Herbestemming kloostergebouw St. Gregor

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Herbestemming kloostergebouw St. Gregor

Opdrachtgever

Dhr. Winfried T i m m e r s Missiehuis Steyl

Auteurs

Svenja Brochhaus (Notulist) Senta Hardt Melissa Janssen Marijn v d . Kleut Tom V . Lieshout Melanie Meessen (Projectleider)

Organisatie /

Hogeschool Zuyd

Opleiding Faculteit Facility Management Docent Dhr. Patrick Peters Datum 19 Januari 2 0 1 1

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Voorwoord Opdrachtgever voor het project Kioosterhotel St. Gregor is Dhr. Winfried T i m m e r s . Hij v r a a g t n a m e n s het Missiehuis te Steyl een advies o m het beheer en de exploitatie van het St. Gregor gebouw t e optimaliseren. Dit gebouw staat sinds een brand twee j a a r geleden leeg en vraagt o m een nieuwe b e s t e m m i n g . Vraag is of deze optimalisatie t o t stand kan w o r d e n gebracht door het gebouw de b e s t e m m i n g Kloosterhotel te geven. Vanwege de t o e n e m e n d e leegstand en het dreigend verval van het Kloosterdorp is er enige ontwikkeling nodig om S t e y l , en in het bijzonder het complex Sint Gregor te behouden, maar wel m e t behoud van de bestaande w a a r d e n . Het uiterlijk van gebouwen en o m g e v i n g en de innerlijke waarden van de kloosterordes m o e t e n w o r d e n gerespecteerd. Dit projectverslag was o n u i t v o e r b a a r geweest zonder de v e r s t r e k t e theorie door school, de begeleiding van onze t u t o r Patrick Peters en n a t u u r l i j k Dhr. T i m m e r s als opdrachtgever. Bij deze willen w e u allen danken voor het bijdragen van alle informatie waardoor d i t projectverslag t o t stand is g e k o m e n . Heerlen, 28 j a n u a r i 2 0 1 1 Groep FM210A

3

HOGESCHOOL

ZUVO

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Inhoudsopgave Samenvatting.......

6

Inleiding

7

1 I n v e n t a r i s a t i e - Huidige beheer - e n exploitatiesituatie gebouw

9

1.1 I n z i c h t in de dagelijkse beheer - e n exploitatiesituatie v a n het gebouw

9

1.2 Situering beheer gebouw in de c o n t e x t van de levenscyclus van het gebouw

9

1.3 Specifieke eigenschappen van het gebouw

9

1.4 Beschrijving v a n diverse gebruikersgroepen

10

1.5 Beschrijving v a n gebruiksgegevens

10

1.6 Bouwkundig en installatieonderhoud

10

1.7 ivieerjarenonderhoudsplan (MOP); technisch onderhoud en schoonmaakonderhoud 11 1.8 Energiebeheer en beveiliging

11

1.9 Ruimtebeheer en ruimtegebruik

11

1.10 Visie opdrachtgever over beheer en exploitatie van het gebouw

11

2 Inventarisatie - Duurzaamheid

13

2 . 1 Duurzaamheid binnen de branche

13

2.2 Duurzaamheid wat betreft opdrachtgever

13

3 Inventarisatie - Meting gebouwprestaties, g e b o u w g e b r u i k en omgeving

14

3.1 Relevante gebieden van dagelijks beheer en exploitatie

14

3.2 Gebouwevaluatiemethoden POE

14

3.3 Keuze voor gebouwevaluatiemethode

14

3.4 Uitwerking POE

15

3.5 Uitvoering POE (resultaten)

15

4 Analyse van de huidige beheer - e n exploitatiesituatie gebouw

19

4 . 1 Beschrijving van de prestaties van het gebouw aan de hand van het uitgevoerde onderzoek 19 4.2 Beschrijving gewenste gebouwprestaties

19

4.3 DEPEST model

20

4.4 SWOT analyse

22

4.5 Beschrijving drie excellente gebouwprestaties

23

4.6 Beschrijving van verbeterpunten gebouwprestaties

23

5 Uitwerking - Optimalisatie dagelijkse beheer en exploitatie

..25

6 Uitwerking - Programma van Eisen

26

6 . 1 Inleiding

26

6.2 Functionele eisen

26

6.4 Technische eisen

26

6.5 Architectonische eisen

27

6.6 Symbolische eisen

27

7 Uitwerking - Integrale visie

28

8 Uitwerking - Financiële consequenties

29 4

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

8 . 1 Investeringsbegroting en financieringsplan

..29

8.2 Exploitatiebegroting voor de k o m e n d e 10 j a a r

30

8.3 Cashflow overzicht

..33

8.4 Investeringsbeoordeling

.....33

8.5 Conclusies....

.....34

9 Uitwerking - Juridische consequenties..... 9 . 1 Rechtsgebieden die een rol spelen in het project

..................35 ...............35

9.2 Wetgeving die van toepassing is

...35

9.3 Overeenkomsten die een rol spelen in het project

35

9.4 Juridische acties in het geval van niet nakomen van het contract

35

9.5 Eigendomsconstructies

36

9.6 Beperkte rechten

36

9.7 Arboregels

36

9.8 Regelgeving ten aanzien van brandveiligheid

.....37

9.9 Procedures en richtlijnen voor cameragebruik en beveiliging

38

9.10 Bouwwetgeving in het project

38

9 . 1 1 Toepassing van aanbestedingsregels

39

Bronnen

40

Bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

1: 2: 3: 4: 5: 6: 7: 8: 9:

Plan v a n Aanpak POE Referentieproject Interview 1 Interview 2 I n f o r m a t i e over zonnefolie en zonneboiler I n f o r m a t i e over shuttlebusje Informatie over toegankelijkheid van invaliden Financiële consequenties

5

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Samenvatting De opdracht van projectgroep 210A is o m te onderzoeken hoe het beheer en de exploitatie van het St. Gregor g e b o u w te Steyl optimaliseert kan worden en of het mogelijk en rendabel zou zijn er in de t o e k o m s t een kloosterhotel van t e m a k e n . Het gebouw bevindt zich in het kloosterdorp Steyl en staat na een brand in 2 0 0 8 leeg. De opdrachtgever dhr. Winfried T i m m e r s heeft de projectgroep 210A o m advies gevraagd en v o o r hem is het verslag dus ook geschreven. Naast de boven genoemde doelstelling van het project bestaat er ook een probleemstelling. De vraag die de projectgroep gaat beantwoorden is de v o l g e n d e : Hoe kan het beheer en de exploitatie van het kloostergebouw St. Gregor optimaliseert worden? Om deze vraag te kunnen beantwoorden heeft de projectgroep het eerst een inventarisatie van de huidige beheer - e n exploitatiesituatie van het gebouw St, Gregor door middel van een Post - O c c u p a n c y -Evaluation(POE) g e m a a k t . Hiervoor heeft de projectgroep een m e e t i n s t r u m e n t opgesteld en aan de hand daarvan een inventarisatie betreffend verschillende aspecten k u n n e n m a k e n . Bij deze aspecten hoorden onder ander functionele aspecten zoals de bereikbaarheid of de t o e g a n k e l i j k h e i d , esthetische aspecten zoals de cultuurhistorische waarde v a n het gebouw of technische aspecten. De kwaliteit van deze aspecten werden door middel van een vijfpuntsschaal in kaart gebracht. Aan de hand van de uitgevoerde Post - O c c u p a n c y - E v a l u a t i o n heeft de projectgroep de huidige beheer - e n exploitatiesituatie van het gebouw St. Gregor geanalyseerd. Hier zijn zowel excellente punten als v e r b e t e r p u n t e n naar v o r e n g e k o m e n . De excellente punten waren privacy en sociaal contact binnen het gebouw, cultuurhistorisch waarde van het gebouw en de betekenisverlening. De volgens de projectgroep v i j f belangrijkste v e r b e t e r p u n t e n zijn bereikbaarheid, toegankelijkheid vooral m e t betrekking t o t m i n d e r v a l i d e , brandveiligheid, duurzaamheid en het fysieke welbevinden binnen het g e b o u w . Nadat de projectgroep de v e r b e t e r p u n t e n voorgelegd heeft aan de opdrachtgever heeft deze gekozen om de projectgroep de v e r b e t e r p u n t e n duurzaamheid en t o e g a n k e l i j k h e i d , vooral m e t betrekking t o t m i n d e r v a l i d e , te laten u i t w e r k e n . Tijdens de uitwerkingsfase heeft de projectgroep voor beide aspecten een Programma van Eisen opgesteld. Wat het aspect duurzaamheid b e t r e f t zijn de belangrijkste aandachtspunten o m duurzaam energie te gebruiken en een shuttlebus aan te schaffen welke op aardgas r i j d t . Er is het idee o m zonnefolie op het dak te gaan installeren om d u u r z a a m energie op t e w e k k e n . Omdat het gebouw onder m o n u m e n t e n z o r g staat mogen er n a m e l i j k geen zonnepanelen geïnstalleerd w o r d e n . Verder is het idee o m een zonneboiler t e gaan installeren voor de v e r w a r m i n g van het water. De zonnefolie kan pas in 2015 verkregen worden daarom adviseert te projectgroep o m al nu r u i m t e te gaan reserveren voor de zonneboiler later en voor o v e r b r u g g i n g van de tijd t o t 2015 groene s t r o o m t e gebruiken welke later nog als ondersteuning g e b r u i k t kan w o r d e n . Het idee van de shuttlebus heeft ook t e maken m e t het aspect d u u r z a a m h e i d o m d a t m e t dat busje de gasten van het station Venlo gebracht zullen worden naar het t o e k o m s t i g kloosterhotel. Hierdoor w o r d e n de gasten gestimuleerd om m e t Openbaar Vervoer naar het hotel t e komen en door middel van dat busje kunnen t e g e l i j k e r t i j d meerdere gasten t r a n s p o r t e e r t w o r d e n . Dit aspect en het aspect dat het auto op aardgas rijdt m a a k t het t o t een d u u r z a m e manier van de extra service transfer. Wat het aspect toegankelijkheid v o o r mindervalide betreft moeten er in het gebouw St. Gregor veel bouwkundige aanpassingen gedaan w o r d e n . Hierbij hoort onder andere een liftinstallatie, er is wel een lift aanwezig in het gebouw maar deze moet v e r n i e u w d worden en aan het bouwbesluit v o l d o e n . Verder hoort er bij de aanpassingen een nieuwe toegangspad die geschikt is voor m i n d e r v a l i d e , zodat deze mensen het g e b o u w ook zonder problemen kunnen bereiken, en de installatie van trapliften hoort evenzeer bij de aanpassingen van het gebouw. Deze zijn van belang voor de mindervalide o m ook de ruimtes te kunnen bereiken welke niet met de lift te bereiken zijn bijvoorbeeld de r u i m t e boven welke geschikt is voor workshops of e v e n e m e n t e n . Verder m o e t e n er nog aanpassingen gedaan worden zoals het aanpassen van badkamer of de keukenbladen zodat ook mindervalide kunnen deelnemen aan gezamenlijke activiteiten zoals koken. 6

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Inleiding Doelstelling De projectgroep w o r d t o m advies gevraagd o m zowel het beheer als ook de exploitatie van het nu nog leeg staande St. Gregorgebouw te optimaliseren. De projectgroep heeft de volgende subdoelstellingen g e f o r m u l e e r d : • aan hand van een POE evalueren of het realistisch is het g e b o u w als Kloosterhotel in te richten en daarmee het beheer en de exploitatie te optimaliseren • als de herbestemming in v o r m van een Kloosterhotel m o g e l i j k zou z i j n , moet m e t het behouden van de bestaande waarden en het unieke k a r a k t e r van Steyl rekening gehouden w o r d e n . Het is van belang dat het u i t e r l i j k van St. Gregor en de o m g e v i n g , zowel als de innerlijke waarde w o r d t gerespecteerd • als de mogelijkheid bestaat o m een Kloosterhotel in te r i c h t e n , w o r d t er geen commercieel massatoerisme v e r w a c h t , maar recreatieve toeristen die de cultuurhistorische waarde van Steyl waarderen en op zoek zijn naar rust, bezinning en spiritualiteit Probleemstelling De probleemstelling van de projectopdracht is de volgende: Hoe kan het beheer en de exploitatie van het kloostergebouw St. Gregor geoptimaliseerd worden? V o o r t v l o e i e n d e d e e l v r a g e n uit d e p r o b l e e m s t e l l i n g • Is het rendabel voor het missiehuis te Steyl er een kloosterhotel van het kloostergebouw St. Gregor t e maken? • Hoe kan duurzaamheid worden toegepast op de optimalisatie van het beheer en de exploitatie van het gebouw? • Welke verbeterpunten zijn er in het St. Gregor gebouw? O p e r a t i o n e l e d e f i n i t i e s uit d e p r o b l e e m s t e l l i n g • Optimalisatie ' O p t i m a l i s e r e n ' , of ' o p t i m a l i s a t i e ' is het proces om de beste oplossing voor een probleem te v i n d e n . Gevonden op h t t p : / / n l . w i k i p e d i a . o r a / w i k i / O p t i m a l i s e r • Beheer Het verantwoordelijk zijn en zorg dragen voor het handhaven of bereiken van een vooraf vastgesteld kwaliteitsniveau van het beheerde object of de beheerde functie ' Gevonden op h t t p : / / w w w . e n c v c l o . n l / l o k a a l / 1 0 7 9 6 • Exploitatie Het zelfstandig naamwoord exploitatie is afgeleid van het w e r k w o o r d exploiteren dat zoveel als " g e b r u i k e n " betekent. Enkele synoniemen v a n het woord exploitatie z i j n : o n t g i n n e n , m e t w i n s t draaiend h o u d e n , u i t b u i t e n , o p l e v e r e n , leiden, ter beschikking stellen, r u n n e n . Gevonden op h t t p : / / w w w . e n c i e . n l / d e f i n i t i e / E x p l o i t a t i e Beschrijving van de gevolgde w e r k w i j z e Het eerst heeft de projectgroep een Plan van Aanpak opgesteld. Hierin werd onder andere het project ingedeeld in drie fasen. Voornamelijk zijn dit de inventarisatie, de analyse en de uitwerkingsfase. Hiervoor werd een planning g e m a a k t m e t de taken v o o r de k o m e n d e zeven weken o m het project t e kunnen beheersen. De projectgroep heeft voor iedere week een planning g e m a a k t w a n n e e r ze bij elkaar k o m t . Hiervoor werden meestaai ook lokalen gereserveerd zodat de projectgroep rustig kan werken aan het project. De projectgroep heeft zich bovendien georiënteerd aan het stappenplan welke op Blackboard staat en de literatuur die besproken werd tijdens het blok. Verder werd er een risico managementplan opgesteld o m het project ook in probleemsituaties te kunnen beheersen. 7

HOGESCHOOL « « •

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

V o o r u i t b l i k op d e i n h o u d v a n h e t r a p p o r t Het rapport is ingedeeld in drie verschillende aspecten. I n het bijzonder zijn dit de inventarisatie, de analyse en de u i t w e r k i n g . Bij de inventarisatie w o r d t in hoofdstuk 1 het eerst de huidige beheer - e n exploitatiesituatie in kaart gebracht. Verder w o r d t in hoofdstuk 2 gekeken in hoeverre het aspect duurzaamheid al toegepast w o r d t binnen het kloostergebouw St. Gregor. I n hoofdstuk 3 worden de gebouwprestaties, het g e b o u w g e b r u i k en de omgeving g e m e t e n door middel van een POE op t e stellen en uit te voeren. Op basis van de voorafgaande hoofdstukken w o r d t in hoofdstuk 4 ingegaan op de analyse van de uitgevoerde POE. Hoofdstuk 5 houdt zich bezig met de uitwerking v a n de optimalisatie van de dagelijkse beheer en exploitatiesituatie van het gebouw. In hoofdstuk 6 is de uitwerking van het Programma v a n Eisen voor die door de opdrachtgever gekozen v e r b e t e r p u n t e n t e r u g te vinden en er v o l g t in hoofdstuk 7 de uitwerking van de consequenties hiervan. Verder zijn in het verslag het financiële gedeelte en het juridisch gedeelte t e r u g t e vinden in hoofdstuk 8 en 9. Aan het einde van het verslag zijn de bronnen v e r m e l d die gebruikt zijn door de projectgroep 210A.

8

HOGESCHOOL • • • >

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

1 I n v e n t a r i s a t i e - Huidige b e l i e e r - e n e x p l o i t a t i e s i t u a t i e g e b o u w 1.1 Inzicht in de dagelijkse beheer - e n exploitatiesituatie van het gebouw Het gebouw w o r d t nu niet in gebruik g e n o m e n o m d a t het sinds 2 j a a r niet meer brandveilig is. Door wateroverlast zijn ook vele ruimtes v e r w o e s t . Dus het gebouw m o e t eerst verbouwd worden v o o r d a t het in gebruik genomen kan worden en dagelijks beheerd kan w o r d e n . W a t b e t r e f t de o m v i n g , bevind het St. Gregorgebouw zich op een rustige plek. Het is o m g e v e n door de Maas een een rustieke Villawijk. Er is geen geluidsoverlast die van auto's of machines w o r d t veroorzaakt. Het merendeel van de bewoners van Steyl zijn broeders en paters en oudere bewoners die geen luide activiteiten v e r v u l l e n .

1.2 Situering beheer gebouw in de context van de levenscyclus van het gebouw Sinds de Duitse priester Arnold Janssen zich er in 1875 in Steyl vestigde en drie congregaties stichtte is het kloosterdorp steeds gegroeid en er bestaan vandaag een aantal kloostergebouwen. Vooral de drie kloosterordes hebben dit na 1875 gestalte g e g e v e n . Tot op de dag van vandaag maken de ordes deel uit van het dorp Steyl en o n d e r n e m e n zij van hieruit hun wereldwijde missie- en spirituele werk. Vanwege de t o e n e m e n d e leegstand en het dreigend verval van het Kloosterdorp is er enige ontwikkeling nodig om S t e y l , en in het bijzonder het complex Sint Gregor te behouden. Van het Sint Gregor gebouw wil men een kloosterhotel m a k e n , zodat de bezoekers van het kloosterdorp hier k u n n e n overnachten en t o t rust kunnen k o m e n . Het gebouw Sint Gregor staat op de m o n u m e n t e n l i j s t . Dat wil zeggen dat er niet maar zo g e m a k k e l i j k iets aan het gebouw veranderd mag w o r d e n . Er dient eerst een m o n u m e n t e n v e r g u n n i n g aangevraagd te w o r d e n bij de g e m e e n t e Venlo. Verder is het ook v a n u i t het missiehuis niet gewenst om heel grootte veranderingen en modernisatie binnen het gebouw uit t e v o e r e n .

1.3 Specifieke eigenschappen van het gebouw In het gebouw ziet men een centrale t r a p , waardoor men g e m a k k e l i j k op alle verdiepingen en routes kan k o m e n . In het gebouw is ook een lift aanwezig, deze m o e t wel eerst aan de w e t g e v i n g en regels voldoen van deze t i j d . Aangezien het gebouw uit 4 verdiepingen bestaat is het voor gehandicapten niet mogelijk alle r u i m t e s van het g e b o u w te bereiken. De indeling van de ruimtes is niet voldoende v o o r de huidige wensen v a n het kioosterhotel. Er zullen bepaalde kamers moeten worden doorgebroken o m genoeg r u i m t e te creëren voor de gasten van het kloosterhotel. De bestaande badkamers en de oude keuken zullen ook v e r v a n g e n moeten w o r d e n . Op grond van de geobserveerde k a m e r s kunnen w i j wel ervan uitgegaan dat er voldoende privacy gewaarborgd kan w o r d e n , o m d a t het gebouw over heel dikke m u r e n beschikt. Doordat niet alle kamers over w a s b a k k e n , douches en toiletten beschikken, m o e t e n de t o e k o m s t i g e gebruikers m e t gemeenschappelijke douches en toiletten rekening h o u d e n . Ook op de plattegronden die w e ontvangen hebben van de opdrachtgever ziet men de kleine kamers van het kloosterhotel die uiteindelijk v e r g r o o t moeten w o r d e n . De v e r w a r m i n g die aanwezig is, zal niet voldoende zijn o m alle ruimtes op t e w a r m e n in het gehele gebouw. De centrale v e r w a r m i n g is dus aan v e r v a n g i n g t o e , hierbij kan men ook rekening houden m e t de d u u r z a a m h e i d . De ramen en deuren die er nu inzitten, w i l t men in deze staat behouden, wel hebben deze duidelijk een onderhoudsbeurt nodig en de meeste zijn aan vervanging toe. Als m e n kijkt naar de routering van het kloosterdorp in Steyl kan men de volgende uitspraak d o e n : "Steyl is een deel van de g e m e e n t e Venlo. Het ligt ver af aan de Maas en is zonder T o m T o m eigenlijk niet te v i n d e n . Het is heel moeilijk m e t openbaar v e r v o e r naar Steyl te reizen, maar er zijn wel s o m m i g e fiets- en wandel routes die gebruikt k u n n e n worden. Verder moeten er duidelijke borden in de o m g e v i n g het kloosterhotel aangeven zodat gasten het hotel makkelijker kunnen v i n d e n " . 9

HOGESCHOOL i

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

De huidige valkuilen van het gebouw l u i d e n : > Gescheurde m u r e n in het gehele gebouw. > Water overlast in het pand. > Vloeren die kapot zijn gegaan (scheuren, b r o k s t u k k e n , w a t e r o v e r l a s t ) . > Brandvlekken in het gebouw. > Vluchtroutes i.v.m. brandveiligheid o n t b r e k e n . > Aanwezige v e r w a r m i n g e n zijn niet rendabel aan deze t i j d , ze voldoen niet aan de eisen. > Het dak van het gebouw m o e t vernieuwd w o r d e n Het gebouw is sinds t w e e j a a r niet meer in gebruik g e n o m e n o m d a t het niet m e e r brandveilig is. I n het geval dat het gebouw in v o r m v a n een kloosterhotel herbestemt zou worden moeten een aantal aanpassing qua veiligheid g e m a a k t w o r d e n . Op de plattegronden kan men ook w e e r terugzien dat er niet genoeg vluchtroutes zijn en geen c o m p a r t i m e n t e n aanwezig zijn in het gebouw. Dus het gebouw voldoet niet aan de w e t en regelgeving van veiligheid. Er m o e t gelet worden op het volgende: > Vluchtschema ' s in trappenhuizen > Vluchtroutes > Brandcompartimenten nakijken > Controleren van houdbaarheid brandslangen etc. > Brandschade verhelpen > Bij ingebruikname van het gebouw een B H V ' e r aanstellen (bedrijfshulpverlener) Als m e n verder k i j k t naar de bouwkundige staat. Moet m e n ook rekening houden met de volgende aspecten, die zeer belangrijk zijn voor het gebouw en de gebruikers. > > > >

Luchtcirculatie / ventilatie door het gebouw is niet aanwezig W a r m t e circulatie door het hele gebouw Aanwezigheid van voldoende lichtinval en aanwezigheid van licht in donkere ruimtes Asbest is aanwezig in het g e b o u w , v e r w i j d e r e n of laten zitten?

1.4 Beschrijving van diverse gebruikersgroepen De projectgroep gaat ervan uit dat mensen die na het kloosterhotel komen heel sterk sociaal georiënteerd zijn en een kloostergevoel willen beleven. Er bevinden zich in het kloosterdorp in Steyl priesters, paters, nonnen en leerlingen van over de hele w e r e l d . Ook komen er gasten die in het kloosterdorp v o o r rust, bezinning, diensten, cursussen en meditaties k o m e n . Door middel van het kloosterhotel zal er de mogelijkheid geboden w o r d e n om meer gasten te kunnen o n t v a n g e n . Er zijn ook medewerkers van buiten af. Zij komen bijvoorbeeld bij de administratie werken of in de keuken. Er zijn ook vrijwilligers die in het kloosterhotel te Stijl gaan werken en menige zijn al werkzaam binnen het klooster. De gasten van het kloosterhotel k o m e n voor de rust, het geloof en de symboliek de het gebouw uitstraalt. Vele gasten van het klooster zijn gehandicapten hiermee heeft m e n rekening gehouden. Voor verdere uitleg van de aanpassingen van het kloosterhotel m e t betrekking t o t de gehandicapten, zie bijlage 8.

1.5 Beschrijving van gebruiksgegevens Men v e r w a c h t dat het gebouw aan de primaire faciliteiten voldoet. Denk hierbij aan een hotelkamer, b a d k a m e r , keuken voor voedsel t e bereiden. Verder k o m t men speciaal naar het hotel voor de symbolische waarde en het geloof. Het gebouw m o e t rust en veiligheid en geborgenheid uitstralen voor de gasten hieronder vallen natuurlijk ook de gehandicapte gasten. Hiervoor zijn er in het hotel aangepaste kamers en voorzieningen nodig.

10

» i B - . . . ^ . . ^ >

HOGESCHOOL <

1

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

1.6 Bouwkundig en installatieonderlioud De laatste j a r e n is er geen bouwkundig en i n s t a l l a t i e o n d ^ = r h o u d g e w e e s t . Dit o m d a t het gebouw op het m o m e n t leeg staat.

1.7 Meerjarenonderlioudsplan ( M O P ) ; t e c h n i s c = h o n d e r l i o u d e^i schoonmaakonderhoud Er is op d i t m o m e n t ook geen l ^ l e e r j a r e n o n d e r i i o u d s p l a n technisch onderhoud en s c h o o n m a a k o n d e r h o u d p l a a t s . E v r o e g e r alles in eigen beheer gebeurde.

<|v|OP) e n e r v i n d t geen r kan v a n u i t gegaan worden dat

1.8 Energiebeheer en beveiliging Ook in verband m e t energiebeheer en b e v e i l i g i n g v i n d o p » dit m o m e n t niets plaats. Het gebouw is van alle energie afgesloten en er z i j n g e e n e x t z «-a m a a t r e g e l e n g e n o m e n m e t betrekking t o t beveiliging.

1.9 Ruimtebeheer en ruimtegebruik Het enige beheer en gebruik dat op dit m o m e n t p l a a t s v i «—id is h e t m u s e u m v a n pater Arnold Janssen. Het m u s e u m is een b e l a n g r i j k o n d e r d e e l v a n h e t g e b o u w . Deze w o r d t door de interne organisatie beheerd. In het gebouw is ook de sterf- en w e r k k a m e r v a n p a t e r / X ^ r n o i d J a n s s e n en een bijzondere d u b b e l k e r k (twee kapellen beneden en een g r o t e k a p e l ) ^ g e v e s t i g d . D e z e r u i m t e s m a k e n het pand m o n u m e n t a a l . Voor deze ruimtes is g e e n b e h e & r of g e b r u i k bekend op dit moment.

1.10 Visie opdrachtgever over beheer e n e x p i c » i t a t i e v a n het gebouw Na t w e e bezoeken en een interview per mail k u n n e n d e \ ^ o l g e n d e g e g e v e n s o v e r de visie van de opdrachtgever opgesteld w o r d e n : Bouwkundige visie: In het St. Gregor gebouw moeten heel vele b o u w k u n d i g e t aanpassingen worden gemaakt d a a r m e e het zowel aan de t o e k o m s t i g e g e b r u i k e r s e i s e n * : e laten v o l d o e n , als ook aan de' w e t t e l i j k e brandveiligheidseisen. Er m o e t bijvoorbeeld rekening worden g e h o u d e n m e t h e t i b e s t e m m i n g s p l a n van de g e m e e n t e . Het bestemmingsplan laat geen a c t i v i t e i t e n t o « die t o t l a s t zijn van de omgeving. Luchtbehandeling en ventilatie zijn een n o o d z a a k . Op d e iz>egane g r o n d is dit lastig Hier zal extra creativiteit nodig o m de m o n u m e n t a l e w a a r d e n * e b e h o u d e n . Technisch en s c h o o n m a a k o n d e r h o u d : Wie gaat het gebouw beheren en exploiteren ( t u i n , g e b o u w , s c h o o n m a a k ) • Geen ideeën over personeelsbezetting • Gebruik maken van vrijwilligers • Technische dienst (wasserij, u i t b e s t e d i n g ) • Huishoudelijke dienst, eigen beheer Energiebeheer: In het gebouw zullen ook aanpassingen nodig z i j n m . b . t . f - i e t energiebeheer. Bijvoorbeeld zal er dubbel glas geïnstalleerd worden v o o r h e t c o m f o r t ^ s n voor d e energiebesparing Eventueel door t w e e ramen t e maken per r a a m ( i n of v o o r de v e n s t e r b a n k ) . Het beschermen van het glas in lood is een extra u i t d a g i n g . O e energiekosten zo laag m o g e l i j k t e houden is heel belangrijk, o m d a t h e t e e n g r o c z > t deel v a n de exploitatiekosten uit m a a k t .

11

KOQESCHOOL <

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Duurzaamheid: De opdrachtgever wil graag d u u r z a a m te w e r k gaan. Voor h e m is het van belang dat er over zelfvoorzienendheid en duurzaamheid w o r d t nagedacht. Hierbij valt te denken a a n : • Recyclen • Hout hergebruiken (oude kasten) • Oud materiaal van andere kloosters gebruiken • Energie ( w a t e r k r a c h t , opslag, zonne-energie) • Catering (streekgebonden) S o m m i g e van de net g e n o e m d e n duurzaamheidaspecten hebben primaire geen invloed op het beheer en de exploitatie van het g e b o u w , maar hebben te maken m e t het later plaatsvinden hotelbeheer. Als er alleen maar eerlijk voedsel w o r d t g e b r u i k t van leveranciers uit de b u u r t of voedsel uit eigen t u i n e n , draagt dit heel sterk bij aan de sfeer en de belevingswaarde van het kloosterhotel. I n principe v a l t dit buiten de verkregen opdracht. Maar w i j als projectgroep wilden toch in het kort erop ingaan o m d a t het voor de opdrachtgever een belangrijk p u n t was. Beveiliging: Brandveiligheid: Brandslangen en brandalarm zijn er. Er is op de dag van vandaag veel nieuwe wetgeving op het gebied van brandveiligheid. Hier zal een nieuw plan voor geschreven moeten w o r d e n . Er m o e t een inbraakbeveiliging k o m e n . BHV-ers worden opgeleid zodat ze tegen de t i j d dat het hotel gerealiseerd is voldoende aanwezig zijn. Ruimtebeheer: We kunnen rekening houden m e t een bezetting van 60 t o t 7 0 % . Het gaat zich vooral o m bezinningstoerisme. Dus activiteiten en inrichting moeten hierop aangepast w o r d e n . Niet elke kamer hoeft hetzelfde te zijn wat betreft meubels, indeling etc. In St. Gregor m a g de w e r k k a m e r van A. Janssen niet aangetast w o r d e n . Dus die m o e t in t a k t blijven. Ruimtegebruik: De doelgroep is opzoek naar: • Gastenverblijf • Gevoel v a n het klooster • Gepaste catering • Mensen die vertellen over de plaats • Rust, spiritualiteit, sereen • Ander gebouw ontlasten • Activiteiten (bv workshop d r u k k e n ) • Wasserij (uitbesteden of zelf doen?) Welke • • • • • •

voorzieningen en faciliteiten zijn er nodig? Catering Mogelijkheid o m eigen maaltijd te koken WC, douche Fitness, sauna, bad (wellness) Workshops Restaurant ( s a m e n w e r k e n m e t een restaurant dat er al ligt)

Er z i j n eigen parkeerplaatsen. Vanuit de bescherming van de rust en de veiligheid en het beperken van de parkeeroverlast v o o r de b u u r t moet er wel naar de aanvoerroutes en het aantal parkeerplekken gekeken w o r d e n .

12

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

2 Inventarisatie - Duurzaamheid 2.1 Duurzaamheid binnen de branche Als men v a n u i t de hotelbranche k i j k t , w o r d t duurzaamheid steeds belangrijker. Het duurzaamheidaspect draagt sterk bij aan een bepaald imago van een h o t e l . Er zijn steeds meer hotels die m e t eerlijk voedsel w e r k e n . Voor het kioosterhotel zal het ook heel belangrijk zijn o m aan duurzaamheid aandacht te besteden. Misschien bestaat er de mogelijkheid dat het kloosterhotel door de „ g r e e n key" gecertificeerd w o r d t . Sommige punten m.b.t. aanpassingen in het gebouw zullen misschien een beetje moeilijk te realiseren z i j n , o m d a t het zich om en m o n u m e n t a a l pand handelt. Dat bedoelt, dat er bijvoorbeeld eerst de m o n u m e n t e n z o r g t o e s t e m m e n m o e t , voordat er aanpassingen g e m a a k t kunnen w o r d e n . Daarmee het kloosterhotel de authentieke sfeer kan behouden, zal er zoveel m o g e l i j k zelf gedaan moeten worden van de gasten. Dat betekend dat er branche specifieke aanbiedingen worden aangeboden zoals het mee werken in de groente t u i n , of misschien het mee helpen bij w e r k z a a m h e d e n m.b.t. het zelf gebrouwen kloosterbier.

2.2 Duurzaamheid wat betreft opdrachtgever Als men v a n u i t de hotelbranche k i j k t , w o r d t duurzaamheid steeds belangrijker. Het duurzaamheidaspect draagt sterk bij aan een bepaald imago van een hotel. Er zijn steeds meer hotels die m e t eerlijk voedsel w e r k e n . Voor het kloosterhotel zal het ook heel belangrijk zijn o m aan duurzaamheid aandacht te besteden. Misschien bestaat er de mogelijkheid dat het kloosterhotel door de „ g r e e n key" gecertificeerd w o r d t . S o m m i g e punten m.b.t. aanpassingen in het gebouw zullen misschien een beetje moeilijk te realiseren z i j n , o m d a t het zich om en m o n u m e n t a a l pand handelt. Dat bedoelt, dat er bijvoorbeeld eerst de m o n u m e n t e n z o r g t o e s t e m m e n m o e t , voordat er aanpassingen g e m a a k t kunnen w o r d e n . Daarmee het kioosterhotel de authentieke sfeer kan behouden, zal er zoveel m o g e l i j k zelf gedaan moeten worden van de g a s t e n . Dat betekend dat er branche specifieke aanbiedingen worden aangeboden zoals het mee werken in de groente t u i n , of misschien het mee helpen bij w e r k z a a m h e d e n m.b.t. het zelf gebrouwen kloosterbier. Zoals eerder al aangegeven is het duurzaamheidaspect v o o r de opdrachtgever een heel belangrijk o n d e r w e r p . Vrijwel op alle plannen die de projectgroep aan h e m heeft voorgelegd op het gebied van duurzaamheid reageerde hij enthousiast. Hij k w a m zelf ook m e t bepaalde ideeën om de duurzaamheid te b e v o r d e r e n . Zo is het de bedoeling dat er zoveel m o g e l i j k materialen/meubels hergebruikt w o r d e n . Zowel de materialen en meubels die nu al in St. Gregor aanwezig z i j n , als meubels die misschien overgenomen kunnen worden van andere kloosters. De andere ideeën w a a r hij enthousiast over was waren o.a. het gebruiken van groene s t r o o m , het scheiden v a n afval, automatische lichtschakelaars en het verkopen en bereiden van eerlijk v o e d s e l , hierbij kan misschien de verwaarloosde groente tuin die vroeger gebruikt w e r d w e e r hersteld w o r d e n . Wat verder nog een heel interessante suggestie is, is het g e b r u i k van zonne-energie. De opdrachtgever m a a k t een onderscheid in 2 soorten zonne-energie. Hij praat over een zonneboiler die zorgt voor opwarming van water, en een zonnepaneel die zonne-energie omzet in elektriciteit. Het is echter nog de vraag in hoeverre dat kan toegepast w o r d e n , het blijft n a m e l i j k een monumentaal pand en daardoor m o e t stichting m o n u m e n t e n z o r g het n a t u u r l i j k eerst goed keuren. Mocht het gebruik van zonnepanelen niet goedgekeurd w o r d e n , is een andere optie om zonnefolie op het dak t e plaatsen, dat valt m i n d e r erg op als zonnepanelen. De opdrachtgever wil op meerdere plaatsen kleinere energie centrales m a k e n , als het w a r e voor elk gebouw een. Hierdoor w o r d het risico kleiner dat wanneer de energie uitvalt heel het kloosterdorp zonder elektriciteit zit. Een andere optie voor het opwekken van energie is het g e b r u i k van w a t e r k r a c h t . Er is al onderzoek gedaan naar wat de mogelijkheden zijn m e t de naast gelegen Maas. De conclusie was dat de terugverdientijd voor het gebruik van w a t e r k r a c h t ongeveer 50 j a a r is. Dus is het de vraag of het wel zinvol is en of er ü b e r h a u p t bedrijven zijn die interesse hebben in het aanleggen van een watercentrale in de Maas.

13

HOGESCHOOL « * V

ZUYO

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Het is v o o r de opdrachtgever niet alleen belangrijk dat nou zoveel m o g e l i j k gebruik g e m a a k t wordt van hergebruikte m a t e r i a l e n , maar ook dat het materiaal w a t in het gebouw geplaatst w o r d t ook weer herbruikbaar is. Dat kan gerealiseerd worden door zo veel mogelijk h o u t in het gebouw t e r u g te laten komen o m d a t dat een heel d u u r z a a m materiaal is.

3 I n v e n t a r i s a t i e - Meting g e b o u w p r e s t a t i e s , g e b o u w g e b r u i k en omgeving 3.1 Relevante gebieden van dagelijks beheer en exploitatie Er zijn verschillende gebieden van dagelijks beheer en exploitatie waarvan niet elk gebied de gelijke relevantie heeft. Voor het project zijn alle vier in de m i n d m a p (zie bijlage) opgenomen aspecten m e t betrekking t o t beheer belangrijk. Met name zijn dit de aspecten administratief, technisch, commercieel en sociaal beheer. Het meest relevante aspecten voor het project zijn het technisch onderhoud en het sociaal beheer van het gebouw waarbij onder andere het aspect veiligheid van de bezoekers hoort. Verder zijn ook alle vijf in de m i n d m a p g e n o e m d e aspecten m e t betrekking t o t exploitatie van het gebouw belangrijk voor het project. Hier zijn ook weer verschillen in de relevantie terug te v i n d e n . Voor het project zijn vooral de aspecten r u i m t e b e h e e r , instandhouding en facility m a n a g e m e n t vooral m e t betrekking t o t energiebeheer belangrijk. Bovendien is het n a t u u r l i j k ook belangrijk o m naar de exploitatiekosten van het project te k i j k e n . Het aspect m a n a g e m e n t i n f o r m a t i e is zeker een belangrijk punt o m naar te kijken als het gebouw later in gebruik is maar op dit m o m e n t is het niet relevant voor het project.

3.2 Gebouwevaluatiemethoden POE Er zijn heel veel verschillende mogelijke m e t h o d e n voor een Post Occupancy Evaluation (POE) o m de prestaties van het gebouw en de omgeving tijdens of na de gebruiksfase t e bepalen. De ^Real Estate Norm (REN)' of de V a s t g o e d Kwaliteitsmeetlat ( V K M ) ' zijn alleen twee van de verschillende mogelijkheden om een gebouw te m e t e n . Deze m e t h o d e n worden hiernavolgend uitgelegd. De 'Real Estate Norm ( N E N ) ' is begin j a r e n '90 uitgewerkt. Het is een hulpmiddel in de communicatie v a n gebruikers van kantoren enerzijds en de professionele vastgoedpartijen en huisvesting - e n bouwspecialisten anderzijds. De m e t h o d e onderscheidt vier belangrijke aspecten. Het gaat o m : functionele kwaliteit, r u i m t e l i j k visuele kwaliteit, technische kwaliteit en milieu kwaliteit. Binnen deze aspecten worden subaspecten onderscheiden. De waardering v i n d t plaats in een vijfpuntsschaal. De 'Vastgoed Kwaliteitsmeedat ( V K M ) ' is een standaard m e e t i n s t r u m e n t om de kwaliteit van gebouwen inzichtelijk en bespreekbaar te m a k e n . Aan de hand van beoordelingsaspecten w o r d t het gebouw visueel gemaakt dan wel beoordeeld. VKM kan op verschillende manieren gebruikt w o r d e n . Bijvoorbeeld voor het (her) ontwikkelen van vastgoed of voor het analyseren van de c o m m u n i c a t i e van de v a s t g o e d v o o r r a a d . Binnen de VKM worden de aspecten vertaald binnen een viertal aspectgroepen en een viertal niveaus. De aspectgroepen zijn v o o r n a m e l i j k esthetisch, r u i m t e l i j k , functioneel en technisch. Deze worden onderverdeeld in subgroepen, aspecten en deelaspecten. De niveaus zijn in het bijzonder de o m g e v i n g , het t e r r e i n , het gebouw en de r u i m t e . De m o g e l i j k e kwaliteit van de aspecten worden uiteindelijk ingeschaald in een zespuntsschaal. Hiermee kan de gebruiker bepalen welk niveau gewenst is dan wel aanwezig is.

3.3 Keuze voor gebouwevaluatiemethode De projectgroep 210A heeft gekozen voor een combinatie van de Real Estate Norm (REN) en de Vastgoed Kwaliteitsmeetlat (VKM). De REN is eigenlijk bedoeld voor wekplekken m a a r v o o r het project kunnen uit deze m e t h o d e wel goede aspecten overgenomen w o r d e n . Bijvoorbeeld zijn de functionele aspecten niet alleen in een kantoorgebouw van belang maar ook in een toekomstig Kloosterhotel. Verder heeft de projectgroep de vijfpuntsschaal van de REN overgenomen v o o r het kwaliteitsmeetsysteem. De VKM is 14

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

door de projectgroep gebruikt om een betere indeling t e kunnen maken m e t betrekking t o t de verschillende aspecten en deelaspecten. Door gebruik van de VKM is naar voren gekomen welke aspecten ook voor het t o e k o m s t i g e Kloosterhotel van belang z i j n , bijvoorbeeld de esthetische aspecten. Voor de evaluatie van het Sint Gregor gebouw te Steyl heeft de projectgroep een indeling gemaakt in drie hoofdgroepen. Dit zijn m e t name de functionele aspecten, de esthetische aspecten en de technische aspecten. Deze zijn door de projectgroep onderverdeeld in deelaspecten zodat deze goed g e m e t e n kunnen w o r d e n . De groep heeft hiervoor gekozen voor een kwaliteitsmeetsysteem dat bestaat uit een vijfpuntsschaal. Hierbij betekent score 1 dat het gebouw of een onderdeel ervan in een perfecte staat is en er geen veranderingen hoeven plaats t e v i n d e n . Score 5 betekent dat het gebouw of een onderdeel ervan in een heel slechte staat is en wellicht zelfs onbruikbaar is. Het economische en juridisch aspect w o r d t apart beoordeeld door de projectgroep en is niet opgenomen in de beoordeling m e t het ontwikkelde k w a l i t e i t s m e e t s y s t e e m .

3.4 Uitwerking POE Aan de hand van de ontwikkelde m e e t m e t h o d e heeft de projectgroep een e v a l u a t i e - e n observatielijst van de POE opgesteld. Hierin komen de drie boven genoemde aspecten, functionele, esthetische en technische aspecten aan de orde. Deze zijn onderverdeeld in onderstaande deelaspecten om beter te kunnen m e t e n . •

•

•

Functionele aspecten - Bereikbaarheid en parkeergelegenheid - Toegankelijkheid - Doelmatigheid - Veranderbaarheid (flexibiliteit) - Veiligheid (ergonomisch, sociaal) - Ruimtelijke oriëntatie - Privacy en sociaal contact - Fysiek welbevinden (licht, g e l u i d , w a r m t e , t o c h t , v o c h t ) Esthetische aspecten - Beeldkwaliteit * - Betekenisverlening (symboliek, semiotiek) - Cultuurhistorische waarde Technische aspecten - Brandveiligheid - Bouwfysische kwaliteit - Duurzaamheid en Milieuvriendelijkheid

De evaluatie

-en observatielijst

zijn terug te vinden in de

bijlage.

* Beeldkwaliteit: onder beeldkwaliteit w o r d t verstaan in welke mate het gebouw de gewenste uitstraling heeft, past bij het doel w a t het gebouw heeft en past in de omgeving waarin het gebouw staat.

3.5 Uitvoering POE (resultaten) Na de uitvoering van de POE zijn er de volgende resultaten naar voren g e k o m e n . 1 Functionele aspecten 1.1 Bereikbaarheid en parkeergelegenheid Het kloosterdorp Steyl ligt naast Venlo en is m e t de auto via de A73 goed te bereiken. Er is op dit m o m e n t wel heel weinig bewegwijzering aanwezig zodat hier aanpassingen gedaan zouden moeten worden als het gebouw de functie kloosterhotel zou k r i j g e n . Omdat het een klein dorp in midden van de n a t u u r ligt is de bereikbaarheid m e t openbaar vervoer slecht. Op dit m o m e n t is de parkeergelegenheid voor de bezoekers van het dorp voldoende, maar er zijn in feite niet veel parkeerplaatsen aanwezig. Hier moet dus een verandering plaatsvinden indien het gebouw Sint Gregor in de t o e k o m s t de 15

HOGESCHOOL I

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouw/en

h e r b e s t e m m i n g kloosterhotel zou k r i j g e n . Er moet wel rekening worden gehouden m e t het feit dat het dorp geen toeristisch gebied zal worden en de bewoners door het kloosterhotel geen last mogen hebben. Verder is het kloosterdorp via fiets- en wandelpanden bereikbaar. 1.2 Toegankelijkheid Het gebouw Sint Gregor is via twee ingangen toegankelijk. Eentje hiervan kan dus gebruikt worden voor de bezoekers van het toekomstige kloosterhotel. Aangezien het gebouw uit 4 verdiepingen bestaat is het voor gehandicapten niet mogelijk alle ruimtes van het gebouw te bereiken. Er bestaat wel een lift maar die is op dit m o m e n t niet in gebruik en hiermee zijn ook niet alle r u i m t e s en verdiepingen van het g e b o u w te bereiken. Als het gebouw de h e r b e s t e m m i n g kloosterhotel zou k r i j g e n , moeten hier aanpassingen gedaan w o r d e n . 1.3 Doelmatigheid Het gebouw Sint Gregor is sinds t w e e j a a r niet in gebruik. Het kan daarom op dit m o m e n t ook niet aan een gebruiksdoel beantwoorden. I n het geval van de h e r b e s t e m m i n g kloosterhotel zal er in de toekomst wel aan het gebruiksdoel voldaan w o r d e n . Hierbij speelt ook de r u i m t e l i j k - b o u w k u n d i g e doelmatigheid een belangrijke rol, dat wil zeggen of de beoogde activiteiten effectief en efficiënt door het gebouw ondersteund w o r d e n . Er bestaan al veel kamers in het gebouw waaronder singuliere badkamers en een oude keuken. Deze zouden in iedere geval vernieuwd en misschien v e r b o u w d moeten worden om van het gebouw een kloosterhotel te kunnen m a k e n . Er bestaat dus een basis voor de h e r b e s t e m m i n g kloosterhotel. 1.4 Veranderbaarheid (flexibiliteit) De veranderbaarheid van het gebouw Sint Gregor is een lastig onderwerp. Aan de ene k a n t bestaat er al een basis voor de h e r b e s t e m m i n g kloosterhotel o m d a t er veel aparte ruimtes zijn die er gebruikt zouden k u n n e n worden als hotelkamers. Verder bestaan er ruimtes die vroeger onder andere g e b r u i k t werden als m e d i t a t i e r u i m t e s of k e r k e n . Hier bestaat de mogelijkheid o m deze r u i m t e s een andere functie te geven. Lastiger zit het m e t het gebouw op zich. Het gebouw Sint Gregor staat op de m o n u m e n t e n l i j s t . Dat wil zeggen dat er niet maar zo g e m a k k e l i j k iets aan het gebouw veranderd mag w o r d e n . Er dient eerst een m o n u m e n t e n v e r g u n n i n g aangevraagd t e worden bij de g e m e e n t e Venlo. Verder is het ook v a n u i t het missiehuis niet gewenst om heel grootte veranderingen en modernisatie binnen het gebouw uit te v o e r e n . De bedoeling is dat t o e k o m s t i g e bezoekers een beeld van het kloosterleven krijgen en ervaren hoe het binnen een klooster voelt met stilte en rust. 1.5 Veiligheid (ergonomisch, sociaal) De veiligheid van een gebouw is zowel voor medewerkers als ook voor gebouwgebruikers erg belangrijk. Een gebouw moet niet alleen aan alle veiligheidswetten v o l d o e n , maar ook een ergonomische en sociale veiligheid waarborgen. De ergonomische veiligheid kan op dit m o m e n t niet gewaarborgd w o r d e n , omdat het gebouw niet meer aan de functionele en technische eisen voldoet. Zoals uit het gesprek m e t Dhr. Winfried T i m m e r s is gebleken, dat het gebouw sinds t w e e j a a r niet meer in g e b r u i k is o m d a t het niet meer brandveilig is. In het geval dat het gebouw in v o r m van een kloosterhotel h e r b e s t e m t zou worden moeten een aantal aanpassing qua veiligheid g e m a a k t w o r d e n . I^aar een gebouw moet ook een sociale veiligheid w a a r b o r g e n , doordat er bijvoorbeeld contact m e t andere mensen m o g e l i j k is. Maar er ook de mogelijkheid bestaat dat mensen zich uit kunnen rusten zonder van geluid van andere mensen gestoord te w o r d e n . 1.6 Ruimtelijke oriëntatie Het klooster gebouw St. Gregor ligt in een kloosterdorp in Steyl. Steyl is een deel van de gemeente Venlo. Het ligt ver af aan de Maas en is zonder T o m T o m eigenlijk niet te vinden. Het is heel moeilijk m e t openbaar vervoer naar Steyl t e reizen, maar er zijn wel s o m m i g e fiets- en wandel routes die g e b r u i k t kunnen w o r d e n . I n het kloosterdorp zelf zijn veel historische gebouwen. S o m m i g e gebouwen staan al j a r e n leeg, zoais de oude 16

HOGESCHOOL

ZUVD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

d r u k k e r i j . O m d a t deze gebouwen onder m o n u m e n t e n z o r g staan, worden deze niet gesloopt. Er zal in de t o e k o m s t de mogelijkheid bestaan, deze gebouwen weer te revitaliseren. Naast de o m g e v i n g van het gebouw is het gebouw ook van de buitenkant bekeken. Enkele onderdelen hiervan zijn al weergegeven in het s t u k j e " d o e l m a t i g h e i d " en " v e i l i g h e i d " . Er zijn veel kamers maar deze voldoen niet aan de eisen voor een hotel. Hierbij gaat het om inrichting, veiligheid en bijbehorende faciliteiten. Veiligheidsvoorzieningen zijn verouderd of niet aanwezig. Voldoende douche en kookfaciliteiten zijn niet aanwezig. Toiletten zijn wel aanwezig maar hebben enige v o r m van renovatie nodig. Ook moeten enkele kamers en faciliteiten worden aangepast voor gehandicapten of mensen die slecht ter been z i j n . Dit geld ook voor de e n t r e e , lift, t r a p p e n h u i z e n , toiletten en eventuele ruimtes die w o r d e n ingericht voor een bepaald doel. 1.7 Privacy en sociaal contact O m d a t het gebouw St. Gregor op d i t m o m e n t leeg staat, is het niet mogelijk het sociaal contact in het gebouw t e evalueren. Op grond van de geobserveerde kamers kunnen w i j wel ervan uitgegaan dat er voldoende privacy gewaarborgd kan w o r d e n , o m d a t het gebouw over heel dikke m u r e n beschil
17

HOGESCHOOL t

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouw/en

2.1 Beeldkwaliteit Onder beeldkwaliteit verstaan we hoe het gebouw past in de o m g e v i n g . Het gaat erom dat het klooster een j u i s t e uistraling heeft. Aan de b u i t e n k a n t valt weinig te wijzigen. Het klooster past dus al in de o m g e v i n g . De opdrachtgever heeft ook aangegeven de oude waarden t e behouden. Dus de deuren en kozijnen zullen in de oude staat blijven of o p g e k n a p t w o r d e n . Zo zal de beeldkwaliteit van het klooster behouden blijven. Het gaat alleen o m de details (vernieuwde aanpassingen, e n t r e e , veiligheid). 2.2 Cultuurhistorische waarden Dit is een belangrijk punt in het project. De cultuur van het klooster m o e t behouden w o r d e n . Dat is ook de beleving waar bezoekers naar opzoek zijn. De geschiedenis m o e t dus t e r u g te vinden zijn. Dit is ook het geval (zie f o t o ' s ) . S o m m i g e r u i m t e s hebben door de t i j d heen een andere invulling gekregen maar zijn voor het grootste gedeelte steeds in de originele staat. Zo staan er nog steeds beelden, is er veel glas en lood en zijn er andere authentieke zaken in het klooster. Deze blijven staan of worden hergebruikt o m het originele gevoel en belevingswaarde te behouden. 2.3 Betekenisverlening (symboliek) In het klooster is op veel manieren een sterke mate van symboliek te herkennen. We hebben te maken m e t een klooster w a a r i n het katholieke geloof n a t u u r l i j k sterk naar voren k o m t . Dat d r u k t zich uit door de verschillende kruizen en Jezus- symbolen die j e terug v i n d in het klooster. Aangezien het een kloosterhotel moet w o r d e n , is het aan ons om die verschillende symbolen ook in de nieuwe inrichting van het klooster zo veel m o g e l i j k terug t e laten k o m e n . Met de semiotiek is het iets m i n d e r gesteld. Er zijn maar weinig vaste tekens die t e r u g komen in het klooster. Ook hier gaat het vooral o m kruizen en tekens die iets te maken hebben m e t het katholieke geloof. 3 Technische aspecten 3.1 Brandveiligheid Het gebouw St. Gregor voldoet niet meer aan de eisen van brandveiligheid. Vluchtroutes en vluchtschema ' s ontbreken in het gebouw. Een deel van het gebouw is al getroffen door brand en de visuele schade is nog steeds te zien. Er zijn geen b r a n d c o m p a r t i m e n t e n aanwezig. Bouwtechnisch en installatietechnisch zullen er aanpassingen nodig zijn om het gebouw aan de eisen van brandveiligheid te laten voldoen. Er m o e t gelet worden op het volgende: • • • • • • •

Vluchtschema ' s in trappenhuizen Vluchtroutes Brandcompartimenten Rookcompartimenten Controleren van houdbaarheid brandslangen etc. Brandschade verheipen Bij ingebruikname van het gebouw een B H V ' e r aanstellen (bedrijfshulpverlener)

3.2 Bouwfysische kwaliteit Het gebouw is in een verouderde staat. Een aantal punten waar op gelet moet worden met betrekking t o t de bouwfysische kwaliteit. • Luchtcirculatie / ventilatie door het gebouw is niet aanwezig • W a r m t e circulatie door het hele gebouw • Aanwezigheid van voldoende lichtinval en aanwezigheid van licht in donkere ruimtes • Asbest is aanwezig in het g e b o u w , v e r w i j d e r e n of laten zitten?

18

HOGESCHOOL • • •

ZUVD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

3.3 Duurzaamheid & milieuvriendelijl
is terug te vinden in de

bijlage!

4 A n a l y s e v a n d e huidige b e h e e r - e n e x p l o i t a t i e s i t u a t i e g e b o u w 4.1 Beschrijving van de prestaties van het gebouw aan de hand van het uitgevoerde onderzoek Bereikbaarheid m e t eigen vervoer is g o e d , dit is belangrijk aangezien veel bezoekers vaak m e t eigen vervoer reizen. • Bereikbaarheid met openbaar v e r v o e r is slecht. Kloosterhotel Sint Gregor wil haar bezoekers motiveren o m j u i s t niet m e t eigen v e r v o e r te komen m a a r gebruik te m a k e n van openbaar v e r v o e r o f ' g r o e n ' vervoer. Het is dus belangrijk dat er een manier w o r d t gevonden om mensen van en naar het station te v e r v o e r e n . • Weinig parkeergelegenheid voor bezoekers die alsnog met eigen v e r v o e r k o m e n . • Slecht toegankelijk voor mensen m e t een beperking/rolstoelgebruikers. De doelgroep van kioosterhotel Sint Gregor is voor een deel personen die op zoek zijn naar rust en bezinning. Een andere doelgroep is ook mensen die ziek zijn en daarvoor rust zoeken in Steyl. Er is in deze doelgroep een iets g r o t e r e kans op personen die gebruik maken van een rolstoel of rollator. • Lift is momenteel buiten w e r k i n g , hierdoor moet men alle verdiepingen bereiken per t r a p . Het is dus niet m o g e l i j k voor mindervalide om andere etages te bereiken dan de begane grond. Verder is het een beperking v o o r de exploitatie van het kloosterhotel, bijvoorbeeld w a n n e e r kamers worden schoongemaakt. • Gebouw voldoet niet aan de eisen van brandveiligheid, in het bijzonder: O Er ontbreken duidelijke vluchtroutes en vluchtschema's waardoor gasten in geval van nood niet w e t e n wat te doen. O Er zijn geen brand- en r o o k c o m p a r t i m e n t e n aanwezig, in geval van brand kan dit overal naar uitwijken en de rook zal zich snel verdelen over het gebouw waardoor er stikkings gevaar ontstaat. O Een gedeelte van het gebouw heeft nog brandschade van een eerdere b r a n d , deze brandschade is nog niet verholpen en deze r u i m t e n kunnen dus ook niet in gebruik worden g e n o m e n .

4.2 Beschrijving gewenste gebouwprestaties Om het gebouw de functie kloosterhotel te kunnen geven zal het gebouw moeten voldoen aan een aantal criteria. In onderstaande tekst zijn de gewenste gebouwprestaties v e r w e r k t .

19

HOGESCHOOL O W

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Om het gebouw Sint Gregor de nieuwe functie kloosterhotel te kunnen geven zal het g e b o u w ten eerste toegankelijk moeten zijn voor zowel valide als mindervalide personen. Kloosterhotel Sint Gregor moet goed bereikbaar kunnen zijn door middel van eigen v e r v o e r of openbaar v e r v o e r . Dit houdt in dat er voldoende parkeerplaatsen aanwezig zijn en dat er daarnaast een verbinding is o m per t r e i n / b u s van en naar kloosterhotel Sint Gregor te reizen. O m mindervalide personen te ontvangen is het gebouw ook goed t o e g a n k e l i j k v o o r mensen m e t een rolstoel e n / o f rollator. Verder is het gebouw niet alleen toegankelijk voor deze personen maar ook gebruiksvriendelijk. Dit houdt in dat er hellingbanen zijn aangelegd, dat er invalidentoiletten aanwezig z i j n , dat alle openbare r u i m t e n verder ook t o e g a n k e l i j k zijn door gebruik van brede doorgangen en dat er een lift aanwezig is. Verder is het van belang dat het kloosterhotel Sint Gregor brandveilig is. In alle trappenhuizen hangt op elke verdieping een vluchtplan zodat iedereen in geval van nood w e e t waar hij of zij zich m o e t begeven. leuren en deuren van b r a n d c o m p a r t i m e n t e n zijn ( 2 0 m i n u t e n ) b r a n d w e r e n d . Tussen de b r a n d c o m p a r t i m e n t e n zijn zelfsluitende deuren aanwezig. Er is in het hele gebouw een brandmeldinstallatie m e t rookmelders en handmelders. De deuren van de hotelkamers zijn niet te openen of te sluiten m e t een sleutel, in v e r b a n d met veiligheid. I n plaats van m e t sleutels t e werken is er een knopcilinder op elke hotelkamerdeur zodat de gast toch zijn privacy heeft. Verder is er m e t betrekking t o t veiligheid altijd een BHV'er aanwezig.

4.3 DEPEST model Het bedrijfskundige model DEPEST beschrijft een r a a m w e r k van Demografische, Ecologische, Politieke, Economische, Sociale en Technische factoren op macro o m g e v i n g s n i v e a u . Het model wordt g e b r u i k t o m een omgeving te analyseren op sterke p u n t e n en om de richting van bedrijfsvoering te bepalen (zie afb. 3 . 1 ) . O m d a t het gebouw St. Gregor veel aanpassing nodig heeft, bezit het weinig sterke p u n t e n in verband met de DEPEST. Deze onderdelen staan veelal omschreven in de uitwerkingen van de POE. Demogransch

Economisch

Bevolkingsopbouw

Marldkenmerken

Dichtheid

Machtsverhoudi ngen

Geografische kenmerken

Financiële gegevens

en verschillen

Economisch klimaat

Infrastructuur

Groeiperspectieven

Politiek/wettelijk

Ecologisch

Wetgeving

Natuurbronnen

Licenties

Energie

Subsidieregelingen

Emissies

Politiek klimaat

Afval

Politieke plannen

Veiligheid

SoctBBl-cultureel

Technologisch

Normen en waarden

Knowhow

Communicatie

Innovativiteit

Gedrag

Trends

Levensstijl

Technische problemen

Sociale trends

Slaagkansen

Afb. 3.1 DEPEST model.

20

HOGESCHOOL • • •

ZUVD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

•

• • •

•

•

Demografische f a c t o r e n : O Rustige o m g e v i n g . O Veel m o n u m e n t e n in het kloosterdorp. O Venlo is de grootste stad in de buurt. O NS stations in Venlo, Tegelen en Belfeld. O De Floriade w o r d t in de regio gehouden. Economische factoren: deze worden toegelicht in het hoofdstuk Financieel. Politieke f a c t o r e n : O Het gebouw staat op de m o n u m e n t e n l i j s t . Ecologische f a c t o r e n : O Men wil duurzaam te w e r k g a a n . O Oud materiaal beschikbaar. Sociale f a c t o r e n : O Veel symboliek en semiotiek. O Grote cultuurhistorische w a a r d e n . Technologische f a c t o r e n : O Het is een stevig gebouw w a t nog lang meegaat. O Lift is aanwezig.

21

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

4.4 SWOT analyse Om het gebouw en alle bekende gegevens goed te analyseren is er een SWOT analyse uitgevoerd (schema 4 . 1 ) . De interne sterktes en zwaktes w o r d e n in kaart gebracht en v a n u i t daar zijn de kansen en bedreigingen opgesteid. Deze anaiyse w o r d t g e b r u i k t o m beslissingen te n e m e n ten behoeve van het gebouwbeheer en de interne organisatie. S c h e m a 4.1 S W O T a n a l y s e Sterke punten: • • • • • • • • • • • • • • •

Rustige o m g e v i n g . Veel m o n u m e n t e n in het kloosterdorp, Venlo is de g r o o t s t e stad in de b u u r t , NS stations in Venlo, Tegelen en Belfeld. De Floriade. Men wil d u u r z a a m t e w e r k g a a n . Oud m a t e r i a a l beschikbaar. Veel s y m b o l i e k en semiotiek. Grote cultuurhistorische w a a r d e n . Het is een stevig gebouw w a t nog lang meegaat. Lift is a a n w e z i g . Museum in h e t gebouw. Werk en sterf k a m e r van Arnold Janssen. Huishoudelijke dienst in eigen beheer. Catering in eigen beheer.

Zwakke punten: • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Kansen: •

•

• • • •

•

De o m g e v i n g is ideaal voor mensen die rust, s e r e n i t e i t en het kloostergevoel willen b e l e v e n . De organisatie van de Floriade heeft zelf a a n g e g e v e n o m reclame te m a k e n voor het Kioosterhotel. Men gaat k a m e r s v o o r een goedkope prijs a a n b i e d e n . Door d u u r z a a m te w e r k t te gaan kan men subsidie a a n v r a g e n . Door oud materiaal te hergebruiken kan m e n op kosten besparen. Door het m u s e u m en de w e r k - en s t e r f k a m e r v a n Arnold Janssen in stand te houden kan m e n extra bezoekers trekken. Doordat het Kloosterdorp veel eigen faciliteiten heeft kan m e n in het Hotel daar ook g e b r u i k van m a k e n .

Het g e b o u w is niet brandveilig. Er is brandschade aanwezig. Er is w a t e r s c h a d e a a n w e z i g . Het d a k m o e t gerepareerd w o r d e n . Dreigend v e r v a l kloosterdorp. Men m o e t rekening houden m e t monumentenzorg. Het g e b o u w is niet geschikt v o o r gehandicapten. Er is d u i d e l i j k e r e bewegwijzering n o d i g . Nog geen BHV'er aanwezig, W a r m t e en luchtcirculatie zijn slecht, Asbest a a n w e z i g , Er is geen huidig beheersplan v o o r het gebouw, Geen energie en beveiligingsbeheer. Er m o e t rekening gehouden w o r d e n m e t het bestemmingsplan. Geen dubbelglas. Glas in lood m o e t beschermd w o r d e n . Er zijn nog geen ideeën of plannen m e t b e t r e k k i n g t o t personeel. Wellness gedeelte m o e t heringericht worden. Weinig p a r k e e r p l e k k e n .

Bedreigingen: •

• •

•

•

•

•

D o o r d a t het gebouw niet brandveilig is kan de b r a n d w e e r geen t o e s t e m m i n g g e v e n o m het Hotel t e o p e n e n . D a k , w a t e r en brandschade kan de v e r b o u w i n g t o t hoge kosten leiden. D o o r d a t m e n rekening m o e t houden m e t m o n u m e n t e n z o r g kan het zijn dat het g e b o u w niet zo v e r b o u w d kan w o r d e n z o d a t het binnen de w e t en regelgeving v a l t v o o r een Hotel. Als het b e s t e m m i n g s p l a n van de g e m e e n t e niet o v e r e e n k o m t m e t de w e n s e n van de o p d r a c h t g e v e r kan m e n b e p e r k t w o r d e n in de m o g e l i j k h e d e n . Personeel kan t o t hoge kosten leiden als m e n niet o v e r vrijwilligers of k l o o s t e r b e w o n e r s beschikt. Het r e n o v e r e n v a n het Wellness gedeelte kan t o t hoge kosten leiden. Dit is wel een m u s t v o o r a l v o o r Duitse bezoekers. Men zal e x t r a parkeerplekken m o e t e n a a n l e g g e n v o o r bezoekers. Dit kan In s t r i j d zijn m e t het b e s t e m m i n g s p l a n of v l u c h t p l a n in v e r b a n d m e t veiligheid.

HOGESCHOOL I

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

4.5 Beschrijving drie excellente gebouwprestaties Aan hand van het POE zijn er ook een aantal excellente punten na voren g e k o m e n . Een van de punten die het hoogste hebben gescoord binnen de functionele aspecten is het p u n t 1.7 Privacy en sociaal contact. Doordat het kloostergebouw over heel dikke m u r e n beschikt, kan de privacy in de bezoekerskamers in iedere geval gewaarborgd w o r d e n . Wij als projectgroep gaan ervan uit dat het sociaal contact voor toekomstige bezoekers van essentieel belang is. Het feit dat gasten g e b r u i k moeten maken van gezamenlijke douches en t o i l e t t e n zoals van een gezamenlijke keuken zal het, van de doelgroep g e w e n s t e , sociaal contact bevorderen. Verder w o r d t het gewenste sociaal contact door het groot aanbod verschillen workshops gewaarborgd dat in Steyl w o r d t aan geboden. Binnen de esthetische aspecten heeft het p u n t 2,2 Cultuurhistorisch waarden het beste gescoord. Bezoekers die ervoor kiezen na Steyl te k o m e n zijn op zoek na een bijzondere beleving. Doordat heel vele kamers nog in originele staat zijn en over de originele inrichting beschikken, zoals over glas en lood en beelden wordt de belevingswaarde gewaarborgd. Ten derde heeft het punt 2.3 Betekenisverlening goed gescoord. In het klooster is op veel manieren een sterke mate van symboliek te herkennen. Het katholieke geloof k o m t in het klooster n a t u u r l i j k sterk naar v o r e n . Dat d r u k t zich uit door de verschillende kruizen en Jezus- symbolen die terug te vinden zijn in het klooster. Er is nog heel veel symboliek aanwezig bijvoorbeeld in de t w e e kapellen en de wandelgangen op de begane grond of de w e r k - en s t e r f k a m e r van Arnold Janssen (de stichter van het klooster).

4.6 Beschrijving van verbeterpunten gebouwprestaties De projectgroep heeft het Sint Gregor gebouw aan hand van drie aspecten geëvalueerd. Met name zijn dit de functionele aspecten, de esthetische aspecten en de technische aspecten. Na uitvoering van de POE zijn er een aantal verbeterpunten naar voren g e k o m e n . Ten eerste willen wij u op de belangrijksten v e r b e t e r p u n t e n a t t e n d e r e n . • • • •

Brandveiligheid Fysiek welbevinden Toegankelijkheid voor gehandicapte Duurzaamheid

•

Bereikbaarheid

In het volgende worden de v e r b e t e r p u n t e n v a n de betreffende aspecten verder uitgelegd. Functionele aspecten Aan de hand van de Post- Occupancy -Evaluation zijn een aantal v e r b e t e r p u n t m.b.t, de functionele aspecten na voren g e k o m e n . Ten eerste willen wij U erop alert maken dat de locatie moeilijk t e bereiken is en dat het v o o r gasten die met het openbaar v e r v o e r willen reizen bijna niet mogelijk is het dorp t e bereiken. Er k o m e n alleen maar heel weinig bussen per dag en de verbinding d u u r t heel lang en is moeilijk. Gasten die m e t een eigen auto willen aanreizen hebben in principe een t o m t o m n o d i g , o m d a t er heel weinig bewegwijzering zijn. Verder zijn er niet voldoende parkeergelegenheid voor bezoekers aanwezig. De toegankelijkheid kan voor gehandicapte mensen niet gewaarborgd w o r d e n en voldoet niet aan de gebruikerseisen, o m d a t gehandicapte mensen niet aile ruimtes kunnen bereiken. Verder willen wij U attenderen dat het fysieke welbevinden op dit m o m e n t t e n delen niet meer aan de gebruikerseisen voldoet. De warmtecirculatie moet verbeterd w o r d e n , zodat de kamers voldoend o p g e w a r m d kunnen w o r d e n . Dit kan door een betere isolatie gebeuren en door een nieuwe v e r w a r m i n g . Het bespaard niet alleen m a a r k o s t e n , m a a r heeft ook een positief effect op de duurzaamheid van het gebouw. Verder m o e t e n er aanpassingen worden gedaan om kamers van de aanwezige tocht en vocht te b e v r i j d e n . Esthetische aspecten De esthetisch aspecten hebben in de Post-Occupancy- Evaluation heel goed gescoord. Er zijn alleen maar kleine aanpassing w a t betreft het opknappen van s o m m i g e symbolieken noodzakelijk. 23

HOGESCHOOL

ZUYP

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Technische aspecten Op dit m o m e n t voldoet het St. Gregor g e b o u w niet meer aan de wettelijke eisen van brandveiligheid. Voordat het gebouw weer in gebruik g e n o m e n kan worden moeten er in elk geval bouwtechnische en installatietechnische aanpassingen worden g e m a a k t . De belangrijksten v e r b e t e r p u n t e n waarop m o e t worden gelet z i j n : • V l u c h t s c h e m a ' s in trappenhuizen • Vluchtroutes • Brandblussers • Vluchtdeuren • Brandcompartimenten • Rookcompartimenten • Controleren van houdbaarheid brandslangen etc. • Brandschade verhelpen • Bij i n g e b r u i k n a m e van het gebouw een B H V ' e r aanstellen (bedrijfshulpverlener) Verder willen w i j U erop attenderen dat er aanpassing moeten worden gemaakt m.b.t. De bouwfysische kwaliteit v a n St. Gregor. Er m o e t e n n a m e l i j k aanpassing worden g e m a a k t aan de volgende p u n t e n : • Luchtcirculatie / ventilatie door het gebouw is niet aanwezig • W a r m t e circulatie door het hele g e b o u w • Aanwezigheid van voldoende lichtinval en aanwezigheid van licht in donkere ruimtes • Asbest Belangrijke v e r b e t e r p u n t e n die voor het duurzaamheidaspect een belangrijk rol spelen zijn het: • groene s t r o o m (zonnepanelen & zonneboiler) • Automatische lichtschakelaars De volgende aspecten horen niet bij beheer en exploitatie van het gebouw zelf maar bij het primaire proces van het hotel later. Dit zijn extra aandachtspunten voor de opdrachtgever. • afval scheiden • e e d i j k voedsel (fairtrade producten) • hergebruiken van meubilair

24

HOGESCHOOL 1

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van g e b o u w e n

5 Uitwerking - Optimalisatie d a g e l i j k s e beheer en exploitatie Tijdens de tussentijdse presentatie heeft de projectgroep de resultaten en de volgens de groep v i j f belangrijkste v e r b e t e r p u n t e n gepresenteerd aan de opdrachtgever. De volgens de projectgroep vijf belangrijkste v e r b e t e r p u n t e n zijn namelijk: • Brandveiligheid • Fysiek welbevinden • Toegankelijkheid voor gehandicapte • Duurzaamheid • Bereikbaarheid Dhr. T i m m e r s heeft gekozen v o o r twee van d e vijf v e r b e t e r p u n t e n . Dit zijn m e t n a m e de aspecten duurzaamheid en toegankelijkheid v o o r gehandicapte m e n s e n . Deze t w e e v e r b e t e r p u n t e n zijn door de projectgroep v e r d e r uitgewerkt. We willen de v e r b e t e r p u n t e n die wij g e k r e g e n hebben zo goed m o g e l i j k optimaliseren door ze tijdens de exploitatie van het g e b o u w op de beste manier te gebruiken en t e v e r b e t e r e n . Op de eerste plaats gaat de projectgroep kijken naar d u u r z a a m h e i d . Er w e r d al eerder aangegeven, dat de projectgroep n e t ais de opdrachtgever duurzaamheid heel belangrijk v i n d t . Het is dan ook een mooie uitdaging o m dat zo veel m o g e l i j k te v e r b e t e r e n . Want op dit m o m e n t k o m t er in St. Gregor weinig d u u r z a a m h e i d t e r u g . Dat k o m t o m d a t het al een oud gebouw is en h e t al een t i j d j e leeg staat. De projectgroep wil de duurzaamheid optimaliseren d o o r e e n a a n t a l duurzame hulpbronnen in St. Gregor te installeren. Enkele voorbeelden daarvan z i j n automatische lichtschakelaars, eventuele zonnecellen en/of zonneboilers, de ramen m o e t e n aangepast worden zodat er m i n d e r w a r m t e het gebouw sneller verlaat. Ook w a r e n er ideeën voor het scheiden van afval en het introduceren van fairtrade voedsel. De projectgroep hoeft v o o r duurzaamheid eigenlijk weinig rekening te houden m e t de doelstellingen van de moederorganisatie, o m d a t die vrijwel gelijk zijn aan de doelstellingen die de projectgroep heeft. Ook m e t de opdrachtgever Dhr. T i m m e r s zitten we op één lijn. Een ander punt waar de projectgroep naar w i l kijken, w a t zowel bij duurzaamheid h o o r t , als bij ons ander v e r b e t e r p u n t de " t o e g a n k e l i j k h e i d " , is, of er eventueel een mogelijkheid is dat er een zo zuinig en milieuvriendelijk shuttlebusje van station Venlo of Tegelen naar kloosterdorp Steyl in het leven geroepen kan worden. Het busje m o e t zoveel m o g e l i j k gasten op die manier van het station naar hotel kunnen brengen bij a a n k o m s t , en van hotel naar station bij vertrek. Hierdoor heb j e minder last van auto's die willen parkeren en daardoor dus minder parkeerplaatsen n o d i g . Het is natuurlijk ook beter voor het milieu dat er één zuinig busje rijd dan dat er vele vaak niet zuinige taxi's of auto's op en neer r i j d e n . Ook voor de toegankelijkheid is het beter. Gasten kunnen m e t het openbaar v e r v o e r g e m a k k e l i j k in Venlo of Tegelen k o m e n en worden v a n u i t daar gratis met een busje naar het Kloosterhotel gebracht. Op dit m o m e n t is de toegankelijkheid in het gebouw nog niet goed. Daar moet bij de oplevering van het gebouw nog wel w a t aan veranderd w o r d e n . Er zijn wel liften aanwezig maar die zijn echter buiten g e b r u i k dus daar m o e t nog w a t aan gedaan w o r d e n , dat zal de toegankelijkheid al v r i j veel bevorderen o m d a t er waarschijnlijk veel oudere mensen naar het hotel komen die misschien niet altijd even flexibel meer z i j n , voor die mensen is het belangrijk dat er een lift aanwezig is. Er is ook een ruimte in het gebouw die de projectgroep misschien als soort van evenementen zaal wil gaan g e b r u i k e n . Die ruimte ligt echter iets hoger dan de begane grond en is alleen m e t een trap te bereiken. De projectgroep heeft hier gedacht aan een t r a p l i f t te installeren w a a r m e e ook oudere mensen of gehandicapten deze r u i m t e kunnen g e b r u i k e n . Wat verder nog een belangrijk p u n t is, is de brandveiligheid. Zoals bekend is, mag j e bij brand een lift vaak niet gebruiken. In het kloosterhotel zijn alie kamers echter op de 1^ en 2^ v e r d i e p i n g . Mocht er daar dus brand uitbreken is het v o o r de gasten die slecht ter been z i j n een hele opgave o m zo snel m o g e l i j k beneden te komen o m te v l u c h t e n . We moeten daarvoor een oplossing verzinnen zodat ze misschien via het raam m e t een of ander liftje naar beneden kunnen zodat ze hun leven niet op het spel hoeven te z e t t e n . Voor een hotel is gastvrijheid vaak het allerbelangrijkste. Daarom is het ook voor dit kloosterhotel een belangrijk p u n t . Daardoor willen we er voor zorgen dat het hotel voor elke gast g e m a k k e l i j k te bereiken is, en dat ook het gebouw van binnen toegankelijk is. 25

HOGESCHOOLI

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

6 Uitwerking - Programma van Eisen 6.1 Inleiding Nadat de projectgroep de Post - O c c u p a n c y - E v a l u a t i o n heeft uitgevoerd zijn er een aantal v e r b e t e r p u n t e n naar voren g e k o m e n . Van al deze v e r b e t e r p u n t e n heeft de opdrachtgever Dhr. T i m m e r s t w e e v e r b e t e r p u n t e n gekozen die de projectgroep verder gaat u i t w e r k e n . Met name zijn dit de aspecten t o e g a n k e l i j k h e i d , vooral m e t betrekking t o t gehandicapten, en d u u r z a a m h e i d . Deze punten w e r k t de projectgroep v e r d e r uit door middel van een Programma van Eisen op te stellen. De v e r b e t e r p u n t e n worden zo overzichtelijker g e m a a k t en de kosten kunnen achteraf beter berekend w o r d e n . Voor het aspect v a n de toegankelijkheid voor het gebouw St. Gregor w o r d t NEN 1814 gebruikt. Hierbij g e b r u i k t de projectgroep de eerste t w e e niveaus van toegankelijkheid. Namelijk aanpasbaarheid en bezoekbaarheid.

6.2 Functionele eisen Duurzaamheid - V e r w a r m i n g op een duurzame m a n i e r , eventueel m e t behulp van zonneboiler, • Elektriciteit door middel van groene s t r o o m , • Bereikbaarheid van het kloosterhotel op een d u u r z a m e manier, met behulp van een shuttle busje met aardgas als brandstof, d a t de gasten van station Venlo naar het kloosterdorp en andersom kan brengen, Toeganl<elijl
6.3 Ruimtelijke eisen Duurzaamheid • I n het gebouw zijn er meerdere r u i m t e n voor een zonneboiler gewenst. Aangezien een zonneboiler een goede optie is voor de t o e k o m s t , is het g e m a k k e l i j k om daar nu al vast r u i m t e voor te reserveren. • Deze zonneboiler zal m e t brandveiligheids regels en w e t t e n gecombineerd moeten worden. Toeganl<elijl
6.4 Technische eisen Duurzaamheid • Installatie van een zonneboiler o m het gebouw op een duurzame manier op te w a r m e n . Een zonneboiler zet elektromagnetische straling van de zon o m in w a r m t e . De boiler bestaat uit een zonnecollector en een voorraadvat. De collector, die vaak op het dak van een woning w o r d t geplaatst, v a n g t het zonlicht op. Het w a r m e w a t e r w o r d t bewaard in het v o o r r a a d v a t , o m d a t de productie van de 26

HOGESCHOOL I

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

•

•

w a r m t e niet altijd gelijk is aan de v r a a g . Voor het plaatsen van een zonneboiler heeft men doorgaans alleen een b o u w v e r g u n n i n g nodig ais men in een m o n u m e n t a a l pand w o o n t . Wel m o e t u zich altijd houden aan een aantal eisen: zo m a g de collector niet over de dakrand heen steken. I n f o r m e e r van tevoren bij uw gemeente. Installatie van een Z o n n e - e n e r g i e f o l i e o m zo gebruik te maken van groene s t r o o m . Het werkingsprincipe van flexibele zonnefolie is niet anders dan dat van de bekende blauwglanzende zonnepanelen, die inmiddels deel u i t m a k e n van het straatbeeld. Hiervoor w o r d t veel m i n d e r materiaal gebruikt in de productie, dus m i n d e r kostbaar silicium, minder glas ook w a n t er zit helemaal geen glas in en o m d a t er lage t e m p e r a t u r e n g e b r u i k t w o r d e n . Dus men g e b r u i k t minder materiaal, minder energie, en d a a r o m kan de zonnefolie veel eerder rendabel worden." Aanschaffen van een s h u t d e - b u s die r i j d t op aardgas o m de bezoekers bijvoorbeeld af te halen bij het station Venlo en naar het kloosterhotel te b r e n g e n . Auto's op aardgas stoten nauwelijks fijn stof (roet) uit en veel m i n d e r stikstofoxiden dan benzine, diesel of LPG. Ook is gas nog in ruimere mate voorradig dan olie.

Toegankelijkheid • De liftinstallatie die m o m e n t e e l buiten gebruik is, m o e t operationeel worden g e m a a k t en tevens ook aan het bouwbesluit voldoen. • O m de toegankelijkheid te bevorderen m o e t e n er aan de ingang zelfwerkende deuren worden geïnstalleerd zodat de m i n d e r valide mensen het gebouw op een makkelijke manier kunnen binnen t r e d e n . • Ook in het interieur is het noodzakelijk dat er rekening gehouden w o r d m e t m i n d e r valide mensen. Zo is het belangrijk dat er instapbedden beschikbaar z i j n , invalide t o i l e t t e n , i n s t a p d o u c h e / b a d , het shutdebusje rolstoelvriendelijk g e m a a k t w o r d , de hoogte van de kastjes en keukenbladen word aangepast, evenals de koelkast, wasbak en de kookplaat. En dat de lichtschakelaars relatief laag zijn gemonteerd zodat de mensen in een rolstoel het licht g e m a k k e l i j k kunnen bedienen,

6.5 Architectonische eisen •

Aangezien het een m o n u m e n t a a l pand is, moet er rekening gehouden worden m e t een m o n u m e n t e n w e t . Hierdoor w o r d men beperkt in de mogelijkheden die zij v o o r ogen hebben,

6.6 Symbolische eisen •

Het moet een kloosterhotel worden dus is het noodzakelijk dat veel van de symbolische waarden die nu in het klooster aanwezig zijn ook in het kloosterhotel terug komen.

27

HOCESCHDDL

ZUVD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

7 Uitwerking - Integrale visie Door alleen de t w e e verbeterpunten toegankelijkheid voor gehandicapten en duurzaamheid t e realiseren kan er al veel aan de v e r b e t e r i n g van de dagelijkse beheer en exploitatiesituatie van het St. Gregor gebouw gedaan w o r d e n . Door middel van het aspect duurzaamheid verder uit t e werken w o r d t er al een heleboel gedaan aan de optimalisatie van de dagelijkse beheer en exploitatiesituatie. Door groene energie te gebruiken en hierdoor de v e r w a r m i n g en de elektriciteit t e kunnen regelen wordt er aan de ene kant iets gedaan voor het milieu en aan de andere kant w o r d e n de exploitatiekosten in de komende j a r e n ook minder, zonder dat de bezoekers van het kloosterhotel er last van hebben. Door middel van de toegankelijkheid voor gehandicapten te verbeteren w o r d t er al veel gedaan aan de veiligheid voor de bezoekers van het kloosterhotel. Door deze maatregelen kan iedereen t e r e c h t in het hotel en kan iedereen aan elke activiteit deelnemen. Er mogen geen obstakels zijn voor de gasten in het hotel. Zo m o e t e n zij g e m a k k e l i j k in het gebouw k o m e n maar ook eruit. Als een noodsituatie zich v o o r d o e t , moet ook iedereen zo snel m o g e l i j k het pand kunnen v e r l a t e n . Aan de hand van het Plan van Eisen worden deze belangrijke aspecten gerealiseerd. Als men dus alles toegankelijk maakt voor de invalide g a s t e n , k r i j g t men ook veel te maken m e t strengere regels en aanpassingen en extra kosten. De visie die men in dit project heeft luidt: Het gehele gebouw m o e t aan alle eisen voldoen. De klanten moeten zich op hun g e m a k voelen. Het doel is dan ook het hotel de symbolische aspecten te laten behouden en aan de huidige regels en w e t t e n te kunnen voldoen. Men k o m t naar dit kloosterhotel voor het geloof, de rust, cursussen en / o f meditaties.

28

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

8 U i t w e r k i n g - Financiële c o n s e q u e n t i e s 8.1 Investeringsbegroting en financieringsplan Hieronder is door middel van een balans weergegeven w a t er in dit project geïnvesteerd gaat worden en op welke wijze dit gefinancierd zal w o r d e n . Financieringsplan

Investeringsplan VASTE ACTIVA Shuttle bus Verbouwingskosten: Lift 2 trapliften Verhard toegangspad

Eigen vermogen

119.247,70

Kort v r e e m d v e r m o g e n

0

Lang vreemd vermogen

0

TOTAAL

119.247,70

17.600 75.000 9.000 6.000 90.000

VLOTTENDE ACTIVA Verzekering auto

807

Liquide middelen

10.840,70

TOTAAL

119-247,70

Toelichtinoen investeringsbegroting Verbouwingskosten Aanname dat 30 % van de totale kosten voor de aanschaf van de lift, trapliften en de verharde pad kosten zijn voor de v e r b o u w i n g .

Lift Totale kosten lift € 7 5 . 0 0 0 , - . Verbouwingskosten zijn 30 % van € 7 5 . 0 0 0 , - , dit is € 2 2 . 5 0 0 , - . Aanschaf van de lift is dan 70 % h i e r v a n , dus € 5 2 . 5 0 0 , - . Traplift Totale kosten t w e e t r a p l i f t e n € 9 . 0 0 0 , - . Verbouwingskosten zijn 30 % van € 9 . 0 0 0 , - , dit is € 2 . 7 0 0 , - . Aanschaf van de trapliften zijn dan € 6 . 3 0 0 , - . Per lift is dit € 3 . 1 5 0 , - . Aanleg asfalt Gangbare prijs voor de aanleg van asfalt is € 3 0 , - per m 2 . Er w o r d e n t w e e banen van een m e t e r breed aangelegd over een lengte van + / - 100 meter. € 3 0 , - x 200 m e t e r = € 6 . 0 0 0 , - voor de aanleg van een geasfalteerd pad. Liquide middelen Liquide middelen zijn 10 % van totaal aan vaste en vlottende activa. Het totaal hiervan is € 108.407. 10 % hiervan is € 10.840,70

Toelichting financieringsbegroting Het hele project w o r d t gefinancierd door giften die het Missiehuis St. Michaël o n t v a n g t . Er worden geen leningen opgenomen of dergelijke. Hierdoor is er geen kort of lang vreemd v e r m o g e n . Alles w o r d t dus door eigen vermogen gefinancierd.

29

8.2 Exploitatiebegroting voor de komende 10 jaar Exploitatiebegroting Jaar 1

Jaar2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

Jaar 6

Jaar 7

Jaar 8

Jaar 9

Jaar 10

Verhuur kamers

125.925,00 €

128.443,50 €

131.012,37 €

133.632,62 €

136.305,27 €

139.031,38 €

141.812,00 €

144.648,24 €

147.541,20 €

150.492,02 €

Transfer

2.012,40

2.052,65 €

2.093,70 €

2.135,57 €

2.178,28 €

2.221,85 €

2.266,29 €

2.311,62 €

2.357,85 €

2.405,00 €

144.078,29 €

146.959,86 €

149.899,05 €

152.897,02 €

Opbrengsten

141.253,23 €

127.937,40 €

130.496,15 €

133.106,07 €

135.768,19 €

138.483,55 €

2.654,55 €

2.389,09 €

2.123,64 €

1.858,18 €

1.592,73 €

1.327,27 €

1.061,82 €

796,36 €

530,90 €

265,45 €

908,81 €

926,99 €

945,53 €

964,44 €

Kosten Vaste kosten Afschrijving auto Verzekering auto

807,00 €

823,14 €

839,60 €

856,39 €

873,52 €

890,99 €

Afschrijving lift

6.562,50 €

6.125,00 €

5.687,50 €

5.250,00 €

4.812,50 €

4.375,00 €

3.937,50 €

3.500,00 €

3.062,50 €

2.625,00 €

Kosten voor energie

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

Brandstofkosten auto

833,60 €

850,27 €

867,27 €

884,62 €

902,31 €

920,36 €

938,77 €

957,55 €

976,70 €

996,23 €

Energiekosten

I

Technisch ondertioud onderhoud aan de lift

3.360,00 €

3.427,20 €

3.495,74 €

3.565,65 €

3.636,96 €

3.709,70 €

3.783,90 €

3.859,58 €

3.936,77 €

4.015,51 €

onderhoud auto

420,00 €

428,40 €

436,97 €

445,71 €

454,62 €

463,71 €

472,98 €

482,44 €

492,08 €

501,92 €

14.637,65 €

14.043,10 €

13.450,72 €

12.860,55 €

12.272,64 €

11.687,03 €

11.103,78 €

10.522,92 €

9.944,48 €

9.368,55 €

113.299.75 €

116.453.05 €

119.655,35 €

122.907.64 €

126.210.91 €

129.566.20 €

132.974.51 €

136.436.94 €

139.954.57 €

143.528.47 €

Eindsaldo

30

Toelichting opbrengsten Verhuur kamers Er w o r d t de a a n n a m e gedaan dat een k a m e r 15 € per nacht kost. Verder w o r d t volgens de opdrachtgever ervan uitgegaan dat er een bezetting van 6 5 % van alle ( 3 5 ) k a m e r s is. Bij deze bezetting zijn de opbrengsten per dag € 3 4 5 . Per j a a r betekent dit een opbrengst van € 1 2 5 . 9 2 5 . Berekening: 6 5 % X 35 = 2 2 , 7 5 ^ 23 kamers 23 x 15 € = 345 € 345 € x 365 = 125.925 € De projectgroep gaat uit van een inflatie van 2 % . Dat b e t e k e n t , dat de huurprijs per k a m e r per j a a r hoger w o r d t . De berekening van de huurprijzen voor de k o m e n d e 10 j a a r zijn in de bijlage terug te v i n d e n . Transfer opbrengsten Er w o r d t de aanname gedaan dat er bij een maximale bezetting 5 0 % van de bezoekers m e t gebruik m a a k t van Openbaar Vervoer en dus ook van het shuttle busje. Dat betekent dat er per week uitgegaan w o r d t van 36 r i t t e n . Dit w o r d t per week berekend o m d a t er w o r d t aangenomen dat m e n in dezelfde week a a n k o m t en weer v e r t r e k t . Per j a a r betekent d i t 1.768 ritten met de auto. De totale onderhoudskosten van de auto en de verzekeringskosten bedragen € 2 . 0 1 4 , 2 9 . Een rit kost dus € 1 , 1 4 . Omdat iedere gast 2 keer gebruik m o e t maken van de auto komen de kosten v o o r de transfer uit op € 2 , 3 0 . Bij 18 gasten per week die gebruik maken van de transfer b e t e k e n t dit opbrengsten van € 2 . 0 3 3 , 2 0 per j a a r . Hier w o r d t tevens uitgegaan van een inflatiepercentage van 2 % voor de komende 10 j a a r . Berekening: 5 0 % X 35 = 17,5 -> 18 personen. (18 X 2) X 52 = 1872 ritten per j a a r . € 2 . 0 1 4 , 2 9 (totale kosten auto) / 1872 = € 1,076 € 1 , 0 7 6 X 2 = € 2 , 1 5 o m heen en weer t e reizen. 18 (gasten) x € 2 , 1 5 = € 3 8 , 7 0 per week. 18 (gasten) x 52 (weken) = 936 gasten per j a a r 936 (gasten) x € 2 , 1 5 = € 2 . 0 1 2 , 4 0 -> Totaal aan opbrengsten

Toelichting kosten Afschrijving auto De projectgroep gaat uit van een restwaarde van de auto van € 3 0 0 0 na 10 j a a r . Er is de afschrijvingsmethode ' s u m of the years d i g i t s ' gebruikt o m een realistische afschrijving te kunnen berekenen, o m d a t de auto in de eerste j a r e n m e e r waardeverlies heeft dan na een aantal j a r e n . Dit betekent dat de afschrijving iedere j a a r anders is. Dit is v e r m e l d in de EB. De berekening is terug te vinden in bijlage 9. Verzekering auto De kosten voor het verzekeren van de auto bedragen voor het eerste j a a r € 8 0 7 , - . Aangezien de kosten voor verzekering het j a a r later kunnen veranderen in verband m e t schadevrij rijden etcetera wordt er een aanname gedaan dat het bedrag aan verzekering gelijk blijft aan het eerste jaar, er w o r d t alleen rekening gehouden met een inflatiepercentage van 2 % . A f s c h r i j v i n g lift De projectgroep gaat ervan uit dat de lift in 15 jaar afgeschreven is zonder restwaarde. Er is de afschrijvingsmethode ' s u m of the years digits' gebruikt o m een realistische berekening t e kunnen m a k e n . Dit betekent dat de afschrijvingen iedere j a a r anders zijn. Deze zijn t e r u g te vinden in de EB. De berekening is terug te vinden in de bijlage. 31

HOGESCHOOL I

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

O n d e r h o u d s k o s t e n lift Er is uitgegaan van een All - i n o n d e r h o u d s o v e r e e n k o m s t . Dat wil zeggen dat er vrijwel alle kosten inbegrepen zijn en er o n d e r m e e r de vervangingskosten van g r o t e r e componenten van de liftinstallatie o p g e n o m e n zijn in de prijs. Deze v o r m van overeenkomst sluit nagenoeg alle financiële risico's uit. Er is ervan uitgegaan van beginkosten van € 3 3 5 0 per j a a r . Voor de k o m e n d e j a r e n moet er n a t u u r l i j k rekening gehouden worden m e t de inflatie. Hiervoor heeft de projectgroep de a a n n a m e gedaan dat de inflatie in de komende j a r e n bij 2 % ligt. De onderhoudskosten na 10 j a a r bedragen dus € 4 0 1 5 . De berekening is t e r u g t e vinden in de bijlage. Brandstofkosten auto Er is de aanname gegaan van brandstofkosten per j a a r van € 8 3 3 , 6 0 . Hierbij is uitgegaan van een prijs van € 0 , 0 6 1 per k m voor gas. Er w o r d t de aanname gedaan dat er per w e e k 36 ritten nodig zijn voor een route van 7 , 3 k m van het klooster naar het station in Venlo. Berekening: 36 X 52 x 7 , 3 k m = 13.665,6 k m . 13.665,6 X € 0 , 0 6 1 = € 8 3 3 , 6 0 Dit bedrag aan brandstofkosten s t i j g t j a a r l i j k s mee m e t een inflatie percentage van 2 % . Onderhoudskosten auto De onderhoudskosten voor de auto zijn € 4 2 0 , - per jaar. Er w o r d t rekening gehouden met 2 % inflatie per jaar.

32

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van g e b o u w e n

8.3 Cashflow overzicht Hieronder is de casfiflow van j a a r O t o t en m e t j a a r 10 w e e r g e g e v e n . Voor de berel<ening liiervan zie bijlage 9. Jaar 0 1 2 3 4 ^ 5 6 7 8 9 10

Cashflow - € 119.247,70 + € 122.516,80 + € 124.967,14 + € 127.466,49 + € 130.015,82 + € 132.616,14 + € 135.268,20 + € 137.973,83 + € 140.733,30 + € 143.547,97 + € 146.418,92

De cashflow overzicht geeft aan hoe groot de liquide middelen zijn in iedere j a a r .

8.4 Investeringsbeoordeling 4 Investeringsbeoordeling Teruqverdienperiode (TVP') Bij de berekening w o r d t het totale investeringsbedrag gedeeld door de cashflow. O m de t e r u g v e r d i e n t i j d t e kunnen berekenen m o e t de cashflow iedere j a a r dezelfde z i j n . Aangezien de cashflows 1 t / m 9 verschillend zijn heeft de projectgroep het gemiddelde berekend. De t e r u g v e r d i e n t i j d is 0,9 j a a r . Deze is zo kort o m d a t er niet m e t de gehele verbouwingskosten rekening w o r d t gehouden maar alleen m e t de kosten voor de t w e e verbeterpunten duurzaamheid en toegankelijkheid weke door de opdrachtgever werden gekozen. De berekening is terug te v i n d e n in bijlage 9. NCW De netto contante waarde houdt rekening m e t inflatie. De u i t k o m s t van de berekening is de contant g e m a a k t e winst van de investering na 10 jaar. Voor het project b e t e k e n t dit een contant g e m a a k t e winst van € 9 9 6 . 8 9 9 , 2 2 . Hierbij gaat de projectgroep uit van een rentepercentage van 3 , 5 % . Deze heeft betrekking op de misgelopen rente van het eigen v e r m o g e n . Verder werd er weer het gemiddelde cashflow van de j a r e n 1 t / m 9 g e b r u i k t voor de berekening. De berekening is t e r u g te vinden in bijlage 9. GBR De GBR geeft de verhouding aan tussen de gemiddelde jaarlijkse winst en het gemiddeld geïnvesteerd v e r m o g e n van het project. Er w o r d t geen rekening gehouden m e t inflatie of financiering van het project. De berekening is terug te vinden in bijlage 9. I n t e r n e rentabiliteit De methode van de interne rentabiliteit geeft de verhouding aan tussen het geïnvesteerd bedrag en de kosten voor de financiering. Hierbij w o r d t zowel rekening gehouden m e t de inflatie en de kosten voor de financiering. De projectgroep heeft deze m e t h o d e niet gebruikt o m d a t het project niet v r e e m d gefinancierd w o r d t . Daarom is het niet zinvol om deze methode te gebruiken.

33

HOGESCHOOL <

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

8.5 Conclusies Aan de hand van de gegevens die de projectgroep gekregen heeft van dhr. T i m m e r s zijn er de volgende feiten aan bod g e k o m e n . Het investeringsbedrag bedraagt € 119.247,70 hiervan w o r d t volgens de opdrachtgever alles gefinancierd m e t eigen v e r m o g e n . De exploitatiewinst m e t betrekking t o t de door de opdrachtgever gekozen v e r b e t e r p u n t e n liggen iedere jaar rond € 1 2 0 . 0 0 0 . In het eerste j a a r ligt de w i n s t rond € 113.000 en in j a a r 10 rond € 1 4 3 , 0 0 0 . De investering is volgens de berekeningen wel rendabel. Aangezien er alleen rekening gehouden werd m e t de kosten v o o r de te v e r b e t e r e n aspecten en niet m e t de gehele verbouwing van het pand t o t een kloosterhotel is de vraag of de berekeningen betrouwbaar zijn. De berekeningen zijn g e m a a k t aan de hand van a a n n a m e s , schattingen en kengetallen.

34

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

9 Uitwerking - Juridisclie consequenties 9.1 Reclitsgebieden die een rol spelen in het project Rechtsgebieden zijn onder te verdelen in publiel
9.2 Wetgeving die van toepassing is Als men het gebouw Sint Gregor een nieuwe bestemming wil geven zal m e n rekening moeten houden m e t bepaalde wetgeving die in Nederland geldt. Omdat het in dit geval gaat om een m o n u m e n t a a l pand zijn er w e t t e n en regels om deze historische waarde van deze panden te beschermen. Daarnaast is er een bestemmingsplan opgesteld voor het kloosterdorp Steyl. Verdere w e t g e v i n g waaraan moet worden voldaan heeft te m a k e n m e t de nieuwe functie van het gebouw, n a m e l i j k de functie kloosterhotel. O m d a t het gebouw een logiesfunctie bevat m o e t het voldoen aan eisen voor veiligheid, brandveiligheid, het bouwbesluit en de A r b o - w e t (voor personeel dat w e r k t in het hotel).

9.3 Overeenkomsten die een rol spelen in het project Bij het sluiten van overeenkomsten geven t w e e partijen aan d a t zij een verbintenis aangaan m e t elkaar. In dit geval zou een o v e r e e n k o m s t kunnen worden gesloten m e t het bedrijf dat de liften verzorgt. Kloosterhotel Sint Gregor geeft in dit geval aan dat zij het bedrijf inhuren o m de lift te installeren, zij gaan dus een verbintenis aan dat zij ook daadwerkelijk willen dat het bedrijf de lift k o m t installeren en dat zij hiervoor bereid zijn te betalen. Anderzijds geeft het Iift-installaties bedrijf aan dat zij ook daadwerkelijk de lift k o m t installeren, en dat zij -in het geval dat de lift defect r a a k t - zullen zorgen voor reparatie hiervan.

9.4 Juridische acties in het geval van niet nakomen van het contract Zoals boven genoemd bestaan er een aantal overeenkomsten binnen het project w a a r b i j verschillende partijen betrokken zijn. Als bijvoorbeeld het zonnefolie bedrijf niet levert, dus het contract niet w o r d t n a g e k o m e n , kunnen er juridische acties v a n u i t het missiehuis ingesteld w o r d e n . De niet - n a k o m i n g van een verbintenis kan op verschillende m a n i e r e n . Er is in iedere geval een t e k o r t k o m i n g in een prestatie aanwezig. Dat kan door helemaal niet verrichten van de prestatie of niet op t i j d verrichten van de prestatie. Verder bestaat er de m o g e l i j k h e i d , dat slecht een gedeelde verricht is of dat het gebrekkig verricht is. Naar gelang van de niet - n a k o m i n g bestaan er een aantal rechten van de schuldeiser. Naast de nakoming van de verbintenis kan er schadevergoeding gevorderd w o r d e n . Hier bestaan t w e e mogelijkheden. Er kan vervangende schadevergoeding of aanvullende schadevergoeding gevorderd w o r d e n . Vervangende schadevergoeding betekent, dat de schuldeiser de waarde van de prestatie vergoedt k r i j g t . Met aanvullende schadevergoeding w o r d t bedoeld, dat er niet de volledige som maar slechts een gedeelte hiervan betaald m o e t worden aan de schuldeiser. Bijvoorbeeld zou het missiehuis aanvullende schadevergoeding kunnen vorderen van het zonnefolie bedrijf als dit te laat 35

HOGESCHOOL e » *

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

levert. Hierdoor is een schade ontstaan o m d a t het missiehuis nu hogere energiekosten heeft dan in het geval van zonne-energie te g e b r u i k e n . Voor deze t i j d kan er schadevergoeding gevorderd w o r d e n door het missiehuis. Mogelijkheden m e t betrekking t o t schadevergoeding zijn dus dat het verbintenis n a g e k o m e n w o r d t en er aanvullende schadevergoeding betaald w o r d t , dat er een ontbinding plaatsvindt zonder schadevergoeding te v o r d e r e n , dat er een ontbinding plaatsvindt in verband m e t schadevergoeding of dat het verbintenis opgeschort w o r d t en op een ander tijdstip nagekomen wordt.

9.5 Eigendomsconstructies In het volgende worden een aantal eigendomsconstructies m e t betrekking t o t het missiehuis t e Steyl beschreven. Het eerst w o r d t ingegaan op het pand v a n het kloosterdorp. Het missiehuis is eigenaar v a n het pand. Verder is het missiehuis eigenaar van land w a t ligt in de omgeving van het kloosterdorp Steyl. Dit land w o r d t onder andere v e r p a c h t aan landbouwers. Het land werd verkregen onder algemene t i t e l . Dit betekent, dat het gehele v e r m o g e n m e t zowel de rechten als de plichten overgaat. Wat de landbouwers betreft zo zijn deze pachters en dus houders van het land. Ze houden het onroerend goed voor het missiehuis welke de eigenaar is. Het missiehuis is dus in middellijk bezit van het land. De a u t o , dat aangeschaft zal worden voor het t r a n s p o r t van gasten van het kloosterhotel van het station Venlo naar het kloostergebouw Sint Gregor, is bij aankoop geen eigendoom van het missiehuis. De koopovereenkomst die gesloten w o r d t is die van h u u r k o o p . Er wordt ervan uitgegaan dat de auto op verschillende t e r m i j n e n betaald w o r d t . De levering van de auto v i n d t dus plaats op basis van "Traditio brevi m a n u " . Dit wil zeggen dat het missiehuis het eerst houder van de auto is. Pas m e t volledige betaling van de auto wordt het missiehuis eigenaar van de a u t o .

9.6 Bepericte recliten Er bestaan een aantal beperkte rechten zoals h y p o t h e e k r e c h t , pandrecht of erfpacht. Deze beperkte rechten spelen geen rol binnen het project. Het missiehuis is eigenaar v a n het pand en is niet ingeschreven in een hypotheek. Verder is er ook niemand aanwezig die het pandrecht heeft. Het missiehuis is geen schuldenaar en er bestaan dus ook geen schuldeisers welke het verpande goed zouden kunnen verkopen als de schuldenaar de verplichtingen niet na zou k o m e n .

9.7 Arboregels Het A r b o - w e t (Arbeidsomstandighedenwet) van 1980 gaat ervan uit, dat de uitgangspunten zorg voor veiligheid, gezondheid en welzijn een v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d is van de werkgever en de w e r k n e m e r . Het zal ook v o o r de i m p l e m e n t a t i e van het Kloosterhotel belangrijk z i j n , o m aan het A r b o - w e t t e voldoen. Het w e t heeft de bedoeling dat zowel werkgevers als ook w e r k n e m e r s aan een zo goed m o g e l i j k beleid b i j d r a g e n , dat op veiligheid, gezondheid en welzijn gericht is. I n artikel 3 van het Arbo-wet worden de begrippen veiligheid, gezondheid en welzij gedefinieerd. De werkgever is v e r a n t w o o r d e l i j k voor het inrichten van w e r k p l e k k e n die zo veilig m o g e l i j k zijn en een zo g r o o t mogelijke bescherming van de gezondheid waarborgen. Volgens het Arbo-wet betekend veiligheid en gezondheid in verband m e t de a r b e i d : • een organisatie van de arbeid die de veiligheid en de gezondheid bevorderen • veilige inrichting van de arbeidsplaats • bestrijding van gevaar v o o r veiligheid en gezondheid bij de bron • v e r m i j d e n van onveilige of ongezonde w e r k t u i g e n , machines, toestellen en andere hulpmiddelen bij de arbeid • veiligheid vluchtwegen Verder is het van belang, dat de werkgever verplicht is een Arbojaarplan t e m a k e n . Als een bedrijf meer dan 100 medewerkers heeft moet ook een jaarverslag worden g e m a a k t , maar in het geval van het Kloosterhotel St. Gregor zal dat niet van toepassing zijn. I n het Arbobesluit w o r d t onder ander het onderwerp „ v e i l i g h e i d " v e r d e r u i t g e w e r k t in concrete besluiten. Een van de belangrijkste onderwerpen m e t betrekking t o t de 36

HOGESCHOOLI

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

veiligheid die in het Arbobesluit aan bod komen is artikel 2.16 t / m 2.22 Bedrijfshulpverlening, I n artikel 2.16 worden de gehanteerde verschillende begrippen gedefinieerd. Vervolgens worden in artikel 2.17 de factoren v o o r de bedrijfshulpverlening genoemd. Verder zal het artikel 3.6 t / m 3.19 Voorzieningen in noodsituaties en verbindingseisen een heel belangrijk onderwerp voor het Kloosterhotel z i j n , hier w o r d t in het volgende hoofdstuk dieper op ingegaan. De artikelen 5 „Fysieke belastingen" en 6 "Fysische Factoren" zullen ook bij de i m p l e m e n t a t i e van het Hotel nader bekeken worden en een bijzondere aandacht k r i j g e n . Bovendien w o r d t aangeraden een ontruimingsplan vast te leggen. Het doel van dit plan is de snelle en veilige o n t r u i m i n g van medewerkers en gasten v a n u i t het pand ten gevolg van brand, een b o m a l a r m of andere levensbedreigende situaties. In het plan w o r d t beschreven hoe het gebouw gecoördineerd o n t r u i m t moet w o r d e n , waar de verzamelplaatsen van het personeel z i j n , hoe de v l u c h t w e g e n zijn gelegen en hoe de alarmering verloopt. Het is ook van belang, dat het Kloosterhotel een bedrijfshulpverleningsorganisatie w o r d t . Het doel van bedrijfshulpverlening is namelijk het bereiken van een algemene staat van paraatheid om optimaal gebruik te kunnen maken van organisatie, middelen en procedures om een calamiteit te kunnen bestrijden. Om dit vervolgens te kunnen bereiken heeft de bedrijfshuipverieningsorganisatie de doelstellingen goed getraind en adequaat uitgerust te zijn om bij een calamiteit de volgende taken uit t e v o e r e n : • kans op ongevallen en schade beperken • slachtoffers redden en eerste hulp verlenen " beginnende branden bestrijden • gebouwen o n t r u i m e n Van een bedrijfshulpverlenende organisatie wordt geëist, dat de organisatie binnen enkele m i n u t e n operationeel m o e t zijn. Daarmee w o r d t bedoeld dat z i j : • binnen drie m i n u t e n levensredende eerste hulp verrichten • binnen vier m i n u t e n beginnende brand onder controle brengen • bedrijfshulpverleners moeten op ieder m o m e n t bereikbaar en beschikbaar zijn Het hoofd van de bedrijfshulpverleningsorganisatie heeft de voigende t a k e n : " opstellen procedures, richtlijnen en instructies • het (in overleg m e t het m a n a g e m e n t , eventueel na onderzoek) initiatief nemen tot ontruimen • direct leiding geven aan de o n t r u i m i n g • opstellen/ uitvoeren oefeningen rond om een o n t r u i m i n g • actualiseren van het ontruimingsplan • aanstellen/ instrueren van de bedrijfshulpverleners v o o r en tijdens een o n t r u i m i n g

9.8 Regelgeving ten aanzien van brandveiligheid Zoals in het voorafgaand paragraf genoemd is het artikel 3.6 t / m 3.19 van het Arbobesluit heel belangrijk voor de i m p l e m e n t a t i e van het Kloosterhotel. In het artikel „Voorzieningen in noodsituaties en verbindingseisen" w o r d t bijvoorbeeld ingegaan op v l u c h t w e g e n , nooduitgangen en - v e r l i c h t i n g e n , eisen ten aanzien van v l o e r e n , deuren enz. Omdat er altijd gasten in het Kloosterhotel aanwezig z i j n , die met het gebouw niet bekend z i j n , moeten er bijzonders veel aandacht worden besteden aan bewegwijzeringen van v l u c h t w e g e n . Het pand moet over voldoende vluchtwegen en nooduitgangen beschikken, die voorzien zijn van noodverlichting en die altijd vrijgehouden worden van obstakels. Verder moeten in het Hotel voldoende brandbestrijdingsmiddelen en alarmsystemen z i j n . Ten slotte m o e t het Hotel aan allerlei veiligheidseisen voldoen ten aanzien van de inrichting. In het bouwbesluit w o r d t ingegaan op de technische eisen w a a r aan zowel een bestaande als ook een nieuwbouw minimaal m o e t voldoen. Verder m o e t al in het o n t w e r p s t a d i u m van een nieuw pand rekening gehouden worden m e t brandveiligheidseisen en m e t algemene veiligheidseisen, die n a m e l i j k op de veiligheid van personen gebaseerd zijn.

37

HOGESCHOOL

ZUYP

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Belangrijke brandveiligheidseisen in het Bouwbesluit zijn in artikel 2 3 1 - 2 4 1 en 3 2 4 - 3 3 3 terug t e v i n d e n . Er worden de minimalen technische eisen waaraan een gebouw m o e t voldoen uitgelegd. Daarbij valt te denken aan technische v o o r z i e n i n g e n : • ter beperking van ontwikkeling e n / of uitbreiding van brand • het ontstaan en verspreiding van rook • vluchtmogelijkheden • v o o r k o m i n g e beperking van ongevallen bij brand • brandbestrijding Verder zijn er nog technische, constructieve eisen waaraan een gebouw minimaal m o e t voldoen: • c o m p a r t i m e n t e r i n g en brandwerendheid ongeacht van de functie van het g e b o u w , meerstal w o r d t een brandwerendheid van 60 m i n u t e n geëist " brandveiligheidinstallaties en blusmiddelen

9.9 Procedures en richtlijnen voor cameragebruik en beveiliging De commissie v o o r de bescherming van de persoonlijke levenssfeer geeft aan w a a r m e e men rekening m o e t houden als men van een bewakingscamera gebruik wil m a k e n . Daarbij vait te denken a a n : " dat er een evenwicht moet bestaan tussen het belang van de v e r a n t w o o r d e l i j k e voor de v e r w e r k i n g en het recht op de bescherming van het privéleven van de gefilmde persoon. O Bijvoorbeeld: is het nodig dat er in de w a c h t k a m e r van een arts een camera w o r d t geïnstalleerd? • dat de v e r w e r k i n g van de beelden passend en noodzakelijk m o e t z i j n , m.a.w. de v e r a n t w o o r d e l i j k e voor de v e r w e r k i n g moet nagaan of er geen andere maatregelen m o g e l i j k zijn die m i n d e r ingrijpen in het privéleven van de gefilmde persoon. Het is bijvoorbeeld niet noodzakelijk dat een concertorganisator de ingang f i l m t van de concertzaal om erop toe t e zien dat elke concertganger betaalt. Hij kan i m m e r s een of meerdere opzichters aan de ingang plaatsen die elke concertganger controleren op het bezit van een geldig t o e g a n g s k a a r t j e ; • dat er geen overbodige beelden mogen v e r w e r k t worden en dat de camera in principe niet mag gericht worden op een plaats w a a r v o o r de v e r a n t w o o r d e l i j k e voor de v e r w e r k i n g niet bevoegd is. Een dancinguitbater die een bewakingscamera plaatst, mag zijn camera niet plaatsen in de richting van de straat, zodat hij eventuele a m o k m a k e r s al van ver zou kunnen zien a a n k o m e n . Zulke beelden zijn niet alleen o v e r b o d i g , w a n t het overgrote deel van de weggebruikers is geen dancingbezoeker, laat staan een a m o k m a k e r , maar de uitbater is in principe ook niet gemachtigd om een publieke plaats zoals de openbare weg te f i l m e n . Een v a n de belangrijkste p u n t e n , waarop de missie en de visie van het kloosterhotel w o r d t gesteund is dat mensen leren v e r t r o u w e n . Bovendien wenste Dhr. T i m m e r s tijdens een interview geen gebruik te maken van dergelijke voorzieningen. De projectgroep adviseert van camerabewaking af te zien,

9.10 Bouwwetgeving in het project Hierbij worden bepaalde aspecten van de technische aspecten weergegeven. Er w o r d t uitgegaan van de voigende a a n n a m e s : Dat een brand binnen 15 m i n u t e n na het ontstaan ontdekt w o r d . Dat de brandweer vervolgens binnen 15 m i n u t e n operationeel is. Dat de brandweer binnen 60 m i n u t e n na het ontstaan de brand meester is en eventuele slachtoffers in veiligheid z i j n .

Bouwkundige eisen Betreft bij nieuwbouw de verplichting van aansluiting van veriichtingsinstailatie op n o o d s t r o o m , bij gebouwen van meer dan lOOOm^, • Brandveiligheidseisen, denk hierbij aan technische voorzieningen 38

HOGESCHOOL <

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

• • • •

Ter beperking van ontwikkeling en / o f uitbreiding van b r a n d / r o o k Er nnoeten dus vluchtmogelijkheden zijn V o o r k o m i n g en beperking van ongevallen bij brand Brandbestrijding

De eisen hebben vooral betrekking op de c o m p a r t i m e n t e r i n g en brandwerendheid. Het moet aan de hand van aard ingedeeld worden in c o m p a r t i m e n t e n . Daarbij worden eisen gesteld aan de constructie van scheidingswanden. Deze moeten beschikken over een brandwerendheid van 60 m i n u t e n . Bouwverordening Brandveiligheidinstallaties en blusmiddelen zijn verplicht. Verdergaande brandveiligheidseisen liggen vast in b o u w v e r o r d e n i n g . Hierbij v e r v u l t de brandweer, naast b o u w - e n - w o n i n g - t o e z i c h t , een adviserende dan wel dwingende rol. Dat wil zeggen dat zij aangeven w a t de eisen voor het gebouw zijn. Dus dit hangt af van de eisen van de gemeente S t e y l , Als m e n gaat v e r b o u w e n moet men ook rekening houden met het bouwbesluit 2 0 0 3 , ook de b o u w v e r g u n n i n g v r i j e b o u w w e r k e n . Als m e n de b o u w v e r g u n n i n g aanvraagt, controleert de g e m e e n t e of het bouwplan aan het bouwbesluit voldoet. Het missiehuis is echter zelf v e r a n t w o o r d e l i j k voor te voldoen aan de eisen van het bouwbesluit. Onder deze v e r a n t w o o r d e l i j k h e i d valt ook de veiligheid bij de uitvoering van de v e r b o u w i n g ,

9.11 Toepassing van aanbestedingsregels Een overheidsopdracht is een schriftelijke o v e r e e n k o m s t , waarbij een tegenprestatie is overeengekomen. Werk: opdrachten die betrekking hebben op de uitvoering en/of het ontwerp van het product van een geheel van bouwkundige of civieltechnische w e r k e n , bijvoorbeeld het gebouw Leveringen: opdrachten die betrekking hebben op de aankoop, leasing, h u u r of huurkoop van p r o d u c t e n , bijvoorbeeld het leveren van een partij goederen Diensten: andere (overheids)opdrachten dan werken of leveringen. Elke g e m e e n t e hanteert op dit m o m e n t eigen regels bij bijvoorbeeld het verzoek aan twee of meer bedrijven om een offerte te doen. Het bedrijfsleven en de overheid krijgen vier j a a r de t i j d o m afspraken te maken over u n i f o r m e r i n g en v e r e e n v o u d i g i n g . Lukt dit onvoldoende, dan zal het kabinet m e t eigen regels k o m e n . Wat de aanpassingen bij het gebouw St, Gregor te Steyl betreft moet hier rekening gehouden w o r d e n met de betreffende regels van de g e m e e n t e Venlo,

39

HOGESCHOOL

ZUYD

Blok 2.2 Beheer en exploitatie van gebouwen

Bronnen

Literatuur W i n t h a g e n , M. ( 2 0 1 0 ) . Reader beheer en exploitatie van gebouwen deel a. W i n t h a g e n , I^. ( 2 0 1 0 ) . Reader beheer en exploitatie van gebouwen deel b. W i n t h a g e n , M. ( 2 0 1 0 ) . Reader beheer en exploitatie van gebouwen deel c. Boijmans, A. ( 2 0 1 0 ) . Beheer en exploitatie gebouwen, Reader: A r b o w e t g e v i n g , Aanbesteding, Veiligheidszorg, Bouwregelgeving, Boer, P, de. Brouwers, M.P,, Koetzier, W, ( 2 0 0 8 ) , Basisboek Bedrijfseconomie (Achtste d r u k ) . G r o n i n g e n / H o u t e n : Woiters - N o o r d h o f f . Croes, A.L, ( 2 0 0 8 ) , Privaatrecht Vastgoed (11'^ d r u k ) . G r o n i n g e n / H o u t e n : Noordhoff Woiters Jellema hogere b o u w k u n d e ( 2 0 0 4 ) . 13 Bouwmethoden Beheren (tweede d r u k ) . U t r e c h t / Z u t p h e n : ThiemeMeulenhoff.

Eigen ervaring Site -inspection St. Gregor te Steyl I n t e r v i e w met dhr. Winfried T i m m e r s Referentieproject: Kruisherenhotel Maastricht Gastcolleges onder andere door de g e m e e n t e Sittard -Geleen

40

Bijlage 1 FM 210a

PLAN VAN AANPAK Kloosterhotel St. Gregor

Plan van aanpak: Groep 210-a

Inhoud: 1. Inleidingen uitgangssituatie 1.1 Achtergronden en aanleiding, startmoment 1.2 Omgeving vanuit het oogpunt van de opdrachtgever 1.3 Omschrijving van documentatie

pag.2

2. Resultaat van het project voor de opdrachtgever 2.1 Doelstelling, resultaat, PBS 2.2 Reikwijdte van de opdracht en bijdrage van de opdrachtgever

pag.3

3. Risicomanagement plan 3.1 Omschrijf risico's 3.2 Hoe groot is de kans, wat is de consequentie en maatregelen

pag.5

4. Projectfasering 4.1 Omschrijf de fasen en onderlinge afhankelijkheden, mijlpalen 4.2 WBS

pag.7

5. Omschrijf het projectkader 5.1 Omschrijf de projectorganisatie (OBS) 5.2 Omschrijf de taken en verantwoordelijkheden

pag.8

6. Communicatieplan

pag.8

7. Projectplanning 7.1 Normen en aannames 7.2 Gantt chart

pag.9

8. Bijlage 8.1 PBS 8.2 WBS 8.3 OBS 8.4 Communicatieplan

pag.10

1

Plan van aanpak: Groep 210-a

1. Inleiding en uitgangssituatie 1.1 Achtergronden en aanleidmg van het project In de provincie Limburg ligt, dichtbij Venio, aan de oever van de IVlaas, het schilderachtige kloosterdorp Steyl. Met haar kloostergebouwen, prachtige tuinen, monumentale villa's en ligging aan de Maas, ademt Steyl een zeer bijzondere sfeer. Vooral de drie kloosterordes hebben dit na 1875 gestalte gegeven. Tot op de dag van vandaag maken de ordes deel uit van het dorp Steyl en ondernemen zij van hieruit hun wereldwijde missie- en spirituele werk. Maar er zijn ook wat problemen. Het Missiehuis St. Michaël kampt met toenemende leegstand en een dreigend verval van een deel van de gebouwen, zoals het complex Sint Gregor. Namens het Missiehuis vraagt de opdrachtgever Winfried Timmers een advies om het beheer en de exploitatie van het St. Gregor gebouw te optimaliseren. Dit gebouw staat sinds een brand twee jaar geleden leeg en vraagt om een nieuwe bestemming. Vraag is of deze optimalisatie tot stand kan worden gebracht door het gebouw de bestemming Kloosterhotel te geven. De projectgroep heeft van 15 november 2010 t / m 19 januari 2011 de tijd om tot een goed advies voor de opdrachtgever te komen. 1.2 Omgeving van het project Sinds de Duitse priester Arnold Janssen zich er in 1875 in Steyl vestigde en drie congregaties stichtte is het kloosterdorp steeds gegroeid en er bestaan vandaag een aantal kloostergebouwen. Vanwege de toenemende leegstand en het dreigend verval van het Kloosterdorp is er enige ontwikkeling nodig om Steyi, en in het bijzonder het complex Sint Gregor te behouden, maar wel met behoud van de bestaande waarden. Het uiterlijk van gebouwen en omgeving en de innerlijke waarden van de kloosterordes moeten worden gerespecteerd. De visie van het kloosterhotel is toekomstgericht, maar heeft ook uitdrukkelijk oog voor het verleden en het unieke karakter van Steyl. Vier thema's komen aan de orde: cultuurhistorie, toerisme/recreatie, cultuur en water/natuur. De thema's spiritualiteit, bezinning en onthaasting zijn daar als een rode draad doorheen geweven. De regierol ligt bij het Missiehuis zelf, omdat de gemeente wel plannen heeft maar geen middelen ter beschikking kan stellen. De opdrachtgever gaat ervan uit dat er veel mensen uit het dorp zelf zijn om bij de veranderingen van het gebouw St. Gregor te helpen en dat door deze ook financiële middelen ter beschikking gesteld kunnen worden. Kloosterdorp Steyl is een kroonjuweel van de gemeente Venlo. De cultuurhistorische waarde van het kloosterdorp en het totale ensemble van kloostergebouwen, monumentale tuinen en diverse bezienswaardigheden is uniek in Nederland. De nationale erkenning hiervan is de officiële aanwijzing tot rijksbeschermd dorpsgezicht. De aanwijzing tot rijksbeschermd dorpsgezicht sinds 2008 houdt in dat zorgvuldig met het bijzondere karakter en de cultuurhistorische waarden dient te worden omgegaan. Dit sluit nieuwe ontwikkelingen zeker niet uit, maar dat zal met speciale aandacht moeten gebeuren. 1.3 Documentatie Tijdens het bezoek bij de opdrachtgever Winfried Timmers hebben we nadere toelichting gekregen over de organisatie en de opdracht. Aansluitend gaf hij ons een rondleiding door het gebouw waardoor we een beter inzicht gekregen hebben in de opdracht. Tijdens het bezoek hebben we nadere afspraken gemaakt over de wijze van communicatie. We kunnen Winfried Timmers altijd bereiken via de mail als er nog vragen zijn over het project. Verder wordt hij uitgenodigd voor de tussenpresentatie in week 5 om hem op de hoogde te houden. De eindpresentatie vindt plaats op 1 februari van 11.00 tot 12.00 uur. Hier brengt de projectgroep hun advies uit aan de opdrachtgever. Ten grondslag aan de opdracht ligt het plan van aanpak. Hierin worden de achtergronden en de aanleiding van het project beschreven. Verder wordt de doelstelling en het concrete resultaat dat de opdrachtgever wil bereiken SMART gemaakt en de reikwijdte van de opdracht beschreven.

2

Plan van aanpak: Groep 210-a

Bovendien komen in het plan van aanpak de risico's en passende maatregelen aan de orde. Er worden zowel de verschillende fasen van het project en het projectkader beschreven als de projectcommunicatie en de projectplanning. Twee keer per week komt de projectgroep samen met de tutor om over de voortgang van het project te praten. Alle belangrijke afspraken met betrekking tot het project worden opgeschreven door de notulist en vervolgens doorgestuurd naar alle projectleden.

2. Resultaat van het project voor de opdrachtgever In dit hoofdstuk zal ten eerste aandacht worden besteed aan de doelstelling en het te bereiken resultaat. Daarvoor heeft de projectgroep een PBS, produkt breakdown strukture, opgesteld. Verder wordt nog de reikwijdte van het project besproken en de bijdrage van de opdrachtgever. 2.1 Doelstelling van het project De projectgroep wordt om advies gevraagd om zowel het beheer als ook de exploitatie van het nu nog leeg staande St. Gregorgebouw te optimaliseren en vervolgens het gebouw een nieuwe bestemming te geven. De projectgroep heeft de volgende subdoelstellingen geformuleerd: aan hand van een POE evalueren of het realistisch is het gebouw als Kloosterhotel in te richten en daarmee het beheer en de exploitatie te optimaliseren, als de herbestemming in vorm van een Kloosterhotel mogelijk zou zijn, moet met het behouden van de bestaande waarden en het unieke karakter van Steyi rekening gehouden worden. Het is van belang dat het uiterlijk van St. Gregor en de omgeving, zowel als de innerlijke waarde wordt gerespecteerd. als de mogelijkheid bestaat om een Kloosterhotel in te richten, wordt er geen commercieel massatoerisme verwacht, maar recreatieve toeristen die de cultuurhistorische waarde van Steyl waarderen en op zoek zijn naar rust, bezinning en spiritualiteit. Resultaten: De opdrachtgever Dhr. Winfried Timmers verwacht als eindresultaat een advies voor de herbestemming van het St. Gregorgebouw. Deelresultaten die daarvoor nodig zijn, luiden als volgt: - Evaluatie van St. Gregor en de directe en indirecte omgeving aan hand van een POE - Opstellen van een Programma van Eisen - Analyse van de uitkomsten en advies m.b.t de optimalisatie van het beheer en de explotatie van St. Gregor PBS: Zie bijlage 8.1

3

Plan van aanpak: Groep 210-a

2.2 Reikwijdte van de opdracht en bijdrage van de opdrachtgever Omschrijft de reikwijdte van de opdracht zoais verstrekt door de opdrachtgever zo exact mogelijk (wat behoort wel en wat niet tot het project, beperkingen t.a.v. tijd, geld, mensen of middelenGOKIT). Omschrijft de bijdrage van de opdrachtgever aan het project. Tijd: De projectgroep heeft in totaal 8 weken de tijd gekregen om een Project- en een adviesverslag te schrijfen. De deadline voor deze twee verslagen is met name 19 januari 2011. De eindpresentatie voor de opdrachtgever vindt plaats op 1 februari 2011 in Steyl. Verder zijn er twee tussentijdse mijlpallen, namelijk het inleveren van een plan van aanpak op 26 november 2010 en het houden van een tussentijdse presentatie op 17 december 2010 die op Hogeschool Zuyd Heerlen plaatsvindt. Financien: Wat betreft de financien hebben wij geen budget gekregen. Dhr. Timmers heeft wel aan gegeven dat er als het nodig is een budget bereid gesteld kan worden. Dit budget wordt door giften, sponseringen en subsides van vrijwilligers gefinancierd. Er wordt geen extra bank lening op genomen. Mensen en middelen: Wij als projectgroep verzorgen de rol van een adviseurenteam die Dhr. Timmers een optimale oplossing biedt om het leeg staande St. Gregorgebouw op een zo efficient mogelijke manier te beheeren en te exploiteren. Wat betreft de mensen die qua verbouwing van St. Gregor nodig zullen zijn, gaf Dhr. Timmers aan dat er veel vrijwilligers graag aan het project mee willen werken en ook bereid zijn om met daadkracht mee te helpen. Dit wil niet zeggen dat er geen vakkundige mensen voor bepaalde opgaven qua verbouwing ingehuurd moeten worden. De middelen die wij nodig hebben om tot een optimaal advies te komen hebben wij grotendeels van Dhr. Timmers tijdens de bezoek op de lokatie St. Gregor gekregen. Iedere groepslid heeft bouwtekeningen gekregen om op de hoogte te zijn. De opdrachtgever gaf ook aan dat hij graag vragen en onduidelijkheden via de mail binnen een dag beantwoord. Verder hebben wij fotos van de het gebouw, de ruimtes en installaties gemaakt. De theoretische informatie die wij als projectgroep nodig hebben, krijgen wij door de literatuur, de onderwijsbijeenkomsten en het projectoverleg met de tutor. De middelen die vervolgens m.b.t de verbouwing en de herbestemming nodig zullen zijn, zijn op dit moment nog niet te bepalen.

4

Plan van aanpak: Groep 210-a

3. Risicomanagement plan In dit stuk omsclirijven we alle risico's ten behoeve van het project. Bij het uitvoeren van een project zijn er risico's die het uiteindelijke resultaat kunnen bedreigen. De risico's zijn omschreven en er is berekend hoe groot de kans is en wat de consequenties daarvan zijn. Uiteindelijk zijn ook maatregels omschreven hoe die risico's beperkt of voorkomen kunnen worden. 3.1 Omschrijf risico's Er is gekozen om de 5 belangrijkste risico's te omschrijven. Deze worden ingedeeld in product, schema en/of resourcerisico. 1. 2. 3. 4. 5.

Projectlid is langdurig afwezig: schemarisico. Projectlid komt afspraken niet na: schemarisico. Miscommunicatie binnen de projectgroep: productrisico. Planning is niet haalbaar waardoor het verslag niet af komt: schema en productrisico. Projectgroep heeft te weinig ervaring met betrekking tot de opdracht: product en resourcerisico.

3.2 Hoe groot is de kans, wat is de consequentie en maatregelen Dit gedeelte is weergegeven in een schema. De risico's zijn opgesomd naar belangrijkheid. De invloed wordt berekend via de volgende waardes: Waarde 0 1 2 3 4

Kans Onmogelijk Laag Gemiddeld Hoog Zeker

Effect 0 1 2 3 4

Effect Onmerkbaar Weinig Gemiddeld Ernstig Fataal

Het schema is weergegeven op de volgende pagina.

5

Plan van aanpak: Groep 210-a

Risico

Gevolg

Invloed =

Maatregelen

Kans X effect* 1x3 = 3

Duidelijke afspraken maken

1. Projectlid is

Uiteindelijke resultaat

langdurig afwezig.

komt in gevaar en men

en wat de consequenties

komt zo afspraken niet

zijn. Ook moet men weten

na. Projectlid kan

waar iedereen mee bezig is

weggestuurd worden.

zodat taken overgenomen kunnen worden.

2. Projectlid komt afspraken niet na.

Uiteindelijke resultaat

2x3 = 6

Duidelijke afspraken maken

komt in gevaar en

en wat de consequenties

andere projectleden die

zijn. Ook moet men weten

hun werk wel doen

waar iedereen mee bezig is

storen zich eraan.

zodat taken overgenomen

Projectlid kan

kunnen worden indien

weggestuurd worden.

iemand wegvalt of afspraken niet nakomt.

Uiteindelijke resultaat

Duidelijke afspraken maken

binnen de

komt in gevaar en taken

en goed communiceren.

projectgroep.

worden niet of dubbel

Gemaakte afspraken

gedaan.

moeten ook vastgelegd

3. Miscommunicatie

2x3 = 6

worden. 4. Planning is niet

Projectgroep haalt de

haalbaar waardoor het

deadline niet.

Goede en hanteerbare 2x4 = 8

planning maken met ruimte voor onverwachte zaken.

verslag niet af komt. 5. Projectgroep heeft

Het eindresultaat

te weinig ervaring met

voldoet niet aan de

betrekking tot de

verwachtingen van

opdracht.

school en de

Tussentijds feedback vragen 2x3 = 6

aan tutor en opdrachtgever.

opdrachtgever.

6

Plan van aanpak: Groep 210-a

4. Projectfasering 4.1 Omschrijf de fasen en onderlinge afhankelijkheden, mijlpalen Het project is ingedeeld in 3 fasen. 1. Inventarisatie 2. Analyse 3. Uitwerking De drie fasen volgen elkaar in chronologische volgorde. In de inventarisatie fase wordt in kaart gebracht wat de huidige beheer- en exploitatiesituatie is van het Sint Gregor. Hierbij wordt er gekeken hoe er wordt beheerd en geëxploiteerd, welke middelen hiervoor worden gebruikt en wie hiervoor zorgt. Verder wordt er gekeken naar de exploitatiekosten in bijvoorbeeld een vergelijkbare situatie. In deze fase komt ook een extra opdracht over duurzaamheid aan bod. Er wordt gekeken hoe er duurzaam beheerd kan worden in het Sint Gregor. Als laatste wordt er in de inventarisatiefase een P.O.E. uitgevoerd. Hierbij wordt de functionele kwaliteit, de ruimtelijke kwaliteit, de technische kwaliteit en architectonische kwaliteit geëvalueerd. In de analyse fase wordt de verkregen informatie uit onder andere de P.O.E. geanalyseerd. Hieruit wordt er een zwakte/sterkte analyse opgesteld en verbeterpunten benoemd. In de laatste fase, de uitwerking fase, wordt een volledige lijst met verbeterpunten uitgewerkt. Er wordt in deze fase ook globaal een Programma van Eisen opgesteld. Uit alle bovenstaande stappen wordt een Projectverslag en een Adviesverslag geschreven waarin het advies aan de opdrachtgever wordt verwerkt. Dit wordt overigens ook nog in de vorm van een presentatie verduidelijkt. 4.2 WBS WBS: zie bijlageS 2.

7

Plan van aanpak: Groep 210-a

5. Omschrijf het projectkader 5.1 Omschrijf de projectorganisatie (OBS) Opdrachtgever voor het project Kloosterhotel St. Gregor is Dhr. Winfried Timmers. Hij voert dit uit namens het bestuur van het Missiehuis Sint Michaël te Steyl. Het gebouw St. Gregor staat op dit moment leeg en men is op zoek naar een nieuwe bestemming voor het gebouw. Het missiehuis Sint Michaël heeft een eigen bestuur, rector van dit bestuur (Hausrat) is Pater Manfred Kraus. Dit bestuur gaat uiteindelijk niet over het (nieuwe) beheer en de exploitatie van het St. Gregor, maar zij willen wel graag onze adviezen beluisteren. Projectgroep FM-210 is aangewezen om deze opdracht uit te voeren. Projectleider van FM-210 a is Melanie Meessen. Marijn van de Kleut heeft de taak van archivaris op zich genomen, hij zorgt dat alle documenten bij elkaar komen en heeft een overzicht over het geheel. Tutor van FM-210 is Dhr. Patrick Peters, hij zorgt voor begeleiding van de projectgroepen, geeft advies en verzorgt ons in zekere mate van informatie. OBS: zie bijlage 8.3 5.2 Taken en verantwoordelijkheden Dhr. Winfried Timmers: Tijdens het bezoek aan St. Gregor te Steyl verzorgt Dhr. Timmers informatie over Steyl, de geschiedenis en informatie die nodig is om een zo juist mogelijk advies te kunnen geven. Bij knelpunten in de opdracht en vragen kan men hem via e-mail benaderen, hij zal dan proberen zo'n juist mogelijk antwoord te geven. Hij weet veel over de geschiedenis van Steyl, het ontstaan van de kloosters, over de bewoners van Steyl en de sfeer die hier hangt (en overigens ook zo moet blijven). Dhr. Timmers is verantwoordelijk dat het project bijdraagt aan de doelen van het St. Gregor en de gemeente Steyl. Het is belangrijk dat de nieuwe bestemming van St. Gregor aansluit op de kernactiviteiten die in Steyl aanwezig zijn. Verder behoort het tot de taak van Dhr. Timmers om het contactpunt te zijn voor de projectgroep. Melanie Meessen, Projectleider Projectteam 210a (Opdrachtnemer): Melanie Meessen is verantwoordelijk voor het management van het project en het behalen van de afgesproken resultaten. Dit kan door het uitvoeren van een plan voor het project. Projectteam FM210a: Zij zijn de uitvoerders van het project. De leden en de projectmanager hebben een hecht samenwerkingsverband. Ze zijn verantwoordelijk voor het uitvoeren van de afgesproken activiteiten en het leveren van de resultaten.

6. Communicatieplan Communicatieplan: zie bijlage 8.4

8

Plan van aanpak: Groep 210-a

7. Projectplanning 7.1 Normen en aannames Norm : Het hotel moet rust uitstralen Aanname: Symbolische aspecten naar voren laten komen. (beelden,meubelS;Oude huishoudmaterialen) Norm: De gewenste doelgroepen benaderen: Gelovigen, gasten die rust opkomen zoeken, bezoekers die cursussen komen volgen. Aanname: Goede scholen,gemeentes in verschillende landen benaderen voor de goede doelgroepen te benaderen. Norm: Men moet zich houden aan de monumentale regels en wetten. Aanname: Denk hierbij aan het benaderen van de gemeente en betrokkenen van het gebouw (Zodat men zich duidelijk aan deze afspraken kan houden) Norm: Men moet rekening houden met de duurzaamheid Aanname: Denk hierbij aan het gebruiken van originele meubels van het klooster in het hotel. meubels zijn van een speciaal soort hout)

(de

Norm: Het gebruik van duurzaamheid in het hotel Aanname: Het gebruiken van groene stroom, isolatie onder de daken, en het inkopen van duurzaam voedsel voor de gasten.

7.2 Gantt chart Gantt chart is via mail verstuurt.

9

Plan van aanpak: Groep 210-a

8. Bijiages 8.1 PBS:

10

Plan van aanpak: Groep 210-a

8.2 WBS:

1

1

11

Plan van aanpak: Groep 210-a

8.3 OBS:

Dhr. Winfried Timmers, beleidsmedewerker IVIissiehuis St. Michaël

Projectteam

Dhr. Patrick Peter,

FM-210 a (opdrachtnemer) Tutor FM-210

1 Melanie Meessen projectleider Marijn van de Kleut Svenja Brochhaus Senta Hardt Melissa Janssen Tom van Lieshout

12

Plan van aanpak: Groep 210-a 8.4: Communicatieplan Doelgroep:

Boodschap:

Doelstelling:

Tijdstip:

Communicatiemiddel:

Toelichting:

We moeten afspraken

Met onze projectgroep willen we goed

De 10 weken

1. verbaal

Wij als projectgroep

maken en goed

communiceren met elkaar gedurende

dat we aan

Intern: Projectgroep

overleggen wat er van

ons project zodat we van elkaar weten

ons project

elkaar verwacht word

hoe de zaken er voor staan zodat we

werken

zodat het project

niet voor verassingen komen te staan

moeten het project 2. telefoon 3. e-mail

maken, dus is het logisch dat we goed moeten communiceren

helemaal goed loopt Tutor

De tutor moet ons

Wij als projectgroep willen tijdens het

De 10 weken

1. verbaal tijdens

begeleiden in ons

maken van ons project goed

dat we aan

bijeenkomsten

project. Als wij vast

communiceren met onze tutor zodat

ons project

komen te zitten kan hij

we voldoende informatie krijgen over

werken

ons verder helpen. Ook

of we op de goede weg zijn tijdens het

zullen we hem

schrijven van ons projectverslag

2. e-mail

De tutor beoordeelt ons project dus is het vanzelfsprekend dat we met hem moeten communiceren.

gemaakte stukken doorsturen, zodat hij die kan beoordelen. Andere project groep

We hebben dezelfde projectopdracht, dus kunnen we om informatie vragen en andersom, als we ooit vast komen te zitten in ons project.

Het is voor ons projectgroep belangrijk

De 10 weken

dat we tijdens het schrijven van ons

dat we aan

projectverslag niet stil komen te staan

ons project

in onze vorderingen en daarom zoveel

werken

mogelijke informatie willen vergaren bij andere betrokkenen van ons

1. verbaal 2. telefoon 3. e-mail

We hebben hetzelfde project dus ook zij zijn er elke dag mee bezig. Als wij ooit niet verder komen kunnen we altijd bij hun aan kloppen zodat we toch verder kunnen.

project waaronder dus de andere projectgroep

13

Plan van aanpak: Groep 210-a

Extern: De opdracht gever

We moeten met hem informatie uitwisselen over de vorderingen in ons project. Ook kunnen we hem altijd vragen stellen.

Onze projectgroep moet tijdens het

De 10 weken

schrijven van het projectverslag

dat we aan

voortdurend contact blijven houden

ons project

met de opdrachtgever zodat we hem

werken

1. e-mail

Hij geeft ons de opdracht dus is het logisch dat we hem op de hoogte stellen van de vorderingen in ons project

op de hoogte kunnen stellen over wat we allemaal van plan zijn en of dat hij het er wel of niet mee eens is

De bewoners van het klooster

Bouw bedrijven

We moeten hun op de hoogste stellen van de ontwikkelingen. Wanneer er wat gaat gebeuren tijdens de verbouwing zodat ze zo min mogelijk last hebben van de activiteiten. Er moet verteld worden wat er gedaan moet wordenden of het überhaupt wel mogelijk is. En wat het ongeveer gaat kosten

Wij als projectgroep moeten tijdens

Vanaf het

Er zullen waarschijnlijk

het schrijven van ons project de

moment dat

brieven gestuurd

bewoners informeren over wanneer

de werk

worden

er eventuele veranderingen aan het

zaamheden

klooster worden gedaan

rond het

De bewoners moeten zo min mogelijk last hebben van de werkzaamheden en daardoor zo veel mogelijk op de hoogte gesteld worden

1. e-mail

Er moet heel wat

klooster starten Wij als projectgroep moeten bij

Voor de

verschillende bouwbedrijven

werkzaamhed

informeren wat de mogelijkheden zijn

en beginnen

en of de plannen die wij hebben

alvast

daadwerkelijk uitgewerkt kunnen

informatie

worden.

uitwisselen

gebouwd worden, dus is 2. telefoon

een goede communicatie noodzakelijk.

14

Bijlage 2

Projectgroep FIVI-210 A

Post-Occupancy Evaluation Evaluatie van het gebouw St. Gregor te Steyl

Svenja Brochhaus Senta Hardt Melissa Janssen Marijn van de Kleut T o m van Lieshout Melanie Meessen

29-11-2010

Inhoud 1. Inleiding.

pag. 2

2. Functionele aspecten

pag. 4

2.1 Bereil
pag. 6

3.1 Beeldkwaliteit 3.2 Representativiteit 3.3 Betekenisverlening 3.4 Cultuurhistorische waarde 4. Technische aspecten

pag. 7

4.1 Brandveiligheid 4.2 Bouwfysische kwaliteit 4.3 Milieuvriendelijkheid & duurzaamheid 6. Kwaliteitsmeetsysteem

pag. 9

2

1. Inleiding Bij een 'evaluatie achteraf' wanneer het gebouw is gerealiseerd en in gebruik is genomen, spreken we van ex post evaluatie. Hieronder staat enkele informatie wat betreft het project en de POE nader uitgewerkt. Een opsomming van enkele aspecten van de functionele kwaliteit waarbij rekening moet worden gehouden bij ons project.

> > > > > > > >

bereikbaarheid & parkeergelegenheid toegankelijkheid Doelmatigheid veranderbaarheid (flexibiliteit) veiligheid ruimtelijke oriëntatie privacy, territorialiteit en sociaal contact fysiek welbevinden

Conditieopname Het gebouw ziet er op het moment niet rendabel u i t , als men kijkt naar de eisen van deze tijd. In het gebouw zijn veel aspecten in een slechte staat .Hieronder is een weergave gegeven van slechte zaken(valkuilen) in het pand. Valkuilen >

Gescheurde muren in het gehele gebouw

>

Water overlast in het pand

>

Vloeren die kapot zijn gegaan (scheuren,brokstukken,wateroverlast)

>

Brandvlekken in het gebouw.

>

Vluchtroutes i.v.m brandveiligheid ontbreken.

>

Aanwezige verwarmingen zijn niet rendabel aan deze tijd, ze voldoen niet aan de eisen.

>

Het dak van het gebouw moet vernieuwd worden.

Conclusie tot het gebouw Het gebouw moet zijn eigen karakter uitstralen en behouden maar het gebouw moet weer voldoen aan de huidige trends. Men houd rekening met de duurzaamheid. Denk hierbij aan de meubels ( apart hout dat vaak gebruikt werd in het klooster). Denk hierbij ook aan groene stroom,isolaties en water dat uit een eigen bron komt van het klooster. Dus er word ook duidelijk gekeken naar milieuvriendelijkheid.

3

2. Functionele aspecten 2.1 Bereikbaarheid en parkeergelegenheid Het kloosterdorp Steyl ligt naast Venlo en is met de auto via de A73 goed te bereiken. Omdat het een klein dorp in midden van de natuur ligt is de bereikbaarheid met openbaar vervoer slecht. Op dit moment is de parkeergelegenheid voor de bezoekers van het dorp voldoende, maar er zijn in feite niet veel parkeerplaatsen aanwezig. Hier moet dus een verandering plaatsvinden indien het gebouw Sint Gregor in de toekomst de herbestemming kloosterhotel zou krijgen. Er moet wel rekening worden gehouden met het feit dat het dorp geen toeristisch gebied zal worden en de bewoners door het kloosterhotel geen last mogen hebben. Verder is het kloosterdorp via fiets- en wandelpanden bereikbaar. 2.2 Toegankelijkheid Het gebouw Sint Gregor is via twee ingangen toegankelijk. Eentje hiervan kan dus gebruikt worden voor de bezoekers van het toekomstige kloosterhotel. Aangezien het gebouw uit 4 verdiepingen bestaat is het voor gehandicapten niet mogelijk alle ruimtes van het gebouw te bereiken. Er bestaat wel een lift maar die is op dit moment niet in gebruik en hiermee zijn ook niet alle ruimtes en verdiepingen van het gebouw te bereiken. Als het gebouw de herbestemming kloosterhotel zou krijgen, moeten hier aanpassingen gedaan worden. 2. 3 Doelmatigheid Het gebouw Sint Gregor is sinds twee jaar niet in gebruik. Het kan daarom op dit moment ook niet aan een gebruiksdoel beantwoorden. In het geval van de herbestemming kloosterhotel zal er in de toekomst wel aan het gebruiksdoel voldaan worden. Hierbij speelt ook de ruimtelijk -bouwkundige doelmatigheid een belangrijke rol, dat wil zeggen of de beoogde activiteiten effectief en efficiënt door het gebouw ondersteund worden. Er bestaan al veel kamers in het gebouw waaronder singuliere badkamers en een oude keuken. Deze zouden in iedere geval vernieuwd en misschien verbouwd moeten worden om van het gebouw een kloosterhotel te kunnen maken. Er bestaat dus een basis voor de herbestemming kloosterhotel. 2.4 Veranderbaarheid (flexibiliteit) De veranderbaarheid van het gebouw Sint Gregor is een lastig onderwerp. Aan de ene kant bestaat er al een basis voor de herbestemming kioosterhotel omdat er veel aparte ruimtes zijn die er gebruikt zouden kunnen worden als hotelkamers. Verder bestaan er ruimtes die vroeger onder andere gebruikt werden als meditatieruimtes of kerken. Hier bestaat de mogelijkheid om deze ruimtes een andere functie te geven. Lastiger zit het met het gebouw op zich. Het gebouw Sint Gregor staat op de monumentenlijst. Dat wil zeggen dat er niet maar zo makkelijk iets aan het gebouw veranderd mag worden. Er dient eerst een monumentenvergunning aangevraagd te worden bij de gemeente Venlo. Verder is het ook vanuit het missiehuis niet gewenst om heel grootte veranderingen en modernisatie binnen het gebouw uit te voeren. De bedoeling is dat toekomstige bezoekers een beeld van het kloosterleven krijgen en ervaren hoe het binnen een klooster voelt met stilte en rust. 2.5 Veiligheid (ergonomisch, sociaal) De veiligheid van een gebouw is zowel voor medewerkers als ook voor gebouwgebruikers erg belangrijk. Een gebouw moet niet alleen aan alle veiligheidswetten voldoen, maar ook een ergonomische en sociaale veiligheid waarborgen. De ergonomisch veiligheid kan op dit moment niet gewaarborgd worden, omdat het gebouw niet meer aan de functionelen en technischen eisen voldoet. Zoals uit het gesprek met Dhr. Winfried Timmers is gebleken, dat het gebouw sinds twee jaar niet meer in gebruik is omdat het niet meer brandveilig is. In het geval dat het gebouw in vorm van een kloosterhotel herbestemmt zou worden moeten een aantal aanpassing qua veiligheid

4

gemaakt worden. Maar een gebouw moet ook een sociaale veiligheid waarborgen, doordat er bijvoorbeeld contact met andere mensen mogelijk is. Maar er ook de mogelijkheid bestaat dat mensen zich uit kunnen rusten zonder van geluid van andere mensen gestoord te worden. 2.6 Ruimtelijke oriëntatie Het klooster gebouw St. Gregor ligt in een kloosterdorp in Steyl. Steyl is een deel van de gemeente Venlo. Het ligt ver af aan de Maas en is zonder TomTom eigenlijk niet te vinden. Het is heel moeilijk met openbaar vervoer naar Steyl te reizen, maar er zijn wel sommige fiets- en wandel routes die gebruikt kunnen worden. In het kloosterdorp zelf zijn veel historische gebouwen. Sommige gebouwen staan al jaren leeg, zoals de oude drukkerij. Omdat deze gebouwen onder monumentenzorg staan, worden deze niet gesloopt. Er zal in de toekomst de mogelijkeid bestaan, deze gebouwen weer te revitaliseren. 2.7 Privacy en sociaal contact Omdat het gebouw St. Gregor op dit moment leeg staat, is het niet mogelijk het sociaal contact in het gebouw te evalueren. Op grond van de geobserveerden kamers kunnen wij wel ervan uitgegaan dat er voldoende privacy gewaarborgd kan worden, omdat het gebouw over heel dikke muren beschikkt. Omdat niet alle kamers over washbakken beschikken, en geen kamer over douches en toiletten beschikt, moeten toekomste gebruikers met gemeenschapelijke douches en toiletten rekening houden. De vraag is of dat voor bezoekers in de huidige maatschappelijken eisen voldoet. Wij als projectgroep gaan ervan uit, dat mensen die na het kloosterhotel komen een heel sterk sociaal georiënteerd zijn en een kloostergevoel willen beleven. Daarom zal het voor de toekomstige doelgroep van St. Gregor voldoende zijn. Verder wordt de gebruikerseisen na sociaal contact gewaarborgd door het aanbod aan verschillen workshops en door het gemeenschapelijke koken in een grote keuken. 2.8 Fysiek welbevinden (licht, geluid, warmte, tocht, vocht) Het fysieke welbevinden m.b.t het licht binnen de ruimtes is heel verschillen. Op de begaande grond, waar zich ook de meditatieruimte bevindt, zijn heel groote glas en lot ramen, die de verschillenden ruimtes en de hall een prettige sfeer geven. Op de eerste een tweede verdieping waar het groot deel van de slaapkamers waren, waren geen ramen in de hall. Sommige kamers zijn heel licht geweest terwijl einige kamers ook donker waren. Het St. Gregorgebouw zal op zich een heel rustige plek zijn, waar mensen kunnen ontspannen. Er is geen geluidsoverlast die van autos of maschines wordt veroorzaakt. Het meerendeel van de bewoners van Steyl zijn broeders en paters en oudere bewoners die geen luide activiteiten vervullen. Uit het gesprek met Dhr. Timmers is gebleken dat de muren van het gebouw heel dick zijn en de verwarming niet voldoende is om de ruimtes op te warmen. Het is dus heel duur en het duurd lang tot dat alle kamers en hallen voldoen¥warm zijn. Omdat het gebouw op dit moment al sinds twee jaren leeg staat, is het moeilijk te zeggen of het in het gebouw tocht of niet. Op grond van de lange leeg stand worden er geen onderhoudsactiviteiten meer uitgevoerd en wij gaan ervan uit dat zowel de ramen als ook de muren ten delen vernieuwed moeten worden. Omdat er tocht en vocht in het gebouw aanwezig is.

5

3. Esthetische aspecten De Esthetische aspecten zijn heel belangrijl< bij het l
6

4. Technische aspecten 4.1 Brandveiligheid Het gebouw St. Gregor voldoet niet meer aan de eisen van brandveiligheid. Vluchtroutes en vluchtschema's ontbreken in het gebouw. Een deel van het gebouw is al getroffen door brand en de visuele schade is nog steeds te zien. Er zijn geen brandcompartimenten aanwezig. Bouwtechnisch en installatietechnisch zullen er aanpassingen nodig zijn om het gebouw aan de eisen van brandveiligheid te laten voldoen. Er moet gelet worden op het volgende: •

Vluchtschema's in trappenhuizen

•

Vluchtroutes

•

Brandcompartimenten nakijken

•

Controleren van houdbaarheid brandslangen etc.

•

Brandschade verhelpen

•

Bij ingebruikname van het gebouw een BHV'er aanstellen (bedrijfshulpverlener)

4.2 Bouwfysische kwaliteit Het gebouw is in een verouderde staat. Een aantal punten waar op gelet moet worden met betrekking tot de bouwfysische kwaliteit. •

Luchtcirculatie / ventilatie door het gebouw is niet aanwezig

•

Warmte circulatie door het hele gebouw

•

Aanwezigheid van voldoende lichtinval en aanwezigheid van licht in donkere ruimtes

•

Asbest is aanwezig in het gebouw, verwijderen of laten zitten ?

4.3 Duurzaamheid & milieuvriendelijkheid Bij duurzaamheid en milieuvriendelijkheid komen verschiilende aspecten aan bod, denk aan het gebruikt van bestaande inventarisatie in het klooster, dat gebruikt kan worden in de verschillende kamer van het kloosterhotel. Ten tweede is de isolatie die men in het gebouw kan plaatsen. Hierdoor is het gebruik van energie beperkt. Het i s een eenmalige investering die men maakt, maar het bespaard onnodige kosten en het draagt bij aan de milieuvriendelijkheid. Ten derde heeft men een eigen bron waar men het water vandaan haalt voor het gehele kloosterdorp in Steyl. Dus hierbij maakt men ook gebruik van de duurzaamheid met betrekking t o t de watervoorzieningen. Doordat men een eigen waterbron heeft, bespaard men ook deze kosten. Tot slot word de bestaande inventaris gebruikt voor het kloosterhotel, dit geeft ook de symbolische functie nader weer en het geeft de bezoekers een bepaalde sfeer van het kloosterdorp in Steyl. Dit draagt ook tot de duurzaamheid bij, want men gebruikt al bestaande houten meubels. Denk hierbij aan kasten,stoelen,tafels. Hierdoor is men ook milieuvriendelijk bezig omdat deze meubelstukken milieuvriendelijk zijn geproduceerd. De kosten worden hierdoor ook beperkt want men bezit dus al enkele inventaris aspecten voor het kloosterhotel.

7

6. Kwaliteitsmeetsysteem Om een juiste evaluatie te kunnen uitvoeren kiezen wij voor een kwaliteitsmeetsysteem met een vijfpunts conditieschaal. Voor elk aspect is de voigende indeling gebruikt:

1 2

Definitie: Uitstekend. Goed.

3 4 5

Redelijk/Matig. Slecht. Zeer slecht.

Kwaliteitsklasse:

Omschrijving: Perfecte staat. Aanpassingen zijn niet noodzakelijk. Aanpassingen zijn niet noodzakelijk. Maar onderhoud is gewenst. Aanpassingen zijn gewenst. Aanpassingen zijn noodzakelijk. Onderdeel is niet toepasbaar of bruikbaar. Aanpassingen zijn niet mogelijk.

De kwaliteit wordt daarbij beoordeeld op de volgende aspecten en hoofdgroepen: •

Functionele aspecten

•

Esthetische aspecten

•

Technische aspecten

•

Economische en juridische aspecten

Er is gekozen voor de VKM om de beoordelingsaspecten visueel te maken en dit richting de opdrachtgever te verduidelijken. Zo wordt ook duidelijk of het realiseerbaar is om in het gebouw St. Gregor een kloosterhotel te vestigen. De subgroepen per hoofdgroep zijn als volgt: •

•

•

Functionele aspecten - Bereikbaarheid en parkeergelegenheid -Toegankelijkheid - Doelmatigheid - Veranderbaarheid (flexibiliteit) - Veiligheid (ergonomisch, sociaal) - Ruimtelijke oriëntatie - Privacy en sociaal contact - Fysiek welbevinden (licht, geluid, warmte, tocht, vocht) Esthetische aspecten - Beeldkwaliteit - Representativiteit - Betekenisverlening (symboliek, semiotiek) - Cultuurhistorische waarde Technische aspecten - Brandveiligheid - Bouwfysische kwaliteit - Milieuvriendelijkheid - Duurzaamheid

8

Bereikbaarheid per auto

3

Locatie is moeilijk bereikbaar. Er is weinig bewegwijzering.

Bereikbaarheid met Openbaar Vervoer

4

Met openbaar vervoer is het dorp bijna niet te bereiken.

Bereikbaarheid fiets- en wandelpaden

3

Het gebouw is goed te bereiken met de fiets of lopend

Aantal parkeerplaatsen

4

Er zijn heel weinig parkeerplaatsen. Voor bezoekers van een hotel niet voldoende.

Mogelijkheid tot meerdere ingangen

2

Er zijn meerdere ingangen.

Toegang voor personen met een handicap

3

Voorzieningen voor mensen met een handicap moeten nog verbeterd worden.

Gebruik van een lift

2

Lift is aanwezig maar moet weer in gebruik genomen worden.

Gebruiksdoel op dit moment

5

Mogelijkheid om ruimtes andere functie te

3

geven

Het gebouw staat op dit moment leeg. Mogelijkheid bestaat wel, maar er moeten nog aanpassingen gedaan worden. Er moet wel rekening gehouden worden met monumentenzorg.

Sociale veiligheid

2

Er bestaat de mogelijkheid in het gebouw om veel dingen samen te doen.

Ergonomische veiligheid

4

Er moeten veel aanpassingen gedaan worden om het gebouw ergonomisch veiliger te maken.

Omgeving van St. Gregor in Steyl

2

De omgeving past precies bij de doelgroep van het kloosterhotel.

Licht in het gebouw

2

lichtinval zorgen.

{

Geluid in het gebouw

Er zijn veei ramen in het gebouw die voor voldoende

3

In de meeste delen van het gebouw is een goede akoestiek.

Geluidsoverlast in aparte kamers

1

Het gebouw is geluidsdicht.

Warmte circulatie

3

De warmte circulatie in het gebouw is goed maar kan altijd beter.

Tocht

2

Vocht

4

Er is weinig last van tocht in het gebouw. Er is nog wel wat vocht in het gebouw wat komt door het blussen van de brand.

Esthetische aspecten Gebouw en omgeving passen bij ell
2

Het gebouw past goed bij de omgeving. Het is een rustig verouderd dorp waar een klooster dus goed tussenpast.

Juiste uitstraling

2

Het gebouw heeft de uistraling van een klooster dus is het de juiste.

Gebouw verantwoordt beleving

3

De uitstraling is goed. Alleen moet het een en ander opgeknapt worden en de inrichting ontbreekt.

Gebouw verantwoordt gescliiedenis

2

Veel geschiedenis. In de vorm van de omgeving en museum.

Symboliel< is terug te vinden

3

Er is veel symboliek aanwezig. Maar opknappen is noodzakelijk.

Semiotiel< is terug te vinden

3

Er is veel semiotiek aanwezig. Maar opknappen is noodzakelijk.

Technische aspecten Aanwezigheid vluchtroutes

Er zijn vluchtroutes aanwezig, die moeten echter aangepast worden om dat het gebouw een andere bestemming krijgt.

Aanwezigheid vluchtschema

Moet ook aangepast worden

Aanwezigheid brandcompartimenten

Is niet het geval dus daar moet wat aan gebeuren

Brandslangen, brandblussers aanwezig

Er zijn brandslangen aanwezig maar het is de vraag of het voldoende is

Brandslangen, brandblussers bruikbaar

Er zijn brandblussers aanwezig. Deze moeten vervangen of onderhouden worden.

BHV'er aanwezig

Tegen de tijd dat het hotel geopend word zijn er voldoende BHV-ers opgeleid.

Luchtcirculatie of ventilatie

De circulatie en ventilatie is goed genoeg

Warmte circulatie

De warmte circulatie in het gebouw is goed maar kan altijd beter.

Lichtinval

2

Er zitten veel ramen in het gebouw dus er is voldoende lichtinval

Asbest aanwezig in gebouw

2

Er is waarschijnlijk asbest aanwezig in het dak, maar als je het gewoon laat zitten heb je er ook geen last van

Hergebruil< van materialen mogelijk

3

Het is de bedoeling dat er zo veel mogelijk materialen hergebruikt worden, er zijn echter weinig materialen te hergebruiken.

Isolatie van het gebouw

3

Het gebouw is niet goed geïsoleerd. De ramen zijn heel dun maar de muren zijn wel heel dik.

Gebruik van alternatie energie mogelijk

3

Is zeker mogelijk. De mogelijkheden die er zijn, zijn helaas nog niet te verwezenlijken. Maar is voor de toekomst zeker een optie.

Bijlage 3 Referentieverslag bezoek Kruisheren hotel Maastricht Op vrijdag 17 december zijn wij als onderwijsgroep 210 op excursie gegaan bij het Kruisherenhotel in Maastricht. Na aankomst in hotel werden we ontvangen door Berry Gerretsen. Hij is de manager van het hotel, en leidde ons rond. Wat meteen opvalt bij binnenkomst is hoe mooi dat het kruisherenhotel er uit ziet. Het is een schitterend hotel op zich, waar het mooie oude klooster heel goed in terug komt. Er werd verteld dat het noodzakelijk is dat het hotel in principe binnen 3 maanden teruggebracht kan worden tot klooster. Dat was de reden waarom het interieur van het hotel bestaat uit allemaal losse compartimenten die nergens vast zijn gemaakt aan de muren van het oude klooster. Hierdoor kan het hotel dus makkelijk en snel weer omgetoverd worden tot klooster. Dat is een eis van monumentenzorg. Wat ook uniek is aan het kruisherenhotel is dat de buitenmuren nog precies in dezelfde staat is, als toen het klooster gebouwd werd. Natuurlijk hebben ze hier en daar wel wat moeten renoveren, maar wel met de intentie om de oude stijl in tact te houden. Ook waren de klassieke rood/witte gekruiste deurtjes bij het raam nog in de oude staat. Binnen het hotel kwamen de klassieke deuren nog terug en ook waren er nog trappen exact zoals vroeger. Nadat we de centrale hal hadden bezichtigd, liet meneer Gerretsen ons verschillende kamers zien. De kamers zijn allemaal even mooi met als absoluut hoogtepunt de bruidsuite. De kamers zijn vrijwel allemaal van een andere grootte omdat ze te maken hadden met de kamers van vroeger, en ze mogen nou eenmaal niet alles aanpassen in verband met monumentenzorg. Mooi aan het kruisherenhotel is dat ze over elk meubelstuk, laagje verf etc. nagedacht hebben. De print op de tafels in het restaurant waren bijvoorbeeld hetzelfde als de print helemaal boven op het plafond van het klooster. Dit om te voorkomen dat de mensen voortdurend naar boven zouden kijken. Met de brandveiligheid was het ook dik in orde. Er waren verschillende vluchtplannen en er was een sprinkler installatie aangelegd. De aanwezige brandslangen die we te zien kregen, zaten netjes verstopt achter een deur die prima paste bij het interieur, zodat de rode slangen niet echt op vielen. Op het gebied van duurzaamheid scoort het kruisherenhotel ook goed. Ze waren de trotse eigenaar van een green key keurmerk. Dat is het hoogste keurmerk wat je kunt krijgen voor duurzaamheid. Al met al kun je stellen dat het kruisheren in geweldig mooi hotel is waar wij alleen maar van kunnen dromen om zoiets in Steyl te verwezenlijken. Het is echter ook niet ons doel om zoiets te adviseren omdat het kruisheren veel meer gericht is op andere doelgroepen dan die wij in Steyl voor ogen hebben.

Bijlage 4

bijeenkomst

met opdrachtgever

missiehuis te Steyl (16 november

2010)

We hebben gesproken m e t Winfried T i m m e r s . Hij is een beleidsmedewerker (nieuwe f u n c t i e ) . Hij beheert de locatie en is opzoek naar nieuwe activiteiten of invulling. Het Kerkelijk genootschap is een apart orgaan binnen de gehele organisatie. Het gaat om het gebouw "IVIissie huis". Geadviseerd w o r d t o m een via Google te zoeken naar Klooster hotels. We kunnen rekening houden met een bezetting van 60 t o t 7 0 % . I n het "I^issie h u i s " zaten vroeger veel Duitse Paters. Maar ook mensen uit I n d i a , Brazilië, Polen, Slowakije enz.. Het gaat zich vooral om bezinningstoerisme. Zo staat het ook bij de Kvk ingeschreven. Ook is er een Kloosterdorp in de b u u r t in W i t t e m . 1 W a t i s d e d o e l g r o e p die h e t h o t e l k o m e n b e z o e k e n ? De doelgroep is opzoek naar: Gastenverblijf Gevoel van het klooster Gepaste catering Mensen die vertellen over de plaats Rust, spiritualiteit, sereen Ander gebouw ontlasten Activiteiten (bv workshop d r u k k e n ) Wasserij (uitbesteden of zelf doen?) De Floriade v r a a g t voor accommodatie om te overnachten. 2 Z i j n e r t e k e n i n g e n of g e g e v e n s b e k e n d v a n het g e b o u w ? Heeft iedereen mee gekregen. 3 Zijn er verborgen gebreken w a a r w e rekening mee moeten houden? Lekkage dak en evt asbest. Asbest zal geen probleem zijn o m d a t er veel beton g e b r u i k t is geworden. 4 W e l k e voorzieningen en faciliteiten zijn er nodig? Catering Zelf koken Wc, douche Fitness, sauna, bad (wellness) Workshops Restaurant ( s a m e n w e r k e n m e t een restaurant dat er al ligt) 5 W e l k e voorzieningen en faciliteiten zijn er al? Lift Museum Sauna Wc, douche 6 W e l k e d i e n s t e n w i l m e n a a n de k l a n t b i e d e n ? Zelfde als bij vraag 4 . 8 Z i j n e r al v e i l i g h e i d s v o o r z i e n i n g e n a a n g e b r a c h t ? Brandslangen en brandalarm is er. Brandweer heeft veel nieuwe en moderne eisen. Er moet gewerkt bijvoorbeeld worden m e t c o m p a r t i m e n t e n . 9 W a t k a n e r g e b e u r e n m e t b e t r e k k i n g tot d u u r z a a m h e i d ?

-

Recyclen Hout hergebruiken (oude kasten) Oud materiaal van klooster Soesterberg g e b r u i k e n . Energie ( w a t e r k r a c h t , opslag, zonne-energie Catering (streekgebonden)

10 Wie gaat het gebouw beheren en exploiteren (tuin, gebouw, s c h o o n m a a k ) Geen ideeën over personeelsbezetting. Gebruik maken van vrijwilligers. Technische dienst (wasserij, uitbesteding) Huishoudelijke dienst, eigen beheer. 1 2 Moeten w e r e k e n i n g h o u d e n m e t b e p a a l d e j u r i d i s c h e a s p e c t e n (bestemmingsplan, monument?) Het bestemmingsplan laat geen activiteiten toe die t o t last zijn van de o m g e v i n g . 1 3 W a t ligt in d e r e g i o ? Z a k e n w a a r m e n r e k e n i n g m e e m o e t h o u d e n ? VVV, fiets en wandeltoerisme..

Bijlage 5

Interview 1.

2

V a n w e l k t y p e o m g e v i n g is e r s p r a k e ? Steyl Is een beschermd dorpsgezicht. Dat stelt allerlei eisen aan de b e s t e m m i n g van het gebouw St. Gregor. Kijk hiervoor ook in het b e s t e m m i n g s p l a n , (site g e m e e n t e ) Het is verder onduidelijk welke delen m o n u m e n t zijn. Rijks- of g e m e e n t e m o n u m e n t . Ook dat stelt specifieke eisen. Informeer eventueel bij de heer Roy Denessen van de g e m e e n t e Venlo. V e r m e l d t mijn naam maar. Dat helpt.

2.

W e l k e l e e f t i j d s g r o e p e n w o n e n in d e o m g e v i n g v a n S t . G r e g o r : Demografische gegevens van Steyl heb ik niet. Bij de g e m e e n t e Venlo is die informatie ongetwijfeld te k r i j g e n . I n f o r m a t i e heeft misschien ook de heer Bart Geurts, lang onze vaste contactpersoon bij de gemeente Venlo en zelf bewoner van Steyl. Noem gerust mijn n a a m .

3.

Heeft h e t g e b o u w e e n e i g e n i d e n t i t e i t ? Zo j a , op w e l k v l a k o n d e r s c h e i d t dit gebouw zich v a n a n d e r e n ? (buiten en binnen). In de gegevens van het Kloosterdorp Steyl kun j e lezen dat het Klooster Nieuw Sint Gregor een bijzondere identiteit heeft. Het is oorspronkelijk het klooster w a a r de roze en de blauwe zusters v e r b l e v e n . Na de bouw van het H. Hartklooster (wegens de grote toeloop van zusters) is het een klooster voor de paters en broeders g e w o r d e n . Omdat hier de sterf- en w e r k k a m e r van de Stichter, pater Arnoldus Janssen, en een klein museum is gehuisvest en een bijzondere dubbelkerk (twee kapellen beneden en een grote kapel - later bibliotheek - ) gevestigd is het in de geschiedenis in bijzonder pand. De kapellen en de w e r k - en s t e r f k a m e r van Arnoldus Janssen zijn m o n u m e n t en de bijzondere kloostergang ( v i e r k a n t ) maken dat het m o n u m e n t a a l bijzonder is. Voor nadere gegevens zou ik grote rapporten moeten hebben. Wat de omgeving betreft vind j e het nodige in het b e s t e m m i n g s p l a n , het materiaal ver beschermd dorpsgezicht en het herontwikkeiingsplan. Bijzonder is dat Nieuw Sint Gregor en Oud Sint Gregor oorspronkelijk met elkaar verbonden w a r e n , net als het Missiemuseum. Op de plattegronden is dat te zien door een doorlopende gang op de begane grond en de eerste v e r d i e p i n g . Verder zijn de kloostertuinen en de t u i n van Sint Gregor va grote cultuurhistorische en natuurhistorische waarde en een bewijs van de zelfvoorzienendheid van het kloostercompiex/kloosterdorp.

4.

I s het e n e r g i e g e b r u i k e e n prioriteit v o o r S t . G r e g o r ? In de ontwikkeling van Nieuw Sint Gregor zou de zelfvoorzienendheid en duurzaamheid van de energievoorziening een belangrijk onderwerp moeten zijn. Zonne-energie via zonnepanelen is problematisch maar m o g e l i j k kan het complex een pilot zijn o m zonnerenergiefoiie toe te passen in het m o n u m e n t a l e dak. Iets om met de firma Scheuten Solar (Venlo) en eventueel het zonnepaneienbedrijf dat in Heeden/Brunssum is gestart en nu gigantisch groeit uit te werken. Het zou een demonstartieproject kunnen zijn.

Datzelfde is misschien ool< mogeli]l< met zonneboilers, w a r m t e k r a c h t k o p p e l e i n g en w a r m t e - en koudeopslag in de g r o n d , zoals in Rotterdam. Sint Gregor kan dan ook een oefenplaats zijn om later het Drukkerijcomplex d u u r z a a m en zelfvoorzienend te o n t w i k k e l e n . 5. H e b b e n z e d u b b e l e r a m e n ? Nee, maar m o e t wel gebeuren voor het c o m f o r t en voor de energiebesparing. Eventueel door t w e e ramen te maken per raam (in of voor de v e n s t e r b a n k ) . Het beschermen van het glas-in-lood m a a k t het t o t een extra uitdaging. 6. H e r g e b r u i k t S t . G r e g o r m a t e r i a a l ? Dat is duidelijk een voorkeur: g e b r u i k m a k e n d van oude kasten, deuren e.d. a f k o m s t i g van de eigen m e u b e l m a k e r i j en aanwezig in de m e u b e l m a k e r i j , de kelders en bij collega-instituut Contact der Kontinenten in Soesterberg. 7.

I s e r g o e d e v e n t i l a t i e in het g e b o u w ? Luchtbehandeling en ventilatie is m i j n s inziens een noodzaak maar is op de begane grond lastig. Ook hier is extra inzet en creativiteit nodig om de m o n u m e n t a l e waarden (zoals de gang) te bewaren.

8. Moet e r w o r d e n b e t a a i d o m te p a r k e r e n ? Er zijn eigen parkeerplaatsen. Vanuit de bescherming van de rust en de veiligheid en het beperken van de parkeeroverlast voor de buurt moet er wel naar de aanvoerroutes en de parkeerdruk voor Steyl. 9. H o e w o r d t e r n i e u w e i n f o r m a t i e g e c o m m u n i c e e r d richting k l a n t e n ? Daar is nog geen plan voor. Wei heeft de Floriade organisatie aangegeven dat men het Kloosterhotel/Gastenverblijf Sint Gregor wil p r o m o t e n . 10. I s e r i n b r a a k w e r e n d h a n g en s l u i t w e r k ? Geen extra voorzieningen t o t op heden. Een aandachtspunt waarbij ook de aandacht voor de brandveiligheid aan de orde is. Door de aanwezigheid van de k l o o s t e r m u u r (die zelfs te herstellen is: een nieuwe optie) zou de veiligheid extra worden g e w a a r b o r g d . De uitstraling wordt echter nog meer die van een afgesloten complex. Een mooiere poort dan de huidige is een optie. 1 1 . Hoe i s de s t a a t v a n d e f u n d e r i n g e n ? Dat is mij onbekend. Wellicht nader te onderzoeken, evenals de staat van het beton van de uitbouw aan de noordzijde.

Bijlage 6 Zonnefolie Op aanvraag v a n de opdrachtgever is onderzoek gedaan naar zonnefolie. Omdat het gebouw t e m a k e n heeft m e t de m o n u m e n t e n z o r g zijn zonnepanelen geen optie. Zonnefolie is op dat opzicht ideaal o m d a t het de uitstraling en aanzicht van het gebouw niet schaad. Helaas is de zonnefolie nog niet verkrijgbaar v o o r commerciële doeleinden. Ook hoeveel energie men kan opwekken per v i e r k a n t e n m e t e r is nog niet bekend. Wel is bekend dat de zonnefolie een rendement heeft van 6 % en in rollen w o r d t geproduceerd. Dit is een stuk lager dan de zonnepanelen die wel al t e v e r k r i j g e n z i j n . Deze hebben een gemiddeld r e n d e m e n t van 1 0 % . Naar v e r w a c h t i n g is zonnefolie rond 2015 commercieel aantrekkelijk o m te realiseren. Het bedrijf Nuon gaat deze rollen produceren en v e r w a c h t dat de folie € 1 0 0 / m 2 gaat kosten. De folie is dunner dan een menselijke haar, dus j e k u n t er hele daken mee bedekken zonder dat het gewicht van het dak t o e n e e m t . Andere voordelen zijn dat de folie buigzaam is, onbreekbaar en eenvoudig op allerlei manieren is toe te passen. Bronnen: Brochure Helianthos fabriek van Nuon (bijlage ...) www.zuiniq-met-enerqie.nl www.enerqievastqoed.nl

Zonneboiler. Een zonneboiler is op korte t e r m i j n ook geen optie. Een combinatie van zonnefolie en een zonneboiler zou ideaal zijn. Een zonneboiler heeft zonnepanelen nodig o m te werken en deze zijn geen optie o m d a t het gebouw onder m o n u m e n t e n z o r g valt. Hieronder toch enige i n f o r m a t i e m e t betrekking t o t een zonneboiler. Voordelen van een zonneboiler zijn dat een normaal huishouden op de helft (gemiddeld 4 5 % ) van de energiekosten voor het o p w a r m e n van w a t e r bespaart. Daarnaast is een zonneboiler o o k nog eens uiterst milieuvriendelijk, o m d a t een zonneboiler vanwege de duur z aam h e i d van zonne-energie veel C 0 2 - u i t s t o o t v o o r k o m t . Hoe w e r k t een zonneboiler? Aan de hand van onderstaande t e k s t en afbeelding w o r d t het een en ander duidelijk. Een zonneboiler m a a k t gebruik van de door de zon afgegeven w a r m t e . Deze w a r m t e w o r d t opgevangen door een collector ( 1 ) en overgedragen op een vloeistof ( w a t e r m e t antivries) die zich in een buizensysteem onder het oppervlak van de collector bevindt. Doormiddel van een pompje w o r d t deze vloeistof door een leiding g e p o m p t ( 4 ) die door het w a t e r v a t (2) loopt. Hierdoor w o r d t de w a r m t e over het hele

systeem verdeeld en w o r d t het w a t e r w a r m . Het opgewarmde w a t e r w o r d t vervolgens via een naverwarmer (3) het huis in geleid, waar het geconsumeerd !
2

3

A

Er zijn verschillende soorten zonneboilers. Elke zonneboiler levert maar een bepaalde capaciteit en heeft een bepaalde oppervlakte nodig. De opdrachtgever m o e t zich dus goed realiseren wat hij nodig heeft en hoeveel capaciteit de zonneboiler m o e t o p w e k k e n v o o r een optimale w e r k i n g . Zonneboilers zijn niet goedkoop. Voor een nieuwe installatie betaalt u afhankelijk van het t y p e al snel tussen de 2000 en 3400 euro. Wilt u dat het systeem tevens uw centrale v e r w a r m i n g voorziet (een zogenaamde 'zonneboilercombi'), reken dan op zo'n 3100 t o t 3 7 0 0 euro. Deze prijzen zijn inclusief installatie door een gekwalificeerd professional. Beschikt u over voldoende kennis en kunde o m zelf een installatie te m o n t e r e n , dan betaalt u ongeveer 1500 euro. Gezien deze aanschafprijzen en uitgaande van de huidige energieprijs verdient een zonneboiler zich pas over zijn gehele levensduur (ongeveer 25 j a a r ) terug. Met ingang v a n september 2008 is de subsidieregeling voor d u u r z a m e w a r m t e van start gegaan. Via deze regeling kan een gemiddeld huishouden aanspraak maken op een eenmalig subsidiebedrag van 200 euro per gigajoule. Blijft de aanschafprijs toch te h o o g , dan kan gekozen worden v o o r een huur- of leasecontract bij een energiebedrijf. Dit v o o r k o m t dat er in één keer een g r o t e investering gedaan m o e t w o r d e n . De bedragen verschillen per aanbieder, maar vanaf ongeveer 12,50 per maand kan er al een kleine installatie gehuurd w o r d e n . Uitgaande v a n een gemiddeld huishoudelijk gebruik, kan op deze manier 80 euro per j a a r op de gasrekening bespaard w o r d e n . Een leasecontract is duurder (45 euro per m a a n d ) en levert aanvankelijk verlies op, maar heeft als voordeel dat u na zestig maanden eigenaar bent van de installatie. Bron: h t t p : / / w w w . z o n n e p a n e l e n - i n f o . n l

Bijlage 7 Informatie over de aanschaf van een shuttiebusje Om de gasten zo goed en zo duurzaam m o g e l i j k naar het hotel te b r e n g e n . Is er het idee om een shuttle busje van station Venlo, naar het kloosterhotel te laten rijden. Hierdoor worden de gasten gestimuleerd o m m e t het openbaar vervoer t e k o m e n , w a t goed is voor het milieu. En ook word hiermee een goede service v o o r de gasten geleverd. O m alle informatie over de auto zo goed m o g e l i j k w e e r t e kunnen g e v e n , was het nodig o m veel aannames te doen. Hierdoor kan men de beste conclusies t r e k k e n over w a t het voordeligst is. Er is v a n u i t gegaan dat het kloosterhotel een gemiddelde bezetting van 6 5 % procent heeft. Ook is er aangenomen dat de meeste gasten een w e e k zullen verblijven in het hotel. Er zullen 35 kamers zijn in het h o t e l , waarin maximaal 50 personen zullen v e r b l i j v e n . Hierdoor k o m t m e n op een bezetting van 33 mensen per week. Hiervan zal ongeveer 5 0 % m e t het openbaar vervoer reizen. Dat zijn 17 personen die zowel heen als terug moeten reizen. Er zijn dus maximaal 34 ritten nodig in de week, we hebben er v o o r gekozen om van het m a x i m a l e uit te g a a n , zodat de kosten dan uiteindelijk alleen maar minder kunnen w o r d e n . Door een berekening is er uitgekomen dat er j a a r l i j k s maximaal 12906.4 kilometer m o e t w o r d e n afgelegd m e t het s h u t d e busje. 3 4 ritten p e r w e e k

X 5 2 w e k e n X 7.3 kilometer =

12906.4

O m d a t het ook voor kan k o m e n dat er meerdere gasten vervoerd moeten worden zal er gekozen worden v o o r een Mercedes Vito waarin maximaal 8 personen (exclusief chauffeur) in vervoerd kunnen w o r d e n . Misschien is het ook een optie o m de 2 achterste stoelen van de auto d e m o n t e e r b a a r te maken zodat er de mogelijkheid is o m ook m i n d e r valide personen te v e r v o e r e n . Op de volgende pagina zijn een aantal schema's opgesteld waarin de kosten voor de auto vermeld z i j n , hieruit kunnen een aantal conclusies getrokken worden.

Mercedez

Vito

Auto: Personen: Gewicht:

Mercedes Vito Maximaal 8 passagiers 1 8 4 0 Kilo

Resultaten

Benzine

Diesel

G3-gas

700

813

417

18

16

31

712

1.348

1.108

636

396

Extra a f s c i i r i j v i n g t . o . v . benzine

/l-SOO

2,000

Totaal extra l
2,136

2.396

0'078

0=061

0,052

0,069

Omslagpunt bij (km)

41,395

34.524

Jaarlijks r i j d t u (km)

12.906

12,906

-28.489

-21,618

Comfort Actieradius Aantai malen bij de pomp per j a a r

Vaste kosten per jaar Belasting Extra belasting t . o . v , benzine

Brandstofkosten per km Prijs per km (cent)

0=130

Prijsvoordeel t,O,V, benzine (cent)

Omslagpunt

U verdient dus over (km)

Netto voordeel per jaar (euro) Berekend

via

-^^^

•

www.esset.nl/brandstof.fitm

Conclusie Uit bovenstaande tabel kan er geconcludeerd w o r d e n dat het, het voordeligst is om gebruik t e maken van G3 gas als brandstof. Zoals geschreven staat word er € 1 5 0 0 euro bespaard t.o.v, benzine. Het is dan wel belangrijk dat j e niet veel onder de t e rijden kilometers ( 1 2 9 0 6 , 4 ) gaat z i t t e n , o m d a t het dan niet altijd rendabel meer is. Ook is het gebruik van G3 gas het duurzaamst, dat is ook een reden waardoor G3 gas de beste brandstof is die er gebruikt kan worden voor het shuttle busje. A a n s c h a f w a a r d e M e r c e d e s Vito Om aan een IMercedes Vito te k o m e n , kan er een nieuwe gekocht w o r d e n , een tweede hands, of er kan geleaset w o r d e n . Als er een nieuwe aangeschaft w o r d , gaat dat € 1 7 6 0 0 euro kosten. Hiermee heeft men dus een gloednieuwe auto t o t beschikking. Voor een tweede hands auto ben j e tussen de € 6 0 0 0 en € 1 0 0 0 0 euro k w i j t . Dat is een stuk goedkoper maar het betreft dus een auto die al een aantal kilometer gelopen heeft en die dus niet dezelfde mogelijkheden heeft als een nieuwe auto. Als er een auto geleased w o r d kost dat bij de Mercedes -Benz dealer € 9 5 per week. Aangezien er een groot eigen v e r m o g e n is, lijkt leasen geen goede optie. De auto is dan toch niet helemaal van het missiehuis zelf wat een ander gevoel geeft als dat de auto echt gekocht is. Er w o r d t dus aangeraden om een nieuwe auto t e kopen o m d a t er het

geld v o o r is en o m d a t de auto dan gegarandeerd een goede kwaliteit heeft die een lange tijd mee kan gaan. Biilaae 8

I n f o r m a t i e over de toeganicelijkheid voor gehandicapte m e n s e n Belangrijke aspecten waarmee men rekening m o e t houden voor de toegankelijkheid van invalide in het kloosterhotel te Steyl. Enkele v a n deze staan verder nog uitgewerkt aangegeven.

• •

Buitenomoevina aanpassen voor de invalide gasten. Qpriiplaat rolstoel (Dit is makkelijk m o g e n er obstakels aanwezig z i j n , m a a r ook bij

• •

handig voor gebruik bij het busje) Instapbad f Dit m a a k t de handeling m a k k e l i j k e r voor de invalide) I n s t a p bed (Dit m a a k t de handeling v a n in en uit het bed gaan vele malen m a k k e l i j k e r voor de gast)

•

Elektriciteitsvoorzieningen aangepast, zodat men toch m a k k e l i j k het licht kan bedienen.

• • •

Badkamer aanpassen voor invalide personen. (Denk maar aan een open wastafel als men in een rolstoel zit) Invalide t o i l e t t e n ( Denk hierbij aan toilettes v e r h o g e n , grotere r u i m t e s , ruime aangepaste wastafel. Het busie aanpassen voor invalide g a s t e n , zodat zij er ook mee vervoerd zouden kunnen worden.

•

Aanpassen van keukenbladen, zodat men m e t de rolstoel er makkelijk bij kan en

• •

kan m e e k o k e n . De hooQte van de kasties aanpassen, zodat men zelfstandig alles pakken kan. Eventuele badlift, als men zwaar invalide gasten vaak k r i j g t .

De evaluatie van de badkamer en de keuken en de mogelijke aanpassingen moeten in detail en m e t de grootste aandacht g e b e u r e n . Het zelfstandig kunnen functioneren in deze r u i m t e s , is meestal beslissend voor het behoud van de zelfredzaamheid in de thuissituatie.

A a n p a s s i n g e n r o n d o m het g e b o u w • • • • •

De opritten naar en rond de woning worden best uitgevoerd in een v e r h a r d , antislip materiaal. Deze toegangsweg is bij voorkeur v l a k en minstens 1.20 cm breed. I n d i e n er een niveauverschil aanwezig is, kan er best g e w e r k t worden m e t hellende v l a k k e n . De hellingsgraad die te respecteren is v o o r het gebruik van de manuele rolstoel benadert het best 5 % , de elektronische rolstoel laat een steilere oprit toe. Te lange hellingbanen zijn te v e r m i j d e n , indien dit toch nodig is kan men best een tussenbordes invoegen. Vergeet ook niet onderaan.

• •

• •

En bovenaan het hellend vlak een vlakke bordes te v o o r z i e n , waar de rolstoel even halt kan houden. Als de niveauverschillen buiten van die aard zijn dat ze niet m e t een hellend vlak o v e r b r u g d kunnen w o r d e n , dan kan men beroep doen op een liftsysteem t y p e plateaulift. Voor de i n k o m d e u r kan best een vlak plateau voorzien worden van liefst 1.50 op 1.50m, dit o m de deur te kunnen openen zonder p r o b l e m e n . Buitendorpels mogen m a x i m u m 2 cm hoog z i j n .

Enkele veel voorkomende knelpunten in gebouwen staan hieronder uitgelegd met de oplossing voor het pand: • Trappen en/of treden (drempels). Deze zullen voorkomen worden doordat we er rekening mee houden dat geen drempels mogen zijn. Verder hoef men als invalide geen trap te gebruiken in het pand. • Smalle of moeilijk te bedienen toegangsdeuren; Men zorgt ervoor dat er ruime electrische deuren zijn en dat men als invalide makkelijk op de openingsknop kan drukken. • Ontbreken van aangepaste sanitaire voorzieningen: men past zoals boven gegeven de tioletes, keuken en andere voorzieningen aan, om het zo invalide vriendelijk te maken. • Ontbreken van een lift naar de verdieping(en). Er is een lift aanwezig en deze zal gemaakt worden en men zorgt ervoor dat hij weer aan de huidige wetten & eisen voldoet. Badkamers voor invalide gasten Indien men kan beschikken over een ruimere badkamer, is het goed om deze badkamer zo volledig mogelijk in te richten, zodat deze badkamer in alle omstandigheden praktisch in gebruik is. Hiermee bedoelt men, dat deze badkamer een goed uitgeruste zelfverzorgingsruimte wordt, • In deze badkamer wordt er naast het ligbad, ook reeds een natte cel (gelijkvloerse • • •

douchejvoorzien. Er wordt een grote spiegel voorzien die tot op het werkvlak komt. De kranen zijn thermostatisch en zijn voorzien van een lange eengreepshandle. Er is voldoende praktische opbergruimte.

•

Deze badkamer is voorzien van een schuifdeur om de doorgang en de bediening an de deur zo vlot mogelijk te laten verlopen.

De keuken toegankelijk maken voor de invalide gasten . Gezien er in de keuken zoveel verschillende activiteiten plaatsvinden, is het belangrijk dat er aan de keukeninrichting heel veel aandacht geschonken wordt op gebied van ergonomie. Hierdoor is het belangrijk dat het keukenontwerp goed bestudeerd en geëvalueerd wordt om na te gaan of deze inrichting beantwoordt aan de eisen en de wensen van de keukengebruikers. Spreken we over een keuken voor een gezin, waar verschillende gezinsleden de keuken gebruiken, dan zullen we in de keukeninrichting veel meer compromissen moeten sluiten naar werkhoogte en kasthoogte om tegemoet te komen aan de wensen van beiden. De keuken bestaat uit 3 belangrijke activiteitenzones, die onderling met elkaar in verbinding staan en hierdoor ook wel eens de werkdriehoek genoemd worden: • De a f w a s - en spoelbak • De kookplaat en oven • De ijskast en diepvries

Bijlage 9 Financiële c o n s e q u e n t i e s 1 Investeringsbegroting en financieringsplan Hieronder is door middel van een balans weergegeven w a t er in dit project geïnvesteerd gaat worden en op welke wijze dit gefinancierd zal worden. Investeringsplan

Financieringsplan

^^^^t-!--*^'ï^F*^^ VASTE ACTIVA Shuttle bus Verbouwingskosten: Lift 2 trapliften Verhard toegangspad

€ Eigen vermogen

75.000 9.000 6.000 90.000

VLOTTENDE ACTIVA Verzekering auto Liquide middelen TOTAAL

119.247,70

17.600 Kort v r e e m d v e r m o g e n

0

Lang vreemd vermogen

0

807 10.840,70 119.247,70

TOTAAL

119.247,70

Toelichtingen investeringsbegroting Verbouwingskosten Aanname dat 30 % van de totale kosten v o o r de aanschaf van de lift, trapliften en de verharde pad kosten zijn voor de v e r b o u w i n g .

Lift Totale kosten lift € 7 5 . 0 0 0 , - . Verbouwingskosten zijn 30 % van € 7 5 . 0 0 0 , - , dit is € 2 2 . 5 0 0 , - . Aanschaf van de lift is dan 70 % h i e r v a n , dus € 5 2 . 5 0 0 , - . Traplift Totale kosten t w e e trapliften € 9 . 0 0 0 , - . Verbouwingskosten zijn 30 % van € 9 . 0 0 0 , - , dit is € 2.700,-. Aanschaf van de trapliften zijn dan € 6 . 3 0 0 , - . Per lift is dit € 3 . 1 5 0 , - . Aanleg asfalt Gangbare prijs voor de aanleg van asfalt is € 3 0 , - per m 2 . Er w o r d e n t w e e banen van een meter breed aangelegd over een lengte van + / - 100 meter. € 3 0 , - X 200 m e t e r = € 6 . 0 0 0 , - v o o r de aanleg van een geasfalteerd pad. Liquide middelen Liquide middelen zijn 10 % van totaal aan vaste en vlottende activa. Het totaal hiervan is € 108.407. 10 % hiervan is € 10.840,70 Toelichting financieringsbegroting Het hele project w o r d t gefinancierd door giften die het Missiehuis St. Michaël o n t v a n g t . Er worden geen leningen opgenomen of dergelijke. Hierdoor is er geen kort of lang v r e e m d v e r m o g e n . Alles wordt dus door eigen vermogen gefinancierd.

2 Exploitatiebegroting Jaar 1

Jaar2

Jaar 3

Jaar 4

Jaar 5

Jaar 6

Jaar 7

Jaar 8

136.305,27 € 2.178,28 € 138.483,55 €

139.031,38 141.812,00 € € 2.221,85 € 2.266,29 € 141.253,23 144.078,29 € €

Jaar 9

J a a r 10

2.012,40 127.937,40 €

128.443,50 € 2.052,65 € 130.496,15 €

131.012,37 133.632,62 € € 2.093,70 € 2.135,57 € 133.106,07 135.768,19 € €

Afschrijving auto

2.654,55 €

2.389,09 €

2.123,64 €

1.858,18 €

1.592,73 €

1.327,27 €

1.061,82 €

796,36 €

530,90 €

265,45 €

Verzekering auto

807,00 €

823,14 €

839,60 €

856,39 €

873,52 €

890,99 €

908,81 €

926,99 €

945,53 €

964,44 €

6.562,50 €

6.125,00 €

5.687,50 €

5.250,00 €

4.812,50 €

4.375,00 €

3.937,50 €

3.500,00 €

3.062,50 €

2.625,00 €

Opbrengsten 125.925,00 V e r h u u r kamers Transfer

144.648,24 147.541,20 150.492,02 € € € € 2.311,62 € 2.357,85 € 2.405,00 € 146.959,86 149.899,05 152.897,02 € € €

Kosten Vaste

kosten

Afschrijving lift Energiekosten Kosten v o o r energie

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

n.v.t.

833,60 €

850,27 €

867,27 €

884,62 €

902,31 €

920,36 €

938,77 €

957,55 €

976,70 €

996,23 €

onderhoud aan de lift

3.360,00 €

3.427,20 €

3.495,74 €

3.565,65 €

3.636,96 €

3.709,70 €

3.783,90 €

3.859,58 €

3.936,77 €

4.015,51 €

onderhoud auto

420,00 € 14.637,65 €

428,40 € 14.043,10 €

436,97 € 13.450,72 €

445,71 € 12.860,55 €

454,62 € 12.272,64 €

463,71 € 11.687,03 €

472,98 € 482,44 € 11.103,78 10.522,92 € €

492,08 €

501,92 €

9.944,48 €

9.368,55 €

113.299.75

116.453.05

119.655.35 €

122.907.64 €

Brandstofkosten auto Teclinisch

Eindsaldo

onderlioud

€

126.210.91 129.566.20 € €

132.974.51 136.436.94 € €

139.954.57 143.528.47 € € €

Toelichting opbrengsten Verhuur kamers Er w o r d t de a a n n a m e gedaan dat een k a m e r 15 € per nacht kost. Verder w o r d t volgens de opdrachtgever ervan uitgegaan dat er een bezetting van 6 5 % van alie (35) k a m e r s is. Bij deze bezetting zijn de opbrengsten per dag € 3 4 5 . Per j a a r betekent dit een o p b r e n g s t van €125.925. Berekening: 6 5 % X 35 = 22,75 -> 23 kamers 2 3 x 1 5 € = 345 € 345 € x 365 = 125.925 € De projectgroep gaat uit van een inflatie van 2 % . Dat b e t e k e n t , dat de huurprijs per k a m e r per j a a r hoger w o r d t . De h u u r p r i j z e n voor de k o m e n d e zin in de volgende tabel t e r u g te v i n d e n . € 15,00 Jaar 1 € 15,30 Jaar 2 Jaar 3 € 15,61 € 15,92 Jaar 4 Jaar 5 € 16,24 Jaar 6 € 16,56 Jaar 7 € 16,89 Jaar 8 € 17,23 Jaar 9 € 17,57 Jaar 10 € 17,93

Transfer opbrengsten Er w o r d t de aanname gedaan dat er bij een maximale bezetting 5 0 % van de bezoekers m e t gebruik m a a k t v a n Openbaar Vervoer en dus ook van het shuttle busje. Dat betekent dat er per week uitgegaan w o r d t v a n 36 r i t t e n . Dit w o r d t per week berekend o m d a t er w o r d t aangenomen dat men in dezelfde week a a n k o m t en weer v e r t r e k t . Per j a a r betekent dit 1.768 ritten m e t de a u t o . De totale onderhoudskosten van de auto en de verzekeringskosten bedragen € 2 . 0 1 4 , 2 9 . Een rit kost dus € 1 , 1 4 . O m d a t iedere gast 2 keer gebruik m o e t maken van de auto k o m e n de kosten voor de transfer uit op € 2 , 3 0 . Bij 18 gasten per week die gebruik maken v a n de transfer betekent dit opbrengsten van € 2 . 0 3 3 , 2 0 per jaar. Hier wordt tevens uitgegaan van een inflatiepercentage van 2 % v o o r de komende 10 jaar. Berekening: 5 0 % X 35 = 17,5 18 personen. ( 1 8 X 2) X 52 = 1872 ritten per j a a r . € 2 . 0 1 4 , 2 9 (totale kosten auto) / 1872 = € 1,076 € 1 , 0 7 6 X 2 = € 2 , 1 5 o m heen en weer te reizen. 18 (gasten) x € 2 , 1 5 = € 3 8 , 7 0 per week. 18 (gasten) x 52 (weken) = 936 gasten per j a a r 9 3 6 (gasten) x € 2 , 1 5 = € 2 . 0 1 2 , 4 0 ^ Totaal aan opbrengsten

Toelichting kosten Afschrijving auto De projectgroep gaat uit van een restwaarde van de auto van € 3 0 0 0 na 10 j a a r . Er is afschrijvingsmethode ' s u m of the years d i g i t s ' gebruikt om een realistische afschrijving k u n n e n berekenen, o m d a t de auto in de eerste j a r e n meer waardeverlies heeft dan een aantal j a r e n . Dit betekent dat de afschrijving iedere j a a r anders is. Dit is v e r m e l d de EB.

de te na in

Berekening afschrijvingen voor de k o m e n d e 10 iaar: €17.600 - €3.000 = €14.600 R a n g n u m m e r s : 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + 1 0 = 55 Jaarl Jaar2 Jaar3 Jaar4 Jaar5 Jaar6 Jaar7 JaarS Jaar9 JaarlO

10/55 9/55 8/55 7/55 6/55 5/55 4/55 3/55 2/55 1/55

X X X X X X X X X X

€14.600 €14.600 €14.600 €14.600 €14.600 €14.600 €14.600 €14.600 €14.600 €14.600

= = = = = = = =

€2.654,55 €2.389,09 €2.123,64 €1.858,18 €1.592,73 €1.327,27 €1.061,82 €796,36 €530,90 = €265,45

Verzekering auto De kosten voor het verzekeren van de auto bedragen voor h e t eerste j a a r € 8 0 7 , - . Aangezien de kosten voor verzekering het j a a r later kunnen veranderen in verband m e t schadevrij rijden etcetera w o r d t er een a a n n a m e gedaan dat het bedrag aan verzekering gelijk blijft aan het eerste j a a r , er w o r d t alleen rekening gehouden m e t een inflatiepercentage van 2 % . A f s c l i r i j v i n g lift De projectgroep gaat ervan uit dat de lift in 15 j a a r afgeschreven is zonder restwaarde. Er is de afschrijvingsmethode ' s u m of the years d i g i t s ' g e b r u i k t o m een realistische berekening te kunnen m a k e n . Dit betekent dat de afschrijvingen iedere j a a r anders z i j n . Deze zijn terug t e vinden in de EB. Berekening afschrijvingen voor de k o m e n d e 10 l a a r : R a n g n u m m e r s : 1 + 2 + 3 + 4 + 5 + 6 + 7 + 8 + 9 + 1 0 + 1 1 + 1 2 + 1 3 + 1 4 + 1 5 = 120 Jaarl Jaar2 Jaar3 Jaar4 JaarS Jaar6 Jaar7 JaarS Jaar9 JaarlO

15/120 14/120 13/120 12/120 11/120 10/120 9/120 8/120 7/120 6/120

X X X X X X X X X X

€52.500 €52.500 €52.500 €52.500 €52.500 €52.500 €52.500 €52.500 €52.500 €52.500

€6.562,50

= €6.125,00 = €5.687,50 = €5.250,00 = = = = =

€4.812,50 €4.375,00 €3.937,50 €3.500,00 €3.062,50 €2.625,00

O n d e r h o u d s k o s t e n lift Er is uitgegaan v a n een All - i n onderhoudsovereenkomst. Dat wil zeggen dat er v r i j w e l alle kosten inbegrepen zijn en er o n d e r m e e r de vervangingskosten v a n grotere c o m p o n e n t e n v a n de liftinstallatie opgenomen zijn in de prijs. Deze v o r m v a n o v e r e e n k o m s t sluit nagenoeg alle financiële risico's uit. Er is ervan uitgegaan v a n beginkosten v a n € 3 3 6 0 per jaar. Voor de komende j a r e n m o e t er n a t u u r l i j k rekening gehouden worden m e t de inflatie. Hiervoor heeft de projectgroep de aanname gedaan dat de inflatie in de komende j a r e n bij 2 % ligt. Daarop is de volgende berekening voor de k o m e n d e 10 j a a r gebaseerd. De onderhoudskosten na 10 j a a r bedragen dus € 4 0 1 5 .

Jaar 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Onderhoudskosten liftinstallatie (Inflatie 2 % ) 3360€ + 6 7 , 2 0 € = 3427,20€ + 6 8 , 5 4 € = 3495,74€ +69,91€ = 3565,65€ + 7 1 , 3 1 € = 3636,96€ + 7 2 , 7 4 € = 3709,70€ + 7 4 , 1 9 € = 3783,90€ +75,68€ = 3859,58€ +77,19€ = 3936,77€ +78,74€ = 4015,51€

Brandstofkosten auto Er is de aannanne gegaan van brandstofkosten per j a a r van € 8 3 3 , 6 0 . Hierbij is uitgegaan van een prijs van € 0 , 0 6 1 per k m voor gas. Er w o r d t de aanname gedaan dat er per w e e k 36 ritten nodig zijn voor een route van 7 , 3 k m van het klooster naar het station in Venlo. Berekening: 36 X 52 X 7,3km = 13.665,6 k m . 13.665,6 X € 0 , 0 6 1 = € 8 3 3 , 6 0 Dit bedrag aan brandstofkosten stijgt j a a r l i j k s mee m e t een inflatie percentage van 2 % . Onderhoudskosten auto De onderhoudskosten voor de auto zijn € 4 2 0 , - per jaar. Er w o r d t rekening gehouden met 2 % inflatie per jaar.

3 Cashflow overzicht Hieronder is de cashflow van j a a r O t o t en m e t j a a r 10 weergegeven. Cashflow

Jaar 0 1 3 5 7 9 10

- € 119.247,70 + € 122.516,80 + € 124.967,14 + € 127.466,49 +€130.015,82 + € 132.616,14 + € 135.268,20 + € 137.973,83 + € 140.733,30 + € 143.547,97 + € 146.418,92

De cashflow overzicht geeft aan hoe groot de liquide middelen zijn in iedere jaar. Berekening Cashflow overzicht: De cashflows worden berekend door de periodewinst op te tellen bij de afschrijvingen uit de betreffende periode. CFO: - € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 CF 1 : € 1 1 3 . 2 9 9 , 7 5 + ( € 2 . 6 5 4 , 5 5 CF 2: € 1 1 6 . 4 5 3 , 0 5 + ( € 2 . 3 8 9 , 0 9 CF 3: € 1 1 9 . 6 5 5 , 3 5 + ( € 2 . 1 2 3 , 6 4 CF 4 : € 1 2 2 . 9 0 7 , 6 4 + ( € 1 . 8 5 8 , 1 8 CF 5: € 1 2 6 . 2 1 0 , 9 1 + ( € 1 . 5 9 2 , 7 3 CF 6: € 1 2 9 . 5 6 6 , 2 0 + ( € 1 . 3 2 7 , 2 7 CF 7: € 1 3 2 . 9 7 4 , 5 1 + ( € 1 . 0 6 1 , 8 2 CF 8: € 1 3 6 . 4 3 6 , 9 4 + ( € 7 9 6 , 3 6 CF 9: € 1 3 9 . 9 5 4 , 5 7 + ( € 5 3 0 , 9 0 CF 10: € 1 4 3 . 5 2 8 , 4 7 ( + € 2 6 5 , 4 5

+ + + + + + + + + +

€ 6 . 5 6 2 , 5 0 ) = € 122.516,80 €6.125,00) = € 124.967,14 € 5 . 6 8 7 , 5 0 ) = € 127.466,49 € 5 . 2 5 0 , 0 0 ) = € 130.015,82 €4.812,50) = € 132.616,14 € 4 . 3 7 5 , 0 0 ) = € 135.268,20 € 3 . 9 3 7 , 5 0 ) = € 137.973,83 €3.500) = € 140.733,30 € 3 . 0 6 2 , 5 0 ) = € 143.547,97 €2.625) +€3.000 = € 149.418,92

4 Investeringsbeoordeling Teruqverdienperiode

(IVP)

Berekening: CF l t / m 9 = € 1 . 1 9 5 . 1 0 5 , 6 9 / 9 = € 1 3 2 . 7 8 9 , 5 2 TVP = € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 / € 1 3 2 . 7 8 9 , 5 2 = 0,898 = 0,9 j a a r Bij de berekening w o r d t het totale investeringsbedrag gedeeld door de cashflow. Om de t e r u g v e r d i e n t i j d t e kunnen berekenen m o e t de cashflow iedere j a a r dezefide zijn. Aangezien de cashflows 1 t / m 9 verschillend zijn heeft de projectgroep het gemiddelde berekend. De t e r u g v e r d i e n t i j d is 0,9 j a a r . Deze is zo kort o m d a t er niet m e t de gehele verbouwingskosten rekening w o r d t gehouden m a a r alleen m e t de kosten voor de t w e e v e r b e t e r p u n t e n d u u r z a a m h e i d en toegankelijkheid weke door de opdrachtgever werden gekozen. NCW Berekening: NCW = CFO + [CW CF 1 t / m 9 ] + [CW CFIO] NCW = - € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 + [ [ ( 1 - 1 / ( 1 , 0 3 5 ) ^ 9 ) / 0 , 0 3 5 ] x € 1 3 2 . 7 8 9 , 5 2 ] + [ ( 1 , 0 3 5 ) ^ - 1 0 x € 1 4 9 . 4 1 8 , 9 2 ] = - € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 + € 1.010.221,04 + € 105.925,88 = € 9 9 6 . 8 9 9 , 2 2 De n e t t o c o n t a n t e w a a r d e houdt rekening m e t inflatie. De u i t k o m s t van de berekening is de c o n t a n t gemaakte winst van de investering na 10 jaar. Voor het project betekent d i t een c o n t a n t gemaakte winst van € 9 9 6 . 8 9 9 , 2 2 . Hierbij gaat de projectgroep uit van een rentepercentage van 3 , 5 % . Deze heeft betrekking op de misgelopen rente van het eigen v e r m o g e n . Verder werd er weer het gemiddelde cashflow van de j a r e n 1 t / m 9 g e b r u i k t voor de berekening. GBR Berekening: - € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 + [ ( 9 x € 1 3 2 . 7 8 9 , 5 2 ) + € 1 4 9 . 4 1 8 , 9 2 ] / 10 X 100%

(+€119.247,70 + €3.000) / 2 €15.204,76 =

X 1 0 0 % = 24,88 % € 61.123,85

De GBR geeft de verhouding aan tussen de gemiddelde jaariijkse winst en het gemiddeld geinvesteerd v e r m o g e n van het project. Er w o r d t geen rekening gehouden m e t inflatie of financiering van het project. I n t e r n e rentabiliteit

De m e t h o d e van de interne rentabiliteit geeft de v e r h o u d i n g aan tussen het geinvesteerd bedrag en de l
5 Conclusies Aan de hand v a n de gegevens die de projectgroep gekregen heeft van dhr. T i m m e r s z i j n er de volgende feiten aan bod g e k o m e n . Het investeringsbedrag bedraagd € 1 1 9 . 2 4 7 , 7 0 hievan w o r d t volgens de opdrachtgever alles gefinancieerd m e t eigen v e r m o g e n . De exploitatiewinst m e t betrekking t o t de door de opdrachtgever gekozen v e r b e t e r p u n t e n liggen iedere j a a r rond € 1 2 0 . 0 0 0 . In het eerste j a a r ligt de winst rond € 113.000 en in j a a r 10 rond € 143.000. De investering is volgens de berekeningen wel rendabel. Aangezien er alleen rekening gehouden werd m e t de kosten voor de te verbeteren aspecten en niet m e t de gehele verbouwing van het pand t o t een kloosterhotel is de vraag of de berekeningen betrouwbaar zijn. De berekeningen zijn g e m a a k t aan de hand van a a n n a m e s , schattingen en kengetallen.