Jaarrekening Stichting Mitros. Utrecht

Jaarrekening 2012 Stichting Mitros Utrecht

Stichting Mitros Einsteindreef 133 3562 GB Utrecht Inschrijfnummer KvK 30136131

INHOUDSOPGAVE

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 directe methode Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Overige informatie Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winst- en verliesrekening Overige gegevens

Stichting Mitros, Jaarrekening 2012

3 5 6 7 11 19 25 27 43 49 51 53 54 57

blz

2

1.

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming)

Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2012 €

31-12-2011

€

€

€

Vaste activa Materiële vaste activa

8.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

8.390

8.757 8.390

Vastgoedbeleggingen

8.757

8.2.

Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging

138.630

110.719

2.617.704

2.576.670

Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden

16.994

16.631

Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

86.364

84.256 2.859.692

Financiële vaste activa

2.788.276

8.3.

Deelnemingen

453

Latente belastingvordering Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

606

72

72

1.686

1.537

748

1.318

9.380

11.623 12.339

15.156

Vlottende activa Voorraden

8.4.

21.747

21.457

Onderhanden projecten

8.5.

773

584

Vorderingen

8.6.

Huurdebiteuren

2.018

1.400

Overige vorderingen

5.712

8.480

Overlopende activa

2.085

1.524

Liquide m iddelen

Totaal


8.7.

9.815

11.404

9.731

27.231

2.922.487

2.872.865

blz

3


REF.

31-12-2012 €

Groepsverm ogen

8.8.

Voorzieningen

8.9.

Voorziening onrendabele investering

31-12-2011

€

€

1.975.094

1.996.079

31.940

54.340

Voorziening deelnemingen

1.306

1.237

Voorziening reorganisatiekosten

3.232

0

Overige voorzieningen

1.500

0 37.978

Langlopende schulden

€

55.577

8.10.

Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen

3.834

5.272

824.829

693.706

16.224

16.194

108

55

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

844.995 Kortlopende schulden

715.227

8.11.

Schulden aan kredietinstellingen

8.000

3.225

Kortlopend deel langlopende schulden

9.555

49.200

22.583

28.245

1.262

1.933

185

185

10.429

10.983

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten

2.619

1.979

Overige schulden en overlopende passiva

9.789

10.232

Totaal


64.421

105.982

2.922.487

2.872.865

blz

4

2.

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012


REF.

2012 €

2011

€

€

€

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

9.1.

156.691

149.552

Opbrengsten servicecontracten

9.2.

9.921

9.393

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

9.3.

10.088

16.715

Geactiveerde productie eigen bedrijf

9.4.

3.092

6.262

Overige bedrijfsopbrengsten

9.5.

1.415

3.656

Som der bedrijfsopbrengsten

181.207

185.578

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

8.1.

2.343

Bijzondere w aardeveranderingen van materiële vaste activa 8.1.

378

0

Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

9.6.

212

16.111

2

4

Personeelskosten

9.7.

33.956

31.183

Huisvestingskosten

9.8.

2.235

2.059

Algemene kosten

9.9.

12.689

12.755

Onderhoudslasten

9.10.

45.217

49.227

Leefbaarheid

9.11.

2.504

3.930

Lasten servicecontracten

9.12.

9.657

9.095

Overige bedrijfslasten

9.13.

24.353

14.930

Erfpacht

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten

9.14.

141.242

47.661

44.336

-37.963

-36.705

4.632

Rentelasten en soortgelijke kosten

5.464

-35.093

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen

9.16.

Resultaat deelnemingen

8.3.


133.546

9.15.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Resultaat na belastingen

1.948

-29.944 -30.461

-24.480

-20.763

-16.849

0

-1.905

-222

-1.619

-20.985

-20.373

blz

5

3.

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 directe methode


2012

2011

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten overige

161.378

156.816

7.645

10.896 169.023

167.712

Betalingen aan w erknemers

-31.130

-30.174

Betalingen aan leveranciers onderhoud

-52.427

-49.582

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

-17.969

-16.189

Betalingen uit hoofde van servicekosten

-8.605

-7.337

Betalingen overige

-20.334

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen (betaalde) w instbelasting

-16.196 -130.465

-119.478

38.558

48.234

492

772

-30.541

-29.676

0

Kasstroom uit operationele activiteiten

195 -30.049

-28.709

8.509

19.525

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

-169.133

-150.814

Verkopen bestaand bezit

35.594

33.251

Verkopen nieuw bouw

11.813

33.045

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-121.726

-84.518

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuw e leningen) Ontvangsten uit rekening courant kredietinstellingen Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

140.000

122.000

5.717

3.225

-50.000

-51.976 95.717

73.249

-17.500

8.256

27.231

18.975

Mutatie geldm iddelen Saldo liquide middelen 1 januari Netto kasstroom Saldo liquide m iddelen 31 decem ber


-17.500

8.256

9.731

27.231

blz

6

4.

Algemene toelichting

4.1.

Algemeen

Woningcorporatie Mitros is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in alle gemeenten in de provincie Utrecht, (te weten Abcoude, Amersfoort, Baarn, De Bilt, Breukelen, Bunnik, Bunschoten-Spakenburg, Eemnes, Houten, IJsselstein, Leusden, Loenen, Lopik, Maarssen, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Renswoude, Rhenen, De Ronde Venen, Soest, Woudenberg, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist) in Gelderland (in de gemeenten Nijkerk, Barneveld, Ede, Wageningen en Scherpenzeel) en in Noord-Holland (in de gemeenten Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden, Naarden, Weesp en Wijdemeren) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Stichting Mitros is gevestigd op de Einsteindreef 133 te Utrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningenin Utrecht en Nieuwegein. Mitros bezit in totaal 30.212 eenheden waarvan 28.802 woningen. In de stedelijke regio Utrecht wonen circa 65.000 mensen bij woningcorporatie Mitros. Mitros maakt zich hard voor de vragen en wensen van deze mensen. Daarom werkt zij aan vitale buurten en wijken. Door het bouwen, verhuren, onderhouden, renoveren en verkopen van woningen en gebouwen voor voorzieningen. Maar ook door een bredere sociale inzet. In nauwe samenwerking met andere partijen. Mitros is betrokken bij de wereld van haar huurders.

4.2.

Fiscale eenheid

Mitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100% dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100% dochtermaatschappijen, uitgezonderd ASKA Beheer BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. 4.3.

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Mitros en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mitros. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd 1. Mitros Holding BV te Utrecht (100%); Proportioneel geconsolideerd 2. WOM Noordwest Beheer BV te Utrecht (50%); 3. WOM Noordwest CV te Utrecht (50%); 4. Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF te Rosmalen (33 1/3%) Stichting Mitros, Jaarrekening 2012

blz

7

5. Stadsherstel Midden Nederland NV te Amersfoort (50%) Ad 1: Mitros Holding BV (100%) De vennootschap heeft formeel ten doel het verrichten van werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening, alsmede het deelnemen in, het op andere wijze een belang nemen in, het voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook, het voor eigen rekening of voor rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren, ontwikkelen en te gelde maken van onroerende zaken en andere registergoederen en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Op dit moment vinden er binnen Mitros Holding BV geen andere activiteiten plaats dan het deelnemen in en het financieren van onderstaande 100% deelnemingen. Mitros Holding BV heeft de volgende 100% deelnemingen:  Mitros Projectontwikkeling BV te Utrecht;  Mitros Ontwikkeling BV te Utrecht;  BV Stichts Vervoercentrum te Utrecht;  Mitros ASKA BV te Utrecht;  Mitros ASKA Beheer BV te Utrecht. De activiteiten van deze 100% deelnemingen worden hieronder nader toegelicht:  In Mitros Projectontwikkeling BV zijn de ontwikkelactiviteiten van Stichting Mitros ondergebracht. In 2013 zal deze BV verhangen worden van Mitros Holding BV naar Stichting Mitros. Vervolgens zullen door middel van een juridische fusie alle rechten en verplichtingen overgaan naar Stichting Mitros en zal deze BV ophouden te bestaan.  Binnen Mitros Ontwikkeling BV vinden geen activiteiten plaats. In 2013 zal deze BV middels een statutenwijzgiing hernoemt worden naar Mitros Duurzame Warmte BV en zullen hier nieuwe activiteiten op het gebied van duurzame warmte gaan plaatsvinden.  BV Stichts Vervoercentrum is economisch eigenaar van 39 Bedrijfs Onroerend Goed panden welke juridisch in eigendom zijn bij Stichting Mitros. Stichting Mitros beheert de panden.  Mitros ASKA BV is eigenaar van 240 woningen in Kanaleneiland. Deze woningen worden cq zijn deels gesloopt. Mitros ASKA BV neemt deel in de Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV.  Mitros ASKA Beheer BV neemt deel in Kanaleneiland Beheer BV die beherend vennoot is van Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV. Ad 2: WOM Noordwest Beheer BV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap: WOM Noordwest CV; het voor eigen rekening of rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en het financieren van anderen en het stellen van zekerheid of het zich verbinden voor schulden van anderen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. WOM Noordwest Beheer BV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij beheert de panden van de WOM Noordwest CV. Ad 3: WOM Noordwest CV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het bevorderen van de stedelijke herstructurering in de wijk Noordwest in de gemeente Utrecht met het oog op verbetering van de leefbaarheid en de sociaaleconomische ontwikkeling in die wijk, alsmede het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De WOM Noordwest CV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij is eigenaar en exploitant van 30 bedrijfspanden / woningen op de Amsterdamsestraatweg te Utrecht. Stichting Mitros, Jaarrekening 2012

blz

8

Ad 4: Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%) De vennootschap heeft formeel ten doel het voor gezamenlijke rekening exploiteren van een ontwikkelingsbedrijf en al hetgeen daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan zijn en meer in het bijzonder de gezamenlijke ontwikkeling van het Plangebied en het (doen) realiseren en (doen) verkopen van de projectonderdelen I, III, IV en V bestaande uit woningbouw/appartementen, bedrijfsen/of maatschappelijke ruimten. De vennootschap is een samenwerking tussen Proper-Stok Groep BV, Portaal Participaties BV en Stichting Mitros. In deze vennootschap is de gezamenlijke ontwikkeling van een aantal complexen op de As van Kanaleneiland ondergebracht. Ad 5: Stadsherstel Midden Nederland NV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het beheren van vermogen en het beleggen van gelden in onroerende zaken, aandelen en obligaties, het kopen en verkopen van onroerende zaken, effecten en andere goederen en het ontwikkelen van projecten verband houdende met het vorenstaande; het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het deelnemen in-, zich financieel interesseren bij- of de directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen; al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De vennootschap is onder meer 100% aandeelhouder van Mitros Monumenten I BV te Utrecht en Mitros Monumenten II BV te Utrecht, waarin respectievelijk 77 gemeentelijke en 162 rijksmonumenten van Stichting Mitros zijn ondergebracht. Beide Monumenten BV’s beheren en exploiteren deze monumenten. De andere aandeelhouder van Stadsherstel Midden Nederland NV is stichting De Alliantie welke ook (een deel van) haar monumenten heeft ondergebracht in BV’s welke ook toebehoren aan deze NV. De aandelen welke Stichting Mitros bezit geven alleen recht op de economische resultaten uit de vennootschappen Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV. Voorts heeft Mitros een belang in de volgende verbindingen (tussen haakjes het belang):  Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel NV te Utrecht (0,01%). De vennootschap is een participatie in monumentale panden in Utrecht.  WijkOntwikkelingsMaatschappij Lombok BV te Utrecht (0,97%). Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht, met name met het oog op de ontwikkeling van het bedrijfsleven in achterstandswijken en het optimaal gebruik en beheer van vastgoed aldaar.  Woningnet NV te Weesp (6,06%). De vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, met name ondernemingen die zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur - en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen.  CV De Witte Vrouwe te Utrecht (7,14%). De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het ontwikkelen, financieren en (doen) uitvoeren van woningbouwprojecten.  BV Woonwagenexploitatie te Utrecht (49%). De vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van toegelaten instellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1 van de Woningwet, bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen.  Kanaleneiland Beheer BV te Utrecht (25%). Deze vennootschap is de beherend vennoot van de Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV.  Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV te Utrecht (24,75%). Mitros heeft een CV/BV constructie opgezet voor de herontwikkeling van het centrumgebied Kanaleneiland. Een samenwerking tussen Stichting Mitros, gemeente Utrecht, Proper-Stok Groep BV en Stichting Portaal. Stichting Mitros, Jaarrekening 2012

blz

9

Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid en organisatorische verbondenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een kapitaalstorting of een verstrekte lening. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten Mitros zijn gerealiseerd. 4.4.

Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen

Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/ overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende maatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.


blz

10

5.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

5.1.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar met uitzondering van hetgeen hierna beschreven. 5.1.1.

Stelselwijziging

De kosten van planmatig onderhoud werden tot en met 2011 in het verslagjaar verantwoord indien in het verslagjaar de verplichting was aangegaan en de werkzaamheden daadwerkelijk in het betreffende jaar waren gestart. Vanaf 2012 worden de kosten van planmatig onderhoud aan het verslagjaar toegerekend als de werkzaamheden daadwerkelijk in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. De reden voor deze stelselwijziging is het beter aansluiten bij de regelgeving. Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslag bedraagt € 20.985.000 negatief. Indien op de oude grondslag zou zijn gewaardeerd, dan zouden de onderhoudskosten € 4.415.000 hoger zijn geweest en zou het resultaat € 25.400.000 negatief hebben bedragen. Het eigen vermogen ultimo zou dan € 8.300.000 lager zijn geweest. De overige schulden tenslotte zouden € 8.300.000 hoger zijn geweest. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslag € 14.623.000 negatief. Indien op de nieuwe grondslag wordt gewaardeerd, bedraagt het resultaat € 20.373.000 negatief. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslag. 5.2.

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mitros past deze herziene Richtlijn reeds vanaf verslagjaar 2010 toe. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 5.3.

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige Stichting Mitros, Jaarrekening 2012

blz

11

stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitef ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 5.4.

Materiële vaste activa

5.4.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. 5.5.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.5.1.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Mitros 33 1/3% van haar bezit taxeren door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. 5.5.2.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Mitros is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Mitros zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en


blz

12

omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield.


blz

13

Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. De waardering van het vastgoed in portefeuille bij Stadherstel Midden Nederland hebben betrekking op het eigen ingebrachte deel van Mitros. Voor de WOM Noordwest is de volledige portefeuille gewaardeerd, en komt 50 % van dit totaal op de balans van Mitros. Voor meer details omtrent de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt verwezen naar paragraaf 8.2.1. 5.5.3.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. 5.5.4.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een voorziening voor onrendabele investeringen, op basis van het negatieve verschil tussen de reële waarde van de vastgoedbelegging in ontwikkeling en de stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. De te activeren rente is berekend tegen een percentage van 3,1% (2011: 3,1%). Indien de voorziening voor onrendabele investeringen hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in


blz

14

ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere marktwaarde. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 5.6.


5.6.1.

Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mitros in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.6.2.

Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en – verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Mitros in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

financiële

vaste

activa,

latente

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet is 5,25%.


blz

15

5.6.3.

Leningen u/g

Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Hieronder vallen ook leningen in het kader van de Starters Renteregeling. 5.6.4.

Te vorderen BWS-subsidies

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 5.6.5.

Overige financiële vaste activa

Binnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (kostprijs-hedge accounting). 5.7.

Voorraden

5.7.1.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

De voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (onverkochte woningen in ontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.8.


Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 5.9.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. De vorderingen hebben een looptijd van maximaal een jaar, tenzij anders vermeld. Stichting Mitros, Jaarrekening 2012

blz

16

5.9.1.

Huurdebiteuren

Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.10.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 5.11.

Voorzieningen

5.11.1. Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. De voorzieningen hebben een overwegend langlopend karakter, tenzij anders is vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Stichting Mitros participeert voor 33 1/3 % in Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 5.11.2. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van dochtervennootschappen volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en de stichting instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen. 5.11.3. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden op het moment van besluitvorming als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. 5.11.4. Voorziening reorganisatiekosten Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden. 5.11.5. Overige voorzieningen Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten in verband met de asbestcalamiteit in Kanaleneiland in 2012. Stichting Mitros probeert in 2013 (een deel van) de kosten van de asbestcalamiteit ad € 8,9 miljoen te verhalen. Dit is opgenomen onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.


blz

17

5.12.


5.12.1. Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 5.12.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.13.

Overige activa en passiva

Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan eeen jaar, tenzij anders vermeld. 5.14.

Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.


blz

18

6.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1.

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde : - Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie - Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 6.1.1.

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.1.2.

Projectopbrengsten en projectkosten

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meeren minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.


blz

19

6.2.

Bedrijfsopbrengsten

6.2.1.

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 % (2011: 1,3%). Voor Mitros bedroeg de gemiddelde huurverhoging 2,11% (2011: 1,21%). 6.2.2.

Opbrensten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3.

Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. 6.2.4.


De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 6.2.5.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten. 6.3.

Bedrijfslasten

6.3.1.

Afschrijvingen materiële vaste activa

De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale weten regelgeving. 6.3.2.

Bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa

De bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa betreffen bijzondere waardeveranderingen naar lagere opbrengstwaarde.


blz

20

6.3.3.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille. 6.3.4.

Erfpacht

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. 6.3.5.

Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.6.

Pensioenen

De stichting heeft voor haar werknemers een pensioenregeling getroffen waarbij de pensioenuitkeringen gebaseerd zijn op het middelloon. Deze pensioenregeling is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds. De over het boekjaar verschuldigde premies worden als kosten verantwoord. Voor per balansdatum nog niet betaalde premies wordt een schuld opgenomen. Aangezien deze verplichtingen een kortlopend karakter hebben, worden deze gewaardeerd tegen de nominale waarde. De risico’s van loonontwikkeling, prijsindexatie, beleggingsrendement op het fondsvermogen zullen mogelijk leiden tot toekomstige aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen aan het pensioenfonds. Deze risico’s komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening. In geval van een tekort bij het bedrijfstak pensioenfonds heeft de stichting geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. 6.3.7.

Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. Dit is een wijziging ten opzichte van de waarderingsgrondslag tot en met boekjaar 2011. Deze is in paragraaf 5.1 nader toegelicht. Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.8.

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. 6.3.9.


De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Stichting Mitros, Jaarrekening 2012

blz

21

6.3.10. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeverandering van de vastgoedportefeuille wordt verwerkt in de winst-en-verliesrekening. 6.3.11. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde bestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 6.3.12. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 6.3.13. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 6.3.14. Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (kostprijs-hedge accounting). Valutarisico: Mitros loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Ook met betrekking tot financiele instrumenten loopt Mitros geen valutarisico’s. Renterisico: Mitros loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Mitros risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Mitros risico’s over de marktwaarde. Stichting Mitros, Jaarrekening 2012

blz

22

Kredietrisico: Mitros heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Mitros maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden andere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico: Mitros maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen actuele waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Mitros past kostprijs-hedge accounting toe op afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in actuele waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende:  Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.  Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post financiële baten en lasten Mitros past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. In het huidige boekjaar heeft dit niet tot een resultaat geleid. 6.3.15. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen zonder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).


blz

23

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht.


blz

24

7.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 7.1.1.

Materiële vaste activa, marktwaarde in verhuurde staat

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring mbt tot de marktconformiteit afgegeven. 7.1.2.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 7.2.

Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Mitros een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Dientengevolge kan de fiscale positie over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.


blz

25

7.3.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Mitros zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De marktwaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.


blz

26

8.

Toelichting op de geconsolideerde balans

8.1.

Materiële vaste activa

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2012

2011

€

€

1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen Boekw aarden

24.777

22.283

-16.020

-14.072

8.757

8.211

Mutaties Investeringen

2.354

2.494

Afschrijvingen

-2.343

-1.948

Bijzondere w aardeverandering

-378

0

Totaal mutaties

-367

546

31 decem ber Verkrijgingsprijzen Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen Boekw aarden

27.131

24.777

-18.740

-16.020

8.390

8.757

De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 5 jaar voor kantoorinventaris en hardware, 10 jaar voor verbouwingskosten en 30 jaar voor kantoorpanden. In het jaar 2012 is besloten om 2 kantoorpanden te verkopen. In verband hiermee is een bijzondere waardevermindering verwerkt van € 378.000.


blz

27

8.2.

Vastgoedbeleggingen

8.2.1.

Vastgoed in exploitatie

Het vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 1 januari Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde Mutaties Investeringen Desinvesteringen Mutatie actuele w aarde Overboekingen Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties 31 decem ber Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde

2012 €

2011 €

110.719 2.576.670 2.687.389

163.769 2.492.055 2.655.824

31.810 -25.811 -38.315 65.035 443 35.783 68.945

46.024 -21.728 -35.679 44.847 -1.899 31.565

138.630 2.617.704 2.756.334

110.719 2.576.670 2.687.389

Het vastgoed in exploitatie bevat 30.451 eenheden (inclusief monumenten, overgedragen aan Stadsherstel Midden-Nederland) waarvan 28.802 woningen. De WOZ-waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 285 miljoen, de WOZ-waarde van het sociaal vastgoed bedraagt € 4.847 miljoen. De bedrijfswaarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie conform de parameters van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (dVI) bedraagt € 1.348 miljoen (2011: € 1.175 miljoen), berekend exclusief de verhuurdersheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging. Inclusief de verhuurdersheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging bedraagt de bedrijfswaarde € 1.109 miljoen . In de waardering van de portefeuille is meegenomen of de woning uitgepond wordt of niet. In 2013 verwacht Mitros 278 woningen te verkopen, tegen een bruto opbrengstwaarde van circa € 40,0 miljoen. Gemiddeld bedraagt de opbrengstwaarde € 144.000 per woning. De gemiddelde boekwaarde bedraagt circa € 81.000 per woning, hetgeen een verwachte totale boekwinst van circa € 17 miljoen inhoudt. De overige gehanteerde parameters zijn:

Prijsinflatie

2012

2011

20-jaars gemiddelde CBS

2,13%

2,18%

20-jaars gemiddelde BDB-bouw kostenstijging

3,00%

3,11%

20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS

2,13%

2,26%

24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS

2,51%

3,06%

7 jaars gemiddelde

7,70%

8,10%

Disconteringsvoet

7,60%

7,60%

Exit yield bij desinvestering

6,63%

6,38%

Onderhoudsnorm / vhe (EGW)

€ 837

€ 819

Onderhoudsnorm / vhe (MGW)

€ 545

€ 533

Beheersnorm / vhe

€ 432

€ 423

Bouw kostenstijging Looninflatie IRS (basis disconteringsvoet) Mutatiegraad


blz

28

Voor 2012 bedraagt de basis IRS 2,51% (2011: 3,06%) en de risico-opslag 5,09% (2011: 4,54%) hetgeen resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 7,60% (2011: 7,60%). De door Mitros gehanteerde exit yields liggen tussen de 4,75% en 8,75%. De individuele huurverhoging en de mogelijke verhuurdersheffing zijn verwerkt in de waardering door opname in de risico-opslag van de disconteringsvoet. Mitros waardeert haar vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde van het vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door de ontwikkelingen in de beleggersmarkt en anderzijds doordat Mitros een actief investerings- en desinvesteringsprogramma heeft. De waarde van de gehele vastgoedportefeuille eind 2012 is hoger dan de waarde van de portefeuille in 2011. Dit komt door de oplevering van nieuwbouw-huurwoningen. De waarde van de afzonderlijke vastgoedcomplexen is gedaald. 2012 was voor de vastgoedmarkt een moeizaam jaar. Beleggers zijn voorzichtig als het gaat om het aankopen van vastgoed en hebben een sterke voorkeur voor nieuw vastgoed op goede locaties. Verder zijn beleggers vastgoedbeleggingen als meer risicovol gaan zien waardoor aanvangsrendementen zijn gestegen. Deze ontwikkelingen leiden tot dalende vastgoedwaarden. Ook Mitros ontkomt niet aan deze ontwikkeling. Hoewel het vastgoed van Mitros zich in Utrecht bevindt, een zeer goede locatie, is de waarde van het vastgoed gedaald. Deze daling wordt voor Mitros echter wel gedempt doordat de vraag naar huurwoningen toeneemt en daardoor woningen goed verhuurbaar zijn. Ook zijn de contracthuren gestegen en heeft Mitros veel heeft geïnvesteerd in haar vastgoedportefeuille. De waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is aanzienlijk gestegen door het in exploitatie nemen van onverkochte woningen van de projecten Geuzenveste en Slot Terwijde. In totaal zijn er ultimo 2012 177 meer commerciele huurwoningen in exploitatie. De volgende marktontwikkelingen woningportefeuille van Mitros: 





 





hebben de meeste invloed op de waardeontwikkeling van de

De contracten markthuren zijn gestegen. Een contracthuurstijging van 2,05 procent heeft geleid tot een waardestijging van € 53 miljoen c.q. 2,0 procent. Een markthuurstijging van 2,3 procent heeft geleid tot een waardestijging van € 26 miljoen c.q. 0,94 procent. Geconcludeerd kan worden dat met name het verhogen van de contracthuren leidt tot waardestijging. De overdrachtsbelasting is definitief verlaagd van 6 naar 2 procent. Dit leidt tot een waardestijging van € 43 miljoen c.q. 1,63 procent. De waardestijging komt voort uit de stijging van de restwaarde en wordt gecorrigeerd door het verhogen van de exit yield. De vrije verkoopwaarde van de woningen in de portefeuille is in 2012 fors gedaald. Gemiddeld bedroeg de daling over de portefeuille 5,2 procent t.o.v. 2011. De leegwaardedaling leidt tot een daling van de waarde van € 43 miljoen. De verwachte verkoopwaardestijging is door de slechte marktomstandigheden naar beneden bijgesteld. Dit veroorzaakt een daling van de waarde van € 13 miljoen. De mutatiegraden zijn gedaald. De woningmarkt kenmerkt zich momenteel door een sterke huurmarkt en een slechte verkoopmarkt. Huurders blijven langer in de woning en stappen niet over naar een koopwoning of een andere huurwoning. Dit leidt tot een waardedaling van € 14 miljoen c.q. 0,3 procent. Het geëiste rendement door beleggers is gestegen. Beleggers verwachten momenteel een hoger aanvangsrendement op vastgoedbeleggingen. De waardedaling door de stijging van deze zogenaamde exit yields is € 67 miljoen. De disconteringsvoet is gelijk gebleven, echter: de basisrente is 55 basispunten gedaald t.o.v. van 2011. Dit betekent dat de risico-opslag in de disconteringsvoet met 55 basispunten is gestegen. Het risicoprofiel voor vastgoed in de markt is dus toegenomen. Dit komt met name door de onzekerheid omtrent nieuwe overheidsmaatregelen m.b.t. de woningmarkt. Te denken valt hierbij aan de aanpassingen van de hypotheekrente-afrek, het nieuwe huurbeleid en de verhuurdersheffing.


blz

29

Naast bovengenoemde marktontwikkelingen heeft het investerings- en desinvesteringsprogramma van Mitros invloed op de waardeontwikkeling van het bezit. De vastgoedwaarde is in 2012 gestegen met € 54 miljoen (marktwaarde) door de oplevering van nieuwbouwwoningen. Daar staat tegenover dat er voor € 26 miljoen aan bestaande woningen is verkocht. Tenslotte heeft Mitros nog voor € 61 miljoen in haar bezit geïnvesteerd in de vorm van renovaties, splitsingsmaatregelen en duurzaamheidsingrepen. Als deze investeringen uit de totale waardeverandering worden geëlimineerd, dan blijft er per saldo een negatieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) over van € 38 miljoen. 8.2.2.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Het vastgoed verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 1 januari Actuele w aarde Boekw aarde Mutaties Investeringen Mutatie actuele w aarde Desinvestering (marktw aarde) Totaal mutaties 31 decem ber Actuele w aarde Boekw aarde

2012 €

2011 €

16.631 16.631

18.251 18.251

1.347 -984 363

587 -1.401 -806 -1.620

16.994 16.994

16.631 16.631

Gedurende 2012 zijn zes woningen die verantwoord stond als verkocht onder voorwaarden teruggekocht. Er zijn geen woningen verkocht onder voorwaarden. In totaal zijn er 112 woningen verkocht onder voorwaarden. Van deze woningen heeft Stichting Mitros niet de juridische eigendom.


blz

30

8.2.3.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het vastgoed in ontwikkeling is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2012 €

2011 €

31 decem ber voorgaand jaar Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

107.426 -77.510 29.916

102.542 -101.965 577

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

84.256 -54.340 29.916

79.156 -78.579 577

150.851 -129.246 -2.101 5.004 24.508

90.176 -92.880 7.588 24.455 29.339

31 decem ber Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

126.930 -72.506 54.424

107.426 -77.510 29.916

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

86.364 -31.940 54.424

84.256 -54.340 29.916

Mutaties Investeringen Overboekingen Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 4,2 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2011: € 4,7 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,1% (2011: 3,1%). In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 3,1 miljoen aan eigen uren geactiveerd (2011: € 6,3 miljoen). De activa zijn verzekerd tegen de herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Het vastgoed is in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De grond in Utrecht is grotendeels uitgegeven in erfpacht en alle gevallen afgekocht, terwijl de grond in Nieuwegein in eigendom is. Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor € 14 miljoen (2011: € 14 miljoen) aan grondposities opgenomen.


blz

31

8.3.


8.3.1.

Algemeen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:


Stand 1 januari m utaties toevoegingen verminderingen resultaat deelnemingen reclassificatie naar voorzieningen totaal mutaties

Stand 31 decem ber

8.3.2.

Overige financiële vaste activa €

Deelnemingen €

Latente belastingvordering €

Te vorderen Leningen u/g BWS subsidie € €

606

72

1.537

1.318

11.623

15.156

-222 69 -153

0

301 -152 149

-570 -570

2.467 -4.710 -2.243

2.768 -5.432 -222 69 -2.817

453

72

1.686

748

9.380

12.339

Totaal €

Deelnemingen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Utrechtse mij tot Wijkontw ikstadsher- kelingsmij Woningnet stel Lombok BV NV Belang in deelneming (per 31 december)

CV Witte Vrouw e

BV Woonw a- KanaleneiGEM gen land Kanaleneiexploitatie Beheer BV land CV

0,01%

0,97%

6,06%

7,14%

49,00%

25,00%

24,75%


€

€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen

1

21

426

148

-591

10

-646

Totaal

€ -631

Gepresenteerd onder voorzieningen

1.237

STAND 1 JANUARI

606

MUTATIES: Aankoop belang

0

0

0

0

0

0

0

0

Kapitaalstorting

0

0

0

0

0

0

0

0

Verkoop belang

0

0

0

0

0

0

0

0

Herrubricering

0

0

0

0

0

0

0

0

Liquidatieuitkering

0

0

0

0

0

0

0

0

Dividenduitkering

0

0

0

0

0

0

0

0

Resultaat boekjaar

0

1

-156

2

-69

0

0

-222

SALDO

0

1

-156

2

-69

0

0

-222

Eindstand deelnemingen

1

22

270

150

-660

10

-646

-853

Gepresenteerd onder voorzieningen

1.306

STAND 31 DECEMBER


453

blz

32

8.3.3.

Latente belastingvordering

De latente belastingvordering betreft dat deel van het in 2012 bestaande compensabele verlies dat nog verrekend kan worden met toekomstige fiscale winsten. Aangezien op basis van de meerjaren tax planning geen positieve fiscaal resultaten worden behaald, zal het compensabele verlies t/m 2012 naar verwachting niet via carry forward worden verrekend. De in 2012 bestaande verliezen zullen naar verwachting namelijk in 2021 verdampen. Het totale compensabele verlies tot en met 2012 bedraagt € 125 miljoen. De aangiftes tot en met 2010 zijn ingediend. De latente belastingvordering is derhalve gewaardeerd op (nagenoeg) nihil. De latente belastingvordering ad € 72.000 betreft een vordering binnen de deelneming Stadsherstel Midden Nederland NV. Indien de totale latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 244 miljoen (2011: circa € 255 miljoen), dit betreft met name de waardering van het vastgoed. Naar verwachting zal deze latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. 8.3.4.

Overige financiële vaste activa

Onder de overige financiële vaste activa zijn afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen. Dit betreffen caps en renteswaps die ultimo 2012 een negatieve marktwaarde hebben van ongeveer € 24,1 miljoen. De derivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende en nog af te sluiten leningen. De onderliggende waarde van de caps bedraagt totaal € 216 miljoen. Hiervan is € 30 miljoen met een startdatum in 2013 nog niet gekoppeld aan een lening. De onderliggende waarde van de renteswaps bedraagt totaal € 158 miljoen. Hiervan is € 40 miljoen met een startdatum na balansdatum nog niet gekoppeld aan een lening. De looptijden van de derivaten variëren van 2010 tot 2028. Een gedetailleerd overzicht van de financiële instrumenten is opgenomen onder paragraaf 8.14.


blz

33

8.4.

Voorraden

De voorraden zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontw ikkeling

31-12-2012

31-12-2011

€

€

20.585

20.930

Voorraad MGE w oningen

907

140

Voorraad garages

256

387

21.747

21.457

De bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Talmalaan fase 1

301

100

Talmalaan fase 2

8.012

7.332

Geuzenw ijk deel 1

-

2.009

677

1.984

Abrikoosstraat

2.037

2.589

Sterrenberg II

4.557

4.557

Maria van Hong.

2.761

737

Overige projecten

2.240

Talmalaan 26 VS

Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontw ikkeling

1.622 20.585

20.930

Onder de bestede kosten voor projecten (voor verkoop) in ontwikkeling zijn 50 reeds opgeleverde onverkochte woningen begrepen. In het boekjaar hebben geen afwaarderingen op de voorraad plaatsgevonden.


blz

34

8.5.


De onderhanden projecten zijn als volgt te specificeren:


Onderhanden w erk uren projectontw ikkeling Gerealiseerde projectopbrengsten Af: Gefactureerde termijnen Reclassificatie naar kortlopende schulden

31-12-2012

31-12-2011

€

€

773

584

35.200

29.020

-37.819

-30.999

-2.619

-1.979 773

584

De opbrengst van de onderhanden projecten is verwerkt in de winst- en verliesrekening en wordt nader toegelicht in paragraaf 9.3. 8.6.

Vorderingen

8.6.1.

Huurdebiteuren

De huurdebiteuren zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Huurdebiteuren Af: voorziening w egens oninbaarheid Totaal

31-12-2012

31-12-2011

€

€

3.957

3.383

-1.938

-1.983

2.018

1.400

Op de huurdebiteuren is een voorziening voor oninbaarheid getroffen van € 1,9 miljoen (2011: € 2,0 miljoen). Hierbij geldt dat vorderingen op huurdebiteuren welke onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) vallen, voor 100% zijn voorzien. 8.6.2.

Overige vorderingen

De overige vorderingen zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Vogelaarbijdrage

1.406

2.940

Overige debiteuren

2.262

2.601

-450

-297

Nog te ontvangen rente leningen u/g

212

212

Nog te ontvangen depot Notarissen

203

0

58

497

Voorziening overige debiteuren

Nog te ontvangen schade uitkeringen Kortlopend deel te vorderen BWS-subsidies

568

589

Overige vorderingen

1.453

1.938

Totaal

5.712

8.480

De “Vogelaarbijdrage” betreft de bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.


blz

35

8.6.3.

Overlopende activa

De overlopende activa zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2012

31-12-2011

€

€

1.592

1.017

Vooruitbetaalde kosten Disagio op leningen O/G Totaal

494

507

2.085

1.524

De disagio op leningen o/g heeft een looptijd van meer dan een jaar. 8.7.

Liquide middelen

De liquide middelen staan tot een bedrag van € 5,5 miljoen niet ter vrije beschikking. Dit is opgenomen onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.

8.8.

Groepsvermogen

De mutatie in het groepsvermogen is als volgt: Bedragen x € 1.000

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Stand 1 januari

1.996.079

1.995.899

Stelselw ijziging

-

20.553

-20.985

-20.373

1.975.094

1.996.079

Resultaat boekjaar Stand 31 decem ber

Het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen bedraagt circa € 1.720 miljoen (2011: 1.721 miljoen). De ongerealiseerde waardestijging betreft het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de balans en de boekwaarde van het vastgoed gebaseeerd op historische kostprijs. Er is geen rekening gehouden met winstbelastingen, aangezien naar verwachting de komende jaren geen sprake is van fiscale winst. 8.9.

Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties Toevoegingen Onttrekkingen Mutaties Stand 31 decem ber

Onrendabele investering €

deelnemingen €

reorganisatie €

overig €

54.340

1.237

0

0

55.577

8.725 -31.125 -22.400

69 0 69

3.232 0 3.232

1.500 0 1.500

13.526 -31.125 -17.599

31.940

1.306

3.232

1.500

37.978

Totaal €

Voor een nadere toelichting op de voorzieningen wordt verwezen naar paragraaf 5.11.


blz

36

8.10.


8.10.1. Leningen Gemeenten en Kredietinstellingen De mutaties in de leningen Gemeenten en Kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven: Leningen Kredietinstellingen

Leningen Gemeenten Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari

Totaal

€

€

€

5.272

742.906

748.178

-

140.000

140.000

Mutaties Nieuw e leningen Klimleningen

-

0

Aflossingen

877-

-

-49.083

-49.960

Saldo

-877

90.917

90.040

4.395

833.823

838.218

5613.834

8.994824.829

-9.555 828.663

presentatie onder kortlopende schulden Stand 31 decem ber

De per 31 december 2012 door het WSW verstrekte borgstellingen bedragen in totaal € 878 miljoen (2011: € 787 miljoen), hiervan is eind 2012 € 821 miljoen (2011: € 730 miljoen) gebruikt. € 17,4 mln is rechtstreeks door de gemeenten Utrecht en Nieuwegein geborgd. De gemiddelde financieringsrente over 2012 bedraagt 3,45% (2011: 4,0%). De duration van de leningen is 6,7 jaar. Het renteprijsrisico is in de navolgende tabel weergegeven.

Bedragen x € 1.000 0-2%

< 1 jaar

2e t/m

6e t/m

11e t/m

5e jaar

10e jaar

15e jaar

na 15 jaar

Totaal

€

€

€

€

€

€

-

-

115.196

132.500

10.430

258.126

2-4%

-

-

130.399

16

40.049

170.464

4-5%

2.757

62.842

17.058

46.912

268.894

398.463

5-6%

-

8.236

-

2.512

-

10.748

6-7%

-

374

-

-

-

374

7-8% Totaal

43 2.800

71.452

262.653

181.940

319.373

43 838.218


blz

37

8.10.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting betreft 99 MGE woningen en 13 Koopgarant woningen. Bedragen x € 1.000

31-12-2012

31-12-2011

€

€

1 januari

16.194

17.364

Mutaties uit hoofde van aankoop/verkoop

-1.026

-130

1.056

-1.040

16.224

16.194

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Omzetbelasting

370

1.045

Loonbelasting

892

888

1.262

1.933

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Mutatie uit hoofde van w aardedaling / -stijging 31 december

8.11.

Kortlopende schulden

8.11.1. Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Totaal

8.11.2. Overige schulden en overlopende passiva De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Vooruitontvangen huur

3.158

2.949

Af te rekenen stookkosten

472

819

Reservering vakantiedagen

525

580

Nog af te rekenen Vogelaarbijdrage

189

1.068

Overige

5.445

4.816

Totaal

9.789

10.232


blz

38

8.12.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

 Huurverplichtingen Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal voor 2012 € 498.000 De huurverplichtingen lopen tot 2015.  Obligo WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen. Voor Mitros geldt een obligo verplichting van 3,85% over EUR 878,1 mln, dit is EUR 33,8 mln.  DIGH-lening In samenwerking met de andere Utrechtse woningcorporaties (STUW) heeft heeft Mitros in 2009 besloten zich garant te stellen voor een DIGH-lening aan de stad LEON in Nicaragua. Op 18 februari 2009 heeft de RvC zich hiermee akkoord verklaard. Aansluitend is een akte van borgtocht ondertekend voor een lening met een totaalbedrag van EUR 350.173,-- en een looptijd van 15 jaar. De voorwaardelijke verplichting ultimo 2012 op deze borgstelling is gelijk aan het totaalbedrag van het aantal nog niet vervallen annuïteiten, zijnde 12 maal EUR 36.000 is EUR 432.000. Deze garantstelling is uitsluitend toegestaan wanneer een corporatie bij het CFV de A-status heeft. Dat is voor Stichting Mitros het geval. Deze garantstelling valt op dit moment echter nog boven de norm van 0,3 promille van het balanstotaal (op basis van bedrijfswaarde). De verwachting is dat deze in 2013 binnen de norm valt.  Erfpachtverplichtingen Er zijn geen erfpachtverplichtingen, omdat alle erfpachtverplichtingen eeuwigdurend zijn afgekocht.  Leaseverplichting Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal € 2,0 miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk augustus 2018.  Investeringsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 122,6 miljoen.  Onderhoudsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 8,3 miljoen.  Grond In het kader van grondaankopen is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen. Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden.  Garantiestelling Per 31 december 2012 heeft de Stichting Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van € 5,5 miljoen.  Ontvangen bankgaranties Per 31 december 2012 is er ten behoeve van Stichting Mitros € 25,5 miljoen aan bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen.


blz

39

 Leningen o/g Per 31 december 2012 zijn er flex-leningen afgesloten waarvan de opnameruimte nog € 89,8 miljoen bedraagt.  Belastingschulden Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid.  Verzekeringsclaim Stichting Mitros probeert in 2013 (een deel van) de kosten van de asbestcalamiteit ad € 8,9 miljoen te verhalen.  Kredietfaciliteit Stichting Mitros beschikt over een faciliteit in rekening-courant bij haar bankier tot een bedrag van € 50.000.000. Voor deze faciliteiten, alsmede de middellange bankkredieten, zijn geen zekerheden gesteld.

8.13.

Verbonden partijen

Met de meeste van haar deelnemingen heeft Mitros naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. 8.14.

Financiële instrumenten

Het treasurybeleid van Mitros is vastgelegd in het treasurystatuut. In 2012 is het treasurystatuut geactualiseerd en aangepast aan de nieuwe weten regelgeving. Volgens het treasurystatuut mag Mitros derivaten toepassen maar uitsluitend in het kader van het afdekken van renterisico’s. De jaarlijkse treasuryactiviteiten worden beschreven in het treasuryjaarplan. Periodiek beoordelen de directie en de financiële auditcommissie van de RvC de risico’s ten aanzien van het financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige geldmiddelen. Daarnaast heeft Mitros een treasurycommissie die elk kwartaal overlegt, waaraan ook een externe deskundige deelneemt. Deze commissie adviseert de directie van Mitros over financiering en het afdekken van financiële risico’s. Mitros heeft een daartoe gekwalificeerde treasurer in loondienst. Transacties worden gedaan na goedkeuring door de financieel directeur. Per kwartaal wordt een treasuryrapportage opgesteld met daarin onder andere informatie over de omvang van de derivatenportefeuille, de marktwaarde van de derivaten, de liquiditeitspositie van mitros en het eventuele liquiditeitsrisico. De derivaten zijn afgesloten bij de ABN AMRO Bank NV, Deutsche Bank AG en de Coöperatieve Rabobank Utrecht en omstreken UA. De toegepaste grondslagen voor het verwerken van derivaten komen volledig overeen met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder staat nadere informatie over de derivaten die Mitros toepast voor het beheersen van renterisico’s, alsook over de omvang en de risico’s van de gebruikte instrumenten. Het renterisicobeleid van Mitros is gericht op jaarlijks niet meer dan 10% herfinanciering en maximaal 10% van de leningenportefeuille met een variabele rente aan te houden. Mitros realiseert dit door het afsluiten van: - leningen met een eindaflossing (‘fixe’ leningen) - en het toepassen van de volgende derivaten: o de renteswap o de cap Stichting Mitros, Jaarrekening 2012

blz

40

Eind 2012 vertegenwoordigde de marktwaarde van de lopende derivaten een ongerealiseerd verlies van € 33,5 miljoen (2011: € 17,6 miljoen verlies). Dit is een gevolg van de gedaalde kapitaalmarktrentes. De marktwaarde van de afgesloten derivaten per balansdatum is € 24,1 miljoen negatief (2011: € 6,0 miljoen negatief). Aangezien Stichting Mitros geen contracten heeft afgesloten waarbij in deze situatie onderpand gegeven moet worden, heeft de gedaalde marktwaarde van de derivaten geen directe gevolgen voor de liquiditeitspositie van Mitros, met uitzondering van eventuele termination events. (Termination events zijn bepalingen die de banken in uitzonderlijke situaties het recht kunnen geven de overeenkomsten alsnog te beëindigen, zoals een faillissement, fraude of als Mitros onder bewind wordt gesteld door het ministerie.) Er wordt derhalve ook geen separate liquiditeitsbuffer aangehouden voor dit doel. Mitros heeft een inventarisatie laten maken door De Brauw Blackstone Westbroek van mogelijk toezichtbelemmerende clausules. Deze zijn alle gemeld bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Indien het CFV deze clausules als toezichtbelemmend aanwijst zal in 2013 een plan van aanpak worden opgesteld om de derivatenportefeuille voor wat betreft deze financiële derivaten met voornoemde clausules binnen een redelijkerwijs haalbaar te achten termijn af te bouwen. De totale derivatenportefeuille omvat derivaten met een onderliggende waarde van € 374 miljoen. De totale leningportefeuille bedraagt € 838 miljoen. De boekwaarde van de caps betreft de geamortiseerde kostprijs. In het boekjaar zijn caps aangekocht voor een totale premie van € 2,5 miljoen. De onderliggende waarde van deze caps bedraagt € 30,0 miljoen. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de boekwaarde van de gebruikte instrumenten per 31 december 2012, inclusief de belangrijkste kenmerken:


blz

41

Bedragen x € 1.000 31-12-2012 actuele boekw aarde w aarde € € cap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap cap

57 100 240 62 105 -4.047 -1.781 196 375 -1.661 -893 -947 284 230 386 394 -4.284 -1.719 -2.742 -5.431 -1.312 -1.035 -1.019 -1.012 446 468 451 -24.089

329 352 655 295 333 1.546 2.109 284 230 386 394 797 820 850 9.380

31-12-2011 actuele boekw aarde w aarde € €

*

** ** ** ** * *

*

270 307 609 250 300 -1.924 -797 880 1.263 -1.009 -568 -583 724 585 881 831 -2.542 -926 -1.476 -2.689 -399 -6.013

384 368 726 333 367 1.836 2.433 1.280 1.019 1.520 1.357 11.623

nominaal startdatum einddatum

15.000 10.500 15.500 11.800 9.200 25.000 10.000 30.000 30.000 8.000 4.000 4.000 16.000 16.000 16.000 16.000 20.000 8.000 12.000 27.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 374.000

30-12-2010 2-5-2011 12-5-2011 6-9-2010 31-12-2010 31-8-2011 14-3-2011 16-5-2011 18-7-2011 3-10-2011 1-12-2011 1-12-2011 3-10-2011 3-10-2011 1-12-2011 1-12-2011 15-12-2011 1-2-2012 1-5-2012 11-6-2012 2-4-2013 31-5-2013 30-8-2013 29-11-2013 31-5-2013 30-8-2013 29-11-2013

30-12-2019 2-5-2022 13-5-2024 6-9-2020 31-12-2022 31-8-2022 12-3-2026 16-5-2018 18-7-2019 4-10-2021 1-12-2022 1-12-2023 4-10-2021 4-10-2021 1-12-2022 1-12-2023 15-12-2023 1-2-2024 1-5-2025 11-6-2025 2-4-2028 31-5-2024 30-8-2024 29-11-2024 31-5-2024 30-8-2024 29-11-2024

rente

rente fix

rente var

3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 6-mnds 6-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 6-mnds 6-mnds 3-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds

5,0000% 5,0000% 5,0000% 5,0000% 5,0000% 3,1730% 3,2650% 2,5000% 2,5000% 3,6050% 3,7300% 3,7850% 3,5000% 4,0000% 3,5000% 4,0000% 3,5500% 3,6275% 3,7350% 3,3500% 3,0160% 2,7700% 2,8175% 2,8750% 3,0000% 3,0000% 3,0000%

0,1850% 0,1970% 0,1940% 0,1910% 0,1850% 0,5490% 0,5090% 0,1910% 0,2080% 0,2230% 0,1900% 0,1900% 0,2230% 0,2230% 0,1900% 0,1900% 0,1830% 0,6800% 0,3910% 0,1870%

De renteswaps geven de te betalen jaarlijkse rente weer. Op beide soorten derivaten ontvangt Mitros een korte termijn rente (Euribor). De renteswaps gemarkeerd door * zijn afgesloten met de Deutsche Bank en bevatten een wederzijdse break clausule, waardoor vóór het einde van het contract de overeenkomst opgezegd kan worden. In dat geval wordt de marktwaarde op dat moment (zowel negatief als positief) afgerekend. Deze break clausules liggen in 2016 en 2017. De caps gemarkeerd door ** zijn afgewaardeerd naar lagere marktwaarde omdat deze gekoppeld zijn aan variabele hoofdsomleningen welke niet volledig opgenomen zijn en naar verwachting ook niet voortdurend opgenomen zullen worden. Deze caps waren ultimo 2011 nog niet afgewaardeerd, omdat destijd de verwachting was dat deze grotendeels effectief zouden zijn. De overige caps zijn gekoppeld waardoor sprake is van een effectieve hedge. Om het maximale risico te berekenen is een simulatie gemaakt waarbij gesteld wordt dat de marktrente op het moment dat deze break clausule geëffectueerd zou kunnen worden 0% bedraagt. Voor de vier renteswaps gezamenlijk betekent dit een last van € 15 miljoen. Het nominale bedrag van de vier leningen waar de renteswaps aan gekoppeld zijn bedraagt € 63 miljoen. Indien op balansdatum de rente op 0% zou wordt gesteld dan bedraagt de marktwaarde van alle derivaten € 60 miljoen negatief. De derivaten welke per balansdatum nog niet gestart zijn (nominaal € 70 miljoen) zullen worden gekoppeld aan nog af te sluiten leningen ten behoeve van investeringen volgens de investeringsbegroting, dan wel aan leningen welke afgesloten worden in het kader van herfinanciering. Deze leningen worden afgesloten met dezelfde modaliteiten als de derivaten. De begrote financieringsbehoefte in 2013 bedraagt € 120 miljoen. Uitgangspunt hierbij is dat het WSW borgingsruimte verstrekt van tenminste de financieringsbehoefte. Stichting Mitros, Jaarrekening 2012

blz

42

9.

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

9.1.

Huuropbrengsten

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Netto huren

2012

2011

€

€

160.495

154.093

-3.374

-4.233

-431

-308

156.691

149.552

Af: Huurderving w egens leegstand Huurderving w egens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten

9.2.

Opbrengsten servicecontracten

De vergoedingen betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten, verminderd met een derving wegens oninbaarheid van € 0 (2011: € 0).

9.3.



2012

2011

€

€

Opbrengsten verkopen bestaand bezit

38.841

35.901

Af: boekw aarde verkopen bestaand bezit

25.811

21.728

Af: Direct toerekenbare kosten

3.179

3.183

Netto verkoopresultaat bestaand bezit

9.851

10.990

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

11.393

22.345

Kosten onderhanden projecten

11.156

16.620

237

5.725

10.088

16.715

verkoopresultaat onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille


blz

43

De specificatie van het verkoopresultaat onderhanden projecten is als volgt: Bedragen x € 1.000

2012

2011

€

€

Talmalaan fase 1

0

3.185

Talmalaan fase 2

1.164

3.805

Talmalan 26 VS w oningen

1.538

3.748

Kanaleneiland

5.509

0

-517

1.880

Laan van Chartroise Abrikoosstraat

1.956

2.761

Sterrenberg

0

1.848

Geuzenw ijk

1.743

4.872

0

246

Overige projecten Totaal opbrengst onderhanden projecten Talmalaan fase 1 Talmalaan fase 2

11.393

22.345

0

797

955

2.166

Talmalaan 26 VS w oningen

1.568

3.748

Kanaleneiland

5.514

-

0

1.152

1.732

2.216

Sterrenberg

0

1.470

Geuzenw ijk

1.387

4.875

Laan van Chartroise Abrikoosstraat

Overige projecten Totaal kosten onderhanden projecten

0

196 11.156

16.620

237

5.725

2012

2011

€

€

Geactiveerde kosten w erkapparaat

3.092

6.262

Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf

3.092

6.262

Resultaat uit onderhanden projecten

9.4.

Geactiveerde productie eigen bedrijf


9.5.

Overige bedrijfsopbrengsten

Onder de overige bedrijfsopbrengsten is in het boekjaar 2012 voor € 1,1 miljoen bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (“Vogelaarbijdrage”) verwerkt (2011: € 3,0 miljoen).


blz

44

9.6.

Overige waardeverandering vastgoedportefeuille


onrendabel deel nieuw bouw met besluitvorming in boekjaar

2012

2011

€

€

8.725

4.186

0

10.589

mutatie onrendabel deel nieuw bouw voorgaande jaren

-1.004

1.278

mutatie onrendabel deel renovaties voorgaande jaren

-7.509

58

212

16.111

onrendabel deel renovatie met besluitvorming in boekjaar

9.7.

Personeelskosten


Lonen en salarissen

2012

2011

€

€

19.400

19.213

Sociale lasten

2.939

2.725

Pensioenlasten

3.582

3.622

Overige personeelskosten

1.323

2.237

Reorganisatiekosten

3.485

Subtotaal Ingeleend personeel Totaal

9.8.

-

30.728

27.797

3.227

3.386

33.956

31.183

2012

2011

€

€

788

734

1.281

1.156

Huisvestingskosten


Vaste huisvestingskosten Variabele huisvestingskosten Energiekosten Totaal


165

169

2.235

2.059

blz

45

9.9.

Algemene kosten


2012

2011

€

€

Kantoorkosten

1.198

1.356

Automatiseringskosten

1.563

1.775

Kosten auto's

1.233

1.280

Kosten public relations Advieskosten Contributies en bijdragen Ontw ikkelings- en R&D-kosten Overige kosten Pro rata BTW Kosten P&O Organisatieprojecten Totaal

367

492

1.771

1.836

953

2.035

1.413

1.255

658

546

0

0

152

119

3.379

2.061

12.689

12.755

Het honorarium van de accountant over 2012 bedraagt € 156.000 (2011: € 161.000). Daarnaast is € 174.000 (2011: € 297.000) gefactureerd aan werkzaamheden voor onder meer meerwerk controle 2011, het onderzoek naar het onderhoudsproces, diverse specifieke verklaringen, en de post-implementation review op het nieuwe basisregistratiesysteem Empire. Vanaf boekjaar 2012 is BDO de controlerend accountant. Voorheen was dat PwC. Onder de organisatieprojecten zijn kosten van ingeleend personeel ten behoeve van deze projecten ter grootte van € 1,4 miljoen (2011: € 1,0 miljoen) verwerkt. De overige kosten betreffen advieskosten. 9.10.

Onderhoudslasten


2012

2011

€

€

4.446

5.623

Directe en indirecte kosten

45.217

49.227

Subtotaal

49.664

54.850

Intern uitgevoerd

-4.446

-5.623

Totaal

45.217

49.227

2012

2011

€

€

Service- en mutatieonderhoud

21.857

20.802

Planmatig onderhoud

27.806

34.048

Totaal

49.664

54.850

Toegerekende personeelskosten


Indien geen stelselwijziging pas toegepast dan zouden de onderhoudslasten € 4,4 miljoen hoger zijn geweest.


blz

46

9.11.

Leefbaarheid


Leefbaarheidsprojecten Intern uitgevoerd leefbaarheid Totaal leefbaarheid

9.12.

2012

2011

€

€

3.397

4.783

-892

-853

2.504

3.930

2012

2011

€

€

9.939

9.379

Lasten servicecontracten


Servicekosten Intern uitgevoerd servicekosten Totaal lasten servicecontracten

9.13.

-281

-284

9.657

9.095

2012

2011

€

€

11.164

11.180



Belastingen Verzekeringen

634

648

Beheerkosten

3.609

3.102

Asbestcalamiteit Kanaleneiland beveiligingskosten

2.605

0

Asbestcalamiteit Kanaleneiland overige kosten

6.341

0

24.353

14.930

2012

2011

€

€

-36.968

-37.080

-1.056

1.040

Totaal overige bedrijfslasten

9.14.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille


Mutatie actuele w aarde Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorw aarden Overige mutaties


61

-665

-37.963

-36.705

blz

47

9.15.

Financiële baten en lasten


Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2012

2011

€

€

325

590

4.202

4.732

Opbrengsten deposito’s

83

78

Rente leningen u/g

20

64

4.632

5.464

Geactiveerde rente materiële vaste activa

Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

-4.710

-735

Rentelasten langlopende schulden

-30.383

-29.209

Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten

-35.093

-29.944

Totaal financiële baten en lasten

-30.461

-24.480

2012

2011

€

€

Mutatie latente belastingvordering

0

-2.032

Correctie (latente) belastingvordering voorgaand boekjaar

0

0

Vrijval / Vorming latente belastingverplichting verkoopvijver

0

0

Acute belasting

0

127

Diversen

0

0

0

-1.905

9.16.

Belastingen


Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% op basis van het commerciële resultaat. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door de waardering van de latente belastingen en de fiscaal niet aftrekbare kosten.


blz

48

10.

Overige informatie

10.1.

Werknemers

Gedurende het jaar 2012 had Mitros gemiddeld 372 werknemers in dienst (2011: 374). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

10.2.

Directie en commissarissen

De beloning van de directie is in onderstaande tabel weergegeven H.P. Kip

R. Rötscheid 2012

L. Marchesini-Franso 2012

€

M.G.W. Hoezen

2012

€

2012

€

€

Salaris, vakantiegeld en sociale lasten

54.148

-

36.071

33.889

Pensioenen

12.212

-

7.990

5.099

4.724

-

3.520

4.452

uitkeringen in verband met beëindiging van het dienstverband

-

-

-

-

inleenvergoeding

-

217.851

-

-

71.084

217.851

47.581

43.440

Vervoermiddel

Totaal

De bezoldiging van de directie omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. De voorzitter, de heer H.P. Kip, is per 1 september 2013 in dienst gekomen. De leden zijn per 1 oktober in dienst gekomen. Mevrouw M.G.W. Hoezen was eerst als manager in dienst bij Stichting Mitros. De beloning over die periode is hier niet meegeteld. De voorzitter a.i., de heer R. Rötscheid, is ingehuurd vanaf januari 2012 tot en met oktober 2012. Het getoonde bedrag is inclusief b.t.w. De bezoldiging van de commissarissen en voormalige commissarissen over 2012 bedraagt € 96.386 (2011: € 96.420).


blz

49


blz

50

11.

Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming)


REF. €

31-12-2012 €

€

31-12-2011 €

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

8.390

8.757 8.390

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

131.912 2.597.484 16.994 81.242

8.757

105.955 2.553.475 16.631 79.301 2.827.632

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvordering Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

2.755.362

13.2. 31.768 443 0 37.433 748 9.380

33.515 596 0 37.284 1.318 11.623 79.771

84.336

2.894

3.304

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Vennootschapsbelasting Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide m iddelen

Totaal


2.014 21.246 0 4.822 2.084

1.401 20.161 0 7.788 1.520 30.165

30.870

8.270

25.064

2.957.121

2.907.693

blz

51


REF. €

Eigen verm ogen

13.3.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen

31-12-2012 €

€

1.975.094

1.996.079

31.940 2.794 3.232 1.500

54.340 591 0 0 39.465

Langlopende schulden Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

54.931

13.4. 4.395 824.223

5.272 693.706

16.224 105

16.194 55 844.947

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel langlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal


31-12-2011 €

715.227

13.5. 8.000 9.600 21.903 0 1.058 173 10.351 1.346 45.186

3.225 49.200 27.813 0 1.635 152 10.904 1.855 46.672 97.616

141.456

2.957.121

2.907.693

blz

52

12.

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012


REF. €

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

1.948 0 16.111 4 27.544 1.909 11.943 47.977 3.930 9.049 14.685 128.397

135.100

48.618

42.608

-36.495

-35.753

6.619 -35.008

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen


177.708

2.343 378 212 2 30.638 2.113 12.196 44.342 2.504 9.587 24.081

Som der bedrijfslasten

Resultaat na belastingen

147.231 9.334 14.103 3.328 3.712 177.016

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Bijzondere w aardeveranderingen van materiële vaste activa Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Personeelskosten 13.6. Huisvestingskosten Algemene kosten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

13.2.

2011 €

€

154.174 9.868 10.357 1.136 1.480

Som der bedrijfsopbrengsten

Belastingen resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

2012 €

7.328 -29.945 -28.389

-22.617

-16.266

-15.762

-617 -4.103

-1.926 -2.685

-20.985

-20.373

blz

53

13.

Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winst- en verliesrekening

13.1.

Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 4.4. in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 en 6. 13.2.


13.2.1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2012) Bedragen x € 1.000 Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI MUTATIES: Kapitaalstorting Verkoop belang Herrubricering Liquidatieuitkering Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

Ontw ikkelMitros combinatie Stadsherstel Holding WOM Noord Kanaleneiland Midden BV West VOF Nederland NV 100% 50% 33,3% 50%

Totaal

€

€

€

€

€

122

2.384

1.847

29.162

33.515 33.515

0 0 0 0 0 -2.256 -2.256

0 0 0 0 0 -177 -177

0 0 0 0 0 -3 -3

0 0 0 0 0 -1.445 -1.445

0 0 0 0 0 -3.881 -3.881

-2.134

2.207

1.844

27.717

29.634 2.134 31.768

De deelneming WOM Noord West betreft de entiteiten WOM Noord West Beheer BV en WOM Noord West CV.


blz

54

13.2.2. Andere deelnemingen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2012)

Utrechtse mij Wijkontw ikke tot lingsmij stadsherstel Lombok BV 0,01% 0,97%

Woningnet NV 6,06%

CV Witte Vrouw e 7,14%

BV Woonw agen exploitatie 49,00%

Totaal


€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI

1

21

426

148

-591

5 591 596

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 1 1

0 0 0 0 0 0 -156 -156

0 0 0 0 0 0 2 2

0 0 0 0 0 0 -69 -69

0 0 0 0 0 0 -222 -222

1

22

270

150

-660

-217 660 443

MUTATIES: Aankoop belang Kapitaalstorting Verkoop belang Herrubricering Liquidatieuitkering Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

13.2.3. Leningen u/g De mutaties zijn als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

31-12-2012 €

31-12-2011 €

Stand 1 januari

36.877

36.951

Verstrekte leningen Aflossingen Afboekingen Stand 31 decem ber Vordering Starters Rente Regeling Voorziening vordering Starters Rente Regeling Totaal stand 31 decem ber

2.432 -2.584 0 36.725 717 -10 37.433

0 -74 0 36.877 413 -6 37.284

De leningen u/g bestaan voor € 35,7 miljoen (2011: € 35,5 miljoen) uit leningen aan verbonden partijen.


blz

55

13.3.

Eigen vermogen

De mutatie in het eigen vermogen is als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Stelselw ijziging Resultaat boekjaar Stand 31 decem ber

13.4.

31-12-2012 €

31-12-2011 €

1.996.079 -20.985 1.975.094

1.995.899 20.553 -20.373 1.996.079


Voor een toelichting op de leningen wordt verwezen naar paragraaf 8.10. 13.5.

Kortlopende schulden

Onder de overige schulden en overlopende passiva zijn ongerealiseerde boekwinsten ad € 37,9 miljoen (2011: € 37,9 miljoen) opgenomen betreffende vastgoedtransacties met dochterondernemingen. 13.6.

Personeelskosten

De specificatie van de personeelskosten is als volgt: Bedragen x € 1.000

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelskosten Reorganisatiekosten Subtotaal Ingeleend personeel Totaal personeelskosten

2012 €

2011 €

16.881 2.650 3.179 1.233 3.485 27.427 3.210 30.638

16.675 2.475 3.217 2.064 24.431 3.113 27.544

Gedurende het jaar 2012 had Stichting Mitros gemiddeld 338 werknemers in dienst (2011: 340). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. 13.7.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Voor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 8.12.

Utrecht, 24 april 2013 Stichting Mitros

Directie

H.P Kip


M.G.W. Hoezen

L. Marchesini-Franso

blz

56

14.

Overige gegevens

14.1.

Voorstel resultaatbestemming

Het resultaat ad € 20.985.000 negatief is ten laste van het eigen vermogen gebracht. 14.2.

Gebeurtenissen na balansdatum

Het (voorgenomen) kabinetsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing is ingerekend in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille zoals toegelicht in paragraaf 8.2.1. De definitieve omvang van de heffing is nog onzeker. De saneringssteun is niet verwerkt in de jaarrekening. Deze zal worden verwerkt in het jaar waarin deze wordt opgelegd. Buiten bovengenoemde punten zijn er geen gebeurtenissen na balansdatum welke een materiële invloed hebben op de jaarrekening. 14.3.

Controleverklaring onafhankelijk accountant

De controleverklaring is afzonderlijk weergegeven op de volgende pagina.


blz

57

Jaarrekening Stichting Mitros. Utrecht

Recommend Documents