OBSAH. str. 1. Úvod Základní údaje Rozsah a popis oceňované nemovitosti Ocenění nemovitosti dle cenového předpisu 9

OBSAH

str. 1. Úvod

3

2. Základní údaje

4

3. Rozsah a popis oceňované nemovitosti

6

4. Ocenění nemovitosti dle cenového předpisu

9

5. Obvyklá cena nemovitosti

35

6. Vyhodnocení závad na nemovitosti

41

7. Přehledná rekapitulace cen

43

8. Přílohy

44

-2-

1.

ÚVOD

Číslo posudku : Počet listů včetně příloh : Počet vyhotovení : Vyhotovení číslo :

6932 - 032 / 14 51 3 1

Objednavatel posudku : Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky Orlická 2020/4, Vinohrady 130 00 Praha 3

Předmět ocenění : Budova čp. 16 na pozemku parc. č. 509/1, Palackého náměstí, s příslušenstvím a pozemky parc. č. 509/1, zastavěná plocha a nádvoří a parc. č. 509/5, ostatní plocha, jiná plocha, v k. ú. Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou.

Účel ocenění : posudek zpracován pro potřebu objednavatele

Zpracovatel posudku : Ing. Štefan Gibala znalec z oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí Riegrova 6 772 00 O l o m o u c

-3-

2.

ZÁKLADNÍ ÚDAJE

2.1.

SITUACE

2.1.1. Prohlídka a zaměření nemovitosti byly provedeny dne 06. 06. 2014 za přítomnosti zástupce objednavatele posudku pana Zdeňka Daniela. Během šetření byly zaměřeny potřebné údaje a ověřeny skutečnosti pro ocenění nezbytné.

2.1.2. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 2368 (ze dne 05. 06. 2014), pro k. ú. Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Ždár nad Sázavou. Kopie katastrální mapy zájmového území. Kopie kolaudačního rozhodnutí na stavbu „provozně administrativní budovu VZP na pozemku p. č. 509/1, 509/6, 510/3, k. ú. Nové Město na Moravě“ vydané Městským úřadem v Novém Městě na Moravě, odbor výstavby, dne 17. 12. 1998, pod č.j. Výst./4210/98-No, rozhodnutí nabylo právní moci dne 7. 1. 1999. Částečná projektová dokumentace (půdorysy, řezy a pohledy) “VZP Nové Město na Moravě” (projekt pro stavební povolení), vypracovaná v listopadu 1995, firmou BÍLEK ASSOCIATES, spol s r. o., Betlémská 331/1, 110 00 Praha 1, včetně technické zprávy. Částečná projektová dokumentace (půdorysy, řez a pohledy) “VZP Nové Město na Moravě” (projekt pro provedení stavby), vypracovaná v únoru 1998, firmou BÍLEK ASSOCIATES, spol s r. o., Betlémská 331/1, 110 00 Praha 1. Informace objednavatele posudku k údajům o pronájmu oceňované nemovitosti a o ekonomických údajích souvisejících s provozem nemovitosti (daň z nemovitosti, pojistné, odpisy, běžná údržba a opravy, správa budovy). Zpráva o nebezpečí povodně České asociace pojišťoven ([email protected]). o záplavovém území a povodňových zónách - Riziková zóna pro adresu Palackého náměstí 16, v Novém Městě na Moravě. Oceňovací předpisy: -

zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, v platném znění, vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška).

Informace o obvyklých cenách na trhu nemovitostí získané v realitních kancelářích “Reality Albatros s.r.o.”, Vratislavovo nám. 97, Nové město na Moravě (p. Špaček), “M&M reality, holding“, pobočka Vratislavovo nám. 97, Nové město na Moravě (pí. Štěpánová), “AD reality”, Nábřežní 2437/10, Žďár nad Sázavou (Ing. Galko), -4-

“Realitní kancelář UNIS”, U Hrázek 2254/14, Žďár nad Sázavou (pí. Straková) a “ Realitní kancelář STING, s.r.o.”, pobočka Veselská 6/7, Žďár nad Sázavou (Ing. Plevová). Skutečnosti zjištěné při místním šetření. 2.1.3. Časové souvislosti Ocenění provedeno ke dni vypracování posudku ve stavu zjištěném při místním šetření ve dnech 06. 06. 2014

2.2.

NÁLEZ

2.2.1. Vlastnické a evidenční údaje Oceňovaná nemovitost je zapsána na Katastrálním úřadě pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou, na listě vlastnictví č. 2368, pro k. ú. Nové Město na Moravě, obec Nové Město na Moravě, okres Žďár nad Sázavou. Zapsaným vlastníkem je: Všeobecná zdravotní pojišťovna České republiky Orlická 2020/4, Vinohrady, 130 00 Praha

41197518

2.2.2. Dokumentace a skutečnost Pro zpracování posudku byly k dispozici podklady a dokumentace výše uvedené. Podle skutečností zjištěných při místním šetření odpovídají skutečnosti.

Posudek je zpracován v souladu s následujícími obecnými předpoklady a omezujícími podmínkami: 1) Zpracovatel neprováděl žádná šetření směřující k ověření pravosti, správnosti a úplnosti dokladů předložených jako podklad pro zpracování posudku, zpracovatel vycházel pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů a neodpovídá tudíž zejména za: a) pravost a platnost vlastnických nebo jiných věcných práv k oceňovaným nemovitým věcem, b) pravost a platnost práv k cizím věcem a nájemním vztahům k nim, jejichž existence má nebo by mohla mít vliv na provedené ocenění. 2) Zpracovatel vychází z toho, že informace získané z jiných zdrojů, které sloužily jako podklady pro zpracování posudku jsou věrohodné a nebyly tudíž ve všech případech z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

-5-

3) Zpracovatel zpracoval posudek podle podmínek zadání objednavatelem a neodpovídá za případné změny v podmínkách, ke kterým by došlo po předání zpracovaného ocenění. 4) Hodnota stanovená tímto posudkem respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování a daní, platné v době zpracování ocenění. 5) Tento posudek je zpracován za účelem určení ceny oceňované nemovitosti ve smyslu zákona č. 151/97 Sb. O oceňování majetku v platném znění, a to jednak ceny zjištěné ve smyslu § 2, odst. 3 zákona a jednak ceny obvyklé ve smyslu § 2, odst. 1 zákona a bude sloužit pro potřebu objednavatele posudku jako podklad pro majetkoprávní převod oceňované nemovitosti.

2.3.

Vymezení stanovených úkolů 1. Určení ceny nemovitosti podle cenového předpisu účinného ke dni vypracování posudku - ceny zjištěné. 2. Určení obvyklé ceny nemovitosti ke dni vypracování posudku.

3.

ROZSAH A POPIS OCEŇOVANÉ NEMOVITOSTI Oceňovaná budova čp. 16 se nachází v širším centru města Nové Město na Moravě, na Palackého náměstí, v sousedství centrálního Vratislavova náměstí. Budova je přístupná ze zpevněné komunikace a napojena na hlavní řady inženýrských sítí příslušnými přípojkami, z nichž jsou jako příslušenství nemovitosti uvažovány přípojky vody, kanalizace a plynu do hlavních řadů. Objekt se dle dostupných údajů (viz výše) nachází mimo záplavové území, je situován ve II. - IV. zóně CHKO Žďárské vrchy. Nové město na Moravě je město ležící severozápadně od krajského města Jihlava při komunikaci II. tř. č. 19 (ve směru Bystřice pod Pernštejnem, Nové Město na Moravě, Ždár nad Sázavou), a komunikaci III. tř. č. 360, která navazuje na dálnici D 1 (ve směru Velké Meziříčí, Nové Město na Moravě, Polička). V místě, kde se vyhodnocovaná nemovitost nachází je hromadná doprava, a to autobus a vlak. Okolní zástavbu tvoří budovy jednak obytného, jednak nebytového charakteru (viz obytné domy v ulici Nečasova a Palackého náměstí, objekt restaurace a penzionu „U Pasáčka - sousední nemovitost a polyfunkční domy Vratislavova náměstí. Z pohledu situování nemovitostí se jedná o polohu vyhovující nebytovým účelům. Lokalita, v níž se nemovitost nachází, je dobře dostupná z hlediska osobní a nákladní dopravy menšího rozsahu, hůře potom z hlediska kamionové dopravy. Parkování je možné přímo v objektu, popř. na odstavných plochách okolních ulic (z hlediska provozních potřeb budovy však lze stávající stav označit jako podprůměrný). Pro město byl schválen územní plán v březnu roku 2002 a stavba je řešena v souladu s tímto plánem - „Smíšené centrální území“ (mimo jiné přípustné objekty občanské vybavenosti, veřejné správy). -6-

3.1.

Součásti a příslušenství oceňované nemovitosti -

3.2.

Budova čp. 16 Venkovní úpravy Pozemky Trvalé porosty - okrasné rostliny

Popis součástí a příslušenství nemovitosti -

Budova čp. 16

Jedná se o objekt administrativní budovy, která má dvě nadzemní podlaží, je částečně podsklepená, s vestavěným podkrovím (3.NP). Hlavní vchod je řešen z nároží uliční strany (Palackého náměstí a ulice Nečasova) do haly a chodby se schodišťovým prostorem a výtahem, z něhož jsou přístupná jednotlivá podlaží budovy. Další přístup do objektu (služební vstup a vjezd do hromadné garáže) je řešen z boční jihozápadní strany objektu. V podzemním podlaží se nachází především technické zázemí budovy, skladové prostory a hromadná garáž (9 parkovacích stání). V ostatních podlažích se nacházejí kancelářské prostory, dále pak provozní, technické a hygienické zázemí. Základy z železobetonových pasů, včetně izolací, svislé nosné konstrukce tvoří montovaný železobetonový skelet s dozdívkami z cihel „POROTHERM“ popř. tvárnicového zdiva „YTONG“, stropy jsou s rovným podhledem. Střecha sklonitá, střešní krytina z titanzinkového plechu, klempířské konstrukce rovněž z titanzinkového plechu. Vnitřní omítky převládají vápenné štukové, částečně povrchová úprava sádrokartónu, úprava vnějších povrchů jednovrstvou silikonovou omítkou. Vnitřní obklady běžné keramické v místnostech hygienického zázemí, čajových kuchyněk, popř. úklidových komor, schody železobetonové obložené dřevem, popř. dlažbou, vnitřní dveře dřevěné plné, částečně protipožární (cca 25 %), okna EURO, podlahy betonové kryté textilní krytinou, popř. PVC nebo keramickou dlažbou. Vytápění ústřední teplovodní s vlastní plynovou kotelnou a otopnými panely, elektroinstalace světelná i motorová na pojistkové automaty. Bleskosvod je instalován, rozvod vody studené a teplé, ohřev vody elektrickými bojlery, popř. malými průtokovými ohřívači, rozvod kanalizace běžného provedení z kuchyněk a místností sociálního zázemí, rozvod plynu pouze do kotelny, vybavení kuchyní není, z hygienického vybavení umývadla, splachovací záchody, pisoáry a částečně sprchové kouty. Výtah vybudován s příslušným počtem stanic, z ostatního vybavení rozvody veřejného a domácího telefonu a počítačové sítě, vestavěné skříně, elektronické zabezpečovací zařízení, požární signalizace (EPS), vzduchotechnika a požární hydranty. Stáří objektu podle získaných podkladů a informací od roku 1999. Stavebně technický stav lze charakterizovat jako úměrný stáří objektu, opotřebení stanoveno lineárním způsobem ve smyslu § 30 a přílohy č. 21 cenového předpisu.

-7-

-

Venkovní úpravy

Z venkovních úprav jsou jako příslušenství uvažovány přípojky vody, kanalizace a plynu, kanalizační šachty, zpevněné plochy, opěrné zídky a venkovní schody. Charakteristika rozhodující pro účely ocenění je uvedena v části “4. OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU” posudku. - Pozemky Předmětem ocenění jsou pozemky: - oceňovaný podle §§ 3 a 4 vyhl. č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). (stavební pozemek neoceněný v cenové mapě) - parc. č. 509/1 - zastavěná plocha a nádvoří - parc. č. 509/5 - ostatní plocha, jiná plocha

………. ……….

863 m2 168 m2

Ke dni ocenění, podle dostupných podkladů (viz bod 2.1.2 posudku) oceňovaná nemovitost, není pronajatá ve smyslu § 31, odst. 1, písm. a) ani písm. b) cenového předpisu. Podle ustanovení § 31, odst. 1), cenového předpisu: písm. c) „Kombinací nákladového a výnosového způsobu se oceňuje stavba, jejíž cena se určí nákladovým způsobem podle § 12, která není pronajatá, ale jde-li o stavbu, nebo její převažující část, typu F, H, J, K, R, S, Z podle přílohy č. 8 k této vyhlášce a typu C, I, J podle přílohy č. 9 k této vyhlášce“. Podle ustanovení § 31, odst. 2), cenového předpisu: „Nájemné za nepronajaté plochy se určí ve výši obvyklého nájemného. …..“ Podle ustanovení § 32 odst. 2) cenového předpisu: Roční nájemné se určí z nájemní smlouvy nebo z jiných dokladů o placení nájemného. Nejsou-li doklady o placení nájemného k dispozici nebo je-li v nich nájemné nižší než obvyklé, určí se nájemné ve výši obvyklé ceny podle § 2 odst. 1 zákona. Výše obvyklého nájemného musí být doložena. Roční nájemné je součtem nájemného za všechny pronajmutelné podlahové plochy stavby v průběhu posledních dvanácti měsíců. Podle ustanovení § 32 odst. 3) cenového předpisu: Celková podlahová plocha stavby se určí jako součet výměr podlahových ploch jednotlivých podlaží v členění podle skutečného účelu užití, přičemž se do ní nezapočítávají podlahové plochy společných prostor staveb, jako jsou chodby, schodiště, případně půdy, sklepy, prádelny, sušárny, kotelny a podobně, pokud nejsou uvedeny v nájemní smlouvě. Celková podlahová plocha se sníží o podlahovou plochu nepronajatých prostor, jejichž stavebně technický stav neumožňuje užívání nebo jejich stavebně technické provedení je speciální a v místě není předpoklad jejich pronajmutí, a to pouze na základě průkazného zdůvodnění, kterým je zejména fotodokumentace, výčet a podrobný popis těchto prostor.

-8-

K jednotlivým pronajmutelným plochám v členění podle podlaží se uvede výše nájemného za m2. Na základě všech výše uvedených skutečností je roční výnos z nájemného pro účely ocenění dle cenového předpisu uvažován z podkladů pro zpracování posudku (viz bod 2.1.2 posudku) a podle dostupných informací o současném stavu na trhu nemovitostí ve výši odpovídající obvyklému nájemnému dle podrobného rozpisu uvedeného v části 4.1.1. posudku.

- Trvalé porosty - okrasné rostliny Výčet trvalých porostů a jejich charakteristika rozhodující pro účely ocenění je uvedena v části “4. OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU” posudku.

3.3. Věcné břemeno Věcné břemeno umístění, provozování a přístupu k trafostanici v části budovy čp. 16 dle geom. pl. č. zak. 1319-9/1999 pro E.ON Distribuce, a. s., F. A. Gerstnera 2151/6, České Budějovice 7, 37001 České Budějovice, IČO: 280854000, dle Smlouvy o věcném břemeni V3 423/2000 ze dne 5. 6. 2000, právní účinky vkladu ke dni 29. 6 2000.

4.

OCENĚNÍ DLE CENOVÉHO PŘEDPISU

Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku a prováděcí vyhlášky č. 441/2013 Sb. k provedení některých ustanovení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška). Základní informace Adresa předmětu ocenění:

Palackého náměstí 16 592 31 Nové Město na Moravě Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Nové Město na Moravě Katastrální území: Nové Město na Moravě Počet obyvatel: 10 200 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 520,00 Kč/m2

-9-

Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce - Nad 5000 obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Ostatní případy O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava či integrovaná doprava, železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.)

č. I IV V I

0,95 0,60 0,80 1,00

I

1,00

I

1,00

Pi

Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 = 237,12 Kč/m2

Koeficient pp = IT * IP Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - předkupní právo k pozemkům pro město Nové Město na Moravě, 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

-0,03

IV

0,00

III I

0,00 -0,02

IV

1,00

Pi

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1

Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Budovy pro obchod a administrativu Název znaku č. Pi 0,60 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 0,05 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I 0,10 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec I Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí I 0,00 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce

-10-

6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II

-0,02 0,03 0,10 0,00 -0,01 0,00

11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,712

4.1. Hlavní stavby Stavební objekty 4.1.1. Budova čp. 16 Zatřídění pro potřeby ocenění Budova § 12: Svislá nosná konstrukce: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

F. budovy administrativní montovaná z dílců betonových tyčových 122

Výpočet jednotlivých ploch Podlaží 1.PP 1.NP

2.NP

3.NP

Plocha 10,66*14,74+13,64*14,10 12,35*16,10 10,66*14,69+11,12*14,2710,67*3,00+18,97*(15,99+15,89)/28,00*0,30/2+8,20*14,69+6,85*(11,50+12,54)/2+ 3,14*5,58*3,19/4 10,66*14,694,51*4,51+3,14*4,51*4,51/4+11,12*14,2710,67*3,00+18,97*(15,99+15,89)/21,80*1,80+3,14*1,80*1,80/48,00*0,30/2+7,80*14,69+7,25*(11,50+12,54)/2+ 3,14*5,58*3,19/4 10,66*14,694,51*4,51+3,14*4,51*4,51/4+11,12*14,2710,67*3,00 18,97*(15,99+15,89)/2-1,80*1,80+3,14*1,80*1,80/48,00*0,30/2+7,80*14,69+7,25*(11,50+12,54)/2+ 3,14*7,25*3,19/4

-11-

= = =

[m2] 349,45 198,84 801,22

=

795,08

=

278,89

=

520,37

Zastavěné plochy a výšky podlaží (Výškou podlaží se dle vyhlášky rozumí výška nad největší zastavěnou plochou)

Zastavěná Konstr. Výška podla plocha výšk [m2] a [m] ží [m] 349,45 3,70 3,70 198,84 3,60 3,70 801,22 3,60 3,60 795,08 3,60 3,60 278,89 2,80 3,40 520,37 3,40 3,40 2 943,85

Podlaží 1.PP 1.NP 2.NP 3.NP Součet Průměrná výška podlaží: Průměrná zastavěná plocha podlaží:

PVP = PZP =

10 492,83 / 2 943,85 2 943,85 / 4

Součin 1 292,96 735,71 2 884,39 2 862,29 948,23 1 769,26 10 492,83

= 3,56 m = 735,96 m2

Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Obestavěný prostor Podlaží 1.PP 349,45*(0,10+3,70)+198,84*(0,10+3,60)+(4,05* 15,89+14,69*8,20+6,85*(11,50+12,54)/2+3,14 *5,58*3,19/4)*0,45+9,90*0,50/3 1.NP 801,22*3,60 2.NP 795,08*3,60 Zastřešení 14,27*0,99*11,12+14,27*3,91/2*11,12+(10,66 *14,694,51*4,51+3,14*4,51*4,51/4)*(0,99+3,91/2) +15,45*3,91/2*7,90/3-14,69*3,91/2*7,50/33,00*(4,73+4,12)/2*10,673,00*0,50/2*10,67+((15,99+15,89)/2*18,971,83*1,83+3,14*1,83*1,83/4)*(1,50+4,69/2) +(7,80*14,69+7,25*(11,50+12,54)/2+3,14*7,25* 3,19/4)*(1,90+1,50)/2+(7,80*14,69+7,25* (11,50+12,54)/2+3,14*7,25*3,19/4)*(4,29+4,69)/ 2+16,00*(4,29+4,69)/2*8,30/312,54*(4,29+4,69)/2*8,30/3+2,40*1,60/2*3,30 +3,30*0,90/2*2,40+3,30*0,90/2*2,00/3+0,90 *0,50/2*3,30+3,30*1,10/2*0,90+3,30*0,50/2 *2,00/3

-12-

=

2 191,77 m3

= = =

2 884,39 m3 2 862,29 m3 3 351,47 m3

(PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Podlaží

Typ

1.PP 1.NP 2.NP Zastřešení Obestavěný prostor - celkem:

PP NP NP Z

Obestavěný prostor 2 191,77 m3 2 884,39 m3 2 862,29 m3 3 351,47 m3 11 289,92 m3

Popis a hodnocení konstrukcí a vybavení (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Konstrukce 1. Základy vč. zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vyb. 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra 27. Garážová vrata

Provedení

pořizovací cena stanovena dle dostupných informací webových stránek dodavatelů garážových vrat -13-

Hodnocení standardu S S S S N N S N S S S N X N S S S S S S S C S P X S S N X A

Část [%] 100 100 100 100 100 100 100 100 100 100 75 25 100 100 100 100 100 100 100 100 20 80 10 90 100 100 100 100 100 100

28. Vzduchotechnika

pořizovací cena stanovena odborným odhadem vzhledem k poměru objemových podílů ostatních rozvodů inženýrských sítí

A

100

Výpočet koeficientu K4 Část Upravený Koef. [%] obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací S 8,20 100 1,00 8,20 2. Svislé konstrukce S 17,40 100 1,00 17,40 3. Stropy S 9,30 100 1,00 9,30 4. Krov, střecha S 7,30 100 1,00 7,30 5. Krytiny střech N 2,10 100 1,54 3,23 6. Klempířské konstrukce N 0,60 100 1,54 0,92 7. Úprava vnitřních povrchů S 6,90 100 1,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů N 3,30 100 1,54 5,08 9. Vnitřní obklady keramické S 1,80 100 1,00 1,80 10. Schody S 2,90 100 1,00 2,90 11. Dveře S 3,10 75 1,00 2,33 11. Dveře N 3,10 25 1,54 1,19 12. Vrata X 0,00 100 1,00 0,00 13. Okna N 5,20 100 1,54 8,01 14. Povrchy podlah S 3,20 100 1,00 3,20 15. Vytápění S 4,20 100 1,00 4,20 16. Elektroinstalace S 5,70 100 1,00 5,70 17. Bleskosvod S 0,30 100 1,00 0,30 18. Vnitřní vodovod S 3,20 100 1,00 3,20 19. Vnitřní kanalizace S 3,10 100 1,00 3,10 20. Vnitřní plynovod S 0,20 20 1,00 0,04 20. Vnitřní plynovod C 0,20 80 0,00 0,00 21. Ohřev teplé vody S 1,70 10 1,00 0,17 21. Ohřev teplé vody P 1,70 90 0,46 0,70 22. Vybavení kuchyní X 0,00 100 1,00 0,00 23. Vnitřní hygienické vyb. S 3,00 100 1,00 3,00 24. Výtahy S 1,40 100 1,00 1,40 25. Ostatní N 5,90 100 1,54 9,09 26. Instalační pref. jádra X 0,00 100 1,00 0,00 27. Garážová vrata A 0,05 100 1,00 0,05 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K5 * Ki) 30 000,00 / (11 289,92 * 2 807,- * 0,9930 * 0,9290 * 0,8899 * 1,0000 * 2,1030) = 0,05 28. Vzduchotechnika A 2,74 100 1,00 2,74 cenový podíl přidané konstrukce = CK / (OP * ZC * K1 * K2 * K3 * K5 * Ki) 1 500 000,00 / (11 289,92 * 2 807,- * 0,9930 * 0,9290 * 0,8899 * 1,0000 * 2,1030) = 2,74 Součet upravených objemových podílů 111,45 Koeficient vybavení K4: 1,1145 Konstrukce, vybavení

Obj. podíl [%]

-14-

Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m3]: Koeficient konstrukce K1 (dle příl. č. 10): Koeficient K2 = 0,92+(6,60/PZP): Koeficient K3 = 0,30+(2,10/PVP): Koeficient vybavení stavby K4 (dle výpočtu): Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená [Kč/m3]

= * * * * * * =

2 807,0,9930 0,9290 0,8899 1,1145 1,0000 2,1030 5 400,92

=

60 975 954,73 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 85 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 100 = 15,0 % Koeficient opotřebení: (1- 15,0 % / 100)

*

0,850

Budova čp. 16 - zjištěná cena

=

51 829 561,52 Kč

Plná cena:

11 289,92 m3 * 5 400,92 Kč/m3

Rekapitulace nákladové ceny staveb: Budova čp. 16

51 829 561,52 Kč 51 829 561,52 Kč

Nákladová cena - celkem

=

51 829 561,52 Kč

Ocenění výnosovým způsobem Zatřídění pro potřeby ocenění Druh objektu: Nemovitosti pro administrativu Základní míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,50 % Úprava kapitalizace pro stavby oceněné dle § 31 odst. 2: 0,3 % Míra kapitalizace (dle příl. č. 22): 6,80 % A. Nájemné dle nájemních smluv nebo jiných dokladů Nájemní smlouvy nebo jiné doklady nejsou k dispozici nebo je v nich nájemné nižší než obvyklé (§ 32 odst.2). B. Obvyklé nájemné (viz bod 2.1.2 a 3.2 posudku). Výnosy z pronajímatelných prostor Kč/rok/m2

podl.plocha

Kč/rok

1.PP 1

schodiště

13,56

-15-

m2

x

350,00 Kč =

4 746,00 Kč

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 22 23 24 25

1. NP 101 102 103 104 105 106 107 108 109 109a 109b 109c 109d 109e 109f 110 111 112a 112b 113a 113b 114 115 116 117 118 119 120

výtah strojovna výtahu chodba zádveří strojovna VZT sklad rozvodna silnoproud rozvodna slaboproud vodoměr chodba WC umývárna úklid parking (9 park. míst) 9x450,00 Kč/měsíc stávající trafo (věcné břemeno) rampa trafo (věcné břemeno) rampa vstupní (věcné břemeno)

4,16 4,16 34,17 8,33 28,44 68,38 11,97 8,98 4,32 5,64 1,51 3,52 2,24 213,63 55,43 26,91 14,09

celkem

509,44

schodiště výtah hala WC invalidé WC a umývárna ženy schodiště WC a umývárna muži komora podatelna tiskopisy čajová kuchyňka odbor provozně správní odbor provozně správní odbor provozně správní odbor provozně správní zádveří vstup odbor pojistného - lázeňská péče odbor lázeňské péče cestovní zdravotní pojištění pokladna vedoucí zdravotního pojištění odbor zdravotní péče a oddělení léčiv odbor zdravotní péče odbor zdravotní péče, PZP sklad zdravotní péče stříška

13,56 4,16 208,35 2,90 10,78 9,02 9,27 1,20 13,73 5,68 3,12 14,40 10,45 14,85 10,71 5,36 7,66 61,20 9,13 13,43 11,63 21,05 46,98 0,00 19,43 19,20 11,31 9,90

-16-

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

x x x x x x x x x x x x x x x x x

350,00 Kč 350,00 Kč 350,00 Kč 350,00 Kč 550,00 Kč 700,00 Kč 550,00 Kč 550,00 Kč 550,00 Kč 350,00 Kč 550,00 Kč 550,00 Kč 550,00 Kč 227,50 Kč 0,00 Kč 0,00 Kč 0,00 Kč

= = = = = = = = = = = = = = = = =

1 456,00 Kč 1 456,00 Kč 11 959,50 Kč 2 915,50 Kč 15 642,00 Kč 47 866,00 Kč 6 583,50 Kč 4 939,00 Kč 2 376,00 Kč 1 974,00 Kč 830,50 Kč 1 936,00 Kč 1 232,00 Kč 48 600,00 Kč 0,00 Kč 0,00 Kč 0,00 Kč 154 512,00 Kč

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

500,00 Kč 500,00 Kč 1 000,00 Kč 700,00 Kč 700,00 Kč 500,00 Kč 700,00 Kč 700,00 Kč 1 500,00 Kč 1 000,00 Kč 700,00 Kč 1 500,00 Kč 1 500,00 Kč 1 500,00 Kč 1 500,00 Kč 500,00 Kč 500,00 Kč 1 500,00 Kč 1 500,00 Kč 1 500,00 Kč 1 500,00 Kč 1 500,00 Kč 1 500,00 Kč 0,00 Kč 1 500,00 Kč 1 500,00 Kč 700,00 Kč 0,00 Kč

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

6 780,00 Kč 2 080,00 Kč 208 350,00 Kč 2 030,00 Kč 7 546,00 Kč 4 510,00 Kč 6 489,00 Kč 840,00 Kč 20 595,00 Kč 5 680,00 Kč 2 184,00 Kč 21 600,00 Kč 15 675,00 Kč 22 275,00 Kč 16 065,00 Kč 2 680,00 Kč 3 830,00 Kč 91 800,00 Kč 13 695,00 Kč 20 145,00 Kč 17 445,00 Kč 31 575,00 Kč 70 470,00 Kč 0,00 Kč 29 145,00 Kč 28 800,00 Kč 7 917,00 Kč 0,00 Kč

121 122 123 124 125 126 127 128 129 130

2. NP 201 202 203 204 205 206 207 208 209 210 211 212 213 214 215 216 217 218 219 220a 220b 220c 221 222 223 224 225a 225b 226 227

3. NP 301

revize pacientů sklad - revize úklid čajová kuchyňka chodba revizní lékaři

26,84 12,40 2,81 4,67 42,31 11,96 0,00 33,35 2,08 5,10

atrium komora technologie celkem

709,98

schodiště výtah galerie WC invalidé WC a umývárna ženy schodiště WC a umývárna muži úklid čajová kuchyňka zasedací místnost ředitel sekretariát právní odbor vedoucí právního odboru právní odbor vedoucí ekonomického odboru účtárna účtárna účtárna vedoucí odboru pojistného odbor pojistného odbor pojistného sklad sklad úklid čajová kuchyň chodba chodba PAM komora

13,56 4,16 133,23 2,90 10,78 9,02 9,27 1,20 6,34 36,65 31,45 23,33 21,48 20,69 18,69 12,97 17,45 21,05 46,99 26,87 19,20 19,43 11,31 12,40 2,81 4,67 16,13 26,18 11,96 2,08

celkem

594,25

schodiště

13,56

-17-

m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2 m2

x x x x x x x x x x

1 500,00 Kč 700,00 Kč 700,00 Kč 700,00 Kč 500,00 Kč 1 500,00 Kč 0,00 Kč 500,00 Kč 700,00 Kč 1 000,00 Kč

= = = = = = = = = =

40 260,00 Kč 8 680,00 Kč 1 967,00 Kč 3 269,00 Kč 21 155,00 Kč 17 940,00 Kč 0,00 Kč 16 675,00 Kč 1 456,00 Kč 5 100,00 Kč 776 703,00 Kč

x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

400,00 Kč 400,00 Kč 300,00 Kč 600,00 Kč 600,00 Kč 400,00 Kč 600,00 Kč 600,00 Kč 600,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 1 300,00 Kč 600,00 Kč 600,00 Kč 600,00 Kč 600,00 Kč 400,00 Kč 400,00 Kč 1 300,00 Kč 600,00 Kč

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

5 424,00 Kč 1 664,00 Kč 39 969,00 Kč 1 740,00 Kč 6 468,00 Kč 3 608,00 Kč 5 562,00 Kč 720,00 Kč 3 804,00 Kč 47 645,00 Kč 40 885,00 Kč 30 329,00 Kč 27 924,00 Kč 26 897,00 Kč 24 297,00 Kč 16 861,00 Kč 22 685,00 Kč 27 365,00 Kč 61 087,00 Kč 34 931,00 Kč 24 960,00 Kč 25 259,00 Kč 6 786,00 Kč 7 440,00 Kč 1 686,00 Kč 2 802,00 Kč 6 452,00 Kč 10 472,00 Kč 15 548,00 Kč 1 248,00 Kč 532 518,00 Kč

350,00 Kč =

4 746,00 Kč

x

302 303 304 305 306 307 308 309 310 311 312 313a 313b 313c 314 315 316 317 318 319 320 321

výtah galerie úklidová komora WC a umývárna ženy schodiště čajová kuchyň WC a umývárna muži kotelna sklad tiskárna server informační centrum informační systém - vedoucí informační systém - oblastní WC chodba kancelář - rezerva kancelář - rezerva komora sklad datová ústředna půdní prostor

4,16 97,07 1,27 6,09 9,02 4,53 5,37 23,24 34,65 21,15 14,37 83,57 14,05 15,83 6,45 14,72 122,65 24,99 4,29 19,11 2,08 5,94

celkem

548,16

1 456,00 Kč 29 121,00 Kč 635,00 Kč 3 045,00 Kč 3 157,00 Kč 2 265,00 Kč 2 685,00 Kč 11 620,00 Kč 17 325,00 Kč 16 920,00 Kč 11 496,00 Kč 100 284,00 Kč 16 860,00 Kč 18 996,00 Kč 3 225,00 Kč 5 152,00 Kč 147 180,00 Kč 29 988,00 Kč 2 145,00 Kč 9 555,00 Kč 1 040,00 Kč 2 079,00 Kč 440 975,00 Kč

2 361,83

1 904 708,00 Kč

Celkem

x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x x

350,00 Kč 300,00 Kč 500,00 Kč 500,00 Kč 350,00 Kč 500,00 Kč 500,00 Kč 500,00 Kč 500,00 Kč 800,00 Kč 800,00 Kč 1 200,00 Kč 1 200,00 Kč 1 200,00 Kč 500,00 Kč 350,00 Kč 1 200,00 Kč 1 200,00 Kč 500,00 Kč 500,00 Kč 500,00 Kč 350,00 Kč

= = = = = = = = = = = = = = = = = = = = = =

Ocenění Celkové výnosy z pronajímaných prostor:

=

1 904 708,- Kč

Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku: - cena stavebního pozemku: 170 640,81 Kč - výměra stavebního pozemku: 1 031,00 m2 - skutečně zastavěná plocha: 801,00 m2 - cena skutečně zastavěné plochy: 132 573,51 Kč Odpočet 5 % z ceny skutečně zastavěné plochy pozemku:

-

6 628,68 Kč

Odpočet nákladů procentem ze započítaného nájemného: 1 904 708,00 * 40 % Roční nájemné upravené dle § 32 odst. 5: Míra kapitalizace 6,80 %

= /

761 883,20 Kč 1 136 196,12 Kč 6,80 %

Cena stanovená výnosovým způsobem

=

16 708 766,50 Kč

-18-

Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu oceňování Skupina: D) Bez zásadních změn - stabilizovaná oblast, nemovitost nemá rozvojové možnosti Ocenění nákladovým způsobem CN = 51 829 561,52 Kč Ocenění výnosovým způsobem CV = 16 708 766,50 Kč Rozdíl R = 35 120 795,02 Kč Ocenění dle přílohy č. 23 tab. 2, skupiny D): CV + 0.10 R Ocenění staveb kombinací výnosového a nákladového způsobu

=

20 220 846,- Kč

=

20 220 846,- Kč

4.1.2. Venkovní úpravy - příslušenství 4.1.2.1. Vodovodní přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

1.1.6.3. Přípojka vody DN 50 mm 3,50 m 2222

Index trhu s nemovitostmi Viz Základní informace 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1

Index polohy Viz Základní informace 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,712 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m

= * * =

465,1,0000 2,3020 1 070,43

Plná cena:

=

3 746,51 Kč

3,50 m * 1 070,43 Kč/m -19-

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 50 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1- 30,0 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,700 2 622,56 Kč 0,712 1 867,26 Kč

Vodovodní přípojka - zjištěná cena

=

1 867,26 Kč

4.1.2.2. Kanalizační přípojka č. 1 Splašková kanalizace Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

2.1.3. Přípojka kanalizace DN 300 mm 4,00+18,65 = 22,65 m 2223


Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2


Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m

= * * =

1 810,1,0000 2,2960 4 155,76

Plná cena:

=

94 127,96 Kč

22,65 m * 4 155,76 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 75 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků

-20-

Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 90 = 16,7 % Koeficient opotřebení: (1- 16,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

* = * =

0,833 78 408,59 Kč 0,712 55 826,92 Kč

Kanalizační přípojka č. 1 - zjištěná cena

=

55 826,92 Kč

4.1.2.3. Kanalizační přípojka č. 2 Dešťová kanalizace Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka:

2.1.3. Přípojka kanalizace DN 300 mm 2,80+7,20+6,40+28,90+19,10+2,20+3,20+3,60 +14,69+3,90+0,60+0,60 = 93,19 m 2223

Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Index trhu s nemovitostmi Viz Základní informace 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2



= * * =

1 810,1,0000 2,2960 4 155,76

Plná cena:

=

387 275,27 Kč

* =

0,833 322 600,30 Kč

93,19 m * 4 155,76 Kč/m

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 75 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 90 = 16,7 % Koeficient opotřebení: (1- 16,7 % / 100) Nákladová cena stavby CSN

-21-

Koeficient pp Cena stavby CS

* =

0,712 229 691,41 Kč

Kanalizační přípojka č. 2 - zjištěná cena

=

229 691,41 Kč

4.1.2.4. Kanalizační šachta Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

2.2.2. Kanalizační šachta skružená z prefa dílců hloubka 3 m 5,00 ks 2223

Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Index trhu s nemovitostmi Viz Základní informace 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,712 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / ks Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/ks

= * * =

9 450,1,0000 2,2960 21 697,20

Plná cena:

=

108 486,- Kč


* = * =

0,833 90 368,84 Kč 0,712 64 342,61 Kč

Kanalizační šachta - zjištěná cena

=

64 342,61 Kč

5,00 ks * 21 697,20 Kč/ks

-22-

4.1.2.5. Plynová přípojka Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

4.1. Plynová přípojka do DN 40 1,25 m 2221


Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2


= * * =

305,1,0000 2,2770 694,49

Plná cena:

1,25 m * 694,49 Kč/m

=

868,11 Kč


* = * =

0,625 542,57 Kč 0,712 386,31 Kč

Plynová přípojka - zjištěná cena

=

386,31 Kč

4.1.2.6. Zpevněná plocha č. 1 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.11. Plochy z dlažebních kostek drobných, 120 mm, lože z MC (1,45+2,40)/2*7,50 = 14,44 m2 211

-23-


Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,712 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2

= * * =

370,1,0000 2,2350 826,95

=

11 941,16 Kč


* = * =

0,700 8 358,81 Kč 0,712 5 951,47 Kč

Zpevněná plocha č. 1 - zjištěná cena

=

5 951,47 Kč

Plná cena:

14,44 m2 * 826,95 Kč/m2

4.1.2.7. Zpevněná plocha č. 2 Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

8.3.28. Betonová dlažba zámková - barevná tl. do 80 mm 8,25*1,50+4,75*2,40+1,25*0,85 = 24,84 m2 211


Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1

-24-


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,712 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2

= * * =

560,1,0000 2,2350 1 251,60

=

31 089,74 Kč


* = * =

0,700 21 762,82 Kč 0,712 15 495,13 Kč

Zpevněná plocha č. 2 - zjištěná cena

=

15 495,13 Kč

Plná cena:

24,84 m2 * 1 251,60 Kč/m2

4.1.2.8. Betonový obrubník Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

9.12. Obrubník betonový - montovaný do průřezu 0,015 m2, lože z betonu 14,40+1,85+24,30+6,80+10,75 = 58,10 m 211

Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Index trhu s nemovitostmi Viz Základní informace 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,712 -25-


= * * =

265,1,0000 2,2350 592,28

Plná cena:

58,10 m * 592,28 Kč/m

=

34 411,47 Kč


* = * =

0,700 24 088,03 Kč 0,712 17 150,68 Kč

Betonový obrubník - zjištěná cena

=

17 150,68 Kč

4.1.2.9. Opěrná zídka č. 1 U schodů hlavního vstupu Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

11.7. Opěrné zdi cihelné 1,24*0,90*0,40 = 0,45 m3 obestavěného prostoru 242


Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,712 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m3 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m3 Plná cena:

0,45 m3 * 5 338,03 Kč/m3

-26-

= * * =

2 330,1,0000 2,2910 5 338,03

=

2 402,11 Kč


* = * =

0,700 1 681,48 Kč 0,712 1 197,21 Kč

Opěrná zídka č. 1 - zjištěná cena

=

1 197,21 Kč

4.1.2.10. Opěrná zídka č. 2 U schodů služebního (bočního) vstupu Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18:

11.8. Opěrné zdi z betonových váz o průměru do 400 mm - šedé 6,00*(0,70+0,35)/2+1,80*(0,85+0,40)/2 = 4,28 m2 242

Výměra: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC Index trhu s nemovitostmi Viz Základní informace 4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2

Koeficient pp = IT * IP = 0,712 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 17): Kč / m2 Polohový koeficient K5 (příl. č. 20 - dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 41 - dle SKP): Základní cena upravená cena Kč/m2 Plná cena:

4,28 m2 * 1 855,71 Kč/m2

Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 15 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 35 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 50 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 15 / 50 = 30,0 % Koeficient opotřebení: (1- 30,0 % / 100)

-27-

= * * =

810,1,0000 2,2910 1 855,71

=

7 942,44 Kč

*

0,700

Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS

= * =

5 559,71 Kč 0,712 3 958,51 Kč

Opěrná zídka č. 2 - zjištěná cena

=

3 958,51 Kč

4.1.2.11. Venkovní schody č. 1 U hlavního vstupu Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

12.6. Schodiště s žulovými stupni 7,80+8,05+8,25+8,45+4,25 = 36,80 m 242


Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2


= * * =

1 000,1,0000 2,2910 2 291,-

Plná cena:

36,80 m * 2 291,- Kč/m

=

84 308,80 Kč


* = * =

0,700 59 016,16 Kč 0,712 42 019,51 Kč

Venkovní schody č. 1 - zjištěná cena

=

42 019,51 Kč

-28-

4.1.2.12. Venkovní schody č. 2 U služebního (bočního) vstupu Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

12.5. Schodiště betonové s teracem na terén 1,20*4 = 4,80 m 242


Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2


= * * =

295,1,0000 2,2910 675,85

Plná cena:

4,80 m * 675,85 Kč/m

=

3 244,08 Kč


* = * =

0,700 2 270,86 Kč 0,712 1 616,85 Kč

Venkovní schody č. 2 - zjištěná cena

=

1 616,85 Kč

4.1.2.13. Venkovní rampa u trafostanice Zatřídění pro potřeby ocenění Venkovní úprava § 18: Délka: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC

33.1. Rampa lehká, šířka do 1.5 m na jedné zdi 10,10 m 242

-29-


Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1


Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2


= * * =

3 250,1,0000 2,2910 7 445,75

Plná cena:

=

75 202,08 Kč


* = * =

0,625 47 001,30 Kč 0,712 33 464,93 Kč

Venkovní rampa - zjištěná cena

=

33 464,93 Kč

10,10 m * 7 445,75 Kč/m

4.1.3. Pozemky Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 3. Ochranná pásma - Chráněná krajinná oblast 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - bez vlivu -30-

č. IV

0,00

III III I II II

0,00 -0,02 0,00 0,00 0,00

Pi

6

Index omezujících vlivů

IO = 1 + Σ Pi = 0,980 i=1

Index trhu s nemovitostmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - - předkupní právo k pozemkům pro město Nové Město na Moravě, 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav

č. II

-0,03

IV

0,00

III I

0,00 -0,02

IV

1,00

Pi

4

Index trhu

IT = P5 * (1 + Σ Pi) = 0,950 i=1

Index polohy pozemku Název znaku č. 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí I Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Střed obce – centrum obce I I 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, V příměstské linky měst) 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná – III stavba s komerční využitelností 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 10. Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I 11. Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 11

Index polohy

IP = P1 * (1 + Σ Pi) = 0,750 i=2

Celkový index I = IT * IO * IP = 0,950 * 0,980 * 0,750 = 0,698

-31-

Pi 0,60 0,05 0,10 0,00 0,00 -0,02 0,03 0,10 0,00 -0,01 0,00

Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle § 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění [Kč/m2] § 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 237,12 Typ

Název

§ 4 odst. 1

Parcelní číslo 509/1

Výměra [m2] 863,00

zastavěná plocha a nádvoří § 4 odst. 1 ostatní plocha 509/5 168,00 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří - celkem

Index

Koef.

0,698

Upr. cena [Kč/m2] 165,51

Jedn. cena [Kč/m2] 165,51

Cena [Kč] 142 835,13

165,51

27 805,68 170 640,81

Pozemky - zjištěná cena

=

170 640,81 Kč

4.1.4. Trvalé porosty - okrasné rostliny Okrasné rostliny: příloha č. 39. Název Typ

Jehličnaté keře I 1 090,Součet: Koeficient stanoviště Kz (dle příl. č. 39): Koeficient polohy K5 (příl. č. 20) Celkem - okrasné rostliny

Počet / Výměra Upr. cena Cena [Kč / jedn.] [Kč] 1,00 ks 10 080,10 080,7,00 ks 1 090,7 630,17 710,* 1,000 * 1,000 = 17 710,- Kč

Trvalé porosty - okrasné rostliny - zjištěná cena

17 710,- Kč

Jedn. cena [Kč / jedn.]

Stáří Úpravy [%] 15 roků

Listnaté stromy I

10 080,15 roků

4.1.5. Věcné břemeno Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům Vzhledem k tomu, že roční užitek z práva umístění trafostanice v suterénu budovy, resp. práva přístupu a užívání části nemovité věci s tím spojených, je z dostupných informačních zdrojů neidentifikovatelný, bylo pro účely ocenění věcného břemene použito ustanovení § 16b, odst. 5 zákona č. 151/1997 Sb. a hodnota věcného břemene oceněna částkou 10.000,Kč (viz bod 2, čl. IV CV 6/99).

-32-

Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle § 16b odst. 5) zákona č. 151/97 Sb. na jednotnou částku:: Ocenění věcného břemene činí

10 000,- Kč =

10 000,- Kč

4.1.5 CELKOVÁ REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení Ocenění staveb 4.1.1. Budova čp. 16 4.1.2. Venkovní úpravy - příslušenství Vodovodní přípojka Kanalizační přípojka č. 1 Kanalizační přípojka č. 2 Kanalizační šachta Plynová přípojka Zpevněná plocha č. 1 Zpevněná plocha č. 2 Betonový obrubník Opěrná zídka č. 1 Opěrná zídka č. 2 Venkovní schody č. 1 Venkovní schody č. 2 Venkovní rampa

20 220 846,- Kč 2 667,50 Kč 67 019,10 Kč 275 740,- Kč 77 242,- Kč 618,10 Kč 8 502,10 Kč 22 135,90 Kč 24 501,- Kč 1 710,30 Kč 5 655,- Kč 60 027,90 Kč 2 309,80 Kč 53 543,90 Kč

Ocenění staveb celkem

20 822 518,60 Kč

Ocenění pozemků 4.1.3. Pozemky

170 640,80 Kč

Ocenění pozemků celkem

170 640,80 Kč

Ocenění trvalých porostů 4.1.4 Trvalé porosty - okrasné rostliny

17 710,- Kč

Ocenění trvalých porostů celkem

17 710,- Kč

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1.5. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

- 10 000,- Kč - 10 000,- Kč

Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem

-33-

21 000 869,40 Kč

Rekapitulace výsledných cen Ocenění staveb 4.1.1. Budova čp. 16 4.1.2. Příslušenství Vodovodní přípojka Kanalizační přípojka č. 1 Kanalizační přípojka č. 2 Kanalizační šachta Plynová přípojka Zpevněná plocha č. 1 Zpevněná plocha č. 2 Betonový obrubník Opěrná zídka č. 1 Opěrná zídka č. 2 Venkovní schody č. 1 Venkovní schody č. 2 Venkovní rampa

20 220 846,- Kč 1 867,30 Kč 55 826,90 Kč 229 691,40 Kč 64 342,60 Kč 386,30 Kč 5 951,50 Kč 15 495,10 Kč 17 150,70 Kč 1 197,20 Kč 3 958,50 Kč 42 019,50 Kč 1 616,80 Kč 33 464,90 Kč

Ocenění staveb celkem

20 693 814,70 Kč

Ocenění pozemků 4.1.3. Pozemky

170 640,80 Kč

Ocenění pozemků celkem

170 640,80 Kč

Ocenění trvalých porostů 4.1.5 Trvalé porosty - okrasné rostliny

17 710,- Kč

Ocenění trvalých porostů celkem

17 710,- Kč

Věcná břemena váznoucí na nemovitosti 4.1.5. Věcné břemeno Hodnota věcného břemene činí:

- 10 000,- Kč - 10 000,- Kč

Rekapitulace výsledných cen, celkem

20 872 165,50 Kč

Rekapitulace výsledných cen – zaokr.

20 872 170,00 Kč

Zjištěná cena oceňované nemovitosti podle cenových předpisů platných ke dni ocenění činí:

20.872.170,00 Kč Slovy: Dvacetmilionůosmsetsedmdesátdvatisícjednostosedmdesátkorunčeských

-34-

5.

OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích.

Stručná charakteristika těchto metod: 1. metoda nákladového ohodnocení (technická, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří ke skutečnému stavu (časová cena vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 2. metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. 3. metoda porovnávací (statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí.

Aplikace metod Stanovení hodnoty nemovitosti nepředstavuje exaktní vědu, ale vyžaduje zvlášť v současné České republice značný podíl úsudku. V tomto kontextu neexistuje žádná jedinečná metoda, kterou by se dala zjistit hodnota nemovitosti. Dvě strany provádějící nezávisle hodnocení, mohou dospět k rozdílným výsledkům v důsledku odlišné interpretace stejných skutečností. Proces stanovení hodnoty nemovitosti odráží současnou situaci. Typ hodnocené nemovitosti (administrativní budovy, resp. plochy kanceláří) se v dané lokalitě a jejím okolí pronajímají, dosažitelné nájemné v místě obvyklé lze zjistit, pro jeho určení bylo vycházeno z informačních zdrojů výše uvedených. Údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit vyhodnocením informací na trhu nemovitostí. Pro určení obvyklé ceny bude použito kombinace metod nákladové, výnosové a porovnávací. Při určení ceny pozemků v místech, kde jsou zpracovány cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, lze vycházet z těchto cen, v ostatních případech je jako nejoptimálnější varianta pro určení obvyklé ceny pozemku metoda porovnání obvyklých cen obdobných pozemků.

-35-

5.1

Nákladová (věcná) cena Jako nejvhodnější, nejlépe aplikovatelná, pro zjištění nákladové (technické) ceny stavby je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Vlastní zaměření jednotlivých staveb, jakož i ocenění těchto staveb je provedeno dle metodiky oceňovacích předpisů (zákon č. 151/1997 Sb. ve znění pozdějších předpisů a prováděcí vyhl. č. 441/2013 Sb.). Jako nákladová cena je potom uvažována cena jednotlivých součástí a příslušenství nemovitosti zjištěná bez koeficientu pp (pro výpočet nákladové ceny je započtena pouze cena hlavní stavby - budova administrativy), když cena příslušenství (venkovních úprav a trvalých porostů) nemá z hlediska celkových výsledků na výslednou nákladovou cenu rozhodující vliv. V případě pozemků je cena uvažována včetně indexu cenového porovnání. Podrobný výpočet nákladové ceny dle uvedených podmínek je součástí předchozí kapitoly posudku. Pro zjednodušení je dále uvedena pouze rekapitulace nákladové ceny: REKAPITULACE NÁKLADOVÉ CENY ─────────────────────────────────────────────────────────── Budova čp. 16 51.829.561,52 Kč Pozemky 170.640,80 Kč ─────────────────────────────────────────────────────────── Nákladová cena celkem 52.000.202,32 Kč Nákladová cena - zaokr. 52.000.000,00 Kč ════════════════

Nákladová cena nemovitosti určená dle uvedené metodiky činí po zaokrouhlení:

52.000.000,- Kč

5.2 Výnosová (příjmová) cena Výnosové oceňování je jednou ze standardních metod zjišťování odhadu tržní ceny, resp. obvyklé ceny, mezinárodně uznávanou a používanou. Výnosová hodnota vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos. Dosahovaný výnos je pak charakteristikou užitkovosti. Výnosovou hodnotu nemovitosti je možné stanovit v zásadě dvěma způsoby: 1. kapitalizací stabilizovaného, trvale dosažitelného ročního výnosu příslušnou mírou kapitalizace (zjednodušeně tj. porovnáním s jistinou vloženou do banky při alternativním investování kapitálu), 2. diskontováním budoucích výnosů z nemovitosti za delší časové období na současnou hodnotu, tj. stanovením hodnoty proměnného toku výnosů (cash flow) na hodnotu současnou, tj. hodnotu v čase ocenění nemovitosti. Při analýze diskontovaného cash - flow, je nutné vzít na vědomí nutnost odhadování

-36-

proměnného toku příjmů za delší časové období (např. 5, 10, 15 let, zbytková životnost stavby). Je ale také nutné odhadnout a diskontovat prodejní hodnotu nemovitosti na konci tohoto analyzovaného období. Z uvedených důvodů, a dále s vědomím, že výnosové ocenění je pouze jednou z metod pro stanovení obvyklé ceny, je dána přednost do jisté míry jednoduššímu způsobu stanovení výnosové hodnoty, tj. kapitalizaci stabilizovaného trvale dosažitelného ročního výnosu podle výrazu: stabilizovaný výnos (Cv) výnosová hodnota = ------------------------------ x 100 % úrok. míra kapitalizace (k) Výpočet ročních výnosů: Ke dni ocenění není oceňovaná nemovitost pronajatá. Podle dostupných informací z volného trhu nemovitostí se obdobné nemovitosti (administrativní budovy, resp. plochy kanceláří) v dané lokalitě a jejím nejbližším okolí pronajímají, dosažitelné nájemné v místě obvyklé lze zjistit. Roční nájemné pro dosažitelný výnos je uvažováno právě podle těchto informací (viz bod 2.1.2 informace z trhu nemovitostí), když nájemné v celkové výši lze uvažovat v úrovni nájemného uvažovaného pro určení ceny kombinovaným způsobem ocenění v bodě 4.1.1 posudku. Potom: Dosažitelný výnos Ztráty z nájemného

1 904 708,00 Kč 190 470,80 Kč

10,00 %

Dosažitelný výnos celkem

1 714 237,20 Kč

Roční výdaje (náklady): vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání staveb, když položky nákladů na daň z nemovitosti, pojištění budovy, běžnou údržbu a opravy a nákladů na správu byly uvažovány dle podkladů a informací předaných objednavatelem posudku. V případě výše účetních odpisů (vztaženy k ekonomické životnosti - neodpovídají nákladům na odpisy ve vztahu k celkové životnosti stavby) byly tyto uvažovány poměrným vyjádřením ze základní ceny stavby bez opotřebení (viz bod 4.1.1 - 4.1.2 posudku). Potom: Nákladová cena bez opotřebení

60 975 954,73 Kč

daň z nemovitosti pojistné budovy odpisy 1,00 % běžná údržba a opravy průměr za poslední 3 roky) náklady na správu 3 000,00 Kč Náklady celkem

= = = = 12 =

6 157,00 Kč 19 888,00 Kč 609 759,55 Kč 54 400,00 Kč 36 000,00 Kč 726 204,55 Kč

-37-

Výpočet ročních výnosů: Dosažitelný výnos čistý Dosažitelný výnos celkem Náklady celkem

1 714 237,20 Kč 726 204,55 Kč

Čistý výnos celkem

988 032,65 Kč

Výnosová hodnota nemovitosti: Cv 988.032,65 V = ---------- x 100 % = ----------------- x 100 k 6,0

=

16.467.210,88 Kč

Výnosová hodnota nemovitosti určená z předpokládaného dosažitelného nájemného činí po zaokrouhlení:

16.500.000,- Kč

5.3. Srovnatelná cena V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. V místech, kde jsou zpracovány cenové mapy pozemků schválené ministerstvem financí ČR, lze, jak je uvedeno v předchozím odstavci, vycházet z těchto cen. Oceňovanou nemovitost nabyl vlastník na základě nabývacích dokladů, a to: - Smlouva (dohoda) V1 270/1994 kupní ze dne 25. 11. 1993 a 23. 4. 1994. právní účinky vkladu ke dni 14. 3. 1994 (POLVZ: 203/1994), - Kolaudační rozhodnutí 4210/1998 ze dne 17. 12. 1998 a žádost o zápis do LV ze dne 7. 1. 1999 (POLVZ: 46/1999), - Smlouva směnná ze dne 25. 10. 2002. Právní účinky vkladu práva ke dni 06. 11. 2002 (V-586/2002-747). Charakter uvedených nabývacích dokladů a doba od jejich uzavření neposkytují možnost hovořit o srovnatelných cenách pro daný účel.

-38-

Podle informací získaných pro vyhodnocení stávajícího stavu využití nemovitosti je tato užívána v souladu s právním stavem, z hlediska schváleného územního plánu situována v zóně „Smíšené centrální území“ (mimo jiné přípustné objekty občanské vybavenosti, veřejné správy). Nemovitost se dle dostupných informací (viz. bod 2.1.2 posudku) nachází mimo záplavové území. Protože vlastní databáze neobsahuje údaje o cenách obdobných nemovitostí v dané lokalitě, byla srovnatelná cena stanovena podle informací o dosažitelných cenách na trhu nemovitostí získaných v realitních novinách, internetových stránkách a vývěskách realitních kanceláří a především osobní konzultací s vedoucími, popř. odpovědnými pracovníky realitních kanceláří: -

Dle informace realitní kanceláře “Reality Albatros s.r.o.”, Vratislavovo nám. 97, Nové město na Moravě (p Špaček), jsou podle situace na trhu nemovitostí objekty administrativních budov a především kancelářských prostor v současné době v dané lokalitě obchodovatelné přiměřeně k celkové nabídce obdobných komponent. Vzhledem k celkovému stavu nemovitosti celkové výměře kancelářských a provozních prostor a parkovacích míst lze uvažovat s cenou v relaci cca 7.500,00 až 9.500,00 Kč/m2 celkové podlahové plochy, tj. v rozpětí 18.000 tis. až 22.000 tis. Kč.

-

Podle sdělení realitní kanceláře - “M&M reality, holding“, pobočka Vratislavovo nám. 97, Nové město na Moravě (pí Štěpánová) lze, dle jejich názoru, předmětnou nemovitost volnou k prodeji, v současné době zobchodovat s nabídkovou cenou pohybující se kolem hranice 15.000 - 17.000 tis. Kč.

-

Podle sdělení realitní kanceláře - “AD reality”, Nábřežní 2437/10, Žďár nad Sázavou (Ing. Galko), lze, dle jejich názoru, předmětnou nemovitost zobchodovat s cenou v rozpětí 18 až 20 mil. Kč, tj. v průměrné relaci 19 mil. Kč.

-

Podle sdělení realitní kanceláře - “Realitní kancelář UNIS”, U Hrázek 2254/14, Žďár nad Sázavou (pí Straková) lze danou nemovitost, dle jejich názoru, úspěšně zobchodovat za cenu v hranicích 18,0 až 20,0 mil. Kč, přičemž horní hranici uvedeného rozpětí lze považovat za cenu maximální.

-

Podle sdělení realitní kanceláře “Realitní kancelář STING, s.r.o.”, pobočka Veselská 6/7, Žďár nad Sázavou (Ing. Plevová) lze, dle jejich názoru předmětnou nemovitost za současné situace, tj. za situace, kdy z hlediska stavebnětechnického a provozního stavu nutno zohlednit objem komunikačních ploch a volných prostor a v současném období přebytku administrativních prostor na trhu nemovitostí, zobchodovat s cenou v rozpětí 15.000 tis. až 17.000 tis. Kč, přičemž cena na zprostředkovatelskou smlouvu, kterou by byla RK ochotna uzavřít, by se pohybovala při spodní hranici uvedeného rozpětí.

-

Dle dalších údajů z realitního trhu (Realitní kancelář STING), byl v letošním roce prodán objekt „Eon“ na Vratislavově náměstí v Nové městě na Moravě za 12,5 mil. Kč. Podle dostupných informačních zdrojů (viz nahlízenidokn,

-39-

mapygoogle) je předmětná nemovitost třípodlažní, s prováděnou záchovnou údržbou, plocha pozemku 585 m2, zastavěná plocha 1. NP 430 m2 a při přepočtu jednotkových cen na porovnávaný objekt o ploše pozemku 863 m2 a zastavěné ploše 1. NP 801 m2, vychází cena cca 18,5 – 23,3 mil. Kč, při redukci na využitelnost podlahové plochy v úrovni 20 – 25 % potom rozpětí cca 15 - 17 mil Kč. Podle informace realitních serverů ”www.reality.cz”, www.nemovitosti.cz a ”www.sreality.cz” byly a jsou v Novém městě na Moravě a jeho okolí (zadávací podmínky +10 km) v současné době nabízeny nemovitosti, resp. komerční prostory - realitní kancelář M&M reality holding, a. s., Praha - Prodej, komerční objekt, 426 m2 (Prodej komerčního objektu, v blízkosti centra Nového Města na Moravě. V přízemí je restaurace, kapacita místnosti je 95 osob, venkovní posezení s možností grilování, sociální zařízení, šatna pro personál a skladovací prostory. Dále prostory vhodné pro obchod nebo kancelář se samostatným vstupem. V patře jsou 2 bytové jednotky 2+1 též s vlastním vstupem. Dům a interiér je po částečné rekonstrukci.), 5.145.000,00 Kč, tj. 12.077,00 Kč/m2 PP (poř. č. W81-379463), realitní kancelář CENTURY 21 Highland, Humpolec - Prodej, obchodní prostory, 1.200 m2 (Nabízím k prodeji budovu ve městě Žďár nad Sázavou, náměstí Republiky. Hlavní pozitivum této nemovitosti je zejména poloha s velmi velkou fluktuací potencionálních zákazníků. Využití se nabízí např. jako obchodní dům, bankovní pobočka nebo sídlo firmy. Obchodní prostory jsou rozděleny do tří samostatných pater, každé vymezené jako jednotka, přístup po schodišti, zásobování dopravním výtahem. Každé patro má vlastní vytápění plyn. kotlem a elektroměr. V případě zájmu je majitel ochotný jednat o prodeji samostatné jednotky. Podlahová plocha každého z pater je 400m2, vzhledem ke konstrukci budovy je snadná změna dispozic - nosné jsou pouze sloupy. V každém patře se nachází soc. zázemí, kuchyňka, WC. Přístup objektu je možný z náměstí, pro zásobování je určena zadní část s rampou), 22.500.000,00 Kč, tj. 18.750,00 Kč/m2 PP (poř. č. 156523). Uvedené informace z internetových serverů nutno uvažovat pouze jako orientační vzhledem ke skutečnosti, že se sice jedná o aktuální informace, uváděné ceny jsou však nabídkové nikoliv realizované.

5.4. Vyhodnocení obvyklé ceny Vzhledem ke všem výše uvedeným skutečnostem, na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a způsoby ocenění, a vzhledem k tomu, že u žádného ze zdroje informací nebyly zjištěny skutečnosti svědčící o anomálii proti normálnímu stavu při obchodování s nemovitostmi (osobní zainteresovanost, či jiný důvod k podjatosti při stanovení ceny), lze konstatovat následující: a) cena nákladová v určené výši 52.000.000,00 Kč vychází z technické ceny stavby, s tím, že takto stanovená cena jednak není stálá, protože její výše podléhá jak opotřebení, tak i průběžně prováděným stavebním úpravám a v podstatě vyjadřuje výši nákladů nutných k realizaci staveb s přihlédnutím k přiměřenému opotřebení.

-40-

b) cena výnosová v určené výši 16.500.000,00 Kč vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos a je již objektivnější pro stanovení výsledných hodnot. V našem případě se pohybuje pod úrovní nákladové ceny a při spodní hranici rozpětí srovnatelných cen obdobných nemovitostí na volném trhu. c) cenu srovnatelnou lze, podle průzkumu trhu a vyhodnocení všech výše uvedených skutečností, stanovit v úrovni rozpětí cen vycházejících ze zkušeností realitních kanceláří a vyhodnocením všech dostupných informací z trhu nemovitostí v rozpětí 17.000.000,00 až 19.000.000,00 Kč, tedy v průměrné hranici cca 7.200,00 až 8.000,00 Kč/m2 celkové výměry podlahových ploch a v relaci cca 1.500,00 až 1.700,00 Kč/m3 obestavěného prostoru. Se současným trendem úrovně trhu s nemovitostmi mám za to, že pokud by došlo k prodeji oceňované nemovitosti, uvedené rozpětí srovnatelné ceny odpovídá současnému stavu na trhu nemovitostí a dosažitelnou obchodovatelnou - obvyklou cenu oceňované nemovitosti, podle všech výše uvedených dostupných informací z trhu nemovitostí, lze stanovit v úrovni rozpětí srovnatelných cen (viz bod 5.3. posudku), tj. ve výši:

18.000.000,00 Kč

6.

VYHODNOCENÍ ZÁVAD NA NEMOVITOSTI

6.1.

Dle evidence katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Vysočinu, Katastrální pracoviště Žďár nad Sázavou: (viz Výpis z katastru nemovitostí LV č. 2368, pro k. ú. Nové Město na Moravě, ze dne 05. 06. 2014): - nejsou s oceňovanou nemovitostí spojena žádná práva v části B1 LV, - jsou omezena vlastnická práva v části C LV: Věcným břemenem umístění, provozování a přístupu k trafostanici v části budovy čp. 16 dle geom. pl. č. zak. 1319-9/1999 pro E.ON Distribuce, a. s., F. A. Gerstnera 2151/6, České Budějovice 7, 37001 České Budějovice, IČO: 280854000, dle Smlouvy o věcném břemeni V3 423/2000 ze dne 5. 6. 2000, právní účinky vkladu ke dni 29. 6 2000. Vliv této skutečnosti je zohledněn při určení ceny dle cenového předpisu (viz bod 4.1.4 posudku), v případě srovnatelné ceny (viz bod 5.3. posudku) a vyhodnocení obvyklé ceny (viz bod 5.4. posudku) se má za to, že je ve výsledných hodnotách již obsažen.

-41-

Předkupním právem (předkupní právo k pozemku parc. č. 509/1) dle kupní smlouvy ze dne 25. 11. 1993 a 23. 2. 1994, právní účinky vkladu ke dni 14. 3. 1994, pro město Nové Město na Moravě, Vratislavovo náměstí 103, 59231 Nové Město na Moravě, IČO: 00294900, dle Smlouvy o věcném břemeni V3 270/1994. Vliv této skutečnosti je zohledněn při určení ceny dle cenového předpisu (viz vliv právních vztahů na prodejnost při určení indexu trhu s nemovitostmi v bodě 4. posudku), v případě srovnatelné ceny (viz bod 5.3. posudku) a vyhodnocení obvyklé ceny (viz bod 5.4. posudku) nebylo, vzhledem k informaci objednavatele, že nemovitost má být převedena právě Městu Nové Město na Moravě, uvedené zatížení vyhodnocováno. 6.2.

Podle ostatních podkladů, které byly k dispozici ke zpracování posudku: - nemovitost se nachází v chráněné krajinné oblasti - II. - IV. zóna, Uvedená skutečnost sice není závadou z hlediska výkonu vlastnických práv, ale může mít vliv na prodej nemovitosti vzhledem ke skutečnosti, že při případných stavebních úpravách podléhá nemovitost režimu území chráněné krajinné oblasti. Vliv této skutečnosti je zohledněn při určení ceny dle cenového předpisu (viz vliv právních vztahů na prodejnost při určení indexu omezujících vlivů pozemku v bodě 4.1.3 posudku), v případě srovnatelné ceny (viz bod 5.3. posudku) a vyhodnocení obvyklé ceny (viz bod 5.4. posudku) se má za to, že je ve výsledných hodnotách již obsažen.

Na případná jiná omezení, ani práva spojená s oceňovanou nemovitostí, nebyl znalec objednavatelem posudku upozorněn a z předložených podkladů nebyla zjistitelná.

-42-

8. Přílohy

8.1. Fotodokumentace 8.2. Výpis z katastru nemovitostí 8.3. Kopie katastrální mapy (nahlizenidokn.cz) 8.4. Mapa širších vztahů

-44-

Obr.1 – Budova čp. 16 – pohled S

Obr.3 – Budova čp. 16 – pohled J

Obr.5 – Budova čp. 16 – interier haly

Obr.2 – Budova čp. 16 – pohled SZ

Obr.4 – Budova čp. 16 – pohled JV

Obr.6 – Budova čp. 16 – interier haly

Obr.7 – Budova čp. 16 - interier kanceláře

Obr.9 – Budova čp. 16 - interier soc. zázemí

Obr.11 – Budova čp. 16 - VZT

Obr.8 – Budova čp. 16 - interier soc. zázemí

Obr.10 – Budova čp. 16 - kotelna

Obr.12 – Budova čp. 16 - parking

OBSAH. str. 1. Úvod Základní údaje Rozsah a popis oceňované nemovitosti Ocenění nemovitosti dle cenového předpisu 9

Recommend Documents