PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN KOOP VAN APPARTEMENTEN

PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN KOOP VAN APPARTEMENTEN Koop op plan, doorverkoop op plan, koop naar gemeen recht, huurkoop

Roland TIMMERMANS Advocaat

2012

INHOUD Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

1

Deel I. Koop op plan nieuwbouwappartement onder toepassing Woningbouwwet . . .

5

Afdeling 1. Bibliografie en situering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 Hoofdstuk 1. Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7 A. Algemene bespreking van de Woningbouwwet . . . . . . . . . . 7 B. Over de Woningbouwwet de lege ferenda . . . . . . . . . . . . . . . 12 Hoofdstuk 2. Situering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Afdeling 2. Contractpartijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Bouwpromotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Definitie en kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Koper, eerste verkrijger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

15 15 15 21

Afdeling 3. Commercie¨le aanloopfase koopproces . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Marketing door de bouwpromotor . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Vergaring en beoordeling marketinginformatie door de koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Individueel gerichte informatie bij het verkoopgesprek . . Hoofdstuk 4. Reflectie aspirant-koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

23 23 23 25 25

Afdeling 4. Contractfase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Hoofdstuk 1. Soorten promotieovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28 Afdeling 5. Toepassingsgebied . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Vijf cumulatieve voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Vrijwillige onderwerping aan de Woningbouwwet mogelijk zelfs wanneer niet aan de vijf wettelijke voorwaarden is voldaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Toetsing vijf cumulatieve voorwaarden . . . . . . . . . . . . . A. Overeenkomst tot eigendomsovergang . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Verbintenis om een te bouwen of in aanbouw zijnde huis of appartement te bouwen, te doen bouwen of te verschaffen . . C. Gelegen in Belgie¨ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Bestemd tot huisvesting of tot huisvesting en beroepsdoeleinden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Waarbij de koper verplicht is voó´r de voltooiing eéń of meer stortingen te doen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

29 29 29 30 30 30 38 46 47 49

Afdeling 6. Tijdstip beoordeling toepassingsgebied. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52

Kluwer – Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen

V

INHOUD 53 53 54 54 59 60 62

Afdeling 7. Niet geoorloofde ontwijking van de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Huis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Coo¨rdinatieovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Opgesplitste samenhangende overeenkomsten . . . . . . . . A. Aparte overeenkomsten grond en realisatie opstallen . . . . . . B. Aparte overeenkomsten grond met opstallen in ruwbouw en afwerking opstallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

62

Afdeling 8. Geoorloofde Hoofdstuk 1. Hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4.

ontwijking van de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geen betaling voorschotten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geen verbintenis tot normale bewoonbaarheid. . . . . . . . Geen bestemming tot huisvesting. . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop afgewerkte woongelegenheid . . . . . . . . . . . . . .

63 63 63 64 64

Afdeling 9. Uitgesloten overeenkomsten, niet beschermde verkrijgers . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Overeenkomsten niet onderworpen aan de wet wegens de hoedanigheid van een van de partijen . . . . . . . . . . . . . . A. Overeenkomsten aangegaan door bepaalde overheidsinstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Overeenkomsten aangegaan door professionelen . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Studieovereenkomsten onder bepaalde voorwaarden . . .

65 65 65 65 66

Afdeling 10. Gevolgen van de toepassing van de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . 68 Afdeling 11. Precontractuele bescherming van de koper bij overeenkomsten waarop de wet van toepassing is . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Hoofdstuk 1. Verbod van voorschotbetaling voor de ondertekening van de overeenkomst, ongeacht de vorm van de betaling . . . 69 Hoofdstuk 2. Nadere informatie vijftien dagen voor het sluiten van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 69 Afdeling 12. Contractuele bescherming van de koper door middel van instrumenteel contractenrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Toepassing bepalingen BW inzake koop of huur van werk en diensten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Verplichte zekerheidstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Situering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Dwingendrechtelijke regeling van de eigendomsovergang A. Onmiddellijke eigendomsovergang grond en bestaande opstallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Eigendomsovergang nog op te richten opstallen naarmate incorporatie bouwmaterialen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Dwingendrechtelijke regeling overgang risico . . . . . . . .

VI

71 71 72 72 73 73 91 91 92 93

Privaatrechtelijke aspecten koop van appartementen – Kluwer

INHOUD Hoofdstuk 5. Dwingendrechtelijk verbod van een beding van wederinkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 6. Maximale schadevergoeding bij een eenzijdige contractbelofte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 7. Dwingendrechtelijke regeling van de vaststelling en de herziening van de prijs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Vaststelling en wijze van vermelding van de prijs . . . . . . . . . B. Herziening van de prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 8. Progressieve wijze van betaling van de prijs . . . . . . . . . A. Betalingen voor het afsluiten van de overeenkomst . . . . . . . B. Betalingen bij het afsluiten van de onderhandse overeenkomst C. Betalingen bij het verlijden van de authentieke akte . . . . . . . D. Betalingen na het verlijden van de akte . . . . . . . . . . . . . . . . E. Omzeiling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 9. Oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Wijze van oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Rechtsgevolgen oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 10. Tienjarige aansprakelijkheid uitgebreid tot de verkoper

93 94 95 95 96 97 97 97 98 98 99 100 100 101 103

Afdeling 13. Verplichte vermeldingen in en bijlagen aan de overeenkomst . . . . . . . . Hoofdstuk 1. De identiteit van de eigenaar van de grond en van de bestaande opstallen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. De datum van uitgifte en de voorwaarden van de stedenbouwkundige vergunning of de opschortende voorwaarde betreffende het bekomen van een stedenbouwkundige vergunning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Eventueel: een opschortende voorwaarde betreffende het bekomen van een financiering voor een minimaal vastgesteld bedrag aan welbepaalde voorwaarden . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. De nauwkeurige beschrijving van de privatieve en van de gemeenschappelijke delen die het voorwerp uitmaken van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Als bijlage de nauwkeurige plannen en gedetailleerde bestekken van de werken waarop de overeenkomst betrekking heeft . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Plannen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Bestekken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Statuten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 6. De totale prijs van het huis of van het appartement op de dag van de ondertekening van de overeenkomst alsmede de wijze van de betaling en de vermelding dat de prijs kan worden herzien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 7. Het bestaan van de gewestelijke overheidstegemoetkomingen inzake huisvesting en als bijlage bij de overeenkomst de desbetreffende basisvoorwaarden . . . . . . . . . .

105


VII

105

106 106 106 106 106 107 107

108 108

INHOUD Hoofdstuk 8. De aanvangsdatum van de werken, de uitvoerings- of leveringstermijn en de schadevergoedingen wegens vertraging in de uitvoering of levering. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 108 Hoofdstuk 9. De wijze bepalen waarop de keuring geschiedt . . . . . . . . 109 Hoofdstuk 10. De erkenning van partijen bevatten dat zij sedert vijftien dagen kennis hebben van de in artikel 7 opgesomde gegevens en stukken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 109 Afdeling 14. Controle voorschriften Woningbouwwet en aansprakelijkheid notaris zo er met schending van de wet een authentieke akte verleden wordt. . . . . 110 Afdeling 15. Controle gemeenrechtelijke voorschriften en aansprakelijkheid notaris bij het opstellen of wijzigen van de statuten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Groeiende claimcultuur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Dogmatische grondslag civielrechtelijke aansprakelijkheid notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Bijstandsverplichting . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Tijdstip van de bijstandsverplichting . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 6. Bijstandsverplichting toegepast op een notarie¨le splitsingsakte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Redactie statuten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Wijziging statuten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

113 113 113 114 116 117 117 118 121

Afdeling 16. Controle voorschriften Woningbouwwet en aansprakelijkheid vastgoedmakelaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 122 Afdeling 17. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Hoofdstuk 1. Burgerrechtelijke sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 123 Hoofdstuk 2. Strafrechtelijke sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 124 Afdeling 18. Aandachtspunten inzake appartementseigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Beschikken over een splitsingsakte bij het sluiten van de overeenkomst of een belofte van een zodanige overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Rechtszekerheid bekomen over de gebruiksbestemming van het prive´gedeelte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Bestemming prive´gedeelte positief bepaald . . . . . . . . . . . . . B. Bestemming prive´gedeelte bij algemene norm bepaald . . . . . . C. Bestemming prive´gedeelte bij specifieke norm bepaald . . . . . Hoofdstuk 3. Rekening houden met de in de toekomst na te leven rechten en plichten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Zich voorbereiden op het lidmaatschap van de Vereniging van Mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

126 126 128 128 129 129 131 132

Afdeling 19. Woningbouwwet en gemeen recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134 Hoofdstuk 1. Gemeen aansprakelijkheidsrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . 134

VIII


INHOUD A. De verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. De notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Gemeen contractenrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Gemeen kooprecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

134 136 137 137

Afdeling 20. Woningbouwwet en Wet Marktpraktijken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 139 Afdeling 21. Wettelijk georganiseerde precontractuele informatieverplichtingen, andere dan uit kracht van de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Bodeminformatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Stedenbouwkundige informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Postinterventiedossier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Energieprestatie gebouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Vastgoedpubliciteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Keuringsattest elektrische installaties . . . . . . . . . . . . . . .

141 142 142 143 144 144 146 147 147 148 149 149 150 152 153 153

Afdeling 22. Contractuele verplichtingen van partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. De woongelegenheid bouwen en voltooien binnen de afgesproken bouwtijd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. De werken aanvangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. De uitvoeringstermijn of bouwtijd respecteren . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. De prijs van de werken gedurende de bouwtijd betalen naarmate de voortgang en de bouwpromotor in gebreke stellen in geval van bouwtijdoverschrijding . . . . . . . . . . A. Betaling volgens de afgesproken schijven . . . . . . . . . . . . . . . B. De bouwpromotor in gebreke stellen bij bouwtijdoverschrijding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

155

Afdeling 23. Oplevering en opleveringsgebreken na afloop van de bouwtijd . . . . . . . Hoofdstuk 1. Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Begrip oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Belang van de oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Vereisten voor een rechtsgeldige oplevering . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Doel voorlopige en definitieve oplevering . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 6. Organisatie oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Schriftelijk en tegensprekelijk . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Vermoeden stilzwijgende oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . .

159 159 159 160 161 162 163 163 164


155 155 156 156 156 156 157

IX

INHOUD Hoofdstuk 7. Geschillen met betrekking tot de oplevering . . . . . . . . . . A. Weigering door de bouwpromotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Weigering door de koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 8. Appartementseigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Viervoudige oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Wijze van oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 9. Opleveringsrapport met puntsgewijze lijst van opleveringsgebreken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Aanvaarding oplevering zonder voorbehoud . . . . . . . . . . . . B. Aanvaarding oplevering met een puntsgewijze lijst van opleveringsgebreken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Weigering oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 10. Inhoud opleveringsrapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 11. Juridisch relevante gradaties bouwkundige onvolkomenheden: zichtbare, verborgen en ernstige gebreken . Hoofdstuk 12. Inventaris van tekortkomingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Bouwkundige kwaliteitskeuring . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Gemeenschappelijke delen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

165 165 166 166 166 167 172 173 173 173 173 174 176 176 185

Afdeling 24. Onderhoudsperiode. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 Afdeling 25. Definitieve oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 189 Afdeling 26. Aansprakelijkheid bouwpromotor na de eindoplevering . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken . . . . . A. Doel en kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Wettelijk kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Grondslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Toepassingsvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F. Termijn voor de vordering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . G. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Tienjarige aansprakelijkheid voor ernstige gebreken . . . . A. Doel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Toepassingsvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Voorbeelden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F. Uitbreiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

190 190 192 192 193 193 194 194 197 200 201 201 202 202 204 205 207

Afdeling 27. Aansprakelijkheid en andere bouwparticipanten . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Ongebruikte vorderingsrechten bouwpromotor . . . . . . . Hoofdstuk 2. Kwalitatieve vorderingsrechten koper . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Overblijvende rechten bouwpromotor . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Verkoop tijdens de loop van het geding . . . . . . . . . . . .

208 208 208 212 212

X


INHOUD Afdeling 28. Bouwfasen en waarborgen schematisch voorgesteld. . . . . . . . . . . . . . . 214 Afdeling 29. Procesbevoegdheid vereniging van mede-eigenaars en individuele medeeigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Wet van 8 juli 1924 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Wet van 30 juni 1994 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Wet van 2 juni 2010. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Geschillen naar aanleiding van de oplevering . . . . . . . . A. Vordering bouwpromotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Vordering vereniging van eigenaars of van mede-eigenaars . . Hoofdstuk 3. Geschillen na de oplevering met de bouwpromotor . . . . A. Vereniging van mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Mede-eigenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Bouwpromotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Gemeenrechtelijke geschillen tegen aannemers . . . . . . . A. Vereniging van mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Mede-eigenaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

215 215 215 216 217 218 219 219 219 221 221 222 223 224 224 224

Afdeling 30. Postcontractuele ongedaanmaking koopovereenkomst op grond van wilsgebreken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 225 Afdeling 31. Andere gronden tot postcontractuele ongedaanmaking van de koopovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 227 Afdeling 32. Modelcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 228 Deel II. Koop op plan vernieuwbouwappartement onder toepassing Woningbouwwet 239 Afdeling 1. Bibliografie en situering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 Hoofdstuk 1. Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 Hoofdstuk 2. Situering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241 Afdeling 2. Wet van 3 juni 1993 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244 Afdeling 3. Toepassingsgebied: zes cumulatieve voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Vrijwillige onderwerping aan de Woningbouwwet mogelijk zelfs wanneer niet aan de zes wettelijke voorwaarden is voldaan. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Toetsing zes cumulatieve voorwaarden . . . . . . . . . . . . . A. Overeenkomst tot eigendomsovergang bedoeld in artikel 1, tweede lid Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Verbintenis te verbouwen of uit te breiden . . . . . . . . . . . . . . C. Werken die een zekere omvang hebben. . . . . . . . . . . . . . . . . D. Gelegen in Belgie¨ . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .


245 246 246 246 251 253 255

XI

INHOUD E. Bestemd tot huisvesting of tot huisvesting en beroepsdoeleinden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 255 F. Waarbij de koper verplicht is voó´r de voltooiing een of meer stortingen te doen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 257 Afdeling 4. Tijdstip beoordeling toepassingsgebied. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259

260 261 262

Afdeling 5. Niet geoorloofde ontwijking van de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Lastgeving . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Coo¨rdinatieovereenkomsten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Verkoop casco gecompleteerd met een aannemingsovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Aparte overeenkomsten grond en realisatie opstallen . . . . . . B. Aparte overeenkomsten grond met opstallen in ruwbouw en afwerking opstallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

265

Afdeling 6. Geoorloofde Hoofdstuk 1. Hoofdstuk 2. Hoofdstuk 3. Hoofdstuk 4.

ontwijking van de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geen betaling voorschotten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Geen verbintenis tot normale bewoonbaarheid. . . . . . . . Geen bestemming tot huisvesting. . . . . . . . . . . . . . . . . . Verkoop afgewerkte woongelegenheid . . . . . . . . . . . . . .

267 267 267 268 268

Afdeling 7. Uitgesloten overeenkomsten, niet-beschermde verkrijgers . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Overeenkomsten niet onderworpen aan de wet wegens de hoedanigheid van een van de partijen . . . . . . . . . . . . . . A. Overeenkomsten aangegaan door bepaalde overheidsinstellingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Overeenkomsten aangegaan door professionelen . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Studieovereenkomsten onder bepaalde voorwaarden . . .

269

263 265

269 269 269 270

Afdeling 8. Gevolgen van de toepassing van de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . 272 Afdeling 9. Precontractuele bescherming van de koper bij overeenkomsten waarop de wet van toepassing is . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 Hoofdstuk 1. Verbod van voorschotbetaling voor de ondertekening van de overeenkomst, ongeacht de vorm van de betaling . . . 273 Hoofdstuk 2. Nadere informatie vijftien dagen voor het sluiten van de overeenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 273 Afdeling 10. Contractuele bescherming van de koper door middel van instrumenteel contractenrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Toepassing bepalingen BW inzake koop of huur van werk en diensten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Verplichte zekerheidstelling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Voorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

XII

275 275 276 277 277


INHOUD Hoofdstuk 3. Dwingendrechtelijke regeling van de eigendomsovergang A. Onmiddellijke eigendomsovergang grond en bestaande opstallen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Eigendomsovergang nog op te richten opstallen naarmate incorporatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Dwingendrechtelijke regeling overgang risico . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Dwingendrechtelijk verbod van een beding van wederinkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 6. Maximale schadevergoeding bij een eenzijdige contractbelofte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 7. Dwingendrechtelijke regeling van de vaststelling en de herziening van de prijs. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Vaststelling en wijze van vermelding van de prijs . . . . . . . . . B. Herziening van de prijs . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 8. Progressieve wijze van betaling van de prijs . . . . . . . . . A. Betalingen voor het afsluiten van de overeenkomst . . . . . . . B. Betalingen bij het afsluiten van de onderhandse overeenkomst C. Betalingen bij het verlijden van de authentieke akte . . . . . . . D. Betalingen na het verlijden van de akte . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 9. Oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Wijze van oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Rechtsgevolgen oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 10. Tienjarige aansprakelijkheid uitgebreid tot de verkoper

290 290 291 292 292 293 294 294 295 296 296 296 297 298 299 299 301 302

Afdeling 11. Verplichte vermeldingen in de overeenkomst. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 304 Afdeling 12. Controle notaris voorschriften Woningbouwwet en aansprakelijkheid zo er een authentieke akte met miskenning van de wet verleden wordt . . . 306 Afdeling 13. Controle gemeenrechtelijke voorschriften en aansprakelijkheid van de notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 309 Afdeling 14. Controle voorschriften woningbouwwet en aansprakelijkheid vastgoedmakelaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 311 Afdeling 15. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 Hoofdstuk 1. Burgerrechtelijke sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 312 Hoofdstuk 2. Strafrechtelijke sancties . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 314 Afdeling 16. Aandachtspunten inzake appartementseigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Bij het sluiten van de overeenkomst of een belofte van een zodanige overeenkomst beschikken over een splitsingsakte Hoofdstuk 2. Rechtszekerheid bekomen over de bestemming van het prive´gedeelte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Lidmaatschap vereniging van mede-eigenaars in rekening brengen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Aandacht besteden aan btw-regels bij vernieuwbouw . . .


315 315 317 317 318

XIII

INHOUD Afdeling 17. Woningbouwwet en gemeen contracten- en kooprecht . . . . . . . . . . . . . 322 Afdeling 18. Woningbouwwet en Wet Marktpraktijken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323 Afdeling 19. Wettelijk georganiseerde precontractuele informatieverplichtingen, andere dan uit kracht van de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Bodeminformatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Stedenbouwkundige informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Postinterventiedossier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Energieprestatie gebouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Keuringsattest elektrische installaties . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

325 327 327 329 330 330 332 332 332 334 334 334 339 340 340 341 342

Afdeling 20. Contractuele verplichtingen van partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. De woongelegenheid bouwen en voltooien binnen de afgesproken bouwtijd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. De werken aanvangen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. De uitvoeringstermijn of bouwtijd respecteren . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. De prijs van de werken gedurende de bouwtijd betalen naarmate de voortgang en de bouwpromotor in gebreke stellen in geval van bouwtijdoverschrijding . . . . . . . . . . A. Betaling volgens de afgesproken schijven . . . . . . . . . . . . . . . B. De bouwpromotor in gebreke stellen bij bouwtijdoverschrijding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

344

Afdeling 21. Oplevering na afloop van de bouwtijd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Begrip oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Belang van de oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Vereisten voor een rechtsgeldige oplevering . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Splitsing in voorlopige en definitieve oplevering . . . . . . Hoofdstuk 6. Organisatie oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 7. Geschillen met betrekking tot de oplevering . . . . . . . . . . A. Weigering door de bouwpromotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Weigering door eéń of meer eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 8. Appartementseigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Viervoudige oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

346 346 346 347 348 349 349 353 353 353 353 353

XIV

342 342 343 343 343 343


INHOUD B. Wijze van oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 9. Opleveringsrapport . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Aanvaarding oplevering zonder voorbehoud . . . . . . . . . . . . B. Aanvaarding oplevering met een lijst van opmerkingen . . . . C. Weigering oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 10. Inhoud opmerkingen opleveringsrapport . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 11. Juridisch relevante gradaties bouwkundige onvolkomenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 12. Inventaris van tekortkomingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Prive´gedeelten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Gemeenschappelijke delen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

354 359 360 360 360 361 361 363 363 371

Afdeling 22. Onderhoudsperiode. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 374 Afdeling 23. Definitieve oplevering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 375 Afdeling 24. Aansprakelijkheid bouwpromotor na de eindoplevering . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Algemeenheden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Aansprakelijkheid voor lichte verborgen gebreken . . . . . A. Doel en kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Begrip . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Wettelijk kader . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Grondslag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Toepassingsvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . F. Termijn voor de vordering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . G. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Tienjarige aansprakelijkheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Doel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Kenmerken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Toepassingsvoorwaarden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Voorbeelden . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Termijn . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Geschillen met andere bouwparticipanten . . . . . . . . . . . A. Ongebruikte vorderingsrechten bouwpromotor . . . . . . . . . . B. Kwalitatieve vorderingsrechten opvolgende verkrijgers . . . . . C. Overblijvende rechten bouwpromotor . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Verkoop in de loop van het geding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Procesbevoegdheid vereniging van mede-eigenaars en individuele mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

376 376 377 377 378 378 378 379 380 382 383 383 383 384 385 386 387 387 387 390 391 391

Afdeling 25. Modelcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 393 Deel III. Koop op plan nieuwbouw- of vernieuwbouwappartement in een gemengd complex onder toepassing Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 405


XV

INHOUD Deel IV. Doorverkoop tijdens de bouwtijd van een te bouwen nieuwbouw- of vernieuwappartement onder toepassing van de Woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 409 Afdeling 1. Bibliografie en situering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411 Hoofdstuk 1. Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411 Hoofdstuk 2. Situering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 411 Afdeling 2. Recht op doorverkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 412 Afdeling 3. Toepassingsgebied Woningbouwwet. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Alle bouwwerken zijn effectief, volledig en correct uitgevoerd . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Tienjarige aansprakelijkheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Waarborg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. De bouwwerken zijn nog niet volledig uitgevoerd. . . . . . A. Tienjarige aansprakelijkheid. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Waarborg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

414 414 414 415 416 416 416

Afdeling 4. Fiscale gevolgen doorverkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 421 Afdeling 5. Civielrechtelijke gevolgen doorverkoop . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 422 Afdeling 6. Modelcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 424 Deel V. Discontinuı¨ teit of faillissement van de bouwpromotor tijdens de bouwtijd. . . 435 Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

437

Afdeling 1. Gerechtelijke reorganisatie bouwpromotor onder de wet continuı¨teit van de ondernemingen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438 Hoofdstuk 1. Situering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 438 Hoofdstuk 2. Rechtsgevolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 439 Afdeling 2. Faillissement bouwpromotor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Situering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Rechtsgevolgen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Rechten koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. De koper beschikt op de datum van het faillissement uitsluitend over een onderhandse overeenkomst. . . . . . . . . . . . . . . B. De koper beschikt op de datum van het faillissement over een authentieke akte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. De door de koper te nemen initiatieven . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Indiening aangifte schuldvordering door de koper . . . . . A. Formaliteiten. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Aangifte in het bevoorrecht passief . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 6. De voor de vereniging van mede-eigenaars te nemen initiatieven . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

XVI

442 442 442 443 443 446 446 448 448 448 450


INHOUD A. Bevoegdheid . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Bijeenroeping buitengewone algemene vergadering . . . . . . . . Hoofdstuk 7. De door de curator te nemen initiatieven . . . . . . . . . . . . A. Niet verkochte prive´gedeelten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Waarborg gesteld in het kader van de Woningbouwwet . . . .

450 450 452 452 452

Afdeling 3. Gemeenrechtelijke aansprakelijkheid notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 453 Afdeling 4. Gemeenschappelijke lasten onverkochte appartementen: schulden van of in de boedel? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 455 Deel VI. Koop naar gemeen recht van een bestaand appartement . . . . . . . . . . . . . . 459 Afdeling 1. Bibliografie en inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461 Hoofdstuk 1. Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 461 Hoofdstuk 2. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 464 Afdeling 2. Contractpartijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Verkoper. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Professionele verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Occasionele opkoper verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Particuliere verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Verkoopgesprek . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Reflectie aspirant-koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

465 465 465 465 466 466 467 467

Afdeling 3. Precontractuele informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Bodeminformatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Stedenbouwkundige informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Postinterventiedossier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Energieprestatie gebouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Keuringsattest elektrische installaties . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 6. Vereniging van mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

469 469 469 471 472 472 474 475 475 476 476 476 479 479 479 481 481

Afdeling 4. Bouwkundige inspectie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 485


XVII

INHOUD Afdeling 5. Verplichtingen van de verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Juridische levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Feitelijke levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Levering toebehoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Materieel toebehoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Immaterieel toebehoren . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Termijn levering . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 6. Conformiteit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

486 486 486 486 486 487 487 487 487

Afdeling 6. Verplichtingen koper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 489 Afdeling 7. Vrijwaring verkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Uitwinning . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Verborgen gebreken . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Algemeen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Onderscheid gespecialiseerde en particuliere verkoper . . . . .

490 490 490 490 492

Afdeling 8. Beeïndiging koopovereenkomst door ontbinding of vernietiging . . . . . . . Hoofdstuk 1. Eenzijdige ontbindingsverklaring op grond van een stilzwijgend ontbindend beding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Eenzijdige ontbindingsverklaring op grond van een uitdrukkelijk ontbindend beding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Eenzijdige ontbinding wegens wanprestatie . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Eenzijdige ontbinding wegens schuldloze niet-nakoming Hoofdstuk 5. Minnelijke ontbinding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 6. Minnelijke ontbinding, gevolgd door een nieuw compromis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 7. Nietigverklaring wegens wilsgebreken . . . . . . . . . . . . . . A. Dwaling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Bedrog . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 8. Ontbinding wegens dubbele verkoop . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 9. Ontbinding wegens niet-conforme levering . . . . . . . . . . Hoofdstuk 10. Vernietiging wegens benadeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 11. Vernietiging op grond van een Pauliaanse vordering . .

495 496 496 497 497 498 499 499 499 501 501 501 502 503

Afdeling 9. Gevolgen van de nietigverklaring van de koop voor de vereniging van mede-eigenaars . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 505 Afdeling 10. Aansprakelijkheid notaris . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 506 Afdeling 11. Aansprakelijkheid vastgoedmakelaar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 509 Afdeling 12. Modelcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 510

XVIII


INHOUD Deel VII. Huurkoop appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 515 Afdeling 1. Bibliografie en inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517 Hoofdstuk 1. Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517 Hoofdstuk 2. Inleiding . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 517 Afdeling 2. Ontwikkeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 518 Afdeling 3. Onroerende leasing, onroerende huurkoop, koop op afbetaling en verhuring met koopoptie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 520 Afdeling 4. Wettelijke regeling . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 522 Afdeling 5. Begrip en draagwijdte. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 523 Afdeling 6. Precontractuele informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Bodeminformatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Stedenbouwkundige informatie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Postinterventiedossier . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Energieprestatie gebouwen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 5. Keuringsattest elektrische installaties . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorschriften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

524 524 524 525 526 526 528 529 529 530 531 531 532 533 533 534

Afdeling 7. Huurkoopovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 535 Afdeling 8. Vorm van de huurkoopovereenkomst . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 536 Afdeling 9. Registratierechten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 537 Afdeling 10. Intermediaire zakelijke rechten van partijen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 538 Hoofdstuk 1. De huurverkoper. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 538 Hoofdstuk 2. De huurkoper . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 538 Afdeling 11. Intermediaire obligatoire rechten tussen partijen. . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Huurkoopprijs, betalingstermijnen en uitstelrente . . . . . Hoofdstuk 2. Datum intrede . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 3. Duur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 4. Plaatsbeschrijving en overhandiging sleutels . . . . . . . . .


540 540 541 541 541

XIX

INHOUD .... .... .... .... ....

541 541 542 542 542

Afdeling 12. Sanctiestelsel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Op grond van de huurkoopovereenkomst . . . . . . . . . . . A. De huurkoper blijft in gebreke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. De huurverkoper blijft in gebreke . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Naar gemeen recht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

543 543 543 544 544

Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk Hoofdstuk

5. 6. 7. 8. 9.

Wijze van gebruik . . . . . . . . . . Kosten onderhoud en herstel . . Verbouwingen . . . . . . . . . . . . . Verzekering . . . . . . . . . . . . . . . Lot van de huurwaarborg . . . . .

... ... ... ... ...

.... .... .... .... ....

.... .... .... .... ....

... ... ... ... ...

Afdeling 13. Geschillen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 545 Afdeling 14. Huurkoop en woningbouwwet . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 546 Afdeling 15. Huurkoop en appartementseigendom . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 1. Nieuwbouwappartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Hoofdstuk 2. Bestaand appartement . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Voorafgaande mededeling precontractuele informatie conform artikel 577-11 BW . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Voorafgaand onderzoek van de splitsingsvergunning van het gebouw . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Kennisgeving huurkoopovereenkomst aan de syndicus . . . . D. Kennisgeving identiteit lasthebber van gemeenschappelijk belang. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Bijdrage in de gemeenschappelijke lasten . . . . . . . . . . . . . . .

549 549 549 549 550 550 551 551

Afdeling 16. Besluiten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 552 Afdeling 17. Modelcontract . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 553 Trefwoordenregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 557 Bibliografie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 577 Modellenregister . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 606

XX


PRIVAATRECHTELIJKE ASPECTEN KOOP VAN APPARTEMENTEN

Recommend Documents