Haalbaarheidsonderzoek

Haalbaarheidsonderzoek

Projectgegevens

PROJECT “De groene verbinding” Nieuwbouw 15 duurzame woningen Pallandtmarke te Zwolle

OPDRACHTGEVER

Openbaar Belang Binnengasthuisstraat 1 8022 NH, Zwolle T. (038) 45 67 222 E. [email protected]

Projectteam PROJECTLEDEN Vormgever

Jeroen Booghaard

1048606

Constructeur

Nick Hagen

S1047364

Bouwtechnicus Bouwfysicus

Suzan Keddeman

S1046039

Edwin Troost

S1037063

Sander Wessels

S1045748

PROJECTLEIDER Manager

KLAS BTTGB.01

Pagina

2

Inhoudsopgave 1.

Marktanalyse ................................................................................................................................... 5

2.

Economische haalbaarheid ............................................................................................................. 6 2.1.

Grondprijzen ............................................................................................................................ 6

2.2.

Kengetal bouwkosten .............................................................................................................. 6

2.3.

Investeringsbegroting.............................................................................................................. 7

2.4.

Kosten- en batenoverzicht ...................................................................................................... 8

3.

Juridische haalbaarheid ................................................................................................................... 9

4.

Functionele haalbaarheid .............................................................................................................. 10

5.

6.

4.1.

Programma van eisen ............................................................................................................ 10

4.2.

Doelgroep .............................................................................................................................. 11

Planologische haalbaarheid........................................................................................................... 12 5.1.

Analyse omgeving.................................................................................................................. 12

5.2.

Ontwerp................................................................................................................................. 12

5.3.

Oriëntatie gebouw................................................................................................................. 14

Bijlagen .......................................................................................................................................... 15

Pagina

3

Inleiding De haalbaarheid van het project “15 woningen Pallandtmarke” zal worden getoetst op een aantal aspecten. De aspecten zijn: marktanalyse, economisch, functioneel, juridisch en planologisch. Per aspect zal worden bepaald in hoeverre het project haalbaar is. Het belangrijkste aspect van het haalbaarheidsonderzoek is natuurlijk de economische haalbaarheid. Hier wordt bekeken of het economisch haalbaar is om de 15 woningen te realiseren, hierbij wordt ook ingezoomd op de exploitatiekosten- en opbrengsten. Onder “functionele haalbaarheid” scharen wij het programma van eisen en wensen. In het hoofdstuk “juridische haalbaarheid” wordt gekeken naar de haalbaarheid van het plan op grond van het bestemmingsplan. Bij “planologische haalbaarheid” wordt een analyse gemaakt over de omgeving, situatie, routing, bestaande bebouwing en oriëntatie van het nieuwe plan.

Pagina

4

1. Marktanalyse Er wordt doorgaans bij het bepalen van de huurprijs gekeken naar commerciële huurprijzen. In het geval van woningcorporatie Openbaar Belang gaat dit echter niet op. Woningcorporaties zijn namelijk verplicht jaarlijks 90% van de vrijgekomen sociale woningen aan hen toe te wijzen. Zij mogen 10% toewijzen aan huishoudens die meer verdienen. Sociale huur betreft huur tot € 681,02. Deze woningen zijn vooral bedoeld voor mensen met een inkomen tot € 34.229. Als we kijken naar het huurbestand in Zwolle variëren de huurprijzen van €550 tot €800. In het programma van eisen staat echter vermeld dat de woningen geschikt moeten zijn voor sociale huur. Dit houdt in dat de maximale huurprijs de €681,02 niet mag overschrijden. Enkele voorbeelden van huurwoningen in Zwolle zijn opgenomen in de bijlagen. De 15 woningen uit het nieuwbouwplan zullen bij benadering een gemiddelde huurprijs van €660, hebben. Er zijn 3 typen woningen, elke met een eigen huurprijs gebaseerd op grote, wel of geen tuin en leefcomfort/uitzicht. 6x Grondgebonden woningen woongebouw

-

€671, - /woning

6x Verdieping woningen woongebouw

-

€640, -/woning

3x Eengezinswoningen

-

€681, -/woning

Pagina

5

2. Economische haalbaarheid De woningen die worden gerealiseerd in project “15 woningen Pallandtmarke” zullen worden verhuurd als sociale woning. Met de huurprijzen zoals aangegeven in hoofdstuk 1 ‘Marktanalyse’. In dit hoofdstuk wordt er dieper ingegaan op de economische/financiële haalbaarheid van het project. Deze worden uitgewerkt in een investeringsbegroting en exploitatiekosten en batenoverzicht.

2.1. Grondprijzen De grondprijzen van projectmatige woningbouw worden in onderstaande tabel weergegeven. Deze prijs is gebruikt als m² prijs om de grondkosten te bepalen in de investeringsbegroting.

2.2.

Kengetal bouwkosten

In het schema hieronder is globaal weergegeven wat de bouwkosten per m² bvo zijn. Deze prijs is echter inclusief BTW, deze wordt dus lager in de investeringsbegroting. Het segment van toepassing voor het project is te scharen tussen de normale en betere bouw. In de investeringsbegroting is er daarom gekozen voor een m²bvo prijs van €1100,- excl. Btw.

Pagina

6

2.3.

Investeringsbegroting

Globale Investeringskosten 15 duurzame woningen Pallandtmarke Project: 15 duurzame woningen Pallandtmarke Peildatum: 22-9-2013 Globale bouwtijd: 12 mnd BVO woongebouw 1450 BVO Eengezinswoning 410

Hoofdgroep

Omschrijving

Hoeveelheid Eenheid

Kosten per eenheid

Totaal

1. Grondkosten 1.1 Grondverwerving 1.2 Renteverlies tijden de bouw

2050

m²

€

125 Subtotaal

€ 256.250,00 € 256.250,00 € 12.812,50 € 269.062,50

1.100 700 5.000 Subtotaal

€ 1.595.000,00 € 287.000,00 € 75.000,00 € 1.957.000,00 € 97.850,00 € 2.054.850,00

Totaal bouwkosten Totaal bouwkosten Totaal bouwkosten Totaal bouwkosten Totaal bouwkosten Totaal bouwkosten Totaal bouwkosten post € 10.000,00 mnd € 5.000,00 Subtotaal 5,00% 12 mnd Totaal bijkomende investeringskosten

€ 82.194,00 € 10.274,25 € 10.274,25 € 4.109,70 € 15.411,38 € 41.097,00 € 41.097,00 € 10.000,00 € 60.000,00 € 274.457,58 € 13.722,88 € 288.180,45

5,00% 12 mnd Totaal grondkosten

2. Bouwkosten 2.1 Bouwkundigewerken Appartementen (incl entree & Berging) 2.2 Bouwkundigewerken Eengezinswoningen Toeslag EPC verlaging, streven energieneutrale woningen 2.3 Renteverlies tijdens de bouw 3. Bijkomende investeringskosten 3.1 Architectenhonorarium (Vo, DO, Bouwaanvraag, Bestek) 3.2 Architectenhonorarium (Werk tekeningen, Basis) 3.3 constucteurshonorarium 3.4 Bouwfysich advies 3.5 leges bouwverguning 3.6 Onvoorziene uitgaven 3.7 Projectmanagement 3.8 Project-/bouwadviseur 3.9 Toezicht 3.10 Renteverlies tijdens de bouw

1450 m² BVO € 410 m² BVO € 15 woningen € 5,00% 12 mnd Totaal bouwkosten 4,00% 0,5% 0,5% 0,2% 0,75% 2,00% 2,0% 1 12

4. Totale investeringskosten incl. BTW 4.1 Belasting BTW 21%

Totaal investeringskosten excl. BTW 21,00%

Totaal investeringskosten inclusief BTW

€ 2.612.092,95 € 548.539,52 € 3.160.632,47

Pagina

7

2.4.

Kosten- en batenoverzicht

Uitgaven investeringskosten exploitatiekosten exploitiekosten 50 jaar

€ 3.160.632,47 € 70.470,49 € 3.523.524,47 € 6.684.156,95

Inkomsten Uitgaande dat de woningen een bezettingsgraad van 95% hebben en een gemiddelde huurpijs van Grond blijft waarde houden, de aanschafprijs wordt daarom weer opgeteld bij de opbrengsten. Servicekosten alleen voor het woongebouw, dus over 12 woningen. exploitatie-opbrengsten exploitatie-opbrengsten 50 jaar servicekosten servicekosten 50 jaar grondprijs

€ € € € € € €

112.860,00 5.643.000,00 2.880,00 144.000,00 5.787.000,00 256.250,00 6.043.250,00

€

-640.906,95

€ 660,00

Verschil Uitgaven Inkomsten

€ 6.684.156,95 € 6.043.250,00

Over 15 woningen is dit een tekort van: € -42.727,13 per woning Dit verlies zal moeten worden genomen, dit omdat de huurgrens van de sociale huur, niet overschreden mag worden. Echter als de woningcorporatie, in dit geval Openbaar Belang, deze huizen na 50 jaar uit hun woningbestand verkopen is het winstgevend. In zekere zin, als ze deze woningen na 50 jaar voor €150.000,00 per woning, incl. grond, verkopen dan zijn de opbrengsten na 50 jaar:

Pagina

€

8

1.609.093,05

3. Juridische haalbaarheid In het huidige bestemmingsplan van 2006 is de locatie, waar de woningen gerealiseerd worden, nu nog gereserveerd voor woonwagenstandplaatsen. Hier dient een bestemmingsplanwijziging voor te worden aangevraagd, van woondoeleinden woonwagenstandplaatsen naar woondoeleinden woongebouwen. Uit het ontwerp zal blijken of de wegen en groenvoorzieningen op de kavels ook worden aangepakt, deze dienen ook te worden opgenomen in het ‘nieuwe’ bestemmingsplan. Omdat het te bebouwen gebied in een archeologisch waardevol gebied ligt, dient te worden opgenomen in de risicoanalyse van het bouwbedrijf.

Huidig bestemmingsplan

Wijziging voor bovenstaand gebied

Pagina

9

4. Functionele haalbaarheid 4.1.

Programma van eisen

1. Streven naar energie-neutrale woningen. All electric; 2. Levensloop bestendige woningen. In principe seniorenwoningen, maar wel flexibele binnen indeling; 3. Creëren van 30 parkeerplaatsen voor huidige- en toekomstige parkeerbehoeften; 4. Ontwerpen met Cradle 2 Cradle gedachten; 5. Woningen zo groot mogelijk, tussen de 90-110m², voorzien van minimaal 2 slaapkamers; 6. Huurgrens van €681,- in verband met sociale huur.

Het programma van eisen kan prima gerealiseerd worden in het huidige plan. Enige punt dat wellicht voor problemen kan zorgen is het creëren van 30 extra parkeerplaatsen. Het is een uitdaging om de parkeerplekken te realiseren zonder dat het een parkeercluster in de wijk wordt of de visie van het nieuwe plan verstoord. Hier wordt in het voorlopig ontwerp zeker rekening mee gehouden.

Pagina

10

4.2.

Doelgroep

De woningen moeten bewoonbaar zijn voor elke doelgroep. In het ontwerp is hier aandacht voor aan de hand van de flexibele binnen indeling. Hierdoor is het gemakkelijk om bijvoorbeeld een extra slaapkamer te creëren. Echter heeft de opdrachtgever, Openbaar Belang, onderzoek verricht naar de leeftijden in de wijk en algemene vergrijzing in Zwolle. Hierdoor is besloten in ieder geval rekening te houden met senioren als hoofddoelgroep. Met oog op deze doelgroep zijn een aantal beslissingen gemaakt. Hierdoor wordt de privacy verhoogd, gezorgd voor gemakkelijke installaties en de mogelijkheid om door te spuien.  Huidige groenstrook wordt verplaatst zodat deze tegen het fietspad achter het woongebouw zal komen. Hierdoor is er een natuurlijke scheiding tussen de woningen en het vrij toegankelijke speelterrein. Hierdoor wordt privacy verhoogd;  Mogelijkheid naar believen ramen te openen. Niet totaal afhankelijk van installaties. Mensen houden er van zelf invloed te hebben op de comfortregeling binnen een woning;  Gemakkelijke installaties, goed te bedienen door mensen van alle leeftijden. Nieuwe bewoners dienen wél goed geïnstrueerd te worden;  Woningen worden voorzien van driedubbel glas en goede geluidwerende buitenwanden en vloeren. Hierdoor zal er ook weinig geluid van buiten de woning binnendringen.

Pagina

11

5. Planologische haalbaarheid 5.1.

Analyse omgeving

In de bestaande situatie is er weinig tot geen openbaar groen. Doel is om een betere leefomgeving te creëren voor de bewoners. Met deze gedachten wordt er meer groen in de wijk gebracht, dit zal worden gecombineerd met 30 nieuwe parkeerplaatsen voor huidige en toekomstige parkeerbehoeften.

5.2.

Ontwerp

In het ontwerp is rekening gehouden met de bestaande bebouwing in de wijk. Daarom zijn er een aantal elementen gebruikt on het plan die goed aansluiten bij de bestaande bouw. Onder andere de lessenaarskap, trappenhuis en gebruik materiaal. Voor het woongebouw is er daarom gekozen voor hout op de bovenste verdieping, de rest metselwerk. Deze opbouw is ook zichtbaar bij andere woningen in de wijk.

Pagina

12

In de huidige situatie hebben bijna alle eengezinswoningen in de wijk een entree/berging voor hun huis gekregen als uitbouw. Voor ons plan vonden we dit geen goed idee, uitbouwen aan een woning worden namelijk gerealiseerd om het probleem van ruimtegebrek op te lossen. In een nieuwbouw situatie mag dit in principe geen probleem zijn. De vorm wilden we echter wel terug laten komen in het nieuwe plan, zodat het geheel beter in de wijk past. Mede hierdoor is er gekozen voor de sprekende erkers aan de zuidzijde van de eengezinswoningen.

Locatie eengezinswoningen

Locatie woongebouw

Pagina

13

5.3.

Oriëntatie gebouw

Een van de punten uit het programma van eisen is het streven naar energieneutrale woningen. Met dit gegeven zijn wij als projectgroep al snel de trias energetica filosofie gaan bestuderen. Punt 1: “Beperken van energievraag” door een dikke thermische schil. Punt 2 “Gebruiken van duurzame energie” middels installaties. Punt 3 “fossiele brandstof zo zuinig en schoon mogelijk”. Een belangrijk punt binnen de trias energetica is de oriëntatie van het gebouw op de zon. Zeker gezien in het ontwerp het gehele dak wordt voorzien van zonnenpanelen. De dakvlakken van het nieuwbouwplan zijn dan ook op het zuiden gericht. Ook is het wenselijk om de hoge zomerzon buiten de woning te houden, zodat er niet gekoeld hoeft te worden in de zomer. En juist om de lage winterzon in huis te halen. In het ontwerp is hier rekening mee gehouden door overstekken van het dakvlak te gebruiken als zonwering.

Hoge zomerzon buiten de woning en lage winterzon binnen de woning.

Pagina

14

6. Bijlagen

Pagina

15

          

Wijk /Buurt Woningtype Oppervlakte woonkamer Aantal slaapkamers Oppervlakte slaapkamer(s) Energielabel Tuin Achterom Centrale verwarming Bouwjaar Berging

Kamperpoort-Veerallee /Kamperpoort Eengezinswoning 19 m2 2 16,78 14,48 m2

   

Netto huurprijs Servicekosten Totale huurprijs Rekenhuur

€ 614,95 € 10,91 € 625,86 € 616,95 Toeslag berekenen

Ja Ja Ja 2012 Ja

Pagina

16

           

Wijk /Buurt Woningtype Oppervlakte woonkamer Aantal slaapkamers Oppervlakte slaapkamer(s) Energielabel Verdieping Balkon Centrale verwarming Zolder Bouwjaar Berging

Stadshagen /Werkeren Appartement met lift 24 m2 2 17,70 11,60 m2

   

Netto huurprijs Servicekosten Totale huurprijs Rekenhuur

€ 808,65 € 34,15 € 842,80 € 837,90 Toeslag berekenen

5e verdieping Ja Ja Geen 2009 Ja

Pagina

17

Pagina

18

          

Wijk /Buurt Woningtype Oppervlakte woonkamer Aantal slaapkamers Oppervlakte slaapkamer(s) Energielabel Verdieping Centrale verwarming Zolder Bouwjaar Berging

Holtenbroek /Holtenbroek IV Appartement met lift 25 m2 3 14,20 13,50 5,70 m2

    

Netto huurprijs Servicekosten Stookkosten Totale huurprijs Rekenhuur

€ 556,33 € 72,74 € 82,80 € 711,87 € 586,20 Toeslag berekenen

10e verdieping Ja Geen 1968 Ja

Pagina

19

Pagina

20