ZNALECKÝ POSUDEK č. 23-4082 O ceně rodinného domu č.p. 151 s příslušenstvím v katastrálním území Roudnice nad Labem, obec - Roudnice nad Labem, okr. Litoměřice, včetně pozemku čísla parcel 305 a 306. Vlastník nemovitosti : SJM Věchet Martin a Jaroslava, Rvačov 150, 413 01 Roudnice nad Labem
Objednatel znaleckého posudku:
Exekutorský úřad Kladno, č.j. 088EX 2845/11-42 Petra Bezruče 1416 272 01 Kladno
Účel znaleckého posudku:
Odhad obvyklé ceny nemovitosti jako podklad pro exekuční řízení
Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni 10.4.2013 znalecký posudek vypracoval: Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected] Znalecký posudek obsahuje 29 stran textu včetně titulního listu a 14 stran příloh. Objednateli se předává v jednom vyhotovení. V Říčanech 22.4.2013
1. Úvod – 1.1. Obecné informace Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku, v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Hodnota nemovitosti je určena k datu uvedenému na titulní straně.
Obvyklá cena pro exekuční řízení je stanovena v souladu se zákonem č. 151/97 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb. v souladu s ustanovením § 66, odst. 5 exekučního řádu (120/2001 Sb.) a návazně s ustanovením § 336 o.s.ř.
Podkladem pro stanovení obvyklé ceny jsou obecně hodnoty stanovené třemi základními metodami, které jsou používané v různých modifikacích : - metoda věcná (nákladová) - metoda výnosová (příjmová) + event. stanovení průměrné hodnoty (vážený, aritmetický průměr) - metoda porovnávací (tržní, statistická) Informativně je též zjištěna cena administrativní (současné cenové předpisy). Tato cena je aktuálně také dosti vypovídající o obvyklé ceně, protože od 1.1.2009 používá pro ocenění rodinných domů tzv. porovnávací metodu, která využívá statistické údaje z Finančních úřadů a další databáze. Ve většině případů se pak administrativní cena blíží ceně obvyklé.
Obvyklou cenu nelze spočítat podle žádných matematických zákonitostí. Je možné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti a průzkumu místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Jedná se o starý řadový rodinný dům s pozemkem v širším centru města. Nemovitost nebyla znalci zpřístupněna a proto je při odhadu obvyklé ceny dodržena větší míra opatrnosti. Pro ocenění je dále použita kombinace metod – nákladová, věcná a zejména porovnávací. 1.2. Předmětem ocenění je stanovení obvyklé ceny nemovitosti – rodinný dům č.p. 151 s příslušenstvím a s pozemkem, v katastrálním území Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem, okr. Litoměřice. Vše evidované na listu vlastnictví číslo 1815. Toto stanovení obvyklé ceny je podkladem pro exekuční řízení (prodej nemovitosti) na nemovitý majetek povinného.
-2-
1.3. Účel ocenění Exekutorský úřad Kladno je pověřený k provedení exekuce ve věci oprávněného : Komerční banka, a.s. proti povinnému : Martin Věchet, bytem Rvačov 150, 413 01 Roudnice nad Labem. Po nařízení výkonu rozhodnutím prodejem nemovitosti, je exekučním úřadem (soudem) zjišťována odhadní cena nemovitosti (§ 336 o.s.ř. a § 66 ex.ř.). Nemovitý majetek musí být oceněn znalcem, dle zák.č. 151/97 Sb. v aktuálním znění a to obvyklou cenou.
1.4. Ocenění je provedeno ke dni 10.4.2013.
1.5. Použité předpisy, literatura a podklady - Vyhláška číslo 3/2008 Sb. v aktuálním znění (prováděcí vyhláška) oceňování majetku –
+ Zákon č.151/97 Sb. o
- Metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrového řízení v České spořitelně a.s. vydané CERM Brno s.r.o. v roce 1995, novelizované ÚSI Brno - Metodiky oceňování pro ČMHB a.s., Stavební spořitelny , KB a.s., Pyramida a další - Občanský soudní řád č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů - Vyhláška číslo 26/2000 Sb. o dražbách v aktuálním znění – - Teorie oceňování nemovitostí vydané CERM Brno (autor Doc.Ing.A.Bradáč DrSc) - Vlastní databáze tržního oceňování v úrovni CU 2012 – 2013 - Vysledované tržní ceny (nájmy, pronájmy) v burze nemovitostí – časopis REALITY, vydávaný asociací realitních kanceláří, údaje z Internetu , nájmy (reprezent.nabídky viz přílohy) - Metodika oceňování doporučená komorou odhadců majetku při ČKOM – - Nemovitosti – oceňování a právní vztahy, vydalo Linde Praha,a.s. (Prof.Ing.Albert Bradáč DrSc) - Mandátní smlouva s KB a.s. pro oceňování nemovitostí – - Zákon č. 120/2001 Sb. – exekuční řád (Konkrétní podklady pro ocenění – viz zjištění administrativní ceny)
-3-
2. Nález 2.1. Místní šetření bylo provedeno osobně znalcem dne 10.4.2013 – osobně znalec, jen venkovní obhlídka. Povinný přes doporučené obeslání nemovitost nezpřístupnil, ani se znalcem jinak nespolupracoval. Dále znalec provedl šetření na SÚ, archiv. 2.2. Vlastnická práva jsou zapsána na LV číslo 1815 pro katastrální území Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem, okr. Litoměřice. V části A je zapsán vlastník – SJM Věchet Martin a Věchetová Jaroslava, Rvačov 150, 413 01 Roudnice nad Labem V části B – vlastnictví pozemku a č.p. 151 V části C - nařízení exekucí, usnesení soudu ... V části E – nabývací listiny (smlouvy), Podrobně – viz přílohy ocenění.
2.3. Podklady pro vypracování ocenění Viz zjištění administrativní ceny – bod 3.3. (podrobně)
3. Posudek – ocenění nemovitosti 3.1. Stručný popis Jedná se o ocenění nemovitého majetku povinného : pan Martin Věchet, na základě exekučního příkazu. V tomto příkazu je majetek specifikován – rodinný dům č.p. 151 s příslušenstvím a s pozemkem v k.ú. Roudnice nad Labem, okr. Litoměřice.
3.2. Metodika ocenění Pro odhad tržní hodnoty je použita podpůrně metodika oceňování nemovitostí pro účely úvěrových řízení v České spořitelně a.s., KB a.s. a dalších peněžních ústavů, přičemž je respektován zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Toto ocenění je vypracováno pouze pro účel stanovení obvyklé ceny jako podklad pro exekuční řízení. Obvyklá cena je stanovena na základě věcné, (výnosové) a porovnávací hodnoty (resp.jejich kombinace). -4-
Informativně je zjištěna cena administrativní, dle vyhl.č. 3/2008 v aktuálním znění (současný cenový předpis, ve smyslu zákona číslo 151/97 Sb.). Takto zjištěná administrativní cena se ve většině případů blíží obvyklé (tržní) ceně, protože nová metodika oceňování rodinných domů používá statistické a průměrné údaje získané z kupních smluv apd. Metodika pomocí různých doplňujících koeficientů zohlední zcela konkrétní podmínky a specifikace trhu v daném konkrétním regionu a obci. Toto platí zejména pro porovnávací způsob ocenění ve smyslu hlavy III. cenové vyhlášky. (Bližší - viz dále).
3.3. Zjištění administrativní ceny Nález 1. Znalecký úkol Vypracovat znalecký posudek o ceně nemovitostí - rodinného domu č.p.151 s příslušenstvím v katastrálním území Roudnice nad Labem, obec - Roudnice nad Labem, okr. Praha východ, včetně pozemku čísla parcel 305 a 306. Jedná se o odhad obvyklé ceny nemovitosti pro účely exekuce na základě usnesení Okresního soudu v Litoměřicích č.j. 18 EXE 7787/2011-9 ze dne 24.6.2011, kterým byla nařízena exekuce vykonatelného rozhodnutí Městského soudu v Praze č.j. 13Cm 80/2011-9 ze dne 15.2.2011 k vymožení pohledávky oprávněného : Komerční banka a.s., IČ: 453117054, proti povinnému : Martin Věchet, bytem Rvačov 150, 413 01 Roudnice nad Labem. Jedná se o exekuční příkaz, ( výkon rozhodnutí prodejem nemovitosti ), forma dražby, prodej nemovitostí s příslušenstvím, ve smyslu § 59 a § 66 exekučního řádu. Dle § 66, odst. 5 ex. řádu „ znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního právního předpisu” ( odkaz na zákon č. 151/97 Sb. ve znění pozdějších předpisů ). Dle § 69 ex. řádu ve spojení s ust. § 323 a násl. zákona č. 99/1963 Sb. ve znění pozdějších předpisů ( O.S.Ř. ) bude nemovitost zpeněžena formou prodeje. Formu dražby upravuje O.S.Ř. v § 336. Tyto zákonné normy stanoví, že pro dražbu musí být zajištěn odhad ceny předmětu dražby v místě a čase obvyklé. Toto zjištění administrativní ceny je jedním z podkladů pro stanovení obvyklé ceny nemovitosti ve smyslu zák. č. 151/97 Sb. Úkolem znalce je, mimo jiné, odhadnout obvyklou cenu event. práv a závad na nemovitosti váznoucích ( s nemovitostí spojených ), závady, které prodejem v dražbě nezaniknou. ( § 66 ex. řádu a § 336 o.s.ř. ) Žádná práva, nebo závady ve smyslu výše uvedeného nejsou zjištěny. Zástavní práva k nemovitosti nejsou závadou ve smyslu výše uvedeného.
2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění:
Rodinný dům s příslušenstvím Rvačov 151 413 01 Roudnice nad Labem Kraj: Ústecký Okres: Litoměřice Obec: Roudnice nad Labem Katastrální území: Roudnice nad Labem Počet obyvatel: 13 057 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a - 1000) * 0,007414 = 124,3906 Kč/m2 -5-
kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle §28 odst. 1 písm. k): 124,39 Kč/m2
3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne 10.4.2013 za přítomnosti - osobně znalec ( jen venkovní obhlídka ).
4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený dálkovým přístupem ze dne 26.11.2012, číslo listu vlastnictví 1815, katastrální území Roudnice nad Labem, okr. Litoměřice - Snímek katastrální mapy předmětného území ( cuzk.cz ) - Fotodokumentace nemovitostí pořízená při místním šetření - Usnesení exekutorského úřadu Kladno č.j. 088EX 2845/11-42 ( ustanovení znalce) - Exekuční příkaz vydaný Exekutorským úřadem Kladno, JUDr. Jana Škofová č.j. 2845/11-36 - ( mimo jiné určení nemovitého majetku přikázaného do exekuce ) -
088EX
- Aktuální údaje z trhu nemovitostí ( realitní inzerce, vlastní databáze )
- Informace získané při místním šetření a podklady získané osobně znalcem v archivu SÚ Roudnice nad Labem - Projektová dokumentace na plynofikaci rodinného domu č.p. 151 s datováním 11/2007, souhlas ze dne 7.2.2008 - Projektová dokumentace na rekonstrukci a přístavbu RD, Ing. Petr Novák, z 03/2007 ( včetně původní části stavby ) - Stavební povolení ze dne 19.11.2007 viz příloha posudku ( kolaudace, nebo jiné podklady o realizaci rekonstrukce a přístavby nejsou v archivu zjištěny ).
5. Vlastnické a evidenční údaje Jsou evidovány na listu vlastnictví číslo 1815 pro katastrální území Roudnice nad Labem, okr. Litoměřice. Podrobně - viz přílohy posudku.
6. Dokumentace a skutečnost Nemovitost nebyla, přes písemné doporučené obeslání, zpřístupněna. Znalec vychází z možné venkovní obhlídky a z dokumentace a údajů zjištěné v archivu SÚ. Z uliční prohlídky je zřejmé, že přístavba k zadní části RD nebyla ještě realizována. Střešní okna do podkroví jsou sice osazeny, ale dle místního šetření není nemovitost trvale užívána. Proto je dále předpokládáno, že rekonstrukce nebyla dokončena ( resp. že není ani podstatně rozpracována obytná vestavba podkroví ).
7. Celkový popis nemovitosti Nemovitost se nalézá v zastavěném území města, v širším centru. Řadová historická zástavba -6-
bytových a rodinných domů, na hranici uliční čáry. Sklonitá místní komunikace, ulice Rvačov. Komunikace je dlážděná z kamene, včetně chodníků, v horní části od Karlova náměstí hodně sklonitá k severovýchodu. Do centra města cca 200 m. Klidné prostředí s malým provozem, parkování na ulici. V ulici jsou všechny běžné řady inž. sítí. Původní zástavba, stáří domů odhadováno převážně více, jak 100 let. Roudnice nad Labem je ostatním městem okresu Litoměřice, s počtem obyvatel cca 13 tis. Správní centrum pro širší okolí, všechna běžná občanská vybavenost. Nemovitost je starým obytným domem na hranici uliční čáry, boční stěnou navazuje na sousední dům. Vjezdem okolo domu je přístupná zadní část pozemku ( zahrada č. parcely 306 ), která je v zadní krajní části strmá. Nemovitost nebyla zpřístupněna, dle prohlídky z ulice není hlavní stavba doplněna žádným podstatným příslušenstvím, které by mohlo podstatně ovlivnit závěry odhadu.
8. Obsah znaleckého posudku a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 151 b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.
a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 151 Popis: Stavba je situována na parcele číslo 305, průčelím na hranici uliční čáry. Vnitřní vybavení a provedení je určeno převážně technickým odhadem. Stavba je přízemní, sklep není zjištěn, asi zahájená vestavba obytného podkroví ( pro jistotu dále uvažována půda ). Vnitřní dispozice 2+1 s příslušenstvím bytu. Nebytové prostory nejsou. Stavba je rodinným domem ve smyslu vyhl. č. 501/2006 Sb. Stavba je dokončena, obestavěný prostor do 1 100 m3. Pro ocenění ( administrativní cena ) se použije porovnávací způsob dle hlavy III. cenové vyhlášky. Přístavby, modernizace, rekonstrukce v rozsahu více jak 50 % z celku nejsou předpokládány. Masivní zděné provedení ze smíšeného zdiva, strop trámový dřevěný, vaznicový krov. Střecha pultová ( navazuje na sousední dům, v průčelí valba. Dvoudrážková pálená krytina, okna špaletová, stříkaný břízolit. S ohledem na stáří je stavebně - technický stav určen jako zhoršený. Pozn. Případné venkovní úpravy, s výjimkou vyjmenovaných položek, a vedlejší stavby se -7-
zastavěnou plochou do 25 m2, jsou zahrnuty v ceně rodinného domu zjištěné porovnávacím způsobem. Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a):
Rodinný dům § 26a porovnávací metoda 10 001 – 50 000 99 let 3 059,- Kč/m3
Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1. NP: 6,80*15,35 Název podlaží 1. NP:
=
Zastavěná plocha 104,38 m2
Konstrukční výška 3,10 m
Obestavěný prostor: Stavba: Obestavěný prostor - celkem:
= =
Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00
104,38 m2
680,00 m3 680,00 m3 104,38 m2 104,38 m2
ZP1 = ZP =
Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - lokální vytápění el. nebo plynem, 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu – (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Koeficient pro stáří 99 let: 0,60 -8-
č. I
Vi typ A
II I
-0,01 -0,08
III III V
0,03 0,02 0,08
II III I II II
-0,04 0,00 0,00 -0,03 0,00
II
0,00
III V
0,00 0,40
12
Index vybavení IV = (1 +
Vi) * V13 * 0,60 = 0,233
i=1
Index polohy: Název znaku 1. Význam obce - bez většího významu 2. Úřady v obci - obecní úřad, popř. městský úřad se stavebním úřadem nebo banka nebo policie nebo pošta 3. Poloha nemovitosti - v centru obce 4. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro bydlení 5. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - kompletní síť obchodů a služeb, pohostinské a kulturní zařízení 6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola a sportovní zařízení 7. Zdravotní zařízení v okolí nemovitosti - dobrá dostupnost zdravotnické péče 8. Veřejná doprava - zastávka hromadné dopravy do 200 m (MHD, příměstské linky vel. měst) 9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost v obci - průměrná nezaměstnanost 11. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu 12. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů
č. I II
Pi 0,00 0,02
IV III III
0,02 0,00 0,05
III
0,04
III
0,05
V
0,05
II II III II
0,00 0,00 0,00 0,00
č. I
Ti -0,10
II
0,00
I
-0,05
12
Index polohy IP = (1 +
Pi) = 1,230
i=1
Index trhu s nemovitostmi: Název znaku 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - Nemovitost je zatížena zástavním právem, exekucemi. 3
Index trhu IT = (1 +
i=1
Ti) = 0,850
Celkový index I = IV * IP * IT = 0,233 * 1,230 * 0,850 = 0,244 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 3 059,- Kč/m3 * 0,244 = 746,40 Kč/m3 CP = CU * OP = 746,40 Kč/m3 * 680,00 m3 = 507 552,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem
=
b) Ocenění pozemků
-9-
507 552,- Kč
b1) Pozemek Popis: Pozemek sestává ze dvou parcel, které spolu tvoří jednotný funkční celek. Nepravidelný tvar, zadní část předpokládaná hodně svažitá. Pro dané území není vydána cenová mapa stavebních pozemků. Event. důvody pro snížení, zvýšení, základní ceny pozemku - viz dále. Obvyklé ceny stavebních pozemků se v místě pohybují v cenovém rozpětí 800 - 1 500 Kč/m2 ( šetření v místě, reálná realitní inzerce ). S ohledem na to, že nemovitost nebyla zpřístupněna, je OC pozemku určena pod spodní hranicí intervalu. ( Princip opatrnosti ). Ocenění: Stavební pozemky oceněné dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1: 1.4.2. polohy v turisticky významné obci se zvýšenou 200 % úrovní sjednaných cen stavebních pozemků Úprava cen: 200 % Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky: 2.9.1. Ochranné pásmo: -2 % 2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 8% pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 200% + 8% * (100 % + 200%) 224,00 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Zdůvodnění - viz základní popis. Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,2680 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena Koef. Ki Kp Úprava [Kč/m2] [%] § 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří § 28 odst. 1 a 2 124,39 1,00 2,1460 1,2680 224,00 § 28 odst. 5 - stavební pozemek - zahrada nebo ost. plocha ve funkčním celku § 28 odstavec 5 124,39 0,40 2,1460 1,2680 224,00 Typ
Název
§ 28 odst. 1 a 2 zast. plocha § 28 odstavec 5 zahrada Stavební pozemky - celkem
Parcelní číslo 305 306
Pozemek - - zjištěná cena
- 10 -
Výměra [m2] 229,00 532,00
Upr. cena [Kč/m2] 1 096,68 438,67
Jedn. cena [Kč/m2] 1 096,68 438,67
Cena [Kč] 251 139,72 233 372,44 484 512,16
=
484 512,16 Kč
Rekapitulace Rekapitulace výsledných cen a) Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby a.11) Rodinný dům č.p. 151
507 552,- Kč
a) Ocenění staveb celkem
507 552,- Kč
b) Ocenění pozemků b1) Pozemek -
484 512,20 Kč
b) Ocenění pozemků celkem
484 512,20 Kč
Celkem
992 064,20 Kč
Rekapitulace výsledných cen, celkem
992 064,20 Kč
Výsledná cena po zaokrouhlení dle § 46:
992 060,- Kč
slovy: Devětsetdevadesátdvatisícšedesát Kč
3.4. Stanovení věcné hodnoty Věcná hodnota je reprodukční cena stavby (za kterou se dá stavba ke dni ocenění postavit v daném místě), snížená o přiměřené opotřebení. Nazývá se též časová cena, reprodukční časová cena. Pro stanovení věcné hodnoty jsou použity jednotkové ceny z cenových ukazatelů ÚRS, a.s. a ty jsou ještě případně upraveny dle vlastní databáze (oceňování pro potřeby peněžních ústavů, novostavby s dodavatelskými smlouvami „na klíč“ apd.).
Výčet oceňovaných nemovitostí 3.4.1. Rodinný dům č.p. 151 3.4.2. Pozemek
3.4.1. Rodinný dům č.p. 151 Základní popis, vybavení, propočet míry znehodnocení opotřebením, technické parametry – viz - 11 -
administrativní cena. OP celkem - (dle vyhlášky) 680,0 m3 ZCU – základní cena 4 500,- Kč/m3 OP Reprodukční cena – 680,0 m3 OP * 4 500,- Kč Znehodnocení opotřebením - (technický odhad) 65% Věcná hodnota rodinného domu č.p. 151 ke dni ocenění
3,060.000,- Kč - 1,989.000,- Kč 1,071.000,- Kč
3.4.2. Pozemek Cena je převzata z administrativní ceny, včetně zdůvodnění. Výměra celkem 761,0 m2
Věcná hodnota pozemku ke dni ocenění
484.512,- Kč
3.4. Věcná hodnota – rekapitulace 3.4.1. Rodinný dům č.p. 151 3.4.2. Pozemek
1,071.000,- Kč 484.512,- Kč
3.4. Věcná hodnota ke dni ocenění celkem
1,555.512,- Kč
Tj. slovy : Jedenmilionpětsetpadestápěttisícpětsetdvanáct Kč
3.5. Stanovení výnosové hodnoty Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové míře uložit, aby čistý výnos z úroků z této jistiny byl stejný jako čistý výnos z nemovitosti. Nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu, s obdobnou sazbou výnosové míry. Je předpokládán pouze výnos z nemovitosti formou odhadnutého, dosažitelného nájemného, které je obvyklé v daném místě a čase. Není zde uvažován teoretický, možný výnos z podnikatelské činnosti. Pro výpočet výnosové hodnoty se použije vztah pro věčnou rentu. Tento vztah platí jen za předpokladu konstantních příjmů a výdajů v budoucnosti, s tím, že se obojí při inflaci bude zvyšovat stejným tempem přiměřeně inflaci. V místě a bližším okolí nejsou zjištěny žádné nájmy, ani obdobných nemovitostí. Jakékoliv teoreticky stanovené nájemné může výrazně zkreslit závěry odhadu (není relevantní skutečnosti obvyklých cen).
- 12 -
Výnosová hodnota se nestanovuje !
3.6. Stanovení výsledné tržní hodnoty 3.6.1. Porovnávací hodnota Podle zákona č. 151/97 Sb. o oceňování majetku je jedním ze způsobů oceňování porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Konkrétní prodeje (nabídky) nemovitostí rodinných domů jsou uvedeny v přílohách. Dále je uvedeno rozpětí porovnávacích hodnot pro obec Roudnice nad Labem a bližší okolí zjištěné aktuálně z RK a Internetu (viz přílohy posudku). Přímo v Roudnicí nad Labem je dostatek nabízených nemovitostí, které lze po určité korekci objektivně vyhodnotit. Porovnávací nemovitosti je nutné posuzovat obezřetně a s větším stupněm opatrnosti. Pozn. U prvně inzerovaných nabídek je nutné počítat převážně ještě se snížením výše nabídky. Skutečně dosažené prodejní ceny se liší směrem dolů cca o 10% - 20%. Uplatňování porovnávacího způsobu je stále ještě částečně omezeno nedostatkem pravdivých objektivních informací o cenách dosahovaných při prodeji porovnatelného majetku a jejich nízkou spolehlivostí, spekulativní záměry, důvody snížení daně z prodeje apd. U přiložených porovnávacích nemovitostí je nutné nabídkové hodnoty příslušně korigovat a to nejen z důvodů např. první (nejvyšší) inzerce, ale také s ohledem na velikost hlavní stavby, vybavení, technický stav, běžný pozemek a zejména skutečnost, že nemovitost nebyla zpřístupněna. Nejvíce vypovídající o místním trhu s nemovitostmi je skutečnost, že v přímém sousedství nemovitosti jsou obdobné rodinné domy evidentně volné (neobydlené). Pozn. Spodní hranice cenového rozpětí je pod navrženou obvyklou cenou vlastního pozemku, také z důvodu, že je možná alternativa demolice stávajícího rodinného domu a jeho odklizení (odečtení nákladů na demolici a odklizení). Je zřejmé, že trh s nemovitostmi obecně je v místě a okolí značně omezený. Každá nemovitost je svým způsobem jedinečná a nejde ji zcela a bez rozdílu porovnávat s jinou nemovitostí. S přihlédnutím k výše uvedenému rozboru a dle porovnávacích (přiložených) nemovitostí je odhadována obvyklá cena, nemovitosti jako celek, v rozpětí - 400.000,- Kč – 700.000,-Kč. Porovnávací hodnota celé nemovitosti prosté práv třetích osob – rodinného domu č.p. 151 evidované na LV číslo 1815, v katastrálním území Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem, okr. Litoměřice, je odhadována na spodní hranici cenového rozpětí (princip opatrnosti) -
400.000,- Kč 3.6.2. Rekapitulace kategorií ocenění – 3.3. Administrativní cena (stavby+pozemek) 3.4. Věcná hodnota nemovitosti (stavby+pozemek) 3.5. Výnosová hodnota nemovitosti - se nestanovuje 3.6. Výsledná tržní hodnota 3.6.1. Porovnávací hodnota – rozpětí (celá nemovitost) - 13 -
992.060,- Kč 1,555.512,- Kč 400.tis. –700.tis.Kč
4. Závěr Pro ocenění byly použity standardní oceňovací metody, běžně používané v oceňovací praxi. Na základě výsledků ocenění je odhadnuta obvyklá cena nemovitosti – rodinného domu č.p. 151 s příslušenstvím včetně pozemku čísla parcel 305 a 306 evidované na LV číslo 1815 pro katastrální území Roudnice nad Labem, obec Roudnice nad Labem, okr. Litoměřice, ve výši (dodržení principu opatrnosti) :
400.000,- Kč
Tj. slovy : Čtyřistatisíc Kč
Prohlašuji, že při provedení znaleckého posudku jsem osobou nezávislou.
V Říčanech 22.4.2013 Ing. Jiří Janovský Nerudova 774/24 251 01 Říčany telefon: 602 470 151 e-mail:
[email protected]
Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze dne 26.2.1982 č.j.Spr797/81 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti.
Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 23-4082 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 23-4082.
- 14 -
Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 1815 ze dne 26.11.2012, 6. listů 6 Snímek katastrální mapy ( cuzk.cz ) 1 Mapa oblasti - širší vztahy 1 Rozhodnutí SÚ Roudnice n.L. ( informativně ) 1 Fotodokumentace nemovitosti pořízená při místním šetření 1 Porovnávací nemovitosti - inzerce, 4. listy 4
- 15 -
- 16 -
- 17 -
- 18 -
- 19 -
- 20 -
- 21 -
- 22 -
- 23 -
- 24 -
RD č.p. 151 Roudnice nad Labem
- 25 -
- 26 -
- 27 -
- 28 -
- 29 -
