OPSTELLEN VAN PRIVAATRECHTELIJKE AKTEN

OPSTELLEN VAN PRIVAATRECHTELIJKE AKTEN

Dams Kim Dewitte Sasha Van Loon Patricia Verreet Inne

1e master faculteit Rechten academiejaar 2007-2008 prof. dr. M.E. STORME

Inhoudstafel 1

DAGVAARDING ............................................................................................ 6 Afdeling 1 Afdeling 2 §1 §2 §3 §4

Begripsomschrijving ...........................................................................6 Bespreking..........................................................................................6

Wie......................................................................................................................................... 7 Waar en wanneer.................................................................................................................... 7 Waarom.................................................................................................................................. 8 Toepassing ........................................................................................................................... 12

Afdeling 3

Besluit ..............................................................................................13

Bijlage: exploot van dagvaarding (algemeen model) ....................................................................... 15

2

VERZOEK TOT ARBITRAGE ........................................................................ 17 Afdeling 1 Afdeling 2

Begripsomschrijving .........................................................................17 Bespreking........................................................................................17

§1 Partijen ................................................................................................................................. 17 §2 Uiteenzetting over de aard en omstandigheden van het geschil........................................... 17 §3 Onderwerp van de vordering, samenvatting van de ingeroepen middelen en raming van de gevorderde bedragen..................................................................................................................... 18 §4 Inlichtingen betreffende het aantal arbiters.......................................................................... 18 §5 Taal van de arbitrage............................................................................................................ 19 §6 Zetel van de arbitrage........................................................................................................... 19 §7 Toepasselijke rechtsregels.................................................................................................... 19 §8 Bewijs van kennisgeving van het verzoek tot arbitrage en de stukken aan verweerder ...... 19

Afdeling 3

Besluit ..............................................................................................20

Bijlage: verzoek tot arbitrage ........................................................................................................... 21

3

VERZOEKSCHRIFT TOT HOGER BEROEP ................................................... 23 Afdeling 1 Afdeling 2 §1 §2 §3 §4 §5 §6 §7


Aanspreking ......................................................................................................................... 23 “geeft te kennen”.................................................................................................................. 24 Omvang van het beroep ....................................................................................................... 25 Stukken, feiten en middelen................................................................................................. 26 “om deze redenen… behage het het Hof”............................................................................ 26 “… met verzoek aan de griffier…”...................................................................................... 27 Ondertekening...................................................................................................................... 27

Afdeling 3

Besluit ..............................................................................................28

Bijlage: verzoekschrift tot hoger beroep........................................................................................... 29 Bijlage: hoger beroep bij verzoekschrift........................................................................................... 31

4

CONCLUSIE ............................................................................................... 33 Afdeling 1 Afdeling 2 §1 §2 §3

Begrip ...............................................................................................33 De akte..............................................................................................33

Hoofding .............................................................................................................................. 33 Beginvermeldingen .............................................................................................................. 34 Het corpus ............................................................................................................................ 35

1

§4 §5

5

Het beschikkend gedeelte..................................................................................................... 38 Inventaris.............................................................................................................................. 39

ARBITRAGECLAUSULE .............................................................................. 41 Afdeling 1 Afdeling 2 §1 §2 §3 §4 §5 §6


Algemeen ............................................................................................................................. 42 Keuze van arbiters................................................................................................................ 42 Plaats van arbitrage .............................................................................................................. 43 Taalkeuze ............................................................................................................................. 43 Toepasselijk recht ................................................................................................................ 44 Andere vermeldingen........................................................................................................... 44

Afdeling 3

Besluit ..............................................................................................45

Bijlage: arbitrageclausule ................................................................................................................ 46 Bijlage: standaardovereenkomst tot arbitrage ................................................................................. 47 Bijlage: algemeen arbitragebeding................................................................................................... 49

6

BEVOEGDHEIDSBEDING EN RECHTSKEUZEBEDING ................................... 50 Afdeling 1 Afdeling 2 §1 §2


Bevoegdheidsbeding ............................................................................................................ 50 Rechtskeuzebeding .............................................................................................................. 53

Afdeling 3

Besluit ..............................................................................................54

Bijlage: bevoegdheidsbeding ............................................................................................................ 55 Bijlage: rechtskeuzebeding ............................................................................................................... 55

7

BINDENDE DERDENBESLISSING .................................................................. 56 Afdeling 1 Afdeling 2 §1 §2 §3 §4


Probleem .............................................................................................................................. 57 Wijze van aanduiding van de derde ..................................................................................... 57 Onherroepelijk en bindend karakter..................................................................................... 58 Procedure- en andere regels ................................................................................................. 59

Afdeling 3

Besluit ..............................................................................................60

Bijlage: bindende derdenbeslissing .................................................................................................. 61 Bijlage: bindende derdenbeslissing .................................................................................................. 62

8

ALGEMENE VOORWAARDEN: ALGEMEEN .................................................. 63 Afdeling 1 Afdeling 2

Begrip ...............................................................................................63 De akte..............................................................................................64

§1 Algemeen ............................................................................................................................. 64 §2 Model ................................................................................................................................... 65 Bijlage: algemene verkoopsvoorwaarden......................................................................................... 72

9

DADING ..................................................................................................... 75 Afdeling 1 Afdeling 2

Toelichting........................................................................................75 Model ...............................................................................................76 2

§1 Algemene opmerkingen ....................................................................................................... 76 §2 Model (bijlage: dading)........................................................................................................ 78 Bijlage: dading.................................................................................................................................. 79

10 BASISAKTE ................................................................................................ 81 Afdeling 1 Afdeling 2

Toelichting........................................................................................81 Model ...............................................................................................82

§1 Algemene opmerkingen ....................................................................................................... 82 §2 Model (bijlage: basisakte).................................................................................................... 82 Bijlage: basisakte.............................................................................................................................. 93

11 SPECIFIEKE CLAUSULES IN CONTRACTEN ............................................... 160 Afdeling 1 Afdeling 2 Afdeling 3 Afdeling 4 §1 §2 §3

Inleidende beschouwingen................................................................................................. 165 Aandachtspunten bij exoneratieclausules .......................................................................... 167 Slotbeschouwingen ............................................................................................................ 173

Afdeling 5 §1 §2 §3

Overmachtsbedingen.......................................................................174

Algemeen: De leer van de ontoerekenbare onmogelijkheid .............................................. 174 Imprevisieleer .................................................................................................................... 176 Onderscheid ....................................................................................................................... 178

Afdeling 6 Afdeling 7 Afdeling 8 Afdeling 9 Afdeling 10 Afdeling 11 §1 §2 §3 §4 §5

Aansprakelijkheid ...........................................................................160 Interpretatiewaarde .........................................................................162 Nietigheidsbepalingen.....................................................................164 Exoneratieclausules.........................................................................165

Indexatieclausules...........................................................................179 Opzegclausules ...............................................................................179 Clausules inzake zogenaamde postcontractuele verbintenissen .......180 Clausules inzake contractsoverdracht..............................................181 Uitvoeringsgaranties en verzekeringen............................................184 Bewijsclausules...............................................................................187

Omkering van de bewijslast............................................................................................... 187 Verlies of verdwijning van een bankkoffer........................................................................ 187 Aanmaningen ..................................................................................................................... 187 Bewijs van afschriften, kopies, enz. ….............................................................................. 188 Speciaal geval: Bandopnames en telefonisch bewijs ......................................................... 188

Afdeling 12 Confidentialiteitsclausules: “Mutual Nondisclosure Agreement” ....189 §1 §2

Begrip................................................................................................................................. 189 Toepassingsgebied en artikelsgewijze bespreking............................................................. 189

Afdeling 13 Niet-concurrentiebedingen ..............................................................195 §1 §2

Eenzijdig bedongen niet-concurrentiebedingen ................................................................. 195 Wederkerig bedongen niet-concurrentiebedingen ............................................................. 197

Afdeling 14 “Vierhoekenclausules” – “Entire agreement clause” .......................198 Afdeling 15 Verzekeringsclausules.....................................................................199 §1 Bankgarantie ...................................................................................................................... 199 §2 Escrow-account.................................................................................................................. 199 Bijlage : Overeenkomst tot contractoverdracht .............................................................................. 201 Bijlage : Powerpoint-presentatie Handelscontracten..................................................................... 204 Bijlage : Nuttige tips voor goede contracten .................................................................................. 205

3

Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 206 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 207 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 208 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 209 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 210 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 211 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 212 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 213 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 214 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 215 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 216 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 217 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 218 Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement.................................................................................... 219

12 STATUTEN VAN EEN V.Z.W..................................................................... 225 Afdeling 1 Afdeling 2

Toelichting......................................................................................225 Model .............................................................................................225

§1 Algemene opmerkingen ..................................................................................................... 225 §2 Model (bijlage: ontwerp van statuten) ............................................................................... 226 §3 Slotbemerkingen ................................................................................................................ 232 Bijlage: ontwerp van statuten ......................................................................................................... 233

13 WONINGHUUROVEREENKOMST .............................................................. 242 Afdeling 1 Afdeling 2

Toelichting......................................................................................242 Model .............................................................................................242

§1 Algemene opmerkingen ..................................................................................................... 242 §2 Model (bijlage: woninghuurovereenkomst)....................................................................... 243 §3 Slotbemerking .................................................................................................................... 248 Bijlage: woninghuurovereenkomst.................................................................................................. 249 Bijlage: opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder .................................... 271 Bijlage: opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder.......................................... 273

14 LEASING .................................................................................................. 274 Afdeling 1 §1 §2

Afdeling 2 §1 §2 §3 §4

Direct Lease....................................................................................275

Structuur............................................................................................................................. 275 Specifieke overeenkomst ................................................................................................... 276 Hoofdovereenkomst (kaderovereenkomst) ........................................................................ 277 Algemene voorwaarden ..................................................................................................... 279

Afdeling 3 §1 §2

Inleiding .........................................................................................274

Begrip................................................................................................................................. 274 Leasingovereenkomsten..................................................................................................... 274

KBC Autolease ...............................................................................283

Ten geleide......................................................................................................................... 283 Artikelsgewijze analyse ..................................................................................................... 283

Afdeling 4

Besluit ............................................................................................289

Bijlage: DirectLease – Specifieke overeenkomst/Opdrachtformulier............................................. 290

4

Bijlage: DirectLease – Hoofdovereenkomst ................................................................................... 291 Bijlage: DirectLease – Hoofdovereenkomst ................................................................................... 292 Bijlage: DirectLease– Algemene voorwaarden .............................................................................. 292 Bijlage: DirectLease– Algemene voorwaarden .............................................................................. 293 Bijlage: DirectLease– Algemene voorwaarden .............................................................................. 294 Bijlage: DirectLease– Algemene voorwaarden .............................................................................. 295 Bijlage: KBC Lease......................................................................................................................... 295 Bijlage: KBC Lease......................................................................................................................... 296 Bijlage: KBC Lease......................................................................................................................... 297 Bijlage: KBC Lease......................................................................................................................... 298 Bijlage: KBC Lease......................................................................................................................... 299

15 VOLMACHT ............................................................................................. 330 Afdeling 1 §1 §2

Begrip .............................................................................................330

Definitie ............................................................................................................................. 330 Lastgeving versus volmacht............................................................................................... 331

Afdeling 2

De akte: model................................................................................331

Bijlage: Hypothecaire volmacht ..................................................................................................... 333

5

1

DAGVAARDING Patricia VAN LOON

Afdeling 1

Begripsomschrijving

De hoofdeis kan zijn rechtsingang vinden op verschillende manieren, zoals daar zijn de dagvaarding, de vrijwillige verschijning of eenzijdig verzoekschrift1. We bespreken hier enkel de dagvaarding. De dagvaarding is een officiële, schriftelijke oproep om voor een gerecht te verschijnen. De dagvaarding is het eerste processtuk in een civiele procedure of in een strafproces en vermeldt waar het in de zaak om gaat en op welke gronden de eis berust. Het begrip ‘dagvaarding’ heeft twee betekenissen. De term wordt soms gebruikt om de proceshandeling op zich aan te duiden, waarbij de eiser de verweerder uitnodigt om te verschijnen voor een bepaald rechtscollege op een bepaalde dag. Hiernaast is er de interpretatie die meestal de bovenhand haalt in de praktijk. De dagvaarding staat voor het gebruikte instrumentum, namelijk het gerechtsdeurwaardersexploot2. Dit exploot beveelt één of meerdere tegenpartijen om op een bepaalde dag voor de rechter te verschijnen3. Aangezien de gerechtsdeurwaarder een openbaar ambtenaar is, benoemd door de Koning met de uitsluitende bevoegdheid tot het opstellen en betekenen van exploten en tot tenuitvoerleggen4, is het exploot een authentieke akte5.

Afdeling 2

Bespreking

Een dagvaarding bestaat uit verschillende bestanddelen6. Ze vermeldt wie waar wanneer moet verschijnen en waarom. In de volgende paragrafen gaan we bestanddeel per bestanddeel na wat er in de dagvaarding moet zitten.

1

zie artikel 700 Ger. W. Dit is de authentieke akte waarmee een gerechtsdeurwaarder van zijn optreden verslag uitbrengt en die geldt als bewijs van dat optreden. (J. LAENENS, K. BROECKX en D. SCHEERS, Handboek gerechtelijk recht, Antwerpen – Oxford, Intersentia, 2004, 318.) 3 P. DAUW, “Art. 700 Ger. W.”, in DE CORTE, R., DEPUYDT, P. en LAENENS, J. (eds.), Gerechtelijk recht. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, currens, 12-13. 4 zie artikel 516, lid 1 Ger. W. 5 Bovendien, artikel 700 Ger. W. is uitdrukkelijk voorgeschreven op straffe van nietigheid, zodat de nietigheidsleer van toepassing is op dagvaardingsexploten. X., “Instellen van de vordering – Exploot van dagvaarding (algemeen model). (artikel 700-705 Ger. W.)”, in KRINGS, E., BAERT, G. en STORME, M. (eds.), Algemene Modellenverzameling voor de Rechtsprakijk (A.M.R.), Mechelen, Kluwer, currens, 13. 6 Voor de vereiste vermeldingen in een regelmatig exploot kunnen we verwijzen naar artikel 32-47 Ger. W. (en voornamelijk artikel 43 Ger. W.), alsook specifiek voor de dagvaarding artikel 702 Ger. W.. 2

6

§1 1.1

Wie “op verzoek van”

Alvorens de partijen te identificeren, wordt de datum gegeven van de dag van betekening. Daaropvolgend hebben we een verzoeker wiens naam en voornaam, adres en beroep worden meegedeeld, ook het ondernemingsnummer in geval de verzoeker een handelaar is. Als het een rechtspersoon7 betreft zijn het de zetel en de rechtsvorm die zeker vermeld dienen te worden. Als de verzoeker een advocaat heeft, wordt deze aangekondigd met “bijgestaan en vertegenwoordigd door” of “voor wie optreedt als advocaat Mr. X”, met zijn kantooradres. Het adres van de verzoeker kan eventueel een ‘gekozen woonplaats’ zijn. Het komt regelmatig voor dat men zijn adres kiest bij de gerechtsdeurwaarder of minder voorkomend bij de advocaat. Dan volgen de gegevens van de gerechtsdeurwaarder, zijnde de naam en voornaam, kantooradres en precisering van het arrondissement.

1.2

“heb ik gedagvaard”

De verzoeker dagvaardt de verweerder of gedaagde. Van deze wederpartij worden ook de bovenvermelde gegevens opgenomen, met tevens de mogelijkheid voor een gekozen woonplaats. Als de advocaat bekend is, wordt deze vermeld.

§2 2.1

Waar en wanneer “om te verschijnen voor”

Het antwoord op de vraag ‘waar en wanneer’ geeft de rechtbank en datum weer. Zowel de plaats (zijnde het kanton, eventueel de kamer en ook de zaal in het gerechtsgebouw) als de datum en het uur moeten worden meegedeeld. De bevoegdheid van een rechtbank bestaat uit twee aspecten, namelijk de materiële en territoriale bevoegdheid. In het geval het niet evident is dat die bepaalde rechtbank is

7

De verweerder kan in elke stand van het geding de identiteit vragen van de natuurlijke personen die de organen zijn van de rechtspersoon, overeenkomstig artikel 703, derde lid Ger. W. en Cass. 26 september 2000, Arr. Cass. 2000, 1436; Bull. 2000, 1406.

7

aangeduid als bevoegde rechtbank, dient dit verder te worden uitgelegd in de dagvaarding. Bijvoorbeeld: de rechtbank is bevoegd op basis van een bevoegdheidsbeding.

Het komt voor dat er opzettelijk niets gezegd wordt over de bevoegdheid, deze is immers niet van openbare orde. Ook wanneer reeds mondeling overeen was gekomen welke rechtbank bevoegd zal zijn in een eventueel geschil, hoeft er geen verdere uitleg gegeven te worden. Als de verwerende partij niet reageert op de eventueel onbevoegde rechtbank, dan is er geen probleem. Bijvoorbeeld: de rechtbank van eerste aanleg heeft algemene bevoegdheid, maar het betreft een handelszaak. Zolang de verweerder niet reageert is er geen probleem inzake bevoegdheid.

Eventueel kan men voor een rechtbank van drie rechters opteren in plaats van één rechter. Dit dient dan ook uitdrukkelijk opgenomen te worden in het exploot. De vermelding van de rechter is voorgeschreven op straffe van nietigheid, welke ambtshalve op te werpen is. De artikels 91 en 92 Ger. W. bepalen in welke zaken er één of drie rechters aangewezen moeten worden. De gewone (minimum)termijn8 van dagvaarding is acht dagen volgens artikel 707 Ger. W., doch deze kan verlengd of verkort worden. De regeling hieromtrent is opgenomen in de artikels 708 en 709 Ger. W.. De termijn is voorgeschreven op straffe van nietigheid, hier op basis van artikel 710 Ger. W., welke ambtshalve dient opgenomen te worden.9

§3 3.1

Waarom “teneinde zich te horen veroordelen”

Het voorwerp van de vordering is het grootste bestanddeel van de dagvaarding10. Er kunnen meerdere voorwerpen bestaan met één hoofdvoorwerp. Het is eveneens mogelijk dat er meerdere verzoekers zijn met eenzelfde vordering of net verschillende samenhangende vorderingen, of dat de verzoeker niet voor eigen rekening optreedt. Ook meerdere verweerders kunnen aangesproken worden of verschillende vorderingen kunnen aangebracht worden. Op al deze aspecten gaan we nader in.

8

zie Cass. 8 februari 1974, A.C. 1974, 619, noot; J.T. 1973, 349; R.W. 1973-74, 2264. X., l.c., 14. 10 Het onderwerp van de vordering alsook een korte samenvatting van de middelen moeten op straffe van nietigheid vermeld worden. 9

8

3.1.1

Voorwerp

Het voorwerp is meestal een veroordeling tot betaling of een prestatie in natura tot geven/teruggeven/doen (b.v.: verschaffen van bezoekrecht, uithuiszetting). In dit geval spreken we van een condemnatoir vonnis. Een tweede mogelijkheid is het declaratoir vonnis, dat erin bestaat rechten vast te stellen of te verklaren. Dit houdt in dat de rechter moet verklaren wat de juiste rechtstoestand is (b.v.: auteursrecht vaststellen). Belangrijk hierbij is dat de partijen belang hebben bij de zaak. In principe heeft men altijd belang bij een vordering tot veroordeling, maar bij een vordering tot vaststelling is dit minder evident. Dit zal in casu nader onderzocht moeten worden. De derde soort vonnis is het constitutief vonnis dat vragen omvat tot wijziging (b.v.: een echtscheiding, de ontbinding van een overeenkomst). Een dagvaarding in kortgeding is condemnatoir met de uitdrukkelijke vermelding van ‘voorlopige maatregelen’. “Op straffe van” of “te horen veroordelen om te betalen de som van … euro”, geeft de veroordeling aan, met name wat er verschuldigd is. Dit kan zijn: interesten (compensatoire rente en/of gerechtelijke rente), schadevergoeding, gerechtskosten [i.e. dagvaardingskost (begroten in de dagvaarding) en rechtsplegingsvergoeding (begroten in de conclusies)], dwangsom.

3.1.2

Meerdere verzoekers

Zoals gezegd kan het allemaal veel gecompliceerder. Meerdere verzoekers kunnen optreden en allemaal één veroordeling vorderen. Bijvoorbeeld: beide verzoekers vorderen € 1 miljoen, de verweerder moet dit betalen en het maakt niet uit aan wie of later zal blijken aan wie. Als de vorderingen van de verschillende verzoekers voldoende samenhangen is dit een voorbeeld van vorderingen met een verschillend voorwerp11. Normaliter treedt de verzoeker op voor eigen rekening, maar in sommige gevallen is dit anders. Het komt voor dat een titularis van een subjectief recht niet handelings- of procesbekwaam is, zoals een minderjarige of geestesgestoorde. Voor rekening van deze mensen treden wettelijke vertegenwoordigers op. In de dagvaarding wordt dit vermeld met de woorden “in zijn of haar hoedanigheid van (vertegenwoordiger)”. Als men dit niet vermeldt, loopt men het risico dat men de vordering kwijt speelt; men is immers niet de persoonlijke titularis van het subjectief recht.

11

Cf. infra, 3.1.4.

9

Een andere persoon die niet voor eigen rekening optreedt is de rechtspersoon of bij faillissement de curator die qualite qua optreedt. Een advocaat kan verschijnen als gevolmachtigde van de partij zonder dat hij blijk moet geven van enige volmacht, tenzij het volgens de wet een bijzondere lastgeving is. In het geval dat de advocaat optreedt in naam van een rechtspersoon met opgave van zijn benaming, rechtskarakter en maatschappelijke zetel, wordt deze wettelijk (weerlegbaar) vermoed daartoe een regelmatige lastgeving van het bevoegde orgaan van de rechtspersoon te hebben gekregen12. Kan men procederen via volmacht? Hier is veel discussie over geweest. In principe kan dat, maar wat gebeurt er als je de volmacht niet vermeldt? Er moet vermeld worden voor wie hij optreedt. Bijvoorbeeld: een beleggingsfonds is geen rechtspersoon, maar bestaat uit een mede-eigenaar met een beheerder, zoals een bank. Stel dat het beleggingsfonds schade heeft geleden. Dit heeft tot gevolg dat alle beleggers schade lijden. Men kan dan iedereen apart aanspreken ofwel de beheerder van het fonds “in zijn hoedanigheid van beheerder van het beleggingsfonds”, zonder de vermelding van de beleggers.

In het appartementsrecht kan men deze vraag ook stellen, het is immers een situatie van mede-eigendom. Er bestaat een vereniging van mede-eigenaars welke een rechtspersoonlijkheid heeft. Een rechtspersoon is een procespartij. Het is deze vereniging die optreedt en niet de syndicus, zoals vaak wordt gedacht. Op basis van de provincie- of gemeentewet kunnen de inwoners optreden namens de gemeente als deze het zelf niet doet. Deze vertegenwoordiging wordt als volgt opgenomen in de dagvaarding: “gemeente X voor wie optreedt Y” of “Y namens gemeente X”. Tussendoor: hou goed het onderscheid voor ogen tussen de formele procespartij en de materiële procespartij. De formele procespartij is de werkelijke partij (b.v. de ouders) en de materiële de titularis van het subjectief recht (b.v. de minderjarige).

3.1.3

Meerdere verweerders

Het is ook mogelijk dat er meerdere verweerders worden veroordeeld, bijvoorbeeld een verzekeraar en de aansprakelijke persoon. Men doet dit omdat deze in solidum aansprakelijk zijn, ofwel omdat men onzeker is wie van de twee in feite de aansprakelijkheid draagt. Hiernaast hebben we de dagvaarding in gemeenverklaring. Men dient deze gemeenverklaring reeds in het voorwerp te vermelden, opdat dit achteraf niet meer betwistbaar is in het vonnis.

12

Cass. 9 januari 2007, Juristenkrant 2007, afl. 148, 11; P.&B. 2007, afl. 6, 349, noot D. LINDEMANS.

10

Een derde mogelijkheid van pluraliteit van verweerders is de verplichting om bepaalde personen samen te dagvaarden. Hierbij denken we aan een ondeelbare schuld. Bijvoorbeeld: We hebben te maken met twee mede-eigenaars van een paard. Het paard wordt verkocht zonder eigendomsoverdracht. Hiervoor dagvaardt men beide mede-eigenaars, want men kan onmogelijk ieder voor een

We leiden hieruit af dat de vorderingen per definitie samenhangend moeten zijn. De rechtspraak inzake is relatief soepel.

helft oproepen.

3.1.4

Meerdere vorderingen

Uit de artikelen 701 en 30 Ger. W. volgt dat verschillende vorderingen niet kunnen worden ingesteld in één en dezelfde akte, tenzij ze onderling nauw verbonden zijn, zoals we ook hierboven reeds hebben aangetoond. Het begrip samenhang wordt soepel benaderd, zolang er maar geen misbruik wordt gemaakt om bevoegdheidsregels te ontwijken13. Vanuit proceseconomisch oogpunt en in het belang van de goede rechtsbedeling is dit een goede zaak. Deze vorderingen kunnen dan samen worden ingesteld en beoordeeld, om onverenigbare oplossingen te vermijden14. Het dient evenwel uitdrukkelijk vermeld te worden bij de motieven in het exploot.

3.1.5

Procesrechtelijke aspecten

“uitvoerbaar bij voorraad”: dit wil zeggen dat er alsnog uitgevoerd dient te worden wanneer de tegenpartij in beroep gaat, zelfs zonder zekerheidsstelling of kantonnement. Beide rechtsfiguren worden gevraagd, maar nauwelijks toegestaan. “korte debatten”: volgens artikel 735 Ger. W. is het toegestaan om een procedure in korte debatten te vragen. Dit moet uitdrukkelijk en met redenen omkleed geformuleerd worden in de dagvaarding of door de verwerende partij. Beide partijen moeten er mee akkoord gaan en daarnaast zijn er in artikel 735, §2, tweede lid Ger. W. nog gevallen opgesomd waarin deze procedure mogelijk is15. “alternatief voor kortgeding”: voorlopige maatregelen vragen. Het voordeel hiervan is dat er geen twee procedures worden ingespannen (een hoofdprocedure en een procedure in kortgeding) en het moet bovendien niet voldoen aan de vereisten voor kortgeding16.

13

Gent 16 november 2006, P.&B. 2007, afl. 4-5, 317. Brussel 1 februari 2007, J.L.M.B. 2007, afl. 21, 881; T..B.B.R. 2007, afl. 9, 563, noot A. VANDEBURIE; P.&B. 2007, afl. 1, 50. 15 X., l.c., 14. 16 zijnde: urgentie en opwerping in dagvaarding

14

11

3.2: middelen, “op volgende grond” Met middelen worden de feitelijke gegevens bedoeld die ten grondslag liggen aan de vordering17. In principe volstaan feiten. Hoewel het niet verplicht is deze te kwalificeren, toch worden er in de meeste gevallen rechtsgronden aangebracht. Hoe minder rechtsgronden er vermeld zijn, hoe minder de rechter geneigd zal zijn er rekening mee te houden. Dit is vooral van belang bij de conclusies en de verdere stappen in de procedure. Is het een goeie zaak om de dagvaarding heel juridisch aan te pakken? Niet echt, dit brengt een risico met zich mee dat de rechter de andere gronden misschien niet nakijkt. Bijvoorbeeld: er wordt expliciet gezegd dat het over een contract gaat, dan kan de rechter niet nagaan of het al dan niet over een buitencontractuele aansprakelijkheid gaat.

De middelen zijn belangrijk wanneer er later bijkomende eisen worden ingesteld. Deze nieuwe eisen moeten gegrond zijn op feiten of akten die in de dagvaarding zijn vermeld. Anders houdt men er geen rekening mee.

§4

Toepassing

Wanneer mag men tot dagvaarding overgaan als de factuur niet betaald is? Wanneer men niet of ten onrechte geprotesteerd heeft. Het is logisch om te zeggen waarover de factuur gaat, al is dat een zaak voor de bevoegde rechtbank. De feiten zijn de volgende: er is een factuur die niet betaald is. Er volgt een ingebrekestelling of er wordt verwezen naar een clausule in het contract die je vrij staat in gebreke te stellen. Bestaat er een risico als men het doet zonder (voorafgaande) ingebrekestelling? Dit noemt men ‘rauwelijks dagvaarden’, de verweerder wist van niets, dus de kosten zijn voor de eiser. Hoe laat men dit blijken in de dagvaarding? “Pogingen om in der minne betaling te verkrijgen zijn vruchteloos geweest” of “de tegenpartij heeft uitdrukkelijk verklaard niet te willen betalen”. In de volgende stap worden de gronden aangegeven. Met de uitdrukking “te vermeerderen met (moratoire, compensatoire) interest of rente…” kan men aan de wettelijke of conventionele rentevoet interest vorderen. Bij een onrechtmatige daad spreken we altijd van compensatoire vergoeding of interest. De gerechtelijke interesten zijn ofwel verwijl- ofwel compensatoire interesten, minstens vanaf de datum van dagvaarding.

17

Cass. 24 november 1978, Arr. Cass. 1978-79, 341, concl. E. KRINGS; J.T. 1980, 224; R.C.J.B. 1982, 5, noot J. VAN COMPERNOLLE; R.W. 1978-79, 2877.

12

Als men nog meer wil, vordert men schadevergoeding. Ook dit moet gemotiveerd worden, bijvoorbeeld aan de hand van een schadebeding, algemene voorwaarden of krachtens de wet verschuldigd. Aangezien in de conclusies pas verder wordt uitgewerkt hoeveel verschuldigd is, wordt het in de dagvaarding verwoord als “voorlopig begroot op”. Dit is ook het geval indien men nog niet over alle stukken beschikt. Als in de dagvaarding voorlopige maatregelen worden gevraagd, moet men ook bewijsmateriaal vragen. De volgende zaken kunnen een vorm van bewijs zijn: aanstelling van deskundigen (direct of voor een later tijdstip), plaatsbezoek, overlegging van stukken, eventueel getuigen, …

Afdeling 3

Besluit

Voor de volledigheid, onderaan deze akte moet de ontvanger van het stuk handtekenen voor ontvangst van het afschrift. Dit gebeurt onder de handtekening van de bevoegde gerechtsdeurwaarder, openbaar ambtenaar zijnde. Deze handtekening maakt de akte authentiek. Wat betreft de stijl van dagvaardingsexploten kunnen we geen rechte lijn trekken. Er is geen vaste volgorde voorzien voor de verschillende bestanddelen van een dagvaarding. Het onderwerp kan bijvoorbeeld op eender welke plaats van het exploot worden vermeld18. Een aanrader is om de feiten te nummeren, kwestie van een goed overzicht te hebben. De indirecte stijl (“overwegende dat”) komt ouderwets over en daarom is de directe stijl te verkiezen. We moeten de opmerking maken dat de dagvaarding zoals we die hier hebben besproken, de dagvaarding in civiele zaken betreft. Als er een exploot van dagvaarding wordt betekend in strafzaken is de regeling enigszins anders. Ze hoeft bijvoorbeeld niet op straffe van nietigheid een korte samenvatting van de middelen te bevatten. Ze moet alleen op afdoende wijze het voorwerp melden en het feit waarop ze gegrond is. Het recht van verdediging mag evenwel niet aangetast worden19. Wat er zeker opgenomen moet worden zijn de feiten, eventueel rechtsgronden en soms best ook bewijsmiddelen. Het is niet nodig een inventaris toe te voegen, in tegenstelling tot in de conclusies. Het kan ook geen kwaad eventueel de bevoegdheid van de rechtbank te motiveren volgens de regels van het Gerechtelijk Wetboek, op grond van een bevoegdheidsbeding of vanuit internationaal oogpunt op basis van de EEX-Verordening. Deze verordening is het 18 19

X., l.c., 14. Cass. 29 maart 2000, Arr. Cass. 2000, afl. 4, 674; Bull. 2000, afl. 3, 666.

13

kerninstrument van het in België toepasselijke bevoegdheidsrecht. Ze behandelt de internationale bevoegdheid alsook de erkenning en tenuitvoerlegging in burgerlijke en handelszaken.

14

Bijlage: exploot van dagvaarding (algemeen model)20 Heden, ……… (dag, maand en jaar) Op verzoek van ……… (naam, voornaam, beroep; i.v.g.: hoedanigheid/naam of firma van rechtspersoon, rechtsvorm), wonende/met zetel te ……… (adres), << en met ondernemingsnummer ………, >> << maar die ten einde deze woonplaats kiest op het kantoor van ondergetekende gerechtsdeurwaarder, >> << voor wie optreedt als advocaat Mr. ………, met kantoor te ……… (adres), >> Heb ik, ondergetekende, ……… (naam, voornaam), gerechtsdeurwaarder in het arrondissement ………, met kantoor te ……… (adres),

GEDAGVAARD 1° ……… (naam, voornaam; i.v.g.: hoedanigheid/naam of firma van rechtspersoon, rechtsvorm), die zijn/haar woonplaats/verblijfplaats/zetel heeft te ………, ………straat nr. ………, << maar die woonplaats gekozen heeft bij ………, te ………straat nr. ………, >> waar ik, ……… 2° ………

OM TE VERSCHIJNEN voor de Vrederechter van het ………e kanton te ……… / << de ………e kamer van >> de Rechtbank van Koophandel/ Rechtbank van Eerste Aanleg/arbeidsrechtbank, afdeling ………, te ………, zitting houdende << met drie rechters >> te ………, (plaats van terechtzitting), zaal ………, op ……… (dag, maand en jaar), om ……… uur,

TENEINDE Op de bij dit exploot ingestelde vordering uitspraak te horen doen en: ……… Aangezien ………; Aangezien ………; << Aangezien deze onderscheiden vorderingen samenhangend zijn en derhalve bij een zelfde akte kunnen worden ingesteld; >> << Aangezien alle pogingen om in der minne voldoening te bekomen vruchteloos zijn gebleven; >> << Aangezien mijn verzoeker uitdrukkelijk verlangt dat in dit geding de kennisgevingen bij gerechtsbrief vervangen worden door betekeningen bij deurwaardersexploot; >> << Aangezien mijn verzoeker verlangt dat deze zaak wordt verwezen naar een kamer met drie rechters; >> << Aangezien het aangewezen voorkomt, indien de gedaagde verschijnt, om de conclusietermijnen en de rechtsdag vast te stellen met toepassing van artikel 747, §2, van het Gerechtelijk Wetboek, waarbij mijn verzoeker voorstelt een pleidooiduur te voorzien van ……… en de conclusietermijnen als volgt te regelen: ……… (voorstel van conclusietermijnen); >> << Aangezien voor deze zaak slechts een kort debat nodig is daar ……… (redenen), zodat verzoeker vraagt dat de zaak op de inleidende zitting wordt behandeld of althans op een nabije datum wordt gepleit; >> << Aangezien verzoeker vordert dat de rechtbank, alvorens recht te doen, de hierna in het dispositief omschreven onderzoeksmaatregel beveelt/bij wijze van voorlopige regeling van de toestand van partijen de gedaagde veroordeelt om ……… (omschrijving van het gevorderde); 20

X., l.c., 11-13.

15

Aangezien dit onderdeel van de vordering met toepassing van artikel 735, tweede lid, van het Gerechtelijk Wetboek, behandeld dient te worden overeenkomstig de voor de korte debatten voorziene procedure >>

OP DEZE GRONDEN << Nadat de zaak is verwezen naar een kamer met drie rechters, >> Gedaagde/De gedaagden als solidaire, althans gezamenlijke schuldenaars of de een bij gebreke van de ander te horen veroordelen om aan mijn verzoeker/verzoekster/verzoekers te betalen de som van ……… euro, benevens << de bedongen/vergoedende rente tegen ……… ten honderd ’s jaars te rekenen van ……… (datum) en >> de gerechtelijke rente te rekenen van heden tot de dag der volledige betaling, en in de kosten met inbegrip van de rechtsplegingsvergoeding ter bedrage van ……… euro, behoudens nadere bepaling/in de kosten bedoeld in artikel 1018 van het Gerechtelijk Wetboek. << Met toepassing van artikel 19, tweede lid, van het Gerechtelijk Wetboek, alvorens ten gronde te oordelen, bij wijze van voorlopige regeling van de toestand van partijen de gedaagde te horen veroordelen om ………/de volgende onderzoeksmaatregel te bevelen: ……… (omschrijving van het gevorderde); >> Het te wijzen vonnis uitvoerbaar te horen verklaren bij voorraad, niettegenstaande elk rechtsmiddel en zonder zekerheidstelling en met uitsluiting van kantonnement. Ik heb de dagvaarding betekend << aan ieder van de geadresseerden afzonderlijk, >> zoals hiervoor is vermeld, door afgifte aan de voormelde persoon/personen of door achterlating, onder gesloten omslag ingeval de wet het vereist, van een door mij ondertekend eensluidend afschrift van dit exploot << en van de daarin vermelde stukken >> <<, en van een vertaling daarvan in de ……… taal >>.

WAARVAN AKTE De kosten bedragen ……… Doorhaling van ……… regels en ……… woorden goedgekeurd. (handtekening van de gerechtsdeurwaarder)

Voor ontvangst van het afschrift (handtekening van degene die het stuk ontvangt)

16

2

VERZOEK TOT ARBITRAGE Patricia VAN LOON

Afdeling 1

Begripsomschrijving

Arbitrage is een vorm van alternatieve geschillenbeslechting, waarbij de partijen overeenkomen hun geschil voor te leggen aan een scheidsrechter. Deze verleent een bindende arbitrale uitspraak. Arbitrage kan slechts plaatsvinden mits het uitdrukkelijke akkoord van alle betrokken partijen21. Dit akkoord kan opgenomen worden in een bestaande overeenkomst of clausule22, maar ook na het ontstaan van het geschil met een gemeenschappelijk verzoek. De partij die een beroep wil doen op arbitrage, overeenkomstig het CEPINA-reglement, dient een verzoek tot arbitrage te richten aan het Secretariaat23. Het verzoek tot arbitrage is een alternatief voor dagvaarding.

Afdeling 2 §1

Bespreking

Partijen24

Ten eerste moeten de partijen geïdentificeerd worden, dit wil zeggen dat van zowel de eisende als verwerende partij de naam, voornaam en volledige benaming opgenomen moeten worden, met hiernaast de hoedanigheid, het adres, telefoon- en faxnummer, eventueel e-mailadres en BTW-nummer en in voorkomend geval de gegevens van de raadsman. De eiser wordt verzoeker genoemd en verweerder blijft verweerder.

§2

Uiteenzetting over de aard en omstandigheden van het geschil25

Net zoals in een dagvaarding moeten de feiten ook in een verzoekschrift tot arbitrage worden weergeven.

21

http://www.cepina.be Cf. infra hoofdstuk 5 23 artikel 1, 1°, eerste lid CEPINA-reglement 24 artikel 1, 1°, tweede lid, a) CEPINA-reglement 25 artikel 1, 1°, tweede lid, b) CEPINA-reglement 22

17

§3

Onderwerp van de vordering, samenvatting van de ingeroepen middelen en raming van de gevorderde bedragen26

Het onderwerp van de vordering is het voorwerp van het verzoekschrift. Hiernaast wordt er gesproken over ingeroepen middelen. Middelen is een ambigue begrip, het staat namelijk voor feiten en/of rechtsgronden. Het zal van de partijen afhangen hoe sterk juridisch ze de middelen inkleden. De bedragen worden geraamd of provisioneel vastgesteld. Er vindt bijgevolg geen definitieve begroting plaats.

§4

Inlichtingen betreffende het aantal arbiters27

In een arbitrageprocedure spreken we uiteraard niet van rechters, maar van arbiters. Het Instituut duidt arbiters aan. Het aantal arbiters is steeds oneven (1 of 3), dit in tegenstelling tot een paritair college. Van dit laatste geval spreken we als we bijvoorbeeld te maken hebben met een bindende derdenbeslissing. Opgelet, een bindende derdenbeslissing is geen vonnis, aangezien een derde een beslissing neemt in plaats van de partijen zelf28. Ofwel komen de partijen overeen om het geschil door één arbiter te laten beslechten. Ze dragen deze in onderling akkoord voor aan het Benoemingscomité of de Voorzitter. Bij ontstentenis van onderling akkoord binnen één maand wordt de ene arbiter ambtshalve benoemd door datzelfde comité29. Ofwel opteren de partijen voor een scheidsgerecht van drie arbiters. Elke partij draagt één arbiter voor (of bij nalaten gebeurt een ambtshalve benoeming door het Benoemingscomité) en verzoeken een derde aan te stellen of de twee voorgebrachte arbiters komen onderling een derde arbiter overeen. Het comité zal steeds de benoeming op voorhand moeten aanvaarden. De derde arbiter is van rechtswege de voorzitter van het scheidsgerecht30. Als de partijen het aantal arbiters niet nader hebben bepaald, zal het geschil door een alleenzetelende arbiter worden beslecht, tenzij op verzoek van partijen of ambtshalve toch voor een drieledig college wordt gekozen31.

26

artikel 1, 1°, tweede lid, c) CEPINA-reglement artikel 1, 1°, tweede lid, d) CEPINA-reglement 28 Cf. infra, hoofdstuk 7 29 Verdere uitleg en procedure zie artikel 9, 2° CEPINA-reglement 30 Verdere uitleg en procedure zie artikel 9, 3° CEPINA-reglement 31 Verdere uitleg en procedure zie artikel 9, 4° CEPINA-reglement 27

18

§5

Taal van de arbitrage32

De taalkwestie is anders geregeld dan bij de dagvaarding. De dagvaarding is in een bepaalde taal opgesteld, terwijl bij het verzoek tot arbitrage opgenomen wordt welke taal gehanteerd zal worden in het vonnis. De partijen mogen bovendien in verschillende talen concluderen. De taal is immers niet van openbare orde. Volgens artikel 14 van het CEPINA-reglement mogen de partijen vrij de taal van de procedure bepalen.

§6

Zetel van de arbitrage33

De zetel van de arbitrage is de plaats waar in principe arbitrage moet plaatsvinden. In praktijk is dit meestal fictief. Het is alleszins een aanknopingspunt voor de lokalisatie bij een eventueel geschil. Het is niet verboden om op een andere plaats samen te komen voor de arbitrageprocedure34.

§7

Toepasselijke rechtsregels35

Het is mogelijk dat partijen het niet eens zijn over de toepasselijke rechtsregels en dit leidt tot discussie. Daarom dat er in het verzoek tot arbitrage op voorhand wordt uitgemaakt welk recht er van toepassing zal zijn op een eventueel rijzend geschil. Het wordt gesplitst in twee onderdelen, namelijk de wet voor de procedure en de wet voor het geschil. Als er geen probleem is inzake de regels voor de procedure, dan zullen de regels van de zetel van de arbitrage gelden.

§8

Bewijs van kennisgeving van het verzoek tot arbitrage en de stukken aan verweerder36

Als het verzoek tot arbitrage geen gemeenschappelijk verzoek is, zal er moeten bewezen worden dat de wederpartij kennis heeft gekregen van het verzoek tot arbitrage.

32

artikel 1, 1°, tweede lid, e) CEPINA-reglement artikel 1, 1°, tweede lid, e) CEPINA-reglement 34 zie ook artikel 15, 2° en 3° CEPINA-reglement 35 artikel 1, 1°, tweede lid, e) CEPINA-reglement 36 artikel 1, 2° CEPINA-reglement 33

19

Afdeling 3

Besluit

De verzoekschriften tot arbitrage zijn veelal gelijkaardig opgesteld. Op de website van CEPINA (Belgisch Centrum voor Arbitrage en Mediatie) wordt een model weergegeven, waarop vaak beroep wordt gedaan, zodat er weinig verschillen in de praktijk bestaan. Een belangrijk punt dat hierboven nog niet is aangehaald, is het feit dat het verzoekschrift gedagtekend en gehandtekend moet worden door de verzoekende partij. Hiernaast moet bij het verzoek een kopie van de gesloten overeenkomsten gevoegd worden en zeker de arbitrageovereenkomst, de briefwisseling tussen de partijen en alle andere nuttige stukken37. Het aantal exemplaren van dit verzoekschrift en de bijlagen is gelijk aan het aantal scheidsrechters plus het Secretariaat38. Na het verzoek tot arbitrage start er een termijn van één maand voor de wederpartij om een antwoord en tegenvordering te formuleren. Hieruit kunnen we afleiden dat het verzoek net zoals een dagvaarding de start van de procedure bepaalt via de instelling van de vordering. Ter illustratie geven we hieronder een schematisch overzicht van de arbitrageprocedure39.

37

zie hiervoor artikel 1, derde lid CEPINA-reglement en dit volgens artikel 1, vierde lid CEPINA-reglement 39 bron: http://www.cepina.be 38

20

Bijlage: verzoek tot arbitrage40

BELGISCH CENTRUM VOOR ARBITRAGE EN MEDIATIE

Aan CEPINA vzw Belgisch Centrum voor Arbitrage en Mediatie Stuiversstraat 8 1000 BRUSSEL

Geeft te kennen: Eisende partij: (naam, voornaam en volledige benaming, hoedanigheid, adres, telefoon- en faxnummer, e-mailadres, BTW-nummer)

met als raadsman ……… Hierna genoemd “Verzoeker”

dat zij een verzoek tot arbitrage inleidt overeenkomstig de bepalingen van het CEPINAarbitragereglement naar aanleiding van en tot beslechting van een geschil tussen verzoeker en:

Verwerende partij: (naam, voornaam en volledige benaming, hoedanigheid, adres, telefoon- en faxnummer, e-mailadres, BTW-nummer)

(met als raadsman ………) Hierna genoemd “Verweerder”

●●● Gelet op het CEPINA-reglement van toepassing sinds 1 januari 2005. Onder voorbehoud van alle rechten en zonder enige nadelige erkenning.

●●● Het verzoek tot arbitrage is gesteund op de volgende elementen:

I.

40

UITEENZETTING OVER DE AARD EN DE OMSTANDIGHEDEN VAN HET GESCHIL DAT AAN DE GRONDSLAG VAN DE VORDERING LIGT http://www.cepina.be

21

II.

HET ONDERWERP VAN DE VORDERING, EEN SAMENVATTING VAN DE INGEROEPEN MIDDELEN EN EEN RAMING VAN DE GEVORDERDE BEDRAGEN

III.

INLICHTINGEN BETREFFENDE HET AANTAL ARBITERS (aantal arbiters volgens arbitrageclausule en eventuele voordracht van een co-arbiter met vermelding van naam, adres, telefoon- en faxnummer)

IV.

TAAL VAN DE ARBITRAGE

V.

ZETEL VAN DE ARBITRAGE

VI.

TOEPASSELIJKE RECHTSREGELS

V.

BEWIJS VAN KENNISGEVING VAN HET VERZOEK TOT ARBITRAGE EN DE STUKKEN AAN VERWEERDER Verzoeker verklaart dat onderhavig verzoek tot arbitrage en de stukken hiertoe op ……… ter kennis werd gebracht van de verwerende partij per ……… (wijze van kennisgeving). Het bewijs van kennisgeving wordt bij onderhavig verzoek tot arbitrage gevoegd.

(datum)

(datum)

verzoeker (naam + hoedanigheid vertegenw.)

VOOR verzoeker haar raadsman (voornaam, naam)

22

3

VERZOEKSCHRIFT TOT HOGER BEROEP Patricia VAN LOON

Afdeling 1

Begripsomschrijving

Het hoger beroep is een gewoon rechtsmiddel ter voortzetting van een hangend geding tussen partijen die reeds in de zaak betrokken zijn, waarvan de feitelijke en rechterlijke verhoudingen reeds bepaald zijn zowel door de besluiten die zij hebben genomen in eerste aanleg als door de beslissing die werd geveld41. In alle zaken kan hoger beroep worden ingesteld, zodra het vonnis is uitgesproken, zelfs al is dit een beslissing alvorens recht te doen of een verstekvonnis42. Dit is mogelijk zowel bij gerechtsdeurwaardersakte als bij een verzoekschrift, een ter post aangetekende brief of conclusie43. Het Gerechtelijk Wetboek heeft geen nietigheidssanctie voorzien voor het miskennen van de vorm waarin het beroep moet worden ingesteld. Dit onthoudend in combinatie met artikel 1058 Ger. W. kunnen we zeggen dat het hoger beroep ook niet onontvankelijk verklaard worden44. In dit hoofdstuk bekijken we alleen het hoger beroep bij verzoekschrift. Het verzoekschrift tot hoger beroep geldt als een dagvaarding. Het is een aanspreking aan wie het verzoek is gericht. Op de griffie van het gerecht in hoger beroep wordt het verzoekschrift ingediend en bij gerechtsbrief brengt de griffier de gedaagde partij en zijn eventuele advocaat het ter kennis, uiterlijk de eerste werkdag na de indiening45.

Afdeling 2 §1

Bespreking

Aanspreking

Er wordt een beleefdheidsformule gehanteerd om de voorzitters en raadsheren aan te spreken alvorens de rest van het verzoekschrift uit de doeken te doen. Deze vorm kan niet worden aangewend wanneer de bestreden beslissing bij verstek is gewezen tegen de gedaagde in hoger beroep46.

41

J.-M. POUPART, “Art. 1056 Ger. W.”, in DE CORTE, R., DEPUYDT, P. en LAENENS, J. (eds.), Gerechtelijk recht. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, currens, 2. 42 artikel 1050 Ger. W. 43 zie artikel 1056 Ger. W. 44 Brussel 26 november 2002, P.&B. 2003, afl. 5, 384. 45 J.-M. POUPART, l.c., 3-4. 46 X., “Hoger beroep – Hoger beroep bij verzoekschrift (art. 1056, 2° Ger. W.)”, in KRINGS, E., BAERT, G. en STORME, M. (eds.), Algemene Modellenverzameling voor de Rechtsprakijk (A.M.R.), Mechelen, Kluwer, currens, 12.

23

§2 2.1

“geeft te kennen” Eiser in hoger beroep

Zoals het elk goed gedinginleidende akte, of algemeen elk gerechtsdeurwaardersexploot47 betaamt, worden de partijen eerst bekend gemaakt. Volgens artikel 1057, eerste lid, 2° Ger. W. dienen de naam, de voornaam, het beroep en de woonplaats van de eiser in hoger beroep vermeld te worden. Zijn hoedanigheid, zijnde bijvoorbeeld oorspronkelijk verweerster/huidig appellante dient ook opgenomen te worden. De advocaat wordt vermeld met voor- en achternaam en adres van zijn kantoor, “die zal verschijnen door haar advocaat X” 48. Het is van belang de juistheid na te gaan van deze gegevens, opdat ze weerslag kunnen hebben op de regelmatigheid van latere handelingen49.

2.2

Bestreden vonnis50

Het vonnis waartegen in hoger beroep wordt gekomen, wordt duidelijk gemaakt aan de hand van de gegevens van het gerecht en de datum van het vonnis. Het weglaten of verkeerd aanduiden van deze rechtbank, brengt de nietigheid van de akte in hoger beroep met zich mee als de nalatigheid of onregelmatigheid dubbelzinnigheid, onzekerheid of verwarring doet ontstaan. Er mag dus geen enkele redelijke twijfel mogelijk zijn51.

2.3

Gedaagde in hoger beroep

Hierna wordt de verwerende partij vermeld met naam, voornaam, woonplaats of verblijfplaats52, en in voorkomend geval de advocaat, “bijgestaan en vertegenwoordigd door Mr. Y” of “voor wie optrad Mr. Y, advocaat”, gevolgd door zijn kantoorgegevens. De vermelding van de hoedanigheid van de geïntimeerde is niet vereist53. In artikel 1057, eerste

47

J.M. POUPART, P. LEMMENS en A.S. MAERTENS, “Art. 1057 Ger. W.”, in DE CORTE, R., DEPUYDT, P. en LAENENS, J. (eds.), Gerechtelijk recht. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, currens, 4. 48 Dit kunnen we ook afleiden uit artikel 1057, tweede lid Ger. W.: “De akte vermeldt eventueel ook de naam van de advocaat van de eiser in hoger beroep.” De vernoemde vermeldingen van artikel 1057 Ger. W. dienen te worden opgenomen op straffe van relatieve nietigheid, behalve de vermelding van de datum en de aanwijzing van de appelrechter op straffe van absolute nietigheid (J. LAENENS, K. BROECKX en D. SCHEERS, Handboek gerechtelijk recht, Antwerpen – Oxford, Intersentia, 2004, 547). 49 J.M. POUPART, P. LEMMENS en A.S. MAERTENS, l.c., 4. 50 zie artikel 1057, eerste lid, 4° Ger. W. 51 J.M. POUPART, P. LEMMENS en A.S. MAERTENS, l.c., 5. 52 zie artikel 1057, eerste lid, 3° Ger. W. 53 J.M. POUPART, P. LEMMENS en A.S. MAERTENS, l.c., 5.

24

lid 3° Ger. W. worden deze vereiste gegevens op straffe van nietigheid54 voorgelegd. Doch, de wetgever heeft geen bepaalde formulering opgelegd55. Er vindt geen rechtstreekse oproeping van de tegenpartij plaats. Deze wordt via de griffier op de hoogte gebracht, uiterlijk de eerste werkdag nadat het verzoekschrift is ingediend56. De vormen en termijn zijn niet op straffe van nietigheid voorgeschreven57. Bijgevolg is elke vertraging of onregelmatigheid in de kennisgeving zonder gevolg voor de ontvankelijkheid van de handeling zelf58.

2.4

Rechter in hoger beroep

Volgens artikel 1057, eerste lid, 5° Ger. W. zal men in het verzoekschrift op straffe van nietigheid ook de nieuw bevoegde rechter moeten aanduiden. Dit is de rechter voor dewelke de tegenpartij moet verschijnen. In het verzoekschrift staat “te verschijnen voor”, maar de verschijning kan ook schriftelijk gebeuren. De plaats, dag en uur van verschijning moeten opgenomen worden, zodat men weet wanneer de inleidingszitting plaats heeft. Worden deze niet vermeld, dan is de akte relatief nietig59. Eventueel kunnen reeds termijnen worden gesteld, hoewel het verzoekschrift in principe een eenzijdig document is en geen overeenkomst. Hiermee samenhangend wordt de plaats waar de gedaagde in hoger beroep akte moet laten nemen van zijn verklaring van verschijning ook vermeld60.

§3

Omvang van het beroep

De omvang van het beroep is een belangrijk onderdeel van het verzoekschrift. Het heeft betrekking op het beschikkend gedeelte en is een antwoord op de vraag “wat vecht men aan”. Bijvoorbeeld: ontvankelijkheid, gegrondheid, …

54

In geval van ontbreken van de vermeldingen of van de verkeerde aanduiding ervan, mag de nietigheid enkel worden uitgesproken als vaststaat dat het verzuim of de onregelmatigheid de belangen heeft geschaad van de partij die de exceptie opwerpt. 55 Cass. 18 december 2006, Inf. R.I.Z.I.V. 2007, afl. 1, 58; Soc. Kron. 2007, afl. 8, 505. 56 J. LAENENS, K. BROECKX en D. SCHEERS, o.c., 545; J.-M. POUPART, l.c., 5-6. 57 J.-M. POUPART, l.c., 5-6. 58 zie artikel 1058 Ger. W. en Cass. 27 november 1997, Arr. Cass. 1997, 1242; Bull. 1997, 1301; Pas. 1997, I, 1301; R.W. 1998-99, 289, noot. Alsook Gent 24 maart 1998, A.J.T. 1998-99, 430. 59 J.M. POUPART, P. LEMMENS en A.S. MAERTENS, l.c., 8-9. 60 artikel 1057, eerste lid, 6° Ger. W.. In het voorbeeld wordt verwezen naar artikel 1061 Ger. W. dat bepaalt dat de verklaring van verschijning geschiedt op de zitting, onverminderd toepassing van artikel 729 Ger. W..

25

§4

Stukken, feiten en middelen

Meestal hoeven de stukken niet vermeld te worden, het zijn veelal de stukken die in de conclusies in eerste aanleg zijn opgenomen. Het is weinig vaststaande praktijk dat de feiten alsook worden weergegeven, deze zijn immers reeds bekend van de vorige procedurestappen. Het belangrijkste gedeelte van het verzoekschrift tot hoger beroep is uiteraard de grieven. Dit zijn de bezwaren die de appellant heeft tegen de aangevochten beslissing, de redenen waarom hij zich door het vonnis gegriefd acht61. Volgens artikel 1057, eerste lid 7° Ger. W. dienen deze wel verplicht en best zo ruim mogelijk62 te worden meegedeeld. Het is noodzakelijk maar voldoende dat appellant zijn bezwaren tegen de bestreden beslissing vermeldt, klaar en duidelijk63. Er wordt geen juridisch jargon bepaald of een bepaalde taalkwaliteit opgelegd64. Ze moeten wel zo verstaanbaar mogelijk zijn en geïntimeerde in staat stellen zijn conclusie voor te bereiden en de appelrechter de draagwijdte ervan te laten nagaan. Verder reikt de motiveringsplicht niet65. De middelen tot staving van de grieven moeten niet per se vermeld worden66. Een niet of onvoldoende gemotiveerde beroepsakte kan (relatief) nietig verklaard worden, op voorwaarde dat de geïntimeerde kan aantonen dat hij hinder ondervond bij het voorbereiden van zijn verweer, waardoor zijn belangen geschaad zijn67. Het is toegestaan in beroep nieuwe middelen aan te brengen. We moeten er echter wel rekening mee houden dat de uitbreiding of wijziging van de vordering berust op een feit of een akte die in de dagvaarding is aangevoerd68.

§5

“om deze redenen… behage het het Hof”

Na de uiteenzetting van de feiten en vooral de grieven naar recht, wordt het Hof aangespoord een standpunt in te nemen. Bijvoorbeeld: het hoger beroep toelaatbaar, ontvankelijk en gegrond te verklaren en het bestreden vonnis te vernietigen. Bijgevolg dient de nieuw bevoegde rechtbank aangeduid te worden, “opnieuw wijzende”, en de geïntimeerden in de kosten te verwijzen.

61

J. LAENENS, K. BROECKX en D. SCHEERS, o.c., 547. Hoewel een gedetailleerde uiteenzetting niet is vereist, zolang de grieven maar voldoende specifiek, duidelijk en nauwkeurig zijn. Zie hiervoor: Antwerpen 12 september 2001, P.&B. 2002, afl. 1, 66. 63 Cass. 2 mei 2005, J.T. 2006, afl. 6219, 224; J.T.T. 2005, afl. 925, 364; Pas. 2005, afl. 5-6, 978; RABG 2005, afl. 18, 1690; R.W. 2006-07, afl. 30, 1237; P.&B. 2005, afl. 5, 215. 64 Antwerpen 28 oktober 2002, Juristenkrant 2003, afl. 61, 20; NjW 2003, afl. 28, 455, noot E. BREWAEYS. 65 J.M. POUPART, P. LEMMENS en A.S. MAERTENS, l.c., 7. 66 Cass. 2 mei 2005, J.T. 2006, afl. 6219, 224; J.T.T. 2005, afl. 925, 364; Pas. 2005, afl. 5-6, 978; RABG 2005, afl. 18, 1690; R.W. 2006-07, afl. 30, 1237; P.&B. 2005, afl. 5, 215. 67 Antwerpen 12 september 2001, P.&B. 2002, afl. 1, 66; J.M. POUPART, P. LEMMENS en A.S. MAERTENS, l.c., 7. 68 zie artikel 807 Ger. W. en Cass. 29 november 2002, Arr. Cass. 2002, afl. 11, 2621, concl. D. THIJS; Pas. 2002, afl. 12, 2301, concl. D. THIJS; R.W. 2002-03, afl. 33, 1299, noot S. MOSSELMANS. 62

26

§6

“… met verzoek aan de griffier…”

Tot slot van het verzoekschrift deelt men de datum en plaats van opmaken mee69 en het feit dat men het verzoekschrift heeft neergelegd bij de griffie in zoveel exemplaren als er partijen zijn70. De datum is meestal de datum van de indiening van het verzoekschrift op de griffie, welke de griffier moet vaststellen door het ontvangen van de akte71. Ze kan ook afgeleid worden uit de datum waarop het verzoekschrift ter kennis is gebracht aan de gedaagde partij of uit de inschrijving van de zaak op de algemene rol72. De griffier wordt dus bovendien verzocht het verzoekschrift ter kennis te brengen aan de tegenpartij en diens advocaat. Zoals reeds eerder uiteengezet dient dit te gebeuren de eerste werkdag na de indiening van het verzoekschrift ter griffie73.

§7

Ondertekening

Met betrekking tot de handtekening is er geen eensgezindheid in de rechtsleer en rechtspraak. Een zekere stelling in de rechtsleer verdedigt dat de handtekening op het verzoekschrift een wezenlijk bestanddeel is van de akte. Bij gebreke van een handtekening zal er bijgevolg geen hoger beroep zijn ingeleid74. Het Hof van Cassatie en nu ook het toenmalig Arbitragehof zijn een andere mening toegedaan. Er is geen enkele wets- of reglementsbepaling dat voorhoudt dat het geschrift op straffe van nietigheid moet ondertekend zijn75. Het Grondwettelijk Hof zegt dat de personen die een hoger beroep instellen vergeleken kunnen worden met de personen die een verzoekschrift op tegenspraak indienen, inzonderheid wat de vormvoorschriften betreft die gelden bij het voorleggen van het geschil door middel van een verzoekschrift bij de rechter. Tussenbeide is er echter wel een verschil, zijnde dat het verzoekschrift tot hoger beroep niet ondertekend moet worden en het verzoekschrift op tegenspraak wel op straffe van nietigheid76. Het verzoekschrift tot hoger beroep kan worden gehandtekend, hetzij door de appellante, hetzij door diens advocaat. De ondertekening door de advocaat is evenwel geen vereiste. Hij verschijnt als een lasthebber zonder zijn volmacht te hoeven aan te tonen. Treedt de advocaat op voor een rechtspersoon, welke hij identificeert aan de hand van de benaming, 69

De dag, de maand en het jaar zijn ook vermeldenswaardig op straffe van nietigheid volgens artikel 1057, eerste lid, 1° Ger. W.. 70 zoals in het gemene recht overeenkomstig artikel 1325 B.W. 71 J.-M. POUPART, l.c., 5. 72 J.M. POUPART, P. LEMMENS en A.S. MAERTENS, l.c., 3. 73 Cf. supra, afdeling 1 en afdeling 2, §2, 2.3. 74 J.-M. POUPART, l.c., 4. 75 Ibid. en Cass. 26 mei 1976, Arr. Cass. 1976, 1070; Pas. 1976, I, 1034; R.W. 1976-77, 149, concl. LENAERTS. 76 Arbitragehof 17 mei 2000, A.A. 2000, 775; B.S. 18 juli 2000, 25005; J.L.M.B. 2000, 1632; Juristenkrant 2000, afl. 11, 6; R.W. 2000-01, 549.

27

rechtskarakter en maatschappelijke zetel, dan wordt er wettelijk (weerlegbaar) vermoed dat hij een regelmatige lastgeving heeft gekregen van een bevoegd orgaan van de rechtspersoon77.

Afdeling 3

Besluit

Een verzoekschrift tot hoger beroep kan in velerlei vormen worden opgemaakt. Als we beide voorbeelden in bijlage bekijken, merken we dat de volgorde niet geheel dezelfde is. In het algemeen kunnen we toch stellen dat dezelfde onderwerpen naar voor worden gebracht. De klassieke verwoordingen blijven behouden, hoewel dit redelijk formeel en artificieel overkomt. Dit is uiteraard een algemene stijl in de rechtspraktijk. We maken ook de opmerking dat het verzoekschrift tot hoger beroep zoals hierboven beschreven en besproken, een verzoekschrift in civiele zaken uitmaakt. In strafzaken gebeurt dit geheel anders, bijvoorbeeld de uiteenzetting van de grieven op straffe van nietigheid is niet toepasselijk in strafzaken78.

77 78

Cf. supra hoofdstuk 1 en J.-M. POUPART, l.c., 4-5. Cass. 25 november 2003, Arr. Cass. 2003, afl. 11, 2192; Pas. 2003, afl. 11, 1895.

28

Bijlage: verzoekschrift tot hoger beroep79 Aan de Heer Eerste Voorzitter Dames en Heren Voorzitters en Dames en Heren raadsheren in het Hof van Beroep te Antwerpen

Geeft te kennen: de naamloze vennootschap ………, zetel …….., H.R. ……… oorspronkelijk verweerster, appellante, die zal verschijnen door haar advocaat, Mr. ………, advocaat te ……… (adres), die ondertekent,

Dat zij bij huidig verzoekschrift hoger beroep aantekent met toepassing van artikel 1057 Ger. W. tegen het vonnis op tegenspraak gewezen door de ………e kamer van de ……… (rechterlijke instantie en plaats) d.d. ……… (dag, maand en jaar), in de zaak met A.R. nr. ……… (algemene rolnummer) tussen haarzelf en: 1. ……… Oorspronkelijk eiseres, gedaagde in hoger beroep, bijgestaan en vertegenwoordigd door Mr. ……… (naam advocaat)

Dat zij verzoekt van huidig verzoekschrift kennis te geven aan gedaagde in hoger beroep en haar op te roepen te verschijnen voor het Hof van Beroep te ……… (plaats), aldaar zitting houdende in het Hof van Beroep op ……… (adres), om onderhavig beroep te horen inleiden op ……… (dag, maand en jaar) om ……… (uur) ter openbare terechtzitting van de ………e kamer van het Hof van Beroep, zetelende in zaal ……… Ten einde er akte te laten nemen van hun verklaring van verschijning overeenkomstig artikel 1061 Ger. W..

Omvang van het beroep. Verzoekster stelt hoger beroep in tegen de bestreden beslissing in zoverre deze: ……… Dit hoger beroep gesteund is op volgende stukken, feiten en middelen.

I. STUKKEN Gezien de volgende stukken die aan de conclusies in eerste aanleg werden gehecht om er één geheel mee uit te maken, en die hier integraal als hernomen dienen te worden beschouwd en één geheel uitmaken met huidige akte: 79

voorbeeld van professor M.E. STORME uit de praktijk

29

II. FEITEN ………

III. NAAR RECHT – GRIEVEN

OM DEZE REDENEN En alle andere aan te voeren in de loop van het geding of ambtshalve door de rechter, zonder enige nadelige erkenning en met beroep op de onsplitsbaarheid van de erkentenis

BEHAGE HET HET HOF Het hoger beroep ontvankelijk en gegrond te verklaren; Dienvolgens het bestreden vonnis te vernietigen in zoverre het ……… Opnieuw wijzende: ……... Met verwijzing van geïntimeerde rechtsplegingsvergoedingen.

in

de

kosten

van

beide

aanleggen,

inbegrepen

de

Aldus opgemaakt te ……… (plaats) op ……… (dag, maand en jaar) en neergelegd ter griffie in zoveel exemplaren als er partijen zijn, met verzoek aan de griffier dit verzoekschrift bij gerechtsbrief ter kennis te brengen van de gedaagden en hun advocaat uiterlijk de eerste werkdag nadat het is neergelegd. Voor appellante, haar advocaat, (handtekening) (naam advocaat)

30

Bijlage: hoger beroep bij verzoekschrift80 Aan het Hof van Beroep/Arbeidshof te ……… /Aan de Rechtbank van Eerste Aanleg/Rechtbank van Koophandel te ………, zitting houdende in hoger beroep, Geeft te kennen: ……… (naam, voornaam, beroep) wonende te ………, ………straat nr. ………, hierna te noemen verzoeker/appellant, die zal verschijnen door zijn advocaat Mr. ………, kantoor houdende te ………, die ondertekent/die ondertekent en die zal verschijnen in persoon, dat verzoeker hierbij hoger beroep instelt tegen het vonnis op tegenspraak dat op ……… (datum) door ……… (gerecht) is gewezen tussen verzoeker als eiser/verweerder en: 1. ……… (naam en voornaam), wonende/verblijvende te ………, ………straat nr. ………, voor wie optrad Mr. ………, advocaat te ……… en kantoor houdende te ………, ………straat nr. ………, 2. ……… (als voren), als verweerders/eisers, bij welk vonnis ……… (inhoud van de vordering); dat dit hoger beroep gericht is tegen de partij/en ………, geïntimeerde/n, << en niet tegen de partijen ………, die niet worden opgeroepen/die alleen tot bindendverklaring van de beslissing in hoger beroep worden opgeroepen >>; dat dit hoger beroep gegrond is op de navolgende grieven ……… (opgave van de grieven); << dat << de partijen het erover eens zijn dat >> voor deze zaak slechts een kort debat vereist is daar ……… zodat verzoeker vraagt dat deze zaak op de inleidende zitting wordt behandeld <<, althans binnen drie maanden wordt bepleit >> ; >> /dat voor deze zaak, als bepaald in artikel 1066, tweede lid, van het Gerechtelijk Wetboek, slechts een kort debat vereist is, zodat ……… (als voren);

(redenen),

dat de griffier hierbij verzocht wordt van dit verzoekschrift bij gerechtsbrief kennis te geven aan de hiervoren genoemde geïntimeerde/n << en aan de tot bindendverklaring opgeroepen partijen >>, << alsook hun advocaten >>, met vermelding dat zij allen van hun verschijning akte zullen moeten laten nemen op de terechtzitting van ……… (datum), van de ………e kamer van ……… (gerecht), zaal nr. ………, ………e verdieping ……… REDENEN waarom het Uw Hof/Rechtbank behage: Dit hoger beroep toelaatbaar, ontvankelijk en gegrond te verklaren; om de grieven hiervoor aangehaald, het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw recht doende, de oorspronkelijke vordering toe te wijzen en ……… te veroordelen om ……… /de oorspronkelijke vordering niet toelaatbaar, althans niet ontvankelijk, althans niet gegrond te verklaren ……… << Het arrest/vonnis uitvoerbaar te verklaren bij voorraad en niettegenstaande elk rechtsmiddel en zonder zekerheidsstelling en met uitsluiting van kantonnement >>. 80

X., l.c., 11-12.

31

<< Het arrest/vonnis bindend te verklaren voor de partijen die daartoe zijn opgeroepen >>. Aldus opgemaakt te ………, de ……… (dag, maand en jaar) en neergelegd ter griffie in zoveel exemplaren als er betrokken partijen zijn << en er advocaten of procesgemachtigden voor de wederpartijen optreden >>, met verzoek aan de griffier dit verzoekschrift bij gerechtsbrief ter kennis te brengen van de gedaagde partij/en haar advocaat/hun advocaten uiterlijk de eerste werkdag nadat het is ingediend. (handtekening van de appellant of van zijn advocaat)

32

4

CONCLUSIE Inne VERREET

Afdeling 1

Begrip

De conclusie is een processtuk waarin één van de partijen zijn grieven uiteenzet en antwoordt op de grieven van de andere partij. Conclusies worden, afwisselend en voorafgaand aan de procedure ter zitting, binnen een vervaltermijn81, die onderling werd vastgelegd82 of door de rechter werd opgelegd83, neergelegd op de griffie van het hof of de rechtbank en meegedeeld aan de wederpartij84. Ze worden ook wel eens besluiten genoemd. Het laatste besluit van elk der partijen moet de vorige vervangen. Het moeten dus synthesebesluiten zijn, die de inhoud van de vorige besluiten overnemen. Dit neemt niet weg dat eerdere besluiten of conclusies geen processtukken meer zouden zijn. Wanneer ze tijdig neergelegd zijn, blijven ze deel uitmaken van de procedure. Dit kan belangrijk zijn, bijvoorbeeld wanneer een partij in een eerdere conclusie een bekentenis heeft afgelegd. Deze manier van werken verplicht de advocaten om orde en structuur in het achterhoofd te houden.

Afdeling 2

De akte

Er bestaat geen perfect model dat weergeeft hoe een conclusie moet opgesteld worden. Toch zijn er enkele basisgegevens die men in aanmerking moet nemen.

§1

Hoofding

In de hoofding moet men vermelden dat het om een conclusie of besluit gaat. Bij de laatste conclusie kan men ter verduidelijking het woord synthesebesluiten gebruiken.

81

E. BREWAEYS, “Artikel 745 Ger. W.” in X., Gerechtelijk recht: Artikelsgewijze commentaar en overzicht van rechtspraak, Antwerpen, Kluwer, 1984, losbl. 82 Cass. 1 juni 2001, A.J.T. 2001-02, 528; E. BREWAEYS, “De valkuil van artikel 745 tweede lid Ger. W.”, (noot onder Kh. Kortrijk 26 januari 1998), P.&B. 1998, 179. 83 Cass. 9 december 2005, J.L.M.B. 2006, afl. 1, 4. 84 G. BAERT, “Artikel 746 Ger. W.” in X., Gerechtelijk recht: Artikelsgewijze commentaar en overzicht van rechtspraak, Antwerpen, Kluwer, 1984, losbl.

33

§2

Beginvermeldingen

Aan het begin van een conclusie moet men het hof of de rechtbank aangeven waarvoor de procedure gevoerd zal worden. Hieraan wordt het rolnummer toegevoegd. Eventueel kan hier ook de datum van voorkoming opgenomen worden. Vervolgens moet de identiteit van partijen vermeld worden (naar art. 703 en 743 Ger. W.). Hierbij moet hun processuele hoedanigheid, eiser of verweerder, aangegeven worden. Wanneer de partijen een advocaat onder de arm genomen hebben, wordt dit ook vermeld. (Een adreswijziging van de advocaat moet per zaak aan de griffie gemeld worden.) Voor de weergave van de identiteit van partijen is het gebruikelijk de woorden VOOR, TEGEN, IN AANWEZIGHEID VAN, aan te wenden. Bijvoorbeeld: VOOR: X Eiser (eventueel) Vertegenwoordigd door: advocaat X, kantooradres TEGEN: X Verweerder (eventueel) Vertegenwoordigd door: advocaat X, kantooradres IN AANWEZIGHEID VAN: X (Deze (rechts)persoon is partij in het geding, maar tegen hem wordt door de concluderende partij geen vordering ingesteld.)

Wanneer men later in de conclusie de eiser of verweerder vernoemt, kan men telkens zijn naam gebruiken. Wil men een afkorting gebruiken, dan moet dit in het begin aangegeven worden. Wanneer er meerdere eisers of verweerders zijn, is het aan te raden de naam te blijven gebruiken, niet vermeldingen zoals eerste verweerder, tweede verweerder. Na de vermelding van de identiteit van de partijen, wordt het inleidende stuk weergegeven. Hierbij kunnen volgende bewoordingen gebruikt worden: ‘Gezien de dagvaarding van (deze datum)’. Tenslotte worden de vorderingen van de concluderende partij aangegeven. Wanneer het gaat om een eerste conclusie zal dit vooral het voorwerp van de dagvaarding betreffen. Wil de concluderende partij een tegenvordering of een subsidiaire vordering instellen, dan moet dit onmiddellijk vermeld worden. Wanneer de totale conclusie zeer lang is, wat tegenwoordig meermaals voorkomt, is het aangewezen een inhoudstafel toe te voegen om op die manier geen afbreuk te doen aan de structuur van de conclusie. 34

§3

Het corpus

Het corpus van de conclusie bestaat uit twee delen. Eerst heb je de uiteenzetting van de feiten. Deze wordt gevolgd door een uiteenzetting naar recht. Deze twee delen zijn echter niet altijd mooi van elkaar te onderscheiden.

3.1

Feiten

Als titel bij de bespreking van de feiten wordt soms ‘voorafgaanden’ gebruikt. Dit is echter afkeurenswaardig. Een goede conclusie is genummerd. Door het nummeren van de alinea’s wordt ze immers overzichtelijker. Een voldoende nummering impliceert echter niet dat elke zin genummerd moet zijn. Wanneer er zeer veel alinea’s zijn, kan de toevoeging van enkele bijkomende titels duidelijkheid scheppen. Het is aan te raden de relevante feiten te onderzoeken en te onderstrepen. Het is gepast van elk feit expliciet of impliciet het bewijs te vermelden. Dit laatste gebeurt vaak nog niet in de eerste conclusie, omdat er dan meestal nog geen betwistingen omtrent de feiten zijn. Het probleem stelt zich pas wanneer de tegenpartij een feit betwist. Een gepaste vermelding van het bewijs is dan aangewezen. Zo kan men bijvoorbeeld opnemen dat het feit niet betwist is of dat men getuigenbewijs aanbiedt. De feiten worden meestal chronologisch weergegeven. Het kan echter de tactiek van een partij zijn dit juist niet te doen. Men kan bijvoorbeeld de datum van kennisname als uitgangspunt nemen van een feit dat reeds eerder plaats heeft gehad. Op het vlak van schrijfstijl heeft men twee manieren om de feiten weer te geven. Men kan ze immers in de verleden tijd beschrijven, maar ook in de tegenwoordige tijd. Dit laatste wordt vaak als psychologische truc aangewend doordat de lezer zich op die manier beter in de feiten kan inleven. Ook worden vaak, als tactiek, de juridische elementen van een zaak als feiten voorgesteld. Het theoretische onderscheid dat er bestaat tussen feit en recht wordt dan met de voeten getreden. De bedoeling van deze tactische truc situeert zich in de wil het onrechtmatige te benadrukken. Men zal de (gekleurde) feiten presenteren in functie van de gevolgen die men eraan wil hechten.

35

3.2

Bespreking naar recht

Vaak wordt voor dit gedeelte van het corpus de titel ‘in rechte’ gebruikt. Dit is echter een taalfout. Het is dan ook beter te spreken van ‘naar recht’, ‘bespreking naar recht’, ‘rechtsgevolgen’ of ‘rechtsgronden’. De uiteenzetting naar recht heeft nood aan een logische onderverdeling om verwarring te vermijden. Om te beginnen zal men de eventuele nietigheid van de dagvaarding moeten opwerpen. Eventueel kan men, hiermee samenhangend, de exceptio obscuri libelli inroepen. Deze exceptie wordt opgeworpen wanneer het stuk, de dagvaarding, zo onduidelijk is dat men niet weet waartegen men zich juist moet verdedigen. In de praktijk wordt deze exceptie echter zelden toegekend. Vervolgens moet de bevoegdheid en de rechtsmacht worden aangebracht. Bij het aanvoeren van de bevoegdheid kan men bijvoorbeeld de verzending naar een andere rechtbank vragen. Dit kan wanneer de huidige rechtbank territoriaal of materieel niet bevoegd is om de zaak te behandelen. Ook kan men de bevoegdheid van de voorzitter in kortgeding in vraag stellen wanneer de tegenpartij een definitieve maatregel eist. De voorzitter in kortgeding kan de zaak echter niet doorsturen. Bij het aanvoeren van de rechtsmacht kan men de bevoegdheid van de Belgische rechterlijke macht betwisten. Deze kan echter de zaak niet verwijzen naar een buitenlandse rechtbank. Ook de exceptie van arbitrage kan opgeworpen worden. Dit moet in limine litis gebeuren. Aansluitend moeten de eventuele opschortende excepties aangegeven worden. Zo kan men de borgstelling voor gerechtskosten aanhalen of een grond tot onontvankelijkheid die nog hersteld kan worden, zoals het ontbreken van het ondernemingsnummer. Een belangrijk gegeven bij de bespreking naar recht is het eventuele aanvoeren van de onontvankelijkheid van de vordering. Deze betwisting van de ontvankelijkheid kan op verschillende gronden berusten, zowel ratione materiae, ratione personae als ratione temporis. Ratione materiae kan men om uiteenlopende redenen opwerpen dat het de andere partij aan een rechtsvordering ontbreekt. Dit kan wanneer men bijvoorbeeld afstand van rechtsvordering heeft gedaan of wanneer er een dading gesloten is. Ratione personae moet er aan drie voorwaarden voldaan zijn. 36

Op de eerste plaats kan men de onbekwaamheid van de wederpartij aanvoeren. Zo kan men bijvoorbeeld de minderjarigheid opwerpen, dat het om een feitelijke vereniging gaat, enz. Wanneer in de statuten van een VZW staat opgenomen dat er een beslissing van de Raad van Bestuur moet zijn om in rechte op te treden, kan men ook het gebrek aan deze beslissing opwerpen. Op de tweede plaats moet er een persoonlijk, rechtstreeks en rechtmatig belang zijn in hoofde van de materiële procespartij. Dit wil zeggen dat wanneer de ouders iemand dagvaarden voor het kind, men zich de vraag moet stellen of het kind hierbij belang heeft. Het begrip ‘belang’ wordt anders ingekleurd naargelang het gaat om het objectief dan wel het subjectief contentieux. Wanneer men de vernietiging van een rechtsnorm vraagt zal men het belang anders begrijpen dan wanneer men een veroordeling van een wederpartij vraagt. Zo is er de invulling van het rechtmatig belang in het aansprakelijkheidsrecht. Wanneer men bijvoorbeeld een schadeclaim heeft van één miljoen euro kan men immers stellen dat er altijd een belang aanwezig is. Het is dan ook zo dat het probleem van het belang zich bij veroordelende vonnissen bijna niet stelt. Declaratoire vonnissen daarentegen zorgen op dit vlak voor veel meer discussies. Op de derde plaats moet men de hoedanigheid van de partijen nagaan. Deze ontvankelijkheidsgrond is echter enkel relevant in gevallen waarbij een partij andermans belangen of rechten verdedigt. Indien een partij niet de juiste hoedanigheid heeft, moet de vordering worden afgewezen. Wanneer bijvoorbeeld in eerste aanleg voor de minderjarige de ouders als procespartij zijn opgetreden, maar de minderjarige na het vonnis meerderjarig is geworden, moet het beroep dat tegen de ouders wordt ingesteld, afgewezen worden. Bij de bespreking van de ontvankelijkheid ratione temporis wordt door advocaten vaak rekening gehouden met vervaltermijnen, maar ook met verjaringstermijnen. Dit laatste is echter niet juist. De eventuele verjaring behoort immers tot de grond van de zaak, niet tot het ontvankelijkheidsonderzoek. Het verweer ten gronde volgt op dit ontvankelijkheidsonderzoek en is een voornaam gedeelte van de bespreking naar recht. Het is dan ook aangewezen een logische structuur aan te brengen zodat het gevaar van incoherentie vermeden wordt. Wanneer er bijvoorbeeld een betwisting is over schade aan een goed, zou het heel ongeloofwaardig zijn op de eerste plaats aan te voeren dat met het goed nooit ontvangen heeft, op de tweede plaats te stellen dat men het in goede staat heeft teruggegeven om dan op de derde plaats op te merken dat het goed al beschadigd was toen men het gekregen heeft.

37

Aan te raden is het dan ook om nummers aan te brengen. Een goede stijl is het volledig doornummeren van de conclusie. Wanneer men er later dan delen bijvoegt, moet men wel de nummering aanpassen. Is het slechts één deeltje, dan kan men gebruik maken van bisnummers. Wanneer de conclusie in graad van beroep opgesteld wordt, moet men bij de middelen, de bespreking ten gronde, beginnen met te zeggen wat fout was aan het eerste vonnis. Beroep is immers in principe een nieuw vonnis of arrest over de zaak. Soms voegt men bij een conclusie een inventaris toe van rechtspraak en rechtsleer. Wanneer deze niet gepubliceerd zijn, moet men ze ook overmaken aan de wederpartij. Zijn ze wel gepubliceerd, dan is dit niet nodig. Men kan ook in een conclusie citeren. Wanneer dit in een andere taal dan de procestaal gebeurt, moet er een vertaling aan worden toegevoegd. Zoniet is het processtuk nietig. Het is de gewoonte hierbij te vermelden dat het om een vrije of een eigen vertaling gaat. Om de bespreking naar recht en dus ook het corpus te beëindigen, moet er een besluit aan worden toegevoegd. Zo kan men bijvoorbeeld besluiten tot de ongegrondheid van de hoofdvordering.

§4

Het beschikkend gedeelte

Dit gedeelte van de conclusie wordt aangevat met een steeds terugkerende stijlclausule. ‘OM DEZE REDENEN en om alle anderen nog door de partijen of ambtshalve door de rechter aan te voeren, onder voorbehoud van alle recht en enige erkentenis (vaak met beroep op de onsplitsbaarheid van de bekentenis), BEHAGE HET DE RECHTBANK…’ Op deze woorden volgt het eigenlijk beschikkend gedeelte. Dit zal op de eerste plaats vaak vermelden alle andere en tegenstrijdige besluiten te verwerpen. Vervolgens zal men hierin de veroordeling van de wederpartij vragen. Ook de kosten worden in het beschikkend gedeelte aangehaald. ‘Met verwijzing van verweerder in de kosten van het geding’ is dan ook een gangbare clausule. De concluderende partij zal de kosten ramen. Als er niets over gezegd wordt, geldt de basisregel. Men mag de kosten echter zowel hoger als lager begroten. Een klassieke formule die doorgaans ook in het beschikkend gedeelte opgenomen is, is dat men het vonnis of het arrest ‘uitvoerbaar bij voorraad wil horen verklaren, zonder zekerheidsstelling en met uitsluiting van kantonnement’. Dit is een stijlformule. Wil men dat de rechter hier toepassing aan verleent, moet men dit in het corpus motiveren.

38

In het beschikkend gedeelte kan ook een bewijsaanbod gedaan worden. Zo kan men bijvoorbeeld vragen getuigen te horen. In burgerlijke zaken is men daar echter zeer terughoudend tegenover. Vaak worden al getuigenverklaringen opgenomen in het dossier om aan te tonen dat het relevant is dat deze persoon gehoord wordt. Het negatieve aspect hiervan is dat het de indruk wekt dat een procespartij invloed heeft op de getuige. Wanneer de conclusie in graad van beroep wordt opgesteld, moet men in het beschikkend gedeelte eerst standpunt innemen over het hoger beroep. Zo kan men bijvoorbeeld vragen het beroep toelaatbaar en gegrond te verklaren of omgekeerd het beroep ongegrond te verklaren en het eerste vonnis te bevestigen. Pas daarna wordt er overgegaan tot de grond van de zaak. Om het beschikbare gedeelte af te sluiten, wordt de datum weergegeven, gevolgd door de handtekening met de vermelding ‘voor eiser (verweerder) / concluant’.

§5

Inventaris

Achteraan de conclusie wordt een inventaris opgenomen van de aangehaalde stukken. Nochtans zijn er enkele redenen om deze inventaris vooraan te plaatsen. Op de eerste plaats zou dit logischer zijn omdat de lezer dan onmiddellijk een overzicht krijgt. Op de tweede plaats heeft het Hof van Cassatie gesteld dat men moet kunnen bewijzen dat de stukken neergelegd zijn. Om die reden worden de stukken beter aan de conclusie gehecht. De hoven en rechtbanken willen dit echter niet. Een eerste praktische reden hiervoor is het plaatsgebrek. Een andere reden is het feit dat de rechter er dan in principe ook op zal moeten antwoorden. Dit is niet zo wanneer enkel het nummer van het stuk in de conclusie wordt weergegeven85. De inventaris wordt dus heden achteraan opgenomen. De stukken die men voorbrengt, moeten genummerd worden. Dit gebeurt in principe chronologisch, maar dat is niet noodzakelijk. De nummering is immers ook afhankelijk van de feitenuiteenzetting. Normaalgezien volgt de conclusie de nummering van de stukken. Wanneer er nieuwe stukken worden toegevoegd, dit kan in principe niet meer na de laatste conclusie86, moet men de inventaris aanpassen. Er zijn drie manieren om dit te doen. Ten eerste kan men achteraan nummers toevoegen. Ten tweede kan men alle stukken hernummeren tot er een nieuwe logische volgorde ontstaat. Dit is echter zeer af te raden. Tenslotte, en dit is de beste manier, kan men de nieuwe stukken ertussen voegen en bisnummers toekennen.

85 86

Cass. 12 september 1986, Arr. Cass. 1986-87, 48. Cass. 12 december 2005, Pas. 2005, afl. 12, 2480 ; Cass. 3 oktober 2002, Arr. Cass. 2002, afl. 10, 2051.

39

De stukken worden in kopie aan de tegenpartij meegedeeld. Vroeger was het de gewoonte de originelen uit te wisselen. Dit liep echter soms faliekant af. Nu komt het originele stuk pas boven wanneer er een discussie over plaatsgrijpt. Na het toevoegen van de inventaris is de conclusie compleet. Er is wel wat manoeuvreerruimte voor de advocaat om een conclusie op zijn eigen manier op te stellen. De voorgaande opmerkingen zijn echter basiskenmerken die een goede conclusie nodig heeft.

40

5

ARBITRAGECLAUSULE Patricia VAN LOON

Afdeling 1

Begripsomschrijving

Zoals we reeds hebben gezien in hoofdstuk twee is arbitrage een vorm van alternatieve geschillenbeslechting. Partijen komen overeen om hun eventueel geschil voor te leggen aan een arbiter. Elk geschil dat reeds is ontstaan of nog kan ontstaan en waarover een dading kan aangegaan worden, kan bij overeenkomst aan arbitrage worden onderworpen87. Ze kunnen dit dus in een overeenkomst bepalen of de arbitrageovereenkomst wordt opgenomen in een andere overeenkomst waarvan zij dan één van de bedingen zal zijn88. In dit laatste geval spreken we o.i. van een arbitrageclausule. Hoewel we het onderscheid tussen het arbitragebeding en de arbitrageovereenkomst niet terugvinden in de wet of in de rechtsleer, zijn ze alsnog niet geheel hetzelfde. Een arbitragebeding wordt opgenomen in een contract die partijen tot arbitrage verplicht wanneer er geschillen rijzen in verband met dit contract. Een arbitrageovereenkomst is de overeenkomst die op een meer uitvoerige wijze de arbitrage regelt en wordt afgesloten met het oog op de beslechting van een reeds gerezen geschil, al dan niet in uitvoering van een vroeger arbitragebeding89. Ze zijn beide van rechtswege nietig volgens artikel 1678 Ger. W., indien het tot stand komt vóór het ontstaan van een geschil waarvan de arbeidsrechtbank kennis moet nemen krachtens de artikelen 578 tot 583 Ger. W. en indien één van de partijen een bevoorrechte positie was toegekend bij de aanwijzing van de arbiter of arbiters. De arbitrageclausule staat doorgaans vermeld aan het einde van een gerechtelijke akte, voor de vereiste handtekening van de partijen. Een overeenkomst tot arbitrage behoort te zijn vervat in een geschrift dat door de partijen is ondertekend of in een ander bindend stuk. Ze moeten erin hebben laten blijken dat het hun wil is om het geschil aan arbitrage te onderwerpen90. Tussendoor: Er bestaan twee soorten geschillencommissies. De ene treedt arbitraal op zoals bepaald in het Gerechtelijk Wetboek, de andere kan onmogelijk arbitraal optreden. Een voorbeeld van deze laatste

87

zie artikel 1676, lid 1 Ger. W. X., “Arbitrage – Standaardovereenkomsten tot arbitrage (art. 1676 e.v. Ger. W.)”, in KRINGS, E., BAERT, G. en STORME, M. (eds.), Algemene Modellenverzameling voor de Rechtsprakijk (A.M.R.), Mechelen, Kluwer, currens, 3 en J. LAENENS, K. BROECKX en D. SCHEERS, Handboek gerechtelijk recht, Antwerpen – Oxford, Intersentia, 2004, 107-108. 89 C. DE WULF, “Bindende derdenbeslissing en arbitrage”, in DE WULF, C. (ed.), Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 662, voetnoot 2. 90 aldus artikel 1677 Ger. W.

88

41

groep is de paritaire commissie, ze zijn immers even samengesteld. Deze laatste commissie kan bij bindende derdenbeslissingen te werk gesteld worden.

Afdeling 2 §1

Bespreking

Algemeen

Zoals we in de bijlage kunnen zien, zijn er verschillende mogelijkheden om de arbitrageclausule op te maken. In deze alternatieve geschillenbeslechting is het immers mogelijk om te kiezen voor één of voor drie scheidsrechters en dit nog eens op verscheidene manieren. De gebruikte termen moeten volledig en duidelijk zijn en worden restrictief geïnterpreteerd91. Zeker als er een arbitrageclausule wordt opgenomen in algemene voorwaarden moet er duidelijkheid zijn. De tegenstelbaarheid van algemene voorwaarden wordt eveneens restrictief geïnterpreteerd in een gedeelte van de rechtspraak en rechtsleer. Ze dienen duidelijk gestipuleerd te zijn, de partijen moeten er effectief kennis van hebben gehad of van hebben kunnen nemen en ze moeten de algemene voorwaarden aanvaard hebben. Als aan deze drie vereisten is voldaan, zijn de algemene voorwaarden tegenstelbaar en ook de opgenomen arbitrageclausule92. We gaan nu de meest voorkomende bestanddelen van een arbitrageclausule na.

§2

Keuze van arbiters

Het arbitragereglement regelt de wijze van benoeming van de arbiters. Als deze afwezig is, dan moet men de gewenste formule zelf meedelen. De partijen kunnen ook bepalen dat de arbitrage noodzakelijkerwijs moet worden voorafgegaan door een andere procedure, zoals een mini-trial of een poging tot mediatie93. De mogelijkheid om arbiters bij name aan te wijzen in een arbitrageovereenkomst verdient geen aanbeveling. Deze manier van benoeming houdt een risico in, de overeenkomst kan immers in dat geval vervallen. De aangewezen arbiter kan zich onthouden of overlijden met

91

C. DE WULF, l.c., 662. M. LOOYENS, “Art. 1677 Ger. W.”, in DE CORTE, R., DEPUYDT, P. en LAENENS, J. (eds.), Gerechtelijk recht. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, currens, 4-5. 93 Mini-trial is een soort kort geding en wordt geregeld in Afdeling III van het reglement, mediatie of bemiddeling wordt geregeld in Afdeling IV van het reglement. 92

42

als gevolg dat er geen arbiter meer is94. De benoeming van de arbiters gebeurt op de wijze zoals voorgesteld in de bedingen (zie bijlage). Een voorbeeld uit de rechtspraak: de clausule waarin wordt opgenomen dat het arbitragesecretariaat van het aangeduide arbitrageorgaan de scheidsrechters voorstelt, indien een partij nalaat haar scheidsrechter aan te duiden, is geldig95. Als in een overeenkomst van arbitrage wordt bepaald dat een scheidsgerecht de geschillen zal beslechten, dan hebben de gewone rechtbanken geen rechtsmacht om kennis te nemen van deze geschillen. In het geval dat een partij het geschil toch aanhangig maakt bij een gewone rechtbank, kan de wederpartij – weliswaar niet verplicht dit binnen een bepaalde termijn te doen – de exceptie van afwezigheid van rechtsmacht opwerpen96.

§3

Plaats van arbitrage

Vermelding van de plaats van arbitrage wordt sterk aanbevolen, hoewel partijen er niet toe verplicht zijn. Als de partijen deze plaats niet hebben vermeld, kiezen de arbiters er één. Ze moet alleszins vastgelegd zijn op het ogenblik van de arbitrale uitspraak97. Enerzijds wordt zo de territoriale bevoegdheid van de rechterlijke instanties bepaald en anderzijds is het belangrijk bij internationale geschillen98. De plaats van de arbitrage heeft een praktisch belang en is tevens belangrijk met betrekking tot de juridische consequenties99. Niets belet de partijen om later de zetel te wijzigen in de akte van opdracht.

§4

Taalkeuze

Het is van belang om de taal van de arbitrage te bepalen en dit om hierover discussies te vermijden of om zich de kosten van extra vertaaldiensten te besparen100. De taal moet vermeld worden als deze anders zal zijn dan de taal van het beding zelf. Het is bijvoorbeeld mogelijk om de stukken in een andere taal aan te brengen, welke dan niet vertaald hoeven te worden.

94

X., l.c., 3. Rb. Brugge 3 januari 2000, TWVR 2000, 162. 96 Gebaseerd op artikel 1679 Ger. W. en voorkomend in de rechtspraak, o.a. Brussel 27 april 1999, J.D.S.C. 2001, 92, noot B. VOGLET; T.B.H. 2000, 619; T.R.V. 1999, 525, noot D. VAN GERVEN. 97 M. LOOYENS, “Art. 1693 Ger. W.”, in DE CORTE, R., DEPUYDT, P. en LAENENS, J. (eds.), Gerechtelijk recht. Artikelsgewijze commentaar met overzicht van rechtspraak en rechtsleer, Mechelen, Kluwer, currens, 8-9. 98 X., l.c., 3. 99 M. LOOYENS, “Art. 1677 Ger. W.”, l.c., 9. 100 M. LOOYENS, “Art. 1677 Ger. W.”, l.c., 11. 95

43

§5

Toepasselijk recht

Soms is het ook handig het toepasselijk recht te bepalen, maar op zich is het niet essentieel omdat de arbiters dat in de loop van het geding zelf nog kunnen bepalen. Toch is het aangewezen, omdat het de rechtszekerheid van de partijen bevordert en als leidraad dient voor de partijen bij de uitvoering van de overeenkomst. Een derde positief punt is het feit dat door de aanwijzing van het toepasselijk recht de arbitragekosten beperkt zullen worden. De partijen en arbiters moeten zich dan immers niet meer bezig houden met de bepaling van het toepasselijk recht en kunnen zich meteen concentreren op de grond van het geschil101. Het recht bestaat uit drie onderdelen die elk te preciseren zijn. Ten eerste zal men moeten uitmaken welk recht de arbiters moeten toepassen op het geschil. In principe dient dit opgenomen te worden in een aparte clausule, namelijk in een rechtskeuzebeding dat geen deel uitmaakt van het arbitragebeding102. De tweede vraag die men moet stellen met betrekking tot het toepasselijk recht is welke procedureregels toepassing zullen vinden. Volgens de lex fori is dat de procedure van de plaats welke geregeld is in het arbitragereglement. Op basis van welk recht is de arbitrageovereenkomst geldig? Dit is de derde vraag en dient soms gepreciseerd te worden in de clausule.

§6

Andere vermeldingen

Het staat de partijen vrij om, indien ze geen Belgische nationaliteit bezitten, in de zin van artikel 1717, al. 4 Ger. W. de vordering tot vernietiging uit te sluiten103. Volgens het gerechtelijk recht is het mogelijk op basis van een beperkt aantal gronden de arbitrage te vernietigen. Doch, deze bepaling is goedgekeurd omwille van commerciële redenen, namelijk om de arbitrages tussen niet-Belgen naar België te brengen. Als er geen Belgische belangen in het geding zijn, kunnen ze afstand doen van de vernietigingsmogelijkheid. Hieromtrent heerst er wel enige discussie. De zinsnede dat het scheidsgerecht beslist naar billijkheid kan ook opgenomen worden. De arbiter wordt dan als het ware een scheidsman of bemiddelaar104.

101

M. LOOYENS, “Art. 1677 Ger. W.”, l.c., 10. Voor meer info over het rechtskeuzebeding verwijzen we naar hoofdstuk 6. X., l.c., 3. 103 X., l.c., 3. 104 X., l.c., 3. 102

44

Afdeling 3

Besluit

Nu we weten wat de voornaamste bestanddelen zijn van een arbitrageclausule, delen we nog enkele algemene indrukken en voorbeelden mee van in de rechtspraktijk105. Indien de arbitrageclausule deel uitmaakt van de algemene voorwaarden van een bestelbon, een bestek of een contract, dient vlak voor de handtekening uitdrukkelijk naar de clausule te worden teruggewezen. Zo kan het volgende rechtmatig worden vermeld: "de aan ommezijde (of hieronder) staande algemene voorwaarden maken noodzakelijk deel uit van de overeenkomst". Wat de mede-eigendommen betreft, kan de clausule in het mede-eigendomsreglement worden vermeld, naar aanleiding van de uitwerking van de statuten of, later, krachtens een beslissing van de algemene vergadering. De redactie van een arbitragebeding wordt meermaals verwaarloosd, omdat tijdens de contractsonderhandelingen de partijen meer energie steken in de essentiële elementen van het contract. Toch moet er evenveel aandacht besteed worden aan de kleinere bedingen in een overeenkomst. Er zullen veel moeilijkheden vermeden worden als partijen zorgen dat het beding zorgvuldig wordt opgesteld106.

105 106

Bron: http://www.arbitrage-mediation.be/info-clause-nl.htm M. LOOYENS, “Art. 1677 Ger. W.”, l.c., 7.

45

Bijlage: arbitrageclausule107 Alle geschillen die uit of met betrekking tot deze overeenkomst mochten ontstaan, zullen definitief worden beslecht volgens het Arbitragereglement van CEPINA, door één of meer arbiters die conform dit reglement zijn benoemd. << Het scheidsgerecht zal uit (een) of (drie) arbiters bestaan. >> << De zetel van de procedure is ……… (stad). >> << De taal van de arbitrage is ……… >> << De toepasselijke rechtsregels zijn ……… >> << De partijen sluiten uitdrukkelijk iedere vordering tot vernietiging van de arbitrale uitspraak uit. >>

107

http://www.cepina.be

46

Bijlage: standaardovereenkomst tot arbitrage108 Elk geschil over de geldigheid, de uitlegging of de uitvoering van deze overeenkomst zal definitief worden beslist ……… Drie nader te benoemen arbiters ……… door drie arbiters. De partij die zich beroept op de overeenkomst, zal een onafhankelijke arbiter aanwijzen en de wederpartij uitnodigen om harerzijds zodanige arbiter aan te wijzen binnen een maand na de kennisgeving van het arbitrageverzoek. De derde arbiter, die het voorzitterschap van het scheidsgerecht zal waarnemen, zal door de arbiters die partijen hebben aangewezen, worden benoemd binnen een maand na de aanvaarding van hun opdracht. Indien bij het verstrijken van de gestelde termijnen één van de partijen geen arbiter heeft benoemd of de arbiters die partijen hebben gekozen, het niet eens zijn kunnen worden over de keuze van de derde arbiter, zal de arbiter of de derde arbiter worden benoemd door de voorzitter van de Rechtbank van ……… te ……… (de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg of van koophandel of enige andere instantie door partijen aan te wijzen in de overeenkomst)

Eén nader te benoemen arbiter ……… door één arbiter, in onderlinge overeenstemming aangewezen door partijen. Bij gebreke van overeenstemming tussen partijen binnen een maand te rekenen van de kennisgeving van het arbitrageverzoek aan de wederpartij, wordt de arbiter benoemd door de voorzitter van de Rechtbank van ……… te ……… Arbiters bij name aangewezen in de arbitrage-overeenkomst …….. door …...... << , met dien verstande dat de laatste van de drie het voorzitterschap van het scheidsgerecht zal waarnemen >>. De beslissing moet worden gewezen binnen een termijn van zes maanden te rekenen van de dag waarop de arbiter zijn opdracht heeft aanvaard. Niet-inachtneming van deze termijn doet de arbitrage-overeenkomst niet vervallen. Arbitragecentrum ……… volgens het reglement van het arbitragecentrum ……… (benaming) door een of meer overeenkomstig dat reglement benoemde arbiters. Arbitragecentrum – drie arbiters ……… volgens het reglement van het arbitragecentrum …….. (benaming), door drie arbiters. De partij die zich beroept op de overeenkomst, zal een onafhankelijk arbiter aanwijzen en de wederpartij uitnodigen om harerzijds zodanige arbiter aan te wijzen binnen een maand na de kennisgeving van het arbitrageverzoek.

108

X., l.c., 1.

47

De derde arbiter, die het voorzitterschap van het scheidsgerecht zal waarnemen, zal worden benoemd door het arbitragecentrum/door de arbiters die partijen hebben aangewezen binnen een maand na de aanvaarding van hun opdracht. Indien bij het verstrijken van de gestelde termijnen één van e partijen geen arbiter heeft aangewezen of de arbiters die partijen hebben gekozen, het niet eens zijn kunnen worden over de keuze van de derde arbiter, zullen de arbiters en de derde arbiter worden benoemd door het arbitragecentrum ……... Arbitragecentrum – één arbiter ……… volgens het reglement van het arbitragecentrum …….. (benaming) door één arbiter, in onderlinge overeenstemming aangewezen door partijen. Bij gebreke van overeenstemming tussen partijen binnen een maand na de kennisgeving van het arbitrageverzoek aan de wederpartij, wordt de arbiter benoemd door het arbitragecentrum ………, overeenkomst het reglement van dat centrum.

Vrije vermeldingen << De arbitrage zal plaatsvinden te ……… (stad); >> << De arbitrageprocedure zal worden gevoerd in de ……… taal; >> << De procedure zal worden gevoerd volgens het ……… recht; >> << De arbitrale uitspraak is niet vatbaar voor enigerlei vordering tot vernietiging; >> << Het scheidsgerecht beslist naar billijkheid; >> << Het scheidsgerecht is overeenkomstig artikel 1702bis van het Gerechtelijk Wetboek bevoegd om de uitspraak uit te leggen; >>

48

Bijlage: algemeen arbitragebeding109 Alle geschillen met betrekking tot de geldigheid, de uitlegging en de uitvoering van deze overeenkomst worden verplichtend en uitsluitend onderworpen aan arbitrage. (ingeval van één arbiter) Het scheidsgerecht zal uit één arbiter bestaan, in onderlinge overeenstemming aangewezen door partijen. Bij gebreke van overeenstemming tussen partijen binnen een maand te rekenen van het arbitrageverzoek aan de wederpartij, wordt de arbiter benoemd door de Voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg te ……… (ingeval van drie arbiters) Het scheidsgerecht zal uit drie arbiters bestaan. De partij die zich beroept op de overeenkomst, zal een onafhankelijke arbiter aanwijzen en de wederpartij uitnodigen om harerzijds zodanige arbiter aan te wijzen binnen een maand na de kennisgeving van het arbitrageverzoek. De derde arbiter, die het voorzitterschap van het scheidsgerecht zal waarnemen, zal door de arbiters die partijen hebben aangewezen, worden benoemd binnen een maand na de aanvaarding van hun opdracht. Indien bij het verstrijken van de gestelde termijnen één van de partijen geen arbiter heeft benoemd of de arbiters die partijen hebben gekozen, het niet eens zijn kunnen worden over de keuze van de derde arbiter, zal de arbiter of de derde arbiter worden benoemd door de voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg te ……… De zetel van de procedure zal gevestigd zijn te ……… De taal van de arbitrage is ……… en het toepasselijke recht is het Belgische recht. De procedure van geschillenbeslechting is onderworpen aan de artikelen 1676 tot en met 1723 van het Gerechtelijk Wetboek. De arbitrale uitspraak verbindt de partijen definitief.

109

Dit voorbeeld is gelijkaardig aan de twee eerste hypotheses onder het voorbeeld in de tweede bijlage. C. DE WULF, l.c., 660.

49

6

BEVOEGDHEIDSBEDING EN RECHTSKEUZEBEDING Patricia VAN LOON

Afdeling 1

Begripsomschrijving

De territoriale bevoegdheid is niet van openbare orde110, naar aanleiding hiervan hebben de partijen een vrij beschikkingsrecht111. Ze hebben de mogelijkheid om een bevoegdheidsovereenkomst af te sluiten die elk geschil van privaatrechtelijke aard uitsluitend aan een bepaald gerecht of gerechten ter beslechting in eerste aanleg voorlegt of onttrekt112. Een bevoegdheidsbeding is een clausule met dezelfde doelstelling. Het wordt in een overeenkomst of algemene voorwaarden opgenomen om aan te duiden welke instantie men bevoegd acht bij een eventueel rijzend geschil. Zolang het maar is opgenomen in een door partijen ondertekend geschrift of in andere teksten die hen binden en waarin ze blijk geven van hun wil om elk geschil aan een bepaald rechtscollege te onderwerpen of onttrekken113. Vaak wordt dit beding samengevoegd met een rechtskeuzebeding. Dit beding beantwoordt de vraag naar het toepasselijke recht, wat een IPR-vraag is. De vraag naar bevoegdheid verwijst voornamelijk naar het arrondissement van de rechtbank. Dit zijn duidelijk twee verschillende bedingen, zowel naar inhoud als naar vorm114.

Afdeling 2 §1 1.1

Bespreking

Bevoegdheidsbeding Vorm

Een frequent voorkomend bevoegdheidsbeding in overeenkomsten of algemene voorwaarden zoals in casu, luidt: “Onderhavige voorwaarden zijn onderworpen aan het Belgisch recht en vallen onder de exclusieve bevoegdheid van de rechtbanken van het arrondissement Antwerpen.”115 We merken echter op dat het zowel een regeling treft over de bevoegdheid als

110

J. LAENENS, De bevoegdheidsovereenkomst naar Belgisch recht, Antwerpen, Kluwer Rechtswetenschappen, 1981, 89. 111 K. BROECKX, “Het ambtshalve onderzoek door de rechter naar de geldigheid van een bevoegdheidsbeding”, (noot onder Vred. Kortrijk 20 augustus 1996), T. Vred. 1999, 338. 112 J. LAENENS, K. BROECKX en D. SCHEERS, Handboek gerechtelijk recht, Antwerpen – Oxford, Intersentia, 2004, 223. 113 J. LAENENS, o.c., 77. 114 F. VAN NECK, “Over de bevoegde rechter, het toepasselijk recht, herroepingsbedingen en de Belgische internationale openbare orde”, (noot onder Antwerpen 18 juni 1996), A.J.T. 1998-99, 948-949. 115 Genomen uit artikel 16 van de algemene verkoopsvoorwaarden, http://www.purejuice.be/shop/nl/terms.html

50

over het recht. We moeten hier nog eens de opmerking maken dat het beter is beide aspecten te splitsen in twee afzonderlijke clausules. Voorbeelden116: “In geval van geschil is alleen de rechtbank te Leuven bevoegd”, deze clausule is geldig, ook al wordt de bevoegdheid slechts overgedragen aan een rechtbank van een stad of arrondissement zonder verdere bepaling. “In geval van betwisting is de rechtbank van koophandel te Brussel bevoegd” is een ongeldige clausule. Er is hier immers een overeenkomst gemaakt met betrekking tot de bevoegdheid ratione materiae welke van openbare orde is. In beginsel leidt dit tot nietigheid van het beding, maar toch krijgt dit beding werking met betrekking tot de bevoegdheid ratione loci. “De rechtbanken van het arrondissement waar het filiaal gevestigd is” is een voorbeeld van een verwijzingspunt, de aanduiding van een lokaliteit. Er wordt in casu beslist om het geschil te laten beslechten door de rechtbank van de vestigingsplaats op het ogenblik van de inleiding van het geschil voor de aangewezen rechter.

Normaliter verschijnt de verweerder voor zijn eigen rechtbank117, maar met het bevoegdheidsbeding is dat soms niet meer het geval. Dit kan echter wel wanneer er uitdrukkelijk wordt vermeld dat de ene partij het recht behoudt om de andere partij te dagvaarden voor de eigen rechtbank. Het kan ook zijn dat de vraag van bevoegdheid niet wordt opgeworpen en dan is er geen enkel probleem. Dit wil zeggen dat de aangewezen rechter uitspraak moet doen, zelfs indien geen enkel verband bestaat tussen deze rechter en het te beslechten geschil118. De bevoegde rechtbank moet minstens bepaalbaar zijn. Alles dient juist en niet vaag of variabel geformuleerd te zijn, overeenkomstig de gemeenschappelijke bedoeling van de partijen.

1.2

Internationaal aspect

Wat de bevoegdheidsclausules betreft, moet er melding gemaakt worden van het voormalig EEG-verdrag, nu vervangen door de EEX-Verordening119, alsook van artikel 32, 20° WHPC. Volgens dit laatste artikel is het beding onrechtmatig dat in een overeenkomst tussen verkoper en consument is opgenomen en toelaat dat de eiser zijn vordering, op grond van een contractueel bedongen keuze van woonplaats, voor een andere rechter kan inleiden dan die welke is aangewezen op basis van artikel 624, 1°-2°-4° Ger. W., onverminderd de toepassing van de EEX-Verordening120.

116

J. LAENENS, o.c., 86-87. Zie artikel 624, 1° Ger. W. 118 K. BROECKX, l.c., 339; J. LAENENS, o.c., 86. 119 Verordening (EG) n° 44/2001 van de Raad van 22 december 2000 betreffende de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken. 120 J. LAENENS, K. BROECKX en D. SCHEERS, o.c., 223. 117

51

De Verordening heeft zo goed als de formulering in het Verdrag overgenomen met betrekking tot het bevoegdheidsbeding121. Partijen kunnen een rechtbank of rechtbanken van een verdragsluitende Staat aanwijzen om kennis te nemen van huidige of toekomstige geschillen nopens een bepaalde rechtsverhouding. Deze rechtbank of die rechtbanken zijn dan alleen bevoegd122. Dit artikel 17 EEX-Verdrag (nu artikel 23 EEX-Verordening) zal meestal ingeroepen worden wanneer de bevoegdheidsclausule is bedongen tussen twee partijen, waarvan één in een andere staat is gevestigd.

1.3

Gevolgen

Als een bevoegdheidsbeding wordt opgenomen in een contract of in algemene voorwaarden heeft dit tot gevolg dat het beding bindend is voor beide partijen, zelfs als het in eigen voordeel is bedongen123. Ze strekt de partijen tot wet en kan enkel herroepen worden met wederzijdse toestemming van de partijen124. Er moet worden nagegaan of de overeenkomst niet onderworpen is aan bepaalde regelen van territoriale bevoegdheid van imperatieve aard. Zoals gezegd is deze bevoegdheid van suppletieve aard op basis van artikel 624 Ger. W., zodat de partijen er bij overeenkomst van kunnen afwijken125. Als het bestaan van een bevoegdheidsovereenkomst/bevoegdheidsbeding wordt betwist, dient de territoriale bevoegdheid te worden bepaald volgens het gemeen recht126. Een onereus bevoegdheidsbeding kan aangevochten worden door aan de rechter een marginaal toetsingsrecht toe te kennen, gebaseerd op het beginsel van de goede trouw (artikel 1134, derde lid B.W.). Al deze aspecten behoren tot het geldigheidsonderzoek van de bevoegdheidsovereenkomst of bevoegdheidsbeding. Inzake dit moet er wel onderscheid gemaakt worden tussen beide figuren. Het beding dat opgenomen is in een contract wordt als een standaardvoorwaarde beschouwd127. Kunnen we hier spreken van de vereiste wilsovereenstemming? Het bevoegdheidsbeding wordt meestal opgenomen in de algemene voorwaarden waarnaar verwezen wordt in het contract zelf of in de schriftelijke bevestiging van de overeenkomst. Er dient onderzocht te worden in hoeverre het beding uitdrukkelijk dan wel stilzwijgend werd 121

F. ROOSE en Y. LENDERS, “Van Verdrag naar Verordening. Een overzicht inzake de rechterlijke bevoegdheid, de erkenning en de tenuitvoerlegging van beslissingen in burgerlijke en handelszaken”, A.J.T. 2001-02, afl. 33, 869. 122 X., “Koopovereenkomst. Geldigheid van een bevoegdheidsbeding”, Med. V.B.O. 1981, 71. 123 J. LAENENS, o.c., 109. 124 Kh. Tongeren 17 november 2006, RABG 2007, afl. 10, 679. 125 X., l.c., 69. 126 Kh. Gent 14 maart 2002, T.G.R. 2002, afl. 3, 151. 127 Dit is het schriftelijk conceptbeding dat opgesteld is om zonder onderhandelingen omtrent zijn inhoud opgenomen te worden in een gewoonlijk onbepaald aantal te sluiten overeenkomsten van bepaalde aard. (J. LAENENS, o.c., 94.)

52

aanvaard en in hoeverre er kennisneming was128. Als de algemene voorwaarden, waarin het bevoegdheidsbeding is opgenomen, bij de totstandkoming van het contract niet aan de tegenpartij werden bekend gemaakt, zijn deze niet tegenwerpelijk aan deze partij129. Als bijvoorbeeld het bevoegdheidsbeding is opgenomen op de achterzijde van een bevestiging van een bestelling, is de geldigheid ervan twijfelachtig130.

§2 2.1

Rechtskeuzebeding Vorm

Het beding met betrekking tot de rechtskeuze bij een eventueel geschil wordt ook vaak opgenomen in algemene voorwaarden. Voor de tegenstelbaarheid van het beding doen we beroep op de tegenstelbaarheid van de algemene voorwaarden131. Deze hangen af van de regels met betrekking tot de totstandkoming van de koopovereenkomst, terwijl de inhoudelijke geldigheid van het beding beoordeeld wordt aan de hand van de regels van het nationale recht132. De stelling “de rechtsvorderingen tussen partijen worden beheerst door het Belgisch recht” is nogal vaag verwoord. Een betere zin zou zijn: “de overeenkomsten/alle geschillen met betrekking tot deze overeenkomst worden beheerst door het Belgisch recht”.

2.2

Internationaal aspect

Zoals hierboven aangegeven hebben we hier te maken met de IPR-vraag naar het toepasselijk recht. Niet alleen het toepasselijk recht valt hieronder, ook de vraag naar de geldigheid van de overeenkomst. Er moet eerst een geldige overeenkomst zijn vooraleer men zich op een bepaald recht kan beroepen. Hiervoor verwijzen we naar het Europees Verdrag van 1980 dat bepaalt dat de lex contractus het recht is dat op de overeenkomst van toepassing is. De rechtskeuze moet uitdrukkelijk zijn gedaan of voldoende blijken uit de bepalingen van de overeenkomst of de omstandigheden van het geval. Bij hun keuze kunnen partijen het toepasselijke recht aanwijzen voor de overeenkomst in haar geheel of voor slechts een onderdeel daarvan133.

128

Uitgebreide bespreking zie: J. LAENENS, o.c., 96-105. Kh. Brussel 13 april 1989, J.T. 1989, 422; T.B.H. 1991, 430, noot M. EKELMANS. 130 Antwerpen 18 juni 1996, A.J.T. 1998-99, 943. 131 Hiervoor verwijs ik naar hetzelfde vonnis als in voetnoot 20. 132 F. VAN NECK, l.c., 948. 133 artikel 3 van Verdrag 19 juni 1980 inzake het recht dat van toepassing is op verbintenissen uit overeenkomst 129

53

Wanneer een rechtskeuzebeding geldig is overeenkomstig artikel 17 EEX-Verordening, dan kan het niet vernietigd worden op grond van artikel 32, 20° WHPC. Deze bepaling geldt immers onverminderd de toepassing van de Verordening134. We kunnen ook stellen dat het rechtskeuzebeding onder de vormvrijheid van artikel 11 van het Weens Koopverdrag135 valt.

Afdeling 3

Besluit

Door het opnemen van zulke bedingen in de precontractuele fase wordt er vooruitgekeken naar de situaties waarin er eventueel een geschil kan ontstaan. Het is bijgevolg noodzakelijk dat de bedingen duidelijk en juridisch correct worden geformuleerd, wat een gunstige interpretatie ten goede komt. Om tegemoet te komen aan deze duidelijkheid, lijkt het ons het beste om de bevoegdheids- en rechtskeuzebedingen afzonderlijk op te nemen. Zowel afzonderlijke zinnen als afzonderlijke artikels in algemene voorwaarden. Het zijn immers twee onderscheiden zaken.

134

Gent 4 april 2007, NjW 2008, afl. 177, 174, noot R. STEENNOT. Verdrag van de Verenigde Naties inzake internationale koopovereenkomsten betreffende roerende zaken, Wenen, 11 april 1988. Het Verdrag is in België sinds 1 november 1997 formeel van kracht en opgenomen in de Belgische rechtsorde. 135

54

Bijlage: bevoegdheidsbeding136 Alle betwistingen met betrekking tot de totstandkoming en de uitvoering van de overeenkomsten tussen de N.V. B. en haar klanten vallen onder de uitsluitende bevoegdheid van de rechtbanken van het arrondissement Gent. Deze bepaling is eveneens van toepassing op contracten met rechtsonderdanen van de E.U. overeenkomstig art. 23 EEX-VO n° 44/2001.

Bijlage: rechtskeuzebeding137 Het Belgisch recht is van toepassing op de rechtsverhoudingen tussen de N.V. B. en haar klanten.

136 137

artikel 11 uit de algemene voorwaarden van een ICT-bedrijf. artikel 10 uit de algemene voorwaarden van een ICT-bedrijf.

55

7

BINDENDE DERDENBESLISSING Patricia VAN LOON

Afdeling 1

Begripsomschrijving

Om problemen op te lossen tussen partijen, kan men beroep doen op zowel een bindende derdenbeslissing als op arbitrage. Deze twee rechtsfiguren zijn in de praktijk niet goed uit elkaar te houden, hoewel er tussenbeide toch enige verschillen zijn138. In twee voorgaande hoofdstukken hebben we reeds de arbitrage besproken, zodat we er nu niet dieper op in gaan. De keuze tussen de ene of de andere formule kan afhankelijk gesteld worden van de complexiteit van het probleem139. Via een vaststellingsovereenkomst kunnen partijen een derde gelasten geschillen te beslechten of een vaststelling te verrichten, waarbij zij op voorhand verklaren zich te zullen schikken naar deze beslissing of dit advies. Dit noemen we een bindende derdenbeslissing140. Ze berust op de wilsvrijheid en op de bindende kracht van overeenkomsten141. Artikel 1592 B.W. regelt de prijsbepaling door een derde. Dit is een referentie voor de bindende derdenbeslissing naar de wet, net zoals artikel 31 W. Venn.. Het is een rechtsfiguur sui generis142 welke zijn grondslag vindt in artikel 1134 B.W.143. Hieruit leiden we af deze figuur in beginsel van conventionele aard is144. Belangrijk is de vormvrijheid bij de handeling en de onpartijdigheid van de derde. De bekendste verschijningsvorm van de bindende derdenbeslissing is de bindende expertise, waaronder we het minnelijk deskundigenonderzoek verstaan waarbij in de overeenkomst

138

Voor een volledige opsomming van de verschillen verwijzen we naar: M.L. STORME en M.E. STORME, “De bindende derdenbeslissing naar Belgisch recht”, T.P.R. 1985, 736-738 en K. VAN DAMME, “Bindende derdenbeslissing en arbitrage: waar ligt de grens?”, (noot onder Antwerpen 26 juni 2000), P.&B. 2001, 186-187. 139 zie hiervoor C. DE WULF, l.c., 648. Als het om een vraag gaat die door een deskundige beantwoord kan worden via een eigen onderzoek, losstaand van de inzichten van de partijen, dan spreken we eerder van een bindende derdenbeslissing. Wanneer het probleem complexer is en er beroep wordt gedaan op de standpunten van de partijen, zal men overgaan tot arbitrage. Hiernaast bestaat ook nog de formule van bemiddeling. 140 De bindende derdenbeslissing is wezenlijk een contractuele regeling, waarbij partijen zich verbinden door een derde één of meerdere aspecten van hun rechtsverhouding een bindende en onherroepelijke invulling, aanvulling of uitlegging te geven (Antwerpen 9 november 2005, T.B.B.R. 2008, afl. 2, 117; P.&B. 2006, afl. 3-4, 163) of anders gezegd: partijen verzoeken via een vaststellingsovereenkomst een derde hun onderlinge verhouding op een bindende en onherroepelijke wijze geheel of gedeeltelijk te regelen en aldus definitief, weliswaar met een marginaal toetsingsrecht vanwege de rechter, hun dispuut op te lossen (J. LAENENS, K. BROECKX en D. SCHEERS, Handboek gerechtelijk recht, Antwerpen – Oxford, Intersentia, 2004, 105-106). 141 C. DE WULF, l.c., 647. 142 Rb. Leuven 22 januari 1997, T.B.B.R. 1998, 154. 143 Antwerpen 25 april 2004, P.&B. 2005, afl. 5, 237. 144 K. VAN DAMME, l.c., 185. De bindende kracht van een derdenbeslissing kan ook op een andere handeling berusten dan een overeenkomst tussen de betrokkenen (o.a. testamentaire, statutaire of gerechtelijke derdenbeslissing), zie hiervoor M.L. STORME en M.E. STORME, l.c., 720-722.

56

tussen partijen wordt gestipuleerd dat ze gebonden zullen zijn door de bevindingen en het daarop geënte advies of besluit van de deskundige145. Het is mogelijk om een bindende derdenbeslissing te voorzien op grond van een beding in een andere overeenkomst of op grond van een bijzondere overeenkomst. We bespreken in dit hoofdstuk enkel de eerste mogelijkheid.

Afdeling 2 §1

Bespreking

Probleem

Het is niet noodzakelijk dat alle geschilpunten voor de benoemde derde worden gebracht. We vinden de bindende derdenbeslissing meestal terug bij langlopende contracten146, bij technisch complexe contracten onderhevig aan onvoorziene ontwikkelingen en bij internationale handelscontracten147. Hiernaast wordt het ook vaak gebruikt als een snelle en efficiënte methode om eventuele geschillen bij de latere tenuitvoerlegging van de overeenkomst van de baan te helpen. Voor een voorbeeld van deze laatste verwijzen we naar de bijlage twee met betrekking tot de bepaling van huurschade148. Bij bouwgeschillen worden bijvoorbeeld enkel die bouwzaken voor vakmensen gebracht, niettegenstaande dat er tussen de partijen ook juridische geschillen kunnen ontstaan. Deze laatste worden dan voor de rechtbank gebracht. In de bouwsector is de bindende derdenbeslissing een standaardclausule geworden. Er zijn immers veel spelers op het veld, wat arbitrage niet evident maakt. Bovendien is het niet enkel geschillen die voorgelegd worden of een dispuut tussen partijen omtrent hun rechten en verplichtingen. De bindende derdenbeslissing kan ook betrekking hebben op vaststelling van feiten, louter ter bewaring van recht149.

§2

Wijze van aanduiding van de derde

Er wordt gewoonlijk bedongen dat de deskundige zal aangewezen worden door de partijen in onderling akkoord of door de rechter bij gebrek aan akkoord. Het akkoord dient schriftelijk vastgelegd te worden en het gebrek hiervan zal gestaafd moeten worden150. Welke rechter bevoegd zal zijn om het verzoek tot aanwijzing van de expert te aanvaarden, zal expliciet 145

Bijvoorbeeld: minnelijke medische expertise; K. VAN DAMME, l.c., 186. met name: huwelijkscontracten, huurcontracten, statuten van vennootschappen enz. 147 K. VAN DAMME, l.c., 185. 148 en zie ook: Rb. Leuven 22 januari 1997, T.B.B.R. 1998, 154. 149 K. VAN DAMME, l.c., 187. 150 Voorbeelden over deze aktes, zie C. DE WULF, l.c., 651. 146

57

opgenomen worden in het beding151. Op basis van het Gerechtelijk Wetboek komen we tot de volgende drie instanties om vrij uit te kiezen: de Vrederechter (artikel 594, 1° Ger. W.), de voorzitter van de Rechtbank van Eerste Aanleg (artikel 585, 1° Ger. W.) en de voorzitter van de Rechtbank van Koophandel (artikel 588, 1° Ger. W.). Elk technisch geschil kan voorgelegd worden aan een vast expertencommissie152. De rechtbank wordt pas bevoegd nadat eender welke partij de zaak voor de commissie heeft gebracht. De commissie kan bijgevolg één expert aanduiden die tracht te verzoenen. Bij het mislukken hiervan stelt hij een rapport op waarin hij een standpunt inneemt. Dit rapport is een gemotiveerd153 technisch verslag, wat bindend is voor de partijen. In het eerste opgenomen voorbeeld wordt de prijs naargelang de gang van zaken bepaald kort na de overname in plaats van een vaste prijs. Bij een gewone koop kan men zich vrijwaren voor de verborgen gebreken, terwijl hier de gebreken in kennis gegeven moeten worden. De eventuele waardevermindering zal beslecht worden door de commissie. Er bestaan twee opties. Ten eerste kan geopteerd worden voor een paritair college154. Als deze geen akkoord bereikt, wordt één lid ervan aangesteld als voorzitter. Procedureel zijn er enkel termijnen en de aanstelling geregeld, niets over de werkwijze. Wat is hiervoor de achterliggende reden? Elke partij heeft een eigen bedrijfsrevisor, dus wordt zo geïnformeerd. Ten tweede is er de vraag op basis waarvan men zal beslissen. Er zijn criteria nodig voor de prijsbepaling, in casu de prijsvermindering door schade waarvan de omvang wordt bekeken. Het is wel relevant om een definitie van het begrip ‘schade’ op te nemen.

§3

Onherroepelijk en bindend karakter

De verwoording van het bindende karakter is in het beding in een huurcontract i.v.m. eventuele huurschade als volgt: “Huurder en verhuurder zijn het erover eens dat alle door de deskundige in zijn proces-verbaal vermelde huurschade en aangehaalde vergoedingen en kosten hen beiden op een onherroepelijke wijze zullen verbinden.”155 Of nog: “De deskundigen zijn er toe gehouden om de omvang van de schade op bindende wijze vast te stellen.”156

151

C. DE WULF, l.c., 650. Partijen kunnen dus overeenkomen om de derdenbeslissing te laten nemen door meerdere deskundigen. 153 C. DE WULF, l.c., 657. 154 Hoewel het aantal niet noodzakelijk oneven moet zijn. 155 Zie tweede bijlage, eigen cursivering. 156 Zie eerste bijlage, eigen cursivering. 152

58

Een derdenbeslissing is slechts bindend als ze in de plaats treedt van een beslissing van de bevoegde partijen. De bindende kracht wordt ontleend aan een rechtshandeling van de personen die bevoegd zijn die beslissing te nemen. De algemene grondslag is de partijautonomie, met name de contractvrijheid en de eenzijdige beschikkingsvrijheid over zijn goederen157. De bindende derdenbeslissing heeft louter kracht van overeenkomst tussen partijen, tegenover een arbitrale uitspraak die gedwongen tenuitvoergelegd kan worden158. Zoals reeds hierboven gesteld is de vormvrijheid belangrijk bij de bindende derdenbeslissing. De overeenkomst tot gebondenheid aan de beslissing van een derde zou als bestendig gebruikelijk beding stilzwijgend in een bepaalde overeenkomst begrepen zijn159. En voor de volledigheid delen we mee dat de nietigheid van de overeenkomst niet noodzakelijk de nietigheid van een beding tot bindende derdenbeslissing tot gevolg heeft160.

§4

Procedure- en andere regels

Er bestaat geen specifieke wettelijke regeling, waardoor volgende vragen rijzen. Welke procedure moet men volgen? Als er niets specifieks over staat in het contract, worden de meest minimale regels van toepassing verklaard, zoals het horen van de partijen161. Welke maatstaf wordt gehanteerd door de derde? In het contract dienen hier duidelijke criteria over opgenomen te worden. Bijvoorbeeld: oordelen volgens de regels van het recht als er niets is bedongen; als er uitdrukkelijk iets is opgenomen moet men oordelen als een goede man naar billijkheid. Men vraagt zich dan af of de bindende derdenbeslissing genomen wordt naar redelijkheid en billijkheid of deze volgens de regels verloopt. De derde moet een onafhankelijke, onpartijdige derde zijn die beslist naar billijkheid. Hierna kan de rechter nagaan of de verhouding vatbaar is voor een bepaling door een derde en of de derde bevoegd was en de partijen eraan gebonden zijn162. De tussenkomst van de rechter wordt aldus niet uitgeschakeld163. De rechterlijke toetsing wordt beperkt tot de gevallen van kennelijke onredelijkheid en billijkheid164. Als de derde de opdracht weigert, niet uitvoert of geen uitspraak over doet, kan een andere derde aangesteld worden door de partijen of door de derde165. Ook inhoudelijk wordt de beslissing getoetst op grond van de openbare orde, de 157

M.L. STORME en M.E. STORME, l.c., 720. K. VAN DAMME, l.c., 187. 159 M.L. STORME en M.E. STORME, l.c., 727. 160 Ibid., 728. 161 “minimal standards” en ook informatieplicht en andere vereisten van goede trouw 162 M.L. STORME en M.E. STORME, l.c., 731. 163 K. VAN DAMME, l.c., 187. 164 We spreken van ‘marginale toetsing’ door de rechter, zie Antwerpen 18 oktober 2006, R.W. 2007-08, afl. 20, 829; M.L. STORME en M.E. STORME, l.c., 728. 165 Antwerpen 25 april 2005, R.W. 2006-07, afl. 17, 726. 158

59

handeling die aan de bevoegdheid van de derde ten grondslag ligt of de regels die de te beperken partijverhouding beheersen166. De beslissing moet steunen op een geldig contract. Hieruit moet immers blijken dat de beslissing van de deskundige de partijen zal verbinden als een ‘gedelegeerde wil van de partijen’167. Bovendien zijn er nog enkele minimale vereisten die nageleefd moeten worden opdat de derdenbeslissing geldig is. Zo mag de beslissing niet aangetast zijn door dwaling, bedrog of valsheid, er mag niet beslist worden buiten het raam van de opdracht168.

Afdeling 3

Besluit

Een bindende derdenbeslissing verdient de voorkeur wanneer men met te veel partijen te doen heeft, zodat een arbitrageprocedure haast onhaalbaar wordt. Het krijgt een bindend karakter, aangezien de rechter zijn marginale toets behoudt en bovendien er een wettelijke grondslag te vinden is. Het blijft wel een geboetseerde figuur, maar het heeft voldoende autonomie verworven om een eigen plaats in te nemen naast de klassieke rechtsfiguren. De procedure verloopt snel en informeel en ligt ook in de lijn van de recente ontwikkelingen en noden169.

166

M.L. STORME en M.E. STORME, l.c., 733. C. DE WULF, l.c., 657. 168 C. DE WULF, l.c., 657. 169 M.L. STORME en M.E. STORME, l.c., 740.

167

60

Bijlage: bindende derdenbeslissing170 6.3.1.: Binnen de week na een vordering, brengt elk van de partijen de in deze overeenkomst aangeduide deskundige (de “Experts”) op de hoogte, behoudens (i) in het geval vermeld in artikel 6.4. waarbij de omvang van e schade hetzij gerechtelijk hetzij in een dading met de betrokken derde wordt vastgesteld en (ii) in het geval van een vordering die wordt ingediend overeenkomstig artikel 5.4.6., waarbij de experts slechts op de hoogte gesteld worden nadat de schade zich naar het oordeel van de kopers heeft voorgedaan: (i) De kopers stellen hierbij voor de toepassing van dit artikel aan: LMD & Partners, bedrijfsrevisoren, kantoorhoudend te 2600 Antwerpen-Berchem, Kanunnik Peetersstraat 133. De kosten van deze expert worden door de kopers gedragen. (ii) De verkopers stellen hierbij voor de toepassing van dit artikel aan: VGD – bedrijfsrevisoren, kantoorhoudend te 2100 Antwerpen-Deurne, Jan Welterslaan 13-15. De kosten van deze expert worden door de verkopers gedragen.

6.3.2.: De deskundigen zijn er, als college, toe gehouden om de omvang van de schade op bindende wijze vast te stellen (overeenkomstig artikel 1592 van het Burgerlijk Wetboek). Indien de deskundigen geen akkoord bereiken over de omvang van de schade binnen 30 dagen nadat zij kennis hebben gekregen van de vordering overeenkomstig artikel 6.3.1., zijn zij ertoe gehouden de voorzitter van het Instituut der Bedrijfsrevisoren te verzoeken een bedrijfsrevisor aan te stellen als voorzitter van het college (de “President” en, samen met de deskundigen, het “College van Experts”). De helft van de kosten van de President wordt gedragen door de verkopers, in verhouding tot het aantal aandelen dat zij krachtens deze overeenkomst verkopen, en de andere helft wordt gedragen door de kopers.

6.3.3.: Binnen de drie maanden na de aanstelling van de President, beslist het College van Experts op bindende wijze (overeenkomstig artikel 1592 van het Burgerlijk Wetboek) of er schade is in hoofde van de kopers en/of één van de vennootschappen en stelt, in bevestigend geval, de omvang van de schade vast.

6.3.4.: Na kennisname van de beslissing van het College van Experts waarin schade wordt vastgesteld en de omvang ervan wordt bepaald, zijn de verkopers en de kopers ertoe gehouden om minnelijk te onderhandelen teneinde een akkoord te bereiken over de betaling van de schade.

6.3.5.: Indien de verkopers en de koper na verloop van twee maanden geen akkoord bereiken over de betaling van de schade, is elke partij gerechtigd om de eis tot betaling van de schade voor te leggen aan de krachtens artikel 8.10. bevoegde rechtbank, met dien verstande dat de omvang van de schade vaststaat tengevolge van de beslissing van het College van Experts.

170

voorbeeld gegeven door professor M.E. STORME uit een akte over een overname van een onderneming

61

Bijlage: bindende derdenbeslissing171 Bij de ontruiming van het gehuurde goed zal er door een deskundige een tegensprekelijk proces-verbaal van vaststelling van de eventuele huurschade worden opgemaakt. Deze deskundige zal in onderling akkoord van huurder en verhuurder worden aangeduid. Bij gebrek aan akkoord, zal hij aangeduid worden door de vrederechter van de ligging van het goed op verzoek van de meest gerede partij. De herstellingswerken die het gevolg zijn van de huurschade zullen door de deskundige in hetzelfde proces-verbaal worden begroot. Huurder en verhuurder zijn het erover eens dat alle door de deskundige in zijn procesverbaal vermelde huurschade en aangehaalde vergoedingen en kosten hen beiden op een onherroepelijke wijze zullen verbinden. De kosten van dit proces-verbaal zijn ten laste van de huurder en de verhuurder, ieder voor de helft. De verhuurder heeft het recht de in het proces-verbaal aangehaalde herstellingswerken zonder verwijl op eigen gezag uit te voeren. Hij kan de kosten daarvan in mindering brengen van de aan de huurder terug te betalen waarborgsom, onverminderd zijn recht van verhaal op de huurder indien deze waarborgsom ontoereikend zou zijn.

171

voorbeeld van een beding in een huurcontract i.v.m. eventuele huurschade; C. DE WULF, “Bindende derdenbeslissing en arbitrage”, in DE WULF, C. (ed.), Het opstellen van notariële akten, Mechelen, Kluwer, 2005, 649.

62

8

ALGEMENE VOORWAARDEN: ALGEMEEN Inne VERREET

Afdeling 1

Begrip

In de algemene voorwaarden staan de regels en voorwaarden die een bedrijf standaard hanteert bij het aangaan van een (koop)overeenkomst172. Deze kunnen sterk verschillen naargelang de sector waarin het bedrijf zijn werkzaamheden uitoefent. Algemene voorwaarden zijn heel nuttig wanneer er betwistingen rijzen tussen de partijen over de overeenkomst. Zolang deze betwistingen er niet zijn, hebben ze weinig belang. De algemene voorwaarden kunnen best opgenomen worden op alle documenten, daar de factuur vaak na het sluiten van de overeenkomst pas verzonden wordt. Eveneens is het aan te bevelen op het briefpapier en de prijslijst het volgende te vermelden: ‘Op al onze leveringen en diensten zijn onze algemene verkoopsvoorwaarden van toepassing. Algemene voorwaarden staan meestal op de achterzijde van de verschillende documenten. Het is wel aan te raden op de voorzijde van het document naar de bijzonderste bepalingen te verwijzen, dit om discussies te voorkomen. De samenvatting op de voorzijde mag echter niet in contradictie zijn met de tekst op de achterzijde. Algemene voorwaarden moeten gedrukt worden in een goed leesbaar lettertype en zich ervan vergewissen dat de bestemmeling, de klant, redelijkerwijze de taal van de voorgedrukte tekst begrijpt. Is dit niet zo zou deze veel te gemakkelijk kunnen stellen dat hij de voorwaarden niet begrepen heeft. Wanneer de klant het document heeft ondertekend, worden de algemene voorwaarden geacht aanvaard te zijn. Tussen een professionele verkoper en een professionele koper wordt ook de stilzwijgende aanvaarding aangenomen. Vanaf de aanvaarding kunnen de algemene voorwaarden tegenover de klant worden ingeroepen.

172

http://www.bfak.be

63

Afdeling 2 §1

De akte

Algemeen

Algemene voorwaarden bevatten een reeks standaardclausules en een reeks specifieke clausules. Wanneer ze op een goede manier werden opgesteld, kunnen volgende delen van elkaar onderscheiden worden. Eerst heb je de clausules die iets meer zeggen over de voorwaarden zelf. Zo wordt vaak bedongen dat bij conflicterende algemene voorwaarden de onderliggende het laatste woord krijgen. De Belgische rechtspraak aanvaardt dat wanneer beide partijen algemene voorwaarden inroepen, ze deze allebei naast zich neerleggen voor wat de conflicterende clausules betreft. Wanneer men niet akkoord is met de algemene voorwaarden of bepaalde clausules ervan, moet hier bij het aanbod of de aanvaarding de nadruk op gelegd worden. Daarna worden er clausules opgenomen die de regels over de totstandkoming van de overeenkomst bevatten. Voorbeelden hiervan zijn de bepaling van de bevoegdheid het contract te sluiten, het feit dat offertes niet als aanbod gelden, regels over bestellingen, orders en orderbevestigingen of wat er gebeurt als er op een bestelling geen antwoord komt. Ten derde zijn er de clausules die de rechten en plichten van de partijen bepalen. Zo gaat men bijvoorbeeld de verbintenissen van de verkoper proberen restrictief te omschrijven en een wijzigingsrecht in te voeren. Clausules over de overgang van het risico kunnen niet ontbreken. Ook zal nader ingegaan worden op de modaliteiten van de uitvoering van de overeenkomst, zoals de plaats van levering, de termijn, enz. In grote commerciële contracten zullen vaak de INCO-terms opgenomen worden. Wat betreft de verbintenissen van de koper, zullen onder meer de volgende clausules worden opgenomen: de termijnen van betaling, schadebeding, intrest bij laattijdige betaling, prijsaanpassingsclausules, enz. Er moet ook ruime aandacht besteed worden aan clausules in verband met de keuring van de goederen, klachten en eventuele gebreken. De aansprakelijkheid zal men vaak willen beperken in de vorm van exoneratieclausules. Wanneer men een garantiebepaling opneemt, moet men rekening houden met de nieuwe regel die stelt dat de overeengekomen garantie bovenop de wettelijke garantie komt. In de algemene voorwaarden moet men ook stilstaan bij de kosten, de ontbinding en eventueel de intellectuele eigendom.

64

Soms wordt er een confidentialiteitsverplichting in de algemene voorwaarden opgenomen. Dit is zeker het geval wanneer de overeenkomst via internet wordt gesloten. Nog nuttige clausules in algemene voorwaarden zijn de volgende. Een clausule over de geldigheid of de nietigheid. Zo kan men bijvoorbeeld bepalen dat wanneer één clausule nietig is, de rest van de overeenkomst nog wel geldig blijft. Een andere clausule is het vierhoekenbeding, dat bepaalt dat alles wat in de algemene voorwaarden staat deel uitmaakt van het contract en alles daarbuiten niet. Ook zullen vaak zekerheidsbedingen, zoals een eigendomsvoorbehoud, een opschortingsrecht, een nettingclausule, een clausule van verrekening of een close-outbeding opgenomen worden. Tenslotte kunnen ook clausules over geschillenbeslechting, verjaring, rechtskeuze, bevoegdheid of arbitrage een belangrijke rol spelen.

§2

Model

In de bijlage bevindt zich een voorbeeld van algemene verkoopsvoorwaarden. Het gaat hier om algemene voorwaarden van een leverancier van chemische producten.

2.1

Artikelsgewijze bespreking

Artikel 1 stelt dat de bestelling het akkoord van de koper met de algemene voorwaarden inhoudt. Dit artikel heeft een retorische waarde. De leverancier zal immers geen bestelling aanvaarden wanneer de koper de algemene voorwaarden niet aanvaard heeft. Wanneer hij dit wel zou doen, zal hij zich achteraf hoogstwaarschijnlijk beroepen op een dwaling. Hij zou immers niet gecontracteerd hebben wanneer hij wist dat de koper de algemene voorwaarden niet aanvaardde. Het artikel bepaalt ook nog dat de algemene voorwaarden eveneens van toepassing zijn wanneer de overeenkomst niet als een koop wordt gekwalificeerd. Deze laatste zin is van belang wanneer de leverancier zelf nog bepaalde bewerkingen aan de goederen doet. Artikel 2 gaat nader in op de toestemming die de verkoper moet geven voor de toepasselijkheid van bedingen uitgaande van de koper die strijdig zijn met de algemene voorwaarden. Deze clausule is zeer nuttig om discussies te vermijden . Artikel 3 bepaalt dat offertes vrijblijvend zijn tenzij anders is overeengekomen. Het Belgische recht meent nochtans dat een aanbod gedurende een normale termijn bindend is, tenzij anders

65

bedongen wordt. Wanneer dan, zoals in deze voorwaarden, een aanbod als niet bindend wordt beschouwd, is het aan te raden in het aanbod naar de algemene voorwaarden te verwijzen. Wanneer men de mogelijkheid wil voorbehouden om een eenzijdige prijswijziging door te voeren, moet dit overeengekomen zijn. Zoniet is er rechtspraak die meent dat de offerte bindend is. Inzake prijswijzigingen bestaat er crisiswetgeving, namelijk de wet van 30 maart 1976, die nog altijd dwingend bepaalt dat er geen prijswijziging mag doorgevoerd worden op basis van een indexatievoorwaarde. Bij een prijsherzieningsbeding mag de prijs niet meer dan 80% stijgen ten opzichte van de oorspronkelijke prijs. Artikel 4 handelt over de bevestiging van door tussenpersonen, agenten, vertegenwoordigers en personeelsleden aanvaarde bestellingen. Ook hier is de bestelling een aanbod. De laatste zin van dit artikel is een niet courante clausule, maar kan wel relatief nuttig zijn. Dit is sterk afhankelijk van de sector, de markt waarin de verkoper bedrijvig is. Soms is het bijvoorbeeld nodig om binnen de 24 uur een beslissing te nemen. Wanneer er via internet besteld wordt, is er minder discussie mogelijk omdat er dan uitdrukkelijk kan bevestigd worden. Artikel 5, lid 1 is een clausule die het gemene recht bevat. In de praktijk zal meestal de ontbinding gekozen worden. Het staat niet in het Burgerlijk Wetboek dat er geen ingebrekestelling moet zijn, maar de rechtspraak stelt dat wanneer de schuldenaar zelf te kennen geeft dat hij zijn verplichtingen niet zal nakomen, dit niet meer nodig is. Lid 2 van dit artikel bevat een straf-/schadebeding. Het woord ‘verkregen’ is in deze context wel dubbelzinnig. Het was beter geweest, had men de woorden ‘aangekocht’ of ‘de eigendom reeds verkregen’ gebruikt. Sommige leveranciers verkopen niet aan consumenten. Dit meestal omdat de consumentenkoop veel strenger geregeld is. Zo moet een schadebeding in twee richtingen werken, de zogenaamde boemerangclausule. Ook de consument heeft dan recht op een schadevergoeding wanneer de verkoper zijn verplichtingen niet nakomt. Vanaf artikel 6 worden de verplichtingen van de verkoper onder de loep genomen. Artikel 6 bepaalt dat de leveringstermijnen niet bindend overeengekomen zijn. Hierbij moet men wel in het achterhoofd houden dat er een moment zal komen waarop het niet leveren abusief wordt. Deze clausule is een punt waarvan de koper vaak zal willen afwijken.

66

Artikel 7 verruimt het begrip van overmacht. Staking bijvoorbeeld wordt immers niet altijd als overmacht aanzien. Artikel 8 handelt over de risico-overgang. In het gemene recht is bepaald dat het risico samen met de eigendom op de koper overgaat. Hier zijn echter uitzonderingen op zoals het eigendomsvoorbehoud. Wil men het risico hiervan loskoppelen dan moet dit uitdrukkelijk vermeld worden173. Dit is in deze algemene voorwaarden dan ook gebeurd. Het is gebruikelijk dat het risico niet overgaat bij de specificatie van de goederen. In deze algemene voorwaarden is echter uitdrukkelijk anders bedongen. In lid 2 wordt ingegaan op de vervoerskosten en het risico van het vervoer. De woorden ‘en gevaar’ zijn overbodig. Hiermee doelt men immers op hetzelfde als het woord ‘risico’. Vaak worden in dergelijke vervoersclausules de INCO-terms opgenomen. Hier is dit niet het geval. De artikelen 9, 10 en 11 handelen over de rechten van de verkoper. Sommige plichten van de koper ten aanzien van de levering, betaling en dergelijke zouden in een andere alinea kunnen staan. Artikel 10 bijvoorbeeld gaat over de betaling, maar in de eerste plaats over de leveringsplichten van de verkoper en de volgorde van de prestaties. Wanneer de betalingstermijn in de factuur staat opgenomen, is men vaak niet verplicht te leveren zolang er niet betaald is. Er kan gebruik gemaakt worden van een documentair krediet. Dit wil zeggen dat men tegen betaling een aantal documenten ontvangt waarmee men de goederen kan afhalen. Dit is echter een zeer dure en omslachtige procedure zodat ze in gewone binnenlandse verkopen niet toegepast wordt. Artikel 11 bevat een eigendomsvoorbehoud en een close-out/nettingbeding. Het eigendomsvoorbehoud is voor een deel niet tegenwerpelijk bij faillissement, namelijk wanneer het niet voor het faillissement werd uitgeoefend, het is wel geldig tussen partijen. Enkel de prijs is tegenwerpelijk aan de boedel, de schadebedingen zijn dit niet. Het eigendomsvoorbehoud kan verruimd of horizontaal uitgebreid worden. Op die manier behoudt men de eigendom van één goed tot aan de betaling van alle andere goederen. De schuld is ondeelbaar.

173

F. BUYSSENS, “Overdracht van eigendom en risico en leveringsplicht bij verkoop van onroerende goederen’, Not. Fisc. M. 2001, 37.

67

Wat betreft de close-out bedingen, deze hebben een gunstige regeling gekregen in de WFZ174. De WFZ bevat twee luiken. Een eerste luik handelt over zekerheden met betrekking tot financiële activa. Een tweede luik handelt over netting. Dit deel heeft veel aan het Burgerlijk Wetboek veranderd. Netting wordt geassocieerd met de netto-positie van de wederzijdse schulden. Men brengt twee soorten figuren onder één norm, namelijk de clausules van schuldvergelijking en clausules van schuldvernieuwing. Schuldvergelijking kan enkel werken wanneer er schulden bestaan in beide richtingen. Wanneer bijvoorbeeld de eerste levering slechts voor de helft is betaald, dan kan men de goederen van de tweede levering, voor het faillissement, terughalen zonder dat men de volledige prijs moet teruggeven. Dit kan natuurlijk enkel bij bedrijven die vaak aan dezelfde klant leveren. Artikel 12 gaat over de keuring van de goederen door de koper. Vaak wordt de aanvaarding als een eigenlijke goedkeuring beschouwd. Men wil op die manier voorkomen dat de koper gaat afwachten en pas later zal klagen. Hier wordt bepaald dat klachten binnen een korte termijn, namelijk 10 dagen, moeten worden ter kennis gebracht per aangetekend schrijven aan de verkoper. Wanneer men in de overeenkomst stelt dat het goed een bepaalde kwaliteit niet heeft, dan zijn dat geen gebreken meer. Het maakt dan gewoon het voorwerp van de overeenkomst uit. Strikt genomen is deze clausule niet van toepassing op verborgen gebreken. (Let op: licht verborgen gebreken behoren niet tot de koop-verkoop, maar wel tot de aannemingsovereenkomst.) Artikel 13 is een exoneratiebeding voor de schade die het geleverde goed intussen heeft veroorzaakt. De clausule laat wel dwingende bepalingen, zoals de Wet op de productaansprakelijkheid, overeind. Vanaf artikel 14 worden de verplichtingen van de koper toegelicht. Artikel 14 zelf handelt niet over de klachten in verband met gebreken in de zaak. Dit wordt immers al in artikel 12 gedaan. Hier gaat het om klachten over de factuur. Deze moeten binnen de tien dagen per aangetekend schrijven aan de maatschappelijke zetel van de verkoper worden ter kennis gebracht. Met het woord klacht in deze context bedoelt men niet dat deze bij voorbaat gegrond moet zijn.

174 Wet 15 december 2004 betreffende financiële zekerheden en houdende diverse fiscale bepalingen inzake zakelijke-zekerheidsovereenkomsten en leningen met betrekking tot financiële instrumenten, B.S. 2 februari 2005, 02961.

68

Artikel 15 bepaalt een betalingstermijn van dertig dagen. Bij dergelijke clausules moet men steeds de Wet op de betalingsachterstand175 in het achterhoofd houden. Artikel 16 bevat een uitdrukkelijk ontbindend beding176. Men heeft een goede reden om deze clausule op te nemen in de algemene voorwaarden. Op deze manier worden ook wanprestaties die misschien niet erg genoeg zijn, onder het uitdrukkelijk ontbindend beding gebracht. Dit wordt in principe aanvaard. Wanneer men vreest voor een wanprestatie van de koper bij wijziging van zijn juridische toestand en men dit onder het uitdrukkelijk ontbindend beding wil plaatsen, moet men dit uitdrukkelijk opnemen. Dit is hier ook gebeurd. De artikelen 17 en 18 bepalen alternatieve sancties. Artikel 17 handelt over de niet-betaling op de vervaldag, namelijk dertig dagen na de factuurdatum. Op dat moment ontstaat er een bijkomende schuld. Onder punt b van het artikel bevindt zich een schadebeding van tien procent. Punt c van het artikel gaat dieper in op de invorderingskosten. Ook hier moet weer, voor handelstransacties, rekening gehouden worden met de wet van 2 augustus 2002 betreffende de betalingsachterstand. Dit is een bijzondere wet en heeft dus voorrang. Het gaat hier om een omgezette richtlijn. De laatste deelzin van deze bepaling is opgenomen omdat men anders twee maal kan invorderen, namelijk één maal op basis van de wet en één maal op basis van het procesrecht. Artikel 18 bevat een veiligheidsmaatregel bij dreigende insolventie van de tegenpartij.

2.2

Bemerkingen

Daar deze algemene voorwaarden behoren tot een bedrijf dat chemische producten levert, is hier geen garantiebeding opgenomen. Bij chemische producten gaat het immers over conformiteit of niet-conformiteit. Bedingen van zekerheden zijn niet zoveel waard. Het zijn meer beloftes om een contract te zullen sluiten. Een hypotheek bijvoorbeeld kan pas bij een notarieel contract of een notariële volmacht.

175

Wet 2 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties, B.S. 7 augustus 2002, 34281. 176 Antwerpen 18 februari 2005, T.B.B.R. 2007, afl. 1, 65.

69

Wanneer men is overeengekomen de vordering in pand te geven aan een derde, is dit vanaf het begin werkzaam. Het is bestendig tegen het faillissement, ook al is het niet voordien bekendgemaakt. Bij de bepaling van de sanctie bij wanprestatie zal men altijd proberen het eigen risico te minimaliseren en de rechten ten opzichte van de tegenpartij te maximaliseren. De overeenkomst moet zo goed mogelijk omschreven worden zodat men zich niet exonereert voor iets waartoe men zich niet verbonden heeft. Hoe meer verplichtingen men heeft, hoe effectiever een exoneratieclausule zal werken. Dergelijke clausules worden immers restrictief geïnterpreteerd. Als men wil vermijden dat bepaalde aansprakelijkheden erbuiten vallen, moet het uitdrukkelijk opgenomen worden. Exoneratie voor eigen opzettelijke fout kan echter niet, maar exoneratie voor opzettelijke fouten van werknemers kan tot op zekere hoogte wel. Het is ook nuttig de maximumbedragen te vermelden waarvoor men aansprakelijk gesteld kan worden. Als men slechts gebonden wil zijn ten belope van de prijs, moet dit ook uitdrukkelijk opgenomen worden. Wanneer men een verzekeringspolis gesloten heeft, begaat men een grote fout als men een overeenkomst sluit waarbij de aansprakelijkheid groter is dan waarvoor men zich verzekerd heeft. Het kan wel, maar dan moet men met kennis van zaken handelen. Rechtspraak meent dat exoneratie beperkt blijft tot de aansprakelijkheidsverzekering, maar dan moet men wel een behoorlijke verzekering hebben aangegaan. Bij de sanctiebedingen ten opzichte van de koper of de opdrachtgever worden de volgende bepalingen onderscheiden. Ten eerste heb je de bepalingen die de verwijlintresten verduidelijken. Hieronder wordt onder meer bepaalt vanaf wanneer de intrest begint te lopen. Het Burgerlijk wetboek stelt dat dit pas gebeurt vanaf de ingebrekestelling. Wanneer men dit anders wil, moet men het ook uitdrukkelijk bepalen. Ten tweede wordt er vaak een forfetair schadebeding bij wanprestatie opgenomen. Dit wordt dan ruim geformuleerd. De schadevergoeding wordt al dan niet gecombineerd met een rechtsplegingsvergoeding. De verschillende schadeposten moeten vernoemd worden, ook kan men bijvoorbeeld de buitengerechtelijke kosten bepalen en voor de gerechtelijke kosten verwijzen naar de wettelijke regeling. Tenslotte zal er ook een uitdrukkelijk ontbindend beding zijn opgenomen. Dit moet men als mogelijkheid formuleren, het werkt niet automatisch. Vaak wordt hierin de term ‘van rechtswege’ gebruikt. Hiermee bedoelt men dat het zonder ingebrekestelling gebeurt. Het zou beter zijn moest men duidelijk vermelden dat de overeenkomst ontbonden wordt beschouwd door kennisgeving (vermelden in welke vorm), zonder voorafgaande 70

ingebrekestelling. Artikel 2281 B.W. bepaalt dat de schriftelijke kennisgeving ruim wordt geïnterpreteerd. Vaak zal aan het uitdrukkelijk ontbindend beding een close-out formule worden toegevoegd. Om de bespreking van de algemene voorwaarden te beëindigen, moet nog opgemerkt worden dat er soms aan de kant van de koper aankoopvoorwaarden bestaan. Deze zullen vaak de mogelijkheid voorbehouden de betaling op te schorten als men meent dat er een probleem is. Aangezien men na de aanvaarding geen zichtbare gebreken meer mag aanvoeren, zal de koper deze proberen uit te stellen.

71

Bijlage: algemene verkoopsvoorwaarden Totstandkoming en voorwaarden overeenkomst 1. Behoudens uitdrukkelijk andersluidend schriftelijk akkoord van de BVBA X, houdt elke bestelling in dat de koper formeel akkoord gaat met deze algemene voorwaarden, waarvan hij verklaart kennis te hebben genomen en waarvan hij de toepasselijkheid aanvaardt. Dit geldt eveneens indien de overeenkomst niet als een koop zou worden gekwalificeerd. 2. Elk beding vervat in bestelbonnen, brieven of andere bescheiden, uitgaande van de koper, dat strijdig of onverenigbaar is met onderhavige voorwaarden, is niet tegenwerpbaar aan de BVBA X, behoudens uitdrukkelijk andersluidend en voorafgaand schriftelijk akkoord van deze laatste. 3. De offertes van de BVBA X zijn vrijblijvend, behoudens andersluidende schriftelijke overeenkomst tussen partijen. 4. De door onze agenten, tussenpersonen, vertegenwoordigers en personeelsleden aanvaarde bestellingen zijn slechts verbindend na schriftelijke aanvaarding of orderbevestiging door één van de zaakvoerders van de BVBA X of een bijzonder gevolmachtigde van de BVBA X. Indien de koper niet binnen de 5 werkdagen een bevestiging heeft ontvangen van een bestelling, dient hij navraag te doen bij de BVBA X. 5. In geval van annulering van de bestelling door de koper behoudt de BVBA X de keuze tussen enerzijds uitvoering van de overeenkomst en anderzijds de overeenkomst als ontbonden te beschouwen ten laste van de koper zonder voorafgaande ingebrekestelling. In het laatste geval is de koper een forfaitaire schadevergoeding verschuldigd tot beloop van 15% van de prijs van de bestelling, onder voorbehoud van een hogere vergoeding wanneer hogere schade wordt aangetoond, met name wanneer de goederen door de BVBA X reeds waren verkregen en slechts voor een lagere prijs kunnen worden doorverkocht of in het geheel niet binnen een redelijke termijn kunnen worden doorverkocht.

Levering, risico, eigendom en aansprakelijkheid 6. Behoudens uitdrukkelijke en schriftelijke andersluidende overeenkomst, worden de leveringstermijnen enkel bij wijze van inlichting verstrekt en binden ze de BVBA X niet. Vertraging in de levering geeft de koper noch recht op schadevergoeding noch recht op ontbinding van de overeenkomst. 7. Indien de BVBA X ten gevolge van overmacht, staking, lock-out, e.d. niet in de mogelijkheid verkeert de overeenkomst uit te voeren, is zij gerechtigd de overeenkomst te beëindigen zonder dat enige schadevergoeding verschuldigd is. 8. De bewaring van de goederen in afwachting van de levering of de afhaling geschiedt op risico van de koper. Het risico betreffende verkochte goederen gaat over op de koper zodra de 72

goederen als bestemd voor de koper kunnen worden geïdentificeerd, ongeacht of de eigendom voorbehouden blijft of niet. Behoudens andersluidende bepaling is de kost van het vervoer inbegrepen in de prijs. De goederen worden vervoerd op risico en gevaar van de koper. 9. Indien de koper de goederen niet afhaalt op de hem meegedeelde datum, behoudt de BVBA X het recht voor om na het verstrijken van een termijn van 15 dagen te rekenen vanaf voormelde datum, de overeenkomst als ontbonden te beschouwen ten laste van de koper zonder voorafgaande ingebrekestelling. Art. 5, tweede lid, is van toepassing. 10. De Comm VA YDS Chemicals is gerechtigd de levering op te schorten tot de goederen vooruitbetaald zijn. Ten aanzien van regelmatige klanten zonder uitstaande schulden wordt de facturatie vooraf beperkt tot leveringen ter waarde van hoogstens 500 EUR. 11. De verkochte goederen blijven eigendom van de BVBA X tot volledige betaling van de prijs, met inbegrip van de verschuldigde verwijlinteresten, kosten en schadevergoedingen, van alle door de BVBA X aan de koper verkochte goederen. Ook indien de levering van de goederen in verschillende delen gebeurt of de prijs in verschillende facturen wordt gefactureerd, maken de verkochte goederen die werden geleverd aldus een ondeelbaar geheel uit. De BVBA X is gerechtigd elke levering op te schorten en geleverde goederen terug in bezit te nemen in geval van niet-betaling van enige schuld van de koper op de vervaldag. De hiervoor gemaakte kosten komen ten laste van de koper. In geval van faillissement van de koper of elke andere vorm van ontstaan van samenloop van de schuldeisers van de koper, worden alle uitstaande overeenkomsten vervroegd afgerekend op die datum en in schuldvergelijking gebracht ("close-out"). De door de CommVA YDS verkochte goederen blijven eigendom van de BVBA X tot betaling van dit saldo. 12. De goederen dienen door de koper te worden gekeurd bij de levering. De koper kan zich niet meer beroepen op enige laattijdigheid, non-conformiteit of gebrekkigheid van de geleverde goederen tenzij zijn klacht binnen de 10 dagen na levering per aangetekend schrijven ter kennis is gebracht aan de maatschappelijke zetel van de BVBA X 13. De aansprakelijkheid voor de door de BVBA X geleverde goederen, om welke reden ook, is tegenover de koper en de rechthebbenden van de koper steeds beperkt tot maximaal de overeengekomen prijs van de goederen waarop de overeenkomst slaat, onverminderd de toepassing van de vigerende wettelijke bepalingen van dwingend recht of van openbare orde.

Betaling 14. Iedere klacht over de facturen van de BVBA X dient, om ontvankelijk en geldig te zijn, per aangetekend schrijven aan de maatschappelijke zetel ter kennis te zijn gebracht binnen de tien dagen na de factuurdatum. Een klacht schorst de betalingstermijn niet op. 15. Tenzij schriftelijk anders werd overeengekomen, zijn alle facturen te betalen op de maatschappelijke zetel binnen de binnen de 30 dagen na de factuurdatum. Behoudens

73

andersluidend voorafgaand akkoord dient de betaling te gebeuren per overschrijving zonder kosten voor de BVBA X. 16. De BVBA X is gerechtigd de overeenkomst van rechtswege en zonder voorafgaande ingebrekestelling als ontbonden te beschouwen in geval van faillissement, staking van betaling of kennelijk onvermogen van de koper, alsook bij om het even welke wijziging in de juridische toestand van de koper die een weerslag kan hebben op de nakoming van zijn verbintenissen jegens de BVBA X. 17. Bij niet-betaling van de factuur binnen de gestelde termijn is verschuldigd bovenop het niet-betaalde bedrag: a) van rechtswege en zonder voorafgaande ingebrekestelling: verwijlinterest aan de wettelijke interestvoet, verhoogd met 2%, vanaf de vervaldag; b) bij niet-betaling of onvolledige betaling binnen 8 dagen na een eerste aanmaning of herinnering: een schadevergoeding tot beloop van 10% van het verschuldigde bedrag (met een minimum van 50 EUR), onverminderd het recht van de BVBA X om een hogere schadevergoeding te eisen, indien de werkelijk geleden schade het aldus bepaalde forfait overtreft; c) indien de BVBA X enige invorderingskosten heeft gemaakt, vergoeding voor alle relevante invorderingskosten ontstaan door de betalingsachterstand, behoudens voor zover deze reeds gedekt zouden zijn door vergoedingen welke volgens het recht van de aangezochte rechtbank (lex fori) worden toegekend 18. De niet – betaling op de vervaldag van één enkele factuur, maakt het verschuldigd saldo van al de andere, zelfs niet - vervallen facturen van rechtswege onmiddellijk opeisbaar.

19. Bij niet-betaling van enige verschuldigde som op de vervaldag is de BVBA X gerechtigd om ten allen tijde, en zonder voorafgaande ingebrekestelling, de verkoopovereenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden door middel van een aangetekend schrijven aan de koper met uitwerking op datum van verzending, zonder enige noodzaak deze ontbinding in rechte te vorderen. Dit uitdrukkelijk ontbindend beding vormt een wezenlijke bepaling van deze overeenkomst.

Rechtskeuze en forum 20. Alle overeenkomsten gesloten met de koper worden beheerst door het Belgisch recht, inbegrepen het Verdrag van Wenen inzake de internationale koop van roerende zaken, wanneer dit krachtens het Belgische recht van toepassing is. 21. Ingeval van betwisting met de koper, zijn uitsluitend de rechtbanken te Gent bevoegd, behoudens het recht van de BVBA X om de wederpartij voor de anders bevoegde rechtbank te dagen.

74

9

DADING Kim DAMS

Afdeling 1

Toelichting

De dading wordt in het Burgerlijk Wetboek geregeld in de artikelen 2044-2058. De dading is een schriftelijk contract, waarbij partijen een gerezen geschil beëindigen, of een toekomstig geschil voorkomen d.m.v. wederzijdse toegevingen. Dit contract moet schriftelijk opgemaakt worden (art. 2044 tweede lid B.W.). Dit wordt enkel opgelegd omwille van het bewijs, het geschrift maakt niet het wezen van de dading uit177. Een dading is immers geen vormelijk contract. In sommige gevallen moet de dading goedgekeurd worden door de rechtbank (bv. art. 906 Ger. W.). Er zijn drie essentiële elementen aanwezig bij een dading: een bestaand of toekomstig geschil, de bedoeling om hier een einde aan te maken en dit door middel van wederzijdse toegevingen178. De vereiste van wederzijdse toegevingen werd door de rechtspraak toegevoegd. Wanneer er betwisting ontstaat, zal de rechter op onaantastbare wijze moeten beoordelen of alle elementen aanwezig zijn. Het grote belang van de dading is gelegen in het feit dat wanneer één van de partijen het zelfde geschil later te berde brengt, de andere partij de exceptie van dading kan inroepen179. Er wordt op een definitieve wijze beslist over een geschil. Een dading heeft tussen partijen kracht van gewijsde in hoogste aanleg (art. 2052 eerste lid B.W.). Art. 2045 B.W. bepaalt dat men bekwaam moet zijn om een dading aan te gaan, men moet bekwaam zijn om over de voorwerpen, in de dading begrepen, te beschikken. Het voorwerp van de dading mag niet in strijd zijn met de openbare orde en de goede zeden, moet in de handel zijn en mag niet verboden zijn door een bijzondere wet. Het voorwerp mag betrekking hebben op de burgerlijke belangen die uit een misdrijf zijn ontstaan (art. 2046 B.W.). Dadingen blijven beperkt tot het voorwerp van de overeenkomst(art. 2045 B.W.). Bovendien regelen ze slechts de geschillen en rechten die erin vervat zitten (art. 2049 en 2050 B.W.) en hebben ze slechts gevolgen t.a.v. de belanghebbenden die ze gesloten hebben (art. 2051 B.W.). Een dading strekt de partijen tot wet (art. 2052 B.W.).

177

Cass. 25 april 1844, Pas. 1844, I, 152. Cass. 19 september 2001, T.B.B.R. 2006, afl. 1, 56, noot A. DE BOECK; B. TILLEMAN, I. CLAEYS, CH. COUDRON en K. LOONTJENS, Dading, in A.P.R., Antwerpen, Story-Scientia, 2000, 24-40. 179 H. CASIER en D. DE PEUTER, “De draagwijdte van de dading : een praktische analyse van de rechtsleer en rechtspraak”, Jura falc. 2006-07, (31) 32-33.

178

75

De dading komt in aanmerking voor gedwongen uitvoering en voor ontbinding op grond van art. 1184 B.W.180. Een dading kan vernietigd worden in geval van bedrog of geweld en dwaling omtrent het voorwerp van het geschil of dwaling in de persoon (art. 2053 B.W.). De dading kan niet vernietigd worden omwille van dwaling omtrent het recht of omwille van benadeling (art. 2052 tweede lid B.W.). Op deze manier wordt een dwaling omtrent een objectieve rechtsregel die van toepassing is op het geschil uitgesloten181. Er is een duidelijk verschil met arbitrage (art. 1676-1723 Ger. W.). Bij arbitrage wordt het geschil opgelost door een derde (of derden) en bovendien moet de scheidsrechterlijke beslissing uitvoerbaar worden verklaard door de voorzitter van de rechtbank van eerste aanleg. Indien er sprake is van een dading beslechten de partijen zelf het geschil en daarenboven is de dading op zichzelf uitvoerbaar. De dading is een species van een vaststellingsovereenkomst. Deze laatste is niet wettelijk geregeld. Een vaststellingsovereenkomst fixeert de juridische waarheid zodat tegenbewijs niet meer mogelijk is182. Er zijn bijgevolg verschillen tussen beide figuren. Een vaststellingsovereenkomst is een eenzijdige overeenkomst. Een dading echter is een wederzijdse overeenkomst. Er gelden dan ook verschillende bewijsregels voor deze overeenkomsten. Er zijn voor beide andere regels in verband met de wilsgebreken van toepassing. Een vaststellingsovereenkomst kan niet vernietigd worden wegens rechtsdwaling, wel wegens feitelijke dwaling. Wanneer er al een vonnis geweest is, dat in kracht van gewijsde is gegaan en er over datzelfde geding een dading wordt gesloten, is dit geen rechtsdwaling (art. 2056 B.W.). Hieruit volgt dat het van belang is in de tekst aan te tonen om welke overeenkomst het gaat. De aanspraken en de wederzijdse toegevingen moeten duidelijk vermeld worden in de dading.

Afdeling 2 §1

Model

Algemene opmerkingen

Art. 2044 B.W. stelt in zijn tweede lid dat de dading schriftelijk opgesteld moet worden. Dit wordt opgelegd omwille van de bewijsregeling. Het vereiste van het geschrift behoort niet tot het wezen van de dading183. Het geschrift moet wel voldoen aan de vereisten van art. 1325 180

Cass. 6 april 1977, Arr. Cass. 1977, 844. B. TILLEMAN en A. VERBEKE, Bijzondere overeenkomsten in kort bestek, Antwerpen, Intersentia, 2005, 131. 182 Ibid., 125. 183 Cass. 25 april 1844, Pas. 1844, I, 152.

181

76

B.W. aangezien het om een wederkerige overeenkomst gaat. Zo zal de akte opgemaakt moeten worden in zoveel originelen als er partijen met een onderscheiden belang zijn. Daarenboven moet ieder origineel vermelden hoeveel originelen er zijn opgemaakt. Er moet duidelijk vermeld worden wat de omvang van de dading is en welk geschil beëindigd wordt. Art. 2045 B.W. stelt dat de dading slechts de geschillen regelt die daarin begrepen zijn, hetzij partijen hun bedoeling in bijzondere of in algemene bewoordingen hebben uitgedrukt, hetzij die bedoeling als een noodzakelijk gevolg wordt afgeleid van hetgeen is uitgedrukt. Het is van belang duidelijk te zijn in de overeenkomst. Het kan aangewezen zijn om een preambule aan de overeenkomst toe te voegen. In deze preambule kunnen de feitelijke gegevens en omstandigheden opgenomen worden. Bv. “Overwegende dat … zich heeft voorgedaan. De partijen wensen het geschil te beëindigen”. Vervolgens kan dan de eigenlijke dading aanvangen. Vaak zal dit gebeuren op de volgende wijze: “Art. 1: partij A verbindt zich tot… Art. 2.: in ruil daarvoor doet B afstand van...” Vaak wordt er afstand gedaan van alle aanspraken. In de volgende artikelen zullen partijen verder uitleg geven en specificeren, bv. “alle geschillen m.b.t. de overeenkomst m.i.v. …”. Het is van belang om het geheel goed af te lijnen. Zo zal het i.v.m. buitencontractuele aansprakelijkheid van belang zijn om alle fouten te dekken. Wanneer het om schade gaat, moet eveneens de nog niet begrootte schade gedekt zijn. Uit de overeenkomst van de dading moet tevens duidelijk blijken welke de wederzijdse toegevingen zijn. Zo zal discussie uitgesloten kunnen worden. De dading kan een regeling bevatten omtrent de dwaling. Zo kan de dwaling ingeperkt worden. Het is eveneens mogelijk dat één partij het risico op dwaling op hem neemt. De regeling is niet van dwingend recht. Dit is niet zo voor bedrog. Een dading kan een strafbeding bevatten (art. 2047 B.W.). Een uitdrukkelijk ontbindend beding kan eveneens in de dading opgenomen worden, maar dit is wel moeilijker. Het is mogelijk de ontbinding uit te sluiten. Ontbinding kan van belang zijn wanneer de wederpartij insolvabel is. Om de leesbaarheid en duidelijkheid te bevorderen is het aangewezen om de bepalingen te nummeren.

77

§2

Model (bijlage: dading)

In de eerste plaats worden de partijen vermeld. Een nauwkeurige opgave van de identiteit dringt zich op. Indien er een vertegenwoordiger zou optreden is het noodzakelijk om duidelijk te stellen op grond waarvan de vertegenwoordiger deze bevoegdheid heeft. In het model wordt dit aangetoond. Ten tweede wordt vermeld dat het om een dading gaat. Het onderwerp van de betwisting wordt eveneens aangegeven (de voorraad hout). De standpunten van beide partijen worden uiteengezet. Er wordt een duidelijke uiteenzetting van de oplossing van het geschil bepaald. De onherroepelijkheid van de dading wordt nog eens extra in de verf gezet. In dit model is er gekozen voor een keuzemogelijkheid voor het geval wanneer de dading niet nageleefd wordt door één van de partijen. Bij niet-uitvoering heeft de tegenpartij de keuze tussen uitvoering en ontbinding van de dading. Vervolgens worden de datum en het aantal exemplaren vermeld. De datum moet steeds op de overeenkomst vermeld worden evenals het aantal exemplaren (art. 1325 B.W.). Het aantal exemplaren is minstens gelijk aan het aantal partijen. Elke partij verklaart één exemplaar te hebben ontvangen. Soms wordt er vereist dat de originelen ergens worden gedeponeerd. Op het einde van een overeenkomst staat vaak “gelezen en goedgekeurd” (met de hand geschreven). In dit model vinden we dit eveneens terug. In een wederkerige overeenkomst voegt dit niets toe. Het is dan ook niet noodzakelijk dit te vermelden. Het heeft enkel meerwaarde indien het werkelijk met de hand is geschreven. Op die manier heeft men een vergelijkingspunt voor de handtekening. In een eenzijdige overeenkomst is dit enigszins anders. In deze overeenkomsten schrijft de wet voor dat er goed voor of goedgekeurd voor met de hand geschreven wordt (art. 1326 B.W.). In het artikel zelf zijn hier enkele uitzonderingen op geformuleerd. Als laatste vinden we op de overeenkomst de naam en de hoedanigheid van elke partij terug. Deze gaan gepaard met de handtekening van de partijen. Het vermelden van de naam is vaak aangewezen omdat de handtekening onleesbaar is.

78

Bijlage: dading Heden, Tussen de ondergetekenden: de heer en/of mevrouw ………, wonende te ………; (of) de heer (en/of) mevrouw ………, handeldrijvende onder de benaming ………, gevestigd te ………, ingeschreven in het handelsregister van ………onder nummer ……… (hierbij vertegenwoordigd door ………); (of) de vennootschap naar ……… recht ……… (naam en rechtsvorm) met maatschappelijke zetel te ………, ingeschreven in het handelsregister van ……… onder nummer ………, hierbij vertegenwoordigd door ………, hiertoe gemachtigd door artikel ……… van de statuten verschenen in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad van ……… onder nummer ………, (hierna de koper, huurder, opdrachtgever, enz.) genoemd en de heer (en/of) mevrouw ……… wonende te ………; (of) de heer (en/of) mevrouw ………, handeldrijvende onder de benaming ………, gevestigd te ………, ingeschreven in het handelsregister van ………onder nummer ……… (hierbij vertegenwoordigd door ………); (of) de vennootschap naar ……… recht ……… (naam en rechtsvorm) met maatschappelijke zetel te ………, ingeschreven in het handelsregister van ……… onder nummer ………, hierbij vertegenwoordigd door ………, hiertoe gemachtigd door artikel ……… van de statuten verschenen in de Bijlagen van het Belgisch Staatsblad van ……… onder nummer ……… wordt overeengekomen bij wijze van dading hetgeen volgt: De BVBA “Y” gesticht door “X” op 17 juni 1999 werd op 31 december 2010 overgelaten aan “Z”. In de overname was ondermeer een voorraad hout begrepen voor het vervaardigen van hakblokken voor vleesbewerking, één van de specialiteiten van de BVBA “Y”. Deze voorraad werd geraamd op een waarde van 350 000 fr. Overnemer “Z” stelt bij het aanspreken van de houtvoorraad vast dat heel wat hout van minderwaardige kwaliteit is, ja zelfs onbruikbaar. De minwaarde van de voorraad raamt hij op 110 000 fr. “X” betwist ten stelligste de door “Z” veronderstelde mindere kwaliteit van een deel van de houtvoorraad. Partijen wensen na algemeen overleg aan het geschil een einde te stellen door wederzijdse toegevingen: “X” zal aan “Y” een creditnota van 45 000 fr. overmaken.

79

Partijen gaan akkoord dat deze dading geldt als beslechting van alle geschillen met betrekking tot de overeenkomst dd. 31 december 2010 tot overname en aanvaarding door “Z” van de handelszaak. ……… (mogelijkheid van een strafbeding in te voeren indien het voorwerp van de dading niet de betaling van een geldsom betreft) ……… Partijen erkennen dat deze dading onherroepelijk is en definitief een einde stelt aan de hierboven vermelde betwisting. Geen enkele partij kan enig voorbehoud formuleren ten overstaan van de uitvoering van deze dading. Bij niet uitvoering kan de andere partij aan de rechter de uitvoering of de ontbinding van de dading vragen en het oorspronkelijke geschil aan de rechter voorleggen. Aldus opgesteld te ……… op ……… in … exemplaren waarvan elke partij verklaart er één ontvangen te hebben. ……… (met de hand geschreven: gelezen en goedgekeurd) ……… naam van elk van de partijen handtekening van elk der partijen

80

10

BASISAKTE Kim DAMS

Afdeling 1

Toelichting

De basisakte samen met het reglement van mede-eigenaars maken de statuten van een gebouw uit. Deze moeten in een authentieke akte opgemaakt worden (art. 577-4 B.W.). Dit alles speelt zich af in de sfeer van het appartementsrecht. Dit wordt beheerst door de artikelen 577-3 tot en met 577-14 B.W. De basisakte is de akte die de splitsing van het gebouw in kavels inhoudt, m.a.w. de splitsingsakte. De meeste appartementsgebouwen hebben een vereniging van mede-eigenaars. De statuten bevatten zeker drie dingen: het eigendomsrecht, de rechten en plichten van de partijen en de werking van de vereniging van mede-eigenaars. Dit wordt opgemaakt in twee deelakten. De eerste bevat de eigendomsrechten en de tweede bevat de rechten en de plichten van de mede-eigenaars en de werking van de vereniging van mede-eigenaars. Het is van belang om een duidelijk onderscheid te maken in deze bepalingen in de statuten. Het is mogelijk dat er mede-eigendom is, maar dat deze niet onder gedwongen medeeigendom van gebouwen of groepen van gebouwen valt. Dit is zo wanneer er geen gebouwde gemeenschappelijke delen aanwezig zijn. Dit is bijvoorbeeld bij een gemeenschappelijke tuin. Dit is eveneens zo wanneer men niet onder het appartementsrecht valt. Een industrieterrein is een voorbeeld van dit laatste. Er is wel een basisakte nodig, maar er is geen sprake van appartementsmede-eigendom. Het is de notaris die de akte verlijdt. De notaris als openbaar ambtenaar maakt een akte op van de dingen die hij vaststelt. De notariële akte is bovendien een partijakte, de partijen ondertekenen de akte. Normaal is er één partij, namelijk degene die de eigendom wenst op te splitsen. Wanneer we te maken hebben met recht van opstal, is het mogelijk dat er twee partijen zijn. In dat geval zijn de twee partijen de opstalgever (eigenaar van de grond) en opstalhouder (eigenaar van het opgerichte gebouw).

81

Afdeling 2 §1

Model


In dit geval gaat het om een basisakte die samengevoegd is met de verkoopakte. Dit is niet de aangewezen manier van opstellen van de akte. Het is verwarrend. Bovendien is het zo dat de verkoop een eenmalige rechtshandeling is en gesloten is tussen specifieke personen. Deze verkoop bepaalt het statuut van het gebouw niet. De basisakte echter bepaalt het statuut van het gebouw wel en deze basisakte moet blijven gelden ongeacht wie de mede-eigenaars zijn. Soms worden er in dezelfde akte eveneens bepalingen opgenomen omtrent de aanneming als bouwpromotor. Ook dit is af te raden omwille van mogelijke verwarring. In deze akte wordt eveneens een ruil geregeld. Het is steeds beter om de zaken gescheiden te houden.

§2

Model (bijlage: basisakte)

Bij de bespreking van het model worden enkel de elementen aangehaald die in de les vernoemd zijn. Deze zijn in het model blauw gemarkeerd. Als eerste wordt de verkoop en ruil geregeld. De datum van het opstellen van de akte wordt vermeld. Na de vermelding “is verschenen” worden de partijen vermeld. Het is van belang de hoedanigheid van de partijen te vermelden. De volledige identiteit van partijen wordt vermeld. Art. 139 §1 eerste lid Hyp.W. en art. 11 en 12 eerste lid Wet tot regeling van het notarisambt bepalen dat de natuurlijke persoon die partij is bij de akte vermeld wordt met zijn naam, gevolgd door zijn voornamen, plaats en datum van geboorte en woonplaats. Wanneer er een vennootschap optreedt, moet deze vermeld worden zoals art. 140 Hyp.W. dit vereist. De benaming, rechtsvorm, datum van oprichtingsakte en de zetel van de vennootschap of statutaire zetel alsook het eventuele ondernemingsnummer worden vermeld. De verkoop en ruil van perceeltjes grond wordt als eerste geregeld in deze akte. In de akte zelf wordt uitgelegd waarom dit in één akte samen met de statuten gebeurt. Voor men kan overgaan tot het opstellen van de statuten van het gebouw, moet de grondeigenaar nog enkele perceeltjes aankopen en een ruil aangaan.

82

De goederen worden geïdentificeerd. Art. 141 Hyp.W. bepaalt dat de akte de geografische ligging (gemeente, straat of gehucht of politienummer), kadastrale beschrijving zoals blijkt uit een uittreksel van de kadastrale legger van minder dan één jaar oud, aard en oppervlakte vermeld worden in de akte. In deze akte zit een verblijvings- of tontine beding vervat. Het gaat om het perceel grond dat Vivaldi en Valvekens-Van Gysel verkrijgen ingevolge de ruil. Het recht van één van de partijen zal wegvallen indien de voorwaarden zich voldoen. Strikt genomen zijn er geen aandelen. Het is geen 50-50 verhouding. Dit moet gezien worden op de volgende manier: Beide zijn eigenaar van het geheel en in de uitoefening moet de ene mede-eigenaar rekening houden met de andere mede-eigenaar. Er zijn in principe geen aandelen. Wanneer één van de mede-eigenaars overlijdt, dan vervalt zijn recht. De andere mede-eigenaar was reeds eigenaar voor het geheel en als gevolg verkrijgt deze op dat ogenblik niets meer. Er is geen sprake van retroactieve werking. Dit tontine beding wordt opgevat als een kansovereenkomst en is ten bezwarende titel. Voor fiscale redenen is het eveneens van belang om dit op deze manier te kwalificeren. In feite betaalt elk 50%, wanneer één van de partners overlijdt, verkrijgt de andere 50%. Er moet vermeden worden dat het als een schenking gekwalificeerd wordt. Er moet voor gezorgd worden dat de kansen gelijk zijn (bv. doordat de leeftijd gelijk is of d.m.v. percentages). Er wordt bepaald wie de kosten zal dragen en hoe het goed bestuurd moet worden. Wanneer er een scheiding tussen de partners plaatsvindt, zal dit gewoon omgezet worden in een gewone onverdeeldheid. Bij een huwelijk vervalt het tontine beding. Blijft wel de vraag in welk vermogen het goed dan zal terechtkomen. Het tontine beding is in de verkoopovereenkomst bedongen omdat het aan die ontbindende voorwaarde verbonden is. Er wordt door beide partners rechtstreeks van de verkoper verkregen. Er moet wel duidelijk gemaakt worden dat het tussen de partners is en dat de verkoper met het tontine beding niets te maken heeft. Vervolgens wordt de oorsprong van de eigendom uiteengezet (art. 141 derde lid Hyp.W.). Er moet dertig jaar in de tijd teruggegaan worden. Dit is omwille van de 30-jarige verjaring. Wanneer er een vermoeden is dat de termijn geschorst of gestuit is, is het aan te raden om verder in de tijd terug te gaan. In deze akte wordt slechts 12 jaar terug in de tijd gegaan. De verkoopsmodaliteiten zijn opgesplitst in algemene en bijzondere verkoopsvoorwaarden. De algemene voorwaarden zijn de standaardvoorwaarden. Als eerste wordt de eigendomsoverdracht geregeld. In feite is dit nutteloos aangezien er voorheen reeds een compromis was gesloten (de facto staat er in de notariële akte meer).

83

De betaling van de onroerende voorheffing wordt geregeld. Er is een regeling omtrent de gebreken opgenomen. Vervolgens vinden we de regeling i.v.m. erfdienstbaarheden terug. De verkoper moet verklaren of hij al dan niet zelf erfdienstbaarheden heeft gevestigd op het onroerend goed. We vinden eveneens een regeling terug m.b.t. het voorkooprecht. In principe heeft een voorkooprecht geen zakelijke werking, tenzij dit wettelijk bepaald is. Het voorkooprecht van de pachter heeft wel zakelijke werking. Het recht van wederinkoop doet de titel van verkoop teniet. Het eigendomsrecht valt weg. Vervolgens worden de bijzondere verkoopsvoorwaarden bepaald. Zo worden er een aantal zaken aangehaald. Er is een regeling opgenomen omtrent de bodemsanering. Het gaat om een akte die gaat over de overdracht van gronden en deze valt onder het toepassingsgebied van het Bodemsaneringsdecreet. De verkoper moet een attest van OVAM kunnen voorleggen. Bovendien moet de inhoud overgenomen worden in de notariële akte. Dit alles heeft betrekking op de uitoefening van vervuilende activiteiten op de betrokken grond. De wettelijke voorkooprechten worden vermeld. Hiervoor bestaan databanken. Het gaat hier o.a. om het voorkooprecht van het Havendecreet en van de Vlaamse Wooncode (huisvestingsmaatschappij). Er zijn bepalingen opgenomen m.b.t. de ruimtelijke ordening. De bestemming van het onroerend goed wordt vermeld evenals eventuele bouwovertredingen. De gegevens volgens het bijzonder plan van aanleg, het verkavelingsplan en het onteigeningsplan zijn aangevraagd door de notaris. De gemeente heeft hierop geantwoord en de inhoud van de brief is letterlijk overgenomen in de akte. Wanneer er sprake is van een verkavelingsplan, zijn er bijzondere bepalingen die gelden. Vervolgens wordt de prijs vermeld en of deze reeds betaald is en op welke wijze. In dit verband moet er ook vermeld worden dat de notaris ontslagen wordt van ambtshalve inschrijving. Dit wordt niet gedaan wanneer in de akte staat dat de prijs betaald is. Vervolgens worden er nog fiscale verklaringen opgenomen. De identiteit van partijen wordt bevestigd. Als tweede worden de statuten van het gebouw bepaald. De basisakte is in feite de splitsingsakte. Het gebouw wordt gesplitst in privatieve en gemeenschappelijke delen.

84

Het goed wordt beschreven. Er wordt duidelijk de oppervlakte van de verschillende delen vermeld. Vervolgens wordt nogmaals de oorsprong van eigendom uiteengezet. Voorafgaand aan de eigenlijke splitsing wordt een opstalrecht gevestigd. Dit is niet ongewoon. In dit geval zal de opstalgever moeten verschijnen. Het is eveneens mogelijk eerst een opstalrecht te vestigen en vervolgens het gebouw op te splitsen. Dit laatste kan niet in de omgekeerde volgorde. Bouwpromotoren werken op basis van een opstalrecht, bijvoorbeeld wanneer ze nog geen grondeigenaar zijn. Dit wordt eveneens gedaan om fiscale redenen. In de akte spreekt men van “Afstand van het recht van natrekking – Toelating tot bouwen”. Het Hof van Cassatie heeft reeds aanvaard dat dit een opstalrecht inhoudt en dat alle regels dan ook overeenkomstig van toepassing zijn. In de akte staat echter vermeld “houdt geen opstalrecht in”. Deze passage is tegengesteld aan wat het Hof van Cassatie heeft bepaald. Bovendien heeft het hier weinig belang daar een overeenstemmend aandeel in de grond wordt overgedragen. De bekende erfdienstbaarheden worden vermeld (recht van overgang). Vervolgens wordt er nog stedenbouwkundige informatie opgenomen. De splitsingsakte bestaat reeds op het moment van verkoop van de privatieve delen. Dus de kopers zijn ervan op de hoogte. Bij de verkoop van de kavels zullen de statuten aan de akte worden gehecht als bijlage. We vinden in deze akte toekomstige bijzondere voorwaarden terug. Dit gaat om de bestemming van het gebouw. Dit heeft betrekking op de regels van de gemeenschappelijke delen. Er zijn auteurs die dit bestempelen als een wederkerige erfdienstbaarheid. Eigenlijk gaat het hier niet om erfdienstbaarheden, maar om appartementsrecht. Dan volgt het statuut van mede-eigendom. De eerste alinea bepaalt het toepassingsgebied van gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen (art. 577-2, §9 B.W.). De wettelijke terminologie wordt gebruikt. Deze akte valt verplicht onder het regime van gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen, tenzij iedereen akkoord gaat dit niet te doen en dit geen problemen oplevert. Het is dus wel mogelijk om het zonder dit regime te regelen. Er is wel een basisakte vereist, maar men valt niet onder dit wettelijk regime. De tweede alinea is geen verplichte vermelding. De volgende alinea is overbodig. Deze bepaling moet in de verkoopakte staan zodat de kopers weten wat ze kopen. De volgende bepalingen houden een beschrijving van het systeem in. 85

Uit het titeltje “AANGEHECHTE STUKKEN OF VOOR MINUUT NEERGELEGDE STUKKEN” blijkt de indeling in kavels. Het gaat hier voornamelijk om plannen die aangehecht worden. Onder het subtiteltje “wijziging der plannen” behoudt de verschijner zich het recht voor om de privatieve delen te wijzigen. Er bestaat discussie over of dit wel bindend is t.o.v. de koper. Vervolgens wordt een “reglement van orde” bepaald. Dit bestaat naast het reglement van mede-eigendom. Het is m.a.w. niet hetzelfde als het reglement van mede-eigendom. Het kan onderhands worden opgesteld. De wet staat dit toe (art. 577-4, §2 B.W.). Het deel dat de beschrijving geeft van de gedwongen onverdeeldheid is een bepaling die verplicht in de akte opgenomen moet worden. Hierin wordt bepaald wat gemeenschappelijk is en wat privatief is. Er is vaak discussie omtrent deze aangelegenheid op het ogenblik dat er kosten gemaakt moeten worden. Het is dan ook van belang dit duidelijk te omschrijven. Bij de eerste beschrijving van de privatieve delen wordt ondermeer een regeling opgenomen omtrent de balkon- en terrasrelingen, vloeren en terrasconstructies. Dit is van belang omdat dit een materie is waarover vaak discussie ontstaat. Vaak zal het beton gemeenschappelijk zijn en de tegels eigen. Er is een algemeen overzicht gegeven van de privatieve delen. Vervolgens wordt een gedetailleerde omschrijving gegeven. De overzichtstabel maakt duidelijk een hoeveelste deel ieder privatief deel uitmaakt. Meestal worden de privatieve delen weergegeven in duizendsten. In deze akte is het in 3 599ste opgemaakt. Dit wordt gedaan om het totaal aan 1 gelijk te maken. Het gaat om het aandeel in eigendom. De waardebepaling is in het schattingsverslag gedaan. De erfdienstbaarheden waarvan sprake is, zijn strikt juridisch geen erfdienstbaarheden. Het gaat hier immers om appartementsmede-eigendom. Vervolgens wordt er een volmacht bedongen. De toekomstige mede-eigenaars geven een volmacht tot er voldoende verkocht is om een Algemene Vergadering op te richten en een syndicus aan te stellen. We vinden nogmaals een volmacht. Deze laatste volmacht is eigenlijk een aparte akte. Een appartement is een onroerend goed. Om dit te verkopen en de akte te laten verlijden d.m.v. een volmacht, moet dit een authentieke volmacht zijn.

86

Vervolgens vinden we het reglement van mede-eigendom. Samen met de basisakte vormt dit de statuten van het gebouw. Dit reglement is onderverdeeld in zeven hoofdstukken. Hoofdstuk II en III vinden we eveneens terug bij een vennootschap. Deze hoofdstukken behandelen de organen en de werking van de vereniging. Hoofdstuk IV gaat over de kosten. Dit is een zeer specifieke materie. Er worden hoofdstukken besteed aan de vervreemding, verhuur, verzekering en heropbouw. Dit is niet noodzakelijk. Meestal vinden we drie hoofdstukken terug, namelijk de rechten en plichten van mede-eigenaars, de werking van de vereniging en de ontbinding en vereffening.

Hoofdstuk I: Algemene uiteenzetting Artikel 1 behandelt de statuten op zich. Er wordt bepaald dat de statuten gewijzigd kunnen worden met een meerderheid van drie/vierden van de stemmen… Dit is dwingend in de wet geregeld (art. 577-7, §1 1°, a) B.W.). Men kan bijgevolg enkel een strengere regeling opnemen. Artikel 2 is een overname van de wettelijke regeling (art. 577-10, §1 B.W.). Artikel 3 bepaalt de zetel, het vermogen en het verhaalbaarheid van schulden. De vereniging krijgt een naam (art. 577-5, §1 2°, tweede lid B.W.). Aan de hand van deze kan men dan het gebouw identificeren. Deze bepaling is een overname van de wettelijke regeling (art. 577-5, §1 2°, derde lid B.W. en art. 577-5, §3 en §4 B.W.).

Hoofdstuk II: Rechten en plichten Artikel 4 is een weergave van de wettelijke regeling. Het vierde lid van deze bepaling heeft bijvoorbeeld betrekking op de verkoop van een gemeenschappelijk lokaal of een deel van een tuin bijkopen. Artikel 5 bepaalt wat de mede-eigenaars mogen gebruiken of wat ze niet mogen gebruiken. In sommige reglementen van mede-eigendom is dit veel uitvoeriger geregeld. Het is eveneens mogelijk dat dit wordt geregeld in het reglement van orde.

87

Artikel 6 kan aanzien worden als een inleiding op artikel 7. Artikel 6 is eerder ingevoegd voor de duidelijkheid. Artikel 7 bepaalt wat de eigenaar van een appartement aan zijn privatief deel mag wijzigen. Artikel 8 kan in dezelfde sfeer gezien worden. Dit is een eerder esthetische bepaling. Artikel 11 behandelt de mogelijke activiteiten die uitgeoefend kunnen worden in het gebouw. Er wordt enkel bewoning toegestaan. M.a.w. is zelfs een functie als kantoor uitgesloten.

Hoofdstuk III: Beheer van het complex Artikel 12 heeft een mogelijkheid ingesteld om een raad van beheer op te richten. Dit wordt vaak gedaan bij zeer grote gebouwen. Het gaat dan om een statutair orgaan dat niet wettelijk verplicht is. De begeleidende technische raad die wordt vooropgesteld, is iets dat niet vaak gedaan wordt. Artikel 13 tot en met artikel 22 behandelen de algemene vergadering. Artikel 13 gaat over de bevoegdheden en de delegatie ervan. Dit moet niet in het reglement van mede-eigendom staan, het staat in de wet. Dit dient een pedagogisch doel, maar te veel de wet herhalen is niet aangewezen. Wanneer de wet wijzigt, gelden de nieuwe regels steeds aangezien de wet van dwingend recht is. De aanvullende bepalingen in de wet blijven gelden voor de reeds bestaande reglementen. De nieuwe aanvullende regels gelden slechts voor statuten die na de inwerkingtreding van de wet zijn opgesteld. Om deze redenen is het nut van de bepalingen op te nemen soms miniem. Artikel 14 zou het tijdstip van bijeenroeping van de algemene vergadering moeten bepalen. Het artikel bepaalt dit spijtig genoeg niet. Er wordt enkel bepaald dat dit jaarlijks gebeurt door de syndicus op de dag en plaats die de oproeping bepaalt. De rest van de bepaling is een overname van de wet. Artikel 15 is zeer formalistisch opgesteld. Verder wordt het quorum bepaald. Er wordt een tweede algemene vergadering ingesteld wanneer het quorum niet werd bereikt. Artikel 16 is een zeer praktisch artikel.

88

Artikel 17 bepaalt het lidmaatschap en de vertegenwoordiging. Het hele artikel is een overname van de wet of volgt uit de wet (art. 577-6, §§ 1, 5 eerste en derde lid, 7 B.W.). Dat de lastgeving schriftelijk dient te gebeuren is een toevoeging. Artikel 20 is alweer een overname van de wet (art. 577-6, §§ 4 en 5 tweede lid B.W.). Het is zo dat men nooit voor meer dan 50% kan deelnemen aan de stemming. Het is dus mogelijk om meer dan 50% van de stemrechten te bezitten, maar men kan deze nooit helemaal gebruiken. Het is steeds noodzakelijk een gelijkgezinde mee te hebben. Artikel 21 is voor het grootste deel een weergave van de wettelijke regeling (art. 577-6, §6 B.W. en art. 577-7, §§1 en 3 B.W.), maar er zijn toch enkele toevoegingen. De manier waarop er tegen onthouders en nietige stemmen wordt aangekeken, is niet in de wet geregeld. Het is dus zeer nuttig dit hier te regelen. Artikel 22 is eveneens een overname van de wet (art. 577-10 §3 en 577-8 §4, 2° B.W.). De artikel 23 tot en met 27 zetten de regels m.b.t. de syndicus uiteen. De artikelen 23 tot en met 25 zijn een weergave van de wettelijke regeling (art. 577-8 e.v. B.W.). Artikel 26 werkt met provisies. De voorzitter van de algemene vergadering of de eventuele raad van beheer onderzoekt de rekeningen en de bewijsstukken. Het is echter zo dat elke individuele eigenaar een recht tot inzage heeft. Artikel 27 neemt de wet over (art. 577-8, §§ 5, 6 en 7 B.W.), maar het gaat wel verder dan de wet wanneer het om de capaciteiten van de syndicus gaat. De wet vraagt enkel dat de syndicus lid is van het BIV wanneer hij geen geregeld beroep uitoefent. In dit artikel wordt het lidmaatschap van het BIV in alle gevallen vereist.

Hoofdstuk IV: Gemeenschappelijke lasten en ontvangsten Artikel 28 regelt de verdeling van de lasten. De wet zegt dat het reglement dit moet regelen (art. 577-4, derde lid, 2° B.W.). De kosten worden verdeeld volgens hun nut. Zo moeten de eigenaars van een kavel op het gelijkvloers niet betalen voor de lift. Dit wordt verder gespecificeerd. Verder vinden we nog een weergave van de wet (art. 577-9, §6, 2° B.W.). De artikelen 29 tot en met 31 zijn een weergave van de wettelijke regeling (art. 577-8, §4, 4°; art. 557-7, §1, 1°, b) en2°, c), art. 577-9, §4 B.W.

89

Artikel 32 is een bepaling die nergens in de wet terug te vinden is. Het is een zeer nuttige bepaling. Ze behandelt de toegang tot de privatieve delen van de mede-eigenaars voor eventuele werken die moeten gebeuren aan gemeenschappelijke delen. Artikel 33 geeft een verduidelijk van de wettelijke regeling. Zo zal het kadastraal inkomen rechtsreeks aan elke mede-eigenaar meegedeeld worden door de betrokken overheid. Artikel 34 vloeit voort uit de wet en geeft verder de wettelijke regeling weer (art. 577-9, §5 B.W.). Artikel 35 gaat over de uitkering van tegoeden. Dit is een toepassing van de algemene gedachte. Artikel 36 is een zeer nuttige clausule. Het lot van het werkkapitaal verschilt naargelang welk kavel verkocht wordt. Wanneer een appartement verkocht wordt, zullen de werkingskosten verrekend moeten worden. Indien de oude eigenaar te veel provisie betaalde, krijgt hij dit terug. Het reservekapitaal blijft waar het is. Het is wel mogelijk dat dit leidt tot een hogere koopprijs. Artikel 37 behandelt de niet-tijdige betaling van verschuldigde bedragen. Dit is een moderne clausule. In deze bepaling is een schadebeding vervat. De vereniging van mede-eigenaars heeft geen zekerheid. Om deze reden is het zeer nuttig om dit in het reglement van medeeigendom op te nemen. Voor een kavel dat verhuurd wordt, is het mogelijk om een pand op de huurvordering te nemen. Dit kan effectief zijn wanneer we met een solvabele huurder te maken hebben. Artikel 38 houdt een wettelijke verplichting in. Artikel 38 is duidelijker dan de wet. Artikel 39 houdt een weergave van de wet in (art. 577-11, §2 B.W.). Het is van belang dat de nieuwe koper weet waaraan hij begint. Artikel 40 is nodig om de verkrijger van een persoonlijk of zakelijk recht op een kavel te verwittigen van beslissingen van de algemene vergadering die ook voor deze verkrijger gelden. Artikel 41 dient om in geval van nood toegang tot het privatieve gedeelte te bekomen. Dit is een clausule die zeer nuttig kan zijn.

90

Hoofdstuk VI: Verzekeringen en heropbouw Artikel 42 behandelt de afsluiting van de verzekeringen. Indien men geen afspraken zou maken, loopt men het risico van dubbel verzekeren. Het is zeer praktisch deze bepaling op te nemen in het reglement van mede-eigendom. De inboedel moet wel nog apart verzekerd worden. Artikel 43 bepaalt een verhoogde premie omwille van bepaalde activiteiten die een medeeigenaar zou kunnen uitvoeren. Artikel 44 bepaalt hoe de verzekeringspremie wordt gebruikt en besteed.

Hoofdstuk VII: Ontbinding en vereffening Artikel 45 bepaalt in zijn eerste alinea dat wanneer er geen gebouw meer is, men buiten het toepassingsgebied van de gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen valt en dat de vereniging van mede-eigenaars vanaf dat ogenblik ontbonden is. Artikel 45 is een overname van de wet (art. 577-12 B.W.). Artikel 46 tot en met 48 zijn een weergave van de wettelijke regeling (art. 577-13 B.W.).

Vervolgens vinden we de “Algemene verkoopsvoorwaarden van het gebouw NEO” terug. Dit is een bijlage van de basisakte. Het is geen deel van de akte op zich. Deze zijn ter informatie van de kandidaat kopers. Sommige aangelegenheden zijn hier beter uitgewerkt dan in de basisakte. Dit is om reclame te maken. Er zijn zaken die in dit document zijn uiteengezet die helemaal niet in de basisakte behoren aanwezig te zijn. Bovendien is een verkoopakte een akte die verplichtingen voor koper en verkoper inhoudt. De verkoopakte is geen akte tussen de mede-eigenaars. Het is van belang na te gaan dat er geen contradicties aanwezig zijn tussen de beschrijving van de goederen in de basisakte en de beschrijving in dit document. De algemene verkoopsvoorwaarden zijn van toepassing op een in aanbouw zijnde woning. Er moet dan ook rekening gehouden worden met de Wet Breyne (Wet 9 juli 1971 tot regeling van de woningbouw en de verkoop van de te bouwen of in aanbouw zijnde woningen). Deze verkoopvoorwaarden zijn zo goed mogelijk opgesteld voor de verkoper en men is er toch in geslaagd binnen de perken van de wet te blijven. Vele van de bepalingen vloeien voort uit de wet. Zo zal de prijs in schijven betaald moeten worden naarmate de werken vorderen.

91

De overdracht van het risico is dwingend geregeld door de wet (art. 5 Woningbouwwet). De eigendom gaat over door natrekking, maar het overmachtrisico gaat maar over bij de voorlopige oplevering van de privatieve delen.

92

Bijlage: basisakte NOTARIS YVES TYTGAT Zonnestraat 6 B - 9000 GENT Tel +32 9 225 7288 Fax +32 9 224 3067 E-mail: [email protected] Website: www.notaris-tytgat.be

STATUTEN van het gebouw genaamd “NEO” gelegen te B-9000 Gent, Voorhavenlaan 14 A-T

dd.30 januari 2004

Nota van LOCUS REAL ESTATE bvba:

Dit document wordt enkel ten titel van inlichting ter beschikking gesteld. Alleen de authentieke akte is rechtsgeldig. Kopie en recente wijzigingen of toevoegingen aan deze akte zijn enkel rechtstreeks op te vragen bij notaris Yves Tytgat te GENT.

93

AVV106-03

K: 18156

Dossier: 2260

Bijlagen:7

1/ VERKOOP VIVALDI-Dirk VALVEKENS-Ann VAN GYSEL/NOORD: perceeltjes grond te Gent, New Yorkstraat 2/ NOORD en BETA: STATUTEN VAN HET GEBOUW NEO te B-9000-Gent, Voorhavenlaan, 14 A-T & Stichting van de VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS van het gebouw “NEO” Het jaar TWEEDUIZEND EN VIER. Op dertig januari. Voor Ons, Meester Yves TYTGAT, notaris met standplaats te Gent. IS VERSCHENEN: 1/ De Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “NOORD” met zetel te 9000 Gent, New Yorkstraat 6. Ondernemingsnummer 0459.181.667; BTW nummer BE459.181.667. De vennootschap is opgericht onder de benaming “De Voorhaven” bij akte, verleden voor ondergetekende notaris Yves Tytgat op vijf november negentienhonderd zesennegentig, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van éénentwintig november nadien onder nummer 961121-7. De statuten werden voor het laatst gewijzigd (met onder meer wijziging van de benaming in de huidige) krachtens proces-verbaal voor ondergetekende notaris Yves Tytgat op zes april negentienhonderd negenennegentig, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van één mei nadien nummer 990501-447. De vennootschap is hier vertegenwoordigd ingevolge artikel 17 der statuten door haar zaakvoerder, de Heer Valvekens Dirk, hierna genoemd, hiertoe benoemd in voormelde oprichtingsakte. Zij wordt hierna genoemd “NOORD”. 2/ De Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid "BETA", te 9000 Gent, New Yorkstraat 6. Ondernemingsnummer 0427.736.643; BTW-nummer BE427.736.643; registratienummer 427.736.643/062800. Opgericht bij akte verleden voor notaris Charles Tytgat te Spy op drieëntwintig augustus negentienhonderd vijfentachtig, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van zeventien september daarna, onder nummer 850917-165, waarvan de statuten voor de laatste maal gewijzigd werden bij akte verleden voor notaris Yves Tytgat te Gent op twee juni negentienhonderd drieënnegentig, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van vierentwintig juni daarna, onder nummer 930624-226, Vertegenwoordigd door de heer Dirk Valvekens, te Gent New Yorkstraat 8, handelend als enige zaakvoerder van de vennootschap, daartoe benoemd bij besluit van de buitengewone algemene vergadering van zesentwintig februari negentienhonderd negentig, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van dertig maart daarna, onder nummer 900330-237. Zij wordt hierna genoemd “BETA”. NOORD en BETA worden hierna ook samen genoemd “DE VERSCHIJNER”. 3/ De Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid "VIVALDI" met zetel te Gent, New Yorkstraat 6. 94

Ondernemingsnummer 0460.478.202; BTW-nummer BE460.478.202. De vennootschap is opgericht bij akte verleden voor notaris Yves Tytgat te Gent op tien april negentienhonderd zevenennegentig, bekendgemaakt in de bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van vijfentwintig april negentienhonderd zevenennegentig onder nummer 970425628. De vennootschap is hier vertegenwoordigd door haar zaakvoerder, de Heer Dirk Valvekens, hoger vernoemd, daartoe benoemd ingevolge algemene vergadering dedato achttien juni negentienhonderd zevenennegentig, bekendgemaakt in de bijlage tot het Belgisch Staatsblad van tien juli negentienhonderd zevenennegentig onder nummer 870710-465. Zij wordt hierna genoemd “VIVALDI”. 4/ a) De Heer VALVEKENS Dirk Frans Jozef, zaakvoerder, geboren te Lier op drie januari negentienhonderd drieënzestig, ongehuwd, wonende te Gent, New Yorkstraat 8, en b) Mevrouw VAN GYSEL Ann Joanna Juliette Maria, biologe, geboren te Ekeren op veertien december negentienhonderd vierenzestig, ongehuwd, wonende te Gent, New Yorkstraat 8. Zij worden hierna genoemd “VALVEKENS-VAN GYSEL”. 1/ VERKOOP en RUIL VIVALDI-Dirk VALVEKENS-Ann VAN GYSEL/NOORD: perceeltjes grond te Gent, New Yorkstraat. VOORAFGAANDELIJKE UITEENZETTING. DE VERSCHIJNER heeft besloten een gebouw op trekken op de grond waarvan de beschrijving volgt in het hoofdstuk “Statuten van het gebouw”. Voorafgaandelijk aan het opstellen van de statuten van dit gebouw dient de grondeigenaar, NOORD, eerst nog drie perceeldeeltjes te kopen jegens VIVALDI en VALVEKENS-VAN GYSEL; anderzijds ruilt NOORD met VALVEKENS-VAN GYSEL & VIVALDI één perceeldeeltje. VERKOOP Zoals vermeld in de voorafgaandelijke uiteenzetting hierboven koopt NOORD hoger gemeld, en hierna tevens genoemd “DE KOPER” van VALVEKENS-VAN GYSEL, beiden hierna genoemd “DE VERKOPER”, die aanvaarden, hierna gemelde perceeldeeltjes: AANDUIDING VAN DE VERKOCHTE PERCEELTJES. Verkoop door VALVEKENS-VAN GYSEL: Twee perceeltjes grond, gelegen te Gent, nabij de New-yorkstraat, gekend volgens titel sectie A deel van nummer 3408D7, thans gekend ten kadaster sectie A deel van nummers 3411M3 met een oppervlakte van respectievelijk twaalf komma vijfenzeventig vierkante meter (12,75m²) en acht komma vierentachtig vierkante meter (8,84m²) zoals aangeduid respectievelijk als deel A en deel C op hierna vermeld opmetingsplan. RUIL Zoals vermeld in de voorafgaandelijke uiteenzetting hierboven VIVALDIen verwerft , hier VALVEKENS-VAN GYSELNOORD na genoemd “DE KOPER” van en , beiden hierna genoemd “DE VERKOPER”, die aanvaarden, hierna gemeld perceeldeeltje en in RUIL daarvoor staat NOORD, hierna genoemd “DE VERKOPER” aan VIVALDI en VALVEKENSVAN GYSEL, beiden hierna genoemd “DE KOPER”, die aanvaarden, in verder vermelde verhouding, hierna gemeld perceeldeeltje af: AANDUIDING VAN DE GERUILDE PERCEELTJES. AFSTAND bij wijze van RUIL door VIVALDI en VALVEKENS-VAN GYSEL aan NOORD:

95

Een perceeltje grond, gelegen te Gent, nabij de New-Yorkstraat, gekend volgens titel sectie A deel van nummer 3408D7, thans gekend ten kadaster sectie A deel van nummer 3411L3 met een oppervlakte van acht komma nul vier vierkante meter (8,04m²) zoals aangeduid als deel B op hierna vermeld opmetingsplan. AFSTAND bij wijze van ruil door NOORD aan VIVALDI en VALVEKENS-VAN GYSEL: Een perceeltje grond, gelegen te Gent, nabij de New-yorkstraat, gekend volgens titel en huidig kadaster sectie A deel van nummer 3408G7 met een oppervlakte van vier komma éénenveertig (4,41m²) zoals aangeduid respectievelijk als deel D op hierna vermeld opmetingsplan. METINGSPLAN Voormelde delen A, B, C en D vormen samen het lot 1 welke opgenomen is op het opmetingsplan, opgemaakt door de Heer Philippe Verbeke, landmeter te Gent, op zestien januari tweeduizend en vier, gehecht aan deze akte. VERWERVING DOOR VIVALDI en VALVEKENS-VAN GYSEL Het perceeltje grond (lot D) dat zij bij wijze van ruil verwerven van NOORD, verwerven zij in volgende verhouding: - de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “VIVALDI” : voor negenennegentig procent (99%) in volle eigendom; - de Heer Dirk VALVEKENS en Mevrouw Ann VAN GYSEL elk voor de onverdeelde helft in één procent (1 %) in volle eigendom in hierna vermeld goed. Daarnaast wensen zij dat op dit perceeltje hierna vermeld verblijvings- en tontinebeding toepasselijk is: VERBLIJVINGS- OF TONTINE-BEDING Voormelde kopers kopen elk één ten honderd (1 %) in onverdeelde eigendom aan. De overige achtennegentig ten honderd (98 %) kopen zij aan in het kader van het verblijvings- of tontinebeding, zoals hieronder uitvoerig omschreven. Voor wat het verblijvings- of tontinebeding betreft, verzaakt de verkoper aan zijn rechten van contracterende partij, meer bepaald zal hij niet moeten tussenkomen bij wijzigingen die de kopers aan het verblijvings- of tontinebeding zouden willen aanbrengen. Tussen voormelde kopers is overeengekomen dat elk van hen een voorwaardelijk recht van eigendom op achtennegentig ten honderd (98 %) van het goed bekomt. Ieders recht zal door zijn vooroverlijden ontbonden zijn. Dit heeft tot gevolg dat de langstlevende de geheelheid in volle eigendom van achtennegentig ten honderd (98 %) van het goed bekomt. Dit recht wordt door elk van de kopers verworven, onder opschortende voorwaarde van vooroverlijden van de andere koper. Door de terugwerkende kracht bij vervulling van de opschortende voorwaarde, wordt de langstlevende onder de verkrijgers geacht deze achtennegentig (98 %) ten honderd van het goed geheel en rechtstreeks te hebben verworven jegens de verkoper en dus niet langs opeenvolgende verkrijging uit de nalatenschap van de eerstoverledene. De eerststervende wordt bijgevolg geacht nooit eigenaar ervan te zijn geweest. Voormeld verblijvingsbeding wordt door de kopers opgevat als een kansovereenkomst onder bezwarende titel (tontine). De partijen achten voor zichzelf de kansen gelijkwaardig, om het eigendom uiteindelijk te verwerven. Ieder van de kopers heeft het genot van hierna vermeld onroerend goed tot aan het overlijden van de eerststervende. Er wordt bedongen dat de langstlevende onder hen geheel de eventuele lening dient verder te betalen, aangegaan met het oog op de gezamenlijke aankoop, eventuele bebouwing, verbouwing of verandering.

96

Partijen komen bovendien overeen dat bij een feitelijke scheiding tussen beiden, hij die het eigendom blijft bewonen, dit verder mag gedurende een termijn van maximaal vijf jaar. Dit recht voor de persoon die blijft wonen vervalt bij een samenwonen met een andere persoon. Hij die blijft wonen dient aan de andere een bezettingsvergoeding te betalen, gelijk aan de helft van een normale huur en geïndexeerd zoals bij huur. Deze som is vast te stellen door een neutraal deskundige, te benoemen door beide partijen, onder last de kosten van die schatting te voldoen. Beide partijen dragen de onroerende voorheffing, de brandverzekeringspremies en alle normale lasten van onderhoud lastens de eigenaars. Bij een latere gezamenlijke verkoop heeft de koper, die het goed bleef bewonen, een recht van voorkoop tot inkoop van het goed. De partijen komen tevens overeen dat bij een later huwelijk tussen de kopers het verblijvings- en tontinebeding van rechtswege vervalt. Het voorwaardelijk recht van eigendom op de achtennegentig procent (98 %) van het goed wordt van rechtswege bekomen door elk van de kopers in onverdeeldheid. Bijgevolg wordt elke koper geacht, rechtstreeks van de verkoper, de onverdeelde helft in het goed gekocht te hebben. OORSPRONG VAN EIGENDOM. Voormelde goederen behoren de verkoper VIVALDI en VALVEKENS-VAN GYSEL toe om onder grotere oppervlakte te zijn verworven jegens de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “BETA” te Gent, blijkens akte verleden voor ondergetekende Notaris Yves TYTGAT te Gent op tien september negentienhonderd negenennegentig, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Gent op zeventien september nadien, boek 6271 nummer 15, en dit in volgende verhouding: - deel B: aangekocht door VIVALDI voor negenennegentig procent in volle eigendom en door VALVEKENS-VAN GYSEL voor één procent in volle eigendom, met een tontinebeding; - delen A en C: aangekocht door VALVEKENS-VAN GYSEL voor de volle eigendom, met een tontinebeding. Het deel D, welke door NOORD wordt afgestaan aan VIVALDI en VALVEKENS-VAN GYSEL in hoger gemelde verhouding, behoort haar in grotere oppervlakte toe - deels (wat betreft het oude perceelnummer 3408/D/7) om te zijn ingebracht door de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “Beta” te Gent krachtens akte wijziging statuten verleden voor ondergetekende notaris Yves Tytgat op zes april negentienhonderd negenennegentig, overgeschreven op het eerst hypotheekkantoor te Gent op twintig april nadien boek 6097 nummer 9. - deels (wat betreft het perceelnummer 3408/F/6, 3408/D/6 en 3408/G/6) om aangekocht te zijn door de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “Beta” te Gent, in naam en voor rekening van de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “Voorhaven” jegens 1) Mevrouw Haezaert Joanna Desideria, weduwe van de Heer Van Beveren Romanus te Zulte, 2) Mevrouw Van Beveren Floride Françoise en 3) Mevrouw Van Beveren Huguette Juliette Florence te Zulte krachtens akte verleden voor meester Fernand Waegenaere te Gent op dertig september negentienhonderd zesennegentig, overgeschreven op het eerste kantoor der hypotheken te Gent op tweeëntwintig november nadien, boek 5362, nummer 14, gevolgd door een bevestigende akte-aankoop, verleden voor ondergetekende notaris Tytgat op tweeëntwintig november negentienhonderd zesennegentig, overgeschreven als voor op zesentwintig november nadien, boek 5382 nummer 1. ALGEMENE VOORWAARDEN VAN DE VERKOOP 1/ De koper heeft de volle eigendom en het genot van voorbeschreven goed vanaf heden, door de vrije beschikking te rekenen vanaf heden.

97

2/ De koper zal alle welkdanige taksen en belastingen door de Staat, Gemeenschap, Gewest, Provincie of Stad op zelfde goed gelegd of op te leggen, moeten dragen te rekenen vanaf heden; hetzelfde geldt voor de vergoedingen die jaarlijks door de overheid worden gevorderd, zoals deze voor de wegenaanleg en de belasting op de niet-bebouwde percelen en leegstaande gebouwen. 3/ Het goed wordt verkocht in de staat en de gelegenheid waarin het zich thans bevindt zonder verhaal tegen de verkoper wegens de staat van de grond of de ondergrond of wegens missing in de hierboven aangeduide grootte, alle verschil in meer of in min tussen deze laatste en de werkelijke grootte, al overtrof het één/twintigste deel, ten bate of schade voor de koper blijvende, met uitzondering van de eventuele aansprakelijkheid van de landmeter die het verkochte goed heeft opgemeten 4/ De koper zal bovendien gehouden zijn de nadelige, zichten onzichtbare, durende en niet-durende erfdienstbaarheden die zelfde goed zouden bezwaren te ondergaan en te gedogen, onder voorbehoud er zich tegen te verzetten en te genieten van de voordelen, alles indien er bestaan ten zijne risico en gevaar, zonder dat nochtans tegenwoordige bepaling aan wie ook meer rechten zou kunnen verlenen dan die hij zou hebben, hetzij uit regelmatige en niet verjaarde titels, hetzij uit de wet. De verkoper verklaart zelf geen erfdienstbaarheden te hebben gevestigd in voor- of nadeel van het bij deze verkochte goed, en geen kennis te hebben van dergelijke erfdienstbaarheden. 5/ De koper zal zich moeten gedragen naar alle wetten en besluiten van de bevoegde overheden met het oog op gebeurlijke onteigening, rooilijn, urbanisatie of bouwvergunning zonder enig verhaal tegen de verkoper te kunnen uitoefenen, of zijn tussenkomst of waarborg te kunnen inroepen, voor verlies of onbruikbaarheid van de grond, voor weigering van bouwtoelating of anderszins. 6/ De verkoper verklaart dat het verkochte goed met geen enkel voorkoop- of voorkeurrecht is bezwaard, noch met een recht van wederinkoop of een verbod tot vervreemden, behalve hetgeen verder gemeld is. Verder verklaart hij er geen kennis van te hebben dat het verkochte goed voorwerp zou zijn van een beschikking inzake onteigening. 7/ De comparanten verklaren te weten dat in de verkoop niet begrepen zijn: de leidingen, tellers en andere installaties, onder meer van gas, water en elektriciteit, welke mochten toebehoren aan de Gemeente, concessiehoudende maatschappijen of andere derden. BIJZONDERE VOORWAARDEN VAN DE VERKOOP In de eigendomstitel van de verkoper staan volgende bijzondere voorwaarden vermeld, alhier letterlijk overgenomen: “Deze verkoop en koop wordt gedaan en aanvaard onder de bijzondere voorwaarde van verkoop, vermeld in de verkoopakte, verleden voor notaris Yves Tytgat te Gent op achtentwintig mei negentienhonderd achtennegentig, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Gent op vierentwintig juni negentienhonderd achtennegentig, boek 5900 nummer 5, hierna letterlijk overgenomen: “Op het perceel grond, eigendom van de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “BETA”, gelegen achter het bij deze aangekochte goed en de aanpalende eigendom van de Heer Dirk Valvekens en Mevrouw Ann Van Gysel, gelegen te Gent, New Yorkstraat 6 en 8 (vroeger nummer 10, sectie K, nummer 3411D3, groot honderd vijfentwintig vierkante meter (125m²), aangeduid onder de loten A (tweeënvijftig komma zeventig vierkante meter (52,70m²) en B (zevenentwintig komma zesentachtig vierkante meter (27,86m²), op het hieraangehecht opmetingsplan opgemaakt door de Heer Philippe Verbeke, dedato drieëntwintig maart negentienhonderd achtennegentig, wordt een

98

erfdienstbaarheid non aedificandi gevestigd evenals een recht op nutsvoorzieningen, licht, lucht en zicht in voordeel van de eigenaars van de huizen New Yorkstraat 4 (kadaster 4A), 6 en 8. Er wordt eveneens een recht verleend aan deze eigenaars om er twee (2) wagens te parkeren voor zover er toegang kan voorzien worden voor twee (2) wagens in het nog te realiseren project Voorhavenlaan 13 Gent en/of aanpalende projecten naar de openbare weg.” De koper wordt dienaangaande gesubrogeerd in alle rechten en verplichtingen van de verkoper, voor zover deze bepalingen nog uitwerking sorteren en zonder dat de aanhaling hiervan aan om het even wie meer rechten kan verschaffen dan dezevoor heden had. BODEMSANERINGSDECREET De verkoper doet opmerken dat deze overeenkomst moet worden aanzien als een “overdracht van gronden” zoals bedoeld in artikel 36 van het Bodemsaneringdecreet van tweeëntwintig februari negentienhonderd vijfennegentig. De verkoper, als overdrager in de zin van dit decreet, verklaart, vóór het sluiten van de initiële overeenkomst, een bodemattest te hebben aangevraagd bij OVAM, en de inhoud hiervan te hebben meegedeeld aan de koper, verwerver in de zin van het Bodemsaneringdecreet. De inhoud van dit bodemattest, afgeleverd door OVAM op zestien juli tweeduizend en drie luidt als volgt: “Voor dit kadastraal perceel zijn geen gegevens beschikbaar in het register van verontreinigde gronden omdat er geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM. Opmerking: Gronden waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3 § 1 van het bodemsaneringdecreet kunnen vanaf 1 oktober 1996 slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend onderzoek aan de OVAM is bezorgd met melding van de overdracht. Dit attest vervangt alle vorige attesten.” De verkoper bevestigt verder uitdrukkelijk dat op de grond, voorwerp van huidige akte, geen inrichting gevestigd is of was, noch een activiteit wordt of werd uitgevoerd, die opgenomen is op de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 3 § 1 van het bodemsaneringdecreet van tweeëntwintig februari negentienhonderd vijfennegentig. De verkoper verklaart met betrekking tot het verkochte goed geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen aan de koper of aan derden, of die aanleiding kan geven tot een saneringsverplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen. Voor zover voorgaande verklaring door de verkoper ter goeder trouw afgelegd werd, neemt de koper de risico’s van eventuele bodemverontreiniging en de schade zowel als de kosten die daaruit kunnen voortvloeien op zich, en verklaart hij dat de verkoper hiervoor tot geen vrijwaring zal zijn gehouden. VOORKOOPRECHT HAVENDECREET Volgens een schrijven van het Havenbedrijf te Gent, gericht aan ondergetekende notaris Tytgat, op zesentwintig september tweeduizend en drie, zijn voormelde goederen niet gelegen in een gebied, waarop het voorkooprecht in uitvoering van het Havendecreet toepasselijk is. VOORKOOPRECHT VLAAMSE WOONCODE Voormelde goederen zijn gelegen in een gebied, waarop de Stad Gent én de Vlaamse Huisvestingsmaatschappij, krachtens de Vlaamse Wooncode, een recht van voorkoop genieten.

99

Gezien echter de zeer beperkte oppervlakte van de verkochte perceeltjes, en gezien het feit dat deze percelen volledig ingesloten liggen, en niet rechtstreeks toegankelijk zijn van op de straat, hebben de ondergetekenden notaris Tytgat ontlagen enige betekening van voorkooprecht te doen, met dien verstande echter dat, indien privatieven in het op te trekken gebouw verkocht zullen worden, er wel degelijk een voorkooprecht zal dienen betekend te worden. RUIMTELIJKE ORDENING EN STEDENBOUW Volgens de brief van de Stad Gent, afgeleverd aan ondergetekende notaris op vijf augustus tweeduizend en drie (referte ATD/2003p2626/nl), en waarvan de koper verklaart een kopij ontvangen te hebben, heeft het goed momenteel volgende stedenbouwkundige bestemming: “volgens de planologische voorzieningen van het bij koninklijk besluit d.d. 14/09/1977 vastgesteld gewestplan Gentse en Kanaalzone gelegen in een woongebied”. De verkoper verklaart dat naar zijn weten geen bouwovertredingen vastgesteld werden op de bij deze verkochte goederen. De koper verklaart dat, indien ooit zou blijken dat met betrekking tot de bij deze verkochte onroerende goederen een bouwovertreding werd begaan, dit nooit een grond tot verbreking van de verkoopakte zal uitmaken, noch een grond zal opleveren tot schadevergoeding verschuldigd door de verkoper of de optredende notaris. De koper verklaart van de werkende notaris een kopie van artikel 99 van het Decreet houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening van achttien mei negentienhonderd negenennegentig ontvangen te hebben waarin wordt vermeld in welke gevallen een stedenbouwkundige vergunning nodig is. In uitvoering van artikel 138 van het Decreet betreffende de Ruimtelijke Ordening, gecoördineerd op achttien mei negentienhonderd negenennegentig, heeft de werkende notaris, bij aangetekend schrijven de dato zeven november tweeduizend en drie de betekening gedaan aan het College van Burgemeester en Schepenen van de Stad Gent nopens de splitsing van het goed voor de loten A, B en C, alsook van een attest dat de aard van onderhavige akte vaststelt en de bestemming die volgens onderhavige akte voor de onderscheiden kavels wordt opgegeven. Hierop werd door ondergetekende Notaris Tytgat binnen de wettelijke voorziene termijn volgend antwoord ontvangen bij brief van éénentwintig november tweeduizend en drie met volgende inhoud: “Omtrent de onroerende goederen gelegen aan de New-Yorkstraat 4-6-8 te Gent, kadastraal bekend 1e afdeling, sectie A, nrs. 3411M3 en 3411L3, kunnen wij meedelen dat ze: - volgens de planologische voorzieningen van het bij koninklijk besluit dd. 14/09/1977 vastgesteld gewestplan Gentse en Kanaalzone gelegen zijn in een woongebied; - opgenomen zijn in het bijzonder plan van aanleg nr. 23 “Meulestede”, goedgekeurd bij besluit van de Vlaamse Minister van Financiën en Begroting, Innovatie, Media en Ruimtelijke Ordening dd. 17/08/2001; - de rooilijn is in dit plan vastgelegd; - dit plan gaat gepaard met een onteigeningsplan; maar het perceel ligt niet in dit plan; - deels gelegen is in een zone voor gesloten bebouwing en deels in een zone voor koeren en tuinen; - geen deel uitmaken van een behoorlijk vergunde verkaveling.” PRIJS. Deze verkoop en koop wordt gedaan en aangenomen mits de prijs van VIJFTIG euro NUL cent per vierkante meter, dus respectievelijk van ZESHONDERD ZEVENENDERTIG euro VIJFTIG cent (€ 637,50) voor deel A, VIERHONDERD EN TWEE euro NUL cent (€ 402,00) voor deel B, VIERHONDERD TWEEËNVEERTIG euro NUL cent (€ 442,00) voor deel C en TWEEHONDERD TWINTIG euro VIJFTIG cent (€ 220,50) voor deel D.

100

De prijs is integraal betaald bij het verlijden van deze akte, door middel van creatie van een rekening-courant, in voordeel van elke verkoper, in de boeken van de vennootschap “NOORD”, (voor wat de ruil betreft, door compensatie van de respectievelijke bedragen), waarvan kwijting. ONTSLAG VAN AMBTSHALVE INSCHRIJVING. De hypotheekbewaarder wordt uitdrukkelijk ontslagen inschrijving te nemen bij het overschrijven van deze akte. KOSTEN De kosten, rechten en erelonen waartoe onderhavige akte zal aanleiding geven, zijn ten laste van en worden betaald door de koper. WOONSTKEUZE Tot uitvoering dezer kiezen partijen woonst in hun respectievelijke woonplaats en/of zetel. BEVESTIGING VAN IDENTITEIT (Organieke Wet Notariaat) Ondergetekende notaris Tytgat bevestigt dat de identiteit van comparanten hem werd aangetoond aan de hand van bewijskrachtige identiteitsbewijzen. BURGERSTAND (Hypotheekwet) Om te voldoen aan de verplichtingen opgelegd door de Hypotheekwet, bevestigt de notaris op zicht van de uittreksels uit de registers van de burgerlijke stand dat de namen, voornamen, datum en plaats van geboorte van de partijen overeenkomen met de vermeldingen in deze akte. FISKALE VERKLARING Partijen erkennen dat de werkende notaris hen voorlezing en kennis heeft gegeven van artikel 203, alinea 1 van het wetboek der registratierechten. BTW-VERKLARING De werkende notaris heeft comparanten voorlezing gegeven van artikel 62 paragraaf 2 en van artikel 73 van het Wetboek van de Belasting over de Toegevoegde Waarde. Na deze lezing hebben wij, notaris, de vraag gesteld aan de verkoper of hij belastingplichtige is voor de toepassing van voormelde belasting. Op deze vraag heeft de verkoper VALVEKENS-VAN GYSEL ontkennend geantwoord. Op deze vraag heeft de verkoper VIVALDI geantwoord dat hij belastingplichtige is bij de Belasting over de Toegevoegde Waarde en ressorteert onder het Eerste Ontvangkantoor te Gent onder nummer BE460.478.202. 2/ STATUTEN van het gebouw te 9000 GENT, Voorhavenlaan 14 A-T, genaamd NEO, & Stichting van de VERENIGING VAN MEDE-EIGENAARS van het gebouw “NEO” BESCHRIJVING VAN HET GOED waarop de basisakte betrekking heeft: Stad GENT (eerste afdeling): Een perceel grond, gelegen aan en nabij de Voorhavenlaan en New Yorkstraat, bestaande uit volgende delen gekend volgens kadastraal uittreksel én hoger gemelde meting: Tweeduizend vijfhonderd 2.586,00 • SectieA zesentachtig vierkante meter Nummer 3408/G/7 Acht komma nul vier vierkante 8,04 • Sectie A deel 2 meter (8,04m ) van nummer 3411L3 Twaalf komma vijfenzeventig 12,75 • Sectie A deel vierkante meter van nummer

101

3411M3 • Sectie A deel van nummer 3411M3 Samen dus een oppervlakte van:

Acht komma vierentachtig vierkante meter

8,84

Tweeduizend zeshonderd vijftien 2.615,63 komma drieëenzestig vierkante meter Voormelde goederen waren destijds gekend onder de kadastrale nummers 3408D7 (ex Beta, Vivaldi en Valvekens-Van Gysel), en 3408F6, 3408/G6 en 3408/D6 (Noord). Dit perceel dient echter nog verminderd te worden met: - een deeltje van het perceelnummer 3408G7, met een gemeten oppervlakte van honderd en zeven vierkante meter zestien vierkante decimeter (107,16 m²) dat eventueel nog moet verkocht worden aan de eigenaars van perceel 3408/h7, palend aan dat goed,om er een grasperk van te maken; - een deeltje van het perceelnummer 3408g7, met een gemeten oppervlakte van tweehonderd zevenentwintig vierkante meter tweeënveertig vierkante decimeter (227,42 m²) dat eventueel nog moet verkocht worden aan de toekomstige eigenaar van de loft MANHATTAN gelegen op het aanpalend loftgebouw “BIG APPLE LOFTHOUSE”, New Yorkstraat sectie A nummer 3411/M2, om er een terras en grasperk van te maken, welke delen alzo worden uitgesloten uit onderhavige akte zodat deze statuten er geen betrekking zullen op hebben, en die ook niet wordt geplaatst onder het statuut van de mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid. Uiteindelijk blijft dus tweeduizend tweehonderd 2.281,05 momenteel een oppervlakte éénentachtig komma nul vijf van: vierkante meter Indien echter voormelde perceeltjes, uiterlijk op éénendertig december tweeduizend en zes, NIET verkocht zijn, of er wordt uiteindelijk minder oppervlakte dan hoger voorzien verkocht, dan vallen deze (rest)deeltjes, automatisch en zonder dat daar enige verdere akte of verklaring voor nodig is, in de mede-eigendom van het gebouw “NEO”, mits de beperkingen welke verder in deze akte opgenomen zijn. Deze deeltjes worden afgeschetst, respectievelijk als lot 4 en lot 2 op voormeld opmetingsplan opgemaakt door de Heer Philippe Verbeke. OORSPRONG VAN EIGENDOM Het hierboven beschreven onroerend goed is eigendom van de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “NOORD”: - deels (wat betreft het oude perceelnummer 3408/D/7) om te zijn ingebracht door de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “Beta” te Gent krachtens akte wijziging statuten verleden voor ondergetekende notaris Yves Tytgat op zes april negentienhonderd negenennegentig, overgeschreven op het eerst hypotheekkantoor te Gent op twintig april nadien boek 6097 nummer 9. De Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “Beta” had het goed aangekocht jegens de echtgenoten Maurice Augustin Sylvain Mortier-De Groote Marietta Catharina te Gent krachtens akte verleden voor notaris Jacques Vander Eecken en notaris Yves Tytgat, beiden te Gent, op vijftien oktober negentienhonderd negentig, overgeschreven op het eerste kantoor der hypotheken te Gent op zesentwintig oktober negentienhonderd negentig, boek 3726 nummer 10. De echtgenoten Mortier waren er zelf eigenaars van sedert meer dan dertig jaar te rekenen vanaf heden. 102

- deels (wat betreft het perceelnummer 3408/F/6, 3408/D/6 en 3408/G/6) om aangekocht te zijn door de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “Beta” te Gent, in naam en voor rekening van de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “Voorhaven” jegens 1) Mevrouw Haezaert Joanna Desideria, weduwe van de Heer Van Beveren Romanus te Zulte, 2) Mevrouw Van Beveren Floride Françoise en 3) Mevrouw Van Beveren Huguette Juliette Florence te Zulte krachtens akte verleden voor meester Fernand Waegenaere te Gent op dertig september negentienhonderd zesennegentig, overgeschreven op het eerste kantoor der hypotheken te Gent op tweeëntwintig november nadien, boek 5362, nummer 14, gevolgd door een bevestigende akte-aankoop, verleden voor ondergetekende notaris Tytgat op tweeëntwintig november negentienhonderd zesennegentig, overgeschreven als voor op zesentwintig november nadien, boek 5382 nummer 1. Voorbeschreven goed behoorde de consoorten Van Beveren toe deels om toebehorend te hebben aan de huwelijksgemeenschap bestaan hebbende tussen de echtgenoten Roman Van Beveren-Haeaert Joanna en deels om ten persoonlijke titel te hebben toebehoord aan voornoemde Romanus Van Beveren, hun respectievelijk echtgenoot en vader, overleden te Gent op twee augustus negentienhonderd vijfentachtig, van wie zij de enige en wettige reservataire erfgenamen waren. Dit goed behoorde sedert meer dan dertig jaar te rekenen vanaf heden toe aan gemelde huwgemeenschap en voornoemde Heer Romanus Van Beveren. - deels (wat betreft de perceelnummers 3411M3 en 3411L3) om ze te hebben terug verworven jegens de Heer Dirk VALVEKENS en Mevrouw Ann VAN GYSEL en de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid VIVALDI bij onderhavige akte. Voormelde goederen behoren toe aan VIVALDI en VALVEKENS-VAN GYSEL om onder grotere oppervlakte te zijn verworven jegens de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “BETA” te Gent, blijkens akte verleden voor ondergetekende Notaris Yves TYTGAT te Gent op tien september negentienhonderd negenennegentig, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Gent op zeventien september nadien, boek 6271 nummer 15, en dit in volgende verhouding: - het hoger omschreven deel B: aangekocht door VIVALDI voor negenennegentig procent in volle eigendom en door VALVEKENS-VAN GYSEL voor één procent in volle eigendom, met een tontinebeding; - de hoger omschreven delen A en C: aangekocht door VALVEKENS-VAN GYSEL voor de volle eigendom, met een tontinebeding. Voormeld goed behoorde toe aan de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “BETA” om onder grotere oppervlakte te hebben aangekocht jegens de Heer Maurice Augustin Sylvain Mortier en zijn echtgenote, Mevrouw Mariette Catharina De Groote, gepensioneerde, beiden te Gent (Sint-Amandsberg), blijkens akte, verleden voor notarissen Jacques Vander Eecken en Yves Tytgat, beiden te Gent, op vijftien oktober negentienhonderd negentig, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Gent op zesentwintig oktober nadien, boek 3726 nummer 10. De echtgenoten Mortier-De Groote waren er eigenaars van sedert meer dan dertig jaar te rekenen vanaf heden. AFSTAND VAN HET RECHT VAN NATREKKING - TOELATING TOT BOUWEN. Na deze uiteenzetting heeft de grondeigenaar NOORD verklaard toestemming te geven aan de bouwheer BETA om op voorbeschreven grond een volledige nieuwbouw op te richten zoals hierna bepaald. Deze toestemming tot bouwen houdt geen opstalrecht in, in de zin van de wet van tien januari achttienhonderd vierentwintig.

103

In aansluiting met deze toestemming tot bouwen verklaart de grondeigenaar NOORD te verzaken aan het recht van natrekking van het op voormelde grond op te trekken gebouw dat hem zou toekomen overeenkomstig artikel 546, 551 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, hetgeen door de bouwheer BETA aanvaard wordt. Bij overdracht van een privatieve kavel zal tegelijkertijd met de overdracht van het bijhorende aandeel in de gemeenschappelijke gebouwde gedeelten, ook door de grondeigenaar NOORD het overeenstemmende aandeel in het eigendomsrecht overgedragen worden. Daardoor zal het aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten automatisch een overeenstemmend aandeel in de grond omvatten. Deze afstand van het recht van natrekking én toelating tot bouwen worden verleend voor een periode, eindigend op éénendertig december tweeduizend en zes. Behoudens een andersluidend akkoord betaalt NOORD aan BETA enkel de kostprijs, tenzij NOORD eenzijdig de duur verlengt, welke een beslissing is waartegen BETA zich niet kan verzetten. BIJZONDERE VOORWAARDEN – ERFDIENSTBAARHEDEN UIT VROEGERE EIGENDOMSTITELS 1/ In voormelde akte van notaris Tytgat van zes april negentienhonderd negenennegentig, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Gent op twintig april nadien, boek 6097 nummer 9, staan volgende bijzondere voorwaarden vermeld, alhier letterlijk overgenomen: “ERFDIENSTBAARHEDEN 1/ Erfdienstbaarheden De Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “DE VOORHAVEN” verbindt zich tot het vestigen van de nodige erfdienstbaarheden om de verplichtingen van de inbrenger ten opzichte van de medeëigenaars van Big Apple Lofthouse na te komen; deze erfdienstbaarheden hebben betrekking op fietsenstallingen, het onderhoud van de gevels en de aalputten. (...) 2/ In voormelde akte van notaris Tytgat van tien september negentienhonderd negenennegentig, overgeschreven op het eerste hypotheekkantoor te Gent op zeventien september nadien, boek 6271 nummer 15, staan volgende bijzondere voorwaarden vermeld, alhier letterlijk overgenomen: “Deze verkoop en koop wordt gedaan en aanvaard onder de bijzondere voorwaarde van verkoop, vermeld in de verkoopakte, verleden voor notaris Yves Tytgat te Gent op achtentwintig mei negentienhonderd achtennegentig, overgeschreven op het eerstehypotheekkantoor te Gent op vierentwintig juni negentienhonderd achtennegentig, boek 5900 nummer 5, hierna letterlijk overgenomen: “Op het perceel grond, eigendom van de Besloten Vennootschap met Beperkte Aansprakelijkheid “BETA”, gelegen achter het bij deze aangekochte goed en de aanpalende eigendom van de Heer Dirk Valvekens en Mevrouw Ann Van Gysel, gelegen te Gent, New Yorkstraat 6 en 8 (vroeger nummer 10, sectie K, nummer 3411D3, groot honderd vijfentwintig vierkante meter (125m²), aangeduid onder de loten A (tweeënvijftig komma zeventig vierkante meter (52,70m²) en B (zevenentwintig komma zesentachtig vierkante meter (27,86m²), op het hieraangehecht opmetingsplan opgemaakt door de Heer Philippe Verbeke, dedato drieëntwintig maart negentienhonderd achtennegentig, wordt een erfdienstbaarheid non aedificandi gevestigd evenals een recht op nutsvoorzieningen, licht, lucht en zicht in voordeel van de eigenaars van de huizen New Yorkstraat 4 (kadaster 4A), 6 en 8. Er wordt eveneens een recht verleend aan deze eigenaars om er twee (2) wagens te parkeren voor zover er toegang kan voorzien worden voor twee (2) wagens in het nog te realiseren project Voorhavenlaan 13 Gent en/of aanpalende projecten naar de openbare weg.” 3/ In voormelde akte van notaris Waegenaere van dertig september negentienhonderd zesennegentig, overgeschreven op het eerste kantoor der hypotheken te Gent op tweeëntwintig 104

november nadien, boek 5362, nummer 14, staan volgende bijzondere voorwaarden vermeld, alhier letterlijk overgenomen: “ERFDIENSTBAARHEID De akte aanhoudende aankoop van het perceel sectie A nummer 3408D6 (garages met binnenkoer) door de echtgenoten Romanus Van Beveren-Haezaert, verleden voor notaris Jean P. De Henau op negen mei negentienhonderd zesenvijftig, overgeschreven te eerste kantore der hypotheken te Gent op elf juni nadien, boek 1239 nummer 18, vermeldt letterlijk: “Het verkochte goed zal ten titel van erfdienstbaarheid eeuwigdurebnd en onvergeld, uitweg moeten nemen naar de Meulesteedsesteenweg, langs de overdekte inrypoort, op het plan aangeduid.” 4/ Bij besluit van het College van Burgemeester en Schepenen van de Stad Gent van twintig juni tweeduizend en twee, heeft deze de verzaking aangenomen aan de verkavelingsvergunning, destijds afgeleverd voor het perceel grond aan de Voorhavenlaan, sectie A nummer 3407/G/7 en delen van nummers 3411/M3 en 3411/L/3. De toekomstige koper van privatieven wordt dienaangaande gesubrogeerd in alle rechten en verplichtingen van de verkoper, voor zover deze bepalingen nog uitwerking sorteren en zonder dat de aanhaling hiervan aan om het even wie meer rechten kan verschaffen dan deze voor heden had. BIJZONDERE VOORWAARDEN OPGENOMEN IN DE STEDEBOUWKUNDIGE VERGUNNINGEN. De aandacht van de kopers van privatieven van het gebouw, voorwerp van onderhavige akte, wordt er uitdrukkelijk op gevestigd dat in de stedenbouwkundige vergunning onder referentie 2002/29 van achttien oktober tweeduizend en twee, gehecht aan deze akte, volgende bijzondere voorwaarden zijn vermeld, alhier letterlijk overgenomen: "BIJGEVOLG BESLIST HET COLLEGE VAN BURGEMEESTER EN SCHEPENEN IN DE ZITTING VAN 11 OKTOBER 2002 HET VOLGENDE: Het college van burgemeester en schepenen geeft de vergunning af aan de aanvrager, die ertoe verplicht is 1. het college van burgemeester en schepenen en de gemachtigde ambtenaar per aangetekende brief op de hoogte te brengen van het begin van de werkzaamheden of handelingen waarvoor vergunning is verleend, ten minste acht dagen voor de aanvatting van die werkzaamheden of handelingen; 2. de volgende bijzondere voorwaarden en voorschriften na te leven: a) de brandweervoorschriften, die betrekking hebben op deze stedenbouwkundige vergunning, moeten strikt nageleefd worden (zie bijgaand advies van 18 maart 2002 met kenmerk 3609/2002/CVDV/EL). b) De dakterrassen op de technische ruimte mogen niet worden uitgevoerd. c) De bouwdiepte op de verdiepingen moet beperkt blijven tot 12m gemeten vanaf de rooilijn. d) De toegangspasserelle achteraan het gebouw kan enkel gebruikt worden als loopruimte naar de inkom tot de duplexwoningen op de tweede verdieping en niet als een terras worden aangewend. e) De nodige toegangsweg voor de brandweer en voor het laden en lossen voor de horeca, moet uitgevoerd worden met een type grastegel, ingezaaid met gras. f) In de garage moeten evenveel parkeerplaatsen ter beschikking staan van de bewoners van het pand als er woonentiteiten zijn (14 in totaal). In het pand moeten ook gratis parkeerplaatsen voorzien zijn voor de bezoekers en de werknemers van de kantoren. Deze parkeerplaatsen moeten duidelijk zichtbaar aangegeven worden op de openbare weg. ROOILIJN / BOUWLIJN / PEIL Vooraleer de bouwwerken aan te vangen moeten, met het oog op de aanduiding ter plaatse, rooilijn, bouwlijn (inplanting) en peil schriftelijk aangevraagd worden bij de Dienst Stedenbouw en Ruimtelijke Planning, Administratief Centrum Stad Gent, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent. AANSLUITING OP DE RIOLERING

105

De aansluiting op het rioleringsnet is verplicht en wordt, wat betreft het gedeelte gelegen op het openbaar domein, uitgevoerd door de zorgen van het Stadsbestuur. Een aanvraag tot het bekomen van een rioolaansluiting dient te worden ingediend bij de Dienst Wegen, Bruggen en Waterlopen, Administratief Centrum Stad Gent, 4e verdieping, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, tel (09) 266 79 00 (tussen 10 en 12 uur), alwaar tevens inlichtingen omtrent de diepte, diameter en dergelijke van de riool kunnen bekomen worden. De buis waarop de aansluiting naar de openbaar riolering moet gerealiseerd worden, moet dusdanig geplaatst zijn dat de uitvoering van een spiemofverbinding of krimpmofverbinding mogelijk is en moet voorzien worden in buizen van een BENOR-merk van het materiaaltype: - ofwel grèsbuizen volgens norm NBN EN 295 met een inwendige diameter van 150 millimeter; - ofwel PVC-buizen voor riolering volgens norm NBN T42-108 met inwendige diameter van 160 millimeter. Indien de rioolvertakking een diameter van 20cm overschrijdt, moet op het riool voor deze vertakking een verbindingsput worden gebouwd conform het geldend typebestek. Deze werken worden door het stadsbestuur op kosten van de bouwheer uitgevoerd. Er moet voorzien worden in een buffering van oppervlaktewater van minimaal 20mm of 20m³ per 1.000m² dakoppervlakte en/of verharde oppervlakte, met een leeglooptijd van minimaal 8 uur (volledige leegloop van de voorziene capaciteit). Oppervlakken die afgekoppeld worden (naar waterlopen, grachten, infiltratie in ondergrond, …) mogen in mindering gebracht worden. Bovendien moet er een capaciteit van 5.000 liter voorzien worden, waarop een hydrofoorgroep of andere pompinstallatie wordt aangesloten. De bouwheer moet de interne riolering zodanig ontwerpen dat hij in de toekomst onmiddellijk kan aansluiten met een gescheiden systeem (één afvoer met aansluiting voor afvalwater en één afvoer met aansluiting voor regen- en oppervlaktewater). Er is nog geen regenwateraansluiting mogelijk. Deze leidingen naar de straat zijn te voorzien als wachtaansluiting. Voorlopig moet regen- en afvalwater gezamenlijk naar de riolering afgevoerd worden. De afvoer van het regen- en afvalwater moet op kosten en risico van de bouwheer, hetzij door natuurlijke afloop, hetzij door oppompen overeenkomstig de diepteligging van de te maken rioolaansluiting binnen het eigendom uitgevoerd worden. De bijzondere aandacht van de bouwheer wordt gevestigd op het feit dat het waterpeil in de straatriolering kan stijgen tot gemiddeld 50 cm onder het straatniveau. De bouwheer moet hierdan ook rekening mee houden bij de aanleg van (en de aansluitingen op) zijn binnenhuisriolering. Onder geen enkele voorwaarde zal het Stadsbestuur aansprakelijk kunnen gesteld worden voor schade door wateroverlast die een gevolg is van onoordeelkundige aanleg van de binnenhuisriolering. AANLEG TROTTOIR EN OPRIT Na het beëindigen van de werken wordt een oprit aangelegd door de zorgen van het Stadsbestuur van Gent. Bij beschadiging ingevolge de bouwwerken wordt het overige trottoirgedeelte op uw kosten hersteld door de zorgen van het stadsbestuur van Gent. AFSLUITINGEN, STELLINGEN, BOUWSTOFFEN E.D. OP DE OPENBARE WEG De toelating tot het plaatsen van afsluitingen, stellingen, bouwstoffen e.d. op de openbare weg moet vooraf aangevraagd worden in het Administratief Centrum Stad Gent, 3e verdieping, lokaal 338, Woodrow Wilsonplein 1, 9000 Gent, die daartoe de nodige formulieren aflevert. De vergunning zal de door het Stadsbestuur van Gent opgelegde voorwaarden vermelden. BRIEVENBUSSEN De wetgeving en de instructies betreffende het aanbrengen van brievenbussen moeten nageleefd worden." TOEKOMSTIGE BIJZONDERE VOORWAARDEN – ERFDIENSTBAARHEDEN. In de akte houdende eventuele verkoop van één van voormelde perceeltjes (zijnde lot 2 op bijgevoegd metingsplan) door DE VERSCHIJNER aan de eigenaar van de commerciële

106

ruimte MANHATTAN te 9000 Gent, New Yorkstraat 2P, zal volgende genotsbeperking worden opgenomen ten titel van erfdienstbaarheid: Het verkochte goed is bezwaard met een bestemmingsbeperking en een erfdienstbaarheid “non aedeficandi”. Het verkochte goed kan enkel gebruikt worden als grasperk met uitzondering van een terras tot een diepte van hoogstens tien meter vanaf het gebouw “Big Apple”, het welk mag aangebracht worden op een verharde ondergrond. Voor de rest mag er dus niets worden gebouwd en er mogen geen kinderspelen of andere voorwerpen op het grasperk worden aangebracht. Wat het gebruik van het terras betreft dient het gebruik van luidsprekers en het spelen van muziek volledig worden geweerd, teneinde geen onnodig lawaai te veroorzaken die naburige gebruikers zou kunnen storen. Indien de koper van dit goed een overeenkomst wenst af te sluiten met de vereniging van mede-eigenaars van het goed, voorwerp van de statuten van “NEO”, en dit teneinde bijvoorbeeld bijkomende begroeiïngen te plaatsen, zal dit enkel mogen gebeuren in het kader van de inrichting van een harmonieus en geïntegreerd geheel en zal dit steeds van tijdelijke aard zijn. In de akte houdende eventuele verkoop van één van voormelde perceeltjes (zijnde lot 4 op bijgevoegd metingsplan) door DE VERSCHIJNER aan de eigenaar van het pand met perceelnummer 3408h7 zullen volgende genotsbeperkingen en erfdienstbaarheden worden ingelast: Het verkochte goed is bezwaard met een bestemmingsbeperking en een erfdienstbaarheid “non aedeficandi”. Het verkochte goed kan enkel gebruikt worden als grasperk Voor de rest mag er dus niets worden gebouwd en er mogen geen kinderspelen of andere voorwerpen op het grasperk worden aangebracht. Het gedeelte van het grasperk dat door DE VERSCHIJNER zal worden verhard overeenkomstig de stedenbouwkundige vergunning, zal verder bezwaard blijven met een erfdienstbaarheid ten voordeel van de brandweer en de veiligheid. Indien de koper van dit goed een overeenkomst wenst af te sluiten met de vereniging van mede-eigenaars van het goed, voorwerp van de statuten van “NEO” zal dit enkel mogen gebeuren in het kader van de inrichting van een harmonieus en geïntegreerd geheel en zal dit steeds van tijdelijke aard zijn. De gevel van de woning die uitgeeft op dit grasperk moet steeds worden onderhouden zodat het uitzicht voor de aanpalende gebruikers een harmonieus geheel kan vormen. In de akte welke eventueel later nog zal worden verleden, houdende wijziging van de statuten van de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw “BIG APPLE” te B-9000-GENT, New Yorkstraat, 4, waarvan de oorspronkelijke statuten werden verleden voor Notaris Yves TYTGAT te Gent op drie april negentienhonderd zesennegentig, én de akte vaststelling privatieve delen, verleden voor zelfde notaris Tytgat op drieëntwintig december negentienhonderd negenennegentig, zullen volgende erfdienstbaarheden letterlijk opgenomen worden tenzij hierover nog andere afspraken worden gemaakt: Fietsenberging Het goed te Gent, gekadastreerd nummer 3411/m2 geniet van een erfdienstbaarheid van exclusief gebruik van een fietsenberging gelegen op perceel 3408/g7. Deze fietsenberging bestaat uit een deel van een gebouwtje dat eveneens wordt gebruikt als opslagruimte of parkeerplaats voor motoren, doch dat niet bezwaard wordt met deze zelfde erfdienstbaarheid

107

Deze erfdienstbaarheid geeft het recht aan de gebruikers ervan, enkel en alleen hun fietsen in deze berging onder te brengen, hun fietsen vanuit perceel 3411/m2 te gaan ophalen en met de fiets naar de openbare weg te gaan en omgekeerd zoals door de eigenaars van perceel 3408/g7 wordt gereglementeerd, doch onder uitdrukkelijke last deze doorgang en de opberging van de fietsen te ondergaan alsof deze berging zich op perceel 3411/m2 bevond en aldus alle lasten te dragen die eraan verbonden zijn. Wenteltrap Daarenboven krijgt het gebouw 3411/m2 toegang door middel van een erfdienstbaarheid van door- en overgang tot het goed 3408g7, doch beperkt naar de fietsenberging en de garage van het gebouw NEO, voor personen die er gebruik van maken, langs de reeds aangelegde toegangspartij met wenteltrap (zie lot 3 op aangehecht metingsplan van de heer Philippe Verbeke) dat eveneens als een gemeenschappelijk deel van 3411/m2 moet worden onderhouden. Putten Op het perceelnummer 3408G7 bevinden zich twee putten in voordeel van het terrein 3411m2, waardoor het terrein 3408g7 ter hoogte van deze putten belast wordt met een erfdienstbaarheid van putten en aflopen in voordeel van 3411m2. Een van die putten bevindt zich op lot 2, hetwelk zoals hoger gemeld eventueel verkocht zal worden; in dat geval volgt de erfdienstbaarheid het verkochte lot 2, welke er aldus ook mee bezwaard zal zijn. Algemeen Ook eventuele vervanging, heropbouw en onderhoud van deze fietsenberging en wenteltrap én putten, en de toegang ernaar zullen worden ten laste gelegd van de eigenaars van perceel 3411/m2. De toekomstige kopers van privatieve delen worden dienaangaande gesubrogeerd in alle rechten en verplichtingen van DE VERSCHIJNER, voor zover deze bepalingen nog uitwerking sorteren en zonder dat de aanhaling hiervan aan om het even wie meer rechten kan verschaffen dan deze welke DE VERSCHIJNER voor heden had. RUIMTELIJKE ORDENING EN STEDENBOUW Volgens de brief van de Stad Gent, afgeleverd aan ondergetekende notaris op vijf augustus tweeduizend en drie (referte ATD/2003p2626/nl), en waarvan de koper verklaart een kopij ontvangen te hebben, heeft het goed momenteel volgende stedenbouwkundige bestemming: - “volgens de planologische voorzieningen van het bij koninklijk besluit d.d. 14/09/1977 vastgesteld gewestplan Gentse en Kanaalzone gelegen in een woongebied; (...) - opgenomen zijn in het bijzonder plan van aanleg nr. 23 “Meulestede”, goedgekeurd bij besluit van de Vlaamse minister van Financiën, Begroting, Innovatie, Media en Ruimtelijke Ordening dd. 17/08/2001; - de rooilijn is in dit plan vastgelegd; - dit plan gaat gepaard met een onteigeningsplan; maar het perceel ligt niet in dit plan; - deels gelegen zijn in een zone voor gesloten bebouwing en deels in een zone voor koeren en tuin; - het voorwerp zijn van een bouwvergunning met nummer 1992/00166, goedgekeurd door het College van Burgemeester en Schepenen dd. 2/6/92 verbouwen van 2 woningen tot 1 woning; - het voorwerp zijn van een stedenbouwkundige vergunning nr. 02/279 die op 10/7/02 werd verleend voor de terreinaanleg van een stedelijk binnengebied; - het voorwerp zijn van een stedenbouwkundige vergunning nr. 02/463 die op 11/10/02 werd verleend voor het oprichten van een fietsen- en motorberging, oprichting van een technisch lokaal;

108

- het voorwerp zijn van een stedenbouwkundige vergunning nr. 02/29 die op 11/10/02 werd verleend voor de oprichting van een pand met 14 woongelegenheden en 3 kantoor/commerciële ruimtes; (...) - gelegen zijn in een bijzonder gebied overeenkomstig artikel 85 van de Vlaamse Wooncode; (...) - onder toepassing vallen van het voorkooprecht krachtens artikel 85 van de Vlaamse Wooncode; (...)”. Melding wordt gemaakt van artikel 99 van het Decreet van achttien mei negentienhonderd negenennegentig houdende de organisatie van de ruimtelijke ordening, meermaals gewijzigd en het laatst op zesentwintig april tweeduizend, waarvan de tekst integraal luidt als volgt: “§ 1. Niemand mag zonder voorafgaande stedenbouwkundige vergunning: 1° bouwen, op een grond één of meer vaste inrichtingen plaatsen, een bestaande vaste inrichting of bestaand bouwwerk afbreken, herbouwen, verbouwen of uitbreiden, met uitzondering van instandhoudingsof onderhoudswerken, die geen betrekking hebben op de stabiliteit; 2° ontbossen in de zin van het bosdecreet van 13 juni 1990 van alle met bomen begroeide oppervlakten bedoeld in artikel 3, § 1 en § 2 van dat decreet; 3° hoogstammige bomen vellen, alleenstaand, in groeps- of lijnverband, voorzover ze geen deel uitmaken van met bomen begroeide oppervlakten in de zin van artikel 3, § 1 en § 2, van het bosdecreet van 13 juni 1990; 4° het reliëf van de bodem aanmerkelijk wijzigen; 5° een grond gewoonlijk gebruiken, aanleggen of inrichten voor: a) het opslaan van gebruikte of afgedankte voertuigen, van allerhande materialen, materieel of afval; b) het parkeren van voertuigen, wagens of aanhangwagens; c) het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen die voor bewoning kunnen worden gebruikt, zoals woonwagens, kampeerwagens, afgedankte voertuigen, tenten; d) het plaatsen van één of meer verplaatsbare inrichtingen of rollend materieel die hoofdzakelijk voor publicitaire doeleinden worden gebruikt; 6° het geheel of gedeeltelijk wijzigen van de hoofdfunctie van een onroerend bebouwd goed met het oog op een nieuwe functie, voorzover deze functiewijziging voorkomt op een door de Vlaamse regering op te stellen lijst van de vergunningsplichtige functiewijzigingen; 7° in een gebouw het aantal woongelegenheden wijzigen die bestemd zijn voor de huisvesting van een gezin of een alleenstaande, ongeacht of het gaat om een eensgezinswoning, een etagewoning, een flatgebouw, een studio of een al dan niet gemeubileerde kamer; 8° publiciteitsinrichtingen of uithangborden plaatsen of wijzigen; 9° recreatieve terreinen aanleggen of wijzigen, waaronder een golfterrein, een voetbalterrein, een tennisveld, een zwembad. Onder bouwen en plaatsen van vaste inrichtingen, zoals bedoeld in het eerste lid, 1°, wordt verstaan het oprichten van een gebouw of een constructie of het plaatsen van een inrichting, zelfs uit niet-duurzame materialen, in de grond ingebouwd, aan de grond bevestigd of op de grond steunend omwille van de stabiliteit, en bestemd om ter plaatse te blijven staan, ook al kan het ook uit elkaar worden genomen, verplaatst of is het volledig ondergronds. Dit behelst ook het functioneel samenbrengen van materialen waardoor een vaste inrichting of constructie ontstaat, en het aanbrengen van verhardingen. Onder instandhoudingsof onderhoudswerken die geen betrekking hebben op de stabiliteit, worden werken verstaan die het gebruik van het gebouw voor de toekomst ongewijzigd veilig stellen door het bijwerken, herstellen of vervangen van geërodeerde of versleten materialen of onderdelen.

109

Hieronder kunnen geen werken begrepen worden die betrekking hebben op de constructieve elementen van het gebouw, zoals: 1° vervangen van dakgebintes of dragende balken van het dak, met uitzondering van plaatselijke herstellingen; 2° geheel of gedeeltelijk herbouwen of vervangen van buitenmuren, zelfs met recuperatie van de bestaande stenen. Als hoogstammige boom zoals bedoeld in het eerste lid, 3°, wordt beschouwd elke boom die op een hoogte van 1 meter boven het maaiveld een stamomtrek van 1 meter heeft. Als aanmerkelijke reliëfwijziging zoals bedoeld in het eerste lid, 4°, wordt onder meer beschouwd elke aanvulling, ophoging, uitgraving of uitdieping die de aard of functie van het terrein wijzigt. Onverminderd het eerste lid, 5°, c, is geen stedenbouwkundige vergunning vereist voor het kamperen met verplaatsbare inrichtingen op een kampeerterrein in de zin van het decreet van 3 maart 1993 houdende het statuut van de terreinen voor openluchtrecreatieve verblijven. § 2. De Vlaamse regering kan de lijst vaststellen van de werken, handelingen en wijzigingen waarvoor, wegens hun aard en/of omvang, in afwijking van § 1, geen stedenbouwkundige vergunning vereist is. § 3. Een provinciale en een gemeentelijke stedenbouwkundige verordening kunnen de vergunningsplichtige werken, handelingen en wijzigingen, genoemd in § 1, aanvullen. Ze kunnen ook voor de met toepassing van § 2 van vergunning vrijgestelde werken en handelingen de stedenbouwkundige vergunningsplicht invoeren.” BODEMSANERINGSDECREET NOORD doet opmerken dat deze overeenkomst moet worden aanzien als een “overdracht van gronden” zoals bedoeld in artikel 36 van het Bodemsaneringsdecreet van tweeëntwintig februari negentienhonderd vijfennegentig. NOORD, als overdrager in de zin van dit decreet, verklaart, vóór heden een bodemattest te hebben aangevraagd bij OVAM. De inhoud van dit bodemattest, afgeleverd door OVAM op zestien juli tweeduizend en drie luidt als volgt: “Voor dit kadastraal perceel zijn geen gegevens beschikbaar in het register van verontreinigde gronden omdat er geen gegevens beschikbaar zijn bij de OVAM. Opmerking: Gronden waarop een inrichting gevestigd is of was of een activiteit wordt of werd uitgeoefend die opgenomen is in de lijst bedoeld in artikel 3 § 1 van het bodemsanerings-decreet kunnen vanaf 1 oktober 1996 slechts overgedragen worden als er vooraf een oriënterend onderzoek aan de OVAM is bezorgd met melding van de overdracht. Dit attest vervangt alle vorige attesten.” NOORD bevestigt verder uitdrukkelijk dat op de grond, voorwerp van huidige akte, geen inrichting gevestigd is of was, noch een activiteit wordt of werd uitgevoerd, die opgenomen is op de lijst van inrichtingen en activiteiten die bodemverontreiniging kunnen veroorzaken, zoals bedoeld in artikel 3 § 1 van het bodemsaneringsdecreet van tweeëntwintig februari negentienhonderd vijfennegentig. NOORD verklaart met betrekking tot het goed geen weet te hebben van bodemverontreiniging die schade kan berokkenen, of die aanleiding kan geven tot een sanerings-verplichting, tot gebruiksbeperkingen of tot andere maatregelen die de overheid in dit verband kan opleggen. Voor zover voorgaande verklaring door NOORD ter goeder trouw afgelegd werd, zullen de toekomstige kopers van privatieven de risico’s van eventuele bodemverontreiniging en de schade zowel als de kosten die daaruit kunnen voortvloeien op zich dienen te nemen, en zal NOORD hiervoor tot geen vrijwaring gehouden zijn. STATUUT VAN MEDE-EIGENDOM

110

Ten einde de verdeling van dit goed tussen verschillende eigenaars mogelijk te maken volgens kavels die elk een gebouwd privatief gedeelte en een aandeel in gemeenschappelijke onroerende bestanddelen bevatten, beslist DE VERSCHIJNER het gebouw te stellen onder het regime van gedwongen mede-eigendom van gebouwen of groepen van gebouwen zoals voorzien door het huidig artikel 577bis §9 van het Burgerlijk Wetboek en door de artikelen 577-2 §9 en 577-3 en volgende van het Burgerlijk Wetboek. De tegenwoordige basisakte strekt tot de bepaling der rechten en plichten van de tegenwoordige en toekomstige eigenaars en mede-eigenaars, alsmede van de toekomstige bezitters van eigendoms- of genotsrechten. Dientengevolge zal in elke akte van eigendomsoverdracht of -aanwijzing en van vestiging van eigendoms- of genotsrechten moeten vermeld staan dat de betrokkenen kennis hebben van deze akte en van al de beslissingen, ten alle tijde genomen door de algemene vergaderingen der mede-eigenaars en er de voorwaarden zullen van naleven. Bijgevolg wordt het gebouw ingedeeld in een aantal privatieve delen en een aantal gemeenschappelijke delen. Ieder van de privatieve delen vormt een onderscheiden eigendom, waarover afzonderlijk zal kunnen beschikt worden, ten kosteloze of ten bezwarende titel, of die met zakelijke rechten zal kunnen bezwaard worden. De gemeenschappelijke gedeelten daarentegen, zoals hierna beschreven, worden gegroepeerd in een gedwongen onverdeeldheid en zullen een onafscheidelijke bijhorigheid vormen van de privatieve delen waaraan ze gekoppeld worden, telkens voor een breukdeel zoals hierna bepaald. Er werd een reglement van mede-eigendom opgemaakt dat bevat: 1° de beschrijving van de rechten en plichten van iedere mede-eigenaar betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten; 2° de wijze van beheer van het gebouw met onder andere de wijze van bijeenroeping, de werkwijze en bevoegdheid van de algemene vergadering en de wijze en de duur van benoeming van een syndicus, de omvang van diens bevoegdheid en taken; 3° de criteria en de berekeningswijze van de verdeling van de lasten en ontvangsten; 4° de regels ingeval van vervreemding of van toekenning van zakelijke of persoonlijke rechten op een kavel; 5° de regels betreffende de verzekering en heropbouw van het goed; 6° de regels van ontbinding en vereffening van de vereniging van mede-eigenaars. Dit reglement van mede-eigendom wordt opgenomen in deze akte en vormt samen met deze basisakte, de statuten van het gebouw. Die statuten leggen de zakenrechtelijke regeling van het gebouw vast en worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. Door hun overschrijving op het hypotheekkantoor zijn de statuten tegenstelbaar aan elke derde. De wijziging ervan dient te gebeuren volgens de regels vastgesteld in het reglement van mede-eigendom en moet vastgesteld worden bij notariële akte, die ook zal worden overgeschreven op het hypotheekkantoor. AANGEHECHTE STUKKEN OF VOOR MINUUT NEERGELEGDE STUKKEN Volgende stukken worden aan deze akte gehecht: A. de stedenbouwkundige vergunning, afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de Stad Gent op drie juni negentienhonderd negenennegentig onder nummer 99/0329, namelijk regularisatie vergunning tot slopen van woning Voorhavenlaan 13 – 9000 Gent;

111

B. de stedenbouwkundige vergunning, afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de Stad Gent op tien juli tweeduizend en twee onder nummer 2002/0279, namelijk bouwvergunning voor terreinaanlegwerken; C. de stedenbouwkundige vergunning, afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de Stad Gent op elf oktober tweeduizend en twee onder nummer 2002/029; D. de stedenbouwkundige vergunning, afgeleverd door het College van Burgemeester en Schepenen van de Stad Gent op elf oktober tweeduizend en twee onder nummer 2002/0463, namelijk fietsenberging – technische ruimte De Post/Brasserie P – aanpassing ramen kunstenaarsatelier; E. het opmetingsplan, opgemaakt door de Heer Philippe Verbeke, landmeter te Gent, in datum van zestien januari tweeduizend en vier; F. het reglement van mede-eigendom; 1) De algemene verkoopsvoorwaarden (tevens omvattend de beschrijving van het gebouw) worden neergelegd voor minuut, zoals hierna gemeld. Volgende goedgekeurde plannen, opgesteld door enerzijds Ontwerpburo Nero te Gent, en anderzijds Architectenbureau PARTNERS N.V. te Gent, Meulesteedsesteeneg 396, op hierna vermelde data worden neergelegd voor minuut, blijkens akte, op heden te verlijden vóór ondergetekende notaris Tytgat: plannummer omschrijving datum

gevoegd bij stedenbouwkundige vergunning 99/0329 BA/01 BA/02

Omgevingsplan – inplantingsplan terreinprofielen

12.04.99 12.04.99

gevoegd bij stedenbouwkundige vergunning 2002/0279 1/6 2/6 3/6 4/6 5/6 5bis/6 6/6

Liggingsplan omgevingsgebied Omgevingsgebied binnengebied Inplantingsplan binnengebied Voorstel aanleg binnengebied Voorstel aanleg binnengebied: circulatie Terreinaanleg binnengebied Voorstel aanleg binnengebied: terreindoorsnede

10.07.2002 10.07.2002 10.07.2002 10.07.2002 10.07.2002 10.07.2002 10.07.2002

gevoegd bij stedenbouwkundige vergunning 2002/29 1/4

2/4 3/4 4/4

Liggingsplan – omgevingsplan – inplantingsplan – funderingsplan – niveau -1 Plan niveau 0 – plan niveau 1 – voorbeeldplan unit a Plan niveau 2, 3, 4 – voorbeeldplan unit b Voor- en achtergevel – dwarsdoorsnedes A & B – langsdoorsnede - terreindoorsnedes

02.12.01

02.12.01 02.12.01 02.12.01

gevoegd bij stedenbouwkundige vergunning 2002/00463 zonder nummer

Gevelplan, zoals vergund 25-03-1999 (dossiernummer 99/28)

112

BA/00 Inplantings- en ruwbouwplan 21.04.02 Daarnaast worden uitvoeringsplannen, tevens opgesteld door het ontwerpburo Nero te Gent ter beschikking gesteld van de kopers, onder de vorm van een CD-rom. De werkelijk uitgevoerde maten kunnen verschillen van de maten op de plannen aangezien er gewerkt wordt met brute materialen zoals baksteen en beton. Deze plannen vormen met de huidige akte één geheel en alles dient uitgelegd en gelezen te worden, het één in functie van het andere. Ingeval van tegenstrijdigheid tussen de goedgekeurde en de uitvoeringsplannen, krijgen de uitvoeringsplannen voorrang op de goedgekeurde plannen. De opmetingsplannen, opgesteld door de firma ELLIPS zijn gebaseerd op de uitvoeringsplannen, opgemaakt door de firma NERO te Gent, en dus niet op de goedgekeurde plannen, welke gevoegd waren bij de aanvraag van stedenbouwkundige vergunning. Wijziging der plannen DE VERSCHIJNER behoudt zich verder het recht voor de plannen te wijzigen of te laten wijzigen: a) indien zulks gevorderd wordt door de bevoegde overheden of door de maatschappijen die instaan voor nutsvoorzieningen als water, gas en elektriciteit; b) indien dit nodig of nuttig geacht wordt door de architect tot nut van de gemeenschappelijke diensten of omwille van de regels van de bouwkunst; c) indien DE VERSCHIJNER dit nodig of nuttig acht en dit volgens haar persoonlijke opvattingen, waarover zij volledig vrij kan oordelen, met dien verstande dat alle werken dienen uitgevoerd te worden volgens de regels van de bouwkunst. DE VERSCHIJNER zal eveneens het recht hebben onder voorbehoud van stedenbouwkundige beperkingen de binnenindeling van het gebouw zowel wat betreft de gemeenschappelijke gedeelten als de privatieve gedeelten te wijzigen door deze onder meer te vergroten of te verkleinen of zelfs van twee of meerdere privatieve delen één geheel te maken, mits volgende beperkingen: - de fractie in de gemeenschappelijke gedeelten aanbedeeld aan een privatief, mag voor het totaal niet gewijzigd worden of wanneer twee of meer kavels worden samengevoegd in één privatief; - de wijzigingen mogen geen invloed hebben op de oppervlakte van de reeds verkochte of aanbedeelde privatieve delen; - de wijzigingen mogen niet schaden aan de stevigheid en de esthetiek van het gebouw. Reglement van orde. De statuten van het gebouw kunnen worden aangevuld met een reglement van orde, zonder evenwel te kunnen afwijken van hetgeen in de statuten is bedongen; bij tegenstrijdigheid gaan de statuten voor. DE VERSCHIJNER kan een dergelijk reglement opstellen. De inhoud van dit reglement bepalen, wijzigen of aanvullen behoort evenwel tot de uitsluitende bevoegdheid van de algemene vergadering, zodra deze voor de eerste maal bijeengeroepen is. De algemene vergadering beslist hieromtrent met een meerderheid van drie/vierden der stemmen daar het gaat om het genot of gebruik van de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw. Dit reglement moet niet bij notariële akte worden vastgesteld. Indien een reglement van orde wordt opgesteld, wordt het binnen de maand na de opstelling ervan door DE VERSCHIJNER, of na goedkeuring ervan door de algemene

113

vergadering, op de zetel van de vereniging der mede-eigenaars neergelegd, op initiatief van DE VERSCHIJNER, respectievelijk van de syndicus. De syndicus werkt zonder verwijl het reglement van orde bij, telkens wanneer de algemene vergadering tot een wijziging besluit. Het reglement van orde kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. De bepalingen van het reglement van orde zijn op de zelfde wijze en onder dezelfde voorwaarden tegenstelbaar als de beslissingen van de algemene vergadering. BESCHRIJVING VAN DE GEDWONGEN ONVERDEELDHEID De gedwongen onverdeeldheid omvat onder meer de grond, de beplantingen (met uitsluiting van deze die in een privatieve binnenplaats, tuin of tuinterras staan), de afsluitingen, de inritten, de stoepen, de grondvesten, de betonnen delen en/of geraamte, de dragende muren, de raampartijen (schrijnwerk), de muren die de privatieve gedeelten van de gemeenschappelijke gedeelten of privatieve gedeelten met verschillende eigenaars scheiden, de buitengevels, de bekleding der schouwen, de vloerdekken tussen de verschillende verdiepingen evenals de geluidsisolatie tussen de verdiepingen en de “zwevende chape”, de leidingen van de gemeenschappelijke delen van alle aard voor water, gas, elektriciteit en riolering. Vanuit het gemeenschappelijk meterlokaal worden, vertrekkende van de technische meters, leidingen gelegd naar de verschillende units. Deze leidingen, inclusief de meters in het meterlokaal, zijn volledig privatief. Verder zijn gemeenschappelijk: de ingangen met de deur naar gemeenschappelijke delen, de portalen en voorhallen, de trappen naar de parkeergarage en naar de privatieve kavels, het meterlokaal, de volledige liftinstallatie, de liftschacht en toebehoren, de installaties voor parlofoon, bel en deuropener (voor zover deze installaties zich bevinden buiten het privatief deel), de eventuele noodladders en andere veiligheidsinstallaties voor de bestrijding en preventie van brand of ander ernstig onheil en de evacuatie van personen en goederen in zulk geval, de trappen en trapportalen, gebeurlijke gemeenschappelijke bergruimten in de parkeergarage of uitgevende op gemeenschappelijke hallen en gangen, en alle delen van het onroerend goed, welke niet zullen bestemd zijn tot het uitsluitend gebruik van één der mede-eigenaars en welke gemeenschappelijk zullen zijn volgens de wet en het gebruik. In het bijzonder zullen volgende lokalen gemeenschappelijk zijn: - in de garage: de rijvakken naar de open parkeerplaatsen, de trappen van en naar het gelijkvloers, de inrijpoort, de fietsenstalling, het voetpad naar de trap van de tuin, de trap naar de tuin en de twee ineenlopende bergingen tussen de plaatsen 36 en 37; - op het gelijkvloers: kleine ruimtes bestemd voor opstapeling afval, in afwachting dat het opgehaald wordt door de vuilnisdienst; - op de verdiepingen: geen; - op het dak: geen; - in de tuin: geen. Bij ontstentenis van of tegenstrijdigheid tussen titels, worden de gedeelten van gebouwen of gronden die tot het gebruik van alle mede-eigenaars of van enkelen onder hen bestemd zijn, geacht gemeenschappelijk te zijn. Het aandeel van ieder privatief deel in de gemeenschappelijke gedeelten wordt bepaald rekening houdend met de respectieve waarde ervan. Buiten de wijziging van deze aandelen met unaniem akkoord van alle mede-eigenaars, kan ieder mede-eigenaar aan de rechter vragen de verdeling van de aandelen in de

114

gemeenschappelijke gedeelten te wijzigen indien die verdeling onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw angebrachte wijzigingen. OMVANG VAN DE PRIVATIEVE DELEN Iedere private kavel omvat al de bestanddelen van het privatief met uitzondering van de hierboven opgesomde gemeenschappelijke gedeelten. De bestanddelen van het privatief omvatten met name de vloeropbouw met onderlagen tot op de zwevende chape, de inwendige niet dragende tussenwanden met hun deuren, de vensters (beglazing), de tussendeuren, de deuren naar traphallen, alle inwendige leidingen die uitsluitend voor de betrokken privatieve kavel dienen, de private sanitaire en verwarmingsinstallaties, het pleisterwerk van zoldering en wanden aan de binnenzijde van de privatieve kavel. Zelfs wat zich buiten de privatieve kavel bevindt maar uitsluitend gebruikt wordt door deze kavel, is privatief, zoals: balkon- en terrasrelingen en vloeren, terrasconstructies, private water-, elektriciteits-, gas-, verwarmings- en telefoonleidingen en -meters, de deurbel en brievenbus. In de units op de niveaus 0 en 1 is er telkens een koker voorzien die expliciet enkel gebruikt kan worden voor de afvoerleidingen van het bovenliggende privatief (op de niveaus 2 en 4). De bovenliggende unit is eigenaar van deze koker en heeft met andere woorden het exclusieve privatieve gebruik van deze koker, zonder dat de benedenbuur deze koker mag gebruiken. Omgekeerd is er een soortgelijke koker in alle units op de niveaus 2-4 die enkel privatief mag gebruikt worden voor de stijgleidingen (dampkap/schouwafvoer) van de units op niveau 0 en 1. Voorbeschreven afvoerleidingen en kokers zijn privatief en deze koker mag slechts door één enkele gebruiker aangewend worden, en niet door twee gebruikers. In alle verticale kokers lopen dus telkens slechts de leidingen van één eigenaar. Voormelde kokers genieten van een erfdienstbaarheid lastens het privatief langswaar deze kokers zich bevinden. Het onderhoud van de buitenwand is ten laste van het lijdend erf en het onderhoud van de binnenwand is ten laste van het erf welke het genot heeft van deze koker. VOORBEHOUD BIJ GEMEENMAKING Niettegenstaande het feit dat zij deel uitmaken van de gedwongen onverdeeldheid, behoudt DE VERSCHIJNER, zich het recht voor, met uitsluiting van de nieuwe medeeigenaars, de vergoeding te bedingen en op te strijken voor de gemeenmaking van gevelmuren en hun bijhorigheden. Zij krijgt hierbij onherroepelijke volmacht om alle daartoe vereiste handelingen te stellen en documenten te tekenen. BESCHRIJVING VAN DE PRIVATIEVE DELEN Het gebouw telt zes (6) bouwlagen. De niveaus 0 en 1 worden samen onderverdeeld in duplex privatieve units A tot H met exclusief genotrecht op een achterliggend tuinterras op nivo 0. Enkel unit A heeft geen tuinterras. De niveaus 2, 3 en 4 worden samen onderverdeeld in triplex privatieve units, met exclusief genotrecht op een bijhorend dakterras op niveau 4. Op niveau -1 zijn vierendertig (34) garages en negen (9) open parkeerplaatsen voorzien. Op niveau -1 wordt eveneens een fietsenberging ondergebracht. Deze fietsenberging is gemeenschappelijk en het aantal fietshaken zal kunnen geplaatst en aangepast worden door de syndicus, op kosten van de vereniging van mede-eigenaars, in functie van de noodwendigheden. Volgens de plannen zullen deze privatieve delen er echter uitzien als volgt:

115

• privatieve units in “duplex” op de niveaus 0 en 1, vanuit de Voorhavenlaan gezien, genummerd van rechts naar links, en gekenmerkt A0/A1, B0/B1, C0/C1, D0/D1, E0/E1, F0/F1, G0/G1 en H0/H1; • privatieve units in “triplex” op de niveaus 2, 3 en 4 vanuit de Voorhavenlaan gezien, genummerd van rechts naar links, en gekenmerkt J2/J3/J4, K2/K3/K4, L2/L3/L4, M2/M3/M4, N2/N3/N4, P2/P3/P4, Q2/Q3/Q4, R2/R3/R4 en T2/T3/T4. GEDETAILLEERDE OMSCHRIJVING OP NIVEAU –1 VIERENDERTIG (34) garages, genummerd van “1” tot en met “5”, van “9” tot en met “18”, van “25” tot en met “43”, elk omvattend: - in privatieve en uitsluitende eigendom: de eigenlijke garage met garagepoort; - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: ACHT (8) eenheden, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). NEGEN(9) open parkeerplaatsen, genummerd van “6” tot en met “8”, en van “19” tot en met “24”, elk omvattend: - in privatieve en uitsluitende eigendom: de eigenlijke parkeerplaats; - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: ACHT (8) eenheden, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). OP NIVEAUS 0 EN 1 de duplex-unit genummerd A0/A1, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd zestig komma negenennegentig vierkante meter (160,99 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD EENENZESTIG (161) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de duplex-unit genummerd B0/B1, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd negenentachtig komma zesendertig vierkante meter (189,36 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD NEGENENTACHTIG (189) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de duplex-unit genummerd C0/C1, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd vierentachtig komma twintig vierkante meter (184,20 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD VIERENTACHTIG (184) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de duplex-unit genummerd D0/D1, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd vierentachtig komma twintig vierkante meter (184,20 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD VIERENTACHTIG (184) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het

116

totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de duplex-unit genummerd E0/E1, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van tweehonderd dertig komma vijfentwintig vierkante meter (230,25 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: TWEEHONDERD DERTIG (230) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de duplex-unit genummerd F0/F1, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van tweehonderd dertig komma vijfentwintig vierkante meter (230,25 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: TWEEHONDERD DERTIG (230) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de duplex-unit genummerd G0/G1, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd vierentachtig komma twintig vierkante meter (184,20 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD VIERENTACHTIG (184) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de duplex-unit genummerd H0/H1, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van tweehonderd veertien komma achtendertig vierkante meter (214,38 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: TWEEHONDERD VEERTIEN (214) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). OP NIVEAUS 2, 3 EN 4 de triplex-unit genummerd J2/J3/J4, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd drieënzeventig komma éénentwintig vierkante meter (173,21 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD DRIEËNZEVENTIG (173) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de triplex-unit genummerd K2/K3/K4, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd zevenenzeventig komma negenenzestig vierkante meter (177,69 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD ACHTENZEVENTIG (178) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de triplex-unit genummerd L2/L3/L4, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd zevenenzeventig komma zeventig vierkante meter (177,70 m²);

117

- in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD ACHTENZEVENTIG (178) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de triplex-unit genummerd M2/M3/M4, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd zevenenzeventig komma zeventig vierkante meter (177,70 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD ACHTENZEVENTIG (178) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de triplex-unit genummerd N2/N3/N4, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van tweehonderd vijftien komma tweeënnegentig vierkante meter (215,92 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: TWEEHONDERD ZESTIEN (216) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de triplex-unit genummerd P2/P3/P4, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van tweehonderd vijftien komma vijfentachtig vierkante meter (215,85 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: TWEEHONDERD ZESTIEN (216) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de triplex-unit genummerd Q2/Q3/Q4, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd zevenenzeventig komma zeventig vierkante meter (177,70 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD ACHTENZEVENTIG (178) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de triplex-unit genummerd R2/R3/R4, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd tachtig komma éénenzeventig vierkante meter (180,71 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD EENENTACHTIG (181) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). de triplex-unit genummerd T2/T3/T4, omvattende: - in privatieve eigendom : de ruimte met de buitendeur, met een oppervlakte van honderd tachtig komma achtenzeventig vierkante meter (180,78 m²); - in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid: HONDERD EENENTACHTIG (181) eenheden in de gemeenschappelijke delen van het gebouw, te stellen over het totaal aantal eenheden, momenteel bepaald op DRIEDUIZEND VIJFHONDERD NEGENENNEGENTIG (3.599). OVERZICHTSTABEL Omschrijving privatief eenheden

118

Garage 1 Garage 2 Garage 3 Garage 4 Garage 5 Open parkeerplaats 6 Open parkeerplaats 7 Open parkeerplaats 8 Garage 9 Garage 10 Garage 11 Garage 12 Garage 13 Garage 14 Garage 15 Garage 16 Garage 17 Garage 18 Open parkeerplaats 19 Open parkeerplaats 20 Open parkeerplaats 21 Open parkeerplaats 22 Open parkeerplaats 23 Open parkeerplaats 24 Garage 25 Garage 26 Garage 27 Garage 28 Garage 29 Garage 30 Garage 31 Garage 32 Garage 33 Garage 34 Garage 35 Garage 36 Garage 37 Garage 38 Garage 39 Garage 40 Garage 41 Garage 42 Garage 43

8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 8 119

Duplex unit A0/A1 Duplex unit B0/ B1 Duplex unit C0/C1 Duplex unit D0/D1 Duplex unit E0/E1 Duplex unitF0/F1 Duplex unitG0/G1 Duplex unitH0/H1 Triplex unit J2/J3/J4 Triplex unit K2/K3/K4 Triplex unit L2/L3/L4 Triplex unit M2/M3/M4 Triplex unit N2/N3/N4 Triplex unit P2/P3/P4 Triplex unit Q2/Q3/Q4 Triplex unit R2/R3/R4 Triplex unit T2/T3/T4

161 189 184 184 230 230 184 214 173 178 178 178 216 216 178 181 181

totaal 3.599 In de privatieve units C-R is enkel een ééngezins en uniforme bewoning toegelaten. In de units A, B en T is daarenboven ook een handels- (A en B) en/of kantoorfunctie (A, B en T) toegelaten. Het aandeel in mede-eigendom en gedwongen onverdeeldheid in de gemeenschappelijke gedeelten zal dan eventueel worden aangepast. Indien, als gevolg van de realisatie van het gebouw, ruimtes vrijkomen die gemeenschappelijk of privatief kunnen worden aangewend, dan zullen desgevallend nieuwe eenheden worden gecreëerd. De totstandkoming van privatieve gedeelten zal gebeuren bij authentieke akte, hetzij ter gelegenheid van de aankoop ervan, hetzij bij een speciaal daarvoor bestemde authentieke éénendertig december tweeduizend en zesakte te verlijden uiterlijk op De aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten zijn berekend als volgt: - als teller geldt het aantal vierkante meter bebouwde privatieve oppervlakte, berekend met inbegrip van de volledige dikte van de binnen- en buitenmuren en de helft van de dikte van de gemeenschappelijke scheidingsmuren; - per garage en per open parkeerplaats worden ACHT units toegekend; - als noemer geldt de som van de tellers die reeds privatief geworden zijn, doch de noemer zal niet kleiner zijn dan drieduizend vijfhonderd negenennegentig. De toekenning van de teller is niet vatbaar voor verhaal, zelfs indien er later wordt vastgesteld dat er geen gelijkheid bestaat tussen het vastgesteld aantal eenheden en de nuttige oppervlakte van de overige privatieve delen of de veronderstelde waarde volgens de bestemming. Er wordt uitdrukkelijk bepaald dat, met uitzondering van de units en de garages en open parkeerplaatsen, al de ruimten, welke niet privatief zijn gemaakt uiterlijk op éénendertig december tweeduizend en zes, gemeenschappelijk zullen blijven. VERZAKING AAN HET RECHT VAN NATREKKING.

120

Teneinde aan deze verdeling in privatieve en gemeenschappelijke gedeelten een onbetwistbare wettelijke basis te geven, doen DE VERSCHIJNER en de toekomstige eigenaars van privatieve gedeelten, door de enkele verwerving ervan, afstand, de ene aan de andere, van het recht van natrekking inzake onroerende goederen, voor zover dit recht voor elk van hen geen betrekking heeft op: 1.het privatief gedeelte waarvan elk de gehele en uitsluitende eigendom heeft; 2.de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten met betrekking tot zijn privatief gedeelte. Deze afstand wordt gedaan door elkeen ten bezwarende titel, mits overeenkomstige afstand van de rechten door de andere. Dit belet echter niet dat NOORD kan verzaken aan het recht van natrekking op het gehele gebouw met het oog op de realisatie ervan. ERFDIENSTBAARHEDEN Door de juridische verdeling in privatieve gedeelten en gemeenschappelijke gedeelten in gedwongen mede-eigendom, ontstaan er erfdienstbaarheden tussen de privatieve kavels. Deze erfdienstbaarheden spruiten voort uit de aard en de indeling van het gebouw of vinden hun oorsprong hetzij in de bestemming van de huisvader voorzien in artikel 692 en volgende van het Burgerlijk Wetboek, hetzij in de bijzondere overeenkomsten met de partijen die door hun akte van aankoop onderhavige statuten onderschrijven. Zulks geschiedt onder meer voor de zichten die zouden bestaan van een privatieve kavel op een andere privatieve kavel. VOLMACHT De toekomstige mede-eigenaars geven door hun aankoop en aanvaarding van de bedingen van deze basisakte, volmacht aan DE VERSCHIJNER, om alle contracten omtrent toelevering van water, elektriciteit, gas, teledistributie en andere nutsleidingen af te sluiten en de daartoe vereiste lokalen en ruimten toe te wijzen en rechten van doorgang te voorzien. De toekomstige mede-eigenaars geven op dezelfde wijze volmacht aan NOORD en/of BETA om de eerste verzekeringspolissen af te sluiten die vereist zijn door de statuten. Zij geven tenslotte volmacht aan NOORD en/of BETA, om alle wijzigingen te laten aanbrengen aan de statuten voor zover die hun privatieve kavel en het eraan verbonden aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten niet raken. Deze volmacht geldt tot bij de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke gedeelten, doch minstens tot bij de laatste verkoop van een privatief deel door DE VERSCHIJNER. EERSTE SYNDICUS. DE VERSCHIJNER duidt op heden, in het hieraan gehechte reglement van medeeigendom, de eerste syndicus aan. De eerste algemene vergadering zal worden gehouden op initiatief van DE VERSCHIJNER binnen de drie maanden nadat zij, door de gerealiseerde verkopen, minder dan vier/vijfden van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten overhoudt, behoudens het recht van iedere mede-eigenaar om zich tot de rechter te wenden om reeds eerder een bijeenroeping te bekomen. Deze algemene vergadering benoemt de nieuwe syndicus. Deze syndicus mag geen mede-eigenaar zijn. De syndicus moet lid zijn van het Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars (BIV). SLOTBEPALINGEN. a/ Keuze van woonplaats. Tot uitvoering dezer doet de verschijnster woonstkeuze in haar maatschappelijke zetel.

121

Iedere mede-eigenaar die geen woonplaats in België heeft of er niet gewoonlijk verblijft, moet woonplaats kiezen in België, op een adres waar hem alle berichten, kennisgevingen en aanmaningen ter uitvoering van deze statuten kunnen worden gezonden. Bij gebrek aan dergelijke keuze van woonplaats wordt deze mede-eigenaar geldig bereikt op het adres van de privatieve kavel waarvan hij eigenaar is. b/ Ontslag van ambtshalve inschrijving. De bevoegde hypotheekbewaarder wordt uitdrukkelijk ontslagen ambtshalve inschrijving te nemen uit hoofde van deze akte. c/ Kosten. Al de kosten, rechten en erelonen voortspruitende uit deze akte zijn ten laste van de verkrijgers. De kopers van privatieve gedeelten hebben recht op een ongezegelde kopij van deze akte. Zij kunnen zich eveneens, doch zulks op eigen kosten een ondertekend afschrift van onderhavige akte laten afleveren. De kosten van deze statuten belopen: - per garage of open parkeerplaats: VIJFTIG euro NUL cent (€50,00); - per unit: TWEEHONDERD euro NUL cent (€ 200,00). d/ Interpretatie. Ingeval van zichtbare of verborgen tegenstrijdigheden tussen voorafgaandelijke basisakte en hier aangehecht Algemeen Reglement van Mede-eigendom zal de eerste primeren. Enkel DE VERSCHIJNER mag aangaande de draagwijdte van de erin vermelde beschikkingen geraadpleegd worden. VOLMACHT DE VERSCHIJNER verklaart aan te stellen als bijzondere lasthebbers: 1.De Heer Dirk VALVEKENS, wonende te 9000 Gent, New Yorkstraat 8. 2.Mevrouw Ann VAN DE WALLE, licentiate notariaat, wonende te 9000 Gent, Patijntjestraat 57; 3.Mevrouw Ingrid VANHOUTTE, bediende, wonende te 9840 De Pinte, Twee Dreven 28; 4.Mevrouw Kathleen NIMMEGEERS, bediende, wonende te 9160 Lokeren, Poststraat 105. Elkeen met bevoegdheid afzonderlijk te handelen. Wie zij gelasten om voor hen en uit hun naam: Te verkopen en /of te verhuren, het geheel of een deel van de hierboven beschreven privatieve delen, evenals de eraan verbonden gemeenschappelijke delen; En dit in der minne of gerechtelijk, uit de hand, bij openbare toewijzing of veiling, in de vormen, voor de prijzen, onder de lasten, bedingen en voorwaarden, aan zodanige persoon of personen die de lasthebber zal goedvinden. Onderhavige statuten en aanhangsels te wijzigen en aan te passen, alle lastenkohieren te doen opstellen; alle loten te vormen; de oorsprong van eigendom vast te stellen; alle verklaringen te doen; alle bepalingen betreffende erfdienstbaarheden en gemeenschappen te bedingen. De lastgevers te verplichten tot alle vrijwaring en tot het verlenen van alle rechtvaardigingen en opheffingen. Het tijdstip van ingenottreding te bepalen; de plaats, wijze en termijn voor betaling van de verkoopprijzen, kosten en alle bijhorigheden vast te stellen; alle overdrachten en

122

aanwijzingen van betaling te geven; de koopprijzen, kosten en alle bijhorigheden te ontvangen, ervan kwijting en ontlasting te geven met of zonder indeplaatsstelling. Het ambtshalve nemen van inschrijving te vorderen of daarvan geheel of gedeeltelijk te ontslaan om welke reden ook; na of zonder betaling opheffing te verlenen van verzet, inbeslagnemingen en andere beletselen, opheffing te verlenen en in de doorhaling toe te stemmen van alle inschrijvingen hoegenaamd en randmeldingen van inpandgeving, met of zonder verzaking van voorrechten, hypotheek, ontbindende rechtsvordering en alle zakelijke rechten, af te zien van alle vervolgingen en dwangmiddelen. Van de kopers, toewijzingen en andere, alle waarborgen en hypotheken te aanvaarden tot zekerheid van betaling of uitvoering van verbintenissen. Bij gebreke aan betaling of uitvoering van voorwaarden, lasten of bedingen, alsmede ingeval van welkdanige betwistingen, te dagvaarden en voor het gerecht te verschijnen als eiser of als verweerder, te doen pleiten, verzet te doen, in beroep te gaan en zich in verbreking te voorzien, kennis te nemen van alle titels en stukken, vonnissen en arresten te bekomen; alle, zelfs buitengewone middelen van uitvoering aan te wenden, zoals herverkoping bij dwaas opbod, verbreking der verkoping, onroerend beslag, gerechtelijke rangregeling, enzovoort; steeds verdrag te sluiten, dading te treffen en compromis aan te gaan. Ingeval één of verschillende der hogergemelde rechtshandelingen bij sterkmaking verricht werden, deze goed te keuren en te bekrachtigen. Ten voorschreven einde alle rechtshandelingen te sluiten, alle akten en stukken te tekenen, in de plaats te stellen, woonplaats te kiezen en in het algemeen alles te doen wat noodzakelijk of nuttig zou zijn, zelfs niet uitdrukkelijk in deze vermeld. BEVESTIGING VAN IDENTITEIT (Organieke Wet Notariaat). Ondergetekende notaris Tytgat bevestigt dat de identiteit van comparanten hem werd aangetoond aan de hand van bewijskrachtige identiteitsbewijzen. HANDELINGSBEKWAAMHEID. De comparanten verklaren op de uitdrukkelijke vraag van de instrumenterende notaris Tytgat dat geen van hen zich in staat van faillissement bevindt, noch bestuurder of zaakvoerder was in een failliete vennootschap waarbij toepassing werd gemaakt van artikel 3bis van het Koninklijk Besluit van vierentwintig oktober negentienhonderd vierendertig. MANIFEST TEGENSTRIJDIG BELANG. De comparant erkent dat ondergetekende notaris Tytgat hen gewezen heeft op de bijzondere verplichtingen aan de notarissen opgelegd door artikel 9, §1 alinea 2 en 3 van de Organieke Wet Notariaat en heeft uitgelegd dat, wanneer een notaris manifest tegenstrijdige belangen of de aanwezigheid van duidelijk onevenwichtige bedingen vaststelt, hij hierop de aandacht moet vestigen van partijen en hen moet meedelen dat elke partij de vrije keuze heeft om een andere notaris aan te wijzen of zich te laten bijstaan door een raadsman. De notaris moet tevens elke partij volledig inlichten over de rechten, verplichtingen en lasten die voortvloeien uit de rechtshandelingen waarbij zij betrokken is en hij moet aan alle partijen op onpartijdige wijze raad verstrekken. TOELICHTING EN KOPIJ AKTE. 1. De comparant erkent een ontwerp van onderhavige akte ontvangen te hebben minstens vijf werkdagen vóór het verlijden dezer. 2. Onderhavige akte werd integraal voorgelezen voor wat betreft de vermeldingen vervat in artikel 12, alinea 1 en 2 van de Organieke Wet, evenals de eventuele wijzigingen die werden aangebracht aan het vooraf medegedeelde ontwerp van akte; 3. De gehele akte werd door Ons, notaris, ten behoeve van de comparanten toegelicht. WAARVAN AKTE.

123

Verleden te Gent. Na vervulling van alles wat hierboven staat, hebben de comparanten, vertegenwoordigd als voormeld, met Ons, notaris, getekend.

“Geregistreerd te GENT 6 de 06 FEB. 2004, boek 152, blad 5, vak 5, tweeëntwintig rollen, twee verz. Ontvangen honderd achtenveertig euro vijftien cent (€ 148,15). De Eerstaanwezend Inspecteur, K. DEVOS BEVERNAGE”

124

REGLEMENT VAN MEDE-EIGENDOM HOOFDSTUK I: ALGEMENE UITEENZETTING Artikel 1: STATUTEN In overeenstemming met de bepalingen van de wet van dertig juni negentienhonderd vierennegentig betreffende de mede-eigendom, wordt een reglement van mede-eigendom opgesteld waarin de rechten en plichten van de mede-eigenaars worden geregeld betreffende de privatieve en de gemeenschappelijke gedeelten evenals de wijze van beheer van het gebouw. Samen met de basisakte vormt dit reglement van mede-eigendom de statuten van de mede-eigendom. Deze statuten kunnen worden gewijzigd met een meerderheid van drie/vierden van de stemmen voor zover zij het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreffen. Elke andere wijziging, ook die van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom, kan slechts gebeuren met een meerderheid van vier/vijfden van de stemmen. De verdeling van de aandelen in de mede-eigendom kan slechts gewijzigd worden met eenparigheid van alle stemmen van alle mede-eigenaars. Elke wijziging van de statuten dient bij authentieke akte te worden vastgesteld en overgeschreven op het hypotheekkantoor. Dit alles behoudens mogelijke beroepen op de rechter, zoals voor- en navermeld. Artikel 2: TEGENSTELBAARHEID De bepalingen van de statuten zijn tegenstelbaar aan elkeen die houder is van een zakelijk of persoonlijk recht op het gebouw in mede-eigendom. Artikel 3: ZETEL, VERMOGEN, VERHAAL Vanaf het ontstaan van de onverdeeldheid door overdracht of toekenning van tenminste één kavel ontstaat de "Vereniging van mede-eigenaars van het gebouw te 9000 Gent, Voorhavenlaan 14 A-T genaamd NEO" met rechtspersoonlijkheid, en met zetel in het gebouw. De vereniging van mede-eigenaars verkrijgt rechtspersoonlijkheid wanneer de volgende twee voorwaarden cumulatief vervuld zijn: - het ontstaan van de onverdeeldheid door de overdracht of de toekenning van tenminste één kavel; - de overschrijving van de basisakte en van het reglement van mede-eigendom op het hypotheekkantoor. Zoniet is de zetel van rechtswege in het gebouw gevestigd zonder nadere specifiëring en wordt voor het overige verwezen naar de aanstellingsakte van de syndicus die aan de ingang van het gebouw hangt en enerzijds het adres en telefoonnummer van de syndicus aanduidt en anderzijds de plaats waar in het gebouw de statuten, het reglement van orde en het register met beslissingen van de algemene vergadering ter inzage ligt. De vereniging van mede-eigenaars kan geen ander vermogen hebben dan de roerende goederen nodig voor de verwezenlijking van haar doel, dat uitsluitend bestaat in het behoud en het beheer van het gebouw. Behoudens indien de mede-eigenaar persoonlijk, volgens de procedures van artikel 34 lid 3 van deze statuten, het initiatief nam om schade te voorkomen, kan de tenuitvoerlegging van beslissingen waarbij de vereniging van mede-eigenaars wordt veroordeeld, worden gedaan op het persoonlijk vermogen van iedere mede-eigenaar naar evenredigheid van zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. HOOFDSTUK II: RECHTEN EN PLICHTEN Artikel 4: BESCHIKKING OVER GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN

125

De gemeenschappelijke gedeelten zijn niet vatbaar voor verdeling. Het aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten kan niet overgedragen, met zakelijke rechten bezwaard of in beslag genomen worden dan samen met het privatief deel. Een mede-eigenaar afzonderlijk mag nooit iets veranderen aan de gemeenschappelijke gedeelten. De vereniging van mede-eigenaars kan wel daden van beschikking stellen over de onverdeelde, gemeenschappelijke onroerende goederen mits goedkeuring bij vier/vijfden van alle stemmen. Mits dezelfde goedkeuring kan zij beslissen tot verwerving van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden. Artikel 5: GEBRUIK VAN DE GEMEENSCHAPPELIJKE GEDEELTEN Ieder mede-eigenaar zal de gemeenschappelijke gedeelten mogen gebruiken volgens hun normale aanwending en binnen de beperkingen die de statuten en het reglement van orde zouden stellen. De hiernavolgende gemeenschappelijke gedeelten mogen echter uitsluitend gebruikt worden door de mede-eigenaars van de erbij opgesomde privatieve kavels. Zij zullen dan ook uitsluitend de kosten van onderhoud ervan betalen, zoals verderop vermeld onder de hoofding "verdeling van de lasten". Het gaat om volgende zaken: - in de garage: de rijvakken naar de open parkeerplaatsen, de trappen van en naar het gelijkvloers, de inrijpoort, de fietsenstalling, het voetpad naar de trap van de tuin, de trap naar de tuin en de twee ineenlopende bergingen tussen de plaatsen 36 en 37: door eigenaars van garages en/of open parkeerplaatsen; - op het gelijkvloers: kleine ruimtes bestemd voor opstapeling afval, in afwachting dat het opgehaald wordt door de vuilnisdienst: door iedereen; - de tuinterrassen en de dakterrassen, de ruimtes voor de vuilzakken en tellers voor gemeenschappelijke nutsvoorzieningen , de tuin en de inrit, de garage en de fietsenberging: gebruik enkel door eigenaars van UNITS. - de kosten eigen aan de tuin en de inrit, de garage en de parkeerruimte, inclusief toegang, zijn ten laste van de eigenaars van garages en/of open parkeerplaatsen. - het gebruik van de lift is aan iedere bewoner van UNITS toegelaten; de kosten eraan verbonden worden verdeeld tussen de eigenaars van de UNITS. - de fietsenberging op niveau –1 is gemeenschappelijk en het aantal fietshaken zal kunnen geplaatst en aangepast worden door de syndicus in functie van de noodwendigheden. Artikel 6: BESCHIKKING OVER PRIVATIEVE GEDEELTEN Ieder eigenaar zal wat betreft de vertrekken die hem uitsluitend toebehoren, het recht hebben ervan te genieten en erover te beschikken, als over zaken die hem in volle eigendom toebehoren, onverminderd de hierna volgende beperkingen, en dan nog op voorwaarde niet te schaden aan de rechten van de andere mede-eigenaars, noch iets te verrichten dat de sterkte van het gebouw in gevaar zou kunnen brengen. Ieder mede-eigenaar kan alle rechtsvorderingen betreffende zijn kavel alleen instellen na de syndicus daarover te hebben ingelicht, die op zijn beurt de andere mede-eigenaars inlicht. Artikel 7: VERBOUWINGEN AAN PRIVATIEVE GEDEELTEN Ieder mede-eigenaar mag de schikking van zijn vertrekken veranderen naar goeddunken maar onder zijn verantwoordelijkheid voor wat betreft verzakkingen, beschadigingen en ongemakken die er het gevolg van zouden zijn voor de gemeenschappelijke gedeelten en voor de vertrekken van de andere mede-eigenaars. Geen enkele eigenaar van een privatief mag dit

126

verdelen in verschillende units, tenzij mits toestemming van de algemene vergadering met een meerderheid van drie/vierden van alle stemmen. De privatieve eigendommen die aan elkaar palen binnen hetzelfde gebouw mogen samengevoegd worden in één enkele privatieve eigendom indien zij aan dezelfde eigenaar toebehoren; hiervoor is geen bijzondere toelating vereist van de mede-eigenaars, maar is wel onderheven aan de goedkeuring van de begeleidende technische raad. Aan iedere eigenaar zal door de algemene vergadering de toelating kunnen gegeven worden om in de gemene scheidingsmuren openingen te maken teneinde de delen van het gebouw waarvan hij eigenaar is met aanpalende huizen te verbinden op voorwaarde niet te schaden aan de sterkte van het gebouw, en de akoestische kwaliteit van het gebouw. De algemene vergadering zal deze toelating mogen geven mits een meerderheid van drie/vierden van de stemmen. Dezelfde toelating zal mogen verleend worden aan huurders indien bovendien hun respectievelijke eigenaars daarin toestemmen. De veranderingswerken waarvan sprake in dit artikel zullen steeds ten laste zijn van degene die ze zal hebben laten uitvoeren. Al deze werken zullen bovendien steeds dienen uitgevoerd te worden onder toezicht van de begeleidende technische raad. Het honorarium van de architect én van de begeleidende technische raad, zal ten laste zijn van de opdrachtgever. Artikel 8: STIJL EN UITZICHT Aan de stijl of het algemeen uitzicht, evenals aan de schildering van de gebouwen mag niets veranderd worden, zelfs indien het veranderingen van privatieve zaken betreft, tenzij met akkoord van de algemene vergadering der mede-eigenaars, beslissend met een meerderheid van drie/vierden van de stemmen. Dit betreft ondermeer de ingangsdeuren van de privatieve vertrekken, de vensters, de blinden en vensterluiken, de zonneweringen, de leuningen, de balkons, de glasgordijnen en alles wat van buitenuit zichtbaar is, zelfs de schildering. De algemene vergadering van mede-eigenaars stelt eenvormige voorschriften op betreffende de nog aan te brengen voorwerpen of afwerkingen die onder de bepalingen van dit artikel vallen. De handelsruimten A en B hebben enkel het recht om reclames aan te brengen achter de uitstalramen. Overige publicitaire aankondigingen van alle aard, los of vast aan het gebouw zijn niet toegelaten, tenzij ze verantwoord in de architectuur van het gebouw worden opgenomen en voorafgaandelijk worden goedgekeurd in de algemene vergadering van mede-eigenaars met drie/vierden van de stemmen, én de begeleidende technische raad. Artikel 9: GEMEENSCHAPPELIJKE INSTALLATIES Indien ze afhangen van een gemeenschappelijke installatie, mogen de leidingen van centrale verwarming en warmwatervoorziening gelegen binnen een privatief deel, niet gewijzigd worden zonder akkoord van de mede-eigenaars beslissend met een volstrekte meerderheid van de stemmen en enkel mits de werken uitgevoerd worden door en onder verantwoordelijkheid van een vakman. De algemene vergadering kan die machtiging afhankelijk maken van het naleven van voorzorgsmaatregelen en tijdsduur. Artikel 10: PERSOONLIJKE LEIDINGEN De eigenaars mogen op eigen kosten en risico telefoon, telefax, e-mail, radio, televisie of enig ander communicatiemiddel laten installeren in hun privatieve gedeelten.

127

De draden mogen enkel aangebracht worden in de daarvoor voorziene kabelgoten en kokers, en nooit tegen de gevels of in de gemeenschappelijke gangen en traphallen. Wanneer gemeenschappelijke antennes of leidingen zouden aangebracht worden voor radio of televisie of speciale buizen voor telefoonleidingen zijn de eigenaars verplicht daarvan gebruik te maken en is het hun verboden gelijkaardige private antennes en leidingen aan te brengen. De kosten van herstelling, verbetering en gebeurlijke vernieuwing van de antennes en hun leidingen voor radio en televisie zullen door de eigenaars van de units voor een gelijk deel gedragen worden. Van voormelde installaties dienen de eigenaars steeds dusdanig gebruik te maken dat zij het genot der mede-eigenaars op geen enkele wijze storen. Artikel 11: GEBRUIK VAN PRIVATIEVE DELEN In het gebouw mogen geen groot- of kleinhandel gedreven worden behoudens in de privatieve gedeelten die door de basisakte als daarvoor bestemd werden beschreven. Het betreft met name de units A, B en T waarin een handels- (A en B) en/of kantoorfunctie (A, B en T) toegelaten is. De overige privatieve gedeelten mogen enkel gebruikt worden voor bewoning door een aantal personen waarvoor ze redelijkerwijze zijn bestemd. HOOFDSTUK III: BEHEER VAN HET COMPLEX Artikel 12: ORGANEN De vereniging van mede-eigenaars wordt bestuurd door een algemene vergadering en een syndicus en eventueel door een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer. De samenstelling van de raad van beheer, de bevoegdheden en de werkwijze ervan worden door de algemene vergadering bepaald. Indien een dergelijke raad van beheer wordt ingericht is de syndicus gehouden zich aan zijn richtlijnen te houden, ook al zou dit leiden tot een beperking van de hem bij deze statuten verleende bevoegdheden. Daarnaast wordt een begeleidende technische raad samengesteld, bestaande uit een architect en een ingenieur stabiliteit die de algemene vergadering zal bijstaan telkens er werken in onroerende staat aan het gebouw worden uitgevoerd. Het is hun taak om te waken over de integriteit van de architectuur en de stabiliteit van het gebouw NEO. De architect is daarbij het aanspreekpunt en zal beslissen wanneer de tussenkomst van de ingenieur stabiliteit wenselijk is. Artikel 13: TEGENSTELBAARHEID VAN BESLISSINGENALGEMENE VERGADERING Voor zover het gemeenschappelijke belangen betreft, wordt het beheer en het bestuur van de eigendom verzekerd door de algemene vergadering der mede-eigenaars van de betrokken onverdeeldheid, die terzake het hoogste en het meest absolute gezag heeft. Zij kan de uitoefening van dit gezag slechts overlaten aan de syndicus binnen de grenzen van diens taakomschrijving zoals verderop bepaald of via bijzondere volmacht tot een welbepaalde handeling. Nochtans kan iedere mede-eigenaar aan de rechter vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen. Deze vordering moet worden ingesteld binnen drie maanden te rekenen van het tijdstip waarop de belanghebbende kennis van de beslissing heeft genomen.

128

De mede-eigenaar die op regelmatige wijze is opgeroepen, wordt geacht kennis van de beslissing te hebben genomen op het tijdstip waarop ze door de algemene vergadering is goedgekeurd. Anderzijds kan iedere benadeelde mede-eigenaar zich tot de rechter wenden wanneer een minderheid van de mede-eigenaars de algemene vergadering op onrechtmatige wijze belet een beslissing te nemen met de door de wet of de statuten vereiste meerderheid, zodat de rechter zich in de plaats van de algemene vergadering stelt en in haar plaats de vereiste beslissing neemt. De beslissingen van de algemene vergadering zijn tegenstelbaar aan een ieder die houder is van een zakelijk of een persoonlijk recht op een privatieve kavel en aan een ieder die houder is van een toelating tot bewoning, mits de kennisgevingen zijn gebeurd zoals deze vermeld zijn in het hoofdstuk over de vervreemding en verhuring. Artikel 14: TIJDSTIP BIJEENROEPING ALGEMENE VERGADERING De algemene vergadering wordt jaarlijks bijeengeroepen door de syndicus op dag en plaats die in de oproeping wordt bepaald. Deze jaarvergadering moet in elk geval beslissen over de goedkeuring van de rekeningen en het beleid van de syndicus, provisies voor het werkingskapitaal en over de gedurende het volgende jaar uit te voeren werken. De syndicus roept daarenboven de algemene vergadering bijeen telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen. Bovendien kan de algemene vergadering bijeengeroepen worden op verzoek van één of meer mede-eigenaars die ten minste één/vijfde van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten. Tenslotte kan ieder mede-eigenaar eveneens aan de rechter vragen, binnen een termijn die deze laatste vaststelt, de bijeenroeping van een algemene vergadering te gelasten ten einde over een door voornoemd mede-eigenaar bepaald voorstel te beraadslagen, wanneer de syndicus verzuimt of onrechtmatig weigert zulks te doen. Artikel 15: WIJZE EN TERMIJNEN VAN BIJEENROEPING, QUORUM De bijeenroepingen geschieden tenminste vijftien dagen en ten hoogste één maand op voorhand bij aangetekende brief of bij afgifte mits handtekening met datering op een naamlijst, door de mede-eigenaars. De syndicus mag echter de vergadering uitnodigen per gewone brief en/of de communicatie techniek die hem door mede-eigenaars expliciet werd gevraagd. De algemene vergadering beraadslaagt alleen dan rechtsgeldig wanneer meer dan de helft van de mede-eigenaars aanwezig of vertegenwoordigd is en voor zover zij ten minste de helft van de aandelen in de gemeenschappelijke gedeelten bezitten. Indien dat quorum niet werd bereikt, zal een tweede algemene vergadering na het verstrijken van een termijn van ten minste vijftien dagen bijeenkomen die zal beraadslagen, ongeacht het aantal aanwezige of vertegenwoordigde leden en de aandelen van mede-eigendom waarvan ze houder zijn. Artikel 16: AGENDA De agenda wordt samengesteld door diegene die de vergadering bijeenroept. Al de punten der agenda dienen klaar aangeduid te worden in het bericht van oproeping. Er mag slechts beraadslaagd worden over de punten vermeld op de dagorde; alle andere kwesties mogen besproken worden doch daarover kan niet geldig gestemd worden. Indien er echter een algemene vergadering wordt bijeengeroepen dan kan iedere medeeigenaar vragen dat bijkomende punten op de dagorde van die vergadering worden gezet, mits

129

de syndicus hiervan te verwittigen bij aangetekend schrijven ten laatste acht dagen voor de vergadering bijeenkomt. De syndicus dient dan deze bijkomende agendapunten mee te delen aan de medeeigenaars in de vorm zoals voor de oorspronkelijke oproeping doch ten laatste vijf dagen op voorhand. Artikel 17: LIDMAATSCHAP EN VERTEGENWOORDIGING Iedere eigenaar van een kavel is lid van de algemene vergadering en neemt deel aan de beraadslagingen. Iedere mede-eigenaar kan zich laten vertegenwoordigen door een lasthebber, al dan niet lid van de algemene vergadering. De lastgeving dient schriftelijk te zijn. De syndicus kan niet als lasthebber van een mede-eigenaar tussenkomen op een algemene vergadering. Een persoon die door de vereniging van mede-eigenaars als lasthebber is aangesteld of die door haar is tewerkgesteld, kan noch persoonlijk, noch bij volmacht, deelnemen aan de beraadslagingen en de stemmingen die betrekking hebben op de hem toevertrouwde taak. De minderjarige zal steeds zonder meer geldig vertegenwoordigd zijn door een van zijn ouders - wettelijke vertegenwoordigers of voogd. In geval van verdeling van het eigendomsrecht van een kavel, zoals bij splitsing in vruchtgebruik en blote eigendom, of wanneer dit het voorwerp is van een gewone onverdeeldheid, erfpacht of opstal, wordt het recht om aan de beraadslagingen van de algemene vergadering deel te nemen geschorst totdat de belanghebbenden de persoon aanwijzen die dat recht zal uitoefenen. Artikel 18: VOORZITTER EN SECRETARIS De algemene vergadering benoemt, met meerderheid van stemmen voor de termijn die zij bepaalt, haar voorzitter, die kan herkozen worden. Het voorzitterschap is voor deze aanstelling toegekend aan de eigenaar van het grootste aantal eenheden, en ingeval van gelijkheid aan de oudste. De syndicus zal nooit voorzitter van de algemene vergadering mogen zijn. De syndicus zal de functie van secretaris waarnemen tenzij de algemene vergadering zich met een volstrekte meerderheid hiertegen zou verzetten. Artikel 19: AANWEZIGHEIDSLIJST Er wordt een aanwezigheidslijst gehouden, echt verklaard door de voorzitter en de secretaris. Artikel 20: STEMKRACHT Iedere mede-eigenaar beschikt over een aantal stemmen dat overeenstemt met zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. Niemand kan aan de stemming deelnemen, zelfs niet als lasthebber, voor een groter aantal stemmen dan het totaal van de stemmen waarover de andere aanwezige of vertegenwoordigde mede-eigenaars beschikken. Het stemrecht verbonden aan garages en open parkeerplaatsen kan niet uitgeoefend worden door eigenaars van garages of open parkeerplaatsen die geen andere eenheden in het gebouw bezitten, wanneer de beslissingen betrekking hebben op andere delen van het gebouw, dan de garages of de open parkeerplaatsen zelf. Artikel 21: VEREISTE MEERDERHEDEN De beraadslagingen geschieden met een volstrekte meerderheid van stemmen behalve wanneer een grotere meerderheid of zelfs eenparigheid van stemmen vereist wordt door onderhavig statuut, door het reglement van orde of door de wettelijke bepalingen.

130

Wanneer eenparigheid vereist wordt, dan wordt hiermede bedoeld niet alleen de instemming van alle leden die tegenwoordig of vertegenwoordigd zijn op de vergadering, maar van al de mede-eigenaars, waarbij de afwezigen, onthouders, en nietig stemmers aanzien worden als tegen het voorstel gekant. In de andere gevallen worden de onthoudingen en nietige stemmen niet meegeteld bij de uitgebrachte stemmen. Drie/vierden van de stemmen is vereist voor: a) iedere wijziging van de statuten voor zover zij slechts het genot, het gebruik of het beheer van de gemeenschappelijke gedeelten betreft; b) alle werken betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, met uitzondering van die waarover de syndicus kan beslissen; c) de oprichting en de samenstelling van een raad van beheer die tot taak heeft de syndicus bij te staan en toezicht te houden op zijn beheer. d) de gehele of gedeeltelijke uitkering van niet gebruikte bedragen van het reservekapitaal. Vier/vijfden van de stemmen is vereist voor: a) iedere andere wijziging van de statuten, daarin begrepen de wijziging van de verdeling van de lasten van de mede-eigendom; b) de wijziging van de bestemming van het onroerend goed of van een deel daarvan; c) heropbouw van het onroerend goed of herstelling van het beschadigd gedeelte in geval van gedeeltelijke vernietiging; d) iedere verkrijging van nieuwe onroerende goederen bestemd om gemeenschappelijk te worden; e) alle daden van beschikking over gemeenschappelijke onroerende goederen. Er wordt met eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars beslist over: a) elke wijziging van verdeling van de aandelen van de mede-eigendom; b) over de volledige heropbouw van het onroerend goed; c) over de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars. Artikel 22: REGISTER De beslissingen der algemene vergadering worden vastgesteld in processen-verbaal, die in een bijzonder register neergeschreven worden en getekend door de voorzitter en de secretaris na te zijn goedgekeurd door de algemene vergadering op het einde van diezelfde bijeenkomst. De syndicus deelt binnen acht dagen de beslissingen mee aan alle eigenaars en alle bewoners van het gebouw, zelfs indien zij op de vergadering aanwezig waren. Het register wordt bewaard op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars. Dit register kan ter plaatse en zonder kosten door iedere belanghebbende geraadpleegd worden. Artikel 23: DUUR MANDAAT SYNDICUS De syndicus wordt benoemd door de algemene vergadering of, bij ontstentenis daarvan, bij beslissing van de rechter, op verzoek van iedere mede-eigenaar. Het mandaat van de syndicus kan in geen geval vijf jaar te boven gaan, maar kan worden verlengd. Onder voorbehoud van een uitdrukkelijke beslissing van de algemene vergadering, kan hij geen verbintenissen aangaan voor een termijn die de duur van zijn mandaat te boven gaat. Artikel 24: BEKENDMAKING BENOEMING Een uittreksel uit de akte betreffende de aanstelling of benoeming van de syndicus wordt binnen acht dagen na die aanstelling of benoeming, op onveranderlijke wijze en zodanig

131

dat het op ieder tijdstip zichtbaar is, aangeplakt aan de ingang van het gebouw waar de zetel van de vereniging van mede-eigenaars gevestigd is. Behalve de datum van de aanstelling of de benoeming, bevat het uittreksel de naam, de voornamen, het beroep en de woonplaats van de syndicus, of indien het gaat om een vennootschap, haar rechtsvorm, haar naam en firma, alsmede haar maatschappelijke zetel. Het uittreksel moet worden aangevuld met alle andere aanwijzingen die het iedere belanghebbende mogelijk maken onverwijld met de syndicus in contact te treden, evenals de plaats waar, op de zetel van de vereniging van mede-eigenaars, het reglement van orde en het register met de beslissingen van de algemene vergadering kunnen worden geraadpleegd. De aanplakking van het uittreksel moet geschieden door toedoen van de syndicus. Artikel 25: OPDRACHT SYNDICUS De syndicus heeft onder meer tot opdracht: 1° de algemene vergadering bijeen te roepen op de door het reglement van medeeigendom vastgestelde dagen of telkens als er dringend in het belang van de mede-eigendom een beslissing moet worden genomen. 2° de beslissingen van de algemene vergadering te notuleren in het daartoe bestemde register; 3° deze beslissingen uit te voeren en te laten uitvoeren en ze ter kennis te brengen van de bewoners van het gebouw en van alle mede-eigenaars, zelfs al waren ze aanwezig op de algemene vergadering; 4° door zijn optreden de rust en de orde in het gebouw te handhaven en de statuten, het reglement van orde en de beslissingen van de algemene vergadering te laten naleven; 5° alle bewarende maatregelen te treffen en alle daden van voorlopig beheer te stellen; de algemene vergadering de vereiste onderhouds- of herstellingswerken suggereren; 6° het vermogen van de vereniging van mede-eigenaars te beheren; 7° de vereniging van mede-eigenaars, zowel in rechte als voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken, te vertegenwoordigen volgens de instructies van de algemene vergadering; indien hij handelt binnen zijn opdracht, verbindt hij de vereniging, en dus alle mede-eigenaars, in de af te sluiten contracten; 8° het onderzoeken van alle geschillen met derden of onder eigenaars betreffende het gebouw, het uitbrengen van verslag aan de algemene vergadering en, bij spoedgevallen, het treffen van alle bewarende maatregelen; 9° aan elke persoon, die het gebouw bewoont maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de datum van de vergaderingen mede te delen om hem in staat te stellen schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren. Deze zullen als zodanig aan de vergadering worden medegedeeld volgens de procedure vermeld in artikel 40; 10° de hierna vermelde gegevens binnen de vijftien dagen na de aanvraag mee te delen aan de notaris belast met het opstellen van een akte van eigendomsoverdracht: - de kosten van de werken voor behoud, onderhoud, herstelling en vernieuwing waartoe de algemene vergadering of de syndicus voor de datum van de overdracht heeft besloten maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt; - de kosten verbonden aan het verkrijgen van gemeenschappelijke gedeelten, waartoe de algemene vergadering vóór de datum van de overdracht heeft besloten, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt;

132

- de door vereniging van mede-eigenaars vaststaande verschuldigde bedragen ten gevolge van geschillen ontstaan voor de datum van de overdracht, maar waarvan de betaling pas nadien opeisbaar wordt; - de door de overdrager verschuldigde achterstallen zowel aan periodieke bijdragen als aan bijdragen verschuldigd voor niet periodieke werken; - een overzicht van de recente beslissingen van de algemene vergadering waarvan de uitwerking niet of nog niet zichtbaar is. - het bedrag van het aandeel van de vervreemder in het reservekapitaal. 11° op verzoek van de eigenaar van een kavel volgende gegevens meedelen aan de persoon aan wie deze laatste een zakelijk of persoonlijk recht op het goed, zoals een huur, of zelfs een toelating tot bewoning heeft verleend: de bepalingen uit de statuten, het reglement van orde en beslissingen van de algemene vergadering die aan de verkrijger kunnen tegengesteld worden. 12° desgevallend de leiding op zich nemen indien in het gebouw een bodemonderzoek dient uitgevoerd te worden; 13° de technische begeleidende raad om advies te vragen vooraleer de uitvoering van enig werk in het gebouw. 14° in de fase tussen voorlopige en definitieve oplevering: het coördineren van alle opmerkingen en het doorgeven ervan aan de promotor of diens gelastigde. Artikel 26: REKENINGEN De rekeningen van het door de syndicus gevoerd beheer worden aan de goedkeuring der algemene vergadering onderworpen. Betaling van voorschotten door een mede-eigenaar kan niet als impliciete goedkeuring van de uitgaven worden geïnterpreteerd. Samen met de uitnodigingen voor de gewone algemene vergadering dient de syndicus zijn rekeningen mede te delen aan de mede-eigenaars. De voorzitter van de algemene vergadering of de raad van beheer indien er een is benoemd, dient deze rekeningen en bewijsstukken te onderzoeken, verslag hierover uit te brengen bij de algemene vergadering en eventueel voorstellen te doen. De syndicus zal jaarlijks aan de mede-eigenaars hun persoonlijke afrekening sturen. Artikel 27: VERANTWOORDELIJKHEID EN VERVANGING SYNDICUS De syndicus, welke lid dient te zijn van het BIV, dient de aansprakelijkheidsverzekering, welke hij genomen heeft in het kader van zijn mandaat, voor te leggen op de eerstvolgende vergadering welke doorgaat nà zijn aanstelling. De syndicus is als enige aansprakelijk voor zijn beheer; hij kan zijn bevoegdheid niet overdragen dan met de toestemming van de algemene vergadering en slechts voor een beperkte duur of voor welomschreven doeleinden. Evenwel mag de syndicus een tijdelijke vervanger aanstellen ingeval hij met verlof gaat of ingeval van tijdelijke niet beschikbaarheid wegens ziekte. Deze tijdelijke plaatsvervanging wordt door de syndicus meegedeeld aan alle medeeigenaars en bewoners. De syndicus blijft echter verantwoordelijk voor het beleid van zijn plaatsvervanger. Indien er een rechtsvordering is ingesteld hetzij tegen de vereniging van mede-eigenaars, hetzij door de vereniging van mede-eigenaars bij monde van de syndicus, moet deze laatste er de mede-eigenaars van verwittigen bij brief binnen de acht dagen. De algemene vergadering kan steeds de syndicus ontslaan. Zij kan hem eveneens, indien zij dit wenselijk acht, een voorlopig syndicus toevoegen voor een welbepaalde duur of voor welbepaalde doeleinden.

133

Bij verhindering of in gebreke blijven van de syndicus kan de rechter, voor de duur die hij bepaalt, op verzoek van iedere mede-eigenaar een voorlopig syndicus aanwijzen. De syndicus moet door de verzoeker in het geding worden geroepen. Wanneer de syndicus afwezig is of in gebreke blijft, kan de meest gerede mede-eigenaar optreden maar slechts onder de regels van de zaakwaarneming of mits rechterlijke machtiging zoals voorzien in artikel 577-9 paragrafen 3 en 4 van het Burgerlijk Wetboek. HOOFDSTUK IV: GEMEENSCHAPPELIJKE LASTEN EN ONTVANGSTEN Artikel 28: VERDELING LASTEN De aan de mede-eigendom verbonden lasten zoals kosten van onderhoud, herstelling en vernieuwing van de gemeenschappelijke gedeelten worden gedragen door de mede-eigenaars volgens hun kwotiteiten in de gemeenschappelijke gedeelten. Opdeling van het eigendomsrecht op een privatieve kavel tussen verschillende personen door onverdeeldheid, vruchtgebruik, erfpacht, opstal en dergelijke, maakt het voor die kavel verschuldigde bedrag hoofdelijk opeisbaar van alle deelgenoten, die geen opdeling van de lasten kunnen tegen stellen aan de syndicus en de vereniging. De bijdragen in het onderhoud van de hierna volgende gemeenschappelijke gedeelten gebeuren echter volgens het nut dat de respectievelijke privatieve delen eruit halen en wel als volgt: De kosten voor het onderhoud en de aanleg van de tuin en de oprit worden volledig ten laste gelegd van de eigenaars van garages en open parkeerplaatsen. De kosten verbonden aan de terrassen waarvan het privatief genotrecht toekomt aan de eigenaars van een UNIT, dienen volledig door deze eigenaar betaald te worden. Het gebruik van de lift is aan iedere bewoner toegelaten; de kosten eraan verbonden worden verdeeld tussen de eigenaars van een garage of een open parkeerplaats. Het voorgaande geldt natuurlijk onverminderd de principes van het toebrengen van schade door kwade trouw, in welk geval diegene die de schade veroorzaakt heeft, ook de eraan verbonden kosten zal dienen te betalen. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter vragen de wijze van verdeling van de lasten te wijzigen, indien deze een persoonlijk nadeel veroorzaakt, evenals de berekening ervan te wijzigen, indien deze onjuist is geworden ingevolge aan het gebouw aangebrachte wijzigingen. Indien een eigenaar de gewone uitgaven voor eigen gebruik zou vermeerderen zal hij alleen de last van deze vermeerdering moeten dragen. Artikel 29: MAATREGELEN DOOR SYNDICUS De syndicus beslist alleen over alle bewarende maatregelen en daden van voorlopig beheer. Daartoe behoren onder andere alle maatregelen die van aard zijn onmiddellijk dreigende schade te voorkomen of te beperken. De eigenaars zullen ze nooit mogen hinderen. Indien de syndicus in gebreke blijft, geldt de regeling vermeld in artikel 27. Artikel 30: BESLISSING TOT HEROPBOUW EN HERSTELLING De algemene vergadering beslist met een meerderheid van vier/vijfden van de stemmen over de herstelling van het beschadigd gedeelte van het gebouw in geval van gedeeltelijke vernietiging, en over alle daden van beschikking van gemeenschappelijke onroerende goederen, dit echter steeds met bijstand van hoger genoemde technische raad. Artikel 31: ANDERE WERKEN Over alle overige werken dan die hiervoor vermeld betreffende de gemeenschappelijke gedeelten, beslist de algemene vergadering met een meerderheid van drie/vierden van de aanwezige of vertegenwoordigde stemmen.

134

Wanneer in de algemene vergadering de vereiste meerderheid niet wordt gehaald, kan iedere mede-eigenaar aan de rechter de toestemming vragen om zelfstandig op kosten van de vereniging, dringende en noodzakelijke werken uit te voeren aan de gemeenschappelijke gedeelten, dit echter steeds met bijstand van hoger genoemde technische raad. Hij kan eveneens aan de rechter de toestemming vragen om op eigen kosten de werken uit te voeren die hij nuttig acht, zelfs aan de gemeenschappelijke gedeelten, wanneer de algemene vergadering zich zonder gegronde reden daartegen verzet, dit echter steeds met bijstand van hoger genoemde technische raad. Elk werk dient steeds te gebeuren in samenspraak met de begeleiden technische raad. Artikel 32: TOEGANG VOOR UITVOERING WERKEN De eigenaars en bewoners zullen toegang moeten geven langs hun vertrekken voor elk herstellen of kuisen der gemeenschappelijke delen. Behalve in geval van dringende herstellingen zal deze toegang niet kunnen vereist worden tijdens de officiële schoolvakanties. Ingeval van scheur, barst, lek of ander voorval in een installatie of aan het gebouw, die belangrijke schade zou kunnen toebrengen aan het gebouw of de andere eigenaars, zal de toegang tot een vertrek dat gesloten is wegens afwezigheid van de eigenaar, of om welke reden ook, veroorloofd zijn aan de syndicus, vergezeld door een mede-eigenaar, die alle maatregelen zullen nemen die zij nodig achten, zowel om zich toegang te verzekeren tot het gesloten vertrek, als om de afwezige eigenaar te beschermen tegen alle misbruiken waarvan zijn eigendom het voorwerp zou kunnen zijn. De mede-eigenaars en bewoners zullen zonder vergoeding alle herstellingen aan de gemeenschappelijke gedeelten, waartoe met in acht name van voormelde regels zal besloten worden, moeten toestaan. Artikel 33: BELASTINGEN De belastingen welke op het eigendom zullen gevestigd worden zullen door de medeeigenaars gedragen worden in evenredigheid met hun aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten tenzij de bevoegde overheid zelf er rechtstreeks de verdeling zou van doen. Artikel 34: AANSPRAKELIJKHEID VOOR SCHADE De aansprakelijkheid voortspruitend uit de eigendom (artikels 1384 en 1386 van het Burgerlijk Wetboek) voor wat de gemeenschappelijke gedeelten betreft, wordt verdeeld onder de mede-eigenaars volgens het aandeel dat zij bezitten in de gemeenschappelijke gedeelten, onverminderd het verhaal dat de vereniging van mede-eigenaars zou kunnen uitoefenen tegen hem wiens persoonlijke verantwoordelijkheid in het gedrang is, derde of mede-eigenaar. Zelfs indien een mede-eigenaar schuldeiser is tegenover de vereniging zal hij een deel zelf moeten dragen volgens zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. Vanaf het ogenblik dat een mede-eigenaar een vordering voor de rechter heeft ingesteld om een algemene vergadering te laten bijeenroepen of om een machtiging te bekomen om zelfstandig werken aan de gemeenschappelijke gedeelten te laten uitvoeren zoals voorzien in artikel 577-9 paragrafen 3 en 4 van het Burgerlijk Wetboek, en voorzover zijn eis niet afgewezen wordt, is de eiser van iedere aansprakelijkheid bevrijd voor alle schade die zou kunnen voortvloeien uit het ontbreken van een beslissing. Artikel 35: UITKERING TEGOEDEN Mochten sommen ontvangen worden voor gemene rekening uit hoofde van gemeenschappelijke gedeelten, zullen deze toegewezen worden aan iedere eigenaar in verhouding tot zijn aandeel in de gemeenschappelijke gedeelten. Artikel 36: WERK- EN RESERVEKAPITAAL

135

Een maandelijkse provisie zal door de mede-eigenaars gestort worden op de rekening van de mede-eigendom tot vorming van een werkkapitaal om aan de syndicus toe te laten het hoofd te bieden aan de gemeenschappelijke periodieke uitgaven zoals energieverbruik voor de gemeenschappelijke gedeelten, onderhoudskosten van de lift en verzekerings- en beheerskosten. Het bedrag dezer provisie zal vastgesteld worden door de jaarvergadering van de aandeelhouders, en dit voor een periode van twaalf maanden. Zij zal moeten betaald worden vóór de tiende dag van elke maand. De algemene vergadering kan steeds beslissen om de provisies per drie maanden op te vragen. Een afrekening zal opgesteld worden na verloop van het dienstjaar, op basis van de rekeningen en van het werkelijke verbruik van iedere mede-eigenaar, rekening houdend met de gestorte provisies. De afrekening vermeldt afzonderlijk het verschuldigde bedrag aan B.T.W. De algemene vergadering mag ook besluiten tot de vorming van een reservekapitaal, bestemd voor het dekken van niet-periodieke uitgaven, zoals de uitgaven voor de vernieuwing van het verwarmingssysteem, de reparatie of de vernieuwing van een lift, het leggen van een nieuwe dakbedekking, het herbekleden of reinigen van geveldelen, het vervangen van leuningen en balustrades. Deze provisie blijft definitief verworven aan de gemeenschap tenzij zij bij drie/vierden meerderheid zou beslissen over te gaan tot een gehele of gedeeltelijke uitkering van niet gebruikte bedragen. Artikel 37: GEDWONGEN INNING Indien de mede-eigenaar in gebreke blijft om binnen de maand de door hem verschuldigde bedragen aan de vereniging te voldoen, wordt hem een herinnering bij aangetekende brief gestuurd waarvoor hem een administratieve vergoeding van duizend frank wordt aangerekend. Vanaf dat ogenblik loopt tevens een intrest op het verschuldigde bedrag gelijk aan de wettelijke intrest verhoogd met vier procent. HOOFDSTUK V: VERVREEMDING, VERHURING EN DERGELIJKE Artikel 38: INLICHTINGEN DOOR DE EIGENAAR Indien een mede-eigenaar zijn kavel vervreemdt of er een zakelijk of persoonlijk recht, zoals een huur, op toestaat, is hij verplicht de verkrijger reeds op het tijdstip van de verlening van het recht, op de hoogte te brengen van het bestaan van de statuten, van het reglement van orde en van het register met de beslissingen van de algemene vergadering en van de plaats waar het kan worden ingekeken. De verlener is aansprakelijk ten aanzien van de vereniging van mede-eigenaars en de verkrijger voor de schade die ontstaat door een vertraging of door afwezigheid van de kennisgeving. Artikel 39: VERVREEMDING: REGELING VAN SCHULDEN EN TEGOEDEN Ingeval van vervreemding deelt de syndicus bovendien op verzoek van de notaris de gegevens mee zoals die bepaald zijn in zijn bovenvermelde taakomschrijving. Vanaf de datum van de overdracht draagt de nieuwe eigenaar het bedrag van de mee te delen schulden en van de gewone lasten, behoudens andersluidende overeenkomst tussen partijen, die echter enkel tussen hen geldt, en niet ten aanzien van de vereniging van medeeigenaars. De uittredende mede-eigenaar is schuldeiser van de vereniging van mede-eigenaars voor het gedeelte van zijn aandeel in het werkkapitaal dat overeenstemt met de periode tijdens welke hij niet effectief gebruik heeft gemaakt van de gemeenschappelijke gedeelten.

136

De afrekening wordt door de syndicus opgesteld. Zijn aandeel in het reservekapitaal blijft echter definitief verworven door de vereniging. Hij kan met de nieuwe eigenaar echter overeenkomen dat die hem zijn aandeel in het reservekapitaal vergoed. Artikel 40: INLICHTINGEN EN TEGENSTELBAARHEID BIJ VERHURING EN DERGELIJKE Ingeval van verlening van een zakelijk of persoonlijk recht op de kavel, zoals verhuring, of zelfs een eenvoudige toelating tot bewoning, zal de eigenaar binnen de vijftien dagen de syndicus daarvan op de hoogte stellen bij aangetekende of gewone brief of enig ander communicatiemiddel, opdat deze de bepalingen uit statuten, reglement van orde en beslissingen van de algemene vergadering, die aan de betrokken verkrijger kunnen tegengesteld worden, zou kunnen meedelen. De syndicus gaat hiertoe over binnen de acht dagen. Alle latere beslissingen van de algemene vergadering zullen de verkrijger eveneens meegedeeld worden door de syndicus. Door voormelde kennisgevingen door de verlener en de syndicus zijn deze bepalingen aan de verkrijger tegenstelbaar. De verkrijger die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, kan de rechter echter om de vernietiging of wijziging verzoeken van elke bepaling van het reglement van orde of van elke beslissing van de algemene vergadering aangenomen na het verlenen van het recht, indien deze hem een persoonlijk nadeel berokkent. De vordering moet binnen drie maanden na de kennisgeving van de beslissing worden ingesteld. Alvorens recht te doen kan de rechter de schorsing van de betwiste bepaling of beslissing bevelen. Bovendien zal elke persoon, die het gebouw bewoont maar die in de algemene vergadering geen stemrecht heeft, de mogelijkheid hebben om schriftelijk zijn vragen of opmerkingen met betrekking tot de gemeenschappelijke gedeelten te formuleren telkens er een algemene vergadering gepland is. Hij zal daartoe door de syndicus worden verwittigd van de datum waarop de algemene vergadering zal worden gehouden en haar agenda en dit tegelijkertijd en op dezelfde wijze als de mede-eigenaars. Hij zal zijn vragen en bemerkingen aan de syndicus moeten laten toekomen ten laatste acht dagen voor de algemene vergadering bijeenkomt. De syndicus deelt deze vragen en bemerkingen als zodanig mee aan de mede-eigenaars in de vorm zoals voor de oorspronkelijke oproeping, doch ten laatste vijf dagen op voorhand. Artikel 41: TOEGANG TOT PRIVATIEF GEDEELTE De bewoner die voor een week of langer wenst afwezig te zijn, dient een toegangssleutel van de privatieve gedeelten te geven aan een in de gemeente wonende persoon en de syndicus hiervan te verwittigen. HOOFDSTUK VI: VERZEKERINGEN EN HEROPBOUW Artikel 42: AFSLUITEN VERZEKERINGSPOLIS De verzekering zowel van de privatieve gedeelten - met uitsluiting van de roerende goederen - als van de gemene zaken, aanhorigheden inbegrepen, zal gesloten worden voor al de mede-eigenaars gezamenlijk en zulks, voor de verzekering tegen brand, bliksem, ontploffingen, storm- en waterschade en natuurrampen, schade veroorzaakt door voertuigen en vliegtuigen, door bluswerken en reddingsoperaties, tegen eventueel verhaal van één der mede-eigenaars bewoners, huurders of geburen jegens andere mede-eigenaars, bewoners en hun personeel, en

137

tegen de vereniging en dat alles tot beloop van de door de algemene vergadering vast te stellen sommen doch zodanig dat de evenredigheidsregel wordt uitgesloten, bij een door haar aan te duiden maatschappij. De syndicus ondertekent de polissen namens de vereniging van mede-eigenaars en betaalt er de premies van als gewone lasten van de vereniging. Ieder mede-eigenaar zal recht hebben op een afschrift van de polis. Er wordt tevens een gemeenschappelijke polis afgesloten tot dekking van de medeeigenaars afzonderlijk en van de vereniging van mede-eigenaars tegen vorderingen in aansprakelijkheid voor het gebouw en zijn bijhorigheden in de ruime zin van het woord ingevolge de artikelen 1384 en 1386 van het Burgerlijk Wetboek, vorderingen zowel van andere mede-eigenaars als van derden. Artikel 43: VERHOOGDE PREMIE Indien wegens het beroep dat uitgeoefend wordt door één der mede-eigenaars of uit hoofde van het personeel dat hij in dienst heeft of in het algemeen om welke reden ook, persoonlijk door één der mede-eigenaars een hogere premie verschuldigd is, zal deze premie uitsluitend ten laste vallen van die eigenaar. Artikel 44: AANWENDING UITGEKEERD BEDRAG In geval van schade zullen de vergoedingen krachtens de polis uitgekeerd, door de syndicus ontvangen worden, met last ze bij een financiële instelling in bewaring te geven, onder de voorwaarden bepaald door de algemene vergadering, en op een rekening onder handtekening van de syndicus en de voorzitter van de algemene vergadering van medeeigenaars. In geval van gehele of gedeeltelijke vernietiging worden de vergoedingen die in de plaats komen van het vernietigde onroerend goed bij voorrang aangewend voor de heropbouw en der herstelling ervan, indien daartoe beslist wordt door de algemene vergadering met de vereiste meerderheden. Onverminderd de vorderingen ingesteld tegen de degene die aansprakelijk is voor het schadegeval, zijn de mede-eigenaars verplicht in geval van heropbouw of herstel bij te dragen in de kosten, naar evenredigheid van hun aandeel in de mede-eigendom. Onder de leiding van de syndicus worden vooreerst de gemeenschappelijke gedeelten heropgebouwd evenals de onderdelen van de privatieve gedeelten die een uniform uitzicht vereisen of die vereist zijn om het gebouw bewoonbaar te maken, zoals ramen en buitendeuren van de privatieve gedeelten. Het saldo van de verzekeringsvergoedingen wordt overgemaakt aan de mede-eigenaars van wie het privatief deel dient heringericht te worden en wel volgens de voorafgaandelijke ramingen van de herstellingen die aan de onderscheiden privatieve gedeelten dienen te worden uitgevoerd om ze terug in de oorspronkelijke toestand te herstellen. Eventuele tekorten voor de herstelling van die privatieve gedeelten worden gedragen door de betrokken eigenaars. Indien het gebouw niet of niet volledig heropgericht wordt, zal de verzekeringsvergoeding, toekomen aan de eigenaars van wie het privatief deel niet wordt heropgebouwd, tot vergoeding van hun volledige schade, rekening houdend evenwel met de rechten van bevoorrechte of hypothecaire schuldeisers van deze eigenaars zoals bepaald in artikel 10 van de Hypotheekwet. Het saldo komt toe aan de vereniging van mede-eigenaars om het gedeelte van het gebouw dat wel behouden blijft, te herstellen. De enkele vernietiging, zelfs volledig, van het gebouw of van de groep van gebouwen heeft niet de ontbinding van de vereniging tot gevolg.

138

Daartoe kan enkel besloten worden onder de voorwaarden vermeld in HOOFDSTUK VII: ONTBINDING EN VEREFFENING Artikel 45: ONTBINDING De vereniging van mede-eigenaars is ontbonden vanaf het ogenblik dat, om welke reden ook, de onverdeeldheid ophoudt te bestaan. De algemene vergadering van mede-eigenaars kan de vereniging alleen ontbinden bij eenparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars. Deze beslissing wordt bij authentieke akte vastgesteld. De rechter spreekt de ontbinding van de vereniging van mede-eigenaars uit op verzoek van iedere belanghebbende die een gegronde reden kan aanvoeren. Artikel 46: VOORTBESTAAN De vereniging van mede-eigenaars wordt, na haar ontbinding, geacht voort te bestaan voor haar vereffening. Alle stukken uitgaande van een ontbonden vereniging van mede-eigenaars vermelden dat zij in vereffening is. Artikel 47: VEREFFENAARS Voor zover niet anders is bepaald in de statuten of in een overeenkomst, bepaalt de algemene vergadering van mede-eigenaars de wijze van vereffening en wijst zij één of meer vereffenaars aan. Indien de algemene vergadering nalaat die personen aan te wijzen, wordt de syndicus belast met de vereffening van de vereniging. De artikelen met betrekking tot de vereffening uit het Wetboek van Vennootschappen zijn van toepassing op de vereffening van de vereniging van mede-eigenaars. Artikel 48: AFSLUITING VEREFFENING. De afsluiting van de vereffening wordt bij een notariële akte vastgelegd, die overgeschreven wordt op het hypotheekkantoor. De akte bevat: 1° de plaats, door de algemene vergadering aangewezen, waar de boeken en bescheiden van de vereniging van mede-eigenaars gedurende ten minste vijf jaar moeten worden bewaard; 2° de maatregelen, genomen voor de consignatie van de gelden en waarden die aan schuldeisers of aan mede-eigenaars toekomen en die hen niet konden worden overhandigd. Alle rechtsvorderingen tegen de mede-eigenaars, de vereniging van mede-eigenaars, de syndicus en de vereffenaars verjaren door verloop van vijf jaar te rekenen vanaf de voormelde overschrijving. OVERGANGSBEPALING - BENOEMINGEN. SYNDICUS Wordt benoemd tot eerste syndicus voor een duur eindigend twee jaar na de eerste algemene vergadering der mede-eigenaars: de firma ICDIEN met zetel te 9050 Gent, Gentbruggekouter 21. BEGELEIDENDE TECHNISCHE RAAD Voor de eerste periode van 5 jaar wordt tot architect aangesteld: de firma NERO te Gent, en als ingenieur stabiliteit: PARTNERS nv, kantoor houdende te 9000 Gent, Meulesteedsesteenweg 396. In geval van overmacht of na de initiële periode van vijf jaar zal de algemene vergadering met een gewone meerderheid van stemmen een andere architect en/of ingenieur stabiliteit aanduiden. Gehecht aan een akte, verleden voor notaris Yves Tytgat te Gent op 30 januari 2004, en door DE VERSCHIJNER en Ons, notaris, ondertekend.

139

“Geregistreerd te GENT 6 de 06 FEB. 2004 boek 6/27, blad 82, vak 20 negen rollen, geen verz. Ontvangen vijfentwintig euro (€ 25,00) De Eerstaanwezend Inspecteur, K. DEVOS BEVERNAGE”

ALGEMENE VERKOOPSVOORWAARDEN VAN HET GEBOUW NEO te Gent, Voorhavenlaan 14A-T, verkocht door BVBA BETA

Hierna vermelde voorafgaande uiteenzetting én algemene verkoopsvoorwaarden, zijn maar toepasselijk op de garages / open parkeerplaatsen, én de eigenaars/gebruikers ervan, voor zover ze daar expliciet betrekking op hebben. VOORAFGAANDELIJK BESCHRIJVING VAN HET GEBOUW NEO Algemene structuur In doorsnede bestaat het gebouw NEO uit drie opeengestapelde bouwvolumes, verdeeld over 6 niveaus, -1, 0, 1, 2, 3 en 4: • Een eerste bouwvolume met een ondergrondse parkeergarage voor 43 wagens bevindt zich op niveau -1. Deze parkeergarage komt 80 cm. boven het maaiveld uit en vormt aldus een sokkel. • Daarop wordt het tweede bouwvolume gerealiseerd op de niveaus 0 en 1 van het gebouw. Dit bouwvolume is opgedeeld in 8 naast elkaar gelegen entiteiten, matrix®units A-H genoemd. Op het niveau 0 bevindt zich achter het hoofdbouwvolume, telkens deel uitmakend van de respectievelijke unit een polyvalente ruimte die toegang geeft tot een ruim, privatief te gebruiken tuinterras (enkel unit 14A heeft geen tuinterras). Enkel matrix®unit A bevindt zich niet op de sokkel. De vloer van unit A op niveau 0 bevindt zich ongeveer op voetpadhoogte. • Boven op het tweede bouwvolume bevindt zich een derde bouwvolume op de niveaus 2, 3 en 4. Dit bouwvolume is opgedeeld in 9 naast elkaar gelegen matrix®units (J, K, L, M, N, P, Q, R en T). Niveau 4 omvat een technische verdieping die toegang geeft tot een ruim dakterras. Voor alle afmetingen van de units verwijzen we naar de uitvoeringsplannen van het architectenbureau NERO bvba (www.nero.be). Het gebouw wordt opgetrokken en gefundeerd volgens de specificaties van het ingenieursbureau. De verticale woningscheidende wanden zullen worden opgetrokken in beton van 25 cm dik. De horizontale structuurelementen ter hoogte van de vloer van niveaus 0, 2 en 4 bestaan uit betonnen welfsels (mogelijk met polystyreen vulblokken) met daarop een betonnen druklaag, volgens de specificaties van het ingenieursbureau. De verticale tussenwanden tussen

140

de aaneengrenzende polyvalente ruimtes, achteraan op niveau 0 en deze tussen de technische verdiepingen op niveau 4 zijn eveneens uitgevoerd in beton van 25 cm dik. De vloeren van de niveaus 1 en 3 worden niet uitgevoerd door BETA bvba maar dienen door de kopers/mede-eigenaars uitgevoerd te worden. Dit laat een optimale flexibiliteit toe met betrekking tot het plaatsen van binnentrapgehelen, vides, mezzanines enz. binnen het individuele inrichtingsconcept (zie verder inrichting van privatieven / stabiliteit / geluidsisolatie). Gevels Voorgevel De voorgevel van het gebouw NEO wordt opgetrokken in donkerbruin metselwerk met een gelijkende voegkleur. Het uitspringende ‘scherm’ op de niveaus 1 t.e.m. 4 wordt bekleed met licht metaal (zink of ‘ALUCOBOND’-type aluminium/polymeer plaat) op een thermisch geïsoleerd regelwerk. De units A en B hebben op niveau 0 ramen in het rooilijnvlak met het oog op hun eventuele commerciële functie. De units C-H hebben op niveau 0 elk een privatief voorterras aan de straat achter gemetste muurtjes die zich in het rooilijnvlak bevinden. Door de plaatsing op de sokkel is het inzicht vanaf de straat in de units C-H beperkt, terwijl men vanuit deze matrix®units vlot over deze muurtjes heen kijkt. Alle schrijnwerk op de voorgevel (Voorhavenlaan) wordt uitgevoerd in thermisch onderbroken geanodiseerde aluminium profielen van Reynaers (www.reynaers.be) met zonnewerende dubbele beglazing. Voor openschuivende raamgehelen die rechtstreeks uitgeven op de straat (en waar dus valgevaar bestaat) en ter hoogte van sommige balkons (cfr. plannen) zijn borstweringen in glas voorzien. De toegangsdeuren van de matrix®units A en B hebben dezelfde opbouw als de raamgehelen. De matrix®units C-T hebben deuren die doorzichtig beglaasd zijn. Alle toegangsdeuren zijn uitgerust met inbraakwerende sloten en een driepuntssluiting. Een aantal matrix®units hebben balkons aan de voorgevel. Deze balkons worden aan de zijkanten en aan de ‘plafond’onderzijde bekleed met volkernplaten of gelijkwaardige materialen op een geïsoleerd regelwerk. Op de balkonvloer is een dakdichting aangebracht op isolatie. De terrasopbouw op de balkons dient door de koper/mede-eigenaar zelf te worden gerealiseerd, naar eigen smaak en inzichten (b.v. bankirai hout), binnen de daartoe voorziene opbouwhoogte van 15 cm. Achtergevel De achtergevel van het gebouw NEO wordt opgetrokken in donkerbruin metselwerk met een gelijkende voegkleur. De buitenwanden van de polyvalente ruimtes op het niveau 0 en deze van de technische verdiepingen op het niveau 4 zijn opgebouwd uit een keperwandstructuur met aan de buitenzijde volkernplaten (bv. PARKLEX / www.parklex.com) of geprofileerde staalplaten. De wanden van de garage naast de helling en deze naar de binnenhof gericht zijn uitgevoerd in beton. Alle schrijnwerk wordt uitgevoerd in thermisch onderbroken geanodiseerde aluminium profielen van Reynaers (www.reynaers.be) met dubbele beglazing.

141

Algemeen Doorboringen van de gevels, b.v. ten behoeve van privatieve technische installaties, zijn niet toegelaten. Aan de gevels mogen geen verlichtingen worden aangebracht, anders dan deze die door de architect werden voorzien. Op balkons, daken tuinterrassen mogen enkel bijkomende verlichtingsarmaturen aangebracht worden zodat ze niet vanaf de straat of van in de binnenhof zichtbaar zijn. Zo mogelijk worden in het gebouw (b.v. onder de dakrand) nestkasten voor gierzwaluwen voorzien. De brievenbussen zijn voorzien om vlot A4 documenten onder omslag te kunnen ontvangen en zijn als volgt geplaatst: • Voor de matrix®units A en B: naast de inkomdeur. • Voor de matrix®units C-H: in de muurtjes aan het rooilijnvlak, telkens resp. links en rechts naast de inkomopeningen. • Voor de matrix®units J-T: in een geheel ter hoogte van de hoofdtoegang aan de Voorhavenlaan (noordzijde). Daken/terrassen Het vrije deel van het dak van de garage op niveau 0, aan de binnenhof, bestaat ook uit betonnen welfsels (mogelijk met polystyreen vulblokken) met daarop een betonnen druklaag, volgens specificaties van het ingenieursbureau. Hierop wordt een thermische isolatie en een dakdichting geplaatst. Deze zone wordt voorzien voor de aanleg van tuinterrassen voor privatief gebruik respectievelijk bij de matrix®units B, C, D, E, F, G en H. De balustrades worden door BETA bvba voorzien. De tuinterrasaanleg dient door de koper/mede-eigenaar zelf te worden gerealiseerd, naar eigen smaak en inzichten, binnen de daartoe voorziene opbouwhoogte van 15 cm. Daarbij kunnen harde terrasoppervlakken (bv. bankirai hout) gecombineerd worden met extensieve groendakopbouwen (bv. sedums, grassen, kruiden etc. – geen gazons!). De tuinterrassen zijn van mekaar zijdelings gescheiden door lage betonnen wanden, waarop deels opake polymeerplaten zijn voorzien aangrenzend aan de polyvalente ruimtes, en deels groenschermen (b.v. hagen) kunnen aangebracht worden door de koper/mede-eigenaar. Op het hoofddak van het gebouw op niveau 4 wordt een thermische isolatie en een dakdichting geplaatst. De voorste 3-4 meter aan de Voorhavenlaan van dit dakgeheel wordt uitgevoerd als een gemeenschappelijk, niet betreedbaar extensief groendak. De zone onmiddellijk daarachter wordt voorzien voor de aanleg van dakterrassen voor privatief gebruik bij de matrix®units J, K, L, M, N, P, Q, R en T. De balustrades worden door BETA bvba voorzien. De terrasopbouw dient door de koper/mede-eigenaar zelf te worden gerealiseerd, naar eigen smaak en inzichten, binnen de daartoe voorziene opbouwhoogte van 15 cm. Daarbij kunnen harde terrasoppervlakken (bv. bankirai hout) gecombineerd worden met extensieve groendakopbouwen (bv. sedums, grassen, kruiden etc. – geen gazons!). De daken van de polyvalente ruimtes achteraan het gebouw op niveau 0 en deze van de technische ruimtes op niveau 4 bestaan uit houten gordingen met bebording, isolatie en een dakdichting. Deze daken zijn niet betreedbaar en kunnen onder geen enkel beding gebruikt worden voor de aanleg van privatieve of gemeenschappelijke terrassen. Zij zullen aangelegd worden met kiezels of als extensief groendak.

142

De dakterrassen zijn van mekaar zijdelings gescheiden door middel van opake polymeerplaten. Toegangen De matrix®units A-H zijn telkens per twee rechtstreeks toegankelijk vanaf de Voorhavenlaan. De privatieve voorterrassen van de units C-H zijn telkens van de toegangsopening afgescheiden door middel van een stalen hek dat kan vergrendeld worden. De matrix®units J-T zijn toegankelijk via een ‘street in the air’ aan de achterzijde van het gebouw. Deze is bereikbaar met trap en lift vanaf de hoofdtoegang aan de Voorhavenlaan. Trap en lift bevinden zich binnen het bouwvolume maar zijn buitenruimtes. Een tweede trappartij, die toegang geeft tot de ‘street in the air’ is voorzien aan de zuidkant van het gebouw en geeft uit op de Voorhavenlaan tussen units A en B. Deze tweede trappartij is in de eerste plaats als vluchtweg bedoeld. De trappen en balustrades zijn uitgevoerd in (gegalvaniseerd) staal. De ‘street in the air’ zelf is uitgevoerd in beton (loopvlak) met zijdelings als valbescherming geperforeerde stalen platen of roosters. Deze platen beperken tevens het zicht op de tuinterrassen en de binnenhof. De kopers/mede-eigenaars van units A en B (winkels / vrije beroepsruimtes) voorzien zelf de plaatsing van een parlefonie of videofoniesysteem, zo dit wenselijk is. Voor zover zij in de gevels camera’s of belknoppen plaatsen zullen zij dezelfde toestellen gebruiken dan deze voorzien voor de andere matrix®units. De units C-T worden voorzien van een videoparlefoniesysteem. De units C/D, E/F en G/H krijgen elk respectievelijk een gemeenschappelijke camera en deurbellengeheel ter hoogte van het voorgevelvlak aan de straat, telkens rechts naast de inkomopeningen. De units J-T krijgen een gemeenschappelijke camera en deurbellengeheel ter hoogte van de hoofdtoegang aan de Voorhavenlaan (noordzijde). De toegang tot de lift en de trappartij wordt vrijgegeven via de videofooninstallatie van de units J-T. Voor fietsers bestaat de mogelijkheid om een gemeenschappelijke ruimte in te richten in de parking op -1. Deze ruimte is toegankelijk op dezelfde wijze dan voor auto’s, hierna uiteengezet onder de hoofding parkings. De inrichting van deze ruimte (aantal haken, slotmechanismen, afsluitingen etc.) en de modaliteiten van het gebruik ervan zullen worden bepaald door de algemene vergadering van kopers/mede-eigenaars. Technieken Alle matrix®units binnen het project NEO hebben volgende technische aansluitingen: • toevoer van water, gas, elektriciteit, telefonie en teledistributie • afvoer van afvalwaters en fecaliënwaters Al de toegevoerde technieken komen in het gebouw NEO binnen in de daartoe bestemde meterlokalen op het niveau -1. In deze meterlokalen staan de nodige meters en distributiegroepen opgesteld. Vanuit de meterlokalen lopen hoofdtoevoerleidingen gas, water en electriciteit naar de verschillende matrix®units, waar ze binnenkomen ter hoogte van het onderste niveau van de unit. Voor telecom en televisie worden enkel de nodige losse kabels voorzien.

143

Alle matrix®units zijn verder aangesloten op gescheiden gemeenschappelijke spoelstelsels voor afvalwaters en fecalienwaters. Deze stelsels zijn aangesloten op het openbaar rioleringsnet. De matrix®units A-H op de niveaus 0 en 1 hebben verder een stijgende koker op de niveaus 2, 3 en 4, die toelaat om verluchtingen, dampkappen en rookgasafvoeren naar het dak te brengen. Deze kokers zijn integraal exclusief voorbehouden voor de privatieve leidingen van de units A-H op niveaus 0 en 1. Deze kokers mogen dus niet gebruikt worden voor leidingen van de units J-T op niveau’s 2, 3 en 4. Omgekeerd hebben de matrix®units J-T op de niveau’s 2, 3 en 4 een dalende privatieve koker op niveau’s 0 en 1, waarin de afvoerleidingen voor fecalien en afvalwaters worden aangelegd. Deze kokers zijn integraal exclusief voorbehouden voor de privatieve leidingen van de units J-T op niveaus 2, 3 en 4. Deze kokers mogen dus niet gebruikt worden voor leidingen van de units A-H op niveau’s 0 en 1. Deze kokers zijn verplicht te gebruiken voor de aansluiting van de genoemde technieken. De stijgleidingen van de matrix®units J-T op niveaus 2, 3 en 4 mogen bovendaks gebracht worden in het gordingendak van de technische verdieping op niveau 4 van de desbetreffende matrix®unit. Deze stijgleidingen mogen evenwel nooit op het gemene groendak aan de straatzijde of op de privatieve terrassen op niveau 4 bovendaks komen. Open haarden zijn enkel mogelijk in de matrix®units J-T en niet in de units A-H. Stijgleidingen mogen nooit hoger dan 1 meter boven het gordingendak van de technische verdieping uitsteken en dienen steeds meer dan 1 meter van het achtergevelvlak van het gebouw verwijderd te blijven. Alle matrix®units hebben een vrije afwerkingshoogte van 15 cm aan de vloer. Binnen deze ruimte kunnen kopers/mede-eigenaars alle noodzakelijke privatieve leidingen aanbrengen om de technische installaties voor aanvoer en afvoer verder te distribueren volgens eigen inzichten en noodzaak. De opbouw van deze vloeren en de verdere inrichting door de individuele kopers/mede-eigenaars dient evenwel te gebeuren met de grootste aandacht voor de stabiliteit van het gebouw en voor contact- en luchtgeluidsisolatie (zie verder). Alle gemeenschappelijke delen van het gebouw zijn verlicht en voorzien van alle wettelijke noodverlichtingen, vaste brandbestrijdingsmiddelen (haspels) en wettelijk vereiste pictogrammen. Brandblussers dienen door de syndicus te worden voorzien bij middel van een onderhoudscontract. De verlichting in de gemene delen wordt zo veel mogelijk gestuurd via lichtgevoelige bewegingsdetectoren. In de technische lokalen wordt de verlichting met schakelaars bediend. Parkings Op het niveau -1 is een halfondergrondse parkeergarage voorzien met 43 parkeerplaatsen. Alle parkeerplaatsen hebben ofwel een breedte (as op as!) van 2,5 meter of van 3 meter. De parkeerplaatsen 1 tot 5, 9 tot 18 en 25 tot 43 zijn gesloten garages, waarbij 33-34 en 35-36 telkens dubbele garages zijn. De overige parkeerplaatsen zijn open parkeerplaatsen. De parkeerplaatsen 30,31,35,36,39,40 en 43, die onmiddellijk aansluiten aan de stoep in de Voorhavenlaan hebben een in de hoogte beperkte achterwand, omwille van de toegangstrapjes

144

die hier in de sokkel aanwezig zijn en in deze garages inspringen. De volledige diepte van de garage kan in dit geval gebruikt worden op de hoogte van de motorkap en koffer van de meeste gangbare wagens maar vanaf een hoogte van ongeveer 1.5 tot 2.0 meter komen de trapjes binnen in de hoek van deze garages (zie plan). De dragende wanden en kolommen in de garages zijn uitgevoerd in beton. Bijkomende scheidende wanden tussen garages zijn uitgevoerd in geprofileerde stalen platen. De gesloten garages hebben stalen kantelpoorten die optioneel geopend kunnen worden met een automatische draadloze afstandsbediening. De vloeren van de garages en de gemene circulatiewegen zijn uitgevoerd in gepolierd beton. De garages zijn elk voorzien van een verlichting aangesloten op gemeenschappelijke bewegingsdetectoren en hebben geen stopcontacten. Er is geen privatieve stroomtoevoer toegelaten in de garages. De aflijning van de open parkeerplaatsen en de wandelpaden worden op de vloer gemarkeerd door schildering. De parkeerplaatsen kunnen enkel gebruikt worden voor het stallen van personenwagens. De vrije circulatiehoogte is in principe minstens 2.00 meter. (Ter hoogte van de garagepoorten en kabelgoten kan dit lager zijn wat beperkingen inhoudt voor o.m. sommige terreinwagens / informeer voor uw aankoop!). Het niveau -1 is niet afgesloten met een aparte poort. Er wordt wel een hoofdpoort voorzien op niveau 0, ter hoogte van de gemene ingang aan de Voorhavenlaan. Het is voorzien om deze hoofdpoort tijdens de dag open te laten staan en deze ’s nachts gesloten te houden. Het regime van gebruik van deze hoofdpoort wordt evenwel door alle kopers/mede-eigenaars van matrix®units en garages gemeenschappelijk bepaald. Deze poort zal automatisch geopend kunnen worden met een cijferklavier of gelijkaardig systeem (bv. badge). De helling naar niveau -1 is uitgevoerd in beton en laat geen simultane circulatie van inkomend en uitgaand verkeer toe. Daarom wordt een systeem met verkeerslichten geïnstalleerd ter hoogte van de hoofdingang op niveau 0 en aan de uitrit van de parking op niveau -1. Inrichting van privatieven / stabiliteit / geluidsisolatie De matrix®units worden CASCO, wind- en waterdicht opgeleverd aan de kopers/medeeigenaars. Op de betonvloer bevindt zich een chape die ten opzichte van de draagstructuur contactgeluidgeïsoleerd wordt. Hierop kan de koper/mede-eigenaar nog een vloerafwerkingspakket (inclusief leidingen) van 15 cm dikte realiseren met de nodige aandacht voor de geluidsisolatie. De plafonds (welfsels) en de laterale scheidingswanden zijn in beton. De dwarsmuurtjes parallel aan de straatzijde en aan de binnenhofzijde zijn in metselwerk, betonstenen of in beton. De aansluiting van de raamgehelen op de structuur is volledig wind-en waterdicht afgewerkt aan de gevelzijde maar niet aan de binnenkant zodat de koper/medeeigenaar de afwerking zelf kan bepalen. Ter hoogte van de raampartijen aan de voor- en achtergevels van het gebouw worden aan de binnenzijde een aantal stalen liggers voorzien waartegen de raampartijen worden afgesteund. Deze liggers kunnen tevens functioneren om vloerelementen van niveaus 1 en 3 te dragen ter hoogte van de ramen. In de matrix®units met een modulebreedte van 7,5 meter (E, F, N, P en T) zullen een aantal bijkomende stalen liggers en kolommen in de ruimte aanwezig zijn (cfr. plannen). Al deze liggers zijn roestwerend voorbehandeld en worden zichtbaar gelaten bij de oplevering.

145

Ook in de technische verdiepingen zijn de scheidingswanden tussen aangrenzende units uitgevoerd in beton. De overige wanden van de technische verdiepingen zijn thermisch geïsoleerde keperwanden die aan de binnenzijde door de koper/mede-eigenaar dienen afgewerkt. Ook ter hoogte van het plafond blijven de gordingen in zicht en dienen verdere afwerkingen door de koper/mede-eigenaar te worden uitgevoerd. De inrichting van de privatieven is volledig vrij naar eigen smaak en inzichten van de koper/mede-eigenaar, evenwel rekening houdend met volgende beperkingen: • De bepalingen aangaande uitzicht en stijl in het reglement van mede-eigendom in de akte statuten dienen strikt te worden nageleefd. • Elke koper/mede-eigenaar die in een matrix®unit werken van structurele aard laat uitvoeren in de ruimste zin van het woord (plaatsen van wanden, vloeren, plafonds, trappen enz.) kan zulks enkel doen onder begeleiding van een architect ingeschreven bij de Belgische Orde van Architecten. De architect die de werkzaamheden begeleidt zal vooraleer de werken in een matrix-unit worden aangevangen een kopie van huidige tekst, Beschrijving van het gebouw NEO, onderdeel van de verkoopsvoorwaarden, voor kennisname ondertekenen en aan de syndicus van het gebouw bezorgen. • Deze architect zal de verplichting accepteren om de geplande werken vóór hun uitvoering te laten nakijken en goedkeuren voor uitvoering door de ingenieur stabiliteit, aangeduid door de vereniging van mede-eigenaars van het gebouw, evenwel op koste van de koper/mede-eigenaar die de werken wil laten uitvoeren. Vóór de werken aan te vatten zal de koper/mede-eigenaar of diens architect een kopie van deze goedkeuring voorleggen aan de syndicus van het gebouw NEO. • De door de koper/mede-eigenaar aangeduide architect zal er tevens op toe kijken dat alle werken die worden uitgevoerd in het privatief gebeuren met de grootst mogelijke aandacht voor de contact- en luchtgeluidsisolatie t.o.v. de aanpalende privatieven. In het algemeen mogen geen wanden, vloeren, plafonds, trappen etc. worden gerealiseerd, zonder dat zij direct of indirect volledig akoestisch ontkoppeld zijn van de betonnen hoofdstructuur van het gebouw. Ook alle ophangingen van geluidsbronnen (luidsprekers, muziekinstrumenten etc.) rechtstreeks aan de scheidende hoofdwanden en, -plafonds en -vloeren zijn volledig uitgesloten. Alle verzwakkingen van deze elementen zoals kappen van gaten en doorboren, zijn niet toegelaten. Uiteraard kunnen kopers/mede-eigenaars zelf nog bijkomende scheidende elementen plaatsen die de restluchtgeluiden afkomstig van belendende ruimtes nog verder afzwakken. • Alle werken van structurele aard binnen een matrix unit (plaatsen van vloeren, wanden, plafonds etc.) dienen te worden uitgevoerd door geregistreerde aannemers, met het oog op een correcte technische plaatsing volgens de regels van de bouwkunst. • Kopers/mede-eigenaars en de door hen aangeduide aannemers mogen onder geen beding materialen die deel uitmaken van de gemene delen van het gebouw in de breedste zin (cfr. basisakte) wegnemen, verzwakken of vervangen. • Voor het uitvoeren van werken binnen een privatief zal de betrokken koper/medeeigenaar er steeds voor zorgen dat de levering van bouwmaterialen exclusief geschiedt door rechtstreekse toelevering vanaf de Voorhavenlaan en geen gebruik maakt van de gemene liften en trappen van het gebouw. Eventuele beschadigingen aan de gemene delen van het gebouw die tijdens dergelijke werkzaamheden toch zouden ontstaan dienen door de koper/mede-eigenaar aan de vereniging van mede-eigenaars te worden

146

vergoed. Het is dan ook raadzaam dat de koper/mede-eigenaar die belangrijke werkzaamheden plant vooraf een tegensprekelijke rondgang houdt met de syndicus van het gebouw en alle eventueel aanwezige beschadigingen doet notuleren. De privatieven kunnen door de kopers/mede-eigenaars enkel ingericht worden, nadat alle werken van BETA bvba afgerond zijn en het gekochte privatief opgeleverd werd aan BETA bvba. Er kunnen dus geen gelijktijdige werken uitgevoerd worden door kopers/medeeigenaars en BETA bvba. Tijdens het bouwproces mogen kopers schrijven aan BETA. BETA zal evenwel enkel reageren op aangetekende brieven. Deze antwoorden alsook elke andere bijkomende prestatie geleverd door BETA bvba en dit in de ruimst mogelijke zin worden aangerekend aan € 35,00 per uur, exclusief BTW. Vanaf de voorlopige oplevering dienen de kopers hun opmerkingen door te geven aan de syndicus van het gebouw, die ze zal bundelen en rechtstreeks zal doorgeven aan de aannemer van het gebouw. Toegang tot de werf kan enkel gebeuren na afspraak en nooit op eigen initiatief. Kopie van uitvoeringsplannen en lastenboek zijn verkrijgbaar ter loutere informatie maar hebben geen enkele contractuele waarde. Tijdens het bouwproces kunnen immers materialen en uitvoeringswijzen gewijzigd worden, in functie van technische evoluties, beschikbaarheid van materialen en/of uitvoerders enz. In elke publicatie die rechtstreeks of onrechtstreeks verband houdt met het gebouw NEO - zelfs als het artikel louter gewijd is aan de interieurinrichting van een privatief - zal de koper op een neutrale wijze moeten doen vermelden dat het gebouw NEO werd gerealiseerd door BETA DEVELOPMENTS uit Gent. Indien een koper toch zijn medewerking zou verlenen aan een artikel omtrent zijn privatief binnen het gebouw NEO, zonder de vermelding van BETA DEVELOPMENTS, dan zal hij ofwel het nodige doen om hiervoor een rechtzetting te doen publiceren in het eerstvolgende nummer van dezelfde publicatie ofwel aan BETA DEVELOPMENTS een vergoeding verschuldigd zijn van € 750 per artikel. ALGEMENE VERKOOPSVOORWAARDEN Volgende modaliteiten, voorwaarden en beschikkingen regelen de verbintenissen tussen de “verkoper” en de “koper”, die zich hiernaar zullen voegen met sanctie van koopverbreking en/of schadeloosstelling bij niet stipte uitvoering. Deze voorwaarden zullen van toepassing zijn op al de verkopen in het gebouw NEO voor zover er in de bijzondere overeenkomsten tussen verkoper en koper niet wordt van afgeweken. De verkoper behoudt zich het recht voor huidige verkoopsvoorwaarden alsook de inhoud van het lastenkohier, te wijzigen. Deze schikkingen zullen geen invloed hebben op de reeds gesloten overeenkomsten. 1. GEWONE VOORWAARDEN 1.1. HYPOTHECAIRE TOESTAND - STAAT De goederen worden voor vrij en onbelast verkocht.

147

Zij worden verkocht in hun toekomstige staat; dit wil zeggen dat de verkoper zich ertoe verbindt de goederen op te leveren, overeenkomstig de plannen en beschrijving van het gebouw NEO. De voorwaarden die wederzijds aangenomen werden in de briefwisseling gelden eveneens. 1.2. OPPERVLAKTE Een verschil tussen de opgegeven en de werkelijke oppervlakte, zelfs indien dit meer dan één/tiende bedraagt, geeft geen aanleiding tot vermindering of vermeerdering van de koopsom, noch tot verbreking van de verkoopsovereenkomst. De afmetingen die op de plannen voorkomen worden slechts ten titel van inlichting gegeven. Geen enkel eventueel verschil tussen de werkelijke afmetingen en diegene die op de plannen aangegeven zijn, zal tot enig verhaal of schadeloosstelling aanleiding geven. 1.3. NATREKKING Het eventueel recht van natrekking van de koper, in zijn hoedanigheid van medeeigenaar van de grond, beperkt zich tot de privatieve gedeelten van het gekochte goed en de erbij horende gemene gedeelten, zoals ze vermeld zijn in de basisakte. De verkoper verzaakt aan het recht van natrekking, in de mate dat het bij deze aan de koper toegekend wordt. Zo zal ieder bijkomend gebouw boven- of ondergronds, de privatieve eigendom kunnen zijn van de verkoper en zal aansluitend te zijnen gunste verkocht mogen worden, mits nodige aanpassing in de basisakte. Hiervoor wordt verwezen naar de respectievelijke volmachten waar geen beperkingen inzake genotsrechten mogen worden opgelegd. 1.4. ERFDIENSTBAARHEDEN Ieder privatief zal verkocht worden met alle heersende en lijdende, gekende en ongekende, voor- en nadelige, zichten onzichtbare, voortdurende en onderbroken erfdienstbaarheden, waarmee het gebouw in zijn geheel of het privatief in het bijzonder bevoordeeld of bezwaard zou kunnen zijn, vrij aan de koper zich de ene ten bate te maken of zich tegen de andere te verweren, doch dit alles op eigen kosten en risico en zonder toestemming van de verkoper, noch verhaal tegen hem, en zonder dat deze bepaling meer rechten kan geven aan om het even wie, dan deze gerechtvaardigd door een regelmatige en niet verjaarde titel. Dienaangaande wordt er verwezen naar de erfdienstbaarheden vermeld in de basisakte of voortspruitende uit vroegere akten van verwerving of beschikkingen uitgaande van diensten van stedenbouw en van alle bevoegde overheden. De koper zal verklaren kennis te hebben van gezegde erfdienstbaarheden of beschikkingen. Hij zal desbetreffende in de plaats gesteld worden in alle rechten en verplichtingen van de verkoper, doch zonder verhaal tegen deze laatste. Ten titel van erfdienstbaarheden en van zakelijk recht behoudt de verkoper zich een recht van doorgang voor, ten voordele van de bouwers of personen door de verkoper aangesteld, ook voor de bevoegde besturen voor al de nodige werken, verbindingen van water, gas en elektriciteit voor het gebouw dat opgericht zal worden. De afloopbuizen en leidingen van elektriciteit, zowel van hoog- als van laagspanning, water en gas, de eventuele verluchtingen en in het algemeen om het even welke kanalisaties, zelfs ondergrondse met toezichtdeksels, mogen door de gemeenschappelijke delen, door de privatieve units, de eventuele privatieve kelders, de eventuele

148

reservekamers en de eventuele garage - parkings van welke aard ook en door om het even welke privatieve loten aangelegd worden, op de wijze door de verkoper vrij te bepalen. De secties der kolommen en balken worden vastgesteld door de ingenieur. Zichtbare balken en kolommen en alle andere leidingen, kanalisaties en buizen, zullen als normaal beschouwd worden, zelfs indien niet op de plannen vermeld. De eigenaars of gebruikers van gezegde loten zullen uit dien hoofde geen aanspraak kunnen maken op enige vergoeding en zullen ten alle tijde toegang moeten verlenen om alle herstellingen te laten uitvoeren. 1.5. EIGENDOM - GENOT - LASTEN Vanaf het verlijden van de authentieke aankoopakte gaan de rechten van de bvba NOORD op de grond en van de bvba BETA op de bestaande opstallen betreffende de in aanbouw zijnde goederen dadelijk over op de kopers. De eigendomsoverdracht van de nog te bouwen opstallen geschiedt naarmate de bouwstoffen in de grond of in het gebouw worden geplaatst of verwerkt. De kopers bekomen het genot of vrij gebruik vanaf de voorlopige oplevering, op voorwaarde dat ze al hun verplichtingen (o.m. de betaling van de volledige koopsom) t.o.v. elk der verkopers zijn nagekomen. De kopers moeten alle belastingen of taksen die de goederen bezwaren of kunnen bezwaren dragen, alsmede vanaf de voorlopige oplevering hun aandeel in de gemeenschappelijke lasten, zoals voorzien in het reglement van mede-eigendom en in de overeenkomsten tussen de partijen gesloten. 1.6. BASISAKTE - ONROEREND STATUUT - SUBROGATIE De basisakte is op heden verleden voor notaris Yves Tytgat te Gent en zal overgeschreven worden op het bevoegde hypotheekkantoor. De koper heeft een kopie van de basisakte ontvangen en hij heeft er zich toe verbonden deze te eerbiedigen. Deze akte bevat ondermeer: * de ligging, de beschrijving en de oorsprong van eigendom van het gebouw; * de voorwaarden der stedenbouwkundige vergunningen en de verwijzingen naar het eventueel plan van aanleg; * de splitsing van het gebouw in privatieve en gemeenschappelijke delen; * de plannen van het gebouw; * het algemeen reglement van mede-eigendom; Werden mee afgegeven aan de kopers: de algemene verkoopsvoorwaarden (voorwerp van huidig stuk). Deze documenten vormen een onafscheidelijk geheel met de verkoop. De koper zal gesubrogeerd worden in alle rechten en verplichtingen van de verkoper die voortvloeien uit de bepalingen en voorwaarden die in genoemde documenten ingelast zijn, alsook uit diegene betreffende de toelatingen afgeleverd door de openbare besturen, op voorwaarde dat die geen bijzondere bepalingen bevatten die strijdig zijn met de oprichting van huidig onroerend complex, dit alles onder voorbehoud van de wijzigingen waarnaar in de verkoopakte verwezen zal worden. Bij alle overdragende of verklarende akten van eigendom of van genot, met inbegrip van de huurovereenkomsten, moet uitdrukkelijk vermeld worden dat de nieuwe belanghebbenden de bepalingen van de basisakte grondig kennen en zullen naleven en dat zij zich ertoe verbinden deze bepalingen alsook de regelmatig genomen of nog te nemen beslissingen van de algemene vergaderingen der mede-eigenaars na te leven.

149

2. REGELING VAN DE OP TE TREKKEN UNITS/ GARAGES/ OPEN PARKEERPLAATSEN 2.1. OVERDRACHT RISICO - AANVANG, UITVOERINGSTERMIJN, SCHADELOOSSTELLING 2.1.1. OVERDRACHT RISICO De overdracht van de risico’s bedoeld bij de artikelen 1788 en 1789 van het Burgerlijk Wetboek, zal slechts geldig gebeuren bij de voorlopige oplevering der privatieven. 2.1.2. AANVANG, UITVOERINGSTERMIJN EN SCHADELOOSSTELLING De werken zullen uitgevoerd en in oplevering gegeven worden volgens de termijnen nader bepaald in de verkoopsovereenkomst. Deze termijnen gelden onder voorbehoud van de bepalingen vervat in huidige algemene verkoopsvoorwaarden, inzake voltooiïngstermijn van de werken, bijkomende werken, weglaten van werken, oplevering en aanvaarding, enz. De voltooiïngstermijnen zullen verlengd mogen worden, wanneer de weken volledig of gedeeltelijk onderbroken of geschorst zullen zijn tengevolge van overmacht of toeval, waaronder bij overeenkomst wordt verstaan: staking, oorlog, publieke of sociale onlusten, moeilijkheden veroorzaakt door een algemeen tekort aan geschoolde arbeidskrachten in het land vastgesteld door de overheid, aanhoudende regens, vorstperiode, weerverlet, vriesdagen, en in het algemeen alle andere factoren onafhankelijk van de wil van de verkoper. In dat geval zullen de voltooiïngswerken verlengd worden met het aantal dagen die verloren werden ingevolge deze voorvallen of omstandigheden, vermeerderd met tien (10) werkbare dagen per onderbrekingsperiode. De verkoper behoudt zich het recht voor, zonder ingebrekestelling een verlenging van de oorspronkelijke termijn aan iedere verkrijger op te leggen, indien hij niet stipt betaalt. Bij niet verantwoorde vertraging, te wijten aan de verkoper, inzake de voltooiïngstermijn der werken, waardoor de uitbating of de normale bewoonbaarheid van een privatief totaal onmogelijk wordt, zal de verkoper aan de kopers die er bij deurwaardersexploot om verzocht hebben, een vertragingsvergoeding dienen te betalen van ZESHONDERD euro NUL cent per maand vertraging (desgevallend pro rata temporis af te rekenen) voor wat betreft de units, en ZESTIG euro NUL cent (€ 60,00) (desgevallend pro rata temporis af te rekenen) voor wat betreft de garages/open parkeerplaatsen, en dit te rekenen vanaf het exploot, en met uitsluiting van elke andere schadevergoeding. Ingeval echter de koper, die door de verkoper op de hoogte gesteld is dat zijn unit klaar is om opgeleverd te worden, tot deze oplevering binnen de termijn zoals hierna bepaald en overeenkomstig de bedingen terzake, niet zou overgaan, zal aan de koper geen enkele vergoeding voor vertraging bij de levering verschuldigd zijn. De inbezitneming van verkochte goederen door de koper, brengt eveneens de verzaking aan iedere vertragingsvergoeding met zich mede. 2.2. OPLEVERING - AANVAARDING - WAARBORGEN - BORGSTELLING 1. Voorlopige oplevering der privatieven. Zodra de werken voltooid zijn zal de verkoper de koper uitnodigen voor een plaatsbezoek aan zijn privatief, om de conformiteit der werken met de Beschrijving van het gebouw NEO vast te stellen en over te gaan tot de voorlopige oplevering. De voorlopige oplevering houdt de goedkeuring in door de koper van de hem afgeleverde werken en sluit ieder verhaal van zijnentwege voor de zichtbare gebreken uit.

150

De werken die in staat van oplevering bevonden zijn, worden geacht, behoudens tegenbewijs, in deze staat geweest te zijn op de datum van voltooiing die de verkoper heeft aangeduid. De werken zijn klaar om in voorlopige oplevering te worden genomen, wanneer zij in hun geheel voltooid zijn, niettegenstaande de niet-uitvoering van kleinere werken of verfraaiingen of niettegenstaande de vaststelling van onvolmaaktheden die tijdens de waarborgtermijn hersteld kunnen worden: dit wil zeggen wanneer het goed zich bevindt in staat van normale en voldoende bewoonbaarheid, die het gebruik ervan toelaat overeenkomstig zijn bestemming. De voorlopige oplevering der privatieven zal geschieden op tegenspraak tussen de verkoper en de koper, met dien verstande dat het aan deze laatste geoorloofd is zich hierin op zijn kosten te laten bijstaan door om het even welke technicus of deskundige naar zijn keuze. Een proces-verbaal zal het bewijs van voornoemde oplevering zijn. Het bevat de opsomming van de werken die niet aanvaard werden omdat zij niet in orde zijn of nog niet werden uitgevoerd. De sleutels zullen enkel na betaling van de integrale koopsom aan de koper overhandigd worden bij de ondertekening van het proces-verbaal van voorlopige oplevering. Niet-afgewerkte kleinere werken alsook de vastgestelde onvolmaaktheden die tijdens de waarborgtermijn hersteld kunnen worden, mogen niet als voorwendsel voor inhoudingen op de aankoopprijs ingeroepen worden. Iedere vertraging in de levering die het gevolg is van niet-betaling, valt uitsluitend ten laste van de koper, die derhalve geen aanspraak kan maken op de vergoeding wegens laattijdige oplevering of op welke andere schadevergoeding ook. De reden van gebeurlijke weigering van de koper om tot de oplevering over te gaan of ze te aanvaarden dient per aangetekend schrijven aan de verkoper, binnen de tien dagen na de uitnodiging door deze laatste, bekendgemaakt te worden. De overhandiging van de sleutels zal voor de koper het genot door zakelijk bezit, met inning van de burgerlijke vruchten van de verworven goederen tot gevolg hebben. Indien de koper evenwel het goed vóór de voorlopige oplevering betrekt of gebruikt, onder meer door aan derden de uitvoering van om het even welke werken toe te vertrouwen, zonder tussenkomst of geschreven akkoord van de verkoper, wordt hij geacht de voorlopige oplevering van zijn privatieven te aanvaarden. De koper wordt eveneens geacht de voorlopige oplevering van zijn privatieven te aanvaarden: 1. indien hij het verzoek van de verkoper om genoemde oplevering op een bepaalde datum te laten geschieden zonder gevolg laat en indien hij nalaat binnen de vijftien dagen nadat hij door de verkoper werd aangemaand, op de daarin gestelde datum, voor de oplevering te verschijnen. OF 2. indien hij het privatief geheel of gedeeltelijk in bezit neemt of er enig gebruik van maakt. Onder gebruik of bezit dient worden verstaan: het ophalen van de sleutels, het ter plaatse brengen van meubels, het ter plaatse sturen van arbeiders voor het uitvoeren van werken van welke aard ook zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verkoper, de effectieve bewoning, de uitvoering van inrichtingswerken. Teneinde het veroorzaken van schade tegen te gaan en de nadelen van een voorlopige betrekking te vermijden, ontzeggen de kopers zich het recht bezit te

151

nemen van hun privatief vóór de volledige uitvoering van de werken door de verkoper. Onder geen beding kunnen de inrichtingswerken door de koper van start gaan zolang er geen voorlopige oplevering heeft plaatsgevonden en de volledige koopsom niet betaald werd. Werkzaamheden die de promotor nog dient uit te voeren aan de gemene toegangswegen van het gebouw (hallen, trappen, liften, omgeving) die met het oog op het voorkomen van beschadigingen door de aannemers van de kopers werden uitgesteld, kunnen geen aanleiding geven tot inhouden van betalingen. 2. Definitieve oplevering der privatieven De definitieve oplevering der privatieven geschiedt automatisch en stilzwijgend door verloop van één vol jaar na de voorlopige oplevering, indien de koper niet binnen het jaar en bij aangetekend schrijven zijn opmerkingen aan de verkoper heeft laten geworden. Zijn er opmerkingen, dan wordt hiervan een proces-verbaal opgemaakt, zoals bij de voorlopige oplevering. 3. Voorlopige oplevering der gemene delen Ter gelegenheid van de eerste algemene vergadering der mede-eigenaars, welke zal dienen plaats te vinden zodra de eerste privatieve unit opgeleverd is, zal door de eigenaars der privatieven, die in algemene vergadering beraadslagen en beslissen, aan de beheerraad volmacht worden verleend om tot de voorlopige oplevering en aanvaarding der werken over te gaan. De algemene vergadering kan beslissen dat de beheerraad volmacht worden verleend om tot de voorlopige oplevering en aanvaarding der werken over te gaan. De algemene vergadering kan beslissen dat de beheerraad zich hierbij, op haar kosten, door een deskundige moet laten bijstaan. In bevestigend geval zal de beheerraad de deskundige benoemen. Hij of zij mag in geen geval een mede-eigenaar zijn. Het proces-verbaal vermeldt, benevens de opmerkingen over de nog uit te voeren werken of herstellingswerken, de eventuele beschadigingen veroorzaakt aan de gemene delen, ingevolge het betrekken van het gebouw door zijn bewoners, of ingevolge de uitvoering van bepaalde privatieve werken en hun herstellingen. Deze beschadigingen en hun herstelling mogen niet ten laste van de verkoper worden gelegd. De eventuele weigering van de beheerraad om tot de voorlopige oplevering over te gaan, dient met redenen omkleed aan de verkoper, per aangetekend schrijven te worden meegedeeld. Indien de met redenen omklede weigering van de mandataris om tot de voorlopige oplevering der gemene delen over te gaan of deze te aanvaarden, aan de verkoper betekend werd, kan deze laatste de redenen van weigering aanvaarden en, na uitvoering van de bevolen herstellingswerken, een nieuwe oplevering vragen, ofwel, in der minne of, bij ontstentenis hiervan, gerechtelijk, om de benoeming van een deskundige verzoeken die de gegrondheid ervan zal onderzoeken en de eventuele kosten der herstellingswerken zal vastleggen. Deze deskundige zal soeverein beslissen. Zijn beslissing zal binnen de twee maand na zijn aanstelling genomen dienen te worden en hij zal het deel der kosten vastleggen dat elke partij zal dienen te betalen.

152

Gezien voor geldigheid van de voorlopige oplevering der gemene delen de aanwezigheid van de beheerraad vereist is, zal de rechtbank, als deze laatste verzuimt te verschijnen binnen een redelijke termijn die de verkoper hem bij een ter post aangetekende brief gesteld heeft, over de oplevering beslissen. Indien de deskundige, door de beheerraad op verzoek van de algemene vergadering aangesteld, weigert te verschijnen, of in de onmogelijkheid daartoe verkeert, zal de beheerraad binnen de tien dagen in zijn vervanging voorzien. Zoniet zal de voorlopige oplevering ten overstaan van de beheerraad alleen geschieden. De kosten van aanmaning, vaststelling en betekening zijn ten laste van de gemeenschap. Indien de verkoper op het ogenblik van voorlopige oplevering der gemene delen nog eigenaar is van een deel van het gebouw dat hij ter oplevering geeft, zal hij maximaal een recht van mede-eigendom van één/vierde van alle kwotiteiten kunnen doen gelden bij de oplevering der gemene delen. De bewoning of het in gebruik nemen van de gemeenschappelijke delen wordt als stilzwijgende aanvaarding van de voorlopige oplevering van de gemeenschappelijke delen aanzien. Wordt eveneens aanzien als ingebruikname: het ophalen van de sleutels, het uitvoeren van decoratie- of inrichtingswerken, het laten uitvoeren door derden van werken welke aard ook zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verkoper. 4. Definitieve oplevering der gemene delen De definitieve oplevering der gemene delen, met inbegrip van de toegang en die een normale bewoonbaarheid verzekeren, zal ten minste één jaar na hun voorlopige oplevering en volgens dezelfde procedure geschieden. Er wordt uitdrukkelijk overeengekomen dat het proces-verbaal van definitieve oplevering uitsluitend zal vermelden: 1. de erkende en aangenomen opmerkingen die in het proces-verbaal van voorlopige oplevering opgenomen zouden zijn en die het voorwerp van enig voorbehoud zouden uitmaken; 2. de opmerkingen die het voorwerp zouden uitmaken van een nauwkeurig omschreven voorbehoud per aangetekend schrijven ter kennis gebracht van de verkoper binnen de tijdspanne van één jaar, te rekenen vanaf de datum van de voorlopige oplevering. Deze opmerkingen zullen echter nooit op gebreken, tekortkomingen, of beschadigingen die aan de bewoning van het gebouw of aan normale slijtage der plaatsen te wijten zijn, mogen slaan. 5. Waarborgen De datum van voorlopige oplevering zal het vertrekpunt zijn van de tienjarige aansprakelijkheid, ingesteld krachtens de artikels 1792 en 2270 van het Burgerlijk Wetboek, zowel voor de privatieve als voor de gemene delen. Indien het gekochte goed geheel of gedeeltelijk teniet gaat door een gebrek in de bouw, zelfs door ongeschiktheid van de grond, zijn de architect en de aannemer, evenals de verkoper, daarvoor gedurende tien jaar solidair aansprakelijk. De eigenaars zijn verplicht het gebouw te laten onderhouden, zowel wat de privatieve delen als wat de gemene delen betreft, volgens de onderrichtingen aangegeven in het “onderhoudsboekje van gebouwen”, opgesteld door de Nationale Raad van de Orde van Architecten (Livornostraat 160 te 1050 Brussel), met medewerking van: • het Nationaal College van Deskundigen Architecten van België, Livornostraat 160 te 1050 Brussel;

153

• de Nationale Confederatie van het Bouwbedrijf (NCB), Lombardstraat 32-34 te 1000 Brussel; • het Kontrole bureau voor de veiligheid in de Bouwnijverheid (SECO) - Bureau SECO, Aarlenstraat 53 te 1040 Brussel; • het Wetenschappelijk en technisch centrum voor het Bouwbedrijf (W.T.C.B.), Lombardstraat 41 te 1000 Brussel. In toepassing van de artikelen 1642 en 1643 van het Burgerlijk Wetboek, moet de verkoper voor de verborgen gebreken instaan. Anderzijds wordt bepaald dat de uitrustingen zoals verwarming, loodwerken, glaswerken en liften door de installateurs overeenkomstig het gebruik gewaarborgd zijn. De waarborgen beperken zich uitsluitend tot de vervanging of verbetering, in de kortst mogelijke termijn, van het gedeelte met gebreken en dit zonder enige schadeloosstelling. De verkoper subrogeert de kopers uitdrukkelijk in alle rechten die hij tegenover de architect, de aannemer en zijn onderaannemers kan hebben, voor het geval zijn rechten en waarborgen verder zouden gaan dan de verbintenissen die hijzelf tegenover voornoemde kopers, krachtens de verkoopovereenkomsten aangegaan heeft. De kopers zien anderzijds af van elk verhaal tegen de verkoper uit hoofde van de algemene conceptie en plannen van het gebouw, die uitsluitend tot de opdracht van de architect en de ingenieur behoren. 2.3. PRIJS - HERZIENING - BETALING - REGELING - LASTEN 2.3.1. HERZIENING Voor zover in de verkoopovereenkomst niet anders is voorzien, is de koopsom niet vatbaar voor herziening. 2.3.2. BETALING - UITVOERING De kopers moeten alle betalingen in euro op de rekening opgegeven op de factuur. Het opvragen van de gelden zal volgens de overeenkomsten geschieden. Indien het privatief de onverdeelde eigendom van meerdere personen is, zijn zij ieder hoofdelijk aansprakelijk en ondeelbaar gehouden tot betaling van de bedragen verschuldigd in uitvoering van de overeenkomsten. De verkoper zal naar zijn keuze de bevoegde hypotheekbewaarder ervan mogen ontslaan ambtshalve inschrijving te nemen om de betaling van het saldo van de verkoopprijs op de vastgestelde datum te verzekeren of een conventionele inschrijving mogen nemen waarvan de rang met haar neerlegging bepaald zou worden. Daarom zullen de kopers in de verkoopakte een onherroepelijke volmacht geven om de verkochte goederen te hypothekeren en dit op eerste verzoek en in voordeel van de verkoper. 2.3.3. REGELING - SCHEMA Het volgende werd overeengekomen: De betalingen zullen geschieden met voorschotten die eisbaar zijn naargelang de werken vorderen. De betalingstermijnen zullen benaderend beschouwd worden en dienen voldaan te worden ondanks het eventuele voorbehoud van de koper. Er is uitdrukkelijk overeengekomen dat de prijs betaald zal worden zoals overeengekomen in de verkoopsovereenkomst. 2.3.4. LASTEN Behalve de aankoopprijs zal de koper moeten betalen en dragen: 1. de kosten van de notariële akte, van de basisakte met reglement van medeeigendom; registratierechten en de BTW, de onroerende voorheffing en alle

154

reeds bestaande taksen en belastingen of diegene die op de verkochte goederen zullen gelegd worden, met inbegrip van de eventuele bouwtaksen en alle andere, gemeentelijke en provinciale taksen; 2. de aansluitingskosten op elektriciteit, gas en water voor het gebouw, alsook de plaatsings- en aansluitingskosten van de verschillende gemeenschappelijke meters; (de voorlopige aansluiting en het verbruik op de werf van water, elektriciteit en telefoon vallen ten laste van de verkoper); 3. de plaatsings- en aansluitingskosten der privé water-, elektriciteits- en gasmeters; 4. de aansluitings- en abonnementskosten voor de teledistributie (of eventueel van de installatie voor collectieve TV/HV-antennes die door de mede-eigendom geplaatst worden); 5. zijn aandeel in de eerste gemene lasten en deze van eerste plaatsing, die in een algemeen reglement van mede-eigendom aangaande privatieven bepaald zijn. Door het enkel feit van hun verkrijging geven de kopers onherroepelijk volmacht aan de verkoper, om in hun naam en voor hun rekening, alle voorwaarden te bedingen voor de oprichting van het gebouw en voor zijn aansluiting op de rioleringen, water, elektriciteit, telefoon en desgevallend voor het afsluiten van een erfpacht van negenennegentig jaar of van een ander recht van gebruik met toegang voor de plaats bestemd om er de transformator van elektrische stroom in onder te brengen, en voor het sluiten van alle overeenkomsten die het gebruik van deze transformator voor het gebouw of voor de gebouwen in de buurt regelen, voor het vervullen van alle formaliteiten voor het onderzoek de commodo et incommodo, dat noodzakelijk is wegens het plaatsen van elektrische motoren die in het gebouw gebruikt worden, enzomeer, ... De verkoper behoudt zich het recht voor om met de kopers naar goeddunken alle afwijkingen van de bepalingen van deze overeenkomst te bedingen. Deze afwijkingen mogen slechts aan de verkoper tegenstelbaar worden, indien zij uitdrukkelijk in de verkoopsovereenkomst en/of verkoopakte bepaald zijn. 2.4. LAATTIJDIGE BETALING EN VERWIJLINTRESTEN IN GEVAL VAN GESCHIL De tijdstippen op dewelke de kopers hun betalingen moeten doen, zullen hen betekend worden bij gewone brief, door de verkoper of zijn gevolmachtigde toegestuurd. De facturen zijn betaalbaar binnen de vijftien kalenderdagen. Zonder dat een nieuwe aanmaning of dagvaarding nodig is, zal een interest van één percent per begonnen kalendermaand aangerekend worden indien de schuldenaar in gebreke van betaling zou blijven, met een minimum van VIJFENTWINTIG euro NUL cent (€ 25,00). Inningskosten zijn ten laste van de schuldenaar. De ontvangst van de factuur geldt van rechtswege en volgens artikel 1139 van het Burgerlijk Wetboek als ingebrekestelling zonder dat er enige akte nodig is en alleen door het verstrijken van de termijn. Het bedrag der onbetaald gebleven facturen zal daarenboven ten titel van forfait schadevergoeding, van rechtswege verhoogd worden met vijftien procent en met een minimum van VIJFENTWINTIG euro NUL cent (€ 25,00), vanaf de dag volgend op de vervaldag van de facturen, en dit zonder voorafgaande ingebrekestelling en onverminderd de hoofdsom, de nalatigheidsintresten, alle innings-, aanmanings- en vervolgingskosten.

155

Geen enkel geschil, wat ook de oorzaak ervan moge zijn, kan de koper toelaten zijn betaling te staken. 3. KREDIETVERLENING, VERVREEMDING, HYPOTHEEKSTELLING De koper mag zijn eigendom niet vervreemden of met een hypotheek bezwaren vóór volledige betaling, tenzij na schriftelijk akkoord van de verkoper. Wenst de koper zijn eigendom in hypotheek te geven, als waarborg voor een lening of kredietopening, ter betaling van de koopsom, dan zal de verkoper zijn akkoord geven op voorwaarde dat de geldschieter zich ertoe verplicht, de gelden rechtstreeks aan de verkoper uit te betalen en dat het bedrag voldoende is om het saldo te dekken van de verkoopprijs, de kosten van bijwerking, enzovoort. De aanvraag tot hypothekeren vermeldt het bedrag van de lening en de wijze van uitbetaling van het geleend geld. Onder deze voorwaarden zal de verkoper akkoord gaan, om ten voordele van de geldschieter, afstand te doen van het voorrecht van de niet-betaalde verkoper, van de ambtshalve inschrijving en van de vordering tot ontbinding. Deze bepalingen zijn essentieel en sine qua non voor huidige verkoop. Niet-eerbiediging ervan machtigt de verkoper om de verkoopvernietiging aan te vragen. De verkoper verplicht er zich toe de eisbare sommen ter beschikking van de verkoper te stellen, overeenkomstig de modaliteiten tussen de partijen overeengekomen. 4. INBEZITNEMING 1. De kopers mogen de gekochte goederen niet in bezit nemen, noch geheel, noch gedeeltelijk of er enig gebruik van maken, vooraleer de ganse verkoopprijs betaald is. Onder gebruik of bezit dient worden verstaan: het ophalen der sleutels, het ter plaatse vragen van meubels, het ter plaatse sturen van arbeiders voor het uitvoeren van werken van welke aard ook zonder de voorafgaande schriftelijke toestemming van de verkoper, de effectieve bewoning, de uitvoering van schilder- of versieringswerken. 2. De verkoper mag de werken aan de kavels van de kopers stilleggen wanneer deze in gebreke blijven aan welke eisbare betaling ook te voldoen. In dit geval mag de verkoper naar keus de verbreking van de verkoopsovereenkomst of de gedwongen tenuitvoerlegging ervan vervolgen, ongeacht de schadevergoeding en de intresten die hij zich voorbehoudt op te vorderen; 3. Elke vertraging in de betaling verlengt in dezelfde mate de termijn van afwerking. 5. GESCHILLEN Alle geschillen die naar aanleiding van de uitvoering of interpretatie van deze overeenkomst zouden kunnen ontstaan, behoren, naargelang van het bedrag van de vordering, tot de uitsluitende bevoegdheid van de vrederechter van het Kanton of van de Rechtbanken van de plaats waar de zetel van de verkoper gevestigd is op het ogenblik van de ondertekening van de verkoopsovereenkomst. 6. VOORLOPIGE MAATREGELEN 6.1. VERZEKERINGEN De verkoper behoudt zich het recht voor de eerste noodzakelijke verzekeringen voor een voldoende bedrag af te sluiten, teneinde op elk ogenblik alle risico’s van brand, ontploffingen, bliksem en elektriciteitsongevallen volledig te kunnen dekken. Meer algemeen behoudt hij zich het recht voor alle verzekeringen af te sluiten die volgens het reglement van mede-eigendom, waarvan sprake in basisakte, verplicht dienen onderschreven worden, en dit voor een duur van tien jaar, te rekenen vanaf de eerste voorlopige oplevering van een privatief.

156

Deze verzekeringen zullen door de mede-eigenaars dienen heraangegaan te worden voor de termijn die in het contract bepaald is. De algemene vergadering der mede-eigenaars, die samengeroepen wordt en die beraadslaagt zoals in het reglement van mede-eigendom voorzien is, zal, van zodra dit noodzakelijk is, alle nuttige beslissingen dienaangaande treffen. 6.2. SYNDICUS De verkoper zal, volgens de noodwendigheden, aan de syndicus alle opdrachten geven, om alle contracten van onderhoud en controle van de toestellen in het gebouw die voor de eerste algemene vergadering der mede-eigenaars in werking gesteld worden, af te sluiten. 7. DIVERSE BEPALINGEN 7.1. AANSLUITINGEN VAN DE NUTSLEIDINGEN 7.1.1. PRIVATE DELEN Met betrekking tot de aansluiting op de nutsleidingen (water, elektriciteit, gas, enzovoort,...), het leveren en plaatsen van de meters en het verbruik, wordt het volgende bedongen: De kosten van aansluiting zijn ten laste van de afzonderlijke verkrijgers of van de gemeenschap der mede-eigenaars, al naargelang de aansluiting individueel of collectief is. De aankoopprijs en de plaatsingskosten van de meters zijn ten laste van de afzonderlijke verkrijgers of van de gemeenschap der mede-eigenaars. De verkrijgers geven, door het enkel feit van hun verkrijging, onherroepelijk volmacht aan de verkoper, om, in hun naam en voor hun rekening, met de distributiemaatschappijen alle voorwaarden te bedingen met betrekking tot de aansluiting op de nutsleidingen, meters, verbruik en onderhoud en abonnement in het gebouw, voorwerp dezer, en om alle mogelijke akten in dit verband te ondertekenen. De verkrijgers zijn ertoe gehouden deze overeenkomsten over te nemen. 7.1.2. GEMENE DELEN In geval voor de privatieve delen de aansluitingen op de nutsleidingen met individuele meters verwezenlijkt worden, zullen, ten behoeve van de gemene delen, eveneens afzonderlijke meters voorzien worden. De aansluitingskosten vanaf de hoofdleiding, de aankoopprijs van de meter, de plaatsingskosten ervan of de huurprijs en de eventuele waarborgsommen evenals het verbruik, zijn ten laste van de gemeenschap der mede-eigenaars. Iedere mede-eigenaar zal bijdragen in verhouding tot het aantal delen dat zijn privatief in de gemene delen heeft. 7.2. ELEKTRICITEITSBEDELING 1. Indien de distributiemaatschappij voor elektriciteit de plaatsing mocht eisen van een omvormings-verdelingspost (een zogenaamde transformatiekabine) in het gebouw, dan behoudt de verkoper zich het recht voor alle voorwaarden te bedingen in verband met de inrichting van deze post en om alle mogelijke akten in dit verband te ondertekenen. De eventuele kosten in dit verband zijn ten laste van de kopers. 2. Ingeval de stroomleverende maatschappij in dit verband zou overgaan tot de aankoop van zulk recht, dan heeft de verkoper alleen recht op de prijs. Hij zal voor zijn rekening en uitsluitend in zijn voordeel de prijs hiervoor ontvangen en er geldige kwijting van geven, zonder dat enige verrekening of

157

vergoeding aan de gemeenschap of de individuele verkrijgers van privatieven verschuldigd zou zijn. 3. Het lokaal waar gezegde omvormings- en verdelingspost geïnstalleerd zou worden, behoort tot de gemene delen van het gebouw en mag niet door de individuele verkrijgers gebruikt worden. 7.3. TELEVISIE – en RADIO DISTRIBUTIE / INTERNET 1. De verkoper behoudt zich het recht voor, om in naam van de verkrijgers en voor hun rekening alle voorwaarden te bedingen met de radio- en televisiedistributiemaatschappij in verband met de installatie van radio- en televisiedistributie in het gebouw, voorwerp dezer, en om alle mogelijke akten in dit verband te ondertekenen. De verkrijgers zijn er dan ook toe gehouden de door de verkoper aangegane contracten zonder enig voorbehoud te eerbiedigen en voort te zetten. Hetzelfde geldt volledig voor de aansluiting op Internet. 2. Ingeval de maatschappij zou overgaan tot de aankoop van welkdanig recht, dan heeft de verkoper alleen recht op de prijs. Hij zal voor zijn rekening en uitsluitend in zijn voordeel, de prijs hiervoor ontvangen en er geldig kwijting van geven, zonder dat enige verrekening over vergoeding aan de gemeenschap of de individuele verkrijgers van privatieven zou verschuldigd zijn. 3. De lokalen of plaatsen waar de verschillende eenheden van de installatie geplaatst zouden worden, behoren tot de gemene delen. 4. Verder wordt uitdrukkelijk bedongen dat: 1) de installatie en materialen exclusief eigendom blijven van de radio- en televisie-distributiemaatschappij. De mede-eigenaars verzaken het recht van natrekking in te roepen wat deze installaties en materialen betreft. 2) De toegangswegen naar en rond het geplaatst materiaal mogen betreden worden, zowel bij dag als bij nacht door de afgevaardigde van de radio- en televisiedistributiemaatschappij, met het oog op alle exploitatiedoeleinden. 3) Alle mogelijke onkosten, zoals installatiekosten, de kosten van onderhoud en verzekering, volledig ten laste van de maatschappij zijn. Wijzigingen en uitbreidingen van de ontvangstmogelijkheden vallen eveneens ten laste van de maatschappij. 7.4. OPEN HAARDEN De gebruikers van open haarden (met uitzondering voor de units A tot H, gezien daar geen mogelijkheid is tot inrichten van open haarden) dienen zich in ieder geval te schikken naar de bepaling van het Koninklijk Besluit van 27 juli 1971 betreffende de luchtverontreiniging (verschenen in het Belgisch Staatsblad van 5 augustus 1971). 7.5. BRANDVOORZORGSMAATREGELEN EN MAATREGELEN TEGEN LUCHTVERONTREINIGING Indien de overheid op de verzekeringsmaatschappij het plaatsen van blusapparaten zou opleggen, zullen de kosten daaraan verbonden, namelijk huur, onderhoudskosten en andere, ten laste vallen van de verkrijgers van de appartementen en andere privatieve elementen, in evenredigheid tot hun aantal delen in de gemeenschappelijke delen. De maatschappij die het risico van brand verzekert, kan het model en de inhoud van dit apparaat nader bepalen.

158

Dit alles natuurlijk op uitsluitenden kosten van de betrokken eigenaars. Gehecht aan een akte, verleden voor Notaris Yves Tytgat te Gent op 30 januari 2004 en door DE VERSCHIJNER en Ons, notaris, ondertekend.

159

11

SPECIFIEKE CLAUSULES IN CONTRACTEN Sasha DEWITTE

In dit deel zal, in het verlengde van de uiteenzetting omtrent algemene voorwaarden, dieper worden ingegaan op enkele (bijzondere) clausules die vaak voorkomen in verschillende soorten overeenkomsten.

Afdeling 1

Aansprakelijkheid

In deze afdeling gaan we in op de contractuele aansprakelijkheid in de ruimste zin van het woord. Het gaat hier m.a.w. over de aansprakelijkheid voortvloeiende uit de uitvoering of de niet-uitvoering van een overeenkomst (i.e. de verbintenissen en verplichtingen die een overeenkomst met zich meebrengt) en de specifieke bepalingen die hieromtrent kunnen worden bedongen. In rechtspraak en rechtsleer wordt naargelang de verbintenis die op de contractspartij rust een onderscheid gemaakt qua aansprakelijkheid. Dit vertaalt zich in het binnen het Belgische recht gemaakt verschil tussen inspannings- en resultaatsverbintenissen. Sinds het mijlpaalarrest van het Hof van Cassatie van 3 mei 1984184 wordt algemeen aanvaard dat ter kwalificatie van een verbintenis als zijnde een inspannings- of resultaatsverbintenis dient te worden gekeken naar de bedoeling van de partijen en het aleatoire karakter van het resultaat, die beiden fungeren als onderscheidende criteria. Zo zal de bodemrechter op soevereine wijze beoordelen of een verbintenis een resultaatsverbintenis, dan wel een middelenverbintenis is185. Het onderscheid tussen deze twee vormen is van belang op tal van punten, waar we nu de drie belangrijkste nader van zullen belichten. Wel dient te worden opgemerkt dat deze kwalificatie een kwestie van interpretatie van de overeenkomst blijft, zodat een nauwkeurige omschrijving ervan in de overeenkomst meer dan wenselijk is. Ten eerste is het onderscheid van belang voor wat betreft de bewijslast. Bij inspanningsverbintenissen zal het de schuldeiser zijn die de fout moet bewijzen, terwijl het bij resultaatsverbintenissen de schuldenaar zal zijn die overmacht moet bewijzen. Deze verschuiving van de bewijslast naargelang de kwalificatie van de verbintenis als resultaats- of inspanningsverbintenis is in de praktijk van groot belang, zeker op vlak van aansprakelijkheid (cfr. infra). Ten tweede verschilt ook het aansprakelijkheidscriterium tussen beiden. Hoewel fout en overmacht in elkaars verlengde liggen, zijn zij toch niet helemaal hetzelfde.

184 185

Cass. 3 mei 1984, Arr. Cass. 1983-84, 1147. Cass. 7 februari 1992, Arr. Cass. 1991-1992, 529 en Pas. 1992, I, 503.

160

Zo zal bij inspanningsverbintenissen waarbij de schuldeiser er niet in slaagt een fout van de schuldenaar te bewijzen de rechter – geheel in de lijn van het aloude adagium actori incumbit probatio – oordelen dat de overeenkomst weldegelijk correct werd uitgevoerd. Bij resultaatsverbintenissen zal echter een niet-toerekenbare niet-nakoming door de schuldenaar dienen te worden bewezen. Wanneer de niet-nakoming van de contractuele prestatie hem echter wél toerekenbaar is, zal hij hiervoor aansprakelijk kunnen worden gesteld. Een derde belangrijk verschilpunt verschijnt wanneer we te maken hebben met wederkerige overeenkomsten. Hier speelt namelijk het vraagstuk van de risicoleer. Dit is de leer van de overmachtrisico, waarbij wordt bepaald wie dient te betalen en wie niet. In geval van inspanningsverbintenis betekent een gebrek aan bewijs van fout niet automatisch dat de tegenpartij geen vergoeding zal kunnen verkrijgen. Zo zal de schuldenaar bij wederkerige overeenkomsten nog vaak gehouden kunnen worden tot schadevergoeding wanneer hem een onzorgvuldigheid kan worden verweten die bewijst dat hij niet als een bonus pater familias handelde in de uitvoering van zijn inspanningsverbintenis. Bijkomend betekent het bewijsgebrek van de fout niet dat de schuldeiser zijn tegenprestatie mag laten vallen. Hij zal gehouden blijven zijn (in het raam van de wederkerige overeenkomst afgesloten) verbintenis(sen) na te komen. Wanneer bijvoorbeeld een advocaat (een standaardvoorbeeld van een verlener van inspanningsverbintenissen bij de verdediging van zijn cliënt) er als een goed huisvader alles aan heeft gedaan de zaak te verdedigen maar deze alsnog verloren heeft, zonder dat de cliënt hem een fout kan verwijten, zal de cliënt zijn advocaat nog steeds dienen te betalen. Wanneer de wederkerige overeenkomst een resultaatsverbintenis bevat voor de schuldenaar, zal het bewijs van overmacht deze laatste steeds vrijstellen van aansprakelijkheid, maar zal de schuldeiser – i.t.t. de schuldeiser van een inspanningsverbintenis – zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen niet meer moeten nakomen. Zo zal bijvoorbeeld de organisator van een feest niet verplicht zijn de bakker met wie hij contracteerde te betalen wanneer deze ten gevolge van overmacht naliet hem de gevraagde etenswaren te leveren. Hetzelfde geldt wanneer een bouwheer binnen het kader van een aannemingsovereenkomst een keuken laat bouwen. Wanneer deze keuken ten gevolge van overmacht niet kan worden geleverd, zal de bouwheer in beginsel de prijs ook niet dienen te betalen. Wel dient te worden opgemerkt dat bovenstaand (eerder theoretisch) schema in de praktijk soms voor problemen kan zorgen, zodat het tot aanbeveling strekt hieromtrent in concreto specifieke bedingen op te nemen om de gevolgen tussen partijen zo goed mogelijk te regelen. Zo brengt een vervoersovereenkomst principieel een resultaatsverbintenis met zich mee maar veelal wordt bedongen dat wanneer de goederen zonder fout van de leverancier/vervoerder beschadigd aankomen, deze laatste alsnog betaald zal moeten worden.

161

Ook zijn sommige verbintenissen niet altijd even duidelijk te kwalificeren. Zo oordeelde de rechtspraak reeds dat de verbintenis van een textielreiniger wat betreft de schoonmaak van de aan hem gegeven goederen een inspanningsverbintenis is, en de teruggaveplicht na de (poging tot) reiniging een resultaatsverbintenis186. Wat betreft aansprakelijkheidsregelingen wordt in de praktijk bijna altijd beroep gedaan op exoneratieclausules. Dergelijke clausules houden een aansprakelijkheidsbeperking in, waardoor de schuldenaar van een bepaalde prestatie voor het geval hij deze prestatie niet kan voldoen aan zijn aansprakelijkheid hiervoor kan ontkomen. Zij kunnen aldus gezien worden als “inhoudsbeperkingen” van bepaalde verbintenissen waartoe men zich in een overeenkomst verbonden heeft. Zoals geweten uit het algemene verbintenissenrecht worden exoneratieclausules in België slechts aanvaard binnen bepaalde grenzen. Zo zullen exoneratieclausules die elke zin of betekenis aan de overeenkomst ontnemen niet als geldig worden beschouwd. Een goede redactie van dergelijke clausules vergt dat men de formulering ervan zo uitkiest dat de verbintenis ab initio nooit werd aangegaan. Op die manier zullen dergelijke inhoudsbeperkingen meer kans hebben aan de rechterlijke controle te ontsnappen. We zullen hier dieper op ingaan in Afdeling 4. Exoneratieclausules.

Afdeling 2

Interpretatiewaarde

Zoals hierboven reeds werd gesteld, is de waarde van bepaalde clausules voor de interpretatie van overeenkomsten van groot belang. Wanneer een geschil aanhangig wordt gemaakt voor de rechter zal deze zich namelijk o.m. beroepen op letter van de overeenkomst tussen partijen, wat het juridisch correct en nuttig formuleren van de hierin opgenomen bedingen van groot belang maakt. We kunnen hiervoor verwijzen naar de gemeenrechtelijke regeling van Art. 1156-1162 B.W. ter zake187. Nu stelt zich de vraag welke middelen ter beschikking staan van de contractspartijen en welke aandachtspunten voor hen gelden bij de redactie van clausule strekkende tot sturing van de interpretatie van een overeenkomst. In wat volgt behandelen we achtereenvolgens een viertal aandachtspunten. Vooreerst zal de rechter zich voor de interpretatie van de overeenkomst beroepen op de akte zelf. In geval van onduidelijkheid zal hierbij worden gekeken naar voorafgaande 186

Vred. Gent 22 november 2004, T.G.R. 2006, alf. 2, 103. Cass. 25 november 2004, Arr. Cass. 2004, afl. 11, 1899; Luik 28 juni 2005, R.G.A.R. 2007, afl. 6, 14.275.; Brussel 8 oktober 2007, J.T. 2007, afl. 6288, 816; Rb. Brussel 8 mei 2006, T.B.B.R. 2006, afl. 7, 436; Gent 13 november 2003, Huur 2004, afl. 3, 88; e.a..

187

162

overeenkomsten die in het raam van de uiteindelijk gesloten overeenkomst tot stand kwamen. Zo zal bij koop-verkoop-overeenkomsten veelal eerst een verkoopcompromis tussen partijen worden overeengekomen, die dan zal worden geauthentificeerd in de uiteindelijke notariële verkoopakte. Dergelijke compromis zal voor de rechter aldus een nuttig document vormen om de intenties der partijen188 na te gaan. In het Anglo-Amerikaanse recht189 zal vaak een “entire agreement clause” worden opgenomen, wat wij naar Belgisch recht kennen als het zogenaamde vierhoekenbeding190. Hierin wordt meestal de zin “De inhoud van deze overeenkomst staat binnen de vier hoeken van dit papier en enkel hier, zodat de inhoud van alle andere documenten hierbuiten door de contracterende partijen werd verworpen. Deze laatsten zullen zich derhalve niet kunnen beroepen op een ander document.” opgenomen in de overeenkomst. Dergelijk beding is naar Belgisch recht perfect geldig, doch kan worden aangevochten op grond van rechtsmisbruik. Gezien de zware bewijslast die dergelijke procedure met zich meebrengt is dit echter een weg die slechts zelden wordt ingeslagen. Ten tweede kan men zich de vraag stellen in hoeverre bedingen waarbij de partijen de overeenkomst kwalificeren als zijnde van een bepaalde aard (bijvoorbeeld “Deze overeenkomst is een lastgevingsovereenkomst.”) geldig zijn. Het antwoord hierop is positief. De keerzijde van de medaille is echter dat dergelijke clausules de rechter niet binden, doch slechts een indicatie vormen voor de vermoedelijke wil van de partijen. De rechter zal steeds kijken naar de feitelijke situatie, zodat herkwalificatie door hem steeds mogelijk blijft waarneer zijn bevindingen onverenigbaar zijn met de door partijen voorgestane kwalificatie. Vaak worden bij dergelijke bedingen de respectievelijke bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek opgenomen (“Deze overeenkomst is een bewaargevingsovereenkomst en wordt geregeld door de bepalingen 1915-1963 van het Burgerlijk Wetboek.”), wat o.i. een versterkend element vormt om de wil der partijen duidelijk te maken en het gevaar voor herkwalificatie door de rechter vermindert. In derde instantie wordt vaak beroep gedaan op het inlassen van een preambule tussen partijen. Hierin wordt veelal een regeling opgenomen voor de gebeurlijke totstandkoming van een geschil met tussen de contractspartijen, waarbij specifieke situaties en hun gevolgen worden opgenomen (dadingsclausule). Niets belet partijen echter over te gaan tot bijkomende opname van een specifieke dadingsclausule in de overeenkomst. Met betrekking tot dergelijke clausules dient te worden opgelet dat men deze nauwkeurig formuleert, anders zorgen zij voor meer problemen dan goeds. 188

Luik 17 december 1969, R.G.A.R. 1971, nr. 8693. Over de praktische doorwerking van het Anglo-Amerikaanse recht in het Belgische rechtssysteem: M.E. STORME, “De praktische doorwerking van het Anglo-Amerikaanse recht in het Belgische rechtssysteem.”, in X., CBR Jaarboek II, 1997-1998, Antwerpen, Maklu, 1998, 469-484. 190 Voor een grondige analyse van dit beding: zie Afdeling 14. “Vierhoekclausules” – “Entire agreement clause” 189

163

Dergelijke preambule is geen echte clausule, maar een element van interpretatie van de overeenkomst. Tot slot spelen ook de gedragingen van de partijen191 een rol bij de interpretatie van de overeenkomst. Bedingen die de gedragingen van partijen vóór of ná de overeenkomst regelen kunnen daarom een belangrijk interpretatie-element vormen. Zo zal bijvoorbeeld een beding kunnen worden opgenomen waarin staat “Partij X zal de overeengekomen prijs binnen 15 dagen na levering via overschrijving betalen aan partij Y.” Dergelijke bedingen zijn uiteraard slechts nuttig wanneer niet door een der partijen tegen dergelijke uitvoeringswijze wordt geprotesteerd.

Afdeling 3

Nietigheidsbepalingen

Overeenkomsten bevatten vaak een zogenaamde “severability-clause”, een “séparationclausule”. Dergelijk beding verklaart dat ook al zou een beding van de overeenkomst respectievelijk de overeenkomst zelf als nietig worden gekwalificeerd, de rest van de overeenkomst respectievelijk een specifiek beding zal blijven bestaan. Dit kan in twee richtingen werken zodat ook kan worden bedongen dat ingeval een clausule uitermate belangrijk is voor de overeenkomst en deze nietig zou worden verklaard, de gehele overeenkomst nietig wordt. Voorbeelden: -1“If a court of competent jurisdiction should hold any section or part of this agreement invalid, such holding shall not affect the remainder of this agreement nor the context in which such section or part so held invalid may appear, except to the extent that another part of the agreement may be inseparably connected in meaning and effect with that section or part.” -2« If any provision of this agreement is found to be invalid, illegal or unenforceable, such provision shall be severed from this agreement and the other provisions shall remain in full force and effect. » -3« Si une ou plusieurs stipulations du présent contrat devai(en)t s’avérer non valable(s) ou nulle(s): (1) les parties reconnaissent que toutes les autres dispositions du contrat, pour autant qu’elles demeurent d’application, restent valables et (2) toute stipulation non valable ou nulle sera modifiée après concertation, par une clause semblable qui respectera le mieux possible l’objectif économique de la stipulation première. » 191

W. DE BONDT, “Uitlegging van overeenkomsten naar de geest: mogelijkheden, grenzen en alternatieven”, R.W. 1996-97, 1001-1017 en Bergen 27 juni 2000, T.B.B.R. 2001, 406.

164

In sommige gevallen voorzag de wetgever reeds in dergelijk effect, bijvoorbeeld op vlak van arbitragebedingen. Maar ook hier kan men best nog eens expliciet een op bovenstaand voorbeeld gelijkend beding vermelden. Dergelijke severability-clauses zijn vooral nuttig inzake bevoegdheidsbedingen die alle gevolgen met betrekking tot geschillenbeslechting regelen. Zij zijn eveneens nuttig bij clausules die de gevolgen van de nietigheid van de overeenkomst regelen, bijvoorbeeld wanneer een schadevergoeding of ontbindingsvergoeding werd overeengekomen. Het Belgisch recht kent ter zake de retroactieve ontbinding van overeenkomsten, wat meestal wordt gecombineerd met een schadebeding. Men zou hierbij de redenering kunnen volgen dat, aangezien de overeenkomst wordt geacht retroactief teniet te gaan, ook dit erin opgenomen schadebeding nietig dient te worden geacht. Rechtspraak en rechtsleer zijn het erover eens dat dergelijke redenering niet opgaat192. Door opname van de zonet vermelde clausule – waarbij expliciet wordt bedongen dat indien de overeenkomst wordt ontbonden of nietig blijkt te zijn, het schadebeding zal blijven bestaan – kan hieromtrent een bijkomende waarborg worden geboden.

Afdeling 4 §1

Exoneratieclausules

Inleidende beschouwingen

Er dient vooreerst een duidelijk onderscheid te worden gemaakt tussen exoneratieclausules en vrijwaringbedingen. Vrijwaringsbedingen zijn bedingen ter vrijwaring van aansprakelijkheid. Wanneer bijvoorbeeld een overeenkomst werd gesloten tussen B en C, terwijl tussen A en B een vrijwaringsclausule geldt die bepaalt dat ingeval B aansprakelijk zou worden gehouden in zijn relatie met C, A het bedrag van deze vordering aan hem zal terugbetalen. B kan dus nog steeds aansprakelijk worden gesteld, maar A vrijwaart deze aansprakelijkheid door hem terug te betalen. C A

B OEK

vrijwaringsclausule 192

Kh. Brussel 24 maart 1966, B.R.H. 1968, 7.

165

Dergelijke clausule toont op het eerste gezicht gelijkenissen met een borgstelling, maar onderscheidt zich hiervan, omdat bij deze laatste rechtsfiguur A zich verbindt tot de betaling van C wanneer B zijn verplichtingen ten opzichte van C niet meer kan nakomen. Bij een vrijwaringsclausule betaalt A enkel B en niet C. Voor de definiëring van exoneratieclausules of bevrijdingsclausules kan binnen het bestek van deze cursus worden verwezen naar de cursus algemene verbintenissenrecht193. Exoneratieclausules vormen vaak een nuttig middel om een overeenkomst naar de hand van één der contractspartijen te zetten, dit uiteraard op voorwaarde dat de andere partij met de regeling instemt. Toch zullen zij binnen bepaalde krijtlijnen moeten blijven om als geldig te kunnen worden beschouwd194. Zo zullen bijvoorbeeld bij parkingovereenkomsten195 – een groot twistpunt binnen rechtspraak en rechtsleer196 waarover reeds gedurende lange tijd verschillende opvattingen bestaan – vaak exoneratieclausules op een bord (of in de algemene voorwaarden) staan, zodat de uitbater ervan zal proberen voor te houden enkel een parkeerplaats te verhuren. Gezien het veelvuldig gebruik ervan in de praktijk gaan we hierop even dieper in. Algemeen wordt dit door de rechtspraak echter slechts aanvaard wanneer de feitelijke omstandigheden197 in concreto met een dergelijke exoneratieclausule verenigbaar zijn. Wanneer het rechtmatig vertrouwen198 geschept werd bij de cliënt/parkeerder (door de aanwezigheid van een bewaker in een hokje, videocamera’s, reclame van de uitbater over de veiligheid van zijn parkeergelegenheid, …) zal deze zich kunnen beroepen op de vertrouwensleer, waardoor hem de exoneratie niet zal kunnen worden tegengeworpen. Hoewel geen discussie bestaat dat naar deze feitelijke omstandigheden dient gekeken te worden bestaat echter wél discussie omtrent de beoordeling ervan, zodat door de ene rechter wel en door de ander niet zal worden geconcludeerd tot een bewaargevingsovereenkomst. Het belang van deze kwalificatie als bewaargeving en niet als verhuring van een parkeerplaats is van uitmate groot belang voor de beoordeling van de geldigheid van de exoneratieclausule. In het eerste geval zal het wezen van de overeenkomst immer de teruggaveplicht door de 193

A. VAN OEVELEN, Algemeen Verbintenissenrecht, Antwerpen, Curusdienst Universitas, 2005-2006, 2 volumes. 194 A. VAN OEVELEN, Algemeen Verbintenissenrecht, Antwerpen, Curusdienst Universitas, 2005-2006, 2 volumes. 195 M. FAURE, “De toepassing van exoneratieclausules in het parkeercontract”, R.W. 1982-83, 2161-2178. 196 Vred. Oostende 12 oktober 1976, R.W. 1977-78, 2033; Vred. St.-Joost-ten-Node 28 oktober 1986, T.Vred. 1987, 220.; Kh. Brussel 24 oktober 1964, Jur. Comm. Brux. 1965, 161. 197 S. STIJNS, “Contractualisering van sancties in het privaatrecht, inzonderheid bij contractuele wanprestatie”, R.W. 2001-02, 1258. 198 M.E. STORME, “Het misverstand: de vertrouwensleer geldt ook tussen partijen”, T.B.B.R. 1993, 336-341.

166

bewaarnemer (zijnde de uitbater van de parkeergelegenheid) zijn, wat de exoneratieclausule die de uitbater vrijstelt van zijn aansprakelijkheid voor niet-conforme teruggave (bv. wanneer in de wagen werd ingebroken en de in de praktijk veelgebruikte clausule “Wij zijn niet aansprakelijk voor diefstal” te lezen is) elke zin en betekenis aan de overeenkomst doet ontnemen en aldus als ongeldig dient te worden beschouwd. Zelfs wanneer de tussen de uitbater en de cliënt/parkeerder gesloten overeenkomst zou worden gekwalificeerd als zijnde een overeenkomst tot verhuring van een parkeergelegenheid, zal nog steeds rekening moeten worden gehouden met dwingende bepalingen uit het consumentenrecht zoals de verboden bedingen uit de Wet Handelspraktijken. Enkel wanneer de exoneratieclausule werd opgesteld zonder tegen deze bepalingen te zondigen, zal zij als geldig kunnen worden beschouwd. Verder zal door opname van exoneratieclausules in overeenkomsten o.m. -gepoogd worden het verhaalsrecht voor gederfde winst uit te sluiten aangezien dit een vorm is van indirecte schade (cfr. Infra), -de verplichting worden opgenomen om elke 24u een back-up te maken (vaak gebruikt bij software-overeenkomsten), -een maximale schadevergoeding worden bedongen zodat men in het ergste geval slechts gehouden is tot betaling van dit maximumbedrag (veel gebruikt in aannemingsovereenkomsten), -enz… Ook al worden exoneratieclausules, wanneer zij binnen de hierboven uiteengezette grenzen blijven, in principe aanvaard dient steeds te worden gekeken naar het bedrag van de overeenkomst. Zo kan algemeen worden gesteld dat – bij toepassing van het Franse adagium “On ne peut qu’en avoir en argent”, hoe meer je betaalt hoe meer je mag verwachten – dat exoneratieclausules minder zullen worden aanvaard naarmate de prijs voor een goed/dienst/… hoger wordt.

§2

Aandachtspunten bij exoneratieclausules

Wanneer geldig bedongen, maken exoneratieclausules integraal deel uit van de overeenkomst waarin zij opgenomen werden. Soms is het aansprakelijkheidsrisico zó groot dat geen enkele onderneming dit risico zal willen lopen. Dit is bijvoorbeeld het geval bij overeenkomsten met betrekking tot het verlenen van warrants199. Dit is een soort optie die iemand het recht geeft om vóór een bepaalde datum effecten te kopen (call-warrant) of te 199

M.E. STORME, “De warrant R.I.P.: helpt hout vasthouden niet meer?”, R. Cass. 1993, 15-18 en W. DERIJCKE, “De aansprakelijkheid van de uitgever van een warrant-ceel”, T.B.H. 2000, 288; K. RONSE, “Enige beschouwingen bij de warrant”, T.B.H. 1990, 548-554 en J. CERFONTAINE, “Warrant – Aansprakelijkheid emittent”, Bank Fin. 2000, 281-282.

167

verkopen (put-warrant). Een warrant onderscheid zich van een optie doordat de houder van het recht te kopen of te verkopen niet verplicht is hiertoe effectief over te gaan. Het kan hier dus om grote bedragen gaan. Het strekt derhalve dan ook tot aanbeveling best de nietigheid van deze clausules te regelen zoals onder Afdeling 3. Nietigheidsbepalingen werd uiteengezet, zodat ingeval een bepaalde exoneratieclausule in dit licht als ongeldig zou worden beschouwd meteen de gehele overeenkomst teniet zou worden gedaan. Een vaak gebruikt alternatief hiervan is bedingen dat “Ingeval deze bepaling nietig is, deze door de partijen wordt vervangen door een gelijkaardig beding dat niet nietig is.” Dergelijke clausule noemt men een conversieclausule, waarin wordt bepaald dat een bepaalde clausule die principieel nietig is, wordt geconverteerd tot een geldige clausule voor zover zij na deze aanpassing overeenstemt met de wil der partijen. Een gelijkluidend conversiebeding is “Wanneer bepalingen van deze overeenkomst nietig of onafdwingbaar blijken, wordt de rest van de overeenkomst maximaal geïnterpreteerd conform de bedoeling van de partijen, tenzij de partijen aan het beding een dermate groot belang hechten dat zij zonder dit beding niet hadden gecontracteerd.” Dergelijke conversie kan echter eveneens contractueel worden uitgesloten. Principieel regelen exoneratieclausules de contractuele aansprakelijkheid, maar het zal veelal nuttig zijn zichzelf ook voor de buitencontractuele aansprakelijkheid te exonereren. Krachtens het Belgische recht is samenloop200 principieel uitgesloten zodat – conform de Cassatierechtspraak ter zake – de rechter steeds zal oordelen dat er sprake is van ofwel contractuele schade op basis van de overeenkomst, ofwel louter buitencontactuele schade. Hierop bestaat slechts één uitzondering, namelijk wanneer de contractuele fout die de desbetreffende schade doet ontstaan eveneens een strafbaar feit uitmaakt. Naar Belgisch recht ontstaat dan wél een situatie van samenloop. Wanneer beroep wordt gedaan op derden (bijvoorbeeld onderaannemers, …) kunnen ook deze personen best worden opgenomen in de exoneratieclausule, aangezien op die manier de vrees voor mogelijke regresvorderingen kan worden beperkt. Klassiek wordt in een exoneratieclausule ook de aansprakelijkheid beperkt tot een bepaald bedrag, meestal deze van de contractuele som die verschuldigd is. Dergelijke precisering is van cruciaal belang en dient in elke goede exoneratieclausule aanwezig te zijn. Bijvoorbeeld: “Indien Vennootschap X om welke reden ook gehouden is enige schade te vergoeden aan Y (i.e. de met de Vennootschap X contracterende partij), zal deze vergoeding nooit hoger zijn dan het bedrag van de in dit contract overeengekomen betaling. 200

H. BOCKEN, “Samenloop contractuele en buitencontractuele aansprakelijkheid. Verfijners, verdwijners en het arrest van het Hof van Cassatie va 29 september 2006”, N.J.W. 2007, afl. 169, 722-731 en W. GELDHOF, “Exoneratie moet precies zijn, of ze werkt niet”, Juristenkrant 2001, afl. 33, 4.

168

Ook is het van belang de wanprestatie concreet te bepalen. Bijvoorbeeld: “Vennootschap X is niet aansprakelijk voor vertragingen in de uitvoering van deze overeenkomst. De leveringstermijnen zijn namelijk slechts indicatief en niet bindend.” Het foutbegrip nader bepalen kan eveneens een meerwaarde bieden aan de exoneratieclausule. Bijvoorbeeld: “Vennootschap X is niet aansprakelijk voor zware (onopzettelijke) fouten.” Hierbij zal dienen te worden opgelet binnen de door het Belgische recht uitgezette grenzen te blijven (cfr. Supra), zodat o.m. vrijwaring voor opzettelijke fouten uit den boze blijft. Dergelijke aansprakelijkheidsontheffing voor zware fouten zal expliciet dienen te gebeuren omdat gewone exoneratieclausules principieel niet gelden voor zware fouten. Een tweede handig voorbeeld is het volgende “Vennootschap X zal niet aansprakelijk zijn voor niet-leidinggevend personeel.” Hierbij dient eveneens opgemerkt te worden dat het zich exonereren voor leidinggevend personeel niet rechtsgeldig is. Via deze precisering kan het foutbegrip worden beperkt tot opzet en/of zware fout, wat in vele gevallen een aanzienlijke aansprakelijkheidsbeperking met zich meebrengt. Wanneer bepaalde verbintenissen een inspanningsverbintenis uitmaken kan het nuttig zijn expliciet te bepalen dat de uitvoering van deze verbintenissen slechts een aansprakelijkheid met zich meebrengen wanneer zij niet worden uitgevoerd als bonus pater familias. Dit is de algemene regel, maar het schaadt partijen niet om expliciet aan te geven dat het bij deze verbintenissen weldegelijk om inspanningsverbintenissen gaat. Hiervoor kan worden verwezen naar “de regels van de kunst”, “best efforts”. Ook de omvang van de exoneratieclausule is een in de praktijk vaak voorkomend knelpunt. Hierbij kan de vraag gesteld worden of het mogelijk is een gehele uitsluiting van aansprakelijkheid te bedingen. Voorbeelden: 1) « Les délais de livraison sont donnés seulement à titre indicatif et sont respectés dans la limite du possible. Les retards ne peuvent, en aucun cas, justifier l’annulation de la commande ni une demande de dommages-intérêts. Aucune pénalité ne pourra être appliquée en cas de retard, même en cas de mise en demeure ». -- Hier worden de verbintenissen geformuleerd als zijnde inspanningsverbintenissen --

169

2)

« X shall not be liable to Licensee because of any claim of infringment by Licensee of any third party’s patent or patent application by reason of the use of license herein granted to Licensee ». -- Dit is een voorbeeld van een octrooi-licentieovereenkomst waarbij wordt bedongen dat de octrooilicentiegever niet waarborgt dat hetgeen hij verstrekt conform het octrooi is -Verder vermelden we hier nog enkele veelgebruikte clausules: ALGEMEEN 1) Het strekt tot aanbeveling bij bepaalde overeenkomsten de aansprakelijkheid enkel te beperken tot de directe schade die voortvloeit

2)

FRANCHISE

uit een contractuele fout. Voor indirecte schade, ook wel gevolgschade genoemd, kan men zich best exonereren. Zo zal in een overeenkomst tot levering van een machine aan een fabriek, indirecte schade ontstaan voor een enorm bedrag wanneer blijkt dat de machine een defect vertoont waardoor de productie dient te worden stilgelegd. Het feit dat er een defect is aan de machine vormt hier slechts een relatief kleine som aan directe schade in tegenstelling tot de gevolgschade, namelijk het stilleggen van de productie. Hetzelfde geldt wanneer elektriciteitsleidingen foutief werden aangelegd waardoor een leiding springt en een fabriek dient te worden stilgelegd. Omdat bij dergelijke situaties door de rechtspraak principieel wordt voorgestaan dat alle voorzienbare schade dient te worden vergoed en dit zeer ruim wordt geïnterpreteerd, kan men dit best via een exoneratieclausule wat terugschroeven. Bijvoorbeeld: « In no event shall either party be liable for special, indirect or consequential damages ». Naast het onderscheid tussen directe en indirect schade dient eveneens een onderscheid te worden gemaakt tussen voorzienbare en onvoorzienbare schade. Het kan derhalve geen kwaad aansprakelijkheid voor onvoorzienbare schade expliciet uit te sluiten. Bij Franchise-overeenkomsten wordt vaak een zogenaamde “de minimis-clausule” opgenomen, naar het aloude adagium de minimis

non

BOUWZAKEN

curat praetor, over kleine zaken gaan we geen geding beginnen. Bijvoorbeeld: “Wij zijn slechts aansprakelijk vanaf ……€.” In deze sector wordt meestal iedereen gedagvaard omdat de betrokken actoren veelal allemaal hoofdelijk gehouden zijn. Hierbij kan de aansprakelijkheid dus best vooraf worden verdeeld en de hoofdelijkheid worden uitgesloten. 170

Exoneratieclausules kunnen niet enkel inspelen op de aansprakelijkheid als dusdanig, zij kunnen ook ertoe strekken de tegenpartij het beroep op (een deel van) de remedies die zij principieel zouden kunnen inroepen te ontzeggen. Bijvoorbeeld: “Wanneer de geleverde machine een defect zou vertonen, kan hiervoor enkel een recht op herstelling of vervanging worden gevraagd” of « The indemnification provisions contained in this Article shall constitute the exclusive remedy of the Parties in connection with this Agreement and the transactions contemplated hereby other than claims arising out of wilful misconduct or fraud of a Party ». Door inlassing van een dergelijke “exclusive remedy-clause” kan men een vordering tot schadevergoeding of ontbinding van de overeenkomst vermijden. Hierbij zal echter rekening dienen te worden gehouden met de Wet Consumentenkoop die bepalingen van dwingend recht bevat waarvan contractueel niet kan worden afgeweken. Ook de garantieoverdracht speelt een belangrijke rol bij exoneratieclausules. Zo kan worden bedongen dat « Notwithstanding anything herein contained, with respect to the printer and the disk drives purchased by the Distributor, and forming part of the Products, the warranty of A shall be limited to the extent that A is able to enforce a claim for liability against the manufacturer of such equipment » zodat aansprakelijkheidsvorderingen enkel worden toegestaan in de mate dat een verhaalsrecht tegen de fabricant kan worden uitgeoefend. Hierop bestaan echter varianten. Zo wordt in LEASINGOVEREENKOMSTEN201 vooral bedongen dat de leasinggever tegenover de contracterende partij geen aansprakelijkheid treft, maar enkel de garanties van de initiële verkoper (de fabrikant) via een rechtstreekse vordering worden overgedragen. Bijvoorbeeld: “De Leasinggever dient te worden beschouwd als een financieringsverhuurder. Hem treft geen aansprakelijkheid maar de garantie van de leasinggever ten aanzien van de verkoper wordt overgedragen wanneer zich “situatie X” voordoet.” Dergelijke situatie X bestaat er bijvoorbeeld in dat er een defect aan de auto blijkt te zijn. De leasinggever zal zich hier liever niet mee willen bezig houden, zodat hij een vordering ten aanzien van de fabrikant zal bedingen om zijn eigen aansprakelijkheid hiervoor te vrijwaren.

201

Een leasingovereenkomst is een overeenkomst strekkende tot organisatie van een financieringshuur, wat inhoudt dat de leasinggever (de leasingmaatschappij) een bepaald goed ter beschikking wordt gesteld gedurende een bepaalde tijdspanne tegen een maandelijks te betalen huurprijs. Wanneer deze termijn afloopt wordt aan de leasingnemer een voorkooprecht geboden, zodat hij tegen een vooraf overeengekomen prijs eigenaar kan worden van het goed. Deze overeenkomst zal in 14. LEASING van naderbij worden bekeken.

171

Fabrikant Leasinggever

Leasingnemer

Koop-verkoop

Leasingovereenkomst

garantieoverdracht. met garantieoverdracht

Hierdoor zal de

met

verwijzing

naar

de

Leasingnemer wanneer hij onder de

voorwaarden van de garantieoverdracht valt, in plaats van de leasinggever meteen de fabrikant kunnen aanspreken. De met de fabrikant bedongen garantieoverdracht werkt hier aansprakelijkheidsbeperking voor de leasinggever.

dus

als

Ook bij het verlenen van een CONCESSIE wordt vaak teruggegrepen naar dergelijke garantieoverdracht. Bij een concessie wordt gekocht en doorverkocht in eigen naam en voor eigen rekening. Hierbij kan dus best een exoneratieclausule worden opgenomen die de uiteindelijke koper machtigt meteen de initiële verkoper aan te spreken. Een concessieovereenkomst onderscheidt zich van een handelsagentuurovereenkomst doordat bij deze laatste in naam en voor rekening van een opdrachtgever wordt gekocht, zodat een de opdrachtgever ab initio de enige is die een aansprakelijkheid treft en – daar de handelsagent sowieso geen aansprakelijkheid treft – een exoneratieclausule hieromtrent aldus overbodig wordt. Ten slotte wordt ook vaak beroep gedaan op keuringsbedingen om de aansprakelijkheid te beperken. Hierin kan bijvoorbeeld staan dat zichtbare gebreken onmiddellijk bij aanvaarding dienen te worden geprotesteerd. Hieromtrent wordt veelal een protesteer-termijn (bijvoorbeeld 8 dagen) evenals een protesteer-vorm (bijvoorbeeld per aangetekend schrijven) bedongen. Dergelijke keuringsbedingen worden zeer vaak gebruikt in (de algemene voorwaarden van) consumentenovereenkomsten en aannemingsovereenkomsten. Bij deze laatste wordt vooral een regeling getroffen in verband met de (wijze waarop de) voorlopige en definitieve oplevering (dienen te gebeuren). Tussen deze twee wordt steeds 1 jaar tijd gelaten, wat geen toeval is. Op dit jaar heeft het bouwwerk namelijk alle seizoenen doorlopen, wat een garantie biedt dat het geschikt is voor de diverse weersomstandigheden. Men kan bij wijze van spreken controleren of er iets uit zijn voegen barst tijdens de winter. Soms wordt naast de bepaling van een aansprakelijkheidstermijn en vormvereisten met betrekking tot klachten eveneens een bewijslastverschuiving opgenomen in de overeenkomst.

172

§3

Slotbeschouwingen

1) Zoals reeds vermeld dient er steeds een mogelijkheid te zijn tot voorafgaandelijke kennisname van de exoneratieclausule(s) om deze tegenwerpelijk te maken. De aanvaarding of akkoordverklaring met dergelijke clausules die in een overeenkomst zelf zijn opgenomen blijkt principieel uit de ondertekening ervan door de contracterende partijen. Wanneer echter naar algemene voorwaarden wordt verwezen, kan de instemming met deze algemene voorwaarden het best worden omschreven als een omstandig stilzwijgen (i.e. een stilzwijgen dat niet anders kan worden uitgelegd dan een instemming), zodat een uitdrukkelijke aanvaarding niet nodig is. 2) Exoneratieclausules vormen veelal een uitzondering op de gemeenrechtelijke aansprakelijkheidsregeling en dienen derhalve restrictief te worden geïnterpreteerd. Deze visie werd bevestigd door het Hof van Cassatie in een arrest van 22 maart 1979202. Wanneer derhalve bijvoorbeeld “fout” in het beding staat, betekent dit niet zware fout. Een zorgvuldige en juridische correcte woordkeuze is bij dergelijke bedingen dus uitermate belangrijk. 3) Exoneratieclausules kennen echter geen onbeperkte draagwijdte. (a) Zo blijven exoneratieclausules contractuele bedingen en zijn zij derhalve onderhevig aan bepalingen van dwingend recht, zodat hiervan niet mag worden afgeweken. Zo zal bijvoorbeeld niet kunnen worden afgeweken van de dwingende bepalingen ter bescherming van de consumenten (bv. Wet Handelspraktijken) of van de tienjarige aansprakelijkheidsregeling van aannemers en architecten. (b) Persoonlijke opzettelijke fouten zullen steeds een grond van aansprakelijkheid blijven. (c) Exoneratieclausules die strijdig zijn met de openbare orde of de goede zeden, of elke zinof betekenis aan de overeenkomst ontnemen worden naar Belgisch recht niet aanvaard. Samenvattende aandachtspunten bij exoneratieclausules: - nietigheid regelen - ook buitencontractuele aansprakelijkheid exonereren - ook derden (medewerkers) opnemen - bedrag beperken - concrete wanprestatie waarvoor men zich wil exonereren bepalen - foutbegrip preciseren - inspanningsverbintenissen - omvang van de exoneratieclausule 202

Cass. 22 maart 1979, R.W. 1979-80, 2238.

173

-

remedies ontzeggen garantieoverdracht keuringsbedingen

Afdeling 5 §1

Overmachtsbedingen

Algemeen: De leer van de ontoerekenbare onmogelijkheid

Nauw aanleunend bij exoneratieclausules, zijn de overmachtsbedingen. Het Hof van Cassatie203 introduceerde ter omschrijving van het overmachtsbegrip de leer van de ontoerekenbare onmogelijkheid, wat impliceert dat van overmacht sprake is wanneer zich omstandigheden voordoen die een onvermijdbare en onvoorzienbare van buiten komende oorzaak uitmaken die de uitvoering van de overeenkomst onmogelijk maken. De wettelijke grondslag van overmacht is te vinden in Art. 1147-1148 B.W. waarvan wordt aanvaard dat zij van aanvullend recht zijn. De weg naar een contractuele regeling tussen partijen inzake overmacht (lees: overmachtsbedingen) staat aldus open. Bijvoorbeeld: « For the purposes of this Agreement, « Force Majeure » is defined as any event the occurrence of which is beyond the reasonable control of a Party including, without limitation, Acts of God, natural catastrophes, wars, disorders, labour disputes, the act or omission of any third Party for which the Party is not responsible. Neither Party shall be liable to the other for any delay in performing or for any failure to perform in accordance with this Agreement if such delay or failure arises directly out of Force Majeure. » Hierbij dient echter te worden opgelet dat, naast het definiëren van een algemene omschrijving van wat onder overmacht dient te worden begrepen, het eveneens nuttig is een indicatieve lijst met situaties van overmacht op te nemen. Ter beklemtoning van deze indicativiteit kan best de uitdrukkelijke vermelding “deze lijst is niet exhaustief” worden toegevoegd. Het vaak over het hoofd geziene scenario is dat waarin een tijdelijke onmogelijkheid ontstaat om de overeenkomst uit te voeren, maar hierna de uitvoering wel terug mogelijk wordt. Principieel kent de overeenkomst dan gewoon terug haar uitwerking, maar in bepaalde gevallen zal dit geen nut meer hebben. Zo zal de levering van een bruidsjurk (het typevoorbeeld van een time-is-of-the-essence-overeenkomst), die door overmacht niet tijdig kon worden geleverd, na de bruiloft nog weinig zin hebben. Het is in die hypothese nuttig hierover een contractuele regeling te treffen. Zo kan bijvoorbeeld een termijn worden 203

Cass. 9 december 1976, Arr. Cass. 1977, 404, R.W. 1977-78, 695 en Pas. 1977, I, 408.

174

bedongen, die bij het verstrijken ervan zonder uitvoering der contractspartijen, de overeenkomst doet ophouden. Overmachtsbedingen kunnen eveneens aansprakelijkheidsbeperkend werken, waardoor zij een exonererend nut kunnen hebben. Dergelijke clausules dienen principieel een viertal elementen te bevatten: 1) De duurtijd van de overmacht. 2) De feiten die dienen te worden gekwalificeerd als overmacht. Deze kunnen best worden ingeperkt/uitgebreid. (-) Zo kan bijvoorbeeld worden overeengekomen dat er al sprake is van overmacht wanneer van een contractspartij redelijkerwijze niet meer kan worden verwacht dat zij de overeenkomst nog uitvoert. Anderzijds zou ook kunnen bedongen worden dat enkel een volstrekte onmogelijkheid de overeenkomst nog uit te voeren als tussen de partijen als overmacht zal gelden. (-) Een tweede mogelijkheid is de opname van een specifieke lijst van voorvallen die als overmacht gelden (bijvoorbeeld stakingen, overheidsmaatregelen, wetswijzigingen,…). Er kan echter ook voor een algemene omschrijving van het overmachtsbegrip geopteerd worden (« beyond the control of the parties ») Het verdient hierbij de grootste aanbeveling een niet-exhaustieve lijst op te nemen in de overeenkomst, zodat deze als vangnet-bepaling kan werken en geen gemeenrechtelijke toetsing van de rechter meer nodig is. 3) Een regeling der gevolgen ingeval overmacht zich voordoet. Hiermee kan eveneens nader worden bepaald onder welke voorwaarden een contractspartij gerechtigd is over te gaan tot opschorting van de uitvoering en verlenging of verbreking van de overeenkomst wegens overmacht. Bijvoorbeeld of tijdelijke overmacht reeds voldoende is, of slechts tot verbreking kan worden overgegaan bij definitieve overmacht. Het spreekt voor zich dat het nog zinnig moet zijn over te gaan tot de uitvoering van de overeenkomst ingeval tijdelijke overmacht zich voordoet. Wanneer een bruidsjurk voor een trouwfeest op 01/05/2008 dient te worden geleverd, maar zich tijdelijke overmacht voordoet die ervoor zorgt dat de jurk slechts op 02/05/2008 kan worden geleverd heeft het weinig zin nog over te gaan tot de uitvoering van de overeenkomst. Het trouwfeest zal immers al voorbij zijn. Een andere nuttige regeling is het opnemen van de verplichting voor de schuldenaar, de schuldeiser onmiddellijk op de hoogte te stellen wanneer deze merkt dat hij zijn contractuele prestaties niet (geheel) kan uitvoeren ten gevolge van overmacht. 4) Een precisiering van de risicoleer, waarin wordt bepaald wanneer een contractspartij in geval van overmacht alsnog gehouden zal zijn tot betaling. Bij dit alles mag men niet uit het oog verliezen dat op de contractpartijen een krachtens het gemene recht ingegeven schadebeperkingsplicht rust, zodat zij gehouden zijn alle maatregelen 175

te treffen om de door overmacht ontstane nadelen te beperken. Dit kan bijvoorbeeld inhouden dat een restaurantuitbater, wiens leverancier van voedingswaren aan zijn uit het contract voortvloeiende verplichtingen door overmacht niet meer kan nakomen, verplicht is zich elders te bevoorraden. Overmachtsbedingen worden naar Belgisch recht in beginsel als geldig beschouwd daar (zoals reeds werd opgemerkt) Art. 1147 en 1148 B.W. worden beschouwd als zijnde van aanvullend recht, maar hierbij dient te worden vermeld dat wanneer overmachtsbedingen fungeren als exoneratieclausule, zij aan dezelfde toetsingsvoorwaarden dienen te worden onderworpen om als geldig te kunnen worden beschouwd. Bijkomend zal ook rekening dienen te worden gehouden met bijzondere (dwingende) wetsbepalingen zoals de Wet Handelspraktijken (Art. 32,10° WHPC). Bij de redactie van een goed overmachtsbeding strekt het tot aanbeveling in een gedetailleerde omschrijving ervan te voorzien, om te voorkomen dat één der partijen het beding te pas en te onpas als breekijzer zou gebruiken om aan haar contractuele verplichtingen te ontsnappen. Een té lakse formulering van het overmachtsbeding is echter evenmin wenselijk.

§2

Imprevisieleer

Er bestaat naast het klassieke overmachtbeding nog een ander beding dat hierbij nauw aansluit, namelijk de zogenaamde imprevisieclausule of hardshipclausule. IMPREVISIE- of HARDSHIPCLAUSULES zijn clausules die tot op zekere hoogte parallel lopen met overmacht, maar ook onvoorzienbare omstandigheden waarmee ten tijde van het sluiten van de overeenkomst geen rekening kon worden gehouden beschouwen als overmacht. Aangezien zij een afwijking inhouden van het gemene recht, is de opname van een nauwkeurige clausule uitermate belangrijk. Het is hierbij vereist dat de omstandigheden die zich voordoen zowel nieuw als onvoorzienbaar zijn, evenals onafhankelijk van de wil van iedere contracterende partij. Derhalve zal vereist zijn dat een verdere uitvoering van de overeenkomst voor (minstens) één der partijen niet (meer) economisch haalbaar zijn. Deze clausules zijn er aldus op gericht ongewone omstandigheden als overmacht te beschouwen. Ze zijn gestoeld op het beginsel van uitvoering te goeder trouw van overeenkomsten wat met zich meebrengt dat de rechter hieromtrent slechts een marginale toetsingbevoegdheid toekomt en een grote soepelheid bij haar toepassing wordt toegelaten. Hoewel bepleit door een deel van de rechtsleer en sommige rechtspraak heeft het Hof van Cassatie geoordeeld dat deze goede trouw niet impliceert dat de schuldeiser de betaling van zijn schuldvordering niet kan vragen wanneer nieuwe en door de partijen niet voorziene

176

omstandigheden de uitvoering van de overeenkomst bemoeilijken204. Zo zal bij een overeenkomst tot aanneming van werk vaak worden bedongen dat wanneer bij de uitvoering van de werken zou blijken dat de bodem waarop moet gebouwd worden niet bouwrijp is, deze omstandigheid onder de hardshipclausule valt aangezien het voor de bouwheer niet rendabel is alsnog de werken te laten uitvoeren op een niet bouwrijpe grond. Bij dit voorbeeld zal de schade meestal concreet raambaar zijn en zullen de partijen al een idee hebben over wie van beide partijen het risico zal dragen wanneer de bouwgrond onrijp zou blijken te zijn, zodat zij hierover nauwkeurig zullen kunnen bedingen. De gebeurtenissen waarvoor hardshipclausules worden ingelast lopen in de praktijk echter heel erg uiteen, zodat steeds een inlassing ervan naar gelang de concrete omstandigheden zal moeten gebeuren. Bij dergelijke clausules is het uitermate belangrijk de omstandigheden die aanleiding geven tot inwerkingtreding van de hardshipbepaling nauwkeurig te beschrijven en vooraf te bezinnen over welke situaties men nu juist onder de hardshipclausule wil zien vallen. Doet men dit niet loopt men het risico dat de clausule een voortdurende bron van onzekerheid vormt, wat te vermijden is. Met betrekking tot deze omstandigheden zal vooral de impact ervan op de “economie” van de overeenkomst (lees: de winstgevendheid) van groot belang zijn. Hardshipbepalingen voorzien in een herziening van het contract indien zich dergelijke onvoorzienbare omstandigheden voordoen die het contractueel (of economisch) evenwicht dusdanig verstoren dat de uitvoering van de overeenkomst voor één der partijen aanzienlijk wordt verzwaard. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn wanneer de productiekosten voor bepaalde grondstoffen plots met meer dan 20% zouden stijgen. In afwezigheid van een contractuele regeling hieromtrent voorziet ons Belgische gemene recht in dat geval geen uitweg en zal men om aan de verplichting tot uitvoering van de overeenkomst een specifieke clausule moeten voorzien om hieraan te ontsnappen. Bijvoorbeeld: « Les conditions de la présente convention pourront être revues de commun accord si un événement imprévisible et étranger aux parties a pour effet que l’une d’entre elles retire du présent contrat des avantages hors de proportion avec ses obligations. A défaut d’accord, les parties désigneront un expert économique choisi du liste inclus. » De al dan niet aanwezigheid van “onvoorzienbare omstandigheden” zal door de bodemrechter op soevereine wijze worden beoordeeld, rekening houdend met de concrete omstandigheden die zich voordoen. Zo spreekt het voor zich dat een overeenkomst die een hardshipclausule bevat voor de situatie waarin oorlog zou ontstaan in België als minder noodzakelijk is, aangezien dergelijke situatie ook zonder expliciete clausule als onvoorziene omstandigheid zal worden gekwalificeerd en de imprevisieleer in die situatie (minstens sneller) zal worden aanvaard, dan wanneer diezelfde overeenkomst zou worden afgesloten in Irak. In deze laatste 204

Cass. 14 april 1994, R.W. 1994-95, 435.

177

hypothese zal wél een expliciete hardshipclausule nodig zijn om de imprevisieleer uitwerking te doen kennen. Meestal worden hardshipclausules in expliciete bewoordingen opgenomen in de overeenkomst. Soms zal het echter niet interessant zijn een dergelijke clausule op te nemen. Zo wordt bij een leningovereenkomst veelal slechts een intrestclausule opgenomen die een situatie van hyperinflatie opvangt zoals deze bijvoorbeeld gekend was in Duitsland rond 1920 en in Argentinië enkele jaren geleden. Hetzelfde geldt voor een prijsaanpassingsclausule. Hierbij dient echter nog te worden vermeld dat dit geen echte imprevisieclausule is. Een imprevisie clausules gaat namelijk over elementen die men niet precies kan formuleren en waar men geen specifieke aanpassing voor kan voorzien, wat bij een prijsaanpassingsclausule bezwaarlijk het geval is. Hier kan men namelijk voorzien dat de prijs zal stijgen in de specifieke situatie van inflatie. We kunnen hier eveneens verwijzen naar een thans zeer actuele problematiek, namelijk deze van de brandstoftaks. Door de alsmaar hoger wordende prijzen van ruwe olie zijn prijsaanpassingsclausules hieromtrent – zeker in sectoren zoals de luchtvaart – een nuttig instrument om deze meerkost door te rekenen aan de wederpartij (in het geval van luchtvaartmaatschappijen: de consument). Niet alleen het Belgisch recht voorziet in een imprevisieregeling. Zo wordt in het Nederlandse recht (Art. 258.1 Boek 6 van het Nederlandse B.W.) een veel soepelere regeling voorzien die de rechter toelaat op vraag van één der partijen de tussen hen gesloten overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden of de gevolgen ervan te wijzigen ingeval zich onvoorziene omstandigheden voordoen “welke van dien aard zijn dat de wederpartij naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid ongewijzigde instandhouding van de overeenkomst niet mag verwachten”. Ook het Duitse Bürgerliches Gezetsbuch (BGB) bevat een imprevisieregeling.

§3

Onderscheid

Zowel hardshipclausules als overmachtsbedingen bevatten een contractuele regeling ingeval zich onvoorziene en ongewilde gebeurtenissen voordoen, maar voor de inwerkingtreding van hardshipclausules is het – in tegenstelling tot overmachtsbedingen – niet vereist dat de gebeurtenis voor één der partijen een onmogelijkheid creëert haar verbintenis uit te voeren. Het nadeel van hardshipclausules is dat de contracterende partijen bij een gebeurlijke wijziging van de omstandigheden die deze clausule in werking doet treden meestal opnieuw zullen moeten onderhandelen om tot een nieuw akkoord inzake uitvoering van de overeenkomst te komen. 178

Voorts gelden dezelfde aandachtspunten als deze bij overmachtsbedingen. Wanneer zou worden geopteerd voor een combinatie van een overmachtsbeding en een hardshipclausule, gebeurt dit best in één clausule omdat dit tot aflijning dwingt.

Afdeling 6

Indexatieclausules205

Voor de hierboven reeds vermelde situatie waarin bepaalde grondstofprijzen meteen met meer dan 20% stijgen en soortgelijke gevallen, kan eveneens een indexatieclausule worden opgenomen. Dergelijke clausules zijn naar Belgisch recht perfect geldig, maar zullen expliciet moeten worden opgenomen om uitwerking te kennen. Zijn zij niet opgenomen is dus geen gemeenrechtelijke regeling voorhanden om op terug te vallen. Het inlassen van een indexatieclausule zal echter niet steeds mogelijk zijn. Zo zal men steeds gehouden blijven door bepaling van dwingend recht, men denke bijvoorbeeld maar aan diverse bepalingen uit het huurrecht206. Door het inlassen van een rechtsgeldige indexatieclausule wanneer dit mogelijk is, zal men bijkomend rekening moeten houden met de thans nog steeds van kracht zijnde Wet betreffende de Economische Reglementering en de Prijzen van 30 maart 1976, waarin in Art. 57 een indexatieplafond voor langdurige overeenkomsten wordt voorzien van maximaal 80%. Hierin wordt eveneens bepaald dat enkel rechtsgeldig tot indexatie kan worden overgegaan wanneer zich een prijsstijging van meer dan 20% voordoet. Deze prijsstijging zal steeds van sector tot sector waarin ze zich voordoet worden bekeken. Een zorgvuldige opname van een indexatieclausule is aan te raden om de gewenste uitwerking ervan te bekomen. Wanneer bijvoorbeeld werd opgenomen dat partijen ingeval zich een prijsstijging van X % zou voordoen te goeder trouw over de totstandkoming een nieuwe overeenkomst zullen moeten onderhandelen, zal dit in de praktijk weinig bruikbaar zijn aangezien dit moeilijk te controleren is. Beter is het meteen bij de totstandkoming van de overeenkomst opnemen van een criterium tot aanpassing van de overeenkomst wanneer dergelijke situatie zich voordoet.

Afdeling 7

Opzegclausules

Opzegclausules geven partijen de mogelijkheid bepaalde opzegmogelijkheden nader te bepalen, wat zeker in wederkerige overeenkomsten aanbeveling verdient. 205 206

Cass. 1 december 1966, Arr. Cass. 1967, 428 en Pas. 1976, I, 414. Vred. Oostende 11 maart 1975, T. Vred. 1977, 78.

179

Zo kan o.m. de opzegtermijn, de wijze waarop de opzegging dient te gebeuren, een eventuele opzegvergoeding, enz… worden bedongen. Het is hier echter van belang te vermelden dat alle overeenkomsten van onbepaalde duur in principe eender wanneer opzegbaar zijn door één der partijen. Hierdoor zal het vaak nuttig zijn een redelijke opzegtermijn te bedingen in een opzegclausule, zodat hieromtrent geen verwarring bestaat. Hierbij dient wel te worden opgemerkt dat de rechtspraak – het beginsel van de uitvoering van de overeenkomst te goeder trouw indachtig – onredelijke opzegtermijnen sowieso niet aanvaardt207, maar een contractuele regeling hieromtrent kan tussen partijen extra duidelijkheid scheppen en onwenselijke situaties vermijden. Tegen dergelijke overeenkomsten van onbepaalde duur staan deze van bepaalde duur, die steeds stilzwijgend verlengd worden. Ook hier kunnen best de modaliteiten van dergelijke stilzwijgende verlenging (i.e. de duurtijd van de stilzwijgende verlenging, de wijze van kennisgeving wanneer men tegen de stilzwijgende verlening wil protesteren, enz…) in een opzegclausule worden opgenomen. Aangezien opzegclausules vooral een geschilvoorkomende functie vervullen dienen zij zeer duidelijk en ondubbelzinnig te worden geformuleerd. Zo wordt bijvoorbeeld in huurovereenkomsten en koop-verkoopovereenkomsten vaak een “First refusal” beding opgenomen, wat ervoor zorgt dat aan de andere contractspartij een recht zal worden verleend dat gelijkaardig is met een “call option”. Dit zorgt ervoor dat de houder van dit “recht van First refusal” als eerste de optie heeft in te gaan op een bepaalde door de eigenaar van een bepaalde goed aangeboden transactie. We zullen dit even concretiseren met een voorbeeld: A is eigenaar van een huis dat hij wenst te verkopen voor 250.000 €. Hij gaf B echter een “First refusal” (in het Belgische bijzondere overeenkomstenrecht beter gekend onder de naam voorkooprecht bij koop-verkoopovereenkomsten), waardoor A verplicht zal zijn het goed eerst tegen deze prijs aan B aan te bieden, alvorens hij gerechtigd is het aan een derde aan te bieden.

Afdeling 8

Clausules inzake zogenaamde postcontractuele verbintenissen

De benaming “contractueel” kan normaliter in twee betekenissen worden gebruikt, namelijk de rechtshandeling(en) die ontstaat(n) door de totstandkoming van de overeenkomst enerzijds en de rechten en plichten van de partijen bij het beëindigen van deze overeenkomst en de periode hierna anderzijds.

207

Kh. Brussel 29 juni 2007, R.A.B.G. 2008, afl. 10, 623, met noot N. VAN DE SYPE.

180

Wanneer men de benaming postcontractueel letterlijk ziet, zouden we kunnen zeggen dat alle verbintenissen die voorvloeien uit een overeenkomst postcontractueel zijn, aangezien zij allen slechts ontstaan ná de totstandkoming van de overeenkomst. Hier doelt de benaming echter louter op verbintenissen die blijven bestaan, ook nadat de hoofdverbintenis(sen) reeds werd(en) uitgevoerd. Dit zal bijvoorbeeld het geval zijn bij een “product recall-procedure”, waarbij de afnemer van de goederen verplicht is de dealer te contacteren wanneer hij een bepaald goed (bv. een auto) heeft gekocht. Een ander voorbeeld zijn niet-concurrentiebedingen, waarop in Afdeling 13. Niet-concurrentiebedingen nog zal worden ingegaan. Vaak wordt een specifieke surviving clause opgenomen, waarin een gedetailleerde lijst van verbintenissen (in de lijn van de hierboven reeds vermelde) wordt opgenomen die “overleven” na de beëindiging van de overeenkomst.

Afdeling 9

Clausules inzake contractsoverdracht

Contractsoverdracht208 of cessie kan worden omschreven als de overdracht van rechten én plichten van een overdrager aan een derde-overnemer, zodat een nieuwe rechtsrelatie tot stand komt tussen de overnemer en de wederpartij van de overdrager. Overdrager vordering1

Derde-Overnemer nieuwe rechtsrelatie (met betrekking tot vordering1)

Wederpartij

Dit is een heden ten dage zelfstandige en in de praktijk vaak gebruikte rechtsfiguur. Zo wordt bijvoorbeeld bij overeenkomsten tussen architecten wel eens gebruik gemaakt van contractsoverdracht209. Ook fungeert cessie soms als een zekerheid210. Kenmerkend bij dergelijke (clausules in) overeenkomsten is dat het geheel van rechten én plichten dient te worden overgedragen aan de derde, zodat de oorspronkelijke contractspartij geheel uit de rechtssituatie verdwijnt. Belangrijk om weten is dat steeds toestemming zal moeten gegeven worden door alle betrokken partijen – i.e. overdrager, overnemer en wederpartij – om te kunnen overgaan tot contractsoverdracht aan een derde-overnemer, i.e. 208

S. BEYAERT, “Overdracht van contracten”, T.B.B.R. 2003, afl. 9, 657-682. Zie Bijlage: Overeenkomst tot contractsoverdracht. 210 M.E. STORME, “De zakenrechtelijke kwalificatie en de verbintenisrechtelijke gevolgen van de betaling van een geldsom tot zekerheid”, R.W. 2003-04, afl. 41, 1689-1693.

209

181

diegene die dan de nieuwe contractspartij en aldus ook het nieuwe aanspreekpunt van de wederpartij vormt. Naast volkomen contractsoverdracht, waarbij bovenvermelde toestemming van de wederpartij voorhanden is en de aanvankelijke contractspartij volledig bevrijd zal zijn, bestaat ook onvolkomen contractsoverdracht. Hierbij ontbreekt de toestemming van de wederpartij, zodat deze nog steeds de oorspronkelijke contractspartij (de overdrager) als medeaansprakelijke in solidum zal kunnen aanspreken tot betaling van de nog openstaande schuld. Deze heeft dan wel een verhaalsrecht tegenover de derde-overnemer. De wetgever heeft in bepaalde gevallen voorzien in een contractsoverdracht die voortvloeit uit de wet. Zo regelen bijvoorbeeld Art. 30, 34 en 55 Pachtwet de overdracht van een pachtovereenkomst en Art. 1717-1743 B.W. de gemeenrechtelijke overdracht van een huurovereenkomst. Interessant binnen het kader van conventionele bedingen is vooral het inlassen van verbodsclausules hieromtrent. Soms zal een schuldenaar er namelijk goed aan doen een cessieverbod op te nemen ten aanzien van zijn schuldeiser, zodat de vordering als niet overdraagbaar dient te worden beschouwd. De schuldenaar kan hiermee namelijk een aantal voor hem voordelige elementen realiseren. Ten eerste zal hij kunnen vermijden dat de schuldvordering wordt overgedragen aan incassobureaus of gelijkaardige instanties. Deze staan er namelijk om bekend harder op te treden tegen wanbetalers dan de doorsnee schuldeiser. Ten tweede dient bij contractsoverdracht de boekhouding te worden aangepast, zodat het risico op twee maal per vergissing betalen wanneer een verbodsclausule is opgenomen onbestaande is. Ten slotte blijft door inlassing van dergelijke verbodsclausule eventuele schuldvergelijking ten aanzien van de oorspronkelijke schuldeiser mogelijk. Bij gebeurlijke contractsoverdracht zou een andere derde-schuldeiser in de plaats treden van de oorspronkelijke, zodat van schuldvergelijk geen sprake meer kan zijn. Vooral grote bedrijven bepalen in hun inkoopvoorwaarden dat de leverancier niet mag cederen. Hierdoor ontstaan wel eens problemen. De leveranciers verliezen hierdoor namelijk de mogelijkheid beroep te doen op een factoringmaatschappij. Dit is een maatschappij die het bedrag van de schuldvordering meteen uitbetaalt aan de leverancier, zodat deze zowel verlost is van het risico niet te worden betaald als van de administratieve rompslomp. Inzake grensoverschrijdende factoring is het inlassen van een cessieverbod krachtens de regelgeving van sommige landen echter ongeldig. Het cessieverbod wordt niet als nietig beschouwd, maar als niet tegenwerpelijk.

182

België staat echter een principiële geldigheid van het cessieverbod voor, maar koppelt deze aan bepaalde voorwaarden. Zo zal een cessieverbod in België slechts als geldig worden beschouwd wanneer 1) Er een wettig belang aanwezig is tot inlassing van dergelijk verbod. 2) Het verbod beperkt is qua voorwerp. 3) Het verbod beperkt is qua tijd. Vooral deze laatste voorwaarden zorgt in de praktijk wel eens voor grote belemmeringen. Men denke bijvoorbeeld aan de situatie van hypothecaire leningen, die qua duurtijd toch al snel enkele jaren beslaan. Dergelijke cessieverbod kent een drietal implementatievarianten. 1) De strengste vorm is diegene die gekend is onder de naam “no-assignment clause”. Deze vorm houdt een absoluut verbod tot cessie in. 2) De tweede vorm is een lichtere vorm, waarbij contractsoverdracht kan, maar waarbij het recht voorbehouden blijft aan de initiële wederpartij te betalen, die dan optreedt als lasthebber van de vordering. Deze vorm zal het meest voordelig zijn voor beide contractspartijen. Een volledig cessieverbod is immers niet altijd geldig (cfr. Supra). Bijkomend kunnen de nadelen die een cessie soms met zich meebrengt door de contractspartijen worden opgevangen door het inlassen van een nettingclausule, waardoor schuldvergelijking gecombineerd wordt met novatie. 3) Ook wordt vaak een toestemmingsclausule opgenomen. Zoals vermeld dient de overdrager krachtens Art. 1691,2 B.W. zijn wederpartij in kennis te stellen van de overdracht zonder hierbij bepaalde vormvereisten op te leggen. Soms kan het derhalve nuttig zijn een strengere kennigsgevingsplicht door het opleggen van bepaalde vormvereisten aan de overdrager te bedingen. Deze methode is zelfs in bepaalde gevallen opgenomen in de Belgische regelgeving. Zo dient de overdracht van een vordering tegen de overheid veelal te geschieden per aangetekend schrijven of per deurwaardersexploot. Dit is echter niet te verwarren met een overschrijvingsopdracht van de bank, die op een welbepaalde wijze dient te gebeuren. Hierbij gaat het namelijk niet over een cessie, maar over delegatie van een schuldvordering. Bij delegatie wordt afstand gedaan van de vordering tegenover de bank, ten voordele van diegene aan wie de overschrijvingsopdracht wordt gedaan. De vordering van de persoon aan wie wordt overgeschreven ten aanzien van de overschrijver is derhalve een andere vordering dan diegene van de overschrijver ten aanzien van de bank. Bij cessie wordt de vordering tussen de overdrager en de wederpartij overgedragen, zodat dit steeds dezelfde vordering blijft en geen sprake is van een andere vordering, zoals bij vergelijking van onderstaand schema met bovenstaand schema kan worden geconcludeerd.

183

Bank vordering2 Overschrijver

overschrijving vordering1

X

Ook in de Haven van Antwerpen, waar goederen vaak van eigenaar veranderen, wordt een vorm van cessie in ruime zin toegepast. Hierbij gaat echter niet om de overdracht van een schuldvordering, maar om de overdracht van het eigendomsrecht van de goederen, zodat van Art. 1691, 2 B.W. en een cessie in strikte zin geen sprake kan zijn. Dergelijke overdracht van eigendomsrecht werkt echter wel op ongeveer dezelfde manier. Ten slotte kunnen we hier nog vermelden dat de toestemmingsclausule eveneens aan bepaalde voorwaarden kan worden gekoppeld. Ten slotte kunnen we hier nog vermelden dat Art. 32.28. WHPC verbiedt te voorzien in de mogelijkheid van overdracht van de overeenkomst door de verkoper, wanneer hierdoor de garanties voor de consument zonder diens instemming geringer kunnen worden. Ook met deze dwingende regelgeving zal aldus rekening dienen te worden wanneer men met consumenten in relatie treedt. Concluderend kunnen we aldus stellen dat mits een goede contractuele regeling ter zake, de gevolgen van de contractoverdracht op afdoende wijze kunnen worden geregeld. Zo zal men van volledige bevrijding van de overdrager, tot hoofdelijke gehoudenheid van deze laatste voor de uitvoering van de overgedragen schuldvordering in concreto een voor beide partijen gunstige regeling kunnen bedingen.

Afdeling 10 Uitvoeringsgaranties en verzekeringen Uitvoeringsgaranties zijn garanties die strekken tot zekerheid. Er zijn garanties in ruime zin – waarmee de conventionele techniek wordt bedoeld om de nakoming van verbintenissen kracht bij te zetten –, evenals in garanties in enge zin – waarmee verbintenissen gewaarborgd worden, al dan niet aan de hand van het verstrekken van persoonlijke of zakelijke zekerheden. Zoals geweten zijn garanties gekend onder verschillende vormen. Hieronder wordt enkel kort ingegaan op enkele garanties in ruime zin. - Zo bestaan bijvoorbeeld negatieve zekerheden, waarbij de schuldenaar zich ertoe verbindt een bepaalde handeling juist niet te stellen (bijvoorbeeld bepaalde goederen niet te vervreemden of geen andere zekerheden op het goed te vestigen). 184

-

Ook het inlassen van een eigendomsvoorbehoud is een vaakgebruikte methode (Art. 101 Faill.W.)211. 1) problemen van het eigendomsvoorbehoud Het grootste nadeel aan het eigendomsvoorbehoud is dat enkel het goed zelf waarop het eigendomsvoorbehoud rust gegarandeerd is. Zo zal bij doorverkoop van de goederen of bij opname ervan in het productieproces, waardoor het goed zelf niet meer individualiseerbaar is, het eigendomsvoorbehoud geen optimale garantie kunnen bieden. Bij opname ervan in het productieproces wordt door een meerderheid in rechtspraak en rechtsleer aanvaard dat er (zakelijke) subrogatie ontstaat op de prijs die men voor het goed verkrijgt. Zo zal de zekerheid samen met het goed overgaan op de nieuwe eigenaar van het goed. Verkoper

EV subrogatie

Koper1 EV op de prijsvordering Koper2

Bijkomend zal hierbij vaak een cessie van de vordering ten aanzien van koper1 naar koper2 worden bedongen, zodat wanneer koper1 alsnog zou overgaan tot inning van de prijs, hij verplicht zal zijn deze op een aparte rekening bij te houden. 2) clausules van verlengd eigendomsvoorbehoud Een clausule van verlengd eigendomsvoorbehoud wordt als ongeldig ervaren naar Belgisch recht. Bij fabricage staat duidelijk in wettelijke bepalingen dat het eigendomsvoorbehoud hierdoor tenietgaat, waardoor een clausule waarbij zou worden bedongen dat het eigendomsvoorbehoud in dergelijke situatie toch zou blijven, Art.101 Faill.W. zou schenden en derhalve als ongeldig dient te worden beschouwd. In de praktijk gaat het hier meestal niet om de koop-verkoop van goederen, doch eerder om het in consignatie geven ervan aan de koper, die er iets van mag fabriceren en een deel van de verkoopprijs aan de verkoper geeft. Het gaat hier met name om een beding van loonfabricage waarbij het wenselijk is een eigendomsvoorbehoud op de verkoopprijs te bedingen. Dit beding wordt door de meerderheid van de rechtspraak meestal aangenomen. 211

E. DIRIX en M.E. STORME, “Eigendomsvoorbehoud in het Ontwerp van Faillissementswet: hopeloos onsamenhangend”, R.W. 1995-96, 1421-1424.

185

-

-

Het bedingen van hoofdelijkheid en ondeelbaarheid van een bepaalde schuld kan eveneens de nodige waarborgen bieden. Soms worden schade- en intrestbedingen ook opgenomen, maar dit kunnen we o.i. niet direct als zekerheid kwalificeren. Deze vorm situeert zich binnen het kader van het algemene verbintenissenrecht, eerder dan het insolventierecht. Ook wordt veelal een uitdrukkelijk ontbindend beding opgenomen als zekerheid. Hoewel dit eveneens te situeren is binnen het bestek van het gemene contractenrecht, kan deze vorm soms een zeer sterke waarborg bieden. In tegenstelling tot het eigendomsvoorbehoud, dat enkel mag worden gebruikt op het saldo van een welbepaald goed maar niet op het saldo van andere goederen, wordt bij het

uitdrukkelijk ontbindend beding de overeenkomst retroactief tenietgedaan zodat men opnieuw eigenaar wordt van het goed zonder dat de curator dit kan tegenhouden. Bij het eigendomsvoorbehoud kan de curator daarentegen de goederen wél houden en opteren het saldo van de goederen waarop het eigendomsvoorbehoud rust uit te betalen. Het uitdrukkelijk ontbindend beding creëert de mogelijkheid de volle waarde van het goed terug te vorderen, gezien het eigendomsrecht retroactief terugkeert. De wetgever heeft daarom een grens ingebouwd bij de toepassing van dit uitdrukkelijk ontbindend beding en stelde dat deze niet meer kunnen worden bedongen ná het ontstaan van een situatie van samenloop. Het verdient dus vermelding het uitdrukkelijk beding tijdig in de overeenkomst op te nemen, zodat in geval van faillissement de nodige waarborgen geboden worden. In de praktijk wordt derhalve veelal het volgende bedongen: “Ingeval van faillietverklaring treedt het uitdrukkelijk ontbindend beding automatisch in werking.” Wanneer men de dag voor de faillietverklaring de ontbinding ter kennis brengt van de wederpartij, heeft men op die manier de ruimst mogelijke waarborg. Voorbeeld uit een koop-verkoopovereenkomst: “Onverminderd het recht op schadevergoeding, behoudt X zich het recht voor dit contract te allen tijde te ontbinden of te verbreken zonder aanmaning noch vergoeding, bij de niet-betaling op de vervaldag van één enkele factuur uitgaande van X, het protest van een wisselbrief (zelfs als deze niet aanvaard werd), iedere aanvraag tot betalingsuitstel, zelfs niet officieel, of ieder ander feit waaruit het betalingsonvermogen van de klant blijkt.” Deze clausule kan het best gecombineerd worden met een eigendomsvoorbehoud. De laatste zinsnede in fine zal de rechter een appreciatiebevoegdheid verlenen. Voorbeeld uit een pandovereenkomst tot zekerheid van een leveringsverplichting: “In the absence of a pledge on the Pledged Securities, at the effective date the Authorised Transfer in accordance with the provisions of this Agreement within a period of five (5) business days immediately following the effective date of the Authorised Transfer, such transfer will by virtue of law and without notice be dissolved. The Parties expressly confirm 186

that this Article is an explicit dissolving clause (uitdrukkelijk ontbindend beding/pacte commissoire exprès).”

Afdeling 11 Bewijsclausules212 Bewijsclausules zijn een zeer nuttig instrument die een zeker voordeel kunnen verschaffen bij de aanloop naar een geding. Zij worden in tal van sectoren vaak gebruikt, waaronder de banksector.

§1

Omkering van de bewijslast

In bankvoorwaarden wordt namelijk vaak een omkering van de bewijslast bedongen, hoewel dit ten aanzien van consumenten o.i. aanvechtbaar is. Hier speelt immers de leer der verboden bedingen van de Wet Handelspraktijken en andere dwingend voorgeschreven bepalingen ter bescherming van de consument. Zo wordt vaak bedongen dat de cliënt het bewijs zal moeten leveren van het feit dat de bank een bepaalde opdracht niet heeft uitgevoerd, in plaats van dat de bank zal moeten bewijzen dat de opdracht wél werd uitgevoerd.

§2

Verlies of verdwijning van een bankkoffer

Bij verlies of verdwijning van een koffer dringt een goede (precisering van de) bewijsregeling zich eveneens op wanneer de cliënt van deze koffer zelf de sleutel heeft, aangezien het hierdoor niet langer gaat om een gewone bewaargeving. Vaak wordt daarom expliciet bedongen dat op de cliënt de bewijslast ter zake rust, ook al zou dit het geval zijn krachtens het gemene recht. Door inlassing van een dergelijke clausule worden later geschillen hieromtrent immers vermeden.

§3

Aanmaningen

Ook inzake aanmaningen is het nuttig een bewijslastregeling op te nemen. Hier zal echter het adagium “actori incumbit probatio” spelen, waardoor de rechtspraak aanneemt dat diegene

212

M.E. STORME, “Algemene beginselen van bewijs in het vermogensrecht”, in X., Bewijsrecht, Gent, Larcier, 2007, 1-42.

187

die beweert de factuur te hebben verstuurd, hiervan het bewijs dient te leveren213. In handelszaken blijft het bewijs met vermoeden dan mogelijk, zodat mits voorlegging van het verzendbewijs wordt vermoed dat de factuur of aanmaning binnen 5 dagen is aangekomen. Een ontvangstbevestiging zal uiteraard gelden als ultiem bewijs. Deze termijn van 5 dagen is echter perfect bedingbaar in een clausule, waardoor de bewijslast van “niet-ontvangst” bij de ontvanger zal komen te liggen. De rechter zal dergelijke clausule restrictief interpreteren, zodat alvorens de (vermoedelijke) ontvanger zal gehouden zijn het bewijs van niet-ontvangst te leveren, de verzender eerst gehouden zal zijn het bewijs van verzending te geven, wat niet evident is.

§4

Bewijs van afschriften, kopies, enz. …

Afschriften, kopies, enz… worden geacht echt te zijn zolang dit niet betwist wordt. Wanneer dit echter door één der partijen wordt betwist, rust de bewijslast van de echtheid bij de maker van de afschriften (i.c. zal dit veelal de bank zijn). Door opname van een bewijsclausule met de vermelding dat bewijs met reproducties toegelaten is, zal de bank in staat zijn zich van deze bewijslast inzake de echtheid van afschriften te ontdoen.

§5

Speciaal geval: Bandopnames214 en telefonisch bewijs215

Dergelijke bewijsvorm is niet schriftelijk, waardoor de opname van een clausule die deze bewijsmiddelen toelaat zich opdringt. Bij gebrek aan een dergelijke clausule zullen deze bewijsmiddelen in burgerlijke zaken kunnen worden beschouwd als begin van bewijs met geschrift (i.e. elementen die een indicatie vormen van de aanwezigheid van hetgeen beweerd wordt, bijvoorbeeld briefwisseling, enz…) Bij de redactie van bewijsclausule dient verder te worden gelet op een drietal aandachtspunten: 1) De verdeling van de bewijslast 2) uitsluitingen van wettelijk toegestane bewijsmiddelen 3) verruimingen van de toegestane bewijsmiddelen Bijvoorbeeld: - begin van schriftelijk bewijs volstaat, terwijl dit bewijs principieel 213

M.E. STORME, “Bewijs- en verbintenisrechtelijke beschouwingen omtrent het stilzitten van de aangesprokene bij een factuur en andere vormen van aanspraakbevestiging”, T.B.H. 1991, 463-503. 214 J. VANDENDRIESSCHE, “De inpassing van nieuwe bewijstechnieken in het burgerlijk bewijsstelsel”, in X., Bestendig Handboek Verbintenissenrecht, Antwerpen, Kluwer, 1998, losbl. en R. DE CORTE, “Opnemen eigen telefoongesprekken verdeelt rechters”, Juristenkrant 2000, afl. 19, 5. 215 M.E. STORME en M. STORME, “De telefax in het procesrecht”, in X., Liber Amicorum Marcel Briers, Gent, Mys&Breesch, 1993, 377-388.

188

onvoldoende is - bandopnames hebben volledige bewijskracht - afschriften gelden als bewijsmiddel Zoals we kunnen merken gaan de aandachtspunten 2) en 3) over het creëren van een regeling in verband met de bewijsmiddelen zelf. Ten slotte kunnen we ons de vraag stellen of een uitdrukkelijke aanvaarding van de factuur nodig is langs zijde van de ontvanger, of stilzwijgende aanvaarding volstaat? De aanvaarding van de factuur is immers in tegenstelling tot de ontvangst ervan geen rechtsfeit maar een rechtshandeling van de ontvanger. Het strekt tot aanbeveling hieromtrent een clausule op te nemen met de vermelding dat “Alle facturen die niet binnen 14 dagen geprotesteerd zijn worden geacht aanvaard te zijn”. Dit is echter geen bewijsclausule maar het opleggen van een bijkomende contractuele verplichting langs zijde van de ontvanger, op straffe van verlies van recht.

Afdeling 12 Confidentialiteitsclausules: “Mutual Nondisclosure Agreement” §1

Begrip

Een confidentialiteitsclausule is een typische vóórovereenkomst, gesloten vooraleer partijen confidentiële informatie vrijgeven tijdens de onderhandelingsfase. Bijvoorbeeld voordat bepaalde onderhandelingen inzake de totstandkoming van een joint-venture of research- of licentieovereenkomst, waarbij met het oog op een samenwerking, de verkoop van welbepaalde goederen of andere situaties noodzakelijkerwijze bepaalde confidentiële gegevens aan de wederpartij dienen te worden verstrekt, van start gaan. Aangezien deze noodzaak tot het verstrekken van bepaalde gegevens meestal bedongen wordt binnen het kader van een wederkerige overeenkomst, spreekt het voor zich dat best een contractuele regeling wordt opgenomen omtrent het gebruik van deze verstrekte informatie.

§2

Toepassingsgebied en artikelsgewijze bespreking

Voor de analyse van deze contractsclausule kunnen we verwijzen naar Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement. Het gaat hier niet zozeer om een eigenlijke clausule, maar om een vóórovereenkomst die gesloten werd tussen partijen. Wanneer we in wat volgt aldus verwijzen naar het begrip confidentialiteitsclausule, wordt hiermee de vóórovereenkomst bedoelt die de verplichting tot confidentialiteit bedingt.

189

Voorafgaande bemerkingen In de eerste paragraaf van de overeenkomst wordt kort bepaald wie de gever (“Disclosing Party”) en wie de ontvanger (“Receiving Party”) van de info zijn. Ook wordt bepaald dat de verstrekte info als enig doel heeft de mogelijkheid tot de totstandkoming van een verdere zakelijke samenwerking te analyseren. Artikel 1 We merken dat hier een vrij ruim uitgangspunt wordt genomen aangezien er wordt bepaald dat alle info die (a) wordt meegedeeld door de partij of een derde onder dezelfde verplichtingen, en (b) die niet algemeen bekend is, onder de term “Confidential Information” valt, waardoor de partijen gehouden zijn zich aan de in deze confidentialiteitsclausule bedongen verplichten te houden. Artikel 2 Artikel 1 bepaalt aldus een vrij ruime omschrijving van het begrip confidentiële informatie. Artikel 2 gaat verder in op dit begrip en stipuleert in een typisch Anglo-Amerikaanse stijl, namelijk aan de hand van een niet limitatieve lijst voorbeelden (zie bijlage: “the following enumeration of examples shall not be construed, in itself, to grant Receiving Party by implication any rights with respect to any particular item of Confidential Information”),

wat onder confidentiële informatie kan

worden begrepen. Bijkomend wordt bepaald dat het hier niet gaat om de vraag of bepaalde knowhow wel eigendom is van een bepaalde contractspartij, maar om de zuiver verbintenisrechtelijke verhouding van de ene partij jegens de andere om bepaalde informatie niet verder te verspreiden of op een bepaalde manier te gebruiken die niet vereenzelvigbaar is met deze overeenkomst. Hier wordt met andere woorden niet ingegaan op de vraag naar intellectuele eigendomsrechten, hoewel dit ook een mogelijk weg zou zijn de nodige confidentialiteit te garanderen. Wanneer men bijvoorbeeld onder de octrooiwetgeving zou vallen, zou men een afweging kunnen maken of men de informatie met betrekking tot dit octrooi wil kwalificeren als octrooi, of als knowhow. Wanneer men namelijk onder de regelgeving inzake octrooien valt, krijgt men een monopolie hieromtrent voor een aantal jaren, maar de keerzijde hiervan is dat het wel moet gepubliceerd worden. Aldus zal in dat geval een afweging dienen te worden gemaakt op welke wijze men een maximale bescherming kan verkrijgen. Artikel 3 Hierin worden enkele uitzonderingen bepaald, waarin onder meer staat dat wanneer (a) info zonder fout van de ontvangende partij (“Receiving Party”) publiek bekend is bij derden, of

190

(b) onafhankelijk is ontwikkeld door eigen onderzoek van de ontvangende partij of door onderzoek van derden in opdracht van de ontvangende partij waarvan het bewijs van deze opdracht kan worden voorgelegd, of (c) de bekendmaking ervan “confidential information” gebeurde door derden die niet aan geheimhouding gehouden zijn aan de ontvangende partij deze vormen van bekendmaking niet onder de notie “Confidential information” vallen. Artikel 4 Er werd hier geopteerd voor zowel een culpa levis in concreto (“not less”), als voor een culpa levis in abstracto (“reasonable security measures”) met betrekking tot de veiligheidsmaatregelen die door de ontvangende partij dienen te worden genomen om de geheimhouding van de verstrekte informatie te garanderen. De combinatie van deze twee aansprakelijkheidsvormen kan nuttig zijn om een ondergrens aan te geven. Zo kan aan de rechter een appreciatiebevoegdheid worden gegeven om de gedragswijze van één der contractspartijen te toetsten aan het criterium van de goede huisvader. Artikel 5 De ontvangende partij mag krachtens dit artikel enkel mits voorafgaande schriftelijke machtiging overgaan tot gebruik van de confidentiële informatie. Artikel 6 (a) bevat een verbod om bepaalde gegevens bekend te maken zonder voorafgaande toestemming van de gever van de informatie (“without the prior consent of Disclosing Party”). (b) bevat een precisering van wat aan werknemers/personeel mag worden meegedeeld. Hierin wordt bepaald dat enkel de personen die kennis moeten hebben van de verstrekte info, om te kunnen overgaan tot de uitvoering van de overeenkomst van deze info mogen worden voorzien. Bijkomend dient dit personeel apart toe te stemmen in de confidentialiteitsclausule, zodat voor hen persoonlijk dezelfde verplichtingen gelden dan voor de “Receiving Party”. Artikel 7 Dit artikel voorziet in een kopieerverbod. Er staat in dat enkel afschriften mogen worden gemaakt wanneer deze toegestaan zijn door de overeenkomst zelf, het toepasselijk recht op de overeenkomst of de andere contractspartij (i.c. de “Disclosing Party”). Bijkomend wordt vermeld dat deze afschriften eigendom blijven van wie de informatie heeft verstrekt, wat niet zo evident is als het wel lijkt aangezien de informatieverstrekker van de afschriften niet altijd de “Disclosing Party” is. Wanneer bijvoorbeeld bepaalde gegevens elektronisch worden doorgestuurd, kan men soms moeilijk achterhalen wie nu juist de initiële 191

verstrekker ervan is. Wordt daarentegen geopteerd voor een kopie met unieke stempel, zodat men kan zien wie de initiële verstrekker is vanaf dat afschriften ervan opduiken, wordt ook dit probleem verholpen en kan op relatief eenvoudige wijze worden gekeken wie nu juist schuldig is. Ten slotte wordt ook – aangezien het hier om bepaalde machinerie blijkt te gaan - het uit elkaar halen van bepaalde machinestukken verboden (“reverse engineer, reverse compile, disassemble”) zodat de machines zelf slechts in hun geheel zullen mogen worden gebruikt om hun werkzaamheden te testen. Artikel 8 Door inlassing van dit artikel wordt de ontvangende partij verplicht zekere voorwaarden na te leven en maatregelen te nemen wanneer zij jegens de overheid verplicht zou zijn bepaalde informatie te verstrekken. De hypothese waarop hier gedoeld wordt kan in grote mate variëren. Zo kan iemand zich in het Belgische recht beroepen op Art. 877 Ger. W. (actio ad exhibendum) om de overlegging van stukken te vorderen. Dit wordt in globo ruim opgevat, zodat hieronder ook prototypes, databases, enz… kunnen vallen. Ook zou beslag kunnen worden gelegd op bepaalde documenten, die belangrijke informatie bevatten waarvan men liever heeft dat ze geheim blijven. De opname van een clausule die de handelingswijze der contractspartijen in dat geval regelt is dus geenszins overbodig. (a) bepaalt hier dat wanneer reeds een beslissing tot overlegging werd genomen, de ontvangende partij uitstel moet vragen en verwijst naar subparagrafen (b) en (c) (b) bepaalt dat ingeval van (a), na het gevraagde uitstel, de ontvangende partij onmiddellijk de informatieverstrekker in kennis moet stellen van de rechterlijke beslissing (c) bepaalt dat wanneer de informatieverstrekker ingeval van (a), na het gevraagde uitstel, zou verzoeken de rechterlijk opgevraagde informatie geheim te houden, de ontvangende partij moet instemmen of zich minstens niet mag verzetten tegen de tussenkomst van de infoverstrekker in het geding en waar mogelijk moet proberen deze hierin te ondersteunen. Artikel 9 Dit artikel bevat een verbod tot wijziging of verduistering van eigendomskentekens (bijvoorbeeld: ingekraste labels/stempels/plakaatjes/enz…). Artikel 10 Hierin wordt de ontvangende partij de verplichting opgelegd misbruiken door derden onmiddellijk te melden, teneinde de ontvangende partij in staat te stellen de nodige maatregelen hieromtrent te nemen. Wanneer zij dit niet doet wordt zij hiervoor aansprakelijk 192

gesteld. Dit houdt dus in dat zij niet aansprakelijk zal worden gesteld voor de misbruiken van derden, maar wel voor de informatieplicht die op haar rust wanneer zij van dergelijke misbruiken kennis zou nemen. Artikel 11 Artikel 11 bepaalt opzegmogelijkheden en de hiermee gepaard gaande verplichtingen na de beëindiging van de overeenkomst. I.c. werd bedongen dat na het verstrijken van de duurtijd van de overeenkomst de reeds gegeven informatie nog steeds niet zal mogen worden vrijgegeven, maar dat op de informatie die na de in dit artikel bepaalde opzegtermijn (i.c. 30 dagen) aan de ontvangende partij zou worden verstrekt geen verplichting tot confidentialiteit meer rust en aldus vrij mag worden gebruikt. Artikel 12 Dit artikel bevat geen bepalingen omtrent de verplichtingen nà, doch omtrent de verplichtingen òp het tijdstip waarop de overeenkomst een einde neemt. Hier wordt namelijk bedongen dat op dat moment alle aan de ontvangende partij gegeven informatie dient te worden teruggegeven. Derhalve was de terminologie “Post-Termination Procedures” hier beter anders gekozen. Artikel 13 In dit artikel wordt gestipuleerd dat het verstekken van informatie geen afbreuk doet aan het eigendomsrecht van de infoverstrekker, noch een zakelijk recht vestigt op de verstrekte info. Het belang van dit artikel situeert zich op vlak van een discussie binnen de rechtsleer. Sommige rechtsleer meent namelijk dat een licentie dient te worden gezien als een soort zakelijk recht. Daarom kan best een dergelijke clausule worden opgenomen, zodat de eigenaar van de informatie ook meteen eigenaar wordt van de afschriften, vertalingen, enz… ervan. Men zou met andere woorden kunnen stellen dat op die manier een soort van natrekking op lichamelijke goederen wordt bedongen. Artikel 14 Hierin staan enkele definities en begrippen zoals wat onder een dag (een weekdag, ook weekends erin of niet, een werkdag, enz…), een partij, een persoon, een overeenkomst, enz… dient te worden begrepen. Dit artikel kan zeer nuttig zijn ter precisering van bepaalde gebruikt terminologie en om discussies achteraf te vermijden. Artikel 15 Vooreerst dient hier een onderscheid te worden aangebracht tussen de gemeenrechtelijke Belgische regeling (het continentale recht) en het Anglo-Amerikaanse recht. 193

1. Het continentale recht Het continentale recht voorziet, zoals geweten uit het algemene verbintenissenrecht in een principiële voorrang voor de uitvoering in natura. De uitzondering op deze regel, die enkel wordt toegepast bij een onmogelijkheid tot uitvoering in natura, is de uitvoering bij equivalent. 2. Het Anglo-Amerikaanse recht Het Anglo-Amerikaanse recht voorziet in een geheel andere regeling dan deze uit het continentale recht. Zo is hier de uitvoering bij equivalent de regel en de uitvoering in natura de bijzonder te motiveren uitzondering. In deze clausule wordt een “specific performance” (uitvoering in natura) bedongen. Wanneer een contractspartij binnen het Anglo-Amerikaanse recht een uitvoering in natura vordert zou het in principe volstaan de rechter te vragen de uitvoering in natura te weigeren omdat schadevergoeding volstaat, maar door inlassing van deze clausule wordt dit verweer wegbedongen. Artikel 16 Dit is een typisch rechtskeuzebeding, waarbij voor het Belgische recht wordt geopteerd. Deze clausule kan binnen de internationale context geen kwaad. Bij dualiteit geldt krachtens deze clausule enkel het interne recht. Zo zal bij een koop-verkoopovereenkomst worden teruggegrepen naar het Belgische recht in al haar facetten, wat voor een koop-verkoop neer zou komen op de toepasselijk verklaring van zowel de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek, als de bepalingen van het Weens Koopverdrag (ondertekend door België). Bij aanwezigheid van een internationaal element zal aldus ook het Weens Koopverdrag onderdeel van het Belgische (interne) recht zal uitmaken. Artikel 17 Dit artikel sluit rechtsverwerking evenals afstand van recht uit, door te stellen dat geen enkele vorm van stilzitten of handelingswijze van een partij als dusdanig mag worden geïnterpreteerd (“shall not be construed as a waiver of any continuing or succeeding breach of such provision, a waiver of the provision itself or a waiver of any right under this Agreement”). Wanneer er toch afstand van recht voorhanden zou zijn bepaalt het artikel dat dit restrictief dient te worden geïnterpreteerd. Artikel 18 i. Hier wordt ten eerste bedongen dat de informatie gratis wordt verstrekt. Ten tweede dat met betrekking tot de correctheid van de gegevens geen waarborg wordt gegeven en dat dit in geen geval aanleiding kan geven tot aansprakelijkheid.

194

--Bij een informatieovereenkomst kan van i. en ii. geenszins sprake zijn. Hier betaalt men namelijk voor het verkrijgen van bepaalde informatie, zodat een zekere waarborg die haar correctheid garandeert noodzakelijk is.-ii. In dit tweede onderdeel van dit artikel worden een aantal vormvereisten inzake kennisgeving bepaald. (schriftelijk, aangetekend, enz…). Krachtens het Belgische recht geldt ter zake Art. 2281 B.W.. iii. Hierin worden enkele wijzigingsmodaliteiten bepaald. Wijzigingen dienen krachtens dit onderdeel te gebeuren volgens deze overeenkomst. iv. Vooreerst wordt hier een afzonderlijke severability-clause bedongen216 in geval van nietigheid van (een onderdeel van) de overeenkomst. Bijkomend wordt een conversieclausule opgenomen (“the invalid, illegal or unenforceable provision shall be replaced by mutually acceptable provision”). v. Ten slotte wordt bepaald in hoeveel exemplaren deze overeenkomst is opgemaakt. In het Belgische recht kan dit nuttig zijn voor de bewijsregeling van Art. 1325 e.v. B.W..

Afdeling 13 Niet-concurrentiebedingen §1

Eenzijdig bedongen niet-concurrentiebedingen

In de praktijk zorgen niet-concurrentiebedingen vaak voor discussie. Aangezien er geen wettelijke regels voorhanden zijn omtrent de regeling van niet-concurrentiebedingen, en deze derhalve restrictief worden geïnterpreteerd, dienen zijn nauwkeurig te worden opgesteld. Niet-concurrentiebedingen worden gebruikt in varia overeenkomsten, waaronder koopverkoopovereenkomsten. Zo zal iemand die eigenaar is van een slagerij en in dezelfde straat ook een kledingwinkel heeft, er baat bij hebben bij de verkoop van de kledingwinkel aan een derde te bedingen dat deze zich verbindt gedurende een bepaalde periode geen slagerij te openen in het door hem nieuw aangekochte pand. Anders zal de slager immers met de verkoop van zijn kledingzaak immers “in eigen vlees snijden”. Er dient een onderscheid te worden gemaakt tussen de niet-concurrentieverplichtingen tijdens en deze na de duurtijd van de overeenkomst. Het opnemen van een nauwkeurige clausule zal van uitermate groot belang zijn. De eerste situatie is deze waarbij een concurrentieclausule is opgenomen tijdens de duurtijd van de overeenkomst. Hierin worden geen verplichtingen voor de toekomst opgenomen, doch enkel een verbod om gedurende de looptijd van de overeenkomst geen andere overeenkomsten te sluiten. 216

Cfr. Supra onder Afdeling 3. Nietigheidsbepalingen

195

Bijvoorbeeld: 1) “Partijen verbinden zich ertoe om gedurende de looptijd van dit contract geen overeenkomsten te sluiten met derden die hetzelfde of een gelijksoortig voorwerp hebben dan deze overeenkomst.” De vermelding “gelijksoortig goed” moet ondubbelzinnig in de overeenkomst worden gepreciseerd, zodat duidelijk is wat hieronder dient te worden begrepen. 2) “De partijen verklaren dat zij op dit ogenblik geen onderhandelingen voeren met andere ondernemingen of organisaties met het oog op het aangaan van samenwerkingsakkoorden over onderzoek en ontwikkeling die hetzelfde onderwerp hebben als voorliggend contract.” De tweede situatie is deze nà de overeenkomst. In deze hypothese dienen nietconcurrentiebedingen te worden beperkt qua tijd en voorwerp om aan het vrije markt principe niet al te veel te tornen. Zo zal een niet-concurrentiebeding die concurrentie “voor altijd” uitsluit ongeldig zijn. Ook zal een beding dat “eender wat” verbiedt, ook al is dit slechts voor een beperkte duurtijd, ongeldig zijn. De rechtspraak aanvaardt doorgaans dat niet-concurrentiebedingen die een duurtijd van 10 jaar overschrijden als nietig dienen te worden beschouwd. Deze termijn dient te worden beoordeeld in het licht van “de tijdspanne die men normaliter nodig zou hebben om cliënteel aan zich te binden”. Het is courante praktijk aan het niet-concurrentiebeding een schadebeding te koppelen, om de verbintenis waartoe de persoon die de verplichting tot niet-concurrentie heeft opgenomen extra kracht bij te zetten. Hierbij dient wel te worden vermeld dat de situaties die aanleiding geven tot schadevergoeding nauwkeurig zullen moeten worden vermeld in het schadebeding, zodat het stipuleren dat “elke schending aanleiding geeft tot schadevergoeding” als niet nauwkeurig genoeg dient te worden beschouwd. In de praktijk geeft dit vaak aanleiding tot discussie over hoeveel schadefeiten zich effectief hebben voorgedaan, bijvoorbeeld wanneer een bepaalde overeenkomst wordt afgesloten die door het niet-concurrentiebeding verboden werd. Een nauwkeurige opname, waarbij wordt gedacht aan alle elementen die men graag ingedekt zou zijn, is derhalve van uitermate groot belang om aan deze discussie een einde te stellen. In dit licht regelt de Octrooiwet de situatie van winstafdracht, maar desalniettemin is het toch beter een uitdrukkelijke clausule op te nemen om dit te regelen. In plaats van dan te stipuleren dat “elke schending aanleiding zal geven tot schadevergoeding”, zal het beter zijn te bedingen dat “elke overeenkomst die in strijd is met het niet-concurrentiebeding (of de hierin opgenomen situaties) aanleiding zal geven tot schadevergoeding.

196

§2

Wederkerig bedongen niet-concurrentiebedingen

Niet-concurrentiebedingen worden het meest gebruikt in de distributiesector. Leveranciers zien hun afnemers immers niet graag producten van concurrenten verkopen. Soms wordt dan bedongen dat “X de enige is die product Y mag afnemen”. Ook deze clausules dienen te worden beperkt in de tijd. Voorbeeld inzake handelsagentuur: “The Agent will not offer or sell the Products outside the Territory or for use outside the Territory, nor will the Agent promote or offer for sale directly or indirectly, either on its own account or on behalf of any third party, any products of a third party similar to the Products which would or could compete or in any way interfere with the sale of the Products. This provision shall remain effective for the whole term of this Contract and any renewal hereof.” De handelsagent verkoopt hier een product voor rekening van de principaal, meestal met een bepaalde vorm van exclusiviteit die zich vertaalt in de toekenning van een bepaald grondgebied aan de handelsagent. Het spreekt voor zich dat een goede regeling hieromtrent vereist is. Zo is men meestal enkel gerechtigd cliënteel te werven binnen het eigen grondgebied en mag de agent geen concurrerende producten verkopen. De opname van een nauwkeurig omschreven lijst van producten waarvoor deze exclusiviteit aan de agent wordt opgelegd is ter zake aanbevelenswaardig. Men denke bijvoorbeeld aan de cosmeticasector, waar men zou kunnen bedingen dat men wél cosmetica mag verkopen, maar geen detergenten ervan. Men zal er hier natuurlijk wel voor moeten opletten dat bepaalde producten niet én een cosmeticaproduct, én een detergent zijn, wat een bron van discussie zou kunnen vormen. Met precisie bedingen blijft de boodschap. Toch dient hierbij te worden vermeld dat het handelsrecht voorziet in een beperking van de draagwijdte van dergelijke niet-concurrentiebedingen. Zo voorzag de Europese Commissie door invoering van de zgn. groepsvrijstellingsverordening namelijk in het opleggen van geldigheidsvoorwaarden, waarbij eveneens het onderscheid dient te worden gemaakt tussen de niet-concurrentieverplichtingen in de periode tijdens en na de duurtijd van de overeenkomst. Zo zullen tijdens de duur van de overeenkomst concurrerende activiteiten enkel kunnen worden verboden voor een termijn van vijf jaar. Elk niet-concurrentiebeding van onbepaalde duur, of met een looptijd langer dan vijf jaar, zal ongeldig zijn. Dit geldt ook voor een niet-concurrentiebeding van minder dan vijf jaar, dat door stilzwijgende verlengingen de geldingsduur van vijf jaar overschrijdt. Ook de regelgeving inzake selectieve distributie zal in het achterhoofd dienen te worden gehouden om een rechtsgeldig en juridisch correct resultaat te verkrijgen. Ten slotte is nog de specifieke situatie van niet-concurrentiebedingen bij de overdracht van een handelszaak vermeldenswaardig. Hierbij zullen namelijk specifiek de sector, het territorium, de termijn, en gelijkaardige elementen moeten worden gepreciseerd in de overdrachtsovereenkomst. 197

Een bijkomende mogelijkheid hierbij is dat een dochtervennootschap zich ertoe verbindt jegens haar moedervennootschap, om gedurende een bepaalde termijn geen concurrerende activiteiten uit te oefenen. Ook dit zal een zeer precies moeten worden bedongen. Inzake niet-concurrentiebedingen merken we dus dat het belangrijkste aandachtspunt het nauwkeurig opnemen van een specifieke regeling voor de situatie in concreto, zodat voor beide partijen een aanvaardbare oplossing wordt gecreëerd.

Afdeling 14 “Vierhoekenclausules” – “Entire agreement clause” Een vierhoekenclausule is een beding tussen partijen waarbij zij stellen dat hetgeen waartoe zij zich verbinden beperkt wordt tot hetgeen binnen “de vier hoeken” van de overeenkomst terug te vinden is, met uitsluiting van alle afspraken of elementen die buiten de geschreven tekst zouden gemaakt zijn. Vandaar de naam “vierhoekenclausule”. Deze clausule vindt haar inspiratie voornamelijk binnen de common law-contracten waar zij gekend is onder de naam “Entire agreement clause”. Het grote voordeel van deze clausule is dat zij, wanneer rechtsgeldig bedongen, de culpa in contrahendo (precontractuele aansprakelijkheid) uitsluit. Zij zorgt namelijk voor een zeer strikte toepassing van het principe van Art. 1161 B.W. : “Alle bedingen van een overeenkomst worden uitgelegd het ene door het andere, zodat elk beding wordt opgevat in de zin die uit de gehele akte voortvloeit.” Toch dient te worden gewaarschuwd dat wettelijke bepalingen niet zomaar uit te sluiten zijn. Zo zal men bijvoorbeeld niet kunnen bedingen dat “de verkoper de zaak mag leveren zonder toebehoren”, aangezien dit strijdig is met Art. 1615 B.W. dat stelt dat "de verkoper de zaak dient te leveren met al haar toebehoren en wat voor blijvend gebruik bestemd is." Wanneer rekening wordt gehouden met de nodige wettelijke bepalingen is dergelijke clausule verder perfect geldig naar Belgisch recht. Ook zullen partijen zich o.m. voor de bewijslevering van wilsgebreken kunnen blijven beroepen op alle elementen buiten de geschreven overeenkomst, ongeacht de opname van een vierhoekenbeding in het contract. “This contract contains the final and entire agreement between Seller and Buyer and any prior or contemporaneous understandings or agreements, oral or written, are merged herein.” Deze clausule is eigenlijk een novatieclausule. Hierbij dient steeds te worden opgelet dat bepaalde zekerheden die initieel gegeven werden, door de uitwerking van de novatieclausule niet worden tenietgedaan. Hierbij stellen zich namelijk twee problemen. Ten eerste valt bij een overeenkomst met persoonlijke zekerheidsstelling door een derde (bijvoorbeeld een borgsteller) deze zekerheidsstelling weg door novatie. 198

Ten tweede dient ook bij zakelijke zekerheden (bijvoorbeeld hypotheek/pand/…) te worden opgelet dat wordt bedongen dat de bestaande zakelijke zekerheden doorlopen, ongeacht novatie. Wanneer dit niet werd bedongen strekt het tot aanbeveling deze best te vernieuwen. Bij dergelijke vernieuwing zal echter moeten worden gekeken naar de financiële toestand van diegene op wie de zakelijke zekerheid rust. Wanneer deze namelijk verkeerd in een financieel ongunstige positie en een faillissement van zijnentwege in de lucht hangt dient te worden opgepast dat de vernieuwde zekerheidsvestiging niet in de verdachte periode wordt gevestigd. “De onderhavige overeenkomst (en haar bijlagen ) omvat(ten) al de verbintenissen waartoe de contractspartijen gehouden zijn. Er wordt uitdrukkelijk overeengekomen dat de briefwisseling, de aanvragen om offertes te verkrijgen of de vroegere voorstellen in verband met bestelling X als onbestaande zullen worden beschouwd.”

Afdeling 15 Verzekeringsclausules §1

Bankgarantie

Een bankgarantie is een garantie van goede uitvoering, gegeven door de schuldeiser. Deze wil in ruil hiervoor echter een zekerheid dat hij betaald zal worden. Hierbij kan het om een persoonlijke zekerheden gaan. Zo zal de schuldeiser van de verbintenis in bepaalde omstandigheden een garantie kunnen inroepen en aan de bank betaling eisen. De bank zal hiervoor premies vragen aan de schuldeiser, die hoger zullen worden naargelang het risico op wanbetaling groter wordt.

§2

Escrow-account

Escrow staat voor de situatie waarbij partij A “iets” (meestal geld) in bewaring geeft aan een derde onafhankelijke en betrouwbare partij C (meestal de bank), opdat deze het in bewaring gegeven goed deskundig zou bewaren onder bepaalde voorwaarden of indien bepaalde gebeurtenissen zich zouden voordoen het in bewaring gegeven goed zou overhandigen aan partij B. Deze situatie is juridisch gezien geen bankgarantie want het gaat hier om een persoonlijke zekerheid. Bij een escrow-account wordt namelijk giraal geld op een bankrekening gezet,

199

waarna de voorwaarden worden bepaald onder dewelke de andere partij recht heeft op deze rekening. Het gaat hier dus eerder om een minnelijk kantonnement217. Vroeger bestond er discussie over de vraag, wanneer geld op een bankrekening stond, van wie dit geld nu juist was en of dit geld in de boedel viel? O.i. is dit een foutieve analyse want geld op een bankrekening is van de bank. De vraag wordt dus verkeerd gesteld en behoort niet te zijn van wie het geld op de bank nu juist is (antwoord: van de bank zelf), maar wie een vordering heeft op de bank voor het geld dat op die welbepaalde bankrekening staat. Bij de totstandkoming van een overeenkomst waarbij geldt op een escrow-account wordt geplaatst, wordt immers geen voorwaardelijk eigendom van dat geld aan één der contractspartijen gegeven, maar een voorwaardelijk recht op de bankrekening met dat geld erop. Het Hof van Cassatie maakte een einde aan deze discussie door haar recente arrest van februari 2007218 inzake het minnelijke kantonnement, waarin zij deze praktijk aanvaardde. Het is aanbevelenswaardig bij het stipuleren van een escrow-account ook het moment van uitbetaling nauwkeurig te bepalen. Een variante van Escrow is de arbitrageovereenkomst, waarop binnen het bestek van deze cursus reeds werd ingegaan. Hierbij wordt namelijk een arbiter of een college van arbiters aangeduid ter beslechting van een geschil. Hierbij kan dan worden geopteerd voor het kiezen van één welbepaalde arbiter op wiens rekening de betwiste som wordt geblokkeerd. Het voordeel van deze praktijk is – gezien het feit dat de arbiter (of het college van arbiters) autonoom zal (zullen) beslissen – dubbel. Enerzijds is er namelijk de zekerheid voor de partijen dat conform deze beslissing zal worden uitbetaald (zo zegt men vaak dat “de arbiter tegelijk Escrow zal zijn”) en anderzijds zullen vertragingen in de procedure ten gevolge van de handelingswijze één der partijen in grote mate worden uitgesloten. Een minpunt van deze praktijk blijft uiteraard de hogere kostenlast. De arbiter(s) moet (moeten) immers worden betaald door de partijen zelf, terwijl dit bij de rechtscolleges door de Staat gebeurt. Niettegenstaande het bovenvermelde zal ook bij deze variant op Escrow best nauwkeurig worden bepaald onder welke voorwaarden de afgifte gebeurt.

217 218

M.E. STORME, “Minnelijk kantonneren: een perfect geldige delegatie”, T.P.R. 2003, afl. 4, 1299-1308. Cass. 2 februari 2007, R.W. 2006-07, afl. 41, 1679.

200

Bijlage : Overeenkomst tot contractoverdracht Bron: http://www.architectenvennootschap.be/files/new1107/Model%20overeenkomst%20tot%20overdracht%20van%20een%20contract.pdf OVEREENKOMST TOT CONTRACTOVERDRACHT Tussen: De heer / mevrouw ***, wonende de te *** Hierna: “de Opdrachtgever” En: De heer / mevrouw ***, wonende te ***, architect, ingeschreven op de tabel van de Orde van architecten van de provincie ***, Hierna: “de Overdrager” En: *** architectenvennootschap ***, met maatschappelijke zetel gevestigd te ***, met ondernemingsnummer ***, RPR ***, ingeschreven op de tabel van de Orde van architecten van de provincie *** , hierbij vertegenwoordigd door de heer / mevrouw ***, wonende te ***, in zijn hoedanigheid van *** Hierna: “de Overnemer”

Overwegende hetgeen volgt: Tussen de Opdrachtgever en de Overdrager werd op *** een architectencontract gesloten, waarvan een kopie als bijlage 1 bij deze overeenkomst wordt gevoegd (hierna “het Architectencontract”). De Overnemer is een rechtspersoon die, als gevolg van zijn inschrijving op de tabel van de Orde van architecten van de provincie *** onder nummer *** gemachtigd is het beroep van architect uit te oefenen overeenkomstig artikel 2, §2, van de wet van 20 februari 1939 op de bescherming van de titel en het beroep van architect (B.S. 25 maart 1939), zoals gewijzigd door de wet van 15 februari 2006 betreffende de uitoefening van het beroep van architect in het kader van een rechtspersoon (B.S. 25 april 2006). Onderhavige overeenkomst (hierna: “de Overeenkomst”) strekt ertoe het Architectencontract over te dragen aan de Overnemer, op dergelijke wijze dat, voor zover dit wettelijk mogelijk is, de Overnemer de plaats inneemt van de Overdrager en de Overdrager volledig uit de rechtsverhouding verdwijnt. 201

Wordt overeengekomen hetgeen volgt: Artikel 1. Voorwerp De drie partijen bij de Overeenkomst, zijnde de Overdrager, de Overnemer en de Opdrachtgever, komen overeen dat het Architectencontract, als geheel van rechten en verplichtingen, wordt overgedragen aan de Overnemer, onverminderd de toepassing van dwingende wettelijke bepalingen die de overdracht verbieden, beperken of op een andere wijze regelen. De overdracht impliceert dat de Overnemer alle verplichtingen die voorvloeien uit het Architectencontract voldoet, voor zover deze nog niet voldaan zijn en dat de Overnemer alle rechten die voortvloeien uit het Architectencontract uitoefent, voor zover deze nog niet werden uitgeput.

Artikel 2. Bevrijding van de Overdrager De Opdrachtgever ontslaat de Overdrager op de meest ruime wijze van zijn verplichtingen die voortvloeien uit het Architectencontract, onverminderd de toepassing van dwingende wettelijke bepalingen die de bevrijding van de Overdrager verbieden. De Overdrager blijft enkel gehouden op basis van het Architectencontract, indien dwingende wettelijke bepalingen dit vereisen.

Artikel 3. Excepties Alle excepties die bestaan in de contractuele verhouding tussen de Opdrachtgever en de Overdrager, worden samen met het Architectencontract overgedragen. Dit impliceert dat de Opdrachtgever tegen de Overnemer alle excepties kan inroepen die hij vóór de overdracht tegen de Overdrager kon inroepen Dit impliceert tevens dat de Overnemer tegen de Opdrachtgever alle excepties kan inroepen die vóór de overdracht door de Overdrager tegen de Opdrachtgever konden worden inroepen.

Artikel 4. Zekerheden De zekerheden die de verbintenissen van de Opdrachtgever waarborgen worden samen met het Architectencontract overgedragen. De zekerheden die door de Overdrager werden gesteld vóór de overdracht worden niet overgedragen. De Overnemer stelt volgende nieuwe zekerheden om zijn verbintenissen uit het Architectencontract te waarborgen: ***

202

Artikel 5. Nietigheid De nietigheid of de ongeldigheid van één of meerdere bepalingen van de Overeenkomst heeft niet de nietigheid van de volledige Overeenkomst tot gevolg. Deze tekst is slechts een model, dat aan de concrete situatie van de betrokken architect en architectenvennootschap moet aangepast worden.

Artikel 6. Bevoegdheid In geval van betwisting zijn uitsluitend de rechtbanken van *** bevoegd Op onderhavige overeenkomst is uitsluitend het Belgisch Recht van toepassing. Opgemaakt te *** (plaats), op *** (datum) in *** exemplaren. Ieder van de partijen verklaart één exemplaar te hebben ontvangen.

De Opdrachtgever

De Overdrager

De Overnemer

[Deze tekst is slechts een model, dat aan de concrete situatie van de betrokken architect en architectenvennootschap moet aangepast worden.]

203

Bijlage : Powerpoint-presentatie Handelscontracten [Aangezien het m.i. niet opportuun is de PowerPoint presentatie hier slide per slide in te voegen laat ik de distributie van deze bijlage aan U over.]

204

Bijlage : Nuttige tips voor goede contracten

205

206

207

208

209

210

211

212

213

214

215

216

217

218

Bijlage : Mutual Nondisclosure Agreement Mutual Nondisclosure Agreement Between YYYYYYYYYYYY & XXXXXXXXXXXXXX

This Agreement governs the disclosure of information regarded as confidential and proprietary by one of the parties below (referred to as “Disclosing Party”) to the other party (referred to as “Receiving Party”). Disclosing Party agrees to make known to Receiving party, and Receiving Party agrees to receive, Confidential information for the sole purpose of evaluating a possible future business relationship between the parties and engaging in joint activities resulting from business relationship.

1. Definition of Information. As used the term “Confidential Information” means information that: (a) is disclosed by Disclosing Party or a Person having an obligation of confidence to Disclosing and (b) is not generally known. 2. Illustrative Types of Confidential Information. The term “Confidential Information” includes, by way of illustration but without limitation except as expressly set forth herein, (the following enumeration of examples shall not be construed, in itself, to grant Receiving Party by implication any rights with respect to any particular item of Confidential Information): (a) any and all information relating to current and proposed products or services of Disclosing Party licensor(s), research, research programs, computers software, source and executable codes, program files, developments for experimental work, flow charts, drawing, algorithms, improvements, inventions, knowhow, customer information, accounting data, financial information, procurement requirements, statistical data, research projects, business development and marketing plans, strategies, forecasts, customer lists, sales plans, and sales and marketing information, and the like that is/are in the possession of or may be acquired by or on behalf of Disclosing Party, including similar information with respect to any subsidiary or related companies of disclosing Party; (b) the fact of disclosing Party’s selection and

219

use of particular information in connection with this Agreement and its subject matter, whether or not the particular information is publicly available. Specific items of Confidential Information protected by this Agreement are listed in Attachment A to this Agreement. 3. Exclusions from Proprietary - Confidential information Status, the term “Confidential Information” does not include any Information that, through no fault or failure to act on the part of Receiving Party, is or become: (a) publicly known to third parties; or (b) developed independently by or on behalf of Receiving Party as shown by documentary evidence; or (c) disclosed to the Receiving party by third party not having an obligation of confidence to Disclosing party of the information as shown by documentary evidence. 4. Security Conditions. Confidential Information will be maintained under secure conditions by receiving Party, using reasonable security measures and in any event not less than the same security procedures used by Receiving Party for the protection of its own Confidential Information of a similar kind. 5. Non-Use Obligation. Receiving Party shall not use any Confidential Information, except as provided in this Agreement, without the express prior written consent of an authorized officer of Disclosing Party. 6. Non-Disclosure Obligation. Except as may be otherwise permitted by this Agreement, (a) Receiving Party shall not disclose any Confidential Information to any third party without the prior consent of Disclosing Party and (b) Receiving party may disclose appropriate portions of Confidential Information only to those of its personnel who have a substantial need to know the specific information in question in connection with the receiving party’s exercise of rights or performance of obligations under this Agreement. Each such person shall have previously agreed, either as a condition to employment or in order to obtain Confidential Information, to be bound by terms and conditions substantially similar to those of this Agreement. All such personnel will be instructed by Receiving party that the Confidential Information is subject to the obligation of confidence set forth by this Agreement. 7. No Unauthorized Copying. Except as may be otherwise permitted by this Agreement or expressly authorized by applicable law, Receiving Party shall not copy, duplicate, reverse engineer, reverse compile, disassemble, record, or otherwise reproduce any part of

220

Confidential information, nor attempt to do any of the foregoing without the prior written consent of Disclosing Party. Any tangible embodiments of Confidential Information that maybe generated by Receiving Party, either pursuant to or in violation of this Agreement, will be deemed to be the sole property of Disclosing Party and fully subject to the obligation of confidence set forth in this Agreement. 8. Disclosure Ordered by Governmental Bodies. If Receiving Party is ordered by a court, administrative agency, or other governmental body of competent jurisdiction to disclose Confidential Information, or if it is served with or otherwise becomes aware of a motion or similar request that such an order issued, than Receiving Party will not be liable to Disclosing Party for disclosure of Confidential Information required By such order if Receiving Party complies with the following requirements: (a) if an already-issued order calls for immediate disclosure, then Receiving Party shall immediately move for or otherwise request a stay of such order to permit Disclosing party to respond as set forth in this subparagraph; (b) Receiving Party shall immediately notify Disclosing Party of the motion or order by the most expeditious possible means; (c) Receiving Party shall join or agree to (or at a minimum shall not oppose) a motion or similar request by Disclosing Party for an order protecting the confidentiality of the Confidential Information, including joining or agreeing to (or non-opposition to) a motion for leave to intervene by Disclosing Party. 9. No Removal of Proprietary Legends. Receiving Party shall not remove obscure, or deface any proprietary legend relating to Disclosing Party’s rights, on or from any tangible embodiment of any Confidential Information, without Disclosing Party’s prior written consent. 10. Reports of Third-Party Misappropriation. Receiving Party shall immediately report to Disclosing Party any attempt by any Person of which Receiving Party has knowledge (a) to use or disclose Confidential Information without authorization from Disclosing Party, or (b) to copy, reverse assemble, reverse compile or otherwise reverse engineer any part of the Confidential Information, except and to the extent expressly authorized by applicable law. 11. Term and Termination. This Agreement shall be effective as of the Effective Date, written below, and may be terminated with the respect of the further disclosures upon thirty (30) days prior notice in writing. This Agreement shall be automatically terminated in the event the Parties subsequently enter into an agreement containing a

221

provision concerning the disclosure of the Confidential Information. The rights and obligations accruing prior to termination as set forth herein shall, however survive termination of this Agreement. 12. Post-Termination Procedures. Upon any termination of Receiving Party’s right to possess and/or use Confidential Information, Receiving Party shall turn over to Disclosing Party (or, if agreed by Disclosing Party, destroy) any disk, tapes, documentation, drawing, blueprints, notes, memoranda, specifications, devices, documents, or any other tangible embodiments of any Confidential Information. 13. Ownership. All trademarks, service marks, patents, trade secrets and other proprietary rights in or related to the Confidential Information are and will remain the exclusive property of the original owner, whether or not specifically recognized or perfected under local applicable law. Neither party will take any action that jeopardizes the other party’s proprietary rights or acquire any right in the Confidential information, except the limited use specified in this Agreement. The owner of any Confidential Information will own all rights in any copy, translation, including any improvement or development thereof. 14. Interpretation. The terms that are defined in this Agreement may be used in the singular or the plural, as the context requires. “Days” means calendar days, unless otherwise specified. “Party” means a party to this Agreement unless otherwise clear from the context. “Person” means an individual, partnership, company, corporation or other legal entity, as the context requires. “Agreement” means this Agreement. Headings are intended only for reference purposes. 15. Injunctive Relief. Receiving Party acknowledges that any violation of its covenants in this Agreement would result in damage to Disclosing Party that is largely intangible but nonetheless real, and that is incapable of complete remedy by an award of damages. Accordingly, any such violation shall give Disclosing Party, in addition to its other rights and remedies at law, the rights to bring an action in equity to enforce the provisions of this Agreement, and further, Receiving Party hereby waives the claim and defence that Disclosing Party has an adequate remedy at law. If an injunction is entered Receiving Party agrees to pay to Disclosing Party any reasonable expenses, including but not limited to attorney fees, incurred in obtaining such specific enforcement (in addition to any other relief to which Disclosing Party may be entitled)

222

16. Choice of Law. This Agreement will be interpreted and enforced in accordance with the law of

Belgium applicable to agreements made and preformed entirely in that

jurisdiction by persons domiciled therein. 17. No Waiver. The failure of Disclosing Party at any time to require performance by Receiving Party of any provision of this Agreement shall in no way affect the right of Disclosing Party to require performance of that provision. Any waiver by Disclosing Party of any breach of any provision of this Agreement shall not be construed as a waiver of any continuing or succeeding breach of such provision, a waiver of the provision itself or a waiver of any right under this Agreement. 18. Miscellaneous. i.

The Parties shall not be obligated to compensate each other for disclosure of any information under this Agreement and agree that no warranties of any kind are given with respect to such information, as well as any use thereof, except as otherwise provided for in this Agreement.

ii.

All notices or reports permitted or required under this Agreement shall be in writing and shall be by personal delivery or by certified or registered mail, return receipt requested, and shall be deemed given upon personal delivery, five (5) days after deposit in the mail, or upon acknowledgment of receipt. Notices shall be sent to the attention of the Office of the General Counsel at the addresses set forth at the end of this Agreement or such other address as either party may specify in writing.

iii.

No modification, amendment, supplement to or waiver of this Agreement or any of its provisions shall be binding upon the parties hereto unless made in writing and duly signed by both parties.

iv.

In the event any one or more of the provisions of this Agreement shall for any reason be held to be invalid, illegal or unenforceable, the remaining provision of this Agreement shall be unimpaired, and the invalid, illegal or unenforceable provision shall be replaced by mutually acceptable provision, which being valid, legal and enforceable, comes closest to the economic effect and intention of the parties hereto underlying the valid, illegal or unenforceable provision.

223

v.

This Agreement may be executed in several counterparts, each of which shall be deemed to be an original, and all of which, when taken together, shall constitute one and the same instruments. The Parties agree that facsimile and electronic signatures shall be binding.

For approval, (date and signature)

For: YYYYYYY

For: XXXXXXX,

YYYYYY

XXXXXXXXXX

224

12

STATUTEN VAN EEN V.Z.W. Kim DAMS

Afdeling 1

Toelichting

De vereniging zonder winstoogmerk wordt geregeld door de Wet van 27 juni 1921 betreffende de verenigingen zonder winstoogmerk, de internationale verenigingen zonder winstoogmerk en de stichtingen (V&S-wet). Deze wet is al enkele malen gewijzigd. Een vereniging zonder winstoogmerk is die, welke geen nijverheid- of handelszaken drijft en welke niet tracht een stoffelijk voordeel aan haar leden te verschaffen (art. 1 derde lid V&SWet).

Afdeling 2 §1

Model


De statuten van een VZW kunnen zowel onderhands als authentiek opgesteld worden. Wanneer de statuten in een onderhandse akte zijn vastgelegd, volstaat het dat ze in afwijking van 1325 B.W. zijn opgemaakt in twee originelen (art. 2 in fine V&S-Wet). Er zijn vele varianten van modellen, maar er zijn een aantal verplichte vermeldingen. In de eerste plaats bepaalt de V&S-Wet wat minstens in de statuten moet staan (art. 2 V&SWet). Deze leiden niet steeds tot de nietigheid van de vereniging. Art. 3bis V&S-Wet bepaalt dat de nietigheid enkel kan worden uitgesproken wanneer de vermelding van de naam, het adres van de zetel van de vereniging, het gerechtelijk arrondissement waaronder de vereniging ressorteert en de precieze omschrijving van het doel of doeleinden waarvoor de vereniging is opgericht, ontbreken. Bovendien kan de nietigheid volgens art. 3bis V&S-Wet uitgesproken worden wanneer één van de doeleinden waarvoor de vereniging is opgericht strijdig is met de wet of de openbare orde. In de tweede plaats legt deze wet een aantal dwingende regels op. Deze dwingende bepalingen moeten strikt genomen niet in de statuten opgenomen worden. Er moet een afweging gemaakt worden. Voor de duidelijkheid is het beter dat deze regels in de statuten staan, maar wanneer de wet wijzigt, heeft men te maken met een discrepantie. De meeste VZW ‘s kiezen om een deel van de dwingende bepalingen over te nemen (bv. 3 leden is het minimum).

225

§2

Model (bijlage: ontwerp van statuten)

De voetnoten in het model geven al enige uitleg bij het model, maar hieronder wordt verder ingegaan op sommige zaken. Artikel 1. Naam, oprichters en zetel 1.1 Een VZW moet een naam hebben en deze moet vermeld worden in de statuten (art. 2 eerste lid, 2° V&S-Wet). De naam, het adres van de zetel van de vereniging, alsook de vermelding van het gerechtelijk arrondissement waaronder zij ressorteert, moeten vermeld worden in de statuten op straffe van nietigheid van de vereniging (art. 3bis, 1° V&S-Wet). Een vereniging kan voor bepaalde of onbepaalde duur opgericht worden. Dit kunnen we afleiden uit art. 2 eerste lid, 10° V&S-Wet. Een bepaalde duur is eerder zeldzaam. 1.2 De vermelding van de oprichters is vereist door art. 2 eerste lid, 1° V&S-Wet. De wet bepaalt eveneens welke gegevens moeten vermeld worden, het beroep is geen verplichte vermelding. Soms wordt dit in de vorm van een preambule gedaan. De oprichting is immers een eenmalige rechtshandeling terwijl de statuten permanent zijn. Er wordt aanvaard dat de stichters enkel vermeld worden op het tijdstip van de stichting. Het is in dat geval niet verplicht deze gegevens in de statuten te vermelden219. 1.3 Onder dit puntje worden enkele andere verplichte gegevens i.v.m. de vereniging vermeld. Het gaat hier om de statutaire zetel en het gerechtelijk arrondissement waaronder de vereniging ressorteert (art. 2 eerste lid, 2° V&S-Wet). Zoals eerder vermeld, moeten deze gegevens op straffe van nietigheid van de vereniging in de statuten terug te vinden zijn (art. 3bis, 1° V&S-Wet). Als laatste wordt in dit artikel geschreven dat het de raad van bestuur is die de statutaire zetel binnen het gerechtelijk arrondissement kan wijzigen. Wanneer de zetel gewijzigd wordt naar een plaats buiten het gerechtelijk arrondissement, zal de Algemene Vergadering de beslissing moeten nemen. Het gaat om een statutenwijziging, maar een delegatie wordt hier toegestaan. Wanneer men nog andere zaken aan de Raad van Bestuur wenst te delegeren, moet dit eveneens in de statuten opgenomen worden.

219

M. DENEF, “De oprichting van de VZW” in M. DENEF, J. DE LEENHEER, D. DESCHRIJVER, e.a. (eds.), VZW en Stichting, Brugge, Die Keure, 2005, 84.

226

Artikel 2. Doel Dit is een zeer belangrijk punt. De aansprakelijkheid houdt hiermee verband. Bovendien bepaalt dit waarvoor er in rechte kan worden opgetreden. Het doel moet specifiek omschreven worden. Dit is van groot belang voor de procesbekwaamheid van de VZW. De Raad van State eist dan ook dat de vereniging effectief de activiteit, die in de statuten bepaald wordt, uitoefent. Een precieze omschrijving van het doel is m.a.w. van belang indien men procedures wil gaan voeren. Men mag geen te ruime omschrijving opnemen in de statuten, men loopt in dat geval het risico dat de VZW een onbepaalbaar en bijgevolg onbestaand voorwerp heeft. Een te enge omschrijving moet eveneens vermeden worden. Men moet vermijden dat de bewegingsvrijheid van de VZW te beperkt wordt220. Een nauwkeurige formulering dringt zich op. 2.1 Art. 2 eerste lid, 4° V&S-Wet bepaalt dat het om een precieze omschrijving van het doel of van de doeleinden waarvoor de vereniging is opgericht, moet gaan. Indien dit ontbreekt, kan de VZW nietig worden verklaard (art. 3bis, 1° V&S-Wet). Bovendien is het zo dat wanneer één van de doeleinden strijdig is met de wet of met de openbare orde, de nietigheid eveneens kan worden uitgesproken (art. 3bis, 2° V&S-Wet). 2.2 Een VZW mag eveneens commerciële activiteiten ontplooien. Het is reeds lange tijd aanvaard dat een VZW daden van koophandel mag stellen221. Het is vereist dat deze accessoir zijn aan het hoofddoel van de vereniging dat uiteraard niet winstgevend is. Een VZW die noch haar verrijking noch een rechtstreekse of onrechtstreekse winst voor haar leden nastreeft, kan weliswaar een bijkomstige bedrijvigheid uitoefenen, op voorwaarde echter dat die bedrijvigheid noodzakelijk is voor het verwezenlijken van het onbaatzuchtig doel van de vereniging en dat laatstgenoemde die winst geheel aan dat doel besteedt222. Het is in dit geval mogelijk dat de vereniging fiscaal anders zal gekwalificeerd worden.

Artikel 3. Leden De manier waarop het in dit model is geformuleerd, is typisch voor kleine VZW ‘s. In grote VZW ’s wordt er vaak gewerkt met dubbel lidmaatschap. In dat geval is er sprake van effectieve (of werkende of actieve) leden en aangesloten of steunende leden. De effectieve leden zijn lid van de algemene vergadering en hebben stemrecht terwijl de aangesloten leden 220

M. DENEF, l.c., 84 H. DE WULF, “Economische activiteiten van private stichting en VZW: woordspelletjes versus de bestrijding van concurrentievervalsing”, (noot onder Antwerpen 17 november 2005), T.B.H. 2006, afl. 4, (447) 448. 222 Cass. 3 oktober 1996, Pas. 1996, I, 350. 221

227

eerder abonnees zijn. De structuur verschilt van VZW tot VZW. Zo kan het zijn dat er andere regels zijn voor de manier waarop men steunend lid wordt. Het is bijvoorbeeld mogelijk dat de oprichters werkende leden zijn en de andere aangesloten leden. De regels voor ontslag en uitsluiting verschillen naargelang men een aangesloten dan wel een werkend lid is. In de statuten zullen de rechten en plichten van de verschillende soorten leden gespecificeerd zijn. 3.1 Dit artikel bepaalt het aantal leden. In de statuten moet het minimum aantal leden vermeld worden. Dit minimum mag niet minder zijn dan 3 leden (art. 2 eerste lid, 3° V&S-Wet). 3.2 Deze bepaling behandelt de voorwaarden waaraan men moet voldoen om lid te kunnen worden van de VZW. De leden moeten jaarlijks een lidgeld betalen en de statuten aanvaarden. De voorwaarden om toe te treden moeten bepaald worden in de statuten (art. 2 eerste lid, 5° V&S-Wet). 3.3 Deze bepaling bepaalt de hoogte van het maximumbedrag van het lidgeld dat te betalen is door de leden. De V&S-Wet bepaalt in zijn art. 2 eerste lid, 8° dat het maximumbedrag in de statuten vermeld moet worden. Er moet wel opgemerkt worden dat het maximumbedrag zelf niet bepaald is door de wet. 3.4 Leden die hun lidgeld niet betalen worden van rechtswege geacht ontslagnemend te zijn. Dit is een verwoording van de laatste zin van art. 12 eerste lid V&S-Wet. 3.5 Deze bepaling bevat een verwijzing naar de wet. 3.6 Dit artikel bepaalt hoe een lid ontslag kan nemen. Ontslagnemende leden kunnen geen aanspraak maken op enig gedeelte van het maatschappelijk bezit van de vereniging. Wanneer we te maken hebben met een feitelijke vereniging, is dit enigszins anders. In dat geval is er sprake van een vorm van medeeigendom. Dan moet er bepaald worden wat er met het aandeel moet gebeuren. Er wordt niets uitgekeerd, tenzij de statuten bepalen dat dit wel het geval is (art. 12 derde lid V&S-Wet). Er wordt hier uitdrukkelijk bepaald dat de leden niets krijgen wanneer ze ontslag nemen. 3.7 Dit artikel bepaalt de formaliteiten i.v.m. de toetreding, uittreding en uitsluiting van leden (art. 12 V&S-Wet). Dit moet in de statuten vermeld worden volgens art. 2 eerste lid, 5° V&SWet.

228

Artikel 4. Algemene Vergadering Het is art. 2 eerste lid, 6° V&S-Wet dat bepaalt welke elementen i.v.m. de Algemene Vergadering aanwezig moeten zijn in de statuten. 4.1, 4.2 en 4.3 Deze artikelen stellen dat de Algemene Vergadering bestaat uit alle leden die elk één stem hebben (art. 7 eerste lid V&S-Wet bepaalt dat elk lid gelijk stemrecht heeft). Het is mogelijk om zich te laten vertegenwoordigen door een ander lid op de Algemene Vergadering (art. 6 tweede lid V&S-Wet). Er wordt niets bepaald i.v.m. hoeveel leden een persoon mag vertegenwoordigen. 4.4 Vervolgens worden de bevoegdheden van de Algemene Vergadering uiteengezet. 4.5, 4.6 en 4.7 Er wordt een gewone Algemene Vergadering samengeroepen in de loop van het eerste trimester. Er kan een buitengewone Algemene Vergadering samengeroepen worden door de Raad van Bestuur wanneer het belang van de vereniging dit vereist. Bovendien is de Raad van Bestuur ertoe gehouden deze samen te roepen indien ten minste één vijfde van de leden hier schriftelijk om verzoekt (art. 5 V&S-Wet). 4.8 Art. 6 V&S-Wet bepaalt dat alle leden ten minste acht dagen tevoren voor de Algemene Vergadering worden opgeroepen. In deze statuten wordt er vooropgesteld om dit tien dagen van tevoren te doen. Dit is toegestaan. Verder is deze bepaling een overname van art. 6 V&SWet. 4.9 Art. 7 tweede lid V&S-Wet bepaalt dat bij het nemen van de besluiten niet mag worden afgeweken van de agenda, tenzij de statuten dit uitdrukkelijk toelaten. Deze bepaling is een afwijking van de wettelijke regeling in de statuten. Indien men dit niet in de statuten zou opnemen is deze mogelijkheid uitgesloten. 4.10, 4.11 en 4.12 In het eerste lid van art. 7 V&S-Wet wordt bepaald dat besluiten genomen worden met meerderheid van stemmen van de aanwezige of vertegenwoordigde leden. In hetzelfde artikel wordt bepaald dat dit anders kan zijn wanneer de wet dit bepaalt of wanneer de statuten dit zeggen. In deze statuten wordt een quorum gesteld. Minstens de helft van de leden moet aanwezig of vertegenwoordigd zijn om geldig te kunnen beslissen. Er wordt een tweede Algemene Vergadering met dezelfde agenda samengeroepen indien er op de eerste Algemene Vergadering niet voldoende leden aanwezig of vertegenwoordigd waren. Op deze tweede Algemene Vergadering wordt een beslissing genomen ongeacht het aantal aanwezige en vertegenwoordigde leden. De statuten hernemen de wet wanneer ze zeggen dat er bij

229

gewone meerderheid van stemmen beslissingen kunnen genomen worden, tenzij de wet anders bepaald. Er wordt besloten wat er gebeurd bij staking van stemmen. Er wordt in de statuten niets bepaald over de wijze waarop er wordt aangekeken tegen onthoudingen. Dit laatste heeft wel enige meerwaarde. Het is daarom aangewezen dit in de statuten te vermelden. 4.13 Deze bepaling behandelt de verslagen van de Algemene Vergadering.

Artikel 5. Raad van Bestuur 5.1 Dit artikel bepaalt hoeveel leden de Raad van Bestuur moet hebben. De statuten bepalen dat het om drie leden gaat. Dit is in principe niet mogelijk. De leden van de Raad van Bestuur moeten steeds minder in aantal zijn dan de leden van de vereniging. Wanneer er drie leden zijn moet de Raad van Bestuur uit twee leden bestaan (art. 13 eerste lid V&S-Wet). Zodat de statuten in overeenstemming zouden zijn met de wet is het aangewezen dit artikel te wijzigen (De Raad van Bestuur bestaat uit minstens twee leden wanneer het aantal leden van de vereniging niet meer bedraagt dan drie. Wanneer het aantal leden van de vereniging vier of meer bedraagt, is het mogelijk om over drie bestuursleden te beschikken). Het is eveneens mogelijk om art. 3.1 te wijzigen (Het aantal leden is onbeperkt met een minimum van vier). Het wettelijk minimum is 3, een minimum van 4 leden in de statuten bepalen, is naar onze mening eveneens mogelijk. 5.2 en 5.3 De leden van de Raad van Bestuur zijn voor onbepaalde tijd verkozen. De mandaten zijn onbezoldigd. De bestuursleden hebben enkel recht op een onkostenvergoeding indien deze uitgaven voorafgaand door de Raad van Bestuur zijn goedgekeurd. 5.4-5.10 Deze bepalingen behandelen de werking van de Raad van Bestuur.

Artikel 6. Bevoegdheden 6.1 Dit artikel bepaalt de bevoegdheden van de Raad van Bestuur. Deze is steeds bevoegd om de beslissingen van de Algemene Vergadering uit te voeren. De Raad van Bestuur is een orgaan van de VZW. De statuten stellen dat de Raad van Bestuur optreedt als eiser of verweerder in alle rechtsgedingen. Dit is geen correcte wijze van verwoording van de bevoegdheid van de Raad 230

van Bestuur. Wanneer de Raad van Bestuur optreedt, is dit namens de VZW. De VZW handelt door haar Raad van Bestuur. De Raad van Bestuur is de vertegenwoordiger van de VZW, m.a.w. een orgaan van de VZW. De Raad van Bestuur is niet zelf eiser of verweerder. 6.2 Het gaat hier om een residuaire bevoegdheid die aan de Raad van Bestuur wordt gegeven. 6.3 De Raad van Bestuur kan bevoegdheden delegeren. 6.4 Het gaat hier om de meerhandtekening clausule. Meestal zal het volstaan dat men twee handtekeningen heeft. 6.5 Dit is een zeer nuttige en goede clausule.

Artikel 7. Rekeningen 7.1 Dit artikel bepaalt het dienstjaar van de vereniging. 7.2 In dit artikel wordt het inkomen van de vereniging gespecificeerd. Er wordt vermeld uit wat ondermeer de inkomsten van de VZW kunnen bestaan. 7.3 In deze bepaling wordt het principe van dubbel boekhouden vooropgesteld. Art. 17 V&SWet bepaalt in welke omstandigheden welk principe van boekhouden moet toegepast worden. 7.4 Dit artikel behandelt de goedkeuring door de Algemene Vergadering van de boekhoudkundige gegevens. 7.5 In deze bepaling wordt de kwijting van de leden van de Raad van Bestuur verwoord. De kwijting houdt een afstand van recht in.

Artikel 8. Ontbinding 8.1 Dit is een overbodige en nutteloze bepaling. 8.2 Deze bepaling bepaalt dat de Algemene Vergadering bevoegd is om één of meer vereffenaars aan te stellen in geval van vrijwillige ontbinding. Bovendien is de Algemene Vergadering bevoegd om de bevoegdheden van de vereffenaar(s) te bepalen.

231

8.3 Deze bepaling is nogal vaag. Het is aangewezen duidelijker te zijn. Men zou kunnen stellen dat de activa aangewend moeten worden aan een vereniging met een “aanverwant doel”.

Artikel 9. Varia Deze bepaling stelt dat voor al wat niet expliciet door de statuten is geregeld, de V&S-Wet van toepassing is.

§3

Slotbemerkingen

Er moet op gewezen worden dat de vereniging rechtspersoonlijkheid bezit vanaf de dag dat haar statuten, de akten betreffende de benoeming van bestuurders en in voorkomend geval van de personen gemachtigd om de vereniging overeenkomstig art. 13 vierde lid V&S-Wet te vertegenwoordigen, worden neergelegd op de griffie van de rechtbank van koophandel van het gerechtelijk arrondissement van de zetel van de vereniging (art. 3 §1 en 26novies §1 V&S-Wet). De statuten en de akten betreffende de benoeming van de bestuurders moeten bij uittreksel bekendgemaakt worden in de bijlagen bij het Belgisch Staatsblad (art. 26novies §2 V&SWet). Als laatste wordt er nog op gewezen dat de statuten maar tegenwerpelijk zijn aan derden vanaf de dag van de publicatie in het Belgisch Staatsblad behalve indien de vereniging aantoont dat de derde er reeds kennis van had (art. 26novies §3 V&S-Wet). In de bijlagen bevindt zich een tweede model van statuten van een VZW (Bijlage: Statuten van een VZW). Dit is bijgevoegd als bijkomende informatie. Dit is niet besproken in de les.

232

Bijlage: ontwerp van statuten Ontwerp van Statuten Artikel 1. - Naam, oprichters en zetel 1.1 De vereniging wordt genoemd *223 en is opgericht voor onbepaalde duur. Zij kan te allen tijde ontbonden worden. 1.2 De vereniging wordt opgericht door *224. 1.3 De maatschappelijke zetel is gevestigd te *225 en ressorteert onder het gerechtelijk arrondissement Brugge226. De plaats van vestiging kan bij eenvoudige beslissing van de Raad van Bestuur worden gewijzigd binnen dit gerechtelijk arrondissement.

Artikel 2. - Doel 2.1 De vereniging heeft tot doel *227 2.2 De vereniging mag alle activiteiten ondernemen om haar maatschappelijk doel te realiseren, met inbegrip van het stellen van handelsdaden, in zoverre de opbrengst hiervan uitsluitend besteed wordt aan het realiseren van het maatschappelijke doel.

Artikel 3. - Leden 3.1 Het aantal leden is onbeperkt met een minimum van drie. 3.2 Om deel uit te maken van de vereniging dient aan volgende voorwaarden voldaan te worden: a) het lidgeld jaarlijks betalen; b) de statuten van de vereniging aanvaarden. 3.3 Het maximumbedrag van het lidgeld bedraagt *228 3.4 Leden die nalaten het lidgeld te betalen worden van rechtswege geacht ontslagnemend te zijn. 223

Naam van de vereniging invullen. Naam, voornamen, woonplaats, geboortedatum en –plaats,en nationaliteit van iedere stichter, of ingeval het een rechtspersoon betreft, de naam, de rechtsvorm en het adres van de zetel invullen. 225 Adres van de zetel van de vereniging: postnummer, stad/gemeente, straat, nummer (op straffe van nietigheid) invullen. 226 Eventueel te vervangen door andere plaatsnaam wanneer ander arrondissement. 227 Het doel of de doeleinden waarvoor de vereniging is opgericht moeten precies worden omschreven (op straffe van nietigheid). 228 Invullen maximumbedrag van de bijdragen of van de stortingen ten laste van de leden. 224

233

3.5 Nieuwe leden worden aanvaard met toestemming van de Raad van Bestuur. De uitsluiting van een lid kan slechts geschieden in de vormen en onder de voorwaarden door de wet bepaald. 3.6 Ieder lid kan zijn ontslag indienen door middel van een aangetekend schrijven aan de voorzitter. Het ontslag gaat in op het ogenblik van de verzendingsdatum en zal in een register van de leden worden ingeschreven. Ontslagnemende of uitgesloten leden kunnen echter geen aanspraak maken op enig gedeelte van het maatschappelijk bezit van de vereniging. 3.7 Alle beslissingen betreffende toetreding, uittreding of uitsluiting van leden worden door de Raad van Bestuur ingeschreven in het register van de leden, dat op de zetel van de vzw wordt gehouden, binnen acht dagen nadat hij van de beslissing in kennis is gesteld.

Artikel 4. - Algemene Vergadering 4.1 De Algemene Vergadering bestaat uit alle leden. 4.2 Elk lid beschikt over één stem. 4.3 Een lid mag zich laten vertegenwoordigen door een ander lid op de Algemene Vergadering. 4.4 De Algemene Vergadering is bevoegd voor de wijziging van de statuten, benoeming en afzetting van bestuurders, benoeming en afzetting van commissarissen (en het bepalen van hun bezoldiging ingeval bezoldiging wordt toegekend), het goedkeuren van de rekeningen en van de begroting, de kwijting aan de bestuurders en de commissarissen, de omzetting van de vereniging in een vennootschap met sociaal oogmerk, het opstellen van een reglement van inwendige orde, de uitsluiting van een lid, de ontbinding van de vereniging. 4.5 De gewone Algemene Vergadering wordt jaarlijks samengeroepen in de loop van het eerste trimester ten einde de rekeningen van het afgelopen jaar en de begroting voor het lopend jaar goed te keuren. 4.6 Een buitengewone Algemene Vergadering kan door de Raad van Bestuur worden samengeroepen telkens als het belang van de vereniging het vereist. 4.7 De Raad van Bestuur is ertoe gehouden een buitengewone Algemene Vergadering samen te roepen, telkens wanneer ten minste één vijfde van de leden er schriftelijk om verzoekt. 4.8 Oproepingen voor de Algemene Vergadering worden per gewone post, ten laatste tien dagen voor de vergadering verstuurd. De oproeping omvat de agenda van de vergadering. De agenda wordt bepaald door de Raad van Bestuur en wordt bij de oproepingsbrief gevoegd. Elk voorstel, ondertekend door ten minste één twintigste van de leden, wordt op de agenda gebracht. 4.9 Indien alle leden op de Algemene Vergadering aanwezig of vertegenwoordigd zijn, kunnen bijkomende agendapunten behandeld worden onder de rubriek “Varia”.

234

4.10 De Algemene Vergadering kan geldig beslissen als minstens de helft van het aantal leden aanwezig of vertegenwoordigd is, met uitzondering voor de gevallen waar de wet een ruimere aanwezigheid vereist. 4.11 Indien er niet voldoende leden aanwezig of vertegenwoordigd zijn, dient er een nieuwe Algemene Vergadering samengeroepen te worden, met dezelfde agenda, die geldig kan beslissen ongeacht het aantal aanwezigen. 4.12 Behalve wanneer de wet van 27 juni 1921 of deze statuten uitdrukkelijk anders vermelden, kan de Algemene Vergadering geldig beslissen bij gewone meerderheid van stemmen. Bij staking van stemmen is het voorstel verworpen. 4.13 Van elke vergadering wordt een verslag opgemaakt dat op de eerstvolgende vergadering wordt goedgekeurd en vervolgens ondertekend door de Voorzitter. Deze verslagen worden bijgehouden in een speciaal register. Uittreksels uit het verslag bestemd voor derden worden ondertekend door de Voorzitter of door twee bestuurders.

Artikel 5. – Raad van Bestuur 5.1 De vereniging wordt bestuurd door een Raad van Bestuur van minstens drie leden, benoemd door de Algemene Vergadering. 5.2 De leden van de Raad van Bestuur worden verkozen voor onbepaalde tijd. 5.3 De leden van de Raad van Bestuur worden niet bezoldigd, zij kunnen eventueel een vergoeding van hun kosten bekomen, mits voorafgaandelijke goedkeuring van de uitgave door de Raad van Bestuur. 5.4 De benoeming, het ontslag en de afzetting van een bestuurder wordt binnen één maand voor publicatie overgemaakt aan het Belgische Staatsblad. 5.5 De Raad van Bestuur beslist zelf over de functies binnen haar schoot. 5.6 De Raad van Bestuur wordt samengeroepen door de Voorzitter of door de Ondervoorzitter of door minstens twee bestuurders 5.7 Oproepingen voor de Raad van Bestuur worden per gewone post, ten laatste 10 dagen voor de vergadering verstuurd. De oproeping bevat ook de agenda voor de vergadering. De agenda wordt opgesteld door de Voorzitter, maar ieder lid van de Raad van Bestuur heeft het recht punten op de agenda te laten plaatsen. 5.8 De Raad van Bestuur wordt voorgezeten door de Voorzitter, bij diens afwezigheid door de Ondervoorzitter, of wanneer beiden afwezig zijn, door het oudste aanwezige bestuursraadslid. 5.9 De Raad van Bestuur vergadert geldig wanneer de helft van de bestuurders aanwezig zijn en beslist bij gewone meerderheid van stemmen van de aanwezige bestuurders. Bij staking van stemmen is het voorstel verworpen.

235

5.10 Van elke vergadering wordt een verslag opgemaakt dat op de eerstvolgende vergadering wordt goedgekeurd en vervolgens ondertekend door de Voorzitter. Deze verslagen worden bijgehouden in een speciaal register. Uittreksels uit het verslag bestemd voor derden worden ondertekend door de Voorzitter of door twee bestuurders.

Artikel 6. - Bevoegdheden 6.1 De Raad van Bestuur bestuurt de vereniging en vertegenwoordigt haar bij alle gerechtelijk en buitengerechtelijke handelingen. De Raad van Bestuur treedt op als eiser of verweerder in alle rechtsgedingen en beslist over het al dan niet aanwenden van rechtsmiddelen. Hij is bevoegd voor alle handelingen, van bestuur en van beschikking, niets uitgezonderd, met inbegrip van het vervreemden, zelfs om niet, van roerende of onroerende goederen en van het hypothekeren, zelfs met beding van dadelijke uitwinning, van het lenen en uitlenen, voor om het even welke termijn, voor alle handels- en bankverrichtingen. 6.2 Alle bevoegdheden die niet door de wet of door de statuten zijn toegewezen aan de Algemene Vergadering, worden uitgeoefend door de Raad van Bestuur. 6.3 De Raad kan zijn bevoegdheden geheel of gedeeltelijk overdragen aan één of meer van zijn leden of aan een gevolmachtigde derde. 6.4 Tegenover derden volstaat opdat de vereniging geldig vertegenwoordigd zij, de gezamenlijke handtekening van twee bestuurders. 6.5 De stukken van het dagelijkse bestuur en de ontlastingen aan De Post, worden geldig ondertekend door de Voorzitter of door een daartoe aangeduid bestuurder, of door een gevolmachtigde derde.

Artikel 7. - Rekeningen 7.1 Het dienstjaar van de vereniging loopt van 1 januari tot 31 december. 7.2 De inkomsten van de vereniging kunnen bestaan uit : lidmaatschapsbijdragen; de winsten verwezenlijkt door de inrichting van activiteiten zoals omschreven in artikel 2 van de statuten; de giften; de winsten gerealiseerd door eventuele commerciële activiteiten bedoeld om de vereniging werkingsmiddelen voor de realisatie van haar maatschappelijk doel te bezorgen. 7.3 De boekhouding van de inkomsten en uitgaven dient nauwkeurig volgens de principes van het dubbel boekhouden229 gevoerd te worden. 229

Onder bepaalde omstandigheden kan een vereenvoudigde boekhouding worden gevoerd – zie daarvoor de VZW-wet in artikel 17, §2 en §3.

236

7.4 Op de jaarlijkse gewone Algemene Vergadering legt de Raad van Bestuur de balans en de resultatenrekening van het verlopen dienstjaar en de begroting van het lopend dienstjaar ter goedkeuring voor. 7.5 De goedkeuring van de rekeningen en van de begroting impliceert de ontlasting voor de leden van de Raad van Bestuur.

Artikel 8. - Ontbinding 8.1 De vereniging kan nooit gehouden zijn tot méér dan het totaal van haar netto-actief. 8.2 In geval van vrijwillige ontbinding, zal de Algemene Vergadering één of meer vereffenaars aanstellen en hun bevoegdheden bepalen. 8.3 De bestemming van de activa, na vereffening van de schulden, zal bepaald worden door de Algemene Vergadering, maar dient in ieder geval tot een belangeloze doelstelling te worden aangewend.

Artikel 9. - Varia Voor al wat niet expliciet door deze statuten geregeld wordt, is de wet van 27 juni 1921 toepasselijk.

237

Bijlage: statuten van een VZW Tussen: 1.

De heer [

],[beroep], wonende te [ ], van Belgische nationaliteit

werd overeengekomen een vereniging zonder winstoogmerk te stichten onder de benaming [], met de volgende statuten.

Artikel 1 De vereniging wordt genoemd [ ]. Zij heeft haar zetel [ ]. De algemene vergadering is gemachtigd de zetel te verplaatsen waarheen zij dit nodig acht, op voorwaarde dit te publiceren in het Belgisch Staatsblad.

Artikel 2 De vereniging heeft tot doel [

]

Artikel 3 Om dit doel te verwezenlijken kan de vereniging zich van de volgende middelen bedienen: giften, tegemoetkomingen en legaten aanvaarden onder de wettelijke voorwaarden, allerhande activiteiten inrichten, publicaties verzorgen, goederen en documenten verweren. Deze opsomming is niet beperkend.

Artikel 4 De algemene vergadering beslist over de toelating van nieuwe leden. Deze algemene vergadering mag niet minder dan drie leden tellen. De raad van bestuur bepaalt het bedrag van de ledenbijdrage. Deze mag niet hoger liggen dan [] BEF per jaar en kan, met toestemming van de algemene vergadering, vervangen worden door een intredegeld.

Artikel 5 De raad van bestuur telt minstens drie en hoogstens vijf leden. De raad wordt verkozen door de algemene vergadering bij gewone meerderheid.

238

Artikel 6 De raad van bestuur leidt de zaken van de vereniging en vertegenwoordigt deze bij elke gerechtelijke en buitengerechtelijke akte. Hij mag alle roerende en onroerende goederen, van nut voor de verwezenlijking van het doel van de vereniging, verwerven, overdragen, in pand geven, huren en verhuren. De raad van bestuur kan het geheel of een deel van zijn bevoegdheden aan één van zijn leden of aan derden overdragen.

Artikel 7 De raad van bestuur kiest onder zijn leden een voorzitter, een secretaris en een penningmeester. Hij stelt een dagelijks bestuur aan overeenkomst het reglement van inwendige orde, dat door de raad van bestuur wordt opgesteld en door de algemene vergadering wordt goedgekeurd. De raad van bestuur sluit de rekeningen af, stelt de begroting van de vereniging op en legt ze ter goedkeuring voor aan de algemene vergadering. In alle gevallen waarin de tussenkomst van een openbaar ambtenaar vereist is, zal de vereniging geldig vertegenwoordigd zijn door twee bestuurders. De leden van de raad van bestuur worden verkozen door de leden, bijeengeroepen in algemene vergadering, voor een periode van zes jaar. Ingeval het mandaat van een of meer bestuurders openvalt, blijven de overblijvende leden van de raad van bestuur bevoegd om de vereniging verder te besturen. De eerstvolgende algemene vergadering zal in de vervanging van de vrijgekomen mandaten voorzien. De in deze omstandigheden verkozen bestuurder zal het mandaat van zijn voorganger beëindigen. De uittredende bestuurders zijn herkiesbaar.

Artikel 8 De algemene vergadering komt minstens één keer per jaar samen in de maatschappelijke zetel of op een andere plaats aangeduid in de oproepingsbrieven. De algemene vergadering wordt samengeroepen door de raad van bestuur. De algemene vergadering keurt de rekening van het voorbije jaar goed, geeft ontlasting aan de raad van bestuur, bespreekt de begroting van het volgende jaar, keurt ze goed en beslist over de benoeming en afzetting van de beheerders. Zij is tevens bevoegd over de wijziging van de statuten en over de ontbinding van de vereniging. De in deze alinea bedoelde beslissingen dienen genomen te worden bij een meerderheid van twee derden der leden van de algemene vergadering. Voor een wijziging van de doelstelling van de vereniging is eenparigheid van de stemmen vereist.

239

De algemene vergadering dient bovendien te worden samengeroepen op schriftelijk verzoek aan de voorzitter van de raad van bestuur, gedaan door minstens een vijfde van de leden, en dit ten laatste binnen de dertig dagen na ontvangst van bovenvermeld verzoek.

Artikel 9 De beslissingen van de algemene vergadering worden bij meerderheid van de aanwezige of vertegenwoordigde leden genomen. De niet aan de stemming deelnemende leden worden als niet aanwezig beschouwd voor de berekening van de meerderheid, maar als aanwezig voor de berekening van het quorum. In geval van staking van stemmen, zowel in de algemene vergadering als in de raad van bestuur, is de stem van de voorzitter of zijn plaatsvervanger doorslaggevend.

Artikel 10 De leden mogen zich op de algemene vergadering laten vertegenwoordigen door andere werkende leden, waarbij ieder lid slechts op geldige wijze drager van één volmacht kan zijn.

Artikel 11 De uitnodigingen voor de algemene vergadering geschieden bij gewone brief. De verslagen worden op dezelfde wijze ter kennis gebracht van de leden.

Artikel 12, De leden van de vereniging kunnen door de algemene vergadering bij meerderheid van twee derden, worden uitgesloten, wanneer zij handelingen hebben gesteld strijdig met het recht, de statuten hebben overtreden of hun bijdrage niet hebben betaald. De stichtende leden kunnen niet worden uitgesloten. Het uitgesloten lid wordt van zijn uitsluiting op de hoogte gesteld door middel van een aangetekende brief.

Artikel 13 In geval van ontbinding van de vereniging stelt de algemene vergadering een vereffenaar aan, die na betaling van alle schulden het actief van de vereniging gebruikt volgens haar doel of het overmaakt aan een vereniging, stichting of instelling waarvan het doel zo dicht mogelijk aansluit bij haar doel.

240

Artikel 14 De partijen hebben verklaard dat zij zich zullen schikken naar de gebiedende voorschriften van de wet op de verenigingen zonder winstoogmerk en dat alle ermee strijdige bepalingen in deze statuten opgenomen, als niet geschreven moeten worden beschouwd.

Artikel 15 De eensluidende uittreksels uit de beslissing van de algemene vergadering of van de raad van beheer, die aan derden of aan de beheerders betekend of afgeleverd worden, zijn geldig indien zij door twee beheerders zijn ondertekend.

241

13

WONINGHUUROVEREENKOMST Kim DAMS

Afdeling 1

Toelichting

De woninghuur wordt geregeld in de wet van 20 februari 1991 houdende wijzigingen van de bepalingen van het Burgerlijk Wetboek inzake huishuur. Het artikel 2 van deze wet voerde een nieuwe afdeling toe aan het Burgerlijk Wetboek met als opschrift: Regels betreffende de huurovereenkomsten met betrekking tot de hoofdverblijfplaats van de huurder. We spreken hier over de Woninghuurwet. Art 12 Woninghuurwet bepaalt dat de bepalingen van deze wet van dwingend recht zijn, behalve wanneer zij er anders over beschikken. De woninghuur is zeer sterk beschermd. De huurder wordt aanschouwd als een persoon die bescherming nodig heeft (bv. art. 2). Hoewel in sommige gevallen beide partijen (bv. art. 3, §1, tweede lid) of enkel de verhuurder (bv. art. 3, §2, eerste lid) beschermd worden. Het zijn dus private belangen die beschermd worden. Er wordt weinig speelruimte gelaten voor de partijen. Veel zaken zijn op dwingende wijze geregeld door de wetgever. Wanneer partijen in hun overeenkomst bepalingen opnemen die in strijd zijn met de bepalingen van de Woninghuurwet, kan dit gesanctioneerd worden met relatieve nietigheid. Er zijn een aantal zaken die nog wel vrij in de overeenkomst geregeld kunnen worden, deze worden aanvullend geregeld door de wetgever (bv. art. 6). Het is dan ook van belang bij het opstellen van een huurovereenkomst die onder het toepassingsgebied van deze wet valt deze regeling niet uit het oog te verliezen.

Afdeling 2 §1

Model


Art. 1bis Woninghuurwet bepaalt dat van elke huurovereenkomst, die onder het toepassingsgebied van deze wet valt, een geschrift opgemaakt moet worden. Ditzelfde artikel bepaalt een aantal zaken die verplicht in de overeenkomst aanwezig moeten zijn. Het gaat hier over de identiteit van de contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn en het bedrag van de huur. Art. 5bis Woninghuurwet stelt dat de verplichting van de registratie van de huurovereenkomst op de verhuurder rust. Kosten die zouden volgen na een eventuele laattijdige registratie zijn ten laste van de verhuurder. Deze bepaling behandelt niet enkel de inhoud van de

242

overeenkomst, maar houdt eveneens een formaliteit in. Het gaat hier om een fiscale verplichting. Ze heeft tot doel de huurder beter te beschermen wanneer het goed wordt vervreemd. Door de registratie verkrijgt de onderhandse akte vaste dagtekening. Op deze manier zal de overeenkomst tegenwerpelijk zijn aan de nieuwe eigenaar230. Met deze twee bepalingen moet rekening gehouden worden. We moeten eveneens rekening houden met bepalingen van het gemene recht. Zo is er art. 1325 B.W. Het gaat immers om een onderhandse akte die een wederkerige overeenkomst bevat. De overeenkomst moet opgemaakt worden in zoveel originelen als er partijen met een onderscheiden belang zijn. Elk origineel vermeldt hoeveel originelen er zijn opgemaakt. De Wet van 25 april 2007 houdende diverse bepalingen maakt de plaatsbeschrijving verplicht. De eerste paragraaf van art. 1730 B.W. werd gewijzigd. Het gaat hier om een artikel van het gemene huurrecht, maar deze heeft betrekking op de huur van de hoofdverblijfplaats. Deze bepaling legt de verplichting op om aan de overeenkomst in de zin van de Woninghuurwet een plaatsbeschrijving te hechten. Zo is het niet meer mogelijk om stijlclausules zoals “de huurder verklaart het gehuurde goed in goede staat te hebben ontvangen en verbindt zich ertoe het in die staat te behouden en het als een goed huisvader te gebruiken” te laten gelden als omstandige plaatsbeschrijving231. Bij het opstellen van de overeenkomst is het aangewezen dit in het achterhoofd te houden. Het is aangewezen de opmerkingen die in het model zijn opgenomen niet over te nemen in de uiteindelijke overeenkomst. Wanneer er een model wordt gebruikt, is het van belang dat beide partijen hiervan op de hoogte zijn en hiermee akkoord zijn.

§2

Model (bijlage: woninghuurovereenkomst)

In de eerste plaats moeten de partijen weergegeven worden. Er wordt bepaald dat de huurders verklaren zich hoofdelijk en solidair te verbinden. Hoofdelijk en solidair heeft dezelfde betekenis. In alle waarschijnlijkheid heeft de opsteller bedoeld dat de huurders zich hoofdelijk en ondeelbaar zouden verbinden. Het is niet verboden dit te bedingen.

230 231

J. COLAES, “Recente wijzigingen in de Huurwet 2006-2007”, Huur 2007, afl. 3-4, (133) 135. J. COLAES, l.c., 146-147.

243

Art. 1 Dit artikel geeft een omschrijving van het gehuurde goed. Als garantie voor de verhuurder dat de huurder het goed zal gebruiken als hoofdverblijfplaats, wordt er in de overeenkomst bedongen dat de huurder de woning moet bestemmen als hoofdverblijfplaats. De eigenaar mag aan de huurder opleggen dat deze geen handelsactiviteit mag uitvoeren. Wanneer de huurder wel een handelsactiviteit zou uitoefenen, zou dit ertoe kunnen leiden dat de Handelshuurwet van toepassing wordt. Art. 2 Hier worden twee mogelijkheden gegeven. De partijen kunnen opteren voor een overeenkomst van korte duur (maximum 3 jaar) of een overeenkomst van 9 jaar. Voor een overeenkomst van korte duur moet uitdrukkelijk gekozen worden. Deze keuze moet gebeuren door middel van een schriftelijke overeenkomst (art. 3, §6 Woninghuurwet). Indien partijen geen keuze maken, gaat het steeds om een overeenkomst van 9 jaar (art. 3, §1, eerste lid Woninghuurwet). Onder het punt A) wordt de wettelijke regeling zo goed als helemaal overgenomen. Het is steeds veilig om data te vermelden om zo discussie te vermijden. De opzegmogelijkheden worden opgesomd. Het is zo dat de verhuurder afstand kan doen van zijn mogelijkheden, maar hij kan er niet meer bedingen dan wettelijk voorzien. Het gaat hier immers om een materie die dwingend geregeld is ter bescherming van de huurder. Het artikel is verder een overname van de wettelijke regeling (de rechtsgrond is steeds overgenomen in het model). In het punt B) wordt de regeling opgenomen die geldt wanneer het om een overeenkomst van korte duur gaat. Het gaat ook hier om een overname van de wettelijke regeling. De overeenkomst kan één maal verlengd worden en de gehele duur van de overeenkomst mag niet langer zijn dan 3 jaar. Indien de duur wel langer is dan 3 jaar, zal de overeenkomst geacht worden te zijn aangegaan voor 9 jaar en dit vanaf de aanvang van de initiële overeenkomst. Naar onze mening wordt dit in de overeenkomst zeer goed duidelijk gemaakt. Art. 3 In deze bepaling wordt de huurprijs bepaald en wanneer deze betaald moet worden. Dit is van belang voor de verhuurder. De mogelijkheid tot indexatie wordt uitdrukkelijk vermeld. In deze overeenkomst wordt gekozen voor de formule van art. 1728bis B.W. Deze wettelijke formule houdt een maximum in. Een andere formule is toegestaan, het resultaat mag niet meer bedragen dan het resultaat van de formule van art. 1728bis B.W. De indexatie is gekoppeld aan het

244

gezondheidsindexcijfer van de consumptieprijzen. De overeenkomst zet op een duidelijke wijze de manier van indexering uiteen. In de overeenkomst wordt bedongen dat de verwijlintrest automatisch begint te lopen. In principe begint deze niet te lopen zonder ingebrekestelling, tenzij dit anders is bedongen. Dit laatste is in deze overeenkomst gebeurd. De Wet van 22 augustus 2002 betreffende de bestrijding van de betalingsachterstand bij handelstransacties is hier niet van toepassing. De driejaarlijkse prijsherziening is wettelijk voorzien. Art. 4 Dit artikel regelt de huurwaarborg. Er wordt aan de partijen een keuze gelaten tussen twee wettelijke mogelijkheden. De wetgever heeft de mogelijkheden van de verhuurder beperkt wanneer er een huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder wordt gestort of wanneer het gaat om een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg progressief samen te stellen of wanneer het om een bankwaarborg ten gevolge van een standaardcontract tussen een OCMW en een financiële instelling gaat. In de overeenkomst wordt er geopteerd voor twee wettelijke opties. De keuze is aan de huurder. Voor de verhuurder is er nog steeds een achterpoortje. De restrictieve voorwaarden zijn enkel van toepassing in de wettelijke vormen van huurwaarborg. Andere vormen van waarborgen zijn niet uitgesloten en er zijn bovendien aan deze vormen van waarborgen geen beperkingen opgelegd. Het kan om deze redenen aangewezen zijn om een andere waarborg overeen te komen. Met 2 of 3 maanden huur kom je als verhuurder vaak niet ver en een niet-betalende huurder krijg je niet op 2 of 3 maanden uit een woning. Het kan daarom in het voordeel van de verhuurder zijn om bijvoorbeeld een borgtocht, bankgarantie of effecten als waarborg overeen te komen. Deze mogelijkheden zijn niet uitgesloten door het nieuwe art. 10 Woninghuurwet. Er wordt geen afbreuk gedaan aan art. 1752 B.W.232. Deze bepaling uit het gemene huurrecht geeft de mogelijkheid om zekerheden te vestigen om de verplichtingen als huurder te verzekeren. Art. 5 Deze bepaling lijkt contradictorisch, maar toch is dit niet zo. Art. 1 zegt: “Volgens de plaatsbeschrijving hierbij gevoegd”. Terzelfder tijd verbinden partijen zich ertoe in dit artikel een plaatsbeschrijving op te maken. Om de hele transactie praktisch doenbaar te maken is dit de beste manier. In feite is het niet tegenstrijdig.

232

J. COLAES, l.c., 157.

245

Art. 6 Het is een recht van de verhuurder om wijzigingen aan te brengen aan het verhuurde goed. De termijn van 40 dagen is een overname uit het gemene huurrecht. Alinea 3 gaat over de wijzigingen door de huurder aangebracht. Het is de huurder toegestaan deze aan te brengen indien hij over schriftelijke toestemming beschikt die hij voorafgaandelijk heeft verkregen. De uitgevoerde werken worden van rechtswege eigendom van de verhuurder zonder enig recht op vergoeding voor de huurder. Het is aan te raden een regeling omtrent werken uitgevoerd door de huurder op te nemen aangezien er geen wettelijke regeling is. In de doctrine is er geen eensgezindheid over deze materie. In de rechtsleer wordt aangenomen dat wanneer de huurder toelating heeft, er een automatisch opstalrecht ontstaat. De huurder is eigenaar van de werken tijdens de huur. Op het einde van de huur worden de werken eigendom van de verhuurder (in de hypothese dat de huurder de werken niet verwijderd heeft). Over de vraag of hiervoor vergoeding verschuldigd is aan de huurder wanneer er in de overeenkomst geen regeling hieromtrent is opgenomen, bestaat discussie in de doctrine233. We gaan hier niet in op deze discussie aangezien dit buiten het bestek van deze cursus valt en reeds gezien is in een andere. Naar onze mening is het van belang om op deze discussie te wijzen om op deze manier duidelijk te maken dat een duidelijke contractuele regeling zich opdringt. Art. 7 Vroeger werd er aangenomen dat ook zware herstellingen voor rekening van de huurder waren, maar dit wordt niet langer aanvaard. De huurder heeft geen herstelplicht wanneer de schade het gevolg is van overmacht. In de overeenkomst wordt aan de huurder een informatieplicht opgelegd wanneer er zich schade voordoet. Het gehuurde goed bevindt zich immers onder de hoede van de huurder. Het is bovendien in het eigen belang van de huurder dat herstellingen zo snel mogelijk worden uitgevoerd. Het is eveneens mogelijk om via de aanvullende werking van de goede trouw deze plicht in de overeenkomst te lezen indien dit niet in de overeenkomst opgenomen zou zijn. In het model wordt een onderscheid gemaakt naargelang het gaat om een woonhuis of een appartement. Partijen moeten schrappen wat niet past. Wanneer het om een woonhuis gaat, wordt de aandacht toegespitst op de verwarming en de buizen in de woning. Wanneer het om een appartement gaat, is dit enigszins anders. In een appartementsgebouw zijn de verwarmingsinstallatie, gas en elektriciteit vaak gezamenlijk. Het is daarom nuttig dit in de huurovereenkomst te verduidelijken. De verhuurder zal vaak als eigenaar beschouwd worden 233

A. PAUWELS, P. MASSART, D. MEULEMANS, e.a., Bestendig handboek huishuur en handelshuur, Gent, Story Publishers, 2007, losbladig.

246

en deze zal aansprakelijk zijn t.o.v. de andere mede-eigenaars indien het om gemeenschappelijke eigendom gaat. Er moet dan ook voor gezorgd worden dat de huurder voorschotten zal betalen. Dit wordt hier dan ook voorzien in de huurovereenkomst. Een verwijzing naar het huishoudelijk reglement is zeer nuttig. Art. 8 Onderhuur en overdracht van de huur zijn mogelijk bij woninghuur (art. 4 Woninghuurwet). Het is wel aangewezen dat men de geijkte terminologie gebruikt. De eerste zin luidt: “De huurder mag het huurcontract niet afstaan”. Het zou beter zijn om het als volgt te formuleren: “De huurder mag het huurcontract niet overdragen”. Art. 9 Dit artikel behandelt de af te sluiten verzekeringen door de huurder. Er zijn nog andere mogelijkheden dan de optie die hier wordt gehanteerd. Zo kunnen de eigenaar en de huurder overeenkomen een gezamenlijke polis af te sluiten. Een andere optie is dat de eigenaar in de polis afstand doet van verhaal t.o.v. de huurder en de huurder betaald het verschil. Voor de huurder is dit goedkoper, maar de huurder moet dan nog steeds de inboedel verzekeren. Art. 10 Dit artikel regelt de jaarlijkse inspectie door de verhuurder en de mogelijkheid tot bezichtiging op het einde van de overeenkomst om een nieuwe huurder te vinden. Art. 11 De wet voorziet niets in het geval van onteigening van de gehuurde woning. Er wordt in deze overeenkomst een vorm van samenwerking overeengekomen. Art. 12 Dit artikel behandelt de registratie door de verhuurder. Dit artikel heeft enkel een pedagogische meerwaarde. Art. 13 Het is mogelijk om woonstkeuze te doen voor de uitvoering van de overeenkomst. Wanneer een partij in een bepaalde akte woonstkeuze doet op een bepaalde plaats, kunnen alle exploten die betrekking hebben op deze akte haar op deze plaats betekend worden (artikel 111 B.W.).

247

Keuze van woonplaats is speciaal en geldt voor alle aan de uitvoering van de akte verbonden gevolgen234. Art. 14 Dit artikel gaat over de vorm van de overeenkomst. Op het einde van de overeenkomst vinden we dat de overeenkomst is opgemaakt in drievoud en dat elke partij verklaart er één te hebben ontvangen. Dit moet om in overeenstemming te zijn met art. 1325 B.W. Één exemplaar is bestemd voor de registratie. Als laatste vinden we de datum en de handtekeningen terug op de overeenkomst. Bijlagen bij de Woninghuurovereenkomst De eerste bijlage die aan de overeenkomst is gehecht, bevat de plaatsbeschrijving (art. 1730 §1 B.W.). Art. 11bis van de Woninghuurwet bepaalt welke bijlagen aan de overeenkomst toegevoegd moeten worden. Het gaat om de bijlage m.b.t. de normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid (bijlage 2.A en 2.B) en m.b.t. de uitleg over de aard van de dwingende regels (bijlage 3). Deze bijlagen worden toegevoegd om pedagogische redenen. Is dit niet tegengesteld aan het adagium nemo censetur ignorare legem?

§3

Slotbemerking

Naar onze mening is het van belang om op art. 5bis Woninghuurwet te wijzen. Dit artikel legt de verplichting van de registratie op de verhuurder. Bovendien zijn eventuele kosten door laattijdige registratie te zijnen laste. Dit gaat om een fiscale formaliteit die na het sluiten van de overeenkomst moet gebeuren. Dit mag niet uit het oog verloren worden. Bovendien moet de plaatsbeschrijving eveneens geregistreerd worden235. In de bijlagen (bijlagen: Indexaanpassing, opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder en opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder) vindt u nog drie modellen. Een brief voor de indexaanpassing van de huurprijs van een appartement/woning die de huurder tot hoofdverblijfplaats dient, een opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder en een opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder. Deze modellen spreken voor zich. 234

Cass. 14 november 1986 , Arr. Cass. 1986-87, 352; Bull. 1987, 326; J.T. 1987, 430; Pas. 1987, I, 326; R.W. 1986-87, 1712, noot. 235 J. TACKOEN, “De hervorming van de Woninghuurwet. Enkele kritische praktische beschouwingen”, Huur 2007, afl. 3-4, (171) 173.

248

Bijlage: woninghuurovereenkomst Modeldocument: HUUROVEREENKOMST VOOR HOOFDVERBLIJF Tussen de ondergetekenden: 1. ………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………, verhuurder enerzijds, 2. ………………………………………………………………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………………………………………………, huurder anderzijds, de huurders verklaren zich hoofdelijk en solidair te verbinden. is het volgende overeengekomen:

Artikel 1: Voorwerp - Bestemming De verhuurder verklaart te verhuren aan de huurder, die aanvaardt: ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………….……………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… welgekend door de huurder, volgens de plaatsbeschrijving hierbij gevoegd. Het verhuurde goed wordt door de huurder bestemd als hoofdverblijfplaats voor hemzelf en zijn gezin. Er zal geen handel of ambacht in worden uitgeoefend. Evenmin zal de huurder in het gehuurde goed enig ander beroep mogen uitoefenen. In geen geval kan de huurder deze bestemming wijzigen of zich beroepen op de stilzwijgende toestemming van de verhuurder. De huurder zal de verhuurder onmiddellijk verwittigen per aangetekend schrijven mocht hij zijn hoofdverblijfplaats wijzigen. Zo de huurder in gebreke blijft de in dit artikel vermelde verplichtingen in verband met de bestemming van het goed na te komen, zal de verhuurder dit beschouwen als een ernstige tekortkoming vanwege de huurder waarvoor de verhuurder de ontbinding kan vorderen voor de vrederechter. Bovendien heeft de verhuurder, zelfs als hij de ontbinding niet vordert, van rechtswege recht op een schadevergoeding, daarin o.m. begrepen alle meerbelastingen waartoe de verhuurder gehouden is door het loutere feit dat in het gehuurde goed een beroepsactiviteit wordt uitgeoefend. (Opmerking: beroepsgebruik kan toegelaten worden, dan dienen de partijen deze passage te schrappen en te paraferen).

249

Artikel 2: Duur (opmerking: Partijen kiezen uitdrukkelijk voor clausule A of clausule B, schrappen de andere clausule en paraferen bij de schrapping. Bij gebreke aan een duidelijke keuze wordt het contract geacht voor 9 jaar aangegaan te zijn.)

A) contract van 9 jaar Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor de duur van 9 jaar: zij vangt aan op …………………………….(dag, maand, jaartal) en eindigt op ………………………………..(dag, maand, jaartal). De huurovereenkomst zal evenwel slechts eindigen, indien de huurder of verhuurder ten minste 6 maanden voor de vervaldag, de overeenkomst opzegt. Indien geen van de partijen een opzeg betekent, of indien de opzegging laattijdig is, wordt de huurovereenkomst verlengd met 3 jaar. Hetzelfde geldt wanneer deze of latere verlengingen niet door een der partijen wordt opgezegd 6 maanden voor het verstrijken van de verlenging. In afwijking van het voorgaande zal de huurder de huurovereenkomst op ieder ogenblik kunnen opzeggen mits hij een opzeggingstermijn van 3 maanden in acht neemt. Vindt de opzegging plaats tijdens de eerste driejarige periode, dan zal de verhuurder recht hebben op de vergoeding, zoals voorzien in artikel 3, § 5 van de wet betreffende de huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder (Boek III, titel VIII, hoofdstuk II, afdeling 2, van het Burgerlijk Wetboek). De verhuurder zal de huurovereenkomst te allen tijde kunnen opzeggen met inachtname van een opzegtermijn van 6 maanden, overeenkomstig artikel 3, § 2 van de wet betreffende de huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder, indien hij het goed persoonlijk en werkelijk wil betrekken of op dezelfde wijze wil laten betrekken door de in de wet vermelde personen, zijnde zijn naaste verwanten. Wordt de opzegging evenwel gegeven ten gunste van bloedverwanten in de derde graad, dan kan de opzeggingstermijn ten vroegste verstrijken tegen het einde van de eerste driejarige periode vanaf de inwerkingtreding van het huurcontract. Eveneens kan de verhuurder, overeenkomstig artikel 3, § 3 van de wet betreffende de huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder, de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van iedere driejarige periode om het goed geheel of gedeeltelijk weder op te bouwen, te verbouwen of te renoveren, zij het met inachtname van een opzeggingsperiode van 6 maanden. Wenst de verhuurder de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste of tweede driejarige periode te beëindigen om een andere dan de voormelde reden dan zal hij een opzeggingstermijn van 6 maanden moeten respecteren. Bovendien moet hij, overeenkomstig artikel 3, § 4 van de wet betreffende de huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder, een vergoeding betalen aan de huurder van 9 maanden huurprijs wanneer hij het contract beëindigt tegen het einde van de eerste driejarige periode en een vergoeding van 6 maanden wanneer hij het contract beëindigt tegen het einde van de tweede driejarige periode. (Opmerking: partijen kunnen de mogelijkheid tot vroegtijdig beëindigen van de huurovereenkomst door de verhuurder uitsluiten of beperken, indien een bepaalde passage geschrapt wordt dienen beide partijen dit paraferen).

250

B) Contract van maximum drie jaar (= contract van korte duur) Deze huurovereenkomst wordt aangegaan voor een periode van ……………….jaar/maanden (max. 3 jaar), een aanvang nemend op …………(dag, maand, jaartal) om te eindigen op ……………………(dag, maand, jaartal). Beide partijen kunnen het contract beëindigen mits een opzegging van drie maanden voor het verstrijken van deze huurperiode en dit bij aangetekend schrijven. Dit contract kan éénmaal, schriftelijk en onder dezelfde voorwaarden (o.m. dezelfde huurprijs) worden verlengd zonder dat de totale duur van de huur langer dan drie jaar mag zijn. Bij gebreke aan opzegging bij aangetekend schrijven van drie maanden voor het einde van de huurovereenkomst of indien de huurder zonder verzet van de verhuurder in het goed blijft wonen, wordt de huurovereenkomst geacht te zijn aangegaan voor een periode van negen jaar te rekenen vanaf de datum van inwerkingtreding van de initiële huurovereenkomst van korte duur. Huurder en verhuurder zullen in voorkomend geval over de opzegmogelijkheden beschikken voorzien in artikel 3 van de wet betreffende de huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder.

Artikel 3: Prijs De huurprijs is vastgesteld op ……………………….euro per maand, betaalbaar op voorhand tegen de eerste van de maand op rekeningnummer ………………………………..van de verhuurder. De huurprijs is gekoppeld aan de kosten voor het levensonderhoud onder voorwaarden bepaald bij artikel 1728bis van het Burgerlijk Wetboek. De aanpassing is gelijk aan het bedrag dat verkregen wordt door de toepassing van de volgende formule: Basishuurprijs x nieuw indexcijfer = nieuwe huurprijs aanvangsindexcijfer De elementen van deze formule worden als volgt omschreven: - de basishuurprijs: de huurprijs die volgt uit de overeenkomst of uit een vonnis, met uitzondering van de kosten en lasten die uitdrukkelijk ten laste van de huurder zijn gelegd; - nieuw indexcijfer: het gezondheidsindexcijfer van de consumptieprijzen van de maand voorafgaand aan de maand waarin de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst valt; - aanvangsindexcijfer: het gezondheidsindexcijfer van de consumptieprijzen van de maand die voorafgaat aan de maand tijdens dewelke de huurovereenkomst werd afgesloten (= ondertekend).

De aanpassing vindt slechts plaats op schriftelijk verzoek van de belanghebbende partij en werkt maximaal terug tot drie maanden voorafgaand aan die van het verzoek. Wanneer de huurprijs of enige andere vergoeding waartoe de huurder krachtens deze overeenkomst gehouden is, niet op het voorziene tijdstip betaald is, zal het verschuldigde bedrag 251

van rechtswege en zonder ingebrekestelling een vergoedende intrest opbrengen gelijk aan de wettelijke intrest. De huurprijs kan driejaarlijks herzien worden volgens de voorwaarden en de bepalingen voorzien in artikel 7 van de wet betreffende de huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder.

Artikel 4: Huurwaarborg (opmerking: Partijen kiezen uitdrukkelijk voor clausule A of clausule B, schrappen de andere clausule en paraferen bij de schrapping.)

Tot waarborg voor de goede uitvoering van dit contract zal de huurder, voor de inontvangstname van de sleutels een huurwaarborg vestigen bij een financiële instelling van zijn keuze onder de vorm van: A. een huurwaarborg op een geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder De huurder is verplicht als waarborg voor de goede nakoming van al zijn verplichtingen een waarborg te storten van ……………euro, gelijk aan ……maanden huur (maximum twee maanden). Deze zal geplaatst worden op een spaarrekening bij de financiële instelling ………………………….op naam van de huurder. De intresten worden gekapitaliseerd. Over de huurwaarborg zal slechts kunnen beschikt worden na voorlegging van ofwel een schriftelijk akkoord tussen partijen ofwel een afschrift van een rechterlijke beslissing.

B. een bankwaarborg die het de huurder mogelijk maakt de huurwaarborg progressief samen te stellen De financiële instelling ……………………………. garandeert aan de verhuurder de waarborg voor het totale bedrag van ……………… euro, gelijk aan …….. maanden huur (maximum drie maanden). Het formulier vastgelegd in uivoering van artikel 10, § 1, laatste lid, van de wet betreffende de huurovereenkomsten m.b.t. de hoofdverblijfplaats van de huurder, wordt gebruikt ter bevestiging hiervan. De huurder verbindt er zich toe om deze waarborg samen te stellen door middel van constante maandelijkse afbetaling aan deze financiële instelling waar zijn beroeps- of vervangingsinkomen gestort wordt. De huurder is aan de financiële instelling geen rente verschuldigd, de financiële instelling is aan de huurder slechts rente verschuldigd vanaf de dag dat de waarborg volledig is samengesteld. De huurder dient de verhuurder onmiddellijk schriftelijk op de hoogte te brengen indien de financiële instelling wijzigt. Deze financiële instelling brengt de verhuurder op de hoogte van de overname van de waarborg. Over de huurwaarborg zal slechts kunnen beschikt worden na voorlegging van ofwel een schriftelijk akkoord tussen partijen ofwel een afschrift van een rechterlijke beslissing.

252

Artikel 5: Staat en plaatsbeschrijving Vooraleer het goed door de huurder in gebruik genomen wordt, zullen huurder en verhuurder samen een omstandige plaatsbeschrijving opmaken. Deze zal als zodanig deel uitmaken van het contract. De plaatsbeschrijving bij de intrek moet binnen de maand worden opgemaakt. Eén van de partijen kan vragen dat een expert de plaatsbeschrijving opstelt, dit gebeurt op gezamenlijke kosten. De plaatsbeschrijving dient geregistreerd te worden. De huurder verbindt er zich toe het verhuurde goed te onderhouden en het bij het einde van de huur terug te geven in de staat zoals blijkt uit de plaatsbeschrijving.

Artikel 6: Veranderingen en verbouwingen Het is de verhuurder toegestaan om veranderingen, verbouwingen of herinrichtingen door te voeren op voorwaarde dat hij de huurder schriftelijk en op voorhand verwittigt en hij de aard van het verhuurde goed niet verandert. De uitvoering van deze werken mag niet tot gevolg hebben dat de huurder een deel van het verhuurde goed niet kan gebruiken gedurende meer dan 40 dagen. Wordt de periode van 40 dagen overschreden dan heeft de huurder recht op vermindering van de huurprijs. Heeft de uitvoering van de werken de tijdelijke volledige onbewoonbaarheid tot gevolg dan kan de huurder de ontbinding van de overeenkomst vragen. Het is de huurder toegelaten om veranderingen, verbouwingen of herinrichtingen uit te voeren met voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Van zodra ze zijn uitgevoerd worden deze werken van rechtswege eigendom van de verhuurder, zonder schadeloosstelling noch vergoeding (tenzij partijen schriftelijk anders overeenkomen in de loop van de huurperiode).

Artikel 7: Onderhoud en herstellingen De huurder draagt zorg voor de herstellingen en kleine onderhoudswerken die ten laste van de huurder gelegd worden door artikel 1754 e.v. van het Burgerlijk Wetboek, door de plaatselijke gebruiken en door de bepalingen van dit artikel, tenzij enkel ouderdom of overmacht aanleiding hebben gegeven tot de herstelling. De huurder zal ook de andere herstellingen uitvoeren, voor zover zij veroorzaakt werden door zijn eigen fout of door de fout van een persoon, dier of zaak voor dewelke hij moet instaan. Indien er zich een schadegeval voordoet waarvan de herstelling ten laste is van de verhuurder, zal de huurder, op straffe van schadevergoeding, de verhuurder onverwijld verwittigen per aangetekend schrijven. Bovendien zal de huurder de verhuurder en/of zijn vertegenwoordiger in de gelegenheid stellen elk schadegeval te onderzoeken en eventueel de nodige werken te laten uitvoeren.

253

De huurder moet alle gebroken en gescheurde ruiten en spiegels vervangen door andere van dezelfde hoedanigheid en waarde, zelfs indien de schade veroorzaakt werd door onvoorziene omstandigheden. Specifieke lasten voor de huurder: (opmerking: Partijen kiezen uitdrukkelijk voor clausule A of clausule B, schrappen de andere clausule en paraferen bij de schrapping.)

A) Woonhuis De huurder moet zorg dragen voor de verwarmingsinstallatie en er het onderhoud van verzekeren. Hij is ertoe gehouden om deze verwarmingsinstallatie minstens eenmaal per jaar te laten reinigen en te laten afstellen door een technicus die aan de nodige beroepsuitoefeningsvoorwaarden voldoet. De kosten veroorzaakt door de vervanging van delen die wegens ouderdom of overmacht defect geraakt zijn, vallen ten laste van de verhuurder. De huurder laat eenmaal per jaar de schoorsteen reinigen. De verhuurder heeft het recht het bewijs van uitvoering en betaling te vragen zowel van het onderhoud van de verwarmingsinstallatie als van het reinigen van de schoorsteen. De huurder moet de leidingen, meters en kranen beschermen tegen vorst. Hij moet ervoor zorgen dat de afvoerleidingen niet verstopt geraken. De huurder moet deze leidingen in voorkomend geval op zijn kosten laten ontstoppen. De huurder moet de rekeningen betalen voor het gebruik van water, gas, elektriciteit en petroleum evenals de huurprijs van meters. De huurder betaalt eveneens de huurprijs voor de aansluiting op het telefoonnet, radio- en tv-distributie. ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ………………………………………………………………………………………………………………………………………

B) Appartement Voor zover de appartementen niet over afzonderlijke meters beschikken, betaalt de huurder…….ste van het verbruik van water, gas, electriciteit, petroleum, evenals de huurprijs van de meters. De huurder betaalt hiervoor een vast voorschot van ….euro. Dit bedrag kan jaarlijks worden herzien op basis van het gemeenschappelijk verbruik van het voorgaande jaar. Jaarlijks wordt een definitieve afrekening opgesteld op basis van facturen. Nutsvoorzieningen die per appartement geïndividualiseerd zijn, draagt de huurder persoonlijk. Kosten m.b.t. het onderhoud, verlichting, watervoorziening en verwarming van de gemeenschappelijke delen van het gebouw, zullen door de huurder voor …….ste worden gedragen. De huurder betaalt hiervoor een vast voorschot van ……..euro. Dit bedrag kan jaarlijks worden herzien op basis van het gemeenschappelijk verbruik van vorig jaar. Jaarlijks wordt een definitieve afrekening opgesteld op basis van facturen.

254

De huurder is verplicht de liften te gebruiken in overeenstemming met de bestemming en met de daartoe aangebrachte aanwijzingen. ……………………………………………………………………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………………………………………………………………… De huurder erkent hierbij, indien er een huishoudelijk reglement is, kennis te hebben genomen van het huishoudelijk reglement en verbindt zich ertoe de voorschriften ervan na te leven en uit te voeren.

Artikel 8: Huuroverdracht en onderhuur De huurder mag het huurcontract niet afstaan. Hij kan de gehuurde plaatsen noch geheel noch gedeeltelijk onderverhuren of ter beschikking stellen van derde personen, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder. Evenmin mag de bestemming gewijzigd worden.

Artikel 9: Verzekering De huurder zal een brandverzekering afsluiten in de mate van zijn huuraansprakelijkheid (het huurrisico en het verhaal van derden). De huurder overhandigt een kopie van de brandverzekeringspolis voor afgifte van de sleutels en zal op vraag van de eigenaar jaarlijks het bewijs van de premiebetaling voorleggen. Deze polis zal voorzien dat de verzekeringsmaatschappij de verhuurder op de hoogte brengt bij stopzetting van de polis, om welke reden dan ook.

Artikel 10: Bezoekrecht De verhuurder heeft het recht jaarlijks het verhuurde goed te bezichtigen en dit na afspraak met de huurder. Drie maanden voor het einde van het huurcontract of wanneer het verhuurde pand te koop wordt aangeboden, moet de huurder de verhuurder toelaten affiches aan te plakken. De huurder zal minstens drie dagen per week, telkens gedurende twee uren, de bezichtiging van het pand toelaten. Partijen bepalen de uren in onderling overleg.

Artikel 11: Onteigening ten algemene nutte De huurder en verhuurder komen overeen om in geval van onteigening ten algemene nutte afstand te doen van eventuele vorderingen tegenover elkaar. Verhuurder en huurder zullen gezamenlijk hun rechten doen gelden tegenover de onteigenende overheid.

255

Artikel 12: Registratie De registratie van deze overeenkomst en de plaatsbeschrijving zijn ten laste van de verhuurder. De registratie dient binnen de twee maanden na het sluiten van het contract te gebeuren. De eventuele kosten en gebeurlijke boetes die eruit voortvloeien zijn ten laste van de verhuurder.

Artikel 13: Woonplaats Voor de uitvoering van deze overeenkomst kiest de verhuurder als woonplaats het volgende adres:……………………………………………………………………………………………………. De verhuurder verbindt zich ertoe elke adreswijziging schriftelijk aan de huurder te melden. De huurder kiest zijn woonplaats in het gehuurde goed, zolang hij geen wijziging meedeelt aan de verhuurder.

Artikel 14 Volgende doorhalingen worden goedgekeurd: Artikel…………. Artikel…………. Deze huurovereenkomst bestaat uit ………. bladzijden, inclusief de verplichte bijlagen.

Bijlagen 1. de plaatsbeschrijving bij aanvang van de huur 2. de verplichte bijlage met betrekking tot de normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in het gewest waar het gehuurde goed gelegen is (opmerking: keuze maken tussen A. of B.) 3. de verplichte bijlage met betrekking tot de federale wetgeving inzake woninghuur (Bijlage bij het K.B. genomen in uitvoering van artikel 11 bis van boek III, titel VIII, Hoofdstuk II, Afdeling 2 van het Burgerlijk Wetboek).

Opgemaakt in drievoud, waarvan elk der partijen verklaart een exemplaar ontvangen te hebben, het derde exemplaar bestemd voor de registratie. Te ………………….op…………………………

Verhuurder

Huurder

256

Bijlage 1: Plaatsbeschrijving bij aanvang huur Omschrijving van het goed: ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... (adres, eventueel verdieping en nummer appartement)

Tussen de ondergetekenden, 1. De verhuurders, de heer/mevrouw (naam)..................................................................................................................................................

en 2. De huurders, de heer/mevrouw (naam).................................................................................................................................................. eventueel bijgestaan door de heer/mevrouw (naam en adres) …………………………………………………………………………....................................................................... ........................................................................................................................................................... ..................................................................in zijn/haar hoedanigheid van gemeenschappelijke expert voor gezamenlijke rekening, werd het volgende overeengekomen: Voordat de huurder de woning betrekt 236, wordt er een tegensprekelijke - in aanwezigheid van beide partijen - plaatsbeschrijving opgemaakt met betrekking tot het hogervermelde goed. Dit goed wordt verhuurd krachtens een huurovereenkomst gesloten te ........................................................................ op.......................................................(datum). Na de woning te hebben bezocht, stellen de partijen het volgende vast 237:

Inkom: 1. Inventaris Bel - deur/sleutels/slot - elektriciteit - muren - plafond - vloer ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... (zelf aan te vullen)

2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... 236

De plaatsbeschrijving dient opgesteld te worden binnen de maand na ingebruikname van de woning Maak per ruimte een inventaris van alles wat er zich bevindt. Schrap de zaken die er niet zijn. Duid vervolgens aan bij “opmerkingen” wat versleten, beschadigd, defect, vuil of slecht onderhouden is. Alles wat in goede staat is, moet niet uitdrukkelijk vermeld worden. 237

257

Woonkamer 1. Inventaris Deuren/sleutels/sloten - muren - plafond - vloer - vensters (ramen, hang-en sluitwerk, beglazing) - schoorsteen - verwarming (toestellen, leidingen,...) - elektriciteit (stopcontacten, schakelaars,verlichtingspunten)......................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... (zelf aan te vullen). 2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................

Keuken 1. Inventaris Deuren/sleutels/sloten - muren - vloer - plafond - gootsteen - elektriciteit (stopcontacten, schakelaars, verlichtingspunten) - uitrusting (fornuis, koelkast, dampkap, vaatwasmachine,....) – warmwaterinstallatie – meubels – verwarming …………………………………………………………………….. ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... (zelf aan te vullen)

2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................

Badkamer 1. Inventaris Deuren/sloten/sleutels - muren - vloer - plafond - elektriciteit (stopcontacten - schakelaars verlichtingspunten) - uitrusting (wastafel - bad - douche - bidet - w.c.) – warmwaterinstallatie – meubels.............................................................................................................................................. ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... (zelf aan te vullen)

2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................

WC 1 1. Inventaris Pot en deksel - waterspoeling en veiligheidskraan - wastafel - vloer - plafond - muren – elektriciteit – verluchting ………………………………………………………………………………………………… ........................................................................................................................................................... ……………………………………………........................................................................................................ (zelf aan te vullen)

258

2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................

WC 2 1. Inventaris Pot en deksel - waterspoeling en veiligheidskraan - wastafel - vloer - plafond - muren - elektriciteit – verluchting ……………………………………………………………………………………………………………………. …………………………….......................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... (zelf aan te vullen)

2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................

Kamer 1 1. Inventaris Deuren - muren - vloer - plafond – vensters ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... (zelf aan te vullen)

2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................


2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................


259

2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................

Bijvertrekken 1. Inventaris Kelder - garage - bergplaats - veranda - zolder - ............................................................................. .......................................................................................................................................................... .......................................................................................................................................................... (zelf aan te vullen)

2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................

Aanwezige installaties -

Centrale verwarming (staat van bevinding van de installatie, afspraken over onderhoud)

........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... -

Elektriciteit (staat van bevinding van de installatie, tellerstand)

........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... -

Gas (staat van bevinding van de installatie, tellerstand)

........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... -

Mazouttank (staat van bevinding van de installatie, inhoud, onderhoud)

........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... -

Water (staat van bevinding van de installatie, tellerstand)

........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... -

………………………… (staat van bevinding van de installatie, onderhoud)

........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................

Tuin 1. Inventaris

260

Gazon - bloemen - bomen - tuinhuis – terras ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... (aanvullen of schrappen)

2. Opmerkingen ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ...........................................................................................................................................................

Zowel de huurder als de verhuurder erkennen dat deze plaatsbeschrijving een juiste weergave geeft van de staat waarin de woning zich bevindt bij de aanvang van de huur. Beide partijen verklaren één exemplaar van de plaatsbeschrijving ontvangen te hebben. De plaatsbeschrijving omvat ... bladzijden en wordt aan de huurovereenkomst gehecht. Indien nodig kunnen partijen, omtrent gebreken die slechts konden vastgesteld worden uit het gebruik van de woonst, gedurende de eerste maand na de aanvang van de huur een door beide partijen ondertekende aanvulling bij deze plaatsbeschrijving opmaken. Opgemaakt te ....................................in 3 exemplaren op ............................................................ Handtekening huurder(s)

Handtekening verhuurder(s)

Opmerking: Zorg ervoor dat de plaatsbeschrijving wordt opgemaakt wanneer water, gas en elektriciteit aangesloten zijn. Zoniet is het onmogelijk om de werking van de aangesloten apparaten te controleren. Indien deze controle niet mogelijk is, moet dit uitdrukkelijk vermeld worden.

261

Bijlage 2. A. Huurovereenkomsten voor woningen gelegen in het Vlaams Gewest BIJLAGE BIJ BIJ HET KONINKLIJK BESLUIT GENOMEN IN UITVOERING VAN ARTIKEL 11bis, VAN BOEK III, TITEL VIII, HOOFDSTUK II, AFDELING 2, VAN HET BURGERLIJK WETBOEK Normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in het Vlaams Gewest In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van een aantal krachtlijnen uit de Vlaamse Wooncode. Meer informatie omtrent de interpretatie, de concrete invulling en de afdwinging van deze principes kan worden verkregen bij de Vlaamse Overheid. De Vlaamse Wooncode stelt dat een woning op de volgende vlakken moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten: de oppervlakte van de woongedeelten, rekening houdend met het type van woning en de functie van het woongedeelte; de sanitaire voorzieningen, inzonderheid de aanwezigheid van een goed functionerend toilet in of aansluitend bij de woning en een wasgelegenheid met stromend water, aangesloten op een afvoerkanaal zonder geurhinder te veroorzaken in de woning; de verwarmingsmogelijkheden, inzonderheid de aanwezigheid van voldoende veilige verwarmingsmiddelen om de woongedeelten met een woonfunctie tot een normale temperatuur te kunnen verwarmen of de mogelijkheid deze op een veilige manier aan te sluiten; de verlichtings- en verluchtingsmogelijkheden, waarbij de verlichtingsmogelijkheid van een woongedeelte wordt vastgesteld in relatie tot de functie, de ligging en de vloeroppervlakte van het woongedeelte, en de verluchtingsmogelijkheid in relatie tot de functie en de ligging van het woongedeelte en de aanwezigheid van kook-, verwarmings- of warmwaterinstallaties die verbrandingsgassen produceren; de aanwezigheid van voldoende en veilige elektrische installaties voor de verlichting van de woning en het veilig gebruik van elektrische apparaten; de gasinstallaties, waarbij zowel de toestellen als de plaatsing en aansluiting ervan de nodige veiligheidsgaranties bieden; de stabiliteit en de bouwfysica met betrekking tot de fundering, de daken, de buiten- en binnenmuren, de draagvloeren en het timmerwerk; de toegankelijkheid. De woning moet bovendien voldoen aan alle vereisten van brandveiligheid en de omvang van de woning moet ten minste beantwoorden aan de woningbezetting.

262

Bijlage 2.B. Huurovereenkomsten voor woningen gelegen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest BIJLAGE BIJ HET KONINKLIJK BESLUIT GENOMEN IN UITVOERING VAN ARTIKEL 11 bis, VAN BOEK III, TITEL VIII, HOOFDSTUK II, AFDELING 2, VAN HET BURGERLIJK WETBOEK Normen inzake gezondheid, veiligheid en bewoonbaarheid die van toepassing zijn in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest In dit hoofdstuk volgt een korte beschrijving van een aantal krachtlijnen uit de Brusselse Huisvestingscode. Meer informatie omtrent de interpretatie, de concrete invulling en de afdwinging van deze principes kan worden verkregen bij de Overheid van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest. Op grond van de Brusselse Huisvestingscode moeten de in het Brussels Gewest gelegen woningen voldoen aan de onderstaande verplichtingen : 1° de verplichte elementaire veiligheid, die minimale normen omvat met betrekking tot de stabiliteit van het gebouw, de elektriciteit, het gas, de verwarming en de riolering; 2° de verplichte elementaire gezondheid, die minimale normen omvat met betrekking tot de vochtigheid, de giftigheid van de materialen, de parasieten, de verlichting, de verluchting, alsook de vorm van het gebouw inzake minimale oppervlakte, hoogte van de vertrekken en toegang tot de woning; 3° de verplichte elementaire uitrusting, die minimale normen omvat met betrekking tot het koud water, het warm water, de sanitaire installaties, de elektrische installatie, de verwarming, alsook de vereiste vooruitrusting waarop uitrustingen aangesloten kunnen worden om te koken.

263

Bijlage 3: Federale wetgeving inzake woninghuur Dit hoofdstuk bevat een uitleg omtrent een aantal essentiële aspecten van de federale wetgeving inzake woninghuur. Voor een uitgebreide toelichting omtrent deze regels kan worden verwezen naar de brochure «De Huurwet», uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. 1) Voorafgaande opmerking : onderscheid tussen een verplichtende en een aanvullende regel Een verplichtende regel is een regel waarvan men niet mag afwijken binnen de overeenkomst, zelfs indien de verhuurder en huurder akkoord gaan. De bepalingen van de huurwet zijn in principe verplichtend behalve in de mate dat ze zelf bepalen dat ze het niet zijn. Een aanvullende regel is een regel waarvan mag afgeweken worden in het contract.

2) Verplichte schriftelijke huurovereenkomst Een huurovereenkomst die betrekking heeft op de hoofdverblijfplaats van de huurder dient steeds schriftelijk te worden opgemaakt en moet de identiteit van alle contracterende partijen, de begindatum van de overeenkomst, de omschrijving van alle ruimtes en gedeelten van het gebouw die het voorwerp van de verhuur zijn, alsook het bedrag van de huur bevatten. Deze overeenkomst dient ondertekend te worden door de partijen en dient te worden opgemaakt in evenveel exemplaren als er partijen zijn met een onderscheiden belang (en nog één extra exemplaar voor het registratiekantoor (zie punt 3). Daarenboven moet elk origineel van de overeenkomst de vermelding van het aantal originelen bevatten.

3) Registratie van de huurovereenkomst De registratie van een geschreven huurovereenkomst is een verplichte formaliteit die door de verhuurder dient te worden uitgevoerd. Deze formaliteit houdt in dat de overeenkomst - evenals de plaatsbeschrijving - in drie exemplaren (indien er slechts twee partijen zijn) aan het registratiekantoor van de plaats waar het goed gelegen is moet worden voorgelegd. Alle adressen van deze registratiekantoren zijn vermeld in de telefoongids onder de rubriek «Federale Overheidsdienst Financiën - Registratie». De registratie van contracten van huur, onderhuur of overdracht van huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die uitsluitend bestemd zijn tot huisvesting van een gezin of een persoon is kosteloos en moet binnen de twee maand volgend op de sluiting van het contract gebeuren. Indien de huurovereenkomst niet geregistreerd werd binnen deze termijn kan de verhuurder een boete krijgen en geldt - indien het om een huurovereenkomst van 9 jaar gaat - bovendien vanaf 1 juli 2007 de regel dat de huurder een einde kan maken aan deze huurovereenkomst zonder een opzeggingstermijn in acht te nemen en zonder een vergoeding te betalen.

264

4) Duur en beëindiging van de huurovereenkomst a) Algemene opmerking in verband met de aanvang van de opzeggingstermijnen In alle gevallen waarin de opzegging te allen tijde kan worden gedaan, neemt de de opzeggingstermijn een aanvang de eerste dag van de maand volgend op de maand waarin de opzegging werd gedaan. b) De huurovereenkomst van 9 jaar. i.

Algemeen

Elke huurovereenkomst loopt normalerwijze 9 jaar. Dit zal met name automatisch het geval zijn voor : een mondelinge huurovereenkomst; een geschreven huurovereenkomst zonder aanwijzing van de duur; een geschreven huurovereenkomst met een bepaalde duur gaande van 3 tot 9 jaar. Na afloop van deze periode van 9 jaar kunnen de huurder en de verhuurder elk het contract beëindigen, en dit zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen, op voorwaarde een opzegging te geven minstens 6 maand vóór de vervaldag. Indien na afloop van de periode van 9 jaar geen van beide partijen een einde stelt aan de overeenkomst, wordt de overeenkomst telkens verlengd voor een periode van 3 jaar tegen dezelfde voorwaarden. Elk van de partijen heeft dan de mogelijkheid, om de drie jaar, de verlengde overeenkomst te beëindigen, zonder motief en zonder een vergoeding te moeten betalen. ii.

Beëindigingsmogelijkheden gedurende de periode van 9 jaar

1. Beëindiging door de verhuurder Gedurende de periode van 9 jaar heeft de verhuurder in drie gevallen de mogelijkheid om onder bepaalde voorwaarden een einde te stellen aan de overeenkomst. Deze regels zijn niet verplichtend, zodat de huurovereenkomst het recht van de verhuurder om het contract in deze drie gevallen te beëindigen kan uitsluiten of beperken.

De verhuurder kan op elk ogenblik de overeenkomst beëindigen om het goed persoonlijk te betrekken en dit uitsluitend op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen. Om geldig te zijn moet de opzegging het motief en de identiteit van de persoon vermelden die het gehuurde goed persoonlijk en werkelijk zal betrekken. De persoon die het goed betrekt kan de verhuurder zelf zijn, zijn/haar echtgeno(o)t(e), zijn/haar kinderen, kleinkinderen of geadopteerde kinderen en de kinderen van de echtgeno(o)t(e), bloedverwanten in de opgaande lijn (vader, moeder, grootouders) en deze van zijn/haar echtgeno(o)t(e), broers, zusters, ooms, tantes, neven, nichten en deze van de echtgeno(o)t(e). De verhuurder kan bij het verstrijken van elke driejarige periode en op voorwaarde aan de huurder een opzegging van 6 maand te betekenen, de overeenkomst beëindigen voor de uitvoering van bepaalde werken. De opzegging moet het motief toelichten en

265

beantwoorden aan een aantal strikte voorwaarden (zie brochure «De Huurwet», uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze dienst). Op het einde van de eerste of de tweede driejarige periode mag de verhuurder de overeenkomst zonder motief beëindigen op voorwaarde een opzegging van 6 maand te betekenen aan de huurder en een vergoeding van 9 of 6 maand huur (naargelang de opzegging werd betekend op het einde van de eerste of van de tweede driejarige periode) te betalen aan de huurder.

2. Beëindiging door de huurder De huurder mag op elk ogenblik vertrekken op voorwaarde dat hij aan de verhuurder een opzegging van 3 maand betekent. Hij hoeft zijn opzegging nooit te motiveren. Gedurende de eerste drie jaren van de huurovereenkomst moet hij nochtans aan de verhuurder een vergoeding betalen gelijk aan 3, 2 of 1 maand huur, naargelang hij tijdens het eerste, tweede of derde jaar vertrekt. In deze context dient ook te worden gewezen op de speciale beëindigingsmogelijkheid voor de gevallen waarin de huurovereenkomst niet geregistreerd is (zie punt 3). Indien de verhuurder de huurovereenkomst vroegtijdig beëindigt door middel van een opzeg van 6 maanden om reden van persoonlijke bewoning, uitvoering van werken of zelfs zonder motief (Zie punt 4), b., ii., 1.), kan de huurder een tegenopzeg geven van 1 maand, zonder een schadevergoeding te moeten betalen ook al gebeurt de opzeg tijdens de eerste 3 jaar van zijn contract. c) Huurovereenkomst met een korte duur De huurwet voorziet dat de partijen een huurovereenkomst kunnen sluiten, of twee verschillende opeenvolgende overeenkomsten, voor een totale duur van niet meer dan 3 jaar. Indien geen opzegging werd betekend 3 maand vóór de vervaldag of indien de huurder na de overeengekomen duur in het goed is blijven wonen zonder verzet van de verhuurder, dan wordt de oorspronkelijke huurovereenkomst voortgezet tegen dezelfde voorwaarden maar wordt deze verondersteld van bij het begin te zijn gesloten voor een periode van 9 jaar. d) Huurovereenkomst met een lange duur De mogelijkheid bestaat een huurovereenkomst met een bepaalde duur van meer dan 9 jaar te sluiten. Voor deze huurovereenkomst gelden dezelfde bepalingen als deze van de overeenkomst van 9 jaar (zie punt 4), b. e) Huurovereenkomst voor het leven Het is ook mogelijk een huurovereenkomst te sluiten voor het leven van de huurder, op voorwaarde dat dit schriftelijk gebeurt. De verhuurder kan dergelijke levenslange huur niet vroegtijdig beëindigen, tenzij

266

contractueel anders werd overeengekomen. De huurder kan de overeenkomst wel op ieder tijdstip opzeggen, met een termijn van 3 maand.

5) Herziening van de huurprijs De huurwet laat onder bepaalde voorwaarden de herziening van de huurprijs toe, of het nu gaat om een verhoging of een verlaging. Deze herziening kan slechts plaatsvinden op het einde van elke driejarige periode. Zij kan zowel door de huurder als de verhuurder aan de andere partij gevraagd worden maar uitsluitend binnen een precieze termijn : tussen de 9de en 6de maand die het einde van de driejarige periode voorafgaat. Na deze vraag zijn er twee mogelijke oplossingen : ofwel gaan de partijen akkoord over het principe van de herziening en het bedrag ervan; ofwel bereiken de partijen geen akkoord; in dat geval kan de vragende partij zich wenden tot de vrederechter doch uitsluitend tussen de 6de en 3de maand die de einddatum van de lopende driejarige periode voorafgaat.

6) Indexering van de huurprijs De indexatie van de huurprijs is steeds toegelaten bij schriftelijke huurovereenkomsten, tenzij de overeenkomst deze mogelijkheid uitsluit. De indexatie gebeurt niet automatisch : de verhuurder moet dit schriftelijk aan de huurder vragen. Deze vraag heeft geen terugwerkende kracht, behalve voor de drie maand voorafgaand aan de maand van de aanvraag. De berekening van de indexatie gebeurt aan de hand van een wettelijk vastgelegde formule. Deze berekeningswijze wordt grondig uiteengezet in de brochure « De Huurwet », uitgegeven door de Federale Overheidsdienst Justitie en consulteerbaar op de website van deze overheidsdienst. De indexcijfers kunnen worden verkregen bij de Federale Overheidsdienst Economie en zijn eveneens consulteerbaar op de website van deze dienst.

7) Kosten en lasten In het algemeen bepaalt de huurwet niet of het de huurder of verhuurder is die bepaalde lasten moet betalen. Enkel de onroerende voorheffing dient verplichtend door de verhuurder te worden betaald. De andere kosten en lasten moeten steeds verplicht los van de huur in een afzonderlijke rekening worden opgegeven. Indien de kosten en lasten forfaitair werden vastgesteld (bijvoorbeeld : vast bedrag van 75 euro per maand) mogen de partijen deze niet eenzijdig aanpassen rekening houdende met de werkelijke kosten en lasten die hoger of lager zouden zijn clan dit forfaitair bedrag. De huurder of verhuurder mogen echter op ieder tijdstip aan de vrederechter vragen om ofwel het bedrag

267

van de forfaitaire kosten en lasten te herzien, ofwel om dit forfaitair bedrag om te zetten in werkelijke kosten en lasten. Indien de kosten en lasten niet forfaitair werden bepaald, voorziet de wet dat zij moeten overeenstemmen met de werkelijke uitgaven. De huurder heeft het recht om van de verhuurder de bewijzen van de rekeningen die hem worden toegestuurd te eisen.

8) Regels inzake huurherstellingen De verhuurder is verplicht het verhuurde goed in zodanige staat te onderhouden dat het kan dienen tot het gebruik waartoe het verhuurd is. Daarnaast stelt de wet in een verplichtende regel dat alle herstellingen, andere dan de huurherstellingen, ten laste van de verhuurder vallen. De huurder is gehouden om de verhuurder desgevallend te verwittigen van beschadigingen aan het gehuurde goed en van herstellingen die noodzakelijk zijn. De huurder dient ook in te staan voor de huurherstellingen. «Huurherstellingen» zijn herstellingen die door het plaatselijk gebruik als zodanig beschouwd worden, alsook de herstellingen die in artikel 1754 van het Burgerlijk Wetboek zijn opgesomd. De wet stelt echter een belangrijke grens aan deze verplichtingen van de huurder : geen van de herstellingen die geacht worden ten laste van de huurder te zijn, komt voor rekening van de huurder wanneer alleen ouderdom of overmacht daartoe aanleiding hebben gegeven.

9) Overdracht van het gehuurde goed Wanneer een gehuurd goed wordt vervreemd, is de bescherming van de huurder niet steeds dezelfde. Veel hangt af van het feit of de huurovereenkomst al dan niet een vaste datum heeft vóór de vervreemding. Een authentieke huurovereenkomst, namelijk een huurovereenkomst opgesteld door een notaris, heeft altijd een vaste datum. Een geschreven onderhandse huurovereenkomst (d.w.z. niet authentiek) heeft een vaste datum vanaf de dag van de registratie (zie punt 3), ofwel vanaf de dag van het overlijden van één der partijen die de overeenkomst ondertekend heeft, ofwel vanaf de dag waarop het bestaan van de overeenkomst werd vastgesteld bij vonnis of door een akte opgesteld door een openbaar ambtenaar, zoals een notaris of een gerechtsdeurwaarder. Een mondelinge huurovereenkomst heeft nooit een vaste datum. Indien de huurovereenkomst een vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed zal de nieuwe eigenaar van de woning alle rechten en verplichtingen van de vroegere verhuurder overnemen, zelfs indien de huurovereenkomst het recht van uitzetting in geval van vervreemding bedingt. Indien de huurovereenkomst geen vaste datum heeft vóór de vervreemding van het gehuurde goed, zijn er twee mogelijkheden:

268

Ofwel bewoont de huurder het goed voor een periode van minder dan 6 maand. In dit geval kan de koper de huurovereenkomst beëindigen zonder motief of vergoeding. Ofwel bewoont de huurder het goed sinds minstens 6 maand. De koper treedt dan in de rechten van de hoofdverhuurder, maar hij beschikt in bepaalde gevallen over soepelere opzeggingsmogelijkheden.

10) Juridische bijstand en rechtsbijstand a. juridische bijstand i.

juridische eerstelijnsbijstand

Onder juridische eerstelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van juridische bijstand in de vorm van praktische inlichtingen, juridische informatie, een eerste juridisch advies of de verwijzing naar een gespecialiseerde instantie of organisatie. De juridische eerstelijnsbijstand is er voor iedereen en wordt onder meer verleend door advocaten op zitdagen in de justitiehuizen en de gerechtsgebouwen. De juridische eerstelijnsbijstand door advocaten is kosteloos voor personen wier inkomsten onvoldoende zijn. Aan de anderen kan een bescheiden bijdrage worden gevraagd. ii.

juridische tweedelijnsbijstand (pro Deo)

Onder juridische tweedelijnsbijstand wordt verstaan het verlenen van juridische bijstand door een advocaat in de vorm van een omstandig juridisch advies of bijstand in het kader van een procedure of een geding. Voor tweedelijnsbijstand komen enkel personen in aanmerking die over onvoldoende inkomsten beschikken. De aanvrager richt zijn verzoek voor het bekomen van tweedelijnsbijstand tot het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten. Voor meer informatie over de juridische bijstand kan u zich wenden tot een justitiehuis of het bureau voor juridische bijstand van de Orde van Advocaten. b. rechtsbijstand Waar de juridische tweedelijnsbijstand betrekking heeft op de kosten van bijstand door een advocaat, heeft de rechtsbijstand betrekking op de «gerechtskosten». Voor geschillen die tot de bevoegdheid van de vrederechter behoren, zoals geschillen inzake huur van onroerende goederen, wordt het verzoek tot rechtsbijstand ingediend bij de vrederechter die de zaak zal behandelen of reeds behandelt.

*

*

*

*

269

Bijlage: indexaanpassing Model: BRIEF VOOR INDEXAANPASSING VAN DE HUURPRIJS VAN EEN APPARTEMENT / WONING DIE DE HUURDER TOT HOOFDVERBLIJFPLAATS DIENT AANGETEKEND Plaats en datum ……………………..………………….. Aan………………………………………………………………… ……………………………...……………………………………… (naam en adres huurder)

Geachte Mevrouw, Mijnheer, Op basis van artikel 6 van de wet van 21 februari 1991, hebben wij het recht om de huurprijs die bepaald werd in de huurovereenkomst die wij op ………………(datum) met u afsloten te indexeren. Dit gebeurt volgens de berekening vermeld in artikel 1728 bis van het Burgerlijk Wetboek: huurprijs ………EUR x nieuw indexcijfer ……… ----------------------------------------------------------------------------------------------- = ………EUR (in te vullen door de verhuurder) aanvangsindexcijfer ………… Wij verzoeken u dan ook vriendelijk om vanaf ................................................... (verjaardag van het ...................................EUR op onze rekening te storten.

huurcontract)

Met hoogachting, ............................................................ ............................................................ ............................................................ ............................................................ (handtekening, naam en adres van de verhuurder)

Toelichting: De huurprijs = de basishuurprijs, exclusief lasten en kosten Het nieuw indexcijfer = indexcijfer van de maand voorafgaand aan de aanpassing van de huurprijs Het aanvangsindexcijfer = indexcijfer van de maand voorafgaand aan de maand waarin de huurovereenkomst werd gesloten (meestal datum van ondertekening). Om het juiste indexcijfer te kennen, kunt u telefoneren naar het Ministerie van Economische Zaken op het nummer 02 206 56 40. Het laatst bekende indexcijfer hoort u op een automatisch antwoordapparaat op het nummer 02 206 41 11. Zorg ervoor dat u steeds de aanvangsdatum van de huurovereenkomst bij de hand heeft, aangezien dit belangrijk is te weten op welke basis de indexering moet gebeuren. Meer informatie vindt u onder de rubriek ‘indexatie’ op de website www.cera.be

270

Bijlage: opzegging van de woninghuurovereenkomst door de verhuurder Model: OPZEG HUUROVEREENKOMST CONTRACT VAN 9 JAAR (VERHUURDER) AANGETEKEND Plaats en datum...................................... Aan.......................................................... ................................................................ ................................................................ ................................................................ (naam en adres van de huurder; let op: als de huurders gehuwd zijn en beiden het contract ondertekenden, moeten zij elk afzonderlijk aangeschreven worden)

Geachte Mevrouw, Mijnheer, Het spijt ons u te moeten meedelen dat wij de huurovereenkomst die tussen ons gesloten werd op ………………(datum) en die betrekking heeft op het goed gelegen te ……………………………….….. …………………………………………………………………………………………………………………….. wensen op te zeggen. De opzegtermijn bedraagt 6 maanden en neemt een aanvang op ………………………………(datum) en eindigt op ………………………………. (datum) Op ……………………………………(datum) zult u het pand dus definitief moeten verlaten. De reden voor deze opzegging is de volgende: ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... ........................................................................................................................................................... (zie toelichting)

Bijgevoegde bewijsstukken: .................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................... .................................................................................................................................................... Hoogachtend, ................................................... ................................................... ................................................... ................................................... (handtekening, naam en adres van de verhuurder)

271

Toelichting Als verhuurder heeft u de mogelijkheid om op te zeggen: 1. Wanneer u (of één van de naaste familieleden van uzelf of uw echtgeno(o)t(e) het goed zelf gaan bewonen. De opzeg kan op elk moment gegeven worden. 2. Wanneer u verbouwingswerken wenst uit te voeren aan het verhuurde pand. Deze verbouwingswerken zijn aan strikte regels onderworpen (vraag hierover meer inlichtingen!) en het is aangeraden om reeds bij de opzegging de nodige bewijsstukken van de werken toe te voegen. De opzeg is enkel mogelijk bij het verstrijken van de eerste en tweede driejarige periode 3. Wanneer u zonder motief wenst op te zeggen, bent u een schadevergoeding verschuldigd van negen maanden huur indien de opzeg wordt gegeven bij het verstrijken van de eerste driejarige periode zes maanden huur indien de opzeg wordt gegeven bij het verstrijken van de tweede periode van drie jaar 4. U kunt het contract steeds beëindigen bij het verstrijken van de termijn van 9 jaar, mits u een opzeg geeft van minstens 6 maanden voor het einde van het contract.

272

Bijlage: opzegging van de woninghuurovereenkomst door de huurder Model: OPZEG HUUROVEREENKOMST DOOR DE HUURDER AANGETEKEND Plaats en datum ………………………………….. Aan………..…………………………………….……. …………………………………………………………. …………………………………………………………. (naam en adres verhuurder)

Geachte Mevrouw, Mijnheer, Het spijt ons u te moeten meedelen dat wij de huurovereenkomst die wij met u afgesloten hebben op ……………………… (datum) opzeggen. De huurovereenkomst heeft betrekking op het goed gelegen te ……………………………………………. De opzegtermijn bedraagt 3 maanden (conform artikel 3 par. 5 van de wet van 20 februari 1991) en neemt een aanvang op …………………………(datum) en eindigt op ……………………………(datum) Het pand zal ………………………………(datum) volledig te uwer beschikking zijn. Met hoogachting, …………………………………………………. …………………………………………………. …………………………………………………. (handtekening, naam en adres van huurder)

273

14

LEASING Sasha DEWITTE

Afdeling 1 §1

Inleiding

Begrip

Leasen is voor ondernemingen een manier om het gebruik van bedrijfspanden, goederen en apparatuur te financieren, zonder zware investeringen te doen. De meest gebruikelijke objecten van leasing zijn wagens, machines en computermaterieel. Bij leasing staat de overdracht van gebruiksrechten centraal. Terwijl het eigendomsrecht van het goed bij de leasinggever (ook wel lessor genaamd) ligt, ligt het gebruiksrecht ervan bij de leasingnemer (lessee). Deze laatste betaalt hiervoor een overeengekomen prijs op afgesproken tijdstippen (bijvoorbeeld maandelijk/trimestrieel/…) aan de leasinggever, maar heeft het voordeel het goed niet zelf te moeten aankopen. Naast het vermijden van zware investeringen zijn andere motieven om over te gaan tot leasing vaak het willen vrijmaken van kapitaal dat in bedrijfsmiddelen is vastgelegd, het zich beroepen op de bepaalde aanvullende diensten die de lessor aanbiedt, het afwenden van bepaalde risico’s op de lessor, het realiseren van een belastingvoordeel, e.a…..

§2

Leasingovereenkomsten

De leasingovereenkomst zelf kan juridisch worden gekwalificeerd als een financieringshuur op lange termijn. Soms opteert men echter om van deze lange termijn af te wijken aan de hand van andere formules omwille van fiscale of boekhoudkundige redenen. Grosso modo kunnen de verschillende gehanteerde formules worden opgedeeld in volgende categorieën. Zowel op vlak van kosten en risico’s als op vlak van (huur)termijn kunnen de gehanteerde formules van elkaar verschillen, wat mogelijkheden biedt en meteen verklaart waarom leasing heden ten dage zo populair is. a) op vlak van kosten en risico’s Bij de eerste variant – die men financiële leasing noemt – wordt enkel een financiering van het goed bedongen, los van de onderhoudsplicht. Bijkomend is er vaak op het einde van de leasingovereenkomst een koopoptie voor de lessee voorzien aan een vooraf bepaalde prijs. De leasingmaatschappij zal hier uiteraard proberen haar verplichtingen te beperken. Zo zal zij idealiter proberen louter 274

gehouden te zijn tot de eenmalige betaling (i.e. de aankoop van het goed) en daarna te bedingen dat op haar geen verplichtingen meer rusten. De tweede variant, die meestal gebruikt wordt bij leasing van bedrijfswagens, combineert de financiering met een onderhoudsplicht, wat uiteraard gepaard gaat met een hogere (huur)prijs. Deze variant wordt ook wel “full operational lease” genoemd. Naast een onderhoudsplicht worden soms ook andere diensten aangeboden, zodat de leasingmaatschappij bij deze leasingvorm nog wel gehouden zal zijn bepaalde verplichtingen te voldoen. b) op vlak van (huur)termijn Leasing kan worden bedongen als een zuivere huur voor onbepaalde duur die dus opzegbaar is op elk ogenblik. Deze vorm wordt zelden gehanteerd. Meestal wordt namelijk voor een leasing met vaste duur geopteerd, waarbij ofwel wordt gekozen voor een loutere huurovereenkomst, ofwel voor een huurovereenkomst met aankoopoptie. Deze aankoopoptie kan soms fiscaal interessant zijn. De variërende leasingformules verschillen grondig van elkaar, waardoor het vooraf reflecteren over welke vorm in concreto het meest wenselijk lijkt voor een bepaalde situatie, aangewezen is.

Afdeling 2 §1

Direct Lease

Structuur

Bij deze leasingovereenkomst werkt men met een “vloot-overeenkomst” (fleet agreement). Dit houdt in dat twee overeenkomsten gesloten worden, namelijk een kaderovereenkomst en een specifieke overeenkomst, wat op het eerste zicht voor een iet wat rare structuur zorgt. Hierna zal derhalve ook artikelsgewijs worden ingegaan op 1. de specifieke overeenkomst (§2) Dit is de overeenkomst waardoor de specifieke leasing met de cliënt zelf ontstaat. 2. de hoofd– of kaderovereenkomst (§3) In deze hoofdovereenkomst wordt verwezen naar de algemene voorwaarden, terwijl zij zelf in zekere zin ook te beschouwen is als deel uitmakende van de algemene voorwaarden. 3. de algemene voorwaarden bij deze hoofdovereenkomst (§4).

275

§2

Specifieke overeenkomst

Voor de analyse van de specifieke overeenkomst kan worden verwezen naar de Bijlage:

DirectLease – Specifieke overeenkomst/Opdrachtformulier. Het opdrachtformulier zelf bestaat uit een zevental artikelen. Artikel 1 Dit artikel bepaalt dat het i.c. gaat om “full operational lease”, i.e. financieringshuur gecombineerd met een onderhoudsverplichting. Wanneer we Artikel 1 samen lezen met Artikel 2 en Artikel 6.2., waar men het over een tankkaart heeft, merken we dat het hier gaat om leasing van een bedrijfswagen, de meest voorkomende vorm van “full operational lease”. Artikel 2 Hier wordt het onderwerp van de overeenkomst, met name de wagen, gespecificeerd. Men gaat er hierbij zelfs van uit dat de koper al een offerte heeft gekregen (men vraagt naar een offertenummer). Artikel 3 Hier vraagt men enkele bestuurdersgegevens in te vullen. Artikel 4 De principiële leasetermijn voor auto’s bedraagt vier jaar. Wanneer men onderling een kortere termijn overeenkomt, gaat dit vaak gepaard met een stijging van de huurprijs omdat de leasingmaatschappij de wagen zal willen afschrijven op de bedongen termijn. Hier wordt een vaakgebruikte combinatie gehanteerd, namelijk het vooruitzetten van een bepaalde termijn na dewelke de leasing sowieso een einde neemt, gekoppeld aan een aantal kilometers die – wanneer overschreden – de leasingovereenkomst eveneens een einde doen nemen. Artikel 5 Artikel 5 bevat een prijsbepaling, waarin ook de meer- en minderkilometers zijn opgenomen. Bijkomend wordt in 5.2. bedongen dat een aantal componenten (waaronder reparatie en onderhoud) in de prijs zijn inbegrepen, maar brandstof staat er niet bij. Artikel 6 6.1. bevat een bepaling omtrent schadevrij rijden en de eraan gekoppelde verzekering. 6.2. regelt, zoals hierboven reeds werd aangehaald, het gebruik van de tankkaart.

276

Artikel 7 Van dit artikel wordt handig gebruik gemaakt om naar de hoofdovereenkomst te verwijzen, zodat ook de hierin vermelde bepalingen van toepassing zijn. We zullen derhalve vervolgens ingaan op de analyse van deze hoofdovereenkomst (kaderovereenkomst).

§3

Hoofdovereenkomst (kaderovereenkomst)

Artikel 1 In dit artikel wordt meteen naar de toepasselijkheid van de algemene voorwaarden verwezen. Zoals geweten dient hier in relatie tot consumenten rekening te worden gehouden met de nodige dwingende bepalingen ter bescherming van de rechten van de consument. Men denke bijvoorbeeld aan de Wet Handelspraktijken. Zo zal de consument weldegelijk de mogelijkheid moeten worden geboden de algemene voorwaarden te analyseren alvorens ze hem tegenwerpelijk zijn (Art. 32.23. WHPC), wat hier geen probleem is daar §4 de algemene voorwaarden omvat. Artikel 2 Dit artikel bevat naast enkele bepalingen omtrent de wijze waarop de huur van het betrokken goed tot stand komt, een wijzigingsclausule die bepaalt wanneer DirectLease de overeenkomst mag aanpassen (bijvoorbeeld wanneer de ‘prime rate’ stijgt met 1% of meer). Artikel 3 Dit artikel voorziet in een keuringsbeding. Wanneer geen zichtbare gebreken voorhanden zijn wordt een conformiteitsattest verstrekt, waaruit de goedkeuring blijkt. Aangezien het hier om “full operational lease” gaat is deze goedkeuring van minder groot belang. De leasingmaatschappij zelf is immers gehouden tot herstellingen, onderhoud, enz…. Wanneer we te maken zouden hebben met een leasingovereenkomst tot loutere financieringshuur, zal dit aspect veel belangrijker zijn aangezien na de financiering geen verhaalsrechten meer kunnen worden uitgeoefend ten aanzien van de lessor. Het keuringsbeding zal dus vooral langs zijde van consumenten nauwkeurig dienen te worden geanalyseerd. Artikel 4 Ook hier wordt de combinatie van termijn en kilometers herhaald.

277

Artikel 5 Het gebruik van de wagen wordt krachtens dit artikel enkel toegestaan binnen een bepaald gebied. De lessee zal een voorafgaande schriftelijke machtiging nodige hebben om zich met het geleased voertuig buiten dit aangegeven grondgebied te begeven. Artikel 6 Qua huurtarief worden in dit artikel enkele mogelijkheden geboden. Er wordt eveneens opgesomd wat allemaal in deze huurprijs is inbegrepen, wat duidelijkheid schept tussen de contractspartijen en dus zeker nuttig is. Artikel 7 Dit artikel bepaalt de betalingsmodaliteiten onder dewelke bevrijdend kan worden betaald. Ook het bedingen van een eventuele betalingstermijn (zoals i.c. maandelijks) kan hier nuttig zijn. Artikel 8 Dit beding is een verzekeringsclausule, waarin staat dat de lessor ook voor rekening van de lessee een verzekering afsluit, zodat deze laatste hier eveneens door gebonden is. Artikel 9 Deze clausule bepaalt dat wanneer de kaderovereenkomst zou worden opgezegd, dit geen aanleiding geeft tot het tenietgaan van de huurovereenkomst(en) die zou(den) ontstaan zijn binnen het raam van deze kaderovereenkomst. Deze huurovereenkomst(en) zullen aldus blijven voortbestaan. Artikel 10 Via dit artikel wordt een rechtskeuze- en bevoegdheidsbeding ingelast, wat courante praktijk is. Artikel 11 Dit laatste artikel van de kaderovereenkomst bevat een regeling inzake contractsoverdracht. DirectLease kan krachtens dit artikel zowel haar rechten als plichten overdragen. Hoewel rechten principieel ook op basis van het gemene recht overdraagbaar zijn, is voor de overdracht van plichten een specifieke contractsclausule nodig die dit mogelijk maakt.

278

§4

Algemene voorwaarden

Vooreerst kan worden opgemerkt dat men, in vergelijking met de in Afdeling 2 besproken leasingovereenkomst van KBC, ook hier beter had gewerkt met paragrafen en subparagrafen om het geheel een beetje overzichtelijker te maken. Sommige artikelen (artikel 7, 8, 9, e.a.) zijn zo lang dat ze aan duidelijkheid en transparantie inboeten, wat een makkelijk te verhelpen nefast gevolg is van het voorzien in een zeer uitgebreide regeling. Artikel 1 Dit artikel maakt duidelijk dat de algemene voorwaarden het sluitstuk vormen van het afsluiten van een leasingovereenkomst bij deze leasingmaatschappij. Er wordt zowel verwezen naar het specifieke opdrachtformulier, als naar de kaderovereenkomst waarmee duidelijk wordt gemaakt dat deze algemene voorwaarden na het afsluiten van de twee bovenvermelde overeenkomsten strekt tot regeling van de resterende elementen in de rechtsverhouding tussen partijen Artikel 2 Dit artikel bevat zowel bepalingen inzake conformiteit, het tijdstip van terbeschikkingstelling, als bepalingen inzake een eventuele aansprakelijkheid voor laattijdigheid bij deze terbeschikkingstelling, en een keuringsbeding. Een betere structuur van dit artikel had wenselijk geweest. Bijkomend bevat dit artikel een vorm van vrijstelling van aansprakelijkheid door te stellen dat de lessee (“Huurder”) de lessor (“Verhuurder”) dient te vrijwaren voor aanspraken van derden (i.c. zijn dit personen waarvoor de wagen bestemd is) met betrekking tot vertraging in de terbeschikkingstelling. Artikel 3 De standaarduitvoering van de leasingovereenkomst in al haar facetten wordt hier gedefinieerd teneinde tussen de partijen duidelijkheid te scheppen wat betreft hun rechten en plichten. Artikel 4 DirectLease behoudt zich de mogelijkheid voor de lessee te verzoeken het voertuig voor bezichtiging en technische keuring ter beschikking te stellen. De lessee zal ten allen verplicht zijn hierop in te gaan. Het gaat hier met andere woorden niet om een keuringsbeding, maar om een keuring van de wagen tijdens de duurtijd van de overeenkomst. Artikel 5 Artikel 5 legt de lessee een verbod van onderverhuring van de wagen op. 279

Artikel 6 Dit artikel stipuleert een informatieplicht van de lessee (“Huurder”) wanneer derden aanspraak (menen te) maken op het voertuig. Bijvoorbeeld wanneer een beslaglegging door de gerechtsdeurwaarder – die ter zake optreedt als derde – plaatsvond. De lessor (“Verhuurder”) die tevens juridische eigenaar is van het in leasing gegeven goed, zal in dat geval op passende wijze dienen te worden verwittigd om in staat te worden gesteld het goed te revindiceren. De kosten van deze ter kennis brengen en revindicatie vallen ten laste van de “Huurder”. Artikel 7 Dit artikel regelt verschillende elementen. Zo wordt 1) het gebruiksrecht 2) het onderhoud 3) de te volgen procedures in geval van zware kosten 4) de situatie van eventuele defecten aan de kilometerteller 5) de positie van de contractspartijen bij boetes geregeld. Wat betreft het onderhoud werd bedongen dat de kosten principieel ten laste van DirectLease vallen, onder voorwaarde dat de “Huurder” zich aan de door DirectLease uitgestippeld handelingswijze houdt. Het treffen van een regeling omtrent defecten aan de kilometerteller is uitermate belangrijk, aangezien dit een maatstaf vormt voor de verplichtingen der contractspartijen. Ten slotte kan ook hier weer de bemerking worden gemaakt dat een ietwat duidelijkere onderverdeling de helderheid van dit beding ten goede was gekomen. Artikel 8 Artikel 8 bevat een risicoregeling, waarbij het risico op tenietgaan wegens toeval of overmacht ten laste van de “Huurder” wordt gelegd. Het betreft hier dus niet het risico op onderhoud en herstellingen. Dit laatste valt namelijk reeds krachtens Artikel 7 ten laste van de “Verhuurder”. Hiernaast bevat Artikel 8 nog tal van andere elementen, waaronder de te volgen procedure bij een schadegeval en tussenkomst van de verzekeraar, bij schade aan het voertuig, bij (poging tot) diefstal, enz… Artikel 9 Hierin worden sancties in geval van niet-uitvoering gestipuleerd. Naast een klassiek schadebeding bij verbreking of ontbinding van 10% en de daarmee gepaard gaande verwijlintresten, bevat dit artikel eveneens bepalingen met betrekking tot andere mogelijke kosten en een uitdrukkelijk ontbindend beding. Dit laatste element wordt 280

aangepakt door een lijst gevallen (a. tot en met k.) op te sommen waarvoor DirectLease gerechtigd is de afgesloten leasingovereenkomst onmiddellijk te beëindigen en het goed terug te nemen. Bijkomend wordt bij de beëindiging van de overeenkomst onmiddellijk overgegaan tot afrekening. Hier had het misschien nog nuttig geweest te bepalen of deze lijst exhaustief dan wel limitatief dient te worden begrepen. Artikel 10 Deze clausule bevat een essentieel element van elke leasingovereenkomst, namelijk het huren van een bepaald goed voor een welbepaalde termijn, zonder dat de overeenkomst opzegbaar is gedurende deze termijn. Enkele op die manier kan enige zekerheid worden gegeven over het gebruiksrecht van het goed. Ook omtrent de koopoptie op het einde van de overeenkomst werden bepaalde vormvereisten (i.c. de opzegging per aangetekend schrijven) bedongen. Bij weigering van afname wanneer de leasingovereenkomst een einde neemt werd een schadebeding opgenomen om de kosten die DirectLease dientengevolge zou hebben geleden te compenseren. Dit is een perfect rechtsgeldig schadebeding238 die op een gelijkaardige wijze dan afbetalingstabellen bij leningen werkt. Zo wordt namelijk gekeken naar de reeds verrichte afbetalingen over de duurtijd voor de opzegging (i.e. de hoeveelheid kapitaal die al werd terugbetaald). Deze wordt dan vergeleken met de nog te betalen sommen, waarvan het nettobedrag van dan af opeisbaar wordt. Wanneer dit nettobedrag onmiddellijk wordt betaald worden er geen verwijlintresten op aangerekend. Dergelijk schadebeding wordt vaak opgenomen om mogelijke veranderingen door de rechter te vermijden. Ten slotte wordt hier tevens bedongen de wederverkoopwaarde door DirectLease in vergelijking met de afkoopsom ervan op het einde voor de “Huurder” onderling te verrekenen. De meerderheid in rechtspraak en rechtsleer is het erover eens dat een dergelijke bepaling een vergoedend karakter heeft en de “Verhuurder” geen buitensporig voordeel bezorgt ten aanzien van de “Huurder”239. Artikel 11 Dit artikel bevat een regeling ingeval de wagen defecten zou vertonen en herstelling zouden moeten worden uitgevoerd. Ook een kostenverdeling werd hier opgenomen wat tussen partijen een bijkomende duidelijkheid creëert. Artikel 11bis Dit artikel herhaalt nogmaals dat de “Verhuurder” voor rekening van de “Huurder” een verzekering afsluit en deze laatste hierdoor eveneens gebonden zal zijn. 238 239

Kh. Charleroi 12 oktober 1993, J.L.M.B. 1995, 795, met noot P. KLIESTE. Rb. Brussel 10 oktober 1996, T.B.B.R. 1998, 70.

281

Artikel 12 In Artikel 12 behoudt DirectLease zich de mogelijkheid voor bepaalde prijswijzigingen aan te brengen en ingeval bepaalde technische wijzigingen door de overheid zouden worden opgelegd deze overheidsvoorschriften op te volgen en de hieraan verbonden kosten door te rekenen aan de “Huurder”. Artikel 13 In dit beding wordt geregeld op welke wijze het voertuig dient te worden terugbezorgd aan de “Verhuurder” bij het einde van de gebruiksperiode. Artikel 14 Dit artikel bevat een regeling inzake brandstofkosten. Zowel een regeling wanneer deze inbegrepen zijn in de huurprijs, als wanneer dit niet het geval is werd hier uitgewerkt. Artikel 15 Dit artikel bevat, net zoals Artikel 14, een kostenregeling zodat het beide artikelen misschien samengenomen konden worden. Hier werd echter geopteerd voor een splitsing van de brandstofkosten en de juridische kosten, wat in het specifieke geval van leasing van een voertuig eventueel beter is. Artikel 16 Deze clausule is een beding van woonstkeuze, die vooral van belang is bij verhuizingen. Zo zal de “Huurder” verplicht zijn binnen de 5 dagen adreswijzigingen per aangetekend schrijven ter kennis te brengen van de “Verhuurder”, teneinde latere discussies over het al dan niet aankrijgen van briefwisseling (zoals aanmaningen tot betaling, enz…) in de kiem te smoren. Artikel 17 Dit artikel bevat een klassiek bevoegdheidsbeding, zoals we dit binnen het bestek van deze cursus al enkele malen besproken hebben. Artikel 18 Artikel 18 regelt de aansprakelijkheid tussen de contractspartijen. Zo wordt bepaald dat “alle aansprakelijkheid uitgesloten is, tenzij het ongeoorloofd is deze uit te sluiten”. Dit is een perfect rechtsgeldige maar onduidelijke clausule. Het strekt tot aanbeveling hieromtrent een duidelijker beding op te nemen zodat de contractspartijen beter worden geïnformeerd wat nu juist onder dit beding te begrijpen valt en meer duidelijkheid wordt gecreëerd omtrent hun rechtspositie.

282

Artikel 19 Dit artikel bevat een conversiebeding dat ervoor zorgt dat nietige bepalingen worden omgezet naar een bepaling die wél rechtsgeldig is en zo dicht mogelijk aansluit bij de wil der contractspartijen.

Afdeling 3

KBC Autolease

Na het analyseren van de leasingovereenkomst van DirectLease, gaan we nu over tot de analyse van een tweede leasingovereenkomst. We beperken ons hierbij echter slechts tot het belichten van de belangrijkste elementen ervan.

§1

Ten geleide

Deze tweede leasingovereenkomst heeft een bijzondere structuur. Zo staat op het ene kant van elk blad de juridische tekst en aan de andere kant de uitleg om deze juridische tekst duidelijk te maken voor de gebruikers (lees: consumenten). Deze juridische “vertaling” naar een voor de consument begrijpbare en praktische tekst is o.i. een zeer goede techniek voor het opstellen van een overeenkomst in verhouding tot cliënten. Zoals we zullen merken hebben we hier, in tegenstelling tot de leasingovereenkomst van DirectLease, niet te maken met “full (operational) lease”, doch met een klassieke financieringshuur. We zullen derhalve merken dat KBC zal proberen de op haar rustende verplichtingen maximaal af te wikkelen, zodat zij idealiter slechts tot loutere financiering van het goed zal gehouden zijn. Ter volledigheid moet hier nog wel de in Artikel 6 bepaalde mogelijkheid om in de hoofdovereenkomst naar dit artikel te verwijzen en zo alsnog te opteren voor “full operational lease” worden vermeld.

§2

Artikelsgewijze analyse

Artikel 1 Dit artikel bevat enkele precontractuele bepalingen. a offertes zijn vrijblijvend (zij worden slechts bindend vanaf de totstandkoming van de overeenkomst) b dit is een klassiek beding waarmee duidelijk wordt gemaakt dat geen verbintenisrechtelijk aanbod werd gedaan, zodat de leasingmaatschappij zich een maximale vrijheid voorbehoudt om al dan niet over te gaan tot contracteren 283

c d

na 10 dagen wordt er geacht sprake te zijn van een stilzwijgende aanvaarding wanneer de auto, bestemd voor de leasing, is gekozen is de cliënt verplicht alle gevolgen van zijn keuze te dragen (het gaat hier o.m. over de gevolgen inzake conformiteit, e.a….)

Artikel 2 De huur vangt krachtens Artikel 2 aan bij de levering van het goed aan de cliënt, en duurt voor een welbepaald aantal maanden en een welbepaald aantal kilometers. Het element dat van deze twee laatsten het eerst wordt bereikt, treedt in werking en maakt een einde aan de overeenkomst. Bij het aflopen van de termijn neemt de leasingovereenkomst automatisch een einde. Wanneer het aantal kilometers bereikt werd heeft KBC het keuzerecht om al dan niet een einde te maken aan de overeenkomst. Hier wordt aldus een met DirectLease vergelijkbare methode gehanteerd. Artikel 3 Het derde artikel van deze overeenkomst bevat een regeling inzake de levering. a een leverancier levert b de verantwoordelijkheid voor de documenten ligt bij de cliënt die het leveringsattest tekent en het goed voor de leasingmaatschappij in ontvangst neemt c vertragingen in de levering geven geen aanleiding tot schadevergoeding d dit onderdeel bevat een regeling van de risicoleer: de cliënt draagt het risico van het bezit, het gebruik en de bewaring van de auto e hierin staat een regeling in geval van annulering door de cliënt voor dat de verhuring aanvangt: KBC zal dan aanspraak maken op een schadebeding. Ook dit is een standaard opgenomen beding die naast een punitatieve rol ook een preventieve rol vervult. f dit onderdeel hangt samen met het onderdeel g en h inzake niet-levering. Onderdeel f handelt namelijk eveneens over de niet-conforme levering van het goed, terwijl onderdeel g over het geheel ontbreken ervan gaat. Onderdeel f hangt tevens samen met onderdeel g en h van dit artikel omdat KBC zich in de drie gevallen exonereert, namelijk voor niet-conforme levering (f), respectievelijk niet-levering (g) of gebeurlijke aanwezigheid van gebreken (h), maar doet dit niet aan de hand van een zuivere exoneratieclausule, maar aan de hand van een garantieoverdracht240 in onderdeel i. Deze garantieoverdracht brengt met zich mee dat de lessee rechtstreeks de initiële verkoper van het voertuig zal moeten aanspreken. De lessor zorgt er hier aldus voor dat hij niet onnodige in (gerechtelijke) procedures

240

Zie 11. SPECIFIEKE CLAUSULES IN CONTRACTEN, Afdeling 4. Exoneratieclausules, §2 Aandachtspunten bij exoneratieclausules.

284

g h i

wordt betrokken en dat bestaan van gebreken aan het voertuig geen gevolgen heeft voor de rechten die de lessor ten opzichte van de lesse bezit241. zie onderdeel f zie onderdeel f zie onderdeel f

Artikel 4 Dit is een klassieke bepaling die terug te vinden is in zeer vele leasingovereenkomsten. Net zoals bij DirectLease wordt hier behandeld wie met het voertuig mag rijden, waar mag gereden worden (afbakening van het grondgebied), ten laste van wie boetes vallen, wat men met de auto mag doen, enz…. Een loutere verwijzing naar de bespreking van deze elementen bij de leasingovereenkomst van DirectLease volstaat hier dan ook. Artikel 5 De reële kostprijs wordt berekend aan de hand van een aantal componenten, die in dit artikel zijn opgenomen. Onderdeel d van dit artikel bepaalt dat de huurprijs tijdens de duurtijd van deze huurovereenkomst – behoudens de in artikel 5 a en b en artikel 9 c bedongen uitzonderingen – niet mag worden veranderd. Artikel 6 Naar dit artikel zal worden verwezen in de uiteindelijk hoofdovereenkomst, om aldaar de keuze te maken voor ofwel klassieke financieringshuur, ofwel “full operational lease”. Door inlassing van dit artikel blijft aldus de keuze voor een “full operational lease” alsnog mogelijk. KBC verbindt zich in de hypothese van “full operational lease” enkel tot de normale onderhoudskosten. Zij verschuift de onderhoudsplicht zelf naar de lessee en stelt dat deze de wagen moet laten onderhouden, zij bij het overschrijden van een bepaalde (kosten)drempel voor dit onderhoud de toestemming van KBC nodig zal hebben, enz…. Ook omtrent buitenlandse kosten (e), kosten in geval van noodsituaties (f), vervanging van banden (g), enz… wordt een regeling getroffen. In dit onderdeel werd zelfs een prijsaanpassingsclausule opgenomen, maar deze is vrij marginaal aangezien zij slechts in werking treedt bij een indexstijging van meer dan 20%. Artikel 7 KBC biedt de mogelijkheid om zowel inclusief, als exclusief een door KBC afgesloten verzekering te huren. KBC biedt hier dus twee pakketten aan. 241

Brussel 4 oktober 1999, R.R.D. 2000, 484.

285

Artikel 8 Dit artikel bevat een vrij doorgedreven risicoregeling. 8.1. Een leasingovereenkomst valt als zijnde een huurovereenkomst (met financiering) onder het gemene recht, waardoor het risico principieel bij de verhuurder van het goed (i.e. de lessor) ligt. Wanneer de wagen aldus tengevolge van toeval of overmacht teniet 8.2.

zou gaan, gaan ook de verbintenissen der contractspartijen hiermee teniet. Soms zal de huurder (i.e. de lessee) echter het risico dragen, waardoor de verhuurder

8.3.

in dat geval enkel gehouden zal zijn tot dekking van de risico’s die onder de omniumverzekering vallen. Dit onderdeel behandelt de situatie waarbij van de aangifteplicht die bij de huurder

8.4.

8.5.

8.6.

8.7. 8.8. 8.9.

rust, al dan niet ten aanzien van KBC of de overheid. De cliënt is verplicht de nodige medewerking te verlenen aan KBC. Men zou dit onderdeel kunnen beschouwen als een concretiseren van het beginsel van de goede trouw in de overeenkomst. Dit onderdeel is een vorm van exoneratieclausule, waarbij de verplichtingen van KBC in bepaalde gevallen worden verminderd of uitgesloten, ten koste van de cliënt. Hierop wordt verdergegaan is 8.6. waarin een aantal gronden van uitsluiting van elke tussenkomst van KBC worden opgesomd. Deze uitsluitingsgronden worden gecontroleerd door de rechtspraak die in concreto zal nagaan in welke mate de cliënt een tekortkoming heeft begaan waardoor de in het geding zijnde schade is ontstaan. Hier wordt een herstellingsregeling bedongen, die de vaststelling van de schade, de vaststelling van de kostprijs van eventuele herstellingen, enz… regelt. In geval van “perte totale” bevat 8.8. een specifieke regeling die eveneens is afgestemd op de omniumverzekering van KBC Ten slotte bepaalt dit onderdeel van artikel 8 dat in geval een geschil zou rijzen op gemeenschappelijke kosten een arbiter bij een geschillencommissie dient te worden aangesteld. Dit is met andere woorden geen louter bindende derdenbeslissing die traditioneel vaak gebruikt wordt, maar een arbitragebeding. Dit beding doet geen afbreuk aan het feit dat de aanstelling van een arbiter dient te gebeuren krachtens de in het Gerechtelijk Wetboek hiertoe voorziene regelgeving. Bijkomend wordt hierbij de mogelijkheid bedongen deze arbiter slechts voor een (zeer beperkt) onderdeel van het geschil aan te stellen.

Artikel 9 Artikel 9 bevat richtlijnen in verband met het gebruik van een tankkaart. Hier wordt door KBC enkel een administratieve tankkaart gegeven, aangezien de leasingovereenkomst hier reeds voorziet in het inbegrip van tankkosten als verplichting van de lessor.

286

Artikel 10 De cliënt zal een aanloopwagen krijgen bij niet tijdige levering en zal zich in specifieke gevallen zelfs kunnen beroepen op het verkrijgen van een vervangwagen of kortetermijnwagen. Artikel 11 KBC is principieel gerechtigd bijstandsverzekeringen af te sluiten, wanneer de cliënt haar hiertoe de nodige machtiging verleent. Deze machtiging lijkt reeds impliciet te zijn gegeven uit de redactie van de clausule. Artikel 12 Het eigendomsrecht wordt hier gespecificeerd, waarbij KBC als alleenbezitter wordt omschreven. Deze terminologie is o.i. verwarrend aangezien de cliënt de feitelijke houder is van het goed en aldus juridisch gezien de bezitter. Bezit kan namelijk worden gebruikt in twee betekenissen. Ten eerste als “het bezit voor iemand anders”, i.c. uitgeoefend door de cliënt. En ten tweede het bezit als “feitelijk houderschap”. Onderdeel d verwijst naar Art. 20, 1° Hyp. W. waardoor de verhuurder van een gebouw in rang plaatsneemt voor de verhuurder van een auto. Er heerst discussie omtrent het feit of een auto al dan niet deel uitmaakt van de inboedel, wat een feitenkwestie is. Algemeen wordt aangenomen dat een auto die quasi permanent buiten staat geen deel uitmaakt van de faillissementsboedel. De onderdelen e en f gaan kort in op de hypothese van beslag. Artikel 13 Wanneer de leasingovereenkomst een einde neemt dient de auto krachtens dit artikel te worden teruggegeven, dienen de kosten en vergoedingen te worden verrekend en dient een keuze te worden gemaakt omtrent het voorkooprecht. Dit voorkooprecht wordt beschouwd als aparte overeenkomst omdat dit aanleiding geeft tot een fiscaal gunstiger regime. Artikel 14 Bij artikel 14 zijn vooral de passages inzake wanbetaling, laattijdige betaling en de hiermee gepaard gaan de intrestvoet(en) van belang. Ook hiervoor kan worden verwezen naar de analyse van de leasingovereenkomst bij DirectLease Artikel 15 Dit artikel kent drie onderdelen. Ten eerste een regeling in geval van verbreking. Hierbij dient een onderscheid te worden gemaakt tussen de regeling bij verbreking van de kaderovereenkomst en de regeling bij verbreking van de afzonderlijke huurovereenkomst. 287

Beide onderdelen had men o.i. beter in afzonderlijke artikels geplaatst om verwarring te vermijden. Ten tweede de hypothese van inwerkingtreding van een uitdrukkelijk ontbindend beding. De rechtspraak is het erover eens dat vanaf 2 laattijdige betalingen rechtsgeldig door de tegenpartij mag worden overgegaan tot ontbinding van de overeenkomst krachtens een uitdrukkelijk ontbindend beding. Ten derde de uitwerking van een schadebeding. Deze clausule is beter dan deze bij DirectLease, omdat ze transparanter is. Het artikel dat het schadebeding regelt bij DirectLease is o.i. té onduidelijk. In dit artikel eist men een bijkomende wederbeleggingsvergoeding (wat zou in abstracto de waarde van de auto zijn) Artikel 16 a KBC mag de rechten op deze auto overdragen. Het gaat hier dus om een clausule van contractsoverdracht242. In de overeenkomst staat echter niet uitdrukkelijk dat men de gehele overeenkomst mag overdragen. b Dit onderdeel bevat een nettingclausule (combinatie van schuldvergelijking en novatie). c Het gaat hier om een clausule die onderdeel b (de nettingclausule) uitwerkt en compensatie op alle schulden in verhouding tot de cliënt toelaat. d Kort gezegd wordt hier bedongen dat op de huurwaarborg geen intrest dient te worden betaald. Artikel 17 Dit artikel biedt opnieuw een optie voor open – dan wel gesloten calculatie. Open calculatie houdt in dat een variabele huurprijs wordt gevraagd die varieert naargelang de kosten die ten laste van de verhuurder (KBC) worden veroorzaakt. Dit betekent dat onderhoudskosten niet forfaitair worden betaald, maar dat men ingeval men ze elders goedkoper kan laten verrichten deze ook daar mag laten uitvoeren. Bij gesloten calculatie is een vaste huurprijs verschuldigd, ongeacht kosten die men maakt. Artikel 18 Dit artikel behandelt een variatie van situaties. a KBC is gerechtigd alle invorderingskosten en kosten tot behoud van hun rechten op de cliënt te verhalen. Vooral in geval van wanprestatie (bijvoorbeeld wanbetaling) langs zijde van de cliënt zal dit artikel nuttig zijn. b Krachtens dit onderdeel dienen de partijen een woonplaatskeuze te maken ter uitvoering van de op hen rustende verbintenissen. 242

Zie 11. SPECIFIEKE CLAUSULES IN CONTRACTEN, Afdeling 9. Clausules inzake contractsoverdracht.

288

c d e

Wijzigingen van de rechten bepaald in deze leasingovereenkomst is enkel mogelijk via een schriftelijke overeenkomst hieromtrent. Deze passage bevat een verruiming van de gemeenrechtelijke exceptio non adimpleti contractus. Hierin wordt een zgn. “boekenbeding” gestipuleerd, krachtens dewelke de boekhouding van KBC als bewijs geldt, tot het tegendeel is geleverd. Het gaat hier met andere woorden om een bewijsclausule.

f g

h i j

Dit is een rechtskeuze- en bevoegdheidsbeding Dit beding staat gekend onder de naam “financieel controlebeding”, wat inhoudt dat de lessee op eerste verzoek tot inzage van de jaarrekening(en) van KBC, op deze vraag moet ingaan teneinde KBC de kans te geven de solvabiliteit van de lessee na te gaan. Dit onderdeel geldt aanvullend op (en komt dus niet in de plaats van) het gemene recht. Dit is een vierhoekenbeding, zoals dit binnen het bestek van deze cursus reeds werd behandeld. Ten slotte bevat onderdeel j een privacybeding, waardoor KBC verplicht is in alle door haar verrichte handelingen rekening te houden met de regelgeving ter zake.

Afdeling 4

Besluit

In de thans als maar meer complex wordende samenleving dient een populaire overeenkomst zoals een leasingovereenkomst verschillende facetten te behandelen om juridisch correct en volledig te worden geconstrueerd. Zoals we merken bevat de leasingovereenkomst van KBC een veel meer doorgedrevene regeling dan deze van DirectLease wat, gecombineerd met haar “jurdische vertaling” voor de consument, haar tot de meest volledige en consumentenvriendelijke overeenkomst van beiden maakt.

289

Bijlage: DirectLease – Specifieke overeenkomst/Opdrachtformulier

290

291

Bijlage: DirectLease – Hoofdovereenkomst

292

293

294

Bijlage: DirectLease– Algemene voorwaarden

295

296

297

298

Bijlage: KBC Lease

299

300

301

302

303

304

305

306

307

308

309

310

311

312

313

314

315

316

317

318

319

320

321

322

323

324

325

326

327

328

329

15

VOLMACHT Inne VERREET

Afdeling 1 §1

Begrip

Definitie

Een hypothecaire volmacht is een authentieke akte waarin de schuldenaar aan de schuldeiser een volmacht geeft om een hypotheek te vestigen indien de schuldeiser dat nodig acht243. Hierop vindt wel een controle door de rechter plaats244. Door de volmacht verkrijgt de schuldeiser het recht om een hypotheek te vestigen ten belope van een welbepaald bedrag en op één of meer duidelijk omschreven onroerende goederen245. Het gaat hier om een notariële volmacht. Dit is nodig voor het verlijden van een authentieke akte zoals de hypotheek. Een hypothecaire volmacht is niet gelijk te stellen aan een hypotheek. Ze gaat er eventueel aan vooraf. Er zijn twee redenen246 om de hypothecaire volmacht te verkiezen boven de rechtstreekse hypotheekvestiging. Zo is er ten eerste de kostenbesparing en dit vooral op fiscaal vlak. Bij het vestigen van een hypotheek is men immers registratierechten verschuldigd. Daarbovenop komen de kosten voor de inschrijving van de hypotheek op het hypotheekkantoor en de kosten van de notaris. Met de hypothecaire volmacht kunnen deze hoge kosten vermeden worden. Ten tweede is er ook nog de publiciteit die met het vestigen van een hypotheek samengaat. De schuldenaar zal deze willen vermijden door het aangaan van een hypothecaire volmacht. Er is echter ook een groot nadeel aan de hypothecaire volmacht verbonden en dit langs de zijde van de schuldeiser, de kredietverlener. Het risico rust volledig op hem. Hij heeft immers geen verhaal tegen derden die na het verlenen van de volmacht eigenaar zouden worden van de onroerende goederen waarop de volmacht betrekking had of die hierop achteraf een hypotheek verkregen hebben of er beslag op hebben gelegd247. Het is dan ook zeer de vraag of de schuldeiser deze zekerheid zal aanvaarden.

243

Cass. 30 september 2003, R.W. 2004-05, afl.17, 674. Cass. 23 maart 2006, R.W. 2006-07, afl. 21, 874. 245 http://www.elfri.be 246 H. DE DECKER en C. DE WULF, “De bedongen hypotheken: De volmacht tot hypothekeren” in C. DE WULF , Het opstellen van notariële akten III, Mechelen, Kluwer, 2002, 406. 247 H. DE DECKER en C. DE WULF, l.c., 406. 244

330

§2

Lastgeving versus volmacht

Het onderscheid tussen een lastgeving en een volmacht is moeilijk te maken. Bij lastgeving gaat het om een overeenkomst waarbij de ene partij, de lastgever, aan de andere partij, de lasthebber, die hiermee instemt, de opdracht geeft in haar naam en voor haar rekening een of meer rechtshandelingen te stellen248. De volmacht249 daarentegen is de bevoegdheid, de macht die aan de lasthebber wordt gegeven of ook nog het document, geschrift waaruit deze bevoegdheid blijkt. De volmacht is met andere woorden een lastgeving. Maar de lastgeving is, in de omgekeerde zin, niet gelijk te stellen met een volmacht.

Afdeling 2

De akte: model

In de bijlage bevindt zich een voorbeeld van een hypothecaire volmacht. Deze hypothecaire volmacht dient tot zekerheid bij de leningovereenkomst tussen de lastgevers en ING. Artikel 1 omschrijft de volmacht. De hypothecaire volmacht wordt verleend aan de NV Immomanda. ING is geen partij bij deze volmacht, maar wel bij de uitvoering van wat afgesproken is tussen de kredietnemer en de bank. Waarschijnlijk zal dan ook in de leningovereenkomst gestaan hebben dat er een hypothecaire volmacht moest verleend worden. Deze werkwijze komt in de praktijk vaak voor. Niet de schuldeiser, maar een vertrouwenspersoon van de schuldeiser zal lasthebber zijn. De reden waarom ING niet zelf partij is bij deze volmacht vindt men in de eerste plaats terug op het fiscale vlak. Wanneer de hypothecaire volmacht immers verleend zou worden aan de kredietverlener ING zelf zou de fiscus dit interpreteren als een echte hypotheek en niet louter als een hypothecaire volmacht. Dit zou de kosten voor de partijen verhogen. Om die reden heeft men hier dus gewerkt met een fiduciaire vertrouwenspersoon. Ook wil men op deze manier voorkomen dat er problemen van strijdige belangen in hoofde van de lasthebber zijn bij de latere akte van hypotheekvestiging250. Het eerste artikel gaat ook nog in op de bevoegdheden van de lasthebber. Hierbij wordt gespecifieerd voor welk maximumbedrag251 de volmacht is aangegaan. Artikel 2 bepaalt dat de volmacht onherroepelijk gedurende dertig jaar wordt verleend. Er werd dus gekozen voor een overeenkomst voor bepaalde duur. De achterliggende reden hiervoor is dat een overeenkomst voor onbepaalde duur op elk ogenblik opzegbaar is. Een 248

A. VAN OEVELEN, Bijzondere overeenkomsten, Antwerpen, Universitas, 2006, 451. G. VAN OOSTERWYCK en E. VAN TRICHT, “Volmacht tot hypothekeren – in brevet of is een minuut vereist”, Not. Fisc. M. 2000, 63. 250 H. DE DECKER en C. DE WULF, l.c., 408. 251 H. DE DECKER en C. DE WULF, l.c., 409.

249

331

lastgeving is in principe ook op elk ogenblik opzegbaar wanneer ze van bepaalde duur is, maar hierop geldt een uitzondering voor de lastgeving die gesloten is in het belang van een derde. Dat is hier het geval. Nu men opteert voor de bepaalde duur heeft men twee mogelijkheden, namelijk de duur van de leningovereenkomst en een bepaalde duur zoals dertig jaar. Hier heeft men geopteerd voor het laatste. Artikel 3 hoort thuis in de bankpraktijk. Het gaat hier om de handtekeningen die men normaal van de cliënt eist. Artikel 4 bepaalt dat onderhavige lastgeving uitsluitend in het belang van ING wordt verleend. Al wat op deze eerste zin volgt, hoort eigenlijk niet thuis in deze hypothecaire volmacht. Deze clausule zou eigenlijk deel moeten uitmaken van de leningsovereenkomst. Artikel 5 bepaalt wat de omvang is van de term ING in deze hypothecaire volmacht. Artikel 6 gaat in op de kosten van de lastgeving zelf en deze van de eventuele hypotheekvestiging. Artikel 7 bevat verduidelijkingen in verband met de BTW. Het gaat hier om pro fisco verklaringen. De BTW verklaringen zijn hier immers een voorbeeld van. Artikel 8 is een beding van woonstkeuze. Deze hypothecaire volmacht bevat geen bevoegdheidsbeding en ook geen rechtskeuzebeding. Deze volmacht is echter vrij nationaal gericht, waardoor er zich waarschijnlijk geen problemen zullen stellen.

332

Bijlage: Hypothecaire volmacht NOTARIELE

LASTGEVING

TOT

HYPOTHEKEREN

MET

ONROERENDE

VERBINTENIS Ten jare xxxxx op xxxxx voor notaris xxxxx Is (zijn) verschenen de Heer: xxxxx

geboren te: xxxxx

Voornamen: xxxxx

, op: xxxxx

beroep: xxxxx en zijn echtgenote, Mevrouw: xxxxx

Voornamen: xxxxx

geboren te: xxxxx

, op: xxxxx

beroep: xxxxx samenwonend in: xxxxx te xxxxx en gehuwd onder het stelsel van xxxx overeenkomstig de bepalingen van hun huwelijkscontract verleden voor notaris xxxx

in xxxxx

, op: xxxxx

hierna de "lastgever" te noemen, Die ondergetekende notaris verzocht heeft akte te nemen van het volgende: Artikel 1. De lastgever stelt op onherroepelijke wijze als zijn bijzondere lasthebber aan, de Naamloze Vennootschap "IMMOMANDA", H.R. Brussel 405.633, waarvan de vennootschapszetel gevestigd is in B 1000 Brussel, Marnixlaan 24, hier vertegenwoordigd door xxxxx handelend krachtens machten hem verleend, overeenkomstig artikel 14 van de statuten, bij authentieke akte verleden voor Meester G. RAUCQ te Brussel hetzij op datum van 31 juli 2000

333

en bekendgemaakt in de Bijlagen tot het Belgisch Staatsblad van 19 augustus onder het nummer 20000819-122 en 123. OF krachtens een bijzondere onderhandse volmacht, aangehecht aan onderhavige akte. De lasthebber, vertegenwoordigd zoals hierboven vermeld, verklaart onderhavige lastgeving te aanvaarden. Aan de lasthebber, met recht van indeplaatsstelling, wordt de macht verleend om voor de lastgever, en in zijn naam, ten verzoeke van ING België NV, waarvan de vennootschapszetel gevestigd is in B 1000 Brussel, Marnixlaan 24 (RPR Brussel -BTW BE 0403-200-393), in één of meer akten, hypotheek te verlenen tot zekerheid van alle bedragen die de lastgever aan ING zou kunnen verschuldigd zijn, hetzij alleen, hetzij met derden, hoofdelijk of niet, uit welken hoofde en in welke hoedanigheid het ook zij in het kader van zijn zakenrelaties met ING of uit hoofde van borgstellingen onderschreven ten gunste van ING, maar slechts ten bedrage van een totale som van xxxxx EUR in hoofdsom en van een som van xxxxx EUR (het tiende deel van de voorgaande som) om: alle intresten en schadevergoedingen, zelfs gekapitaliseerd, de kosten eventueel door ING gemaakt voor het behoud en de inning van haar schuldvordering, hierin begrepen de uitvoeringskosten van onderhavige lastgeving en van de hypothecaire formaliteiten, indien de bank er toe gebracht zou worden ze voor te schieten, te waarborgen en dit onafhankelijk van de drie jaar intresten waarvan de rang door de wet gewaarborgd is, berekend tegen de conventionele rentevoorwaarden. Wat de rentevoet van deze intresten betreft, is de lasthebber uitdrukkelijk gemachtigd om ter gelegenheid van de hypotheekvestiging het volgende te bedingen: "Behoudens wijzigingen voortvloeiend uit bijzondere overeenkomsten die gesloten zijn of zullen zijn, zullen de debetintresten maandelijks berekend worden tegen de rentevoet van 2,00 % per maand". De hypotheken die krachtens deze lastgeving zouden genomen worden, zullen alle verbintenissen dekken door de personen, hierboven aangeduid als "lastgever", tegenover ING aangegaan, al dan niet tesamen of afzonderlijk optredend, alleen of met anderen, solidair of niet. Artikel 2. De onderhavige lastgeving om hypotheek te verlenen zal onherroepelijk ten gunste van ING blijven bestaan gedurende een periode van 30 jaar (dertig jaar) te rekenen vanaf heden, zonder dat het overlijden van één of meer van de comparanten hierboven aangeduid als "lastgever" hieraan een einde kan maken. De lastgeving om hypotheek te verlenen zal zich uitstrekken tot alle hierna vermelde onroerende goederen, die naar het zeggen van de lastgever vrij en onbezwaard zijn van alle hypothecaire lasten, voorrechten, overschrijvingen, vorderingen tot ontbinding en gevallen van uitwinning en niet het voorwerp uitmaken van enige verhuring voor een termijn die de negen jaar overtreft of van een levenslange huur (eventueel) behalve xxxxx(aan te vullen door de notaris)

334

Ze zal zich eveneens uitstrekken over alle huidige en toekomstige voorwerpen, die als onroerend door bestemming of door incorporatie beschouwd worden. xxxxx gelegen xxxxx te xxxxx

DERTIGJARIGE OORSPRONG VAN EIGENDOM De lastgeving zal zich insgelijks uitstrekken over alle andere onroerende goederen waarvan de lastgever eigenaar zou worden. Artikel 3. De machtiging omvat uitdrukkelijk het recht tot ondertekening van alle bedingen van de akten van hypothecaire kredietopening voor natuurlijke personen die ontlenen voor privé-doeleinden (uitgave 1994) van ING. Een exemplaar van dit document werd neergelegd onder de minuten van notaris Gilberte Raucq, met standplaats in Brussel. De lastgever en de lasthebber verklaren de voormelde teksten volkomen te kennen. Alleen de bedingen hiervan, verenigbaar met de termen van onderhavige lastgeving en met deze waaronder alle huidige en toekomstige verbintenissen van de lastgever jegens ING gesloten zijn of zullen zijn, mogen in de eventuele hypothecaire akte overgenomen worden. De machtiging houdt insgelijks het recht in de herkomst van de eigendommen vast te stellen, alle verklaringen en bevestigingen betreffende de hypothecaire toestand van de in waarborg te nemen goederen af te leggen, op verzoek van ING hypothecaire certificaten te doen lichten waarvan de kosten ten laste zijn van de lastgever, alle akten op te stellen en te ondertekenen, keuze van woonplaats te doen en in het algemeen te doen al wat door de omstandigheden vereist is, zelfs hetgeen niet uitdrukkelijk door onderhavige akte bepaald is, met belofte van de lastgever alle door de lasthebber aangegane verbintenissen goed te keuren en, indien nodig, te bekrachtigen. De lastgever gaat de verbintenis aan alle nuttige of noodzakelijke medewerking te verlenen bij de eventuele uitvoering van de lastgeving. Artikel 4. Onderhavige lastgeving wordt in het uitsluitend belang van ING verleend. Tijdens de ganse looptijd van onderhavige lastgeving zullen de onroerende goederen die het voorwerp ervan zijn, niet mogen worden vervreemd of met gelijk welke lasten bezwaard. Zij mogen niet het voorwerp zijn van een huurcontract van meer dan negen jaar, van een levenslange huur, van een contract van handelshuur of van pacht noch in huur gegeven worden tegen een lagere huurprijs dan de normale. De lastgever ontzegt zich het recht meer dan een kwartaal huurgeld bij wijze van vooruitbetaling te ontvangen zonder de uitdrukkelijke en schriftelijke toestemming van de genoemde ING, die de aldus aangegane verbintenis op kosten van de lastgever aan de huurders van de onroerende goederen mag betekenen. Hij ontzegt zich eveneens het recht om zonder het voorafgaande en schriftelijke akkoord van ING lastgeving te geven aan een derde om hypotheek te verlenen op zijn bestaande en toekomstige onroerende goederen of enigerlei verbintenis aan te gaan op deze goederen in het

335

voordeel van een derde; hij machtigt ING de gebruikelijke hypothecaire en kadastrale staten te lichten en de hypothecaire inlichtingen jaarlijks te hernieuwen. Hij verplicht zich ertoe de tegenwoordige gebouwen en de gebouwen die zouden worden opgetrokken op de goederen die het voorwerp zijn van de lastgeving, voor hun volle waarde van heropbouw tegen brandgevaar en de andere risico's vermeld in artikel 61 van de wet van 25 juni 1992 op de landverzekeringsovereenkomsten te doen verzekeren en deze verzekering en de vooruitbetaling van de premies op ieder ogenblik te bewijzen door het overleggen van de polis en van de kwitanties. Bij niet-betaling machtigt hij de genoemde ING zelf de premies te betalen en het bedrag ervan van hem te vorderen. Er zal in de nieuwe polis of in een aanhangsel aan de van kracht zijnde polis bedongen worden dat het uitwerksel van de verzekering slechts zal mogen geschorst worden ten gevolge van de niet-betaling van de premies met vijftien dagen opzegging aan ING. Artikel 5. Er wordt uitdrukkelijk overeengekomen dat overal waar, in de tekst van de onderhavige lastgeving, melding gemaakt wordt van "ING", men daardoor eveneens iedere vennootschap moet verstaan die in de plaats zou komen in de rechten en verplichtingen van genoemde bank tijdens de duur van onderhavige lastgeving. Artikel 6. De kosten die voortspruiten uit de onderhavige lastgeving evenals uit de eventuele hypotheekvestiging en haar gevolgen, en dit met inbegrip van de bezoldiging van de naamloze vennootschap "IMMOMANDA" en de B.T.W. dienaangaande, de kosten voor het lichten van de lastenstaten alsmede die voor het heffen van de hypothecaire certificaten waarvan hierboven sprake, vallen ten laste van de lastgever, onder voorbehoud van het naleven van de wet van 12 juni 1991 op het consumentenkrediet. Artikel 7. Ondergetekende notaris geeft lezing aan de hierboven als "lastgever" aangeduide personen van de artikelen 62 § 2 en 73 van het Wetboek van de belasting over de toegevoegde waarde. Aldus ingelicht over de te verstrekken informatie, verklaren zij dat xxxxx B.T.W.-plichtige(n) is (zijn) onder nummer(s) xxxxx bij het Kantoor xxxxx dat xxxxx B.T.W.-plichtige(n) is (zijn) onder nummer(s)xxxxx bij het Kantoor xxxxx Daarenboven betuigen hier alle personen hierboven aangeduid als "de lastgever" onherroepelijk akkoord opdat ING, indien een akte van hypotheekvestiging, ten gevolge van een gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door hem ondertekende lastgeving tot hypothekeren, zou opgemaakt worden: 1. het in artikel 93 ter van het B.T.W.-Wetboek bepaalde bericht aan de bevoegde ontvanger van de B.T.W. zou overmaken, zelfs indien de inlichtingen waarover ING op dat

336

ogenblik beschikt haar niet toelaten te besluiten dat de lastgever de hoedanigheid van B.T.W.plichtige heeft; 2. het statuut van de lastgever t.a.v. de B.T.W.-wetgeving zou mededelen aan de notaris die gelast is met het opmaken van de akte van hypotheekvestiging, rekening houdend met de wijzigingen die vanaf de dag van onderhavige akte zouden opgetreden zijn en waarvan ING op eender welke manier kennis gekregen zou hebben; 3. de notificatie zou ontvangen waarvan sprake in artikel 93 quater van de B.T.W.wetgeving en, in dergelijk geval, aan de optredende notaris waarvan sprake sub. 2. volledig kennis zou geven van deze notificatie. De N.V. IMMOMANDA wordt ermee gelast aan ING kennis te geven van de volledige inhoud van voormeld akkoord. Artikel 8. Voor alle betekeningen en mededelingen doen de lastgever en de lasthebber keuze van woonplaats in hun respectieve woning of zetel, zoals die hierboven vermeld staan. Na lezing

(s) De lasthebber

De lastgever

337

OPSTELLEN VAN PRIVAATRECHTELIJKE AKTEN

Recommend Documents