1/1
Znalecký standard AZO č.1 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu - obecně (mimo pozůstalostní řízení a vypořádání SJM) ÚVOD Stanovení obvyklé ceny (dále OC) spoluvlastnického podílu je nutné pro soudní spory, dražby a finanční vypořádání. Poznámka :
Nejedná se o stanovení OC spoluvlastnického podílu pro vypořádání pozůstalostního řízení anebo společného jmění manželů (je řešeno ve znaleckém standardu POSN č. 2).
POPIS ŘEŠENÍ Obvyklá cena spoluvlastnického podílu by neměla být rovna aritmetickému podílu z celkové OC nemovitostí, protože kupující je omezen ve vykonávání svých vlastnických práv dalšími spoluvlastníky, popř. nemůže nemovitost vůbec užívat (RD s jedním bytem). Vliv na OC spoluvlastnického podílu má typ nemovitostí a výše spoluvlastnického podílu. Typ nemovitosti : U nemovitostí komerčních (přinášejících výnos), např. obytný dům, administrativní budova, provozní areál, je OC spoluvlastnického podílu pouze mírně snížena oproti aritmetickému podílu z celkové obvyklé ceny, neboť při změně spoluvlastníka nemovitost přináší totožný výnos. Nový vlastník je pouze omezen ve vykonávaní vlastnických práv velikostí svého spoluvlastnického podílu. U nemovitostí nekomerčních (byt, RD) je omezení výrazně větší, neboť spoluvlastník nemůže prakticky nemovitost užívat (mimo RD s více byty). Po koupi může pouze požadovat po spoluvlastníkovi, který v nemovitosti bydlí, nájem ve výši svého spoluvlastnického podílu. Rovněž ve vykonávání vlastnických práv je omezen výší spoluvlastnického podílu. Výše spoluvlastnického podílu : Je zřejmé, že většinový vlastník může lépe vykovávat svá vlastnická práva než menšinový vlastník. Pokud je oceňován menšinový spoluvlastnický podíl, je snížení OC spoluvlastnického podílu vyšší než u většinového podílu. ZÁVĚR V databázi realizovaných prodejů se většinou podobné prodeje, vzhledem k jejich malé frekvenci a atypičnosti, prakticky nenacházejí. Výši obvyklé ceny spoluvlastnického podílu navrhujeme stanovovat následovně: Komerční nemovitosti : - většinový podíl - menšinový podíl
- snížení aritmetického podílu - snížení aritmetického podílu
do 5 % o cca 5 – 10 %
Nekomerční nemovitosti : - většinový podíl - snížení aritmetického podílu - menšinový podíl - snížení aritmetického podílu
o cca 15 – 20 % o cca 20 – 40 %
Tento Znalecký standard byl vytvořen a schválen: 11/2013
1/2
Znalecký standard AZO č.2 Obvyklá cena spoluvlastnického podílu pro pozůstalostní řízení a vypořádání SJM ÚVOD Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu je nutné pro pozůstalostní řízení nebo vypořádání SJM (převážně u soudu). POPIS ŘEŠENÍ Východiska: Nejvyšší soud ČR Rc 15/99, 2 Cdon 425/96 Přiměřenou náhradu podle ustanovení §142 odst. 1 věty druhé obč. zákoníku soud určí odpovídajícím podílem z ceny celé věci, nikoli cenu, za kterou by bylo možné prodat spoluvlastnický podíl. Občanský zákoník §3 odst. 1, §142 odst. 1, §712: Zruší-li soud spoluvlastnictví k nemovitosti (domu) a přikáže-li ji do vlastnictví jednoho z bývalých spoluvlastníků, pak vyloučený účastník tím pozbývá právní důvod užívání domu a žádné ustanovení zákona výlučnému vlastníku domu neukládá, aby vyloučenému účastníku trpěl užívání domu nebo aby mu zajistil bytovou náhradu či snášel jiné omezení vlastnického práva; právo na bytovou náhradu přitom nelze ze spoluvlastnictví vylučovanému spoluvlastníkovi založit ani za použití ustanovení §3 odst. 1 obč. zák. Z uvedených důvodů proto ani skutečnost, že z podílového spoluvlastnictví k domu vyloučený účastník v něm zůstává bydlet, neovlivňuje obvyklou cenu nemovitosti, kterou je třeba stanovit pro účely vypořádání. Nejvyšší soud ČR Cdo 1217/99: V řízení o vypořádání bezpodílového spoluvlastnictví manželů, jehož předmětem je rodinný dům, soud při stanovení jeho ceny nepřihlíží k tzv. obsazenosti domu spočívající v tom, že v něm jeden nebo oba účastníci bydlí. Nejvyšší soud ČR ze dne 30.1.2001, sp. zn. 22 Cdo 346/2000: Požadavku spravedlnosti odpovídá, aby soud vycházel z obvyklé nesnížené ceny, neboť jen tak se žalovanému v rámci jeho podílu dostane ekvivalentní náhrady toho, co žalobci přikázáním nemovitosti do jejich vlastnictví získají. Postup : Při ocenění se nezohledňuje obsazení nemovitosti spoluvlastníky a obvyklá cena spoluvlastnického podílu se stanoví jako aritmetický podíl z celkové obvyklé ceny. Musí být zachována zásada spravedlnosti, tzn. kdyby byla nemovitost celá prodána, dostane každý spoluvlastník částku dle aritmetické výše svého podílu. Při vypořádání spoluvlastnického podílu se tedy jedná o přiměřenou náhradu. Poznámka :
Nájemní smlouvy, věcná břemena (např. doživotní užívání), popř. jiné právní skutečnosti, ve kterých nejsou účastni spoluvlastníci, se samozřejmě do obvyklé ceny zahrnují.
1/3
ZÁVĚR Výše obvyklé ceny spoluvlastnického podílu pro pozůstalostní řízení nebo pro vypořádání SJM se stanoví jako aritmetický podíl ve výši spoluvlastnického podílu z celkové obvyklé ceny nemovitostí. Tento Znalecký standard byl vytvořen a schválen: 11/2013
1/4
Znalecký standard AZO č.3 Obvyklá cena nemovitosti s věcným břemenem doživotního užívání ÚVOD Stanovení obvyklé ceny nemovitostí s věcným břemenem (dále VB) doživotního užívání je nutné pro dražby, popř. soudní spory apod. Tento znalecký standard byl zpracován pouze pro byty a rodinné domy. POPIS ŘEŠENÍ Nemovitost s VB doživotního užívání má jistě výrazně nižší cenu než nemovitost volná. Vliv na snížení má: - lokalita nemovitosti - technický stav nemovitosti - stáří oprávněného z VB - velikost plochy dotčené VB z celkové plochy nemovitosti Lokalita nemovitosti : U nemovitostí v lukrativních lokalitách (centra a vilové čtvrti velkých měst), kde se nepředpokládá snížení cen nemovitostí, bude snížení obvyklé ceny nemovitostí menší než u nemovitostí v lokalitách nepreferovaných (menší obce s velkou nezaměstnaností, špatným spojením a v blízkosti průmyslu). Technický stav nemovitosti : U nemovitostí ve velmi dobrém technickém stavu bude snížení obvyklé ceny nižší než u nemovitostí se zanedbanou údržbou. Stáří oprávněného z VB : U mladšího oprávněného bude snížení obvyklé ceny vyšší než u staršího oprávněného. Velikost plochy dotčené VB z celkové plochy nemovitostí : Pokud je VB zřízeno na celou nemovitost, bude snížení obvyklé ceny vyšší než u VB pouze na část nemovitosti. (Např. 2 pokoje u pětipokojového bytu nebo 1 byt u tříbytového RD.) ZÁVĚR Obvyklá cena nemovitosti s VB doživotního užívání je výrazně nižší než cena volné nemovitosti. Snížení je nutno stanovit dle následujících kritérií : - lokalita nemovitosti - technický stav nemovitosti - stáří oprávněného z VB - velikost plochy dotčené VB z celkové plochy nemovitostí Toto snížení doporučujeme stanovit ve výši cca 50 – 90 %. Tento Znalecký standard byl vytvořen a schválen: 11/2013
1/5
Znalecký standard AZO č.4 Obvyklý nájem z pozemku ÚVOD Stanovení obvyklého nájemného z pozemku je nutné pro soudní spory nebo vzájemné vypořádání v případě, že je rozdílný vlastník pozemku a stavby. Rovněž je nutné pro stanovení odpovídajícího nájmu při užívání volného pozemku. Poznámka :
Znalecký standard se nevztahuje na pozemky s regulovaným nájmem.
POPIS ŘEŠENÍ Stanovení obvyklého nájemného se v současné době provádí převážně trojím způsobem : Srovnávací způsob Jedná se o výsledek vyhodnocení cen nedávno uskutečněných nebo uskutečňovaných pronájmů pozemků srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Toto srovnání je provedeno na základě zjištění a průzkumů znalce, konzultací s realitními kancelářemi a přiměřeným vyhodnocením nabídky a poptávky na trhu nemovitostí v dané lokalitě. V posudku musí být uvedeny zdroje informací, druh, poloha, srovnávané charakteristiky a hodnoty srovnávaných nemovitostí. Při používaní vlastních i cizích databázi cen musí znalec vždy zvažovat aktuálnost použití ceny k datu ocenění. Ve srovnávací hodnotě je nutné již zohlednit existující a nastupující trendy vývoje trhu nemovitostí. Problémem tohoto způsobu je, že databáze realizovaných i nabízených pronájmů pozemků jsou příliš malé a je obtížné nalézt obdobné srovnávací nemovitosti. Odvozením z obvyklé ceny pozemků Vychází se zde z praxe, že nájemné je často odvozováno procentní sazbou z obvyklé ceny pozemku. Vliv na výši nájemného má druh podnikání, které je na pozemku provozováno, nebo které je na pozemku umožněno (např. územním plánem). Obvyklé nájemné se pohybuje v následujících relacích : roční podíl z ceny pozemku 7 % - 15 % 5 % - 10 % 3%-6% 3%-5% méně než 3 %
druh podnikání Komerční účely - administrativní budovy, obchodní domy, supermarkety, parkoviště, hotely, čerpací stanice, autobazary atd. drobné podnikání, sklady, výroba nemovitosti pro bydlení a rekreaci nemocnice, školství, nevýdělečná činnost zemědělství (pole, louky), lesy
Obvyklá cena pozemku se stanoví výše uvedeným srovnávacím způsobem. Zde je výhodou větší databáze realizovaných prodejů a nemovitostí nabízených v realitní inzerci k prodeji. Obtížnější je u tohoto způsobu stanovení ročního procentního podílu ze stanovené obvyklé ceny pozemku.
1/6
Stanovení ekonomického nájemného Stanovení obvyklého nájemného je možno provést také s využitím tzv. ekonomického nájemného. Zde je nutno vycházet z předpokladu, že by vlastník nemovitosti tuto pronajal za nájemné, které by, kapitalizované, bylo nižší než cena nemovitosti – potom by bylo pro něj výhodnější tuto nemovitost prodat a stržené peníze uložit na kapitálovém trhu do produktů s bezpečným výnosem1). Výpočet ekonomického nájemného je obráceným výpočtem k výnosové hodnotě. Je-li předpokládána výnosová hodnota Cv rovna časové ceně (nebo kupní ceně) C, potom z ní vypočteme potřebný čistý roční příjem, který by takovou výnosovou hodnotu vytvořil. Zpravidla použijeme vztah pro věčnou rentu: Cv = z/i = C, z toho z = C × i. Tento je roven hrubým ročním příjmům mínus roční výdaje: z = P - V. Z toho pak nutné celkové hrubé roční příjmy z nájemného: P = z+ V = C × i + V, kde značí : z
zisk
P
roční celkové příjmy z nájemného nutné ke splnění podmínky, aby nemovitost vynášela ročně čisté nájemné ve výši u [%] z její ceny,
C
cenu celé pronajímané nemovitosti vč. příslušenství, nutného k pronájmu,
i
míru kapitalizace roční setinnou (i = u [%] / 100 %),
V
průměrné roční výdaje, spojené s nemovitostí
K problému použité míry kapitalizace: platí, že je-li uvažováno u nájemného zvyšování o inflaci, použije se pro výpočet míra kapitalizace snížená o inflaci. Pokud nebude nájemné sjednáno s inflační doložkou (tedy že se nebude každoročně zvyšovat o inflaci), pak se použije míra kapitalizace nominální, např. v úrovni úrokové míry termínovaných vkladů; pokud inflační doložka bude sjednána, je třeba nominální úrokovou míru upravit o vliv inflace na míru kapitalizace reálnou – mírou kapitalizace se při výpočtu nájemného cena nemovitosti násobí, při vyšší míře kapitalizace nominální (nesjednaná inflační doložka) bude tedy nájemné vyšší, v budoucnu však reálně bude jeho hodnota klesat. Je-li určováno ekonomické nájemné z kupní ceny věci (pozemků), potom je nutno určit cenu obvyklou těchto pozemků (viz výše). Míra kapitalizace vychází z výnosů dlouhodobých, minimálně desetiletých státních dluhopisů ČR. 1)
Není tedy uvažována situace, kdy jsou např. pozemky již zastavěny bez vědomí vlastníka pozemku a vlastník staveb může případně vyvíjet tlak na vlastníka pozemku s tím, že pozemky již stejně nelze zastavět, případně že se jedná o stavby nějakým způsobem mimořádné apod., nebo naopak vlastník pozemku má tendenci zvyšovat nájemné z titulu vlastnictví pozemku nad rámec obvyklého nájemného s argumentem, že se např. bude domáhat odstranění staveb – potom se nejedná o cenu obvyklou, ale o cenu vyplývající z mimořádných okolností trhu.
ZÁSADY OBECNĚ -
u větších pozemků jsou jednotkové ceny obvykle nižší než u menších pozemků pozemky nevhodného tvaru (např. protáhlé) mají obvyklé ceny nižší než pozemky běžně využitelné
1/7
-
není rozdíl mezi pronájmem pozemku pod budovou a pronájmem sousedního nezastavěného pozemku, rozhodující je vždy možný účel užití dle územního plánu u každého pozemku je vždy nutno zkoumat umístění v lokalitě, možnost napojení na sítě, přístup, svažitost, základové poměry (spodní voda apod.), věcná břemena a jiná práva mající vliv na obvyklou cenu
ZÁVĚR Stanovení obvyklého nájemného z pozemku se stanoví za využití následujících metod: - srovnávacím způsobem - odvozením z obvyklé ceny pozemku - stanovením ekonomického nájemného Tento Znalecký standard byl vytvořen a schválen: 11/2013 Změna č. 1:
06/2014
Pozn.: Změna č. 1 se týká změny % z ročního podílu z ceny pozemku v tabulce při odvození z obvyklé ceny pozemku.
1/8
Znalecký standard AZO č.5 Obvyklá cena pozemku pod stavbou cizího vlastníka ÚVOD Stanovení obvyklé ceny pozemku pod stavbou (se stavbou) cizího vlastníka je nutné pro vypořádání majetkoprávních vztahů mezi vlastníkem pozemku a vlastníkem stavby (odkoupení pozemku vlastníkem stavby), a je v současné době poměrně častým předmětem soudních sporů. Poznámka :
Znalecký standard se nevztahuje na pozemky s regulovaným nájmem.
POPIS ŘEŠENÍ Obecná metodika neexistuje. Poznámka :
Metodika ÚZSVM (r. 2010) : Cena pozemku pod budovou cizího vlastníka a cena volného pozemku je stejná.
Obecná východiska : -
vlastník pozemku je limitován stavbou cizího vlastníka na pozemku, která omezuje jeho podnikatelské záměry – snižující vliv
-
při případném prodeji je vlastník stavby prakticky jediným možným kupujícím – snižující vliv
-
vlastník pozemku se musí dohodnout s vlastníkem stavby na nájmu – v případě sporu soud – snižující vliv. Poznámka 1: V případě, že pozemek koupí jiný zájemce než je vlastník stavby, musí se s vlastníkem stavby dohodnout na nájmu – snižující vliv. Poznámka 2 : V případě stanovení obvyklého nájmu (např. pro soud) odvozením z obvyklé ceny pozemku by byl pozemek uvažován jako volný (viz oceňovací standard č. 4). Poznámka 3: Mohl-li by si kupec vybrat ze stejně velkých dvou pozemků vedle sebe, které jsou nabízeny za stejnou cenu, z nichž jeden by byl zastavěn stavbou, vybere si zřejmě vždy volný pozemek (např. při investici na budoucí pronájem).
ZÁVĚR Z výše uvedených omezení vlastníka pozemku, které mají snižující vliv, je zřejmé, že cena pozemku pod stavbou (se stavbou) cizího vlastníka by měla být nižší než cena volného pozemku. Doporučené snížení (dle velikosti, lokality, zastavěnosti pozemku, možnosti jeho dělení) do cca 15 % z obvyklé ceny volného pozemku. Tento Znalecký standard byl vytvořen a schválen: 11/2013
1/9
Znalecký standard AZO č.6 Obvyklá cena pozemku z celkové obvyklé ceny (pozemek + stavba) ÚVOD Stanovení obvyklé ceny pozemku z celkové obvyklé (dosažené prodejní) ceny stavby (staveb a pozemku) je nutné zejména pro účely účetnictví – pozemek se neodepisuje, popř pro tvorbu cenových map pozemků. V kupních smlouvách se obvykle neuvádí rozdělení celkové kupní ceny na cenu pozemků, staveb, popř. příslušenství. POPIS ŘEŠENÍ Obecná metodika neexistuje. V praxi se používá několik metod. 1. Odpočet časové ceny staveb Z celkové dosažené prodejní ceny se odečte časová cena staveb, zbytek je cena pozemku. Výhody : Nevýhody :
Jednotný postup, kontrolovatelnost Obtížnější zjištění časové ceny staveb Administrativní (netržní) přístup – uvažován technický stav, který může mít na tržní cenu menší vliv. Teoreticky se může stát, že časová cena staveb bude vyšší než celková cena.
2. Stanovení ceny pozemku dle Cenové mapy pozemků Výhody :
Jednotný postup, kontrolovatelnost, vyloučení subjektivních názorů.
Nevýhody :
Ceny v cenových mapách jsou obvykle stanoveny pro pozemek „bez závad“ – je-li oceňovaná nemovitost s větším pozemkem, popř. s částí pozemku ve svahu, nebo s přístupem přes jiný pozemek, měly by být ceny z cenové mapy korigovány (subjektivní faktor) – není zohledněno, co je na pozemku postaveno (hotel, obytný dům – regulovaný - neregulovaný nájem, parkoviště), tzn. lukrativnost (výnosnost), a teoreticky může být takto stanovená cena pozemku vyšší než dosažená cena za celou nemovitost.
3. Stanovení ceny pozemku dle cenového předpisu Výhody :
Jednotný postup, kontrolovatelnost, vyloučení subjektivních názorů
Nevýhody :
Administrativní (netržní) přístup – teoreticky rovněž může tato cena převýšit skutečně realizovanou cenu za celou nemovitost.
4. Stanovení ceny pozemku podílem (%) z celkové věcné hodnoty Nejprve se stanoví věcná hodnota stavby (vč. opotřebení), příslušenství a pozemku (tržní), a z této celkové věcné hodnoty se stanoví podíl (%) samostatného pozemku. Poté se tímto podílem odvodí cena pozemku z celkové dosažené tržní ceny nemovitosti (stavba a pozemek). Výhody :
Částečně jednotný postup a kontrolovatelnost (u staveb).
Nevýhody :
Věcná hodnota pozemku se obvykle stanovuje dle cenové mapy nebo cenového předpisu (nevýhody viz bod 1 a 2). Administrativní (netržní) přístup – zejména technický stav, který může mít na tržní cenu menší vliv. Teoreticky se může stát, že časová cena staveb bude vyšší než celková cena.
1/10
5. Stanovení ceny pozemku podílem (%) z celkové ceny zjištěné dle cenového předpisu Jedná se o variantu postupu v bodě 3. Výhody :
Jednotný postup, kontrolovatelnost, vyloučení subjektivních názorů.
Nevýhody :
Administrativní (netržní) přístup
Poznámka :
Obvykle vede k objektivnějším výsledkům než metoda v bodě 3.
6. Naegeliho metoda třídy polohy (Oceňování nemovitostí - CERM) Vychází z poznání, že cena pozemku je ve zcela určité relaci jak k celkové ceně nemovitosti, tak k výnosu z nájmu. Procentuální podíl ceny pozemku je určen pomocí tzv. „klíče třídy polohy“. Přijatelné výsledky jsou uvažovány u pozemků, které mají max. trojnásobek plochy zastavěné objektem. Cena pozemku činí cca 5 – 55 % z celkové ceny nemovitostí. Cena stavby se stanoví bez odpočtu opotřebení (reprodukční cena). Matematický vztah: CP = CNs*PP % / (100 % - PP %) CP CNs PP %
– cena pozemku – výchozí cena stavby (reprodukční cena) – poměrný podíl pozemku ze součtu ceny pozemku a ceny staveb zjištěný třídou polohy (%)
Výhody :
Metoda ověřena v tržním hospodářství (Německo, Švýcarsko, Rakousko) – třídy polohy jsou stanoveny dle kritérií, která mají vliv na tržní cenu.
Nevýhody :
Stanovuje pouze cenu pozemku bez ohledu na to, jaký je technický stav stavby na pozemku postavené, jaký je pronájem a jaká byla celková kupní cena. Teoreticky může tato cena rovněž převýšit celkovou cenu.
7. Metoda prof. Bradáče (Oceňování nemovitostí – CERM) Jedná se o aplikaci metody třídy polohy dle Naegeliho. Vychází se však z realizované prodejní ceny, a vzhledem k tomu, že stavby byly prodány již nikoli nové, ale opotřebené, je do vzorce zahrnuta technická hodnota. CP = CS*PP % / TH*[(100 % - PP %) + PP %] CP CS PP % TH A
– cena pozemku – realizovaná smluvní cena – poměrný podíl pozemku dle Naegeliho – technická hodnota (TH = 1-A) – opotřebení
Ve vzorci se neobjevuje cena staveb. Vztah rozdělí smluvní cenu dle Naegeliho, bez ohledu na skutečnou časovou cenu staveb. Není třeba stavby měřit, stačí jen odborně odvodit technickou hodnotu (opotřebení). Je však zapotřebí přiměřeně stanovit Naegeliho třídu polohy. Výhody :
Není potřeba zjišťovat věcnou hodnotu staveb. Odvozena od ověřené metody Naegeliho.
Nevýhody :
Zvýrazněn technický stav objektu, která má někdy na prodej menší vliv.
1/11
ZÁVĚR Na základě popsaných výhod a nevýhod jednotlivých metod je zřejmé, že žádná z metod není ideální, proto se jeví vhodné použit vždy kombinaci minimálně dvou metod. Tento Znalecký standard byl vytvořen a schválen: 11/2013
