Nog niet gecontroleerde informatie ! Het via doorschakelen beschikbare bestand is nog niet gecontroleerd en wordt zo spoedig mogelijk vervangen of aangevuld. Bij het plan horen bovendien nog: Bijzondere aanvullende voorschriften
Gemeenteblad Nijmegen
Jaartal / nummer
Opgenomen in collectie gemeentebladen op
20 oktober 2000
2000 / 200 Naam
Bestemmingsplan Nijmegen West III-83 (Marialaan / Voorstadslaan) Voorschriften
Kaart nr. 48.172
Toelichting
Opmerkingen
Terinzagelegging ontwerpplan m.i.v. 24 juni 1999 Vaststelling bij Raadsbesluit d.d. 15 december 1999, raadsvoorstelnr. 209/1999 Goedkeuring Gedeputeerde Staten d.d. 10 april 2000, nr. RE2000.6785
Aantal bladzijden / verkoopprijs
19 / ƒ 1,90
gb00-200.doc
VOORSCHRIFTEN 1
ALGEMENE BEPALINGEN
Artikel 1
Begripsbepalingen
In het plan wordt verstaan onder: 1
bebouwing: een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.
2
bebouwingsgrens: de als zodanig op de kaart aangegeven lijn, waarbinnen de toegestane bebouwing moet worden opgericht; uitgezonderd hiervan zijn bouwdelen en/of overschrijdingen van ondergeschikte aard en ingevolge deze planvoorschriften toegestane afwijkingen.
3
bedrijfsvloeroppervlakte: de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle op een bouwperceel aanwezige bebouwing, boven en onder peil, ten dienste van één bepaalde binnen een bestemming toegestane activiteit/functie, met inbegrip van alle daartoe behorende ruimten als magazijnen, administratieruimten en overige dienstruimten.
4
bouwlaag: een gedeelte van een gebouw, dat door op gelijke of nagenoeg gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met aansluiting van onderbouw, zolder of vliering.
5
bouwperceel: de grond die, overeenkomstig het bepaalde in deze voorschriften, behoort bij een bestaand of nog op te richten gebouw met of zonder bijgebouwen.
6
bouwwerk: elke constructie geen gebouw zijnde, van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
7
dienstverlenend bedrijf: een bedrijf met een uitsluitend of in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak al dan niet met een baliefunctie zoals uitzendbureaus, reisbureaus, wasserettes, kapsalons, bijkantoren van banken en van sociaal-culturele instellingen, postagentschappen, telefoon-, telegraaf en telexdiensten, snelfoto-ontwikkel- en kopieerservicebedrijven, videotheken, verhuurbedrijven, autorijscholen en dergelijke, met uitzondering van garagebedrijven.
8
gebouw: een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte.
9
kaart: de tegelijk met deze voorschriften vastgestelde kaart met bijbehorende verklaring, waarop de bestemming(en) van de in het plan begrepen gronden zijn aangegeven, nr. 48.172.
10
kantoor: een gebouw of een gedeelte van een gebouw dat blijkens zijn aard en indeling en inrichting is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak gebruikt te worden voor het verrichten van administratieve en/of wetenschappelijke arbeid.
2
11
peil: a. b.
voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
12
perceelsgrens: de grens van een bouwperceel.
13
plan: het onderhavige bestemmingsplan, bestaande uit de kaart en deze voorschriften.
14
praktijkruimte: een ruimte welke door aard en indeling kennelijk is bestemd om uitsluitend of in hoofdzaak dienstig te zijn voor de uitoefening van (para)medische en sociaal-wetenschappelijke arbeid en andere hiermede vergelijkbare beroepen.
15
werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde.
16
woning: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van (het huishouden van) personen, al dan niet in gezinsverband, waaronder ook begrepen kamerbewoning.
Artikel 2
Wijze van meten
Bij de toepassing van het plan wordt als volgt gemeten: 1
de bebouwde oppervlakte: de buitenwerks gemeten oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige gebouwen en bouwwerken op 1 meter of hoger boven peil.
2
de goothoogte van een gebouw: de hoogte van de bovenkant van de goot, het boeibord of het bouwdeel dat de plaats van de goot of het boeibord inneemt boven peil. Schoorstenen, lucht- en liftkokers en andere technische ruimten alsmede antennes vallen hierbuiten.
3
de nokhoogte van een gebouw of bouwwerk: de hoogte van de nok of het hoogste punt van een gebouw, gemeten boven peil; schoorstenen alsmede antennes vallen hierbuiten.
Artikel 3
Dubbeltelbepaling
Grond welke eenmaal in aanmerking is en moest worden genomen bij de verlening van een bouwvergunning waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, wordt bij de beoordeling van latere bouwplannen niet meer in aanmerking genomen. 2
BESTEMMINGEN
Artikel 4
Woondoeleinden (WO)
1
De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'woondoeleinden' (WO) zijn bestemd voor de oprichting van bebouwing ten behoeve van het wonen in gestapelde vorm.
2
Op deze gronden zijn toegelaten: a gebouwen; b bouwwerken, geen gebouwen zijnde; c andere bijbehorende voorzieningen, zoals erven en tuinen;
3
d
e
uitsluitend op de begane grondlaag zijn kantoren, praktijkruimten, dienstverlenende bedrijven en bedrijfsactiviteiten in categorie 1 van de van deze voorschriften deeluitmakende staat van bedrijfsactiviteiten, toegestaan, ter plaatse van de aanduiding 'kantoor- en/of praktijkruimten, dienstverlenende bedrijven toegestaan'; een geheel of gedeeltelijk ondergronds gebouwde parkeervoorzieningen in maximaal 1 bouwlaag, ter plaatse van de nadere aanduiding 'parkeerkelder'.
3
Voor de oprichting van bebouwing gelden de volgende bepalingen: a hoofdgebouwen mogen uitsluitend worden opgericht binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen, met dien verstande dat de bebouwingsgrens tot maximaal 1.50 meter mag worden overschreden met ingangspartijen, erkers, serres aan- en uitbouwen tot een maximale nokhoogte van 3.00 meter alsmede met luifels, balkons en andere ondergeschikte bouwdelen; b de maximum goot- en nokhoogte zijn vastgesteld op het aantal meters zoals op de kaart is aangegeven.
4
De totale bedrijfsvloeroppervlakte, ter plaatse van de nadere aanduiding 'kantoren, praktijkruimten en dienstverlenende bedrijven toegestaan', mag niet meer bedragen dan 1.500 m², met dien verstande dat de totale bedrijfsvloeroppervlakte aan kantoren niet meer mag bedragen dan 500 m².
5
Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen voor een bedrijfsactiviteit die niet genoemd is in de categorie 1 van de van deze voorschriften deeluitmakende staat van bedrijfsactiviteiten, mits: het woon- en leefklimaat van de omgeving niet onevenredig wordt aangetast; de vrijstelling niet tot gevolg heeft dat de milieubelasting in de omgeving toeneemt; Alvorens vrijstelling te verlenen vragen met betrekking tot de afwegingen advies van een onafhankelijk ter zake deskundige.
Artikel 5
Verkeersdoeleinden
1
De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'verkeersdoeleinden' zijn bestemd voor: wegen, voet- en fietspaden, parkeergelegenheid en groenvoorzieningen.
2
Op deze gronden zijn toegelaten: a verhardingen; b groenvoorzieningen; c bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zulks met uitzondering van verkooppunten voor motorbrandstoffen.
3
Op of in de in lid 1 bedoelde gronden mogen slechts bouwwerken, geen gebouwen zijnde, worden gebouwd waarvan de hoogte niet meer mag bedragen dan 10 m.
3
OVERIGE BEPALINGEN
Artikel 6
Algemene vrijstellingsbepaling
Burgemeester en Wethouders kunnen van de bepalingen van dit bestemmingsplan vrijstelling verlenen voor het overschrijden van de in het plan aangegeven maten met maximaal 10%.
4
Artikel 7
Gebruiksbepaling
1
Het is verboden gebouwen, bouwwerken en werken en/of bijbehorende tuinen en open erven of andere terreinen te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de gegeven bestemmingen.
2
Burgemeester en Wethouders verlenen van het bepaalde in lid 1 vrijstelling, als strikte toepassing daarvan leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, welke beperking niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
Artikel 8
Overgangsbepalingen
1
Bouwwerken die ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerp van dit plan bestaan dan wel nadien worden gebouwd of kunnen worden gebouwd met inachtneming van het bepaalde bij of krachtens de Woningwet, en die in enigerlei opzicht van het plan afwijkt, mogen, mits de bestaande afwijkingen naar de aard en omvang niet worden vergroot: a gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b na het tenietgaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de bouwaanvraag geschiedt binnen 2 jaar na het tenietgaan.
2
Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in lid 1 onder a met dien verstande, dat de bestaande afwijkingen naar de omvang niet mogen worden vergroot en dat slechts een eenmalige vergroting plaats kan vinden van de inhoud van de in lid 1 onder a toegelaten bouwwerken met niet meer dan 10%.
3
Het gebruik van gronden en bouwwerken dat bestond ten tijde van het van kracht worden van het verbod tot gebruik in strijd met de aan die gronden en bouwwerken gegeven bestemming, en dat in enigerlei opzicht afwijkt van het plan, mag worden voortgezet of gewijzigd, zolang en voor zover de strijdigheid van dat gebruik ten opzichte van het gebruik overeenkomstig de bestemming in dit plan, naar de aard en omvang niet wordt vergroot.
Artikel 9
Strafbepaling
Overtreding van het bepaalde in artikel 7 lid 1 en artikel 8 lid 3 is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. Artikel 10
Titel
Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel: 'Bestemmingsplanvoorschriften Nijmegen West III-83'.
5
BIJLAGE: STAAT VAN BEDRIJFSACTIVITEITEN Staat van bedrijfsactiviteiten behorende bij de voorschriften van het bestemmingsplan Nijmegen West III-83. Categorie 1: Categorie 2: Categorie 3: Categorie 4: Categorie 5: Categorie 6:
activiteiten, welke door hun aard toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woningen in een rustige woonwijk; activiteiten, welke door hun aard slechts toelaatbaar zijn tussen of onmiddellijk naast woningen in een rustige woonwijk, indien geconcentreerd in een centrum; activiteiten, welke door hun aard toelaatbaar zijn aan de rand van rustige woonwijken; activiteiten, welke door hun aard gescheiden dienen te zijn van woonwijken (min. 200 m), bijvoorbeeld door middel van groenstroken, plantsoenen of water; welke door hun aard behoorlijk ver (min. 500 m) verwijderd moeten zijn van woonwijken; activiteiten, welke door hun aard uitsluitend op grote afstand (min. 1500 m) van woongebieden gesitueerd kunnen worden.
De gebruikte afkortingen zijn: -
bed. : cat. : g.d. : incl. : inr. : k.d. : lab. : m : mat. : n.e.g.: o.v. : toeg. :
bedekking categorie groter dan installatie inrichting kleiner dan laboratorium meter materiaal niet elders genoemd opgesteld vermogen toegestane
- p.c. : - p.e. : - p.m. : - p.o. : - SBI : - t/d : - t.o. : - t.u. : - v.c. : - v.tot: - tot. :
productiecapaciteit productie eenheid productie medewerkers productie oppervlakte standaardbedrijfsindeling ton per dag terreinoppervlakte ton per uur verwerkingscapaciteit van tot totaal
De volgende Categorieen zijn geselecteerd : 1 De volgende SBI-codes zijn geselecteerd : 25 27 68 98 SBI-code
Omschrijving
25 25.75 27
HOUT EN MEUBEL INDUSTRIE Woningstoffeerderijen GRAFISCHE INDUSTRIE EN UITGEVERIJEN Loonzetterijen REPARATIEBEDRIJVEN VOOR GEBRUIKSGOEDEREN Schoen- e.a. lederwarenreparatiebedrijven Uurwerkreparatie bedr.
27.16 68 68.1 68.4
6
Categorie 1 1 1 1
68.5 68.6 68.7 98 98.22 98.24 98.29 98.34
7
Goud- en zilversmederijen (reparatiebedr.) Reparatiebedrijven voor elektr. gebruiksgoederen Reparatiebedrijven voor muziekinstrumenten OVERIGE DIENSTVERLENENDE BEDRIJVEN Schoorsteenveegbedrijven Glazenwasserijen Schoonmaakbedr. n.e.g. Stoppage- en oppersinr.
1 1 1
1 1 1 1
TOELICHTING 1.
Algemeen Plangebied Het gebied Marialaan-Voorstadslaan-Kievitstraat maakt deel uit van een groter gebied waar voornamelijk detailhandel, bedrijvigheid en in beperkte mate wonen aanwezig zijn. De woningen zijn van oudsher met name langs de Voorstadslaan, de Sperwerstraat en (in geringe mate) de Marialaan aanwezig. Omsloten door Marialaan-VoorstadslaanSperwerstraat en Koekoekstraat wordt het gebied ook wel 'MVK driehoek' aangeduid. Dit gebied kent een eenzijdig detailhandelaanbod en een rommelige onaantrekkelijke structuur en presentatie en is de ontbrekende schakel in het stadsvernieuwingsproces in de wijk de Biezen. De verplaatsing van de Praxis bouwmarkt van de Marialaan naar de Van Rosenburgweg als resultaat van dit structuuronderzoek en het verdwijnen en verwerven van het garagebedrijf op de hoek Marialaan-Voorstadslaan maakt een eerste aanzet tot herontwikkeling in dit gebied mogelijk. De herontwikkeling past binnen de gewenste winkelstructuur voor heel Nijmegen-West en voor dit gebied zoals dat is beschreven in de nota 'Het structuuronderzoek bewinkeling Nijmegen (1993)'. Gezien de structuur van het gebied en de gecompliceerde eigendomsverhoudingen is het zinvol gebleken om het vernieuwingsproces in dit deel van De Biezen gefaseerd uit te voeren. Het MVK gebied vormt hierbij de eerste fase, passend in een visie voor het totale gebied. De geldende bestemmingsplannen voor dit gebied zijn "Nijmegen West III" en "Nijmegen West III-A" waarin het gebied de bestemmingen 'bedrijfsdoeleinden', 'garagebedrijven' en 'verkeersdoeleinden' heeft. De voorgestane ontwikkeling past niet binnen dit geldende plan. Een herziening van het bestemmingsplan is derhalve noodzakelijk. Planbeschrijving Op grond van de resultaten van en reacties op het onderzoek 'Ontwikkelingsperspectief gebied Marialaan/Voorstadslaan/Koekoekstraat', uitgevoerd door adviesbureau BRO in opdracht van een projectontwikkelaar en de winkeliersvereniging, heeft de gemeente Nijmegen randvoorwaarden geformuleerd en een stedenbouwkundig model ontwikkeld voor het totale gebied (zie afbeelding). Dit plan voorziet in een herontwikkeling en algehele opwaardering van het gehele gebied. Het te herstructureren gebied valt uiteen in een noordelijk en een zuidelijk deel. Alleen de ontwikkeling in de eerste fase van het zuidelijk deel valt binnen het plangebied van dit bestemmingsplan. Om een goed beeld van de ontwikkeling in het totale gebied te verkrijgen wordt hieronder een beschrijving van de ontwikkeling van het gehele gebied gegeven. In het noordelijk deel, omsloten door Voorstadslaan, Sperwerstraat, Koekoekstraat en Kievitstraat betekent dit het verbeteren van de interne (winkel)structuur door het amoveren van de bebouwing langs de Voorstadslaan, met uitzondering van drie bestaande dubbele woonhuizen. Hiervoor wordt nieuwe woningbouw teruggeplaatst die aansluit bij de structuur van de bestaande bebouwing aan de Voorstadslaan. Een entree van het vernieuwde buurtwinkelcentrum wordt aan deze straat gesitueerd. De huidige parkeerplaats wordt heringericht. Hieraan zijn twee supermarkten en mogelijk nog een aantal kleine speciaalzaken voorzien. Het huidige Scapinopand wordt vervangen door woningbouw (appartementen) in twee lagen. Op de hoek Koekoekstraat-Kievitstraat wordt eveneens een bedrijfsgebouw vervangen door een woningbouw in 3 lagen (appartementen). Tenslotte wordt aan de noordzijde van de Sperwerstraat, alsmede aan de noordoostkant van de Koekoekstraat een beperkt aantal grondgebonden eengezinswoningen gesitueerd. De bevoorrading van de beide supermarkten geschiedt in dit plan vanaf de Kievitstraat op eigen terrein, afgeschermd door een bijzonder bouwblok.
8
Het zuidelijk deel van het totale gebied omvat het gebied omsloten door de Marialaan, de Voorstadslaan, de Kievitstraat en de Koekoekstraat. Vanwege de huidige eigendomsverhoudingen is dit deel te verdelen in twee fasen. Het plangebied voor de eerste fase wordt begrensd door de (gereconstrueerde) Marialaan, het begin van de Voorstadslaan en de Kievitstraat. Bij de herontwikkeling wordt uitgegaan van een invulling op de begane grond met maximaal 1.500 m² bruto vloeroppervlak (b.v.o.) specifieke commerciële functies met daarboven circa 95 woningen. Parkeren voor bewoners is voorzien in een halfverdiepte parkeergarage onder de bebouwing. De in- en uitritten van deze parkeergarage zijn gesitueerd aan de ventweg langs de Marialaan. De invulling van de ruimten op de begane grond kan gedacht worden aan wijkgebonden voorzieningen zoals kantoren, praktijkruimten, dienstverlenende bedrijfjes (uitzendbureau, reisbureau etc.) en andere bedrijfsactiviteiten voor zover vallend in de hindercategorie 1. Aansluitend kan de rest van dit zuidelijk deel op termijn eenduidig worden ingevuld tot aan de Koekoekstraat. De Marialaan is een belangrijke in- en uitvalsweg van Nijmegen met een stedelijk profiel, waardoor begeleiding door een bouwmassa van 5 lagen met een accent op de hoek Marialaan-Voorstadslaan van 6 lagen gewenst is. Tussen de bouwmassa's langs de Marialaan wordt een transparant geluidsscherm aangebracht. De bebouwing aan de Voorstadslaan voegt zich in schaal en maat naar de bestaande bebouwing en wordt maximaal 3 lagen op een plint, vanwege de halfverdiepte parkeergarage. 2.
Verkeersaspecten Ontsluiting De ontsluiting van het plangebied vindt plaats via de bestaande parallelweg van de Marialaan. Hieraan zijn de toegangen van de parkeergarage voor bewoners gelegen en de toegangen naar de commerciële ruimten. Tevens zijn aan deze parallelweg de parkeervoorzieningen voor de bezoekers van de woningen en de commerciële ruimten gesitueerd. De Voorstadslaan is lang in gebruik geweest als sluiproute van en naar het centrum, via de Hezelpoort. Sinds de reconstructie van de Marialaan is deze route richting centrum niet meer aantrekkelijk als sluiproute. Door nu in het gedeelte van de Voorstadslaan, tussen de Marialaan en de Kievitstraat, eenrichtingsverkeer in te stellen voor gemotoriseerd verkeer richting centrum wordt ook de sluiproute vanuit het centrum afgesloten. Langzaamverkeer Voetgangers, fietsers en bromfietsers kunnen gebruik maken van de bestaande voet- en fietspaden en parallelwegen langs de Marialaan. Parkeren Het parkeren ten behoeve van de bewoners vindt plaats in de parkeergarage onder de woningen. Voor de bezoekers van de woningen en de commerciële ruimten en het personeel van de commerciële ruimten zijn er parkeervoorzieningen aan de parallelweg en in het afgesloten gedeelte van de Voorstadslaan beschikbaar. Voor het verkrijgen van een indicatie van het benodigde aantal parkeerplaatsen is voor de woningen uitgegaan van 1,4 parkeerplaats per woning (inclusief bezoekers). Voor de commerciële ruimten is 1,2 parkeerplaats per 100 m2 vloeroppervlak beschikbaar. De totale behoefte aan bedraagt daarmee circa 148 parkeerplaatsen. In de parkeergarage onder het complex worden 99 parkeerplaatsen gerealiseerd ten behoeve van bewoners. Voor bezoekers van de woningen en de commerciële ruimte is op de parallelweg van de Marialaan ruimte voor ± 30 auto’s, langs de Voorstadslaan ruimte voor ca 7 auto’s en in de Kievitstraat ruimte voor ca 12 auto’s. Openbaar vervoer Het plangebied is goed bereikbaar per openbaar vervoer met de buslijn die rijdt via de nabij gelegen rotonde op het kruispunt Marialaan-Waterstraat-Voorstadslaan.
10
3.
Natuur en landschap Binnen de plangrens is geen groenstructuur aanwezig. Op de hoek van de Voorstadslaan en de Kievitstraat staat wel een linde, maar deze deze boom kan gezien de uitwerking van de te realiseren bouwmassa niet gehandhaafd worden. Het groen langs de Voorstadslaan maakt tezamen met het groen langs de Marialaan deel uit van de hoofdgroenstructuur in dit deel van de stad. Van de oude bomenstructuur langs de Voorstadslaan weg zijn nog een aantal lindes aanwezig. Door verplant van de genoemde boom en aanplant van nieuwe exemplaren kan de bomenstructuur langs deze laan ter plaatse van het plangebied hersteld worden.
4.
Waterhuishouding Het plangebied maakt deel uit van de bestaande waterhuishoudkundige inrichting van Waterkwartier en Biezen. Er vindt geen wijziging plaats in de bestaande waterhuishoudkundige inrichting. Voor de waterhuishouding moet er onderscheid gemaakt worden in de afvoer van vuilwater en hemelwater. In het gebied ligt een gemengd rioolsysteem met voldoende capaciteit voor de inzameling en afvoer van vuilwater en hemelwater. Het rioolsysteem voert af naar rioolgemaal De Biezen. Binnen het plangebied is geen oppervlaktewater aanwezig. Het gemiddelde grondwaterpeil bevindt zich op 7,40 m +NAP (langjarig gemiddelde, bron Dienst Grondwaterverkenning TNO). De grondwaterstand wordt beïnvloed door de waterstand op de Waal. De grondwaterstroming verloopt in westelijke richting.
5.
Milieuaspecten 5.1.
Bodem Binnen het plangebied zijn twee percelen te onderscheiden, te weten Marialaan 132 (Praxis) en de Marialaan 134 (tankstation De Fakkel). Hieronder worden per locatie de belangrijkste conclusies van de uitgevoerde bodemonderzoeken beschreven. Praxis, Marialaan 132 Op de locatie is op 5 december 1996 in opdracht van Praxis Nijmegen een verkennend bodemonderzoek uitgevoerd. De belangrijkste conclusies zijn: verspreid over de locatie worden stenen en resten van metselpuin aangetroffen; in de boven- en ondergrond overschrijden de parameters koper, kwik, lood PAK(som) en minerale olie de streefwaarde in lichte mate; ter plaatse van peilbuis 2 wordt voor minerale olie de interventiewaarde overschreden. Na herbemonstering overschrijdt de concentratie van minerale olie de streefwaarde niet. Tankstation De Fakkel, Marialaan 134 Op de locatie is in opdracht van de Stichting Uitvoering Bodemsanering Amovering Tankstations (SUBAT) een bodemsanering uitgevoerd. De belangrijkste conclusies van de bodemsanering zijn: in de vaste bodem overschrijden de parameters koper, lood, zink en PAK(som) de streefwaarden in lichte mate. De parameters minerale olie, benzeen, tolueen, ethylbenzeen en xylenen overschrijden de interventiewaarden; in het grondwater overschrijden de parameters minerale olie en aromaten de interventiewaarden. De grondwaterverontreiniging is, met uitzondering van peilbuis 8, in voldoende mate afgeperkt.
11
Conclusie perceel Marialaan 132 Voor deze locatie is het aan te bevelen aanvullend onderzoek uit te voeren naar de mogelijke grondwaterverontreiniging met minerale olie in de grond en grondwater bij peilbuis 2. De ondergrondse olietank dient conform de richtlijnen van het besluit Opslag Ondergrondse Tanks (BOOT) te worden gesaneerd. Conclusie perceel Marialaan 134 De bodemsanering op de locatie is reeds afgerond. De grondwatersanering zal nog enige tijd in werking blijven. Na provinciale goedkeuring van het evaluatierapport zal de gemeente inzicht moeten krijgen in de behaalde bodemkwaliteit. Teneinde vast te kunnen stellen of de voorgenomen planwijziging realiseerbaar is, dienen de bovengenoemde activiteiten te worden uitgevoerd. PM Het plan zal op dit punt worden aangevuld zodra nadere gegevens beschikbaar zijn. 5.2.
Geluid Het plangebied wordt omsloten door een aantal verkeerswegen. Door berekeningen is onderzocht hoeveel geluid het verkeer veroorzaakt op de gevels van de geplande woningen. De berekeningen zijn gemaakt op basis de toekomstige verkeersintensiteiten. Deze zijn naar verwachting hoger dan de huidige intensiteiten. De geluidsbelasting moet bij voorkeur 50 dB(A)of minder bedragen. Onder omstandigheden mag van deze waarde worden afgeweken. Voor nieuwe te bouwen woningen in stedelijk gebied is ontheffing tot maximaal 65 dB(A) mogelijk. Voor dit plan is de geluidbelasting op 12 punten (waarneempunten) en op diverse hoogten berekend. De waarneempunten liggen rondom het bouwblok dat in dit plan is opgenomen. De volgende geluidsbelastingen zijn berekend: Gevel Marialaan Overige gevels
: :
maximaal 62 dB(A); kleiner dan 50 dB(A).
De voorkeursgrenswaarde van 50 dB(A) wordt daarmee aan de Marialaan met 12 dB(A) overschreden. Voor 21 van de 95 woningen geprojecteerde woningen moet een ontheffing van de voorkeursgrenswaarde worden aangevraagd bij Gedeputeerde Staten van Gelderland (GS). Voor al deze woningen kan in principe ontheffing worden verleend. De geluidsbelasting blijft namelijk in alle gevallen onder de maximaal toegestane geluidsbelasting van 65 dB(A). De gemeenteraad kan het bestemmingsplan pas vaststellen nadat GS de ontheffing heeft verleend. Op grond van het Bouwbesluit mag het binnenniveau in woningen maximaal 35 dB(A) bedragen. Als voor een aantal woningen ontheffing is verleend moet worden onderzocht of extra geluidwerende voorzieningen noodzakelijk zijn. Hierbij valt te denken aan dubbele beglazing en geluidgedempte ventilatieroosters. Ook moet extra aandacht worden besteed aan de indeling van de woningen. Geluidsgevoelige ruimten zoals slaapkamers moeten bij voorkeur niet aan de meest lawaaiige gevel worden gesitueerd. In het stedenbouwkundige plan is met deze eisen rekening gehouden. De woningen aan de Marialaan beschikken over slaapkamers aan de geluidluwe zijde. Grote transparante schermen zorgen voor een prettig akoestisch klimaat tussen de woonblokken. De schermen zullen worden aangebracht tussen de woonblokken, aan de kant van de Marialaan. Aan de detaillering van de schermen wordt nog gewerkt.
12
5.3.
Overige milieuaspecten Aan de ter plaatse voorgestelde bedrijfsactiviteiten, die binnen een woonomgeving passen, is een 'Staat van bedrijfsactiviteiten' gekoppeld. De daarin opgenomen activiteiten vormen uit oogpunt van milieu geen belemmering en biedt voldoende garantie voor een verantwoord leefklimaat. Deze limitatieve positieve bedrijvenlijst omvat bedrijven uit milieucategorie 1. De verkeersaantrekkende werking van en naar bedrijven is gelet op de aanwezige bedrijvigheid van ondergeschikt belang ten opzichte van het lokaal verkeer. Door oriëntering van de laad- en losactiviteiten van de commerciële functies aan de zijde van de Marialaan, wordt geluidsoverlast door laden en lossen zoveel mogelijk beperkt. Het heersende geluidsniveau veroorzaakt door het wegverkeer is aan de zijde van de Marialaan namelijk hoger dan aan de zijde van de Kievitsstraat. De bijdrage op dit geluidsniveau door laad- en losactiviteiten is hierdoor gering en zal hierdoor minder snel aanleiding geven tot overlast. De milieuwet- en regelgeving biedt mogelijkheden om de overlast veroorzaakt door commerciële activiteiten, voor zover deze onder de werkingssfeer van de Wet milieubeheer vallen, zoveel mogelijk te beperken en daar waar mogelijk te voorkomen. Bij de realisering van bedrijfsactiviteiten dient derhalve rekening te worden gehouden met extra bouwkundige of milieutechnische voorzieningen die voortvloeien uit de milieuwet- en regelgeving. Hierbij dient in elke geval rekening te worden gehouden met zowel contact- als luchtgeluidisolatie tussen de bedrijfslaag en de overige woningen. Bij de realisering van de halfverdiepte parkeergarages dient rekening gehouden te worden met de emissies afkomstig van auto's. Zowel vanuit de bouw- als milieuregelgeving zullen hieraan eisen worden gesteld. Hiermee wordt onder meer beoogd dat aan de wettelijke besluiten voor luchtkwaliteit wordt voldaan. De bedrijvigheid buiten het plangebied wordt niet onnodig beperkt in hun activiteiten door de komst van woningen en vormt eveneens geen belemmering voor de realisering van de woningen.
6.
Financiële paragraaf De onderhavige planwijziging voorziet in de ontwikkeling van maximaal 1.500 m2 b.v.o. commerciële ruimte met daarboven circa 95 woningen en een parkeergarage voor bewoners half verdiept eronder. Deze commerciële ruimte zal gevuld worden met kantooren/of praktijkruimten, dienstverlenende bedrijfjes en andere kleine binnen een woonomgeving passende bedrijfjes, alsmede showrooms (geen detailhandel). Tevens wordt de woonomgeving ter plaatse heringericht. Bij het opstellen van de exploitatieopzet zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: start exploitatie 1 oktober 1998 einde exploitatie 31 december 2001 rente 6,5 % kostenstijging 3,0 % opbrengststijging 0,0 % exclusief BTW prijspeil 1 oktober 1998 datum exploitatieopzet 14 december 1998 Daar de kosten uit de opbrengsten grondverkoop, een bijdrage uit het Stadsvernieuwingsfonds en een rijkssubsidie in het kader van het Grote Stedenbeleid (GSB) kunnen worden gedekt, kan gesteld worden dat de onderhavige bestemmingsplanwijziging financieel-economische uitvoerbaar is.
13
7.
Juridische planopzet Het bestemmingsplan kent twee bestemmingen: woondoeleinden en verkeersdoeleinden. De bestemming woondoeleinden omvat het gebied waarbinnen het bouwblok wordt gebouwd. Op de kaart is een bouwvlak opgenomen waarbinnen gebouwen mogen worden opgericht. De maximale nok- en goothoogte is met een nadere aanduiding op de kaart aangegeven. Ook is het binnen deze bestemming mogelijk ter plaatse van de nadere aanduiding 'parkeerkelder' een geheel of gedeeltelijk ondergrondse gebouwde parkeervoorzieningen te realiseren. De op de beganegrondlaag langs de Marialaan voorziene functies zijn met een nadere aanduiding mogelijk gemaakt. De overige gronden zijn bestemd tot verkeersdoeleinden. Binnen deze bestemming zijn wegen, trottoirs, parkeerplaatsen en groenvoorzieningen toegestaan.
8.
Resultaten van inspraak Omwonenden van het plangebied en andere belanghebben zijn bij brief van 19 januari 1999 in kennis gesteld van de voorgenomen herziening van het bestemmingsplan en uitgenodigd voor een inspraakavond op 3 februari 1999. Ook is de mogelijkheid tot inspraak en de inspraakavond aangekondigd in het huis-aan-huis verspreide weekblad de Brug. Tot 5 maart 1999 is gelegenheid gegeven om schriftelijk in te spreken. Van de inspraakavond van 3 februari 1999 is een verslag gemaakt welk verslag inmiddels aan belangstellenden is toegestuurd. Binnen de inspraaktermijn zijn er een twaalftal schriftelijke reacties binnengekomen. Enkele reacties zijn ondertekend door meerdere personen. Hieronder zullen wij de ingekomen reacties rubriceren en kort samenvatten en van een beoordeling weging voorzien. Reactie. De geplande nieuwbouw maakt een kolossale indruk en zorg op de hoek voor een versmalling van de straat. Beoordeling/weging In maat en schaal voegt de bebouwing zich naar zowel de Marialaan als naar de Voorstadslaan. De Marialaan als belangrijke stedelijke ontsluitingsweg wordt begeleid door een bouwmassa van 4 lagen woningen op een begane grondlaag met specifieke commerciële functies. Op de hoek met de Voorstadslaan is een ruimtelijk accent gewenst als markering aan de wijdlopige verkeersstructuur van Marialaan en rotonde en beëindiging/ c.q. aansluiting van de Voorstadslaan. Er is sprake van een zeer geringe ruimtelijk aanvaardbare versmalling. De afstand van gevel tot gevel wordt hier minimaal 19 meter, waarbij moet worden aangetekend dat hier gemeten is tot de punt van het nieuw te bouwen blok, dat haaks op de Marialaan en dus schuin op de Voorstadslaan gesitueerd is. Direct na dit punt vindt dus een verwijding plaats en ontstaat een verblijfspleintje met een beperkt aantal bezoekersparkeerplaatsen. In de uitwerking van dit deel van de bebouwing wordt bijzondere aandacht gegeven aan de kopgevels van de blokken, zodat geen ‘blinde’ gevels ontstaan. Reactie Bezwaar tegen de afsluiting van de Voorstadslaan voor het doorgaande verkeer op de hoek Kievitstraat/Voorstadlaan. Voor een vlotte verkeersafwikkeling is het verstandig het rechtsafslaande verkeer -via de hoofdrijbaan- te legaliseren, waardoor de inrijmogelijkheid aangepast dient te worden.
14
Beoordeling/weging Een directe aansluiting vanaf de hoofdrijbaan is uit verkeers- cq. woonmilieu oogpunt niet wenselijk ter voorkoming van sluipverkeer via de buurt en de Voorstadslaan. Reactie Bezwaar tegen wijziging bouwhoogte en bebouwingsgrens in verband met zichtbaarheid van de bestaande winkel(s) aan de Voorstadslaan. Door de afsluiting van de Voorstadslaan wordt deze winkel bovendien slechter bereikbaar. Beoordeling/weging Het inmiddels voorgestelde inrichtingsvoorstel voor dit gedeelte van de Voorstadslaan gaat uit van toegankelijkheid voor auto’s vanaf de ventweg langs de Marialaan en voor voetgangers en fietsers in twee richtingen, zodat de bereikbaarheid voor alle panden gewaarborgd blijft. De bereikbaarheid met de auto blijft in dit gedeelte primair gericht ‘op bezoek’, hetgeen in de inrichting onder andere duidelijk zal worden gemaakt door inritconstructies aan het begin en eind van dit deel van de Voorstadslaan. Wat betreft bouwhoogte en bebouwingsgrenzen kan worden gesteld dat de afstand van 30 meter ook al in het geldende bestemmingsplan is vastgelegd. De bestaande bebouwing staat echter enkele meters achter de geldende bebouwingsgrens. De nieuwe bebouwing van maximaal 19 meter hoogte komt op ca. 30 meter van de bestaande bebouwing aan de overzijde van de straat te staan, hetgeen in stedelijk gebied een acceptabele afstand genoemd mag worden. Het zicht op de winkel van inspreker blijft ook in de nieuwe situatie in voldoende mate aanwezig, terwijl in de verkeers- en parkeersituatie, alsmede in de inrichting van de directe omgeving een duidelijke verbetering wordt aangebracht. Reactie De nieuwe bebouwing op de hoek Voorstadslaan/Marialaan wordt te hoog (2x zo hoog als bestaande bebouwing) waardoor het uitzicht belemmerd wordt en een verkeersonveilige situatie ontstaat. Beoordeling/weging De Marialaan heeft als belangrijke in- en uitvalsweg een stedelijk profiel gekregen, waarbij begeleiding door een stevige stedelijke bebouwing van 5 lagen gewenst is. De hoek met de Voorstadslaan vormt de overgang naar een andere structuur en een knooppunt van verbindingen uitkomend op een enkele jaren geleden aangelegde rotonde. Dit wordt ondersteund door een ruimtelijk accent van 6 lagen. De ‘opening’ van 30 meter is voldoende groot om samen met de herinrichting van de buitenruimte een goede veilige verkeerssituatie te realiseren. Reactie Verlegging van de bebouwingsgrens richting Marialaan/Voorstadslaan betekent zonbelemmering voor de bestaande te handhaven panden op de hoek Marialaan/Voorstadslaan . Beoordeling/weging Bezonningsonderzoek heeft aangetoond dat voor deze panden een zeer beperkte zonbelemmering optreedt in vergelijking met de bestaande situatie. Op 21 december kunnen genoemde panden extra zonbelemmering gedurende 1 tot 2 uur ondervinden t.o.v. de bestaande situatie. (21 december is als maatgevende datum de meest ongunstige in het jaar; voor en na deze datum is de schaduwwerking altijd minder/korter).
15
Reactie De wegafsluiting van de Voorstadslaan voor het doorgaande verkeer ter hoogte van Kievitstraat/Voorstadslaan en het maken van een woonerf is geen verbetering. Er dreigt een vergaarbak te ontstaan van auto’s, containers en ander straat- en zwerfvuil. Bovendien wordt daarmee de bereikbaarheid van de bestaande winkels belemmerd. Beoordeling/weging Op het moment van de inspraakavond was de nadere uitwerking van het deel van de Voorstadslaan tussen Marialaan en Kievitstraat nog niet bekend en werd ervan uitgegaan dat het gedeelte van de Voorstadslaan, tussen Marialaan en Kievitstraat, afgesloten zou worden voor het doorgaande verkeer. Alleen het langzame verkeer zou van deze verbinding gebruik kunnen maken. In de verdere uitwerking van het inrichtingsplan voor de buitenruimte wordt nu uitgegaan van de mogelijkheid voor auto’s om vanaf de ventweg langs de Marialaan rechtsaf de Voorstadslaan op te rijden (eenrichtingsverkeer), waarbij de rijbaan wordt teruggebracht naar een breedte van 5 meter met aan weerszijden langsparkeerplaatsen, rekening houdend met de entrees naar de woningen en de bereikbaarheid van de (bestaande) winkels. Op de hoeken met de Marialaan en de Kievitstraat worden inritcontructies aangebracht, zodat dit als doorgaande route onaantrekkelijk wordt voor auto’s. Verder krijgt de ruimte een verblijfskarakter met goede oplossingen voor huisvuil en containers. Op het punt van de ontsluiting (paragraaf 2 Verkeersaspecten) is het ontwerpplan dan ook aangepast. Reactie Nieuwbouw zal het beeld van de Voorstadslaan aantasten. Het historische karakter van de Voorstadslaan als verbinding van het oude stadscentrum met de dorpskern Hees wordt onvoldoende beschermd. Er zou meer rekening gehouden moeten worden met ruime voortuinen, zoals de bestaande voortuinen van de panden aan de Voorstadslaan en de bouwhoogte dient beperkt te blijven tot 10 à 12 meter. De voorgestelde bouwhoogten maken inbreuk op de bouwhoogte die in de gehele Voostadslaan vanaf de Hezelpoort te zien is. Beoordeling/weging Aansluitend op en als overgang naar de Marialaan ontstaat een bouwblok dat het intermediair wordt tussen de bebouwing aan de Voorstadslaan en de Marialaan met aan de Voorstadslaan een hoogte van 3 lagen op een plint (i.v.m. parkeergarage) en een verspringende gevel. De privé buitenruimten van de woningen (appartementen) zijn gelegen aan de binnenzijde van de bouwblokken. De woningen op de begane grond houden afstand van de openbare ruimte doordat ze op een plint zijn geplaatst. Het historische karakter van de Voorstadslaan als verbinding van het oude stadscentrum met de dorpskern Hees is reeds lange tijd verdwenen door de doorsnijding van de Marialaan, welke als stadsinvals-/uitvalsweg een belangrijke verbinding is geworden. Langs de Marialaan is begeleiding van deze verkeersverbinding door een stevige bebouwingswand /bouwmassa van 5 lagen stedenbouwkundig/ruimtelijk gewenst. Zoals wij hierboven ook al hebben aangegeven is op de hoek met de Voorstadslaan (het snijpunt van twee verschillende structuren en nabij de rotonde) een ruimtelijk accent op zijn plaats. De bebouwing aan de Voorstadslaan voegt zich in schaal en maat naar de bestaande bebouwing en wordt maximaal 3 lagen (op een plint vanwege de halfverdiepte parkeergarage). De verspringingen in de bebouwingslijn aan de Voorstadslaan geeft een differentiatie in de gevel. Reactie De Voorstadslaan behoort tot de hoofdgroenstructuur in dit deel van de stad. Er worden geen garanties gegeven om dit karakter te handhaven. Een lindeboom die verplant moet worden behoort tot de historische beplanting.
16
Beoordeling/weging Inmiddels is voor het gedeelte Voorstadslaan tussen Marialaan en Kievitstraat een inrichtingsvoorstel verder uitgewerkt, dat uitgaat van verplanting van genoemde lindeboom binnen het opnieuw in te richten gebied. Door verplant van deze boom en aanplant van nieuwe exemplaren langs dit gedeelte van de Voorstadslaan wordt de bomenstructuur hersteld. Ook hagen zullen deel uitmaken van de nieuwe inrichting van het ontstane pleintje. Reactie Bezwaar tegen de tot nu toe gevolgde procedure. Beoordeling/weging Op de informatieavond in februari 1998 werd een eerste versie van een mogelijk bebouwingsplan gepresenteerd. Het betrof een stedenbouwkundige toelichting en een toelichting van de architect op zijn eerste ideëen voor het nieuwe bouwblok op de hoek Voorstadslaan/Marialaan. Veel bedenkingen waren er toen tegen de hoogte van 5 bouwlagen van het deel dat aan de Voorstadslaan is gelegen, alsmede tegen de extra verkeers- en parkeerdruk voor de buurt met name ten gevolge van de keuze het parkeren op te lossen op maaiveld aan de achterzijde (de Kievitstraat). Hierna is met de insprekers diverse malen overleg gevoerd door de gemeentelijke projectleider, stedenbouwkundige en verkeerskundige om te komen tot een aanvaardbare oplossing voor genoemde problemen. Samen met de architect is deze oplossing in een aantal studies uitgewerkt en besproken met insprekers. Zo is er gekozen voor een geringere bouwhoogte langs de Voorstadslaan ( 3½ bouwlaag), differentiatie in het blok door een aantal malen terugspringende gevel, suggesties voor de gevel door de architect, evenals perspectiefschetsen voor het beeld aan de Voorstadslaan. Tevens is voor het parkeren een parkeergarage onder het gehele bouwblok bedacht met een in- en uitrit aan de Marialaan, zodat de achterliggende woonwijk niet met extra autoverkeer en parkeren belast zal worden. Deze oplossing heeft als onderlegger gediend voor het voorontwerp bestemmingsplan, zoals dat op de informatieavond van 3 februari 1999 is toegelicht. Inmiddels was ook duidelijk geworden dat de behoefte aan huur-appartementen op deze plek was teruggelopen en er een grotere vraag was naar koop-appartementen. Ook dit is op deze avond medegedeeld, naar grote tevredenheid van inspreekster op dit punt. Overigens dient vermeld te worden dat dit aspect ruimtelijk/planologisch niet relevant is en ook niet binnen een bestemmingsplan te regelen. Wij zijn dan ook van mening dat de gevolgde procedure correct verlopen is. Conclusie De inspraakreacties geven ons aanleiding om de in de toelichting opgenomen paragraaf 2 (Verkeersaspecten) op het onderdeel Ontsluiting aan te passen. De Voorstadslaan tussen de Marialaan en de Kievitstraat zal niet worden afgesloten voor gemotoriseerd verkeer. Er zal worden volstaan met het instellen van eenrichtingverkeer voor gemotoriseerd verkeer in de richting van de Kievitstraat. Door het instellen van eenrichtingverkeer wordt het sluipverkeer vanaf de Voorstadslaan richting Marialaan voldoende tegengegaan. Voor het overige gegeven de ingekomen reacties ons geen aanleiding tot het aanbrengen van wijzigingen in het ontwerp-bestemmingsplan.
9.
Resultaten overleg ex artikel 10 Bro In het kader van het gevoerde overleg ex artikel 10 Bro is er één reactie ingekomen van de provinciale diensten.
17
De diensten kunnen instemmen met de herinrichting van de eerste fase van de Kop Weurtseweg. De diensten geven aan dat het niet duidelijk is waar de op te richten geluidschermen tussen de geprojecteerde woonblokken worden opgericht. Doordat de bodem- en geluidrapporten nog ontbreken kunnen de diensten met betrekking tot deze aspecten geen oordelen vormen. De diensten verzoeken om in de plantoelichting de parkeerproblematiek verder uit te diepen. Ten aanzien van deze opmerkingen c.q. vragen kan het volgende worden opgemerkt. De geluidschermen maken onderdeel uit van het bouwplan voor de drie woonblokken. Zowel qua bouwhoogte als bebouwingsgrenzen van de op de plankaart opgenomen bestemming ‘woondoeleinden’ is met de realisering van deze schermen als verbindend element tussen de woonblokken aan de zijde van de Marialaan rekening gehouden. Het ontwerpplan behoeft op dit punt dan ook geen aanpassing. Bij de indiening van het vastgestelde bestemmingsplan ter goedkeuring zullen de rapporten met betrekking tot het bodemonderzoek en het akoestisch onderzoek worden meegezonden. In de toelichting op het ontwerpplan is aangegeven dat de totale behoefte aan parkeerplaatsen voor deze ontwikkeling is berekend op ca 148 parkeerplaatsen. Deze parkeerplaatsen zullen als volgt worden gerealiseerd: 99 parkeerplaatsen ten behoeve van bewoners in de te realiseren parkeergarage onder het nieuwbouwcomplex; voor bezoekers van de woningen en de te realiseren commerciële ruimten is op de parallelweg van de Marialaan ruimte voor plm. 30 auto’s, langs de Voorstadslaan ca 7 auto’s en in de Kievitstraat ca 12 auto’s. De toelichting hebben wij op dit punt nog aangevuld.
18
