2016 ve věci ocenění nemovitosti

Znalecký posudek číslo 737-21/2016 ve věci ocenění nemovitosti 6

NEMOVITOST:

Rodinný dům - bez nebytových prostor, samost. stojící RD s dvougaráží

Adresa nemovitosti: Katastrální údaje:

Mašovická 3174 / 20, 66902 Znojmo Kraj Jihomoravský, okres Znojmo, obec Znojmo, k.ú. Znojmo-Hradiště, kód k.ú. 793426, LV 3502

Pozemky: Vlastník stavby: Vlastník pozemku:

st. 256, 436/8 Radomíra Mudrochová, Kotlářská 265/5, 60200 Brno, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 Radomíra Mudrochová, Kotlářská 265/5, 60200 Brno, spoluvlastnický podíl: 1 / 1

OBJEDNATEL:

Exekutorský úřad Brno-město, Mgr. Ing. Josef Cingroš; č.j. 009 EX 52/13

Adresa objednatele: Bohunická 728 / 24a, 619 00 Brno telefon: IČ:

e-mail: DIČ:

ZHOTOVITEL:

Ing. Zdeněk Doubek, ml.

Adresa zhotovitele:

Vlkova 164 / 4, 669 02 Znojmo telefon: 515225062

e-mail: [email protected]

ÚČEL POSUDKU: Znalecký posudek má sloužit jako podklad pro účely exekučního řízení. (ocenění stávajícího stavu) Jiné užití znaleckého posudku je vyloučeno. V takovém případě nenese zpracovatel posudku za jeho obsah odpovědnost.

Datum místního šetření: Zpracováno dle stavu k: Počet stran:

11

Ve Znojmě, dne 10.8.2016

22.7.2016 22.7.2016 Počet příloh:

13

Datum zpracování:

10.8.2016

A. Nález 1. Znalecký úkol Úkolem znalce podle Usnesení soudního exekutora Mgr. Ing. Josefa Cingroše, Exekutorský úřad Brno-město, vystaveném Mgr. Petrem Prachařem pod čj. 009 EX 52/13-163 dne 28.6.2016 je: „II. …ocenil cenou obvyklou nemovité věci ve funkčních celcích a její součásti včetně jejího příslušenství, a to: pozemky p.č. St. 256 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova - bydlení č.p. 3174 v části obce Znojmo, a p.č. 436/8 zahrada, to vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj ve vlastnictví bývalé manželky povinného Radomíry Mudrochové, nar. 25.9.1965, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Znojmo, katastrální území Znojmo-Hradiště na listu vlastnictví č. 3502. III. Znalci se ukládá, aby zjistil věcná břemena, výměnky a nájemní, pachtovní či předkupní práva spojená s oceňovanou nemovitou věcí.“ Znalecký posudek má sloužit jako podklad pro exekuční řízení proti povinnému Luboš Mudroch, nar. 18.1.1968. 2. Místní šetření Místní šetření bylo po kontaktu s bývalou manželkou povinného sjednáno na její žádost na den 22.7.2016 s dobou příjezdu v cca 11.00h. do lokality nemov. Znalec byl na místě v době, jak avizoval. Povinný byl také na místě, ovšem nemov. hlavně zpřístupnila bývalá manželka povinného Radomíra Mudrochová. Nemov. tedy byla řádně zpřístupněná, pořízená byla fotodokumentace, provedeno bylo určité zaměření. Znalci při místním šetření asistoval Ing. Zdeněk Doubek st., rovněž znalec, ovšem zde vystupující pouze jako asistent. 3. Podklady pro vypracování posudku, dokumentace Využité podklady: a) dodané objednatelem Usnesení o ustanovení znalcem, čj. 009EX 52/13-163 Exekuční příkaz, čj. 009EX 52/13-50 Výpis z katastru nemovitostí, LV č. 3502 pro k.ú. Znojmo-Hradiště ze dne13.5.2016 b) dodané a zajištěné znalcem aktuální informace z evidence katastru nemovitostí skutečnosti a výměry zjištěné na místě v den místního šetření vč. fotodokumentace informace a údaje sdělené přítomnými při místním šetření využitá literatura: časopis „Soudní inženýrství“ roč. 1990 až 2015 informační zpravodaj „Znalec“ roč. 1991 až 1993 a mimoř.č. 1993, roč. 1994 a mimoř.č. 1994, roč. 1995 až 2004 „Teorie a praxe oceňování nemovitých věcí“, I. vydání, Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. a kol., Akademické nakladatelství CERM®, s.r.o., Brno 2016 „Oceňování nemovitostí“ 1. a 2. díl - VUT Brno Doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno, Ostrava 1995

-2-

„Mezinárodní oceňovací standardy, Principy standardy, aplikace a uživatelské směrnice“, IVSC, 1997, ČKOM „Odhadce a oceňování majetku“, ČKOM, ročníky 1996 až 2010 „Oceňování nemovitostí na tržních principech“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 1996 „Výnosová hodnota nemovitostí“, Zbyněk Zazvonil, CEDUK spol. s r.o., Praha 2004 K dispozici byla jen ta dokumentace, která je uvedená zde v této části Posudku. Dokumentace spolu s výsledky a informacemi z místního šetření bude využitá pro zpracování posudku. V tomto znaleckém posudku jsou zohledněny pouze skutečnosti vyplývající z podkladů a informací, které měl znalec k dispozici. Shromážděná dokumentace a shromážděné podklady byly opatřeny v rámci možností znalce. S ohledem na charakter úkolu znalce, jež vymezil exekutor, nelze očekávat shromáždění podrobnější dokumentace a podrobnějších podkladů. Zpracovatel posudku neručí za doložené podklady a poskytnuté informace, vychází z toho, že získané informace důležité pro zpracování posudku jsou věrohodné a správné a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti dále prověřovány, nenese právní důsledky nepravých dokladů a nepravdivých informací. --STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Rekonstrukce:

celková

dílčí

stavba dokončena v r. 2005 střecha ostatní

změna stavby v r. fasáda, zateplení

rekonstrukce v r. okna, dveře

SOUČASNÝ STAV Konstrukce: Využití: Okolí: Příjezd: Přípojky:

zděné betonové kovové dřevěné bydlení pronájem bydl., podn. část. obsazen bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna zpevněná komunikace / voda / kanalizace / elektro

Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Vytápění: Energetický průkaz stavby: Prodejnost nemovitosti:

montované jiné podnikání volný objekt

/ plyn telefon MHD železnice dálnice/silnice I. tř Okrajová část - zástavba RD 33 761 (stagnace) dobře udržovaná ústřední / etážové - plyn nezjištěn prodejná do 6 měsíců

autobus silnice II.,III.tř

RODINNÝ DŮM SOUČASNÝ STAV Typ

5+1

PP RD Obytná/ Nebyt. m2 227 / 0

Garáž Pozemky výměra ks 2

m2 926

OP

ZP

Rozestavěnost

m3 974

m2 191

% 100,00

Místopis (charakteristika obce, poloha nemovitosti v obci) Znojmo je okresní město (s rozšířenou působností) v Jihomoravském kraji na levém břehu řeky Dyje, 55 km jihozápadně od Brna a 75 km severozápadně od Vídně. Hranice Rakouska probíhá 8 km vzdušnou čarou jižně od kraje města.

-3-

Znojmo je druhým největším městem v Jihomoravském kraji - po krajském Brně; je náležitá vybavenost okresního města, všechny úřady, je nemocnice s poliklinikou, kino, divadlo, různá sportoviště včetně krytého bazénu a plovárny, školství až vysoké. Železniční spojení na podružné trase Jihlava-Vídeň. Bus spojení dobré až velmi dobré; Znojmo náleží do IDS JM-kraje. Ve městě MHD-BUS, celkem 7 linek/tras spojů, obsluhovány jsou i ke Znojmu těsně přiléhající obce. Předmětná nemovitost je umístěná v části města Znojma, sídle zvaném Hradiště. Toto sídlo je od vlastního města Znojma vzdáleno vzdušnou čarou cca 350 m západním směrem, po silnici, která Hradiště se Znojmem spojuje, však cca 2 km. Sídlo je s vlastním městem komunikačně spojeno autobusovou dopravou, je zde obchod se smíšeným zbožím. Sídlo Hradiště je od vlastního města odtrženo. Posuzovaná nemovitost se nachází v západní části sídla, v boční ulici, která je odbočkou z hlavní části Mašovické, což je fakticky silnice směřující z Hradiště západně do obce Mašovice a dál do regionu. Příjezd slepou boční ulicí, jako jediný příjezd k domu, je nezpevněný, v době m.š. byl i vymletý a tak je hodnocen negativně co do kvality.

Poloha, okolí a dopravní dostupnost Poloha v obci: Okrajová část - zástavba RD Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem):

nákupní zóna ostatní MHD železnice dálnice/silnice I. tř

autobus silnice II.,III.tř

Celkový popis nemovitosti (základní popis, druh stavby, účel užití, dispoziční řešení, příslušenství) Samostatně stojící RD na protáhlém spíše menším pozemku, není podsklepený, postaven do L, resp. z hlavní části budovy směrem S pokračuje dvougaráž. Na pozemku u domu částečné oplocení, zemní sklípek, u domu venkovní nekrytá terasa. K domu jako samozřejmé příslušenství přípojky sítí včetně objektů na nich.

Technický popis oceňované nemovitosti Stavba dokončena v r. 2005 Dílčí rekonstrukce v r. Stavebně technický stav: dobře udržovaná Energetický průkaz stavby: Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha

Celková rekonstrukce v r.

fasáda, zateplení

okna, dveře

interiér

Inženýrské sítě a využití nemovitosti Přípojky (veř./vl.): Přístupová komu.: Využití:

/ voda zpevněná bydlení

/ kanalizace / plyn / elektro nezpevněná přes pozemky parc. číslo 436/7 pronájem podnikání bydl. a podnik.

telefon část. obsazen

volný objekt

Přístup a příjezd k pozemku z veřejné komunikace přes vlastní pozemky jiné zajištění přístupu k pozemkům

zajištěn věcným břemenem právně nezajištěn

Přístup a příjezd přes pozemky Parcelní číslo 436/7

Druh pozemku ostatní komunik.

Vlastník pozemku/komunikace - komentář Město Znojmo

Pronájem nemovitosti (zhodnocení nájemního vztahu) Nemovitost není pronajímána / propachtována Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu neurčitou za tržních podmínek Nájemní / pachtovní smlouvy uzavřené na dobu určitou nebo neurčitou za nevýhodných podmínek pro pronajímatele Další komentář k zhodnocení nájemního vztahu nezjištěno pronajímání

-4-

Vyhodnocení rizik nemovitosti Rizika spojená s právním stavem nemovitosti RIZIKO Popis rizika NE Nemovitost je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání stavby není v rozporu s její kolaudací Rizika spojená s umístěním nemovitosti RIZIKO NE ANO

Popis rizika Nemovitost situována v záplavovém území zóna 1 Poloha nemovitosti v chráněném území

Nemovitost: byla v minulosti zaplavena Pojištění proti povodni / záplavě: doporučuji

nebyla v minulosti zaplavena není nutné

Popis rizik spojených s umístěním nemovitosti Nemovitost v ochranném pásmu Národního parku Podyjí.

Věcná břemena a obdobná zatížení RIZIKO NE ANO ANO ANO

Popis rizika Bez reálných břemen a služebností Zástavní právo / podzástavní právo (včetně budoucího) Poznámky k osobě a k nemovitosti - exekuce, konkurs apod. Ostatní právní omezení

Popis věcných břemen a obdobných zatížení Zástavní právo smluvní - pro Českou spořitelnu, pro Ing. Lubomíra Břečku. Zástavní právo exekutorské, exekuční příkaz k prodeji nemovitosti. Podaná žaloba - Oznámení o podaném žalobním návrhu na určení, že pr. úkon je neplatný Okresního soudu ve Znojmě 12C-17/2012 ze dne 22.02.2012

Rizika ostatní RIZIKO NE

Popis rizika Nemovitost není pronajímána

Přehled listů vlastnictví LIST VLASTNICTVÍ číslo 3502 Kraj: Obec: Ulice:

CZ064 Jihomoravský 593711 Znojmo Mašovická

Okres: Katastrální území: č.o.:

CZ0647 Znojmo 793426 Znojmo-Hradiště 20

Vlastníci FO

Podíl

RČ: 655925/1710

Radomíra Mudrochová

Kotlářská 265/5, 60200 Brno

Stavby část obce Znojmo

Rodinný dům

st. 256 436/8

Stavební parcela Pozemková parcela

stavba je součástí pozemku ANO

č.p. 3174

Pozemky

na pozemku p.č. st. 256 2

Parcela KN Parcela KN

1/1

186 m 2 740 m

zastavěná plocha a nádvoří zahrada

B. Posudek Pro účely tohoto posudku znalec chápe svůj úkol tak, že se má určit obvyklá cena. Pojem „obvyklá cena“, je v českém právním řádu definován v zákoně č. 151/97 Sb. o oceňování majetku: „Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. -5-

Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“ Pro úplnost se uvádí ještě definice pojmu „tržní hodnota“ dle Evropských oceňovacích standardů, jež se odkazují na definici tržní hodnoty odsouhlasené IVSC – Mezinárodní radou oceňovacích standardů: „Tržní hodnota je odhadnutá částka, za kterou by majetek měl být prodán v den ocenění mezi nespřízněným ochotným kupujícím a nespřízněným ochotným prodávajícím v transakci po řádně provedeném marketingu, kde tyto strany jednaly vědomě, rozvážně a bez nátlaku.“ Oba pojmy lze teoreticky v obecné rovině ztotožnit, leč pojem „tržní hodnota“ je obecnější, protože pojem „obvyklá cena“ má část veřejnosti mylně úzce spojen s oceňovacím předpisem MF ČR, s prováděcí vyhláškou zákona o oceňování majetku – tento oceňovací předpis nemá s trhem nemovitostí vůbec žádnou spojitost, přestože se o návaznost na reálný trh tvůrci předpisu již několik let snaží. Účelem tohoto předpisu je prvořadá potřeba zdanění převodů nemovitostí, jejich darování a někdy jejich dědění. Oceňovací techniky uplatněné v tomto předpisu jsou určitým způsobem vzdáleny skutečnému vyhodnocení místního trhu v lokalitě nemovitosti. Než se přistoupí k vlastnímu stanovení obvyklé ceny, je třeba předestřít, že obvyklou cenu nelze nějak mechanicky spočítat, resp. nelze ji vyčíslit nějakým striktně exaktním tabulkovým způsobem, přestože v oceňovací praxi se vyskytují jisté exaktní způsoby pro její stanovení. Tyto způsoby či postupy je třeba chápat pouze a jen jako nápomocné, sloužící k tomu, aby odhadce resp. znalec mohl vyslovit názor na obvyklou cenu majetku na základě nějakých podpůrných údajů. Obvyklá cena je vždy názor, nikoliv dogmaticky vypočtená částka. Obvyklá cena bude určována pro nemovitost jako celek. Je třeba k tomu podotknout, že ji rozhodně nelze chápat jako součet hodnoty pozemků a hodnoty staveb (popř. vč. porostů). Rovněž se v oceňovací praxi takovéto přístupy a názory vyskytují, leč jsou nesmyslné a zavádějící. Pokud je určována obvyklá cena nemovitosti jako celku, nelze ji jakýmkoliv způsobem dále dělit ani z ní vyčleňovat jakousi obvyklou cenu pozemků. K dělení hodnoty na hodnotu pozemků a staveb by možná mohla svádět ta skutečnost, že v českém právním řádu bylo dlouhodobě odděleno vlastnictví pozemků od vlastnictví staveb („stavba není součástí pozemku“ – občanský zákoník). Jenže způsob vlastnictví nemovitosti, popř. způsob evidence tohoto vlastnictví v tuzemských oficiálních databázových systémech, celkem nesouvisí s děním na realitním trhu, s oceňováním či s určováním tržních hodnot. Stanovení obvyklé ceny případně tržní hodnoty se ve standardizovaných případech opírá o nápomocně vyčíslené hodnoty – o věcnou hodnotu, výnosovou hodnotu a porovnávací hodnotu. Hodnota věcná – (dle právního názvosloví „časová cena“ věci) je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Reprodukční cena – částka, za kterou by bylo možno novou stejnou či porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Hodnota výnosová – uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Hodnota porovnávací – hodnota stanovená na základě porovnání předmětného majetku s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány a jsou známé, popř. s obdobnými, které jsou v okolí nemovitosti k prodeji nabízeny. Následuje případné vyčíslení podpůrných hodnot pro stanovení obvyklé ceny.

---

Stanovení věcné hodnoty staveb Dům není podsklepený, má podkroví nad hlavní částí, půdorys přirovnatelný k L. Vstup přes zádveří, vpravo šatna-chodba, přes ni přístupny tech.m.-prádelna, garáž - která tedy provozně propojená s domem. Ze zádveří se pokračuje do haly se schody do podkroví. Směrem k jihu je obývací prostor s jídelnou, krbem, směrem ke vstupní straně navazuje kuchyně, u ní spíž. V západní části hlavní části domu je koupelna se zděnou sprchou, vedle ní samost. záchod s bidetem. V podkroví se vystoupá do chodby, přístupny koupelna, kde sprcha i vana, sprcha nemá zástěnu, vedle samost. wc, kde opět i bidet. Pak jsou v podkroví 3 pokoje, šatna/komora. Dům kolaudován v roce 2005, v poslední době jen základní až žádná údržba. Začíná být záležitost nikoliv běžné údržby na domě znát. Fasáda není zcela dokončená, nemá finální stěrkovou vrstvu. --Plochy místností byly na místě při m.š. přímo zaměřeny, vychází se z naměřených hodnot. Určuje se tzv. započitatelná plocha, dle metodiky schválené napříč bankovním spektrem, když tato plocha je v posledních již cca 8-9 letech základním ukazatelem při posuzování tržních cen a hodnot hlavně rezidenčních nemovitostí.

-6-

Výpočet věcné hodnoty hlavní stavby Seznam podlaží Název podlaží 1.np podkroví

Zastavěná plocha 191,12 m2 118,75 m2

Výčet místností Název podlaží Název místnosti 1.np předsíň chodba (šatna) prádelna-tech.m. dvou-garáž hala se schody koupelna wc pokoj obývací pokoj s jídelnou kuchyně spíž 1.np - celkem podkroví chodba wc koupelna šatna - komora pokoj pokoj ložnice podkroví - celkem

Podlahová plocha

Započitatelná plocha podlaží 110,65 m2 80,03 m2

Koeficient

Započitatelná plocha

7,09 m2 6,80 m2 4,97 m2 36,53 m2 12,67 m2 6,28 m2 2,72 m2 14,30 m2 41,18 m2 11,81 m2 2,83 m2 147,18 m2

1,00 1,00 1,00 0,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

7,09m2 6,80m2 4,97m2 0,00m2 12,67m2 6,28m2 2,72m2 14,30m2 41,18m2 11,81m2 2,83m2 110,65 m2

8,09 m2 1,72 m2 9,16 m2 3,75 m2 16,26 m2 21,95 m2 19,10 m2 80,03 m2

1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00

8,09m2 1,72m2 9,16m2 3,75m2 16,26m2 21,95m2 19,10m2 80,03 m2

Výpočet obestavěného prostoru Název celkový 12,35*9,5*(3,05+1,0+3,85/2)+3,85*1,65*(4,05+2,7)/2+8,55* = 6,95*(3,4+1,65/2) Obestavěný prostor - celkem: =

Obestavěný prostor 973,52 m3 973,52 m3

Konstrukce

Popis

Základy Zdivo Stropy Střecha Krytina Klempířské konstrukce Vnitřní omítky Fasádní omítky Vnější obklady Vnitřní obklady Schody Dveře Okna Podlahy obytných místností Podlahy ostatních místností Vytápění Elektroinstalace Bleskosvod Rozvod vody Zdroj teplé vody Instalace plynu

pasy, izolace keramické tl. 44cm keram. Hurdis a podbití šikmé střechy v podkroví sedlová s polovalbami, dřev. krovy tašková skládaná keram. komplet váp. štukové nedokončené, pouze podkladní vrstvy, chybí finální tenkovrstvá omítka; zateplená nic v hygi. prostorách z masivu dřev. bez podstupnic dřev. do obložek; v garáži autom. vrata dřevěná euro, střešní plovoucí; dřev. dílce dlažby teplovodní, zdrojem plynový kotel 3-f ano s+t v plastu kotel út zemní plyn -7-

Kanalizace Vybavení kuchyně

v plastu do řádu k.l. na míru; dle metodiky se uvažuje jen základní vybavenost; linka byla v době m.š. bez varné desky sprchy (v patře není zástěna), vana, umyvadla závěsné klozety; bidety EZS, krb v obýv. pokoji

Vnitřní vybavení Záchod Ostatní

Zastavěná plocha Obestavěný prostor Jednotková cena (JC) Rozestavěnost Reprodukční hodnota (RC) Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)

[m2] [m3] [Kč/m3] % Kč roků roků % Kč

191 973,52 4 300 100,00 4 186 121 11 89 15,00 3 558 203

Pro účely tohoto posudku není nezbytné vyčíslovat věcnou hodnotu staveb příslušenství, jako venkovních úprav včetně zemního sklípku na pozemku za domem, včetně biotopu, terasy, částečného oplocení.

Stanovení hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemek zastavěný domem a pozemek kolem, protáhlý tvar, zavedeny všechny sítě včetně plynu a kanalizace, příjezdová komunikace horší, nezpevněná. Terén ve spádu s cca jižní orientací. Hodnota pozemku se určuje přímou metodou s využití dtb směrných cen pozemků cscom.cz.

Druh pozemku

Parcela č.

zastavěná plocha a nádvoří zahrada Celková výměra pozemků:

st. 256 436/8

Výměra m2 186 740 926

Jednotková cena Vlastnický podíl Kč/m2 1 800 1/1 1 800 1/1 Hodnota pozemků celkem:

Celková cena pozemku Kč 334 800 1 332 000 1 666 800

Stanovení porovnávací hodnoty Lokalita

Započitatel Pozemek ná plocha

Dispozice

Popis stavby a pozemků / Zdůvodnění koeficientu Kc m2 m2

Požadovaná cena

Jednotková cena

Koeficient celkový

Kč

Kč/m2

Kc

27 592

0,96

170,34 600 5+1 4 700 000 RD Znojmo-Přímětice, samost. stojící RD s garáží v domě;

Předmětná nemovitost se nachází v části města Znojma, která je nazývána "Přímětice". Přímětice tvoří severoseverozápadní příměstskou část, která není plynule s vlastním městem stavebně srostlá. Dům je v J části Přímětic, v ulici starší zástavby, resp. zástavby pocházející z druhé půlky 20. století, když na JV okraji Přímětic je nová zóna vzniklá v posledních 20. letech, proto se hodnotí zástavba v ulici, kde je dům, jako starší zástavba. Dům je v jižní části ulice Nová Přímětická, při jejím západní straně. Lokalita je klidová, všechny sítě, jsou do domu i zavedeny, přístup z místních zpevněných komunikací. Do Přímětic zajíždí MHD (autobus), zastávka je na náměstíčku městské části, kde je soustředěná i podstatná část občanské vybavenosti městské části. V Příměticích je i základní škola. Samost. stojící RD, podsklepený, plochá střecha, kolem domu pozemek. V domě v suter. garáž. Dům je téměř celý podsklep., v suterénu je garáž. Střecha plochá, 2 NP. V suterénu jsou dále sklepy, posilovna, kde je umístěn kotel a boiler. Ve zvýšeném přízemí velký obývák, jídelna, kuchyně, samost. wc. V patře 4 pokoje, velká -8-

Upravená cena Foto Kč/m2 26 488

koupelna, samost. wc. Dům podle info pochází někdy z pol. 70. let 20. stol. V letech 2008-2014 byl celkově nákladně opraven, instalace jsou nové, všechna vybavenost, fasáda je zatepl., okna, dveře - nově. Celkový stav velmi dobrý, na úrovni nové stavby s pečlivou údržbou. oc7263

Hodnocení: Redukce pramene ceny - sjednaná cena 6/2016 - koeficient 1,00; Lokalita - jiná městská část, Hradiště je přece jen určitým způsobem atraktivnější - koeficient 1,05; Velikost objektu - menší plocha v domě, vliv na cenu za m2 - koeficient 0,90; Provedení a vybavení podobné - koeficient 1,00; Celkový stav - u domu oceň. nedok. fasáda a v poslední době až žádná údržba - koeficient 0,95; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,05; Úvaha zpracovatele ocenění - jen jedno garáž. stání - koeficient 1,02;

278,00 443 4+1 4 350 000 15 647 1,73 RD Otokara Březiny ZN, dům na nároží ulic v zajímavé lokalitě pro bydlení ve městě,

27 116

krajová část města, dům z roku 1996, velký, samost. 2 garáž na pozemku, původní stav, žádné zásadní investice kb/32/2014

Hodnocení: Redukce pramene ceny - sjednaná cena 10/2014; nyní zřejmý pozitivní vývoj trhu koeficient 1,03; Lokalita - okrajová část města, Hradiště má mírně lepší tržní potenciál - koeficient 1,03; Velikost objektu - podstatně větší RD, vliv na cenu za m2 - koeficient 1,25; Provedení a vybavení - starší stav, starší vybavenost - koeficient 1,10; Celkový stav - starší RD, ale dobrá údržba - koeficient 1,10; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,08; Úvaha zpracovatele ocenění - samost. dvougaráž - koeficient 1,00;

193,00 451 RD Oblekovice 342 ZN, prodej domu;

6+1

2 900 000

15 026

1,41

21 187

rodinný dům o dispozicích 6+1 ve Znojmě - Oblekovice. Jedná se o samostatně stojící rodinný dům o zastavěné ploše 193 m2 s další budovou na zahradě o zastavěné ploše 65m2. Při vstupu do domu vstoupíme do předsíně a z ní do vstupní haly. Ze vstupní haly jsou vpravo dveře do prostorné kuchyně s jídelnou. Z haly vlevo je pak vstup do menšího pokoje. Z něho je možné vejít do zahrady. Z haly vede schodiště do 1. poschodí, kde jsou 4 pokoje s koupelnou a WC. Na zahradě je bazén o délce 5 m s protiproudem, vyhřívaný tepelným čerpadlem, dále je zde skleník a studna. Dům je dobře udržovaný. rk Coloseum

Hodnocení: Redukce pramene ceny - inzerce, 8/2016 - koeficient 0,95; Lokalita - jižní okrajová část města, určitě je Hradiště tržně zajímavější - koeficient 1,10; Velikost objektu - podobná na plochu - koeficient 1,00; Provedení a vybavení - vybavení podobné, provedení starší - koeficient 1,10; Celkový stav - starší stavba - koeficient 1,10; Vliv pozemku - menší pozemek - koeficient 1,08; Úvaha zpracovatele ocenění - jenom 1 garáž/1 stání - koeficient 1,03; Variační koeficient před úpravami: Započitatelná plocha Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: Stanovená jednotková cena:

29,77 %

Variační koeficient po úpravách: 190,68 m2 21 187Kč/m2 Minimální cena: 24 930 Kč/m2 Průměrná cena: 27 116 Kč/m2 Maximální cena: 24 900 Kč/m2 Porovnávací hodnota:

-9-

10,67 % 4 039 937 Kč 4 753 652 Kč 5 170 479 Kč 4 747 932 Kč

Rekapitulace, závěr Obvyklá cena pro účely tohoto posudku se určuje podle porovnávací hodnoty. V ní se promítly určité tržní informace. Má se určit cena obvyklá, pak je zcela na místě vycházet z porovnávací hodnoty. Nebylo zjištěno, že by byla nemovitost zatížená nájemními/pachtovními vztahy, věcnými břemeny, výměnky, předkupními právy. Smluvní zástavy, exekutorská zástava, exekuční příkaz k prodeji, poznámka o podané žalobě – nic z uvedeného a zřejmého na doloženém LV se v závěrech tohoto posouzení nepromítá.

Rekapitulace ocenění posuzované nemovitosti Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Obvyklá cena - hodnota pozemku

Současný stav 4 747 932 Kč - Kč 5 225 003 Kč 4 800 000 Kč 1 666 800 Kč

Výsledná hodnota na úrovni ceny obvyklé se pro účely tohoto posudku určuje ve výši: =4.800.000 Kč, slovy: čtyři miliony osm set tisíc Kč

Silné stránky nemovitosti lokalizace vnímána na místním trhu jako zajímavá jižní orientace pozemku klidová lokalita moderní řešení domu, stáří pouze 10 let dvougaráž - v místě, kde se špatně parkuje na veřejném

Slabé stránky nemovitosti není dokončená fasáda horší příjezd, nezpevněná cesta, úzká místní komunikace prostornost za cenu vertikální dispozice - nutnost schodů v poslední době spíše žádná údržba - začíná být znát

Ve Znojmě, 10.8.2016

Ing. Zdeněk Doubek

Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne 21.6.2004, pod č.j. Spr 705/2004, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti, a základní obor stavebnictví, odvětví stavby obytné, stavby průmyslové.

Jsem si jako znalec vědom následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 737-21/2016 znaleckého deníku.

- 10 -

Přílohy: situační mapy 1x fotodokumentace 6x kopie doloženého LV 3x kopie platné katastr. mapy 1x kopie Usnesení o ustanovení znalce 2x

- 11 -

situační mapy

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2016 08:35:02 Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 52/13 pro Mgr. Ing. Josef Cingroš soudní exekutor Exekutorský úřad Brno - město

Okres: CZ0647 Znojmo

Kat.území: 793426 Znojmo-Hradiště

Obec: 593711 Znojmo

List vlastnictví: 3502

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

A Vlastník, jiný oprávněný

Vlastnické právo Mudrochová Radomíra, Kotlářská 265/5, Veveří, 60200 Brno

B Nemovitosti Pozemky Parcela

Výměra[m2] Druh pozemku 186 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Znojmo, č.p. 3174, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St.  256   436/8 740 zahrada

St.  256

B1

Jiná práva - Bez zápisu

C

Omezení vlastnického práva Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Identifikátor

Podíl

655925/1710

Způsob využití

Způsob ochrany ochranné pásmo národního parku ochranné pásmo národního parku, zemědělský půdní fond

Povinnost k

o Zástavní právo smluvní

pohledávka ve výši 1.900.000,- Kč včetně příslušenství Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Parcela: St.  256 1929/62, Krč, 14000 Praha 4, Parcela:   436/8 RČ/IČO: 45244782 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. č.123646119/1 Právní účinky vkladu práva ke dni 22.12.2003. Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva

V-4739/2003-713 V-4739/2003-713 ze dne 22.12.2003. V-4739/2003-713

o Zástavní právo smluvní

k zajištění pohledávky ve výši 3.296.000,- Kč včetně příslušenství, konečná splatnost dne 31.12.2010 Parcela: St.  256 V-6192/2009-713 Břečka Lubomír Ing., Ukrajinská Parcela:   436/8 V-6192/2009-713 551/31, Bohunice, 62500 Brno, RČ/IČO: 640314/0557 Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 26.11.2009. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.12.2009. V-6192/2009-713 Pořadí k datu podle právní úpravy účinné v době vzniku práva

o Zástavní právo exekutorské podle § 69a exekučního řádu

k zajištění pohledávky ve výši 5.000.000,- Kč s příslušenstvím a nákladů exekuce povinný: Ing.Luboš Mudroch, nar. 18.1.1968 Parcela: St.  256 V-9733/2014-713 Československá obchodní banka, a. Parcela:   436/8 V-9733/2014-713 s., Radlická 333/150, Radlice, 15000 Praha 5, RČ/IČO: 00001350 Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorského úřadu Brno-město, č.j. 009 EX-52/2013 -51 ze dne 28.08.2014. Právní Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 1

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2016 08:35:02

Okres: CZ0647 Znojmo

Obec: 593711 Znojmo

Kat.území: 793426 Znojmo-Hradiště

List vlastnictví: 3502

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

Typ vztahu Oprávnění pro

(St. = stavební parcela)

Povinnost k

účinky zápisu ke dni 28.08.2014. Zápis proveden dne 23.09.2014. V-9733/2014-713 Pořadí k 28.08.2014 15:31 o Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

povinný: Ing. Luboš Mudroch, nar. 18.1.1968 Parcela: St.  256 Z-7164/2014-713 Parcela:   436/8 Z-7164/2014-713 Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Brno-město 009 EX52/2013 -50 ze dne 28.08.2014. Právní účinky zápisu ke dni 28.08.2014. Zápis proveden dne 12.09.2014. Z-7164/2014-713

D

Jiné zápisy Typ vztahu Oprávnění pro

o Podaná žaloba

Povinnost k

Parcela:   436/8 Parcela: St.  256

Z-3361/2012-713 Z-3361/2012-713

Listina Oznámení o podaném žalobním návrhu na určení, že pr. úkon je neplatný Okresního soudu ve Znojmě 12C-17/2012 ze dne 22.02.2012. Z-3361/2012-713

Plomby a upozornění - Bez zápisu E

Nabývací tituly a jiné podklady zápisu

Listina o Dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, o vypořádání SJM

27.04.2010. Právní účinky vkladu práva ke dni 27.04.2010.

V-1865/2010-713 RČ/IČO: 655925/1710

Pro: Mudrochová Radomíra, Kotlářská 265/5, Veveří, 60200 Brno F

ze dne

Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám Parcela   436/8

BPEJ 22911 22944

Výměra[m2] 357 383

Pokud je výměra bonitních dílů parcel menší než výměra parcely, zbytek parcely není bonitován

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 2

VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍ

prokazující stav evidovaný k datu 13.05.2016 08:35:02

Okres: CZ0647 Znojmo

Kat.území: 793426 Znojmo-Hradiště

Obec: 593711 Znojmo

List vlastnictví: 3502

V kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách

(St. = stavební parcela)

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD

Vyhotoveno:

13.05.2016

08:58:50

Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR Katastrální úřad pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Znojmo, kód: 713. strana 3

Exekutorský úřad Brno-město, soudní exekutor Mgr. Ing. Josef Cingroš se sídlem Bohunická 728/24a, 619 00 Brno tel. +420 543 255 504, 506, www.exekutor-brno.cz, e-mail: [email protected], DS: fv5g79t bankovní spojení: 2104432288/2700, variabilní symbol: 5213 č.j. 009 EX 52/13-163

U S N E S E N Í Mgr. Ing. Josef Cingroš, soudní exekutor, Exekutorský úřad Brno-město se sídlem Bohunická 728/24a, 619 00 Brno, který vede exekuční ízení na základě pově ení Okresní soud ve Znojmě, č.j. 16EXE 4108/2013 - 11, ze dne 30.01.2013, které bylo vydáno na základě návrhu oprávněného a Směnečný platební rozkaz č.j. 3 Cm 415/2011-18, který vydal Krajský soud v Brně dne 20.10.2011 a který se stal pravomocným dne 23.11.2012 a vykonatelným dne 23.11.2012 k uspokojení pohledávky oprávněného:

Československá obchodní banka, a. s., Radlická 333/150, 15057, Praha 5, IČ 00001350

proti povinnému:

LUBOŠ MUDROCH, Vídeňská t ída 594/12, 66902, Znojmo, nar.18.01.1968

za účasti bývalého manžela povinného: RADOMÍRA MUDROCHOVÁ, Kotlá ská 265/5, 60200, Brno, r.č.655925/XXXX ve výši 5 000 000,00 Kč s p íslušenstvím rozhodl takto: I.

Ustanovuje znalce z oboru ceny a odhadu nemovitých věcí, a to: Ing. Zdeněk Doubek, znalec, IČ 49957163, Vlkova 164/4, Znojmo, 66902

II.

Znalci se ukládá, aby po obdržení tohoto usnesení ocenil cenou obvyklou nemovité věci ve funkčních celcích a její součásti včetně jejího p íslušenství, a to:

pozemky p.č. St. 256 zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je budova - bydlení č.p. 3174 v části obce Znojmo, a p.č. 436/8 zahrada, to vše zapsané v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj ve vlastnictví bývalé manželky povinného Radomíry Mudrochové, nar. 25.9.1965, Katastrální pracoviště Znojmo, pro obec Znojmo, katastrální území Znojmo-Hradiště na listu vlastnictví č. 3502. III. Znalci se ukládá, aby zjistil věcná b emena, výměnky a nájemní, pachtovní či p edkupní práva spojená s oceňovanou nemovitou věcí. IV. Znalci se ukládá, aby nemovité věci, její součásti a p íslušenství, věcná b emena, výměnky a nájemní, pachtovní či p edkupní práva spojená s touto nemovitou věcí ocenil jednotlivě, pouze v p ípadě, že některé nemovité věci spolu tvo í funkční celek, aby tyto nemovité věci ocenil jako soubor a uvedl konkrétní okolnosti, které toto dokládají. V.

Znalci se ukládá, aby zhotovil znalecký posudek ve lhůtě 30ti dnů od doručení tohoto usnesení a zaslal ho soudnímu exekutorovi písemně minimálně ve dvou vyhotoveních společně s datovým nosičem s el. podobou posudku na adresu Mgr. Ing. Josef Cingroš, soudní exekutor, Exekutorský ú ad Brno-město se sídlem Bohunická 728/24a, 619 00 Brno, pop . písemně minimálně v jednom vyhotovení, je-li znalecký posudek doručen soudnímu exekutorovi prost ednictvím datové zprávy. Nemůže-li znalec vyžádaný úkon ve stanovené lhůtě provést, je povinen tuto skutečnost oznámit s p íslušným odůvodněním neprodleně soudnímu exekutorovi. Nedodržení stanovené nebo dohodnuté lhůty k podání znaleckého posudku má za následek snížení odměny, p ípadně opat ení podle § 53 o.s. . tj. uložení pokuty do výše 50 000,- Kč.

VI. Povinnému, pop . i dalším osobám, se ukládá umožnit znalci prohlídku nemovité věci a jejího p íslušenství a movitých věcí, které tvo í p íslušenství nemovité věci, pot ebnou k provedení ocenění a to včetně vstupu na pozemky, do budov a jednotek; umožnit znalci zjištění stavu věcných b emen, výměnků a nájemních, pachtovních či p edkupních práv s nemovitou věcí spojených a p edložit znalci listiny pot ebné k ocenění nemovité věci a jejího p íslušenství. Tomu, kdo tuto povinnost poruší, bude uložena po ádková pokuta až do výše 50.000,-Kč. Odůvodnění: St ránka 1 z 2

Soudní exekutor rozhodl v souladu s ustanovením § 58 odst. 3 zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční ád) a o změně dalších zákonů (dále jen „E “) o provedení exekuce prodejem nemovitých věcí uvedených ve výroku II. tohoto usnesení. S ohledem na skutečnost, že k ocenění nemovitých věcí je t eba odborných znalostí, ustanovil soudní exekutor v souladu s ustanovením § 52 odst. 2 E za použití ustanovení § 336 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní ád (dále jen „OS “) k ocenění nemovitých věcí výše uvedeného znalce. Znalec p i oceňování nemovitých věcí, jejího p íslušenství a jednotlivých práv a závad s nemovitými věcmi spojených, ocení nemovité věci, její p íslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitými věcmi spojených cenou obvyklou, stanovenou dle zvláštního právního p edpisu a to v souladu se zákonem č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Soudní exekutor rozhodl v souladu s ustanovením § 52, § 66 a § 69 E a v souladu s ustanovením § 336 OS , tak jak uvedeno ve výrocích tohoto usnesení. Poučení:

Proti tomuto usnesení není odvolání p ípustné. Proti znalci mohou být podány námitky do 8 dnů od doručení; jinak se má za to, že účastníci s ustanoveným znalcem souhlasí. Neumožní-li povinný prohlídku nemovité věci a jejího p íslušenství a nelze-li bez ohledání cenu určit, je soudní exekutor oprávněn zjednat si do nemovité věci povinného p ístup.

V Brně dne 28.6.2016 __________________________ Mgr. Ing. Josef Cingroš soudní exekutor Vy izuje: Mgr. Petr Pracha Doručuje se: oprávněný, další oprávnění, povinný, manžel povinného, je-li nemovitá věc ve společném jmění manželů, znalec, → má-li některý z účastníků ízení právního zástupce, pak doručovat zástupci.

Poučení: Pokud Vám tato písemnost byla doručena bez podpisu a otisku razítka, byla vyhotovena provozovatelem poštovních služeb a je platná. Na Vaši písemnou žádost ji zašleme na elektronickou adresu uvedenou v žádosti v elektronické podobě s platným el. podpisem nebo ji obdržíte v sídle exekutorského úřadu na technickém nosiči dat.

Mgr. Ing. Josef Cingroš

Digitálně podepsal Mgr. Ing. Josef Cingroš DN: C=CZ,O=Exekutorský úřad Brnomě sto\, Soudní exekutor Mgr. Ing. Josef Cingroš [IČ 63386461],OU=1,CN=Mgr. Ing. Josef Cingroš,SERIALNUMBER=P24018,T=ex ekutor SN: 1861579 Datum: 28.6.2016 11:22

St ránka 2 z 2