Instrumenten om in te spelen op demografische veranderingen
Pagina 1
De groene teksten zijn de opties welke volgens ons het beste aansluiten bij de krimp discussie
Onderwerp 1 Woningbouwprogramma
2 Bestemmingsplan (1)
Huidige situatie
Middelen om te sturen
Nadelen
Ieder jaar wordt er een woningbouwprogramma opgesteld, Deze planning omvat een periode van 10 jaar. De planning wordt gemaakt samen met de andere Bevelandse gemeenten en in overleg met de Provincie Zeeland. Er vindt dus ieder jaar monitoring plaats van de geplande woningen en de gebouwde woningen. De bundelingsdoelstellingen /afspraken met de andere Bevelandse gemeenten en Provincie worden niet gehaald.
De huidige situatie voortzetten
In bestemmingsplannen voor nieuwbouw locaties worden aantallen woningen en soms ook woningtypes weergegeven. Dit gaat in overleg met de raad. Verdere specificaties voor de te bouwen woningen worden niet opgenomen.
De huidige flexibele situatie voortzetten en sturing voor deeltijdwonen via de Gebruiksverordening laten lopen, zie punt 4.
Het aantal woningen in het plan is in overeenstemming Het is lastig om te sturen op bouwen voor bepaalde met het woningbouwprogramma. Duidelijk. Ook doelgroepen zoals bijvoorbeeld voor doorstromers of andere overheidsinstanties krijgen een goed beeld. 50+ ers. Woningbouwplannen zijn vaak ad hoc en niet zozeer gericht op de toekomst.
In bestemmingsplan ook sociale woningbouw opnemen.
Deze doelgroep is commercieel minder interessant en Ontwikkelaars en ook de corporaties zijn niet snel op deze wijze kunnen er toch geschikte woningen geneigd deze woningen te realiseren waardoor er ontstaan, mits er vraag naar is. een spanningsveld kan ontstaan. Exploitaties zijn misschien niet sluitend waardoor er verlies kan ontstaan. Vanuit de directe omgeving kan er verzet komen tegen het bestemmingsplan. De toekomstige woningvoorraad wordt duurzamer. Er De woningen worden iets duurder. De marktpartijen kan worden ingespeeld op vergrijzing. De nieuwe zullen dit concept niet altijd willen bouwen waardoor woningen worden multifunctioneler. ontwikkelingen vertraging kunnen oplopen.
Het woningbouwprogramma losser laten, afhankelijk van vragen vanuit de markt, en meer monitoren. Afstemming met de regio blijft. Het woningbouwprogramma stricter hanteren en/of vaker monitoren.
In een bestemmingsplan ruimere bouwmogelijkheden opnemen om levensloopbestendig te bouwen. Ook sociale woningbouw opnemen. Deeltijdwonen opnemen in bestemmingsplannen voor bebouwde kommen. Geen onderscheid meer maken tussen permanent en recreatief wonen zoals in het nieuwe bestemmingsplan Landelijk gebied. 3 Bestemmingsplan (2)
Voordelen
In bestemmingsplannen voor nieuwbouw De huidige situatie voortzetten worden bouwblokken en bouwlocaties weergegeven. De stedenbouwkundige opzet is veelal uitgewerkt. De bouwblokken en bouwlocaties open laten, alleen een globale weergave van de stedenbouwkundige opzet, indien noodzakelijk.
Jaarlijks een compleet overzicht. Jaarlijks overleg met Wanneer er plannen wijzigen/bijkomen of afvallen De Bevelanden hierover en dus overeenstemming. wordt dit pas in het volgende jaar verwerkt. Sturing van projecten mogelijk. Minder werk, zeer flexibel Het programma wordt iets minder overzichtelijk voor de andere bevelandse gemeenten en de provincie.
Het overzicht is het hele jaar door actueel. Sturing mogelijk.
Meer werk. Het programma zou een doel op zich kunnen worden.
De totale markt wordt aangeboord waardoor woningbouwprojecten minder gevoelig zijn voor economische ontwikkelingen. Minder administratie. Deregulering. Deeltijdbewoners vestigen zich op termijn wellicht definitief.
De invloed op de leefbaarheid in een wijk is niet bekend, er zijn onvoldoende ervaringen met dit concept. De leefbaarheid zou zonder regulering in het gedrang kunnen komen. Ook de marktwerking is daardoor nog onbekend.
Het is voor iedereen duidelijk waar en hoe de woningen gesitueerd gaan worden. Voor kopers is het ook makkelijk om te zien hoe de naburige woningen gesitueerd worden. Erg flexibel. Er zijn meer mogelijkheden om in te spelen op wensen vanuit de markt. Deregulering.
Weinig flexibel. Wanneer het wenselijk is om de woningen toch anders te situeren is er een bestemmingsplanwijziging nodig.
De bouwblokken en bouwlocaties Voor iedereen is het duidelijk hoe en wat er gebouwd stedenbouwkundig gedetailleerder weergeven. kan gaan worden.
Er kan een "rommelige" stedenbouwkundige opzet van een bouwlocatie ontstaan.
Weinig flexibiliteit en minder mogelijkheden om wensen van kopers te realiseren. Meer regelgeving.
Keuze
a. O
b. O
c. O
a. O
b. O
c. O
d. O
a. O
b. O
c. O
Instrumenten om in te spelen op demografische veranderingen
Onderwerp 4 Gebruiksverordening 2e woningen
5 Prestatieafspraken met woningbouwcorporaties
6 Exploitatieovereenkomst
Huidige situatie
Middelen om te sturen
Deze verordening sluit deeltijdwonen en De huidige situatie voortzetten recreatief wonen in de 6 kernen uit. Er zijn een aantal woonparken waarbij deze combinaties wel zijn toegestaan, zoals bijvoorbeeld De Schotsman, De Ruiterplaat en De Boogerd. De gebruiksverordening geldt daar niet.
Iedere 5 jaar worden er nieuwe afspraken gemaakt met de RWS. Voor 2013 worden er nieuwe afspraken gemaakt.
Voordelen
De woonparken hebben van oudsher een dubbelbestemming. Dit heeft tot op heden nooit tot problemen geleid. Deze woningen verkeren over het algemeen in een goede staat van onderhoud. In tegenstelling tot een groot aantal woningen op recreatieparken. In de 6 kernen heeft deze verordening de problematiek omtrent toenemende verpaupering/leegstand vanuit de jaren 80/90 voor een groot deel opgelost. De Gebruiksverordening (tijdelijk) intrekken Deregulering. Er worden waarschijnlijk weer meer woningen verkocht. Een aantal oudere woningen voldoet niet meer aan de eisen van deze tijd en permanente bewoning is dan lastig. Het gebruik als recreatie/deeltijdwoning zou nog een mogelijkheid zijn. Verpaupering kan dan worden tegen gegaan. Mocht de markt weer aantrekken dan kan de verordening weer van kracht worden. De Gebruiksverordening wijzigen en alleen nog idem, de leefbaarheid wordt echter minder beinvloed van kracht laten voor delen van een kern waar dan bij het totaal intrekken van de verordening. Voor te uitsluitend permanent gebruik gewenst is. Dit koop staande woningen kan een breder koperspubliek kan per kern of per gedeelte van een kern worden aangetrokken. verschillend zijn. Zo kunnen bij voorbeeld de doorgaande routes uitgesloten worden van recreatieve bewoning. De huidige afspraken voortzetten Weinig werk. Makkelijk.
Pagina 2
Nadelen De problematiek die er was in de jaren 80/90 is veranderd. Toen stonden veel woningen leeg omdat ze in eigendom waren bij toeristen/recreanten die ze gebruikten als 2e woning maar er uitsluitend in de zomer bivakeerden. Nu staan dergelijke woningen leeg omdat ze te koop staan, achterstallig onderhoud hebben en/of verpauperd zijn. Het beleid is niet meer toegespitst op de huidige situatie. De prijzen van de woningen, ook verouderde woningen, zullen niet snel zakken. Het beleid waar jarenlang aan vastgehouden is, wordt omgegooid. Dat kan vanuit burgers/inwoners reacties oproepen. Buitenom de vakantieperioden kan er leegstand ontstaan, wat de leefbaarheid weer beinvloedt.
a. O
b. O
idem. Er dient wel geregeld te worden dat verhuren aan recreanten uitgesloten wordt omdat dit tot onrust/overlast kan leiden. c. O
De huidige afspraken zijn opgesteld in 2007. Toen was de woningmarkt anders dan nu. De afspraken zijn dan ook gedateerd. Er kan niet worden ingegaan op de actuele situatie en nieuwe woningbouwplannen en ontwikkelingen. Veel werk. Bij de jaarlijkse evaluatie dienen ook niet nagekomen afspraken besproken te worden. Dit zou wrijving kunnen opleveren tussen gemeente en woningbouwcorporatie.
De prestatieafspraken strakker vormgeven en Er kunnen afspraken worden gemaakt die betrekking meer overleg met de raad en de corporatie, ca hebben op actuele ontwikkelingen. Dit kan gaan over 1x per jaar. de overname van de woningen van woonzorg, de plannen met deze woningen, het realiseren van nieuwe (huur)woningen en/of woonzorgwoningen. Ook over onderwerpen als duurzaamheid, maatschappelijke functies en levensloopbestendigheid. Geen prestatieafspraken meer maken Weinig werk. Makkelijk. Minder invloed en sturing door gemeente op volkshuisvestingsgebied. Met ontwikkelaars wordt vaak een De huidige situatie voortzetten De keuze voor woningtypologieen en doelgroepen is De te realiseren woningbouw is gericht op de huidige overeenkomst afgesloten over een te flexibel. markt en niet op de toekomstige markt. ontwikkelen locatie. Hierin zijn o.a. Geen exploitatieovereenkomsten meer Grotere vrijheid voor ontwikkelaars. De risico's voor de gemeente zijn groot, dit i.v.m. woningaantallen, kostenverdeling en afsluiten of met minder afspraken planschade, toegenomen kosten etc. Andere aanleg/inrichting openbare ruimten opgenomen. invulling van locatie dan verwacht. Exploitatieafspraken afsluiten die uitgebreider De gemeente heeft meer mogelijkheden om te sturen Een minder flexibele invulling van de locatie. Er moet en gedetailleerder zijn. Zo kunnen aspecten als en om toekomstgericht te bouwen. Voor bepaalde wel een actuele visie aan ten grondslag liggen. aantallen woningen, fasering en typologie doelgroepen, welke commercieel minder interessant verder worden uitgewerkt, met daarbij de zijn zoals starters en huurders, kunnen er ook mogelijkheid om tussentijds bij te stellen. Dit op woningen worden gerealiseerd. basis van monitoring van de markt.
a. O
b. O
c. O a. O b. O
c. O
Instrumenten om in te spelen op demografische veranderingen
Onderwerp 7 Grondprijs
Huidige situatie
Middelen om te sturen
Er worden vaste grondprijzen gehanteerd. Deze De huidige situatie voortzetten worden regelmatig bijgesteld en zijn laag vergeleken met grondprijzen in andere gemeenten. In alle kernen worden dezelfde prijzen gehanteerd. De grondprijs verder differentiëren. Waarbij gelet wordt op bij voorbeeld vrij uitzicht, of voor dichtheid van bebouwing en duurzaam bouwen. Dit kan nader worden uitgewerkt in de nog op te stellen grondbeleidsnota. De grondprijs omlaag brengen. Dit eventueel uitsluitend voor bepaalde locaties of voor bepaalde doelgroepen.
8 Woonzorgvoorzieningen
9 Lopende bouwprojecten
Pagina 3
Voordelen
Nadelen
Geen concurrentie tussen ontwikkelingen in verschillende kernen voor wat betreft de grondprijzen. Eenduidig beleid. De marktpartijen moeten hun werk doen.
De verkoop van grond is gestagneerd. Geen stimulatie van de gemeente om verkoop te bevorderen. Afwachten tot aantrekken markt. Geen onderscheid tussen de verschillende kernen terwijl er wel een verschil is in leefbaarheid/voorzieningenniveau. Er dient wel goed gecontroleerd te worden of de uitvoering overeenkomt met de eerder gemaakte afspraken. Meer werk.
Wanneer er andere grondprijzen gehanteerd worden, kan dit stimulerend werken.
De gronden worden wellicht eerder verkocht. Toekomstige bewoners krijgen de financiering makkelijker rond. Sturing mogelijk om de komst van bepaalde doelgroepen te stimuleren.
Minder inkomsten. Minder ruimte om te investeren in andere locaties of in andere ontwikkelingen. Een ontwikkelaar wordt minder geprikkeld om de prijs van een woning laag te houden. De verkoop van kleine en oude woningen in de kernen kan nog verder teruglopen. In de grotere kernen zijn de De huidige situatie voortzetten De huidige voorzieningen zijn voldoende voor de In de toekomst wordt de behoefte groter dan het woonzorgvoorzieningen. Er is een nieuwe behoefte op dit moment. aanbod. Mensen moeten dan gaan verhuizen naar woonzorgvoorziening gepland in Kortgene. In een andere gemeente. Kats is er geen aanwezig en in Geersdijk is er De woonzorgvoorzieningen in de grotere De zorgvoorzieningen zijn reeds aanwezig. De kosten Voor de kleinde kernen kan dit nadelig zijn. uitsluitend een particuliere zorgvoorziening. kernen uitbreiden, afhankelijk van de vraag. zijn niet meer dan noodzakelijk. Er kan voldoende capaciteit gerealiseerd worden voor de toekomst. Andere voorzieningen zijn ook aanwezig. Het komt de leefbaarheid ten goede. (Openbare) woonzorgvoorzieningen realiseren De bewoners kunnen op het eigen dorp blijven. Het Hoge kosten voor de zorg. Minder mensen in de in Kats en Geersdijk komt de leefbaarheid ten goede. specifieke doelgroep waardoor er meer leegstand kan ontstaan. Minder andere voorzieningen in de buurt. Er zijn een aantal ontwikkellocaties welke niet De huidige situatie voortzetten De marktpartijen onderzoeken de vraag. Flexibiliteit. Weinig sturing vanuit de gemeente. Geen visie op echt van de grond komen. Deze locaties liggen toekomstgericht bouwen. De veelal braak. De geplande woningen wisselen bundelingsdoelstellingen/afspraken met de andere regelmatig van typologie om te bezien of er Bevelandse gemeenten en Provincie worden niet markt voor is. Dit wordt vaak gedaan door de gehaald. Weinig zekerheid voor een koper want de marktpartijen. woningen veranderen misschien. Projecten herzien en andere afspraken maken Meer sturing vanuit gemeente en meer visie op Exploitaties zijn misschien niet sluitend waardoor er tussen ontwikkelaars en gemeente. Corporatie toekomstgericht bouwen. Voor bepaalde doelgroepen, verlies kan ontstaan. Door actieve inmenging van ook betrekken bij herontwikkeling. welke commercieel minder interessant zijn, kunnen er corporatie en gemeente worden beiden financieel ook woningen worden gerealiseerd, mits daar vraag medeverantwoordelijk. naar is. Meer zekerheid voor de koper. De projecten intrekken en een andere invulling De andere ontwikkellocaties kunnen profiteren van Inkomstenderving, grondexploitatie niet winstgevend. bedenken voor de locaties. een afnemend aanbod van woningbouwlocaties. De Een ontwikkelaar zal met een schadepost komen. bundelingsdoelstellingen/afspraken met de andere Bevelandse gemeenten en Provincie kunnen wellicht gehaald worden. Er kunnen andere voorzieningen worden gerealiseerd die ten goede komen aan de leefbaarheid, zoals bijvoorbeeld een groenvoorziening.
a. O
b. O
c. O
a. O
b. O
c. O
a. O
b. O
c. O
Instrumenten om in te spelen op demografische veranderingen
Onderwerp
Huidige situatie
Middelen om te sturen
10 Premie voor verbeteren of Voor het aanbrengen van verbeteringen aan het De huidige situatie voortzetten. Als het budget casco en voor levensloopbestendig bouwen op is, dan stopt de regeling. saneren woning kan een lening worden afgesloten tegen een laag tarief. Hiervoor hebben we een budget van de provincie ontvangen. Het budget is bijna op. De prijzen van oudere woningen in de kernen zijn nog niet veel gezakt en zijn relatief hoog.
Het aanbieden van een premie voor het verbeteren of saneren van bestaande oudere woningen.
Voordelen
Nadelen
De woningmarkt moet zijn werk doen. De prijzen van deze woningen zullen op termijn wel een keer gaan zakken. Weinig kosten en geen risico's. De gemeente hoeft geen geld bij te storten als het budget op is, geen kosten. De leningen worden niet vaak aangevraagd. Omdat we voorzien in een behoefte die er kennelijk niet is, zullen de gevolgen van stopzetten niet groot zijn.
Leegstand onder deze woningen is best groot. Wanneer er meerdere van deze woningen in een straat leeg staan, kan er verpaupering gaan ontstaan. Weinig tot geen invloed van de gemeente. Er kunnen geen nieuwe leningen meer worden verstrekt voor het aanbrengen van verbeteringen aan het casco. Als mensen er geen lening voor kunnen krijgen bij de bank, zal de woning nog verder kunnen verslechteren of men gaat improviseren.
De bestaande woningvoorraad kan worden opgewaardeerd. Een groot aantal van deze woningen is niet echt geschikt meer te maken voor bewoning. Het stimuleren van saneren kan mensen over de streep trekken om te slopen/vernieuwen.
Hoge kosten. Het is niet de bedoeling dat speculanten een dergelijke premie opstrijken. Daar moet dus goed naar gekeken worden. Woningen die te koop staan zullen wellicht niet snel in prijs zakken als er een dergelijke regeling bestaat. Het authentieke karakter van een straat kan veranderen.
Het verstrekken van leningen kan worden De bestaande woningvoorraad kan worden gecontinueerd door het beschikbaar stellen van opgewaardeerd budget door de gemeente.
11 Toepassen eenvoudige regelingen
In de praktijk blijkt dat laagdrempelige regelingen, zoals de regeling duurzaam bouwen, goed lopen.
De huidige situatie voortzetten
Pagina 4
De regeling loopt goed en is duidelijk en eenvoudig. Het budget is voldoende.
De regeling uitbreiden, meer Meer mogelijkheden voor het opwaarderen van de subsidiemogelijkheden/subsidies voor het bestaande woningvoorraad, tegen geringe kosten. uitvoeren van energiebesparende maatregelen. De regeling beperken, minder Er is meer budget beschikbaar voor de bestaande, subsidiemogelijkheden voor het uitvoeren van permanente, woningvoorraad. Alleen de inwoners energiebesparende maatregelen. Dit zou profiteren van de regeling, niet de forensen. kunnen door uitsluitend subsidie te verstrekken bij woningen voor permanente woondoeleinden.
Bij meervoudige aanvragen kunnen de financiële risico's mogelijk te groot worden. Woningen die te koop staan zullen wellicht niet snel in prijs zakken als er een dergelijke regeling bestaat. De mogelijkheid voor het krijgen van een lening kan misbruikt worden bij verkoop van een woning en prijsopdrijvend werken. De subsidie wordt vaak spontaan aangevraagd. Het komt regelmatig voor dat er geen uitvoering meer aan gegeven wordt. Het geld staat dan echter wel gereserveerd. Er moet meer geld beschikbaar gemaakt worden, maar de risico's hiervan zijn laag.
a. O
b. O
c. O
a. O
b. O
Het energiezuiniger maken van de (verouderde) recreatiewoningen wordt niet gestimuleerd. c. O
Instrumenten om in te spelen op demografische veranderingen
Onderwerp 12 Samenvoegen woning
Huidige situatie
Middelen om te sturen
Op dit moment is er geen stimulerende regeling De huidige situatie voortzetten voor het samenvoegen van woningen. Voor het samenvoegen van woningen is een omgevingsvergunning vereist. Hieraan wordt altijd medewerking verleend. Het verstrekken van subsidie voor het samenvoegen van 2 woningen tot 1 woning.
Het verstrekken van een lening voor het samenvoegen van 2 woningen tot 1 woning. Een gelijksoortige regeling als bij de startersleningen.
13 Startersleningen
Op dit moment is er een startersregeling. Starters kunnen onder voorwaarden een lening krijgen, bovenop de hypotheek. Het budget is bijna op.
De huidige situatie voortzetten, als het budget op is dan stopt de regeling. Totdat er door terugbetaling weer voldoende budget is voor het verstrekken van nieuwe leningen.
Voordelen
Pagina 5
Nadelen
De woningmarkt moet zijn werk doen. De prijzen van (kleinere en oudere) woningen zullen op termijn wel een keer gaan zakken. Weinig kosten.
Leegstand onder deze woningen is best groot. Wanneer er meerdere van deze woningen in een straat leeg staan, kan er verpaupering gaan ontstaan. Weinig tot geen invloed van de gemeente.
Er wordt een woning uit de voorraad onttrokken. Minder kapitaalvernietiging dan sloop. De voorraad aantrekkelijke (grotere) woningen groeit. Eventueel zou het er toe kunnen leiden dat iemand op die manier een volledig woonprogramma op de begane grond realiseert. Er wordt een woning uit de voorraad onttrokken. Minder kapitaalvernietiging dan sloop. De voorraad aantrekkelijke (grotere) woningen groeit. Eventueel zou het er toe kunnen leiden dat iemand op die manier een volledig woonprogramma op de begane grond realiseert.
Omdat het aankopen van de naburige woning een flinke investering is, dient de te verstrekken subsidie een behoorlijk bedrag te zijn. Dit kan behoorlijk wat gaan kosten. De prijzen van verouderde woningen, zullen misschien niet snel genoeg zakken.
Weinig kosten en weinig risico's voor de gemeente.
Het kan lang duren voordat er terugbetaald wordt. Het kan dus ook lang duren voordat er opnieuw voldoende budget is voor het verstrekken van leningen. Starters kunnen lastiger voldoende geld lenen om een woning te kopen. Er moet meer geld beschikbaar gemaakt worden. Wanneer een nieuwe woning door een starter wordt gekocht, wordt er geen doorstroming op gang gebracht. Er moet meer geld beschikbaar gemaakt worden. Het blijft voor een starter moeilijk om een nieuwe starterswoning te kopen.
Het opnieuw beschikbaar stellen van budget. Starters kunnen makkelijker een woning kopen. De De regeling verder intact laten, d.w.z. leningen verordening starterslening hoeft niet aangepast te voor zowel nieuwe als bestaande woningen worden. Nieuwe woningen voor starters kunnen makkelijker verkocht worden. Het opnieuw beschikbaar stellen van budget. Starters kunnen makkelijker een woning kopen. De regeling aanpassen en de leningen alleen Woningen voor starters kunnen makkelijker verkocht verstrekken bij bestaande woningen. worden. De doorstroming wordt gestimuleerd.
Omdat het aankopen van de naburige woning een flinke investering is, dient de te verstrekken lening een behoorlijk bedrag te zijn. Dit kan behoorlijk wat gaan kosten. Het geld van een lening komt uiteindelijk wel weer terug maar dit kan lang duren. Renteverlies voor gemeente. Meer werk dan subsidies.De prijzen van verouderde woningen, zullen misschien niet snel genoeg zakken.
a. O
b. O
c. O
a. O
b. O
c. O
