Haalbaarheidsonderzoek herbestemming. Mariënhage Eindhoven

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming

Mariënhage – Eindhoven

Haalbaarheidsonderzoek Mariënhage te Eindhoven NV Monumenten Fonds Brabant

-11 februari 2012

Inhoudsopgave Algemeen 1.

Inleiding

2

2.

Objectbeschrijving

3

3.

(Her)bestemming

3

4.

Kostenfactoren

5

5.

Opbrengstenfactoren

8

6.

Risico’s en risicoverdeling

9

7.

Financiering

11

8.

Conclusies en aanbevelingen

11

Dekkingsplannen

18

9.

Trajectvoorstel

19

10.

Tot slot

19

Bijlagen A. Rekenmodellen.

Missie NV Monumenten Fonds Brabant wil professioneel en risicodragend bijdragen aan het behoud van het Brabantse culturele erfgoed door rijksmonumenten te verwerven, te restaureren en verantwoord te herbestemmen. © Copyright Niets uit deze publicatie mag worden gereproduceerd, gepubliceerd of anderszins worden bekendgemaakt zonder de uitdrukkelijke schriftelijke toestemming van NV Monumenten Fonds Brabant.

Standaard voorwaarden Op overeenkomsten zijn onze inkoopvoorwaarden van toepassing zoals gedeponeerd ter griffie van de rechtbank te ’s-Hertogenbosch d.d. 3 november 2005 onder nummer 87/2005 Op onze werkzaamheden is van toepassing DNR 2005.


-21 februari 2012

Algemeen NV Monumenten Fonds Brabant (MFB) streeft naar het bezit van een dwarsdoorsnede van de gebouwde Brabantse monumenten. Bezit verschaft de sterkste waarborgen voor duurzaam behoud. Als verhuurder kan worden toegezien op een passend gebruik en tijdig worden geanticipeerd op veranderingen in het gebruik. Verantwoord herbestemmen betekent tevens rendabel herbestemmen; een monument wordt slechts aangekocht indien er een redelijke mate van zekerheid bestaat over een rendabele exploitatie. Zonder afbreuk te doen aan bovenstaande filosofie en werkwijze aanvaardt NV Monumenten Fonds Brabant ook opdrachten van derden om onderzoek te verrichten naar de mogelijkheden van een duurzame instandhouding. Als aanvullende dienst heeft NV Monumenten Fonds Brabant de uitkomsten van het Atelier Paterskerk van de Biënnale Leegstand en Herbestemming, Maastricht, verwerkt tot deze rapportage.

1.

Inleiding

Herbestemmen De Paterskerk en de bijbehorende en omringende gebouwen waaronder het klooster Mariënhage, het Augustinianum en de Studentenkapel staan op de politieke agenda. Het is duidelijk dat er iets moet gebeuren; de toestand van m.n. de Paterskerk is slecht. De Orde der Paters Augustijnen en de gemeente Eindhoven hebben het complex aangemeld als casus voor de Internationale Biënnale Leegstand en Herbestemming van 1 – 5 november 2011 in Maastricht Restauratie is echter een middel geen doel! Daarom is noodzakelijk te zoeken naar een passende herbestemming die de investeringen in restauratie en herbestemming legitimeert. Nieuwe functies vormen de commerciële dragers die instandhouding moeten zekerstellen. Keuzes Restauratie van de verschillende onderdelen van het complex is noodzakelijk, maar meer nog is het van belang de mogelijkheden van exploitatie en herbestemming te onderzoeken. Slechts dat biedt waarborgen voor de toekomst van het complex. Mariënhage en de Paterskerk zijn in gebruik bij en eigendom van de Orde der Augustijnen. De keuze van herbestemming berust uiteindelijk bij de eigenaren. Voor het nemen van besluiten is het noodzakelijk te kunnen beschikken over een richtinggevend document dat niet alleen de mogelijkheden van herbestemming aangeeft, maar met name – indicatief – de financiële consequenties van de te maken afwegingen en keuzes. Sterk vereenvoudigd: De keuze voor een culturele of maatschappelijke functie leidt tot de noodzaak van een structurele en permanente publieke geldstroom naar Mariënhage. De keuze voor een commerciële functie leidt tot een beperkte of afwezige noodzaak van een structurele en permanente publieke geldstroom naar Mariënhage. NV Monumenten Fonds Brabant zoekt bij herbestemming altijd naar mogelijkheden om naast de commerciële drager, cultureel en/ of maatschappelijk gebruik een plaats te geven. Aanpak Er is al veel vooronderzoek1 verricht. Dit is niet opnieuw gedaan. De beschikbare informatie is ingebracht tijdens de atelierdagen van de Biënnale. Deze – gratis – atelierdagen stond open voor iedere geïnteresseerde en kunnen dienen als remplaçant voor de gebruikelijke interviews met, veelal lokale, stakeholders.

1

Zie hierna onder 3.2


-31 februari 2012

De rekenmodellen2 van NV Monumenten Fonds Brabant hanteren budgetten voor de verschillende categorieën van initiatieven. Deze budgetten (kengetallen, ervaringscijfers, aannames) worden gehanteerd om kosten (investeringen) en opbrengsten te benoemen. De doorwerking daarvan geeft een beeld van het rendement van mogelijke herbestemmingen.

2.

Objectbeschrijving3

Het Paterskerkcomplex bestaat uit verscheidene gebouwen, gebouwd in verschillende periodes4. Het oudst is Mariënhage (1420) dat is uitgebreid in 1935 en 1989. De Paterskerk dateert uit 1898. Het Augustinianum is gebouwd in 1913 en uitgebreid in 1916 en 1923. De studentenkapel is van 1924. De Paterskerk en Mariënhage, maar ook de aanliggende tuinen zijn eigendom van de Orde der Augustijnen. De gebouwen zijn nog in gebruik bij de Augustijnen. Het Augustinianum en de studentenkapel zijn eigendom van de gemeente Eindhoven. Deze gebouwen zijn in gebruik gegeven aan verschillende partijen. 3.

(Her)bestemming

NV Monumenten Fonds Brabant hanteert als uitgangspunt dat een eventuele herbestemming moet leiden tot een rendabele exploitatie. Dat betekent dat met de inkomsten (uit verhuur) de exploitatiekosten en eventuele investeringen moeten kunnen worden terugverdiend. Daarnaast streeft MFB naar een zo groot mogelijke toegankelijkheid voor een zo breed mogelijk publiek; openheid, geen openbaarheid. De uiteindelijke keuze voor herbestemming zal mede afhangen van de financiële consequenties van de geformuleerde eisen en wensen. MFB streeft naar een herbestemming met commerciële dragers die het voortbestaan van het complex kunnen waarborgen. Eisen uit hoofde van wet of voorschrift zullen uiteraard worden gerespecteerd, tenzij een mogelijkheid van ontheffing of vrijstelling aantrekkelijke perspectieven biedt. Vanuit de expertise van NV Monumenten Fonds Brabant worden normaliter een sterkte/ zwakteanalyse gemaakt en worden de mogelijkheden en beperkingen benoemd. 3.2 Eerder onderzoek Leidend in dit verband is de notitie Vooronderzoek gebiedsontwikkeling Mariënhage5. De uitkomsten van de Biënnale zullen worden ingevoegd in de Kaders gebiedsontwikkeling Mariënhage en moeten leiden tot politieke besluitvorming voor dit gebied. 3.3 Interviews Het verdient aanbeveling om ten behoeve van de herontwikkeling van het Paterskerkcomplex betrokkenen en belangstellenden te interviewen die zich bij de gemeente kunnen melden, of die banden hebben met het complex. Dit is in het licht van deze rapportage, voorbouwend op de resultaten van de atelierdagen, thans niet gedaan. Hiervoor in de plaats treden de drie tijdens de atelierdagen ontwikkelde concepten.

2

Deze zijn modulair opgebouwd uit de verschillende bouwdelen van het complex. Zie voor een uitgebreidere beschrijving pag. 10 e.v. Vooronderzoek gebiedsontwikkeling Mariënhage, oktober 2011 4 Zie voor een geïllustreerd overzicht p. 13 Review Werkatelier, Internationale Biënnale Leegstand en Herbestemming, Marx & Steketee, december 2011. 5 Gemeente Eindhoven, sectoren GBO en G&V, oktober 2011. 3


-41 februari 2012

3.4 Mogelijke herbestemmingen De ontwikkeling van de verschillende concepten, een weergave van de atelierdagen en de uitkomsten daarvan zijn neergelegd in Review Werkatelier Paterskerk Eindhoven6. De presentatie daarvan vond plaats op 6 december 2011 in Eindhoven. Ontwikkeld en doorgerekend zijn de navolgende modellen; Model #1 International Culture Model #2 Het Nieuwe Werken Model #3 Het Welbevinden Deze modellen bevinden zich op het snijvlak van wat wenselijk en mogelijk is, uitgaande van de potentie van het gebied en de bouwdelen. Voor de uiteindelijke keuze van een bepaald concept is een deugdelijk ondernemingsplan een noodzakelijke voorwaarde. Passend gebruik Voor een nieuw, passend gebruik zijn altijd aanpassingen aan de gebouwen noodzakelijk. Deze aanpassingen kunnen naar ingrijpendheid variëren. Ongepast vinden wij een functie die afbreuk doet aan de eigenheid van het complex (bordeel, gokpaleis). Eveneens ongepast vinden wij een gebruik waarbij de gebouwen worden aangetast of verminkt door verlies van historisch materiaal, door kleurstellingen7, of onverantwoorde toevoegingen of veranderingen. Uitgangspunt is dat aanpassingen proportioneel, historisch verantwoord en reversibel zijn. Als maximaal passend wordt gebruik gezien dat zowel naar functie als opbrengstenniveau maximaal scoort. Als minder passend worden functies gezien die naar hun aard niet passen bij het karakter van Mariënhage. Ook minder passend zijn functies die niet of nauwelijks bijdragen aan het genereren van inkomsten uit exploitatie. Indien de gemeente Eindhoven het wenselijk acht dat maatschappelijke en/ of culturele functies een plaats krijgen binnen het complex heeft dit tot gevolg dat hiervoor jaarlijks aanvullende gemeentelijke subsidiebijdragen vereist zijn. In zijn algemeenheid kan worden gesteld dat de nieuwe functie een bijdrage moet leveren aan het complex en dat omgekeerd het complex bijdraagt aan versterking van de functie. 3.5 Kaders planvorming NV Monumenten Fonds Brabant streeft bij herbestemming naar commerciële dragers die instandhouding van het monument mogelijk maken, liefst zonder dat er nog sprake is van structurele aanvullende gemeentelijke – bijdrage(n). Daarnaast zal moeten worden geïnvesteerd in het geschikt maken van de gebouwen voor een nieuw gebruik (casco). Toekomstige exploitanten zullen ook zelf moeten investeren in inrichting van de gehuurde ruimten. Subsidies mitigeren de stichtingskosten. Hiermee is geen rekening gehouden. De mogelijkheden van (rijks)subsidiering zijn er wel, maar de budgetten zijn uiterst beperkt en het laat zich aanzien dat dit de komende jaren niet verandert. Mogelijk dat het complex in aanmerking komt voor Provinciale investeringen in het kader van da aanpak van grootschalige cultuurcomplexen. In november 2011 heeft MFB oriënterend overleg gevoerd met een ambtenaar van de Provincie. Investeringen en huuropbrengsten dienen in een zodanige verhouding te staan dat uitzicht bestaat op een rendabele exploitatie.

6 7

Marx&Steketee Architecten BV, december 2011. Hoe anders in Engeland het initiatief ‘Pimp my castle’.


-51 februari 2012

De ingevoerde parameters zijn realistisch indicatief; de uitkomsten van de rekenmodellen veranderen onder invloed van andere aannamen of uitgangspunten. MFB streeft, juist vanwege van het vergroten van het draagvlak bij het publiek voor herbestemming, ook bij een commerciële exploitatie, naar een zo ruim mogelijke toegankelijkheid voor andere geïnteresseerden en, indien inpasbaar, naar – incidenteel – cultureel en/ of maatschappelijk gebruik. De Orde der Augustijnen staat open voor ook andere vormen van religieus gebruik van de Paterskerk. Dit biedt mogelijkheden voor intensiever gebruik door andere geloofsrichtingen, voor oecumene diensten, of vormen van bezinning. Ook staat de Orde niet afwijzend tegenover een commercieel gebruik van de kerk. Indien de Paterskerk parochiekerk8 wordt betekent dit een ernstige beperking van de mogelijkheden van herbestemming. Richtinggevend bij het zoeken naar een passende herbestemming is verder het benutten van de sterke kanten en mogelijkheden en het neutraliseren of verbeteren van de zwakke kanten en beperkingen van Mariënhage. Elke herbestemming wordt uiteindelijk gedomineerd door twee aspecten: kostenfactoren en opbrengstenfactoren. Daarnaast spelen de risico’s en de risicoverdeling als derde aspect een rol van betekenis. Door deze elementen al in een vroeg stadium te benoemen wordt voorkomen dat een op zich sympathieke herbestemming sneuvelt vanwege de financiële onhaalbaarheid. Om die reden hanteert MFB rekenmodellen waarin zij deze verschillende parameters invoert om in financiële zin richting te kunnen geven aan beleidsmatige beslissingen inzake herbestemming.

4.

Kostenfactoren

Voor de kosten van de planvorming en de vergunningenaanvraag, alsmede voor de kosten van restauratie, herstel en verbouw9 worden budgetten gehanteerd, gebaseerd op ervaringcijfers en kengetallen. Deze budgetten zijn geen ramingen of begrotingen, maar dienen om richting te geven en inzichtelijk te maken wat de gevolgen zijn van bepaalde keuzes. Voor de restauratie van de Paterskerk is in opdracht van de Augustijnen in 2008 een begroting opgesteld door een (restauratie)aannemer. De budgetten voor restauratie- en herstelkosten van de overige gebouwen zijn primair gebaseerd op kengetallen van MFB. Voor de bouwkosten is onderscheid gemaakt tussen restauratie- en herstelkosten (casco) enerzijds en kosten voor het gebruiksgeschikt maken (inrichting, bouwkundig). Tijdens de rekencessies10 zijn de parameters waar nodig aangepast. De rekenmodellen kunnen evenzo worden gehanteerd voor het bepalen van de residuele waarde, de koopsom die behoort bij een rendabel te exploiteren object. Bij aankoop van een monument spelen aanvullende voorwaarden en wensen van verkoper een dusdanig belangrijke rol dat zij de prijs zowel positief als negatief kunnen beïnvloeden.

8

Het Bisdom ’s-Hertogenbosch heeft hierover in april en november 2011 gesproken met de Orde. Zie hierna onder 6.1. 10 Een ‘vliegende brigade’ bestaande uit Corné Horsten, Rob Bongers en ondergetekende waren verantwoordelijk voor de alsdan bepaalde getallen voor elk van de modellen. 9


-61 februari 2012

De rekenmodellen zijn opgezet voor vier11 onderdelen: I. Paterskerk II. Augustinianum III. Studentenkapel IV. Terrein Voor elk van de vier onderdelen zijn afzonderlijk de stichtingskosten bepaald en exploitatiemodellen opgezet. Voor de stichtingskosten onderscheidt MFB de navolgende kostencomponenten en heeft, op basis van de haar beschikbare gegevens, deze gekapitaliseerd en ingevoerd in haar rekenmodellen. 4.1 Verwervingskosten Kosten van notaris, bodem- en asbestonderzoek en overige onderzoek. Als aankoopbedrag (of erfpachtrecht) is € 1,00 gehanteerd en is ervan uit gegaan dat de belastingdienst de transactie goedkeurt en geen forfaitaire koopsom bepaalt op basis waarvan overdrachtsbelasting is verschuldigd. Er is rekening gehouden met een parkeerbijdrage van € 300.000 omdat onvoldoende parkeerplaatsen op eigen terrein kunnen worden gerealiseerd. 4.2 Bouwkosten De kostenraming voor de Paterskerk van 2008 is door MFB beoordeeld. Daarbij zijn geen bijzonderheden of onjuistheden geconstateerd. Rekening houdend met prijscorrecties, verslechtering van de bouwkundige staat en marktwerking, is uitgegaan van een 10% hogere investering dan destijds geraamd. Voor de overige bouwdelen zijn de restauratie- en herstelkosten bepaald aan de hand van kengetallen. Daarmee kwamen wij12 tot de volgende rekenbudgetten voor de bouwkosten13.

11

Klooster Mariënhage is buiten beschouwing gelaten. Het calculatieteam tijdens de rekensessies op 2 november 2011. 13 Zie voor de volledige en gedetailleerde opbouw van de stichtingskosten de bijlagen 12


-71 februari 2012

Figuur 3 – rekenbudgetten bouwkosten International

Bouwkosten14 Nieuwe Werken

Welbevinden

I. Paterskerk - restauratie - herstel

4.695.900

4.695.900

4.695.900

- inrichting, bouwkundig

572.000

572.000

143.000

- installaties

514.800

514.800

514.800

- saneringskosten

30.000

30.000

30.000

- terrein en infrastructuur

10.000

25.000

10.000

- akoestische voorzieningen

50.000

50.000

50.000

- onderzoek funderingen

15.000

15.000

15.000

- restauratie - herstel

3.456.000

2.304.000

2.304.000


3.538.330

1.168.300

1.592.100

796.125

1.001.400

1.061.400


10.000

10.000

10.000


15.000

15.000

15.000

1.242.000

1.242.000

1.242.000


304.850

225.775

304.850

- installaties

II. Augustinianum

- installaties

III. Studentenkapel - restauratie - herstel

261.300

246.300

261.300


75.000

35.000

75.000


10.000

10.000

10.000

770.000

962.500

770.000

16.366.300

13.123.000

13.104.400

9.393.900

8.241.900

8.241.900

IV. Terrein -terreininrichting 15

Bouwkosten totaal

Totaal restauratie - herstel

De gehanteerde bedragen gelden voor een doelmatig afwerkings- en uitvoeringsniveau. 4.3 Honoraria Kosten van architect, constructeur, installatieadviseur, overige adviseurs en toezicht. 4.4 Diversen Kosten vergunningen, aansluitkosten en promotiemateriaal. 4.5 Onvoorzien Een percentage van 10 over bouwkosten, honoraria en diversen.

14

Bedragen inclusief opslagen, exclusief BTW. Prijspeil november 2011. Totaalsom wijkt af van rekensessies, doordat akoestische voorzieningen in de Paterskerk (€ 50.000) niet waren meegeteld in de totaaltelling en de m² van het Augustianium niet correct bleken voor het model Welbevinden. Thans gecorrigeerd.

15


-81 februari 2012

4.6 Financieringskosten Er is een rekenrente gehanteerd van 6,0% die neerwaarts is gecorrigeerd omdat mogelijk door de Orde der Augustijnen gebruik gemaakt kan worden van de Restauratiefondsplus-hypotheek16 met een rente van 1,5%, gerekend over aankoopkosten en naar rato over de overige kosten. 4.7 Ontwikkelingskosten Ontwikkelingshonorarium van gemiddeld 1,0%.

5.

Opbrengstenfactoren

5.1 Huur MFB heeft in samenspraak met Rob Bongers van Horeca Development en Corné Horsten, planeconoom Eindhoven voor de verschillende bouwdelen17 tijdens de rekensessies van de Biënnale een reële markthuur bepaald. MFB is van mening dat de gehanteerde niveaus ambitieus zijn. Het huidige economische klimaat is niet gunstig voor investeringen in horeca en voor starters. Figuur 4 – huurniveaus

Paterskerk Augustinianum Studentenkapel Terrein parkeren

m² 1.250 3.538 871 4.000 1

International €/m² totaal 124 155.000 188 665.130 137 119.400 1 4.000 30.000 30.000 973.600

Het Nieuwe Werken m² €/m² totaal 1.400 125 175.000 3.538 112 396.420 821 99 81.450 4.000 1 4.000 1 30.000 30.000 687.000

Welbevinden m² €/m² totaal 1.000 97 96.750 3.538 130 459.940 871 137 119.400 4.000 1 4.000 1 30.000 30.000 710.200

Het verdient niettemin aanbeveling één of twee makelaars een advies uit te laten brengen. BTW Bij verhuur aan niet BTW-plichtige huurders speelt nadrukkelijk een BTW-aspect dat niet mag worden genegeerd en wat betrekking heeft op vooraftrek en BTW-aftrek over onderhoud en exploitatie. Tenminste 90% van de verhuurde ruimte dient aan Btw-plichtige ondernemers te worden verhuurd wat bepalend is voor de vooraftrek. Indien deze verhouding daalt onder dit percentage, leidt dit tot een naheffing. Niet Btw-plichtige huurders betalen een opslag op de reguliere huur exclusief BTW. 5.2 Subsidie Subsidies en/ of een structurele (gemeentelijke) bijdragen hebben een directe en positieve invloed op de uitkomsten. Restauratie-, instandhoudings-, of incidentele objectsubsidies zien vrijwel zonder uitzondering op de kosten van restauratie of herstel en niet op de kosten van verwerving of verbetering/ verandering. Daar de regelingen regelmatig wijzigen is geen rekening gehouden met subsidies en verdient het aanbeveling dit te zijner tijd te actualiseren.

16

De aanvraag hiervoor staat open vanaf 01-01-2012. De lening bedraagt 70% van de restauratiekosten met een minimum van € 300.000 en een maximum van € 2.500.000. Overheden kunnen geen gebruik maken van deze lening. 17 Zie voor een onderverdeling functies en huurniveaus par. 8.4.2 Exploitatie.


-91 februari 2012

Het beleid van de provincie Noord-Brabant voor de bestuursperiode 2011 – 2015 is gericht op investeren in rendabel herontwikkelde monumenten18. 5.3 Verkoop Verkoop van het complex door zowel de gemeente als de Orde aan een derde partij lijkt niet aan de orde te zijn. Gezien de gemiddelde leeftijd van bijna 80 jaar van de huidige bewoners, zal moeten worden nagedacht over de toekomst van de gebouwen van Mariënhage. Bij de verkoop kunnen waarborgen voor behoud en instandhouding worden verlangd. In de rekenmodellen zijn symbolische koopsommen van € 1,00 gehanteerd.

6.

Risico’s en risicoverdeling

Teneinde risico’s in kaart te brengen is het noodzakelijk risico’s te inventariseren en te kapitaliseren. Vervolgens kunnen deze risico’s worden ingepast in de definitieve stichtingskostenopzet en exploitatieopzet. In ieder geval worden de navolgende risicogebieden onderscheiden. 6.1 Verwervings- en bouwkosten De verwervingskosten worden bepaald door de koopprijs (of de verwerving van het opstal- of erfpachtrecht) te vermeerderen met bijkomende kosten. De bouwkosten kunnen eerst nauwkeurig worden bepaald indien plannen het DO-niveau (definitief ontwerp) hebben. Ook dienen de herstelkosten te worden bepaald door een nauwkeurige bouwkundige inventarisatie, vastgelegd in bestek en gebrekentekeningen. De verstrekte rapporten van de Monumentenwacht voldoen niet aan die eisen. Tot de verwervingskosten is ook gerekend de parkeervergoeding. Gerekend is met afkoop van totaal 60 parkeerplaatsen à € 5.000. De mogelijkheden om aan de parkeernormen te voldoen zijn uiterst beperkt of gaan ten koste van de hoog gewaardeerde zone en tuin langs de Dommel. 6.2 Milieukosten Een milieuonderzoek, in eerste instantie een quick scan, waaruit blijkt of vervolgonderzoek noodzakelijk is, is noodzakelijk indien bouwactiviteiten (deels) in de bodem worden uitgevoerd. Uit de thans bekende verkenningen blijken er op diverse plaatsen vervuilingen aangetroffen. Een eventuele sanering wordt bemoeilijkt door de aanwezige archeologische monumenten in de ondergrond. Vanwege het reeds verrichte vooronderzoek is volstaan met geringe aanvullende kosten. 6.3 Archeologisch onderzoek en cultuurhistorische waarde Indien bouwactiviteiten (deels) in de bodem worden uitgevoerd dient er archeologisch vooronderzoek plaats te vinden, tenzij de archeologische laag onaangetast blijft. Meestal zullen er een aantal spitprofielen moeten worden gemaakt. Voor het complex is archeologisch vooronderzoek verricht. Mariënhage bevindt zich op de plaats waar Eindhoven is ontstaan. In de ondergrond bevinden zich diverse archeologische monumenten, waaronder de funderingsresten van een donjon uit de 13e eeuw. Door BAAC19 is voor het Augustinianum en de Studentenkapel waardestellend bouwhistorisch onderzoek verricht. De begraafplaats van de Augustijnen op het voorterrein wordt nog gebruikt. In de toekomst zullen ook de huidige bewoners daar nog worden bijgezet. Het terrein is archeologisch en historisch zeer gevoelig. Bouwwerken (bijv. een kelder of parkeergarage) in de grond lijken uitgesloten en werkzaamheden (riolering, nutsleidingen) in de grond brengen risico’s en beperkingen met zich mee.

18

Investeringsstrategie Agenda van Brabant, herontwikkeling van Grootschalige Cultuurhistorische Complexen en investeringsprogramma Bestuursakkoord. 19 BAAC rapport B-09.0390, juni 2010.


-101 februari 2012

6.4 Asbestonderzoek Voorgenomen (ver)bouwactiviteiten en het sterke vermoeden van aanwezigheid van asbesthoudend materiaal, verlangen dat er een asbestinventarisatie wordt verricht door een daartoe gespecialiseerd bedrijf. Er zijn forfaitair enkele posten opgenomen voor onderzoek en sanering. 6.5 Aantasting door organismen en ongedierte Indien houten constructies zijn aangetast door organismen of ongedierte kan dit op termijn tot enorme hoge herstelkosten leiden. Om die reden is het noodzakelijk vooraf zekerheid te krijgen over de afwezigheid c.q. de omvang van de aantasting. Er zijn forfaitair enkele posten opgenomen voor onderzoek. 6.6 Flora en fauna Niet zelden bevinden zich in monumentale gebouwen vleermuizen. Vleermuizen, een beschermde diersoort, zijn uiterst gevoelig voor ultrasoon geluid en licht. De populatie mag niet worden verstoord. Gierzwaluwen komen ook geregeld voor en zijn eveneens beschermd. Hiervoor kunnen nestvoorzieningen in of aan de gevels worden aangebracht. Overigens verdient het aanbeveling te inventariseren of er op het terrein beschermde plantensoorten bevinden. Er moet rekening worden gehouden met maatregelen tegen verstoring en een uitvoeringsplanning die rekening houdt met een geschikt moment van aanpak van de betreffende bouwdelen waar zich bedreigde dier- of plantensoorten bevinden. 6.7 Vergunningen en vergunningprocedures Indien herbestemming een wijziging van de vigerende bestemming inhoudt, is het van het belang dat de gemeente bereid is haar medewerking hieraan te verlenen. In geval van wijziging van de bestemming van een rijksmonument is tevens instemming vereist van de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (RCE). De thans vigerende Wabo beoogt de verschillende benodigde vergunningen in één aanvraag gecoördineerd te kunnen verlenen. Naast de omgevingsvergunning zullen ten behoeve van het gebruik een aantal ontheffingen20 en/ of vergunningen21 nodig zijn. Eindhoven kan hierin een regierol vervullen. Er dient in een zo vroeg mogelijk stadium duidelijkheid verkregen te worden omtrent de vereiste vergunningen en benodigde ontheffingen. 6.8 Planschade Hoewel er voor de omliggende percelen geen initiatieven zijn voor herontwikkeling, is het risico van planschade niet ondenkbaar. Niet zelden worden bij bestemmingswijziging door bezwaarmakers oneigenlijke argumenten gehanteerd om persoonlijke doelen te bereiken. 6.9 Leegstandsrisico Verhuur brengt normaliter risico’s van leegstand met zich mee, zowel in de planontwikkelingsfase, de bouwfase als de beheerfase. Er is in de rekenmodellen uitgegaan van een situatie waarbij gedurende een aanloopfase van 4 jaar de bezettingsgraad toeneemt tot volledig verhuurd. Daarnaast zal er sprake zijn van enige frictieleegstand en kosten van verhuur (makelaar en vaak bedongen huurvrije periode). Om die reden is voor de bezetting ten hoogste 95% aangehouden.

20 21

O.a. ontheffing van de parkeernorm. Gebruiksvergunning, horecavergunning, e.d.


7.

-111 februari 2012

Financiering

NV Monumenten Fonds Brabant hanteert als basis dat voor de financiering van een project naast eigen vermogen (aandelenkapitaal) vreemd vermogen (50% van de taxatiewaarde) moet worden aangetrokken. Deze waarden zijn in de rekenmodellen ingevoerd. In geval van verkoop aan MFB zal steeds mede worden betrokken de noodzaak dat, in verband met het in te brengen eigen vermogen, verkoper en/ of gemeente participeert in MFB. Voor de overige financiering zal een beroep moeten worden gedaan op reguliere geldverstrekkers, mogelijk op de gemeente of het NRF. Er is geen rekening gehouden met objectsubsidies. Om aanspraak te kunnen maken op restauratiesubsidies zal er een uitvoeringsgereed plan dienen te zijn, waarvoor de bouwvergunning is verleend. Voor instandhouding van rijksmonumenten is jaarlijks een budget beschikbaar. Voor 2011 zijn de middelen uitgeput. Voor 2012 zullen zo veel mogelijk kleine projecten die in 2011 zijn afgevallen alsnog worden gehonoreerd. Het Paterskerkcomplex zal voor 2012 of 2013 geen kans maken op instandhoudingssubsidie. Voor de jaren daarna is onduidelijk en onzeker of aanspraak op rijkssubsidies kan worden gemaakt. Er is geen rekening gehouden met het affinancieren van de onrendabele top; dit kan worden aangemerkt als subsidie.

8.

Conclusies en aanbevelingen

8.1 Algemeen De uitkomsten van de verschillende rekenexercities dienen echter steeds te worden gezien in het licht van de gehanteerde uitgangspunten, die, als deze veranderen, van invloed zijn op de uitkomsten. De rekenbudgetten hebben een realistisch niveau, maar zijn geen begrotingen. De uitkomsten zijn richtinggevend voor te voeren beleid. Het verdient aanbeveling om voor de te kiezen variant(en) de onbekende factoren en de risico's zo nauwkeurig mogelijk te kapitaliseren. Daartoe dient het complex te worden ingemeten, de gebreken geïnventariseerd en begroot en dient aanvullende onderzoeken naar kosten- en opbrengstenfactoren plaats te vinden. Ook zullen er installatieadviezen moeten worden opgesteld en de aspecten van infrastructurele aard in kaart worden gebracht en financieel worden vertaald. 8.2 Bedrijfsmatig De verschillende onderdelen van het complex worden thans niet optimaal benut. De Stichting Ruimte verhuurt ruimten aan kleine ondernemers, maar dit heeft een tijdelijk karakter. De religieuze activiteiten in de Paterskerk en de studentenkapel kunnen worden gecombineerd in een deel van kerk, waardoor de (verdieping van de) kapel vrijkomt. Bestaande contracten dienen te worden beoordeeld op continuering. Voor Mariënhage moet door de Orde worden nagedacht over de duur van het huidige gebruik, de transitiefase en het toekomstige gebruik. Het verdient dan ook vanuit bedrijfseconomisch opzicht aanbeveling het gebruik van het complex te optimaliseren. Ook zou moeten worden gestreefd naar het aanvullend of gelijktijdig laten plaatsvinden van activiteiten. Commerciële activiteiten zijn de instandhouders van het complex en moeten daarom binnen de te stellen kaders de ruimte moeten krijgen voor een optimale bedrijfsvoering. Culturele en/ of maatschappelijke activiteiten kunnen een plaats krijgen naast of aanvullend op de commerciële activiteiten, maar zullen evenzeer een gebruiksbijdrage zijn verschuldigd. Er zal behoefte zijn aan gebouwbeheer en controle over toegang tot gebouwen en terreinen.


-121 februari 2012

Ongeacht de (politieke) keuze voor een bepaalde functie of bestemming zal voor een rendabele exploitatie van het complex22 jaarlijks een huur van € 700.000 - € 1.000.000 exclusief BTW, te vermeerderen met energie- en servicekosten, moeten worden opgebracht. Een (deels) niet BTW-belaste verhuur leidt tot een opslag van ten minste 19% op genoemde bedragen. In zijn algemeenheid zal de BTW-problematiek in een vroeg stadium moeten worden betrokken in de besluitvorming. 8.3 Planinhoudelijk NV Monumenten Fonds Brabant meent dat – hoewel mogelijk gefaseerd – Mariënhage als samenhangend geheel moet worden herontwikkeld. Dit met het oog op een kwalificatie als Grootschalig Cultuurcomplex waaraan de Provincie steun kan verbinden, de benodigde commerciële dragers voor restauratie van de Paterskerk, de samenloop en combinatie van religieuze activiteiten en functies en de commerciële potentie van huisvesting van expats in Mariënhage. De kenmerkende historische, authentieke, verrassingsvolle, verbeeldingssterke uitstraling van de gebouwen moeten daarbij waar mogelijk in tact blijven, althans worden gerespecteerd. Herontwikkeling tot commerciële dragers van het plan dienen daarbij de hoogste prioriteit te krijgen. Het verdient aanbeveling het gehele complex te verhuren aan één exploitant. Dit uit oogpunt van beheer, continuïteit en signatuur van de gebruikers en het gebruik.

8.3.1

Paterskerk De Paterskerk wordt nu nog dagelijks gebruikt door de Augustijnen. De wens is om dit gebruik zo lang mogelijk te continueren. Hiervoor is slechts het koor nodig. Dit kan dan tevens worden gebruikt voor oecumenische diensten of andersoortige bijeenkomsten. De overige ruimte kan, mits afgescheiden, een geheel andere functie krijgen. De Orde heeft bijvoorbeeld geen bezwaar tegen een evenementen-, restaurant- of kantoorfunctie. In de ontwikkelde modellen zijn verschillende vormen van commercieel gebruik beoogd. Dit commerciële gebruik draagt daardoor substantieel bij aan de (hoge) restauratiekosten en de kosten van instandhouding. De restauratiekosten23 moeten worden ‘terugverdiend’ uit de exploitatie. De kerk weegt met zijn ernstige restauratiebehoefte en hoge instandhoudingskosten zwaar door. De optie om de Paterskerk tot parochiekerk te maken vormt een regelrechte bedreiging voor de instandhouding, wegens de beperkingen die het bisdom ’s-Hertogenbosch oplegt aan herbestemming. De voor het bisdom aanvaardbare functies kunnen de kosten voor instandhouding niet opbrengen. 8.3.2 Klooster Mariënhage Het klooster heeft 23 wooneenheden die nog alle door Augustijnen worden bewoond en staan er drie kandidaten op de wachtlijst voor een kamer24. Alle bewoners zullen ook hun laatste rustplaats vinden op het eigen kerkhof, gelegen aan de voorhof. Er zijn bij MFB geen gegevens bekend over de exploitatielasten en eventuele huuropbrengsten. Aannemelijk is dat het aantal wooneenheden, zeker in relatie tot de omvang van de gebouwen, onvoldoende is voor een sluitende exploitatie. Er zijn en worden door de Order de Augustijnen gesprekken gevoerd met een instelling voor ouderenhuisvesting over toekomstig gebruik van Mariënhage. Ook Mariënhage zou op termijn moeten bijdrage aan een sluitende exploitatie van het complex als geheel. De tijdelijke huisvesting van expats zou gefaseerd kunnen worden gerealiseerd. In het kader van deze rapportage Is Mariënhage buiten beschouwing gelaten. Dit omdat de gedachtenvorming over de toekomst van het gebruik van dit bouwdeel nog niet is afgerond. Bovendien is het kloosterdeel ook buiten de Atelieropgave gebleven.

22

Uitgezonderd Mariënhage. Of wat daarvan na aftrek van een eventuele subsidie resteert. 24 Situatie november 2012, de gemiddelde leeftijd is dan ruim 79 jaar. 23


-131 februari 2012

8.3.3 Augustinianum Het Augustinianum volgens het rapport van BAAC bestaat uit vier onderscheiden bouwdelen. In het atelier en in de rekenmodellen is slechts onderscheid gemaakt tussen de studentenkapel en de overige bouwdelen. Dit deel van het complex zal de belangrijkste commerciële dragers moeten gaan leveren. Maatschappelijke en culturele organisaties zullen hier geen plaats meer kunnen vinden. De van oorsprong aanwezige compartimentering leent zich voor een diversiteit aan activiteiten of functies. De zolder (aan de Kanaalstraat) is thans niet in gebruik, maar zal ook geschikt worden gemaakt voor exploitatie. Tevens zullen de benodigde facilitaire voorzieningen moeten worden ingepast. Steeds staat hierbij voorop dat de ingreep de gebouwen niet of zo min mogelijk aantast. De benodigde installaties moeten op creatieve manier geïntegreerd worden aangebracht. Het exterieur zal niet, althans zo min mogelijk, moeten worden ontsierd door reclame-uitingen of andere toevoegingen aan het gebouw. De sfeer van het complex moet zijn authentieke karakter behouden. 8.3.4 Studentenkapel De begane grond is in gebruik bij Tipo Tango die danslessen geeft en dansavonden organiseert voor een specifiek publiek. Zij betalen een geringe vergoeding voor het gebruik. Het is wenselijk de contractuele verplichtingen te beoordelen en te anticiperen op de noodzakelijke commerciële huurtarieven. De verdieping wordt ’s zondags gebruikt voor een oecumenische dienst en de organiserende stichting zoekt naar uitbreiding van de activiteiten die daarnaast plaats kunnen vinden omdat ook de uiterst geringe gebruiksvergoeding25 niet kan worden opgebracht. Indien de gemeente het wenselijk acht dat cultureel en maatschappelijk gebruik wordt gecontinueerd dan zullen niettemin commerciële huurtarieven in rekening moeten worden gebracht die vervolgens middels subsidies aan de huurder kan worden gemitigeerd. 8.3.5 Terrein In de gebiedsontwikkeling Mariënhage gaat de gemeente Eindhoven uit van mede herontwikkeling van het groengebied langs de Dommel met inbegrip van de kloostertuin van Mariënhage. Het gebruik van de binnenplaats en de tuin vormt een aanvulling op de activiteiten die in het complex kunnen plaatsvinden. In de tuin kunnen tijdelijke evenementen plaatsvinden en mogelijk kan er een theehuis, kiosk, o.d. worden gerealiseerd. De tuin gaat deel uit maken van de herontwikkeling van de oevers van de Dommel. Door een inschatting te maken van de geldende parkeernorm en de wens (lees: noodzaak) om niet op eigen terrein te parkeren is het nodig om een compenserende parkeervergoeding als kostenelement op te voeren. Er is rekening gehouden met een compensatie voor 60 parkeerplaatsen. 8.3.6 Algemeen Het spreekt vanzelf dat ook andere activiteiten dan de thans gepresenteerde modellen mogelijk zijn en blijven en die nader kunnen worden onderzocht. Ongeacht de feitelijke bestemming blijven de door MFB gehanteerde parameters ook daarvoor bruikbaar. 8.4 Financieel Het is noodzakelijk dat ondernemers bereid zijn ook zelf te investeren. In de huidige rekenmodellen is uitgegaan van een casco-oplevering met basisvoorzieningen van voldoende capaciteit waarop kan worden aangesloten. Aanvullende investeringen dienen een meerwaarde te genereren en te worden gedekt door de inkomsten uit huur. 8.4.1 Stichtingskosten Deze zijn samengesteld uit verwervingskosten, bouwkosten, honoraria, diversen (w.o. vergunningen), onvoorzien, financieringskosten en ontwikkelingskosten. Er is geen rekening gehouden met subsidies die op deze kosten in mindering kunnen worden gebracht.

25

Er zou sprake zijn van een forse betalingsachterstand.


-141 februari 2012

8.4.2 Exploitatie Voor de verschillende bouwdelen van het Paterskerkcomplex zijn, op basis van de rekenbudgetten, exploitatiekosten en aannames van bereikbare huurniveaus, de meerjarenrendementen berekend. Daarbij is rekening gehouden met leegstandspercentages in de aanloopfase. NV Monumenten Fonds Brabant hanteert een netto aanvangsrendement (NAR) van 6% op het eigen vermogen als ondergrens. Hierop zijn de rekenmodellen gebaseerd. De rekenmodellen genereren ook een door de markt veelal gehanteerd bruto aanvangsrendement (BAR). Vanuit de markt is een ondergrens een BAR van 10% als gangbaar aan te merken. NB. De huur is slechts een onderdeel van de totale exploitatiekosten van een ondernemer en bedraagt normaliter 8% - 12% van de omzet. De verhuurbare oppervlakten, behoudens die van het Augustinianum26, zijn globaal afgeschaald van tekening. Figuur 5a – functies en huurniveaus International

International €/m²

totaal

450 550 250

50 150 200

22.500 82.500 50.000

1.492 1.153 894

240 150 150

358.080 172.950 134.100

379 342 150

150 150 75

56.850 51.300 11.250

4.000

1

4.000

50

600

30.000 973.600

m² Paterskerk - priesterkoor: religieuze, oecumenische activiteiten - middenschip/ zijbeuken: ontmoetingsruime + horeca - zijbeuken: extra vloeren Augustinianum - Kanaalstraat: short stay expats - Binnenhof: kennisuitwisseling, int. huiskamer the Hub - Binnenhof: kennisuitwisseling, int. huiskamer the Hub Studentenkapel - begane grond: horeca, internationaal cultureel centrum - verdieping: internationaal kookcentrum - terras aan de Dommel Terrein - kloostertuin: incidentele verhuur – relatie met horeca Parkeren - bijdrage afkoop parkeerplaatsen

26

Hier is gebruik gemaakt van de m²-staten op de tekeningen. Ook bleek dat bij nadere beoordeling van de rekenmodellen dat voor het Augustianum bij het model ‘Welbevinden’ 200 m² teveel was gerekend. Dit is thans gecorrigeerd.


-151 februari 2012

Figuur 5b – Functies en huurniveaus Het Nieuwe Werken

m² Paterskerk - priesterkoor: gebed, multifunctioneel, diner door kapel - middenschip: showroom en shop creatieve industrie - middenschip: ontmoeten, werken en kennisuitwisseling Augustinianum - Kanaalstraat – werkplekken - Kanaalstraat/ Binnenhof – werkplekken - Binnenhof – creatieve broedplaats Studentenkapel - restaurant - multiculturele activiteiten - terras aan de Dommel Terrein - kloostertuin: incidentele verhuur – relatie met horeca Parkeren - bijdrage afkoop parkeerplaatsen

Het Nieuwe Werken €/m² totaal

500 500 400

135 75 175

67.500 37.500 70.000

1.153 1.085 1.300

90 90 150

103.770 97.650 195.000

379 342 100

150 50 75

56.850 17.100 7.500

4.000

1

4.000

50

600

30.000 687.000

Figuur 5c – Functies en huurniveaus Welbevinden

Welbevinden €/m²

totaal

450 550

50 135

22.500 74.250

1.153 1.085 1.300

130 130 130

149.890 141.050 169.000

379 342 150

150 150 75

56.850 51.300 11.250

4.000

1

4.000

50

600

30.000 710.200

m² Paterskerk - priesterkoor: religieuze activiteiten, multifunct. gebruik - middenschip: evenementen, kennisuitwisseling Augustinianum - Kanaalstraat – proactieve zorg, fitness, fysiotherapie - Kanaalstraat/ Binnenhof: creatieve, innovatieve zorg - Binnenhof: creatieve, innovatieve makers van zorg Studentenkapel - begane grond: slowfood restaurant - verdieping: hammam - terras aan de Dommel Terrein - kloostertuin: terrastuin met kas Parkeren - bijdrage afkoop parkeerplaatsen

MFB is van mening dat de gehanteerde huurniveaus hoog zijn, mede in het licht van de huidige economische situatie. Ook zijn de verhuurbare oppervlakten en het bruto vloeroppervlak slechts globaal bepaald. Een correctie neerwaarts is derhalve aanbevelenswaardig.


-161 februari 2012

8.4.3 Uitkomsten rekenexercities Tijdens de Biënnale zijn parameters ingevoerd voor de 3 modellen op basis waarvan de stichtingskosten27 en het exploitatierendement zijn berekend. Het zijn eerste, niet geoptimaliseerde exercities om een eerste inzicht te krijgen in de financiële parameters. De, ten opzichte van de oorspronkelijke opzet, noodzakelijk doorgevoerde correcties (onvolledige doortelling, juiste m²) hebben slechts marginaal invloed op de uitkomsten. Ter adstructie van de stelling van MFB dat restauratie per definitie onrendabel is, zijn bij wijze van proef tijdens de rekensessies, de kosten van restauratie – herstel exterieur in de modellen op nihil gesteld. Dat resulteerde in een BAR van > 10%. Hierbij dient onmiddellijk te worden opgemerkt dat het werkelijk schrappen van deze kosten niet realistisch is28. Voor het bepalen van de onrendabele top29 hanteert MFB de methode30 waarbij de stichtingskosten worden gecorrigeerd naar het niveau van de taxatiewaarde. Deze taxatiewaarde is afgeleid van het in de modellen gehanteerd huurniveau en bovendien afhankelijk van de gebruikte kapitalisatiefactor 10. Herontwikkeling en herbestemming is een complex proces waarbij verschillende componenten31 de uitkomsten beïnvloeden. De rekenmodellen zijn daarom slechts een hulpmiddel, maar de uitkomsten zijn realistisch indicatief. Concluderend kan worden gesteld dat de gehanteerde parameters voor alle modellen leiden tot bruto aanvangsrendementen (BAR) die lager zijn dan de ondergrens van 10% die vanuit de markt gangbaar is. Dit betekent niet dat hiermee het project als onhaalbaar moet worden aangemerkt! Nu komt het er op aan om met alle creativiteit, zodanig ‘aan de knoppen te draaien’ dat het minimum rendement wordt behaald. Opgemerkt wordt dat restaureren voor de eigenaar onrendabel is, maar wel leidt tot positieve effecten voor buurt, wijk en stad. Dit effect is niet gekapitaliseerd, maar legitimeert wel een publieke financiële inbreng.

27

Let wel, dit zijn de uitkomsten op basis van de gehanteerde uitgangspunten en budgetten. Het zijn geen ramingen. Ten gevolge van een onvolkomenheid in de modules waren de doorrekeningen niet geheel correct. Het effect daarvan was uiterst beperkt. Niettemin is dit thans gecorrigeerd. 28 Zie ook het kader onder 6.1 29 Anders dan tijdens de Biënnale waar, bij wijze van ‘vingeroefening’ en ter adstructie van de stelling van NV Monumenten Fonds Brabant dat restaureren per definitie onrendabel is, de restauratiekosten op nihil werden gesteld. 30 En daarop zijn de modellen ingericht. 31 Werkelijke herstelkosten, huurniveaus, subsidiemogelijkheden, renteniveau.


-171 februari 2012

Uitkomsten voor de 3 modellen Model #1 International Culture De stichtingskosten komen uit op € 20,3 miljoen. Het gemiddelde bruto aanvangsrendement (BAR) bedraagt 4,8%. Zonder restauratie- en herstelkosten zouden de stichtingskosten € 8,9 miljoen bedragen, in dat geval is een BAR van 10,9 % mogelijk. MFB hanteert een netto aanvangsrendement (NAR) van 6,0% op het eigen vermogen over 10 jaar als minimum. De van daaruit berekende onrendabele top bedraagt € 10,9 miljoen, voornamelijk veroorzaakt door restauratie- en herstelkosten (€ 9,4 miljoen, excl. bijkomende kosten). Deze kosten zijn voor dit model hoger in verband met extra voorzieningen aan gevels in verband met de woonbestemming. Model #2 Het Nieuwe Werken De stichtingskosten komen uit op € 16,3 miljoen. Het gemiddelde bruto aanvangsrendement (BAR) bedraagt 4,2%. Zonder restauratie- en herstelkosten zouden de stichtingskosten € 6,4 miljoen bedragen, in dat geval is een BAR van 10,9 % mogelijk. MFB hanteert een netto aanvangsrendement van 6,0% op het eigen vermogen over 10 jaar als minimum. De van daaruit berekende onrendabele top bedraagt € 9,8 miljoen, voornamelijk veroorzaakt door restauratie- en herstelkosten (€ 8,2 miljoen, excl. bijkomende kosten). Model #3 Het Welbevinden De stichtingskosten komen uit op € 16,2 miljoen. Door een iets hogere huuropbrengst bedraagt het gemiddelde bruto aanvangsrendement (BAR) 4,4%. Zonder restauratie- en herstelkosten zouden de stichtingskosten € 6,2 miljoen bedragen, in dat geval is een BAR van 11,4 % mogelijk. MFB hanteert een netto aanvangsrendement van 6,0% op het eigen vermogen over 10 jaar als minimum. De van daaruit berekende onrendabele top bedraagt € 9,4 miljoen, voornamelijk veroorzaakt door restauratie- en herstelkosten (€ 8,2 miljoen, excl. bijkomende kosten). In de bovenstaande uitkomsten is het klooster Mariënhage niet mede betrokken. Overigens wél de tuin aan de Dommel. In het kader van een integrale benadering van het gehele complex zou dit bij voorkeur daar ook deel van uit moeten maken. Door overlijden van de huidige bewoners zullen geleidelijk de woonheden van Mariënhage vrijkomen. Dan kunnen commercieel verhuurbare (woon)eenheden, bijv. ten behoeve van expats, worden gecreerd die bijdragen aan de ontwikkeling van het gebied en daarmee ook de commerciële dragers biedt voor de instandhouding van het kloosterdeel.


-181 februari 2012

8.4.4 Dekkingsplannen Op basis van de parameters zoals gehanteerd in de rekenmodellen zijn de navolgende investeringsniveaus en dekkingsplannen samengesteld. Figuur 8 – Dekkingsplannen

Kosten

International

Het Nieuwe Werken

Welbevinden

A. Verwervingskosten - koopsom - overdrachtsbelasting en notaris - bodem- en asbestonderzoek - overig - parkeerbijdrage B. Bouwkosten - restauratie – herstel exterieur - inrichting, bouwkundig - E-installaties - W-installaties - saneringskosten - terrein en infrastructuur - akoestische voorzieningen - onderzoek funderingen C. Honoraria D. Diversen E. Onvoorzien F. Financieringskosten G. Ontwikkelingskosten Totaal

1 8.000 8.500 12.500 300.000

1 8.000 8.500 12.500 300.000

1 8.000 8.500 12.500 300.000

9.393.900 5.185.200 524.100 1.048.100 30.000 95.000 50.000 40.000 762.600 418.800 1.673.300 555.900 187.300 20.293.000

8.241.900 2.998.400 607.500 1.214.900 30.000 70.000 50.000 40.000 614.000 296.100 1.314.600 384.200 147.800 16.338.000

8.241.900 2.899.700 632.500 1.264.900 30.000 95.000 50.000 40.000 592.400 298.200 1.332.900 386.500 149.900 16.343.000

Opbrengsten/ dekking * Inzet eigen middelen Banklening(en) Exploitatiesubsidie Totaal

15.575.500 4.717.500 0 20.293.000

13.053.500 3.284.500 0 16.338.000

12.812.500 3.530.500 0 16.343.000

* alle kosten voor zover niet uitdrukkelijk anders vermeld zijn exclusief 19% BTW ** prijspeil november 2011.


9.

-191 februari 2012

Trajectvoorstel

Het verdient aanbeveling om het totaalcomplex aan te melden32 bij de provincie Noord-Brabant in het kader van de investeringsregeling Grootschalige Cultuurcomplexen. Voor restauratie kan de Orde der Augustijnen mogelijk een beroep doen op de Restauratiefonds Plushypotheek. Die mogelijkheid staat niet open voor overheden. Aandachtpunt hierbij is de looptijd van de lening en de aflossingsverplichting. Indien de gemeente Eindhoven, althans de initiatiefnemers, instemmen (1a) met de richtinggevende aanbevelingen uit dit haalbaarheidsonderzoek en bereid is de benodigde bedragen33 te investeren (2) moeten de gehanteerde uitgangspunten en budgetten nader worden onderbouwd (3a) door een concreet bouwplan en een daarop gebaseerde kostenraming. Parallel aan de concretisering van het bouwplan (3a) zullen gesprekken moeten worden gevoerd met potentiële exploitanten (3b) die een deugdelijk ondernemingsplan dienen over te leggen en zekerheden dienen te stellen. Tevens zullen dan de mogelijkheden van herbestemming (4) moeten worden getoetst aan het bestemmingsplan (omgevingsvergunning – Wabo) en de van toepassing zijnde voorschriften. Als de uitgangspunten dan nog steeds stroken met de doelstellingen van initiatiefnemers (5) kan worden begonnen met de planvoorbereiding (6) waaronder het aanvragen van de benodigde vergunningen en ontheffingen, alsmede van de subsidies34. NV Monumenten Fonds Brabant kan indien gewenst het projectmanagement van dit proces verzorgen.

10.

Tot slot

Herbestemming van Mariënhage is een krachttoer die niet kan zonder een groot enthousiasme van verantwoordelijken die ook bereid zijn de grenzen van wat mogelijk is te verkennen. Daarnaast is multidisciplinaire creativiteit vereist, niet alleen in ontwerp, maar met name in financiering en proces. De investeringsagenda van de Provincie biedt voor grootschalige cultuurhistorische complexen nu mogelijk een unieke kans die moet worden benut.

32

Het aanvraagformulier is in december 2011 door MFB toegezonden aan de gemeente Eindhoven. Eventueel voor iedere vervolgstap onder voorwaarde van instemming met de vervolgstap. 34 Het plan dient daarvoor uitvoeringsgereed te zijn; de vergunningen moeten zijn verleend. 33


Haalbaarheidsonderzoek herbestemming

Complex Paterskerk – Eindhoven

Bijlagen

-201 februari 2012


Bijlage A

Rekenmodellen

Model #1

International Culture

9 januari 2012

Model #2

Het Nieuwe Werken

9 januari 2012

Model #3

Het Welbevinden

9 januari 2012

-211 februari 2012

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming. Mariënhage Eindhoven

Recommend Documents