Nog niet gecontroleerde informatie ! Het via doorschakelen beschikbare bestand is nog niet gecontroleerd en wordt zo spoedig mogelijk vervangen of aangevuld.
Gemeenteblad Nijmegen
Jaartal / nummer
Opgenomen in collectie gemeentebladen in
1994
1994 / 48 Naam
Bestemmingsplan Neerbosch-Oost 1983-XIII (Bastionhotel) Voorschriften
Kaart nr. 46.573
Toelichting
Opmerkingen
Het oorspronkelijke gemeenteblad is ten behoeve van presentatie binnen intranet c.q. internet opnieuw uitgebracht in digitale vorm, waarbij inhoudelijk identiek aan de oorspronkelijke uitgave. Nieuw toegevoegd zijn een vervangend titelblad (en de bestemmingsplankaart). Bijzondere aanvullende voorschriften
Aantal bladzijden / verkoopprijs
?? / € 0,00
gb94-048v.doc
GEMEENTEBLAD
Jaartal: 1994
NIJMEGEN
Nummer: 48
Naam: Bestemmingsplanvoorschriften Neerbosch-Oost 1983-Xlll
Publikatiedatum: 18 april 1994
Opmerkingen: (Kaart nr. 46.573)
Aantal bladzijden: 7
Verkoopprijs: f 0,70
2
Bestemmingsplanvoorschriften behorende bij het bestemmingsplan Neerbosch-Oost 1983-X111, vastgesteld bij besluit van de Raad der gemeente Nijmegen d.d. 19 februari 1992 afdeling SI nr. 31 /1992.
HOOFDSTUK I DEFINITIES In het plan wordt verstaan onder: A. 1.
2.
de kaart: de tegelijk met deze voorschriften vastgestelde kaart nummer 46.573 waarop het plan is aangegeven;
3.
een gebouw: een voor mensen toegankelijke, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte;
4.
een bouwwerk: elke constructie, geen gebouw zijnde, van enige omvang, van hout, steen, metaal of ander materiaal, die direct of indirect steunvindt in of op de grond;
5.
een werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde;
6.
bebouwing: een of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde;
7.
een hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;
8.
een bijgebouw: een gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegenhoofdgebouw;
9.
bouwen: het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.
B. 1.
c.
het plan: het onderhavige bestemmingsplan, zijnde de kaart en deze voorschriften;
een horecabedrijf: een bedrijf vallende onder de horecasector, zoals hotel, motel, restaurant en café, waarvan de hoofdfunctie bestaat uit het bieden van overnachtingsmogelijkheid en het verstrekken van in eigenonderneming bereide (in hoofdzaak complete )maaltijden voor gebruik ter plaatse , zoals bistro’s, grill-rooms, specialiteitenrestaurants en of restaurants, waaronder niet begrepen het exploiteren van zaalaccommodatie, nachtclubs en discotheken;
2.
een nachtclub en/of discotheek: een horecabedrijf waarvan de hoofdfunctie bestaat uit het verstrekken van alcoholhoudende dranken voor gebruik ter plaatse gecombineerd met amusementsprogramma enlof dansgelegenheid;
1.
een bouwperceel: de grond die, overeenkomstig het bepaalde in deze voorschriften, behoort bij een bestaand of nog op te richten gebouw met of zonder bijgebouwen;
2.
een perceelsgrens: de grens van een bouwperceel;
3 3.
de goothoogte van een gebouw:
de hoogte van de bovenkant van de goot, het boeiboord of het bouwdeel dat de plaats van de goot of het boeiboord inneemt boven peil; schoorsteen, liftkokers en antennes alsmede ketelruimten vallen hierbuiten; 4.
de nokhoogte van een gebouw:
de hoogte van de nok of van het hoogste punt van een gebouw of bouwwerk gemeten boven peil; torens, schoorstenen, lucht- en liftkokers en antennes vallen hierbuiten; 5.
de hoogte van een bouwwerk:
het hoogste punt dat een bouwwerk inneemt boven peil; 6.
de bebouwingsgrens:
de als zodanig op de kaart aangegeven lijn, waarbinnen de toegestane bebouwing moet worden opgericht en die behoudens toegestane afwijkingen niet door bebouwing mag worden overschreden; 7.
peil:
a. voor een gebouw of een bouwwerk waarvan de voorgevel direct aan de weg grenst: het peil van het hoogst aangrenzende weggedeelte; b. voor een gebouw of een bouwwerk waarvan de voorgevel niet direct aan de weg grenst: het peil van het hoogst aangrenzende terreingedeelte; c. indien het gebouw of bouwwerk is gelegen in geaccidenteerd of tussen twee wegen, geldt het peil van het hoogst aangrenzende terrein-of weggedeelte nabij de voorgevel van het gebouw. HOOFDSTUK II BESTEMMINGSCATEGORIE H
Horecadoeleinden
1. De gronden welke op de kaart zijn aangewezen voor “horecadoeleinden”( zijn bestemd voor de bouw van horecabedrijven met bijbehorende bijgebouwen, bouwwerken en werken,met dien verstand8 dat: a. behoudens een verleende vrijstelling ingevolge Hoofdstuk IV van deze voorschriften mogen de hoofdgebouwen uitsluitend binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen worden opgericht; b. de maximum goot- en nokhoogte van de bebouwing is vastgesteld op het aantal meters als op d8 kaart is aangegeven; c. het op de kaart aangegeven bouwperceel mag geheel worden bebouwd. HOOFDSTUK 111 ALGEMENE BEPALING Grond welke eenmaal in aanmerking is en moest worden genomen bij de verlening van een bouwvergunning waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, wordt bij de beoordeling van latere bouwplannen niet meer in aanmerking genomen. HOOFDSTUK IV TOEPASSING ARTIKEL 15 VAN DE WET OP DE RUIMTELIJKE ORDENING A. Het bouwen buiten de bebouwingsgrens. Burgemeester en Wethouders kunnen van de verplichting om de hoofdbebouwing op te richten binnen de bebouwingsgrens vrijstelling verlenen voor het bouwen buiten de bebouwingsgrens, indien het betreft: a. plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, wanden van ventilatie kanalen en van schoorstenen en overstekende daken; b. erkers, ingangspartijen, galerijen en balkons, mits zij de bebouwingsgrens met niet meer dan 1,50 meter overschrijden; luifels mogen de bebouwingsgrens met maximaal 2,50 meter overschrijden; c. stoepen, bordessen, funderingen, kelderingangen en -koekoeken, mits zij niet hoger worden opgetrokken dan 2 meter boven peil;
4 d. erfafscheidingen tot een maximum hoogte van 2 meter; e. toegangspartijen ten behoeve van het toegankelijk maken van het hotelvoor een invalide, in welk geval de overschrijding maximaal 3 meter mag bedragen ter breedte van maximaal 3 meter en met een goothoogte van maximaal 250 meter; f. putten, leidingenen goten voor de aan- en afvoer of de verzameling van water en rioolstoff en; g. het bouwen van geheel onder peil gelegen kelderruimten,mits deze de bebouwingsgrens met niet meer dan 2 meter overschrijden. h. pergola’s tot een maximum hoogte van 250 meter. i. het oprichten van een reclamezuil van maximaal 25 meter hoogte. B.
A/g8r7788n
1. Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen : a. betreffende de gronden gelegen binnen het plan, met vrijstelling van de bepalingen van dit plan, voor het oprichten van kleine gebouwtjes ten openbare nutte, zoals gasdrukregel- en meetstations, traforuimten en telefooncellen met per gebouwtje een maximale oppervlakte van 20 m2, geen grotere hoogte dan 3.00 meter en met een maximale inhoud van 50 m3; b. tot de overschrijding van de bij het plan aangegeven hoogtematen met maximaal 10 % van de toegestane maten; 2. Burgemeester en Wethouders maken van de bevoegdheid als bedoeld in lid 1 sub a slechts gebruik, nadat belanghebbenden gedurende 14 dagen in de gelegenheid zijn gesteld eventuele bezwaren schriftelijk bij hen kenbaar te maken. HOOFDSTUK V GEBRUIKSBEPALINGEN 1. Het is verboden gebouwen, bouwwerken en werken en/of bijbehorende tuinen en open erven of andere terreinen te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de uit het plan voortvloeiende bestemming. 2. Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op een gebruik dat bestond ten tijde van het rechtskracht verkrijgen van het plan en dat afwijkt van de in het plan aangegeven bestemming en/of voorschriften zolang in de aard van dat gebruik geen wijziging wordt gebracht, danwel de met het bestemmingsplan bestaande strijdigheid wordt verminderd. 3. Burgemeester en Wethouders verlenen van het bepaalde sub 1 vrijstelling, als strikte toepassing van de voorschriften leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen gerechtvaardigd wordt. 4. Burgemeester en Wethouders maken van de bevoegdheid als bedoeld onder 3 slechts gebruik, nadat belanghebbenden gedurende 14 dagen in de gelegenheid zijn gesteld hun bezwaren tegen het verlenen van de vrijstelling schriftelijk bij hen kenbaar te maken. 5. Overtreding van het bepaalde in lid 1 van dit hoofdstuk is een straf baar feit als bedoeld in artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening. HOOFDSTUK Vl SLOTBEPALING Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel “Bestemmingsplanvoorschriften Neerbosch- Oost 1983-X111”. Vastgesteld bij besluit van de Raad der gemeente Nijmegen d.d. 19 februari 1992 afd. SI nr. 31 /1992. Onherroepelijk goedgekeurd ingevolge artikel 28 en 29 lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening bij besluit van Gedeputeerde Staten van Gelderland d.d. 6 mei 1992 nr. RG92.14264-RWGIG5208.
5 Toelichting behorende bij het bestemmingsplan “Neerbosch-Oost 1983-Xlll” (Neerbossche weg- hotel). 1. Inleiding Bastion Hotels is een snel groeiende hotelketen met diverse vestigingen in Nederland en België. De bedrijfsformule is gebaseerd op een zogenaamd “economy-concept”, dit wil zeggen: een zeer redelijke prijs met goed comfort, gemakkelijk bereikbaar vanaf snelwegen, ligging nabij concentraties van werkgelegenheid en een goede bereikbaarheid met stadscentra. Met de gekozen kwaliteit-prijs-verhouding wordt ingespeeld op de vraag vanuit het bedrijfsleven (kort verblijf voor zakelijke bezoeken, opleidingen, trainingen, congressen) en de toeristenindustrie (met name voor Ben- en tweepersoonshuishoudens en kleinere gezinnen voor korte vakanties of trektochten). Op basis van dit concept is een bouwkundig standaardtype ontwikkeld. Alle Bastion Hotels hebben qua funktie, inrichting en beeld hetzelfde karakter met een 40-tal kamers, een beperkt voorzieningenpakket (ontbijtzaal, bar, receptie en lounge) en een standaard reclamezuil op eigen terrein. Uitgangspunten voor een standaard-ontwerp waren o.a. de lage vestigingskosten en kosten voor dagelijks beheer en de herkenbaarheid van alle reeds bestaande en toekomstige hotellokaties in binnen- en buitenland. 2. Loka tiekeuze In januari 1987 heeft Bastion Hotels verzocht zich te mogen vestigen in Nijmegen. Met inachtneming van de specifieke wensen zijn verschillende potentiële lokaties nader bekeken. Meer recentelijk is de huidige lokatie langs de Neerbosscheweg (achter de bestaande HAT-eenheden) in beeld gekomen. Bezien vanuit de uitgangspunten van Bastion Hotels is dit een goede lokatie (ligging nabij invalswegen vanaf de A73, goede ontsluiting met centrum en Brabantse Poort, de nabijheid van Winkelsteeg, zichtlokatie). De lokatie heeft thans een restfunktie met de bestemming “groen”. Een bestemmingswijziging ex artikel 10 is daarom noodzakelijk. Bij de stedebouwkundige beoordeling speelt mee of een dergelijke vestiging toekomstige ruimtelijke en funktionele ontwikkelingen (bijvoorbeeld in het kader van de Visie Graafseweg) zal frustreren danwel versterken. Met name is gekeken naar een mogelijke bundeling van het verkeer op de Neerbosscheweg op het oostelijke danwel westelijke trace). Alle tot nu toe gedane onderzoeken voor een eventuele bundeling (met een voorkeur voor het oostelijke tracé en gebruikmakend van de ruimte nabij sportpark “De Dennen”) laten de vestiging van een hotel in de aangegeven opzet toe. Het hotel kan zowel in de huidige als in een mogelijk te wijzigen verkeerssituatie goed funktioneren. 3. Verkeer Vanuit verkeerstechnisch oogpunt zijn aan deze lokatie de volgende drie randvoorwaarden gesteld: - een parkeerplaats per kamer, zodat 40 parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd moeten worden; - de entree van het hotel zal gesitueerd moeten worden aan de zijde van het parkeerterrein. - de ontsluiting van het hotel zal plaats moeten vinden via de bestaande ontsluitingen- en over het terrein, van de genoemde naastgelegen HAT-eenheden. Dit geldt zowel voor het autoverkeer als voor het langzaam verkeer. 4. Milieu-aspekten Gezien de historie van de locatie valt bodem- en/of grondwaterverontreiniging niet te vrezen. De locatie ligt buiten de beschermingszones van de Nijmeegse waterwingebieden. Op de onderhave locatie is de vestiging van een hotelcafe-restaurant toegestaan. Nachtclubs en discotheken zijn uitgesloten. Mogelijke milieuverontreiniging of geluidoverfast als gevolg van de toegelaten activiteiten is niet te verwachten c.q. te voorkomen middels het stellen van milieuvoorschriften. In de omgeving van de betreffende locatie zijn geen inrichtingen aanwezig die gevaar, schade of hinder t.b.v. de geplande activiteit zullen veroorzaken. Een hotel is geen geluidgevoelige bestemming in de zin van de Wet geluidhinder; akoestisch onderzoek is niet nodig.
6 5. Financiële verantwoording De kosten (boekwaarde; kosten bouwrijp maken; plankosten en rentelasten) zullen worden gedekt uit de opbrengsten van de grondverkopen. Met Bastion Hotels is een voorlopig koopcontract afgesloten met als uitgangspunt uitgifte van het gehele terrein (2.535 m2) tegen een prijs van f 160 m2. Derhalve kan gesteld worden dat het onderhavige bestemmingsplan financieel-economisch uitvoerbaar is. 6. Inspraak en resultaten voorover/eg Ruim tellke Ordening 1905.
8X artikel
10 van het Besluit op de
De bewoners van de flats langs de Aubadestraat en het aangrenzende gedeelte van de Neerbosscheweg zijn bij brief van 23 september 1991 in de gelegenheid gesteld om tot 10 oktober 1991 schriftelijk te reageren op het onderhavige ontwerp-bestemmingsplan. Er zijn 6 schriftelijke inspraakreacties ingekomen. De inspraakreacties hebben in het kort op het volgende betrekking: 1. toename geluidsoverlast : - het gebouw gaat fungeren als klankkast; - aankomende, vertrekkende en vaak toeterende auto’s; - het in alle vroegte bevoorraden van het hotel; - horeca trekt dag en nacht verkeer aan; 2. horeca trekt criminaliteit aan; 3. de bouw gaat ten koste van een groenstrook en daarmee ten koste van het woongenot; bomen moeten wijken voor de bouw van het hotel; 4. het uitzicht vanuit de flats zal niet ten goede veranderen; 5. de bouw veroorzaakt minder privacy; 6. de verkeersveiligheid zal verslechteren door: - gevaarlijke situaties tijdens het bereiken en verlaten van het hotel: - overstekende voetgangers, die elders een parkeerplaats moesten zoeken: de verkeersveiligheid is ronduit slecht; richting Neerbosch is geen voetpad; dat betekent dat mensen over de drukke verkeersweg zullen moeten lopen hetgeen verboden is. Men zal dus eerst naar de Graafseweg moeten lopen. 7. een nieuw hotel past beter in de Brabantse Poort vanwege: - betere bereikbaarheid (nabij invalswegen): - betere verzorging(gasten-en zakenlunches); 8. de lokatie is niet uitnodigend: niet gastvrij. Hierna wordt op de vorenstaande punten ingegaan. De Aubadestraat-flats staan op een afstand van 25 tot 30 meter van de locatie voor de bouw van het hotel. Het hotel zal de hoogte (maximale nok- en goothoogte van 8 meter) van een normale eengezinswoning krijgen. Deze nieuw op te richten bebouwing kan daarom enige geluidreflectie richting bestaande woningen langs de Aubadestraat veroorzaken. Deze bebouwing schermt echter tevens een deel van het verkeerslawaai van de oostelijke rijbaan af. Daarom zullen bij de bestaande woningen de geluidbelasting van het wegverkeer op de Neerbosscheweg niet toenemen. Het hotel wordt een zogenaamd low-budget hotel. Het hotel zal zich voornamelijk richten op de logies met ontbijt markt. In de bestemmingsplanvoorschriften behorende bij het ontwerp-bestemmingsplan is de vestiging van nachtclubs en discotheken uitgesloten. Op de onderhavige gronden kan alleen een hotelcafe-restaurant gevestigd worden. Het ligt daarom in de verwachting dat de verkeersaantrekkende werking van het hotel in de nachtelijke uren nogal mee zal vallen. In een hotel slapen ook mensen. Daarom zal het hotel zelf ook niet gebaat zijn met allerlei vormen van geluidoverlast, zoals die ten gevolge van de bevoorrading enz. Verder wordt kortheidshalve verwezen naar de paragraaf”Milieu-aspekten” van de toelichting behorende bij het ontwerp-bestemmingsplan. Horeca heeft een tamelijk openbaar karakter. Gelet op de onder punt 1 omschreven doelgroep waarop het hotel zich zal gaan richten, is het niet waarschijnlijk, dat het hotel criminaliteit zal aantrekken. Zoals hiervoor eveneens reeds onder punt 1 is vermeld is de vestiging van discotheken en nachtclubs uitgesloten. Dat betekent, dat grootschalig bezoek van jongeren en ander bezoek in de nachtelijke uren reeds is uitgesloten. Het college van burgemeester en wethouders heeft overigens besloten meer aandacht te geven aan de bestrijding
van vandalisme en criminaliteit in het algemeen en aan die binnen de wijk Neerbosch-Oost in het bijzonder. Het zal moeten resulteren in een gezamenlijke aanpak in goed (wijkbeheer)overleg tussen gemeentebestuur, bewoners, politie, woningbeheer en bedrijfsleven. Het hotel zal zelf uiteraard ook de nodige aandacht aan bestrijding van criminaliteit binnen en rondom het hotel besteden. De onderhavige gronden vormen in feite een brede middenberm. Er staan diverse bomen. De bomen, essen en wilgen, zijn allen van een mindere kwaliteit. Het eventueel verplanten naar een andere lokatie is hierdoor uitgesloten. Het belangrijkste groenelement is een strook bosplantsoen. Deze strook is beeldbepalend. De strook bestaat uit een verscheidenheid aan bomen en heesters. De volgende soorten zijn er aangetroffen: acacia, berk, iep, es, veldesdoorn, lijsterbes, eik, abeel, cotoneaster en sneeuwbes. Mogelijk is een deel van deze strook te handhaven c.q. in te passen in het bouwplan.Voor het rooien van de bomen is een rooivergunning noodzakelijk. Tegen het verlenen van een rooivergunning kan men bezwaar maken. De gemeente kan in een stedelijke bebouwing geen vrijblijvend uitzicht garanderen. Dat zou betekenen dat in de stad niet meer gebouwd zou kunnen worden. De afstand tussen de flats en het geplande hotel wordt vanuit stedebouwkundig oogpunt als zeer ruim beoordeeld. Mede gelet op de geringe hoogte van het hotel van maximaal 8 meter zal voor de flatbewoners van de Aubadestraat geen sprake zijn van een grote mate van uitzichtbelemmering. Of het uitzicht wel of niet ten goede veranderd, hangt van de persoonlijke inzichten van de omwonenden af. Gelet op de onder punt 1 reeds genoemde maximum hoogte van het geplande hotel van 8 meter valt eerder het tegenovergestelde op te merken. De bewoners van de Aubadestraat-flats zullen mede gelet op de afstand tot het hotel van de hotelgasten geen inkijk te vrezen hebben. Derhalve kan geen sprake zijn van aantasting van de privacy van de omwonenden. De verkeersveiligheid op de Neerbosscheweg zal niet verslechteren. Het verkeer van en naar het hotel moet gebruik maken van de bestaande in- en uitritstroken naar het parkeerterrein van het naastgelegen wooncomplex. Het verkeer kan daarbij gebruik maken van de hiaten in de verkeersstromen van en naar het verkeersplein Graafseweg en de verkeerslichten bij de aansluiting met de O.C.Huismanstraat/Rosa de Limastraat. Zoals reeds in de toelichting in de paragraaf” verkeer” staat vermeld zal per hotelkamer een parkeerplaats op eigen terrein gerealiseerd moeten worden. Dit aantal is voldoende. Het hotel zal 40 hotelkamers omvatten. Het geplande hotel heeft verder geen enkele relatie met de wijk Neerbosch-Oost. Daarom zal geen sprake zijn van veel voetgangersverkeer over en weer. Het langzaamverkeer zal overigens gebruik moeten maken van de bestaande ontsluitingen, die op het terrein van de naastgelegen wooneenheden liggen. Binnen de economische en toeristische ontwikkeling van Nijmegen is ruimte voor uitbreiding van de hotelaccomodatie in het 2- en 3-sterrensegment. De onderhavige locatie past als bouwlocatie van beperkte omvang binnen de ruimtelijke ontwikkeling van de gemeente; tevens kan daarbij zowel de zakelijke markt(centrum en Brabantsepoort) als de toeristische markt(centrum en Rijk van Nijmegen) worden bediend. In de Brabantse Poort is reeds een groter hotel annex congrescentrum gepland. Voor beide hotels is in Nijmegen blijkens een recent hotelonderzoek ruimte. De locatie is gelegen tussen twee aan- en afvoerwegen van en naar het centrum. De initiatiefnemer van het hotel acht de locatie zeer geschikt en commercieel verantwoord. Zie verder punt 7. Gelet op het vorenstaande geven de inspraakreacties geen aanleiding om het ontwerp-bestemmingsplan niet verder in procedure te brengen of te wijzigen. In het kader van het vooroverleg op grond van artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening 1985 zijn geen inhoudelijke reacties ingekomen. De Provinciale Planologische Commissie kan zich met het ontwerp-bestemmingsplan verenigen.
