HAALBAARHEIDSONDERZOEK

HAALBAARHEIDSONDERZOEK Herbestemming Vasim Nijmegen September 2013

2

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

3

1. 1.1 1.2 1.3

Inleiding Achtergrond en vraagstelling Uitgangspunten en kaders Opbouw rapport

5 5 5 6

2. 2.1 2.2 2.3

Profiel Doelen en ambities Relevante ontwikkelingen Procesgang

7 7 8 8

3. 3.1 3.2 3.3 3.4

Object en locatie Architectuur en historie Object Locatie Bestemmingsplan en vergunningen

10 10 12 14 15

4. 4.1 4.2

Mogelijke functies Ruimte in de markt Mogelijke gebruikers

17 17 17

5.

Scenario’s

20

6.

Subsidiemogelijkheden

22

7. 7.1 7.2 7.3

Exploitatiemodellen Scenario 1 Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw Scenario 2 Cultuurspinnerij in gehele Vasim gebouw Financieel overzicht scenario’s

24 24 28 31

8.

Kritische factoren en risico’s

32

9. 9.1 9.2

Conclusies en aanbevelingen Conclusies Aanbevelingen

35 35 37

10.

Colofon

38

11.

Over BOEi

39

Overzicht bijlagen

40

3

4

1.

Inleiding

1.1

Achtergrond en vraagstelling

Het plan voor een nieuw waalfront en stadsbrug ten westen van de stad heeft de gemeente Nijmegen doen besluiten om in 2002 het Vasim gebouw te verwerven. Op een gedeelte van deze locatie verrijst de nieuwe stadsbrug. Daarnaast vormt dit gebied de overgang van zware industrie naar het toekomstig woon-werkgebied van een nieuw waalfront. Sinds de verwerving is de gemeente Nijmegen op zoek naar een permanente invulling voor het Vasim gebouw. Doelstelling is om het complex te herbestemmen na restauratie. Sinds 2002 is het pand tijdelijk verhuurd en vanaf 2010 tot heden in gebruik gegeven aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim, die hier een broedplaats voor de creatieve sector heeft gecreëerd. In het kader van dit haalbaarheidsonderzoek heeft de gemeente Nijmegen de volgende, inmiddels vervallen, vraagstelling geformuleerd: “te komen tot scenario’s voor de invulling als een multifunctioneel complex waarin cultuur, kantoren, werkplaatsen, horeca en museale functies een plek vinden”. Concreet betekent dit een onderzoek naar de herbestemming met twee (hoofd-)gebruikers; de stichting Museum WOII en stichting Cultuurspinnerij de Vasim. Tussen het formuleren van de vraagstelling medio oktober 2012 en de toekenning van de subsidie voor dit haalbaarheidsonderzoek heeft een periode van circa een half jaar gezeten. In deze periode heeft de Stichting Museum WOII zelfstandig maar in samenspraak met de gemeente Nijmegen een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar de mogelijke vestiging van het Museum in het Vasim gebouw. Als gevolg hiervan is de vraagstelling, zoals omschreven in de offerte, bij de aanvang van dit haalbaarheidsonderzoek in samenspraak met de gemeente Nijmegen en De Stichting Cultuurspinnerij de Vasim aangepast. De nieuwe vraagstelling luidt als volgt; “Wat zijn de diverse financieel haalbare scenario’s voor de permanente vestiging van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, waaronder een gezamenlijke huisvesting met het Museum?” Om hiertoe te komen heeft BOEi gedurende het proces professionele ondersteuning geboden aan de Cultuurspinnerij. De gemeente Nijmegen en Stichting Cultuurspinnerij de Vasim zijn gezamenlijk opdrachtgevers voor dit onderzoek. BOEi heeft het uitvoeren van het haalbaarheidsonderzoek in opdracht gekregen conform de omschreven nieuwe vraagstelling. 1.2

Uitgangspunten en kaders

Uitgangspunt is om te komen tot scenario’s voor de permanente huisvesting van de Stichting Cultuurspinnerij De Vasim in het Vasim gebouw gezamenlijk met het Museum. De gemeente heeft daarbij het uitgangspunt genomen dat het Museum als eerste bepaalt waar zij zich in het gebouw wil vestigen en hoeveel oppervlak daarvoor nodig is. Het restant aan ruimte is dan het oppervlak voor de Cultuurspinnerij. Daarnaast wordt ook een alternatief scenario opgesteld voor als het nieuwe Museum uiteindelijk niet tot stand komt of op een andere locatie wordt gehuisvest. Dit alternatieve scenario bestaat dan uit een permanente huisvesting van uitsluitend de huidige Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. In dit onderzoek wordt Stichting Cultuurspinnerij De Vasim afgekort tot de naam: “Cultuurspinnerij”. De naam Stichting Museum WOII / Vrijheidsmuseum WO2 wordt afgekort tot: “Museum”.

5

1.3

Opbouw rapport

Het rapport is als volgt opgebouwd. In hoofdstuk 2 is het profiel van het project beschreven. Er wordt ingegaan op de doelen en ambities van het onderzoek, relevante ontwikkelingen en de procesgang. Hoofdstuk 3 beschrijft de locatie en het pand. Ook wordt ingegaan op de architectuur, historie en het bestemmingsplan. Hoofdstuk 4 gaat in op de mogelijke toekomstige functies voor het gebouw, ook is een omschrijving van de markt en mogelijke gebruikers opgenomen. In hoofdstuk 5 worden twee scenario’s beschreven. Hoofdstuk 6 geeft een omschrijving van actuele subsidies. In hoofdstuk 7 zijn per scenario de verschillende exploitatieberekeningen te vinden. Hoofdstuk 8 gaat in op de kritische factoren en risico’s van het project. In hoofdstuk 9 worden de conclusies en aanbevelingen gegeven. Hoofdstuk 10 is de colofon weergegeven en in hoofdstuk 11 wordt een korte omschrijving gegeven van BOEi.

6

2.

Profiel

2.1

Doelen en ambities

Gemeente Nijmegen De gemeente Nijmegen heeft het Vasim gebouw al meer dan 10 jaar in eigendom (zie bijlage 1: foto’s). Sinds 2002 verhuurt zij het pand tijdelijk aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim. De gemeente is op zoek naar een permanente functie voor het gebouw en daarmee naar een duurzame herbestemming. In de afgelopen 10 jaar zijn meerdere prijsvragen uitgeschreven met als doel een geschikte permanente functie te vinden. In 2008 wonnen Standvast Wonen en de Cultuurspinnerij nog de publieksprijs voor een gezamenlijk plan. Standvast Wonen heeft zich later teruggetrokken waardoor het plan geen doorgang heeft gevonden. In 2012 ontstond het idee voor de vestiging van het Museum in het Vasim gebouw. Het gemeentebestuur en de -raad stemden in met een onderzoek naar de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw en hopen hiermee een duurzame herbestemming tot stand te brengen. Vrijheidsmuseum WO2 Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945 en het Airborne Museum Hartenstein hebben te kennen gegeven te willen samenwerken in een overkoepelend museum over de Tweede Wereldoorlog genaamd “Vrijheidsmuseum WO2”. Het op te richten Museum fungeert als moedermuseum dat, in tegenstelling tot de bestaande oorlogsmusea in Nederland, het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen voor Europa en de wereld vertelt. De voorkeur is uitgesproken voor Nijmegen omdat deze stad centraal ligt ten opzichte van de drie bestaande musea en midden in het gebied dat een belangrijke rol speelde in de laatste twee oorlogsjaren. Specifiek heeft men de voorkeur uitgesproken voor het Vasim gebouw te Nijmegen. Cultuurspinnerij De Vasim Talentvol, jong of oud, ambachtelijk, beginnend of ervaren: de Cultuurspinnerij is een plek waar kunstenaars en bedrijven elkaar inspireren en een vruchtbare wisselwerking met elkaar aangaan. De Cultuurspinnerij is een kunstzinnige en culturele bedrijfsgemeenschap die zich in 2002 vestigde in het Vasim gebouw. Vanaf het begin is het doel van de Cultuurspinnerij geweest om er een permanente broedplaats voor de creatieve sector van te maken. Anno 2013 biedt het imposante gebouw onderdak aan ruim 40 kunstenaars en culturele bedrijven met verschillende achtergronden. Allen hebben in het Vasim gebouw een inspirerende plek gevonden om te werken. Afgelopen jaar bezochten 24.000 bezoekers de Cultuurspinnerij voor één van de vele activiteiten. De Cultuurspinnerij heeft als missie een centrum te zijn voor creëren, leren en beleven, waar talent ontwikkeld wordt en ruimte is voor experimenten. Het volgende citaat geeft een treffende beschrijving van de Cultuurspinnerij: “De schilders, de bouwers, de dansers, de denkers, de scheppers, de ondernemers, de spelers: ze krijgen de ruimte om trends te zetten. Om cultuur te maken, te beleven en te leren in de culturele waardeketen waar coproductie en ondernemerschap voorop staan. De Cultuurspinnerij heeft op het Vasim terrein daarmee een krachtig economisch fundament gelegd voor kunst en cultuur in Nijmegen”. Doelen en Ambities voor het Vasim Gebouw Voor het duurzaam herbestemmen van het Vasim gebouw is het vinden van een permanente functie van groot belang.

7

Een dergelijke herbestemming zorgt er voor dat het gebouw voor de lange termijn behouden blijft. Op korte termijn zal de noodzakelijke restauratie van het casco en inbouwpakket worden uitgevoerd. 2.2

Relevante ontwikkelingen

De Cultuurspinnerij is sinds 2002 de tijdelijke gebruiker van het Vasim gebouw. Het streven van de Cultuurspinnerij is om het tijdelijk gebruik van de afgelopen 11 jaar om te zetten naar een permanent gebruik. Bij voorkeur neemt zij het gehele gebouw en het omliggend terrein in gebruik. Een gezamenlijke huisvesting met het Museum in het Vasim gebouw is bespreekbaar maar heeft niet de voorkeur van de Cultuurspinnerij. Het Museum wil een zogenaamd ‘moedermuseum’ realiseren. Hiervoor heeft men het Vasim gebouw op het oog. Hiervoor moet nog wel het Museum als organisatie worden opgericht en de benodigde (subsidie)middelen worden aangevraagd. Tegelijk geniet de stichting die dit initiatief draagt bestuurlijke steun van de gemeente Nijmegen en een belangrijke geldschieter: het V-Fonds. De daadwerkelijke toekenning van een deel van de aangevraagde subsidies is voor enkele partijen zoals de gemeenteraad en de provincie Gelderland nog punt van discussie. De Cultuurspinnerij en het Museum zijn, met de gemeente als intermediair, in gesprek om te bezien of en hoe beide functies op een goede manier gezamenlijk in het Vasim gebouw permanent gehuisvest kunnen worden. BOEi adviseert daarbij de Cultuurspinnerij in dit proces. 2.3

Procesgang

Gedurende het haalbaarheidsonderzoek heeft het projectteam meerdere keren overleg gevoerd. Ook vond er in verschillende samenstellingen overleg plaats tussen de betrokken partijen: gemeente Nijmegen, Museum, Cultuurspinnerij en BOEi. De gemeente werd vertegenwoordigd door een projectmanager, het Museum door een externe projectmanager, de Cultuurspinnerij door de voorzitter en BOEi door een projectmanager. De betrokken partijen zijn zo nu en dan bijgestaan door collega’s of adviseurs. Een vertegenwoordiger uit museumbestuur is eenmalig aanwezig geweest bij een projectteamoverleg. De gesprekken die tussen de genoemde partijen hebben plaatsgevonden zijn van constructieve aard geweest en waren erop gericht om de haalbaarheid van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij te bespreken. Tot op heden is er echter een aantal vragen onbeantwoord gebleven, zoals blijkt uit een recente brief van de Cultuurspinnerij aan de gemeente en de reactie van de gemeente daarop, zie bijlage 2 voor deze brieven. Hieronder volgt een korte uiteenzetting van hetgeen besproken in de projectteamoverleggen. De onderwerpen waar de gemeente en het Museum zich voornamelijk op hebben gericht waren de indeling van het gebouw voor de functies Museum en Cultuurspinnerij. Daarbij is veel gesproken over de consequenties van de indeling en de ligging van de functies in het gebouw. De gemeente en het Museum bleken vooraf al te hebben bepaald hoe de indeling en oriëntatie van de functies in het Vasim gebouw moest worden. De Cultuurspinnerij was hierin niet gekend. Tevens is er enkele malen vanuit de Cultuurspinnerij aangedrongen op inhoudelijk overleg over de samenwerking en synergie tussen Museum en Cultuurspinnerij. Het zou namelijk zeer wenselijk zijn geweest om dit in een vroeg stadium te doen. 8

Het Museum gaf echter aan daar nog niet aan toe te zijn. Ook is op hoofdlijnen gesproken over de juridische en financiële consequenties, maar onvoldoende om een hierover een duidelijk beeld te kunnen schetsen. Naast het overleg met het projectteam hebben ook enkele gesprekken met de betrokken wethouders H. Kunst en H. Beerten plaatsgevonden. In deze gespreken is het belang van de Cultuurspinnerij voor Nijmegen en de permanente huisvesting in het Vasim gebouw besproken. De Cultuurspinnerij heeft de afgelopen 10 jaar een wezenlijke rol gespeeld voor de creatieve sector en op gebied van kunst en cultuur in Nijmegen. Deze rol wordt heden ten dagen nog steeds vervuld door de Cultuurspinnerij. Mocht het Museum uiteindelijk geen onderdak vinden in het Vasim gebouw dan is de gemeente bereid mee te denken over een permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het gehele Vasim gebouw. De programmering van de multifunctionele ruimte/de evenementenhal is ook uitgebreid met de wethouders besproken. De gemeente wil concurrentie met de overige cultuurpodia in de stad voorkomen. In overleg met de betrokken ambtenaren, de cultuurpodia en de Cultuurspinnerij heeft afstemming plaatsgevonden over de programmering. Dit heeft niet geleid tot klachten over of aanpassingen van de programmering van de Cultuurspinnerij. Ook het onderscheidend vermogen van het Vasim gebouw, door het industriële karakter maakt de locatie uniek en onderscheidend voor Nijmegen en omgeving. Het Vasim gebouw is daarom geen concurrent voor de overige cultuurpodia.

9

3.

Object en locatie

3.1

Architectuur en historie

Aan de Waaldijk ten westen van Nijmegen bevindt zich een groot industriegebied, waar zich in het interbellum diverse fabrieken en de elektrische centrale van Nijmegen-Weurt vestigden. Eén van deze bedrijven is de voormalige NV Kunstzijdespinnerij NYMA. Deze spinnerij werd in 1928 opgericht door een groep Twentse textielfabrikanten. De ligging van de fabriek direct aan de rivier zorgde voor goede aan- en afvoermogelijkheden van grondstoffen en eindproducten. Bovendien leverde de rivier het water voor het productieproces van de kunstzijde. De NYMA was jarenlang de grootste werkgever van Nijmegen en telde in 1955 meer dan 2.000 werknemers. In de jaren zestig ging het bergafwaarts met het bedrijf en in 1969 kwam het einde met het faillissement en een massaontslag. Een kleine groep werknemers maakte een doorstart en begon met de fabricage van carboxmethylcellulose (CMC), een toeslagmiddel dat wordt gebruikt bij zeep, verf en voedingsmiddelen. Anno 2013 zijn alle industriële bedrijfsactiviteiten beëindigd. Een van de markante onderdelen van het NYMA-complex is de ronde betonnen fabriekswatertoren, waarop in grote letters de fabrieksnaam 'NYMA’ is aangebracht. Deze architectonisch bijzonder vormgegeven fabriekswatertoren uit 1928 is al jaren buiten gebruik en ook nog steeds aanwezig.

Foto: NYMA-complex na 1948

Tegenover het NYMA-complex werd in 1948 aan de Wisselingseweg een compleet nieuwe continuespinnerij gebouwd, de VASIM. Dit bijzondere voorbeeld van industriële wederopbouwarchitectuur werd met Marshallhulp gerealiseerd. Het bedrijf kreeg voorrang bij de toewijzing van de schaarse middelen, en werd licentiehouder voor het in de Verenigde Staten ontwikkelde continue spinprocedé. Het gebouw deed dienst als continuespinnerij waar met behulp van machines effectief kunstzijde gesponnen kon worden. Het nieuwe productieproces vereiste dat de fabriekshal voortdurend werd voorzien van frisse lucht. Hiertoe werden de twee betonnen schoorsteenachtige constructies gebouwd die het fabrieksgebouw een markant uiterlijk gaven. 10

Met grote ventilatoren werd de perslucht getransporteerd door perskanalen die tussen de betonnen schaaldaken lagen. Met de betonnen schaaldakconstructie konden overspanningen van 20 meter worden overbrugd. De continuspinnerij werd in 1950 officieel door Prins Bernhard in gebruik gesteld. Later volgde nog een uitbreiding met een fabriekshal waar rayonbandengarens werden geproduceerd. Het fabriekscomplex werd gebouwd naar een ontwerp van het Amsterdamse architectenbureau Zandstra, Giesen en Sijmons, dat bekend stond om zijn functionalistische architectuur. Door de teruglopende vraag naar kunstzijde voor textiel sluit de Nyma in 1969 haar deuren. In 1970 wordt met de productie van carboxymethylcellulose (CMC) in het hoofdgebouw een doorstart gemaakt; aanvankelijk als Noviant, later als CP Kelco. Het gebouw van de continuespinnerij raakte hierbij in onbruik.

Foto: links de Vasim en rechts NYMA fabriek uit 1928 met betonnen fabriekswatertoren

In 1985 kreeg het gebouw een nieuwe functie toen sinterfabriek De Vasim zich in het pand vestigde. De naam van De Vasim komt van VliegAsSInterMaatschappij. In de fabriek werd vliegas door verhitting omgezet in vliegaskorrels, die in grote hopen in de betonnen compartimenten op het terrein werden opgeslagen. Deze opslag veroorzaakte veel stofoverlast in de omliggende woonwijken. Na jarenlange protesten uit de buurt stopte het bedrijf in 2000. Na enkele jaren leegstand trekt tentenmakerij De Markies in 2002 in het Vasim gebouw. Eigenaar Hans Glaudemans neemt bevriende kunstenaars mee en er komen ateliers, kantoren en werkplaatsen in de lege fabriekshal. Dit vormt het begin van de kunstzinnige Cultuurspinnerij De Vasim. Thans, in 2013, biedt de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw ruimte aan meer dan veertig huurders: individuele kunstenaars, theatergroepen en facilitair ondersteunende bedrijven. De Cultuurspinnerij beschikt over een multifunctionele ruimte bedoeld voor zowel de gebruikers van De Cultuurspinnerij als initiatieven van buitenaf. Door de jaren heen heeft deze ruimte dienst gedaan als theaterzaal, expositiehal, concertpodium, workshopruimte en feestruimte. Het complex is medio 2002 aangekocht door de gemeente Nijmegen. Bij een toekomstige nieuwe functie zal uitgegaan moeten worden van de nog aanwezige bijzondere architectuur en uitstraling van het gebouw. 11

Het gebouw heeft op dit moment geen monumentale status maar is wel monumentwaardig, een goed voorbeeld van industriële wederopbouwarchitectuur uit 1948. Het industriële complex is door haar functie in haar eerste jaren van groot belang geweest voor de werkgelegenheid in de regio Nijmegen. Het gebouw is ontworpen als een machine en heeft ook op deze wijze gefunctioneerd. Daarnaast heeft het Vasim gebouw als inspiratie gediend voor de naastgelegen nieuwe stadsbrug de Oversteek (gebouwd in 2013). De gebogen vormen en het metselwerk van deze stadsbrug refereren naar de schaaldaken en het metselwerk van het Vasim gebouw. Tot op heden heeft het Vasim gebouw nog geen rijksmonumentale status toegewezen gekregen maar zou hier mogelijk wel voor in aanmerking kunnen komen. (Bron: Federatie Industrieel Erfgoed Nederland en www.bouwhistorienederland.nl).

Architecten Het gebouw is ontworpen door de architecten Zandstra, Giesen & Sijmons. Het werk van deze architecten wordt gekenmerkt door de combinatie van zakelijke architectuur en kunstzinnige elementen, waarvoor Le Corbusier en de klassieke oudheid als voorbeeld dienen. Karakteristiek voor hun bouwwerken zijn gebogen muren en kromme lijnen, die ook te zien zijn in het Vasimgebouw. Zandstra, Giesen en Sijmons behoorden tot de architectenvereniging Groep '32. De opvattingen van deze groep architecten kwamen in de beginjaren erg overeen met die van de in 1927 opgerichte architectenvereniging De 8. In 1934 fuseerden beide groepen maar de periode die daarop volgde verliep niet vlekkeloos. Met name de jonge architecten ondervonden in de jaren dertig de gevolgen van de economische crisis en hadden moeilijkheden met het verwerven van opdrachten, mede door de beperkte markt voor het Nieuwe Bouwen. Ook was de concurrentie met ervaren architecten groot. In de loop der jaren werden de verschillen tussen Groep '32 en De 8 steeds groter. Groep '32 zag in Le Corbusier een groot voorbeeld, in tegenstelling tot De 8, en distantieerde zich hoe langer hoe meer van de strenge Nieuwe Zakelijkheid. De meningen liepen sterk uiteen over de verhouding tussen kunst en architectuur en het toepassen van ornamenten. Zandstra zei hierover: 'Voor de oude generatie functionalisten was architectuur een kwestie van ontwerpen van zuivere constructies voor zuivere functies. Wij vonden dat ook de schoonheid van de vorm belangrijk was en “Form follows function” is waar, maar niet helemaal waar'. De onenigheden leidden uiteindelijk tot een breuk en architecten als Zandstra, Giesen en Sijmons verlieten De 8. Zij gingen zich richten op een minder zuiver functionalistische architectuur, een richting die volgens hen meer voldeed aan de (woon-)wensen van de mens, waarbij zij teruggrepen op traditionele architectonische middelen. Sommigen sloegen (tijdelijk) een barokke weg in. (Bron: www.archined.nl).

3.2

Object

Midden 1947 kon de NYMA in het kader van de Marshallhulp licentiehouder worden van het al genoemde, door de Industrial Rayon Corporation ontwikkelde, continuespinprocédé. Al in 1941 had de NYMA een terrein aangekocht aan de zuidzijde van de Waalbandijk. Op dit terrein verrees in 1947 een continuespinnerijgebouw bestaande uit een voorgebouw (ventilatiegebouw) aan de noordzijde (met luchtbrug naar het oude gebouw), een onderbouw voor de conerij en vier grote tonschaaldaken voor de continuespinmachines. Het werk, ten bedrage van fl. 878.000 werd uitgevoerd door de Kon. Ned. Maatschappij voor Havenwerken N.V. te Amsterdam.

12

Deze firma was gespecialiseerd in de uitvoering van dergelijke moderne betonnen schaalconstructies en bouwde onder meer ook de weverijen van de Koninklijke Weefgoederenfabriek C.T. Stork & Co. N.V. te Hengelo (1952; G. Rietveld) en Weverij De Ploeg te Bergeijk uit 1956 (G. Rietveld en G. Beltman). Bij de continuespinnerij te Nijmegen gaat het om tonschalen volgens het systeem ZeissDywidag. Dit systeem ontleent haar naam aan de bouw in 1924 van een betonnen koepel ten behoeve van een planetarium voor de firma Zeiss te Jena, uitgevoerd door het betonconstructiebedrijf Dyckerhof & Widmann. Dit systeem van dunne gebogen betonschalen (7 cm) was voorzien van een wapeningsnet. De dunne betonschaal kon later ook als shedschaal of tonschaal uitgevoerd worden, maar werd voor het opvangen van de krachten voorzien van voorgespannen kabels. Dit ontwikkelde zich tot tonschalen die in het Duits ‘querversteiften Schalengewölbe mit kreissegmentförmigen Querschnitt’ heten en daar in 1932 voor het eerst werden toegepast. Ir. A.M. Haas was in Nederland de eerste die in 1949 betonberekeningen voor dit soort constructies maakte. In 1953 werd hij tot hoogleraar te Delft benoemd en in 1961 gaf hij een overzicht van de toegepaste soorten betonnen schaalconstructies waar ook de NYMA-continuespinnerij in voorkomt. De continuespinnerij was in 1949 gereed, waarna de proefproductie begon en de fabriek officieel in juni 1950 in gebruik werd gesteld. De plannen voor een uitbreiding waren toen al vergevorderd en in 1951 begon men aan de verdubbeling van het fabrieksgedeelte met nog vier tonschalen (schaaldaken). De in baksteen afgesloten zuidelijke beëindiging van de continuespinnerij liet in feite de mogelijkheid open om de spinnerij nogmaals uit te breiden, maar daar is het verder nooit toe gekomen. Voor het procédé moest de fabriekshal voortdurend lucht van gelijke temperatuur en luchtvochtigheid hebben. Daarvoor werd een airconditioningsysteem toegepast, waarbij lucht werd aangezogen en afgeblazen door twee schoorstenen die boven op het noordelijke deel prijkten. Grote elektromotoren dreven de airconditioning aan en de lucht werdi met ventilatoren getransporteerd door een groot aanvoerkanaal tussen de tonschaaldaken. Om de juiste luchtcondities te behouden was een constante overdruk nodig. De architectonische vormgeving van (de beide delen van) de continuespinnerij werd geleverd door de architectencombinatie Zandstra, Giesen en Sijmons P. Zandstra (19052003), J.H.L. (Jan Hendrik Lutherus) Giesen (werkzaam 1934-1980) en K.L. (Karel Lodewijk) Sijmons (1908-1989) vormden van 1932 tot 1954 een architectencombinatie. De door hen ontworpen (en in staalskeletbouw uitgevoerde) atelierwoningen aan de Zomerdijkstraat 16-30 in Amsterdam (1934-’35) zijn het meest bekende werk. In de oorlogsjaren verdiepte Sijmons zich in de protestantse kerkbouw en ook in betonconstructies. Van de genoemde architectencombinatie is hij het die het ontwerp voor de continuespinnerij leverde. Vergelijkbare schaaldaken paste hij later ook toe bij door hem ontworpen kerken, zoals de Herv. Adventkerk te ‘s-Gravenhage (1955-’56) en kerken te Amsterdam-Slotermeer (1956), Amsterdam-Baarsjes (1957), Aerdenhout (1958) en Zaandam (1958). Als voorbeeld van een goed vormgegeven modern fabrieksgebouw uit de wederopbouwperiode past de continuespinnerij van de NYMA goed tussen andere toonaangevende fabrieksgebouwen uit die tijd, zoals die van Weverij De Ploeg te Bergeijk (1956) en de DAFfabriek te Eindhoven (1948-’55). Zie bijlage 3 voor uitgebreide bouwhistorische verkenning kunstzijdespinnerij NYMA van BBA. Zie bijlage 4 tekeningen bestaande situatie. (Bron: www.bouwhistorienederland.nl).

13

Afmeting gebouw: circa 40 meter x 110 meter. Bruto oppervlak Vasim gebouw Begane grond Eerste verdieping Tweede verdieping Derde verdieping (Installatie zone / kanalen) Vierde verdieping Totaal Kadastrale gegevens Kadastrale gemeente Sectie Nummer Grootte Eigendom

3.3

4.700 m2 BVO 4.700 m2 BVO 450 m2 BVO 450 m2 BVO 10.300 m2 Bruto vloeroppervlak

Neerbosch G 990 3 ha 60 a 70 ca Gemeente Nijmegen

Locatie

Het Vasim is gelegen aan de Winselingseweg 41, 6541 AH te Nijmegen. De locatie is direct gelegen in aan de nieuwe stadsbrug De Oversteek (wordt momenteel gerealiseerd), en daardoor makkelijk bereikbaar voor bezoekers uit het westen (A15), noorden (A325), zuiden en oosten (A73 en A325). Omdat het Vasim gebouw direct naast De Oversteek lig is het een goede zichtlocatie.

14

3.4

Bestemmingsplan en vergunningen

Voorschriften Het bestemmingsplan “Haven- en industriegebied Nijmegen West 1979-xxxx” is van kracht. Het betreft een ouder bestemmingsplan. Het omliggende industrieterrein is in een nieuw bestemmingsplan (2012) opgenomen. Als gevolg van onduidelijkheid over de nieuwe definitieve bestemming voor het Vasim gebouw is deze buiten het nieuwe bestemmingsplan gehouden. Zodra er duidelijkheid is over de nieuwe bestemming wil de gemeente een nieuwe bestemmingsplan opstellen voor het Vasim gebouw. De huidige bestemming voor De Vasim is Bedrijfsdoeleinden. Bedrijfsdoeleinden (BV) 1. De gronden welke op de kaart zijn aangewezen voor 'Bedrijfsdoeleinden' (BV), zijn bestemd voor bedrijven, waaronder bedrijven tot vervaardiging en afzet van sinterproducten, met bijbehorende parkeervoorzieningen en ontsluitingsstructuur. Uitgezonderd zijn: - garagebedrijven; - detailhandelsbedrijven; - bedrijven als genoemd in de bij deze voorschriften gevoegde en daarvan onderdeel uitmakende 'Staat van bedrijfsactiviteiten'; - inrichtingen als bedoeld in artikel 2.4 van het Inrichtingen- en vergunningenbesluit milieubeheer d.d. 5 januari 1993, Staatblad. 2. Op deze gronden zijn toegelaten: a. gebouwen; b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde; 15

c. verhardingen, waaronder ontsluitingswegen en -paden en parkeervoorzieningen ten diensten van de gegeven bestemming; d. groenvoorzieningen, erven en tuinen; e. andere bijbehorende voorzieningen, zoals bouwwerken voor energie- en nutsvoorzieningen. 3. Voor het oprichten van bebouwing gelden de volgende bepalingen: a. de bebouwing mag uitsluitend binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen worden opgericht, met dien verstande: - de bebouwingsgrenzen tot maximaal 1.50 meter mogen worden overschreden met ingangspartijen, laadperrons en luifels alsmede andere ondergeschikte bouwdelen; b. het op de kaart aangegeven bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen geheel worden bebouwd; c. de maximum goot- en nokhoogte van de bebouwing is vastgesteld op het aantal meters als op de kaart is aangegeven. Huidige gebruik De volgende functies zijn momenteel onder de noemer van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw gevestigd en passen niet in het bestemmingsplan, hetgeen gedoogd wordt door de gemeente: -

Ateliers / Oefenruimte Werkplaatsen Kantoren Horeca (evenementenhal, cateraars) Opslag

Huidige vergunningen Ondanks dat het gebruik van het Vasim gebouw door de Cultuurspinnerij gedoogd wordt binnen het bestemmingsplan zijn wel de benodigde vergunningen aanwezig. Zo is een permanente horecavergunning en gebruiksvergunning tot 240 personen vergund. Per evenement dient daarnaast bij de gemeente een evenementvergunning te worden aangevraagd. Bij evenementen groter dan 240 personen is melding hiervan bij brandweer vereist. Het Vasim gebouw is in het kader van dit haalbaarheidsonderzoek niet getoetst op het bouwbesluit. De gemeente heeft de huidige functies toegestaan en daarmee in de tijdelijke situatie gerechtvaardigd.

16

4.

Mogelijke functies

4.1

Ruimte in de markt

De ruimte in de markt, oftewel de opname van bedrijfsvastgoed door de markt, is in algemene zin beperkter dan enkele jaren geleden, als gevolg van de landelijke crisis waarin Nederland zich momenteel bevindt. Dit heeft invloed op de vraag (minder behoefte) en aanbod (meer aanbod) in de markt met een daling van verhuurprijzen als gevolg. Ook Nijmegen en omliggende gemeenten in de Stadsregio Arnhem-Nijmegen hebben te maken met de toenemende leegstand van gebouwen. Als gevolg hiervan dalen ook de huur- en verkoopprijzen van deze gebouwen. Hierna volgen enkele actuele cijfers uit de stadsregio. “De uitgifte van bedrijventerreinen in de Stadsregio Arnhem Nijmegen heeft een dieptepunt bereikt. In 2012 is de uitgifte gehalveerd ten opzichte van 2011(8,1 ha.). Er is in 2012 ca. 3,4 ha. uitgegeven. De daling van de uitgifte geldt voor ieder deelgebied in de stadsregio”. “Het aanbod bedrijfsruimten in de Stadsregio Arnhem Nijmegen is fors toegenomen. In 2011 werd er ca. 424.000 vierkante meter bedrijfsruimte aangeboden. In 2012 is het aanbod met ca. 29% toegenomen tot 547.000 vierkante meter”. “De bedrijfsruimteratio geeft de verhouding weer tussen het aanbod en de opname van bedrijfsmatig vastgoed. Alle opnames van het jaar worden bij elkaar opgeteld en gedeeld door het aanbod aan het eind van het jaar. Net zoals bij de kantorenmarktratio wordt een ratio van 55-60% als een gezonde ratio bestempeld. De bedrijfsruimtemarktratio is in 2012 uitgekomen op 34%”. (Bron: www.devastgoedrapportage.nl).

In de directe nabijheid van het Vasim gebouw heeft enige tijd geleden de gemeente het Honigcomplex gekocht ten behoeve van de ontwikkeling van het Waalfront. Voor deze locatie staat hoofdzakelijk woningbouw gepland. Als gevolg van de stagnerende woningmarkt heeft de gemeente ervoor gekozen om de locatie tijdelijk te herbestemmen voor een periode van 5-10 jaar. In totaal gaat het om 33.000 vierkante meter bruto vloeroppervlak (BVO), welke per juni 2013 te huur zijn. De gemeente denkt daarbij aan een mix van commerciële en kleinschalige bedrijvigheid - zoals zakelijke dienstverlening, maakbedrijven, horeca, pop-up stores, winkels- en culturele en niet-commerciële activiteiten te realiseren. Met bijvoorbeeld Urban Sports, Urban Farming, evenementen, tijdelijk wonen en recreëren. Om dit tot stand te brengen is ‘Kwartiermaker tijdelijk gebruik’ Arie-Willem Bijl ingeschakeld door de gemeente. De huurprijzen variëren van € 25 tot € 75 per m2. De functies die een plek hebben in het Vasim gebouw onder de noemer van Cultuurspinnerij zijn daarmee ook voorzien in het Honigcomplex waardoor de kans bestaat dat op termijn onderlinge concurrentie ontstaat. Van invloed hierop is het onderscheidend vermogen van beide gebouwen. Het Vasim gebouw is kleiner dan het Honigcomplex maar heeft een duidelijke hoge architectonische industriële uitstraling. Het Honigcomplex heeft dit nauwelijks, maar is wel drie keer groter dan het Vasim gebouw. 4.2

Mogelijke gebruikers

Vrijheidsmuseum WO2 Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945 en het Airborne Museum Hartenstein willen gaan samenwerken in een overkoepelend museum “Vrijheidsmuseum WO2”. 17

Het Nationaal Oorlogs- en Verzetsmuseum, het Nationaal Bevrijdingsmuseum 1944-1945 en het Airborne Museum Hartenstein hebben te kennen gegeven te willen samenwerken in een overkoepelend museum over de Tweede Wereldoorlog genaamd “Vrijheidsmuseum WO2”. Het op te richten Museum fungeert als moedermuseum dat, in tegenstelling tot de bestaande oorlogsmusea in Nederland, het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen voor Europa en de wereld vertelt. Het Museum gaat uit van een totaal oppervlakte van circa 6.900 m2 BVO en wordt ingevuld met de volgende functies:  Museum  Horeca (restaurant/café)  Programmeerbare ruimte (evenementen/congressen)  Kantoor (kantoor en vergaderzalen)  Winkel  Depot en opslag  Filmhuis Cultuurspinnerij De Vasim Sinds 2002 biedt het Vasim gebouw onderdak aan Stichting Cultuurspinnerij De Vasim waar ruim 40 kunstenaars en culturele bedrijven met verschillende achtergronden onderdeel van uit maken. Allemaal hebben ze in het Vasim gebouw een inspirerende plek gevonden om te werken, zo stellen zij. Daarnaast worden in de multifunctionele evenementenhal verschillende (publieke)activiteiten georganiseerd. In totaal heeft de huidige Cultuurspinnerij een oppervlak van circa 7.500 m2 BVO. In gebruik met de volgende functies:  Atelier  Werkplaats  Kantoor  Horeca (evenementhal, catering, oefenruimte)  Opslag In de periode van 2006 tot en met 2010 was een huurovereenkomst tussen de gemeente en de Cultuurspinnerij voor het Vasim Gebouw gesloten. Aan het einde van deze periode was de huurprijs na jaarlijkse indexatie circa € 80.000 exclusief BTW exclusief servicekosten. Na de beëindiging van de huurovereenkomst in 2010 is een gebruiksovereenkomst afgesloten welke begin 2013 is verlopen. Sinds 2010 betaalt de Cultuurspinnerij geen huur, maar neemt zij de onderhoudskosten voor haar rekening. De huurders van de Cultuurspinnerij betalen nog wel huur. In verband met de studie naar het gezamenlijk huisvesten van de Cultuurspinnerij met het Museum in het Vasim gebouw is voor de Cultuurspinnerij een programma van eisen opgesteld, zie bijlage 5. Onderdeel van het programma van eisen is een oppervlaktestaat, waarbij het uitgangspunt de gezamenlijke huisvesting in het Vasim gebouw is. Grondslag voor de Cultuurspinnerij is een minimaal oppervlak van 4.800 m2 BVO bij gezamenlijke huisvesting met het Museum. Een minimum van oppervlakte is benodigd voor de Cultuurspinnerij om hun concept voldoende uit te kunnen blijven dragen. Bij gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, is voor de Cultuurspinnerij een oppervlak beschikbaar van 10.300 m2 – 6.900 m2 = 3.400 m2 BVO indien het programma van het museum als uitgangspunt wordt genomen. Dat is 30% lager dan in het programma van eisen van de Cultuurspinnerij is geformuleerd. Als gevolg van de gezamenlijke huisvesting wordt de Cultuurspinnerij in totaal circa 65% kleiner dan in de huidige situatie en dat heeft consequenties voor met name de functie opslag en in mindere mate voor werkplaatsen en ateliers. 18

Een alternatieve locatie voor de functies waarvoor geen ruimte meer is in het Vasim gebouw zouden volgens de Cultuurspinnerij in de directe omgeving van het Vasim gebouw geherhuisvest moeten worden. De Cultuurspinnerij wordt bij een gezamenlijke huisvesting in het Vasim gebouw in afgeslankte vorm ingevuld met de volgende functies:  Atelier  Werkplaats  Kantoor  Horeca (evenementhal, catering, oefenruimte) In onderstaande tabel 1 is een overzicht te vinden van de oppervlakte per partij. Huidig Vasim gebouw

Oppervlak m2 BVO

Cultuurspinnerij (huidig)

7.500

Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw Cultuurspinnerij de Vasim VrijheidsMuseum WO2 Totaal Tabel 1: Overzicht oppervlakte per partij

3.400 6.900 10.300

19

5.

Scenario’s

In totaal lijken drie scenario’s het meest voor de hand te liggen. Scenario 1 bestaat uit de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw en is verder uitgewerkt. Scenario 2 is een alternatief op scenario 1 en bestaat uit de permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, indien het Museum niet door gaat of kiest voor een andere locatie. Scenario 3 bestaat uit de huisvesting van het Museum zonder de Cultuurspinnerij en is niet nader uitgewerkt omdat het onderzoek zich heeft gericht op de gezamenlijke huisvesting. Als gevolg hiervan heeft geen nader onderzoek plaatsgevonden naar alternatieve functies (3.400 m2 BVO) die aansluiten bij het Museum indien de Cultuurspinnerij geen intrek neemt in een vernieuwde Vasim. Zowel het Museum en de gemeente hebben geen overige partijen benoemd als potentiele partijen die naast het Museum in het Vasim gebouw zouden kunnen trekken Scenario 1 Dit scenario gaat uit van de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. Het nog op te richten Museum dient als moedermuseum dat het complete verhaal van aanloop naar de gevolgen voor Europa en de wereld vertelt. Naast de museale functie komt er een Boulevard van de Vrijheid, bestaande uit: expositieruimte, museumwinkel, restaurant/café en programmeerbare ruimte (evenementen/congressen). Tevens wordt het Museum versterkt met een filmhuis, kantoren en vergaderzalen. Door de gezamenlijke huisvesting dient de huidige Cultuurspinnerij circa 65 procent te verkleinen, waarbij hoofdzakelijk opslagfuncties verdwijnen, maar ook het aantal werkplaatsen en ateliers wordt gereduceerd. Wat resteert is een afgeslankte Cultuurspinnerij met werkplaatsen, ateliers, horeca (evenementenhal, catering, oefenruimte) en kantoren. De praktische synergie die gevonden kan worden tussen het Museum en de Cultuurspinnerij is het gezamenlijk gebruik maken van de programmeerbare ruimte in de boulevard van de vrijheid en het gezamenlijk organiseren van (culturele)evenementen. Inhoudelijke synergie is niet uitgewerkt alhoewel daar wel kansen voor liggen. Partijen zijn elkaar nog niet zo ver genaderd dat dit uitgewerkt kan worden. In tabel 2 zijn de oppervlaktes van dit scenario weergegeven. In bijlage 6 is een vlekkenplan opgenomen van dit scenario. Het vlekkenplan zou nog nader onderzocht moeten worden om te komen tot de meest logische oriëntatie en inpassing van partijen en functies in het Vasim gebouw. Dit in het kader van gebruik met aandacht voor onder meer de bereikbaarheid, logistiek en geluidsproductie. Cultuurspinnerij Oppervlak m2 3.400 B.V.O. (BVO/1,2=VVO)* Tabel 2: oppervlakte scenario 1

Museum 6.900

Totaal m2 BVO 10.300

Scenario 2 Dit scenario is een alternatief op scenario 1 en gaat uit van de permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw indien het Museum hier niet wordt gevestigd. De Cultuurspinnerij blijft daarmee onderdak bieden aan ruim 40 kunstenaars en culturele bedrijven. Door de permanente huisvesting kan de huidige Cultuurspinnerij gehandhaafd blijven en binnen het huidige gebouw verder worden uitgebreid. Dit door onbenutte ruimte verhuurbaar te maken en het efficiënter gebruiken van de bestaande ruimte.

20

De volgende functies zullen in de permanente Cultuurspinnerij aanwezig zijn: werkplaatsen, ateliers, evenementenhal (horeca) en kantoren. In tabel 3 is de oppervlakte van dit scenario opgenomen. Cultuurspinnerij permanent in de Vasim Oppervlak m2 B.V.O. (BVO/1,2=VVO)* Tabel 3: oppervlakte scenario 2

Totaal m2 BVO 10.300

21

6.

Subsidiemogelijkheden

Het merendeel van onderstaande subsidies zijn alleen te verkrijgen als het gebouw de status van Rijksmonument heeft. Ondanks dat het Vasim gebouw deze status (nog) niet heeft, wordt toch een omschrijving gegeven van deze subsidies. De Subsidieregeling instandhouding monumenten (Sim) De Subsidieregeling instandhouding monumenten (Sim) is gebaseerd op het Besluit rijkssubsidiëring instandhouding monumenten 2013 (Brim 2013). Het Brim 2013 is een ‘kapstok’-regeling met een paar definities en uitgangspunten en de Sim bevat het grootste deel van de bepalingen over de verstrekking van meerjarige onderhoudssubsidie. Besluit rijkssubsidiering instandhouding monumenten (Brim-regeling). Voor de Brim-regeling kan subsidie of een lening aangevraagd worden bij de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. De subsidie of lening, waarvoor het Nationaal Restauratiefonds het loket is, is bestemd voor onderhoudswerkzaamheden aan een beschermd monument of voor werkzaamheden die noodzakelijk zijn om een beschermd monument te herstellen. De belangstelling en het aantal aanvragen voor BRIM subsidies is de afgelopen jaren groot geweest, waardoor de regeling ruim is overtekend. Op basis hiervan is in 2013 de instandhoudingsregeling aangepast op basis van de evaluatie van de afgelopen zes jaar. Twee groepen krijgen dit jaar voorrang in de behandeling van nieuwe aanvragen:  

allereerst de aanvragen van eigenaren van molens, kastelen en andere monumenten die in 2006 instandhoudingssubsidie ontvingen; daarna de niet gehonoreerde Brim-aanvragen uit 2011. Ook werelderfgoed en professionele behoudsorganisaties, zoals BOEi, krijgen voorrang.

Voor een Brim aanvraag geldt, net als voorheen, als eerste criterium: ‘Wie het eerst komt, die het eerst maalt’ , ook voor de voorrangsgroepen. Daarbij telt de datum van indienen. Om zoveel mogelijk aanvragen te kunnen honoreren worden de maximale subsidiabele kosten verlaagd. Restauraties en grootschalige plannen vallen af: voor restauraties komen nieuwe subsidiemogelijkheden waarvoor de provincies verdeelloket zijn. Ten aanzien van de Brim-regeling kan tenslotte gesteld worden dat ook laagrentende financiering, te verkrijgen via het Restauratiefonds, tot de mogelijkheden behoort. De onderhoudskosten kunnen dan laagrentend mét aflossing gefinancierd worden, indien er sprake is van een “erkende monumentenbeherende instelling” die het eigendom bezit. BOEi is bijvoorbeeld zo´n instelling. Het is daarom zaak om na te gaan of de Vasim het predicaat rijksmonument kan krijgen. In het kader van de selectie van Wederopbouwmonumenten zijn recent door de minister 100 objecten aangewezen. De Vasim maakt hier geen deel van uit, maar desondanks is een overleg met de minister (RCE) aanbevelingswaardig. Daarbij moet goed onderbouwd worden waarom de Vasim alsnog aangewezen dient te worden. Restauratiefondsplus-hypotheek Jaarlijks gaat 17 miljoen Euro naar Restauratiefonds. Hieruit worden rijksmonumenten verstrekt. Deze monumenten. Deze groep eigenaren aflossing van een laagrentende lening

het zogenoemde Revolving Fund van het Nationaal laagrentende leningen voor restauraties voor mogelijkheid is bestemd voor alle ‘rendabele’ heeft voldoende financiële draagkracht om rente en te betalen.

22

Restauratiesubsidie via Provincies Voor monumenten waarvoor deze Restauratiefondsplus-hypotheek geen haalbare kaart is, komt er jaarlijks € 20 miljoen beschikbaar. Het is de bedoeling dit geld te verdelen via de provincies, die hiernaast eigen middelen zullen inzetten. De provincie Gelderland heeft hier een regeling uitgewerkt waarvoor thans de eerste procedures open gesteld c.q. al gesloten zijn. Subsidie Provincie/gemeente De gemeente Nijmegen ontvangt van de provincie Gelderland subsidiegelden in het kader van het Grote Stedenbeleid. Dit betreffen grote projecten in de gemeente Nijmegen. In het kader van deze subsidie heeft de gemeente Nijmegen aangegeven bereid te zijn € 1.8 miljoen te willen investeren in het gebouw de Vasim. Tevens heeft de gemeente circa € 2.5 miljoen gereserveerd voor de inrichting van het omliggende buitenterrein van de stadsbrug inclusief het terrein rondom het Vasim gebouw.

23

7.

Exploitatiemodellen

In dit hoofdstuk worden de exploitatiemodellen per scenario uiteengezet, waarbij binnen de scenario’s ook een aantal varianten zijn doorgerekend. Voor de cascorestauratie van het Vasim gebouw is een Schets Ontwerp(SO)-raming opgesteld. De SO-raming voor de inbouw van de Cultuurspinnerij in de gehele Vasim is ook doorgerekend. Beide SOramingen zijn door Metron Bouwadvies opgesteld in samenwerking met BOEi en dienen als basis voor de doorrekening van de scenario’s. In verband met het ondertekenen van een geheimhoudingsverklaring en het ontbreken van exploitatiecijfers, is het niet mogelijk om de cijfers die namens het Museum zijn opgesteld in dit rapport te verwerken. Het Museum komt daarom alleen in Scenario 1A voor samen met de Cultuurspinnerij en is doorgerekend op basis van casco huurprijzen. Scenario’s 1B, 1C en 1D betreffen alleen de doorrekening van de Cultuurspinnerij met als uitgangspunt gezamenlijke huisvesting met het Museum in het Vasim gebouw. Scenario 2A tot en met 2D bestaat uit de Cultuurspinnerij alleen in het gehele Vasim gebouw. 7.1

Scenario 1 Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw

Scenario 1A Museum en Cultuurspinnerij Casco Uit het exploitatiemodel scenario 1A “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”, bijlage 7, volgt een investering van circa € 2,72 miljoen voor het gehele Vasim gebouw uitgaande van alleen de cascorestauratie. Om deze investering kostendekkend te maken dient een casco huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,38 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten casco huursom bij 100% verhuurd is circa € 130.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde casco huurprijs van circa € 15 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Onderverdeeld naar de beoogde functies ontstaat een cascohuur per jaar voor het Museum van circa € 87.000 exclusief BTW bij circa 5.725 m2 VVO (2/3 deel) en voor de Cultuurspinnerij van circa € 43.000 exclusief BTW bij circa 2.825 m2 VVO (1/3 deel). Het Museum en de Cultuurspinnerij dienen naast de kosten voor de cascorestauratie rekening te houden met aanzienlijke extra investeringskosten ten behoeve van de inbouw met onder andere de installaties en inbouw van functies. In scenario’s 1B, 1C en 1D wordt hier voor de Cultuurspinnerij verder op ingegaan. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie is om deze eenvoudig maar duurzaam uit te voeren, zodat het Vasim gebouw de komende 50 jaar, bij blijvende uitvoering van onderhoud, goed kan doorstaan. Onder casco wordt verstaan de buitenschil van het gebouw inclusief constructie.

24

Dus de gevels, daken en (binnen-)constructie van het gebouw. Voor de cascorestauratie van het Vasim gebouw worden zoveel als mogelijk de aanwezige ramen en kozijnen naar het originele ontwerp teruggebracht, met uitzondering van de dichtgemetselde ramen op de begane grond. De bouwkundige staat van het gebouw is redelijk en op diverse plaatsen slecht. Slecht zijn de glazen bouwstenen in de getoogde ramen, de dakbedekking op de gebogen schaaldaken en de staat van diverse houten kozijnen, zo blijkt uit inspectie door bouwkundigen van BOEi. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden voor de cascorestauratie: de dakbedekking op de daken wordt nagenoeg geheel vervangen en de daken worden voorzien van dampremmer-isolatie, meerlaagse bitumineuze dakbedekking, de metselwerkgevels worden gereinigd en de voegen gedeeltelijk hersteld, de getoogde ramen met glazen bouwstenen ramen worden allen vervangen door de stalen ramen met isolatieglas conform de originele indeling, het beton in gevels en schoorstenen worden waar nodig hersteld en voorzien van verf, de houten kozijnen worden vervangen door stalen kozijnen, ventilatieroosters in de gevel worden vervangen, de toegangstrap buiten aan de westgevel (evenementenhal) wordt vervangen, diverse overige buitentrappen worden vervangen of geschilderd, de roldeuren worden vervangen, vluchtopeningen worden aangebracht en betonreparatie aan het schaaldaken interieur wordt uitgevoerd. Bij de doorrekening van de cascorestauratie is geen rekening gehouden met het realiseren van een gevelpui met ramen en deur op de begane grond ten behoeve van de onderverdeling van de achterliggende ruimte. Rekening dient te worden gehouden met een totaalprijs voor het slopen, leveren en aanbrengen van deze gevelpui à € 19.000 per puideel exclusief BTW. De totale kosten van restauratie inclusief begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.724.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komen de cascorestauratiekosten uit op circa € 265/m2 exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie van het Vasim gebouw is te vinden in bijlage 9. De inrichting van het Vasim terrein is niet opgenomen in de exploitatiemodellen. Het Vasim terrein maakt onderdeel uit van een groter gebied, waarvoor de gemeente een terreinontwerp heeft gemaakt. Voor de realisatie van het terreinontwerp is door de gemeente € 2,5 miljoen gereserveerd. Nadere toelichting opbrengsten De huuropbrengsten worden bepaald door de te verhuren vierkante meters vloeroppervlak, te weten circa 8.500 m2 VVO. Met een gemiddelde casco huurprijs van circa € 15 per m2 VVO exclusief BTW en servicekosten komt dit neer op een totale casco huur per jaar van € 130.000 exclusief BTW exclusief servicekosten, bij een bezettingsgraad van 100% verhuurd oppervlak. Uitgangspunt voor de doorrekening is een bezettingsgraad van 90%, hetgeen resulteert in een casco jaarhuur van € 115.000 exclusief BTW exclusief servicekosten. Deze bezettingsgraad is gehanteerd omdat de huurders al bekend zijn, maar als gevolg van mutaties de ruimtes nooit 100% verhuurd zijn. Algemeen uitgangspunt is met BTW belaste verhuur, wat bij de Cultuurspinnerij ook het geval is. Bij huurders die de BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn van huur vrij van BTW. Daarbij wordt in de huurprijs een compensatie opgenomen ter dekking van de extra kosten van de verhuurder. Deze kan oplopen tot 35% van de huurprijs exclusief BTW. Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij Het exploitatiemodel scenario 1B “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”, bijlage 7, gaat ten opzichte van Scenario 1A verder in op de huisvesting van de Cultuurspinnerij door ook het inbouwpakket door te rekenen zonder subsidie.

25

Hieruit volgt een investering van circa € 2,76 miljoen voor alleen het deel van de Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een inbouwpakket. Om deze investering (nagenoeg) kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 355.000 exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd, waarbij de totale exploitatie na het derde jaar positief wordt. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% à circa € 1,1 miljoen. Hierbij is uitgegaan van geen subsidiebijdrage voor het Vasim gebouw en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten huursom voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij bij 100% verhuurd in het Vasim gebouw is circa € 395.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 2.820 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 140 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie is te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A. Onder het inbouwpakket verstaan we alle werkzaamheden die, naast de cascorestauratie, in het gebouw moeten plaats vinden om de beoogde functies volledig in te bouwen. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden voor het inbouwpakket: de ventilatie en verwarmingsinstallaties, de elektrische installatie, sanitaire en catering voorzieningen, het inbouwen van de functies evenementenhal, ateliers, kantoren, werkplaatsen en oefenruimte bandjes, e vluchtvoorzieningen, geluidwerende voorzieningen (onder andere 3 gevel voor alle getoogde ramen op de eerste verdieping) ten behoeve van geluid producerende functies zoals evenementenhal, ateliers en werkplaatsen en het met 250 mm verhogen (in verband met kwelwater) van de begane grondvloer door een nieuwe geïsoleerde betonvloer te storten. Het opleveringsniveau voor het gehele inbouwpakket is sober en functioneel. De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.757.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 810/m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 3.400 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie van het Vasim gebouw is te vinden in bijlage 9. Nadere toelichting opbrengsten Algemeen uitgangspunt is met BTW belaste verhuur, hetgeen bij de Cultuurspinnerij ook het geval is. Indien bij huurders die de BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn van huur vrij van BTW waarbij in de huurprijs een compensatie wordt opgenomen ter dekking van de extra kosten van de verhuurder. Deze kan oplopen tot 35% van de huurprijs exclusief BTW. Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij met Subsidie Het exploitatiemodel scenario 1C “Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw”, bijlage 7, gaat ten opzichte van Scenario 1A verder in op de huisvesting van de Cultuurspinnerij door ook het inbouwpakket door te rekenen en ten opzichte van scenario 1B wel subsidie in te rekenen. Hieruit volgt een investering van circa € 2,71 miljoen voor alleen het deel van de Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een inbouwpakket, hetgeen lager uitpakt dan in scenario 1B; als gevolg van het verkrijgen van subsidie ontstaat een lagere voorfinancieringsrente. Om deze investering (nagenoeg) kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd, waarbij de totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt. 26

Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,37 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De verwachte huursom voor het deel van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw (1/3e) is bij een verhuurpercentage van 100% circa € 115.000 exclusief BTW per jaar. Als we dit bedrag delen door het aantal vierkante meters verhuurbaar oppervlak (2.820 m2), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 45 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunten voor de cascorestauratie en inbouwpakket zijn te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B. De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten voor het deel(1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.711.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 800/m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 3.400 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie van het Vasim gebouw is te vinden in bijlage 8. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket Cultuurspinnerij met Subsidie en maximale jaarhuur In het exploitatiemodel scenario 1D “Museum en Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 7, wordt ten opzichte van Scenario 1B als uitgangspunt genomen een jaarhuur van € 65.000 exclusief BTW, omgerekend een verdubbeling van het huidig huurniveau van de Cultuurspinnerij. Om de investering met het huurniveau (nagenoeg) kostendekkend te maken dient de subsidie te worden verhoogd, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar positief wordt. Hieruit volgt een investering van circa € 2,7 miljoen voor alleen het deel van de Cultuurspinnerij uitgaande van cascorestauratie en een inbouwpakket. Hiervoor is een totale subsidie benodigd van € 2,2 miljoen. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% vanaf het 1e jaar omdat de gebruikers al bekend zijn voor realisatie; indien dat niet het geval is, is een ingroei-model voor de hand liggend. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,2 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een onder andere een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen, een overige subsidiebijdrage van € 0,4 miljoen en een aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten huursom voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij bij 100% verhuurd in het Vasim gebouw is circa € 70.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 2.820 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 25 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunten voor de cascorestauratie en inbouwpakket zijn te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B.

27

De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en advieskosten voor het deel (1/3) van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.690.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 800 m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 3.400 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie is te vinden in bijlage 9. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. 7.2

Scenario 2 Cultuurspinnerij in gehele Vasim gebouw

Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco Uit het exploitatiemodel scenario 2A (casco) “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, volgt eveneens eenzelfde een investering zoals bij scenario 1A van circa € 2.73 miljoen voor het Vasim gebouw uitgaande van de cascorestauratie en ook onder dezelfde voorwaarden als in scenario 1A. Om deze investering (nagenoeg) kostendekkend te maken dient, evenals bij Scenario 1A, een casco huuropbrengst van circa € 115.000 exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd. Rekening is gehouden met een bezettingsgraad van 90% omdat dit overeenkomt met scenario 1A en daarmee de scenario’s beter te vergelijken zijn. Een ingroei huur zou hier meer voor de hand liggen omdat nog maar maximaal 70% van de (bestaande) huurders aanwezig zijn. De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,38 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten casco huursom bij 100% verhuurd is circa € 130.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde casco huurprijs van circa € 15 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. De Cultuurspinnerij dient naast de kosten voor de cascorestauratie rekening te houden met aanzienlijke extra investeringskosten, onder andere ten behoeve van de installaties en inbouw van functies. In scenario 2B, 2C en 2D wordt hier verder op in gegaan. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie is te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. Scenario 2B Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket met subsidie Het exploitatiemodel scenario 2B “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, gaat ten opzichte van Scenario 2A verder in op de huisvesting van de Cultuurspinnerij in het gehele Vasim gebouw door naast de volledige cascorestauratie ook het inbouwpakket door te rekenen. Hieruit volgt een investering van circa € 6,56 miljoen. Om deze investering (nagenoeg) kostendekkend te maken dient een huuropbrengst van circa € 780.000 exclusief BTW per jaar te worden gegenereerd waarbij de totale exploitatie na het tweede jaar positief wordt. Rekening is gehouden met een ingroeimodel, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. 28

De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% circa € 1,9 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100% verhuurd is circa € 1.110.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 130 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie en inbouwpakket is te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B. De totale kosten van restauratie en inbouwpakket inclusief begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 6.554.000,exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 640m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. De SO-raming van de cascorestauratie en het inbouwpakket van het Vasim gebouw zijn te vinden in bijlage 9. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B.

Scenario 2C Cultuurspinnerij Casco gefaseerd + Inbouwpakket gefaseerd op basis van subsidie en maximale jaarhuur In het exploitatiemodel scenario 2C “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, wordt ten opzichte van Scenario 2B als uitgangspunt genomen dat alleen de meest noodzakelijke investeringen voor de cascorestauratie en het inbouwpakket worden gedaan, die ook grotendeels door de subsidie Grote Stedenbeleid worden gedekt. De huur is dan financieel haalbaar voor de Cultuurspinnerij. Het restant van de benodigde investeringen in cascorestauratie en inbouwpakket worden nadien fasegewijs uitgevoerd op het moment dat hiervoor voldoende financiële middelen aanwezig zijn. Uit het exploitatiemodel scenario 2C volgt een investering van circa € 2,9 miljoen. Daarbij dient een jaarhuur van circa € 150.000 exclusief BTW te worden gegenereerd, zodat de totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt. Daarbij is rekening is gehouden met een ingroeimodel. In de eerste twee jaar is de bezettingsgraad 70% en die loopt vervolgens met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De marktconforme financiering is 4,8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% van het totaal à circa € 0,43 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachte huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100% verhuur is circa € 215.000 exclusief BTW per jaar. Wanneer we dit verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 25 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie en inbouwpakket is te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B.

29

De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden voor de gedeeltelijke cascorestauratie (let op, niet de volledige cascorestauratie wordt uitgevoerd!): de dakbedekking op de daken wordt nagenoeg geheel vervangen en de daken worden voorzien van dampremmer-isolatie- meerlaagse bitumineuze dakbedekking, de getoogde ramen met glazen bouwstenen ramen worden allen vervangen door de stalen ramen met isolatieglas conform de originele indeling, het beton in gevels en schoorstenen wordt waar nodig hersteld en voorzien van verf, de houten kozijnen worden gedeeltelijk vervangen door stalen kozijnen, de toegangstrap buiten aan de westgevel (evenementenhal) wordt vervangen en een deel van de overige buitentrappen worden vervangen of geschilderd. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden voor het gedeeltelijke inbouwpakket: de ventilatie- en verwarmingsinstallaties en de elektrische installatie met de daarbij behorende bouwkundige voorzieningen. De totale kosten van de gedeeltelijke restauratie en het gedeeltelijk inbouwpakket inclusief begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 2.881.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 280/m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. Scenario 2D Cultuurspinnerij Casco + Inbouwpakket gefaseerd op basis van subsidie en maximale jaarhuur In het exploitatiemodel scenario 2D “Cultuurspinnerij in Vasim gebouw”, bijlage 8, wordt ten opzichte van Scenario 2B als uitgangspunt is genomen dezelfde jaarhuur als scenario 2C van € 150.000 exclusief BTW en het volledig uitvoeren van de cascorestauratie en gedeeltelijk het inbouwpakket. De realisatie van het inbouwpakket zal fasegewijs plaatsvinden naargelang voldoende investeringsvermogen aanwezig is. Hieruit volgt een investering van circa € 3,9 miljoen, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar positief wordt. Als gevolg hiervan dient de subsidie te worden verhoogd naar 2,6 miljoen. Rekening is gehouden met een ingroeimodel, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De marktconforme financiering is 4.8% met daarbij een inzet van eigen vermogen van 40% a circa € 0,43 miljoen. Hierbij is uitgegaan van een onder andere een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1,8 miljoen, overige subsidiebijdrage van € 0,8 miljoen en een aankoopbedrag voor het pand van € 1. De te verwachten huursom voor de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw bij 100% verhuurd is circa € 215.000 exclusief BTW per jaar, wanneer we deze verdisconteren over het totaal aantal vierkante meters, 8.550 m2 verhuurbaar vloeroppervlak (VVO), dan resulteert dit in een verwachte gemiddelde huurprijs van circa € 25 per m2 VVO exclusief BTW per jaar en exclusief servicekosten. Nadere toelichting kosten Uitgangspunt voor de cascorestauratie en inbouwpakket is te vinden onder “Nadere toelichting kosten” onder Scenario 1A en 1B. De volgende werkzaamheden worden gerangschikt onder de benodigde werkzaamheden voor het gedeeltelijke inbouwpakket: de ventilatie- en verwarmingsinstallaties en de elektrische installatie met de daarbij behorende bouwkundige voorzieningen.

30

De totale kosten van de cascorestauratie en het gedeeltelijk inbouwpakket inclusief begeleidings- en adviseurskosten voor het gehele Vasim gebouw zijn geraamd op circa € 3.888.000,- exclusief BTW. Per vierkante meter komt dit uit op circa € 380/m2 BVO exclusief BTW, uitgaande van een bruto oppervlak van circa 10.300 m2 BVO. Nadere toelichting opbrengsten Uitgangspunten voor de opbrengsten zijn te vinden onder “Nadere toelichting opbrengsten scenario 1B. 7.3

Financieel overzicht scenario’s

In onderstaand tabel 4 is een financieel overzicht van de scenario’s weergegeven. Scenario 1A gaat uit van gezamenlijke huisvesting Museum en Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. In de scenario’s 1B, 1C en 1D wordt alleen de investering van de Cultuurspinnerij weergegeven uitgaande van een gezamenlijke huisvesting met het Museum in het Vasim gebouw. De scenario’s onder 2 gaan uit van Cultuurspinnerij in het gehele Vasim gebouw. Scenario

investering subsidie m2 BVO € /m2 huur 100% verhuur m2 VVO (bouwk.+ BVO bijkomende kosten) 1A Casco € 2.724.000 € 1.800.000 10.300 € 264 € 130.000 8.550 1B Casco + inbouw € 2.757.000 € 3.400 € 811 € 395.000 2.820 1C Casco + inbouw + subsidie € 2.711.000 € 1.800.000 3.400 € 797 € 125.000 2.820 1D Casco + inbouw + subsidie € 2.701.000 € 2.200.000 3.400 € 794 € 70.000 2.820 2A Casco € 2.726.000 € 1.800.000 10.300 € 265 € 130.000 8.550 2B Casco + inbouw + subsidie € 6.554.000 € 1.800.000 10.300 € 636 € 1.111.000 8.550 2C Casco ged. + ged. Inbouw + subsidie € 2.881.000 € 1.800.000 10.300 € 280 € 215.000 8.550 2D Casco. + ged. Inbouw + subsidie € 3.888.000 € 2.600.000 10.300 € 377 € 215.000 8.550 BVO = brutto vloeroppervlak, VVO = verhuurbaar vloeroppervlak rest. = restauratie casco, ged. = gedeeltelijk, bouwk. = bouwkosten

huur 100% € /m2 VVO

€ € € € € € € €

Tabel 4: financieel overzicht scenario’s.

31

15 140 45 25 15 130 25 25

8.

Kritische factoren en risico’s

Het uitganspunt is om het Vasim gebouw duurzaam te herbestemmen. Om dit te kunnen verwezenlijken dient het casco van het gebouw gerestaureerd te worden, de installaties te worden vernieuwd en de nieuwe functies te worden ingebouwd. Belangrijk daarbij is wie de nieuwe huurders worden. Is dit het Museum samen met de Cultuurspinnerij of alleen het Museum of wordt het alleen de Cultuurspinnerij? In alle gevallen is subsidie benodigd om een duurzame herbestemming tot stand te brengen, dat is in lijn met financiële analyses die intern door BOEi gemaakt zijn, maar ook extern vergeleken met andere objecten; zie daarvoor ook www.Herbestemming.nu (onderdeel van de RCE) voor een studie die uitgevoerd is door de RCE, het Nationaal Restauratiefonds en BOEi. Daarnaast dienen voldoende huurinkomsten te worden gegenereerd om de exploitatiekosten te kunnen dekken. De volgende kritische factoren en risico’s benoemen we nader. Asbest Het uitvoeren van een onderzoek naar asbest in het gebouw maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek. Afstemming functies en evenementen; programmering Bij gezamenlijke huisvesting: afstemming van ligging van functies tussen Museum en Cultuurspinnerij en tijdstippen evenementen om (geluid)overlast te voorkomen. Bestemmingsplan De gemeente dient haar medewerking te verlenen aan de wijziging van het bestemmingsplan voor de functies die nu niet binnen de huidige bestemming passen. Risico bestaat op bezwaren van omwonenden en/of belanghebbenden. Bodemonderzoek Het onderzoeken van de gesteldheid van de bodem of bodemonderzoeken maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek.

het

uitvoeren

van

BTW belaste verhuur Algemeen uitgangspunt is met BTW belaste verhuur, hetgeen bij de Cultuurspinnerij ook het geval is. Bij huurders die de BTW niet kunnen verleggen, zal er sprake zal zijn van huur vrij van BTW. Daarbij wordt in de huurprijs een compensatie opgenomen om de extra kosten van de verhuurder te dekken. Deze kan oplopen tot 35% van de huurprijs exclusief BTW. Cascorestauratie Het casco dient te worden gerestaureerd omdat het gebouw op een aantal belangrijke punten in slechte staat verkeert, met name de daken, de glazen bouwstenen en diverse kozijnen. Ook is er sprake van achterstallig onderhoud, waaronder het schilderwerk en schade aan diverse betonwerken. Inherent aan restauraties is dat verborgen gebreken zich gedurende het werk aandienen. Daartoe dient in de begroting rekening gehouden te worden en zal de aanbesteding van het werk dusdanig plaats moeten vinden dat de opdrachtgever de kosten goed kan bewaken. De wijze van directievoering luistert om die reden nauw. Concurrentie Interne concurrentie kan ontstaan tussen de aanvullende commerciële functies van het Museum in relatie tot de activiteiten rondom de evenementenhal van de Cultuurspinnerij.

32

Concurrentie kan ook ontstaan tussen het Honigcomplex en de aanvullende functies van Museum en de gehele Cultuurspinnerij. Cultuurspinnerij haalbaar Haalbaarheid voor de Cultuurspinnerij van het scenario gezamenlijke huisvesting met het Museum. Daarbij spelen onder andere de krimp van de huidige Cultuurspinnerij met 65% en de stijging van de huurprijs mee. Eigendomssituatie en vergoeding Hoe de gemeente wenst om te gaan met de eigendomssituatie. Wordt het gebouw verkocht, verhuurd of in erfpacht uitgegeven en welke vergoeding moet hier tegenover staan? Geluidproductie Aandachtspunt is de geluidsproductie van de diverse functies in het Vasim gebouw, of deze naast elkaar kunnen plaatsvinden en welke (bouwkundige)voorzieningen hiervoor getroffen dienen te worden. Inbouwpakket Rekening dient te worden gehouden met een hogere huurprijs dan alleen de casco huurprijs als gevolg van het te realiseren inbouwpakket bestaande uit onder andere installaties en het inbouwen van functies. Museum definitief Onduidelijkheid bestaat nog over of het Museum zich wel of niet definitief gaat vestigen in het Vasim gebouw. Oppervlak De omschreven Bruto vloeroppervlak (BVO) en Verhuurbaar Vloeroppervlak(VVO) zijn een inschatting op basis van een nader te bepalen indeling. Oppervlak kan als gevolg van de nader te bepalen indeling wijzigen. Onderzoeksbudget Om de herbestemming van het Vasim gebouw tot stand te brengen dient onderzoeksbudget aanwezig te zijn om dit verder te kunnen uitwerken. Dit geldt voor zowel het Museum, de Cultuurspinnerij en de gemeente Nijmegen. Planning Het, bij gezamenlijke huisvesting, afstemmen van gelijktijdig in gebruik nemen van het Vasim gebouw. Ter voorkoming van hinder tijdens de (in)bouw. Samenwerking Het Museum en de Cultuurspinnerij dienen nog af te tasten op welke wijze zij samen kunnen gaan werken. Hetgeen van invloed is op de haalbaarheid van gezamenlijke huisvesting in het Vasim gebouw. Servicekosten Servicekosten zijn verplicht voor de huurders en wordt naast de huur in rekening gebracht. Deze dienen nog nader in beeld te worden gebracht. Uitgangspunt is met BTW belaste servicekosten.

33

Terrein Aandachtspunt is de gezamenlijke afstemming van de herinrichting van het terrein in relatie tot de nieuwe functies in het Vasim gebouw.

34

9.

Conclusies en aanbevelingen

Tussen het formuleren van de vraagstelling en toekenning van de subsidie voor dit haalbaarheidsonderzoek heeft een periode van circa een half jaar gezeten. In deze periode heeft de Stichting Museum WOII zelfstandig maar in samenspraak met de gemeente Nijmegen een haalbaarheidsonderzoek uitgevoerd naar het Museum en vestiging daarvan in het Vasim gebouw. Als gevolg hiervan is de vraagstelling, zoals omschreven in de offerte, bij de aanvang van dit haalbaarheidsonderzoek in samenspraak met de gemeente Nijmegen en de Cultuurspinnerij aangepast. De nieuwe vraagstelling luidt als volgt; “Wat zijn de diverse financieel haalbare scenario’s voor de permanente vestiging van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw, waaronder een gezamenlijke huisvesting met het Museum?” 9.1

Conclusies

Het Vasim gebouw kan succesvol duurzaam worden herbestemd, doordat huurders en gebruikers het gebouw een nieuwe functie geven. Hierdoor is het mogelijk om het gebouw te restaureren met daarvoor ondersteuning vanuit een of meerdere subsidie(s). Vervolgens moet hierdoor op termijn een jaarlijkse huurstroom ontstaat die minimaal gelijk is aan dan de jaarlijkse exploitatiekosten (inclusief o.a. beheer en financiering) van het gebouw. Het gebouw kan hierdoor voor de lange termijn behouden blijven. Voor de twee scenario’s, met ieder vier varianten, zijn exploitatiemodellen opgesteld. Uit de exploitatiemodellen blijkt dat niet alle varianten financieel haalbaar zijn voor de Cultuurspinnerij, zoals zij zelf heeft aangegeven. We omschrijven vervolgens alleen de varianten binnen de scenario’s die voor de Cultuurspinnerij financieel haalbaar worden geacht. Scenario 1 gaat uit van de gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. Diverse varianten binnen dit scenario zijn doorgerekend en alleen scenario 1D wordt haalbaar geacht voor de Cultuurspinnerij, omdat zij hebben aangegeven niet meer huur te kunnen betalen. Deze conclusie is gebaseerd op het uitgangspunt in dit scenario dat de huurprijs voor de Cultuurspinnerij in de nieuwe situatie niet hoger is dan tweemaal de huurprijs in de huidige situatie. Dit resulteert in een (omgerekende) huurprijs per jaar van circa € 65.000 exclusief BTW en exclusief servicekosten en komt neer op gemiddeld € 25 per m2 VVO met een bezettingsgraad van 90% verhuur bij aanvang. Daarbij is rekening gehouden met een reductie van het huidige oppervlak met 65% tot 3.400 m2 Bruto Vloeroppervlak (BVO) en 2.820 Verhuurbaar Vloeroppervlak (VVO). De totale investering komt daarbij op € 2,7 miljoen. Het benodigde subsidiebedrag is € 2,2 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. Deze uitgangspunten zorgen tezamen voor een redelijke exploitatie die na het vijfde jaar positief wordt. Aandachtspunten bij dit scenario zijn; - het beschikbare oppervlak van 3.400 m2 BVO is minder is dan het minimale programma van de Cultuurspinnerij van 4.800 m2 BVO. De vraag is of hierdoor het concept van de Cultuurspinnerij voldoende intact blijft; - de huurverhoging voor huidige huurders; - de benodigde alternatieve locatie in directie omgeving van het Vasim gebouw voor de resterende achterblijvende functies in de huidige Cultuurspinnerij; - de verdeling en oriëntatie van de partijen in het Vasim gebouw; - het verkrijgen van de benodigde subsidie(s).

35

Scenario 2 gaat uit van de permanente huisvesting van de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. Het uitgangspunt voor dit scenario voor het totale oppervlak van het Vasim gebouw is 10.300 m3 BVO en 8.550 VVO. Diverse varianten binnen dit scenario zijn doorgerekend en alleen scenario’s 2C en 2D worden haalbaar geacht voor de Cultuurspinnerij. Scenario’s 2A en 2B zijn niet haalbaar als gevolg van het uitgangspunt dat de huurprijs voor Cultuurspinnerij na herbestemming niet hoger mag zijn dan tweemaal de huidige huurprijs, omdat zij hebben aangegeven niet meer huur te kunnen betalen. Bij scenario 2C is als uitgangspunt genomen alleen de meest noodzakelijke investeringen voor de cascorestauratie en het inbouwpakket te doen die ook grotendeels door de subsidie Grote Stedenbeleid à € 1,8 miljoen worden gedekt met daarbij een financieel haalbare huur voor de Cultuurspinnerij, omdat ze hebben aangeven niet meer te kunnen betalen. De cascorestauratie en de realisatie van het inbouwpakket vinden fasegewijs plaats naargelang voldoende investeringsvermogen aanwezig is. De totale investering komt daarmee uit op € 2,9 miljoen met daarbij een jaarhuur van circa € 150.000 exclusief BTW en exclusief servicekosten, waarbij de totale exploitatie na het vierde jaar positief wordt. Rekening is gehouden met een ingroei-model, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. Hierbij is uitgegaan van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1.8 miljoen en aankoopbedrag voor het pand van € 1. Aandachtspunten bij dit scenario zijn; - het fasegewijs realiseren van de cascorestauratie en het inbouwpakket, waarbij de belangrijkste onderdelen in de eerste fase plaatsvinden; - de huurverhoging voor de huidige huurders waarvoor meer uitstraling en comfort wordt geleverd; - het efficiënter verhuren van de ruimtes; - het aantrekken van nieuwe huurders. Ook scenario 2D wordt haalbaar geacht voor de Cultuurspinnerij. In dit scenario zal de cascorestauratie volledig en het inbouwpakket gedeeltelijk worden gerealiseerd. De realisatie van het resterende inbouwpakket zal fasegewijs plaatsvinden naargelang voldoende investeringsvermogen aanwezig is. Bij een maximale huurprijs per jaar van € 150.000 exclusief BTW en exclusief servicekosten, resulteert dit in een investering van circa € 3,9 miljoen, waarbij de totale exploitatie na het vijfde jaar positief wordt. Als gevolg hiervan dient de subsidie te worden verhoogd naar 2,6 miljoen. Rekening is gehouden met een ingroei-model, met een bezettingsgraad van 70% voor de eerste twee jaar, die oploopt met 5% per twee jaar naar uiteindelijk 90%. De gemiddelde huurprijs komt daarmee uit op € 25 per m2 VVO exclusief BTW en exclusief servicekosten. Uitgegaan is van een subsidiebijdrage Grote Stedenbeleid voor het Vasim gebouw van € 1.8 miljoen, overige subsidiebijdrage van € 0,8 miljoen en een aankoopbedrag voor het pand van € 1. Aandachtspunten bij dit scenario zijn; het fasegewijs realiseren van het inbouwpakket waarbij de belangrijkste onderdelen (installaties) in de eerste fase plaatsvinden, de huurverhoging voor de huidige huurders waarvoor wel meer uitstraling en comfort wordt geleverd, het efficiënter verhuren van de ruimtes en het aantrekken van nieuwe huurders.

36

9.2

Aanbevelingen

Op basis van dit haalbaarheidsonderzoek doen wij de volgende aanbevelingen: o

Het verder uitwerken van één van de haalbare scenario’s tot een uitvoerbaar plan.

o

In het scenario van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw is het aan te bevelen om nader onderzoek te doen naar de meest logische oriëntatie en inpassing van partijen en functies in het Vasim gebouw. Aandachtspunten hierbij zijn o.a. bereikbaarheid, logistiek, en geluidproductie.

o

In het scenario van een gezamenlijke huisvesting van het Museum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw is het aan te bevelen om de wijze van onderlinge samenwerking en de mogelijkheden om de synergie te vergroten nader te onderzoeken.

o

Subsidiemogelijkheden voor de herbestemming van het Vasim gebouw nader te onderzoeken en te bespreken met potentiële subsidievertrekkers.

o

Het verder gezamenlijk uitwerken van de inrichting van het omliggende Vasim terrein met Gemeente.

o

Na te gaan of het Vasim gebouw het predicaat rijksmonument kan krijgen, waardoor het gebouw in aanmerking komt voor hieraan gelieerde subsidies. Hierover moet in overleg worden getreden met de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, waarbij het van belang is om goed te onderbouwen waarom het Vasim gebouw alsnog aangewezen dient te worden.

37

10. Colofon Dit haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd in opdracht van Gemeente Nijmegen en Stichting Cultuurspinnerij de Vasim. Auteurs Arno Boon Liesbeth Jansen Ron Spaan Toon Iding

BOEi BOEi BOEi BOEi

Met dank aan Ewald van Petersen Wouter Groote Hans Glaudemans Geert Jan v/d Goor

Gemeente Nijmegen Projectmanager Vrijheidsmuseum WO2 Voorzitter Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Stichting Cultuurspinnerij De Vasim

Bronnen www.industrieel-erfgoed.nl (Federatie Industrieel Erfgoed Nederland) www.archined.nl www.bouwhistorienederland.nl www.devastgoedrapportage.nl www.nijmegen.nl www.cultureelerfgoed.nl BOEi Postbus 2641 3800 GD Amersfoort Bezoekadres: Lieve Vrouw ter Eem Klooster Daam Fockemalaan 22 3818 KG Amersfoort Tel E-mail Bank KvK BTW nr.

033 760 0660 [email protected] 26.58.66.316 08075587 8071.23.298

38

11. Over BOEi

De Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed, kortweg BOEi, is een non-profit organisatie die als doelstelling heeft: het behoud van industrieel erfgoed door herbestemming. Zij doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. De mogelijkheid tot herbestemmen kan op alle soorten gebouwen van toepassing zijn, bijvoorbeeld fabrieken, kazernes, scheepswerven, oude magazijnen en loodsen enzovoort. Ook boerderijen en kerken kunnen herbestemd worden. Daartoe heeft BOEi mede Boerderij en Landschap opgericht en werkt BOEi samen met Stichting Behoud en Herbestemming Religieus Erfgoed om het herbestemmen van kerken een impuls te geven. Het maakt hierbij niet uit of deze gebouwen nu beschermd zijn door de overheid of dat het publiek en/of de eigenaar het monument de moeite van behouden waard vindt. Organisatie BOEi is opgericht op initiatief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Tegenwoordig telt BOEi 8 fte in vaste dienst. Daarnaast werken wij op freelance basis met verschillende projectmanagers, waaronder bouw- en restauratiedeskundigen. BOEi is een vennootschap met aandeelhouders: AM, RaboVastgoed N.V., Dudok Wonen, NS Stations, Bank Nederlandse Gemeenten, Vesteda, Triodos Bank, VolkerWessels en het Oranje Fonds. Het bestuur van BOEi bestaat uit een Raad van Commissarissen met 7 leden en een onafhankelijk voorzitter. De werkwijze van BOEi is de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft. Restauratie en herbestemming worden gefinancierd uit subsidies, laagrentende en marktconforme leningen, eenmalige bijdragen en uit gestort aandelenkapitaal van de aandeelhouders. Daarnaast ontvangt BOEi jaarlijks financiële steun van de BankGiro Loterij Dagelijkse bedrijfsvoering De organisatie en dagelijkse bedrijfsvoering van BOEi zijn ondergebracht bij Fondsenbeheer Nederland te Hoevelaken. Fondsenbeheer ondersteunt naast BOEi nog drie andere fondsen: Stichting Nationaal Restauratiefonds, het Nationaal Groenfonds, Boerderij en Landschap en Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Boerderij en Landschap is een 100% dochter van BOEi. BOEi Postbus 2641 3800 GD Amersfoort 033 760 0660 [email protected] www.BOEi.nl

39

Bijlagen Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage Bijlage

1: 2: 3: 4: 5: 6: 7: 8: 9:

Foto’s Brief vragen Cultuurspinnerij en brief antwoord gemeente Bouwhistorische verkenning Tekeningen bestaande situatie Programma van eisen Cultuurspinnerij Vlekkenplan Investerings- en opstalexploitatie scenario 1 Investerings- en opstalexploitatie scenario 2 SO-raming cascorestauratie & SO-raming inbouw Cultuurspinnerij

40

Bijlage 1: Foto’s

Bijlage 1 foto’s

Bijlage 2: Brieven

GEMEENTE Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling

MUmesen Korte Nieuwstraat 6

651í PP Nijmegen

Stichting Cultuurspinnerij de Vasim De heer H. Glaudemans Winselingseweg 41 6541 AH Nijmegen

Telefoon

14024

Telefax E-mail

(024) 329 96 10

Postbus 6500

[email protected]

91 05

HG Nijmegen

Datum

Ons kenmerk

Contactpersoon

15 juli 201 3

oB10/'13.009431

Ewald van Petersen

Onderwerp

Datum uw brief

Doorkiesnummer

Beantwoording vragen d.d. 19 juni2013

19 juni 2013

(024) 32e2602

Geachte heer Glaudemans, Op 19 juni ontvingen wij uw brief waarin u een groot aantal vragen sielt over de gezamenlijke huisvesting van het Vrijheidsmuseum en de Cultuurspinnerij in het Vasim gebouw. ln de voornoemde brief verwijst u naar uw brief van 28 maart jongsileden waarin u ook een aantal vragen stelde; u wenste een antwoord op die vragen voordat u een oordeel kon geven over de haalbaarheid van gezamenlijke huisvesting. In de overleggen met de projectleider van het Vrijheidsmuseum en ambtenaren in de periode na 28 maart zijn in onze ogen de punten uit uw brief van 28 maartuitgebreid aan bod gekomen. Een aantalpunten is naarde vervolgfasen doorgeschoven, een deel is beantwoord en over één punt, de Oost-West oriëntatie, bleven partijen van mening verschillen. ln een van de laatste ambtelijke overleggen zijn partijen gezamenlijk met elkaar tot deze conclusie gekomen. In de daarop volgende overleggen is vooral verder gesproken over de financiële effecten van een mogelijke gezamenlijke huisvesting. In uw brief van 19 juni komt u ons inziens terug op een aantal zaken die reeds in het voorafgaande traject meerdere malen besproken zijn. Wij zullen hieronder puntsgewijs ingaan op uw vragen. 1. Waarom wordt het museum aan de westkant georiënteerd terwijl het logischer lijkt dat hier urspi nne rij wordt geve stigd (zie aangepaste me mo d.d. 24-0 5-20 1 3)?

Cu ltu

De oriêntatie is een terugkerende vraag; het Vrijheidsmuseum met haar boulevard van de vrijheid heeft een sterke behoefte aan grote lichte ruimten, de bogen aan de westzijde voldoen hier zeer goed aan. De oriëntatie naar de ontsluitingszijde met zicht op het grote open "plein" past daar zeer goed bij. De meer lokale functie van de Cultuurspinnerij past ons inziens goed aan de stedelijke zijde (oost) van het Vasim gebouw. De gevolgen van deze gebouwverdeling zijn allen technisch oplosbaar, over deze oplossingen dienen partijen in de vervolg fasen met elkaar in overleg te treden

wwv.nijmegen.nl

beantwooridng brief 03 jJli 20 1 3.doca

Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling

Vervolgvel

2. Op welke wijze kunnen de werkplaatsen/ateliers op de begane grond aan de oostkant het voorterrein gebruiken voor opslag en buitenwerkplaats? Over deze vraag hebben partijen overleg gevoerd; de conclusie was dat we in de vervolgfase, wanneer de ontwerpen voor de buitenruimte concreter worden, deze vraag kunnen beantwoorden. 3. Op welke wijze denken jullie de (logistieke) bereikbaarheid van Cultuurspinnerij aan de oostkant te org a n ise re n?

Zievraag2. 4. Op welke wijze kan er aan de oostkant dagelijks geparkeerd worden door Cultuurspinnerij en haar bezoekers?

Zievraag2. 5. Op welke wijze denken jullie de afsluítbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid Cultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren?

van

De afsluitbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid van het gebouw is een verantwoordelijkheid van de gebruiker, in dit geval de Cultuurspinnerij. Ten aanzien van de buitenruimte kunnen we in vervolgfase bry meer concretere ontwerpen voor de buitenruimte deze vraag beantwoorden. Wel is aangeven dat het terrein een open en semi openbaar karakter zal krijgen. 6. Op welke wijze kan de gemeente garanderen dat Cultuurspinnerij de horeca van het museum inclusief terras kan gebruiken onder marktconforme inkoop condities? Het Vrijheidsmuseum heeft aangeboden om in de vervolgfases met de Cultuurspinnerij

concretere afspraken te maken over het gezamenlijke gebruik van de ruimten in en om de Vasim" 7. Waarom moet de Cultuurspinnerij een convenant sluiten voor de evenementenhal met de gemeente, terwijl andere podia in de gemeente dat níet hebben? De Gemeente Nijmegen heeft de cultuurspinnerij verzocht afstemming te zoeken met het cultuurnetwerk Nijmegen over de programmering in en de profilering van de evenementenhal.

8. ls men voornemens een dergelijk convenant ook met het Museum WOll af te sluiten, gezien de voorgenomen programmering? Nee.

9. Op welke wijze voorkomt de gemeente dat er concurrentie ontstaat Íussen de te realiseren functies in het Honig-gebouw en de Cultuurspinnerij? De Gemeente Nijmegen kan en zal dat niet voorkomen.

wvw.nijmegen.nl

beantwooridng brief 03 juli 20'13.docx

Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling

Vervolgvel

2

10. Op welke wijze kan door de gemeente worden gegarandeerd dat het museum geen concurrentie vormt voor de Cultuurspinnerij als het gaat om het organiseren van evenementen, congressen en zakelijke bijeenkomsten?

Zie vraag 9. 11

. Op welke wijze kan het buitenterrein en het gedeelte onder de brug tot aan de Waal voor neve ne me nte n word e n oe bru i kt?

b u ite

Zievraag2. 12. Op welke wijze wordt invulling gegeven aan de olifantenpoot en wordt deze ruimte ingevuld door bronsgieterij de Olifant?

Ons college is in overleg met Bronsgieterij de Olifant over huisvesting in of bij de Vasim. Ook de ruimte onder de brug in de zogeheten "Olifantenpoot" is hierbij onderwerp van gesprek. 13. Waarom moet Cultuurspinnerij opnieuw nuts-aansluitingen en W&E-installaties realíseren, terwijldeze nu al aanwezig zijn? Bij de opdeling van het gebouw is, mede op verzoek van de Cultuurspinnerij, het deel van de Cultuurspinnerij"zo casco mogelijk" gehouden. Hierbijzijn we uitgegaan van de aanleg van nieuwe installaties door de Cultuurspinnerij en het Vrijheidsmuseum. In de vervolgfasen zullen partijen over oplossingen met elkaar in overleg treden, mogelijk kunnen delen van de bestaande installatie door de Cultuurspinnerij worden hergebruikt.. 14. Waarom moet Cultuurspinnerijde casco restauratie betalen? In de overleggen over de uitgangspunten bij de terbeschikkingstelling van het bestaande gebouw is door ons voorgesteld het gebouw in de huidige staat zowel voor het Vrijheidsmuseum als voor de Cultuurspinnerij tegen een symbolische "1 euro" ter beschikking te stellen. Dit met de verplichting het gebouw door de Stichting Museum WO2 te restaureren. In de overleggen is

daarom een deel van de begrote cascorestauratie, verdeeld op basis van de M2 BVO, als investeringslast aan de Cultuurspinnerij voorgehouden. Deze investeringslast zal dienen als basis voor de koopsom of een daarvan afgeleide huursom voor de Cultuurspinnerij 15. Wordt de subsidie van de provincie (voor het gebouw) 1,8 mljn volledig besteed aan de cascorestauratie? Over de wijze van aanwenden van de 1,8 miljoen euro stads- en regiomiddelen is nog geen besluit genomen. 16. Onder welke condities kan de gemeente de Cultuurspinnerij een voorstel doen bij een gezamenlijk vestiging met het museum in de Vasim, wat neerkomt op een huurprijs van gemiddeld circa €40 per m2 vvo?

Zie vraag 14.

www.nijmegen.nl

beantwoo'idrg br:ef 03 jJ i 20 1 3.docx

Gemeente Nijmegen Ontwikkelingsbedrijf Projectontwikkeling

Vervolgvel

3

17. Waar en op welke wijze denkt de gemeente het logistiek centrum te faciliteren? In de overleggen is aangegeven dat het faciliteren van de Gemeente Nijmegen zich vooral toespitst op het meedenken en waar nodig faciliteren in publieke zin (b.v. door het wijzigen van een bestemmingsplan). Ambtelijk zijn ook gronden in het Mercuriuspark, onder marktconforme condities, aangeboden. Aanvullend hebben wij aangegeven graag met u mee te denken over de vestiging van het logistieke centrum in het voormalige CP Kelco complex.

18. Wanneer verwachten jullie duidelijkheid te hebben of het museum definítief zich gaat vestigen in het Vasim gebouw? Op basis van de huidige inzichten verwachten wij eind 2013 een go/no go besluit te kunnen nemen. 19. Wanneer verwachten jullie dat het museum zal starten met bouwwerkzaamheden in het Vasim gebouw? Dit met het oog op programmering en ÍussenÍ4dse investeringen van de huidige gebruikers. Op basis van een go/no go eind 2013 verwachten wij medio 2014 aanvang in de bouwwerkzaamheden.

20. Wanneer verwachten jullie dat het museum in het Vasim gebouw wordt opgeleverd en open is voor publiek?

Op basis van een go/no go eind 2013 verwachten wij de opening medio 2015.

Wijveronderstellen u met deze beantwoording afdoende te hebben ge'informeerd. Wij gaan er vanuit dat u met deze informatie tot een positief oordeel zult komen dat er voldoende aanknopingspunten zijn om tot een gezamenlijke huisvesting met het Vrijheidsm WO2 te komen.

iu, Stedelijke Ontwikkeling

wtiwv. nijm egen.nl

Wethouder Cultuur

beantwooridng brief 03 juli 201 3.docx

Aan het College van Burgemeester en Wethouders Gemeente Nijmegen p/a Korte Nieuwstraat 6 6511 PP Nijmegen Ons kenmerk: 130619 Betreft: voortgang gezamenlijke huisvesting Cultuurspinnerij De Vasim en Museum WO2 Nijmegen, 19 juni 2013 Geacht College, In onze brief van 28 maart jongstleden (kenmerk 130328) spraken wij onze bezorgdheid uit over de vorderingen in het proces rondom de gezamenlijke huisvesting van de Cultuurspinnerij en het Museum WO2 in het gebouw van De Vasim. Daarin concludeerden wij dat op basis van de op dat moment beschikbare documenten het voor het bestuur van Cultuurspinnerij De Vasim niet mogelijk was een oordeel te kunnen geven over de haalbaarheid van de gezamenlijke huisvesting. Inmiddels zijn we bijna drie maanden en een aantal gesprekken verder waarin een aantal van de punten uit de brief van 28 maart verhelderd. Helaas moeten wij ook constateren dat er voor de Cultuurspinnerij nog steeds een aantal zaken onvoldoende uitgewerkt zijn (zie hiervoor ook bijgevoegde memo van bOEI – herziene versie dd. 24 mei 2013), om te kunnen beoordelen of gezamenlijke huisvesting haalbaar is. Deze punten zijn samen te vatten in de volgende concrete vragen waarop wij graag antwoord willen hebben: 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

11. 12. 13. 14. 15.

Waarom wordt het museum aan de westkant georiënteerd terwijl het logischer lijkt dat hier Cultuurspinnerij wordt gevestigd (zie aangepaste memo d.d. 24-05-2013)? Op welke wijze kunnen de werkplaatsen/ateliers op de begane grond aan de oostkant het voorterrein gebruiken voor opslag en buitenwerkplaats? Op welke wijze denken jullie de (logistieke) bereikbaarheid van Cultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren? Op welke wijze kan er aan de oostkant dagelijks geparkeerd worden door Cultuurspinnerij en haar bezoekers? Op welke wijze denken jullie de afsluitbaarheid/inbraakwerendheid/veiligheid van Cultuurspinnerij aan de oostkant te organiseren? Op welke wijze kan de gemeente garanderen dat Cultuurspinnerij de horeca van het museum inclusief terras kan gebruiken onder marktconforme inkoop condities? Waarom moet de Cultuurspinnerij een convenant sluiten voor de evenementenhal met de gemeente, terwijl andere podia in de gemeente dat niet hebben? Is men voornemens een dergelijk convenant ook met het Museum WOII af te sluiten, gezien de voorgenomen programmering? Op welke wijze voorkomt de gemeente dat er concurrentie ontstaat tussen de te realiseren functies in het Honig-gebouw en de Cultuurspinnerij? Op welke wij ze kan door de gemeente worden gegarandeerd dat het museum geen concurrentie vormt voor de Cultuurspinnerij als het gaat om het organiseren van evenementen, congressen en zakelijke bijeenkomsten? Op welke wijze kan het buitenterrein en het gedeelte onder de brug tot aan de Waal voor buitenevenementen worden gebruikt? Op welke wijze wordt invulling gegeven aan de olifantenpoot en wordt deze ruimte ingevuld door bronsgieterij de Olifant? Waarom moet Cultuurspinnerij opnieuw nuts-aansluitingen en W&E-installaties realiseren, terwijl deze nu al aanwezig zijn? Waarom moet Cultuurspinnerij de casco restauratie betalen? Wordt de subsidie van de provincie (voor het gebouw) 1,8 mljn volledig besteed aan de cascorestauratie? Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Winselingseweg 41 6541 AH Nijmegen tel: 024 3886246 mobiel 06 53165217 email:[email protected] URL:www.devasim.nl Bank: NL11 TRIO 78.13.48.129 btwnr: 8168.33.953.B.01 KvK: 09150633

16. Onder welke condities kan de gemeente de Cultuurspinnerij een voorstel doen bij een

17. 18. 19.

20.

gezamenlijk vestiging met het museum in de Vasim, wat neerkomt op een huurprijs van gemiddeld circa €40 per m2 vvo? Waar en op welke wijze denkt de gemeente het logistiek centrum te faciliteren? Wanneer verwachten jullie duidelijkheid te hebben of het museum definitief zich gaat vestigen in het Vasim gebouw? Wanneer verwachten jullie dat het museum zal starten met bouwwerkzaamheden in het Vasim gebouw? Dit met het oog op programmering en tussentijdse investeringen van de huidige gebruikers. Wanneer verwachten jullie dat het museum in het Vasim gebouw wordt opgeleverd en open is voor publiek?

Wij willen u vriendelijk doch dringend verzoeken tot een uiterste inspanning om bovenstaande vragen zo spoedig mogelijk te kunnen beantwoorden, zodat het bestuur van Stichting Cultuurspinnerij kan beoordelen of en in hoeverre de gezamenlijke huisvesting met het Museum WOII haalbaar is. We hopen u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben en zien met belangstelling uw reactie tegemoet.

Met vriendelijke groet, Namens het bestuur Stichting Cultuurspinnerij De Vasim,

Hans Glaudemans Voorzitter

Geert Jan van den Goor coördinator

Bijlage: bOEI, Memo – Vasim Nijmegen, herziene versie dd. 24 mei 2013

Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Winselingseweg 41 6541 AH Nijmegen tel: 024 3886246 mobiel 06 53165217 email:[email protected] URL:www.devasim.nl Bank: NL11 TRIO 78.13.48.129 btwnr: 8168.33.953.B.01 KvK: 09150633

Bijlagen: - Memo Vasim Nijmegen, 24 mei 2013

Stichting Cultuurspinnerij De Vasim Winselingseweg 41 6541 AH Nijmegen tel: 024 3886246 mobiel 06 53165217 email:[email protected] URL:www.devasim.nl Bank: NL11 TRIO 78.13.48.129 btwnr: 8168.33.953.B.01 KvK: 09150633

Bijlage 3: Bouwhistorische verkenning

BBA BUREAU

BOUWHISTORISCHE VERKENNING

VOOR

BOUWHISTORIE EN

ARCHITECTUURGESCHIEDENIS V.O.F.

VOORMALIGE N.V. KUNSTZIJDESPINNERIJ

NYMA

NIJMEGEN

VOORMALIGE N.V. KUNSTZIJDESPINNERIJ NYMA WINSELINGSEWEG 12-16 EN 41, NIJMEGEN

VOORMALIGE N.V. KUNSTZIJDESPINNERIJ NYMA WINSELINGSEWEG 12-16 EN 41, NIJMEGEN

“Vergeet dus nooit het merk met den dikken stompen toren. Dat kenmerkt immers het product van de Kunstzijdespinnerij NYMA te Nijmegen.” [uit: Hoe maakt men..?, ‘s-Gravenhage 1941 (vijf delen); deel III, ‘Kunstzijde (N.V. Kunstzijdespinnerij NYMA te Nijmegen)’, p. 34]

BOUWHISTORISCHE VERKENNING

BUREAU VOOR

BOUWHISTORIE EN

ARCHITECTUURGESCHIEDENIS V.O.F.

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

INHOUD VOORWOORD

5

INLEIDING NYMA

6

Kleding uit hout

7

Nieuwe producten

10

BOUWGESCHIEDENIS NYMA-FABRIEK

13

BESCHRIJVING FABRIEKSCOMPLEX

16

Algemeen

16

Exterieur

16

Interieur

17

Continuespinnerij

17

CONCLUSIE BOUWHISTORISCHE VERKENNING

19

GERAADPLEEGDE BRONNEN

21

- LITERATUUR

21

- ARCHIEVEN

22

AFBEELDINGEN

23

COLOFON

61

4

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

VOORWOORD In verband met de geplande aanleg van een nieuwe Waalbrug is in opdracht van de gemeente Nijmegen door het Bureau voor Bouwhistorie en Architectuurgeschiedenis (BBA) uit Utrecht een bouwhistorische verkenning uitgevoerd naar de voormalige N.V. Kunstzijdespinnerij NYMA, Winselingseweg 12-16 en 41 te Nijmegen. Dit heeft geresulteerd in een rapport met als doel inzicht te krijgen in het ontstaan en historische ontwikkeling van deze fabriek. Voor dit doel bleek een korte inleidende beschouwing van belang over het productieproces van de fabriek. De verslaglegging in dit rapport berust op een analyse van het gebouw zelf. Daarnaast is een beperkt literatuur- en archiefonderzoek uitgevoerd. Vanwege de aard van de opdracht is het onderzoek ter plaatse beperkt gebleven tot visuele waarnemingen. De fabriek noch de continuespinnerij heeft op dit moment een beschermde monumentale status. Het bouwhistorisch veldwerk is verricht door dr. ing. R. Stenvert en mw. drs. S.G. van Ginkel-Meester. Het literatuur- en archiefonderzoek is uitgevoerd door R. Stenvert die ook deze rapportage schreef. Onze dank gaat uit naar de heren H. Zoutenbier en S. van Stekelenburg van CP Kelco B.V., voorheen Noviant, die ons in het gebouw hebben rondgeleid en mw. drs. H. Peterse van de afdeling Architectuur & Monumenten van de gemeente Nijmegen. S.G. van Ginkel-Meester R. Stenvert Maart 2006

5

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

INLEIDING NYMA De N.V. Kunstzijdespinnerij NYMA werd op 21 mei 1928 opgericht. Als vestigingsplaats werd Nijmegen gesuggereerd door de Maastrichtse zakenman M.H.T. Bury. Na voordien geruime tijd directeur van de Nederlandsche Plantenboterfabriek in Amsterdam te zijn geweest, werd Bury (overleden 1948) de eerste directeur van de nieuwe firma. Hij huurde een kantoor aan de Burchtstraat en leidde vandaaruit de stichting van de fabriek. Een locatie werd gevonden in de vorm van een perceel aan de Waalbandijk, ten oosten van de voormalige scheepswerf De Waal. De nabijheid van de rivier was nuttig voor de aan- en afvoer van grondstoffen en eindproducten en leverde tevens het proceswater dat bij de vervaardiging van kunstzijde van belang is. Al in 1913 had de Chemische Fabrik Von Heyden uit Radebeul (bij Dresden) interesse getoond om juist op deze plek een kunstzijdefabriek te bouwen. De directe aanleiding voor de oprichting van de NYMA was de aankondiging in 1928 van de fusie van de Eerste Nederlandse Kunstzijdefabriek te Arnhem (ENKA) met de in Wuppertal-Elberfeld gevestigde Vereinigte Glanzstoff Fabriken A.G. Deze fusie kreeg in 1929 zijn beslag onder de naam Algemeene Kunstzijde Unie N.V. (AKU) en werd in 1930 uitgebreid door een samenwerking met de in 1919 door Charles Stulemeyer te Breda opgerichte N.V. Hollandsche Kunstzijde Industrie (HKI). Laatstgenoemde samenwerking resulteerde in 1931 in de oprichting van het N.V. Internationaal Kunstzijde Verkoopkantoor. Op 8 mei 1911 had de scheikundige dr. Jacques Coenraad Hartogs (1879-1932) aan de Vosdijk te Arnhem de genoemde N.V. Nederlandsche Kunstzijdefabriek opgericht (met een startkapitaal van fl. 240.000). Hartogs had van 1907 tot 1909 gewerkt bij de in 1904 gestichte kunstzijdefabriek van Samuel Courtauld in Coventry en was op 7 juli 1910 gepromoveerd. Hij bezat een patent op een specifieke samenstelling van het spinbad. In 1913 kwam in Arnhem de eerste productie op gang. Na het einde van de Eerste Wereldoorlog ontstond een grote vraag naar kunstzijde. In 1919 startte in Ede de planning van een tweede fabriek die in januari 1922 de poorten opende. In Arnhem verrees in 1925 aan de Tivolilaan een tweede vestiging van de ENKA-fabriek. De overheersende marktpositie van de ENKA met zijn fabrieken te Arnhem en te Ede baarde de nodige zorg bij een groep van Twentse textielfabrikanten als belangrijke afnemers van kunstzijde. Zij besloten in 1928 om een tegenwicht te vormen. Met steun van de Twentsche Bank werd een startkapitaal van circa fl. 300.000 bijeengebracht. Tot de eerste commissarissen behoorden H.J. Blijdenstein en J.H. van Heek, terwijl zich ook andere bekende Twentse textielnamen als Ter Horst, Jannink, Jordaan, Ter Kuile, Ledeboer en Stork onder de aandeelhouders bevonden. Ook “Hartogs wilde daarin deelnemen, maar werd buiten de deur gehouden. Hij besloot tot een eenvoudige tegenzet en kocht een strook grond van vijf meter breed, precies en geheel rondom het voor Nyma bestemde fabrieksterrein in Nijmegen, daarmee elke uitbreiding van het bedrijf in de naaste omgeving blokkerend. AKU heeft die strook grond tot in de jaren veertig in bezit gehad.”1 1

Klaverstijn 1986, p. 16.

6

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

In augustus 1928 werd met de bouw van de NYMA-fabriek begonnen en op 15 oktober 1929 kwam de kunstzijdefabriek in bedrijf met naast Bury, J.M.M. Meuther als tweede directeur (tot 1933). Na een proefperiode werd in januari 1930 het eerste garen verkocht aan de firma G. Jannink & Zn. te Enschede en de firma Paul Bucher in het Duitse Hormersdorf. Al kort na de stichting van de NYMA was de eerste grote bloei van de kunstzijde voorbij. In 1920 leverde een streng kunstzijde fl. 32,00 per kilo op, in 1921 fl. 13,50, fl. 8,00 in 1925 en in 1928 slechts fl. 5,00. Ook had de fabriek te lijden van de economische crisis die na Zwarte Donderdag van 24 oktober 1929 wereldwijd inzette. Toch kon de NYMA aan deze problemen het hoofd bieden. In 1938 waren er 814 werknemers in dienst en in 1955 was de NYMA met het maximale aantal van 2131 medewerkers veruit de grootste werkgever van Nijmegen. In 1947 produceerden de vier Nederlandse kunstzijdefabrieken (Arnhem, Breda, Ede en Nijmegen) in totaal 12.900.000 kilo garens, waarvan 2.659.000 kilo (21 procent) door de NYMA. In eerste instantie produceerde de NYMA vooral voor de binnenlandse markt, terwijl de tien tot vijftien keer grotere AKU vanouds vooral op de export was gericht. Toch werd in 1947 ook in Nijmegen de helft van alle geproduceerde garens geëxporteerd. Vooral de jaren vijftig waren voor het bedrijf voorspoedig, maar tegen het eind van dat decennium viel, net als elders in de textiel, de vraag weg en verplaatste de productie zich naar het (verre) oosten. In 1961 werd voor het eerst geen dividend meer uitgekeerd en in 1967 volgde surséance van betaling. Pas in 1969 volgde de definitieve sluiting en dit leidde tot een massaontslag. In 1970 werd met een beperkte groep werknemers doorgestart met de productie van carboxymethylcellulose (CMC), waarmee men in 1948 was gestart. Dit in de voedingsmiddelenindustrie gebruikte middel vindt onder meer zijn toepassing als toeslagmiddel ter voorkoming van kristalvorming in consumptie-ijs. De als laatste uitbreiding gebouwde continuespinnerij werd afgestoten en deze kwam in 1985 in gebruik als sinterfabriek Vasim, die vliegas van de PGEM verwerkte tot kunstgrind en lytag (een ingrediënt voor lichte betonsoorten). In een deel van het hoofdgebouw vindt momenteel nog steeds de productie van CMC plaats, eerst onder de naam Noviant en sinds kort als CP Kelco B.V. Het resterende deel van het hoofdgebouw staat leeg. Een deel is verhuurd aan Nijverdal-Ten Cate en het zuidoostelijke deel is in gebruik bij het bedrijf Van der Stad (firma in badkamers, keukens, tegels en sanitair). Kleding uit hout In 1664 experimenteerde Robert Hooke (1635-1703) met lijmen en gommen om tot een synthetisch weefsel te komen met een betere draad dan die van de zijderups. In de 17de eeuw bracht R.A.F. de Réaumur (1683-1757) het proces een stapje verder, maar het duurde tot 1855 voordat de Zwitserse scheikundige Georges Audemars te Lausanne ontdekte dat cellulose van de moerbeiboom in oplossing gebracht kon worden. Het lukte hem echter nog niet om de verkregen vloeistof tot een draad te spinnen. De Fransman Hilaire de Chardonnet (1839-1924) toonde op de Parijse Wereldtentoonstelling van 1889 de eerste gesponnen nitraatkunstzijde. Voor de productie stichtte hij in 1891 te Besançon een fabriek. Max Fremery (1859-1932) en Johannes Urban (18631940) ontdekten te Oberbruch bij Aken het cupramonium-procédé voor de productie

7

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

van kunstvezels wat zij in 1897 patenteerden. Dit gaf de stoot tot de oprichting van twee kunstzijdefabrieken, één bij Oberbruch en de andere in Niedermorschweiler bij Mühlhausen. Samen stonden ze onder auspiciën van de in 1899 opgerichte Vereinigte Glanzstoff Fabriken A.G. die in 1901 hun zetel van Aken naar Wuppertal-Elberfeld verplaatsten. De Engelse scheikundigen Charles Frederick Cross, Edward John Bevan en Clayton Beadle ontwikkelden in 1892 een procédé ter vervaardiging van viscose uit cellulose, waarop ze een patent kregen. In 1898 kreeg Charles Henry Stearn een patent op een procédé dat de viscose in een ammoniakzoutoplossing tot stremming brengt (coaguleren). Dit stremmen staat aan de basis van het spinnen van kunstzijde. In 1904 werd de firma Samuel Courtaulds & Co. Ltd. opgericht, die het patent van Stearn kocht en vanaf 1905 de eerste viscose-garens produceerde. Pas in 1909 kon dit op fabrieksmatige wijze geschieden, waarna Courtaulds uitgroeide tot het grootste rayonconcern ter wereld. De naam kunstzijde werd vanaf het begin, vooral in de Engelstalige landen als minder juist bezien, omdat het in feite geen vervangingsproduct van zijde betrof maar een zelfstandig nieuw garen. In 1924 werd de officiële internationale naam rayon bevestigd. “Nu gaan we een kijkje nemen in een der Nederlandse kunstzijdefabrieken, nl. in de N.V. Kunstzijdespinnerij NYMA te Nijmegen, aan de Waal. Men kan, als men goed kijkt, reeds vanuit den trein de uitgestrekte fabrieksgebouwen stroomafwaarts duidelijk onderscheiden. Het is die fabriek met dien enen schoorsteen, waarop NYMA staat en een stompe, dikke toren daarnaast.”2 Kunstzijde, of rayon, wordt gemaakt van cellulose, dat vooral uit naaldhoutbomen wordt verkregen. Het hout wordt van schors ontdaan, gewassen en tot spanen gehakt, daarna gekookt, gebleekt, gemalen, geperst en gedroogd, veelal in de vorm cellulosevellen die eruit zien als vellen wit karton. De vellen zijn afkomstig uit Scandinavië, Canada en de Verenigde Staten en worden via Rotterdam naar Nijmegen vervoerd. De vellen worden enkele uren in natronloog gedrenkt waardoor onbruikbare afvalstoffen oplossen. Vervolgens perst men de natronloog uit de vellen en werden deze gemalen en verkruimeld tot ze er als sneeuwvlokken uitzien. Deze worden in bakken naar de rijpkamer gebracht. De cellulose, heeft na toevoeging van natronloog, de naam alkalicellulose verkregen. Door het rijpingsproces gaan de moleculen losser zitten. De gerijpte alkalicellulose wordt onder toevoeging van natronloog en zwavelkoolstof tot pap gemalen (afb. 3). Dit product heet cellulosexanthogenaat of korter xanthogenaat of xanthaat. Na enkele uren mengen ontstaat er een geelblonde stroop, de viscose. De viscose wordt door doeken gefiltreerd en komt in de viscosekelder voor drie dagen verdere rijping onder constante temperatuur (12-15°C). Pas zeven dagen na het drenken van de cellulosevellen kan er van dat product gesponnen worden. Voor het spinnen werd gebruik gemaakt van twintig tot dertig meter lange spinmachines, met aan de onderzijde een goot, het spinbad, met een troebele vloeistof, hoofdzakelijk bestaand uit zwavelzuur onder toevoeging van enkele zouten. Boven de goot bevinden zich rijen spoelen. Onder de goot ligt een viscoseleiding voorzien van 2

Hoe maakt men..? 1941, p. 30.

8

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

diverse spinbuisjes, ieder met een spindop. Deze spindoppen, in de vorm van vingerhoeden, zijn van goud of platina (bestand tegen zwavelzuur) met kleine gaatjes van 0,08 mm. Door het spuiten van de viscose in het zure spinbad stolt de viscose, coaguleren genoemd. De gecoaguleerde viscose wordt op een spoel gewonden. Wanneer er meer viscose naar de spindop wordt gepompt, dan wordt er dikker garen gesponnen. In een spindop zitten twintig tot zestig gaatjes, en de hele fijne draadjes hieruit worden filamenten genoemd (afb. 6). Bij het spinnen komen schadelijke gassen vrij, zoals zwavelkoolstof en zwavelwaterstof, die afgezogen moeten worden en vervolgens via de schoorsteen uitgeblazen werden. De gesponnen vezel kan op twee manieren opgewonden worden; het spoelen- en het spinpotsysteem. Bij het spinpotsysteem, dat niet bij de NYMA maar wel bij de ENKA en KHI in gebruik was, worden de filamenten als in een centrifuge in een spinpot geslingerd en daarbij tevens tot een enkel garen getwist. Het in de spinpot gevormde resultaat wordt een spinkoek genoemd. Bij het spoelensysteem vervult een sneldraaiende aluminimumspoel boven de spingoot de rol van zowel aftrek- als opwikkelmiddel. Wanneer deze spoel vol is komt er een lege voor in de plaats, maar moet het garen door de spinner wel opnieuw met de vinger op de lege spoel worden gewonden. Bij deze methode zijn de filamenten nog niet getwist. Na het spinnen moeten de chemicaliën uit het nog gele garen gespoeld worden in de spoelerij; bij de NYMA de spoelenbleek genoemd. Vervolgens dienen de filamenten nog tot één enkel draad getwijnd te worden (afb. 8). Dit geschiedt in de twijnerij waarbij de draad veelal 100 tot 120 draaiingen per meter krijgt. Ook het twijnen geschiedt onder geconditioneerde omstandigheden; kunstzijde moet een optimaal vochtgehalte hebben van 11 procent en dat kan het beste gegarandeerd worden bij 20°C en 65 % relatieve luchtvochtigheid. Na het twijnen moeten de draden overgebracht worden op de door de afnemers gewenste vorm, vaak een kegelvormige klos of cone. Dit omspoelen geschiedt in de conerij, die bij de NYMA aan de voorzijde op de verdieping gelegen was en ook voorzien was van luchtbevochtiging (afb. 9). Een deel van het garen kreeg een speciale behandeling. Het werd of sterker getwijnd tot crêpegarens of met een matteringsmiddel nabewerkt tot mat garen. Andere soorten nabewerkingen werden bij voorkeur aan de verwerkende fabrieken overgelaten. Wel werden zogeheten spingeverfde garens vervaardigd, waarbij de kleurstof al aan de viscose werd toegevoegd. Eind jaren dertig produceerde de NYMA bijna 10.000 kilo garen per dag, dat werd verkocht aan weverijen, tricotage- en kousenfabrieken. In een brochure met stalen uit 1964 is er sprake van de volgende producten: voor geweven goederen: Nymella (glans op cones; Td 120), Nymella (mat op cones; Td 120) en voor breierijen en tricotagefabricage het dunnere Nymex (glans op cones; Td 60) en het dikkere Nymatico (mat op cones; Td 120).3 De NYMA produceerde enkel garen in de vorm van een gladde gelijkmatige draad, het rayongaren. Dergelijk glad garen werd vaak als glad, koud en plakkerig op het lichaam ervaren. Door diverse producenten werd naar een alternatief gezocht in de 3

Gemeentearchief Nijmegen (GAN), Kunstzijdespinnerij Nyma BV, nr. 14. Td is de diktemaat in deniers.

9

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

vorm van rayonvezel of celwol. Bij rayonvezel wordt de gesponnen draad in stukjes gesneden ter lengte van dertig tot veertig millimeter (de zogeheten stapel), vervolgens gewassen, gebleekt, gedroogd en opnieuw gesponnen, met als resultaat een warmere draad, vaak gebruikt voor gordijn- en meubelstoffen. Ook kunnen katoen- en wolvezels bijgemengd worden. Deze in Duitsland in de jaren dertig ingezette ontwikkeling werd in Nederland in 1940 door de AKU-Arnhem overgenomen; later niet alleen meer door het snijden van de draad, maar door directe productie van de vezel. Celwol is echter nooit in Nijmegen geproduceerd en ook werd in die tijd geen cellulose uit stro gewonnen, omdat dit weinig cellulose opleverde en teveel chemicaliën koste. De NYMA mocht in de Tweede Wereldoorlog wel doorwerken, maar door tekort aan cellulose, chemicaliën en kolen daalde de productie. Op 17 september 1944 werd de fabriek getroffen door brand- en brisantbommen waardoor drie loodsen afbrandden. Nieuwe producten Een belangrijk nieuw afzetgebied voor kunstzijde was de toepassing als binnenweefsel voor auto- en vliegtuigbanden. Kort voor de oorlog was door L. Lilienfeld een extra sterke en dikkere draad ontwikkeld, het zogeheten bandenrayon. Door de gerekte draad met stoom te behandelen kregen John Givens en Leslie Rose in 1939 daarop een nieuw patent. Een goed bruikbaar product werd pas verkregen toen Norman Cox van de firma Dupont in 1947 bepaalde modifiers aan de viscose toevoegde. Het patent werd dat jaar overgenomen door de Industrial Rayon Corporation te Cleveland Ohio. Deze in 1925 door Walter W. Birge gestichte vennootschap had in 1937 de ‘self-advancing reel’ uitgevonden die aan de basis stond van het continuespin-procédé. Hierbij hoefde de productie niet meer gestopt te worden voor het wisselen van de spoelen, wat een aanzienlijke productieverbetering opleverde. De productie van bandengarens was slechts een korte bloeiperiode beschoren. Al in 1946 werd door Michelin de radiaalband uitgevonden, waarin ook metaal werd verwerkt dat het gebruik van canvas verminderde. De toenemende populariteit van deze radiaalbanden in de loop van de jaren zestig, deed de productie van bandenrayon kelderen. De NYMA produceerde deze bandengarens (dikte Td 120) onder de naam Conyma. De ENKA-Ede bracht vanaf 1949 het in hun continuespinnerij geproduceerde bandenrayon als Cordenka op de markt. Door de viscose niet door gaatjes, maar door een lange dunne sleuf, te persen ontstaat cellofaan. Dit dient vervolgens ontzwaveld, gebleekt, gewassen en met emulsie verwerkt te worden om vervolgens met behulp van verwarmde walsen te worden gedroogd en opgerold. Bij de NYMA werden Nymcaps geproduceerd. Daarbij ging het om een dunne, cellofaan-achtige buis die gebruikt kon worden voor het capsuleren van flessen en dergelijke. Deze Nymcaps dateren uit de tweede helft van de jaren vijftig. Ook de AKU begon in 1957 met de productie van cellofaan. Een andere naoorlogse ontwikkeling was de productie van een vloeistof op cellulosebasis voor het sterken van garens. Dit natrium-carboxymethylcellulose (NaCMC) werd in 1948 voor het eerst geproduceerd onder de naam Nymcel en werd later bekend als CMC. Het als poeder of granulaat geleverde CMC is oplosbaar in water, doch onoplosbaar in de meeste organische oplosmiddelen. Naast het sterken van de kettinggarens voor het weefproces, bleek deze zeer veelzijdige vloeistof ook gebruikt te kunnen

10

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

worden als stabilisator en verdikkingsmiddel in de voedingsmiddelenindustrie, voor de bereiding van ijs, slasaus, mayonaise, vruchtensap, limonadesiroop, advocaat, puree, pasta’s, pudding en bakkerij- en zuivelproducten. Tevens dient het als verdikkingsmiddel, stabilisator of desintegratiemiddel in de cosmetische industrie, kleefstoffen-, verfindustrie e.a. Ook de ENKA in Ede produceerde CMC, maar dat bleek daar uiteindelijk geen succesvol product. Een andere belangrijke naoorlogse ontwikkeling was de productie van nieuwe kunstvezels. Naast kunstvezels uit plantaardige stoffen (rayon) ontstonden er ook kunstvezels uit minerale stoffen (perlon en nylon). In 1934 was door C. Schöneburg een geheel synthetische vezel op basis van polyvinylchloride ontwikkeld die in Duitsland door de I.G. Farbenindustrie onder de naam PeCe-vezel op de markt kwam. Gesponsord door E.I. du Pont de Nemours & Co. deden in de Verenigde Staten een groep onderzoekers onder leiding van W.H. Carothers vanaf 1928 onderzoek naar lineaire polymeren. Dit leidde in 1935 tot de ontwikkeling van Nylon, een polyamidevezel, die in 1938 in productie genomen werd. Paul Schlack ontwikkelde dat jaar bij I.G. Farbenindustrie een nylon-variant, Perlon genoemd. In 1949 kreeg de AKU een licentie op het vervaardigen van nylongaren, dat ze vanaf 1952 onder de naam Enkalon in Emmen ging produceren. Een derde belangrijke nieuwe vezel was de in 1941 in Engeland door I.R. Whinfield en I.T. Dickson ontwikkelde polyestervezel, die vanaf 1946 in Amerika als Dacron werd geproduceerd, in Engeland als Teryleen en door de AKU als Terlenka geproduceerd. De vierde, en hier belangrijkste, synthetische vezel is de polyacrylonitrile-vezel, in 1944 door Du Pont ontwikkeld en in 1946 als Orlon op de markt komt. In Duitsland kwam het vanaf 1952 als PAN op de markt. De polyacrylonitrile is vrij goedkoop te maken, maar de verwerking van dit polymeer tot vezels bleek minder eenvoudig. Het is de enige synthetische vezel, die qua gevoel zeer veel op wol lijkt, doch niet de nadelen daarvan heeft. In het NYMA-jubileumboek uit 1953 wordt melding gemaakt van een nieuwe vezel op basis van polyacrylonitrile “Uiteraard kunnen wij niet op de details ingaan, doch het mag een verheugend feit genoemd worden, dat met deze proefproductie reeds na een vrij korte tijd ingespannen researchwerk kon worden aangevangen.”4 Het kreeg toen de naam ‘N 53’, maar werd kort daarop herdoopt in Nymcrylon. “De door de mens gemaakte garens en vezels, de geheel synthetische, zullen dus een welkome bijdrage leveren tot de ontwikkeling van de welvaart, onafhankelijk van klimaat en oogstresultaten. Ook op dit gebied heeft de Nyma niet stil gezeten. In de eigen laboratoria werd een geheel synthetische vezel ontwikkeld op basis van polyacrylonitrile, een zgn. acrylvezel, welke het merk “NYMCRYLON” draagt. (..) NYMCRYLON munt in de weefgoederensector uit door zijn warmte-isolerend vermogen, wasbaarheid (als wol), vormvastheid en fraai uiterlijk. Bij gebruik in breigoederen verkrijgt men warme, stabiele breisels, sneldrogend, met een zachte greep, die zeer prettig in het dragen zijn en niet vervilten.”5 Als laatste werd er nog een vezel op basis van polyetheen (polyethyleen of polytheen) 4 5

25 jaar NYMA 1953, z.p. Van der Laken [1958], z.p.

11

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

geproduceerd op basis van de koolwaterstof-ethyleen. Rond 1958 heeft de NYMA het “assortiment van haar producten nog meer vergroot en de productie van een polyetheen-monofilament ter hand genomen, welke draad het merk NYMPLEX draagt. NYMPLEX-draad heeft een laag soortelijk gewicht (0,96) en grote sterkte, is zeer slijtvast en bezit een relatief zeer hoge knoopsterkte. (..) Het is vrijwel in elke kleur leverbaar en vindt zijn toepassing o.a. in kabels en koord voor scheepvaart en visserij (drijfvermogen), luchtvaart (licht gewicht), weefsels (bekledingstoffen), gaas, netten (vis- en sportnetten), pannelappen.”6 Uit het boek bij het 25-jarig jubileum van de NYMA spreekt nog veel optimisme (afb. 14), dat in de publicatie uit circa 1958 met de vermelding van synthetische vezels Nymcrylon en Nymplex werd onderstreept. Toch duurde dit enthousiasme maar enkele jaren. In 1961 moest directeur mr. R.O.H.F. Werdmueller von Elgg (directeur 19471970) aankondigen dat er voor het eerst geen dividend werd uitgekeerd en in 1969 volgde sluiting van de NYMA. Ook met de AKU ging het slecht. In 1969 fuseerde men met de Koninklijke ZoutOrganon N.V. tot AKZO. De fabriek in Breda werd in 1981 gesloten. Arnhem bleef de hoofdvestiging van wat in 1993 AKZO-Nobel werd, een multinational met vooral belangen in de chemie, verven en geneesmiddelen. De textielpoot werd in 1999 geheel afgestoten, waarna de fabriek in Ede korte tijd de naam ENKA terugkreeg, maar in 2002 definitief werd gesloten. Door het wegvallen van de arbeidsintensieve textielindustrie in Nederland (Twente, Noord-Brabant) en iets later in Duitsland, verviel de vraag naar garens. Het arbeidsintensieve spoelen en twijnen kon elders goedkoper uitgevoerd worden en de vervangende producten, zoals rayongaren bleken uiteindelijk slechts een tijdelijke oplossing te bieden. Enkel de verwerking van het basisproduct cellulose tot het halfproduct CMC bleek nog winstgevend. Daarvoor is binnen het NYMA-gebouw slechts een klein deel als productieruimte nodig. Als een kernfabriek binnen de oude fabriek wordt tot op heden cellulose verwerkt. De andere ruimten zijn in gebruik als opslag, parkeerruimte, of zijn verhuurd of afgestoten.

6

Van der Laken [1958], z.p.

12

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

BOUWGESCHIEDENIS NYMA-FABRIEK In augustus 1928 werd begonnen met de bouw van de NYMA-fabriek die op 15 oktober 1929 in bedrijf kwam (afb. 2). Het rechthoekige gebouw rust op een fundering met gewapend betonpalen en kreeg een 60 meter hoge schoorsteen en een kloeke watertoren. De schoorsteen werd vermoedelijk door een daarin gespecialiseerd bedrijf gebouwd (afb. 5). Het gebouw is ontworpen door ir. J. Buining en de uitvoering werd voor fl. 134.000 gegund aan de Betonijzerbouw-Maatschappij Roelen & Heine te Nijmegen (afb. 4). Dit bouwbedrijf was al sinds 1913 actief in de betonbouw en realiseerde de bouw van vele fabrieken. Dat waren vooral textielfabrieken maar ook andere fabrieken zoals die van Thomassen & Co. te Rheden en de lederfabriek van H.A. Hulshof te Lichtenvoorde. In Nijmegen maakten ze ondermeer de betonwerken voor het Kloostergebouw Hatert (1916), de Meisjes-HBS (1921), het Missiehuis Bisschop Hamer (1923), een ‘Export-Papierfabriek’ (1924), het Klooster Zusters Franciscanessen (1925), het Pius Convent (1926), en de Gloeilampenfabriek Splendor (1927). Over de ontwerper J. Buining is weinig bekend. Zijn ingenieurstitel wijst op een opleiding in Delft. Zijn enige andere bekende werk is de grote gewapend betonnen watertoren op vierkante grondslag in Almelo die hij in 1926 in samenwerking met G. Halbertsma ontwierp. Dat hij goed was ingevoerd in gewapend betonconstructies blijkt uit een artikel dat hij in 1928 in het blad Gewapend Beton publiceerde.7 In 1926 woonde hij nog in Almelo, kort daarop ging hij werken bij het ingenieursbureau Dwars, Heederik en Verhey.8 De NYMA-watertoren is van gewapend beton, maar bevatte een ijzeren reservoir (afb. afb. 31). De watertoren is goed vergelijkbaar met die bij de AaBe Wollenstoffen- en Wollendekensfabriek te Tilburg uit 1930 van de Franse architect Forest. Ook daar kreeg de betonnen watertoren een ijzeren reservoir. Opmerkelijk is dat bij de NYMA de watertoren op poten in het gebouw staat en niet zoals gebruikelijk ernaast, zoals in Tilburg.9 Een eerste uitbreiding van de NYMA-fabriek volgde in 1933 naar ontwerp van J.D. Deur (1892-1964). Het betrof een gebouw van twee verdiepingen op de zuidoostelijke hoek tegenover het kantoor ten behoeve van een nieuwe expeditiehal met magazijnen (nu in gebruik bij de firma Van der Stad). Kort daarop in 1934 volgde een nieuwe uitbreiding aan de voorzijde (zuidzijde), parallel aan de Waalbandijk (Winselingseweg). Voor circa fl. 100.000 verrees een tweelaags gebouw met op de verdieping een vernieuwde conerij en beneden in de westelijke helft (spinnerij) een spoelenwasserij (spoelenbleek) en aan de zuidoostelijke kant een omkleedruimte en daaronder een vloeistoffenkelder. Ir. J.H. Tromp van het eigen bouwbureau ondertekende het ontwerp.

7 8 9

Buining 1928. Later ging daar ook B. Buining werken, mogelijk een zoon, afgestudeerd in 1964 te Delft. Van der Veen 1989, p. 89.

13

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Hierna verzorgde het bureau DHV geruime tijd de bouwactiviteiten.10 Dit bureau kreeg ook, samen met H. Fels, de belangrijke opdracht tot de bouw van de nieuwe centrale voor de Provinciale Geldersche Electriciteits Maatschappij (1934-’36), op een steenworp afstand van de NYMA-fabriek. In 1937 werd langs de noordwestelijke perceelgrens een looggebouw in bedrijf gesteld (bouwkosten fl. 46.000). Deze smalle, langgerekte tweelaags uitbreiding gaf onderdak aan tien stalen loogtanks voor het drenken van de cellulosevellen. In 1941 voegde men een tweede rij loogtanks aan het looggebouw toe en kwam er aan de Waalzijde een nieuwe spinbad- en verdampingsinstallatie. Op de noordwestelijke hoek verrees in 1942 een spoelenlakkerij. Na de oorlog volgen in hoog tempo diverse grotere en kleinere verbouwingen. De architectencombinatie Zanstra, Giesen en Sijmons verzorgden in 1947 (voor fl. 147.600) voor de verbouwing van het noordoostelijke deel van de fabriek tot researchlaboratorium met proeffabriek (nu kantoor CP Kelco). De sheddaken verdwenen daar achter bakstenen balustrades waarin kleine schijnvensters het geheel enige distinctie gaven. Ook de ingangspartij werd vernieuwd. In 1948 volgde de bouw van een nieuwe kantine voor het vrouwelijke personeel op de bovenverdieping van de voorm. expeditieloods. Van deze kantine resteert nog het glas-in-loodraam. Deze verbouwing werd door DHV gerealiseerd, net als de oostelijk van het kantoorgebouw gerealiseerde nieuwe cellulosehal. In 1950 werd aan de noordoostzijde een proeffabriek voor de productie van Nymcrylon aangebouwd. In 1971 volgde de gedeeltelijke ombouw van de fabriek ten behoeve van de CMC-productie, in 1985 een aanpassing van de zuidgevel met beneden een parkeergarage en daarboven een laboratorium. In 1998 volgt een gedeeltelijke sloop van de xanthaatruimte aan de noordwestzijde en in 2000 de verbouwing van de proeffabriek tot kantoren en verkoopruimte, terwijl dat jaar het zuidwestelijke deel werd afgestoten en verbouwd ten behoeve van de firma Van der Stad. Midden 1947 kon de NYMA in het kader van de Marshallhulp licentiehouder worden van het al genoemde, door de Industrial Rayon Corporation ontwikkelde, continuespinprocédé. Al in 1941 had de NYMA een terrein aangekocht aan de zuidzijde van de Waalbandijk. Op dit terrein verrees in 1947 een continuespinnerijgebouw (afb. 2 en 10) bestaande uit een voorgebouw (ventilatiegebouw) aan de noordzijde (met luchtbrug naar het oude gebouw), een onderbouw voor de conerij en vier grote tonschaaldaken voor de continuespinmachines. Het werk, ten bedrage van fl. 878.000 werd uitgevoerd door de Kon. Ned. Maatschappij voor Havenwerken N.V. te Amsterdam (afb. 11 en 12). Deze firma was gespecialiseerd in de uitvoering van dergelijke moderne betonnen schaalconstructies en bouwde onder meer ook de weverijen van de Koninklijke Weefgoederenfabriek C.T. Stork & Co. N.V. te Hengelo (1952; G. Rietveld) en Weverij De Ploeg te Bergeijk uit 1956 (G. Rietveld en G. Beltman). Bij de continuespinnerij te Nijmegen gaat het om tonschalen volgens het systeem Zeiss-Dywidag. Dit systeem ontleent haar naam aan de bouw in 1924 van een betonnen koepel ten behoeve van een planetarium voor de firma Zeiss te Jena, uitgevoerd door 10

In 1917 ontstond ‘de Vereenigde Ingenieursbureaux voor Bouw- en Waterbouwkunde te Rotterdam en ‘s-Gravenhage’ als fusie van het bureau van ir. A.D. Heederik en de ingenieurs A.W.C. Dwars, B.A. Verhey en Groothof, later afgekort tot DHV (Groothof verliet in 1917 de maatschap). Het bureau verhuisde in 1920 naar Amersfoort.

14

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

het betonconstructiebedrijf Dyckerhof & Widmann. Dit systeem van dunne gebogen betonschalen (7 cm) was voorzien van een wapeningsnet. De dunne betonschaal kon later ook als shedschaal of tonschaal uitgevoerd worden, maar werd voor het opvangen van de krachten voorzien van voorgespannen kabels. Dit ontwikkelde zich tot tonschalen die in het Duits ‘querversteiften Schalengewölbe mit kreissegmentförmigen Querschnitt’ heten en daar in 1932 voor het eerst werden toegepast. Ir. A.M. Haas was in Nederland de eerste die in 1949 betonberekeningen voor dit soort constructies maakte. In 1953 werd hij tot hoogleraar te Delft benoemd en in 1961 gaf hij een overzicht van de toegepaste soorten betonnen schaalconstructies waar ook de NYMA-continuespinnerij in voorkomt.11 De continuespinnerij was in 1949 gereed, waarna de proefproductie begon en de fabriek officieel in juni 1950 in gebruik werd gesteld (afb. 13). De plannen voor een uitbreiding waren toen al vergevorderd en in 1951 begon men aan de verdubbeling van het fabrieksgedeelte met nog vier tonschalen. De in baksteen afgesloten zuidelijke beëindiging van de continuespinnerij liet in feite de mogelijkheid open om de spinnerij nogmaals uit te breiden, maar daar in het verder nooit toe gekomen. Voor het procédé moest de fabriekshal voortdurend lucht van gelijke temperatuur en luchtvochtigheid hebben. Daarvoor werd een airconditioningsysteem toegepast, waarbij lucht werd aangezogen en afgeblazen door twee schoorstenen die boven op het noordelijke deel prijkten. Grote electromotoren dreven de airconditioning aan en werd met ventilatoren getransporteerd door een groot aanvoerkanaal tussen de tonschaaldaken. Om de juiste luchtcondities te behouden was een constante overdruk nodig. De architectonische vormgeving van (de beide delen van) de continuespinnerij werd geleverd door de architectencombinatie Zanstra, Giesen en Sijmons. P. Zanstra (19052003), J.H.L. (Jan Hendrik Lutherus) Giesen (werkzaam 1934-1980) en K.L. (Karel Lodewijk) Sijmons (1908-1989) vormden van 1932 tot 1954 een architectencombinatie. De door hun ontworpen (en in staalskeletbouw uitgevoerde) atelierwoningen aan de Zomerdijkstraat 16-30 in Amsterdam (1934-’35) zijn hun meest bekende werk. In de oorlogsjaren verdiepte Sijmons zich in de protestantse kerkbouw en ook in betonconstructies.12 Van de genoemde architectencombinatie is hij het die het ontwerp voor de continuespinnerij leverde. Vergelijkbare schaaldaken paste hij later ook toe bij door hem ontworpen kerken, zoals de Herv. Adventkerk te ‘s-Gravenhage (1955-’56)13 en kerken te Amsterdam-Slotermeer (1956), Amsterdam-Baarsjes (1957), Aerdenhout (1958) en Zaandam (1958). Als voorbeeld van een goed vormgegeven modern fabrieksgebouw uit de wederopbouwperiode past de continuespinnerij van de NYMA goed tussen andere toonaangevende fabrieksgebouwen uit die tijd, zoals die van Weverij De Ploeg te Bergeijk (1956) en de DAF-fabriek te Eindhoven (1948-’55).14

11 12 13 14

Haas 1961. Sijmons 1946. Haas 1961, p. 429. Kuipers 2002; Loeff 2006.

15

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

BESCHRIJVING FABRIEKSCOMPLEX Algemeen Het NYMA-fabriekscomplex bestaat uit twee delen (afb. 2). Het eerste en oudste deel is het hoofdgebouw dat aan de Waal ligt: een vrijstaand rechthoekig gebouw van ruim 250 meter lengte en aan de westzijde bijna 100 meter breedte (afb. 1). Het tweede deel van het complex ligt aan de overzijde van de Winselingseweg en betreft de continuespinnerij uit 1949. De lange zuidzijde van het hoofdgebouw maakt een gesloten indruk in en is overwegend oost-west georiënteerd (afwijking 20°). Aan de noordzijde wordt het terrein door de Waal begrensd met aan die zijde een fabrieksstraat en diverse aanbouwen (afb. A2). De westkant wordt sterk bepaald door de perceelsgrens. Na de oorlog is aan die zijde westelijk daarvan en onderstation van de PGEM gebouwd. Aan de oostzijde is in 1970 een deel van het terrein afgestoten met daarop het oude kantoorgebouw, loodsen, magazijn, werkplaatsen en cellulosehal. Ter plaatse van dit kantoorgebouw is in 1974 een nieuw kantoor voor de NUON verrezen. Diverse andere gebouwen zijn door de NUON in gebruik genomen. Dat geldt ook voor de 1948 naar ontwerp van Dwars, Heederik en Verhey gebouwde cellulosehal, die hier verder buiten het onderzoek valt. Exterieur Op de zuidoosthoek is het deel waar Van der Stad is gehuisvest in 2000 geheel voorzien van een profielstalen beplating. Links daarvan bevindt zich het deel met een hogere trappartij en links daarvan een hoger deel ter plaatse van de spoelenbleek (bij dit deel bevond zich de luchtbrug naar de continuespinnerij) (afb. 16-17). De trappartij van dit deel uit 1934 werd in 1985 verbouwd toen het gedeelte op de verdieping als laboratorium werd ingericht. Daaronder kwam een inwendige parkeergarage. In de verder sobere gevel voorbij de spoelenbleek zijn de openingen op de begane grond dichtgemetseld. De verdieping kreeg licht van de shedspanten. Op de zuidwesthoek van de fabriek is door latere verbouwingen een onafgewerkte muur in het zicht gekomen. De gehele westwand van het tweelaagse looggebouw is sober van uiterlijk met kleine openingen (afb. 18). Aan de Waalzijde dateert de oostelijke tweelaagse aanbouw uit 1950 en deze werd gebouwd als proeffabriek voor Nymcrylon. Later is dit deel verbouwd tot kantoren (afb. 24). Het middendeel van de noordzijde bood oorspronkelijk plaats aan het ketelhuis en de schoorsteen. Door later verbouwing is daar inmiddels weinig van overgebleven (afb. 23). In het interieur bevindt zich nog een fundamentrest van de schoorsteen. Tussen de uitbouwen van de proeffabriek en het ketelhuis bevindt zich de noordwand van de voormalige twijnerij (afb. 22). Westelijk van het ketelhuis ligt het tweelaagse gedeelte dat vroeger de kern vormde van de viscosebereiding, met maalruimten, rijpkamers en viscosekelders. Dit deel is na 1970 sterk verbouwd en vormt nog steeds een belangrijk onderdeel voor het productieproces van de huidige fabriek (afb. 21). Aan de meest noordoostelijke kant bevindt zich het tweelaagse looggebouw uit 1941 dat voor het looggebouw van 1937 werd geplaatst (afb. 19). De duidelijke afgrenzing van de west-

16

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

zijde door het looggebouw is goed zichtbaar vanaf het dak van de conerij (afb. 29). Op de noordoostelijke hoek bevindt zich de uit 1947 daterende ombouw tot researchlaboratorium met proeffabriek. Het witgesausde deel wordt gekenmerkt door de dubbele lijst met bollen en schijnvensters (afb. 25). In dit deel kwam een ingangspartij met gebeeldhouwd kunstwerk terzijde van de deur (afb. 27 en afb. 28). Voor het Van der Staddeel van de fabriek bevindt zich aan de zuidzijde in de voet van de Waalbandijk een betonnen schuilplaats. Deze schuilplaats zal in de oorlogsjaren gebouwd zijn (circa 1942) en heeft in de tunnel tussen de beide openingen twee rijen zitplaatsen (afb. 33 en afb. 34). Dergelijke schuilplaatsen zijn in Nijmegen ook op het Limos-terrein tussen de beide kazernes aangetroffen. Interieur Doordat het gebouw gedeeltelijk verhuurd is en voor een ander deel nog in bedrijf, konden grote, maar niet alle delen, van het gebouw bekeken worden. Het noordwestelijke kwadrant van de fabriek is nog in gebruik bij CP Kelco. Ten noorden van de centrale gang bevindt zich de ‘droge fabriek’ die gelegen is op de plaats waar bij de NYMA de viscose geproduceerd werd en ook nu nog de omzetting van cellulose in CMC geschiedt. Dat deel is sterk verbouwd en niet toegankelijk. Ook ten zuiden van de centrale gang is een deel bij CP Kelco in gebruik. Dat deel is, net als de andere ruimten van CP Kelco, als ‘een fabriek in een fabriek’ afgescheiden van die delen die niet of slechts extensief in gebruik zijn. Het westelijke deel en een stuk van het zuidwestelijke deel is niet meer in gebruik. Op de tweede verdieping in de noordwesthoek bevindt zich de vakschool (afb. 35). Ook het looggebouw is geheel buiten bedrijf (afb. 36). Op de begane grond op de noordwesthoek heeft zich vroeger een inrit bevonden (als aantakking op het fabrieksspoor, zie afb. 2). Rechts (oostelijk) daarvan ligt een kleedruimte waar de dagelijkse kleding tijdens de werktijd via de katrollen aan het plafond werd opgehesen (afb. 37). In de conerij op de verdieping zijn de vensters dichtgemetseld en bevinden zich betonnen schedconstructies (afb. 38). Vanaf de hogere conerij is het sheddakenlandschap zichtbaar met daarbij ook de overgang van de spinnerij naar de twijnerij (afb. 32). Inwendig is de spinnerij voor een groot deel in gebruik bij derden en daarom niet te fotograferen. Op de zuidoosthoek van de spinnerij, bij de spoelenbleek, is inwendig goed de overgang te zien tussen de geheel in beton uitgevoerde hogere conerij en de spinnerij met zijn stalen spanten (afb. 41). De twijnerij is intern verdeeld in een deel voor de opslag en expeditie van CP Kelco, waar weinig zichtbaar was, en het deel van Van der Stad, gescheiden door een kalkzandsteenmuur. Ten oosten daarvan is in het Van der Staddeel op de verdieping het uitgebouwde bazenkantoor zichtbaar (afb. 42) dat toegankelijk was vanuit de conerij op de verdieping, en een goed zicht gaf op (een deel van) de twijnerij. Ten slotte bevindt zich in het Van der Staddeel op de verdieping de voormalige kantine voor vrouwelijk personeel met een interessant glas-in-lood-venster (afb. 43) met detail van een cone (afb. 44). Continuespinnerij De continuespinnerij is een gesloten gebouw, bekleed met baksteen en aan de noordzijde een massief gedeelte met daarin kleine openingen en bovenop twee forse vierkante witte schoorstenen (waarop ‘VASIM’) (afb. 45). Het fabrieksgedeelte bestaat uit een

17

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

onderbouw (zichtbaar aan zijn betonconstructie) en aan beide zijde van een centrale middengang vier tonschalen. De eerste fase van de spinnerij uit 1949 bestaat uit twee tonschalen met aan de zuidzijde een ‘bokvormige’ aanbouw. Dit systeem werd herhaald bij de uitbreiding in 1951. De onderbouw van de spinnerij is tweebeukig met in het midden een lager deel met het kanaal voor de retourlucht (afb. 47). Opvallend is dat de paddenstoelvloeren aan de bovenzijde niet direct de vloer ondersteunen, maar dit via een plaat doen. De reden hiervoor is onduidelijk, maar het zal te maken hebben met een combinatie van materiaalbesparing en de toch al forse belasting van bovenliggende constructie met zware machines. De zuidwand van de continuespinnerij is geheel in baksteen uitgevoerd als een ‘tijdelijke sluitwand’. Goed te zien is de hogere middenopbouw waarin zowel de centrale middengang in de onderbouw en op de begane grond loopt en waarin ook de kanalen zitten voor de aan- en afvoer van lucht (afb. 46). In het voorgebouw bevindt zich inwendig een ovale constructie met daarin de gedeeltelijk verdwenen machines voor de ventilatie en verwarming van de lucht (afb. 48), evenals een ‘windtunnelachtige’ constructie met een grote ventilator om de lucht in beweging te zetten (afb. 49). Aan de oostzijde bevindt zich een trappartij ter ontsluiting van de dienstruimten in het voorgebouw (afb. 50). Op de begane grond van de spinnerij bevinden zich de tonschalen boven de continuespinmachines (afb. 51). Tussen de beide tonschalen loopt de middengang met daarboven het luchtkanaal voor de aanvoer van lucht, waarvan het uitstroomgat nog goed zichtbaar is (vgl. afb. 13). In de middengang is de betonconstructie goed te zien, evenals het luchtkanaal met uitblaasopeningen aan de onderzijde. Op de overgang van de beide tonschalen zijn in de verbindingsbalk aan de onderzijde de sleuven ten behoeve van de voorspankabels zichtbaar (afb. 53). De tonschalen kregen hun licht via de segmentvormige bovenluchten (afb. 54).

18

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

CONCLUSIE BOUWHISTORISCHE VERKENNING De in 1928 gestichte N.V. kunstzijdespinnerij NYMA is in vele opzichten een opmerkelijke fabriek die feitelijk uit twee delen bestaat; de eigenlijke kunstzijdefabriek en de continuespinnerij (door zijn latere gebruik ook bekend als Vasim). Geen van beide delen heeft een monumentale status, hoewel de continuespinnerij zeker als potentieel rijksmonument gezien kan worden. Dit gebouw heeft vanwege zijn geschiedenis (Marshallhulp), productieproces (bandenrayon), constructiewijze (tonschalen en ventilatiegebouw), landelijk bekende architect (K.L. Sijmons) en lokale en nationale uitstraling alle kenmerken voor een potentieel rijksmonument in het kader van het momenteel lopende wederopbouwproject van de Rijksdienst voor de Monumentenzorg. De kunstzijdefabriek zelf wordt zoals vele andere fabrieken na zijn stichting vooral gekenmerkt als een samenstel van aanbouwen en bijbouwen. De sociaal-economische geschiedenis is bepalend geweest, niet enkel voor de groei van de fabriek, maar indirect ook voor de vormgeving. De NYMA werd gesticht als alternatief voor de veel grotere concurrent AKU (ENKA) met fabrieken te Ede en Arnhem voor de levering van kunstzijde aan textielfabrikanten in vooral Twente. Het feit dat de directeur van de AKU (Hartogs) direct een smal stuk grond rondom de fabriek kocht, tekent de intensiteit van de concurrentie. Met als direct ruimtelijk gevolg dat de watertoren niet naast de fabriek staat, zoals gebruikelijk, maar op de fabriek en de poten daarvan opgenomen zijn in de draagstructuur van de spinnerij. Sterker toont de beperking zich in de latere uitbreidingen die aan de west- en zuidzijde voor hogere randen zorgen. Meer poëtisch gezien kreeg de NYMA hierdoor in de loop der tijd het aanzien van een compacte ‘industriële burcht’ met hogere randen en een ‘donjon’ in de vorm van de watertoren. Het gaat te ver om dat als een ‘spiegeling’ te zien van de donjon op het Valkhof aan de andere zijde van Nijmegen, maar de watertoren is wel kenmerkend: “Vergeet dus nooit het merk met den dikken stompen toren. Dat kenmerkt immers het product van de Kunstzijdespinnerij NYMA te Nijmegen”.15 Opvallend is ook dat de knellende band van de AKU uiteindelijk doorbroken werd met de verwerving in 1941 van een stuk grond aan de zuidzijde waar een expansie plaatsvond op basis van een product (bandenrayon) dat een kort leven beschoren was. Dit deel werd als eerste weer afgestoten en nadat de kunstzijdeproductie niet meer lonend bleek en de industriële activiteit zich in het binnenste (noordwestelijke) deel van de fabriek terugtrok, is een deel van de fabriek leeg komen te staan en zijn delen verhuurd aan derden of afgestoten: een proces van expansie naar inkrimping. Als kleinere zelfstandige onderneming is en bleef de ontwikkeling van de NYMA toch steeds nauw verbonden met de grote concurrent die uiteindelijk door zijn schaalgrootte via de AKU en AKZO uitgroeide tot de multinational Akzo-Nobel. Opvallend is echter dat de NYMA na de textielcrisis van de jaren zestig ook een doorstart maakte en met de productie van CMC een wereldspeler werd in een nichemarkt en er in een deel van de fabriek nog steeds op basis van cellulose geproduceerd wordt. 15

[6431, 34]

19

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

De kunstzijdefabriek kent zijn kwaliteit vooral in zijn compactheid en zijn beeldmerk (de watertoren), meer dan in de architectonische waarde van de diverse onderdelen of de belangrijkheid van de gebruikte constructies. Wel kan duidelijk gesteld worden dat juist de randen hun waarde hebben. De zuidelijke en westelijk rand als teken van het hoger bouwen als gevolg van de door de concurrentie opgelegde beperkingen. De noordelijke rand is karakteristiek als rafelrand met diverse aanbouwen, tanks en dergelijke die zo eigen zijn voor een nog werkende fabriek. De zuidelijke rand kent twee gezichten, de noordoostelijke kant van het nieuwe enthousiasme van de eerste naoorlogse jaren met zijn ombouw met schijnvensters (overigens niet geheel naar het functionalistische karakter dat doorgaans aan de architectencombinatie Zanstra, Giesen en Sijmons wordt toegeschreven) en fraaie ingangspartij met de voor die tijd kenmerkende toegepaste kunst. De zuidoostelijke hoek daarentegen is door zijn bekleding wat los komen te staan van de rest van de fabriek. In dat deel bevindt zich wel het belangrijke glas-in-lood-venster met een afbeelding van de NYMA. Ook bevindt zich in dat deel een bazenkantoor als materialisatie van de toenmalige verhoudingen tussen de werknemers in de twijnerij en het toezicht daarop van de toentertijd grootste werkgever van Nijmegen, de N.V. kunstzijdespinnerij NYMA.

20

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

GERAADPLEEGDE BRONNEN LITERATUUR Algemeen Dendermonde, Max, Nieuwe tijden, nieuwe schakels: De eerste vijftig jaren van de A.K.U., Arnhem 1961. Klaverstijn, Bas, Samentwijnen: Via fusie naar integratie, Arnhem 1986. Schouten, C., Kunstvezels: Geschiedenis - Fabricage - Gebruik, Amsterdam 1947 (vierde druk). Silberberg, L. e.a., Het boek van de Rayon: Ontwikkeling, Vervaardiging, Eigenschappen, Verwerking, Toepassing, Arnhem 1949. Stockburger, Siegfried (red.), Glanzstoff Chemiefasern: Eine information für unsere Freunde und Mitarbeiter, Wuppertal-Elberfeld 1960. Swanenburg, B.D. (red.), Beeld-encyclopaedie van onze industrie, Amsterdam/ Brussel 1953. NYMA Laken, F. van der, Galerij der Mode, Nijmegen s.a. [1958]. Segers, Yop, ‘Kunstzijdespinnerij NYMA’ (manuscript 5 pp). Hoe maakt men..?, ‘s-Gravenhage 1941 (vijf delen); deel III, ‘Kunstzijde (N.V. Kunstzijdespinnerij NYMA te Nijmegen)’, 29-34. 25 jaar NYMA, Nijmegen 1953, met daarin ‘Van natuurvezel tot synthetische vezel’. Constructie Buining, J., ‘Het eenvoudig berekenen van statisch onbepaalde constructies (gewapend beton)’, Gewapend Beton, 16(1928), 52-55, 70-72. Betonijzerbouw-Maatschappij Roelen & Heine Nijmegen, Nijmegen s.a. [ca. 1928]. Haas, A.M., Het gewapend beton als constructie-materiaal (inaugurale rede), Delft 1953. Haas, A.M., ‘Betonnen schaalconstructies in Nederland’, Cement, 13(1961), 421-453. Kuipers, Marieke (red.), Toonbeelden van de wederopbouw: Architectuur, stedenbouw en landinrichting van herrijzend Nederland, Zwolle 2002. Loeff, Karel, Fabrieksgebouwen: Categoraal onderzoek wederopbouw 19401965, Zeist 2006 (in productie). Veen, Henk van der, Watertorens in Nederland, Rotterdam 1989.

21

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Achtergrond Masselink, D., ‘Modelfabriek van de A.K.U.: Rayonvezelgarens - proefspinnerij in de Kleefse Waard te Arnhem’, Bouw, 7(1952)I, 445-449. Masselink, D. & G.B. Beenker, ‘Enkalon-fabriek te Emmen’, Bouw, 8(1953)II, 980-986. Sijmons, K.L., Protestantsche kerkbouw, ‘s-Gravenhage 1946. Stenvert, Ronald, Ontwerpen voor wonen en werken: 125 jaar bureau Beltman, Utrecht 1996. Tummers, Tijs, Architectuur in Nijmegen: Een overzicht van de architectuur en stedebouw vanaf 1900, Nijmegen 1994.

ARCHIEVEN -

(GAN) Gemeentearchief Nijmegen, bibliotheek en fotoverzameling.

22

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

AFBEELDINGEN

23

|

Afb. 1 Plattegrond begane grond Winselingseweg 12-16, fabriek Noviant, nu CP Kelco. (CP Kelco: 2004)

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS NYMA, NIJMEGEN

24

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 2 Luchtfoto van de NYMA Rayon Works gezien vanuit het noordoosten in 1951. (Aviodrome Luchtfotografie, Lelystad, nr. 29778-1951)

25

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 3 Schematische weergave van de productie van rayon (kunstzijde). (Uit: Swanenburg, B.D. (red.), Beeldencyclopaedie van onze industrie, Amsterdam/Brussel 1953, p. 194-195)

26

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 4 Kunstzijde-spinnerij NYMA in aanbouw, gezien vanuit het noordoosten op 28 november 1928 bij de funderingswerkzaamheden. (GAN: F22471)

27

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 5 Kunstzijde-spinnerij NYMA in aanbouw, gezien vanuit het westen op 28 november 1928 met de half voltooide fabrieksschoorsteen. (GAN: F21441)

28

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 6 Interieur Kunstzijde-spinnerij NYMA in 1936. Te zien is de spinnerij met afzuiginstallatie en medewerkers met veiligheidsbril tegen het spatten uit het spinbad. (GAN: F21418)

29

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Af b. 7 Interieur Kunstzijde-spinnerij NYMA in 1936 in het shed-gedeelte van het expeditiegedeelte. (GAN: F21419)

30

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 8 Interieur Kunstzijde-spinnerij NYMA in 1936 in het shed-gedeelte. Te zien is de twijnerij met staalconstructie waarop bims-betonplaten en de buis voor de luchtbevochtiging. (GAN: F21420)

31

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 9 Interieur Kunstzijde-spinnerij NYMA in 1936. Te zien is de verdieping van het voorgebouw aan de zuidzijde waar de conerij is gevestigd met betonnen shed-constructie en luchtbevochtigingskanalen. (GAN: F21422)

32

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 10 Continuespinnerij tijdens de bouw, gezien vanuit het westen op 1 april 1948. Het meer massieve noordelijke deel zou plaats gaan bieden aan het ventilatiegebouw. (GAN: F21440)

33

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 11 Interieur continuespinnerij tijdens de bouw in 1948. (GAN: F21423; fotograaf W.J. van Borselen)

34

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 12 Continuespinnerij tijdens de bouw, gezien vanuit het oosten op 19 juni 1948. (GAN: F21444)

35

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 13 Interieur continuespinnerij in circa 1950, kort na het opstarten van de productie van bandenrayon. De uitblaasopeningen van de airconditioning zijn verbonden met een luchtkanaal die verbinding maakt met het grote centrale luchtkanaal in het midden dwars door de fabriek. (GAN: F21421)

36

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 14 Exterieur van de Kunstzijde-spinnerij NYMA met logo ten behoeve van het 25-jarig jubileum in 1953. Goed zichtbaar is ook de loopbrug tussen het oude gebouw en de continuespinnerij. (GAN: F21417)

37

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 15 Zuidzijde NYMA op de zuidoosthoek met het met staalplaat beklede deel van Van der Stad.

Afb. 16 Zuidzijde NYMA middendeel met toegang tot parkeergarage en daarboven het laboratorium. Rechts daarvan een hoger deel ter plaatse van de spoelenbleek.

38

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 17 Het dichtgezette westelijke deel van de zuidgevel.

Afb. 18 NYMA.

De zuidwestelijke hoek van de

39

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 19 Het tweelaagse looggebouw uit 1941. Het is in feite de voorbouw van het achtergelegen looggebouw uit 1937.

Afb. 20 De smalle fabrieksstraat tussen het looggebouw (links) en de spinnerij (rechts).

40

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 21 De fabrieksstraat langs de Waal, richting oosten met v.r.n.l. het verbouwde deel van de oorspronkelijke viscosebereiding, een ronde tank, het ketelhuis met annexen en de proeffabriek.

Afb. 22 De noordzijde van de NYMA, tussen proeffabriek en ketelhuis met noordwand van de twijnerij.

41

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 23 Middendeel noordzijde NYMA-fabriek ter plaatse van het vroegere ketelhuis waarvan door latere verbouwingen weinig meer te zien is.

Afb. 24 Noordzijde NYMA-fabriek met tweelaags aanbouw uit 1950 ten behoeve van de proeffabriek voor Nymcrylon.

42

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 25 Het witgesausde deel op de noordoostelijke hoek bood sinds 1947 plaats aan de proeffabriek en het researchlaboratorium (nu kantoordeel).

Afb. 26 Ombouw proeffabriek met schijngevel.

43

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 27 De ingangspartij van het researchlaboratorium uit 1947 met gebeeldhouwd kunstwerk ter weerszijden van de ingang.

Afb. 28 Detail van het gebeeldhouwde kunstwerk naast de ingang van het researchlaboratorium met rechtsboven de afbeelding van een man die een cellulosevel in een natriumbad gaat drenken.

44

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 29 Zicht op het looggebouw vanaf het dak van de conerij richting noorden.

45

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 30 De conerij en watertoren, gezien vanuit de continuespinnerij.

Afb. 31 De watertoren met een betonskelet en met baksteen beklede kop waarop de letters ‘NYMA’.

46

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 32 Dakenlandschap met sheddaken richting oosten met rechts van de liftopbouw de overgang van spinnerij naar twijnerij.

Afb. 33 Betonnen schuilplaats in de voet van de Waalbandijk uit circa 1942.

47

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 34 Interieur betonnen schuilplaats uit circa 1942.

48

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 35 Interieur van de vakschool op het bovenste deel van de zuidwesthoek met betonnen shedspanten.

49

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 36 De verdieping van het looggebouw naar het noorden.

Afb. 37 De kleedruimte op de begane grond aan de zuidwesthoek, waar de kleren via de katrollen in het plafond omhoog gehesen konden worden.

50

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 38 De conerij, interieur op de verdieping met dichtgezette vensters en betonnen shed-spanten.

Afb. 39 De conerij op de verdieping gezien van west naar oost.

51

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 40 Verdieping voorzijde conerij met betonnen spanten.

Afb. 41 De overgang van de in gewapend beton uitgevoerde, hogere conerij en de spinnerij ter hoogte van de spoelenblekerij.

52

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 42 De conerij met zicht op het bazenkantoor.

53

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 43 Glas-in-lood-venster in de voormalige kantine voor vrouwelijk personeel.

Afb. 44 Voorstelling van een cone in het glas-in-loodvenster.

54

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 45 De continuespinnerij gezien vanuit het oosten.

Afb. 46 De continuespinnerij, met ‘tijdelijke sluitwand’ aan de zuidzijde, met latere openingen en een hoger opgaand middendeel als afsluiting van de centrale middengang waarin ook de kanalen voor de aan- en afvoer van lucht zijn opgenomen.

55

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 47 De continuespinnerij, interieur onderbouw met paddenstoelvloeren.

Afb. 48 Interieur voorbouw continuespinnerij. Restant machines voor de ventilatie van de lucht.

56

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 49 Interieur voorbouw continuespinnerij. Grote ventilator in een ‘windtunnelachige’ constructie.

57

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 50 Interieur voorbouw continuespinnerij. Bovenste deel trappartij aan de oostzijde.

58

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 51 De tonschaalhal van de continuespinnerij.

Afb. 52 Middengang van de continuespinnerij.

59

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Afb. 53 Continuespinnerij, overgang tonschalen, naar boven gezien met de sleuven voor de voorspankabels in de verbindingsbalk.

Afb. 54 Continuespinnerij, twee tonschalen die hun licht krijgen via de segmentvormige bovenlichten aan de zijde.

60

BUREAU VOOR BOUWHISTORIE EN ARCHITECTUURGESCHIEDENIS

|

NYMA, NIJMEGEN

Foto omslag: De watertoren met betonskelet en met baksteen beklede kop met daarop de letters ‘NYMA’.

VOORMALIGE N.V. KUNSTZIJDESPINNERIJ NYMA Winselingseweg 12-16 en 41, Nijmegen Bouwhistorische verkenning Auteur:

R. Stenvert

Datum:

maart 2006

Opdrachtgever: Gemeente Nijmegen Redactie:

J. Meijman, BBA

Vormgeving:

Alf Slegers, Utrecht

Uitvoering:

BBA, Bureau voor Bouwhistorie en Architectuurgeschiedenis v.o.f. Julianaweg 1 3525 VA Utrecht afdeling Bouwhistorie, tel. 030 263 02 70, fax 030 263 01 81, e-mail. [email protected]

© Niets uit dit rapport mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt door middel van druk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze dan ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de auteurs.

61

Bijlage 4: Tekeningen

Waalbandijk

trap

g we se ng eli ns Wi

6

5

4

3

2

1

Terrein Burghouts

8

7

Entree

16

15

14

13

12

11

10

9

P

Peil = 0 8 11 9 11 0 12 1 12 1 13

17

n aa rb oo Sp

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

96 28

97 29

98 30

99 31

100 69

0 13

32

101

102

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

117

116

115

114

113

112

111

110

109

108

107

106

105

104

103

102

70

71

95

72

58

55 9 12

73

94

74

P

59

56

8 12

75

67

93

76

68

92

77

60

57

7 12

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

5.000

P

78

91

79

64

90

80

65

6 12

81

66

89

82

5 12

83

88

6.000

84

61

4 12

85

62

87

86

63

3 12

5.000

P

2 12

P 5.000

0519 BT121009.pln; BT01 Situatie; 100%; 11-10-2009 18:51

Peil = +5450

De Vasim berekening parkeerplaatsten bedrijfsverzamelgebouw: 1,3 pp / 100m2 bvo opp=7890,82 m2 → 1,3 x 79 = 102,7 cultureel centrum: 2 pp / 100m2 bvo opp= 1407m2 → 2 x 14,07 = 28,14 Totaal: 102,7 + 28,14 = 131 pp

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen

Toe gan gsw eg

datum:12-10-2009

schaal:1:500

bestaande toestand Situatie

verzamelpunt

wijzigingen:

sleutelbuis

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT01

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4:

Situatie

1:500

5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

C-C BT14

oostgevel

8.236

150

3

B-B BT13

Kantine

B-B BT13

Peil = 0

zuidgevel

hekwerk + plasticzeil

oude harmonica deur

noordgevel

dn

+650

6.600

+520

pomp

+650

300

400 3.980 50

300

+850

steens

lift schacht

hout

kdn

hout

ladder

A-A BT13

+520

6.600

container

container

300 3.820

Verdieping h= 2720

+850

400

950

+850

15.490

zuidgevel laagbouw

9.383

5.380

150

147 3

4.000

6.897

6.750

9.530

150 150

150

6.900

6.600

150 150 297 1.749

6.900

2.196

6.900

4.554

6.900

150 4.401 153 147 6.900

300

6.753 6.900

150

6.450

6.150

150

600

8.400

600

600

150

6.150

6.900

6.900

9.000

6.900

6.900

6.900

9.000

6.900

6.900

4.900

6.900

300 1.700 6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

6.750

6.900

150 150

6.900

6.750

9.000

2.115

300

6.900

6.585 9.000

110.330

C-C BT14

14.350

200

150

4.025 150 4.275 1.140

0519 BT121009.pln; BT02 begane grond; 100%; 11-10-2009 18:51

150 1.225 150 150 1.640 2.400

8.600

150

underlayment

1.140

1

A-A BT13

hekwerk + plasticzeil

2

roldeur

verdieping 8.350

8.350

+850

150

Peil = 0

301 150

5.750

hoofdpad

300 50

6.100

42.020

4

992 841 300 1.322 1.424 1.446 563

5.650

8.350

2.550

5

keermuur

keermuur

keermuur

8.629

8.600

8.600

keermuur

1.811

6

A

B

C

D

E

F

westgevel

G

H

I

J

K

L

M

N

O

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

bestaande toestand Begane grond wijzigingen:

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT02

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

C-C BT14

oostgevel

Ramen op 5.4 m van bovenkant vloer

5.850 8.350

2.550

200

8.600

200

8.350

5.600

8.600

2.544

2.256

8.350

6.100

150 4.006

150 8.350

4.200

R1.28

R1.29

h=5290

6.056

keet

200

R1.32 R1.33

8.600

hout

verdiepingen in gebruik h= 2610

R1.18

R1.27

lichte scheidingswanden

200 2.150 1.850

R1.21

zinken wand

stellage kast

stellingkast

opslag huisbrand olie

stookhok

R1.26 A-A BT13

20 m 1/2"

6LITER

Carnaval opslag

8.350

hekwerk

verdieping in gebruik h=3950

luchtkoker, brandwerend bekleed

300 150 150 870 2.025 2.350 3.525

zuidgevel laagbouw

300

150

2.885

150

2.885

4.270

676 150 834 300 50 684 150 677 425 50 834 150

830

150

150 830150 300

4.000 4.000 4.980

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

9.000

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

9.000

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

9.000

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

9.000

2.261 200 200 200

4.639

5.270

200

4.851 1.030

6.700

2.608 2.350

6.900

100

200 1.577 200

1.949

591

2.515

4.350

6.309

6.900

634

6.900

200

6.900

400 6.066

3.350

6.500 200

6.900

5.670

150

6.900 200

830

6.900

6.900

3.400

5.300

6.500

200 1.520 1.970

6.900

1.600

550

350

3.700

200

200 650 1.250 1.500 200 700 200 3.010 200 3.700 400

6.900

4.200

5.200 4.200

200

9.000

110.650

C-C BT14

8.600

0519 BT121009.pln; BT03 1e verdieping; 100%; 11-10-2009 18:51

hout

go rd ijn

stelage + beplating

250 150 1.712 150

A-A BT13

container

R1.01

container

Brandwerende wand

6.488 8.350

8.350 8.600

2

1

30 M 3/4"

ho ut +

6l poeder

406

30 M 3/4"

noordgevel

R1.25

zinken wand

zinken wand

3

zuidgevel

6l poeder

200

30 M 3/4"

B-B BT13

dn

R1.02

R1.03

200

B-B BT13

20 m 1/2"

6.100

6.100

6.100

42.020

Brandwerende wand

4.944

400 150

zinken wand

5.550

4

400

R1.24

30 M 3/4"

200 94

R1.31

150 3.008 200 4.061 200 100 200 1.000 200 200 1.944 2.451 2.000 1.999

8.350

kdn

930

invaliden toilet

5.694

R1.30

200

R1.34

8.350

4 x 12,5 mm gips

R1.01

R1.22

Stellage + spaanplaat

Brandwerende wand

8.350

8.350

8.350

5

206

20 m 1/2"

4.128

R1.23

6l poeder

R1.02

8.600

8.600 kdn

dn

8.600

4.472

spaanplaat stellage + beplating

200 1.949 1.852

30 M 3/4"

30 M 3/4"

8.600

8.600

4.399

6

A

B

C

D

E

F

westgevel

G

H

I

J

K

L

M

N

O

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

bestaande toestand 1e verdieping wijzigingen:

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT03

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

C-C BT14

oostgevel

4.322 47 103 4.128

57

55

4.175

56

250

58

3.925

880 150 973 150 52 98 2.008 2.017 3.000 4.327

4.175

8.350

4.175

5

4.175

880 4.175

8.600

6

4.425

880

vide

6.100

B-B BT13

B-B BT13 zuidgevel

53

A-A BT13

A-A BT13

4.175

253

150 3.772

54 noordgevel

3.170

52

855 4.396

lift schacht 49

1.169

150 4.320

1.170 150

150

550

5.080

150

4.980

zuidgevel laagbouw 6.900

4.980

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

9.000

C-C BT14

4.396 1.169

0519 BT121009.pln; BT04 2e verdieping; 100%; 11-10-2009 18:51

51

50

150

6.100 250 3.779

4.396 1.169

1

1.140

8.600

4.175

2

3.775 150

4.175

8.350

150 246

4.175

3

3.925

150 100

6.100

6.100

42.020

4

A

B

C

D

E

F

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

6.900

9.000

westgevel

G

H

I

J

K

L

M

N

O

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

bestaande toestand 2e verdieping wijzigingen:

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT04

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

C-C BT14

oostgevel

6

5

4 leidingkoker ruimte is niet opgenomen qua indeling

B-B BT13

B-B BT13 zuidgevel

3

noordgevel

ruimte is niet opgenomen

A-A BT13

A-A BT13

2

1

0519 BT121009.pln; BT05 3e verdieping; 100%; 11-10-2009 18:51

C-C BT14

zuidgevel laagbouw

A

B

C

D

E

F

westgevel

G

H

I

J

K

L

M

N

O

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

bestaande toestand 3e verdieping wijzigingen:

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT05

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

C-C BT14

oostgevel

6

5

4 leidingkoker ruimte is niet opgenomen qua indeling

B-B BT13

B-B BT13 zuidgevel

3

noordgevel

ruimte is niet opgenomen

A-A BT13

A-A BT13

2

1

0519 BT121009.pln; BT06 4e verdieping ; 100%; 11-10-2009 18:52

C-C BT14

zuidgevel laagbouw

A

B

C

D

E

F

westgevel

G

H

I

J

K

L

M

N

O

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

bestaande toestand 4e verdieping wijzigingen:

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT06

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

C-C BT14

oostgevel

6

5

4 leidingkoker ruimte is niet opgenomen qua indeling

B-B BT13

B-B BT13 zuidgevel

3

noordgevel

A-A BT13

A-A BT13

2

1

0519 BT121009.pln; BT07 5e verdieping; 100%; 11-10-2009 18:52

C-C BT14

zuidgevel laagbouw

A

B

C

D

E

F

westgevel

G

H

I

J

K

L

M

N

O

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

bestaande toestand 5e verdieping wijzigingen:

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT07

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

C-C BT14

oostgevel

6

5

4 B-B BT13

3

B-B BT13

leidingkoker ruimte is niet opgenomen qua indeling

zuidgevel

noordgevel

A-A BT13

A-A BT13

2

1

0519 BT121009.pln; BT08 6e verdieping ; 100%; 11-10-2009 18:52

C-C BT14

zuidgevel laagbouw

A

B

C

D

E

F

westgevel

G

H

I

J

K

L

M

N

O

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

bestaande toestand 6e verdieping wijzigingen:

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT08

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

6

5

4

3

2

1

0519 BT121009.pln; BT09 7e verdieping ; 100%; 11-10-2009 18:52

A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K

L

M

N

O

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

bestaande toestand 7e verdieping wijzigingen:

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT09

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

6

5

4

3

2

1

0519 BT121009.pln; BT10 8e verdieping ; 100%; 11-10-2009 18:52

A

B

C

D

E

F

G

H

I

J

K

L

M

N

O

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

bestaande toestand dakaanzicht wijzigingen:

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT10

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

+36.825

alle dakbedekkingen en dakrand afwerkingen vervangen dakbedekking dient geschikt te zijn voor sedum bedekking

+22.300

+20.025 houten kozijnen vervangen 3 stuks

in alle gevels glazen bouwstenen vervangen denk aan afvoeren instalatie

+13.520 +11.800 +11.000

+5.450

afvoeren tbv installtie

gat in metselwerk nazien op ventilatievoorziening

gat in metselwerk nazien op ventilatievoorziening

maaiveld

+5.450 5.040 3.410

1.000

betonnen band langs gevel

maaiveld

betonnen poeren aanbrengen onder noodtrap

betonnen band langs gevel

+500 0

betonnen band langs gevel

Oude fabrieks fundering onderhoud aan pui en tijdelijke vluchttrap nieuwe pui en vluchtrap in fase 2 ruit vervangen oplossing creëren voor afvoer bar vanuit hal

A

B

C

+37.025

D

E

F

G

H

I

J

K

L

M

N

O

Westgevel

1:200

+22.407

+22.300

+20.139

in alle gevels glazen bouwstenen vervangen denk aan afvoeren instalatie

+17.053

+13.520 afvoer cv ketel

oude erco's verwijderenl

rotte houten delen vervangen alle delen schilderen luchtafvoer kantoor luchttoevoer cv ketel

+5.450

+1.040

0519 BT121009.pln; BT11 gevels 1+3; 100%; 11-10-2009 18:52

5.470 4.900

2.615

2.376

maaiveld

+5.450

maaiveld

dicht getimmerd gat in gevel

Oostgevel

5.040

afgezaagde betonrand schilderen ivm betonrot

betonnen band langs gevel

1:200

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

bestaande toestand Oostgevel , Westgevel wijzigingen:

blad:

formaat: A1

WERKNUMMER: fase:

BT11

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

+37.025

nieuw kozijn

nieuw kozijn

+20.025

+20.025

kozijn gaas vervangen raam vervangen

nieuw kozijn +11.600 +11.000

rolluik vervangen

rooster

8.100

rooster

maaiveld +5.500

+5.450

0

Noordgevel

1:200

+36.825

+22.300

+20.025

+17.053

raam nieuw uitvoering als bestaand

alle houten delen nazien, rotte delen verwijderen

+5.450

algemeen: metselwerk: * gaten in buitenmetselwerk repareren buitenkozijnen: * alle buitenkozijnen en ramen repareren en gangbaar maken daar waar nodig * alle buitenkozijnen en houten delen schilderen betonskelet: geschilderde onderdelen

5.070

+1.121 500

0

borstwering panelen van kozijnen vervangen bestrating verlagen of grindstrook aanbrengen

vloer tpv entree overheaddeur ophogen ivm wateroverlast

lood boven schuifdeur vervangen schuifdeur schilderen

wand naast overhead deur dichtzetten = nis plafond aanbrengen tpv overheaddeuren

Zuidgevel

1:200

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum: 12-10-2009

schaal: 1:200

formaat: A2

nieuwe toestand fase1:onderhoud + fase 2:toegankelijkheid

Zuidgevel laagbouw, Noordgevel, Zuidgevel wijzigingen:

blad:

WERKNUMMER: fase:

SO12

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

Zuidgevel laagbouw

1:200

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

+22.300

+20.025

+17.053 +15.985

11.350

+13.520

+8.375

+5.450

+5.450 +4.950

5.250

maaiveld +500 ±0 -1.200

1:200

2.570 2.650 2.170

200

6.550

3.625

200

3e verdieping

1.200

begane grond

4e verdieping

200

5.250

200

1e verdieping

fase 2: 3x nieuwe trap

2.880

2.925

200

2e verdieping

5e verdieping

200

200 4.210

200

3e verdieping

2.800

4e verdieping

6e verdieping

195

4.040

2.010

200 1.725

200

Doorsnede A

Doorsnede B

1:200

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum:12-10-2009

schaal:1:200

formaat: A1

nieuwe toestand fase1:onderhoud + fase 2:toegankelijkheid

Doorsnede A, Doorsnede B wijzigingen:

blad:

WERKNUMMER: fase:

SO13

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

+37.025

+22.300

+20.025

+17.053

+11.800 +11.000

+5.450

+5.450

maaiveld +1.300 +935

+1.304

±0

±0

Doorsnede C

1:200

De Vasim

0502

opdrachtgever: Standvast Wonen datum: 12-10-2009

schaal: 1:200

formaat: A2

nieuwe toestand fase1:onderhoud + fase 2:toegankelijkheid

Doorsnede C wijzigingen:

blad:

WERKNUMMER: fase:

SO14

omschrijvingen:

1: 2: 3: 4: 5:

0 2 4 A R C H I T E C T E N st. stephanusstraat 14 6512 HT nijmegen - tel: 024 3235811 - fax: 024 3609592 - e-mail: [email protected] - www.024architecten.nl

Bijlage 5: Programma van Eisen cultuurspinnerij Vasim 2013

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij De Vasim Nijmegen

BOEi - Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van industrieel erfgoed Postbus 2641 3800 GD Amersfoort T. 033-760 0660 E. [email protected] I. www.BOEi.nl

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

2

Inhoudsopgave

1. 1.1. 1.2.

Inleiding ....................................................................................................... 5 Inleiding 5 Leeswijzer 5

2. 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 2.5. 2.6.

Visie Cultuurspinnerij de Vasim ....................................................................... 6 Cultureel kwartier ‘broedplaats voor ondernemerschap’ 6 Creëren 6 Leren 7 Beleven 7 Functies 8 Onderlinge relatie van functies 9

3. 3.1. 3.2. 3.3.

Algemene eisen........................................................................................... 10 Wet en regelgeving 10 Externe voorwaarden 10 Compartimentering 10

4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 4.10.

Prestaties bouwkundig ................................................................................. 12 Hoofddraagconstructie 12 Gevel 12 Dak 12 Binnenwanden 13 Plafond 14 Vloerafwerking 15 Vaste inrichting 15 Terrein 15 Onderhoud en exploitatie 16 Revisiebescheiden en opleveringsbescheiden 16

5. 5.1. 5.2. 5.3. 5.4. 5.5. 5.6. 5.7. 5.8. 5.1.

Prestaties bouwfysich .................................................................................. 18 Ventilatie 18 Ontwerp 18 Luchtsnelheid 18 Ventilatiecapaciteit 18 Emissies 18 Binnenluchttemperatuur 18 Licht 18 Zonwering 19 Geluid 19

6. 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 6.5. 6.6. 6.7. 6.8. 6.9. 6.10.

Prestaties elektrotechnisch ........................................................................... 20 Algemeen 20 Reservecapaciteit 20 Krachtstroom 20 Licht 20 Geluidsinstallaties 21 Noodverlichting 21 Specifieke aansluitingen 21 Aardingsinstallatie 21 Brandbeveiligings- en ontruimingsinstallatie 21 Zwakstroominstallatie 21 CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

3

6.11. 6.12. 6.13. 6.14. 6.15. 6.16. 6.17. 6.18. 6.19.

CAI installatie Invalidentoilet Data installatie en telefoon Nutsaansluitingen Terreinverlichting Liften Glazenwasserinstallatie Onderhoud en exploitatie Revisie- en opleveringsbescheiden

21 21 21 21 22 22 22 22 22

7. 7.1. 7.2. 7.3. 7.4. 7.5. 7.6. 7.7. 7.8. 7.9. 7.10. 7.11. 7.12.

Prestaties werktuigbouwkundig ..................................................................... 23 Algemeen 23 Koudwaterinstallaties 23 Warmwatertapinstallatie 23 Sanitaire installaties 23 Riolering en hemelwaterafvoer 23 Sprinklerinstallatie 23 Centrale verwarmingsinstallatie 23 Ventilatie-installatie 24 Regelinstallatie 24 Perslucht en vacuüminstallaties 24 Onderhoud en exploitatie 24 Revisie- en opleveringsbescheiden 24

8. 8.1.

Oppervlakte ................................................................................................ 26 Oppervlaktestaat 26

Colofon .............................................................................................................. 27 9.

Over BOEi .................................................................................................. 28

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

4

1. Inleiding 1.1. Inleiding Dit programma van eisen beschrijft de eisen die worden gesteld aan de herhuisvesting van Cultuurspinnerij de Vasim in het voormalig fabriekshal van kunstzijdefabriek NYMA. Vasim is gelegen aan de Winselingseweg 41 te Nijmegen. Cultuurspinnerij de Vasim is een creatieve broedplaats en bedrijvencluster. Bestaande uit een mix tussen kunst, cultuur, creatieve ondernemers en publiek, waarbij de hele culturele waardeketen vertegenwoordigd is. 1.2. Leeswijzer Dit programma van eisen (PvE) bestaat uit een verzameling gegevens die de herhuisvestingsbehoefte weergeeft van Cultuurspinnerij de Vasim. Het PvE is opgesplitst in; visie, algemene eisen, prestaties en een ruimtestaat. De -

visie van Cultuurspinnerij de Vasim wordt omschreven op basis van: cultureel kwartier creëren leren beleven functies onderlinge relaties van functies

De algemene eisen zijn van toepassing op alle onderdelen, en hierin zijn de volgende zaken omschreven: - wet en regelgeving - externe voorwaarden en relaties - compartimentering De -

prestaties worden voor de verschillende functies per onderdelen behandeld: prestaties bouwkundig prestaties bouwfysisch prestaties elektrotechnisch prestaties werktuigbouwkundig

De oppervlaktes worden in een separate oppervlaktestaat per functie weergegeven.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

5

2.

Visie Cultuurspinnerij de Vasim 2.1. Cultureel kwartier ‘broedplaats voor ondernemerschap’

Talentvol, ambachtelijk, jong of oud, beginnend of ervaren: Cultuurspinnerij De Vasim is een plek waar kunstenaars en bedrijven elkaar inspireren en een vruchtbare wisselwerking met elkaar aangaan. De Vasim is een kunstzinnige en culturele bedrijfsgemeenschap, gevestigd in de oude fabriekshal van kunstzijdefabriek NYMA in Nijmegen. In het multifunctionele pand bevinden zich ateliers, werkplaatsen, kantoren, opslagruimtes en een evenementenhal. Missie De doorontwikkeling van het Vasimterrein tot een centrum voor kunst, cultuur & ambachten, waar betaalbare atelier-, werk-, repetitie- en presentatieruimtes voor kunstenaars, culturele bedrijven en ondernemers in de creatieve sector beschikbaar zijn. Daarnaast wil De Vasim een podium bieden aan diverse publieksgerichte activiteiten zoals voorstellingen, exposities, feesten, presentaties, workshops en symposia. Het Vasimterrein is een marktplaats: culturele ondernemers bieden kunst, cultuur, festiviteiten en evenementen aan. Ze werken allemaal vanuit een ‘ondernemersmentaliteit’ hun producten of diensten brengen waarde op. Culturele waarde én financiële waarde. De essentiële voorwaarde van het cultureel kwartier is dat deze als geheel kostendekkend moet zijn. Alle culturele ondernemers betalen huur voor het gebruik van het gebouw en gezamenlijke voorzieningen. Vanzelfsprekend mag van een startende ondernemer niet dezelfde bijdrage worden verwacht dan van een gevestigde ondernemer. Daarom is onderlinge solidariteit tussen de ondernemers van groot belang. Ondernemers met een grote omzet, betalen meer huur. Hiermee kunnen we de toegankelijkheid voor jongeren en starters garanderen en stimuleren we ook de gewenste doorstroming in het gebouw. Het cultureel kwartier biedt plaats aan diverse activiteiten, projecten en festivals. Winst van goedlopende activiteiten (bijv. een meerdaags evenement met duizenden bezoekers, of een beurs) wordt geïnvesteerd om daarmee de niet-winstgevende activiteiten (bijvoorbeeld kleinschalige experimenten) mogelijk te maken. Solidariteit tussen ondernemers en activiteiten dus. Het Vasimterrein is daarmee een krachtig economisch fundament voor kunst en cultuur in Nijmegen. Het is een New European Art Space: een plek waar het publiek op nieuwe manieren met kunst en cultuur in aanraking komt, waar grenzen verkend worden, waar het publiek centraal staat en kunstenaars open staan voor coproductie. Ingebed in een gebouw dat publieke voorzieningen als een grand-café en een galerie herbergt en waar dag en nacht iets te beleven is! 2.2. Creëren Het monumentale pand biedt onderdak aan tientallen kunstenaars, culturele bedrijven en professionals uit de creatieve economie. Van eenpitters tot grotere organisaties, van starters tot ervaren ondernemers. Ze krijgen allemaal de ruimte! Werkplaatsen, kantoorruimtes & nomadeplekken De culturele ondernemers staan voorop in het Vasimgebouw. Zij krijgen de ruimte om te creëren, productie te maken en tentoon te stellen. In het gebouw zelf is kantoorruimte aanwezig, maar overheersen werkplaatsen en ateliers. Flexwerkers kunnen terecht op de nomadeplekken waar een bureau met basisvoorzieningen voor ze klaar staat. Belangrijk is dat de creatieve waardeketen aanwezig is in en om het gebouw: de bedenker, de

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

6

ontwerper, de producent, de handelaar, de verkoper, de vervoerder. De creatieve keten voegt waarde toe en werkt stimulerend voor de culturele ondernemers! Werkplaats voor ambachten In het Vasimgebouw is ruimte voor een grafische werkplaats, een metaalwerkplaats en een meubelwerkplaats. Hier worden producten van bijzondere omvang en met bijzondere materialen gemaakt, die niet op een andere plek gemaakt kunnen worden. Ook is er plaats voor Bronsgieterij de Olifant, die uniek is in Nederland omdat kunstenaars hier zelf hun brons kunnen gieten. Het Vasimgebouw biedt een prima sfeer en onderdak aan deze ambachtelijke kunstvormen! Theater Een goed geoutilleerd theater maakt het mogelijk om kleinschalige muziek- en theateroptredens te houden in de af te scheiden deel van de evenementenhal. Daarnaast kunnen buurtverenigingen of scholen gebruik kunnen maken van deze ruimte. In deze zaal is volop ruimte voor cultuureducatie en scholing van jongeren. 2.3. Leren Het Vasimterrein en vooral de activiteiten die er plaats vinden, vormen de garantie voor een inspirerende omgeving. Er worden verbindingen gelegd met onderwijsinstellingen uit de regio. Jongeren leren van ouderen, startende ondernemers van gevestigde, en de ontwerper van de distributeur. Atelierplein Kleine betaalbare ateliers met gemeenschappelijke ruimte om groot te kunnen werken. Voor startende culturele ondernemers is het belangrijk om tegen een aantrekkelijk tarief gebruik te maken van een atelier. Op het atelierplein kunnen zij in het groot werken en tegelijkertijd samenwerkingsverbanden met andere kunstenaars en creatieve bedrijven aangaan. Het vakmanschap en ondernemerschap van kunstenaars wordt uitgewisseld! Gastateliers De unieke sfeer van de Vasim heeft een grote aantrekkingskracht op kunstenaars. Op het terrein zijn gastateliers daarom ingericht, waar de “artists in residence” geïnspireerd worden door de bijzondere omgeving, de samenwerking en contacten met andere culturele ondernemers of boeiende projecten en tentoonstellingen. De gastateliers vormen een aantrekkelijke tijdelijke verblijfsruimte voor startende ondernemers in de creatieve industrie en onderwijsinstellingen. Niet alleen uit de directe omgeving van Nijmegen, maar ook van ver daar buiten. 2.4. Beleven Meer dan 21.000 bezoekers per jaar trekt de Vasim nu al. Dat aantal wordt in de toekomst zeker verveelvoudigd! Met de 1200 m2 grote evenementenhal, het omliggende terrein en de bereikbaarheid zijn alle ruimtelijke ingrediënten aanwezig voor de organisatie van grote festivals en manifestaties. Daarmee geeft De Vasim invulling aan Nijmegen als evenementenstad+. Evenementenhal Met zijn duizelingwekkende hoogte en oppervlakte biedt de grote hal fantastische mogelijkheden om bijzondere evenementen te houden. Film, circus, dance, theater, seminars & congressen, bijzondere (bedrijfs)feesten en manifestaties: zowel de productie als expositie kan in deze multifunctionele evenementenhal en omliggende ruimtes. Uniek in Nederland, uniek voor de vele bezoekers uit de regio.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

7

Expositieruimte en galerie Het gebouw biedt onderdak aan een permanente expositieruimte en galerie. Door een transparante en speelse indeling van het gebouw, kan het publiek een blik werpen op de verschillende ateliers en werkplaatsen. Het creëren van kunst is op deze manier zichtbaar voor publiek en nodigt uit tot verbazing. De exploitatie van deze expositieruimte en galerie wordt in handen gegeven van een kwartiermaker. Grand café Genieten van een heerlijke cappuccino, nippen aan goed glas wijn. Met uitzicht op de bedrijvigheid in de ateliers en werkplaatsen van de culturele ondernemers, je ogen laten glijden over het hoogtelandschapsspel van de rivier en de aangrenzende woonwijken. Je voelt je welkom in het grand café dat biologische gerechten voor je serveert. Festivalterrein De locatie van het Vasimterrein, pal aan de stadsbrug en de rivier, is fantastisch. Een eigen, specifieke sfeer en ruimtelijke kwaliteit en toch dichtbij bewoners van stadsdeel West. De Nijmeegse binnenstad en het nieuwe stadscentrum De Citadel in de Waalsprong liggen op korte afstand. Het is daarmee een uitgelezen locatie om grote festivals en buitenevenementen te houden. Onder of naast de stadsbrug, aan de Waal. Hoe dan ook: altijd naast één van de belangrijkste invalswegen van Nijmegen, aan de drukst bevaren rivier van Europa. Een A-locatie met een spectaculair en afwisselend uitzicht en ongekende mogelijkheden. 2.5. Functies De volgende functies maken onderdeel uit van Cultuurspinnerij de Vasim: -

kantoor atelier studio werkplaats opslag horeca evenementenhal

In de oppervlaktestaat hoofdstuk 8 wordt per functie aangegeven of deze betrokken zijn bij evenementen en gebruik maken van de workshops. Per functie wordt daarnaast aangegeven op welke punten ze onderdeel uitmaken van het concept creëren, leren en beleven.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

8

2.6. Onderlinge relatie van functies In onderstaand schema zijn de functies weergegeven en hebben een directe fysieke relatie met elkaar wanneer de cirkels elkaar overlappen. Alle functies zijn met elkaar verbonden in de ketenintegratie. Zoals eerder omschreven in dit hoofdstuk.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

9

3. Algemene eisen 3.1. Wet en regelgeving Het gebouw dient te voldoen aan alle geldende wet- en regelgeving, waaronder onderstaande documenten. Indien in het onderliggende document onverhoopt kwaliteiten van een lager niveau dan de geldende wettelijke eisen en/of richtlijnen worden beschreven, prevaleren de wettelijke eisen en/of richtlijnen. Wanneer in het vervolg van deze rapportage wordt verwezen naar Nen-normen of andere richtlijnen, is altijd de meest actuele versie van de betreffende norm of richtlijn van toepassing, inclusief alle op deze norm of richtlijn betrekking hebbende verwijzingsbladen en/of correctiebladen. Documenten: - Bouwbesluit - Bouwverordening - Wet milieubeheer - Drank en horeca wet - Tabakswet - Handboek voor toegankelijkheid - Arbobesluit - Legionella bestrijding - Bestemmingsplan - Voorschriften plaatselijke nutsbedrijven - Alle overige voor en door de wet gestelde eisen. 3.2. Externe voorwaarden In het ontwerp dient onder andere rekening gehouden te worden met de volgende externe Gegevens voor het buitenterrein en het gebouw: - toegankelijkheid/bereikbaarheid voor mensen met een functiebeperking. - aan- en afvoermogelijkheden van materialen rekening houdend met de functies. - bereikbaarheid voor bezoekers evenementen (voetgangers, fietsers, personenauto’s). - bereikbaarheid voor goederen leveranties (vrachtwagens). - bereikbaarheid door hulpdiensten. - ophaaldiensten van huisvuil. - aansluiting gas, water en elektra. - afvalwater en rioolwater. - vervanging installatie-elementen. 3.3. Compartimentering Cultuurspinnerij de Vasim heeft een diversiteit aan functies en leidt tot een ruimtelijke zonnering waarin 7 functies zijn te onderscheiden die deels afzonderlijk moeten kunnen functioneren, te weten: - kantoor - atelier - studio - werkplaats - opslag - horeca - evenementenhal

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

10

Deze compartimenten dienen apart te kunnen functioneren, hier dient in het ruimtelijk functioneel ontwerp aandacht aan te worden geschonken, maar ook in het technisch ontwerp. Hierbij valt te denken aan: - Compartimentering binnen de installatietechniek (in/uitschakelen van verwarming, luchtbehandeling, verlichting, beveiliging); - Bemetering van elektra, gas, water (aparte tussenmeters) - Afsluitbaarheid.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

11

4. Prestaties bouwkundig 4.1. Hoofddraagconstructie Fundering De bestaande fundering moet voldoende geschikt zijn voor de inbouw van de beoogde functies. Balken De bestaande balken moeten voldoende geschikt zijn voor de inbouw van de beoogde functies Vloeren De bestaande vloeren moeten voldoende geschikt zijn voor de vloerbelasting van de beoogde functies. 4.2. Gevel Materiaal en onderhoud Er wordt gestreefd naar het toepassen van onderhoudsvrije materialen. Deuren en materialen moeten vandaalbestendig en goed afsluitbaar zijn. Toegepaste materialen voor gevelbeplating en kozijnen dienen een garantietermijn te hebben van minimaal 10 jaar. Dichte gevelvlakken Voldoende natuurlijke ventilatie en koudebruggen voorkomen. Beglazing De daglichtopeningen in de gevel moeten voldoen aan de daglichteis die gesteld is in het bouwbesluit. Directe inval van zonlicht in de winterperiode kan hinderlijk zijn en moet in ieder geval in ateliers, werkplaatsen en studio’s voorkomen worden. Doorvalveilig en letselwerend glas (zgn. gelaagd glas) van voldoende sterkte toepassen: - interieur: alle puien en deuren met glas - daar waar dit door het bouwbesluit is vereist Beglazing toepassen die voldoet aan de volgende eisen: - standaard HR++ Spuiventilatie Natuurlijke ventilatie door ramen te openen is niet afdoende. Voor individuele ventilatie zullen te openen ramen opgenomen worden in ieder vertrek in overleg met de gebruiker. De te openen ramen zijn afsluitbaar. Hang- & sluitwerk - hang- en sluitwerk in de gevel moet voldoen aan de SKG klasse drie sterren. 4.3. Dak De opbouw van het dak dient ertoe bij te dragen dat bij hoge buitentemperaturen opwarming in de ondergelegen ruimten traag verloopt. Het dak dient voor onderhoud en inspectie aan gebouw en installaties incidenteel veilig betreden te kunnen worden zonder

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

12

kans op schade aan het dak. Benodigde veiligheidsvoorzieningen dienen te zijn aangebracht. Daar waar daken veelvuldig belopen zullen worden, tegelpaden aanbrengen op tegeldragers. Eventuele goten dienen veilig bereikbaar te zijn voor inspectie. Noodzakelijke hemelwaterafvoeren en overstort voorzieningen dienen aanwezig te zijn. Aansluitingen op dakopbouwen en dakdoorbrekingen voorzien van loodvervanger over de dakopstanden.

4.4. Binnenwanden Binnenspouwbladen Bij een eventueel binnenspouwblad moet het bevestigen van installatiedelen en voorzieningen als vensterbanken, gordijnrails of aanvullende zonwering mogelijk maken. Aansluiting plafond Flexibele binnenwanden dienen aan te sluiten op het (verlaagde) plafond. Hierbij aandacht voor de aansluitdetails m.b.t. de vereiste geluidsisolatiewaarden. Tussen verlaagd plafond en onderkant (dak)vloer wordt ter plaatse van de tussenwanden een voorziening tegen geluidsoverdracht getroffen. Dit dient star te zijn en los gekoppeld van de dakconstructie. Daar waar nodig brandwerende scheidingen aanbrengen. Wandafwerking De afwerking van de binnenwanden moet in overeenstemming zijn met de ruimtebestemming. Tot een hoogte van 1,20 m1 moeten wanden bestand zijn tegen stoten, krassen, vocht en andere invloeden van schoonmaak. In de natte ruimte dient dit tot 2 meter te zijn. Binnendeuren -

-

Deuren worden uitgevoerd in een onderhoudsvriendelijk materiaal dat bestand is tegen mechanische beschadigingen. Deuren dienen minimaal 90º open te kunnen staan. Dagmaat binnendeuren minimaal 900 mm; De dagmaat van deuren naar bergingen wordt in overleg met de gebruiker bepaald. Indien vereist bij een functie worden deuren aangebracht die voldoen aan de geluidseisen die gesteld worden aan de scheiding tussen (groeps)ruimten. In de sponning geluiddempende rubbers aanbrengen, valdorpel aanbrengen en indien noodzakelijk dubbele kierdichting aanbrengen. Brandwerende deuren in brandscheidingen. In verband met de toegankelijkheid zo min mogelijk drempels (max. 20mm) toepassen. In overleg met de gebruiker een sluitplan opstellen.

Binnen ramen In overleg met de gebruiker worden er ramen tussen ruimten onderling aangebracht, bijvoorbeeld tussen een verkeersruimte en een atelier, werkplaats of kantoor. In overleg met de gebruiker wordt bepaald welke deuren van een glasstrook worden voorzien. In deuren wordt veiligheidsglas toegepast. Beglazing Doorvalveilig en letselwerend glas (zgn. gelaagd glas) van voldoende sterkte toepassen: - Interieur: alle puien en deuren met glas.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

13

4.5. Plafond Vrije hoogte De vrije hoogte wordt afgestemd op de functie en het gebruik van een ruimte. De afstand van vloer tot (verlaagd) plafond zijn als volgt:

functie kantoor atelier studio werkplaats opslag horeca evenementen(hal)*

hoogte in m1 vrije vrije vrije vrije vrije vrije vrije

hoogte hoogte hoogte hoogte hoogte hoogte hoogte

2,6 2,6 - 4 2,6 4 4,5 - 5 4,5 7 - 11,5

*Geldt ook Circuswerkplaats Indien er geen verlaagd plafond wordt toegepast moet het plafond als schoon zichtwerk worden uitgevoerd en moet de nagalmtijd voldoen aan het gestelde in het Bouwbesluit. Verlaagde plafonds Bij het toepassen van verlaagde plafonds gelden de volgende kwalificaties: - er mag geen stofophoping plaatsvinden; - mogelijkheden bieden voor het geïntegreerd opnemen van voorzieningen voor verlichting, ventilatie, koeling en dergelijke; - eventueel te plaatsen flexibele wanden mogen niet worden gehinderd; - het plafond is voorzien van uitneembare delen ten behoeve van onderhoud en reparatie van boven het plafond liggende installatiedelen; - eenvoudig reinigbaar; - het plafond dient bestand te zijn tegen schommelingen in temperatuur en luchtvochtigheid; - vervorming en verkleuring mogen niet optreden. Akoestiek Een goede akoestiek (nagalmtijd) en is van wezenlijk belang voor de bruikbaarheid en beleving van het gebouw. Ook de geluidsoverlast (contact en luchtgeluid) tussen afzonderlijke gebruikers moet goed opgelost binnen het gebouw. In dit verband moet er vooral aandacht worden gegeven aan de geluidsisolatie van de evenementenhal, café, muziekstudio en werkplaatsen naar omliggende ruimtes. Geluidswering De geluidswering van gevels en daken moet voldoen aan de eisen zoals omschreven in het Bouwbesluit. De geluidsisolatie tussen ruimten in het gebouw is zo dat men geen hinder mag hebben ten opzichte van elkaar. De bouwkundige voorzieningen worden zo samengesteld, dat constructies voldoende geluidswerend en geluidsisolerend zijn. Zo dienen bijvoorbeeld binnenwanden aan te sluiten aan de constructieve plafonds. Omloopgeluid moet worden voorkomen.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

14

Bij toepassing van systeemwanden moet de ruimte boven de wanden, tussen plafond en constructievloer, worden voorzien van geluidwerende voorzieningen met gelijkwaardige waarden als de scheidingswand. Voor geluidsoverlast door technische installaties naar de omgeving worden de streefwaarden aangehouden, zoals vereist volgens de Hinderwet (Milieuwet). Installaties en dergelijke mogen conform de van toepassing zijnde norm geen voelbare trillingen in het gebouw veroorzaken. Bouwfysica Met betrekking tot de vochtdoorlatendheid volstaan de eisen zoals omschreven in het Bouwbesluit. 4.6. Vloerafwerking Dekvloeren Dekvloeren worden in principe uitgevoerd als cementdekvloeren. Vloerbedekking -

De vloerbedekking wordt afgestemd op de specifieke functie en afgestemd met de gebruiker. Vloeren moeten kras- en splintervrij, slijtvast, onderhoudsvriendelijk en eenvoudig reinigbaar zijn. Vloerbedekking is vlamdovend, rolstoelbestendig en antistatisch. Onder flexibele scheidingswanden dient de vloerbedekking door te lopen. Bij de entrees worden enkele droog- /schoonloopmatten toegepast. De afmeting moet moeten berekend zijn op het aantal, dat door een de entree gaan. 4.7. Vaste inrichting

Publiekstoegankelijke trappen en balustraden -

-

Moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Trappen en verhogingen van meer dan 0,80 m1 hoog hebben een balustrade met een minimale hoogte van 1,2 meter. Trappen hebben leuningen op kindhoogte (0,60 m1) en een maximale spijlbreedte van 0,08 mm1. Mogelijkheid tot het plaatsen van hekjes aan de boven- en onderzijde van de trap. In principe worden er dichte trappen toegepast. De trap in de entreehal mag in staal en hout worden uitgevoerd zonder stootborden (open trap).

Keukeninrichting Nader te bepalen met gebruikers. Receptie & balie De inrichting en vormgeving van de eventuele receptie, balie, kassa, garderobe, vindt in overeenstemming met de gebruiker plaats. 4.8. Terrein Grondwerk Indien grondwerk van toepassing is wordt een onderzoek uitgevoerd conform naar de bodem Besluit bodemkwaliteit.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

15

Verhardingen Verhardingen worden uitgevoerd als straatwerk. Buitenriolering Ten aanzien van de aansluiting op het gemeentelijke rioolstelsel worden afspraken met de gemeente gemaakt. Bereikbaarheid -

De locatie dient goed bereikbaar te zijn voor alle gebruikers, te voet, per fiets en indirect per auto. De locatie dient goed bereikbaar en toegankelijk te zijn voor mensen met een functiebeperking.

Inrichtingseisen De buitenruimte moet zodanig worden ingericht dat er zo min mogelijk problemen ontstaan ten aanzien van sociale veiligheid, vandalisme en diefstal. Dit betekent dat de paden goed verlicht moeten worden, er geen sprake is van overhangend groen of donkere nissen. Opslag van afval In overleg met de gebruiker komt er een opslagruimte voor afval. Hierbij dient onder andere rekening te worden gehouden met toegankelijkheid en afsluitbaarheid. Er wordt rekening gehouden met een gescheiden inzameling en opslag van afval. Fietsenstalling De buitenruimte moet voorzien zijn van een open niet overdekte fietsenstalling. Parkeerterrein Op het parkeerterrein dienen voldoende parkeerplaatsen aanwezig te zijn. Evenementen De buitenruimte dient geschikt te zijn voor evenementen. Opslag Een alternatieve locatie in directe nabijheid van het Vasim dient gevonden te worden voor de opslagruimte die in de huidige Cultuurspinnerij de Vasim gebruikt wordt en in dit programma van eisen niet terug komt. Het betreft een te herhuisvesten oppervlak van 3.400 m2 VVO. Betreffende opslag staan wel als functie omschreven in de oppervlaktestaat van hoofdstuk 8. 4.9. Onderhoud en exploitatie Bij het ontwerp wordt er aandacht besteed aan de onderhoudsaspecten. Er wordt gekozen voor duurzame en onderhoudsvrije oplossingen. Tevens zijn gebouwdelen die met enige regelmaat onderhouden moeten worden goed bereikbaar. Denk bijvoorbeeld aan glasvlakken in de gevel. 4.10.

Revisiebescheiden en opleveringsbescheiden

Bij de oplevering (tot maximaal 3 weken erna) dienen de volgende bescheiden aanwezig te zijn: - bestek met nota’s van wijzigingen en aanvullingen; - revisie bestektekeningen, digitaal en hardcopy; - werktekeningen van (onder)aannemers en leveranciers;

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

16

-

originele afgegeven vergunningen en dergelijke, bijvoorbeeld: omgevingsvergunning met onderliggende stukken, gebruiksvergunning, aansluitingen, schone grond verklaring; sluitplan met sleuteloverzicht; kleurenschema’s; V&G-plan.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

17

5. Prestaties bouwfysich 5.1. Ventilatie De mechanische ventilatie dient per specifiek te worden afgestemd op functie en betreffende ruimte. Geadviseerd wordt om een co2 gestuurde regeling toe te passen. 5.2. Ontwerp Bij het ontwerp van de ventilatievoorzieningen dient er rekening te worden gehouden met een zo groot mogelijke flexibele indeling van het (monumentale) gebouw. 5.3. Luchtsnelheid In verband met het voorkomen van tocht is de luchtsnelheid, in overeenstemming met vigerend bouwbesluit. Bij ventilatie door een te openen raam kan er wel tocht optreden. 5.4. Ventilatiecapaciteit De benodigde ventilatiecapaciteit dient afgestemd te zijn op het ruimtegebruik. Geadviseerd wordt om een co2 gestuurde regeling toe te passen. 5.5. Emissies Emissiebronnen worden zoveel mogelijk buiten werkruimten geplaatst. Men kan hierbij denken aan een printer. Keukens, ovenruimte en sanitaire ruimten worden gescheiden geventileerd. 5.6. Binnenluchttemperatuur Minimaal 90% van de gebruikstijd wordt voldaan aan deze eisen: - De operatieve temperatuur op alle werk- en leerplekken (waar iemand meer dan 2 uur per dag zittend werkt, leert, verblijft) is minimaal 20°C. - Bij buitentemperatuur <20°C is de operatieve temperatuur maximaal 20°C. - Bij buitentemperatuur >20°C is de operatieve temperatuur maximaal 3°C boven de buitentemperatuur. - De stralingssymmetrie (verschil in temperatuur van tegenoverliggende vlakken) is: bij een warm plafond <5°C, bij een koude wand < 10°C, bij een koud plafond <14°C, bij een warme wand <23°C bij een warme wand <23°C. De binnenluchttemperatuur dient behaaglijk te zijn. Per ruimte worden de volgende vereiste temperaturen aangehouden: - verkeersruimte, bergingen, opslag 15ºC - horeca, werkplaats, atelier, studio 19ºC - 24 ºC - sanitair 18ºC - horeca 21ºC - kantoor 21ºC - Evenementenhal 19ºC - 24 ºC 5.7. Licht In het bouwbesluit zijn de minimum eisen ten aanzien van daglichttoetreding geformuleerd. Bij het ontwerpen van de kunstlichtvoorzieningen dient aandacht te worden besteed aan het visuele comfort. In ruimten met een gezelligheidsfunctie (horeca) wordt sfeerverlichting aangebracht. -

Energiezuinige elektra- en verlichtingsinstallaties conform NEN 3087 en NEN 1890 Schakelbaar per functie/cluster. CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

18

-

Aanwezigheids- schakeling en daglichtregeling. Verlichtingsarmaturen kantoor dient afgeschermd reflectiehinder in beeldschermen.

te

zijn

ter

voorkoming

van

5.8. Zonwering Direct zonlicht valt zodanig de ruimten van het gebouw binnen, dat het geen hinder veroorzaakt tijdens werkzaamheden. Daar waar zonlichttoetreding tot ongewenste gevolgen, zoals reflecties, verblinding en opwarming, kan leiden, dient te worden voorzien in zonwering om de zon te weren. Uitvoering in overleg met gebruiker. De zonwering mag de ventilatie niet belemmeren (vb. opendraaiende delen). Bediening van de buitenzonwering dient mogelijk te zijn per ruimte De bediening van de zonwering dient centraal overruled te kunnen worden en voorzien te zijn van een windbeveiliging. 5.1. Geluid Geluidswering externe scheidingsconstructies: De karakteristieke geluidswering van de uitwendige scheidingsconstructies conform het bouwbesluit Geluidswering interne scheidingsconstructies De geluidsisolatiewaarde van de scheidingswanden conform het bouwbesluit. In het ontwerp van het gebouw wordt bij de situering van geluidsgevoelige functies en functies die mogelijk geluidsoverlast produceren rekening gehouden met functies in de nabije omgeving. Ruimteakoestiek Een goede akoestiek (nagalmtijd) en is van wezenlijk belang voor de bruikbaarheid en beleving van het gebouw. Ook de geluidsoverlast (contact en luchtgeluid) tussen afzonderlijke gebruiker moet goed opgelost binnen het gebouw. Koudebruggen In het ontwerp dienen koudebruggen zoveel mogelijk te worden vermeden. Waar koudebruggen optreden moet aandacht worden besteed aan condensatie en vochtophoping. Dit mag de materiaal specifieke maxima niet overschrijden. Ook het thermische comfort verdient aandacht.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

19

6. Prestaties elektrotechnisch 6.1. Algemeen Het gebouw is voorzien van een stroomvoorzieninginstallatie die zodanig is ontworpen dat zij geschikt is voor het storingsvrij en doelmatig voeden, schakelen en bedienen van alle in het gebouw aanwezige elektrische apparaten, machines en installaties. De installaties worden onderworpen en gerealiseerd conform: NEN 1010 (2005), NEN 3134 en NEN 3140. Het ontwerp voor de energievoorziening van het totale gebouw is zo uitgewerkt, dat op efficiënte en overzichtelijke wijze vanuit één of meerdere hoofdverdeelinrichtingen via onderverdeelinrichtingen de elektrische energie naar de installaties, machines en apparaten wordt gebracht. Het ontstaan van schadelijke invloeden van elektrische wisselvelden op de gebruiker van het gebouw wordt vermeden. Waar dit vanuit het gebruik gewenst is, worden de onderverdeelinrichtingen voorzien van een mogelijkheid tot stroomonderbreking in de vorm van een aardlekschakelaar dan wel een noodstop bij machines die te hanteren is bij calamiteiten. De stroomvoorziening ten behoeve van kracht en licht is op afzonderlijke groepen aangesloten. Voor de aanvang van het definitieve ontwerp worden principeschema’s van de installaties ter goedkeuring aan de gebruiker voorgelegd. Per functiecluster / gebruiker zal er naast een algemene meterkast ook een individuele meterkast opgenomen worden. Zowel elektra evenals gas en warmte dienen via gescheiden bemetering plaats te vinden. Het onevenredige aansluitvermogen van functies/gebruikers ten opzichte van elkaar zal gescheiden in beeld worden gebracht. In overleg met de individuele gebruiker zal er een centrale bedieningsmogelijkheid voor licht en andere installaties worden aangebracht, 6.2. Reservecapaciteit In de verdeelinrichtingen voor zowel licht- als krachtverdeelinrichtingen dient minimaal 30% reservecapaciteit te worden opgenomen. Eventuele uitbreiding van verdeelinrichtingen moet zonder verplaatsing mogelijk zijn. Met name voor de evenementenhal dient door de gebruiker een opgave te worden verstrekt van het noodzakelijk afgenomen vermogen. De hoofdverdeelinrichtingen worden voorzien van een grove overspanningbeveiliging. De reservecapaciteit in niet functiegebonden ladderbanen, kabelgoten en wandgoten dient minimaal 20% te zijn. In de hoofdverdeelinrichting dient een reserveveld aanwezig te zijn van 30% van het aangesloten vermogen. 6.3. Krachtstroom Er dienen krachtstroomaansluitingen aanwezig te zijn voor onder andere liften, koelmachine, luchtbehandelingsinstallatie, keukeninstallatie, oven(s) en horeca installatie. Hetgeen nader af te stemmen met gebruiker 6.4. Licht De verlichtingssterkte in Lux en kleurtemperatuur dienen te voldoen aan de NEN 1890 en 1891. Er dienen energiezuinige spots (PL of LED) en HF-TL armaturen te worden toegepast. In de algemene ruimtes en toiletten moeten er elektronische voorschakelapparaten, zogenaamde hoogfrequent armaturen, worden toegepast.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

20

In de openbare sanitaire ruimtes schakeling voor verlichting toepassen d.m.v. vandaalbestendige censoren met regelbaar doorlooptijd. De bediening van de verlichting in de algemene ruimten dient centraal te geschieden. In alle overige ruimten lokale schakelaars toepassen. In alle gebouwen loopverlichting toepassen. Gevelverlichting schakelen met een schemerschakelaar met overbrugging ten behoeve van lampcontrole. 6.5. Geluidsinstallaties Niet van toepassing 6.6. Noodverlichting De noodverlichtingsinstallatie moet voldoen aan bouwbesluit en eisen brandweer. Het definitieve ontwerp van de noodverlichtingsinstallatie moet geaccordeerd worden door de plaatselijke brandweer. Algemene ruimtes hebben nachtverlichting. 6.7. Specifieke aansluitingen Naast de aansluitingspunten die volgen uit NEN 1010 dienen specifieke aansluitingen (zoals vaatwasser, wasmachine kopieerapparaten) te worden afgestemd met de gebruiker. 6.8. Aardingsinstallatie Aardingsinstallatie moet voldoen aan de NEN 1010 en aan de normen van de energie toeleverend bedrijf. Ten behoeve van een regie-installatie dienst er een schone aardleiding te worden aangebracht. 6.9. Brandbeveiligings- en ontruimingsinstallatie Volgens het bouwbesluit en de eisen brandweer dient er een brandbeveiligings- en ontruimingsinstallatie aanwezig te zijn. Ontwerp en tekeningen worden door de brandweer getoetst. De goedkeuring hierop maakt een onderdeel uit van de omgevingsvergunning. 6.10.

Zwakstroominstallatie

In het gebouw dient een videofooninstallatie te worden aangebracht. In overleg met de gebruiker kan er een inbraakbeveiligingssysteem worden aangelegd. Overige zwakstroominstallaties overleggen met gebruiker. 6.11.

CAI installatie

CAI-aansluiting nader af te stemmen met gebruiker. 6.12.

Invalidentoilet

De elektrische installatie van het Miva toilet uitvoeren volgens de geldende normen. 6.13.

Data installatie en telefoon

Nader te bepalen. 6.14.

Nutsaansluitingen

De gescheiden Nutsaansluitingen voor de gebruiker worden in overleg met de gebruiker aangevraagd. Het betreffen de aanvragen voor: - elektriciteit; - gas; - drinkwater - eventueel stadsverwarming; - telefoon/data; - CAI; - glasvezel. CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

21

6.15.

Terreinverlichting

Ten behoeve van het terrein en de veiligheid dienen de benodigde lantaarns en of gevelverlichting te worden opgenomen in het ontwerp. Er wordt in het bijzonder aandacht besteed aan de verlichting van de entree. Deze dienen te worden geschakeld via een schemerschakelaar welke overbrugbaar moet zijn in verband met lampencontrole. Donkere hoeken mogen niet voorkomen. De fietsenstalling is voorzien van slagvaste verlichting. 6.16.

Liften

Indien benodigd capaciteit en afmeting nader te bepalen. 6.17.

Glazenwasserinstallatie

Het toepassen van een glazenwasserinstallatie wordt waar mogelijk voorkomen. 6.18.

Onderhoud en exploitatie

De intercomdelen aan de buitenkant van de gebouwen evenals de beldrukknop van het gebouw dienen vandalismeproef te zijn. Het schakelmateriaal standaard uitvoeren. De installaties dienen zodanig aangebracht te zijn dat zij zonder slopen van bouwkundige onderdelen bereikbaar zijn voor onderhoud en uitbreiding. Lampen en armaturen moeten eenvoudig verwisselbaar zijn. Er wordt gekozen voor duurzame en onderhoudsarme oplossingen. De installaties zoveel mogelijk uitvoeren in standaardmateriaal en componenten. 6.19.

Revisie- en opleveringsbescheiden

Bij de oplevering (tot maximaal 3 weken erna) dienen de volgende bescheiden aanwezig te zijn: - revisietekeningen digitaal en hardcopy; - een lijst met merken en type van gebruikt schakel- en installatiemateriaal; - een NEN 3140 rapport van de totale installatie; - borg certificaat inbraakbeveiliging; - certificaat databekabeling; - origineel, getekend set goedgekeurde tekeningen van de brandweer.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

22

7. Prestaties werktuigbouwkundig 7.1. Algemeen Bij het ontwerp dient men, naast het bouwbesluit, rekening te houden met de eisen van het toeleverende energiebedrijf. Voor de aanvang van het definitieve ontwerp worden principeschema’s van de installaties ter goedkeuring aan de gebruiker voorgelegd. Watermeters aanbrengen in de meterkasten. 7.2. Koudwaterinstallaties De watermeteropstelling met appendages, zonder bypass, worden in een ruimte geplaatst met een temperatuur van maximaal 20ºC. Op het buitenterrein wordt een vorstvrije, met een sleutel bedienbare, buitenkraan aangebracht. 7.3. Warmwatertapinstallatie De warmwaterbereider(s) moet water afleveren met een minimale temperatuur van 65ºC. Bij gebruik door kinderen temperatuur begrensde mengkranen toepassen. Het systeem voor warmtapwater is voorzien van temperatuurmonitoring 7.4. Sanitaire installaties Geen staande toiletten toepassen. In elk gebouwdeel worden voldoende Miva toiletten aangebracht. Er worden wandurinoirs toegepast met ingebouwde drukspoelers. En wordt voorzien in de nodige schaamschotten. Bij de aanleg van sanitair wordt rekening gehouden met het gebruik, bijvoorbeeld door kinderen, horecabezoekers of mensen die zorg behoeven. In ateliers en werkplaatsen, ten behoeve van functiegebonden schoonmaak, worden rvsuitstortgootsteen met warm- en koudwater tappunten aangebracht. Een en ander af te stemen met gebruiker. Afvoer dient te worden voorzien van een verfscheiding/gipsvang. Werkkasten nader te bepalen. 7.5. Riolering en hemelwaterafvoer Riolering en hemelwaterafvoer te ontwerpen en aan te leggen conform bouwbesluit. Alle leidingen dienen geïsoleerd te worden indien sprake is van geluidsoverlast resp. condensvorming. Bij voorkeur de verticale leidingen geïsoleerd inpandig aanbrengen. Voor voldoende ontstoppingsmogelijkheden en be- en ontluchting zorg dragen. 7.6. Sprinklerinstallatie In overleg met brandweer bepalen of plaatsing van sprinklerinstallatie noodzakelijk is. 7.7. Centrale verwarmingsinstallatie Bij stadsverwarming het ontwerp aanpassen aan de geboden watertemperatuur van het stadsverwarmingbedrijf. De installatie moet mede voldoen aan de eisen van het stadsverwarmingbedrijf. Indien er geen stadsverwarming is, dan HR-ketels toepassen die weersafhankelijk zijn voorgeregeld. Bij de toepassing van HR-ketels wordt aandacht besteed aan de luchttoevoer en rookgasafvoervoorzieningen. Verwarmingsinstallatie evenementenhal in overleg met installateur nader te bepalen.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

23

In de technische ruimten wordt voldoende isolatie en ventilatie toegepast zodat de temperatuur onder de 25ºC blijft. Dit geldt ook bij stadsverwarming. Indien er radiatoren worden toegepast dan moeten deze worden voorzien van thermostatische ventielen en voetventielen. Radiatoren worden bevestigd met muurconsoles of vloerbevestiging. Scherpe kant afschermen d.m.v. geheel afscherming of alleen de scherpe randen. De temperatuur van de aanvoer en retour is maximaal respectievelijk 65ºC en 55ºC. Toepassing convectoren is een goed alternatief. Radiatoren dienen uitgerust te zijn met thermostaatknoppen voor constante temperatuur. Toe te passen fabricaat ketels, pompen, radiatoren enzovoort dienen ter goedkeuring te worden voorgelegd aan gebruiker.

7.8. Ventilatie-installatie De ruimten worden geventileerd met een gebalanceerd systeem, tenzij in overleg met de gebruiker anders wordt besloten. Het systeem wordt voorzien van warmteterugwinning en een bypass mogelijkheid. Na verwarmer aansluiten op CV-installatie. Deze basis moet nader uitgewerkt worden door een installatieadviseur. Keukens en toiletgroepen worden elk afzonderlijk afgezogen en waar nodig aparte toevoer aanbrengen. Bij het selecteren van roosters wordt aandacht besteed aan het tegengaan van koudeval. Kanalen als rond spiraalgefelste uitvoering toepassen In specifieke gevallen, zoals bij werkplaatsen, café en evenementenhal vindt er gescheiden afzuiging via (dak)ventilatoren plaats. 7.9. Regelinstallatie In de technische ruimte een centrale regelkast plaatsen. Deze kast voorziet, met beveiliging, alle componenten van de cv- en luchtbehandelinginstallatie van voedingen. De regelingen zijn van een door de gebruiker te bepalen fabricaat en zijn voorzien van een gebouwbeheersysteem, wat met behulp van een modem aangesloten is op de centrale. 7.10.

Perslucht en vacuüminstallaties

Niet van toepassing. 7.11.

Onderhoud en exploitatie

Ten behoeve van het onderhoud moeten installatiedelen goed bereikbaar zijn. In het bijzonder de delen waar regelmatig onderhoud of inspecties plaatsvinden. Er wordt, in verband met vervangbaarheid en uitbreidbaarheid, zoveel mogelijk gekozen voor oplossingen met gangbare elementen. Er wordt gekozen voor duurzame en onderhoudsarme oplossingen. 7.12.

Revisie- en opleveringsbescheiden

Van alle voornoemde installatieonderdelen moeten bij de oplevering, dan wel 3 weken na de oplevering, aanwezig zijn voor zover van toepassing: - principeschema’s en tekeningen digitaal en hardcopy; - bedieningsvoorschriften, onderhoudsvoorschriften digitaal en in hardcopy - revisietekeningen digitaal en hardcopy,

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

24

-

-

bij koud-warm waterinstallaties, isometrische schema’s en plattegrondtekeningen met genummerde tappunten en een tabel met genummerde tappunten en overige relevante gegevens; het leveren van een beheersplan legionellapreventie; rapporten van luchtmetingen en luchtmeetstaten digitaal en hardcopy; een opgave van fabricaat en type van alle geïnstalleerde toestellen, apparatuur van de installaties.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

25

8. Oppervlakte

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

evenementen

creëren

leren

beleven

oppervlak m2 VVO

nr Bedrijfsnaam bedrijfsomschrijving functie BUITENRUIMTE Festivalterrein evenementen / festivals bijeenkomst Parkeren nader te bepalen parkeren COLLECTIEVE RUIMTE Workshopruimte (2x) workshops atelier Evenementenhal evenementen (950 pers. met groei naar 1.600 pers.) horeca Circuswerkplaats oefenruimte (geluid) multifunctioneel horeca Grandcafe cafe horeca Flexkantoor kantoor kantoor subtotaal boven INDIVIDUELE RUIMTE 30 Ron Vervuurt presenteren, acteren opslag kostuum 23 Nietzwaar - Lakmi Gaza decorbouw, 3d visualisaties opslag licht-techniek 13 Grafische werkplaats De Olifant beeldend werkplaats grafische 7 De Kunstuiting beeldhouwen atelier 12 Graffiti.nl graffiti workshops atelier 16 Helicon MBO opleidingen werkplaats leerlingen atelier 17 Het Crealokaal beeldend atelier 21 Mia Denis, Jeanette v. Noordenburg & Marc fotografie Moot atelier 27 Pink Sweater Productions evenementenorganisator en projecten atelier 28 Reynaldo Beeldende kunst atelier 29 Rhizom zeefdruk atelier 34 Steen/beeldhouwerij Marieke van Baerle beeldend atelier 18 Jac Splinter Ontwerper beeldend atelier / kantoor 15 Hans Kooijman Artiest? atelier / opslag 39 Tribal Fields verhuur en bouw tenten en totempalen atelier en opslag Spoenk theateraankleding atelier opslag 2 Anna PetronovA catering horeca 25 One for the road catering horeca 5 Crux Creaties acteren, trainen en ontwikkelen kantoor 6 De Markies tentverhuur en producties kantoor 31 S Productions/Forge Bookings - Sander Heijmans Artiesten en dj bookings kantoor 32 Script - ed… - Patrick Feijen scenarioschrijver kantoor 35 Stichting A.W.N. : In de War Produkties jonleren en shows kantoor / opslag 1 Architectuur Centrum Nijmegen (ACN) opslag 3 Bosjuweel tentverhuur opslag 6 De Markies tentverhuur en producties opslag 8 De Lachende Pelikaan evenementenbureau opslag 14 Full Stop Acrobatics lucht- en grondacrobatiek opslag 22 Music Meeting festival organisator opslag 40 Viquel Automation ict opslag 10 Drift Nijmegen festival organisator opslag / kantoor 20 Mekong Oosterse Snacks verkoopwagen opslag buiten 4 Circus Caprioli variete theater opslag decor 33 St. Beeldend Danstheater Telder danstheater opslag decor 37 Theatergroep Kwatta theater opslag decor 36 Theater Popi theater opslag requisieten 11 Galloway Studio opname studio studio 24 OEFENRUIMTE.NU muziekstudio studio 6 De Markies tentverhuur en producties werkplaats 19 Kunstenaarscentrum de Olifant beeldend werkplaats 26 Otto Hensen - BikkelArt metaal werkplaats 38 Tipico Decoratie muurschilderingen en decors werkplaats 9 De Schoenfabriek theater en organisatiebureau werkplaats / opslag Circuswinkel circusmateriaal workshops/opslag/verkoop subtotaal individuele ruimte subtotaal collectieve ruimte totaal m2 VVO exclusief gangen en algemene ruimte zoals toiletten

workshops

8.1. Oppervlaktestaat

x

x

x

x

x

4.000

x x x

x x x x

x x x

x x x x x

x x x x

200 1.200 200 150 200 1.950

x x x x x

46 96 69 15 36 36 60 75 98 135 91 49 110 196 100 110 155 41 25 11 13 50 40

x

x x x x x x x x x x x x

x

x

x

x x x x x

x x x x x x

x x

x

x x x x x

x

x x x x x x x x x

x x x

x x x x x x x x x x

x x

x x x x x x x x x x x x x

x

x x

x

x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

x x x

x

x

x

x x x x x x x x

26

x x x x x x x

x x x x

x

x x x x x x x x x x x

32 75 80 400 300 145 50 102 50 2.891 1.950 4.841

Colofon Cultuurspinnerij de Vasim Hans Glaudemans Voorzitter BOEi Arno Boon Liesbeth Jansen Toon Iding

Directeur Projectmanager Projectmanager

Jaar 2013

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

27

9. Over BOEi BOEi is opgezet door een aantal aandeelhouders: Bouwfonds ontwikkeling, AM Wonen, NS Stations, Dudok, Vesteda, Triodos Ventures, Oranje Fonds, VolkerWessels en de Bank Nederlandse gemeenten. BOEi is een non-profitorganisatie die zich bezig houdt met de herbestemming van industriële en utilitaire (rijks)monumenten. Zij doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. BOEi werkt volgens de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft. BOEi is als niet-particuliere organisatie zonder winstoogmerk, zeer actief in het werven van fondsen en subsidies. Restauraties en herbestemming worden gefinancierd uit gestort aandelenkapitaal, laagrentende en marktconforme leningen, subsidies en eenmalige bijdragen. BOEi weet goed de weg in “monumentenland”. Zij heeft goede relaties met ervaren architecten en restaurerende aannemers, maar ook met particuliere organisaties die zich inzetten voor het behoud van potentiële monumenten. Daarnaast weet BOEi met gebruikers de slag te maken om tot haalbare plannen te komen.

CONCEPT Programma van Eisen Cultuurspinnerij Vasim

28

Bijlage 6: Vlekkenplan

versie 7

doorsnede

maten zijn indicatief

111.000 20.000

20.000

20.000

10.000

9.000

DOCU CENTRUM

STRIJD VERZET

9.000

glazen opbouw

DAK

AFREKENEN OPBOUWEN

VRIJHEID

STRIJD VERZET

20.000

WEG NAAR DE VR IJHEID VERNIETIGING

KANTOREN EVALUEREN WERELDBRAND / WAPENTUIG

MUSEUM CAFE / RESTAURANT

MUSEUM WINKEL

INVAL EN BEZETTING

LAND HONGER

ZWARTE SCHAPEN

RECHT V/D STERKSTE

PROGRAMMEERBARE RUIMTE CRISIS

INTRO

KANTOREN ENTREE

INDEX Verwijderen Doorbreken plafond Doorbreken muur

WO2 Museum WO2 Museum Boulevardfuncties Cultuurspinnerij individueel Cultuurspinnerij collectief WO2 Museum Boulevardfuncties & Cultuurspinnerij collectief

WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©

5 4 3 2 1 BG

versie 7

OOST

begane grond

maten zijn indicatief

111.000 20.000

20.000

20.000 9.000

9.000

17.000

10.000

20.000

DEPOT / OPSLAG

TOILETTEN

TOILETTEN LIFT

STRIJD & VERZET

FILM / LEZING ZAAL

afsluitbaar

WERELDBRAND / WAPENTUIG

INVAL & BEZETTING

LANDHONGER

ZWARTE SCHAPEN

RECHT V/D STERKSTE

CRISIS

INTRO

ENTREE

INDEX Verwijderen Doorbreken plafond Doorbreken muur

WO2 Museum WO2 Museum Boulevardfuncties Cultuurspinnerij individueel Cultuurspinnerij collectief WO2 Museum Boulevardfuncties & Cultuurspinnerij collectief

(NIEUWE TRAP / TRIBUNE)

WEST WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©

ZUID

LIFT

40.000

TOILETTEN

17.000

NOORD

TECHNISCHE RUIMTE

6.000

CULTUURSPINNERIJ INDIVIDUEEL

DEPOT / OPSLAG

versie 7

OOST

1e verdieping

maten zijn indicatief

111.000 20.000

20.000

20.000

10.000

20.000

9.000

9.000

EVALUEREN

TOILETTEN

BOULEVARD VAN DE VRIJHEID CAFEMUSEUM / RESTAURANT MUSEUM WINKEL

TIJDELIJKE TENTOONSTELLING

PROGRAMMEERBARE RUIMTE

KANTOREN VERGADER RUIMTE

TERRAS FILM / LEZING ZAAL

INDEX Verwijderen Doorbreken plafond Doorbreken muur

WO2 Museum WO2 Museum Boulevardfuncties Cultuurspinnerij individueel Cultuurspinnerij collectief WO2 Museum Boulevardfuncties & Cultuurspinnerij collectief

(NIEUWE TRAP / TRIBUNE)

WEST WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©

ZUID

LIFT

afsluitbaar

(NIEUWE TRAP)

BUITENZIJDE MONUMENT

afsluitbaar

afsluitbaar

TOILETTEN

LIFT

STRIJD VERZET

TOILETTEN

40.000

KEUKEN

EXPEDITIE STRAAT

6.000

CULTUURSPINNERIJ COLLECTIEF

17.000

NOORD

CULTUURSPINNERIJ INDIVIDUEEL

CULTUURSPINNERIJ INDIVIDUEEL

17.000

NIEUWE ENTREE

versie 7

OOST maten zijn indicatief

111.000 20.000

20.000

20.000

10.000

20.000

9.000

9.000

STRIJD VERZET

CULTUURSPINNERIJ INDIVIDUEEL

17.000

2e verdieping

LIFT

BUITENZIJDE MONUMENT

KANTOREN VERGADER RUIMTE

17.000

TOILETTEN

A&O

BIBLIOTHEEK / DOCUMENTATIE CENTRUM

INDEX Verwijderen Doorbreken plafond Doorbreken muur

WO2 Museum WO2 Museum Boulevardfuncties Cultuurspinnerij individueel Cultuurspinnerij collectief WO2 Museum Boulevardfuncties & Cultuurspinnerij collectief

WEST WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©

ZUID

LIFT

40.000

afsluitbaar

6.000

A&O

(NIEUWE TRAP)

NOORD

A&O LIFT LIFT

versie 7

OOST

3e verdieping

maten zijn indicatief

111.000 20.000

20.000

20.000 9.000

9.000

17.000

10.000

20.000

STRIJD VERZET

17.000

LIFT

STRIJD VERZET

INDEX Verwijderen Doorbreken plafond Doorbreken muur

WO2 Museum WO2 Museum Boulevardfuncties Cultuurspinnerij individueel Cultuurspinnerij collectief WO2 Museum Boulevardfuncties & Cultuurspinnerij collectief

WEST WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©

ZUID

LIFT

40.000

Kantine

6.000

NOORD

A&O LIFT

versie 7

OOST

4e verdieping

maten zijn indicatief

111.000 20.000

20.000

20.000

10.000

9.000

20.000 9.000

17.000

STRIJD VERZET

LIFT

17.000

LIFT

STRIJD VERZET

INDEX Verwijderen Doorbreken plafond Doorbreken muur

WO2 Museum WO2 Museum Boulevardfuncties Cultuurspinnerij individueel Cultuurspinnerij collectief WO2 Museum Boulevardfuncties & Cultuurspinnerij collectief

WEST WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©

ZUID

Kantine

40.000

VERNIETIGING

6.000

NOORD

A&O LIFT

versie 7

OOST

5e verdieping

maten zijn indicatief

111.000 20.000

20.000

20.000 9.000

9.000

17.000

10.000

20.000

LIFT

17.000

LIFT

INDEX Verwijderen Doorbreken plafond Doorbreken muur

WO2 Museum WO2 Museum Boulevardfuncties Cultuurspinnerij individueel Cultuurspinnerij collectief WO2 Museum Boulevardfuncties & Cultuurspinnerij collectief

WEST WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©

ZUID

Kantine

40.000

WEG NAAR DE VRIJHEID

6.000

NOORD

A&O LIFT

versie 7

OOST

6e verdieping / dak

maten zijn indicatief

111.000 20.000

20.000

20.000 9.000

9.000

17.000

10.000

20.000

LIFT

INDEX Verwijderen Doorbreken plafond Doorbreken muur

WO2 Museum WO2 Museum Boulevardfuncties Cultuurspinnerij individueel Cultuurspinnerij collectief WO2 Museum Boulevardfuncties & Cultuurspinnerij collectief

WEST WO2 MUSEUM | CONCEPT INRICHTING VASIM 12-03-2013 | versie 7 | ©

ZUID

glazen opbouw

40.000

glazen opbouw

6.000

VRIJHEID

17.000

buiten

NOORD

A&O LIFT

Bijlage 7: Investerings- en opstalexploitatie scenario 1A. 1B, 1C en 1D

Investering & Exploitatie

Pagina 1 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 1A Museum + Cultuurspinnerij Casco met subsidie

(alle bedragen x Euro 1,-) Project Opgesteld door RvC goedkeuring (op begroting) Versie Bijgewerkt Printdatum BTW

Nijmegen Vasim Toon Iding

UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN

Voorfase / Begroting / Prognose

27-8-2013 17-9-2013 EXCLUSIEF BTW

aard van de investering (in %) totaal

grond

gebouw

installaties

100% 100% 100%

0 0 0

1 0 0

0 0 0

0 0 0

1 0 0

0

1

0

0

1

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.158.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.158.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

0

2.254.000

0

0

2.254.000

0 0 0 0 0

53.950 53.950 21.580 21.580 7.500

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

53.950 53.950 21.580 21.580 7.500

0

158.560

0

0

158.560

0 0 0 0 0 0 0

215.800 0 48.000 25.000 22.534 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

215.800 0 48.000 25.000 22.534 0 0

311.334

0

311.334

0

0

311.334

2.723.895

0

2.723.895

0

0

2.723.895

Investeringen

grond

gebouw

20% 20%

80% 80% 100%

installaties

huurders-

aard van de investering (in bedrag)

investering

aankoop (marktwaarde) aankoopprijs overdrachtsbelasting 6% aankoopkosten

1 0 0

Totale aankoopkosten

huurders-

totaal

investering

1

Restauratiekosten Kosten restauratie cascorestauratie 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Projectbegeleiding Terreininrichting 0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) Aansluiting nutsvoorzieningen

2.158.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

Totale restauratiekosten

100% 0% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

0% 100% 100% 0% 0%

0%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2.254.000

Bijkomende kosten Kosten vergunningen / leges Kosten architecten Bouwadviesbureau's Overige advieskosten Overige bijkomende kosten

53.950 53.950 21.580 21.580 7.500

100% 100% 100% 100% 100%

0% 0% 0% 0% 0%

100% 100% 100% 100% 100%

158.560

Totale bijkomende kosten

Overige kosten Kosten onvoorzien Dekking voor Algemene Kosten Dekking projecturen eigen personeel Communicatie Voorfinancieringsrente Overige kostendekking Niet verrekenbare BTW Totale overige kosten

Totale investering

(betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW)

215.800 0 48.000 25.000 22.534 0 0

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

0%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1A casco met subsidie..xls

Investering & Exploitatie

Pagina 2 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 1A Museum + Cultuurspinnerij Casco met subsidie

Financieringen Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Subsidie Gemeente Subsidie VSB Fonds Subsidie BankGiroLoterij Eigen bijdragen

0 0 0 0 1.800.000 0 0 0

Totaal subsidies

Verkopen Unit A Unit B Unit C Unit D Unit E Unit F Unit G Unit H Unit I Unit J Unit K Unit L Unit M Unit N Unit O Unit P

prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs

excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl

BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW

(excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl

OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB)

100% 1.800.000

0

1.800.000

0

0

1.800.000

0

0

0

0

0

0

9

10

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal verkopen

Leningen Hypothecaire lening Hypothecaire lening Partij C Partij D Partij E Partij F Partij G Partij H

100% 100% 100% 100% 100%

annuitair of aflossingsvrij annuitair annuitair

0

Totaal leningen

looptijd (jr) 20 15 0 0 0 0 0 0

543.895 0 0 0 0 0 0 0

annuiteit aflossingsvrij 42.907 0 0 0 0 0 0 0 -

543.895

42.907

annuitair of aflossingsvrij Inzet Eigen Vermogen

rente% 4,80% 4,80% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

aflossingsvrij

380.000

verhouding EV en VV

5,00%

annuiteit aflossingsvrij 0

19.000

2.723.895

Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject)

0 PROJECTRESULTAAT jaar 1

Exploitatie

controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte

rente%

0

41,1%

Totale financiering

Algemene gegevens index huur per jaar totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo)

looptijd (jr)

83%

2

3

4

5

6

7

8

2,00% 10.300 m2 8.549 m2 0 Akkoord

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1A casco met subsidie..xls

Investering & Exploitatie

Pagina 3 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo

huurwaarde per jaar

Museum Cultuurspinnerij

Totaal verhuurd vloeroppervlak

€

huur bij 100% verhuur Inkomsten huur Museum Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 servicekosten Museum Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

aantal m2

85.905 42.330 -

5727 2822

128.235

8.549

Scenario 1A Museum + Cultuurspinnerij Casco met subsidie huurprijs/m2 CASCO

servicekosten per m2

15,00 15,00

0,00 0,00

daadwerkelijk verhuurd 90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

128.235

130.800

133.416

136.084

138.806

141.582

144.413

147.302

150.248

153.253

77.315 38.097 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

78.861 38.859 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

80.438 39.636 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

82.047 40.429 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

83.688 41.237 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

85.361 42.062 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

87.069 42.903 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

88.810 43.761 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

90.586 44.637 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

92.398 45.529 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

115.412

117.720

120.074

122.476

124.925

127.424

129.972

132.572

135.223

137.927

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1A casco met subsidie..xls

Investering & Exploitatie

Pagina 4 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi waarde ontwikkeling pand historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) marktwaarde factor = 0 waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) waardeontwikkeling per jaar

Scenario 1A Museum + Cultuurspinnerij Casco met subsidie

923.895 0 0 0

huur * factor

Totale inkomsten per jaar

115.412

905.417 0 0 0

117.720

886.939 0 0 0

120.074

868.461 0 0 0

122.476

849.983 0 0 0

124.925

831.505 0 0 0

127.424

813.028 0 0 0

129.972

794.550 0 0 0

132.572

776.072 0 0 0

135.223

757.594 0 0 0

137.927

Lasten financieringskosten externe rente (zie investering voor rente%) toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%)

over 0 923.895 0 0 923.895

afschrijvingen grond gebouw (vervangingsinvestering) installaties (vervangingsinvestering) huurdersinvestering (éénmalige investering)

exploitatiekosten voorziening onderhoud belastingen en verzekeringen overige kosten + servicekosten beheerkosten derden beheerkosten gebouweigenaar niet verrekenbare BTW doorbelaste service kosten

looptijd geen afschrijving 50 15 15

jaar jaar jaar

in % van huur 20,00% 5,00% 3,00% 7,00% 7,00% 0,00% 0,00% 42,00%

check

Totale kosten per jaar

Exploitatieresultaat per jaar Rendement geinvesteerd vermogen exploitatie resultaat rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van

Cashflow exploitatie resultaat bij:

af:

afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) voorziening onderhoud interne rentetoerekening daadwerkelijke dividend/rentelast aflossing financieringen periodiek onderhoud waarde ontwikkeling pand

380.000

5%

Cashflow per jaar Cashflow cumulatief

cumulatief

26.107 19.000 45.107

25.301 19.000 44.301

24.455 19.000 43.455

23.570 19.000 42.570

22.642 19.000 41.642

21.669 19.000 40.669

20.650 19.000 39.650

19.581 19.000 38.581

18.462 19.000 37.462

17.288 19.000 36.288

0 18.478 0 0 18.478

0 18.478 0 0 18.478

0 18.478 0 0 18.478

0 18.478 0 0 18.478

0 18.478 0 0 18.478

0 18.478 0 0 18.478

0 18.478 0 0 18.478

0 18.478 0 0 18.478

0 18.478 0 0 18.478

0 18.478 0 0 18.478

25.647 6.412 3.847 8.976 8.976 0 0 53.859

26.160 6.540 3.924 9.156 9.156 0 0 54.936

26.683 6.671 4.002 9.339 9.339 0 0 56.035

27.217 6.804 4.083 9.526 9.526 0 0 57.155

27.761 6.940 4.164 9.716 9.716 0 0 58.298

28.316 7.079 4.247 9.911 9.911 0 0 59.464

28.883 7.221 4.332 10.109 10.109 0 0 60.654

29.460 7.365 4.419 10.311 10.311 0 0 61.867

30.050 7.512 4.507 10.517 10.517 0 0 63.104

30.651 7.663 4.598 10.728 10.728 0 0 64.366

117.444

117.714

117.968

118.203

118.418

118.611

118.781

118.926

119.044

119.132

-2.032

5

2.106

4.273

6.507

8.812

11.191

13.646

16.179

18.795

-2.032 -0,5%

5 0,0%

2.106 0,6%

4.273 1,1%

6.507 1,7%

8.812 2,3%

11.191 2,9%

13.646 3,6%

16.179 4,3%

18.795 4,9%

jaar 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

-2.032 18.478 25.647 19.000 -19.000 -16.800 -25.647 0 -354

5 18.478 26.160 19.000 -19.000 -17.606 -26.160 0 877

2.106 18.478 26.683 19.000 -19.000 -18.451 -26.683 0 2.133

4.273 18.478 27.217 19.000 -19.000 -19.337 -27.217 0 3.414

6.507 18.478 27.761 19.000 -19.000 -20.265 -27.761 0 4.720

8.812 18.478 28.316 19.000 -19.000 -21.238 -28.316 0 6.053

11.191 18.478 28.883 19.000 -19.000 -22.257 -28.883 0 7.412

13.646 18.478 29.460 19.000 -19.000 -23.325 -29.460 0 8.798

16.179 18.478 30.050 19.000 -19.000 -24.445 -30.050 0 10.212

18.795 18.478 30.651 19.000 -19.000 -25.618 -30.651 0 11.655

524

2.657

6.071

10.791

16.843

24.255

33.054

43.266

54.921

-354

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1A casco met subsidie..xls

Investering & Exploitatie

Pagina 1 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij cadco + nbouwpakket zonder subsidie

(alle bedragen x Euro 1,-) Project Opgesteld door RvC goedkeuring (op begroting) Versie Bijgewerkt Printdatum BTW

Nijmegen Vasim Toon Iding

UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN

Voorfase / Begroting / Prognose

27-8-2013 17-9-2013 EXCLUSIEF BTW

aard van de investering (in %) totaal

grond

gebouw

installaties

100% 100% 100%

0 0 0

1 0 0

0 0 0

0 0 0

1 0 0

0

1

0

0

1

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

719.333 1.011.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 86.400 0 0 0

0 337.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9.600 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

719.333 1.348.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

0

1.816.733

346.600

0

2.163.333

0 0 0 0 0

46.515 46.515 18.606 18.606 9.000

5.168 5.168 2.067 2.067 1.000

0 0 0 0 0

51.683 51.683 20.673 20.673 10.000

0

139.242

15.471

0

154.713

0 0 0 0 0 0 0

186.060 115.902 24.000 25.000 67.242 0 0

20.673 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

206.733 115.902 24.000 25.000 67.242 0 0

438.878

0

418.204

20.673

0

438.878

2.756.925

0

2.374.181

382.745

0

2.756.925

Investeringen

grond

gebouw

20% 20%

80% 80% 100%

installaties

huurders-

aard van de investering (in bedrag)

investering

aankoop (marktwaarde) aankoopprijs overdrachtsbelasting 6% aankoopkosten

1 0 0

Totale aankoopkosten

huurders-

totaal

investering

1

Restauratiekosten Kosten restauratie cascorestauratie inbouwkosten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Projectbegeleiding Terreininrichting 0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) Aansluiting nutsvoorzieningen

719.333 1.348.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

Totale restauratiekosten

100% 75% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100%

0% 25% 100% 0% 0%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2.163.333

Bijkomende kosten Kosten vergunningen / leges Kosten architecten Bouwadviesbureau's Overige advieskosten Overige bijkomende kosten

51.683 51.683 20.673 20.673 10.000

90% 90% 90% 90% 90%

10% 10% 10% 10% 10%

100% 100% 100% 100% 100%

154.713

Totale bijkomende kosten

Overige kosten Kosten onvoorzien Dekking voor Algemene Kosten Dekking projecturen eigen personeel Communicatie Voorfinancieringsrente Overige kostendekking Niet verrekenbare BTW Totale overige kosten

Totale investering

(betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW)

206.733 115.902 24.000 25.000 67.242 0 0

90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1B casco+inbouwpakket zonder subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 2 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij cadco + nbouwpakket zonder subsidie

Financieringen Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Subsidie Gemeente Subsidie VSB Fonds Subsidie BankGiroLoterij Eigen bijdragen

0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal subsidies

Verkopen Unit A Unit B Unit C Unit D Unit E Unit F Unit G Unit H Unit I Unit J Unit K Unit L Unit M Unit N Unit O Unit P

prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs

excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl

BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW

(excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl

OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB)

100% 0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

0

9

10

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal verkopen

Leningen Hypothecaire lening Hypothecaire lening Partij C Partij D Partij E Partij F Partij G Partij H

100% 100% 100% 100% 100%

annuitair of aflossingsvrij annuitair annuitair

0

Totaal leningen

looptijd (jr) 20 15 0 0 0 0 0 0

1.656.925 0 0 0 0 0 0 0

annuiteit aflossingsvrij 130.711 0 0 0 0 0 0 0 -

1.656.925

130.711

annuitair of aflossingsvrij Inzet Eigen Vermogen

rente% 4,80% 4,80% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

aflossingsvrij

1.100.000

verhouding EV en VV

looptijd (jr)

rente%

0

5,00%

annuiteit aflossingsvrij 0

55.000

39,9%

Totale financiering

2.756.925

Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject)

0 PROJECTRESULTAAT jaar 1

Exploitatie Algemene gegevens index huur per jaar totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo) controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte

83%

2

3

4

5

6

7

8

2,00% 3.400 m2 2.822 m2 0 Akkoord

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1B casco+inbouwpakket zonder subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 3 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo

huurwaarde per jaar

Museum Cultuurspinnerij

395.080 -

Totaal verhuurd vloeroppervlak

€

huur bij 100% verhuur Inkomsten huur Museum Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 servicekosten Museum Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

395.080

aantal m2

Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij cadco + nbouwpakket zonder subsidie huurprijs/m2

2822

140,00

servicekosten per m2 0,00 0,00

daadwerkelijk verhuurd 90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

395.080

402.982

411.041

419.262

427.647

436.200

444.924

453.823

462.899

472.157

0 355.572 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 362.683 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 369.937 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 377.336 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 384.883 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 392.580 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 400.432 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 408.440 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 416.609 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 424.941 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

355.572

362.683

369.937

377.336

384.883

392.580

400.432

408.440

416.609

424.941

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.822

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1B casco+inbouwpakket zonder subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 4 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi waarde ontwikkeling pand historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) marktwaarde factor = 0 waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) waardeontwikkeling per jaar

Scenario 1B Museum en Cultuurspinnerij cadco + nbouwpakket zonder subsidie

huur * factor

Totale inkomsten per jaar

2.374.181 0 0 0

2.326.697 0 0 0

2.279.213 0 0 0

2.231.730 0 0 0

2.184.246 0 0 0

2.136.762 0 0 0

2.089.279 0 0 0

2.041.795 0 0 0

1.994.312 0 0 0

1.946.828 0 0 0

355.572

362.683

369.937

377.336

384.883

392.580

400.432

408.440

416.609

424.941

Lasten financieringskosten externe rente (zie investering voor rente%) toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%)

afschrijvingen grond gebouw (vervangingsinvestering) installaties (vervangingsinvestering) huurdersinvestering (éénmalige investering)

exploitatiekosten voorziening onderhoud belastingen en verzekeringen overige kosten + servicekosten beheerkosten derden beheerkosten gebouweigenaar niet verrekenbare BTW doorbelaste service kosten

check

over 0 2.374.181 382.745 0 2.756.925

looptijd geen afschrijving 50 15 15

jaar jaar jaar

in % van huur 20,00% 5,00% 3,00% 7,00% 7,00% 0,00% 0,00% 42,00%

79.532 55.000 134.532

77.076 55.000 132.076

74.501 55.000 129.501

71.803 55.000 126.803

68.976 55.000 123.976

66.013 55.000 121.013

62.907 55.000 117.907

59.652 55.000 114.652

56.242 55.000 111.242

52.667 55.000 107.667

0 47.484 25.516 0 73.000

0 47.484 25.516 0 73.000

0 47.484 25.516 0 73.000

0 47.484 25.516 0 73.000

0 47.484 25.516 0 73.000

0 47.484 25.516 0 73.000

0 47.484 25.516 0 73.000

0 47.484 25.516 0 73.000

0 47.484 25.516 0 73.000

0 47.484 25.516 0 73.000

79.016 19.754 11.852 27.656 27.656 0 0 165.934

80.596 20.149 12.089 28.209 28.209 0 0 169.252

82.208 20.552 12.331 28.773 28.773 0 0 172.637

83.852 20.963 12.578 29.348 29.348 0 0 176.090

85.529 21.382 12.829 29.935 29.935 0 0 179.612

87.240 21.810 13.086 30.534 30.534 0 0 183.204

88.985 22.246 13.348 31.145 31.145 0 0 186.868

90.765 22.691 13.615 31.768 31.768 0 0 190.606

92.580 23.145 13.887 32.403 32.403 0 0 194.418

94.431 23.608 14.165 33.051 33.051 0 0 198.306

Totale kosten per jaar

373.466

374.328

375.139

375.893

376.588

377.217

377.775

378.258

378.659

378.973

Exploitatieresultaat per jaar

-17.894

-11.645

-5.202

1.443

8.295

15.364

22.657

30.183

37.950

45.968

Rendement geinvesteerd vermogen exploitatie resultaat rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van

Cashflow exploitatie resultaat bij:

af:

afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) voorziening onderhoud interne rentetoerekening daadwerkelijke dividend/rentelast aflossing financieringen periodiek onderhoud waarde ontwikkeling pand

1.100.000

5%

Cashflow per jaar Cashflow cumulatief

cumulatief

-17.894 -1,6%

-11.645 -1,1%

-5.202 -0,5%

1.443 0,1%

8.295 0,8%

15.364 1,4%

22.657 2,1%

30.183 2,7%

37.950 3,5%

45.968 4,2%

jaar 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

-17.894 73.000 79.016 55.000 -55.000 -51.178 -79.016 0 3.928

-11.645 73.000 80.596 55.000 -55.000 -53.635 -80.596 0 7.721

-5.202 73.000 82.208 55.000 -55.000 -56.209 -82.208 0 11.589

1.443 73.000 83.852 55.000 -55.000 -58.907 -83.852 0 15.535

8.295 73.000 85.529 55.000 -55.000 -61.735 -85.529 0 19.560

15.364 73.000 87.240 55.000 -55.000 -64.698 -87.240 0 23.665

22.657 73.000 88.985 55.000 -55.000 -67.804 -88.985 0 27.853

30.183 73.000 90.765 55.000 -55.000 -71.058 -90.765 0 32.124

37.950 73.000 92.580 55.000 -55.000 -74.469 -92.580 0 36.481

45.968 73.000 94.431 55.000 -55.000 -78.044 -94.431 0 40.925

3.928

11.648

23.237

38.773

58.333

81.998

109.851

141.975

178.456

219.381

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1B casco+inbouwpakket zonder subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 1 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie

(alle bedragen x Euro 1,-) Project Opgesteld door RvC goedkeuring (op begroting) Versie Bijgewerkt Printdatum BTW

Nijmegen Vasim Toon Iding

UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN

Voorfase / Begroting / Prognose

27-8-2013 17-9-2013 EXCLUSIEF BTW

aard van de investering (in %) totaal

grond

gebouw

installaties

100% 100% 100%

0 0 0

1 0 0

0 0 0

0 0 0

1 0 0

0

1

0

0

1

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

719.333 1.011.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 86.400 0 0 0

0 337.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9.600 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

719.333 1.348.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

0

1.816.733

346.600

0

2.163.333

0 0 0 0 0

46.515 46.515 18.606 18.606 9.000

5.168 5.168 2.067 2.067 1.000

0 0 0 0 0

51.683 51.683 20.673 20.673 10.000

0

139.242

15.471

0

154.713

0 0 0 0 0 0 0

186.060 115.902 24.000 25.000 22.242 0 0

20.673 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

206.733 115.902 24.000 25.000 22.242 0 0

393.878

0

373.204

20.673

0

393.878

2.711.925

0

2.329.181

382.745

0

2.711.925

Investeringen

grond

gebouw

20% 20%

80% 80% 100%

installaties

huurders-

aard van de investering (in bedrag)

investering

aankoop (marktwaarde) aankoopprijs overdrachtsbelasting 6% aankoopkosten

1 0 0

Totale aankoopkosten

huurders-

totaal

investering

1

Restauratiekosten Kosten restauratie 719.333 1.348.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

cascorestauratie inbouwkosten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Projectbegeleiding Terreininrichting 0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) Aansluiting nutsvoorzieningen

Totale restauratiekosten

100% 75% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100%

0% 25% 100% 0% 0%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2.163.333

Bijkomende kosten Kosten vergunningen / leges Kosten architecten Bouwadviesbureau's Overige advieskosten Overige bijkomende kosten

51.683 51.683 20.673 20.673 10.000

90% 90% 90% 90% 90%

10% 10% 10% 10% 10%

100% 100% 100% 100% 100%

154.713

Totale bijkomende kosten

Overige kosten Kosten onvoorzien Dekking voor Algemene Kosten Dekking projecturen eigen personeel Communicatie Voorfinancieringsrente Overige kostendekking Niet verrekenbare BTW Totale overige kosten

Totale investering

(betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW)

206.733 115.902 24.000 25.000 22.242 0 0

90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1C casco+inbouwpakket met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 2 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie

Financieringen Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Subsidie Gemeente Subsidie VSB Fonds Subsidie BankGiroLoterij Eigen bijdragen

0 0 0 0 1.800.000 0 0 0

Totaal subsidies

Verkopen Unit A Unit B Unit C Unit D Unit E Unit F Unit G Unit H Unit I Unit J Unit K Unit L Unit M Unit N Unit O Unit P

prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs

excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl

BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW

(excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl

OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB)

100% 1.800.000

0

1.545.959

254.041

0

1.800.000

0

0

0

0

0

0

9

10

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal verkopen

Leningen Hypothecaire lening Hypothecaire lening Partij C Partij D Partij E Partij F Partij G Partij H

100% 100% 100% 100% 100%

annuitair of aflossingsvrij annuitair annuitair

0

Totaal leningen

looptijd (jr) 20 15 0 0 0 0 0 0

541.925 0 0 0 0 0 0 0

annuiteit aflossingsvrij 42.751 0 0 0 0 0 0 0 -

541.925

42.751

annuitair of aflossingsvrij Inzet Eigen Vermogen

rente% 4,80% 4,80% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

aflossingsvrij

370.000

verhouding EV en VV

5,00%

annuiteit aflossingsvrij 0

18.500

2.711.925

Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject)

0 PROJECTRESULTAAT jaar 1

Exploitatie

controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte

rente%

0

40,6%

Totale financiering

Algemene gegevens index huur per jaar totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo)

looptijd (jr)

83%

2

3

4

5

6

7

8

2,00% 3.400 m2 2.822 m2 0 Akkoord

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1C casco+inbouwpakket met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 3 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo

huurwaarde per jaar

Museum Cultuurspinnerij

126.990 -

Totaal verhuurd vloeroppervlak

€

huur bij 100% verhuur Inkomsten huur Museum Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 servicekosten Museum Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

126.990

aantal m2

Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie huurprijs/m2

2822

45,00

servicekosten per m2 0,00 0,00

daadwerkelijk verhuurd 90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

126.990

129.530

132.120

134.763

137.458

140.207

143.011

145.872

148.789

151.765

0 114.291 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 116.577 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 118.908 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 121.287 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 123.712 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 126.186 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 128.710 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 131.284 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 133.910 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 136.588 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

114.291

116.577

118.908

121.287

123.712

126.186

128.710

131.284

133.910

136.588

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.822

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1C casco+inbouwpakket met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 4 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi waarde ontwikkeling pand historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) marktwaarde factor = 0 waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) waardeontwikkeling per jaar

Scenario 1C Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie

783.222 0 0 0

huur * factor

Totale inkomsten per jaar

114.291

767.557 0 0 0

116.577

751.893 0 0 0

118.908

736.228 0 0 0

121.287

720.564 0 0 0

123.712

704.900 0 0 0

126.186

689.235 0 0 0

128.710

673.571 0 0 0

131.284

657.906 0 0 0

133.910

642.242 0 0 0

136.588

Lasten financieringskosten externe rente (zie investering voor rente%) toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%)

afschrijvingen grond gebouw (vervangingsinvestering) installaties (vervangingsinvestering) huurdersinvestering (éénmalige investering)

exploitatiekosten voorziening onderhoud belastingen en verzekeringen overige kosten + servicekosten beheerkosten derden beheerkosten gebouweigenaar niet verrekenbare BTW doorbelaste service kosten

check

over 0 783.222 128.704 0 911.925

looptijd geen afschrijving 50 15 15

jaar jaar jaar

in % van huur 20,00% 5,00% 3,00% 7,00% 7,00% 0,00% 0,00% 42,00%

Totale kosten per jaar

Exploitatieresultaat per jaar Rendement geinvesteerd vermogen exploitatie resultaat rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van

Cashflow exploitatie resultaat bij:

af:

afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) voorziening onderhoud interne rentetoerekening daadwerkelijke dividend/rentelast aflossing financieringen periodiek onderhoud waarde ontwikkeling pand

370.000

5%

Cashflow per jaar Cashflow cumulatief

cumulatief

26.012 18.500 44.512

25.209 18.500 43.709

24.367 18.500 42.867

23.484 18.500 41.984

22.560 18.500 41.060

21.590 18.500 40.090

20.575 18.500 39.075

19.510 18.500 38.010

18.395 18.500 36.895

17.226 18.500 35.726

0 15.664 8.580 0 24.245

0 15.664 8.580 0 24.245

0 15.664 8.580 0 24.245

0 15.664 8.580 0 24.245

0 15.664 8.580 0 24.245

0 15.664 8.580 0 24.245

0 15.664 8.580 0 24.245

0 15.664 8.580 0 24.245

0 15.664 8.580 0 24.245

0 15.664 8.580 0 24.245

25.398 6.350 3.810 8.889 8.889 0 0 53.336

25.906 6.476 3.886 9.067 9.067 0 0 54.403

26.424 6.606 3.964 9.248 9.248 0 0 55.491

26.953 6.738 4.043 9.433 9.433 0 0 56.600

27.492 6.873 4.124 9.622 9.622 0 0 57.732

28.041 7.010 4.206 9.815 9.815 0 0 58.887

28.602 7.151 4.290 10.011 10.011 0 0 60.065

29.174 7.294 4.376 10.211 10.211 0 0 61.266

29.758 7.439 4.464 10.415 10.415 0 0 62.491

30.353 7.588 4.553 10.624 10.624 0 0 63.741

122.093

122.356

122.602

122.830

123.037

123.222

123.384

123.521

123.631

123.712

-7.802

-5.779

-3.694

-1.543

676

2.964

5.326

7.763

10.279

12.877

-7.802 -2,1%

-5.779 -1,6%

-3.694 -1,0%

-1.543 -0,4%

676 0,2%

2.964 0,8%

5.326 1,4%

7.763 2,1%

10.279 2,8%

12.877 3,5%

jaar 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

-7.802 24.245 25.398 18.500 -18.500 -16.739 -25.398 0 -296

-5.779 24.245 25.906 18.500 -18.500 -17.542 -25.906 0 923

-3.694 24.245 26.424 18.500 -18.500 -18.384 -26.424 0 2.167

-1.543 24.245 26.953 18.500 -18.500 -19.267 -26.953 0 3.435

676 24.245 27.492 18.500 -18.500 -20.191 -27.492 0 4.729

2.964 24.245 28.041 18.500 -18.500 -21.161 -28.041 0 6.048

5.326 24.245 28.602 18.500 -18.500 -22.176 -28.602 0 7.394

7.763 24.245 29.174 18.500 -18.500 -23.241 -29.174 0 8.767

10.279 24.245 29.758 18.500 -18.500 -24.356 -29.758 0 10.168

12.877 24.245 30.353 18.500 -18.500 -25.525 -30.353 0 11.596

627

2.794

6.229

10.958

17.006

24.401

33.168

43.335

54.931

-296

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1C casco+inbouwpakket met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 1 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie o.b.v. huur

(alle bedragen x Euro 1,-) Project Opgesteld door RvC goedkeuring (op begroting) Versie Bijgewerkt Printdatum BTW

Nijmegen Vasim Toon Iding

UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN

Voorfase / Begroting / Prognose

27-8-2013 17-9-2013 EXCLUSIEF BTW

aard van de investering (in %) totaal

grond

gebouw

installaties

100% 100% 100%

0 0 0

1 0 0

0 0 0

0 0 0

1 0 0

0

1

0

0

1

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

719.333 1.011.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 86.400 0 0 0

0 337.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9.600 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

719.333 1.348.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

0

1.816.733

346.600

0

2.163.333

0 0 0 0 0

46.515 46.515 18.606 18.606 9.000

5.168 5.168 2.067 2.067 1.000

0 0 0 0 0

51.683 51.683 20.673 20.673 10.000

0

139.242

15.471

0

154.713

0 0 0 0 0 0 0

186.060 115.902 24.000 25.000 12.242 0 0

20.673 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

206.733 115.902 24.000 25.000 12.242 0 0

383.878

0

363.204

20.673

0

383.878

2.701.925

0

2.319.181

382.745

0

2.701.925

Investeringen

grond

gebouw

20% 20%

80% 80% 100%

installaties

huurders-

aard van de investering (in bedrag)

investering

aankoop (marktwaarde) aankoopprijs overdrachtsbelasting 6% aankoopkosten

1 0 0

Totale aankoopkosten

huurders-

totaal

investering

1

Restauratiekosten Kosten restauratie 719.333 1.348.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

cascorestauratie inbouwkosten 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Projectbegeleiding Terreininrichting 0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) Aansluiting nutsvoorzieningen

Totale restauratiekosten

100% 75% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100%

0% 25% 100% 0% 0%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2.163.333

Bijkomende kosten Kosten vergunningen / leges Kosten architecten Bouwadviesbureau's Overige advieskosten Overige bijkomende kosten

51.683 51.683 20.673 20.673 10.000

90% 90% 90% 90% 90%

10% 10% 10% 10% 10%

100% 100% 100% 100% 100%

154.713

Totale bijkomende kosten

Overige kosten Kosten onvoorzien Dekking voor Algemene Kosten Dekking projecturen eigen personeel Communicatie Voorfinancieringsrente Overige kostendekking Niet verrekenbare BTW Totale overige kosten

Totale investering

(betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW)

206.733 115.902 24.000 25.000 12.242 0 0

90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1D casco+inbouwpakket met subsidie obv huur.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 2 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie o.b.v. huur

Financieringen Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Subsidie Gemeente Subsidie VSB Fonds Subsidie BankGiroLoterij Eigen bijdragen

0 0 0 0 2.200.000 0 0 0

Totaal subsidies

Verkopen Unit A Unit B Unit C Unit D Unit E Unit F Unit G Unit H Unit I Unit J Unit K Unit L Unit M Unit N Unit O Unit P

prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs

excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl

BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW

(excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl

OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB)

100% 2.200.000

0

1.888.356

311.644

0

2.200.000

0

0

0

0

0

0

9

10

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal verkopen

Leningen Hypothecaire lening Hypothecaire lening Partij C Partij D Partij E Partij F Partij G Partij H

100% 100% 100% 100% 100%

annuitair of aflossingsvrij annuitair annuitair

0

Totaal leningen

looptijd (jr) 20 15 0 0 0 0 0 0

301.925 0 0 0 0 0 0 0

annuiteit aflossingsvrij 23.818 0 0 0 0 0 0 0 -

301.925

23.818

annuitair of aflossingsvrij Inzet Eigen Vermogen

rente% 4,80% 4,80% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

aflossingsvrij

200.000

verhouding EV en VV

5,00%

annuiteit aflossingsvrij 0

10.000

2.701.925

Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject)

0 PROJECTRESULTAAT jaar 1

Exploitatie

controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte

rente%

0

39,8%

Totale financiering

Algemene gegevens index huur per jaar totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo)

looptijd (jr)

83%

2

3

4

5

6

7

8

2,00% 3.400 m2 2.822 m2 0 Akkoord

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1D casco+inbouwpakket met subsidie obv huur.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 3 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo

huurwaarde per jaar

Museum Cultuurspinnerij

70.550 -

Totaal verhuurd vloeroppervlak

€

huur bij 100% verhuur Inkomsten huur Museum Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 servicekosten Museum Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

70.550

aantal m2

Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie o.b.v. huur huurprijs/m2

2822

25,00

servicekosten per m2 0,00 0,00

daadwerkelijk verhuurd 90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

90% 90%

70.550

71.961

73.400

74.868

76.366

77.893

79.451

81.040

82.661

84.314

0 63.495 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 64.765 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 66.060 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 67.381 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 68.729 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 70.104 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 71.506 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 72.936 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 74.395 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 75.882 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

63.495

64.765

66.060

67.381

68.729

70.104

71.506

72.936

74.395

75.882

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.822

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1D casco+inbouwpakket met subsidie obv huur.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 4 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi waarde ontwikkeling pand historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) marktwaarde factor = 0 waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) waardeontwikkeling per jaar

Scenario 1D Museum en Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie o.b.v. huur

huur * factor

Totale inkomsten per jaar

430.824 0 0 0

422.208 0 0 0

413.592 0 0 0

404.975 0 0 0

396.359 0 0 0

387.742 0 0 0

379.126 0 0 0

370.509 0 0 0

361.893 0 0 0

353.276 0 0 0

63.495

64.765

66.060

67.381

68.729

70.104

71.506

72.936

74.395

75.882

Lasten financieringskosten externe rente (zie investering voor rente%) toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%)

afschrijvingen grond gebouw (vervangingsinvestering) installaties (vervangingsinvestering) huurdersinvestering (éénmalige investering)

exploitatiekosten voorziening onderhoud belastingen en verzekeringen overige kosten + servicekosten beheerkosten derden beheerkosten gebouweigenaar niet verrekenbare BTW doorbelaste service kosten

check

over 0 430.824 71.101 0 501.925

looptijd geen afschrijving 50 15 15

jaar jaar jaar

in % van huur 20,00% 5,00% 3,00% 7,00% 7,00% 0,00% 0,00% 42,00%

14.492 10.000 24.492

14.045 10.000 24.045

13.576 10.000 23.576

13.084 10.000 23.084

12.569 10.000 22.569

12.029 10.000 22.029

11.463 10.000 21.463

10.870 10.000 20.870

10.248 10.000 20.248

9.597 10.000 19.597

0 8.616 4.740 0 13.357

0 8.616 4.740 0 13.357

0 8.616 4.740 0 13.357

0 8.616 4.740 0 13.357

0 8.616 4.740 0 13.357

0 8.616 4.740 0 13.357

0 8.616 4.740 0 13.357

0 8.616 4.740 0 13.357

0 8.616 4.740 0 13.357

0 8.616 4.740 0 13.357

14.110 3.528 2.117 4.939 4.939 0 0 29.631

14.392 3.598 2.159 5.037 5.037 0 0 30.224

14.680 3.670 2.202 5.138 5.138 0 0 30.828

14.974 3.743 2.246 5.241 5.241 0 0 31.445

15.273 3.818 2.291 5.346 5.346 0 0 32.074

15.579 3.895 2.337 5.453 5.453 0 0 32.715

15.890 3.973 2.384 5.562 5.562 0 0 33.369

16.208 4.052 2.431 5.673 5.673 0 0 34.037

16.532 4.133 2.480 5.786 5.786 0 0 34.717

16.863 4.216 2.529 5.902 5.902 0 0 35.412

Totale kosten per jaar

67.480

67.625

67.760

67.885

67.999

68.100

68.189

68.263

68.322

68.365

Exploitatieresultaat per jaar

-3.985

-2.860

-1.700

-504

730

2.003

3.317

4.673

6.072

7.517

Rendement geinvesteerd vermogen exploitatie resultaat rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van

Cashflow exploitatie resultaat bij:

af:

afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) voorziening onderhoud interne rentetoerekening daadwerkelijke dividend/rentelast aflossing financieringen periodiek onderhoud waarde ontwikkeling pand

200.000

5%

Cashflow per jaar Cashflow cumulatief

cumulatief

-3.985 -2,0%

-2.860 -1,4%

-1.700 -0,9%

-504 -0,3%

730 0,4%

2.003 1,0%

3.317 1,7%

4.673 2,3%

6.072 3,0%

7.517 3,8%

jaar 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

-3.985 13.357 14.110 10.000 -10.000 -9.326 -14.110 0 46

-2.860 13.357 14.392 10.000 -10.000 -9.773 -14.392 0 723

-1.700 13.357 14.680 10.000 -10.000 -10.242 -14.680 0 1.414

-504 13.357 14.974 10.000 -10.000 -10.734 -14.974 0 2.119

730 13.357 15.273 10.000 -10.000 -11.249 -15.273 0 2.837

2.003 13.357 15.579 10.000 -10.000 -11.789 -15.579 0 3.570

3.317 13.357 15.890 10.000 -10.000 -12.355 -15.890 0 4.318

4.673 13.357 16.208 10.000 -10.000 -12.948 -16.208 0 5.081

6.072 13.357 16.532 10.000 -10.000 -13.570 -16.532 0 5.859

7.517 13.357 16.863 10.000 -10.000 -14.221 -16.863 0 6.653

769

2.183

4.302

7.139

10.710

15.028

20.109

25.968

32.620

46

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 1D casco+inbouwpakket met subsidie obv huur.xls

Bijlage 8: Investerings- en opstalexploitatie scenario 2A. 2B, 2C en 2D

Investering & Exploitatie

Pagina 1 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco met subsidie

(alle bedragen x Euro 1,-) Project Opgesteld door RvC goedkeuring (op begroting) Versie Bijgewerkt Printdatum BTW

Nijmegen Vasim Toon Iding

UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN

Voorfase / Begroting / Prognose

27-8-2013 17-9-2013 EXCLUSIEF BTW

aard van de investering (in %) totaal

grond

gebouw

installaties

100% 100% 100%

0 0 0

1 0 0

0 0 0

0 0 0

1 0 0

0

1

0

0

1

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.158.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.158.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

0

2.254.000

0

0

2.254.000

0 0 0 0 0

53.950 53.950 21.580 21.580 10.000

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

53.950 53.950 21.580 21.580 10.000

0

161.060

0

0

161.060

0 0 0 0 0 0 0

215.800 0 48.000 25.000 22.597 0 0

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

215.800 0 48.000 25.000 22.597 0 0

311.397

0

311.397

0

0

311.397

2.726.458

0

2.726.457

0

0

2.726.458

Investeringen

grond

gebouw

20% 20%

80% 80% 100%

installaties

huurders-

aard van de investering (in bedrag)

investering

aankoop (marktwaarde) aankoopprijs overdrachtsbelasting 6% aankoopkosten

1 0 0

Totale aankoopkosten

huurders-

totaal

investering

1

Restauratiekosten Kosten restauratie 2.158.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

cascorestauratie 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Projectbegeleiding Terreininrichting 0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) Aansluiting nutsvoorzieningen

Totale restauratiekosten

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

0% 0% 0% 0% 0%

0%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2.254.000

Bijkomende kosten Kosten vergunningen / leges Kosten architecten Bouwadviesbureau's Overige advieskosten Overige bijkomende kosten

53.950 53.950 21.580 21.580 10.000

100% 100% 100% 100% 100%

0% 0% 0% 0% 0%

100% 100% 100% 100% 100%

161.060

Totale bijkomende kosten

Overige kosten Kosten onvoorzien Dekking voor Algemene Kosten Dekking projecturen eigen personeel Communicatie Voorfinancieringsrente Overige kostendekking Niet verrekenbare BTW Totale overige kosten

Totale investering

(betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW)

215.800 0 48.000 25.000 22.597 0 0

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

0%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2A casco met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 2 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco met subsidie

Financieringen Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Subsidie Gemeente Subsidie VSB Fonds Subsidie BankGiroLoterij Eigen bijdragen

0 0 0 0 1.800.000 0 0 0

Totaal subsidies

Verkopen Unit A Unit B Unit C Unit D Unit E Unit F Unit G Unit H Unit I Unit J Unit K Unit L Unit M Unit N Unit O Unit P

prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs

excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl

BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW

(excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl

OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB)

100% 1.800.000

0

1.800.000

0

0

1.800.000

0

0

0

0

0

0

9

10

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal verkopen

Leningen Hypothecaire lening Hypothecaire lening Partij C Partij D Partij E Partij F Partij G Partij H

100% 100% 100% 100% 100%

annuitair of aflossingsvrij annuitair annuitair

0

Totaal leningen

looptijd (jr) 20 15 0 0 0 0 0 0

546.458 0 0 0 0 0 0 0

annuiteit aflossingsvrij 43.109 0 0 0 0 0 0 0 -

546.458

43.109

annuitair of aflossingsvrij Inzet Eigen Vermogen

rente% 4,80% 4,80% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

aflossingsvrij

380.000

verhouding EV en VV

5,00%

annuiteit aflossingsvrij 0

19.000

2.726.458

Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject)

0 PROJECTRESULTAAT jaar 1

Exploitatie

controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte

rente%

0

41,0%

Totale financiering

Algemene gegevens index huur per jaar totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo)

looptijd (jr)

83%

2

3

4

5

6

7

2,00% 10.300 m2 8.549 m2 0 Akkoord

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2A casco met subsidie.xls

8

Investering & Exploitatie

Pagina 3 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo

huurwaarde per jaar

aantal m2

128.235

Cultuurspinnerij

8549

Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco met subsidie huurprijs/m2 CASCO

servicekosten per m2

15,00

0,00

daadwerkelijk verhuurd 90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

90%

128.235

130.800

133.416

136.084

138.806

141.582

144.413

147.302

150.248

153.253

115.412 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

117.720 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

120.074 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

122.476 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

124.925 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

127.424 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

129.972 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

132.572 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

135.223 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

137.927 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

115.412

117.720

120.074

122.476

124.925

127.424

129.972

132.572

135.223

137.927

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-

Totaal verhuurd vloeroppervlak

€

huur bij 100% verhuur

128.235

8.549

Inkomsten huur #VERW! Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 servicekosten #VERW! Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2A casco met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 4 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi waarde ontwikkeling pand historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) marktwaarde factor = 0 waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) waardeontwikkeling per jaar

Scenario 2A Cultuurspinnerij Casco met subsidie

926.457 0 0 0

huur * factor

Totale inkomsten per jaar

115.412

907.928 0 0 0

117.720

889.399 0 0 0

120.074

870.870 0 0 0

122.476

852.341 0 0 0

124.925

833.812 0 0 0

127.424

815.283 0 0 0

129.972

796.753 0 0 0

132.572

778.224 0 0 0

135.223

759.695 0 0 0

137.927

Lasten financieringskosten externe rente (zie investering voor rente%) toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%)

afschrijvingen grond gebouw (vervangingsinvestering) installaties (vervangingsinvestering) huurdersinvestering (éénmalige investering)

exploitatiekosten voorziening onderhoud belastingen en verzekeringen overige kosten + servicekosten beheerkosten derden beheerkosten gebouweigenaar niet verrekenbare BTW doorbelaste service kosten

check

over 0 926.457 0 0 926.458

looptijd geen afschrijving 50 15 15

jaar jaar jaar

in % van huur 20,00% 5,00% 3,00% 7,00% 7,00% 0,00% 0,00% 42,00%

Totale kosten per jaar

Exploitatieresultaat per jaar Rendement geinvesteerd vermogen exploitatie resultaat rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van

Cashflow exploitatie resultaat bij:

af:

afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) voorziening onderhoud interne rentetoerekening daadwerkelijke dividend/rentelast aflossing financieringen periodiek onderhoud waarde ontwikkeling pand

380.000

5%

Cashflow per jaar Cashflow cumulatief

cumulatief

26.230 19.000 45.230

25.420 19.000 44.420

24.571 19.000 43.571

23.681 19.000 42.681

22.748 19.000 41.748

21.771 19.000 40.771

20.747 19.000 39.747

19.674 19.000 38.674

18.549 19.000 37.549

17.370 19.000 36.370

0 18.529 0 0 18.529

0 18.529 0 0 18.529

0 18.529 0 0 18.529

0 18.529 0 0 18.529

0 18.529 0 0 18.529

0 18.529 0 0 18.529

0 18.529 0 0 18.529

0 18.529 0 0 18.529

0 18.529 0 0 18.529

0 18.529 0 0 18.529

25.647 6.412 3.847 8.976 8.976 0 0 53.859

26.160 6.540 3.924 9.156 9.156 0 0 54.936

26.683 6.671 4.002 9.339 9.339 0 0 56.035

27.217 6.804 4.083 9.526 9.526 0 0 57.155

27.761 6.940 4.164 9.716 9.716 0 0 58.298

28.316 7.079 4.247 9.911 9.911 0 0 59.464

28.883 7.221 4.332 10.109 10.109 0 0 60.654

29.460 7.365 4.419 10.311 10.311 0 0 61.867

30.050 7.512 4.507 10.517 10.517 0 0 63.104

30.651 7.663 4.598 10.728 10.728 0 0 64.366

117.618

117.885

118.134

118.365

118.576

118.765

118.930

119.069

119.182

119.265

-2.206

-165

1.940

4.110

6.349

8.659

11.042

13.502

16.041

18.662

-2.206 -0,6%

-165 0,0%

1.940 0,5%

4.110 1,1%

6.349 1,7%

8.659 2,3%

11.042 2,9%

13.502 3,6%

16.041 4,2%

18.662 4,9%

jaar 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

-2.206 18.529 25.647 19.000 -19.000 -16.879 -25.647 0 -556

-165 18.529 26.160 19.000 -19.000 -17.689 -26.160 0 675

1.940 18.529 26.683 19.000 -19.000 -18.538 -26.683 0 1.931

4.110 18.529 27.217 19.000 -19.000 -19.428 -27.217 0 3.212

6.349 18.529 27.761 19.000 -19.000 -20.360 -27.761 0 4.518

8.659 18.529 28.316 19.000 -19.000 -21.338 -28.316 0 5.851

11.042 18.529 28.883 19.000 -19.000 -22.362 -28.883 0 7.210

13.502 18.529 29.460 19.000 -19.000 -23.435 -29.460 0 8.596

16.041 18.529 30.050 19.000 -19.000 -24.560 -30.050 0 10.010

18.662 18.529 30.651 19.000 -19.000 -25.739 -30.651 0 11.453

119

2.050

5.262

9.780

15.630

22.840

31.436

41.446

52.899

-556

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2A casco met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 1 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 2B Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie

(alle bedragen x Euro 1,-) Project Opgesteld door RvC goedkeuring (op begroting) Versie Bijgewerkt Printdatum BTW

Nijmegen Vasim Toon Iding

UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN

Voorfase / Begroting / Prognose

27-8-2013 17-9-2013 EXCLUSIEF BTW

aard van de investering (in %) totaal

grond

gebouw

installaties

100% 100% 100%

0 0 0

1 0 0

0 0 0

0 0 0

1 0 0

0

1

0

0

1

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.158.000 2.397.750 -119.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 151.200 0 0 0

0 799.250 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 16.800 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.158.000 3.197.000 -119.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 168.000 0 0 0

0

4.587.950

816.050

0

5.404.000

0 0 0 0 0

117.810 117.810 47.124 47.124 13.500

13.090 13.090 5.236 5.236 1.500

0 0 0 0 0

130.900 130.900 52.360 52.360 15.000

0

343.368

38.152

0

381.520

0 0 0 0 0 0 0

471.240 0 48.000 25.000 171.830 0 0

52.360 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

523.600 0 48.000 25.000 171.830 0 0

768.430

0

716.070

52.360

0

768.430

6.553.951

0

5.647.388

906.562

0

6.553.951

Investeringen

grond

gebouw

20% 20%

80% 80% 100%

installaties

huurders-

aard van de investering (in bedrag)

investering

aankoop (marktwaarde) aankoopprijs overdrachtsbelasting 6% aankoopkosten

1 0 0

Totale aankoopkosten

huurders-

totaal

investering

1

Restauratiekosten Kosten restauratie 2.158.000 3.197.000 -119.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 168.000 0 0 0

cascorestauratie basis/sober inbouwpakket inclusief installaties basis/sober correctie inbouwpakket installaties ivm dubbele staart 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Projectbegeleiding Terreininrichting 0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) Aansluiting nutsvoorzieningen

Totale restauratiekosten

100% 75% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100%

0% 25% 0% 0% 0%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

5.404.000

Bijkomende kosten Kosten vergunningen / leges Kosten architecten Bouwadviesbureau's Overige advieskosten Overige bijkomende kosten

130.900 130.900 52.360 52.360 15.000

90% 90% 90% 90% 90%

10% 10% 10% 10% 10%

100% 100% 100% 100% 100%

381.520

Totale bijkomende kosten

Overige kosten Kosten onvoorzien Dekking voor Algemene Kosten Dekking projecturen eigen personeel Communicatie Voorfinancieringsrente Overige kostendekking Niet verrekenbare BTW Totale overige kosten

Totale investering

(betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW)

523.600 0 48.000 25.000 171.830 0 0

90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2B casco+inbouwpakket met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 2 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 2B Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie

Financieringen Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Subsidie Gemeente Subsidie VSB Fonds Subsidie BankGiroLoterij Eigen bijdragen

0 0 0 0 1.800.000 0 0 0

Totaal subsidies

Verkopen Unit A Unit B Unit C Unit D Unit E Unit F Unit G Unit H Unit I Unit J Unit K Unit L Unit M Unit N Unit O Unit P

prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs

excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl

BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW

(excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl

OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB)

100% 1.800.000

0

1.551.019

248.981

0

1.800.000

0

0

0

0

0

0

9

10

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal verkopen

Leningen Hypothecaire lening Hypothecaire lening Partij C Partij D Partij E Partij F Partij G Partij H

100% 100% 100% 100% 100%

annuitair of aflossingsvrij annuitair annuitair

0

Totaal leningen

looptijd (jr) 20 15 0 0 0 0 0 0

2.853.951 0 0 0 0 0 0 0

annuiteit aflossingsvrij 225.141 0 0 0 0 0 0 0 -

2.853.951

225.141

annuitair of aflossingsvrij Inzet Eigen Vermogen

rente% 4,80% 4,80% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

aflossingsvrij

1.900.000

verhouding EV en VV

5,00%

annuiteit aflossingsvrij 0

95.000

6.553.951

Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject)

0 PROJECTRESULTAAT jaar 1

Exploitatie

controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte

rente%

0

40,0%

Totale financiering

Algemene gegevens index huur per jaar totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo)

looptijd (jr)

83%

2

3

4

5

6

7

8

2,00% 10.300 m2 8.549 m2 0 Akkoord

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2B casco+inbouwpakket met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 3 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo

huurwaarde per jaar

Cultuurspinnerij

aantal m2

1.111.370

8549

Scenario 2B Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie huurprijs/m2

servicekosten per m2

130,00

0,00

daadwerkelijk verhuurd 70%

70%

75%

75%

80%

80%

85%

85%

90%

90%

1.111.370

1.133.597

1.156.269

1.179.395

1.202.983

1.227.042

1.251.583

1.276.615

1.302.147

1.328.190

777.959 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

793.518 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

867.202 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

884.546 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

962.386 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

981.634 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.063.846 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.085.123 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.171.932 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.195.371 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

777.959

793.518

867.202

884.546

962.386

981.634

1.063.846

1.085.123

1.171.932

1.195.371

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-

Totaal verhuurd vloeroppervlak

€

huur bij 100% verhuur

1.111.370

8.549

Inkomsten huur #VERW! Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 servicekosten #VERW! Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2B casco+inbouwpakket met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 4 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi waarde ontwikkeling pand historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) marktwaarde factor = 0 waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) waardeontwikkeling per jaar

Scenario 2B Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket met subsidie

huur * factor

Totale inkomsten per jaar

4.096.370 0 0 0

4.014.442 0 0 0

3.932.515 0 0 0

3.850.588 0 0 0

3.768.660 0 0 0

3.686.733 0 0 0

777.959

793.518

867.202

884.546

962.386

981.634

3.604.805 0 0 0

1.063.846

3.522.878 0 0 0

1.085.123

3.440.951 0 0 0

1.171.932

3.359.023 0 0 0

1.195.371

Lasten financieringskosten externe rente (zie investering voor rente%) toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%)

afschrijvingen grond gebouw (vervangingsinvestering) installaties (vervangingsinvestering) huurdersinvestering (éénmalige investering)

exploitatiekosten voorziening onderhoud belastingen en verzekeringen overige kosten + servicekosten beheerkosten derden beheerkosten gebouweigenaar niet verrekenbare BTW doorbelaste service kosten

check

over 0 4.096.370 657.581 0 4.753.951

looptijd geen afschrijving 50 15 15

jaar jaar jaar

in % van huur 20,00% 5,00% 3,00% 7,00% 7,00% 0,00% 0,00% 42,00%

136.990 95.000 231.990

132.758 95.000 227.758

128.324 95.000 223.324

123.677 95.000 218.677

118.807 95.000 213.807

113.702 95.000 208.702

108.353 95.000 203.353

102.748 95.000 197.748

96.873 95.000 191.873

90.716 95.000 185.716

0 81.927 43.839 0 125.766

0 81.927 43.839 0 125.766

0 81.927 43.839 0 125.766

0 81.927 43.839 0 125.766

0 81.927 43.839 0 125.766

0 81.927 43.839 0 125.766

0 81.927 43.839 0 125.766

0 81.927 43.839 0 125.766

0 81.927 43.839 0 125.766

0 81.927 43.839 0 125.766

222.274 55.569 33.341 77.796 77.796 0 0 466.775

226.719 56.680 34.008 79.352 79.352 0 0 476.111

231.254 57.813 34.688 80.939 80.939 0 0 485.633

235.879 58.970 35.382 82.558 82.558 0 0 495.346

240.597 60.149 36.089 84.209 84.209 0 0 505.253

245.408 61.352 36.811 85.893 85.893 0 0 515.358

250.317 62.579 37.547 87.611 87.611 0 0 525.665

255.323 63.831 38.298 89.363 89.363 0 0 536.178

260.429 65.107 39.064 91.150 91.150 0 0 546.902

265.638 66.410 39.846 92.973 92.973 0 0 557.840

Totale kosten per jaar

824.531

829.635

834.723

839.789

844.825

849.826

854.784

859.692

864.541

869.322

Exploitatieresultaat per jaar

-46.572

-36.117

32.479

44.757

117.561

131.807

209.061

225.431

307.392

326.049

Rendement geinvesteerd vermogen exploitatie resultaat rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van

Cashflow exploitatie resultaat bij:

af:

afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) voorziening onderhoud interne rentetoerekening daadwerkelijke dividend/rentelast aflossing financieringen periodiek onderhoud waarde ontwikkeling pand

1.900.000

5%

Cashflow per jaar Cashflow cumulatief

cumulatief

-46.572 -2,5%

-36.117 -1,9%

32.479 1,7%

44.757 2,4%

117.561 6,2%

131.807 6,9%

209.061 11,0%

225.431 11,9%

307.392 16,2%

326.049 17,2%

jaar 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

-46.572 125.766 222.274 95.000 -95.000 -88.151 -222.274 0 -8.957

-36.117 125.766 226.719 95.000 -95.000 -92.383 -226.719 0 -2.734

32.479 125.766 231.254 95.000 -95.000 -96.817 -231.254 0 61.428

44.757 125.766 235.879 95.000 -95.000 -101.464 -235.879 0 69.059

117.561 125.766 240.597 95.000 -95.000 -106.334 -240.597 0 136.992

131.807 125.766 245.408 95.000 -95.000 -111.439 -245.408 0 146.135

209.061 125.766 250.317 95.000 -95.000 -116.788 -250.317 0 218.040

225.431 125.766 255.323 95.000 -95.000 -122.393 -255.323 0 228.803

307.392 125.766 260.429 95.000 -95.000 -128.268 -260.429 0 304.890

326.049 125.766 265.638 95.000 -95.000 -134.425 -265.638 0 317.390

-8.957

-11.691

49.737

118.796

255.788

401.924

619.963

848.767

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2B casco+inbouwpakket met subsidie.xls

1.153.656

1.471.047

Investering & Exploitatie

Pagina 1 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 2C Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie

(alle bedragen x Euro 1,-) Project Opgesteld door RvC goedkeuring (op begroting) Versie Bijgewerkt Printdatum BTW

Nijmegen Vasim Toon Iding

UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN

Voorfase / Begroting / Prognose

27-8-2013 17-9-2013 EXCLUSIEF BTW

aard van de investering (in %) totaal

grond

gebouw

installaties

100% 100% 100%

0 0 0

1 0 0

0 0 0

0 0 0

1 0 0

0

1

0

0

1

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.325.000 142.050 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 86.400 0 0 0

0 804.950 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9.600 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

1.325.000 947.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

0

1.553.450

814.550

0

2.368.000

0 0 0 0 0

51.120 51.120 20.448 20.448 13.500

5.680 5.680 2.272 2.272 1.500

0 0 0 0 0

56.800 56.800 22.720 22.720 15.000

0

156.636

17.404

0

174.040

0 0 0 0 0 0 0

204.480 0 48.000 25.000 39.084 0 0

22.720 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

227.200 0 48.000 25.000 39.084 0 0

339.284

0

316.564

22.720

0

339.284

2.881.325

0

2.026.651

854.674

0

2.881.325

Investeringen

grond

gebouw

20% 20%

80% 80% 100%

installaties

huurders-

aard van de investering (in bedrag)

investering

aankoop (marktwaarde) aankoopprijs overdrachtsbelasting 6% aankoopkosten

1 0 0

Totale aankoopkosten

huurders-

totaal

investering

1

Restauratiekosten Kosten restauratie 1.325.000 947.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

Gedeeltelijk cascorestauratie basis/sober Gedeeltelijk inbouwpakket basis/sober, alleen installaties incl. bouwk. Voorz. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Projectbegeleiding Terreininrichting 0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) Aansluiting nutsvoorzieningen

Totale restauratiekosten

100% 15% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100%

0% 85% 100% 0% 0%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

2.368.000

Bijkomende kosten Kosten vergunningen / leges Kosten architecten Bouwadviesbureau's Overige advieskosten Overige bijkomende kosten

56.800 56.800 22.720 22.720 15.000

90% 90% 90% 90% 90%

10% 10% 10% 10% 10%

100% 100% 100% 100% 100%

174.040

Totale bijkomende kosten

Overige kosten Kosten onvoorzien Dekking voor Algemene Kosten Dekking projecturen eigen personeel Communicatie Voorfinancieringsrente Overige kostendekking Niet verrekenbare BTW Totale overige kosten

Totale investering

(betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW)

227.200 0 48.000 25.000 39.084 0 0

90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2C casco+inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 2 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 2C Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie

Financieringen Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Subsidie Gemeente Subsidie VSB Fonds Subsidie BankGiroLoterij Eigen bijdragen

0 0 0 0 1.800.000 0 0 0

Totaal subsidies

Verkopen Unit A Unit B Unit C Unit D Unit E Unit F Unit G Unit H Unit I Unit J Unit K Unit L Unit M Unit N Unit O Unit P

prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs

excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl

BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW

(excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl

OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB)

100% 1.800.000

0

1.266.074

533.926

0

1.800.000

0

0

0

0

0

0

9

10

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal verkopen

Leningen Hypothecaire lening Hypothecaire lening Partij C Partij D Partij E Partij F Partij G Partij H

100% 100% 100% 100% 100%

annuitair of aflossingsvrij annuitair annuitair

0

Totaal leningen

looptijd (jr) 20 15 0 0 0 0 0 0

656.325 0 0 0 0 0 0 0

annuiteit aflossingsvrij 51.776 0 0 0 0 0 0 0 -

656.325

51.776

annuitair of aflossingsvrij Inzet Eigen Vermogen

rente% 4,80% 4,80% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

aflossingsvrij

425.000

verhouding EV en VV

5,00%

annuiteit aflossingsvrij 0

21.250

2.881.325

Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject)

0 PROJECTRESULTAAT jaar 1

Exploitatie

controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte

rente%

0

39,3%

Totale financiering

Algemene gegevens index huur per jaar totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo)

looptijd (jr)

83%

2

3

4

5

6

7

8

2,00% 10.300 m2 8.549 m2 0 Akkoord

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2C casco+inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 3 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo

huurwaarde per jaar

Cultuurspinnerij

aantal m2

213.725

8549

Scenario 2C Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie huurprijs/m2

servicekosten per m2

25,00

0,00

daadwerkelijk verhuurd 70%

70%

75%

75%

80%

80%

85%

85%

90%

90%

213.725

218.000

222.359

226.807

231.343

235.970

240.689

245.503

250.413

255.421

149.608 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

152.600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

166.770 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

170.105 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

185.074 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

188.776 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

204.586 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

208.677 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

225.372 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

229.879 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

149.608

152.600

166.770

170.105

185.074

188.776

204.586

208.677

225.372

229.879

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-

Totaal verhuurd vloeroppervlak

€

huur bij 100% verhuur Inkomsten huur Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

213.725

8.549

servicekosten #VERW! Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2C casco+inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 4 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi waarde ontwikkeling pand historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) marktwaarde factor = 0 waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) waardeontwikkeling per jaar

Scenario 2C Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie

760.577 0 0 0

huur * factor

Totale inkomsten per jaar

149.608

745.365 0 0 0

152.600

730.154 0 0 0

166.770

714.942 0 0 0

170.105

699.730 0 0 0

185.074

684.519 0 0 0

188.776

669.307 0 0 0

204.586

654.096 0 0 0

208.677

638.884 0 0 0

225.372

623.673 0 0 0

229.879

Lasten financieringskosten externe rente (zie investering voor rente%) toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%)

afschrijvingen grond gebouw (vervangingsinvestering) installaties (vervangingsinvestering) huurdersinvestering (éénmalige investering)

exploitatiekosten voorziening onderhoud belastingen en verzekeringen overige kosten + servicekosten beheerkosten derden beheerkosten gebouweigenaar niet verrekenbare BTW doorbelaste service kosten

check

over 0 760.577 320.748 0 1.081.325

looptijd geen afschrijving 50 15 15

jaar jaar jaar

in % van huur 20,00% 5,00% 3,00% 7,00% 7,00% 0,00% 0,00% 42,00%

31.504 21.250 52.754

30.531 21.250 51.781

29.511 21.250 50.761

28.442 21.250 49.692

27.322 21.250 48.572

26.148 21.250 47.398

24.918 21.250 46.168

23.629 21.250 44.879

22.278 21.250 43.528

20.862 21.250 42.112

0 15.212 21.383 0 36.595

0 15.212 21.383 0 36.595

0 15.212 21.383 0 36.595

0 15.212 21.383 0 36.595

0 15.212 21.383 0 36.595

0 15.212 21.383 0 36.595

0 15.212 21.383 0 36.595

0 15.212 21.383 0 36.595

0 15.212 21.383 0 36.595

0 15.212 21.383 0 36.595

42.745 10.686 6.412 14.961 14.961 0 0 89.765

43.600 10.900 6.540 15.260 15.260 0 0 91.560

44.472 11.118 6.671 15.565 15.565 0 0 93.391

45.361 11.340 6.804 15.876 15.876 0 0 95.259

46.269 11.567 6.940 16.194 16.194 0 0 97.164

47.194 11.798 7.079 16.518 16.518 0 0 99.107

48.138 12.034 7.221 16.848 16.848 0 0 101.089

49.101 12.275 7.365 17.185 17.185 0 0 103.111

50.083 12.521 7.512 17.529 17.529 0 0 105.173

51.084 12.771 7.663 17.879 17.879 0 0 107.277

Totale kosten per jaar

179.113

179.935

180.747

181.546

182.331

183.100

183.852

184.585

185.296

185.984

Exploitatieresultaat per jaar

-29.505

-27.335

-13.977

-11.441

2.743

5.675

20.733

24.093

40.076

43.895

Rendement geinvesteerd vermogen exploitatie resultaat rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van

Cashflow exploitatie resultaat bij:

af:

afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) voorziening onderhoud interne rentetoerekening daadwerkelijke dividend/rentelast aflossing financieringen periodiek onderhoud waarde ontwikkeling pand

425.000

5%

Cashflow per jaar Cashflow cumulatief

cumulatief

-29.505 -6,9%

-27.335 -6,4%

-13.977 -3,3%

-11.441 -2,7%

2.743 0,6%

5.675 1,3%

20.733 4,9%

24.093 5,7%

40.076 9,4%

43.895 10,3%

jaar 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

-29.505 36.595 42.745 21.250 -21.250 -20.272 -42.745 0 -13.183

-27.335 36.595 43.600 21.250 -21.250 -21.245 -43.600 0 -11.986

-13.977 36.595 44.472 21.250 -21.250 -22.265 -44.472 0 353

-11.441 36.595 45.361 21.250 -21.250 -23.334 -45.361 0 1.820

2.743 36.595 46.269 21.250 -21.250 -24.454 -46.269 0 14.884

5.675 36.595 47.194 21.250 -21.250 -25.628 -47.194 0 16.643

20.733 36.595 48.138 21.250 -21.250 -26.858 -48.138 0 30.470

24.093 36.595 49.101 21.250 -21.250 -28.147 -49.101 0 32.540

40.076 36.595 50.083 21.250 -21.250 -29.498 -50.083 0 47.172

43.895 36.595 51.084 21.250 -21.250 -30.914 -51.084 0 49.576

-13.183

-25.169

-24.816

-22.996

-8.111

8.532

39.002

71.542

118.715

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2C casco+inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie.xls

168.291

Investering & Exploitatie

Pagina 1 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 2D Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie o.b.v. huur

(alle bedragen x Euro 1,-) Project Opgesteld door RvC goedkeuring (op begroting) Versie Bijgewerkt Printdatum BTW

Nijmegen Vasim Toon Iding

UITSLUITEND GEEL GEARCEERDE CELLEN INVULLEN

Voorfase / Begroting / Prognose

27-8-2013 17-9-2013 EXCLUSIEF BTW

aard van de investering (in %) totaal

grond

gebouw

installaties

100% 100% 100%

0 0 0

1 0 0

0 0 0

0 0 0

1 0 0

0

1

0

0

1

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.038.000 142.050 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 86.400 0 0 0

0 804.950 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9.600 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

2.038.000 947.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

0

2.266.450

814.550

0

3.081.000

0 0 0 0 0

67.163 67.163 26.865 26.865 13.500

7.463 7.463 2.985 2.985 1.500

0 0 0 0 0

74.625 74.625 29.850 29.850 15.000

0

201.555

22.395

0

223.950

0 0 0 0 0 0 0

268.650 165.248 48.000 25.000 46.564 0 0

29.850 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0

298.500 165.248 48.000 25.000 46.564 0 0

583.311

0

553.461

29.850

0

583.311

3.888.262

0

3.021.467

866.795

0

3.888.262

Investeringen

grond

gebouw

20% 20%

80% 80% 100%

installaties

huurders-

aard van de investering (in bedrag)

investering

aankoop (marktwaarde) aankoopprijs overdrachtsbelasting 6% aankoopkosten

1 0 0

Totale aankoopkosten

huurders-

totaal

investering

1

Restauratiekosten Kosten restauratie Gedeeltelijk cascorestauratie basis/sober Gedeeltelijk inbouwpakket basis/sober, alleen installaties incl. bouwk. Voorz. 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 Projectbegeleiding Terreininrichting 0 (niet opgenomen onder kosten restauratie) Aansluiting nutsvoorzieningen

2.038.000 947.000 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 96.000 0 0 0

Totale restauratiekosten

100% 15% 0% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 90% 100% 100% 100%

0% 85% 100% 0% 0%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

3.081.000

Bijkomende kosten Kosten vergunningen / leges Kosten architecten Bouwadviesbureau's Overige advieskosten Overige bijkomende kosten

74.625 74.625 29.850 29.850 15.000

90% 90% 90% 90% 90%

10% 10% 10% 10% 10%

100% 100% 100% 100% 100%

223.950

Totale bijkomende kosten

Overige kosten Kosten onvoorzien Dekking voor Algemene Kosten Dekking projecturen eigen personeel Communicatie Voorfinancieringsrente Overige kostendekking Niet verrekenbare BTW Totale overige kosten

Totale investering

(betreft uitsluitend het niet verrekenbare deel van de BTW)

298.500 165.248 48.000 25.000 46.564 0 0

90% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

10%

100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2D casco+inbouwpakket ged. met subsidie obv jaarhuur.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 2 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi

Scenario 2D Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie o.b.v. huur

Financieringen Subsidies Subsidie EU Subsidie Rijk inzake RACM Subsidie rijk overig Subsidie Provincie Subsidie Gemeente Subsidie VSB Fonds Subsidie BankGiroLoterij Eigen bijdragen

0 0 0 0 2.600.000 0 0 0

Totaal subsidies

Verkopen Unit A Unit B Unit C Unit D Unit E Unit F Unit G Unit H Unit I Unit J Unit K Unit L Unit M Unit N Unit O Unit P

prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs prijs

excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl excl

BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW BTW

(excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl (excl

OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB) OVB)

100% 2.600.000

0

2.020.392

579.608

0

2.600.000

0

0

0

0

0

0

9

10

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Totaal verkopen

Leningen Hypothecaire lening Hypothecaire lening Partij C Partij D Partij E Partij F Partij G Partij H

100% 100% 100% 100% 100%

annuitair of aflossingsvrij annuitair annuitair

0

Totaal leningen

looptijd (jr) 20 15 0 0 0 0 0 0

738.262 0 0 0 0 0 0 0

annuiteit aflossingsvrij 58.240 0 0 0 0 0 0 0 -

738.262

58.240

annuitair of aflossingsvrij Inzet Eigen Vermogen

rente% 4,80% 4,80% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00% 0,00%

aflossingsvrij

550.000

verhouding EV en VV

5,00%

annuiteit aflossingsvrij 0

27.500

3.888.262

Controlegetal (exploitatieproject) / Verkoopresultaat (verkooptraject)

0 PROJECTRESULTAAT jaar 1

Exploitatie

controle op huur verhuurbaar vloer oppervlakte

rente%

0

42,7%

Totale financiering

Algemene gegevens index huur per jaar totaal bruto vloer oppervlakte (bvo) totaal verhuurbaar vloer oppervlakte (vvo)

looptijd (jr)

83%

2

3

4

5

6

7

8

2,00% 10.300 m2 8.549 m2 0 Akkoord

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2D casco+inbouwpakket ged. met subsidie obv jaarhuur.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 3 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi daadwerkelijke verhuur of: markthuur per m2 vvo

huurwaarde per jaar

Cultuurspinnerij

aantal m2

213.725

8549

Scenario 2D Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie o.b.v. huur huurprijs/m2

servicekosten per m2

25,00

0,00

daadwerkelijk verhuurd 70%

70%

75%

75%

80%

80%

85%

85%

90%

90%

213.725

218.000

222.359

226.807

231.343

235.970

240.689

245.503

250.413

255.421

149.608 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

152.600 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

166.770 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

170.105 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

185.074 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

188.776 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

204.586 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

208.677 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

225.372 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

229.879 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

149.608

152.600

166.770

170.105

185.074

188.776

204.586

208.677

225.372

229.879

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

-

Totaal verhuurd vloeroppervlak

€

huur bij 100% verhuur Inkomsten huur Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

213.725

8.549

servicekosten #VERW! Cultuurspinnerij 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2D casco+inbouwpakket ged. met subsidie obv jaarhuur.xls

Investering & Exploitatie

Pagina 4 van 4

Investerings-, financierings- en verkoop/exploitatiemodel BOEi waarde ontwikkeling pand historische kostprijs (investering minus bijdragen/subsidies minus afschrijvingen gebouw) marktwaarde factor = 0 waardeontwikkeling cumulatief (zodra marktwaarde hoger is dan historische kostprijs) waardeontwikkeling per jaar

Scenario 2D Cultuurspinnerij casco + inbouwpakket gedeeltelijk met subsidie o.b.v. huur

1.001.075 0 0 0

huur * factor

Totale inkomsten per jaar

149.608

981.053 0 0 0

152.600

961.032 0 0 0

166.770

941.010 0 0 0

170.105

920.989 0 0 0

185.074

900.967 0 0 0

188.776

880.946 0 0 0

204.586

860.924 0 0 0

208.677

840.903 0 0 0

225.372

820.881 0 0 0

229.879

Lasten financieringskosten externe rente (zie investering voor rente%) toegerekende interne rentelast (zie inveserting voor rente%)

afschrijvingen grond gebouw (vervangingsinvestering) installaties (vervangingsinvestering) huurdersinvestering (éénmalige investering)

exploitatiekosten voorziening onderhoud belastingen en verzekeringen overige kosten + servicekosten beheerkosten derden beheerkosten gebouweigenaar niet verrekenbare BTW doorbelaste service kosten

check

over 0 1.001.075 287.187 0 1.288.262

looptijd geen afschrijving 50 15 15

jaar jaar jaar

in % van huur 20,00% 5,00% 3,00% 7,00% 7,00% 0,00% 0,00% 42,00%

35.437 27.500 62.937

34.342 27.500 61.842

33.195 27.500 60.695

31.993 27.500 59.493

30.733 27.500 58.233

29.413 27.500 56.913

28.029 27.500 55.529

26.579 27.500 54.079

25.059 27.500 52.559

23.466 27.500 50.966

0 20.021 19.146 0 39.167

0 20.021 19.146 0 39.167

0 20.021 19.146 0 39.167

0 20.021 19.146 0 39.167

0 20.021 19.146 0 39.167

0 20.021 19.146 0 39.167

0 20.021 19.146 0 39.167

0 20.021 19.146 0 39.167

0 20.021 19.146 0 39.167

0 20.021 19.146 0 39.167

42.745 10.686 6.412 14.961 14.961 0 0 89.765

43.600 10.900 6.540 15.260 15.260 0 0 91.560

44.472 11.118 6.671 15.565 15.565 0 0 93.391

45.361 11.340 6.804 15.876 15.876 0 0 95.259

46.269 11.567 6.940 16.194 16.194 0 0 97.164

47.194 11.798 7.079 16.518 16.518 0 0 99.107

48.138 12.034 7.221 16.848 16.848 0 0 101.089

49.101 12.275 7.365 17.185 17.185 0 0 103.111

50.083 12.521 7.512 17.529 17.529 0 0 105.173

51.084 12.771 7.663 17.879 17.879 0 0 107.277

Totale kosten per jaar

191.868

192.569

193.253

193.919

194.564

195.187

195.786

196.357

196.900

197.411

Exploitatieresultaat per jaar

-42.261

-39.969

-26.484

-23.814

-9.490

-6.411

8.800

12.320

28.472

32.468

Rendement geinvesteerd vermogen exploitatie resultaat rendement op geïnvesteerde (eigen) vermogen van

Cashflow exploitatie resultaat bij:

af:

afschrijvingen (vervangingsinvesteringen) voorziening onderhoud interne rentetoerekening daadwerkelijke dividend/rentelast aflossing financieringen periodiek onderhoud waarde ontwikkeling pand

550.000

5%

Cashflow per jaar Cashflow cumulatief

cumulatief

-42.261 -7,7%

-39.969 -7,3%

-26.484 -4,8%

-23.814 -4,3%

-9.490 -1,7%

-6.411 -1,2%

8.800 1,6%

12.320 2,2%

28.472 5,2%

32.468 5,9%

jaar 1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

-42.261 39.167 42.745 27.500 -27.500 -22.803 -42.745 0 -25.897

-39.969 39.167 43.600 27.500 -27.500 -23.898 -43.600 0 -24.700

-26.484 39.167 44.472 27.500 -27.500 -25.045 -44.472 0 -12.361

-23.814 39.167 45.361 27.500 -27.500 -26.247 -45.361 0 -10.893

-9.490 39.167 46.269 27.500 -27.500 -27.507 -46.269 0 2.171

-6.411 39.167 47.194 27.500 -27.500 -28.827 -47.194 0 3.929

8.800 39.167 48.138 27.500 -27.500 -30.211 -48.138 0 17.757

12.320 39.167 49.101 27.500 -27.500 -31.661 -49.101 0 19.827

28.472 39.167 50.083 27.500 -27.500 -33.181 -50.083 0 34.459

32.468 39.167 51.084 27.500 -27.500 -34.773 -51.084 0 36.863

-25.897

-50.596

-62.957

-73.851

-71.680

-67.751

4.291

41.153

-49.995

-30.168

Z:\Gelderland\Nijmegen, Vasim I\5. Financieel\Investering en exploitatiemodel\Nijmegen Vasim investerings en opstalexploitatie model BOEi 20130827 scenario 2D casco+inbouwpakket ged. met subsidie obv jaarhuur.xls

Bijlage 9: Ramingen

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO 23-7-2013

Werk: Herbestemming VASIM te Nijmegen

Opdrachtgever: BOEi te Amersfoort

Onderdeel: CASCO-RESTAURATIE VASIM NIJMEGEN dd 17 juli 2013

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO

Datum: 23-7-2013

Tijd: 10:59

M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf

Werk: Herbestemming VASIM te Nijmegen Opdrachtgever: BOEi te Amersfoort Architect: ntb Constructeur: ntb Directie: ntb Onderdeel: CASCO-RESTAURATIE VASIM NIJMEGEN dd 17 juli 2013 Code

SOmschrijving

00

* BESTEK EN TEKENINGEN

peildatum: 17-7-2013 bruto vloeroppervlak: 0.00 bruto inhoud: 0.00 uurloon:€ 38,00

HoevHd Eh

Ar beid

Mate riaal

Onder aanneme

TOTAAL

# bouwkundig bestek en nota's , geen # bouwkundig bestek en nota's

00 01

# bouwkundige tekeningen , BT01_ situatie dd 12-10-2009 , BT02_ begane grond dd 12-10-2009 , BT03_ 1ste verdieping dd 12-10-2009 , BT04_ 2de verdieping dd 12-10-2009 , BT05_ 3de verdieping dd 12-10-2009 , BT06_ 4de verdieping dd 12-10-2009 , BT07_ 5de verdieping dd 12-10-2009 , BT07_ 6de verdieping dd 12-10-2009 , BT07_ 7de verdieping dd 12-10-2009 . , BT02_Gevel 1-3 dd 21-07-2005 , BT03_Gevel 2-4-5 dd 21-07-2005 , BT04_doorsnede A-B dd 21-07-2005 , BT05_begane grond dd 21-07-2005 , BT06_1ste verdieping dd 21-07-2005 , BT07_2de verdieping dd 21-07-2005 # bouwkundige tekeningen * BESTEK EN TEKENINGEN

01

* , , *

BUITEN BESTEK, DOOR DERDEN - alle terreinverhardingen - alle terreininrichtingen en installaties BUITEN BESTEK, DOOR DERDEN

02

* VLOEROPPERVLAKTE EN INHOUD # bruto vloeroppervlakte , - begane grond , - 1ste verdieping 5.450+ , - 2de verdieping -/- vide 8.575+ . . niet opgenomen meters: , - 3de verdieping >> leidingkoker 12.200+ , - 4de verdieping >> leidingkoker 15.200+ , - 5de verdieping >> leidingkoker 17.825+ , - 6de verdieping >> leidingkoker 20.025+ . , >> totaal alle bovenstaande bvo's . , - 7de verdieping >> daken # bruto vloeroppervlakte # bruto inhoud (gehele gebouw) , - begane grond , - 1ste verdieping 5.450+ , - 2de verdieping 8.575+ , - 3de verdieping >> leidingkoker 12.200+ , - 4de verdieping >> leidingkoker 15.200+ , - 5de verdieping >> leidingkoker 17.825+ , - 6de verdieping >> leidingkoker 20.025+

10.050 4.900,0 4.790,0 360,0

m2 m2 m2 m2

800,0 1.080,0 1.120,0 780

m2 m2 m2 m2

13.830 m2 4.850 m2 10.050 m2 81.570 28.360,0 41.750,0 1.450,0 2.400,0 2.860,0 2.460,0 1.780,0

m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 blad: 1

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO

Datum: 23-7-2013

Tijd: 10:59

M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf Code

SOmschrijving

HoevHd Eh

, - schoorstenen (2 stuks) 37.025+ # bruto inhoud (gehele gebouw)

510 m3 81.570 m3

# bruto gevels (gehele gebouw) , - gevel 1 (West) excl schoorstenen , - gevel 2 (Noord) excl. schoorstenen , - gevel 3 (Oost) excl. schoorstenen , -gevel 4(Zuid) excl. schoorstenen , - gevel 5 (Zuid) , - schoorstenen ( 2 stuks) # bruto gevels (gehele gebouw)

6.800 2.390,0 720,0 2.400,0 830,0 160,0 300 6.800

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

1.052 428 128 333 154 9 1.052

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

# gevels open (gehele gebouw) , - gevel 1 (West) > openingen , - gevel 2 (Noord) > openingen , - gevel 3 (Oost)> openingen , - gevel 4 (Zuid) > openingen , - gevel 5 (Zuid) > openingen # gevels open (gehele gebouw)

02

# vormfaktoren , - bruto gevelopp. / bruto m2 BVO (alle)= 0,49 , - gevelopening / bruto gevelopp.= 0,155 # vormfaktoren * VLOEROPPERVLAKTE EN INHOUD

04

* CASCO-RESTAURATIE

Ar beid

Mate riaal

Onder aanneme

TOTAAL

# DAKEN - verwijd. +afvoeren teermastiek + kurkisolatie van alle schaaldaken - nwe bitumen bedekking + isolatie + dampremmer op alle schaaldaken - bestaande dakbedekking op overige platte daken handhaven + schoonmaken tbv dampremmer - nwe bitumen bedekking + isolatie over de bestaande dakbedekking op de overige daken - nwe zinken afdekkappen met kraal bij alle dakranden - aanpassen bouwkundige opstanden ivm hoogteverschillen tgv dakisolatie - vervangen loodaansluitingen tpv opgaand werk; inslijpen niet inwerken - nwe valbeveiligingen op platte daken (niet tpv schaaldaken) - vervangen loden steekstukken + zinken hwa's - afdekking bovenzijde schoorstenen # DAKEN

4.850 M2 3.604 m2

25,00

90100

90100

3.604 m2

55,00

198220

198220

1.246 m2

5,00

6230

6230

1.246 m2

50,00

62300

62300

635,3 m1

55,00

34942

34942

635,3 m1

35,00

22236

22236

317,3 m1

65,00

20625

20625

1.246 m2

9,00

11214

11214

4.850 m2

5,00

24250

24250

2 st 4.850 M2

1500,00 97,55

3000 473116

3000 473116

# GEVELS

6.800 M2

+

+ +

steigerwerk - systeemsteiger + gaas tpv alle buitengevels (36 wkn) - systeemsteiger + gaas tpv schoorstenen (8 wkn) - doorstempelingen steiger in het gebouw - l/a steigerkappen op alle steigers ivm betonreparaties - egaliseren tbv steiger + opruimen nadien steigerwerk

8.140 m2 7.440,0 m2

30,00

223200

223200

700 m2

22,00

15400

15400

310 m1 660 m1

25,00 35,00

7750 23100

7750 23100

355 m1 8.140 m2

25,00 34,19

8875 278325

8875 278325

reinigen metselwerk + herstel voegwerk - reinigen metselwerk 100% met lage druk & stoom - vervangen voegwerk 30% v/d WESTgevel - vervangen voegwerk 30% v/d ZUIDgevel

5.010,0 m2 5.010 m2

7,50

37575

37575

525 m2 205 m2

55,00 55,00

28875 11275

28875 11275

blad: 2

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO

Datum: 23-7-2013

Tijd: 10:59

M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf Code

SOmschrijving + +

- overige voegwerk nalopen bij bijwerken reinigen metselwerk + herstel voegwerk

HoevHd Eh 4.280 m2 5.010,0 m2

Ar beid

Mate riaal

Onder aanneme

TOTAAL

15,00 28,33

64200 141925

64200 141925

200 m2

45,00

9000

9000

270 m2

35,00

9450

9450

376 m2

45,00

16920

16920

165 m2

45,00

7425

7425

6 m2

85,00

510

510

70 m2

55,00

3850

3850

16 m2

55,00

880

880

240 m2

45,00

10800

10800

herstellen betonwerk in de gevels + schoorstenen & voorzien van minerale verf - reparatie carbonatatieschade betonkolommen met gevelband tpv begane grond - reparatie carbonatatieschade perrons tpv begane grond - reparatie carbonatatieschade boogspanten tpv W + O-gevel (* stuks) - reparatie carbonatatieschade portalen tpv W + O-gevel (4 stuks) - reparatie carbonatatieschade uitlopen verzamelgoten tpv W + O-gevel (6 stuks) - reparatie carbonatatieschade dakrandoverstekken schaaldaken tpv W + O-gevel - reparatie carbonatatieschade dakrandoverstekken platte daken tpv W + O-gevel - reparatie carbonatatieschade dakrandoverstekken overige platte daken - reparatie carbonatatieschade schoorstenen - reparatie carbonatatieschade tpv bovenzijde schoorstenen

1.660 m2

300 m2 17 m2

40,00 125,00

12000 2125

12000 2125

- aanbrengen minerale verf over geheel oppervlak - steigerwerk: zie elders herstellen betonwerk in de gevels +…

1.660 m2

21,00

34860

34860

pm 1.660 m2

64,95

107820

107820

570 m2

17,50

9975

9975

203,2 m1 318,4 m1

75,00 45,00

15240 14328

15240 14328

570 m2

475,00

270750

270750

pm 570 m2

544,37

310293

310293

312 m2

25,00

7800

7800

503 m1

35,00

17605

17605

312 m2

525,00

163800

163800

pm 312 m2

606,43

189205

189205

94 m2 63,2 m1

15,00 75,00

1410 4740

1410 4740

22,2 m1

50,00

1110

1110

94 m2

450,00

42300

42300

.

, + +

, + + ,

+ +

, + +

glazen bouwstenen vervangen in stalen Economy-puien met isolatieglas tpv de boogspanten - verwijderen glazenbouwstenen in W+Ogevels incl. tussenstijlen (8 vakken) - nwe stalen tussenstijlen - nwe aanslagprofielen rondom; deels getoogd - nwe stalen getoogde Economy puien met isolatieglas HR++; niet brandwerend; zonder draaiende delen - steigerwerk: zie elders glazen bouwstenen vervangen in stalen… glazen bouwstenen in metselwerk tpv begane grond voorlopig handhaven - als optie wordt het gevelmetselwerk inclusief glazen bouwstenen vervangen in een stalen pui met isolatiegla glazen bouwstenen in metselwerk tpv… overige houten gevelkozijnen vervangen in stalen Economy puien met isolatieglas - verwijderen bestaande houten kozijnen incl. glas ed ( 56 stuks) - nwe aanslagprofielen rondom en herstel dagkanten ed - nwe stalen Econoy puien met isolatieglas HR++ (niet brandwerend) 56 stuks - steigerwerk: zie elders overige houten gevelkozijnen vervangen… vervangen bestaande roldeuren in NG + ZG - verwijderen bestaande roldeuren (5st) - nwe aanslagprofielen rondom en herstel dagkanten ed - herstel betonnen onderdorpels met aansluiting op de nwe deuren - nwe stalen roldeuren (elektrische bediening)

570 m2

19 m2 pm

19 m2 312 m2

94 m2

blad: 3

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO

Datum: 23-7-2013

Tijd: 10:59

M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf Code

SOmschrijving

HoevHd Eh

+

vervangen bestaande roldeuren in NG +…

94 m2

+

vervangen bestaande ventilatieroosters in WG + OG boven de schaaldaken (8 stuks) - verwijderen bestaande ventilatieroosters - nwe stalen ventilatie(schijn)roosters in kleur gemoffeld (8 stuks) met achterliggend sandwichpanelen - steigerwerk: zie elders vervangen bestaande ventilatieroosters…

48 m2

, + +

vervangen bestaande vluchtdeurkozijnen in nwe stalen deurkozijnen (Hormann) - verwijderen bestaande vluchtdeuren - nwe aanslagprofielen rondom en herstel dagkanten ed (deels gebogen) - nwe stalen vluchtdeuren (geisoleerd) in kleur geschilderd + vervangen bestaande vluchtdeurkozijnen… # GEVELS # TRAPPEN + , , + + ,

+ + , ? + + , ? + #

bestaande stalen vluchttrap tpv zuidgevel - bestaande trap handhaven inclusief fundatie - geen aanpassingen aan deze trap - schilderwerk bestaande onderdelen bestaande stalen vluchttrap tpv zuidgevel vervangen stalen entreetrap tpv westgevel - verwijderen bestaande stalen trappartij - oude fabrieksfundering handhaven voor nieuwe trap - aanvullend fundatiewerk tbv trappartij - nwe stalen steektrap br=6800mm; h=2165mm; 14 optreden; th. verz. met roostertreden - nwe stalen tussenbordes afm. 6800x6800; geplaatst op oude fund.; th.verz. met dejoroosters - nwe stalen steektrap br=6800mm; h=2785mm; 18 optreden; th. verz. met roostertreden - nwe stalen tussenbordes afm. 3000x6800; geplaatst op oude fund.; th.verz. met dejoroosters - nwe balustradehekken langs trappen en bordessen; eenvoudig + th.verz. vervangen stalen entreetrap tpv westgevel bestaande vluchttrap tpv westgevel tussen as G en H > onduidelijk is wat er met deze trap moet gebeuren! - aanpassen /upgraden stalen vluchttrap; (buiten) westgevel as G-H bestaande vluchttrap tpv westgevel… bestaande vluchttrappen tpv oostgevel tussen as C-D en as G-H > onduidelijk is wat er met deze trappen moet gebeuren! - aanpassen/upgraden stalen vluchttrappen (buiten)oostgevel as C-D en G-H bestaande vluchttrappen tpv oostgevel… TRAPPEN

# INTERIEUR

Ar beid

Mate riaal

Onder aanneme

TOTAAL

527,23

49560

49560

48 m2 48 m2

20,00 525,00

960 25200

960 25200

pm 48 m2

545,00

26160

26160

2 st 13 m1

125,00 45,00

250 585

250 585

5 m2

450,00

2250

2250

617,00 3085 162,70 1106373

3085 1106373

5 m2

5 m2 6.800 M2 10.050 BV 1 pst pm pm 1 pst 1 pst

4000,00 4000,00

4000 4000

4000 4000

1 pst 1 pst pm

1150,00

1150

1150

1 pst 33,3 m2

1500,00 360,00

1500 11995

1500 11995

46 m2

225,00

10350

10350

42,8 m2

400,00

17136

17136

20 m2

250,00

5000

5000

37 m1

175,00

6475

6475

1 pst

53606,20

53606

53606

1 pst

10000,00

10000

10000

1 pst

10000,00

10000

10000

7500,00

15000

15000

7500,00 8,22

15000 82606

15000 82606

1 pst

2 st

2 st 2 st 10.050 BV 10.050 BV

blad: 4

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO

Datum: 23-7-2013

Tijd: 10:59

M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf Code

SOmschrijving +

betonreparatie interieur - betonreparatie onderkant schaaldaken - betonreparatie onderkant betondek + balken tussen de schaaldaken - inzet schaarhoogwerkers

HoevHd Eh

Ar beid

Mate riaal

Onder aanneme

TOTAAL

3.500 m2 2.690 m2 810 m2

10,00 12,50

26900 10125

26900 10125

3.500 m2

2,40

8400

8400

13.830 bvo

4,00

55320

55320

28,78

100745

100745

35000,00 35000 35000,00 35000 13,51 135745 ************ 1797840

35000 35000 135745 1797840

.

, +

- betonreparatie overige betoncasco (gerekend over alle bvo's!!!) - geen sauswerk gerekend: vormt onderdeel van het inbouwpakket betonreparatie interieur

+ ,

04 05

05

opening vluchtsteiger > in ons gesprek op woensdag 17 juli is gesproken over de kreet opening vluchtsteiger! ? > geheel onduidelijk wat hier bedoeld wordt!! - opening vluchtsteiger; komplete schatting !!! + opening vluchtsteiger # INTERIEUR * CASCO-RESTAURATIE * METSELWERK VERVANGEN IN GEVELPUIEN OP DE BEGANE GROND (OPTIE) . > als optie wordt onderstaand de kostprijs bepaald van 1 vak-invulling: . > de grootte van de vakken verschillen onderling; derhalve is een gemiddelde prijs bepaald B - verwijderen metselwerk (binnen+ buitenblad) inclusief de glazen bouwstenen B - nwe aanslagprofielen rondom en herstel dagkanten ed B - nwe stalen Econoy puien met isolatieglas HR++ (niet brandwerend) B - nwe dorpelaansluiting op maaiveld * METSELWERK VERVANGEN IN…

exc 3.500 m2 1 pst

1 pst 1 pst 10.050 BV

1 VA

27,0 m2

15,00

405

405

21 m1

35,00

735

735

27 m2

535,00

14445

14445

6,4 m1

75,00

480

480

1 VA

16065,35

16065

16065

blad: 5

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO

Datum: 23-7-2013

Tijd: 10:59

M13-037 Vasim-SO-raming-casco_17juli13.xtbf S Omschrijving

HoevHd

Arbeid

Uren

Materiaal

Alle kosten

1.797.840

1.797.840

1.797.840

1.797.840

1.797.840

1.797.840

8%

143.827

143.827

143.827

6,5%

126.208

126.208

126.208

3%

62.036

62.036

62.036

2.129.911

16.065 16.065

16.065 2.972 19.037

2.148.949

0,41%

8.811

8.811

8.811

215 26

215 26

t @ . *

soorten 1

. % bouwplaatskosten . * . % algemene kosten . * . % winst en risico . * . B OPTIE: pui tpv beg.grond 1 VAK ^ toeslagen op optieprijs *

16.065 18,5% 19.037

. % CAR-verzekering . * aanneemsom excl. BTW . \ prijs per bruto m2 BVO \ prijs per bruto m3 inhoud

Totaal

10.050 81.570

181 22

Totaal

Totaal

Onderaann.

Sectie

1.797.840

1.941.667

2.067.875

2.157.759 215 26

2.157.759 2.157.759

blad: 6

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO 23-7-2013

Werk: Herbestemming VASIM te Nijmegen

Opdrachtgever: BOEi te Amersfoort

Onderdeel: INBOUWPAKKET VASIM NIJMEGEN DD 23 JULI 2013

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO

Datum: 23-7-2013

Tijd: 11:00

M13-037 Vasim-SO-raming-inbouw_23juli13.xtbf

Werk: Herbestemming VASIM te Nijmegen Opdrachtgever: BOEi te Amersfoort Architect: ntb Constructeur: ntb Directie: ntb Onderdeel: INBOUWPAKKET VASIM NIJMEGEN DD 23 JULI 2013 Code

SOmschrijving

00

* BESTEK EN TEKENINGEN

peildatum: 17-7-2013 bruto vloeroppervlak: 0.00 bruto inhoud: 0.00 uurloon:€ 38,00

HoevHd Eh

Ar beid

Mate riaal

Onder aanneme

TOTAAL

# bouwkundig bestek en nota's , geen # bouwkundig bestek en nota's

00 01

# bouwkundige tekeningen , BT01_ situatie dd 12-10-2009 , BT02_ begane grond dd 12-10-2009 , BT03_ 1ste verdieping dd 12-10-2009 , BT04_ 2de verdieping dd 12-10-2009 , BT05_ 3de verdieping dd 12-10-2009 , BT06_ 4de verdieping dd 12-10-2009 , BT07_ 5de verdieping dd 12-10-2009 , BT07_ 6de verdieping dd 12-10-2009 , BT07_ 7de verdieping dd 12-10-2009 . , BT02_Gevel 1-3 dd 21-07-2005 , BT03_Gevel 2-4-5 dd 21-07-2005 , BT04_doorsnede A-B dd 21-07-2005 , BT05_begane grond dd 21-07-2005 , BT06_1ste verdieping dd 21-07-2005 , BT07_2de verdieping dd 21-07-2005 # bouwkundige tekeningen * BESTEK EN TEKENINGEN

01

* , , *

BUITEN BESTEK, DOOR DERDEN - alle terreinverhardingen - alle terreininrichtingen en installaties BUITEN BESTEK, DOOR DERDEN

02

* VLOEROPPERVLAKTE EN INHOUD # bruto vloeroppervlakte , - begane grond , - 1ste verdieping 5.450+ , - 2de verdieping -/- vide 8.575+ . . niet opgenomen meters: , - 3de verdieping >> leidingkoker 12.200+ , - 4de verdieping >> leidingkoker 15.200+ , - 5de verdieping >> leidingkoker 17.825+ , - 6de verdieping >> leidingkoker 20.025+ . , >> totaal alle bovenstaande bvo's . , - 7de verdieping >> daken # bruto vloeroppervlakte # bruto inhoud (gehele gebouw) , - begane grond , - 1ste verdieping 5.450+ , - 2de verdieping 8.575+ , - 3de verdieping >> leidingkoker 12.200+ , - 4de verdieping >> leidingkoker 15.200+ , - 5de verdieping >> leidingkoker 17.825+ , - 6de verdieping >> leidingkoker 20.025+

10.050 4.900,0 4.790,0 360,0

m2 m2 m2 m2

800,0 1.080,0 1.120,0 780

m2 m2 m2 m2

13.830 m2 4.850 m2 10.050 m2 81.570 28.360,0 41.750,0 1.450,0 2.400,0 2.860,0 2.460,0 1.780,0

m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 m3 blad: 1

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO

Datum: 23-7-2013

Tijd: 11:00

M13-037 Vasim-SO-raming-inbouw_23juli13.xtbf SOmschrijving

HoevHd Eh

, - schoorstenen (2 stuks) 37.025+ # bruto inhoud (gehele gebouw)

510 m3 81.570 m3

# bruto gevels (gehele gebouw) , - gevel 1 (West) excl schoorstenen , - gevel 2 (Noord) excl. schoorstenen , - gevel 3 (Oost) excl. schoorstenen , -gevel 4(Zuid) excl. schoorstenen , - gevel 5 (Zuid) , - schoorstenen ( 2 stuks) # bruto gevels (gehele gebouw)

6.800 2.390,0 720,0 2.400,0 830,0 160,0 300 6.800

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

1.052 428 128 333 154 9 1.052

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

9.670 1.750 2.000 500 360

bvo m2 m2 m2 m2

03

INBOUW NIEUWE FUNKTIES - evenementenhal (1ste verdieping) - ateliers (1ste verdieping) - kantoren (1 laag) - sanitair + catering tbv evenementenhal (1ste verdieping , - werkplaatsen + opslag (begane grond) , - oefenruimte bandjes + geluidsstudio (2de verd) * INBOUW NIEUWE FUNKTIES

04

* INBOUWPAKKETTEN

9.670 M2

# Evenementenhal (1ste verdieping) U - inbouwpakket evenementenhal (sober) Q - extra binnenpui tbv geluidswering glaspuien in de boogspanten 2x WG + 2x OG V - vluchtvoorzieningen (grotendeels reeds aanwezig) # Evenementenhal (1ste verdieping)

1.750 M2 1.750 m2 285 m2

65,00 525,00

113750 149625

113750 149625

1.750 m2

15,00

26250

26250

1.750 M2

165,50

289625

289625

# Ateliers (1ste verdieping) U - inbouwpakket ateliers (sober) Q - extra binnenpui tbv geluidswering glaspuien in de boogspanten 2x WG + 2x OG V - vluchtvoorzieningen # Ateliers (1ste verdieping)

2.000 M2 2.000 m2 285 m2

65,00 525,00

130000 149625

130000 149625

2.000 m2 2.000 M2

20,00 159,81

40000 319625

40000 319625

325,00 35,00 360,00

162500 17500 180000

162500 17500 180000

700,00

252000

252000

20,00 720,00

7200 259200

7200 259200

Code

# gevels open (gehele gebouw) , - gevel 1 (West) > openingen , - gevel 2 (Noord) > openingen , - gevel 3 (Oost)> openingen , - gevel 4 (Zuid) > openingen , - gevel 5 (Zuid) > openingen # gevels open (gehele gebouw)

02

# vormfaktoren , - bruto gevelopp. / bruto m2 BVO (alle)= 0,49 , - gevelopening / bruto gevelopp.= 0,155 # vormfaktoren * VLOEROPPERVLAKTE EN INHOUD

03 (1) (2) (3) (4)

* , , , ,

(5) (6)

(1)

(1) (2)

(2) (3)

(3) (4)

(4)

# U V #

Kantoren (1ste verdieping -> 1 bouwlaag) - inbouwpakket kantoren (sober) - vluchtvoorzieningen Kantoren (1ste verdieping -> 1 bouwlaag)

# Sanitair + catering tbv evenementenhal (1ste verdieping) U - inbouwpakket sanitair + catering (sober) , - te rekenen op ca. 20 toiletvoorz. V - vluchtvoorzieningen # Sanitair + catering tbv evenementenhal…

Ar beid

Mate riaal

Onder aanneme

TOTAAL

4.700 m2 360 m2 9.670 bvo

500 500 500 500

M2 m2 m2 M2

360 M2 360 m2 inc 360 m2 360 M2

blad: 2

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO

Datum: 23-7-2013

Tijd: 11:00

M13-037 Vasim-SO-raming-inbouw_23juli13.xtbf Code

SOmschrijving

(5)

# Werkplaatsen + opslag (begane grond) R - verhoogde betonvloer d=150mm met 100 PS -isolatie (totale verhoging derhalve 250mm) monolith gevlinderd en ingestrooid met kwarts; gewapend met enkel net rond 8mm U - inbouwpakket werkplaatsen + opslag (sober) Q - geluidswerende voorzieningen in de werkplaats; e.e.a. n.t.b. V - vluchtvoorzieningen # Werkplaatsen + opslag (begane grond)

(5) (6)

(6) 04 05

05 06

06

# oefenruimte bandjes + geluidsstudio's (2de verdping) U - inbouwpakket oefenruimte bandjes + geluidstudio's V - vluchtvoorzieningen # oefenruimte bandjes + geluidsstudio's… * INBOUWPAKKETTEN * TECHNISCHE INSTALLATIES . > opgave FSO d.d. 17 juli 2013 T - W-installatie , - CV- in centraal ketelhuis (ca. 2000 kW) , - indirect gestookte heaters/luchtverwarmers; evenementenhal + werkplaatsen tot 15 graden , - begane grond met vloerverwarming , - kantoren met radiatoren op ketelhuis T - E-installatie U - bouwkundige voorzieningen installatie * TECHNISCHE INSTALLATIES * LIFTINSTALLATIE T - l/a liftinstallatie met 3 stopplaatsen: 500+/5450+/8575+; 13 persoons; 1000 kg; U - maken liftput in bestaande situatie U - maken bouwkundige liftschacht U - bouwk. voorzieningen lift * LIFTINSTALLATIE

HoevHd Eh

Ar beid

Mate riaal

Onder aanneme

TOTAAL

4.700 M2 4.700 m2

45,00

211500

211500

4.700 m2 4.700 m2

25,00 25,00

117500 117500

117500 117500

4.700 m2 4.700 M2

10,00 105,00

47000 493500

47000 493500

490,00

176400

176400

35,00 12600 525,00 189000 179,00 1730950

12600 189000 1730950

360 M2 360 m2 360 m2 360 M2 9.670 M2 9.670 M2 1 pst inc inc

500000,00

500000

500000

inc inc 1 pst 9.670 m2 9.670 M2

300000,00 10,00 92,73

300000 96700 896700

300000 96700 896700

1 ST 1 st

36000,00

36000

36000

6500,00 125,00 375,00 59750,00

6500 16125 1125 59750

6500 16125 1125 59750

1 129 3 1

pst m2 stp ST

blad: 3

METRON BOUWADVIES BV HUMMELO

Datum: 23-7-2013

Tijd: 11:00

M13-037 Vasim-SO-raming-inbouw_23juli13.xtbf S Omschrijving

HoevHd

Arbeid

Uren

Materiaal

Onderaann.

Alle kosten

2.687.400

2.687.400

2.687.400

2.687.400

2.687.400

2.687.400

8%

214.992

214.992

214.992

6,5%

188.655

188.655

188.655

3%

92.731

92.731

92.731

0,41%

13.053

13.053

13.053

416.750 1.072.600 211.500 150.550 836.000

416.750 1.072.600 211.500 150.550 836.000

416.750 1.072.600 211.500 150.550 836.000

267 33

318 39

318 39

t

soorten

@ . *

1

. % bouwplaatskosten . * . % algemene kosten . * . % winst en risico . * . % CAR-verzekering . * aanneemsom excl. BTW . . Q U R V T . \ \

Totaal

RESUME: (excl. toeslagen) budget geluidsvoorz. budget inbouwpakketten budget verhoogde vloer budget vluchtvoorz. budget W+E+T-installatie prijs per bruto m2 BVO prijs per bruto m3 inhoud

10.050 81.570

Totaal

Totaal

Sectie

2.687.400

2.902.392

3.091.047

3.183.779

3.196.832

318 39

3.196.832 3.196.832

blad: 4