Jaarverslag Mitros 2009

een belangrijk deel op het realiseren van vastgoed:

ambities en in de resultaten die zij geboekt heeft

woningen en maatschappelijke voorzieningen.

in 2009, in de vorm van een rit langs memorabele

Dat gebeurt in een context van maatschappelijk

momenten uit het verslagjaar.

Tekst Mitros | Fotografie Fotografie Ron Hendriks, driejuni, Norbert Waalboer, Theo Baart, Niranyana Fotografie, RTV Utrecht, Orca, MarketWing, Mitros | Ontwerp Carta – communicatie&grafisch ontwerp, Utrecht | Druk Stolwijkgrafax, Zaandam | © Mitros, mei 2010

AUGUSTUS

JUNI

APRIL

MEI

MAART FEBRUARI

JULI

In dit jaarverslag geeft Mitros inzicht in haar

JANUARI

zich op sociaal-economische impulsen en voor

DECEMBER

in de stedelijke regio Utrecht. Interventies richten

NOVEMBER

noemt dat werken aan ‘waardevol wonen’.

OKTOBER

de vraagstukken van mensen in buurten en wijken

SEPTEMBER

onder nemen en een bedrijfsmatige aanpak. Mitros

Mi t ro s J A A R V E R S L A G 2009

In haar ondernemingsbeleid richt Mitros zich op

J A A R V E R S L A G 2009

Jaarverslag Mitros 2009

Utrecht, mei 2010

Voorwoord

3 WIJK

5 5

1 WAARDEVOL WOnEn In 2009 1

Resultaten 2009 8 1.1 Koers en resultaten 8 1.2 Mens 9 1.3 Wijk 11 1.4 Stenen 13 1.5 Maatschappij 15 1.6 Bedrijf 16

6

Leefbaarheid 38 5.1 Vogelaarwijken 38 5.2 Wijkaanpak en gebiedsverantwoordelijkheid 38 5.3 Leefbaarheidsprojecten 49 5.4 niet wijkgebonden aanpak 58 5.5 Ontruimingen vanwege overlast en onrechtmatige bewoning 61 5.6 Tijdelijke verhuur 61 Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed 62 6.1 Beleid wonen, welzijn & zorg 62 6.2 Bijzondere doelgroepen 64 6.3 Maatschappelijk vastgoed 65

2 MEnS 2

3

4

Dienstverlening 20 2.1 Klanttevredenheid 20 2.2 Klantbenadering en dienstverlening 21 2.3 Klachtencommissie 23 Prijsbeleid 25 3.1 Huidig prijsbeleid 25 3.2 Huurbetaling 29 Woningverdeling 31 4.1 Toewijzing 31 4.2 Leegstand 35

4 STEnEn Vastgoedportefeuille 68 7.1 Samenstelling portefeuille 68 7.2 Maatschappelijk vastgoed 69 7.3 Mitros Monumenten 70 8 Afspraken 71 8.1 Prestatieafspraken 71 9 Onderhoud 74 10 Investeringen 76 10.1 Het meerjareninvesteringsplan 77 10.2 Projecten 2009 78 10.3 Duurzaam Mitros 81 7

5 MAATSCHAPPIJ 11 In gesprek 86 11.1 Stakeholderspalet 86 11.2 Huurdersorganisaties en bewonerscommissies 88 11.3 Debatteren met stakeholders 91 11.4 Mitros Atelier 92 12 Ondernemingsbestuur 94 12.1 Good governance 94 12.2 Risicomanagement 96 12.3 Intern kwaliteits- en managementcontrolsysteem 100 12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing 101 13 Intern toezicht 104 13.1 Kaders 104 13.2 Werkwijze 104 13.3 Samenstelling 107 13.4 Toezicht 110 13.5 Oordeel 112

6 HET BEDRIJF 14 Organisatie 116 14.1 Organogram 116 14.2 De organisatie 116 14.3 Beleid 118 14.4 Personeelscijfers 119 14.5 Ziekteverzuim en arbozaken 120 14.6 Ondernemingsraad 121 15 Financiën 123 15.1 Jaarresultaat 2009 123 15.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief 124

7 BIJLAGEn Jaarrekening 2009 130 1 Geconsolideerde Balans per 31 december 2009 130 2 Geconsolideerde Winst- en verliesrekening per 31 december 2009 132 3 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2009 133 4 Algemene toelichting 134 5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 138 6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 147 7 Toelichting op de geconsolideerde balans 154 8 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 163 9 Overige informatie 168 10 Balans per 31 december 2009 170 11 Winst- en verliesrekening over 2009 172 12 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 173 13 Overige gegevens 177 Kengetallen 178 Accountantsverklaring 181 Afkortingen 183 Adres 184

Voorwoord Het jaar 2009 is een jaar met verschillende gezichten. De financiële crisis werpt een flinke schaduw over de samenleving. De onzekerheid over werk neemt toe en het consumentenvertrouwen daalt. Veel bedrijven, waaronder de bouwbedrijven, hebben het moeilijk en het kabinet zoekt naar mogelijkheden om de sterk oplopende staatsschuld met een omvangrijk pakket aan bezuinigingen, ook in de woonsector, te beteugelen. Veel corporaties zien hun investeringskracht teruglopen. Gelijktijdig wordt een nieuw arrangement tussen corporaties en de overheid ontworpen. Toch is er ook reden tot tevredenheid. Utrecht houdt het nieuwbouwvolume redelijk op peil, Mitros start zelfs in 2009 de bouw van bijna 700 woningen, een unieke prestatie. Daaronder cruciale plekken als de As van Kanaleneiland en de Talmalaan, maar ook projecten in de regio. Belangrijke opleveringen zijn er in Leidsche Rijn, Ondiep en een interim-zorgvoorziening in Transwijk. Er is een veelheid aan sociale projecten: wijktelevisie, extra buurtbeheer, systematisch huisbezoek in Overvecht, meer buurtflats en vele initiatieven om ontmoeting, spel en sport te faciliteren. De (reguliere) dienstverlening aan de klant krijgt veel aandacht. De serviceverlening wordt ge optimaliseerd, klanten met betalingsproblemen worden zo goed mogelijk geholpen, het onderhoud aan de woningen, waar nog een flinke inhaalslag te maken valt, gaat onverminderd op hoog niveau door. Klanten waarderen de inspanning, want de klanttevredenheid gaat omhoog. Mitros zet alle zeilen bij om de positieve lijn vast te houden. Ondanks zorgpunten als de terug vallende verkoopopbrengsten. Met optimisme gaat Mitros 2010 in. Eerst kijken we echter terug. Dit jaarverslag bevat een toer door 2009. Een rit langs memorabele zaken in het verslagjaar.

Marien de Langen Rob Rötscheid Theo Woertman

Mitros jaarverslag 2009

5

Begin januari: start omvangrijk grootonderhoudsproject aan de Klipspringeren Kasaidreef in Overvecht, met veel aandacht voor de begeleiding van bewoners.

21 JAnUARI

JAnUARI

1 WAARDEVOL

6


21 januari 2009: start Vriendendienst in Ondiep, klussendienst en leerwerkplaats voor de wijk.

12 februari 2009: start Doe Mee winkel in Hoograven: doen van klussen voor Utrechtse instellingen, bedrijven en organisaties; doel: weer deelnemen aan de arbeidsmarkt.

25 FEBRUARI

12 FEBRUARI

WOnEn In 2009


25 februari: officiële opening van de activiteitenruimtes in de onderdoorgangen van de flats aan de Camera Obscura- en Taagdreef, waar Mitros de participatiepluim van stedelijke bewonersorganisatie De Bundeling voor krijgt

7

1 WAARDEVOL WOnEn In 2009

1

Resultaten 2009

1.1 Koers en resultaten Koers 2009 was het tweede jaar van het strategisch ondernemingsplan Waardevol Wonen. In dit plan, tot stand gekomen na intensieve en inspirerende stakeholdersconsultaties en interactieve sessies met de eigen organisatie, neemt Mitros niet langer het product (de ‘stenen’) als uitgangspunt, maar de bewoner, de klant (de ‘mens’). Mitros wil ervoor zorgen dat mensen zonodig en desgewenst een stapje omhoog kunnen doen op de woonladder en/of de maatschappelijke ladder. De wijken en buurten waar mensen wonen, vormen de uitgangspunten van de strategie. Wijken in het bestaand stedelijk gebied van Utrecht en nieuwegein, maar in toenemende mate ook daar buiten in de regio. natuurlijk vormt het vastgoed het belangrijkste middel – zeker in termen van middelen – dat Mitros kan inzetten, maar er is ook veel inzet op sociaal, economisch en cultureel gebied. Tot slot levert Mitros haar prestaties in een context van maatschappelijk ondernemen en een bedrijfsmatige aanpak. Deze vijf velden binnen de strategie zijn ook terug te vinden in het jaarverslag over 2009. Resultaten De resultaten over 2009 worden hieronder in vijf paragrafen beschreven en in de hoofdstukken daarna uitgewerkt. Mitros is, kijkend naar 2009, tevreden over: • de stijging van de klanttevredenheid van 6,2 naar 6,5; • de gestage daling van het aantal klachten ingediend bij de Klachtencommissie (36); • de geringe huurverhoging (slechts 2,34 %); • de forse onderhoudsinspanning (€ 57 miljoen); • het slaan van eerste palen voor maar liefst 672 nieuwe woningen, de start van 450 renovaties en de oplevering van 542 nieuwe woningen en 526 renovaties;

8


• de forse groei van het aantal m2 maatschappelijk vastgoed (van 26.000 naar 57.000 m2); •d e totstandkoming van veel wijkplannen en gebiedsvisies en de enorme hoeveelheid sociale, fysieke en economische projecten in wijken; •d e aanscherping van de maatschappelijke governance door de lokale verankering beter te organiseren; •d e optimalisering van de organisatie binnen Mitros door een effectieve inrichting van bedrijfsonderdelen en door ontwikkelprogramma’s; •d e terugloop van de personeelskosten. Minder tevreden is Mitros over 2009 als gekeken wordt naar: •d e toename van het aantal huishoudens met betaalachterstand (van 3.170 naar 3.330) ondanks veel extra serviceverlening door Mitros; •d e afname van het aantal huurwoningen dat vrijkomt (van 1.918 naar 1.791 mutaties); • de nog niet adequate verduurzaming van Mitros (0,8% energiebesparing); • de groei van het aantal personeelsleden (tot 409) ondanks de daling van de personeelskosten; •h et financiële resultaat van -€ 92,9 miljoen, overigens in de wetenschap dat dat ‘verlies’ een ‘boekhoudkundig’ verlies is veroorzaakt door afwaarderingen die het gevolg zijn van de vele besluiten die Mitros heeft genomen om te blijven investeren.

1.2 Mens Waardevol Wonen over Mens Mitros wil er zijn voor mensen in haar woningen, buurten en wijken en hen helpen om kansen te realiseren. Dat gebeurt door in te spelen op hun wensen, maar ook door hen te faciliteren om te stijgen op de woon- c.q. de maatschappelijke ladder. • Mitros richt zich op mensen met lagere inkomens (maximaal € 35.000) maar ook op de groep daar net boven. Daarnaast werkt Mitros voor mensen met een zorgvraag en in de maatschappelijke opvang; • Mitros wil beter inzicht in de klantwensen en de keuzevrijheid vergroten bij onderhoud, renovatie en nieuwbouw en bij de communicatiekanalen (meer mogelijkheden via internet); • Mitros investeert in preventief onderhoud en raakt op deze en andere manieren ook gericht in gesprek met haar huurders over wensen en mogelijkheden op veel terreinen; • Mitros zet meer buurtbeheerders, huismeesters en contactpersonen in; • Mitros richt zich op sociale stijging door meer variatie in het woonaanbod, door samenwerking met het hele onderwijsveld, door in te spelen op de vraag naar stageplaatsen en bedrijfsruimten en door het inzetten van sport en cultuur als contacten bindmiddel; • Mitros wil dat de klanttevredenheid in 2012 een 7,5 als rapportcijfer scoort.


9

1

Waardevol Wonen in 2009

Klanten kunnen op veel manieren terecht bij Mitros. Voor persoonlijke contacten kan men naar de balies van de kantoren komen. Routinematige vragen en verzoeken om afspraken worden snel door de Klantenservice afgehandeld. En 24 uur per dag kunnen klanten voor veel informatie, voor afspraken met monteurs en andere transacties terecht op www.mitros.nl. De Klantenservice verwerkte in 2009 ruim 136.000 telefoontjes. Daarvan werd 83% binnen 30 seconden opgenomen en werd 80% van de verzoeken zonder verder doorverbinden door de medewerkers opgelost. Beide targets staan op 80%. Op de website kwamen bijna 159.000 bezoekers. Aan de balies verschenen ruim 2.000 bezoekers. Mitros meet systematisch de klanttevredenheid. Eind 2009 bleek het rapportcijfer voor de algemene tevredenheid gestegen te zijn van 6,2 naar 6,5. Mitros is blij met die stijging, maar beseft dat er nog veel moet gebeuren, vooral op het gebied van een goede afhandeling van vragen en klachten. Mitros houdt daarnaast klantenpanels om dieper op (aspecten van) de dienstverlening en het product in te gaan. Voorts belt een team van aftersalesmedewerkers tussen 16.30 en 20.30 uur om telefonisch enquêtes af te nemen over bijvoorbeeld verrichte reparaties en om eventuele restvragen proactief af te vangen. Een digitale enquête over de website leverde een rapportcijfer op van 7,1. In 2010 wordt de website nog interactiever. Als huurders van Mitros er met Mitros niet uitkomen, kunnen zij zich wenden tot een on afhankelijke Klachtencommissie. Het aantal ingediende klachten daalde tot 36 (2008: 40), een laagterecord tot nu toe voor Mitros. De woningvoorraad van Mitros kent een groot aantal goedkope en betaalbare huurwoningen. De gemiddelde nettohuur in Utrecht is € 393 (= 70% van de maximaal toegestane huur) en in Nieuwegein € 463 (76%). De huurverhoging bedroeg 2,34%, conform de richtlijnen van de overheid (2,5% maximaal). Het verhuur- en prijsbeleid van het Bedrijfsonroerendgoed is ook geprofessionaliseerd. Ondanks de relatief lage huren ontstaan bij veel klanten toch betalingsachterstanden. Mitros hanteert een streng doch rechtvaardig incassobeleid, dat – opgesteld en uitgevoerd in samenwerking met de schuldhulpverlening – achterstand in een zo vroeg mogelijk stadium probeert te verhelpen. Alle incassomedewerkers zijn daartoe opgeleid tot budgetcoach. Desondanks steeg het aantal huishoudens met achterstand van 3.170 in 2008 naar 3.330. Het gemiddelde bedrag daalde licht tot € 680 voor huidige en € 3.300 voor vertrokken bewoners. Het aantal ontruimingen vanwege betalingsachterstanden daalde echter fors van 73 in 2008 tot 53 in 2009. Voor het zesde achtereenvolgende jaar daalde het aantal vrijkomende woningen. Slechts 1.791 woningen kwamen vrij en dat is slecht door de doorstroming op de woningmarkt. Van de wonin-

10


gen werd ruim 70% toegewezen aan de doelgroepen volgens het BBSH. Vanuit de gemeenten is er sterke druk geweest om de slaagkans voor de minima te vergroten. Er gingen 245 woningen naar urgenten, 22 woningen naar statushouders en 86 naar mensen met een Generaal Pardon. Verder waren er 75 volledig rolstoeltoegankelijke woningen en 173 woningen met zorg en be geleiding. In de prestatieafspraken met zowel Utrecht als Nieuwegein is voor deze groepen veel aandacht. Het thema ‘sociale stijging’, rode draad van Waardevol Wonen wordt vooral gerealiseerd in de vele projecten die in de diverse wijkaanpakken zitten en die de stijgingsroutes wonen, werken, leren en vrije tijd faciliteren.

1.3 Wijk Waardevol Wonen over Wijk Mitros wil, samen met haar partners, werken aan het creëren van stabiele wijken met een goed leefklimaat voor de bewoners, waar mensen stapjes op de ladder kunnen zetten. • Mitros kiest de wijk als vertrekpunt voor haar strategievorming, analyseert het probleem en monitort de effecten van de dingen die zij daar doet; • Mitros maakt met name voor de wijken waar zij dominant aanwezig is, samenhangende wijkplannen; • Mitros continueert de afgesproken nieuwbouw- en herstructureringsprojecten en investeert extra in maatschappelijk vastgoed en ontmoetingsruimten; • Mitros versterkt de sociale en economische projecten door de inzet van consulenten en buurtbeheerders en trekt daar in vijf jaar € 20 miljoen voor uit; • Mitros gaat de gesprekken aan met de stakeholders in de wijken (mede door aparte con ferenties) en richt haar eigen organisatie in op de wijkaanpak.

Mitros heeft in haar beleid de wijk als vertrekpunt voor strategievorming gekozen. Samen met andere maatschappelijke partners werkt zij aan het scheppen van stabiele, vitale wijken. Wijken met een prettig woon- en leefklimaat waarin mensen op de woon- en/of de maatschappelijke ladder kunnen stijgen. Ook het kabinet kent de wijken een belangrijke rol toe. Voor de zogenaamde ‘Krachtwijken’, of in Mitros-jargon ‘Aandachtswijken’ (Kanaleneiland, Overvecht, Ondiep en Zuilen-Oost, waaraan de gemeente ook Hoograven heeft toegevoegd), zijn uitvoeringsovereenkomsten gesloten die vervolgens vertaald zijn in wijkactieplannen. Daarbij gaat het om de fysieke, sociale en economische aanpak. Volgens de Minister moeten de Utrechtse corporaties jaarlijks € 21,5 miljoen


11

1


meebetalen. Voor Mitros betekent dit € 4 miljoen aan sociale maatregelen en € 9,2 miljoen fysiek per jaar. In Nieuwegein heeft Mitros zelf ‘gebiedsverantwoordelijkheid’ genomen voor de wijk Jutphaas-Wijkersloot. Voor alle wijken worden wijkvisies en gebiedsplannen opgesteld. Hierin wordt geanalyseerd hoe de wijk fysiek verbeterd kan worden (woningen en maatschappelijk vastgoed), hoe leefbaarheid en veiligheid kunnen worden vergroot en hoe bewoners kunnen worden geactiveerd. Deze visies komen tot stand in samenwerking met de gemeente, met collega-corporaties en met stakeholders. Op wijkstakeholdersconferenties wordt intensief gesproken over de concrete aanpak. Binnen Mitros zijn medewerkers, interdisciplinair, gebiedsgericht aan de slag. Meer specifiek concentreert zich de aanpak: • in Overvecht op de gebieden De Gagel en de Spoorzone, waar door grootschalige fysieke ingrepen (sloop, nieuwbouw, renovatie en verkoop) gestreefd wordt naar grotere differentiatie, maar ook wordt geïnvesteerd in de kansen van met name kinderen, in activering van bewoners en in verbeteren van leefbaarheid en veiligheid; • in Kanaleneiland op de herontwikkeling van de As (met de nieuwbouw van 1.200 woningen en maatschappelijk vastgoed) en het gedifferentieerder maken van Kanaleneiland-Noord door sloop/nieuwbouw en renovatie, alsmede op initiatieven gericht op leren en werken; • in Ondiep op continuering van de langjarige aanpak om een levenslustig Ondiep te maken door fysieke herstructurering (1.100-1.300 woningen), realisatie van maatschappelijk vastgoed en aandacht voor jeugd en voor goed burgerschap; • in Zuilen op het duurzaam maken van de al lange tijd ingezette positieve omslag, onder meer door de herstructurering van de Geuzenwijk, de buurtaanpak in Zuilen-Oost en door activiteiten gericht op jeugd, leefbaarheid/veiligheid en participatie; • en in Jutphaas-Wijkersloot op het verbeteren van de woningen en het maken van voorzieningen voor zorg en bedrijvigheid door middel van gebiedsontwikkeling en de versterking van sociale ontmoeting en zorg voor ouderen. Bij elke aanpak hoort een breed pakket aan fysieke, sociale en economische maatregelen. Overigens vinden ook in veel andere wijken in Utrecht en Nieuwegein dit soort activiteiten plaats. Het woonklimaat in wijken is ook gebaat bij goede voorzieningen. Zo vond in mei 2009 de feestelijke opening van De Zusters, een interim-zorgvoorziening, plaats. Daarnaast realiseert Mitros op verschillende locaties kleinschalige woonzorgvormen en werkt zij aan woonservicezones: een gebied met een op de vraag afgestemd aanbod van wonen, welzijn en zorg. Maar het gaat bij voorzieningen ook om onderwijshuisvesting en multifunctionele accommodaties.

12


Woonoverlast en onrechtmatige bewoning kunnen de leefbaarheid in wijken en buurten ernstig bedreigen. Bij ernstige overlast werkt Mitros in Utrecht met andere maatschappelijke organisaties samen in de wijkgerichte projecten Woonoverlast, die in 2009 441 dossiers afhandelden. In Nieuwegein ontstaat een vergelijkbare aanpak. Door middel van het Laatstekansbeleid en het project Voorkom Huisuitzetting! wordt het aantal huisuitzetting zoveel mogelijk beperkt. Uiteindelijk waren er slechts vier ontruimingen wegens overlast, twee ontruimingen wegens hennepteelt en vier ont ruimingen vanwege onrechtmatige bewoning (tegenover ongeveer 200 meldingen). Mitros werkt veel met tijdelijke verhuur om leegstand en verloedering te voorkomen. Bij Mitros ging het in 2009 om ruim 460 woningen.

1.4 Stenen Waardevol Wonen over Stenen Vastgoed is een zeer belangrijk middel dat Mitros inzet voor een goed woon- en leefklimaat in wijken en buurten. Woningen die aansluiten bij de wensen van mensen en maatschappelijk vastgoed om de nodige voorzieningen te realiseren. • Mitros brengt alle woningen die nog meer dan 10 jaar meegaan op kwaliteitsniveau 3 en zet daarvoor nieuwbouw, renovatie en onderhoud in; • In 5 jaar tijd trekt Mitros maar liefst € 245 miljoen uit aan onderhoud; • In 10 jaar tijd renoveert Mitros 6.500 woningen (€ 440 miljoen), bouwt ze 5.000 nieuwe huurwoningen (€ 970 miljoen) en 3.750 nieuwe koopwoningen (€ 560 miljoen); • Mitros verkoopt jaarlijks 150-200 woningen en in 10 jaar tijd 3.200 woningen in Koopgarant (opbrengst € 680 miljoen); • In 10 jaar tijd realiseert Mitros 110.000 m2 aan maatschappelijk vastgoed (€ 280 miljoen) en heeft zij een goed beheerconcept ontwikkeld; • Mitros bereikt in 5 jaar een energiebesparing van 15% en in 10 jaar van 30%, door 8.500 woningen aan te pakken en daarin € 175 miljoen te investeren; • Mitros wordt actief in de hele regio om het woningtekort aan te pakken.

Mitros streeft ernaar haar woningvoorraad kwantitatief en kwalitatief op orde te hebben en zo effectief mogelijk in te zetten. Door renovatie en onderhoud verhoogt zij de kwaliteit van de voorraad, door nieuwbouw, sloop en verkoop wordt de portefeuille geoptimaliseerd. Mitros heeft 30.965 verhuureenheden. Daarvan bestaat 87% uit socialehuurwoningen (26.876 stuks), 8% uit huur boven de € 546 en de rest uit overige eenheden. Ten opzichte van de geldende prestatieafspraken heeft Mitros in Utrecht 1.688 en in Nieuwegein 770 socialehuurwoningen extra in portefeuille.


13

1


Eind 2009 had Mitros 57.000 m2 bvo aan maatschappelijk vastgoed in bezit, een groei van 31.000 m2 ten opzichte van 2008. Het vastgoed richt zich op de sectoren onderwijs, wonen-welzijn-zorg en wijkeconomie. Mitros heeft 280 van haar bijna 600 rijks- en gemeentelijke monumenten qua beheer over gedaan aan Stadsherstel Midden-Nederland, een organisatie (gezamenlijk met corporatie de Alliantie) die op Monumentendag 2009 feestelijk het levenslicht zag. Onderhoud is voor Mitros al enkele jaren een speerpunt. In 2009 besteedde Mitros € 57 miljoen aan onderhoud. Dat is een forse onderhoudsinspanning. Grote projecten waren onder andere in Zuilen (Norbruislaan, Ruyche Roobol en De Lessepsbuurt) en in Kanaleneiland. In Nieuwegein ging het qua casco onder andere om Ebbemonde, Zaanscheschans/Lijsterbesstraat, Sperenburg, Marterweide en Orpheuslaan en qua interieur om Violier-/Anemoonstraat, Batau-Noord, Koets-/ Arresleedrift en Wierselaan. Sinds 2007 is 65% van de open verbrandingstoestellen vervangen door moderne, gesloten systemen. Overal zijn koolmonoxidemeters geplaatst. Verder loopt er een asbestinventarisatie in alle woningen en is de legionella-inventarisatie afgerond. Deze ingrepen dragen ook bij aan duurzamer Mitros. Bij 64 renovaties werd een breed scala aan energetische maatregelen getroffen. Samen met de transformatie van de voorraad levert dat een energiebesparing van 0,8% op. Daarnaast koopt Mitros consequent gas en energie voor de collectieve voorzieningen ‘groen’ in en gaat Mitros ervaring opdoen met zonnepanelen. De impuls in de kwaliteit van de woningvoorraad krijgt ook gestalte door de transformatie (nieuwbouw, renovatie en sloop). In 2009 werden 542 nieuwe woningen opgeleverd en 526 renovaties. Dat is conform begroting en meer dan de 303 nieuwe woningen en 383 renovaties van 2008. Het gaat om grote projecten in Leidsche Rijn (De Kapiteyn en Het Kompas) en in Transwijk (De Zusters). Een groot renovatieproject vond plaats in De Halve Maan. In 2009 werd de nieuwbouw van maar liefst 672 woningen gestart. In weerwil van de economische crisis, waardoor talloze bouwprojecten sneuvelden, nam Mitros een historisch hoog aantal nieuwbouwwoningen in uitvoering, waaronder 579 op één dag in december. Eerder ging het om projecten in Kanaleneiland, Zuilen en Soest. In december ging het om de Talmalaan, de Laan Bouwprogramma woningen (incl. zorgunits) en maatschappelijk vastgoed (m2) 2009 van Chartroise (Ondiep), Geuzenveste, Opgeleverd Uitvoering Rijnbaan (Kanaleneiland) en Nieuwbouw Leidsche Rijn 278 0 Sterrenberg (Zeist) Daarnaast startten 450 Nieuwbouw stad Utrecht 264 552 m2 renovaties. Daaronder vallen diverse pro 777 m2 jecten in Utrecht-West en het eerste deel Nieuwbouw Nieuwegein/Regio 0 120 van de ‘3,5 hoog flats’ in Overvecht. Renovatie stad Utrecht 526 450 Renovatie Nieuwegein Sloop Utrecht Sloop Nieuwegein

0

0

112

37

0

0

14


1.5 Maatschappij Waardevol Wonen over Maatschappij Als maatschappelijke onderneming realiseert Mitros een zorgvuldige bedrijfsvoering en ‘good governance’ en is zij transparant in de dialoog met de stakeholders. • Mitros implementeert een business control framework en laat zich in 2010 visiteren; • Door de inzet van klantenpanels, (wijk)stakeholdersconferenties en andere (vernieuwende) vormen van ontmoeting en debat is Mitros in gesprek met haar bewoners en haar partners; • Mitros brengt transparantie in over haar (financiële) mogelijkheden in deze gesprekken.

Mitros is vrijwel continu in gesprek met haar omgeving. Met individuele klanten, klantgroepen (via bijvoorbeeld klantenpanels en aftersalesenquêtes) en collectief via tevredenheidsonderzoeken, zoals in 2009 ook gebeurde. Met formele bewonerscommissies in regelmatige overleggen, met diverse soorten adviescommissies en klankbordgroepen bij stedelijke vernieuwing, en met de maatschappelijke organisaties in wijken, onder andere in de wijkstakeholdersconferenties zoals die in Zuilen, Ondiep, Kanaleneiland en Jutphaas/Wijkersloot werd gehouden. Gereguleerd overlegt Mitros met de beide huurdersorganisaties Mitropool en VBN die een grote inzet tonen om een breed scala aan onderwerpen aangaande beleid en dienstverlening in een kritische en constructieve dialoog met Mitros te bespreken. Tijdens de Mitros Podiums (stadsdebatten) discussieert Mitros met haar stakeholders over actuele beleidsvragen. In 2009 was een Podium gewijd aan maatschappelijk vastgoed. Ook organiseerde Mitros weer een brede stakeholdersconferentie, waarin de stakeholders zich uitspraken over ‘van wie Mitros is’ en wat zij van Mitros, mede gezien haar positie, mogen verwachten. De tevredenheid van de stakeholders werd dit jaar niet gemeten. Het Mitros Atelier, dit jaar tweemaal gehouden, is een broedplaats voor nieuwe ontwikkelingen met inspiratie van toppers van buiten. Op landelijk niveau praat Mitros met stakeholders, in en via het samenwerkingsverband van grote en grootstedelijke corporaties De Vernieuwde Stad, over thema’s als prijsbeleid en de agenda en ordening van de corporatiesector. Intern werkt de governance goed. Het ondernemingsbestuur werd dit jaar versterkt. Het handelt transparant en integer en er is sprake van goed toezicht op het handelen van Mitros en het afleggen van verantwoording daarover. Mitros kent een uitgebreid stelsel van risicomanagement ten aanzien van de woningportefeuille, de treasury en de projecten en een goed werkend intern kwaliteits- en managementcontrolsysteem. Mitros startte een traject gestart om haar lokale verankering te verscherpen. Enerzijds leidt dit tot een scherpere focus op de wijze waarop Mitros zich, in continue dialoog in wijken en op stedelijk


15

1


niveau, laat beïnvloeden door stakeholders voor wat betreft de te leveren prestaties en op de wijze waarop Mitros zich verantwoordt over de geleverde prestaties. Anderzijds, op corporate niveau, werken bestuur en Raad van Commissarissen aan een sterkere verbinding van de onderneming met de samenleving in termen van ‘maatschappelijke governance’. De Raad van Commissarissen zet zich in om in continuïteit toezicht te houden op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen Mitros, maar adviseert ook gevraagd en ongevraagd. In 2009 heeft de Raad alle vacatures ingevuld en is daarmee op volle sterkte gekomen. Hij heeft zich intensief bezig gehouden met de strategie van Mitros – denk aan de ontwikkeling van een visie op de regionale woningmarkt, aan vernieuwing van de portefeuille en aan zorg voor het primaire proces – maar ook bijvoorbeeld met de gevolgen van de financiële crisis. De Raad heeft ook regelmatig contact met het krachtenveld van Mitros; primair met de huurdersorganisaties, maar ook met de andere stakeholders in het werkgebied.

1.6 Bedrijf Waardevol Wonen over Bedrijf Om haar ambities waar te maken werkt Mitros bedrijfsmatig en ondernemend. Gezien het enorme beslag van de ambities op de middelen voert Mitros een scherp financieel beleid. • Mitros gaat niet reorganiseren maar richt enkele gespecialiseerde bedrijfsonderdelen op; • Intern optimaliseert Mitros de onderlinge dienstverlening en de bedrijfsprocessen en zet in op opleidings- en managementprogramma’s; • Mitros doet een uitspraak over gewenste vormen van samenwerking; • In 10 jaar tijd investeert Mitros € 2 miljard in haar eigen vastgoed, terwijl verkoop van huuren koopwoningen € 850 miljoen oplevert, zodat Mitros financierbaar blijft.

In 2009 is de organisatie van Mitros verder uitgelijnd om nog beter in staat te zijn de ambities te realiseren. Zo zijn twee onderdelen, het bouwkundig adviesbureau en het onderhoudsbedrijf samengevoegd tot de Mitros Onderhoudsgroep. Dit onderdeel brengt het gehele onderhoudsproces binnen Mitros, een kernproces, in één hand. Binnen Mitros Wonen Utrecht is het gebiedsgericht werken voor de afdeling Wijken geconcretiseerd in het inrichten van vier gebiedsgerichte teams. Intern lopen er diverse leer- en ontwikkeltrajecten om het sturen op rendement van de portefeuille, het managen door operationeel leidinggevenden, het sturen door de Raad van Bestuur en de eindverantwoordelijke directeuren en managers en het kweken van jong talent te optimaliseren. Voorts is een nieuwe beoordelingssystematiek van kracht geworden. Het ziekteverzuimpercentage bleef op 5,6% staan. Door de extra capaciteit die nodig is om de veelheid aan ambities uit Waardevol Wonen te realiseren, groeide de omvang van de organisatie. Tegelijk werd er flink gestuurd om het aantal ingeleende 16


krachten te verminderen om zo de personeelskosten omlaag te krijgen. Op een formatie van 409 personeeleden (345 fte) waren er 35 tijdelijke. Op een formatie van 409 personeeleden (345 fte) waren er 35 tijdelijke. In 2008 waren er 61 tijdelijke medewerkers op een formatie van 392 personeelsleden. Het jaarresultaat over 2009 is € 92,9 miljoen negatief. Het resultaat wordt sterk negatief beïnvloed door de ‘afwaardering onrendabele investeringen’ (€ 103,2 miljoen) en de ‘mutatie actuele waarde materiële vaste activa’ (€ 18,3 miljoen). De afwaardering is het gevolg van boekhoudkundige regels. Mitros waardeert haar woningbezit tegen de zogeheten bedrijfswaarde. Dat is het saldo van alle toekomstige uitgaven en toekomstige inkomsten (de kasstromen). Verandert er iets in de grondslagen (parameters) voor de bedrijfswaardeberekening, dan komt er in de toekomst meer of juist minder binnen en stijgt respectievelijk daalt de bedrijfswaarde. De bedrijfswaarde daalt ook als het bezit ouder wordt, zoals bij Mitros, omdat er dan minder jaren inkomsten zullen zijn. Dat maakt de post ‘mutatie actuele waarde’. Daarnaast gaat men ervan uit dat socialehuurwoningen in hun looptijd minder opleveren dan ze gekost hebben. Dit toekomstig ‘verlies’ moet in één keer afgeboekt worden. Mitros doet dat als het onomkeerbare besluit is genomen een bepaalde investering te gaan doen. Mitros heeft in 2009 zeer veel beslissingen genomen om te gaan investeren, zodat de post ‘afwaardering’ zo extreem hoog is. Dit is echter geen feitelijk verlies. Bovendien beschouwt Mitros het als een goed teken dat zij zoveel gaat investeren. Zoals gezegd waardeert Mitros haar onroerend goed op basis van de bedrijfswaardeberekening, het saldo van toekomstige uitgaven en inkomsten. Mitros doet dat op een ‘conservatieve manier’. De bedrijfswaarde van de totale portefeuille bedraagt volgens deze methodiek € 923 miljoen. Wanneer gekeken wordt naar de marktwaarde van de portefeuille in verhuurde staat, dan bedraagt die echter € 3,6 miljard. De WOZ-waarde van de totale portefeuille is zelfs € 5,2 miljard. Het Centraal Fonds Volkshuisvesting beoordeelt als (financieel) toezichthouder jaarlijks de financiële positie van Mitros (de solvabiliteit en financiële continuïteit). Het CFV kwalificeert Mitros als een A-corporatie. Dat wil zeggen dat de voorgenomen activiteiten passen bij de huidige vermogenspositie. Financieel is Mitros volgens het CFV in staat om haar woningbezit te blijven verhuren zonder gedwongen verkoop. Naast de boven genoemde ‘verlies-posten’ is vermeldenswaard de forse onderhoudsinspanning die Mitros leverde. Maar liefst € 56,9 miljoen werd besteed aan onderhoud, lasten die direct ten goede komen aan het woongenot van de huurders. Andere opvallende zaken bij de bepaling van het resultaat over 2009 zijn dat de personeelskosten fors zijn teruggelopen (vooral door minder mensen in te lenen), dat het verkoopresultaat van bestaande woningen tegenviel (€ 16,1 miljoen in plaats van de begrote € 28,5) en dat de rentelasten zijn gedaald, veroorzaakt door de vele nieuwe projecten (renteresultaat daalde van -€ 20,6 naar -€ 24,8 miljoen). Tot slot is van belang te stellen dat het resultaat uit de normale exploitatie positief is en dat het negatieve jaarresultaat, zoals gezegd, veroorzaakt wordt door de verplichte afwaardering en waardemutatie.


17

laatste woningen in Rijnsche Hout, Leidsche Rijn: 36 eengezinswoningen in de sociale huur en 2 in de vrije sector.

31 MAART

24 MAART

24 maart 2009: oplevering

18


31 maart 2009: feestelijke startschot van de nieuwbouw van Kanaleneiland Centrum, aan de voet van de Prins Clausbrug.

11 mei 2009: officiële opening van de eerste elf zorgwoningen in het Dijkhuis aan de Lekboulevard in nieuwegein.

14 MEI

11 MEI

2 MEnS

14 mei 2009: Oplevering van de laatste woningen in De Kapiteyn en Het Kompas: 240 appartementen in de sociale (124 = Kompas) en dure huur (116 = Kapiteyn) in Langerak, Leidsche Rijn; bewoners geven een 7,6 als rapportcijfer voor de oplevering door Mitros.


19

2 MEnS

2

Dienstverlening

2.1 Klanttevredenheid Klanttevredenheidsonderzoek Mitros laat ieder jaar klanttevredenheidsonderzoeken uitvoeren. naar aanleiding van onderzoeksresultaten van voorgaande jaren is in de beleidsbrief 2009 de volgende target gesteld: Het gemiddelde klanttevredenheidscijfer gaat van 6,2 (meting 2008) naar 6,6 in 2009. Mitros heeft deze doelstelling net niet gehaald en kreeg gemiddeld een 6,5. Splitst men dit cijfer op naar lokaal woonbedrijf, dan blijkt dat Mitros in nieuwegein wel uitkwam op een 6,6. Bij het klanttevredenheidsonderzoek wordt op vier thema’s gemeten: algemene organisatie, dienstverlening, woning en woonomgeving. Ten opzichte van 2008 is op alle vier deze thema’s sprake van een licht toegenomen klanttevredenheid, maar de klanttevredenheid is nog niet op alle onderdelen terug op het niveau van 2007. Grootste bron van ontevredenheid blijft de afhandeling van algemene klachten. Mitros werkt er hard aan om dit te verbeteren. In Utrecht is de tevredenheid van de klant over de dienstverlening gestegen van een 5,9 naar een 6,6. De onderdelen waarop vooral vooruitgang is geboekt zijn de uitvoering van planmatig onderhoud (6,8), het uitvoeren van kleine reparaties (7,3) en Zelf Aangebrachte Voorzieningen (5,8). De onderdelen waar Mitros in nieuwegein ten opzichte van 2008 het sterkst in is verbeterd, zijn het uitvoeren van groot onderhoud (8,0), de algemene organisatie (6,8) en – net als in Utrecht – het uitvoeren van (kleine) reparaties (7,8).

20


Helaas is de respons op het klanttevredenheidsonderzoek de afgelopen jaren geleidelijk gedaald. Als deze dalende lijn zich voortzet, komt de representativiteit van de uitkomsten onder druk te staan. Klantenpanel Mitros heeft, naast het klanttevredenheidsonderzoek, ook een klantenpanel georganiseerd met huurders met een buitenlandse achtergrond om er beter achter te kunnen komen wat zij vinden van de dienstverlening van Mitros. Daarbij is gevraagd wat men van Mitros vindt en is in het bijzonder ingegaan op onderhoud en communicatie. Dit heeft een aantal bruikbare verbeterpunten opgeleverd. In Nieuwegein organiseerde Mitros twee meedenkbijeenkomsten over de binnenkant van de woning: hoe het komt dat huurders ontevreden zijn over het onderhoud van vooral keuken, badkamer en toilet, en hoe kan Mitros dit verbeteren? In grote lijnen waren de oorzaken voor de ontevredenheid de volgende: het interieur functioneert niet meer naar behoren en voldoet niet meer aan de eisen en wensen van de tijd, de uitstraling van het interieur is verouderd en Mitros bepaalt voor de bewoner wat en wanneer iets gebeurt en vraagt onvoldoende naar de mening van de huurder. Bewoners willen met Mitros overleggen over de mogelijkheden en ‘inspraak’ hebben in het onderhoud. Ze kwamen met de volgende voorstellen: • Bewoners mogen zelf klussen in de woning, eventueel met ondersteuning van Mitros; • Mitros pleegt vaker ‘klein’ onderhoud, bijvoorbeeld om de paar jaar, in plaats van ‘groot’ onderhoud om de tien of twintig jaar; • Bewoners kunnen ‘sparen’ voor een onderhoudsbudget. Ieder jaar loopt het budget op en de bewoner mag zelf bepalen wanneer het budget besteed wordt en aan welk deel van het interieur (keuken, badkamer of toilet); • Mitros laat interieur vervangen op een moment dat het feitelijk nog niet aan vervanging toe is. De bewoner betaalt dan zelf een deel bij. After sale Ook door middel van after sale enquêtes probeert Mitros de tevredenheid van haar klanten te peilen en te verbeteren (zie volgende paragraaf).

2.2 Klantbenadering en dienstverlening Als klanten Mitros bellen, krijgen zij de Klantenservice aan de lijn. Voor 2009 had Mitros zich ten doel gesteld dat 80% van de binnenkomende telefoontjes binnen dertig seconden moest


21

2 mens

zijn opgenomen. Dit servicelevel is behaald en kwam uit op 83%. Verder was de doelstelling dat de medewerkers van de eerste lijn 80% van de binnenkomende telefonische vragen zelf zouden verwerken en afhandelen, zonder verder te moeten doorverbinden. Ook dat is in 2009 gelukt. Onderstaand overzicht geeft een cijfermatig beeld van het beantwoorde telefoonverkeer gedurende de afgelopen vijf jaren. Telefoonverkeer Klantenservice Jaar

Aantal beantwoorde

Aantal afgebroken

Aantal na 30 seconden

Te behalen

Behaald

telefoontjes per jaar

telefoontjes per jaar

afgebroken telefoontjes

servicelevel-

servicelevel-

per jaar

percentage

percentage

2005

133.860

4.570

1.750

75

2006

138.190

4.840

1.700

80

77 77

2007

133.727

3.942

2.345

80

80

2008

137.500

3.750

2.150

80

82

2009

136.400

3.450

1.950

80

83

Budgetcoaching Alle incassomedewerkers zijn bij Mitros opgeleid tot budgetcoach. Zij nemen contact op met klanten die een huurachterstand hebben. Als de huurder dat wenst, zoeken zij samen naar een passende oplossing om de huur te betalen. Ook kunnen zij advies geven over het te besteden budget. After sale Mitros is continu bezig haar processen te optimaliseren. Zij houdt daarbij rekening met de mening van de klant. Daarom voert een team van aftersalemedewerkers, dat uitsluitend tussen 16.30 en 20.30 uur werkt, telefonische enquêtes uit. De enquêtes zijn divers en zijn vooral kwaliteitsmetingen, maar kunnen ook worden uitgevoerd als proactieve klantbenadering. Dan maakt de klant samen met de aftersalemedewerker bijvoorbeeld een inventarisatie van eventuele individuele problemen. Ook wordt dan, voor zover mogelijk, direct een oplossing aangereikt. Website De website van Mitros, www.mitros.nl, bevat veel informatie over alle zaken die met name klanten, maar ook relaties, zouden willen weten. Zo kan men er onder meer het jaarverslag, diverse reglementen en de statuten vinden. Naast algemene informatie staat er ook informatie over alle nieuwbouw-, renovatie en sloopprojecten van Mitros.

22


Mitros wil graag dat klanten zaken met haar kunnen doen op de manier die zij het prettigst vinden. Daarom werkt Mitros aan een uitbreiding van de transactiemogelijkheden via internet, naast de reguliere kanalen als telefoon, brief, email en baliebezoek. Begin 2010 wordt Mijn Mitros gelanceerd, waarbij huurders kunnen inloggen, hun persoonlijke gegevens kunnen inzien en wijzigen, aanvragen doen, direct betalen, enz. Ook wordt het complete woningbezit inzichtelijk gemaakt met foto’s en plattegronden. In 2009 zijn de voorbereidingen getroffen voor deze grootscheepse uitbreiding. In 2010 gaat Mitros de huurders door middel van een klantenpanel vragen welke zaken nog verbeterd of eventueel toegevoegd kunnen worden. De uitkomsten worden in 2011 gebruikt voor de verdere uitbouw van Mijn Mitros en het overzicht van het woningbezit. In november plaatste Mitros een digitale enquête op www.mitros.nl met tien vragen over de website. Ruim 200 bezoekers vulden de enquête in. Het gemiddelde cijfer dat ze www.mitros.nl gaven, was een 7,1. De gemiddelde leeftijd lag tussen de 25 en 35 jaar. 64% van de bezoekers is huurder en zoekt algemene informatie of antwoord op een gerichte vraag. De vormgeving, overzichtelijkheid, snelheid, navigatie, begrijpelijkheid en volledigheid worden goed tot zeer goed bevonden. De actualiteit vindt men redelijk tot goed. De extra informatie en mogelijkheden waar men behoefte aan heeft, liggen in de lijn van de geplande uitbreiding met Mijn Mitros. Internet bezoek Aantal unieke bezoekers

Totaal

Gemiddeld per maand

158.719 13.227

Percentage contacten met Mitros via internet

51%

Percentage reparatieverzoeken via internet

9%

2.3 Klachtencommissie Corporaties zijn volgens het Besluit Beheer Sociale Huursector verplicht te beschikken over een klachtenreglement en een onafhankelijke klachtencommissie. Huurders van Mitros kunnen met klachten terecht bij de Klachtencommissie voor Mitros. Dit kan pas als zij hun klacht al eerder schriftelijk bij Mitros hebben ingediend en niet tevreden zijn over de afhandeling hiervan. De Klachtencommissie heeft een eigen reglement dat is vastgesteld door de huurdersorganisaties Mitropool en VBN en door het bestuur van Mitros. Mitros geeft bekendheid aan de Klachtencommissie door vermelding op de website. Ook maken de huurdersorganisaties Mitropool en VBN huurders erop attent dat zij terecht kunnen bij de


23

2 mens

onafhankelijke Klachtencommissie. Verder heeft de Klachtencommissie een eigen brochure uit gebracht, die wordt uitgereikt aan alle nieuwe huurders. In 2009 zijn 36 klachten ingediend bij de Klachtencommissie. De helft hiervan is in behandeling genomen. De overige klachten waren niet ontvankelijk, meestal omdat zij niet eerder schriftelijk waren ingediend bij Mitros. Deze klachten zijn ter afhandeling doorgestuurd naar Mitros. 2008

2008

2007

2006

Aantal ingediende klachten

36

40

38

56

Aantal in behandeling genomen klachten

18

22

21

31

Aantal klachten uit voorgaand jaar nog in behandeling

13

10

13

9

Totaal in behandeling

31

32

34

40

Aantal keren succesvol bemiddeld

9

5

11

11

Aantal uitgebrachte adviezen

6

9

9

7

waarvan - (gedeeltelijk) gegrond

4

5

3

3

- ongegrond

2

4

6

4

6

9

9

7

Aantal adviezen integraal door het bestuur overgenomen

Het bestuur heeft, zoals in alle jaren van het bestaan van de Klachtencommissie, alle adviezen van de Klachtencommissie geheel overgenomen. Niet alle in behandeling genomen klachten leiden tot een advies. Als het enigszins mogelijk is, probeert de Klachtencommissie klachten op te lossen door te bemiddelen tussen de huurder en Mitros, waarna de huurder zijn klacht intrekt. De commissie hoeft dan geen advies meer uit te brengen. Vijf klachten waren eind 2009 nog niet opgelost. De behandeling van deze klachten is in 2010 voortgezet. De commissie legt jaarlijks in een uitgebreid eigen jaarverslag verantwoording af over haar werkzaamheden. Dit verslag is opvraagbaar bij de secretaris van de Klachtencommissie.

24


2 MEnS

3

Prijsbeleid

3.1 Huidig prijsbeleid Kengetallen Utrecht De voorraad van Mitros telt in Utrecht nog steeds veel goedkope en betaalbare woningen. Onder invloed van de herstructurering begint de samenstelling echter wel enigszins te veranderen. Er wordt kwaliteit toegevoegd. Dit komt tot uitdrukking in een jaarlijkse stijging met één punt van het gemiddeld aantal woningwaarderingspunten over de afgelopen vier jaar en een gemiddeld wat sterkere stijging van de netto huren. naast de herstructurering speelt bij de stijging van de netto huren ook harmonisatie een rol, hoewel de invloed hiervan in 2009 beperkt is gebleven. Bij mutatie wordt de nettohuur dan direct verhoogd tot de streefhuur. In Utrecht is nog enige harmonisatieruimte aanwezig. De cijfers in onderstaande tabel betreffen uitsluitend de zelfstandige wooneenheden. Kengetallen Utrecht: de gemiddelde waarde Netto

Subsidiabele

Aantal

Maximale

huur

huur*

WWS-punten

huur

Puntprijs

Streefhuur

Nettohuur

Streefhuur

als % van de

als % van de

31-12-2009

393

400

124

561

3,17

414

maximale huur 70%

maximale huur 74%

31-12-2008

379

386

123

544

3,08

401

70%

74%

* subsidiabele huur is de huur plus enkele servicekosten die bij de berekening van de huursubsidie meegenomen worden.


25

2 mens

Kengetallen Nieuwegein De voorraad van Mitros in Nieuwegein toont veel overeenkomsten met het gemiddelde beeld in Nieuwegein. De veranderopgave binnen de Nieuwegeinse woningmarkt is van een andere omvang dan in Utrecht. Grootschalige herstructurering is hier op dit moment nog nauwelijks aan de orde. De kengetallen laten dan ook over de jaren heen weinig bijzonderheden zien. De stijging van de netto huren is gelijk aan de inflatie en het aantal woningwaarderingspunten is al jaren hetzelfde. In Nieuwegein is de gemiddelde netto huur bijna gelijk aan de streefhuur. Er wordt dan ook nauwelijks meer geharmoniseerd. De cijfers in onderstaande tabel betreffen uitsluitend de zelfstandige wooneenheden. Kengetallen Nieuwegein: de gemiddelde waarde

Netto

Subsidiabele

Aantal

huur

huur*

WWS-punten

Maximale

Streefhuur

Nettohuur

Streefhuur

huur

Puntprijs

als % van de

als % van de

maximale huur

maximale huur

31-12-2009

463

474

135

612

3,43

468

76%

76%

31-12-2008

451

462

135

597

3,34

458

75%

76%

* subsidiabele huur is de huur plus enkele servicekosten die bij de berekening van de huursubsidie meegenomen worden.

Streefhuur De streefhuur geeft aan op welk huurniveau Mitros haar bezit wil hebben. Mitros wil haar huidige systeem van streefhuurbepaling aanpassen en de potentiële ruimte die nog aanwezig is ten opzichte van de maximale huurprijzen efficiënter gaan benutten. Met de huurdersorganisaties is in voorgaande jaren al gesproken over aanpassing van de systematiek. In 2008 is de discussie als gevolg van de kredietcrisis en in afwachting van de eerste resultaten van het landelijke experiment Huur op Maat aangehouden In 2009 is de systematiek van streefhuurbepaling opnieuw opgepakt, waarbij Mitros zich samen met de gemeente Utrecht en woningcorporatie Portaal sterk heeft gemaakt voor het alsnog kunnen aanhaken aan het landelijke experiment Huur op Maat. De overheid heeft hiervoor echter geen toestemming verleend. Mitros blijft het experiment wel met belangstelling volgen, want zij blijft wat de systematiek betreft, voorstander van een beweging van objectsubsidie (de woning) naar subjectsubsidie (de huurder). In 2010 komt Mitros met een nieuwe systematiek voor haar huurprijsbeleid. Daarbij sluit zij, waar mogelijk, aan bij de uitgangspunten van Huur op Maat.

26


Prijsbeleid bedrijfsonroerend goed (BOG) Sinds de oprichting van het bedrijfsonderdeel Maatschappelijk Vastgoed werkt Mitros als een professionele vastgoedpartij in de markt. Bij het bepalen van huurprijzen van BOG is de markt dan ook het uitgangspunt bij het sluiten van huurovereenkomsten met partijen. Er zijn twee soorten bedrijfsonroerend goed: maatschappelijk en commercieel. De tweede categorie huurt gewoon tegen marktprijzen. Ook voor panden waar een ondernemer een goed lopende zaak zou kunnen beginnen, hanteert Mitros een marktconforme huurprijs. Voor de eerste categorie kijkt Mitros echter ook naar het karakter van het bedrijf of de instelling en kan een lagere huurprijs worden berekend. Bij het bepalen van een redelijke, passende huurprijs onderzoekt Mitros onder andere de volgende gegevens: • locatie (wijk/buurt); • courantheid; • bedrijvigheid; • grootte; • uitstraling/soort pand; • mogelijkheden/bestemmingsplan; • vergelijkbare panden. Vaak vraagt Mitros hierbij ook een ervaren, lokale makelaar om advies. Als een maatschappelijke of sociale partij waarde toevoegt in een wijk of buurt maar niet voldoende middelen heeft om een markthuur te betalen, hanteert Mitros een aangepaste huurprijs. Deze huurprijs is huurderspecifiek en geldt dus niet voor een volgende huurder van het pand. In het huurcontract worden beide bedragen, markthuur en berekende huur, opgenomen. Zo maakt Mitros inzichtelijk wat de maatschappelijke investering vanuit Mitros is. Naast het inzichtelijk maken van de maatschappelijke investeringen wil Mitros ook weten wat deze investeringen betekenen voor de prijzen van het onroerend goed in de buurt. Hiervoor volgt Mitros onder andere de gemeentelijke WOZ-waarden en laat zij steekproefsgewijs waarden bepalen door professionele taxateurs. Er zijn natuurlijk ook tussenvormen mogelijk tussen maatschappelijk en commercieel. In 2009 heeft Mitros een inventarisatie gemaakt van haar maatschappelijk vastgoed en de bijbehorende contracten. Om te komen tot marktconforme huurcontracten en -prijzen heeft Mitros diverse contracten ‘opengebroken’. Dit heeft voor 2009 geresulteerd in ruim veertig nieuwe huurcontracten op basis van de ROZ-voorwaarden. Met het afsluiten van nieuwe huurovereenkomsten kan Mitros bij commerciële ondernemers


27

2 mens

betere voorwaarden en huurprijzen bedingen. In 2009 heeft dit een huurstijging opgeleverd van bijna € 20.000 op jaarbasis. Huuraanpassingen Jaarlijks wordt in april de huurverhoging aangezegd die per 1 juli ingaat. Binnen haar te voeren huurbeleid wil Mitros daarbij graag rekening houden met de aard van de woningvoorraad. Voor Mitros betekent dit dat zij bij de jaarlijkse huurverhoging woningen die met hun huurprijs nog ver van de streefhuur af zitten wat meer in prijs wil laten stijgen dan woningen die met hun huur al dichtbij of op de streefhuur zitten. In overleg met de huurdersorganisaties Mitropool en VBN wordt daarbij dan steeds de definitieve huurverhogingsstaffel voor de woningen vastgesteld. Het Kabinet Balkenende IV is echter uitgegaan van een inflatievolgend huurbeleid. Zowel de gemiddelde huursom (de gemiddelde huurverhoging op corporatieniveau) als het maximaal toegestane huurverhogingspercentage per woning, zijn hierbij op het inflatiepercentage gezet. Van enige differentiatieruimte op woningniveau is hierdoor in feite geen sprake meer, tenzij over wordt gegaan op een huurverhoging onder inflatieniveau. Het inflatiecijfer waarnaar gekeken wordt is het inflatiecijfer over het voorgaande jaar. Voor de huurverhoging van 2009 was dit dus het inflatiecijfer over 2008: 2,5%. In 2009 hanteerde Mitros dus een huurverhoging van 2,5%. Uitzondering daarop waren de woningen waarover met de huurdersorganisaties al eerder andere afspraken waren gemaakt in het kader van sloop en renovatie. De gemiddelde huuraanpassing voor heel Mitros kwam daardoor uit op 2,34%. In onderstaande tabel is de uitkomst weergegeven van de onderhandelingen over de huurverhoging in de afgelopen vijf jaar met respectievelijk Mitropool in Utrecht en VBN in Nieuwegein. Naast de jaarlijkse huurverhoging kan de huur ook worden aangepast op het moment dat de huur is opgezegd en de woning opnieuw Utrecht 2,30 1,45 1,01 2,54 1,66 verhuurd moet worden (mutatie). Bij mutatie Nieuwegein 2,45 1,59 1,09 2,35 1,45 wordt de huur direct verhoogd tot de streefMaatschappelijk Vastgoed 2,50 huur. De nieuwe huurder betaalt dan de streefHeel Mitros 2,34 1,48 1,03 2,5 1,6 huur. Dit principe heet huurharmonisatie. Daarnaast kan de huur worden verhoogd bij individuele woningverbeteringen. Bij een individuele woningverbetering wordt het aantal waarderingspunten van de woning aangepast, waardoor ook de streefhuur hoger wordt. Bij een individuele woningverbetering gaat de hogere huur direct in. De huurder tekent hiervoor. Gemiddeld ging het in 2009 in Utrecht om een verhoging van € 8,51 per maand en in Nieuwegein € 6,63.

Gemiddelde huuraanpassingen per juli (in percentages) 2009

28

2008

2007


2006

2005

3.2 Huurbetaling Verzoek- en bezwaarschriften Huurcommissie Huurders die het niet eens zijn met de huurprijs van hun woning, kunnen bij de Huurcommissie terecht. Zij kunnen daar een verzoekschrift indienen tot huurverlaging op grond van gebreken aan de woning of op grond van de puntentelling. Ook kunnen zij een bezwaar indienen tegen huurverhoging na woningverbetering en tegen de stook- en servicekosten. In 2009 heeft de Huurcommissie in totaal zestig verzoeken bezwaarschriften ontvangen. Hiervan is het merendeel door de huurders zelf ingediend (39) en een aantal is door Mitros doorgestuurd (21).

Aantal ingediende verzoeken bezwaarschriften 2009

In de tabel hiernaast zijn de rechtstreeks bij Mitros ingediende bezwaarschriften, die Mitros zelf met de huurder heeft opgelost, niet inbegrepen. Dit waren er nog 45.

60

2008

37

2007

25

Betalingsachterstanden Mitros voert een actief beleid om huurachterstanden te voorkomen en met succes. Ook in 2009 is het aantal incassoprocedures en huisuitzettingen wegens huurachterstand gedaald.

Betalingsachterstanden 2008

Nieuwegein

Heel Mitros

Huidige

Utrecht Vertrokken

Huidige

Vertrokken

Huidige

Vertrokken

bewoners

bewoners

bewoners

bewoners

bewoners

bewoners

Aantal huishoudens met betalingsachterstand

2.113

527

413

121

2.526

648

Gemiddeld bedrag achterstand in euro

642

3.572

980

3.402

697

3.540

Totaal bedrag als percentage van de omzet

1,2%

1,66%

1,24%

1,26%

1,21%

1,57%

Betalingsachterstanden 2009

Utrecht

Nieuwegein

Maatsch. Vastgoed

Heel Mitros

Huidige

Vertrokken

Huidige

Vertrokken Huidige

Vertrokken Huidige

bewoners

bewoners

bewoners

bewoners

bewoners

bewoners

bewoners bewoners

Aantal huishoudens met betalingsachterstand

2.261

485

434

114

26

11

2.721

610

Gemiddeld bedrag achterstand in euro

618

3.285

969

3.237

1.452

4.757

682

3.303

Totaal bedrag als percentage van de omzet

1,21%

1,38%

1,26%

1,11%

0,70%

0,97%

1,20%

1,31%


29

Vertrokken

2 mens

Ontruimingen naar aanleiding van incassoproblemen In Nederland neemt het aantal huisuitzettingen toe. Mitros gaat in tegen deze landelijke trend met een gestaag dalend aantal ontruimingen. In 2009 zijn 137 ontruimingen aangezegd, maar uiteindelijk zijn hiervan maar 51 woningen daadwerkelijk ontruimd. Mitros streeft ernaar zoveel mogelijk incassoproblemen te voorkomen of te verhelpen zodat ontruimingen vermeden kunnen worden. Hiervoor zijn sinds 2009 alle incassomedewerkers getraind tot budgetcoach in (zie paragraaf 2.2). Ook het project VH! (Voorkom Huisuitzetting) in Utrecht heeft hieraan bijgedragen (zie paragraaf 5.4). Ontruimingen incasso Aantal ontruimingen incasso

2009

2008

2007

2006

51

73

88

94

Vaak zijn bij ontruimingen – vooral waar het gaat om incassoproblemen – de huurders al vertrokken op het moment van de ontruiming. Zij laten slechts bij hoge uitzondering een nieuw adres achter. Mitros weet dus vaak niet waar zij naartoe zijn vertrokken. Waarschijnlijk vinden zij tijdelijk onderdak bij familie of vrienden, het Leger des Heils of opvanghuizen voor daklozen. Sommigen gaan particulier huren of vertrekken naar het buitenland.

30


2 MEnS

4

Woningverdeling

4.1 Toewijzing Huisvestingsverordening Uitgangspunt voor de woonruimteverdeling is de regionale huisvestingsverordening van het BRU gebied. In 2006 is deze aangepast. De bindingseisen aan de regio zijn vervangen door bindingseisen aan de provincie. De keuzevrijheid van woningzoekenden is vergroot door een vereenvoudiging van de huurinkomenstabel en de passendheidstabel. Het selectiecriterium ‘woonduur’ is vervangen door ‘inschrijftijd’. In 2009 zijn hierin geen wijzigingen aangebracht. Prestatieafspraken Zowel in de gemeente Utrecht als in nieuwegein en in de regio (BRU-gebied), zijn afspraken gemaakt over beschikbaarheid en slaagkansen. In 2008 is hier voor het eerst ervaring mee opgedaan. Daarbij kwam naar voren dat het niet zo makkelijk is om te sturen op vooraf vastgestelde slaagkanspercentages. Wel was duidelijk dat met de slaagkans vooral de relatieve beschikbaarheid van het aanbod voor diverse doelgroepen prima in beeld te brengen is. In Utrecht blijft men daarom de slaagkans van de verschillende groepen woningzoekenden nog wel volgen, maar is voor 2009 alleen nog een afspraak voor de minima gemaakt. Daarbij is de afspraak over de slaagkans omgezet naar de afspraak om 55% van de vrijkomende voorraad toe te wijzen aan de minima. Hiermee was Mitros niet zo gelukkig. Het sturen op een dergelijke afspraak blijkt, via labeling, weliswaar goed mogelijk, maar het betekent ook dat te veel andere woningzoekenden met een BBSH-inkomen die al lang in de rij staan, worden uitgesloten. Op basis van onderzoek, signalen uit de gemeentelijke politiek en van woningzoekenden is de


31

2 mens

afspraak dan ook na een aantal maanden weer stopgezet. Vervolgens is gekoerst op het af spreken van een toewijzingspercentage aan de BBSH-doelgroep. Hoe deze richtlijn exact uitgewerkt gaat worden, is op dit moment nog niet duidelijk. Evenmin wat de effecten zullen zijn op een krappe woningmarkt als de Utrechtse regio. In Nieuwegein is halverwege 2009 gestart met loting. In de prestatieovereenkomst Wonen 2007-2010 spreken gemeente en corporaties af te sturen op slaagkansen en beschikbaarheid. Zij stellen onder andere tot doel dat de slaagkans van onzelfstandig wonenden tot 34 jaar gelijk moet zijn aan de slaagkans van de totale groep woningzoekenden. Het verloten van woningen is een middel om starters een betere slaagkans te geven. Aantal vrijgekomen woningen In 2009 zijn er weer minder woningen verhuurd dan in de voorgaande jaren. De dalende trend die sinds 2006 is ingezet heeft zich dus voortgezet. Eén van de oorzaken hiervoor is de kredietcrisis, waardoor minder mensen geneigd waren te verhuizen. Aantal vrijgekomen woningen 2009

1.791

2008

1.918

2007

2.066

2006

2.422

Het totaal aantal toegewezen woningen in Utrecht is niet afgenomen sinds 2007. Wel is het aandeel woningen dat via WoningNet is toegewezen, minder geworden. Er wordt meer buiten WoningNet om verhuurd.

In de tabel ‘Aantal toewijzingen in 2009’ is te lezen welke huishoudens (naar grootte, leeftijd en inkomen) in de vrijgekomen woningen terecht zijn gekomen. Het gaat hier alleen om woningen die via WoningNet zijn verhuurd. In het kader van de huurtoeslag worden per 1 juli de huurgrenzen steeds aangepast. De inkomensgrenzen gelden steeds voor de duur van het gehele kalenderjaar. Aantal toewijzingen in 2009 1-persoons

Inkomensgrens

Huur

Huur

Huur

 

1e helft 2009/

< € 348,99

€ 348,99 - € 499,51

> € 499,52

> € 511,50

Totaal

2e helft 2009

< € 357,36

€ 357,36 - € 511,50

< 65 jaar

< € 20.975

389

265

6

660

 

≥ € 20.975

20

147

95

262

≥ 65 jaar

< € 19.800

11

40

3

54

≥ € 19.800

0

13

4

17

Totaal

420

465

108

993

>> vervolg

32


>> Vervolg Aantal toewijzingen in 2009 2-persoons

Inkomensgrens

Huur

Huur

Huur

 

1e helft 2009/

< € 348,99

€ 348,99 - € 499,51

> € 499,52

> € 511,50

Totaal

2e helft 2009

< € 357,36

€ 357,36 - € 511,50

< 65 jaar

< € 28.475

79

169

3

251

≥ € 28.475

2

51

69

122

≥ 65 jaar

< € 27.075

2

33

4

39

≥ € 27.075

0

17

14

31

83

270

90

443 Totaal

Totaal ≥ 3-persoons

Inkomensgrens

Huur

Huur

Huur

 

1e helft 2009/

< € 348,99

€ 348,99 - € 535,34

> € 535,34

> € 548,18

2e helft 2009

< € 357,36

€ 357,36 - € 548,18

< 65 jaar

< € 28.475

34

195

8

237

≥ € 28.475

2

62

43

107

≥ 65 jaar

< € 27.075

0

8

1

9

≥ € 27.075

0

1

1

2

Totaal

36

266

53

355

Totaal

539

1.001

251

1.791

Van Totaal de toegewezen Mitroswoningen is 70% verhuurd 559 aan woningzoekenden uit 1.073 de doelgroep 286 volgens het BBSH. Dit is iets meer dan in de voorgaande jaren. De tijdelijke regeling van de 55% toewijzing aan de minima in 2009 zal hierop van invloed zijn geweest. Het aantal verhuringen naar huurklasse is over de gehele linie wat afgenomen. De verdeling naar huurklasse is dan ook vergelijkbaar met de situatie in 2008.

1.918

Er zijn in 2009 verhoudingsgewijs iets meer woningen aan eenpersoonshuishoudens verhuurd en minder aan de drie- of meerpersoonshuishoudens. Wellicht dat de 55% toewijzing aan minima zich ook hier deed gelden; de groep minima telt naar verhouding veel eenpersoonshuishoudens. Het aandeel verhuringen aan ouderen is dit jaar iets afgenomen. Ook hier lijkt de 55% toewijzing een rol te spelen, aangezien de groep minima naar verhouding ook meer jongeren telt. Verhuurbaarheid Het gemiddeld aantal keren dat een woning moet worden aan geboden voordat deze verhuurd is, is in Utrecht en Nieuwegein afgenomen. Woningen worden dus sneller door woningzoekenden geaccepteerd en hoeven minder vaak te worden aangeboden. In 2009 lag dit cijfer voor Mitros in Utrecht op 3,6 en in Nieuwegein op 2,2.

Aanbiedingsresultaat

Utrecht

Nieuwegein

2009

3,6

2,2

2008

4,3

2,8

2007

3,8

2,4

2006

5,3

2,9


33

2 mens

Het gemiddeld aantal reacties per woning was in 2009, net als voorheen, hoog: in Utrecht 158 en in Nieuwegein 106. In Utrecht betekent dit een kleine stijging ten opzichte van het jaar ervoor. In Nieuwegein is het gemiddeld aantal reacties nagenoeg gelijk gebleven. Uit deze gegevens blijkt dat de spanning op de woningmarkt in zowel Utrecht als Nieuwegein nog steeds groot is. Specifieke toewijzingen en Lokaal Maatwerk Sommige specifieke groepen woningzoekenden kunnen via WoningNet reageren op het woningaanbod. Andere groepen komen via bemiddeling aan passende woning. Een deel van de toewijzingen gaat dus buiten WoningNet om. Dit deel neemt de laatste jaren toe, onder andere door de huisvesting van mensen die vallen onder de Generaal Pardon regeling. Mitros heeft niet alleen een taakstelling bij het huisvesten van statushouders, maar ook van mensen uit de Generaal Pardon regeling. In 2007 kreeg Mitros de taakstelling om 248 personen te huisvesten in het kader van het Generaal Pardon. In 2009 zijn er 83 gehuisvest. Zestig personen wachten nog op huisvesting in 2010. Doordat binnen de gemeente Utrecht voorrang werd gegeven aan de Generaal Pardon groep, is er bij het huisvesten van statushouders een achterstand ontstaan. Ook zijn er hierdoor in 2009 minder woningen toegewezen aan woningzoekenden met een urgentie. In 2009 heeft Mitros circa 14% van de 1.791 vrijgekomen woningen verhuurd aan huishoudens met een urgentie. In 2008 was dit nog ruim 25%. Deze afname geldt zowel voor de stadsvernieuwingsurgenten als voor de overige urgenten. De grootste groep onder de urgenten blijven de huishoudens uit de herstructureringsgebieden. Huisvesting specifieke groepen

Utrecht

Nieuwegein

9

13

83

3

Statushouders Generaal Pardonners

Stads-

Overige

Totaal

Totaal

vernieuwing

urgentie

urgentie

niet urgent

112

71

183

1.252

5

57

62

294

Mitros totaal in 2009

117

128

245

1.546

Mitros totaal 2008

259

234

493

1.425

Utrecht Nieuwegein

Over de toewijzing aan groepen met een zorgvraag is te lezen in hoofdstuk 6.

34


Binnen de regionale Huisvestingsverordening bestaat de mogelijkheid om maximaal 30% van het vrijkomende aanbod te verhuren via Lokaal Maatwerk. Dit biedt ook ruimte aan experimenten. In 2009 liep het experiment ‘Toewijzing op leefstijl’ door in flatgebouwen in Overvecht waar de leefbaarheid onder druk staat. Huishoudens die een positieve bijdrage willen leveren aan het woonklimaat kunnen voorrang krijgen. Een ander experiment is het aanbieden van woningen via loting, zoals in Nieuwegein sinds medio 2009 gebeurt. Om ook nog andere mogelijkheden van Lokaal Maatwerk te benutten is gekozen om 20% van het vrijgekomen aanbod in Nieuwegein te bestemmen voor loting. Elke vrijkomende 5e woning wordt verloot, met uitzondering van seniorenwoningen, gehandicaptenwoningen en starterswoningen.

4.2 Leegstand Het beleid van Mitros is erop gericht om het leegstaan van woningen zoveel mogelijk te beperken. Leegstand is vanuit maatschappelijk oogpunt ongewenst omdat het de leefbaarheid negatief kan beïnvloeden. Bovendien is er sprake van krapte op de woningmarkt en is het ook daarom onaanvaardbaar om woningen lang leeg te laten staan. Daar komt bij dat Mitros door leegstand natuurlijk huuropbrengsten misloopt. Daarom stuurt Mitros bijvoorbeeld op het benutten van de leegkomende woningen in sloopcomplexen door deze zolang mogelijk tijdelijk te verhuren aan de SSH. Doel is om op deze wijze een bijdrage te leveren aan de grote vraag onder de studenten. In Utrecht is de leegstandsduur bij mutatie in de eerste maanden van het jaar toegenomen. In de laatste vijf maanden is echter een duidelijk dalende tendens zichtbaar.

2009

Leegstand

Gemiddeld

2008

Aantal VHE

Gemiddeld

aantal dagen

aantal dagen

Aantal VHE

Mutatie

26*

1.916**

28

Verkoop inclusief splitsingen

150

53

90

190

44

529

46

1.006

Sloop

2.492

* In Utrecht stonden woningen gemiddeld 29 dagen leeg en in Nieuwegein 15. ** Het verschil met het aantal vrijgekomen en toegewezen woningen in paragraaf 4.1 (1.791) is te verklaren doordat in paragraaf 4.1 alleen de verhuringen via de Woningkrant zijn vermeld. In de leegstandstabel worden alle verhuringen geteld.


35

interim-zorgvoorziening in voormalig kantoorpand aan de Lomanlaan in Transwijk/Kanaleneiland.

9 JUnI

27 MEI

27 mei 2009: opening De Zusters,

9 juni 2009: start oplevering Kleine Wijk Ondiep met 114 koop- en 18 huurwoningen: nieuwe woonbuurt met behoud van oude waarden; veel woningen gekocht door mensen uit de buurt zelf.

36


17 juni 2009: opening Fantaziehuis: Saartje Kinderopvang betrok een pand van Mitros aan de Cartesiusweg in Zuilen.

20 JUnI

17 JUnI

3 WIJK


20 juni: opening van de vierde buurtflat in Overvecht, die aan de Peetersdreef: ruimte voor ontmoeting van bewoners en activiteiten van Mitros, Cumulus en de gemeente Utrecht.

37

3 WIJK

5

Leefbaarheid

5.1 Vogelaarwijken Aan de vier Utrechtse Vogelaarwijken (Overvecht, Kanaleneiland, Zuilen-Oost en Ondiep) heeft de gemeente een vijfde wijk toegevoegd: Hoograven. In Utrecht moeten de corporaties volgens de opgave van oud-minister Vogelaar een bijdrage leveren van € 215 miljoen in tien jaar, ofwel € 21,5 miljoen per jaar. De Minister heeft ook een verdeling van het geld per wijk bepaald. De vastgestelde wijkactieplannen en de bijbehorende uitvoeringsprogramma’s per wijk vormden de basis voor de Uitvoeringsovereenkomst Krachtwijken. De corporaties hebben voor de vier Vogelaarwijken afspraken gemaakt voor 2008 en 2009. Afgesproken is dat zij € 10,5 miljoen per jaar bijdragen aan de sociale maatregelen uit de wijkactieplannen. Daarnaast besteden zij € 11 miljoen aan extra fysieke maatregelen (investeringen zoals renovaties, sloop/nieuwbouw en maatschappelijk vastgoed). Het gaat hierbij om onrendabele investeringen. Het aandeel van Mitros hierbinnen is fors. Mitros besteedt jaarlijks in totaal € 13,2 miljoen, waarvan € 4,0 miljoen aan sociale maatregelen en € 9,2 miljoen aan fysieke maatregelen. In 2009 waren in de wijken Overvecht, Kanaleneiland, Ondiep en Zuilen de wijkactieplannen volop in uitvoering.

5.2 Wijkaanpak en gebiedsverantwoordelijkheid Mitros werkt samen met andere maatschappelijke partners aan het creëren van stabiele vitale wijken. Dat zijn wijken met een prettig woon- en leefklimaat, wat mensen in staat stelt om zowel op de woon- als maatschappelijke ladder omhoog te kunnen klimmen. De vraagstukken waarmee wijken worden geconfronteerd, verschillen al naar gelang de ontwikkelfase waarin zij zich bevinden.

38


In 2009 heeft Mitros de gebiedsgerichte aanpak verder vormgegeven. Gebiedsgericht werken vraagt een constante afstemming tussen operationeel, tactisch en strategisch denken en handelen. Er zijn gebiedsteams waarin de medewerkers van alle afdelingen die actief zijn in het gebied, zitting in hebben. Ook zijn voor al deze wijken gebiedsprogramma’s opgesteld. Een gebiedsprogramma geeft een overzicht van alle maatregelen die nodig zijn om de beoogde ambitie te realiseren die Mitros heeft voor haar woningen, de woonomgeving en ondersteuning aan huurders in het maatschappelijk welzijn. Een gebiedsprogramma is een uitvoeringsprogramma met een overzicht van alle werkzaamheden, een fasering in jaren en een opgave van de benodigde capaciteit om dit alles te kunnen realiseren. Uitgangspunt is een gebiedsvisie of wijkvisie voor het betreffende gebied. In 2009 is de wijkvisie voor Overvecht opgesteld.

UTRECHT Overvecht Om richting te geven aan de vernieuwing van Overvecht zijn het wijkactieplan “Doe mee in Overvecht” en de gebiedsplannen voor de Gagel en de Spoorzone opgesteld. In 2009 is daar de Mitros wijkvisie aan toegevoegd. Deze beslaat tevens de overige gebieden binnen Overvecht. Wijkactieplan “Doe mee in Overvecht” De aanpak van het wijkactieplan 2008-2009 voor Overvecht loopt via een aantal sporen: Spoor 1 Sociale investeringen gericht op de huidige bewoners: • Vergroten van kansen voor kinderen tot 12 jaar en hun ouders; • Doe mee: activering van bewoners naar participatie, werk en gezondheidsbevordering; • Verbeteren van de leefbaarheid en veiligheid. Spoor 2 Integrale gebiedsontwikkeling • Integrale Vernieuwingsaanpak de Gagel; • Integrale Vernieuwingsaanpak Spoorzone. De gebiedsplannen zijn in het vervolg van deze paragraaf beschreven. De activiteiten en maatregelen van Mitros in het kader van Spoor 1 staan in paragraaf 5.3. Gebiedsplan De Gagel De Gagel is het gebied tussen de Carnegiedreef, de Klopvaart, de Noordelijke randweg en de Einsteindreef. De samenwerkende partijen – de gemeente Utrecht en woningcorporaties Bo-Ex, Portaal en Mitros – hebben gezamenlijk een integraal gebiedsplan opgesteld. Hierin wordt de


39

3 WIJK

woningvoorraad binnen het gebied getransformeerd van overwegend goedkoop naar meer duurdere woningen en minder sociale huurwoningen. Het percentage koopwoningen/duurdere huur verschuift van 15% naar 35%. Het gebiedsplan omvat de sloop van ongeveer 1.200 woningen, overwegend 10-hoogflats, de nieuwbouw van 1.300 à 1.500 woningen, de herinrichting van straten en een uitgebreid pakket van sociale maatregelen (zie paragraaf 5.3). Daarnaast wordt van de bestaande voorraad een gedeelte verkocht en worden diverse woningcomplexen gerenoveerd. De drie corporaties realiseren het merendeel van deze opgave. Voor Mitros ligt het zwaartepunt van de fysieke aanpak in het Thema-gebied (Tigris-, Haifa-, St. Eustatius-, St. Maarten- en Ankaradreef). Het betreft zes 10-hoog flats, waarvan vier van Mitros. Daarnaast liggen de eerder genoemde Klipspringer- en Kasaidreef (eveneens 10-hoog) en 210 3,5-hoog portiekflats in het gebied de Gagel. Hier hebben in 2009 planmatig onderhoud en een asbestsanering plaatsgevonden. In de 3,5-hoog flats is Mitros in 2009 begonnen met een instandhoudingsbuurt voor de helft van de flats. De andere helft wordt vanaf 2010 op hoog niveau gerenoveerd. Na een uitgebreide consultatieronde is het gebiedsplan voor de Gagel in november 2009 door de gemeenteraad vastgesteld. Hierbij is besloten gefaseerd te slopen en de mogelijkheid open te houden om één flat te laten staan en te renoveren voor “gemotiveerde blijvers” in het Themagebied. Gebiedsplan Spoorzone Het gebiedsplan Spoorzone is in samenwerking tussen de gemeente en Mitros tot stand gebracht. Mitros is hier de grootste vastgoedeigenaar. De opzet voor het plan verschilt wezenlijk met die van De Gagel. Er is vooral gekeken naar de kansen die dit gebied te bieden heeft. Waar zijn mogelijkheden om de sterke gebieden te versterken en de zwakke plekken te verbeteren? In het gebiedsplan zijn ‘hartjes’ en ‘vlekken’ benoemd. De hartjes zijn kansrijke gebieden met een gezinswoningen, waar met beperkte ingrepen de bestaande kwaliteit wordt versterkt. De vlekken zijn de gebieden waar problemen zich concentreren. Dit zijn tevens de te ontwikkelen vlekken in het plan, namelijk: • ACA-flats: 10-hoog (renovatie); • Maria van Hongarijedreef e.o.: sloop/nieuwbouw; • Camera Obscuradreef e.o.: varianten voor gedeeltelijk of geheel sloop/nieuwbouw en gedeeltelijk renovatie); • Bruisdreef: nieuwbouw 117 woningen. In totaal gaat het om de transformatie van ongeveer 1.000 woningen. Voor de terug te bouwen woningen geldt als richtlijn 70% koopwoning en 30% socialehuurwoning. De socialehuur woningen zijn onder meer bedoeld voor de bewoners die moeten verhuizen en weer terug willen keren naar hun wijk. Als gevolg van de economische situatie is op de Maria van Hongarijedreef en

40


de Bruisdreef een gedeelte van de koopappartementen omgezet in duurdere huurappartementen. Naar aanleiding van een consultatieronde is de sociale paragraaf van het gebiedsplan sterk uitgebreid. Het plan is in juli 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. In Overvecht hebben twee scholen (SPOUtrecht en SOZKO) aangegeven graag met Mitros een Multi Functionele Accomodatie in de spoorzone te willen realiseren. De haalbaarheid wordt onderzocht. In het voorjaar van 2010 is er meer duidelijkheid. Kanaleneiland Een belangrijk herstructureringsproject is de herontwikkeling van het centrum van Kanaleneiland (de As). In dit gebied worden rond de 1.200 woningen gebouwd, waarvan 300 socialehuurwoningen. Behalve woningen wil Mitros ook haar nieuwe kantoor op deze locatie vestigen. Voor de bouw van een deel van het plan moeten 450 sociale huurwoningen, waarvan de helft van Mitros en de helft van Portaal, gesloopt worden. In 2008 is het definitieve ontwerp gereed gekomen voor het eerste nieuwbouwproject. De eerste paal hiervoor is geslagen in het eerste kwartaal van 2009. In mei bleek uit de draagvlakmeting onder de huidige bewoners dat zij akkoord gaan met de sloop van de sociale huurwoningen in het centrum van Kanaleneiland. Nieuw kantoor Mitros Mitros gaat haar kantoren op de Einsteindreef en de Vlampijpstraat in Utrecht samenvoegen tot één centraal kantoor in (de As) Kanaleneiland. Mitros wil hier in 2013 gehuisvest zijn. Het nieuwe kantoor moet een structurele meerwaarde bieden en bewoners en investeerders een blik geven op wat Kanaleneiland in de toekomst zal bieden: een sprankelende, kosmopolitische stadswijk aan het water. Door het nieuwe hoofdkantoor te koppelen aan een verscheidenheid aan maatschappelijke en ondersteunende functies (zorg, cultuur en economie) op de As, wil Mitros bijdragen aan een duurzame ontwikkeling van het sociaaleconomische klimaat van Kanaleneiland. De nadrukkelijke wens om voor haar huurders zichtbaar en goed bereikbaar gehuisvest te zijn is voor Mitros doorslaggevend geweest om te kiezen voor Kanaleneiland. Nieuw ROC Mitros heeft van het ROC Midden-Nederland op Kanaleneiland twee scholen aangekocht. Eén ervan wordt tijdelijk verhuurd aan het ROC totdat de vervangende nieuwbouw naast het nieuwe kantoor van Mitros op de As-Kanaleneiland klaar is. Voor het andere pand onderzoek Mitros de toekomstige bestemmingmogelijkheden. Tot de uitvoering van dat plan wordt het verhuurd voor maatschappelijke functies.


41

3 WIJK

‘De Zusters’ Mitros heeft het kantoorpand ‘De Zusters’ in Kanaleneiland herontwikkeld tot zorgvoorziening. Het is omgebouwd tot tijdelijke huisvesting voor zorgorganisaties die vanwege renovatie of sloop, samen met hun bewoners, patiënten of klanten, hun huisvesting moeten verlaten. Het gebouw omvat 114 zorgappartementen en allerlei voorzieningen voor bewoners en de wijk. In februari 2009 heeft de SHBU er haar intrek in genomen. Eind 2011 neemt Aveant het stokje over. Wijkactieplan ‘Kanaleneiland leert’ Speerpunt van het wijkactieplan voor Kanaleneiland is het grote percentage jongeren in de wijk. Activiteiten zijn gericht op leren en werken en op herstructurering van de wijk. De leefbaarheidsprojecten en de projecten met betrekking tot leren en werken, waarbij Mitros betrokken is, zijn te vinden in de tabel in paragraaf 5.3. Gebiedsplan Kanaleneiland-Noord Voor het gebied Kanaleneiland-Noord heeft Mitros in nauwe samenwerking met de gemeente Utrecht en Portaal een gebiedsplan gemaakt. In dit gebiedsplan worden twee delen van de wijk onderscheiden: • Kanaleneiland Midden: hier wordt de openbare ruimte intensief verbeterd en gaan Mitros en Portaal hun 900 flats in de sociale sector waar nodig opknappen. De woningen van Mitros in dit gebied zijn inmiddels opgeknapt. De plannen voor de buitenruimte zijn vastgesteld en worden in 2010 gerealiseerd. • Kanaleneiland Noord-Noord: om meer variatie in woningtypen in Kanaleneiland te krijgen gaat Mitros haar 450 flatwoningen in dit gedeelte ingrijpend verbeteren of slopen. Het gebiedsplan is in februari 2009 vastgesteld door de gemeenteraad. Deelname Mitros aan Europan Twintig Europese landen organiseren elke twee jaar samen Europan, een ideeënprijsvraag voor jonge architecten op het gebied van architectuur, stedenbouw en landschap. Europan nodigt architecten uit om oplossingen aan te dragen voor reële locaties. Een nationale jury beoordeelt voor elke locatie een winnaar en de eerste prijswinnaars mogen een ontwerpopdracht realiseren. Mitros en de gemeente Utrecht hebben begin 2009 gezamenlijk de locatie Kanaleneiland-Noord aangedragen. De opgave voor het gebied is samen met de bewoners bouwen aan ruimtelijke verbetering en sociale vernieuwing. Hoe kan Kanaleneiland-Noord verbeteren door fysieke, gefaseerde verandering? In totaal dienden 53 inzenders uit Europa hun plannen voor Kanaleneiland-Noord in. De jury maakte in december 2009 de prijswinnaar bekend. De architect Jan Bochmann won met zijn

42


inzending de eerste prijs. In 2010 houden Mitros en de gemeente Utrecht een tentoonstelling en debat over de betekenis van Europan voor Kanaleneiland-Noord. Gebiedsplan Kanaleneiland-Zuid Ook voor Kanaleneiland-Zuid is inmiddels een concept gebiedsplan gereed. De woningen van Mitros in Kanaleneiland-Zuid zullen gefaseerd de komende jaren worden aangepakt met aandacht voor de authenticiteit van het gebied. Ondiep In Ondiep is de herstructurering in volle gang. Aanvullend hierop wordt in het wijkactieplan vooral ingezet op sociale maatregelen. Herstructurering Voor Ondiep, waar Mitros ruim 80% van de woningen in bezit heeft, is enkele jaren geleden een wijkvisie ‘Ondiep, dorp in de stad’ en een daarbij horend uitvoeringsprogramma vastgesteld. Het programma omvat het slopen van ongeveer 1.100 huurwoningen, het realiseren van 1.300 nieuwbouwwoningen (waarvan 41% huur) en het renoveren van ongeveer 450 woningen. Op basis van overleg met huurders op projectniveau zijn er kleine wijzigingen aangebracht in het vastgestelde programma. Het uitvoeringsprogramma bestaat uit drie fasen. Op dit moment wordt gewerkt aan de projecten uit fase 2. Enkele in het oog springende projecten uit 2009 zijn: • Afronding van de uitplaatsing van de bewoners van Abrikoosstraat e.o. vanwege sloop/ nieuwbouw; • Afronding van de sloop van Chartroise/Ondiep (gestapelde bouw); • Start voorbereiding van de sloop/nieuwbouw van Omloop/Laan van Chartroise; • Start voorbereiding van de renovatie van de bomenbuurt. Wijkactieplan ‘Ondiep, dorp in de stad’ Om van Ondiep een krachtwijk te maken is gekozen voor de strategie om, aanvullend op de herstructurering in te zetten op drie terreinen: • Jeugd en Ouders; • Kwaliteitsverbetering Openbare Ruimte; • Stimuleren goed burgerschap. Om dit te bereiken zijn ook in 2009 in samenwerking met de gemeente en diverse andere partijen maatregelen ingezet. Slechts een klein deel van deze activiteiten en maatregelen is te vinden in de tabel in paragraaf 5.3. Een volledig overzicht is te vinden in het uitvoerings programma Wijkactieplan ‘Ondiep dorp in de stad’ op www.mitros.nl.


43

3 WIJK

Levenslustig Ondiep In het kader van het plan Levenslustig Ondiep realiseert Mitros maatschappelijk vastgoed; het zorgcentrum Ondiep (reeds opgeleverd) en de multifunctionele accommodatie (MFA) Thorbeckepark. Deze MFA maakt onderdeel uit van de hele gebiedsontwikkeling Thorbeckepark. In de MFA Thorbeckepark komen voorzieningen op het gebied van welzijn, cultuur, sport en bewegen. Naast Mitros zijn bij de ontwikkeling drie partijen betrokken: • Portes (welzijn); • DMO (sport); • Ludens (kinderopvang). Huurders van de MFA krijgen de ruimte om hun eigen activiteiten te ontwikkelen en ruimtes met elkaar te delen. Daarnaast worden ze uitgenodigd om samen te werken bij de programmering van het aanbod. Doel daarvan is een meerwaarde voor de wijk te creëren. Mitros wil vanuit deze faciliterende rol mede zorg dragen voor een optimaal functioneren van de MFA: voor de huurders en voor de gebruikers (wijkbewoners). Eind 2009 is de aanbesteding gestart. Naar verwachting zal het gebouw in de loop van 2011 in gebruik genomen worden. De komende periode wordt benut om een beheerconcept uit te werken met de toekomstige huurders. Heringastraat & Melkhuisje In de Heringastraat in Ondiep heeft Mitros tien woningen opgeleverd aan zorgleverancier Amerpoort. Deze woningen heeft Amerpoort verbouwd tot groepswoningen voor mensen met een verstandelijke beperking. Vlakbij dit project heeft Mitros nog een oud vrijstaand pand, het voormalige Melkhuisje. Dit is verbouwd tot gezamenlijke woonkamer en inloopruimte voor de klanten van Amerpoort. Medio 2009 is het Melkhuisje feestelijk geopend en in gebruik genomen. Laan van Chartroise In Ondiep gaat Mitros een gebouw neerzetten met op één hoek drie kleinschalige woongroepen voor dementerenden. In 2009 is de voormalige bebouwing gesloopt en het definitief ontwerp afgerond. Zuilen Oost In Zuilen vinden al enkele jaren ingrijpende vernieuwingen plaats in de woningvoorraad en de openbare ruimte, die de aantrekkelijkheid van de wijk sterk verhogen. Partijen zijn het er echter ook over eens dat ze nog niet klaar zijn in Zuilen. De strategie van het wijkactieplan is een aanpak om de positieve omslag in Zuilen een duurzaam karakter te geven.

44


Herstructurering WOP Met de start van de nieuwbouw van de buitenring van Geuzenwijk eind 2009 is duidelijk dat de herstructurering in volle gang is. De bewoners van de binnenring van Geuzenwijk hebben in de draagvlakmeting met ruim 80% aangegeven achter de sloopplannen van Mitros te staan. Nadat de nieuwbouw van de Buitenring Geuzenwijk is voltooid, kunnen de laatste huurders van de binnenring met hun DUO-urgentie in één keer doorverhuizen naar de nieuwbouw. Bovendien heeft de gemeente de openbare ruimte daar een flinke kwaliteitsimpuls gegeven, wat het totaalbeeld van de buurt verfraait. Een uniek stukje Zuilen is hierdoor bewaard gebleven. In 2009 is ook de voorbereiding van de renovatie van de Vreelanthof e.o. gestart. Zorgwoningen Geuzenwijk In Geuzenwijk realiseert Mitros, naast huuren koopwoningen, ook 18 zorgwoningen voor dementerenden en een Centrum voor Jeugd en Gezin. In 2009 is het definitief ontwerp afgerond. Wijkactieplan ‘Kansen voor iedereen’ Voor het Queeckhovenplein en Zwanenvechtplein is Mitros in 2009 begonnen met de voor bereiding van de buurtaanpak. Daarbij worden fysieke maatregelen, politiegesprekken, woonoverlast, overlast op straat en criminaliteit integraal aangepakt in samenwerking met de gemeente. De interventies in het wijkactieplan liggen voornamelijk op het sociaaleconomische vlak. Er is gekozen voor drie focuspunten: • Jeugd en Ouders; • Leefbaarheid en Veiligheid; • Participatie en sociale cohesie. Daarnaast worden op diverse thema’s verschillende activiteiten en maatregelen ingezet. Een klein gedeelte van deze activiteiten en maatregelen is te vinden in de tabel in paragraaf 5.3. Een volledig overzicht is te vinden in het uitvoeringsprogramma Wijkactieplan Zuilen Oost ‘Kansen voor iedereen’ op de website van Mitros. Prinses Margrietstraat Mitros is bezig met de herontwikkeling van een verouderd seniorencomplex door sloop/nieuwbouw. Er komen 23 appartementen voor senioren, waarvan een deel bestemd is voor mantelzorgers, en 18 woningen (drie groepswoningen) voor dementerenden ouderen. In 2009 is het definitieve ontwerp afgerond. SHBU Lieven de Keylaan, Heukelomlob In het noordwesten van Zuilen werkt Mitros aan een gecompliceerd en gevarieerd project in en voor de wijk, bestaande uit de onderdelen wonen, ouderenzorg (kleinschalige woonvoorziening voor dementerende ouderen), een kinderdagverblijf en een buurthuis. Het tekenwerk verkeert


45

3 WIJK

in een vergevorderd stadium. Mede door de veranderde fijnstofnormen in de gemeente Utrecht heeft Mitros het concept nog een keer helemaal moeten wijzigen. In 2009 is het voorlopig ontwerp opgeleverd. De bouw begint in 2011. Vlampijpstraat 78, Utrecht Eind 2009 heeft Mitros het pand op Vlampijpstraat 78 (1.700 m²) gekocht. De Kegg Viataal Groep, een expertiseorganisatie voor doven, slechthorenden en mensen met een beperking in communiceren of met spraak-/taalproblemen, huurt deze ruimte van Mitros. Lombok Hart van Lombok Het Hart van Lombok is een deels monumentaal pand in de wijk Lombok dat nu dienst doet als zorgcentrum voor dementerende ouderen. Een – niet monumentaal – gedeelte wordt gesloopt. Hier bouwt Mitros een nieuwe multifunctionele accommodatie waar wijkvoorzieningen komen zoals welzijn, zorg en het Centrum voor Jeugd en Gezin. Er komen ook nieuwe zorgwoningen voor dementerenden en mensen met een verstandelijke beperking. Eind 2009 was het voorlopig ontwerp van Hart van Lombok in vergevorderd stadium. Parochiehuis Onlangs heeft Mitros het Parochiehuis (2.000 m²) in Lombok aangekocht om het carré van het Hart van Lombok compleet te maken. Mitros is nu eigenaar van het hele complex. In het Parochiehuis bevinden zich momenteel een bibliotheek, een dagopvang voor ouderen, de SOS telefonische hulpdienst en een kantoor. Deze organisaties, passend binnen het maatschappelijke kader, zijn een verrijking voor de buurt. Nadat de huidige huurders een nieuwe volwaardige plek hebben gevonden, gaat Mitros het hele complex herontwikkelen. Oog in Al Dickensplaats De Dickensplaats is een garagebedrijf met 96 garageboxen. Het pand van het garagebedrijf is in 2009 uiterlijk weer in goede staat hersteld. De Dickensplaats is onderdeel van het gebied Halve Maan, waar in de aankomende jaren nog veel gaat gebeuren op het gebied van wijkontwikkeling. Utrecht Oost Onderwijs Utrecht Breed Mitros onderzoekt de haalbaarheid van de nieuwbouwontwikkeling van een middelbare school in Utrecht Oost. Vanwege de regelgeving voor het Europees aanbesteden heeft de gemeente ervoor gekozen de nieuwbouw zelf te realiseren en het pand daarna aan Mitros te verkopen. Mitros gaat de exploitatie verzorgen. Op de vrijkomende ruimte na de sloop van de huidige school wordt

46


een woningprogramma gerealiseerd. De opbrengst van de grondexploitatie wordt gedeeltelijk aangewend voor de nieuwbouw van de school.

NIEUWEGEIN Gebiedsvisie Jutphaas Wijkersloot In 2009 is de gebiedsvisie voor de wijk Jutphaas Wijkersloot vastgesteld door de gemeenteraad. De visie is opgesteld door Mitros, woningcorporatie Jutphaas Wonen en de gemeente Nieuwegein om ervoor te zorgen dat de wijk in de toekomst een fijne wijk blijft om te wonen, leren, spelen en werken. De visie vormt het kader voor de ontwikkeling van de wijk. In de gebiedsvisie is beschreven hoe Jutphaas Wijkersloot er in de toekomst uit moet zien, op basis van één hoofdthema (gemengde wijk) en drie subthema’s (een wijk om te wonen, de sociale wijk, de herkenbare wijk). Om dit te bereiken zijn vier ontwikkelagenda’s opgesteld: ruimte (1), wonen (2), jeugd en gezin (3) en ouderen en zorgvragers (4). De hoofddoelstellingen uit de visie zijn: • Behoud en versterking van sociale interactie met de medemens (ontmoeten, samenleven, welbevinden en welzijn) inclusief bijbehorende voorzieningen en leefbaarheid. • Realiseren van woningdifferentiatie gericht op doorstroming binnen de wijk en behoud van sociale netwerken. Na de vaststelling van de wijkvisie is een start gemaakt met het concretiseren van de visie in een uitvoeringsprogramma. In dit uitvoeringsprogramma zijn negen kernprojecten gedefinieerd. Deze kernprojecten moeten bijdragen aan het verwezenlijken van de hiervoor genoemde hoofddoelstellingen. De kernprojecten zijn: • opwaardering ontmoetingsplekken, qua ontmoetingsfunctie en inrichting openbare ruimte; • realisatie nieuw wijkservicecentrum inclusief opwaardering openbare ruimte; • realisatie twee nieuwe brede scholen inclusief inrichting openbare ruimte op ontmoetings functie; • gebiedsontwikkeling Nijpelsplantsoen; • gebiedsontwikkeling Wenckenbachplantsoen; • gebiedsontwikkeling Sluijterslaan; • nieuwbouw Richterslaan; • intensivering project ‘tegengaan vereenzaming en sociale uitsluiting’; • herontwikkeling Juko-terrein.


47

3 WIJK

Mitros is trekker van de projecten Nijpelsplantsoen, Richterslaan en Sluijterslaan. In de lijst kernprojecten is de woonservicezone niet als project opgevat, maar als een programma (zie onder). Richterslaan, Nieuwegein Aan de Richterslaan gaat Mitros een deel van het bezit vervangen. Hiervoor in de plaats komen socialehuurwoningen en deels zorgwoningen. Er komen ouderen te wonen in een woonvoorziening met gemeenschappelijke huiskamers, maar er komen ook mensen met een verstandelijke beperking die begeleid worden. Het unieke is dat hier straks wordt samengewerkt door twee verschillende zorgleveranciers. Zij gaan zo samenwerken dat er, ondanks de verschillen, altijd zorg is, dus ook op die momenten dat er minder verzorgend personeel aanwezig is. Men maakt dan gebruik van elkaars capaciteit en deskundigheid. Het ontwerp wordt in 2010 afgerond en in 2011 begint Mitros met de bouw. Het huidige gebouw staat bijna leeg en kan binnenkort gesloopt worden. Woonservicezone Jutphaas Wijkersloot/Zuilenstein De woonservicezone is een netwerk van betrokken professionele organisaties in de wijk, op het gebied van wonen, welzijn en zorg met als gezamenlijk streven dat de inwoners van de wijk zo prettig mogelijk in hun eigen woonomgeving kunnen blijven wonen. In 2009 zijn een aantal doelstellingen gerealiseerd. Zo is de zorgbemiddelaar van Zorgspectrum aanwezig geweest op het spreekuur van de corporaties. Op het gebied van valpreventie is een keten gevormd tussen het gezondheidscentrum, zorgspectrum en VitrasCMD. Verder was er een gezondheidsmarkt en het Wijkerslootfestival. Ook is gestart met de ontwikkeling van een ketenaanpak materiële dienstverlening naar aanleiding van signalen uit het Nijpelsplantsoen. Verder is er in de wijk een start gemaakt met het werken met zogenaamde “spinners”. Dit zijn aanjagers van processen die nu vastlopen, die zelf geen casemanagement uitvoert, maar draagt zorg voor actie/regie/door geleiding bij huidige casemanagers/functies (AMW, gezinscoach, zorgcoördinatie, gespecialiseerde verzorging e.d.). Dijkhuis en Vreeswijk Zorgspectrum en Mitros werken samen om een aantal seniorenwoningen geschikter te maken voor zorglevering. Het bestaande seniorencomplex Dijkhuis in de Nieuwegeinse wijk Vreeswijk biedt hiervoor een passende oplossing. Het gebouw ligt naast verzorgingshuis Vreeswijk en telt tachtig woningen. Mitros heeft in 2009 24 woningen aangepast, waarvan een deel al leeg stond. Hierdoor kunnen senioren met een lichte zorgindicatie met een paar uur zorg in de week zelfstandig blijven wonen.

48


Zuilenstein en A Cappella Mitros is begonnen met de herontwikkeling van de complexen Zuilenstein en A Cappella. Beide huizen zijn functioneel achterhaald. Nieuwbouw levert op termijn meer kwaliteit op, zowel bouwkundig, stedenbouwkundig als op het gebied van wonen en zorg. Hier werkt Mitros intensief samen met Zorgspectrum en andere zorgpartijen. Op termijn kan hier een gevarieerde woon omgeving worden ontwikkeld voor wonen met zorg, een gezondheidscentrum en andere functies die het wonen en de zorg ondersteunen. In 2009 is een begin gemaakt met de samenwerking. In 2010 wordt de samenwerking tussen partijen bekrachtigd.

REGIO Bunnik Scholeneiland Mitros heeft in 2009 samen met Zorgspectrum ingeschreven op het project ‘Scholeneiland’ in Bunnik. De gemeente Bunnik wil dat daar een complex wordt ontwikkeld en in exploitatie wordt genomen voor twee schijnbaar tegenstrijdige doelgroepen: starters op de sociale huisvestingsmarkt en dementerende ouderen. Zorgspectrum en Mitros hebben met een financieel aantrekkelijk aanbod en een functioneel goede invulling, de inschrijving gewonnen. In 2010 starten de werkzaamheden.

5.3 Leefbaarheidsprojecten Prettig samenleven, schoon, heel en veilig en vooral ook een woonomgeving die aansluit op de wensen en leefwijzen van de bewoners zijn de motto’s van Mitros als het gaat om leefbaarheid. Uitgangspunt is een woonomgeving die kansen vergroot en niet beperkt. Steeds meer werkt Mitros hierbij samen met diverse partners in wijknetwerken. Er zijn drie verschillende soorten leefbaarheidsmaatregelen: fysieke, sociale en economische maatregelen. Veel projecten hebben echter zowel fysieke, sociale als economische aspecten en zijn dus niet in één categorie onder te brengen. Onder fysieke maatregelen vallen zaken als het afsluiten van portieken en brandgangen, het aanbrengen van extra verlichting rondom een complex, het heel en veilig houden van speeltoestellen en dergelijke. Sociale maatregelen zijn bijvoorbeeld het aanpakken van woonoverlast, toewijzing op basis van leefstijl, het ter beschikking stellen van ontmoetingsplekken in een wijk en het inzetten van huismeesters en buurtbeheerders. Economische maatregelen zijn ondermeer het investeren in opleidingen en het bieden van stageplekken voor leerlingen.


49

3 WIJK

Mitros liet in 2009 door inzet voor bijvoorbeeld de onderstaande projecten haar maat schappelijke betrokkenheid zien.

Utrecht Zuilen, Ondiep

Overvecht

Overvecht

Noordwest Noordoost Leidsche Rijn Binnenstad Oost Vleuten - De Meern

Zuid West

Zuid

Hoograven, Lunetten

Kanaleneiland

50


Overvecht Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Bedrag (€) Resultaat

Kansen bieden

Wonen en Kansen: 450 huis-

180.000

Hulpverleningsvraagstukken zijn

bezoeken bij bewoners van de

direct opgepakt via een zogenaamde

Themaflats, met vervolgacties op

BackOffice, waarin hulpverleningsorga-

het gebied van hulpverlening (in

nisaties samenwerken. Publicatie van de

samenwerking met Portaal)

resultaten van het project

Minder eenzijdige

Leefstijlexperiment (Lokaal

Meer kansrijke huishoudens en minder

bevolkingssamenstelling

Maatwerk, sinds oktober 2004):

eenzijdige bevolkingssamenstelling in

kandidaten moeten voldoen aan

de wijk

criteria om hier te mogen wonen: leeftijd tussen 25 en 55 jaar, inkomen uit arbeid en betrokkenheid en inzet voor leefbaarheid in de wijk Activeren naar participatie

UindeWijk!

60.000

Wijk TV voor en door bewoners Realiseren van een prettige

Buurtflats op de Camera

en leefbare woonomgeving in

Obscuradreef, Schooneggendreef,

samenwerking met bewoners

Victoria Reginadreef en de PEN-

1 x per week een uitzending van 15 minuten op RTV Utrecht (Stad)

100.000

Vier nieuw ontmoetingsplekken waar vanuit activiteiten plaatsvinden

dreven Kansen bieden aan jongeren

Bijdrage in de exploitatie van de

in Overvecht

17.500

jongerenvoorziening De Boog.

Kansen bieden aan

Ucee Station

22.000

Aanpakken van de veiligheid in de

400.000

Veiliger woonomgeving

180.000

Drie buurtbeheerders die actief zijn

Een tijdelijke jongerenvoorziening bij buurthuis De Boog, een plek waar jongeren kunnen samenkomen

jongeren in Overvecht Vergroten veiligheid

Radio voor en door jongeren met een grote spin off

bergingen en het aanbrengen van camera’s op een aantal plekken Bevorderen leefbaarheid in

Inzetten Buurtbeheer

algemene zin

in het merendeel van de 3,5- hoog en 10-hoog flats. Buurtbeheerders bouwen band op met bewoners, er wordt meer opgeruimd, leefbaarheid neemt toe.

>> vervolg


51

3 WIJK

>> vervolg Overvecht Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Bevorderen veiligheid Camera Aanbrengen van verlichting en

Bedrag (€) Resultaat 70.000

Er zijn acht ‘werkruimten’ waar activi-

Obscuradreef en participatie

verwarming om de ruimtes aan de

teiten plaatsvinden (fietsenwerkplaats,

bewoners

Camera Obscuradreef optimaler te

kinderparadijs).

kunnen gebruiken

Mitros wint hiermee de Participatiepluim van de stedelijke huurdersorganisatie De Bundeling.

Verbetering buurt voor

Speelparadijs in een onderdoor-

kinderen

gang op de Camera Obscuradreef

40.000

Het project Speelparadijs kent vele facetten: - kinderen verbinden zich via lidmaatschap met toestemming van ouders aan een buurtclub; - kinderen doen klusjes voor de wijk in ruil voor gebruikmaking duurder speelgoed; - buurtvaders ondersteunen kinderen bij het doen van klusjes en de uitvoering van het project; - ouders worden via deze voorziening bij het spelen op straat betrokken.

Leren en werken

Activiteitenwinkel Wissel in samen-

30.000

Een activiteitenwinkel bij station

werking met het Vader Rijn College

Overvecht van waaruit leerlingen

en het ROC Midden-Nederland

opdrachten uitvoeren en waar buurt bewoners terecht kunnen met vragen over ICT en andere klussen.

Verminderen jongerenoverlast Jongeren Op Straat (JOS): samenwerking welzijn, politie, wijk bureaus en corporaties om overlast in kaart te brengen, lopende zaken te bespreken en vervolgacties uit te zetten.

52


Wijk wordt leefbaarder door minder jongerenoverlast.

Kanaleneiland Doelstelling

Hoe bereiken we dit


Verzorgd uitziende wijk

Met stadswerken zijn afspraken

20.000

Schoon Kanaleneiland

gemaakt over het schoon maken van de buurt. Extra buurtbeheer is ingezet om de wijk

120.000

schoon, heel en veilig te maken. Activeren naar participatie

UindeWijk!, wijk TV voor en door

60.000

bewoners

1 x per week een uitzending van 15 minuten op RTV Utrecht (Stad)

Vernieuwing van

Gebiedsplan Kanaleneiland Noord

70.000

Kanaleneiland om sociale

waarin toekomstvisie complexen is

en benoemen gebieden waar direct in

stijging in woningvoorraad te

vastgelegd

woningen en woonomgeving wordt

kunnen realiseren

Benoemen herstructureringsgebieden

geïnvesteerd. Informatie door informatiebus die door

10.000

de wijk rijdt

Draagvlak bij bewoners voor de toekomstige ontwikkelingen. Start Huurdersvereniging.

Realiseren van een prettige

Portiekaanpak

30.000

“Mijn portiek, jouw portiek; we doen

en leefbare woonomgeving in

het gewoon!”: opgefrist portiek,

samenwerking met bewoners

portiekregels. Project aangevuld met “Lik op stuk” beleid uitgerold over Kanaleneiland-midden.

Accommodatie voor

Realiseren en beschikbaar stellen van

bewonersinitiatieven

diverse ruimtes aan bewonersinitia-

Mitros voor:

tieven

- Voorleesexpres;

70.000

Beschikbaar stellen van ruimten door

- Al Amal (organisatie van en voor Marokkaanse vrouwen); - 3 Generatiecentrum Activiteiten meiden. Verminderen woonoverlast

Samen met gemeente en politie

20.000

Veilig, rustig en schoon portiek

100.000

Grotere veiligheid in de wijk

gesprekken voeren met bewoners, inschakelen diverse partijen om tot oplossing van de gesignaleerde problemen te komen Bevorderen veiligheid

Samen met politie en gemeente bepalen welke ingrepen nodig zijn om de wijk veiliger te maken: aanbrengen extra verlichting, afsluiten portieken en aanbrengen nieuw hang- en sluitwerk


53

3 WIJK

Kanaleneiland Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Bedrag (€)

Resultaat

Kansen bieden aan bewoners

Aantrekken casemanager i.s.m.

35.000

25 gezinnen zijn in behandeling geno-

in achterstandssituaties

Portaal

men, waarvan tien reeds afgesloten

Afstemmen acties / ontwikke- Organiseren van een stakeholders-

Afstemming met en input van stake

lingen met stakeholders

bijeenkomst

Kansen bieden aan

Opzetten project wonen met

(kwetsbare) jongeren

perspectief:

11 jongeren van het ROC krijgen woning

- talent voor zorg en wonen met

in max gecombineerd met werkgarantie.

holders in Kanaleneiland. 30.000

kansen

Talent voor zorg wordt gerealiseerd,

Start januari 2010

- wonen met service Stimuleren

Ondersteunen van bewoners

bewonersinitiatieven

initiatieven op het gebied

25.000

Blendfestival, voetbaltoernooien Come Back

van cultuur en sport Kanaleneiland meer met stad

Zoeken naar mogelijkheden om

Utrecht verbinden

Kanaleneiland in economisch

60.000

ontwikkelingen en commitment diverse

opzicht te verbinden met de rest

betrokken partijen. Eiland 8 waarin

van Utrecht

woningen die leegkomen voor sloop

Resto Van Harte: visie op benodigde

een functie krijgen als huisvesting voor jonge startende creatieve ondernemers.

Ondiep Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Realiseren prettige en

Extra buurtbeheer

45.000

Bedrag (€)

Beheer rondom de woningen verbeterd.

Resultaat

Ruimte bieden aan diverse

MV*

Oplevering en verhuur gezondheids

leefbare woonomgeving * Maatschappelijk

Vitale wijken

functies die zinvol bijdragen

Vastgoed

centrum Ondiep

aan de wijk Trots op je wijk

Ruimte bieden aan diverse

MV*

functies die zinvol bijdragen

Jaarlijkse manifestatie Ondiep inclusief

aan de wijk Succes en mooie resultaten

cadeautje voor bewoners 20.000

benoemen en samen vieren Succes en mooie resultaten

Openingsfeest GHC Ondiep

Première film “Heringastraat herleeft” Deze film geeft inzicht in de beleving van

3.500

huurders terugkijkend op slooptraject

benoemen en samen vieren vervolg >>

54


>> vervolg

Ondiep Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Bedrag (€)

Resultaat

Bevorderen veiligheids

Particuliere beveiliging (met

60.000

Extra beveiliging sloopgebieden in onrus-

gevoel in sloopgebied

politie en gemeente besloten

tige periode, veiliger gevoel in de wijk

dat dit noodzakelijk was) Inbraakpreventie

25.000

Meer veilige woningen

Activering

Diverse bewonersinitiatieven

25.000

Op initiatief van bewoners activiteiten

Sociale stijging

Leer-werktrajecten

45.000

Ondersteuning bewoners in

Bredere inzet casemanager in

Portes werkt in sloopgebied volgens

het benutten van kansen

sloopprojecten

nieuwe afspraken

uitgevoerd Start project ‘De Vriendendienst’

Zuilen Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Vitale wijken

Ruimte bieden aan diverse functies MV*

Bedrag (€)

Locatiekeuze Ouder-Kind Centrum (ruimte

die zinvol bijdrage aan de wijk

vrijgemaakt in nieuwbouw in Geuzenwijk)

Ruimte bieden aan diverse functies Nog in

Resultaat

Intentieovereenkomst gesloten voor

onder-

Springertuin, waardoor de ontwikkeling

handeling

van de tuin mogelijk wordt

Panden beschikbaar stellen (tegen

15.000

Beschikbaar stellen ruimte voor Dress for

gereduceerd tarief) om diverse

Jongerenhuis- Success, Klapperproject en ruimte aan

die zinvol bijdragen aan de wijk

functies die zinvol bijdragen aan de kamer en wijk te huisvesten

The Mall

het Zwanenvechtplein en de Geuzenwijk Jongerenhuiskamer, The Mall

huren tegen gereduceerd tarief Bevorderen contact tussen

Door contacten die Mitros met

5.000

Oplevering Modelwoning Project

Mitros en huurders

huurders heeft in het kader van

(huur-

Nijenrodeplantsoen en afgesproken met

het onderhoudsprojecten, aan te

derving)

partners om vaker op deze locatie aan-

grijpen om met huurders ook over

en uren

wezig te zijn in de wijk (voor Mitros extra

andere onderwerpen in gesprek te

huismeester

buurtbeheer)

raken Realiseren prettige en leef-

Screening woningzoekenden

Alleen woningzoekenden die door de

bare woonomgeving

Geuzenwijk

screening komen, komen in aanmerking voor huurwoning in de Geuzenwijk

Bevorderen veiligheid

Extra buurtbeheer

45.000

Inbraakpreventie

25.000

Meer veilige woningen


55

3 WIJK

Hoograven Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Kinderen betrekken bij

Kinderdroom Hoograven: prijsvraag 40.000

Bedrag (€)

Resultaat Betrokkenheid kinderen bij wijk, trots op

verbetering van hun wijk

waarbij kinderen speeltoestel

hun wijk, mooi nieuw speeltoestel. In 2009

ontwerpen. Winnend ontwerp

is speeltoestel gebouwd en geplaatst.

daadwerkelijk voor ze bouwen. Verminderen jongeren

Jongeren Op Straat (JOS): samen-

Wijk wordt leefbaarder door minder

overlast

werking welzijn, politie, wijkbureaus

jongerenoverlast.

en corporaties om overlast in kaart te brengen, lopende zaken te bespreken en vervolgacties uit te zetten.

Oost Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Realisatie van Meetingpoint

Ondersteunen van een initiatief van

Bedrag (€)

Resultaat Ontmoetingspunt voor bewoners en

Graag Gedaan

de Kranenburgschool, aanbieden

buurtbeheerder. Aanbod van kleine dien-

pand tegen gereduceerd huurtarief.

sten voor buurtbewoners. Leerlingen maken kennis met de praktijk. Het project wordt gecontinueerd in 2010.

Leidsche Rijn Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Samen buurten

Samenwerking welzijn, politie, wijk-

Wijk wordt leefbaarder door samen

bureaus en corporaties om overlast

werkingspartners

in kaart te brengen, lopende zaken te bespreken en vervolgacties uit te zetten.

56


Bedrag (€)

Resultaat

Nieuwegein Nieuwegein (alle wijken) Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Bedrag (€)

Resultaat

Versterken woonservice-

Woonzorgverkenner

2.500

Vergroten inzicht in locaties voor knoop-

zones

2

punten en opplussen van de woningvoor-

3

raad. Dit inzicht kan worden geïmplemen5

teerd in wonen-welzijn-zorg-beleid Empowerment bewoners en

Budgetbeheer en creditcheck

10.000

tegengaan huisuitzetting

Intakegesprekken met bewoners, waarvan vervolgens met twaalf bewoners een traject 4

is opgestart. Tegengaan woonoverlast

Project wonen en overlast (met

2.500

Minder woonoverlast, prettiger leefklimaat

wijkpartners en gemeente), loopt door in 2010 Verbeteren ongestoord

Ondersteuning wijkgericht samen-

woongenot en versterken

werken, loopt door in 2010

40.000

Verbeterd woongenot en meer participatie door bewoners

participatie op wijkniveau Verbeteren kwaliteit woon-

Herstellen bestrating in brandgan-

omgeving rondom com-

gen en op parkeerplaatsen van-

plexen

wege verzakkingen en verwijderen

30.000

Uitgevoerd bij diverse complexen waardoor omgeving er beter uitziet

onkruid rondom gebouwen Vergroten veiligheid rondom

Aanbrengen extra verlichting rond-

complexen

om de gebouwen

Vergroten leefbaarheid en

Studie ruimtelijke knelpunten

versterken positionering

Batau-Noord en -Zuid en Doorslag

15.000

Uitgevoerd bij diverse complexen waardoor bewoners zich veiliger voelen.

17.000

Studie afgerond en ruimtelijke knelpunten geïmplementeerd in wijkvisies

woonerven

Lekboulevard (1) Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Bedrag (€)

Resultaat

Vergroten veiligheid liften

Aanpassing toegankelijkheid liften

10.000

Toegankelijkheid is aangepast, veiligheid

voor mensen met een

verbeterd

scootmobiel Zuilenstein (2) Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Bedrag (€)

Leefbaarheid A Cappella

Opknappen logeerkamer senioren-

5.000

complex

Resultaat Logeerkamer opnieuw ingericht en gestoffeerd


57

6

1

3 WIJK

Jutphaas Wijkersloot (3) Doelstelling

Hoe bereiken we dit


Verbeteren leefbaarheid

Bewonersonderzoek houden

30.000

Nijpelsplantsoen

Weten waar behoefte aan is bij bewoners en uitvoering geven aan vervolgacties, waardoor leefbaarheid is verbeterd

Plaatsen ondergrondse

40.000

afvalcontainers Huiskamerproject (beschikbaar

Schonere wijk Waardering door bewoners, meer

15.000

stellen woningen en nieuwe

ontmoeting tussen bewoners, loopt door in 2010

inrichting) Fokkesteeg (4) Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Bedrag (€)

Resultaat

Verbeteren leefbaarheid

Plaatsen ondergrondse

5.000

In uitvoering

Zaanse Schans (input

afvalcontainers

bewonerscommissie) Merwestein (5) Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Bedrag (€)

Resultaat

Versterken sociale cohesie in

Organisatie straatfeest Bergwal

4.000

Nieuwe leden bewonerscommissie en

complex Bergwal

vervolgacties (o.a. aanpak onrechtmatige bewoning)

Hoogzandveld (6) Doelstelling

Hoe bereiken we dit

Bedrag (€)

Resultaat

Verbeteren leefbaarheid in

Aanpak entrees

58.500

Mooiere entrees, huurders voelen zich

complex De Ratelaar

veiliger

5.4 Niet wijkgebonden aanpak Voorkomen huisuitzettingen Utrecht kent het project Voorkom Huisuitzetting (VH!). In 2009 is de pilot, die in Zuilen liep, naar de hele stad Utrecht uitgebreid. Belangrijkste kenmerk van VH! is de samenwerking tussen verschillende partners om samen met huurders te werken aan de problemen die hebben geleid tot ernstige huurachterstanden. Deze partners zijn: GG&GD, Kredietbank Utrecht, vier wijkwelzijnsinstellingen, Centrum Vaartserijn en vijf corporaties.

58


Mitros mag maandelijks zeven huurders bij VH! aanmelden. Voorrang hebben gezinnen met inwonende minderjarige kinderen en sociaal kwetsbaren. Niet alle huurders met een ontruimingsvonnis worden aangemeld. Uitsluitingscriteria zijn: eigen bedrijf, lopende fraude, wietteelt, onrechtmatige bewoning, geen verblijfsstatus, geen zicht op structureel inkomen. In 2009 zijn 66 huurders van Mitros in een VH!-traject opgenomen. Door het project is het aantal ontruimingen vanwege huurachterstand bij Mitros in Utrecht in een aantal jaar flink teruggelopen, van 88 in 2007 naar 42 in 2009. In het begin van de stedelijke uitrol waren er wat problemen in de samenwerking met andere partners, waardoor bijvoorbeeld huurachterstanden opliepen. Er is een externe evaluatie van het project uitgevoerd, waarvan de resultaten begin 2010 worden gepresenteerd. Vooruitlopend op deze evaluatie zijn al nieuwe afspraken gemaakt om de aanpak te verbeteren. Woonoverlast Mitros zet zich actief in voor het aanpakken van woonoverlast in de wijken. Woonoverlast is er in meerdere gradaties. Bij lichte overlast hebben bewoners een relatief eenvoudig probleem/conflict met elkaar, waar ze zelf niet uit komen. Bij extreme woonoverlast gaat door de aard en frequentie van de overlast een zodanige dreiging uit dat het welzijn, de gezondheid, de veiligheid en/of de leefbaarheid van omwonenden ernstig wordt aangetast. Bij overlast probeert Mitros te bemiddelen. Bij ernstige structurele overlast werkt Mitros in Utrecht samen met de casemanagers van de wijkgerichte projecten Woonoverlast. Deze woonoverlastprojecten zijn gericht op een integrale aanpak van de overlast en de achterliggende problematiek. Deelnemers zijn onder andere de politie, welzijnsorganisaties, GG&GD en de Utrechtse woningcorporaties. In de woonoverlastprojecten kan ook de zogenaamde stille problematiek worden gemeld. Bij stille problematiek is nauwelijks sprake van overlast, maar zijn mensen in een isolement geraakt en is er vaak sprake van schrijnende omstandigheden. Naast de eigen kosten voor de bestrijding van woonoverlast en het signaleren van stille problematiek draagt Mitros in Utrecht, samen met de andere corporaties en de gemeente, bij aan de financiering van de woonoverlastprojecten.

Woonoverlast Aantal afgehandelde dossiers

Utrecht

2009

441

2008

364


59

3 WIJK

In Nieuwegein bestaan dergelijke woonoverlastprojecten niet. Wel is hier in 2009 samen met gemeente, ander corporaties, politie en maatschappelijke instellingen een convenant opgesteld waarin integraal woonoverlast wordt besproken en aangepakt. In 2010 worden de eerste cases behandeld. Laatstekansbeleid In Utrecht is Het Vierde Huis sinds 1998 belast met de uitvoering van het Laatstekansbeleid. Het doel is om ontruimingen vanwege overlast te voorkomen. Huurders die overlast veroorzaken en/ of op andere vlakken zich niet als goed huurder gedragen, krijgen in een begeleidingstraject met een dwingend karakter nog één kans, vaak in een andere woning. Het kan gaan om geluidsoverlast, vernieling en vervuiling eventueel in combinatie met huurschuld. Vaak speelt mee dat deze mensen een psychiatrisch ziektebeeld hebben, verslaafd zijn of minder sociaal vaardig zijn. Het Vierde Huis coördineert de aanpak waarin huurder, verhuurder en hulpverleners gezamenlijk afspraken maken. Deze afspraken liggen vast in speciale contracten. De looptijd van het traject is gemiddeld twee jaar. De afspraken hebben een dwingend karakter. Gedurende het hele traject is er een aantal evaluatiemomenten. Als de huurder de afspraken niet nakomt, kan alsnog een procedure tot ontruiming van de woning gestart worden. Van alle deelnemers aan het Laatstekansbeleid sluit ruim 90% het traject succesvol af. Mitros heeft in 2009 acht huurders aangemeld voor het Laatstekansbeleid. Laatstekansbeleid Aantal gestarte procedures Utrecht 2009

8

2008

6

2007

6

Weigert betrokkene om mee te werken aan het Laatstekansbeleid, dan start de betreffende corporatie alsnog een ontruimingsprocedure. Het is wel de bedoeling dat de begeleiding van tijdelijke aard is. Nieuwegein heeft geen Laatstekansbeleid.

Onrechtmatige bewoning De gemeente Utrecht heeft besloten om samen met de Utrechtse woningcorporaties de woningfraude flink aan te pakken. In het najaar van 2009 is in Overvecht een pilot woonfraude gestart, waarbij actief op pad is gegaan om woonfraude op te sporen. Ook uitkeringsfraude wordt hierbij meteen aangepakt. In totaal werden 250 adressen onderzocht, waarvan 100 door Mitros. De pilot wordt begin 2010 geëvalueerd. Na deze pilot is het de bedoeling om jaarlijks twee vergelijkbare projecten uit te voeren waarbij Mitros opnieuw intensief samenwerkt met de Aantal meldingen van vermoedelijke onrechtmatige bewoning Utrecht Nieuwegein gemeente Utrecht. 2009 156 45 2008

159

32

2007

175

32

60


In het verslagjaar heeft Mitros in Utrecht

en Nieuwegein 201 dossiers van onrechtmatige bewoning afgehandeld. Het gaat hier om adressen waar gegronde redenen waren om te onderzoeken.

5.5 Ontruimingen vanwege overlast en onrechtmatige bewoning In 2009 zijn 61 woningen ontruimd vanwege: huurschuld (51, waarvan 9 in Nieuwegein), onrechtmatige bewoning (4), woonoverlast (4) en hennepteelt (2). Ontruiming op basis van huurachterstand komt aan de orde in paragraaf 3.2. De ontruimingen op basis van overlast of onrechtmatige bewoning waren allemaal in Utrecht. Slechts een klein deel van de mensen die uit hun woning zijn gezet, komt op straat te staan, bijvoorbeeld als het Laatstekansbeleid niet heeft gewerkt. Het grootste gedeelte komt, Ontruimingen (excl. incasso) 2009 zoals in paragraaf 3.2 al vermeld, terecht bij Aantal ontruimingen overlast 6 familie of vrienden, het Leger des Heils of (inclusief hennepteelt) opvanghuizen voor daklozen. Sommigen Aantal ontruimingen gaan particulier huren of vertrekken naar het onrechtmatige bewoning 4 buitenland. Totaal 10

5.6 Tijdelijke verhuur De leefbaarheid in een wijk staat ook onder druk als binnen een wijk veel woningen gedurende geruime tijd leeg staan, bijvoorbeeld vooruitlopend op sloop. In afwachting van sloop, renovatie of kadastrale splitsing worden woningen dan ook tijdelijk in bewaking of gebruik gegeven. Dit voorkomt dat woningen worden gekraakt of dat de woonomgeving onleefbaar wordt. Bovendien worden hierdoor woningzoekenden geholpen die voorlopig (nog) niet aan de beurt zijn voor een reguliere huurwoning, bijvoorbeeld jongeren en studenten. In 2009 zijn in Utrecht 375 woningen op basis van de Leegstandswet in afwachting van sloop of ingrijpende renovatie in opdracht van Mitros tijdelijk verhuurd door de SSH. In Nieuwegein waren dit er 24. Woningen worden alleen tijdelijk verhuurd voor een duur van minimaal zes maanden. Gemiddeld gesproken wonen er twee jongeren in een woning. Tijdelijke verhuur vindt door de hele stad plaats. In Kanaleneiland is onder de noemer Eiland 8 gestart met de verhuur aan creatieve bedrijfjes met een meerwaarde voor de buurt. Daarnaast zijn vooruitlopend op verkoop in Utrecht 89 woningen in beheer gegeven aan AntiKraak BV en drie aan de SSH.


61

2008

2007

2006

3

6

2

4

1

15

7

7

17

3 WIJK

6

Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed

6.1 Beleid wonen, welzijn & zorg In de zorg is de trend al enige tijd dat mensen zo lang mogelijk thuis in hun eigen wijk en eigen woning willen blijven wonen. Met de komende vergrijzingsgolf is het van belang dat woningen en de zorginfrastructuur en voorzieningen in de wijken hierop inspelen. Dit betekent een opgave in het aanbod van voldoende geschikte woningen, bijzondere woonvormen en welzijns- en zorgvoorzieningen in de wijk die zorgbehoevenden in staat stelt zo lang mogelijk in hun eigen woning te blijven wonen, in hun eigen wijk of buurt. Ontwikkelingen in de samenleving, veranderingen in de weten regelgeving van wonen en zorg en vooral wensen van klanten maken dat de huidige grootschalige voorzieningen in toenemende mate omgebouwd worden tot kleinschalige woonvormen in de wijk. De komende jaren staan zorginstellingen dan ook voor een aantal gigantische vastgoedopgaven. Vele zorginstellingen zullen zich gedwongen zien hun verouderde gebouwen te herontwikkelen of te slopen en nieuw te bouwen om marktconforme zorg te kunnen blijven leveren. Tijdens de uitvoering van deze werkzaamheden moeten de bewoners tijdelijk ergens anders gehuisvest worden. Mitros denkt van maatschappelijke toegevoegde waarde te kunnen zijn door leegstaande kantoren (een ander groot vastgoedprobleem) aan te kopen en om te bouwen tot interim huisvesting voor de zorgsector. Het eerste project dat in dit kader door Mitros is opgepakt, is ‘De Zusters’, de voormalige kantoorhuisvesting van het KnMG aan de Lomanlaan in Utrecht. Mitros geeft zo een nieuwe invulling aan een leeg en incourant kantoor en biedt tijdelijk onderdak aan 114 zorgbehoevende

62


ouderen. Op 27 mei 2009 vond de feestelijke opening van ‘De Zusters’ plaats. Het pand is voor de wijk, die opklimt uit een periode van sloop, nieuwbouw en renovatie, een prima aanvulling op het woningbouwprogramma van Mitros en draagt, door een verbeterde voorzieningenstructuur en andere basisvoorwaarden, mede bij in de realisatie van een vitale, levensloopbestendige wijk. Het project is mede mogelijk gemaakt door bijdragen van de provincie en de gemeente Utrecht. Op dit moment is Mitros bezig met de ontwikkeling van verschillende kleinschalige woon voorzieningen voor ouderen. Daarnaast worden steeds meer voorzieningen van belang geacht voor de wijk, zoals een gezondheidscentrum, wijkservicepunt en ruimtes voor ontmoeting. In veel wijken zijn de accommodaties voor welzijnswerk (de buurthuizen) verouderd of zien ze er onaantrekkelijk uit. Ook hier is de tendens om nieuwe buurthuizen te realiseren in multifunctionele accommodaties, of nabij nieuwe of te renoveren schoolcomplexen. Kleinschalig wonen voor de zorg Mitros is in zowel Utrecht als Nieuwegein actief met de planontwikkeling voor de nieuwbouw van verschillende kleinschalige woongroepen voor mensen die zware zorg nodig hebben. Ze doet dit met zorgaanbieders Aveant, Zorgspectrum en Reinaerde. Een deel van de woongroepen richt zich op ouderen met dementie die in een kleinschalige, beschutte woonvorm kunnen wonen en intensieve zorg krijgen. Een ander deel is bestemd voor mensen met een verstandelijke handicap. Voor beide groepen geldt dat de bewoners een indicatie voor zorg hebben volgens de AWBZ. Wijkakkoorden wonen-welzijn-zorg. De nota Welkome Wijken was uitgangspunt om in Utrecht woonservicezones tot stand te brengen. Om de realisatie van de woonservicezones te versterken en te versnellen worden Wijkakkoorden afgesloten tussen gemeente, zorgen welzijnsorganisaties en corporaties. In 2008 zijn vier wijk akkoorden afgesloten: voor Overvecht-Noord, Lunetten, Transwijk en Utrecht-West. Mitros is bij al deze wijkakkoorden betrokken. In 2009 is een vijfde wijkakkoord tot stand gekomen, voor de Binnenstad. Ook dit is door Mitros ondertekend. Eind 2009 is de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV) ingeschakeld om de ervaringen met de eerste vier Utrechtse Wijkakkoorden te evalueren. Levensloopbestendigheid Ook in de wijken Jutphaas, Wijkersloot en Zuilenstein in Nieuwegein werkt Mitros samen met partners aan een woonservicezone. De woonservicezone is een gebied waarin de samenwerkende professionele partijen in een taakgroep of binnen een integraal team zorgen dat zij samen in individuele en collectieve behoeften voorzien: een op de vraag afgestemd aanbod van wonen, welzijn en zorg. In elke woonservicezone is minimaal één gezondheidscentrum en één (kleinschalige) voor ziening voor verzorgd / beschermd wonen.


63

3 WIJK

Met verschillende zorgaanbieders (zowel thuiszorg als ouderenzorg) wordt meer en meer zorgbemiddeling toegepast in seniorencomplexen in Nieuwegein. Bewoners worden geholpen bij allerlei vragen over zorg, service en voorzieningen die het zelfstandig wonen ondersteunen. Informatie- en kennisoverdracht Mitros is behalve in wijkgericht werken ook in de stedelijke en provinciale netwerken op het terrein van wonen, welzijn en zorg actief. Namens de STUW participeert Mitros in de Stuurgroep Wonen Welzijn Zorg en in de Stuurgroep OGGZ. Daarnaast bereiden STUW en gemeente een brochure voor om het aanbod aan 55-pluswoningen in de stad inzichtelijk te maken voor woningzoekenden. Verder vindt kennisoverdracht plaats via lezingen en via deelname in de klankbordgroep van het Aedes Actiz Kenniscentrum Wonen met Zorg.

6.2 Bijzondere doelgroepen Mitros biedt via maatwerk huisvesting aan huishoudens die een aangepaste woning, een aan gepaste woonvorm of woonbegeleiding nodig hebben. In 2008 hebben Mitros, de gemeente Nieuwegein en twee andere Nieuwegeinse corporaties de Prestatieovereenkomst ‘Wonen tot en met 2010’ vastgesteld. Deze richt zich onder meer op bijzondere doelgroepen. In Utrecht zijn afspraken over zowel de zorgdoelgroepen ouderen, gehandicapten en (ex)psychiatrische klanten als voor de maatschappelijke opvang sinds 2007 opgenomen in de Prestatieafspraken ‘Samen voor de Stad’ (zie ook hoofdstuk 8). De afspraken voor realisatie van geschikte woonvormen en de toewijzing van woningen krijgen invulling door verschillende projecten die momenteel in voorbereiding of in aanbouw zijn. Deze komen aan de orde in paragraaf 5.2. Het betreft onder andere een project voor mensen met een verstandelijke handicap in Ondiep en meerdere woonvoorzieningen voor dementerenden in Zuilen. Het doel van het Utrechtse convenant ‘Niemand hoort op straat’ is om in Utrecht zoveel mogelijk dak- en thuislozen onderdak te bieden met passende begeleiding naar zelfstandig wonen én mensen die op straat dreigen te komen, gehuisvest te krijgen en te houden. Het gaat onder meer om ex-gedetineerden, ex-verslaafden, voormalige psychiatrische patiënten en zwerfjongeren. Vanuit een ketenaanpak werken de Utrechtse woningcorporaties, de maatschappelijke organisaties voor (verslaafde) dak- en thuislozen en de gemeente Utrecht samen. Jaarlijks stellen de Utrechtse corporaties woningen voor ‘specifieke groepen’ beschikbaar die via de vereniging Beter Wonen en de Vrouwenopvang worden verdeeld. In 2009 is Mitros in gesprek geweest met de gemeente Utrecht en Beter Wonen om te zoeken naar creatieve oplossingen voor het huisvesten van deze groep huurders in een gespannen woningmarkt. 64


Aan mindervaliden heeft Mitros in 2009 62 woningen toegewezen.

Bijzondere doelgroepen (uitgezonderd

Aantallen woningen door Mitros

reguliere seniorenwoningen)

beschikbaar gesteld in 2009

Mensen die (nog) niet zelfstandig kunnen wonen, biedt Mitros huisvesting door verhuur aan instellingen die de benodigde begeleiding kunnen bieden. Het gaat om huisvesting van onder andere dementerenden, mensen met een verstandelijke beperking en voormalig daklozen.

Utrecht

Nieuwegein

Lichamelijke functiebeperking (VRT* woningen)

35

40

Wonen met zorg/begeleiding

92

81

* Volledig Rolstoel Toegankelijk

6.3 Maatschappelijk vastgoed Ook nieuw in de strategie is dat Mitros zich niet meer alleen richt op de woningen in de wijken, maar zich eveneens verantwoordelijk voelt voor de voorzieningen in die wijken. Een belangrijke pijler voor goed wonen is immers de aanwezigheid van voldoende voorzieningen. Niet alleen voor ouderen, zoals beschreven, maar ook als plek waar mensen elkaar kunnen ontmoeten en waar allerhande maatschappelijke activiteiten kunnen worden ondernomen. Daarvoor is maatschappelijk (en commercieel) vastgoed nodig. Hiervoor is in 2008 Mitros Maatschappelijk Vastgoed opgericht. Mitros Maatschappelijk Vastgoed begon met 20.000 m2 bvo (zie ook paragraaf 7.2). Met de slogan “bouwen aan binding in buurten” maakt Mitros vanaf 2008 volop werk van het mede op orde brengen van het voorzieningenaanbod in wijken. Ze werkt hierbij samen met verschillende partijen, van gemeente, bewoners, zorg-, onderwijs- en welzijnsinstellingen tot ondernemers. De uiteindelijke gebruikers van deze nieuwe voorzieningen worden vanaf het begin zoveel mogelijk bij de ontwikkeling betrokken, zodat de nieuwe voorziening uiteindelijk ook echt van en voor de wijk wordt. Mitros bouwt dus niet alleen de stenen, maar probeert met deze voorzieningen mensen met elkaar in contact te brengen en te verbinden. Daarmee krijgt bouwen aan binding in buurten een dubbele betekenis. Mitros streeft ernaar zo efficiënt mogelijk om te gaan met het ruimtebeslag. Vandaar dat er gekozen is om, waar dit kan, zoveel mogelijk voorzieningen onder één dak te brengen, in vaktaal aangeduid als multifunctionele accommodaties. In deze MFA’s vinden activiteiten plaats op het terrein van onderwijs, welzijn, zorg, buurteconomie, sport en cultuur. Eind 2009 had Mitros 57.000 m2 maatschappelijk vastgoed in beheer.


65

het Van Schijndelhuis, een jong woonhuis in de binnenstad, sinds 1999 gemeentelijk monument.

29 JUnI

24 JUnI

24 juni: Mitros wordt founding partner van

29 juni: studenten van de Universiteit Utrecht presenteren het onderzoek Ruimte voor Starters waarmee opdrachtgevers SSH en Mitros duidelijk maken dat er extra initiatieven voor starters nodig zijn.

66


30 juni: Mitros kondigt aan dat de portiekaanpak op Kanaleneiland een vervolg krijgt: samen met de bewoners wordt gecontroleerd of de gezamenlijk afgesproken leefregels worden nageleefd en er komt een lik-op-stukbeleid.

17 AUGUSTUS

30 JUnI

4 STEnEn

17 augustus: start nieuwbouw van 8 appartementen (6 sociale huur, 2 vrijesectorhuur) aan de Rademakerstraat in Soesterberg.


67

4 STEnEn

7

Vastgoedportefeuille

7.1 Samenstelling portefeuille Gewenste samenstelling portefeuille In 2007 heeft Mitros haar nieuwe ondernemingsplan Waardevol Wonen vastgesteld. In vervolg hierop is Mitros in 2008 gestart met het opnieuw tegen het licht houden van haar visie op de door haar gewenste samenstelling van de portefeuille. De uitgangspunten van het ondernemingsplan zijn daarbij een stap concreter gemaakt. In 2009 leidde dit tot een definitief concept portefeuilleplan. Hierin staan concrete uitgangspunten over de gewenste samenstelling van de Mitrosportefeuille in Utrecht, nieuwegein en de regio. In het eerste kwartaal van 2010 is ook de financiële doorrekening hiervan afgerond, waarna definitieve besluitvorming voor de zomer van 2010 plaatsvindt. Huidige samenstelling portefeuille Door activiteiten als sloop, nieuwbouw, verkoop en huurharmonisatie bij mutatie verandert de samenstelling van de vastgoedportefeuille van Mitros. In het zogeheten Toetsingskader dat de Raad van Commissarissen hanteert bij het beoordelen van de prestaties van Mitros, staat dat er in 2015 voor de primaire doelgroep 23.000 woningen moeten zijn (nu bijna 26.900) en voor de secundaire doelgroep 7.000 (nu ruim 2.400). De beweging van een kleinere kernvoorraad en een grotere secundaire voorraad is weliswaar ingezet, maar de transformatie van de woningen moet nog verder gestalte krijgen. Voor de secundaire doelgroep zal daarvoor naast de Koopgarant Regeling die Mitros nu al heeft, vooral de StartersRenteRegeling ingezet worden.

68


In 2009 zijn de complexen Rijnsche Hout, Het Kompas en De Kapiteyn (alle in Leidsche Rijn) volledig opgeleverd en in de verhuur gegaan. Verder zijn in Groen Zuilen (13) en in Ondiep (18) nieuwe eengezinswoningen in de kernvoorraad opgeleverd. In het kader van de herstructurering zijn in het project Laan van Chartroise (Ondiep) en in Geuzenwijk en op de Prinses Margrietstraat in totaal 326 woningen gesloopt. Huidige samenstelling van de portefeuille Prijsgrenzen per 31-12-2009

Kernvoorraad

Duur

Vrije sector

< € 546

€ 546 - € 648

> € 648

Onzelfstandig Eengezins Meergezins zonder lift

Overig

Totaal

863

6

5

874

8.478

1.389

251

10.118

10.188

310

85

10.583

7.347

223

150

7.720

Meergezins met lift

Bedrijfsruimten

290

290

Garages

1.007

1.007

Overig ( inclusief bergingen) Totaal

26.876

1.928

491

373

373

1.670

30.965

7.2 Maatschappelijk vastgoed Eind 2009 had Mitros Maatschappelijk Vastgoed, opgericht in 2008 en begonnen met 20.000 m² bvo, 57.000 m² bvo in bezit. Het streven is om tot 2018 de maatschappelijk vastgoedportefeuille uit te breiden tot 110.000 m² bvo. De komende jaren richt Maatschappelijk Vastgoed zich op een drietal maatschappelijk vastgoed sectoren: • Onderwijs In een aantal wijken, zoals Overvecht en Utrecht Zuid, zijn onderwijspanden verouderd. Hier ligt een grote opgave tot herontwikkeling. Vaak worden nieuwe scholen ontwikkeld tot brede scholen, met veel voor- en naschoolse activiteiten. Zo streeft Nieuwegein ernaar om in elke wijk minimaal één brede school te hebben. • Wonen-welzijn-zorg Vanwege de komende vergrijzing is er behoefte aan bijzondere woonvormen met bijbehorende zorgen welzijnsvoorzieningen. Zo kunnen bewoners zo lang mogelijk in de wijk blijven wonen. • Wijkeconomie Ook in wijkeconomie gaat Mitros de komende jaren investeren om bedrijfsinitiatieven van bewoners te faciliteren. In veel wijken, zeker ook in de krachtwijken, zijn veel mensen die bedrijfsruimte zoeken. Mitros wil dit faciliteren door kleinschalige bedrijfsruimten te realiseren. Dit kan een positieve bijdrage leveren aan de levendigheid in plinten en op de straat.


69

4 STENEN

Binnen deze drie genoemde sectoren worden vaak combinaties gemaakt met cultuur, sport of welzijn.

7.3 Mitros Monumenten In 2009 heeft Mitros samen met collega corporatie de Alliantie uit Huizen Stadsherstel MiddenNederland opgericht. Deze organisatie beheert per 31 december 2009 een deel van de monumenten van Mitros. Het onderhouden, renoveren, restaureren en aankopen van monumenten vraagt om specifieke expertise en vaardigheid. Dat is de specialisatie van de nieuwe organisatie Stadsherstel MiddenNederland. De organisatie is gevestigd in Amersfoort en deed als Stadsherstel Amersfoort al het beheer van de circa 200 monumenten van de Alliantie. Ze doet nu ook het beheer van ongeveer 280 verhuureenheden van Mitros. Hiermee zorgt Mitros ervoor dat de cultuurhistorische waarde van het monumentale vastgoed optimaal behouden blijft. Onder Stadsherstel Midden-Nederland zijn twee BV’s opgehangen, waarin de monumenten van Mitros zijn ondergebracht: één BV met Rijksmonumenten en één BV met de overige monumenten. Mitros is al enkele jaren hoofdsponsor van de Open Monumentendag in Utrecht.

70


4 STEnEn

8

Afspraken

8.1 Prestatieafspraken In de tabel zijn alleen de zelfstandige woningen meegenomen. De onzelfstandige eenheden zijn niet meegeteld.

Kernvoorraad Mitros versus prestatieafspraken Utrecht 2007 - 2010 2009

2008

< € 546*

< € 532*

Omvang per 31/12

21.243

21.256

Gewenst volgens prestatieafspraken

19.575

19.575

1.668

1.681

Totale kernvoorraad

De omvang van de kernvoorraad is in beide gemeenten met een gering aantal afgenomen. Zowel in Utrecht als in nieuwegein heeft Mitros nog voldoende woningen in de kernvoorraad.

Extra in portefeuille

Kernvoorraad Mitros versus prestatieafspraken N’gein 2007 - 2010

Prestatieafspraken Utrecht Onder de titel Samen voor de Stad hebben de Utrechtse woningcorporaties, verenigd in de STUW, en de gemeente Utrecht prestatieafspraken gemaakt voor de periode 2007-2010. De afspraken betreffen de gezamenlijke aanpak van diverse aspecten van de woningmarkt. Omdat bewoners een centrale rol hebben, is bij het opstellen van deze afspraken de stedelijke bewonersorganisatie De Bundeling betrokken.

Totale kernvoorraad

2009

2008

< € 546*

< € 532*

Omvang per 31/12

4.770

4.795

Gewenst volgens prestatieafspraken**

4.000

4.000

770

795

Extra in portefeuille

* Er is uitgegaan van de nettohuur en niet van de subsidiabele huur. ** In Nieuwegein is er geen afspraak gemaakt op individueel corporatieniveau. De aangegeven 4.000 woningen zijn een doelstelling uit

De Prestatieafspraken vormen een aanvulling op de door de gemeente en de corporaties reeds gemaakte afspraken over de nieuwbouwproductie en over een omvangrijke transformatieoperatie in de bestaande woningvoorraad in de stad. De ingrepen in de bestaande stad zijn vastgelegd in De Utrechtse Opgave: utrecht vernieuwt! De huidige afspraken (DUO 2) lopen t/m 2009. In hoofdstuk 10 wordt hierop in gegaan. Sinds 2008 zijn bovendien afspraken gemaakt over de bijdrage van de

Waardevol Wonen.


71

4 STENEN

corporaties, waaronder Mitros, aan de aanpak van de Utrechtse Krachtwijken. Van deze inspanningen wordt verslag gedaan in hoofdstuk 5. In de Prestatieafspraken Samen voor de Stad zijn, naast het waarborgen van voldoende betaalbare woningen, afspraken gemaakt over het vergroten van de keuzevrijheid, het verhogen van de kwaliteit, het bedienen van diverse speciale doelgroepen en over de maatschappelijke opvang. Daarnaast zijn er voor het eerst slaagkansafspraken gemaakt. Gemeente en STUW volgen gezamenlijk de voortgang van de realisatie. In 2008 is een monitor opgezet en sindsdien wordt er jaarlijks over de resultaten gerapporteerd. Op een flink aantal terreinen is de voortgang goed, maar op andere punten is een extra inspanning nodig. Zo is de omvang van de betaalbare voorraad binnen de gemeente nog ruim voldoende. Dit geldt ook voor het aandeel van Mitros (zie tabel Prestatieafspraken). In reactie op een daling van de slaagkansen hebben gemeente en corporaties in 2009 tijdelijk door woningen voor deze groep te labelen de kansen voor minima op de woningmarkt vergroot (zie paragraaf 4.1). De differentiatie van de woningvoorraad ten behoeve van de keuzevrijheid van woningzoekenden is in gang, maar de verkoop van huurwoningen onder andere in herstructureringswijken valt terug als gevolg van de ongunstige economische situatie. Op het gebied van speciale doelgroepen worden er goede resultaten geboekt bij de woningtoewijzing en met de wijkakkoorden wonen-welzijn-zorg. Nagegaan wordt of er voor nieuwbouw voor deze groepen extra inspanningen nodig en mogelijk zijn. Belangrijke vooruitgang wordt ook geboekt op het vlak van de leefbaarheid. In onderlinge samenwerking werken corporaties en gemeente aan de bestrijding van overlast, aan het Laatstekansbeleid en aan het succesvol terugdringen van huisuitzettingen, waardoor dakloosheid wordt voorkomen (zie ook hoofdstuk 5). De aanpak wordt regelmatig geëvalueerd. De gemeente Utrecht heeft in 2009 een Woonvisie geformuleerd, waarbij de corporaties zijn betrokken. Tegelijkertijd verloopt de tijdspanne van verschillende (prestatie)afspraken in 2009 of 2010. Gemeente en corporaties zijn daarom in nauwe samenwerking besprekingen begonnen over een nieuw samenhangend afsprakenstelsel. Prestatieafspraken Nieuwegein In Nieuwegein hebben Mitros, Portaal, Jutphaas Wonen, de huurdersverenigingen en de gemeente eind 2009 de prestatieafspraken tussentijds geëvalueerd. In het verslagjaar is vooral gewerkt aan de volgende afspraken: • Ontwikkeling van 5 woonservicezones: In het jaar 2009 lag de focus net als in 2008 op activiteiten in de woonservicezones Jutphaas Wijkersloot/Zuilenstein en Doorslag. Ook is een begin gemaakt met een inhoudelijke voorbereiding van woonservicezones in Lekboulevard/

72


Hoogzandveld, Galecop en Batau-Noord. In dit kader is via een woonzorg-verkenner in beeld gebracht waar kansen zijn voor onder andere situering van wijksteunpunten en voor opplussen van de woningvoorraad. • Wijkvisie Jutphaas Wijkersloot: In samenwerking met gemeente en stakeholders is in vervolg op de wijkvisie een wijkuitvoeringsprogramma opgesteld. • Sociaal plan en participatieprotocol: Door de gemeente en de corporaties is in 2009 in samenwerking met de huurderskoepels een Algemeen Sociaal Plan en Participatieprotocol opgesteld. De verwachting is dat partijen dit plan en protocol in het voorjaar van 2010 definitief zullen maken. • Vergroten (slaag)kansen voor starters: Mitros heeft in dit kader twee complexen gelabeld voor starters. Daarnaast is afgesproken over te gaan tot loting, waarbij de kansen voor starters toe kunnen nemen. Implementatie van de loting valt in 2010. • Opplussen woningen in JWZ en Lekboulevard/Hoog Zandveld: In 2009 zijn in dit kader in samenwerking met Zorgspectrum in het Dijkhuis woningen geschikt gemaakt voor mensen met een zorgindicatie. In 2010 zullen de hier opgedane ervaring worden doorgetrokken naar meer woningen en mogelijk ook andere complexen. • Afspraken huurders met financiële problemen: MWN heeft de pilot ‘Creditcheck’ in 2009 voortgezet. Met een krediettoets en een budgetcoach wil Mitros voorkomen dat huurders een huurachterstand oplopen. • Verkoop bestaande huurwoningen en nieuwbouw voor starters: In 2009 is voorbereid hoe Mitros de startersrenteregeling zal gaan toepassen bij verkoopcomplexen in Nieuwegein. • Laatstekansbeleid: Partijen hebben een intentieovereenkomst ten behoeve van integrale a anpak woonoverlast getekend. Hierin is onder andere in vastgelegd dat de gemeente en de corporaties aan de slag gaan met de uitvoering van buurtbemiddeling en woonoverlast. Concrete implementatie vindt plaats in 2010. Parallel aan dit traject zal in 2010 de uitwerking van Laatstekansbeleid vormgegeven worden.


73

4 STEnEn

9

Onderhoud

In de praktijk onderscheidt Mitros drie soorten onderhoud, te weten: • dagelijks onderhoud; • mutatieonderhoud; • planmatig onderhoud. Onderhoud gerealiseerd in 2009

Woonbedrijf Utrecht

Woonbedrijf Maatschappelijk Nieuwegein

Totaal

Vastgoed

Bedragen x € 1.000 Planmatig onderhoud inclusief

24.655

7.008

322

31.985

contractonderhoud en advieskosten Dagelijks onderhoud Mutatieonderhoud Preventief onderhoud Schadeonderhoud en installatiestoringen Totale uitgaven onderhoud 2009 Onderhoud gerealiseerd in 2009

8.888

1.052

285

10.225

10.223

903

68

11.195

35

340

5

379

2.571

519

48

3.138

46.372

9.823

728

56.923

Woonbedrijf Maatschappelijk

Totaal

Woonbedrijf

(per VHE)

Utrecht

Nieuwegein

Vastgoed

Bedragen x € 1.000 Planmatig onderhoud inclusief

989

1.221

1.196

3.406

Dagelijks onderhoud

356

183

1.058

1.598

Mutatieonderhoud

410

157

254

822

1

59

17

78

103

90

179

372

1.859

1.712

2.705

6.276

contractonderhoud en advieskosten

Preventief onderhoud Schadeonderhoud en installatiestoringen Totale uitgaven onderhoud 2009

74


Dagelijks onderhoud

Begroot Gerealiseerd Aantal VHE met

Gemiddelde kosten per

x € 1.000

x € 1.000

onderhoud

VHE met onderhoud

7.277

8.887

10.514

845

Woonbedrijf Nieuwegein

906

1.052

2.606

404

Maatschappelijk Vastgoed

400

285

102

2.791

Woonbedrijf Utrecht

Mutatieonderhoud

Begroot Gerealiseerd Aantal VHE met

Gemiddelde kosten per

x € 1.000

x € 1.000

onderhoud

VHE met onderhoud

Woonbedrijf Utrecht

7.600

10.223

2.051

4.985

Woonbedrijf Nieuwegein

1.032

903

413

2.187

100

68

31

2.206


Planmatig onderhoud In 2009 zijn 42 projecten uitgevoerd, waarvan een aantal uiteenviel in deelprojecten. Het onderhoud was vooral gericht op verbetering van het casco. Grotere projecten in Utrecht waren onder meer de Burgemeester Norbruislaan, Kanaleneiland 1 + 2 en bergingen in de De Lessepsstraat. Bij de Ruyche Roobol is de buitengevel gerenoveerd en geïsoleerd, zijn de ramen vervangen, is het dak gerenoveerd en kregen de installaties een APK-keuring. Onderhoudsprojecten in Nieuwegein waren onder andere renovatie van douche en toilet in de Violier-/Anemoonstraat, cascowerkzaamheden in Ebbemonde, Zaanseschans/Lijsterbesstraat, Sperenburg, Marterweide en de Orpheuslaan, het vervangen van intercominstallaties, dakwerkzaamheden en het coaten van galerijen in Batau Noord, renovatie van keukens en toiletten op de Koetsdrift/Arresleedrift en veiligheidswerkzaamheden aan de Wierselaan. Sinds 2007 werkt Mitros structureel aan het opheffen van woonsituaties met zogenaamde ‘open verbrandingstoestellen’, geisers en verouderde typen verwarming. Overal waar een dergelijke situatie bestaat, zijn extra veiligheidsmaatregelen getroffen zoals het plaatsen van koolmonoxidemeters. In 2007 t/m 2009 is ongeveer 65% van dergelijke situaties aangepakt door de oude installaties te vervangen door zogenaamde ‘gesloten systemen’: moderne warmwaterinstallaties en ketels met een gesloten afvoer naar buiten. Ook is in 2009 bij circa de helft van alle woningen geïnventariseerd of er asbest aanwezig was. In 2010 wordt deze asbestinventarisatie afgerond. Waar nodig laat Mitros de asbest direct saneren. De legionella-inventarisatie is compleet afgerond in 2009. Acute situaties zijn direct aangepakt en de overige werkzaamheden zijn in 2010 gepland.


75

4 STEnEn

10

Investeringen

Woningmarkt Utrecht en nieuwegein zijn steden waar mensen graag wonen en waar veel mensen werken. Het is belangrijk om van deze steden de aantrekkelijkheid te behouden en liefst te versterken, zowel in kwantitatieve als kwalitatieve zin. Daarbij heeft Mitros vanuit haar verantwoordelijkheid – ondernemen met een maatschappelijke doelstelling – een belangrijke rol. natuurlijk vindt dat plaats in samenspraak met de gemeenten. Gezamenlijk worden de kaders bepaald, ieder vanuit zijn eigen verantwoordelijkheid, samen met en voor de bewoners en gericht op realistische plannen. Hierbij wordt rekening gehouden met de effecten van de beslissingen op de beschikbare woningvoorraad, op de directe gevolgen voor bewoners, zoals verhuisbewegingen en voldoende beschikbare woningen, en met de financiële consequenties. De opgave is immers groot, want de huidige voorraad sluit onvoldoende aan bij de vraag en bij de ambities van Mitros. Er is een permanente druk op de woningmarkt, zowel vanuit de steden als vanuit de regio en heel nederland. De toenemende bedrijvigheid in de regio Utrecht zal deze druk alleen maar vergroten. Als gevolg hiervan blijven de wachttijden voor de sociale sector hoog en blijven de prijzen in de koopsector gewoon stijgen. Onder invloed van de kredietcrisis lijkt de druk op de sociale sector zelfs verder toe te nemen, maar zijn de koopprijzen nu wel aan het stabiliseren. Het vraagstuk beperkt zich echter niet alleen tot de kwantitatieve druk; ook de kwaliteit van veel woningen sluit niet meer goed aan bij de huidige vraag, waardoor er een uitstroom plaatsvindt van koopkracht. Dit probleem doet zich zowel in de koop- als in de huursector voor. Er komen weinig eengezinswoningen en appartementen vrij op aantrekkelijke locaties, waardoor de meeste huurders hun heil moeten zoeken in flats in de eenzijdig gebouwde naoorlogse wijken. Om tal

76


van redenen worden deze wijken echter steeds meer als probleemgebieden ervaren. Deze problemen doen zich in Utrecht meer voor dan in Nieuwegein, hoewel zich ook in Nieuwegein de eerste tekenen van problemen in grotere concentraties van eenzijdige bebouwing (flats) beginnen voor te doen.

Transformatie Als antwoord op de gebrekkige aansluiting tussen vraag en aanbod wordt de woningvoorraad in Utrecht en Nieuwegein aangepast. Het realiseren van deze transformatie is ingrijpend. Daarbij is vanwege de grote druk op de woningmarkt een goede beheersing van dit herstructureringsproces noodzakelijk om te voorkomen dat de woningmarkt verstopt raakt door de grote verhuisstromen. Door evenwichtig te werken, sloop en nieuwbouw goed op elkaar af te stemmen en de nieuwbouw in Leidsche Rijn op het juiste peil te krijgen, kan een belangrijk deel van de druk worden opgevangen. Ook de nieuwbouw in de regiogemeenten draagt hieraan bij. Mitros realiseert deze plannen op een gestructureerde manier door de doelstelling van de organisatie te vertalen in een portefeuilleplan. In dit plan is opgenomen hoeveel woningen Mitros in welk segment wil hebben. Het portefeuilleplan is daarmee een rechtstreekse afgeleide van het ondernemingsplan en geeft op basis van de doelstellingen in prijssegment en type woningen aan hoe de gewenste voorraad eruit ziet en hoe deze wordt vertaald naar Nieuwegein en Utrecht. Mitros realiseert deze doelstellingen door te zoeken naar samenwerking en prestatieafspraken te maken met de lokale overheden en partijen. In 2009 heeft Mitros gewerkt aan een nieuw portefeuilleplan. Op basis van de uitgangspunten uit Waardevol Wonen en de ontwikkelingen op de (regionale) woningmarkt en op het gebied van maatschappelijk vastgoed zijn de kaders voor het portefeuille beleid geformuleerd. Aan de hand van de beleidsinhoudelijke en de financiële uitgangspunten is de transformatieopgave voor de woningvoorraad van Mitros voor de komende jaren opgesteld. In 2010 zal Mitros het portefeuilleplan vaststellen, waarmee richting wordt gegeven aan de investeringsopgave van Mitros in de komende jaren. De investeringsopgave vindt uiteindelijk zijn vertaling in het Meerjareninvesteringsprogramma. Hierbij gaat het zowel om investeringen in de woningvoorraad als in maatschappelijk vastgoed.

10.1 Het meerjareninvesteringsplan In het meerjareninvesteringsplan staat beschreven welke investeringen Mitros voornemens is uit te voeren tot 2020. Het programma omvat voor dit tijdvak de sloop van circa 4.000 woningen, voornamelijk in de vroeg naoorlogse gebieden. Daarvoor wil Mitros ongeveer 4.400 huurwoningen en circa 3.100 koopwoningen terugbouwen, waarvan een deel in Leidsche Rijn en in de regio gemeenten. In dezelfde periode gaat Mitros ongeveer 5.000 woningen renoveren. Dit komt erop neer dat Mitros tot 2020 circa 30% van haar bezit renoveert of herontwikkelt.


77

4 STENEN

Het programma waar Mitros deze jaren aan werkt, is zeer omvangrijk en heeft grote gevolgen voor de klanten van Mitros, de financiële positie van Mitros en voor de stad. Het totale investeringsbedrag kan slechts voor een deel worden terugverdiend met de huuropbrengsten en de winst uit de verkoop van nieuwbouwwoningen. De resterende tekorten moeten worden gedekt door het verkopen van bestaande woningen en uit de ruimte die de huurprijzen nog bieden.

10.2 Projecten 2009 In de gemeente Utrecht richten de investeringen zich op de aanpak van de bestaande wijken en op de nieuwbouw in Leidsche Rijn. De gemeente heeft met Mitros en de andere Utrechtse woningcorporaties in het kader van De Utrechtse Opgave (DUO) afspraken gemaakt om het woningaanbod in de stad te vernieuwen. De eerste periode, DUO-1, liep van 2001 tot 2005. DUO-2, bekend onder de naam utrecht vernieuwt, loopt van 2005 tot 2009. Momenteel wordt gewerkt aan het opstellen van afspraken voor de periode 2010 tot 2015. Het merendeel van de DUO-projecten ligt in de krachtwijken Zuilen, Ondiep, Kanaleneiland en Overvecht en in Hoograven. Naast de afspraken over de aanpak van de bestaande wijken in de stad Utrecht zijn afspraken gemaakt over de woningbouwproductie in Leidsche Rijn. Hierbij gaat het om de aantallen huuren koopwoningen die de corporaties realiseren. In 2009 zijn definitieve afspraken gemaakt over de te realiseren aantallen voor deelgebied G. Mitros heeft in Rijnenburg grond in haar bezit die nog geen woonbestemming heeft gekregen. Grondbezit zonder woonbestemming is voor corporaties slechts voor een termijn van maximaal 10 jaar toegestaan. Binnen die termijn moet de grond een woonbestemming krijgen. Voor Rijnenburg is deze termijn verstreken. In de Structuurvisie Rijnenburg is echter woningbouw gepland op deze grondpositie van Mitros. Na vaststelling van de Structuurvisie door de gemeenteraad in 2010 wordt een bestemmingsplan opgesteld. Het Ministerie heeft Mitros daarom in het belang van de volkshuisvesting uitstel gegeven om de woonbestemming voor Rijnenburg te realiseren. In Nieuwegein richt Mitros zich steeds meer op wijkontwikkeling en stedelijke vernieuwing. Nieuwegein zal de komende tien jaar bovengemiddeld vergrijzen. Naast de herontwikkeling van het stadscentrum komen ook de sociale, programmatische en ruimtelijke opgaven binnen de wijken uit de periode 1970-1985, de zogenaamde bloemkoolwijken, steeds prominenter op de (landelijke en stedelijke) agenda te staan. In Nieuwegein staat op het gebied van investeringen dan ook voor een groeiende stedelijke

78


opgave. Centraal hierbij staan de aandachtswijken Jutphaas Wijkersloot, Fokkesteeg en Vreeswijk en de overgangswijk Batau Noord. In Nieuwegein worden steeds meer investeringsprojecten in voorbereiding gebracht. Actuele projecten in 2009 zijn onder andere: Utrecht: • Masterplan Talmalaan: sloop met vervangende nieuwbouw in de Staatsliedenbuurt. Dit project sluit aan op de nieuwbouw aan de Talmalaan; • Overvecht: sloop met vervangende nieuwbouw aan de Maria van Hongarijedreef, nieuwbouw op de Bruisdreef, renovatie van 10-hoogflats op de Stroyenborch- en Schooneggendreef, visieontwikkeling voor de 10-hoogflats ACA en 3,5 hoogflats; • Zuilen: visieontwikkeling voor het Queeckhovenplein en de Huis te Zuylenlaan, planontwikkeling voor zorgcentrum Lieven de Key/SHBU; • Ondiep: sloop met vervangende nieuwbouw in de Abrikoosstraat en op de Omloop/Laan van Chartroise en realisering voorzieningen in het Thorbeckepark; • Hoograven: planontwikkeling voor Hart van Hoograven; • Leidsche Rijn: nieuwbouw in Park Grauwaert en Hoge Weide. Nieuwegein: • A Capella/Zuilenstein: sloop/nieuwbouw van een verouderd verzorgingshuis en een kwantitatieve en kwalitatieve verbetering van de voorraad seniorenwoningen; • Richterslaan: sloop van 24 woningen en nieuwbouw van circa 50 woningen en 24 zorgeenheden; • Nijpelsplantsoen: ontwikkelen van een strategie voor renovatie en gebiedsontwikkeling van vier galerijflats met 360 huurwoningen; • Wierselaan: visieontwikkeling voor een gebouw met 36 beneden-/bovenwoningen; • Myhive: concept voor realisatie van starterswoningen op of tegen bestaande bebouwing. Regio: • Huis ter Heide / Zeist: Sterrenberg; • Bunnik: Hof van Bunnik; • Soesterberg: Da Vinci en Rademakersstraat.


79

4 STENEN

Opgeleverde projecten In 2009 heeft Mitros de volgende projecten opgeleverd:

Sloop

Renovatie

Nieuwbouw huur

Nieuwbouw koop

Zorgunits

Totaal

Groen Zuilen

13

13

Langerak II

240

240

Rijnsche Hout

38

Kleine Wijk Ondiep

18

114

Lomanlaan De Zusters

119

38 132 119

Heringastraat

1

1

Zaagmolenkade

36

36

Halve Maan

414

414

De Lessepsbuurt

75

75

80

80

Laan van Chartroise Prinses Margrietstraat

32

Totaal

112

526

309

114

119

Prognose 2009 volgens begroting

363

516

332

114

119

32 1.180

Een groot nieuwbouwproject dat Mitros heeft opgeleverd in 2009 is een project met 124 socialehuurwoningen en 116 vrijesectorhuurwoningen in de wijk Langerak in Leidsche Rijn (De Kapiteyn en Het Kompas). Hiernaast heeft Mitros in Kanaleneiland een project opgeleverd met 119 zorgunits (De Zusters). Dit voormalige kantoorpand is omgebouwd tot tijdelijke huisvesting voor huishoudens met een zorgbehoefte die hun woning moeten verlaten vanwege renovatie of sloop. Verder is een groot renovatieproject in het Halve Maan gebied in de wijk Oog en Al in 2009 afgerond. In Nieuwegein en in de andere regiogemeenten heeft Mitros in 2009 geen projecten opgeleverd.

80


Projecten in uitvoering Naast de oplevering van de hiervoor vermelde projecten zijn de volgende projecten in uitvoering genomen in 2009: Sloop Renovatie

Nieuwbouw huur Nieuwbouw koop Zorgunits

Talmalaan

65

Geuzenwijk

56

Bedrijfsruimte Totaal

70 161

18

772 m²

Hoogstraat

14

Laan van Chartroise

35

37

135 235 14

35

107

As Kanaleneiland

49

49

Rijnbaan

45

45

Groen Zuilen

22

22

Sterrenberg, Huis ter Heide / Zeist

54

112

Rademakersstraat Soest Cremerplein

58

8

8

46

46

Swammerdamstraat

16

16

Jaffastraat

37

37

Jan van Galenstraat

40

40

Schimmelstraat

25

25

3,5 hoog Overvecht

230

230

Potgieterstraat

16

16

De Lessepsbuurt

40

40

Totaal

37

450

348

324

18

Eind 2009 is Mitros met het slaan van een eerste paal gestart met vijf projecten. Dit zijn de projecten Talmalaan, Rijnbaan, Geuzenwijk en Laan van Chartroise in Utrecht en het project Sterrenberg in Zeist. Deze projecten bestaan uit zowel huur- als koopwoningen. In Geuzeveste (Geuzenwijk) biedt Mitros de koopwoningen aan met de Startersrenteregeling. Ook voor de koopwoningen in Huis ter Heide gaat deze regeling gelden.

10.3 Duurzaam Mitros In 2018 wil Mitros haar woningvoorraad op energetisch vlak met 30% hebben verbeterd ten opzichte van 2008 (gemeten in afname van primaire energie mJ/m2). Dit is de helft meer dan de 20% die Woonbond en Aedes landelijk zijn overeengekomen. Voor de huurders van Mitros betekenen deze inspanningen een verlaging van de energielasten; zij wonen straks in woningen met een beter energielabel.


81

772 m²

1.177

4 STENEN

Per jaar streeft Mitros een 3% reductie na. In 2009 is dit niet gehaald; Mitros kwam op een energievermindering van ongeveer 0,8% uit. Deze lage score is vooral te verklaren doordat Mitros minder renovaties uitvoerde dan andere jaren; in de woningen die Mitros renoveerde, is slechts in 64 woningen een breed scala aan energetische maatregelen uitgevoerd. Het percentage is verder gebaseerd op onderhoudsingrepen zoals de vervanging van 584 open verbrandingstoestellen en de vernieuwing van de vastgoedportefeuille door sloop en nieuwbouw. Dat duurzaamheid en kostenbesparing in elkaars verlengde kunnen liggen bewijst de aan besteding voor energie in collectieve ruimtes die in 2009 heeft plaatsgevonden. Mitros heeft een nieuw contract afgesloten voor het collectieve energie- en gasverbruik in gebouwen (lift, galerijverlichting, enzovoort). Deze energie koopt Mitros vanaf 2010 100% ‘groen’ in. In de komende jaren zorgt dit voor een forse vermindering van CO2 uitstoot. Door slim onderhandelen heeft dit voor de huurders bovendien een kleine besparing opgeleverd op de servicekosten. Voor negen complexen is eind 2009 rijkssubsidie (SDE) toegekend voor ruim 2.100 m2 zonne panelen. Mitros zal zo de komende jaren ervaring kunnen opbouwen met deze groene tech nologie. Verder kunnen de klanten van Mitros gebruik maken van Woonenergie en krijgen nieuwe klanten een Energiebespaarbox cadeau met hierin onder meer twee spaarlampen en waterbespaarders voor op de kraan.

82



83

Monumentendag staat voor Mitros de Lange nieuwstraat 52 in de Utrechtse binnenstad centraal, een van de panden waarvan het beheer overgaat naar Stadsherstel Midden-nederland.

16 SEPTEMBER

12 SEPTEMBER

12 september 2009: Tijdens Open

84


16 september 2009: start U in de Wijk, wijktelevisie voor en door bewoners van Kanaleneiland en Overvecht.

19 september: feest voor de bewoners van de flat Bergwal in nieuwegein die aan de binnen- en buitenkant grondig opgeknapt is.

2 OKTOBER

19 SEPTEMBER

5 MAATSCHAPPIJ


2 oktober: onthulling Aeroplay, speeltoestel, winnend ontwerp van ontwerpwedstrijd met kinderen van Ariënsschool op initiatief van Mitros in samenwerking met studentenroeivereniging Orca.

85

5 MAATSCHAPPIJ

11

In gesprek

11.1 Stakeholderspalet

Niveau Klant Klant Klant Complex (SV) Buurt of Wijk Wijk

Op veel verschillende niveaus praten klanten en (maatschappelijke) partners mee over het beleid van Mitros. In onderstaande matrix is het stakeholderspalet van Mitros weergegeven. Daarnaast maakt Mitros onderdeel uit van een aantal formele overlegorganen, zoals de STUW in Utrecht, het RWU in de regio Utrecht en de landelijke brancheorganisatie Aedes. Mitros maakt daarnaast deel uit van het Dagelijks Bestuur en BestuurdersplatGroep Vorm/inhoud form van De Vernieuwde Individuele klanten Rechten vanuit huurcontract Stad, platform van grote en Klantgroepen Klantpanels over aspecten dienstverlening grootstedelijke corporaties, Alle klanten Klanttevredenheidsonderzoeken dat overigens een eigen Bewonerscommissie Overleg over beheer en vernieuwing jaarverslag uitbrengt (zie Bewonersorganisatie Advies over aanpak buurt of wijk www.devernieuwdestad.nl). Samenwerkings- en Afstemmingsoverleg en coalities maatschappelijke partners

Wijkstakeholdersconferenties

Stad

Maatschappelijke partners

Afstemmingsoverleg

Stad

Huurdersorganisaties

Advisering beleid en dienstverlening

Mitros

Huurdersorganisaties

Bestuurlijk overleg

Mitros

Maatschappelijke partners

Stakeholdersconferentie, Stakeholderstevredenheidsonderzoek, Mitros Podium

Mitros

Maatschappelijk deskundigen

Mitros Atelier: broedplaats voor maatschappelijke ontwikkelingen

86


Op het niveau van de klant zijn er verschillende contacten. Zo communiceert Mitros met de klant (en vice versa) via het woonbedrijf, de Klantenservice of de website over individuele zaken die voortkomen uit het huurcontract en het feit dat de klant bijvoorbeeld ook toestemming geeft voor renovatie en/of sloop van de eigen woning. Groepsgewijs praat Mitros met klanten via panels, zoals die eind 2008 gestart zijn en in 2009 ook plaatsvonden. In 2010 zullen ook panels via internet gehouden worden. Voorts worden álle klanten geënquêteerd over hun tevredenheid over de producten en dienstverlening van Mitros, zowel met een algemeen onderzoek als met gerichte aftersales enquêtes. Op complexniveau praat Mitros met vele bewonerscommissies in Utrecht en Nieuwegein. Dat gaat onder andere over onderhoud, leefbaarheid en het servicepakket, maar ook over voorstellen tot renovatie en herstructurering. Rechten en plichten zijn vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst. Op buurt- of wijkniveau praat Mitros bij stedelijke vernieuwing conform de voor Utrecht vastgelegde spelregels in het Stedelijk Protocol met bewonersvertegenwoordigingen, die adviesrecht hebben over de aanpak van projecten, buurten en/of wijken. Op wijkniveau overlegt en werkt Mitros samen met de gemeente, de politie, welzijnswerk en dergelijke op het gebied van bijvoorbeeld overlast en de openbare ruimte. Ook maakt Mitros met partijen afspraken over waar voorzieningen komen. In de Vogelaarwijken, maar bijvoorbeeld ook in Jutphaas/Wijkersloot/ Zuilenstein (JWZ) in Nieuwegein, sluit Mitros coalities met partijen zoals de gemeente, collegacorporaties, bewonersorganisaties, welzijnsorganisaties, politie, ondernemers en sportorganisaties om het sociaal-economisch klimaat te verbeteren. Iedere wijk in Nieuwegein heeft een eigen wijknetwerk dat actief is op zaken betreffende de openbare ruimte en leefbaarheid. Mitros praat met deze wijknetwerken. Het wijknetwerk overlegt met de gemeente, corporaties, welzijnswerk en de politie. Mitros houdt in wijken wijkstakeholdersconferenties. In 2009 gebeurde dat onder andere in Kanaleneiland, Ondiep, Zuilen en JWZ. Op het stedelijke niveau maakt Mitros met dezelfde partijen bovenwijkse afspraken. Verder zijn de huurdersorganisaties – in Utrecht Mitropool en in Nieuwegein de VBN (zie paragraaf 11.2) – belangrijke partners. Daar gaat het om belangrijke zaken rond beleid en beheer: huurbeleid, investeringen, onderhoud, beleidsvoornemens, begrotingen, communicatie enzovoorts. Rechten en plichten wederzijds staan in een samenwerkingsovereenkomst. Op het niveau van Mitros als totale organisatie wordt, in bestuurlijke overleggen, ook met de huurdersorganisaties gesproken, bijvoorbeeld over het jaarverslag, het ondernemingsplan en, in aanwezigheid van de Raad van Commissarissen, over de samenwerking. Organisatiebreed zoekt


87

5 MAATSCHAPPIJ

Mitros de dialoog met de stakeholders door een brede tevredenheidsenquête, individuele gesprekken, de jaarlijkse stakeholdersconferentie en de Mitros Podiums, stadsdebatten waarin een kijkje in de beleidskeuken wordt gegeven en waar uitgenodigd wordt tot debat (zie paragraaf 11.3). Tot slot is er een broedplaats voor maatschappelijke ontwikkelingen, het Mitros Atelier (zie 11.4).

11.2 Huurdersorganisaties en bewonerscommissies De huurders van Mitros hebben zich op een aantal niveaus georganiseerd: bewonerscommissies, huurdersorganisaties en in Utrecht in de overkoepelende bewonersvereniging De Bundeling. De bewonerscommissies zijn vooral op complexniveau actief en soms op buurtniveau actief. Zij behartigen de belangen van de huurders in hun gebied en overleggen daarvoor regelmatig met medewerkers van Mitros. De bewonerscommissies hebben grote waarde voor Mitros. Zij informeren Mitros immers over wat er speelt in het complex, zodat Mitros daar op in kan spelen. In de renovatie- en investeringsgebieden vormen de bewonerscommissies een belangrijke gesprekspartner voor Mitros, waarmee afspraken gemaakt worden over het verloop van het project. Elk jaar houdt Mitros een enquête onder de commissies om na te gaan hoe tevreden zij zijn over het overleg en welke verbeterpunten kunnen worden opgepakt. De huurdersorganisaties behartigen op stedelijk niveau de belangen van de huurders van Mitros. In Nieuwegein wordt deze taak vervuld door de Vereniging Bewonerscommissies Nieuwegein (VBN). Mitropool, een onafhankelijke vereniging voor de Utrechtse huurders, is in Utrecht de gesprekspartner voor Mitros. De huurdersorganisaties voeren gesprekken met Mitros over beleid en beheer ten aanzien van (grote delen van) het woningbezit en proberen ook structureel het beleid van Mitros te beïnvloeden. Mitros waardeert de inzet en betrokkenheid van de huurders organisaties zeer. In Utrecht behartigt de stedelijke bewonersvereniging De Bundeling de belangen van Utrechtse huurders, voornamelijk huurders van corporaties. Het overleg tussen de corporaties en De Bundeling vindt plaats via de Stichting Utrechtse Woningcorporaties (STUW). Zorgpunt is al jaren dat het voor huurdersorganisaties en bewonerscommissies moeilijk is mensen van verschillende culturele achtergronden en van verschillende leeftijdscategorieën betrokken te krijgen. Bewonerscommissies vormen geen afspiegeling van de buurten waarin zij actief zijn; er zitten vooral oudere mensen met een Nederlandse achtergrond in. Dit leidde eind 2007 tot een samen met de huurdersorganisaties georganiseerd Mitros Podium over alternatieve participatievormen. Zowel in Utrecht als in Nieuwegein is de discussie gecontinueerd.

88


Utrecht De vereniging Mitropool behartigt de belangen van de Mitroshuurders in Utrecht. Zij profileert zich sterker dan in het verleden als gesprekspartner van de directie over beleid en beheer. Daarnaast ondersteunt zij huurders en bewonerscommissies. Mitropool heeft te kampen met een dalend aantal aangesloten leden. Deze leden vormen bovendien geen goede afspiegeling van het diverse huurdersbestand. In hoeverre lukt het Mitropool als belangenbehartiger nog de mening van ‘de Utrechtse Mitroshuurders’ te vertolken? Zowel Mitropool als Mitros hadden behoefte om met elkaar van gedachten te wisselen over de wijze waarop een grotere en meer gedifferentieerde groep huurders bij de meningsvorming kan worden betrokken. In een gezamenlijke werkgroep is in 2009 toegewerkt naar de vormgeving van een tweejarig experiment en een nieuwe samenwerkingsovereenkomst voor de periode 2010-2011. In 2010 start het experiment met een Mitrospanel. Dit is een min of meer representatieve groep huurders die wordt uitgenodigd haar mening te geven via internetvragen en/of via een groepsgesprek. Zo willen Mitropool en Mitros een betere inhoudelijke inbreng van de klanten van Mitros realiseren, waardoor de rol van Mitropool kan verschuiven van inhoudelijke inbreng naar het bewaken van het proces. Mitropool voert eens in de twee maanden overleg met de directie van Mitros in Utrecht. Naar behoefte vindt tussendoor informeel overleg plaats met een delegatie van het bestuur van Mitropool. In de overleggen toont Mitropool zich kritisch, maar ook open en constructief. De belangrijkste onderwerpen van het overleg in 2009 waren: • de toekomstige samenwerking en een nieuwe samenwerkingsovereenkomst; • de jaarlijkse huurverhoging; • Huur op Maat; • de uitwerking van het verkoopbeleid; • de overdracht van monumenten; • de resultaten van de enquête onder bewonerscommissies; • energie/duurzaamheid. Mitropool bracht in het verslagjaar advies uit over twee onderwerpen. Eén advies ging over de overdracht van woningen in Kanaleneiland, in verband met sloop, aan ASKE Beheer BV. Het andere advies betrof het voornemen van Mitros te experimenteren met Huur op Maat. Ondanks een positief advies van Mitropool heeft de minister helaas besloten dat Utrecht zich niet bij dit experiment kan aansluiten. In Utrecht zijn ongeveer veertig bewonerscommissies actief. Mitros heeft in ieder geval twee keer per jaar overleg met hen, een voorjaars- en een najaarsoverleg. Met de commissies die te maken hebben met herstructurering of renovatie, vindt vaker overleg plaats. Dat geldt ook voor commissies van complexen waar problemen zijn of waar veel activiteiten worden georganiseerd.


89

5 MAATSCHAPPIJ

In het kader van de aanpak van de Krachtwijken in Utrecht zijn er soms plannen om hele gebieden te vernieuwen, samen met de gemeente en andere corporaties. Om allochtone huurders te bereiken en hun mening te horen over deze gebiedsplannen heeft Mitros met andere betrokken corporaties moskeebezoeken georganiseerd. Op 10 november organiseerde Mitros in samenwerking met Mitropool de jaarlijkse avond voor leden van bewonerscommissies. Het is een blijk van waardering voor de inzet van deze mensen voor het wel en wee in hun wooncomplex. Zij vormen voor Mitros belangrijke ogen en oren in de buurt. Daarnaast biedt het een goede gelegenheid om ervaringen uit te wisselen. Tijdens het feestelijke diner werd er aandacht besteed aan de drijfveren van de mensen en aan de obstakels die men tegenkomt door middel van terugspeeltheater Wordt Vervolgd. Nieuwegein Huurders in Nieuwegein worden automatisch vertegenwoordigd door de VBN en hoeven hiervoor geen lid te worden. De VBN behartigt hun belangen op het gebied wonen en de woonomgeving. Verder ondersteunt de VBN de bewonerscommissies in hun werkzaamheden en overlegt waar nodig met het bestuur over het beleid van Mitros. In Nieuwegein zijn twaalf bewonerscommissies actief. Hiermee worden in Nieuwegein de belangen van ongeveer 40% van de bewoners behartigd door een commissie. Iedere commissie heeft een budget voor verbetering van de leefbaarheid in de wijk. Hiermee gerealiseerde activiteiten zijn bijvoorbeeld het vullen van plantenbakken, extra buitenverlichting en het plaatsen van rookmelders. De VBN en de directie van Mitros in Nieuwegein spraken in 2009 onder andere over: • de samenwerkingsovereenkomst; • de wijkvisies; • het algemeen sociaal plan; • het participatieprotocol; • de nieuwe Overlegwet; • het huurbeleid; • de verkoopstrategie. De VBN heeft een gekwalificeerd advies gegeven over de huurverhoging 2009. Met de bewonerscommissies in Nieuwegein heeft Mitros in ieder geval twee keer per jaar overleg: een schouw in het voorjaar en een vergadering waarbij het onderhoud voor het komend jaar wordt besproken, in het najaar. In wijken waar veel gebeurt op het gebied van overlast, renovatie en dergelijke, vindt vaker overleg plaats.

90


Gezamenlijk overleg Ongeveer twee keer per jaar voeren de huurdersorganisaties gezamenlijk overleg met het bestuur van de Stichting Mitros, in aanwezigheid van een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. Twee maal per jaar overlegt de hele Raad van Commissarissen, in aanwezigheid van het bestuur en de directie van de woonbedrijven, met de huurdersorganisaties. Tijdens deze overleggen zijn de volgende onderwerpen aan de orde geweest: • de Begroting 2009; • het Jaarverslag 2008; • de nieuwe Overlegwet; • de samenstelling van de Raad van Commissarissen; • de wijziging van de statuten van Mitros. Financiële bijdrage Mitros biedt zowel huurdersorganisaties als bewonerscommissies financiële ondersteuning. Aan Mitropool is over 2009 een voorschot van € 60.000 betaald. De kosten voor advisering van Mitropool door Stade bedroegen in 2009 € 66.868. De VBN ontving een bijdrage van € 44.525. Aan Utrechtse bewonerscommissies is een bijdrage van € 35.684 betaald. Aan het Regionaal HuurdersBeraad, de huurdersorganisatie op regionaal niveau, is € 9.578 betaald.

11.3 Debatteren met stakeholders Op verschillende momenten in het jaar treedt Mitros op organisatieniveau in gesprek met haar stakeholders. Dat gebeurt tijdens het Mitros Podium, maar ook tijdens de jaarlijkse Stakeholdersconferentie. Op 1 december 2009 discussieerden ruim vijftig stakeholders met Mitros over wat Mitros het afgelopen jaar heeft gepresteerd en wat zij het komende jaar van plan is. Inleiders schetsten de inzet en prestaties van Mitros, de gevolgen van de kredietcrisis, de wijze waarop ook andere maatschappelijke sector (i.c. onderwijs) de maatschappelijke verankering tracht te versterken en wat de Rijksoverheid van corporaties in deze wil. Vervolgens waren er vier rondetafelgesprekken. Ze gingen over de ideaaltypische relaties tussen de overheid, de bewoners, het maatschappelijk middenveld en het toezicht enerzijds en Mitros anderzijds. Ze werden voorgezeten door vertegenwoordigers van die vier domeinen, zoals de burgemeester van Nieuwegein, bestuurders van de huurderorganisaties, bestuurders uit de hoek van onderwijs en cultuur en commissarissen.


91

5 MAATSCHAPPIJ

De aanwezigen vroegen van Mitros een focus op ‘stenen’, maar dan wel met meer diversificatie en meer dynamiek. Om openheid en transparantie naar de samenwerkingspartners en om initiatieven vanuit Mitros om haar eigen imago te versterken. En om een actievere rol in de regio Utrecht. Met het Mitros Podium organiseert Mitros al sinds 2001 twee keer per jaar informele discussiebijeenkomsten over het brede gebied van wonen. Hiervoor nodigt Mitros de belangrijke stakeholders uit het werkgebied uit. Dan gaat het om bestuurders, voorzitters, directeuren, managers en sleutelfiguren van de gemeente Utrecht en Nieuwegein (politiek en ambtelijk), bewoners- en consumentenorganisaties, zorg-, welzijns-, onderwijs- en cultuurorganisaties en collega-corporaties. Tijdens de debatten bespreekt Mitros met haar stakeholders de beleidsvorming rond een bepaald onderwerp en staat zij open voor gedachtewisseling daarover. Over het onderwerp wordt altijd een handzame brochure uitgebracht, het Mitros Cahier. In 2009 heeft Mitros, in verband met de vele andere activiteiten, maar één Podium georganiseerd in het voorjaar. Het thema was maatschappelijk vastgoed, de manier waarop voorzieningen waarde kunnen creëren voor een wijk: voor de bewoners als plek van ontmoeting en trots, voor de wijk als katalysator van vernieuwing en waardeontwikkeling en voor Mitros als instrument om haar maatschappelijk gebonden vermogen in te zetten voor een maatschappelijke opgave.

11.4 Mitros Atelier Het Mitros Atelier is bedoeld als een interne broedplaats om met inspiratie vanuit de samenleving en de buitenwereld, zoals het zonlicht dat door de ramen van het kunstatelier valt, aan nieuwe concepten te werken. Als het concept klaar is wordt het, net als een kunstwerk, aan de brede buitenwereld getoond. De afgelopen twee jaar bestond de inspiratie van buitenaf uit een vaste adviesraad met maatschappelijk deskundigen uit de wetenschap en de praktijk. In 2009 is dat principe losgelaten en is gekozen voor ad hoc inspiratie. Het Mitros Atelier van 2 juli ging over duurzaamheid en wat (en hoe) Mitros meer, beter of anders zou moeten acteren op dit brede terrein. Michel Baars (Search) en Geurt Donze (W/E) inspireerden de zaal met hun inleiding, waarna de Raad van Bestuur met de sprekers en de zaal in discussie ging onder leiding van de ervaren Jan Willem Croon (duurzaamheidsambassadeur van Woonbron). Geconcludeerd werd dat Mitros ambitieuze energetische doelstellingen heeft. De implementatie daarvan is lastig, maar krijgt volop aandacht. Andere thema’s, zoals materiaalgebruik, binnenmilieu en toekomstwaarde, zouden daarbij liefst direct meegenomen moeten worden. Uiteindelijk moet duurzaamheid bij Mitros opgaan in een stevig strategisch voorraadbeleid.

92


In november heette het Atelier ‘Onder Professoren’. Drie hoogleraren vertelden over onderzoek dat zij doen, dat (mede) gesponsord wordt door Mitros. Jan Rath (UvA) onderzoekt hoe ‘werk’ kan bijdragen aan het verbeteren van wijken en wat corporaties daaraan kunnen doen. Evelien Tonkens (UvA) hoe je burgerparticipatie en -initiatieven effectief kunt faciliteren, zodat bewoners geactiveerd worden en het vrijwilligerspotentieel groeit. Ronald van Kempen (UU) onderzoekt wat de effecten zijn van gedwongen verhuizing, bijvoorbeeld door sloop, op de levens van jongeren. Hij analyseert hoe zij hun netwerken organiseren en welke psychosociale gevolgen er zijn.


93

5 MAATSCHAPPIJ

12

Ondernemingsbestuur

12.1 Good governance Definitie Eén van de kerndoelstellingen van Mitros als organisatie is ‘maatschappelijk en open ondernemen’. Dat houdt op de eerste plaats in dat er een constante dialoog met de buitenwereld is en in het bijzonder met de stakeholders daarbinnen (hoofdstuk 11). Immers, bij een maatschappelijke onderneming is de status van stakeholders ten aanzien van het goed presteren van de onderneming anders dan die bij een (structuur)vennootschap, terwijl het belang bij beide erg groot is. Verder impliceert maatschappelijk en open ondernemen dat het ondernemingsbestuur integer en transparant handelt (hoofdstuk 12) en dat er goed intern toezicht is op dat handelen en het afleggen van verantwoording daarover (hoofdstuk 13). Good governance is bij Mitros een sleutelbegrip. Mitros volgt bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording de regels van good governance. Daarom onderschrijft zij ook de Governancecode Woningcorporaties. Mitros onderschrijft en volgt deze code volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. Dat betekent dat Mitros de code volgt en waar zij dat niet doet zij dat uitlegt. Eén van de elementen uit de Governancecode is dat corporaties zich eens in de vier jaar onafhankelijk laten visiteren. Mitros heeft een dergelijke visitatie voor 2010 geprogrammeerd. Werkwijze en verantwoordelijkheid Het bestuur, gevormd door de statutaire directie, is verantwoordelijk voor de realisatie van de

94


doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultaten en de continuïteit van Mitros. De strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan Waardevol Wonen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de beheersing van de risico’s en voor de naleving van weten regelgeving. Het richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de corporatie. Dat gebeurt vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling van de onderneming, waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van bij de corporatie betrokkenen. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verschaft het de Raad de benodigde informatie en bespreekt het onder andere de manier waarop de interne controle en beheersing is ingericht. Tegenstrijdige belangen In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van bestuurslid. In 2008 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen is expliciet afgesproken dat het bestuur zijn besluitvorming over eventuele nevenfuncties ter goedkeuring voorlegt aan de RvC. In 2009 waren er geen tegenstrijdige belangen Beloning van het bestuur In 2009 bestond het bestuur uit drie personen. In februari werd het derde lid van het bestuur benoemd. De twee reguliere leden van het bestuur hebben een parttime aanstelling. De Raad van Commissarissen stelt de beloning van het bestuur vast volgens het door de Raad vastgestelde bezoldigingsbeleid, dat gepubliceerd is op de website van Mitros. De Raad baseert zich op de in de corporatiesector geldende bezoldigingssystematiek uit het advies van de Commissie Izeboud. Er is voor gekozen uit te gaan van een vast salaris en niet van een vast en een variabel deel. Het bestuur zit in Izeboud-categorie F. De beloning wordt weergegeven in de tabel. Beloning Raad van Bestuur Mitros

Voorzitter

Kosten

Lid 1

Lid 2

2009

2008

2009

2008

2009

2008

169.002

161.739

131.372

159.302

93.348

-

Pensioenen

38.821

36.225

30.319

35.047

18.744

-

Vervoermiddel

22.378

23.062

0

0

11.517

230.201

221.026

161.691

194.349

123.609

Salaris, vakantiegeld, sociale lasten

Totaal


95

-

5 MAATSCHAPPIJ

12.2

Risicomanagement

Om de maatschappelijke opgave te kunnen realiseren moeten de financiële mogelijkheden optimaal benut worden. De beschikbare middelen zijn hierbij geen stilstaand gegeven. Om deze reden stelt Mitros eisen aan haar vermogenspositie, die is gebaseerd op de risico’s die zij loopt. Een belangrijk aspect hierbij is het risicomanagement. Gezien het feit dat Mitros maatschappelijk onderneemt, is risicomanagement van essentieel belang. Er zijn risico’s op het niveau van de woningportefeuille en de markt, van financiering en belegging, van projecten en van de organisatie. Portefeuille- en marktrisico Mitros opereert in een sterke vastgoedmarkt. Leegstand veroorzaakt door marktomstandigheden komt dan ook nauwelijks voor. Voor de hele portefeuille is een positiebepaling uitgevoerd. De positie en de gewenste ontwikkeling zijn per complex vastgelegd. Deze positiebepaling is richtinggevend voor het vaststellen van de herstructureringsopgave, het verkoop- en acquisitiebeleid en het onderhoudsbeleid. De woonbedrijven creëren daarmee hun kader om zo een proactief asset management uit te kunnen voeren. De herstructureringsopgave van Mitros is omvangrijk en legt binnen de volkshuisvestelijke taakstelling van Mitros een zware en onzekere claim op de ontwikkeling van de financiële positie van Mitros. De verliezen op investeringen in nieuwbouwprojecten Operationele kasstroom + en renovaties die voortvloeien uit de volkshuisvestelijke taakstelling, Norm aflossingen worden gefinancierd met interne middelen. De taakstelling hierbij is Normale kasstroom = dat, voortschrijdend gemeten, 40% van het investeringsvolume in 40% investeringen huurwoningen nieuwbouwprojecten en renovaties gefinancierd wordt uit de operatiVerkopen bestaand bezit + onele kasstroom, de verkoop van bestaand bezit en uit de verkoopopTaakstellende kasstroom = brengsten van nieuwbouw koopwoningen. Deze taakstelling moet ervoor zorgen dat over een cumulatieve periode van vijf jaar gemeten, de taakstellende kasstroom positief is. In 2009 heeft Mitros door de kredietcrisis niet aan deze taakstelling voldaan. Mitros gaat er vanuit dat zij over een langere periode nog steeds voldoet aan deze taakstelling. Treasuryrisico’s De risico’s ten aanzien van de financiering van het woningbezit en de eventuele belegging van (tijdelijk) overtollige kasmiddelen worden periodiek door het bestuur en de financiële auditcommissie beoordeeld. Het treasurybeleid is vastgelegd in het financieel beleidsplan en in het treasurystatuut. Een belangrijk instrument in het concretiseren van de treasuryactiviteiten is het treasuryjaarplan. Hierin spreekt Mitros met de Raad van Commissarissen een jaarlijks kader af

96


op basis van de huidige financieringsstructuur, de verwachte financieringsvraag, de rentevisie en de visie op de kapitaalmarktontwikkeling. Het beleid rond het looptijden- en renterisico is gericht op het minimaliseren van het risicoprofiel. Dat gebeurt door een optimalisatie van het vervalschema van de leningenportefeuille, gecombineerd met de minimalisatie van de financieringskosten. Zowel het financieringsbeleid als het beleggingbeleid kunnen samengevat worden met de term risicomijdend. Mitros formuleert het renterisico als het saldo van alle geldstromen, vermeerderd met de renteherzieningen van de leningenportefeuille. Voor het beheersen van het renterisico is het van belang dat Mitros jaarlijks de omvang van de renterisico’s in kaart brengt. Dit is de basis voor het voeren van het renterisicobeleid. Mitros gaat bij de aanpak van de renterisico’s te werk volgens een stappenplan dat uit de volgende twee elementen bestaat: • In kaart brengen van het totale renterisico, waarbij onderscheid wordt gemaakt in: stap 1: bepalen saldo geldstromen (GAP1); stap 2: vaststellen renteaanpassingen. • Bepalen renterisicobeleid, waarbij rekening wordt gehouden met: stap 1: gebruik maken van contractuele vervroegde aflossingsmogelijkheden; stap 2: evenwichtige spreiding van de renterisico’s; stap 3: bepalen van de gewenste financieringsmix. Mitros zet de renterisico’s af tegen zowel de door het WSW gehanteerde norm van maximaal 15% renterisico als de interne spreidingsmaatstaf van 10% renterisico van het lang vreemd vermogen. In 2009 is het renterisico binnen de interne maatstaf gebleven. Mitros beperkt het gebruik van derivaten tot het gebruik van rentederivaten. Zij onderkent de mogelijkheden van het gebruik van rentederivaten. Toch geeft ze de voorkeur aan het spreiden en beperken van renterisico’s door gebruik te maken van traditionele instrumenten, zoals het maken van contractuele renteafspraken met geldgevers over bestaande leningen of het afsluiten van leningen met uitgestelde storting. In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten moet Mitros de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele instrumenten aantonen. Speculatief handelen in rentederivaten, bijvoorbeeld door het aangaan van ‘open posities’, zonder dat sprake is van bestaande of toekomstige financieringsbehoeften of renterisico’s, is niet toegestaan.

1 De GAP in een bepaald jaar geeft aan hoeveel Mitros per jaar aan liquide middelen tekort komt c.q. overhoudt.


97

5 MAATSCHAPPIJ

Projectrisico’s Projecten worden voor rekening en risico van zowel de Toegelaten Instelling als de dochtermaatschappijen uitgevoerd. De financiële risico’s hebben vooral betrekking op de projectontwikkelingsactiviteiten van herstructureringsprojecten en nieuwbouwlocaties. Ieder nieuwbouw- en renovatieproject is opgesplitst in een vast aantal fasen. Iedere fase wordt afgesloten met een fasedocument waarin de marktpositie en het portefeuille-effect van de investeringen, het rendement en het risico in kaart wordt gebracht. Per fase toetst een intern multidisciplinair team de kwaliteit van het project en van het fasedocument. Het risicoprofiel van het project wordt uitgedrukt in een bandbreedte van het rendement. Het risico van projectontwikkeling verschilt per fase. In het begin van de ontwikkeling is de onzekerheid en daarmee het risico hoog. Echter, de verplichtingen zijn beperkt. Beheersing van de projectontwikkelingsportefeuille vereist een verdergaande rapportagestructuur, gericht op tijd (planning), geld en kwaliteit. Naast de faserapportage is een eerste opzet gemaakt voor een frequente monitoring op de genoemde aspecten. Mitros bespreekt de voortgangs rapportage intern in haar investeringsoverleg. Aan dit overleg nemen het bestuur, de directie van de woonbedrijven, de directeur Mitros Projectontwikkeling (voor sloop, nieuwbouw en hoog niveaurenovaties), de manager Mitros Maatschappelijk Vastgoed, de manager Marktstaf, de manager Mitros Advies (voor de laag- en middenniveaurenovaties) en de projectcontroller deel. Om het risicobeslag op het vermogen vast te stellen wordt een onderscheid gemaakt in opstalen grondexploitaties. Opstalexploitaties worden weer verdeeld in huuren koopobjecten. • Huurobjecten Door de stagnerende koopmarkt en het verminderde economische vooruitzicht is het afzetrisico in de huidige markt zeer beperkt. Dit geldt zeker voor de gereguleerde voorraad. Het risico in het geliberaliseerde marktsegment is iets hoger. Toch is het, in relatie met het effect van het indirecte rendement, beperkt. Het grootste directe financiële risico zit in de prijs- en tijdsfactoren. • Koopobjecten De dalende landelijke trend in het aantal verkochte woningen is natuurlijk van grote invloed op de beschikbare middelen van Mitros. Om het risico te beperken met niet verkoopbare woningen te blijven zitten, hanteert Mitros normaal de regel van ‘een voorverkoop-percentage van 60 tot 80% van de woningen’, voordat zij met de bouw begint. Door de kredietcrisis is dit percentage niet overal te halen. Mitros heeft in 2009 bij een aantal projecten besloten om toch met de bouw te beginnen en eventueel niet verkochte woningen in verhuur te nemen en op een later tijdstip alsnog te verkopen. In haar meerjarenraming heeft Mitros hiermee rekening gehouden.

98


• Grondposities Mitros besteedt afzonderlijk aandacht aan grondposities. Het risico van grondposities is nu nog beperkt. Ook zijn sommige posities in waarde gestegen doordat het label ‘bouwgrond’ kan worden toegekend. In overleg met de Raad van Commissarissen is er een maximaal risicoprofiel voor de grondposities vastgesteld van € 25 miljoen. Eind 2008 was het maximale risicoprofiel nog niet bereikt. Naast grondposities verwerft Mitros ook locaties die bebouwd zijn, maar die gekocht worden in verband met de herontwikkelingsmogelijkheden. Het risicoprofiel is hierbij geringer dan de positie in landbouwgrond vanwege de waarde van de opstallen. Zolang de bebouwde locatie nog niet herontwikkeld wordt, telt Mitros het risico van die grondpositie mee in het totaal van het risicoprofiel op grondposities, dat dus een maximum kent van € 25 miljoen. Organisatierisico’s Feilbaarheid en kwetsbaarheid van mensen in processen valt niet uit te sluiten. Uiteraard is er een stelsel van administratieve organisatie en interne controle dat gebaseerd is op een zover mogelijk doorgevoerde functiescheiding. Verder worden de interne en externe tekeningsbevoegdheid consequent gehanteerd. Hierbij geldt een tweehandtekeningen- en een vierogenprincipe. Mitros kent daarnaast een integriteitscode, waarin de uitgangspunten voor het zakendoen en de gedragsregels voor het bestuur en medewerkers van Mitros zijn vastgesteld. Het protocol richt zich op: • de verdeling van schaars goed (de verdeling van huuren koopwoningen); • het zakelijk houden van relaties; • het gebruik van bedrijfsmiddelen (privégebruik bedrijfsmiddelen en werktijd); • respectvolle omgang met klanten en collega’s. In december 2005 is een klokkenluidersregeling ingesteld als sluitstuk van de integriteitscode. Hierin is geregeld hoe mensen binnen de Mitros-organisatie om moeten gaan met het constateren van ongewenst gedrag, misstanden en overtredingen van weten regelgeving. In 2009 is geen gebruik gemaakt van deze regeling. De klokkenluidersregeling is onderdeel van een bredere klachten beroepsregeling voor medewerkers. Deze regeling voorziet ook in het instellen van twee vertrouwenspersonen. De vertrouwenspersonen brengen gezamenlijk een eigen jaarverslag uit. De Raad van Commissarissen heeft al in 2005 de code en de regeling goedgekeurd, onderschreven en voor zichzelf van toepassing verklaard.


99

5 MAATSCHAPPIJ

12.3 Intern kwaliteits- en managementcontrolsysteem Managementcontrolsysteem Mitros past een geïntegreerde benadering van financiële en niet financiële risico’s toe. Deze vorm van Enterprise Risk Management (ERM) wordt gezien als een ondernemingsbreed proces om potentiële gebeurtenissen te signaleren die van invloed kunnen zijn op het behalen van de ondernemingsdoelstellingen. Kortom, een referentieraamwerk voor het inrichten en beoordelen van een omvattend en samenhangend risicomanagement- en een intern beheerssysteem. Risico’s op het gebied van bijvoorbeeld projectontwikkeling, treasury, ICT en HRM worden hierbij afhankelijk van elkaar beoordeeld en beheerst. Dit resulteert in (beheers)activiteiten die op elkaar afgestemd zijn en altijd een relatie kennen met de ondernemingsdoelstellingen. Een dergelijke systematiek moet ertoe bijdragen dat de: • bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd; • financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is; • handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met de voor de organisatie geldende weten regelgeving; • goede informatie beschikbaar is, waarna; • juiste activiteiten worden uitgevoerd. Dit wordt binnen Mitros bewerkstelligd door risicomanagement onderdeel te laten zijn van een planning & controlsystematiek waaraan een kwaliteitsmodel ten grondslag ligt. Immers kwaliteit zorgt voor een double loop learning curve, waarin niet alleen de acties en gevolgen in ogenschouw worden genomen, maar ook de bepalende variabelen die aan de acties ten grondslag liggen. De beheersingsmethodiek Om het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te borgen heeft Mitros een systeem ontwikkeld. Dit model bestaat uit drie onderdelen: • Risicomanagement: COSO II; • Kwaliteitsmanagement: INK; • Prestatiemanagement: via rapportages P&C cyclus. Uitgangspunt zijn de ondernemingsdoelstellingen zoals verwoord in het ondernemingsplan. Deze worden per jaar vertaald in een jaarsnede (beleidsbrief) om de doelstellingen voor het desbetreffende jaar inzichtelijk te krijgen. Aan deze doelstellingen worden activiteiten gekoppeld (ook de voorbereidende voor de komende jaren), die nodig zijn om deze doelstellingen te realiseren. Om deze set te completeren wordt vervolgens een risicoanalyse op Mitrosniveau

100


uitgevoerd om de risico’s in beeld te krijgen die een bedreiging vormen voor de realisatie van het ondernemingsplan. Op basis van de onderkende risico’s worden beheersmaatregelen getroffen om de onderkende risico’s te mitigeren. Ten slotte wordt het jaarplan van de gehele organisatie volgens dezelfde systematiek over de onderdelen uitgerold, waardoor iedere afdeling een jaarplan met bijbehorende activiteiten heeft dat aansluit bij de doelstellingen van het betreffende jaar en ook bij het ondernemingsplan van Mitros.

12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing Mitros heeft een besturingsfilosofie die uitgaat van bestuur en staven op centraal niveau, lokaal verankerde woonbedrijven en dienstverlenende bedrijven ter ondersteuning van de hele organisatie. Het bestuur zet de lijnen uit, toetst de resultaten van de uitvoering van het beleid en is verantwoording schuldig aan de Raad van Commissarissen. Voor het interne toezicht wordt het bestuur geadviseerd en ondersteund door de afdeling Controlstaf. In verband met de integriteit van de functie bestaat er ook een directe relatie tussen de concerncontroller en de Raad van Commissarissen. Het interne beheersingssysteem is sterk afhankelijk van de risicobereidheid van een organisatie. Hiermee geeft het bestuur aan welke mate van risico hij acceptabel of zelfs wenselijk acht voor het behalen van zijn doelen. Individuele beheersmaatregelen zijn dus in zekere mate afhankelijk van het vigerende ondernemingsbeleid. Toch zijn er onafhankelijk van het beleid beheersmaatregelen nodig in een organisatie die hiervan losstaan. Als kader gelden in ieder geval de huidige weten regelgeving en de Governancecode van de Vereniging van Toezichthouders. Toetsing hierop gebeurt vooral door middel van de zogenaamde ‘hard controls’. Al deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat de doelstellingen van Mitros worden gerealiseerd, of dat de materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet zullen optreden. Verder benadrukt het bestuur dat de activiteiten van Mitros een aantal risico’s met zich meebrengt dat buiten de invloedsfeer van het bestuur ligt. Denk aan veranderingen in de politieke context of in weten regelgeving. Maar ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen, zoals we die de laatste tijd hebben gezien, liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Jaarlijks beoordeelt de externe accountant in het kader van de controle van de jaarrekening het geheel aan beheersingsmaatregelen. De accountant, PricewaterhouseCoopers, stelt van haar bevindingen bij haar controleklanten in de volkshuisvestingssector een benchmark samen. Deze


101

5 MAATSCHAPPIJ

wordt gevisualiseerd in de vorm van een ‘spin’. De uitkomst wordt met de financiële audit commissie en de RvC besproken. Het resultaat van de beoordeling van de accountant over 2009 was:

Interne organisatie, Strategie & Doelen

Stichting Mitros

Generiek, Informatievoorziening & monitoring

Uitkomsten 2008 Ambitie

Financieel Beheer, Risico respons & Beheersing

100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0%

Financieel Beheer, Risico identificatie & Analyse

Figuur: Risk Management Scan

Vastgoedbeheer, Risico respons & Beheersing

Projectontwikkeling, Risico identificatie & Analyse

Projectontwikkeling, Risico respons & Beheersing

Vastgoedbeheer, Risico identificatie & Analyse

In 2009 heeft het bestuur uit hoofde van zijn verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Mitros geanalyseerd en beoordeeld. Het bestuur houdt rekening met de eerder genoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Mitros. Toch is het bestuur van oordeel dat de interne risicobeheersings- en controlemaatregelen die door Mitros zijn geïmplementeerd, een adequate basis vormen om met redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat: • het bestuur voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Mitros worden gerealiseerd; • Mitros zich houdt aan de geldende weten regelgeving; • de rapportages van Mitros betrouwbaar zijn; • er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goed gekeurde beleid.

102


Het bestuur van de Stichting Mitros in Utrecht verklaart verder dat: • de Stichting haar middelen uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuis vesting bestemt; • het integer heeft gehandeld en zich heeft gehouden aan de Integriteitscode van Mitros; • de Raad van Commissarissen op 21 april 2010 de jaarstukken, inclusief het volkshuisvestingsverslag, heeft goedgekeurd; • de accountant met betrekking tot de jaarrekening een goedkeurende verklaring heeft afgegeven en dat hij in zijn onderzoek de cijfers in het volkshuisvestingsverslag heeft getoetst. Utrecht, 21 april 2010 Namens het bestuur van de Stichting Mitros te Utrecht, Marien de Langen, Rob Rötscheid en Theo Woertman


103

5 MAATSCHAPPIJ

13

Intern toezicht

13.1 Kaders De Raad van Commissarissen is belast met het interne toezicht op het functioneren van Mitros als geheel. De Raad heeft een aantal formele taken – zie de kaders in dit hoofdstuk – die ook weergegeven zijn in de Governancecode Woningcorporaties (zie paragraaf 13.2 en 13.3). De positie van de RvC is in algemene zin beschreven in het Burgerlijk Wetboek en meer specifiek voor Mitros in de statuten van de Stichting Mitros en in het eigen reglement van de RvC. Bij het toezicht houden vormt het zogenaamde Toetsingskader een belangrijke rol. Dit document bevat zowel het volkshuisvestelijk toetsingskader (dat weer uitgesplitst is naar de maatschappelijke prestaties en naar de wijze waarop de vastgoedportefeuille wordt beheerst), als het bedrijfseconomische kader en het interne-toezichtkader, dat de interne beheersing beschrijft. Het Toetsingskader is in 2009 geactualiseerd.

13.2 Werkwijze Taken De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen de corporatie, inclusief de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat de Raad het bestuur gevraagd en ongevraagd met advies ter zijde. De Raad richt zich bij zijn taakvervulling naar het belang van de corporatie (en de met haar verbonden ondernemingen) en weegt daartoe de in aanmerking komende belangen van bij de corporatie betrokkenen af. Daarom betrekt de Raad bij zijn oordeel over het functioneren van de corporatie nadrukkelijk de geluiden uit de directe omgeving (ondernemingsraad, huurdersbelangenorganisatie, accountant, stakeholders en lokale context), alsmede de geluiden uit de sector in zijn totaliteit.

104


De Raad van Commissarissen van Mitros vervult zijn taken op de wijze zoals deze in de Governancecode beschreven staat. Dat blijkt ook uit de wijze waarop het toezicht op het functioneren van Mitros en op de strategie en governance is vormgegeven en de manier waarop raad en advies wordt geboden, bijvoorbeeld in de auditcommissies. De Raad legt zelf, door middel van dit hoofdstuk, verantwoording af over de manier waarop hij zijn taken uitoefent. Governance is voor de Raad van groot belang. De Raad volgt de Governancecode van Aedes/VTW. In een aantal gevallen biedt die code de mogelijkheid om af te wijken van de voorschriften onder de verplichting die afwijkingen wel te motiveren. In dit jaarverslag doen bestuur en Raad dat waar nodig. Structuur De Raad van Commissarissen kent een aantal reguliere vergaderingen per jaar, waarop onderwerpen door het Bestuur ter besluitvorming, ter bespreking of ter informatie worden aangeboden. In 2009 kwam de Raad in vijf reguliere bijeenkomsten samen. Daarnaast was er in juni een bijzondere bijeenkomst, gewijd aan de strategie van Mitros, en in november een vervolgbijeenkomst daarop. Ook kwam de Raad, of leden van de Raad, ad hoc bijeen om bijvoorbeeld de voortgang van de selectie van nieuwe commissarissen te bespreken. De voorzitter van de RvC heeft periodiek overleg met de bestuursvoorzitter en contact op momenten dat daar behoefte aan is. De Raad van Commissarissen kan uit zijn midden auditcommissies vaststellen die de besluit vorming van de RvC voorbereiden en elk een eigen reglement hebben. De RvC van Mitros kent drie auditcommissies die dit verslagjaar elk drie maal bij elkaar kwamen: Financiën, Wonen en Remuneratie. Naast besluitvoorbereiding richten de commissies, elk vanuit hun eigen deskundigheid, zich ook op het adviseren van bestuur en management. De commissarissen maken zelf verslagen van de besprekingen tussen het bestuur en de auditcommissies en bieden die ter informatie en voorbereiding van de besluitvorming aan de voltallige Raad aan. Voor de vervulling van de vacature waarop de heer Blok is benoemd, fungeerden de commissarissen Van der Vossen en De Jong als selectiecommissie. Bij de vacature waar de heer Dijkshoorn op is benoemd, waren dat de heren Van der Vossen en Kiers. Commissarissen Van der Vossen en Kieft maakten daarnaast deel uit van de commissie die de selectie deed van het bureau dat in 2010 de visitatie gaat uitvoeren. De Raad onderhoudt, al dan niet via de commissies, ook systematisch contacten met bijvoorbeeld de OR, de huurdersorganisaties en met de lokale stakeholders. Op deze wijze ontstaat bij de Raad een beter beeld wat er in de diverse geledingen en in het werkgebied van Mitros speelt. Leden van de RvC zijn ook aanwezig bij het halfjaarlijkse overleg tussen het bestuur van Mitros


105

5 MAATSCHAPPIJ

en de besturen van de huurdersorganisaties, als in principe twee maal per jaar bij het overleg tussen bestuur en Ondernemingsraad. Medio 2009 heeft de RvC zijn bijeenkomst gehouden met de besturen van de huurdersorganisaties, waarbij de Raad vanuit zijn maatschappelijke verantwoordelijkheid op transparante wijze heeft toegelicht hoe hij het interne toezicht heeft uitgeoefend. Ook heeft (een afvaardiging van) de Raad gesprekken gevoerd met de huurdersorganisaties over een verbetering van de voordrachtsprocedure voor huurderscommissarisssen. Tot slot heeft de RvC geparticipeerd in de bijeenkomsten die op de stakeholders zijn georiënteerd, zoals het Mitros Podium en de Mitros Stakeholdersconferentie. Ook waren commissarissen aanwezig bij evenementen als start-bouw-momenten en opleveringen. Om beter geïnformeerd te worden is voor de Raad een excursie georganiseerd rond de aanpak van de wijk Ondiep en presenteren in de RvC-vergadering regelmatig managers hun eigen beleidsterrein. Verder ontvangt de RvC met enige regelmaat een (interne) nieuwsbrief. Leden van de RvC halen tot slot, naast bij de genoemde bijeenkomsten en contacten, ook zelf informatie op onder andere bij de VTW en bij Aedes. Functioneren RvC De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren. De Raad evalueert jaarlijks zijn eigen functioneren. Vaste ingrediënten daarvoor zijn de inhoudelijke prestaties van Mitros, de wijze van toezicht houden, de samenwerking binnen de Raad en het functioneren van het bestuur. De voorzitter en vice-voorzitter van de Raad voeren bilaterale gesprekken met de commissarissen afzonderlijk. De Raad vraagt ook expliciet aan het bestuur om zijn visie op het functioneren van de Raad. Ook wordt de beoordeling door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting van de kwaliteit van het interne toezicht in de bespreking betrokken. In 2009 werd expliciet aandacht besteed aan de samenstelling van de Raad en de invulling van de vacatures, de optimalisatie van het werken van de auditcommissies, de verbetering van de communicatielijnen tussen bestuur en Raad en de stroomlijning van de besluitvorming tussen vergaderingen in. Functioneren bestuur Voorts beslist de Raad over benoeming, beoordeling, beloning, schorsing en ontslag van de bestuurders. Hij heeft daardoor tot taak periodiek het functioneren van het bestuur te beoordelen. Om de bestuursleden te beoordelen treedt de Raad ondermeer minimaal twee keer per jaar in gesprek met het bestuur. Als leidraad voor dat gesprek dient vooral de Beleidsbrief. Dit is de jaarsnede uit het meerjaren ondernemingsplan in de vorm van concreet geformuleerde speerpunten.

106


Bij de beoordeling betrekt de Raad ook de rapportages over de voortgang van die speerpunten en de ontwikkeling van de organisatie. Het bestuur geeft aan de Raad de signalen uit de buitenwereld en uit de eigen organisatie door. Daarnaast heeft de Raad zijn eigen connecties om te vernemen wat er speelt. De beloning van de bestuursleden wordt één keer per jaar herzien. Daarvoor bestaat een door de Raad vastgesteld bezoldigingsbeleid, dat ook op de website staat. Qua salarissystematiek volgt de Raad het advies van de Commissie Izeboud. Bij de bepaling van het salaris van de bestuurs leden wordt alleen een vast inkomen verschaft en niet een variabel, op basis van prestaties toe te kennen, deel. De beloning van het bestuur is verantwoord in hoofdstuk 12. De Raad benoemde per 1 februari 2009 de heer Rötscheid als derde bestuurder. Zowel hij als de heer Woertman zijn parttime bestuurders.

13.3 Samenstelling Profielen De Raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De werkwijze en de gewenste samenstelling heeft de Raad geregeld in een reglement. Het reglement zal in 2010, nu de nieuwe statuten inmiddels van kracht zijn, gemoderniseerd worden. In het reglement komen voor alle commissarissen profielen, die nu al van kracht zijn. Het algemeen profiel van de commissarissen bestaat uit: • een groepsprofiel: in zijn totaliteit beschikt de Raad over diverse vakinhoudelijke deskundig heden, op academisch niveau en op specifieke gebieden het bestuur één stap vooruit; • een algemeen achtergrondprofiel (bestuurlijke ervaring, breed netwerk en een brede maatschappelijke belangstelling) zodat zij op hoofdlijnen het totale beleid kunnen beoordelen; • een competentieprofiel (bestaande uit zes competenties). Benoemingen Bij elke (her)benoeming volgt de Raad de profieleisen, inclusief de procedure, strikt, houdt ze kritisch tegen het licht en actualiseert deze zonodig. Bovendien wordt vastgesteld op welk deskundigheidsgebied een (nieuwe) commissaris nodig is. De werving van nieuwe commissarissen gebeurt openbaar. Commissarissen worden doorgaans per 1 juli van een jaar benoemd of treden dan af. Zij worden in principe benoemd voor één periode van vier jaar en kunnen éénmaal worden herbenoemd. Drie


107

5 MAATSCHAPPIJ

commissarissen worden op voordracht benoemd; twee op voordracht van de huurdersorganisaties en één op voordracht van de Ondernemingsraad. Deze commissarissen hebben gedurende het jaar regelmatig contact met de partij die hen heeft voorgedragen. Met de huurdersorganisaties is, in vervolg op de aanpassing van de statuten, de voordracht van commissarissen door de huurdersorganisaties geoptimaliseerd. Dit is vastgelegd in een korte overeenkomst tussen de Raad en de huurdersorganisaties, die begin 2010 formeel is ondertekend. Per 1 januari 2009 is mevrouw Kieft benoemd op voordracht van de huurdersorganisaties. Zij is benoemd op het deskundigheidsgebied van kennis van de wereld van maatschappelijke organisaties. Per 1 juli is de heer Blok benoemd op het deskundigheidsgebied van kennis van de wereld van het vastgoed vanuit het perspectief van projectontwikkeling. De laatste vacature wordt per 1 januari 2010 vervuld. De heer Dijkshoorn wordt dan benoemd op het deskundigheidsgebied kennis van de wereld van het vastgoed vanuit een financieel en beleggersperspectief (vastgoedfinanciering, risico- en treasurymanagement en kennis van fiscale wetgeving). Samenstelling Het rooster van aftreden is in 2008 aangepast toen er veel vacatures waren, zodat niet teveel commissarissen in één jaar zouden aftreden. Daarom geldt niet voor elke commissaris dat die maximaal twee perioden van vier jaar zitting heeft of kan hebben in de Raad. Samenstelling RvC Mitros (ultimo 2009) Commissaris

Mr. G.J.A.M. van der Vossen RC (voorzitter)

Voordracht -

(Neven)functies

Deskundigheid

• Vennoot Holland Consulting Group • Lid RvC Stichting Waterweg Wonen • Lid RvT Stichting DOEN, Lid RvC DOEN Participaties BV, Voorzitter RvT Stichting Triodos-Doen • Lid tijdelijke RvT Stichting Wel.kom • Diverse (gast-) docentschappen bij Erasmus Universiteit, Vrije Universiteit en Nyenrode Business Universiteit

• Corporate Governance 2004 • Strategieontwikkeling en -implementatie • Integrale & Financieeleconomische besturing • Financiering & Risicomanagement • Complexe organisatievraagstukken en transacties

108


Benoemd Aftredend 2012

>> vervolg tabel Samenstelling RvC Mitros (ultimo 2009) Commissaris

Voordracht

(Neven)functies

Deskundigheid

Benoemd Aftredend

• Adviespraktijk ‘Achter de Duinen’ (Den Haag) • Vice-voorzitter RvT HIVOS Stichting Humanistisch Instituut voor Ontwikkelingssamenwerking • Lid RvT Stichting Nederlands Openlucht Museum • Lid RvT Stichting Kunstgebouw • Voorzitter Voordrachtscommissie Vereniging Toezichthouders in Woningcorporaties • Directeur Cerise Financieel Management BV • Lid directie CinemaNet Nederland NV (via Cerise) • Lid directie Alfa Film Services BV (via Cerise) • Lid Raad van Advies vastgoedmaatschappij Mill Lofts CV • Lid Board van Change of Scandinavia Netherlands BV • Lid RvC woningcorporatie Elkien • Lid Bestuur Stichting De Engelbewaarder • Voorzitter Stichting Begeleiding Werk- en Woonorganisaties

• Strategie- en organisatie ontwikkeling • Personeelsbeleid en mede zeggenschap • Corporate Governance • Functioneren openbaar bestuur • Conflicthantering

2002

2011

• Financieel-economische zaken • Accountancy • Interne organisatie en organisatieontwikkeling • Vastgoed en grondexploitatie • Informatisering

2006

2010*

• Volkshuisvesting/RO • Vastgoedontwikkeling • Architectuur • Organisatieontwikkeling • Coaching • Volkshuisvesting / RO • Organisatieontwikkeling • Veranderprocessen • Strategieontwikkeling • Communicatie • Bouw- en vastgoedmarkt • Project-/gebiedsontwikkeling • Stedelijke vernieuwing • Strategie en marketing

2008

2011*

2009

2012*

2009

2013*

Drs. J.P. de Jong (vice-voorzitter)

OR**

J. Kiers

-

Mw. M.F. Dijkstra

HO**

Mw. M.H. Kieft

HO**

• Directeur dienst Gebied, gemeente Emmen

J.Th. Blok

-

• Directeur Blok&Ko • Lid RvC Stichting Trudo • Lid RvC Stichting Nijestee • Bestuursadviseur Havenmuseum Rotterdam • Bestuurslid Stichting Pierre Bayle Monument Rotterdam • Bestuurslid Arie Kreuk Stichting • Bestuurslid Museumwerf Vreeswijk

(Vacature)

-

* = herbenoembaar (commissarissen treden af per 1 juli van een kalenderjaar) **: OR = Ondernemingsraad; HO = Huurdersorganisaties


109

5 MAATSCHAPPIJ

Per 1 januari 2010 wordt de heer Dijkshoorn benoemd in de Raad van Commissarissen op de nog vacante positie. Hij is aftredend per 2013. De Remuneratiecommissie bestaat uit de heer De Jong (voorzitter) en de heer Van der Vossen. De Auditcommissie Wonen bestaat uit mevrouw Dijkstra (voorzitter), mevrouw Kieft en de heer Blok. De Auditcommissie Financiën bestaat uit de heer Kiers (voorzitter) en de heer Van der Vossen (vanaf 1 januari 2010 de heer Dijkshoorn). De leden van de Raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van Mitros. Met andere woorden: gewaarborgd is dat de leden van de Raad op onafhankelijke wijze tot hun oordeel kunnen komen. Nieuwe (neven)functies worden gemeld en besproken in de Raad. De integriteitscode die door Mitros wordt gehanteerd, is indertijd door de Raad vastgesteld en ook voor de Raad van toepassing verklaard. Alle relevante stukken over de RvC worden op de website van Mitros vermeld en steeds geactualiseerd. Beloning De Raad van Commissarissen stelt de bezoldiging van de leden van de RvC vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten van de corporatie. De beloning van de commissarissen past binnen het honoreringskader van de VTW. Elke commissaris ontving in 2009 bruto € 10.710 en de voorzitter € 12.850. Deze bedragen worden voortaan jaarlijks geïndexeerd. De leden krijgen geen vaste onkostenvergoeding. Wel kunnen zij kosten in redelijkheid gemaakt in verband met hun functioneren, evenals reis- en verblijfskosten, declareren. De totale RvCUitgaven ten behoeve van Raad van Commissarissen kosten zijn in 2009 hoger dan in 2008. Dat wordt veroorzaakt 2009 2008 doordat er in 2008 meer vacatures binnen de Raad waren dan Vergoedingen en onkosten (incl. BTW) € 70.259 € 45.433 in het verslagjaar 2009.

13.4 Toezicht Functioneren Mitros De Raad houdt toezicht op het functioneren van Mitros. Daarbij let de Raad erop of Mitros haar maatschappelijke opgave adequaat realiseert. De Raad volgt daarbij in hoeverre Mitros erin slaagt de doelstellingen uit haar strategische ondernemingsplan Waardevol Wonen te realiseren. Zo stemde de RvC in met de beleidslijn om het werkgebied van Mitros te vergroten – daarbij het werkgebied van de Noordvleugel Utrecht als uitgangspunt te nemen – en dat vast te leggen in de nieuwe statuten. 110


De Raad besprak ook uitgebreid de inzichten die Mitros verwerft in de woningbehoefte in haar werkgebied en de initiatieven die genomen worden om meer investeringskracht te mobiliseren, samen met partners uit de overheid, de beleggingswereld, de bouwsector en andere corporaties. Ook de gestage voortgang van het portefeuilleplan, de visie van Mitros op de gewenste aard en samenstelling van haar woningvoorraad, vormde diverse malen onderwerp van gesprek. Dat gold ook voor het initiatief van Mitros en SSH om samen een aparte organisatie op te richten om jonge starters op de woningmarkt beter te accommoderen. De Raad ging in deze met name in op de gewenste doelgroep, de productmarktcombinaties, de governance en het risicomanagement. De contramal van het vergroten van het werkgebied, het versterken van de lokale verankering, vormde een belangrijk gesprekspunt tijdens meerdere vergaderingen in 2009. Duidelijk werd dat Mitros een open relatie met haar maatschappelijke omgeving wil en dat dat vraagt om een organisatievorm die veel meer wijkgericht is dan voorheen. Het concept van ‘gebieds ondernemerschap’ als interne drive werd door de RvC herkend. Maar ook het versterken van de maatschappelijke governance, de inbedding van het hele bedrijf Mitros in haar omgeving. De stakeholdersconferentie 2009 was daar geheel aan gewijd. De Raad leverde één van de voorzitters van de ronde tafels, waar gediscussieerd werd over de relatie tussen de maatschappij en Mitros. In het licht van een aantal (negatieve) ontwikkelingen rondom integriteit in de corporatiesector werd dit thema door de RvC besproken. Het CFV nam een enquête af onder corporaties over de beleving en toepassing van integriteit. De uitkomsten werden besproken en onder andere werd besloten de naleving van de integriteit door Mitros in de opdracht aan de accountant explicieter mee te geven. Verder besprak de Raad de initiatieven om de huurdersparticipatie te moderniseren en de beweging om een groot deel van de Utrechtse monumenten definitief over te dragen aan Stadsherstel Midden-Nederland (een specialistische organisatie, opgericht samen met collega-corporatie de Alliantie). Wat betreft de ontwikkeling van de organisatie besprak de Raad de wens om de ICTorganisatie en de ICT-systemen binnen Mitros te optimaliseren en de beweging om te komen tot één bedrijfsonderdeel dat zich integraal gaat richten op het onderhoud (Mitros Onderhoudsgroep). De Raad nam in 2009 een groot aantal beslissingen. In de aprilvergadering verleende de Raad het bestuur formeel décharge voor het gevoerde beheer. De Raad keurde de Jaarrekening 2008 goed, evenals het Jaarverslag 2008 en het Volkshuisvestingsverslag 2008. De bespreking gebeurde in aanwezigheid van de accountant van PWC, die ook zijn accountantsrapport toelichtte. De accountant benadrukte dat de stukken en de interne beheersing op een goed niveau zitten en dat


111

5 MAATSCHAPPIJ

er passende maatregelen genomen zijn in verband met de kredietcrisis. Ook werd geconcludeerd dat Mitros Projectontwikkeling momenteel concrete invulling geeft aan de verdere professionalisering. De conclusies werden nadrukkelijk gedeeld door de Raad. In december 2009 stemde de Raad in met de Begroting 2010. Van de begroting maken ook de Beleidsbrief 2010, in concept al in september 2009 vastgesteld, het Treasuryjaarplan 2010 en de Meerjarenbegroting 2010 uit. Ook stemde de Raad in met de Begroting 2010 van Mitros Projectontwikkeling BV. De Raad was bestuur en medewerkers erkentelijk voor de kwaliteit van de stukken. De Raad ging akkoord met een aantal acquisities, waaronder woningbouw- en maatschappelijkvastgoedprojecten in de Utrechtse wijken Zuilen, Kanaleneiland en Transwijk, aan de Utrechtse Talmalaan en in Bunnik en Soesterberg. De RvC ging tot slot akkoord met de nieuwe statuten van Mitros (en daarmee met de uitbreiding van het werkgebied), een nieuwe procedure voor de afhandeling van klachten die bij de RvC binnenkomen en een nieuwe procuratieregeling voor het bestuur.

13.5 Oordeel Waardering De Raad van Commissarissen constateert dat Mitros in 2009 weer belangrijke stappen heeft gezet in lijn met het meerjarenplan Waardevol Wonen. Prestatieafspraken zijn nagekomen en de productie van nieuwe woningen heeft een forse impuls gekregen. Minstens zo belangrijk vindt de Raad dat Mitros er steeds beter in slaagt te opereren op een ‘menselijke maat’. Een toenemende focus op mensen in buurten en wijken, het zoeken en bieden van samenwerking in het realiseren van maatschappelijke prestaties en een verdere concentratie op de kwaliteit van de basisprocessen lijken hun vruchten af te werpen. De voorzichtige stijging van de klanttevredenheid geeft hoop; een verdere stijging blijft noodzakelijk. Met veel plezier noemt de Raad de forse impuls die Mitros geeft aan het ontwikkelen van maatschappelijk vastgoed en het feit dat het gevoerde verstandige financiële beleid nu, in deze moeilijke economische tijden, zijn vruchten afwerpt. De Raad heeft waargenomen dat in de maatschappelijke omgeving de waardering voor Mitros stijgt. Dat geeft nieuwe inspiratie om verder te werken aan noodzakelijke en wenselijke verbeteringen op een aantal prestatiegebieden. Al met al is de Raad van Commissarissen van mening dat de forse inspanningen van bestuur en medewerkers van Mitros in 2009, binnen de financiële kaders, hebben geleid tot goede – maatschappelijke – resultaten. De Raad is hen daarvoor zeer erkentelijk.

112


Verklaring Aan de stakeholders van de Stichting Mitros, De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het verslag van het bestuur over het boekjaar 2009 en heeft de jaarrekening over 2009 goedgekeurd. De door het bestuur opgemaakte jaarrekening over 2009 omvat de balans, de resultatenrekening en de daarbij behorende toelichting. De jaarrekening is door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. De Raad van Commissarissen kan zich met deze stukken verenigen en heeft de jaarrekening 2009 overeenkomstig vastgesteld, welke vaststelling overeenkomstig de statuten de voorzitter van het bestuur en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken. Met de goedkeuring van de jaarrekening van de stichting Mitros en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat over het verslagjaar 2009 - € 92,9 miljoen. Utrecht, 21 april 2010 De Raad van Commissarissen van Mitros, mr. G.J.A.M. van der Vossen RC, voorzitter

drs. J.P. de Jong, vice-voorzitter

M.H. Kieft, lid

J. Kiers, lid

M.F. Dijkstra, lid

J.Th. Blok, lid

M.W. Dijkshoorn, lid


113

muurtekeningen in Zuilen gemaakt door basisschoolleerlingen van De Cirkel, begeleid door Stichting Move en Mitros.

114


18 nOVEMBER

13 nOVEMBER

13 november: onthulling van

18 november: opening nieuw meidencentrum voor Al Amal (Marokkaanse vrouwenorganisatie op Kanaleneiland) in door Mitros beschikbaar gestelde ruimte

25 nOVEMBER

1 DECEMBER

6 HET BEDRIJF

1 december: stakeholdersconferentie met de belangrijkste maatschappelijke partners van Mitros met als centrale vraag ‘van wie is Mitros’?

25 november: Mitros houdt een klantenpanel met allochtone klanten om hun oordeel over en wensen ten aanzien van de dienstverlening te horen.


115

6 HET BEDRIJF

14

Organisatie

14.1 Organogram De Stichting Mitros kende in 2009 de volgende organisatiestructuur: Raad van Bestuur Directiestaf

Controlstaf

Marktstaf

Treasurystaf

Organisatiestaf

Mitros Wonen nieuwegein Mitros Wonen Utrecht

Mitros Projectontwikkeling BV


Mitros Onderhoudsgroep Mitros Administratie

Klantenservice Mitros Facility Verkoop

Mitros ICT

14.2 De organisatie Op weg naar Waardevol Wonen In 2009 kreeg het ondernemingsplan 2008-2012, Waardevol Wonen, steeds meer gestalte.

116


Verschillende veranderingen en ontwikkelingen zijn gestart en soms moesten ideeën al weer worden bijgesteld. Hier en daar werd een fors beroep op de verandercapaciteit van de organisatie gedaan. Het was bemoedigend om te merken dat Mitros steeds beter in staat is om zowel snel en adequaat, als zorgvuldig om te gaan met verandering. In 2009 is een aantal organisatieontwikkeltrajecten gestart en voortgezet. Belangrijke stappen in de organisatieontwikkeling zijn het leiderschapsprogramma, de managementleergang en de voortzetting van Sturen op Rendement; drie ontwikkelprogramma’s door Mitros zelf ontwikkeld en uitgevoerd. Het leiderschapsprogramma betreft voornamelijk de Raad van Bestuur, directies en staf managers en heeft een top-down werking. De managementleergang begint juist van onderop, met de groep leidinggevenden die direct leidinggeven aan de medewerkers, de groep die Waardevol Wonen in de praktijk gestalte moet geven. Sturen op Rendement begon al in 2008 en is in 2009 voortgezet. De kring van deelnemers is uitgebreid met de Mitros Onderhoudsgroep. Overige activiteiten in 2009: • Aanscherping van het besturingsmodel van Mitros, vooral voor wat betreft rolverdeling en verantwoordelijkheden, in relatie tot Waardevol Wonen; • Diverse veranderingen in bedrijfsonderdelen (zie onder “Ontwikkelingen in de bedrijfs onderdelen”); • Oprichting nieuwe bedrijfsonderdelen, deels samen met externe partijen (Stadsherstel MiddenNederland); • Uitvoering Talentprogramma voor jonge, talentvolle medewerkers, een initiatief van Mitros, uitgewerkt samen met collega-corporaties de Alliantie en Portaal; • Implementatie nieuw resultaatafhankelijk beloningsbeleid. Ontwikkelingen in de bedrijfsonderdelen Binnen de bedrijfsonderdelen zijn in 2009 twee dominante ontwikkelingen te benoemen. Ten eerste is MOG, de Mitros Onderhoudsgroep, opgericht. Dit bedrijfsonderdeel is ontstaan uit een samenvoeging van Mitros Advies en Mitros Onderhoudsbedrijf. Ten tweede heeft Mitros het gebiedsgericht werken verankerd, voornamelijk bij het woonbedrijf in Utrecht, waar de afdeling Wijken werd omgevormd tot vier gebiedsteams. Mitros Onderhoudsgroep Begin 2009 liet Mitros een kort maar intensief onderzoek uitvoeren naar het functioneren van Mitros Advies, in de verwachting dat hier verbeteringen te realiseren zouden zijn. Het onderzoek vond plaats onder leiding van een Stuurgroep met daarin vertegenwoordiging vanuit Bestuur, Directies, Staven en OR.


117

6 HET BEDRIJF

Eén van de conclusies van het onderzoek was dat efficiency- én kwaliteitsvoordelen te behalen zouden zijn door een samenvoeging van Mitros Advies en Mitros Onderhoudsbedrijf. Hiermee zou het totale onderhoud van Mitros in één hand worden gebracht. Na afronding van het onderzoek zijn de besluitvorming en implementatie in hoog tempo afgerond met als resultaat dat de Mitros Onderhoudsgroep (MOG) per 1 januari 2010 een feit is. Mitros Wonen Utrecht Voorwaarde voor het realiseren van Waardevol Wonen is het denken en werken vanuit gebieden in plaats van wijken. Hierop was al een voorschot genomen met het instellen van gebiedsmanagers, die in het netwerk van de diverse wijken en de diverse partners in de wijken opereerden. In 2009 is aan gebiedsgericht werken verder vormgegeven door het opsplitsen van de afdeling Wijken in gebieden onder hiërarchische aansturing van de gebiedsmanagers. De medewerkers zijn nu ook ondergebracht in gebiedsteams. Het stedelijk kader wordt bewaakt door een nieuwe functie in te stellen, direct onder de directeur Mitros Wonen Utrecht, die dit als specifieke taak heeft. In januari 2010 is de besluitvorming afgerond.

14.3 Beleid Prestatiemanagement In 2009 is Prestatiemanagement definitief ingevoerd. Met Prestatiemanagement is het mogelijk prestaties van medewerkers te formuleren, volgen, beoordelen en te vertalen in beloningsconsequenties. Prestatiemanagement helpt het management met de vertaling van het Ondernemingsplan, via jaarplannen naar individuele afspraken met medewerkers. In 2009 werd een nieuwe beloningssystematiek gekoppeld aan Prestatiemanagement, waarmee beloning direct afhankelijk werd gemaakt van geleverde prestaties. Managementleergang Ontwikkeling van de organisatie vraagt ook ontwikkeling van het management. Vanuit die gedachte heeft Mitros in eigen beheer een leergang voor leidinggevenden ontwikkeld, waar gewerkt wordt aan managementvaardigheden en persoonlijk leiderschap. De leergang is in september 2009 begonnen en bestaat uit vier modules en tussenliggende intervisiebijeenkomsten. De leergang wordt begeleid door twee docenten en een aantal gastsprekers, zoals een bedrijfsarts en een bedrijfsjurist. De tussenevaluatie laat zien dat de leergang als zeer succesvol wordt ervaren. Een tweede leergang voor een nieuwe groep start in 2010. Leergang jong talent (MOP) In een bijzondere samenwerking met Portaal en de Alliantie heeft Mitros in 2008 een leer

118


programma ontwikkeld voor jong talent. Doel van de leergang is jonge, talentvolle medewerkers een kans te geven op verdieping van hun kennis van de woningcorporaties. Op 26 februari 2009 is een eerste groep van vijftien deelnemers begonnen met dit programma. De leergang is inmiddels succesvol afgerond. Besloten is de leergang tweejaarlijks te herhalen, om zo steeds nieuwe talenten de kans te geven zich versneld en samen met collega’s van andere corporaties te ontwikkelen.

14.4 Personeelscijfers Personele bezetting Samenstelling bezetting

2009

2008

per 31 december

Mitros (exclusief

Mitros

Mitros Onderhouds-

MPO en MOG) Projectontwikkeling (MPO)

Aantal

Vast contract Tijdelijk contract

fte

Aantal

fte

Aantal

fte

Aantal

fte

204 180,0

23

21,9

99

97,4

326

299,3

36

Totaal in loondienst Uitzend-/inleenkrachten Totaal

Totaal Mitros

34,1

5

5,0

7

6,9

48

46,0

240 214,1

28

26,9

106

104,3

374

345,3

5

260 214,1

20

33

10

26,9

116

104,3

35 409

Opbouw in diverse categorieën Per 31 december Gemiddelde leeftijd Gemiddelde diensttijd

2009

2008

42,4

43,1

43,7

9,5

9,3

10,2

Totaal Mitros

groep (MOG)

2007


119

345,3

Aantal

fte

284 261,3 47

45,8

331 307,1 61 392 307,1

6 HET BEDRIJF

Leeftijd

Vrouwen

Mannen

Fulltime

Parttime

Fulltime

Parttime

Totaal in loondienst

% in 2009

tot 25 jaar

7

5

3

0

15

4%

3%

25-34 jaar

31

19

37

5

92

25%

25%

35-44 jaar

13

29

54

6

102

27%

28%

45-54 jaar

13

21

51

12

97

26%

28%

55-65 jaar

5

8

48

7

68

18%

16%

69

82

193

30

374

18

22

52

8

Aantal

Aantal

Totaal %

vrouwen

151

mannen

223

in 2009

40%

in 2009

60%

in 2008

39%

in 2008

61%

% in 2008

In 2009 is het personeelsbestand in dienst van Mitros sterk gegroeid. Dit als gevolg van de keuze om extra capaciteit in te zetten voor het realiseren van Waardevol Wonen. Tegelijkertijd is ingezet op afbouw van het aantal ingeleende medewerkers, waardoor het totaal aantal medewerkers werkzaam bij Mitros minder is gestegen dan het aantal medewerkers in dienst. De daling van de gemiddelde leeftijd bij Mitros heeft zich parallel hieraan, maar tegen de landelijke trends in, voorgezet.

14.5 Ziekteverzuim en arbozaken Ziekteverzuim Het ziekteverzuimpercentage is in 2009 onveranderd 5,6% gebleven. Hierbij is het opmerkelijk dat het verzuimaandeel van de mannen is gegroeid en dat van de vrouwen gedaald. In 2009 zijn met medewerkers die veel ‘kort verzuimen’, gesprekken gehouden. Dit blijkt resultaat te hebben en daarom worden dergelijke gesprekken ook in 2010 gehouden. Langdurig ziekteverzuim is door de complexiteit van de ziekte van de individuele medewerkers moeilijker te beïnvloeden. Toch zal in 2010 op terugdringing worden gestuurd.

120


Ziekteverzuimpercentage Verzuimpercentage * Meldingsfrequentie

2009

2008

2007

2009

2008

2007

5,6

5,6

4,8

1,6

1,6

1,2

Mannen

4

3,7

Vrouwen

1,6

1,9

Totaal verzuimpercentage Onderverdeeld naar geslacht:

* Ziekteverzuimpercentages exclusief zwangerschapsverlof

Arbozaken In 2009 is het Arboteam in vernieuwde vorm gestart. Het Arboteam valt onder de manager Organisatiestaf. Het Arboteam adviseerde onder meer om een inventarisatie op te stellen van de gevaren binnen Mitros met betrekking tot de veiligheid, de gezondheid en het welzijn van de werknemers. Besloten is om in 2010 op drie van de vijf Mitros-locaties een Risico-inventarisatie en -evaluatie (RI&E) te houden. De in- en opstelling van de beeldschermwerkplekken heeft in 2009 veel aandacht gekregen. In 2010 wordt deze aandacht voortgezet door informatiesessies aan beeldschermwerkers, gegeven door de ergonoom van de arbodienst, aan te bieden. Aansluitend op de informatiesessies ad viseert de ergonoom de individuele medewerkers op de eigen werkplek.

14.6 Ondernemingsraad In september 2009 is de Ondernemingsraad na gehouden verkiezingen een nieuwe termijn gestart met vier zittende en vijf nieuwe leden. De OR heeft als doel om een actieve rol te vervullen bij zaken die hem bezighouden binnen de kaders van de Wet op de Ondernemingsraden en de CAO Woondiensten. Zowel in de formele overlegvergaderingen als in informele overleggen zijn onderwerpen behandeld die op de medewerkers binnen Mitros betrekking hebben. De OR en het Bestuur zijn van mening dat er open en goed overleg plaats moet vinden. De belangrijkste onderwerpen van 2009 waren de samenvoeging van de onderdelen Mitros Advies en Mitros Onderhoudsbedrijf tot Mitros Onderhoudsgroep, de instemmingsaanvragen op de Visie tot Opleiden en Ontwikkelen, het invoeren van beloningsbeleid en het oprichten van de afdeling Buurtbeheer.


121

6 HET BEDRIJF

Ook het na de bedrijfsbrede pilot van 2008 invoeren van het Prestatiemanagementsysteem en de verhuizing van Mitros in Nieuwegein naar een nieuw pand, waarbij de nieuwe open inrichting en Arbo een belangrijke rol spelen, stonden op de agenda. In overeenstemming met de statuten heeft de OR het recht één commissaris voor te dragen voor de Raad van Commissarissen van Mitros. Deze commissaris, de heer J. de Jong, fungeert als eerste aanspreekpunt binnen de RvC voor de Ondernemingsraad. De overlegvergadering wordt twee maal per jaar bijgewoond door een wisselend samengestelde afvaardiging van de RvC. De Ondernemingsraad wordt in zijn werkzaamheden ondersteund door een ambtelijk secretaris, die formatief bij Organisatiestaf is ondergebracht.

122


6 HET BEDRIJF

15

Financiën

15.1 Jaarresultaat 2009 Jaarrekening 2009

Begroting 2009

Jaarrekening 2008

Bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten

160.665

159.400

149.367

Bedrijfslasten

-119.580

-115.700

-129.852

41.085

43.700

19.515

-105.916

-27.400

-56.169

Financieringsresultaat

-24.799

-24.100

-20.613

Resultaat deelneming

47

0

42

Belastingen

-3.279

-5.200

2083

Jaarresultaat

-92.862

-13.000

-55.142

Exploitatieresultaat Resultaat onroerendgoedportefeuille

Exploitatieresultaat Bovenstaande tabel laat zien dat Mitros over 2009 een positief exploitatieresultaat van € 41 miljoen heeft. Het exploitatieresultaat heeft betrekking op alle baten en lasten die samenhangen met de reguliere exploitatie van de woningportefeuille van Mitros, inclusief de bijbehorende rentelasten. Ten opzichte van 2008 is het exploitatieresultaat in 2009 verbeterd. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door lagere onderhoudskosten doordat al in 2008 een groot aantal onderhoudsprojecten was uitgevoerd.


123

6 HET BEDRIJF

Jaarrekening 2009 Begroting 2009

Jaarrekening 2008

Bedragen x € 1.000 Verkoopopbrengst bestaande bouw Verkoopresultaat koopwoningen Afwaardering onrendabele investeringen Mutatie actuele waarde Resultaat onroerendgoedportefeuille

16.074

28.500

553

800

17.814 1.250

-103.238

-39.000

-34.199

-19.305

-17.700

-41.034

-105.916

-27.400

-56.169

Resultaat onroerendgoedportefeuille Het resultaat van de onroerendgoedportefeuille in 2009 is sterk negatief. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door de afwaardering van onrendabele investeringen. Op basis van de waarderingsgrondslagen van Mitros hebben veel voorgenomen investeringsprojecten een lagere waardering dan de initiële kostprijs. Dit zogenaamde onrendabele deel wordt als verlies genomen in het jaar van besluitvorming betreffende de doorgang van het project. Hierbij moet worden opgemerkt dat bij de berekening van dit onrendabele deel wordt uitgegaan van de conservatieve waarderingsmethodiek van het CFV. Mitros heeft in 2009 minder woningen uit haar bestaande woningportefeuille verkocht dan oorspronkelijk begroot. Belangrijkste reden hiervoor is de sterke daling van de mutatiecijfers waardoor er minder woningen voor de verkoop zijn vrijgekomen dan verwacht. Indien een woning daadwerkelijk vrijkomt, duurt de verkoopperiode weliswaar iets langer dan gebruikelijk maar is de verkoop uiteindelijk weinig problematisch. De mutatie van de actuele waarde vindt zijn oorzaak in een aantal waarderingstechnische aspecten zoals het verkorten van de periode van berekening, inrekenen van deels hogere kosten alsmede investeringen (renovaties) in het bestaand bezit.

15.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Mitros te allen tijde aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Dit betekent dat Mitros altijd de beschikking moet hebben over voldoende financiële middelen. Zowel het inzicht in de fluctuaties van de kasstromen als de ontwikkeling van de solvabiliteit zijn daarom belangrijke gegevens. De solvabiliteit is mede afhankelijk van de gekozen waarderingsgrondslag. Het kasstroomverloop geeft een meer direct inzicht in de financiële slagkracht. De operationele kasstroom bepaalt de omvang van de investeringsmogelijkheden. Onderliggende gedachte is dat investering in sociale woningbouw in de beginperiode van de exploitatie een negatieve kasstroom genereert. Het bruto aanvangsrendement van een

124


nieuwbouwwoning is circa 3,0%. Dit betekent dat in de beginperiode de kasstroom onvoldoende is om de rentelasten te dekken. De operationele kasstroom van de bestaande portefeuille moet deze tekorten op kunnen vangen. Daarom hanteert Mitros als uitgangspunt dat 40% van de investeringen in bestaande en nieuwe huurwoningen gefinancierd wordt uit de operationele kasstroom, aangevuld met verkoopopbrengsten. Mitros maakt zoveel mogelijk gebruik van de bestaande garantiestructuren zoals die in de sector gebruikelijk zijn, maar blijft kijken naar het verbreden van de mogelijkheden. Kasstromen Voor de taakstelling in kasstromen geldt dat de kasstroom uit operationele activiteiten voldoende moet zijn om aan de financieringsverplichtingen te voldoen. Om deze taakstelling te ontdoen van grote fluctuaties in de financieringsverplichtingen, wordt met een normatieve verplichting rekening gehouden. Mitros hanteert, conform de regels van het WSW, voor de normatieve aflossing 2% van het schuldrestant van de leningenportefeuille. Voor de komende jaren verwacht Mitros een positieve genormaliseerde kasstroom. Kasstroom

2010

2011

2012

2013

2014

Bedragen x € 1.000 Kasstroom uit operationele activiteiten 13.575

33.274

24.870

24.324

25.252

Normatieve aflossing op leningen

-12.152

-15.042

-18.633

-21.879

-24.705

1.423

18.232

6.237

2.445

547

Genormaliseerde kasstroom

Kasstroom uit operationele activiteiten, normatieve aflossing en genormaliseerde kasstroom 40

Kasstroom uit operationele activiteiten

30

Genormaliseerde kasstroom Normatieve aflossing

20

x € 1 miljoen

10

10-

2010

2011

2012

2013

2014

2030-


125

6 HET BEDRIJF

Ontwikkeling eigen vermogen De solvabiliteit is een kengetal dat door Mitros niet primair gebruikt wordt om haar financierbaarheid te beoordelen. De externe verslaggeving is wel gebaseerd op het weergeven van de vermogenspositie. Mitros hanteert een waarderingsgrondslag op basis van de bedrijfswaarde voor een bepaalde periode met een restwaarde gebaseerd op de methode van het CFV. De bedrijfswaarde en het vermogen van Mitros komen daarmee beter overeen met de wijze waarop het CFV Mitros zal beoordelen. Wel bestaat er een verschil in het moment waarop onrendabele toppen (ORT) ten laste van het vermogen worden verantwoord. Mitros neemt deze ORT al op het moment van besluitvorming, terwijl het CFV de ORT naar rato van de voortgang verantwoordt. In vereenvoudigde vorm betekent dit dat het vermogen van Mitros vermeerderd met de voorziening gelijkgesteld kan worden met het vermogen op basis van de CFV methodiek. De toekomstige kasstromen hebben een direct verband met de vermogenspositie van Mitros. Bij sturing op kasstromen past sturing van het vermogen op basis van integrale bedrijfswaarde. De ontwikkeling van het vermogen is verbeeld in de onderstaande grafiek:

200 180 160 140 120 100

x € 1 miljoen

80 60 40 20 0 2009

126

2010


2011

2012

2013

2014


127

Mitros luidt 2009 op een spectaculaire manier uit door het op 16 december

16 DECEMBER

op 1 dag slaan van de eerste paal voor 5 bouwprojecten met in totaal 579 woningen, gevisualiseerd door 5 levensgrote foto’s en een happening in Zuilen: Geuzenveste in Zuilen, Laan van Chartroise in Ondiep,

Project: Laan van Chartroise, Utrecht

Pearsonhof in Kanaleneiland,

Eerste paal geslagen door

Sterrenberg in Zeist en de Talmalaan in

Gert-Jan van der Vossen, voorzitter

Utrecht-Oost.

Raad van Commissarissen Mitros

Project: Sterrenberg, Zeist Eerste paal geslagen door: Albert van Kuijk, wethouder gemeente Zeist, en Dick Weijers, ambtenaar gemeente Zeist

128


7 BIJLAGEn

Project: Rijnbaan, Utrecht Eerste paal geslagen door Marien de Langen, Raad van Bestuur Mitros

Project: Talmalaan, Utrecht

Project: Geuzenwijk, Utrecht



Karin Verdooren, directeur Mitros

Harrie Bosch, wethouder gemeente

Wonen Utrecht

Utrecht


129

7 BIJLAGEn

Jaarrekening 2009 1 Geconsolideerde Balans per 31 december 2009 (na resultaatbestemming) Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2009

31-12-2008

Vaste activa 7.1

Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

931.356

902.720

56.556

50.759

5.407

4.722

19.463

18.078 1.012.782

976.279

7.2

Financiële vaste activa Te vorderen bws-subsidies

3.683

3.467

Deelnemingen

1.014

1.502

Latente belastingvordering

5.762

1.810

Leningen u/g

1.278

1.309

Overige financiële vaste activa

2.383

16 14.120

8.104

Vlottende activa Voorraden

7.3

5.050

2.547

Onderhanden projecten

7.4

781

1.157

Vorderingen

7.5

Huurdebiteuren

1.335

1.231

Overige vorderingen

6.174

1.669

Vennootschapsbelasting Overlopende activa

7.6

Liquide middelen Totaal

130


15.310

7.723

3.741

2.267 26.560

12.890

10.550

31.154

1.069.843

1.032.131

Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2009

31-12-2008

Groepsvermogen 7.7

Eigen vermogen

192.189

285.051

7.8

Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichting

7.228

0

Voorziening onrendabele investering

181.470

80.116

188.698

80.116

Langlopende schulden

7.9

Leningen gemeenten

29.597

35.616

Leningen kredietinstellingen

577.516

551.315

Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden

19.298

17.757

Waarborgsommen

17

27

626.428

604.715

Kortlopende schulden

7.10

Schulden aan leveranciers

14.040

9.421

Schulden aan kredietinstellingen

9.816

15.675

Belastingen en premies sociale verzekeringen

4.549

1.171

Overlopende rente geldleningen

9.693

9.392

Overige schulden en overlopende passiva

24.430

26.590

62.528

62.249

Totaal

1.069.843 1.032.131


131

7 BIJLAGEN

2 Geconsolideerde winst- en verliesrekening per 31 december 2009 Bedragen x € 1.000

REF.

2009

2008

Bedrijfsopbrengsten Huren

8.1

143.231

Vergoedingen

8.2

9.232

9.251

Verkoop onroerende zaken

8.3

16.074

17.814

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

8.4

6.066

7.378

136.256

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

8.5

5.362

2.630

Overige bedrijfsopbrengsten

8.6

2.840

1.230

Som der bedrijfsopbrengsten

182.805

174.559

Bedrijfslasten Afschrijvingen op materiële vaste activa

7.1

1.011

939

Kosten onderhanden projecten

8.4

5.513

6.128

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

7.1

103.238

34.199

Personeelskosten

8.7

29.109

30.356

Huisvestingskosten

8.8

1.465

1.439

Algemene kosten

8.9

10.051

7.853

Onderhoudskosten

8.10

51.123

62.677

Overige bedrijfslasten

8.11

26.821

26.588

Som der bedrijfslasten

228.331

170.179

Bedrijfsresultaat

-45.526

4.380

8.12

Financiële baten en lasten

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

4.422

7.031

Rentelasten en soortgelijke kosten

-29.221

-27.644

-24.799

-20.613

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen

-70.325

-16.233

8.13

-3.279

2.083

>> vervolg tabel

132



REF.

2009

2008

Resultaat deelnemingen

7.2

47

42

Resultaat na belastingen vóór mutatie actuele

-73.557

-14.108

waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

8.14

-19.305

-41.034

Resultaat na belastingen na mutatie actuele

-92.862

-55.142

waarde materiële vaste activa

3 Geconsolideerd Kasstroomoverzicht 2009 (directe methode) Bedragen x € 1.000

2009

2008

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten overige

152.430

145.146

9.966

4.440

162.396

149.586

Betalingen aan werknemers

-28.798

Betalingen aan leveranciers onderhoud

-54.714

-54.332

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

-26.822

-26.588

-6.435

-17.874

Betalingen overige

-30.462

-116.769

-129.256

Kasstroom uit bedrijfsoperaties

45.626

20.330

Ontvangen interest

4.411

Ontvangen dividend Betaalde interest Ontvangen (betaalde) winstbelasting

6.940

47

42

-28.920

-27.004

-7.589

-7.624

-32.051

-27.646

Kasstroom uit operationele activiteiten

13.575

-7.316


133

>> vervolg tabel

7 BIJLAGEN


2009

2008

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

-61.748

-61.068

Verkopen bestaand bezit

16.893

18.422

Verkopen nieuwbouw

-1.574

-225

Mutatie in financiële vaste activa

-2.064

740

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-48.493

-42.131

Kasstroom uit financieringsactiviteiten 379

452

Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuwe leningen)

Ontvangsten uit langlopende schulden (klim)

83.000

139.700

Ontvangsten overig

-5.869

-6.349

Aflossing langlopende schulden

-63.197

-58.369

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

14.313

75.434

Mutatie geldmiddelen

-20.604

25.987

Mutatie geldmiddelen Saldo liquide middelen 1 januari

31.154

5.167

Netto kasstroom

-20.604

25.987

Saldo liquide middelen 31 december

10.550

31.154

4 Algemene toelichting

4.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd.

134


De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Toelichtingen op posten in de balans, winst- en verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

4.2 Fiscale eenheid Mitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100% dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100% dochtermaatschappijen, uitgezonderd ASKA Beheer BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd.

4.3 Grondslagen voor consolidatie In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Mitros en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mitros. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst- en verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/ overnamedatum is het moment dat beslissende zeggenschap kan worden uit geoefend in de betreffende maatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa.


135

7 BIJLAGEN

Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: 1 Mitros Holding BV te Utrecht (100%); 2 Beleggingsinstelling Galjaard BV te Utrecht (100%); 3 WOM Noordwest BV te Utrecht (50%); 4 WOM Noordwest CV te Utrecht (50%); 5 Ontwikkelcombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%) (m.i.v. 16 juni 2009) 6 Stadsherstel Midden Nederland NV (50%) (m.i.v. 31 december 2009). Ad 1: Mitros Holding B.V. De vennootschap heeft ten doel het verrichten van werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening, alsmede het deelnemen in, het op andere wijze een belang nemen in, het voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook, het voor eigen rekening of voor rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren, ontwikkelen en te gelde maken van onroerende zaken en andere registergoederen en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Mitros Holding B.V. heeft de volgende 100% deelnemingen: • Mitros Projectontwikkeling BV te Utrecht; • Mitros Bedrijfs Onroerend Goed BV te Utrecht; • Mitros Ontwikkeling BV te Utrecht; • Mitros Vastgoed BV te Utrecht; • BV Stichts Vervoercentrum te Utrecht; • Mitros ASKA BV te Utrecht; • Mitros ASKA Beheer BV te Utrecht. Ad 2: Beleggingsinstelling Galjaard B.V. De vennootschap heeft ten doel het beleggen van vermogen. Ad 3: WOM Noordwest B.V. De vennootschap heeft ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap: WOM Noordwest C.V.; het voor eigen rekening of rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en het financieren van anderen en het

136


stellen van zekerheid of het zich verbinden voor schulden van anderen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Ad 4: WOM Noordwest C.V. De vennootschap heeft ten doel het bevorderen van de stedelijke herstructurering in de wijk Noordwest in de Gemeente Utrecht met het oog op verbetering van de leefbaarheid en de sociaaleconomische ontwikkeling in die wijk, alsmede het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Ad 5: Ontwikkelcombinatie Kanaleneiland V.O.F. De vennootschap heeft ten doel het voor gezamenlijke rekening exploiteren van een ontwikkelingsbedrijf en al hetgeen daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan zijn en meer in het bijzonder de gezamenlijke ontwikkeling van het Plangebied en het (doen) realiseren en (doen) verkopen van de projectonderdelen I, III, IV en V bestaande uit woningbouw/appartementen, bedrijfs- en/of maatschappelijke ruimten. Ad 6: Stadsherstel Midden Nederland N.V. De vennootschap heeft ten doel het beheren van vermogen en het beleggen van gelden in onroerende zaken, aandelen en obligaties, het kopen en verkopen van onroerende zaken, effecten en andere goederen en het ontwikkelen van projecten verband houdende met het vorenstaande; het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het deelnemen in-, zich financieel interesseren bij- of de directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen; al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Voorts heeft Mitros een belang in de volgende verbindingen (tussen haakjes het belang ultimo 2009): • Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. (0,001%) • WijkOntwikkelingsMaatschappij Lombok B.V. (1%) • Woningnet N.V. (6,3%) • C.V. De Witte Vrouwe (7,1%) • B.V. Woonwagenexploitatie (49%) • Kanaleneiland Beheer B.V. (25%) • Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland C.V. (24,75%) Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een kapitaalstorting of een verstrekte lening.


137

7 BIJLAGEN

Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompanytransacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voorzover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten Mitros zijn gerealiseerd.

5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 5.1 Algemeen 5.1.1 Vergelijking met voorgaand jaar De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. 5.1.2 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen. Dit geldt zowel voor het onderhoud en projecten.

5.2 Materiële vaste activa 5.2.1 Onroerende en roerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Deze wordt gevormd door de contante waarde van de kasstromen uit hoofde van toekomstige exploitatie-opbrengsten en toekomstige exploitatielasten over de geschatte resterende looptijd van de investering. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De kasstroomprognoses zijn gebaseerd op redelijke en onderbouwde veronderstellingen die

138


de beste schatting van de directie weergeven van de economische omstandigheden die van toepassing zullen zijn gedurende de resterende levensduur van het actief. De kasstromen zijn gebaseerd op de meerjaren begroting en bestrijken een periode van 5 jaar behoudens de verwachte kosten van groot onderhoud, erfpacht en overige contracten met een werkingsduur van meer dan vijf jaar. De kosten van planmatig onderhoud worden gebaseerd op de in de meerjaren onderhoudsbegroting onderkende cycli per component. Voor latere jaren wordt uitgegaan van de verwachte gemiddelde groeivoeten voor inflatie, huurstijging en rente alsmede genormeerde lastenniveaus. Bij de bedrijfswaardeberekening gelden de volgende uitgangspunten: a Ontwikkeling van de directe exploitatie in de tijd: • De inflatie en de stijging van de variabele lasten zijn gerelateerd aan de verwachtingen van het centraal planbureau. De gehanteerde percentages per jaar voor de jaarrekening 2009 (en 2008) zijn hiernaast weergegeven. • Voor huurverhoging is een inflatievolgend beleid toegepast. Daarnaast is voor harmoniseren een huurverhoging ineens bij mutatie tot 70% van maximaal redelijke huur gehanteerd. • 1,5 % als deel van de huur dat niet gerealiseerd wordt in verband met leegstand en on inbaarheid van de huurvordering (2008: 1,5%). • Bedrag per verhuureenheid ter dekking van de netto apparaatkosten met een differentiatie per complex. • Stijgingspercentage bouwkosten: 3,25% (2008: 3,25%). • Disconteringsvoet 6,0% (2008: 6%), conform richtlijn van het Centraal Fonds Volks huisvesting (CFV). b Voor de exploitatieperiode is gehanteerd de periode waarover het bezit geëxploiteerd kan worden zonder projectmatige investering die leidt tot levensduurverlenging of substantiële huurverhoging. De minimaal gehanteerde looptijd (met uitzondering van sloop) per complex bedraagt 6 jaar. c Onderhoudsbedrag gedifferentieerd per complex gebaseerd op de geraamde onderhouds uitgaven gedurende de restant exploitatieperiode. d Vvoorgenomen investeringen en desinvesteringen, rekening houdend met verlenging van de exploitatieperiode en huurverhoging. e Restwaarde aan het einde van de exploitatieperiode, gebaseerd op de grondopbrengsten minus sloop-, uitplaatsings- en verhuiskosten. f De rentabiliteitswaardecorrectie wordt niet toegepast. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een


139

Gehanteerde parameters Jaar

2009

2008

2009

1,00%

2010

1,00%

1,00%

2011

1,50%

1,50%

2012

2,00%

2,00%

2013

2,25%

2,25%

na 2013

2,25%

2,25%

7 BIJLAGEN

verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden zonodig taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. De bepaling van de restwaarde van de grond opgenomen in de bedrijfswaarde vindt voor zover er nog geen herbestemming van de grond heeft plaatsgevonden plaats volgens CFV norm. Deze norm komt in de praktijk neer op de in Utrecht gehanteerde grondprijzen. 5.2.2 Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een voorziening voor niet-gedekte/te dekken stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. De te activeren rente is berekend tegen een percentage van 5% (2008: 5%). Voorts worden ingenomen grondposities verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten. Rentetoerekening vindt plaats op moment van activering. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder de onroerende en roerende zaken in ontwikkeling. Voor wat betreft het onrendabele deel van het gecombineerde project wordt bij het aangaan van de verplichting het onrendabele deel verminderd met het verwachte verkoopresultaat in de winst- en verliesrekening verantwoord onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Bij oplevering van het totale project wordt het verkoopresultaat zowel verantwoord onder de post verkoop onroerende zaken als onder de post overige waardeveranderingen materiële vaste activa. Daarmee wordt de economische realiteit van de transactie het best zichtbaar gemaakt. 5.2.3 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van aanschafwaarde onder aftrek van lineaire afschrijvingen. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. 5.2.4 Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van de regeling Koopgarant zijn overgedragen aan een derde en waarvoor Mitros een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de

140


koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van de koopgarantregeling. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. Onroerende zaken die in het kader van de regeling Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting.

5.3 Financiële vaste activa 5.3.1 Te vorderen BWS-subsidies De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. 5.3.2 Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeel houdersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voorzover Mitros in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd


141

7 BIJLAGEN

tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.3.3 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de boekwaarde van activa en verplichtingen en hun belastinggrondslag, en ook wanneer er sprake is van voorwaartse verrekenbare verliescompensatie. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de op het einde van het verslagjaar geldende belastingtarieven of tegen de in komende jaren geldende tarieven, voorzover reeds bij wet vastgesteld. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen binnen dezelfde fiscale eenheid worden alleen gesaldeerd indien Mitros daartoe een afdwingbaar recht heeft en het voornemen heeft om op nettobasis af te rekenen. Latente belastingvorderingen, met inbegrip van die voortvloeiend uit voorwaartse verliescompensatie, worden gewaardeerd indien het waarschijnlijk is dat er in de toekomst voldoende fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Belastinglatenties worden gewaardeerd op contante waarde. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Het gehanteerde belastingpercentage is 12,5% (2008: 12,5%). 5.3.4 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasury statuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aan gegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (hedge accounting).

5.4 Voorraden 5.4.1 Algemeen Waardering van voorraden grond- en hulpstoffen vindt plaats tegen laatstbetaalde inkoopprijzen. Tevens wordt rekening gehouden met een aftrek voor mogelijke incourantheid gebaseerd op verwachte lagere marktwaarde.

142


5.4.2 Voorraad onderhanden werk De voorraden onderhanden projecten in ontwikkeling (onverkochte woningen uit project ontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.

5.5 Onderhanden projecten Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst). Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde termijnen hierop in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt onder verkoopresultaat in de winsten-verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als nettoomzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijn-


143

7 BIJLAGEN

lijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten over schrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt als verkoopresultaat. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden werk.

5.6 Vorderingen 5.6.1 Huurdebiteuren Waardering geschiedt tegen nominale waarde rekening houdend met een voorziening voor mogelijke oninbaarheid gebaseerd op een statische benadering.

5.7 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan krediet instellingen onder kortlopende schulden.

5.8 Voorzieningen 5.8.1 Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. 5.8.2 Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse

144


verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en ver rekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. 5.8.3 Voorziening onrendabele investering Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden als bijzondere waarde verandering in mindering gebracht op de bedrijfswaarde / boekwaarde van het complex waartoe de investeringen behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de bedrijfswaarde / boekwaarde van het betreffende complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen netto opbrengsten, zijnde de netto contante waarde hiervan.

5.9 Langlopende schulden 5.9.1 Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste waardering gewaardeerd tegen reële waarde. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. Leningen die zijn aangetrokken binnen het Dynamische Kostprijshuursysteem (klimleningen) worden niet afgelost zolang de bijbehorende exploitaties van de activa voorgecalculeerde exploitatieverliezen opleveren. Gedurende deze periode worden de leningen jaarlijks met een vooraf bepaald bedrag verhoogd. 5.9.2 Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord.


145

7 BIJLAGEN

5.10 Overige activa en passiva Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht.

5.11 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

5.12 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 5.12.1 Algemeen De jaarrekening wordt overeenkomstig BW2 Titel 9 opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 5.12.2 Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken in exploitatie worden gewaardeerd tegen reële waarde. De reële waarde wordt afhankelijk gesteld van de voorgenomen bestemming van complexen. De reële waarde van de onroerende zaken in exploitatie bestemd voor de verhuur is de bedrijfswaarde. De onroerende zaken kunnen voor langere of kortere termijn voor verhuur worden aangehouden. De uitgangspunten van de reële waarde zijn deels afhankelijk van de interne beleidsvoornemens van Mitros. Deze beleidsvoornemens komen ondermeer tot uitdrukking in het strategisch voorraadbeheer, waarbij eigen keuzes worden gemaakt ten aanzien van verhuur of verkoop, levensduur, kwaliteits- en huurniveaus. Voor zover mogelijk hanteert Mitros binnen de sector gangbare uitgangspunten. 5.12.3 Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als ‘intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd’. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructu-

146


reringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de de besluitvorming (fase 3) heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 5.12.4 Verwerking fiscaliteit Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Mitros een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2008 tot en met 2009 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: • De waardebepaling van de ontwikkelrechten; • Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; • De verwerking van projectontwikkelingsresultaten. Daardoor kan de fiscale last over 2009 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan.

6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 6.1 Algemeen Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De positieve resultaten op transacties worden ver antwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. 6.1.1 Opbrengstverantwoording Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald,


147

7 BIJLAGEN

worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als nettoomzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst-en-verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

6.2 Bedrijfsopbrengsten 6.2.1 Huren Voor Mitros bedroeg de gemiddelde huurverhoging 2,3%. Het wettelijk toegestane maximum was 2,5% (2008: 1,5% gemiddeld, 1,6% maximaal). 6.2.2 Verkoop onroerende zaken De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.

148


De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 6.2.3 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten.

6.3 Bedrijfslasten 6.3.1 Afschrijvingen op materiële vaste activa De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale weten regelgeving. 6.3.2 Overige waardeveranderingen materiële vaste activa De overige waardeveranderingen hebben betrekking op het onrendabele deel van investeringen, zowel renovaties als nieuwbouw. Bij huur-koop projecten wordt het verwachte verkoopresultaat in mindering gebracht op het onrendabele deel. 6.3.3 Periodiek betaalbare beloningen Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voorzover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.4 Pensioenen Mitros heeft een aantal pensioenregelingen. De hoofdregeling betreft een toegezegd-pensioenregeling bij het bedrijfstakpensioenfonds. Hierbij is een pensioen toegezegd aan personeel op de pensioengerechtigde leeftijd, afhankelijk van leeftijd, salaris en dienstjaren. Deze toegezegdpensioenregeling is verwerkt als zou sprake zijn van een toegezegde-bijdrageregeling. Voor de pensioenregelingen betaalt Mitros op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen. Behalve de betaling van premies heeft Mitros geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Mitros heeft in geval van een tekort bij het fonds geen


149

7 BIJLAGEN

verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. 6.3.5 Onderhoudskosten Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de verplichting is aangegaan en de werkzaamheden daadwerkelijk in het betreffende jaar zijn gestart. Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.6 Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.7 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 6.3.8 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 6.3.9 Financiële instrumenten Binnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasury statuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een

150


positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aan gegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (hedge accounting). Valutarisico Mitros is alleen werkzaam in Nederland en loopt geen valuta risico. Renterisico Mitros loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Mitros risico ten aanzien van toekomstige kas stromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Mitros risico’s over de marktwaarde. Kredietrisico Mitros heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Mitros maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden ander zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico Mitros maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De effecten opgenomen onder de financiële vaste activa en de vlottende activa worden gewaardeerd tegen de reële waarde. Alle overige in de balans opgenomen financiële instrumenten zijn gewaardeerd tegen de (geamortiseerde) kostprijs. Dit is de nominale waarde, tenzij anders vermeld. De reële waarde is het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen ter zake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen reële waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Mitros past hedge accounting toe op een aantal afgeleide financiële instrumenten. Op het


151

7 BIJLAGEN

moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door de Stichting gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in reële waarde van het hedge instrument en de afgedekte positie. Afgeleide financiële instrumenten die worden gewaardeerd tegen kostprijs en waarop kostprijshedge-accounting wordt toegepast Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende. Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd. Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge instrument niet geherwaardeerd. Dit geldt bijvoorbeeld in geval van de hedge van het valutarisico van een toekomstige transactie. Indien de afgedekte post een monetaire post in vreemde valuta betreft die in de balans is opgenomen, wordt het derivaat, voor zover het valuta-elementen in zich heeft, ook gewaardeerd tegen de periode-einde koers. Indien het derivaat valuta-elementen in zich heeft, wordt het verschil tussen de contante koers die geldt op het moment van afsluiten van het derivaat en de termijnkoers waartegen het derivaat zal worden afgewikkeld, geamortiseerd over de looptijd van het derivaat. Het ineffectieve deel van de hedge relatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Mitros past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de financiële baten en lasten. 6.3.10 Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst- en

152


verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 6.3.11 Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode wordt uit gegaan van de ontvangsten en betalingen met betrekking tot de bedrijfsoperatie. De mutaties in het werkkapitaal worden bij deze methode verbijzonderd naar de aard van de kasstroom. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).


153

7 BIJLAGEN

7 Toelichting op de geconsolideerde balans Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Onroerende en

Onroerende en

Onroerende en roerende

Onroerende zaken

roerende zaken

roerende zaken in

zaken ten dienste van de

verkocht onder

in exploitatie

ontwikkeling

exploitatie

voorwaarden


Totaal

1 januari 2009 Bedrijfswaarde Verkrijgingsprijzen

892.154

0

0

18.078

910.232

0

81.615

16.681

0

98.296 -112.365

Cum.waardeveranderingen 0

-100.406

-11.959

0

Voorziening

en afschrijvingen

10.566

69.550

0

0

80.116

Boekwaarden

902.720

50.759

4.722

18.078

976.279

Mutaties 2009 Investeringen

20.083

1.695

1.072

66.944

Mutatie actuele waarde

-15.595

427

-15.167

Desinvesteringen (bedrijfswaarde) -5.431

-114

-5.545

-110.072

-110.072

Waardeveranderingen

44.094

Afschrijvingen Overboekingen

31.394

-1.011

-1.011

-31.394

0

Overige mutaties

0

Mutatie voorziening

-1.816

Totaal mutaties

103.170

28.636

5.798

684

1.385

101.354 36.503

31 december 2009 922.606

0

0

19.463

942.069

Verkrijgingsprijzen

Bedrijfswaarde

78.044

18.376

0

96.420

Cum. waardeveranderingen en afschrijvingen Voorziening Boekwaarden

0

-194.207

-12.970

0

-207.177

8.750

172.720

0

0

181.470

931.356

56.557

5.406

19.463 1.012.782

De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn vijf jaar voor kantoorinventaris en hardware, tien jaar voor verbouwingskosten en dertig jaar voor kantoorpanden.

154


In het boekjaar werd terzake van onroerende zaken in ontwikkeling een bedrag van € 3,6 miljoen aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 5% (2008: 5%). De activa zijn verzekerd tegen de herbouwwaarde waarbij onderverzekering is uitgesloten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Het onroerend goed is nagenoeg in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De grond in Utrecht is uitge geven in erfpacht en in sommige gevallen afgekocht, terwijl de grond in Nieuwegein in eigendom is. Onder activa in ontwikkeling is voor € 30 miljoen aan grondposities opgenomen. De mutatie actuele waarde ad € 15.167.000 negatief is het gevolg van de wijziging van de parameters voor de berekening van de bedrijfswaarde (zie paragraaf 5.2.1.).

7.2 Financiële vaste activa 7.2.1 Algemeen Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Te vorderen BWS

Deelnemingen

subsidie

Latente belasting-

Leningen U/G Overige

Totaal

vordering

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari

3.467

1.502

1.810

1.309

16

8.104

Mutaties 2009 Toevoegingen

834

Verminderingen

-618

Resultaat deelnemingen Totaal mutaties

216

3.952

-535

2.367

7.196

-74

43

-1.227

47 -488

3.952

-31

2.367

47 6.016

Stand 31 december

3.683

1.014

5.762

1.278

7.2.2 Deelnemingen • Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel N.V. De vennootschap is een participatie in monumentale panden in Utrecht. Mitros is in het bezit van één aandeel; de aankoopwaarde hiervan bedraagt € 454. Er zijn 18.747 aandelen uitgegeven. Netto vermogenswaarde ultimo 2009 bedraagt € 576.


155

2.383

14.120

7 BIJLAGEN

• Woningnet N.V. De vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, vooral ondernemingen die zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur- en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen. Mitros is in het bezit van 30.100 aandelen; het belang bedraagt 6,3%. De aankoopwaarde hiervan bedraagt € 269.800. Netto vermogenswaarde ultimo 2009 bedraagt € 412.355. • C.V. De Witte Vrouwe De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het ontwikkelen, financieren en (doen) uitvoeren van woningbouwprojecten. De kapitaalinbreng voor Mitros bedraagt € 150.000. Het belang bedraagt 7,1%. Netto vermogenswaarde ultimo 2009 bedraagt € 144.099. • B.V. Woonwagenexploitatie De vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van toegelaten instellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1 van de Woningwet, bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Mitros is in het bezit van 49 aandelen; het belang bedraagt 49%. De aankoopwaarde hiervan bedraagt € 8.820. Netto vermogenswaarde ultimo 2009 bedraagt € 564.368 negatief. • WijkOntwikkelingsMaatschappij Lombok B.V. Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht, met name met het oog op de ontwikkeling van het bedrijfsleven in achterstandswijken en het optimaal gebruik en beheer van vastgoed aldaar. Mitros neemt deel voor een minderheidsbelang van 1% voor een bedrag van € 22.700. Netto vermogenswaarde ultimo 2009 bedraagt € 21.281. • Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland C.V. Mitros heeft met drie andere partijen een CV/BV constructie opgezet voor de herontwikkeling van het gebied Kanaleneiland. In de C.V. neemt Mitros deel voor 24,75% waarbij € 990.000 in contanten is ingebracht. Netto vermogenswaarde ultimo 2009 bedraagt € 990.000. • Kanaleneiland Beheer B.V. Deze vennootschap is de beherend vennoot van de Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland C.V. Mitros neemt deel voor een minderheidsbelang van 25% voor een bedrag van € 10.000. Netto vermogenswaarde ultimo 2009 bedraagt € 10.000. 7.2.3 Latente belastingvordering De latente belastingvordering heeft betrekking op het verschil tussen de commerciële en fiscale

156


waardering van de leningen alsmede de compensabele (voorvoegings-)verliezen. Het gehanteerde belastingtarief bedraagt 12,5% (2008: 12,5%). Hierbij is een rentepercentage van 5% gehanteerd. De latente belastingvordering op basis van het nominale belastingtarief (25%) bedraagt € 13,3 miljoen. 7.2.4 Overige Onder de overige financiële vaste activa zijn financiële instrumenten (caps) opgenomen met een marktwaarde van € 2.374.000. Deze dienen ter dekking van nog af te sluiten leningen. De onderliggende waarde van deze caps bedraagt € 62 miljoen. De looptijden lopen van 2010 tot 2024. Het rentepercentage bedraagt 5,0%.

7.3 Voorraden De voorraden zijn als volgt te specificeren: Voorraden

31-12-2009 31-12-2008

Bedragen x € 1.000 Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling

4.732

Voorraad garages Totaal

2.229

318

318

5.050

2.547

7.4 Onderhanden projecten De onderhanden projecten zijn als volgt te specificeren: Onderhanden projecten

31-12-2009

31-12-2008

Bedragen x € 1.000 Onderhanden werk uren projectontwikkeling

781

1.124

Gerealiseerde projectopbrengsten

12.490

6.424

Af: Gefactureerde termijnen

-13.164

-6.391

Reclassificatie naar kortlopende schulden

-674

781

1.157


157

7 BIJLAGEN

7.5 Vorderingen 7.5.1 Huurdebiteuren Op de huurdebiteuren is een voorziening voor oninbaarheid getroffen van € 2,5 miljoen (2008: € 2,9 miljoen). Hierbij geldt dat vorderingen op huurdebiteuren die onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) vallen, voor 100% zijn voorzien. 7.5.2 Overige vorderingen Onder de overige vorderingen is een vordering inzake bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (de ‘Vogelaarbijdrage’) opgenomen van € 5.070.000. Op de overige vorderingen van € 1.104.000 is een voorziening getroffen van € 165.000 (2008: € 59.000). 7.5.3 Vennootschapsbelasting De post vennootschapsbelasting betreft de voorlopige aanslagen 2008 en 2009. 7.5.4 Overlopende activa De overlopende activa zijn als volgt te specificeren: Overlopende activa

31-12-2009

31-12-2008

3.564

2.101

Bedragen x € 1.000 Vooruitbetaalde kosten Nog te ontvangen bedragen Nog te ontvangen rente Totaal

0

0

177

166

3.741

2.267

31-12-2009

31-12-2008

7.6 Liquide middelen De liquide middelen zijn direct opeisbaar.

7.7 Groepsvermogen De mutatie in het groepsvermogen is als volgt: Groepsvermogen Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari

285.051

Resultaat boekjaar

-92.862

-55.142

Stand 31 december

192.189

285.051

158


340.193

7.8 Voorzieningen De mutaties in de voorzieningen zijn in het volgende schema samengevat: Voorzieningen Latente belasting-

Onrendabele

verplichting

investering

Totaal


0

80.116

80.116

Mutaties Toevoegingen

7.228

101.354

108.582

Onttrekkingen Mutaties

7.228

101.354

108.582

Stand 31 december

7.228

181.470

188.698

De voorziening latente belastingverplichting is gevormd voor belastbare tijdelijke verschillen in de fiscale en commerciële waardering van de verkoopvoorraad materiële vaste activa in exploitatie.

7.9 Langlopende schulden 7.9.1 Leningen gemeenten en kredietinstellingen De mutaties in de leningen gemeenten en kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven: Mutaties leningen gemeenten en kredietinstellingen Leningen gemeenten


Totaal

551.315

586.931


35.616

Mutaties Nieuwe leningen

83.000

Klimleningen

379

83.000 379

Aflossingen

-6.019

-57.178

-63.197

Saldo

-6.019

26.201

20.182

Stand 31 december

29.597

577.516

607.113


159

7 BIJLAGEN

De gemiddelde financieringsrente over 2009 bedraagt 4,7% (2008: 4,7%). Het kortlopende deel van de leningen bedraagt € 39 miljoen. Het verschil tussen de nominale waarde en contante waarde van de bestaande leningscontracten rente- en aflossingsverplichtingen bij een disconteringsvoet van 6,0% bedraagt € 73,0 miljoen (positief). Hierbij is rekening gehouden met uitgestelde stortingen. Het renteprijsrisico is in de volgende tabel weergegeven. Renteprijsrisico

< 1 jaar

2e t/m e

5 jaar

6e t/m e

10 jaar

11e t/m

Na 15 jaar

Totaal

32.879

15e jaar

Bedragen x € 1.000 0 - 2 %

-

12.407

-

-

20.472

2 - 4 %

-

-

-

-

653

653

4 - 5 %

-

68.431

44.512

57.516

296.032

466.492 92.253

5 - 6 %

2.417

56.126

-

18.013

15.697

6 - 7 %

-

8.911

-

-

-

8.911

7 - 8 %

-

5.925

-

-

-

5.925

8 - 10% Totaal

-

-

-

-

-

-

2.417

151.800

44.512

75.530

332.854

607.113

7.9.2 Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting betreft 104 MGE woningen en 15 Koopgarantwoningen. Terugkoopverplichting

2009

2008

1 januari

17.757

16.611

Mutaties

1.541

1.146

19.298

17.757


31 december

160


7.10 Kortlopende schulden 7.10.1 Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: Belastingen en premies sociale verzekeringen

31-12-2009 31-12-2008

Bedragen x € 1.000 Omzetbelasting Loonbelasting Totaal

3.776

709

773

462

4.549

1.171

7.10.2 Overige schulden en overlopende passiva De specificatie is als volgt: Overige schulden en overlopende passiva

31-12-2009 31-12-2008

Bedragen x € 1.000 Vooruit ontvangen huur Nog te betalen planmatig onderhoud

2.670

2.598

16.943

20.534

Overige Totaal

4.817

3.458

24.430

26.590

7.11 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen • Huurverplichtingen Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal voor 2010 € 1.202.000. De huurverplichtingen lopen tot 2015. • Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van onroerende zaken zijn er erfpachtverplichtingen aangegaan voor een bedrag van € 381.000 voor het jaar 2010 aflopend tot in het jaar 2020. • Leaseverplichting Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal € 2,3 miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk november 2015.


161

7 BIJLAGEN

• Investeringsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 88,1 miljoen. • Grond In het kader van grondaankopen is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen van maximaal € 10,7 miljoen. • Borgstelling De per 31 december 2009 door het WSW verstrekte borgstellingen bedragen in totaal € 588 miljoen. • Garantiestelling Per 31 december 2009 heeft de Stichting Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van € 3,0 miljoen. • Ontvangen bankgaranties Per 31 december 2009 is er ten behoeve van Stichting Mitros € 2,2 miljoen aan bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen. • Leningen Per 31 december 2009 zijn geen leningen aangetrokken met een stortingsdatum in volgende jaren. • Belastingschulden Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid. • Financiële instrumenten Er is een FRA afgesloten met een onderliggende waarde van € 12 miljoen met een looptijd van februari 2010 tot mei 2010 met een rentevoet van 3,4%.

7.12 Verbonden partijen Met de meeste van haar deelnemingen heeft Mitros naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken, waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.

162


8 Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening 8.1 Huren De specificatie is als volgt: Huren

2009

2008

145.829

138.879

Bedragen x € 1.000 Netto huren

Af: Huurderving wegens leegstand Huurderving wegens oninbaarheid Totaal huren

-2.172

-1.949

-426

-674

143.231

136.256

8.2 Vergoedingen De vergoedingen betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten, verminderd met een derving wegens oninbaarheid van € 142.000 (2008: € 129.000).

8.3 Verkoop onroerende zaken De specificatie is als volgt: Verkoop onroerende zaken

2009

2008

16.427

18.886

Bedragen x € 1.000 Opbrengsten verkopen bestaand bezit Af: Direct toerekenbare kosten Verkoopresultaat bestaand bezit

353

1.072

16.074

17.814

De boekwaarde van de verkopen onroerende zaken wordt gepresenteerd onder de post “mutatie actuele waarde materiële vaste activa”.


163

7 BIJLAGEN

8.4 Onderhanden projecten De specificatie is als volgt: Onderhanden projecten

2009

2008

Bedragen x € 1.000 Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten Verkoop Kleine Wijk

6.066

7.378

Totaal opbrengst onderhanden projecten

6.066

7.378


Kleine Wijk

5.513

6.128

Totaal kosten onderhanden projecten

5.513

6.128

Resultaat uit onderhanden projecten

553

1.250

8.5 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf De specificatie is als volgt: Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

2009

2008

Bedragen x € 1.000 Geactiveerde kosten werkapparaat

5.362

2.630

Totaal geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

5.362

2.630

8.6 Overige bedrijfsopbrengsten Onder de overige bedrijfsopbrengsten is in het boekjaar 2009 voor € 2,1 miljoen bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (“Vogelaarbijdrage”) over de jaren 2008 en 2009 verwerkt. Dit betreft alleen de subsidie ten behoeve van de out of pocketkosten. De subsidie ten behoeve van het onrendabele gedeelte van de projecten in Vogelaarwijken van € 6,8 miljoen is in mindering gebracht op de post ‘Overige waardeveranderingen materiële vaste activa’.

164


8.7 Personeelskosten

Personeelskosten

De specificatie is als volgt:

Lonen en salarissen

16.475

14.363

2.974

2.672

Sociale lasten

1.996

1.749

Overige personeelskosten

2.324

2.279

23.769

21.063

Subtotaal Totaal


2008

Pensioenlasten

Ingeleend personeel

8.8 Huisvestingskosten

2009

5.340

9.293

29.109

30.356

Huisvestingskosten

2009

2008

Bedragen x € 1.000 Vaste huisvestingskosten

837

758

Variabele huisvestingskosten

470

536

Energiekosten Totaal

8.9 Algemene kosten De specificatie is als volgt:

158

145

1.465

1.439

2009

2008

Algemene kosten Bedragen x € 1.000 Onderhoudskosten inventaris

40

35

Kantoorkosten

1.112

1.060

Automatiseringskosten

1.717

1.406

Kosten auto’s

938

904

Kosten public relations

542

518

Advieskosten

1.997

1.582

Contributies en bijdragen

2.381

1.547

Ontwikkelings- en R&D-kosten

345

430

Overige kosten

533

371

Kosten P&O

446

Totaal

10.051

7.853


165

7 BIJLAGEN

Het honorarium van de accountant over 2009 bedraagt € 99.300 (2008: € 93.500). Daarnaast is € 42.000 (2008: € 76.000) gefactureerd aan advieswerkzaamheden en € 49.000 (2008: € 36.000) aan fiscale werkzaamheden. Alle bedragen zijn inclusief omzetbelasting.

8.10 Onderhoudskosten De specificatie is als volgt:

Onderhoudskosten

2009

2008

Bedragen x € 1.000 Toegerekende personeelskosten

5.800

5.939

Directe en indirecte kosten

51.123

62.677

Subtotaal

56.923

68.616

Intern uitgevoerd

-5.800

-5.939

Totaal

51.123

62.677

Service- en mutatieonderhoud

24.937

Planmatig onderhoud

31.986

47.731

Totaal

56.923

68.616

2009

2008

10.985

10.794

8.11 Overige bedrijfskosten

Overige bedrijfskosten


20.885

Bedragen x € 1.000 Belastingen Verzekeringen

604

477

11.589

11.271

Servicekosten Intern uitgevoerd servicekosten Servicekosten

9.232

9.251

-577

-580

8.655

8.671

Diverse bedrijfskosten Intern uitgevoerd leefbaarheid Diverse bedrijfskosten Totaal

166


7.254

7.256

-677

-610

6.577

6.646

26.821

26.588

8.12 Financiële baten en lasten De specificatie is als volgt: Financiële baten en lasten

2009

2008

736

1.466

3.564

5.511

Bedragen x € 1.000 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiële vaste activa Opbrengsten deposito’s

54

0

Rente leningen u/g

68

54

4.422

7.031

Totaal rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten langlopende schulden

-29.221

-27.644

Totaal rentelasten en soortgelijke kosten

-29.221

-27.644

-24.799

-20.613

2009

2008

27

405

Totaal financiële baten en lasten

8.13 Vennootschapsbelasting De specificatie is als volgt: Vennootschapsbelasting Bedragen x € 1.000 (Latente) belastingvordering huidig boekjaar Correctie (latente) belastingvordering voorgaand boekjaar Vorming latente belastingverplichting door belastingplicht in 2008 Vorming latente belastingverplichting verkoopvijver Vrijval latente belastingverplichting Verschil door berekende belasting bij deelnemingen Totaal

4.143

370

0

1.546

-7.228

0

-221

-221

0

-17

-3.279

2.083

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,5% op basis van het commerciële resultaat. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door de waardering van de latente belas tingen (12,5%) en de fiscaal niet aftrekbare kosten.


167

7 BIJLAGEN

8.14 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa De specificatie is als volgt: Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

2009

2008

Bedragen x € 1.000 Mutatie actuele waarde

-15.167

Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden Boekwaarde desinvesteringen

0

-4.726

-4.290

Overige mutaties Totaal

-36.744

-381 969

0

-19.305

-41.034

9 Overige informatie 9.1 Werknemers Gedurende het jaar 2009 had Mitros gemiddeld 334 werknemers in dienst (2008: 301). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

9.2 Bestuurders en commissarissen De beloning van de bestuurders is in onderstaande tabel weergegeven. Beloning bestuur

Voorzitter

Lid 1

Lid 2

2009

2008

2009

2008

2009

2008

€

€

€

€

€

€

169.002

161.739

131.372

159.302

93.348

0

Pensioenen

38.821

36.225

30.319

35.047

18.744

0

Vervoermiddel

22.378

23.062

0

0

11.517

0

230.201

221.026

161.691

194.349

123.609

0

Salaris, vakantiegeld en sociale lasten

Totaal

De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. 168


De bezoldiging van de commissarissen en voormalige commissarissen over 2009 bedraagt € 70.259 (2008: € 45.433). Volgens de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) moeten inkomens die boven het gemiddelde ministersalaris uitkomen, vermeld worden. De beloning volgens de definities van de WOPT, omgerekend naar 1 fte gedurende het hele jaar, is in onderstaande tabel weergegeven: Beloning bestuur volgens definities WOPT

Voorzitter

Lid 1

Lid 2

2009

2008

2009

2008

2009

€

€

€

€

€

€

165.305

159.470 144.615

140.727

157.422

0

54.085

49.797

47.973

52.663

0

0

0

Belastbaar loon

2008

Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn

52.702

Uitkeringen in verband met beëindiging van het dienstverband Totaal

0 219.390

0

0

209.267 197.317

0 188.700


210.085

169

0

7 BIJLAGEN

10 Balans per 31 december 2009 (na resultaatbestemming) Balans per 31 december 2009 (na resultaatbestemming)

REF.

31-12-2009

31-12-2008

Bedragen x € 1.000 Vaste activa 12.2

Materiële vaste activa

Onroerende en roerende zaken in exploitatie

920.386

898.413

Onroerende en roerende zaken in ontwikkeling

51.503

36.140

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

4.759

4.008

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

19.463

18.078

996.111

956.639

12.3

Financiële vaste activa

Te vorderen bws-subsidies

3.683

Deelnemingen

20.146

3.132

Latente belastingvordering

5.680

1.729

Leningen u/g

56.325

44.938

Overige financiële vaste activa

2.383

16

3.467

88.217

53.282

Vlottende activa Voorraden

318

318

Vorderingen Debiteuren

1.336

1.231

Vorderingen op groepsmaatschappijen

14.542

13.334

Vennootschapsbelasting

15.313

7.670

Overige vorderingen

5.901

1.669

Overlopende activa

3.626

2.352

40.718

26.256

Liquide middelen

8.676

28.217

Totaal

1.134.040 1.064.712

vervolg >>

170


>> vervolg Balans per 31 december 2009 (na resultaatbestemming)

REF.

31-12-2009

31-12-2008

Bedragen x € 1.000 Vermogen 12.4

Eigen vermogen

192.189

285.051

Voorzieningen Voorziening deelneming

0

Voorziening latente belastingverplichting

7.228

0

Voorziening onrendabele investering

181.320

80.044

5.243

188.548

85.287

Langlopende schulden

12.4

Leningen gemeenten

29.597

35.616


577.516

551.315

Terugkoopverplichting verkocht onder voorwaarden

19.298

17.757

Waarborgsommen

16

27

626.427

604.715

Kortlopende schulden Schulden aan leveranciers

15.498

9.311

Schulden aan kredietinstellingen

13.668

19.425

Belastingen en premies sociale verzekeringen

4.394

1.006

Schulden aan groepsmaatschappijen

21.470

646

Overlopende rente geldleningen

9.693

9.392

Overige schulden en overlopende passiva

62.153

49.879

126.876

89.659

Totaal

1.134.040 1.064.712


171

7 BIJLAGEN

11 Winst- en verliesrekening over 2009 Winst- en verliesrekening 2009

REF.

2009

2008

Bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten Huren

142.181

Vergoedingen

9.231

9.251

Verkoop onroerende zaken

16.075

17.814

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

0

954

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

1.814

291

Overige bedrijfsopbrengsten

2.906

1.294

Som der bedrijfsopbrengsten

135.302

172.207

164.906

Bedrijfslasten 12.2

945


60

199

Overige waardeveranderingen materiële vaste activa

12.2

103.238

32.639

Personeelskosten

26.560

Afschrijvingen op materiële vaste activa

860

12.6

25.699

Huisvestingskosten

1.660

1.629

Algemene kosten

9.706

7.640

Onderhoudskosten

50.871

62.375

Overige bedrijfslasten

26.808

26.581

Som der bedrijfslasten

218.987

158.483

Bedrijfsresultaat

-46.780

6.423

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

8.538

-29.681

6.221

-27.838

-23.460

-19.300

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen

-70.240

Belastingen

-3.296

1.308

-1.013

-2.284

12.3

Resultaat deelnemingen

172


-12.877

vervolg >>

>> vervolg Winst- en verliesrekening 2009

REF.

31-12-2009

31-12-2008

Bedragen x € 1.000 Resultaat na belastingen vóór mutatie

-74.549

-13.853

-18.313

-41.289

actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa

Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde

-92.862

-55.142

materiële vaste activa

12 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening 12.1 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 4.3. in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 en 6 van de jaarrekening.


173

7 BIJLAGEN

12.2 Materiële vaste activa Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Mutatieoverzicht materiële vaste activa Onroerende en

Onroerende en

Onroerende en roerende

Onroerende zaken

roerende zaken

roerende zaken in

zaken ten dienste van de

verkocht onder

in exploitatie

ontwikkeling

exploitatie

voorwaarden

Totaal

Bedragen x € 1.000 1 januari 2009 Bedrijfswaarde

887.919

Verkrijgingsprijzen

18.078

905.997

0

59.649

0 13.825

0

73.474 -102.876

Cumulatieve waardeveranderingen 0

-93.059

-9.817

0

Voorziening

en afschrijvingen

10.494

69.550

0

0

80.044

Boekwaarden

898.413

36.140

4.008

18.078

956.639

Mutaties 2009 Investeringen

34.914

1.695

1.072

77.755

Mutatie actuele waarde

-10.131

40.074

427

-9.704

-17.480

-114

-17.594

-110.346

-110.346

Desinvesteringen bedrijfswaarde / boekwaarde

Waardeveranderingen

Afschrijvingen Overboekingen

16.563

-945

-945

-16.563

0

Overige mutaties

0

Mutatie voorziening

-1.894

Totaal mutaties

21.972

103.170 16.335

750

1.385

101.276 40.442

31 december 2009 Bedrijfswaarde

911.785

Verkrijgingsprijzen

0

0

72.993

15.520

19.463

931.248

0

88.513

Cumulatieve waardeveranderingen en afschrijvingen Voorziening Boekwaarden

0

-194.208

-10.762

0

-204.970

8.600

172.720

0

0

181.320

920.385

51.505

4.758

19.463

996.111

Voor een nadere toelichting wordt verwezen naar paragraaf 7.1. in de geconsolideerde jaarrekening.

174


12.3 Financiële vaste activa 12.3.1 Deelnemingen De mutaties zijn als volgt te specificeren: Mutaties deelnemingen Mitros

Beleggings-

WOM

Ontwikkel-

Stadsherstel

Overige

Holding BV

instelling

Noord

combinatie Kanalen-

Midden-

verbindingen

Belang in deelneming

Galjaard BV

West

eiland VOF

Nederland NV

100%

100%

50%

33,3%

50%

-5.243

1.036

1.596

Totaal

(per 31 december 2009) Bedragen x € 1.000 500

-2.111

Gepresenteerd onder voorzieningen

Beginstand deelnemingen

5.243

Stand januari

3.132

Mutaties 2009 Aankoop belang Kapitaalstorting

24.243

24.243

1.400

-8.416

-7.016

Verkoop belang Herrubricering

7.347

-508

-508

-770

6.577

Liquidatie-uitkering Dividenduitkering Resultaat boekjaar

-1.054

109

-124

Saldo

6.293

108

-124

9 1.409

15.057

-27

0 -27

48

-1.012

-487

22.257

Eindstand deelnemingen

1.050

1.144

1.472

1.409

15.057

13

20.146

Gepresenteerd onder voorzieningen Stand per 31 december

De deelneming WOM Noord West betreft de entiteiten WOM Noord West Beheer BV en WOM Noord West CV. Voor een nadere toelichting op de overige verbindingen wordt verwezen naar paragraaf 7.2.2.


175

20.146

7 BIJLAGEN

12.3.2 Leningen U/G De mutaties zijn als volgt weer te geven: Mutaties leningen U/G

2009

2008

44.938

33.170

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties 2009 Verstrekte leningen

12.797

32.839

Aflossingen

-1.410

-21.071

Afboekingen Saldo

0

0

11.387

11.768

Stand 31 december

56.325

44.938

In 2009 zijn leningen verstrekt aan dochtermaatschappijen voor een totaal bedrag van € 12,8 miljoen. Zekerheden zijn niet gesteld.

12.4 Eigen vermogen 12.4.1 Algemeen De mutatie in het eigen vermogen is als volgt weer te geven: Mutatie eigen vermogen

31-12-2009

31-12-2008

Stand 1 januari

285.051

340.193

Resultaat boekjaar

- 92.862

-55.142

Stand 31 december

192.189

285.051


12.5 Leningen Voor een toelichting op de leningen wordt verwezen naar paragraaf 7.9.

176


12.6 Personeelskosten De specificatie van de personeelskosten is als volgt: Personeelskosten

2009

2008

Lonen en salarissen

14.781

13.282

Pensioenlasten

2.768

2.488

Sociale lasten

1.837

1.654

Overige personeelskosten

2.169

2.070

21.555

19.494


Subtotaal Ingeleend personeel Totaal personeelskosten

4.144

7.066

25.699

26.560

12.7 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 7.11. Utrecht, 21 april 2010 Stichting Mitros Raad van Bestuur M. de Langen R. Rötscheid T. Woertman

13 Overige gegevens 13.1 Voorstel resultaatbestemming Het resultaat van € 92.862.000 negatief is ten laste van het eigen vermogen gebracht.

13.2 Accountantsverklaring De accountantsverklaring is afzonderlijk weergegeven op pagina 181 van dit jaarverslag.


177

7 BIJLAGEN

Kengetallen Omschrijving

Toelichting

2009

2008


2009

2008

per vhe

per vhe

Bedragen x € 1

Balans Eigen vermogen

Kapitaal en stichtingsreserve

192.189

285.051

6.351

9.271

Voorzieningen

Voorzieningen

188.698

80.116

6.091

2.606

Werkkapitaal

Vlottende activa minus de kortlopende schulden

-19.587

-14.501

-633

-472

Current ratio

Vlottende activa gedeeld door de kortlopende schulden

Huurachterstand

Achterstand op 31 december

Huurachterstand %

De huurachterstand per ultimo jaar uitgedrukt in een

69%

77%

3.871

4.129

2,65%

2,97%

125

134

percentage van de jaarhuur Solvabiliteit

Het quotiënt van het eigen vermogen en het totaal vermogen

17,96%

27,62%

Schuldrestant leningen o/g

Leningen o/g minus geoormerkte leningen u/g (cashflow ruil)

605.835

585.622

Rentelast leningen o/g

Gewogen rente% van de leningen o/g

Financiële vaste activa

19.565

4,81%

4,71%

14.120

8.104

456

19.048 264

Resultaat

Huren

Huren exclusief oninbaar en derving

Resultaat uit normale

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening exclusief verkoopresultaat

bedrijfsuitoefening

en afwaardering onrendabele investeringen

Jaarresultaat verkoopwinst

Verschil tussen de werkelijke opbrengst en de boekwaarde

van woningen

van de woningen

145.829

138.879

4.709

4.517

10.773

-7.226

348

-235

16.627

21.368

537

695

-88.393

-55.142

-2.855

-1.794

Jaarresultaat

Het netto jaarresultaat

Rentabiliteit eigen vermogen

Het jaarresultaat uitgedrukt als een percentage van het eigen vermogen

-48%

-19%

Rentabiliteit totaal vermogen

Het jaarresultaat uitgedrukt als een percentage van het totale vermogen -8,68%

-5,34%

Onderhoud Dagelijks en mutatieonderhoud

21.800

19.829

704

645

Planmatig onderhoud

31.985

47.731

1.033

1.552

Overig onderhoud

Onderhoud i.v.m. schade, vandalisme, etc

Totaal

3.138

1.056

101

34

56.923

68.616

1.838

2.232

Bedrijfsvoering Personeelskosten

29.109

30.956

940

Huisvestingskosten

1.465

1.439

47

1.007 47

Algemene kosten

10.051

7.853

325

255

Totaal

40.625

40.248

1.312

1.309

vervolg >> 178


>> vervolg Omschrijving

Toelichting

2009

2008


2009

2008

per vhe

per vhe

Bedragen x € 1

Aantallen Aantal VHE in exploitatie

30.965

30.745

Aantal woningen

29.295

29.162

Aantal bedrijfsruimten

290

295

Aantal garages en bergingen

1.007

911

Aantal overig

373

377

Aantal fte’s totaal

Aantal fte’s in loondienst per 31 december

345

307

Aantal medewerkers

Aantal medewerkers in loondienst per 31 december

367

331

Waardering Waarde volgens de WOZ

Waardering van het onroerend goed volgens de wet waardering

5.161.891

5.166.712

166.701

168.050

onroerende zaken. Verzekerde waarde

2.772.727

2.708.640

89.544

88.100

Marktwaarde

Marktwaarde in verhuurde staat

3.613.323

3.616.698

116.691

117.635

Bedrijfswaarde

Contante waarde van de toekomstige kasstromen

927.000

892.000

29.937

29.013

(ontvangsten verminderd met de uitgaven)


179

7 BIJLAGEN

180


Accountantsverklaring Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag opgenomen jaarrekening 2009 van Stichting Mitros te Utrecht bestaande uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2009 en de geconsoli deerde en enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2009 met de toelichting gecontroleerd. Verantwoordelijkheid van het bestuur De leiding van de toegelaten instelling is verantwoordelijk voor het opmaken van deze jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven, alsmede voor het opstellen van het jaarverslag, beide in overeenstemming met de bepalingen inzake de jaarrekening en het jaarverslag als opgenomen in artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale-huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving. Deze verantwoordelijkheid omvat onder meer: het ontwerpen, invoeren en in stand houden van een intern beheersingssysteem relevant voor het opmaken van en getrouw weergeven in de enkelvoudige jaarrekening van vermogen en resultaat, zodanig dat deze geen afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten bevat, het kiezen en toepassen van aanvaardbare grondslagen voor financiële verslaggeving en het maken van schattingen die onder de gegeven omstandigheden redelijk zijn. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht en het controleprotocol in rubriek A van Bijlage III bij het Besluit beheer sociale-huursector. Dien overeenkomstig zijn wij verplicht te voldoen aan de voor ons geldende gedragsnormen en zijn wij gehouden onze controle zodanig te plannen en uit te voeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De keuze van de uit te voeren werkzaamheden is afhankelijk van de professionele oordeelsvorming van de accountant, waaronder begrepen zijn beoordeling van de risico’s van afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. In die beoordeling neemt de accountant in aanmerking het voor het opmaken van en getrouw weergeven in de jaarrekening van vermogen en resultaat relevante interne beheersingssysteem, teneinde een verantwoorde keuze te kunnen maken van de controle werkzaamheden die onder de gegeven omstandigheden adequaat zijn maar die niet tot doel hebben een oordeel te geven over de effectiviteit van het interne beheersingssysteem van de entiteit. Tevens omvat een controle onder meer een evaluatie van de aanvaardbaarheid van de toegepaste


181

7 BIJLAGEN

grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van schattingen die het bestuur van de entiteit heeft gemaakt, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening. Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is als basis voor ons oordeel. Oordeel Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en de samenstelling van het vermogen van Stichting Mitros per 31 december 2009 en van het resultaat over 2009 in overeenstemming met artikel 26, eerste lid, van het Besluit beheer sociale huursector en richtlijn 645 van de Raad voor de Jaarverslaggeving.

Verklaring betreffende andere wettelijke voorschriften en/of voorschriften van regelgevende instanties Op grond van de verplichting ingevolge BBSH artikel 28, sub a melden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW. Voorts merken wij op dat, op grond van artikel 6 van de Wet openbaar making uit publieke middelen gefinancierde topinkomens, is voldaan aan de wettelijke verplichting tot vermelding van de informatie over topinkomens en dat, indien de toegelaten instelling financiële ondersteuning heeft gegeven aan buitenlandse instellingen zoals bedoeld in de MG 2005-04 en MG 2008-03, hiervan melding is gemaakt in de jaarrekening en het jaarverslag. Amsterdam, 21 april 2010 PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. Origineel getekend door Drs. E. Hartkamp RA MRE

182


Afkortingen BBSH BOG BRU bvo CFV DMO DUO GHC JOS JWZ MFA ORT ROZ SDE SEV SSH STUW SV VBN VH! vhe VRT WOP WSW WWS

Besluit Beheer Sociale Huisvesting bedrijfsonroerend goed Bestuur Regio Utrecht bruto vloeroppervlak Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling De Utrechtse Opgave gezondheidscentrum Jongeren Op Straat Jutphaas Wijkersloot Zuilenstein multifunctionele accommodatie onrendabele top Raad voor Onroerende Zaken Stimulering Duurzame Energieproductie Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting Stichting Studenten Huisvesting Stichting Utrechtse Woningcorporaties stedelijke vernieuwing Vereniging Bewonerscommissies Nieuwegein Voorkom Huisuitzetting! verhuureenheden volledig rolstoeltoegankelijk wijkontwikkelingsplan Waarborgfonds Sociale Woningbouw woningwaarderingssysteem


183

7 BIJLAGEN

Adres Bezoekadres Einsteindreef 133 3562 GB Utrecht Postadres Postbus 8217 3503 RE Utrecht Telefoon algemeen (030) 880 39 00 Klantenservice 0900 245 245 2

184


een belangrijk deel op het realiseren van vastgoed:

ambities en in de resultaten die zij geboekt heeft

woningen en maatschappelijke voorzieningen.

in 2009, in de vorm van een rit langs memorabele

Dat gebeurt in een context van maatschappelijk

momenten uit het verslagjaar.

Tekst Mitros | Fotografie Fotografie Ron Hendriks, driejuni, Norbert Waalboer, Theo Baart, Niranyana Fotografie, RTV Utrecht, Orca, MarketWing, Mitros | Ontwerp Carta – communicatie&grafisch ontwerp, Utrecht | Druk Stolwijkgrafax, Zaandam | © Mitros, mei 2010

AUGUSTUS

JUNI

APRIL

MEI

MAART FEBRUARI

JULI

In dit jaarverslag geeft Mitros inzicht in haar

JANUARI

zich op sociaal-economische impulsen en voor

DECEMBER

in de stedelijke regio Utrecht. Interventies richten

NOVEMBER

noemt dat werken aan ‘waardevol wonen’.

OKTOBER

de vraagstukken van mensen in buurten en wijken

SEPTEMBER

onder nemen en een bedrijfsmatige aanpak. Mitros

Mi t ro s J A A R V E R S L A G 2009

In haar ondernemingsbeleid richt Mitros zich op

J A A R V E R S L A G 2009

Jaarverslag Mitros 2009

Recommend Documents