HAALBAARHEIDSONDERZOEK

HAALBAARHEIDSONDERZOEK Herbestemming gemaal Oude Rijn te Pannerden September 2013 (definitief)

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

3

1.

Inleiding

5

2.

Profiel gemeente Rijnwaarden

8

3.

Object en locatie

10

4.

Mogelijke functies

14

5.

Herbestemmingsscenario’s

20

6.

Investering, subsidies en exploitatie

27

7.

In oude glorie herstellen van het gemaal

32

8.

Conclusies en aanbevelingen

34

Colofon Over BOEi Bijlage A

Benaderde personen voor de marktverkenning

Bijlage B

Krantenartikelen over herbestemming gemaal Oude Rijn

Bijlage C

Presentatie van Iny Schleedoorn en Petra Lindner

Bijlage D

Vlekkenplannen voor herbestemmingsscenario’s

Bijlage E

Bouwkundige kosten voor restauratie en herbestemming

Bijlage F

Investerings-, financierings- en exploitatiemodellen

3

4

1.

Inleiding

1.1

Achtergrond en vraagstelling

Aan de Deukerdijk 42 in Pannerden ligt gemaal Oude Rijn. Het is in 1883-1884 op initiatief van dijkgraaf Verwaayen gebouwd om de bijna jaarlijks terugkerende wateroverlast in het Polderdistrict Herwen, Aerdt en Pannerden voorgoed te beteugelen. Het gemaal heeft dienst gedaan tot het jaar 1970, waarna haar functie werd overgenomen door dieselgemaal ‘Kandia’. Na de buitengebruikstelling kregen de laatste machinisten, de gebroeders Bach, het recht om in het gemaal te blijven wonen. De laatste van de twee broers verhuisde in 2011. Het gemaalcomplex bestaat uit drie gebouwen (zie afbeelding 1). Het meest oostelijke gebouw is de machinekamer, dat in 1996 is gerestaureerd en waarin de centrifugaalpompen nog aanwezig zijn. In de ruimte geven oude tekeningen en een aantal informatielabels inzicht in de geschiedenis van het gemaal. Enkele keren per jaar wordt deze ruimte opengesteld voor bezoekers. In het verlengde van de machinekamer ligt het voormalige ketelhuis. Na de elektrificatie van het gemaal werd het omgebouwd tot woonhuis. Het woonhuis is al een geruime tijd niet meer gemoderniseerd en in afwachting van een nieuwe bestemming wordt het momenteel anti-kraak bewoond. Schuin achter de machinekamer en het voormalige ketelhuis ligt de voormalige kolenschuur. Vroeger heeft hier nog een woonhuis tegenaan gestaan, maar dat is in 1915 gesloopt. De kolenschuur is momenteel in gebruik als opslag- en hobbyruimte voor de bewoners van het woonhuis.

Schuur Voormalig ketelhuis Machinekamer

Afbeelding 1. De gebouwen van gemaal Oude Rijn

5

Via haar rechtsvoorgangers is het eigendom van gemaal Oude Rijn overgegaan op waterschap Rijn en IJssel. Het waterschap vindt het belangrijk dat het gemaal behouden blijft door een goede herbestemming, waarbij de betekenis van het gemaal voor de waterstaatkundige geschiedenis van de Driedorpenpolder zichtbaar blijft. Om meer zicht te krijgen op de verschillende mogelijkheden om het gebouw een nieuwe bestemming te geven heeft waterschap Rijn en IJssel aan BOEi opdracht gegeven een haalbaarheidsonderzoek uit voeren. 1.2

Uitgangspunten en kaders

Uitgangspunt is dat de waterstaatkundige werken (zoals pompen, sluis, uitstroomhoofd) intact blijven, maar de reikwijdte van het haalbaarheidsonderzoek beperkt zich tot restauratie en herbestemming van de gebouwen. Waterschap Rijn en IJssel heeft aangegeven dat bij de keuze voor de toekomstige invulling van het gemaal de volgende uitgangspunten van belang zijn: 1. De drie gebouwen zijn aangewezen als gemeentelijk monument en de monumentale waarden van de gebouwen dienen gerespecteerd te worden. 2. De herbestemming moet aansluiten bij de plannen van de gemeente Rijnwaarden en de provincie Gelderland. 3. De herbestemming leidt tot een duurzame inkomstenbron waarmee de instandhouding van het gebouw gefinancierd kan worden. 4. Bij voorkeur blijft het gemaal eigendom van het Waterschap en houdt zij flexibiliteit in het gebruik van de gebouwen. Dus liever korter durende huurcontracten dan een langlopende erfpachtovereenkomst. 5. Zo mogelijk worden de educatieve en historische waarde van het gemaal sterker benadrukt. Minimaal moet de machinekamer kunnen worden ingezet voor een museale/educatieve functie. Daarvoor moeten de pompen intact worden gelaten en eventueel weer worden hersteld. Zo mogelijk krijgen de andere gebouwen (ketelhuis en schuur) ook functies die het educatieve effect kracht bijzetten. 6. De monumentaliteit van het gemaal kan versterkt worden door de verdwenen schoorsteen in een modernere vorm te herbouwen (visualiseren). Het haalbaarheidsonderzoek moet de kosten daarvan inzichtelijk maken. 7. Specifiek wordt de herbestemming van het gemaal naar een residential art centre (verblijfplaats en werkplek voor bezoekende kunstenaars) onderzocht. Op basis van deze uitgangspunten is ervoor gekozen om in dit haalbaarheidsonderzoek het accent te leggen op de volgende herbestemmingsrichtingen: o De machinekamer intact te laten en te zoeken naar mogelijkheden om de museale/educatieve invulling te versterken. o Voor het voormalige ketelhuis en de schuur op zoek te gaan naar functies die bij voorkeur goed aansluiten bij de museale/educatieve invulling van de machinekamer en die een kasstroom genereren van waaruit het onderhoud van het complex kan worden betaald. Het is niet altijd mogelijk om op alle uitgangspunten het maximale resultaat te halen. Het doel van dit onderzoek is om meerdere herbestemmingsscenario’s in beeld te brengen op basis waarvan een afgewogen keuze kan worden gemaakt voor de toekomst.

6

1.3

Opbouw rapport

Om een goed beeld te krijgen van de opgave is het cruciaal om te weten in welke omgeving gemaal Oude Rijn ligt en welke ontwikkelingen daar momenteel gaande zijn. Een deel van deze informatie wordt gegeven in hoofdstuk 2, waarin het profiel van de gemeente Rijnwaarden wordt beschreven. In hoofdstuk 3 wordt vervolgens verder ingegaan op de gebouwen van het gemaal zelf en de directe omgeving daarvan. Ook de mogelijkheden die het vigerende bestemmingsplan biedt voor nieuwe functies in het gemaal komen daarin aan de orde. In hoofdstuk 4 worden de resultaten weergegeven van het onderzoek naar ruimte in de markt voor mogelijk nieuwe functies in gemaal Oude Rijn. De resultaten van de voorliggende stappen komen samen in hoofdstuk 5, waarin verschillende scenario’s voor herbestemming van Predik het Evangelie worden beschreven. De uitwerking daarvan in vlekkenplannen is opgenomen in bijlage D. In hoofdstuk 6 worden de drie meest kansrijk geachte scenario’s voor herbestemming in financieel opzicht uitgewerkt. Per scenario wordt ingegaan op de stichtingskosten en kosten en opbrengsten in de exploitatiefase. Hoofdstuk 7 is gewijd aan twee ingrepen om het gemaal in oude glorie te herstellen, namelijk het visualiseren van de schoorsteen in een eigentijdse vorm en het weer in werking stellen van de pompen van het gemaal. De conclusies en aanbevelingen op basis van deze analyses treft u aan in hoofdstuk 8.

7

2.

Profiel gemeente Rijnwaarden

2.1

Doelen en ambities

De gemeente Rijnwaarden is een plattelandsgemeente van 4.500 hectare groot. De gemeente ligt in een waterrijk gebied midden in het nationaal landschap De Gelderse Poort. Door die ligging wordt de gemeente ook wel het Gelders Eiland genoemd. De bijna 11.000 inwoners van gemeente Rijnwaarden wonen verspreid over de zes dorpen Aerdt, Herwen, Lobith, Pannerden, Spijk en Tolkamer. De Rijn heeft een belangrijke rol gespeeld in de ontwikkeling van de gemeente. Tegenwoordig stroomt de Rijn langs de gemeentegrens, maar binnen de gemeente zijn de sporen van vroegere vertakkingen en overstromingen goed zichtbaar. In het kader van de beleidsprogramma’s ‘Ruimte voor de rivier’ en het Deltaprogramma worden nu opnieuw plannen ontwikkeld om de rivier meer ruimte te geven binnen de gemeentegrenzen. Ook wordt overwogen om de Oude Rijn, een in onbruik geraakte zijtak die vlak langs het gemaal stroomt, in de verdere toekomst weer in te zetten voor waterafvoer en waterberging. Van oudsher waren het de stenenindustrie en aan de Rijn gelieerde bedrijven en instellingen die de bevolking arbeidsplaatsen boden. Nu wordt vooral buiten de gemeente de kost verdiend. Hierin wil de gemeente verandering aanbrengen door toerisme binnen de gemeente te stimuleren. Sinds 2002 heeft de gemeente diverse onderzoeken laten uitvoeren naar de haalbaarheid van een economische trekker. In de volgende paragraaf wordt daar dieper op ingegaan. 2.2

Ontwikkelingen op het gebied van toerisme en recreatie

Toerisme en recreatie kunnen interessante mogelijkheden bieden voor herbestemming van gemaal Oude Rijn. Daarbij wordt gedacht aan functies als een expositieruimte, streekwinkel of koffie- en theeschenkerij. Het gemaal leent zich goed voor dit soort functies omdat het één van de meest karakteristieke gebouwen in de omgeving is met een mooie ligging aan de dijk. Bovendien sluit het aan bij de wens van Waterschap Rijn en IJssel voor een museale/educatieve functie en de doelstelling van gemeente Rijwaarden om toerisme en recreatie in de regio verder te ontwikkelen. Om inzicht te krijgen van de haalbaarheid van een dergelijke functie wordt in deze alinea ingegaan op toerisme en recreatie in de gemeente Rijnwaarden. In juli 2010 heeft de gemeente Rijnwaarden een nota laten opstellen over recreatie en toerisme in de gemeente Rijnwaarden1. Daaruit blijkt dat de doelgroep van de regio bestaat uit de actieve 55+ers en dertigers en veertigers met kinderen. Natuurbeleving in combinatie met wandelen en fietsen, cultuur en cultuurhistorie vormen belangrijke bezoekmotieven. Herkomst van bezoekers is primair uit nabijgelegen provincies, de rest van Nederland en de Niederrhein.

1

8

Recreatie en toerisme in de gemeente Rijnwaarden, Gemeente Rijnwaarden, juli 2010

In het rapport wordt vermeld dat 90% van de totale toeristische bestedingen in de regio Arnhem-Nijmegen uit dagtoerisme voortkomt. Maar uiteraard wordt er ook overnacht. Het aantal overnachtingen in 2008, deels op basis van een aangenomen forfait, in de gemeente bedroeg: Hotel en Bed & Breakfasts Campings (inclusief forfaits) Jachthaven/Watersportvereniging (incl. forfaits) Totaal aantal overnachtingen

7.262 71.304 25.280 103.846

Tabel 2. Aantal overnachtingen in de gemeente Rijnwaarden in 2008 Het gebrek aan onderscheidende verblijfsrecreaties wordt in de nota gezien als een zwakte. Om de kapitaalkrachtige ouderen met aandacht voor cultuurhistorie en authenticiteit in combinatie met fietsen en wandelen aan te trekken, zal het aantal verblijfsaccommodaties in het hogere marktsegment beter vertegenwoordigd moeten zijn. Uit de beleidsnota spreekt veel ambitie. Het aantal bezoekers aan Rijnwaarden is in de jaren voor 2010 toegenomen, maar het bestuur van de gemeente is van mening dat de groei nog hoger kan zijn. Om dit te bereiken is in mei 2011 een toeristisch informatiecentrum voor de gemeente geopend in Tolkamer. In de publicatie ‘sleutel van het verleden, sleutel tot de toekomst’ 2 worden de mogelijkheden voor verdere versterking van recreatie en toerisme in de gehele regio Rijnstrangen verder uitgewerkt. De nadruk ligt op het creëren van natuur- en cultuurhistorisch aanbod door het zichtbaar en beleefbaar maken van historisch erfgoed. De Driedorpenpolder is een oud agrarisch landschap en de nadruk ligt in deze polder op de beleving van natuur, landschap, het boerenleven uit de tijd van Ot en Sien, gezond eten en diervriendelijke en duurzame productie. In ‘sleutel van het verleden, sleutel tot de toekomst’ wordt voor gemaal Oude Rijn het toekomstbeeld geschetst dat deze hernieuwd wordt ingezet als stoomgemaal. Het zou dan opnieuw een bijdrage leveren aan het bestrijden van wateroverlast en verdroging in de driedorpenpolder. Bovendien zou het een kenniscentrum worden om de tijdloze betekenis van stoom uit te dragen. Realisatie van dit toekomstbeeld zou betekenen dat de stoomketels in gemaal Oude Rijn worden herbouwd. In samenwerking met ondernemers voert de gemeente Rijnwaarden een aantal projecten uit om de aantrekkelijkheid van het gebied voor toeristen en recreanten vergroten: o De Europakade in Tolkamer wordt verbreed, zodat daar meer cruiseschepen kunnen aanleggen. o Sporen uit het verleden van Rijnwaarden (Romeinen, 80-jarige oorlog, opstand tegen Spanje, oversteek van de Fransen in 1672) worden zichtbaar gemaakt. o Naar verwachting wordt binnen enkele jaren Carvium Novum geopend, een op een Romeins fort gebaseerd speelpark voor kinderen 3. In buurtgemeente Lingewaard is fort Pannerden in 2011 weer opengesteld voor publiek. Het effect van deze ontwikkelingen is moeilijk te kwantificeren, maar de verwachting is dat het bezoek van toeristen en recreanten aan de gemeente Rijnwaarden in de komende jaren zal toenemen. Dit vergroot de mogelijkheden voor herbestemming naar een toeristische of recreatieve functie. 2

Sleutel van het verleden, sleutel tot de toekomst, J.R. Mulder e.a., november 2011 Bron: gesprek met mw. L. Brouwer, beleidsmedewerker toerisme en recreatie gemeente Pannerden 3

9

3.

Object en locatie

3.1

Architectuur en historie

Tegelijkertijd met dit haalbaarheidsonderzoek is een bouwtechnische en historische verkenning opgesteld door bureau voor monumenten- en restauratieadvies Polderman. Daarom wordt in dit haalbaarheidsonderzoek volstaan met een kort overzicht aan de hand van de belangrijkste jaartallen in de historie van het gemaal: 1883 – 1884

Bouw van gemaal Oude Rijn naar ontwerp van adviesbureau Van Hasselt & de Koning. Bij het gemaal worden ook een dienstwoning en kolenschuur gebouwd.

1916 – 1923

In twee fases (1916 en 1923) worden de twee oorspronkelijke stoommachines van het gemaal vervangen door elektromoteren. De machinekamer wordt aan de noordoostzijde uitgebreid om de elektromotoren en transformatoren te kunnen plaatsen. Vervolgens wordt het ketelhuis verbouwd tot woonhuis voor de machinist.

1970

Gemaal Oude Rijn wordt buiten functie gesteld.

1996 - 1997

De machinekamer van gemaal Oude Rijn wordt gerestaureerd, waarbij de in 1923 gerealiseerde aanbouw tegen de voorgevel van de machinekamer wordt verwijderd en de oorspronkelijke gevel gereconstrueerd.

In de loop van de tijd zijn de schoorsteen en de dienstwoning gesloopt. Het is echter onbekend wanneer dit is gebeurd. Het complex van poldergemaal Oude Rijn is in zijn geheel aangewezen als gemeentelijk monument. Dat betekent echter niet dat alle gebouwdelen cultuurhistorisch even belangrijk zijn. De bouwtechnische en historische verkenning van Bureau Polderman laat zien dat de cultuurhistorische waarde van het complex als geheel hoog is, evenals de machinekamer en de daarin aanwezige installaties. Van het voormalige ketelhuis is voornamelijk het exterieur van waarde, evenals de kapconstructie en delen van het interieur. Daarentegen is de cultuurhistorische waarde van andere interieurdelen indifferent. De cultuurhistorische waarde van de schuur is in de eerste plaats gelegen in de ensemblewaarde. Aanpassingen ten behoeve van de herbestemming zijn daarom vooral mogelijk in het interieur van het voormalige ketelhuis en de schuur.

Afbeelding 3. Interieur en zuidoostzijde van de machinekamer 10

3.2

Ruimtelijke eigenschappen en bouwkundige staat van de gebouwen

Naast de architectonische en cultuurhistorische kwaliteiten mogelijkheden van het gebouw bepalend voor de herbestemming.

zijn

de

ruimtelijke

Het totale netto vloeroppervlak van het gemaalcomplex is circa 267 m2 BVO4. Onderstaande tabel geeft inzicht in de onderverdeling daarvan over de drie gebouwen. Machinekamer Voormalig Ketelhuis - Kelder Voormalig Ketelhuis - begane grond Voormalig Ketelhuis - eerste verdieping Schuur

65 12 71 52 67

m2 m2 m2 m2 m2

Tabel 3. Bruto Vloer Oppervlak in de drie gebouwen van het gemaal Bij herbestemming van de gebouwen moet er rekening worden gehouden met de gebruiksmogelijkheden: o Zoals beschreven in de uitgangspunten van het onderzoek zal de machinekamer met de aanwezige installaties intact worden gelaten. Voor dit gebouw wordt gezocht naar mogelijkheden om de museale/educatieve invulling te versterken. o De schuur heeft een verdiepingshoogte van 2,0 meter en dat is zeer beperkt. Als de schuur een verblijfsfunctie krijgt, dan adviseren wij de verdiepingshoogte op te rekken naar 2,2 tot 2,3 meter om een aangename ruimte te realiseren. Dit kan bereikt worden door de vloer van de schuur te verlagen. Bouwkundige staat Uit de bouwtechnische en historische verkenning van Bureau Polderman blijkt dat de machinekamer en het voormalige ketelhuis constructief gezien in goede staat zijn. Er zijn geen problemen met de funderingen of de draagconstructies van de daken. Wel zijn er in het metselwerk enkele zettingsschuren die gerepareerd moeten worden. De onderhoudsstaat van de machinekamer en voormalige ketelhuis is redelijk. Het is aan te bevelen om op redelijk korte termijn onder andere het houtwerk opnieuw te schilderen, op een enkele plek het houtwerk te vervangen, metselwerk opnieuw in te voegen en onderdelen van de hemelwaterafvoeren te vervangen. De schuur verkeert in algemene zin in een matige bouwtechnische staat. De funderingen lijken in goede staat, maar het opgaande muurwerk is op veel plaatsen gescheurd en ontzet. Door achterstallig onderhoud en mechanische beschadigingen zitten een groot aantal stenen in de gevels en steunberen los of ze zijn uitgevallen. Het houtwerk in de kapconstructie is op een aantal plekken ingerot en metalen onderdelen van de constructie zijn gecorrodeerd. Alle gebreken aan de gebouwen kunnen hersteld worden. In de bouwtechnische en historische verkenning zijn de herstelwerkzaamheden beschreven. Bijlage E van dit haalbaarheidsonderzoek geeft inzicht in de kosten van de herstelwerkzaamheden.

4

Bruto Vloer Oppervlak = oppervlak gemeten langs binnenomtrek van de buitenmuren, maar met meer dan 1,50 meter stahoogte als de ruimte onder een schuin dak gelegen is. 11

3.3

Locatie

Gemaal Oude Rijn ligt aan de voet van de Deukerdijk in het buitengebied van de gemeente Rijnwaarden. De Deukerdijk slingert door het landschap en biedt degene die erover rijdt wijdse uitzichten. Tegelijkertijd is de Deukerdijk een belangrijke toegangsweg naar het dorp Aerdt met ca. 970 inwoners. De omgeving van het gemaal is landschappelijk aantrekkelijk met aan de noordzijde van de Deukerdijk de rivierbedding van de Oude Rijn, al is dat tegenwoordig nog maar een zeer kleine waterstroom. Aan de zuidzijde van de Deukerdijk ligt agrarisch gebied. Direct rondom het gemaal zijn dat voornamelijk weilanden. De eerstvolgende bebouwing ligt op een afstand van circa 200 meter. Het gemaalcomplex ligt op een perceel met een oppervlakte van 2.480 m2, in eigendom van Waterschap Rijn en IJssel. Toeristisch aanbod in de directe omgeving van gemaal Oude Rijn Gemaal Oude Rijn ligt langs de Blikvangers fietsroute. Dit is een goed bewegwijzerde fietsroute van 40 km langs openbare kunst en historisch en landschappelijk schoon op het Gelders Eiland. Daarnaast lopen er 3 wandelroutes langs het gemaal.

12

3.4

Bestemmingsplan

In mei 2009 is het bestemmingsplan vastgesteld voor het buitengebied van gemeente Rijnwaarden. De bestemming van het gemaal zelf is aangemerkt als ‘gemeenschaps- en nutsvoorziening’. Daarnaast heeft het gemaal de dubbelbestemming ‘gemeentelijk monument’. Het perceel waarop het gemaal is gebouwd en de aangrenzende kolk zijn aangemerkt als ‘agrarisch gebied met hoge natuur- en landschapswaarden’. De dijk en de voet van de dijk hebben een waterkeringsdoeleinde. Afbeelding 3 geeft de situatie rondom gemaal Oude Rijn weer.

Afbeelding 4. Uitsnede uit bestemmingsplan Bij herbestemming van de gebouwen zal zeer waarschijnlijk een bestemmingsplanwijziging aangevraagd moeten worden naar een andere functie dan gemeenschaps- en nutsvoorziening. Verder zal bij herbestemming rekening moeten worden gehouden met de aanwezige hoge natuur- en landschapswaarden, de waterkerende functie van de dijk en de aanwijzing van het gemaal tot gemeentelijk monument.

13

4. 4.1

Mogelijke functies Ruimte in de markt

Mede door de economische crisis is het vinden van gebruikers (huurders/kopers) één van de grootste uitdagingen geworden bij het herbestemmen van monumenten. De dalende vastgoedprijzen en terughoudendheid in kredietverstrekking door banken hebben tot gevolg dat de doorstroming in de vastgoedmarkt tot het laagste punt in decennia is gedaald. Ondanks deze ontwikkelingen zijn er nog steeds mogelijkheden voor herbestemming van karakteristieke gebouwen zoals gemaal Oude Rijn. Om te zien waar deze kansen liggen, zijn (deels telefonische) gesprekken gevoerd met vertegenwoordigers van organisaties en bedrijven die; o weten welke ontwikkelingen in Rijnwaarden gaande zijn; o zelf mogelijk op zoek zijn naar ruimte voor hun (bedrijfs)activiteiten. Daarnaast is in overleg met Waterschap Rijn en IJssel ervoor gekozen om via lokale en regionale media bekendheid te geven aan herbestemming van gemaal Oude Rijn met daarbij de oproep aan de lezers om zich te melden bij BOEi als ze interessante mogelijkheden zien. Naar aanleiding van het persbericht zijn er artikelen verschenen in De Gelderlander (editie Liemers, 22-6-2013 ) en het Oost Gelders Vizier (26-6-2013). Deze krantenartikelen zijn opgenomen in bijlage B. Tenslotte is er een oproep verspreid onder alle deelnemers van Platform Recreatie De Liemers. Deze inspanningen hebben geleid tot 4 extra reacties. In bijlage A is een overzicht opgenomen van alle personen waarmee contact is geweest. Gezien de wensen van waterschap Rijn en IJssel en de kenmerken van gemaal Oude Rijn heeft de marktverkenning zich toegespitst op de volgende functies: o Educatieve/toeristische functie op het gebied van waterbeheer o Koffie- en theeschenkerij in combinatie met een andere functie o Bedrijfsruimte o Vakantiewoning o Verkoop- of verhuurwoning Voor bovenstaande functies wordt op basis van de gesprekken en aanvullende informatie een inschatting gegeven van de herbestemmingsmogelijkheden. 4.2

Educatieve/toeristische functie op het gebied van waterbeheer

Nederland telt circa 40 historische gemalen die met regelmaat worden opengesteld voor het publiek. Het merendeel van deze gemalen kan in werking worden gesteld en dat geldt helaas niet voor gemaal Oude Rijn. Om die reden is het irreëel te verwachten dat gemaal Oude Rijn in de huidige staat op eigen kracht een substantieel interregionaal publiek zal trekken. De waarde moet eerder gezien worden als een interessante, korte stop voor passerende fietsers en wandelaars. Voor meer informatie over de mogelijkheden om de educatieve functie van het gemaal te versterken is contact opgenomen met het Nederlands Watermuseum in Arnhem, Heemkundekring Rijnwaarden en het Toeristisch Informatiecentrum Rijnwaarden. Dhr. Jos van den Mosselaar (Nederlands Watermuseum) kent het gemaal niet van binnen, maar ziet mogelijkheden om gemaal Oude Rijn intensiever te gebruiken voor museale en educatieve doeleinden. Hij denkt daarbij aan uitstapjes vanuit het Nederlands 14

Watermuseum naar gemaal Oude Rijn met schoolklassen en groepen. Hoe vaak groepen zullen komen is afhankelijk van hoe interessant het is. Daarbij zou het prettig zijn als het voormalig Ketelhuis ruimte biedt voor de ontvangst van groepen. In samenwerking met Triple E ziet het Nederlands Watermuseum mogelijkheden om ook een koffie- en theeschenkerij te openen. Aan het bestuur van de Heemkundekring Rijnwaarden is gevraagd of zij een bijdrage willen leveren aan het versterken van de museale en educatieve functie van gemaal Oude Rijn. Het bestuur heeft helaas geantwoord dat de Heemkundekring zich niet volledig kan inzetten voor de herbestemming van het gemaal. Het Dijkmagazijn vraagt al veel tijd van het bestuur en de leden om het in stand te kunnen houden. De Nederlandse Gemalenstichting is een koepelorganisatie voor 40 aangesloten gemalen en zet zich zodoende vooral in voor kennisontwikkeling en publieksacties, maar niet zozeer voor de museale invulling van individuele gemalen. Het Toeristisch Informatiecentrum ’t Gelders Eiland heeft in het verleden excursies georganiseerd naar het gemaal. Ze juichen het toe als dat in de toekomst weer zou kunnen. Het Toeristisch Informatiecentrum draait deels op de inzet van vrijwilligers. Soms melden zich vrijwilligers die niet zo handig zijn in het werken met computers en daarom geen plek vinden in het Toeristisch Informatiecentrum. Maar zij zouden wel openstellingen van het gemaal kunnen verzorgen. Vier ondernemers hebben interesse getoond om hun bedrijf/organisatie een plek te geven op Gemaal Rijn. Alle vier geven ze aan dat dan voor bezoekers de mogelijkheid blijft bestaan om de machinekamer te bekijken. De plannen van de ondernemers worden in de volgende paragrafen toegelicht. Conclusie Uit de marktverkenning blijkt dat er mogelijkheden zijn om de museale en educatieve functie van het gemaal te versterken. Hier kan intensief op worden ingezet door een samenwerking met het Nederlands Watermuseum aan te gaan. Waarschijnlijk zal dan wel geïnvesteerd moeten worden in het opnieuw in werking stellen van de pompen en een expositieruimte in het voormalige ketelhuis om bezoekers voldoende te kunnen bieden. Alternatief is dat het voormalige ketelhuis en de schuur in gebruik worden genomen door een ondernemer en dat deze (in samenwerking met vrijwilligers) de machinekamer openstelt voor bezoekers.

4.3

Koffie- en theeschenkerij in combinatie met een andere functie

Afgelopen 2 jaar is het als gevolg van de economische crisis moeilijk geweest voor de horecaondernemers in de gemeente Rijnwaarden. Desalniettemin ziet de gemeente volgens Ard Schenk (adviseur Ruimtelijke Ordening) graag de komst van een pleisterplaats in gemaal Oude Rijn waar je overdag iets kunt eten, drinken en het toilet bezoeken. De historische uitstraling maakt gemaal Oude Rijn aantrekkelijk voor het vestigen van een koffie- en theeschenkerij, maar de beperkte (aaneengesloten) ruimte in de gebouwen is een handicap. Niet één van de gebouwen heeft voldoende vloeroppervlakte om daar een volwaardige koffie- en theeschenkerij te runnen die in de broodwinning kan voorzien. Als nevenactiviteit is het vestigen van een koffie- en theeschenkerij wel mogelijk. Tijdens het haalbaarheidsonderzoek is BOEi in contact gekomen met 3 ondernemers die een koffie- en theeschenkerij zouden willen openen als onderdeel van een mix van functies. Hun plannen worden hieronder achtereenvolgens toegelicht:

15

The-ma Party Productions Dhr. Marcel Leenders (50) is eigenaar van The-ma Party productions, een organisatiebureau voor evenementen en partijen. Deze verzorgen ze veelal op locatie, maar ze organiseren ook huifkartochten waarbij ze o.a. het gemaal aandoen. Het bedrijf heeft 6 (deels parttime) medewerkers. Dhr. Leenders woont in de buurt van het gemaal en kent het gebouw goed. Hij wil graag de activiteiten bij het gemaal uitbreiden. Daarbij denkt dhr. Leenders aan: o Het gemaalcomplex als uitvalsbasis voor evenementen en startplek van de huifkartochten. o Thee/koffiehuis in het voormalige ketelhuis met als doelgroep fietsers en wandelaars. Ca. 25-30 plekken. Openstelling op dagen dat er veel toeristen komen (ca. 75 dagen per jaar) en op afspraak. Eventueel B&B op de bovenverdieping. o In de schuur kan een landleven-winkel worden geopend. Drijvende eilanden Stichting Drijvende Eilanden is opgezet om WAJONGers (mensen met een grote afstand tot de arbeidsmarkt) drijvende eilanden van EPS (piepschuim) te laten maken voor natuurprojecten. Initiatiefnemer van Stichting Drijvende Eilanden is dhr. Martin Hubers. Verder worden de WAJONGers begeleid door reïntegratiebedrijf De Goede Dag uit Zevenaar. Het plan van Martin Hubers is om in Gemaal Oude Rijn werkgelegenheidsprojecten op te zetten voor o.a. WAJONGers. De activiteiten die op de locatie kunnen worden ontwikkeld zijn: o Thee- of koffiehuis voor toeristen en recreanten (in het voormalige ketelhuis). o De locatie kan ’s avonds gebruikt worden voor lezingen en andere activiteiten van omwonenden. Ook kunnen demonstraties bierbrouwen worden opgezet (dit verzorgt De Goede Dag in Zevenaar). o Rondleidingen aan toeristen door het gemaal (met name machinekamer). o In een gedeelte van de schuur kan men mensen laten zien hoe Drijvende Eilanden op ‘het Eiland’ worden gebouwd door mensen met een beperking. Tenslotte voegt Martin Hubers toe dat ook de tuin goed kan worden onderhouden door mensen met een beperking. Petra Lindner en Iny Schleedoorn Ook Petra Lindner en Iny Schleedoorn hebben aangegeven interesse te hebben om een koffie- en theeschenkerij en/of streekwinkel te openen in het gemaal. Ze wonen in de omgeving van het gemaal en het was ze opgevallen dat het horeca-aanbod voor de vele fietsers en wandelaars op de route beperkt is. De koffie- of theeschenkerij willen ze graag openen in de schuur van het gemaalcomplex. De machinekamer blijft dan open als museum en wordt (in samenwerking met andere organisaties) geschikt gemaakt voor educatieve projecten. Ze stellen voor het voormalige ketelhuis eventueel te gebruiken voor bed- & breakfast. De grond achter het gemaal willen ze graag gebruiken voor het telen van fruit dat ze kunnen verwerken in de te verkopen producten. De presentatie die Petra Lindner en Iny Schleedoorn hebben gemaakt om hun plannen toe te lichten is opgenomen in bijlage C.

Conclusie De oppervlakte van de gebouwen van gemaal Oude Rijn zijn normaal gesproken te klein om (op die locatie) een volwaardig horecabedrijf te vestigen dat in de broodwinning kan voorzien. Uitbreiding van de gebouwen om wel een rendabel horecabedrijf te kunnen realiseren is echter risicovol en vanuit gemeentelijk beleid en monumentenzorg op die locatie niet gewenst. Een koffie- of theeschenkerij kan wel gerealiseerd worden als het onderdeel uitmaakt van een breder scala aan activiteiten op die locatie. The-ma Party 16

Productions en Stichting Drijvende Eilanden zijn twee organisaties die interesse hebben om activiteiten in Gemaal Oude Rijn op te zetten. Aandachtspunt hierbij is dat als de gebouwen niet zo intensief gebruikt worden, bijvoorbeeld doordat de theeschenkerij maar 75 dagen per jaar geopend is, de mogelijkheid voor de exploitant om een hoge huur af te dragen dan ook aanzienlijk afneemt. 4.4

Bedrijfsruimte

In Zevenaar is het bedrijf DSPP gevestigd. De afkorting staat voor Diensten – Service – Pompen – Pompprojecten. Het moge duidelijk zijn dat directeur-eigenaar Gert Verkleij veel affiniteit heeft met pompen. Mede om die reden ziet hij Gemaal Oude Rijn als geschikte locatie om te wonen en een kantoor te vestigen in de schuur. Tevens zal hij er dan voor zorgen dat gemaal goed onderhouden blijft en de machinekamer wordt opengesteld voor publiek. 4.5

Vakantiewoning

Waterschap Rijn en IJssel zou het voormalige ketelhuis kunnen herbestemmen tot vakantiewoning. Een populaire vakantiewoning is een relatief goede bron van inkomsten. Voordeel ten opzichte van verkoop en permanente verhuur is dat het waterschap in de verdere toekomst het gebouw relatief eenvoudig weer kan inzetten voor andere doeleinden door de vakantiewoning terug te trekken uit de verhuur. Er zijn meerdere organisaties die vakantiewoningen aanbieden en de werkzaamheden rondom de verhuur uit handen nemen van de huiseigenaar. Enkele grote aanbieders in Nederland zijn @Leisure (o.a. Belvilla), Novasol en Interhome. De kosten voor hun werkzaamheden bedragen, afhankelijk van de woning en de uit handen gegeven werkzaamheden, 15 tot 30% van de verhuuropbrengsten. Naast de verhuurorganisatie zal het waterschap ook een beheerder moeten aanstellen die zorgdraagt voor het onderhoud van de woning, het terrein en de schoonmaak 5. Ondanks dat veel werkzaamheden uitbesteed kunnen worden, vraagt de herbestemming tot vakantiewoning wel om blijvende betrokkenheid vanuit het Waterschap. 4.6

Residential art centre

De oprichting van een residential art centre is een herbestemming die specifiek de interesse heeft van Waterschap Rijn en IJssel. Een residential art centre biedt kunstenaars een verblijfplaats en werkplek om zich te kunnen wijden aan de kunst. Ze worden veelal opgezet vanuit de volgende doelstellingen: o De kunstenaars een plaats bieden waar ze los kunnen komen van hun eigen vertrouwde omgeving om nieuwe impulsen te geven aan de kunst. o Het bevorderen van het uitwisselen van ideeën tussen kunstenaars. Residential art centers zijn zeer divers in vorm en oorsprong. Meer voorkomende vormen van residential art centers zijn: o Opgericht door mecenassen die handelen vanuit betrokkenheid bij de kunst o Opgericht door culturele centra om dankzij de verblijvende kunstenaar nieuwe artistieke impulsen te krijgen voor het eigen centrum o Opgericht door groepen kunstenaars die via het residential art centre ideeën willen uitwisselen. o Uitwisselingsprogramma’s op initiatief van overheden om via kunstuitwisseling de banden tussen verschillende landen/bevolkingsgroepen aan te halen. 5

Bron: Bijlage Second Home bij NRC Handelsblad, d.d. 18 juni 2011 17

Het aanbod van residential art centers aan kunstenaars varieert van volledig gratis verblijf voor de kunstenaar tot een verblijf waarbij de kunstenaar zelf alle kosten voor zijn verblijf moet dekken. In het laatste geval kunnen kunstenaars soms zelf subsidies aanvragen om een deel van de kosten voor hun verblijf te dekken. Meestal wordt een deel van de kosten door het aanbiedende residential art centre gesubsidieerd. Gemaal Oude Rijn is bouwkundig gezien geschikt om te herbestemmen tot residential art centre. De kunstenaar kan verblijven in het voormalige ketelhuis en de schuur kan worden ingericht als atelier of expositieruimte. Om een interessant en succesvol residential art centre in te richten zou Waterschap Rijn en IJssel op zoek moeten gaan naar een culturele partnerorganisatie die inhoud kan geven aan het programma van het residential art centre, zodat kwalitatief goede kunstenaars op bezoek komen, hun werk wordt geëxposeerd en ideeën worden uitgewisseld door middel van workshops e.d. Vervolgens kan het residential art centre worden aangemeld bij verschillende platforms die vraag naar en aanbod van Residential Art Centers bij elkaar brengen, zoals www.transartists.org. 4.7

Verkoop of verhuurwoning

Waterschap Rijn en IJssel kan er ook voor kiezen om de machinekamer te behouden en het voormalige ketelhuis in combinatie met de schuur als woning te verkopen, te verhuren of in erfpacht uit te geven. Het voormalige ketelhuis heeft met 135 m 2 een zeer geschikte oppervlakte voor een woning en menigeen zal de aanwezigheid van de schuur (67 m 2) als stal- en klusruimte waarderen. 4.8

Conclusie en vervolgstappen

Uit de marktverkenning blijkt dat er meerdere mogelijkheden zijn voor herbestemming van Gemaal Oude Rijn. Als Waterschap Rijn en IJssel veel belang hecht aan het versterken van de museale en educatieve functie van het gemaal, dan kan het aansturen op een samenwerking met het Nederlands Watermuseum, The-ma Party Productions of Stichting Drijvende Eilanden. In onderling overleg zal dan afgesproken moeten worden hoe deze museale en educatieve functie dan vorm krijgt naast de andere activiteiten in en rondom het gemaal. Grote vraag bij deze scenario’s is hoeveel inkomsten gegenereerd kunnen worden met deze activiteiten om de kosten van restauratie, herbestemming en onderhoud van de gebouwen te kunnen betalen. In hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de financiële aspecten van de herbestemmingsscenario’s. Op dit moment lijken de mogelijkheden om de museale en educatieve functie vorm te geven door de inzet van vrijwilligers beperkt. Heemkundekring Rijnwaarden heeft aangegeven geen interesse te hebben. Voor de Nederlandse Gemalenstichting valt het buiten haar werkgebied. Wel zouden via het Toeristisch Informatiepunt Rijnwaarden vrijwilligers geworven kunnen worden. Het is ook niet uitgesloten dat inwoners van de gemeente Rijnwaarden in de toekomst nog enthousiast worden als ze zien dat de herbestemming van het gemaal leidt tot een mooi resultaat. Maar op dit moment ziet het ernaar uit dat de basis voor openstellingen moet worden gelegd door een enthousiaste exploitant die zijn kernactiviteiten heeft ondergebracht in het voormalige ketelhuis en de schuur. Mede naar aanleiding van de publicaties in de media hebben zich 4 ondernemende partijen gemeld die interesse hebben om gemaal Oude Rijn te exploiteren. Het gaat vaak om een mix van functies, waarbij wordt ingespeeld op de mogelijkheden op het gebied van toerisme en recreatie (koffie- en theeschenkerij, streekwinkel, museaal/educatief). Gezien 18

de interesse is het zeker de moeite waard om de bouwkundige en financiële haalbaarheid van een dergelijke mix van functies te onderzoeken. Eveneens een aantrekkelijke functie voor Gemaal Oude Rijn is de vestiging van een residential art centre. De relatief rustige ligging van Gemaal Oude Rijn, de uitstraling van het complex en de oppervlakte van de gebouwen lenen zich er goed voor. Herbestemming van het voormalige ketelhuis en/of schuur tot (vakantie)woning is naar verwachting financieel gezien één van de meest aantrekkelijke scenario’s. Nadeel hiervan is dat educatieve en museale functie van het gemaal in deze scenario’s waarschijnlijk minder goed uit de verf komt. Particuliere bewoners hebben minder belang bij openstelling van het gemaal dan de in dit hoofdstuk beschreven organisaties die met openstelling ook bezoekers kunnen aantrekken voor hun eigen activiteiten (waaronder koffie- en theeschenkerij).

19

5.

Herbestemmingsscenario’s

De meest veelbelovende herbestemmingsscenario’s zijn nader uitgewerkt in bouwkundige vlekkenplannen, bouwbegrotingen en financiële exploitatiemodellen. Aangezien het bij gemaal Oude Rijn gaat om drie verschillende gebouwen is ervoor gekozen om per gebouw te kiezen voor één of twee uit te werken scenario’s. In dit hoofdstuk wordt per gebouw de keuze toegelicht. 5.1

Machinehuis

Al bij de aanvang van het herbestemmingsonderzoek is de keuze gemaakt om de machinekamer vanwege de hoge cultuurhistorische waarde intact te laten en een museale/educatieve functie te geven. Het is daarom niet nodig in dit gebouw ingrijpende bouwkundige aanpassingen te doen. Eventueel moeten wel de elektrische installaties worden aangepast voor betere uitlichting van de machines en het plaatsen van educatieve opstellingen. 5.2

Voormalige ketelhuis

Ten aanzien van het voormalige ketelhuis is ervoor gekozen om herbestemming naar de volgende functies nader uit te werken: o Koffie- en theeschenkerij, galerie of streekwinkel o Woning Koffie- en theeschenkerij, galerie of streekwinkel De functie van een galerie of koffie- en theeschenkerij past goed bij de doelstelling van Waterschap Rijn en IJssel om een impuls te geven toerisme en recreatie in de gemeente Rijnwaarden. Bovendien hebben meerdere ondernemers interesse getoond om een koffieen theeschenkerij te beginnen in het voormalige ketelhuis. Daarbij is het interessant dat een koffie- en theeschenkerij bouwkundig gezien niet zoveel verschilt van een streekwinkel. Terugkerende elementen in beide scenario’s zijn een grote open ruimte waar de bezoekers komen, de aanwezigheid van een bar of counter en een kleinere afgesloten ruimte voor hetzij het bereiden van voedsel en/of de opslag van producten. De bouwkundige kosten voor herbestemming naar een streekwinkel zijn daarom redelijk vergelijkbaar (wellicht iets lager) met de kosten voor herbestemming naar een koffie- en theeschenkerij. Om een geschikte ruimte te verkrijgen voor een koffie- en theeschenkerij stellen wij een aantal aanpassingen voor die het gebouw weer dichterbij het oorspronkelijke ontwerp uit 1883 brengen: o De verdiepingsvloer en alle tussenmuren worden verwijderd. o De oorspronkelijke kapconstructie wordt hersteld. o Twee oorspronkelijke toegangsdeuren (vlak naast de machinekamer) worden teruggebracht. o Een kleine ruimte aan de achterzijde wordt afgescheiden voor een keukentje, toiletten en opslag. De toegang tot de kelderruimte blijft. Hierdoor ontstaat weer een grote ruimte met een fraaie kapconstructie. In afbeelding 5 is het vlekkenplan voor een koffie- en theeschenkerij weergegeven. Paginagroot is het vlekkenplan opgenomen in bijlage D. De vlekkenplannen zijn bedoeld om een indruk te geven van hoe de ruimte gebruikt kan worden en dienen als grondslag voor de kostenraming van de bouwkundige aanpassingen. 20

Afbeelding 5. Vlekkenplan voor een koffie- en theeschenkerij in het voormalige ketelhuis Woonhuis Het voormalige ketelhuis is nu al in gebruik als woonhuis en deze functie kan zeer goed worden voortgezet. We adviseren dan wel om de indeling van het woonhuis op de begane grond flink te wijzigen. Deze is naar de huidige standaarden niet logisch. Op de verdieping worden slaapkamers samengevoegd. Het woonhuis kan worden ingezet als koopwoning, verhuurwoning of gastverblijf voor kunstenaars. In afbeelding 6 is het vlekkenplan voor een woonhuis weergegeven. Paginagroot is het vlekkenplan opgenomen in bijlage D.

21

Afbeelding 6. Vlekkenplan voor een woning in het voormalige ketelhuis

22

5.3

Schuur

Voor de schuur zijn ook meerdere herbestemmingsscenario’s mogelijk. In overleg met Waterschap Rijn en IJssel is ervoor gekozen om de volgende scenario’s nader uit te werken: o Handhaven als schuur o Koffie- en theeschenkerij / atelier / streekwinkel o Vakantiewoning Handhaven als schuur De schuur wordt in dit scenario niet herbestemd, maar wel gerestaureerd, zodat de schuur in gebruik kan blijven als opslag en hobbyruimte voor bijvoorbeeld de gebruiker van het voormalige ketelhuis.

Koffie- en theeschenkerij / atelier /streekwinkel Met een vloeroppervlakte van 67 m 2 is ook de schuur geschikt om te gebruiken als koffieen theeschenkerij, atelier of streekwinkel. Net zoals bij het voormalige ketelhuis is ervoor gekozen om een koffie- en theeschenkerij bouwkundig uit te werken, met de gedachte in het achterhoofd dat met een beperkt aantal aanpassingen de ruimte geschikt is te maken voor een atelier of streekwinkel. In dit scenario worden de tussenvloer en de tussenmuren verwijderd en blijft de spantconstructie gehandhaafd. Daardoor ontstaat weer een grote, open ruimte. Aan de ‘achterzijde’ (zuidzijde) worden voorzieningen aangebracht, zoals een keukentje, toiletten en een kleine opslagruimte. De vloer wordt met circa 20 cm verlaagd om een vrije verdiepingshoogte te bereiken van 2,20 m. Het vlekkenplan van de begane grond voor een koffie- en theeschenkerij in de schuur is te zien in afbeelding 7. Paginagroot is het vlekkenplan opgenomen in bijlage D.

23

Afbeelding 7. Vlekkenplan voor een koffie- en theeschenkerij in de schuur

Vakantiewoning De schuur kan ook verbouwd worden tot vakantiewoning voor 6 personen. De woonkamer en het terras komen aan de achterzijde (zuidzijde) te liggen. De helft van de woning krijgt een verdiepingsvloer. Er is voor gekozen om boven de woonkamer geen verdiepingsvloer aan te leggen om het gevoel van ruimtelijkheid daar te behouden. We achten de schuur minder geschikt voor permanente bewoning, omdat de vloer van de begane grond met ca. 20 cm moet worden verlaagd voor een voldoende verdiepingshoogte. Voor veel andere functies is dat nog acceptabel, maar bij permanente bewoning is dat niet prettig. In afbeelding 8 is het vlekkenplan voor een vakantiewoning weergegeven. Paginagroot is het vlekkenplan opgenomen in bijlage D.

24

Afbeelding 8. Vlekkenplan voor een vakantiewoning in de schuur

25

5.4

Samenvatting en vervolgstappen

In dit hoofdstuk zijn de volgende herbestemmingsscenario’s uitgewerkt in bouwkundige vlekkenplannen: Voormalig ketelhuis o Koffie- en theeschenkerij / atelier / streekwinkel o Woning Schuur o Handhaven als schuur (hiervan is geen vlekkenplan gemaakt) o Koffie- en theeschenkerij / atelier / streekwinkel o Vakantiewoning Machinehuis o Handhaven van de huidige functie (hiervan is geen vlekkenplan gemaakt) Uit de vlekkenplannen blijkt dat de gebouwen relatief goed geschikt te maken zijn voor de gekozen functies. Aandachtspunt is wel dat het oppervlak in de gebouwen relatief klein is voor een koffie- en theeschenkerij. In de schuur moet de vloer 20 cm verlaagd worden om voldoende verdiepingshoogte te verkrijgen op de begane grond. De bouwkundige vlekkenplannen dienen als basis voor het opstellen van bouwbegrotingen. Deze bouwbegrotingen komen aan de orde in het volgende hoofdstuk, waarin de financiële kant van de herbestemmingsscenario’s wordt besproken.

26

6.

Investering, subsidies en exploitatie

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de financiële aspecten van de herbestemming. In de eerste paragraaf komen de investeringen aan de orde. Dat betreft zowel de investeringen die nodig zijn om de gebouwen van het gemaal te restaureren als de kosten om de verschillende herbestemmingsscenario’s te realiseren. Vervolgens wordt ingegaan op de mogelijkheden om een deel van de investeringen met subsidies te dekken. In de derde paragraaf komt de exploitatiefase ook aan bod en worden voor de scenario’s volledige exploitatiemodellen opgezet. 6.1

Investeringen

Op basis van de bouwtechnische verkenning is een raming gemaakt van de kosten voor de herstelwerkzaamheden. Per gebouwdeel zijn de kosten weergegeven in tabel 9. Bouwkundige kosten

Restauratie machinehuis incl. uitlaathoofd Restauratie woonhuis Restauratie schuur Totale restauratiekosten

€ 42.620,€ 43.446,€ 71.112,€ 157.178,-

Bouwkundige kosten plus directiekosten en 10% onvoorzien € 52.039,€ 53.699,€ 89.145,€ 194.883,-

Tabel 9. Kosten voor restauratie van gemaal Oude Rijn

In tabel 10 zijn de kosten weergegeven voor de verschillende herbestemmingsscenario’s die in het vorige hoofdstuk zijn beschreven. Deze kosten komen bovenop de restauratiekosten in tabel 9. Voor de schuur geldt dat er geen extra kosten bijkomen als deze in gebruik blijft als schuur. Bouwkundige kosten Voormalig ketelhuis naar koffietheeschenkerij Voormalig ketelhuis naar woonhuis Schuur naar koffie- en theeschenkerij Schuur naar vakantiewoning

en

€ 82.431,-

Bouwkundige kosten plus directiekosten en 10% onvoorzien € 97.310,-

€ 85.940,€ 103.485,€ 130.749,-

€ 101.452,€ 127.907,€ 161.606,-

Tabel 10. Kosten van de verschillende herbestemmingsscenario’s

27

6.2

Subsidiemogelijkheden

Voor de restauratie en herbestemming van gemaal Oude Rijn is het mogelijk om subsidie aan te vragen. Rijkssubsidies zijn niet mogelijk omdat het gemaal een gemeentelijk monument is. Maar de provincie Gelderland heeft een aantal regelingen waar Waterschap Rijn en IJssel wel een beroep op kan doen. Programma Cultuur en Erfgoed 2013-2016: Gelderland Cultuurprovincie! Voor partners van de provincie Gelderland is het mogelijk om tussen 17 september en 15 oktober subsidieaanvragen in te dienen voor projecten die passen binnen het Programma Cultuur en Erfgoed 2013 - 2016. Gelukkig heeft Waterschap Rijn en IJssel zich ook tijdig aangemeld als partner van de provincie. Meerdere thema’s binnen de subsidieregeling zijn relevant voor de herbestemming van gemaal Oude Rijn:  Thema 6: Musea en geschiedenis  Thema 7: Herbestemming  Thema 11: Regionale diversiteit Het blijkt niet zo uit de regeling, maar in thema 11 is budget opgenomen voor de instandhouding van gemeentelijke monumenten. Subsidies uit dit budget kunnen worden aangevraagd door gemeenten, indien zij ook co financieren. Als Waterschap Rijn en IJssel hiervan gebruik wil maken, is het verstandig om hierover op tijd afspraken te maken met gemeente Rijnwaarden. Gelders revolverend fonds bij Nationaal Restauratiefonds De provincie Gelderland en Nationaal Restauratiefonds werken momenteel aan het opzetten van een revolverend fonds van € 6 miljoen voor de restauratie van rijksmonumenten en gemeentelijke monumenten in de provincie Gelderland. Zoals de plannen er nu uitzien worden vanuit dit fonds annuïteitenleningen verstrekt tegen een rente van 1,5% met een looptijd van 20 jaar. Het definitieve besluit voor de oprichting van het fonds is nog niet genomen, maar de komst ervan is wel zeer waarschijnlijk. Particuliere fondsen Nederland is rijk aan particuliere fondsen die projecten op het gebied van monumentenzorg, musea en cultuur financieel ondersteunen. Grote fondsen zoals het Prins Bernhard Cultuurfonds en het VSB Fonds genieten landelijk bekendheid, maar er zijn ook veel fondsen die regionaal opereren. De kans dat deze fondsen rechtstreeks doneren aan Waterschap Rijn en IJssel is echter gering. Meestal wordt de voorwaarde gesteld dat de ontvanger van de donatie een stichting is en zijn bestuursorganen uitgesloten. Een ideële stichting die het gemaal gaat exploiteren voor een museale of culturele functie zou wel in aanmerking kunnen komen voor een subsidie.

28

6.3

Exploitatiemodellen

Mede op basis van de informatie uit de vorige hoofdstukken worden in deze paragraaf de exploitatiemodellen gegeven voor de verschillende herbestemmingsscenario’s. De exploitatiemodellen bestaan doorgaans uit 3 componenten: 1. Investering 2. Financiering 3. Kosten en opbrengsten in de exploitatiefase In deze paragraaf worden exploitatiemodellen voor de volgende varianten uitgewerkt: 1. Het gehele complex herbestemmen tot residential art centre. In dit scenario wordt het voormalig ketelhuis opgeknapt tot woonhuis voor de residerende kunstenaar, terwijl de schuur gebruikt kan worden als (geconditioneerde) werk- en/of expositieruimte. 2. Het voormalige ketelhuis herbestemmen tot koffie- en theeschenkerij en de schuur tot streekwinkel. 3. Het voormalige ketelhuis herbestemmen als verhuurwoning, waarbij de schuur gehandhaafd blijft als schuur. 4. Het voormalige ketelhuis herbestemmen tot koffie- en theeschenkerij en de schuur herbestemmen tot vakantiewoning. Er zijn ook andere combinaties mogelijk, maar elke combinatie heeft een eigen exploitatiemodel en het zou te ver leiden om in dit stadium voor alle mogelijke combinaties een exploitatiemodel op te zetten. In de exploitatiemodellen worden de volgende algemene uitgangspunten gehanteerd: 1. Bij elk van de scenario’s wordt ervan uitgegaan dat de machinekamer en het uitlaathoofd ook worden gerestaureerd en dat deze kosten door de opbrengsten van de herbestemming of eenmalige subsidies moeten worden opgebracht. Daarbij is ook als uitgangspunt genomen dat de openstelling van de machinekamer voor bezoekers kostenneutraal wordt uitgevoerd. Het gebouw wordt bijvoorbeeld geopend door de exploitant van de koffie- en theeschenkerij in het voormalige ketelhuis. 2. Uitgangspunt voor de exploitatiemodellen is dat (eventueel na een eenmalige onrendabele investering) de exploitatie na herbestemming kostendekkend is. Daarbij wordt cashflow benadering toegepast; de kasstromen van de eigenaar worden voor de komende 10 jaar in beeld gebracht. Daarbij gaan we ervan uit dat de cumulatieve cash flow na ongeveer 10 jaar minimaal € 0,- moet zijn. Dit betekent dat er in de eerste jaren een negatief resultaat op de exploitatie kan zijn dat in de jaren erna ingelopen moet worden. Consequentie van deze benadering is dat als de huuropbrengsten van het herbestemmingsscenario relatief laag zijn, er dan een grotere eenmalige bijdrage (subsidie) verstrekt moet worden om de herbestemming mogelijk te maken. De financiële aantrekkelijkheid van de scenario’s kan vergeleken worden door te kijken naar de benodigde eenmalige bijdrage (of juist eenmalige opbrengst). 3. Aangenomen is dat Waterschap Rijn en IJssel geld kan aantrekken tegen een rente van 4%. In de meeste scenario’s is een eenmalige bijdrage nodig, bijvoorbeeld door een subsidie van de provincie Gelderland. Als de provincie een subsidie verstrekt is het doorgaans niet mogelijk om voor dezelfde kostenpost ook een laagrentende financiering te krijgen, zoals uit het revolverende fonds dat op de vorige pagina is genoemd. Alle exploitatiemodellen zijn volledig opgenomen in bijlage F.

29

1. Het gemaal herbestemmen tot residential art centre Om dit scenario te realiseren is eenmalige investering nodig van € 451.000,-. Daarbij is ervan uitgegaan dat een deel van de BTW (namelijk de BTW over de investeringen voor de woning) niet-verrekenbaar is. De opbrengsten van een residential art centre zijn doorgaans niet zo hoog, maar enige inkomsten in de vorm van verkoopopbrengsten, sponsoring en/of eigen bijdrage van de kunstenaar zijn wel te verwachten. Met een opbrengst van € 4.000,- per jaar kunnen de jaarlijkse exploitatielasten, inclusief onderhoud, van de gebouwen worden gedekt.

2. Voormalige ketelhuis herbestemmen tot koffie- en theeschenkerij en de schuur tot streekwinkel Realisatie van dit scenario vraagt om een investering van € 427.000,-. Het is relatief kostbaar om de schuur te herbestemmen naar streekwinkel, omdat de vloer verlaagd moet worden en alle e- en w-installaties nieuw moeten worden aangebracht. Naar verwachting kunnen een koffie- en theeschenkerij en een streekwinkel op deze locatie geen hoge huur opbrengen. Beide ondernemingen moeten het vooral hebben van fietsers en wandelaars die in de zomermaanden het gemaal passeren. Er is dan ook vanuit gegaan dat de koffie- en theeschenkerij en streekwinkel beide 100 dagen per jaar geopend zijn en een omzet realiseren van respectievelijk € 52.500,- en € 50.000,- per jaar. Op basis daarvan zouden zij een huursom kunnen betalen van € 80,-/m2 per jaar, wat leidt tot een totale huursom van € 10.880,-.

3. Het voormalige ketelhuis herbestemmen als verhuurwoning, waarbij de schuur gehandhaafd blijft als schuur. Dit scenario kan gerealiseerd worden met een investering van € 354.000,-. Het investeringsniveau van dit scenario ligt iets lager doordat de schuur enkel gerestaureerd, maar niet herbestemd hoeft te worden. Op basis van vergelijkbare panden in de omgeving van gemaal Oude Rijn is de verkoopwaarde van een woning in gemaal Oude Rijn ingeschat op € 340.000,-. Woningen worden tegenwoordig te huur aangeboden voor een bedrag gelijk aan 3,7% van de verkoopwaarde. Bij gemaal Oude Rijn zou dat resulteren in een huuropbrengst van € 12.700,- per jaar. Deze berekening laat ook zien dat verkoop van gemaal Oude Rijn als woning financieel gezien veel gunstiger is. In dat geval is slechts een eenmalige bijdrage van € 14.000,nodig voor restauratie en herbestemming van het gemaal. Er zijn 2 belangrijke redenen aan te wijzen waarom verkoop zoveel gunstiger is dan commerciële verhuur: o De hypotheekrenteaftrek maakt kopen financieel aantrekkelijker dan huren. o Door de malaise op de woningmarkt worden relatief veel woningen tijdelijk te huur aangeboden. De eigenaren daarvan nemen genoegen met een relatief lage verhuuropbrengst, omdat ze vaak enkel als doel hebben hun vaste lasten terug te verdienen (gebaseerd op een lager aankoopbedrag van de woning) en geen geld meer reserveren voor onderhoud van de woning.

30

4. Het voormalige ketelhuis herbestemmen tot koffie- en theeschenkerij en de schuur herbestemmen tot vakantiewoning. Om dit scenario te realiseren is eenmalige investering nodig van € 458.000,-. Van alle scenario’s vraagt dit scenario de grootste investering, omdat er veel aanpassingen nodig zijn om de schuur geschikt te maken tot vakantiewoning, zoals het maken van een insteekverdieping. De verwachte huuropbrengst is in dit scenario per jaar € 16.180,-. Voor de theeschenkerij is net zoals in scenario 2 ervan uitgegaan dat deze 100 dagen per jaar geopend is en een jaaromzet realiseert van € 52.500,-. De verhuurwoning wordt 30 weken per jaar verhuurt á € 600,- per week. Op deze opbrengsten moeten vervolgens verhuur- en schoonmaakkosten (30% van de opbrengsten) en BTW (21%) in mindering worden gebracht.

6.4

Conclusie

Restauratie en herbestemming van gemaal Oude Rijn vraagt om een minimale eenmalige investering die ligt tussen € 354.000,- (verhuurwoning) en € 458.000,- (koffie- en theeschenkerij en vakantiewoning). De verhuurwoning is financieel het meest aantrekkelijke scenario, maar heeft als nadeel dat deze niet publieksvriendelijk is en het minst recht doet aan de bijzondere geschiedenis van het gemaal. De investeringsniveaus van de andere drie scenario’s liggen dicht bij elkaar.

31

7.

In oude glorie herstellen van het gemaal

De pompen van gemaal Oude Rijn zijn nog aanwezig, maar ze functioneren helaas niet omdat ze lang niet meer gereviseerd zijn en de transformator voor aandrijving van de pompen ontbreekt. Zo is het ook een gemis dat de schoorsteen van het gemaal is afgebroken. Het educatieve effect en de monumentale uitstraling van het gemaal worden extra kracht bijgezet als de pompen weer in werking worden gesteld en de schoorsteen in een moderne variant weer wordt herbouwd. In dit hoofdstuk worden de kosten daarvan in beeld gebracht. 7.1

Visualiseren van de schoorsteen (in moderne vorm)

Toen gemaal Oude Rijn nog door stoom werd aangedreven stond er naast het ketelhuis een schoorsteen van ruim 23 meter hoogte om de rookgassen af te leiden. Daarmee was het gemaal echt een eyecatcher in de Driedorpenpolder. Waterschap Rijn en IJssel heeft aangegeven benieuwd te zijn naar de kosten voor het herbouwen van de schoorsteen, maar dan in een moderne vorm. Staal is één van de meest geschikte materialen om de schoorsteen te visualiseren. Het is relatief goedkoop en door de grote sterkte kunnen er elegante constructies mee gemaakt worden. BOEi heeft met staal ook de laatste 15 meter van de Nedalco-schoorsteen in Bergen op Zoom gevisualiseerd. In afbeelding 11 en 12 is te zien hoe een herbouwde schoorsteen bij gemaal Oude Rijn eruit kan zien. De kosten van het herbouwen van de schoorsteen worden geraamd op € 177.279,-. Hierin zijn kosten voor de architect, constructeur, bouwdirectie, bouwleges en 10% onvoorzien opgenomen. Ook is hierin een post opgenomen van € 18.640 voor het aanbrengen van een wenteltrap die bezoekers naar een platform bovenin de schoorsteen brengt. Zie bijlage E voor een specificatie van de kosten.

Afbeelding 11. Gevisualiseerde schoorsteen van staal bij gemaal Oude Rijn 32

Afbeelding 12. Gemaal Oude Rijn met gevisualiseerde schoorsteen vanuit de lucht 7.2

In werking stellen van de pompen

De kosten voor het in werking stellen van één pomp bedragen ca. € 300.000,-. De kosten voor het in werking stellen van beide pompen ca. € 500.000,-. De kostenraming is gebaseerd op een vergelijkbare situatie bij een ander gemaal waar Bureau Polderman de restauratie heeft begeleid. De prijsindicatie omvat revisie van de pomp, het leveren van een nieuwe vacuüminstallatie, een nieuwe transformator, een nieuwe elektromotor en overbrenging op de pomp, de bouwkundige werkzaamheden (dak open en weer dicht t.b.v. uittakelen en terugzetten pompslakkenhuis en -waaier) en de engineering/begeleiding. In bijlage E is de specificatie van deze prijsindicatie weergegeven. In de notitie ‘Sleutel van het verleden, sleutel tot de toekomst’ 6 wordt het toekomstbeeld geschetst dat gemaal Oude Rijn weer als stoomgemaal in ere wordt hersteld. Wij raden Waterschap Rijn en IJssel af dit te doen omdat dan veel historische waardevolle onderdelen verloren zullen gaan. De machines in de machinekamer dateren namelijk grotendeels uit de periode 1916 – 1923 en zijn toegesneden op elektrische aandrijving.

6

Sleutel van het verleden, sleutel tot de toekomst, opgesteld door F. van Hemmen, M. Tilstra en J.R. Mulder in opdracht van o.a. Waterschap Rijn en IJssel, 2011 33

8.

Conclusies en aanbevelingen

8.1

Conclusies

Tijdens dit herbestemmingsonderzoek is gebleken dat er veel publieke belangstelling is voor herbestemming van gemaal Oude Rijn. De gemeente Rijnwaarden en veel van haar inwoners zien graag dat het gemaal wordt gerestaureerd en weer een passende functie krijgt. Diverse ondernemers en particulieren hebben zich gemeld die het gemaal graag willen exploiteren. In dit herbestemmingsonderzoek zijn 4 verschillende herbestemmingsscenario’s uitgewerkt. In al deze scenario’s zijn subsidiebijdragen nodig om een de herbestemming mogelijk te maken. Dat komt vooral doordat sommige delen van het gemaal bouwkundige gebreken vertonen en een investering van ca. € 195.000,- benodigd is om alle gebouwen en het uitlaathoofd weer in goede staat te brengen. Ook zijn de investeringen in beeld gebracht die benodigd zijn om de andere onderdelen van het gemaal in oude glorie te herstellen: 1. Opnieuw in werking stellen van één pomp: € 300.000,2. Opnieuw in werking stellen van beide pompen: € 500.000,3. Herbouwen van de schoorsteen in staal met uitkijktoren: € 177.000,Waterschap Rijn en IJssel heeft al aangegeven de kosten voor herstel van beide pompen te veel van het goede te vinden en de voorkeur te geven aan de restauratie van één pomp. Als we de kosten van restauratie, herstel van één pomp, herbouwen van de schoorsteen en bouwkosten ten behoeve van de herbestemming bij elkaar optellen, dan komen we voor de 4 verschillende herbestemmingsscenario’s op de volgende investeringsniveaus: 1. 2. 3. 4.

Residential art centre Koffie- en theeschenkerij in ketelhuis en streekwinkel in de schuur Verhuren als woning Koffie- en theeschenkerij in ketelhuis met vakantiewoning in de schuur

€ € € €

928.000,904.000,831.000,935.000,-

Het realiseren van een verhuurwoning is financieel gezien het meest aantrekkelijk, maar biedt het publiek minder mogelijkheden om de bijzondere historie en unieke sfeer van het gemaal te ervaren. In dat opzicht zijn het Residential art centre en de combinatie van koffie- en theeschenkerij in combinatie met de streekwinkel passender functies.

8.2

Aanbevelingen

Het herbestemmingsonderzoek geeft inzicht in de consequenties van verschillende herbestemmingsscenario’s voor de toekomst van gemaal Oude Rijn. De volgende stap is dat Waterschap Rijn en IJssel aangeeft welke ontwikkelingsrichting zij het meest passend vindt. Maar welke ontwikkelingsrichting Waterschap Rijn en IJssel ook kiest, voor een succesvolle herbestemming is het van belang om te bouwen aan een breed draagvlak. Dit kan bereikt worden door andere partijen zoals toekomstige gebruikers, omwonenden, gemeente Rijnwaarden en provincie Gelderland in een vroeg stadium bij het herbestemmingsproces te betrekken. Bij andere herbestemmingsprojecten heeft BOEi

34

ervaren dat dit vaak de sleutel is tot succes, maar dat initiatiefnemers hier onvoldoende aandacht aan besteden. Gedurende het herbestemmingsproject kan ook gekeken worden naar mogelijkheden om het herbestemmingsproject verder te optimaliseren, zodat de kosten laag blijven en/of de opbrengsten hoger. In dit herbestemmingsonderzoek is gerekend met marktconforme kosten- en opbrengstenniveaus, maar persoonlijke bevlogenheid en inzet kunnen leiden tot betere resultaten dan in dit stadium kan worden voorzien. In ieder geval is het verstandig om bij provincie Gelderland in het najaar van 2013 al een subsidieaanvraag in te dienen voor de restauratie en herbestemming van gemaal Oude Rijn. Dit herbestemmingsonderzoek kan daarbij dienen als onderbouwing.

35

Colofon Dit haalbaarheidsonderzoek is uitgevoerd in opdracht van Waterschap Rijn en IJssel Auteurs Rutger Polderman Frank Vehof BOEi Postbus 2641 3800 GD Amersfoort Bezoekadres: Lieve Vrouw ter Eem Klooster Daam Fockemalaan 22 3818 KG Amersfoort Tel E-mail Bank KvK BTW nr.

36

033 760 0660 [email protected] 26.58.66.316 08075587 8071.23.298

Over BOEi

De Nationale Maatschappij tot Behoud, Ontwikkeling en Exploitatie van Industrieel Erfgoed, kortweg BOEi, is een non-profit organisatie die als doelstelling heeft: het behoud van industrieel erfgoed door herbestemming. Zij doet dit vanuit verschillende invalshoeken: als investeerder, als ontwikkelaar maar ook als adviseur. De mogelijkheid tot herbestemmen kan op alle soorten gebouwen van toepassing zijn, bijvoorbeeld fabrieken, kazernes, scheepswerven, oude magazijnen en loodsen enzovoort. Ook boerderijen en kerken kunnen herbestemd worden. Daartoe heeft BOEi mede Boerderij en Landschap opgericht en werkt BOEi samen met Stichting Behoud en Herbestemming Religieus Erfgoed om het herbestemmen van kerken een impuls te geven. Het maakt hierbij niet uit of deze gebouwen nu beschermd zijn door de overheid of dat het publiek en/of de eigenaar het monument de moeite van behouden waard vindt. Organisatie BOEi is opgericht op initiatief van de Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed. Tegenwoordig telt BOEi 8 fte in vaste dienst. Daarnaast werken wij op freelance basis met verschillende projectmanagers, waaronder bouw- en restauratiedeskundigen. BOEi is een vennootschap met aandeelhouders: AM, RaboVastgoed N.V., Dudok Wonen, NS Stations, Bank Nederlandse Gemeenten, Vesteda, Triodos Bank, VolkerWessels en het Oranje Fonds. Het bestuur van BOEi bestaat uit een Raad van Commissarissen met 7 leden en een onafhankelijk voorzitter. De werkwijze van BOEi is de stadsherstelformule: onderzoek de haalbaarheid van herbestemming, voorkom verval, zoek er een passende (economische) gebruiker bij, koop het pand of complex en restaureer het, zodat het gebouw of complex behouden blijft. Restauratie en herbestemming worden gefinancierd uit subsidies, laagrentende en marktconforme leningen, eenmalige bijdragen en uit gestort aandelenkapitaal van de aandeelhouders. Daarnaast ontvangt BOEi jaarlijks financiële steun van de BankGiro Loterij Dagelijkse bedrijfsvoering De organisatie en dagelijkse bedrijfsvoering van BOEi zijn ondergebracht bij Fondsenbeheer Nederland. Fondsenbeheer ondersteunt naast BOEi nog drie andere fondsen: Stichting Nationaal Restauratiefonds, het Nationaal Groenfonds, Boerderij en Landschap en Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten. Boerderij en Landschap is een 100% dochter van BOEi. BOEi Postbus 2641 3800 GD Amersfoort 033 760 0660 [email protected] www.BOEi.nl

37

Bijlage A Benaderde personen voor de marktverkenning De onderstaande personen en organisaties zijn in de marktverkenning benaderd om een inschatting te maken van de ruimte in de markt voor verschillende functies: Mw. Linda Brouwer Dhr. Ard Schenk Mw. Willemijn van den Berg Mw. Willy ten Vaarwerk Dhr. Marcel Leenders Dhr. Theo Lieven Dhr. Jos van den Mosselaar Mw. Iny Schleedoorn en mw. Petra Lindner Dhr. Martin Hubers Gert Verkleij Lotte Geeven

38

Gemeente Rijnwaarden, beleidsmedewerker recreatie en toerisme, economische zaken en cultuur Gemeente Rijnwaarden, adviseur ruimtelijke ordening Provincie Gelderland, Team Cultuur en Erfgoed Toeristisch Informatiecentrum ’t Gelders Eiland, coördinator Directeur-eigenaar The-Ma Party Productions Heemkundekring Rijnwaarden, bestuurslid Nederlands Watermuseum, directeur Geïnteresseerden voor uitbaten koffie- en theeschenkerij, galerie, en/of streekwinkel in gemaal Oude Rijn Stichting Drijvende Eilanden Directeur-eigenaar DSPP Projectcoördinator TransArtists