Herbestemming van cultureel erfgoed, de zoektocht naar flexibiliteit en zekerheid

“Herbestemming van cultureel erfgoed, zoektocht naar flexibiliteit en zekerheid”

de

Een verkennend onderzoek naar het benutten van de verborgen waarde bij herbestemming van monumentaal vastgoed

MRE Master Thesis – Amsterdam School of Real Estate ing. S.P. Kroezen MSc. 21-08-2015 Begeleider: Dhr. W. van der Post Tweede lezer: Dhr. R. Huisman

‘The old economy needs new buildings, the new economy needs old buildings’ -Jane Jacobs-

Woord vooraf Als beleggende projectontwikkelaar met een sterke voorkeur, zeg maar rustig liefde, voor oude, monumentale gebouwen begeef ik mij vaak op het dynamische speelveld van herbestemming. Dit speelveld levert veel inzichten en verwondering op over hoe deze niche van de vastgoed markt functioneert. Herbestemming is een krachtig instrument welke ingezet kan worden om oude gebouwen van een nieuw leven en elan te voorzien. Ik ben opgevoed met de mentaliteit en het idee dat wij de aarde lenen van de toekomstige, volgende generaties. Wij dienen er dan ook voor te zorgen dat de volgende generaties kunnen genieten en bovenal kunnen leren van deze aarde, maar ook van ons bebouwd cultureel erfgoed. De economische realiteit en de veranderende wereld om ons heen dwingt tot het verkrijgen van nieuwe inzichten tot het behoud van dit erfgoed. Oude modellen en bestemmingen werken niet meer, missen aantrekkingskracht of de onderliggende exploitatie mogelijkheden zijn niet meer rendabel. Enerzijds het belang van het behoud van het erfgoed en anderzijds de noodzakelijke financiën welke nodig zijn om zorg voor en het behoud van een monument te bekostigen, zorgen voor botsingen en wrijvingen tussen de partijen welke verantwoordelijk zijn voor voorgenoemde zaken. Juist deze problematiek gaf aanleiding om deze scriptie vol enthousiasme aan te pakken. De dagelijkse praktijk heeft constant raakvlakken en herkenbare momenten opgeleverd gedurende het schrijven van deze scriptie. De scriptie die het einde van een tijdperk aangeeft, een prachtige twee jaar waarin ik zeer veel heb mogen leren, waardevolle contacten heb gekregen en waarin warme vriendschappen zijn ontstaan. De lange donderdagen en de gezellige momenten rond de koffie ga ik zeer zeker missen. Rest mij een woord van dank uit te spreken naar mijn begeleider Wim van der Post. De krachtige, zinvolle overleg momenten, jou snelle schakelen tussen theorie en praktijk hebben een zeer waardevolle en onmisbare bijdrage geleverd aan deze scriptie. Vanzelfsprekend ook mijn dank aan eenieder die de afgelopen twee jaar mee heeft bijgedragen aan de afronding van deze opleiding. Zonder de mensen om mij heen, was dit zeker niet gelukt.

Stefan P. Kroezen Utrecht, juli 2015

Inhoudsopgave Management samenvatting .................................................................................................................... 3 1.

2.

3.

Inleiding ........................................................................................................................................... 5 1.1.

Aanleiding ................................................................................................................................ 5

1.2.

Probleemstelling...................................................................................................................... 7

1.3.

Doel ......................................................................................................................................... 8

1.4.

Onderzoeksvraag ..................................................................................................................... 8

1.5.

Onderzoek elementen & afbakening ...................................................................................... 9

1.6.

Onderzoeksopzet................................................................................................................... 11

1.7.

Methodiek ............................................................................................................................. 12

1.8.

Leeswijzer .............................................................................................................................. 12

Optietheorie .................................................................................................................................. 13 2.1.

Inleiding ................................................................................................................................. 13

2.2.

Optietheorie .......................................................................................................................... 13

2.3.

Financiële opties .................................................................................................................... 14

2.4.

Reële opties ........................................................................................................................... 15

2.5.

Verschillen financiële en reële opties ................................................................................... 18

2.6.

Conclusie ............................................................................................................................... 19

Wat kan de optietheorie betekenen voor de herbestemming van monumentaal vastgoed? ..... 20 3.1.

Inleiding ................................................................................................................................. 20

3.2.

De huidige institutionele context bij herbestemming van monumentaal vastgoed .............. 20

3.3.

Publieke middelen bij behoud van monumentaal vastgoed ................................................. 25

3.4. Analyse: De rol van flexibiliteit en onzekerheid bij herbestemming van monumentaal vastgoed ............................................................................................................................................ 26 3.5. Welke flexibele mogelijkheden en onzekerheden kunnen worden geïdentificeerd als reële optie binnen de herbestemming? ..................................................................................................... 28 3.6.

Operationalisering van flexibiliteit en zekerheid .................................................................. 32

3.7. Conclusie .................................................................................................................................... 33 4.

Casestudies .................................................................................................................................... 34 4.1.

Inleiding ................................................................................................................................. 34

4.2.

Herbestemming van de houtloods in de spoorzone Tilburg ................................................. 34

Inleiding ......................................................................................................................................... 34 De houtloods ................................................................................................................................. 35 1

De rol van het bestuur ................................................................................................................... 36 De fysieke en technische haalbaarheid ......................................................................................... 37 De financiële haalbaarheid ............................................................................................................ 37 De succesfactoren ......................................................................................................................... 38 De negatieve effecten ................................................................................................................... 38 De rol van flexibiliteit .................................................................................................................... 38 De rol van onzekerheid.................................................................................................................. 38 4.3.

Herbestemming van Fort Everdingen.................................................................................... 39

Inleiding ......................................................................................................................................... 39 Het fort .......................................................................................................................................... 40 De rol van het bestuur ................................................................................................................... 40 De fysieke en technische haalbaarheid ......................................................................................... 41 De financiële haalbaarheid ............................................................................................................ 41 De succesfactoren ......................................................................................................................... 42 De negatieve effecten ................................................................................................................... 42 De rol van flexibiliteit .................................................................................................................... 42 De rol van onzekerheid.................................................................................................................. 43 4.4. 5.

Conclusie ............................................................................................................................... 43

Analyse .......................................................................................................................................... 44 5.1. Inleiding ...................................................................................................................................... 44 5.1.2. Methode .................................................................................................................................. 44 5.1.3. Interviews ................................................................................................................................ 44 5.1.4. Stellingen ................................................................................................................................. 46 5.2. Conclusie .................................................................................................................................... 59

6.

Conclusies en aanbevelingen ........................................................................................................ 60 6.1.

Inleiding ................................................................................................................................. 60

6.2.

Conclusie ............................................................................................................................... 60

6.3.

Aanbevelingen ....................................................................................................................... 63

6.4.

Zelfreflectie............................................................................................................................ 63

Literatuuroverzicht ................................................................................................................................ 64 Bijlagen .................................................................................................................................................. 67 Bijlage A: Het interview: .................................................................................................................... 68

2

Management samenvatting De omgevingswet is weer nieuws. Op 24 juni 2015 heeft een meerderheid van de kamer de nieuwe omgevingswet aangenomen. Deze wet moet de regelgeving rond de ruimtelijke ordening en de leefomgeving flink vereenvoudigen. De rijksoverheid erkent hiermee dat de huidige werking van de omgevingswet flink te wensen over laat. Dit onderzoek richt zich op de herbestemming van monumentaal vastgoed wat valt binnen deze omgevingswet. De ruimte die herbestemmen kan bieden is samen te vatten als het creëren van waarde middels flexibiliteit. De flexibiliteit van monumenten is relatief gezien al meer beperkt. In tegenstelling tot andere objecten is de alternatieve aanwendbaarheid lastiger, dit maakt monumenten een risicovollere niche voor projectontwikkelaars en beleggers. Dit is dan ook een van de redenen waarom dergelijke projecten niet altijd slagen. De publieke budgetten voor de ruimtelijke ontwikkeling krimpen en de neoliberale vraag naar de directe en indirecte opbrengsten van investeringen in erfgoed klinkt luider. Het maakt overheden afhankelijker van private partijen voor het overeind houden van de erfgoedambities. Thans zet de overheid nog publieke middelen in om de erfgoedsector te ondersteunen. Is dit nog noodzakelijk en kan deze waardestroom door aanpassing van het beleid niet veranderen? Dit onderzoek kent een tweeledig doel, te weten inzicht te verkrijgen in a) de mogelijkheden om meer flexibiliteit te creëren bij de herbestemming van monumentaal vastgoed, alsmede b) de mogelijkheden om de onzekerheid binnen deze processen te minimaliseren ten einde subsidies te minimaliseren. Flexibiliteit wordt daarbij als uitsluitende variabele gezien. Oplossingen voor zekerheid worden dus slechts binnen de bandbreedte van flexibiliteitsaanpassingen bij herbestemming van monumentaal vastgoed beschouwd. Hierbij wordt gekeken naar de toepasbaarheid van de optietheorie, meer specifiek de reële opties. Uiteindelijk biedt het onderzoek geen concreet model, maar een verkenning van de toepasbaarheid van reële opties bij herbestemmen van monumentaal vastgoed. Op basis daarvan zullen aanbevelingen komen voor de toepasbaarheid van reële opties alsmede aanbevelingen voor aanvullend onderzoek op het gebied van het bevorderen en stimuleren van flexibiliteit bij herbestemming van monumenten. De centrale vraag van het onderzoek luidt: “Wat zijn de mogelijkheden om meer flexibiliteit te bereiken bij de herbestemming van monumentaal vastgoed, zonder inbreng van publieke middelen en met behoud van de monumentale waarde?” Hier blijkt de reële optietheorie een zeer geschikt instrument om meer flexibiliteit te bereiken. Herbestemmingen komen thans vaak niet rond door tweetal argumenten ontstaan uit de institutionele architectuur, enerzijds het gebrek aan flexibiliteit veroorzaakt door het bestemmingsplan anderzijds de onzekerheid veroorzaakt door het wettelijke primaat van het bestuur bij herbestemmingen. Aangetoond is dat de markt, bestaande uit beleggers en projectontwikkelaars, bereid zijn een financiële vergoeding, oftewel een waarde stroom, te betalen in ruil voor meer zekerheid en flexibiliteit. De reële optietheorie gaat specifiek in op deze vergoeding.

3

Het lijkt legitiem en voldoende aangetoond om de zorg voor de monumenten en het behoud van de monumentale waarde aan de markt over te laten. Immers, de betrokken partijen erkennen voldoende de toegevoegde financiële waarde van monumentaal vastgoed, mits deze voldoende exploitabel is. Hiermee zou ook voldoende moeten worden aangetoond dat dit kan zonder de inbreng van publieke middelen in de vorm van de bestaande subsidies. Echter, dan dient rol van het bestuur en die van de monumentencommissie alsmede de huidige werking van het bestemmingsplan binnen de omgevingswet te worden herzien. De rol van het bestuur en het daarbij behorende primaat alsmede de monumentencommissie dient minder aanwezig te worden, dan wel ernstig te worden aangepast en geactualiseerd, passend bij een nieuwe tijd en een veranderende economie. Aanvullend onderzoek is noodzakelijk over hoe de reële optietheorie precies toegepast dient te worden bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Hoe zien deze opties er uit? Wat kunnen de opties bieden? Wat zal de financiële waarde zijn? Wie bepalen de markt?

4

1. Inleiding 1.1.

Aanleiding

Overal in Nederland, binnen iedere gemeente, is er cultureel erfgoed te vinden. Binnen het domein van cultureel erfgoed valt het bebouwde erfgoed, beter bekend als de rijks- en gemeentelijke monumenten. Het bebouwde culturele erfgoed komt in vele gedaanten voor, waarbij het ene monument zich op meer publieke belangstelling mag verheugen dan de ander. Zo geniet het Paleis op de Dam in Amsterdam vele malen meer bekendheid dan het moderne Villa Henny in Huis ter Heide. Villa Henny is aanzienlijk jonger maar – ook - zéér het beschermen waard. Hier uit zich de diversiteit van gebouwen en de wenselijkheid juist deze diversiteit te behouden voor de toekomst middels een evenwichtige erfgoedzorg. Traditioneel, wordt gezien het collectieve belang hiervan, veelal verwezen naar een noodzakelijk rol van de overheid om het behoud te verwezenlijken (Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, 2015). Het spanningsveld tussen economische en monumentale waarde maakt dat het behoud van monumenten niet altijd gegarandeerd kan worden zonder deze centrale interventie van de overheid. Naast de samenstelling en wettelijke bescherming van de monumenten uit deze bemoeienis zich in veel gevallen in een directe financiële ondersteuning om ontwikkelingen vlot te trekken (Baarveld, Smit, & Hoogerbrugge, 2014). Deze financiële ondersteuning wordt voornamelijk geboden in de vorm van subsidies in allerlei vormen. Op landelijk niveau erkent de beleidsnota Belvedere uit 1999 van de ministeries van Onderwijs, Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Landbouw dat er een spanningsveld is tussen het behoud van cultureel erfgoed en economische ontwikkeling. Het is echter helder dat er de afgelopen jaren ook bij de private partijen steeds meer aandacht is ontstaan voor het behoud én de exploitatie van monumentaal erfgoed. De literatuur rechtvaardigt deze trend. Van Loon (2013) stelt bijvoorbeeld dat monumentale objecten een aanjager kunnen zijn bij het aantrekken van toeristen voor een regio of stad Rouwendal en Lazrak (2013) beargumenteren dat kopers bereid zijn extra voor een woning te betalen wanneer deze zich in de nabijheid van een monument bevind, en hiermee de woning waarde positief beïnvloedt. Zeer recent heeft Marlet et al (2015) in de Atlas voor Gemeenten deze constateringen nogmaals bevestigd. Monumentale steden worden als aantrekkelijk beschouwd waardoor een positieve spin off ontstaat. Er is een significant hogere economische groei, huizenprijzen laten een stijging zien en hoogopgeleiden verkiezen deze steden als leefomgeving. Het koesteren van erfgoed is volgens Marlet daarmee uitermate relevant. Deze studies maken duidelijk dat monumentale waarde en economische waarde elkaar ook kunnen versterken. Analyse van de verschillende gerealiseerde, succesvolle projecten tonen aan dat het in veel gevallen, bij private ontwikkeling en exploitatie van monumenten, gaat om een herbestemming van het object. Ook het verdere verleden laat de effectiviteit van dit instrument zien. Kloosters werden bibliotheken of weeshuizen, kerken boekhandel of gemeenschapscentrum. Dit lijkt ook voor de hand te liggen; wanneer een monumentaal gebouw haar gebruikersfunctie verliest zal het noodzakelijk zijn dat er een nieuwe functie in het gebouw dient te komen. Een nieuwe bestemming kan de kansen voor gebruik en daarmee de mogelijkheden tot het behoud, zelfs zonder al dan niet financiële interventie van de publieke sector, van een gebouw vergroten. Wanneer een monument bijvoorbeeld niet geschikt is voor bewoning of een andere oorspronkelijke functie, dient het op een andere manier te worden geëxploiteerd om het behoud van het monument mogelijk te maken. Een mooi voorbeeld is de herbestemming van de watertoren en pompgebouw Villa Augustus in Dordrecht.

5

Deze herbestemming van industrieel tot horeca leidde tot een prachtig gerenoveerd gebouw met een sterke impuls voor het gebied waarin het gelegen is (de Vos & Stapel, 2011). Door een nieuwe bestemming aan het gebouw te geven kon een maximale directe en indirecte waarde worden gegenereerd en gecreëerd. Vanuit analytisch perspectief wordt hiermee feitelijk een door instituties altijd ‘verborgen’ – of misschien zelfs verboden - waarde toch benut. Dit leidt tot de vraag waarom veel herbestemmingsprojecten niet van de grond komen. (Boon & Vehof, 2014) Analyse leert dat de achtergrond hiervan te herleiden is tot een tweetal argumenten die liggen in de institutionele architectuur rondom herbestemmingen van monumentaal vastgoed. Allereerst lijkt juist de herbestemming zelf een knelpunt te zijn bij private initiatieven voor herbestemming van monumentaal vastgoed. Daarmee vervalt de mogelijkheid de economische, monumentale en maatschappelijke waarde te optimaliseren. Wanneer de private investeringen de private opbrengsten overstijgen zal het uiteindelijke resultaat in veel gevallen zijn dat behoud van het monument in gevaar komt. Voor een private partij rest anders slechts te wachten op andere marktomstandigheden, maar het fysieke verval van het monument maakt dit vaak onwenselijk. Voor zowel de private partij als voor het publieke belang. Daarmee blijft de inzet van subsidie over. Waardoor een situatie dat er nu feitelijk publieke middelen wordt verstrekt die in een andere situatie mogelijk niet verstrekt hadden hoeven te worden. Dit los van het feit dat er een aantal vanuit de overheid verstrekte subsidies paradoxaal genoeg zelfs alléén worden toegekend indien de instandhouding van voorgenoemde monumenten mét de bestaande bestemming plaats vindt. Het grootste probleem bij erfgoed is niet het geld dat nodig is voor de restauratie, maar om het erna goed te kunnen exploiteren. Vaak staan de eisen van de erfgoedexperts haaks op de eisen van economisch gebruik. (Saris, 2013) Daarnaast is er veelal een herbestemming nodig om de exploitatie mogelijk te maken, daar de bestaande bestemming niet voltstaat. Het tweede argument ligt in het verlengde van het bovenstaand geconstateerde gebrek aan flexibiliteit om de verborgen waarde te benutten, namelijk de onzekerheid voor private actoren. Bij herbestemmingen ligt het wettelijke primaat bij het college van B&W. Hoewel de monumentencommissie, het belang van het behoud van het monument vertegenwoordigt, behoort het beoordelen van een nieuwe economische functie niet tot hun takenpakket. De monumentencommissie bevat enkele leden die deskundig zijn op het gebied van monumentenzorg al dus artikel 15 van de monumentenwet 1988. Deze deskundigheid is in principe gewaarborgd doordat er minimaal kennis aanwezig dient te zijn op het gebied van restauratietechniek, bouwhistorie, architectuurhistorie, landschap/stedenbouw/historische geografie en archeologie. Er is geen enkele wettelijke eis dat de monumentencommissie ook leden heeft die denken in economische richting. Hierin schuilt een gevaar dat de commissie van uit haar monumentale zorg oogpunt enkel in het belang van het behoud van het monument adviseert, en hiermee geen oog heeft voor de economische aspecten. De benodigde vectorale benadering van herbestemmingsvraagstukken lijkt hiermee lastig, op dit moment lijkt de eenzijdige sectorale benadering nog de boventoon te voeren. Hiermee komt de beslissing of er van de monumentale aspecten afgeweken mag worden ten behoeve van de economische vitaliteit volledig in handen van het college van B&W. De verantwoordelijke bestuurder blijkt echter veelal – al dan niet ook – niet in staat een optimale afweging te maken of de nieuwe functie in het belang van het monument, de omgeving is of maatschappij is. Dit probleem komt vaker bij kleinere gemeenten voor, de bestuurder mist dan vaak de ervaring en/of kennis om een goed overwogen keuze te maken (de Argumenten Fabriek, 2011). Hoewel het college van B&W een besluit van de monumentencommissie naast zich neer mogen leggen, wordt dit middel niet vaak toegepast en als zwaar betiteld. Uit onderzoek van de Erfgoedinspectie uit 2008 blijkt dat 19% van de colleges altijd het advies van de commissie overneemt.

6

Overheden, private partijen en burgers zijn dan vaak overtuigd van het belang van monumentaal vastgoed, maar wanneer het tot bindende afspraken komt haakt vaak een van de partijen af (Baarveld, Smit, & Hoogerbrugge, 2014) door onzekerheid of suboptimale afwegingen. Samenvattend moet geconstateerd worden dat een grote mate van onzekerheid, voortkomend uit de huidige positie van de monumentencommissie, in combinatie met een zeer beperkte flexibiliteit waar het gaat om het bestemmen van functies met een relatief hoge waardepotentie, dat veel ontwikkelaars en investeerders afhaken om monumentaal vastgoed te herontwikkelen. Grotere gemeenten hebben inmiddels al wel een afdeling die initiatieven vanuit de markt ondersteunen en begeleiden binnen het complexe proces tot herbestemming (Vereniging van Nederlandse Gemeenten, 2015). Een goed voorbeeld van de voordelen hiervan is de hertontwikkeling van de spoorzone in de gemeente Tilburg, waar de gemeente in een vroeg stadium het initiatief nam om de markt bij de herbestemming te betrekken (Baarveld, Smit, & Hoogerbrugge, 2014). Evenals de herbestemming en ontwikkeling van Villa Augustus in Dordrecht waarbij de gemeente een pro-actieve houding nam om de herbestemming mogelijk te maken. Er lijkt hier optimaal gebruik gemaakt van de gezamenlijk wens, de collectieve belangen en de kansen om de maximale waarde potentie van de objecten te benutten in een proces waarbij transparantie en duidelijkheid voorop hebben gestaan. Een resultaat dat de interesse wekt om ook in een breder kader toegepast te worden, voor zowel instituties als voor ontwikkelaars.

1.2.

Probleemstelling

De ruimte die herbestemmen kan bieden is samen te vatten als het creëren van waarde middels flexibiliteit. De flexibiliteit van monumenten is relatief gezien al meer beperkt. In tegenstelling tot andere objecten is de alternatieve aanwendbaarheid lastiger, dit maakt monumenten een risicovollere niche voor projectontwikkelaars en beleggers, dit is dan ook een van de redenen waarom dergelijke projecten niet altijd slagen. Daarnaast zijn ook de technische beperkingen groter. Om monumenten een tweede of zelfs derde succesvol leven te geven zijn soms grote veranderingen nodig, denk aan installaties of wijziging van het casco (1818, 2015). De publieke budgetten voor de ruimtelijke ontwikkeling krimpen en de neoliberale vraag naar de directe en indirecte opbrengsten van investeringen in erfgoed klinkt luider. Het maakt overheden afhankelijker van private partijen voor het overeind houden van de erfgoedambities (Smit, 2014). Hoewel de nota Belvedere uit 1999 de naam ‘behoud door verandering draagt’ (Janssen, Luiten, Renes, & Rouwendal, 2014), lijkt het ondanks de intenties van de instituties nog steeds lastig om een object met monumentale status succesvol te herbestemmen en hiermee ook daadwerkelijk gereed te maken voor de toekomst. Hier uit zich het tweede probleem van de onzekerheid. Hoe minder zekerheid over informatie binnen een transactie hoe lastiger transacties tot stand komen en hoe hoger de kosten worden om deze transactie te realiseren. Daarmee ontstaat kritische reflectie op de huidige situatie: de huidige waardestromen, te weten subsidies, die vanuit de diverse overheden beschikbaar zijn ter ondersteuning van het behoud van monumenten lijken te dienen als compensatie van de door dezelfde overheden opgelegde beperkingen en gevolgen van die beperkingen in termen van onzekerheid. Immers de rol van de monumentencommissie enerzijds en de rol van de gemeente als maker van de bestemmingsplannen anderzijds, zijn bij uitstek de aangewezen instituties om de kunstmatige beperkingen te beëindigen, waarmee in theorie een overheidssubsidie niet nodig is. Juist daarom lijkt de mogelijkheid om bestemmingswijzingen transparant te faciliteren van extra belang. Het H-team en de rijksbouwmeester hebben de informateurs van het kabinet Rutte II, niet voor niets, verzocht om een offensief kabinetsbeleid op het terrein van de ruimtelijke ontwikkeling (Stadig, Stroink, & van Dongen, 2012). Een reeds bestaand aanknopingspunt hiervoor kan zijn de zogenaamde ‘stimulering herbestemming monumenten’, een overheidssubsidie welke stimuleert om de mogelijkheden tot herbestemming te onderzoeken (Zijlstra, 2012). 7

Wanneer de markt meer flexibiliteit kan verkrijgen om monumenten op eigen initiatief te herbestemmen zou deze subsidie in theorie niet meer noodzakelijk hoeven zijn. Sterker nog, subsidie als waardestroom zou in theorie kunnen veranderen in een waardestroom vanuit de ontwikkelaar naar de overheid. Dit kan zijn in puur financiële vorm ofwel het neerslaan van waarde in een bredere maatschappelijke vorm. In dit onderzoek benoemen we dit als zogenaamde ‘public value’. Dit resulteert in de onderstaande visualisatie van de onderliggende denkwijze van dit onderzoek.

1.3.

Doel

Deze scriptie kent een tweeledig doel, te weten inzicht te verkrijgen in a) de mogelijkheden om meer flexibiliteit te creëren bij de herbestemming van monumentaal vastgoed, alsmede b) de mogelijkheden om de onzekerheid binnen deze processen te minimaliseren. Flexibiliteit wordt daarbij als uitsluitende variabele gezien. Oplossingen voor zekerheid worden dus slechts binnen de bandbreedte van flexibiliteitsaanpassingen bij herbestemming van monumentaal vastgoed beschouwd. Hierbij wordt gekeken naar de toepasbaarheid van de optietheorie, meer specifiek de reële opties. Uiteindelijk biedt het onderzoek geen concreet model, maar een verkenning van de toepasbaarheid van reële opties bij herbestemmen van monumentaal vastgoed. Op basis daarvan zullen aanbevelingen komen voor de toepasbaarheid van reële opties alsmede aanbevelingen voor aanvullend onderzoek op het gebied van het bevorderen en stimuleren van flexibiliteit bij herbestemming van monumenten.

1.4.

Onderzoeksvraag

De centrale vraag van het onderzoek luidt: “Wat zijn de mogelijkheden om meer flexibiliteit te bereiken bij de herbestemming van monumentaal vastgoed, zonder inbreng van publieke middelen en met behoud van de monumentale waarde?” Om tot een antwoord op de centrale te komen zijn de volgende subvragen geformuleerd. 1.

Wat is optietheorie?

2.

Wat kan de optietheorie bijdragen aan de beperking van onzekerheid en het creëren van flexibiliteit bij herbestemming van monumentaal vastgoed?

3.

Welke flexibele mogelijkheden kunnen worden geïdentificeerd binnen de herbestemming als reële optie ten behoeve van een meer optimaal proces?

De subvragen vormen samen de hoofstukken van het onderzoek welke uiteindelijk leiden tot de conclusies en aanbevelingen.

8

1.5.

Onderzoek elementen & afbakening

Om het onderzoek in het juiste perspectief te plaatsen in een duidelijke de definiëring van de drie belangrijkste onderzoek elementen nodig. De veronderstelde relaties tussen de drie onderzoek elementen zijn onderwerp van onderzoek. Onderstaande definities zullen worden toegepast in het onderzoek en fungeren mede als afbakening, in hoofdstuk twee zal een nadere operationalisatie plaats hebben: 1. Flexibiliteit Om de mogelijkheden van flexibiliteit te duiden wordt aangesloten bij de reële optieliteratuur. Flexibiliteit kan zeer waardevol zijn in een omgeving met een mate van onzekerheid. Onzekerheid staat daarbij in analytische zin voor het ontbreken van volledige informatie om tot een optimaal besluit te kunnen komen. De flexibiliteit om te wachten en pas te beslissen nadat een aantal onzekerheden zijn opgelost, lees er meer informatie beschikbaar is, creëert waarde (Merton, 1998). Flexibiliteit staat daarmee feitelijk recht tegenover theorieën die gebaseerd zijn op het creëren van instituties om in geval van gebrekkige informatie zekerheid te creëren over uitkomsten, zoals bijvoorbeeld de transactiekostentheorie uit de Neo Institutionele Economie. De transactiekostentheorie stelt dat een efficiënte transactie gebaseerd is op het principe van zekerheid. In werkelijkheid gaan transacties echter gepaard met het handelen van actoren binnen een kader van informatietekort en onzekerheid (Hekkenberg en Van der Post, 2014). Flexibiliteit heeft ook een economische prijs. Illustratief voor de mogelijke waarde van flexibiliteit is het volgende voorbeeld: op een regenachtige winterdag zal men geen zonnebrandcrème meenemen, echter op een wisselvallige zomerse dag is het meenemen van een tube een kleine moeite die van pas kan komen wanneer de zon doorbreekt en men zich kan beschermen tegen de Uv-stralen. In de financiële wereld gebruikt men al jaren een financieel instrument om de waarde van flexibiliteit te kwantificeren, namelijk de optie. In de regel kan men een tweetal opties onderscheiden namelijk de financiële en de reële optie. Bij monumentaal vastgoed is een zeker mate van flexibiliteit ook wenselijk. Immers gedurende de levensfase van een object kan een alternatieve bestemming nodig zijn om het zonder interventie van de overheid te behouden voor de toekomst. Flexibiliteit gaat over de mogelijkheid om keuzes aan te passen aan veranderende omstandigheden. Flexibiliteit gaat altijd samen met onzekerheid, want in een wereld waarin alles zeker is heeft flexibiliteit geen waarde. Een theorie die bruikbaar is voor het creëren van flexibiliteit is de optietheorie. Optietheorie biedt de mogelijkheid om de componenten flexibiliteit en onzekerheid op een bepaalde manier te structureren en hanteerbaar te maken (In 't Veld & Schenk, 2008). Dat reële opties een nuttige bijdrage kunnen leveren aan projectontwikkeling is in diverse onderzoeken voldoende aangetoond (Hekkenberg, 2011). Evenals dat de toepassing van flexibiliteit een financiële waarde vertegenwoordigt (Witvoet, 2006). Reële opties voegen waarde toe aan een project door ontwikkelaars de flexibiliteit te bieden om risico’s te minimaliseren en voordeel te nemen wanneer de kans daar is, mochten de verwachte omstandigheden veranderen (Barman & Nash, 2007). De meeste onderzoeken op het gebied van toepasbaarheid van reële opties bij vastgoed zijn gedaan op het veld van gebiedsontwikkeling. Op dit moment ontbreekt het in de literatuur aan concrete inzichten op welke wijze deze flexibiliteit van waarde kan zijn om monumentaal vastgoed te kunnen behouden zonder inbreng van publieke middelen. Dit onderzoek gaat nader in op deze kennisleemte. De kosten van onzekerheid zijn te relateren aan de neo institutionele economie. Hoe minder zekerheid van informatie hoe hoger de transactiekosten zijn om een transactie te realiseren.

9

Hekkenberg en Van der Post (2013) hebben deze theorie reeds geïntegreerd met de optietheorie en daarmee een theoretisch optimum geduid. Voor dit onderzoek geldt het oplossen van de onzekerheid als nevengeschikt, de focus ligt bovenal op het ontsluiten van de waarde. Wel geeft de neo institutionele theorie (NIE) een tweetal handvatten voor analyse. Allereerst leidt dit ertoe dat de transactie als niveau van analyse geldt; dat kan een solitaire transactie zijn als schakel in een traject van herbestemming, het kan ook gaan om een veelvoud van transacties die het gezamenlijke herbestemmingstraject omvatten. Ten tweede geeft de NIE inzicht in de gevolgen van de institutionele architectuur die actoren beperkt en beïnvloedt bij hun handelen. Instituties omvatten dan ook het geheel van publiek- en privaatrechtelijke regels, wetten en contracten, maar ook meer informele normen, waarden en constituties. 2. Onzekerheid De definitie van onzekerheid kent meerdere raakvlakken met uiteenlopende wetenschappelijke disciplines, zowel psychisch, sociaal maar ook op economisch vlak. Helder is dat bij allen een directe relatie ligt met de effecten op het gedrag van actoren. In dit onderzoek gaan we uit van de definitie van onzekerheid binnen de transactiekostentheorie. Zie onzekerheid uitgebreider onder de definitie flexibiliteit. De theorie stelt dat een efficiënte transactie is gebaseerd op zekerheid (Hekkenberg & van der Post, 2014). Gebrek aan zekerheid, oftewel onzekerheid, zal de transactie dan ook nadelig beïnvloeden. 3. Publieke middelen De rijksoverheid rekent tot de publieke middelen enerzijds de wettelijke belastingen en heffingen en anderzijds door de overheid verstrekte subsidies. Dit onderzoek gaat nader in op de door overheid verstrekte subsidies ten behoeve van de instandhouding van monumentaal vastgoed. 4. Met behoud van het monument Er zijn veel verschillende definities over wat monumentaal omhelst. De meest gangbare definitie wordt beschreven volgens de website erfgoedstem.nl: Een monument is een overblijfsel van kunst, cultuur, architectuur of nijverheid dat van algemeen belang wordt geacht om de historische, volkskundige, artistieke, wetenschappelijke, industrieel-archeologische of andere sociaal-culturele waarde. Ook zijn er natuurmonumenten, landschapsmonumenten en aardkundige monumenten. Een onroerend (bouwkundig) monument is het toonbeeld voor een bepaalde stijl van bouwen, of heeft anderszins een belangrijke betekenis als tekenend bouwwerk voor een bepaalde periode. Deze definitie wordt ook in dit onderzoek gebruikt. Om een beschermd monument (rijks-, provinciale- en gemeentelijke monumenten) te mogen wijzigen moet altijd een zogenaamde monumentenvergunning worden verkregen. Het gaat daarbij niet alleen om wijzigingen aan de buitenkant, maar ook om wijzigingen in het interieur. Het loket om zo’n vergunning aan te vragen is de gemeente. Burgemeester en wethouders besluiten over zo’n vergunning. Ze worden daarbij geadviseerd door de gemeentelijke monumentencommissie en vaak ook door het gemeentelijke monumentenbureau of een gemeentelijke monumentenambtenaar (Stichting Ergfoedlab, 2015).

10

Dit onderzoekt beperkt zich gezien deze institutionele context tot de Nederlandse markt. Hoewel de definities ‘behoud van het monument’ en ‘flexibiliteit’ feitelijk grenzeloos zijn, is de aanwezigheid van publieke middelen een specifiek binnenlandse institutie, die deze afbakening verklaard. Hoewel op gemeentelijk niveau nog verschillen te constateren zijn, zijn deze vanwege de omvang van het onderzoek achterwege gelaten. De verwachting is niet dat deze de uitkomst van het onderzoek zullen beïnvloeden. Derhalve tracht dit onderzoek de focus en inzet van reële opties verder te vernauwen en het op objectniveau in de context van monumentaal vastgoed te bestuderen. Waar mogelijk tracht dit onderzoek te ontdekken of deze reële opties bij kunnen dragen aan het ontginnen van deze verborgen waarde.

Monumentale waarde Publieke middelen

1.6.

Toets aan de praktijk d.m.v. casestudy

Conclusie

Flexibiliteit

Analyse & Interpretatie

Theoretisch kader

De onderzoekselementen vormen de basis voor het conceptueel model:

Conclusies en aanbevelingen

Onderzoeksopzet

Dit is een praktijkgericht kwalitatief wetenschappelijk onderzoek met een verkennend karakter. Hoezeer de reële optietheorie an sich een kwantitatief instrument is ligt de focus van dit onderzoek meer op het niveau van abstract denkkader. Reële optietheorie is kwantitatief daar de onderzoeksresultaten meetbaar zijn. Het heeft betrekking op input van cijfermatige variabelen en de uitkomsten hiervan. Dit onderzoek heeft als doel om te verkennen of de denkwijze voorafgaand aan de berekening ook zinvol is bij de herbestemming van monumentaal vastgoed zonder de inbreng van publieke middelen. Wanneer de onderzoeksresultaten van het abstracte denkkader positief zijn kunnen in een vervolgonderzoek mogelijk meer de kwantitatieve elementen worden onderzocht. . Het feit dat het om een verkennend onderzoek gaat komt voort uit de huidige stand van zaken van de literatuur omtrent deze specifieke thematiek.

11

Het onderzoek bestaat uit een viertal fasen. De eerste fase betreft een literatuuronderzoek met betrekking tot de optietheorie. De daaropvolgende fase is de verdieping van de toepassing van reële opties bij vastgoed in de praktijk. Deze verdieping moet leiden tot inzichten wat betreft de toepasbaarheid van reële opties in het veld van herbestemming van monumentaal vastgoed. De gedestilleerde toepassingen worden vervolgens in de aansluitende fase getoetst middels enkele casestudies. De uitkomsten zullen vervolgens worden besproken met enkele betrokkenen uit de casestudies middels interviews. De geïnterviewde zal enerzijds worden gevraagd om de uitkomsten van de casestudies te valideren en anderzijds om de aanbevelingen te beoordelen. Omdat de methode en aanpak om tot conclusies te komen meetbaar en te reproduceerbaar dient te zijn worden de interviews vastgelegd. Dit maakt het onderzoek navolgbaar en intersubjectief.

1.7.

Methodiek

Na bestudering van de theorieën wordt een theoretisch kader geformuleerd, met daarin de drie belangrijkste variabelen van het onderzoek namelijk: 1. zonder publieke middelen 2. met behoud van monumentale waarde 3. vanuit flexibiliteit. De afbakening van de variabelen en het theoretisch kader leiden tot waardevolle conclusies en inzichten. Deze conclusies en inzichten worden toegepast op enkele casestudies. De casestudy in dit onderzoek is een onderzoek naar een tweetal succesvolle herbestemmingen van monumentaal vastgoed. Yin (1994) identificeert een zestal bronnen ten behoeve van de casestudy. Het belang van het gebruik van meerdere bronnen wordt sterk benadrukt, om de betrouwbaarheid van het onderzoek te verstevigen, niet alle bronnen hoeven noodzakelijk te worden toegepast. Het toepassen van meerdere bronnen kan bevindingen versterken of juist ontkrachten, omdat deze vanuit diverse invalshoeken wordt bekeken. De zes bronnen van Yin zijn: archief materiaal, documentatie, interviews, fysiek materiaal, participatieve observatie en directe observatie. In dit onderzoek wordt gebruik gemaakt van documentatie, directe observatie en interviews. Hierbij vormen interviews een van de belangrijkste bronnen bij casestudies volgens Yin. Sterke punten zijn dat het veel inzichten verschaft en dat er een duidelijke focus is. Nadeel kan zijn dat de geïnterviewde ‘gekleurd’ is, of niet vrij uit durft te spreken om belangen te schaden. Desalniettemin is het doel om vast te stellen wat de aanleiding tot de investeringen vormde, wat de succesfactoren in het complexe veld van herbestemming waren. Deze resultaten moeten leiden tot een inzicht over de toepasbaarheid van reële opties in het traject van herbestemming. De belangrijkste stakeholders van de casestudy zullen worden geïnterviewd en de resultaten van de casestudy worden voorgelegd. Hieruit volgen de conclusies en aanbevelingen voor vervolgonderzoek en de toepasbaarheid van reële opties.

1.8.

Leeswijzer

Hoofdstuk 1 behandelt de onderzoeksopzet. In hoofdstuk twee vindt een nadere conceptualisering van de onderzoekselementen plaats vanuit een theoretische context. Het derde hoofdstuk richt zich op de empirische toetsing. De analyse van de data vindt plaats in hoofdstuk vier. De conclusies worden gepresenteerd in hoofdstuk vijf.

12

2. Optietheorie 2.1.

Inleiding

Dit hoofdstuk beschrijft de theorie waarin de betekenis en veronderstellingen van reële opties centraal staan. De aanleiding van dit onderzoek beschrijft dat meer flexibiliteit gewenst is bij de herbestemming van monumentaal vastgoed, en dat minder onzekerheid over de mogelijkheden van herbestemming en transformatie van een object van cruciaal belang zijn voor het behoud van monumentaal vastgoed. Meer begrip over de werking van opties, en reële opties in het bijzonder, zou bij moeten dragen aan het inzicht van de waarde van flexibiliteit en de invloed van onzekerheid. In de onderzoeksopzet is reeds aangetoond dat ook bij monumentaal vastgoed een zekere mate van flexibiliteit wenselijk kan zijn om in te spelen op een veranderende omgeving. Immers gedurende de levensfase van een object kan een alternatieve bestemming nodig zijn om het zonder interventie van de overheid te behouden voor de toekomst. Dit hoofdstuk opent met de algemene optieleer, daarna worden in paragraaf 2.3 financiële opties besproken, in paragraaf 2.4 word dieper ingegaan op de werking van reële opties, om vervolgens in paragraaf 2.5 de verschillen tussen reële en financiële opties te duiden. Het hoofdstuk eindigt met een aantal concluderende opmerkingen.

2.2.

Optietheorie

In deze paragraaf wordt de algemene optietheorie besproken. Het verkrijgen van meer inzicht over optietheorie kunnen de navolgende paragrafen beter duiden in de context van herbestemming van monumentaal vastgoed. Een optie is een recht om ergens voor te kiezen. Al in de Griekse oudheid wordt er gebruik gemaakt van opties. Zo kon men een optie nemen op de te verwachten olijfoogst en in de bijbel wordt er gesproken over het recht van weigering. De eerste publicatie over optie theorie wordt in 1900 geschreven door de Franse wiskundige Louis Bachelier, waarin hij de eerste principes van optieprijzen formuleerde. Hiermee gaf hij als eerste inzicht in de waarde van een optie. In 1973 ontwikkelen de heren Fischer Black en Myron Scholes op basis van Bacheliers werk een formule om optieprijzen te berekenen, beter bekend als de Black&Scholes formule. Deze formule veronderstelt dat de prijs van een onderliggend effect een stochastisch proces is (Black & Scholes, 1973). Opties zijn op meerdere manieren te waarderen. Modellen voor optie prijsbepaling zijn variaties op de standaard Discounted Cash Flow modellen. Zij corrigeren voor de mogelijkheden van managers om beslissingen aan te passen naarmate er meer informatie beschikbaar komt (Copeland, 2003). Hoewel financiële en reële opties wereldwijd populariteit genieten en veelvuldig worden toegepast zijn er ook criticasters over het gebruik van dergelijke modellen. Zo stelt Taleb in zijn werk The Black Swan dat waarnemingen van economische verschijnselen vaak geen enkele betrouwbare informatie geven, we denken weliswaar dat alle zwanen wit zijn, maar zien de zwarte zwanen hiermee over het hoofd (Taleb, 2008). Economische variabelen zijn dus vatbaar voor deze zogenaamde zwarte zwanen, toch houden bedrijven en publieke instanties zich dagelijks bezig met het voorspellen van economisch ontwikkelingen. De optietheorie vooronderstelt dat gedurende de optie periode de volatiliteit constant is. Samuelson(1965), een van de grootheden van de mathematische benadering van de economie, gaf in de laatste fase van zijn leven aan dat ‘financial engineering’ leidde tot riskante praktijken, en bevestigde hiermee de ideeën van Taleb. Desalniettemin levert de optietheorie, en met name de reële optie theorie, welke in paragraaf 1.4. nader zal worden besproken, interessante denkbeelden en toepassingen op en kent vele toepassingen op allerlei vakgebieden.

13

2.3.

Financiële opties

In deze paragraaf worden financiële opties besproken. Door meer kennis te verkrijgen over de werking van financiële opties kan de toepassing van reële opties bij het herbestemmen van monumentaal vastgoed in het juiste kader worden geplaatst. Financiële optie methoden verschaffen inzicht over de waarde van de optie en hoe deze is opgebouwd. Bij financiële opties is een optie een afspraak tussen twee partijen om een bepaalde waarde te verhandelen tegen een van te voren vastgestelde prijs. Het is een financieel contract waarbij de houder van de optie het recht heeft om de onderliggende waarde te kopen. Op de financiële markten is een optie het recht om een achterliggende waarde tegen een vooraf afgesproken prijs (uitoefenprijs) te kopen of te verkopen gedurende of aan het eind van een bepaalde periode (Vlek, 2009). De mogelijkheid om een financiële optie uit te oefenen wordt vergeleken met de flexibiliteit die een management heeft bij het nemen van investeringsbeslissingen (Leslie & Michaels, 1997). In principe bestaan er in de financiële wereld een tweetal opties: put en call opties. Waarbij de put optie het recht is om aandelen gedurende een gefixeerde periode te mogen verkopen tegen een vooraf vastgestelde prijs. De call optie werkt tegenovergesteld, het geeft namelijk het recht om gedurende een gefixeerde periode tegen een vooraf vastgestelde prijs te mogen kopen. Daarnaast is er een verschil tussen Amerikaanse en Europese opties. Amerikaanse opties kunnen op ieder willekeurig moment tot en met de expiratiedatum worden uitgeoefend, terwijl de Europese opties enkel op de expiratiedatum kunnen worden uitgeoefend (Nederhorst, 2009). Voor het recht dat een optienemer verwerft betaald deze een prijs, namelijk de optiepremie (Vlek, van Oosterhout, Rust, van den Berg, & Chaulet, 2011). Hull (2008: p. 10) stelt dat er een viertal posities in te nemen zijn bij call- en put opties, namelijk:

   

Koper van de call optie Koper van de put optie Verkoper van de call optie Verkoper van de put optie

Een optie wordt door Hull door een zestal factoren gewaardeerd, namelijk:      

De huidige prijs van het aandeel De uitoefenprijs De expiratiedatum De volatiliteit De risicovrije rente Het dividend

(Hull, 2008)

Hoewel Rila (2011) stelt dat er wel veertig onderliggende factoren de prijs bepalen illustreert Hull hiermee nauwgezet de relatie van de put- en call opties met de aandelen markt. Immers een van de waarderingsgrondslagen is de prijs van het aandeel. Opties kunnen respectievelijk ‘in the money’, ‘at the money’ en ‘out the money’zijn. Dat betekent dat de optie een uitoefenprijs heeft die respectievelijk onder de koers van de onderliggende waarde, op de koers van de onderliggende waarde, of boven de koers van de onderliggende waarde staat.

14

Ter verduidelijking volgt een klein rekenvoorbeeld van een call optie: De koers van de AEX staat op 405,67 punten, de uitoefenprijs van de optie is 395, dan staat de optie 10,67 punten onder de koers, dit maakt de optie ‘in the money’ en is hiermee € 10,67 waard. Indien men winst wil maken op de optie dient de AEX te stijgen. In de financiële wereld worden opties veelvuldig gebruikt om te anticiperen op verwachte én onverwachte marktomstandigheden. Duidelijk is dat financiële opties instrumenten zijn om risico’s te beheersen. Echter, enkel het gebruik van een financiële optie als instrument bij de herbestemming van monumenten is enerzijds niet, dan wel beperkt, mogelijk, anderzijds zijn er alternatieve instrumenten voorhanden welke beter toepasbaar zijn. Om de betekenis voor herbestemming van monumentaal vastgoed en optietheorie te verduidelijken is het noodzakelijk om over te gaan op reële opties.

2.4.

Reële opties

In deze paragraaf staan de veronderstellingen en de betekenis van reële opties centraal. De aanscherping van optie theorie naar reële opties is noodzakelijk om de gewenste flexibiliteit bij herbestemming van monumentaal vastgoed nader te duiden. De reële optiebenadering benadrukt, evenals de financiële optie, dat flexibiliteit bij investeringsprojecten van grote waarde kan zijn en probeert deze waarde op basis van kansverdelingen voor de verschillende vormen van onzekerheid zo goed mogelijk te kwantificeren (Bos & Zwaneveld, 2014). Daarmee ontstaat een relevant uitgangspunt voor vastgoed vraagstukken. Reële opties in combinatie met vastgoed, met name gebiedsontwikkeling, zijn in de literatuur dan ook al voldoende onderzocht. Ook is aangetoond dat het instrument opties een toegevoegde waarde kan hebben om meer flexibiliteit te verkrijgen bij ontwikkelingen in een onzekere omgeving (Hekkenberg, 2011). Hoewel voldoende aantoonbaar is dat reële opties bijdragen aan de gewenste flexibiliteit bij projectontwikkeling is meer inzicht verkrijgen in de werking van reële opties zinvol om de stap naar het herbestemmen van monumentaal vastgoed te maken. Ondanks dat de toepassing van reële opties zeer ver terug gaat in de geschiedenis, duurt het tot de jaren zeventig van de vorige eeuw voordat wereldwijd in het bedrijfsleven structureler gebruikt gemaakt wordt van reële opties om investeringsanalyses te onderbouwen en te verbeteren (Trigeorgis, 1996). De flexibiliteit om te reageren binnen een onzekere toekomst heeft immers een grote waarde voor het bedrijfsleven. Het theoretische raamwerk van reële opties is gebaseerd op financiële opties maar verschilt op een aantal kernpunten.

15

De voornaamste en meest bekende vormen van reële opties zijn:       



Optie tot uitstel. Het recht om investeringen in een project uit te stellen; Optie tot uitbreiding of inkrimping. Het recht om via additionele investeringen, meer of minder volume binnen een project te realiseren; Optie tot stoppen. Het recht om met een project te stoppen en het te verkopen tegen de restwaarde; Optie tot schaalaanpassingen. Het recht om de schaalgrootte van een project te wijzigen. Optie tot functiewisseling. Het recht om over te schakelen naar een andere functie zoals het omzetten van koop- naar huur, of kantoren om bouwen tot woningen; Optie tot kiezen. Het recht om een van bovenstaande opties te kiezen als de omstandigheden daarom vragen; Samengestelde opties. Samengestelde opties zijn opties op andere opties. De belangrijkste vorm van deze optie is de optie om een project in fases te verdelen, en aan het einde van iedere fase te kunnen stoppen of doorgaan. Rainbow- of spread opties. Dit zijn opties waarvan de waarde wordt bepaald door twee of meer risicovolle achterliggende waarden.

(Vlek, van Oosterhout, Rust, van den Berg, & Chaulet, 2011). Kranenburg (2000) maakt een verdere vernauwing van bovenstaande opties en benoemt een viertal voornaamste reële opties:    

De timingsoptie, een optie tot uitstel; De groeioptie, een leeroptie; De flexibiliteitsoptie, een optie tot wijziging; De afsteloptie, de sluitoptie

(Kranenburg, 2000) In het verlengde hiervan zijn er nog alternatieve optie mogelijkheden te bedenken. Daarbij is het van belang dat iedere afzonderlijke optie feitelijk een call- of een put optie is. De optie tot uitbreiding is bijvoorbeeld een call, terwijl de optie tot uitstellen een put optie is. Voorts is van belang dat reële opties werken als Amerikaanse opties, met andere woorden dat de optie ieder moment gedurende de looptijd kan worden uitgeoefend. In de vastgoedbranche wordt het nut van reële opties op beperkte schaal toegepast, hoewel diverse studies de meerwaarde hiervan hebben aangetoond. Zo concludeerde Titman in 1985 dat het nuttig zou zijn waar in een bouwproject kon worden uitgesteld tot het moment dat het rendabel in de markt gezet kon worden. Childs (1996) toont het nut aan van een de optie tot herontwikkeling. Wanneer een project de optie heeft om in een later stadium van functie te mogen wisselen, creëert deze flexibiliteit een financiële waarde voor de projectontwikkelaar. Het bekendste voorbeeld is de call optie op bouwgrond. Hoewel de opties in verscheidene varianten kan worden gestructureerd biedt de optie de koper het recht, maar niet de verplichting, de grond tegen een vooraf afgesproken prijs te verwerven. De uitoefenprijs is normaliter gelijk aan de residuele waarde van de grond voor een beoogd project. Als de waarde van de grond hoger is dan de uitoefenprijs is deze ‘in the money’ en interessant voor de koper. Is de waarde van de grond lager dan de uitoefenprijs is deze ‘out the money’ en kan de optiehouder zonder kleerscheuren af zien van zijn recht (Barman & Nash, 2007). 16

Zoals beschreven hebben diverse wetenschappelijke onderzoeken aangetoond dat het gebruik van reële opties nuttig is binnen de vastgoedbranche. De meeste van deze onderzoeken zijn echter gebaseerd op een traditionele economische benadering van de optietheorie. Dit maakt de toepassing voor veel marktpartijen uitdagend en complex (Barman & Nash, 2007). Daarnaast nemen veel vastgoedpartijen beslissingen op basis van intuïtie (Nederhorst, 2009). Vanuit theoretisch perspectief is de reële optiebenadering bij uitstek geschikt om bij investeringsbeslissingen goed rekening te houden bij de kosten en baten van flexibiliteit (Bos & Zwaneveld, 2014). Bots (2013) en Paantjes (2013) stellen echter vast dat alleen het denken in reële opties al waardevol is. Uiteindelijk leidt de reële optiebenadering er toe dat de waarde van een investeringsproject met de optie van flexibiliteit kan worden vergeleken met een project zonder deze optie van flexibiliteit. Hierdoor kan de meest optimale investeringsstrategie worden gezocht. Daarmee is ook aangetoond dat de reële optiebenadering niet volgens een vaste wiskundige formule werkt, maar voor ieder project om specifiek maatwerk vraagt. De waarde van reële opties wordt bepaald door de relatie tussen flexibiliteit, de waarde om te reageren via opties, en de volatiliteit van de markt, zoals weergegeven in figuur 1.1.

groot

Beperkte optiewaarde

Hoge optiewaarde

Geen optiewaarde

Lage optie waarde

Flexibiliteit klein

Laag

volatiliteit

FIGUUR 2.1. Relatie optiewaarde met flexibiliteit en volatiliteit & Chaulet, 2011)

hoog

(Vlek, van Oosterhout, Rust, van den Berg,

Doordat de reële optiebenadering uitgaat van het risico in de achterliggende waarde, gedefinieerd door volatiliteit, die het gevolg zijn van systematische risico’s, kunnen geen project-specifieke risico’s gewaardeerd worden. De reële optiebenadering gaat uit van een bandbreedte aan mogelijke uitkomsten. De reële optiebenadering berekent dus niet welk pad zal worden bewandelt, maar waardeert een verzameling opties die beschikbaar is binnen de bandbreedte van uitkomsten (Paantjes, 2013). Het is immers nimmer van te voren bekend welk pad bewandeld zal worden, de route wordt gekozen afhankelijk van de omstandigheden en naarmate er meer informatie beschikbaar is. Deze bandbreedte leidt tegelijkertijd tot een voor complexe taak om reële opties te waarderen. In de praktijk zijn er twee methoden die het meest worden toegepast, de discrete methoden en de continue methoden. Beide methoden vervangen niet de DCF-methode maar het zijn toevoegingen hier op. De discrete methoden gaan uit van een stapsgewijs verloop, terwijl de continue methoden uitgaan van een constante tijdsverloop (Paantjes, 2013). Welke methode gekozen wordt hangt van de context in welke deze geplaatst wordt. Paantjes kiest voor zijn onderzoek naar flexibiliteit bij gebiedsontwikkeling voor de discrete binomiale methode, deze geeft één ‘up scenario’ en één ‘down scenario’. Zoals in hoofdstuk 1 reeds aangegeven beperkt dit onderzoek zich enkel tot het denken in reële opties, derhalve worden verdere kwantitatieve uitwerkingen achterwegen gelaten.

17

De reële optie theorie draagt bij aan het vertrouwen tussen publieke en private partijen, omdat aan de voorzijde al bepaald is welke mogelijkheden/opties er genomen kunnen worden. Vooraf bepaalde flexibiliteit klinkt als een tegenstelling en mogelijk zelfs als een beperking echter binnen de huidige proces van herbestemming is iedere vorm van flexibiliteit wenselijk. De werking van instituties is niet ingericht op de toepassing van reële opties. Hiermee heeft vooraf bepaalde flexibiliteit weldegelijk toegevoegde waarde.

2.5.

Verschillen financiële en reële opties

In de vorige paragrafen zijn financiële en reële opties besproken alsmede de optietheorie in het algemeen. Er zijn duidelijk verschillen tussen de financiële en reële opties. In deze paragraaf zullen de verschillen tussen beide worden benadrukt. Reële opties zijn opties om investeringsbeslissingen al dan niet te nemen . De reële optie geeft het recht om het management van een organisatie om middels handelingen en beslissingen flexibel te reageren op de omstandigheden die zich op dat moment voordoen (Barman & Nash, 2007). Hoewel de reële opties veel overeenkomsten vertonen met financiële opties zijn er een aantal verschillen. Vlek stelt dat de vijf voornaamste verschillen zijn: 

   

Een financiële optie is, afgezien van transactiekosten, een zero-sum game: wat de optienemer verdient, verliest de optieschrijver. Financiële opties voegen geen waarde toe maar verdelen waarde. Reële opties hebben betrekking op daadwerkelijke investeringen die waarde creëren; Een houder van een financiële optie heeft geen invloed op de achterliggende waarde. De waarde van een reële optie kan door het management positief of negatief beïnvloed worden; Een financiële optie behelst altijd een contract tussen twee partijen. Reële opties zijn eerder interne contracten, een intern sturingsmiddel voor een project of bedrijf; Financiële opties kunnen direct uitgeoefend worden. Voor een reële opties zal er veelal tijd zitten tussen het uitoefenen van een optie en het toucheren van de waarde van de optie; Financiële opties zijn liquide en verhandelbaar, reële opties veelal niet.

(Vlek, van Oosterhout, Rust, van den Berg, & Chaulet, 2011) pag. 153. Daarnaast is de typologie van reële opties uitgebreider dan bij financiële opties. Contractanten hebben meer ruimte om naar eigen inzicht afspraken over de optie te maken. Belangrijk is het verschil in de verhandelbaarheid tussen beide type opties. Hekkenberg en van der Post (2014) bevestigen dat er bij een transactie behoefte bestaat aan duidelijk en zekerheid. Hierbij is de hypothetische veronderstelling dat flexibiliteit ten koste gaat van zekerheid en vice versa. Resulterend in een lineair verband zoals aangegeven in figuur 2.2. Waarbij het theoretisch optimum komt te liggen bij 100% zekerheid en 100% flexibiliteit. Wanneer partijen niets met elkaar afspreken bereikt men een optimale flexibiliteit, en kunnen reële opties optimaal worden toegepast. Juist vanwege de onzekerheid van informatie in de toekomst is hiervoor een hoge mate van vertrouwen nodig tussen betrokken partijen.

18

Figuur 2.2. Spanningsveld tussen flexibiliteit & onzekerheid (Hekkenberg & van der Post, Theoretische verkenning tussen zekerheid en flexibiliteit, 2014)

2.6.

Conclusie

De economische haalbaarheid van een project geldt, voor private partijen, vrijwel altijd als belangrijkste parameter voor de realisatie van een project. Binnen een onzekere wereld is het derhalve wenselijk om flexibel te kunnen reageren op veranderende marktomstandigheden ten einde het gewenste positieve economische resultaat te kunnen behalen. Dit hoofdstuk heeft zich moeten beperken tot de hoofdlijnen. Wel is voldoende aangetoond dat reële opties waarde toe kunnen voegen aan een project. Het denken in, en het onderzoeken of implementeren van reëleopties binnen projecten of projectportfolio’s, is minstens zo belangrijk als de waarderingstechniek hiervan. In de praktijk wordt nog weinig rekening gehouden met reële opties binnen de vastgoedsector, laat staan de waardering er van. Derhalve is de waarderingstechniek achterwege gelaten.

19

3. Wat kan de optietheorie betekenen voor de herbestemming van monumentaal vastgoed? 3.1.

Inleiding

In dit hoofdstuk wordt de “herbestemming van monumentaal vastgoed” toegelicht en vindt er in algemene termen een verkenning plaats over hoe de reële-optie theorie hier op van toepassing kan zijn. Zoals in het vorige hoofdstuk voldoende aangetoond kan de toepassing van reële opties, en dan met name de denkwijze, waarde toevoegen aan een project. Bij herbestemming van monumentaal vastgoed zit er mogelijk een verborgen financiële en/of maatschappelijke waarde welke met de juiste vorm en toepassing van flexibiliteit ten gelde kan worden gemaakt. Daarnaast biedt de onzekerheid tot succesvolle herbestemming van een monumentaal object voldoende voeding vanuit ontwikkelende partijen tot de wens tot het verkrijgen van meer zekerheid. Immers, een onzekere wereld met beperkte flexibiliteit beïnvloedt de transactie nadelig. Aan het eind van dit hoofdstuk zal een denkwijze worden gepresenteerd hoe de reële-optie theorie kan worden toegepast bij de herbestemming van monumentaal vastgoed teneinde tot een meer optimaal proces en product te komen. In het volgende hoofdstuk zal deze denkwijze worden toegepast op een tweetal casestudies. Enerzijds de herontwikkeling van de spoorzone in Tilburg, anderzijds de herontwikkeling van Fort Everdingen te Everdingen.

3.2.

De huidige institutionele monumentaal vastgoed

context

bij

herbestemming

van

Deze paragraaf bestudeert nader het huidige functioneren van het proces van herbestemming van monumentaal vastgoed. Over het begrip herbestemming bestaat veel verwarring. Herbestemmen is een verzamelbegrip en het is afhankelijk van de context van wat men er mee bedoelt. Zonder een afgebakende definitie te geven kunnen vier kernelementen worden benoemd, namelijk:    

Herbestemmen: de actie van de planoloog /stedenbouwkundige, op zoek naar een nieuwe functionele drager binnen de bestaande omgeving; Herontwikkelen: de actie van de markt, de financier, op zoek naar een nieuw rendement binnen de bestaande omgeving; Herontwerp: de actie van de architect, op zoek naar nieuwe functionele vormen, toegevoegd aan het bestaande; Hergebruik: de actie van de gebruiker, op zoek naar een ander, nieuw gebruik binnen het bestaande.

Herbestemming vraagt kortom niet om terug naar het oude maar juist ook om verder te gaan met het oude. Daarmee is de herbestemming een uitdaging voor de bovengenoemde partijen. Het vraagt om inzicht en uitzicht, inzicht om het proces te kunnen voltooien en uitzicht op een positief eindresultaat, dat meer is dan de som der delen. Naast financiële waarde schept herbestemmen ook cultuurhistorische waarde (NRF, 2008), in hoofdstuk 1 reeds gedefinieerd als ‘public value’.

20

Ook in een bredere context zijn er aanknopingspunten te vinden voor de nieuwe inzichten, en het constant veranderende proces van herbestemmen. Pine en Gilmore (1999) beschrijven in de ‘the experience economy’ de veranderende economie, van het aanbieden van producten naar het aanbieden van diensten. De ultieme stap voor aanbieders van producten is de creatie van beleving waarmee toegevoegde waarde ontstaat. Esthetiek is een van de domeinen die door beide auteurs als relevant wordt beschouwd in dat kader en waar monumentaal vastgoed relevant kan zijn. In mindere mate zou ook escapisme – actief deel uitmaken van de in dit geval fysieke omgeving – raakvlakken hebben met monumentaal vastgoed. In het verlengde hiervan stelt ook Florida (2003) dat de economie veranderd is van agrarisch naar industrieel, en nu van een zakelijk dienstverlenende samenleving in een creatieve samenleving, met als gevolg dat er meer vraag naar objecten in de binnensteden komt. Onherroepelijk gaat dit samen met de herbestemming van monumentaal vastgoed. Ook Jane Jacobs (1969) veronderstelde dit al treffend “The old economy needs new buildings, the new economy needs old buildings”. Hiermee constateerde zij dat oude gebouwen, daarmee ook monumenten, nodig zijn voor een vitale stad. Deze vitale stad heeft een mix van diverse functies door elkaar heen. Economieën en huisvestingsbehoeften veranderen constant, de gebouwen moeten met die behoefte mee kunnen bewegen. In dat licht verschuift het accent van bescherming naar dynamisering. De verandering zorgt ervoor dat de traditionele manier van bestemmen praktisch niet meer mogelijk is wanneer een overheid mee wil gaan met de nieuwe tijd. Winkels met een mono functie lijken in het kader van het bovenstaande hun beste tijd te hebben gehad, de consument heeft behoefte aan een beleving. Deze beleving kan op vele manieren worden geboden, zoals als bijvoorbeeld middels een glas wijn tijdens het winkelen voor kleding. Dit soort disruptieve innovaties dwingt de beleidsmakers om de wet mee te laten bewegen, als zij tenminste mee willen met de veranderende wereld om hen heen. Een wereld waar in elk geval – nog – waardecreatie is (cf. Pine & Gilmore, 1999) De gerealiseerde public value past in een ontwikkeling zowel in de praktijk als de literatuur die de relevantie duidt van een breder waardebegrip voor de maatschappij als geheel, maar zeker ook voor individuele, private organisaties in termen van legitimiteit. Public value is te definiëren als het gecombineerd resultaat van: publieke diensten (output), bereikt maatschappelijk effect (outcome) en het resultaat op institutioneel niveau (legitimering en vertrouwen) (De Waal, 2014 in: Cloudt, 2015). Ook het begrip ‘actief burgerschap’ sluit aan bij public value en de legitimering van besluiten in het bijzonder stelt De Waal (2014). Een fenomeen dat zeker ook past bij de belangen die worden gekoppeld aan bestaande historische en monumentale panden. Anno 2015 is de wereld van het monumentale vastgoed niet enkel nog het speelveld van de specialisten, maar van eenieder die daar interesse in heeft. Juist de mogelijkheden voor waardecreatie en de analyse van waarde op een breder aggregratieniveau roepen de vraag op of de ondersteuning van de overheid aan eigenaren van monumentaal vastgoed door middel van het verstrekken van subsidies in beginsel noodzakelijk is. Hoezeer er zeker succesvolle projecten zijn gerealiseerd – projecten die nu een nuttige gebruiksfunctie bezitten die waarde toevoegt alsmede waar het monumentale vastgoed behouden is gebleven voor de toekomst – lijkt een groot deel van de subsidies echter te worden verstrekt om de nadelen van de bestaande bebouwing en de beperkingen door de omgevings- en monumentenwet te compenseren. Derhalve rijst de vraag wat er gebeurt wanneer er flexibeler met de omgevings- en monumentenwet en daarmee uiteindelijk met herbestemming wordt omgegaan. Is het subsidiëren van eigenaren van monumentaal vastgoed dan nog noodzakelijk?

21

Het beheer van monumentaal vastgoed is een taak die constant in beweging is en door de maatschappij continue van nieuwe impulsen wordt voorzien. Het is aan de eigenaar om het gebouw met de veranderende omgeving mee te laten bewegen. Hierbij is de eigenaar of de ontwikkelaar echter wel afhankelijk van welke rol de overheid zich zelf in deze toedicht. Janssen et al. 2014 onderscheidden een drietal verschillende wijzen waarop geïnstitutionaliseerde praktijken van ruimtelijke ordening en erfgoed zich verhouden tot elkaar. De eerste erfgoedbenadering is de sectorbenadering. De sectorbenadering veronderstelt dat de constant veranderende omgeving een bedreiging vormt voor het monument. Daarmee sluit het gedachtegoed aan bij de geschetste visie van Jacobs (1969) en Florida (2003). Er moet door de overheid beleid worden gemaakt om het monument te beschermen tegen deze dynamische verandering. In deze gedachte vind de term sector ook zijn oorsprong, namelijk het bestaan van een systeem van beleidsmatige, juridische en financiële kaders. Wetenschappers en experts hebben het primaat op de bepaling en toekenning van de monumentale waarde, dit valt dan ook volledig buiten de ruimtelijke ordening. Wanneer men erkent dat niet alles wat historisch is ook relevant en behoudenswaardig is, kan de tweede erfgoedbenadering worden toegepast, namelijk de factorbenadering. Binnen deze benadering gaat men er vanuit dat er nagedacht kan worden over andere aanwendingen van het gebruik van een object en maakt bouwkundige vernieuwingen faciliteert, er ontstaat er een dynamische benadering voor het monumentale vastgoed. In de jaren tachtig en negentig is de zorg voor erfgoed beter onderhandelbaar en meer marktgedreven geworden (Janssen, Luiten, Renes, & Rouwendal, 2014). De onderhandelbaarheid en marktgedreven benadering is voor ontwikkelaars enerzijds een goede ontwikkeling. De herbestemming van monumenten is minder rigide en er is meer ruimte. Anderzijds schuilt hier een bedreiging in de vorm van onzekerheid. Wanneer onderhandelt moet worden is de uitkomst onzeker. De transactiekostentheorie stelt dat een efficiënte transactie is gebaseerd op zekerheid (Williamson, 2000). Ondanks deze onzekerheid biedt de factorbenadering meer ruimte voor herbestemming. Hierbij denken de wetenschappers en experts meer als ontwikkelaar en de ontwikkelaar meer als beschermer van de waardevolle aspecten van het monumentale vastgoed. De nota Belvedere, met de titel behoud door ontwikkeling, uit 1999 gaat hier specifiek op in. Tot slot is er de vectorbenadering. Deze benadering zit in mindere mate in de fysieke benadering van een object, maar meer in de immateriële benadering. In essentie draait het er om dat het verleden van een object en de kennis hierover sturing geeft aan de herontwikkeling. Hier werken de wetenschappelijke en niet-wetenschappelijke wereld samen om harde feiten en zachte verhalen de basis te laten vormen voor de herbestemming van het vastgoed. Deze benadering is hiermee zeer nauw verbonden met de ruimtelijke ordening. Niet alleen de fysieke aspecten van een object veranderen, maar ook de bestemming en het gebruik hiervan verandert. Op dit moment is de Nederlandse benadering voor de zorg voor erfgoed een mix tussen de sector en factor benadering. Hierbij heeft het college van B&W het primaat om mee te werken aan herbestemming en laten zij zich hierbij enerzijds adviseren door de leden van de welstand- en monumenten commissie, die veelal een meer sectorale benadering er op na houden, en anderzijds door de markt, die veelal vanuit een sociaaleconomisch en meer factor/vector oogpunt redeneren. Een gemeente die binnen haar gemeentelijke grenzen een of meerdere (rijks)monumenten heeft liggen dient volgens de monumentenwet 1988 te beschikken over een monumentencommissie. Deze commissie bestaat uit enkele leden met ervaring op het gebied van erfgoed en krijgen als opdracht mee om enkel in het belang van het monument te adviseren. Een onderzoek van de erfgoedinspectie uit 2008 over het functioneren van monumentencommissies toont aan dat de kwaliteit van de commissie per gemeente sterk verschilt. Juist deze wisselende kwaliteit zorgt er voor dat de eindverantwoordelijke, de portefeuillehouder, lastige, veelal matig onderbouwde keuzes dient te maken. Een college van B&W heeft de mogelijkheid om de adviezen van een commissie naast zich neer te leggen en een keuze afwijkend van het advies te maken.

22

Zoals in hoofdstuk 1 beschreven vraagt het moed en daadkracht van een bestuurder om een advies naast zich neer te leggen. Een onderzoek van de Erfgoeddienst toont aan dat 19 procent van alle colleges van B&W alle adviezen van de monumentencommissie ongewijzigd overneemt. De ruimte die een college van B&W heeft creëert een duivels dilemma, kiest een college voor de plannen van de markt of voor het advies van de commissie? De leden van deze commissie dienen van rechtswege expert op de diverse deelgebieden van monumentaal vastgoed te zijn, en zijn in veel gevallen ook liefhebbers van monumenten. Hiermee gaat een risico gepaard dat de commissie eerder voor een sectorale benadering kiest. Terwijl voor een optimalere en flexibelere omgang inzake herbestemming van monumentaal vastgoed een mix van de vector en factor benadering wenselijk zou zijn. Deze wens lijkt door steeds meer partijen te worden uitgesproken. Het H-team en de rijksbouwmeester hebben gezamenlijk de informateurs van het kabinet Rutte II verzocht om een offensief kabinetsbeleid op het terrein van de ruimtelijke ontwikkeling, en hiermee ook op het gebied van herbestemming van monumentaal vastgoed. Men pleitte er voor dat herbestemmingsvraagstukken soepeler dienen te verlopen (Stadig, Stroink, & van Dongen, 2012). Minister Schultz van Haegen heeft deze vraag beantwoord door in het concept nieuwe Omgevingswet de rol van de monumentencommissie te veranderen in een gemeentelijke adviescommissie. Deze nieuwe adviescommissie zou niet enkel de monumentale aspecten moeten beoordelen maar de aanvragen en initiatieven in een breder economisch perspectief moeten plaatsen. Wel blijft het primaat bij het college van B&W liggen in deze nieuwe wet, welke in 2018 in werking zal treden. De huidige planologische mogelijkheden voor herbestemming van monumentaal vastgoed door initiatieven van de markt zijn complex te noemen. In beginsel worden bestemmingen in Nederland geregeld binnen het bestemmingsplan. Hierin zijn er een drietal type bestemmingsplannen te onderscheiden namelijk:   

Rigide: Hierin is alles verboden, behalve hetgeen wat is toegestaan; Flexibel: Hierin is alles toegestaan, behalve wat is verboden; Half flexibel: Het college van B&W mag binnen bepaalde regels afwijken, wijzigen of kunnen uitwerken van het bestemmingsplan (art. 3.6 lid 1 Wro).

Veel vigerende bestemmingsplannen zijn inflexibel en rigide, dit bemoeilijkt de mogelijkheden tot herbestemming (Stadig & Minderhout, 2010). Indien een ontwikkelaar het plan niet binnen de mogelijkheden van het vigerende bestemmingsplan kan realiseren kan een college van B&W besluiten mee te werken aan een herbestemming, dan kent de ruimtelijke ordening de volgende instrumenten:       

Wijziging van een bestemmingsplan voor een heel gebied; Flexibilisering van het bestemmingsplan (wijzigingsbevoegdheid); Postzegelbestemmingsplan; Wabo-anticipatie; Wabo-projectbesluit; Structuurvisie; Regeling kruimelgevallen.

Welk instrument het meest geschikt is voor herbestemming van monumentaal vastgoed is sterk afhankelijk van de casus en de behandelende gemeente. Zo is de wijziging van het gehele bestemmingsplan een kostbare en tijdrovende variant terwijl het postzegelbestemmingsplan uiteindelijk tot ‘vervuiling’ van het vigerende plan leidt.

23

Van recentere datum zijn de mogelijkheden binnen de Crisis- en herstelwet (Chw), hoewel het lastig is om aan te tonen dat de herbestemming hiervoor kwalificeert (Stadig & Minderhout, 2010). Een onbekender, maar zeer interessante variant is de tijdelijke functie, met dit instrument kan een college van B&W wanneer de herbestemming een activiteit met een bepaalde termijn betreft en deze is strijd is met het vigerende bestemmingsplan middels toepassing van art. 2.12 tweede lid Wabo toch een omgevingsvergunning verlenen (Stadig & Minderhout, 2010). Nadelen zijn de tijdelijke aard en de onzekerheid van verlenging hiervan alsmede de sterke afhankelijkheid van het college van B&W die hiermee het primaat op herbestemming in handen blijft houden. Deze nieuwe juridische mogelijkheden zijn tamelijk ingewikkeld, maar dragen wel degelijk bij aan de veranderende leefomgeving en de hierbij behorende vraag naar flexibiliteit. Door deze veranderingen zijn gemeenten in staat om slagvaardiger en optimaler in te spelen op de ruimtelijke behoeften en wensen. In praktische zin zijn deze instrumenten primair ontwikkeld om leegstand te bestrijden, maar kunnen tevens worden benut bij herbestemming van monumentaal vastgoed. De vraag of een college van B&W mee wil werken wordt altijd gedomineerd door de vragen of het enerzijds politiek haalbaar is binnen de ambtstermijn van de portefeuillehouder en anderzijds door mogelijke bezwaren van de diverse belanghebbenden (de Argumenten Fabriek, 2011). Door de onzekerheid die gemoeid is met de politiek en de vergankelijkheid hiervan is het vraag in hoeverre de markt hier in mee durft te werken en in mee kan gaan. Desalniettemin bieden deze mogelijkheden en instrumenten voldoende openingen in het kader van de gewenste flexibiliteit bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Een welwillend college van B&W en adviserende commissies die meer een mix van de factor en vectorbenadering omarmen kunnen bijdragen aan een soepelere omarming van herbestemming van monumentaal vastgoed. Daarbij biedt de factor- en vectorbenadering meer mogelijkheden voor initiatieven die markt gedreven financieringsvormen kennen (Janssen, Luiten, Renes, & Rouwendal, 2014). Iets wat anno 2015, gelet op de aanhoudende financieringsproblematiek, zeer wenselijk is. Voorbeeld 1: Tijdelijke ontheffing art. 2.12 tweede lid Wabo Hoewel de landelijke overheid instrumenten creëert om colleges van B&W mee te kunnen laten werken aan herbestemmingsvraagstukken, en hiermee de theoretische mogelijkheid is geschapen blijkt de praktijk weerbarstiger. Recent heeft de schrijver een gemeente verzocht om middels een Tijdelijke ontheffing art. 2.12 tweede lid Wabo mee te werken aan een bestemming voor een object welke niet mogelijk was binnen het vigerende bestemmingsplan. De behandelend ambtenaar gaf aan niet op de hoogte te zijn van deze recent (november 2014) ingevoerde mogelijkheid. Ondanks toelichtingen en verzoeken tot nader onderzoek werd het verzoek dan ook van de hand gewezen. Een week na de afwijzing nam de behandelend ambtenaar contact met de schrijver op met de mededeling dat de gemeente toch mee kon werken aan de procedure. De dag hiervoor was de ambtenaar op cursus geweest en leerde over deze tijdelijke ontheffing. Navraag bij de docent leerde dat het ook in deze casus van toepassing was. Dit voorbeeld geeft aan dat er een kennislacune tussen de theorie en de praktijk is. De formele instituties kunnen niet alle informele instituties beïnvloeden en sturen.

Marktpartijen zijn hiermee minder afhankelijk zijn van subsidies voor het behoud en conservering van monumentaal vastgoed. Daarnaast hoeven initiatiefnemers minder onzekerheid in te calculeren en zullen zij eerder over gaan tot de herontwikkeling van monumentaal vastgoed. De volgende paragraaf zal nader ingaan op deze flexibiliteit en onzekerheid bij herbestemming van monumentaal vastgoed.

24

3.3.

Publieke middelen bij behoud van monumentaal vastgoed

Deze paragraaf gaat in op de huidige inzet van publieke middelen bij het behoud van monumentaal vastgoed. Deze formele instituties zullen worden geanalyseerd ten aanzien van het huidige functioneren met als doel om te zien of herbestemming van monumentaal vastgoed mogelijk is door de toevoeging van flexibiliteit en het wegnemen van onzekerheid. Door de eeuwen heen heeft de publieke opinie en het erfgoed zelf zich opnieuw uit moeten vinden. Door ingrijpende gebeurtenissen zoals bijvoorbeeld een tweede wereldoorlog, maar ook door perioden van economische voorspoed bijvoorbeeld de industriële revolutie, veranderde de vraag naar vastgoed, en daarmee ook het gebruik van hiervan, dit steeds met een veranderende publieke opinie. Halverwege de negentiende eeuw ontstaat de praktische en institutionele zorg voor cultureel erfgoed, meer specifiek het monumentale vastgoed. Als reactie op het modernisme in de stedenbouw en architectuur komt de zorg voor het behoud van cultureel erfgoed sterk op (Janssen, Luiten, Renes, & Rouwendal, 2014). In 1875 ontwortelt de eerste publieke zorg voor cultureel erfgoed binnen het ministerie van binnenlandse zaken door een afdeling verantwoordelijk te maken voor de subsidie van onderhoud en restauratie van monumentaal vastgoed. In 1918 ontstaat hieruit het rijksbureau voor monumentenzorg, de voorloper van de huidige rijksdienst voor het cultureel erfgoed (erfgoed, 2015). Juist deze diepe, publieke worteling voor de bescherming voor het behoud van ons cultureel erfgoed leidt tot de hedendaagse institutionele benadering voor de omgang met het bebouwde culturele erfgoed, oftewel monumentaal vastgoed. Vanwege de vele beperkingen die voor monumentaal vastgoed gelden, mede door de aard van de bebouwing als de omgevings- en monumentenwet, acht de overheid het valide om eigenaren van monumentaal vastgoed financieel te compenseren. Zowel de centrale- als decentrale overheid bieden mogelijkheden ter ondersteuning bij het behoud van monumenten. De rijksoverheid kent een aantal subsidiemogelijkheden voor de instandhouding van rijksmonumenten namelijk: 1. Subsidie voor rijksmonumenten die geen woonhuis zijn; 2. Restauratiefonds-hypotheek (wonen/niet wonen): een lening via Nationaal Restauratiefonds. Hoewel een hypotheek in beginsel geen subsidie is mag de restauratiefonds-hypotheek wel als zodanig worden gekwalificeerd, daar de rentetarieven 5 procent onder de markt liggen, met een minimum van 1,5 procent; 3. Instandhoudingssubsidie; 4. Subsidie voor herbestemming; 5. Subsidie voor restauratie. Naast de landelijke subsidies zijn er nog de provinciale- en gemeentelijke subsidies. Deze lokale overheden zijn vrij om hier het eigen beleid in te bepalen, hiervoor werken zij samen met het Nationaal Restauratiefonds. In een onderzoek uit 2006 welke is uitgevoerd door PRC Bouwcentrum is aangetoond dat nog circa 10 procent van de monumenten gerenoveerd/gerestaureerd diende te worden. Hiermee lijkt de ondersteuning die de overheid biedt aan eigenaren van monumentaal vastgoed zijn vruchten af te werpen. In het onderzoek ‘de financiële puzzel bij herbestemming’ tonen Boon en Vehof (2014) aan dat initiatiefnemers van herbestemmingen gemiddeld 13,2 procent van de stichtingskosten konden dekken door subsidies.

25

De aanwezigheid en het gebruik van subsidiemogelijkheden is veelal noodzakelijk, het gemiddelde rendement op Nederlandse direct vastgoedbeleggingen bedroeg in 2013 6,1 procent, terwijl het rendement op herbestemmingsprojecten 4,6% , zonder rekening te houden met de financieringslasten, bedroeg. Indien er geen subsidie mogelijkheden aanwezig zouden zijn dan zou het rendement kunnen dalen tot 2,9 procent, zo blijkt uit vijfentwintig herbestemmingsprojecten. Een verschuiving van stimulering door middel van publieke middelen naar andere vormen van stimulering is meer dan noodzakelijk, te meer de overheid zich de komende jaren meer en meer zal terugtrekken bij het verstrekken van de nu noodzakelijke subsidies. Hierbij komt ook de tendens van een steeds moeizamere financieringsmarkt, waarbij er meer zekerheden nodig zijn en de financieringslasten hoog zijn. Dit vraagt zowel initiatiefnemers als overheden om creatiever om te gaan met herbestemmingsvraagstukken. De flexibiliteit en onzekerheid die gepaard gaan met herbestemming van monumentaal vastgoed, die thans wordt gecompenseerd door publieke middelen, kunnen worden gebruikt als pijlers om een nieuwe denkwijze op te baseren. De waarde stroom subsidie kan omgekeerd gaan werken met als resultaat een positieve bijdrage in zowel financiële als maatschappelijke zin, financiële waarde en in public value. De reële optietheorie toont aan dat partijen bereid zijn een vergoeding te betalen in ruil voor meer flexibiliteit en zekerheid. Deze twee pijlers zijn beide beïnvloedbaar door dezelfde overheid die thans de beperking compenseert.

3.4.

Analyse: De rol van flexibiliteit en onzekerheid bij herbestemming van monumentaal vastgoed

In paragraaf 3.2 is aangetoond dat er op bestuurlijk niveau voldoende instrumenten voorhanden zijn om binnen de ruimtelijke ordening mee te kunnen werken aan een herbestemmingsvraagstuk bij een monumentaal object. Naast deze instrumenten zijn er nog andere aspecten die bepalen of een monumentaal object succesvol kan worden herstemd. Zo vormen de oorspronkelijke architectuur en de staat van onderhoud eveneens belangrijke variabelen welke de mate van een succesvolle herbestemming bepalen, en niet enkel de publieke aspecten. Wanneer een gemeente de ambitie heeft om mee te werken aan een voorstel dient zij de herbestemming te toetsen en deze ruimtelijk te motiveren, alsmede een evenwichtige afweging te maken tussen behoud van het object en de nieuwe bestemming. Bij transformatie van cultureel erfgoed wordt niet zozeer gekeken naar duurzaam hergebruik, maar meer naar de meerwaarde van het cultureel erfgoed (Smit, 2014). Voor veel traditionele partijen zit deze meerwaarde met name in de sectorale benadering, namelijk het conserveren en het behoud van het monument en haar bestemming. Voor de private partijen, van wie de overheid steeds afhankelijker wordt bij het overeind houden van een evenwichtige erfgoed zorg, is de economische waarde belangrijker. Fakton toont in een onderzoek uit 2014 aan dat er voor private partijen een drietal relevante aspecten zijn alvorens men besluit te investeren in monumentaal vastgoed. Allereerst is de bestemmeningsplanprocedure van belang. Het is voor een private partij van belang om te weten wat de vigerende bestemmingsmogelijkheden zijn. Investeerders zitten niet te wachten op langdurige procedures, zoals bijvoorbeeld een bestemmingswijzigingsprocedure. Ten tweede draagt de mogelijkheid van subsidies bij aan de investeringsbeslissing. Tot slot spelen ook de juridische verplichtingen mee in de besluitvorming. Verplichtingen met gebruikers of naburige grondeigenaren kunnen een belemmering zijn om te investeren, echter deze variabele is niet relevant voor het onderzoek. Meer dan ooit spelen economische argumenten een steeds dominantere rol in de besluitvorming rond de herbestemming van monumentaal vastgoed. Binnen de bestaande literatuur is er een kennislacune over hoe de markt aan kijkt tegen de onzekerheid door de positie en de rol van de monumentencommissie. Toch kan op basis van de transactiekosten theorie worden aangenomen dat deze onzekerheid meeweegt in de besluitvorming om een herbestemming project op te starten. 26

De economische toegevoegde waarde van monumentaal vastgoed wordt in vele studies en in allerlei vormen aangetoond (Smit, 2014). Er zijn verschillende manieren om naar de economisch toegevoegde waarde te kijken. Platform 31 stelt dat er een economische- en een niet economische waarde, public value, bestaat. De maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) bestudeert vooral de effecten van monumentaal vastgoed op een grotere schaal. Bij deze analyse is het dan ook mogelijk dat een negatief rendement op een object acceptabel is omdat de maatschappelijke opbrengsten zwaarder wegen. Deze benadering is enkel toepasbaar op publieke initiatieven of bij grote gebiedsontwikkelingen door private partijen. Dit onderzoekt beperkt zich tot object niveau en dient dus te worden gekeken naar de economische waarde op dit niveau. Smit stelt dat wanneer een transformatie van een monument tot waardestijging (opbrengsten hoger dan de kosten) leidt er sprake is van initiële winst. Deze winst is afhankelijk van:  

Contextvariabelen, zoals de vastgoedmarkt, bouwmarkt, rijksbeleid en locatiekenmerken; Hoe partijen de inhoud en begrenzing (scope) van een plan bepalen.

De winst is sterk afhankelijk van variabelen welke beperkt beïnvloedbaar zijn. Alvorens een private partij over gaat tot herbestemming dient er enige mate van zekerheid of flexibiliteit mogelijk te zijn om op de onzekere variabelen te kunnen anticiperen. Zo kan de flexibiliteit om te reageren op veranderend rijksbeleid een waarde vertegenwoordigen voor ontwikkelende private partijen. Flexibiliteit bij de inhoud van vastgestelde plannen, bijvoorbeeld het bestemmingsplan, kan ruimte bieden voor private partijen om met veranderende omstandigheden mee te bewegen. Boon en Vehof (2014) concluderen dat het aankoopbedrag van een object geen direct verband heeft met het rendement. Hier kan uit worden geconcludeerd dat tijdens de realisatiefase er zich onverwachte omstandigheden hebben voorgedaan die het verwachte rendement negatief hebben beïnvloedt. Wanneer er sprake is van initiële winst dan is het nog niet zeker dat alle partijen een finale winst halen. De verdeling is afhankelijk van:  

De formele regels die relevant zijn voor de ruimtelijke ordening; Hoe partijen interacteren en de specifieke omstandigheden (Smit, 2014).

Smit stelt vervolgens dat er een drietal financiële belemmeringen zijn voor een succesvolle herbestemming van monumentaal vastgoed:   

De financiële waarde van het erfgoed in de oude functie; De realisatie kosten om te komen tot de nieuwe functie; De financiële waarde van het erfgoed in de nieuwe functie.

Boon en Vehof (2014) benoemen een drietal financiële en praktische hindernissen in de realisatiefase van herbestemmingsprojecten:   

Tegenvallende huuropbrengsten; Langdurige vergunningprocedures; Onbekendheid met het gebouw.

Deze belemmeringen hoeven met enige mate van flexibiliteit in combinatie met meer zekerheid geen onmogelijk makende factor te vormen bij succesvolle herbestemming van monumentaal vastgoed. Zo kan de overheid bijvoorbeeld middels meer fiscale ruimte bij het waarderen van het originele object mogelijkheden bieden om versneld af te schrijven over de boekwaarde.

27

De realisatiekosten bij transformatie van monumentaal vastgoed zijn veelal vele malen hoger dan die bij nieuwbouw. Het zijn intensieve en arbeidsintensieve ingrepen die binnen de bestaande fysieke kenmerken van het object plaats hebben. Zeker wanneer de wetgever een sectorale visie voor het monument heeft en er geen ruimte voor verandering is, het object achterstallig onderhouden is en ingrijpende restauratie behoeft. Langdurige onderhandelingen met de verantwoordelijke publieke organen, gebrek aan ervaring, onzekerheid en onbekendheid maken dat de herbestemming van monumentaal vastgoed bijzonder lastig is, en dat enige mate flexibiliteit en zekerheid wenselijk en zelfs noodzakelijk is. Het is moeilijk om vast te stellen of deze moeizame vergunningprocedures te wijten zijn aan starre overheden of te avontuurlijke initiatiefnemers (Boon & Vehof, 2014). De onzekerheid of de private investeringen wel de opbrengsten overstijgen maakt dat de markt terughoudend is bij de herbestemming van monumentaal vastgoed (Smit, 2014). Enkel kan er een succesvolle transformatie plaatsvinden wanneer de initiatiefnemer kan:   

Wachten tot (markt)omstandigheden veranderen; Wijzigen van inhoud en/of scope van plannen; Gebruik kan maken van externe bijdragen

Bovengenoemde mogelijkheden zijn varianten om flexibel om te kunnen gaan met veranderende omstandigheden. Wanneer het voor de initiatiefnemer niet interessant is om te herbestemmen omdat de markt op dat moment niet interessant is, zou het waardevol zijn wanneer de initiatiefnemer flexibel om kan gaan met omstandigheden en tijdelijk een andere bestemming aan het object zou kunnen geven, hiermee de restauratie en transformatie uit te stellen tot een later en geschikter moment. De flexibiliteit om de inhoud van de plannen te wijzigen is waardevol voor een initiatiefnemer. Wanneer blijkt dat er geen interesse van de markt is voor de plannen dient men deze aan te kunnen passen, omdat anders de opbrengsten nimmer de uitgaven zullen overstijgen. In extreme zou dit ver kunnen gaan, bijvoorbeeld gedeeltelijke sloop van monumentale aspecten van een object. De laatste optie, die van externe bijdragen, zou niet nodig hoeven zijn wanneer de andere twee vormen van flexibiliteit mogelijk zijn. In de volgende paragraaf zal nader worden ingegaan op deze mogelijkheden.

3.5. Welke flexibele mogelijkheden en onzekerheden kunnen worden geïdentificeerd als reële optie binnen de herbestemming? In deze paragraaf worden de bevindingen uit voorgaande paragraven geanalyseerd met als doel om een toepassing van reële optietheorie bij de herbestemming van monumentaal vastgoed meer te specificeren en toepasbaar te maken. Nu eenmaal voldoende is aangetoond dat de herontwikkeling van monumentaal vastgoed voordeel kan hebben bij meer flexibiliteit en zekerheid in de vorm van toepassing van reële opties, rijst de vraag welke reële opties dan geschikt zijn. Uit paragraaf 2.4 is gebleken dat de twee cruciale aspecten voor een succesvolle herbestemming nodig zijn, namelijk enerzijds het wachten tot de (markt)omstandigheden veranderen en anderzijds de wijziging van inhoud en de scope van de plannen. Dit is het planologische en institutionele gedeelte waar de flexibiliteit is gewenst, maar ook het veld waarbinnen de betrokken partijen afspraken maken. Dit kan een verkoper tot koper situatie zijn, maar ook een verhuurder tot verhuurder. Daarnaast is er ook binnen het bouwfysische aspect van een herbestemming een mate van flexibiliteit wenselijk. Dit onderzoek richt zich op monumentaal vastgoed, een objecttype is hiermee een vast gegeven en derhalve niet meer flexibel kan worden ontworpen. 28

Het beperkt zich derhalve tot renovatie en aanpassing van bouwkundige aard. Daarmee ligt enkel de focus op de planologische en institutionele mogelijkheden voor het verkrijgen en het inbouwen van flexibiliteit en hiermee het wegnemen van onzekerheid. Dit legitimeert de vraag welke middelen er zijn om de flexibiliteit bij herbestemming positief te beïnvloeden? De mogelijkheden zijn uiteengezet in figuur 3.1. Fasering Programma Fysieke aspecten Partijen Kosten Strategie Financiën

uitsnellen / versnellen aanpassen/ uitbreiden / krimpen Slopen / uitbreiden / veranderen Andere partijen Kwaliteit omhoog / omlaag Deelplan benadering Meer / minder

Figuur 3.1. Flexibele mogelijkheden (Paantjes, 2013 bewerkt door S. Kroezen)

Om te komen tot reële opties geschikt voor de herbestemming van monumentaal vastgoed moeten bovenstaande mogelijkheden worden getoetst aan de definities van de reële opties zoals beschreven in paragraaf 1.4 Reële optie Optie tot uitstel Optie tot uitbreiding of inkrimping Optie tot stoppen Optie tot schaalaanpassingen Optie tot functiewisseling Optie tot kiezen Samengestelde opties Spread opties

Reële optie bij herbestemming Plan voorlopig niet uitvoeren Plan vergroten of verkleinen Plan beëindigen Schaalgrootte wijzigen Omzetten van bestemming Een van bovenstaande opties kiezen Een optie op een bovenstaande optie Meerdere onzekerheden in project

Type optie Call Call Put Call Put / Call Put / Call Call on call Put / Call

Figuur 3.2. Reële opties

Binnen de bestaande optie-literatuur is er altijd sprake van een optiegever en een optienemer. Waarbij de optienemer de optiegever een financiële vergoeding betaald ter compensatie voor het genomen risico. Binnen dit onderzoek is de optiegever de faciliterende overheid, meer specifiek de gemeente. De optienemer is de projectontwikkelaar, eigenaar van een monumentaal object oftewel de initiatiefnemer. De partijen hebben bij herontwikkeling, buiten de wetgeving, het bestuursrecht, en beleid normaliter geen bindende of contractuele afspraken met elkaar, hetgeen het financieel vergoeden lastig maakt. Er is immers geen direct verband waar nadere afspraken onder kunnen liggen. Desondanks kunnen beide partijen optreden als optienemer en optiegever. Dit onderzoekt richt zich op herbestemmen van monumentaal vastgoed zonder de inbreng van publieke middelen. In die hoedanigheid zou een faciliterende gemeente, in de vorm van het uitgeven van reële opties, de gewenste flexibiliteit van ontwikkelaars kunnen bieden. De optiegever geeft de optie zonder hiervoor wel een of geen financiële vergoeding voor te vragen aan de optienemer. Hierbij is het van belang dat de optiegever erkent dat de aanwezigheid van monumentaal vastgoed positief bijdraagt aan de werk- en woonomgeving, zowel financieel als in de belevingswaarde oftewel public value. Hiermee kan zowel maatschappelijke als financiële meerwaarde worden gecreëerd. De reële optie die de optiegever kan bieden is de flexibiliteit binnen de ruimtelijke ordening en planologie.

29

Juist deze flexibiliteit kan de private partijen over de streep trekken om te investeren in monumentaal vastgoed. Zij investeren pas wanneer er sprake is van een gezonde business case en maken vooraf een gedegen risicoanalyse. Vooral de doorlooptijd is hierbij van belang. Te lange procedures, gebrek aan politiek draagvlak en/of medewerking van ambtenaren zijn dodelijk voor de investeringsbeslissing (Linssen, 2015). De verborgen waarde van de herbestemming, door deze in een voor stadium al te bieden, biedt partijen meer flexibiliteit om met veranderende situaties juist om te gaan. Om nader te duiden hoe zo’n reële optie er uit zou kunnen zien, of zou kunnen werken zijn onderstaand er een drietal voorbeelden beschreven. Voorbeeld 1: Optie tot fysieke wijziging (put optie) Voor een projectontwikkelaar kan het interessant zijn om een vorm van flexibiliteit in te bouwen wanneer de uitkomst, namelijk de benodigde omgevingsvergunning voor de verlening van het bouwplan, nog onzeker is. Zo kan een ontwikkelaar een optie tot koop op een monumentaal object op een A1-winkellocatie hebben, welke in gebruik was als kantoor door een verzekeraar. Echter, doorhoofdstuk de veranderende kantorenmarkt Ieder moet verbinden. Dus 2 leidtkiest tot 3de ontwikkelaar er voor door middel van een ingrijpende verbouwing het object te herbestemmen tot een winkel met daarboven gelegen Twee domeinen van waardering: economisch enlandelijk niet economisch (Platform 31) bereid gevonden woningen. De ontwikkelaar heeft tevens een opererende winkelketen om het object na verbouwing te huren. Hierbij is het voor de huurder noodzakelijk dat de gevel transparanter en beter toegankelijk wordt voor het winkelend publiek. Om dit te bereiken is een aanpassing aan de bestaande, monumentale gevel, nodig. Bij monumentale objecten is het noodzakelijk om de gewenste aanpassingen via de welstand en monumentencommissie te laten lopen. Gelet op de ligging en de aard van het object is het nog niet zeker dat de commissies positief zullen adviseren. Afhankelijk van de daadkracht en de bereidheid van het college van B en W is de uitkomst dan ook onzeker. Voor de ontwikkelaar kan het wenselijk zijn om afhankelijk van de uitkomst de waarde af te rekenen. Zo zal het object na verbouwing, met transparantere gevel en met winkelketen als huurder een hogere waarde in het economische verkeer vertegenwoordigen dan het object in de huidige staat. Indien de gevel niet gewijzigd kan worden zal de ontwikkelaar een andere huurder moeten vinden die genoegen neemt met de originele gevel. De optie tot fysieke wijziging draagt in dat geval bij aan de risicobeheersing voor de ontwikkelaar.

Voorbeeld 2: Optie tot uitbreiding of inkrimping (call optie) Door economische en ruimtelijke ontwikkelingen kan het voor een ontwikkelaar wenselijk zijn om de omvang van een object te wijzigen, zonder hiervoor eerst een omgevingsprocedure te doorlopen. De overheid kan de flexibiliteit in het bestemmingsplan inbouwen om de optie tot uitbreiding of inkrimpen te faciliteren. Als een ontwikkelaar de mogelijkheid heeft om het monumentale object mee te laten groeien of krimpen, zeker in combinatie met een functiewisseling, dan zal deze eerder bereid zijn om het risico aan te gaan en in aanvang te investeren in het object. In Manhattan, New York heeft een vastgoedeigenaar ‘air rights’ Dit zijn rechten die de eigenaar toestaan om zijn object onder bepaalde voorwaarden zijn eigendom in de hoogte uit te breiden. Deze rechten zijn overdraagbaar aan de eigenaren van de aangrenzende percelen. Een eigenaar kan hiermee een optie nemen op de ‘air rights’ van zijn buurman en deze ‘callen’ als de markt hiervoor interessant is. 30

Voorbeeld 3: Optie tot functiewisseling (put/call optie) Door economische ontwikkelingen kan het voor een ontwikkelaar wenselijk zijn om de functie van een object te wijzigen. Zo kan, vanwege de lage correlatie tussen beiden, het rendabel zijn om de functie kantoren naar wonen te veranderen. Veelal sluit de ene functie, de ander uit binnen het vigerende bestemmingsplan. Terwijl er per definitie kantoorgebouwen met beperkte transformatie potentie, geschikt te maken zijn voor wonen, en andersom. De overheid kan de flexibiliteit in het bestemmingsplan inbouwen om de optie tot functiewisseling te faciliteren. Door vooraf kenbaar te maken welke mogelijkheden er binnen het plan zijn kan een ontwikkelaar beter zijn casus inschatten. Wanneer de functiewisseling via de complexe en tijdrovende route van bestemmingswijziging dient te lopen, dan is de animo vanuit de markt beperkter dan wanneer dit eenvoudig is. Wanneer het bestemmingsplan recent is vastgesteld kan een college van B en W wat mee wenst te werken aan een nieuwe functie gebruik maken van de tijdelijke functie, met dit instrument kan een college van B&W wanneer de herbestemming een activiteit met een bepaalde termijn betreft en deze is strijd is met het vigerende bestemmingsplan middels toepassing van art. 2.12 tweede lid Wabo toch een omgevingsvergunning verlenen. Bovenstaande voorbeelden zijn werkelijkheid geworden in onder andere Bergen op Zoom. Hier werd door de politiek en ondernemers erkend dat ondanks alle literatuur, congressen en seminars over hoe om te gaan met leegstaande object in de winkelcentra, er onvoldoende resultaat werd geboekt. Hiertoe besloot de wethouder om een dag per week te besteden aan deze leegstandsproblematiek. proactief omgaan met deze leegstand, hierbij was het uitgangspunt dat vriend en vijand er over eens waren dat er iets moest gebeuren, maar het ontbrak de ondernemers aan instrumenten om het tij te keren of hun verlies te nemen. De wethouder en de betrokken erfgoedambtenaar hebben hier voortvarend op gereageerd door toe te staan dat winkels omgebouwd worden naar woningen en laat hier bij desgewenst de optie open ooit weer terug te keren naar de functie winkel. De gemeente gaat zelfs verder door, indien nodig, gedeeltelijk bij te dragen aan het herstellen van de oorspronkelijke gevel van een object bij een functiewijziging. Winkeliers die op een andere locatie wensen door te gaan met hun onderneming worden ondersteund door de gemeente door onder andere te bemiddelen bij de huuronderhandelingen (Linssen, 2015). Hiermee heeft de gemeente Bergen op Zoom, bewust of onbewust, al enkele vormen van reële opties verstrekt aan haar ondernemers en inwoners. In dit zelfde proces neemt de gemeente onzekerheid bij de initiatiefnemers weg door op voorhand aan te geven wat de spelregels zijn om een herbestemming vlot te laten verlopen. Buiten de bijdrage om de gevels te herstellen om, biedt de flexibiliteit en de zekerheid welke worden geboden door de gemeente handvatten voor ontwikkelaars en eigenaars van monumentaal vastgoed in deze gemeente de mogelijkheid, om zonder gebruik te maken van publieke middelen in de vorm van subsidie, een object te herbestemmen naar een courant object zodat deze rendabel is en hiermee behouden kan blijven. De zowel fictieve voorbeelden als het voorbeeld uit Bergen op Zoom tonen aan dat er waarde mogelijkheden zijn voor het toepassen van reële opties bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Niet iedere vorm van reële opties zal toepasbaar zijn, en wanneer deze wel toepasbaar zijn dan blijft de vraag open staan hoe de vergoeding hiervoor verrekend dient te worden.

31

3.6.

Operationalisering van flexibiliteit en zekerheid

In de vorige paragraaf is aangetoond dat reële opties bij kunnen dragen aan de succesvolle herbestemming van monumentaal vastgoed. Er van uitgaande dat een initiatiefnemer het proces van herbestemming start, dit enkel initieert wanneer er een reële kans is op waarde creatie, kan er veronderstelt worden dat wanneer herbestemming mogelijk is, er een verborgen waarde in een monumentaal object zit. Deze verborgen waarde kan worden benut wanneer herbestemming daadwerkelijk mogelijk is én er voldoende mate van zekerheid tot succesvolle exploitatie haalbaar is. Voorbeeld: De verborgen waarde van een oud fruitbedrijf In het centrum van Nederland, pal naast de A2 ligt een kleine provincie stad*. Ten oosten van deze stad ligt een fraai landgoed. Dit landgoed is door een initiatiefnemer ruim tien jaar geleden van voormalig fruitbedrijf getransformeerd tot een hoogwaardig landgoed van ca. 10 hectare met een drietal woningen er op. Een van de woningen, de voormalige monumentale boerderij, is gedurende 10 jaar bewoont door een familie. Wanneer de familie in 2014 besluit te verhuizen komt de eigenaar voor een dilemma te staan. De huuropbrengsten voor dergelijke grote objecten staan hevig onder druk ten opzichte van de waarde van het object. Er is voor de eigenaar praktisch geen mogelijkheid om de boerderij als woonhuis te verhuren en een positief rendement te halen. Dit stelt de eigenaar voor het dilemma of verhuren als woning met een beperkt, of zelfs negatief rendement, of het object herbestemmen tot een nieuwe rendabele functie. Na enig marktonderzoek komt de eigenaar tot de conclusie dat de boerderij, gelegen op het prachtige landgoed, zich leent voor een evenementenlocatie. Wanneer deze commercieel geëxploiteerd kan worden kan de huuropbrengst, en daarmee het rendement, aanzienlijk worden verbeterd. Hoewel er ca. € 300.000,- geïnvesteerd moet worden, om het object te transformeren van woning tot evenementenlocatie is het geprognotiseerde rendement aantrekkelijk genoeg om het plan door te zetten. Ter illustratie: de maximale huuropbrengst van de woning zou op jaarbasis maximaal € 30.000,- bedragen t.o.v. een marktwaarde van het object van € 1.000.000,- Een mager bruto aanvangsrendement van 3%, een te beperkt rendement voor een professionele belegger. Een evenementenlocatie zou, afhankelijk van de omzet, tussen de € 50.000,- en € 80.000,- als jaarhuur op kunnen brengen ten opzichte van een taxatiewaarde van € 1.300.000,- Oftewel een bruto aanvangsrendement tussen de 3,8% en 6.15%. Het vigerende bestemmingsplan voorziet echter niet in een dergelijke bestemming en er dienen wijzigingen in het monumentale interieur plaats te vinden. De initiatiefnemer dient hiervoor een voorstel tot bestemmingswijziging in te dienen of een verzoek om een tijdelijke vergunning van maximaal 10 jaar. Wanneer het college besluit mee te werken aan de wijziging van de bestemming en akkoord krijgt van de monumenten- en welstandscommissie kan de verborgen waarde door de eigenaar worden ontgonnen. Echter, de vraag of het college wenst mee te werken is onzeker en sterk politiek afhankelijk. Deze beperkte flexibiliteit en onzekerheid garanderen niet dat de herbestemming ook realiseerbaar is en het monument behouden kan blijven. *

De namen zijn gefingeerd vanwege het vertrouwelijke karakter

**

De cijfers dienen als voorbeeld, en zijn geen weergave van de werkelijke bedragen

32

3.7. Conclusie Flexibiliteit is waardevol in een omgeving met een hoge mate van onzekerheid. Bij herbestemming van monumentaal vastgoed is vaak sprake van onzekerheid en weinig flexibiliteit. Deze onzekerheden komen voort uit door de overheid opgelegde en gecreëerde beperkingen tot onder andere herbestemming en verbouwingen. Hoewel de wetgever in de nieuwe Omgevingswet inspeelt op de veranderende leefomgeving en veranderende woon- en leefeisen van consumenten, blijft de initiatiefnemer van een herbestemming te maken houden met onzekerheid. Het college van B&W blijft het primaat houden voor de zorg van de fysieke leefomgeving. De onzekerheid die juist veroorzaakt wordt door deze rol lijkt hier niet mee te worden opgelost. Er bestaan binnen de literatuur diverse mogelijkheden om met deze onzekerheid om te gaan, onder andere binnen de optietheorie, dan meer specifiek de reële optie theorie. Bij verschillende projecten die onzekerheid kennen, bijvoorbeeld bij gebiedsontwikkeling, wordt al een mate van flexibiliteit toegepast. De reële optiebenadering biedt de mogelijkheid om deze verder te staven en te onderbouwen. Dit maakt de reële optiebenadering ook een probaat middel om bij herbestemmingstrajecten toe te passen. De aanleiding tot het vinden van meer flexibiliteit en zekerheid wordt ingegeven door het huidige monumentenbeleid. Dit beleid heeft als resultaat dat de overheid, door de eigen gecreëerde beperkingen, om monumenten te behouden voor toekomstige generaties, bij moet springen middels de inzet van publieke middelen. Wanneer het beleid ten aanzien van herbestemming van monumenten verandert, meer specifiek wanneer er meer flexibiliteit en meer zekerheid mogelijk is, een verandering van sectoraal naar meer vectoraal denken, kunnen de waarde stromen in de vorm van subsidies mogelijk achterwege blijven. Deze waarde stromen kunnen zowel financieel als maatschappelijk positief bij gaan dragen. Dit is mogelijk door de toepassing van reële opties. Hoe deze reële opties er dan specifiek er uit kunnen zien is in dit onderzoek achterweg gelaten. De overheid kan de markt van herbestemming van monumentaal vastgoed meer flexibiliteit en zekerheid bieden door te gaan denken in reële opties. Wanneer ontwikkelaars de optie hebben om flexibel om te gaan met een veranderende omgeving en meer zekerheid kunnen verkrijgen bij een project zullen zij eerder bereid zijn om een monumentaal object te verwerven en deze te herbestemmen. Dit zou kunnen resulteren in een erfgoedzorg die financieel onafhankelijk van de overheid kan functioneren. De huidige mogelijkheden binnen de Crisis & herstelwet en de concept Omgevingswet bieden al reële opties in de vorm van tijdelijk ander gebruik buiten de reguliere bestemming om. Echter, hierbij houdt het college van B&W het primaat om mee te werken. Enerzijds kan er dus flexibel worden omgegaan met vraagstukken, anderzijds houdt een ontwikkelaar een hoge mate van onzekerheid. Het is juist ook deze complexe juridische materie die het met name bij kleinere gemeenten lastig maakt om mee te werken, omdat eenvoudig weg de kennis niet in het gemeentehuis aanwezig is. Hier lijkt ook een van de verklaringen te liggen waarom met name in de grotere gemeenten succesvolle herbestemmingen plaatsvinden. De rol van het bestuur lijkt hiermee een cruciale factor bij de succesvolle herbestemming van monumentaal vastgoed. In een mindere mate spelen de fysieke en technische haalbaarheid een rol. Immers, een gebouw waarbij het niet mogelijk is om flexibel te ontwerpen, heeft minder alternatieve mogelijkheden dan een gebouw welke flexibel aangepast kan worden. Wel is het van belang omdat een van lastige aspecten bij herbestemming het veranderen van de monumentale aspecten blijkt te zijn. Hier uit voortvloeiend speelt de financiële haalbaarheid een cruciale rol. Wat zijn de eisen van de monumentencommissie? Mag er flexibel verbouwd en aangepast worden of dient de initiatiefnemer de kostbare renovatie route te bewandelen? Wanneer het bestuur welwillend is en fysieke flexibiliteit mogelijk is dient de herbestemming ook financieel exploitabel te zijn. Het zijn juist deze onzekerheden die de ontwikkelaars terughoudend lijken te maken om in de markt van herbestemming van monumentaal vastgoed te stappen. Om deze bevindingen en conclusies te toetsen zullen in het volgende hoofdstuk een tweetal casestudies worden geanalyseerd.

33

4. Casestudies 4.1.

Inleiding

In het vorige hoofdstuk in paragraaf 3.3. is geconcludeerd dat het denken in reële opties bij de herbestemming van monumentaal vastgoed toegevoegde waarde kan hebben, en zelfs de waardestroom subsidie kan ombuigen naar een inkomstenmodel voor de overheid, mits de juiste flexibiliteit aanwezig is en de onzekerheid kan worden weggenomen. Om deze bevindingen te toetsen worden deze getoetst aan een tweetal casestudies. De gekozen casestudies zijn succesvolle herbestemmingstrajecten. Enerzijds vanwege de welwillendheid van betrokkenen om er transparant over te praten zonder rancune of vervuilende informatie ten opzichte van de commerciële partij dan wel de overheid. Anderzijds omdat er in de praktijk voldoende voorbeelden zijn van mislukte herbestemmingstrajecten. De eerste casestudy is de herbestemming van de houtloods in de spoorzone in Tilburg. De tweede casestudy is de herbestemming van Fort Everdingen. De casestudie in Tilburg is specifiek gekozen vanwege de landelijke media aandacht voor de herbestemming van de hele spoorzone. Uit de literatuur (Kuijsters & van Alphen, 2013) is gebleken dat de rol van het bestuur hierbij een belangrijke rol heeft gespeeld. Tevens is in hoofdstuk drie is duidelijk naar voren gekomen dat de rol van het bestuur cruciaal is bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. De casestudie Fort Everdingen is gekozen vanwege de beperkte mogelijkheden om fysieke en technische aanpassingen te realiseren om het fort exploitabel te maken. Daarnaast kent het Rijksvastgoedbedrijf een enorme afstootopgave van objecten die een nieuwe functie nodig hebben. Men schuwt experimenteren niet en durft dingen anders te doen (Gelinck & Strolenberg, 2014). In die hoedanigheid is het interessant om te zien wat de afwegingen waren bij de verkoop van het fort. Daar het twee succesvolle herbestemmingstrajecten betreft, dient er voor gewaakt te worden dat niet enkel de positieve aspecten worden benoemd, maar ook de niet succesvolle onderdelen. Derhalve is de variabel negatieve aspecten toegevoegd. Tot slot zijn de geïnterviewde gevraagd om de rollen van onzekerheid en flexibiliteit toe te lichten. De casestudies zijn niet uitzonderlijk, immers bij herbestemming in Nederland zijn er altijd een initiatiefnemer en een gemeente en haar bijbehorende commissies betrokken. Alsmede het financiële vraagstuk. De variabelen welke worden besproken zijn representatief voor ieder herbestemmingsvraagstuk in Nederland, dit maakt de resultaten en conclusies van de casestudies falsificeerbaar, en hiermee toepasbaar op andere trajecten.

4.2.

Herbestemming van de houtloods in de spoorzone Tilburg

Inleiding In het hart van Tilburg ligt de Spoorzone, tot enkele jaren geleden een industrieel gebied van ca. 75 hectare groot. Jarenlang hebben de Nederlandse Spoorwegen (NS) dit gebied gebruikt voor het onderhoud van de locomotieven en treinstellen. Begin 2000 werd het terrein door de NS verkocht aan de gemeente Tilburg omdat voor de NS deze locatie overbodig was geworden. D’n atelier, zoals Tilburgers het noemen, moest opnieuw worden bestemd. Het was de gemeente die het initiatief tot een gewaagd masterplan voor de herontwikkeling nam. Vanuit de gemeente Tilburg is de heer Lucien Kuijsters de eindverantwoordelijke en projectmanager van de Spoorzone. De heer Kuijsters is op 7 juni 2015 op het stadskantoor in Tilburg geïnterviewd.

34

In zijn rol als projectmanager en verantwoordelijk voor de ontwikkeling van de spoorzone, waar veel monumentaal vastgoed aanwezig is, mag de heer Kuijsters expert genoemd worden op het gebied van gebiedstransformatie en heeft ruim ervaring opgedaan met de herbestemming van monumentaal vastgoed. De heer Rogier Arntz is een van de projectontwikkelaars/beleggers die heeft besloten om te ontwikkelen in de Spoorzone, de heer Arntz is op 1 juli geïnterviewd op zijn kantoor in Oisterwijk. De heer Arntz is van origine marketing ondernemer en investeerder in diverse sectoren, waaronder vastgoed. De heer Arntz is expert op het gebied van investeringen. Bij investeringen spelen flexibiliteit en onzekerheid altijd een belangrijke rol. In die hoedanigheid is het zinvol om de variabelen over de herbestemming van de houtloods met de heer Arntz te bespreken. Onderstaande tekst is een gebaseerd op de afgenomen interviews.

Afbeelding 4.1. De oorspronkelijke Spoorzone, zoals in gebruik bij de Nederlandse Spoorwegen (bron: www.tilburgers.nl).

Afbeelding 4.2. De maquette van het masterplan van de Spoorzone. Met in het midden het gerenoveerde NS station (bron: www.tilburg.com)

De houtloods Binnen de Spoorzone moesten de functies wonen, werken en ontspannen komen. Het gebied kent enkele prominente objecten met een monumentale status. Een van de bekendste gebouwen voor Tilburgers is de houtloods. In deze loods was de houtopslag en droogplaats van hout voor de werkplaats gevestigd. Dit karakteristieke object is herbestemd tot een multifunctioneel gebouw met een restaurant en een internetbedrijf. Daarnaast beschikt de houtloods over een informatiepunt over de gebiedsontwikkeling Spoorzone.

35

Afbeelding 4.3. De houtloods na renovatie, een multifunctioneel, open en transparant gebouw (bron: www.spoorzone013.nl)

De onderstaande variabelen komen voort uit het literatuur onderzoek. Het zijn de belangrijkste en de meest bepalende variabelen die het proces van herbestemming van monumentaal vastgoed beïnvloeden. De geïnterviewden zijn op de hoogte gebracht van de aard van het onderzoek, en hebben de rol van flexibiliteit en onzekerheid meegenomen in hun antwoord.

De rol van het bestuur Tilburg heeft ruim ervaring met binnenstedelijke gebiedstransformaties, zo is de oude Pius haven van een vervallen havenlocatie getransformeerd tot een gewilde plek om te wonen, werken en recreëren. Daarnaast is de gemeente, als resultaat van het Belvedere beleid, een gemeente die het vectorale denken, voor hoe om te gaan met monumenten, omarmt. Hierbij spreekt de gemeente duidelijk uit dat een monument enkel behouden kan worden door deze te exploiteren. Als dat betekent dat een object een andere bestemming of een fysieke wijziging nodig heeft, dan is dit allemaal bespreekbaar, aldus Kuijsters. De gemeente Tilburg is voor de Spoorzone, na Europese aanbesteding, de samenwerking aangegaan met VolkerWessels als projectontwikkelaar. Een extern bureau heeft het stedenbouwkundig masterplan geschreven. Dit masterplan vormt de basis voor het gebied en biedt flexibiliteit zodat het veranderende inzichten en marktomstandigheden aan kan. Het vormt dus geen definitieve blauwdruk, maar legt in hoofdlijnen de doelstellingen en beoogde kwaliteit vast. (Kuijsters & van Alphen, 2013). De kernwaarden in dit plan zijn kwaliteit, bereikbaarheid, diversiteit, flexibiliteit en functionaliteit. Voor de gemeente Tilburg was van belang hoe zij de economische waarde kon verzilveren, de zogenaamde verevening. Het gemeentebestuur heeft hier gekozen voor de inzet van de aanwezigheid van de monumentale gebouwen, hiermee erkennend dat de aanwezigheid van monumenten in financiële zin en maatschappelijke zin bijdragen aan de positieve ontwikkeling van een gebied. Wat hierbij opvalt is de rol van onzekerheid en de erkenning hiervan door de gemeente van de beperkingen wanneer een gebouw een monumentale status heeft. Toen het gebied nog in gebruik was door de NS kende de aanwezige gebouwen geen monumentale status. Wanneer bekend word dat de gemeente interesse heeft om het gebied te verwerven en te herbestemmen komt het verzoek van de provincie Brabant om een aantal van de aanwezige gebouwen te benoemen tot monument. De gemeente heeft dit bewust tegengehouden in de wetenschap dat dit een soepele, flexibele transformatie zou bemoeilijken. Wanneer een gebouw een juiste gebruiker met een goed plan heeft gevonden, welke goedgekeurd zijn door de omgevingscommissie (o.a. monumentencommissie) kent de gemeente zélf de gemeentelijke monumentale status toe aan de gebouwen. 36

Kuijsters geeft hiermee aan dat de onzekerheid weggenomen werd zodat initiatiefnemers werden gestimuleerd om eerder richting het gebied te komen. De rol van het bestuur is hiermee significant geweest. Door vroegtijdig in het proces mee te denken over de veranderende markt en eisen en wensen van de ontwikkelaars, beleggers en de eindgebruikers is er een gebiedsontwikkeling tot stand gekomen met een sterk brownfield karakter waarbinnen de monumentale objecten een gezond perspectief op succesvolle exploitatie hebben. De heer Arntz geeft ook aan dat de rol van het bestuur cruciaal is geweest in het traject. Als voorbeeld noemt Arntz het parkeerterrein. De ambtenaren en de adviserende commissies hadden een duidelijke voorkeur, lees eis, voor een ondergrondse parkeeroplossing. Arntz heeft hier op aangegeven dat het voor hem geen haalbare casus meer zou worden, en daarmee de ontwikkeling van de houtloods niet op zou pakken. Het bestuur heeft hier op gereageerd door aan het advies van de commissies en ambtenaren voorbij te gaan en in te stemmen met een twintigtal parkeerplaatsen op maaiveld niveau. Dit haalde voor Arntz een groot financieel risico uit het project.

De fysieke en technische haalbaarheid In het masterplan staat vrij algemeen beschreven hoe er met de herbestemming en verbouwing van de aanwezige monumentale objecten omgegaan dient te worden. Voor de transformatie gelden algemene uitgangspunten zoals dat de gebouwen moeten kunnen worden getransformeerd zodat zij een nieuwe functie kunnen huisvesten. Hierbij dient de identiteit en de sfeer van het gebouw behouden te blijven, zowel binnen als buiten. (BDP Kandekhar; Gemeente Tilburg; Volker Wessels, 2011). De houtloods is een van die monumentale gebouwen in de spoorzone. Hoewel de houtloods een beperkte monumentale waarde heeft en zelfs op de nominatie stond voor sloop ten behoeve van de nieuwe city ring, is deze ná protest van omwonenden blijven staan, aldus Kuijsters. Met andere woorden een hele hoge monumentale waarde werd niet aan het object toegekend. Maar actieve burger participatie leidde tot behoud. Arntz geeft aan dat in het vooroverleg met de betrokken ambtenaar van de gemeente er vooraf geen beperkingen werden gecommuniceerd aangaande de mogelijkheden tot verbouwing. Echter, na aankoop van het object kwamen er toch allerlei aanvullende eisen en wensen vanuit de diverse afdelingen. Hierdoor is het bouwbudget vele malen overschreden. Als voorbeeld geeft Arntz aan dat de kopgevel opnieuw gecementeerd moest worden, terwijl de meningen hierover verdeelt waren. Het resultaat is een nieuw gecementeerde gevel welke aan kwaliteit heeft verloren aldus Arntz.

De financiële haalbaarheid Kuijsters geeft aan dat de financiële haalbaarheid van de transformatie lastig is. Hoewel Kuijsters er van overtuigd is dat de Spoorzone zich op een brownfield methode had kunnen ontwikkelen, was er een politieke ambitie om dit gebied versneld te ontwikkelen. Derhalve is er voor gekozen dat de gemeente tegen lagere waarden het vastgoed afstoot, dan wel verhuurt ten einde sneller gebruikers naar het gebied te trekken. Daarmee is het feitelijk een verkapte vorm van de inzet van publieke middelen, oftewel subsidie. Hiermee lijkt het dus sterk af te hangen van de politieke ambities en de gewenste ontwikkelsnelheid of enkel flexibiliteit en meer zekerheid kan leiden tot een positieve financiële bijdrage door de belegger of ontwikkelaar, aldus Kuijsters. In eerste instantie wilde de gemeente de koper van de houtloods een eeuwig durend erfpachtcontract aanbieden. Arntz heeft aangegeven dat er dan geen financiering mogelijk was, hierop heeft de gemeente de loods aan hem verkocht. Arntz geeft aan dat de houtloods vanuit beleggingsperspectief, op dit moment, niet interessant voor hem is. Een te laag rendement veroorzaakt door een te kostbare verbouwing ligt daaraan ten grondslag zoals hierboven beschreven. Wel was er een subsidie van tienduizend euro beschikbaar, maar deze is volgens Arntz verwaarloosbaar ten opzichte van het hele proces. Wanneer het hele proces flexibeler was geweest en de eisen omtrent de verbouwing minder stringent waren geweest, dan had de subsidie per definitie achterwege kunnen blijven. 37

De succesfactoren Het is nog te vroeg om de succesfactoren te bespreken voor het hele gebied aldus Kuijsters, het is immers nog een relatief jonge gebiedsontwikkeling. De verkoop en de ontwikkeling van de houtloods is wel een succes. Arntz is van mening dat de mogelijkheid om te veranderen van erfpacht naar koop een duidelijke succesfactor is geweest. De gemeente heeft goed gehoor gegeven aan de kwesties die spelen aan de ontwikkelende zijde. Een andere succesfactor is dat de gemeente en de ontwikkelaar gezamenlijk zijn opgetrokken gedurende het proces. Een goed voorbeeld is dat de gemeente de landschapsarchitect aan de ontwikkelaar heeft gekoppeld. Hierdoor vloeit het interieur en het terras van de houtloods mooi over in de omliggende omgeving.

De negatieve effecten Arntz geeft aan dat de rol van de adviserende commissies een negatieve stempel op het project hebben gedrukt. Wanneer men van te voren had geweten dat de commissies zo streng om zouden gaan met het monument, welke ten behoeve van de rondweg notabene gesloopt mocht worden, dan was hij niet in het project gestapt. Een andere negatieve ervaring was het interne procesmanagement bij de gemeente Tilburg. Arntz geeft aan dat er zeven verschillende aanspreekpunten waren met ieder een eigen agenda. Dit vertraagde het proces en zorgde voor onnodige frustraties.

De rol van flexibiliteit De gemeente Tilburg heeft in het masterplan enkel de hooflijnen en doelstellingen van het gebied vastgelegd. Hiermee is er voor de houtloods meer ruimte gekomen om het object te bestemmen waar de markt op dat moment om vraagt. De gemeente erkent dat flexibiliteit nodig is om de herbestemming van monumenten te realiseren vanuit het behoud door exploitatie gedachte. Ontwikkelaars en beleggers in de Spoorzone hebben door deze aanpak meer mogelijkheden voor de exploitatie van een object verkregen. Arntz geeft aan dat de flexibiliteit in het bestemmingsplan een doorslaggevende rol speelde. De ruimte om er een gebruiker bij te zoeken die men graag wilde en economisch het meest interessante was kon nu optimaal worden benut. Op deze locatie betekende dat in dit geval horeca, kantoorruimte in combinatie met maatschappelijk. Hoewel het bestemmingsplan zeer flexibel was, en de gemeente communiceert dat men vectoraal met monumenten om gaat, ondervond Arntz weinig flexibiliteit bij de verbouwing van het object. Dit botst met het flexibele bestemmingsplan en werkt contraproductief.

De rol van onzekerheid Onzekerheid speelt bij de houtloods en de Spoorzone een belangrijke rol. Wat zal de omgevingscommissie vinden van de plannen van de initiatiefnemers? Om een gedeelte van deze onzekerheid weg te nemen is er een mogelijkheid tot uitgebreid vooroverleg om met de omgevingscommissie af te stemmen wat de mogelijkheden zijn alvorens over te gaan tot de verwerving van een object. Ondanks deze voortvarende aanpak geeft Kuijsters aan dat ná de realisatie van de herbestemming of verbouwing en de toewijzing tot monumentaal object, er een nieuwe fase ontstaat waarbij er niet door de gemeente gegarandeerd kan worden dat er altijd medewerking aan plannen kan worden verleend. Kuijsters geeft hier bij specifiek de rol van de gemeenteraad aan. Zij zijn immers het orgaan wat de bestemmingsplannen dient te mandateren. Arntz geeft aan dat de onzekerheid over hoe de spoorzone zich gaat ontwikkelen een aanwezige factor is. Daar staat tegenover dat de aanschaf van de houtloods commercieel verantwoord is. De afhankelijkheid van de ontwikkelingen toegezegd door de gemeente is een onzekere factor. Daarnaast is de rol van de omgevingscommissie een zeer onzekere factor gebleken aldus Arntz. De uiteindelijke inrichting van de bebouwing was zeer afhankelijk van de omgevingscommissie. Vijf eerdere voorstellen sneuvelde in deze commissie alvorens men akkoord ging met het huidige plan. Tot slot geeft Arntz aan graag een vergoeding te betalen voor meer zekerheid en flexibiliteit binnen dit proces. 38

4.3.

Herbestemming van Fort Everdingen

Inleiding Centraal in Nederland, pal naast de A2 en aan de Lek ligt fort Everdingen. Het fort ligt voor een gedeelte in de provincie Utrecht en voor een deel in de provincie Gelderland. Daarnaast ligt het voor een gedeelte in de gemeente Vianen en voor het andere gedeelte in de gemeente Culemborg. Dit maakte het voor de eigenaar, Dienst Landelijk Gebied (DLG) van het ministerie van Economische zaken (EZ), een complexe opgave om de diverse overheidsorganisaties op een lijn te krijgen over de randvoorwaarden voor de verkoop. Het fort is inmiddels succesvol verkocht en zal na ruim 150 jaar defensieve dienst en bestemming in gebruik worden genomen door een bierbrouwerij. Namens de DLG is de heer Michel Ronden betrokken geweest bij de verkoop van het fort, de heer Ronden is geïnterviewd op 12 juni 2015 op zijn kantoor bij ministerie van Economische zaken in Utrecht. De heer Ronden is binnen de DLG onder andere verantwoordelijk voor het afstoten van het overtollige vastgoed. Een lastige opgave omdat een groot deel van het te verkopen vastgoed een nieuwe functie dient te krijgen (Gelinck & Strolenberg, 2014). De heer Ronden krijgt dagelijks dus met herbestemmingsvraagstukken te maken, veelal van monumentaal vastgoed. Door zijn jarenlange ervaring op dit gebied kent hij de succesfactoren en de valkuilen bij deze complexe opgave. Binnen de gemeente Culemborg is de heer Sander Booms verantwoordelijk geweest voor de begeleiding binnen de gemeentelijke processen en is ten behoeve van deze casestudy geïnterviewd op het stadskantoor in Culemborg op 23 juni 2015. De heer Booms is beleidsadviseur stadsontwikkeling. In deze rol komt hij veel in aanraking met initiatiefnemers met herbestemmingsvragen voor monumentaal vastgoed. Hij kent de interne processen binnen de gemeentelijke organisatie, en mag expert genoemd worden aan de publieke zijde. Voor deze casestudy zijn beide heren geïnterviewd. De heer Ronden in de rol als verkopende partij en de heer Boom als de publieke partij. Onderstaande punten zijn een resultaat van de gevoerde gesprekken.

Afbeelding 4.5. Een plattegrond van Fort Everdingen(bron: www.mverhoeks.com)

39

Het fort Het fort, een onderdeel van de Hollandse Waterlinie, is tussen 1841 en 1847 gebouwd. De Hollandse Waterlinie is ooit ontworpen om onder water te zetten bij vijandelijke aanvallen. Het fort is circa 12 hectare groot en omvat buiten de fortgracht een forteiland met daarop 20 rijksmonumentale gebouwen, en drie gebouwen zonder bijzondere status. Gedurende beide wereldoorlogen is het fort gemobiliseerd geweest. In 1970 krijgt het fort een rijksmonumentale status. Tot 2014 is het fort in gebruik geweest bij de explosieve opruimingsdienst. Aan de andere zijde van de Lek, in de gemeente Houten, ligt fort Honswijk. Dit fort had eenzelfde functie als Everdingen, en deelt veel fysieke overeenkomsten, en worden samen de ‘Wachters aan de Lek’ genoemd.

Afbeelding 4.6. Het fort, met de contrescarpe als zeer herkenbaar beeld (bron: www.verdedigingswerken.nl).

Om de resultaten van de casestudies falsificeerbaar te maken zijn dezelfde variabelen gekozen als in de casestudy Spoorzone.

De rol van het bestuur De herbestemming van fort Everdingen is geïnitieerd door de verkopende partij DLG namens EZ. De heer Ronden geeft aan dat DLG veel ervaring heeft met de verkoop van monumentaal vastgoed en dat een juiste bestemming van belang is om een goede opbrengst van het object te realiseren. In die optiek gaat Ronden in een vroege fase aan tafel met de beide gemeenten om de mogelijkheden te bespreken. Hij geeft aan dat een coöperatieve gemeente, zowel de ambtenaren als het college van B&W, cruciaal is om tot een succesvolle herbestemming te komen. De heer Booms beaamt dat de rol van het bestuur zeer belangrijk is. Om draagvlak voor de herbestemming en hiermee de coöperatieve houding bij de gemeente te realiseren gaat Ronden het gesprek aan door te vragen wat absoluut niet wenselijk is en wat de belangrijke aspecten aan het object of de locatie zijn. In het geval van Everdingen betekende dit dat woningbouw, wat financieel een interessante optie is, niet wenselijk was. Daarnaast hechte beide besturen, van zowel Vianen als Culemborg, er veel waarde aan wanneer het ‘gesloten’ fort na ruim 150 jaar publiek toegankelijk zou worden. Belangrijk uitgangspunt voor de gemeente Culemborg was volgens Booms dat het fort vooral als aanjager voor de nieuwe woonwijken en dat deel van de stad diende te functioneren.

40

Door gezamenlijk deze kaders te scheppen creëren Ronden en Booms draagvlak binnen de gemeente om op zoek te gaan naar een goede gebruiker, en daarmee ook op zoek te gaan naar een optimalisatie van de opbrengsten voor EZ. Booms geeft aan dat dit ruimtelijke kader een zeer goede basis vormt voor ondernemers die het fort willen herontwikkelen. Hierbij is van belang dat de gemeente wel voor deze benadering open staat. Illustratief is dat in tegenstelling tot Culemborg en Vianen, de gemeente Houten met fort Honswijk al een strak omkadert idee heeft over wat men wil met het fort. Honswijk moet een recreatief fort worden, hierbij kan er wel op meerdere manieren invulling aan worden gegeven. Echter, andere functies waren voor het bestuur onbespreekbaar. Door een zeer nauwe bestemming aan het fort toe te kennen, slinken de mogelijkheden voor de eigenaar om het fort succesvol te verkopen. Booms geeft aan dat er een zeker ‘klik’ dient te zijn tussen de private en de publieke partij. Deze klik was aanwezig bij fort Everdingen maar ontbrak bij fort Honswijk. Beide verkooptrajecten zijn gelijktijdig opgestart. Fort Everdingen is na een uitgebreide procedure succesvol verkocht aan een bierbrouwerij die garandeert dat het fort publiek toegankelijk blijft, terwijl Honswijk nog steeds op een nieuwe eigenaar wacht. Bij de overdracht van fort Everdingen gaf de verantwoordelijk bestuurder aan de nieuwe eigenaren zijn gsm-nummer met de mededeling dat wanneer de uitvoerende ambtenaren onvoldoende zouden meewerken ze hem altijd konden benaderen. Deze twee, vrijwel identieke forten, dienen als goed voorbeeld hoe cruciaal de rol van het bestuur is. Neemt men een uitsluitende rol, of een bepalende rol in. Bij dergelijke trajecten draait het om een ondernemer met een concept, niet om een concept voor een ondernemer aldus Booms.

De fysieke en technische haalbaarheid Het fort bestaat uit een 20 rijks monumentale gebouwen, alsmede een drietal zonder bijzondere status. Ronden heeft in het voortraject de verantwoordelijke commissies, welstand en monumenten, van beide gemeenten uitgenodigd op het fort om te bespreken wat de voornaamste aspecten waren, en wat wel en niet behoudenwaardige aspecten van het fort zijn. Het fort kent zeer veel achterstallig onderhoudt en dient grondig gerenoveerd te worden. De kosten die hier mee gemoeid zijn rechtvaardigen volgens Ronden dat er op het fort mogelijkheden moeten worden gecreëerd om het exploitabel te maken. De betrokken overheden hebben een ruimtelijk kwaliteitskader opgesteld zodat de kandidaten vroegtijdig de mogelijkheden konden onderzoeken. Booms vult hier op aan dat de gebouwen op het fort veel fysieke beperkingen kennen, maar zo lang de initiatiefnemers hier van op de hoogte zijn, zij zelf aanpassingen en alternatieven kunnen ontwikkelen. Als voorbeeld geeft Booms aan hoe men in het Verenigd Koninkrijk met dergelijke vraagstukken om gaat, daar zie je veel nieuwe gebouwen naast de monumentale objecten die de nieuwe functies huisvesten. Hiermee kunnen er middelen worden gegenereerd om het object te behouden, zonder dat dit ten koste gaat van de monumentale aspecten. Hiertoe dien je wel een object vanuit een ruimtelijk kader te benaderen.

De financiële haalbaarheid Op het moment dat EZ besloot over te gaan tot verkoop van het fort kende het een achterstallig onderhoud van circa 3 miljoen euro. Daarnaast zijn er een aantal plekken in de bodem verontreinigd. Al met al een lastige positie om een goede opbrengst waarde te realiseren. Met die kennis is er voor gekozen om het fort te verkopen aan een partij met het beste idee, oftewel de meest wenselijke invulling (public value) de opbrengst was daar aan ondergeschikt. De omvang van het fort en het aantal gebouwen in combinatie met het achterstallige onderhoud is zodanig, dat het noodzakelijk was om een sterke ondernemer te vinden die in staat zou zijn om het fort succesvol te exploiteren en hiermee te behouden voor de toekomst. Hoewel het fort voor een symbolisch bedrag is overgedragen is Ronden niet van mening dat het een verborgen subsidie is. Simpelweg zou er geen gebruiker zijn die een marktconform bedrag voor het fort zou kunnen betalen én binnen de wensen van het bestuur ook zou kunnen exploiteren. Ronden geeft aan dat fort Honswijk hier een goed voorbeeld van is. 41

De gemeente Houten wil een recreatieve bestemming aan het fort toekennen, maar dan is een ondernemer niet in staat om voldoende opbrengsten te genereren om het fort succesvol te exploiteren en te behouden. Om de herbestemming van fort Everdingen mogelijk te maken hebben bestuur, commissies en betrokkenen in overleg bepaald waar uitbreidingsmogelijkheden zijn en waar eventueel nieuwbouw plaats zou mogen vinden, aldus Booms. Daarnaast spraken de betrokken overheden nadrukkelijk uit dat er subsidiemogelijkheden aanwezig zijn. Dan rest de vraag of het fort exploitabel zou zijn zonder subsidie. Ronden geeft aan dat dit zou kunnen, bijvoorbeeld door woningen, maar dat dit afhankelijk is van de politieke keuze. Nu het fort verkocht is aan een brouwerij is de herbestemming dan ook financieel haalbaar, en daarmee succesvol geweest.

De succesfactoren De succesfactoren voor de herbestemming van het fort zijn duidelijk aldus Ronden. De rol die het bestuur inneemt is cruciaal. Zie ook het kopje de rol van het bestuur. Een gemeente waar draagvlak en enthousiasme is vergroot de kans voor een succesvolle herbestemming. Vroeg in het verkoopproces beginnen met de gesprekken en alle betrokken publieke partijen informeren en in het proces betrekken zorgt voor zekerheid en duidelijk aan het einde, bij de daadwerkelijke verkoop. Booms beaamt dit en geeft aan dat door goede en proactieve project begeleiding vanuit de gemeente aan de ondernemer te bieden er meer duidelijkheid is, deze interne begeleiding is cruciaal. Voorwaarde is wel dat deze interne projectbegeleider(s) ‘feeling’ hebben met object. Dat wil zeggen dat men pro-actief naar buiten gaat en het object kent, en niet enkel van achter het bureau besluiten neemt. Ronden geeft aan dat binnen de DLG er een omslag in denken heeft plaatsgevonden, van winstmaximalisatie naar winstoptimalisatie. Waarbij winstmaximalisatie enkel voor de hoogste opbrengst gaat, een voorbij gaat aan overige belangen, zorgt voor winstoptimalisatie voor een exploitabel project wat iets bijdraagt aan de omgeving. Dit denken zorgt voor meer draagvlak binnen gemeenten om mee te denken bij herbestemming, en sluit goed aan bij de filosofie wat willen we wel, en wat willen we absoluut niet.

De negatieve effecten Er zijn geen negatieve effecten gesignaleerd door Ronden. Booms had graag meer grip op de toekomstige ontwikkeling gehad, een mogelijkheid om te kunnen interveniëren wanneer het onderhoud onvoldoende zou zijn of wanneer de ondernemer de afspraken niet na komt.

De rol van flexibiliteit De rol van flexibiliteit is cruciaal bij de verkoop van het fort. Zoals hierboven beschreven is het uitsluitend denken van de gemeenten Vianen en Culemborg velen malen succesvoller gebleken dan het bepalend denken van de gemeente Houten bij fort Honswijk. De mogelijkheid om flexibel om te gaan met de bestemming heeft er toe bijgedragen dat meerdere initiatieven zich hebben gemeld en dat de commissie die over de verkoop ging, een weloverwogen gefundeerd besluit hebben kunnen nemen aan wie men het fort wilde verkopen. Men heeft dus gekeken naar het beste initiatief met de grootste kans op een gezonden financiële exploitatie, daarmee de grootste kans op succesvol behoud van het cultureel erfgoed. Booms geeft aan dat het bestemmingsplan welke op maat geschreven wordt voor de nieuwe ondernemer van zich zelf voor de toekomst weinig flexibel is. Mocht de ondernemer in de toekomst de bestemming willen wijzigen dan dient er een bestemmingswijziging procedure door lopen te worden. Hierbij is het ruimtelijke kader welke leidend was bij de verkoop dan het uitgangspunt. Er is dus enige mate van flexibiliteit.

42

De rol van onzekerheid Onzekerheid speelde een grote rol. Het fort met haar omvang en vele gebouwen kende veel onduidelijkheden voor de toekomstige eigenaren. Door vooraf met de welstand- en monumentencommissies een ruimtelijk kwaliteitskader op te stellen konden de geïnteresseerden in een vroeg stadium al de (on)mogelijkheden te bestuderen. Ronden geeft aan dit bewust zo te hebben gedaan, hiermee erkennend dat onzekerheid de transactie nadelig beïnvloedt. Ook Booms geeft aan dat er door de publieke partijen rekening is gehouden met de rol van onzekerheid. Zo heeft men bijvoorbeeld twee nota’s van inlichtingen georganiseerd voor de initiatiefnemers, die hier veel vragen al beantwoord mee zagen. Daarnaast werd er door Ronden en Booms gezamenlijk al veel betrokken afdelingen binnen de gemeente actief naar het fort gehaald om aan te geven wat voor hen belangrijke aandachtspunten waren. Zo heeft bijvoorbeeld een delegatie van de monumentencommissie op voorhand bekeken wat zij de meest behoudenswaardige elementen vonden, en waar mogelijkheden voor ontwikkelingen waren. Door deze aanpak hebben de nieuwe eigenaren meer zekerheid en duidelijk verkregen. Hoewel zij voor de definitieve plannen nog wel langs de verantwoordelijke commissies zullen moeten gaan.

4.4.

Conclusie

Uit beide casestudies komt duidelijk naar voren dat flexibiliteit noodzakelijk is bij succesvolle herbestemming van monumentaal vastgoed. Bij onvoldoende flexibiliteit blijken initiatiefnemers af te haken vanwege de beperkingen die op een object rusten, en hiermee een hoger financieel risico met zich meebrengen. Deze flexibiliteit uit zich op meerdere manieren. Niet enkel de flexibiliteit binnen het bestemmingsplan draagt positief bij, maar ook de flexibiliteit om een gebouw te veranderen zorgt voor een interessante uitgangspositie voor de initiatiefnemers. Hierbij is de rol van het bestuur en de gemeente de meest cruciale factor bij succesvolle herbestemming. Het primaat dat bij de raad ligt om een bestemmingsplan goedkeuren en de mogelijkheid van het college van B&W om middels diverse instrumenten om het bestaande bestemmingsplan heen te gaan geeft de gemeente de middelen om dit mogelijk te maken. De verschillen tussen de benadering en denkwijze van de gemeente Vianen/Culemborg en Houten illustreren duidelijk dat de markt een mate van flexibiliteit nodig acht om een monumentaal object succesvol te exploiteren. Het wegnemen van onzekerheid is tevens waardevol gebleken voor initiatiefnemers. In beide studies hebben de eigenaren in samenwerking met de gemeenten er voor gezorgd dat er duidelijke ruimtelijke kaders zijn waarbinnen bewogen kan worden, zelfs wanneer dit betekent dat er een verbouwing met fysieke wijzigingen plaats heeft aan een monumentaal object. Door vooraf duidelijkheid, en daarmee zekerheid, te verschaffen over de mogelijk- en onmogelijkheden zijn initiatiefnemers beter in staat een gedegen risicoanalyse te maken. In het volgende hoofdstuk zullen de resultaten van het onderzoek aan enkele experts worden voorgelegd in stellingen. Uit de casuïstiek blijkt dat de variabelen uit het literatuuronderzoek, zoals verwacht, een belangrijke rol in nemen bij de succesvolle herbestemming van monumentaal vastgoed. De bevestiging van deze variabelen in de casestudies leiden tot de stellingen in hoofdstuk 5. Deze belangrijkste thema’s bij de stellingen zijn het bestemmingsplan, de publieke middelen, de rol van flexibiliteit, de rol van onzekerheid, reële opties, de rol van het bestuur en de fysieke en technische mogelijkheden van het object.

43

5. Analyse 5.1. Inleiding De deelconclusies van het theoretisch kader, namelijk hoofdstuk 2 en 3 vormden de aanleiding voor de casestudies in hoofdstuk 4. De casestudies hebben een duidelijk beeld verschaft over de rol van flexibiliteit en onzekerheid, en daarmee mogelijk de toepassing van de reële optie theorie, bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Het toepassen van reële opties, of het denken in reële opties bij de herbestemming van monumentaal vastgoed lijkt een toegevoegde waarde te hebben om de mogelijke verborgen waarde van dit monumentale vastgoed beter te benutten. De vraag rijst waarom deze reële optietheorie thans nog niet wordt gebruikt bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Om deze vraag te kunnen beantwoorden zijn een twaalftal stellingen aan professionals werkzaam in de vastgoedsector voorgelegd.

5.1.2. Methode In hoofdstuk 4 zijn een tweetal casestudies uitgevoerd op succesvolle herbestemmingen van monumentaal vastgoed. Persoonlijke, semi gestructureerde open gesprekken met betrokkenen, zowel privaat als publiek, hebben tot inzichten geleid tot meer diepgaande kennis en data triangulatie over het nut en de toepasbaarheid van de reële optietheorie bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Deze aanpak heeft een overwegend kwalitatief karakter. Deze inzichten zijn verwerkt tot twaalf stellingen alsmede een ja of nee vraag. Deze stellingen zijn vervolgens voorgelegd aan een veertiental professionals werkzaam in de vastgoedsector. Hoewel de stellingen met eens, oneens of geen mening worden beantwoord is er ruimte gelaten voor toelichting voor de keuze. De meest relevante zullen worden beschreven. Na de analyse en de interpretatie van de antwoorden op de stellingen worden conclusies getrokken en zullen conclusies uiteindelijk de input vormen voor aanbevelingen voor verder onderzoek. De stellingen worden beantwoord met een eens, oneens of geen mening. Wanneer meer dan 60% van de geïnterviewde eenzelfde antwoord geeft zal de stelling worden aangenomen of verworpen. Er is gekozen voor 60% omdat dit een duidelijke meerderheid van de populatie geïnterviewde is.

5.1.3. Interviews Gedurende de interviews met de professionals uit de vastgoedbranche wordt aan de hand van de stellingen met name de rol van flexibiliteit, onzekerheid bij de herbestemming van monumentaal vastgoed en de reële optie theorie besproken. Dit heeft als doel om meer inzicht te verkrijgen over de deze rollen in de praktijk en meer achtergrondinformatie over de mogelijkheden van de toepasbaarheid van de reële optietheorie.

44

In onderstaande tabel staan de geïnterviewde weergegeven. Naam Dhr. A. van de Water Dhr. E. Paymans Dhr. J. Reerink Dhr. M. Jellema Dhr. M. van Santen Dhr. P. van Veen Dhr. A. Menhardt Dhr. A. Klomp Dhr. A. van Kessel Mevr. W. van der Horst

Functie Makelaar/directeur Architect /directeur Makelaar/directeur Makelaar/directeur Aannemer/directeur Makelaar/directeur Adviseur/eigenaar Makelaar/directeur Aannemer/directeur Makelaar/directeur

Dhr. M. van Gellicum Dhr. P. Ruben Dhr. B. den Drijver Dhr. W. Mazzola

Makelaar/directeur Makelaar/directeur Makelaar Architect/directeur

Organisatie RSP Makelaars Synarchi Redres Weeda & Jellema Makelaardij Bouwbedrijf van Santen & Zn Pim van Veen Makelaardij Menhardt Bestuursrecht Van de Pas Makelaardij J.C. van Kessel Van der Horst Bedrijfsmakelaardij v. Kessel & v. Gellicum Ruben Vastgoed Waltmann Makelaardij Mazzola & Partners

FIGUUR 5.1.

De geïnterviewden bestaan voornamelijk uit makelaars, zowel woning- als bedrijfsmakelaars. Hiervoor is specifiek gekozen omdat zij enerzijds vanuit hun zakelijke expertise klanten adviseren, maar ook omdat zij veel feedback van klanten krijgen over de besproken onderwerpen. Daarnaast zijn er twee architecten en een twee aannemers geïnterviewd om de bouwkundige en ruimtelijke benadering optimaal bij de stellingen te betrekken. Tot slot is er een deskundige op het gebied van bestuursrecht geïnterviewd om de bestuursrechtelijke aspecten van de stellingen te beantwoorden.

Verdeling per branche 7% 14%

14% 64%

Makelaars

Architecten

Aannemers

Bestuursrecht

FIGUUR 5.2.

Er is een duidelijke disbalans in de onderverdeling per beroepsgroep, de makelaars zijn oververtegenwoordigd. Zoals aangegeven is hier expliciet voor gekozen, zij spreken immers de meeste marktpartijen betrokken bij de herbestemming van monumentaal vastgoed en weten waarom kandidaten afhaken of juist instappen bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. 45

De geïnterviewde zijn allen, op verschillende manieren, betrokken bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Door de diversiteit van de geïnterviewde is in dit onderzoek getrachte een zo breed mogelijk palet aan antwoorden en inzichten te verkrijgen. De geïnterviewde zijn of zelfstandig of zitten in de directie van het bedrijf waar zij werkzaam zijn. Hier is bewust voor gekozen, een directielid of ondernemer zal eerder strategische keuzes dienen te maken dan de werknemers. Het toepassen van de reële optietheorie kan worden aangemerkt als strategische overweging, derhalve de keuze voor deze specifieke selectie.

5.1.4. Stellingen Vraag 1: Bent u bekend met reële opties en/of de reële optie theorie? Allereerst is de geïnterviewde gevraagd of zij bekend zijn met de reële opties of de hierbij behorende optietheorie.

Vraag 1

29%

71%

Ja

Nee

FIGUUR 5.3.

Een duidelijke meerderheid van 71% is onbekend met reële opties of de reële optietheorie. Dit sluit aan bij eerder onderzoek van Bots uit 2012 waarbij 81% van de geïnterviewde aangaven niet bekend te zijn met de theorie. Na enige uitleg over de werking van reële opties geven de meeste van de geïnterviewde aan onbewust wel reële opties toe te passen. Zo kwam het voorbeeld voorbij van de heer van Santen die aangaf dat zijn kantoor zodanig is ontworpen dat deze ten alle tijden relatief eenvoudig gesplitst kan worden. Deze keuze, hoewel duurder bij de bouw, is bewust genomen om op veranderende marktomstandigheden in te kunnen spelen. Deze onbekendheid staat haaks op de praktijk. Partijen maken onbewust gebruik van reële opties, maar kennen er geen absolute waarde aan toe, daarmee erkent men onvoldoende de verborgen waarde welke ontgonnen kan worden wanneer men reële opties toepast bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Wanneer de terminologie van de reële optietheorie meer bekendheid heeft in de vastgoedmarkt kan deze een rol gaan spelen bij de financiële overwegingen om te investeren in monumentaal vastgoed.

46

Stelling 1: Het huidige bestemmingsplan dient flexibeler te worden Een significante meerderheid van 86% is het eens met de stelling dat het bestemmingsplan flexibeler dient te worden. De meeste geïnterviewde zien graag een flexibeler bestemmingsplan om uiteenlopende redenen. Zo zou het bestemmingsplan langer mee kunnen en zouden er meer commerciële mogelijkheden zijn. De heer Mazzola merkt hierbij op dat dit zeker niet voor alle plannen geldt en voorzichtigheid geboden is. De twee geïnterviewde die aangeven geen flexibeler bestemmingsplan te wensen zien met name problemen op het gebied van rechtszekerheid. Wat gebeurt er op het perceel naast dat van jou? De heer Ruben geeft aan te vrezen voor ‘Belgische’ toestanden, waar een wildgroei aan diverse bebouwingen is ontstaan. Onderzoek van Bomhof en Oosterkamp uit 2013 geeft aan dat flexibele bestemmingsplannen mogelijk zijn zonder dat dit ten koste gaat van de ruimtelijke kwaliteit en de rechtsbescherming voor de belanghebbenden, en zonder dat de gemeente haar regierol hoeft te verliezen. Zij constateren dat Nederland sterk is gejuridificeerd door veel te strikte consolidatie van bestaande rechten en te gedetailleerde bestemmingsplannen waardoor creatieve ideeën lastig te realiseren zijn.

Stelling 1 0% 14%

86%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.4.

47

Stelling 2: De rol van de monumentencommissie en het daarbij behorende primaat van het bestuur is een onzekere factor bij de herbestemming van monumentaal vastgoed Wederom een significante meerderheid van 86% is het eens met de stelling dat de rol van het bestuur en die van de monumentencommissie zorgt voor een onzekere factor bij herbestemming van monumentaal vastgoed. Veel geïnterviewde zijn het er over eens dat er een mate van willekeur bij de monumentencommissie lijkt te zijn. Het heeft een veranderlijk karakter. Onder andere deze willekeur zorgt voor de onzekerheid. Enkele stellen zich ook de vraag of de monumentencommissie wel voldoende professioneel is en over voldoende vakkennis beschikt. Dit beïnvloedt de advisering en besluitvorming richting het bestuur. Een rapport uit 2009 van de Erfgoedinspectie onderschrijft dit en meldt dat een derde van de commissies onvoldoende experts en kennis in huis heeft om gedegen besluiten kunnen nemen. Daarbij is de onafhankelijkheid in het geding omdat bij 25% van de commissies de portefeuillehouder monumenten, óók de voorzitter van de monumentencommissie is. Hierdoor kan een bestuur niet ten alle tijden een evenwichtig en weloverwogen besluit nemen. Dhr. Menhardt geeft als voorbeeld dat dorpen zoals Geldermalsen door dit beleid monumenten heeft zien verdwijnen onder de nieuwbouwzucht en drang naar vernieuwing door een bestuurder. Dhr. Reerink noemt het uiterst subjectief en een van de hoofdredenen waarom kopers afwachtend zijn. Dhr. van Veen geeft aan dat het met ‘de vorm van de dag’ te maken heeft en daarmee ook subjectief is en niet wenselijk. Hij zou graag meer flexibiliteit en zekerheid zien. Dhr. Mazzola is niet eens met de stelling en geeft aan dat in zijn rol als architect juist wel goed overleg mogelijk is met de monumentencommissie en het bestuur. Er lijkt dus een verschil te zitten in hoe een architect tegen deze stelling aan kijkt ten opzichte van meer commerciële ontwikkelende partijen. Een mogelijke verklaring is dat een architect en een monumentencommissie eenzelfde taal spreken, in tegenstelling tot de andere partijen.

Stelling 2 0% 14%

86%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.5.

48

Stelling 3: Monumentaal vastgoed heeft iets speciaals, ik, of mijn klant, accepteer hierdoor een lager rendement Een meerderheid van 71% is het eens met de stelling dat beleggers en ontwikkelaars die werkzaam zijn met monumentaal vastgoed een lager rendement accepteren ten opzichte van andere vastgoedbeleggingsproducten. Een van die redenen kan schaarste zijn van monumentaal vastgoed, of veelal de hoogwaardige kwalitatieve ligging van deze objecten. Dit lagere rendement wordt voornamelijk bepaald door de hogere onderhoudskosten. Boon en Vehof tonen in 2014 met de publicatie de financiële puzzel bij herbestemmen aan dat het rendement bij herbestemmen met 4,6% lager ligt dan de 6,1% rendement die gemiddeld gemaakt wordt met directe vastgoedbeleggingen. De particuliere en zakelijke sfeer geeft aan dat de markt bereid is om extra te betalen, en hiermee een lager rendement te accepteren, voor de uitstraling en sfeer die een monumentaal object uitademt. De heer Reerink geeft aan dat bedrijven monumentaal vastgoed kopen of huren voor hun huisvesting als USP om een aantrekkelijke werkomgeving te creëren voor de werknemers. Dit werpt zeer legitiem de vraag op of de overheid dan ook de publieke middelen, welke thans beschikbaar zijn, ook daadwerkelijk in hoeft te zetten om monumentaal vastgoed te behouden voor de toekomst.

Stelling 3 7% 21%

71%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.6.

49

Stelling 4: Ik, of mijn klant, investeer enkel in monumentaal vastgoed vanwege de beschikbaarheid van publieke middelen. De vraag of de markt enkel investeert in monumentaal vastgoed vanwege de beschikbaarheid van publieke middelen zorgt voor een duidelijke verdeling van meningen. Hoewel er met 64% wel de stelling mag worden aangenomen dat er partijen in de markt zijn enkel vanwege de aanwezigheid van de publieke middelen. Het staat hiermee voor een deel haaks op de stelling of de markt ook een lager rendement accepteert, hier werd grotendeels eens op beantwoord. De geïnterviewde die het oneens zijn met de stellingen geven als voornaamste reden dat de beschikbaarheid van deze publieke middelen te onzeker is en financieel niet voldoende om de hoge kosten te dekken of te compenseren. De geïnterviewde die het eens zijn met de stelling kennen partijen die enkel vanwege deze middelen in monumentaal vastgoed investeren. Hierbij is het opvallend dat deze partijen veelal organisaties zijn die goed de weg kennen binnen de mogelijkheden die er zijn voor de inzet van publieke middelen. Gelinck en Strolenberg (2014) geven aan dat veel initiatiefnemers bij de herbestemming van monumentaal vastgoed de aanwezigheid van publieke middelen meenemen in de investeringsbeslissing. In veel gevallen lijkt de exploitatie ook enkel uit te komen vanwege deze aanwezigheid. De vraagt of de kunstmatige beperkingen zoals de monumentencommissie en het bestemmingsplan de veroorzakers zijn is hier nog niet mee beantwoord.

Stelling 4 0%

36%

64%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.7.

50

Stelling 5: Het gebrek aan flexibiliteit en zekerheid zijn een reden voor mij, of mijn klant, om niet in monumentaal vastgoed te investeren Een meerderheid van 71% bevestigt dat sommige investeerders en ontwikkelaars niet in monumentaal vastgoed investeren wegens het gebrek aan flexibiliteit en zekerheid. Deze groep zoekt zijn heil in andere, meer zekere vastgoedbeleggingsproducten. De geïnterviewde geven aan dat de het complexe speelveld van monumentaal vastgoed een obstakel vormt. Terugkerend onderwerp is de rol van het bestuur bij het gebrek aan flexibiliteit en zekerheid. De heer Reerink onderstreept het subjectieve karakter van het bestuur. Dit sluit aan bij de bevindingen van de Erfgoedinspectie in 2009, waarbij aantoonbaar bij veel gemeenten onvoldoende expertise in huis is. Het opheffen van de kunstmatige beperkingen van het bestemmingsplan en de monumentale status van het object die de gebreken veroorzaken zouden bij kunnen dragen aan een vernieuwde interesse onder marktpartijen. Bomhof en Oosterkamp (2013) concluderen dat deze kunstmatige beperkingen (deels) opgeheven kunnen worden zonder dat dit ten koste gaat van de kwaliteit. Of de monumentale status vervolgens voldoende beschermt is, is niet zeker. Wel is bekend dat de aanwezigheid van de monumentale uitstraling en de bijbehorende kwaliteiten voldoende worden erkent door de markt en deze vanuit een natuurlijk eigen belang zal waarborgen, zie de bevestiging van stelling 3.

Stelling 5 0%

29%

71%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.8.

51

Stelling 6: Een flexibeler en ruimer bestemmingsplan geeft een object meer waarde, dan een stringent bestemmingsplan Een zeer ruime meerderheid van 86% is het eens met de stelling dat een flexibeler en ruimer bestemmingsplan een object meer waarde geeft dan een stringent bestemmingsplan. Dhr. Jellema geeft aan dat dit zeker het geval is, door de flexibiliteit kan een eigenaar beter anticiperen. Deze flexibiliteit om van functie te kunnen wijzigen bij veranderende marktomstandigheden vertegenwoordigt een financiële waarde. Dhr. Paymans merkt hierbij op dat bij monumentaal vastgoed flexibiliteit geboden is, maar tegelijkertijd dat een meer specifieke omschrijving van de monumentale waarde bij kan dragen aan de zekerheid om flexibel met monumentaal vastgoed om te kunnen gaan. Dhr. Mazzola die het oneens is met de stelling is juist van mening dat het bestemmingsplan een object beschermt tegen onzekere externe ontwikkelingen, en hiermee de waarde beschermt. Bomhof en Oosterkamp (2013) betogen dat burgers en andere belanghebbenden voldoende beschermt kunnen worden binnen een flexibel bestemmingsplan, waardoor de nadelige financiële effecten ondervangen worden, en enkel de positieve waarde overblijft.

Stelling 6 0% 14%

86%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.9.

52

Stelling 7: Onzekerheid over de mogelijkheden bij herbestemming, bijvoorbeeld een wijziging van de gevel, beïnvloedt de waarde van het object negatief Dat onzekerheid over mogelijkheden bij herbestemming de waarde van een object negatief beïnvloeden is het significante deel van de geïnterviewde het mee eens. Dhr. Reerink geeft aan dat deze onzekerheid kopers afwachtend maakt en mogelijk zelfs afhaken. Het lijkt evident dat meer zekerheid de waarde positief beïnvloedt. Post en Hekkenberg (2014) geven aan dat de transactiekostentheorie stelt dat een efficiënte transactie gebaseerd is op het principe van zekerheid.

Stelling 7 0% 7%

93%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.10.

53

Stelling 8: Ik, of mijn klant, ben bereid een extra financiële vergoeding te betalen voor meer flexibiliteit en zekerheid bij herbestemming van monumentaal vastgoed De meeste geïnterviewde 86% geven aan bereid te zijn om een financiële vergoeding te betalen voor meer flexibiliteit en zekerheid bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Dit sluit aan bij eerder onderzoek door Bots (2012). Deze stelling leidde tot de meeste feedback van de geïnterviewde. Dhr. Reerink geeft aan dat dit afhankelijk is van de kosten en naar wie het geld gaat bereid te zijn deze vergoeding graag te betalen. Dhr. Jellema geeft aan dat wanneer een vergoeding bij kan dragen aan meer zekerheid dit het traject van herbestemming absoluut ten goede zal komen. Deze bereidheid onder partijen lijkt de weg vrij te maken voor de toepassing van de reële optietheorie. Immers, de bereidheid om een financiële vergoeding te betalen voor meer flexibiliteit en zekerheid is een van de drijvers van de reële optie theorie.

Stelling 8 0% 14%

86%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.11.

54

Stelling 9: Het toepassen van reële opties bij herbestemming van monumentaal vastgoed is haalbaar Aansluitend op de aangenomen stelling dat de markt bereid is een financiële vergoeding te betalen voor meer zekerheid, en de mogelijke rol van de reële optietheorie hierbij geven de meeste respondenten 79%, na een korte uitleg over de werking van de reële optietheorie aan dat de toepassing van deze theorie bij de herbestemming van monumentaal vastgoed een goede suggestie is. Op de vraag hoe dit dan vorm zou moeten krijgen hebben de meeste respondenten geen direct antwoord. Enige nuance is hierbij noodzakelijk. Optietheorie is geen eenvoudige materie en voorzichtigheid is geboden bij de interpretatie van de uitslag. Mogelijk ligt hier een aanleiding voor een vervolg onderzoek De verhandelbaarheid van een dergelijke optie lijkt binnen de bestaande structuren van de wet en de werking van de omgevingswet een lastige opgave. Echter, dit onderzoek richt zich op het abstracte denkkader, derhalve leidt de uitkomst van deze stelling tot nader onderzoek.

Stelling 9 7% 14%

79%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.12.

55

Stelling 10: Zonder de kunstmatige beperkingen zoals het bestemmingsplan en de monumentale status is subsidie voor monumentaal vastgoed niet meer nodig Op de stelling dat de inzet van publieke middelen niet meer nodig is wanneer de kunstmatige beperkingen worden opgeheven zijn de meningen verdeelt, en is met 50% de stelling verworpen. De geïnterviewde die het eens zijn met de stellingen denken unaniem dat wanneer de kunstmatige beperkingen worden opgeheven dat de markt zijn werk gaat doen en dat er voldoende partijen bereid zijn om in monumentaal vastgoed te investeren. De geïnterviewde die het niet eens zijn met de stelling delen de vrees dat het kapitaal intensieve onderhoud van monumenten zonder subsidie uiteindelijk leidt tot verval van deze monumenten en dat de markt onvoldoende rekenschap houdt met de monumentale en behoudenswaardige aspecten van het erfgoed, en daarmee de commerciële belangen belangrijker acht. Onderzoek van Fakton uit 2014 sluit hierbij aan en geeft aan dat een van de drie beslispunten voor de investering in monumentaal vastgoed de aanwezigheid van publieke middelen is. Dit lijkt haaks te staan op de aangenomen stelling dat de markt een lager rendement accepteert alsmede de stelling dat er enkel partijen in de markt actief zijn vanwege de beschikbaarheid van de publieke middelen. Er dient verder onderzoek te komen naar deze tegenstrijdigheid.

Stelling 10 7%

50% 43%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.13.

56

Stelling 11: De huidige rol van het college van B&W is cruciaal bij de herbestemming van monumentaal vastgoed Een kleine meerderheid is het eens met de stelling dat de rol van het college B&W cruciaal is bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Dhr. van Gellicum geeft aan dat de politieke kleur van het college hierbij een belangrijke rol speelt. Een andere gedeelde mening is dat er draagvlak en dappere besluiten van het college nodig zijn om politiek gevoelige keuzes te maken, hier ontbreekt het echter vaak aan. Colleges van B&W opereren soms te afhankelijk van wat politiek wenselijk is. Dhr. Reerink geeft aan dat ook de rol van de behandelend ambtenaar zeer belangrijk in het proces is. Wanneer deze de gewenste herbestemming niet ziet zitten, dan reikt de macht van de behandelend ambtenaar ver en kan deze beperkt beïnvloedt worden door het college. Dhr. Mazzola is het niet eens met de stelling en geeft aan dat er bij rijksmonumenten er ook andere overheden zijn die een net zo cruciale rol innemen. Marlet en van Woerkens (2015) geven aan dat bestuurders de aantrekkingskracht van steden kunnen beïnvloeden. Deze aantrekkingskracht wordt volgens Marlet en van Woerkens grotendeels bepaald door de aanwezigheid van monumenten. Deze dienen wel exploitabel, leefbaar te zijn en aan te sluiten bij het nieuwe type stadsbewoner en de hierbij behorende veranderende economie en leefomgeving zoals Florida (2003) beschrijft. Marlet en van Woerkens benadrukken dat dit wel een lange adem vergt, die doorgaans de gangbare termijn van de bestuurders overschrijdt. Juist deze lange termijn, en de kans voor een bestuurder om iets te realiseren, is volgens de Argumentenfabriek (2011) een van de redenen waarom herbestemming lastig van de grond komt.

Stelling 11 0%

36%

64%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.14.

57

Stelling 12: De rol van het college van B&W zou beperkter moeten zijn bij de herbestemming van monumentaal vastgoed, mits de monumentale status wel gewaarborgd blijft De rol van het college van B&W zou beperkter moeten zijn bij de herbestemming van monumentaal vastgoed aldus een meerderheid van de geïnterviewde. In aansluiting op de vorige stelling is het juist de politieke druk en gevraagde daadkracht van het bestuur wat leidt tot een positie voor de leden van het college waar men liever niet in zit. Door het beter te reguleren zou hier een oplossing gevonden kunnen worden aldus de heer Ruben. Een kleine minderheid is het niet eens met de stelling en is juist van mening dat er een stuk onafhankelijkheid gewaarborgd blijft wanneer deze rol gehandhaafd blijft. Het lijkt er dan ook dat deze stelling deels beantwoord is aan de hand van politieke voorkeur.

Stelling 12 0%

36%

64%

eens

oneens

geen mening

FIGUUR 5.15.

58

5.2. Conclusie Hoewel de meeste geïnterviewden onbekend zijn met de term reële optietheorie, waarbij na een korte uitleg over de werking en de toepassing van de reële optietheorie bij de meeste professionals wel een besef aanwezig is dat men de theorie en mogelijkheden onbewust toepast of weleens heeft toegepast in een project. Dit besef leidt ook tot de door de meerderheid bevestigde stelling dat de reële optie theorie bij kan dragen bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Op de vraag hoe dit vervolgens vorm gegeven dient te worden bij de herbestemming van monumentaal vastgoed zijn de meningen uiteenlopend en weten de meeste geen direct toepasbare situatie of project hiervoor. De geïnterviewde zijn vrijwel unaniem van mening dat het gebrek aan flexibiliteit en zekerheid van grote invloed zijn bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Dit gebrek aan flexibiliteit en zekerheid wordt door de meeste toegeschreven aan de huidige werking van de omgevingswet waarbij de rol van het bestuur en de monumenten- en welstandcommissie een belangrijke factor in vertegenwoordigen. Dat hier op volgend de meeste geïnterviewde van mening zijn dat deze rollen herzien dienen te worden lijkt goed aan te sluiten. Ook de strenge, strikte bestemmingsplannen dienen flexibeler te worden. De rol van inzet van publieke middelen leidt tot meer verschillende opvattingen onder de geïnterviewde. De meerderheid geeft aan dat de aanwezigheid van publieke middelen niet enkel een overweging is om in monumentaal vastgoed te beleggen, maar dat het uiteraard welkom is. Waarbij eenzelfde meerderheid de ogenschijnlijke tegenstrijdige stelling verwerpt dat de markt zonder de inzet van publieke middelen kan. De meerderheid deelt de mening dat in een wereld met meer zekerheid en flexibiliteit de markt in staat is om met behoud van monumentale waarde monumentaal vastgoed succesvol te herbestemmen zonder de inzet van publieke middelen. Indien deze flexibiliteit en zekerheid kan worden verkregen door het betalen van een financiële vergoeding is de markt hiertoe bereid. Deze waarde stroom zou mogelijk richting de overheid kunnen gaan. Zo kan gedacht worden aan een financiële vergoeding, te betalen door een initiatiefnemer aan de overheid, bij aanvang van een herbestemmingstraject. Of de overheid zou tegen een vooraf betaalde vergoeding een eigenaar de mogelijkheid moeten bieden om op enig moment, wanneer de markt interessant is, een optie te lichten. Dit geeft een aanzet tot de nadere uitwerking van de reële optie theorie bij de herbestemming van monumentaal vastgoed.

59

6. Conclusies en aanbevelingen 6.1.

Inleiding

Dit onderzoek heeft zich gericht op de abstracte denkwijze over de toepassing van de reële optietheorie bij de herbestemming van monumentaal vastgoed zonder de inzet van publieke middelen. In de hoofdstukken 2 tot en met 5 zijn de subvragen uit hoofdstuk 1 beantwoord. Dit leidt tot de conclusies en de aanbevelingen. De alinea’s vatten eerdere conclusies en aanbevelingen samen en dient tot de uiteindelijke beantwoording van de hoofdvraag wat de mogelijkheden zijn die leidden tot meer flexibiliteit en zekerheid bij de herbestemming van monumentaal vastgoed, zonder de inbreng van publieke middelen en met behoud van de monumentale waarden.

6.2.

Conclusie

De conclusie begint met de beantwoording van de hoofdvraag, hierna zullen de subvragen worden beantwoord. Wat zijn de mogelijkheden om meer flexibiliteit te bereiken bij de herbestemming van monumentaal vastgoed, zonder inbreng van publieke middelen en met behoud van de monumentale waarde? Binnen de huidige ruimtelijke ordening is de herbestemming van monumentaal vastgoed een zeer complex proces. Met als gevolg dat veel monumentaal vastgoed niet optimaal wordt gebruikt en dat de overheid de door hen zelf opgelegde beperkingen dient te compenseren door middel van o.a. subsidies. Dit complexe proces veroorzaakt door de aanwezigheid van instituties, commissies, raden en besturen zorgt voor veel onduidelijkheden onder initiatiefnemers. Met als resultaat dat veel kansrijke initiatieven nooit tot wasdom komen. Een herziening van het huidige proces van herbestemming van monumentaal vastgoed lijkt dan ook sterk gerechtvaardigd. Om dit proces te herzien dient te worden gekeken naar een probaat alternatief, bij voorkeur een alternatief wat zich al bewezen heeft. De twee belangrijkste veroorzakers van het complexe huidige proces zijn de aanwezigheid van onzekerheid en het gebrek aan flexibiliteit. De onzekerheid voortvloeiend uit de huidige rol van het college van B&W alsmede de rol van de monumentencommissie. Het gebrek aan flexibiliteit voornamelijk veroorzaakt door de werking van de meeste vigerende bestemmingsplannen. Uit de literatuur komt duidelijk naar voren dat de reële optietheorie een goed alternatief voor het huidige proces kan zijn. De reële optietheorie is een zeer geschikt instrument om meer flexibiliteit en zekerheid te bereiken. Herbestemmingen komen thans vaak niet rond door een tweetal argumenten ontstaan uit de institutionele architectuur, enerzijds het gebrek aan flexibiliteit veroorzaakt door het bestemmingsplan anderzijds de onzekerheid veroorzaakt door het wettelijke primaat van het bestuur bij herbestemmingen. Aangetoond is dat de markt, bestaande uit beleggers en projectontwikkelaars, bereid zijn een financiële vergoeding, oftewel een waarde stroom, te betalen in ruil voor meer zekerheid en flexibiliteit. De reële optietheorie gaat specifiek in op deze vergoeding. Het lijkt legitiem en voldoende aangetoond om de zorg voor de monumenten en het behoud van de monumentale waarde aan de markt over te laten. Immers, de betrokken partijen erkennen voldoende de toegevoegde financiële waarde van monumentaal vastgoed, mits deze voldoende exploitabel is. Daarnaast kan deze waardestroom niet enkel financieel worden beoordeelt, maar is eveneens een public value welke ontgonnen kan worden. Hiermee zou ook voldoende moeten worden aangetoond dat dit kan zonder de inbreng van publieke middelen in de vorm van de bestaande subsidies. Echter, dan dient rol van het bestuur en van de monumentencommissie alsmede de huidige werking van het bestemmingsplan binnen de omgevingswet te worden herzien. De rol van het bestuur en het daarbij behorende primaat en de monumentencommissie dient minder aanwezig te worden, dan wel ernstig te worden herzien.

60

Wat is optietheorie? De reële optiebenadering benadrukt, evenals de financiële optie, dat flexibiliteit bij investeringsprojecten van grote waarde kan zijn en probeert deze waarde op basis van kansverdelingen voor de verschillende vormen van onzekerheid zo goed mogelijk te kwantificeren. Daarmee ontstaat een relevant uitgangspunt voor vastgoed vraagstukken. Ook is aangetoond dat het instrument opties een toegevoegde waarde kan hebben om meer flexibiliteit te verkrijgen bij ontwikkelingen in een onzekere omgeving. Wat kan de optietheorie bijdragen aan de beperking van onzekerheid en het creëren van flexibiliteit bij herbestemming van monumentaal vastgoed? De economische haalbaarheid van een project geldt, voor private partijen, vrijwel altijd als belangrijkste parameter voor de realisatie van een project, in dit onderzoek de herbestemming van monumentaal vastgoed. Binnen een onzekere wereld, wat de wereld van herbestemmen is, sterk ingegeven door de onzekere rol van het bestuur en de monumenten- en welstandcommissie, is het derhalve wenselijk om flexibel te kunnen reageren op veranderende marktomstandigheden ten einde het gewenste positieve economische resultaat te kunnen behalen. Dit zou in het geval van monumentaal vastgoed de optie om de gevel te mogen wijzigen kunnen zijn, of de optie om het object te vergroten als de economische omstandigheden hier om vragen. Er is voldoende aangetoond dat reële opties waarde toe kunnen voegen aan een project. Het denken in, en het onderzoeken of implementeren van reëleopties binnen projecten of projectportfolio’s, is minstens zo belangrijk als de waarderingstechniek hiervan. In de praktijk wordt nog weinig rekening gehouden met reële opties binnen de vastgoedsector, laat staan de waardering er van. Uit de interviews is duidelijk naar voren gekomen dat de markt gelooft in de toepassing van reële opties en de bereidheid heeft om hier de financiële vergoeding voor te betalen. Het veld van de herbestemming van monumentaal vastgoed met de implementatie van reële opties dient dan ook verder te worden onderzocht. Welke flexibele mogelijkheden kunnen worden geïdentificeerd binnen de herbestemming als reële optie ten behoeve van een meer optimaal proces? Er is altijd sprake van een optiegever en een optienemer binnen de optietheorie. Waarbij de optienemer de optiegever een financiële vergoeding betaald ter compensatie. Binnen dit onderzoek is de optiegever de faciliterende overheid, meer specifiek de gemeente. De optienemer is de projectontwikkelaar of de eigenaar van een monumentaal object. De partijen hebben buiten de wetgeving en beleid normaliter geen (bindende of contractuele) afspraken met elkaar, hetgeen het financieel vergoeden lastig maakt. Er is immers geen direct verband waar afspraken onder kunnen liggen. Toch kunnen beide partijen optreden als optienemer en optiegever. Dit onderzoekt richt zich op herbestemmen van monumentaal vastgoed zonder de inbreng van publieke middelen. In dat licht zou een faciliterende gemeente, in de vorm van het verlenen van reële opties, de gewenste flexibiliteit van ontwikkelaars kunnen bieden. De optiegever geeft de optie zonder hiervoor wel een of geen financiële vergoeding voor te vragen aan de optienemer. Hierbij is het van belang dat de optiegever erkent dat de aanwezigheid van monumenten positief bijdraagt aan de werk- en woonomgeving, zowel financieel als in de belevingswaarde. Hiermee kan zowel maatschappelijk als financiële meerwaarde worden gecreëerd. De reële optie die de optiegever kan bieden is de flexibiliteit binnen de ruimtelijke ordening en planologie. Juist deze flexibiliteit kan de private partijen over de streep trekken om te investeren in monumentaal vastgoed. 61

Zij investeren pas als er sprake is van een gezonde business case en maken vooraf een gedegen risicoanalyse. De verborgen waarde van de herbestemming, door deze in een voor stadium al te bieden, biedt partijen meer flexibiliteit om met veranderende situaties om te gaan.

Dit onderzoek heeft aangetoond dat de toepassing van de reële opties bij de herbestemming van monumentaal vastgoed theoretisch haalbaar is en dat de dagelijkse praktijk de toepassing absoluut ziet zitten. Wel is de conclusie dat er een kennislacune is tussen de praktijk en de theorie. De reële optietheorie is in essentie geen lastige materie en zou zowel door de instituties als door de marktpartijen omarmt kunnen en moeten worden. Echter, de praktijk is weerbarstiger. De visualisatie hierboven van de hedendaagse werking van herbestemming van monumentaal vastgoed geeft een duidelijk beeld. Het zijn de formele instituties die dienen te veranderen. Uiteraard kan dit op alle politieke niveaus georganiseerd worden, maar de kernvraag is hoe de informele instituties deze verandering op zullen pakken. Willen deze instituties deze suboptimale werking weldegelijk veranderen? Het voorbeeld in paragraaf 3.2. waaruit blijkt dat de landelijke wetgeving niet bekend is bij de behandelende ambtenaren geeft aan dat voordat we in de praktijk de reële optie theorie kunnen gaan toepassen we vermoedelijk minimaal enkele decennia verder zijn. Een belangrijke rol lijkt dan ook weggelegd voor het onderwijs. Het onderwijs vormt de basis om iets aan de kennislacune te doen. De reële optie theorie dient prominenter te worden onderwezen aan scholieren en studenten. Hopelijk draagt meer kennis bij aan het draagvlak voor de toepassing alsmede de omarming door alle spelers hiervan. Niet enkel het speelveld van monumentaal vastgoed is hier bij gebaad maar vele andere disciplines ook. De reële optie theorie is een prachtige, krachtige discipline, maar tevens zeer complex om toe te passen bij de herbestemming van monumentaal vastgoed.

62

6.3.

Aanbevelingen

Dit onderzoek heeft zich gericht op de abstracte denkwijze van de toepassing van de reële optietheorie bij de herbestemming van monumentaal vastgoed zonder de inzet van publieke middelen maar met behoud van de monumentale waarde. Aangetoond is dat de reële optietheorie zeer zeker toepasbaar, echter dit is nog onvoldoende uitgewerkt en behoeft aanvullend onderzoek. Enkele suggesties ten behoeve van aanvullend onderzoek: -

-

-

-

-

Nadere uitwerking van de bestaande reële opties en de toepasbaarheid binnen dit specifieke domein van de herbestemming van monumentaal vastgoed. Het onderzoek heeft aangetoond dat reële opties toegepast kunnen worden bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. Hoe deze reële opties er uit komen te zien is nog onbekend, hier dient aanvullend onderzoek voor te komen; Nader onderzoek naar de financiële verantwoording en berekening van de reële optie binnen dit specifieke domein. Wanneer duidelijk is wat de producten zijn die verhandeld kunnen worden, kan worden onderzocht wat de financiële waarde van deze reële opties zal zijn. Hierna zal duidelijk worden wat deze waarde kan betekenen in het proces van het omkeren van de waarde stroom van de inzet van publieke middelen; Nader onderzoek naar de verhandelbaarheid van reële opties afgegeven op monumentaal vastgoed. Duidelijk is dat er in opties gehandeld kan worden. Er dient aanvullend onderzoek te komen naar de mogelijkheid om te handelen in de reële opties voor monumentaal vastgoed. Waarbij de vraag is, wie zijn de kopers en wie zijn de verkopers, wat is hen relatie?; Nader onderzoek naar de rol van de inzet van publieke middelen en de noodzakelijkheid hiervan. Uit de stellingen in hoofdstuk vijf is naar voren gekomen dat de markt bereid is een lager rendement te accepteren op monumentaal vastgoed en dat de aanwezigheid van subsidie niet noodzakelijk is. Anderzijds is naar voren gekomen dat subsidie wel degelijk nodig is, een duidelijk tegenstelling. Om eenduidig te concluderen wat de rol van de publieke middelen nu precies is aanvullend onderzoek noodzakelijk; Nader onderzoek dient te komen naar de effecten van de nieuwe omgevingswet welke in 2018 in werking zal treden. Hoewel er zaken veranderen lijkt onzekerheid te blijven bestaan. Of de beoogde maatregelen ten behoeve van flexibiliteit effect gaan hebben voor monumentaal vastgoed blijft nog onbekend.

6.4.

Zelfreflectie

Er zijn kritische opmerkingen te plaatsen bij dit onderzoek en de bijbehorende onderzoeksmethodiek met de casestudies en de interviews aan de hand van stellingen. Een nadeel van deze casestudies is dat er enkel is gekeken naar positieve herbestemmingen, er bestaat een risico dat er bepaalde zaken die aandachtiger aan het licht komen bij een negatieve herbestemming, nu onvoldoende besproken zijn. Hoewel de variabelen uit de studies falsificeerbaar zijn en resultaten overeenkomen met de bestaande literatuur zijn het slechts maar twee studies. Door de toon van het gesprek op een prettige manier te voeren, geen suggestieve of voedende vragen te stellen en de geïnterviewde zo veel mogelijk zelf te laten vertellen is getracht een zo open, transparant mogelijk interview en dito resultaat te behalen. Er bestaat bij interviews en gesprekken altijd een afbreukrisico vanwege maatschappelijk gewenste antwoorden of de geïnterviewde is terughoudend met antwoorden ten einde zijn of haar organisatie niet te benadelen. Gelet op de open, spontane gesprekken lijkt deze kans nihil.

63

Literatuuroverzicht 1818, F. (2015, maart 15). Her- of nevenbestemming. Opgehaald van Website van fonds 1818: http://www.fonds1818.nl/content/her-nevenbestemming Baarveld, M., Smit, M., & Hoogerbrugge, M. (2014). Bouwen aan herbestemming van cultureel erfgoed. Enschede: Universiteit Twente. Barman, B., & Nash, K. (2007). A streamlined Real Options Model for Real Estate Development. Massachusetts : Massachusetts Institute of Technology (MIT). BDP Kandekhar; Gemeente Tilburg; Volker Wessels. (2011). De Werkplaats - Masterplan Spoorzone Tilburg . Tilburg: Gemeente Tilburg. Black, F., & Scholes, M. (1973). The Pricing of Options and Corporate Liabilities. The Journal of Political Economy, 637-654. Bomhof, W., & Oosterkamp, J. (2013). Onderzoek flexibele bestemmingsplannen. Den Haag : Platform 31. Boon, A., & Vehof, F. (2014). De financiele puzzel bij herbestemming. Amersfoort: BOEi. Bos, F., & Zwaneveld, P. (2014). Reele opties en de waarde van flexibiliteit bij investeringen in natte infrastructuur. Den Haag: Centraal Plan Bureau. Bots, M. (2012). Flexibiliteit in gebiedsontwikkeling. Amsterdam : Amsterdam School of Real Estate . Copeland, T. (2003). Waardering, het meten en managen van ondernemingen. Amsterdam: Uitgeverij Nieuwezijds. de Argumenten Fabriek. (2011, 06 30). Argumentenkaart herbestemmen. Argumentenkaart herbestemmen. Amsterdam, Noord-Holland, Nederland: Nationaal Programma Herbestemmen (www.herbestemmen.nu). de Vos, D., & Stapel, R. (Regisseurs). (2011). Dit is Villa Augustus [Film]. erfgoed, R. v. (2015, april 15). Lange Historie . Opgehaald van Website van de Rijksdienst voor het cultureel erfgoed: http://oud.cultureelerfgoed.nl/organisatie/over-rijksdienst/geschiedenis Erfgoedinspectie. (2008). Een goed advies is het halve werk - Een onderzoek naar monumentencommissies. Den Haag: Erfgoedinspectie. Florida, R. (2003). The Rise of the Creative Class. New York: Basic Books. Gelinck, S., & Strolenberg, F. (2014). Rekenen op herbestemming. Rotterdam: nai010 uitgevers. Hekkenberg, E. (2011). Efficiënte herstructurering - Een onderzoek naar de mogelijkheden van meer flexibiliteit in de stedelijke herstructureringsplannen van woningcoorperaties. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Hekkenberg, E., & van der Post, W. (2014). Theoretische verkenning tussen zekerheid en flexibiliteit. ASRE Research paper, Nog te verschijnen. 64

Hull, J. (2008). Fundamentals of future and options markets. New Jersey: Pearson Prentice Hall. In 't Veld, J., & Schenk, S. (2008). Flexibiliteit en optiewaarde bij ruimtelijke investeringsprojecten. Rotterdam: The Rebel Group. Jacobs, J. (1969). The Economy of Cities. London: Random House. Janssen, J., Luiten, E., Renes, H., & Rouwendal, J. (2014). De Kennisagenda Erfgoed en Ruimte. Amersfoort: Rijksdient voor het Cultureel Erfgoed. Kranenburg, M. (2000). Reele opties. Tijdschrift Financieel Management, 73-81. Kuijsters, L., & van Alphen, D. (2013). De voormalige NS werkplaats in de Tilburgse spoorzone. Enschede: Universiteit Twente. Lazrak, F., & Rouwendal, S. (2013). Cultureel erfgoed op waarde geschat - Cultureel erfgoed en de waarde ontwikkeling van vastgoed. Den Haag: Platform 31. Leslie, K., & Michaels, M. (1997). The real power of real options. The McKinsey Quarterly, 4-22. Linssen, M. (2015). Gemeente transformeert zelf ook. Herbestemming - nieuwe kansen voor oude gebouwen. Marlet, G., & van Woerkens, C. (2015). Atlas voor gemeenten 2015. Utrecht: VOC Uitgevers. Merton, R. C. (1998). Applications of option-pricing theory: twenty-five years later. The American Economic Review, 323-346. Nederhorst, I. (2009). De meerwaarde van reele opties bij investeringsbeslissingen in de vastgoedbranche. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. NRF. (2008). Monument en herbestemmen. Hoevelaken: Nationaal Restauratie Fonds (NRF). Paantjes, L. (2013). Het denken in reele opties is waardevol. Tilburg: TiasNimbas. Pine, J., & Gilmore, J. (1999). The experience economy. Boston: Harvard Business Review Press. Rijksdienst voor het Cultureel Erfgoed, M. v. (2015, maart 15). Erfgoed en Maatschappij. Opgehaald van http://erfgoedbalans.cultureelerfgoed.nl/wat-is-erfgoed%3F/erfgoed-en-maatschappij Rila, M. (2011). Beleggen in opties & futures. Delft: Uitgeverij Elmar B.V. Saris, J. (2013). NIeuwe waarde maken met Erfgoed. Den Haag: Platform 31. Smit, M. (2014). De waarde van cultureel erfgoed voor gebiedsontwikkeling. Bouwen aan herbestemming van cultureel erfgoed, 25-35. Stadig, d., & Minderhout, E. (2010). Herbestemming, regelgeving en gemeente. Amersfoort: Nationaal Programma Herbestemming. Stadig, D., Stroink, R., & van Dongen, F. (2012, oktober 1). Info over Herbestemming.nu. Opgehaald van Website van het H-team: http://www.herbestemming.nu/sites/default/files/Brief%20Hteam%20%28in%29formateur%28s%29%20%281%20oktober%202012%29.pdf Stichting Ergfoedlab. (2015, juni 6). Info over Erfgoed . Opgehaald van www.erfgoedstem.nl: http://erfgoedstem.nl/monument/

65

Taleb, N. (2008). The Black Swan - The Impact of the Highly Improbable. New York: Random House LLC. Trigeorgis, L. (1996). Real Options: Management Flexibility and Strategy in Resource. Cambridge: MIT Press. van Loon, R. (2013). Cultureel eefgoed op waarde geschat - Binnenlands toerisme en cultureel erfgoed. Den Haag: Platform 31. Vereniging van Nederlandse Gemeenten, V. (2015, maart 15). Opgehaald van Website van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten: http://www.vng.nl/onderwerpenindex/recht/goede-regels-gerichte-service-beter-enconcreter/nieuws/regels-mogen-herbestemming-gebouwen-niet-belemmeren Vlek, P. (2009). Investeren in vastgoed, grond en gebieden. Vlaardingen: Management Producties. Vlek, P., van Oosterhout, T., Rust, W., van den Berg, S., & Chaulet, T. (2011). Investeren in vastgoed, grond en gebieden. Vlaardingen: Management Producties. Williamson, O. (2000). The New Institutional Economics: Taking Stock, Looking Ahead. Journal of Economic , 595-613. Witvoet, D. (2006). Real Options in Real Estate - Applications of the real options analysis for the valuation of real estate Development projects . Eindhoven / Rotterdam : Technische Universiteit Eindhoven / Fakton. Zijlstra, H. (2012, september 3). Regeling van de staatsecretaris van Onderwijs, Cultuur & Wetenschap van 17 augustus 2012 nr.WJZ/434678 (10253) tot wijziging van de Subsidieregeling Stimulering herbestemming monumenten. Staatcourant, pp. 1-8. Opgehaald van Website van monumenten.nl.

66

Bijlagen

67

Bijlage A: Het interview: 1. Bent u bekend met reële opties en de reële optietheorie? 2. Het huidige bestemmingsplan dient flexibeler te worden? 3. De rol van de monumentencommissie en het daarbij behorende primaat van het bestuur is een onzekere factor bij herbestemming van monumentaal vastgoed 4. Monumentaal vastgoed heeft iets speciaals, ik, of mijn klant, accepteer hierdoor een lager rendement 5. Ik ken klanten die enkel , of mijn klant, investeer enkel in monumentaal vastgoed vanwege de beschikbaarheid van publieke middelen. Het gebrek aan flexibiliteit en zekerheid zijn een reden voor mij, of mijn klant, om niet in monumentaal vastgoed te investeren 6. Een flexibeler, ruimer bestemmingsplan geeft een object meer waarde, dan een stringent bestemmingsplan 7. Onzekerheid over de mogelijkheden bij herbestemming, bijvoorbeeld een wijziging van de gevel beïnvloedt de waarde van object negatief. 8. Ik, of mijn klant, ben bereid een extra financiële vergoeding te betalen voor meer flexibiliteit en zekerheid bij herbestemming van monumentaal vastgoed 9. Het toepassen van reële opties bij herbestemming van monumentaal vastgoed is haalbaar 10. Zonder de kunstmatige beperkingen zoals het bestemmingsplan en de monumentale status is subsidie voor monumentaal vastgoed niet meer nodig 11. De huidige rol van het college van B&W is cruciaal bij de herbestemming van monumentaal vastgoed. 12. De rol van het college van B&W zou beperkter moeten zijn bij de herbestemming van monumentaal vastgoed, mits de monumentale status wel gewaarborgd blijft Kandidaten interview: Naam Dhr. A. van de Water Dhr. E. Paymans Dhr. J. Reerink Dhr. M. Jellema Dhr. M. van Santen Dhr. P. van Veen Dhr. A. Menhardt Dhr. A. Klomp Dhr. A. van Kessel Mevr. W. van der Horst

Functie Makelaar/directeur Architect Makelaar/directeur Makelaar/directeur Aannemer/directeur Makelaar/directeur Adviseur/eigenaar Makelaar/directeur Aannemer/directeur Makelaar/directeur

Dhr. M. van Gellicum Dhr. P. Ruben Dhr. B. den Drijver Dhr. W. Mazzola

Makelaar/directeur Makelaar/directeur Makelaar Architect

Organisatie RSP Makelaars Synarchi Redres Weeda & Jellema Makelaardij Bouwbedrijf van Santen & Zn Pim van Veen Makelaardij Menhardt Bestuursrecht Van de Pas Makelaardij J.C. van Kessel Van der Horst Bedrijfsmakelaardij v. Kessel & v. Gellicum Ruben Vastgoed Waltmann Makelaardij Mazzola & Partners

68

69

Dhr. A. van de Water Dhr. E. Paymans Dhr. J. Reerink Dhr. M. Jellema Dhr. M. van Santen Dhr. P. van Veen Dhr. A. Menhardt Dhr. A. Klomp Mevr. W. van der Horst Dhr. M. Gellicum Dhr. P. Ruben Dhr. B. den Drijver Dhr. W. Mazzola

Email Nee Telefoon Nee Email Nee Telefoon Nee Telefoon Nee Email Ja Telefoon Nee Telefoon Nee Telefoon Nee Telefoon Nee Telefoon Nee Telefoon Ja Email Ja

Ja/Nee

12 1 2 1 1 1 2 2 1 1 1 1 1 2

11 1 2 1 1 1 2 1 1 1 1 2 1 2

10 2 2 1 2 1 2 3 1 1 1 1 1 2

9 3 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1

8 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2

7 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1

6 2 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 2

5 1 2 1 1 1 1 1 1 2 1 2 1 2

4 1 2 2 2 1 2 2 2 1 1 1 2 2

3 2 1 1 1 1 1 3 1 2 1 1 1 1

2 1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 1 2

1 1 1 1 1 1 1 1 2 1 1 2 1 1