RAPPORTAGE HAALBAARHEIDSONDERZOEK HERBESTEMMING HEILIG HARTKERK

RAPPORTAGE HAALBAARHEIDSONDERZOEK HERBESTEMMING HEILIG HARTKERK

Gemeente Breda, november 2012

Inhoudsopgave 1

Het haalbaarheidsonderzoek

2

Gezamenlijk proces

3

Gemeentelijke Randvoorwaarden

4

Beschrijving Initiatieven

5

Toets ruimtelijke en maatschappelijke randvoorwaarden

6

Toets financiële haalbaarheid

7

Standpunt Stichting WoonZorg Nederland

8

Conclusies

Breda, november 2012

2

Haalbaarheidsonderzoek herbestemming Heilig Hartkerk

1

Het haalbaarheidsonderzoek

De eigenaar van de Heilig Hartkerk, Stichting Woonzorg Nederland (WZN), heeft het plan om het schip van de Heilig Hartkerk te slopen en op de locatie nieuwbouw van ca. 38 zorgwoningen te realiseren. Zij heeft het college van b&w verzocht om planologische medewerking hieraan te verlenen. Het college streeft naar behoud van het rijksmonument als totaal. Voordat zij akkoord gaat met het initiatief van WZN en dus met gedeeltelijke sloop van dit rijksmonument, wil zij onderzocht hebben of er geen andere initiatieven voor herbestemming zijn die de gehele Heilig Hartkerk in stand kunnen houden. Het college heeft begin 2012 opdracht gegeven om een haalbaarheidsonderzoek uit te voeren. De nu voorliggende rapportage is de resultante van dit onderzoek. In het onderzoek zijn de alternatieve plannen geïnventariseerd en getoetst op ruimtelijke, maatschappelijke en financiële haalbaarheid. De naastgelegen pastorie wordt hier niet bij betrokken en blijft buiten beschouwing omdat deze zelfstandig ontwikkeld kan worden en in financiële zin naar verwachting niet zal bijdragen aan instandhouding van de kerk. Het college zal de conclusies van dit onderzoek betrekken bij haar besluit over het verzoek van WZN. 2

Gezamenlijk proces

Het haalbaarheidsonderzoek is doorlopen in samenwerking met partijen die betrokken zijn bij initiatieven tot herbestemming van kerken en bij de Heilig Hartkerk in het bijzonder. Een oproep daartoe heeft ertoe geleid dat de volgende partijen deelnamen aan het onderzoek:  De betrokken buurt: Wijkraad Zandberg West  De directe buren: ROC  Betrokken belangengroepen:Taskforce Toekomst Kerkgebouwen, Vereniging Salvator, Stichting Toekomst Heilig Hartkerk  Adviseurs: NV Monumenten Fonds Brabant, Commissie Ruimtelijke Kwaliteit gemeente Breda Deze partijen zijn uitgenodigd om deel te nemen aan de ingestelde klankbordgroep. De klankbordgroep is uitgedaagd om met initiatieven te komen. Overige stakeholders in het proces tot herbestemming zijn de provincie Noord-Brabant (subsidie restauratie), de Rijksdienst voor Cultureel Erfgoed (rijksmonument) en het Bisdom Breda (eigenaar elementen interieur). 3

Randvoorwaarden

Alhoewel het de opdracht is om de maximale creativiteit en inzet uit de markt te halen, is het wel nodig om een aantal criteria op te stellen die de voorstellen ook toetsbaar maakt. Deze richten zich met name op de positie en betekenis van de plek in de buurt en de stad en de kwaliteit van het gebouw zelf. Op basis van het gemeentelijk beleid is een kader voor de herontwikkeling van de Heilig Hartkerk geformuleerd. Dit geeft de volgende randvoorwaarden/toetsingscriteria aan de nieuwe functie: Ruimtelijk  

Behoud erfgoed; de kerk is als geheel aangewezen als rijksmonument en ligt in het beschermd stadsgezicht waartoe de gehele Baronielaan behoort; Rekening houden met de stedenbouwkundige karakteristiek van de omgeving: een duidelijk front naar de Baronielaan en groene tuinruimte aan de achterzijde richting Markdal;

3


   

Een eventueel nieuw volume dient binnen de huidige contouren van het kerkgebouw gerealiseerd te worden, dit ook in verband met het respecteren van belangen van derden; De ontsluiting dient primair via de Baronielaan plaats te vinden. De kerk is geadresseerd aan de Baronielaan; Het totale plan moet voldoen aan de gemeentelijke parkeernorm en dit dient op eigen terrein gerealiseerd te worden; Het programma moet passen binnen de stedelijke programmaring en beleid. Wonen en kantoren zijn reeds in ruime mate voorzien elders in de stad.

Maatschappelijk/functioneel De nieuwe functie dient van betekenis te zijn op het niveau van:  het gebouw: ook al is de kerk aan de eredienst onttrokken, een kerkgebouw behoudt zijn symbolische functie. Een nieuwe functie moet bij voorkeur de waardigheid, de specifieke karakteristiek en opbouw van het kerkgebouw respecteren.  de buurt: een kerk is min of meer een publieke/ontmoetingsruimte binnen een buurt. Een nieuwe functie die publiek toegankelijk en/of in functie van betekenis is voor de buurt heeft de voorkeur.  de stad: Het is denkbaar dat in het kerkgebouw een unieke functie wordt gevestigd met een uitstraling op stadsniveau. Het is een bijzonder gebouw op een unieke locatie in de stad. De volgende oplossingsrichtingen voor een nieuwe functie in de Heilig Hartkerk zijn denkbaar:  Het Huis van de Buurt: publieke ruimte die gebruikt wordt door verenigingen al dan niet gecombineerd met commerciële partijen;  Het Vlaggenschip: unieke functie of hoofdvestiging op een unieke plek met betekenis voor de stad en regio;  Plaats van Bezinning: inspelen op de waarde en betekenis van een kerk met een eigentijdse invulling. Geschikt Wonen voor Iedereen (GWI) / Verzilvering@Breda In de gemeentelijke nota Verzilvering@Breda is het beleid verwoord om goede woon- en zorgvoorzieningen te realiseren voor ouderen en voor mensen met beperkingen. Het gebied Sportpark/Zandberg scoort wat betreft sociale achterstanden beter dan gemiddeld in Breda. De buurt kent een hoog eigenwoningbezit in verschillende prijsklassen. Volgens Verzilvering@Breda zijn er in dit gebied te weinig levensloopbestendige woningen en woningen die geschikt zijn voor mensen met een handicap. Bovendien is er nog geen zorgsteunpunt. Dit beperkt de mogelijkheid dat ouderen in de eigen woonbuurt kunnen blijven wonen. Daarom is het wenselijk dat het accent in het GWI-gebied Sportpark/Zandberg komt te liggen op optimalisering van de dienstverlening en de zorg om mensen in staat te stellen zo lang mogelijk in de eigen woning te blijven wonen. Concreet betekent dit het realiseren van levensloopbestendige woningen en het realiseren van een zorgsteunpunt in de wijk. Financieel Voordat het college planologische medewerking kan verlenen aan een ruimtelijke ontwikkeling dient zeker gesteld te zijn dat de nieuwe functie economisch uitvoerbaar is. Dit zowel qua stichtingskosten als qua exploitatie. Bij de herontwikkeling van de Heilig Hartkerk dient rekening gehouden te worden met hogere kosten van restauratie van de rest van het kerkgebouw. Door BBM Restauratiearchitectuur is in maart 2012 de oorspronkelijke begroting van de restauratiekosten van april 2006 geïndexeerd en is er een aanname gedaan voor de verslechtering van de toestand, zodat

4


thans1 wordt uitgegaan van € 5.500.000 (incl. 19 % BTW) restauratiekosten. De restauratie van fase 1 – de toren en de twee eerste traveeën – heeft alleen al € 3.700.000 gekost. Er dient dus nog rekening te worden gehouden met een investering van minimaal € 2.000.000 voor de resterende restauratiewerkzaamheden. De jaarlijkse onderhoudskosten van het casco worden geschat op minimaal € 50.000 per jaar in de eerste 5 jaar. 4

beschrijving initiatieven

De Heilig Hartkerk staat al ruim 25 jaar leeg. Er zijn in de loop der tijd door verschillende partijen plannen en studies gemaakt, maar die hebben niet geleid tot een serieuze invulling en aanpak van het kerkgebouw. In bijlage 1 is in beeld gebracht welke initiatieven in het verleden hebben gespeeld. Op 4 april 2012 heeft een intensieve en inspirerende bijeenkomst van de klankbordgroep plaatsgevonden waarin verschillende initiatieven voor hergebruik van de Heilig Hartkerk zijn gepresenteerd. Er was sprake van 4 initiatieven die door de volgende initiatiefnemers werden aangedragen:  Vereniging Behoudt Heilig Hartkerk i.s.m. Frits Haverman cum suis.  Volker Wessels/StamDeKoning  Vereniging Salvator  Taskforce Toekomst Kerkgebouwen i.c. Ranko Hamelinck Daarnaast dienden zich twee initiatieven aan die zichzelf als potentiële, gedeeltelijke gebruikers/huurders zien: The Colour Kitchen en Klimhal Neoliet. Beide partijen hebben slechts een beperkt oppervlak nodig maar hebben wel interesse in de locatie. Vervolgens is aan de initiatiefnemers gevraagd om voor 1 mei 2012 financiële en ruimtelijke gegevens aan te leveren, die de gemeente in staat zou stellen om een analyse te maken van de haalbaarheid van de plannen. Deze gegevens zijn ontvangen van: 1. Frits Haverman c.s. 2. Vereniging Salvator 3. Taskforce Toekomst Kerkgebouwen i.c. Ranko Hamelinck Volkerwessels/StamDeKoning heeft geen nadere gegevens ingediend. In dit hoofdstuk worden de 3 initiatieven omschreven op basis van documentatie zoals ingediend door de initiatiefnemers.

1

Prijspeil maart 2012.

5


Plan Haverman c.s.

 Initiatiefnemer Partijen die het plan dragen zijn:  Vredenbergh/Surplus: Beoogd zorgverlenende instantie voor het in de kerk op te richten dienstencentrum voor de wijk Boeimeer/Zandberg Contactpersoon: de heer J. de Vos  Stichting Behoudt Heilig Hartkerk Deze stichting zet zich al 30 jaar in voor het behoud van de kerk. Contactpersoon: de heer W. Hartmans  Habidrome / Achmea Heeft zich aan het project verbonden met de bedoeling woningen voor de doelgroep (55+, modaal+) te realiseren binnen de gestelde doelen en voorwaarden van deze organisatie. Contactpersoon: de heer K. van Hoeckel  DimensieVier Projectontwikkelaar / Adviseur duurzaam bouwen. Contactpersoon: de heer G. Maes en de heer P. Dielissen  Architecten HMV bv Initiator en betrokken architectenbureau. Contactpersoon: de heer F. Haverman, stedenbouwkundige/architect  Visie: Het plan voorziet in een integrale aanpak, die niet enkel het behoud van de kerk waarborgt maar ook de gehele omgeving opwaardeert. Uitgangspunt bij deze ontwikkeling is dat ook het naastgelegen

6


terrein van de Praktijkschool van het ROC betrokken. De Heilig Hartkerk wordt gezien als markant scharnierpunt in het historisch en monumentaal lint tussen het stadshart en het Mastbos, de Baronielaan. Centraal in het plan is een nieuw plein aan de noordzijde van de kerk. Aan de noord- en westzijde van dit plein zijn woningen geprojecteerd met een bouwhoogte van hoofdzakelijk 3 en 4 bouwlagen. Het gebouw wordt energieneutraal. De oostzijde van het plein wordt gevormd door het bestaande klooster terwijl aan de zuidzijde van het plein de architectonisch waardevolle kerk in volle glorie te bewonderen zal zijn. Onder het plein komt een parkeergarage, die voorziet in de parkeerbehoefte.  

Ruimtelijke gegevens: In de kerk: 1800 m2 functies die een betekenis moeten krijgen voor de wijk:  dienstencentrum 300m2 BVO o zorgpost t.b.v. extramurale zorgen dienstverlening (o.a. t.b.v. nieuwe seniorenwoningen o kantoorruimten o eetpunt o servicepunt o vergader- en ontmoetingsruimten;  een kapel / ontmoetings- / bezinningsruimte 150 m2 BVO  exclusieve healthclub 250 m2 BVO  restaurant The Colour Kitchen 250 m2 BVO  horeca 250 m2  kantoorunits 300 m2 BVO  openbaar/gemeenschappelijk 150 m2



Naast de kerk (op terrein ROC):  42 woonappartementen rond nieuw plein ontwikkeld volgens het Habidrome-concept.  Parkeerkelder onder woningen en plein.



Pastorie: 5 woonappartementen volgens Habidrome-concept.

 Parkeren: Het parkeren wordt opgelost met een ondergrondse parkeerkelder. De capaciteit is gebaseerd op normen van het gemeentelijke parkeerbeleid en biedt ook ruimte voor commerciële verhuur: functie appartementen Woningen pastorie dienstencentrum overige kantoren bezinningsruimte totaal gerealiseerd overcapaciteit

7

aantal 42 5 3 x 100 m2 12 x 100 m2

parkeernorm 1,2 1,2 2 1 5

Aantal pp


50 6 6 12 5 79 118 39

 Financiële gegevens: Door Haverman worden de stichtingskosten voor de restauratie en aanpassing van de kerk geraamd op € 6.000.000, excl. BTW. Daarbij is rekening gehouden met een aankoopprijs van het kerkgebouw. De kerk wordt aangekocht door een investeerder die de restauratie, verbouwing en exploitatie op zich neemt. Uit de ontwikkeling van woningen op het naastgelegen terrein wordt een inkomst van € 905.000 verwacht. Tevens wordt geld gegenereerd uit bijdragen die de Leden van de Heilig Hartkerk bijeenbrengen in ruil voor toekomstige gebruiksmogelijkheden van de kerk. Ook is gerekend met een subsidie van subsidie van € 520.000 en wordt tevens een bijdrage van € 330.000 aan de gemeente Breda gevraagd. De rest van de stichtingskosten dient aanvullend te worden gefinancierd. De kerk wordt verhuurd aan verschillende partijen waarmee reeds intentieovereenkomsten zijn getekend. Uit de huuropbrengsten worden de exploitatie- en financieringskosten gedekt. Plan Vereniging Salvator

 Initiatienemer Het plan wordt gedragen door de Vereniging Salvator, contactpersoon P. de Jong  Visie Het plan van de Vereniging Salvator is gericht op het behoud en de restauratie van het kerkgebouw en de pastorie. Voor de totale restauratie wordt een periode van 30 jaar uitgetrokken. In fase 1 wordt het casco gerestaureerd en daarna in stapjes het interieur.

8


De belangrijkste bron van inkomsten daarvoor komt van de inkomsten uit grafrechten. De kelders onder het priesterkoor en de sacristie worden gebruikt als crypte voor het bijzetten van lijkkisten. Om voldoende graven te realiseren is er een aangrenzende nieuwe kelder nodig. De oude en de nieuwe kelder bieden plaats aan 366 kisten. De grafrechten gelden voor een periode van 20 jaar. Daarnaast biedt de kerkruimte plaats aan 432 asurnen, die ook voor een periode van steeds 20 jaar worden geplaatst. 

Ruimtelijke gegevens  In de kerk: Tegen de binnenmuren van de zijkapellen kunnen platen ter nagedachtenis aan de overledenen worden geplaatst. De twee zijbeuken bieden plaats aan de urnenkasten. Verder wordt de grote open kerkruimte buiten het winterseizoen gebruikt voor een kerkelijke functie en voor concerten en tijdelijke tentoonstellingen die primair op de kerk georiënteerd zijn.  Tuin: De tuin wordt door een muur omsloten en is vrij toegankelijk. Een drainagesysteem zorgt voor drooglegging van de kelders en biedt tevens biedt het ruimte voor het realiseren van een warmte/koudeopslag.  Pastorie: In de pastorie worden 3 woonappartementen ontwikkeld die bedoeld zijn voor de verhuur aan met name expats.  Parkeren: Voor incidentele bezoekers worden er in de noordwesthoek van de tuin in het groen verscholen twaalf parkeervakken aangelegd die bereikbaar zijn via het steegje tussen ‘klooster’ en kerk. Bij grotere evenementen worden bezoekers verwezen naar bestaande parkeervoorzieningen in de Wilhelminastraat en de garage aan de Concordiastraat.  Financiële gegevens: Voor de aankoop van kerkgebouw, pastorie en tuin wordt € 1 geboden aan eigenaar WZN. De restauratie en de bouw van de nieuwe kelder zijn geraamd op € 2.400.000. Om voldoende kapitaal voor de restauratie te verzamelen biedt men 432 bijzetplaatsen voor de asurnen aan, die 2 jaar na het begin van de restauratie kunnen worden geplaatst. Uitgegaan wordt van een opbrengst van € 1.728.000. Tevens zijn ook begunstigers nodig die eenmalig € 1.000 storten in een restauratiestartfonds. Een deel van het restauratiewerk wordt met behulp van vrijwilligers onder vakkundige leiding uitgevoerd. Door de verkoop van 366 grafrechten verwacht de Vereniging Salvator vervolgens € 2.900.000 te genereren. Deze komen echter pas na afronding van fase 1 van de restauratie van de kerk beschikbaar. Hiermee worden de jaarlijkse onderhoudskosten van € 50.000 gefinancierd. Voor restauratie van de pastorie en aanpassingskosten van de woonappartementen wordt gerekend met € 1.640.000. De financiering van de aanpassingskosten wordt gedaan via een hypothecaire geldlening. Tevens wordt een bijdrage van € 640.000 aan de gemeente Breda gevraagd. Gerekend wordt op een totale jaarlijkse huuropbrengst van € 54.000.

9


Studie Hamelinck/TaskforceToekomstKerkgebouwen

 Initiatiefnemer: De studie is ingebracht door de Task Force Toekomst Kerkgebouwen. De TTK is een landelijk opererend burgerinitiatief, dat zich inzet voor behoud van kerkgebouwen en kloosters.  Standpunt Doel van de Studie Hamelinck is het onderzoeken van de mogelijkheden van het bouwen van woningen in het kerkgebouw. Dit als alternatief voor de plannen van WZN voor sloop en vervangende nieuwbouw. De studie gaat uit van het optimaal benutten van de beschikbare ruimte in de kerk, met de mogelijkheid om over 30-50 jaar weer woningen weg te kunnen halen en de kerk in ere te herstellen.  Ruimtelijk In een schets zijn twee modellen uitgewerkt met respectievelijk 28 en 34 appartementen in het kerkgebouw en enkele zorgeenheden in de pastorie. In de kelder van de kerk worden gemeenschappelijke functies ten dienst van het woonzorgcomplex gesitueerd. Parkeervoorzieningen komen in de tuin; door een “groene bestrating” wordt een tuinachtige oplossing nagestreefd. Naast alleen woningen in de kerk ziet de Taskforce ook mogelijkheden voor combinaties met andere functies zoals restaurant/vergaderruimten, bezinningsruimte, zorgfuncties etc. maar ook de graffunctie zoals geschetst door de Vereniging Salvator. De kansen nemen volgens Hamelinck nog verder toe als hierbij ook oplossingen buiten het kerkterrein worden betrokken zoals het ontwikkelen van woningen op het aangrenzende ROC-terrein of zelfs uitruil van programma met andere ontwikkelingen elders.

10


 Financieel Voor de berekening van bouwen restauratiekosten is een elementenraming nodig. Om deze op te kunnen stellen is het volgens Hamelinck noodzakelijk eerst een Voorlopig Ontwerp te maken. Het ontbreekt de initiatiefnemer aan de benodigde middelen om deze studie verder uit te werken. De financiële haalbaarheid wordt volgens de initiatiefnemer versterkt als uitgegaan wordt van de volgende uitgangspunten:  Bouwkundig ontwerpen: voorbeeld terrassen in zijbeuken;  Niet restaureren maar conserveren: verdwenen ornamenten niet terugbrengen, geen knipvoeg, overbodige brugstaven niet terugbrengen, dagkanten nieuwe ramen niet inboeten.  De huurder betaalt mee: restauratie van glas in lood voor raamblinden en gewelfschilderingen zijn huurderopties. Anders niet uitvoeren en raampanelen opslaan. De aangedragen initiatieven zijn door de gemeente getoetst aan de ruimtelijke, maatschappelijke en financiële randvoorwaarden die de gemeente heeft gesteld. 5

Toets aan ruimtelijke/maatschappelijke randvoorwaarden

Ruimtelijke en maatschappelijke criteria Behoud erfgoed Inspelen op stedenbouwkundige karakteristiek Bouwen binnen huidig volume kerkgebouw Ontsluiting via Baronielaan Voldoen aan parkeernormen Inspelen op stedelijke programma Inspelen op GWI-beleid

Plan Haverman c.s. + ++

plan Vereniging Salvator ++ +

studie TTK i.c. Hamelinck 0 +

+

++

+

+ ++ +

0 0 0

? 0

 Behoud erfgoed Bij alle drie de initiatieven blijft het kerkgebouw behouden en is een reversibele invulling mogelijk. Het erfgoed komt het best tot zijn recht in het Plan Salvator dat interieur en exterieur van de kerk restaureert en de kerk een functie geeft die het dichtst tegen de oorspronkelijke functie aan zit. In het Plan Haverman worden units in de kerkruimte gebouwd waardoor de oorspronkelijke ruimtebeleving wordt aangetast en er aanpassingen aan het exterieur nodig zijn. Dit is nog sterker het geval bij de studie TTK/Hamelinck waarin de woningen de gehele kerkruimte vullen en er van de oorspronkelijke ruimtebeleving weinig overblijft. Ook het exterieur van de kerk wordt aangepast voor de benodigde daglichttoetreding etc.  Inspelen op stedenbouwkundige karakteristiek In het Plan Haverman wordt de stedenbouwkundige setting van het kerkgebouw sterk verbeterd door toevoeging van het plein aan de noordzijde en vervanging van de Praktijkschool door nieuwbouw. De openbare ruimte rond de kerk wint tevens sterk aan kwaliteit en gebruiksmogelijkheden omdat de parkeervoorzieningen ondergronds worden geplaatst. De kerk houdt een deels publieke functie en de tuin van de pastorie en kerk blijft groen. Hoewel de kerk in het Plan Salvator in z’n huidige vorm wordt behouden gaat de stedenbouwkundige kwaliteit achteruit omdat de tuin bij de kerk wordt ingericht als parkeerterrein. Dat geldt nog sterker als er woningen in de kerk worden gebouwd en er nog meer parkeerplaatsen nodig zijn zoals in de studie TTK/Hamelinck.

11


 Bouwen binnen huidig volume kerkgebouw Waar het het bouwvolume betreft blijven alle drie de plannen binnen de contour van de kerk. Het Plan Haverman voorziet wel in een toevoeging van volume naast de kerk. Stedenbouwkundig geeft dit een acceptabele oplossing van een groter vraagstuk. Wel vraagt het nog afstemming met het Boeimeerhof.  Ontsluiting via Baronielaan De parkeervoorziening in Plan Haverman wordt via het Heilig Hartplein ontsloten op de Baronielaan. Plan Salvator kiest een andere ontsluitingsroute die een nieuwe inrit vergt op de Baronielaan. In de Studie Hamelinck is geen uitspraak gedaan over ontsluiting.  Voldoen aan parkeernormen Het Plan Haverman voldoet met de ondergrondse parkeervoorziening op eigen terrein aan het gemeentelijk parkeerbeleid. In het Plan Salvator is het parkeren niet (voldoende) opgelost. Het beperkt aantal plaatsen in de tuin van de kerk is niet afdoende. Een relatie met parkeervoorzieningen en functies elders in de binnenstad is niet reëel. Ook de studie TTK/ Hamelinck biedt geen adequate oplossing voor de parkeervoorziening; uitgaande van 30 appartementen, zijn er minimaal 36 parkeerplaatsen nodig. Dit past nauwelijks of niet in de huidige buitenruimte van de kerk.  Inspelen op stedelijk programma wonen/kantoren In het stedelijk programma wonen is geen wooncontingent voor deze locatie voorzien. Om hier woningen te kunnen bouwen dient elders in de stad woonprogramma te worden geschrapt. Ook de kantoorfunctie die in het Plan Haverman een plaats heeft, past niet in het gemeentelijk beleid. In dat opzicht passen het Plan Haverman en de studie TTK/Hamelinck niet in het planologisch beleid. In het Plan Haverman blijft het kerkgebouw echter toegankelijk voor het publiek en zijn er functies gevestigd die een meerwaarde hebben voor de buurt. Voor de functie begraafplaatsen in het Plan Salvator bestaat geen specifiek gemeentelijk beleid. De wet op de lijkbezorging geeft regels voor begraven (art. 25 en 26). B en W moet toestemming geven (art. 41). Voor het bijzetten van urnen gelden geen wettelijke voorschriften, maar dient wel in overeenstemming te zijn met het bestemmingsplan. Het is echter een vorm van hergebruik die past bij de oorspronkelijke functie van het kerkgebouw en tevens ruimte laat voor publieke toegankelijkheid.  Inspelen op GWIbeleid Het Plan Haverman heeft met het dienstencentrum van Surplus/Vredebergh in de kerk een meerwaarde voor de buurt en past in het GWI-beleid. Ook de toevoeging van woningen volgens het Habidrome-concept is een bijdrage aan dit beleid, omdat het om levensloopbestendige woningen gaat die aansluiten bij deze wijk. De woningen die volgens de studie TTK/Hamelinck in de kerk worden gebouwd zouden mogelijk ook levensloopbestendig kunnen worden gemaakt.

12


6

Toets financiële haalbaarheid

De financiële haalbaarheid is één van de aspecten van de haalbaarheid van een plan. De plannen en de studie zijn getoetst door Monumenten Fonds Brabant (MFB). Door de initiatiefnemers zijn financiële gegevens aangedragen die zijn verwerkt in een rekenmodel. In het rekenmodel zijn de stichtingskosten, de exploitatieopzet (meerjaren) en de financieringskosten verwerkt. Met het oog op de onderlinge vergelijkbaarheid zijn voor een aantal posten in elk rekenmodel dezelfde bedragen aangehouden. Voor alle plannen en deze studie is uitgegaan van een koopsom2 van € 1.600.000, een voorfinanciering van 5% en een NRF+-hypotheek met een rentevoet van 1,5% voor 70% van de restauratiekosten. Voor het overige zal vreemd vermogen moeten worden aangetrokken tegen een rekenrente van 6%. De uitkomsten zijn op 31 mei voorgelegd en besproken met de initiatiefnemers. De uitkomsten van deze individuele sessies zijn aan ieder ter beoordeling voorgelegd. De commentaren op de uitkomsten zijn opnieuw verwerkt in de rekenmodellen, plenair besproken op 19 juni 2012 en opnieuw verwerkt. Voor alle plannen wordt uitgegaan van ca. € 2.000.000 restauratiekosten, excl. BTW en € 50.000 aan jaarlijkse onderhoudskosten. De uitkomsten zijn op 31 mei voorgelegd en besproken met de initiatiefnemers. De uitkomsten van deze individuele sessies zijn aan ieder ter beoordeling voorgelegd. De commentaren op de uitkomsten zijn opnieuw verwerkt in de rekenmodellen en plenair besproken op 19 juni 2012. Nadien zijn zowel voor Plan Haverman en Plan Salvator nieuwe financiële gegevens aangereikt (resp. 19-102012 en 28-6-2012). De financiële analyse heeft plaatsgevonden aan de hand van de laatst ingediende gegevens. Plan Haverman c.s. 

Analyse financiële onderbouwing van het businessplan – kerkdeel (zie bijlage 2) 19-10-2012 19-06-2012 Bouwkosten voor het kerkdeel € 3.187.000 € 3.400.000 Bijkomende kosten3: € 1.700.000 € 2.600.000 Investering € 4.887.000 € 6.000.000 Bijdrage uit nieuwbouw + overig € 1.430.000 € 1.300.000 Stichtingskosten € 3.457.000 € 4.700.000 In de bouwkosten zijn begrepen de kosten voor de E- en W-installaties en een deel van de post onvoorzien. Deze post is aangepast aan de opgave van de initiatiefnemer. Haverman c.s. gaat niet meer uit van bijdragen van leden van de Heilig Hartkerk, wel van een gemeentelijke bijdrage4, het restant van de restauratie van het voorste deel van de kerk (€ 250.000) en van een bijdrage vanuit de ontwikkeling van de nieuwbouw (€ 850.000). Het BAR (bruto aanvangsrendement) bedraagt thans 4,95%. De stichtingskosten en de taxatiewaarde behoren (min of meer) gelijk te zijn. De taxatiewaarde kan grofweg worden bepaald op basis van 8 – 10 x de jaarhuur. Met een kapitalisatiefactor van 10 x de jaarhuur ligt de taxatiewaarde ca. 50% onder de stichtingskosten. Door Haverman c.s. is een taxatiewaarde opgegeven van € 3.750.000. MFB acht deze waarde substantieel te hoog. In de exploitatieopzet is de parkeeropbrengst van € 87.500 niet langer opgenomen, maar zijn de huurprijzen per m² vastgesteld op een iets hoger niveau. MFB acht deze bedragen niet onrealistisch. Volgens Haverman c.s. zou inmiddels voor 1.500 m² van de 1.800 m² overeenstemming zijn met kandidaat huurders. De exploitatie vertoont desondanks een rekenkundig tekort van € 76.800. 2

Het bedrag genoemd door Woonzorg Nederland op 19-06-2012, zijnde de tot heden gemaakte kosten. Haverman is thans uitgegaan van € 1 miljoen verwervingskosten. 4 In de vorm van een reductie van heffingen en procedurekosten. 3

13


Rekening houdend met een aanvangsleegstand en zonder frictieleegstand, zal eerst na 10 jaar sprake zijn van een rendabele exploitatie. Verhuur zal, vanwege de gehanteerde bedragen exclusief omzetbelasting, voor meer dan 90% moeten plaatsvinden aan BTW-plichtige gebruikers.  Conclusie kerkdeel Op basis van de door Haverman c.s. gehanteerde taxatiewaarde is de investering rendabel en wordt door dezen een BAR van 5% aanvaardbaar geacht. De exploitatie is pas op lange termijn rendabel, uitgaande van het na twee jaar volledig verhuurd zijn van het kerkdeel. De verantwoordelijkheid voor de gehanteerde taxatiewaarde evenals de bereidheid om de gevolgen van een negatief exploitatieresultaat te dragen komen geheel voor rekening van initiatiefnemers. NB. Er is, hoewel die onmiskenbaar is, in het kader van deze exercitie geen waarde toegekend aan de positieve effecten van herbestemming en instandhouding. Plan Vereniging Salvator 

Analyse financiële onderbouwing van het businessplan – kerkdeel (bedragen excl. BTW) (zie bijlage 3) 28-06-2012 19-06-2012 Bouwkosten voor het kerkdeel € 2.117.000 € 2.100.000 Bijkomende kosten5: € 1.816.000 € 2.500.000 Investering € 3.933.000 € 4.600.000 Grafrechten en urnen € 3.848.000 € 2.400.000 Stichtingkosten € 85.000 € 2.200.000 Door MFB is, hoewel dit volstrekt irreëel is, maar voor het vergelijkbaar maken van de casus, uitgegaan van het vooraf beschikbaar komen van de grafrechten van 366 graven en 432 urnenplaatsen. Deze bedragen vormen het werkkapitaal van Salvator waardoor geen lening benodigd zou zijn. Salvator verwacht in vijf jaar 366 grafrechten te hebben gerealiseerd. Door Salvator is niet aangetoond, bijvoorbeeld door intentieverklaringen, intekenlijsten, o.i.d., dat dit uitgangspunt aannemelijk is. Zolang dit werkkapitaal er niet is kunnen de werkzaamheden niet aanvangen en kan ook geen urn of graf worden geplaatst. Alleen al voor aankoop van het pand is vooruitbetaling van 30% van grafrechten en urnen – zonder zekerheid dat deze ook zullen kunnen worden gerealiseerd – noodzakelijk. Het is vervolgens uiterst onzeker of en zo ja, op welke termijn alle grafrechten zullen zijn gerealiseerd en dan nog zijn deze samen niet dekkend voor de investering. De exploitatiekosten worden volgens Salvator voldaan uit rendement op een lijfrente-uitkering. Het spreekt voor zich dat als geen storting wordt gedaan er ook voor de exploitatie geen dekking is.  Conclusie kerkdeel Salvator heeft met veel passie en inzet een bijzonder en passend concept ontwikkeld voor de Heilig Hartkerk. Salvator heeft echter niet kunnen aantonen dat het investeringskapitaal vooraf, althans op korte termijn volledig bijeengebracht kan worden. Zelfs in een periode van vijf jaar, zoals genoemd door Salvator, zal het uiterst onwaarschijnlijk, feitelijk onmogelijk zijn om de benodigde € 4 miljoen bijeen te krijgen. Op basis van demografische gegevens in relatie tot het verzorgingsgebied is er sprake van een zeer geringe ‘marktvraag’ en vooruitbetaling zonder zekerheid dat deze voorziening zal worden gerealiseerd, zal weinigen motiveren in te stappen. Daardoor wordt niet toegekomen aan andere nadelige aspecten als hogere investeringen bij gefaseerde uitvoering, de onmogelijkheid om leningen aan te trekken en het ontbreken van dekking voor jaarlijkse exploitatietekorten.

5

In het rekenmodel van 23 oktober 2012 is thans uitgegaan van € 1 miljoen verwervingskosten.

14


Alleen indien Salvator in staat blijkt om op heel korte termijn een substantieel deel, stel 75%, van de investering bijeen te brengen en voor het overige harde toezeggingen kan overleggen zou dit initiatief mogelijk kansrijk kunnen zijn. Studie TTK/ Hamelinck Van de Studie Hamelinck zijn twee modellen op hoofdlijnen doorgerekend: een met 28 en een met 34 woningen. 

Analyse financiële onderbouwing van het businessplan – kerkdeel (bedragen exc. BTW)(zie bijlage 4) € 300.000 van de restauratiekosten zijn toegevoegd aan de verbouwkosten. Extra raamopeningen, balkons e.d. kunnen niet worden aangemerkt als restauratie. Bouwkosten voor het kerkdeel € 5.400.000 (34: € 5.600.000) excl. kosten parkeren Bijkomende kosten: € 3.500.000 (34: € 3.500.000) Stichtingskosten € 8.900.000 (34: € 9.100.000). Verkoop woningen (ex BTW) € 4.700.000 (34: € 5.700.000) Onrendabele top € 4.200.000 (34: € 3.400.000). Teneinde een beeld te krijgen van de bijkomende servicekosten is een exploitatieopzet gemaakt. Aan onderhoud, om te slaan over de eigenaren, is dan een bijdrage noodzakelijk van ca. € 3.000 per appartement per jaar.  Conclusie kerkdeel Op basis van de thans gehanteerde (minimum)parameters blijkt de investering onrendabel. De toegevoegde koopsom heeft de eerdere uitkomsten sterk verslechterd. NB. Er is, hoewel die onmiskenbaar is, in het kader van deze exercitie geen waarde toegekend aan de positieve effecten van herbestemming en instandhouding. Ook is geen rekening gehouden met de inpasbaarheid van het plan binnen het woningbouwprogramma tot 2020. 7

Standpunt Stichting Woonzorg Nederland

WZN zet in op een combinatie van het behoud van de historische waarden van de voorzijde van de kerk in samenhang met het op een verantwoorde manier realiseren van ca. 40 huurwoningen voor haar doelgroep, ouderen en zorgafhankelijken, in de achterzijde van de kerk. In het voorliggende principeverzoek wordt het historische straatbeeld gehandhaafd. De voorzijde van de kerk (circa 10 meter) met het front, het entreeportaal en de toren alsmede de pastorie zijn gerestaureerd met behulp van de provinciale en een gemeentelijke subsidie. Daarmee blijft het beeldbepalend ensemble aan de Baronielaan behouden. Het achterliggende deel van de kerk wordt vervangen door een nieuw gebouw dat op hoofdlijnen de contouren van de bestaande kerk volgt en ook dezelfde nokhoogte krijgt. In de klankbordgroep is aan WZN gevraagd waarom zij hun programma niet bouwen in het bestaande kerkgebouw zodat sloop van een gedeelte van het Rijksmonument voorkomen kan worden. WZN geeft aan dat dit voor hen geen optie is met de volgende onderbouwing: Indien op verschillende plekken de monumentwaardige elementen aan de binnenzijde dienen te worden behouden en de kerk aan de buitenzijde herkenbaar moet blijven als Heilig Hartkerk, dan daalt de mogelijkheid voor woningen in aanzienlijke mate. Je behoudt wel het monument met veel letterlijk loze ruimte (kenmerk van een kerk), maar het woningbouwprogramma daalt tot ca. 10, max.16 woningen van bescheiden afmetingen (< 100 m2). Een dergelijke bouw is financieel onhaalbaar (opbrengsten versus investeringskosten); geschat wordt dat een appartement van 100 m2 GBO bijna € 4.000 / m2 op moet brengen. Dit is in de huidige markt niet realistisch en

15


onacceptabel voor de doelgroep van WZN. Bovendien leidt een klein aantal woningen in een groot kerkgebouw tot zeer hoge servicekosten per appartement. Dat is qua exploitatie niet haalbaar. Het door WZN gewenste aantal appartementen kan alleen in het huidige kerkgebouw gerealiseerd worden indien men zich weinig aantrekt van het in- en exterieur van het gebouw. Dit dan tegen veel hogere kosten dan nieuwbouw, met een slechtere woonkwaliteit. Dan nog blijft alleen de skyline van de het kerkgebouw over, zelfs niet meer de contour. Dit is van de kant van WZN bestempeld als: dat gaan wij dus nooit doen: geen monument meer en gemankeerde woningbouw tegen hoge kosten.

8

Conclusies

Plan Haverman c.s. Van de drie overgebleven initiatieven is er bij het Plan Haverman het meest sprake van een overtuigende onderbouwing en naast een grote betrokkenheid ook van de benodigde zakelijkheid. Aantrekkelijk aan dit plan is ook de relatie die gelegd wordt met de ROC-locatie, die hoe dan ook aan de orde zal komen. Het plan biedt een antwoord op een ruimere opgave en voorziet daarbinnen in het behoud van de kerk zowel in exterieur als interieur, gecombineerd met een deels publieke functie. Het in het plan opgenomen zorgcentrum is van groot maatschappelijk belang voor de buurt. Het plan past goed in de stedenbouwkundige karakteristiek van de omgeving. Bij uitwerking van het plan dient de relatie met Boeimeerhof nog nader aandacht te krijgen Nog niet opgelost is de programmatische opgave ten aanzien van de aangegeven kantoorruimtes en de woningen. Het toevoegen van woonprogramma bij de Heilig Hartkerk voor 2020 betekent dat er eerst woonprogramma van elders in de stad beschikbaar dient te komen. Zolang er geen programma aan dit plan is toegewezen is het Plan Haverman c.s. planologisch niet haalbaar. Overigens geldt dit evenzeer voor de 36 woningen die in het plan van WZN zitten die ook niet in het stedelijk programma wonen zijn opgenomen. Naast het programma is er ook het parkeren een punt van zorg. In het plan is een centrale parkeervoorziening opgenomen waar ca. 70 plaatsen beschikbaar kunnen zijn voor gebruikers/bezoekers van de het programma in de kerk. Wil dit functioneren dan zal er contractueel ook een verplichte afname moeten worden vastgelegd. De omgeving kent geen betaald parkeren regime en het is dus te verwachten dat bezoekers primair zullen gaan parkeren op de Baronielaan. Hier zit een potentieel conflict met de bewoners en bedrijven die aan de Baronielaan gehuisvest zijn. Het behoeft geen uitleg dat de parkeerdruk nu al hoog is. Programma onderdelen als horeca en healthclub zullen ook in avonduren en weekeindes voor extra druk zorgen. Dit zijn de momenten dat ook bewoners thuis zijn. In financieel opzicht kan gesproken worden van een plan met goede potenties voor een rendabele exploitatie op termijn. De initiatiefnemers geven aan professionele partijen aan zich gebonden te hebben die willen financieren dan wel exploiteren. Wat betreft de woningen geven de initiatiefnemers aan al in gesprek te zijn met kandidaten en dus met een grote mate van zekerheid de afzet daarvan te kunnen garanderen. Wel is het zo dat de financiële uitvoerbaarheid afhankelijk is van een subsidie van € 520.000 die nog niet gedekt is en er bovendien ook nog een bijdrage van € 330.000 aan de gemeente Breda wordt gevraagd. 

Benchmark met plan Woonzorg Nederland

16


Woonzorg Nederland draagt zelf het risico van een onrendabele top en dat van een onrendabele exploitatie. Hoewel het straatbeeld in grote lijnen is gewaarborgd is dit plan slechts te realiseren met verlies van historisch materiaal door sloop van schip en koor. Plan Haverman c.s. voorziet in het behoud van de verschijningsvorm van de gehele kerk. Indien Haverman c.s. investeringsrisico’s aanvaardt, evenals het risico van een negatief exploitatieresultaat, dan is dit plan daarom te verkiezen boven dat van Woonzorg Nederland. Plan Vereniging Salvator Hoe bijzonder en passend ook, dit plan kan (nog) niet overtuigen in realiteitswaarde. De dragers van dit plan zijn dermate betrokken en emotioneel verbonden met het gebouw dat uit het oog verloren wordt dat het een puur zakelijke bezigheid is om de kerk op deze wijze te restaureren en exploiteren. Er is geen partij aan verbonden die die zekerheid garandeert en de wijze van financiering, de aanpak van restauratie en de benodigde markt roepen veel vragen op. Verwacht wordt dat alleen personen die een sterke binding hebben met Breda en dan ook nog eens specifiek met deze kerk geïnteresseerd zullen zijn. Een berekening op basis van statistiek laat zien dat een “aanbod” van 35 graven per jaar al veel is. Het is wel een functie die nog het dichts in de buurt komt van ook het gebruik van een kerk en het voegt een uniciteit toe aan de stad. De kerk blijft als plaats van bezinning behouden. Dit initiatief laat het monument het meest intact. Het parkeren is niet opgelost. Het beperkt aantal plaatsen in de tuin van de kerk is niet afdoende. Een relatie met parkeervoorzieningen en functies elders in de binnenstad is niet reëel. Een bezoek aan de kerk ter nagedachtenis of begrafenis is zeer specifiek en vormt geen logische combi met een bezoek aan winkels of andere voorzieningen in de stad. Ook zal een deel van de bezoekers dermate oud en minder goed ter been zijn dat parkeren op afstand geen optie vormt. De vraag is of een koppeling met een commerciële partij die gelieerd is aan de functie van het begraven in de kerk voldoende zekerheid kan bieden. Dat kan alleen als zij van deze locatie een vlaggenschip / symbool willen maken van waar zij voor staan en bereid zijn daar ook de kosten voor te dragen. Analyse van de financiële gegevens van het plan laat zien dat het plan financieel niet haalbaar is omdat er sprake is van een onrendabele top van €1.300.000 en een jaarlijks exploitatietekort van meer €120.000 waarvoor geen dekking is voorzien. Aan de gemeente Breda wordt een eenmalige investeringsbijdrage van € 640.000 gevraagd.  Benchmark met plan Woonzorg Nederland Woonzorg Nederland draagt zelf het risico van een onrendabele top en dat van een onrendabele exploitatie. Hoewel het straatbeeld in grote lijnen is gewaarborgd is dit plan slechts te realiseren met verlies van historisch materiaal door sloop van schip en koor. Salvator is niet in staat de investeringen te doen en risico’s af te dekken. Daardoor is dit plan niet realistisch en geen alternatief. Studie TTK/Hamelinck Deze studie is gedaan om te laten zien dat je ook kan wonen in een kerk. Het is geen plan maar een studie want er is geen partij aan verbonden die de realisatie ervan op zich wil nemen. De vraag is of de kerk als gebouw wel behouden blijft in deze studie. Het is alleen de schil die verwijst naar een eerdere betekenis. Verwacht wordt dat er nauwelijks sprake meer zal zijn van beleving van het voormalige kerkinterieur en dat het exterieur vermoedelijk deels aangetast zal worden. De mate waarin is niet volledig te beoordelen. Ook qua functie wordt de kerk vooral als totaal beeldmerk behouden maar als voormalige publiektoegankelijke ruimte volledig geprivatiseerd. Als het gaat om het behoud van de karakteristiek van het monument dan is dit niet de juiste insteek.

17


Een raming op hoofdlijnen laat zien dat er een negatief financieel resultaat rust op het project en dat er aanzienlijke servicekosten zullen zijn. Particulieren zullen het als een risico beoordelen om met 30 huishoudens de servicekosten en het onderhoud van een kerkgebouw met toren te dragen. De afzet van de woningen zal moeten concurreren met andere plannen in de stad en de vraag is of het plan dan voldoende pluspunten heeft om ook daadwerkelijk tot realisatie te kunnen komen. Net als het plan van WZN heeft ook dit plan geen passend antwoord op het parkeren in combinatie met de gewenste groene karakter van de tuin rond de kerk.  Benchmark met plan Woonzorg Nederland Bij het bouwen van de woningen in de kerk is sprake van een forse onrendabele top. Er heeft zich echter geen ontwikkelende partij aangediend die dit financieel wil dragen. De eigenaar Woonzorg Nederland is hiertoe niet bereid omdat het door hen beoogde programma niet in de kerk kan worden gerealiseerd noch in kwantitatieve, noch in kwalitatieve zin.

Eindconclusie Het onderzoek naar een haalbaar alternatief voor de plannen van Stichting Woonzorg Nederland heeft opgeleverd dat er een alternatief en kansrijk plan is voor het realiseren van een nieuwe functie in de Heilig Hartkerk, waarbij het rijksmonument als totaal behouden blijft. Het zogenaamde Plan Haverman c.s. is ruimtelijk, maatschappelijk en financieel in grote lijnen haalbaar mits aan een aantal voorwaarden wordt voldaan. Een punt dat ondermeer nog nader moet worden uitgewerkt is de beschikbaarheid van programma voor met name wonen en kantoren. Tevens dient de financiële uitvoerbaarheid van het plan nog nader te worden onderbouwd met ondermeer garanties voor aankoop van de kerk en de praktijkschool. Zowel uit het Plan Haverman c.s. als voor het plan van Stichting Woonzorg Nederland volgt dat er ca. 40 appartementwoningen zouden worden toegevoegd aan het stedelijk programma wonen. Het stedelijk woonprogramma is tot 2020 meer dan gevuld. Vooraleer het college in principe planologische medewerking kan toezeggen dient zij aan te geven of zij bereid is om een programma van ca. 40 woningen aan het project herontwikkeling HHK toe te wijzen. Een en ander dient als vervolg op het haalbaarheidsonderzoek in het brede kader van de stedelijke programmering van wonen tot 2020 te worden afgewogen. Daarbij dient te worden onderzocht of er ruimte voor het woonprogramma in de HHK gecreëerd kan worden door elders in de stad programma te schrappen.

18


Bijlage 1 Studies naar mogelijke herbestemming HHK Nadat de Heilig Hartkerk is aangewezen als Rijksmonument is de haalbaarheid van de volgende oplossingsrichtingen onderzocht:  Renovatie en hergebruik kerkgebouw (2008) WZN heeft onderzoek gedaan naar renovatie en hergebruik van de HHK. Aan het architectenbureau Tak uit Delft is gevraagd naar hun visie op het kerkgebouw met daarbij globale schattingen van cascorenovatie en van een inbouwpakket. Ook de functionele invulling is onderzocht. De conclusie was dat alleen de functie van culturele bijeenkomstruimte mogelijk was. De functies kantoren en wonen zijn in het huidige kerkgebouw niet mogelijk vanwege dat onder andere niet voldaan kan worden aan de eisen van daglichttoetreding zoals het Bouwbesluit voorschrijft of zodanig in de textuur van het gebouw ingegrepen moet worden dat er geen sprake is van behoud.  Ontwikkeling HHK in samenhang met terrein Praktijkschool Breda (2008) WZN heeft ook onderzoek gedaan naar de ontwikkeling van het achterliggende terrein waar nu de Praktijkschool Breda is gehuisvest. Door het architectenbureau Blanca uit Haarlem en RDH uit Breda zijn studies uitgevoerd naar het optimale ruimtelijke volume dat op de schoollocatie kan worden ontwikkeld. Tevens is de combinatie van herbestemming HHK en het schoolterrein onderzocht. Conclusie was dat de ontwikkeling van de schoollocatie vanwege de grondprijs onvoldoende opbrengsten zou genereren voor restauratie van de kerk. Een gecombineerde ontwikkeling leverde derhalve geen financieel voordeel op.  Onderbrengen Erfgoedhal Breda in HHK (2009) NV Monumenten Fonds Brabant heeft op eigen initiatief een alternatief plan voor de kerk ingebracht. Daarin werd de kerk gerestaureerd en werd de Erfgoedhal Breda er in onder gebracht. Voor dit plan is subsidie aangevraagd. Woonzorg Nederland heeft meegewerkt aan deze aanvraag en heeft aangeboden het pand ter beschikking te stellen indien het plan haalbaar zou zijn. Inmiddels is het plan voor de Erfgoedhal definitief van de baan, het bleek financieel niet haalbaar.

Bijlage 2 NV Monumenten Fonds Brabant - beoordeling Plan Haverman 23 oktober 2012

Plan Haverman (Dimensie Vier) – multifunctioneel gebruik Vooraf Van de 5 gepresenteerde plannen en 2 geïnteresseerden, zijn van 3 initiatiefnemers gegevens ontvangen die zijn ingevoerd in onze rekenmodellen voor het bepalen van de stichtingskosten6 en het exploitatierendement7. Alleen het kerkdeel is beoordeeld. Er is vanuit gegaan dat de pastorie autonoom wordt ontwikkeld en niet bijdraagt aan de herbestemming of exploitatie van het kerkdeel. Door Hamelinck zijn in eerste instantie geen gegevens zijn aangeleverd. Hiertoe zijn initieel door MFB indicatieve waarden toegekend. Voor alle plannen en deze studie is vervolgens uitgegaan van een koopsom8 van € 1.600.000, een voorfinanciering van 5% en een NRF+-hypotheek met een rentevoet van 1,5% voor 70% van de restauratiekosten. Voor het overige zal vreemd vermogen moeten worden aangetrokken tegen een rekenrente van 6%. De uitkomsten zijn op 31 mei voorgelegd en besproken met de initiatiefnemers. De uitkomsten van deze individuele sessies zijn vervolgens weer aan ieder ter beoordeling voorgelegd. De commentaren op de uitkomsten zijn verwerkt in de rekenmodellen, plenair besproken op 19 juni 2012 en opnieuw verwerkt, waarbij voor alle plannen wordt uitgegaan van ca. € 2.000.00009 restauratiekosten en € 50.000 aan jaarlijkse onderhoudskosten. Dit om de uitkomsten vergelijkbaar te maken. NB. DE GEHANTEERDE BEDRAGEN ZIJN BUDGETTEN, GEEN RAMINGEN OF BEGROTINGEN! Veranderen de parameters, dan veranderen de uitkomsten. Opmerkingen op de door initiatiefnemer aangeleverde gegevens De aangeleverde gegevens zijn in grote lijnen aangeleverd overeenkomstig het toegezonden invulformulier. Na bespreking op 31 mei zijn de correcties verwerkt overeenkomstig de commentaren. Daarna heeft initiatiefnemer overleg gevoerd met WZN en eerdere gegevens nader onderbouwd en aangepast. Op 19 oktober heeft Haverman (Dimensie Vier) deze aanvullende gegevens verstrekt die hierna zijn verwerkt en naast die van 19 juni geplaatst. Analyse financiële onderbouwing van het businessplan - kerkdeel 19-10-2012 19-06-2012 Bouwkosten voor het kerkdeel € 3.187.000 € 3.400.000 10 Bijkomende kosten : € 1.700.000 € 2.600.000 Investering € 4.887.000 € 6.000.000 Bijdrage uit nieuwbouw + overig € 1.430.000 € 1.300.000 Stichtingskosten € 3.457.000 € 4.700.000 In de bouwkosten zijn begrepen de kosten voor de E- en W-installaties en een deel van de post onvoorzien. Deze post is aangepast aan de opgave van de initiatiefnemer. Haverman (Dimensie Vier) c.s. gaat niet meer uit van bijdragen van leden van de Heilig Hartkerk, wel van een gemeentelijke bijdrage11, het restant van de restauratie van het voorste deel van de kerk (€ 250.000) een bijdrage vanuit de ontwikkeling van de nieuwbouw (€ 850.000). Het BAR (bruto aanvangsrendement) bedraagt thans 4,95%. 6

Alle bedragen exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Bezien vanuit het oogpunt van de verhuurder. De huur is slechts een onderdeel van de exploitatiekosten van de ondernemer. 8 Het bedrag genoemd door Woonzorg Nederland op 19-06-2012, zijnde de tot heden gemaakte kosten. 9 Kostenraming BBM 4,8 mio, reeds uitgevoerd 2,2 mio, resteert 2,6 mio. Soberder restaureren 0,6 mio. Niet meegenomen de verslechterde staat sinds 2007 en het in 2 fases uitvoeren, waardoor kosten veel hoger zullen uitvallen. Uitgaan van 2,0 mio restauratiekosten is dus een minimumvereiste. 10 Haverman is thans uitgegaan van € 1 miljoen verwervingskosten. 11 In de vorm van een reductie van heffingen en procedurekosten. 7

De stichtingskosten en de taxatiewaarde behoren (min of meer) gelijk te zijn. De taxatiewaarde kan grofweg worden bepaald op basis van 8 – 10 x de jaarhuur. Met een kapitalisatiefactor van 10 x de jaarhuur ligt de taxatiewaarde ca. 50% onder de stichtingskosten. Door Haverman c.s. (Dimensie Vier) is een taxatiewaarde opgegeven van € 3.750.000. MFB acht deze waarde substantieel te hoog. In de exploitatieopzet is de parkeeropbrengst van € 87.500 niet langer opgenomen, maar zijn de huurprijzen per m² vastgesteld op een iets hoger niveau. MFB acht deze bedragen niet onrealistisch. Volgens Haverman c.s. (Dimensie Vier) zou inmiddels voor 1.500 m² van de 1.800 m² overeenstemming zijn met kandidaat huurders. De exploitatie vertoont desondanks een rekenkundig tekort van € 76.800. Rekening houdend met een aanvangsleegstand en zonder frictieleegstand, zal eerst na 10 jaar sprake zijn van een rendabele exploitatie. Verhuur zal, vanwege de gehanteerde bedragen exclusief omzetbelasting, voor meer dan 90% moeten plaatsvinden aan BTW-plichtige gebruikers. Conclusie kerkdeel Op basis van de door Haverman c.s. (Dimensie Vier) gehanteerde taxatiewaarde is de investering rendabel en wordt door dezen een BAR van 5% aanvaardbaar geacht. De exploitatie is pas op lange termijn rendabel, uitgaande van het na twee jaar volledig verhuurd zijn van het kerkdeel. De verantwoordelijkheid voor de gehanteerde taxatiewaarde evenals de bereidheid om de gevolgen van een negatief exploitatieresultaat te dragen komen geheel voor rekening van initiatiefnemers. NB. Er is, hoewel die onmiskenbaar is, in het kader van deze exercitie geen waarde toegekend aan de positieve effecten van herbestemming en instandhouding. Ook is geen rekening gehouden met de inpasbaarheid van het plan binnen het woningbouwprogramma van Breda tot 2020. Analyse financiële onderbouwing van het businessplan - pastorie De investering voor de pastorie is niet bepaald. Volgens de geactualiseerde gegevens van BBM Restauratiearchitectuur bedragen de kosten van de cascorestauratie12 alleen al € 1.100.000. Daarnaast zijn verbeteringen en aanpassingen noodzakelijk. Plan Haverman c.s. (Dimensie Vier) voorziet in verhuur/ verkoop van kantoren/ appartementen. Conclusie pastorie Niet valt te verwachten dat de herontwikkeling van de pastorie zal bijdragen aan de exploitatie van het kerkdeel. Niet onwaarschijnlijk is dat ook de pastorie niet rendabel is te herontwikkelen. Benchmark met plannen Woonzorg Nederland Woonzorg Nederland draagt zelf het risico van een onrendabele top en dat van een onrendabele exploitatie. Hoewel het straatbeeld in grote lijnen is gewaarborgd is het plan slechts te realiseren met verlies van historisch materiaal door sloop van schip en koor. Plan Haverman c.s. (Dimensie Vier) voorziet in het behoud van de verschijningsvorm van de gehele kerk. Indien Haverman c.s. (Dimensie Vier) investeringsrisico’s aanvaardt, evenals het risico van een negatief exploitatieresultaat, dan is dit plan te verkiezen boven dat van Woonzorg Nederland.

12

Kostenraming 26 september 2010.

Bijlage 3 NV Monumenten Fonds Brabant - beoordeling Plan Salvator 23 oktober 2012

Plan Salvator – begraven en ceremoniële bijeenkomsten Vooraf Van de 5 gepresenteerde plannen en 2 geïnteresseerden, zijn van 3 initiatiefnemers gegevens ontvangen die zijn ingevoerd in onze rekenmodellen voor het bepalen van de stichtingskosten13 en het exploitatierendement14. Alleen het kerkdeel is beoordeeld. Er is vanuit gegaan dat de pastorie autonoom wordt ontwikkeld en niet bijdraagt aan de herbestemming of exploitatie van het kerkdeel. Door Hamelinck zijn in eerste instantie geen gegevens zijn aangeleverd. Hiertoe zijn initieel door MFB indicatieve waarden toegekend. Voor alle plannen en deze studie is uitgegaan van een koopsom15 van € 1.600.000, een voorfinanciering van 5% en een NRF+-hypotheek met een rentevoet van 1,5% voor 70% van de restauratiekosten. Voor het overige zal vreemd vermogen moeten worden aangetrokken tegen een rekenrente van 6%. De uitkomsten zijn op 31 mei voorgelegd en besproken met de initiatiefnemers. De uitkomsten van deze individuele sessies zijn aan ieder ter beoordeling voorgelegd. De commentaren op de uitkomsten zijn opnieuw verwerkt in de rekenmodellen, plenair besproken op 19 juni 2012 en thans opnieuw verwerkt. Voor alle plannen wordt uitgegaan van ca. € 2.000.000016 restauratiekosten en € 50.000 aan jaarlijkse onderhoudskosten. Dit om de uitkomsten vergelijkbaar te maken. De gehanteerde uitgangspunten zijn het uiterst minimum. NB. DE GEHANTEERDE BEDRAGEN ZIJN BUDGETTEN, GEEN RAMINGEN OF BEGROTINGEN! Veranderen de parameters, dan veranderen de uitkomsten. Opmerkingen op de door initiatiefnemer aangeleverde gegevens De aangeleverde gegevens zijn niet aangeleverd overeenkomstig het toegezonden invulformulier. Na bespreking op 31 mei zijn de correcties verwerkt overeenkomstig de commentaren. Later zijn aanvullingen ontvangen en verwerkt. Op 28 juni is een verbeterd plan ontvangen; de gegevens zijn thans verwerkt en naast die van 19 juni geplaatst Analyse financiële onderbouwing van het businessplan - kerkdeel 28-06-2012 19-06-2012 Bouwkosten voor het kerkdeel € 2.117.000 € 2.100.000 Bijkomende kosten17: € 1.816.000 € 2.500.000 Investering € 3.933.000 € 4.600.000 Grafrechten en urnen € 3.848.000 € 2.400.000 Stichtingkosten € 85.000 € 2.200.000 Door MFB is, hoewel dit volstrekt irreel is, maar voor het vergelijkbaar maken van de casus, uitgegaan van het vooraf beschikbaar komen van de grafrechten van 366 graven en 432 urnenplaatsen. Deze bedragen vormen het werkkapitaal van Salvator waardoor geen lening benodigd zou zijn. Salvator verwacht in vijf jaar 366 grafrechten te hebben gerealiseerd. Door Salvator is niet aangetoond, bijvoorbeeld door intentieverklaringen, intekenlijsten, o.d., dat dit uitgangspunt aannemelijk is. Zolang dit werkkapitaal er niet is kunnen de werkzaamheden niet aanvangen en kan ook geen. Alleen al voor aankoop van het pand is vooruitbetaling van 30% van grafrechten en urnen – zonder zekerheid dat deze ook zullen kunnen worden gerealiseerd – noodzakelijk. Het is vervolgens 13

Alle bedragen exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Bezien vanuit het oogpunt van de verhuurder. De huur is slechts een onderdeel van de exploitatiekosten van de ondernemer. 15 Het bedrag genoemd door Woonzorg Nederland op 19-06-2012, zijnde de tot heden gemaakte kosten. 16 Kostenraming BBM 4,8 mio, reeds uitgevoerd 2,2 mio, resteert 2,6 mio. Soberder restaureren 0,6 mio. Niet meegenomen de verslechterde staat sinds 2007 en het in 2 fases uitvoeren, waardoor kosten veel hoger zullen uitvallen. Uitgaan van 2,0 mio restauratiekosten is dus een minimumvereiste. 17 In het rekenmodel van 23 oktober 2012 is thans uitgegaan van € 1 miljoen verwervingskosten. 14

uiterst onzeker of en zo ja, op welke termijn alle grafrechten zullen zijn gerealiseerd en dan nog zijn deze samen niet dekkend voor de investering. De exploitatiekosten worden volgens Salvator voldaan uit rendement op een lijfrente-uitkering. Het spreekt voor zich dat als geen storting wordt gedaan er ook voor de exploitatie geen dekking is. Conclusie kerkdeel Salvator heeft met veel passie en inzet een bijzonder en passend concept ontwikkeld voor de Heilig Hartkerk. Salvator heeft echter niet kunnen aantonen dat het investeringskapitaal vooraf, althans op korte termijn volledig bijeengebracht kan worden. Zelfs in een periode van vijf jaar, zoals genoemd door Salvator, zal het uiterst onwaarschijnlijk, feitelijk onmogelijk zijn om de benodigde € 4 miljoen bijeen te krijgen. Op basis van demografische gegevens in relatie tot het verzorgingsgebied is er sprake van een zeer geringe ‘marktvraag’ en vooruitbetaling zonder zekerheid dat deze voorziening zal worden gerealiseerd zal weinigen motiveren in te stappen. Daardoor wordt niet toegekomen aan andere nadelige aspecten als hogere investeringen bij gefaseerde uitvoering, de onmogelijkheid om leningen aan te trekken en het ontbreken van dekking voor jaarlijkse exploitatietekorten. Alleen indien Salvator in staat blijkt om op heel korte termijn een substantieel deel, stel 75%, van de investering bijeen te brengen en voor het overige harde toezeggingen kan overleggen zou dit initiatief mogelijk kansrijk kunnen zijn. Analyse financiële onderbouwing van het businessplan - pastorie Volgens de geactualiseerde gegevens van BBM Restauratiearchitectuur bedragen de kosten van de cascorestauratie18 alleen al € 1.100.000. Daarnaast zijn verbeteringen en aanpassingen noodzakelijk. Stichting Salvator heeft drie huurappartementen geprojecteerd in het hogere huursegment. Conclusie pastorie Niet valt te verwachten dat de herontwikkeling van de pastorie zal bijdragen aan de exploitatie van het kerkdeel. Niet onwaarschijnlijk is dat ook de pastorie niet rendabel is te herontwikkelen. Benchmark met plannen Woonzorg Nederland Woonzorg Nederland draagt zelf het risico van een onrendabele top en dat van een onrendabele exploitatie. Hoewel het straatbeeld in grote lijnen is gewaarborgd is dat plan slechts te realiseren met verlies van historisch materiaal door sloop van schip en koor. Salvator is niet in staat de investeringen te doen en risico’s af te dekken. Daardoor is dit plan niet realistisch en geen alternatief.

18


Bijlage 4 NV Monumenten Fonds Brabant - beoordeling Studie Hamelinck/TTK 19 juni 2012 2012

Studie Hamelinck – koopwoningen Vooraf Van de 5 gepresenteerde plannen en 2 geïnteresseerden, zijn van 3 initiatiefnemers gegevens ontvangen die zijn ingevoerd in onze rekenmodellen voor het bepalen van de stichtingskosten19 en het exploitatierendement20. Alleen het kerkdeel is beoordeeld. Er is vanuit gegaan dat de pastorie autonoom wordt ontwikkeld en niet bijdraagt aan de herbestemming of exploitatie van het kerkdeel. Door Hamelinck zijn in eerste instantie geen gegevens zijn aangeleverd. Hiertoe zijn initieel door MFB indicatieve waarden toegekend. Voor alle plannen en deze studie is uitgegaan van een koopsom21 van € 1.600.000, een voorfinanciering van 5% en een NRF+-hypotheek met een rentevoet van 1,5% voor 70% van de restauratiekosten. Voor het overige zal vreemd vermogen moeten worden aangetrokken tegen een rekenrente van 6%. De uitkomsten zijn op 31 mei voorgelegd en besproken met de initiatiefnemers. De uitkomsten van deze individuele sessies zijn aan ieder ter beoordeling voorgelegd. De commentaren op de uitkomsten zijn opnieuw verwerkt in de rekenmodellen, plenair besproken op 19 juni 2012 en thans opnieuw verwerkt. Voor alle plannen wordt uitgegaan van ca. € 2.000.000022 restauratiekosten en € 50.000 aan jaarlijkse onderhoudskosten. Dit om de uitkomsten vergelijkbaar te maken. De gehanteerde uitgangspunten zijn het uiterst minimum. NB. DE GEHANTEERDE BEDRAGEN ZIJN BUDGETTEN, GEEN RAMINGEN OF BEGROTINGEN! Veranderen de parameters, dan veranderen de uitkomsten. Opmerkingen op de door initiatiefnemer aangeleverde gegevens De aangeleverde gegevens zijn niet aangeleverd overeenkomstig het toegezonden invulformulier. Later zijn door Hamelinck m² staten verstrekt voor inbouw van 28, resp. 34 wooneenheden. Niet is getoetst of dit mogelijk of realistisch is. Analyse financiële onderbouwing van het businessplan - kerkdeel € 300.000 van de restauratiekosten zijn toegevoegd aan de verbouwkosten. Extra raamopeningen, balkons e.d. kunnen niet worden aangemerkt als restauratie. Bouwkosten voor het kerkdeel € 5.400.000 (34: € 5.600.000) excl. kosten parkeren Bijkomende kosten: € 3.500.000 (34: € 3.500.000) Stichtingskosten € 8.900.000 (34: € 9.100.000). Verkoop woningen (ex BTW) € 4.700.000 (34: € 5.700.000) Onrendabele top € 4.200.000 (34: € 3.400.000). Teneinde een beeld te krijgen van de bijkomende servicekosten is een exploitatieopzet gemaakt. Aan onderhoud, om te slaan over de eigenaren, is dan een bijdrage noodzakelijk van ca. € 3.000 per appartement per jaar. Conclusie kerkdeel Op basis van de thans gehanteerde (minimum)parameters blijkt de investering onrendabel. De toegevoegde koopsom heeft de eerdere uitkomsten sterk verslechterd. NB. Er is, hoewel die onmiskenbaar is, in het kader van deze exercitie geen waarde toegekend aan de positieve effecten van

19

Alle bedragen exclusief BTW, tenzij uitdrukkelijk anders vermeld. Bezien vanuit het oogpunt van de verhuurder. De huur is slechts een onderdeel van de exploitatiekosten van de ondernemer. 21 Het bedrag genoemd door Woonzorg Nederland op 19-06-2012, zijnde de tot heden gemaakte kosten. 22 Kostenraming BBM 4,8 mio, reeds uitgevoerd 2,2 mio, resteert 2,6 mio. Soberder restaureren 0,6 mio. Niet meegenomen de verslechterde staat sinds 2007 en het in 2 fases uitvoeren, waardoor kosten veel hoger zullen uitvallen. Uitgaan van 2,0 mio restauratiekosten is dus een minimumvereiste. 20

herbestemming en instandhouding. Ook is geen rekening gehouden met de inpasbaarheid van het plan binnen het woningbouwprogramma tot 2020. Analyse financiële onderbouwing van het businessplan - pastorie De pastorie is niet beoordeeld door MFB doordat geen gegevens van verhuur, verkoop of exploitatie zijn ontvangen. Er is door NV Monumenten Fonds Brabant van uitgegaan dat de pastorie niet bijdraagt aan het kerkdeel. Conclusie pastorie Volgens de geactualiseerde gegevens van BBM Restauratiearchitectuur bedragen de kosten van de cascorestauratie23 alleen al € 1.100.000. Daarnaast zijn verbeteringen en aanpassingen noodzakelijk. Niet valt te verwachten dat de herontwikkeling van de pastorie zal bijdragen aan de exploitatie van het kerkdeel. Niet onwaarschijnlijk is dat ook de pastorie niet rendabel is te herontwikkelen. Benchmark met plannen Woonzorg Nederland Woonzorg Nederland draagt zelf het risico van een onrendabele top en dat van een onrendabele exploitatie. Hoewel het straatbeeld in grote lijnen is gewaarborgd is het plan slechts te realiseren met verlies van historisch materiaal door sloop van schip en koor.

23


RAPPORTAGE HAALBAARHEIDSONDERZOEK HERBESTEMMING HEILIG HARTKERK

Recommend Documents