Ing. František Lukáš, znalec z oboru ekonomika, odhady nemovitostí. ----------------------------------------------------------------------------------------------V Pelhřimově dne 27.05.2016 K čj. : 056 EX 6226/12
Z N A L E C K Ý P O S U D E K č. 5475/16/16 o ceně nemovité věci zapsané na listu vlastnictví č. 607 pro obec a katastrální území Vyskytná okres Pelhřimov jako pozemek parc. č. 728/5 zahrada.
Zadavatel posudku: Exekutorský úřad Brno – město, soudní exekutor JUDr. Vít Novozámský. Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklou (tržní) cenu uvedené nemovité věci vč. jejího příslušenství. Datum k němuž se ocenění provádí: Ocenění nemovitostí je provedeno ve stavu ke dni prohlídky, tj. k 03.05.2016. Podklady pro vypracování posudku: - list vlastnictví č. 607 pro obec a k.ú. Vyskytná ze dne 29.03.2016 - kopie katastrální mapy platná pro k.ú. Vyskytná v v měřítku 1 : 1000 - prohlídka na místě - vlastní databáze uskutečněných prodejů s nemovitostmi v regionu
Tento posudek byl vypracován ve čtyřech vyhotoveních s tím, že tři vyhotovení se předávají zadavateli ( z toho jeden elektronicky) a jedno bude uloženo v archivu znalce a obsahuje 4 (slovy čtyři) strany textu a 1 (slovy jednu) stranu přílohy.
Všeobecně: Obec Vyskytná je bývalou střediskovou obcí, je situována při frekventované st. silnici Pelhřimov (bývalé okresní města) – Jihlava (krajské město),vzdálenost od Pelhřimova cca 11 km, od Jihlavy pak cca 20 km, má výraznou ubytovací funkci k těmto sídlům, v obci je základní občanská a technická vybavenost. Oceňovaná nemovitá věc je umístěna na okraji zastavěného území obce v prostoru zahrádek, které tvoří zahrádkářskou kolonii situovanou za bytovými domy na severovýchodní straně obce.
Popis součástí nemovitosti: Součást pozemku tvoří: - stavba zahr. chatky o zast. ploše 12,4 m2 a obestavěném prostoru 33,8 m3, založená na bet. pasech, stěny trámková kce, jednostranné obití, nízká sedlová střecha, krytina bonský šindel, bez stropu, vnější úprava nátěr, dveře dřevěné, okna jednoduchá, žlaby a svody pozink. plech, podlaha PVC, el. instalace provizorní, stáří 27 let, - stavba bedněné kolničky s nízkou sedlovou střechou, stěny trámková kce, jednostranné obití, krytina vlnité osinkocementové desky, žlaby a svody pozink. plech, dveře dřevěné, okna jenoduchá neotvíravá, podlaha beton, el. instalace provizorní, zastavěná plocha 11,0 m2, obestavěný prostor 29,7 m3, stáří 36 let. - okrasné porosty - (6 x zerav, živý plot, smrk, vrba) - oplocení vč.vrátek - zahradní vodovod z veřejného rozvodu - provizorní přívod elektro Způsoby zjištění hodnoty (obvyklé ceny) nemovitostí: Pro stanovení obvyklé hodnoty nemá vypovídací schopnost cena zjištěná Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007
posudek 5475/16/16
1
Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb Sb. Na trhu s nemovitostmi se obchodované ceny v obdobných sídlech liší od cen podle tohoto předpisu zjištěných. Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraniční, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. Stručná charakteristika těchto metod: - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). - metoda výnosová (příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Pro stanovení odhadu obvyklé hodnoty nemovitosti charakteru zahrady v zahr. kolonii nemá prakticky význam zjišťovat věcnou hodnotu nemovitostí, která neodpovídá obvyklé hodnotě obdobných objektů v regionu. Do věcné hodnoty nemovitosti je obtížné promítnout její polohu, velikost obce, ve které se nachází, vybavenost obce, přístupnost nemovitosti a další faktory, které jsou rozhodující pro skutečnou hodnotu nemovitosti a které jsou pro případného klienta velmi důležité (stav trhu v místě v reálném čase apod.). Rovněž výnosová metoda nemá pro tento typ nemovitostí vypovídací schopnost, tyto typy nemovitosti se v regionu a v obdobných lokalitách běžně nepronajímají a nelze tedy zjistit podklady pro její stanovení (obvyklé nájemné). Z výše uvedených důvodů je u typu oceňované nemovité věci vhodné využít pouze metodu porovnávací.
Posudek Stanovení ceny porovnávacím způsobem. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Podle vlastní databáze došlo v regionu k prodeji níže uvedených srovnatelných nemovitostí. Údaje jsou uvedeny obecně, bližší a konkrétnější podrobnosti o nemovitostech jsou uloženy v archivu znalce. Parcela č. 2756. 1) Pelhřimov, zahr. chata – prostor u sv.Anny. Jedná se nemovitost složenou ze dvou pozemků tvořící jeden celek, který je užíván jako zahrada v zahrádkářské kolonii "u Sv. Anny". Pozemky mají tvar čtverce, jsou ve sklonu k SZ, přístupné jsou nezpevněnou cestou navazující na cestu zpevněnou. Pozemky jsou napojeny na rozvod el. energie a rozvod vody (společný v kolonii). Na pozemcích je provedena přízemní stavba, nepodsklepená objekt s pultovou střechou, bedněná, není zapsaná v katastru nemovitostí a není zakreslená v kat. mapě, stáří 1989. Obestavěný prostor: 2,6×2,2×(2,3+2,0)/2 = 12,30 m3 Další součásti. Příp. vody, příp. elektro, oplocení, pergola, zpevněné plochy, venk. schody.
Pozemky 343 m2. Realizace na trhu 05/2012 za částku 110.000 Kč.
posudek 5475/16/16
2
2) Pelhřimov, zahrada prostor Javory. Pozemek je situován mimo zastavěné území města, součást pozemku tvoří stavba skladu zahr. nářadí, která doplňuje jeho užívání, porosty a oplocení. Přízemní nepodsklepený objekt, bedněný jednostranně obíjený, zastavěná plocha 5,9 m2, obestavěný prostor 10,6 m36.stáří - 1968, zanedbaná údržba, zbývající životnost 5 let. Pozemek 393 m2. Realizace na trhu 05/2014 za částku 70.000,- Kč.
3) Pelhřimov, zahr. chata Humpolecká. Jedná se o zahrádkářskou chatu situovanou v zahrádkářské osadě při silnici směr Humpolec. Nemovitost je přístupná nezpevněnou komunikací, není ji možno napojit na veřejné rozvody vody a elektro ani veřejnou kanalizaci, je umístěna v blízkosti frekventované silnice směr Humpolec (hluk, prach) Předmětem ocenění je přízemní, nepodsklepená stavba s nízkou sedlovou střechou, bez možnosti vestavěného podkrovím, dřevěné kce s oboustranným obitím, obsahuje v 1.NP jednu pobytovou místnost. Další součásti oplocení přední strany pozemku drátěným pletivem délky 26 m a výšky 1,5 m vč. vrátek 1,1 m a venkovního krbu (1,2 x 1,2 v 3.5 m). Stáří objektu a opotřebení. Objekt má zanedbanou údržbu, nebyly u něj prováděny žádné stavební úpravy, byl uveden do užívání v r. 1980. Zastavěná plocha 10,2 m2, obestavěný prostor 25,0 m3. Pozemek 312 m2. Realizace na trhu 10/2010 za částku 80.000 Kč.
posudek 5475/16/16
3
Vyhodnocení:
V regionu jsou nemovitosti obdobného rozsahu a obchodovány za částky od 70.000 Kč do 110.000 Kč. Oceňovaná nemovitost je ale situována ve značně horší poloze v síti osídlení, jejich využití pro stanovení obvyklé ceny je v daném případě problematické, díky poloze nemovitosti nelze předpokládat dosažení obdobné obchodovatelné ceny. Nemovitost byla vlastníky získána vč. příslušenství v r. 2006 za částku 8.400 Kč, tj. 50 Kč za 1 m2 pozemku (v té době byly tyto ceny v místě u obdobných pozemků běžné). V místě jsou v současné době pozemky pro stavby obchodovány za částku 140 Kč za 1 m2. Vzhledem k nárůstu cen pozemků obecně předpokládám ke dni ocenění dosažení obchodovatelné ceny 1 m2 plochy pozemku ve výši cca ve středu rozpětí, tj. částky 100 Kč. Obvyklá cena pozemku parc. č. 728/5 vč. všech součástí a příslušenství tedy představuje částku 168 m2 x 100 Kč = 16.800 Kč, slovy šestnásttisícosmset korun českých V Pelhřimově dne 27.05.2016 Pečeť:
Podpis: ing. Lukáš František
Znalecká doložka ------------------------Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne 10.7.1974 čj. 746/74-K pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod poř. č. 5475/16/16 znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu č. 85/16.
posudek 5475/16/16
4
Fotodokumentace.
Zahr. chata
Zahr. chata a kolnička
Kolnička
Pohledy od vstupu (od východu)
posudek 5475/16/16
5
