Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen

Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen Koop op plan, doorverkoop op plan, koop naar gemeen recht, huurkoop

Roland

TIMMERMANS

Advocaat

a

Kluwer business

Inhoud Inhoud

VII

Inleiding

1

Deel I. Koop op plan nieuwbouwappartement onder toepassing Woningbouwwet . . .

5

Afdeling 1. Bibliografie en situering Hoofdstuk Bibliografie A. Algemene bespreking van de Woningbouwwet B. Over de Woningbouwwet de lege ferenda Hoofdstuk 2. Situering

7 7 7

Afdeling 2. Contractpartijen Hoofdstuk Bouwpromotor A. Definitie en kenmerken Hoofdstuk 2. Koper, eerste verkrijger

21

Afdeling 3. Commerciële aanloopfase koopproces Hoofdstuk Marketing door de bouwpromotor Hoofdstuk 2. Vergaring en beoordeling marketinginformatie door de koper Hoofdstuk 3. Individueel gerichte informatie bij het . Hoofdstuk 4. Reflectie aspirant-koper

23 25 25

Afdeling 4. Contractfase Hoofdstuk Soorten promotieovereenkomst

28 28

Afdeling 5. Toepassingsgebied Hoofdstuk 1. Algemeen Hoofdstuk 2. Vijf cumulatieve voorwaarden Hoofdstuk 3. Vrijwillige onderwerping aan de Woningbouwwet mogelijk zelfs wanneer niet aan de vijf wettelijke voorwaarden is voldaan Hoofdstuk 4. Toetsing vijf cumulatieve voorwaarden A. Overeenkomst tot eigendomsovergang B. Verbintenis om een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen . . C. Gelegen in België D. Bestemd tot huisvesting of tot huisvesting en beroepsdoeleinden E. Waarbij de koper verplicht is vóór de voltooiing één of meer stortingen te doen

29 29 29

Kluwer - Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen

23 23

30 30 30

46 47 49

VII

Inhoud

Afdeling 6. Tijdstip beoordeling toepassingsgebied

52

Afdeling 7. Niet geoorloofde ontwijking van de Woningbouwwet Hoofdstuk 1. Lastgeving A. Huis B. Appartement Hoofdstuk 2. Coördinatieovereenkomsten Hoofdstuk 3. Opgesplitste samenhangende overeenkomsten A. Aparte overeenkomsten grond en realisatie opstallen B. Aparte overeenkomsten grond met opstallen in ruwbouw en afwerking opstallen

53 53 54 54 59 60 62

Afdeling 8. Geoorloofde Hoofdstuk Hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4.

63 63 63 64 64

ontwijking van de Woningbouwwet Geen betaling voorschotten Geen verbintenis tot normale bewoonbaarheid Geen bestemming tot huisvesting Verkoop afgewerkte woongelegenheid

62

Afdeling 9. Uitgesloten overeenkomsten, niet beschermde verkrijgers Hoofdstuk 1. Overeenkomsten niet onderworpen aan de wet wegens de hoedanigheid van een van de partijen A. Overeenkomsten aangegaan door bepaalde overheidsinstellingen B. Overeenkomsten aangegaan door professionelen Hoofdstuk 2. Studieovereenkomsten onder bepaalde voorwaarden . . .

65

Afdeling 10. Gevolgen van de toepassing van de Woningbouwwet

68

65 65 65 66

Afdeling 11. Precontractuele bescherming van de koper bij overeenkomsten waarop de wet van toepassing is 69 Hoofdstuk Verbod van voorschotbetaling voor de ondertekening van de overeenkomst, ongeacht de vorm van de betaling . . . 69 Hoofdstuk 2. Nadere informatie vijftien dagen voor het sluiten van de overeenkomst 69 Afdeling 12. Contractuele bescherming van de koper door middel van instrumenteel contractenrecht Hoofdstuk Toepassing bepalingen BW inzake koop of huur van werk en diensten Hoofdstuk 2. Verplichte zekerheidstelling A. Bibliografie B. Situering C. Voorwaarden Hoofdstuk 3. Dwingendrechtelijke regeling van de eigendomsovergang A. eigendomsovergang grond en bestaande opstallen B. Eigendomsovergang nog op te richten opstallen naarmate inVIII

71 71 72 72 73 73

91

Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen - Kluwer

Inhoud

corporatie bouwmaterialen Hoofdstuk 4. Dwingendrechtelijke regeling overgang risico Hoofdstuk 5. Dwingendrechtelijk verbod van een beding van wederin-

92 93 93

Hoofdstuk 6. Maximale schadevergoeding bij een eenzijdige belofte Hoofdstuk 7. Dwingendrechtelijke regeling van de vaststelling en de herziening van de prijs A. Vaststelling en wijze van vermelding van de prijs B. Herziening van de prijs Hoofdstuk 8. Progressieve wijze van betaling van de prijs A. Betalingen voor het afsluiten van de overeenkomst B. Betalingen bij het afsluiten van de onderhandse overeenkomst C. Betalingen bij het verlijden van de authentieke akte D. Betalingen na het verlijden van de akte E. Hoofdstuk 9. Oplevering A. Wijze van oplevering B. Rechtsgevolgen oplevering Hoofdstuk 10. Tienjarige aansprakelijkheid uitgebreid tot de verkoper Afdeling 13. Verplichte vermeldingen in en bijlagen aan de overeenkomst Hoofdstuk De identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen Hoofdstuk 2. De datum van uitgifte en de voorwaarden van de stedenbouwkundige vergunning of de opschortende voorwaarde betreffende het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning Hoofdstuk 3. Eventueel: een opschortende voorwaarde betreffende het bekomen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag aan welbepaalde voorwaarden Hoofdstuk 4. De nauwkeurige beschrijving van de privatieve en van de gemeenschappelijke delen die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst Hoofdstuk 5. Als bijlage de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft A. Plannen B. Bestekken C. Statuten Hoofdstuk 6. De totale prijs van het huis of van het appartement op de dag van de ondertekening van de overeenkomst alsmede de wijze van de betaling en de vermelding dat de prijs kan worden herzien Hoofdstuk 7. Het bestaan van de gewestelijke inzake huisvesting en als bijlage bij de overeenkomst de desbetreffende basisvoorwaarden


94 95 95 96 97 97 97 98 98 99 100 100 101 103 105 105

106

106 106 107 107

108

LX

Inhoud

Hoofdstuk 8. De aanvangsdatum van de werken, de of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering 108 Hoofdstuk 9. De wijze bepalen waarop de keuring geschiedt 109 Hoofdstuk 10. De erkenning van partijen bevatten dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de in artikel 7 opgesomde gegevens en stukken 109 Afdeling 14. Controle voorschriften Woningbouwwet en aansprakelijkheid notaris zo er met schending van de wet een authentieke akte verleden wordt Afdeling 15. Controle gemeenrechtelijke voorschriften en aansprakelijkheid notaris bij het opstellen of wijzigen van de statuten Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Groeiende claimcultuur Hoofdstuk 3. Dogmatische grondslag civielrechtelijke aansprakelijkheid notaris Hoofdstuk 4. Bijstandsverplichting Hoofdstuk 5. Tijdstip van de bijstandsverplichting Hoofdstuk 6. Bijstandsverplichting toegepast op een notariële splitA. Redactie statuten B. Wijziging statuten

113 113 113

116 117 117 118 121

Afdeling 16. Controle voorschriften Woningbouwwet en aansprakelijkheid vastgoedmakelaar 122 Afdeling 17. Sanctiestelsel Hoofdstuk 1. Burgerrechtelijke sancties Hoofdstuk 2. Strafrechtelijke sancties Afdeling 18. Aandachtspunten inzake appartementseigendom Hoofdstuk 1. Beschikken over een splitsingsakte bij het sluiten van de overeenkomst of een belofte van een zodanige overeenkomst Hoofdstuk 2. Rechtszekerheid bekomen over de van het privégedeelte A. Bestemming privégedeelte positief B. Bestemming privégedeelte bij algemene norm bepaald C. Bestemming privégedeelte bij specifieke norm bepaald Hoofdstuk 3. Rekening houden met de in de toekomst na te leven rechten en plichten Hoofdstuk 4. Zich voorbereiden op het lidmaatschap van de Vereniging van Afdeling 19. Woningbouwwet en gemeen recht Hoofdstuk 1. Gemeen aansprakelijkheidsrecht

123 123 124

126 128 128

131 132

134


Inhoud

A. De verkoper B. De notaris Hoofdstuk 2. Gemeen contractenrecht Hoofdstuk 3. Gemeen kooprecht Afdeling 20. Woningbouwwet en Wet Marktpraktijken Afdeling 21. Wettelijk georganiseerde precontractuele informatieverplichtingen, andere dan uit kracht van de Woningbouwwet 141 Hoofdstuk 1. Bodeminformatie 142 A. Voorschriften 142 B. Sanctiestelsel 143 Hoofdstuk 2. Stedenbouwkundige informatie A. Voorschriften 144 B. Sanctiestelsel 146 Hoofdstuk 3. Postinterventiedossier 147 A. Voorschriften 147 B. Sanctiestelsel 148 Hoofdstuk 4. Energieprestatie gebouwen 149 A. Voorschriften 149 B. Vastgoedpubliciteit C. Overeenkomst D. Sanctiestelsel 153 Hoofdstuk 5. Keuringsattest elektrische installaties 153 Afdeling 22. Contractuele verplichtingen van partijen Hoofdstuk De woongelegenheid bouwen en voltooien binnen de afgesproken bouwtijd A. Algemeenheden 155 B. De werken aanvangen C. De uitvoeringstermijn of bouwtijd respecteren Hoofdstuk 2. De prijs van de werken gedurende de bouwtijd betalen naarmate de voortgang en de bouwpromotor in gebreke stellen in geval van A. Betaling volgens de afgesproken schijven B. De bouwpromotor in gebreke stellen bij bouwtijdoverschrij157 Afdeling 23. Oplevering en opleveringsgebreken na afloop van de bouwtijd Hoofdstuk 1. Bibliografie Hoofdstuk 2. Begrip oplevering Hoofdstuk 3. Belang van de oplevering Hoofdstuk 4. Vereisten voor een rechtsgeldige oplevering Hoofdstuk 5. Doel voorlopige en definitieve oplevering Hoofdstuk 6. Organisatie oplevering A. Schriftelijk en tegensprekelijk B. Vermoeden stilzwijgende oplevering Kluwer - Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen

159

161 163 163

XI

Inhoud

Hoofdstuk 7. Geschillen met betrekking tot de oplevering A. Weigering door de bouwpromotor B. Weigering door de koper Hoofdstuk 8. Appartementseigendom A. Viervoudige oplevering B. Wijze van oplevering Hoofdstuk 9. Opleveringsrapport met puntsgewijze lijst van opleveringsgebreken A. Aanvaarding oplevering zonder voorbehoud B. Aanvaarding oplevering met een puntsgewijze lijst van opleveringsgebreken C. Weigering oplevering Hoofdstuk 10. Inhoud opleveringsrapport Hoofdstuk Juridisch relevante gradaties bouwkundige onvolkomenheden: zichtbare, verborgen en ernstige gebreken . Hoofdstuk 12. Inventaris van tekortkomingen A. Bouwkundige kwaliteitskeuring B. Gemeenschappelijke delen Afdeling 24. Onderhoudsperiode

165 166 166 166 167

173 173

176 176 185 188

Afdeling 25. Definitieve oplevering Afdeling 26. Aansprakelijkheid bouwpromotor na de eindoplevering Hoofdstuk 1. Algemeenheden Hoofdstuk 2. Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken A. Doel en kenmerken B. Begrip C. Wettelijk kader D. Grondslag E. Toepassingsvoorwaarden F . Termijn voor de vordering G. Sanctiestelsel Hoofdstuk 3. Tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken. . . . A. Doel B. Kenmerken C. Toepassingsvoorwaarden D. Voorbeelden E. F. Uitbreiding .

190 192 192 193 193 194 194 197 200 201 201 202 202 204 205 207

Afdeling 27. Aansprakelijkheid en andere bouwparticipanten Hoofdstuk 1. Ongebruikte vorderingsrechten bouwpromotor Hoofdstuk 2. Kwalitatieve vorderingsrechten koper Hoofdstuk 3. Overblijvende rechten bouwpromotor Hoofdstuk 4. Verkoop tijdens de loop van het geding

208 208 208 212 212

XII


Inhoud

Afdeling 28. Bouwfasen en waarborgen schematisch voorgesteld Afdeling 29. Procesbevoegdheid vereniging van mede-eigenaars en individuele eigenaars Hoofdstuk 1. Partijen A. Algemeen B. Wet van 8 juli 1924 C. Wet van 30 juni 1994 D. Wet van 2 juni 2010 Hoofdstuk 2. Geschillen naar aanleiding van de oplevering A. Vordering bouwpromotor B. Vordering vereniging van eigenaars of van .. Hoofdstuk 3. Geschillen na de oplevering met de bouwpromotor . . . . A. Vereniging van B. Mede-eigenaar C. Bouwpromotor Hoofdstuk 4. Gemeenrechtelijke geschillen tegen aannemers A. Vereniging van B.

215 215 216 217 218 219

221 222 223 224 224 224

Afdeling 30. Postcontractuele ongedaanmaking koopovereenkomst op grond van wilsgebreken 225 Afdeling 31. Andere gronden tot postcontractuele ongedaanmaking van de koopovereenkomst 227 Afdeling 32. Modelcontract Deel II. Koop op plan

228 onder toepassing Woningbouwwet 239

Afdeling 1. Bibliografie en situering Hoofdstuk 1. Bibliografie Hoofdstuk 2. Situering

241 241 241

Afdeling 2. Wet van 3 juni 1993

244

Afdeling 3. Toepassingsgebied: zes cumulatieve voorwaarden Hoofdstuk 1. Vrijwillige onderwerping aan de Woningbouwwet mogelijk zelfs wanneer niet aan de zes wettelijke voorwaarden is voldaan Hoofdstuk 2. Toetsing zes cumulatieve voorwaarden A. Overeenkomst tot eigendomsovergang bedoeld in artikel tweede lid Woningbouwwet B. Verbintenis te verbouwen of uit te breiden C. Werken die een zekere omvang hebben D. Gelegen in België


245

246 246 246 253 255

XIII

Inhoud

E. Bestemd tot huisvesting of tot huisvesting en beroepsdoeleinden 255 F. Waarbij de koper verplicht is vóór de voltooiing een of meer stortingen te doen 257 Afdeling 4. Tijdstip beoordeling toepassingsgebied

259

Afdeling 5. Niet geoorloofde ontwijking van de Woningbouwwet Hoofdstuk 1. Lastgeving Hoofdstuk 2. Coördinatieovereenkomsten Hoofdstuk 3. Verkoop casco gecompleteerd met een aannemingsovereenkomst A. Aparte overeenkomsten grond en realisatie opstallen B. Aparte overeenkomsten grond met opstallen in ruwbouw en afwerking opstallen

260 261 262

Afdeling 6. Geoorloofde Hoofdstuk 1. Hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4.

267 267 267 268 268

ontwijking van de Woningbouwwet Geen betaling voorschotten Geen verbintenis tot normale bewoonbaarheid Geen bestemming tot huisvesting Verkoop afgewerkte woongelegenheid

263 265 265

Afdeling 7. Uitgesloten overeenkomsten, verkrijgers Hoofdstuk 1. Overeenkomsten niet onderworpen aan de wet wegens de hoedanigheid van een van de partijen A. Overeenkomsten aangegaan door bepaalde overheidsinstellingen B. Overeenkomsten aangegaan door professionelen Hoofdstuk 2. Studieovereenkomsten onder bepaalde voorwaarden . . .

269

269 269 270

Afdeling 8. Gevolgen van de toepassing van de Woningbouwwet

272

269

Afdeling 9. Precontractuele bescherming van de koper bij overeenkomsten waarop de wet van toepassing is 273 Hoofdstuk Verbod van voorschotbetaling voor de ondertekening van de overeenkomst, ongeacht de vorm van de betaling . . . 273 Hoofdstuk 2. Nadere informatie vijftien dagen voor het sluiten van de overeenkomst 273 Afdeling 10. Contractuele bescherming van de koper door middel van instrumenteel contractenrecht Hoofdstuk Toepassing bepalingen BW inzake koop of huur van werk en diensten Hoofdstuk 2. Verplichte zekerheidstelling A. Algemeen B. Voorwaarden

XIV

275 275 276 277 277


Inhoud

Hoofdstuk 3. Dwingendrechtelijke regeling van de eigendomsovergang 290 A. Onmiddellijke eigendomsovergang grond en bestaande opstallen 290 B. Eigendomsovergang nog op te richten opstallen naarmate incorporatie Hoofdstuk 4. Dwingendrechtelijke regeling overgang risico 292 Hoofdstuk 5. Dwingendrechtelijk verbod van een beding van wederin292 Hoofdstuk 6. Maximale schadevergoeding bij een eenzijdige belofte 293 Hoofdstuk 7. Dwingendrechtelijke regeling van de vaststelling en de herziening van de prijs 294 A. Vaststelling en wijze van vermelding van de prijs 294 B. Herziening van de prijs 295 Hoofdstuk 8. Progressieve wijze van betaling van de prijs 296 A. Betalingen voor het afsluiten van de overeenkomst 296 B. Betalingen bij het afsluiten van de onderhandse overeenkomst 296 C. Betalingen bij het verlijden van de authentieke akte 297 D. Betalingen na het verlijden van de akte 298 Hoofdstuk 9. Oplevering 299 A. Wijze van oplevering 299 B. Rechtsgevolgen oplevering 301 Hoofdstuk Tienjarige aansprakelijkheid uitgebreid tot de verkoper 302 Afdeling 11. Verplichte vermeldingen in de overeenkomst

304

Afdeling 12. Controle notaris voorschriften Woningbouwwet en aansprakelijkheid zo er een authentieke akte met miskenning van de wet verleden wordt . . . 306 Afdeling 13. Controle gemeenrechtelijke voorschriften en aansprakelijkheid van de notaris 309 Afdeling 14. Controle voorschriften woningbouwwet en aansprakelijkheid vastgoedmakelaar 311 Afdeling 15. Sanctiestelsel Hoofdstuk 1. Burgerrechtelijke sancties Hoofdstuk 2. sancties

312 312 314

Afdeling 16. Aandachtspunten inzake appartementseigendom Hoofdstuk 1. Bij het sluiten van de overeenkomst of een belofte van een zodanige overeenkomst beschikken over een splitsingsakte Hoofdstuk 2. Rechtszekerheid bekomen over de bestemming van het privégedeelte Hoofdstuk 3. Lidmaatschap vereniging van in rekening brengen 317 Hoofdstuk 4. Aandacht besteden aan bij vernieuwbouw . . . Kluwer - Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen

XV

Inhoud

Afdeling 17. Woningbouwwet en gemeen contracten- en kooprecht

322

Afdeling 18. Woningbouwwet en Wet Marktpraktijken

323

Afdeling 19. Wettelijk georganiseerde precontractuele informatieverplichtingen, andere dan uit kracht van de Woningbouwwet 325 Hoofdstuk 1. 327 A. Voorschriften 327 B. Sanctiestelsel 329 Hoofdstuk 2. Stedenbouwkundige informatie 330 A. Voorschriften 330 B. Sanctiestelsel 332 Hoofdstuk 3. Postinterventiedossier 332 A. Voorschriften 332 B. Sanctiestelsel 334 Hoofdstuk 4. Energieprestatie gebouwen 334 A. Voorschriften 334 B. Sanctiestelsel 339 Hoofdstuk 5. Keuringsattest elektrische installaties 340 A. Voorschriften 340 B. Sanctiestelsel 341 Afdeling 20. Contractuele verplichtingen van partijen Hoofdstuk 1. De woongelegenheid bouwen en voltooien binnen de afgesproken bouwtijd A. Algemeenheden B. De werken aanvangen C. De uitvoeringstermijn of bouwtijd respecteren Hoofdstuk 2. De prijs van de werken gedurende de bouwtijd betalen naarmate de voortgang en de bouwpromotor in gebreke stellen in geval van bouwtijdoverschrijding A. Betaling volgens de afgesproken schijven B. De bouwpromotor in gebreke stellen bij bouwtijdoverschrij-

342 342 342 343 343

343 343 344

Afdeling 21. Oplevering na afloop van de bouwtijd Hoofdstuk 1. Bibliografie Hoofdstuk 2. Begrip oplevering . . Hoofdstuk 3. Belang van de oplevering Hoofdstuk 4. Vereisten voor een rechtsgeldige oplevering 5. Splitsing in voorlopige en definitieve oplevering Hoofdstuk 6. Organisatie oplevering Hoofdstuk 7. Geschillen met betrekking tot de oplevering A. Weigering door de bouwpromotor B. Weigering door één of meer eigenaars Hoofdstuk 8. Appartementseigendom A. Viervoudige oplevering XVI

346 346 346 347 348 349 349 353 353 353 353 353


Inhoud

B. Wijze van oplevering Hoofdstuk 9. Opleveringsrapport A. Aanvaarding oplevering zonder voorbehoud B. Aanvaarding oplevering met een lijst van opmerkingen . . . . C. Weigering oplevering Hoofdstuk 10. Inhoud opmerkingen opleveringsrapport Hoofdstuk Juridisch relevante gradaties bouwkundige onvolkomenheden Hoofdstuk 12. Inventaris van tekortkomingen A. Privégedeelten B. Gemeenschappelijke delen

354 359 360 360 360 361 361 363 363

Afdeling 22. Onderhoudsperiode

374

Afdeling 23. Definitieve oplevering

375

Afdeling 24. Aansprakelijkheid bouwpromotor na de eindoplevering 376 Hoofdstuk Algemeenheden 376 Hoofdstuk 2. Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken 377 A. Doel en kenmerken 377 B. Begrip 378 C. Wettelijk kader 378 D. Grondslag 378 E. Toepassingsvoorwaarden 379 F. Termijn voor de vordering 380 G. Sanctiestelsel 382 Hoofdstuk 3. Tienjarige aansprakelijkheid 383 A. Doel 383 B. Kenmerken 383 C. Toepassingsvoorwaarden 384 D. Voorbeelden 385 E. Termijn 386 Hoofdstuk 4. Geschillen met andere bouwparticipanten 387 A. Ongebruikte vorderingsrechten bouwpromotor 387 B. Kwalitatieve vorderingsrechten opvolgende verkrijgers 387 C. Overblijvende rechten bouwpromotor 390 D. Verkoop in de loop van het geding 391 Hoofdstuk 5. Procesbevoegdheid vereniging van en individuele 391 Afdeling 25. Modelcontract III. Koop op nieuwbouw- of complex onder toepassing Woningbouwwet


393 in een gemengd 405

XVII

Inhoud

Deel IV. Doorverkoop tijdens de bouwtijd van een te appartement onder toepassing van de Woningbouwwet

nieuwbouw- of 409

Afdeling 1. Bibliografie en situering Hoofdstuk 1. Bibliografie Hoofdstuk 2. Situering

411

Afdeling 2. Recht op doorverkoop

412

Afdeling 3. Toepassingsgebied Woningbouwwet Hoofdstuk 1. Alle bouwwerken zijn effectief, volledig en correct uitgevoerd 414 A. Tienjarige aansprakelijkheid 414 B. Waarborg 415 Hoofdstuk 2. De bouwwerken zijn nog niet volledig uitgevoerd 416 A. Tienjarige aansprakelijkheid 416 B. Waarborg 416 Afdeling 4. Fiscale gevolgen doorverkoop

421

Afdeling 5. Civielrechtelijke gevolgen doorverkoop

422

Afdeling 6. Modelcontract

424

Deel V. Discontinuïteit of faillissement van de

tijdens de bouwtijd... 435

Inleiding

437

Afdeling 1. Gerechtelijke reorganisatie bouwpromotor onder de wet continuïteit van de ondernemingen 438 Hoofdstuk 1. Situering 438 Hoofdstuk 2. Rechtsgevolgen 439 Afdeling 2. Faillissement bouwpromotor Hoofdstuk 1. Situering Hoofdstuk 2. Rechtsgevolgen Hoofdstuk 3. Rechten koper A. De koper beschikt op de datum van het faillissement uitsluitend over een onderhandse overeenkomst B. De koper beschikt op de datum van het faillissement over een authentieke akte Hoofdstuk 4. De door de koper te nemen initiatieven Hoofdstuk 5. Indiening aangifte schuldvordering door de koper A. Formaliteiten B. Aangifte in het bevoorrecht passief Hoofdstuk 6. De voor de vereniging van te nemen initiatieven

XVIII

442 442 442 443 443 446 446 448 448 448 450


Inhoud

A. Bevoegdheid B. Bijeenroeping buitengewone algemene vergadering Hoofdstuk 7. De door de curator te nemen initiatieven A. Niet verkochte privégedeelten B. Waarborg gesteld in het kader van de Woningbouwwet . . . . Afdeling 3. Gemeenrechtelijke aansprakelijkheid notaris

450 450 452 452 452 453

Afdeling 4. Gemeenschappelijke lasten onverkochte appartementen: schulden van of in de boedel? 455 Deel VI. Koop naar gemeen recht van een bestaand appartement

459

Afdeling 1. Bibliografie en inleiding Hoofdstuk 1. Bibliografie Hoofdstuk 2. Inleiding

461 461 464

Afdeling 2. Contractpartijen Hoofdstuk 1. Verkoper A. Professionele verkoper B. Occasionele opkoper verkoper C. Particuliere verkoper Hoofdstuk 2. Koper Hoofdstuk 3. Verkoopgesprek Hoofdstuk 4. Reflectie aspirant-koper

465 465 465 465 466 466 467 467

Afdeling 3. Precontractuele informatie Hoofdstuk 1. Bodeminformatie A. Voorschriften B. Sanctiestelsel Hoofdstuk 2. Stedenbouwkundige informatie A. Voorschriften B. Sanctiestelsel Hoofdstuk 3. Postinterventiedossier A. Voorschriften B. Sanctiestelsel Hoofdstuk 4. Energieprestatie gebouwen A. Voorschriften B. Sanctiestelsel Hoofdstuk 5. Keuringsattest elektrische installaties A. Voorschriften B. Sanctiestelsel Hoofdstuk 6. Vereniging van mede-eigenaars

469 469 469 471 472 472 474 475 475 476 476 476 479 479 479 481

Afdeling 4. Bouwkundige inspectie

485


Inhoud

Afdeling 5. Verplichtingen van de verkoper Hoofdstuk 1. Inleiding Hoofdstuk 2. Juridische levering Hoofdstuk 3. Feitelijke levering Hoofdstuk 4. Levering toebehoren A. Materieel toebehoren B. Immaterieel toebehoren Hoofdstuk 5. Termijn levering Hoofdstuk 6. Conformiteit

486 486 486 486 486 487 487 487 487

Afdeling 6. Verplichtingen koper

489

Afdeling 7. Vrijwaring verkoper Hoofdstuk 1. Uitwinning Hoofdstuk 2. Verborgen gebreken A. Algemeen B. Onderscheid gespecialiseerde en particuliere verkoper

490 490 490 490 492

Afdeling 8. Beëindiging koopovereenkomst door ontbinding of vernietiging Hoofdstuk 1. Eenzijdige ontbindingsverklaring op grond van een stilzwijgend ontbindend beding Hoofdstuk 2. Eenzijdige ontbindingsverklaring op grond van een uitdrukkelijk ontbindend beding Hoofdstuk 3. Eenzijdige ontbinding wegens wanprestatie Hoofdstuk 4. Eenzijdige ontbinding wegens schuldloze Hoofdstuk 5. Minnelijke ontbinding Hoofdstuk 6. Minnelijke ontbinding, gevolgd door een nieuw compromis Hoofdstuk 7. Nietigverklaring wegens wilsgebreken A. Dwaling B. Bedrog Hoofdstuk 8. Ontbinding wegens dubbele verkoop Hoofdstuk 9. Ontbinding wegens levering Hoofdstuk 10. Vernietiging wegens benadeling Hoofdstuk Vernietiging op grond van een vordering . .

495 496 496 497 497 498 499 499 499 501 501 501 502 503

Afdeling 9. Gevolgen van de nietigverklaring van de koop voor de vereniging van 505 Afdeling 10. Aansprakelijkheid notaris

506

Afdeling 11. Aansprakelijkheid vastgoedmakelaar

509


510

XX


Inhoud

Deel VII. Huurkoop appartement Afdeling 1. Bibliografie en inleiding Hoofdstuk 1. Bibliografie Hoofdstuk 2. Inleiding

517 517 517

Afdeling 2. Ontwikkeling Afdeling 3. Onroerende leasing, onroerende huurkoop, koop op afbetaling en verhuring met koopoptie 520 Afdeling 4. Wettelijke regeling

522

Afdeling 5. Begrip en draagwijdte

523

Afdeling 6. Precontractuele informatie Hoofdstuk 1. Bodeminformatie A. Voorschriften B. Sanctiestelsel Hoofdstuk 2. Stedenbouwkundige informatie A. Voorschriften B. Sanctiestelsel Hoofdstuk 3. Postinterventiedossier A. Voorschriften B. Sanctiestelsel Hoofdstuk 4. Energieprestatie gebouwen A. Voorschriften B. Sanctiestelsel Hoofdstuk 5. Keuringsattest elektrische installaties A. Voorschriften B. Sanctiestelsel

524 524 524 525 526 526 528 529 529 530

532 533 533 534

Afdeling 7. Huurkoopovereenkomst

535

Afdeling 8. Vorm van de huurkoopovereenkomst

536

Afdeling 9. Registratierechten

537

Afdeling 10. Intermediaire zakelijke rechten van partijen Hoofdstuk 1. De huurverkoper Hoofdstuk 2. De huurkoper

538 538 538

Afdeling 11. Intermediaire obligatoire rechten tussen partijen Hoofdstuk 1. Huurkoopprijs, betalingstermijnen en uitstelrente Hoofdstuk 2. Datum intrede Hoofdstuk 3. Duur Hoofdstuk 4. Plaatsbeschrijving en overhandiging sleutels

540 540 541 541 541


XXI

Inhoud

Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk

5. 6. 7. 8. 9.

Wijze van gebruik Kosten onderhoud en herstel Verbouwingen Verzekering Lot van de huurwaarborg

541 541 542 542 542

Afdeling 12. Sanctiestelsel Hoofdstuk 1. Op grond van de huurkoopovereenkomst A. De huurkoper blijft in gebreke B. De huurverkoper blijft in gebreke Hoofdstuk 2. Naar gemeen recht

543 543 543 544 544

Afdeling 13. Geschillen

545

Afdeling 14. Huurkoop en woningbouwwet

546

Afdeling 15. Huurkoop en appartementseigendom Hoofdstuk 1. Nieuwbouwappartement Hoofdstuk 2. Bestaand appartement A. Voorafgaande mededeling precontractuele informatie conform artikel BW B. Voorafgaand onderzoek van de van het gebouw C. Kennisgeving huurkoopovereenkomst aan de syndicus . . . . D. Kennisgeving identiteit lasthebber van gemeenschappelijk be-

549 549 549 549 550 550 551

E. Bijdrage in de gemeenschappelijke lasten Afdeling 16. Besluiten

552


553

Trefwoordenregister

557

Bibliografie

577

Modellenregister

606

XXII

Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen

Kluwer

Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen

Recommend Documents