Nog niet gecontroleerde informatie ! Het via doorschakelen beschikbare bestand is nog niet gecontroleerd en wordt zo spoedig mogelijk vervangen of aangevuld.
Gemeenteblad Nijmegen
Jaartal / nummer
Concept !
Opgenomen in collectie gemeentebladen op
26 november 2002
2002 / 101 Naam
Bestemmingsplan Nijmegen West II-61 (Molenweg-noord winkels en woningen) Voorschriften
Kaart nr. 47.551
Opmerkingen
Terinzagelegging ontwerpplan m.i.v. 20 juni 1996 Vaststelling bij Raadsbesluit d.d. 12 juni 1996, raadsvoorstelnr. 71/1996 Goedkeuring Gedeputeerde Staten d.d. 4 september 1996, nr. RG96.37761 Bijzondere aanvullende voorschriften
Aantal bladzijden / verkoopprijs
9 / € 0,45
gb02-101.doc
Toelichting
VOORSCHRIFTEN HOOFDSTUK I
DEFINITIES
In het plan wordt verstaan onder: A.
B.
2
1.
het plan: het bestemmingsplan, zijnde de kaart en deze voorschriften;
2.
de kaart: de tegelijk met deze voorschriften vastgestelde kaart nr. 47.551;
3.
een gebouw: elk bouwwerk dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt;
4.
een bouwwerk: een constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die direct of indirect steun vindt in of op de grond;
5.
een werk: een constructie geen gebouw of bouwwerk zijnde;
6.
een hoofdgebouw: een gebouw, dat op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen als belangrijkste bouwwerk valt aan te merken;
7.
bijgebouw: een gebouw, behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw.
8.
bebouwing: een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
1.
een gebouw ten behoeve van het wonen: een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van (het huishouden van) personen, al dan niet in gezinsverband, waaronder ook begrepen kamerbewoning;
2.
een dienstverlenend bedrijf: een bedrijf met een in hoofdzaak dienstverlenende of verzorgende taak, zoals uitzendbureaus, reisbureaus, wasserettes, kapsalons, bijkantoren van banken en van sociaal-culturele instellingen, postagentschappen, telefoon-, telegraaf en telexdiensten, snelfoto-ontwikkel- en kopieerservicebedrijven, videotheken, verhuurbedrijven, autorijscholen en dergelijke, met uitzondering van garagebedrijven;
3.
een winkel: een gebouw of een gedeelte van een gebouw, dat krachtens zijn aard en indeling uitsluitend is bestemd voor de uitoefening van detailhandel; voor zover de uitoefening van de detailhandel dit vereist mag een gedeelte van de ruimte worden ingericht voor het verrichten van ambachtelijke werkzaamheden tot een oppervlakte van maximaal 20% van de winkeloppervlakte;
4.
detailhandel: het bedrijfsmatig te koop aanbieden en/of verkopen van roerende goederen voor particulier gebruik en/of verbruik;
C.
1.
een bouwperceel: de grond die, overeenkomstig het bepaalde in deze voorschriften, behoort bij een bestaand of nog op te richten gebouw al dan niet met bijbehorende bijgebouwen;
2.
een perceelsgrens: de grens van een bouwperceel;
3.
een bestemmingsgrens: een op de kaart aangegeven lijn, die de grens aanduidt van een bestemmingsvlak;
4.
bestemmingsvlak: een op de kaart door bestemmingsgrenzen omsloten vlak, waarmee gronden zijn aangewezen met een zelfde bestemming;
5.
de goothoogte van een gebouw: de hoogte van de bovenkant van de goot, de druiplijn c.q. het boeiboord of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel boven peilschoorstenen, lucht- en liftkokers en andere technische ruimten alsmede antennes vallen hierbuiten;
6.
de nokhoogte van een gebouw of bouwwerk: de hoogte van de nok of het hoogste punt van een gebouw of bouwwerk gemeten boven peilschoorstenen, lucht- en liftkokers en andere technische ruimten alsmede antennes vallen hierbuiten;
7.
de bebouwde oppervlakte: de buitenwerks gemeten oppervlakte van alle op een bouwperceel aanwezige gebouwen en bouwwerken op 1 meter of hoger boven peil;
8.
de bebouwingsgrens: een op de kaart aangegeven lijn, die niet door bebouwing mag worden overschreden. Uitgezonderd hiervan zijn bouwdelen en/of overschrijdingen van ondergeschikte aard en ingevolge deze planvoorschriften toegestane afwijkingen;
9.
peil: a. voor gebouwen, waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een weg grenst: de hoogte van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang; b. in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.
10.
bedrijfsvloeroppervlakte: de totale vloeroppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle op een bouwperceel aanwezige bebouwing op en onder peil, ten dienste van detailhandelsbedrijven met inbegrip van alle daartoe behorende magazijnen, administratieruimten en overige dienstruimten.
HOOFDSTUK II 1.
3
BESTEMMINGSCATEGORIE
GB
Gemengde bebouwing
1.
De gronden die op de kaart zijn aangewezen voor 'gemengde bebouwing' (GB) zijn bestemd voor de bouw van aaneengesloten winkels met daarbij behorende bedrijfsruimten op de begane grond, met op de verdiepingen gebouwen ten behoeve van het wonen.
2.
Op deze gronden zijn toegelaten: a. gebouwen; b. bouwwerken, geen gebouwen zijnde;
c. 3.
bijbehorende voorzieningen, zoals verhardingen, parkeer- en groenvoorzieningen.
Voor de oprichting van bebouwing gelden de volgende bepalingen: a. de (hoofd)bebouwing mag uitsluitend worden opgericht binnen de op de kaart aangegeven bebouwingsgrenzen, met dien verstande, dat de bebouwingsgrenzen mogen worden overschreden: * tot maximaal 4,00 meter met ingangspartijen, balkons, erkers, luifels, galerijen en andere ondergeschikte bouwdelen; * tot maximaal 3,00 meter indien het geheel onder peil gelegen kelderruimten betreft; * op de hoek Molenweg/Fuchsiastraat mag een kiosk ten behoeve van detailhandel gebouwd worden met een maximum nokhoogte van 4.00 meter en een maximum oppervlakte van 120 m²; b. het bouwperceel mag binnen de bebouwingsgrenzen geheel worden bebouwd, met dien verstande, dat de totale bedrijfsvloeroppervlakte van winkels op de begane grond niet meer mag bedragen dan 2.100 m²; c. de maximum goot- en nokhoogte zijn vastgesteld op het aantal meters als op de kaart is aangegeven; d. binnen deze bestemmingscategorie mogen maximaal twee dienstverlenende bedrijven worden gevestigd in de voor winkels bestemd oppervlakte tot een maximale bebouwde oppervlakte van 200 m²; e. ten behoeve van de op de begane grond gevestigde winkels mag op de eerste verdieping maximaal 150 m² dienstruimte worden opgenomen.
HOOFDSTUK III
ALGEMENE BEPALING
1.
Grond die eenmaal in aanmerking is en moest worden genomen bij de verlening van een bouwvergunning waaraan uitvoering is of alsnog kan worden gegeven, wordt bij de beoordeling van latere bouwplannen niet meer in aanmerking genomen.
2.
Onverminderd hetgeen in deze voorschriften is bepaald ten aanzien van de hoogte van gebouwen, bouwwerken en werken binnen de bestemming onder de op de kaart aangegeven zones met beperkte bebouwingshoogte ten opzichte van NAP ('straalpaden') mogen gebouwen, bouwwerken en werken binnen deze zones de daarbij op de plankaart aangegeven hoogten, aangegeven in meters ten opzichte van NAP, niet overschrijden. Een en ander behoudens het gestelde hoofdstuk IV lid 1 van deze voorschriften.
HOOFDSTUK IV
TOEPASSING ARTIKEL 15 VAN DE WET OP DE RUIMTELIJKE ORDENING
1.
Burgemeester en Wethouders kunnen vrijstelling verlenen tot overschrijding van de in het plan aangegeven maten met maximaal 10% van die maten.
2.
Burgemeester en Wethouders kunnen van het gestelde in Hoofdstuk III, lid 2 vrijstelling verlenen tot maximaal de binnen de bestemmingscategorie toegestane hoogte(n), indien en voor zover uit overleg met de beheerder van de straalverbinding blijkt dat daartegen uit hoofde van bescherming van de straalverbinding geen bezwaar bestaat.
HOOFDSTUK V 1.
4
GEBRUIKSBEPALINGEN
Het is verboden gebouwen, bouwwerken en werken en/of bijbehorende tuinen en open erven of andere terreinen te gebruiken op een wijze of tot een doel strijdig met de uit het plan voortvloeiende bestemming.
2.
Het bepaalde in het eerste lid is niet van toepassing op een gebruik dat bestond ten tijde van het rechtskracht verkrijgen van het plan en dat afwijkt van de in het plan aangegeven bestemming en/of voorschriften, zolang in de aard van dat gebruik geen wijziging wordt gebracht, dan wel de met het bestemmingsplan bestaande strijdigheid wordt verminderd.
3.
Burgemeester en Wethouders verlenen van het bepaalde onder sub 1. vrijstelling, als strikte toepassing van de voorschriften leidt tot een beperking van het meest doelmatige gebruik, die niet door dringende redenen wordt gerechtvaardigd.
4.
Overtreding van het bepaalde in lid 1 van dit Hoofdstuk is een strafbaar feit als bedoeld in artikel 59 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening.
HOOFDSTUK VI
SLOTBEPALING
Deze voorschriften kunnen worden aangehaald onder de titel: 'Bestemmingsplanvoorschriften Nijmegen West II - 61'.
5
Toelichting behorende bij bestemmingsplan 'Nijmegen West II - 61' Algemeen De gemeenteraad heeft op 26 januari 1994 ingestemd met het beleidsadvies met betrekking tot de winkelstructuur in Nijmegen West. Dit beleidsadvies is gebaseerd op twee onderzoeken naar de winkelstructuur in Nijmegen West ('Structuuronderzoek Nijmegen West' van de afdeling SEO van de gemeente Nijmegen en het rapport 'Winkelstructuur Nijmegen West' van BRO in opdracht van Amstelland Vastgoed). In genoemde beleidsadvies is een duidelijke beleidslijn voor de gewenste buurtwinkelstructuur voor Nijmegen West geformuleerd. Uitgegaan wordt van vier complete, comfortabele en compacte buurtwinkelcentra in het stadsdeel Nijmegen West, te weten: Molenweg-zuid, Molenweg-noord, Notenhout (O.C. Huismanstraat) en Kievitstraat/Koekoekstraat. Wat betreft Molenweg-noord werd geconcludeerd dat het als winkelcentrum een te kleine supermarkt met een overlast veroorzakende bevoorrading kent. Tevens is er voor het totale winkelgebied te weinig parkeergelegenheid. Een uitbreidingsmogelijkheid voor de supermarkt en toevoeging van extra winkeloppervlakte doet zich voor op het terrein van de voormalige NIBO-school, die met deze intentie inmiddels is gekocht door Amstelland Vastgoed. Tevens is zowel ruimtelijk, stedenbouwkundig als functioneel in de randvoorwaarden voor de ontwikkeling van dit terrein meegenomen dat ook woningen dienen te worden gerealiseerd. Inmiddels is hiervoor een plan ontwikkeld. Het totale plan omvat 16 woningen en ca 2000 m² winkels, waarvan het grootste gedeelte wordt ingevuld door de te verplaatsen supermarkt van Albert Heijn. Aan de zijde van de Molenweg worden woningen in 2 lagen boven de winkels gerealiseerd. De entree van de woningen ligt op de hoek Molenweg en Mirtestraat. ook de personeelsingang ligt aan deze straat. om te voorkomen dat aan de Mirtestraat een 'dode' gevel komt, zijn aan de gevel de bergingen met daarboven de personeelskantine gesitueerd. Tezamen met genoemde entree en stijgpunt wordt hierdoor deze hoek verbijzonderd. De bebouwingswand kan voldoende tegenwicht bieden ten opzichte van de bestaande bebouwingsstrip (woningen en winkels) aan de noordzijde van de Molenweg. Tevens zal veel aandacht worden besteed aan de relaties van het nieuwe winkelgebied met de bestaande winkels aan de overzijde van de Molenweg. Op de hoek Fuchsiastraat/Molenweg wordt de mogelijkheid gecreëerd om een kioskachtig gebouwtje te plaatsen. Deze bestemmingsplanwijziging heeft als doel realisatie van de geplande winkels en woningen in dit gebied mogelijk te maken. Verkeersaspect Het parkeren zal opgelost worden aan de voorzijde op het terrein (Molenweg). Hierdoor wordt het tekort aan parkeerplaatsen in het gehele winkelgebied deels opgevangen. Het parkeren wordt omsloten door groen en hagen. In totaal zijn er 93 parkeerplaatsen. Bevoorrading zal geschieden op eigen terrein via de Fuchsiastraat en worden afgeschermd van het achterliggende gebied en geheel of gedeeltelijk overkapt. Natuur en landschap Binnen dit plangebied is geen groen aanwezig. Grenzend aan het plangebied, aan de Molenweg, staan jonge bomen die onderdeel uitmaken van de hoofdgroenstructuur van het stadsdeel Nijmegen West. Deze groenstructuur moet gecontinueerd blijven. Financieel aspect De bestemmingsplanwijziging betreft een particulier initiatief, uit te voeren op eigen terrein, waaraan voor de gemeente geen financiële consequenties verbonden zijn. De te maken kosten, gemeentelijke plankosten en aanpassingen aan het openbaar gebied, worden via een bouwexploitatieovereenkomst verhaald op de ontwikkelaar.
6
Milieuaspecten Gezien de historie van de locatie is geen bodem- en/of grondwaterverontreiniging te verwachten. Dit zal door een verkennend bodemonderzoek (conform NVN 5740) moeten worden bevestigd. Eventuele ondergrondse olietanks dienen op een milieuhygiënische wijze te worden gesaneerd. De locatie ligt buiten de verblijftijdzones van de Nijmeegse waterwingebieden. Onderzocht moet worden of het laden en lossen t.b.v. de winkels tot geluidsoverlast kan leiden voor de woningen gelegen aan de Mirtestraat. Met name de nachtperiode is hiervoor relevant. Mogelijke geluidsoverlast kan worden voorkomen door bijvoorbeeld een overdekt laad- en losgedeelte. Tevens dient ter beperking van de geluidsoverlast van laad- en losactiviteiten het laad- en losgedeelte te worden voorzien van een vlak afgewerkte bestrating. Waar bedrijfsactiviteiten (o.a. detailhandel) worden gepland dient rekening te worden gehouden met extra (bouwkundige) voorzieningen zoals: leidingkanalen voor afvoerkanalen van ventilatielucht, dampen e.d.; voorzieningen voor afval: * huishoudelijk afval; * groente- en fruitafval; * bedrijfsafval. Daaronder de bestemming 'gemengde bebouwing' tevens woningen kunnen worden gerealiseerd, moeten horeca-doeleinden worden uitgesloten. In het bestemmingsplan tevens vastleggen dat van winkelbestemming de zogenaamde afhaalcentra worden uitgesloten. Dit op grond van eerder in Nijmegen opgedane ervaring met afhaalcentra onder de bestemming 'winkel'. Het plan maakt (o.a.) de bouw mogelijk van woningen binnen de zones van diverse wegen. De belangrijkste weg is hier de Molenweg. De geluidsbelasting vanwege het wegverkeer op de Molenweg bedraagt maximaal 57 dB(A). Voor de woningen zijn derhalve de wettelijke indelingseisen van toepassing. Een ontheffingsprocedure op grond van de Wet Geluidhinder zal worden gevolgd. Inspraak en art. 10 BRO overleg Omwonenden van het plangebied zijn met schrijven van 29 november 1995 in kennis gesteld van de voorgenomen planwijziging en uitgenodigd voor een inspraakbijeenkomst op 11 december 1995. Ook is de inspraakmogelijkheid en de bijeenkomst van 11 december 1995 aangekondigd in het huis-aan-huis verspreide weekblad 'de Brug' van 6 december 1995. De inspraakbijeenkomst is bezocht door ca. 25 belangstellenden. Van deze avond is een verslag gemaakt, welk verslag inmiddels aan de aanwezigen is toegezonden. Ook is tot 15 januari 1996 de gelegenheid gegeven om schriftelijk in te spreken. Binnen deze termijn is er een reactie ingekomen van een bewoner van een woning aan de Bloemendaalseweg. Inspreker geeft aan tegen het nieuwbouwplan geen enkel bezwaar te hebben, maar vraagt aandacht voor de bestaande overlast die bewoners ondervinden van de bestaande supermarkt van Albert Heijn aan de noordzijde van de Molenweg. Verzocht wordt geen supermarkt of een andere vorm van detailhandel terug te brengen in de leegkomende supermarkt van Albert Heijn. Ten aanzien van dit aspect kan het volgende worden gesteld. De aangehaalde overlast is bekend. Zolang op de hoek Bloemendaalseweg/Molenweg de supermarkt van Albert Heijn zit zal er overlast blijven. Klanten zullen blijven proberen zo dicht mogelijk bij de supermarkt te parkeren, ondanks het feit dat de parkeergelegenheid aan de andere kant van de Molenweg is uitgebreid. Ook de bevoorrading is in de huidige situatie geen andere oplossing te vinden. De ontwikkelaar van het nieuwe winkelpand en Albert Heijn zijn een inspanningsverplichting aangegaan om in de vrijkomende supermarkt geen nieuwe levensmiddelenzaak te plaatsen maar detailhandel in de non-food sector Dergelijke zaken hebben een minder frequente bevoorrading waardoor ook de overlast zal verminderen.
7
Tijdens de informatiebijeenkomst is toegezegd dat dit bestaande probleem nog verdere aandacht zal krijgen en in overleg met de bewoners en Albert Heijn naar mogelijke oplossingen zal worden gezocht. Inmiddels heeft een eerste overleg plaatsgevonden. Het overleg ex artikel 10 van het Besluit op de Ruimtelijke Ordening geeft geen aanleiding om wijzigingen in het ontwerpplan aan te brengen. De provinciale diensten hebben verzocht kennis te mogen nemen van het 'Structuuronderzoek Bewinkeling Nijmegen-West'. Aan dit verzoek zal worden voldaan. Genoemde diensten wijzen er op dat het bodemonderzoek en de ontheffingsprocedure op grond van de Wet geluidhinder zullen moeten zijn afgerond vóórdat het ontwerpbestemmingsplan wordt vastgesteld. Bij de verdere procedure van het bestemmingsplan zal hiermee rekening worden gehouden.
8
I..
~
l.'-""
-/
/
t--
/i
/7
~ ~v c...'"-?ó'
,,
"
't
,
~ -~
I
\
" ~o~~
~
'L
,\ ~
/
"
C';
~
.Ç"
~
/
..
r
//,'
#-...-"C.
!~,; /
""" ,.;.
<
y'
~
.f,:o,
"
/ --,
.."
À,~,1
..
,/
i.
/;~~~
\\
,ol
'/
~
/
-,v.
~~
~
,-", \
""
--::
'
,
~
v
/ l'\0.\
~
BESTEMMINGEN
AANDUIDINGEN E3
plangrens
E3
bebouwingsgrens
B
zonegrens max.nok-engoothoogte
:3~QO<'-
-'I»
.:3
~~~:~~e~~~':~~F5"-Nijmegen-
de Raad der Gemeente
d.d. 12j~' lCbb afd. SI, nr. 7// (17b7 Mij bekend,
0.
,...l ). (\ ~~..I.
"0
I"+-~ --
I
nV
f
r
-
:3
< I"+--'-CO 3
~ .-
_.
VlC"
.l"+-
-J(JJ
,
~
'I
de seCretaris
(
,
0.'
~o.C-'-
--J
0.
I»
:3~-' -'-I"+'-'--'-
~ D
parkeren
10
'IQ7 max.~~~1fi~~~~e nokhoo te .Inmeters
~~
~7
~
~ ~
zonemetbeperkte bebouwingshoogte t.o.v. N.A.P.
I ~~MUU1.t
~ J,' ~
(// :I
/
-
90edkeurin9
:, ~ -'/ '7 ~ ~ ), r: /'~~ ~ ~ ~
/
L
r-l
KoninkUjk
nr: GS
Besluit .., 90edkeuring on~en
deel
dd: nr: dd: nr: "oor
llNl~nlJ\1i}~
,/ ~
~o ~tIIJifi)[1i1\1n[1i)~~~Oi1[1i)
I
datum: 9-10-1995
G$/KB:
om~jnd
gewi jzigd:21-11-1995 school: 1:1000 get/ gez: ~ ~ nummer' '\4 7 551
~~Q~:~[]~~}\oJ ü.~11 '3\,"Ö\ r.:n .8\,,", ~ .I" ""U"L;ti""\8~;
nijmegen
%I'\]:g~? -',;1
""-""ö' f?
..,IJ "L;\:..~',,1!2:
-~~
