Jaarrekening Stichting Mitros. Utrecht

Anerin

Jaarrekening 2013 Stichting Mitros Utrecht

Stichting Mitros Koningin Wilhelminalaan 9 3527 LA Utrecht Inschrijfnummer KvK 30136131

INHOUDSOPGAVE

1. Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) 2. Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2013 3. Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 directe methode 4. Algemene toelichting 5. Grondslagen voor waardering van activa en passiva 6. Grondslagen voor bepaling van het resultaat 7. Financiële instrumenten en risicobeheersing 8. Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling 9. Kasstroomoverzicht 10. Toelichting op de geconsolideerde balans 11. Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening 12. Overige informatie 13. Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) 14. Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2013 15. Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winsten verliesrekening Overige gegevens

Stichting Mitros, Jaarrekening 2013

3 5 6 7 11 18 22 24 25 26 43 50 52 54 55 58

blz

2

1. Geconsolideerde balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming) Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2013 €

31-12-2012

€

€

€

Vaste activa Materiële vaste activa

10.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

16.717

8.390 16.717

Vastgoedbeleggingen

8.390

10.2.

Commercieel vastgoed in exploitatie

148.772

138.630

2.643.442

2.617.704

Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden

17.667

16.994

Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

44.815

86.364

Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging

2.854.696 Financiële vaste activa

2.859.692

10.3.

Deelnemingen

1.443

Latente belastingvordering Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

453

0

72

3.353

1.686

193

748

7.810

9.380 12.799

12.339

Vlottende activa Voorraden

10.4.

Vastgoed bestemd voor verkoop

1.628

1.373

Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor verkoop

8.307

20.374

0

773

Overige voorraden

9.935 Vorderingen

22.520

10.5.

Huurdebiteuren

2.242

Vorderingen op groepsmaatschappijen

2.018

248

0

Overige vorderingen

4.383

5.712

Overlopende activa

1.167

2.085

Liquide m iddelen

Totaal


10.6.

8.040

9.815

12.895

9.731

2.915.082

2.922.487

blz

3

Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2013 €

Groepsverm ogen

10.7.

Voorzieningen

10.8.

Voorziening onrendabele investering

31-12-2012

€

€

1.942.865

1.975.094

17.988

31.940

Voorziening deelnemingen

660

1.306

Voorziening reorganisatiekosten

108

3.232

Overige voorzieningen

606

1.500 19.362

Langlopende schulden

€

37.978

10.9.

Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen

3.287

3.834

834.446

824.829

17.422

16.224

181

108

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden

10.10.

Overige schulden

855.336 Kortlopende schulden

844.995

10.11.

Schulden aan kredietinstellingen

10.000

Kortlopend deel langlopende schulden

45.033

9.555

Schulden aan leveranciers

16.779

22.583

4.697

1.262

Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal


8.000

459

185

10.362

10.429

0

2.619

10.189

9.789 97.519

64.421

2.915.082

2.922.487

blz

4

2.

Geconsolideerde winsten verliesrekening over 2013


REF.

2013 €

2012

€

€

€

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

11.1.

165.066

156.691

Opbrengsten servicecontracten

11.2.

10.564

9.921

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

11.3.

8.796

10.088

Geactiveerde productie eigen bedrijf

11.4.

2.184

3.092

Overige bedrijfsopbrengsten

11.5.

446

1.415

Som der bedrijfsopbrengsten

187.056

181.207

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

10.1.

Bijzondere w aardeveranderingen van materiële vaste activa

2.390

2.343

0

378

11.6.

36.322

1.559

3

2

Lonen en salarissen

11.7.

24.160

27.435

Sociale lasten

11.7.

2.872

2.939

Pensioenlasten

11.7.

3.504

3.582

Huisvestingskosten

11.8.

2.402

2.235

Algemene kosten

11.9.

17.625

11.276

Onderhoudslasten

11.10.

35.854

45.217

Leefbaarheid

11.11.

2.443

2.504

Lasten servicecontracten

11.12.

10.330

9.657

Overige bedrijfslasten

11.13.

18.409

24.419

Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten

11.14.

Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen

11.16.

Resultaat deelnemingen

10.3.


133.546

30.742

47.661

-37.069

-37.963

11.15.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

Resultaat na belastingen

156.314

5.410

4.632

-33.079

-35.093 -27.669

-30.461

-33.996

-20.763

131

0

1.636

-222

-32.229

-20.985

blz

5

3.

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2013 directe methode


2013 €

2012

€

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten overige

173.189

161.378

867

7.645 174.056

169.023

Betalingen aan w erknemers

-33.655

-31.130

Betalingen aan leveranciers onderhoud

-40.050

-52.427

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

-19.381

-17.969

Betalingen uit hoofde van servicekosten

-10.019

-8.605

Betalingen overige

-24.524

-20.334

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen (betaalde) w instbelasting

-127.629

-130.465

46.427

38.558

641

492

-31.817

-30.541

127

Kasstroom uit operationele activiteiten

0 -31.049

-30.049

15.378

8.509

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

-123.807

-169.133

Verkopen bestaand bezit

40.237

35.594

Verkopen nieuw bouw

24.734

11.813

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-58.836

-121.726

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuw e leningen) Ontvangsten uit rekening courant kredietinstellingen Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

55.000

140.000

2.000

5.717

-10.378

-50.000 46.622

95.717

3.164

-17.500

Mutatie geldm iddelen Saldo liquide middelen 1 januari

9.731

27.231

Netto kasstroom

3.164

-17.500

12.895

9.731

Saldo liquide m iddelen 31 decem ber


blz

6

4.

Algemene toelichting

4.1.

Algemeen

Woningcorporatie Mitros is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij is hoofdzakelijk werkzaam in de gemeenten Utrecht en Nieuwegein. Stichting Mitros heeft specifieke toelating voor alle gemeenten in de provincie Utrecht en een aantal gemeenten in de provincies Gelderland en Noord-Holland en is niet werkzaam buiten deze gemeenten. Stichting Mitros is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Stichting Mitros is gevestigd op de Koningin Wilhelminalaan 9 te Utrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen in Utrecht en Nieuwegein. Mitros bezit in totaal 30.976 eenheden waarvan 29.227 woningen. In de stedelijke regio Utrecht wonen circa 65.000 mensen bij woningcorporatie Mitros. Mitros maakt zich hard voor de vragen en wensen van deze mensen. Daarom werkt zij aan vitale buurten en wijken. Door het bouwen, verhuren, onderhouden, renoveren en verkopen van woningen en gebouwen voor voorzieningen. Maar ook door een bredere sociale inzet. In nauwe samenwerking met andere partijen. Mitros is betrokken bij de wereld van haar huurders. 4.2.

Fiscale eenheid

Mitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100% dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100% dochtermaatschappijen, uitgezonderd ASKA Beheer BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. In verband met de fusie (zie paragraaf 4.3) van Mitros Projectontwikkeling BV met Stichting Mitros maakt per 1 april 2013 Mitros Projectontwikkeling BV hier geen onderdeel meer van uit. 4.3.

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Mitros en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mitros. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winsten verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd 1. Mitros Holding BV te Utrecht (100%); 2. Mitros Duurzame Warmte BV (100%);

Proportioneel geconsolideerd 3. WOM Noordwest Beheer BV te Utrecht (50%); 4. WOM Noordwest CV te Utrecht (50%); 5. Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF te Rosmalen (33 1/3%) 6. Stadsherstel Midden Nederland NV te Amersfoort (50%)


blz

7

Ad 1: Mitros Holding BV (100%) De vennootschap heeft formeel ten doel het verrichten van werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening, alsmede het deelnemen in, het op andere wijze een belang nemen in, het voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook, het voor eigen rekening of voor rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren, ontwikkelen en te gelde maken van onroerende zaken en andere registergoederen en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Op dit moment vinden er binnen Mitros Holding BV geen andere activiteiten plaats dan het deelnemen in en het financieren van onderstaande 100% deelnemingen. Mitros Holding BV heeft de volgende 100% deelnemingen:  BV Stichts Vervoercentrum te Utrecht;  Mitros ASKA BV te Utrecht;  Mitros ASKA Beheer BV te Utrecht.

De activiteiten van deze 100% deelnemingen worden hieronder nader toegelicht:  BV Stichts Vervoercentrum was economisch eigenaar van 39 Bedrijfs Onroerend Goed panden welke juridisch in eigendom zijn bij Stichting Mitros. Stichting Mitros beheert de panden. Per 1-1-2013 zijn deze panden verkocht aan Stichting Mitros.  Mitros ASKA BV is eigenaar van 240 woningen in Kanaleneiland. Deze woningen worden cq zijn deels gesloopt. Mitros ASKA BV neemt deel in de Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV.  Mitros ASKA Beheer BV neemt deel in Kanaleneiland Beheer BV die beherend vennoot is van Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV. 



In Mitros Projectontwikkeling BV waren de ontwikkelactiviteiten van Stichting Mitros ondergebracht. In 2013 is deze BV verhangen van Mitros Holding BV naar Stichting Mitros. Vervolgens zijn door middel van een juridische fusie alle rechten en verplichtingen overgaan naar Stichting Mitros en is deze BV opgehouden te bestaan. Binnen Mitros Ontwikkeling BV vonden geen activiteiten plaats. In 2013 is deze BV middels een statutenwijziging hernoemd naar Mitros Duurzame Warmte BV en vinden hier nieuwe activiteiten op het gebied van duurzame warmte plaats. Tevens is deze BV verhangen van Mitros Holding BV naar Stichting Mitros.

Ad 2: Mitros Duurzame Warmte BV (100%) De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als tussenpersoon voor de levering van energie en diensten aan (rechts)personen zoals, maar niet beperkt tot, huurders, klanten, medewerkers en deelnemingen alsmede het ontwikkelen van activiteiten en het opzetten van projecten die leiden tot extra energie en (woon)lastenbesparingen en voordelen in het algemeen. In feite levert de BV middels warmte en koude opslag energie aan huishoudens. Mitros levert nu aan 182 klanten energie. Ad 3: WOM Noordwest Beheer BV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap WOM Noordwest CV; het voor eigen rekening of rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en het financieren van anderen en het stellen van zekerheid of het zich verbinden voor schulden van anderen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. WOM Noordwest Beheer BV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij beheert de panden van WOM Noordwest CV. Ad 3: WOM Noordwest CV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het bevorderen van de stedelijke herstructurering in de wijk Noordwest in de gemeente Utrecht met het oog op verbetering van de leefbaarheid en de sociaaleconomische ontwikkeling in die wijk, alsmede het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn


blz

8

onderworpen, en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De WOM Noordwest CV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij is eigenaar en exploitant van 28 bedrijfspanden / woningen op de Amsterdamsestraatweg te Utrecht. Ad 4: Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%) De vennootschap heeft formeel ten doel het voor gezamenlijke rekening exploiteren van een ontwikkelingsbedrijf en al hetgeen daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan zijn en meer in het bijzonder de gezamenlijke ontwikkeling van het Plangebied en het (doen) realiseren en (doen) verkopen van de projectonderdelen I, III, IV en V bestaande uit woningbouw/appartementen, bedrijfs- en/of maatschappelijke ruimten. De vennootschap is een samenwerking tussen Proper-Stok Groep BV, Portaal Participaties BV en Stichting Mitros. In deze vennootschap is de gezamenlijke ontwikkeling van een aantal complexen op de As van Kanaleneiland ondergebracht. Ad 5: Stadsherstel Midden Nederland NV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het beheren van vermogen en het beleggen van gelden in onroerende zaken, aandelen en obligaties, het kopen en verkopen van onroerende zaken, effecten en andere goederen en het ontwikkelen van projecten verband houdende met het vorenstaande; het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het deelnemen in-, zich financieel interesseren bij- of de directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen; al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De vennootschap is onder meer 100% aandeelhouder van Mitros Monumenten I BV te Utrecht en Mitros Monumenten II BV te Utrecht, waarin respectievelijk 75 gemeentelijke en 161 rijksmonumenten van Stichting Mitros zijn ondergebracht. Beide Monumenten BV’s beheren en exploiteren deze monumenten. De andere aandeelhouder van Stadsherstel Midden Nederland NV is stichting De Alliantie welke ook (een deel van) haar monumenten heeft ondergebracht in BV’s welke ook toebehoren aan deze NV. De aandelen welke Stichting Mitros bezit geven alleen recht op de economische resultaten uit de vennootschappen Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV. Voorts heeft Mitros een belang in de volgende verbindingen (tussen haakjes het belang):  Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel NV te Utrecht (0,01%). De vennootschap is een participatie in monumentale panden in Utrecht.  WijkOntwikkelingsMaatschappij Lombok BV te Utrecht (0,97). Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht, met name met het oog op de ontwikkeling van het bedrijfsleven in achterstandswijken en het optimaal gebruik en beheer van vastgoed aldaar. Zij doet dit door het laten (ver)bouwenen het aankopen en huren van bedrijfsonroerend goed en het ter beschikking stellen van financiele middelen in de vorm van participaties, garanties en leningen.  Woningnet NV te Weesp (6,03%). De vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, met name ondernemingen die zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur - en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen. Woningnet BV is een shared service center voor de woningcorporaties met als voornaamste doel het publiceren van beschikbare verhuur- en koopwoningen via Woningnet.  CV De Witte Vrouwe te Utrecht (7,14%). De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het ontwikkelen, financieren en (doen) uitvoeren van woningbouwprojecten. In feite beheert de CV het pand van Pension Singelzicht aan de Wittecrouwenkade 1, welke middels een stichting onderdak biedt aan dak- en thuisloze jongeren.  BV Woonwagenexploitatie te Utrecht (49%). De vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van toegelaten instellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1 van de Woningwet, bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Stichting Mitros, Jaarrekening 2013

blz

9

 Kanaleneiland Beheer BV te Utrecht (25%). Deze vennootschap is de beherend vennoot van de Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV.  Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV te Utrecht (24,75%). Mitros heeft een CV/BV constructie opgezet voor de herontwikkeling van het centrumgebied Kanaleneiland. Dit betreft een samenwerking tussen Stichting Mitros, gemeente Utrecht, Proper-Stok Groep BV en Stichting Portaal. Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid en organisatorische verbondenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een kapitaalstorting of een verstrekte lening. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten Mitros zijn gerealiseerd. 4.4.

Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen

Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/ overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende maatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.


blz

10

5.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

In de hoofdstukken 5 t/m 9 wordt de manier waarop de diverse posten in de jaarrekening worden bepaald toegelicht. In de hoofdstukken 10 en 11 worden de cijfers van de balans en de winsten verliesrekening nader gespecificeerd. 5.1.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. 5.2.

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mitros past deze herziene Richtlijn reeds vanaf verslagjaar 2010 toe. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winsten verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winsten verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 5.3.

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitef ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 5.4.

Materiële vaste activa

5.4.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. Stichting Mitros, Jaarrekening 2013

blz

11

5.5.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.5.1.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Dit betreft het niet-DAEB bezit. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Mitros 33 1/3% van haar bezit taxeren door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. 5.5.2.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Dit betreft het DAEB-bezit. Het beleid van Mitros is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Mitros zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat de basis voor de waardering. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert als waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de Stichting Mitros, Jaarrekening 2013

blz

12

veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Alle berekeningen gebeuren op het niveau van een complex, de zogenaamde kasstroomgenererende eenheid. Bij de complexindeling wordt ondergescheid gemaakt tussen woningen, parkeren en bedrijfsonroerend goed. Vervolgens worden complexen geformeerd op basis van bouwjaarklassen en types. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven. Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. De waardering van het vastgoed in portefeuille bij Stadherstel Midden Nederland hebben betrekking op het eigen ingebrachte deel van Mitros. Voor de WOM Noordwest is de volledige portefeuille gewaardeerd, en komt 50 % van dit totaal op de balans van Mitros. Van het vastgoed in exploitatie wordt tevens de bedrijfswaarde bepaald. Deze waarde wordt niet opgenomen in de balans, maar in de toelichting in paragraaf 10.2.1 vermeld. Voor meer details omtrent de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt verwezen naar paragraaf 10.2.1. 5.5.3.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen


blz

13

actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Mutaties in de marktwaarde van het vastgoed verkocht onder voorwaarden en mutaties in de terugkoopverplichting worden beide als resultaat verantwoord in de post niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille. 5.5.4.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die zijn bestemd om te worden ingezet als vastgoed in exploitatie zijnde een vastgoedbelegging. Deze complexen worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een voorziening voor onrendabele investeringen, op basis van het negatieve verschil tussen de reële waarde van de vastgoedbelegging in ontwikkeling en de stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. Deze rente is gebaseerd op de gemiddelde rentevoet over het totale vreemde vermogen. Indien de voorziening voor onrendabele investeringen hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere marktwaarde. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 5.6.

Financiële vaste activa

5.6.1.

Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarop invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mitros in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Indien sprake is van een bijzondere waardevermindering vindt waardering plaats tegen de realiseerbare waarde; afwaardering vindt plaats ten laste van de winsten verliesrekening.


blz

14

5.6.2.

Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en – verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Mitros in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen.

financiële

vaste

activa,

latente

Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet is 5,25%. 5.6.3.

Leningen u/g

Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Hieronder vallen ook leningen in het kader van de Starters Renteregeling. 5.6.4.

Te vorderen BWS-subsidies

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 5.6.5.

Overige financiële vaste activa

Binnen het treasury beleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van renterisico’s. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (kostprijshedgeaccounting). Voor effectieve hedges betekent dit dat bij overige financiële activa voor de swaps de kostprijs van nul is opgenomen en voor de caps de geamortiseerde kostprijs, ofwel de geamortiseerde premie. 5.7.

Voorraden

5.7.1.

Vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop

De voorraden vastgoed (in ontwikkeling) bestemd voor verkoop (onverkochte woningen (in ontwikkeling)) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder loonkosten en toegerekende rente (Zie paragraaf 6.3.12). De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. Stichting Mitros, Jaarrekening 2013

blz

15

5.8.

Onderhanden projecten

Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.2.4). Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 5.9.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. De vorderingen hebben een looptijd van maximaal een jaar, tenzij anders vermeld. 5.9.1.

Huurdebiteuren

Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.10.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 5.11.

Voorzieningen

5.11.1. Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. De voorzieningen hebben een overwegend langlopend karakter, tenzij anders is vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 5.11.2. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van dochtervennootschappen volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en de stichting instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen. 5.11.3. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden op het moment van besluitvorming als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de


blz

16

investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. 5.11.4. Voorziening latente belastingverplichtingen Latente belastingvorderingen- en verplichten worden toegelicht in paragraaf 5.6.2. 5.12.


5.12.1. Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winsten verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 5.12.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.13.

Overige activa en passiva

Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan een jaar, tenzij anders vermeld. 5.14.

Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winsten verliesrekening over de looptijd van het contract. 5.15.

Afgeleide financiële instrumenten (derivaten)

Mitros maakt gebruik van rentederivaten. Deze worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financiële instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument kostprijshedge-accounting wordt toegepast. Indien er geen kostprijshedge-accounting wordt toegepast, wordt een schuld opgenomen voor een eventuele negatieve reële waarde van het derivaat. Mitros past waar mogelijk kostprijshedge-accounting toe. Op het moment van aangaan van een hedgerelatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent dat Mitros derivaten tegen kostprijs waardeert omdat de afgedekte leningen ook tegen kostprijs in de balans worden verwerkt. Het ineffectieve deel van de hedge-relatie wordt direct in de winsten verliesrekening verwerkt indien het hedge-instrument een negatieve reële waarde heeft. Stichting Mitros, Jaarrekening 2013

blz

17

6.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1.

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde : Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 6.1.1.

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.2.

Bedrijfsopbrengsten

6.2.1.

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor de maximale percentages in 2013 wordt verwezen naar paragraaf 11.1. 6.2.2.


Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3.

Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen. 6.2.4.

overige


Netto verkoopresultaat bestaand bezit De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Verkoopresultaat onderhanden projecten Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winsten verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winsten verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt Stichting Mitros, Jaarrekening 2013

blz

18

opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winsten verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten. Verkopen onder voorwaarden De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 6.2.5.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden onder deze post verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten. 6.3.

Bedrijfslasten

6.3.1.

Afschrijvingen materiële vaste activa

De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale wet- en regelgeving. Op grond wordt niet afgeschreven. 6.3.2.

Bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa

De bijzondere waardeveranderingen van materiële waardeveranderingen naar lagere opbrengstwaarde. 6.3.3.

vaste

activa

betreffen

bijzondere

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille. 6.3.4.

Erfpacht

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen.


blz

19

6.3.5.

Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winsten verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.6.

Pensioenen

De stichting heeft voor haar werknemers een pensioenregeling getroffen waarbij de pensioenuitkeringen gebaseerd zijn op het middelloon. Deze pensioenregeling is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds. De over het boekjaar verschuldigde premies worden als kosten verantwoord. Voor per balansdatum nog niet betaalde premies wordt een schuld opgenomen. Aangezien deze verplichtingen een kortlopend karakter hebben, worden deze gewaardeerd tegen de nominale waarde. De risico’s van loonontwikkeling, prijsindexatie, beleggingsrendement op het fondsvermogen zullen mogelijk leiden tot toekomstige aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen aan het pensioenfonds. Deze risico’s komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening. In geval van een tekort bij het bedrijfstak pensioenfonds heeft de stichting geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. 6.3.7.

Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT)

Voor de uitvoering van de Wet normering bezoldiging topfunctionarissen in de (semi)publieke sector heeft de instelling zich gehouden aan de Beleidsregel toepassing WNT. De instelling heeft de Beleidsregels toepassing WNT als normenkader bij het opmaken van deze jaarrekening gehanteerd. De Aanpassingswet WNT, die onderdeel is van dit normenkader, is nog niet door de Eerste Kamer aangenomen, hetgeen kan leiden tot aanpassingen van de verstrekte informatie uit hoofde van de Aanpassingswet WNT. 6.3.8.

Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden op balansdatum nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.9.

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. In de winsten verliesrekening zijn de kosten van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. 6.3.10. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.11. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeverandering van de vastgoedportefeuille betreft de mutaties in de marktwaarde in verhuurde staat van het commercieel en sociaal vastgoed in exploitatie en van de onroerende zaken verkocht onder voorwaarden . Daarnaast wordt ook de mutatie in de terugkoopverplichting onroerende zaken verkocht onder voorwaarden hier verantwoord.


blz

20

6.3.12. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 6.3.13. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 6.3.14. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde bestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen.


blz

21

7.

Financiële instrumenten en risicobeheersing

De kaders van het treasury beleid liggen vast in het treasury statuut, waarin de ‘Beleidsregels gebruik financiële derivaten door toegelaten instellingen volkshuisvesting’ die per oktober 2012 gelden, opgenomen zijn. Op grond van het treasury statuut is het gebruik van niet-complexe financiële afgeleide instrumenten (‘derivaten’) slechts toegestaan voor het afdekken van het opwaartse renterisico van leningen met variabele rente. De toegevoegde waarde van het gebruik van financiële derivaten ten opzichte van een lening met een gelijktijdig afgesproken vaste rente dient beargumenteerd te zijn. Financiële derivaten die zijn aangegaan ter dekking van variabel rentende leningen worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende leningen (kostprijshedge-accounting). Valutarisico Mitros loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Renterisico Mitros loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor vastrentende schulden loopt Mitros risico over de marktwaarde, als gevolg van wijzingen in de marktrente. Mitros maakt geen gebruik van derivaten om dit risico af te dekken. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Mitros risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, als gevolg van wijzigingen in de rentestanden. Met betrekking tot de meerderheid van de variabel rentende schulden heeft Mitros renteswaps en rentecaps gecontracteerd, zodat zij per saldo een vaste rente betaalt ofwel de rente gemaximeerd is. Kredietrisico Mitros heeft geen significante concentraties van kredietrisico en de vordering op financiële tegenpartijen is sowieso beperkt, aangezien overtollige middelen zoveel mogelijk beperkt worden en de marktwaarden op derivaten voor Mitros negatief is. Mitros maakt gebruik van meerdere banken om het kredietrisico te spreiden. Liquiditeitsrisico Het liquiditeitsrisico wordt scherp gemonitord en de liquiditeitspositie wordt op dagelijkse basis beheerd. Er is veel aandacht voor het zo accuraat mogelijk prognosticeren van kasstromen. Er zijn geen Credit Support Annexen (CSA’s) in de derivatenovereenkomsten toegestaan, waardoor stortingen als gevolg van marktwaardeschommelingen niet van toepassing zijn. Een kredietfaciliteit en ruimte op de variabel hoofdsomleningen zorgen voor de nodige liquiditeitsbuffer. Beschikbaarheidsrisico Ten einde het beschikbaarheidsrisico te beperken worden de vervaldata van financiering in de tijd gespreid. In de meerjarenbegroting wordt voldaan aan de financiële kengetallen zoals deze door toezichthouders en andere financiële stakeholders worden gehanteerd. De beschikbaarheid van (her)financiering hangt voor DAEB financiering af van toekenning van faciliteringsvolume en borging door het WSW. Doordat Mitros minder afhankelijk wil zijn van een beperkt aantal financiers is Mitros doorlopend op zoek naar andere bronnen voor lange termijn financiering. Waardering financiële derivaten Afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) worden tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het derivaat is afhankelijk van of er voor het derivaat kostprijshedge-accounting wordt toegepast of niet. Mitros past in beginsel kostprijshedge-accounting toe op afgeleide financiële instrumenten, aangezien deze afdekkingen betreffen voor risicoposities. Op het moment van aangaan van een hedge-relatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. Hierin wordt onder andere de hedge-effectiviteit vastgesteld. De kritische kenmerken/modaliteiten van het hedge-instrument worden met die van de afgedekte positie vergeleken.


blz

22

Mitros past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps en caps, die ervoor zorgen dat bepaalde variabel rentende leningen worden omgezet in vast rentende leningen ofwel gemaximeerd worden. De toekomstige modaliteiten van de derivaten sluiten één op één aan op die van de variabel rentende leningen, of vallen in elk geval volledig binnen de modaliteiten van de leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de rentederivaten wordt verantwoord in de winsten verliesrekening onder de post financiële baten en lasten.


blz

23

8.

Belangrijke inschattingen resultaatbepaling

ten

aanzien

van

waardering

en

De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten. 8.1.1.

Vastgoedbeleggingen, reële waarde

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring mbt tot de marktconformiteit afgegeven. 8.1.2.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 8.2.

Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Mitros een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2013 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen en de verwerking van projectontwikkelingsresultaten. Dientengevolge kan de fiscale positie over 2013 en voorgaande jaren nog wijzigingen.


blz

24

9.

Kasstroomoverzicht

Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen zonder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele-, investeringsen financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten.


blz

25

10.

Toelichting op de geconsolideerde balans

10.1.

Materiële vaste activa

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:


Bedrijfsgebouw en en terreinen €

Andere Machines vaste en bedrijfsmidinstallaties delen €

Totaal

€

€

1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen Boekw aarden

5.419

59

21.652

27.130

-3.605

-53

-15.082

-18.740

1.814

6

6.570

8.390

Mutaties Investeringen

10.893

0

770

11.663

Desinvesteringen verkrijgingsprijzen

-3.415

-59

-11.418

-14.892

2.806

59

11.345

14.210

-534

-6

-2.114

-2.654

0

0

0

0

9.750

-6

-1.417

8.327

Verkrijgingsprijzen

12.897

0

11.004

23.901

Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen

-1.333

0

-5.851

-7.184

Boekw aarden

11.564

0

5.153

16.717

Desinvesteringen cumulatieve w aardeveranderingen Afschrijvingen Bijzondere w aardeverandering Totaal mutaties 31 decem ber

De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 5 jaar voor kantoorinventaris en hardware, 10 jaar voor verbouwingskosten en 30 jaar voor kantoorpanden. In het jaar 2012 is besloten om 2 kantoorpanden te verkopen. In verband hiermee is een bijzondere waardevermindering verwerkt van € 378.000. In 2013 is het pand “Vlampijpstraat” daadwerkelijk verkocht met een boekwinst van € 264.000. De afschrijvingen zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Afschrijvingen boekjaar Opbrengst verkoop bedrijfspand Vlampijpstraat Boekw aarde bedrijfspand Vlampijpstraat Totaal


2013

2012

€

€

2.654

2.343

-943

0

679

0

2.390

2.343

blz

26

10.2.

Vastgoedbeleggingen

10.2.1. Vastgoed in exploitatie Het vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 1 januari Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde Mutaties Investeringen Desinvesteringen Mutatie actuele w aarde Oplevering nieuw bouw Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties 31 decem ber Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde

2013 €

2012 €

138.630 2.617.704 2.756.334

110.719 2.576.670 2.687.389

41.705 -30.402 -36.463 92.176 1.541 -32.677 35.880

31.810 -25.811 -38.315 65.035 443 35.783 68.945

148.772 2.643.442 2.792.214

138.630 2.617.704 2.756.334

Het vastgoed in exploitatie bevat 30.976 eenheden (inclusief monumenten, overgedragen aan Stadsherstel Midden-Nederland) waarvan 29.227 woningen. In de waardering van de portefeuille is meegenomen of de woning uitgepond wordt of niet. In 2014 verwacht Mitros 290 woningen te verkopen, tegen een bruto opbrengstwaarde van circa € 40,0 miljoen. Gemiddeld bedraagt de opbrengstwaarde € 138.000 per woning. De gemiddelde boekwaarde bedraagt circa € 103.000 per woning, hetgeen een verwachte totale boekwinst van circa € 10,5 miljoen inhoudt. De overige gehanteerde parameters zijn:

Prijsinflatie Bouw kostenstijging

2012

20-jaars gemiddelde CBS

2,16%

2,13%

20-jaars gemiddelde BDB-bouw kostenstijging

2,97%

3,00%

20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS

2,03%

2,13%

24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS

1,91%

2,51%

7 jaars gemiddelde

Looninflatie IRS (basis disconteringsvoet)

2013

Mutatiegraad

7,25%

7,11%

Disconteringsvoet

7,43%

7,58%

Exit yield bij desinvestering

6,68%

6,31%

Norm instandhoudingsonderhoud / vhe (EGW)

€ 922

€ 892

Norm instandhoudingsonderhoud / vhe (MGW)

€ 846

€ 833

Beheernorm / vhe

€ 428

€ 432

De normen zijn gebaseerd op VEX-normen en gevalideerd door de externe taxateur. Voor 2013 bedraagt de basis IRS 1,91% (2012: 2,51%) en de risico-opslag 5,52% (2012: 5,07%) hetgeen resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 7,43% (2012: 7,60%). De door Mitros gehanteerde exit yields liggen tussen de 5,05% en 9,75%. De individuele huurverhoging en de mogelijke verhuurderheffing zijn verwerkt in de waardering. Stichting Mitros, Jaarrekening 2013

blz

27

Mitros waardeert haar vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde van het vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door de ontwikkelingen in de beleggersmarkt en anderzijds doordat Mitros een actief investeringsen desinvesteringsprogramma heeft. De waarde van de gehele vastgoedportefeuille eind 2013 is hoger dan de waarde van de portefeuille in 2012. Dit komt door de oplevering van nieuwbouw huurwoningen. De waarde van de afzonderlijke vastgoedcomplexen is gedaald. 2013 was voor de vastgoedmarkt een moeizaam jaar. Beleggers zijn voorzichtig als het gaat om het aankopen van vastgoed en hebben een sterke voorkeur voor nieuw vastgoed op goede locaties. Deze ontwikkelingen leiden tot dalende vastgoedwaarden. Ook Mitros ontkomt niet aan deze ontwikkeling. Hoewel het vastgoed van Mitros zich in Utrecht bevindt, een zeer goede locatie, is de waarde van het vastgoed gedaald. Deze daling wordt voor Mitros echter wel gedempt doordat de vraag naar huurwoningen toeneemt en daardoor woningen goed verhuurbaar zijn. Ook zijn de contracthuren gestegen en heeft Mitros veel geïnvesteerd in haar vastgoedportefeuille. De waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is aanzienlijk gestegen door het in exploitatie nemen van nieuwbouw in de vrije sector. De volgende marktontwikkelingen vastgoedportefeuille van Mitros:

hebben de meeste invloed op de waardeontwikkeling van de

100 80 60

x € 1.000.000

40 20 -20 -40

-60 -80 -100

Per saldo resulteert een negatieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) van € 37 miljoen.


blz

28

Bedrijfswaarde en WOZ Waarde Ter toelichting op de marktwaarde in verhuurde staat zijn de bedrijfswaarde en de WOZ waarde van het vastgoed in exploitatie opgenomen: Bedragen x € 1.000.000

2013 Sociaal Vastgoed in exploitatie €

Commercieel vastgoed in exploitatie €

2.643 1.239 4.603

149 176 259

Marktw aarde in verhuurde staat Bedrijfsw aarde WOZ w aarde

2012 Sociaal Vastgoed in exploitatie €

Totaal € 2.792 1.415 4.862

Commercieel vastgoed in exploitatie €

2.618 1.008 4.847

139 101 285

Totaal € 2.756 1.109 5.132

De bedrijfswaarde is gebaseerd op de volgende parameters: 2014

2015

2016

2017

2018

2019 e.v.

Huurstijging

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

2,0%

Kosteninflatie (inclusief lonen)

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

Bouw index

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

Onderhoudsindex

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

3,0%

Ontw ikkeling verkoopw aarde

-2,5%

-1,5%

-0,5%

0,5%

1,0%

1,0%

Korte rente

0,5%

1,0%

1,5%

2,5%

2,5%

2,5%

Lange rente

2,8%

3,1%

3,4%

3,5%

3,5%

3,5%

Opslag sociaal vastgoed

0,8%

0,8%

0,8%

0,8%

0,8%

0,8%

Opslag commercieel vastgoed

2,8%

2,8%

2,8%

2,8%

2,8%

2,8%

Disconteringsvoet

5,3%

5,3%

5,3%

5,3%

5,3%

5,3%

Huurderving

2,7%

2,7%

2,6%

2,5%

2,5%

2,0%

Inkomensafhankelijke huurverhoging

1,9%

1,9%

1,9%

1,9%

0,0%

0,0%

Gemiddelde mutatiegraad

4,8%

4,8%

5,0%

5,1%

5,3%

5,6%

Verhuurderheffing w ordt volledig meegenomen voor de levensduur van het vastgoed Saneringssteun w ordt niet ingerekend omdat dit op de corporatie rust en niet op het vastgoed Variabele lasten w orden meegenomen conform meerjarenbegroting met daarin opgenomen een inflatie van 3,0%

De parameters vanaf 2019 zijn de door het CFV voorgeschreven parameters. De parameters 2014 t/m 2018 zijn specifiek door Mitros bepaald maar zoveel als mogelijk in lijn met de CFV parameters vanaf 2019.


blz

29

10.2.2. Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden Het vastgoed verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2013 €

2012 €

1 januari Actuele w aarde Boekw aarde

16.994 16.994

16.631 16.631

Mutaties Investeringen Mutatie actuele w aarde Desinvestering (marktw aarde) Totaal mutaties

3.182 -2.111 -398 673

1.347 -984 363

31 decem ber Actuele w aarde Boekw aarde

17.667 17.667

16.994 16.994

Gedurende 2013 zijn 18 woningen verkocht onder voorwaarden. Er zijn 3 woningen aangekocht. In totaal zijn er 127 woningen verkocht onder voorwaarden. Van deze woningen heeft Stichting Mitros niet de juridische eigendom. De woningen verkocht onder voorwaarden betreffen 102 MGE-woningen welke gewaardeerd zijn tegen 70% van de marktwaarde. De koper deelt voor 51% in de waardestijging of –daling. Daarnaast zijn hier 25 Koopgarant woningen opgenomen tegen 75%-85% van de marktwaarde. De koper deelt voor 50% tot 77,5% in de waardestijging of –daling.


blz

30

10.2.3. Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie Het vastgoed in ontwikkeling is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2013 €

2012 €

31 decem ber voorgaand jaar Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

126.930 -72.506 54.424

107.426 -77.510 29.916

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

86.364 -31.940 54.424

84.256 -54.340 29.916

53.476 -112.719 31.646 -27.597

100.885 -81.381 5.004 24.508

31 decem ber Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

67.687 -40.860 26.827

126.930 -72.506 54.424

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

44.815 -17.988 26.827

86.364 -31.940 54.424

Mutaties Investeringen Overboekingen Mutatie voorziening Totaal mutaties

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 5,1 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2012: € 4,2 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,1% (2012: 3,1%). In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 3,0 miljoen aan eigen uren geactiveerd (2012: € 3,1 miljoen). De activa zijn verzekerd tegen herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Het vastgoed is grotendeels gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. De zekerheden en onderpanden zijn opgenomen in paragraaf 10.12. De grond in Utrecht is grotendeels uitgegeven in erfpacht en alle gevallen afgekocht, terwijl de grond in Nieuwegein in eigendom is. Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor € 14 miljoen (2012: € 14 miljoen) aan grondposities opgenomen. In het jaar 2013 is een grondpositie In Bunnik met een boekwaarde van € 325.000 verkocht tegen een prijs van € 867.000. Deze boekwinst is verantwoord onder het verkoopresultaat onderhanden projecten (paragraaf 11.3). De specificatie van de grondposities is als volgt: Bedragen x € 1.000

2013

2012

€

€

Schalkwijk

8.680

8.680

Rijnenburg

1.769

1.769

Nieuwegein

3.300

3.300

Bunnik

0

325

Totaal

13.749

14.074


blz

31

10.3.


10.3.1. Algemeen Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:


Deelnemingen €

Stand 1 januari

Latente belastingvordering €

Te vorderen Leningen u/g BWS subsidie € €

Overige financiële vaste activa €

Totaal €

453

72

1.686

748

9.380

12.339

m utaties toevoegingen verminderingen resultaat deelnemingen reclassificatie naar voorzieningen totaal mutaties

1.636 -646 990

-72

1.741 -74

-555

-1.570

-72

1.667

-555

-1.570

1.741 -2.271 1.636 -646 460

Stand 31 decem ber

1.443

0

3.353

193

7.810

12.799

10.3.2. Deelnemingen Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Utrechtse mij tot Wijkontw ikstadsher- kelingsmij Woningnet stel Lombok BV NV Belang in deelneming (per 31 december)

CV Witte Vrouw e

BV Woonw a- KanaleneiGEM gen land Kanaleneiexploitatie Beheer BV land CV

0,01%

0,97%

6,03%

7,14%

49,00%

25,00%

24,75%


€

€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen

1

22

270

150

-660

10

-646

Totaal

€ -853

Gepresenteerd onder voorzieningen

1.306

STAND 1 JANUARI

453

MUTATIES: Dividenduitkering

0

0

0

0

0

0

0

0

Resultaat boekjaar

0

0

0

0

0

0

1.636

1.636

SALDO

0

0

0

0

0

0

1.636

1.636

Eindstand deelnemingen

1

22

270

150

-660

10

990

783

Gepresenteerd onder voorzieningen

660

STAND 31 DECEMBER

1.443

In de jaarrekening van de deelneming GEM Kanaleneiland CV is een continuïteitsparagraaf opgenomen. De kredietfaciliteit ad € 10,7 miljoen wordt ultimo 2014 beëindigd volgens de huidige overeenkomst. De directie van de deelneming heeft op basis van recent gevoerde gesprekken met de financier de verwachting dat de financiering verlengd zal worden en derhalve de jaarrekening opgesteld op basis van de continuïteitsveronderstelling. Stichting Mitros onderschrijft dit standpunt en heeft derhalve de


blz

32

deelneming tegen netto-vermogenswaarde gewaardeerd. Het maximale risico voor Mitros bedraagt haar aandeel ad 24,75%. 10.3.3. Latente belastingvordering De latente belastingvordering betreft dat deel van het in 2013 bestaande compensabele verlies dat nog verrekend kan worden met toekomstige fiscale winsten. Aangezien op basis van de meerjaren tax planning geen positieve fiscale resultaten worden behaald, zal het compensabele verlies t/m 2013 naar verwachting niet via carry forward worden verrekend. De in 2013 bestaande verliezen zullen naar verwachting namelijk in 2021 verdampen. Het totale compensabele verlies tot en met de laatst ingediende aangifte 2011 bedraagt € 51 miljoen. De latente belastingvordering is derhalve gewaardeerd op (nagenoeg) nihil. Indien de totale latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 241 miljoen (2012: circa € 244 miljoen), dit betreft met name de waardering van het vastgoed. Naar verwachting zal deze latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. 10.3.4. Overige financiële vaste activa Onder de overige financiële vaste activa zijn de afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen. Dit betreffen rentecaps en renteswaps die ultimo 2013 een negatieve marktwaarde hebben van ongeveer € 13,7 miljoen. De derivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende en nog af te sluiten leningen. De onderliggende waarde van de rentecaps bedraagt in totaal € 201 miljoen nominaal. Hiervan is € 10 miljoen met een startdatum in 2013 nog niet gekoppeld aan een lening. De onderliggende waarde van de renteswaps bedraagt totaal € 158 miljoen. Hiervan is € 20 miljoen met een startdatum in 2013 nog niet gekoppeld aan een lening. De einddata van de derivaten variëren van 2018 tot 2028. Een gedetailleerd overzicht van de financiële instrumenten is opgenomen onder paragraaf 10.10. 10.4.

Voorraden

10.4.1. Voorraden vastgoed bestemd voor verkoop De voorraden vastgoed bestemd voor verkoop zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2013

31-12-2012

€

€

Voorraad koopw oningen

959

211

Voorraad MGE w oningen

413

907

Voorraad garages

256

256

1.628

1.373

De voorraad koopwoningen betreft 5 woningen aan de Talmalaan (2012: 1). De voorraad MGE woningen betreft 3 woningen in Parkwijk Zuid (Leidsche Rijn) (2012: 6). De voorraad garages betreft 25 parkeerplaatsen aan de Vleutenseweg (2012: 25).


blz

33

10.4.2. Voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop De voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor verkoop zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2013

31-12-2012

€

€

Huis te Zuylenlaan Talmalaan Abrikoosstraat

2.088

311

-

8.779

-

2.037

4.557

4.557

Maria van Hongarijedreef

983

2.761

Overige projecten

679

1.929

8.307

20.374

Sterrenberg II

De opbrengst van de onderhanden projecten is verwerkt in de winsten verliesrekening en wordt nader toegelicht in paragraaf 11.3. 10.4.3. Overige voorraden De overige voorraden zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2013

31-12-2012

€

€

0

773

0

773

Onderhanden w erk uren projectontw ikkeling

10.5.

Vorderingen

10.5.1. Huurdebiteuren De huurdebiteuren zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Huurdebiteuren Af: voorziening w egens oninbaarheid

31-12-2013

31-12-2012

€

€

4.645

3.957

-2.403

-1.938

2.242

2.018

In de voorziening wegens oninbaarheid zijn vorderingen op huurdebiteuren welke onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) vallen begrepen. Deze zijn voor 100% voorzien.


blz

34

10.5.2. Overige vorderingen De overige vorderingen zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Vogelaarbijdrage

31-12-2013

31-12-2012

€

€

0

1.406

2.732

2.262

-172

-450

Nog te ontvangen rente leningen u/g

69

212

Nog te ontvangen depot Notarissen

69

203

0

58

Overige debiteuren Voorziening overige debiteuren

Nog te ontvangen schade uitkeringen Kortlopend deel te vorderen BWS-subsidies

553

568

1.132

1.453

4.383

5.712

31-12-2013

31-12-2012

€

€

Vooruitbetaalde kosten

687

1.592

Disagio op leningen O/G

480

494

1.167

2.085

Overige vorderingen

10.5.3. Overlopende activa De overlopende activa zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

De disagio op leningen o/g heeft een looptijd van meer dan een jaar. 10.6.

Liquide middelen

De liquide middelen staan voor een bedrag van € 3,5 miljoen niet ter vrije beschikking. Dit betreft verstrekte garanties, welke zijn opgenomen onder de niet uit de balans blijkende verplichtingen.

10.7.

Groepsvermogen

De mutatie in het groepsvermogen is als volgt: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Resultaat boekjaar

31-12-2013

31-12-2012

€

€

1.975.094

1.996.079

-32.229

-20.985

1.942.865

1.975.094

Het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen bedraagt circa € 1.636 miljoen (2012: 1.720 miljoen). De ongerealiseerde waardestijging betreft het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de balans en de boekwaarde van het vastgoed gebaseeerd op historische kostprijs. Er is geen rekening gehouden met winstbelastingen, aangezien naar verwachting de komende jaren geen sprake is van fiscale winst.


blz

35

10.8.

Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties Toevoegingen Onttrekkingen Mutaties Stand 31 decem ber

Onrendabele investering Deelnemingen Reorganisatie € € €

Overige voorziening asbest calamiteit €

Overige voorziening jubilea € 0

37.978

606

Totaal €

31.940

1.306

3.232

1.500

-900 -13.052 -13.952

-646 -646

-3.124 -3.124

-1.500 -1.500

606

-294 -18.322 -18.616

17.988

660

108

0

606

19.362

De voorziening voor reorganisatie is opgenomen in het jaar 2012 voor de transitie die in 2013 heeft plaatsgevonden. De laatste kosten voor de reorganisatie zullen in 2014 gemaakt worden. De overige voorziening asbestcalamiteit betreft een voorziening voor te verwachten kosten in verband met de asbestcalamiteit in Kanaleneiland in 2013. Deze zijn in 2013 ook daadwerkelijk gemaakt. Stichting Mitros probeert (een deel van) de kosten van de asbestcalamiteit ad € 9,7 miljoen te verhalen. Dit is opgenomen onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. De voorziening jubilea is in 2012 niet gevormd in verband met de reorganisatie in 2013 waardoor deze niet betrouwbaar bepaald kon worden. De voorziening voor het ultimo 2013 aanwezige personeel is in 2013 gevormd. 10.9.


10.9.1. Leningen Gemeenten en Kredietinstellingen De mutaties in de leningen Gemeenten en Kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven:

Leningen Gemeenten

Leningen Kredietinstellingen

Niet-Daeb Leningen Kredietinstellingen

Totaal

€

€

€

€

4.395

833.823

0

838.218

-

45.000 -

10.000 -

55.000 -

Aflossingen

-947

-8.994

-511

-10.452

Saldo

-947

36.006

9.489

44.548

3.448

869.829

9.489

882.766

-161 3.287

-44.506 825.323

-366 9.123

-45.033 837.733

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties Nieuw e leningen Klimleningen

presentatie onder kortlopende schulden Stand 31 decem ber

De per 31 december 2013 door het WSW verstrekte borgstellingen bedragen in totaal € 925 miljoen (2012: € 878 miljoen), hiervan is eind 2013 € 856 miljoen (2012: € 821 miljoen) gebruikt. € 17,2 mln is rechtstreeks door de gemeenten Utrecht en Nieuwegein geborgd.


blz

36

Van de € 55 miljoen opgenomen nieuwe langlopende schulden betreft €10 miljoen een nieuwe niet-DAEB financiering (reeds overeengekomen in 2012), is er € 25 miljoen aan nieuwe geborgde leningen gestort en € 20 miljoen aan opname onder bestaande variabele hoofdsomleningen. Als zekerheid voor de niet-DAEB financiering zijn gesteld: -bankhypotheek beleggingspand, 1e in rang groot € 10.000.000 totaal complex 116 woningen, gelegen aan de Marnixlaan, Van Hoornekade, B. van Treslongstraat en J.S. de Rijkstraat. -verpanding van de huurpenningen van deze woningen. De gewogen gemiddelde financieringsrente van de langlopende schulden (inclusief derivaten) over 2013 bedraagt 3,57% (2012: 3,8%). De duration van de leningen is 6,06 jaar. Het renteprijsrisico is in de navolgende tabel weergegeven. 2e t/m Bedragen x € 1.000 Eindaflossing Periodieke aflossing Renteconversie Totaal

< 1 jaar

5e jaar

€

€

38.018

61.719

7.016

24.307

8.706 53.740

19.979 106.005

6e t/m 10e jaar

11e t/m 15e jaar

na 15 jaar

€

€

€

Totaal €

285.500

132.524

252.711

770.472

7.008

2.312

1.280

41.923

16.686 309.194

25.000 159.836

253.991

70.371 882.766

10.10. Afgeleide financiële instrumenten (derivaten) Beleid en organisatie Het treasury beleid van Mitros is vastgelegd in het treasury statuut. In het treasury statuut is bepaald dat Mitros derivaten mag toepassen, maar uitsluitend in het kader van het afdekken van renterisico’s. De jaarlijkse treasury activiteiten worden beschreven in het treasury jaarplan. Periodiek beoordelen de directie en de financiële auditcommissie van de RvC de risico’s ten aanzien van het financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige geldmiddelen. Daarnaast heeft Mitros een treasury commissie die elk kwartaal overlegt, waaraan ook een externe deskundige deelneemt. Deze commissie adviseert de directie van Mitros over financiering en het afdekken van financiële risico’s. Sinds de transitie in 2013 rapporteert de treasurer aan de manager Financiën & Control. Transacties worden gedaan na goedkeuring van het mandaat door de directie. Er is een functiescheiding tussen invoer van transacties door de Administratie en goedkeuring van de vastlegging door de treasurer. Controle van de verkregen mandaten met de transacties gebeurt periodiek door de interne auditor. In de kwartaalrapportages wordt gerapporteerd over de financiering, de omvang en markwaarde van de derivatenportefeuille en de kasstroom-realisaties en prognoses. Kenmerken derivatenportefeuille Per ultimo 2013 heeft Mitros 26 lopende derivaten met een totale nominale waarde van € 359 miljoen. De totale leningenportefeuille per ultimo 2013 bedraagt € 883 miljoen. De derivatenportefeuille bestaat voor € 158 miljoen nominaal uit swaps en voor € 201 miljoen uit caps. De marktwaarde van de derivaten per balansdatum is € 13,7 miljoen negatief (2012: € 24,1 miljoen negatief). De derivaten zijn afgesloten bij de ABN AMRO Bank NV, Deutsche Bank AG en de Coöperatieve Rabobank Utrecht en omstreken UA. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de boekwaarde van de gebruikte instrumenten per 31 december 2013, inclusief de belangrijkste kenmerken:


blz

37

Bedragen x € 1.000 31-12-2013 actuele boekw aarde w aarde € € cap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap cap

118 182 435 122 190 -2.749 -1.064 252 515 -1.215 -645 -671 427 352 587 612 -2.976 -1.214 -1.858 -3.507 -679 -588 -679 -646 308 664 -13.725

282 314 597 257 300 1.256 1.784 427 352 587 612 -679 -646 377 664 6.485

nominaal € 15.000 10.500 15.500 11.800 9.200 25.000 10.000 30.000 30.000 8.000 4.000 4.000 16.000 * 16.000 * 16.000 * 16.000 * 20.000 8.000 12.000 27.000 10.000 10.000 10.000 ** 10.000 ** 5.000 *** 10.000 ** 359.000

31-12-2012 actuele boekw aarde w aarde nominaal € € € 57 100 240 62 105 -4.047 -1.781 196 375 -1.661 -893 -947 284 230 386 394 -4.284 -1.719 -2.742 -5.431 -1.312 -1.035 -1.019 -1.012 446 468 451 -24.089

329 352 655 295 333 1.546 2.109 284 230 386 394 797 820 850 9.380

15.000 10.500 15.500 11.800 9.200 25.000 10.000 30.000 30.000 8.000 4.000 4.000 16.000 16.000 16.000 16.000 20.000 8.000 12.000 27.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 374.000

startdatum einddatum

30-12-2010 2-5-2011 12-5-2011 6-9-2010 31-12-2010 31-8-2011 14-3-2011 16-5-2011 18-7-2011 3-10-2011 1-12-2011 1-12-2011 3-10-2011 3-10-2011 1-12-2011 1-12-2011 15-12-2011 1-2-2012 1-5-2012 11-6-2012 2-4-2013 31-5-2013 30-8-2013 29-11-2013 31-5-2013 30-8-2013 29-11-2013

30-12-2019 2-5-2022 13-5-2024 6-9-2020 31-12-2022 31-8-2022 12-3-2026 16-5-2018 18-7-2019 4-10-2021 1-12-2022 1-12-2023 4-10-2021 4-10-2021 1-12-2022 1-12-2023 15-12-2023 1-2-2024 1-5-2025 11-6-2025 2-4-2028 31-5-2024 30-8-2024 29-11-2024 31-5-2024 30-8-2024 29-11-2024

break-clause per rente fix

31-8-2016 16-11-2020

15-12-2017 27-5-2016 1-6-2021 2-4-2018

10-2-2022

5,0000% 5,0000% 5,0000% 5,0000% 5,0000% 3,1730% 3,2650% 2,5000% 2,5000% 3,6050% 3,7300% 3,7850% 3,5000% 4,0000% 3,5000% 4,0000% 3,5500% 3,6275% 3,7350% 3,3500% 3,0160% 2,7700% 2,8175% 2,8750% 3,0000% 3,0000% 3,0000%

De meest rechts kolom geeft voor de renteswaps de te betalen rente weer en voor de caps de maximale rente, waarboven rente aan Mitros vergoed wordt. Op de renteswaps ontvangt Mitros de 3- of 6-maands Euribor. De rentecaps kennen tevens de Euribor als basis. De derivaten gemarkeerd door * betreffen rentecaps ter afdekking van variabele hoofdsomleningen die nog niet volledig opgenomen zijn. Voor deze derivaten is het marktwaardeverschil met vorig jaar (een ongerealiseerde winst van € 684 duizend) verantwoord in de V&W. De derivatenportefeuille bevat 4 swaps en 2 caps ter waarde van € 55 miljoen die begin 2012 afgesloten zijn, maar een startdatum hadden in 2013. Hiervan is € 25 miljoen gekoppeld aan in juni 2013 afgesloten leningen. Van de totale swap portefeuille van € 158 miljoen is € 20 miljoen (2 swaps) nog niet gekoppeld aan een lening. Van de totale cap portefeuille van € 201 miljoen is € 10 miljoen (één cap) nog niet gekoppeld aan een lening. Deze derivaten zijn gemarkeerd door **. Vanwege het achterblijven van nieuwe financiering (o.a. door het uitblijven van nieuw faciliteringsvolume en de opname onder variabele hoofdsomleningen), zijn de leningen met deze modaliteiten nog niet aangetrokken. Voor deze niet gekoppelde derivaten is de marktwaarde per ultimo 2013 verantwoord in de V&W (een afwaardering t.o.v. de geamortiseerde kostprijs van € 1,3 miljoen voor de swaps en € 179 duizend voor de cap). In 2013 is een deel van de nog niet gekoppelde derivaten als gevolg van uitblijvende financiering(snoodzaak) afgebouwd. Eén cap van nominaal € 10 miljoen is gesloten (ge-’unwind’) en één cap (gemarkeerd door ***) is verlaagd van € 10 miljoen naar € 5 miljoen nominaal, ten einde aan te sluiten op de onderliggende lening.


blz

38

Break clauses, simulaties en onderpand Bij de renteswaps afgesloten met de Deutsche Bank en een aantal van de swaps met Rabobank geldt een wederzijdse (‘mutual’) break clausule. Om het maximale risico te berekenen is er een simulatie gemaakt waarbij gesteld wordt dat de marktrente op het moment dat deze break clausules geëffectueerd zouden kunnen worden 0% bedraagt. Voor de 7 swaps zou dit -in dit fictieve en uitzonderlijke scenario- een uitgave van circa € 19 miljoen betekenen in de periode 2016-2022. Het nominale bedrag van de leningen waar de betreffende renteswaps aan gekoppeld zijn bedraagt € 95 miljoen. Indien op balansdatum de rente op 0% zou worden gesteld dan bedraagt de marktwaarde van alle swaps € 55 miljoen negatief (2012: € 60 miljoen negatief). De uitkomsten van de stress test van de derivaten per ultimo 2013, waarbij een rentedaling van respectievelijk 100 en 200 basispunten gesimuleerd is, zijn als volgt: Bedragen x € 1.000.000 Instrument

Marktw aarde

1% rentedaling

€

€

2% rentedaling €

Sw aps

-18,5

-35,1

-52,0

Caps Totaal

4,8 -13,7

2,5 -32,6

1,1 -50,9

Aangezien Mitros geen contracten heeft afgesloten waarbij onderpand gegeven moet worden (er gelden geen ‘CSA’s), heeft de negatieve marktwaarde van de derivaten geen directe gevolgen voor de liquiditeitspositie van Mitros, zolang zich geen eventuele ‘termination events’ of ‘break clauses’ voordoen. Er wordt derhalve ook geen separate liquiditeitsbuffer aangehouden voor dit doel. De aanwezigheid en aanpak van toezichtsbelemmerende bepalingen worden behandeld in 10.12. 10.10.1.

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

De terugkoopverplichting betreft 102 MGE woningen en 25 Koopgarant woningen. Bedragen x € 1.000

1 januari Mutaties uit hoofde van aankoop/verkoop

2013

2012

€

€

16.224

16.194

2.754

-1.026

Mutatie uit hoofde van w aardedaling / -stijging

-1.556

1.056

31 december

17.422

16.224

31-12-2013

31-12-2012

€

€

3.863

370

Kortlopende schulden 10.10.2.

Belastingen en premies sociale verzekeringen

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Omzetbelasting Loonbelasting


834

892

4.697

1.262

blz

39

10.10.3.

Onderhanden projecten

De specificatie is als volgt:


2013

2012

€

€

Gerealiseerde omzet onderhanden projecten

0

35.200

Gefactureerde termijnen onderhanden projecten

0

-37.819

0

-2.619

10.10.4.

Overige schulden en overlopende passiva


31-12-2013

31-12-2012

€

€

2.850

3.158

Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen uitkering verzekering inzake asbest calamiteit Af te rekenen stookkosten Reservering vakantiedagen

500

0

0

472

578

525

Negatieve marktw aarde rente sw aps

1.325

0

Overige

4.936

5.637

10.189

9.792

10.11. Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen  Huurverplichtingen Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal voor 2014 € 147.000. De huurverplichtingen lopen tot 2015.  WSW Obligo WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen, waarbij voor variabele hoofdsom-leningen 75% van de maximale hoofdsom meetelt. Voor Mitros geldt een obligoverplichting van 3,85% over € 893,4 miljoen, dit is € 34,4 miljoen.  DIGH-lening In samenwerking met de andere Utrechtse woningcorporaties (STUW) heeft Mitros in 2009 besloten zich garant te stellen voor een DIGH-lening aan de stad LEON in Nicaragua. Op 18 februari 2009 heeft de RvC zich hiermee akkoord verklaard. Aansluitend is een akte van borgtocht ondertekend voor een lening met een totaalbedrag van € 350.173 en een looptijd van 15 jaar. De voorwaardelijke verplichting ultimo 2013 op deze borgstelling is gelijk aan het totaalbedrag van het aantal nog niet vervallen annuïteiten, zijnde 11 maal € 36.000 is € 396.000. De verplichting onder deze garantstelling valt onder de norm van 0,3 promille van het balanstotaal (op basis van bedrijfswaarde).  Erfpachtverplichtingen Er zijn geen erfpachtverplichtingen, omdat alle erfpachtverplichtingen eeuwigdurend zijn afgekocht.  Stichting Mitros, Jaarrekening 2013

blz

40

 Leaseverplichting Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal € 1,9 miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk augustus 2018.  Investeringsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 63 miljoen.  Onderhoudsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 11,2 miljoen.  Heffing Saneringsfonds Mitros zal in 2014 € 5,7 miljoen moeten afdragen aan door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting opgelegde saneringsheffingen. Deze middelen worden ingezet om noodlijdende corporaties financieel te steunen. De heffing voor 2014 ad € 5,7 miljoen is vastgesteld. De heffingen voor de jaren 2015 t/m 2018 zijn nog niet vastgesteld. In de meerjarenbegroting is rekening gehouden met een totaal aan saneringsheffing voor de jaren 2015 t/m 2018 van € 10,1 miljoen.  Toezicht Belemmerende Bepalingen Toezichtsbelemmerende bepalingen zijn clausules in de derivatenovereenkomsten met banken, waardoor de banken de derivaten kunnen ontbinden indien de overheid ingrijpt. Bij de huidige negatieve marktwaarden van de swaps die dan afgerekend zouden moeten worden, zou dit (sectorbreed) tot een groot liquiditeitseffect leiden. Derhalve worden dergelijke clausules gezien als toezichtsbelemmerend. In de derivatenovereenkomsten van Stichting Mitros zijn in eerste instantie twee toezichtsbelemmerende bepalingen geïdentificeerd, in de overeenkomsten met ABN Amro Bank. De marktwaarde per ultimo 2013 van de derivaten met ABN Amro Bank is € 5,4 miljoen negatief voor de swaps (en € 1,4 miljoen positief voor de caps). Met de renteniveaus van ultimo 2013 zou bij ontbinding van de swaps € 5,4 miljoen door Stichting Mitros aan ABN Amro Bank betaald moeten worden. In het kader van naleving van lid 1 van artikel 10 van de beleidsregels derivaten van september 2012 zijn in 2013 onderhandelingen met ABN Amro Bank om deze toezichtsbelemmerende bepalingen te elimineren in gang gezet. Inmiddels is echter gebleken dat de betreffende ‘representation’ clausules alleen gelden voor nieuwe transacties. De clausules betreffen geen ‘additional termination events’. Aangezien ABN Amro Bank geen nieuwe derivaten afsluit met woningcorporaties, vanwege de geldende modelovereenkomsten, en Mitros ook niet voornemens is nieuwe derivaten (met ABN Amro Bank) af te sluiten, is geconcludeerd dat de betreffende clausules niet daadwerkelijk toezichtsbelemmerend zijn. Aangezien ook het volume van de betreffende derivaten en de eventueel af te wikkelen waarde beperkt is en liquiditeitstechnisch te dragen zou zijn, wordt het niet noodzakelijk geacht de betreffende derivaten af te bouwen. De uiteenzetting van de analyse omtrent de toezichtsbelemmerende bepalingen en een weergave van de genomen acties zijn opgenomen in het plan van aanpak voor het CFV.  Grond In het kader van grondaankopen is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bestemmingswijzigingen. Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden.

bij

 Garantiestelling Per 31 december 2013 heeft de Stichting Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van € 3,5 miljoen.  Ontvangen bankgaranties Per 31 december 2013 is er ten behoeve van Stichting Mitros € 12,2 miljoen aan bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen.


blz

41

 Leningen o/g Per 31 december 2013 zijn er flex-leningen ofwel variabele hoofdsom-leningen afgesloten waarvan de opnameruimte nog € 69,8 miljoen bedraagt.  Belastingschulden Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid.  Verzekeringsclaim Stichting Mitros probeert de kosten van de asbestcalamiteit ad € 9,7 miljoen die in 2012 en 2013 zijn gemaakt te verhalen. Niet alle gemaakte kosten zijn verhaalbaar. De verzekeraar heeft een voorschot uitgekeerd van € 500.000. Deze is uit voorzichtigheid als vooruitbetaald bedrag onder de overige schulden opgenomen.  Wijk Actie Plan (WAP) Gemeente Utrecht Mitros heeft met de Gemeente Utrecht afspraken gemaakt dat in 2014 nog circa € 500.000 besteed zal worden vanuit het WAP 2012-2013.  Kredietfaciliteit Stichting Mitros beschikt over een kredietfaciliteit van € 50 miljoen van haar huisbankier, wat aan te wenden is voor rekening courant krediet en kasgeldleningen. Voor deze faciliteit zijn geen zekerheden gesteld. Daarnaast bschikt Stichting Mitros over een obligo-kredit van € 10 miljoen.  Zekerheden-onderpand Als onderpand voor de WSW-geborgde leningen is in de dVi 2012 € 4,7 miljard aan WOZ-waarde als onderpand ingezet (peildatum WOZ waarde 1-1-2012). € 216 miljoen aan WOZ-waarde is daarbij niet als onderpand ingezet. Voor een niet-DAEB financiering voor het vrije sector project Geuzenveste (€ 9,5 miljoen restant schuld per ultimo 2013) zijn het betreffende complex en de huurpenningen als hypothecaire zekerheid ingezet. 10.12. Verbonden partijen Met de meeste van haar deelnemingen heeft Mitros naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen.


blz

42

11.

Toelichting op de geconsolideerde winsten verliesrekening

11.1.

Huuropbrengsten

Voor de huurverhoging 2013 is een onderscheid gemaakt door het kabinet in inkomens. Hiervoor zijn 3 categorieën ingedeeld met een maximumpercentage huurverhoging:  Lagere inkomens € 33.614 en lager 4%  Middeninkomens € 33.614 tot € 43.000 4,5%  Hogere inkomens € 43.000 en hoger 6,5% In 2012 was er 1 maximumpercentage van 2,3%. Voor Mitros bedroeg de gemiddelde huurverhoging 4,1% (2012: 2,11%). De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Netto huren

2013

2012

€

€

170.560

160.495

-4.587

-3.374

-907

-431

165.066

156.691

Af: Huurderving w egens leegstand Huurderving w egens oninbaarheid Totaal

11.2.


De vergoedingen betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten. 11.3.



2013

2012

€

€

Opbrengsten verkopen bestaand bezit

40.094

38.841

Af: boekw aarde verkopen bestaand bezit

30.286

25.811

Af: Direct toerekenbare kosten

4.143

3.179

Netto verkoopresultaat bestaand bezit

5.665

9.851

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

25.617

11.393

Kosten onderhanden projecten

22.486

11.156

verkoopresultaat onderhanden projecten

3.131

237

Totaal

8.796

10.088


blz

43

De specificatie van het verkoopresultaat onderhanden projecten is als volgt: Bedragen x € 1.000

2013

2012

€

€

Talmalaan fase 2

9.881

2.702

Kanaleneiland

2.984

5.509


2.083

-

Abrikoosstraat

2.285

1.956

Laan van Chartreuse 49 w oningen

7.600

-

-

1.743

Geuzenw ijk Overige projecten

784

Totaal opbrengst onderhanden projecten

-517 25.617

11.393

Talmalaan fase 2

7.935

2.523

Kanaleneiland

3.040

5.514


1.778

-

Abrikoosstraat

2.037

1.732

Laan van Chartreuse 49 w oningen

7.065

-

-

1.387

Geuzenw ijk Overige projecten Totaal kosten onderhanden projecten Resultaat uit onderhanden projecten

11.4.

631

0 22.486

11.156

3.131

237

Geactiveerde productie eigen bedrijf


Geactiveerde kosten w erkapparaat Mutatie onderhanden w erk uren Totaal

11.5.

2013

2012

€

€

2.957

2.904

-773

188

2.184

3.092

Overige bedrijfsopbrengsten

Onder de overige bedrijfsopbrengsten is in het boekjaar 2013 voor € 0,0 miljoen bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (“Vogelaarbijdrage”) verwerkt (2012: € 1,1 miljoen).


blz

44

11.6.

Overige waardeverandering vastgoedportefeuille


Onrendabel deel nieuw bouw met besluitvorming in boekjaar

2013

2012

€

€

1.984

8.725

Onrendabel deel renovatie met besluitvorming in boekjaar

38.762

0

Mutatie onrendabel deel nieuw bouw voorgaande jaren

-2.884

-1.004

Mutatie onrendabel deel renovaties voorgaande jaren

-3.145

-7.509

4.448

1.347

-2.940

0

Afw aardering geactiveerde kosten geannuleerde projecten Vrijval onrendabel deel geannuleerde projecten Afw aardering voorraad projecten voor verkoop Totaal

97

0

36.322

1.559

In de mutatie onrendabel deel nieuwbouw voorgaande jaren is een vrijval begrepen vanwege de gewijzigde plannen voor het project Hart van Lombok. De overige mutaties in deze post betreft wijzigingen in stichtingskosten en marktwaarden van de diverse projecten in ontwikkeling. De mutatie onrendabel deel renovaties voorgaande jaren betreft wijzigingen in stichtingskosten van een 3-tal renovatieprojecten in ontwikkeling. De afwaardering van geactiveerde kosten geannuleerde projecten betreft een 19-tal projecten in diverse fasen welke geannuleerd zijn. De eventuele voorziening onrendabel van deze projecten is tevens vrijgevallen. 11.7.

Personeelskosten


2013

2012

€

€

19.008

19.400

Overige personeelskosten

1.897

1.323

Reorganisatiekosten

1.002

3.485

Ingeleend personeel

2.253

3.227

24.160

27.435

Sociale lasten

2.872

2.939

Pensioenlasten

3.504

3.582

30.536

33.956

2013

2012

€

€

Lonen en salarissen

Subtotaal

Totaal

11.8.

Huisvestingskosten


Vaste huisvestingskosten Variabele huisvestingskosten Energiekosten Totaal


499

788

1.657

1.281

246

165

2.402

2.235

blz

45

11.9.

Algemene kosten


2013

2012

€

€

Kantoorkosten

1.415

1.198

Automatiseringskosten

2.246

1.563

Kosten auto's

1.174

1.233

Kosten public relations Advieskosten Contributies en bijdragen Saneringssteun CFV Overige kosten

277

367

1.534

1.771

651

953

6.326

0

157

658

Pro rata BTW

0

0

Kosten P&O

77

152

3.768

3.379

17.625

11.276

Organisatieprojecten Totaal

Het honorarium van de accountant over 2013 bedraagt € 161.000 (2012: € 156.000). Daarnaast is € 44.000 (2012: € 174.000) gefactureerd aan werkzaamheden voor onder meer meerwerk controle dVI 2012 en verwacht meerwerk controle 2013. Onder de organisatieprojecten zijn kosten van ingeleend personeel ten behoeve van deze projecten ter grootte van € 1,4 miljoen (2012: € 1,4 miljoen) verwerkt. De overige kosten betreffen advieskosten. 11.10. Onderhoudslasten De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Toegerekende personeelskosten

2013

2012

€

€

4.464

4.446

Directe en indirecte kosten

35.854

45.217

Subtotaal

40.318

49.663

Intern uitgevoerd

-4.464

-4.446

Totaal

35.854

45.217

2013

2012

€

€

Service- en mutatieonderhoud

20.277

21.857

Planmatig onderhoud

20.041

27.806

Totaal

40.318

49.663



blz

46

11.11. Leefbaarheid De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Leefbaarheidsprojecten Intern uitgevoerd leefbaarheid Totaal

2013

2012

€

€

3.023

3.397

-580

-892

2.443

2.504

2013

2012

€

€

10.577

9.939

11.12. Lasten servicecontracten De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Servicekosten Intern uitgevoerd servicekosten Totaal

-247

-281

10.330

9.657

2013

2012

€

€

11.085

11.164

639

0

11.13. Overige bedrijfslasten De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Gemeentelijke belastingen Verhuurderheffing Verzekeringen Beheerkosten Ontw ikkelings- en R&D-kosten Kosten energieleveringen Asbestcalamiteit Kanaleneiland beveiligingskosten Asbestcalamiteit Kanaleneiland overige kosten Totaal


471

634

4.567

3.609

881

66

36

0

0

2.605

730

6.341

18.409

24.419

blz

47

11.14. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Mutatie actuele w aarde Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorw aarden Overige mutaties Totaal


2013

2012

€

€

-38.574

-36.968

1.556

-1.056

-51

61

-37.069

-37.963

blz

48

11.15. Financiële baten en lasten De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiële vaste activa Opbrengsten deposito’s Rente leningen u/g Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

2013

2012

€

€

171

325

5.147

4.202

0

83

92

20

5.410

4.632

-2.048

-4.710

Rentelasten langlopende schulden

-31.031

-30.383

Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten

-33.079

-35.093

Totaal

-27.669

-30.461

2013

2012

€

€

11.16. Belastingen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Mutatie latente belastingvordering Acute belasting Diversen Totaal

0

0

131

0

0

0

131

0

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% op basis van het commerciële resultaat. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door het op nihil waarderen van de latente belastingen.


blz

49

12.

Overige informatie

12.1.

Werknemers

Gedurende het jaar 2013 had Mitros gemiddeld 353 werknemers in dienst (2012: 372). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Een nadere onderverdeling is als volgt: 2013 Wonen, zakelijke verhuur en verkoop Onderhoud Vastgoedontw ikkeling Klantcontact Directie, staf en ondersteuning

142 53 31 24 103 353

Vanwege de reorganisatie in 2013 is de structuur van de organisatie ingrijpend gewijzigd. Daarom zijn geen vergelijkende cijfers opgenomen. 12.2.

Directie en commissarissen

De beloning van de directie is in onderstaande tabel weergegeven: H.P. Kip

Salaris inclusief vakantiegeld

R. Rötscheid

L. Marchesini-Franso

M.G.W. Hoezen

2013

2012

2013

2012

2013

2012

2013

€

€

€

€

€

€

€

2012 €

153.122

51.040

-

-

135.000

33.750

129.139

31.568

Belastbare onkostenvergoeding

6.000

2.000

-

-

6.000

1.500

6.000

1.500

Vervoermiddel

8.807

3.069

-

-

7.577

1.894

7.107

1.776

36.561

12.173

-

-

31.887

7.964

34.415

5.097

204.490

68.282

-

-

180.464

45.108

176.661

39.941

9.195

3.108

-

-

9.194

2.321

9.194

2.321

-

-

-

-

-

-

Pensioenen Toetsingsloon WNT Sociale lasten Inleenvergoeding Totaal w erkgeverslast

213.685

71.390

217.851 0

217.851

189.658

47.429

185.855

De algemeen directeur de heer H.P. Kip is per 1 september 2012 in dienst gekomen. De directeur wonen mevrouw L. Marchesini-Franso is per 1 oktober 2012 in dienst gekomen. De financieel directeur mevrouw M.G.W. Hoezen is per 1 oktober 2012 in functie gekomen. Alle directeuren vallen daarmee onder de overgangsregeling van de WNT. De WNT-norm voor 2013 bedraagt € 228.599. Alle directeuren zijn fulltime in dienst en worden op grond van de WNT gezien als topfunctionaris.


blz

50

42.262

De bezoldiging van de Raad van Commissarissen is in onderstaande tabel weergegeven: Als lid van de Raad van Com m issarissen 2013

2012

€ G.J.A.M. van der Vossen Voorzitter tot 1/7/2012

Overige kosten vergoedingen 2013

2012

€

€

-

7.497

C.P. Vogelaar Lid, Voorzitter vanaf 1/7/2012

18.489

15.369

160

M.W. Dijkshoorn, Vicevoorzitter tot 1/7/2013

7.924

15.358

261

581

J. Kiers, Lid

13.207

11.781

2.544

3.492

M.H. Kieft, Lid

13.207

10.710

-

-

M.F.Dijkstra, Lid

13.207

10.710

436

-

J.Th. Blok, Lid, Vicevoorzitter vanaf 1/7/2013

12.602

12.798

372

118

D.G.M. de Grave-Verkerk, Lid

13.207

6.372

-

-

H.H.J. Bol, Lid vanaf 1/7/2013

6.153

-

-

-

97.996

90.595

3.773

5.790

Totaal

-

1.599

De RvC leden J.Th. Blok en H.H.J. Bol vallen onder de nieuwe WNT regeling vanwege hun (her)benoeming na 1 januari 2012. De overige leden vallen onder de overgangsregeling. Bovengenoemde bedragen zijn inclusief de verschuldigde btw. Conform de WNT is de maximale bezoldiging voor RvC-leden 5% van de WNT-norm exclusief de verschuldigde btw. Inclusief btw is dit € 13.830 voor 2013. De maximale bezoldiging voor de voorzitter van de RvC bedraagt 7,5% van de WNT-norm exclusief de verschuldigde btw. Inclusief btw is dit € 20.745 voor 2013.


blz

51

13.

Enkelvoudige balans per 31 december 2013 (na resultaatbestemming)


REF. €

31-12-2013 €

€

31-12-2012 €

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

16.717

8.390 16.717

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

139.347 2.628.159 17.667 44.323

8.390

131.912 2.597.484 16.994 81.242 2.829.496

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

2.827.632

15.3. 14.762 443 32.951 193 7.810

15.053 443 37.433 748 9.380 56.159

63.056

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor verkoop Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor verkoop

1.628 8.307

1.373 1.521 9.935

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide m iddelen

Totaal


2.183 310 3.962 1.168

2.894 2.014 21.246 4.822 2.084

7.623

30.165

12.188

8.270

2.932.118

2.940.406

blz

52


REF. €

Eigen vermogen

15.4.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen

31-12-2013 €

€

1.942.865

17.988 20.400 108 606

1.975.094

31.940 24.001 3.232 1.500 39.102

Langlopende schulden Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

60.673

15.5. 3.287 834.446

4.395 824.223

17.422 177

16.224 105 855.332

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel langlopende schulden Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal


31-12-2012 €

10.000 45.033 16.700 4.566 459 10.360 0 7.701

844.947

8.000 9.600 21.903 1.058 173 10.351 1.346 7.264 94.819

59.694

2.932.118

2.940.406

blz

53

14.

Enkelvoudige winsten verliesrekening over 2013 REF. €

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

162.722 10.500 8.797 2.184 492

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten


177.016

2.343 378 1.559 2 24.809 2.650 3.179 2.113 10.788 44.342 2.504 9.587 24.142 154.442

128.397

30.253

48.618

-38.900

-36.495

6.924 -32.995

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen

Resultaat na belastingen

154.174 9.868 10.357 1.136 1.480

2.390 0 36.322 3 24.017 2.872 3.504 2.402 17.343 34.760 2.443 10.254 18.132

Som der bedrijfslasten

15.3.

2012 €

€

184.695

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Bijzondere w aardeveranderingen van materiële vaste activa Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Huisvestingskosten Algemene kosten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

Belastingen resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

2013 €

6.619 -35.008 -26.071

-28.389

-34.718

-16.266

-51 2.540

-617 -4.103

-32.229

-20.985

blz

54

15.

Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winsten verliesrekening

15.1.

Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 5.6. in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 6,7 en 8. 15.2.

Juridische fusie

Begin 2013 is de 100% deelneming Mitros Projectontwikkeling BV verkocht van Mitros Holding BV aan Stichting Mitros. Vervolgens heeft een fusie plaatsgevonden tussen Mitros Projectontwikkeling BV en Stichting Mitros. 15.3.


15.3.1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2013) Bedragen x € 1.000 Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI MUTATIES: Aankoop belang Terugbetaling kapitaal Fusie MPO BV Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen Fusie MPO BV STAND 31 DECEMBER

Ontw ikkelcombinatie Stadsherstel WOM Noord Kanaleneiland Midden West VOF Nederland NV 50% 33,3% 50%

Mitros Holding BV 100%

Mitros Duurzame Warmte BV 100%

€

€

€

€

€

€

-23.341

0

1.387

1.844

11.822

-8.288 23.341 15.053

0 0 2.261 1.432 3.693

9 0 0 -101 -92

0 0 0 212 212

0 -1.500 0 -141 -1.641

0 0 0 1.138 1.138

9 -1.500 0 2.540 1.049

-19.648

-92

1.599

203

12.960

-7.239 19.740 2.261 14.762

Totaal

De deelneming WOM Noord West betreft de entiteiten WOM Noord West Beheer BV en WOM Noord West CV. Met ingang van boekjaar 2013 zijn de gemaakte boekwinsten bij verkoop van onroerend goed aan dochtermaatschappijen niet meer apart gepresenteerd onder de kortlopende schulden, maar direct in mindering gebracht op de post deelnemingen in groepsmaatschappijen. Dit is mogelijk geworden omdat de waarderingsgrondslagen allemaal gelijk getrokken zijn. Voor een betere vergelijking zijn de cijfers 2012 dienovereenkomstig aangepast. In totaal is de post deelnemingen hierdoor € 16,7 miljoen verlaagd, is de post voorziening deelneming met € 21,2 miljoen verhoogd en de post kortlopende schulden met 37,9 miljoen verlaagd.


blz

55

15.3.2. Andere deelnemingen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2013)

Utrechtse mij Wijkontw ikke tot lingsmij stadsherstel Lombok BV 0,01% 0,97%

Woningnet NV 6,06%

CV Witte Vrouw e 7,14%

BV Woonw agen exploitatie 49,00%

Totaal


€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI

1

22

270

150

-660

-217 660 443

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

0 0 0

1

22

270

150

-660

-217 660 443

MUTATIES: Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

15.3.3. Leningen u/g De mutaties zijn als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

31-12-2013 €

31-12-2012 €

Stand 1 januari

36.725

36.877

Verstrekte leningen Aflossingen Afboekingen Stand 31 decem ber Vordering Starters Rente Regeling Voorziening vordering Starters Rente Regeling Totaal stand 31 decem ber

1.642 -6.223 0 32.144 819 -12 32.951

2.432 -2.584 0 36.725 717 -10 37.433

De leningen u/g bestaan voor € 31,2 miljoen (2012: € 35,7 miljoen) uit leningen aan verbonden partijen. Daarnaast is er een lening van € 49 duizend verstrekt aan de STUW, waar Mitros in deelneemt. En € 43 duizend aan Woonbench, welke in 2012 voorzien is. Daarnaast loopt er nog een verstrekte lening met restant hoofdsom € 812 duizend aan een huurder, die ten behoeve van hervestiging en daarmee gepaard gaande verbouwingsinvesteringen verstrekt is in 2003. In 2008 is door het Ministerie van VROM geoordeeld dat dit niet een vorm van bankieren betreft zoals bedoeld in de MG 2001-26.


blz

56

15.4.

Eigen vermogen

De mutatie in het eigen vermogen is als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Resultaat boekjaar Stand 31 decem ber

15.5.

31-12-2013 €

31-12-2012 €

1.975.094 -32.229 1.942.865

1.996.079 -20.985 1.975.094


Voor een toelichting op de leningen wordt verwezen naar paragraaf 10.9.

15.6.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Voor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 10.12. Utrecht, 23 april 2014 Stichting Mitros

Directie:

H.P Kip

M.G.W. Hoezen

L. Marchesini-Franso

Raad van Commissarissen:

C.P. Vogelaar, voorzitter

J.Th. Blok, vicevoorzitter

H.H.J. Bol, lid

M.F. Dijkstra, lid

D.G.M. de Grave-Verkerk, lid

M.H. Kieft, lid

J. Kiers, lid Stichting Mitros, Jaarrekening 2013

blz

57

Overige gegevens 15.7.

Voorstel resultaatbestemming

Het resultaat ad € 32.229.000 negatief is ten laste van het eigen vermogen gebracht. 15.8.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum welke een materiële invloed hebben op de jaarrekening 15.9.

Controleverklaring onafhankelijk accountant

De controleverklaring is afzonderlijk weergegeven op de volgende pagina.


blz

58

Jaarrekening Stichting Mitros. Utrecht

Recommend Documents