Rotterdam, 30 oktober 2012. Onderwerp: Beantwoording van de schriftelijke vragen van het raadslid A.S. Mosch (Leefbaar Rotterdam) over verkoop gemeentelijk bezit polder Schieveen.
Aan de Gemeenteraad. Op 28 september 2012 stelde het raadslid A.S. Mosch (Leefbaar Rotterdam) ons schriftelijke vragen over verkoop gemeentelijk bezit polder Schieveen. Inleidend wordt gesteld: “In het kader van de ontwikkeling van de polder Schieveen heeft u in het verleden gronden opgekocht. Nu duidelijk is dat het omturnen van de polder tot een hoogwaardig bedrijventerrein van de baan is, heeft dat ook gevolgen voor uw grondposities in dit gebied. Zo ook voor de Oude Bovendijk 222. Het betreft hier een pand met 6.400 m2 grond en ook nog eens een drietal loodsen. Het pand en de loodsen zijn sinds de overname door de gemeente ‘om niet’ in bruikleen gegeven aan de voormalige eigenaar. Deze had nu graag een bod uit willen brengen om het perceel weer in eigen bezit te kunnen krijgen. Die kans heeft hij echter nooit gekregen. De Oude Bovendijk 222 is naar verluidt enkele minuten na plaatsing op een bekende huizenverkoopsite voor de vraagprijs van € 285.000,- van de hand gedaan. Anderen, inclusief de voormalige eigenaar hadden geen schijn van kans om zelf een bod uit te brengen. Van de voormalige eigenaar is bekend dat hij van plan was een substantieel hoger bod uit te brengen, wat niet verwonderlijk is gezien de hoeveelheid grond en het pand en de loodsen die op het perceel staan. Volgens de letter der wet gaat het hier wellicht om een openbare verkoop, maar het heeft er toch alle schijn van dat die in dit geval geënsceneerd is. Volgens Leefbaar Rotterdam moet bij een openbare verkoop iedere belangstellende in de (reële) gelegenheid worden gesteld een bod uit te brengen. Daarvan is hier geen sprake. Daarom heb ik de volgende vragen.” Ter inleiding op de beantwoording: Om de beantwoording van de vragen goed te kunnen plaatsen willen wij eerst de context schetsen. Voor de ontwikkeling van het bedrijventerrein Schieveen is het perceel Oude Bovendijk 222 in 2004 aangekocht in een totaaldeal met andere eigenaren. Er is geen terugkoopregeling overeengekomen. Aanvankelijk werd het terrein in erfpacht uitgegeven. Na afloop hiervan is er geen gebruiksovereenkomst gesloten met de (zoon van de) toenmalige eigenaar voor de stallen, maar wel met de bewoners van de boerderij. Beide gebruikers zijn geïnformeerd over de voorgenomen verkoop bij het verzoek aan hen om de opstallen leeg op te leveren per 10 januari 2012. Het verkoopproces is op vier momenten onvoldoende zorgvuldig geweest wat pas aan het einde van het proces is hersteld. Dat heeft geleid tot het niet kunnen overgaan tot verkoop en tot teleurstelling bij de huidige gebruiker de heer Bak. Wij betreuren deze onzorgvuldigheden en hebben opdracht gegeven deze in de toekomst door middel van borging tijdens het proces te voorkomen. Tegelijkertijd is het van belang hierbij te benadrukken dat van kwade opzet bij deze onzorgvuldigheden ons niets gebleken is.
Registratienummer dienst: 01469 Behandelaar: A.P. Blaak, 010-267 2091
raadsvergadering van: raadsstuk 0000
dd-mm-jjjj pagina 1
De eerste onzorgvuldigheid vond bij de start van de verkoop plaats. Aan twee makelaars is verzocht een taxatie uit te brengen. De opstallen staan op een agrarisch perceel van ca. 2,7 ha. Er is geen natuurlijke afscheiding voor het deel met de opstallen. Aan de beide makelaars is verzocht een voorstel te doen welk deel daarvan met de opstallen verkocht zou moeten worden. De ene stelde 2.000 m2 voor (de hoogste taxatie); de ander 2.500 m2 (de laagste taxatie). Er is op het moment van het ontvangen van de taxaties geen actie ondernomen om de taxaties met een identiek oppervlak vergelijkbaar te maken. Dit had bij ontvangst meteen moeten gebeuren. De tweede onzorgvuldigheid is dat de verkoop in handen is gegeven van één van de taxerende makelaars. Dit wijkt af van interne werkafspraken. Dit vereiste een vervangende taxatie door een andere taxateur. Dit is pas na het verkoopproces dat wij hierna beschrijven gecorrigeerd. De verkopende makelaar twijfelde aan de verkoopbaarheid op basis van de taxaties (een vrij klein perceel voor een boerderij die overigens in slechte staat verkeert). Hij verwachtte meer verkoopkans door een aangrenzend weiland (geen onderdeel van perceel met de opstallen) mee te verkopen. Dit weiland moet in het vigerende bestemmingsplan weiland blijven en is voor gebiedsontwikkeling niet van belang. De vraagprijs voor dit totaal was € 285.000. Dit is hoger dan de aanvankelijke taxaties. Het verschil komt ongeveer overeen met de in de markt gangbare waarde van een weiland van deze grootte. Aldus is een perceel van 6.400 m2 ter openbare verkoop aangeboden. Dit is op 24 augustus 2012 op Funda geplaatst. Voor die datum hadden al enkele geïnteresseerden het perceel bezichtigd. Na 24 augustus jl. hebben zich drie gegadigden gemeld. De eerste heeft geen bod uitgebracht; de tweede een bod onder de vraagprijs. De derde bood de vraagprijs maar had aanvullende eisen, zoals een niet acceptabele ruimere bouwmogelijkheid dan het bestemmingsplan toelaat. Geconfronteerd met het gegeven dat er nog enkele bezichtigingen zouden volgen, heeft deze gegadigde zijn bod op 30 augustus verhoogd tot boven de vraagprijs en heeft hij zijn voorwaarden geschrapt. Dit onvoorwaardelijke bod zou slechts een dag gestand worden gedaan. Op grond hiervan is een overeenstemming bereikt onder de gebruikelijke voorwaarde van instemming van de directie van het cluster Stadsontwikkeling. Voordat de verkoop aan de directie is voorgelegd is op 3 september 2012 besloten een hertaxatie te vragen vanwege de dubbelrol van de taxerende annex verkopende makelaar. Deze hertaxatie vond plaats op basis van het volgens kadastrale opmeting naar 6.850 m2 vergrote oppervlak en met een milieuonderzoek voor dat totale gebied. De derde onzorgvuldigheid is dat er vanwege het vergrote oppervlak een dubbele hertaxatie plaats had moeten vinden. Ook dit is weer achteraf hersteld met een vierde taxatie. Feitelijk had het pand voor het gereed zijn van de twee nieuwe taxaties niet in de verkoop mogen komen. De twee nieuwe taxaties liggen ruim boven het uitgebrachte bod, maar zeker niet op het niveau dat in recente krantenberichten doorklinkt. Gelet op de eerste twee taxaties en het tot stand komen van de vraagprijs van € 285.000, hadden wij deze uitkomst niet verwacht. Op grond van de nieuwe taxaties lag er een te laag bod en is de bieder op 5 oktober conform ons verkoopbeleid schriftelijk meegedeeld dat het bod niet is geaccepteerd omdat de directie Stadsontwikkeling niet instemt met de verkoop, dit is onderdeel van onze reguliere procedure.
Registratienummer dienst: 01469 Behandelaar: A.P. Blaak, 010-267 2091
raadsvergadering van: raadsstuk 0000
dd-mm-jjjj pagina 2
De vierde onzorgvuldigheid betreft de gang van zaken met betrekking tot de zoon van de oorspronkelijke eigenaar. Hem is meegedeeld dat de verkoop zou starten met onder meer het plaatsen van een verkoopbord in de tuin, maar ook door plaatsing op Funda. Door de korte tijd tussen plaatsing op Funda en de overeenstemming onder voorbehoud is het plaatsen van het bord er bij de makelaar bij ingeschoten. Een betere gang van zaken was geweest als wij de verkopende makelaar geïnstrueerd hadden om als eerste contact op te nemen met de zoon om hem op de gebruikelijke wijze een bod te kunnen laten uitbrengen. Dat is helaas niet gebeurd. Wij zijn overigens van mening dat hij geen recht op een voorkeursbehandeling heeft. Wij hebben inmiddels besloten het pand uit de verkoop te halen. Wij zullen na de afhandeling van uw vragen eerst met de bieder in gesprek gaan op basis van de nieuwe taxaties. Ook zullen wij een gesprek aangaan met de zoon van de oorspronkelijke eigenaar. Zonodig zullen wij ons vervolgens beraden over de wijze van verkoop. De gang van zaken geeft ons aanleiding de directeur Vastgoed van Stadsontwikkeling op te dragen om de interne verkoopprocessen zodanig aan te passen dat aan de voorkant van het proces voldoende borging is ingebouwd zodat achteraf herstellen voorkomen wordt. Hieronder volgen de vragen en onze beantwoording: Vraag 1: Op welke wijze heeft u potentiële belangstellenden geattendeerd op de openbare verkoop van de Oude Bovendijk 222? Antwoord: De, ook hier toegepaste, gebruikelijke wijze van bekendmaken van een openbare verkoop verloopt via Funda. Tevens wordt het object op de site van de Stadsmakelaar gemeld. Het object wordt ook op de site van de verkopende makelaar i.c. Ooms, gemeld. Vraag 2: Wanneer is de verkoop van start gegaan? Antwoord: Op 19 juni 2012 is de verkoopopdracht verstrekt aan Ooms makelaardij. De Oude Bovendijk 222 is op 20 augustus 2012 aangemeld op Funda en op 24 augustus jl. gepubliceerd op de site. Vraag 3: Hoe lang na de start van de verkoop is de verkoop gesloten? Antwoord: De tweede bieder heeft op 29 augustus 2012 zijn openingsbod neergelegd en op 30 augustus 2012 zijn definitieve bod bij de verkopende makelaar uitgebracht met een gestanddoening van één dag, zonder voorbehouden zoals financiering. Vraag 4: Bent u van mening dat het hier inderdaad om een openbare verkoop is gegaan, met gelijke kansen voor alle mogelijke belangstellenden? Zo ja, licht uw antwoord toe.
Registratienummer dienst: 01469 Behandelaar: A.P. Blaak, 010-267 2091
raadsvergadering van: raadsstuk 0000
dd-mm-jjjj pagina 3
Antwoord: Ja, ons college is van mening dat door eerder genoemde verkoopprocedure alle belangstellenden in de gelegenheid zijn geweest om een bod uit te brengen. Vraag 5: Hoe kan het zijn dat andere belangstellenden spreken van een geënsceneerde openbare verkoop en menen geen kans te hebben gehad om geplande hogere biedingen te doen? Antwoord: Ons college kan geen verklaring geven voor uitspraken gedaan door derden. Uitgangspunt bij verkoop van gemeentelijk vastgoed is opbrengstmaximalisatie voor de gemeente. Bij een openbare verkoop betekent dat de verkopende makelaar de verantwoordelijkheid heeft om een zo hoog mogelijke verkoopopbrengst tot stand te brengen, waarvan hij verwacht dat dit ook daadwerkelijk tot verkoop zal leiden en gestand zal worden gedaan. Onderdeel daarvan zijn ondermeer het al dan niet accepteren van ontbindende voorwaarden en financieringsmogelijkheden van de koper. De verkopend makelaar was van mening dat het uitgebrachte bod het hoogst haalbare bod was. Met de kennis van dat moment was het moeilijk in te schatten of andere belangstellenden uiteindelijk een beter bod zouden doen binnen de gestanddoeningstermijn van het hoogste en onvoorwaardelijke bod. Verder wordt inleidend gesteld: “Aan belangstellenden zou zijn toegezegd dat er ‘te koop’-borden in de tuin van het perceel geplaatst zouden worden ten teken dat de verkoopprocedure gestart zou zijn.” Vraag 6: Waarom zijn er uiteindelijk geen ‘te koop’-borden in de tuin geplaatst? Antwoord: Dit hebben wij nagevraagd bij de verkopend makelaar. Kort na het openbaar maken van de verkoop en de eerste bezichtigingen en biedingen, is al een goed en onvoorwaardelijk bod met een gestanddoeningstermijn van één dag gedaan. Wij betreuren het als hierdoor belangstellenden, die niet de openbare kanalen in de gaten hebben gehouden, ook uiteindelijk niet een door hun voorgenomen bod hebben kunnen doen. De makelaar is hierop aangesproken door de gemeente. Het plaatsen van een bord was overeengekomen, maar is niet verplicht gesteld in de gemeentelijke verkoopprocedure. Vraag 7: Bent u in het bezit van een tweetal onafhankelijke taxaties van het verkochte? Zo ja, kunt u deze overleggen bij de beantwoording van deze vragen? Antwoord: Er zijn twee onafhankelijke taxaties van het verkochte op basis van een perceelsgrootte van respectievelijk 2.000 en 2.500 m2 en twee onafhankelijke taxaties op basis van een perceelsgrootte van € 6.850 m2. Zolang transacties niet zijn afgehandeld is het ons beleid, dat taxaties niet openbaar worden gemaakt omdat die onderhandelingen kunnen schaden. In dit verband zullen de transacties onder geheimhouding ter inzage worden aangeboden aan uw raad.
Registratienummer dienst: 01469 Behandelaar: A.P. Blaak, 010-267 2091
raadsvergadering van: raadsstuk 0000
dd-mm-jjjj pagina 4
Burgemeester en Wethouders van Rotterdam, De secretaris,
De burgemeester,
Ph. F. M. Raets
A. Aboutaleb
Registratienummer dienst: 01469 Behandelaar: A.P. Blaak, 010-267 2091
raadsvergadering van: raadsstuk 0000
dd-mm-jjjj pagina 5
