Haalbaarheidsonderzoek

. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

rob wagemakers landschapsarchitect bnt gasthuisring 5 5041 dp tilburg postbus 10038 5000 ja tilburg telefoon (013) 543 43 65 telefax (013) 535 00 71 e-mail [email protected]

Haalbaarheidsonderzoek

Subtitel: Realisatie 11 aanleunwoningen Wilhelminapark te Zevenbergen In opdracht van: Stichting Woningbouw Zevenbergen (SWZ) Kon. Wilhelminastraat 15 4761 BV Zevenbergen

Status:

Definitief

Projectnummer: WQZ Kenmerk: WQZ- Haalbaarheidsonderzoek definitief.doc Datum: 3 maart 2010


Inhoudsopgave 1

2

Inleiding

7

1.1

Opdrachtgever

7

1.2

Ligging van het plangebied

7

1.3

Aard van het project

8

1.4

Doel van het rapport

8

1.5

Leeswijzer

8

Gebiedsprofiel

9

2.1

Ruimtelijke situatie

9

2.2

Situatie en ondergrond

10

2.2.1 2.2.2 2.2.3

10 10 10

2.3

Historische ontwikkeling

10

2.4

Water

11

2.5

Natuur en landschap

11

2.5.1 2.5.2 2.5.3 2.5.4

11 11 11 11

2.6

2.7

2.8

WQZ

Ecologische en groene hoofdstructuur Landschapsbescherming in plangebied Gegevens natuurloket Waardevol groen

Milieu 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4

3.

Bodemsoort Geomorfologie Hoogteligging

12 Geluidshinder Geurhinder Bodem Externe veiligheid

12 12 12 12

Cultuurhistorie en archeologie

12

2.7.1 2.7.2

12 12

Cultuurhistorie Archeologie

Verkeer en infrastructuur

13

2.8.1 2.8.2 2.8.3 2.8.4

13 13 13 13

Verkeersbewegingen Ontsluiting Verharding en riolering Technische infrastructuur

Beleidskader

14

3.1

Rijksbeleid

14

3.2

Provinciaal beleid

14

3.2.1 3.2.2

14 14

Interimstructuurvisie Uitwerkingsplan streekplan

l Haalbaarheidsonderzoek realisatie 11 aanleunwoningen Wilhelminapark te Zevenbergen

2


3.3

Gemeentelijk beleid 3.3.1 3.3.2 3.3.3

3.4

Water 3.4.1 3.4.2

17 17

Natuur en landschap

17

3.6

Milieu

17

3.7

Geluid Lucht Bodem Externe veiligheid Bedrijvigheid Duurzaam bouwen

17 19 20 20 21 21


21

3.7.1 3.7.2

21 22

Wet op archeologische monumentenzorg Provinciaal beleid Cultuurhistorie

3.8


22

3.9

Volkshuisvesting

22

Projectbeschrijving en – beoordeling

24

4.1

Programma

24

4.2

Provinciaal beleid

24

4.2.1 4.2.2

24 24

4.3

Interimstructuurvisie Uitwerkingsplan streekplan

Gemeentelijk beleid 4.3.1 4.3.2 4.3.3

24

Afwijking Bestemmingsplan 24 Structuurvisie (1999) 24 Beleidsplan Wonen 2007-2011 “Een (t)huis voor iedereen” 24

4.4

Water

25

4.5

Natuur en landschap

25

4.6

Milieu

25

4.6.1 4.6.2 4.6.3 4.6.4 4.6.5 4.6.6

WQZ

17 Bevoegdheid water plangebied De Watertoets

3.5

3.6.1 3.6.2 3.6.3 3.6.4 3.6.5 3.6.6

4

15

Bestemmingsplan 15 Structuurvisie (1999) 15 Beleidsplan Wonen 2007- 2011 “Een (t)huis voor iedereen” 16


25 26 27 27 29 29

4.7


30

4.8


30

4.8.1 4.8.2

30 30

Verkeer Parkeren


3


4.9

5

Volkshuisvesting

30

4.10 Communicatie

31

4.11 Economische uitvoerbaarheid

31

Conclusie

32

Bijlage 1: Foto’s plangebied

34

Bijlage 2: Situatie ondergrond

35

Bijlage 3: Water

36

Bijlage 4: Natuur en landschap

37

Bijlage 5: Milieu

38

Bijlage 6: Cultuurhistorie en archeologie

40

Bijlage 7: Verkeer en infrastructuur

41

Bijlage 8: Provinciaal beleid

42

Bijlage 9: Watertoets basisgegevens

43

Bijlage 10: Conclusies FUGRO

44

Bijlage 11: Stedenbouwkundig plan

45

Bijlage 12: Bronvermelding

49

Bijlage 13: Projectexploitatie

50

WQZ


4


Overzicht onderdelen ontwikkeling 11 aanleunwoningen langs het Wilhelminapark te Zevenbergen

Onderdeel 1. Inleiding op project 2. Gebiedsprofiel 3. Beleidskader 4. Projectbeschrijving/beoordeling Vigerend beleid

V V V X

Opmerking/ actie

Nader aanvullen na toetsing haalbaarheid

• Rijksbeleid • Provinciaal Beleid • Gemeentelijk beleid Het bouwplan: stedenbouwkundig

V V V V

Aangevuld/ uitgewerkt na toetsing haalbaarheid:

Het bouwplan: architectuur en visie Water Natuur en landschap Milieu

X X V

-

X V X X V V V V V X V


Cultuurhistorie en archeologie Verkeer en infrastructuur Volkshuisvesting Economische uitvoerbaarheid Maatschappelijke uitvoerbaarheid

Programma van eisen Toetsing MER Te handhaven elementen Exacte hoogtemeting terrein Bestaande riolering in beeld brengen Overleg met nutsbedrijven e.d. Uitgangspunten systeem en ontwerp afvalinzameling Ambities energie Beeldkwaliteitplan Nader aanvullen na toetsing haalbaarheid Nader onderzoek/overleg vereist (zie hoofdstuk 5)

Ontheffing voorkeursgrenswaarde vereist (zie hoofdstuk 5) Nader bodemonderzoek na toetsing haalbaarheid Nader onderzoek/overleg vereist (zie hoofdstuk 5)

Exacte berekening projectexploitatie volgt in later stadium

V = Uitgewerkt X = Wordt nader bepaald/ aangevuld na toetsing haalbaarheid X = Nader onderzoek/overleg met gemeente vereist (zie hoofdstuk 5)

WQZ


5


Schema van onderliggende Haalbaarheidsonderzoek.

Hoofdstuk

WQZ

Onderdeel

Inhoud

1

Inleiding

Beschrijving van het project

2

Gebiedsprofiel

Uitwerking van bureauonderzoek naar relevante kaarten betreffende het project en omgeving

3

Beleidskader

Beschrijving van relevant beleid op verschillende niveaus

4

Projectbeschrijving

Stedenbouwkundige beschrijving en toetsing elementen hoofdstuk 2 en 3

5

Conclusie

Samenvatting van nader te onderzoeken onderdelen na doorgang project


6


1

Inleiding

Voor u ligt het haalbaarheidsonderzoek ten behoeve van de ontwikkeling van 11 huurappartementen (aanleunwoningen). Het haalbaarheidsonderzoek is opgezet in de format van een ruimtelijke onderbouwing. In dit hoofdstuk wordt een korte inleiding op het project en op het rapport gegeven.

1.1

Opdrachtgever

Stichting Woningbouw Zevenbergen (SWZ) Kon. Wilhelminastraat 15 4761 BV Zevenbergen

1.2

Ligging van het plangebied

Het plangebied is gelegen ten oosten van verzorgingstehuis De Westhoek, aan het Wilhelminapark te Zevenbergen.

Plangebied De Westhoek

Figuur 1.1: Ligging plangebied

WQZ

(Bron: digitale atlas Noord-Brabant)


7


1.3

Aard van het project

De Stichting Hervormd Rusthuis Zevenbergen (SHRZ) is eigenaar van de gebouwen van De Westhoek en verhuurt het verzorgingstehuis aan Circonflex. Bij de verhuur van appartementen blijkt dat er steeds meer vraag is naar grotere appartementen. Toen de naastgelegen bungalow Wilhelminapark 16 eind 2004 te koop werd aangeboden, zag de stichting hierin de unieke kans om een uitbreiding te realiseren die kan voorzien in deze behoefte.

1.4

Doel van het rapport

Stichting Woningbouw Zevenbergen heeft een verzoek om herziening van het bestemmingsplan voor de realisatie van de in paragraaf 1.3 genoemde aanpassingen. Het bouwinitiatief is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. In dit rapport wordt een haalbaarheidsonderzoek gegeven op basis waarvan een bestemmingsplanherziening wordt gevoerd.

1.5

Leeswijzer

Het voorliggende rapport is als volgt opgebouwd: In hoofdstuk 2 volgt een beschrijving van het plangebied op basis van bureauonderzoek. Hierbij worden verschillende kaarten welke betrekking hebben op gebiedswaardering, ligging, opbouw, afbakening, infrastructuur, bodem, natuurwaarde, actuele waterhuishouding, externe veiligheid en milieuzonering bestudeerd en omschreven. Indien er vanuit het bureauonderzoek aspecten nader onderzocht moeten worden door middel van veldonderzoek of extern onderzoek wordt dit in hoofdstuk 4 nader omschreven; Hoofdstuk 3 gaat in op de relevante wet en regelgeving, waarbij er onderscheid wordt gemaakt in rijks -, provinciaal - en gemeentelijk beleid. De relevante beleidsonderdelen worden kort samengevat en vertaald naar het project. De afstemming van het beleid op het project vindt plaats in hoofdstuk 4; In hoofdstuk 4 komen de onderdelen vernoemd in de voorgaande hoofdstukken nogmaals aan de orde, maar nu worden deze afgestemd op het project en wordt vervolgens ingegaan op de haalbaarheid en uitvoerbaarheid van het project; In hoofdstuk 5 worden de onderdelen welke nader onderzoek en/of afstemming vereisen samengevat. De genoemde zaken zijn niet van dien aard dat ze de beoogde ontwikkeling onmogelijk maken, maar aanvullend onderzoek is wel een vereiste. De onderdelen zijn haalbaar en specifiek onderzoek voor de betreffende onderdelen wordt na doorgang van het project uitgevoerd.

WQZ


8


2

Gebiedsprofiel

2.1

Ruimtelijke situatie

Grenzen Het plangebied ligt op de rand van de woonkern Zevenbergen en valt binnen de gemeente Moerdijk. De Noordkant van het plangebied grenst aan De Langeweg en de oostzijde grenst aan huisnummer 14A. De zuidkant grens aan Wilhelminapark en ten westen van het plangebied staat verzorgingstehuis De Westhoek. Profiel Zevenbergen is een stad met circa 14.000 inwoners. Het is een stad met een duidelijke woonfunctie, een groene stad en met een gemoedelijke sfeer. De wijken zijn groen van opzet, al geldt dit (nog) wat minder voor de oudere wijken 1 Functies Het plangebied ligt ten westen van bedrijventerrein Zwanengat en bevindt zich in een woonwijk. De omgeving van het plangebied bestaat voornamelijk uit vrijstaande woningen. Kadastrale situatie Figuur 2.1 geeft een overzicht van de huidige kadastrale situatie. Het plangebied betreft de locatie aan het Wilhelminapark en is kadastraal bekend onder gemeente Zevenbergen en betreft de volgende percelen: Sectie I I I

Perceel 2011 2829 2635

Eigendom Stichting Hervormd Rusthuis Zevenbergen Gemeente Moerdijk (aan te kopen) Stichting Hervormd Rusthuis Zevenbergen

Figuur 2.1: Kadastrale kaart

1

Bron; Stadsplan Zevenbergen, leefbaar maken doe je samen, januari 2007

WQZ


9


Huidige inrichting plangebied Het plangebied bestaat momenteel uit openbaar groen, particulier groen met daarop een bungalow en een weg die toegang geeft tot verzorgingstehuis De Westhoek. (zie figuur 2.2). Foto’s van het plangebied zijn opgenomen in bijlage 1.

De Westhoek

Grens plangebied Particulier groen en bungalow Gemeentelijke groenstrook Figuur 2.2: Luchtfoto plangebied

2.2

(Live search maps)

Situatie en ondergrond

2.2.1 Bodemsoort Op de bodemkaart is het plangebied niet gedefinieerd omdat het zich in bebouwd gebied bevindt. De bodem rondom Zevenbergen bestaat uit ‘voedselrijke, vochtig tot natte zeekleigronden’. Het is daarom aannemelijk dat de bodem in het plangebied ook bestaat uit zeekleigronden. Een uitsnede van de bodemkaart is terug te vinden in bijlage 2. 2.2.2 Geomorfologie Geomorfologie (vaak ook kortweg als morfologie aangeduid) is de wetenschap die de vormen van het landschap en de processen, die daarbij een rol spelen of hebben gespeeld, bestudeert. Op de geomorfologische kaart, terug te vinden in bijlage 2, wordt Zevenbergen aangegeven als antropogeen (door de mens gevormd). Rondom Zevenbergen is in het verleden zeekleigrond afgezet door de getijwerking. 2.2.3 Hoogteligging Bijlage 2 geeft een globaal overzicht van de actuele terreinhoogten van het plangebied en omgeving vastgesteld op basis van de Actueel Hoogtebestand Nederland. Volgens de kaart loopt het plangebied af in zuidelijke richting. Het hoogste punt, binnen het plangebied, ligt op circa 1,56 meter + NAP en het laagste punt ligt op circa 0,70 meter + NAP. Het gebied ten zuiden van het plangebied ligt relatief hoger

2.3

Historische ontwikkeling

In bijlage 6 is een historische kaart van het plangebied te vinden. Hierop is te zien dat het plangebied rond 1900 bestond uit grondgebonden agrarisch gebied. Rondom het plangebied zijn de structuren van De Langeweg, de spoorlijn Dordrecht – Roosendaal en de Stationsstraat al duidelijk te herkennen. In het gebied ten westen van het plangebied (de kern van Zevenbergen)is reeds bebouwing aanwezig. WQZ


10


2.4

Water

Oppervlaktewater In het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Doorlatendheid Op de kaart van kwel- en infiltratiegebieden (bijlage 3), wordt het plangebied aangeduid als kwelgebied (in stedelijk gebied). Een kwelgebied is een gebied waar het grondwater opwelt naar het oppervlaktewater. Grondwater De meest voorkomende grondwatertrap in de omgeving van het plangebied is VII. Dit betekend een gemiddeld hoogste grondwaterstand tussen de 80 en 140 cm en een gemiddeld laagste grondwaterstand dieper dan 120 cm. De grondwatertrappenkaart is opgenomen in bijlage 3.

2.5

Natuur en landschap

2.5.1 Ecologische en groene hoofdstructuur Het plangebied behoort tot het stedelijk gebied van Zevenbergen en valt hierdoor buiten de ecologische en groene hoofdstructuur. 2.5.2 Landschapsbescherming in plangebied Het plangebied valt niet binnen een habitatrichtlijngebied of een regionale natuur- of landschapseenheid (RNLE). 2.5.3 Gegevens natuurloket Uit de inventarisatiegegevens van Natuurloket (opgenomen in bijlage 4) blijkt dat het plangebied zich bevindt in kilometerhok 101-406, waarin de volgende soortgroepen aanwezig zijn: -

2 vaatplantensoorten die worden beschermd in de flora- en faunawet en waarvan er 1 soort op de rode lijst staat; 24 watervogelsoorten die worden beschermd in de flora- en faunawet; 3 broedvogels, beschermd in de flora en faunawet.

Zoals te zien is in bijlage 4 behoort het kilometerhok 101-406 ook tot een deel buitengebied, waarin een aantal sloten liggen. Het is aannemelijk dat de genoemde soorten voornamelijk in het buitengebied voorkomen en niet in het plangebied. Het plangebied behoort tot het stedelijke gebied en is hierdoor dus minder aantrekkelijk voor de genoemde soorten. 2.5.4 Waardevol groen In het plangebied zijn geen monumentale bomen aanwezig.

WQZ


11


2.6

Milieu

2.6.1 Geluidshinder Verkeerslawaai Het plangebied is gelegen binnen de geluidzone van de Langeweg, de Prins Hendrikstraat, de Campagneweg en de Blokweg. De Langeweg (N285) betreft een provinciale weg. Voor de direct nabij gelegen wegen is een maximale snelheid van 30 km/uur vastgesteld. Op basis hiervan is de wettelijke geluidzone komen te vervallen. De diverse geluidsniveaus m.b.t. De Langeweg zijn in verschillende kleuren in bijlage 5 aangegeven. De contouren voor Lnight geven de gemiddelde geluidsituatie gedurende de nacht. Lden (day evening night) is de gemiddelde geluidssituatie per etmaal. Voor het plangebied ligt Lnight tussen de 50 dB en 65 dB. De Lden ligt tussen de 50 en 70 dB. Spoorweglawaai Het plangebied bevindt zich binnen de geluidzone van de spoorlijn Dordrecht – Roosendaal. Zone industrielawaai Het project is gelegen in een zone industrielawaai van het bedrijventerrein De Koekoek/Schansdijk. De zone industrielawaai geeft aan dat de geluidsbelasting van de aanwezige bedrijven binnen de zone hoger mag zijn dan 50 dB(A). Door deze geluidsruimte kan het bedrijventerrein uitbreiden zonder in de problemen te komen, totdat de geluidsruimte volledig is benut. 2.6.2 Geurhinder Er zijn geen stankcirkels aangetroffen in het plangebied. 2.6.3 Bodem Er zijn op de digitale kaart risicolocaties verontreinigingen geen mogelijke verontreinigingen aangetroffen. 2.6.4 Externe veiligheid In de omgeving van het plangebied bevinden zich volgens de risicokaart (bijlage 5) van de provincie Noord-Brabant geen risicovolle bedrijven. Verder van het plangebied af liggen Service Station Hopmans, en Home Projects International, welke ten (zuid)oosten van het plangebied liggen. Ten oosten van het plangebied ligt tevens het intercitytraject Dordrecht – Roosendaal. Ten zuidwesten van het plangebied ligt Servicestation Andreae B.V. Verder valt vrijwel geheel Zevenbergen, dus ook het plangebied binnen de risicocontouren van Caldic Chemieproductie B.V.

2.7


2.7.1 Cultuurhistorie Een kaart met de cultuurhistorische waarden is opgenomen in bijlage 6. Het plangebied heeft geen bijzondere cultuurhistorische waarde. De Langeweg, ten noorden van het plangebied heeft ter plaatse van het plangebied een hoge cultuurhistorische waarde. Het centrum van Zevenbergen heeft een redelijk hoge cultuurhistorische waarde. 2.7.2 Archeologie Het plangebied is niet geïnventariseerd door middel van veldonderzoek. Wel is er bureauonderzoek verricht. Hierbij is de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant, versie 26 september 2006 nader bestudeerd. De genoemde kaart is opgenomen in bijlage 6. Hiervan valt af te WQZ


12


leiden dat er binnen het plangebied sprake is van een lage indicatieve archeologische waarde. In gebieden met een lage indicatieve archeologische waarde is er een geringe kans op het aantreffen van archeologische waarden 2 .

2.8


2.8.1 Verkeersbewegingen Wegverkeer In bijlage 7 is een kaart opgenomen welke laat zien dat het plangebied wordt omgeven door een aantal drukke ontsluitingswegen. Ten noorden van het plangebied ligt De Langeweg, welke fungeert als hoofdweg. Ten westen van het plangebied ligt de Prins Hendrikstraat. Deze weg heeft een regionale functie. Railverkeer Ten oosten op circa 100 meter van het plangebied loopt de spoorlijn Dordrecht – Roosendaal. 2.8.2 Ontsluiting In de huidige situatie is het plangebied ontsloten aan het Wilhelminapark. 2.8.3 Verharding en riolering In de huidige situatie is verharding aanwezig, in de vorm van bebouwing. In het plangebied is riolering aanwezig. 2.8.4 Technische infrastructuur In juni 2008 is er een KLIC melding gedaan. In bijlage 7 is een overzicht weergegeven van de kabels en leidingen die er in en rondom het plangebied aanwezig zijn. Hierbij zijn alleen de hoofdleidingen weergegeven en bij benadering ingetekend. De huisaansluiting van het bestaande woonhuis (nummer 16) komt te vervallen, omdat het gebouw wordt gesloopt t.b.v. de aanleunwoningen.

2

Toelichting Cultuurhistorische Waardenkaart, provincie Noord-Brabant, versie 26 september, 2006

WQZ


13


3. Beleidskader In dit hoofdstuk worden de regelgeving en het vergunningenstelsel doorgenomen, voor zover die op dit project betrekking hebben.

3.1

Rijksbeleid

Nieuwe Wet ruimtelijke ordening Op 1 juli 2008 is de Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Deze wet is de opvolger van de oude WRO die uit 1965 stamt 3 . In de Wro wordt geregeld hoe de ruimtelijke plannen die gemeenten, provincies en Rijk maken tot stand komen en hoe deze gewijzigd kunnen worden. Snelle en overzichtelijke procedures, duidelijke verdeling van verantwoordelijkheden en uitvoeringsgericht zijn kenmerken van de Wro. Met de Wro worden beleid en normstelling gescheiden. Met de invoering van de Wet ruimtelijke ordening per 1 juli 2008 veranderen er een aantal zaken in het landschap van de ruimtelijke ordening. Provincies hoeven niet meer de bestemmingsplannen van gemeenten goed te keuren, maar moeten van tevoren aangeven welke provinciale belangen geborgd moet worden in de bestemmingsplannen. Daarnaast moeten gemeenten voor het hele grondgebied bestemmingsplannen maken. In gebieden waarin een lage dynamiek verwacht wordt, mag worden gekozen voor een beheersverordening in plaats van een bestemmingsplan. In een beheersverordening wordt de bestaande situatie vastgelegd.

3.2

Provinciaal beleid

3.2.1 Interimstructuurvisie Op 27 juni 2008 hebben Provinciale Staten de Interimstructuurvisie vastgesteld. Aanleiding voor het opstellen van de Interimstructuurvisie is de inwerkingtreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening op 1 juli 2008. Deze wet verplicht overheden tot het opstellen van een structuurvisie waaruit blijkt wat hun belangen zijn en welke instrumenten ze inzetten om deze te realiseren. In de Interimstructuurvisie NoordBrabant benoemt de provincie de (ruimtelijke) belangen en doelen van de provincie Noord-Brabant en worden deze op hoofdlijnen in beleid uitgewerkt. Het plangebied wordt in de Interimstructuurvisie aangeduid als bestaand stedelijk gebied. Met betrekking tot het aspect wonen streeft de provincie hier naar; continuïteit in woningbouwproductie, bevorderen van een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus dat aansluit op de wens van de woonconsument en bevorderen van herstructurering van niet goed functionerende of verouderde stedelijk (woon)gebieden. Een kaart van de Interimstructuurvisie is opgenomen in bijlage 8. 3.2.2 Uitwerkingsplan streekplan Het plangebied is in het uitwerkingsplan ‘Drimmelen, Geertruidenberg en Moerdijk’ aangeduid als ‘beheer en intensivering stedelijk gebied’. Dit beleid is er gericht op het beheer en intensivering van de bestaande stedelijke structuur zoals die is aangegeven op de basisstructuurkaart van Brabant. Het beleid voor deze gebieden krijgt verder inhoud in het kader van de revitalisering van het landelijke gebied. Een kaart van het uitwerkingsplan is opgenomen in bijlage 8.

3

Bron: VROM, beleid en regelgeving

WQZ


14


3.3

Gemeentelijk beleid

3.3.1 Bestemmingsplan Het bestemmingsplan van een gemeente geeft aan wat er met de ruimte in een bepaalde gemeente mag gebeuren. Het bestemmingsplan geldt zowel voor burgers, bedrijven als voor de gemeente zelf. Wanneer een bouwplan niet in het bestemmingsplan past, kan de gemeente onder bepaalde voorwaarden een bestemmingsplan herzien.

W

Verkeer en verblijf

Het plangebied behoort tot het vigerend bestemmingsplan “Centrum Zevenbergen” en is vastgesteld door B&W op 17 december 2003 en goedgekeurd door Gedeputeerde Staten op 13 juli 2004. Een uitdraai van het vigerende bestemmingsplan is te zien in figuur 3.1. Hiervan valt af te lezen dat het plangebied valt binnen de bestemmingen “wonen” (paars gearceerd) en “verkeer en verblijf”. Aangezien het voorgenomen plan, de bouw van 11 huurappartementen, niet in overeenstemming is met de huidige bestemmingen “Wonen” en “Verkeer en verblijf” , is een herziening van het bestemmingsplan noodzakelijk.

Figuur 3.1 Uitdraai bestemmingsplan

3.3.2 Structuurvisie (1999) Behalve het kiezen van de gewenste ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente, is de leefbaarheid in de kernen een van de centrale thema’s in de Structuurvisie Plus. Dit uit zich in de volgende strategieën: − − − −

Het aanbieden van woningen afgestemd op de kwalitatieve vraag vanuit de kernen; Een mobiliteitsplan afgestemd op de beschikbaarheid en bereikbaarheid van voorzieningen; Het bevorderen van recreatie en toerisme. Uitbreiden vindt pas in laatste instantie plaats. Inbreiden heeft veruit de voorkeur om de ruimte zo efficiënt mogelijk te (her)gebruiken.

Bouwen naar behoefte Voor het bouwen naar behoefte is het verrichte woningbehoefte onderzoek richtinggevend. Hiermee is voornamelijk inzicht verkregen in de aard van de woningbehoefte. Met het oog op de verdeling van de contingenten is vooral de uitkomst, dat de kern Zevenbergen een duidelijke centrumfunctie vervult, relevant. Zo tonen intragemeentelijke verhuisbewegingen in 2001 als mede de in het WBO in beeld gebrachte wensen van potentiële verhuizers aan dat Zevenbergen als woonkern favoriet is. Dit beeld wordt bevestigd door de woonvoorkeur van de bij de Stichting Woningbouw Zevenbergen ingeschreven woningzoekenden.

WQZ


15


3.3.3 Beleidsplan Wonen 2007- 2011 “Een (t)huis voor iedereen” De beleidsnota “Een (t)huis voor iedereen”, vastgesteld door gemeenteraad Moerdijk op 28 juni 2007 is het eindresultaat van het interactieve proces dat is doorlopen om tot een gedragen beleidsnota te komen. Het beleidsplan is onderbouwd met behulp van een woningmarktonderzoek onder de bevolking van de gemeente Moerdijk, met extra aandacht voor de starters. Op basis van dat onderzoek is samen met externe partijen in het veld en de politiek vorm gegeven aan het beleidsplan. Richtlijnen nieuwbouw Alle nieuwe woningen dienen minimaal te voldoen aan het Bouwbesluit. In het kader van levensloopbestendigheid, zorgverlening, energiebesparing en veiligheid zijn extra maatregelen gewenst. Gebruikskwaliteit woningen en woongebouwen: Uitgangssituatie In verband met de vergrijzing van de bevolking is in de Raamovereenkomst Volkshuisvesting, die is afgesloten met de woningbouwcorporaties, opgenomen dat nieuwe woningen en woongebouwen voor senioren voldoen aan de kwaliteitsnormering zoals vastgelegd in Woonkeur (basispakket B en C, woning en woongebouw). In het verlengde hiervan, wordt is in het kader van levensloopbestendig bouwen en om daardoor aanpassingen in het kader van de Wmo op termijn te beperken, bij alle projecten de woonkeureisen voor alle nieuw te bouwen woningen opgenomen in de af te sluiten locatie –ontwikkelingsovereenkomst. Initiatiefnemers kunnen afwijken van de woonkeureisen maar dit zal dit per afwijking gemotiveerd moeten worden. Het is vervolgens aan de gemeente om te bepalen of die motivatie voldoende reden is om de betreffende maatregel te laten vervallen. Het kostenargument is daarbij doorgaans niet genoeg. Beleidslijn 1. De koopwoningen voor starters tot € 160.000, - zijn minimaal voorzien van elementaire voorzieningen zoals: keukeninrichting , badkamerinrichting, toilet en berging. 2. Voor alle nieuwbouwprojecten geldt de minimale eis om te bouwen volgens Woonkeur (basispakket B en C). 3. Voor seniorenhuisvesting nog verder aanvullende eisen te stellen: - Alle primaire ruimte (entree, toilet, woonkamer, keuken, badkamer) op dezelfde woonlaag is gelegen; - Voorzien zijn van een 2e slaapkamer; - Bij meergezinsbouw naar alle bouwlagen een lift. Ook naar souterrain indien daar bergingen en of parkeergarage zijn gelegen; - Extra m2 aan woonoppervlak bij zorgwoningen in het kader van een optimale zorgverlening (in overleg met zorgaanbieder). Indicatie aanleun- en steunpuntwoningen: Uitgangssituatie Aanleun- en steunpuntwoningen zijn zelfstandige woningen maar hebben een bijzondere status. Zij zijn bedoeld voor personen die op zorg zijn aangewezen en of om sociaal maatschappelijke reden niet meer in de bestaande woning kunnen blijven wonen. Tot voor kort werden deze woningen door de woningbouwcorporaties toegewezen op grond van een indicatieadvies van het Regionaal Indicatie Orgaan (RIO). Het Centraal indicatie Opgaan (CIZ) heeft alle wettelijke verplichten taken van het RIO overgenomen. Aangezien de indicering voor deze woningen geen wettelijke taak is, is deze niet overgenomen. Voor enkele woningbouwcorporaties is dit een reden geweest zelf de afweging te maken dan wel een advies te vragen aan een zorgverlener wat niet onafhankelijk is. Het is echter belangrijk dat in verband met het schaarse product een onafhankelijk indicatieadvies wordt afgegeven zodat de woningen aan juiste personen worden toegewezen. Verschillende partijen kunnen een objectief indicatieadvies verstrekken. Nadere uitwerking hiervan moet hierover nog plaatsvinden.

WQZ


16


3.4

Water

3.4.1 Bevoegdheid water plangebied Zowel de kwantiteit als de kwaliteit van het oppervlaktewater in de omgeving van het plangebied is in handen van het Waterschap Brabantse Delta. Het freatische grondwater in en rondom het plangebied is in beheer bij het waterschap. Het diepere grondwater is in beheer van de provincie Brabant. Het beheer van het rioleringssysteem in de omgeving van het plangebied is in handen van de gemeente Moerdijk. 3.4.2 De Watertoets Beleid De watertoets is een instrument van het nieuwe waterbeleid van de 21e eeuw. Zij is sinds 1 november 2003 wettelijk verplicht voor: streekplannen, streekplanuitwerkingen, regionale structuurplannen, gemeentelijke structuurplannen, bestemmingsplannen en de ruimtelijke onderbouwing. Toetsing Een beoordeling van de watertoets vindt niet in alle gevallen plaats. Als er wel een beoordeling plaats vindt dan worden zowel het proces als ook de inhoud (de gemaakte afwegingen t.a.v. het water) beoordeeld. Dit gebeurt op basis van de waterparagraaf. Ook wanneer er geen beoordeling plaats vindt moet er een waterparagraaf worden geschreven. De basisgegevens voor de watertoets zijn opgenomen in bijlage 9. Verder is op 26 oktober 2006 in opdracht van de gemeente Moerdijk door ingenieursbureau Fugro een aanvullende onderzoek verricht naar de waterproblematiek in het Wilhelminapark. De conclusies uit dit onderzoek zijn opgenomen in bijlage 10.

3.5

Natuur en landschap

Flora en Faunawet Er zijn verschillende soorten regelgeving die flora en fauna beschermen. De Europese Habitat- en Vogelrichtlijn richten zich op de bescherming van internationale soorten en van speciale gebieden die door de landen zijn aangewezen. Voor de soortenbescherming is dit Europese beleid verankerd in de Nederlandse wetgeving middels de Nederlandse Flora en Faunawet. Enkele specifieke soorten, die (plaatselijk) met uitsterven worden bedreigd staan op de rode lijst. In verschillende gevallen kan er van dit verbod worden afgeweken. Hiertoe kan een ontheffing worden aangevraagd bij het ministerie van LNV. Voor elk project dat gevolgen heeft voor een beschermde soort of dat ligt binnen een vogel of habitatrichtlijngebied en waarvoor geen uitvoerbare alternatieve oplossing is, is een ontheffing in het kader van de Flora en Faunawet verplicht.

3.6

Milieu

3.6.1 Geluid De Wet geluidhinder (Wgh) vormt het juridische kader voor het Nederlandse geluidsbeleid. De Wgh bevat een uitgebreid stelsel van bepalingen ter voorkoming en bestrijding van geluidshinder door onder meer industrie, wegverkeer en spoorwegverkeer. De wet richt zich vooral op de bescherming van de burger in zijn woonomgeving en bevat bijvoorbeeld normen voor de maximale geluidsbelasting op de gevel van een huis. Eisen en richtlijnen uit de Wgh die van toepassing zijn op de betreffende woning zijn: - Voor nieuw te bouwen woningen geldt een voorkeursgrenswaarde ten aanzien van de geluidbelasting van de gevels bij wegverkeerslawaai van 48 dB;

WQZ


17


- Op grond van artikel 110g Wgh mag op de berekende of gemeten geluidbelasting een aftrek worden toegepast, voordat toetsing aan de in de Whg gestelde normen ten aanzien van de optredende geluidbelasting op de gevel plaatsvindt. Voor wegen binnen de bebouwde kom (representatief te achten snelheid <70 km/uur) bedraagt deze aftrek 5 dB; voor overige wegen 2 dB; - In bepaalde gevallen mogen Burgemeester en Wethouders toestemming geven voor een ontheffing, een zogenaamde Hogere Waarde. In binnenstedelijke situaties (woning gelegen binnen de bebouwde kom) dienen Burgemeester en Wethouders zich voor nieuwbouw te houden aan de grenswaarde van 63 dB. - Het hoogste toelaatbare binnenniveau in verblijfsgebieden/-ruimten van een woning bedraagt 33 dB. Zonering weg Conform artikel 74 van de Wet geluidhinder heeft een weg een zone die zich uitstrekt vanaf de as van de weg tot de volgende breedte aan weerszijden van de weg: a. in stedelijk gebied: 1. voor een weg, bestaande uit drie of meer rijstroken: 350 meter; 2. voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken genoemde geval: 200 meter; b. in buitenstedelijk gebied: 1. voor een weg, bestaande uit vijf of meer rijstroken: 600 meter; 2. voor een weg, bestaande uit drie of vier rijstroken: 400 meter; 3. voor een weg, bestaande uit een of twee rijstroken: 250 meter. 2. Het eerste lid geldt niet met betrekking tot: a. wegen die gelegen zijn binnen een als woonerf aangeduid gebied; b. wegen waarvoor een maximum snelheid van 30 kilometer per uur geldt. Zones rond industrieterreinen Indien bij de vaststelling van een bestemmingsplan aan gronden een zodanige bestemming wordt gegeven dat daardoor een industrieterrein ontstaat, wordt daarbij tevens een rond het betrokken terrein gelegen zone vastgesteld, waarbuiten de geluidsbelasting vanwege dat terrein de waarde van 50 dB(A) niet te boven mag gaan (hoofdstuk V van de Wet geluidhinder). Op basis van de artikelen 45 Wgh en 110a Wgh kan de gemeente (B&W) voor de woningen die binnen de zonegrens komen te liggen, hogere grenswaarden verlenen. De geluidsbelasting op de gevel (door het industrieterrein) mag daardoor meer bedragen dan 50 dB(A) tot maximaal 55 dB(A). Tot het verlenen van hogere waarden mag worden overgegaan als is gebleken dat maatregelen, gericht op het terugbrengen van de geluidsbelasting vanwege het industrieterrein, ondoeltreffend zijn. Stedenbouwkundige, verkeerskundige, vervoerskundige, landschappelijk of financiële afwegingen kunnen daarbij een rol spelen (artikel 110a, vijfde lid Wgh).

WQZ


18


Beleidskader hogere waarde wet geluidhinder gemeente Moerdijk 2008 Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het vaststellen en wijzigen van een hogere waarde, met uitzondering van een activiteit verband houdend met de aanleg of wijziging van hoofdspoorwegen, de aanleg of reconstructie van provinciale of rijkswegen en de vaststelling of wijziging van een zone langs een industrieterrein met regionale belangen. Een hogere waarde kan worden vastgesteld tot de maximaal toelaatbare geluidbelasting zoals genoemd in de Wet geluidhinder dan wel in het Besluit geluidhinder. In de volgende situaties is het vaststellen van een hogere waarde mogelijk. Verkeer 1. een nog niet geprojecteerde woning buiten de bebouwde kom die: - ter plaatse noodzakelijk is om redenen van grond- of bedrijfsgebondenheid; - ter plaatse gesitueerd wordt als vervanging van bestaande bebouwing. 2. een nog niet geprojecteerde woning binnen de bebouwde kom die: - door de gekozen situering of bouwvorm een doelmatige akoestische afscherming vormt voor andere gevoelige bestemmingen; - ter plaatse noodzakelijk is om redenen van grond- of bedrijfsgebondenheid; - door de gekozen situering een open plaats tussen de aanwezige bebouwing opvult; - ter plaatse gesitueerd wordt als vervanging van bestaande bebouwing. 3. een geprojecteerde, in aanbouw zijnde of aanwezige woning in relatie met de aanleg van een nog niet geprojecteerde weg, dan wel in relatie met een reconstructie van een weg, voor zover die weg: - een noodzakelijke verkeers- en vervoersfunctie zal vervullen; - een zodanige verkeersverzamelfunctie zal vervullen, dat de aanleg van de weg zal leiden tot een aanmerkelijk lagere geluidbelasting bij woningen binnen de zone van een andere weg. Spoorweglawaai - de situaties genoemd onder verkeer punt 1 en punt 2 Industrielawaai 1. een niet geprojecteerde woning ter plaatse nodig is om redenen van grond- of bedrijfsgebondenheid; 2. ten aanzien van een nog niet geprojecteerde woning die wordt gesitueerd als vervanging van bestaande bebouwing. 3.6.2 Lucht Sinds 15 november 2007 zijn de belangrijkste bepalingen over luchtkwaliteitseisen opgenomen in de Wet milieubeheer (hoofdstuk 5, titel 5.2, Wm). Hiermee is het Besluit luchtkwaliteit 2005 vervallen. Artikel 5.16 Wm (eerste lid) geeft aan hoe en onder welke voorwaarden bestuursorganen bepaalde bevoegdheden (opgesomd in het tweede lid) kunnen uitoefenen in relatie tot luchtkwaliteitseisen. Als aannemelijk is dat aan één of een combinatie van de volgende voorwaarden wordt voldaan, vormen luchtkwaliteitseisen in beginsel geen belemmering voor het uitoefenen van de bevoegdheid: a. er is geen sprake van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; b. een project leidt – al dan niet per saldo – niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit; c. een project draagt ‘niet in betekenende mate’ bij aan de concentratie van een stof; d. een project is genoemd of past binnen het NSL of binnen een regionaal programma van maatregelen. (Van dit onderdeel kan pas gebruik worden gemaakt als het NSL is vastgesteld.) Het Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen) Deze AMvB, verder te noemen het Besluit NIBM, legt vast wanneer een project niet in betekenende mate bijdraagt aan de concentratie van een bepaalde stof. Dat is het geval wanneer aannemelijk is dat het project een toename van de concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2) veroorzaakt die niet WQZ


19


meer bedraagt dan 3% van de jaargemiddelde concentratie van die stof. Dit komt overeen met een toename van maximaal 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. Als de toename voor één of beide stoffen hoger is, dan is het project IBM. NIBM grens woningbouwlocaties: 1% criterium (interimperiode): < 500 woningen (netto) bij minimaal 1 ontsluitingsweg < 1000 woningen bij minimaal 2 ontsluitingswegen met een gelijkmatige verkeersverdeling 3.6.3 Bodem Per 1 januari 1995 is de wet Bodembescherming van kracht. Deze stelt regels aan de sanering van ernstige gevallen van bodemverontreiniging. Hiervoor was de Interim-wet bodemsanering van kracht. Daarnaast is de woningwet van kracht. Deze is met ingang van 1 januari 2003 gewijzigd. Ook deze stelt regels aan de hand van de bodemkwaliteit. Samengevat komt dat op het volgende neer: - De woningwet richt zich op de bodemkwaliteit in relatie tot het geplande gebruik, de Wet bodembescherming richt zich daarentegen voornamelijk op het huidige gebruik. - De bodemtoets uit de Woningwet richt zich op de risico’s voor gebruikers, voor de Wet bodembescherming zijn zowel humane risico’s als de risico’s voor het ecosysteem en verspreiding van belang. - De saneringsregeling van de wet Bodembescherming is gericht op ernstige verontreiniging, terwijl voor de Woningwet zowel ernstige als niet-ernstige verontreiniging onder de bodemtoets vallen. Dat betekent dat voor iedere locatie in het kader van een ruimtelijke onderbouwing onderzoek gedaan moet worden naar de gesteldheid van de bodem, tenzij hiervoor voldoende informatie aanwezig is. 3.6.4 Externe veiligheid Het veiligheidsbeleid in Nederland is gebaseerd op een tweetal begrippen, het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Plaatsgebonden risico Het plaatsgebonden risico is de kans per jaar dat één persoon die onafgebroken en onbeschermd op een plaats langs een transportroute of nabij een inrichting verblijft, komt te overlijden als gevolg van een incident met het vervoer, de opslag en/of de handeling van gevaarlijke stoffen. Daarbij is de omvang van het risico een functie van de afstand waarbij geldt: hoe groter de afstand, des te kleiner het risico. De risico's worden weergegeven in PR- risicocontouren. Voor nieuwe situaties geldt een PR -6 contour van 10 . De PR contour geldt als een grenswaarde en mag niet overschreden worden. Groepsrisico Het groepsrisico is de kans per jaar dat een groep van 10 of meer personen in de omgeving van de transportroute of de inrichting voor handelingen met gevaarlijke stoffen in één keer het (dodelijk) slachtoffer wordt van een ongeval. Het groepsrisico geeft de aandachtspunten aan waar zich mogelijk een ramp met veel slachtoffers kan voordoen en houdt daarmee rekening met de aard en dichtheid van de bebouwing in de nabijheid van de transportroute. In tegenstelling tot het plaatsgebonden risico geldt voor het groepsrisico geen grenswaarde maar een oriëntatiewaarde. Deze oriëntatiewaarde kan gezien worden als een streefwaarde en heeft geen juridische status. Het overschrijden van de oriëntatiewaarde is mogelijk mits dit in de besluitvorming door het bevoegd gezag gemotiveerd wordt middels een verantwoordingsverplichting. Bij deze verantwoordingsplicht moet o.a. aandacht besteed worden aan bronmaatregelen, zelfredzaamheid, inzetbaarheid hulpdiensten e.d. Voor bedrijven is de WQZ


20


regelgeving vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (BEVI) en voor het vervoer in de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (CRVG). 3.6.5 Bedrijvigheid Bij de beoordeling welke bedrijven van invloed zijn op het plangebied is gebruik gemaakt van vergunning of AMvB (wettelijke afstanden) en Bedrijven en Milieuzonering (Uitgave van de VNG, 2009). In de laatste staan afstanden voor geur, stof, geluid en gevaar die gebaseerd zijn op een “gemiddeld” nieuwe bedrijven met voor nieuwe bedrijven gangbare voorzieningen binnen het bedrijfstype ten opzichte van een rustige woonwijk. Indien het bedrijf afwijkt door grootte, technische voorzieningen, etc. is het mogelijk om gemotiveerd af te wijken van deze (indicatieve) afstanden. De afstanden gelden tussen de perceelgrens van de inrichting van het bedrijf en de gevel van de woningen van derden. Bij de beoordeling van de bedrijvigheid is uitgegaan van de indicatieve afstanden tenzij in de milieuvergunning of AMvB andere normen zijn opgenomen. 3.6.6 Duurzaam bouwen Om de duurzaamheid te versterken en te waarborgen is het convenant ‘duurzaam bouwen West Brabant’ opgesteld. Doel van het convenant is de toevoeging van een kwaliteitsimpuls in nieuw te bouwen woningen en de bestaande woningvoorraad bij onderhoud, renovatie en herstructurering. Dit wordt verwezenlijkt door in de planvorming een afgesproken extra inspanning te leveren in duurzame ontwikkeling. Duurzame ontwikkeling wordt daarbij niet als een toevoeging gezien, maar als integraal onderdeel van het kwaliteitsniveau van een project. Een tweede doel van het convenant is meer eenheid te brengen in aanpak en uitvoering van duurzame ontwikkeling in de regio.

3.7


3.7.1 Wet op archeologische monumentenzorg De Wet op de Archeologische Monumentenzorg is de Nederlandse uitwerking van het Verdrag van Malta. De wet is een raamwet, die regelt hoe rijk, provincie en gemeente bij hun ruimtelijke plannen rekening moeten houden met het erfgoed in de bodem. De Wet op de Archeologische Monumentenzorg is op 1 september 2007 in werking getreden. De nieuwe wet beoogt het culturele erfgoed (en vooral het archeologische erfgoed) te beschermen. Onder archeologisch erfgoed wordt verstaan: alle fysieke overblijfselen, zowel in als boven de grond, die bijdragen aan het verkrijgen van inzicht in menselijke samenlevingen uit het verleden. De uitgangspunten van de nieuwe wet zijn: − −

−

WQZ

Archeologische waarden zoveel mogelijk in de bodem bewaren en alleen opgraven als behoud in de bodem niet mogelijk is; Vroeg in de ruimtelijke ordening al rekening houden met archeologie. Initiatiefnemers tot ruimtelijke ontwikkelingen moeten in een vroegtijdig stadium aangeven hoe met eventuele archeologische waarden bij bodemverstorende ingrepen zal worden omgegaan. Dit houdt in een verplichting tot vooronderzoek bij werkzaamheden die de grond gaan verstoren. De invoering hiervan wordt geregeld via bestemmingsplannen, de mer-plichtige activiteiten en ontgrondingen; Bodemverstoorders betalen archeologisch onderzoek en mogelijke opgravingen(principe verstoorder betaalt). De kosten voor noodzakelijke archeologische werkzaamheden komen ten laste van de initiatiefnemer tot de bodemverstorende activiteit.


21


3.7.2 Provinciaal beleid Cultuurhistorie De provincie Noord Brabant heeft in het Kader van het Verdrag van Malta de cultuurhistorische waardenkaart ontwikkeld en het “Kookboek Cultuurhistorie” uitgebracht. Dit laatste geeft voorbeelden van hoe er omgegaan kan worden met cultuurhistorisch waardevolle elementen.

3.8


De gemeente Moerdijk gebruikt de parkeerkengetallen van de ASVV en combineert die met de actuele parkeerbalans. Zo komt men tot parkeernormen op maat per project. In april 2004 is de nieuwe ASVV verschenen. Bij het gebruik van parkeerkencijfers wordt rekening gehouden met: - bereikbaarheidskenmerken van de locatie; - specifieke kenmerken van de functie; - mobiliteitskenmerken van de gebruikers/ bezoekers van het gebouw; - het gemeentelijke parkeerbeleid De bereikbaarheidskenmerken worden verdeeld in 3 verschillende stedelijke zones; centrum, schil/ overloopgebied en rest bebouwde kom. Ook de stedelijkheidsgraad is van invloed op de hoogte van het parkeerkencijfer. Verder is bij de verkeersnormen onderscheid gemaakt naar soort woning. Zo zijn er bijvoorbeeld de categorieën ‘woning goedkoop’, ‘aanleunwoning’, ‘kantoren’, ‘café’, ‘stadion’ etc. In hoofdstuk 4 wordt toegelicht welke parkeernorm voor de nieuwbouw van de aanleunwoningen van toepassing is.

3.9

Volkshuisvesting

Woningbehoeftenonderzoek gemeente Moerdijk In opdracht van de gemeente Moerdijk en de drie grootste woningcorporaties is in 2006 een woningbehoefte onderzoek uitgevoerd. Dit onderzoek heeft de woonwensen van de 11 afzonderlijke kernen binnen de gemeente Moerdijk in kwantitatieve en kwalitatieve zin in beeld gebracht. Dit is gespecificeerd voor starters, ‘doorstarters’ en ouderen binnen de gemeente Moerdijk. Verder is bekeken hoe de woonwensen zich zullen ontwikkelen in de periode 2006 – 2009, met een doorkijk naar 2015. Enkele, voor dit rapport belangrijke, uitkomsten zijn: - De gemeente heeft te maken met een vertrekoverschot, vooral wat betreft jongeren’; - Het aantal huishoudens blijft toenemen; - Veranderingen in de leeftijdsopbouw worden merkbaar; het aantal 55-plus (inwoners en huishoudens) stijgt; - De tekorten in de woningvoorraad in de gemeente Moerdijk staan in het teken van vergrijzing. Specifiek voor de kern Zevenbergen zijn de volgende conclusies van toepassing: - Er is een tekort aan goedkope seniorenwoningen, appartementen (huur), 2-onder-1-Kap, geschakeld en vrijstaand (koop); - Er is een overschot van goedkopere eengezinswoningen (huur); - Er is een overschot van rijwoningen (koop).

WQZ


22


WoonKeur De gemeente Moerdijk heeft als ambitie dat alle nieuwbouwprojecten minimaal volgens Woonkeur (basispakket B en C) worden gebouwd. WoonKeur is samengesteld uit de eisen van de vier meest bekende door woonconsumenten opgestelde eisenpakketten voor nieuwbouw: het Seniorenlabel, het Politiekeurmerk Veilig Wonen voor Nieuwbouw, de VAC- Kwaliteitswijzer en het Handboek voor Toegankelijkheid. De eisen van WoonKeur liggen boven het niveau van het Bouwbesluit 2003. Immers eisen in het Bouwbesluit 2003 vormen de absolute minimumvoorwaarden waaraan woningen moeten voldoen. Dit wordt getoetst door gemeenten in het kader van de Bouwvergunning. WoonKeur bestaat uit een verplicht basispakket dat eisen omvat betreffende de directe woonomgeving (voor zover die onder verantwoordelijkheid van de opdrachtgever valt), het woongebouw en de woning.

WQZ


23


4 Projectbeschrijving en – beoordeling In dit hoofdstuk wordt een beschrijving van het project en het stedenbouwkundige ontwerp gegeven. Tevens bevat dit hoofdstuk de gevolgen van het plan voor gebiedsprofiel en toetsing aan beleid en haalbaarheid.

4.1

Programma

Het plan omvat de realisatie van 11 aanleunwoningen ten behoeve van de huisvesting van ouderen. Hiervoor wordt ten oosten de bestaande bebouwing van verpleeghuis De Westhoek een nieuw deel aangebouwd. Het stedenbouwkundige ontwerp en bij behorende aanzichten zijn opgenomen in bijlage 11. Een nadere beschrijving volgt na toetsing haalbaarheid.

4.2

Provinciaal beleid

4.2.1 Interimstructuurvisie Het voorgenomen plan speelt in op de bevordering van een gevarieerd en aantrekkelijk aanbod van woningen en woonmilieus dat aansluit op de wens van de woonconsument Ook levert het plan een positieve bijdrage aan continuïteit in de woningbouwproductie. 4.2.2 Uitwerkingsplan streekplan Het voorgenomen bouwplan is niet in strijd met de aanduiding ‘beheer en intensivering stedelijk gebied’ in het uitwerkingsplan streekplan. Met de voorgenomen hoogbouw wordt intensivering van het stedelijk gebied juist versterkt.

4.3

Gemeentelijk beleid

4.3.1 Afwijking Bestemmingsplan Het plangebied valt binnen de bestemmingen “wonen” en “verkeer en verblijf”. Ten behoeve van de realisatie van de aanleunwoningen zullen de huidige bestemmingen moeten worden gewijzigd in de bestemming “Maatschappelijke voorzieningen” Dit is mogelijk, aangezien er sprake is van een zorgverlenende voorziening. 4.3.2 Structuurvisie (1999) Het voorgenomen bouwplan sluit aan op de kwalitatieve vraag vanuit de kernen en sluit hiermee goed aan op de structuurvisie. Ook is er sprake van een inbreiding. Inbreiden heeft veruit de voorkeur om de ruimte zo efficiënt mogelijk te (her)gebruiken. 4.3.3 Beleidsplan Wonen 2007-2011 “Een (t)huis voor iedereen” Het voorliggende bouwplan voldoet aan de gestelde eisen betreffende seniorenhuisvesting.

WQZ


24


4.4

Water

Infiltratie De basisgegevens voor de watertoets zijn opgenomen in bijlage 9. De hoeveelheid verhard oppervlak blijft kleiner dan 2000 vierkante meter. Daarom is in dit kader geen keurontheffing nodig en wordt er vanuit waterschap Brabantse Delta geen retentie geëist. De gemeente Moerdijk heeft aangegeven dat er binnen het plangebied en omgeving sprake is van wateroverlast. Er wordt in samenwerking met de gemeente Moerdijk gezocht naar een passende oplossing om het water (in de omgeving van het plangebied) alsnog te infiltreren of vertraagd af te kunnen voeren. Dit onderdeel vormt geen directe belemmering, maar vergt wel nader overleg met de gemeente Moerdijk, en is daarom opgenomen in hoofdstuk 5. Onderzoek Fugro Op 26 oktober 2006 ontving Fugro Ingenieursbureau B.V. te Leidschendam van Gemeente Moerdijk, de opdracht voor het uitvoeren van een geohydrologisch bodemonderzoek en het uitbrengen van adviezen ten behoeve van de wateroverlast in het Wilhelminapark te Zevenbergen. De conclusies uit dit onderzoek zijn opgenomen in bijlage 10. Verwerking in bouwplan In het plangebied zal een gescheiden afvoersysteem worden ontworpen. Ook wordt er geen gebruik gemaakt van uitlogende bouwmaterialen. Hiermee wordt er voldaan aan de gestelde eisen.

4.5

Natuur en landschap

Natuurloket In het kilometervak waarin het plangebied zicht bevindt zijn een aantal diersoorten aangetroffen. Het is echter aannemelijk dat deze soorten in het plangebied zelf niet voorkomen, gezien de verstedelijking van het gebied (inbreidingslocatie). Het aanvragen van een ontheffing voor beschermde diersoorten is hier dan ook niet relevant. Bij het plannen van de werkzaamheden (kap bomen) zal rekening gehouden worden met het broedseizoen om te voorkomen dat aanwezige broedsels worden verstoord. Verstoring van broedende vogels, nesten en eieren kan worden voorkomen door de werkzaamheden buiten de broedtijd te laten plaatsvinden. In de Flora- en faunawet staat geen begin- of einddatum aangegeven van het broedseizoen, aangezien dit soortafhankelijk is. Algemeen wordt de periode van 15 maart tot 15 juli aangenomen als broedseizoen. Ook buiten deze periode moet alert gereageerd worden op eventuele broedgevallen op de locatie. Voorafgaand aan de werkzaamheden zal derhalve het plangebied hierop gecontroleerd worden. Kapvergunning Voor het rooien van het aanwezige groen is geen kapvergunning nodig. Het plan voor de herinrichting zal voorzien in het planten van 3 nieuwe bomen van de 2e of 3e categorie.

4.6

Milieu

4.6.1 Geluid Op 11 februari 2010 is er door Agel adviseurs in opdracht van Quadrant Architecten bna een akoestisch onderzoek verricht 4 . In het onderzoek zijn de aspecten weg -, en railverkeerslawaai alsmede industrielawaai nader onderzocht. Uit het onderzoek komen de volgende bevindingen naar voren:

4

D03 Akoestisch onderzoek weg -, railverkeer en industrielawaai, 11 februari 2010, projectnummer 20070434

WQZ


25


Wegverkeerslawaai Het ontwikkelingsplan is gelegen binnen de geluidzone van de Langeweg, de Prins Hendrikstraat, de Campagneweg en de Blokweg. Daarnaast zijn de niet gezoneerde wegen Prins Clausstraat en Wilhelminapark in de beoordeling meegenomen. Voor de etmaalintensiteiten van het wegverkeer is uitgegaan van de door de gemeente Moerdijk beschikbaar gestelde verkeersgegevens alsmede op basis van gegevens van Jansen Raadgevend Ingenieursbureau, gegevens van de provincie Noord Brabant en kentallen. Uit de rekenresultaten blijkt dat als gevolg van het wegverkeer op de Langeweg de voorkeursgrenswaarde van 48 dB overschreden wordt. Er wordt met 58 dB wel voldaan aan de maximale ontheffingswaarde van 63 dB. De overige onderzochte gezoneerde wegen veroorzaken geen overschrijding van de voorkeursgrenswaarde. In het kader van het Bouwbesluit zijn ook de geluidbelastingen als gevolg cumulatie van de gezoneerde en twee niet gezoneerde wegen inzichtelijk gemaakt. Hieruit blijkt dat het akoestisch klimaat ten gevolge van het wegverkeer kan worden aangeduid als goed tot tamelijk slecht. Verder blijkt dat aanvullende gevelmaatregelen bij diverse gevels alsmede geluidluwe gevels noodzakelijk zijn Railverkeerslawaai Het ontwikkelingsplan valt binnen de zone van de spoorbaan Lage Zwaluwe – Roosendaal (traject 630) zodat een toetsing aan de normstelling van Wet geluidhinder plaats dient te vinden. Ter indicatie van de toekomstige geluidproductieplafonds zijn de waarden van peiljaar 2007 plus 1,5 dB gebruikt. Voor de invoergegevens is gebruik gemaakt van het akoestisch spoorboekje Aswin 2009. Uit de rekenresultaten blijkt dat, als gevolg van het railverkeer, de voorkeursgrenswaarde van 55 dB op de oostelijke gevels wordt overschreden. Met een gevelbelasting van maximaal 58 dB wordt de maximale ontheffingswaarde van 68 dB niet overschreden. Industrielawaai Het plangebied valt binnen de zone van industrieterrein Schansdijk / De Koekoek. Uit de door de RMD aangeleverde gevelbelastingen blijkt dat vanwege een gevelbelasting van maximaal 52 dB(A) ontheffing moet worden aangevraagd voor het geluid afkomstig van het industrieterrein. Ontheffing voorkeursgrenswaarde De mogelijkheden om de geluidbelasting ten gevolge van het wegen railverkeer alsmede industrielawaai te reduceren m.b.t. stedenbouwkundige, bron- en overdrachtsmaatregelen is nader onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt dat er mogelijkheden zijn om op basis van de genoemde maatregelen de geluidbelasting voldoende te verlagen, maar dat de kosten van deze maatregelen vele malen hoger zijn dan de kosten van gevelmaatregelen. Daarnaast is de planologische situatie zodanig dat voldaan wordt aan de subcriteria omdat er sprake is van nieuwbouw die bestaande bebouwing zal gaan vervangen. Omdat voldaan wordt aan de criteria van het gangbare ontheffingenbeleid kan op basis van de onderzoeksresultaten voor de ontwikkeling bij burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden aangevraagd. Cumulatie van alle geluidbronnen: Omdat in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzicht is vereist in de geluidbelasting op de ontwikkeling als gevolg van alle geluidbronnen samen, zijn de geluidbelastingen van alle bronnen (wegen railverkeer alsmede industrielawaai) gecumuleerd. Uit de berekeningen blijkt dat er sprake is van een tamelijk slecht tot goed woon- en leefklimaat. 4.6.2 Lucht Conform de handreiking niet in betekenende mate (NIBM) wordt er voldaan aan de grenswaarden en is een nader luchtkwaliteitonderzoek niet vereist.

WQZ


26


4.6.3 Bodem Dit wordt in een later stadium nader uitgewerkt, na toetsing haalbaarheid. Indien de gemeente Moerdijk nader bodemonderzoek noodzakelijk acht, zal hier alsnog medewerking aan worden verleend. 4.6.4 Externe veiligheid Onderzoek externe veiligheid kern Zevenbergen In oktober 2008 is er door de Regionale Milieudienst West-Brabant in opdracht van de gemeente Moerdijk onderzoek gedaan naar externe veiligheid. Het onderzoek richt zich op de kern Zevenbergen en is niet locatie- specifiek toegeschreven op het plangebied. Uit het onderzoek komen de volgende bevindingen naar voren: Bedrijvigheid Geconcludeerd wordt dat de kern Zevenbergen binnen het invloedsgebied ligt van een aantal BEVIbedrijven. Het plaatsgebonden risico veroorzaakt geen belemmeringen binnen de kern Zevenbergen. Ook het groepsrisico, veroorzaakt door de verschillende bedrijven, blijft (ruim) onder de oriënterende waarde. Gelet op artikel 13 van BEVI dient eventuele planontwikkeling voorgelegd te worden aan de regionale brandweer (Brandweer Midden- en West Brabant) om deze in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval in relatie tot de planontwikkeling. Op basis van het (nog te verkrijgen) advies van de regionale brandweer en op basis van uitgevoerde onderzoeken externe veiligheid dient bij planontwikkeling binnen de kern Zevenbergen een verdere invulling gegeven te worden aan de verantwoordingsplicht met betrekking tot het groepsrisico. Hierbij kan gebruik worden gemaakt van de Handreiking verantwoordingsplicht groepsrisico (versie november 2007). Transport Plaatsgebonden risico en groepsrisico als gevolg van het wegverkeer blijkt niet aanwezig dan wel zodanig laag dat het vervoer van gevaarlijke stoffen over de N285 en de gemeentelijke wegen geen beperkingen oplevert in het kader van de planontwikkeling. Bij het risico veroorzaakt door het spoorverkeer wordt in de toekomst wel een plaatsgebonden -6 risicocontour van 10 /jaar berekend die binnen het onderzoeksgebied niet tot over (geprojecteerde) bebouwing reikt. Het groepsrisico veroorzaakt door het spoorverkeer zal in de nabije toekomst de oriënterende waarde overschrijden vandaar dat een verdere verantwoording van het groepsrisico noodzakelijk is. Daarom dient bij ontwikkelingen op grond van de circulaire “Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen, 2004, gewijzigd 2008” voorgelegd te worden aan de regionale brandweer (Brandweer Midden- en West Brabant) om deze in de gelegenheid te stellen advies uit te brengen over de mogelijkheden tot voorbereiding van bestrijding en beperking van de omvang van een ramp of zwaar ongeval in relatie tot eventuele planontwikkeling. Buisleidingen Voor de bestaande aardgasleiding, die loopt vanuit het westen langs de Knip tot aan het gasdruk- regelen meetstation dat is gelegen op het sportpark aan de Galgenweg, is door de Gasunie een PR berekend, waaruit blijkt dat deze op de leiding is gelegen. Dat wil zeggen dat er geen belemmeringen zijn naar aanleiding van de ligging van de gastransportleiding, buiten de belemmerde strook van 4 meter. Voor de gereserveerde aardgasleiding, die loopt van het gasdruk- regel- en meetstation langs de Knip in oostelijke richting, is door de Gasunie het PR berekend. Het PR blijkt op de leiding te zijn gelegen. Dit betekent dat ook de gereserveerde aardgasleiding geen belemmering oplevert buiten de belemmerde WQZ


27


strook van 4 meter. Het onderzoek naar buisleidingen is niet volledig. Op dit moment wordt een volledige studie uitgevoerd binnen de beleidsvisie externe veiligheid. Eindconclusie Zoals aangegeven richt het onderzoek zich op de kern Zevenbergen en niet specifiek op het plangebied. Afhankelijk van de risico's in de omgeving dient er in bepaalde gevallen een verfijning (detaillering) te worden aangebracht. Betreffende het plangebied kan men concluderen dat het zich bevindt binnen de risicocontouren van Caldic en de nabijgelegen intercitytraject Dordrecht – Roosendaal. Voor aanvang van de bouw dient nader advies gevraagd te worden bij de regionale brandweer (Brandweer Midden- en West Brabant), in zake de hoogte van het groepsrisico en de aspecten met betrekking tot de rampenbestrijding, zelfredzaamheid en hulpverlening. Verkennend onderzoek externe veiligheid planlocatie Op 26 november 2007 is er door Agel adviseurs in opdracht van Stichting Woningbouw Zevenbergen onderzoek gedaan naar externe veiligheid. Hieruit komen de volgende aandachtspunten naar voren: BEVI Als belangrijke BEVI- inrichting kan het bedrijf Caldic aangemerkt worden. Op basis van de vigerende milieuvergunning beschikt het bedrijf over een PR contour van 10 -6 die over de volledige woonkern van Zevenbergen loopt. Dit betekend dat er binnen deze contour geen enkel kwetsbaar en beperkt kwetsbaar object gebouwd mag worden. Indien sprake is van de aanwezigheid van kwetsbare objecten binnen de PR contour van 10-5 is op grond van het BEVI sprake van een urgente sanering en dienen door het bedrijf en het bevoegd gezag veiligheidsmaatregelen getroffen te worden. Door Caldic is in overleg met de provincie Noord-Brabant (verlener milieuvergunning) een veranderingsvergunning Wet milieubeheer aangevraagd. De ontwerpbeschikking heeft recent ter inzage gelegen. Hiertegen zijn geen zienswijze ingebracht. De definitieve beschikking is in week 49 ter inzage gelegd. De veranderingsvergunning houdt in een beperking van de afvul- en opslagduur, een beperking van de opslagcapaciteit en het verhogen van het beschermingsniveau. Als gevolg hiervan neemt de PR contour van 10 -6 af tot een afstand van circa 200 meter buiten de perceelgrens. De verantwoording van het groepsrisico is van toepassing op de omvang van het invloedsgebied. Deze wordt bepaald door een brand in de afvulruimte van de opslagloods. Het invloedsgebied heeft een omvang van 5.400 meter. Uit de berekening van het groepsrisico blijkt dat bij de huidige populatiedichtheid voldaan kan worden aan de oriëntatiewaarde. Naast het verwoorden van het groepsrisico dient ook aandacht besteed te worden aan zelfredzaamheid en de inzet van hulpdiensten. Een belangrijke adviserende taak hierin heeft de wettelijk aangewezen adviseur, de regionale brandweer. De praktijkervaring is dat deze zeer kritisch staat tegenover nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen binnen het invloedsgebied van een gevarenbron. Op basis van het bovenstaande kan gesteld worden dat op basis van de huidige milieuvergunning geen realisatie van de nieuwbouw mogelijk is. Na het onherroepelijk worden van de veranderingsvergunning is nieuwbouw mogelijk mits het bevoegd gezag meewerkt aan de verantwoording van het groepsrisico. Ten aanzien van het nabij gelegen LPG- tankstation, afstand circa 370 meter, kan gesteld worden dat dit geen invloed heeft op het bouwplan. Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen Deze circulaire ziet op de gevaarsaspecten van het vervoer van gevaarlijke stoffen over de weg en spoor. De Langeweg Ten aanzien van deze weg is het aannemelijk dat het vervoer over de provinciale weg als niet relevant aangemerkt kan worden. Deze constatering is gebaseerd op de beoordeling van de risicoatlassen voor het wegverkeer. Hiervoor komen hoofdzaak rijkswegen in aanmerking. Voor de rijksweg A17 geldt een WQZ


28


PR contour van 10-6 van 12 meter. De provinciale weg heeft een duidelijk lagere etmaalintensiteit als de Rijksweg A17. Aan het plaatsgebonden risico zal dan ook zeker voldaan worden. Ook zal naar verwachting aan de oriëntatiewaarde van het groepsrisico kunnen worden voldaan. Een berekening van het groepsrisico zal dit moeten bevestigen. Spoorlijn Dordrecht – Roosendaal Uit de beoordeling van de huidige risicoatlas railverkeer blijkt dat dit traject een PR contour van 10-6 heeft van 12 meter en het groepsrisico geen knelpunt is. Door de gemeente Moerdijk is te kennen gegeven dat er binnen de provincie Noord-Brabant sprake is van een verdeling van het vervoer van gevaarlijke stoffen over het spoor. Voor Zevenbergen geeft dit een toename aan het vervoer van gevaarlijke stoffen. In verband met het project Bosselaar zijn door bureau AVIV veiligheidsberekeningen uitgevoerd. Deze berekeningen geven een toename te zien van het groepsrisico. Conclusie Na het van kracht worden van de veranderingsvergunning is nieuwbouw mogelijk mits de gemeente Moerdijk meewerkt aan het verantwoorden van het groepsrisico voor zowel Caldic als het wegen railverkeer. De verantwoording geschiedt op basis van nader te verkrijgen advies welke voor aanvang van de bouwwerkzaamheden wordt opgevraagd bij de regionale brandweer (Brandweer Midden- en West Brabant). Dit onderdeel vergt nadere afstemming met de gemeente Moerdijk en de regionale brandweer en wordt in de conclusie (hoofdstuk 5) nader toegelicht. 4.6.5 Bedrijvigheid Op 26 november 2007 is er door Agel adviseurs in opdracht van Stichting Woningbouw Zevenbergen onderzoek gedaan naar de in de omgeving van het plangebied aanwezige bedrijven en/of voorzieningen. Hieruit komen de volgende bevindingen naar voren: Bedrijventerrein De Koekoek Ten noorden van het plangebied bevindt zich bedrijventerrein De Koekoek. De afstand van het plangebied tot de zuidelijke bedrijfsbestemming bedraagt circa 70 meter, Op het zuidelijk deel zijn met name opslagbedrijven en showrooms aanwezig. De bedrijfsbestemming hiervan is categorie 1 en 2. De minimale richtafstand hiervoor bedraagt 30 meter. Op het noordelijk deel zijn bedrijven toegestaan tot categorie 3.2. Voor deze bedrijven geldt een minimale richtafstand van 100 meter. Aan deze afstand wordt ruimschoots voldaan. Aan de noordzijde van het bedrijventerrein zijn nog aanwezig een waterzuivering en een afvalverwerkingsbedrijf voor vloeibare afvalstoffen (Caldic), De adviesafstanden hiervan bedragen respectievelijk 500 en 700 meter. De afstand van beide bedrijven tot het plangebied bedraagt circa 1000 meter. Het plangebied valt hiermee buiten de invloedssfeer van de genoemde bedrijven. Bedrijventerrein Zwanengat Dit bedrijventerrein is gelegen aan de oostzijde van de bouwlocatie. De afstand van de meest nabij gelegen bedrijfsbestemming tot de bouwlocatie bedraagt circa 170 meter. Op dit bedrijventerrein zijn bedrijven toegestaan tot en met categorie 3. De minimale adviesafstand hiervoor bedraagt 100 meter. De beschikbare afstand is derhalve ruim voldoende. Op de hoek van de Industrieweg met De Langeweg is een LPG tankstation aanwezig. Dit station valt onder het Besluit externe veiligheid (BEVl). Voor dit station geldt een veiligheidsafstand van minimaal 150 meter. De afstand van het LPG tankstation tot de bouwlocatie bedraagt circa 370 meter. Op basis hiervan kan gesteld worden dat de nieuwbouwlocatie geen beperkingen geeft aan het LPG tankstation. 4.6.6 Duurzaam bouwen In maart 2007 is de gemeente Moerdijk met de initiatienemers het convenant ‘duurzaam bouwen West Brabant’ aangegaan. Binnen het convenant wordt er extra inspanning gepleegd op de volgende thema’s: WQZ


29


Materiaalgebruik

zorgvuldig materiaalgebruik, rekening houdend met grondstoffen, productie en leefomgeving

Gezondheid en binnenmilieu

allergeenarm bouwen

Energie

EPC 0,72 of lager

Water

afkoppelen en berging in de wijk, niet-uitlogende bouwmaterialen

Ecologie

het inpassen van aanwezige landschapselementen door het opstellen van een beeldkwaliteitplan. Voorbeelden van elementen' zijn natuurlijke erfafscheidingen, nestelruimtes, natuurlijke waterlopen en houtwallen

Woonkwaliteit

woongenot (levensloopbestendig, comfort en veiligheid)

Met inachtneming de bovenstaande thema’s wordt het aspect duurzaamheid gewaarborgd.

4.7


Bureauonderzoek op basis van de Cultuurhistorische Waardenkaart van de provincie Noord-Brabant, versie 26 september 2006 heeft uitgewezen dat er binnen het plangebied sprake is van een lage archeologische verwachtingswaarde. In gebieden met een lage indicatieve archeologische waarde is er een geringe kans op het aantreffen van archeologische waarden 5 . Indien de gemeente Moerdijk dit noodzakelijk acht wordt er in een later stadium medewerking verleend aan een verkennend booronderzoek.

4.8


4.8.1 Verkeer De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via het Wilhelminapark. 4.8.2 Parkeren De parkeernorm die van toepassing is op het bouwplan is gebaseerd op de CROW parkeerkencijfers, serviceflat/aanleunwoning en betreft 0,6 parkeerplaats per woning 6 . Het aandeel bezoekersparkeren betreft 0,3 parkeerplaats per woning en is hierin verwerkt. Er worden 11 aanleunwoningen gerealiseerd. Het benodigd aantal parkeerplaatsen komt hiermee op 7 parkeerplaatsen. Er worden aan de achterzijde van het nieuwe gebouw aansluitend op de bestaande parkeervoorziening van verzorgingstehuis De Westhoek 16 nieuwe parkeerplaatsen gerealiseerd (zie bijlage 11). Hiermee wordt er ruimschoots voldaan aan de gemeentelijke parkeernorm.

4.9

Volkshuisvesting

Het voorgenomen bouwplan sluit goed aan op de huidige vraag naar grotere appartementen (groter dan circa 100 m2 bvo, zie bijlage 11). De gemeente en SHRZ ambiëren de realisatie van kwalitatief hoogwaardige woningen die aansluiten bij de vraag op de woningmarkt en waarvan de plaatsing en vormgeving in harmonie zijn met de reeds bestaande omgeving. Voor Zevenbergen gaat het met name om de huisvesting van senioren. De woningen moeten voldoen aan Woonkeur. 5 6

Toelichting Cultuurhistorische Waardenkaart, provincie Noord-Brabant, versie 26 september, 2006 CROW, Parkeerkencijfers – Basis voor parkeernormering, maart 2004

WQZ


30


Het plan levert een positieve bijdrage aan de vraag naar seniorenhuisvesting in Zevenbergen. De meerwaarde van dit project is vooral gelegen in de verbinding die wordt gecreëerd tussen het bestaande hoofdgebouw van verzorgingstehuis De Westhoek en het nieuwe complex. Hierdoor wordt de nieuwbouw van binnenuit bereikbaar en kan zorg worden verleend vanuit het hoofdgebouw. Voor dit soort appartementen is een lange wachtlijst.

4.10 Communicatie Op 16 maart 2006 is er een informele bewonersavond geweest. Dat gebeurde op initiatief van SHRZ en SWZ die de omwonenden (bewoners van het Wilhelminapark) als ‘goede buren’ op de hoogte wilden brengen van de plannen waarover allerlei geruchten de ronde deden. ‘Tijdens deze bijeenkomst, waaraan naast de initiatiefnemers ook 22 bewoners deelnamen, zijn de toenmalige plannen gepresenteerd. Op deze avond zijn er vragen gesteld door diverse bewoners. De opmerkingen die tijdens deze bijeenkomst zijn gemaakt zijn op verzoek van de gemeente door Quadrant schriftelijk aan de gemeente beantwoord. Sindsdien zijn de plannen niet drastisch veranderd. In het kader van de inspraakprocedure voorontwerp bestemmingsplan wordt ter zijner tijd nogmaals een infoavond belegd om de omwonenden te informeren over de inhoud en de status van de plannen. De initiatiefnemers Stichting Woningbouw Zevenbergen en Stichting Hervormd Rusthuis Zevenbergen zullen op die betreffende avond de plannen nogmaals toelichten.

4.11 Economische uitvoerbaarheid Projectexploitatie De initiatiefnemer heeft een projectexploitatie uitgewerkt. De plannen zijn economisch gezien wel haalbaar, maar er zal onrendabel geïnvesteerd moeten worden. De onrendabele top komt volledig voor rekening van de initiatiefnemer. De projectexploitatie is gebaseerd op stichtingskostenberekeningen van Quadrant, daar zijn ook de vierkante meters van overgenomen. De vierkante meters verschillen met de tekeningen. Dit is in dit stadium niet erg, feit blijft dat er onrendabel geïnvesteerd zal moeten worden door Stichting Woningbouw Zevenbergen en de Stichting Hervormd Rusthuis Zevenbergen. De projectexploitatie is slechts indicatief, exacte berekeningen zullen t.z.t. nog gemaakt worden. De projectexploitatie is opgenomen in bijlage 13. Bezwaarprocedure Na het principebesluit over het haalbaarheidsonderzoek worden omwonenden hierover met een bewonersbrief geïnformeerd en kunnen ze inspreken op het voornemen om het bestemmingsplan te herzien. Gedurende de bestemmingsplanprocedure kan eenieder eventuele zienswijzen kenbaar maken. Planschade Planschade is in overeenkomst geregeld. Eventuele schade ten gevolge van het bouwplan komt voor rekening van de initiatiefnemer.

WQZ


31


5

Conclusie

Zoals reeds vermeld moet het voorliggend rapport gelezen worden als een haalbaarheidsstudie naar mogelijkheden tot verdere ontwikkeling. Uit de haalbaarheidsstudie komt een aantal randvoorwaarden en/of beperkingen naar voren. Deze dienen eerst te worden uitgewerkt en/of onderzocht alvorens men verder kan met de verdere uitwerking van het plan. Dit zal pas geschieden na doorgang van het project. 1. Waterproblematiek De basisgegevens voor de watertoets zijn opgenomen in bijlage 9. De hoeveelheid verhard oppervlak blijft kleiner dan 2000 m2 , daarom is in dit kader geen keurontheffing nodig en wordt er vanuit Waterschap Brabantse Delta geen retentie geëist. De gemeente Moerdijk heeft aangegeven dat er binnen het plangebied en omgeving sprake is van wateroverlast. Er wordt in samenwerking met de gemeente Moerdijk gezocht naar een passende oplossing om het water (in de omgeving van het plangebied) alsnog te infiltreren of vertraagd af te kunnen voeren. Dit onderdeel vormt geen directe belemmering, maar vergt wel nader overleg met de gemeente Moerdijk. 2. Groepsrisico Caldic en railverkeer Caldic Het plangebied ligt binnen het invloedsgebied (groepsrisico) van Caldic. Op basis van de huidige milieuvergunning is er geen realisatie van de nieuwbouw mogelijk. Spoorlijn Dordrecht – Roosendaal In verband met het project Bosselaar zijn door bureau AVIV veiligheidsberekeningen uitgevoerd. Deze berekeningen geven een toename te zien van het groepsrisico. Conclusie Na het van kracht worden van de veranderingsvergunning is nieuwbouw mogelijk mits de gemeente Moerdijk meewerkt aan het verantwoorden van het groepsrisico voor zowel Caldic als het wegen railverkeer. De verantwoording geschiedt op basis van nader te verkrijgen advies welke voor aanvang van de bouwwerkzaamheden wordt opgevraagd bij de regionale brandweer (Brandweer Midden- en West Brabant). 3. Ontheffing voorkeursgrenswaarde Op 11 februari 2010 is er door Agel adviseurs in opdracht van Quadrant Architecten bna een akoestisch onderzoek verricht. In het onderzoek zijn de aspecten weg -, en railverkeerslawaai alsmede industrielawaai nader onderzocht. Uit het onderzoek komt naar voren dat voor alle drie genoemde aspecten een ontheffing moet worden aangevraagd. Onderdeel

Voorkeursgrenswaarde

maximale ontheffingswaarde

Maximale gevelbelasting

Aanvragen ontheffing noodzakelijk

Wegverkeerslawaai

48 dB

63 dB

58 dB

Ja

Railverkeerslawaai

55 dB

68 dB

58 dB

Ja

Industrielawaai

-

-

52 dB(A)

Ja

WQZ


32


Ontheffing voorkeursgrenswaarde De mogelijkheden om de geluidbelasting ten gevolge van het wegen railverkeer alsmede industrielawaai te reduceren m.b.t. stedenbouwkundige, bron- en overdrachtsmaatregelen is nader onderzocht. Uit dit onderzoek blijkt dat er mogelijkheden zijn om op basis van de genoemde maatregelen de geluidbelasting voldoende te verlagen, maar dat de kosten van deze maatregelen vele malen hoger zijn dan de kosten van gevelmaatregelen. Daarnaast is de planologische situatie zodanig dat voldaan wordt aan de subcriteria omdat er sprake is van nieuwbouw die bestaande bebouwing zal gaan vervangen. Omdat voldaan wordt aan de criteria van het gangbare ontheffingenbeleid kan op basis van de onderzoeksresultaten voor de ontwikkeling bij burgemeester en wethouders van de gemeente Moerdijk een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden aangevraagd. Cumulatie van alle geluidbronnen Omdat in het kader van een goede ruimtelijke ordening inzicht is vereist in de geluidbelasting op de ontwikkeling als gevolg van alle geluidbronnen samen, zijn de geluidbelastingen van alle bronnen (wegen railverkeer alsmede industrielawaai) gecumuleerd. Uit de berekeningen blijkt dat er sprake is van een tamelijk slecht tot goed woon- en leefklimaat.

WQZ


33


Bijlage 1: Foto’s plangebied

Plangebied

Aanzicht op De Westhoek

Aanzicht op plangebied

Aanzicht op De Westhoek

Wilhelminapark

Aanzicht op plangebied links De Westhoek (Gemeente Moerdijk)

WQZ

Plangebied met bestaande bungalow links (Gemeente Moerdijk)


34


Bijlage 2: Situatie ondergrond

Dalvlakte terras

Zeeklei

Antropogeen

Oeverwal Bodemkaart

Geomorfologie

Globale Hoogteligging plangebied en omgeving

WQZ


35


Bijlage 3: Water

Kwel en infiltratie

Grondwatertrappen

WQZ

(Provincie Noord Brabant)


36


Bijlage 4: Natuur en landschap

Natuurloket

WQZ


37


Bijlage 5: Milieu

Geluidscontouren nacht provinciale weg (De Langeweg)

Geluidscontouren dag provinciale weg (Langeweg)

WQZ


38


Nr. Ongevallen gevaarlijke stoffen

Bedrijf

Afstand (m)

1

BRZO (Besluit Risico’s Zware Ongevallen) Caldic Chemieproductie B.V.

985

2

LPG

Service Station Hopmans BV

336

3

Overig

Home Projects International BV

381

4

Overig

Andreae Benzinestation

276

5

Intercitylijn Dordrecht – Roosendaal.

Pro Rail

137

1

Plangebied

2 5

3

4

Risicokaart Noord-Brabant

WQZ

(provincie Noord-Brabant)


39


Bijlage 6: Cultuurhistorie en archeologie

Cultuurhistorische waardenkaart

Indicatieve archeologische waarde

Historische kaart

WQZ


40


Bijlage 7: Verkeer en infrastructuur

Hoofdweg Regionale weg Spoorweg

Infrastructuur rondom plangebied

Overzicht van kabels en leidingen

WQZ


41


Bijlage 8: Provinciaal beleid Bestaand stedelijk gebied

Plangebied

Uitsnede Interimstructuurvisie

(provincie Noord-Brabant)

Uitwerkingsplan streekplan

WQZ


42


Bijlage 9: Watertoets basisgegevens Watertoets - basisgegevens Project: Fase:

WQZ 2

Datum opmaak: Datum laatste wijziging:

14-05-08 14-05-08

oppervlakte totaal

oppervlakte bebouwing

Bestaande situatie

2477

m2

Nieuwe situatie

2477

m2 587

Huidige situatie

WQZ

148

oppervlakte verharding

totaal verhard opp.

m2 452

m2 600

m2

m2 762

m2 1349

m2

Toekomstige situatie


De toename van het verhard oppervlak is 749 m2.

43


Bijlage 10: Conclusies FUGRO Wat is technisch noodzakelijk? Om de wateroverlast te voorkomen dient drainage te worden aangebracht. Zoals aangegeven wordt bij voorkeur een centrale afvoerleiding (drainage) in de weg aangebracht, waarop particuliere drainage op de kavel (die bij voorkeur wordt aangebracht tot in de kruipruimte) kan worden aangesloten. Doordat bij een drainagesysteem in de weg met uitleggers iedere woning een eigen aansluitpunt krijgt kunnen eigenaren van woningen zelf beslissen of zij drainage aanbrengen. Bij een maatregel op particulier terrein is in principe de eigenaar verantwoordelijk voor de aanleg, het beheer en het onderhoud van de voorziening. Hierbij is communicatie tussen de bewoners onderling en met de Gemeente met betrekking tot aanleg, beheer en onderhoud noodzakelijk. Wat is juridisch noodzakelijk? De Eerste Kamer heeft op 26 juni 2007 de Wet gemeentelijke watertaken aangenomen. De wet, die op 15 februari 2007 was aangenomen door de Tweede Kamer, is op 1 januari 2008 in werking getreden. In de wet is een grondwaterzorgplicht voor de Gemeente opgenomen. In artikel 9b van het wetsvoorstel (30 578) staat dat de Gemeente zorg draagt " ... voor het in het openbaar gemeentelijke gebied treffen van maatregelen teneinde structureel nadelige gevolgen van de grondwaterstand voor de aan de grond gegeven bestemming zoveel mogelijk te voorkomen of te beperken, voor zover het treffen van die maatregelen doelmatig is en niet tot de zorg van het waterschap of provincie behoort." De genoemde maatregelen "...omvatten mede de verwerking van het ingezamelde grondwater, waaronder in ieder geval worden begrepen de berging, het transport ... en het afvoeren naar een inrichting." Concreet betekent dit voor de Gemeente dat zij de zorg krijgt voor het grondwater op openbaar terrein en dat zij er tevens voor moet zorgen dat aangeboden grondwater afkomstig van (drainagewater) via openbaar terrein wordt afgevoerd met bijvoorbeeld een verzamel(drainage)leiding. De perceelseigenaar is verantwoordelijk voor maatregelen op het eigen terrein De nieuwe zorgplicht werkt echter niet met terugwerkende kracht en is vooral bedoeld om problemen bij nieuwbouw te voorkomen. In het Wilhelminapark is sprake van een probleem dat al jaren aan de orde is. Dit probleemgebied valt dan ook niet onder de zorgplicht zoals nu omschreven en hier is dan ook geen formeel wettelijke plicht om het probleem op te lossen. Verdere schade moet echter wel worden voorkomen. Dit volgt uit de zogenaamde algemene beginselen van behoorlijk bestuur (in het bijzonder het zorgvuldigheidsbeginsel en het evenredigheidsbeginsel uit de Algemene Wet Bestuursrecht). Opgemerkt wordt dat de overlast voor het grootste deel te wijten is aan de wijze van bouwrijp maken (dempen watergangen, cunettenmethode). Het is onbekend onder welke condities en omstandigheden hier destijds aandacht is besteed aan de ontwatering van het plangebied. Eveneens is de rol die de Gemeente hierin heeft gehad niet bekend. De Gemeente kan besluiten tot de volledige of gedeelde (financiële) verantwoordelijkheid bij het nemen van maatregelen. In sommige gevallen wil ook het waterschap bijdragen in financiële middelen.

WQZ


44


Bijlage 11: Stedenbouwkundig plan Opmerking: Het stedenbouwkundig ontwerp is indicatief en is niet meer dan een suggestie van het toekomstige plan. Formeel heeft deze afbeelding geen status

Bestaand

Nieuw

Plangebied Schets stedenbouwkundig ontwerp

WQZ


(Quadrant architecten)

45


Sfeerimpressie

(Quadrant architecten)

Opmerking: De architectonische impressies zijn indicatief en zijn niet meer dan een suggestie van het toekomstige plan. Formeel hebben deze afbeeldingen geen status

WQZ


46


Detail type A1 (Quadrant architecten)

Detail type A2 (Quadrant architecten)

WQZ


47


Detail type B ( Quadrant architecten)

Opmerking: De architectonische impressies zijn indicatief en zijn niet meer dan een suggestie van het toekomstige plan. Formeel hebben deze afbeeldingen geen status

WQZ


48


Bijlage 12: Bronvermelding Literatuur -

Advies externe veiligheid Zevenbergen, Regionale Milieudienst West-Brabant,2008 Akoestisch onderzoek weg -, railverkeer en industrielawaai, Agel adviseurs, 2010 ANWB, Topografische Atlas 1:25000, Den Haag, 2004 Bestemmingsplan ‘Centrum Zevenbergen’, Gemeente Moerdijk, 2004 Bedrijven en milieuzonering, VNG, 2009 Historische Atlas Noord-Brabant 1:25.000, Robas producties, 1989 Parkeerkencijfers- Basis voor parkeernormering, CROW, 2004 Provinciaal Waterhuishoudingsplan II, provincie Noord Brabant Stadsplan Zevenbergen, SGBO, 2006 Stiboka, Bodemkaart van Nederland 1:50000, Wageningen, Staring Centrum, 1983 Stiboka, Geomorfologische kaart van Nederland 1:50000, Wageningen: Staring Centrum, 1984 Structuurschema Groene Ruimte 2, ministerie van LNV, 1995 Topografische digitale atlas Noord-Brabant Uitwerkingsplan streekplan Drimmelen Geertruidenberg en Moerdijk Wolters-Noordhoff Atlasproducties, Grote Provinciale Atlas 1:25000, Tweede editie, 1998 Woningbehoefte onderzoek gemeente Moerdijk, Companen, 2006

Websites -

brabant.nl kadaster.nl maps.live.com moerdijk.nl natuurloket.nl

Cd-roms -

Brabant in Balans, Streekplan Noord-Brabant 2002, Ontwikkelingsprogramma Ruimtelijke Ordening, Provincie Noord-Brabant Handleiding voor de Indicatieve Kaart van Archeologische Waarden, Rijksdienst Oudheidkundig bodemonderzoek Rekening houden met habitatrichtlijn soorten in Noord Brabant, Provincie Noord-Brabant: Nadwork Design Center, Eindhoven, juni 2002 Revitalisering landelijk gebied Noord Brabant, Digitale atlas RLG, Provincie Noord Brabant, april 2004

Overig -

WQZ

KLIC-melding


49


Bijlage 13: Projectexploitatie

WQZ


50

Westhoek projectexploitatie.xls

quadrant architecten, markt 24, zevenbergen

printdatum:9-10-2008

Blad: 1

OPBOUW VAN DE STICHTINGSKOSTEN PER CATEGORIE + RESULTAAT parkeren kelder

aantal commercieel 0

bouwnummers > per stuk architect voorstudie architect directie EPN / V&G / div. bestek constructeur sonderingen bemalingsadvies installatie adviseur

totaal

aantal m2 bergingblok 0,00

per m2

totaal

aantal appartement 1,00 115m2 BVO

per m2

totaal

aantal appartement 5 105m2 BVO

aantal appartement 6

per woning totaal won. per woning totaal won. per woning totaal won. 400,00 2.000,00 400,00 2.400,00 0,00 3.750,00 18.750,00 3.750,00 22.500,00 0,00 750,00 3.750,00 750,00 4.500,00 0,00 150,00 750,00 150,00 900,00 0,00 500,00 2.500,00 500,00 3.000,00 0,00 900,00 4.500,00 900,00 5.400,00 0,00 200,00 1.000,00 200,00 1.200,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.000,00 5.000,00 1.000,00 6.000,00 1.000,00

0,00 750,00 150,00 5,00 150,00 400,00 40,00 300,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

8,00%

143,60

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

612,00

3.060,00

612,00

3.672,00

makelaar 0,80% advertentiekosten 0,30% notaris/splitsing/ VVE 0,45% kadastraal G.I.W. 0,50% artist impressie verkoop/verhuurtek. + tekst brochures kopersbegeleiding 0,30% ontw.kosten 1,00%

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 150,00 200,00 0,00 0,00 1.684,25

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 750,00 1.000,00 0,00 0,00 8.421,23

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 150,00 200,00 0,00 0,00 1.563,66

onvoorzien alg. kosten projectfin. dagelijks toezicht winst / risco kosten overigen bijdrage woonomgeving

2,00% 1,50% 0,00% 0,00%

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

4.008,51 3.006,38 0,00 0,00 0,00 0,00

20.042,54 15.031,90 0,00 0,00 0,00 0,00

leges bouwverg. riool / inrit nutsaansluitingen

1,75%

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

2.439,76 500,00 2.500,00

bouwkosten gemiddeld onvoorzien bouwkst 2,00% renteverlies bouwk. 2,00% renteverlies ontw. 3,00%

0,00 0,00 0,00 58,16

0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00

grondkosten gemiddeld renteverlies grond 4,00%

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

stichtingskosten excl. BTW

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

0,00

verschotten

BTW stichtingskosten v.o.n.

19%

aantal penthouse 0 per woning

aantal 0

totalen per rubriek

totaal won.

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.000,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

4.400,00 41.250,00 8.250,00 1.650,00 5.500,00 9.900,00 2.200,00 0,00 11.000,00

80,00

0,00

80,00

0,00

6.732,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 900,00 1.200,00 0,00 0,00 9.381,96

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3,54 11,79

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 1.650,00 2.200,00 0,00 0,00 17.803,20

3.721,51 2.791,13 0,00 0,00 0,00 0,00

22.329,07 16.746,80 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

28,05 21,04 0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

42.371,61 31.778,70 0,00 0,00 0,00 0,00

12.198,78 2.500,00 12.500,00

2.250,91 500,00 2.500,00

13.505,49 3.000,00 15.000,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00

25.704,27 5.500,00 27.500,00

139.414,68 2.788,29 2.788,29 682,53

697.073,41 13.941,47 13.941,47 3.412,63

128.623,68 2.572,47 2.572,47 658,18

771.742,09 15.434,84 15.434,84 3.949,06

0,00 0,00 0,00 32,40

0,00 0,00 0,00 0,00

0,00 0,00 0,00 34,33

0,00 0,00 0,00 0,00

1.468.815,50 29.376,31 29.376,31 7.361,69

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00 0,00

0,00

0,00

168.424,69

842.123,44

156.366,03

938.196,15

0,00

0,00

1.178,75

0,00

1.780.319,59

0,00

0,00

0,00

32.000,69

160.003,45

29.709,54

178.257,27

0,00

0,00

223,96

0,00

338.260,72

0,00

0,00

0,00

200.425,38

1.002.126,89

186.075,57

1.116.453,42

0,00

0,00

1.402,71

0,00

2.118.580,31

Projectexploitatie De Westhoek

Kosten (bedragen incl. btw)

Opbrengsten (bedragen incl. btw)

Stichtingskosten v.o.n. (excl. grond)

Verhuur

5 huurappartementen 6 huurappartementen

€ 200.425 € 186.076

Subtotaal grondkosten a. verwerving van 778m2 van de gemeente Moerdijk 8 € 23.838,50 b. verwerving van 280m2 van de gemeente Moerdijk 280 € 74,00 c. aankoop Wilhelminapark 16 d. sloopkosten Wilhelminapark 16 e. bijdrage in het fonds Bovenwijkse Voorzieningen 212 € 16,00

Totale projectkosten Invest.kosten per woning

Stichting Woningbouw Zevenbergen

€ 1.002.127 € 1.116.453 € 2.118.580

Bedrijfswaarde

€ 1.859.768

5 appartementen van 115m2 BVO (maandhuur van 850,-) 6 appartementen van 105m2 BVO (maandhuur van 825,-)

€ 190.708,00 € 20.720,00 € 416.000,00 € 20.000,00 € 3.392,00

€ 2.769.400 € 251.764

Totale projectopbrengsten

€ 1.859.768

Restwaarde grond

€ 312.000

Onrendabele top

€ 597.632

printdatum 9-10-2008

Quadrant Architecten BNA

Haalbaarheidsonderzoek

Recommend Documents