Jaarrekening Utrecht

planeren

Jaarrekening 2014 Stichting Mitros Utrecht

Stichting Mitros Koningin Wilhelminalaan 9 3527 LA Utrecht Inschrijfnummer KvK 30136131

Inhoudsopgave

1 Voorwoord 2 Kengetallen GECONSOLIDEERDE JAARREKENING 3 Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) 4 Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2014 5 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 directe methode 6 Toelichting op de geconsolideerde balans 7 Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening ENKELVOUDIGE JAARREKENING 8 Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming) 9 Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014 10 Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winsten verliesrekening ALGEMENE TOELICHTING EN WAARDERINGSGRONDSLAGEN 11 Algemene toelichting 12 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 13 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 14 Financiële instrumenten en risicobeheersing 15 Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 16 Grondslagen kasstroomoverzicht ONDERTEKENING OVERIGE GEGEVENS 17 Overige gegevens

Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

3 4 5 6 8 9 10 28 37 38 40 41 44 45 48 54 57 58 59 60 62 63

blz

2

1

Voorwoord

Voor u ligt de jaarrekening 2014 van Mitros. De jaarrekening wordt voorafgegaan door een korte analyse in dit voorwoord en een toelichting op de belangrijkste kengetallen. Daarna volgt de geconsolideerde jaarrekening 2014 waarbij de balans, winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn opgenomen. In de hoofdstukken 6 en 7 volgen nadere specificaties van de geconsolideerde cijfers. In 2014 zijn er geen veranderingen in de waarderingsgrondslagen doorgevoerd ten opzichte van 2013. De hoofdstukken 11 tot en met 16 (algemene toelichting en grondslagen voor waardering en resultaatbepaling) kunt u hiermee beschouwen als verdieping op de waarderingsgrondslagen. De belangrijkste waarderingsgrondslag heeft betrekking op ons vastgoed. Deze is gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat. Voor Mitros heeft 2014 in het teken gestaan van het verbeteren van het vermogen. De aanleiding hiertoe was mede het verscherpte toezicht van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), maar bovenal ons eigen streven om de bedrijfsvoering met een efficiënte organisatie te doen. Uit de stijging van het vermogen en de daling van de lasten blijkt dat we hierin zijn geslaagd. De kostenbesparingen betreffen de personeelstransitie en de bedrijfslastenreductie. Mede hierdoor is in 2014 de financiële positie van Mitros verder versterkt. Naast de reductie van de personeelslasten en de bedrijfslasten hebben we onze (administratieve) levensduren kritisch beoordeeld en dit heeft tot een verlenging van de levensduren geleid. Mede hierdoor is het volkshuisvestelijk vermogen verder gestegen. Ondanks de stijging van de verhuurdersheffing en overige heffingen met € 14 miljoen zijn we er toch in geslaagd de bedrijfslasten in 2014 met € 3 miljoen te laten dalen naar € 153 miljoen (2013: € 156 miljoen). De personeelstransitie en de bedrijfslastenreductie hebben geleid tot een daling van de personeelskosten (inclusief sociale lasten en pensioenlasten) van € 2 miljoen en de beheerkosten van € 8 miljoen. De personeelstransitie en de bedrijfslastenreductie zijn hiermee geslaagd te noemen. Daarnaast zijn de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille € 7 miljoen lager zijn dan 2013. Bij dalende kosten zijn de bedrijfsopbrengsten over 2014 met € 12 miljoen gestegen naar € 199 miljoen (2013: € 187 miljoen). Deze stijging wordt grotendeels veroorzaakt door een stijging van de huuropbrengsten van € 9 miljoen. Over 2014 was er sprake van een positief resultaat van € 90 miljoen terwijl er vorig jaar nog sprake was van een negatief resultaat van 32 miljoen. Het verschil wordt voornamelijk veroorzaakt door het verschil in de waardestijging (2014: € 75 miljoen) / waardedaling (2013: € 37 miljoen negatief) van het bezit. De post niet gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille ad € 75 miljoen betreft deze waardestijging van het vastgoed, gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Waar er de afgelopen 3 jaren sprake was van een daling van de waarde van ons bezit is deze in 2014 weer gestegen. De stijging van de marktwaarde wordt veroorzaakt door een stijging van de markthuren en de leegwaarde. Vorig jaar had de invoer van de verhuurdersheffing een negatief effect op de marktwaarde. De jaren daarvoor werd de daling voornamelijk veroorzaakt door een daling van de leegwaardes en beperkte huurstijgingen (nog geen inkomensafhankelijke huurverhoging). Ondanks de goede financiële positie blijft Mitros kritisch op de ontwikkeling van de eigen bedrijfslasten. Benchmarking wordt toegepast om de bedrijfslasten te vergelijken met andere corporaties.


blz

3

2

Kengetallen

Bedragen x € 1.000 o.b.v. geconsolideerde jaarrekening

31-12-2014

31-12-2013

2.033.171

1.942.865

Balans Eigen vermogen Resultaat na belastingen

90.306

-32.229

2.961.661

2.915.082

Solvabiliteit (*)

68,65%

66,65%

Loan to Value (*)

30,30%

31,54%

Balanstotaal

Rendement op eigen vermogen (*) Schuld per w oning (x € 1)

4,65%

-1,63%

26.717

28.498

Liquiditeit Operationele kasstroom

23.662

15.378

Vrije kasstroom (**)

28.475

-43.458

1,71

1,46

32.388

30.976

ICR (Interest Coverage Ratio) Bezit Aantal vhe's

(*) Solvabiliteit, Loan to Value en Rendement op eigen vermogen zijn berekend op basis van de marktw aarde in verhuurde staat van de vastgoedbeleggingen. (**) Vrije kasstroom is operationele kasstroom -/- kasstroom uit investeringsactiviteiten

Het eigen vermogen van Mitros is in 2014 met € 90 miljoen gegroeid naar € 2.033 miljoen (2013: € 1.943 miljoen). Dit betreft het resultaat over 2014. Van dit resultaat wordt het voornaamste deel veroorzaakt door de stijging van de marktwaarde van ons bezit ad € 75 miljoen. De marktwaarde is over 2014 voornamelijk gestegen door de gestegen huurprijzen. Deze stijgen harder dan inflatie door de inkomensafhankelijke huurverhoging. Daarnaast is de verkoopmarkt aangetrokken, wat invloed heeft op de leegwaardes van het vastgoed. Naast de stijging van het eigen vermogen is de leningportefeuille (inclusief kortlopend deel) met € 27 miljoen gedaald. De positieve operationele kasstroom en investeringskasstroom hebben hieraan bijgedragen. De kasstroom uit investeringsactiviteiten over 2014 is € 5 miljoen positief. Vorig jaar was deze nog € 59 miljoen negatief. Naast aanzienlijk lagere investeringsuitgaven waren er in 2014 aanzienlijk hogere ontvangsten uit verkopen van bestaand bezit. Dit heeft geleid tot een positieve vrije kasstroom over 2014 van € 28 miljoen (€ 2013 € 43 miljoen negatief). Hierdoor is de leningportefeuille gedaald en de gemiddelde schuld per woning is hierdoor afgenomen naar € 26.717 (2013: € 28.498). Door de stijging van het eigen vermogen en de daling van het vreemd vermogen is de solvabiliteit gestegen naar 68,64% (2013: 66,65%) en de Loan to Value gedaald naar 30,30% (2013: 31,54%). De operationele kasstroom is in 2014 gestegen met € 8 miljoen naar € 23 miljoen (2013: € 15 miljoen). Ondanks de stijging van de verhuurdersheffing van € 15 miljoen is de operationele kasstroom gestegen. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een stijging van de ontvangsten van huurders (zoals huuropbrengsten en vergoedingen voor servicekosten) van € 11 miljoen en een daling van de betalingen (exclusief verhuurdersheffing) van € 12 miljoen. De interestlasten zijn nagenoeg gelijk gebleven. Hierdoor zien we een stijging van de Interest Coverage Ratio (ICR) naar 1,71 (2013: 1,46). Het aantal verhuureenheden is met name gestegen door de splitsing van circa 1.000 zelfstandige woongelegenheden in ruim 2.000 onzelfstandige woongelegenheden. Deze eenheden zijn hoofdzakelijk bestemd voor tijdelijke verhuur.


blz

4

GECONSOLIDEERDE JAARREKENING


blz

5

3

Geconsolideerde balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming)

Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2014 €

31-12-2013

€

€

€

Vaste activa Materiële vaste activa

6.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

13.371

16.717 13.371

Vastgoedbeleggingen

16.717

6.2.

Commercieel vastgoed in exploitatie

257.176

219.316

2.627.659

2.572.898

Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden

17.777

17.667

Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

12.661

44.815

Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging

2.915.273 Financiële vaste activa

2.854.696

6.3.

Deelnemingen Latente belastingvordering Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

1.293

1.443

0

0

1.647

3.353

0

193

6.676

7.810 9.616

12.799

Vlottende activa Voorraden

6.4.

Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor verkoop

676

1.628

1.726

8.307 2.402

Vorderingen

6.5.

Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Vennootschapsbelasting Overlopende activa

Liquide m iddelen

Totaal


9.935

6.6.

2.298

2.242

0

248

3.530

4.383

-0

-0

1.291

1.167 7.119

8.040

13.880

12.895

2.961.661

2.915.082

blz

6


REF.

31-12-2014 €

Groepsverm ogen

6.7.

Voorzieningen

6.8.

Voorziening onrendabele investering Voorziening deelnemingen Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen

31-12-2013

€

€

2.033.171

1.942.865

9.975

17.988

593

660

0

108

575

606 11.143

Langlopende schulden

€

19.362

6.9.

Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen

3.119

3.287

838.470

834.446

17.533

17.422

474

181

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

859.596 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

855.336

6.10. 0

10.000

Kortlopend deel langlopende schulden

23.729

45.033

Schulden aan leveranciers

10.671

16.779

3.476

4.697

Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal


358

459

9.651

10.362

439

0

9.427

10.189 57.751

97.519

2.961.661

2.915.082

blz

7

4

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2014


REF.

2014 €

2013

€

€

€

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

7.1.

174.535

165.066

Opbrengsten servicecontracten

7.2.

9.885

10.564

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

7.3.

11.384

8.796

Geactiveerde productie eigen bedrijf

7.4.

2.473

2.184

Overige bedrijfsopbrengsten

7.5.

886

446

Som der bedrijfsopbrengsten

199.163

187.056

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

6.1.

2.614

2.390

Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

7.6.

29.649

36.322

3

3

Erfpacht Lonen en salarissen

17.260

19.008

Sociale lasten

2.812

2.872

Pensioenlasten

3.095

3.504 35.854

Onderhoudslasten

7.7.

40.869

Leefbaarheid

7.8.

1.200

2.443

Lasten servicecontracten

7.9.

9.643

10.330

Beheerkosten

7.10.

10.853

18.855

Heffingen en belastingen

7.11.

32.709

18.522

Overige bedrijfslasten

7.12.

3.170

6.214

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

Financiële baten en lasten

7.13.

153.877

156.314

45.286

30.742

74.955

-37.069

7.14.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen

2.756

5.410

-32.749

-33.079 -29.993

-27.669

90.248

-33.996

Belastingen

7.15.

22

131

Resultaat deelnemingen

6.3.

36

1.636

90.306

-32.229

Resultaat na belastingen


blz

8

5

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2014 directe methode


2014 €

2013

€

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten overige

184.558

173.189

643

867 185.201

174.056

Betalingen inzake personeelskosten

-25.896

-33.655

Betalingen aan leveranciers onderhoud

-45.589

-40.050

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

-17.670

-19.381

Betalingen uit hoofde van servicekosten

-9.787

-10.019

Betalingen overige

-31.476

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen (betaalde) w instbelasting

-24.524 -130.418

-127.629

54.783

46.427

871

641

-31.992

-31.817

0

Kasstroom uit operationele activiteiten

127 -31.121

-31.049

23.662

15.378

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa Verkopen bestaand bezit Verkopen nieuw bouw Mutatie in financiële vaste activa

-63.904

-123.807

61.050

40.237

7.548

24.734

119

0

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Vrije kasstroom

4.813

-58.836

28.475

-43.458

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuw e leningen)

29.000

55.000

Ontvangsten uit rekening courant kredietinstellingen

-10.000

2.000

Aflossing langlopende schulden

-46.490

-10.378

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

-27.490

46.622

985

3.164

12.895

9.731

Mutatie geldm iddelen Saldo liquide middelen 1 januari Netto kasstroom Saldo liquide m iddelen 31 decem ber


985

3.164

13.880

12.895

blz

9

6 6.1

Toelichting op de geconsolideerde balans Materiële vaste activa

De post materiële vaste activa bevat het kantoorpand aan de Koningin Wilhelminalaan te Utrecht, evenals de kantoorinventaris. De materiële vaste activa zijn gewaardeerd op historische kostprijs. Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:


Andere Bedrijfsgevaste bouw en en bedrijfsmiddelen terreinen

Totaal

€

€

€

12.897

11.004

23.901

Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen

-1.333

-5.851

-7.184

Boekw aarden

11.564

5.153

16.717

0

176

176

-1.533

-7

-1.540

627

5

632

-619

-1.995

-2.614

1 januari Verkrijgingsprijzen

Mutaties Investeringen Desinvesteringen verkrijgingsprijzen Desinvesteringen cumulatieve w aardeveranderingen Afschrijvingen Bijzondere w aardeverandering

0

0

0

-1.525

-1.821

-3.346

Verkrijgingsprijzen

11.364

11.173

22.537

Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen

-1.325

-7.841

-9.166

Boekw aarden

10.039

3.332

13.371

Totaal mutaties 31 decem ber

De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 5 jaar voor kantoorinventaris en hardware, 15 jaar voor verbouwingskosten en 30 jaar voor kantoorpanden. In 2013 is Mitros verhuisd naar de Koningin Wilheminalaan. In 2014 is het bedrijfspand Tennessedreef 6 voor verhuur beschikbaar gekomen en overgeheveld van de materiele vaste activa naar de vastgoedbeleggingen. De afschrijvingen zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Afschrijvingen boekjaar Opbrengst verkoop bedrijfspand Vlampijpstraat Boekw aarde bedrijfspand Vlampijpstraat Totaal


2014

2013

€

€

2.614

2.654

0

-943

0

679

2.614

2.390

blz

10

6.2 6.2.1

Vastgoedbeleggingen Vastgoed in exploitatie

Het vastgoed in exploitatie bevat de woningen en bedrijfspanden die Mitros verhuurt. Deze zijn gewaardeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Het vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 1 januari Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde Mutaties Investeringen Desinvesteringen Mutatie actuele w aarde Oplevering nieuw bouw Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties 31 decem ber Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde reclassificatie van sociaal naar commercieel vastgoed Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde

2014 €

2013 €

219.316 2.572.898 2.792.214

138.630 2.617.704 2.756.334

43.318 -50.878 74.963 36.597 1.768 -13.147 92.621

41.705 -30.402 -36.463 92.176 1.541 -32.677 35.880

257.176 2.627.659 2.884.835

148.772 2.643.442 2.792.214 70.544 219.316 2.572.898 2.792.214

Het vastgoed in exploitatie bevat 32.388 eenheden (inclusief monumenten, overgedragen aan Stadsherstel Midden-Nederland) (2013: 30.976) waarvan 30.271 woningen (2013: 29.277). Mitros heeft in 2014 411 woningen en 15 overige eenheden verkocht. In het boekjaar zijn 481 woningen en 24 zorgwoningen opgeleverd. Daarnaast zijn circa 1.000 zelfstandige woningen omgezet in ruim 2.000 onzelfstandige eenheden. Het onderscheid tussen commercieel en sociaal vastgoed is in het boekjaar opnieuw bepaald. Hieruit bleek dat in het boekjaar 2013 ten onrechte een aantal vrije sector woningen als sociaal vastgoed is geclassificeerd. Daarom zijn de vergelijkende cijfers aangepast. Het effect bedraagt € 70.544.000. De post commercieel vastgoed in exploitatie 2013 is daarom € 70.544.000 hoger dan gepresenteerd in de jaarrekening 2013. De post sociaal vastgoed in exploitatie is € 70.544.000 lager dan gepresenteerd in de jaarrekening 2013. Deze wijziging heeft geen invloed op het resultaat over 2013 of het vermogen ultimo 2013.


blz

11

De overige gehanteerde parameters zijn: 2014 Prijsinflatie Bouw kostenstijging

2013

20-jaars gemiddelde CBS

2,10%

2,16%

20-jaars gemiddelde BDB-bouw kostenstijging

2,89%

2,97%

Looninflatie IRS (basis disconteringsvoet)

20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS

2,01%

2,03%

24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS

1,76%

1,91%

7 jaars gemiddelde

Mutatiegraad

8,03%

7,25%

Disconteringsvoet

7,32%

7,43%

Exit yield bij desinvestering

6,91%

6,68%

Norm instandhoudingsonderhoud / vhe (EGW)

€ 944

€ 922

Norm instandhoudingsonderhoud / vhe (MGW)

€ 864

€ 846

Beheernorm / vhe

€ 428

€ 428

De normen zijn gebaseerd op VEX-normen en gevalideerd door de externe taxateur. Voor 2014 bedraagt de basis IRS 1,76% (2013: 1,91%) en de risico-opslag 5,56% (2013: 5,52%) wat resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 7,32% (2013: 7,43%). De door Mitros gehanteerde exit yields liggen tussen de 5,35% en 9,85% (2013: 5,05% en 9,75%). De individuele huurverhoging en de verhuurderheffing zijn verwerkt in de waardering. Mitros waardeert haar vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde van het vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door de ontwikkelingen in de beleggersmarkt en anderzijds doordat Mitros een actief investerings- en desinvesteringsprogramma heeft. De waarde van de gehele vastgoedportefeuille eind 2014 is hoger dan de waarde van de portefeuille in 2013. Door de inkomensafhankelijke huurverhoging stijgen de huren sneller dan de inflatie. Daarnaast stijgen de huren door huurharmonisatie. Omdat de verkoopmarkt aantrekt stijgen de leegwaardes van de woningen. Dit alles heeft een positief effect op de waarde van het vastgoed in exploitatie. Vanwege de toegenomen onzekerheid, onder andere door de nieuwe woningwet en de huursombenadering, is de disconteringsvoet iets verhoogd. Verder is de verhuurderheffing definitief ingerekend terwijl deze vorig jaar nog als risico was ingerekend. Deze effecten hebben een negatief effect op de waarde van het vastgoed in exploitatie. De waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is aanzienlijk gestegen door het in exploitatie nemen van nieuwbouw in de vrije sector. De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Het vastgoed is grotendeels gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. De zekerheden en onderpanden zijn opgenomen in paragraaf 6.11. De grond in Utrecht is grotendeels uitgegeven in erfpacht en alle gevallen afgekocht, terwijl de grond in Nieuwegein in eigendom is.


blz

12

De volgende marktontwikkelingen hebben de meeste invloed op de waardeontwikkeling van de vastgoedportefeuille van Mitros: 80

60

x € 1.000.000

40

20

0

-20

-40

-60

Per saldo resulteert een positieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) van € 75 miljoen. Ter vergelijking is hieronder de mutatie actuele waarde over de afgelopen 5 jaar opgenomen: Bedragen x € 1.000.000 jaar

mutatie actuele w aarde

2010 2011 2012 2013 2014

7 -37 -38 -37 75

Bedrijfswaarde en WOZ Waarde Ter toelichting op de marktwaarde in verhuurde staat zijn de bedrijfswaarde en de WOZ waarde van het vastgoed in exploitatie opgenomen: Bedragen x € 1.000.000

Marktw aarde in verhuurde staat Bedrijfsw aarde WOZ w aarde


2014 Sociaal € 2.628 1.331 4.187

Commercieel € 257 175 276

2013

Totaal € 2.885

Sociaal € 2.573

1.506 4.463

1.239 4.603

Commercieel € 219 176 259

blz

Totaal € 2.792 1.415 4.862

13

De bedrijfswaarde is gebaseerd op de volgende parameters: 2015

2016

2017

2018

2019

2020 e.v.

Huurstijging

1,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Kosteninflatie (inclusief lonen)

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Bouw index

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

Onderhoudsindex

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

Ontw ikkeling verkoopw aarde

0,8%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Korte rente

0,5%

0,8%

1,0%

1,2%

2,0%

2,5%

Lange rente

2,5%

3,4%

3,5%

3,5%

3,5%

3,5%

Opslag sociaal vastgoed

0,8%

0,8%

0,8%

0,8%

0,8%

0,8%

Opslag commercieel vastgoed

2,8%

2,8%

2,8%

2,8%

2,8%

2,8%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

5,25%

Huurderving

4,4%

4,0%

3,8%

3,6%

3,4%

3,2%

Inkomensafhankelijke huurverhoging

1,4%

1,4%

1,4%

1,4%

0,0%

0,0%

Gemiddelde mutatiegraad

4,8%

5,1%

5,1%

5,0%

5,0% 5,0%-6,0%

Disconteringsvoet

Verhuurderheffing w ordt volledig meegenomen voor de levensduur van het vastgoed Saneringssteun w ordt niet ingerekend omdat dit op de corporatie rust en niet op het vastgoed Variabele lasten w orden meegenomen conform meerjarenbegroting met daarin opgenomen een inflatie van 3,0%

De parameters vanaf 2020 zijn de door het CFV voorgeschreven parameters. De parameters 2015 t/m 2019 zijn specifiek door Mitros bepaald maar zoveel als mogelijk in lijn met de CFV parameters vanaf 2020. 6.2.2

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Het vastgoed verkocht onder voorwaarden bevat woningen welke verkocht zijn met een terugkoopplicht. Deze zijn gewaardeerd tegen marktwaarde. Hiertegenover staat een terugkoopverplichting. Het vastgoed verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 1 januari Actuele w aarde Boekw aarde Mutaties Investeringen (verkocht onder voorw aarden) Mutatie actuele w aarde Desinvestering (marktw aarde) (teruggekocht) Totaal mutaties 31 decem ber Actuele w aarde Boekw aarde

2014 €

2013 €

17.667 17.667

16.994 16.994

553 117 -560 110

3.182 -2.111 -398 673

17.777 17.777

17.667 17.667

Gedurende 2014 zijn 4 woningen verkocht onder voorwaarden. Er zijn 4 woningen aangekocht. In totaal zijn er 127 woningen verkocht onder voorwaarden. Van deze woningen heeft Stichting Mitros niet de juridische eigendom. De woningen zijn wel gewaardeerd op de balans. Echter hiertegenover staat een verplichting vanwege de terugkoopplicht onder de langlopende schulden (toegelicht in paragraaf 6.9.3). De woningen verkocht onder voorwaarden betreffen 102 MGE-woningen welke gewaardeerd zijn tegen 70% van de marktwaarde. De koper deelt voor 51% in de waardestijging of –daling. Daarnaast zijn hier 25 Koopgarant woningen opgenomen tegen 75%-85% van de marktwaarde. De koper deelt voor 50% tot 77,5% in de waardestijging of –daling. Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

blz

14

6.2.3

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het vastgoed in ontwikkeling betreft woningen bestemd voor verhuur in aanbouw en is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2014 €

2013 €

31 decem ber voorgaand jaar Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

67.687 -40.860 26.827

126.930 -72.506 54.424

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

44.815 -17.988 26.827

86.364 -31.940 54.424

Mutaties Investeringen Overboekingen Afboekingen geannuleerde projecten Afw aardering grondposities Mutatie voorziening Totaal mutaties

26.632 -50.804 -7.352 -7.804 15.187 -24.141

57.924 -112.719 -4.448 31.646 -27.597

31 decem ber Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

28.359 -25.673 2.686

67.687 -40.860 26.827

12.661 -9.975 2.686

44.815 -17.988 26.827

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

In het boekjaar zijn 481 woningen en 24 zorgwoningen opgeleverd. In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 2,6 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2013: € 5,1 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,45% (2013: 3,1%). In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 2,5 miljoen aan eigen uren geactiveerd (2013: € 3,0 miljoen). Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor € 6 miljoen (2013: € 14 miljoen) aan grondposities opgenomen. De gronden zijn in het boekjaar opnieuw getaxeerd en gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. Deze waardering sluit aan bij het verzoek van de minister om de gronden zo spoedig mogelijk af te stoten. Volgens regelgeving moeten grondposities na 10 jaar worden verkocht. Mitros had voor 1 van haar grondposities een vrijstelling van deze verkoopplicht. Het ministerie heeft echter aangegeven geen uitzonderingen meer te accepteren.


blz

15

De specificatie van de grondposities is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

Schalkw ijk

3.535

8.680

Rijnenburg

1.100

1.769

Nieuw egein

1.310

3.300

Totaal

5.945

13.749

6.3

Financiële vaste activa

6.3.1

Algemeen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:


Stand 1 januari m utaties toevoegingen verminderingen resultaat deelnemingen reclassificatie naar voorzieningen totaal mutaties

Stand 31 decem ber


Deelnemingen €

Latente belastingvordering €

1.443

0

3.353

193

7.810

12.799

67 -186 36 -67 -150

-

53 -1.759

-193

1.245 -2.379

0

-1.706

-193

-1.134

1.365 -4.517 36 -67 -3.183

1.293

0

1.647

0

6.676

9.616

Te vorderen Leningen u/g BWS subsidie € €

Overige financiële vaste activa €

blz

Totaal €

16

6.3.2

Deelnemingen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Utrechtse mij tot Wijkontw ikstadsher- kelingsmij Woningnet stel Lombok BV NV Belang in deelneming (per 31 december)

CV Witte Vrouw e

BV Woonw a- KanaleneiGEM gen land Kanaleneiexploitatie Beheer BV land CV

Totaal

0,01%

0,95%

6,02%

7,14%

49,00%

25,00%

24,75%


€

€

€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen

1

22

270

150

-660

10

990

783

Gepresenteerd onder voorzieningen

660

STAND 1 JANUARI

1.443

MUTATIES: Kapitaalstorting

67

Verkoop

67

-186

-186

36

36

Dividenduitkering

0

Resultaat boekjaar SALDO

0

0

0

-150

67

0

0

Eindstand deelnemingen

1

22

270

0

-593

10

990

-83 700

Gepresenteerd onder voorzieningen

593

STAND 31 DECEMBER

6.3.3

1.293

Latente belastingvordering

De latente belastingvordering betreft dat deel van het per 31 december 2014 bestaande compensabele verlies dat nog verrekend kan worden met verwachte toekomstige winsten. Op basis van de tax planning gebaseerd op de huidige meerjarenbegroting zullen in de toekomstige jaren naar verwachting positieve resultaten worden behaald en het bestaande compensabele verlies kan daarom wellicht (deels) verrekend worden. Voorlopig zal Mitros echter nog niet in een betalende positie terecht komen. Het totale compensabele verlies tot en met de laatst ingediende aangifte 2012 bedraagt € 68 miljoen. Gezien de recente ontwikkelingen ten aanzien van de woningwet en de hiermee samenhangende onzekerheden met betrekking tot reaslisatie van de financiële prognoses in de opgestelde meerjarenbegroting (bijvoorbeeld het passend toewijzen) is het echter de vraag of er in de toekomst daadwerkelijk positieve fiscale resultaten zullen zijn. Daarom is afgezien van het opnemen van een latente belastingvordering op 31 december 2014 omdat deze naar verwachting (nog) niet kan worden gerealiseerd. Er is sprake van aanzienlijke verschillen tussen de fiscale en commerciële waardering van onder andere het vastgoed. Deze verschillen zullen pas tot uitdrukking komen bij het beëindigen van de exploitatie van het vastgoed (verkoop, sloop etc.). De fiscale waardering van het vastgoed is circa € 1 miljard hoger dan de commerciële waardering. 6.3.4

Overige financiële vaste activa

Onder de overige financiële vaste activa zijn de afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen. Dit betreffen rentecaps en renteswaps die ultimo 2014 een negatieve marktwaarde hebben van ongeveer € 38 miljoen. De derivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende en nog af te sluiten leningen. De onderliggende waarde van de rentecaps bedraagt in totaal € 201 miljoen nominaal. Hiervan is € 10 miljoen met een startdatum in 2013 nog niet gekoppeld aan een lening. De onderliggende waarde van de renteswaps bedraagt totaal € 158 miljoen. Hiervan is € 10 miljoen met een Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

blz

17

startdatum in 2013 nog niet gekoppeld aan een lening. De einddata van de derivaten variëren van 2018 tot 2028. Een gedetailleerd overzicht van de financiële instrumenten is opgenomen onder paragraaf 6.9.2 6.4 6.4.1

Voorraden Voorraden vastgoed bestemd voor verkoop

Deze post betreft reeds opgeleverde woningen welke bestemd zijn voor verkoop. De voorraden vastgoed bestemd voor verkoop zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

€

€

Voorraad koopw oningen

0

959

Voorraad MGE w oningen

420

413

Voorraad garages

256

256

676

1.628

De voorraad koopwoningen betrof 5 woningen welke opgeleverd waren maar nog niet verkocht. In 2014 zijn deze alle 5 verkocht. Er zijn op balansdatum geen opgeleverde koopwoningen meer op voorraad. De voorraad MGE woningen betreft 3 woningen in Parkwijk Zuid (Leidsche Rijn) (2013: 3). De voorraad garages betreft 25 parkeerplaatsen aan de Vleutenseweg (2013: 25). 6.4.2

Voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop

Deze post betreft in aanbouw zijnde woningen welke bestemd zijn voor verkoop. Voor deze projecten zijn reeds kosten gemaakt. De woningen in aanbouw zijn nog niet verkocht. Deze post is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Huis te Zuylenlaan Sterrenberg II Maria van Hongarijedreef Blokhoeve

31-12-2014

31-12-2013

€

€

810

2.088

-

4.557

184

983

732

679

1.726

8.307

De opbrengst van de onderhanden projecten is verwerkt in de winsten verliesrekening en wordt nader toegelicht in paragraaf 7.3.


blz

18

6.5 6.5.1

Vorderingen Huurdebiteuren

De huurdebiteuren zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Huurdebiteuren Af: voorziening w egens oninbaarheid

31-12-2014

31-12-2013

€

€

5.130

4.645

-2.832

-2.403

2.298

2.242

In de voorziening wegens oninbaarheid zijn vorderingen op huurdebiteuren welke onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) vallen begrepen. Deze zijn voor 100% voorzien. 6.5.2

Overige vorderingen

De overige vorderingen zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

€

€

Overige debiteuren

515

2.732

Voorziening overige debiteuren

-94

-172

Nog te ontvangen rente leningen u/g

67

69

Nog te ontvangen depot Notarissen

1.259

534

Nog te ontvangen schade uitkering asbest calamiteit

1.398

0

Kortlopend deel te vorderen BWS-subsidies

193

553

Overige vorderingen

192

667

3.530

4.383

De post nog te ontvangen schade uitkering asbest calamiteit betreft de door de verzekeraar in 2015 betaalde schade-uitkering vanwege de kosten van de asbestcalamiteit. De verzekeraar heeft eind 2014 de schade vastgesteld op € 1,9 miljoen. € 500.000 was reeds als voorschot uitgekeerd. 6.5.3

Overlopende activa

De overlopende activa zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2014

31-12-2013

€

€

Vooruitbetaalde kosten

825

687

Disagio op leningen O/G

466

480

1.291

1.167

Het disagio op leningen o/g heeft een looptijd van meer dan een jaar. Het disagio betreft de vergoeding die bij aanvang van een zestal leningen in 2006 aan het WSW betaald is. Dit disagio wordt over de looptijd van de betreffende leningen afgeschreven.


blz

19

6.6

Liquide middelen

De liquide middelen staan voor een bedrag van € 744.000 (2013: € 3,5 miljoen) niet ter vrije beschikking. Dit betreft verstrekte garanties, welke zijn opgenomen onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen in paragraaf 6.11. 6.7

Groepsvermogen

De mutatie in het groepsvermogen is als volgt: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Resultaat boekjaar

31-12-2014

31-12-2013

€

€

1.942.865

1.975.094

90.306

-32.229

2.033.171

1.942.865

Het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen bedraagt circa € 1.700 miljoen (2013: 1.636 miljoen). De ongerealiseerde waardestijging betreft het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de balans en de historische kostprijs van het vastgoed minus in het verleden gedane afschrijvingen. 6.8

Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties Toevoegingen Onttrekkingen Mutaties Stand 31 decem ber

Onrendabele investering Deelnemingen Reorganisatie € € €

Overige voorziening jubilea €

Totaal €

17.988

660

108

606

19.362

5.028 -13.041 -8.013

-67 -67

-108 -108

0 -31 -31

5.028 -13.247 -8.219

9.975

593

0

575

11.143

De post reorganisatievoorziening betrof een ultimo 2013 resterende post vanuit de transitie in 2013. In 2014 zijn de laatste medewerkers die bij de transitie boventallig waren vertrokken en daarmee is de voorziening ultimo 2014 nihil.


blz

20

6.9 6.9.1

Langlopende schulden Leningen Gemeenten en Kredietinstellingen

De mutaties in de leningen Gemeenten en Kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven:

Leningen Gemeenten

Leningen Kredietinstellingen

Niet-Daeb Leningen Kredietinstellingen

Totaal

€

€

€

€

3.448

869.829

9.489

882.766

29.000

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties Nieuw e leningen

-

29.000

-

Klimleningen

-

-

-

-

Aflossingen

-162

-44.419

-1.867

-46.448

Saldo

-162

-15.419

-1.867

-17.448

3.286

854.410

7.622

865.318

-167 3.119

-23.226 831.184

-336 7.286

-23.729 841.589

presentatie onder kortlopende schulden Stand 31 decem ber

Het vastgestelde borgingsplafond voor WSW-geborgde leningen voor 2014 bedraagt € 869 miljoen. Per ultimo 2014 is € 841 miljoen (2013: € 856 miljoen) aan WSW-geborgde leningen opgenomen. Ultimo 2014 is € 17 miljoen rechtstreeks door de gemeente Nieuwegein geborgd. Er is één niet-DAEB lening met een schuldrestant van € 7,6 miljoen per einde 2014. In 2014 is € 19 miljoen opgenomen onder bestaande variabele hoofdsomleningen en voor €10 miljoen aan nieuwe geborgde leningen gestort. Er is € 46 miljoen afgelost. De totale leningportefeuille is afgenomen. De gewogen gemiddelde financieringsrente van de langlopende schulden (inclusief derivaten) over 2014 bedraagt 3,47% (2013: 3,57%). De duration van de langlopende leningen is 6 jaar. Het renteprijsrisico is in de navolgende tabel weergegeven. 2e t/m Bedragen x € 1.000 Eindaflossing Periodieke aflossing Renteconversie Totaal

6.9.2

< 1 jaar

5e jaar

€

€

16.837

6e t/m 10e jaar

11e t/m 15e jaar

na 15 jaar

€

€

€

Totaal €

100.000

298.007

94.017

252.710

761.571

7.010

22.955

10.840

2.981

941

44.727

13.100 36.947

11.006 133.961

9.914 318.761

25.000 121.998

253.651

59.020 865.318

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Beleid en organisatie Het treasury beleid van Mitros is vastgelegd in het treasury statuut. In het treasury statuut is bepaald dat Mitros derivaten mag toepassen, maar uitsluitend in het kader van het afdekken van renterisico’s. De jaarlijkse treasury activiteiten worden beschreven in het treasury jaarplan. In 2014 is het treasury statuut opnieuw geactualiseerd, onder andere om actuele regelgeving te verwerken. Daarnaast heeft Mitros een treasury commissie die elk kwartaal overlegt, waaraan ook een externe deskundige Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

blz

21

deelneemt. Deze commissie adviseert de directie van Mitros over financiering en het afdekken van financiële risico’s. De treasurer rapporteert aan de manager Financiën & Control. Transacties worden gedaan na goedkeuring van het mandaat door de directie. Er is een functiescheiding tussen invoer van transacties door de Administratie en goedkeuring van de vastlegging door de treasurer. Controle van de verkregen mandaten met de transacties gebeurt eens per kwartaal door de interne auditor. In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de financiering, de omvang en markwaarde van de derivatenportefeuille en de kasstroom-realisaties en prognoses. Kenmerken derivatenportefeuille Per ultimo 2014 heeft Mitros 26 lopende derivaten met een totale nominale waarde van € 359 miljoen. Dit is onveranderd ten opzichte van ultimo 2013. De totale leningenportefeuille per ultimo 2014 bedraagt € 865 miljoen. De derivatenportefeuille bestaat voor € 158 miljoen nominaal uit swaps en voor € 201 miljoen uit caps. De marktwaarde van de derivaten per balansdatum is € 38 miljoen negatief (2013: € 13,7 miljoen negatief). De derivaten zijn afgesloten bij de ABN AMRO Bank NV, Deutsche Bank AG en de Coöperatieve Rabobank Utrecht en omstreken UA.


blz

22

De onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de boekwaarde van de gebruikte instrumenten per 31 december 2014, inclusief de belangrijkste kenmerken: Bedragen x € 1.000 actuele w aarde cap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap

19 51 157 24 59 5.1352.6897 37 1.8111.0351.14571 58 126 158 5.3222.1753.6157.4802.5621.9012.0362.05873 169 37.958-

kortlopende schuld balansw aadering *: **: ***:

31-12-2014 boekw aarde nominaal 235 277 539

15.000 10.500 15.500

218 267 966 1.460 886 58 1.102 158 2.058341 169 4.618

11.800 9.200 25.000 10.000 30.000 30.000 8.000 4.000 4.000 16.000 16.000 16.000 16.000 20.000 8.000 12.000 27.000 10.000 10.000 10.000 10.000 5.000 10.000 359.000

2.058 6.676

actuele w aarde 118 182 435

*** * *** *

*** ** **

122 190 2.7491.064252 515 1.215645671427 352 587 612 2.9761.2141.8583.507679588679646308 664 13.725-

31-12-2013 boekw aarde nominaal 282 314 597

15.000 10.500 15.500

257 300 1.256 1.784 427 352 587 612 679646377 664 6.485

11.800 9.200 25.000 10.000 30.000 30.000 8.000 4.000 4.000 16.000 16.000 16.000 16.000 20.000 8.000 12.000 27.000 10.000 10.000 10.000 10.000 5.000 10.000 359.000

1e break startdatum einddatum clause per rente fix 30-12-2010 30-12-2019 2-5-2011 2-5-2022 12-5-2011 13-5-2024

5,0000% 5,0000% 5,0000%

6-9-2010 31-12-2010 31-8-2011 14-3-2011 16-5-2011 18-7-2011 3-10-2011 1-12-2011 1-12-2011 3-10-2011 3-10-2011 1-12-2011 1-12-2011 15-12-2011 1-2-2012 1-5-2012 11-6-2012 2-4-2013 31-5-2013 30-8-2013 29-11-2013 31-5-2013 29-11-2013

5,0000% 5,0000% 3,1730% 3,2650% 2,5000% 2,5000% 3,6050% 3,7300% 3,7850% 3,5000% 4,0000% 3,5000% 4,0000% 3,5500% 3,6275% 3,7350% 3,3500% 3,0160% 2,7700% 2,8175% 2,8750% 3,0000% 3,0000%

6-9-2020 31-12-2022 31-8-2022 12-3-2026 16-5-2018 18-7-2019 4-10-2021 1-12-2022 1-12-2023 4-10-2021 4-10-2021 1-12-2022 1-12-2023 15-12-2023 1-2-2024 1-5-2025 11-6-2025 2-4-2028 31-5-2024 30-8-2024 29-11-2024 31-5-2024 29-11-2024

31-8-2016 16-11-2020

15-12-2017 27-5-2016 1-6-2021 2-4-2018

10-2-2022

1.325 7.810

Deel variabele hoofdsomlening niet volledig opgenomen, geen kostprijs hedge accounting (nog) niet gekoppeld, geen kostprijs hedge accounting Deel variabele hoofdsomlening in 2014 volledig opgenomen / in 2014 nieuw e lening gekoppeld

De meest rechtse kolom geeft voor de renteswaps de te betalen rente weer en voor de caps de maximale rente, waarboven rente aan Mitros vergoed wordt. Op de renteswaps ontvangt Mitros de 3- of 6-maands Euribor. De rentecaps kennen tevens de Euribor als basis. De derivaten gemarkeerd door * betreffen rentecaps ter afdekking van variabele hoofdsomleningen die nog niet volledig opgenomen zijn. Voor deze derivaten is het marktwaardeverschil met vorig jaar (een ongerealiseerd verlies van € 747 duizend) verantwoord in de V&W. De derivatenportefeuille bevat 4 swaps en 2 caps ter waarde van € 55 miljoen die begin 2012 afgesloten zijn, maar een startdatum hadden in 2013. Hiervan is € 25 miljoen gekoppeld aan in 2013 afgesloten leningen en € 10 miljoen aan een in 2014 afgesloten lening. Van de totale swap portefeuille van € 158 miljoen is € 10 miljoen (1 swap) nog niet gekoppeld aan een lening. Van de totale cap portefeuille van € 201 miljoen is € 10 miljoen (één cap) nog niet gekoppeld aan een lening. Deze derivaten zijn gemarkeerd door **. Vanwege het achterblijven van nieuwe financiering (ook door opname onder bestaande variabele hoofdsomleningen) zijn de leningen met deze modaliteiten nog niet aangetrokken. Voor deze twee niet gekoppelde derivaten is de marktwaarde per ultimo 2014 verantwoord in de V&W (een afwaardering van € 1,9 miljoen ten opzichte van vorig jaar).


blz

23

De derivaten gemarkeerd door *** zijn ultimo 2013 tegen marktwaarde afgewaardeerd, omdat deze toen nog niet volledig gekoppeld waren. Omdat deze inmiddels voor 100% gekoppeld zijn, ofwel de variabele hoofdsomlening voor dat deel volledig opgenomen is, worden deze per ultimo 2014 tegen historische kostprijs verantwoord. Het verschil tussen de markt- en tevens boekwaarde per ultimo 2013 en de historische kostprijs per ultimo 2014 is in totaal € 1,7 miljoen positief. In de derivatencontracten zijn geen toezicht belemmerende bepalingen opgenomen. Break clauses, simulaties en onderpand Bij de renteswaps afgesloten met de Deutsche Bank en een aantal van de swaps met Rabobank geldt een wederzijdse (‘mutual’) break clausule. Om het maximale risico te berekenen is er een simulatie gemaakt waarbij gesteld wordt dat de marktrente op het moment dat deze break clausules geëffectueerd zouden kunnen worden 0% bedraagt. Voor de 7 swaps zou dit een uitgave van circa € 19 miljoen betekenen in de periode 2016-2022. Het nominale bedrag van de leningen waar de betreffende renteswaps aan gekoppeld zijn bedraagt € 95 miljoen. Momenteel wordt een break plan afgerond, waarin uiteengezet wordt hoe omgegaan wordt met de break clausules en liquiditeitsrisico’s. Indien op balansdatum de rente op 0% zou worden gesteld dan bedraagt de marktwaarde van alle swaps € 50 miljoen negatief (2013: € 55 miljoen negatief). De uitkomsten van de stress test van de swaps per ultimo 2014, waarbij een rentedaling van respectievelijk 100 en 200 basispunten gesimuleerd is, zijn als volgt: Bedragen x € 1.000.000 Instrument Sw aps

Marktw aarde € -39,0

1% rentedaling € -55,2

2% rentedaling € -73,9

Aangezien Mitros geen contracten heeft afgesloten waarbij onderpand gegeven moet worden (er gelden geen ‘CSA’s), heeft de negatieve marktwaarde van de derivaten geen directe gevolgen voor de liquiditeitspositie van Mitros, zolang zich geen eventuele ‘termination events’ of ‘break clauses’ voordoen. Er wordt daarom ook (nog) geen separate liquiditeitsbuffer aangehouden voor dit doel. 6.9.3

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De terugkoopverplichting betreft 102 MGE woningen en 25 Koopgarant woningen. Bedragen x € 1.000

1 januari Mutaties uit hoofde van aankoop/verkoop Mutatie uit hoofde van w aardestijging / -daling 31 december


2014

2013

€

€

17.422

16.224

10

2.754

101

-1.556

17.533

17.422

blz

24

6.10 Kortlopende schulden 6.10.1 Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Omzetbelasting Loonbelasting

31-12-2014

31-12-2013

€

€

2.731

3.863

745

834

3.476

4.697

6.10.2 Onderhanden projecten De post onderhanden projecten betreft woningen in aanbouw welke reeds zijn verkocht. De gefactureerde termijnen lopen voor op de volgens de ‘percentage of completion’ methode bepaalde omzet. De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Gefactureerde termijnen onderhanden projecten Gerealiseerde omzet onderhanden projecten

2014

2013

€

€

2.360

0

-1.921

0

439

0

31-12-2014

31-12-2013

€

€

3.470

2.850

0

500

6.10.3 Overige schulden en overlopende passiva De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen uitkering verzekering inzake asbest calamiteit Af te rekenen stookkosten

1.094

0

515

578

Negatieve marktw aarde rente sw aps

2.058

1.325

Overige

2.290

4.936

9.427

10.189

Reservering vakantiedagen

6.11 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen • Huurverplichtingen Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal voor 2015 € 49.000. De huurverplichtingen lopen tot medio 2015. Dit betreft het kantoorpand in Nieuwegein.


blz

25

• WSW Obligo WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, waarbij voor variabele hoofdsom-leningen 75% van de maximale hoofdsom meetelt. Voor Mitros geldt een obligoverplichting van 3,85% over € 858,9 miljoen, dit is € 33 miljoen. • DIGH-lening In samenwerking met de andere Utrechtse woningcorporaties (STUW) heeft Mitros in 2009 besloten zich garant te stellen voor een DIGH-lening aan de stad LEON in Nicaragua. Op 18 februari 2009 heeft de RvC zich hiermee akkoord verklaard. Aansluitend is een akte van borgtocht ondertekend voor een lening met een totaalbedrag van € 350.173 en een looptijd van 15 jaar. De voorwaardelijke verplichting ultimo 2014 op deze borgstelling is gelijk aan het totaalbedrag van het aantal nog niet vervallen annuïteiten, zijnde 10 maal € 36.000 is € 360.000. De verplichting onder deze garantstelling valt onder de norm van 0,3 promille van het balanstotaal (op basis van bedrijfswaarde). In verband met de mogelijke verkoop van de gehele DIGH-portefeuille door DIGH is in 2014 een reservering gevormd voor de mogelijke afslag ad € 145.000. • Erfpachtverplichtingen Er zijn geen erfpachtverplichtingen, omdat alle erfpachtverplichtingen eeuwigdurend zijn afgekocht. • Leaseverplichting Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal € 1,8 miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk 2020. Het kortlopend deel (< 1 jaar) betreft € 0,7 miljoen. Het deel met een looptijd langer dan 1 jaar en korter dan 5 jaar betreft € 1,1 miljoen. • Investeringsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 28 miljoen. • Onderhoudsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 4,2 miljoen. • Achtervang Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen vanwege achtervangconstructies tot een bedrag van € 11 miljoen. Dit betreft projecten in Kanaleneiland. • Grond Er is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen van gronden. Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden. • Garantiestelling Per 31 december 2014 heeft Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van € 2,2 miljoen (2013: € 3,5 miljoen). Voor een bedrag van € 744.000 moet een creditsaldo liquide middelen worden aangehouden. Deze bankgaranties zijn grotendeels ten gunste van de gemeente gesteld, vanwege het nakomen van verplichtingen bij investeringen. • Ontvangen bankgaranties Per 31 december 2014 is er ten behoeve van Mitros € 12,5 miljoen (2013: € 12,2 miljoen) aan bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen van bedrijfs onroerend goed en het nakomen van bouwverplichtingen.


blz

26

• Leningen o/g Per 31 december 2014 zijn er flex-leningen ofwel variabele hoofdsom-leningen afgesloten waarvan de opnameruimte nog € 50,8 miljoen (2013: € 69,8 miljoen) bedraagt. Hiervan is € 28,3 miljoen binnen het borgingsplafond voor 2014. • Belastingschulden Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid. • Verzekeringsclaim Stichting Mitros probeert de kosten van de asbestcalamiteit ad € 9,7 miljoen die in 2012 en 2013 zijn gemaakt te verhalen. Niet alle gemaakte kosten zijn verhaalbaar. De verzekeraar heeft reeds een voorschot uitgekeerd van € 500.000. Inmiddels is bekend dat de verzekeraar de schade tot in ieder geval € 1,9 miljoen zal vergoeden. In 2015 is het resterende bedrag ad € 1,4 miljoen ontvangen. Dit bedrag is als vordering opgenomen onder de kortlopende vorderingen (paragraaf 6.5.2) en de bate ad € 1.9 miljoen is verwerkt in de overige bedrijfslasten (paragraaf 7.12). • Kredietfaciliteit Mitros beschikt over een kredietfaciliteit van € 25 miljoen van haar huisbankier, wat aan te wenden is voor rekening courant krediet, garanties en kasgeldleningen. Voor deze faciliteit zijn geen zekerheden gesteld. • Zekerheden/onderpand Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2013 € 4,3 miljard aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2013). € 286 miljoen aan WOZ-waarde is daarbij niet als onderpand ingezet. Voor een niet-DAEB financiering voor het vrije sector project Geuzenveste (€ 7,6 miljoen restant schuld per ultimo 2014) zijn het betreffende complex en de huurpenningen als hypothecaire zekerheid ingezet. 6.12 Verbonden partijen Met de deelnemingen waar Mitros een meerderheidsbelang heeft, heeft Mitros naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.


blz

27

7 7.1

Toelichting

op

de

geconsolideerde

winst-

en

verliesrekening

Huuropbrengsten

Voor de huurverhoging 2014 is een onderscheid gemaakt door het kabinet in inkomens. Hiervoor zijn 3 categorieën ingedeeld met een maximumpercentage huurverhoging: • Lagere inkomens € 34.085 en lager 4% • Middeninkomens € 34.086 tot € 43.602 4,5% • Hogere inkomens € 43.603 en hoger 6,5% Voor Mitros bedroeg de gemiddelde huurverhoging 3,85% (2013: 4,1%). De inflatie bedroeg 2,5%. De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

178.257

170.560

Huurderving w egens leegstand

-2.607

-4.587

Huurderving w egens oninbaarheid

-1.115

-907

174.535

165.066

Netto huren Af:

Totaal

De huurderving wegens leegstand is gedaald ten opzicht van 2013. Mitros heeft in het jaar 2014 de doorlooptijd van opzegging tot nieuwe verhuring aanzienlijk verkort. 7.2


De vergoedingen betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten. 7.3


De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

Opbrengsten verkopen bestaand bezit

65.055

40.094

Af: boekw aarde verkopen bestaand bezit

50.878

30.286

Af: Direct toerekenbare kosten

3.555

4.143

10.622

5.665

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

6.752

25.617

Kosten onderhanden projecten

5.990

22.486

762

3.131

11.384

8.796

Netto ve rk oopresultaat bestaand bezit

verkoopresultaat onderhanden projecten Totaal


blz

28

De specificatie van het verkoopresultaat onderhanden projecten is als volgt: Bedragen x € 1.000

Talmalaan fase 2 Kanaleneiland

2014

2013

€

€

1.409

9.881

-

2.984

3.204

2.083

Abrikoosstraat

-

2.285

Laan van Chartreuse 49 w oningen

-

7.600

2.112

-

Maria van Hongarijedreef

Huis te Zuylen Overige projecten

27

Totaal opbrengst onderhanden projecten Talmalaan fase 2 Kanaleneiland

784 6.752

25.617

1.617

7.935

-

3.040

1.951

1.778

Abrikoosstraat

-

2.037

Laan van Chartreuse 49 w oningen

-

7.065

1.742

-

Maria van Hongarijedreef

Huis te Zuylen Overige projecten Totaal kosten onderhanden projecten Resultaat uit onderhanden projecten

7.4

680

631 5.990

22.486

762

3.131

Geactiveerde productie eigen bedrijf

De post geactiveerde productie eigen bedrijf betreft de eigen uren welke toegerekend zijn aan de projecten. De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

Geactiveerde kosten w erkapparaat

2.473

2.184

Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf

2.473

2.184

7.5

Overige bedrijfsopbrengsten


2014

2013

€

€

Opbrengst energielevering WKO installaties

299

71

Contractvergoedingen

224

171

Teruggaaf belasting WAO/WIA

110

0

Overige bedrijf sopbrengsten

253

204

Totaal

886

446


blz

29

7.6

Overige waardeverandering vastgoedportefeuille


Onrendabel deel nieuw bouw met besluitvorming in boekjaar

2014

2013

€

€

6.240

1.984

Onrendabel deel renovatie met besluitvorming in boekjaar

12.470

38.762

Mutatie onrendabel deel nieuw bouw voorgaande jaren

-1.212

-2.884

677

-3.145

Mutatie onrendabel deel renovaties voorgaande jaren Afboekingen geactiveerde kosten geannuleerde projecten Vrijval onrendabel deel geannuleerde projecten Afw aardering grondposities Afw aardering voorraad projecten voor verkoop Totaal

7.352

4.448

-3.682

-2.940

7.804

0

0

97

29.649

36.322

Het onrendabel deel nieuwbouw ad € 6,2 miljoen betreft voornamelijk de investeringsbesluiten voor de nieuwbouw projecten Fruitbuurt Noord 3 en Hart van Lombok. Daarnaast zijn investeringsbesluiten genomen voor de renovatieprojecten A Capella, Halve Maan 3 en Kanaleneiland blok 4 en 5. Het onrendabel deel hiervan bedraagt € 12,4 miljoen. Als gevolg van wijzigingen in de stichtingskosten en waardering is het verwachte resultaat van lopende projecten gewijzigd met -/- € 1,2 miljoen voor de nieuwbouw en € 677.000 voor renovatieprojecten. Dit per saldo positieve resultaat wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door aanbestedingsvoordelen, het vrijvallen van achtervangverplichtingen door succesvolle verkoop en de herontwikkeling van de projecten waardoor de reeds gevormde voorziening voor vrijvalt. Dit jaar is voor een aantal projecten besloten om deze definitief stop te zetten dan wel te gaan herontwikkelen. Door de annulering wordt een bedrag afgeboekt van € 7,3 miljoen. Onderdeel van deze afboeking is het gevolg van de herontwikkeling projecten Hart van Lombok en Camera Obscura en Lauwerechten 2 en 4. De reeds gevormde voorziening ad € 3,6 miljoen valt echter weer vrij. Tenslotte zijn de grondposities in 2014 opnieuw getaxeerd en gewaardeerd tegen directe opbrengstwaarde. Volgens regelgeving moeten grondposities na 10 jaar worden verkocht. Mitros had voor 1 van haar grondposities een vrijstelling van deze verkoopplicht. Het ministerie heeft echter aangegeven geen uitzonderingen meer te accepteren. De totale afwaardering bedraagt € 7,8 miljoen.


blz

30

7.7

Onderhoudslasten


Toegerekende personeelskosten

2014

2013

€

€

2.435

4.464

Directe en indirecte kosten

40.869

35.854

Subtotaal

43.304

40.318

Intern uitgevoerd

-2.435

-4.464

Totaal

40.869

35.854

2014

2013

€

€

Service- en mutatieonderhoud

18.539

20.277

Planmatig onderhoud

24.765

20.041

Totaal

43.304

40.318


Het serviceen mutatie onderhoud is in 2014 lager dan voorgaand jaar door verhoogde efficiency. 7.8

Leefbaarheid


Leefbaarheidsprojecten Intern uitgevoerd leefbaarheid Totaal

2014

2013

€

€

1.200

3.023

0

-580

1.200

2.443

De kosten van leefbaarheidsprojecten zijn gedaald ten opzichte van 2013 omdat de wijkactieplannen afgelopen zijn. 7.9

Lasten servicecontracten


Servicekosten Intern uitgevoerd servicekosten Totaal


2014

2013

€

€

9.864

10.577

-221

-247

9.643

10.330

blz

31

7.10 Beheerskosten De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Overige personeelskosten

2014

2013

€

€

1.286

1.897

Reorganisatiekosten

196

1.002

Ingeleend personeel

1.196

2.253

Vaste huisvestingskosten Variabele huisvestingskosten

116

499

1.471

1.657

Energiekosten

156

246

Kantoorkosten

1.318

1.415

Automatiseringskosten

2.174

2.246

Kosten auto's

992

1.174

Kosten public relations

245

277

Advieskosten

953

1.534

Contributies en bijdragen

780

651

Afboeking verstrekte garantie DIGH-lening Nicaragua

145

0

Overige kosten

272

157

Pro rata BTW 2010 t/m 2012 Kosten P&O Organisatieprojecten Subtotaal beheerskosten

-1.684

0

21

77

1.216

3.768

10.853

18.855

Onder de advieskosten zijn de kosten van de accountant verantwoord. Het honorarium van de accountant voor de controle van de jaarrekening bedraagt € 137.000 (2013: € 134.000). Daarnaast is € 5.000 gefactureerd aan meerwerk voor de controle van de jaarrekening 2013. Voor overige controle opdrachten (specifieke wet- en regelgeving en de dVi) is € 24.000 opgenomen. Tenslotte is € 11.000 meerwerk gefactureerd voor deze overige controle opdrachten uit 2013. De post pro rata BTW 2010 t/m 2012 betreft btw op algemene kosten welke in de verhouding belaste en vrijgestelde omzet teruggevraagd mag worden. De pro rata BTW over 2013 en 2014 is nog niet teruggevraagd. Deze jaren zijn ook niet als schatting opgenomen, omdat het percentage en daarmee het bedrag nog niet betrouwbaar bepaald kon worden. Onder de organisatieprojecten zijn kosten van ingeleend personeel ten behoeve van deze projecten ter grootte van € 0,5 miljoen (2013: € 1,4 miljoen) verwerkt. De overige kosten betreffen advieskosten. 7.11 Heffingen en belastingen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Saneringssteun CFV

2014

2013

€

€

5.722

6.326

Gemeentelijke belastingen

11.084

11.085

Verhuurderheffing

15.629

639

Verzekeringen Subtotaal heffingen


274

471

32.709

18.522

blz

32

7.12 Overige bedrijfslasten De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

Beheerkosten

1.409

1.293

VvE Bijdragen

3.591

3.274

-48

881

78

36

38

730

Ontw ikkelings- en R&D-kosten Kosten energieleveringen Asbestcalamiteit Kanaleneiland overige kosten Asbestcalamiteit Kanaleneiland uitkering verzekering

-1.898

0

Subtotaal overige bedrijfslasten

3.170

6.214

2014

2013

€

€

74.963

-36.463

117

-2.111

-101

1.556

7.13 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Mutatie actuele w aarde vastgoed in exploitatie Mutatie actuele w aarde verkocht onder voorw aarden Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorw aarden Overige mutaties Totaal

-24

-51

74.955

-37.069

2014

2013

€

€

7.14 Financiële baten en lasten De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiële vaste activa Opbrengsten deposito’s Rente leningen u/g Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

82

171

2.632

5.147

0

0

42

92

2.756

5.410

-1.866

-2.048

Rentelasten langlopende schulden

-30.883

-31.031

Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten

-32.749

-33.079

Totaal

-29.993

-27.669


blz

33

7.15 Belastingen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

2014

2013

€

€

Mutatie latente belastingvordering

0

0

Acute belasting

0

131

Ontvangst dividendbelasting

22

0

Totaal

22

131

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% op basis van het commerciële resultaat. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het op nihil waarderen van de latente belastingen. 7.16 Werknemers Gedurende het jaar 2014 had Mitros gemiddeld 331 werknemers in dienst (2013: 353). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Een nadere onderverdeling is als volgt:

Wonen, zakelijke verhuur en verkoop Onderhoud Vastgoedontw ikkeling Klantcontact Directie, staf en ondersteuning


2014

2013

133 49 32 23 94 331

142 53 31 24 103 353

blz

34

7.17 Directie en commissarissen De beloning van de directie is in onderstaande tabel weergegeven: H.P. Kip

Salaris inclusief vakantiegeld Belastbare onkostenvergoeding Vervoermiddel Pensioenen Bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering Toetsingsloon WNT Sociale lasten Totaal w erkgeverslast

L. Marchesini-Franso

M.G.W. Hoezen

2014

2013

2014

2013

2014

€

€

€

€

€

2013 €

156.185

153.122

137.700

135.000

139.754

129.139

6.000

6.000

6.000

6.000

6.000

6.000

8.713

8.807

7.577

7.577

5.648

7.107

37.381

36.561

32.602

31.887

28.873

34.415

1.045

1.003

1.045

1.003

1.045

1.003

209.324

205.493

184.924

181.467

181.320

177.664

9.959

9.195

9.959

9.194

9.959

9.194

219.283

214.688

194.883

190.661

191.279

186.858

Alle directeuren zijn eind 2012 in dienst gekomen. De directeuren vallen daarmee onder de overgangsregeling van de Wet Normering Topinkomens (WNT). De WNT norm voor 2014 bedraagt € 230.474. Vanaf 2014 geldt voor alle woningcorporaties de sectorale bezoldigingsnorm ( de “blokstaffel”). Mitros is ingedeeld in categorie 1 met een maximum van € 203.400. Ook hier is een overgangsregeling van toepassing. De directeuren vallen onder deze overgangsregeling. Hun beloning zal vanaf 2018 worden afgebouwd conform het overgangsrecht naar de dan geldende maxima. Alle directeuren zijn 2014 365 dagen fulltime in dienst en worden op grond van de WNT gezien als topfunctionaris. Alle directeuren hebben een contract voor onbepaalde tijd. Ten opzichte van vorig jaar is de door Mitros afgesloten bestuurdersaansprakelijkheidsverzekering toegerekend aan de bezoldiging. Ook in de vergelijkende cijfers is deze post opgenomen. De eventueel betaalde crisisheffing hoge inkomens wordt niet tot de bezoldiging gerekend. Mitros heeft over 2013 en 2014 geen crisisheffing betaald, omdat Mitros geen hoge inkomens kende volgens deze norm.


blz

35

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is in onderstaande tabel weergegeven: toegerekende reiskosten

bezoldiging

totaal

2014

2013

2014

2013

2014

€

€

€

€

€

€

C.P. Vogelaar, Voorzitter

15.280

15.280

-

-

15.280

15.280

J.Th. Blok, Vicevoorzitter

10.170

10.415

186

-

10.356

10.415

-

6.549

-

-

-

6.549

5.458

10.915

525

-

5.983

10.915

10.915

10.915

-

-

10.915

10.915

M.W. Dijkshoorn, Vicevoorzitter J. Kiers, Lid M.H. Kieft, Lid

2013

M.F.Dijkstra, Lid

10.915

10.915

52

-

10.967

10.915

D.G.M. de Grave-Verkerk, Lid

10.915

10.915

-

-

10.915

10.915

H.H.J. Bol, Lid

10.170

5.085

813

-

10.983

5.085

R. Santokhi, Lid Totaal

5.085

-

-

-

5.085

-

78.908

80.988

1.576

0

80.483

80.988

De RvC leden J.Th. Blok en H.H.J. Bol vallen onder de nieuwe WNT regeling vanwege hun (her)benoeming na 1 januari 2012. De heer R. Santokhi valt onder de WNT staffel. De overige leden vallen onder de overgangsregeling. Bovengenoemde bedragen zijn exclusief de verschuldigde btw. De toegerekende reiskosten betreft de reiskostenvergoeding > € 0,19 per kilometer welke volgens de WNT tot de bezoldiging behoren Conform de WNT is de maximale bezoldiging in 2014 voor RvC-leden 5% van de WNT-norm. Voor 2014 is dit € 11.524. De maximale bezoldiging voor de voorzitter van de RvC bedraagt 7,5% van de WNT-norm. Voor 2014 is dit € 17.286.


blz

36

ENKELVOUDIGE JAARREKENING


blz

37

8

Enkelvoudige balans per 31 december 2014 (na resultaatbestemming)


REF. €

31-12-2014 €

€

31-12-2013 €

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

13.371

16.717 13.371

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

247.218 2.611.919 17.777 12.631

16.717

209.891 2.557.615 17.667 44.323 2.889.545

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

2.829.496

10.1. 15.549 293 32.885 0 6.677

14.762 443 32.951 193 7.810 55.404

56.159

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor verkoop

676 1.726

1.628 8.307 2.402

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide m iddelen

Totaal


9.935

2.257 624 3.360 1.292

2.183 310 3.962 1.168 7.533

7.623

13.304

12.188

2.981.557

2.932.118

blz

38


REF. €

Eigen verm ogen

10.2.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen

31-12-2014 €

€

2.033.171

1.942.865

9.975 20.944 0 575

17.988 20.400 108 606 31.494

Langlopende schulden Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

39.102

10.3. 3.119 838.470

3.287 834.446

17.533 470

17.422 177 859.592

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal


31-12-2013 €

855.332

0 23.729 10.607 3.475 358 9.650 439 9.042

10.000 45.033 16.700 4.566 459 10.360 0 7.701 57.300

94.819

2.981.557

2.932.118

blz

39

9

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2014 REF. €

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

2014 €

171.792 9.823 11.157 2.473 694

Som der bedrijfsopbrengsten

162.722 10.500 8.797 2.184 492 195.939

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Bijzondere w aardeveranderingen van materiële vaste activa Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Beheerkosten Heffingen en belastingen Overige bedrijfslasten

184.695

2.614 0 29.647 3 17.110 2.812 3.095 38.923 1.199 9.602 10.646 32.355 3.000

Som der bedrijfslasten

2013 €

€

2.390 0 36.322 3 18.864 2.872 3.504 34.760 2.443 10.254 18.572 18.298 6.160 151.006

154.442

Bedrijfsresultaat

44.933

30.253

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

73.745

-38.900

Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

4.262 -32.749

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen Resultaat na belastingen


10.1.

6.924 -32.995 -28.488

-26.071

90.190

-34.718

-95 211

-51 2.540

90.306

-32.229

blz

40

10 Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winsten verliesrekening

10.1 Financiële vaste activa 10.1.1 Deelnemingen in groepsmaatschappijen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2014) Bedragen x € 1.000 Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI MUTATIES: Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

Ontw ikkelcombinatie Stadsherstel WOM Noord Kanaleneiland Midden West VOF Nederland NV 50% 33,3% 50%

Mitros Holding BV 100%

Mitros Duurzame Warmte BV 100%

€

€

€

€

€

€

-19.648

-92

1.599

203

12.960

-4.978 19.740 14.762

-640 -640

29 29

67 67

-3 -3

723 723

176 176

-20.288

-63

1.666

200

13.683

-4.802 20.351 15.549

Totaal

De deelneming WOM Noord West betreft de entiteiten WOM Noord West Beheer BV en WOM Noord West CV. De deelneming Stadsherstel Midden Nederland NV betreft mede de entiteiten Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV.


blz

41

10.1.2 Andere deelnemingen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2014)

Utrechtse mij Wijkontw ikke tot lingsmij stadsherstel Lombok BV 0,01% 0,97%

Woningnet NV 6,06%

CV Witte Vrouw e 7,14%

BV Woonw agen exploitatie 49,00%

Totaal


€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI

1

22

270

150

-660

-217 660 443

67

67 -185 0 35 -83

MUTATIES: Kapitaalstorting Verkoop Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

-185

0

0

0

35 -150

67

1

22

270

-0

-593

-300 593 293

10.1.3 Leningen u/g De mutaties zijn als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

31-12-2014 €

31-12-2013 €

Stand 1 januari

32.144

36.725

Verstrekte leningen Aflossingen Afboekingen Stand 31 decem ber Vordering Starters Rente Regeling Voorziening vordering Starters Rente Regeling Totaal stand 31 decem ber

0 -117 0 32.027 871 -13 32.885

1.642 -6.223 0 32.144 819 -12 32.951

De leningen u/g bestaan voor € 31,2 miljoen (2013: € 31,2 miljoen) uit leningen aan verbonden partijen. Daarnaast is er een lening van € 49 duizend verstrekt aan de STUW, waar Mitros in deelneemt. Daarnaast loopt er nog een verstrekte lening met restant hoofdsom € 738,5 duizend aan een huurder, die ten behoeve van hervestiging en daarmee gepaard gaande verbouwingsinvesteringen verstrekt is in 2003. In 2008 is door het Ministerie van VROM geoordeeld dat dit niet een vorm van bankieren betreft zoals bedoeld in de MG 2001-26.


blz

42

10.2 Eigen vermogen De mutatie in het eigen vermogen is als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Resultaat boekjaar Stand 31 decem ber

31-12-2014 €

31-12-2013 €

1.942.865 90.306 2.033.171

1.975.094 -32.229 1.942.865

10.3 Langlopende schulden Voor een toelichting op de leningen wordt verwezen naar paragraaf 6.9. 10.4 Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen Voor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 6.11.


blz

43

ALGEMENE TOELICHTING EN WAARDERINGSGRONDSLAGEN


blz

44

11 Algemene toelichting 11.1

Algemeen

Woningcorporatie Mitros is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij is hoofdzakelijk werkzaam in de gemeenten Utrecht en Nieuwegein. Stichting Mitros heeft specifieke toelating voor alle gemeenten in de provincie Utrecht en een aantal gemeenten in de provincies Gelderland en Noord-Holland en is niet werkzaam buiten deze gemeenten. Stichting Mitros is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Stichting Mitros is gevestigd op de Koningin Wilhelminalaan 9 te Utrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen in Utrecht en Nieuwegein. Mitros bezit in totaal 32.388 eenheden waarvan 30.271 woningen. In de stedelijke regio Utrecht wonen circa 65.000 mensen bij woningcorporatie Mitros. Mitros maakt zich hard voor de vragen en wensen van deze mensen. Daarom werkt zij aan vitale buurten en wijken. Door het bouwen, verhuren, onderhouden, renoveren en verkopen van woningen en gebouwen voor voorzieningen. Maar ook door een bredere sociale inzet. In nauwe samenwerking met andere partijen. Mitros is betrokken bij de wereld van haar huurders. 11.2

Fiscale eenheid

Mitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100% dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100% dochtermaatschappijen, uitgezonderd ASKA Beheer BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. 11.3

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Mitros en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld.

invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige deelnemers. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mitros. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winsten verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd 1. Mitros Holding BV te Utrecht (100%); 2. Mitros Duurzame Warmte BV (100%); 3. Mitros Monumenten I BV (100%); 4. Mitros Monumenten II BV (100%) Proportioneel geconsolideerd 5. WOM Noordwest Beheer BV te Utrecht (50%); 6. WOM Noordwest CV te Utrecht (50%); 7. Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF te Rosmalen (33 1/3%) 8. Stadsherstel Midden Nederland NV te Amersfoort (50%) Ad 1: Mitros Holding BV (100%) De vennootschap heeft formeel ten doel het verrichten van werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening, evenals het deelnemen in, het op andere wijze een belang nemen in, het voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook, het voor eigen rekening of voor rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren, ontwikkelen en te gelde maken van onroerende zaken en andere registergoederen en al wat met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Op dit moment vinden er binnen Mitros Holding BV geen andere activiteiten plaats dan het deelnemen in en het financieren van onderstaande 100% deelnemingen. Mitros Holding BV heeft de volgende deelnemingen: • BV Stichts Vervoercentrum te Utrecht; • Mitros ASKA BV te Utrecht; • Mitros ASKA Beheer BV te Utrecht.

100%

Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

blz

45

De activiteiten van deze 100% deelnemingen worden hieronder nader toegelicht: • BV Stichts Vervoercentrum was economisch eigenaar van 39 Bedrijfs Onroerend Goed panden welke juridisch in eigendom zijn bij Stichting Mitros. Stichting Mitros beheert de panden. Per 11-2013 zijn deze panden verkocht aan Stichting Mitros. • Mitros ASKA BV is eigenaar van 240 woningen in Kanaleneiland. Deze woningen worden c.q. zijn deels gesloopt. Mitros ASKA BV neemt deel in de Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV. • Mitros ASKA Beheer BV neemt deel in Kanaleneiland Beheer BV die beherend vennoot is van Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV. Ad 2: Mitros Duurzame Warmte BV (100%) De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als tussenpersoon voor de levering van energie en diensten aan (rechts)personen zoals, maar niet beperkt tot, huurders, klanten, medewerkers en deelnemingen evenals het ontwikkelen van activiteiten en het opzetten van projecten die leiden tot extra energie en (woon)lastenbesparingen en voordelen in het algemeen. In feite levert de BV middels warmte en koude opslag energie aan huishoudens. Mitros levert nu aan 182 klanten energie. Ad 3 en 4: Mitros Monumenten I BV (100%) en Mitros Monumenten II BV (100%) Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV zijn deelnemingen van Stadsherstel Midden Nederland NV. Deze vennootschap is 100% aandeelhouder van Mitros Monumenten I BV te Utrecht en Mitros Monumenten II BV te Utrecht, waarin respectievelijk 75 gemeentelijke en 161 rijksmonumenten van Stichting Mitros zijn ondergebracht. Beide Monumenten BV’s beheren en exploiteren deze monumenten. De aandelen welke Stichting Mitros bezit in Stadsherstel Midden Nederland NV geven alleen recht op de economische resultaten uit de vennootschappen Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV. Deze laatste twee zijn daarom integraal geconsolideerd. Ad 5: WOM Noordwest Beheer BV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap WOM Noordwest CV; het voor eigen rekening of rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en het financieren van anderen en het stellen van zekerheid of het zich verbinden voor schulden van anderen, evenals al wat met het vorenstaande in de


ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. WOM Noordwest Beheer BV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij beheert de panden van WOM Noordwest CV. Ad 6: WOM Noordwest CV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het bevorderen van de stedelijke herstructurering in de wijk Noordwest in de gemeente Utrecht met het oog op verbetering van de leefbaarheid en de sociaaleconomische ontwikkeling in die wijk, evenals het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en al wat met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De WOM Noordwest CV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij is eigenaar en exploitant van 29 bedrijfspanden / woningen op de Amsterdamsestraatweg te Utrecht. Ad 7: Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%) De vennootschap heeft formeel ten doel het voor gezamenlijke rekening exploiteren van een ontwikkelingsbedrijf en al wat daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan zijn en meer in het bijzonder de gezamenlijke ontwikkeling van het Plangebied en het (doen) realiseren en (doen) verkopen van de projectonderdelen I, III, IV en V bestaande uit woningbouw/appartementen, bedrijfsen/of maatschappelijke ruimten. De vennootschap is een samenwerking tussen ProperStok Groep BV, Portaal Participaties BV en Stichting Mitros. In deze vennootschap is de gezamenlijke ontwikkeling van een aantal complexen op de As van Kanaleneiland ondergebracht. Ad 8: Stadsherstel Midden Nederland NV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het beheren van vermogen en het beleggen van gelden in onroerende zaken, aandelen en obligaties, het kopen en verkopen van onroerende zaken, effecten en andere goederen en het ontwikkelen van projecten verband houdende met het vorenstaande; het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het deelnemen in-, zich financieel interesseren bij- of de directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen; al wat met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Stadsherstel Midden Nederland NV enkelvoudig wordt proportioneel geconsolideerd voor het deel waarop Mitros recht heeft. blz

46

Voorts heeft Mitros een belang in de verbindingen (tussen haakjes het belang):

volgende

• Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel NV te Utrecht (0,01%). De vennootschap is een participatie in monumentale panden in Utrecht. •

WijkOntwikkelingsMaatschappij

Lombok

BV

te

Utrecht (0,95%). Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaaleconomische ontwikkeling in de gemeente Utrecht, vooral met het oog op de ontwikkeling van het bedrijfsleven in achterstandswijken en het optimaal gebruik en beheer van vastgoed daar. Zij doet dit door het laten (ver)bouwen en het aankopen en huren van bedrijfsonroerend goed en het ter beschikking stellen van financiële middelen in de vorm van participaties, garanties en leningen. • Woningnet NV te Weesp (6,03%). De vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, vooral ondernemingen die zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur - en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen. Woningnet BV is een shared service center voor de woningcorporaties met als voornaamste doel het publiceren van beschikbare verhuur- en koopwoningen via Woningnet. • BV Woonwagenexploitatie te Utrecht (49%). De vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van toegelaten instellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1 van de Woningwet, bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. • Kanaleneiland Beheer BV te Utrecht (25%). Deze vennootschap is de beherend vennoot van Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV.

de

• Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV te Utrecht (24,75%). Mitros heeft een CV/BV constructie opgezet voor de herontwikkeling van het centrumgebied Kanaleneiland. Dit betreft een samenwerking tussen Stichting Mitros, gemeente Utrecht, Proper-Stok Groep BV en Stichting Portaal.


Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid en organisatorische verbondenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een kapitaalstorting of een verstrekte lening. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten Mitros zijn gerealiseerd. 11.4

Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen

Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings-/ overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende maatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.

blz

47

12 Grondslagen voor waardering van activa en passiva In de hoofdstukken 12 t/m 16 wordt de manier waarop de diverse posten in de jaarrekening worden bepaald toegelicht. 12.1

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. 12.2

gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden.

Regelgeving 12.4

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderingsen verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mitros past deze herziene Richtlijn al vanaf verslagjaar 2010 toe. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving.

12.4.1

12.3

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. 12.5

Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd.

Materiële vaste activa

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 12.5.1

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Dit betreft het niet-DAEB bezit. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat, wordt onder meer gebaseerd op blz

48

beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Mitros 33 1/3% van haar bezit taxeren door een externe taxateur wat betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. 12.5.2

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Dit betreft het DAEB-bezit. Het beleid van Mitros is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Mitros zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat de basis voor de waardering. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert als waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Alle berekeningen gebeuren op het niveau van een complex, de zogenaamde kasstroomgenererende eenheid. Bij de complexindeling wordt onderscheid gemaakt tussen woningen, parkeren en bedrijfsonroerend goed. Vervolgens worden complexen geformeerd op basis van bouwjaarklassen en types. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige blz

49

exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. De waardering van het vastgoed in portefeuille bij Stadherstel Midden Nederland hebben betrekking op het eigen ingebrachte deel van Mitros. Voor de WOM Noordwest is de volledige portefeuille gewaardeerd, en komt 50 % van dit totaal op de balans van Mitros. Van het vastgoed in exploitatie wordt tevens de bedrijfswaarde bepaald. Deze waarde wordt niet opgenomen in de balans, maar in de toelichting in paragraaf 6.2.1 vermeld. Voor meer details over de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt verwezen naar paragraaf 6.2.1. 12.5.3


Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV.


Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Mutaties in de marktwaarde van het vastgoed verkocht onder voorwaarden en mutaties in de terugkoopverplichting worden beide als resultaat verantwoord in de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. 12.5.4

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Deze complexen worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een voorziening voor onrendabele investeringen, op basis van het negatieve verschil tussen de reële waarde van de vastgoedbelegging in ontwikkeling en de stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. Deze rente is gebaseerd op de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de voorziening voor onrendabele investeringen hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere marktwaarde. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 12.6

Financiële vaste activa

12.6.1

Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarop invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. blz

50

De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mitros in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening. 12.6.2

Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en – verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen betreffende groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Mitros in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet is 5,25%. 12.6.3

Leningen u/g

Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Hieronder vallen ook leningen in het kader van de Starters Renteregeling. 12.6.4

Te vorderen BWS-subsidies

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 12.6.5

Overige financiële vaste activa

Binnen het treasury beleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van renterisico’s. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (kostprijshedgeaccounting). Voor effectieve hedges betekent dit dat bij overige financiële activa voor de swaps de kostprijs van nul is opgenomen en voor de caps de geamortiseerde kostprijs, ofwel de geamortiseerde premie. 12.7 12.7.1

Voorraden Vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop

De voorraden vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop (onverkochte woningen (in ontwikkeling)) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, evenals gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder loonkosten en toegerekende rente blz

51

(Zie paragraaf 13.3.12). De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 12.7.2


De waardering van de voorraad onroerende zaken verkocht onder voorraden wordt uitgelegd in paragraaf 12.5.3. 12.8

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 13.2.4). Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 12.9

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. De vorderingen hebben een looptijd van maximaal een jaar, tenzij anders vermeld. 12.9.1

Huurdebiteuren

Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 12.10 Liquide middelen Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde.


12.11 Eigen vermogen De ongerealiseerde waardestijging betreft het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de balans en de historische kostprijs van het vastgoed minus in het verleden gedane afschrijvingen. Er wordt niet meer afgeschreven. De historische kostprijs wijzigt alleen nog bij oplevering nieuwbouw of bij verkoop bestaand bezit. 12.12 Voorzieningen 12.12.1 Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. De voorzieningen hebben een overwegend langlopend karakter, tenzij anders is vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 12.12.2 Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van dochtervennootschappen volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en de stichting instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen. 12.12.3 Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden op het moment van besluitvorming als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de

blz

52

boekwaarde van het complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. 12.12.4 Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen- en verplichten worden toegelicht in paragraaf 12.6.2. 12.13 Langlopende schulden 12.13.1 Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden.

12.13.2 Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 12.14 Overige activa en passiva

dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar, tenzij anders vermeld. 12.15 Operationele leasing Leasecontracten waarbij een groot deel van de vooren nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winsten verliesrekening over de looptijd van het contract. 12.16 Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Mitros maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mitros past waar mogelijk kostprijshedge-accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedgerelatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedgeinstrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Mitros derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedge-relatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft.

Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien


blz

53

13 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 13.1

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde: Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 13.1.1

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 13.2

Bedrijfsopbrengsten

13.2.1

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor de maximale percentages in 2014 wordt verwezen naar paragraaf 7.1. 13.2.2


Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten.


13.2.3

Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen. 13.2.4


Netto verkoopresultaat bestaand bezit De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). 13.2.5 Verkoopresultaat onderhanden projecten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend.

blz

54

Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. 13.2.6

Verkopen onder voorwaarden

De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd.

betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille. 13.3.4

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtcontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. 13.3.5

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 13.3.6

13.2.7

Erfpacht

Pensioenen

De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale wet- en regelgeving. Op grond wordt niet afgeschreven.

De stichting heeft voor haar werknemers een pensioenregeling getroffen waarbij de pensioenuitkeringen gebaseerd zijn op het middelloon. Deze pensioenregeling is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds. De over het boekjaar verschuldigde premies worden als kosten verantwoord. Voor per balansdatum nog niet betaalde premies wordt een schuld opgenomen. Omdat deze verplichtingen een kortlopend karakter hebben, worden deze gewaardeerd tegen de nominale waarde. De risico’s van loonontwikkeling, prijsindexatie, beleggingsrendement op het fondsvermogen zullen mogelijk leiden tot toekomstige aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen aan het pensioenfonds. Deze risico’s komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening. In geval van een tekort bij het bedrijfstak pensioenfonds heeft de stichting geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies.

13.3.2

13.3.7

De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden onder deze post verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten. 13.3 13.3.1

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

Bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa

De bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa betreffen bijzondere waardeveranderingen naar lagere opbrengstwaarde. 13.3.3

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille


Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden op balansdatum nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. Het serviceen mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, evenals de kosten van het materiaalverbruik. In de blz

55

winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 13.3.8

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden opgenomen bij de salarissen en sociale lasten.

13.3.12 Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging.

13.3.13 Belastingen 13.3.9

Overige bedrijfslasten

De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 13.3.10 Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie en van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden. Daarnaast wordt ook de mutatie in de terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden hier verantwoord. 13.3.11 Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen.


Vanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal vennootschapsbelastingplichtig en daarom verplicht om over de integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Met de belastingdienst zijn over de berekening van het fiscale resultaat voor woningcorporaties nadere afspraken gemaakt. Deze zijn vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst (VSO2). Voor de jaren tot en met 2014 zijn deze afspraken nog steeds van toepassing voor Mitros. De vennootschapsbelasting wordt berekend over het fiscale resultaat. Dit fiscale resultaat wordt bepaald op basis van de bestaande wet- en regelgeving, wat is vastgelegd in VSO2 en nadere afspraken die Mitros heeft gemaakt met de belastingdienst. Of de berekende vennootschapsbelasting daadwerkelijk een last vormt, is afhankelijk van de eventueel beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande jaren. Bij de berekening van de last, wordt eveneens rekening gehouden met de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden.

blz

56

14 Financiële instrumenten en risicobeheersing De kaders van het treasury beleid liggen vast in het treasury statuut, waarin de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ die per oktober 2012 gelden, opgenomen zijn. Op grond van het treasury statuut is het gebruik van niet-complexe financiële afgeleide instrumenten (‘derivaten’) slechts toegestaan voor het afdekken van het opwaartse renterisico van leningen met variabele rente. De toegevoegde waarde van het gebruik van financiële derivaten ten opzichte van een lening met een gelijktijdig afgesproken vaste rente dient beargumenteerd te zijn. Financiële derivaten die zijn aangegaan ter dekking van variabel rentende leningen worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende leningen (kostprijshedge-accounting). Valutarisico Mitros loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Renterisico Mitros loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vastrentende schulden loopt Mitros risico over de marktwaarde, als gevolg van wijzingen in de marktrente. Mitros maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Mitros risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot de meerderheid van de variabel rentende schulden heeft Mitros renteswaps en rentecaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt ofwel de rente gemaximeerd is. Kredietrisico Mitros heeft geen significante concentraties van kredietrisico en de vordering op financiële tegenpartijen is in ieder geval beperkt, aangezien overtollige middelen zoveel mogelijk beperkt worden en de marktwaarden op derivaten voor Mitros negatief is. Mitros maakt gebruik van meerdere banken om het kredietrisico te spreiden. Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico wordt scherp gemonitord en de liquiditeitspositie wordt op dagelijkse basis beheerd. Er is veel aandacht voor het zo accuraat mogelijk prognosticeren van kasstromen. Er zijn geen Credit Support Annexen (CSA’s) in de derivatenovereenkomsten toegestaan, waardoor stortingen als gevolg van marktwaardeschommelingen niet van toepassing zijn. Bij een aantal swaps gelden ‘mutual break clauses’. Zowel de bank als Mitros heeft dan de mogelijkheid tegen marktwaarde af te rekenen, Stichting Mitros, Jaarrekening 2014

dus dit brengt –bij ongewijzigde contracten- een liquiditeitsrisico met zich mee. De breaks gelden vanaf 2016. De marktwaarde en scenario’s (-100 en -200 basispunten) worden per kwartaal gemonitord, geclusterd per jaar dat er breaks plaatsvinden, zodat de omvang van het risico inzichtelijk is. Een break plan is momenteel in afronding. Een kredietfaciliteit en ruimte op de variabel hoofdsomleningen zorgen voor de nodige liquiditeitsbuffer. Beschikbaarheidsrisico Ten einde het beschikbaarheidsrisico te beperken worden de vervaldata van financiering in de tijd gespreid. In de meerjarenbegroting wordt voldaan aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders worden gehanteerd. De beschikbaarheid van (her)financiering hangt voor DAEB financiering af van toekenning van borgingsplafond en borging door het WSW. Het WSW heeft aan Mitros borgingsplafond toegekend voor 2014 tot en met 2016. Doordat Mitros minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Mitros doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Waardering financiële derivaten Afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het derivaat is afhankelijk van of er voor het derivaat kostprijshedge-accounting wordt toegepast of niet. Mitros past in beginsel kostprijshedge-accounting toe op afgeleide financiële instrumenten, omdat deze afdekkingen betreffen voor risicoposities. Op het moment van aangaan van een hedge-relatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. Hierin wordt onder andere de hedge-effectiviteit vastgesteld. De kritische kenmerken/modaliteiten van het hedge-instrument worden met die van de afgedekte positie vergeleken. Mitros past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps en caps, die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen ofwel gemaximeerd worden. De toekomstige modaliteiten van de derivaten sluiten één op één aan op die van de variabel rentende leningen, of vallen in elk geval volledig binnen de modaliteiten van de leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de rentederivaten wordt verantwoord in de winsten verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. blz

57

15

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt in overeenstemming met Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 15.1

Vastgoedbeleggingen, reële waarde

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In de waardering schattingselementen

zijn een opgenomen.


groot Voor

aantal alle

gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring m.b.t. tot de marktconformiteit afgegeven. 15.2

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen betreffende toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 15.3

Verwerking fiscaliteit

Hoewel de ingediende aangiften tot en met 2012 zijn gebaseerd op de uitkomsten van het verrichte boekenonderzoek naar de aangiften 2008 en 2009 en de afspraken die naar aanleiding van dit boekenonderzoek zijn gemaakt over de meest belangrijke posten in de aangifte, is het niet uitgesloten dat de belastingdienst het oneens is met bepaalde andere meer gedetailleerde standpunten die zijn ingenomen in de ingediende aangiften. Zodoende kan de fiscale positie in deze jaren nog (marginaal) wijzigen.

blz

58

16 Grondslagen kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen zonder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investerings- en financieringsactiviteiten.


De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.

blz

59

ONDERTEKENING


blz

60

Utrecht, 22 april 2015 Stichting Mitros

Directie:

H.P. Kip

M.G.W. Hoezen

L. Marchesini-Franso

Raad van Commissarissen:

C.P. Vogelaar, voorzitter

J.Th. Blok, vicevoorzitter

H.H.J. Bol, lid

M.F. Dijkstra, lid

D.G.M. de Grave-Verkerk, lid

M.H. Kieft, lid

R.R.S. Santokhi, lid


blz

61

OVERIGE GEGEVENS


blz

62

17 Overige gegevens

Voorstel resultaatbestemming Het resultaat ad € 90.306.000 positief is ten gunste van het eigen vermogen gebracht. Gebeurtenissen na balansdatum Op 17 maart 2015 is de woningwet aangenomen in de tweede kamer. Hierin is onder meer het passend toewijzen opgenomen. Dit heeft mogelijk een waardedrukkend effect op de vastgoedportefeuille. Voor het overige zijn er geen gebeurtenissen na balansdatum welke een materiële invloed hebben op de jaarrekening. Controleverklaring onafhankelijk accountant De controleverklaring is afzonderlijk weergegeven op de volgende pagina.


blz

63

Jaarrekening Utrecht

Recommend Documents