Herbestemming. St. Antoniusschool. Afstudeerscriptie. Boswijk. 20 Juni 2013

Herbestemming Boswijk St. Antoniusschool

Afstudeerscriptie

20 Juni 2013

Student: Mark Spakman 320 691 Begeleider: Dhr. R. de Vrieze Lezer: Dhr. G. Alders

Afstudeerscriptie | Herbestemming St. Antoniusschool

2

Contactgegevens Afstudeerscriptie ten behoeve van een mogelijke herbestemming voor de St. Antoniusschool in de wijk Boswijk gelegen te Sappemeer. In opdracht van de Stichting Bewoners Organisatie Boswijk, S.B.O.B met medewerking van Bureau Noorderruimte.

Studenten N: A: E: T:

Mark Spakman Speldemakersgang 4 9718BX Groningen [email protected] (06) 36 33 21 10

Begeleider SABC

Lezer SABC

N: A:

N: A:

E: T:

Ron de Vrieze Zernikeplein 11 9747 AS Groningen [email protected] (050) 595 55 55

E: T:

Geerhard Alders Zernikeplein 11 9747 AS Groningen [email protected] (050) 595 55 55

Bureau Noorderruimte

Opdrachtgever

N: A:

N: A:

E: T:

Jannie Rozema Zernikeplein 11 9747 AS Groningen [email protected] (050) 595 45 47

E: T:

Stichting Bewoners Organisatie Boswijk p/a Knipper 41 9611 MB Sappermeer [email protected] (0598) 850 740

Herbestemming St. Antoniusschool

3

Herbestemming St. Antoniusschool | Afstudeerscriptie

2.2.3

Inhoudsopgave

2.3

GPR-gebouw ................................................................................ 16 Programma van Eisen ......................................................................... 16

Contactgegevens ...........................................................................3

2.3.1

Ruimtelijke Eisen .......................................................................... 16

Voorwoord ..................................................................................... 6

2.3.2

Technische eisen ............................................................................ 18

2.3.3

Subjectieve eisen .......................................................................... 18

Inleiding............................................................................................ 7 1.

Vooronderzoek .......................................................................8 1.1

Achtergrond (context)........................................................................... 8 1.1.1

Plaatsniveau................................................................................... 8

1.1.2

Wijkniveau ...................................................................................... 9

1.2

St. Antoniusschool ................................................................................... 9 1.2.1

1.3

Gebouw analyse .......................................................................... 10 Behoefte van de wijk ............................................................................ 11

1.3.1

Wijkteam overleg.......................................................................... 11

1.3.2

Focusgroep ...................................................................................... 11

1.3.3

Gesprek met de wethouders ..................................................... 12

1.4 1.4.1 1.5

De gezonde wijk .................................................................................... 12 Theoretisch kader ......................................................................... 12 Conclusie .................................................................................................. 13

2. Voorwaarden ........................................................................ 14

3. Uitwerking Nieuwe Functie ..............................................19 3.1

Conditiemeting ...................................................................................... 19 3.1.1

Terminologie (NEN 2767) .........................................................20

3.1.2

Samenvatting .............................................................................. 22

3.1.3

Slopen en verwijderen ............................................................... 24

3.2

Herindeling en vormgeving ............................................................... 25

3.2.1

Indeling van het gebouw .......................................................... 25

3.2.2

Plattegrond .................................................................................. 26

3.2.3

Exterieur ........................................................................................ 26

3.3

Bouwkundige uitwerking .................................................................. 27

3.3.1

Materialisatie................................................................................ 27

3.3.2

Opbouw van de vloer, wanden en het dak ........................ 28

3.4

Bouwfysische uitwerking .................................................................... 30

3.4.1

Thermische isolatie ...................................................................... 30

3.4.2

Ruimte verwarming .................................................................... 31

2.1

Wensen ..................................................................................................... 14

3.4.3

Ventilatie ........................................................................................ 31

2.2

Ambities ................................................................................................... 15

3.4.4

Daglicht .......................................................................................... 31

2.2.1

Duurzaam bouwen ..................................................................... 15

3.4.5

Geluid .............................................................................................. 31

2.2.2

Flexibel bouwen............................................................................ 15

3.4.6

Brandwerendheid ........................................................................ 31


4

Luchtdichtheid ............................................................................. 32

3.4.8

Leidingen ....................................................................................... 32



Vooronderzoek .......................................................................................... 39

3.4.9

Sanitair ........................................................................................... 32



Voorwaarden ............................................................................................. 39



Uitwerking nieuwe functie ..................................................................... 39



Terugkoppeling aan de buurt............................................................... 39

3.5

GPR-gebouw ......................................................................................... 33

3.5.1

Energie besparing........................................................................ 33

3.5.2

Ambities ......................................................................................... 33

3.6

Financiële haalbaarheid ..................................................................... 35

4. Terugkoppeling naar de buurt....................................... 36 5. Conclusie en Aanbevelingen .............................................37 Literatuur ..................................................................................... 38

5

Bijlagen .......................................................................................... 39

3.4.7


Voorwoord Voor u ligt de afstudeerscriptie van Mark Spakman 4e-jaars Bouwkunde student met de specialisatie herbestemming. In de periode van Februari 2013 tot en met Juli 2013 is er onderzoek verricht naar een mogelijke herbestemming van de St. Antoniusschool in de wijk Boswijk te Sappemeer. De bewonersorganisatie van Boswijk, S.B.O.B. heeft zelf initiatief genomen om de helpende hand te zoeken voor een onderzoek naar een mogelijke herbestemming. Bij dit onderzoek heeft de buurt een actieve rol. Deze manier van werken spreekt mij erg aan en heeft de doorslag gegeven om voor deze opdracht te kiezen. Het onderzoek zelf is uitgevoerd bij Bureau Noorderruimte waar een 20-tal medestudenten van diverse opleidingen ook afstuderen. Via deze weg wil ik graag iedereen bij Bureau Noorderruimte bedanken voor de leuke tijd in het afgelopen half jaar. In het bijzonder wil ik mevrouw J. Rozema bedanken voor de begeleiding bij het onderzoek en de informele, maar zeer leerzame gesprekken. Daarnaast wil de S.B.O.B. bedanken voor de leuke, maar ook professionele samenwerking. Tot slot wil ik de heer R. de Vrieze bedanken als motivator en kritische begeleider vanuit de SABC.


6

Inleiding De St. Antoniusschool gelegen in de wijk Boswijk te Sappemeer gaat op termijn verhuizen naar een andere locatie, met als gevolg dat het huidige gebouw en terrein leeg komt te staan. De bewonerscommissie van Boswijk, hierna de S.B.O.B. genoemd, heeft als doel om de leefbaarheid van de buurt te bevorderen. De S.B.O.B. is bang dat leegstand van het gebouw en het terrein de leefbaarheid van de wijk negatief zal beïnvloeden. In overleg met de gemeente HoogezandSappemeer heeft de S.B.O.B. besloten om als bewonersorganisatie zelf initiatief te nemen, om naar een oplossing te zoeken voor het aankomende probleem. Hierbij is de Hanze Hogeschool benaderd of zij de helpende hand willen bieden om samen met de buurt een plan te ontwikkelen voor een nieuwe invulling van het gebouw of terrein. Dit vraagstuk is als onderzoek terecht gekomen bij Bureau Noorderruimte, het onderzoeksbureau van de Hanze Hogeschool. Mijn 4-jaarse opleiding HBO Bouwkunde aan de Hanze Hogeschool rond ik af door middel van een afstudeerstage bij Bureau Noorderruimte, waar het onderzoek in samenwerking met de buurt mijn interesse heeft gewekt. Mijn eigen interesse en kennis ligt vanuit mijn opleidingsrichting vooral op het gebied van herbestemmen. In deze afstudeerscriptie staan dan ook de mogelijkheden voor het herbestemmen van de St. Antoniusschool centraal. Mijn doelstelling voor dit onderzoek is om zowel de S.B.O.B. als de gemeente Hoogezand-Sappemeer nieuwe inzichten te bieden over de mogelijkheden van de St. Antoniusschool en het terrein, waarin de wensen en ideeën van de bewoners van Boswijk centraal staan. Om beeld te vormen over deze wensen en ideeën zijn in samenwerking met de S.B.O.B. verschillende bijeenkomsten met buurtbewoners en andere betrokkenen en geïnteresseerden georganiseerd. De buurt zorgt als het ware voor de input bij de zoektocht naar een nieuwe passende functie voor de St. Antoniusschool. Aan de hand van deze input zijn verschillende voorwaarden opgesteld. Vervolgens zijn de nieuwe functie

7


met de opgestelde voorwaarden toegepast op de huidige situatie van de St. Antoniusschool en bouwkundig uitgewerkt. Tot slot zijn deze uitwerkingen over de mogelijke herbestemming van de St. Antoniusschool teruggekoppeld aan de buurt en de gemeente, door middel van een georganiseerde presentatie in het plaatselijke café in de buurt. Aan de hand van deze terugkoppeling is bepaald of mijn doelstelling voor het onderzoek is behaald. De opbouw van deze scriptie is als volgt: Hoofdstuk 1: Hoofdstuk 2: Hoofdstuk 3: Hoofdstuk 4: Hoofdstuk 5:

Vooronderzoek Voorwaarden Uitwerking nieuwe functie Terugkoppeling naar de buurt Conclusie en aanbevelingen Bijlage en aanvullende producten

1. Vooronderzoek Om een herbestemmingsplan voor de St. Antoniusschool te ontwikkelen, is het noodzakelijk om een passende nieuwe functie voor het gebouw te vinden. In dit deel van het onderzoek wordt er eerst een korte beschrijving gegeven van het gebouw en de locatie. Daarnaast wordt doormiddel van input uit de buurt naar een nieuwe functie gezocht. De behoefe van de buurt wordt in beeld gebracht door middel een aantal bijeenkomsten en gesprekken. Aan de hand van dit vooronderzoek zal er een conclusie gevormd worden, waarin de nieuwe functie wordt beschreven.

1.1

Achtergrond (context)

Om een beeld te geven over de locatie van de St. Antoniusschool is er een korte beschrijving gegeven op plaats en op wijkniveau. In afbeelding 1.1 is een plattegrond van de wijk met daarop de St Antoniusschool te zien.

1.1.1

zodat Sappemeer per trein bereikbaar werd. Uiteindelijk zijn in 1949 de dorpen Hoogezand en Sappemeer samengevoegd tot één plaats. In de loop der jaren verdwenen de boerderijen en scheepshellingen om plaats te maken voor rijker gedetailleerde panden. Hier verrezen villa’s en openbare voorzieningen, die vandaag de dag nog steeds het beeld vormen van het voormalige Winschoterdiep, tegenwoordig de Noorderstraat genoemd, afbeelding 2.1. (Panman, 1992) Tegenwoordig heeft Sappemeer ongeveer 8.100 en Hoogezand ongeveer 22.180 inwoners. Hoogezand-Sappemeer samen zijn dan ook de tweede grootste plaats van de provincie Groningen. Er zijn dan ook talloze voorzieningen te vinden in de plaats. Door de ligging aan de A7, het verlegde Winschoterdiep en de spoorverbinding tussen Groningen en Leer is er een goede bereikbaarheid en heeft Hoogezand-Sappemeer ook zeker potentie om in de toekomst verder uit te breidden.

Plaatsniveau

De St. Antoniusschool ligt in de plaats Hoogezand-Sappemeer. Het dorp Sappemeer is oorspronkelijk vernoemd naar het “Sapmeer” of “Duivelsmeer”. Dit meer is rond 1628 verdwenen, omdat het Winschoterdiep tot aan het meer werd doorgetrokken. Het Winschoterdiep werd aangelegd vanwege de mogelijkheid tot veenafgravingen aan de oostkant van de stad Groningen. Hierdoor vestigden de eerste veengravers aan het kanaal, zodat de twee nederzettingen Hoogezand en Sappemeer zijn ontstaan. Rond 1850 waren Hoogezand en Sappemeer tegen elkaar aan gegroeid. Het merendeel van de bebouwing bevond zich aan het Winschoterdiep, met enkele uitlopers langs de zijkanalen. Deze bebouwing bestond voornamelijk uit boerderijen, woonhuizen, winkels, kleine bedrijven en scheepswerven. Door de bloei van de aardappelmeel- tuinbouw- en strokartonindustrie kwam er een enorme groei in de werkgelegenheid. In de periode 1860 tot 1949 steeg het inwonertal van 3500 tot 7250 inwoners. Mede door de groei werd de spoorlijn Groningen-Nieuweschans aangelegd in 1868, Afbeelding 1.1 Boswijk met de St. Antoniusschool Afstudeerscriptie | Herbestemming St. Antoniusschool

8

1.1.2

Wijkniveau

Ten zuiden van de Noorderstraat in Hoogezand-Sappemeer ligt de wijk Boswijk, die is ontstaan rond de jaren 70. Oorspronkelijk werd deze grond gebruikt voor agrarisch gebruik en de tuinbouwindustrie. De wijk, die wordt begrensd door de Noorderstraat, Kleine Meersterstraat, Middenstraat en de Kees de Haanstraat, wordt door de Klinker eigenlijk opgesplitst in twee delen, namelijk Boswijk-Oost en Boswijk-West. Boswijk is destijds in verschillende fases ontwikkeld, waardoor er een grote variatie aan verschillende woning types is ontstaan. Er zitten duidelijke verschillen tussen Boswijk-Oost en West. In het westelijke gedeelte bevindt zich één centrale weg met daaraan verschillende hofjes. In Boswijk-Oost is eigenlijk ook één centrale weg, waar de woningen direct mee in verbinding staan. Er staan ongeveer 858 woningen, waarvan ongeveer 60% huurwoningen zijn, hiervan zijn 90% gezinswoningen. Opmerkelijk is dat in de gehele wijk Boswijk bijna geen trottoirs of groenstroken aanwezig zijn, waar door het lijkt alsof de wijk erg vol is. Daarnaast zijn de wegen redelijk smal en zijn er in de loop der jaren steeds meer auto’s bijgekomen, wat de parkeermogelijkheden niet bevorderd. In en rondom de wijk zijn vele verschillende voorzieningen aanwezig zoals een supermarkt, basisscholen, de katholieke kerk, het verzorgingstehuis St. Jozef, treinstation, begraafplaats, speelvoorzieningen etc. (Hoogezand-Sappemeer, 2008) Daarnaast deelt de wijk Boswijk het buurtcentrum met de nabijgelegen wijk het Magrietpark.

1.2

De St. Antoniusschool stamt oorspronkelijk uit 1973 en is destijds ontworpen door de inmiddels overleden architect Cees Groen. De locatie van de school is de Middenstraat 27a gelegen in de wijk Boswijk te Hoogezand-Sappemeer. In de loop der jaren is het aantal leerlingen van de St. Antoniusschool aanzienlijk toegenomen. Hierdoor is het gebouw verschillende malen uitgebreid zowel permanent als tijdelijk. Deze bebouwing is oorspronkelijk geplaatst als tijdelijke voorziening en relatief eenvoudig en goedkoop te verwijderen. Daarnaast zijn de mogelijkheden om tijdelijke bebouwing te gebruiken voor herbestemmen beperkt. In dit onderzoek staat het originele schoolgebouw centraal en worden tijdelijke voorzieningen en aanbouw buiten beschouwing gelaten, afbeelding 1.2. Het terrein van het schoolgebouw beslaat 6631 m2, waarvan 821m2 is bebouwd. Zowel aan de westkant als aan de oostkant van het gebouw ligt een sloot. Deze sloten zijn noodzakelijk voor de waterhuishouding op het terrein. Daarnaast zijn er een aantal bomen op het terrein aanwezig. Deze bomen kunnen eventueel gesnoeid of gekapt worden, omdat ze niet als monumentale boom aangemerkt staan.

St. Antoniusschool

Om een duidelijk beeld te vormen van het huidige gebouw en terrein van de St. Antoniusschool, is er contact opgenomen met het gemeentearchief van Hoogezand-Sappemeer. Het archief heeft een aantal bouwtekeningen van het originele schoolgebouw beschikbaar gesteld, die van waarde zijn voor het onderzoek naar de nieuwe functie. De bevindingen en constateringen met betrekking op het gebouw en het terrein, zijn gebaseerd op deze bouwtekeningen en een visueel onderzoek op locatie. Deze bevindingen en constateringen zullen worden gebruikt in het later stadium van dit onderzoek, waar de nieuwe functie toegepast zal worden op het schoolgebouw. Afbeelding 1.2 Tijdelijke en permanente bebouwing

9


1.2.1

Gebouw analyse

Het schoolgebouw is op basis van de bouwtekeningen en het visuele onderzoek gebouwd volgens een herhalende systematiek. In onderstaand overzicht is een korte beschrijving van verschillende bouwonderdelen weergegeven. Daarnaast worden in afbeelding 1.3 en 1.4 de draagstructuur van het schoolgebouw schematisch weergegeven, waarin duidelijk een terugkerende bouwmethodiek is te herkennen. In een later stadium van het onderzoek wordt het gebouw verder onderzocht Bouwonderdeel

Toelichting

Fundering:



Gemetselde stroken

Vloer:

  

Systeemvloer van cementbroodjes (DATO) Beton ter plaatse van de kelder Stalen portalen opgebouwd uit verticale IPE140 profielen en horizontale IPE 270 profielen Gemetselde dragende buitenwanden met spouw Houten kozijnen tussen de portalen voorzien van enkelglas Houtendakconstructie met bitumen afwerking met dezelfde overspanningsrichting als de vloeren. De dakconstructie is gekoppeld aan de IPE 270 profielen

Draagconstructie: Gevel: Dak:

  

Afbeelding 1..3 Schematisch overzicht van de fundering en vloeroverspanning

Afbeelding 1.4 Schematisch overzicht van de draagconstructie Afstudeerscriptie | Herbestemming St. Antoniusschool

10

1.3

Behoefte van de wijk

De opdrachtgever van het onderzoek, de S.B.O.B., heeft als doelstelling om de leefbaarheid in de wijk Boswijk te bevorderen. De mogelijke herbestemming van de St. Antoniusschool moet hieraan bijdragen. Tijdens het kennismakingsgesprek met de S.B.O.B. kwam naar voren dat de buurtbewoners en andere betrokken actief deelnemen aan het plan voor de eventuele herbestemming. In dit plan staan de wensen en ideeën die buurtbewoners en andere betrokkenen hebben over de leefbaarheid en de wijk Boswijk centraal. Daarnaast vindt de S.B.O.B. het belangrijk de eventuele herbestemming financieel realistisch is. Om inzicht te krijgen in deze wensen en ideeën zijn in samenwerking met de S.B.O.B. verschillende gesprekken en bijeenkomsten georganiseerd, namelijk:  Wijkteamoverleg  Focusgroep met buurtbewoners  Overleg met de wethouders van Hoogezand-Sappemeer Daarnaast is aan het einde van het onderzoek een terugkoppeling met de bewoners en betrokkenen gehouden naar aanleiding van de resultaten van het onderzoek. Hieronder wordt per bijeenkomst een korte toelichting gegeven over de besproken onderwerpen en de uitkomsten

1.3.1

Deze voetbalkooi stond aan de noordkant van de St. Antoniusschool en is destijds verwijderd, omdat de situatie uit de hand liep.

1.3.2

Focusgroep

In samenwerking met de S.B.O.B. is er overleg geweest wat de beste manier is om inzicht te krijgen in de behoefte van de buurt. Er is besloten om te werken met een focusgroep. Hier is voor gekozen omdat het werken met een focusgroep meer diepgang geeft dan een kwantitatief onderzoek zoals een enquête of vragenlijst, zodat er een concreter beeld voor de nieuwe functie ontstaat. De bijeenkomst vond plaats op 21 maart 2013 in het plaatselijk café. Door middel van een brainstormsessie met een afvaardiging uit de buurt, bestaande uit een 10-tal personen van een variërende doelgroep, is er gezocht naar een nieuwe functie voor de St. Antoniusschool naar aanleiding van de wensen en ideeën vanuit de buurt.

Wijkteam overleg

Het wijkteam overleg vond plaats op 12 maart 2013. Dit is een terugkerend overleg waarin de gebeurtenissen en bijzonderheden die betrekking hebben op de wijk worden besproken. Hier zijn verschillende partijen bij aanwezig en betrokken, zoals: de wijkagent, de directeuren van de tweebasisscholen, de voorzitter van S.B.O.B., de wijkmanager vanuit de gemeente en van het kwartier zorg en welzijn en de wijkconsulenten vanuit de woningcorporaties die opereren in de wijk. Enkele voorbeelden van gespreksonderwerpen zijn bijvoorbeeld activiteiten zoals; de Jeugdstraatspeeldag en georganiseerde beweging voor ouderen. Daarnaast worden de problemen in en rondom de wijk besproken. Een terugkerend probleem voor de wijk Boswijk zijn de overlast veroorzakende hangjongeren. In het verleden zorgden deze hangjongeren voor veel overlast bij de voetbalkooi, zie afbeelding 1.5. Afbeelding 1.5 de voormalige voetbalkooi

11


Tijdens de focusgroep kwamen een aantal onderwerpen naar voren. Allereerst kwam wederom het probleem met betrekking op de hangjongeren aan bod. De bewoners hebben vrijwel allemaal een negatieve ervaring door overlast van hangjongeren. De voetbalkooi was eigenlijk een speelvoorziening voor de spelende jeugd, die door overlast van de hangjongeren is ontnomen. Daarnaast kwam er ter sprake dat veel oudere bewoners in Boswijk graag willen verhuizen naar een woning in Boswijk die meer geschikt is voor de doelgroep: ouderen. Omdat deze woningen voor deze doelgroep meer geschikt is. Echter zijn deze woningen in de wijk niet aanwezig.

1.3.3

Gesprek met de wethouders

Om inzicht te krijgen in de gemeentelijke visie en toekomstplannen voor de wijk Boswijk is er een overleg georganiseerd met de wethouders van gemeente Hoogezand-Sappemeer. Dit overleg vond plaats op 4 april 2013. Uit dit gesprek kwam naar voren dat er nog geen concrete plannen zijn gemaakt over de toekomst van Boswijk of de eventuele herbestemming van de St. Antoniusschool. Dit betekent ook dat er (nog) geen geld is gereserveerd vanuit de gemeente voor eventuele herbestemming van de school. Verder zijn wel de ambities van de gemeente Hoogezand-Sappemeer besproken. Hieruit kwam naar voren dat gemeente streeft naar een gezondere leefbaarheid van de verschillende wijken. Daarnaast besteedt de gemeente steeds meer aandacht aan het milieubewuste en het duurzame bouwen bij nieuwbouw- of herontwikkelingsprojecten.

1.4

De gezonde wijk

Vanuit Bureau Noorderruimte, onderdeel van de Hanze Hogeschool, wordt in het lectoraat Krimp & Leefomgeving onderzoek verricht naar de leefbaarheid in woonwijken. Een belangrijk begrip in dit onderzoek is Healthy Neighbourhood, oftewel de gezonde wijk of de gezonde leefomgeving. In eerste instantie zou het onderzoek naar de herbestemming van de St. Antoniusschool vanuit deze term worden benaderd. Echter is een onderzoek naar de gezondheid van de wijk Boswijk erg groot en sluit het minder goed aan bij de opleiding Bouwkunde.

Toch wordt er door middel van een kort theoretisch kader een beeld geschetst over wat het begrip, de gezonde wijk, eigenlijk inhoudt. Dit theoretisch kader is voornamelijk gebaseerd op het artikel: (Australia Heartfoundation, 2011). In het onderzoek naar de herbestemming van de school is de gezonde wijk meegenomen als achterliggende gedachte.

1.4.1

Theoretisch kader

Het begrip de gezonde wijk is als volgt omschreven: De ruimtelijke aspecten van een wijk die een gezonde levensstijl van de buurtgemeenschap bevordert. Het doel ervan is dat de bewoners van de wijk op een gezondere wijze oud kunnen worden en langer deel kunnen nemen aan de buurtgemeenschap. Deze omschrijving kan worden in verschillende thema’s. De relatie tussen de verschillende thema’s bepaalt uiteindelijk hoe gezond de wijk is. De verschillende thema’s zijn: Actief transport

Actief transport is het bereiken van een bestemming door middel van een fysieke activiteit, zoals wandelen, fietsen, skeeleren etc. Het omvat ook het gebruik van het openbaar vervoer mits een deel bestaat uit fysieke activiteit. Bijvoorbeeld op de fiets naar het station. Esthetisch

De esthetiek van de stedelijke omgeving heeft een groot aandeel in de gehele beleving van het gebruikt van die omgeving. Estethiek kan tevens invloed hebben op het gevoel van veiligheid, een slecht onderhouden gebied ziet er snel verlaten uit en kan onveilig aanvoelen. Bereikbaarheid

Bereikbaarheid omvat de directheid van een route naar een bestemming en verwijst naar de verbindingen van het wegennetwerk. Openbare plaatsen

Een openbare ruimte moet een gezonder levensstijl aanmoedigen, een versscheidendheid aan veilige en aantrekkelijke ruimten aanbieden die goed verdeeld zijn over de buurten en toegankelijk zij voor sporters en recreatie.


12

Dichtheid

De dichtheid omschrijft de concentratie van de verschillende type gebouwen en functies, zoals woningbouw en utiliteitsbouw in een omgeving. Veiligheid

Het gevoel van veiligheid, zowel als werkelijke veiligheid, kunnen invloed hebben op de frequentie waarmee openbare ruimten gebruikt worden. Ondersteunende infrastructuur

Ondersteunende infrastructuur omvat de wegen en paden van een wijk

en het gebruik ervan door de buurtgemeenschap. Afbeelding 1.6 Heart Foundation

13


1.5

Conclusie

Uit de verschillende bijeenkomsten komen een aantal duidelijke wensen en ideeën naar voren. Enkele oudere bewoners van Boswijk zijn op zoek naar een andere zelfstandige woning die meer geschikt is voor oudere mensen. Echter is deze woning niet te vinden in Boswijk en zullen deze bewoners moeten verhuizen naar een andere wijk. Er zijn te weinig woonmogelijkheden voor oudere mensen. Daarnaast zijn de bewoners over het algemeen erg tevreden over de aanwezigheid van de St. Antoniusschool. Enkele bewoners vrezen zelfs dat het erg stil zou worden in de wijk na het verhuizen van de school, omdat de kinderen nu niet meer kunnen spelen op het plein. Graag zien de bewoners dat er wel een mogelijkheid blijft voor de kinderen om te spelen. De uiteindelijke nieuwe functie naar aanleiding van het onderzoek naar de wensen en ideeën van de buurtbewoners en andere betrokken is als volgt omschreven: Zelfstandige woningen die geschikt zijn voor 55+ers op een gemeenschappelijk terrein waar ook een gemeenschappelijke ruimte aanwezig is. De gemeenschappelijke ruimte en tuin zijn multifunctioneel inzetbaar, zoals voor bijeenkomsten en activiteiten. In de bijlage 1-A is een schetsmatig idee toegevoegd gemaakt door de buurtbewoners. In een later stadium van het onderzoek zal dit idee toegepast worden op het huidige gebouw van de St. Antoniusschool.

2. Voorwaarden De nieuwe functie, voortkomend uit het vooronderzoek, luidt: Zelfstandige woningen die geschikt zijn voor 55+ers op een gemeenschappelijk terrein waar ook een gemeenschappelijke ruimte aanwezig is. Aan de hand van het vooronderzoek zijn verschillende voorwaarden opgesteld waaraan de mogelijke herbestemming van de St. Antoniusschool zou moeten voldoen. Deze voorwaarden zijn opgedeeld in wensen, voortkomend uit het vooronderzoek, maar ook opgestelde ambities waaraan de herbestemming zou moeten voldoen. Aan de hand van deze voorwaarden is een Programma van Eisen opgesteld. Dit programma van eisen wordt samen met de gestelde wensen en ambities toegepast op de uitwerking van de nieuwe functie.

2.1

Wensen

Uit het vooronderzoek naar de behoefte van de buurt komen verschillende wensen naar voren. De wensen worden hieronder toegelicht en geconcretiseerd, zodat deze kunnen worden toepast en gehandhaafd bij de uitwerking van de nieuwe functie. De volgende wensen zijn beschreven:  Geschikt voor 55+  Financiële haalbaarheid  Collectief opdrachtgeverschap Geschikt voor 55+

De woningen moeten geschikt zijn voor mensen met een leeftijd van 55 jaar of ouder. Dit houdt echter niet in dat de woningen ook daadwerkelijk bewoond zullen worden door oudere mensen. Het zijn normale woningen die ook geschikt zijn voor 55+ers. In het opgestelde programma van eisen worden de volgende wensen ten behoeve van de 55+ers opgenomen.  Toegankelijk voor minder validen (rolstoel vriendelijk)  Mogelijkheid voor zorgvoorzieningen (zorg aan huis)  Gemeenschappelijke ruimte  Aanpasbaar gebouwd



Mogelijkheid voor eventuele huismeester of service

Financiële haalbaarheid

Om een realistisch plan voor de herbestemming van de St. Antoniusschool te ontwikkelen, zou de herbestemming financieel haalbaar moeten zijn. Dit wordt in een later stadium van het onderzoek uitgewerkt. Om een realistische huurprijs, die voor vrijwel iedereen is te betalen, wordt de maximale huurprijs van de nieuwe woningen gelijk gesteld aan de sociale huurprijs van €681,02 . Collectief opdrachtgeverschap

De S.B.O.B. stelt in het vooronderzoek dat de herbestemming van de St. Antoniusschool de leefbaarheid van wijk moet bevorderen. Deze leefbaarheid houdt direct verband met de wensen en tevredenheid van buurtbewoners. Om deze wens te garanderen mogen de toekomstige bewoners zelf mee beslissen over de invulling van het gebouw en het terrein van de mogelijke herbestemming van de St. Antoniusschool. Dit wordt ook wel het collectieve opdrachtgeverschap genoemd. Deze vorm van opdrachtgeverschap wijkt af van de reguliere woningbouw, omdat de opdrachtgever dan pas na of tijdens de realisatie actief op zoek gaat naar bewoners. De vorm van collectief opdrachtgeverschap opdrachtgever sluit zeer goed aan op de wensen en ideeën van de S.B.O.B, waardoor na overleg besloten is deze wens te handhaven. Dit houdt echter wel in dat het plan voor de herbestemming van de St. Antoniusschool gebruikt wordt, als voorbeeld van hoe het zou kunnen worden. Aangezien er nog geen toekomstige bewoners zijn dient het plan als inspiratie voor een daadwerkelijke herbestemming. Om het herbestemmingsplan wel zo realistisch mogelijk uit te werken zullen de seniorenwoningen voortkomend uit de behoefte van buurt worden toegepast.


14

2.2

Ambities

Naast de wensen zijn er ook een aantal ambities opgesteld die zullen worden nagestreefd bij de uitwerking van de nieuwe functie. De opgestelde ambities hebben vooral te maken met milieu bewust en het duurzaam bouwen, maar ook met het collectieve opdrachtgeverschap. De ambities met betrekking tot het duurzame bouwen komen voort uit het gesprek met de wethouders, maar ook uit de strategie over duurzaam bouwen vanuit de rijksoverheid. Deze strategie is opgesteld in het dossier van duurzaam bouwen en verbouwen. (VROM, 2012) In het dossier staan verschillende richtlijnen die het duurzaam bouwen bevorderen. De volgende ambities zullen worden nagestreefd bij het plan van herbestemming voor de St. Antoniusschool:  Duurzaam bouwen  Flexibel bouwen  GPR gebouw

2.2.1

Duurzaam bouwen

Trias Energetica

Tijdens de uitwerking van de nieuwe functie wordt er rekening gehouden met de Trias ecologica. Dit is een afgeleide van de Trias energetica strategie en staat direct in verband met het duurzame bouwen. De Trias energetica bestaat uit 3 stappen: (agentschapnl, 2012).  Stap 1: Beperk de vraag en gebruik van bronnen (grondstoffen, materialen, water, energie etc.) zoveel mogelijk  Stap 2: Gebruik voor de behoefte van bronnen zoveel mogelijk eindeloze, onuitputtelijke bronnen.  Stap 3: Gebruik voor de overgebleven behoefte eindige bronnen EPC (energie prestatie coëfficiënt)

De energie prestatie coëfficiënt is de index die de energetische kwaliteit van een gebouw weergeeft. In het dossier van duurzaam bouwen en verbouwen zijn de verwachtingen van de EPC waarde voor de komende jaren weergegeven. Aan de hand van de verwachte EPC-waardes zijn verschillende eisen en voorwaarden gesteld waaraan een gebouw zou moeten voldoen. In de bijlage is het overzicht van de EPC verwachting weergegeven. Voor het plan van de herbestemming van de St.

15


Antoniusschool is gekozen om de minimale eis EPC ≤0,6 te handhaven. Hier is voor gekozen, omdat het plan van herbestemming zo realistisch mogelijk wordt neergezet. Is de herbestemming haalbaar met een EPC≤0,6 dan zijn de mogelijkheden voor EPC=0 zeker aanwezig. Daarnaast is de essentie van de herbestemming om de leefbaarheid van de buurt te bevorderen. Er wordt meer gericht op sociale aspecten. Er wordt meer aandacht besteed aan bijvoorbeeld de gezondheid of gebruiksvriendelijkheid van de woning.

2.2.2

Flexibel bouwen

IFD-bouwen

Tijdens de uitwerking van de nieuwe functie wordt er rekeningen gehouden met het IFD-bouwen. Industrieel, flexibel en demontabel bouwen is een combinatie van ontwerpen, ontwikkelen en bouwen. Deze manier van bouwen richt zich naast het gebouw en de installaties ook op het bouwproces en de organisatie hiervan. De manier van bouwen is voornamelijk prefab (houtskeletbouw). Er worden complete bouwonderdelen geleverd op de bouwplaats, zoals gevels inclusief kozijnen en glas of sanitaire units. Deze manier van bouwen is erg geschikt voor een herhalende bouwsystematiek zoals de huidige St. Antoniusschool. Dit biedt een aantal voordelen ten opzichte van het traditionele bouwen.  Kortere bouwtijd  Minder uitvoering op de bouwplaats  Minder faalkosten  Eenvoudiger bouwen  Goedkoper bouwen  Toekomstgericht  Naar behoefte aanpasbaar Slim bouwen

Slim bouwen is een strategie voor duurzaam bouwen die zich richt op 3 uitgangspunten:  Industrialisatie van het bouwproces  Flexibel en levensduurbestendig bouwen  Reductie van de milieubelasting.

Bij het collectieve opdrachtgeverschap is het toepassen van IFD en Slim bouwen eigenlijk essentieel. Het gebouw kan door de hoge mate van flexibiliteit en aanpasbaarheid eenvoudig aangepast worden naar een andere functie of andere wens van de gebruiker. Een flexibel past bij de flexibele behoefte van de gebruikers.

2.2.3

GPR-gebouw

Het plan van herbestemming voor de St. Antoniusschool zal worden getoetst door middel van het programma GPR-gebouw. GPR-gebouw is een rekenprogramma die de huidige en nieuwe situatie toetst op vijf verschillende thema’s, namelijk energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het gebouw scoort op ieder thema een individueel rapportcijfer tussen de 1 en 10. Hierin is het cijfer 6 gelijk aan het bouwbesluit, waaraan de herbestemming tenminste moet voldoen. Aan de hand van deze rapport cijfers kan geconcludeerd worden of de herbestemming een echte meerwaarde is ten opzichte van het bestaande gebouw. Voorafgaand aan de berekening wordt er per thema een ambitiecijfer ingevuld. De ambitiecijfers worden met toelichting hieronder weergegeven. Ambitiecijfer Energie: 6

Toelichting

Voor het thema energie is gekozen voor het cijfer 6. Dit naar aanleiding van de handhaving van de minimale EPC waarde 0,6 Milieu: 6 Aannemelijk is dat een aantal gebouwbouwonderdelen van het gebouw volledig of deels vervangen moet worden. Hierdoor zijn er veel nieuwe materialen nodig en wordt er veel weggegooid. Het cijfer 6 zal hier worden nagestreefd. Gezondheid: 7 Gezondheid van het gebouw is voor de toepassing van woningen voor 55+ers erg belangrijk. Er wordt gestreefd naar een 7 met zo weinig mogelijk extra aanpassingen ten opzichte van normale woningen. Gebruikskwaliteit:7 Voor de gebruikskwaliteit geld in principe dezelfde ambitie als voor de gezondheid. Er zal worden gestreefd naar een 7, waar zo weinig mogelijk extra aanpassing nodig zijn Toekomstwaarde: 8 Voor de toekomstwaarde wordt er gestreefd naar een 8, omdat het herbestemmen van de St. Antoniusschool het uiteindelijke doel van het onderzoek. Dit heeft directe relatie met de toekomstwaarde. Afbeelding 2.1 Ambities GPR-gebouw

2.3

Programma van Eisen

Aan de hand van de verschillende wensen en ambities die betrekking hebben op de nieuwe functie is er een Programma van eisen opgesteld. De verschillende eisen die worden beschreven zijn op te delen in:  Ruimtelijke Eisen  Subjectieve Eisen

2.3.1

Ruimtelijke Eisen

De netto vloer oppervlak, hierna NVO genoemd van één woning met twee slaapkamers zal tenminste 67m2 beslaan. Deze oppervlakte wordt hieronder per ruimte toegelicht. Woonkamer & -keuken

De woonkamer van het appartement zal worden gebruikt voor verschillende functies. Er is ruimte opgenomen voor een zitgedeelte en open keuken met mogelijkheden voor een eettafel. Verder zal er rekening gehouden worden met de toegankelijkheid en gebruiksvriendelijkheid voor rolstoel en minder valide gebruikers, door de toepassing van een minimale gebruikersruimte van 0.9m. De grootte van deze ruimte is tenminste 30m2 NVO, netto vloer oppervlak. In deze ruimte zijn de volgende onderdelen opgenomen, de onderdelen worden genoemd aangevuld met de minimale afmeting ten behoeve van ieder onderdeel:  Het zitgedeelte moet genoeg ruimte bieden om stoelen, tafels en/of banken neer te zetten. Dit zal neerkomen op een ruimte van tenminste 3x3,4m.  De keuken zal een oppervlakte beslaan van tenminste 2,7x0,6m. Hierin is ruimte opgenomen voor een spoelbak, kooktoestel, koelkast en optie voor een vaatwasser. Aan de voorzijde van de keuken is tenminste 0.9m gebruikersruimte ten behoeve van het gebruik van de keuken noodzakelijk. Daarnaast dient er nog een bergruimte van 0,8x,0,5m worden opgenomen.  Het eetgedeelte moet plaats bieden voor een tafel met minimaal 4 stoelen. Dit beslaat tenminste 2,5x2,5m.


16

Slaapkamer

De slaapkamer biedt ruimte voor het plaatsen van een tweepersoons bed, zodat het bed vanaf 3 zijden goed bereikbaar is. Daarnaast is er ruimte voor een kledingkast. De grootte van deze ruimte is tenminste 15,2 m2 NVO. In deze ruimte zijn de volgende onderdelen opgenomen, de onderdelen worden genoemd aangevuld met de minimale afmeting ten behoeve van ieder onderdeel:  De gebruikersruimte om 3 zijden van het bed beslaat tenminste 0.9m.  De minimale afstand tussen de deur en het bed bedraagt 1m.  De hoofdslaapkamer heeft een directe verbinding met de badkamer en is bereikbaar vanuit de woonkamer/gang. 2e slaapkamer of hobbykamer

 



De wastafel beslaat tenminste een ruimte van 1,1x0,9m. Het toilet beslaat een ruimte van 1,1x1,9m. Wanneer deze gereed wordt gemaakt voor mindervalide, dient aan één zijde een ruimte zijn van 0,9x1,2m. Dit kan gecombineerd worden met de plaatsingsruimte voor de douche. De badkamer heeft een directe verbinding met de hoofdslaapkamer.

Meterkast

Elk appartement wordt uitgerust met een eigen meterkast. De afmeting van de ruimte voor de meterkast is minimaal 0,7x0,5m. Tevens wordt de verwarmingsinstallatie in deze ruimte geplaatst. Hal

De 2 slaapkamer of hobbykamer biedt ruimte voor een logé en/of voor gebruik ten behoeve van een hobby of werkzaamheden. Belangrijk is dat er genoeg ruimte is voor het plaatsen van kast, bureau of eenpersoons bed. Voor het uitoefenen van een hobby is het belangrijk dat er genoeg kastruimte is en ruimte voor een bureau. Ook hier moet het ruim genoeg zijn voor een rolstoel, zodat deze zich kan voortbewegen. Daarnaast moet er ruimte zijn voor een eenpersoons bed. De grootte van deze ruimte is tenminste 6.0m2 NVO. In deze ruimte zijn de volgende onderdelen opgenomen, de onderdelen worden genoemd aangevuld met de minimale afmeting ten behoeve van ieder onderdeel:  De gebruikersruimte aan minimaal één zijde van het bed en aan de voorzijde van het bureau en de kast beslaat tenminste 0,9m.

De gang in het appartement geeft toegang tot de woonkamer, de slaapkamer en de badkamer. Deze ruimte heeft een oppervlakte van tenminste 5,2m2 NVO en een minimale breedte van 1.2m  De deuren hebben een vrije doorgangsbreedte van minimaal 0,9m.  De deuren draaien in de richting van het vertrek behalve bij de badkamer en de meterkast.

Badkamer

Gezamenlijke Ruimte

e

De badkamer zal ruimte bieden voor een toilet, douche en wastafel geschikt voor senioren en minder validen. De grootte van deze ruimte is tenminste 6.02 NVO. In deze ruimte zijn de volgende onderdelen opgenomen, de onderdelen worden genoemd en aangevuld met de minimale afmeting ten behoeve van ieder onderdeel:  De douche beslaat tenminste 1,0X0,9m. Er wordt ruimte opgenomen voor het eventuele plaatsen van een douchezitje. ingedeeld dat de voordeur van een woning nooit gericht is op de

17


Privébuiten

Elke zelfstandige woning is in bezit van een individuele buitenruimte. Deze buitenruimte is toegankelijk vanuit de woonkamer en heeft een oppervlakte van teminste 1,5x2,5m. In de gezamenlijke ruimte worden een aantal voorzieningen opgenomen, zoals een keuken en een toilet. Gezamenlijk terrein

Op het gezamenlijk terrein worden de parkeerplaatsnorm van 1.5 parkeerplek per woning aangehouden. Daarnaast zal elke woning bereikbaar zijn door middel van een weg of pad. Het terrein is op bestemmingsverkeer na autovrij. Daarnaast worden de woningen zo hoofdslaapkamer van een andere woning in verband met privacy.

2.3.2

Technische eisen

Naar aanleiding van de strategie voor duurzaam bouwen en verbouwen.

Isolatie gevelschil Dakisolatie Begane grondvloer Kozijnen/glas (Uw) Luchtdichtheid Warmteopwekking Warmteafgifte Koeling Zondwering Verkoeling Ventilatie toevoer Ventilatie afvoer Zonne energie Extra maatregelen

2011 EP ≤ 0,6 RC gevels ≥4,0 RC dak ≥6,0 RC bg vloer ≥4,0 HR++ Glas (1,2 Uw) Qv10=0,4(klasse 2) AWB HR 107 ketel Vloerverwarming Optioneel Optioneel Optioneel Buva topstream Vital Air system 1 Optioneel Optioneel

Licht

De seniorenwoningen worden goed verlicht, door middel van voldoende daglichttoetreding. Er komen lichte en aangename ruimtes, met voldoende mogelijkheden op zicht naar buiten. Kleur

Kleur is heel bepalend voor hoe een ruimte en een gebouw overkomt. Om een thuissfeer te creëren is het van belang om bij de gemeenschappelijke ruimtes van het gebouw warme kleuren te hanteren. Het gebruik van alleen wit in deze ruimtes zal een kille, steriele ervaring oproepen en is niet wenselijk. Gevoel

Voor senioren is het belangrijk dat ze zich veilig voelen in de woning en op het terrein. De woningen zijn Bewoners Onbevoegden kunnen niet gemakkelijk de woningen en het terrein binnenkomen en de onderlinge sociale controle versterkt het gevoel van veiligheid.

Afbeelding 2.2 Technische eisen

2.3.3

Subjectieve eisen

Voor oudere mensen (55+ers) is het vaak een grote stap om te verhuizen naar een andere en meer geschikte seniorenwoning. Om deze overgang te vergemakkelijken zijn er subjectieve eisen opgesteld. Sfeer

De sfeer is voor oudere mensen zeer belangrijk. Er wordt een huiselijk sfeer gecreëerd, waarin de senioren zich kunnen vinden. Het exterieur krijgt een warme uitstraling.


18

3. Uitwerking Nieuwe Functie De volgende stap in de ontwikkeling van het herbestemmingsplan voor de St. Antoniusschool is het toepassen van de nieuwe functie op het huidige gebouw aan de hand van de opgestelde voorwaarden. Echter is het noodzakelijk om eerst inzicht te krijgen in de kwaliteit van het gebouw. Dit inzicht is verkregen door middel van de conditiemeting volgens NEN 2767. Vervolgens is er bepaald welke gebouwonderdelen in aanmerking komen voor herbestemming en welke worden verwijderd of gesloopt. Op deze manier is een nieuwe situatie ontstaan. Deze situatie is vervolgens heringedeeld en krijgt een andere vormgeving, met als resultaat dat de nieuwe situatie bouwkundig en bouwfysisch is uitgewerkt. Het hele ontwerp traject is bewaakt door het gebruik van het programma GPR-gebouw. De resultaten van de conditiemeting zijn ingevoerd, zodat de rapportcijfers van het huidige gebouw bekend zijn. Tijdens het ontwerpproces zijn verschillende materialen en varianten in het programma doorgerekend, zodat de beste keuzes naar aanleiding van de gestelde voorwaarden zijn gemaakt. Tot slot is de financiële haalbaarheid van de herbestemming getoetst aan de hand van een schatting van de bouwkosten, investeringskosten en de sociale huurprijs van €681,02. De volgende onderwerpen zijn meegenomen bij de uitwerking van de nieuwe functie:  Conditiemeting  Herindeling en vormgeving  Bouwkundige uitwerking  Bouwfysische uitwerking  Resultaten GPR-gebouw  Financiële haalbaarheid De uitwerking naar de nieuwe functie zal worden ondersteund door de volgende bijlagen:  3-A Conditiemeting  3-B Moodboard plattegronden  3-C Moodboard exterieur

19


   

3.1

3-D 3-E 3-F 3-G

Bouwtekeningen volgens tekening lijst RC-berekeningen GPR-gebouw berekening Berekening Financiële haalbaarheid

Conditiemeting

Conditiemeting geeft inzicht in de kwaliteit van het gebouw per bouwonderdeel. Daarnaast biedt het inzicht in de verschillende bouwmethodes waarmee het gebouw is opgebouwd. Als eerst wordt de werkwijze en terminologie van de conditiemeting toegelicht. Vervolgens wordt een samenvatting van de bevinding en constateringen per bouwonderdeel weergegeven. Aan de hand van deze constateringen is bepaald welke onderdelen daadwerkelijk in aanmerking komen voor herbestemming en welke worden verwijderd of gesloopt. De volledige conditiemeting is te vinden in de bijlage 3-A.

3.1.1

Terminologie (NEN 2767)

Conditiescore

De conditiescore van bouwen installatiedelen wordt weergegeven op een zes puntsschaal. Conditiescore 1 representeert de nieuwbouwstaat en conditiescore 6 de slechtst aan te treffen conditie. In figuur 3.1 zijn korte omschrijvingen van de conditiescores gegeven. Conditiescore

Omschrijving

Toelichting

1

Uitstekende conditie

Incidenteel geringe gebreken.

2

Goede conditie

Incidenteel beginnende veroudering.

3

Redelijke conditie

Plaatselijk zichtbare veroudering. Functievervulling van bouwen installatiedelen niet in gevaar.

4

Matige conditie

Functievervulling van bouwen installatiedelen incidenteel in gevaar.

5

Slechte conditie

De veroudering is onomkeerbaar.

6

Zeer slechte conditie

Technisch rijp voor sloop of vervanging.

Afbeelding 3.1: Omschrijving van de conditiescores

De conditiemeting is gebaseerd op het kunnen kwantificeren van gebreken. Hiertoe wordt een drietal gebrekenparameters onderscheiden: het belang van een gebrek, de omvang van een gebrek en de intensiteit van een gebrek. Aan de hand van deze parameters kunnen alle gebreken worden vastgelegd. Vervolgens kan door middel van deze parameters de prioriteit in relatie met de herbestemming worden bepaald. Belang

Bij de classificatie van gebreken is belang van een gebrek de belangrijkste factor. Binnen de conditiemeting wordt een driedeling naar belang van gebreken toegepast: ernstige, serieuze en geringe gebreken. Het belang van het gebrek staat in relatie met de bepaling van de conditiescore voor een bouw- of installatiedeel. De typering van het belang van gebreken is als volgt:  Ernstige gebreken: doen direct afbreuk aan de functionaliteit van het bouw- of installatiedeel, bijvoorbeeld houtrot;  Serieuze gebreken: betekenen een degradatie van het bouw- of installatiedeel, zonder de functionaliteit direct aan te tasten, bijvoorbeeld verwering;  Geringe gebreken: doen geen afbreuk aan de functionaliteit van het bouw- of installatiedeel, bijvoorbeeld vervuiling.


20

Omvang

In de conditiemeting moet voor bepaling van de omvang de volgende onderverdeling worden gehanteerd, figuur 3.2. De omvang wordt bepaald volgens NEN 3699. De omvang heeft betrekking op het totaal van gelijksoortige bouwen installatiedelen. Omvangscore

Percentage

Beschrijving

Omvang 1

<2%

Het gebrek komt incidenteel voor

Omvang 2

2% tot 10%

Het gebrek komt plaatselijk voor

Omvang 3

10% tot 30%

Het gebrek komt regelmatig voor

Omvang 4

30% tot 70%

Het gebrek komt aanzienlijk voor

Omvang 5

70% tot 100%

Het gebrek komt over het algemeen voor

Afbeelding 3.2: Omschrijving van de omvang

Indien het bouw- of installatiedeel bestaat uit meer gelijksoortige onderdelen moet de omvang worden bepaald op basis van het percentage onderdelen waarbij het gebrek zich manifesteert. Intensiteit

De conditiemeting gaat uit van een onderverdeling van de intensiteit in drie klassen , figuur 3.3. Intensiteitscore

Benaming

Beschrijving

Intensiteit 1

Laag (beginstadium)

Het gebrek is nauwelijks waarneembaar

Intensiteit 2

Midden (gevorderd)

Het gebrek is duidelijk waarneembaar

Intensiteit 3

Hoog (eindstadium)

Het gebrek is zeer duidelijk waarneembaar, het gebrek kan niet of nauwelijks toenemen

Afbeelding 3.3: Omschrijving van de intensiteit

21


3.1.2

Samenvatting

Afbeelding 3.4: Samenvatting van de conditiemeting Afstudeerscriptie | Herbestemming St. Antoniusschool

22

In de samenvatting, afbeelding 3.4, zijn de scores van de conditiemeting per bouwonderdeel weergegeven. Hieruit komt naar voren dat de draagstructuur van het gebouw in redelijk tot goede staat is. Daarnaast is het gebouw, zoals verwacht, volledig gebouwd in een herhalende bouwmethodiek, wat erg gunstig is voor een systeembouw zoals het IFD-bouwen. Verder zijn er tijdens de conditiemeting en op de bouwtekeningen geen aanwijzingen voor de aanwezigheid van asbest. Het is wel verstandig om voorafgaand aan de herbestemming het gebouw te laten onderzoek op asbest door een gecertificeerd bedrijf. In onderstaand overzicht zijn per bouwonderdeel de constateringen weergegeven. Deze constateringen zijn ingevuld in het programma GPR-gebouw. Vervolgens zijn er per bouwonderdeel aanbevelingen gegeven die zijn gebaseerd op de toepassing van de nieuwe functie en de gestelde voorwaarden. Aan de hand van deze constateringen is bepaald welke gebouwonderdelen zullen worden gesloopt en welke gebouwonderdelen in aanmerking komen voor de aankomende herbestemming, afbeelding 3.5. Bouwonderdeel Toelichting Fundering



Vloeren



Gevels

  

Dak



Installaties

 

Inrichting



Terrein

  

Gemetselde fundering in goede staat. De fundering heeft een goede conditie en is geschikt voor de nieuwe functie. Echter is de fundering niet geschikt voor een zwaardere constructie, zodat relatief lichte materialen zullen worden gebruikt en dat de verdiepingshoogte ongewijzigd blijft. De vloeren bestaan uit een cementbroodjes vloersysteem (DATO). Deze vloer is in goede staat en geschikt voor de nieuwe functie. Echter is de vloer niet geïsoleerd, wat voor de EPC<0,6 zeker noodzakelijk is. Door aanwezigheid van een kruipruimte en de ruime verdiepingshoogte van ruim 3,5 meter zijn er voldoende mogelijkheden voor na isolatie. Dragende wanden bestaande uit metselwerk in zeer goede staat. Niet geïsoleerd, maar mogelijkheden voor na isolatie in de 40mm spouw. IPE 140 profielen in goede staat eenvoudig aanpasbaar Houten kozijnen voorzien van enkele beglazing, in slecht staat en niet geschikt voor de woningbouw. Het plaatsen van voorzetramen is eigenlijk geen optie, aangezien het kozijn de hele verdiepingshoogte beslaat. Het dak bestaat uit een houten constructie afgewerkt met bitumen. Het dak is geïsoleerd met 5cm steenwol, maar in zeer slechte staat en dient volledig vervangen te worden. Dit geldt voor de volledige dakconstructie inclusief de dakranden en hemelwaterafvoeren. Door het IFD-Bouwen is het goedkoper om het volledige dak te renoveren. Het gebouw wordt verwarmd door middel van centrale gasverwarming. In redelijke staat maar niet geschikt voor de nieuwe functie. Eventueel wel her te gebruiken in een ander gebouw. Hetzelfde geldt voor de waterinstallatie, verlichtingsinstallaties en elektrische installatie, echter zijn deze van een hogere leeftijd. De riolering is op het oog in goede staat. Echter zou hier nader onderzoek naar moeten worden verricht door een expert om de definitieve kwaliteit te bepalen. De keuken inrichting en het sanitair kan herbgebruikt worden in bijvoorbeeld de algemene ruimte. Daarna kunnen de bewoners eventueel een keuze maken voor nieuw sanitair of het oude hergebruiken. De opslagruimte kan gebruikt worden voor de herbestemming. Rondom het terrein zijn verschillende metalen hekwerken aanwezig. Deze zijn in goede staat en kunnen worden hergebruikt als terreinafscheiding bij de nieuwe functie De terreinafwerking kan eveneens worden hergebruikt als terreinafwerking, bijvoorbeeld voor de prive buitenruimtes van de nieuwe functie en om paden aan te leggen over het terrein.

Afbeelding 3.5 Constateringen per bouwonderdeel

23


3.1.3

Slopen en verwijderen

Tijdens de conditiemeting viel op dat de school eigenlijk uit 3 vergelijkbare vrij indeelbare ruimtes bestaat, met een verdiepingshoogte van ruim 3,5 meter. Deze vrij indeelbare ruimtes zijn erg gunstig voor IFD en het Slim bouwen. De gangen daarin tegen hebben een aanzienlijk lagere verdiepingshoogte dan de rest van het gebouw. Daarnaast is er weinig aan deze ruimtes wat in aanmerking komt voor eventuele herbestemming De mogelijkheden van deze ruimtes worden hierdoor zeer beperkt. Door de hoge aanpasbaarheid van de stalen draagconstructie is er gekozen om deze ruimtes niet te gebruiken voor herbestemming maar om ze te verwijderen. In afbeelding worden de betreffende ruimtes schematisch weergegeven, zodat er een situatie instaat die verder ingedeeld en vormgegeven kan worden.

Afbeelding 3.6 Te verwijderen ruimtes


24

3.2

Herindeling en vormgeving

Door middel van de conditiemeting is er inzicht verkregen in welke bouw onderdelen geschikt zijn voor de herbestemming en welke niet. Aan de hand van deze uitkomsten is er een nieuwe situatie, zoals te zien in afbeelding 3.6. Als het ware bestaat de St. Antoniusschool nu uit 3 vergelijkbare vrij indeelbare ruimtes. Aan de hand van de opgestelde voorwaarden zijn ontwerpen bedacht voor de herindeling van het gebouw, de plattegrond van een woning en het exterieur. Deze ontwerpen zijn zo eenvoudig en efficiënt mogelijk ontworpen om overbodige kosten te besparen.

3.2.1

Indeling van het gebouw

Uit het programma van eisen komt naar voren dat een seniorenwoning een oppervlakte heeft van tenminste 67m2 NVO in een rechthoekige vorm. Als er met deze informatie naar de plattegrond van het gebouw wordt gekeken valt op dat de oppervlakte van de vloeroverspanning 4,2 x 8,4 = 35,28m2 heeft. Twee van deze oppervlaktes naast elkaar geeft 70,56m2 . Echter is deze oppervlakte BVO. Met een reductie van 4% voor de binnenwanden wordt de NVO oppervlakte 67,73 m2 wat dan nog steeds voldoende is voor het toepassen van één woning. Op deze manier kunnen 11 identieke seniorenwoningen op een relatief eenvoudige wijze in de school worden geplaatst. Hiervan zal één worden gebruikt als gezamenlijke ruimte. De ruimte boven de opslagkelder ligt centraal en is met deze kelder het minst geschikt als senioren woning. Er is gekozen om van deze ruimte te laten fungeren als algemene ruimte. Op deze manier ontstaan twee blokken met ieder twee woningen en één blok met een algemene ruimte en drie woningen aan weerskanten, zoals te zien in afbeelding 3.7 en 3.8. De overgebleven bebouwing neemt ongeveer 770m2 van het totale terrein in beslag, zodat er nog ongeveer 5900m2 beschikbaar is voor de gezamenlijke tuin.

Afbeelding 3.7 Ingedeelde woningen

Afbeelding 3.8 Ingedeelde woningen gezien op de locatie

25


3.2.2

Plattegrond

Met deze indeling is de afmeting van één seniorenwoningen 8,4 bij 8,4 meter. Om een gebruiksvriendelijke en logische indeling van de plattegrond te ontwikkelen, is er onderzoek verricht naar verschillende referentie projecten. Er is een moodboard ontwikkeld voor het op doen van inspiratie bij het indelen van de plattegronden, deze is te vinden in bijlage 3-B Daarnaast is tijdens het ontwerpproces rekening gehouden met de opgestelde voorwaarden. De onderstaande punten zijn hierin erg belangrijk:  Ruimtelijke eisen uit het programma van eisen  Geschikt voor IFD-bouwen  Symmetrie; de woningen moeten aan elkaar gespiegeld kunnen worden, zodat de natte ruimtes en meterkasten worden geclusterd, wat een besparing van kosten en sneller bouwproces met zich meebrengt.  Uitzicht; de woningen worden zo ingedeeld dat het uitzicht vanuit de woonkamer niet gericht is op de hoofdslaapkamer van een andere woning. Het resultaat van de gecreëerde plattegrond is te zien in afbeelding 3.9.

3.2.3

Afbeelding 3.10 Ontwikkelde gevel

Exterieur

Tot slot is er een ontwerp gemaakt voor de gevels en het exterieur. Aan de hand van de plattegrond zijn verschillende gevel openingen geplaatst. Ook voor het exterieur is een moodboard ontwikkeld voor het op van inspiratie voor de ontwikkeling van de gevel, deze is te vinden in de bijlage 3-C. Het ontwerp van de gevel is wel zo eenvoudig en efficiënt mogelijk vorm gegeven. Het gebouw krijgt hierdoor een sobere uitstraling en een lage esthetische waarde, maar is hierdoor relatief goedkoop een eenvoudig te onderhouden. Het ontwerp van de gevel is te zien in afbeelding 3.10. Aan de hand van deze ontwerpen is een 3D impressie gemaakt.

Afbeelding 3.9 Ontwikkelde plattegrond


26

3.3

Bouwkundige uitwerking

3.3.1

De bouwkundige uitwerkingen worden ondersteund door middel van de ontwikkelde bouwtekeningen uitgewerkt tot DO niveau, te vinden in bijlage 3-D. De ontwikkelde tekeningen worden tevens weergegeven op onderstaande tekeningenlijst. Nr. DO-01 DO-02 DO-03 DH-01 DH-02 DH-03 DH-04

Titel:

Schaal: 1:250 Fundering, plattegrond, dakplan, doorsnede 1:100 Aanzichten 1:100 Aansluiting metselwerk HSB wand 1:5 Kozijn aansluiting draaiend 1:5 Kozijn aansluiting vast 1:5 Aansluiting HSB scheidende wand op IPE140 1:5

Formaat: A2 A0 A1 A3 A3 A3 A3

DH-05

Aansluiting HSB woningscheidende wand op IPE140 Aansluiting HSB scheidende wand op HSB gevel element Aansluiting HSB scheidende wand op IPE 140 Dakrand metselwerk

1:5

A3

1:5

A3

1:5

A3

1:5 1:5 1:5 1:5 1:5 1:5 1:5

A3 A3 A3 A3 A3 A3 A3 1:5 1:5 1:5 1:5 1:5

DH-06 DH-07 DV-01 DV-02 DV-03 DV-04 DV-05 DV-06 DV-07 DV-08 DV-09 DV-10 DV-11 DV-12

Situatie

Scheidende wand IPE270 Woning scheidende wand IPE270 Fundering metselwerk Fundering scheidende wand Fundering woning scheidende wand Dakrand HSB gevel element Fundering HSB gevel element Kozijn boven Kozijn onder Aansluiting fundering kelder Aansluiting kelder HSB gevel element

Afbeelding 3.11 Tekeningenlijst

27


A3 A3 A3 A3 A3

Materialisatie

De definitieve keuze voor materialen is gemaakt, rekening houdend met een combinatie van de volgende aandachtspunten:  Milieu vriendelijke materialen  Onderhoudsvriendelijke materialen  Financiële haalbaarheid Er wordt geadviseerd om bij het ontwerp zoveel mogelijk duurzame materialen toe te passen. Dit zijn materialen met een lange levensduur en/of middelen die met weinig milieubelasting zijn gemaakt, worden gebruikt en opnieuw gemaakt kunnen worden. Ook materialen die na de gebruiksfase hergebruikt kunnen worden vallen hieronder. Keuze voor materialen is met name:  Duurzaam hout  Recyclebaar kunststof HSB-elementen

In combinatie met de ambitie voor IFD bouwen is bepaald dat er zoveel mogelijk gewerkt wordt met prefab houtskeletbouw elementen. Hout is een vrij licht materiaal, zodat de draagconstructie onveranderd kan blijven. De diktes van deze elementen hangen af van de gestelde RCwaarden. Deze RC-waardes zijn berekend in de bouwfysische uitwerking. In de HSB gevel elementen komen kuntstof kozijnen. Deze keuze is gemaakt, omdat kunststof een zeer onderhoudsvriendelijk product is. Daarnaast kan kunststof voor 100% gerecycled worden. Er is gekozen voor het type Royal van het merk Zendow. De kozijnen zullen worden voorzien van HR++ glas. De kozijnen zullen geplaatst worden op recyclebare stelkozijnen van Rycestel. Zowel in het stelkozijn als in het kunststofkozijn is ruimte voor het ventilatierooster van BUVA topstream.

3.3.2 Opbouw van de vloer, wanden en het dak Hieronder wordt de opbouw van de vloeren, de wanden en het dak weergegeven. De volgorde van opbouw is van buiten naar binnen. Vloeropbouw

Dikte/Afmeting

Toelichting

Licht geventileerde kruipruimte

700mm

Broodjescementvloer DATO

200mm.

Bestaande vloer

Therma TF70

80mm

Vloersysteem in combinatie met vloerverwarming geschikt voor renovatie en herbestemming

Dekvloer

55mm

Afwerkvloer

Wandopbouw bestaande gevel

Dikte/Afmeting

Toelichting

Baksteen

100mm

Bestaande gevel

Spouw gevuld met EPC parels

40mm

Na isolatie

Baksteen

100mm

Bestaande binnenwand

Spouw

10mm

Spouw ter voorkoming van vochtophoping

Damp open waterafstotende folie CLS

n.v.t.

Vochthuishouding van de constructie

38x89

HSB constructie

Rockwool Bouwplaat

80mm

Ten behoeve van stevigheid element

Damp remmende folie

n.v.t.

Vochthuishouding van de constructie

Multiplex

12mm

Ten behoeve van stevigheid element

Gipsplaat

9mm

Ten behoeve van af werking behang klaar

Afbeelding 3.12 Principe HSB elemten Afstudeerscriptie | Herbestemming St. Antoniusschool

28

Wandopbouw HSB woning scheidende wand

Dikte/Afmeting

Toelichting

Soundbloc

12.5mm

Ten behoeve van geluidswering en brandveiligheid

Multiplex

12mm

Sterkte constructie en brandveiligheid

CLS

38x120mm

HSB constructie

Rockwool Bouwplaat

120mm


Multiplex

12mm


Soundbloc

12.5mm

Ten behoeve van geluidswering en brandveiligheid

Wandopbouw HSB woning scheidende wand

Dikte/Afmeting

Toelichting

Gips

9mm


Multiplex

12mm


CLS

38x89mm

HSB constructie

Rockwool Bouwplaat

120mm


Multiplex

12mm


Gips

9mm


Dakopbouw HSB elementen

Dikte/Afmeting

Toelichting

PVC dakafwerking

n.v.t.

Afwerking volgens Icopal Monarplan, duurzaam product

Kingspan TT46 afschot

140mm

16mm/m afschot

Multiplex

18mm

HSB constructie

CLS

38x184mm


Regels

22x55mm


Gips

9mm


29


3.4

Bouwfysische uitwerking

De bouwfysische uitwerking van de nieuwe functie is parallel uitgevoerd aan de bouwkundige uitwerking van de nieuwe functie.

Isolatie gevelschil Dakisolatie Begane grondvloer Kozijnen/glas (Uw) Luchtdichtheid Warmteopwekking Warmteafgifte Koeling Zondwering Verkoeling Ventilatie toevoer Ventilatie afvoer Zonne energie Extra maatregelen

2011 EP ≤ 0,6 RC gevels ≥4,0 RC dak ≥6,0 RC bg vloer ≥4,0 HR++ Glas (1,2 Uw) Qv10=0,4(klasse 2) AWB HR 107 ketel Vloerverwarming Optioneel Optioneel Optioneel Buva topstream Vital Air system 1 Optioneel Optioneel

Afbeelding 3.13Technische eisen

3.4.1

Thermische isolatie

De thermische isolatie wordt bepaald aan de hand van de RC-waarde aan de hand van de opgestelde voorwaarden. De dikte van isolatie wordt bepaald door het materiaal en eveneens door de hoogte van de RC-waarde. In Afbeelding 3.13 worden de verschillende RC-waardes weergegeven. In de bijlage 3-E zijn de RC-berekeningen en dampspanningsberekeningen van het betreffende bouwonderdeel te vinden.

Dak

Voor de isolatie van het dak is gekozen voor Kingspan TT46 afschot. Dit is een harde isolatie plaat op afschot 16mm/m met een warmtegeleidingscoëfficiënt van 0,022 W/(m·K). Bij een dikte van 140mm isolatie geeft dit een RC-waarde 6,654. W/(m·K). HSB-gevel

Voor de isolatie van de HSB-gevels is gekozen voor Rockwool bouwplaat. Dit is een half harde steenwol plaat die erg geschikt is voor HSB-elementen. Deze platen hebben een warmtegeleidingscoëfficiënt van 0,037 W/(m·K). Bij een dikte van 140mm isolatie geef dit een RCwaarde van 4,156 W/(m·K). Bestaande gevel

Voor de isolatie van de bestaande gevel is gekozen voor het vullen van de spouw met EPS korrels van Isover met een warmtegeleidingscoëfficiënt van 0,032 W/(m·K). Met deze isolatie wordt nog niet voldaan aan gestelde RC-waarde van 4,0. Daarom is er voor gekozen om vanuit de binnenkant een geisoleerde voorzetwand van HSB te plaatsen. In verband met kans op vochtproblemen wordt deze wand los van de bestaande muur geplaatst. Deze voorzetwand is geïsoleerd met Rockwool bouwplaten met een warmtegeleidingscoëfficiënt van 0,037 W/(m·K). Met een dikte van 80mm Rockwool isolatie wordt een RC-waarde gehaald van 4,006. Vloer

Voor de isolatie van de vloer is gekozen voor het Therma TF70 vloersysteem. Dit vloersysteem is geschikt voor renovatie en herbestemming en wordt gecombineerd met vloerverwarming, zoals opgesteld in de voorwaarden. De vloer wordt van boven geïsoleerd. Deze keuze is gemaakt, omdat de te verwarmen ruimte aanzienlijk daalt ten opzichte van isolatie aan de onderzijde van de vloer. Op een gebouw van ongeveer 700 m2 scheelt dit 700x0.20 = 140m3. Op de totale inhoud van dit gebouw is dat ongeveer 140/(700x3.7-)x100= >5% besparing op de warmteafgifte, alleen door ruimte besparing. De RCwaarde van het vloersysteem is 4,430 W/(m·K).


30

3.4.2

Ruimte verwarming

3.4.4

De ruimte verwarming en warm watervoorziening wordt verzorgd door een AWB HR 107 ketel. Deze is voorschreven in de voorwaarden. Voor ruimte afgifte is gekozen voor lage temperatuur vloerverwarming in combinatie met het Therma TF70 vloersysteem. Deze vloerverwarming zal iedere ruimte in de woning verwarmen. Zowel de ketel als de aansluiting van de vloerverwarming bevinden zich in de meterkast.

3.4.3

Ventilatie

De ventilatie toevoer zal verzorgd worden door toepassing van Buva Topstream ventilatieroosters, die zorgen voor natuurlijke ventilatie. De ventilatie afvoer zal verzorgd worden door toepassing van het vital Air Systeem. In afbeelding 3.14 is de berekende ventilatie capaciteit weergegeven, volgens het (Bouwbesluit 2012). benodigde Oppervlakte ventilatie m² d/m³ Woonkamer/keuken 33,4 Slaapkamer 1 15,4 Slaapkamer 2 6 Badkamer 6 Hal 5,2 Ruimte

Toevoer Afvoer 23,38 10,78 7 14 7

nv nv nv nv nv

Afbeelding 3.14 Ventilatiecapaciteit

NV= MV=

Natuurlijke ventilatie Mechanische ventilatie

mv mv mv mv mv

Daglicht

Aan de hand van de gestelde eisen uit het (Bouwbesluit 2012) is een daglichttoetreding berekeningen opgesteld. Eis m.b.t Oppervlakte daglicht m² m² Woonkamer/keuken 33,4 Slaapkamer 1 15,4 Slaapkamer 2 6 Hal 5,2 Ruimte

Eis Bouwbesluit 2012

3.4.5

3,34 1,54 0,6 0,52

Toegepast m² 9 4,35 3,15 1,02

Voldoet ja ja ja ja

Afbeelding 3.15 Daglichttoetreding

10% van oppervlakte

Geluid

Het grootste knelpunt in relatie met geluid zijn de woning scheidende wanden. Er is om het contactgeluid te verminderen gebruik gemaakt van Gyproc Soundbloc afwerking. Een mogelijkheid om het contactgeluid te voorkomen, is het plaatsen van een massieve wand, echter dien je hier constructieve aanpassing voor te doen, wat hogere kosten met zich mee brengt. Een andere optie is om een dubbelwandige woningscheidende wand met spouw toe te passen. Bij deze toepassing komt de NVO wel heel dicht bij de ondergrens. Er is dus gekozen voor het een afwerking van geluidswerende materialen.

3.4.6

Brandwerendheid

Het gebouw is zo ontworpen dat alle knooppunten voldoen aan de brandwerende eisen van 30 min, en 60 min voor woning scheidende wanden. De stalen IPE140 en 270 kolommen zijn brandwerend bekleed. Daarnaast heeft de Gyproc Soundbloc afwerking ook goede brandwerende eigenschappen.

31


3.4.7

Luchtdichtheid

De luchtdichtheidsklasse 2 van Qv10=0,4 wordt gehandhaafd door het toepassen van compriband tussen kieren en naden. Daarnaast worden de ventilatie en rookgasafvoer naar buiten, voorzien van een luchtdicht manchet.

3.4.8

Leidingen

Om het gebouw zo flexibel mogelijk te maken wordt er gebruikt gemaakt van plintgoten ten behoeve van de elektra en waterleidingen. Op deze manier zijn de leidingen eenvoudig aan te passen en hebben de ruimtes een hoge flexibiliteit. Dit sluit aan bij de ambitie van flexibel bouwen. In afbeelding 3.16 is een voorbeeld van een plintgoot te zien.

3.4.9

Sanitair

Met het oog op de ambitie Flexibel en IFD bouwen wordt er in de woningen een prefab badkamer geplaatst. Aangezien het dak volledig vervangen wordt, is een prefab badkamer eenvoudig te plaatsen. Dit bespaard aanzienlijk veel bouwtijd. In afbeelding 3.17 is een prefab badkamer weer gegeven.

Afbeelding 3.16 Plintgoot ten behoeve van water en elektra leidingen

Afbeelding 3.17 Prefab badkamer


32

3.5

GPR-gebouw

Tijdens de uitwerking van de nieuwe functie zijn de nieuwe toe te passen materialen en installaties ingevoerd in het programma GPR-gebouw. Na de uitwerking geeft het programma GPR-gebouw een beeld over de eventuele meerwaarde van de herbestemming aan de hand van de verschillende thema’s. Tijdens het invoeren scoorde de huidige situatie erg slecht op de thema’s energie en milieu. Dit heeft als oorzaak, dat het gebouw nog maar een aantal jaren wordt gebruikt en anders gesloopt. Daarnaast worden er nog aanzienlijk veel bouwonderdelen gesloopt en verwijderd, zodat er een eigenlijk vertekend beeld ontstaat in de resultaten wat in voordeel is voor de herbestemming. Om de berekening zo realistisch mogelijk neer te zetten staat in deze resultaten het gebouw deel C centraal. Hieraan is het gelijke deel van de huidige situatie gekoppeld. Op deze manier geeft de berekening een duidelijk beeld van wat er tenminste bespaard wordt. Dit is noodzakelijk om te weten in verband met de aankomende berekening voor de financiële haalbaarheid. Enkele keuzes van materialen en installaties zijn voortgekomen door het gebruik van GPR-gebouw. Verschillende mogelijkheden en varianten zijn onderzocht om zo de opgestelde ambities te bewaken. Aan de hand van de resultaten wordt een toelichting geven wat de meerwaarde van de herbestemming is, volgens het programma GPRgebouw.

3.5.1

Energie besparing

In deze resultaten valt gelijk wat op. Het energielabel stijgt van label G naar A+. Wat gelijk staat aan een CO2 reductie van 79% ten opzichte van de huidige situatie. De schatting van de jaarlijkse energie kosten is gebaseerd op de gemiddelde prijzen voor gas en elektra in 2012/2013. De volgende prijzen zijn van toepassing:  Gas per m3: €0,65  Elektra per kWh: €0,22

33


De kosten voor gebruik gas en elektra zijn per 2 woningen per jaar:  Gas per m3: €0,65 x 1196 = €777,40  Elektra per kWh: €0,22 x 1503 = €330,66 De kosten voor energie per woning per maand zijn vastgesteld op de volgende bedragen:  Gas per woning/maand: €338,70 / 12 =€32,39  Elektra per woning/maand: €165,33 / 12 =€13,78

3.5.2

Ambities

Het programma GPR-gebouw geeft zelf een 5-tal positieve aspecten van het gebouw weer. De bijzondere kwaliteiten die het gebouw heeft volgens GPR zijn:  Goede toegankelijkheid  Flexibel indeelbaar  Waterzuinig  Goede milieuzorg  Toekomstgericht Deze kwaliteiten ieder erg goed aan op opgestelde wensen, ambities en het programma van eisen. Omdat de GPR-gebouw is gebruikt tijdens het proces van uitwerking zijn alle nagestreefde ambities dan ook gehaald. In het resultaten overzicht is te zien dat een herbestemming op deze manier de volgende cijfers scoort: Energie: Milieu: Gezondheid: Gebruikskwaliteit Toekomstwaarde

6,0 6,1 7,0 8,0 8,4


34

3.6

Financiële haalbaarheid

De berekening voor financiële haalbaarheid is opgesteld aan de hand van een aantal richtlijnen. Bij het collectieve opdrachtgeverschap is gebruikelijk om de investeringskosten van de totale herbestemming te berekenen. Voor de berekening van investeringskosten zijn de volgende kosten inzichtelijk gemaakt: Grondkosten: Overnameprijs Terrein inrichting Bouwkosten: Sloop Herbestemming Algemene kosten Architect Constructeur Bouwfysica Inspectie Aansluitkosten Leges Onvoorzien

4% 3% 1% 1% 1% 1,8% 2%

Investerings berekening

Uit de bereking te vinden in de bijlage worden de investeringskosten per woning geschat op €99.558,51. Echter heeft de overname prijs een zeer grote invloed op de uiteindelijke investeringskosten. Deze investeringsprijs is berekend met overname kosten van €350.000. Om de herbestemming zo aantrekkelijk mogelijk te maken is er zoveel mogelijk medewerking nodig van de verkopende partij, de gemeente Hoogezand-Sappemeer. Stel deze willen de grond en het gebouw voor een symbolisch bedrag verkopen, dan wordt de investering per woning geschat op €62.458,62. De schatting voor de bouwkosten is gemaakt aan de hand van (Bouwkostenonline) en GPR-gebouw.

35


Huurprijs

Om inzicht te geven in de maandelijkse kosten wordt is er een exploitatie berekening gemaakt zoals de woningcorporaties de huurprijs berekenen, door middel van de contante waarde berekening. Voor deze berekening zijn verschillende uitgangspunten opgesteld die gehanteerd worden door een woningcorporatie in de provincie Groningen:  Huurderving 5%  Onderhoudskosten €985  Bedrijfskosten €888  Leefbaarheid €232  Heffing rijk €200  Rente voor contante waarde: 5,25%  Inflatie: 2%  Huuraanpassing 2%  Deze exploitatie is weggezet tegen een tijdsduur van 50 jaar. In de bijlage is een fragment van de exploitatie berekening te vinden. De volgende huurprijzen zijn als indicatie berekend:  Bij de investering van €99.558,51 €543,35 p/m  Bij de investering van €62.458,62 €420,21 p/m Conclusie

Deze uitgerekende huurprijzen zijn aanzienlijk lager dan de sociale huurprijs opgenomen in de voorwaarden, €681,02. De schatting voor de maandelijkse kosten van energie zijn in verhouding relatief laag. Dit betekend dat er de investering zeker een overweging waard is. De huurprijs van €543,35 is gelijk aan een huurprijs van €543,35/70= €7,76 per m2. De gemiddelde huurprijs in Hoogezand-Sappemeer is €6,73 per vierkante meter, zodat de huurprijs van de eventuele woningen in de St. Antoniusschool erg aantrekkelijk is.

4. Terugkoppeling naar de buurt De buurt heeft tijdens een actieve deelname en invloed gehad voor het plan van mogelijke herbestemming voor de St. Antoniusschool. Om te onderzoeken de buurtbewoners en de betrokken tevreden zijn met de uitkomsten is een terugkoppeling naar deze mensen erg belangrijk. Deze terugkoppeling is eigenlijk de definitieve bevestiging voor de realiteit van een eventuele herbestemming. Deze terugkoppeling is gehouden door middel van een presentatie in het plaatselijke Café in de wijk Boswijk. Deze presentatie was voor de bewoners een mogelijkheid om de resultaten van het onderzoek te bezichtigen. Deze presentatie was georganiseerd op 18 juni 2013. De opkomst bestond uit ongeveer 20 mensen, met onder andere buurt bewoners, de wethouder van Hoogezand-Sappemeer en de aanwezigen bij het wijkteamoverleg. Tijdens deze presentatie zijn de verschillende uitkomsten toegelicht aan de hand van deze scriptie. Na afloop waren de bezoekers vrij om vragen te stellen en om de resultaten te bezichtigen. Tevens is er gevraagd of ze een evaluatie formulier in willen vullen naar aanleiding van de presentatie over de tevredenheid in relatie met de herbestemming. Daarnaast is er een Handout uitgedeeld met een samenvatting van de resultaten. Deze producten en de presentatie zijn te vinden in de bijlage 4-A Reacties De reacties van de buurt

De reacties over het plan voor de eventuele herbestemming waren erg positief. Vooral het collectieve opdrachtgeverschap sprak mensen erg aan. Daarnaast was de gemeente erg enthousiast over de verduurzaming van het gebouw, terwijl daar eigenlijk minimale ambities voor op zijn gesteld. De buurt gaf aan de hand van 15 evaluatieformulieren het gemiddelde cijfer 7,9 voor het idee van de herbestemming, wat mij persoonlijk een erg goed gevoel geeft.


36

5. Conclusie en Aanbevelingen Mijn doelstelling voor dit onderzoek is om zowel de S.B.O.B. als de gemeente Hoogezand-Sappemeer nieuwe inzichten te bieden over de mogelijkheden van de St. Antoniusschool en het terrein, waarin de wensen en ideeën van de bewoners van Boswijk centraal staan. Aan de hand van de uitgekomen resultaten kan geconcludeerd worden dat dit onderzoek is geslaagd. De reacties en meningen uit de terugkoppeling van de buurt waren erg positief. Daarnaast sluit de uitgewerkte herbestemming erg goed aan op de wensen en ideeën van de buurtbewoners. Echter is de uitgewerkte herbestemming in mogelijkheid hoe het in werkelijk zou kunnen worden. Door toepassing van het collectieve opdrachtgeverschap kunnen de wensen en ideeën van de buurtbewoners direct worden vertaald naar de herbestemming. Daarnaast is het concept voor Flexibel en Duurzaam bouwen erg aantrekkelijk en gebruiksvriendelijk voor de gebruiker, maar ook voor de investeerder. Door de hoge aanpasbaarheid van het gebouw worden de risico’s voor leegstand aanzienlijk kleiner, zie scenario. Daarnaast zijn er genoeg mogelijkheden om de investering te reduceren. Bijvoorbeeld door het opofferen van de algemene ruimte, of besparing op het terrein. Het ontwerp en het comfort van de woningen is vrij eenvoudig. Dit staat wel in verhouding met de berekende huurprijs. Tot slot is de nieuwe situatie aanzienlijk gestegen ten opzichte van de huidige situatie, zoals te zien in de resultaten van het programma GPRgebouw. Het energielabel is aanzienlijk gestegen van G naar A+. De herbestemming is dus niet alleen goed voor de leefbaarheid van Boswijk, maar ook voor het milieu.

37


Voorbeeldsituatie: Er komen bijvoorbeeld 11 stellen van 55+ers die interesse hebben in een woning zoals in de uitwerking van de nieuwe functie. Na 10 jaar komt één stel te overlijden en verhuisd een ander stel naar een verzorgingstehuis. Wellicht zijn er over 10 jaar weinig mensen meer te vinden die op deze manier willen wonen. Wel is er een gezin met een gehandicapte zoon die graag in een kangoeroe woning, aanleunwoning, zou willen wonen. Door de hoge mate van aanpasbaarheid van het gebouw is situatie eenvoudig aan te passen. Op deze manier valt eindeloos de variëren.

Literatuur Australia Heartfoundation. (2011). Opgeroepen op juni 2013, van www.heartfoundation.au agentschapnl. (2012, mei). Opgeroepen op juni 1, 2013, van agentschapnl: www.agentschap.nl Technisol. (2012). Opgeroepen op Juni 2013, van www.technisol.nl VROM. (2012). Opgeroepen op juni 1, 2013, van www.vrom.nl Slim bouwen. (2013). Opgeroepen op juni 1, 2013, van Slim bouwen: www.slimbouwen.nl Bouwbesluit 2012. (sd). Bouwkostenonline. (sd). Opgehaald van www.bouwkostenonline.nl. Fiore. (2011, juni 3). Woongids FIORE Ontwikkeling Ouderenbeleid. Grit, R. (2011). Project management. Groningen: Noordhoff Uitgevers. Hoogezand-Sappemeer, G. (2008). Wijkontwikkelingsplan Boswijk. Hoogezand-Sappemeer: S.B.O.B. Panman, M. (1992). Architectuur en stedebouw in Groningen 1850-1940. Zwolle: Uitgeverij Waanders. www.hoogezand-sappemeer.nl. (sd). Opgeroepen op maart 10, 2013, van www.hoogezand-sappemeer.nl


38

Bijlagen  Vooronderzoek  Voorwaarden  Uitwerking nieuwe functie  Terugkoppeling aan de buurt

39



40

41


Herbestemming. St. Antoniusschool. Afstudeerscriptie. Boswijk. 20 Juni 2013

Recommend Documents