Mitros Jaarverslag 2010

Mitros Jaarverslag 2010

8 juni 2011

Inhoudsopgave

Voorwoord ................................................................................................................................. 5 Deel I Waardevol Wonen in 2010 ............................................................................................. 6 1. Resultaten 2010 .................................................................................................................. 7 1.1 Koers en resultaten ...................................................................................................... 7 1.2 Mens 2010 ................................................................................................................... 8 1.3 Wijk 2010 ..................................................................................................................... 9 1.4 Stenen 2010 .............................................................................................................. 10 1.5 Maatschappij 2010 ..................................................................................................... 12 1.6 Bedrijf 2010 ............................................................................................................... 13 Deel II Mens ............................................................................................................................ 15 2. Dienstverlening ................................................................................................................ 16 2.1 Klanttevredenheid ...................................................................................................... 16 2.2 Klantbenadering en dienstverlening............................................................................ 16 2.3 Klachtenafhandeling en Klachtencommissie ............................................................... 18 3. Prijsbeleid ......................................................................................................................... 20 3.1 Huurbeleid ................................................................................................................. 20 3.2 Huurbetaling .............................................................................................................. 22 4 Woonruimteverdeling ....................................................................................................... 25 4.1 Toewijzing.................................................................................................................. 25 4.2 Leegstand .................................................................................................................. 28 Deel III Wijk ............................................................................................................................. 31 5. Leefbaarheid ..................................................................................................................... 32 5.1 Krachtwijken .............................................................................................................. 32 5.2 Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpak .............................................................. 32 5.3 Leefbaarheidsprojecten .............................................................................................. 39 5.4 Niet wijkgebonden aanpak ......................................................................................... 42 5.5 Ontruimingen vanwege overlast en onrechtmatige bewoning ..................................... 44 5.6 Tijdelijke verhuur ........................................................................................................ 44 6. Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed ....................................................... 46 6.1 Beleid wonen, welzijn & zorg ...................................................................................... 46 6.2 Bijzondere doelgroepen ............................................................................................. 47 6.3 Maatschappelijk vastgoed .......................................................................................... 48 Deel IV Stenen ........................................................................................................................ 49 7. Vastgoedportefeuille ........................................................................................................ 50 7.1 Samenstelling portefeuille .......................................................................................... 50 7.2 Maatschappelijk vastgoed .......................................................................................... 51 8. Afspraken ......................................................................................................................... 52 8.1 Prestatieafspraken ..................................................................................................... 52 9. Onderhoud ........................................................................................................................ 54 9.1 Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO) .................................................................... 55 9.2 Planmatig onderhoud (PO) ......................................................................................... 55 10. Investeringen ............................................................................................................... 57 10.1 Portefeuilleplan .......................................................................................................... 57 10.2 Projecten 2010........................................................................................................... 58 10.3 Duurzaam Mitros........................................................................................................ 62 Deel V Maatschappij ............................................................................................................... 63 11 In gesprek .................................................................................................................... 64 11.1 Stakeholderspalet ...................................................................................................... 64 11.2 Huurdersorganisaties en bewonerscommissies .......................................................... 65 11.3 Debatteren met stakeholders ..................................................................................... 68

12. Ondernemingsbestuur ................................................................................................. 70 12.1 Good governance ...................................................................................................... 70 12.2 Visitatie ...................................................................................................................... 71 12.3 Risicomanagement .................................................................................................... 73 12.4 Intern kwaliteits- en managementcontrolsysteem ....................................................... 76 12.5 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing ....................................................... 77 13 Intern toezicht .............................................................................................................. 79 13.1 Kaders ....................................................................................................................... 79 13.2 Werkwijze .................................................................................................................. 79 13.3 Samenstelling ............................................................................................................ 82 13.4 Toezicht ..................................................................................................................... 85 13.5 Oordeel ...................................................................................................................... 86 Deel VI Het bedrijf................................................................................................................... 89 14 Organisatie ................................................................................................................... 90 14.1 Organogram 2010 ...................................................................................................... 90 14.2 De organisatie ............................................................................................................ 90 14.3 Beleid ........................................................................................................................ 92 14.4 Personeel kwantitatief ................................................................................................ 92 14.5 Ziekteverzuim en arbozaken ...................................................................................... 93 14.6 Ondernemingsraad .................................................................................................... 94 15 Jaarrekening 2010........................................................................................................ 95 15.1 Jaarresultaat 2010 ..................................................................................................... 95 15.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief .......................................................... 96 Deel VII Bijlagen ..................................................................................................................... 99 Jaarrekening .......................................................................................................................... 100 Accountantsverklaring .......................................................................................................... 147 Afkortingen ............................................................................................................................ 149 Adres ..................................................................................................................................... 151

Voorwoord De omgeving van corporaties als Mitros is aan het veranderen en de gevolgen zijn merkbaar. Wat gebleven is, is de financiële crisis. Die zorgt met name voor ongerustheid bij mensen, ook bij de bewoners van onze huizen. De politieke context werd anders. Het kabinet Rutte maakte andere keuzes dan het vorige kabinet. Focus op de rijksbegroting heeft de aandacht voor volkshuisvesting en wijkenaanpak meer naar de achtergrond verdrongen. Bij Mitros krijgen ze die aandacht nog wel volop. Zo wil Mitros de wijkenaanpak niet opgeven, maar juist moderniseren en daarmee duurzaam maken. En kiest Mitros er voor om de middeninkomens te blijven bedienen, die anders tussen de wal van de sociale huur en het schip van duurdere huur en koop dreigen te vallen. Keuzes die vragen om ondernemerszin en een scherpe bedrijfsvoering. De financiële positie van Mitros is sterk genoeg om de ambities op het gebied van goede en betaalbare woningen te realiseren. Deze ambities zijn vastgelegd in een nieuwe vastgoedportefeuillestrategie. En na het topjaar 2009 – start bouw van 700 woningen – begonnen wij in 2010 met de bouw van ruim 500 nieuwe woningen. Belangrijker dan wat wij zelf vinden, is het oordeel van de buitenwereld over Mitros. Dit jaar werden wij gevisiteerd. Eenmaal via de reguliere methodiek en eenmaal, op eigen verzoek, naar de manier waarop Mitros in de wijken actief is. Beide oordelen waren duidelijk positief. Daarnaast kregen we in Utrecht voor de derde maal de Participatiepluim, een prijs voor geslaagde bewonersinitiatieven. De terugblik op 2010 in dit jaarverslag – voor het eerst in een moderne online-versie en niet meer als gedrukt boek – vormt een goede opmaat voor de te leveren prestaties in 2011. Hopelijk samen met u. Marien de Langen Rob Rötscheid Theo Woertman

5

Deel I

Waardevol Wonen in 2010

6

1.

Resultaten 2010

1.1

Koers en resultaten

Koers 2010 was het derde jaar van het strategisch ondernemingsplan Waardevol Wonen. In dit plan, tot stand gekomen na intensieve en inspirerende stakeholdersconsultaties en interactieve sessies met de eigen organisatie, neemt Mitros niet langer het product (de ‘stenen’) als uitgangspunt, maar de bewoner, de klant (de ‘mens’). Mitros wil ervoor zorgen dat mensen waar nodig weer balans in hun leven vinden en wellicht zelfs een stapje omhoog kunnen doen op de woonladder en/of de maatschappelijke ladder. De wijken en buurten waar mensen wonen, vormen de uitgangspunten van de strategie. Wijken in het bestaand stedelijk gebied van Utrecht en Nieuwegein, maar in toenemende mate ook daar buiten in de regio. Natuurlijk is het vastgoed het belangrijkste dat Mitros – zeker in termen van middelen – kan inzetten, maar er is ook veel inzet op sociaal, economisch en cultureel gebied. Tot slot levert Mitros haar prestaties in een context van maatschappelijk ondernemen en een bedrijfsmatige aanpak. Deze vijf velden binnen de strategie zijn ook terug te vinden in het jaarverslag over 2010. 2010 Het jaar 2010 was een jaar van forse veranderingen. Met het aantreden van het nieuwe kabinet worden er enerzijds pogingen ondernomen de ordening van de sector te wijzigen – op zich een goede beweging – maar anderzijds ook pogingen om de wijkenaanpak van het vorige kabinet te beëindigen én corporaties fors mee te laten betalen aan de bezuinigingen die mede ingegeven zijn door de financiële crisis. Mitros wil de wijkenaanpak niet loslaten maar ziet wel de noodzaak van focus. Die focus geldt overigens ook voor de dienstverlening aan de klant, de kwaliteitsslag in de vastgoedportefeuille en het bedrijf. Zo moet er meer mogelijk worden voor de klant in product en dienstverlening. De Mid Term Review die Mitros gedaan heeft – een stand van zaken halverwege de ondernemingsplanperiode – en die gedeeld werd door de Raad van Commissarissen, gecombineerd met de bevindingen (van de stakeholders) in de visitatie, wijzen allemaal in die zelfde richting. Resultaten De resultaten over 2010 worden hieronder in zes paragrafen beschreven en in de hoofdstukken daarna uitgewerkt. Mitros is, kijkend naar 2010, tevreden over: • Het actievere beleid om huisuitzetting te voorkomen, dat resulteerde in een daling van de uitzettingen vanwege huurachterstand (van 51 in 2009 naar 36 in 2010); • De geringe huurverhoging (1,2% (=inflatie) tegenover 2,3% in 2009); • Het grote pakket aan maatregelen op het gebied van leefbaarheid en sociaal beheer; 2 • De start bouw van 569 woningen en 4.605 m maatschappelijk vastgoed en van 947 renovaties; • Het tot stand komen van een gedegen strategie voor de vastgoedportefeuille voor de periode 2010-2030; • Een onderhoudsinspanning van € 50 miljoen; • De uitkomsten van de visitatie (oordeel: 7,4) en van de specifieke visitatie naar de sociale prestaties van Mitros in wijken (oordeel: ‘goed’); • De daling van het ziekteverzuim (van 5,6% in 2009 naar 4,7% in 2010); • De gestegen verkoopopbrengst uit de bestaande woningportefeuille (van € 16,1 miljoen in 2009 naar € 31,1 in 2010).

7

Minder tevreden is Mitros over 2010 als gekeken wordt naar: • De afname van het aantal huurwoningen dat vrijkomt (van 1.791 in 2009 naar 1.257 in 2010) in combinatie met de steeds langer wordende wachttijd voor een socialehuurwoning; • Het te lage tempo van verduurzaming van de vastgoedportefeuille (besparing 1%); • Het min of meer gelijk blijvende, hoge niveau van de betalingsachterstanden, ondanks de forse inspanningen van Mitros.

1.2

Mens 2010

Mitros wil een goede aanbieder van huisvesting en dienstverlening zijn voor mensen in buurten en wijken. Waar mogelijk, en desgewenst, wil Mitros mensen helpen meer balans in hun leven te vinden of ze zelfs te laten stijgen op de woon- c.q. maatschappelijke ladder. Daarbij zijn belangrijk: • Goede grip op de klantprocessen door klantwensen te kennen, goede en effectieve dienstverlening te bieden en klachten snel af te handelen; • Klanten die uiterlijk in 2012 hun tevredenheid uiten in een rapportcijfer van minimaal 7; • Focus op mensen met lagere en middeninkomens en mensen met een zorgvraag of in de maatschappelijke opvang; • Sociaal beheer en sociale interventies in buurten en wijken, gericht op het verbeteren van de leefbaarheid en het bevorderen van kansen van mensen. Klant en klacht Mitros vindt het belangrijk de processen zo in te richten, dat recht wordt gedaan aan wat de klant wenst, waarbij keuzevrijheid en respect belangrijke pijlers zijn, en dat wat Mitros kan bieden. Klanten kunnen voor hun vragen op verschillende manieren bij Mitros terecht. Persoonlijk via de balies van de woonbedrijven, telefonisch via de Klantenservice en digitaal via www.mitros.nl. Bijna 190.000 contacten met Mitros in 2010 verliepen via de website. Dat is 56% (de target is 50%). In 2010 is Mijn Mitros gelanceerd. Daarbij kunnen huurders inloggen en een aantal zaken zelf regelen. Inmiddels heeft 20% van de huurders dat gedaan. Een adequaat klachtenmanagement is belangrijk voor klanten. De klachtafhandeling is gestandaardiseerd, waarbij inmiddels geldt dat een klacht binnen 15 werkdagen beantwoord moet zijn. Mitros startte een pilot om klanten met een klacht direct terug te bellen, wat zeer gewaardeerd wordt. Een meer heldere aanpak van de behandeling van overlastklachten leidt ook tot meer tevredenheid. Als klanten er met Mitros echt niet uitkomen, kunnen ze naar de onafhankelijke Klachtencommissie. Net als vorig jaar werden er 36 geschillen ingediend. Bij een kwart wordt er door de commissie succesvol bemiddeld, waarna de klacht wordt ingetrokken. Er is in 2010 geen breed klanttevredenheidsonderzoek gehouden. Wel zijn er bijvoorbeeld aftersales-enquêtes gehouden en is er een internetforum (Mitros Panel) opgericht (zie paragraaf 11.2). Betaalbaar wonen Voor mensen met lagere inkomens is er bij Mitros een groot aanbod aan goedkope en betaalbare huurwoningen. Zelfs meer dan volgens de prestatieafspraken nodig zijn. De gemiddelde nettohuur in Utrecht is € 403 (70% van de maximaal toegestane huur) en € 469 in Nieuwegein (76%). De huurverhoging daalde ten opzichte van 2009 van 2,3% naar 1,2%. Het huurprijsbeleid van bedrijfsonroerendgoed is geoptimaliseerd. Er geldt een andere huurverhogingssystematiek. De verhoging kwam uit op 0,43%. Huurders die het niet eens zijn met hun huurprijs kunnen naar de Huurcommissie. Dat gebeurde 60 keer in 2010. Ondanks de relatief lage huren komen er huurders in betalingsproblemen. Mitros voert een scherp incassobeleid, dat er juist op gericht is de schuld zo klein mogelijk te houden. Er vindt actieve begeleiding plaats. Het aantal huishoudens met betalingsachterstand handhaafde zich op ruim 3.300. Het bedrag van de achterstand steeg bij zittende huurders wel van € 682

8

(2009) tot € 743. Bij vertrokken huurders daalde het echter van € 3.303 (2009) naar € 2.701. Het aantal ontruimingen vanwege een huurachterstand daalde, dankzij een actief preventiebeleid, van 51 naar 36. Toewijzingen Het aantal vrijkomende huurwoningen daalde dramatisch van 1.791 naar 1.257. Vier jaar eerder was dit nog bijna het dubbele! Daarvan is 65% toegewezen aan mensen met een laag inkomen volgens de BBSH-definitie. Volgens de Nederlandse uitwerking van de Europese richtlijn rond staatssteun, moet 90% van de socialehuurwoningen vanaf 2011 worden toegewezen aan mensen met een jaarinkomen tot € 33.614. Mitros vindt dat hiermee de middeninkomens tussen wal en schip vallen en blijft aan deze groep woningen toewijzen met een huur tussen € 450 en € 652,52. Veel woningen kennen een bijzondere toewijzing. Zo gingen er in 2010 533 woningen naar urgenten – meer dan een verdubbeling ten opzichte van 2009! – en 93 woningen naar statushouders en 12 naar mensen met een Generaal Pardon. Verder werden er 48 rolstoeltoegankelijke woningen en 141 woningen met zorg en begeleiding beschikbaar gesteld. Sociaal beheer komt aan bod in 1.3.

1.3

Wijk 2010

Mitros wil, samen met haar partners, werken aan het creëren van stabiele wijken met een goed leefklimaat voor de bewoners en waar mensen mogelijkerwijs sociaal kunnen stijgen. Daarbij zijn belangrijk: • Goede analyses wat er in de diverse wijken speelt, een (breed gedragen) visie op wat er moet gebeuren en een (brede) aanpak van fysieke en sociale interventies; • Continuering van huidige herstructurerings- en nieuwbouwafspraken; • Sociaal beheer, plekken voor ontmoeting en mogelijkheden tot ontwikkeling; individueel en collectief; • Maatschappelijke voorzieningen, met name in de wijken waar Mitros ‘dominant’ aanwezig is; • Dialoog met de partijen in de wijk en gebiedsgericht werken binnen Mitros. Wijkvisies Zowel de overheid als Mitros zien de wijk als het schaalniveau waarop interventies moeten worden gepleegd. Dat geldt met name voor de Utrechtse Krachtwijken (voorheen Vogelaarwijken): Overvecht, Kanaleneiland, Zuilen-Oost, Ondiep en – door de Gemeente Utrecht toegevoegd – Hoograven. Voor deze wijken zijn uitvoeringsovereenkomsten gesloten die vertaald zijn in wijkactieplannen. Daarbij gaat het om de fysieke, sociale en economische aanpak. De Utrechtse corporaties dragen jaarlijks € 10,5 miljoen (Mitros: € 4 miljoen) bij aan sociale maatregelen en € 11 miljoen (Mitros: € 9,2 miljoen) aan extra fysieke, onrendabele investeringen. Ook al liet het CBS in 2010 zien dat de bewoners in Kanaleneiland een substantiële vooruitgang zien, de problematiek in de wijken is toch zeer hardnekkig. In 2009 al heeft Mitros een wijkvisie voor Overvecht opgesteld en in 2010 voor Leidsche Rijn. Samen met partners heeft Mitros wijkactieplannen voor Overvecht, Kanaleneiland en Ondiep/Zuilen opgesteld, waar de gebiedsprogramma’s van Mitros onderdeel van vormen. In 2010 heeft Mitros voor Nieuwegein-Noord, -Midden/Oost, -West en -Zuid ook wijkvisies opgesteld en vervolgens vertaald naar wijkactieprogramma’s met een looptijd van drie jaar. Bij elk aanpak hoort een breed pakket van fysieke, sociale en economische maatregelen. Voor andere wijken wordt op een minder uitvoerige wijze ook een visie voorbereid. In Nieuwegein is in 2010 ook een Algemeen Sociaal Projectplan tot stand gekomen. Dat regelt voor bewoners en corporaties de rechten en plichten bij herstructurering en renovatie en het toekennen van verhuiskostenvergoedingen.

9

Leefbaarheid In het kader van leefbaarheid c.q. sociaal beheer voert Mitros, vaak samen met partners in wijknetwerken, veel activiteiten uit om de woonomgeving heel, schoon en veilig te houden en prettig samenleven te creëren. Zo heeft Mitros een aantal nieuwe schoonmaakbedrijven gecontracteerd en ook nieuwe hoveniers. Dat laatste leverde zelfs een besparing van € 80.000 op. In een aantal complexen in Utrecht en Nieuwegein is cameratoezicht gerealiseerd, de overlast van hangjongeren samen met de politie aangepakt en een lik-op-stuk beleid gevoerd. In enkele wijken stelt Mitros ook een buurtwoning ter beschikking voor ontmoeting en activiteiten. Op het Nieuwegeinse Nijpelsplantsoen werden ondergrondse vuilcontainers geplaatst. In 2010 ontving Mitros voor de derde keer de zogeheten Participatiepluim voor een project met bewoners aan de Schooneggen-/Stroyenborchdreef in Overvecht. Om verloedering bij sloop en renovatie te voorkomen, heeft Mitros in 2010 ruim 400 woningen in tijdelijke verhuur gebracht. Bij vitale wijken horen ook goede voorzieningen. In wijken waar Mitros veel bezit heeft, ontwikkelt zij maatschappelijk vastgoed op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs. Bij voorkeur gebeurt dat gebundeld, in multifunctionele accomodaties. Voor zo’n MFA in Ondiep is in 2010 de eerste paal geslagen. Bedreiging woongenot De leefbaarheid in wijken en buurten kan ernstig bedreigd worden door woonoverlast en onrechtmatige bewoning. Huisuitzetting is dan soms nodig. Toch probeert Mitros dat te voorkomen door samen te werken met andere partijen: in Utrecht in de woongerichte woonoverlastprojecten, het project Voorkom Huisuitzetting en het Laatstekansbeleid. In Nieuwegein in het Woonoverlastoverleg en het project Buurtbemiddeling voor kleinere zaken. In Utrecht is er, om woonfraude te voorkomen, gestart met een pilot in Overvecht, waarbij o.a. ruim 300 adressen van Mitros zijn onderzocht. Naast de uitzettingen vanwege huurschuld (zie paragraaf 1.2) zijn 6 huishoudens vanwege onrechtmatige bewoning en tevens 6 vanwege woonoverlast uitgezet.

1.4

Stenen 2010

Mitros wil vastgoed inzetten voor een goed woon- en leefklimaat. Woningen die aansluiten bij wensen van mensen en maatschappelijk vastgoed om de nodige voorzieningen te realiseren. Daarbij zijn belangrijk: • Een heldere visie op en heldere ambities ten aanzien van de vastgoedportefeuille; • Een fors pakket aan onderhoud, renovaties, nieuwbouw, verkoop, aankoop en sloop; • Een afgewogen portefeuille van maatschappelijk vastgoed; • Een verduurzaming van de woningportefeuille. Vernieuwing vastgoedportefeuille In 2010 presenteerde Mitros de strategie voor haar vastgoedportefeuille voor de periode 20102030. Door een forse inspanning op het gebied van renovatie en onderhoud verhoogt Mitros de kwaliteit van de woningvoorraad. Door nieuwbouw, sloop, aankoop en verkoop wordt de portefeuille geoptimaliseerd. Mitros heeft 30.495 verhuureenheden in portefeuille. Daarvan bestaat 86% uit socialehuurwoningen (huur < € 546), 7% uit betaalbare huur (huur € 546-648), 2% uit vrijesectorwoningen (huur > € 648) en de rest uit andere eenheden. Ten opzichte van de nog geldende prestatieafspraken heeft Mitros in Utrecht 1.192 en in Nieuwegein 692 extra woningen in portefeuille. 2 2 Het aantal m aan maatschappelijk vastgoed steeg van 59.000 tot 85.000 m bvo, een stijging van 40%. Het bezit zit vooral op de gebieden onderwijs, zorg en bedrijfsruimten. In de strategie voor de vernieuwing van de portefeuille heeft Mitros een forse ambitie gepresenteerd. In hoofdlijnen komt dat tot 2030 neer op de renovatie van 20.000 woningen, de

10

nieuwbouw van 7.000 huur- en 6.000 koopwoningen en de sloop van circa 4.000 woningen. De portefeuille met maatschappelijk vastgoed moet – op basis van de ontwikkeling van de vraag 2 naar maatschappelijk vastgoed – groeien met 100.000 m . Het totale investeringsbedrag kan alleen terugverdiend worden als de huuropbrengsten van Mitros geoptimaliseerd worden – daar waar mogelijk worden de huren bij mutatie opgetrokken naar 100% van de maximaal redelijke huur, waarbij de geldende prestatieafspraken worden gehonoreerd – en als de verkoop van nieuwbouw- en bestaande woningen goed verloopt. Mitros verwacht tot 2030 5.000 bestaande huurwoningen te verkopen. Bouwprogramma 2010 In 2010 heeft Mitros, ondanks de financiële crisis, wederom een forse slag gemaakt in de verbetering van de kwaliteit van de woningportefeuille. Nam Mitros in 2009 zelfs een kleine 700 nieuwe woningen in productie, in 2010 bedroeg dat aantal nog steeds meer dan 560. Qua oplevering vielen de eerste nieuwbouwprojecten in de regio (Soesterberg en Zeist) op, alsmede de laatste fase van de Pedagogenbuurt (Groen Zuilen) en het complex De Steenhouwer aan de Briljantlaan in Hoograven. De start bouw was er voor projecten in de regio (Zeist en Bunnik), een groot project in Leidsche Rijn (Park Grauwaert: De Beeldhouwers), het vervolg van project Binnenhof aan de Talmalaan en een fors project in Ondiep aan de Abrikoosstraat. Voorts zijn vermeldenswaard de start bouw van de multifunctionele accommodatie in het Thorbeckepark (Ondiep)en de start van de renovatie van 640 flatwoningen in Hoog Overvecht. 2

Bouwprogramma woningen (incl. zorgunits) en maatschappelijk vastgoed (m ) 2010 Opgeleverd Nieuwbouw Leidsche Rijn Nieuwbouw stad Utrecht

In uitvoering genomen 0

106

163

405 2

4.605 m Nieuwbouw Nieuwegein/Regio

26

58

Renovatie stad Utrecht

97

911

Renovatie Nieuwegein

0

36

231

204

0

0

Sloop Utrecht Sloop Nieuwegein

Onderhoud Onderhoud is voor Mitros al enkele jaren een speerpunt om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verhogen. In 2010 besteedde Mitros € 50 miljoen aan onderhoud. Dat is een forse onderhoudsinspanning. Om het onderhoud effectiever te organiseren zet Mitros preventief onderhoud in. In Nieuwegein bestond dit al langer, in Utrecht werd het in 2010 ingevoerd. Gezien de gunstige aanbestedingsmarkt heeft Mitros zelfs al enkele projecten voor 2011 in 2010 aanbesteed. Voorts zijn nu 85% van de open verbrandingstoestellen die bij Mitros gehuurd worden, vervangen door veilige, gesloten toestellen. Voor de resterende 15% zijn veiligheidsmaatregelen genomen. Dit alles om het gevaar van koolmonoxide te minimaliseren. Grote onderhoudsprojecten waren onder andere in Overvecht (Peeters-, Elbe-, Neckar-, Camera Obscura-, Apollo-, Centaurus-, Atlas-, Cleopatra- en Jeanne d’Arcdreef). In Nieuwegein zijn met name de Acaciastraat, Smaragddrift, Vosseweide, Eekhoornweide, Ten Baanstraat, Wynesteynstraat, Dukatenburg en de dekken in Fokkesteeg aangepakt.

11

Duurzaamheid De verduurzaming van de vastgoedportefeuille is voor Mitros zeer relevant. In 2018 wil Mitros haar woningvoorraad op energetisch vlak met 30% verbeterd hebben ten opzichte van de startsituatie in 2008. Daar zal de komende jaren meer energie op worden gezet. In 2010 werden ruim 2.000 energielabelstappen gezet, wat een besparing van 1% betekent. Daarnaast ‘vergroende’ Mitros haar energie-inkoop, door nieuwe, 100% groene contracten af te sluiten voor collectief energie- en gasgebruik in meergezinswoningen.

1.5

Maatschappij 2010

Mitros wil een maatschappelijke onderneming zijn die een zorgvuldige bedrijfsvoering en ‘good governance’ hanteert en zich openstelt voor de dialoog met en het oordeel van de stakeholders. Daarbij zijn belangrijk: • Een goed werkend systeem van adequaat ondernemingsbestuur en intern toezicht, inclusief een gedegen risicomanagement; • Een extern oordeel in de vorm van visitatie; • Een helder palet van stakeholdersmanagement en een continue dialoog met de samenleving. Governance Mitros werkt volgens het systeem van good governance en onderschrijft dus ook de Governancecode Woningcorporaties. Het ondernemingsbestuur werkt transparant en integer, er is sprake van goed toezicht op het handelen van Mitros en er wordt helder verantwoording afgelegd aan de RvC en aan de samenleving. Mitros kent een uitgebreid systeem van risicomanagement ten aanzien van de vastgoedportefeuille, de treasury en de projecten. Zo is er een nieuw portefeuilleplan (Bouwstenen voor 2030) vastgesteld (zie paragraaf 1.3) en is, gezien de forse ambities, een investeringsstatuut ten aanzien van projectontwikkeling opgesteld. Mitros hanteert een fasestructuur voor de investeringsprojecten, stelt rendementseisen op en heeft het inkoop- en aanbestedingsbeleid herijkt. Er is een goed werkend intern kwaliteits- en managementcontrolesysteem. De herijking van het integriteitsbeleid is opgepakt en de interne procuratie- en mandateringsregeling is aangescherpt. Tot slot is de controlfunctie in 2010 uitgebreid met een separate internal-auditfunctie en is de onafhankelijke positie van de controller geformaliseerd. Visitatie Mitros werd in 2010 extern gevisiteerd. Dat gebeurde volgens de visitatiesystematiek 2.0 die een fraai rapportcijfer van 7,4 opleverde. Daarnaast liet Mitros apart de sociale prestaties van Mitros in wijken visiteren, wat in het oordeel ‘goed’ resulteerde. RvC De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen Mitros en haar deelnemingen. Hij adviseert ook gevraagd en ongevraagd. De RvC kwam zesmaal bijeen in 2010. Daarnaast vergaderden de auditcommisies Wonen en Financiën en de Remuneratiecommissie. De Raad heeft regelmatig contact met de huurdersorganisatie en andere stakeholders in het werkgebied, maar ook met de Ondernemingsraad en een aantal medewerkers. De Raad, of soms vertegenwoordigers, is ook aanwezig bij belangrijke externe bijeenkomsten. De Raad boog zich, naast het nemen van een groot aantal (formele) besluiten, onder andere over de nieuwe vastgoedportefeuillestrategie, het Europadossier, het bedrijf voor starterswoningen Jebber, de huurdersparticipatie en de bedrijfsvoering, waaronder de veranderingen in de waarderingsregels (zie paragraaf 1.6). Dialoog Mitros is in continue dialoog met de samenleving. Of het nu gaat om individuele klanten, klantgroepen, het geheel aan klanten, bewonerscommissie, adviescommissies en

12

klankbordgroepen bij stedelijke vernieuwing of de maatschappelijke organisaties in de wijken. Geregeld overlegt Mitros, op diverse niveaus, met de huurdersorganisaties Mitropool (Utrecht) en VBN (Nieuwegein). Met Mitropool werd een experiment gestart met bredere (achterban)raadplegingen via het digitale Mitrospanel. Mitrosbreed werd gesproken met de stakeholders over actuele beleidsvragen. In de Mitros Podiums (stadsdebatten) over de verstedelijkingsvraag in de stadsregio Utrecht en over klachtrecht & klanttevredenheid. In de jaarlijkse stakeholdersconferentie over de uitkomsten van de visitatie. Daarbij gaven de stakeholders onomwonden aan dat Mitros moet focussen.

1.6

Bedrijf 2010

Organisatie Mitros wil een bedrijfsmatige en ondernemende corporatie zijn om de maatschappelijke doelstelling te kunnen realiseren. Omdat de forse ambities een substantieel beslag op de middelen leggen is een scherp financieel beleid nodig. Daarbij zijn belangrijk: • Optimalisering van de interne organisatie; • Aandacht voor het goed kunnen functioneren van de medewerkers en derhalve voor hun aansturing; • Creëren van de financiële randvoorwaarden om de gewenste uitgaven en investeringen te kunnen doen. Binnen Mitros waren er geen reorganisaties in 2010. Wel werd een optimalisatieslag aangebracht bij een aantal bedrijfsonderdelen, zoals Mitros ICT en Mitros Onderhoudsgroep, en werden de afdelingen Financiën en Control samengevoegd. Het functiegebouw werd opnieuw beschreven en het personeelsinstrumentarium verbeterd. Er was in 2010 ook het vervolg van een aantal interne organisatieontwikkelingstrajecten. Ook heeft Mitros in 2010 een grootschalige verbetering van ICT-systemen voorbereid, met als resultaat een succesvolle implementatie op 3 januari 2011. De formatie groeide licht tot 373 fte’s. Daarvan zaten 58 fte’s op een tijdelijk contract. Het aantal inleners daalde opnieuw, nu naar 23. Het ziekteverzuim daalde naar 4,7, onder andere door een intensievere aanpak. Jaarresultaat & vermogenspositie Het jaarresultaat over 2010 was volgens nieuwe richtlijnen € 76,7 miljoen negatief. Dit negatieve resultaat is vooral het gevolg van de ‘afwaardering onrendabele investeringen’ (- €136 miljoen). Mitros heeft in 2010 besloten een groot aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten te gaan uitvoeren. Doordat sociale huurwoningen minder opleveren dan ze kosten, is er sprake van een afwaardering. Dit verlies wordt in één keer afgeboekt in het jaar dat de investeringsbeslissing is genomen. Mitros beschouwt het als een goed teken dat zij zoveel nieuwbouw- en renovatieprojecten in gang zet. Het verkoopresultaat van bestaande woningen trok na een tegenvallend 2009 in het afgelopen jaar weer aan. Mitros verkocht aanzienlijk meer huizen uit haar voorraad. In totaal leverde dit € 31,1 miljoen op, een forse bijdrage aan het jaarresultaat. In 2009 leverde de verkoop van woningen aan zittende huurders en de verkoop van vrijkomende huurhuizen slechts € 16,1 miljoen op. Aan onderhoud gaf Mitros in 2010 iets minder uit: € 50 miljoen (inclusief het onderhoud dat door derden is uitgevoerd), ten opzichte van € 57 miljoen in 2009. Dit komt doordat Mitros in 2008 en 2009 al een zeer forse onderhoudsinspanning heeft geleverd. De rentelasten zijn ten opzichte van het jaar ervoor gelijk gebleven, terwijl er wel nieuwe leningen zijn aangetrokken.

13

Tot slot valt op dat ondanks de inflatie, de nieuwe CAO en de iets gegroeide formatie de personeelskosten in 2010 niet zijn toegenomen. De vermogenspositie van Mitros is ten opzichte van 2009 sterk gestegen. Dit wordt veroorzaakt doordat Mitros de waarde van het vastgoed op een andere manier heeft vastgesteld. Onlangs heeft de Raad voor de Jaarverslaggeving nieuwe regels opgesteld die dit mogelijk maken. Een van de belangrijkste redenen voor Mitros om de waarderingsgrondslag van haar vastgoedportefeuille aan te passen is de mogelijkheid om financiering aan te trekken. Om alle onderhouds-, renovatie- en nieuwbouwprojecten de komende tien jaar te kunnen uitvoeren heeft Mitros € 1 miljard nodig. Omdat de overheid zich niet voor alle projecten meer garant stelt, zijn woningcorporaties voor de financiering meer aangewezen op banken. Bankiers verlangen van corporaties dat zij op dezelfde manier de boekhouding doen als andere vastgoedbedrijven. Daarom gaat Mitros haar boekhouding aanpassen. Voorheen waardeerde Mitros haar vastgoed eigenlijk te voorzichtig, waardoor er een te laag bedrag in de boeken stond. De nieuwe waarderingsmethode benadert de werkelijke waarde van het vastgoed beter. Deze is gebaseerd op de marktwaarde van de woningen in verhuurde staat. Dit heeft voordelen in de onderhandelingen met banken over de financiering van nieuwe projecten. Overigens loopt Mitros met de invoering van deze methode voorop ten opzichte van andere woningcorporaties. Invoering van de nieuwe richtlijn staat pas gepland voor de jaarrekening over 2011. De nieuwe manier om de waarde van het vastgoed te bepalen zorgt ervoor dat het eigen vermogen van Mitros met een sprong toeneemt van € 192 miljoen naar € 20 miljard.

14

Deel II

Mens

15

2.

Dienstverlening

2.1

Klanttevredenheid

Klanttevredenheidsonderzoek In de jaren 2006 tot en met 2009 heeft Mitros jaarlijks een klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd. Hierbij wordt op vier thema’s gemeten: algemene organisatie, dienstverlening, woning en woonomgeving. Helaas is de respons op het klanttevredenheidsonderzoek de afgelopen jaren geleidelijk gedaald. De representativiteit van de uitkomsten komt daarmee onder druk te staan. Voor 2010 is daarom besloten af te zien van het onderzoek. In 2011 vindt wel weer een klanttevredenheidsmeting plaats, waarbij extra wordt ingezet op het verhogen van de response. Een jaarlijks onderzoek is overigens niet noodzakelijk voor het verkrijgen van een goed beeld over de klanttevredenheid. Eén keer per twee jaar is hiervoor zeker toereikend. Ook al is er in 2010 geen klanttevredenheidsonderzoek uitgevoerd, Mitros bleef zich toch inspannen om de klanttevredenheid te verhogen. Het verbeteren van de afhandeling van klachten kreeg hierbij veel aandacht (zie paragraaf 2.3).

2.2 Klantbenadering en dienstverlening Huurdersvisie In 2010 heeft Mitros een nieuwe visie ontwikkeld op haar relatie met de huurders. Met de kernboodschap uit de visie geeft Mitros aan hoe ze haar huurders wil bedienen, met als doel het verhogen van de klanttevredenheid: "Mitros geeft u de mogelijkheid om van een huis uw thuis te maken; u weet wat u van Mitros kan verwachten én wat Mitros van u verwacht." Deze kernboodschap bevat verschillende waarden. Mogelijk maken dat huurders van hun huis hun thuis kunnen maken heeft te maken met zelfbeschikking en respect voor de keuzes die huurders binnen bepaalde randvoorwaarden maken. Ervoor zorgen dat Mitros en huurders weten wat zij van elkaar zijn kunnen verwachten, vergt heldere communicatie en het nakomen van eigen verantwoordelijkheden. Mitros gaat processen inrichten vanuit de wens van de huurder. Hierbij spelen financiële randvoorwaarden natuurlijk een rol, maar ook zaken als gelijke behandeling en integriteit. Het gaat erom constant een balans te vinden tussen datgene wat de huurder wenst en wat Mitros kan bieden. Klantenservice Als klanten Mitros bellen, krijgen zij de Klantenservice aan de lijn. Het streven is de huurder zo snel mogelijk te woord te staan, vragen goed en naar tevredenheid van de huurder te beantwoorden en oplossingsgericht te handelen. Website De website van Mitros, www.mitros.nl, bevat veel informatie, zowel voor de klanten als voor andere relaties. Naast algemene informatie, zoals het jaarverslag, de statuten, de integriteitscode, diverse reglementen en het bezoldigingsbeleid van het bestuur, staat er ook informatie over alle nieuwbouw-, renovatie- en sloopprojecten van Mitros. Ook is het complete

16

woningbezit inzichtelijk gemaakt inclusief foto’s en plattegronden. Hier kan men filteren op wijk, buurt, woningtype, huurprijs, oppervlakte, Starters Renteregeling en op specifiek adres. In 2010 heeft Mitros het beleid rondom zelf aangebrachte voorzieningen (ZAV) verduidelijkt door de meest voorkomende ZAV-aanvragen op haar website te plaatsen, met uitleg over de aanvraagprocedure. Internet

Totaal in 2010

Internet bezoek

189.400

Gemiddeld per maand 15.783

Percentage contacten via internet

56%

Percentage reparatieverzoek via internet

6,7%

Mitros streeft ernaar dat minimaal 50% van de (klant)contacten met Mitros via de website loopt. Dat is ruim gehaald. Mitros werkt aan een uitbreiding van de transactiemogelijkheden via internet, naast de reguliere kanalen als telefoon, brief, email en baliebezoek. Op 6 mei 2010 is hiervoor 'Mijn Mitros' van start gegaan, waarbij huurders kunnen inloggen om hun persoonlijke gegevens in te zien, te wijzigen, aanvragen te doen, direct te betalen, enz. Op die eerste dag bezochten ruim 3.000 mensen de website, terwijl het gemiddelde op 519 per dag ligt. Vanaf de start tot 31 december heeft 20% van de huurders één of meerdere keren ingelogd. Aantal huurders dat een brief heeft ontvangen met inlogcodes de volledige inlogprocedure heeft afgerond

Totaal 28.474 5.595

Mijn Mitros wordt in 2012 verder uitgebreid. Via een klantenpanel onderzoekt Mitros welke zaken nog verbeterd of toegevoegd kunnen worden. Huurders konden sinds de start van Mijn Mitros op twee manieren een reparatieverzoek indienen: via Mijn Woning en via Mijn Mitros. Vanaf 1 november 2010 kan dit vanwege privacyoverwegingen alleen nog via Mijn Mitros. Helaas had dit een afname van het aantal reparatiemeldingen via de website en een daling van het gemiddelde percentage per maand tot gevolg. After sale De mening van de huurder telt. Daarom heeft Mitros de after sale enquêtes ingesteld. Tussen 16.30 en 20.30 uur worden huurders gebeld met de vraag of zij hun mening willen geven over verschillende onderwerpen. Deze gesprekken zijn vooral kwaliteitsmetingen, maar soms gaat het om een proactieve klantbenadering. Dan maakt de klant samen met de aftersalemedewerker bijvoorbeeld een inventarisatie van eventuele individuele problemen en worden – voor zover mogelijk – meteen oplossingen aangereikt of afspraken gemaakt. Woningnetbalie De Woningnetbalie aan de Beneluxlaan wordt per juni 2011 opgezegd. In STUW verband is in 2010 een projectvoorstel goedgekeurd voor het organiseren van een Woningnetbalie binnen Mitros vanaf half 2011, samen met de Utrechtse corporaties Portaal, Bo-Ex, Groenrand Wonen en SSH. Er is maar weinig tijd voor de voorbereidingen. Desondanks loopt het project op schema. Thema’s die spelen, zijn het verminderen van baliebezoek in de toekomst door digitalisering en het verbeteren van de communicatie. Ook moet de balieruimte van het kantoor

17

van Mitros op de Vlampijpstraat worden aangepast. Daarbij houdt Mitros rekening met de in 2010 ontwikkelde huurdersvisie.

2.3

Klachtenafhandeling en Klachtencommissie

Klachtenmanagement In 2010 zijn bij Mitros 500 klachten binnengekomen: 464 in Utrecht en 36 in Nieuwegein. In 2009 waren dit er 585. Voor Mitros blijft het goed afhandelen van klachten een belangrijk aandachtspunt. Klachten of vragen van huurders beschouwen als teken van betrokkenheid is hierbij nieuw. Signalen en suggesties van de huurder zijn waardevolle input om de dienstverlening te verbeteren. Het eigenaarschap van een klacht, waarbij één persoon verantwoordelijk is voor de afhandeling van die klacht, het intern rapporteren en sturen op het beantwoorden van klachten zijn zaken die structureel zijn georganiseerd. Een klacht moet binnen vijftien werkdagen beantwoord zijn. Dit wordt actief bewaakt. Het effect hiervan is dat het aantal klachten is afgenomen en dat klachten sneller worden beantwoord. Na het Mitros Podium Klant & klacht in oktober 2010 (zie paragraaf 11.3) is Mitros begonnen met een pilot om huurders die een klacht hebben ingediend, meteen te bellen. Door deze persoonlijke aandacht weet de huurder dat Mitros de klacht serieus neemt. Samen met de huurder gaat Mitros tijdens zo'n gesprek op zoek naar een passende oplossing. De medewerkers die meedoen aan de pilot, wisselen vervolgens ervaringen uit. Deze manier van reageren op klachten, door meteen contact te leggen met de klant, wordt door zowel de klant als Mitros als positief ervaren. De pilot krijgt in 2011 navolging om de klantgerichtheid bij klachtenafhandeling verder te verbeteren. Overlastklachten Om het omgaan met overlastsituaties tussen huurders te verbeteren heeft Mitros een onderzoek laten uitvoeren door twee stagiaires commerciële economie van de Hogeschool. Hierbij is gekeken naar de verwachtingen en werkelijke ervaring rondom overlast bij zowel huurders als medewerkers. De resultaten laten zien dat de tevredenheid over de afhandeling van overlastklachten nu een punt hoger (cijfer 6) scoort dan in het Woonbenchonderzoek uit 2009, al is de gehanteerde methodiek anders. Uit het onderzoek zijn de volgende verbeterpunten opgepakt: • Bekendheid met het overlastbeleid verbeteren: bij nieuwe huurders, op de Mitros website en de via de overlastbrochure. • Bij overlastmeldingen duidelijker communiceren over de rol van een corporatie bij overlast – wat mag de klant wel en niet van Mitros verwachten – en over de wil om tot een oplossing te komen bij zowel de klager als de veroorzaker. • Actief (blijven) communiceren tijdens het behandelen van een overlastmelding: de klager op de hoogte houden van vorderingen, maar ook melden als er nog geen stappen zijn gezet. • Wederkerigheid uitleggen: ook van de huurder wordt medewerking verwacht bij het aanleggen van een dossier. Input van de klager is nodig in het dossier voor mogelijke juridische stappen. • Uniformiteit: voor alle medewerkers die zich bij Mitros met overlastzaken bezighouden, geldt een uniforme werkwijze, waarvoor zij trainingen hebben gevolgd. Klachtencommissie Als een huurder met Mitros niet tot een oplossing van zijn klacht komt, heeft hij de mogelijkheid om naar een onafhankelijke klachtencommissie te stappen. Corporaties zijn volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector verplicht te beschikken over een klachtenreglement en een onafhankelijke klachtencommissie. Huurders van Mitros kunnen met klachten terecht bij de Klachtencommissie voor Mitros. Dit kan alleen als zij hun klacht al eerder schriftelijk bij Mitros hebben ingediend en niet tevreden zijn over de afhandeling hiervan.

18

De Klachtencommissie heeft een eigen reglement, dat is vastgesteld door de huurdersorganisaties Mitropool en VBN en door het bestuur van Mitros. Mitros geeft bekendheid aan de Klachtencommissie door vermelding op de website. Ook maken de huurdersorganisaties Mitropool en VBN huurders erop attent dat zij terecht kunnen bij de onafhankelijke Klachtencommissie. Verder heeft de Klachtencommissie een eigen brochure uitgebracht, die wordt uitgereikt aan alle nieuwe huurders en op de website van Mitros te vinden is. Net als in 2009 zijn ook in 2010 36 klachten ingediend bij de Klachtencommissie. Opvallend is echter dat een veel groter percentage hiervan in behandeling is genomen dan gebruikelijk. In voorgaande jaren was dit percentage maximaal 50 à 55%. In 2010 is 78% van de ingediende klachten ontvankelijk verklaard. De overige klachten zijn niet in behandeling genomen. Meestal omdat zij niet eerder schriftelijk waren ingediend bij Mitros. Deze klachten zijn ter afhandeling doorgestuurd naar Mitros. 2010

2009

2008

2007

Aantal ingediende klachten

36

36

40

38

Aantal in behandeling genomen klachten

28

18

22

21

7

13

10

13

35

31

32

34

Aantal keer succesvol bemiddeld

9

9

5

11

Aantal uitgebrachte adviezen

6

6

9

9

5

4

5

3

1

2

4

6

6

6

9

9

Aantal klachten uit voorgaande jaren nog in behandeling Totaal in behandeling

waarvan - (gedeeltelijk) gegrond - ongegrond Waarvan integraal door de directie overgenomen

Het bestuur heeft, zoals in alle jaren van het bestaan van de Klachtencommissie, alle adviezen van de Klachtencommissie geheel overgenomen. Niet alle in behandeling genomen klachten leiden tot een advies. Als het enigszins mogelijk is, probeert de Klachtencommissie klachten op te lossen door te bemiddelen tussen de huurder en Mitros, waarna de huurder zijn klacht intrekt. Een advies is dan niet meer nodig. Van vijftien klachten werd de behandeling in het verslagjaar niet afgerond. Deze werd in 2011 voortgezet. Dit is een groter aantal dan gebruikelijk doordat in december 2010 nog acht klachten werden ingediend en in behandeling genomen. De commissie legt jaarlijks in een uitgebreid eigen jaarverslag verantwoording af over haar werkzaamheden. Dit verslag is te downloaden op www.mitros.nl.

19

3.

Prijsbeleid

3.1

Huurbeleid

Kengetallen Utrecht De woningvoorraad van Mitros telt in Utrecht nog steeds veel goedkope en betaalbare woningen. Onder invloed van de herstructurering begint de samenstelling echter wel enigszins te veranderen. Er wordt kwaliteit toegevoegd. Dit komt tot uitdrukking in een jaarlijkse stijging van het gemiddeld aantal woningwaarderingspunten (WWS-punten) met één punt over de afgelopen vijf jaar en een gemiddeld iets sterkere stijging van de nettohuren. Naast de herstructurering speelt hierbij ook harmonisatie een rol, hoewel de invloed hiervan in 2010 beperkt is gebleven. Bij mutatie wordt de nettohuur dan direct verhoogd tot de streefhuur. Binnen Utrecht is nog enige harmonisatieruimte aanwezig. De cijfers in onderstaande tabel betreffen uitsluitend de zelfstandige wooneenheden. Kengetallen Utrecht: de gemiddelde waarde Kengetal

Subsidiabele huur *

Aantal WWSpunten

Maximale huur

Puntprijs

Streefhuur

Utrecht

Netto huur

Nettohuur als % van de maximale huur

Streefhuur als % van de maximale huur

31-12-2010

401

408

125

572

3,21

422

70%

74%

31-12-2009

393

400

124

561

3,17

414

70%

74%

* subsidiabele huur is de huur plus enkele servicekosten die bij de berekening van de huursubsidie meegenomen worden.

Kengetallen Nieuwegein De voorraad van Mitros in Nieuwegein toont veel overeenkomsten met het gemiddelde beeld in Nieuwegein. De veranderopgave binnen de Nieuwegeinse woningmarkt is ook van een andere omvang dan in Utrecht. Grootscheepse herstructurering is hier niet aan de orde. De kengetallen laten dan ook over de jaren heen weinig bijzonderheden zien. De stijging van de nettohuren is gelijk aan de inflatie en het aantal WWS-punten is al jaren hetzelfde. In Nieuwegein is de gemiddelde nettohuur bijna gelijk aan de streefhuur; er wordt nauwelijks meer geharmoniseerd. De cijfers in onderstaande tabel betreffen uitsluitend de zelfstandige wooneenheden. Kengetallen Nieuwegein: de gemiddelde waarde Kengetal Nieuwegein

Netto huur

Subsidiabele huur *

Aantal WWSpunten

Maximale huur

Puntprijs

Streefhuur

Nettohuur als % van de maximale huur

Streefhuur als % van de maximale huur

31-12-2010

469

479

135

619

3,49

475

76%

77%

31-12-2009

463

474

135

612

3,43

468

76%

76%

* subsidiabele huur is de huur plus enkele servicekosten die bij de berekening van de huursubsidie meegenomen worden.

20

Prijsbeleid bedrijfsonroerend goed (BOG) Al enkele jaren heeft Mitros haar eigen afdeling Mitros Maatschappelijk Vastgoed (MMV), die het leeuwendeel van het onroerend goed van Mitros met een niet-woonfunctie beheert. Hieronder vallen schoolgebouwen, zorggebouwen, gebouwen met maatschappelijke functies, kantoorpanden, winkels en horeca. Voor deze panden geldt een ander huurrecht dan voor woningen. Voor verhuur van maatschappelijk vastgoed heeft Mitros meer vrijheid bij het selecteren van een huurder, het vaststellen van de initiële huurprijs en bij het realiseren van huurverhogingen dan bij de verhuur van socialehuurwoningen. Nieuwe verhuringen Bij nieuwe verhuringen besteedt Mitros veel aandacht aan het selecteren van een huurder die met zijn bedrijf een positieve invloed heeft op de leefbaarheid van een buurt. De huurprijs is in principe marktconform en door een externe taxateur bepaald. In bijzondere gevallen kan hiervan af worden geweken. De huurprijs wordt onder meer bepaald door de locatie, de bouwkundige kenmerken van het pand, het bestemmingsplan en de activiteiten die de toekomstige huurder gaat ontplooien in het pand. Huurkalender Jaarlijks wordt een inflatiecorrectie toegepast op de huurprijs van bedrijfsruimtes. Deze is echter meestal lager dan de werkelijke prijsstijging van bedrijfsruimten. Daarom bestaat er de wettelijke mogelijkheid om de huurprijs eenmaal in de vijf jaar aan te passen aan de werkelijke markthuur, ook wel de huurkalender genoemd. Mitros bepaalt jaarlijks bij welke bedrijfspanden het langer dan vijf jaar geleden is dat de huurprijs structureel is verhoogd en bij welke panden inmiddels de grootste afwijking ten opzichte van de markthuur is ontstaan. Met de huurders van deze panden voert Mitros dan gesprekken over een aanstaande structurele huurverhoging. In 2010 is in het kader van deze huurkalender een jaarlijkse huurstijging van ruim € 50.000,- gerealiseerd. Zittende huurders Veel bedrijfspanden van Mitros zijn verhuurd aan huurders die al vele jaren in een pand gevestigd zijn. De huurovereenkomsten zijn eveneens soms al jaren oud en bevatten naar de huidige maatstaven vaak onvoldoende handvatten om overlast tegen te gaan. Ook is het soms al lang geleden sinds de laatste structurele huurverhoging in het kader van de huurkalender. Aan deze huurders worden nieuwe huurovereenkomsten aangeboden. Als de huurprijs erg afwijkt van de markthuur, wordt meteen de huurprijs verhoogd. Van overlastgevende huurders wordt waar mogelijk afscheid genomen, zodat weer kan worden gezocht naar huurders die een positieve bijdrage kunnen leveren aan de leefbaarheid in de wijk. Huuraanpassingen Voor de jaarlijkse huurverhoging gold in 2010 nog steeds het inflatievolgende huurbeleid van het Kabinet Balkenende IV. Hierbij wordt gekeken naar het inflatiecijfer over het voorgaande jaar. Voor de huurverhoging van 2010 was dit dus het inflatiecijfer over 2009: 1,2%. Mitros hanteerde daarom een huurverhogingspercentage van 1,2%. Uitzondering daarop waren de woningen waarover met de huurdersorganisaties al eerder andere afspraken waren gemaakt in het kader van sloop en renovatie. De gemiddelde huuraanpassing voor heel Mitros kwam daardoor uit op 1,07%. In onderstaande tabel is voor de afgelopen vijf jaar de uitkomst weergegeven van de onderhandelingen met de huurdersorganisaties over de huurverhoging.

21

Gemiddelde huuraanpassingen per juli (in percentages) 2010

2009

2008

2007

2006

Utrecht

1,08

2,30

1,45

1,01

2,54

Nieuwegein

1,17

2,45

1,59

1,09

2,35

Maatschappelijk Vastgoed

0,43

2,50

Heel Mitros

1,07

2,34

1,48

1,03

2,5

Streefhuur De streefhuur geeft aan op welk huurniveau Mitros haar bezit wil hebben. In het eind 2010 vastgestelde Portefeuilleplan heeft Mitros besloten om bij mutatie de huurprijs te verhogen naar 100% van de maximaal redelijke huurprijs, zodat zij maximaal kan investeren in de kwaliteit van woningen. Waar dit niet mogelijk of wenselijk is vanwege volkshuisvestelijke uitgangspunten en de betaalbaarheid, is er selectief ruimte om hiervan af te wijken. Door deze uitzonderingen komt het gemiddelde percentage van alle woningen van Mitros uit op 90% van de maximaal redelijke huurprijs.

3.2

Huurbetaling

Verzoek- en bezwaarschriften Huurcommissie Huurders die het niet eens zijn met de huurprijs van hun woning, kunnen bij de Huurcommissie een verzoekschrift indienen tot huurverlaging op grond van gebreken aan de woning of op grond van de puntentelling. Ook kunnen zij een bezwaar indienen tegen huurverhoging na woningverbetering en tegen de stook- en servicekosten. In 2010 zijn er zestig verzoek- en bezwaarschriften bij Mitros binnengekomen. Twaalf hiervan zijn door de Huurcommissie behandeld. Twee Huurcommissiezaken betroffen verzoeken tot huurprijsverlaging op basis van gebreken, in twee gevallen heeft Mitros een herstelprocedure opgestart (Mitros en huurder verschilden van mening of gebreken waren verholpen). Bij zeven Huurcommissiezaken ging het om een bezwaar tegen de stook- en servicekosten, bij één om een bezwaar tegen de jaarlijkse huurprijsverhoging. Aantal ingediende verzoek- en bezwaarschriften 2010

60

2009

60

2008

37

Betalingsachterstanden Mitros voert een actief en succesvol beleid om huurachterstanden te voorkomen. Ook in 2010 is het aantal incassoprocedures en huisuitzettingen wegens huurachterstand in tegenstelling tot de landelijke trend gedaald.

22

Betalingsachterstanden 2010 Utrecht

Nieuwegein

Maatschappelijk Vastgoed

Mitros totaal

Huidige bewoners

Vertrokken Huidige bewoners bewoners

Vertrokken Huidige bewoners bewoners

Vertrokken Huidige Vertrokken bewoners bewoners bewoners

Aantal huishoudens met betalingsachterstand

2.238

542

418

118

23

5

2.679

665

Gemiddeld bedrag achterstand in euro

635

2.566

923

3.352

7.966

1.902

743

2.701

Totaal bedrag als percentage van de omzet

1,21%

1,18%

1,15%

1,17%

2,67%

0,14%

1,26%

1,14%

Betalingsachterstanden 2009 Utrecht

Nieuwegein

Maatschappelijk Vastgoed

Mitros totaal

Huidige Vertrokken bewoners bewoners

Huidige Vertrokken bewoners bewoners

Huidige Vertrokken bewoners bewoners

Huidige Vertrokken bewoners bewoners

Aantal huishoudens met betalingsachterstand

2.261

485

434

114

26

11

2.721

610

Gemiddeld bedrag achterstand in euro

618

3.285

969

3.237

1.452

4.757

682

3.303

Totaal bedrag als percentage van de omzet

1,21%

1,38%

1,26%

1,11%

0,70%

0,97%

1,20%

1,31%

Ontruimingen naar aanleiding van incassoproblemen In Nederland neemt het aantal huisuitzettingen toe. Mitros gaat in tegen deze landelijke trend met een gestaag dalend aantal ontruimingen. In 2010 zijn 36 woningen vanwege een huurachterstand ontruimd (24 in Utrecht en 12 in Nieuwegein). Mitros streeft ernaar zoveel mogelijk incassoproblemen te voorkomen of te verhelpen, zodat ontruimingen vermeden kunnen worden. Hiervoor zijn sinds 2009 alle incassomedewerkers getraind tot budgetcoach. Zij nemen contact op met klanten die een huurachterstand hebben, om hen attent te maken op de huurachterstand. Samen met de huurder zoeken ze naar een oplossing. Er zijn ook huurders die zelf contact opnemen. Ook met hen overleggen de budgetcoaches over een passende betalingsregeling. Daarnaast behoort advies op maat over het door de huurder te besteden inkomensbudget tot de mogelijkheden.

23

Ook het project VH! (Voorkom Huisuitzetting) in Utrecht (zie paragraaf 5.4) heeft bijgedragen aan een afname van het aantal ontruimingen. Als huurders de afgesproken betalingsregeling niet naleven, zoekt Mitros opnieuw contact met hen. Wanneer betaling daarna alsnog uitblijft, geeft Mitros de vordering uit handen aan een incassobureau (zie paragraaf 3.2). Ontruimingen incasso Aantal ontruimingen incasso

2010

2009

2008

2007

2006

36

51

73

88

94

Vaak zijn bij ontruimingen – vooral waar het gaat om incassoproblemen – de huurders al vertrokken op het moment van de ontruiming. Zij laten slechts bij hoge uitzondering een nieuw adres achter. Mitros weet dus vaak niet waar zij naartoe zijn vertrokken. Waarschijnlijk vinden zij tijdelijk onderdak bij familie of vrienden, het Leger des Heils of opvanghuizen voor daklozen. Sommigen gaan particulier huren of vertrekken naar het buitenland.

24

4

Woonruimteverdeling

4.1

Toewijzing

Europa richtlijn Een nieuwe Europese richtlijn heeft bepaald dat vanaf 1 januari 2011 sociale huurwoningen tot € 652,52 voor 90% moeten worden toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614 per jaar. Daarnaast mag 10% van de woningen met een huurprijs tussen de € 450 en € 652,52 worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tot € 45.000 per jaar. Woningcorporaties zijn verplicht een inkomenstoets te doen voor het definitief toewijzen van een huurwoning. De regionale corporaties hebben hier in 2010 intensief met elkaar en met de betrokken gemeenten over gesproken. De landelijke regeling gaat er vanuit dat de middeninkomens (tussen € 33.614 en € 45.000) een woning kunnen kopen of in de vrije sector kunnen huren. Maar in de krappe woningmarkt van Utrecht en de regio zijn de prijzen hiervoor te hoog. De middeninkomens kunnen straks geen woonruimte in Utrecht meer vinden en zullen de regio moeten verlaten. Mitros vindt dit onwenselijk. Daarom kiest Mitros ervoor om alle sociale huurwoningen met een huurprijs tussen € 450 en € 652.52 te blijven aanbieden aan huishoudens met een inkomen tot € 45.000, ook als dit om meer dan 10% gaat. Mitros accepteert daarbij de mogelijke consequenties voor de staatssteun. In eerste instantie gaat het hierbij om een beperking of verlies van de WSW-borging voor nieuwbouwwoningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens (€ 652,52). Dit betekent dat Mitros bij leningen voor nieuwbouw geen gebruik meer mag maken van achtervang door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en dat Mitros dus moeten lenen tegen een hoger rentepercentage. In het vierde kwartaal van 2010 heeft Mitros de implementatie voor de inkomenstoets voorbereid. Huisvestingsverordening Uitgangspunt voor de woonruimteverdeling is de regionale huisvestingsverordening van het BRU gebied. Sinds 2006 is deze inhoudelijk nauwelijks gewijzigd. Er geldt een provinciale bindingseis, er wordt gewerkt met een huur/inkomenstabel en als selectiecriterium wordt de inschrijftijd gebruikt. Per 1 januari 2011 wordt de huur/inkomenstabel uit de verordening aangepast aan de Europa richtlijn. Aantal vrijgekomen woningen In 2010 zijn er via WoningNet wederom minder woningen verhuurd dan in de voorgaande jaren. De dalende trend die in 2006 is ingezet, heeft zich in 2010 versterkt voortgezet. De lagere mutatiegraad is hiervoor de belangrijkste oorzaak. Daarnaast heeft Mitros in 2010 haar verkoopbeleid concreet vormgegeven, waardoor een deel van de woning wordt gesplitst en verkocht. Aantal vrijgekomen woningen

Percentage

2010

1.257

4,5

2009

1.791

6,3

2008

1.918

6,8

2007

2.066

7,2

2006

2.422

8,5

25

In de tabel ‘Aantal toewijzingen in 2010’ is te lezen welke huishoudens (naar grootte, leeftijd en inkomen) in de vrijgekomen woningen terecht zijn gekomen. Het gaat hier alleen om woningen die via WoningNet zijn verhuurd. Sinds 2010 worden in het kader van de huurtoeslag de huurgrenzen niet langer meer per 1 juli aangepast, maar per kalenderjaar. Zowel de inkomensgrenzen als de huurgrenzen gelden nu dus steeds voor de duur van het hele kalenderjaar. Aantal toewijzingen in 2010 1-persoons huishouden < 65

≥65 jaar

Jaarinkomen

< 65

≥65 jaar

< 65

Huur > € 511,51

Totaal

270

145

4

419

≥ € 21.450

9

117

76

202

< € 20.200

13

37

0

50

≥ € 20.200

0

2

4

6

292

301

84

677

Jaarinkomen

Huur ≤ € 357,36

Huur € 357,37 € 511,50

Huur > € 511,51

Totaal

< € 29.125

60

97

4

161

≥ € 29.125

0

41

60

101

< € 27.575

1

19

0

20

≥ € 27.575

0

8

7

15

61

165

71

297

Subtotaal ≥ 3 persoons huishouden

Huur € 357,37 € 511,50

< € 21.450

Subtotaal 2-persoons huishouden

Huur ≤ € 357,36

Jaarinkomen

Huur ≤ € 357,36

Huur € 357,37 € 548,18

Huur > € 548,18

Totaal

< € 29.125

21

130

8

159

≥ € 29.125

0

63

54

117

< € 27.575

0

5

0

5

≥ € 27.575

0

2

0

2

21

200

62

283

Totaal

374

666

217

1.257

Totaal 2009

539

1.001

251

1.791

≥65 jaar

Subtotaal

Van het totaal aantal toewijzingen van Mitroswoningen is 65% verhuurd aan woningzoekenden met een laag inkomen. Dit is vergelijkbaar met de jaren 2007 en 2008. Het hogere percentage van 2009 (70%) lijkt te wijten te zijn aan de in dat jaar geldende tijdelijke maatregel van de 55% toewijzing aan de minima. Ten opzichte van 2009 zijn in 2010 verhoudingsgewijs weer wat meer

26

woningen aan huishoudens van drie of meer personen verhuurd en wat minder aan de één- en tweepersoonshuishoudens. Het hogere aandeel verhuringen aan één- en twee persoonshuishoudens in 2009 lijkt daarmee ook veroorzaakt te zijn door de 55% toewijzing aan minima. De groep minima telt naar verhouding veel kleine huishoudens. Het aandeel verhuringen aan ouderen is vergelijkbaar gebleven. Het aantal verhuringen per huurklasse is over de gehele linie afgenomen, maar de daling heeft zich het sterkst voorgedaan in de middenklasse. Het aandeel in de lage huurklasse is gelijk gebleven. Er zijn naar verhouding iets meer woningen uit de duurdere klasse verhuurd. Aanbiedingsresultaat Het gemiddeld aantal keren dat een woning moet worden aangeboden voordat deze verhuurd is, ligt in 2010 voor de woningen van Mitros in Utrecht op 4,6 en in Nieuwegein op 3,0. Ten opzichte van vorig jaar moeten de woningen in zowel Utrecht als in Nieuwegein iets vaker worden aangeboden. Aanbiedingsresultaat Utrecht

Nieuwegein

2010

4,6

3,0

2009

3,6

2,2

2008

4,3

2,8

2007

3,8

2,4

Het gemiddeld aantal reacties per woning blijft stijgen. In Utrecht ligt dit op 180 en in Nieuwegein op ruim 120. Vorig jaar lagen deze cijfers een stuk lager. Het feit dat er zoveel reacties op één woning komen, laat zien dat de spanning op de huurmarkt groot is. Tegelijk blijkt uit het grotere aantal keren dat een woning moet worden aangeboden, dat de woningzoekende ook kritisch is. Specifieke toewijzingen Sommige groepen woningzoekenden komen via bemiddeling aan een passende woning. Een deel van de toewijzingen gaat dus buiten WoningNet om. Daarbij gaat het met name over statushouders, generaal pardonners en om groepen die vanuit instellingen weer zelfstandig gaan wonen (o.a. wonen met zorgbegeleiding). Doordat in 2009 binnen de gemeente Utrecht voorrang werd gegeven aan huisvesting van de Generaal Pardon groep, is er bij het huisvesten van statushouders een achterstand ontstaan. In 2010 is gepoogd deze achterstand in te lopen. Over de toewijzing aan groepen met een zorgvraag is te lezen in hoofdstuk 6. Huisvesting specifieke groepen Utrecht Statushouders Generaal Pardonners

Nieuwegein 83

10

9

3

27

Urgenties In 2010 heeft Mitros ruim 40% van de vrijkomende woningen toegewezen aan huishoudens met een urgentie. In vergelijking tot vorig jaar (14%) is dit een forse toename. Vooral de groep 'overige urgenties' (zoals hardheidsclausule, medische indicatie) is sterk gegroeid. Stadsvernieuwing Utrecht

Overige urgentie

Totaal urgentie

Totaal nieturgent

169

250

419

590

6

108

114

134

Mitros totaal 2010

175

358

533

724

Mitros totaal 2009

117

128

245

1.546

Nieuwegein

Lokaal Maatwerk Binnen de huisvestingsverordening bestaat de mogelijkheid om maximaal 30% van het aanbod te verhuren via Lokaal Maatwerk. Dit biedt ruimte aan experimenten: •

Woonbeleving In 2010 zijn de voorbereidingen getroffen voor het experiment Woonbeleving in Kanaleneiland, dat in 2011 van start gaat. Daarbij worden in dertien flats de twee-, drie- en vierkamerwoningen verhuurd op basis van Woonbeleving. Van 74 portieken is bepaald welke woonbeleving de bewoners hebben. Er zijn vier typen woonbeleving met elk specifieke karaktereigenschappen, die allemaal een eigen kleur hebben gekregen. Als iemand verhuist uit een portiek met Woonbeleving, zoekt Mitros naar een nieuwe huurder wiens woonbeleving aansluit bij die van de andere bewoners uit het portiek.

•

Leefstijlen Een leefstijl bepaalt hoe mensen leven en in het leven staan en wat zij belangrijk vinden aan hun woning, de buurt waarin zij wonen en het contact met andere bewoners. In Overvecht wordt in een aantal 10-hoogflats toegewezen op basis van leefstijlen. Omdat hier de leefbaarheid onder druk staat, probeert men op deze manier huishoudens die een positieve bijdrage willen leveren aan het woonklimaat, voorrang te verlenen.

•

Loting Sinds 2009 biedt Mitros in Nieuwegein 20% van de vrijgekomen woningen aan via loting. Elke vrijkomende vijfde woning wordt verloot, met uitzondering van seniorenwoningen, gehandicaptenwoningen en starterswoningen.

4.2

Leegstand

Het beleid van Mitros is erop gericht om het leegstaan van woningen zoveel mogelijk te beperken. Leegstand is vanuit maatschappelijk oogpunt ongewenst omdat het de leefbaarheid negatief kan beïnvloeden. Bovendien is het vanwege de krapte op de woningmarkt onaanvaardbaar om woningen lang leeg te laten staan. Daar komt bij dat Mitros door leegstand huuropbrengsten misloopt. Mitros stuurt daarom op het benutten van leegkomende woningen in sloopgebieden door deze zo lang mogelijk tijdelijk te verhuren aan de Stichting Studentenhuisvesting (SSH). Doel is om op deze wijze een bijdrage te leveren aan de grote vraag onder studenten. In Utrecht is de leegstandsduur (het aantal dagen dat een woning leeg staat na vertrek van de vorige huurder) verder gedaald door verbetering van de samenwerking tussen afdelingen binnen

28

Mitros. Het saneren van asbest zorgde in Kanaleneiland wel voor een hogere leegstandsgemiddelde. 2010 Leegstand Mutatie

2009

Gemiddeld Aantal VHE Gemiddeld Aantal VHE aantal dagen aantal dagen 21*

1.462**

26

1.916

Verkoop inclusief splitsingen

82

154

150

53

Sloop

33

272

44

529

*In Utrecht stonden woningen gemiddeld 22 dagen leeg (1.151 vhe) en in Nieuwegein 17 (311 vhe). ** Het verschil met het aantal vrijgekomen en toegewezen woningen in paragraaf 4.1 (1.257) is te verklaren doordat in paragraaf 4.1 alleen de verhuringen via de Woningkrant vermeld zijn. In de leegstandstabel worden alle verhuringen geteld.

29

30

Deel III

Wijk

31

5.

Leefbaarheid

5.1

Krachtwijken

Utrecht is een vitale en economisch krachtige stad. Het is ook een jonge stad, die de komende jaren harder blijft groeien dan de andere grote steden. De economie is sterk, de werkgelegenheid groeit, de veiligheid neemt toe en mensen voelen zich er over het algemeen prettig. In de wijken waar sociale problemen zich concentreren, is een kentering waarneembaar. Het CBS liet in oktober 2010 zien dat bewoners in Kanaleneiland een substantiële vooruitgang zien ten opzichte van de situatie in 2008. De VROM-raad pleitte in 2009 in haar advies ‘Stad en wijk verweven’ voor het sterker verbinden van stad en wijk, zodat de wijk kan profiteren van de kracht van de stad maar ook andersom. In Utrecht zijn de laatste jaren veel initiatieven waarneembaar die uitdrukking geven aan deze ambitie. Toch kampen de Utrechtse krachtwijken met een reeks hardnekkige problemen. Het opleidingsniveau, de arbeidsparticipatie en het inkomen liggen in de krachtwijken structureel lager dan in andere wijken. Ook is er sprake van een grotere onveiligheid en blijven de sociale cohesie en leefbaarheid achter. Veel bewoners hebben een negatieve toekomstverwachting en kinderen hebben het moeilijker dan in andere wijken om zich op school en daarbuiten te ontwikkelen. In Utrecht zijn vier krachtwijken (voorheen Vogelaarwijken) benoemd: Overvecht, Kanaleneiland, Zuilen-Oost en Ondiep. De gemeente heeft hieraan een vijfde wijk toegevoegd: Hoograven. In Utrecht moeten de corporaties volgens de opgave van oud-minister Vogelaar een bijdrage leveren van € 215 miljoen in tien jaar, ofwel € 21,5 miljoen per jaar. De minister heeft ook een verdeling van het geld per wijk bepaald. De vastgestelde wijkactieplannen en de bijbehorende uitvoeringsprogramma’s per wijk vormden de basis voor de Uitvoeringsovereenkomst Krachtwijken. De corporaties in Utrecht hebben afgesproken dat zij in de krachtwijken € 10,5 miljoen per jaar bijdragen aan de sociale maatregelen uit de wijkactieplannen en daarnaast € 11 miljoen aan extra fysieke maatregelen (investeringen zoals renovaties, sloop/nieuwbouw en maatschappelijk vastgoed). Het gaat hierbij om onrendabele investeringen. Het aandeel van Mitros hierbinnen is fors. Mitros besteedt jaarlijks in totaal € 13,2 miljoen, waarvan € 4,0 miljoen aan sociale maatregelen en € 9,2 miljoen aan fysieke maatregelen.

5.2

Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpak

Mitros heeft grote invloed op het wonen en op de leefomgeving van de inwoners van de krachtwijken. Eén op de vijf Utrechters woont in een woning van Mitros en maar liefst 70% van onze woningen liggen in de aandachtswijken van de stad. De afgelopen jaren heeft Mitros veel geïnvesteerd in de sociale opgave in de wijken. Met de vaststelling van de ondernemingsstrategie Waardevol Wonen in 2007 is dit thema stevig in de organisatie verankerd. In 2010 besloot Mitros te focussen op twee van de aanvankelijk vijf stijgingslijnen uit Waardevol Wonen, te weten: 'wonen, zorg en welzijn' en 'wonen, leren en werken'. Dit doet Mitros niet alleen. Zij werkt samen met andere maatschappelijke partners aan het creëren van stabiele vitale wijken. Dat zijn wijken met een prettig woon- en leefklimaat, wat

32

mensen in staat stelt om zowel op de woon- als maatschappelijke ladder omhoog te kunnen klimmen. Vanaf 2009 heeft Mitros de gebiedsgerichte aanpak verder vormgegeven in werkgebieden, zowel in Utrecht als in Nieuwegein. Gebiedsgericht werken vraagt een constante afstemming tussen operationeel, tactisch en strategisch denken en handelen. Voor alle wijken zijn gebiedsteams geformeerd, waarin de medewerkers van alle afdelingen die actief zijn in het gebied, zitting hebben. Voor deze wijken heeft Mitros – op basis van gebiedsvisies of wijkvisies – gebiedsprogramma’s opgesteld. Die geven een overzicht van alle maatregelen die nodig zijn om de beoogde ambitie te realiseren die Mitros heeft voor haar woningen, de woonomgeving en ondersteuning aan huurders in het maatschappelijk welzijn. Verder bevatten ze een overzicht van alle werkzaamheden, een fasering in jaren en een opgave van de benodigde capaciteit om dit alles te kunnen realiseren. In 2009 heeft Mitros de wijkvisie voor Overvecht opgesteld en in 2010 voor Leidsche Rijn. De wijken Overvecht, Kanaleneiland en Ondiep/Zuilen worden samen met gemeente en collegacorporaties aangepakt. Zij hebben voor deze wijken samen met andere partners wijkactieplannen gemaakt. De gebiedsprogramma’s van Mitros voor deze wijken vormen een onderdeel van deze wijkactieplannen. De wijkvisies voor Nieuwegein Noord, Midden/Oost, West en Zuid zijn te vinden in de publicatie Nieuwegein, de groeikern voorbij. Inmiddels zijn op basis van de wijkvisies in Nieuwegein ook wijkactieprogramma’s gemaakt. In juni 2010 is in dit kader een publicatie uitgebracht Van visie naar wijkactieprogramma’s. De eerste resultaten in beeld. UTRECHT Overvecht Om richting te geven aan de vernieuwing van Overvecht zijn het wijkactieplan “Doe mee in Overvecht” (2008), de gebiedsplannen voor de Gagel (2009) en de Spoorzone (2009) opgesteld. In 2010 heeft Mitros de wijkvisie voor Overvecht vastgesteld. Deze beslaat ook de overige gebieden binnen Overvecht. Wijkactieplan “Doe mee in Overvecht” Voor de periode 2010-2011 is een nieuw wijkactieplan opgesteld. De doelstellingen zijn ongewijzigd: • vergroten van kansen voor kinderen tot twaalf jaar en hun ouders; • doe mee: activering van bewoners naar participatie, werk en gezondheidsbevordering; • verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid; • integrale vernieuwingsaanpak De Gagel; • integrale vernieuwingsaanpak Spoorzone. Projecten die goed liepen, zijn voortgezet. Mitros heeft haar focus meer verlegd naar leefbaarheid, onder andere door tijdelijk extra capaciteit op te nemen voor buurtbeheer en klantbeheer, het ter beschikking stellen van buurtflats als laagdrempelige voorziening en een verschuiving naar leefbaarheidprojecten en het contact met bewoners. De sociale interventies die worden gefinancierd uit het wijkactieplan, worden in Overvecht overwegend in samenhang met een fysieke ingreep ingezet. Door projecten in combinatie met elkaar uit te voeren is sprake van een integrale aanpak. Dat betekent dat bij een fysieke ingreep Mitros meteen ook met bewoners in gesprek gaat en samenwerkt met hen aan het vergroten van hun betrokkenheid bij hun woning en woonomgeving. Een mooi voorbeeld hiervan is het project op de Schooneggen/Stroyenborchdreef, waar Mitros het afgelopen jaar de Participatiepluim voor kreeg voor het in het leven roepen van een bewonersgroep.

33

De Gagel De Gagel is de noordoostelijk hoek van Overvecht. De samenwerkende partijen - de gemeente Utrecht en woningcorporaties Bo-Ex, Portaal en Mitros - hebben een integraal gebiedsplan opgesteld. De woningvoorraad in dit gebied moet veranderen van overwegend goedkoop naar meer duurdere woningen en minder socialehuurwoningen. Het percentage koopwoningen en duurdere huurwoningen moet toenemen van 15 naar 35%. Het gebiedsplan omvat de sloop van ongeveer 1.200 woningen, voornamelijk 10-hoogflats, de nieuwbouw van 1.300 à 1.500 woningen, de herinrichting van straten en een uitgebreid pakket van sociale maatregelen. Daarnaast wordt van de bestaande woningvoorraad een deel verkocht en worden diverse gebouwen gerenoveerd. De drie corporaties realiseren het merendeel van deze opgave. Voor Mitros ligt het zwaartepunt van de fysieke aanpak in het THEMA-gebied (Tigris-, Haifa-, St. Eustatius-, St. Maarten- en Ankaradreef). Het betreft zes 10-hoogflats, waarvan vier van Mitros. Daarnaast liggen de eerder genoemde Klipspringer- en Kasaidreef (eveneens 10-hoog) en 210 3,5-hoog portiekflats. In 2010 is een investeringsbesluit genomen voor de hoogniveau-renovatie van de helft van de 3,5 hoog flats (100) en voor de middenniveau-renovatie van de Klipspringer- en Kasaidreef (174). Beide renovaties worden in 2011/2012 opgeleverd. De instandhoudingsbeurt van de andere helft van de 3,5 hoog (110) was in 2010 in uitvoering en wordt in het voorjaar van 2011 opgeleverd. Tegelijk met de instandhoudingsbeurt pakt Mitros ook de tuinen aan. Op de Klipspringer- en Kasaidreef is bij de uitvoering van de asbestsanering in het kader van het koolmonoxideproject voor het eerst gebruik gemaakt van de inzet van een woonconsulent die één op één met bewoners in gesprek gaat en individuele voorlichting geeft. Hierdoor kon het project, waarbij een hele portiek (20-30 huishoudens) twee keer tegelijk een dag hun woning uitmoeten, zonden veel problemen worden uitgevoerd. Deze individuele benadering is daarna ook bij andere projecten met succes ingezet. Samen met de projectorganisatie voor de viering van de Vrede van Utrecht in 2013 is begonnen met het project Entree!, waarbij kunstenaars samen met bewoners ieder portiek een eigen gezicht geven. Bij het THEMA-gebied is pas op de plaats gemaakt. Na de gemeenteraadsverkiezingen heeft het nieuwe College expliciet in haar programma opgenomen de besluitvorming voor dit gebied te willen heroverwegen. Eind 2010 is hiervoor onder begeleiding van een procesmanager het proces ingezet. Vechtzoom Voor de Vechtzoom (de noordwestelijke hoek van Overvecht) is in 2010 de investeringsbeslissing genomen voor de hoogniveau-renovatie van de 3,5-hoog flats. Het gaat om 540 woningen. Voor de overige 120 woningen is Mitros in 2010 begonnen met de uitvoering van een instandhoudingsbeurt. Deze wordt in het voorjaar van 2011 opgeleverd. Dan begint Mitros met de hoogniveau-renovatie. De renovatie vindt plaats in het kader van Prestatiegericht Interieur (PGI), waarbij in een zeer vroeg stadium de aannemer en Mitros vooraf afspraken maken over de prestatie die Mitros van de aannemer verwacht. Dit heeft onder meer geleid tot een optimale afweging van de investeringen in relatie tot duurzaamheid. Gezien de dominante positie van Mitros in het gebied en het grote aantal woningen dat wordt aangepakt (660), kan de aanpak gezien worden als een lichte vorm van gebiedsontwikkeling. In 2010 heeft Mitros daarom ook in dit gebied een buurtflat geopend. Daarnaast wordt de renovatie aangewend om met bewoners in gesprek te gaan, de woningen te screenen op onrechtmatige bewoning en afspraken te maken over het beheer van de portieken. Met de gemeente en de welzijnsinstelling is Mitros in gesprek over de sociale aanpak binnen het gebied en de aanpak van de woonomgeving.

34

Watertorengebied Het Watertorengebied is het gebied ten zuiden van de Einsteindreef. In 2010 was de inzet vooral gericht op de integrale aanpak van het complex Stroyenborch-/Schooneggendreef, het contact met bewoners en de interieuraanpak van de Peeters-, Elbe- en Neckardreef (PEN-dreven). Op de Stroyenborch- en Schooneggendreef heeft Mitros de tuinen aangepakt, een bewonersgroep geformeerd, het lik op stuk beleid ingevoerd en de aanleg van ondergrondse containers voorbereid. De aanpak van de renovatie is heroverwogen. Op de PEN-dreven is eind 2010 gestart met de aanpak van het interieur van de woningen. In combinatie met de eerder uitgevoerde cascorenovatie is dit complex als eerste helemaal opgeknapt. Een deel van de woningen wordt verkocht. Gebiedsplan Spoorzone Het gebiedsplan Spoorzone is in samenwerking tussen de gemeente en Mitros tot stand gebracht. Mitros is hier de grootste vastgoedeigenaar. De opzet voor het plan is wezenlijk anders dan die van De Gagel. Er is vooral gekeken naar de kansen die dit gebied te bieden heeft. In 2010 zijn de volgende stappen gezet: • Mitros heeft geconstateerd dat voor de ACA-flat (Apollo-, Centaurus- en Atlasdreef) sloop/nieuwbouw of een hoogniveau-renovatie niet haalbaar zijn. Hier vindt in 2013 een middenniveau-renovatie plaats; • Voor de Camera Obscuradreef is een investeringsbesluit genomen. Mitros gaat hier tachtig woningen renoveren. Die worden daarna verhuurd of verkocht. Ook gaat Mitros hier 130 nieuwe eengezinswoningen (zowel huur als koop) bouwen. Begin 2011 vindt een draagvlakmeting plaats, waarna gestart kan worden met de herhuisvesting van de bewoners; • Alle bewoners van de Maria van Hongarijedreef hebben een andere woning gevonden en zijn verhuisd. De sloop begint in het voorjaar van 2011; • De planontwikkeling voor de Bruisdreef is klaar t/m het voorlopig ontwerp. De bouw start in 2011. Mitros wil een multifunctionele accommodatie bouwen op of in de buurt van de Camera Obscuradreef, waarin twee scholen, een buurthuis en een kinderopvang worden gehuisvest. In 2010 is de haalbaarheid onderzocht en de besluitvorming door de gemeenteraad voorbereid. Deze vindt plaats in het voorjaar van 2011. De vernieuwing aan de zuidrand van Overvecht gaat in 2011 daadwerkelijk zichtbaar worden. Kanaleneiland Een belangrijk herstructureringsproject is de herontwikkeling van het centrum van Kanaleneiland. In dit gebied worden rond de 1.200 woningen gebouwd, waarvan 300 socialehuurwoningen. Ook wil Mitros hier haar nieuwe kantoor vestigen. Voor de bouw van een deel van het plan moeten 450 socialehuurwoningen, waarvan de helft van Mitros en de helft van Portaal, gesloopt worden. In 2008 was het definitieve ontwerp klaar voor het eerste nieuwbouwproject. De eerste paal hiervoor is geslagen in het eerste kwartaal van 2009. In 2010 is volop gebouwd. Medio 2011 trekken de eerste bewoners in de nieuwe woningen. Bewoners van woningen die gesloopt worden, hebben vanaf mei 2009 tot mei 2012 de gelegenheid om met urgentie een andere woning te vinden. Deze verhuisstroom is in volle gang en loopt op schema. De vrijkomende woningen worden onder de naam Eiland8 tijdelijk verhuurd aan kleine creatieve bedrijven en studenten. Nieuw kantoor Mitros Mitros wil al haar kantoren, behalve dat in Nieuwegein, samenvoegen tot één centraal kantoor in (de As) Kanaleneiland. Het nieuwe kantoor moet een structurele meerwaarde bieden en bewoners en investeerders een blik geven op wat Kanaleneiland in de toekomst biedt: een sprankelende, kosmopolitische stadswijk aan het water. Door het nieuwe hoofdkantoor te koppelen aan een verscheidenheid aan maatschappelijke en ondersteunende functies (zorg, cultuur en economie) op de As, wil Mitros bijdragen aan een duurzame ontwikkeling van het sociaaleconomische klimaat van Kanaleneiland.

35

De nadrukkelijke wens om voor haar huurders zichtbaar en goed bereikbaar gehuisvest te zijn is voor Mitros doorslaggevend geweest om te kiezen voor Kanaleneiland. ROC-gebouwen Begin 2010 heeft Mitros twee schoolgebouwen van het ROC overgenomen. Beide locaties zijn toekomstige herontwikkelingslocaties. Op dit moment wordt het schoolgebouw op de As Kanaleneiland gewoon verhuurd aan het ROC. De locatie op de Grebbeberglaan is in 2010 verbouwd en krijgt de komende tien jaar een tijdelijke invulling als bedrijfsverzamelgebouw. Wijkactieplan ‘Kanaleneiland leert’ In Kanaleneiland woont een groot percentage jongeren. Activiteiten uit het wijkactieplan zijn daarom gericht op leren en werken en op herstructurering van de wijk. In het kader van 'leren en werken' heeft Mitros met de SSH 'Talent voor Zorg' gerealiseerd; elf jongeren van het ROC huren een woning bij de SSH, krijgen woonbegeleiding, lopen stage en krijgen een werkgarantie bij een zorg- of welzijnsinstelling. Het project is zo'n succes dat partijen de komende drie jaar nog zes van dergelijke projecten willen starten. Vanwege de herstructurering heeft Mitros in Kanaleneiland veel aandacht voor het beheer en leefbaarheid. Daarom ondersteunt Mitros bewonersinitiatieven uit de wijk, zoals als de Voorleesexpres, Al Amal, het 3G-centrum en U-in-de-Wijk, door huisvesting te bieden. Gebiedsplan Kanaleneiland-Noord Voor Kanaleneiland-Noord heeft Mitros samen met de gemeente Utrecht en Portaal een gebiedsplan gemaakt. Hierin worden twee delen van de wijk onderscheiden: • Kanaleneiland Midden: hier wordt de openbare ruimte intensief verbeterd en gaan Mitros en Portaal hun 900 flats in de sociale sector waar nodig opknappen. De woningen van Mitros in dit gebied zijn inmiddels opgeknapt. De plannen voor de buitenruimte zijn in 2010 uitgevoerd. Mitros heeft hier in 2010 ook haar portiekaanpak verder uitgebreid en is begonnen met een project voor de aanpak van tuinen. In dat kader is door bewoners een gezamenlijke moestuin aangelegd. Voor dit project heeft Mitros in 2010 de aanmoedigingsparticipatiepluim gekregen. • Kanaleneiland Noord-Noord: om meer variatie in woningtypen in Kanaleneiland te krijgen gaat Mitros haar 450 flatwoningen in dit gedeelte ingrijpend verbeteren of slopen. In 2010 is een woonwensenonderzoek gedaan en is de keuze van een ontwerpbureau voorbereid. Deelname Mitros aan Europan Twintig Europese landen organiseren elke twee jaar samen Europan, een ideeënprijsvraag voor jonge architecten op het gebied van architectuur, stedenbouw en landschap. Europan nodigt hen uit om oplossingen aan te dragen voor reële locaties. Een nationale jury beoordeelt voor elke locatie een winnaar en de eerste prijswinnaars mogen hun ontwerpopdracht realiseren. Mitros en de gemeente Utrecht hebben begin 2009 gezamenlijk de locatie Kanaleneiland-Noord aangedragen. De opgave voor het gebied is samen met de bewoners bouwen aan ruimtelijke verbetering en sociale vernieuwing. In totaal dienden 53 inzenders uit Europa hun plannen voor Kanaleneiland-Noord in. De jury maakte in december 2009 de prijswinnaar bekend. Architect Jan Bochmann won met zijn inzending de eerste prijs. In 2010 hebben Mitros en de gemeente een tentoonstelling en debat gehouden over de betekenis van Europan voor Kanaleneiland-Noord. Als vervolg op Europan is onderzocht of het bouwtechnisch mogelijk is om de gebouwen in Kanaleneiland op deze door de prijswinnaar voorgestelde ingrijpende wijze te renoveren. Begin 2011 worden de resultaten van dit onderzoek verwacht. Gebiedsplan Kanaleneiland-Zuid Voor Kanaleneiland-Zuid is in 2010 het gebiedsplan vastgesteld. De woningen van Mitros in dit gebied worden de komende jaren gefaseerd aangepakt met aandacht voor de authenticiteit van

36

het gebied. In 2010 heeft Mitros voor een deel van deze woningen een renovatievoorstel voorbereid. De werkzaamheden beginnen volgens planning medio 2011. Ondiep In Ondiep is de fysieke herstructurering in volle gang. Aanvullend hierop wordt in het wijkactieplan vooral ingezet op sociale maatregelen. Herstructurering Voor Ondiep, waar Mitros ruim 80% van de woningen in bezit heeft, is enkele jaren geleden een wijkvisie ‘Ondiep, dorp in de stad’ en een daarbij horend uitvoeringsprogramma vastgesteld. In 2010 begonnen de voorbereidingen om deze wijkvisie te herijken. Dit is nodig vanwege het nieuwe portefeuilleplan van Mitros en de veranderde inzichten op basis van de tot nu toe succesvolle herstructurering. Het overleg hierover met de Adviesgroep Ondiep (bewoners) en de gemeente is gestart. De nieuwe wijkvisie wordt najaar 2011 afgerond. Het uitvoeringsprogramma bestaat uit drie fasen. Op dit moment wordt gewerkt aan de projecten uit fase 2. Het draagvlak voor de projecten is groot. Aandachtspunt wordt steeds meer het gebrek aan voldoende woningen om mensen uit te plaatsen. Enkele in het oog springende projecten uit 2010 zijn: • Sloop Omloop/Laan van Chartroise Eind van het jaar hebben vijftig van de 124 huishoudens een andere woning gevonden. • Fruitkwartier De eerste paal voor de bouw van de 57 eengezinskoopwoningen in het Fruitkwartier is in december geslagen. De verkoop is begonnen. Ook bouwt Mitros hier 63 huurwoningen. • Fruitbuurt Noord Het startdocument voor de aanpak van de technisch slechte woningen in de Fruitbuurt Noord is in concept gereed. In oktober heeft na lange tijd weer een bewonersavond plaatsgevonden waar medewerkers van Mitros de stand van zaken presenteerden. Hoewel de bewoners teleurgesteld waren dat er nog geen concrete plannen zijn, was de sfeer redelijk. Om de bewoners van dienst te kunnen zijn, garandeert Mitros dat gebreken in deze fase snel verholpen worden. Daarnaast bevriest Mitros de huur van de woningen. • Bomenbuurt In de Bomenbuurt worden 300 woningen op hoog niveau gerenoveerd. Er is overeenstemming bereikt met de bewonerscommissie over het sociaal plan. Begin 2011 volgen de drie bewonersavonden, het bewonersonderzoek en de draagvlakmeting. In de projectorganisatie is zorgvuldig rekening gehouden met de eisen die een dergelijk ingrijpend project stelt. Er is een casemanager aangesteld die sociale problemen gaat oppakken. Daarnaast is een bewonersconsulent actief die maatwerk zal leveren voor de bewoners met betrekking tot het gebruik van rust- en douchewoningen, tijdelijke opslag van meubels, keuzeopties en dergelijke. • UBS De renovatie van UBS is bijna afgerond. Door de strenge vorstperiode is een aantal werkzaamheden vertraagd, maar begin 2011 is het werk klaar. Wijkactieplan ‘Ondiep, dorp in de stad’ Mitros participeert in het Wijkactieplan voor Ondiep. De aanpak van Mitros binnen het Wijkactieplan is veelal ondersteunend aan de fysieke maatregelen. Zo draagt Mitros bij aan de Vriendendienst, een klussendienst waarop mensen die in een te slopen of te renoveren woning wonen, voor maximaal vier uur een beroep kunnen doen. Bij de Vriendendienst werken mensen die moeite hebben om op de arbeidsmarkt toe te treden. Bij de Vriendendienst doen ze werkervaring op. Ook heeft Mitros in Ondiep in 2010 een extra buurtbeheerder ingezet, die veel aandacht heeft voor de situatie rond de herstructureringsprojecten en de veiligheid in de wijk.

37

Het Kleine Wijk Tijdens een geslaagde bijeenkomst is het boek over de nieuwbouw in Het Kleine Wijk gepresenteerd. Er waren veel nieuwe Ondiepers aanwezig. Uit een enquête is gebleken dat vrijwel iedereen zijn woning en de wijk zeer waardeert. In het boek noemt men de mooie woningen tegen een goede prijs, rust, de dorpse omgeving in samenhang met de geringe afstand tot de binnenstad. Zuilen In Zuilen vinden al enkele jaren ingrijpende vernieuwingen plaats in de woningvoorraad en de openbare ruimte, die de aantrekkelijkheid van de wijk sterk verhogen. De strategie van het wijkactieplan is een aanpak om de positieve omslag in Zuilen een duurzaam karakter te geven. In Zuilen wordt hierbij veel aandacht besteed aan jeugd en aan veiligheid. Fysieke herstructurering Een selectie van de stand van zaken van de projecten in Zuilen • Geuzenveste De oplevering van de nieuwbouw Geuzenveste is gestart in het laatste kwartaal. De Geuzenwijk heeft een enorme kwaliteitsimpuls gekregen, die met de bouw van het tweede deel van het complex wordt voortgezet. • Groen Zuilen Groen Zuilen heeft een metamorfose ondergaan. Alle nieuwbouwwoningen in Groen Zuilen zijn gereed. Mitros heeft twaalf woningen van Synchroon overgenomen en gaat deze in 2011 verhuren in de vrije sector. • Vreelanthof Mitros is begonnen met een ingrijpende renovatie (in bewoonde staat) om ervoor te zorgen dat de eengezinswoningen weer aan de eisen van de tijd voldoen. • Huis te Zuylenlaan Aan de Huis te Zuylenlaan wordt een sloop- en nieuwbouwplan ontwikkeld. De uitverhuizingen zijn vorig jaar redelijk verlopen. Het is wel lastig gebleken voor grote gezinnen (meer dan vijf personen) om een nieuwe woning te vinden, iets wat in steeds meer projecten een knelpunt blijkt. Volgens de planning moet het gebouw omstreeks januari 2012 leeg zijn. • De Prinses Een mijlpaal was de start van de bouw van ‘De Prinses’ aan de Prinses Margrietstraat in december. Hier komen 23 seniorenwoningen en 20 zorgunits voor dementerende ouderen. Van de seniorenwoningen worden er dertien bestemd als mantelzorgwoningen, bedoeld voor partners van dementerende bewoners van de zorgunits die zorginstelling Aveant verhuurt en voor echtparen waarvan één van de partners dementerend is. Met Aveant zijn besprekingen gevoerd om dit concept en de toewijzing tot in de puntjes uit te werken, zodat in 2011 met de werving van kandidaten kan worden begonnen. Wijkactieplan ‘Kansen voor iedereen’ Voor het Queeckhovenplein en Zwanenvechtplein participeert Mitros in het wijkactieplan. Dit krijgt onder andere vorm door de buurtaanpak. Mitros is begonnen met de portiekaanpak/'achter de voordeurgesprekken' op het Zwanenvechtplein. Er is een screeningsbeleid (aan huishoudens met iemand met een strafblad wordt geen woning in deze buurt toegewezen) ontwikkeld. De intentie is om dit in 2011 in te voeren voor het Zwanenvechtplein. De ervaring in de Geuzenwijk, waar al langer met screeningsbeleid wordt gewerkt, leert dat dit beleid vooral preventief werkt. Door het wijkactieprogramma kan bij Mitros onder andere de inzet van een buurtbeheerder worden gefinancierd. Ook heeft Mitros hierdoor voor komend jaar geld beschikbaar voor het lik op stukbeleid en het onderzoek naar onrechtmatige bewoning. Fysieke maatregelen, politiegesprekken, woonoverlast, overlast op straat, onrechtmatige bewoning en criminaliteit worden integraal aangepakt in samenwerking met de gemeente. In het gebied rondom het Queeckhovenplein financiert het wijkactieprogramma een presentiemedewerker die bewoners begeleidt. In januari 2011 volgt een uitgebreide rapportage op basis waarvan Mitros bekijkt of en hoe zij deze presentiebenadering breder kan toepassen, aansluitend bij de nieuwe huurdersvisie van Mitros.

38

Utrecht Noord Oost Talmalaan Het is een veelbewogen jaar geweest voor de ontwikkeling op en rond de Talmalaan. Hier wordt een groot gebied vernieuwd door sloop en nieuwbouw. Er komen nieuwe stadswoningen en appartementen. De eerste fase van de nieuwbouw is in volle gang. Alle woningen zijn verkocht. Met de tweede fase is Mitros in 2010 begonnen. De voortgang van het masterplan is vertraagd doordat de weerstand tegen sloop van twee blokken groot blijkt te zijn. Dit betekent dat pas medio 2011 duidelijkheid komt over de verdere ontwikkeling van dit gebied. Hoograven Steenhouwer Het nieuwbouwcomplex De Steenhouwer (59 sociale huurappartementen) is in gebruik genomen. Het project is een belangrijke stap in de vernieuwing van Rotsoord, de verbinding tussen de binnenstad en Hoograven. Lombok Hart van Lombok Het Hart van Lombok is een deels monumentaal pand in de wijk Lombok, dat nu dienst doet als zorgcentrum voor dementerende ouderen. Een – niet monumentaal – gedeelte wordt gesloopt. Hier bouwt Mitros een nieuwe MFA waar wijkvoorzieningen komen, zoals welzijn, zorg en het Centrum voor Jeugd en Gezin. Er komen ook nieuwe zorgwoningen voor dementerenden en mensen met een verstandelijke beperking. In 2010 is het definitieve ontwerp voor dit project afgerond. Mitros heeft het Parochiehuis (2.000 m2) in Lombok aangekocht. In het Parochiehuis bevinden zich momenteel een bibliotheek, een dagopvang voor ouderen, de SOS telefonische hulpdienst en een kantoor. Deze organisaties, die alle passen binnen het maatschappelijk kader, zijn een verrijking voor de buurt. Nadat de huidige huurders een nieuwe volwaardige plek hebben gevonden, gaat Mitros het hele complex herontwikkelen. NIEUWEGEIN Algemeen Sociaal Plan (ASP) Na een intensief traject van overleg is begin 2010 het Algemeen Sociaal Plan (ASP) voor Nieuwegein ondertekend. Ook hierbij zijn de drie corporaties in Nieuwegein, de gemeente Nieuwegein en de drie huurderskoepels betrokken. Het ASP is een document dat de rechten en plichten van zowel bewoners als corporaties weergeeft bij herstructurerings- en renovatieprojecten. Hierbij kan onder meer worden gedacht aan afspraken over de inbreng van bewoners bij de sloop van woningen, maar bijvoorbeeld ook aan het al dan niet toekennen van de verhuiskostenvergoeding.

5.3

Leefbaarheidsprojecten

Prettig samenleven, schoon, heel en veilig en vooral ook een woonomgeving die aansluit op de wensen en leefwijzen van de bewoners zijn de motto’s van Mitros als het gaat om leefbaarheid. Uitgangspunt is een woonomgeving die kansen vergroot en niet beperkt. Steeds meer werkt Mitros hierbij samen met diverse partners in wijknetwerken. Participatiepluim Voor de derde keer op rij heeft Mitros de Participatiepluim gewonnen. Deze keer voor het project ‘Actieve bewoners Schooneggen-/Stroyenborchdreef’ in Overvecht. De Bundeling (de organisatie

39

van Utrechtse bewonersorganisaties) reikte de Participatiepluim voor de vierde keer uit voor ‘gedurfde, vernieuwende, maar ook gewoon goed geslaagde initiatieven die te maken hebben met bewonersparticipatie bij woningcorporaties'. Verder was er een aanmoedigingsprijs. Die ging ook naar Mitros, naar het project ‘Trumanlaan’ in Kanaleneiland. Hier is op initiatief van een bewoonster op een niet gebruikt stukje achtertuin door een aantal bewoners een moestuin aangelegd. Schoonmaakbedrijven De schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes blijft een continu punt van aandacht. In Kanaleneiland en Leidsche Rijn is Mitros na klachten van huurders overgestapt op een ander schoonmaakbedrijf. Hierover zijn zowel de huurders als Mitros zeer tevreden dankzij de proactieve houding van en goede samenwerking met het bedrijf. Ook in Overvecht is Mitros na vele in- en externe klachten en een gecertificeerde controle eind 2010 overgestapt op een nieuw bedrijf. Hoveniers In de laatste maanden van 2010 heeft Mitros de aanbesteding voor 'groen en grijs' voorbereid. Mitros besloot per werkgebied verschillende hoveniers in te schakelen, gezond voor de concurrentie, kwaliteit en prijs. Op basis van een transparant calculatiemodel is de aanbesteding uitgezet. Criteria voor selectie waren prijs (regulier - en meerwerk), beeldkwaliteit, proactieve houding, registratiesystemen en maatschappelijk ondernemen. Met de uiteindelijke keuze voor de hoveniers was een besparing van 16%, of jaarlijks ongeveer € 80.000, gemoeid. Dit wordt voor ongeveer de helft in de servicekosten doorberekend aan de huurder. Het overige zet Mitros op andere plekken in. Cameratoezicht Het effect van cameratoezicht is breed. Huurders reageren zeer positief. Een aantal justitiële zaken kan aangepakt worden met de beelden van Mitros. De politie verzoekt regelmatig beelden te mogen gebruiken om de dader aan te kunnen klagen. Vandalisme en bedreiging van huurders kunnen hiermee opgelost worden. Ook kunnen buurtbeheerders en huismeesters hierdoor huurders gericht aanspreken op hun wangedrag. Er zijn camera’s geplaatst in een aantal portieken in Kanaleneiland, in Overvecht in het hele complex aan de Apollodreef en in Nieuwegein in de Lijsterbesstraat. Buurtwoningen In enkele wijken stelt Mitros een woning ter beschikking aan de bewoners voor verschillende activiteiten. De activiteiten worden begeleid door de opbouwwerkers in de wijken. De buurtbeheerders van Mitros geven de behoefte die zij signaleren onder huurders, door en verbinden de partners in de wijk met de huurders die actief willen zijn. De buurtbeheerders faciliteren en zorgen ervoor dat de buurtwoning beschikbaar is. In samenspraak met de wijkmanager van de gemeente heeft Mitros zich gefocust op ‘buurtbeheerder en opbouwwerk, een sterk koppel’, gericht op de opgave die beiden hebben en waar ze elkaar kunnen versterken. De conclusie was dat opbouwwerk niet in moet zetten op individuele hulpverlening en achter-devoordeur-activiteiten. Als een buurtbeheerder hulpverleningsvragen signaleert bij huurders, zet hij de vraag bij Mitros uit. Het opbouwwerk moet zich vooral richten op de behoefte aan bewonersparticipatie- en leefbaarheidprojecten. Aanpak overlast hangjongeren In de Nieuwegeinse wijk Galecop is bij Boerderij Bos de overlast door hangjongeren aangepakt in samenwerking met de politie. De politie surveilleert vaker, er zijn afspraken gemaakt over het melden van overlast en er zijn mosquito's opgehangen. De overlast is afgenomen. Ook in Hoogzandveld is de politie meer gaan surveilleren en heeft Mitros de entree van complex De Ratelaar afgesloten om overlast van hangjongeren tegen te gaan.

40

In Fokkesteeg/Abstederschans en Zaanschaschans in Nieuwegein heeft Mitros met verschillende partijen samengewerkt om hangjongeren aan te pakken. Die zorgden hier voor vervuiling, brandstichting en een algeheel gevoel van onveiligheid bij de bewoners. Door de inzet van een huismeester, overleg met de gemeente over het binnenterrein en voorlichting aan en regelmatig overleg met de bewoners, is de overlast verminderd. Verbeteren uitstraling openbare ruimte Op het Nijpelsplantsoen in Nieuwegein zijn onder grote belangstelling van de bewoners ondergrondse afvalcontainers geplaatst. Hiermee moet de vervuiling verminderen. Door lik-op-stuk-beleid en duidelijke leefregels is de leefbaarheid in wijken als Overvecht in Utrecht en Merwestein in Nieuwegein verbeterd. Vervuiling en vandalisme zijn afgenomen door strengere handhaving. Bevorderen sociale cohesie In verschillende wijken heeft Mitros bijgedragen aan versterking van de sociale cohesie. Zo is in de Lijsterbesstraat in Nieuwegein tijdens de feestelijke opening van een pand van zorginstelling Reinaerde ook de buurt uitgenodigd om kennis te maken. Verder heeft Mitros samen met de Stichting Bouwgein, ProRail en Stichting Welzijn Nieuwegein de herbouw van kinderspeelplaats Bouwgein gevierd met een sport- en spelmiddag, waarbij veertig kinderen van huurders van Mitros meededen. In Fokkesteeg in Nieuwegein heeft Mitros met de Stichting Welzijn Nieuwegein, de gemeente en bewoners een tuinendag georganiseerd, waarbij veertien tuinen zijn opgeknapt door bewoners en andere vrijwilligers. Sponsoractiviteiten Om de leefbaarheid in wijken te bevorderen sponsort Mitros diverse activiteiten en organisaties: Organisatie

Activiteit

Bedrag

Stichting Doenja

Bus voor sport en spel in Leidsche Rijn

Huurdersvereniging Maasplein

Rivierenwijkfeest

337

Graag Gedaan

Opknapbeurt speeltoestellen Lodewijk Napoleonplantsoen, Utrecht Oost

500

Studentenroeivereniging ORCA

Voetbaltoernooi Hoograven XL

200

Bewonerscommissie Dichtershof

Feest gezamenlijk tuin Dichtershof

1.200

Stichting Move

Door de ogen van het kind (Pijlsweerd)

1.223

Portes

BoodschappenPlusBus Leidsche Rijn

5.000

IMC Weekendschool

IMC Weekendschool is een school voor aanvullend onderwijs voor gemotiveerde jongeren van tien tot veertien jaar uit sociaaleconomische achterstandswijken.

5.000

Studentenroeivereniging ORCA

Lidmaatschap Businessclub ORCA, een netwerk ter ondersteuning van topsport

2.000

De Slinger Utrecht

De Slinger Utrecht is een keten van individuen en Utrechtse organisaties die willen bijdragen aan een hechtere, veiligere en vooral leefbare Utrechtse samenleving.

7.500

Museumwerf Vreeswijk

Bijdrage evenement

5.500

500

41

Organisatie

Activiteit

Wijknetwerk Fokkesteeg

Ballonnenclown

Wijknetwerk Fokkesteeg

Wijkblad

75

Bouwgein

Speldag

10.000

Totaal

5.4

Bedrag 200

39.235

Niet wijkgebonden aanpak

Voorkomen huisuitzettingen Mitros heeft een strak incassobeleid om te voorkomen dat huurachterstanden oplopen. De nieuwe werkwijze, waarbij Mitros al in gesprek gaat met huurders bij één maand huurachterstand (telefonisch of op kantoor), pakt positief uit. Op dat moment zijn de financiële problemen vaak nog te overzien. Deze collega’s zijn opgeleid tot budgetcoach (zie paragraaf 3.2). Er blijft desondanks een groep huurders die niet te helpen is. Voor hen wordt intensieve hulpverlening ingeschakeld via het project Voorkom Huisuitzetting. In 2010 zijn 62 huurders aangemeld bij project Voorkom Huisuitzetting. Mitros mag per jaar maximaal 84 huurders aanmelden. In 2011 wordt het totale quotum voor de corporaties verlaagd van 200 naar maximaal 150 aanmeldingen. In 2010 zijn bij Mitros slechts 36 woningen ontruimd geweest op basis van huurachterstand. Een groot deel hiervan was onvermijdelijk, bijvoorbeeld doordat huurders met de noorderzon waren vertrokken, hun woning illegaal hadden onderverhuurd of gewoon geen hulp wilden accepteren. Het project Voorkom Huisuitzetting heeft vijf huurders niet kunnen helpen. Een klein aantal ontruimingen was het gevolg van het niet aanmelden bij het project Voorkom Huisuitzetting, omdat hier al sprake was van een ander zorgtraject, bijvoorbeeld in het project Wonen met Zorg (1x), het Laatstekansbeleid (1x) of een traject bij de Kredietbank Utrecht (1x). Het project Voorkom Huisuitzetting voldoet aan de verwachtingen. Toch is er ruimte voor verbetering, bijvoorbeeld om de groeiende groep ZZP’ers met financiële problemen te helpen. Ook een meer uniforme werkwijze van maatschappelijk werkers en kredietbankmedewerkers, zonder het waardevolle maatwerk te verliezen, zou voor verbetering kunnen zorgen. Woonoverlast Mitros zet zich actief in voor het aanpakken van woonoverlast in de wijken. Woonoverlast is er in meerdere gradaties. Bij lichte overlast hebben bewoners een relatief eenvoudig probleem/conflict met elkaar, waar ze zelf niet uit komen. Bij extreme woonoverlast gaat door de aard en frequentie van de overlast een zodanige dreiging uit dat het welzijn, de gezondheid, de veiligheid en/of de leefbaarheid van omwonenden ernstig wordt aangetast. Bij overlast probeert Mitros te bemiddelen. Bij ernstige structurele overlast werkt Mitros in Utrecht samen met de casemanagers van de wijkgerichte projecten Woonoverlast. Deze woonoverlastprojecten zijn gericht op een integrale aanpak van de overlast en de achterliggende problematiek. Deelnemers zijn onder andere de politie, welzijnsorganisaties, GG&GD en de Utrechtse woningcorporaties. In de woonoverlastprojecten kan ook de zogenaamde stille problematiek worden gemeld. Daarbij gaat het meestal niet zozeer om overlast, maar zijn mensen in een isolement geraakt en is er vaak sprake van schrijnende omstandigheden. In 2010 speelden diverse ingewikkelde zaken, waaronder twee overlastzaken die aanleiding vormden voor de gemeente Utrecht om het 'gay-alert' in te stellen.

42

Naast de eigen kosten voor de bestrijding van woonoverlast en het signaleren van stille problematiek draagt Mitros in Utrecht, samen met de andere corporaties en de gemeente, bij aan de financiering van de woonoverlastprojecten. Woonoverlast Aantal afgehandelde dossiers

Utrecht

2010

479

2009

441

2008

364

In Nieuwegein is in 2009 samen met gemeente, ander corporaties, politie en maatschappelijke instellingen een convenant opgesteld, waarin integraal woonoverlast wordt besproken en aangepakt. Complexe overlastzaken, waarbij sprake is van multiproblematiek, worden besproken in het woonoverlastoverleg, met als doel de overlast te verminderen of te stoppen. Gemeente Nieuwegein, politie, corporaties en diverse welzijnsinstellingen participeren hierin. In 2010 is het project Buurtbemiddeling ingesteld voor eenvoudiger overlastzaken. Laatstekansbeleid In Utrecht is Het Vierde Huis sinds 1998 belast met de uitvoering van het Laatstekansbeleid. In 2010 voerde Mitros met Het Vierde Huis en andere partijen overleg over het ook in Nieuwegein invoeren van het Laatstekansbeleid. Naar verwachting wordt in 2011 hiervoor een convenant ondertekend. Het doel van het Laatstekansbeleid is om ontruimingen vanwege overlast te voorkomen. Huurders die overlast veroorzaken en/of op andere vlakken zich niet als goed huurder gedragen, krijgen in een begeleidingstraject met een dwingend karakter nog één kans, vaak in een andere woning. Het kan gaan om geluidsoverlast, vernieling en vervuiling eventueel in combinatie met huurschuld. Vaak speelt mee dat deze mensen een psychiatrisch ziektebeeld hebben, verslaafd zijn of minder sociaal vaardig zijn. Het Vierde Huis coördineert de aanpak waarin huurder, verhuurder en hulpverleners gezamenlijk afspraken maken. Deze afspraken liggen vast in speciale contracten. De looptijd van het traject is gemiddeld twee jaar. De afspraken hebben een dwingend karakter. Gedurende het hele traject is er een aantal evaluatiemomenten. Als de huurder de afspraken niet nakomt, kan alsnog een procedure tot ontruiming van de woning gestart worden. Het is wel de bedoeling dat de begeleiding van tijdelijke aard is. Ook als betrokkene weigert om mee te werken aan het Laatstekansbeleid, start de betreffende corporatie alsnog een ontruimingsprocedure. Van alle deelnemers aan het Laatstekansbeleid sluit ruim 90% het traject succesvol af. Mitros heeft in 2010 zes huurders aangemeld voor het Laatstekansbeleid. Laatstekansbeleid Aantal gestarte procedures

Utrecht

2010

6

2009

8

2008

6

2007

6

43

Onrechtmatige bewoning De gemeente Utrecht heeft besloten om samen met de Utrechtse woningcorporaties de woningfraude flink aan te pakken. In 2009 is daarom de pilot 'integrale gebiedsgerichte aanpak woonfraude' in Overvecht gestart. Dit onderzoek liep door in 2010. In totaal zijn 250 adressen onderzocht, waarvan 109 van Mitros. Mitros heeft meegedaan aan huisbezoeken en overleggen in het kader van deze aanpak en een bijdrage geleverd aan de evaluatie. In het najaar van 2010 heeft Mitros verder nog een complex van 175 woningen in Overvecht onderzocht op onrechtmatige bewoning. Diverse bestanden zijn gekoppeld en geanalyseerd. Vervolgens zijn enkele huisbezoeken afgelegd bij adressen die opvielen. Uiteindelijk zijn er in dit complex geen onregelmatigheden aangetroffen. Aantal meldingen van vermoedelijke onrechtmatige bewoning

Utrecht

Nieuwegein

2010

245

*

2009

156

45

2008

159

32

2007

175

32

* In Nieuwegein wordt dit sinds 2010 niet meer bijgehouden.

5.5

Ontruimingen vanwege overlast en onrechtmatige bewoning

In 2010 zijn in totaal 48 woningen ontruimd vanwege huurschuld (24 in Utrecht en 12 in Nieuwegein), onrechtmatige bewoning (3 in Utrecht en 3 in Nieuwegein), woonoverlast en hennepteelt (5 in Utrecht en 1 in Nieuwegein). Ontruiming op basis van huurachterstand komt aan de orde in paragraaf 3.2. Ontruimingen (excl. incasso)

2010

2009

2008

2007

2006

Aantal ontruimingen overlast (inclusief hennepteelt)

6

6

3

6

2

Aantal ontruimingen onrechtmatige bewoning

6

4

4

1

15

12*

10

7

7

17

Totaal

* bij enkele hiervan was ook sprake van huurschuld

Slechts een klein deel van de mensen die uit hun woning zijn gezet, komt op straat te staan, bijvoorbeeld als het Laatstekansbeleid niet heeft gewerkt. Het grootste gedeelte komt, zoals in paragraaf 3.2 al vermeld, terecht bij familie of vrienden, het Leger des Heils of opvanghuizen voor daklozen. Sommigen gaan particulier huren of vertrekken naar het buitenland.

5.6

Tijdelijke verhuur

In afwachting van sloop, renovatie of kadastrale splitsing worden woningen tijdelijk in bewaking of gebruik gegeven. Dit voorkomt dat de woningen worden gekraakt of dat de woonomgeving onleefbaar wordt.

44

In 2010 zijn in opdracht van Mitros 165 woningen tijdelijk verhuurd aan de SSH en 190 aan AntiKraak. In Kanaleneiland zijn 57 woningen onder de noemer Eiland8 verhuurd via The Wolf aan bedrijfjes met een meerwaarde voor de buurt.

45

6.

Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed

6.1

Beleid wonen, welzijn & zorg

In de zorg is de trend al enige tijd dat mensen zo lang mogelijk thuis in hun eigen wijk en eigen woning willen blijven wonen. In het nieuwe kabinet Rutte is het scheiden van wonen en zorg een expliciet speerpunt. Met de nu startende vergrijzingsgolf is het van belang dat woningen en de zorginfrastructuur en voorzieningen in de wijken hierop inspelen. Dit betekent een opgave in het aanbod van voldoende geschikte woningen, bijzondere woonvormen en welzijns- en zorgvoorzieningen in de wijk die zorgbehoevenden in staat stelt zo lang mogelijk in hun eigen woning te blijven wonen, in hun eigen wijk of buurt. Ontwikkelingen in de samenleving, veranderingen in de wet- en regelgeving van wonen en zorg en vooral wensen van klanten maken dat de huidige grootschalige voorzieningen in toenemende mate omgebouwd worden tot kleinschalige woonvormen in de wijk. Woonvoorzieningen Mitros bouwt op dit moment, in samenwerking met een zorgaanbieder, drie kleinschalige woonvoorzieningen voor dementerende ouderen aan de Margrietstraat, de Laan van Chartroise en in Geuzenwijk in Utrecht. De bouw was in 2010 in volle gang. In totaal komen er 56 zorgwoningen. Ook bouwt Mitros in de Abrikoosstraat in Ondiep en in Geuzenwijk rolstoelwoningen. Daarnaast is in 2010 begonnen met de planvorming van nog twee kleinschalige woonvoorzieningen voor ouderen in Nieuwegein en Bunnik, ook in samenwerking met de zorgaanbieders. In Overvecht is Mitros bezig met de voorbereidingen voor het project De Warande: huurappartementen, zorgwoningen voor ouderenzorg en kleinere zorgappartementen in een groepswoning met een gezamenlijke huiskamer. Deze functionaliteiten sluiten op elkaar aan en maken het voor bewoners mogelijk om binnen het complex te verhuizen, en daarmee in hun buurt te blijven wonen. Wijkvoorzieningen Naast woonvoorzieningen erkent men ook steeds meer het belang voor de wijk van voorzieningen als een gezondheidscentrum, wijkservicepunt en ruimtes voor ontmoeting. Vaak zijn de accommodaties voor welzijnswerk (de buurthuizen) verouderd of zien ze er onaantrekkelijk uit. Ook hier is de tendens om nieuwe buurthuizen te realiseren in multifunctionele accommodaties, of nabij nieuwe of te renoveren schoolcomplexen. In 2010 is Mitros bezig geweest met de planvorming van Hart van Lombok waarbij eerstelijnszorg, een centrum voor jeugd en gezin, welzijn en zorgwoningen in één accommodatie worden ondergebracht. Levensloopbestendige wijken In Utrecht werkt Mitros samen met gemeente, zorg- en welzijnsvoorzieningen om talloze woonservicezones in de stad te creëren of verder uit te bouwen. Dit zijn aangewezen gebieden voor senioren en mensen met een zorgvraag. Door een geschikt woning- en voorzieningenaanbod probeert Mitros ook op deze manier mensen zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Hiervoor is in eerdere jaren in een vijftal buurten een wijkakkoord tot stand gekomen, waarin Mitros partij is. In 2010 heeft de gemeente de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) ingeschakeld om het instrument wijkakkoord te evalueren. De SEV constateert dat de ontstane wijknetwerken een grotere bijdrage leveren aan de realisering van een woonservicezone dan het wijkakkoord zelf. De evaluatie levert bouwstenen om verder te bouwen aan de zones. De stedelijke Stuurgroep Wonen Welzijn Zorg ziet daarop toe. Ook in Nieuwegein heeft Mitros samen met de gemeente Nieuwegein en maatschappelijke organisaties in 2010 gewerkt aan de ontwikkeling van een programma voor woonservicezones. Hiervoor hebben de gemeente, Mitros en woningcorporaties Jutphaas Wonen en Portaal in beeld

46

gebracht wat het aanbod van welzijn, zorg en wonen in Nieuwegein is. De ambitie is om in elke woonservicezone een wijkservicepunt te realiseren. In het voorjaar van 2010 is in de woonservicezone Galecop in Nieuwegein een wijkservicepunt geopend. In juni 2010 hebben de partijen de samenwerking opnieuw bekrachtigd door ondertekening van het convenant “Nieuwegein een stad voor iedereen”. Afgelopen jaar heeft Mitros in Nieuwegein op basis van de technische kwaliteit van de woningen een eerste selectie gemaakt van seniorencomplexen die mogelijk geschikter gemaakt kunnen worden voor deze doelgroep. Kleinschalig wonen voor de zorg Mitros is in zowel Utrecht als Nieuwegein actief met de planontwikkeling voor de nieuwbouw van verschillende kleinschalige woongroepen voor mensen die zware zorg nodig hebben. Ze doet dit met zorgaanbieders Aveant, Zorgspectrum en Reinaerde. Een deel van de woongroepen richt zich op ouderen met dementie die in een kleinschalige, beschutte woonvorm kunnen wonen en intensieve zorg krijgen. Een ander deel is bestemd voor mensen met een verstandelijke beperking. Voor beide groepen geldt dat de bewoners een indicatie voor zorg hebben volgens de AWBZ. Informatie- en kennisoverdracht Mitros is behalve in wijkgericht werken ook in de stedelijke en provinciale netwerken op het terrein van wonen, welzijn en zorg actief. Namens de STUW participeert Mitros in de Stuurgroep Wonen Welzijn Zorg en in de Stuurgroep OGGZ. In de Stuurgroep OGGZ is de uitwerking van een plan voor de tweede fase Maatschappelijke Opvang een belangrijk punt. Op provinciaal niveau is Mitros actief in het overleg Wonen Welzijn Zorg.

6.2

Bijzondere doelgroepen

Mitros biedt via maatwerk huisvesting aan huishoudens die een aangepaste woning, een aangepaste woonvorm of woonbegeleiding nodig hebben. Mensen die niet zelfstandig kunnen wonen, biedt Mitros huisvesting door verhuur aan instellingen die de benodigde begeleiding kunnen bieden. Het gaat om huisvesting van onder andere dementerenden, mensen met een verstandelijke beperking en voormalig daklozen. In Utrecht zijn afspraken over zowel de zorgdoelgroepen ouderen, gehandicapten en (ex)psychiatrische patiënten als voor de maatschappelijke opvang sinds 2007 opgenomen in de Prestatieafspraken ‘Samen voor de Stad’ (zie ook hoofdstuk 8). De afspraken voor realisatie van geschikte woonvormen en de toewijzing van woningen krijgen invulling door verschillende projecten die momenteel in voorbereiding of in aanbouw zijn. Deze projecten zijn hierboven benoemd. Het doel van het Utrechtse convenant ‘Niemand hoort op straat’ is om in Utrecht zoveel mogelijk dak- en thuislozen onderdak te bieden met passende begeleiding naar zelfstandig wonen én mensen die op straat dreigen te komen, gehuisvest te krijgen en te houden. Het gaat onder meer om ex-gedetineerden, ex-verslaafden, voormalige psychiatrische patiënten en zwerfjongeren. Vanuit een ketenaanpak werken de Utrechtse woningcorporaties, de maatschappelijke organisaties voor (verslaafde) dak- en thuislozen en de gemeente Utrecht samen. Jaarlijks stellen de Utrechtse corporaties woningen voor ‘specifieke groepen’ beschikbaar die via de vereniging Beter Wonen en de Vrouwenopvang worden verdeeld. Door de lage mutatiegraad en rekening houdend met de kwetsbaarheid van complexen en buurten heeft Mitros minder mensen uit deze doelgroep kunnen huisvesten dan eerdere jaren.

47

De gemeente Utrecht bereidde in 2010, in het kader van MO fase 2, een nieuw Actieplan Wonen en Woonvoorzieningen OGGZ voor. Mitros is, samen met de andere corporaties, hierbij nauw betrokken. In Nieuwegein wil Mitros 3,5% van haar woningbezit toewijzen aan Bijzondere Doelgroepen. Op grond van deze doelstelling worden komend jaar allereerst de bestaande afspraken met instellingen opnieuw beoordeeld. Daarnaast wordt de visie op huisvesting van deze groepen meegenomen bij het maken van prestatieafspraken met de gemeente Nieuwegein voor de periode 2011 tot en met 2014. Bijzondere doelgroepen (uitgezonderd reguliere seniorenwoningen)

Aantallen woningen door Mitros beschikbaar gesteld in 2010 Utrecht

Nieuwegein**

Lichamelijke functiebeperking (VRT* woningen)

19

29

Wonen met zorg/begeleiding)

67

74

* Volledig Rolstoel Toegankelijk ** In 2010 is er in Nieuwegein opnieuw geïnventariseerd. Voorheen zijn onzelfstandige eenheden geteld, of zogenaamde wooneenheden. In de nieuwe inventarisatie is alleen het aantal woningen geteld. Hierdoor is het aantal veranderd t.o.v. vorig jaar.

6.3

Maatschappelijk vastgoed

Mitros ontwikkelt in wijken waar ze veel bezit heeft, maatschappelijk vastgoed op het gebied van zorg, welzijn en onderwijs. Hiermee ondersteunt Mitros het voorzieningenniveau in de wijk en speelt ze in op de behoeften van bewoners. Hierbij werkt Mitros samen met verschillende partijen, van gemeente, bewoners, zorg-, onderwijs- en welzijnsinstellingen tot ondernemers. Met dit soort vastgoed wil Mitros een meerwaarde bieden aan bewoners in de wijk en een bijdrage leveren aan de stad als geheel. Mitros zoekt voor deze panden daarom huurders die een positieve bijdrage leveren aan de leefbaarheid van wijken. Om te zorgen zij ook daadwerkelijk die positieve bijdrage leveren, moeten huurovereenkomsten voldoende handhavingsmogelijkheden bieden om te voorkomen dat huurders bijvoorbeeld voor overlast verzorgen, hun bedrijfsvoering in negatieve zin wijzigen of ontsierende reclame of rolluiken ophangen. De uiteindelijke gebruikers van deze nieuwe voorzieningen worden vanaf het begin zoveel mogelijk bij de ontwikkeling betrokken, zodat de nieuwe voorziening uiteindelijk ook echt van en voor de wijk wordt. Mitros (ver)bouwt dus niet alleen de stenen, maar probeert met deze voorzieningen mensen met elkaar in contact te brengen en te verbinden. Om zo efficiënt mogelijk om te gaan met het ruimtebeslag is ervoor gekozen om, waar dit kan, zoveel mogelijk voorzieningen onder één dak te brengen in multifunctionele accommodaties (MFA's). In deze MFA’s vinden activiteiten plaats op het terrein van onderwijs, welzijn, zorg, buurteconomie, sport en cultuur. Mitros is bezig met de bouw van de MFA aan het Thorbeckepark in Ondiep. Eind 2010 zijn de eerste palen de grond in geslagen. Naast welzijnsvoorzieningen, zoals kinderopvang, worden hier meerdere sportmogelijkheden samengebracht. Voor een andere multifunctionele accommodatie voor het gezamenlijk onderbrengen van onderwijs en welzijn, MFA Spoorzone in Overvecht, vindt met de gemeente nog overleg plaats.

48

Deel IV

Stenen

49

7.

Vastgoedportefeuille

7.1

Samenstelling portefeuille

Gewenste samenstelling portefeuille In 2010 heeft Mitros haar nieuwe Portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030 vastgesteld. Hierin staat onder andere beschreven hoe de portefeuille van Mitros er in 2030 uit moet zien en welke investeringen Mitros gaat uitvoeren tot 2020 om hiertoe te komen (zie ook paragraaf 10.1). Door activiteiten als sloop, nieuwbouw, verkoop en huurharmonisatie bij mutatie verandert de samenstelling van de vastgoedportefeuille van Mitros. Het nieuwe portefeuilleplan geeft aan dat Mitros in 2030 in Utrecht 17.000 woningen en in Nieuwegein 4.000 woningen voor de primaire doelgroep in portefeuille wil hebben. Voor de huishoudens met een inkomen daarboven streeft Mitros naar een voorraad van 5.000 woningen. De beweging van minder kernvoorraad en meer secundaire voorraad is weliswaar ingezet, maar de transformatie van de voorraad moet nog verder gestalte krijgen. Naast middeldure en dure huur wordt hier ook de StartersRenteRegeling voor in gezet. Huidige samenstelling portefeuille Mitros heeft in Utrecht een viertal nieuwbouwcomplexen opgeleverd: De Steenhouwer in Hoograven, de laatste twee blokken eengezinswoningen in het project Groen Zuilen, het veertien appartementen tellende bouwblok in het project ‘Utregs Geluk’ en de eerste achttien eengezinswoningen van fase 1 van de aanpak van de Laan van Chartroise en omgeving. Het gaat bij al deze projecten voornamelijk om woningen met een middeldure huurprijs. Daarnaast zijn in de regio in Soesterberg de complexen De Vliegenier en Da Vinci (vrije sector) opgeleverd en in de verhuur gegaan. Beide complexen tellen acht woningen. In het kader van de herstructurering zijn in totaal bijna 250 woningen gesloopt. Deze woningen bevonden zich in Ondiep en Hoograven. Daarnaast is de afname van het aantal onzelfstandige eenheden te verklaren vanuit het feit dat het hier om wooneenheden in monumenten gaat waarvan Mitros het beheer heeft overgedragen aan Stadsherstel Midden- Nederland. Deze organisatie, in 2009 opgericht door Mitros en collegacorporatie de Alliantie, is gespecialiseerd in het beheren en onderhouden van monumentaal vastgoed. Als één van de grootste monumentenbezitters van Nederland, is Mitros hoofdsponsor van de Utrechtse Open Monumentendag. In 2010 deed zij dit voor een bedrag van € 11.500. Huidige samenstelling portefeuille Prijsgrenzen per 31-12-2010 Onzelfstandig

Kernvoorraad

Duur

Vrije sector

< € 546

€ 546-€ 648

> € 648

775

Overig

Totaal

4

779

Eengezins

8.152

1.446

283

9.881

Meergezins zonder lift

9.979

315

96

10.390

Meergezins met lift

7.333

309

160

7.802

Bedrijfsruimten

265

265

Garages

998

998

50

Huidige samenstelling portefeuille Prijsgrenzen

Kernvoorraad

Duur

Vrije sector

< € 546

€ 546-€ 648

> € 648

per 31-12-2010 Overig ( inclusief bergingen) Totaal

7.2

26.239

2.070

543

Overig

Totaal

380

380

1.643

30.495

Maatschappelijk vastgoed 2

Het aantal vierkante meters aan maatschappelijk vastgoed is in 2010 gegroeid van 59.000 m tot 2 85.000 m bvo, een groei van ruim 40%. Mitros richt zich hierbij op de ketens wonen-welzijn-zorg en wonen-leren-werken. •

•

•

Onderwijs In een aantal wijken, zoals Overvecht en Utrecht Zuid, zijn onderwijspanden verouderd. Hier ligt een grote opgave tot herontwikkeling. Vaak worden nieuwe scholen ontwikkeld tot brede scholen, met veel voor- en naschoolse activiteiten. Wonen-welzijn-zorg Vanwege de komende vergrijzing is er behoefte aan bijzondere woonvormen met bijbehorende zorg- en welzijnsvoorzieningen. Zo kunnen bewoners zo lang mogelijk in de wijk blijven wonen. Buurteconomie In veel wijken, zeker ook in de krachtwijken, zijn veel mensen die bedrijfsruimte zoeken. Mitros wil dit faciliteren door kleinschalige bedrijfsruimten te verhuren. Dit kan een positieve bijdrage leveren aan de levendigheid in plinten en op de straat. Daarnaast wordt aan leegstaande gebouwen een nieuwe (vaak tijdelijke) functie gegeven om de leefbaarheid in de wijk te vergroten.

Binnen deze drie genoemde sectoren worden vaak combinaties gemaakt met cultuur, sport of welzijn. Aandachtsgebied

2

m bvo 1-1-2010

Onderwijs Zorg Welzijn Buurteconomie

nieuw 2010 13.045

2

m bvo 31-12-2010 13.045

31.831

31.831

5.682

5.682

21.800

3.962

25.762

8.885

8.885

59.313 25.892

85.205

Sport Overigen Totaal

In 2010 is met name de onderwijsportefeuille flink uitgebreid. Zo zijn van het plaatselijke ROC twee panden overgenomen. Deze liggen in twee wijken waar Mitros veel bezit heeft.

51

8.

Afspraken

8.1

Prestatieafspraken

De omvang van de kernvoorraad is in zowel Utrecht als Nieuwegein met een gering aantal afgenomen. In beide gemeenten heeft Mitros echter nog voldoende woningen in de kernvoorraad. In de tabel zijn alleen de zelfstandige woningen meegenomen. De onzelfstandige eenheden zijn niet meegeteld. Prestatieafspraken Kernvoorraad Mitros versus prestatieafspraken Utrecht 2007 – 2010

Totale kernvoorraad

2010

2009

< € 548*

< € 546*

Omvang per 31/12

20.767

21.243

Gewenst volgens prestatieafspraken

19.575

19.575

Kernvoorraad Mitros versus prestatieafspraken Nieuwegein 2007 – 2010

Totale kernvoorraad

2010

2009

< € 548*

< € 546*

Omvang per 31/12

4.692

4.770

Gewenst volgens prestatieafspraken**

4.000

4.000

* Er is uitgegaan van de nettohuur en niet van de subsidiabele huur. ** In Nieuwegein is er geen afspraak gemaakt op individueel corporatieniveau. De aangegeven 4.000 woningen zijn een doelstelling uit Waardevol Wonen.

Prestatieafspraken Utrecht Onder de titel Samen voor de Stad hebben de Utrechtse woningcorporaties, verenigd in de STUW, en de gemeente Utrecht prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2007-2010. De afspraken betreffen de gezamenlijke aanpak van diverse aspecten van de woningmarkt. Bij het opstellen van deze afspraken is de stedelijke bewonersorganisatie De Bundeling betrokken. De Prestatieafspraken vormen een aanvulling op de door de gemeente en de corporaties reeds gemaakte afspraken over de nieuwbouwproductie en over een omvangrijke transformatieoperatie in de bestaande woningvoorraad in de stad. De ingrepen in de bestaande stad zijn vastgelegd in De Utrechtse Opgave: Utrecht Vernieuwt! De huidige afspraken (DUO 2) liepen t/m 2009 maar zijn, vooruitlopend op nieuwe afspraken, met een jaar gecontinueerd. In hoofdstuk 10 (Investeringen) wordt hierop in gegaan. Sinds 2008 zijn er bovendien afspraken over de bijdrage van de corporaties aan de aanpak van de Utrechtse krachtwijken (zie hoofdstuk 5 (Leefbaarheid)). De omvang van de voorraad betaalbare corporatiewoningen binnen de gemeente is nog ruim voldoende. Dit geldt ook voor het aandeel van Mitros (zie tabel).

52

Keuzevrijheid, kwaliteit, speciale doelgroepen en maatschappelijke opvang In de Prestatieafspraken zijn, naast het waarborgen van voldoende betaalbare woningen, afspraken gemaakt over het vergroten van de keuzevrijheid, het verhogen van de kwaliteit, het bedienen van diverse speciale doelgroepen en over de maatschappelijke opvang. Aan de differentiatie van de woningvoorraad ten behoeve van de keuzevrijheid van woningzoekenden levert Mitros continu bijdragen door nieuwbouw, sloop en renovaties. De verkoop van huurwoningen, onder andere in herstructureringswijken, is dit jaar verbeterd. Op het gebied van speciale doelgroepen heeft Mitros bij de woningtoewijzing naar vermogen bijgedragen, maar omdat zo weinig mensen verhuizen (lage mutatiegraad), blijft dit lastig. Mitros onderzoekt of voor de realisatie van woningen voor de doelgroepen die zorg behoeven, extra inspanningen mogelijk zijn. In onderlinge samenwerking werken corporaties en gemeente aan de bestrijding van overlast, aan het Laatstekansbeleid en aan het terugdringen van huisuitzettingen, waardoor dakloosheid wordt voorkomen (zie ook hoofdstuk 5 (Leefbaarheid)). De aanpak op deze terreinen is in 2010 geëvalueerd en dit leidt tot verdere verbeteringen in de samenwerking. Het voorkomen van huisuitzettingen is bijzonder succesvol. Gemeente, politie en woningcorporaties spannen zich gezamenlijk in om de stad veiliger te maken. Het kost tijd om de informatie en processen op elkaar af te stemmen en zo tot een effectieve preventie van woninginbraken te komen. Gemeente en STUW volgen gezamenlijk de voortgang van de realisatie van de prestatieafspraken en rapporteren daar jaarlijks over. Op een flink aantal terreinen is de voortgang goed. Op enkele onderwerpen blijft de realisatie achter. Nieuwe afspraken De gemeente Utrecht heeft in 2009 een Woonvisie geformuleerd, waarbij de corporaties zijn betrokken. De verschillende convenanten met (prestatie)afspraken lopen op hun eind. Gemeente en corporaties voeren daarom al geruime tijd en in nauwe samenwerking besprekingen over een nieuw samenhangend afsprakenstelsel. In het huidig economisch tij zijn de middelen beperkt en onzeker. Beide partijen zijn daarom doordrongen van het belang gezamenlijk te focussen en de middelen gericht in te zetten. Mitros verwacht de besprekingen over nieuwe afspraken in het voorjaar 2011 te kunnen afronden. Prestatieafspraken Nieuwegein Ook in Nieuwegein is een traject gestart waarin nieuwe prestatieafspraken worden gemaakt voor de periode 2011-2014. De drie Nieuwegeinse corporaties en de gemeente maken afspraken over een aantal thema’s. Voor Mitros geldt dat hierbij haar wijkvisies met de algemene beleidsagenda en de speerpunten per wijk een belangrijke basis vormen. Het streven is om in het voorjaar van 2011 overeenstemming te hebben bereikt.

53

9.

Onderhoud

In de praktijk onderscheidt Mitros vijf soorten onderhoud, te weten: • dagelijks onderhoud; • mutatieonderhoud; • planmatig onderhoud; • preventief onderhoud; • schadeonderhoud en installatiestoringen. Onderhoud gerealiseerd in 2010

Woonbedrijf Woonbedrijf Maatschappelijk Utrecht Nieuwegein Vastgoed

Totaal

Bedragen x € 1.000 20.661

5.576

840

27.077

Dagelijks onderhoud

8.682

1.408

408

10.499

Mutatieonderhoud

8.632

775

57

9.464

285

483

5

722

1.649

466

54

2.168

39.909

8.708

1.363

49.980

Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud en advieskosten

Preventief onderhoud Schadeonderhoud en installatiestoringen Totale uitgaven onderhoud 2010 Onderhoud gerealiseerd in 2010 (per VHE)

Woonbedrijf Woonbedrijf Maatschappelijk Utrecht Nieuwegein Vastgoed

Totaal

Bedragen per VHE in € Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud en advieskosten

844

976

2.773

888

Dagelijks onderhoud

355

246

1.347

344

Mutatieonderhoud

353

136

187

310

Preventief onderhoud

12

84

15

25

Schadeonderhoud en installatiestoringen

67

82

178

71

1.630

1.524

4.499

1.639

Totale uitgaven onderhoud 2010 Dagelijks onderhoud

Begroot x € 1.000

Gerealiseerd x € 1.000

Aantal VHE met onderhoud

Gemiddelde kosten per VHE met onderhoud

Woonbedrijf Utrecht

7.695

8.682

11.815

735

Woonbedrijf Nieuwegein

1.663

1.408

2.803

502

467

408

131

3.115

Maatschappelijk Vastgoed

54

9.1

Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO)

Voor dagelijks en mutatieonderhoud heeft Mitros per verhuureenheid een onderhoudsbudget gereserveerd van € 1.500. Voor het terugdringen van de onderhoudskosten is Mitros in 2010 in Utrecht gestart met preventief onderhoud aan het interieur van de woningen. In Nieuwegein gebeurde dit al langer. Verder heeft Mitros hard gewerkt aan verbetering van de interne samenwerking tussen verschillende afdelingen en bedrijfsonderdelen om de onderhoudskosten efficiënter in te richten. Dure mutatiewoningen Bij woningen waar de mutatiekosten hoog waren, is de relatie met het saneren van asbest duidelijk te zien. Dit is vooral het geval in Overvecht en Kanaleneiland. Voor een duidelijker beeld van de mutatiekosten neemt Mitros hiervoor een aparte post 'asbest bij mutatie' op in de begroting. Waarschijnlijk zijn mutatiekosten ook hoger als een bewoners erg lang in een woning heeft gewoond. Mitros gaat dit in 2011 verder analyseren. Bij woningen waar de mutatiekosten erg hoog lijken te worden, bespreekt Mitros eerst of de investering wel rendabel is en of er op korte termijn projectmatig of planmatig onderhoud te verwachten is. Serviceverzoeken In 2010 kwamen 73.394 serviceverzoeken bij Mitros binnen, met een gemiddelde kostprijs van € 353 euro (totaal € 25.904.059). Mitros streeft naar betere voorlichting, zowel intern als extern, over servicecontracten en over welke werkzaamheden voor rekening van de huurder of van Mitros komen. Dit moet leiden tot een consistentere toepassing van het beleid op dit gebied en daardoor een betere controle op de kosten. Mutatieonderhoud

Woonbedrijf Utrecht

Begroot x € 1.000

Gerealiseerd x € 1.000

Aantal VHE met onderhoud

Gemiddelde kosten per VHE met onderhoud

8.159

8.632

1.824

4.732

Woonbedrijf Nieuwegein

906

775

315

2.462

Maatschappelijk Vastgoed

199

57

25

2.262

9.2

Planmatig onderhoud (PO)

Het planmatig onderhoud is in 2010 volgens de begroting uitgevoerd. Van de ruim zestig projecten zijn wel vijf (kleine) projecten vervallen, onder andere vanwege aankomende investeringsprojecten, verkoop of samenvoeging van projecten. In november werd duidelijk onder meer door gunstige aanbesteding een onderschrijding op het budget zou kunnen ontstaan. Daarom is alsnog voor een vijftal projecten opdracht gegeven die op de begroting voor 2011 stonden. Naast het budget voor planmatig onderhoud was er in 2010 ook een budget van bijna € 7,5 miljoen voor wettelijke maatregelen. In 2010 is dit, op een kleine € 500.000 na, besteed aan zogenaamde koolmonoxidemaatregelen, oftewel het vervangen van open verbrandingstoestellen of het nemen van extra veiligheidsmaatregelen op dat gebied. In 2007 is Mitros hiermee begonnen. Uitgangspunt bij de start van het project was het vervangen van alle open verbrandingstoestellen die bij Mitros gehuurd worden, door veilige gesloten toestellen. Eind 2010 was circa 85% hiervan vervangen. Voor de resterende 15% zijn extra veiligheidsmaatregelen genomen tot de tijd dat deze open toestellen vervangen worden. In 2010 is Mitros begonnen met

55

het inventariseren van de aanwezige open verbrandingstoestellen van Eneco en toestellen die eigendom zijn van de huurders zelf. In 2011 worden deze huurders gewezen op de gevaren van een open verbrandingstoestel. Voor alle huurders bestaat de mogelijkheid om een veilig toestel bij Mitros te huren. Grotere projecten waren in Utrecht onder meer de interieurs van de flats aan de Peeters-, Elbeen Neckardreef (PEN-dreven), de Camera Obscuradreef, de Apollo-, Centaurus- en Atlasdreef (ACA-dreven), de Cleopatradreef en de Jeanne d’Arcdreef. In Nieuwegein zijn schilder- en cascowerkzaamheden uitgevoerd aan de Acaciastraat, Smaragddrift, Vosseweide, Eekhoornweide, Ten Baanstraat, Wynesteynstraat, Dukatenburg en de dekken in Fokkesteeg. Ook zijn douche en toilet vervangen in ongeveer 130 woningen aan de Vosseweide en Eekhoornweide en omgeving. Ongeveer honderd oude en storingsgevoelige ketels zijn vervangen. Verder heeft Mitros op verschillende locaties liftonderhoud uitgevoerd.

56

10. Investeringen Woningmarkt Utrecht en Nieuwegein zijn steden waar mensen graag wonen en waar veel mensen werken. Het is belangrijk om van deze steden de aantrekkelijkheid te behouden en liefst te versterken. Daarbij heeft Mitros, als ondernemer met een maatschappelijke doelstelling, een belangrijke rol. De opgave is groot, want de huidige voorraad sluit onvoldoende aan bij de vraag en bij de ambities van Mitros. Er is een permanente druk op de woningmarkt, zowel vanuit de steden als vanuit de regio en heel Nederland. De toenemende bedrijvigheid in de regio Utrecht zal deze druk alleen maar vergroten. Als gevolg hiervan blijven de wachttijden voor de sociale sector hoog. Onder invloed van de kredietcrisis lijkt de druk op de sociale sector zelfs verder toe te nemen en zijn de koopprijzen afgelopen jaar gemiddeld genomen bevroren. Problematischer dan de prijsstabilisatie was echter de zeer geringe doorloop op zowel de koopmarkt als de huurmarkt afgelopen jaar. Zo is de mutatiegraad ten opzichte van drie tot vijf jaar geleden vrijwel gehalveerd. Door een enorme inspanning, onder andere door in Utrecht meer woningen bij leegkomst voor verkoop aan te wijzen en voortijdig te splitsen, zijn er toch iets meer woningen verkocht dan in 2009. Dit is voor Mitros uitermate belangrijk voor het financieren van de investeringen. Zodoende is de woningmarkt, en de aantrekkelijkheid van de producten van Mitros daarin, dus direct gekoppeld aan de omvang van de investeringen in de bestaande voorraad en uiteraard geldt dit helemaal bij de realisatie en afzet van nieuwbouwkoopwoningen. Het vraagstuk beperkt zich echter niet alleen tot de kwantitatieve druk; ook de kwaliteit van veel woningen sluit niet meer goed aan bij de huidige vraag, waardoor er een uitstroom plaatsvindt van koopkracht. Dit probleem doet zich zowel in de koop- als in de huursector voor. Er komen weinig eengezinswoningen en appartementen vrij op aantrekkelijke locaties, waardoor de meeste huurders hun heil moeten zoeken in flats in de eenzijdig gebouwde naoorlogse wijken. Om tal van redenen worden deze wijken echter steeds meer als probleemgebieden ervaren. Deze problemen doen zich in Utrecht meer voor dan in Nieuwegein, hoewel zich ook in Nieuwegein de eerste tekenen beginnen voor te doen van problemen in grotere concentraties van eenzijdige bebouwing (flats).

10.1

Portefeuilleplan

In 2010 heeft Mitros haar portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030 vastgesteld. Hierin gaat Mitros in op de gewenste samenstelling van haar portefeuille (woningen en maatschappelijk vastgoed) in 2030, op de transformatieopgave en de strategie om deze portefeuille te bereiken. De strategie is vertaald in een investeringsprogramma voor 2011 – 2030. De komende twintig jaar investeert Mitros fors in de bestaande woningvoorraad. In totaal worden 24.000 van de 28.000 woningen aangepakt. Dit is bijna 85% van het totale woningbezit. Het investeringsprogramma omvat: • renovatie van circa 20.000 woningen (inclusief duurzaamheidsmaatregelen); • sloop van circa 4.000 woningen; • verkoop van circa 5.000 woningen; • nieuwbouw van ongeveer 7.000 huurwoningen; • nieuwbouw van ongeveer 6.000 koopwoningen; 2 • uitbreiding maatschappelijk vastgoed met ruim 100.000 m .

57

Dit is een omvangrijk investeringsprogramma. Het totale investeringsbedrag kan slechts voor een deel worden terugverdiend met de huuropbrengsten en de winst uit de verkoop van nieuwbouwwoningen. De resterende tekorten moeten worden gedekt door het verkopen van bestaande woningen en uit de ruimte die de huurprijzen nog bieden. Met dit portefeuilleplan wil Mitros zorgen dat de kwaliteit van de bestaande voorraad steeds beter aansluit op de vraag. Ook streeft Mitros er hiermee naar om tegen lagere onderhoudskosten te exploiteren, optimaal bij te dragen aan de leefbaarheid in wijken en buurten en daardoor indirect te zorgen dat zij ook in de toekomst betaalbare huurwoningen kan blijven aanbieden. Mitros realiseert deze doelstellingen in samenwerking met de lokale overheden en haar stakeholders.

10.2

Projecten 2010

Opgeleverde projecten In 2010 heeft Mitros de volgende projecten opgeleverd: Sloop

Renovatie

Rademakersstraat Da Vinci

Nieuwbouw huur

Nieuwbouw koop

Zorgunits

Totaal

8

8

8 (+1 tijdelijke bedrijfsruimte)

8

Sterrenberg: De Hoven

10

10

Pedagogenbuurt (Groen Zuilen) fase3

22

22

Geuzenveste

43

Laan van Chartroise

18

Hoogstraat

14

14

Briljantlaan

59 (+12 pp)

59

Schimmelstraat

25

46

Swammerdamstraat

14

14

Jan van Galenstraat

40

40

Potgieterstraat

16

16

Hart van Hoograven 't Goylaan Zuid Abrikoosstraat e.o.

87

71

144

133

Maatschappelijk vastgoed Totaal

4 231

97

189

10

0

441

58

Projecten in uitvoering Naast de oplevering van de hiervoor vermelde projecten zijn de volgende projecten in uitvoering genomen in 2010: Sloop

Renovatie

Nieuwb ouw huur

Nieuwb ouw koop

Sterrenberg: De Hoven

12

12

24

Hof van Bunnik

18

4

22

Park Grauwaart

106

Talmalaan deel 2

59

Prinses Margrietstraat

23

As Kanaleneiland Vlek 1 (Sportveld)

51

As Kanaleneiland (blok A)

Zorgunits

Bedrijfsruimte

Totaal

106 76

135 20

43

18

69

38

38 2

Thorbeckepark

4.605 m

Jaffastraat

42

42

UBS 2

63

63

Vreelanthof

144

144

3½ Hoog Overvecht

640

640

Bataviastraat

22

22

Wierselaan

36

36

Hart van Hoograven 't Goylaan (zuid) Fruitkwartier: Abrikoosstraat e.o.

71

71

133

63

Vijfsprong Totaal

57

2 204

947

334

253 10

205

30

12 4.605 m²

Korte toelichting op gestarte en opgeleverde projecten: Utrecht: • Potgieterstraat: Hier is een renovatie uitgevoerd en zijn maatregelen genomen voor een kadastrale splitsing. Onderdeel van de renovatie waren energetische maatregelen waar de huurder voor kon kiezen. De werkzaamheden waren zo ingrijpend dat de bewoners drie à vier weken ergens anders hebben moeten wonen. • Cremerplein: Hier heeft Mitros een gebouw gerenoveerd tot Corporatiehotel. Extra aandacht is besteed aan brandpreventie in het kader van mogelijke brandoverslag. Ook is dubbel glas aangebracht en zijn individuele cv-installaties geplaatst. In december was 95% van de renovatie gereed. In februari 2011 is de renovatie feestelijk afgesloten.

59

1.720

• • • • •

• •

• • •

•

•

Talmalaan: Op deze locatie in Utrecht noord-oost is Mitros begonnen met de tweede fase van het nieuwbouwproject Binnenhof. Het gaat om 59 huurwoningen en 76 koopwoningen. Prinses Margrietstraat: Mitros is begonnen met de bouw van De Prinses, bestaande uit 23 seniorenwoningen (waarvan 13 mantelzorgwoningen) en 20 zorgunits voor dementerende ouderen. UBS: De renovatie van 63 woningen was eind 2010 bijna afgerond. Door de strenge vorstperiode is een aantal werkzaamheden doorgeschoven naar begin 2011. Vreelanthof: Hier begon Mitros met een ingrijpende renovatie in bewoonde staat van 144 eengezinswoningen. Pedagogenbuurt Groen Zuilen: In de laatste fase van dit nieuwbouwproject met een mix van eengezinswoningen en appartementen, zowel huur als koop, heeft Mitros 22 eengezinswoningen in de sociale huur opgeleverd. Hoogstraat In dit kleine nieuwbouwcomplex aan de Vecht en dichtbij de binnenstad heeft Mitros veertien socialehuurappartementen opgeleverd. Briljantlaan: In het complex De Steenhouwer in Hoograven heeft Mitros 59 appartementen in de sociale huur opgeleverd. De resultaten van een enquête onder bewoners over de oplevering, de woning en de woonomgeving waren positief. Jan van Galenstraat: Hier heeft Mitros veertig woningen gerenoveerd voor een periode van 25 jaar. Jaffastraat: Door onvoorziene omstandigheden is de afronding van de renovatie vertraagd. De oplevering is doorgeschoven naar medio 2011. Park Grauwaart: In Leidsche Rijn bouwt Mitros De Beeldhouwers, bestaande uit 106 huurwoningen. Het eerste deel wordt naar verwachting eind 2011 opgeleverd. Het tweede bouwblok begin 2012. As Kanaleneiland: In het centrum van Kanaleneiland begon de bouw van De Ontdekker, bestaande uit 51 huurwoningen en in totaal 56 eengezinskoopwoningen, waarvan 18 van Mitros. Deze worden medio 2011 opgeleverd. Ook is Mitros eind van het jaar begonnen met de bouw van 38 koopwoningen op locatie Blok A. Thorbeckepark: In december 2010 is in de wijk Ondiep de bouw gestart van de multifunctionele accommodatie Thorbeckepark. In het gebouw komen een dubbele sportzaal, ruimte voor bewegingsactiviteiten (fitness e.d.), buurthuis, jongerencentrum, naschoolse opvang en kinderdagopvang. Centraal in het gebouw komt een grote ontmoetingsruimte voor de 2 gebruikers en voor de wijk. Met ruim 4.600 m vloeroppervlak aan maatschappelijk vastgoed is het voor Mitros èn voor de wijk een grote en belangrijke investering. Het project maakt onderdeel uit van de vernieuwing van het sportpark Thorbeckepark, dat in samenwerking met de gemeente en ontwikkelaar AM wordt gerealiseerd.

Nieuwegein: De vergrijzing begint in Nieuwegein steeds meer op gang te komen. Senioren blijven zolang mogelijk in hun huidige woning wonen, waardoor met name aan verzorgd en beschermd wonen de behoefte steeds groter wordt. Mitros maakt zich sterk voor deze opgave in zowel de bestaande woningen als in de nieuwbouw. Bij het streven naar (het behouden van) een evenwichtige bevolkingsopbouw in Nieuwegein, steekt Mitros veel energie in het vasthouden van starters en jonge gezinnen. Het tegengaan van ontgroening heeft dan ook hoge prioriteit bij de (door)ontwikkeling van Nieuwegein. Per locatie

60

wordt bekeken of deze beter geschikt is voor gezinnen en/of starters of voor senioren en/of wonen met zorg. De woonprogramma’s worden zo optimaal afgestemd op de kwaliteiten en mogelijkheden van de verschillende locaties in de stad. Projecten waar in 2010 in Nieuwegein aan is gewerkt: • Zuilenstein-Huis de Geer/Herontwikkeling seniorencomplex ‘A Cappella’ en zorgcentrum Zuilenstein: Mitros heeft in januari 2010 besloten om de zeventig woningen van seniorencomplex ‘A Cappella’ op termijn te slopen. Ook het naastgelegen verzorgingshuis wordt Zuilenstein gesloopt. Met de herontwikkeling van deze locatie levert Mitros een belangrijke bijdrage aan de aangewezen woonservicezone in Jutphaas/Wijkersloot/Zuilenstein. Het streven is tweeledig: ten eerste om op deze locatie anderhalf keer zoveel kwalitatief goede seniorenwoningen terug te bouwen. Ten tweede om zorg- en welzijnsvoorzieningen toe te voegen. • Herontwikkeling Richterslaan/Ons Thuis: De vervangende nieuwbouw voorziet zowel in de behoefte van senioren als van huishoudens met een zorgvraag. De bouw van de 48 seniorenwoningen en 24 zorgeenheden start waarschijnlijk in het najaar van 2011. • Groot onderhoud Nijpelsplantsoen: Begin april 2010 heeft Mitros een besluit genomen over de aanpak van de flats op het Nijpelsplantsoen. Het gaat om onderhoud aan de buitenkant van de flats (onder andere schilderwerk), maar ook in de woning zelf (keuken, douche en toilet). Na het onderhoudsproject kunnen de flats er de komende vijftien jaar weer tegen. Daarna beslist Mitros of de flats moeten worden gesloopt en vervangen door nieuwe woningen. • Nieuwbouw Blokhoeve: Mitros bouwt samen met woningcorporatie Portaal 154 nieuwbouwwoningen in de wijk Blokhoeve. Naar verwachting wordt de eerste paal geslagen in het derde kwartaal van 2011 en worden de nieuwbouwwoningen opgeleverd in 2012. Mitros en Portaal gaan respectievelijk 23 eengezinswoningen en 66 socialehuurappartementen verhuren. De overige 32 eengezinswoningen en 33 appartementen binnen dit deelplan zijn koopwoningen. • Grootonderhoud Wierselaan: Mitros heeft in 2010 grootonderhoud uigevoerd aan de 36 woningen aan de Wierselaan. Hierbij heeft Mitros een pilot uitgevoerd met de naam ‘Interieur op maat’. De bewoners konden een premie krijgen voor het opknappen van het interieur. • Nieuwbouw voor De Vijfsprong aan de Henri Dunantlaan: Aan de Henri Dunantlaan bouwt Mitros tien appartementen voor jongeren met een verstandelijke beperking. De ouders zijn sinds 2000 verenigd in Stichting De Vijfsprong. Deze stichting wil kleinschalig wonen mogelijk maken voor jonge mensen met een verstandelijke beperking. Mitros verhuurt de tien appartementen aan Stichting De Vijfsprong en gaat de twee naastgelegen woningen op de reguliere wijze verhuren. In juni 2010 is op feestelijke wijze de eerste paal geslagen. Medio 2011 worden de nieuwbouwwoningen opgeleverd. Regio: Naast de projecten in Utrecht en Nieuwegein heeft Mitros een aantal projecten in de regio (Bunnik, Soest en Zeist). Het afgelopen jaar is gewerkt aan de volgende projecten: • Da Vinci en De Vliegenier in Soesterberg: De woningen, tien vrijesectorhuurwoningen en zes sociale huurwoningen, zijn in 2010 opgeleverd en verhuurd. • Sterrenberg in Huis ter Heide/Zeist: Sterrenberg is een bijzonder nieuwbouwproject op het terrein van Abrona, een zorgorganisatie voor mensen met een lichte verstandelijke beperking. Naast de nieuwe woongebouwen voor Abrona komen op het terrein ongeveer 400 nieuwbouwwoningen. De klanten van Abrona blijven op het terrein wonen, samen met de nieuwe bewoners van deze nieuwe koop- en huurwoningen. Van de nieuwe woningen bouwt Mitros op Sterrenberg 54 socialehuurwoningen en 58 (goedkope) koopwoningen. De eerste koopwoningen zijn eind

61

•

•

2010 opgeleverd. De verhuur van de eerste socialehuurwoningen vindt begin 2011 plaats. De laatste woningen in dit project worden in 2014 opgeleverd. Aangenaam Bunnik: In Bunnik realiseert Mitros een project van achttien socialehuurappartementen en vier koopwoningen. Het afgelopen jaar is de bouwaanvraag voor dit project bij de gemeente ingediend en begin 2011 is gestart met de bouwwerkzaamheden. Scholeneiland in Bunnik: Hier bouwt Mitros 24 zorgeenheden en zestien appartementen. Het afgelopen jaar heeft Mitros samen met de gemeente gewerkt aan het bouwplan voor deze locatie. Naast de woningen van Mitros komen er ook drie basisscholen en een multifunctionele accommodatie met onder meer een bibliotheek, kinderopvang en een muziekschool. Eind 2011 begint de bouw van de scholen en in 2013 de nieuwbouw van Mitros.

Mitros heeft in 2010 75 woningen opgeleverd waarvan de bouwkosten meer dan € 200.000 bedroegen. Hiermee levert Mitros een bijdrage aan de beleidsdoelstelling om in de regio Utrecht te voorzien in huisvesting voor de middeninkomens.

10.3

Duurzaam Mitros

In 2018 wil Mitros haar woningvoorraad op energetisch vlak met 30% hebben verbeterd ten opzichte van 2008 (gemeten in verbetering gemiddelde energie-index per woning). Dit is de helft hoger dan de 20% die Woonbond en Aedes landelijk zijn overeengekomen. Voor de huurders heeft dit een verlaging van de energielasten tot gevolg. Mitros heeft in haar woningvoorraad in 2010 ruim 2.000 energielabelstappen gezet (renovaties, onderhoud en nieuwbouw). Grofweg betekent dit een besparing van 1%. Geen energiebesparing, maar wel vergroening (minder CO2) bereikte Mitros door in 2010 een nieuw contract af te sluiten voor het collectieve energie- en gasverbruik van de meergezinswoningen (lift, galerijverlichting, enzovoort). De komende drie jaar koopt Mitros dit 100% 'groen' in.

62

Deel V

Maatschappij

63

11

In gesprek

11.1

Stakeholderspalet

Op veel verschillende niveaus praten klanten en (maatschappelijke) partners mee over het beleid van Mitros. In onderstaande matrix is het stakeholderspalet van Mitros weergegeven. Daarnaast maakt Mitros onderdeel uit van een aantal formele overlegorganen, zoals de STUW in Utrecht, het RWU in de regio Utrecht en de landelijke brancheorganisatie Aedes. Mitros maakt daarnaast deel uit van het Dagelijks Bestuur en Bestuurdersplatform van De Vernieuwde Stad, het platform van grote en grootstedelijke corporaties, dat overigens een eigen jaarverslag uitbrengt (zie www.devernieuwdestad.nl). Stakeholderspalet Mitros Niveau

Groep

Vorm/inhoud

Klant

Individuele klanten

Rechten vanuit huurcontract

Klant

Klantgroepen

Klantpanels over aspecten dienstverlening

Klant

Alle klanten

Klanttevredenheidsonderzoeken

Complex

Bewonerscommissie

Overleg over beheer en vernieuwing

(SV) Buurt of Wijk

Bewonersorganisatie

Advies over aanpak buurt of wijk

Wijk

Samenwerkings- en maatschappelijke partners

Afstemmingsoverleg en coalities Wijkstakeholdersconferenties

Stad

Maatschappelijke partners

Afstemmingsoverleg

Stad

Huurdersorganisaties

Advisering beleid en dienstverlening

Mitros

Huurdersorganisaties

Bestuurlijk overleg

Mitros

Maatschappelijke partners

Stakeholdersconferentie, Stakeholderstevredenheidsonderzoek, Mitros Podium

Op het niveau van de klant zijn er verschillende contacten. Zo communiceert Mitros met de klant (en vice versa) via het woonbedrijf, de Klantenservice en de website over individuele zaken die voortkomen uit het huurcontract en het feit dat de klant bijvoorbeeld ook toestemming geeft voor renovatie en/of sloop van de eigen woning. Geïnformeerd worden klanten via (nieuws)brieven, folders, de Mitros Krant en de digitale nieuwsbrief. Groepsgewijs praat Mitros met klanten via panels. In 2010 is Mitros ook gestart met een panel via internet (zie bij: Mitropool). Voorts worden álle klanten geënquêteerd over hun tevredenheid over de producten en dienstverlening van Mitros, zowel met een algemeen onderzoek als met gerichte aftersales-enquêtes. Op complexniveau praat Mitros met vele bewonerscommissies in Utrecht en Nieuwegein. Dat gaat onder andere over onderhoud, leefbaarheid en het servicepakket, maar ook over voorstellen tot renovatie en herstructurering. Rechten en plichten zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst.

64

Op buurt- of wijkniveau praat Mitros bij stedelijke vernieuwing conform de voor Utrecht vastgelegde spelregels in het Stedelijk Protocol met bewonersvertegenwoordigingen, die adviesrecht hebben over de aanpak van projecten, buurten en/of wijken. Op wijkniveau overlegt en werkt Mitros samen met de gemeente, de politie, welzijnswerk en dergelijke op het gebied van bijvoorbeeld overlast en de openbare ruimte. Ook maakt Mitros met partijen afspraken over waar voorzieningen komen. In de Utrechtse krachtwijken, maar bijvoorbeeld ook in Jutphaas/Wijkersloot/Zuilenstein (JWZ) in Nieuwegein, sluit Mitros coalities met partijen zoals de gemeente, collega-corporaties, bewonersorganisaties, welzijnsorganisaties, politie, ondernemers en sportorganisaties om het sociaaleconomisch klimaat te verbeteren. Iedere wijk in Nieuwegein heeft een eigen wijknetwerk dat actief is op zaken betreffende de openbare ruimte en leefbaarheid. Mitros praat met deze wijknetwerken. Het wijknetwerk overlegt met de gemeente, corporaties, welzijnswerk en de politie. Mitros houdt wijkstakeholdersconferenties in verschillende wijken. In 2010 gebeurde dat bijvoorbeeld in de netwerkbijeenkomst in Leidsche Rijn. Daar werd onder andere gediscussieerd over de vraag wat waardevol wonen in de wijk voor de aanwezigen betekent. Op het stedelijke niveau maakt Mitros met dezelfde partijen bovenwijkse afspraken. Verder zijn de huurdersorganisaties – in Utrecht Mitropool en in Nieuwegein de VBN (zie paragraaf 11.2) – belangrijke partners. Daar gaat het om belangrijke zaken rond beleid en beheer: huurbeleid, investeringen, onderhoud, beleidsvoornemens, begrotingen, communicatie enzovoorts. Rechten en plichten wederzijds staan in een samenwerkingsovereenkomst. Op het niveau van Mitros als totale organisatie wordt, in bestuurlijke overleggen, ook met de huurdersorganisaties gesproken, bijvoorbeeld over het jaarverslag, het ondernemingsplan en, in aanwezigheid van de Raad van Commissarissen, over de samenwerking. Organisatiebreed zoekt Mitros de dialoog met de stakeholders door een brede tevredenheidsenquête, individuele gesprekken, de jaarlijkse stakeholdersconferentie en de Mitros Podiums, stadsdebatten waarin een kijkje in de beleidskeuken wordt gegeven en waar uitgenodigd wordt tot debat (zie paragraaf 11.3). Intern laat de Mitros-organisatie zich voeden door interessante geluiden uit de buitenwereld via eigen bijeenkomsten met gastsprekers in de vorm van bijvoorbeeld lunchlezingen, zogeheten ‘backstages’ en expertmeetings.

11.2

Huurdersorganisaties en bewonerscommissies

De huurders van Mitros hebben zich op twee niveaus georganiseerd: bewonerscommissies en huurdersorganisaties. Organisatie De bewonerscommissies zijn vooral op complexniveau actief en soms op buurtniveau actief. Zij behartigen de belangen van de huurders in hun gebied en overleggen daarvoor regelmatig met medewerkers van Mitros. De bewonerscommissies hebben grote waarde voor Mitros. Zij informeren Mitros immers over wat er speelt in het complex, zodat Mitros daar op in kan spelen. In de renovatie- en investeringsgebieden vormen de bewonerscommissies een belangrijke gesprekspartner voor Mitros, waarmee afspraken gemaakt worden over het verloop van het project. Elk jaar houdt Mitros een enquête onder de bewonerscommissies om na te gaan hoe zij aankijken tegen het overleg met Mitros en welke verbeterpunten kunnen worden opgepakt. De gemiddelde tevredenheid van de commissies is in 2010 gestegen naar 6,9. De huurdersorganisaties behartigen op stedelijk niveau de belangen van de huurders van Mitros. In Nieuwegein wordt deze taak vervuld door de Vereniging Bewonerscommissies Nieuwegein (VBN). Mitropool, een onafhankelijke vereniging voor de Utrechtse huurders, is in Utrecht de

65

gesprekspartner voor Mitros. De huurdersorganisaties voeren gesprekken met Mitros over beleid en beheer ten aanzien van (grote delen van) het woningbezit en proberen ook structureel het beleid van Mitros te beïnvloeden. Met beide huurdersorganisaties heeft Mitros een samenwerkingsovereenkomst gesloten. Mitros waardeert de inzet en betrokkenheid van de huurdersorganisaties zeer. Zorgpunt is al jaren dat het voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies moeilijk is mensen van verschillende culturele achtergronden en verschillende leeftijden te betrekken. Deze organisaties vormen geen afspiegeling van de huurders die zij willen vertegenwoordigen; er zitten vooral oudere mensen met een Nederlandse achtergrond in. Sinds 2007 is dit onderwerp van gesprek. Dit heeft er onder andere toe geleid dat Mitros en Mitropool een experiment zijn gestart met een huurderspanel. Gezamenlijk overleg Ongeveer twee keer per jaar voeren de huurdersorganisaties gezamenlijk overleg met het bestuur van de Stichting Mitros, waarvan één maal in aanwezigheid van een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. Eén maal per jaar overlegt de hele Raad van Commissarissen, in aanwezigheid van het bestuur en de directie van de woonbedrijven, met de huurdersorganisaties. Tijdens deze overleggen zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: • de Begroting 2010; • het Jaarverslag 2009; • het experiment Mitros Panel • het portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030 Financiële bijdrage Mitros biedt zowel huurdersorganisaties als bewonerscommissies financiële ondersteuning. Aan Mitropool is voor 2010 een voorschot van € 98.283 betaald. De kosten voor advisering van Mitropool door Stade bedroegen € 65.000 De VBN ontving een bijdrage van € 44.500. Aan Utrechtse bewonerscommissies is een bijdrage van bijna € 13.000 betaald als financiële tegemoetkoming in de kosten. Ter ondersteuning van bewonerscommissies die met herstructurering te maken hebben, heeft Mitros in het kader van de Utrechtse regeling Ondersteuningsgelden nog ruim € 235.000 extra uitgegeven. Aan het Regionaal HuurdersBeraad, de huurdersorganisatie op regionaal niveau, is € 10.000 betaald. Utrecht De vereniging Mitropool behartigt de belangen van de Mitroshuurders in Utrecht en is gesprekspartner van de directie over beleid en beheer. Daarnaast ondersteunt zij bewonerscommissies en huurders. Mitropool Mitropool heeft te kampen met een dalend aantal leden. Deze leden vormen bovendien geen goede afspiegeling van het diverse huurdersbestand. In hoeverre lukt het Mitropool als belangenbehartiger nog de mening van ‘de Utrechtse Mitroshuurders’ te vertolken? In 2009 hebben Mitropool en Mitros gezamenlijk in werkgroepverband verkend hoe zij een grotere en meer gedifferentieerde groep huurders bij de meningsvorming konden betrekken. Mitropool wil graag weten wat huurders belangrijk vinden, voordat zij over een onderwerp met Mitros gaat praten. Mitros wil graag weten of het advies van Mitropool gebaseerd is op de mening van een grote groep huurders. Daarom hebben Mitros en Mitropool besloten samen een MitrosPanel op te richten. Het MitrosPanel bestaat uit een min of meer representatieve groep huurders, die wordt uitgenodigd haar mening te geven via internetvragen en/of via een groepsgesprek. Mitropool en

66

Mitros bespreken samen welke onderwerpen worden voorgelegd en op welke wijze. Zo willen Mitropool en Mitros een betere inhoudelijke inbreng van de klanten van Mitros realiseren, waardoor de rol van Mitropool kan verschuiven van inhoudelijke inbreng naar het bewaken van het proces. Het MitrosPanel vormt een tweejarig experiment als onderdeel van een nieuwe Samenwerkingsovereenkomst tussen Mitros en Mitropool voor de periode 2010-2011. Het bureau Centrum voor Woononderzoek (voorheen: Marketwing) adviseert en begeleidt Mitros en Mitropool bij het experiment. In 2010 is eerst het panel opgezet. Er zijn ongeveer 500 kandidaten geworven. De huurders in het panel zijn gedurende het jaar drie keer digitaal benaderd met vragen. Onderwerpen waren: het servicecontract, het portefeuilleplan 2010-2030 en de huurderskrant/visuele informatievoorziening. Over het portefeuilleplan heeft na de digitale meningspeiling nog inhoudelijke verdieping plaatsgevonden door een groepsgesprek. Deelnemers krijgen steeds een terugkoppeling van de resultaten. Zie voor meer informatie www.MitrosPanel.nl. In 2011 zullen Mitros en Mitropool het experiment tussentijds evalueren. Mitropool voert eens in de twee maanden overleg met de directie van Mitros in Utrecht. Naar behoefte vindt tussendoor informeel overleg plaats met een delegatie van het bestuur van Mitropool. In de overleggen toont Mitropool zich kritisch, maar ook open en constructief. De belangrijkste onderwerpen van het overleg in 2010 waren: • de Samenwerkingsovereenkomst Mitros/Mitropool 2010-2011 en het experiment MitrosPanel; • de samenwerking met bewonerscommissies en de Samenwerkingsovereenkomst Mitros/Utrechtse bewonerscommissies 2010; • klanttevredenheid en klachtafhandeling; • de samenwerking tussen Mitros en SSH op het gebied van woningen voor nieuwkomers op de woningmarkt (starterswoningen)*; • het verkoopbeleid*; • het portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030*; • het huurprijsbeleid. * Over deze onderwerpen bracht Mitropool in het verslagjaar schriftelijk advies uit. Mitropool is lid van stedelijke bewonersorganisatie De Bundeling, die de belangen behartigt van alle Utrechtse huurders. Het accent ligt hierbij op huurders van corporaties. Het overleg tussen de corporaties en De Bundeling vindt plaats via de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW). Bewonerscommissies In Utrecht zijn ongeveer veertig bewonerscommissies actief. Mitros heeft in ieder geval twee keer per jaar overleg met hen, een voorjaars- en een najaarsoverleg. Met de commissies die te maken hebben met herstructurering of renovatie, vindt vaker overleg plaats. Dat geldt ook voor commissies van complexen waar problemen zijn of waar veel activiteiten worden georganiseerd. Bij de aanpak van de krachtwijken heeft Mitros nauw contact met bewonerscommissies over plannen voor vernieuwing en verbetering van het leefklimaat (zie hoofdstuk 5 (Leefbaarheid)). In werkgroepverband hebben Mitros, Mitropool en vertegenwoordigers van bewonerscommissies gedurende het jaar een nieuwe samenwerkingsovereenkomst opgesteld. Daarbij is niet alleen gekeken naar formele afspraken, maar ging veel aandacht uit naar de samenwerking in de praktijk. Dit heeft onder andere geleid tot praktische afspraken en tot een ‘Handreiking voor het overleg met Mitros’ voor bewonerscommissies. Op 8 november organiseerde Mitros in samenwerking met Mitropool de jaarlijkse avond voor leden van bewonerscommissies. Het is een blijk van waardering voor de inzet van deze mensen voor het wel en wee in hun wooncomplex en biedt gelegenheid om ervaringen uit te wisselen. Dit jaar stond het thema ‘samenwerking’ centraal. De nieuwe Samenwerkingsovereenkomst tussen bewonerscommissies en Mitros is feestelijk ondertekend. Tijdens het diner zijn tips geformuleerd over de onderlinge samenwerking en een cartoonist maakte hiervan illustraties.

67

Nieuwegein Huurders in Nieuwegein worden automatisch vertegenwoordigd door de VBN en hoeven hiervoor geen lid te worden. De VBN behartigt hun belangen op het gebied wonen en de woonomgeving. Verder ondersteunt de VBN de bewonerscommissies in hun werkzaamheden en overlegt waar nodig met het bestuur over het beleid van Mitros. In Nieuwegein zijn veertien bewonerscommissies actief. Iedere commissie heeft een budget voor verbetering van de leefbaarheid in de wijk. Hiermee gerealiseerde activiteiten zijn bijvoorbeeld het vullen van plantenbakken, extra buitenverlichting en het plaatsen van rookmelders. Mitros voert samen met VBN overleg op twee niveaus overleg. In het managementoverleg worden operationele zaken besproken en in het directieoverleg de meer strategische onderwerpen. In 2010 kwamen de volgende zaken in het directieoverleg aan bod: • de weg naar professionalisering van de bewonersparticipatie; • de samenwerkingsovereenkomst tussen VBN en Mitros; • het huurprijsbeleid na 2010; • het portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030; • duurzaamheid, waaronder het plaatsen van dubbel glas; • jeugdbeleid. Met de bewonerscommissies in Nieuwegein heeft Mitros in ieder geval twee keer per jaar overleg: een schouw in het voorjaar en een vergadering waarbij het onderhoud voor het komend jaar wordt besproken, in het najaar. In wijken waar veel gebeurt op het gebied van overlast, renovatie en dergelijke, vindt vaker overleg plaats.

11.3

Debatteren met stakeholders

Op verschillende momenten in het jaar treedt Mitros op organisatieniveau in gesprek met haar maatschappelijke partners, de stakeholders. Dat gebeurt tijdens het Mitros Podium, maar ook tijdens de jaarlijkse Stakeholdersconferentie. Stakeholdersconferentie Op 25 november discussieerden ruim vijftig stakeholders met Mitros over de uitkomsten van de visitatie, zowel de reguliere visitatie door Ecorys als de visitatie van de sociale aanpak door Godfried Engbersen (Erasmus Universiteit). De aanwezigen onderschreven de positieve uitkomsten van de visitaties en de roep om focus in beide rapporten. Met name over waar die focus moet liggen werd vervolgens gediscussieerd in rondetafelgesprekken. Mitros Podium Met het Mitros Podium organiseert Mitros al sinds 2001 twee keer per jaar informele discussiebijeenkomsten over het brede gebied van wonen. Hiervoor nodigt Mitros de belangrijke stakeholders uit het werkgebied uit. Dan gaat het om bestuurders, voorzitters, directeuren, managers en sleutelfiguren van de gemeente Utrecht en Nieuwegein (politiek en ambtelijk), bewoners- en consumentenorganisaties, zorg-, welzijns-, onderwijs- en cultuurorganisaties en collega-corporaties. Tijdens de debatten bespreekt Mitros met haar stakeholders de beleidsvorming rond een bepaald onderwerp en staat zij open voor gedachtewisseling daarover. Over het onderwerp wordt altijd een handzame brochure uitgebracht, het Mitros Cahier. In 2010 ging het eerste debat over investeren in verstedelijking. Uit eigen onderzoek blijkt dat er de komende decennia in de Noordvleugel Utrecht tienduizenden woningen moeten worden bijgebouwd, het merendeel in de betaalbare sfeer. Hoe moet dat in een gebied waar ruimte zo schaars is? Gesproken werd over de noodzaak van slim bouwen in bestaand stedelijk gebied, in

68

het bijvoorbeeld overkluizen van infrastructuur en het bij uitstek op regionaal niveau regelen van de aanpak. Het tweede debat ging over ‘klant en klacht’, mede ter gelegenheid van het tienjarig bestaan van de Klachtencommissie van Mitros. Sprekers benadrukten dat klachten niet per definitie negatief zijn; ze vormen ook een manier van communiceren met de klant. Adequate klachtafhandeling en vooral een respectvolle en oplossingsgerichte aanpak zijn een basisvoorwaarde en zorgen voor tevreden klanten. De laagdrempeligheid én onafhankelijkheid van een geschillencommissie zijn daarnaast van belang, zo werd uit het debat duidelijk.

69

12. Ondernemingsbestuur 12.1

Good governance

Definitie Eén van de kerndoelstellingen van Mitros als organisatie is ‘maatschappelijk en open ondernemen’. Dat houdt op de eerste plaats in dat er een constante dialoog met de buitenwereld is en in het bijzonder met de stakeholders (hoofdstuk 11). Immers, bij een maatschappelijke onderneming is de status van stakeholders ten aanzien van het goed presteren van de onderneming anders dan die bij een (structuur)vennootschap, terwijl het belang bij beide erg groot is. Verder impliceert maatschappelijk en open ondernemen dat het ondernemingsbestuur integer en transparant handelt (hoofdstuk 12) en dat er goed intern toezicht is op dat handelen en het afleggen van verantwoording daarover (hoofdstuk 13). Good governance is bij Mitros een sleutelbegrip. Mitros volgt bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording de regels van good governance. Daarom onderschrijft zij ook de Governancecode Woningcorporaties. Mitros onderschrijft en volgt deze code volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. Dat betekent dat Mitros de code volgt en waar zij dat niet doet, zij dat uitlegt. Eén van de elementen uit de Governancecode is dat corporaties zich eens in de vier jaar onafhankelijk laten visiteren. Dit is bij Mitros in 2010 gebeurd. Werkwijze en verantwoordelijkheid Het bestuur, gevormd door de statutaire directie, is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultaten en de continuïteit van Mitros. De strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan Waardevol Wonen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de beheersing van de risico’s en voor de naleving van weten regelgeving. Het richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de corporatie. Dat gebeurt vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling van de onderneming, waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van bij de corporatie betrokkenen. In de statuten en het door de Raad van Commissarissen vastgestelde bestuursstatuut is vastgelegd welke besluiten het bestuur mag nemen met/zonder voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verschaft het de Raad de benodigde informatie en bespreekt het onder andere de manier waarop de interne controle en beheersing is ingericht. Tegenstrijdige belangen In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van bestuurslid. In 2010 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen is expliciet afgesproken dat het bestuur zijn besluitvorming over eventuele nevenfuncties ter goedkeuring voorlegt aan de RvC, als er een vermoeden van belangenverstrengeling is. Beloning van het bestuur In 2010 bestond het bestuur uit drie personen, waarvan twee een parttime aanstelling hebben. De Raad van Commissarissen stelt de beloning vast. Daarbij volgde de Raad voorheen het advies van de Commissie Izeboud en vanaf 1 juli 2010 de Commissie Westerlaken. Bij de bepaling van het salaris van de bestuursleden wordt alleen een vast inkomen verschaft en niet een variabel deel op basis van prestaties. Beloning vindt plaats conform ‘Westerlaken schaal G’ met uitzondering van de bestaande vertrekregeling van één van de bestuurders, die gehandhaafd blijft. Het bezoldigingsbeleid van Mitros staat op de website.

70

De beloning wordt weergegeven in de tabel. Beloning Raad van Bestuur Mitros Voorzitter Kosten

Lid 2

2009

2010

2009

2010

169.291

169.002

109.041

125.130

103.277

93.348

Pensioenen

39.698

38.821

23.946

30.319

19.909

18.744

Vervoermiddel

25.076

22.378

19.985

0

12.564

11.517

234.065

230.201

152.972

155.449

135.750

123.609

Salaris, vakantiegeld, sociale lasten

Totaal

12.2

2010

Lid 1

2009

Visitatie

Mitros heeft zich in 2010 maatschappelijk laten visiteren. Dat resulteert in het rapportcijfer 7,4. Daarnaast heeft Mitros ervoor gekozen om ook haar sociaal-maatschappelijke prestaties, vooral in de wijken, extern te laten beoordelen. Dat levert het oordeel ‘goed’ op. Maatschappelijke visitatie Methodiek Volgens de principes van goed ondernemingsbestuur laten woningcorporaties zich elke vier jaar extern (maatschappelijk) visiteren. Externe bureaus doen dat volgens een vaste methodiek (3.0), die bewaakt wordt door een onafhankelijke stichting. De visitatie is een gestructureerde beoordeling van de maatschappelijke prestaties van een corporatie, waarbij de stakeholders ook een belangrijke rol spelen. Ecorys heeft de visitatie bij Mitros uitgevoerd. De geleverde prestaties zijn afgezet tegen: • de eigen ambities en doelstellingen • de opgaven in het werkgebied • de normen van stakeholders • de financiële mogelijkheden en efficiëntie. Tot slot is ook de governance beoordeeld. Voor elk onderdeel krijgt de corporatie een rapportcijfer. Uiteindelijk resulteert dat in één cijfer: voor Mitros een 7,4. De resultaten per deelgebied zijn als volgt: •

Presteren naar ambities (7,2) Volgens de visitatoren heeft Mitros de ambities en doelen helder geformuleerd. Ze zijn passend voor een corporatie als Mitros en gebaseerd op wat in het werkgebied wordt verwacht. Ze zijn helder doorvertaald naar deel- en jaarplannen en goed onderbouwd. Ze komen ook weer terug in het jaarverslag. Kanttekening is dat ambitie en verantwoording niet altijd één op één aansluiten. De resultaten op het gebied van de klant (Mens) blijven wat achter op die op de gebieden Wijk en Maatschappij.

•

Presteren naar opgaven (6,9) De visitatie heeft hierbij gekeken naar de prestatieafspraken, naar utrecht vernieuwt, naar convenanten op het gebied van onder andere zorg, huisuitzetting, hennepteelt, woonoverlast, maatschappelijke opvang, schuldhulpverlening etc. in beide steden. Over het algemeen zijn de resultaten ruim voldoende. Op de gebieden ‘beschikbaarheid’, ‘betaalbaarheid’ en ‘bouwproductie’ scoort Mitros in Utrecht minder. In Nieuwegein geldt dat

71

voor ‘bouwproductie’ en ‘zorg voor bijzondere doelgroepen’. Geconstateerd is dat het soms moeilijk is om het Mitros-aandeel in de gezamenlijke prestatieafspraken te herkennen; dit beïnvloedt de beoordeling van de resultaten negatief. •

Presteren volgens stakeholders (7,3) De stakeholders zijn soms ontevreden over de bouwproductie, ook al was die in 2009 zeer sterk aangetrokken, over de inspanningen rond duurzaamheid en over de inzet in leefbaarheid en voor bijzondere doelgroepen in Nieuwegein. Ze zijn wel zeer goed te spreken over de manier waarop Mitros stakeholders betrekt bij zowel de beleidsvorming als de verantwoording, zowel in periodieke als adhoc-bijeenkomsten. Ook de transparantie daarbij wordt hoog beoordeeld.

•

Presteren volgens vermogen en efficiëntie (7,8) Volgens de visitatoren heeft Mitros de financiën goed op orde en heeft zij goed inzicht waar zij het vermogen voor wil aanwenden en aanwendt. Vooral tellen bij dit laatste de maatschappelijke prestaties en het sterk gestegen bouwvolume. Mitros heeft een heldere visie op de opgave in het gebied en op welke rendementen zij wil halen. Zij voldoet prima aan de eisen van de financiële toezichthouders. Aandachtspunt vormen de sterk stijgende bedrijfslasten.

•

Governance (7,8) Het ondernemingsbestuur werkt uitstekend. Er is een goed besturingsmodel en de Raad van Commissarissen doet zijn werk prima. De ambities en doelstellingen zijn helder bepaald en geformuleerd en de stakeholders hebben een flinke rol bij beleidsvorming en verantwoording. Nogmaals wordt geconstateerd dat het aandeel van Mitros in met de gezamenlijke corporaties gemaakte afspraken soms moeilijk is terug te vinden.

Visitatie sociaal-maatschappelijke prestaties Omdat Mitros het oordeel over het sociaal-maatschappelijk presteren, vooral in de wijken, scherper wilde laten formuleren, is Godfried Engbersen (hoogleraar algemene sociologie, Erasmus Universiteit Rotterdam) gevraagd hierover een visitatie te doen. Daarvoor heeft hij een eigen toetsingskader ontwikkeld. Hij gaat daarbij uit van de ‘brede corporatie’; die doet meer dan bouwen, beheren, slopen en verkopen en richt zich met name op vitale wijken, waar mensen ‘weerbaar’ zijn en/of worden. Engbersen onderscheidt daarbij vijf domeinen. Hij geeft geen rapportcijfers, maar kwalificaties op een vierpuntsschaal. •

Domein huisvesting (voldoende) Mitros heeft hoge ambities voor het aantal te bouwen, te renoveren en te verkopen woningen – ook in Koopgarant – maar de prestaties blijven achter, ook al was in 2009 een sterk stijgende lijn te zien.

•

Domein sociaaleconomische infrastructuur (zeer goed) Volgens Engbersen doet Mitros het erg goed op het terrein van wijkaccommodaties en wijkeconomie. Door de forse inzet op maatschappelijk vastgoed – zowel nieuwbouw als tijdelijke herbestemming van lege panden – en de ruimtes voor startende ondernemers levert Mitros een prima bijdrage.

•

Domein wijkwerk (goed) Zowel in de strategie (wijkvisies en -actieplannen) als in de operatie (wijkgericht werkende medewerkers) draagt Mitros bij aan versterking van de leefbaarheid en veiligheid en zelfs soms aan sociale stijging. De afbakening van de eigen werkzaamheden ten opzichte van samenwerkingspartners kan sterker.

•

Domein eigen organisatie (voldoende) De wijkaanpak is nog onvoldoende geïnstitutionaliseerd binnen Mitros. Na een project verdwijnt vaak de organisatie. Ook zijn er veel personeelswisselingen, waardoor de herkenbaarheid vermindert.

72

•

Domein bewoners (goed) Mitros investeert veel in draagvlakverwerving bij bijvoorbeeld herstructurering, maar ook in goed en structureel overleg met bewoners en stakeholders. Daarbij maakt Mitros zelf ook verstandige afwegingen. Het bereiken van ‘sociale stijging’ bij wijkbewoners is moeilijker aan te tonen. Wellicht is het (vooralsnog) voldoende dat Mitros kijkt of ze mensen die het nodig hebben, iets meer ‘weerbaar’ kan maken.

Waardering In algemene zin vindt Engbersen dat Mitros op een vernieuwende wijze uiting geeft aan een wijkgerichte aanpak en zich daarbij ook de risico’s realiseert. Immers, torenhoge ambities kunnen ook leiden tot afwachtend gedrag van de samenwerkingspartners. Deze ambities kunnen tot teleurstelling leiden als ze niet gehaald worden. Bovendien is bij sommige interventies, zoals rond sociale stijging, het effect moeilijk te meten. Toch waardeert de visitator dat Mitros zich zowel met de woning als met de directe woon- en leefomgeving als met de wijk en haar bewoners bezighoudt. Die brede inzet is nodig, zeker in de wijken waar Mitros volop aanwezig is (massa). Toch zou Mitros iets preciezer moeten zijn in wat zij doet en wat zij van anderen verwacht (focus). Mitros heeft deze conclusies meegenomen in de discussie over hoe de wijkenaanpak er de volgende jaren uit zal zien.

12.3

Risicomanagement

Om de maatschappelijke opgave te kunnen realiseren is de beschikbaarheid van financiële middelen op korte en lange termijn essentieel. Daarom stelt Mitros eisen aan haar vermogenspositie, die is gebaseerd op de risico’s die zij loopt. Het vermogen van Mitros moet toereikend zijn om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen. Een belangrijk aspect hierbij is het risicomanagement. In samenhang met de organisatiedoelstellingen van Mitros worden elk jaar opnieuw de belangrijkste risico’s die Mitros loopt, geïnventariseerd en geanalyseerd. Tijdens het begrotingsproces voert Mitros een scenarioanalyse uit, waarin de impact van diverse economische scenario’s op de operationele kasstroom en solvabiliteit wordt gemeten. Hieruit blijkt dat Mitros gevoelig is voor fluctuaties in de bouwindex, lange rente en verkoopopbrengst. Deze fluctuaties worden continu gemonitord en indien noodzakelijk wordt er actief bijgestuurd. Onderstaande paragraaf beschrijft de specifieke risico’s op het niveau van de woningportefeuille en de projecten, van financiering en belegging, en van de organisatie. Portefeuillerisico’s Mitros werkt ook de komende decennia aan de vorming van een sterke en toekomstbestendige vastgoedportefeuille. Op welke wijze Mitros hier vorm aan geeft, is te lezen in het portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030. Hierin staat de gewenste samenstelling van de portefeuille (woningen en maatschappelijk vastgoed) van Mitros in 2030 beschreven. Mitros streeft ernaar in 2030 over een portefeuille te beschikken van voldoende kwaliteit en omvang, die is toegesneden op de vraag van de klant en die gegarandeerd betaalbaar is voor de groepen die het nodig hebben (huishoudens met een inkomen tot € 45.000). Goede maatschappelijke voorzieningen in de wijken waar Mitros bezit heeft horen daarbij. De omvang van de herstructureringsopgave om de gewenste portefeuille te bereiken is fors en maakt projectontwikkeling tot een belangrijke en tevens risicovolle activiteit van Mitros. Jaarlijks wordt beoordeeld of het geheel van plannen op het gebied van nieuwbouw en renovatie nog financieel haalbaar is en leidt tot de gewenste volkshuisvestelijke transformatie. Gezien de financiële omvang en de bijbehorende risico’s van de activiteiten op het gebied van projectontwikkeling is het van belang duidelijke en heldere uitgangspunten te formuleren waarbinnen deze activiteiten worden uitgevoerd. Daarom heeft Mitros in 2010 een investeringsstatuut opgesteld, waarin de beleidsmatige en financiële randvoorwaarden, zoals het geëiste rendement en vermogensbeslag, zijn vastgelegd.

73

Projectrisico’s Om de risico’s van investeringsprojecten te kunnen beheersen wordt ieder project opgesplitst in een vast aantal fasen. Iedere fase wordt afgesloten met een fasedocument waarin de voortgang met betrekking tot planning, kwaliteit en geld beschreven wordt. Tevens worden risico’s per fase inzichtelijk gemaakt en waar mogelijk gekwantificeerd. Per fase toetst een intern multidisciplinair team of het project nog binnen de (financiële) randvoorwaarden van Mitros past. Om de financiële haalbaarheid van investeringsprojecten te waarborgen, stelt Mitros rendementseisen. Bij het bepalen van de minimale rendementseis maakt Mitros gebruik van de WACC formule (Weighted Average Cost of Capital). Die geeft uitdrukking aan de totale kosten die samenhangen met de financiering van het totale vermogen van Mitros. De WACC wordt berekend door de kosten van het eigen en vreemd vermogen te wegen naar het aandeel dat elk vermogenstype heeft in de bedrijfsfinanciering. De rendementseisen en de onderliggende aannames worden jaarlijks gelijktijdig met de begroting herzien en ter goedkeuring voorgelegd aan de RvC. In 2010 heeft Mitros het inkoop- en aanbestedingsbeleid opnieuw vastgesteld. De doelstelling met betrekking tot investeringsprojecten richt zich op het bevorderen van concurrentie, zodat een gunstige prijs/kwaliteit verhouding tegen beheerste risico’s gerealiseerd kan worden. Hierbij spelen leveranciersbeheer- en selectie een belangrijke rol. Tegenover haar (potentiële) leveranciers wil Mitros een betrouwbare en zorgvuldige partner zijn, die hun eerlijke en gelijke kansen biedt. Mitros verwacht dat deze instelling wederzijds is. Daarom moeten alle voorkeursleveranciers de integriteitcode van Mitros erkennen. Tevens wordt in alle contracten standaard een verwijzing naar deze integriteitcode gemaakt, al dan niet via de inkoopvoorwaarden van Mitros. Ten slotte is een krediettoets op de leveranciers een verplichting voordat een aanvraag tot aanbesteding uit gaat. Treasury Periodiek beoordelen het bestuur en de financiële auditcommissie van de RvC de risico’s ten aanzien van het financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige geldmiddelen. Het treasurybeleid is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks concretiseert Mitros de treasuryactiviteiten in het treasuryjaarplan dat het treasurystatuut aanvult. Hierin spreekt Mitros met de Raad van Commissarissen een kader af op basis van de huidige vermogensstructuur, de te verwachten vraag naar vreemd vermogen voor de komende (vijf) jaren, de laatste rentevisie en de huidige kijk op de wereldwijde economische omgeving. Mitros hanteert een risico-averse houding voor zowel het beleggings- als het financieringsbeleid. Belangrijke risico’s in dit verband zijn het beschikbaarheids- en het renterisico. Mitros optimaliseert hiertoe het vervalschema van de leningenportefeuille en richt zich ook op het verkrijgen van vreemd vermogen tegen de economisch meest voordelige condities. Dit betekent dus zowel het minimaliseren van de rentelasten als het spreiden van het tegenpartijrisico. Mitros formuleert het renterisico als het saldo van alle geldstromen, vermeerderd met de renteconversies van de leningenportefeuille. Voor het beheersen van het renterisico is het belangrijk dat Mitros periodiek de omvang van het renterisico bepaalt. Dit vormt de basis voor het voeren van het renterisicobeleid. Mitros volgt hierin de volgende methodiek: • het bepalen van het saldo van alle geldstromen aan de hand van de liquiditeitsprognose; • het bepalen van de renteconversies; • het bepalen van een rentevisie; • het bepalen van de instrumenten (zowel financiële instrumenten als derivaten) voor het afdekken van het renterisico voor een bepaalde periode Hierbij maakt Mitros eventueel gebruik van een mogelijkheid tot vervroegde aflossing.

74

Mitros hanteert ten aanzien van haar renterisico zowel de norm van het WSW (15%) als een eigen norm (10%). Deze norm betreft het (variabele) renterisico afgezet tegen de leningenportefeuille aan het eind van een kalenderjaar (het WSW) of een bepaalde periode. In 2010 is het renterisico zowel binnen de externe- als de interne maatstaf gebleven. Mitros hanteert voor het financieren van haar activa en het afdekken van haar renterisico een ‘short list’ van banken. Voor het afsluiten van derivaten heeft Mitros een ISDA-overeenkomst afgesloten met een aantal banken. Het gebruik van derivaten beperkt zich tot rentederivaten. Mitros kent geen of nauwelijks valutarisico aangezien zij factureert in Euro, en niet of nauwelijks facturen in vreemde valuta te betalen heeft. Mitros onderkent de mogelijkheden van het toepassen van rentederivaten en vult het rentemanagement op een actievere wijze in. Ook traditionele financiële instrumenten zoals een uitgestelde storting behoren echter tot haar instrumentarium. In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten moet Mitros de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele financiële instrumenten wel aantonen. Het speculatief handelen in rentederivaten, bijvoorbeeld door het innemen van ‘open posities’ zonder een onderliggende (nog af te sluiten) lening, is niet toegestaan. Mitros vindt risicomanagement op dit vlak heel belangrijk, niet alleen vanuit haar verantwoordelijkheden maar ook in het kader van transparantie in haar treasuryactiviteiten, zowel ex- als intern. Hiertoe tracht Mitros haar treasurywerkzaamheden zo in te richten dat zij altijd verantwoording kan afleggen op een voor iedereen toegankelijke wijze. Een aantal voorbeelden hiervan zijn: • het vooraf aanvragen en vastleggen van het bestuurlijk mandaat voor een transactie op de geld- of kapitaalmarkt, of een derivaat; • het vastleggen van elke transactie op de geld- of kapitaalmarkt, of elk derivaat via een ‘deal slip’ en in het Treasury Management Systeem; • het periodiek beleggen van de Treasury Commissie (inclusief een verslag); • het nastreven van een betrouwbaardere, completere en transparantere liquiditeitsprognose; • het verbeteren van de informatievoorziening (inclusief het kunnen aanleggen van een ‘audit trail’). Mitros beseft dat zij zowel financiële risico’s dient te beheersen als zelf in dit kader (vooraf verantwoorde) activiteiten onderneemt die zij altijd en direct dient te kunnen verantwoorden. Mensen en systemen spelen hierin een hele belangrijke rol. Dit vereist openheid en duidelijke structuren. Organisatie & integriteitrisico’s Mitros beschikt over een stelsel van administratieve organisatie en interne controle waardoor de noodzakelijke functiescheiding binnen de organisatie gewaarborgd is. Om het risico dat medewerkers het persoonlijke belang laten prevaleren boven het organisatiebelang of voor eigen (financieel) gewin activiteiten ontplooien te beheersen kent Mitros een integriteitcode. In deze code zijn de uitgangspunten voor het zakendoen en de gedragsregels voor het bestuur en medewerkers van Mitros vastgesteld. Het protocol richt zich op: • de verdeling van schaars goed (de verdeling van huur- en koopwoningen); • het zakelijk houden van relaties; • het gebruik van bedrijfsmiddelen (privégebruik bedrijfsmiddelen en werktijd); • respectvolle omgang met klanten en collega’s. Daarnaast heeft Mitros in 2010 de interne procuratie- & mandateringsregeling verder aangescherpt. Ook is in het handelsregister formeel vastgelegd welke functionarissen voor welke bedragen en onderwerpen tekeningbevoegd zijn. In december 2005 is een klokkenluidersregeling ingesteld als sluitstuk van de integriteitscode. Hierin is geregeld hoe mensen binnen de Mitros-organisatie om moeten gaan met het vermoeden een misstand, zoals overtreding van wet- en regelgeving, schending van het integriteitsbeleid of

75

verspilling van maatschappelijk geld. In 2010 is geen gebruik gemaakt van deze regeling. De klokkenluidersregeling is onderdeel van een bredere klacht- en beroepsregeling voor medewerkers. Deze regeling voorziet ook in een protocol ongewenste omgangsvormen en het instellen van twee vertrouwenspersonen. De vertrouwenspersonen brengen een eigen jaarverslag uit. De Raad van Commissarissen heeft al in 2005 de integriteitscode goedgekeurd, onderschreven en voor zichzelf van toepassing verklaard. In 2010 is de werking van de code geëvalueerd en op basis hiervan wordt deze in 2011 geactualiseerd.

12.4

Intern kwaliteits- en managementcontrolsysteem

Managementcontrolsysteem Mitros streeft ernaar een geïntegreerde benadering van financiële en niet financiële risico’s toe te passen. Deze vorm van Enterprise Risk Management (ERM) wordt gezien als een ondernemingsbreed proces om potentiële gebeurtenissen te signaleren die invloed kunnen hebben op het behalen van de ondernemingsdoelstellingen. Kortom, een referentieraamwerk voor het inrichten en beoordelen van een omvattend en samenhangend risicomanagement- en een intern beheerssysteem. Risico’s op het gebied van bijvoorbeeld projectontwikkeling, treasury, ICT en HRM worden hierbij afhankelijk van elkaar beoordeeld en beheerst. De gekozen systematiek moet ertoe bijdragen dat de: • bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd; • financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is; • handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met de voor de organisatie geldende wet- en regelgeving; • goede informatie beschikbaar is, waarna; • juiste activiteiten worden uitgevoerd. De beheersingsmethodiek Om het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te borgen heeft Mitros een systeem ontwikkeld. Dit model bestaat uit vier onderdelen: • Risicomanagement gebaseerd op COSO II; • Kwaliteitsmanagement gebaseerd op het INK model; • Prestatiemanagement: via begroting & rapportages conform de P&C cyclus. • Beoordelingsyclus medewerkers Mitros vertaalt haar ondernemingsdoelstellingen zoals verwoord in het ondernemingsplan Waardevol Wonen per jaar in een jaarsnede (beleidsbrief) om de doelstellingen voor het desbetreffende jaar inzichtelijk te krijgen. Aan deze doelstellingen worden activiteiten gekoppeld die nodig zijn om deze doelstellingen te behalen. Om deze set te completeren wordt vervolgens op organisatieniveau een risicoanalyse uitgevoerd om de risico’s in beeld te krijgen die een bedreiging vormen voor de realisatie van het ondernemingsplan. Op basis van de onderkende risico’s treft Mitros beheersmaatregelen om de onderkende risico’s af te zwakken. Ten slotte wordt het jaarplan van de hele organisatie volgens dezelfde systematiek over de bedrijfsonderdelen uitgerold, waardoor iedere afdeling een jaarplan met bijbehorende activiteiten heeft dat aansluit bij de doelstellingen van het betreffende jaar en ook bij het ondernemingsplan van Mitros. Elke kwartaal worden als onderdeel van de P&C cyclus de voortgang van de activiteiten en de werking van de beheersmaatregelen door middel van interne controles gemeten en vastgelegd in de ERM applicatie Bwise.

76

12.5

Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing

Mitros heeft een besturingsfilosofie die uitgaat van bestuur en staven op centraal niveau, lokaal verankerde kernbedrijven en dienstverlenende bedrijven ter ondersteuning van de hele organisatie. Het bestuur zet de lijnen uit, toetst de resultaten van de uitvoering van het beleid en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Voor het interne toezicht wordt het bestuur geadviseerd en ondersteund door de afdeling Financiën & Control. In verband met de integriteit van de controlfunctie bestaat er ook een directe relatie tussen de concerncontroller en de Raad van Commissarissen. Sinds 2010 is het interne toezicht binnen Mitros versterkt doordat de controlfunctie is uitgebreid met een separate internal auditfunctie. De controlfunctie heeft binnen Mitros de gedelegeerde verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van de centrale beheersingskaders. De controlfunctie is hiermee een inrichtende schakel in de managementcyclus. De internal auditfunctie is primair ingericht op het toetsen van de beheersbaarheid van de organisatie om zo tot beter inzicht in en een effectievere werking van de beheersingskaders en -maatregelen te komen. Het heeft tot doel het management een objectieve spiegel voor te houden over de kwaliteit van de beheersing van de organisatie. Aan de hand van het jaarlijkse auditplan richt de internal auditor zich op het periodiek doorlichten van alle relevante processen, aspecten, entiteiten en thema’s binnen de organisatie en bevordert daarmee een effectievere en efficiëntere beheersing. Het interne beheersingssysteem is sterk afhankelijk van de risicobereidheid van een organisatie. Hiermee geeft het bestuur aan welke mate van risico hij acceptabel of zelfs wenselijk acht voor het behalen van zijn doelen. Individuele beheersmaatregelen zijn dus in zekere mate afhankelijk van het vigerende ondernemingsbeleid. Toch zijn er onafhankelijk van het beleid beheersmaatregelen nodig in een organisatie die hiervan losstaan. Als kader gelden in ieder geval de huidige wet- en regelgeving en de Governancecode van de Vereniging van Toezichthouders. Toetsing hierop gebeurt vooral door middel van de zogenaamde ‘hard controls’. Al deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Mitros worden gerealiseerd, of dat de materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende wet- en regelgeving niet zullen optreden. Verder benadrukt het bestuur dat de activiteiten van Mitros risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedsfeer van het bestuur liggen. Denk aan veranderingen in de politieke context of in wet- en regelgeving. Maar ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen, zoals we die de laatste tijd hebben gezien, liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Hoewel Mitros de bovengenoemde risico’s niet kan beïnvloeden, volgt zij de ontwikkelingen nauwgezet en anticipeert hier zoveel mogelijk op. Jaarlijks beoordeelt de externe accountant in het kader van de controle van de jaarrekening het geheel aan beheersingsmaatregelen. De accountant, PricewaterhouseCoopers, stelt van haar bevindingen bij haar controleklanten in de volkshuisvestingssector een benchmark samen. Deze wordt gevisualiseerd in de vorm van een ‘spin’. De uitkomst wordt met de financiële auditcommissie en de RvC besproken. Het resultaat van de beoordeling van de accountant over 2010 was:

77

Net als in voorgaande jaren heeft het bestuur in 2010 uit hoofde van zijn verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Mitros geanalyseerd en beoordeeld. Het bestuur houdt rekening met de eerder genoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Mitros en dat op onderdelen nog verbeterd kan worden. Zo is recentelijk het Tax Control Framework ontwikkeld en is een nieuw investeringsstatuut statuut vastgesteld. In 2011 zal het gehele onderhoudsproces nader worden bekeken en daar waar nodig worden verbeterd. Toch is het bestuur van oordeel dat de interne risicobeheersings risicobeheersings- en controlemaatregelen die door Mitros zijn geïmplementeerd geïmplementeerd, een adequate te basis vormen om met redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: • het bestuur voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Mitros worden gerealiseerd; • Mitros zich houdt aan de geldende ge wet- en regelgeving; • de rapportages van Mitros betrouwbaar zijn; • er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Het bestuur van de Stichting Mitros in Utrecht verklaart verder dat: • de Stichting chting haar middelen uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemt; • het integer heeft gehandeld en zich heeft gehouden aan de Integriteitscode van Mitros; • de Raad van Commissarissen op 8 juni 2011 de jaarstukken, inclusief het he volkshuisvestingsverslag, heeft goedgekeurd; • de accountant met betrekking tot de jaarrekening een goedkeurende verklaring heeft afgegeven en dat hij in zijn onderzoek de cijfers in het volkshuisvestingsverslag heeft getoetst. Namens het bestuur van de Stichting S Mitros te Utrecht, Marien de Langen, Rob Rötscheid en Theo Woertman

78

13

Intern toezicht

13.1

Kaders

De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor het interne toezicht op het functioneren van Mitros als geheel. De Raad heeft een aantal formele taken die ook weergegeven zijn in de Governancecode Woningcorporaties. In de paragrafen 13.2 en 13.3 zijn die in de kaders in de tekst aangegeven. De positie van de RvC in het algemeen is beschreven in het Burgerlijk Wetboek. De specifieke situatie bij Mitros staat in de statuten van de Stichting Mitros en in het eigen reglement van de RvC. Bij het toezicht houden speelt het zogenaamde Toetsingskader een belangrijke rol. Dit document bevat zowel het volkshuisvestelijke toetsingskader (dat weer uitgesplitst is naar de maatschappelijke prestaties en naar de wijze waarop de vastgoedportefeuille wordt beheerst), als het bedrijfseconomische kader en het interne-toezichtkader. Dat laatste beschrijft de interne beheersing. Het Toetsingskader is in 2010 geactualiseerd. In 2011 wordt ook de toetsing op het INK-resultaatgebied Medewerkers/Organisatie toegevoegd.

13.2

Werkwijze

Taken De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de corporatie, inclusief de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat de Raad het bestuur gevraagd en ongevraagd met advies ter zijde. De Raad richt zich bij zijn taakvervulling naar het belang van de corporatie (en de met haar verbonden ondernemingen) en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de corporatie betrokkenen af. Daarom betrekt de Raad bij haar oordeel over het functioneren van de corporatie nadrukkelijk de geluiden uit de directe omgeving (ondernemingsraad, huurdersbelangenorganisatie, accountant, stakeholders en lokale context), alsmede de geluiden uit de sector in zijn totaliteit.

De Raad van Commissarissen van Mitros vervult zijn taken op de wijze zoals deze in de Governancecode beschreven staat. Dat blijkt ook uit de vormgeving van het toezicht op het functioneren van Mitros en de strategie en governance en uit de manier waarop commissarissen raad en advies bieden, bijvoorbeeld in de auditcommissies. De Raad legt zelf in dit jaarverslag verantwoording af over de manier waarop hij zijn taken uitoefent. Governance is voor de Raad van groot belang. De Raad volgt de Governancecode van Aedes/VTW. In een aantal gevallen biedt die code de mogelijkheid om af te wijken van de voorschriften. Dan geldt wel de verplichting om die afwijkingen te motiveren. Structuur De Raad van Commissarissen komt een aantal malen per jaar regulier bij elkaar. In die vergaderingen worden onderwerpen door het Bestuur ter besluitvorming, ter bespreking of ter informatie aangeboden. In 2010 kwam de Raad in vijf reguliere vergaderingen samen. In juni is er jaarlijks een bijzondere bijeenkomst, die ook een uitgebreid strategiedeel kent. Tijdens deze bijeenkomst, die de hele dag duurde, besprak de RvC onder andere uitvoerig het nieuwe portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030 en de eindrapportage over de versterking van de investeringskracht van Mitros.

79

In november was er een extra bijeenkomst, gewijd aan de uitkomsten van het visitatietraject (zie paragraaf 12.2). De voorzitter van de RvC heeft periodiek overleg met de bestuursvoorzitter en contact op momenten dat daar behoefte aan is. Auditcommissies De Raad van Commissarissen kan uit zijn midden auditcommissies vaststellen die de besluitvorming van de RvC voorbereiden en elk een eigen reglement hebben.

De RvC van Mitros kent drie auditcommissies die in 2010 elk drie maal bij elkaar kwamen: Financiën, Wonen en Remuneratie. De commissies bespreken onder andere de rapportages, de begroting, het jaarverslag, het toetsingskader, de oordelen van de externe toezichthouders en een veelheid aan onderwerpen. Naast besluitvoorbereiding richten de commissies, elk vanuit hun eigen deskundigheid, zich ook op het adviseren van bestuur en management. De Commissie Wonen sprak onder andere over de wijkenaanpak (inclusief een werkbezoek aan de wijken), klanttevredenheid en de wijze waarop klanten een klacht kunnen indienen bij Mitros, projectontwikkeling en de relatie met huurdersorganisaties en bewonerscommissies. De Commissie volgt met belangstelling de vernieuwingen bij de huurdersorganisaties (zie paragraaf 11.2). Bij de auditcommissie Financiën stonden onder andere deelnemingen, treasury, erfpacht, acquisities en ict op de agenda. In beide commissies was veel aandacht voor het Europadossier en voor het nieuwe portefeuilleplan, de vastlegging van de vastgoedstrategie. De Remuneratiecommissie neemt de werkgeversrol richting het bestuur voor zijn rekening en hield zich ook bezig met formele zaken als het RvC-reglement, het Bestuursstatuut en wervingsprofielen. Ook vormde de organisatieontwikkeling punt van overleg. De commissarissen maken, zo is afgesproken, zelf verslagen van de besprekingen tussen het bestuur en de auditcommissies. Ze bieden die ter informatie en voorbereiding van de besluitvorming aan de voltallige Raad aan bij de RvC-vergaderstukken. Contacten met derden De Raad onderhoudt, al dan niet via de commissies, ook systematisch contacten met bijvoorbeeld de OR, de huurdersorganisaties en met de lokale stakeholders. Zo ontstaat bij de Raad een beter beeld van wat er in de diverse geledingen en in het werkgebied van Mitros speelt. Leden van de RvC zijn ook aanwezig bij het jaarlijkse overleg tussen het bestuur van Mitros en de besturen van de huurdersorganisaties, alsmede in principe twee maal per jaar bij het overleg tussen bestuur en Ondernemingsraad. Medio 2010 hield de RvC zijn bijeenkomst met de besturen van de huurdersorganisaties. Daarbij licht de Raad vanuit zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid toe hoe hij het interne toezicht heeft uitgeoefend. Tijdens de bijzondere RvC-bijeenkomst in juni had de RvC een lunchbespreking met de voltallige Ondernemingsraad. Daarbij kwam ondermeer de procedure aan de orde voor de voordracht van een commissaris door de OR en gaf de heer Van der Vossen een toelichting op de ontwikkelingen van het intern toezicht bij Mitros. Tot slot participeerde de RvC in de bijeenkomsten die op de stakeholders zijn georiënteerd, zoals het halfjaarlijkse Mitros Podium, de jaarlijkse Stakeholdersconferentie en de Nieuwjaarsreceptie. Ook waren commissarissen aanwezig bij evenementen als start-bouw-momenten en opleveringen, en bij een enkele wijkstakeholdersconferentie. De Raad wil ook graag uitgebreider kennis maken met de Colleges van B&W in de gemeenten waar Mitros werkzaam is. Voor begin 2011 is een afspraak gemaakt met het Utrechtse College.

Informatievoorziening Om beter geïnformeerd te worden presenteren in de RvC-vergadering regelmatig managers hun eigen beleidsterrein. Zo gaven de directeur Mitros Onderhoudsgroep en de manager Organisatiestaf een presentatie over de ontwikkelingen bij hun bedrijfsonderdeel/afdeling en waren de directeuren van de woonbedrijven en Mitros Maatschappelijk Vastgoed uitgenodigd om

80

toelichting te geven op de kwartaalrapportage, het nieuwe portefeuilleplan en het jaarverslag van de Klachtencommissie. De manager Financiën & Control woonde twee vergaderingen bij voor de bespreking van het jaarverslag en de jaarrekening 2009 en de begroting 2011 (inclusief het Treasuryjaarplan 2011 en de Beleidsbrief 2011) en de meerjarenbegroting. Verder ontvangt de RvC met enige regelmaat een (interne) nieuwsbrief. Leden van de RvC halen tot slot, naast bij de genoemde bijeenkomsten en contacten, ook zelf informatie op onder andere bij de VTW en bij Aedes. Functioneren RvC De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren.

De Raad evalueert jaarlijks zijn eigen functioneren. In 2010 deed hij dat onder externe begeleiding. Ingrediënten hierbij waren de inhoudelijke prestaties van Mitros, de manier van toezicht houden, de samenwerking binnen de Raad en het functioneren van het Bestuur. De voorzitter en vicevoorzitter van de Raad voeren bilaterale gesprekken met de commissarissen afzonderlijk. De Raad vraagt ook expliciet aan het Bestuur om zijn visie op het functioneren van de Raad. Daarnaast betrekt hij de beoordeling door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting van de kwaliteit van het interne toezicht in de bespreking. Bij de evaluatie maakte de RvC onder andere afspraken over het laten ontwikkelen van heldere sturingsinformatie en van een beleidskader voor maatschappelijke prestaties. De commissarissen scherpten voorts het besluitvormingstraject aan. Ook spraken zij de zorg uit dat Mitros wellicht teveel ambities koestert en te weinig aandacht geeft aan het primaire proces: tevreden klanten en kwalitatief betere huizen. Functioneren bestuur Voorts beslist de Raad over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurders. Hij heeft daardoor tot taak periodiek het functioneren van het bestuur te beoordelen.

Om de bestuursleden te beoordelen spreekt de Raad ondermeer minimaal twee keer per jaar het Bestuur. Als leidraad voor dat gesprek dient vooral de Beleidsbrief. Dit is de jaarsnede uit het meerjarenondernemingsplan in de vorm van concreet geformuleerde speerpunten. Bij de beoordeling betrekt de Raad ook de rapportages over de voortgang van die speerpunten en de ontwikkeling van de organisatie. De bestuursleden geven aan de Raad de signalen uit de buitenwereld en uit de eigen organisatie door. Daarnaast krijgt de Raad door zijn eigen contacten de kans om te vernemen wat er speelt. Daaronder passen ook gesprekken vanuit de Raad met enkele eindverantwoordelijke managers van Mitros. De beloning van de bestuursleden wordt één keer per jaar getoetst. Qua salarissystematiek volgde de Raad voorheen het advies van de Commissie Izeboud en vanaf 1 juli 2010 de Commissie Westerlaken. Bij de bepaling van het salaris van de bestuursleden wordt alleen een vast inkomen verschaft en niet een variabel deel op basis van prestaties. De beloning van het bestuur is verantwoord in hoofdstuk 12. Het bezoldigingsbeleid van Mitros staat op de website. De Raad besloot ook de aanstelling van de heer Rötscheid, die evenals de heer Woertman parttime bestuurder is, voor een periode van twee jaar (2011-2012) tot 100% uit te breiden. Hij deed dit in verband met de invoering van de Europese regelgeving en de versnelling van de renovatieopgave die beide veel bestuurlijke aandacht vergen.

81

13.3

Samenstelling

Profielen De Raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen.

De werkwijze en de gewenste samenstelling heeft de Raad geregeld in een reglement. Het reglement is in 2010, mede op basis van de in 2009 vernieuwde statuten, gemoderniseerd en zal begin 2011 worden vastgesteld. In het reglement staan voor alle commissarissen profielen. Deze worden regelmatig geactualiseerd. Het algemeen profiel van de commissarissen bestaat uit: • een groepsprofiel: in zijn totaliteit beschikt de Raad op bestuurlijk niveau over diverse vakinhoudelijke deskundigheden, op academisch niveau en op specifieke gebieden het bestuur één stap vooruit; • een algemeen achtergrondprofiel (bestuurlijke ervaring, breed netwerk en een brede maatschappelijke belangstelling, naast niveau, kennis en ervaring passend bij het (scherp) kunnen toezicht houden in de corporatiesector en een onberispelijke staat van dienst ten aanzien van integriteit alsmede geen problemen rond belangenverstrengeling); • een competentieprofiel (bestaande uit zes competenties rondom onder andere analytisch vermogen, adviesvaardigheid, helikopterview, oordeelsvermogen en communicatieve vaardigheden). Benoemingen Bij elke (her)benoeming volgt de Raad de profieleisen (inclusief de procedure) strikt, houdt de profielen kritisch tegen het licht en actualiseert deze zo nodig. Bovendien stelt de RvC vast op welk deskundigheidsgebied een (nieuwe) commissaris nodig is. De werving van nieuwe commissarissen gebeurt openbaar. Commissarissen worden doorgaans per 1 juli van een jaar (her)benoemd of treden dan af. De benoeming is in principe voor één periode van vier jaar; er vindt maximaal één herbenoeming plaats. Drie commissarissen worden op voordracht benoemd; twee op voordracht van de gezamenlijke huurdersorganisaties en één op voordracht van de Ondernemingsraad. Deze commissarissen hebben gedurende het jaar regelmatig contact met de partij die hen heeft voorgedragen. Met de huurdersorganisaties is, in vervolg op de aanpassing van de statuten, de voordracht (ook bij herbenoeming) van commissarissen door de huurdersorganisaties geoptimaliseerd. Dit is vastgelegd in een korte overeenkomst tussen de Raad en de huurdersorganisaties, die begin 2010 formeel is ondertekend. Een zelfde type overeenkomst is opgesteld met de Ondernemingsraad van Mitros, voor de voordracht van de commissaris door de OR. Deze overeenkomst is eind 2010 formeel ondertekend. Per 1 januari 2010 benoemde de Raad de heer Dijkshoorn als commissaris, en wel op het deskundigheidsgebied kennis van de wereld van het vastgoed vanuit een financieel en beleggersperspectief (vastgoedfinanciering, risico- en treasurymanagement en kennis van fiscale wetgeving). Daarmee is de Raad compleet. De heer Dijkshoorn maakt ook deel uit van de auditcommissie Financiën. In juni benoemde de Raad de heer Kiers voor een tweede periode en deed dat op basis van een hernieuwd profiel. Zijn deskundigheidsgebied betreft met name onroerendgoedexploitatie en projectontwikkeling, acquisities en daaraan gerelateerde vastgoedtransacties en fiscale wetgeving en financial-, edp- en operationalauditmethoden en -technieken. Samenstelling Het rooster van aftreden is in 2008, toen er veel vacatures waren, opnieuw opgesteld, zodat niet teveel commissarissen in één jaar zouden aftreden. Daarom geldt niet voor elke commissaris dat die maximaal twee perioden van exact vier jaar zitting heeft of kan hebben in de Raad.

82

Naam Mr. G.J.A.M. van der Vossen RC (voorzitter)

Voordracht -

(Neven)functies • • • •

Vennoot Holland Consulting Group Lid RvC Stichting Waterweg Wonen Lid RvT Stichting DOEN, Lid RvC DOEN Participaties BV, Voorzitter RvT Stichting Triodos-Doen Lid bestuur Stichting Kunst in het Stationsgebied (Utrecht)

Deskundigheid • • • • •

Drs. J.P. de Jong (vicevoorzitter)

OR**

• • • • •

J. Kiers

-

• •

• • • Mw. ir. M.F. Dijkstra

HO**

• • •

Mw. M.H. Kieft

HO**

•

Ing. J.Th. Blok

-

• • • • • • • •

Adviespraktijk ‘Achter de Duinen’ (Den Haag) Vice-voorzitter RvT HIVOS Stichting Humanistisch Instituut voor Ontwikkelingssamenwerking Lid RvT Stichting Nederlands Openlucht Museum Lid RvT Stichting Kunstgebouw Voorzitter Voordrachtscommissie Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties Lid RvToezicht Diergaarde Blijdorp Directeur Westmaden Holding BV en haar dochters: Cerise Financieel Management BV en Cerise Investments BV Lid directie Alfa Film Services BV (via Cerise) Lid Raad van Advies vastgoedmaatschappij Mill Lofts CV Lid van het Bestuur van Stichting Princehof Vastgoedfondsen Lid RvC woningcorporatie Elkien Lid Bestuur Stichting De Engelbewaarder Voorzitter Stichting Begeleiding Werk- en Woonorganisaties Martje Kieft Interimmanagement

Directeur Blok&Ko (Toezicht, advies, coaching) Lid Bestuur Stichting Pierre Bayle Monument Rotterdam Lid Bestuur Arie Kreuk Stichting Lid Bestuur Stichting Museumwerf Vreeswijk Nieuwegein Lid RvC Stichting Trudo Eindhoven Lid RvC Stichting Nijestee Groningen Lid RvC Moes Holding BV Zwolle Lid RvC Groothandelsgebouwen NV Rotterdam

• • • • •

• • • • • • • • • • • • • • • • • • •

Corporate Governance Strategieontwikkeling en -implementatie Integrale & Financieeleconomische besturing Financiering & Risicomanagement Complexe organisatievraagstukken en transacties Strategie- en organisatieontwikkeling Personeelsbeleid en medezeggenschap Corporate Governance Functioneren openbaar bestuur Conflicthantering

Benoemd Aftredend 2004 2012

2002

2011

Financieel-economische zaken Accountancy Interne organisatie en organisatieontwikkeling Vastgoed en grondexploitatie Informatisering

2006

2014

Volkshuisvesting/RO Vastgoedontwikkeling Architectuur Organisatieontwikkeling Coaching Volkshuisvesting / RO Organisatieontwikkeling Veranderprocessen Strategieontwikkeling Communicatie Bouw- en vastgoedmarkt Project-/gebiedsontwikkeling Stedelijke vernieuwing Strategie en marketing

2008

2011*

2009

2012*

2009

2013*

83

Naam

Voordracht -

(Neven)functies

Deskundigheid

• Corporate Governance Lid Raad van Advies Liliane Fonds • Strategie- en Lid RvC PGGM organisatieontwikkeling Vicevoorzitter RvC Goudse • Financiering en Voorzitter Raad van Advies Riskmanagement Pensioen Bestuur & Management • Financieel-economische • Vicevoorzitter RvC ’s Heeren Loo zaken Zorggroep • Personeelsbeleid en • Vicevoorzitter RvT Het medezeggenschap Oogziekenhuis Rotterdam • Management Development • Lid Bestuur Pharm Acces • Publiek Private Sector • Lid Commissie intern toezicht Pensioenfonds PKN • Lid RvC MediRisk • Voorzitter jury Johan de Witt prijs • Lid Bestuur PF Stork • Voorzitter RvC Certens • Lid RvC Monuta • Lid Raad van Advies Amsterdam Executive Masterprogram in Actuarial Science * = herbenoembaar (commissarissen treden af per 1 juli van een kalenderjaar) **: OR = Ondernemingsraad; HO = Huurdersorganisaties Drs. M.W. Dijkshoorn

• • • •

Benoemd Aftredend 2010 2013*

De Remuneratiecommissie bestaat uit de heer De Jong (voorzitter) en de heer Van der Vossen. De Auditcommissie Wonen bestaat uit mevrouw Dijkstra (voorzitter), mevrouw Kieft en de heer Blok. De Auditcommissie Financiën bestaat uit de heer Kiers (voorzitter) en de heer Dijkshoorn. De leden van de Raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van Mitros. Met andere woorden: er is een waarborg is dat de leden van de Raad op onafhankelijke wijze tot hun oordeel kunnen komen. Commissarissen melden nieuwe (neven)functies en besproken die in de Raad. De RvC heeft de integriteitscode die Mitros hanteert, indertijd goedgekeurd en ook voor de Raad van toepassing verklaard. Alle relevante stukken over de RvC staan op de website van Mitros vermeld en worden steeds geactualiseerd. Beloning De Raad van Commissarissen stelt de bezoldiging van de leden van de RvC vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten van de corporatie.

De beloning van de commissarissen past binnen de herziene beloningscode van de VTW. Daarbij heeft de Raad besloten dat elke commissaris in 2010 bruto € 10.710 ontvangt, de vicevoorzitter een toeslag van 20% daarop en de voorzitter een toeslag van 40%. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. De leden krijgen geen vaste onkostenvergoeding. Wel kunnen zij kosten in redelijkheid gemaakt in verband met hun functioneren, evenals reis- en verblijfskosten, declareren. De totale RvCkosten zijn in 2010 hoger dan in 2009. Dat komt omdat pas in het verslagjaar 2010 de Raad, in tegenstelling tot 2009, weer compleet was. Uitgaven t.b.v. Raad van Commissarissen

Vergoedingen en onkosten (incl. BTW)

2010

2009

€ 88.594

€ 70.259

84

13.4

Toezicht

Functioneren Mitros De Raad houdt toezicht op het functioneren van Mitros. Daarbij let de Raad erop of Mitros haar maatschappelijke opgave adequaat realiseert. De Raad volgt daarbij in hoeverre Mitros erin slaagt de doelstellingen uit haar strategische ondernemingsplan Waardevol Wonen te realiseren. Een belangrijke uitwerking van het ondernemingsbeleid is de portefeuillestrategie, de wijze waarop de vastgoedportefeuille (woningen en maatschappelijk vastgoed) zich meerjarig moet ontwikkelen. Na diverse besprekingen keurde de RvC het Portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030 in december goed. In het plan kiest Mitros nadrukkelijk voor een beperking van het werkgebied tot het zuidelijk en oostelijk deel van de Noordvleugel Utrecht. Daarmee beëindigt Mitros het streven naar een breder samenwerkingsverband met andere corporaties en met bouwers en beleggers om de héle Noordvleugel te kunnen bedienen.

De Raad besprak ook uitgebreid het Europadossier, de bedrijfsmatige gevolgen van het scheiden van staatsteun- en niet-staatsteunactiviteiten en de wens van Mitros om de groep woningzoekenden met een inkomen tussen € 33.000 en € 45.000 toch te bedienen met socialehuurwoningen. De Raad onderschrijft het belang om ook die groep te blijven voorzien van socialehuurwoningen, maar realiseert zich dat dit wellicht op termijn leidt tot een verhoging van de kosten voor de financiering van nieuwbouwprojecten. Ook besprak de RvC het initiatief van Mitros en SSH om samen een aparte organisatie op te richten om jonge starters op de woningmarkt beter te accommoderen. De Raad keurde het ondernemingsplan van dit bedrijf, Jebber, goed. Verder waren onderwerp van gesprek in de RvC onder andere de evaluatie van het integriteitsbeleid en de voortgang van de op basis hiervan ingezette herijking van dit beleid, de voortgang van de nieuwe bedrijfshuisvesting van Mitros en van de vernieuwing van de huurdersparticipatie met name door de invoering van een nieuw model in Utrecht. Ook besprak de RvC het jaarverslag van de Klachtencommissie. De Raad nam in 2010 een groot aantal beslissingen. In de aprilvergadering verleende de Raad het bestuur formeel décharge voor het gevoerde beheer. De Raad keurde de Jaarrekening 2009 goed, evenals het Jaarverslag 2009 en het Volkshuisvestingsverslag 2009. De bespreking gebeurde in aanwezigheid van de accountant van PwC, die ook zijn accountantsrapport toelichtte. De accountant benadrukte dat de stukken op een goed niveau zitten en dat de interne beheersing voldoende aandacht krijgt van het bestuur. Dat blijkt volgens de accountant met name uit het verbeteren van de risicobeheersing, het oordeel over de wijze waarop Mitros omgaat met integriteit, de werking van de afdeling Control en de fundamentele aanpak van de automatiseringsomgeving. De Raad concludeerde ook dat Mitros Projectontwikkeling in rustiger vaarwater is terechtgekomen. De RvC sprak voorts zijn voorkeur uit voor het aanpassen van de waarderingsgrondslagen voor de jaarrekening over 2010. De nieuwe grondslagen zullen een marktconforme waardering laten zien, in tegenstelling tot de sectorspecifieke waardering die tot nu toe gehanteerd werd. De nieuwe grondslagen zullen binnenkort overigens ook verplicht worden voor alle corporaties. Het effect van de aanpassing van de grondslagen is een – optisch – geheel andere weergave van de financiële huishouding van Mitros. In december 2010 stemde de Raad in met de Begroting 2011 van de Stichting Mitros en met die van Mitros Projectontwikkeling BV. Van de begroting maken ook de Beleidsbrief 2011, in concept al in september 2010 vastgesteld, het Treasuryjaarplan 2011 en de Meerjarenbegroting 2011 uit. Bij Beleidsbrief en Begroting werd ook nadrukkelijk betrokken de Mid Term Review. Hierin wordt beschreven in hoeverre de ambities uit Waardevol Wonen zijn gerealiseerd en (met name) waar

85

focus moet worden aangebracht. De RvC benadrukte de noodzaak scherp te focussen, zowel in het aantal ambities als in de manier waarop Mitros die ambities (met anderen) gaat realiseren. De Raad besloot samen met het bestuur om, gezien de ruime aandacht in de media voor vastgoedtransacties in het verslagjaar, het proces van de acquisities van onroerend goed, inclusief de onderliggende projecten, goed te reviewen. Daarbij wordt gebruik gemaakt van externe deskundigheid. Het reviewtraject wordt in het eerste halfjaar van 2011 afgerond. De Raad keurde een aantal acquisities goed, waaronder woningbouw- en maatschappelijkvastgoedprojecten in de Utrechtse wijken Overvecht (waaronder de ontwikkeling van het Gerrit Rietveld College) en Zuilen en aanvullende afspraken over reeds lopende vastgoedontwikkelingen. Bij deze transacties stelde de RvC vast dat er geen sprake was van tegenstrijdige belangen. De RvC keurde tot slot het aangaan van een nieuwe samenwerkingsovereenkomst met Mitropool en een overeenkomst met de Utrechtse bewonerscommissies goed, alsmede de afkoop van tijdelijke erfpachtcontracten met de Gemeente Utrecht.

13.5

Oordeel

Waardering Mitros heeft geen gemakkelijk jaar achter de rug. Economische tegenwind, ingrijpende wijzigingen in regelgeving en het verslechterde imago van de corporatiesector vroegen veel aandacht van bestuur en organisatie. Onder die omstandigheden heeft Mitros naar het oordeel van de Raad van Commissarissen goed gepresteerd. De klanttevredenheid is licht gestegen, de bouwproductie is op peil gehouden en aan de maatschappelijke rol van Mitros is, getuige de reacties van stakeholders, adequaat inhoud gegeven. De in 2010 extern uitgevoerde visitatie bevestigt dat beeld.

Een woord van dank voor zowel bestuur, medewerkers, maar zeker ook aan de bewoners, de organisaties die hen vertegenwoordigen en andere belanghebbenden, is daarbij op zijn plaats. Het meerjarenplan Waardevol Wonen vormde voor 2010 nog steeds het uitgangspunt. Intussen is ook hard gewerkt aan een nieuw portefeuilleplan, waarin prioriteiten scherper worden gesteld en de transparantie en toetsbaarheid van Mitros toenemen. Nadrukkelijk biedt het plan de mogelijkheid te sturen op de effecten van de inzet van de middelen van Mitros. In het portefeuilleplan zijn maatregelen voorzien die moeten leiden tot een substantiële verbetering van de kwaliteit van de reeds bestaande woningvoorraad en tot duidelijke stappen in het meer duurzaam maken van de woningvoorraad. Ook in financieel opzicht is het een ambitieus plan. Hoewel de ondertoon van dit bericht positief is, realiseert de Raad van Commissarissen zich terdege dat er nog tal van zaken zijn waar verdere verbetering van de prestaties van Mitros mogelijk en noodzakelijk zijn. Met inachtneming van de balans tussen ‘willen’ en ‘kunnen’ zal de Raad daar in 2011 weer graag op toezien. Verklaring Aan de stakeholders van de Stichting Mitros,

De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het verslag van het bestuur over het boekjaar 2010 en heeft de jaarrekening over 2010 overeenkomstig goedgekeurd. De door het bestuur opgemaakte jaarrekening over 2010 omvat de balans, de resultatenrekening en de daarbij behorende toelichting. De jaarrekening is door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien.

86

De Raad van Commissarissen kan zich met deze stukken verenigen en heeft de jaarrekening 2010 overeenkomstig goedgekeurd, waarmee volledige décharge wordt verleend aan het bestuur en de Raad van Commissarissen. Met de vaststelling en de goedkeuring van de jaarrekening van de stichting Mitros en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat over het verslagjaar 2010 € 77 miljoen negatief. Utrecht, 8 juni 2010 De Raad van Commissarissen van Mitros,

mr. G.J.A.M. van der Vossen RC, voorzitter

drs. J.P. de Jong, vicevoorzitter

J. Kiers, lid

ir. M.F. Dijkstra, lid

M.H. Kieft, lid

ing. J.Th. Blok, lid

drs. M.W. Dijkshoorn, lid

87

88

Deel VI

Het bedrijf

89

14

Organisatie

14.1

Organogram 2010

De Stichting Mitros kende in 2010 de volgende organisatiestructuur:

14.2

De organisatie

Op weg naar Waardevol Wonen Het verslagjaar was het jaar waarin Mitros precies halverwege de ondernemingsplanperiode, 2008-2012, was aangeland. Tijd dus voor een midterm review om te bepalen hoe Mitros er op dat moment voor stond. De midterm review en de veranderde sociaal-economische realiteit gaven aanleiding tot het bijstellen van en het aanbrengen van meer focus in de in Waardevol Wonen opgenomen activiteiten.

In 2010 is ook besloten tot een reductie van de bedrijfslasten, te realiseren uiterlijk in 2013. De begrotingsvoorbereidingen voor 2011 werden hierdoor uiteraard sterk gekleurd. In 2010 is een aantal organisatieontwikkeltrajecten gestart en voortgezet. Al deze programma’s zijn in eigen beheer ontwikkeld en worden deels met eigen medewerkers, deels met externen uitgevoerd. Het Leiderschapsprogramma van de Raad van Bestuur en Directies werd voorgezet, Managementleergang I voor operationeel leidinggevenden werd afgerond en Managementleergang II werd gestart. Sturen op Rendement, het ontwikkelprogramma voor professionals binnen Mitros, richtte zich met name op thema’s als ‘rekenen met rendement’, ‘wijkwaardeontwikkeling’ en ‘risicomanagement’ .

90

Overige activiteiten in 2010: • Het besturingsmodel zoals ontwikkeld en geïmplementeerd in 2009, met daarin een grotere rol voor de directies van de vijf bedrijfsonderdelen in de Directieraad, kreeg in 2010 steeds meer vorm en kracht. • Diverse veranderingen in bedrijfsonderdelen kregen vorm (zie onder “Ontwikkelingen in de bedrijfsonderdelen”). • Alle functies zijn opnieuw, resultaatgericht beschreven. • Het Arbobeleid werd volledig vernieuwd en beter gestructureerd. • Er was gestructureerde aandacht voor in-, door- en uitstroom met bestaande en nieuwe instrumenten rond Strategische Personeelplanning, Opleiding & Ontwikkeling en Werving & Selectie. • Het Aedes Traineeprogramma voor de Woningcorporaties, met als doel jonge talentvolle potentiële medewerkers te interesseren voor een loopbaan in de sector, werd uitgevoerd. Ontwikkelingen bij bedrijfsonderdelen Zowel binnen de bedrijfsonderdelen als binnen de totale Mitros-organisatie speelde een aantal belangrijke ontwikkelingen: de ontwikkelingen op ICT gebied en de implementatie van de eind 2009 genomen besluiten met betrekking tot de Mitros Onderhoudsgroep (MOG) en Financiën & Control. I&I en VIA In 2010 werd gestaag doorgewerkt aan de omvorming van de afdeling ICT naar I&I, waarbij het laatste staat voor Informatievoorziening & ICT-service. In deze naam is meteen de belangrijkste koerswijziging van de afdeling weergegeven naar meer dienstverlenend en meer ondersteunend aan gewenste ontwikkelingen in de organisatie. Tegelijkertijd stond de afdeling samen met de projectorganisatie VIA voor een grote uitdaging om de eerste tranche in de verbetering van de ICT-applicaties vorm te geven. Op 22 december 2010 werd duidelijk dat een succesvolle implementatie op 3 januari 2011 gerealiseerd zou worden. Mitros Onderhoudsgroep Per 1 januari 2010 is de Mitros Onderhoudsgroep (MOG) ontstaan na een kort maar intensief onderzoek in 2009. Met de vorming van MOG, waarbij het voormalige Mitros Onderhoudsbedrijf is samengegaan met Mitros Advies, is het totale onderhoud van Mitros in een hand gebracht. De daadwerkelijke implementatie vond in 2010 plaats. Financiën & Control In 2010 werden de afdelingen Mitros Administratie en Controlstaf samengevoegd tot de afdeling Financiën & Control. De complexiteit en zwaarte van de financiële en controlfunctie binnen woningcorporaties is door diverse ontwikkelingen, zoals het veranderde economisch klimaat, de invoering van de vennootschapsbelasting, de verandering van waarderingsgrondslag en integriteitkwesties, de afgelopen jaren sterk toegenomen. Door samenvoeging van de twee afdelingen is een sterke afdeling ontstaan, die de volledige financieel administratieve dienstverlening en bedrijfseconomische ondersteuning binnen Mitros voor haar rekening kan nemen. Ook is sinds 2010 het interne toezicht binnen Mitros versterkt doordat de controlfunctie is uitgebreid met een separate internal auditfunctie (zie paragraaf 12.5). Medewerkerstevredenheidsonderzoek In het najaar van 2010 heeft Mitros weer meegedaan aan het medewerkerstevredenheidsonderzoek, uitgevoerd door Woonbench. De resultaten zijn begin 2011 aan Mitros gepresenteerd.

91

14.3

Beleid

Functieboek Mitros In 2010 is het functieboek van Mitros in zijn geheel gemoderniseerd en opnieuw beschreven volgens de uitgangspunten generiek, globaal en organiek. Alle functies zijn nu volgens dezelfde methodiek, topdown beschreven op basis van het bij te dragen resultaat aan de afdelings- en ondernemingsdoelstellingen. Ook het competentieboek is herzien. De functies zijn daar waar nodig ook op dit punt aangepast. In-, door- en uitstroom Alhoewel de arbeidsmarkt in 2010 voor Mitros absoluut gunstig was te noemen, blijft Mitros vooruitkijken naar de toekomst, waarvoor opnieuw grote krapte voorspeld wordt. In 2010 heeft Mitros daarom haar arbeidsmarktcommunicatie volledig vernieuwd. De eerste wervingsuitingen zijn inmiddels gepubliceerd, met positieve reacties tot gevolg. Daarnaast heeft Mitros een nieuw Werving- & Selectiebeleid opgesteld en geïmplementeerd. Met deze twee hulpmiddelen kan Mitros de personeelswerving efficiënter en met minder uitbesteding ter hand nemen. Strategische Personeelsplanning Al weer voor het derde jaar werd de ronde Strategische Personeelsplanning gemaakt langs de directeuren en hun MT’s. Hiermee ontstaat in toenemende mate inzicht in de huidige en gewenste personele bezetting, waardoor proactiever op ontwikkelingen wordt ingespeeld. Exit-enquête Tot slot is een exit-enquête ontwikkeld, die in 2011 zal worden geïmplementeerd om meer inzicht te kunnen krijgen in beweegredenen voor vertrek bij Mitros.

14.4

Personeel kwantitatief

Personele bezetting Samenstelling bezetting per 31 december

2010

2009

Aantal

Vast contract Tijdelijk contract Totaal in loondienst

Uitzend-/inleenkrachten Totaal

fte

2008

Aantal

fte

Aantal

fte

340

314,2

326

292,8

284

261,3

63

58,8

48

52,5

47

45,8

403

373,0

374

345,3

331

307,1

23

35

61

426

409

392

Het totaal aantal medewerkers in loondienst is ook in 2010 weer toegenomen. Dit is grotendeels veroorzaakt door de verdere afbouw van inleencontracten en de deels hieruit voorvloeiende omzetting naar medewerkers in dienst van Mitros. Ook de grote inspanning van Mitros op het gebied van nieuwbouw vroeg om extra personeel.

92

Opbouw in diverse categorieën Per 31 december

2010 2009 2008

Gemiddelde leeftijd

42,4

42,4

43,1

Gemiddelde diensttijd

9,0

9,5

9,3

In 2010 zijn 63 nieuwe medewerkers aangenomen. Gevolg hiervan is dat de gemiddelde diensttijd bij Mitros licht is gedaald.

Leeftijd

Totaal in loondienst

% in 2010

% in 2009

Vrouwen

Mannen

tot 25 jaar

4

2

6

1%

4%

25-34 jaar

60

48

108

27%

25%

35-44 jaar

41

67

108

27%

27%

45-54 jaar

45

67

112

28%

26%

55-65 jaar

14

55

69

17%

18%

Totaal

164

239

403

%

41%

59%

Aantal vrouwen

Aantal mannen

in 2009

14.5

40%

in 2009

60%

Ziekteverzuim en arbozaken

Ziekteverzuim De aanpak van het ziekteverzuim is in 2010 verder geïntensiveerd, waardoor het ziekteverzuimpercentage is gedaald. Veel medewerkers hadden in het werk met veranderingen te maken. Mogelijk is dit een verklaring voor de gestegen meldingsfrequentie (het aantal keer dat een medewerker zich over een periode van twaalf maanden ziek meldt). Onder andere door regelmatig overleg in de Sociaal Medische Teams (SMT’s), waarin leidinggevende, bedrijfsarts en P&O adviseur het ziekteverzuim binnen de bedrijfsonderdelen bespreken en begeleidingsafspraken maken, probeert Mitros het ziekteverzuim terug te dringen. Verzuimpercentage *

Meldingsfrequentie

Verzuimduur

2010

2009

2008

2010

2009

2008

Totaal verzuimpercentage

4,7

5,6

5,6

1,9

1,6

1,6

Mannen

3,0

4**

Vrouwen

1,7

1,6

Onderverdeeld:

*Ziekteverzuimpercentages exclusief zwangerschapsverlof **Verdeling van het ziekteverzuimpercentage over mannen en vrouwen in de populatie

93

Arbozaken In 2010 is het Arbobeleid in zijn geheel opnieuw beschreven en gemoderniseerd. Op basis van het Arbobeleidsplan is vervolgens door het Arboteam een Arbojaarplan opgesteld en uitgevoerd. Het Arboteam coördineert de uitvoering van het Arbojaarplan.

Diverse Arboregelingen zijn aangepast, waaronder de ziekteverzuimregeling. De implementatie hiervan vond plaats in het eerste kwartaal van 2011. In 2010 is op drie van de vijf Mitros-locaties een Risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E) gehouden. De resultaten daarvan zijn verwerkt in het Arbojaarplan 2011.

14.6

Ondernemingsraad

De Ondernemingsraad heeft als doel om een actieve rol te vervullen bij zaken die hem bezighouden binnen de kaders van de Wet op de Ondernemingsraden en de CAO Woondiensten. Zowel in de formele overlegvergaderingen als in informele overleggen zijn onderwerpen behandeld die op de medewerkers binnen Mitros betrekking hebben. De Ondernemingsraad en het bestuur zijn van mening dat er open en goed overleg plaats moet vinden. De belangrijkste onderwerpen die in 2010 op de agenda stonden, waren het beleid gericht op werven en selecteren van personeel, de uitstroomregeling en de exit-enquête procedure. In de zomer is het nieuwe functieboek vastgesteld dat een overzicht geeft van alle op hoofdlijnen beschreven functieprofielen. De Ondernemingsraad had hierin geen officiële rol, maar heeft wel de vinger aan de pols gehouden. Ook het prestatiemanagement, dat in 2009 na instemming van de OR bedrijfsbreed is uitgerold, blijft de Ondernemingsraad nauwlettend volgen. Volgens de statuten heeft de Ondernemingsraad het recht één lid voor te dragen voor de Raad van Commissarissen (RvC) van Mitros. Deze commissaris, de heer J. de Jong, fungeert voor de Ondernemingsraad als eerste aanspreekpunt binnen de RvC. Hij neemt op 8 juni 2011 na twee zittingstermijnen afscheid. De Ondernemingsraad is eind 2010 gestart met de procedure voor het werven van een nieuwe commissaris. Tussen RvC, OR en bestuur is een overeenkomst afgesloten voor de voordrachtsprocedure van een lid van de RvC. Deze overeenkomst is op 15 december 2010 ondertekend. De overlegvergadering wordt twee maal per jaar bijgewoond door een wisselend samengestelde afvaardiging van de RvC. De Ondernemingsraad wordt in zijn werkzaamheden ondersteund door een ambtelijk secretaris, die formatief bij Organisatiestaf is ondergebracht.

94

15

Jaarrekening 2010

15.1

Jaarresultaat 2010 Jaarrekening 2010

Begroting 2010

Jaarrekening 2009

Bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten

165.198

163.200

160.665

-112.032

-122.600

-119.580

53.166

40.600

41.085

-108.896

-101.700

-105.916

Financieringsresultaat

-24.591

-26.500

-24.799

Resultaat deelneming

-25

0

47

Bedrijfslasten

Exploitatieresultaat

Resultaat onroerendgoedportefeuille

Belastingen Jaarresultaat

-3.279

3.655 -76.691

-87.600

-92.862

Exploitatieresultaat Bovenstaande tabel laat zien dat Mitros over 2010 een positief exploitatieresultaat van € 53 miljoen heeft. Het exploitatieresultaat heeft betrekking op alle baten en lasten die samenhangen met de reguliere exploitatie van de woningportefeuille van Mitros, inclusief de bijbehorende rentelasten. Ten opzichte van 2009 is het exploitatieresultaat in 2010 verbeterd. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere onderhoudskosten, doordat al in 2008 en 2009 een groot aantal onderhoudsprojecten was uitgevoerd. Jaarrekening 2010

Begroting 2010

Jaarrekening 2009

Bedragen x € 1.000 Verkoopopbrengst bestaande bouw Verkoopresultaat koopwoningen Afwaardering onrendabele investeringen Mutatie actuele waarde Resultaat onroerendgoedportefeuille

31.147

28.500

16.074

7.864

4.100

553

-135.964

-85.400

-103.238

-11.943

-48.900

-19.305

-108.896

-101.700

-105.916

Resultaat onroerendgoedportefeuille Het resultaat van de onroerendgoedportefeuille is net als in 2009 in 2010 sterk negatief. Dit wordt veroorzaakt doordat Mitros, net als in voorgaande jaren, in 2010 de beslissing heeft genomen om een groot aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten op te starten. Het verlies op deze projecten

95

wordt in één keer in het jaar van besluitvorming verantwoord. Toch is het resultaat van 2010 niet direct te vergelijken met het resultaat van 2009. In 2010 heeft Mitros haar vastgoed namelijk gewaardeerd op ‘marktwaarde in verhuurde staat’. In voorgaande jaren waardeerde Mitros haar vastgoed op bedrijfswaarde, dat wil zeggen de contant gemaakte toekomstige kasstromen. Mitros is van mening dat de waardering op ‘marktwaarde in verhuurde staat’ een realistischer beeld geeft van de waarde van haar vastgoedportefeuille. Door te waarderen op marktwaarde in verhuurde staat is ook de zogenaamde onrendabele top op nieuwbouwwoningen lager. De overgang naar deze nieuwe manier van waarderen, op basis van ‘marktwaarde in verhuurde staat’, is mogelijk doordat de verslaggevingrichtlijnen voor woningcorporaties (RJ 645) per 1 januari 2011 gewijzigd zijn. De gewijzigde richtlijnen maken het voor Mitros mogelijk haar vastgoed als vastgoedbelegging te kwalificeren en ook als zodanig te waarderen. De richtlijn is voor het eerst van kracht voor 2012, maar eerdere toepassing is toegestaan en wordt aangeraden door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Mitros heeft ervoor gekozen de nieuwe richtlijn reeds over het boekjaar 2010, dus in de hiervoor liggende jaarrekening, toe te passen. De overgang van waardering op bedrijfswaarde naar marktwaarde in verhuurde staat wordt gekwalificeerd als stelselwijziging. Dit betekent dat de waardesprong direct in het beginvermogen van 2010 wordt verantwoord. Dit verklaart de aanzienlijke sprong van het eigen vermogen tussen 2009 en 2010. Mitros heeft in 2010 meer woningen uit haar bestaande woningportefeuille verkocht dan oorspronkelijk begroot. Er is in 2010 hard gewerkt aan het vergroten van de verkoopvijver, waardoor meer woningen geschikt zijn gemaakt voor verkoop. Dit is gedaan om de daling van de mutatiecijfers, waardoor er minder woningen voor de verkoop vrijkomen, op te vangen. Als een woning daadwerkelijk vrijkomt, duurt de verkoopperiode weliswaar iets langer dan gebruikelijk, maar is de verkoop uiteindelijk weinig problematisch.

15.2

Financiële continuïteit en meerjarenperspectief

Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Mitros altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen Een belangrijke indicator voor een gezonde financiële structuur is de ‘interest coverage ratio’ (ICR). Dit getal drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom (voor de fictieve 2% normaflossing), en de rentelasten. Ofwel kan Mitros de rentelasten betalen uit het saldo van de 'gewone' inkomsten en de 'gewone' uitgaven. Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Mitros houdt bij het vaststellen van de eis van 1,25 een zekere marge aan om tijdig een neerwaartse tendens te detecteren. Door de verplichte aflossing van 2% hanteert het WSW een ICR van ongeveer 1,4. De ICR-grafiek geeft aan dat Mitros de komende jaren aan zowel de eis van het WSW als haar eigen interne eis zal voldoen. Gegeven het grote belang van de kasstromen kan hierin ook de ruimte gezien worden voor het doen van extra investeringen. De aanwezige ruimte vormt dan de mogelijkheid om binnen de norm nog financiering aan te trekken. Afhankelijk van waarin Mitros investeert, is dit vervolgens te vertalen in een beschikbare investeringscapaciteit. Het verloop van de ICR in relatie tot de Mitros- en de WSW–norm levert het volgende beeld op:

96

Interest Coverage Ratio (ICR) 2,25

€ x 1 miljoen

2,00

1,75

1,50

1,25

1,00 2011

2012

2013

2014

2015

Interest coverage ratio

2016

2017

Norm Mitros

2018

2019

2020

Norm WSW

Kasstromen Het kasstroomverloop geeft een meer direct inzicht in de financiële slagkracht. Een belangrijk sturingsmiddel is de operationele kasstroom na normatieve aflossing. Met andere woorden, in welke mate is de kasstroom uit bedrijfsoperaties toereikend om de rente en aflossing van afgesloten leningen te kunnen betalen. Voor de aflossing is hierbij 2% van de uitstaande (langlopende) schuldrestant gehanteerd. Mitros hanteert, conform de regels van het WSW, voor de normatieve aflossing 2% van het schuldrestant van de leningenportefeuille. Voor de komende jaren verwacht Mitros een positieve genormaliseerde kasstroom.

Het geprognosticeerde verloop geeft het volgende beeld: Ontwikkeling operationele kasstroom na normatieve aflossing 14 12

€ x 1 miljoen

10 8 6 4 2 0 2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

97

De met stippellijn weergegeven trendlijn heeft een dalend karakter als gevolg van het omvangrijke investeringsvolume, waarbij zowel de rentelasten als de normatieve aflossing toenemen. Grote schommelingen in de jaarlijkse investeringsomvang en de hieraan gekoppelde rentelasten veroorzaken een grillig verloop. De komende jaren voldoet Mitros echter ruimschoots aan de eisen van het WSW.

98

Deel VII

Bijlagen

99

Jaarrekening INHOUDSOPGAVE

1. Geconsolideerde Balans per 31 december 2010 2. Geconsolideerde Winst- en verliesrekening over 2010 3. Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2010 4. Algemene toelichting 5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat Bladwijzer niet gedefinieerd. 7. Toelichting op de geconsolideerde balans 8. Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 9. Overige informatie 10. Balans per 31 december 2010 11. Winst- en verliesrekening over 2010 Bladwijzer niet gedefinieerd. 12. Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 13. Overige gegevens

101 103 104 105 110 Fout! 123 133 11391 142 Fout! 11435 148

100

1.

Geconsolideerde Balans per 31 december 2010 (na resultaatbestemming)

Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2010 €

€

31-12-2009 €

€

Vaste activa Materiële vaste activa

7.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

8.211

5.407 8.211

Vastgoedbeleggingen

5.407

7.2.

Commercieel vastgoed in exploitatie

163.769

108.644

2.492.055

822.712

Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden

18.251

19.463

Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

79.156

58.391

Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging

2.753.231 Financiële vaste activa

1.009.210

7.3.

Deelnemingen

1.579

1.578

Latente belastingvordering

2.104

5.762

Leningen u/g

1.435

1.278

Te vorderen BWS-subsidies

2.567

3.683

Overige financiële vaste activa

6.989

2.383 14.674

14.684

Vlottende activa Voorraden

7.4.

25.347

5.050

Onderhanden projecten

7.5.

357

781

Vorderingen

7.6.

Huurdebiteuren

1.475

1.335

0

15.310

Overige vorderingen

7.298

7.609

Overlopende activa

1.916

2.306

Vennootschapsbelasting

Liquide m iddelen

Totaal

7.7.

10.689

26.560

18.975

10.550

2.831.483

1.072.242

101

Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2010 €

€

31-12-2009 €

€

Groepsvermogen Eigen vermogen

7.8.

Voorzieningen

7.9.

Voorziening onrendabele investering Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening deelnemingen

1.995.899

192.189

78.579

181.470

0

7.228

591

564 79.170

Langlopende schulden

189.262

7.10.

Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

14.255

29.597

663.899

577.516

17.364

19.298

12

17 695.530

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen

626.428

7.11. 0

9.816

12.961

14.040

469

4.549

Overlopende rente geldleningen

10.874

9.693

Overige schulden en overlopende passiva

36.580

26.265

Totaal

60.884

64.363

2.831.483

1.072.242

102

2.

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2010

Bedragen x € 1.000

REF.

2010 €

€

2009 €

€

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

8.1.

147.179

Opbrengsten servicecontracten

8.2.

9.748

9.232

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

8.3.

39.011

16.627

Geactiveerde productie eigen bedrijf

8.4.

6.845

5.362

Overige bedrijfsopbrengsten

8.5.

1.426

2.840

Som der bedrijfsopbrengsten

143.231

204.209

177.292

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

7.1.

1.103

1.011

Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

8.6.

135.964

103.238

382

380

Personeelskosten

8.7.

29.456

29.109

Huisvestingskosten

8.8.

1.420

1.465

Algemene kosten

8.9.

7.775

10.051

Onderhoudslasten

8.10.

45.070

51.123

Bijzondere w aardeveranderingen van vlottende activa

8.11.

62

0

Leefbaarheid

8.12.

5.918

6.577

Lasten servicecontracten

8.13.

9.177

8.655

Overige bedrijfslasten

8.14.

11.669

11.208

Erfpacht

Som der bedrijfslasten

247.996

222.817

Bedrijfsresultaat

-43.787

-45.525

-11.943

-19.305

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

Financiële baten en lasten

8.15.

8.16.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen

Belastingen

8.17.

Resultaat deelnemingen

7.3.

Resultaat na belastingen

5.110

4.422

-29.701

-29.221 -24.591

-24.799

-80.321

-89.629

3.655

-3.279

-25

47

-76.691

-92.862

103

3.

Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2010 (indirecte methode)

Bedragen x € 1.000

2010

2009

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

-43.787

-45.525

1.103

1.011

-7.202

7.228

Aanpassingen voor: Afschrijvingen Vrijval/dotatie voorzieningen Verkoopresultaat Koopgarant Waardemutaties MVA

967

981

137.140

104.906

Veranderingen in w erkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet)

88.221

68.601

-19.873

-2.127

15.871

-13.671

6.336

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/betaalde intrest Ontvangen dividend Ontvangen/betaalde belasting naar de w inst Kasstroom uit operationele activiteten

7.973 2.335

-7.824

90.556

60.777

-24.591

-24.799

0

47

3.655

-3.279

69.620

32.745

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiele vaste activa Desinvesteringen in materiele vastie activa Investeringen in vastgoedbeleggingen Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen Investeringen in financiële vaste activa Desinvesteringen in financiële vaste activa

-3.906

-3.529

0

0

-116.587

-65.249

0

5.545

-6.941

-7.196

6.953

1.227

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-120.481

-69.202

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende leningen (nieuw e leningen)

121.000

83.379

Aflossing langlopende schulden

-49.959

-63.197

Aflossing schulden aan kredietinstellingen

-9.816

-5.859

Aflossing overige langlopende schulden

-1.939

1.531

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

59.285

15.854

8.424

-20.603

Mutatie geldm iddelen Saldo liquide middelen 1 januari Netto kasstroom Saldo liquide middelen 31 december

10.551

31.154

8.424

-20.603

18.975

10.551

104

4.

Algemene toelichting

4.1.

Algemeen

Woningcorporatie Mitros is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in alle gemeenten in de provincie Utrecht, (te weten Abcoude, Amersfoort, Baarn, De Bilt, Breukelen, Bunnik, Bunschoten-Spakenburg, Eemnes, Houten, IJsselstein, Leusden, Loenen, Lopik, Maarssen, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Renswoude, Rhenen, De Ronde Venen, Soest, Woudenberg, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist) in Gelderland (in de gemeenten Nijkerk, Barneveld, Ede, Wageningen en Scherpenzeel) en in Noord-Holland (in de gemeenten Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden, Naarden, Weesp en Wijdemeren) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Utrecht. 4.2.

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. Op 31 januari 2011 heeft de Raad voor de jaarverslaggeving (RJ) de vernieuwde Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen volkshuisvesting gepubliceerd. De richtlijn is voor het eerst van kracht voor het boekjaar 2012, maar eerdere toepassing is toegestaan en wordt aangeraden door de RJ. Mitros heeft ervoor gekozen de nieuwe richtlijn reeds over het boekjaar 2010, dus in de hiervoor liggende jaarrekening, toe te passen. De vernieuwde richtlijn maakt het voor woningcorporaties mogelijk voor de waardering van het vastgoed te kiezen uit twee methoden, vastgoed als bedrijfsmiddel (RJ 212) of vastgoed als vastgoedbelegging (RJ 213). Deze keuze is afhankelijk van het beleid dat de woningcorporatie voert. In haar portefeuilleplan 2010-2030 stelt Mitros zichzelf een versterking en verjonging van de portefeuille ten doel, door o.a. het verkopen en renoveren van bestaande woningen en het toevoegen van nieuwbouwwoningen. Gezien deze doelstellingen kwalificeert Mitros zichzelf ook voor het sociale vastgoed als vastgoedbelegger, en waardeert haar totale vastgoedportefeuille als zodanig. In de Richtlijn is voor het commercieel vastgoed en het sociaal vastgoed dat wordt gekwalificeerd als vastgoedbelegging opgenomen welke waarderingsuitgangspunten van Richtlijn 213 Vastgoedbeleggingen dienen te worden toegepast. Waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. Tevens zijn in deze richtlijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst- en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. De gevolgen voor de toepassing van de vernieuwde Richtlijn 645 in combinatie met Richtlijn 213 zijn verwoord in paragraaf 4.5. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 4.3.

Fiscale eenheid

Mitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100% dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100% dochtermaatschappijen, uitgezonderd ASKA Beheer BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. 4.4.

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Mitros en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. 105

Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mitros. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/ overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende maatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd 1. Mitros Holding BV te Utrecht (100%); 2. Beleggingsinstelling Galjaard BV te Utrecht (100%) (geliquideerd per 1 december 2010); Proportioneel geconsolideerd 3. WOM Noordwest Beheer BV te Utrecht (50%); 4. WOM Noordwest CV te Utrecht (50%); 5. Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%) 6. Stadsherstel Midden Nederland NV (50%) 7. Jebber Beheer BV te Utrecht (50%) (m.i.v. 15 april 2010) 8. Jebber CV te Utrecht (50%) (m.i.v. 15 april 2010) Ad 1: Mitros Holding B.V. (100%) De vennootschap heeft ten doel het verrichten van werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening, alsmede het deelnemen in, het op andere wijze een belang nemen in, het voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook, het voor eigen rekening of voor rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren, ontwikkelen en te gelde maken van onroerende zaken en andere registergoederen en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Mitros Holding B.V. heeft de volgende 100% deelnemingen: • Mitros Projectontwikkeling BV te Utrecht; • Mitros Bedrijfs Onroerend Goed BV te Utrecht (geliquideerd per 31 oktober 2010); • Mitros Ontwikkeling BV te Utrecht (geliquideerd per 31 oktober 2010); • Mitros Vastgoed BV te Utrecht (geliquideerd per 31 oktober 2010); • BV Stichts Vervoercentrum te Utrecht; • Mitros ASKA BV te Utrecht; • Mitros ASKA Beheer BV te Utrecht. Ad 2: Beleggingsinstelling Galjaard B.V. (100%) De vennootschap heeft ten doel het beleggen van vermogen. De vennootschap is per 1 december 2010 geliquideerd omdat er geen activiteiten meer plaatsvonden. Ad 3: WOM Noordwest Beheer B.V. (50%) De vennootschap heeft ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap: WOM Noordwest C.V.; het voor eigen rekening of rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, 106

en het financieren van anderen en het stellen van zekerheid of het zich verbinden voor schulden van anderen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Ad 4: WOM Noordwest C.V.(50%) De vennootschap heeft ten doel het bevorderen van de stedelijke herstructurering in de wijk Noordwest in de Gemeente Utrecht met het oog op verbetering van de leefbaarheid en de sociaal-economische ontwikkeling in die wijk, alsmede het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Ad 5: Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland V.O.F. (33 1/3%) De vennootschap heeft ten doel het voor gezamenlijke rekening exploiteren van een ontwikkelingsbedrijf en al hetgeen daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan zijn en meer in het bijzonder de gezamenlijke ontwikkeling van het Plangebied en het (doen) realiseren en (doen) verkopen van de projectonderdelen I, III, IV en V bestaande uit woningbouw/appartementen, bedrijfs- en/of maatschappelijke ruimten. Ad 6: Stadsherstel Midden Nederland N.V. (50%) De vennootschap heeft ten doel het beheren van vermogen en het beleggen van gelden in onroerende zaken, aandelen en obligaties, het kopen en verkopen van onroerende zaken, effecten en andere goederen en het ontwikkelen van projecten verband houdende met het vorenstaande; het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het deelnemen in-, zich financieel interesseren bij- of de directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen; al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Ad 7: Jebber Beheer B.V.(50%) De vennootschap heeft ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap: Jebber C.V.; het als beherend vennoot van Jebber C.V. verwerven, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende goederen en rechten waaraan deze zijn onderworpen; het als beherend vennoot van Jebber C.V. verkrijgen van financieringen en (doen) financieren, ook door middel van stellen van zekerheden, van derden; en al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Ad 8: Jebber C.V.(50%) De vennootschap heeft ten doel het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, exploiteren en verhuren van onroerende goederen in het exploitatiegebied met de doorstroming op de woningmarkt als kerndoelen al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk is. Voorts heeft Mitros een belang in de volgende verbindingen (tussen haakjes het belang ultimo 2010): • Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. (0,01%). De vennootschap is een participatie in monumentale panden in Utrecht. • WijkOntwikkelingsMaatschappij Lombok B.V. (0,97%). Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht, met name met het oog op de ontwikkeling van het bedrijfsleven in achterstandswijken en het optimaal gebruik en beheer van vastgoed aldaar. • Woningnet N.V. (6,06%). De vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, met name ondernemingen die zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur - en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen. • C.V. De Witte Vrouwe (7,14%). De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het ontwikkelen, financieren en (doen) uitvoeren van woningbouwprojecten.

107

• B.V. Woonwagenexploitatie (49%). De vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van toegelaten instellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1 van de Woningwet, bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. • Kanaleneiland Beheer B.V. (25%). Deze vennootschap is de beherend vennoot van de Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland C.V. • Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland C.V. (24,75%). Mitros heeft met 3 andere partijen een CV/BV constructie opgezet voor de herontwikkeling van het gebied Kanaleneiland. Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een kapitaalstorting of een verstrekte lening. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten Mitros zijn gerealiseerd. 4.5.

Stelselwijziging waardering vastgoedbeleggingen

De vernieuwde RJ richtlijn 645 maakt het voor woningcorporaties mogelijk de marktwaarde in verhuurde staat als waarderingsgrondslag voor de waardering van de vastgoedportefeuille toe te passen. Mitros past reeds in het boekjaar 2010 de vernieuwde RJ richtlijn 645 toe. Dit betekent dat op 1-1-2010 de bepaling van de actuele waarde van de activa in exploitatie is gewijzigd van actuele waarde gebaseerd op bedrijfswaarde naar actuele waarde op marktwaarde in verhuurde staat. De wijziging van de waardegrondslag is gekwalificeerd als stelselwijziging, waardoor de waardemutatie direct verwerkt wordt in het vermogen per 1-1-2010. De waardemutatie door de verandering van de waarderingsgrond wordt verantwoord in het verloopoverzicht van het eigen vermogen als stelselwijziging en bedraagt per 1-1-2010 € 1.880 miljoen. De stelselwijziging heeft invloed op de balansposten vastgoed beleggingen (commercieel en sociaal) in exploitatie (vastgoedbelegging onder toepassing van RJ 213) en de voorziening onrendabele investering. De waarde van de vastgoedbeleggingen in exploitatie bedraagt in 2010 € 2.656 miljoen, de voorziening onrendabele investeringen bedraagt € 79 miljoen. Het eigen vermogen bedraagt € 1.996 miljoen. Indien de oude waarderingsgrondlag bedrijfswaarde in 2010 was gehandhaafd, is de geschatte waarde van de materiële vaste activa in exploitatie ca. € 1.233 miljoen en de geschatte voorziening onrendabele investeringen ca. € 324 miljoen. Het resultaat in 2010 onder de nieuwe waarderingsgrondslag bedraagt € 77 miljoen negatief. Naar schatting was dit onder de oude waarderingsgrondslag ongeveer € 249 miljoen positief geweest. Voor een nadere toelichting op de grondslagen van de waardering wordt verwezen naar paragraaf 5.2 materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen. 4.6.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Mitros zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De marktwaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

108

5.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

5.1.

Algemeen

5.1.1.

Vergelijking met voorgaand jaar

Met ingang van boekjaar 2010 past de vernieuwde RJ richtlijn 645 toe. De vernieuwde RJ richtlijn 645 maakt het voor woningcorporaties mogelijk de marktwaarde in verhuurde staat als waardebegrip voor de waardering van de vastgoedportefeuille toe te passen. Dit betekent dat gedurende het verslagjaar de bepaling van de actuele waarde van de activa in exploitatie is gewijzigd van reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde naar actuele waarde op marktwaarde in verhuurde staat. Overigens zijn de gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar, slechts het waardebegrip is gewijzigd. 5.1.2.

Verwerking actief

Een actief wordt in de balans opgenomen wanneer het waarschijnlijk is dat de toekomstige economische voordelen naar de woningcorporatie zullen toevloeien en de waarde daarvan betrouwbaar kan worden vastgesteld. 5.1.3.

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. 5.2.

Materiële vaste activa en Vastgoedbeleggingen

5.2.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van verkrijgsprijs / vervaardigingsprijs onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. 5.2.2

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijsen culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen.

109

De waardering van de vastgoedbeleggingen vindt plaats op kasstroomgenererende eenheid. De indeling in kasstroomgenererende eenheden is bepaald op basis van het technisch type van het onroerend goed (EGW, MGW, BOG enz), de wijk waarin het onroerend goed is gelegen en de periode waarin het gebouwd is. Waardeveranderingen van vastgoedbeleggingen worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. 5.2.3.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijn de marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Mitros 33 1/3% van haar bezit taxeren een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. 5.2.4.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de actuele waarde, wordt bepaald met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. De gehele vastgoedportefeuille van Mitros wordt op actuele waarde, zijnde marktwaarde in verhuurde staat gewaardeerd. De waardering van het vastgoed in portefeuille bij Stadherstel Midden Nederland hebben betrekking op het eigen ingebrachte deel van Mitros. Voor de Wijk Ontwikkelings Maatschappij is de volledige portefeuille gewaardeerd, en komt 50 % van dit totaal op de balans van Mitros. 5.2.5.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken die zijn verkocht onder voorwaarden (Koopgarant, MGE) en zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Mitros een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van de koopgarantregeling. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. 5.2.6.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. De te activeren rente is berekend tegen een percentage van 5% (2009: 5%). Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Voorts worden ingenomen grondposities verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere marktwaarde. Met 110

betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 5.3.

Financiële vaste activa

5.3.1.

Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mitros in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.3.2.

Leningen u/g

Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Hieronder vallen ook leningen in het kader van de Starters Renteregeling. 5.3.3.

Te vorderen BWS-subsidies

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. 5.3.4.

Overige financiële vaste activa

Binnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (hedge accounting). 5.4.

Voorraden en onderhanden werk

5.4.1.

Voorraden

De voorraad onverkochte woningen en parkeerplaatsen worden gewaardeerd op verkrijgingsprijzen of lagere opbrengstwaarde. 5.4.2.

Onderhanden werk 111

De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen in ontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.5.

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 5.6.

Vorderingen

5.6.1.

Huurdebiteuren

Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering. 5.7.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. 5.8.

Voorzieningen

5.8.1.

Algemeen

Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. 5.8.2.

Voorziening onrendabele investering

Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden op het moment van besluitvorming als bijzondere waardeverandering vastgoedportefeuille ten laste van de winst en verliesrekening gebracht. Indien en voor zover de verwachte verliezen de waarde van de vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie overtreft, wordt voor dit meerdere een voorziening getroffen. 5.8.3.

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen 112

de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contant waarde. 5.9.

Langlopende schulden

5.9.1.

Leningen

Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. 5.9.2.

Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.10.

Overige activa en passiva

Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. 5.11.

Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract. 5.12.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

5.12.1. Algemeen De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 5.12.2. Vastgoedbeleggingen 113

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. Vastgoedbeleggingen worden gewaardeerd tegen actuele waarde, zijnde marktwaarde in verhuurde staat. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. Alle inschattingen worden op basis van marktconforme uitgangspunten gedaan. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 7% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genaamd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS. Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. Voor 2010 bedraagt de basis IRS 3,28% en de risico-opslag 3,82% hetgeen resulteert in een disconteringsvoet van 7.1%. Daarnaast is op wijkniveau een inschatting gemaakt van het risicoprofiel van de wijken waarin Mitros bezit heeft. De differentiatie hierbij is -0,1% tot + 0,1%. Hetzelfde is gebeurd voor de verschillende typen vastgoed dat Mitros in bezit heeft. Ook hierbij is een differentiatie aangebracht van -0,1% tot 0,1%. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2)· economische / markttechnische veroudering en (3)· technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De door Mitros gehanteerde exit yields liggen tussen de 4,5% en 8,5%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring mbt tot de marktconformiteit afgegeven. 5.12.3. Timing en verwerking van overige waardveranderingen sloop en - nieuwbouwprojecten. 114

In de jaarrekening worden voor wat betreft nieuwbouw- en renovatieprojecten naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige sloop en nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de besluitvorming (fase 3) heeft plaatsgevonden. Op dit moment wordt de overige waardeverandering verantwoord in de winst en verliesrekening. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 5.12.4. Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Mitros een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2009 door de fiscus zullen worden getoetst. De aangifte 2008 is ingediend, de aangifte 2009 volgt in de zomer van 2010. De belangrijkste standpunten betreffen: • De waardebepaling van de ontwikkelrechten; • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale last over 2010 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan

115

6.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1.

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De positieve resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde : - Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie - Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 6.1.1.

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.1.2

Projectopbrengsten en projectkosten

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

116

6.2.

Bedrijfsopbrengsten

6.2.1.

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2010 bedroeg dit maximumpercentage 1,2 % (2009: 2,5%). Voor Mitros bedroeg de gemiddelde huurverhoging 1,07% (2009: 2,3%). 6.2.2.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 6.2.3.

Geactiveerde productie eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten. 6.3.

Bedrijfslasten

6.3.1.

Afschrijvingen materiële vaste activa

De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale wet- en regelgeving. 6.3.2.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille. 6.3.3.

Periodiek betaalbare beloningen

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.4.

Pensioenen

Mitros heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegd-pensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Mitros op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen. Behalve de betaling van premies heeft Mitros geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Mitros heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als 117

personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. 6.3.5.

Onderhoudslasten

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de verplichting is aangegaan en de werkzaamheden daadwerkelijk in het betreffende jaar zijn gestart. Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.6

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.7

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De waardeverandering van de vastgoedportefeuille wordt verwerkt in de winst-en-verliesrekening. 6.3.8

Belastingen

Vanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-en-verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde bestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 6.3.9

Rentebaten en rentelasten

Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 6.3.10 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 6.3.11 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen 118

kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (hedge accounting). Valutarisico: Mitros loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euor’s. Ook met betrekking tot financiele instrumenten loopt Mitros geen valutarisico’s. Renterisico: Mitros loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Mitros risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Mitros risico’s over de marktwaarde. Kredietrisico: Mitros heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Mitros maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden andere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico: Mitros maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De effecten opgenomen onder de financiële vaste activa en de vlottende activa worden gewaardeerd tegen de actuele waarde. Alle overige in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld. De actuele waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen actuele waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Mitros past hedge accounting toe op afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in actuele waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende: • Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. • Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedgeinstrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. 119

•

Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers.

Indien het derivaat valuta-elementen in zich heeft, wordt het verschil tussen de contante koers die geldt op het moment van afsluiten van het derivaat en de termijnkoers waartegen het derivaat zal worden afgewikkeld, geamortiseerd over de looptijd van het derivaat. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post financiële baten en lasten Mitros past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. 6.3.10. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn van de aankoopprijs in aftrek gebracht.

120

7.

Toelichting op de geconsolideerde balans

7.1.

Materiële vaste activa

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: 2010

2009

€

€

18.376

16.681

-12.969

-11.958

5.407

4.723

Investeringen

3.906

1.695

Afschrijvingen

-1.103

-1.011

Totaal mutaties

2.803

684

22.282

18.376

-14.072

-12.969

8.211

5.407

Bedragen x € 1.000

1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen Boekw aarden

Mutaties

31 decem ber Verkrijgingsprijzen Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen Boekw aarden

De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 5 jaar voor kantoorinventaris en hardware, 10 jaar voor verbouwingskosten en 30 jaar voor kantoorpanden.

121

7.2.

Vastgoedbeleggingen

7.2.1.

Vastgoed in exploitatie

Het vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 31-dec-09 Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde Stelselw ijziging 1-jan-10 Boekw aarde Mutaties 2010 Investeringen Mutatie actuele w aarde Overboekingen Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties 31-dec-10 Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde

2010 € 108.644 822.712 931.356 1.781.114

2.712.470

16.689 12.39536.265 8.75088.45556.646-

163.769 2.492.055 2.655.824

De boekwaarde van de vastgoedbeleggingen op actuele waarde (marktwaarde in verhuurde staat) bedraagt in 2010 € 2.656 miljoen. De verandering van de waarderingsgrondslag van de vastgoedportefeuille is verwerkt als stelselwijziging. De waardesprong bedraagt € 1.781 miljoen. Dit is rechtstreeks in het eigen vermogen verwerkt per 1/1/2010. De waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie conform dVI (de Verantwoordings Informatie van het Centraal Fonds) bedraagt € 1.233 miljoen. De post mutatie actuele waarde in de winst-en- verliesrekening zou naar schatting ca € 249 miljoen positief bedragen. In de waardering van de portefeuille is meegenomen of de woning uitgepond wordt of niet. In 2011 verwacht Mitros 176 woningen te verkopen, tegen een opbrengstwaarde van ca. € 33,3 miljoen. Gemiddeld bedraagt de opbrengstwaarde € 189.000 per woning. De gemiddelde boekwaarde bedraagt ca. € 87.000 per woning, hetgeen een verwachte totale boekwaarde van ca. € 15 miljoen inhoudt.

122

7.2.2.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Het vastgoed verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 31-dec-09 Actuele w aarde Boekw aarde Mutaties 2010 Investeringen Mutatie actuele w aarde Desinvestering (marktw aarde) Totaal mutaties 31-dec-10 Actuele w aarde Boekw aarde

2010 € 19.463 19.463

141 1.1991541.212-

18.251 18.251

Gedurende 2010 is één woning die verantwoord stond als verkocht onder voorwaarden teruggekocht en één woning is verkocht onder voorwaarden. 7.2.3.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het vastgoed in ontwikkeling is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2010 €

31-dec-09 Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balans w aarde

79.879 194.204114.325-

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balans w aarde

58.391 172.716114.325-

Stelselw ijziging

99.016

1-jan-10 Balans w aarde

-15.309

Mutaties 2010 Investeringen Overboekingen Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties

116.543 57.50836.3716.77815.886

31-dec-10 Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balans w aarde

102.542 101.965577

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balans w aarde

79.156 78.579577

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 3,7 miljoen aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 5% (2009: 5%). De activa zijn verzekerd tegen de herbouwwaarde waarbij

123

onderverzekering is uitgesloten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. 7.2.4.

Algemeen

Het vastgoed is in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De grond in Utrecht is uitgegeven in erfpacht en in sommige gevallen afgekocht, terwijl de grond in Nieuwegein in eigendom is. Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor € 14 miljoen aan grondposities opgenomen. In principe is de gehele vastgoedportefeuille van Mitros beschikbaar is voor verkoop. In 2011 verwacht Mitros 176 woningen te verkopen, tegen een opbrengstwaarde van ca. € 33,3 miljoen. Gemiddeld bedraagt de opbrengstwaarde € 189.000 per woning. De gemiddelde boekwaarde bedraagt ca. € 87.000 per woning, hetgeen een verwachte totale boekwaarde van ca. € 15 miljoen inhoudt.

7.3.

Financiële vaste activa

7.3.1.

Algemeen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:

Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari m utaties 2010 toevoegingen verminderingen resultaat deelnemingen totaal mutaties

Stand 31 decem ber

deelnemingen €

Latente belastingvordering €

1.578

5.762

1.278

3.683

2.104 -5.762

231 -74

-1.116

-3.658

157

-1.116

2.104

1.435

2.567

-1 2 1

1.579

te vorderen leningen U/G BWS subsidie € €

Overige financiële vaste activa €

Totaal €

2.383

14.684

4.606

4.606

6.941 -6.953 2 -10

6.989

14.674

124

7.3.2.

Deelnemingen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Utrechtse mij BV tot Wijkontw ikkelings Woningnet CV Witte Woonw agen Kanaleneiland stadsherstel mij Lombok BV NV Vrouw e exploitatie Beheer BV Belang in deelneming (per 31 december 2010)

GEM Kanaleneiland CV

Totaal

0,01%

0,97%

6,06%

7,14%

49,00%

25,00%

24,75%

Bedragen x € 1.000

€

€

€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen

1

21

412

144

-564

10

990

1.014

Gepresenteerd onder voorzieningen

564

STAND 1 JANUARI

1.578

MUTATIES 2010: Aankoop belang

0

Kapitaalstorting

0

Verkoop belang

0

Herrubricering

0

Liquidatieuitkering

0

Dividenduitkering

0

0

0

0

0

0

Resultaat boekjaar

0

0

-1

2

-26

-25

SALDO

0

0

-1

2

-26

0

0

Eindstand deelnemingen

1

21

411

146

-591

10

990

Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

7.3.3.

-25 988 591 1.579

Latente belastingvordering

De latente belastingvordering betreft dat deel van het compensabel verlies dat nog gerealiseerd kan worden. Conform de meerjaren tax planning wordt naar verwachting in 2014 een positief fiscaal resultaat behaald van circa € 10 miljoen. De hierover verschuldigde VPB valt weg tegen het opgebouwde fiscaal verlies (verliescompensatie). Het VPB bedrag is contant gemaakt tegen een percentage van 5,25%, dit resulteert in een latente belastingvordering van € 2,1 miljoen. Indien de totale latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 275 miljoen, dit betreft met name het vastgoed. Naar verwachting zal deze latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. 7.3.4.

Overige financiële vaste activa

Onder de overige financiële vaste activa zijn financiële instrumenten (caps en swaps) opgenomen met een marktwaarde van € 9 miljoen. Deze dienen deels ter dekking van nog af te sluiten leningen. De onderliggende waarde van deze caps bedraagt € 111 miljoen. Daarnaast betreft het instrumenten met een onderliggende waarde van € 46 miljoen welke gekoppeld zijn aan leningen. De looptijden lopen van 2010 tot 2026.

125

7.4.

Voorraden

De voorraden zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontw ikkeling

31-12-2010

31-12-2009

€

€

24.938

4.732

Voorraad MGE w oningen

154

0

Voorraad garages

256

318

25.347

5.050

De bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Talmalaan fase 1

1.519

Talmalaan fase 2

6.228

Geuzenw ijk deel 1

4.352

1.882

Laan van Chartroise

1.181

544

Abrikoosstraat

1.674

59

Sterrenberg I

1.895

76

Sterrenberg II

4.407

-

Overige projecten

3.682

Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontw ikkeling

7.5.

416 -

1.755 24.938

4.732

Onderhanden projecten

De onderhanden projecten zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Onderhanden w erk uren projectontw ikkeling Gerealiseerde projectopbrengsten Af: Gefactureerde termijnen Reclassificatie naar kortlopende schulden

31-12-2010

31-12-2009

€

€

357 12.490

-3.062

-13.164

-6

-674 357

7.6.

Vorderingen

7.6.1.

Huurdebiteuren

781

3.056

781

Op de huurdebiteuren is een voorziening voor oninbaarheid getroffen van € 2,2 miljoen (2009: € 2,5 miljoen). Hierbij geldt dat vorderingen op huurdebiteuren welke onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) vallen, voor 100% zijn voorzien. 7.6.2.

Vennootschapsbelasting

De post vennootschapsbelasting betrof de voorlopige aanslagen 2008 en 2009. Deze bedragen zijn inmiddels allemaal terug ontvangen. 7.6.3.

Overige vorderingen

De overige vorderingen zijn als volgt te specificeren: 126

Bedragen x € 1.000

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Vogelaarbijdrage

4.031

5.123

Overige debiteuren

1.629

1.216

-188

-165

Nog te ontvangen rente leningen u/g

124

177

Nog te ontvangen schade uitkeringen

990

752

Voorziening overige debiteuren

Overige vorderingen Totaal

712

506

7.298

7.609

De “Vogelaarbijdrage” betreft de bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

7.6.4.

Overlopende activa

De overlopende activa zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2010

31-12-2009

€

€

1.397

1.773

Vooruitbetaalde kosten Disagio op leningen O/G

520

533

1.916

2.306

31-12-2010

31-12-2009

€

€

Stand 1 januari

192.189

285.051

Stelselw ijziging

1.880.401

-

-76.691

-92.862

1.995.899

192.189

Totaal

7.7.

Liquide middelen

De liquide middelen zijn grotendeels direct opeisbaar. 7.8.

Groepsvermogen

De mutatie in het groepsvermogen is als volgt: Bedragen x € 1.000

Resultaat boekjaar Stand 31 december

Zoals reeds eerder vermeld wordt de waardemutatie door de verandering van de waarderingsgrondslag in 2010 direct verwerkt in het eigen vermogen. Het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen bedraagt ca. € 1.765 miljoen. Er is geen rekening gehouden met winstbelastingen omdat de verliezen uit het verleden waarschijnlijk niet binnen de termijn gecompenseerd zullen worden. Daarom zijn de in 2009 gevormde latenties per saldo gedeeltelijk ten gunste van de winst en verliesrekening gebracht. 7.9.

Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:

127

Latente belastingverplichting deelnemingen € €

Onrendabele investering €

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties Toevoegingen Onttrekkingen Mutaties Stand 31 decem ber

Totaal €

181.470

7.228

564

189.262

-102.891

-7.228

27

-110.092

-102.891

-7.228

27

-110.092

78.579

0

591

79.170

De voorziening latente belastingverplichting was gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale en commerciële waardering van de verkoopvoorraad materiële vaste activa in exploitatie. 7.10.

Langlopende schulden

7.10.1. Leningen Gemeenten en Kredietinstellingen De mutaties in de leningen Gemeenten en Kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven: Leningen Kredietinstellingen

Leningen Gemeenten Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari

Totaal

€

€

€

29.597

577.516

607.113

121.000

121.000

Mutaties Nieuw e leningen Klimleningen

0

Aflossingen

-15.342

-34.617

-49.959

Saldo

-15.342

86.383

71.041

14.255

663.899

678.154

Stand 31 decem ber

De per 31 december 2010 door het WSW verstrekte borgstellingen bedragen in totaal € 710 miljoen, hiervan is eind 2010 € 678 miljoen gebruikt. De gemiddelde financieringsrente over 2010 bedraagt 4,5% (2009: 4,7%). Het kortlopende deel van de leningen bedraagt € 38 miljoen. De duration van de leningen is 8,7 jaar. Het renteprijsrisico is in de navolgende tabel weergegeven.

Bedragen x € 1.000 0-2%

< 1 jaar

2e t/m

6e t/m

11e t/m

5e jaar

10e jaar

15e jaar

na 15 jaar

Totaal

€

€

€

€

€

€

-

12.239

-

36.000

20.458

68.698

2-4%

-

-

65.000

20.000

3.359

88.359

4-5%

15.500

69.986

25.296

55.173

295.099

461.055

5-6%

10.631

20.960

-

5.567

12.615

49.773

6-7%

5.105

2.058

-

-

-

7.163

7-8% Totaal

31.236

3.106 108.350

90.296

116.741

331.532

3.106 678.154

128

7.10.2. Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting betreft 104 MGE woningen en 16 Koopgarant woningen. 7.9.2 Terugkoopverplichtingen Bedragen x € 1.000

1 januari Mutaties uit hoofde van aankoop/verkoop

31-12-2010

31-12-2009

€

€

19.298

17.757

-13

0

Mutatie uit hoofde van w aardedaling / -stijging

-1.921

1.541

31 december

17.364

19.298

31-12-2010

31-12-2009

€

€

-548

3.776

7.11.

Kortlopende schulden

7.11.1. Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Omzetbelasting Loonbelasting Totaal

1.017

773

469

4.549

31-12-2010

31-12-2009

€

€

7.11.2. Overige schulden en overlopende passiva De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Vooruitontvangen huur Nog te betalen planmatig onderhoud Reservering vakantiedagen Nog af te rekenen Vogelaarbijdrage

2.365

2.697

20.553

16.943

517

427

1.053

0

Overige

12.093

6.198

Totaal

36.581

26.265

7.12.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

• Huurverplichtingen Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal voor 2010 € 1.765.000. De huurverplichtingen lopen tot 2015. • Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 302.000 voor het jaar 2011 aflopend tot in het jaar 2020. • Leaseverplichting Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal € 2,3 miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk februari 2016. • Investeringsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 107,6 miljoen. 129

• Onderhoudsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 3,6 miljoen. • Grond In het kader van grondaankopen is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen. Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden. • Acquisitie In 2010 heeft Mitros een kantoorgebouw aan de Wilhelminalaan te Utrecht aangekocht als toekomstige herontwikkelingslocatie. Het aankoopbedrag bedroeg € 10 miljoen euro. Bij de betreffende acquisitie is sprake van voorwaardelijk recht van € 700.000. • Garantiestelling Per 31 december 2010 heeft de Stichting Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van € 6,1 miljoen. • Ontvangen bankgaranties Per 31 december 2010 is er ten behoeve van Stichting Mitros € 6,8 miljoen aan bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen. • Leningen Per 31 december 2010 zijn er leningen aangetrokken ter hoogte van € 50,8 miljoen met een stortingsdatum in volgende jaren. • Belastingschulden Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid.

130

7.13.

Verbonden partijen

Met de meeste van haar deelnemingen heeft Mitros naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. 7.14.

Financiële instrumenten

Volgens het treasurystatuut mag Mitros derivaten toepassen maar uitsluitend in het kader van het afdekken van renterisico’s. In dit verband komt een treasury commissie jaarlijks enkele keren bij elkaar en neemt hierover vervolgens een besluit. De toegepaste grondslagen voor het verwerken van derivaten komen volledig overeen met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder staat nadere informatie over de derivaten die Mitros toepast voor het beheersen van renterisico’s, alsook over de omvang en de risico’s van de gebruikte instrumenten. Het renterisicobeleid van Mitros is gericht op jaarlijks niet meer dan 10% renterisico te lopen. Mitros realiseert dit door het afsluiten van: -

leningen met een eindaflossing (‘fixe’ leningen) en het toepassen van derivaten zoals: o de renteswap o de cap o de swaption

Eind 2010 vertegenwoordigde de marktwaarde van de lopende derivaten een ongerealiseerde winst van € 1.999.815. Het onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de boekwaarde van de gebruikte instrumenten per 31 december 2010: ultimo 2010

ultimo 2010

ultimo 2009

ultimo 2009

actuele waarde

boekwaarde

actuele waarde

boekwaarde

cap (I)

€ 537.834

€ 415.000

€ 426.876

€ 415.000

cap (II)

€ 1.013.629

€ 751.250

€ 787.540

€ 751.250

cap (III)

€ 525.219

€ 422.550

€ 427.330

€ 422.550

cap (IV)

€ 467.684

€ 372.167

€ 376.313

€ 385.000

cap (V)

€ 515.569

€ 400.000

€ 408.450

€ 400.000

renteswap (VI)

€ 492.668

€0

€0

€0

renteswap (VII)

€ 944.587

€0

€0

€0

cap (VIII)

€ 1.955.872

€ 2.029.000

€0

€0

cap (IX)

€ 2.531.719

€ 2.595.000

€0

€0

totaal

€ 8.984.781

€ 6.984.967

€ 2.426.509

€ 2.373.800

De boekwaarde van de caps betreft de geamortiseerde kostprijs.

131

Het volgende tabel geeft een overzicht van de belangrijkste kenmerken van de bovenstaande derivaten: Derivaat

Nominaal

Startdatum

Einddatum

Rente

Plafond

cap (I)

€ 10.500.000

2-5-2011

2-5-2022

3M Euribor

5,00%

cap (II)

€ 15.500.000

12-5-2011

12-5-2024

3M Euribor

5,00%

cap (III)

€ 15.000.000

30-12-2010

30-12-2019

3M Euribor

5,00%

cap (IV)

€ 11.800.000

6-9-2010

6-9-2020

3M Euribor

5,00%

cap (V)

€ 9.200.000

31-12-2010

31-12-2022

3M Euribor

5,00%

renteswap (VI)

€ 10.000.000

12-3-2011

12-3-2026

3,265%

n.v.t.

renteswap (VII)

€ 25.000.000

31-8-2011

31-8-2022

3,173%

n.v.t.

cap (VIII)

€ 30.000.000

16-5-2011

16-5-2018

3M Euribor

2,50%

cap (IX)

€ 30.000.000

18-7-2011

18-7-2019

3M Euribor

2,50%

Beide renteswaps geven de te betalen jaarlijkse rente weer. Op beide derivaten ontvangt Mitros een korte termijn rente (Euribor).

132

8.

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

8.1.

Huuropbrengsten

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000

Netto huren

2010

2009

€

€

149.981

145.829

-2.469

-2.172

Af: Huurderving w egens leegstand Huurderving w egens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten

8.2

-333

-426

147.179

143.231

Opbrengsten servicecontracten

De vergoedingen betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten, verminderd met een derving wegens oninbaarheid van € 134.000 (2009: € 142.000).

8.3.

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000

2010

2009

€

€

32.961

16.427

1.814

353

Netto verkoopresultaat bestaand bezit

31.147

16.074

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

23.622

6.066

Kosten onderhanden projecten

15.758

5.513

7.863

553

39.011

16.627

Opbrengsten verkopen bestaand bezit Af: Direct toerekenbare kosten

verkoopresultaat onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

133

De specificatie van het verkoopresultaat onderhanden projecten is als volgt: Bedragen x € 1.000

Talmalaan fase 1

6.497

Kanaleneiland

7.648

2010

2009

€

€ -

Verkoopopbrengst Grond Talmalaan

2.155

-

Verkoopopbrengst Grond Groen Zuilen

4.444

-

Laan van Chartroise

1.046

-

835

-

Geuzenw ijk Slot van Terw ijde Kleine w ijk

88

-

909

Totaal opbrengst onderhanden projecten

6.066 23.622

Talmalaan fase 1

6.075

Kanaleneiland

7.661

6.066 -

Geuzenw ijk

710

-

Laan van Chartroise

995

-

Kleine w ijk

317

Totaal kosten onderhanden projecten

5.513 15.758

5.513

7.863

553

2010

2009

€

€

Geactiveerde kosten w erkapparaat

6.845

5.362

Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf

6.845

5.362

Resultaat uit onderhanden projecten

8.4.

Geactiveerde productie eigen bedrijf

De specificatie is als volgt:

Bedragen x € 1.000

8.5.

Overige bedrijfsopbrengsten

Onder de overige bedrijfsopbrengsten is in het boekjaar 2010 voor € 0,8 miljoen bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (“Vogelaarbijdrage”) verwerkt (2009: € 2,1 miljoen). Dit betreft alleen de subsidie ten behoeve van de out of pocketkosten. De subsidie ten behoeve van het onrendabele gedeelte van de projecten in Vogelaarwijken ad € 2,2 miljoen is in mindering gebracht op de post Overige waardeveranderingen materiële vaste activa (2009: € 6,8 miljoen). In boekjaar 2009 is de Vogelaarbijdrage van zowel het jaar 2009 als het jaar 2008 verwerkt. In het in 2010 verantwoorde bedrag is tevens het aan de andere corporaties in Utrecht verschuldigde deel van de Vogelaarbijdrage ad € 1,0 miljoen verwerkt.

134

8.6.

Overige waardeverandering vastgoedportefeuille

In het boekjaar 2010 is de vastgoedportefeuille afgeboekt met een bedrag van in totaal € 135,9 miljoen. Dit betreft enerzijds het onrendabele deel op nieuwbouw en renovatieprojecten waarover in 2010 besluitvorming heeft plaatsgevonden. Anderzijds zijn er in verband met de moeizame verkoop van enkele nieuwbouwprojecten koopwoningen omgezet in huurwoningen. Daarnaast heeft er nog een afwaardering plaatsgevonden op grondposities, deze zijn in 2010 getaxeerd door een externe taxateur. 8.7.

Personeelskosten

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Lonen en salarissen

2010

2009

€

€

17.912

16.475

Pensioenlasten

3.468

2.974

Sociale lasten

2.333

1.996

Overige personeelskosten

2.135

2.324

25.848

23.769

Subtotaal Ingeleend personeel

3.608

5.340

29.456

29.109

2010

2009

€

€

Vaste huisvestingskosten

729

837

Variabele huisvestingskosten

554

470

Totaal

8.8.

Huisvestingskosten

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Energiekosten Totaal

8.9.

138

158

1.420

1.465

2010

2009

€

€

Algemene kosten

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Onderhoudskosten inventaris

46

40

Kantoorkosten

1.311

1.112

Automatiseringskosten

1.769

1.717

Kosten auto's

1.182

938

499

542

Advieskosten

1.749

1.997

Contributies en bijdragen

1.904

2.381

Ontw ikkelings- en R&D-kosten

376

345

Overige kosten

761

533

-2.104

0

Kosten public relations

Pro rata btw Kosten P&O Totaal

282

446

7.775

10.051

135

Het honorarium van de accountant over 2010 bedraagt € 108.000 (2009: € 99.300). Daarnaast is € 16.500 (2009: € 42.000) gefactureerd aan advieswerkzaamheden. 8.10.

Onderhoudslasten

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Toegerekende personeelskosten

2010

2009

€

€

4.910

5.800

Directe en indirecte kosten

45.070

51.123

Subtotaal

49.980

56.923

Intern uitgevoerd

-4.910

-5.800

Totaal

45.070

51.123

2010

2009

€

€

Service- en mutatieonderhoud

22.903

24.937

Planmatig onderhoud

27.077

31.986

Totaal

49.980

56.923

Bedragen x € 1.000

8.11.

Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

In het boekjaar 2010 is de voorraad garages afgewaardeerd naar marktwaarde. De afwaardering bedraagt € 62.000.

136

8.12.

Leefbaarheid

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Leefbaarheidsprojecten Intern uitgevoerd leefbaarheid Totaal leefbaarheid

8.13.

2010

2009

€

€

6.862

7.254

-944

-677

5.918

6.577

2010

2009

€

€

9.748

9.232

Lasten servicecontracten

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Servicekosten Intern uitgevoerd servicekosten Totaal lasten servicecontracten

8.14.

-570

-577

9.177

8.655

2010

2009

€

€

11.022

10.605

647

604

11.670

11.209

2010

2009

€

€

-13.649

-15.167

Overige bedrijfslasten

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Belastingen Verzekeringen Totaal overige bedrijfslasten

8.15.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Mutatie actuele w aarde Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorw aarden Boekw aarde desinvesteringen Overige mutaties

1.921

-381

0

-4.726

-215

969

-11.943

-19.305

137

8.16.

Financiële baten en lasten

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiële vaste activa Opbrengsten deposito’s

2010

2009

€

€

903

736

3.679

3.564

88

54

441

68

5.110

4.422

Rentelasten langlopende schulden

-29.701

-29.221

Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten

-29.701

-29.221

Totaal financiële baten en lasten

-24.591

-24.799

2010

2009

€

€

Rente leningen u/g Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

8.17.

Belastingen

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

(Latente) belastingvordering huidig boekjaar Correctie (latente) belastingvordering voorgaand boekjaar Mutatie latente belastingvordering inzake leningen O/G Vrijval / Vorming latente belastingverplichting verkoopvijver Diversen

0

27

-3.658

4.143

0

-221

7.228

-7.228

85

0

3.655

-3.279

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5% op basis van het commerciële resultaat. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door de waardering van de latente belastingen en de fiscaal niet aftrekbare kosten.

138

9.

Overige informatie

9.1.

Werknemers

Gedurende het jaar 2010 had Mitros gemiddeld 366 werknemers in dienst (2009: 334). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

9.2.

Bestuurders en commissarissen

De beloning van de bestuurders is in onderstaande tabel weergegeven.

Voorzitter

Lid 1

Lid 2

2010 €

2009 €

2010 €

2009 €

2010 €

2009 €

Bestuurskosten Salaris, vakantiegeld en sociale lasten Pensioenen Vervoermiddel

169.291 39.698 25.076

169.002 38.821 22.378

109.041 23.946 19.985

125.130 30.319 0

103.277 19.909 12.564

93.348 18.744 11.517

Totaal

234.065

230.201

152.972

155.449

135.750

123.609

De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. De bezoldiging van de commissarissen en voormalige commissarissen over 2010 bedraagt € 88.594 (2009: € 70.259). Volgens de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) moeten inkomens die boven het gemiddelde ministersalaris uitkomen vermeld worden. De beloning volgens de definities van de WOPT is in onderstaande tabel weergegeven:

Voorzitter

Lid 1

Lid 2

2010 €

2009 €

2010 €

2009 €

2010 €

2009 €

Belastbaar loon Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn uitkeringen in verband met beëindiging van het dienstverband

163.576

165.305

124.724

115.048

102.712

93.662

54.771

54.085

34.125

35.136

32.102

31.598

0

0

0

0

0

0

Totaal

218.347

219.390

158.849

150.184

134.814

125.260

139

10.

Balans per 31 december 2010 (na resultaatbestemming)

Bedragen x € 1.000

REF. €

31-12-2010 €

€

31-12-2009 €

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

8.211

4.759 8.211

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

155.914 2.471.123 18.251 74.201

4.759

107.364 813.022 19.463 53.271 2.719.489

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvordering Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

993.120

12.2. 36.177 579 2.104 36.951 2.567 7.040

20.132 578 5.680 56.325 3.683 2.383 85.418

88.781

10.910

318

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Vennootschapsbelasting Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide middelen

Totaal

1.473 17.954 0 6.545 1.893

1.336 14.542 15.313 6.981 2.546 27.865

40.718

12.336

8.676

2.864.229

1.136.372

140

Bedragen x € 1.000

REF. €

Verm ogen Eigen vermogen

12.3.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening deelnemingen

31-12-2010 €

€

1.995.899

78.579 0 591

192.189

181.320 7.228 564 79.170

Langlopende schulden Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

189.112

12.4. 14.255 663.899

29.597 577.516

17.364 11

19.298 16 695.529

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende rente geldleningen Kortlopende schuld onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal

31-12-2009 €

626.427

12.5. 0 12.574 0 223 10.874 396 69.564

13.668 15.498 21.470 4.394 9.693 0 63.921 93.631

128.644

2.864.229

1.136.372

141

11.

Winst- en verliesrekening over 2010

Bedragen x € 1.000

REF. €

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

145.078 9.682 38.089 3.879 1.479

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Personeelskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Bijzondere w aardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten

2010 €

€

142.181 9.231 16.015 1.814 2.906 198.207

12.6.

2009 €

1.088 135.521 382 26.081 1.577 7.191 44.228 5.917 9.111 62 11.591

172.147

945 103.238 380 25.699 1.660 9.706 50.871 6.577 8.655 0 11.196

Som der bedrijfslasten

242.750

218.927

Bedrijfsresultaat

-44.542

-46.780

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

-12.686

-18.313

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

6.653 -29.252

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen

12.2.

6.221 -29.681 -22.598

-23.460

-79.826

-88.553

3.586 -451

-3.296 -1.013

-76.691

-92.862

142

12.

Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening

12.1.

Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 4.4. in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 en 6. 12.2.

Financiële vaste activa

12.2.1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2010) Bedragen x € 1.000 Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI MUTATIES 2010: Stelselw ijziging Kapitaalstorting Verkoop belang Herrubricering Liquidatieuitkering Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

Mitros BeleggingsHolding instelling WOM Noord BV Galjaard BV West 100% 100% 50%

Ontw ikkelcombinatie Stadsherstel Kanaleneiland Midden Jebber VOF Nederland NV 50% 33,3% 50%

Totaal

€

€

€

€

€

€

€

1.050

1.144

1.472

0

1.409

15.057

20.132 20.132

1.602

1.106

14.377

-1.175 427

-18 -1.278 152 -1.144

-170 936

232

-12 438

779 15.156

17.085 682 0 0 -18 -1.278 -426 16.045

1.477

-0

2.408

232

1.847

30.213

36.177

232

450

36.177

De deelneming WOM Noord West betreft de entiteiten WOM Noord West Beheer BV en WOM Noord West CV. De deelneming Jebber betreft de entiteiten Jebber Beheer BV en Jebber CV.

143

12.2.2. Andere deelnemingen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2010)

Utrechtse mij Wijkontw ikke tot lingsmij stadsherstel Lombok BV 0,01% 0,97%

Woningnet NV 6,06%

CV Witte Vrouw e 7,14%

BV Woonw agen exploitatie 49,00%

Totaal

Bedragen x € 1.000

€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI

1

21

412

144

-564

14 564 578

MUTATIES 2010: Aankoop belang Kapitaalstorting Verkoop belang Herrubricering Liquidatieuitkering Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

0 0 0

0 0 0

0 -1 -1

0 2 2

0 -26 -26

1

21

411

146

-591

0 0 0 0 0 0 -25 -25 -12 591 579

12.2.3. Leningen U/G De mutaties zijn als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Verstrekte leningen Aflossingen Afboekingen Stand 31 decem ber

31-12-2010 €

31-12-2009 €

56.325

44.938

2.432 -21.806 0 36.951

12.797 -1.410 0 56.325

In 2010 zijn leningen verstrekt aan dochtermaatschappijen voor een totaal bedrag van € 2,4 miljoen. Zekerheden zijn niet gesteld. De leningen u/g bestaan voor € 35,5 miljoen (2009: € 55 miljoen) uit leningen aan verbonden partijen.

144

12.3.

Eigen vermogen

De mutatie in het eigen vermogen is als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Stelselw ijziging Resultaat boekjaar Stand 31 decem ber

12.4.

31-12-2010 €

31-12-2009 €

192.189 1.880.401 -76.691 1.995.899

285.051 -92.862 192.189

Leningen

Voor een toelichting op de leningen wordt verwezen naar paragraaf 7.10. 12.5.

Kortlopende schuldem

Onder de overige schulden en overlopende passiva zijn ongerealiseerde boekwinsten ad € 37,9 miljoen (2009: € 39,4 miljoen) opgenomen betreffende vastgoedtransacties met dochterondernemingen. 12.6.

Personeelskosten

De specificatie van de personeelskosten is als volgt:

Bedragen x € 1.000

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelskosten Subtotaal Ingeleend personeel Totaal personeelskosten

2010 €

2009 €

15.695 2.113 3.074 2.021 22.903 3.178 26.081

14.781 1.837 2.768 2.169 21.555 4.144 25.699

Gedurende het jaar 2010 het Stichting Mitros gemiddeld 334 werknemers in dienst (2009: 309). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. 12.7.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Voor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 7.12.

Utrecht, 8 juni 2011 Stichting Mitros

Raad van Bestuur M. de Langen R. Rötscheid T. Woertman

145

13.

Overige gegevens

13.1.

Voorstel resultaatbestemming

Het resultaat ad € 76.691.108 negatief is ten laste van het eigen vermogen gebracht. 13.2.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum welke een materiële invloed hebben op de jaarrekening. 13.3.

Accountantsverklaring

De accountantsverklaring is afzonderlijk weergegeven op de volgende pagina.

146

Accountantsverklaring

pwc Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: het Bestuur en de Raad van Commissarissen van Stichting Mitros

Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2010 van Stichting Mitros te Utrecht gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2010en de geconsolideerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de gehanteerde grondslagen voor financiële verslaggeving en andere toelichtingen.

Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens. Het bestuur van de toegelaten instelling is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten.

Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden en het controleprotocol in rubriek A van bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico's dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten.

PricewaterhouseCoopers Accountants N.V., Thomas R. Malthusstraat 5, 1066 JR Amsterdam, Postbus 90357, 1006 BJ Amsterdam T: 088 792 00 20, F: 088 792 96 400, www.pwc.nl 'PwC' is het merk waaronder PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. (KvK 34180285), PricewaterhouseCoopers Belastingadviseurs N V. (KvK 34180284), PricewaterhouseCoopers Advisory N.V. (KvK 34180287), PricewaterhouseCoopers Compliance Services B.V. (KvK 51414406), PricewaterhouseCoopers B V. (KvK 34180289) en andere vennootschappen handelen en diensten verlenen. Op deze diensten zijn algemene voorwaarden van toepassing, waarin onder meer aansprakelijkheidsvoorwaarden zijn opgenomen. Op leveringen aan deze vennootschappen zijn algemene inkoopvoorwaarden van toepassing. Op www pwc.nitreft u meer informatie over deze vennootschappen, waaronder deze algemene (inkoop)voorwaarden die ook zijn gedeponeerd bij de Kamer van Koophandel te Amsterdam.

147

pwc Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risicoinschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de toegelaten instelling. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de toegelaten instelling gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. We zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden.

Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Mitros per 31 december 2010 en van het resultaat over 2010 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector, richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving en de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens.

Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 28, onderdeel a, van het Besluit beheer sociale-huursector vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder g BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag en het volkshuisvestingsverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Verder vermelden wij dat is voldaan aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van financiële ondersteuning aan buitenlandse instellingen zoals d bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, alsmede aan de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van grondaankopen zoals bedoeld in de MG 2001-26 en de verplichting tot vermelding in het jaarverslag van sponsoractiviteiten zoals bedoeld in MG 2006-04. Amsterdam, 8 juni 2011 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door drs. E. Hartkamp RA MRE

148

Afkortingen ACA-dreven

Apollo-, Centaurus- en Atlasdreef

BBSH

Besluit Beheer Sociale Huisvesting

BOG

bedrijfsonroerend goed

BRU

Bestuur Regio Utrecht

Bvo

bruto vloeroppervlak

CFV

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

DMO

Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling

DOMO

dagelijks- en mutatieonderhoud

DUO

De Utrechtse Opgave

ERM

Enterprise Risk Management

GHC

gezondheidscentrum

JOS

Jongeren Op Straat

JWZ

Jutphaas Wijkersloot Zuilenstein

MFA

multifunctionele accommodatie

ORT

onrendabele top

P&C

planning & control

PEN-dreven

Peeters-, Elbe- en Neckardreef

PGI

prestatiegericht interieur

PO

planmatig onderhoud

ROZ

Raad voor Onroerende Zaken

SDE

Stimulering Duurzame Energieproductie

SEV

Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting

SSH

Stichting Studenten Huisvesting

STUW

Stichting Utrechtse Woningcorporaties

SV

stedelijke vernieuwing

THEMA-dreven

Tigris-, Haifa-, St. Eustatius-, St. Maarten- en Ankaradreef

VBN

Vereniging Bewonerscommissies Nieuwegein

VH!

Voorkom Huisuitzetting!

Vhe

verhuureenheden

VRT

volledig rolstoeltoegankelijk

WACC

Weighted Average Cost of Capital

149

WOP

wijkontwikkelingsplan

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WWS

woningwaarderingssysteem

150

Adres Mitros

Einsteindreef 133 3562 GB Utrecht Postbus 8217 3503 RE Utrecht Algemeen (030) 880 39 00 Klantenservice 0900 245 245 2

151