ONDERNEMEND VERMOGEN Editie voorjaar 2014
Ook in 2014 blijft SynVest in beweging
Veel nieuwe ontwikkelingen bij SynVest in 2014 Ondernemend beleggen in Duitsland
SynFormatie voorjaar 2014
SynFormatie voorjaar 2014
Een vooruitblik op een nieuw jaar
Inhoudsopgave In deze editie van SynFormatie kunt u het volgende lezen:
03
Veel nieuwe ontwikkelingen bij SynVest in 2014
Veel nieuwe ontwikkelingen bij SynVest in 2014
07
Ondernemend beleggen
08
De Duitse Oostzee kust,
in Duitsland
een toeristische parel
04
Nieuw directielid SynVest: Georg H. Krijgh
05
SynVest German RealEstate Fund: Een succesvol fonds met goede vooruitzichten
06
SynVest (Dutch) RealEstate Fund: Huurinkomsten licht gedaald
09
Actief omgaan met leegstand in Nederlandse portefeuille
10
Bodem vastgoedmarkt Nederland lijkt bereikt
11
De 10 objecten van het Duitse fonds
12
Column: “Overheid straf nieuwbouw kantoren!”
Meer weten over onze producten en fondsen? Bezoek www.synvest.nl of stuur een e-mail naar
[email protected] U kunt ons telefonisch bereiken op 088 - 770 97 00.
SynVest Beleggingsfondsen blikt in deze editie niet alleen terug op de ontwikkelingen in 2013, maar kijkt vooral vooruit naar de kansen voor 2014 en verder. Als beheerder blijft SynVest zodoende een zeer actieve bedrijfsvoering houden, om het belang van de belegger optimaal te blijven dienen. Volgens drs. Martin van Gooswilligen, commercieel directeur van SynVest Fund Management, is er ook achter de schermen veel gebeurd. ”Dit heeft betrekking op een groot aantal zaken, waaronder veel overleg met de AFM, verbreding van het productenaanbod, uitbreiding van het team, een verdere verbetering van de governance structuur en de backoffice faciliteiten. Wij willen en moeten kwaliteit blijven leveren in het belang van onze belegger”, aldus Van Gooswilligen. Successievelijk komen deze onderwerpen hier aan de orde, of zullen in een later stadium nadrukkelijk worden gecommuniceerd. Vastgoedmarkten Van Gooswilligen: “In Nederland dienen de eerste tekenen van economisch herstel zich aan, Duitsland is hierin al veel verder. “Daar was 10 jaar geleden sprake van een economische crisis, waarna door structurele veranderingen de
economie in een ‘flow’ is terechtgekomen. Als SynVest kunnen we in Duitsland echter nog steeds relatief goedkoop interessante objecten kopen. We profiteren dan soms van een belegger of een bank die van een object af wil. Het goede momentum in de Duitse markt wordt ook mede mogelijk gemaakt door een grotere financieringsbereidheid van de banken en een lage rente. SynVest heeft daar inmiddels het netwerk goed ontwikkeld en
Nieuwe producten gaan bij SynVest snel het licht zien verwacht verdere groei. Vorig jaar was die gericht op winkels met langjarige huurcontracten en in 2014 kijken we vooral naar woningen. De markt blijft er gezond.” Hij vervolgt: “In Nederland zien we nu de (buitenlandse) koopjesjagers, met name voor kantoren, waarbij ook andere signalen een herstel aankondigen: een stijging van de vertrouwensindex bij de consumenten, de hogere inkoopmanagersindex en de
huizenprijzen die uitbodemen tot zelfs licht stijgen. Hierbij moet je er van uitgaan dat de commerciële vastgoedmarkt zo’n twee jaar achter de reële economie aanloopt. Daarbij moet er onderscheid gemaakt worden tussen gemaakt worden tussen vastgoedsegmenten. Het winkellandschap is behoorlijk veranderd, met minder ruimte voor B- en C-locaties, die overigens vaak prima getransformeerd kunnen worden tot woningen. Logistiek vastgoed blijft gevraagd.” Overleg met AFM Ten aanzien van het ‘op slot zitten’ van het fonds SynVest (Dutch) RealEstate Fund N.V. is in de achterliggende periode veelvuldig overleg geweest met de AFM. SynVest dient te voldoen aan de nieuwe regelgeving van de (Europese) AIFMD per 22 juni 2014, die meer ruimte lijkt te bieden. Deze is echter – ook voor de AFM – niet eenduidig. Het zijn veelal open normen. In overleg met de AFM en specialisten op dit gebied wordt gekeken naar de beste oplossing voor de opschortende status van de ‘open end’ structuur. Wij zien bijvoorbeeld in Duitsland ontwikkelingen in de regelgeving waardoor een ‘open end’ fonds langer de tijd heeft om bij aanbod certificaten in te kopen, vastgoed Lees verder op pagina 4
2
3
Vervolg pagina 3:
te verkopen en te herfinancieren zonder direct in opschorting te gaan zoals nu is gebeurd. Frits Panhuyzen, algemeen directeur van SynVest Fund Management; “Wij geloven in de ‘open end’ structuur voor de belegger. Daar is deze het beste mee gediend.” Hij vertelt: “In onze gesprekken met de AFM is de vastgoedlijfrente ook aan de orde geweest. Hier stelt de AFM zich nu op het standpunt dat pensioenkapitaal niet in potentieel illiquide beleggingen mag worden geïnvesteerd. Om die reden heeft SynVest besloten vanaf 2014 af te zien van het aanbieden van de mogelijkheid te beleggen via de vastgoedlijfrente.”
Georg H. Krijgh, een introductie
SynVest German RealEstate Fund 2013
Nieuw directielid SynVest
Een succesvol fonds met goede vooruitzichten
Met ingang van 1 mei 2014 is de heer Georg H. Krijgh (1982) toegevoegd aan de directie van SynVest Fund Management. Georg Krijgh heeft economie gestudeerd aan de Erasmus Universiteit van Rotterdam.
Nieuwe producten en nieuw directielid Andere producten gaan bij SynVest echter wel het licht zien, zodra de uitbreiding van de vergunning rond is. Deze producten bieden de mogelijkheid vermogen op te bouwen via nieuwe fondsen in aandelen. Hiermee kan SynVest een bredere klantengroep aanspreken. De backoffice en automatisering zijn inmiddels gereed. Tegelijk is SynVest versterkt met noodzakelijke kennis op deze gebieden. Per 1 mei 2014 is Georg H. Krijgh aan de het team van SynVest Fund Management toegevoegd. Krijgh heeft een achtergrond als aandelenanalist bij onder meer Rabobank.
Hij is geboren in Wenen, maar heeft de Nederlandse nationaliteit. Sinds 2007 is Krijgh vier jaar lang voor Rabobank actief geweest als aandelen analist banken en verzekeraars, waarna hij in 2011 het G.H. Krijgh Guardian Fund heeft opgericht met inmiddels een belegd vermogen van circa € 20 miljoen. Voor SynVest betekent de toetreding van Krijgh als directielid een aanzienlijke versterking door zijn expertise ten aanzien van value beleggen en beleggen met aandelen en opties. Wij zijn bijzonder verheugd met zijn komst en wensen Georg veel succes in zijn nieuwe functie.
Van Gooswilligen: “Door de terugtrekkende overheid zien wij een toenemende behoefte van mensen om zelf vermogen op te bouwen voor (aanvullend) pensioen, eventuele zorgkosten in de toekomst, de studie van de kinderen, het appeltje voor de dorst of dat leuke tweede huis. Om dit op een verstandige manier te doen, moet je het risico spreiden. Wij hebben straks een paar solide, sterk complementaire fondsen. Geen moeilijk te begrijpen exotische beleggingsproducten, maar een beperkt aantal recht toe, recht aan producten die wij goedkoper kunnen aanbieden dan onder andere banken en verzekeraars.”
SynVest German RealEstate Fund N.V. heeft in 2013 een goede ontwikkeling te zien gegeven. Het eigen vermogen groeide ultimo 2013 naar € 15,4 miljoen, vergeleken met € 5,2 miljoen eind 2012. De huurinkomsten op jaarbasis stegen naar € 1,1 miljoen (2012: € 0,84 miljoen). Het nettoresultaat bedroeg € 267.000 (2012: € 336.000). 2012 was het eerste (verlengde) boekjaar.
uit winkels (90,6%) en woningen (9,2%). De portefeuille is eind 2013 verdeeld over 6 locaties (Adorf, Bremen, Hoyerswerda, Lage, Sangerhausen en Wolgast) en 77 huurders. Leegstand vinden we in het beleggingscomplex Wolgast, dat momenteel (deels) wordt herontwikkeld om wonen met verzorging mogelijk te maken. Tevens vindt revitalisering van het complex plaats. Dit zal naar verwachting een positief effect hebben op het resultaat. Medio voorjaar 2014 zijn nog 3 locaties aangekocht; winkelpanden in Bünde en in Rees en een woning/winkelpand in Overath.
Gedurende 2013 was er een grote instroom van kapitaal, die pas eind 2013 of begin 2014 is belegd. Hierdoor is een goede vergelijking van de jaarcijfers niet
De acquisities passen geheel binnen de door het fonds gestelde criteria van rendement en risico. Het beleid is in 2014 met name gericht op het vergroten van het aandeel woningen, naast winkels en zorg gerelateerd vastgoed, met name in het noorden en midden van Duitsland. Hierbij streven we naar sterke diversificatie naar type huurder. Het fonds heeft de beleggingsportefeuille lang gefinancierd bij Duitse banken en ondervindt daardoor op de middellange termijn geen hinder van renterisico’s.
Naar verwachting zet de groei zich in 2014 voort met een hoger rendement
speciale actie
Extra maand dividend in mei!
1 maan
d
EXTRA divide n
d
Gaat u participeren (of uitbreiden) in SynVest German RealEstate Fund N.V. en ontvangen wij het deelnamebedrag in mei 2014? Dan krijgt u over deze deelname, per certificaat in juni 1 maand extra dividend uitgekeerd. Deze actie geldt bij een minimale storting ter waarde van 2 certificaten (€ 8.300,-).
Ten slotte zal de governance structuur van SynVest in 2014 versterkt worden door middel van het instellen van een raad van commissarissen, zoals de AFM voorschrijft. Zodra de benoemingen formeel zijn, zal dit worden gecommuniceerd.
Ga naar www.beleggeninduitsvastgoed.nl voor het aanvragen van informatie of neem telefonisch contact met ons op.
4
mogelijk. Tegelijkertijd is er in 2013 sprake van een relatief laag rendement op het eigen vermogen van 3%. Naarmate het fonds groeit zullen deze effecten minder worden. Het maandelijks voorschot dividend bedraagt effectief 7,4% op jaarbasis, uitgaande van een uitgiftekoers van € 4.150,-.
Naar verwachting zal de groei van het fonds zich in 2014 voortzetten met een hoger rendement. Groei maakt het mogelijk nieuwe investeringsmogelijkheden nader te onderzoeken. Door de lage aanvangsrendementen in Duitsland is dit zeker interessant. U kunt de jaarrekening 2013 van SynVest German RealEstate Fund N.V. inzien op onze website www.synvest.nl.
Ultimo 2013 is de omvang van de beleggingsportefeuille € 18,7 miljoen, met huurinkomsten van € 1,9 miljoen op jaarbasis. De mix van het fonds, dat per 31 december voor 94,8% is verhuurd, bestaat
5
SynFormatie voorjaar 2014
Synvest (Dutch) RealEstate Fund 2013
SynVest zoekt de ‘opportunities’
Huurinkomsten licht gedaald
Ondernemend beleggen in Duitsland
SynVest (Dutch) RealEstate Fund N.V. heeft de huurinkomsten over 2013 goed op peil kunnen houden. Op jaarbasis daalden deze licht tot € 8,1 miljoen, vergeleken met € 8,6 miljoen over 2012. Ook in 2013 heeft het fonds te maken gekregen met substantiële (ongerealiseerde) afwaarderingen.
SynVest is een ondernemende beleggingsinstelling.
SynVest RealEstate Fund N.V. op 1 mei 2014 moeten aanpassen naar € 1.700,-. De banken hebben SynVest laten weten dat zij door deze waardevermindering hun leningen in verhouding tot de actuele waarde van het onroerend goed te hoog vinden (de zogeheten ‘loan to value’) en er met ingang van 1 mei 2014 op de leningen afgelost dient te worden. Het bedrag dat voorheen maandelijks aan de participanten als dividend kon worden uitbetaald, wordt met ingang van bovenstaande datum gebruikt om deze aflossingsverplichting na te komen. Het maandelijkse voorschot dividend zal hierdoor per 1 juni 2014 aanzienlijk lager worden.
Ultimo 2013 bedroeg de bezettingsgraad 90,8% (2012: 94,5% en de leegstand dus 9,2%). De markt heeft momenteel een leegstandspercentage van circa 15,7% voor kantoren/bedrijfsruimten en 8% voor winkels.
Deze verplichte aflossing op de leningen heeft dus een direct effect op het maandelijkse dividend. De aflossing zorgt er echter voor dat het eigen vermogen van SynVest toeneemt. Dat kan op termijn tot gevolg hebben dat de koers weer zou kunnen stijgen, vooral als ook de vastgoedmarkt weer normaliseert.
Het beleggingsobject Terborchstraat 18 te Zwolle is begin 2013 verkocht. Het bedrag is gedeeltelijk gebruikt voor de aankoop van een object in de Oude Ebbingestraat in Groningen. De aankoopsom bedroeg
Op langere termijn
Het streven is door actief beheer de portefeuille goed verhuurd te houden en de hoogst mogelijke opbrengsten te realiseren. Doordat het fonds in opschorting is komen er geen nieuwe participanten bij. Er wordt met de AFM overleg gevoerd om het fonds binnen afzienbare tijd weer open te stellen voor toe- en uittreden. Een exacte planning is echter niet te geven, gezien de niet-eenduidige regelgeving van de AIFMD.
blijft SynVest gematigd positief over het herstel van de vastgoedmarkt € 451.236,- met een aanvangshuur van € 45.000,-. De waarde van de complete portefeuille bedraagt ultimo 2013 € 87,5 miljoen (2012: € 100,5 miljoen), verdeeld over 39 locaties en 107 huurders. Per saldo is een ongerealiseerde afwaardering berekend van € 12,2 miljoen, waardoor een boekhoudkundig verlies werd geleden van € 10,3 miljoen (2012: € 5,1 miljoen verlies). Door deze afwaardering heeft de directie van SynVest de koers van het certificaat
Op langere termijn blijft SynVest gematigd positief over het herstel van de vastgoedmarkt in het algemeen. Het dieptepunt lijkt vrijwel bereikt, maar herstel zal nog even op zich laten wachten. De jaarrekening 2013 van SynVest (Dutch) RealEstate Fund N.V. kunt u inzien op onze website www.synvest.nl.
6
Kenmerkend voor dit Nederlandse bedrijf is de aanpak in Duitsland. Dit geldt zowel voor de aankoop en de financiering van objecten, als voor de segmenten waarin wordt belegd, de geografische locaties en het beheer. Risico’s worden waar mogelijk gemeden of gespreid.
‘Opportunities’ Evert Jan Pot, directeur bij SynVest, legt de filosofie achter de beleggingsstrategie uit. “De eerste winst begint eigenlijk al bij de inkoop. Je kunt nieuwe objecten kopen met veel zekerheid, maar dan koop je veelal (erg) duur in. Wij zijn juist op zoek naar ‘opportunities’. Momenteel kunnen dit objecten zijn waar financiële instellingen of pensioenfondsen vanaf willen. Dan wordt er door ons een korting bedongen en is er een grote kans op waardestijging op termijn.” “Bij nieuw vastgoed is dat lastiger te realiseren.” Hij vervolgt: “Bij onze werkmethode heb je natuurlijk wel veel objecten op papier die je moet screenen en vervolgens ook moet bekijken, voordat je tot aankoop overgaat. Daarmee is het een arbeidsintensief traject. Dit geldt ook voor het beheer. Als ondernemende belegger moet je er dicht op zitten. Met huurders ‘aan de slag gaan’ en goed onderhoud plegen. Niet alleen zijn wij daarom zeer regelmatig in Duitsland, maar ook werken we er met een uitgebreid (vast) netwerk van betrouwbare architecten, juristen,
bankiers, makelaars, beheerders en tussenpersonen.” Geen standaard vastgoed Dit aankoopbeleid heeft als resultaat dat er binnen enkele jaren een interessante en zeker geen standaard vastgoed portefeuille is opgebouwd. Pot beschrijft een object waar Synvest momenteel over onderhandelt. “Een verzekeraar heeft een ontwikkeling voor 52 seniorenwoningen op de balans en wil er vanaf. Dit project kan worden verhuurd aan een zorginstelling. Wij zijn geïnteresseerd, maar wel onder de voorwaarde dat de verbouwing af moet zijn, want wij willen niet niet met de aannemer aan de slag; te veel risico.” De financiering van een dergelijk object is ook belangrijk. Binnen de totale portefeuille van SynVest moet er een goede spreiding van kort lopende en langer lopende financiering zijn. Belangrijk is of je de lening vastzet en afhankelijk van de verwachtte looptijd van het project binnen de portefeuille voor hoe lang; 5 of 10 jaar. Dit hangt natuurlijk af van de rente, maar ook van de andere leningen. Het is belangrijk dat niet op zekere dag
7
alle leningen binnen de portefeuille aflopen en ook niet op de dag van de ‘exit’ van een project. Binnenstedelijk Ten aanzien van de vastgoedsegmenten kiest SynVest onomwonden voor binnenstedelijk; (goed gerenoveerde) woningen in het centrum, of kleinere wijkwinkelcentra. Pot: “Ook in het geval van ontvolking van bepaalde geografische gebieden, zal men in het centrum altijd willen blijven wonen; dicht bij de bakker en de slager, de muziekschool en het winkelcentrum om de hoek. Pot benadrukt dat het bij aankoop van onroerend goed altijd belangrijk blijft om zelf op onderzoek uit te gaan. “Er zijn enorme verschillen tussen en binnen regio’s. Bremen is bijvoorbeeld niet te vergelijken met Bremerhaven. Een totaal andere bevolkingssamenstelling. Je moet dus eerst zelf gaan kijken, met de mensen praten en een paar rondjes door de buurt rijden. Bij de slager krijg je al een indicatie van de koopkracht in de wijk, door het aanbod van vlees in de schappen. Waar etnische spanningen kunnen optreden, kun je als belegger beter wegblijven”, besluit Pot.
SynVest in Duitsland
Wist u dat... u in SynVest German RealEstate Fund ook periodiek kunt inleggen? Dus iedere maand of kwartaal een vast bedrag. Dit kan al vanaf € 100,- per maand. het minimale deelnamebedrag van het Duitse fonds niet meer gekoppeld is aan de waarde van een certificaat van aandeel? De koerswaarde is nog steeds € 4.150,- per certificaat, maar u kunt nu instappen vanaf € 5.000,- en ook deelcertificaten afnemen. u ook een combinatie kunt maken tussen een eenmalige en periodieke inleg in dit Duitse fonds? u vanaf nu de maandelijkse voorschot dividend uitkering van het Duitse fonds ook kunt laten herbeleggen? U investeert dat direct weer in ditzelfde fonds en ontvangt geen uitkering op uw rekening. SynVest werkt aan uitbreiding van haar fondsen en u straks ook kunt beleggen in aandelen en obligaties? er op dit moment producten worden uitgewerkt voor pensioen en lijfrente?
Bezoek onze website voor de laatste informatie of neem telefonisch contact op via 088 - 770 97 00.
SynFormatie voorjaar 2014
Investeren in een onontdekte regio
Frits Panhuyzen over huurbeleid en beheer
De Duitse Oostzeekust, een toeristische parel
Actief omgaan met leegstand in Nederlandse portefeuille
Bij velen is de Duitse Oostzeekust onbekend, dus onbemind. Maar de toeristische pareltjes liggen er voor het oprapen. SynVest investeert onder meer in deze onontdekte regio, waaronder in Wolgast. Heiligendamm is de oudste badplaats met een gezellige promenade en een prachtig zandstrand. Het plaatsje wordt ook wel ‘witte stad aan zee’ genoemd, dit door de witte historische huizen die er te vinden zijn. Heiligendamm behoort bij de stad Bad Doberan met ruim 11.000 inwoners. Kühlungsborn is de grootste badplaats aan de Oostzee in Mecklenburg-Vorpommern. In deze plaats vind je onder andere oude villa’s in classicistische stijl, bossen en een zes kilometer lang zandstrand. Per smalspoor stoomtrein, de 120 jaar oude Molli, kun je reizen tussen Bad Doberan, Heiligendamm en Kühlungsborn. Rügen, het grootste eiland van Duitsland (circa 925 km²), is met het vasteland verbonden door de 2 km. lange Rügendamm en Strelasundbrug. Ook is er een regelmatige veerdienst. Op het eiland ligt de historische badplaats Binz met duinen, krijtrotsen, ondiepe baaien en brede stranden. Over heel Rügen verspreid liggen koolzaadvelden en bossen. De badplaats Timmerdorfer Strand ligt aan de Oostzee, in de buurt van de oude Hanzestad Lübeck. Het is zeer in trek bij gezinnen en sportievelingen. Regelmatig vinden hier sportevenementen plaats en ook wordt er veel voor kinderen georganiseerd. Het eiland Usedom heeft de meeste zonuren van Duitsland: ruim 1.900 uur per jaar. Op Usedom kwamen in de 19e eeuw de Duitse keizers hun vakantie vieren. De luxe badplaatsen Bansin, Heringsdorf en Ahlbeck worden ook wel de Kaiserbäder genoemd. Op Usedom zijn diverse luxe hotels en vakantiehuizen. Het eiland Fehmarn, met een kleine 13.000 inwoners, is ook een populaire vakantiebestemming in de Oostzee. Jaarlijks komen hier duizenden op het Surffestival af. De hoge golven en de vele zonne-uren trekken vele surfers en andere funsporters. Fehmarn ligt ook op de route van trekvogels; miljoenen maken op de heen- en terugweg een tussenstop op het eiland. Ook in deze mooie regio zoekt SynVest de kansen in vastgoed.
Het vastgoed binnen het fonds SynVest (Dutch) Real Estate Fund N.V. kan bogen op een relatief goede bezettingsgraad van bijna 90%. Niettemin zit er in deze portefeuille van SynVest dus ook een aantal objecten die met leegstand of aflopende huurcontracten te maken hebben. Door pro-actief beheer moeten deze aandachtspunten zo snel mogelijk worden opgelost. “We zitten er bovenop”, aldus Frits Panhuyzen. “Bovendien ben ik van huis uit makelaar, dus begrijp die wereld wel en denk zoveel mogelijk met de makelaars en huurders mee. Het is van belang dat ze een duidelijke stimulans van ons krijgen, het prettig vinden met ons te werken en dat we win-win situaties creëren.” Rotterdam Het pand in Rotterdam aan de Wijnhaven 69, is momenteel het grootste aandachtspunt van SynVest, maar biedt tegelijkertijd een mooie kans. Dit kantoorpand was tot 1 mei 2014 verhuurd aan de gemeente Rotterdam, voor een bedrag van bijna € 600.000,- per jaar. Zowel de locatie als het object zijn zeer geschikt voor een herontwikkeling, gezien ook het naastgelegen nieuwe appartementencomplex ‘100HOOG’. Dat was – ondanks de slechtere economische omstandigheden - in recordtijd verhuurd! Dit heeft SynVest er toe aangezet ontwikkelaars te interesseren het object aan de Wijnhaven over te nemen. “SynVest is geen
ontwikkelaar. Er wordt nu met diverse geïnteresseerde partijen, zoals bouwende (project)ontwikkelaars, gepraat over de beste oplossing. Overname van het object zal dan moeten geschieden tegen een prijs, die duidelijk hoger ligt dan de boekwaarde, waarna het kantoor aan de Wijnhaven waarschijnlijk zal worden herontwikkeld tot appartementen met op de begane grond een stadssupermarkt.” Arnhem In Arnhem op het Jansplein heeft SynVest te maken met het wegvallen van huurder Intersport. In totaal gaat het hier om circa € 100.000,- huur op jaarbasis. “We praten nu met partijen, die mogelijk geïnteresseerd zijn in deze locatie voor een alternatieve invulling, zoals horeca-
Almere In Almere beschikt SynVest over drie bedrijfs- annex kantoorpanden. Hiervan stonden er twee leeg en inmiddels is de derde ook niet
Win-win situaties creëren door stimulans en goede samenwerking of andere retailformules. Je kunt bij dat laatste denken aan bijvoorbeeld Action of Big Bazar. We verwachten dit redelijk snel weer te kunnen verhuren.” Bussum SynVest heeft in Bussum drie panden in bezit op de Nieuwe Brink, met (voormalige) huurders uit onder meer de retail- en de uitzendsector die failliet zijn gegaan of vertrokken. De objecten grenzen
Zinnowitz, Duitse Oostzeekust. 8
echter buitengewoon mooi aan een door Ahold Vastgoed opgekochte locatie in het centrum, die naar alle waarschijnlijkheid herontwikkeld gaat worden. Panhuyzen is zeer opgetogen over het feit dat dit “de beste locatie in Bussum” gaat worden. “De panden van het fonds zullen hierdoor in waarde stijgen. Wij zijn regelmatig bij de gesprekken met Ahold aanwezig en daaruit is de conclusie te trekken dat deze panden zeer in trek zullen zijn en daarmee weer snel verhuurd worden.” Het vierde object van SynVest in Bussum blijft verhuurd aan Witteveen.
9
meer verhuurd. “Omdat er niet veel aanbod is van dit soort objecten en wij bovendien een scherpe huurprijs bieden, is er nogal wat interesse.” Bij voortduring is er overleg met makelaars en worden alle mogelijkheden - ook verkoop nadrukkelijk onderzocht.
Vastgoedmarkt in Nederland
SynFormatie voorjaar 2014
Eén zwaluw maakt nog geen zomer
SynVest German RealEstate Fund, een overzicht
Bodem vastgoedmarkt Nederland lijkt bereikt
De 10 objecten van het Duitse fonds
Wolgast
Bremen
Bünde
Rees
Lage Recklinghausen
De bodem van de Nederlandse vastgoedmarkt lijkt bereikt. Steeds meer buitenlandse beleggers betreden de Nederlandse markt. Er worden weer transacties gedaan. Bovendien trekt de economie langzaam maar zeker aan. Geen snelle opgaande trend “Eén zwaluw maakt echter nog geen zomer. Er zijn grote verschillen tussen de vastgoedsegmenten. Voor woningen lijkt de bodem bereikt, terwijl dat voor kantoren nog niet het geval is”, aldus Frits Panhuyzen, die in ieder geval nog geen snelle opgaande trend ziet. Panhuyzen legt uit dat de vastgoedsector altijd één tot enkele jaren achter de reguliere economische cyclus aanloopt. “Aangezien deze een nieuw momentum lijkt te krijgen, zou dit een extra indicator kunnen zijn. Maar alleen achteraf kun je pas zien of we nu op de bodem zitten. Daarnaast is vastgoed geen daghandel, dus kun je beter iets later instappen dan te
Vastgoed is geen daghandel, het is beter om iets later in te stappen dan te vroeg zijn vroeg zijn. Maar op de Amsterdamse Zuidas had je al moeten zitten als je op de bodem wilde instappen”, meent hij. Belemmerende factoren Een belemmerende factor voor een snel herstel van de vastgoedmarkt in het algemeen is het gegeven dat banken niet of nauwelijks financieren. En bij onroerend goed gaat het veelal om grote bedragen, waardoor vreemd vermogen bij de financiering onvermijdelijk
10
is. Inspelend op een mogelijk herstel ziet Panhuyzen deze dan met name in de woningmarkt in de vier grote steden en in Eindhoven. “Daar zijn aanvaardbare rendementen te realiseren bij aankopen van nu 12 tot 13 keer de huur, waar dat vóór 2008 wel 18 tot 20 keer de huur is geweest. Woningcorporaties en pensioenfondsen zijn op vrij drastische wijze portefeuilles aan het afstoten, mede als gevolg van de verhuurdersheffing. Maar tegelijkertijd is er veel vraag naar dit onroerend goed, zowel van binnenlandse als van buitenlandse partijen.” Zorgvastgoed Ten aanzien van het ‘toverwoord’ zorgvastgoed heeft Panhuyzen een uitgesproken mening. Het is prima om in een huisartsenpraktijk of een woonzorgproject voor bijvoorbeeld ouderen of minder valide doelgroepen te beleggen. Aan de bovenkant van de ‘luxere’ markt koop je echter vaak te duur vastgoed met een exploitant die ook op de langere termijn eerst levensvatbaar moet blijken. Als deze ‘high end’ zorg ineens niet meer of minder goed betaalbaar is wordt het al snel een onrendabele exercitie en dus erg risicovol. Synvest ziet een duidelijke trend van beleggers naar risicomijdend gedrag. Nog niet zo lang geleden sprak iedereen uitsluitend over rendement. “Door schade en schande wijs geworden bepaalt risico nu meer het perspectief van de belegger. Wij zullen dat meenemen in ons voorgenomen scenario voor de toekomst.”
Overath
Binnen anderhalf jaar tijd is de portefeuille van het fonds SynVest German RealEstate Fund N.V. uitgegroeid naar tien hoogwaardige objecten op verschillende locaties. Deze zijn goed verspreid over het noorden en midden van Duitsland. Volgens de filosofie van SynVest zijn dit objecten in groeisegmenten en geen (‘triple’) A-locaties. SynVest heeft de focus gericht op woningen en winkels. De laatste in gebieden waar veel mensen wonen of net aan de rand van een centrum, waar goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid is. Bewoners doen er de dagelijkse boodschappen. Woningen zijn meestal iets grotere complexen met meerdere huurders, eventueel met extra zorgfaciliteiten. Ook in Duitsland is er door de vergrijzing meer vraag naar zorgwoningen. Het zijn allemaal objecten die na grondig onderzoek zijn aangekocht, in goede staat verkeren, meerdere huurders hebben met langjarige contracten en een goede
Hallenberg
Hoyerswerda Sangerhausen Adorf
huurinkomstenstroom. Dit stelt SynVest in staat iedere maand het exploitatierendement uit te keren aan haar beleggers, of dit voor hen te herbeleggen. Met de groei van het fonds zal het aantal objecten verder kunnen toenemen. Dit levert meer spreiding op, zowel door het volume als de verdeling naar regio’s én in het type vastgoed. Want spreiding is van essentieel belang.
Adorf
Bremen
Bünde
Hallenberg
Hoyerswerda
Lage
Overath
Rees
Sangerhausen
Wolgast
11
De kracht van SynVest SynVest biedt een overzichtelijk aanbod van diverse, elkaar aanvullende beleggingsfondsen. Fondsen waarmee op begrijpelijke wijze wordt belegd. Bij ons geen opties, speeders, turbo’s, teakhout of andere exotische beleggingen. Met onze fondsen kunnen beleggers vermogen opbouwen via heldere beleggingen. Wij geloven sterk in onze strategie en beleggen ook zelf in onze fondsen.
SynVest. Ondernemend vermogen.
Meer weten over SynVest? Bekijk onze website, stuur een e-mail of neem telefonisch contact met ons op! T 088 - 770 97 00
[email protected] www.synvest.nl
