24 april Jaarverslag Mitros 2012

Jaarverslag Mitros 2012

24 april 2013

Inhoudsopgave

Voorwoord ...................................................................................................................................... 5 Deel I Waardevol Wonen in 2012................................................................................................. 6 1. Resultaten 2012 ................................................................................................................. 7 1.1 Koers en resultaten.......................................................................................................... 7 1.2 Mens ................................................................................................................................ 7 1.3 Wijk .................................................................................................................................. 8 1.4 Stenen ............................................................................................................................. 8 1.5 Maatschappij .................................................................................................................... 9 1.6 Bedrijf ............................................................................................................................. 10 Deel II Mens ................................................................................................................................. 12 2. Klantbenadering en dienstverlening ............................................................................. 13 3. Prijsbeleid ......................................................................................................................... 14 3.1 Huurbeleid ..................................................................................................................... 14 3.2 Huurbetaling .................................................................................................................. 14 4 Woonruimteverdeling ...................................................................................................... 17 4.1 Toewijzing ...................................................................................................................... 17 4.2 Leegstand en mutatiegraad ........................................................................................... 19 4.3 Verhuur vrije sector........................................................................................................ 20 Deel III Wijk .................................................................................................................................. 21 5. Leefbaarheid .................................................................................................................... 22 5.1 Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpak ................................................................ 22 5.2 Niet wijkgebonden leefbaarheidsmaatregelen .............................................................. 23 6. Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed .................................................... 26 6.1 Wonen, welzijn & zorg ................................................................................................... 26 6.2 Maatschappelijk vastgoed ............................................................................................. 27 Deel IV Stenen ............................................................................................................................. 28 7. Vastgoedportefeuille ....................................................................................................... 29 7.1 Samenstelling portefeuille ............................................................................................. 29 8. Afspraken ......................................................................................................................... 31 8.1 Prestatieafspraken ......................................................................................................... 31 9. Onderhoud ....................................................................................................................... 33 9.1 Onderhoudskosten ........................................................................................................ 33 9.2 Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO) ...................................................................... 34 9.3 Planmatig onderhoud (PO) ............................................................................................ 34 10. Investeringen ................................................................................................................... 36 10.1 Aanpassing investeringsprogramma ............................................................................. 36 10.2 Projecten 2012 ............................................................................................................... 36 10.3 Asbestcalamiteit ............................................................................................................. 37 10.4 Duurzaam Mitros ........................................................................................................... 38 Deel V Maatschappij ................................................................................................................... 40 11 In gesprek ......................................................................................................................... 41 11.1 Stakeholderspalet .......................................................................................................... 41 11.2 Huurdersorganisaties en bewonerscommissies ............................................................ 41 11.3 Huurderspanels ............................................................................................................. 43 11.4 Debatteren met stakeholders ........................................................................................ 43 12. Ondernemingsbestuur .................................................................................................... 45 12.1 Good governance .......................................................................................................... 45 12.2 Integriteitsbeleid ............................................................................................................. 46 12.3 Risicomanagement ........................................................................................................ 47

12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing ......................................................... 49 13 Verslag van de Raad van Commissarissen .................................................................. 51 13.1 Algemeen ....................................................................................................................... 51 13.2 Taken en werkwijze ....................................................................................................... 51 13.3 Toezicht ......................................................................................................................... 53 13.4 Samenstelling ................................................................................................................ 55 Deel VI Het Bedrijf ...................................................................................................................... 61 14 Organisatie ....................................................................................................................... 62 14.1 Organogram ................................................................................................................... 62 14.2 De organisatie ................................................................................................................ 62 14.3 Beleid ............................................................................................................................. 63 14.4 Personele bezetting ....................................................................................................... 63 14.5 Ziekteverzuim ................................................................................................................ 64 14.6 Ondernemingsraad ........................................................................................................ 64 15 Jaarrekening .................................................................................................................... 66 15.1 Jaarresultaat 2012 ......................................................................................................... 66 15.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief ............................................................ 67 Deel VII Bijlagen .......................................................................................................................... 69 Jaarrekening ................................................................................................................................ 71 Accountantsverklaring .............................................................................................................. 128 Afkortingen................................................................................................................................. 129 Adres ........................................................................................................................................... 130

4

Voorwoord De wereld in en om Mitros was in 2012 volop in beweging. Binnen de sector werd steeds duidelijker dat de economische crisis onverminderd doorging en dat het voor corporaties door deze crisis, versterkt door de inzakkende koopmarkt en de forse heffingen die de kabinetten Rutte de sector wil opleggen, steeds moeilijker wordt om te investeren. Binnen ons werkgebied werd manifest dat Mitros moest gaan ingrijpen in haar investeringsportefeuille. Halverwege het jaar lieten wij aan onze huurders en maatschappelijke partners weten dat een deel van onze investeringen vertraagd zal worden en wellicht minder ingrijpend zullen zijn. Vanzelfsprekend een slechte boodschap. Binnen de stad Utrecht werden we in de zomer geconfronteerd met het vrijkomen van asbest tijdens een renovatie in Kanaleneiland. Dit leidde tot een gedwongen ontruiming van honderden bewoners en het tot in 2013 niet terug kunnen van een deel daarvan. Een gebeurtenis, zo realiseerden we ons, met een enorme impact. Binnen Mitros trad een nieuwe statutaire directie aan. Tegelijk werd in heel 2012 hard gewerkt aan de voorbereiding van de transitie, de aanpassing van de organisatie die in 2013 moet leiden tot een effectiever én efficiënter Mitros, dat tot tevredenheid van huurders werkt en de woningvoorraad op orde brengt. Dit jaarverslag is een reflectie op en een verantwoording over dat jaar vol beweging, 2012. Directie Mitros, Henk Peter Kip, voorzitter Maud Hoezen Liesbeth Marchesini-Franso

5

Deel I Waardevol Wonen in 2012

6

1.

Resultaten 2012

1.1

Koers en resultaten

In haar strategisch ondernemingsplan Waardevol Wonen (2008-2012) heeft Mitros als visie geformuleerd dat zij waardevol wonen wil realiseren door zich hard te maken voor de kansen van mensen in buurten en wijken in de stedelijke regio Utrecht en deze kansen samen met andere partijen te realiseren. Mitros richt zich daarbij op huurders, woningzoekenden, kopers en andere woonconsumenten (‘Mens’) die leven in buurten wijken, met name in het stedelijk gebied van Utrecht en Nieuwegein (‘Wijk’), waarbij investeringen in vastgoed de belangrijkste interventie vormen die Mitros kan doen (‘Stenen’). Mitros formuleert en levert haar prestaties in een context van maatschappelijk ondernemen (‘Maatschappij’) en een bedrijfsmatige aanpak (‘Bedrijf’). Rond deze vijf thema’s is ook dit jaarverslag opgebouwd. Eerder, in 2010, heeft Mitros focus aangebracht in haar ambities, mede in het licht van de veranderende omstandigheden op de woningmarkt en de financiële crisis, maar ook vanwege de wensen van de stakeholders. De focus ligt nu veel meer op een verbetering van de dienstverlening aan de huurder (en daarmee de verhoging van diens tevredenheid), het beter op orde krijgen van met name de bestaande woningvoorraad, een beheerste voortzetting van de wijkaanpak en het bouwen van een effectieve en efficiënte organisatie met een goede governance.

1.2

Mens

De focus op de ‘mens’ is gebaseerd op drie pijlers:  een goede dienstverlening aan de huurder, die door die huurder ook als zodanig wordt gewaardeerd;  het bieden van (goede en betaalbare) huisvesting aan lagere en middeninkomens en mensen met een zorgvraag of in de maatschappelijke opvang;  sociaal beheer in buurten en wijken (zie paragraaf 1.3). Dienstverlening Mitros is in 2012 begonnen met het opnieuw inrichten van haar organisatie en processen, wat in 2013 zal leiden tot een effectievere en efficiëntere organisatie. De klachtafhandeling – in 2012 ontving Mitros bijna 900 klachten, waaronder ook veel claims naar aanleiding van het asbestincident – is door een andere werkwijze geprofessionaliseerd. Betaalbaar wonen Mitros heeft een portefeuille van 30.212 eenheden, waarvan 28.579 woningen. Daarvan is 85% goedkoper dan € 562 per VHE per maand (kernvoorraad), 12% tussen de € 562 en € 664 (huurtoeslaggrens) en valt 3% in de vrije sector. Daarmee voldoet Mitros ruimschoots aan de prestatieafspraken in Utrecht en Nieuwegein. De huren zijn in 2012 2,3% verhoogd. Bij mutatie wil Mitros zoveel mogelijk de huren optrekken tot 100% van maximaal redelijk om een betere prijskwaliteitsverhouding te krijgen. Gemiddeld zit Mitros nu op 62%. In 2012 was dat 72%, maar inmiddels zijn de ‘schaarstepunten’ ingevoerd, zodat de maximale huur voor Mitros-woningen is gestegen. Het actieve beleid dat Mitros voert op huurachterstanden, werpt zijn vruchten af. Het aantal huurachterstanden daalde ten opzichte van 2011 met 11%, maar de hoogte van het bedrag steeg met 24% procent. Ondanks een inspanning om het te voorkomen moest Mitros 32 keer overgaan tot ontruiming vanwege incassoproblemen. Hoewel elke ontruiming er één teveel is, gaat het hier slechts om een heel klein aantal, net iets meer dan één promille van het totale aantal woningen van Mitros. Door actief beleid en goede samenwerking daalde in Utrecht echter het aantal aanzeggingen met 47% en het aantal ontruimingen met 43%. In Nieuwegein (inclusief de regio) bleef het aantal ontruimingen gelijk. Toewijzing Het aantal vrijgekomen woningen (mutatiegraad) blijft laag en dalend (4,2%); de doorstroming op de woningmarkt is dus laag. Het Rijksbeleid is om woningen met een huur tot € 664 voor 90% toe te wijzen aan mensen met een inkomen tot € 33.614 en een beperkt aantal aan mensen met een inkomen tot € 45.630. Mitros heeft aan dit beleid voldaan. Mitros heeft een aanpak ontwikkeld om met name de vrijesectorhuurwoningen sneller te kunnen verhuren en zo minder leegstand te hebben.

7

De Woningkrant, met het aanbod van vrijkomende woningen, is in 2012 vervangen door een digitale versie. Mitros heeft huurders bij de overgang geholpen.

1.3

Wijk

Mitros maakt zich sterk voor verbetering van wijken, zowel op fysiek als sociaal vlak. Voorzieningen helpen daar ook nadrukkelijk bij. Het beleid voor de wijkaanpak heeft Mitros geactualiseerd. De nieuwe focus is geconcretiseerd in Wijkaanpak 2.0. Leefbaarheid Mitros heeft een groot aantal activiteiten gerealiseerd, vaak ook samen met partners, op het gebied van leefbaarheid, zoals de aanpak van portieken en het opstellen van portiekregels, opleverings- en kennismakingsbijeenkomsten, schoonmaakacties en toezicht op schoonmaak, inzet van buurtbeheerders, tijdelijke verhuur enzovoorts. Overlast bedreigt het woongenot van mensen. In 2012 zijn ruim 400 overlastzaken bij Mitros onderzocht (en voor 94% afgehandeld). Bij eenvoudige, beginnende overlast schakelt Mitros Buurtbemiddeling in en bij complexe overlastzaken de overlastnetwerken. Mitros kan overlastgevers ook aanmelden voor het Laatstekansbeleid, waarbij stringente afspraken worden gemaakt. In Utrecht zaten acht mensen in zo’n traject. Er waren in 2012 zeven ontruimingen vanwege overlast. Verder doet Mitros in het kader van de leefbaarheid intensief onderzoek naar onrechtmatige bewoning (in 2012 6.000 woningen op eigen initiatief en 235 woningen op basis van meldingen van omwonenden) en onderzoekt zij illegale wietteelt (31 meldingen). Bij het ontdekken zeggen de meeste huurders vrijwillig hun huur op. Slechts acht keer moest worden ontruimd. Voor de leefbaarheid is het ook goed als woningen tijdelijk worden verhuurd in afwachting van bijvoorbeeld sloop of renovatie. Het aantal tijdelijke verhuringen steeg door het grote aantal renovatieprojecten in 2012 van 497 naar 1.423. Voorzieningen Mitros is actief op het gebied van wonen en zorg en heeft zeer verschillende woonvoorzieningen voor mensen met uiteenlopende (woon)zorgvragen of past woningen daarop aan. Binnen deze zogenaamde bijzondere doelgroepen werden dertien woningen aan de Vrouwenopvang toegewezen, veertien aan mensen met een lichamelijke functiebeperking en 57 aan mensen met een zorgbegeleidingsvraag. Daarnaast creëert Mitros voorzieningengebouwen, zoals een Multi Functionele Accommodatie in Ondiep. De 2 2 portefeuille aan maatschappelijk vastgoed groeide in 2012 van 88.000 m naar 97.000 m en bevat ook (voormalige) onderwijspanden en bedrijfsverzamelgebouwen. Slechts twee procent hiervan is niet verhuurd.

1.4

Stenen

Mitros investeert in woningen en gebouwen door renovatie, onderhoud, sloop en nieuwbouw. De transformatie van de vastgoedportefeuille is uitgewerkt in het Portefeuilleplan, dat een jaarlijkse update kent. In 2012 was het, door de economische crisis en de voorgenomen rijksheffingen die het niet meer mogelijk maakten om middelen aan te trekken voor nieuwe investeringen, een jaar waarin de investeringsambities flink moesten worden teruggeschroefd. Omdat die inperking van invloed is op de prestatieafspraken die zowel in Utrecht als Nieuwegein zijn gesloten, is er intensief overleg geweest met beide gemeenten. Verkoop van bestaande woningen is van groot belang voor Mitros voor het kunnen betalen van de investeringen. In 2012 verkocht Mitros 257 woningen en realiseerde daarmee een bruto-omzet van bijna € 36 miljoen. Mitros heeft als bijzonder vastgoed circa 600 monumenten, grotendeels woningbezit dat bij de verzelfstandiging van de Dienst Woningbeheer van de gemeente Utrecht is meegegaan naar Het Woningbedrijf Utrecht, één van de rechtsvoorgangers van Mitros. Het beheer van de helft van deze monumenten is uitbesteed aan Stadsherstel Midden-Nederland. Om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren voert Mitros de laatste jaren een fors onderhoudsbeleid. In 2012 werd € 50 miljoen aan onderhoud gespendeerd, gemiddeld ruim € 633 per eenheid. Mitros heeft het onderhoudsproces verder geoptimaliseerd door de opdrachtverstrekking te uniformeren en protocollen op te stellen om de effectiviteit en efficiëntie te verhogen.

8

De druk op het onderhoud is groot, mede doordat een aantal investeringsprojecten in de tijd naar achteren is geschoven. Ook werd Mitros geconfronteerd met een aantal asbestsaneringen. Wat betreft duurzaamheid heeft Mitros in 2012 beter gepresteerd dan in de jaren ervoor. Met 4.325 energiestappen, ten opzichte van 2.700 in 2011, heeft Mitros de afspraak met de gemeente om 1.500 labelstappen per jaar te zetten, ruimschoots gehaald. De investeringen komen steeds meer onder druk staan, omdat de financiële mogelijkheden van corporaties steeds verder beperkt worden. Enerzijds zijn daar de financiële crisis en de moeizame koopmarkt debet aan, anderzijds de forse heffingen die de overheid corporaties wil opleggen. 2012 was nog wel een goed jaar voor de opleveringen. Het aantal opgeleverde renovaties verdubbelde zelfs ruim. Het aantal opgeleverde nieuwbouwwoningen bleef op hetzelfde peil als in 2011, terwijl de sloop halveerde. Bij het in uitvoering nemen van projecten is de crisis meer voelbaar. Er zijn geen nieuwe renovaties gestart, de sloop ging terug naar een derde van 2011 en het in uitvoering nemen van nieuwbouwwoningen kromp in de stad Utrecht van 671 naar 222. In Leidsche Rijn en in Nieuwegein en de regio zijn echter wel meer nieuwbouwwoningen in uitvoering genomen. 2

Bouwprogramma woningen (incl. zorgunits) en maatschappelijk vastgoed (m ) 2012 Opgeleverd

In uitvoering genomen

Renovatie Utrecht

619

0

Renovatie Nieuwegein

458

0

Nieuwbouw stad Utrecht

417

222

Nieuwbouw Maatschappelijk vastgoed Utrecht

0m

2

7.667 m

2

Nieuwbouw Leidsche Rijn

79

109

Nieuwbouw Nieuwegein/regio

42

162

201

88

0

24

Sloop Utrecht Sloop Nieuwegein

1.5

Maatschappij

Mitros hanteert als maatschappelijke onderneming een zorgvuldige bedrijfsvoering en ‘good governance’. Kernwoorden zijn goed ondernemingsbestuur en risicomanagement, adequaat intern toezicht en dialoog met de samenleving (c.q. de stakeholders). Governance Mitros volgt bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording de regels van good governance en onderschrijft daarmee de Governancecode Woningcorporaties. De statutaire directie (het bestuur) is verantwoordelijk voor de realisatie van doelstellingen, strategie, financiering, beleid, resultaten en continuïteit van het bedrijf en voor de beheersing van risico’s en naleving van weten regelgeving. De directie werkt integer en transparant en volgt het bepaalde in de sectorcode voor wat betreft haar bezoldiging. Voor de directie die najaar 2012 is aangetreden is al rekening gehouden met de Wet Normering Bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) die pas per 1 januari 2013 is ingegaan. Binnen Mitros geldt een integriteitscode, waarin eigen verantwoordelijkheid maar ook transparantie een grote rol spelen. Daarnaast zijn er integriteitsprotocollen en vindt jaarlijks een integriteitsscan plaats. Meldingen van mogelijke integriteitsschendingen zijn onderzocht en afgehandeld. Mitros heeft zowel een goed werkend risicobeheersingssysteem ten aanzien van projecten, de vastgoedportefeuille, verbindingen en treasury, alsmede een eveneens adequaat systeem van interne kwaliteits- en managementcontrol.

9

Toezicht De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen Mitros en legt ook verantwoording af over het gehouden toezicht, beide conform de Governancecode. De Raad kwam in 2012 achtmaal bijeen en had een strategie-tweedaagse. Daarnaast vergaderden de Auditcommissies Financiën en Volkshuisvesting en de Renumeratiecommissie. De RvC heeft in 2012 wederom een zelf-evaluatie gedaan. De Raad heeft regelmatig contact met de huurdersorganisaties, maar ook met relevante stakeholders, en bezoekt regelmatig bijeenkomsten en brengt zelf werkbezoeken. De Raad was ook aanwezig bij overleggen met de OR en het Transitieteam om te spreken over de voortgang van de organisatie-aanpassing. De Raad boog zich, naast het nemen van een aantal (formele) besluiten, onder andere over de aanpassing van het investeringsprogramma (ingegeven door de veranderde financiële situatie), over het integriteitsbeleid, over de asbestcalamiteit in Kanaleneiland, over de bedrijfsvoering en over de invulling van nieuwe directie. Medio 2012 volgde mevrouw Vogelaar de heer Van der Vossen, die acht jaar in de Raad had gezeten, als voorzitter op. Als nieuw lid werd vervolgens, op voordracht van de OR, mevrouw De Grave-Verkerk benoemd, terwijl mevrouw Kieft werd herbenoemd. Dialoog Mitros is constant in dialoog met de samenleving. Op het niveau van wijken en buurten, op het niveau van de stad en op corporate niveau. Conform een samenwerkingsovereenkomst praat Mitros over een breed scala van onderwerpen met de huurdersorganisaties Mitropool en VBN, waarbij samen gezocht wordt naar moderne participatievormen zoals het online Mitros Panel in Utrecht, en met bewonerscommissies. Mitrosbreed zijn er bijeenkomsten zoals het Mitros Podium; in juni 2012 had dat de voortgang van de stedelijke vernieuwing als onderwerp. De jaarlijkse stakeholdersconferentie werd doorgeschoven naar januari 2013 en was gewijd aan de nieuwe ondernemingsstrategie.

1.6

Bedrijf

Om op een bedrijfsmatige wijze de ambitieuze maatschappelijke doelstellingen te kunnen realiseren is een optimale inzet en werkwijze van organisatie nodig en een scherp financieel beleid. Organisatie In 2012 werkten directie en medewerkers hard aan het vormgeven van een nieuwe organisatie. Dit traject, de Transitie geheten, levert in 2013 een organisatie op die effectiever en efficiënter is. Het eerste half jaar stond in het teken van een brede in- en externe oriëntatie op de gewenste organisatie. Na de zomer, met het aantreden van de nieuwe directie, werden stappen gezet richting de implementatie. Zichtbare resultaten daarvan waren ook een geaccordeerd Sociaal Plan en om te beginnen duidelijkheid voor alle managers binnen de organisatie. Naast de Transitie was er ruime aandacht voor de implementatie van het beleid op het gebied van ongewenste omgangsvormen, werktijden en voor Arbo en gezondheid. Eind 2012 waren er 371,6 fte in dienst (401 mensen) en 45 ingeleende mensen voor vervanging en diverse projecten, waaronder de Transitie. Daarmee was de tijdelijke formatie hoger dan in 2011. In 2013 wordt de inleen afgebouwd. De uitkomst van de Transitie zal zijn dat Mitros in totaal met circa 55 fte minder zal werken. Het ziekteverzuim daalde licht ten opzichte van 2011 (van 5,8 naar 5,5%). Najaar 2012 is een nieuwe (statutaire) directie aangetreden: op 1 september de directievoorzitter en op 1 oktober de directeuren Wonen en Financiën. Jaarresultaat en financiële positie Het jaarresultaat was € 21 miljoen negatief, in lijn met het verlies van € 20 miljoen in 2011. (De cijfers 2011 zijn verband met een stelselwijziging aangepast van € 14 miljoen negatief in de jaarrekening 2011 naar € 20 miljoen negatief.) De bedrijfsopbrengsten zijn met € 181 miljoen conform begroting. De bedrijfslasten dalen van € 141 miljoen naar € 134 miljoen. De personeels-, huisvestings- en algemene kosten vielen hoger uit (€ 49 miljoen) dan in 2011 (€ 46 miljoen). Aan netto onderhoudslasten werd € 45,2 miljoen uitgegeven (in 2011 € 49,2 miljoen*), terwijl de bruto verkoopopbrengsten bestaande en nieuwgebouwde woningen daalden van € 58,2 miljoen in 2011 naar * De kosten van planmatig onderhoud zijn vanaf 2012 op een andere wijze in de jaarrekening verantwoord. De cijfers van 2011 zijn op basis hiervan herberekend en kunnen daardoor afwijken van de cijfers in jaarverslag/jaarrekening 2011.

10

€ 50,8 miljoen in 2012. Het totaal van de rentebaten en rentelasten daalde van € 24,5 miljoen negatief van € 30,4 miljoen negatief. Het balanstotaal, gebaseerd op marktwaarde, bleef vrijwel stabiel op € 2,9 miljard en het eigen vermogen een kleine € 2 miljard.

11

Deel II Mens

12

2.

Klantbenadering en dienstverlening

Zoals beschreven in haar huurdersvisie streeft Mitros ernaar om de huurderstevredenheid te verhogen. Dat kan alleen als de verwachtingen tussen huurders en Mitros over en weer duidelijk zijn. Heldere communicatie, het nemen van eigen verantwoordelijkheid en het nakomen van afspraken zijn hiervoor onontbeerlijk, naast respect, inlevingsvermogen en integriteit. Mitros wil in haar dienstverlening steeds proberen de balans te vinden tussen datgene wat de huurder wenst en wat Mitros kan bieden. Verbeteren dienstverlening Om de huurder beter te kunnen bedienen en de huurderstevredenheid te verhogen is Mitros in 2012 begonnen met het opnieuw inrichten van haar organisatie en de werkprocessen. Deze organisatieverandering, bij Mitros ‘de transitie’ genaamd, moet zijn beslag krijgen in 2013. Klachtenmanagement In 2012 ontving Mitros 879 schriftelijke klachten: 602 in Utrecht, 132 in Nieuwegein en 145 schadeclaims na de asbestcalamiteit in de zomer van 2012 in Kanaleneiland. De meeste klachten gingen over de staat van onderhoud van de woning, het uitvoeren van dagelijks onderhoud en renovaties, schadeclaims en gebrekkige communicatie binnen Mitros en van Mitros en aannemers richting de huurder. Dit laatste zorgt ervoor dat huurders zich regelmatig niet serieus genomen voelen. Houding en gedrag van medewerkers spelen hierbij een rol, maar ook een aantal minder efficiënte werkprocessen. Beide zijn belangrijke aandachtspunten bij de transitie. Mitros steekt er veel energie in om klachten tijdig en kwalitatief goed af te handelen. Door het eigenaarschap van een klacht bij één persoon te leggen en door persoonlijke aandacht en extra begeleiding vanuit het management is het in 2012 gelukt om meer klachten dan in voorgaande jaren binnen de deadline van drie weken op te lossen. Mocht oplossen binnen drie weken niet mogelijk zijn, dan is in ieder geval de huurder geïnformeerd over de aanpak van de klacht. Klachtencommissie Mitros heeft, zoals voorgeschreven door het BBSH, een onafhankelijke klachtencommissie. De Klachtencommissie voor Mitros heeft een eigen reglement, dat is vastgesteld door de huurdersorganisaties Mitropool en VBN en door het bestuur van Mitros. Via de Mitros-website, een aparte brochure en de huurdersorganisaties VBN en Mitropool worden huurders op de hoogte gebracht van het bestaan van de Klachtencommissie. De commissie legt jaarlijks in een uitgebreid eigen jaarverslag verantwoording af over haar werkzaamheden. Dit verslag is te downloaden op www.mitros.nl. Aanbiedingsproces In het tweede kwartaal van 2012 is de tweewekelijkse uitgave van de papieren Woningkrant, waarin alle vrijkomende woningen in de regio werden gepubliceerd, vervangen door een digitale versie. Woningzoekenden konden vanaf dat moment alleen nog maar via internet hun belangstelling voor woningen kenbaar maken. Omdat niet iedereen over een computer beschikt of goed met het internet kan omgaan, heeft Mitros alle mensen die normaal gesproken via de papieren Woningkrant reageerden, hulp geboden bij het reageren op woningen en hen wegwijs gemaakt in de digitale wereld. Ook is Mitros in 2012 begonnen met de voorbereiding om vanaf begin 2013 dagelijks digitaal woningen te kunnen aanbieden in plaats van eens in de twee weken.

13

3.

Prijsbeleid

De huur is de belangrijkste inkomstenbron voor Mitros. Niet alleen bij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli, maar ook bij mutatie past Mitros de huren aan. Dat laatste is nodig om meer te kunnen investeren in de kwaliteit van de woningen. De meeste huurders betalen hun huur netjes op tijd. Enkelen dienen een bezwaarschrift in tegen de huur(verhoging). Helaas blijft voor een kleine groep de huurbetaling een probleem met betalingsachterstanden of, bij hoge uitzondering, een ontruiming tot gevolg.

3.1

Huurbeleid

Huuraanpassingen Mitros heeft de huren in 2012 met 2,3% verhoogd. Dit betreft de reguliere jaarlijkse huurverhoging. Bij mutatie verhoogt Mitros de huurprijs in principe naar 100 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Dit is nodig om meer te kunnen investeren in de kwaliteit van de woningen. De gemiddelde huurprijs van de woningen van Mitros zit op 62 procent van de maximaal redelijke huurprijs. In 2011 was dit nog 72%. Deze daling heeft te maken met de schaarstepunten, oftewel Donnerpunten. Dit zijn extra woningwaarderingspunten die Mitros mag opvoeren bij een woning, omdat Mitros zich in een schaarstegebied bevindt. Door deze schaarstepunten is de maximale huurprijs toegenomen, waardoor de gemiddelde huurprijs van de woningen van Mitros is gedaald van 72% naar 62% van de maximaal redelijke huurprijs. Dat het gemiddelde niet op 100 procent van de maximaal redelijke huurprijs zit, komt doordat Mitros – vanwege volkshuisvestelijke overwegingen en in verband met betaalbaarheid – soms afwijkt van deze huurverhoging bij mutatie. In 2012 heeft Mitros haar huurbeleid hierop aangepast:  woningen die binnen vijf jaar worden gesloopt: 80% van maximaal redelijk;  woningen die binnen vijf jaar op de nominatie staan om gerenoveerd te worden (hoog niveau): 80% van maximaal redelijk;  woningen die bereikbaar moeten blijven voor huishoudens met een smalle beurs en dus behoren tot de kernvoorraad: een streefhuur van maximaal € 554;  woningen die Mitros beschikbaar wil houden voor de middeninkomens: een streefhuur van maximaal € 652. Prijsbeleid bedrijfsonroerend goed (BOG) Mitros verhuurt haar bedrijfsonroerendgoed tegen een marktconforme huurprijs. In bijzondere gevallen kan hiervan worden afgeweken. Als oude contracten niet meer marktconform zijn, zet Mitros een huurverhogingstraject in. Bij nieuwe contracten geldt meteen de marktconforme huurprijs. In 2012 daalde de marktprijs licht door een afnemende vraag. De gemiddelde huurprijs in 2012 bedroeg € 97 per vierkante meter per jaar.

3.2

Huurbetaling

Verzoek- en bezwaarschriften Huurcommissie Huurders kunnen bij de Huurcommissie een verzoekschrift indienen tot huurverlaging op grond van gebreken aan de woning of op grond van de puntentelling. Ook kunnen zij een bezwaar indienen tegen de stook- en servicekosten en tegen huurverhoging na woningverbetering. In 2012 zijn er veertig bezwaarschriften ingediend, waarvan er 29 door de Huurcommissie zijn afgehandeld en elf door Mitros zelf.

Aantal ingediende bezwaarschriften

2012

2011

2010

2009

40

27

60

60

Betalingsachterstanden Mitros voert een actief en succesvol beleid om huurachterstanden te voorkomen. Het aantal huishoudens dat een huurachterstand had, is in 2012 met ruim elf procent gedaald ten opzichte van eind 2011. De hoogte

14

van het gemiddelde achterstandsbedrag is echter met 24% gestegen. De conclusie is dan ook dat, als er sprake is van een schuldsituatie, de huurder hier moeilijker uit kan komen. Een zelfde beeld is te zien bij de betalingsregelingen. Ook hier is het aantal huurders dat een betalingsregeling met Mitros had afgesproken, gedaald met ruim 19%, maar de hoogte van het achterstandsbedrag steeg met bijna 32%. Betalingsachterstanden en betalingsregelingen Betalingsachterstand

betalingsregeling

Aantal huishoudens

2.115

635

Gemiddeld bedrag

€ 1.590

€ 929

Ontruimingen naar aanleiding van incassoproblemen Ontruimingen incasso Aantal ontruimingen incasso

2012

2011

2010

2009

32

51

36

51

Utrecht Het aantal ontruimingsaanzeggingen en daadwerkelijke ontruimingen als gevolg van huurachterstand in Utrecht is spectaculair gedaald. Het aantal aanzeggingen daalde met 47%, het aantal ontruimingen met 43%. Dit succes is te danken aan een goede samenwerking tussen medewerkers van Mitros, de Kredietbank, de GG & GD en de maatschappelijke organisaties. Bij de ontruimingen die zijn doorgegaan, speelde altijd iets bijzonders: er waren, behalve incassoproblemen, nog andere redenen voor ontruiming, zoals overlast of hennepteelt of de huurder wilde niet geholpen worden om de achterstandsituatie aan te pakken. Nieuwegein In Nieuwegein is de situatie anders. Het aantal aanzeggingen steeg daar met ruim 11%, het aantal ontruimingen (zeven, inclusief één in Soesterberg) bleef gelijk. Hier ging het in alle situaties uitsluitend om huurachterstand, waarbij door Mitros geen verdere hulp kon worden aangeboden.

15

120 119 100 91 80

60

2012 63

2011

40

2010

44

43 38 34

25

20

24 7

13 7

0 aangezegd Utrecht

ontruimd

aangezegd

ontruimd

Nieuwegein

Project Voorkom Huisuitzetting Om ontruimingen op basis van huurschuld zoveel mogelijk te voorkomen, neemt Mitros deel aan het project Voorkom Huisuitzetting. Huurders met een huurschuld, waarvoor Mitros al een vonnis heeft voor ontruiming, kunnen onder bepaalde voorwaarden deelnemen. Doel is dat huurder in de woning kan blijven wonen en dat schulden worden gesaneerd. De huurder krijgt hierbij begeleiding door maatschappelijk werk. In 2012 heeft Mitros 55 huurders aangemeld voor dit project.

16

4

Woonruimteverdeling

Een huurwoning vinden in Utrecht is niet eenvoudig vanwege de gespannen woningmarkt, de Europarichtlijn, de vele eenpersoonshuishoudens en het grote aantal woningen dat wordt toegewezen aan woningzoekenden met een urgentieverklaring. Het aantal verhuringen is in 2012 iets teruggelopen ten opzichte van het jaar ervoor, van 1.396 naar 1.268. Behalve aan de reguliere woningzoekende verhuurt Mitros ook aan specifieke doelgroepen, zoals statushouders, zorgbehoevenden en vrouwenopvang.

4.1

Toewijzing

Huisvestingsverordening Uitgangspunt voor de woonruimteverdeling is de regionale huisvestingsverordening van het BRU gebied. Sinds 2006 is deze inhoudelijk nauwelijks gewijzigd. Er geldt een provinciale bindingseis, er wordt gewerkt met een huur/inkomenstabel en als selectiecriterium wordt de inschrijftijd gebruikt. Sinds januari 2011 is de huur/inkomenstabel uit de verordening aangepast, zodat uitvoering kan worden gegeven aan de Europarichtlijn. De huisvestingsverordening houdt echter de mogelijkheid open om ook woningen met een huurprijs tussen € 458,- en € 664,66 te verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 45.630. Mitros heeft in 2012 beperkt gebruik gemaakt van deze mogelijkheid. Binnen de huisvestingsverordening bestaat verder de mogelijkheid om 30% van het aanbod te verhuren via Lokaal Maatwerk. Aantal vrijgekomen woningen In 2012 zijn minder woningen verhuurd dan in 2011 het geval was. Het aantal verhuringen in 2012 ligt op een vergelijkbaar niveau met dat van 2010. Aantal vrijgekomen woningen*

Percentage van totale woningbezit

2012

1.268

4,2

2011

1.396

4,6

2010

1.257

4,5

2009

1.791

6,3

* inclusief bedrijfsruimten

17

In de tabel ‘Aantal toewijzingen in 2012’ is te zien welke huishoudens (naar grootte, leeftijd en inkomen) in de vrijgekomen woningen terecht zijn gekomen. Het gaat hier alleen om woningen die via WoningNet zijn verhuurd. Aantal toewijzingen in 2012 1-persoons huishouden < 65

≥ 65 jaar

Jaarinkomen

< 65

≥ 65 jaar

Huur > € 524,37

Totaal

33

123

262

418

≥ € 22.025

1

65

152

218

< € 20.675

0

9

38

47

≥ € 20.675

0

0

13

13

34

197

465

696

Jaarinkomen

Huur ≤ € 366,37

Huur € 366,38 t/m € 524,37

Huur > € 524,37

Totaal

< € 29.900

5

46

129

180

≥ € 29.900

0

6

47

53

< € 28.225

0

4

28

32

≥ € 28.225

0

0

11

11

5

56

215

276

Subtotaal ≥ 3 persoons huishouden

Huur € 366,38 t/m € 524,37

< € 22.025

Subtotaal 2-persoons huishouden

Huur ≤ € 366,37

Jaarinkomen

Huur ≤ € 366,37

Huur € 366,38 t/m € 561,98

Huur > € 561,98

Totaal

< € 29.900

2

79

135

216

≥ € 29.900

0

29

35

64

< € 28.225

0

9

6

15

≥ € 28.225

0

1

0

1

2

118

176

296

Totaal 2012

41

371

856

1.268

Totaal 2011

214

594

588

1.396

< 65

≥ 65 jaar

Subtotaal

Van het totaal aantal door Mitros verhuurde woningen:  is bijna driekwart toegewezen aan woningzoekenden met een laag inkomen. Dit is bijna 10% meer dan in voorgaande jaren het geval was. Hierbij gaat het om lage inkomens volgens het BBSH en dus niet om de inkomensgrens van € 34.085 die geldt bij de 90%-regeling volgens de Europarichtlijn;  heeft een derde van de aangeboden woningen een huurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag;  zijn ten opzichte van 2011 aanzienlijk meer woningen verhuurd in de duurdere huurcategorie;  is het aantal verhuringen in de laagste huurcategorie juist sterk afgenomen (door sloop/nieuwbouw, maar ook door het prijsbeleid);  is ruim de helft van de woningen toegewezen aan een eenpersoonshuishouden;  is bijna een kwart toegewezen aan een drie- of meerpersoonshuishouden (iets meer dan in 2011);  bedraagt het aandeel verhuringen aan ouderen bijna tien procent.

18

Verhuurbaarheid Het gemiddeld aantal keren dat een woning van Mitros in 2012 moest worden aangeboden voordat deze verhuurd werd, lag in Utrecht op 4,9 en in Nieuwegein op 2,8. Ten opzichte van vorig jaar moesten de woningen in Utrecht iets vaker worden aangeboden. In Nieuwegein iets minder vaak. Aanbiedingsresultaat Utrecht

Nieuwegein

2012

4,9

2,8

2011

4,6

3,0

2010

4,6

3,0

2009

3,6

2,2

2008

4,3

2,8

Het gemiddeld aantal reacties per woning is de afgelopen jaren steeds verder gedaald, maar is nog steeds hoog. In Utrecht ligt dit gemiddelde op 115 per woning en in Nieuwegein op 78. Vooral het gemiddeld aantal reactie op woningen in de hogere huurklasse (> € 555) is afgenomen. Dit heeft waarschijnlijk te maken met het toegenomen aanbod in dit prijssegment, waardoor de keuze voor woningzoekenden groter is geworden. Gemiddeld aantal reacties per woning Utrecht

Nieuwegein

2012

115

78

2011

145

90

2010

180

120

4.2

Leegstand en mutatiegraad

Leegstand Het beleid van Mitros is erop gericht om het leegstaan van woningen zoveel mogelijk te beperken. Voor heel Mitros is de frictieleegstand van woningen (het aantal dagen dat een woning leeg staat na vertrek van de vorige huurder) iets gestegen ten opzichte van 2011 (toen 25,5) en komt uit op gemiddeld 28,7 dagen: in Utrecht 29 dagen, in Nieuwegein 26,6. Maatschappelijk vastgoed staat tussen twee verhuringen langer leeg dan woningen: in 2012 gemiddeld 236 dagen. De frictieleegstand bij Mitros, inclusief maatschappelijk vastgoed, komt daarmee op gemiddeld 36 dagen. Dit was het jaar ervoor nog 32,5. Het sturen op frictieleegstand is in het verslagjaar lastiger geworden. Dit wordt vooral veroorzaakt doordat er regelmatig asbesthoudende materialen aanwezig zijn in de woningen (met name in de lijmlaag van vloerbedekking). Mitros is verplicht om deze materialen op de juiste wijze te laten verwijderen. Aangezien in de wijk Overvecht in 99% van de gevallen asbest wordt aangetroffen, duurt daar de frictieleegstand het langst. Inmiddels is er een Mitros-breed beleid vastgesteld voor asbest en zijn er afspraken gemaakt met de inventarisatie- en saneerbedrijven over een efficiëntere werkwijze. Dit levert niet alleen een kortere leegstand op, maar voorkomt ook asbestbesmetting bij de huurder en bij de medewerkers van Mitros en haar partners. Voor een kleiner deel is de hogere frictieleegstand ook te wijten aan het feit dat in 2012 een groot aantal planmatige onderhoudsprojecten is uitgesteld of zelfs helemaal niet meer is doorgegaan. In de complexen

19

waar dit voor geldt, hebben woningen die leegkomen, vaak een grotere onderhoudsachterstand, waardoor het langer duurt voordat ze opnieuw kunnen worden verhuurd. Mitros heeft het proces herijkt, waardoor er sneller geschakeld kan worden tussen de betrokken partijen. Mutatiegraad De mutatiegraad is bij Mitros ten opzichte van voorgaande jaren gedaald. In Utrecht ligt deze op 3,6% (856 aansluitende verhuringen op een woningbezit van 24.103), in Nieuwegein op 5,9% (336 aansluitende verhuringen op 5.667 woningen). Voor heel Mitros, bedrijfsruimten niet meegerekend, komt dit neer op een mutatiegraad van 4,0%.

4.3

Verhuur vrije sector

Mitros verhuurt ook woningen in de vrije sector. Het aantal neemt geleidelijk aan toe. Nieuwe verhuringen vrijesector (netto huur > € 664,66) Utrecht

Bestaande bouw Nieuwbouw

Nieuwegein

Buiten Utrecht (Soest, Bunnik, Zeist)

62

21

0

149

0

23

20

Deel III Wijk

21

5.

Leefbaarheid

Mitros maakt zich al jaren sterk voor verbetering van de wijken, zowel op fysiek als op sociaal vlak. Ook met voorzieningen in de wijk wil Mitros een bijdrage leveren aan het woonklimaat. Ondanks de verslechterde economische situatie in het land, blijft Mitros hierin investeren. Wel heeft zij hierin meer focus aangebracht. Mitros doet dit niet alleen, maar in nauwe samenwerking met haar stakeholders in de wijken.

5.1

Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpak

Wijkaanpak 2.0 In 2012 heeft Mitros haar beleid voor de wijkaanpak verder geïmplementeerd. Daarmee is onder de noemer ‘focussen en vasthouden’ de sociale inzet in de wijken aangescherpt. De prioriteiten liggen op het gebied van:  schoon, heel en veilig;  sociaal beheer en contact met bewoners en ondernemers;  ontwikkeling en ontmoeting van mensen ondersteunen (door middel van vastgoed);  lokale verankering, ofwel samenwerken in de wijk. Hierbij staan sociaal en fysiek niet los van elkaar, maar gaan hand in hand. Mitros zet middelen gedifferentieerd in, daarbij onderscheid makend tussen aandachtswijken, overgangswijken en prachtwijken. Leefbaarheidsprojecten in wijken en complexen Mitros heeft ook in 2012 in voornamelijk de aandachtswijken weer geïnvesteerd in heel veel leefbaarheidsprojecten. Zo heeft zij:  portieken opgeknapt en grootschalige renovaties uitgevoerd. Per portiek zijn met bewoners portiekregels afgesproken die zij zelf belangrijk vinden. De portiekregels worden zichtbaar opgehangen. Hierna controleert de buurtbeheerder/huismeester of bewoners de afspraken nakomen. Hierbij hanteert Mitros een streng lik-op-stukbeleid, ‘de vervuiler betaalt’. Het resultaat op korte termijn is groot. Portieken zien er veel beter uit en bewoners stellen het op prijs dat de buurtbeheerder en de huismeesters vaker rondlopen in de portieken;  tuinen op dezelfde wijze aangepakt als de portieken (opknappen, afspraken, handhaven via lik-opstukbeleid);  samen met bewoners schoonmaakacties georganiseerd (portieken, tuinen, bergingen, enz.) en bewoners gestimuleerd hierin zelf activiteiten te ontplooien;  met partners in de wijk opleveringsfeestjes na renovaties georganiseerd om bewoners met elkaar en met de instanties in de wijk te laten kennismaken;  acties ondernomen om bewoners met elkaar in contact te brengen (nieuwe bewoners samen met hun buren vlaaien laten eten, kinderen samen hutten laten bouwen, glühwein of warme chocolademelk drinken bij vuurkorven in de straat, enz.);  op plekken waar bovengemiddeld wordt ingebroken en waar andere kwesties op het gebied van veiligheid spelen, samen met bewoners, gemeente en politie maatregelen getroffen (zoals achterpadverlichting, terugsnoeien van groen, cameratoezicht);  continu aandacht besteed aan het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes door schoonmaakbedrijven. Hierbij baseert zij zich op signalen van bewoners en huismeesters/buurtbeheerders en periodieke controle door een externe deskundige;  waar nodig de gemeente extra (ondergrondse) vuilcontainers laten plaatsen;  in buurten waar investeringen voorlopig zijn uitgesteld hard gewerkt om de leefbaarheid daar toch op peil te houden, door bijvoorbeeld portieken te verfraaien;  woningen die vrijkomen vanwege op handen zijnde sloop, tijdelijk verhuurd aan creatieve bedrijfjes en studenten;  huismeesters en buurtbeheerders laten opleiden tot bedrijfshulpverleners en liftcertificaten laten behalen waarmee een calamiteit eerder opgepakt kan worden;  ontmoetingsruimtes gecreëerd en woningen beschikbaar gesteld aan bewoners voor verschillende activiteiten onder begeleiding van opbouwwerkers. Dit heeft geresulteerd in programma’s voor vrouwen en kinderen, vooral gericht op opvoedingsondersteuning en ontmoeting, zowel binnen de eigen cultuur als in een mix van culturen waar vrouwen van elkaar leren;

22

  

huismeesters en buurtbeheerders in de avonduren laten werken waarmee bewoners die overdag werken, ook in beeld zijn gekomen. Zo leert Mitros beter hoe de dynamiek in de complexen op een ander tijdstip is, zoals rondhangende jongeren en kinderen die overlast bezorgen; in sommige wijken casemanagers ingesteld om kwetsbare bewoners te helpen tijdens bijvoorbeeld een renovatie; meer gebruik gemaakt van cameratoezicht, vooral in de parkeergarages. In de preventieve zin levert dit meer rust op en waar sprake is van criminaliteit wordt er strak samengewerkt met de politie om de daders op te sporen.

Financiële leefbaarheidsbijdragen Om de leefbaarheid in wijken te bevorderen, draagt Mitros ook in financiële zin bij aan diverse activiteiten en organisaties. In 2012 ging het om: Organisatie

Activiteit

Stichting Academie van de stad

Inzet ontwikkeling en leefbaarheid in de stad

6.000

Stichting De nieuwe Jutter

Buurthuis

3.300

Gluren bij de buren

Nieuwegeins huiskamerfestival

5.000

Stichting Knoep

Verbeteren sociale binding met lokale leefomgeving met behulp van eigen sociaal mediaplatform

2.000

JINC

Helpt jongeren uit achterstandswijken op weg naar een goede start op de arbeidsmarkt

5.2

Bedrag in €

18.000

Niet wijkgebonden leefbaarheidsmaatregelen

Om de leefbaarheid te bevorderen neemt Mitros ook niet aan een wijk of complex gebonden maatregelen. Overlast In 2012 zijn 403 meldingen van overlast door Mitros onderzocht. Hiervan zijn er 377 afgehandeld. 81 overlastzaken (70 in Utrecht en 11 in Nieuwegein) zijn in 2012 doorverwezen naar Buurtbemiddeling. Dit gebeurt vooral bij eenvoudige, beginnende overlast. Vergeleken bij andere corporaties verwijst Mitros meer zaken door naar Buurtbemiddeling. Complexe overlastzaken heeft Mitros aangemeld bij het project Woonoverlast. Samen met de huurder, de casemanager van het project Woonoverlast en de sociaal woonconsulent van Mitros wordt gezocht naar een oplossing om de woonoverlast te verminderen. Helaas heeft Mitros toch zeven woningen moeten ontruimen vanwege aanhoudende ernstige woonoverlast. Laatstekansbeleid Mitros kan huurders die aanhoudend overlast veroorzaken, aanmelden bij Het Vierde Huis voor het Laatstekansbeleid. Hierbij maken huurder, verhuurder en hulpverleners afspraken voor de duur van twee jaar. Deze liggen vast in contracten. Het Vierde Huis controleert als onafhankelijke partij of de afspraken worden nageleefd. Houdt de huurder zich hier niet aan, dan raakt hij zijn huis kwijt. In 2012 volgden acht huurders in Utrecht een Laatstekanstraject. In Nieuwegein is dit in het verslagjaar niet voorgekomen. Onrechtmatige bewoning In 2012 heeft Mitros bij 6.000 woningen die gelabeld zijn voor verkoop, onderzoek gedaan naar onrechtmatige bewoning. Een extern bureau heeft de data-analyse (vergelijking bestanden Kadaster, Gemeentelijke Basis Administratie en gegevens Mitros) en onderzoek ter plaatse uitgevoerd. Er is weinig onrechtmatige bewoning vastgesteld. De resultaten zijn:  79 adressen zijn uitgebreid onderzocht;

23

  

in vijftig gevallen was geen sprake van onrechtmatige bewoning; in 29 gevallen was er wel sprake van onrechtmatige bewoning; van die 29 hebben 21 huurders vrijwillig de huur opgezegd en kregen 5 huurders een tweede kans, bij 2 huurders zijn rechtsmaatregelen getroffen;  één zaak is nog in onderzoek. Twee medewerkers van Mitros hebben succesvol de opleiding ‘onderzoek naar onrechtmatige bewoning’ afgerond ten tijde van dit project. Naast de bovengenoemde 6.000 onderzochte woningen, zijn ook meldingen van omwonenden over mogelijke onrechtmatige bewoning onderzocht. Opvallend is dat bij deze meldingen vaak inderdaad sprake is van onrechtmatige bewoning. Mitros heeft in totaal 197 dossiers aangemaakt en 235 dossiers afgehandeld, waarvan veel uit 2011. De resultaten zijn:  66 gevallen van onrechtmatige bewoning;  49 huurders hebben de huur vrijwillig opgezegd;  8 woningen zijn ontruimd;  9 huurders kregen een tweede kans. Illegale hennepteelt Mitros heeft in 2012 bij 31 woningen onderzoek gedaan naar mogelijke illegale hennepteelt. Een deel hiervan stamde nog uit 2011. Als gevolg hiervan hebben negen huurders zelf de huur opgezegd. In twaalf gevallen bleek er geen sprake te zijn van illegale hennepteelt. Er lopen nog vier juridische procedures en van zes zaken is het onderzoek nog niet afgerond. Tijdelijke verhuur In afwachting van sloop, renovatie of kadastrale splitsing worden woningen tijdelijk in bewaking of gebruik gegeven. Dit voorkomt dat de woningen worden gekraakt of dat de woonomgeving onleefbaar wordt. Deze tijdelijke verhuur is in 2012 duidelijk toegenomen. Dit heeft te maken met het toegenomen aantal sloop- en renovatieprojecten. Organisatie

2012

2011

2010

SSH

856

224

138

The Wolf*

202

89

57

Anti Kraak

365

154

82

*Eiland8 (leegstaande sloopflats in Kanaleneiland, die tot de sloop worden verhuurd aan startende, creatieve bedrijfjes of studenten)

Bij planmatig onderhoud en renovatieprojecten deden 32 woningen tijdelijk dienst als logeerwoning/rustwoning voor de huurders, zodat zij de werkzaamheden in hun huis even konden ontlopen. Ook zijn vier woningen tijdens renovaties tijdelijk in gebruik genomen door de aannemer of als modelwoning ingericht. Vanwege de asbestcrisis in Kanaleneiland heeft Mitros in 2012 twintig woningen als logeerwoning ter beschikking gesteld aan bewoners die tijdelijk (van een paar weken tot enkele maanden) niet in hun huis konden wonen. Huurders betaalden geen huur voor deze woningen. Leegstaande kantoorpanden krijgen tijdelijke functie met een maatschappelijke doelstelling, bijvoorbeeld door tijdelijke verhuur aan kleine, startende (creatieve) bedrijfjes. Ontruimingen Er zijn in 2012 vijftien ontruimingen uitgevoerd op grond van overlast (zeven) en onrechtmatige bewoning (acht). Deze vonden alle plaats in Utrecht. Ontruimingen (zonder huurschuld) Totaal

2012

2011

2010

2009

15

16

12*

10

* uitzondering: bij enkele hiervan was ook sprake van huurschuld

24

Daarnaast zijn in Utrecht en Nieuwegein samen 33 ontruimingen op basis van huurschuld uitgevoerd (zie paragraaf 3.2). In Utrecht was bij een aantal hiervan ook sprake van overlast of onrechtmatige bewoning. Deze zijn niet in bovenstaande tabel opgenomen.

25

6.

Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed

Ontwikkelingen in de samenleving, veranderingen in weten regelgeving van wonen en zorg, en vooral wensen van huurders zorgen voor een toenemende behoefte aan kleinschalige woonvormen in de wijk. In de zorg is de trend al enige tijd dat mensen zo lang mogelijk in hun eigen wijk en woning willen blijven wonen.

6.1

Wonen, welzijn & zorg

Scheiden wonen en zorg Voor het beleidsveld wonen, welzijn en zorg was 2012 een roerig jaar. De vertaling van het beleidsvoornemen ‘scheiden van wonen en zorg’ heeft diverse verschijningsvormen gekend voordat deze in het najaar is vastgesteld. Bij de zorgpartners van Mitros heeft dit geleid tot veel onzekerheid over hun toekomst. Ook de beide gemeentes, Utrecht en Nieuwegein, hebben afgelopen jaar tijd besteed aan de analyse van hun toekomstige rol en verantwoordelijkheid in het licht van de beleidswijzigingen. In Utrecht heeft dit geleid tot de WWZ-monitor, waarbij aandacht is besteed aan de vastgoedopgave. Mitros heeft hier als één van de STUW-partners actief in geparticipeerd. Maatschappelijke opvang Het afgelopen jaar heeft Mitros veel aandacht besteed aan het beschikbaar stellen van woningen voor mensen uit de OGGZ-doelgroep. In Utrecht is met de STUW-partners per 2012 de afspraak gemaakt om maximaal tien procent van de mutatiewoningen van het voorgaande jaar in de sociale huursector beschikbaar te stellen voor deze doelgroep. Voor Mitros betekende dit voor 2012 in Utrecht maximaal 126 woningen. Uiteindelijk zijn zeventig woningen in Utrecht in 2012 verhuurd aan deze doelgroep (wonen met zorg/begeleiding en vrouwenopvang). In Nieuwegein is de afspraak gemaakt dat vijf woningen in 2012 beschikbaar zouden worden gesteld. Hiervan zijn er twee direct aan de doelgroep verhuurd en twee aan een zorginstelling ten behoeve van de doelgroep. Ieder jaar weer blijkt het weer een grote opgave om deze afspraken na te komen. Daarbij speelt een rol dat Mitros veel mutatiewoningen nodig heeft voor herhuisvesting in het kader van sloop en renovatie. Daarnaast blijkt er niet altijd er een match te zijn tussen de gegadigde en de vrijgekomen woning. De woning is te groot of te klein, of het portiek of complex is kwetsbaar, waardoor doelgroep niet geplaatst kan worden. Ook kan het zijn dat de woning niet gunstig ligt nabij een ontmoetingsplek voor de doelgroep of als uitvalsbasis voor begeleiding. Verder is de huurprijs niet altijd haalbaar voor de doelgroep. Ouderenzorg In Utrecht zijn rond de jaarwisseling 2011-2012 drie kleinschalige woonprojecten opgeleverd voor dementerenden in Zuilen-Ondiep. Op de valreep is de capaciteit van het project in Geuzeveste met zes plaatsen verhoogd door drie reguliere appartementen om te bouwen. In totaal zijn 62 plaatsen voor mensen met dementie beschikbaar gekomen in een wijk waar hiervoor nog geen enkele capaciteit beschikbaar was. In Nieuwegein zijn geen extra verhuringen geweest aan zorginstellingen die intramurale zorg verlenen aan senioren met een zorgindicatie. Rolstoeltoegankelijke woningen In Utrecht heeft Mitros veertien rolstoelwoningen toegewezen aan kandidaten die daarvoor op voordracht van Het Vierde Huis in aanmerking kwamen. In Nieuwegein is dit in het verslagjaar niet gebeurd. Cijfers Bijzondere doelgroepen (uitgezonderd reguliere seniorenwoningen)

Lichamelijke functiebeperking (volledig rolstoeltoegankelijke woningen)

Nieuwe verhuringen in 2012 aan mensen met een zorgvraag Utrecht

Nieuwegein

14

0

26

Wonen met zorg/begeleiding)

57

4

Vrouwenopvang

13

0

Dementerenden in kleinschalige groepswoning

62*

* verhuring middels drie contracten ten behoeve van 62 cliënten

6.2

Maatschappelijk vastgoed

Eind 2012 heeft Mitros 97.000 vierkante meter bvo aan maatschappelijk vastgoed en bedrijfsonroerendgoed (BOG) in bezit. Dit betekent een groei van 9.000 vierkante meter in 2012. Deze groei is onder andere het gevolg van de ingebruikname van de multi-functionele-accommodatie (MFA) de Speler in Zuilen. Met het maatschappelijk vastgoed richt Mitros zich op de ketens wonen-welzijn-zorg en wonen-leren-werken. De meeste aandacht gaat uit naar wonen-welzijn-zorg, omdat hieraan veel behoefte is in de wijken. Wonen-welzijn-zorg Vanwege de komende vergrijzing is er behoefte aan bijzondere woonvormen met bijbehorende zorgen welzijnsvoorzieningen. Zo kunnen bewoners zo lang mogelijk in hun wijk blijven wonen. In 2012 zijn de kleinschalige woonzorgvoorzieningen ‘De Prinses’ en ‘Nieuw Chartroise’, met beide achttien woningen, voor zorgbehoevenden opgeleverd en in gebruik genomen. Ook is ‘de Speler’ opgeleverd, een multifunctionele accommodatie waarin een aantal welzijnsvoorzieningen voor de wijk is opgenomen (kinderopvang, jeugdopvang, ouderenopvang en sportfaciliteiten). Wonen-leren-werken In de keten wonen-leren-werken ligt de focus vooral op de herontwikkeling van verouderde onderwijspanden. Dit wordt grotendeels door de Gemeente opgepakt. Daarnaast is er aandacht voor ‘werken in de wijk’. Hiervoor heeft Mitros meerdere winkel- en kantoorpanden in de wijken. In 2012 heeft Mitros ook een aantal woon-werkwoningen toegevoegd aan haar portefeuille. Mitros probeert met haar maatschappelijk vastgoed de leefbaarheid te verbeteren in de wijken waar zij veel woningen heeft. Daarom krijgen leegstaande gebouwen, die Mitros met het oog op toekomstige woningbouw heeft gekocht, een nieuwe (soms tijdelijke) functie. In 2012 is met name energie gestoken in De Pionier in Transwijk, een voormalig schoolgebouw dat is omgevormd tot bedrijfsverzamelgebouw. In 2012 is het merendeel van de voormalige klaslokalen verhuurd aan (startende) ondernemers. Eind 2012 was de leegstand, ondanks de huidige economische situatie, relatief laag. Van de 97.000 vierkante meter is op 31 december slechts 2.240 vierkante meter (nog) niet verhuurd.

27

Deel IV Stenen

28

7.

Vastgoedportefeuille

Mitros blijft voortdurend investeren in haar woningbezit door te renoveren, te onderhouden en nieuw te bouwen en door te werken aan de leefbaarheid in de wijken en buurten. Ook heeft zij maatschappelijk vastgoed in haar portefeuille, waarmee zij een bijdrage wil leveren aan onderwijs, wonen-welzijn-zorg en de buurteconomie.

7.1

Samenstelling portefeuille

Samenstelling portefeuille eind 2012 Huidige samenstelling portefeuille* Prijsgrenzen

Kernvoorraad

Duur

Vrije sector

≤ € 561,98

€ 561,98 € 664,66

> € 664,66

per 31-12-2012 Onzelfstandig

Overig

Totaal

766

1

3

770

Eengezins

7.276

1.920

513

9.709

Meergezins zonder lift

9.155

626

151

9.932

Meergezins met lift

7.028

824

316

8.168

Bedrijfsruimten

334

334

Garages

931

931

Overig ( inclusief bergingen)

368

368

1.633

30.212

Totaal

24.225

3.371

983

* exclusief de monumenten die zijn overgedragen aan Stadsherstel Midden-Nederland

Verkoop woningbezit Een deel van het bezit van Mitros is bestemd voor verkoop. Dit betekent dat, zodra een huurder de huur opzegt, de woning te koop wordt aangeboden. Verkoop van woningen is nodig om voldoende geld te krijgen voor het (her)ontwikkelen van huidige en nieuwe woningen. Mitros heeft ten opzichte van 2011 flink meer woningen kunnen verkopen. In 2011 waren dit er 191, in het verslagjaar 257. De verkoopdoelstelling van € 35 miljoen is ruim (€ 38 miljoen) gehaald, ondanks de op slot zittende woningmarkt. Om de doelstelling te halen in de huidige markt heeft Mitros meer woningen te koop aangeboden. Verkoop woningen Soort woning

Aantal

Gemiddelde verkoopprijs in €

Appartementen

112

141.300

Eengezinswoningen

124

184.360

Overige (garages, bergingen, bedrijfspanden, enz.)

21

23.800

Totaal

257

29

Monumenten Mitros heeft het beheer van ongeveer de helft van haar 600 monumenten uitbesteed aan Stadsherstel Midden-Nederland. Deze organisatie, in 2009 opgericht door Mitros en collega-corporatie de Alliantie, is gespecialiseerd in het beheren en onderhouden van monumentaal vastgoed. Als één van de grootste monumentenbezitters van Nederland, is Mitros hoofdsponsor van de Utrechtse Open Monumentendag. In 2012 deed zij dit voor een bedrag van € 12.000. Het feit dat Mitros als sociale verhuurder zoveel monumenten bezit, komt doordat het merendeel van deze monumenten in bezit was bij de gemeente Utrecht en bij de verzelfstandiging van de Dienst Woningbeheer van de gemeente in 1992 is meegegaan naar Het Woningbedrijf Utrecht, één van de rechtsvoorgangers van Mitros. Maatschappelijk vastgoed Het aantal vierkante meters aan maatschappelijk vastgoed is in 2012 verder gegroeid van 88.000 tot 97.000 vierkante meter bvo. De groei betrof enkele kleinschalige woonzorgvoorzieningen en de multifunctionele accommodatie (MFA) De Speler in Ondiep. Mitros richt zich met haar maatschappelijk vastgoed op de ketens wonen-welzijn-zorg en wonen-lerenwerken (zie ook paragraaf 6.2).

30

8.

Afspraken

Zowel in Utrecht als in Nieuwegein heeft Mitros, net als andere corporaties, prestatieafspraken gemaakt met de gemeente over onder meer de omvang van de sociale voorraad en de kernvoorraad, duurzaamheid, doorstroming, fysieke en sociale investeringen.

8.1

Prestatieafspraken

Voorraadafspraken Mitros voldoet nog steeds aan de afspraken over de omvang van de voorraad sociale huurwoningen (Utrecht) en de kernvoorraad (Nieuwegein). Opvallend is de toename van het aantal sociale huurwoningen in Utrecht. Deze toename is vooral veroorzaakt doordat Mitros woningen die zij op de lijst had staan om te verkopen, in 2012 weer terug in de verhuur heeft genomen en doordat woningen die in 2011 leeg stonden tijdens renovatieprojecten, in 2012 zijn opgeleverd en weer in de sociale verhuur verhuurd zijn. In de tabel zijn alleen de zelfstandige woningen meegenomen. De onzelfstandige eenheden zijn niet meegeteld. Prestatieafspraken Sociale huurwoningen Mitros versus prestatieafspraken Utrecht 2011 – 2015

Totale voorraad socialehuurwoningen

2012

2011

< € 665*

< € 652

Omvang per 31/12

21.435

21.147

Gewenst volgens prestatieafspraken

20.000

20.000

Kernvoorraad Mitros versus prestatieafspraken Nieuwegein 2011 – 2014

Totale kernvoorraad

2012

2011

< € 562*

< € 554

Omvang per 31/12

4.332

4.481

Gewenst volgens prestatieafspraken**

4.000

4.000

* Er is uitgegaan van de netto huur en niet van de subsidiabele huur. ** In Nieuwegein is er geen afspraak gemaakt op individueel corporatieniveau. De aangegeven 4.000 woningen zijn een doelstelling uit Waardevol Wonen.

Prestatieafspraken Utrecht Eind 2011 zijn de nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2011-2015, getiteld Bouwen aan de Stad, ondertekend door de gemeente Utrecht, Mitros en de andere corporaties binnen de Stichting Woningcorporaties Utrecht (STUW). Bouwen aan de Stad bevat beleidsmatige afspraken op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid en doorstroming en daaraan gekoppeld zowel fysieke als sociale investeringen door woningcorporaties. Het programma Krachtwijken wordt in de jaren 2012-2013 voortgezet. Bij het maken van de investeringsafspraken is rekening gehouden met mogelijke economische ontwikkelingen. Mitros heeft in 2012 door de gewijzigde financiële omstandigheden forse keuzes moeten maken in haar investeringsambities. Dat betekende dat het investeringsprogramma (Portefeuilleplan) ingrijpend aangepast moest worden. Dit heeft ook gevolgen voor de productieafspraken in het kader van Bouwen aan de Stad 2011-2015. Een aantal grote projecten, onder andere in Overvecht en Kanaleneiland, is vertraagd. De productieafspraken zijn na overleg met de gemeente aangepast. De meeste

31

investeringsprojecten waarover afspraken zijn gemaakt, lopen gewoon door en ook de andere afspraken in Bouwen aan de Stad, waaronder de wijkaanpak, zijn in 2012 nagekomen. Prestatieafspraken Nieuwegein Ook in Nieuwegein is eind 2011 door de gemeente en de drie Nieuwegeinse corporaties een nieuwe prestatieovereenkomst ondertekend voor de periode 2011-2014. De afspraken hebben betrekking op drie thema’s: het verbeteren van het functioneren van de Nieuwegeinse woningmarkt, het vergroten van de aantrekkelijkheid van Nieuwegein als woonstad en het bevorderen van ongestoord woongenot. Ook in Nieuwegein staat door herziening van het investeringsprogramma een aantal afspraken onder druk. Wel zijn partijen in 2012 doorgegaan met onder meer de wijkaanpak in Jutphaas-Wijkersloot. Het grootonderhoudsproject aan het Nijpelsplantsoen, dat in 2012 is afgerond, en het nieuwbouwproject aan de Richterslaan zijn daarbij belangrijke projecten.

32

9.

Onderhoud

Mitros onderscheidt vijf soorten onderhoud, te weten dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, preventief onderhoud en schadeonderhoud/installatiestoringen. Mitros streeft ernaar door dit soort onderhoud het woningbezit op peil te brengen en te houden.

9.1

Onderhoudskosten

Onderhoud gerealiseerd in 2012

Woonbedrijf Woonbedrijf Maatschappelijk Utrecht Nieuwegein Vastgoed

Totaal

Bedragen x € 1.000 Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud en advieskosten

23.001

3.912

893

27.806

Dagelijks onderhoud

9.433

999

601

11.033

Mutatieonderhoud

7.774

683

58

8.515

5

320

0

325

1.629

259

97

1.985

41.843

6.172

1.649

49.664

Preventief onderhoud Schadeonderhoud en installatiestoringen Totale uitgaven onderhoud

Onderhoud gerealiseerd in 2012 (per VHE)

Woonbedrijf Woonbedrijf Maatschappelijk Utrecht Nieuwegein Vastgoed

Aantal VHE’s

24.109

5.711

392

Totaal 30.212

Bedragen per VHE in € Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud en advieskosten

954

685

2.278

920

Dagelijks onderhoud

391

175

1.534

365

Mutatieonderhoud

322

120

148

282

0

56

0

11

68

45

246

66

1.736

1.081

4.206

1.644

Preventief onderhoud Schadeonderhoud en installatiestoringen Totale uitgaven onderhoud Dagelijks onderhoud

Begroot x € 1.000

Gerealiseerd x € 1.000

Aantal VHE met onderhoud

Gemiddelde kosten per VHE met onderhoud

Woonbedrijf Utrecht

8.446

9.433

10.704

881

Woonbedrijf Nieuwegein

1.050

999

2.504

399

600

601

169

3.557

Maatschappelijk Vastgoed

33

9.2

Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO)

Voor dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO) heeft Mitros, met uitzondering van het maatschappelijk vastgoed, per verhuureenheid een onderhoudsbudget uitgegeven van € 633 (de begroting ging uit van € 601). Dagelijks onderhoud richt zich op verzoeken van huurders om onderhoud aan hun woning te plegen. Mutatieonderhoud is onderhoud in een woning waarvan de huur is opgezegd. Dit onderhoud is bedoeld om de onderhoudsstaat van de woning opnieuw op gewenst niveau brengen voordat de nieuwe huurder de woning betrekt. Optimalisering onderhoudsproces In 2012 heeft Mitros het proces voor dagelijks en mutatieonderhoud verder verbeterd. Zo verloopt de opdrachtverstrekking door alle werkgebieden nu op uniforme wijze. Daarnaast zijn er protocollen opgesteld voor de kwaliteitsnorm van opgeleverde woningen. Er is veel aandacht besteed aan de communicatie en de interne samenwerking. Ook heeft Mitros voorbereidingen getroffen voor overdracht van verantwoordelijkheden vanwege de voorgenomen organisatieverandering in 2013. Verder heeft Mitros duidelijke afspraken gemaakt voor het hanteren van de ABC labels (A = nieuwbouwkwaliteit, B = reguliere kwaliteit mutatiewoning, C = kwaliteit sloopwoning). Het B-label is aangescherpt en er is nu een referentiehandboek met beeldmateriaal om te zorgen voor uniformiteit van de gewenste kwaliteit. Mutatieonderhoud

Woonbedrijf Utrecht

Begroot x € 1.000

Gerealiseerd x € 1.000

Aantal VHE met onderhoud

Gemiddelde kosten per VHE met onderhoud

7.679

7.774

1.669

4.658

Woonbedrijf Nieuwegein

758

683

297

2.298

Maatschappelijk Vastgoed

166

58

18

3.214

9.3

Planmatig onderhoud (PO)

In Utrecht heeft Mitros in 2012 opdracht gegeven voor circa veertig planmatig-onderhoudsprojecten. De uitvoering van deze projecten loopt in sommige gevallen nog door in 2013. Naast regulier casco-onderhoud heeft Mitros in verschillende complexen open verbrandingstoestellen vervangen in verband met het gevaar van koolmonoxidevergiftiging. In één complex heeft Mitros brandveiligheidsmaatregelen uitgevoerd naar aanleiding van een brandscan. In Nieuwegein startte Mitros in 2012 dertien planmatig-onderhoudsprojecten. Ook zijn in verschillende complexen cv-ketels vervangen, is er liftonderhoud gepleegd en zijn er maatregelen getroffen ter verbetering van de brandveiligheid. In het planmatig onderhoud moest Mitros, net als in haar investeringsprogramma, in 2012 scherpe keuzes maken. Naast casco-onderhoudsmaatregelen die nodig zijn om de woningen in goede staat te houden, kon Mitros hierdoor maar in beperkte mate interieurs vervangen en duurzaamheidsmaatregelen toepassen. Verder hebben de ontwikkelingen in weten regelgeving omtrent asbest tot gevolg dat in het planmatig onderhoud in toenemende mate asbest gesaneerd moet worden. Dit leidde tot extra overlast voor de bewoners, extra kosten, maar ook tot het doorschuiven van drie projecten in Nieuwegein. Deze projecten, waarbij in de complexen op grote schaal asbesthoudende beglazingskit is aangetroffen, worden nu aangepakt in 2013. Aan de lijst van complexen waar in 2013 onderhoudsprojecten zijn gepland, is een aantal complexen toegevoegd waarvan de investering is doorgeschoven. Hierdoor kunnen de ergste gebreken toch op korte termijn worden aangepakt.

34

Preventief Planmatig Onderhoud Interieur (POI) Vanwege het tekort op de begroting voor het planmatig onderhoud was Mitros in 2012 helaas genoodzaakt te stoppen met het in 2008 in Nieuwegein ingezette Preventie Onderhoud Interieur (POI). Mitros bezocht haar woningen iedere drie jaar voor POI en een APK-veiligheidskeuring. Hierbij keurt Mitros niet alleen de gas-, water- en elektra-installaties, maar voert zij ook meteen kleine onderhoudsklussen uit. Dit moest leiden tot een hogere huurderstevredenheid, lagere en beter beheersbare onderhoudskosten en een hogere, constantere kwaliteit van de woningvoorraad. Onderzoek PWC In de winter van 2011-2012 heeft Pricewaterhouse Coopers Advisory (PWC) in opdracht van Mitros een onderzoek uitgevoerd naar het onderhoudsproces. Directe aanleiding hiervoor was de ontvangst van twee signalen door de directie dat er mogelijk sprake was van bevoordeling van een of meer aannemers die mutatieonderhoud uitvoeren voor Mitros. Uit het onderzoek bleek dat er geen bewijs was voor onrechtmatig handelen of voor strafbare feiten. Naar aanleiding van het onderzoek heeft Mitros wel haar interne procedures aangescherpt, om zo voor alle partijen maximale duidelijkheid te creëren. Daarna heeft Mitros PWC nog een afrondend onderzoek laten doen op basis van de nieuwe procedures om zeker te weten dat zaken die vanuit het eerdere onderzoek naar voren waren gekomen, geborgd waren in het nieuwe proces.

35

10. Investeringen Het jaar 2012 was op het gebied van investeringen een turbulent jaar. In het voorjaar bleek dat Mitros haar investeringsprogramma moest aanpassen. Door de aanhoudende economische crisis, de ongunstige situatie op de koopmarkt, de verhuurderheffing in combinatie met de strengere eisen van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw is de financiële ruimte voor investeringen voor Mitros verkleind. Daarnaast zorgde het vrijkomen van asbest tijdens een renovatie in Kanaleneiland in de zomer voor veel ophef.

10.1 Aanpassing investeringsprogramma Keuzes in renovatie- en nieuwbouwprogramma In 2010 heeft Mitros het portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030 vastgesteld. Hierin gaat Mitros in op de gewenste samenstelling van de portefeuille (woningen en maatschappelijk vastgoed) in 2030, de transformatieopgave en de strategie om deze portefeuille te bereiken. De strategie is vertaald in een investeringsprogramma voor de bestaande woningvoorraad door renovatie en onderhoud, investeringen in duurzaamheid en sloop met vervangende nieuwbouw. Het investeringsprogramma moet voor een deel worden terugverdiend met de huuropbrengsten en de winst uit de verkoop van woningen. De financiële mogelijkheden van Mitros om te investeren in renovatie en nieuwbouw zijn echter door diverse landelijke ontwikkelingen verminderd:  Corporaties moeten vanaf 2014 gaan meebetalen aan de huurtoeslag (‘betaalbaarheidsheffing’). Voor Mitros betekent dat een bedrag dat in vier jaar oploopt van € 18 miljoen tot € 27 miljoen per jaar;  Corporaties moeten hiervoor in 2013 ook al een (kleine) heffing betalen en wellicht ook meebetalen aan het saneren van schulden van andere corporaties, zoals Vestia (gemiddeld € 5,3 miljoen per jaar);  De crisis op de woningmarkt houdt langer aan dan verwacht, waardoor corporaties minder woningen kunnen verkopen. Op basis van deze ontwikkelingen heeft het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) besloten de financiële eisen te verscherpen en de ruimte om te lenen te beperken. Hierdoor kunnen woningcorporaties veel minder geld lenen om te investeren in hun vastgoed. Mitros is weliswaar financieel gezond, maar niet alle ambities voor nieuwbouw en renovatie, zoals vastgelegd in het portefeuilleplan, bleken nog haalbaar in deze omstandigheden. Volgens de nieuwe eisen van het WSW was het investeringsprogramma van Mitros te ambitieus. In juni heeft Mitros haar huurders dan ook laten weten dat ze keuzes moet maken en dat dit heeft gevolgen zou hebben voor een aantal renovatie- en nieuwbouwprojecten. In de weken daarna na heeft Mitros moeilijke beslissingen moeten nemen en uiteindelijk knopen doorgehakt. Projecten die al uitgevoerd werden, of waarvoor al juridische verplichtingen (zoals contracten) waren, zijn of worden gewoon uitgevoerd. Dit betekent dat Mitros nog steeds voor € 450 miljoen in vier jaar blijft investeren in Utrecht en Nieuwegein. Maar voor veel andere renovatie- of nieuwbouwplannen leidden de keuzes tot uitstel of aanpassing van de plannen. Het maken van deze keuzes was pijnlijk, voor de stad, voor de bewoners en zeker ook voor Mitros.

10.2 Projecten 2012 Opgeleverde projecten In 2012 heeft Mitros de volgende projecten opgeleverd (aantallen vhe’s): Sloop

Renovatie

Nieuwbouw Nieuwbouw Bedrijfsruimte Zorgunits Totaal 2 huur koop (m )

Huis te Zuylenlaan

88

88

Geuzenwijk deel 2

113

113

36

Sloop

Renovatie


Vreelanthof

178

178

Jan van der Doemstraat

36

36

Kleine Wijkje

186

186

Irenestraat

45

45

Geuzenveste

70

Prinses Margrietstraat

23

Abrikoosstraat

63

57

120

Binnenhof fase 2

59

76

135

Tussen de Parken 2

15

15

Dorpsplein Soesterberg

20

20

Nijpelsplantsoen

70 20

43

360

360

Hof van Bunnik

21

1

22

Slot Terwijde / Terwijde Veste

60

4

64

49

49

Laan van Chartroise 3 Kasai-/Klipspringerdreef

174

174

Ter Borchhage

98

98

Totaal

201

1.077

331

187

20

0

1.816

Projecten in uitvoering Naast de oplevering van de hiervoor vermelde projecten zijn de volgende projecten in uitvoering genomen in 2012 (aantallen vhe’s):

Sloop Huis te Zuylenlaan

Renovatie


88

88

Bruisdreef

78

39

117

Zorgcentrum SHBU Lieven de Keylaan

30

Ondiep Kleine Wijk deel 2 MGW

23

23

’t Zand Centrum

109

109

Richterslaan

50

Stadskwartier Nieuwegein

38

38

Sterrenberg Overtuin

30

30

Dorpsplein Soesterberg

20

52

0

378

82

74

20 6.666 m

88

2

24

Koningin Wilhelminalaan (nieuwe kantoor Mitros) Totaal

1.001 m

39

76

2

7.667

581

10.3 Asbestcalamiteit In 2012 kreeg Mitros landelijke bekendheid door de asbestcalamiteit in Kanaleneiland. In februari begon Mitros aan de renovatie van drie complexen aan Marco Pololaan en de Stanleylaan. Asbestinventarisaties wezen uit dat in de gevels tijdens de bouw van de complexen in 1962 tussen de dakranden asbesthoudende

37

kit was gebruikt. Op donderdag 19 juli kwam bij het verwijderen van de voegen een asbesthoudende rugvulling tevoorschijn. Omdat deze rugvulling met bruin asbest/amosiet los achter de kitvoeg zat, verplaatsten de lichte asbestvezels zich snel door de lucht. Later werd het daardoor ook teruggevonden op balkons en garagedaken. Enkele bewoners hadden op dat moment het raam openstaan waardoor de vezels naar binnen waaiden. Het werk werd direct stilgelegd. Onderzoek wees uit dat er in twee woningen asbestvezels zaten. De bewoners van deze woningen werden elders ondergebracht. Twee dagen later kwamen daar nog drie woningen bij. Gecoördineerde Regionale Incidentbestrijdings Procedure (GRIP) Op zondagmorgen 22 juli bleek uit aanvullende onderzoeken dat er buiten de flat aan de Stanleylaan op de garagedaken asbestvezels lagen. In het kader van het crisisbeheersingsplan Veiligheidsregio Utrecht werd de Gecoördineerde Regionale Incidentbestrijdings Procedure (GRIP) ingesteld. Eerst op niveau 1 en gericht op het bestrijden van de bron, maar al snel werd de GRIP opgeschaald naar niveau 2; een incident met een bovenlokaal karakter en besloot men om de woningen te ontruimen. Als eerste moesten de bewoners van het complex aan de Stanleylaan uit hun huizen. Al snel ontruimde de gemeente ook de andere twee complexen aan de Stanleylaan en Marco Pololaan. Dit trok uiteraard ruime aandacht van de landelijke media, die ook de weken daarna regelmatig over de gebeurtenissen op Kanaleneiland bleven berichten. Hotels en logeerwoningen Mitros bracht circa driehonderd bewoners onder in een vijftal hotels. Ook bracht Mitros in allerijl logeerwoningen in gereedheid. Aan het einde van de eerste week vertrokken de eerste bewoners daarheen. Uiteindelijk bleken acht van de 185 woningen en twee portieken besmet en zijn er 23 spotbesmettingen gevonden. Zowel de resultaten als het schoonmaken van de complexen werden door TNO gecontroleerd. Aan het einde van de tweede week mochten de eerste bewoners naar hun huis terug. Alleen voor de bewoners van de Stanleylaan (oneven huisnummers) duurde het gedwongen vertrek aanzienlijk langer. Pas in januari 2013 keerden zij terug naar huis. Onderzoeken en lessen De gemeente Utrecht heeft een onafhankelijke onderzoekscommissie onder leiding van Geert Jansen, voormalig commissaris van de koningin in Overijssel, onderzoek naar de asbestcalamiteit laten doen. De voornaamste conclusie was dat de evacuatie ‘disproportioneel’ is geweest. Mitros zelf heeft het COT, Instituut voor Veiligheids- en Crisismanagement, gevraagd het handelen van Mitros voor en tijdens de asbestcalamiteit te onderzoeken. Hieruit bleek dat Mitros niet goed was voorbereid op een calamiteit van deze duur en omvang. Na de melding van de asbestbesmetting heeft Mitros er weliswaar alles aan gedaan om de calamiteit zo goed mogelijk af te handelen, maar zij moest in haar crisisaanpak veel improviseren. Tot dat moment had Mitros immers geen enkele ervaring met zoveel emoties en media- en politieke aandacht die in korte tijd waren ontstaan. Ook had Mitros moeite met het vinden van de verantwoordelijkheden binnen de crisisorganisatie (GRIP en Regionaal Operationeel Team) die was geformeerd. Het COT constateerde wel dat Mitros in de voorfase veel aandacht heeft geschonken aan de aanwezigheid van asbest. Zo zijn er verschillende asbestinventarisaties door gecertificeerde bureaus uitgevoerd. Ook oordeelt het COT dat Mitros aan haar zorgplicht voor haar huurders heeft voldaan. Op basis van de calamiteit gaat Mitros de volgende punten verbeteren:  Betere borging van asbestbeleid in de organisatie en van de procedures en kwaliteitscontroles;  Beter inzicht verwerven in hoe een crisisorganisatie werkt en wat ieders rol en verantwoordelijkheid daarin is;  Beter vooraf nadenken over de manier waarop er verantwoord ontruimd kan worden en over de wijze waarop betrokkenen goed geïnformeerd worden;  Opstellen van een degelijk crisisplan met heldere lijnen rond regie, advies, communicatie, overleg en voldoende deskundigheid.

10.4 Duurzaam Mitros Mitros heeft in 2012 op het gebied van duurzaamheid veel beter gepresteerd dan in voorgaande jaren en heeft hiermee de afspraken met de gemeente Utrecht (1.500 labelstappen per jaar) ruimschoots gehaald.

38

Aantal labelstappen in 2012 Renovaties

1.561

Sloop/nieuwbouw

1.984

Extra duurzaamheidsinvesteringen

440

Regulier planmatig onderhoud

340

(dubbel glas tijdens kozijnvernieuwingen al dan niet in combinatie met vervanging CV-ketels)

Totaal

4.325

De oorzaak van de verbeterde prestatie ligt voornamelijk in het feit dat veel van de in 2012 opgeleverde projecten gestart zijn toen de financiële crises voor corporaties nog geen gevolgen leek te hebben. Voor komende jaren is een dergelijke goede energieprestatie dan ook een stuk onwaarschijnlijker doordat er minder geld is voor duurzaamheidsinvesteringen.

39

Deel V Maatschappij

40

11

In gesprek

Over heel veel onderwerpen is Mitros regelmatig in gesprek met haar huurders en (maatschappelijke) partners. Het gaat bij dit soort contacten – zowel formeel als informeel – om meer dan het maken van afspraken of het uitwisselen van informatie. Wat verwachten huurders en partners van Mitros en hoe doet Mitros het in hun ogen? Deze interactie is bepalend voor het beleid en de prestaties van Mitros.

11.1 Stakeholderspalet In onderstaande matrix is het stakeholderspalet van Mitros weergegeven. Daarnaast overlegt Mitros regelmatig met de gemeente Utrecht en Nieuwegein en maakt zij onderdeel uit van een aantal formele overlegorganen, zoals de STUW in Utrecht, het RWU in de regio Utrecht en de landelijke brancheorganisatie Aedes. Mitros maakt verder deel uit van het Dagelijks Bestuur en Bestuurdersplatform van De Vernieuwde Stad, het platform van grote en grootstedelijke corporaties, dat een eigen jaarverslag uitbrengt (zie www.devernieuwdestad.nl). Stakeholderspalet Mitros Niveau

Groep

Vorm/inhoud

Huurder

Individuele huurders

Rechten vanuit huurcontract

Huurder

Huurdersgroepen

Huurderspanels over aspecten dienstverlening

Huurder

Alle huurders

Huurderstevredenheidsonderzoeken

Complex

Bewonerscommissie

Overleg over beheer en vernieuwing

Buurt of Wijk

Bewonersorganisatie

Advies over aanpak buurt of wijk

Wijk

Samenwerkings- en maatschappelijke partners

Afstemmingsoverleg en coalities Wijkstakeholdersconferenties

Stad

Maatschappelijke partners

Afstemmingsoverleg

Stad

Huurdersorganisaties

Advisering beleid en dienstverlening

Mitros

Huurdersorganisaties

Bestuurlijk overleg

Mitros

Maatschappelijke partners

Stakeholdersconferentie, Mitros Podium

Mitros

Overige en landelijke partners

Overleg, informeren en formeel toezicht

(bij stedelijke vernieuwing)

Enkele stakeholders ontvangen van Mitros één keer per jaar een financiële bijdrage ter ondersteuning van hun werkzaamheden. In 2012 ontving de stichting Atelier Pieter d’Hondt (monument Manenburg) € 1.270,-, het Museum van Zuilen € 2.000,- en het Nederlands Volksbuurtmuseum een ruimte ter beschikking met een huurwaarde van € 4.032,-.

11.2 Huurdersorganisaties en bewonerscommissies De huurders van Mitros hebben zich op twee niveaus georganiseerd: bewonerscommissies en huurdersorganisaties. De bewonerscommissies zijn vooral op complexniveau en soms op buurtniveau actief. De huurdersorganisaties behartigen op stedelijk niveau de belangen van de huurders van Mitros. Vanwege wijzigingen in de organisatiestructuur bij Mitros, die deels al in 2012 zijn ingegaan, is ook de overlegstructuur tussen Mitros en de huurdersorganisatie aangepast. Huurdersorganisaties

41

Met beide huurdersorganisaties, Mitropool in Utrecht en VBN in Nieuwegein, heeft Mitros een samenwerkingsovereenkomst. De huurdersorganisaties voeren gesprekken met Mitros over beleid en beheer. Mitros waardeert de inzet en betrokkenheid van de huurdersorganisaties zeer. Een aantal keren per jaar voeren de huurdersorganisaties formeel overleg met Mitros, waaronder twee keer per jaar met de directie van Mitros, waarbij één maal een afvaardiging van de Raad van Commissarissen aanwezig is. Eén maal per jaar overlegt de hele Raad van Commissarissen, in aanwezigheid van de directie, met de huurdersorganisaties. Tijdens deze gezamenlijke overleggen waren de belangrijkste onderwerpen:  de begroting;  het jaarverslag;  de resultaten van de visitatie;  de eindevaluatie van het experiment MitrosPanel;  aanpassingen in het portefeuilleplan;  het huurprijsbeleid;  de toekomstplannen van Mitros en van beide huurdersorganisaties. Beide huurdersorganisaties hebben gezamenlijk een advies uitgebracht over de toepassing van de schaarstepunten in het huurprijsbeleid van Mitros. Met de komst van de nieuwe organisatiestructuur bij Mitros is ook de overlegstructuur veranderd. Sinds het najaar van 2012 overleggen de huurdersorganisaties gezamenlijk met de directeur Wonen, die de gesprekspartner is namens de driekoppige statutaire directie van Mitros. Dit overleg had vooral betrekking op de toekomstige samenwerking tussen de drie partijen. Mitropool Mitropool heeft in 2012 plannen gemaakt voor een nieuwe organisatievorm waarin huurders op verschillende manieren kunnen participeren. Begin 2013 krijgt dit zijn beslag in de omvorming van de vereniging Mitropool naar een netwerkorganisatie (Huurders Netwerk Mitros) in stichtingsvorm. Naast de hiervoor genoemde onderwerpen, is verder gesproken over:  uitkomsten onderzoek huurderstevredenheid;  overzicht klachtafhandeling 2011;  voorstellen van Mitropool over bewonerscommissies. VBN In 2012 hebben de VBN en Mitros verder gewerkt aan het uitvoeren van het actieplan voor 2012, Anders Participeren, waarin afspraken zijn vastgelegd over de samenwerking tussen de VBN en Mitropool, over nieuwe vormen van participatie en de relatie tussen de VBN, Mitros en de bewonerscommissies. Verder hebben de volgende onderwerpen op de agenda gestaan:  onderhoudsbeleid van Mitros;  klachtenafhandeling en de bezoekersbalie in Nieuwegein;  transitie bij Mitros en de lokale verankering in Nieuwegein;  herziening van het investeringsprogramma;  doorstroming op de woningmarkt;  vergoedingen bewonerscommissies. Bewonerscommissies Bewonerscommissies behartigen de belangen van de huurders in hun gebied en overleggen daarvoor regelmatig met medewerkers van Mitros over thema’s als leefbaarheid/veiligheid, klachtenafhandeling, planmatig onderhoud en servicekosten. In Utrecht zijn ongeveer 35 bewonerscommissies actief, in Nieuwegein twaalf. Mitros heeft in ieder geval twee keer per jaar overleg met hen. Financiële bijdrage Mitros biedt zowel de huurdersorganisaties als de bewonerscommissies financiële ondersteuning. Bewonerscommissies in herstructureringsgebieden ontvangen een extra bijdrage in het kader van de Utrechtse Regeling Ondersteuningsgelden.

42

Financiële bijdrage (€) Mitropool (voorschot)

50.000

Mitropool (advisering door Stade)

40.200

VBN (inclusief Nieuwegeinse bewonerscommissies)

48.435

Bewonerscommissies jaarlijkse bijdrage Utrecht

76.400

Bewonerscommissies Utrecht in kader herstructureringsprojecten

87.600

Regionaal HuurdersBeraad (huurdersorganisatie op regionaal niveau) Utrecht en Nieuwegein

10.043

Regioplatform RWU

7.642

11.3 Huurderspanels Mitros Panel Het Mitros Panel is een huurderspanel opgezet door Mitros en Mitropool, een experiment voor de duur van twee jaar. Doel van het panel is om zowel Mitropool als Mitros inzicht te geven in de meningen van een min of meer representatieve groep huurders. Het Mitros Panel bestaat uit ongeveer 800 Utrechtse huurders en wordt regelmatig uitgenodigd zijn mening te geven via internetvragen en/of in een groepsgesprek. In 2012 is het Mitros Panel positief geëvalueerd met als aanbeveling er een regulier instrument van te maken en het panel uit te breiden met Nieuwegeinse huurders. In 2012 zijn aan het Mitros Panel de volgende onderwerpen voorgelegd:  leefbaarheid;  inspraak huurders;  voorstellen woonruimteverdeling. Gedurende het jaar zijn continu deelnemers geworven om het panel uit te breiden. Expertmeeting energiebesparing en communicatie Mitros wil bij renovaties en planmatig onderhoud de communicatie over energiebesparing verbeteren. Belangrijk hierbij is de vraag hoe huurders gestimuleerd kunnen worden om mee te investeren in energiebesparende maatregelen. Begin 2012 is er een bijeenkomst geweest met een aantal experts (onder andere van de Woonbond) en huurdersvertegenwoordigers, waarin uitgebreid is besproken hoe en welke communicatiemiddelen hierbij ingezet kunnen worden.

11.4 Debatteren met stakeholders Op verschillende momenten in het jaar gaat Mitros op organisatieniveau in gesprek met haar stakeholders, haar maatschappelijke partners. Dat gebeurt met name tijdens de Mitros Podiums en de jaarlijkse Stakeholdersconferentie. Met het Mitros Podium organiseert Mitros al sinds 2001 informele discussiebijeenkomsten over het brede gebied van wonen. Hiervoor nodigt Mitros de belangrijke stakeholders uit het werkgebied uit. Tijdens de debatten bespreekt Mitros met hen de beleidsvorming rond een bepaald onderwerp en staat zij open voor gedachtewisseling daarover. Over het onderwerp brengt Mitros altijd een handzame brochure uit, het Mitros Cahier. In juni ging het debat over de Barometer van de Stedelijke Vernieuwing. De financiële crisis en de negatieve ontwikkelingen op de woningmarkt leiden ertoe dat corporaties hun investeringsmogelijkheden beduidend minder zien worden, terwijl ook de maatschappelijke partners in de wijk zich moeten beperken. Aan de hand

43

van de wijk Ondiep werd gediscussieerd over de gevolgen hiervan voor de voortgang van de stedelijke vernieuwing. De jaarlijkse stakeholdersconferentie werd doorgeschoven naar januari 2013. Die was gewijd aan het bespreken van de contouren van de nieuw op te stellen ondernemingsstrategie met de stakeholders.

44

12. Ondernemingsbestuur 12.1 Good governance Definitie Eén van de kerndoelstellingen van Mitros als organisatie is ‘maatschappelijk en open ondernemen’. Dat houdt op de eerste plaats in dat er een constante dialoog met de buitenwereld is en in het bijzonder met de stakeholders (hoofdstuk 11). Immers, bij een maatschappelijke onderneming is de status van stakeholders ten aanzien van het goed presteren van de onderneming anders dan die bij een (structuur)vennootschap, terwijl het belang bij beide erg groot is. Verder impliceert maatschappelijk en open ondernemen dat het ondernemingsbestuur integer en transparant handelt (hoofdstuk 12) en dat er goed intern toezicht is op dat handelen en het afleggen van verantwoording daarover (hoofdstuk 13). Good governance is bij Mitros een sleutelbegrip. Mitros volgt bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording de regels van good governance. Mitros wil, vooruitlopend op de definitieve herziening van de Woningwet (waarbij het verplicht zou kunnen worden om de Governancecode na te leven), zich conformeren aan de naleving van de Governancecode. Op één punt na voldeed Mitros in 2012 aan de Governancecode. Alleen het nieuw opgestelde toetsingskader voor investeringen, het zogenaamde investeringsstatuut, moest nog door de Raad van Commissarissen worden goedgekeurd. Dit gebeurt in 2013. Werkwijze en verantwoordelijkheid De statutaire directie is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultaten en de continuïteit van Mitros. De strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan Waardevol Wonen. De directie is verantwoordelijk voor de beheersing van de risico’s en voor de naleving van weten regelgeving. Het richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de corporatie. Dat gebeurt vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling van de onderneming, waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van bij de corporatie betrokkenen. In de statuten en het door de Raad van Commissarissen vastgestelde directiestatuut is vastgelegd welke besluiten de directie mag nemen met/zonder voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. De directie legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verschaft zij de Raad de benodigde informatie en bespreekt onder andere de manier waarop de interne controle en beheersing zijn ingericht. Tegenstrijdige belangen In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van directielid. In 2012 bekleedde de directie geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen is expliciet afgesproken dat de directie alle eventuele (nieuwe) nevenfuncties meldt bij en bespreekt met de remuneratiecommissie van de RvC. De directie heeft in 2012 geen transacties uitgevoerd waarbij sprake zou kunnen zijn van belangenverstrengeling. Beloning van de directie De Raad van Commissarissen stelt de beloning van leden van de directie vast. Bij de beloning van de voormalige directie volgde de Raad in 2012 het advies van de Commissie Westerlaken (de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties). De beloning vond plaats conform Westerlaken schaal G. Bij de benoeming van de nieuwe directie in het najaar van 2012 is bij de beloning al rekening gehouden met de Wet Normering bezoldiging Topfunctionarissen (WNT) die per 1 januari 2013 is ingegaan. De nieuwe directie wordt dan ook beloond volgens het voorstel van de WNT, zoals dat gold op het moment van benoeming. Bij de bepaling van het salaris van de bestuursleden wordt alleen een vast inkomen verschaft en niet een variabel deel op basis van prestaties. Het bezoldigingsbeleid van het bestuur van Mitros staat op de website.

45

De beloning ziet er als volgt uit: Beloning directie Mitros Voorzitter Kosten

2012*

Lid 1 2012**

2011

2012***

Lid 2 2011

2012***

2011

Salaris, vakantiegeld, sociale lasten

54.148

133.179

36.071

105.023

33.889

176.251

Pensioenen

12.212

30.268

7.990

22.723

5.099

39.415

4.724

21.905

3.520

6.562

4.452

20.940

43.440

236.606

Vervoermiddel Uitkering in verband met beëindiging dienstverband

247.912

Inleenvergoeding

217.851

Totaal

217.851

71.084

185.352

47.581

382.220

* interim directeur tot 1 oktober 2012, deze vergoeding is inclusief BTW ** nieuwe directeur vanaf 1 september 2012 ***nieuwe directieleden vanaf 1 oktober 2012

12.2 Integriteitsbeleid Nieuw beleid Om het risico te beheersen dat medewerkers het persoonlijke belang laten prevaleren boven het organisatiebelang of voor eigen (financieel) gewin activiteiten ontplooien, kent Mitros een integriteitcode. Hierin zijn de uitgangspunten voor het zakendoen en de gedragsregels voor het bestuur en de medewerkers van Mitros vastgesteld. Het eind 2011 vernieuwde integriteitsbeleid van Mitros bestaat uit twee basisprincipes en negen gouden regels. De basisprincipes gaan uit van eigen verantwoordelijkheid en openheid en overleg. De gouden regels passen bij negen thema’s die voor Mitros belangrijk zijn, waaronder omgang met huurders en collega’s, leveranciersselecties, inkoopvoordelen en belangenverstrengeling. In 2012 is de integriteitscode ook verzonden aan relaties en leveranciers. Protocollen De nieuwe integriteitscode is niet bedoeld als dichtgetimmerd en uitputtend reglement en laat veel ruimte voor eigen verantwoordelijkheid. Sommige onderwerpen zijn echter wel verder uitgewerkt tot protocollen of reglementen. Zo heeft Mitros een protocol voor de selectie van leveranciers en voor ongewenste omgangsvormen. En een privacyreglement met bijbehorende protocollen voor het vastleggen van gegevens van medewerkers, zoals bij mobiele telefonie, internet- en e-mailgebruik, het gebruik van de bedrijfswagens en het opnemen van gesprekken bij de Klantenservice. Het sluitstuk van de integriteitscode is de klokkenluidersregeling. Hierin is geregeld hoe mensen binnen de Mitros-organisatie om moeten gaan met het vermoeden een misstand, zoals overtreding van weten regelgeving, schending van het integriteitsbeleid of verspilling van maatschappelijk geld. De klokkenluidersregeling is onderdeel van een bredere klachten beroepsregeling voor medewerkers. Deze regeling voorziet ook in een protocol ongewenste omgangsvormen en het instellen van een vertrouwenspersoon. Integriteitsscan Bij het nieuwe integriteitsbeleid hoort ook een jaarlijks uit te voeren integriteitsscan. Zo beoordeelt Mitros waar de risico’s liggen en neemt zo nodig maatregelen. Bij schending van het integriteitsbeleid kunnen (arbeidsrechtelijke) maatregelen worden genomen. Eind 2012 heeft Mitros een integriteitsscan uitgevoerd, waarover zij de RvC in januari heeft geïnformeerd. Integriteitsincidenten In 2012 zijn er drie meldingen geweest van het vermoeden van een overtreding van de integriteitscode. In twee van de drie gevallen is extern onderzoek ingesteld. Dit heeft niet geleid tot bevestiging van de

46

vermoedens. De derde melding is intern onderzocht. Hierbij bleek het vermoeden wel terecht en heeft Mitros passende maatregelen getroffen. Ook zijn in het verslagjaar twee meldingen binnengekomen van ongewenste omgangsvormen. Eén melding heeft na onderzoek geleid tot een gerechtelijke ontslagprocedure, waarna de arbeidsovereenkomst is ontbonden. Na onderzoek zijn voor de tweede melding passende arbeidsrechtelijke maatregelen genomen.

12.3 Risicomanagement Risicobeheersing en managementcontrolsysteem Een goede financiële gezondheid en de beschikbaarheid van financiële middelen voor zowel de korte als de lange termijn zijn voor Mitros essentieel. Daarom stelt Mitros eisen aan haar vermogenspositie en haar risicobeheersing. Naast financiële risico’s loopt Mitros ook niet-financiële risico’s die het realiseren van de bedrijfsdoelstellingen in de weg kunnen staan. Mitros streeft naar een integrale benadering van deze risico’s, in de vorm van Enterprise Risk Management (ERM). Dit is een organisatiebreed proces om potentiële gebeurtenissen te signaleren die invloed kunnen hebben op het behalen van de ondernemingsdoelstellingen. Risico’s op het gebied van bijvoorbeeld projectontwikkeling, treasury, ICT en HRM worden hiermee afhankelijk van elkaar beoordeeld en beheerst. De gekozen systematiek moet ertoe bijdragen dat de:  bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd;  financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is, zodat de juiste activiteiten worden uitgevoerd;  handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met de voor de organisatie geldende weten regelgeving. Beheersingsmethodiek Om het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te borgen heeft Mitros een systeem ontwikkeld. Dit model bestaat uit drie onderdelen:  risicomanagement en interne beheersing systeem, gebaseerd op COSO II;  planning en control cyclus met begroting & rapportages;  toetsingskader voor Raad van Commissarissen;  prestatiemanagement met beoordelingscyclus van medewerkers. Jaarlijks vertaalt Mitros haar lange termijn ondernemingsdoelstellingen in een jaarsnede (beleidsbrief) om de doelstellingen voor het desbetreffende jaar inzichtelijk te krijgen. Aan deze doelstellingen worden activiteiten gekoppeld. Om deze te completeren voert Mitros vervolgens op organisatieniveau een risicoanalyse uit om de risico’s in beeld te krijgen die een bedreiging vormen voor de realisatie van het ondernemingsplan. Ook voert Mitros een scenarioanalyse uit, waarin de impact van diverse economische scenario’s op de financiële positie van Mitros wordt gemeten. Op basis van de onderkende risico’s treft Mitros beheersmaatregelen om deze risico’s af te zwakken. Ten slotte wordt het jaarplan van de hele organisatie volgens dezelfde systematiek naar de bedrijfsonderdelen vertaald, zodat iedere afdeling een jaarplan met bijbehorende activiteiten heeft. Elk kwartaal meet Mitros, als onderdeel van de P&C-cyclus, door middel van interne controles de voortgang van de activiteiten en de werking van de beheersmaatregelen. Ze legt deze vervolgens vast in de ERMapplicatie Bwise. Uit de scenarioanalyse blijkt dat Mitros gevoelig is voor fluctuaties in de bouwindex, lange rente en verkoopopbrengst. Deze fluctuaties worden continu gemonitord en indien noodzakelijk stuurt Mitros actief bij. Onderstaande paragraaf beschrijft de specifieke risico’s op het niveau van de woningportefeuille en de projecten, van financiering en belegging en van de organisatie. Portefeuillerisico’s De komende jaren heeft Mitros een forse herstructureringsopgave. Dit maakt projectontwikkeling tot een belangrijke en tevens risicovolle activiteit van Mitros. Jaarlijks beoordeelt Mitros of het geheel van plannen op het gebied van nieuwbouw en renovatie nog financieel haalbaar is en leidt tot de gewenste volkshuisvestelijke transformatie.

47

Projectrisico’s De manier waarop Mitros investeringen doet, is vastgelegd in het investeringsstatuut. Om de risico’s van investeringsprojecten te kunnen beheersen, splitst Mitros ieder project op in een vast aantal fasen. Iedere fase sluit ze af met een fasedocument waarin zij de voortgang beschrijft met betrekking tot planning, kwaliteit en geld. Ook worden risico’s per fase inzichtelijk gemaakt en waar mogelijk gekwantificeerd. Per fase toetst een intern multidisciplinair team of het project nog binnen de (financiële) randvoorwaarden van Mitros past. Om de financiële haalbaarheid van investeringsprojecten te waarborgen, stelt Mitros rendementseisen. De rendementseis geeft uitdrukking aan de totale kosten die samenhangen met de financiering van het totale vermogen, dus vreemd vermogen en eigen vermogen, van Mitros. Mitros herziet de rendementseisen en de onderliggende aannames jaarlijks gelijktijdig met de begroting en legt deze ter goedkeuring voor aan de RvC. Verbindingen Mitros maakt voor de realisatie van haar activiteiten deels gebruik van verbindingen. Een verbinding is een rechtspersoon, vennootschap of een joint venture. Aan de activiteiten in de verbindingen ligt een samenwerkingsovereenkomst met een woningcorporatie, gemeente en/of een ontwikkelaar ten grondslag. Mitros hanteert zeer strikte regels voor verbindingen. Zij gaat uitsluitend in uiterste gevallen een verbinding aan. Mede daarom is het aantal verbindingen bij Mitros beperkt. In 2012 heeft Mitros het verbindingenstatuut opgesteld. Dit statuut beschrijft de uitgangspunten bij het oprichten en/of beëindigen van verbindingen, maar vooral ook de manier waarop Mitros toezicht houdt op de activiteiten in de verbindingen. Treasury Om de beschikbaarheid van financiële middelen te garanderen is toegang tot de vermogensmarkt essentieel. Mitros vindt risicomanagement en transparantie rondom haar treasuryactiviteiten erg belangrijk. De perikelen in de sector rondom derivaten tonen de noodzaak hiervan aan. Hiertoe tracht Mitros haar treasurywerkzaamheden zo in te richten dat zij altijd verantwoording kan afleggen op een voor iedereen toegankelijke wijze. Treasurystatuut en treasuryjaarplan Het treasurybeleid van Mitros is vastgelegd in het treasurystatuut. In 2012 is het treasurystatuut geactualiseerd en aangepast aan de nieuwe weten regelgeving. De jaarlijkse treasuryactiviteiten worden beschreven in het treasuryjaarplan. Periodiek beoordelen de directie en de financiële auditcommissie van de RvC de risico’s ten aanzien van het financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige geldmiddelen. Daarnaast heeft Mitros een treasurycommissie die elk kwartaal overlegt, waaraan ook een externe deskundige deelneemt. Deze commissie adviseert de directie van Mitros over financiering en het afdekken van financiële risico’s. Renterisicobeleid Mitros hanteert een risico-averse houding voor zowel het beleggings- als het financieringsbeleid. Belangrijke risico’s in dit verband zijn het beschikbaarheids-, het tegenpartij- en het renterisico. Voor het beheersen van het renterisico is het belangrijk dat Mitros periodiek de omvang van het renterisico bepaalt. Mitros optimaliseert hiertoe het vervalschema van de leningenportefeuille en richt zich ook op het verkrijgen van vreemd vermogen tegen de economisch meest voordelige condities. Dit betekent dus zowel het minimaliseren van de rentelasten als het spreiden van het tegenpartijrisico. Mitros hanteert voor het renterisico zowel de norm van het WSW (15%) als een eigen norm (10%). Deze norm betreft het (variabele) renterisico afgezet tegen de leningenportefeuille aan het eind van een kalenderjaar (het WSW) of een bepaalde periode. In 2012 is het renterisico zowel binnen de externe als de interne maatstaf gebleven. Rentederivaten Mitros onderkent de mogelijkheden van het toepassen van rentederivaten en vult het renterisicomanagement op een actieve wijze in. Zo volgt Mitros dagelijks de renteontwikkelingen op de voet en kijkt zij minimaal twaalf maanden vooruit om haar toekomstige behoefte aan vreemd vermogen en het bijbehorend renterisico in te schatten. Dit proces kent een wekelijkse cyclus. Om haar investeringen tegen een houdbaar renteniveau te kunnen financieren, maakt Mitros gebruik van financiële derivaten. Mitros heeft voor het afsluiten van financiële derivaten standaardcontracten (ISDA, oftewel International Swaps and Derivatives Association) afgesloten met een aantal banken. Deze ISDAovereenkomsten zijn vooraf beoordeeld door een gespecialiseerde jurist. In deze contracten zijn de inherente risico’s zoveel mogelijk beperkt gehouden. Zo heeft Mitros geen CSA (Credit Support Annex) afgesloten en hoeft zij dus niet bij te storten op een rentederivaat. Er is met één bank een ‘break clause’

48

afgesproken, met een frequentie van vijf jaar. Dit houdt in dat zowel de bank als Mitros de mogelijkheid hebben het financieel derivaat op dat moment te beëindigen. Als gevolg van nieuwe beleidsregels vanuit de overheid moet Mitros bij het afsluiten van een financieel derivaat gelijktijdig de bijbehorende lening afsluiten. Hierbij zijn alleen nog de renteswap en rentecap toegestaan. De kaders voor het gebruik van financiële derivaten zijn vastgelegd in het treasurystatuut en voldoen aan de nieuwe beleidsregels. Hierin is aangegeven welke rentederivaten toegestaan zijn met de bijbehorende uitgangspunten. In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten moet Mitros de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele financiële instrumenten, zoals een lening met een vaste renteafspraak, wel aantonen. Organisatie- & integriteitrisico’s Mitros heeft een procuratie- & mandateringsregeling. Hierin is de interne tekeningsbevoegdheid per activiteit en functie vastgelegd. In het handelsregister is formeel vastgelegd welke functionarissen voor welke bedragen en onderwerpen tekeningbevoegd zijn. Mitros beschikt over een stelsel van administratieve organisatie en interne controle, waardoor de noodzakelijke functiescheiding binnen de organisatie gewaarborgd is. Om het risico te beheersen dat medewerkers het persoonlijke belang laten prevaleren boven het organisatiebelang of voor eigen (financieel) gewin activiteiten ontplooien, kent Mitros een integriteitcode (zie paragraaf 12.2). In 2013 kunnen de transitie, waarbij veel processen gaan veranderen binnen Mitros, en de geplande verhuizing naar het nieuwe kantoor van Mitros, tot situaties leiden waarbij Mitros niet altijd geheel in control is, aangezien de basis dan even niet op orde is. Mitros probeert dergelijke situaties uiteraard zoveel mogelijk te voorkomen.

12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing Mitros heeft een besturingsfilosofie die uitgaat van directie en staven op centraal niveau, lokaal verankerde kernbedrijven en dienstverlenende bedrijven ter ondersteuning van de hele organisatie. De directie zet de lijnen uit, toetst de resultaten van de uitvoering van het beleid en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Voor het interne toezicht adviseert en ondersteunt de afdeling Financiën & Control de directie. In verband met de integriteit van de controlfunctie bestaat er ook een directe relatie tussen de concerncontroller en de Raad van Commissarissen. Auditfunctie en -plan Mitros heeft een eigen internal auditfunctie. De internal auditfunctie is primair ingericht op het toetsen van de beheersbaarheid van de organisatie om zo tot een betere werking van de beheersingskaders en -maatregelen te komen. Het doel hiervan is het management een objectieve spiegel voor te houden over de kwaliteit van de beheersing van de organisatie. Aan de hand van het jaarlijkse auditplan richt de internal auditor zich op het periodiek doorlichten van alle relevante processen, aspecten, entiteiten en thema’s binnen de organisatie en bevordert daarmee een effectievere en efficiëntere beheersing. Beheersmaatregelen Het interne beheersingssysteem is sterk afhankelijk van de risicobereidheid van een organisatie. Hiermee geeft de directie aan welke mate van risico hij acceptabel of zelfs wenselijk vindt voor het behalen van zijn doelen. Individuele beheersmaatregelen zijn dus in zekere mate afhankelijk van het vigerende ondernemingsbeleid. Toch zijn er onafhankelijk van het beleid beheersmaatregelen nodig in een organisatie die hiervan losstaan. Als kader gelden in ieder geval de huidige weten regelgeving en de Governancecode van de Vereniging van Toezichthouders. Toetsing hierop gebeurt vooral door middel van de zogenaamde ‘hard controls’. Geen absolute zekerheid Al deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat Mitros haar doelstellingen realiseert, of dat de materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet zullen optreden. Verder benadrukt de directie dat de activiteiten van Mitros risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedsfeer van de directie liggen. Denk aan veranderingen in de politieke context of in weten regelgeving. Maar ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen, zoals zich die de laatste tijd voor hebben gedaan, liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Hoewel Mitros de bovengenoemde risico’s niet kan beïnvloeden, volgt zij de ontwikkelingen nauwgezet en anticipeert zij hier zoveel mogelijk op.

49

Accountantscontrole Jaarlijks beoordeelt de externe accountant in het kader van de controle van de jaarrekening het geheel aan beheersingsmaatregelen. De bevindingen staan in de Management Letter en het accountantsverslag die met de directie, de financiële auditcommissie en de RvC besproken worden. Bestuursverklaring In oktober 2012 is er sprake geweest van een directiewissel. Net als in voorgaande jaren hebben de toenmalige en de huidige directie in 2012 uit hoofde van hun verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Mitros geanalyseerd en beoordeeld. De directie houdt rekening met de eerder genoemde beperkingen, die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Mitros dat op onderdelen nog verbeterd kan worden. Zo is in 2012 gewerkt aan een betere informatievoorziening, aan verbetering van de ICT-applicaties, zijn processen opnieuw beschreven en zijn verbeteringen in het onderhoudsproces doorgevoerd. Toch is de directie van oordeel dat de geïmplementeerde interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een adequate basis vormen om met redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat:  zij voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Mitros worden gerealiseerd;  Mitros zich houdt aan de geldende weten regelgeving;  de rapportages van Mitros betrouwbaar zijn;  er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. De directie van de Stichting Mitros in Utrecht verklaart verder dat:  de Stichting haar middelen uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemt;  het integer heeft gehandeld en zich heeft gehouden aan de Integriteitscode van Mitros;  de Raad van Commissarissen op 24 april 2013 de jaarstukken, inclusief het volkshuisvestingsverslag, heeft goedgekeurd;  de accountant met betrekking tot de jaarrekening een goedkeurende verklaring heeft afgegeven.

Namens het bestuur van de Stichting Mitros te Utrecht, 24 april 2013

Henk Peter Kip Liesbeth Marchesini Maud Hoezen

50

13

Verslag van de Raad van Commissarissen

De Raad van Commissarissen (hierna de Raad of de RvC) van Mitros heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat hij het bestuur met raad ter zijde.

13.1 Algemeen De Raad houdt onder andere toezicht op:  realisatie van de doelstellingen van de corporatie;  realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;  strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;  opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen;  kwaliteitsbeleid;  kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;  financieel verslagleggingsproces;  naleving van toepasselijke weten regelgeving;  het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen en bevat onder andere het toezicht op het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad zijn omschreven in artikel 11 van de statuten van de Stichting Mitros. Een en ander is verder uitgewerkt in het RvC-reglement d.d. 20 april 2011 dat op de website staat. Voorts vervult de RvC van Mitros zijn taken op de wijze zoals deze in de Governancecode Woningcorporaties (juli 2011) beschreven staat. In dit jaarverslag legt de Raad, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteerde de Raad:  het Burgerlijk Wetboek;  de Governancecode Woningcorporaties, juli 2011;  het strategisch ondernemingsplan Waardevol Wonen 2008-2012;  de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties in Utrecht en Nieuwegein;  de beleidsbrief 2012;  de begroting 2012  het treasuryjaarplan 2012;  het portefeuilleplan en de herziening van het investeringsprogramma;  het toetsingskader. Dit toetsingskader is door de Raad in 2012 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van directievoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

13.2 Taken en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad zich regelmatig mondeling en schriftelijk door het bestuur laten informeren over de maatschappelijke prestaties en de financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad is in het verslagjaar achtmaal regulier bijeen geweest in aanwezigheid van het bestuur. In oktober is de Raad samen met de voltallige directie bijeengekomen in een 2-daagse, waar onder andere gesproken is over de nieuwe Woningwet en de strategie van Mitros ten behoeve van het nieuwe meerjarenbeleidsplan 2014-2017.

51

In het verslagjaar heeft RvC viermaal vergaderd zonder bestuur. In deze bijeenkomsten zijn diverse remuneratieaangelegenheden aan de orde geweest, zoals de continuïteit van het bestuur en de werving van de nieuwe directie. Sinds de zomer heeft de RvC voorafgaand aan elke vergaderingen met de bestuurders/directie een uur ‘RvC-only’. Dat biedt de mogelijkheid aan de leden om ervaringen uit te wisselen en vast te stellen wat de belangrijke gesprekpunten zijn in de vergadering met de directie. De voorzitter heeft periodiek overleg met de bestuurder/directievoorzitter en contact op momenten dat daar behoefte aan is. De leden van de Raad zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen. Buiten de vergaderingen wordt de Raad met regelmaat en indien nodig geïnformeerd door de bestuurders/directieleden over relevante onderwerpen. Diverse leden van de Raad hebben door middel van fietstochten inzicht gekregen in de kwaliteit van de woningvoorraad en de specifieke problematiek van de wijken. Samen met de nieuwe directie hebben zij gefietst door de wijken Zuilen, Lunetten en Utrecht-Oost. Tot slot halen de leden van de Raad, naast bij de genoemde bijeenkomsten en contacten, ook zelf informatie op, onder andere bij de VTW (Vereniging van Toezichthouders in Woningcorporaties) en bij Aedes. Contact met derden Medio 2012 is de Raad aanwezig geweest bij het jaarlijkse overleg tussen het bestuur van Mitros en de besturen van de huurdersorganisaties. De Raad heeft daar een toelichting gegeven op enkele onderwerpen die bij de Raad aan de orde zijn geweest. De actualiteiten binnen de corporatiewereld en gevolgen voor de toezichthoudende rol door deze ontwikkelingen zijn besproken. Ook zijn de gevolgen van het rijksbeleid en de daaruit voortvloeiende noodzaak om het portefeuilleplan van Mitros te herzien, aan de orde geweest. Vanuit de huurdersorganisaties is een toelichting op de werkzaamheden van die organisaties gegeven. De Raad sprak zijn waardering voor het geleverde werk uit. Een delegatie van de Raad woonde tweemaal een overleg tussen de directie en de Ondernemingsraad bij. Daarnaast was een delegatie van de RvC diverse malen aanwezig bij de overleggen met het transitieteam (= het team bestaande o.a. uit de directievoorzitter en de manager Organisatiestaf dat het veranderproces binnen Mitros leidt) en de OR, om zo geïnformeerd te blijven over de voortgang van de transitie. De accountant is aanwezig geweest bij de behandeling van de jaarrekening. Daarnaast was de accountant eenmaal aanwezig bij de auditcommissie Financiën. De manager Financiën & Control woonde enkele vergaderingen bij voor onder andere de bespreking van het Jaarverslag en de Jaarrekening 2011, de derivatenpositie van Mitros en de begrotingsaanpassing. De projectleider van de transitie heeft in de RvC-vergadering van juni een toelichting gegeven op de afsluiting van de eerste fase van de transitie. De bedrijfsjurist lichtte in een RvC-vergadering de statutenwijziging toe. Tot slot participeerde de RvC in de bijeenkomsten voor de stakeholders, zoals het Mitros Podium over Ondiep en de Nieuwjaarsreceptie. Ook waren commissarissen aanwezig bij evenementen als start nieuwbouw en opleveringen. Werving nieuwe directie De werkzaamheden van de Raad zijn in het jaar 2012 deels bepaald door de werving van drie nieuwe directeuren. Deze werving is uitgevoerd onder regie van de Remuneratiecommissie met ondersteuning van een wervings- en selectiebureau en heeft geresulteerd in de benoemingen van de directievoorzitter, de directeur Wonen en de directeur Financiën per 1 oktober 2012. Om de voorgenomen benoemingsbesluiten en keuzes binnen het wervingstraject goed toe te lichten, is er meer contact dan gebruikelijk geweest tussen de leden van de Remuneratiecommissie, de Ondernemingsraad en de ad hoc adviescommissie vanuit het personeel. Functioneren RvC De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren en evalueert jaarlijks zijn eigen functioneren. In 2012 is dat gebeurd met een externe begeleider. Ter voorbereiding van de zelfevaluatie heeft mevrouw Vogelaar, vooruitlopend op haar nieuwe rol als voorzitter van de RvC, samen met de vicevoorzitter individuele gesprekken gevoerd met de leden. Ook is vooraf de visie van het bestuur op het functioneren van de RvC gevraagd.

52

In een besloten vergadering buiten de aanwezigheid van het bestuur heeft de Raad zijn eigen inrichting en functioneren als collectief en de bijdrage van de afzonderlijke leden en commissies beoordeeld. Terugkijkend is geconcludeerd dat de Raad een intensieve periode heeft doorgemaakt, onder andere door de directiewisselingen, de ontwikkelingen binnen de volkshuisvesting en het (dis) functioneren van de woningmarkt. De Raad is in zijn algemeenheid tevreden over zijn eigen functioneren als collectief, waarbij de rol van de voorzitter positief beoordeeld is. Er is een aantal verbeterpunten benoemd, waaraan in 2012 is gewerkt. Ook zijn de eigen collectieve uitdagingen voor de komende periode benoemd, met onder meer de volgende elementen: een sterk directieteam neerzetten, toezien op het nog centraler stellen van de verbetering van de huurderstevredenheid, een goede samenwerking realiseren tussen de RvC en de nieuwe directie, toezien op het beter realiseren van de gestelde doelen en tijd besteden aan eigen permanente educatie. Functioneren bestuur/directie De Raad besluit over benoemingen, beoordelingen en beloningen, schorsing en ontslag van de bestuurders. De Raad heeft op grond daarvan tot taak periodiek het functioneren van het bestuur te beoordelen. De heer Rötscheid heeft de rol van tijdelijke bestuursvoorzitter tot 1 oktober 2012 vervuld. De Raad heeft in het voorjaar van het verslagjaar met de heer Rötscheid een voortgangsgesprek gevoerd. Het functioneren in de interimperiode en de voortgang van de transitie waren onderwerpen van gesprek. De Raad heeft onderling dit gesprek voorbereid. De Raad heeft zijn waardering uitgesproken voor de wijze waarop hij als eindverantwoordelijke de organisatieverandering heeft aangestuurd. De Remuneratiecommissie heeft een maand na het aantreden van de directie met de individuele leden de eerste impressies besproken. De RvC heeft voor het komende jaar een nieuwe procedure vastgesteld die als leidraad dient voor de beoordelings- en voortgangsgesprekken van de Remuneratiecommissie met de directie. De beloning van de interim-bestuurder en de directieleden is vastgesteld conform de geldende weten regelgeving. Qua salarissystematiek is de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties gevolgd, waarbij de WNT (Wet Normering Topinkomens) als kader en begrenzing voor de maximale hoogte van de beloning is gehanteerd. Bij de bepaling van het salaris van de directieleden wordt een vast inkomen verschaft. Op basis van geleverde prestaties kan, naar analogie van het Mitros personeel, een aanvullende beloning van maximaal 4% plus inflatie worden toegekend. De beloning van de directie is verantwoord in hoofdstuk 12. Integriteitsscan In de arbeidsovereenkomsten van de directieleden is een verbod op nevenwerkzaamheden opgenomen (artikel 10) behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de RvC. Voor aantreding is naar alle directieleden een integriteitsscan verricht. Uit dit onderzoek zijn geen bijzonderheden gekomen die van invloed kunnen zijn op de uitvoering van hun functies. In deze scan zijn ook bestaande nevenfuncties bij indiensttreding van de nieuwe directieleden beoordeeld. Waar van toepassing heeft aanpassing in de nevenfuncties plaatsgevonden.

13.3 Toezicht De Raad houdt toezicht op het functioneren van Mitros. Daarbij let de Raad erop of Mitros haar maatschappelijke opgave adequaat realiseert. De Raad toetst daarbij in hoeverre Mitros erin slaagt de doelstellingen uit haar strategische ondernemingsdoelstellingen te realiseren. De toetsing hiervan werd in 2012 voornamelijk gedaan door middel van de besprekingen van de kwartaalrapportages, waarin inzicht wordt gegeven in de stand van zaken met betrekking tot de vastgestelde strategische speerpunten. In de kwartaalrapportages wordt ook gerapporteerd over de indicatoren van de bedrijfsvoering, over de projectenontwikkeling en over relevante externe ontwikkelingen. Daarbij wordt een overzicht gegeven van de lopende projecten. Dit projectenoverzicht wordt gespiegeld aan de Begroting en de Meerjarenprognose. De rapportages zijn aan de orde geweest tijdens drie vergaderingen. Actualiteiten De RvC heeft in het verslagjaar samen met de directie uitvoerig stil gestaan bij de ontwikkelingen in de corporatiesector op grond van de financieel economische crisis en het overheidsbeleid en de effecten daarvan op investeringsmogelijkheden van Mitros. Door de gevolgen van het toenmalige lenteakkoord en

53

later van het nieuwe regeerakkoord, werd in de loop van het verslagjaar duidelijk dat Mitros minder financiële ruimte had om de geplande investeringen te kunnen realiseren. Als gevolg hiervan is in de juni-vergadering een begrotingsaanpassing met een beperkter investeringsprogramma aan de RvC voorgelegd. De Raad heeft goedkeuring gegeven aan de begrotingsaanpassing 2012-2021en specifiek aan het investeringsprogramma 2012 -2016. Behalve dat de Raad is meegenomen in het afwegingskader op basis waarvan de investeringkeuzes zijn gemaakt, is ook toegelicht om welke specifieke projecten het gaat. Voorts zijn in gesprekken tussen de directie en de RvC de gevolgen van de investeringsaanpassing voor de totale woningportefeuille van Mitros en voor de prestatieafspraken aan de orde geweest. Bij de bespreking van de Begroting 2013 in december heeft de Raad zijn zorgen geuit over de impact van de overheidsmaatregels op de investeringscapaciteit van Mitros en de mogelijkheid dat het CFV nieuwe financiële regels stelt op basis van het regeerakkoord. De Raad heeft de directie geadviseerd hierover zo snel mogelijk in gesprek te gaan met het CFV. De financiële situatie van woningcorporatie Vestia en de gevolgen daarvan zijn diverse malen aan de orde geweest. In het verlengde daarvan is de derivatenpositie van Mitros besproken. Er is aan de Raad toegelicht dat Mitros voor een beperkt bedrag gebruik maakt van derivaten; dat er altijd leningen tegenover staan en dat er strikte regels gelden voor het soort derivaten, zodat speculatie ermee is uitgesloten. . De RvC heeft vanwege de problematiek bij Vestia afgesproken de incidenten in de corporatiesector nauwgezet te volgen en steeds te bezien of de Raad in zijn toezichtrol er voldoende op kan toezien dat zich geen vergelijkbare incidenten bij Mitros voor kunnen doen. Interne ontwikkelingen De RvC heeft in het verslagjaar op diverse momenten aandacht gevraagd voor het reduceren van het aantal inleenkrachten binnen Mitros. Daarover zijn duidelijke afspraken met de directie gemaakt. Voorts is het routeplan naar een nieuw ondernemingsplan 2014-2017 ‘Voor de stad’ (werktitel) met de Raad besproken. In de 2-daagse met de RvC en de nieuwe directie zijn de volgende prioriteiten genoemd: kwaliteit woningvoorraad op orde, verhogen van de huurderstevredenheid, continueren van de inzet in buurten en streven naar een no-nonsense organisatie (het gewone gewoon goed doen). Het integriteitsbeleid is aan de orde geweest in de laatste vergadering van 2011 en daarbij zijn afspraken gemaakt voor een jaarlijks uit te voeren integriteitsscan. De integriteitscan is in 2012 uitgevoerd en zal in de eerste RvC-vergadering van 2013 besproken worden. De transitie is in vijf vergaderingen aan de orde geweest. De directie heeft de stand van zaken toegelicht en in juni heeft de RvC formeel ingestemd met de ingezette lijn van de transitie. Tevens heeft de RvC besloten om de nieuwe directie opdracht te geven de implementatie van de transitie uit te voeren. In de najaar-vergaderingen is het asbestincident op Kanaleneiland uitvoerig aan de orde geweest. Er is met name ingegaan op de saneringswerkzaamheden en de terugkeer van de bewoners. De RvC heeft het belang van een goede begeleiding van en de communicatie met de bewoners benadrukt. Het onderzoeksresultaten van het onafhankelijke onderzoekbureau COT zijn met de RvC besproken. Het COT heeft onderzocht hoe Mitros heeft gefunctioneerd tijdens het asbestincident en welke lessen hieruit te leren zijn voor de toekomst. De belangrijkste conclusie uit dit rapport was dat Mitros niet goed voorbereid was op een calamiteit van deze duur en omvang. Met de directie is afgesproken het calamiteitenbeleid aan te scherpen en intensiever te gaan samenwerken in het verband van de Veiligheidsregio Utrecht. Ook de volgende onderwerpen zijn gedurende het verslagjaar besproken: de werving van directieleden en commissarissen, de nieuwe regelgeving inzake de honorering van bestuurders en commissarissen, inclusief de effecten van de staffel binnen de WNT, de nieuwe Woningwet, het continuïteitsoordeel / solvabiliteitsoordeel CFV, huurderstevredenheid, afhandeling van klachten bij Mitros en het jaarverslag van de Klachtencommissie. Besluiten In de vergadering van april verleende de Raad het bestuur formeel décharge voor het gevoerde bestuur en beleid. Ook keurde de Raad de Jaarrekening 2011 goed, evenals het Jaarverslag 2011 en het Volkshuisvestingsverslag 2011. De Jaarrekening 2011 is opgesteld op basis van de geldende richtlijnen. Naast de goedkeuring van de jaarrapportages nam de raad in 2012 nog een aantal belangrijke beslissingen.

54

De Raad benoemde drie directieleden, gaf de heer Rötscheid eervol ontslag en benoemde tevens de accountant BDO Audit en Assurance B.V. voor de boekjaren 2012 -2015. Ook nam de RvC besluiten over enkele (her)benoemingen van commissarissen. De RvC besloot over de statutenwijziging Stichting Mitros, het Reglement Remuneratiecommissie en de beloning van de directie. Voorts werd akkoord gegeven op het voorstel voor verkoop van drie projecten (disposities). Het gaat om de projecten Bruisdreef, de Talmalaan en Slot Terwijde. Ook gaf de Raad goedkeuring aan de directiebesluiten inzake het Treasurystatuut, het Verbindingenstatuut en de herstructurering van de juridische structuur. Naast het goedkeuren van de begrotingsaanpassing 2012-2021, heeft de Raad in december 2012 ingestemd met de Begroting 2013 van de Stichting Mitros. Van de begroting maken ook de Beleidsbrief 2012, in concept al in september 2012 vastgesteld, het Treasuryjaarplan 2012 en de Meerjarenbegroting 2012 deel uit. Oordeel Het jaar 2012 is een turbulent jaar geweest voor Mitros. De verschillende belanghouders zullen zich vooral het asbestincident dat zich in de zomer in een aantal flatblokken in de wijk Kanaleneiland voordeed, herinneren en de herziening van het portefeuilleplan. De ontruiming van de flats, waardoor de bewoners er enige tijd niet konden wonen was een diep ingrijpende gebeurtenis voor betrokkenen. De Raad van Commissarissen heeft op grond van het onafhankelijk onderzoeksrapport de directie verzocht maatregelen te nemen zodat Mitros in het vervolg beter is voorbereid op crisissen van een dergelijke omvang en er meer aandacht wordt besteed aan de communicatie met de bewoners. De herziening van het portefeuilleplan was nodig omdat Mitros door de financieel-economische crisis en het overheidsbeleid minder investeringscapaciteit heeft. Voor een groep huurders betekende dit dat zij te horen kregen dat sloop/nieuwbouw plannen uitgesteld zijn, evenals renovatieplannen van bepaalde complexen. De RvC achtte deze stap onvermijdelijk om Mitros ook op termijn financieel gezond te houden. De Raad heeft met de directie afgesproken dat, indien er de komende jaren financiële ruimte ontstaat er prioriteit gegeven zal worden aan het verbeteren van de bestaande woningvoorraad in de complexen/buurten die nu zijn uitgesteld. In de interne organisatie van Mitros is dit jaar veel gebeurd. Met ingang van 1 oktober is een geheel nieuwe, driehoofdige directie aangetreden. Dit jaar zijn tevens besluiten genomen over een nieuwe organisatiestructuur gericht op een verplatting van de organisatiestructuur waardoor de directie veel directer betrokken is op de operationele werkprocessen. Doordat Mitros minder nieuwbouw en renovatie kan gaan doen, zijn er ook minder personeelsleden nodig. Ook de steeds efficiëntere werkwijze maakt dat er met minder mensen gewerkt kan worden. Er is een transitie in gang gezet gericht op verbetering van de werkprocessen, betere dienstverlening aan de huurders, meer samenwerking tussen medewerkers en grotere resultaatgerichtheid. Dit vereist naast een structuurverandering vooral ook een cultuurverandering in de organisatie. De voorzitter van de Raad van Commissarissen, de heer Gert-Jan van der Vossen, is per 1 juli teruggetreden omdat zijn termijn van twee maal vier jaar om was. Mevrouw Ella Vogelaar heeft vanaf die tijd het voorzitterschap op zich genomen. Omdat zij op voordracht van de Ondernemingsraad in de Raad zat, moest de Ondernemingsraad een nieuwe kandidaat voordragen. Mevrouw Dorienke de Grave- Verkerk is op die positie per 1 juli benoemd. De Raad heeft in het eerste kwartaal zijn eigen functioneren geëvalueerd met een externe begeleider. Er zijn enkele aandachtspunten geformuleerd om het functioneren van de Raad verder te verbeteren. De Raad van Commissarissen realiseert zich dat al deze ontwikkelingen veel vragen van de inzet van de directie en medewerkers. De Raad heeft vastgesteld dat de noodzakelijke veranderingen breed gedragen worden in de organisatie en spreekt zijn waardering uit voor de inzet van een ieder. Ook de constructief kritische opstelling van de Ondernemingsraad waardeert de Raad. De huurdersverenigingen houden de organisatie scherp door regelmatig aandacht te vragen voor de consequenties van voorgenomen beleid voor de huurders.

13.4 Samenstelling Onafhankelijkheid Conform de in de Governancecode Woningcorporaties aangeduide criteria (bepalingen III 2.2) zijn de leden van de Raad onafhankelijk.

55

De Raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, de directie en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. De leden van de Raad hebben geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van Mitros. Met andere woorden: er is een waarborg is dat de leden van de Raad op onafhankelijke wijze tot hun oordeel kunnen komen. Commissarissen melden nieuwe (neven)functies en bespreken die in de raad. De RvC concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend. Integriteit / tegenstrijdige belangen In het verslagjaar heeft de RvC goedkeuring gegeven aan het voornemen van de directie om het complex Laan van Chartoise te verkopen aan MN Services. Ten tijde van het verkoopproces is door mevrouw Vogelaar gesignaleerd dat zij zowel lid van de RvC van Mitros als van MN Services is. Dit is gemeld in het RvC-overleg en geconcludeerd is dit geen belemmering is voor de transactie aangezien mevrouw Vogelaar geen enkele bemoeienis met de onderhandelingen of bieding heeft gehad en de overeengekomen prijs marktconform is. Er is verder geen sprake geweest van overige transacties met potentieel tegenstrijdige belangen aangaande de leden van de RvC. De RvC heeft het integriteitsbeleid die Mitros hanteert, met de directie besproken en ook voor de Raad van toepassing verklaard. Alle relevante stukken over de RvC staan op de website van Mitros vermeld en worden steeds geactualiseerd. In het verslagjaar is door het bestuur een onderzoek gedaan naar mogelijke integriteitsschendingen binnen een bedrijfsonderdeel van Mitros. Het integrale rapport, waaruit blijkt dat er geen sprake is geweest van strafbare feiten, is besproken met de leden van de AC Financiën. De bevindingen van dit onderzoek zijn met de Raad gedeeld. Voorts is met de Raad afgesproken dat de aanbevelingen uit het rapport met betrekking tot de verbetering van processen en procedures geïmplementeerd worden in het Mitrosbrede veranderingsproces. Wet Bestuur en Toezicht In het kader van de Wet Bestuur en Toezicht is in januari 2012 een inventarisatie gemaakt van het aantal commissariaten van de leden van de RvC. Aan de hand daarvan is bepaald of er commissarissen zijn die het wettelijk toegestane aantal commissariaten (dreigen te) overschrijden. Uit deze inventarisatie is geconcludeerd dat bij één commissaris sprake is van een overschrijding van het toegestane aantal commissariaten. Om dit probleem op te lossen heeft de betreffende commissaris ervoor gekozen in 2013 niet voor herbenoeming in aanmerking te willen komen. Profielen De werkwijze en de gewenste samenstelling heeft de Raad geregeld in een reglement. Het RvC-reglement is april 2011 vastgesteld. In een bijlage bij het reglement is een algemeen profiel voorleden van de RvC opgenomen en een specifiek profiel voor de voorzitter. Deze profielen worden regelmatig geactualiseerd. Het algemeen profiel van de commissarissen bestaat uit:  een groepsprofiel: in zijn totaliteit beschikt de raad op bestuurlijk niveau over diverse vakinhoudelijke deskundigheden, op academisch niveau.  een algemeen achtergrondprofiel (breed netwerk en een brede maatschappelijke belangstelling, naast niveau, kennis en ervaring passend bij het (scherp) kunnen toezicht houden in de corporatiesector en een onberispelijke staat van dienst alsmede geen problemen rond belangenverstrengeling);  een competentieprofiel (bestaande uit zeven competenties rondom onder andere analytisch vermogen, adviesvaardigheid, helikopterview, oordeelsvermogen, omgevingsbewustzijn, doelgerichte samenwerking en communicatieve vaardigheden). Voor elke functie binnen de RvC wordt bij vacaturestelling en herbenoeming aanvullend op het algemene profiel een specifiek profiel geformuleerd en vastgesteld. Benoemingen Bij elke (her)benoeming volgt de Raad de profieleisen (inclusief de procedure) strikt, houdt de profielen kritisch tegen het licht en actualiseert deze zo nodig. Bovendien wordt vastgesteld op welk deskundigheidsgebied een (nieuwe) commissaris nodig is. De werving van nieuwe commissarissen gebeurt openbaar.

56

Commissarissen worden doorgaans per 1 juli van een jaar (her)benoemd of treden dan af. De benoeming is in principe voor één periode van vier jaar; er vindt maximaal één herbenoeming plaats. Drie commissarissen worden op voordracht benoemd; twee op voordracht van de gezamenlijke huurdersorganisaties en één op voordracht van de Ondernemingsraad. Deze commissarissen hebben gedurende het jaar regelmatig contact met de partij die hen heeft voorgedragen. Per 1 juli 2012 is mevrouw Vogelaar benoemd tot voorzitter van de RvC. Zij zat sinds 1 juli 2011 in de raad op voordracht van de OR. Haar deskundigheidsgebieden zijn onder andere volkshuisvesting, HRM, governance en strategieontwikkeling. Omdat mevrouw Vogelaar per 1 juli de voorzitterstaken op zich genomen heeft, is OR op zoek gegaan naar een nieuwe commissaris. Mevrouw De Grave-Verkerk is per 1 juli 2012 benoemd tot nieuw lid van de RvC op voordracht van de OR. De werving is verlopen conform de vastgestelde overeenkomst OR/RvC inzake benoeming lid RvC, d.d. 21 september 2011. Mevrouw de Grave heeft veel ervaring op het terrein van arbeidsrecht en medezeggenschap. Ze is bekend met de corporatiesector. Tevens werd mevrouw Kieft per 1 juli 2012 herbenoemd als lid van de RvC op voordracht van de gezamenlijke huurdersorganisaties VBN en Mitropool. De procedure van de herbenoeming is gedaan conform de in 2011 vastgestelde procedure voordracht lid Raad van Commissarissen door huurdersorganisaties. Haar deskundigheidsgebieden zijn onder andere volkshuisvesting en veranderprocessen. De heer Van der Vossen trad op 1 juli 2012 af als voorzitter van de RvC. Hij heeft 8 jaar in de Raad gezeten, eerst als lid en daarna als voorzitter. Overzicht leden Raad van Commissarissen Naam Mw. Drs. C.P. Vogelaar Geboren: 1949

Voordracht -

(Neven)functies         

Zelfstandig Adviseur/Interimmanager Voorzitter bestuur LVG (Landelijke Vereniging Georganiseerde eerste lijnszorg) Lid RvC MN Services (pensioenuitvoerder) Voorzitter bestuur Nisa for Nisa (vrouwencentrum AmsterdamSlotervaart) Lid RvT Stichting Resto VanHarte Lid RvA Fourstar Groep (Europees opererend reintegratiebedrijf) Lid Klachtencommissie Governance en beloning MBO Lid Adviesraad RAI vereniging Lid Adviesraad kappersbrancheorganisatie ANKO

Deskundigheid     

Volkshuisvesting Wijkontwikkeling Organisatieontwikkeling / HRM Corporate Governance Strategieontwikkeling Publiek-Private samenwerking

Benoemd Aftredend 2011 2015*



57

Naam Drs. M.W. Dijkshoorn (vicevoorzit ter)

Voordracht -

(Neven)functies   

Geboren: 1950

      

J. Th. Blok

-

 

Geboren: 1949

       Mw. M. F. Dijkstra

Lid van de Commissie Intern Toezicht van het PF PKN Lid RvC PGGM Voorzitter RvC Goudse Verzekeringen Lid RvC MediRisk Lid College van Vereffenaars van PF Stork i.l. Lid RvC Monuta Voorzitter bestuur SNPF Lid bestuur Pharm Access Voorzitter jury Johan de Witt prijs van het Actuarieel Genootschap Voorzitter Raad van Advies AEMAS UvA

 

Directeur Blok&Ko (Toezicht, advies, coaching) Lid Bestuur Stichting Pierre Bayle Monument Rotterdam Lid Bestuur Arie Kreuk Stichting Lid Bestuur Stichting Museumwerf Vreeswijk Nieuwegein Lid RvC Stichting Nijestee Groningen Lid RvC Groothandelsgebouwen NV Rotterdam Lid Algemeen Bestuur Stichting Forum voor Stedelijke Vernieuwing Lid RvC Rentree te Deventer Lid RvT Luchtsingel Rotterdam

 

        

HO**

 

Lid RvC woningcorporatie Elkien Voorzitter Stichting Begeleiding Werk- en Woonorganisaties

HO**

 

Martje Kieft Interimmanagement Voorzitter voordrachtscommissie bestuur VTW

-



Directeur Westmaden Holding BV en haar dochters: Cerise Financieel Management BV en Cerise Investments BV Lid directie Alfa Film Services BV (via Cerise) Lid Raad van Advies vastgoedmaatschappij Mill Lofts CV Lid van het Bestuur van Stichting Princehof Vastgoedfondsen Lid RvC woningcorporatie Domesta

Geboren: 1947

Mw. M. H. Kieft Geboren: 1946

J. Kiers Geboren: 1948

   

Deskundigheid

    

   

    

Corporate Governance Strategie- en organisatieontwikkeling Financiering en Riskmanagement Financieel-economische zaken Personeelsbeleid en medezeggenschap Management Development Publiek Private Sector


Bouw- en vastgoedmarkt Project-/gebiedsontwikkeling Stedelijke Vernieuwing Strategie en Marketing Coaching Talentontwikkeling

2009

2013*

Volkshuisvesting/RO Vastgoedontwikkeling Architectuur Organisatieontwikkeling Coaching Volkshuisvesting / RO Organisatieontwikkeling Veranderprocessen Strategieontwikkeling Communicatie Financieel-economische zaken Accountancy Interne organisatie en organisatieontwikkeling Vastgoed en grondexploitatie Informatisering

2008

2015

2009

2016

2006

2014

58

Naam Mw. D. G.M. de GraveVerkerk Geboren: 1957

Voordracht OR**

(Neven)functies   

Deskundigheid

Advocaat / partner arbeidsrecht en mediation bij De Grave De Mönnink Spliet Advocaten Lid Provinciale Staten Noord-Holland Lid Raad van Toezicht AMOS Scholengroep Amsterdam.

  

Juridische zaken Arbeidsverhoudingen Corporate Governance


* = herbenoembaar (commissarissen treden af per 1 juli van een kalenderjaar) **: OR = Ondernemingsraad; HO = Huurdersorganisaties

De Remuneratiecommissie bestaat uit mevrouw Kieft (voorzitter) en de heer Van der Vossen (tot 1 juli 2012). Met het vertrek van de heer Van der Vossen treedt mevrouw Vogelaar toe tot de Remuneratiecommissie. De heer Dijkshoorn is agendalid. De auditcommissie Wonen bestaat uit mevrouw Dijkstra, mevrouw Vogelaar en de heer Blok. Per 10 april 2012 neemt de heer Blok het voorzitterschap van mevrouw Dijkstra over. Per 1 oktober 2012 verlaat mevrouw Vogelaar de auditcommissie Wonen en wordt zij agendalid. Mevrouw De Grave-Verkerk treedt per 1 oktober 2012 toe tot de commissie Wonen. Mevrouw Kieft en de heer Dijkshoorn zijn agendaleden. De auditcommissie Financiën bestaat uit de heer Kiers (voorzitter) en de heer Dijkshoorn. Mevrouw Vogelaar is agendalid. Beloning De Raad stelt de bezoldiging van de leden van de RvC vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten van de corporatie. De beloning van de commissarissen past binnen de honoreringscode van de VTW. Daarbij heeft de Raad besloten dat elke commissaris in 2012 bruto € 10.710 ontvangt, de vicevoorzitter een toeslag van 20% daarop en de voorzitter een toeslag van 40%. Deze bedragen worden eens in de twee jaar geïndexeerd. De leden krijgen geen vaste onkostenvergoeding. Wel kunnen zij kosten in redelijkheid gemaakt in verband met hun functioneren, evenals reis- en verblijfskosten, declareren. Uitgaven t.b.v. Raad van Commissarissen

Vergoedingen en onkosten (incl. BTW)

2012

2011

€ 96.386

€ 96.420

Auditcommissies De RvC kan uit zijn midden auditcommissies vaststellen die de besluitvorming van de RvC voorbereiden en elke een eigen reglement hebben. De Raad van Mitros kent drie auditcommissies: Financiën, Wonen en Remuneratie. De commissies bespreken onder andere de rapportages, de begroting, het jaarverslag, het toetsingskader, de oordelen van de externe toezichthouders en een veelheid aan onderwerpen. Naast de besluitvoorbereiding richten de commissies, elk vanuit hun eigen deskundigheid, zich ook op het adviseren van bestuur en management. De commissie Wonen kwam viermaal bij elkaar in het verslagjaar. Ze spraken onder andere over het aanpak renovaties, de Beleidsbrief 2013 en het project Geuzenveste. Voorts werd uitgebreid aandacht besteed aan het afwegingskader voor de investeringen en het projectenoverzicht van Mitros. Ook dit jaar ondernam de commissie diverse fietsexcursies door de wijken. Er werd aandacht besteed aan de bespreking van de kwartaalrapportages. Het Jaarverslag en de Jaarrekening 2011 werden besproken in het apriloverleg. De commissie Financiën kwam ook viermaal bij elkaar, waarvan eenmaal in een extra bijeenkomst voor de bespreking over derivaten, funding, rentebeleid en de risico’s naar aanleiding van de actualiteiten. In de reguliere bijeenkomsten stonden onder andere de volgende onderwerpen op de agenda: Jaarverslag en Jaarrekening 2011, de kwartaalrapportages, riskmanagement, de managementletter 2011 en de

59

gevolgen van de nieuwe beleidsregels van het CFV. Ook werd er eenmaal vergaderd met de Treasurycommissie. Door middel van een meervoudige selectieprocedure heeft de AC Financiën samen met de directie een nieuwe accountant geselecteerd. De Remuneratiecommissie neemt de werkgeversrol richting het bestuur voor haar rekening. In 2012 hield de commissie zich voornamelijk bezig met de werving van de nieuw aan te trekken directie en wervingszaken van leden van de RvC. Ook stelde de commissie een herzien Reglement Remuneratiecommissie op. Vervolgens heeft de commissie zich verdiept in de nieuwe weten regelgeving omtrent de beloning van bestuur en RvC (WNT). De Remuneratiecommissie stelde een Remuneratierapport 2011 op, dat ter besluitvorming aan de Raad is voorgelegd. Verklaring Aan de stakeholders van de Stichting Mitros, De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het verslag van het bestuur over het boekjaar 2012 en heeft de jaarrekening over 2012 goedgekeurd. De door het bestuur opgemaakte jaarrekening over 2012 omvat de balans, de resultatenrekening en de daarbij behorende toelichting. De jaarrekening is door BDO Audit en Assurance B.V. gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. De Raad van Commissarissen kan zich met deze stukken verenigen en heeft de jaarrekening 2012 overeenkomstig vastgesteld, welke vaststelling, overeenkomstig de statuten, de voorzitter van het bestuur en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken. Met de goedkeuring van de jaarrekening van de stichting Mitros en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat over het verslagjaar 2012 € 21 miljoen negatief.

Utrecht, 24 april 2013 De Raad van Commissarissen van Mitros,

Drs. C.P. Vogelaar, voorzitter

Drs. M.W. Dijkshoorn, vicevoorzitter

J.Th. Blok, lid

M.F. Dijkstra, lid

M.H. Kieft, lid

J. Kiers, lid

D.G.M. de Grave-Verkerk, lid

60

Deel VI Het Bedrijf

61

14

Organisatie

14.1 Organogram De Stichting Mitros kende in 2012 de volgende organisatiestructuur:

14.2 De organisatie Mitros in transitie 2012 was het jaar waarin bestuur en medewerkers van Mitros samen de nieuwe organisatie vormgaven en de eerste stappen zetten op weg naar de implementatie hiervan: terug naar de kern, de steden Utrecht en Nieuwegein, focus op bestaand bezit en intern op efficiënt en prettig samenwerken. Onder leiding van een kleine stuurgroep, aangevuld met twee externe deskundigen werd het proces op gang gebracht. Al gauw stond een kleine slagvaardige projectgroep aan het roer van het veranderproces, oftewel ‘de transitie’. Het eerste half jaar stond in het teken van samen met medewerkers en huurders en stakeholders definiëren van de nieuwe gewenste organisatie qua structuur en cultuur. Meer dan 280 medewerkers droegen hieraan hun steentje bij. In mei 2012 werd duidelijk dat door een opeenstapeling van externe factoren de investeringsopgave van Mitros sterk onder druk kwam te staan. Voor de transitie betekende dit nog scherper aan de wind qua efficiency. Ook werd duidelijk dat de transitie niet zonder gedwongen ontslagen zou gaan. In juni werden de resultaten aan medewerkers, OR en RvC gepresenteerd. Sociaal Plan Om de gevolgen van de transitie voor het personeel goed op te kunnen vangen is Mitros een Sociaal Plan overeengekomen met de vakbonden. Het onderhandelproces startte in mei 2012. Uiteindelijk is het plan op 15 november na de achterbanraadplegingen ondertekend en van kracht geworden. Voor een eventuele bezwarenprocedure is volgens het Sociaal Plan een Geschillencommissie ingesteld. Start van de implementatie Met het aantreden van de voltallige nieuwe directie kon vanaf 1 oktober daadwerkelijk worden begonnen met de implementatie van de transitie. Daartoe is het projectteam opnieuw ingericht, met een externe

62

programmamanager en een aantal interne deelprojectleiders op de onderwerpen Organisatie & Formatie, Processen, Cultuur en ICT & Huisvesting. Met de start van de implementatie kregen ook de eerste medewerkers duidelijkheid over hun toekomst bij Mitros: als eerste groep kreeg het management in december 2012 te horen wat er per 1 juni 2013 met hun functie gaat gebeuren. Uiteraard ging de afronding van de ontwikkelfase van de transitie en de start van de implementatie gepaard met de benodigde formele besluitvorming. De OR is op verschillende momenten om advies gevraagd. De RvC stemde in met de nieuwe kwantitatieve formatie voor Mitros. Overige ontwikkelingen Mitros heeft in 2012 het grootste deel van haar Facility-activiteiten onder regie gebracht bij een externe partij. Geleidelijk worden alle Facility-activiteiten naar deze partij overgeheveld. Mitros houdt zelf nog een kleine Facility-afdeling over, die met name als schakel dient tussen Mitros en de externe partij. Vooruitlopend op de transitie werden de renovaties, eerst ondergebracht bij de Mitros Onderhoudsgroep, versneld overgebracht naar Mitros Projectontwikkeling. Mitros verwacht dat deze veelal complexe projecten daar beter gecoördineerd kunnen worden en wilde hiermee niet wachten totdat de transitie was afgerond.

14.3 Beleid Qua personeelsbeleidsontwikkeling was 2012 een rustig jaar. Dit komt enerzijds omdat over het algemeen het personeelsbeleid op orde is en anderzijds omdat de transitie en de besluitvorming daarbij hoog op de agenda stonden. Op het gebied van Arbo & Veiligheid is wel een aantal besluiten genomen. Implementaties Mitros heeft extra aandacht besteed aan de implementatie van het beleid op het gebied van ongewenste omgangsvormen en werktijden. Bij ongewenste omgangsvormen was deze extra aandacht noodzakelijk omdat Mitros haar medewerkers zorgvuldig wil informeren over de gevolgen van ongewenste omgangsvormen, zowel voor slachtoffers als voor daders. Daarnaast moet voor alle medewerkers duidelijk zijn wat ongewenst gedrag is en hoe zij dit aanhangig kunnen maken. Met de invoering van de nieuwe werktijden-, verlof- en overwerkregeling zijn vrijere arbeidspatronen mogelijk gemaakt. Dit kan bijdragen aan de verbetering van de dienstverlening aan de huurder en tegelijkertijd kan Mitros hiermee meer tegemoetkomen aan persoonlijke wensen van medewerkers met betrekking tot hun werktijden. Arbo & Veiligheid Mitros werkt al een aantal jaar op basis van vastgesteld beleid aan Arbo en gezondheidszaken. Toch was er behoefte aan meer kennis op het gebied van met name veiligheid. In 2012 is dan ook het Arboteam uitgebreid met een gecertificeerde hogere veiligheidskundige, in eerste instantie via externe inleen en later in het jaar door een vaste deskundige hiervoor in dienst te nemen.

14.4 Personele bezetting Het totaal aantal medewerkers in loondienst is iets hoger dan het voorgaande jaar. Dit komt voornamelijk doordat uit oogpunt van kostenbesparing bij bijvoorbeeld ziektevervanging en projecten vaker gekozen wordt voor een tijdelijk dienstverband in plaats van inleen. Mitros heeft in oktober 2012 besloten de omvang van de organisatie in 2013 te reduceren met minimaal 39 en maximaal 55 fte ten opzichte van de vastgestelde formatie. Daarbij vindt Mitros het niet passend om structureel te werken met inleenkrachten. Om die reden is in het vierde kwartaal van 2012 alle inleen in kaart gebracht en is per 31 december 2012 afscheid genomen van zes (5,1 fte) inleenkrachten. Deze daling is uiteraard pas in de cijfers over 2013 zichtbaar. De aanvankelijke groei in 2012 is daarmee omgebogen naar een daling van het aantal inleenkrachten op regulier werk. Wel was het in 2012 nog noodzakelijk om externen in te lenen voor werkzaamheden en advies rond de transitie en aanverwante projecten.

63

Samenstelling bezetting per 31 december 2012

2011

Aantal Vast contract

fte

2010

Aantal

fte

Aantal

Fte

358

332,1

348

322,6

340

314,2

43

39,5

56

52,2

63

58,8

Totaal in loondienst

401

371,6

404

374,8

403

373,0

Uitzend-/inleenkrachten

45*

Totaal

446

Tijdelijk contract

402,1

31

23

435

426

* waarvan ongeveer de helft voor de transitie en aanverwante projecten

14.5 Ziekteverzuim De meldingsfrequentie (het aantal keer dat een medewerker zich gemiddeld over een periode van twaalf maanden ziek meldt) is gestegen. Het ziekteverzuimpercentage is iets gedaald. Dit komt door een daling van het langdurig verzuim. Langdurig zieken worden vanuit Mitros door hun manager en P&O-adviseur begeleid, met als doel de drempel voor terugkeer zo laag mogelijk te maken. Medewerkers zich vaak ziek melden, worden tijdens verzuimgesprekken aangesproken op hun verzuim. Frequent kort verzuim beïnvloedt de meldingsfrequentie sterk. Dit type verzuim loopt op bij onrust in de organisatie. Dat het transitieproces in 2012 goed op stoom is gekomen, is zeker een verklaring voor het toegenomen kort frequent verzuim. Verzuimpercentage* en meldingsfrequentie

6 5,8

5,5

5 4,7

4 verzuimpercentage 3

meldingsfrequentie

2,6

2

1,9

1,7

1 0 2012

2011

2010

* exclusief zwangerschapsverlof

Het verzuimpercentage van de mannen is 3,6. Van de vrouwen 2,0.

14.6 Ondernemingsraad De ondernemingsraad (OR) vervult een actieve rol bij zaken die voor medewerkers van belang zijn binnen de kaders van de Wet op de Ondernemingsraden (WOR) en de CAO Woondiensten. Zowel in de formele overlegvergaderingen tussen de OR en de directie als in informele overleggen zijn het afgelopen jaar verschillende onderwerpen behandeld. OR en directie streven beide naar open en goed overleg. De OR wil

64

op een constructieve manier invulling geven aan zijn taken en legt het accent op taken die deel uitmaken van het organisatie- en personeelsbeleid. In 2011 is de nieuwe topstructuur van Mitros vastgesteld. In 2012 is de organisatie gestart met het ontwerpen van de rest van de nieuwe organisatiestructuur. Ook de OR heeft hierin input gegeven en is gedurende het gehele proces betrokken geweest. De OR heeft positief geadviseerd op de organisatiewijziging, de bandbreedte van het gewenste aantal fte en de status van de verschillende functies (nieuw, gewijzigd of ongewijzigd). Daarnaast heeft de OR een adviserende rol gehad bij het aantrekken van drie nieuwe directeuren en heeft zelf een nieuw lid voor de Raad van Commissarissen voorgedragen.

65

15

Jaarrekening

15.1 Jaarresultaat 2012 Jaarrekening 2012

Begroting 2012

Jaarrekening 2011

Bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten

171.119

170.900

168.864

-133.334

-120.700

-125.131

37.785

50.200

43.733

Resultaat onroerendgoedportefeuille

-28.087

-49.100

-36.102

Financieringsresultaat

-30.461

-35.400

-24.480

Resultaat deelneming

-222

0

-1.619

0

0

-1.905

-20.985

-34.300

-20.373

Bedrijfslasten

Exploitatieresultaat

Belastingen Jaarresultaat

Exploitatieresultaat Bovenstaande tabel laat zien dat Mitros over 2012 een positief exploitatieresultaat van € 37,8 miljoen heeft. Het exploitatieresultaat heeft betrekking op alle baten en lasten die samenhangen met de reguliere exploitatie van de woningportefeuille van Mitros, inclusief de bijbehorende rentelasten. Jaarrekening 2012

Begroting 2012

Jaarrekening 2011

Bedragen x € 1.000 Omzet verkopen bestaande bouw

38.841

35.000

35.901

Verkoopkosten bestaande bouw

-3.179

-3.000

-3.183

-25.811

-18.600

-21.728

9.851

13.400

10.990

237

3.200

5.725

-212

-106.200

-16.111

Mutatie actuele waarde

-37.963

40.500

-36.705

Resultaat onroerendgoedportefeuille

-28.087

-49.100

-36.102

Boekwaarde verkopen bestaande bouw Verkoopopbrengst bestaande bouw Verkoopresultaat koopwoningen Afwaardering onrendabele investeringen

Resultaat vastgoedportefeuille De vastgoedportefeuille eind 2012 ligt in lijn met de waarde van de vastgoedportefeuille eind 2011. De negatieve marktontwikkelingen in de koopmarkt zijn niet volledig terug te zien in de waardering van het woningbezit. Dit komt vooral doordat het merendeel van de vastgoedportefeuille wordt gewaardeerd volgens de systematiek ‘doorexploiteren’. Deze systematiek gaat ervan uit dat een woning bij mutatie weer wordt

66

verhuurd. Hierdoor heeft een dalende verkoopmarkt minder effect op de waarde van het bezit. De huidige marktontwikkeling ziet Mitros echter wel terug in een hogere exit yield en een verhoogde risico-opslag in de disconteringsvoet (ondanks de dalende risicovrije rentevoet). De mutatiegraad is het vierde jaar op rij afgenomen. We zien een lichte stijging in zowel de reguliere huurprijzen als de markthuren. Deze ontwikkelingen heffen elkaar nagenoeg op in de waardering. Door de slechts geringe stijging in de vastgoedwaardering ziet Mitros haar investeringen in de vorm van renovaties en de oplevering van nieuwbouwwoningen niet terug in de waarde. Bij het buiten beschouwing laten van deze investeringen bij de totale waardeverandering, blijft er per saldo een negatieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) over van € 38 miljoen.

15.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Mitros altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Daarnaast is het belangrijk dat Mitros financiering kan aantrekken om haar omvangrijke nieuwbouw- en renovatieprogramma te realiseren. Om de financiële gezondheid te beoordelen wordt, zowel door Mitros intern als door het WSW, naar twee belangrijke graadmeters gekeken: de ‘interest coverage ratio’ (ICR) en de (normatieve) operationele kasstroom. De ‘interest coverage ratio’ (ICR) De ICR drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom (voor de fictieve twee procent normaflossing) en de rentelasten. Oftewel, kan Mitros de rentelasten betalen uit het saldo van de 'gewone' inkomsten en de 'gewone' uitgaven? Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Intern houdt Mitros een minimumeis van 1,4 aan. Hiermee bouwt zij een marge in, zodat ze bij een neerwaartse tendens nog kan bijsturen. Het WSW hanteert, door rekening te houden met twee procent aflossingsfictie, een ICR van ongeveer 1,3. Door het grote investeringsprogramma in nieuwbouw en renovatie stijgen de rentelasten de komende jaren, waardoor de ICR daalt. Echter, de ICR-grafiek laat zien dat Mitros de komende jaren zowel aan de interne eis als aan de eis van het WSW zal voldoen.

Interest Coverage Ratio 2,50

in %

2,00 1,50 1,00 0,50 Begroting 2013 Ondergrens

2013 1,85 1,40

2014 1,61 1,40

2015 1,57 1,40

2016 1,78 1,40

2017 1,95 1,40

(Normatieve) operationele kasstroom Het kasstroomverloop geeft een meer direct inzicht in de financiële slagkracht. Een belangrijke graadmeter is de operationele kasstroom na normatieve aflossing. Met andere woorden, in welke mate is de kasstroom uit bedrijfsoperaties toereikend om de rente en aflossing van afgesloten leningen te kunnen betalen? Voor de aflossing is hierbij, conform de richtlijnen van het WSW, normatief twee procent van de uitstaande (langlopende) schuldrestant gehanteerd.

67

Operationele kasstroom na aflossingsfictie (-2%) 14 12

in € miljoen

10 8 6 4 2 -2 Begroting 2013

2013 9

2014 1

2015 -1

2016 6

2017 13

Bovenstaande grafiek laat zien dat de genormaliseerde kasstroom de komende jaren afneemt als gevolg van de verhuurdersheffing. In de latere jaren wordt dit gecompenseerd door de (inkomensafhankelijke) huurverhogingen. Mitros voldoet hiermee aan de eisen van het WSW. Financiële continuïteit conform Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Op grond van het BBSH beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van Mitros. Het continuïteitsoordeel doet een uitspraak over in hoeverre de investeringsambitie passend is bij de vermogenspositie. Het financiële beleid van Mitros stelt dat Mitros een A-corporatie wil blijven. Over 2012 heeft Mitros van het CFV een A2 oordeel gekregen. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten van de eerste drie jaar een positief beeld laten zien en de laatste twee jaar van de vijfjarige prognoseperiode een negatieve trend hebben. Dit zou de financiële positie van Mitros in gevaar kunnen brengen, maar in de laatste twee jaar nog wel stuurbaar. De begroting 2013 is zodanig opgesteld dat Mitros een A1 oordeel verwacht.

68

Deel VII Bijlagen

69

70

Jaarrekening INHOUDSOPGAVE

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 directe methode Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Overige informatie Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming) Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012 Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winst- en verliesrekening Overige gegevens

72 74 75 76 80 88 94 96 112 119 121 123 124 127

71

1.

Geconsolideerde balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming)

Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2012 €

€

31-12-2011 €

€

Vaste activa Materiële vaste activa

8.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

8.390

8.757 8.390

Vastgoedbeleggingen

8.757

8.2.

Commercieel vastgoed in exploitatie

138.630

110.719

2.617.704

2.576.670

Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden

16.994

16.631

Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

86.364

84.256

Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging

2.859.692 Financiële vaste activa

2.788.276

8.3.

Deelnemingen

453

Latente belastingvordering Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

606

72

72

1.686

1.537

748

1.318

9.380

11.623 12.339

15.156

Vlottende activa Voorraden

8.4.

21.747

21.457

Onderhanden projecten

8.5.

773

584

Vorderingen

8.6.

Huurdebiteuren

2.018

1.400

Overige vorderingen

5.712

8.480

Overlopende activa

2.085

1.524

Liquide m iddelen

Totaal

8.7.

9.815

11.404

9.731

27.231

2.922.487

2.872.865

72


REF.

31-12-2012 €

Groepsverm ogen

8.8.

Voorzieningen

8.9.

Voorziening onrendabele investering

€

31-12-2011 €

1.975.094

1.996.079

31.940

54.340

Voorziening deelnemingen

1.306

1.237

Voorziening reorganisatiekosten

3.232

0

Overige voorzieningen

1.500

0 37.978

Langlopende schulden

€

55.577

8.10.

Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen

3.834

5.272

824.829

693.706

16.224

16.194

108

55

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

844.995 Kortlopende schulden

715.227

8.11.

Schulden aan kredietinstellingen

8.000

3.225

Kortlopend deel langlopende schulden

9.555

49.200

22.583

28.245

1.262

1.933

Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overlopende rente geldleningen

185

185

10.429

10.983


2.619

1.979

Overige schulden en overlopende passiva

9.789

10.232

Totaal

64.421

105.982

2.922.487

2.872.865

73

2.

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2012


REF.

2012 €

€

2011 €

€

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

9.1.

156.691

Opbrengsten servicecontracten

9.2.

9.921

9.393

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

9.3.

10.088

16.715

Geactiveerde productie eigen bedrijf

9.4.

3.092

6.262

Overige bedrijfsopbrengsten

9.5.

1.415

3.656

Som der bedrijfsopbrengsten

149.552

181.207

185.578

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

8.1.

2.343

Bijzondere w aardeveranderingen van materiële vaste activa 8.1.

378

0

Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

212

16.111

2

4

9.6.

Erfpacht

1.948

Personeelskosten

9.7.

33.956

31.183

Huisvestingskosten

9.8.

2.235

2.059

Algemene kosten

9.9.

12.689

12.755

Onderhoudslasten

9.10.

45.217

49.227

Leefbaarheid

9.11.

2.504

3.930

Lasten servicecontracten

9.12.

9.657

9.095

Overige bedrijfslasten

9.13.

24.353

14.930

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten

9.14.

141.242

47.661

44.336

-37.963

-36.705

9.15.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen Belastingen

9.16.

Resultaat deelnemingen

8.3.

Resultaat na belastingen

133.546

4.632

5.464

-35.093

-29.944 -30.461

-24.480

-20.763

-16.849

0

-1.905

-222

-1.619

-20.985

-20.373

74

3.

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2012 directe methode


2012

2011

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten van huurders Ontvangsten overige

161.378

156.816

7.645

10.896 169.023

167.712

Betalingen aan w erknemers

-31.130

-30.174

Betalingen aan leveranciers onderhoud

-52.427

-49.582

Betalingen uit hoofde van zakelijke lasten

-17.969

-16.189

Betalingen uit hoofde van servicekosten

-8.605

-7.337

-20.334

-16.196

Betalingen overige

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen interest Betaalde interest Ontvangen (betaalde) w instbelasting

-130.465

-119.478

38.558

48.234

492

772

-30.541

-29.676

0

Kasstroom uit operationele activiteiten

195 -30.049

-28.709

8.509

19.525

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiële vaste activa

-169.133

-150.814

Verkopen bestaand bezit

35.594

33.251

Verkopen nieuw bouw

11.813

33.045

Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-121.726

-84.518

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende schulden (nieuw e leningen) Ontvangsten uit rekening courant kredietinstellingen Aflossing langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

140.000

122.000

5.717

3.225

-50.000

-51.976 95.717

73.249

-17.500

8.256

27.231

18.975

Mutatie geldm iddelen Saldo liquide middelen 1 januari Netto kasstroom Saldo liquide m iddelen 31 decem ber

-17.500

8.256

9.731

27.231

75

4.

Algemene toelichting

4.1.

Algemeen

Woningcorporatie Mitros is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in alle gemeenten in de provincie Utrecht, (te weten Abcoude, Amersfoort, Baarn, De Bilt, Breukelen, Bunnik, Bunschoten-Spakenburg, Eemnes, Houten, IJsselstein, Leusden, Loenen, Lopik, Maarssen, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Renswoude, Rhenen, De Ronde Venen, Soest, Woudenberg, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist) in Gelderland (in de gemeenten Nijkerk, Barneveld, Ede, Wageningen en Scherpenzeel) en in Noord-Holland (in de gemeenten Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden, Naarden, Weesp en Wijdemeren) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Stichting Mitros is gevestigd op de Einsteindreef 133 te Utrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningenin Utrecht en Nieuwegein. Mitros bezit in totaal 30.212 eenheden waarvan 28.802 woningen. In de stedelijke regio Utrecht wonen circa 65.000 mensen bij woningcorporatie Mitros. Mitros maakt zich hard voor de vragen en wensen van deze mensen. Daarom werkt zij aan vitale buurten en wijken. Door het bouwen, verhuren, onderhouden, renoveren en verkopen van woningen en gebouwen voor voorzieningen. Maar ook door een bredere sociale inzet. In nauwe samenwerking met andere partijen. Mitros is betrokken bij de wereld van haar huurders.

4.2.

Fiscale eenheid

Mitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100% dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100% dochtermaatschappijen, uitgezonderd ASKA Beheer BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. 4.3.

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Mitros en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mitros. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd 1. Mitros Holding BV te Utrecht (100%); Proportioneel geconsolideerd 2. WOM Noordwest Beheer BV te Utrecht (50%); 3. WOM Noordwest CV te Utrecht (50%);

76

4. Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF te Rosmalen (33 1/3%) 5. Stadsherstel Midden Nederland NV te Amersfoort (50%) Ad 1: Mitros Holding BV (100%) De vennootschap heeft formeel ten doel het verrichten van werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening, alsmede het deelnemen in, het op andere wijze een belang nemen in, het voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook, het voor eigen rekening of voor rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren, ontwikkelen en te gelde maken van onroerende zaken en andere registergoederen en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Op dit moment vinden er binnen Mitros Holding BV geen andere activiteiten plaats dan het deelnemen in en het financieren van onderstaande 100% deelnemingen. Mitros Holding BV heeft de volgende 100% deelnemingen:  Mitros Projectontwikkeling BV te Utrecht;  Mitros Ontwikkeling BV te Utrecht;  BV Stichts Vervoercentrum te Utrecht;  Mitros ASKA BV te Utrecht;  Mitros ASKA Beheer BV te Utrecht. De activiteiten van deze 100% deelnemingen worden hieronder nader toegelicht:  In Mitros Projectontwikkeling BV zijn de ontwikkelactiviteiten van Stichting Mitros ondergebracht. In 2013 zal deze BV verhangen worden van Mitros Holding BV naar Stichting Mitros. Vervolgens zullen door middel van een juridische fusie alle rechten en verplichtingen overgaan naar Stichting Mitros en zal deze BV ophouden te bestaan.  Binnen Mitros Ontwikkeling BV vinden geen activiteiten plaats. In 2013 zal deze BV middels een statutenwijzgiing hernoemt worden naar Mitros Duurzame Warmte BV en zullen hier nieuwe activiteiten op het gebied van duurzame warmte gaan plaatsvinden.  BV Stichts Vervoercentrum is economisch eigenaar van 39 Bedrijfs Onroerend Goed panden welke juridisch in eigendom zijn bij Stichting Mitros. Stichting Mitros beheert de panden.  Mitros ASKA BV is eigenaar van 240 woningen in Kanaleneiland. Deze woningen worden cq zijn deels gesloopt. Mitros ASKA BV neemt deel in de Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV.  Mitros ASKA Beheer BV neemt deel in Kanaleneiland Beheer BV die beherend vennoot is van Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV. Ad 2: WOM Noordwest Beheer BV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap: WOM Noordwest CV; het voor eigen rekening of rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en het financieren van anderen en het stellen van zekerheid of het zich verbinden voor schulden van anderen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. WOM Noordwest Beheer BV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij beheert de panden van de WOM Noordwest CV. Ad 3: WOM Noordwest CV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het bevorderen van de stedelijke herstructurering in de wijk Noordwest in de gemeente Utrecht met het oog op verbetering van de leefbaarheid en de sociaaleconomische ontwikkeling in die wijk, alsmede het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn.

77

De WOM Noordwest CV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij is eigenaar en exploitant van 30 bedrijfspanden / woningen op de Amsterdamsestraatweg te Utrecht. Ad 4: Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%) De vennootschap heeft formeel ten doel het voor gezamenlijke rekening exploiteren van een ontwikkelingsbedrijf en al hetgeen daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan zijn en meer in het bijzonder de gezamenlijke ontwikkeling van het Plangebied en het (doen) realiseren en (doen) verkopen van de projectonderdelen I, III, IV en V bestaande uit woningbouw/appartementen, bedrijfsen/of maatschappelijke ruimten. De vennootschap is een samenwerking tussen Proper-Stok Groep BV, Portaal Participaties BV en Stichting Mitros. In deze vennootschap is de gezamenlijke ontwikkeling van een aantal complexen op de As van Kanaleneiland ondergebracht. Ad 5: Stadsherstel Midden Nederland NV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het beheren van vermogen en het beleggen van gelden in onroerende zaken, aandelen en obligaties, het kopen en verkopen van onroerende zaken, effecten en andere goederen en het ontwikkelen van projecten verband houdende met het vorenstaande; het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het deelnemen in-, zich financieel interesseren bij- of de directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen; al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De vennootschap is onder meer 100% aandeelhouder van Mitros Monumenten I BV te Utrecht en Mitros Monumenten II BV te Utrecht, waarin respectievelijk 77 gemeentelijke en 162 rijksmonumenten van Stichting Mitros zijn ondergebracht. Beide Monumenten BV’s beheren en exploiteren deze monumenten. De andere aandeelhouder van Stadsherstel Midden Nederland NV is stichting De Alliantie welke ook (een deel van) haar monumenten heeft ondergebracht in BV’s welke ook toebehoren aan deze NV. De aandelen welke Stichting Mitros bezit geven alleen recht op de economische resultaten uit de vennootschappen Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV. Voorts heeft Mitros een belang in de volgende verbindingen (tussen haakjes het belang):  Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel NV te Utrecht (0,01%). De vennootschap is een participatie in monumentale panden in Utrecht.  WijkOntwikkelingsMaatschappij Lombok BV te Utrecht (0,97%). Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht, met name met het oog op de ontwikkeling van het bedrijfsleven in achterstandswijken en het optimaal gebruik en beheer van vastgoed aldaar.  Woningnet NV te Weesp (6,06%). De vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, met name ondernemingen die zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur - en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen.  CV De Witte Vrouwe te Utrecht (7,14%). De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het ontwikkelen, financieren en (doen) uitvoeren van woningbouwprojecten.  BV Woonwagenexploitatie te Utrecht (49%). De vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van toegelaten instellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1 van de Woningwet, bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen.  Kanaleneiland Beheer BV te Utrecht (25%). Deze vennootschap is de beherend vennoot van de Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV.

78

 Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV te Utrecht (24,75%). Mitros heeft een CV/BV constructie opgezet voor de herontwikkeling van het centrumgebied Kanaleneiland. Een samenwerking tussen Stichting Mitros, gemeente Utrecht, Proper-Stok Groep BV en Stichting Portaal. Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid en organisatorische verbondenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een kapitaalstorting of een verstrekte lening. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompanytransacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten Mitros zijn gerealiseerd. 4.4.

Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen

Vanaf de oprichtings/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings/ overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende maatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen.

79

5.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

5.1.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar met uitzondering van hetgeen hierna beschreven. 5.1.1.

Stelselwijziging

De kosten van planmatig onderhoud werden tot en met 2011 in het verslagjaar verantwoord indien in het verslagjaar de verplichting was aangegaan en de werkzaamheden daadwerkelijk in het betreffende jaar waren gestart. Vanaf 2012 worden de kosten van planmatig onderhoud aan het verslagjaar toegerekend als de werkzaamheden daadwerkelijk in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. De reden voor deze stelselwijziging is het beter aansluiten bij de regelgeving. Het resultaat over 2012 op basis van de nieuwe grondslag bedraagt € 20.985.000 negatief. Indien op de oude grondslag zou zijn gewaardeerd, dan zouden de onderhoudskosten € 4.415.000 hoger zijn geweest en zou het resultaat € 25.400.000 negatief hebben bedragen. Het eigen vermogen ultimo zou dan € 8.300.000 lager zijn geweest. De overige schulden tenslotte zouden € 8.300.000 hoger zijn geweest. Het resultaat over 2011 bedraagt op basis van de oude grondslag € 14.623.000 negatief. Indien op de nieuwe grondslag wordt gewaardeerd, bedraagt het resultaat € 20.373.000 negatief. De vergelijkende cijfers over het boekjaar 2011 zijn herrekend naar de nieuwe waarderingsgrondslag. 5.2.

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-enverliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mitros past deze herziene Richtlijn reeds vanaf verslagjaar 2010 toe. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 5.3.

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige

80

stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitef ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 5.4.

Materiële vaste activa

5.4.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van verkrijgings- of vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeeld of er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. Kosten voor periodiek groot onderhoud worden ten laste gebracht van het resultaat op het moment dat deze zich voordoen. 5.5.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.5.1.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Mitros 33 1/3% van haar bezit taxeren door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. 5.5.2.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Mitros is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Mitros zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering.

81

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2) economische / markttechnische veroudering en (3) technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.

82

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. De waardering van het vastgoed in portefeuille bij Stadherstel Midden Nederland hebben betrekking op het eigen ingebrachte deel van Mitros. Voor de WOM Noordwest is de volledige portefeuille gewaardeerd, en komt 50 % van dit totaal op de balans van Mitros. Voor meer details omtrent de waardering van het Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging wordt verwezen naar paragraaf 8.2.1. 5.5.3.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. 5.5.4.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een voorziening voor onrendabele investeringen, op basis van het negatieve verschil tussen de reële waarde van de vastgoedbelegging in ontwikkeling en de stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. De te activeren rente is berekend tegen een percentage van 3,1% (2011: 3,1%). Indien de voorziening voor onrendabele investeringen hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.

83

Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere marktwaarde. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 5.6.

Financiële vaste activa

5.6.1.

Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mitros in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.6.2.

Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en – verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Mitros in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet is 5,25%. 5.6.3.

Leningen u/g

84

Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Hieronder vallen ook leningen in het kader van de Starters Renteregeling. 5.6.4.

Te vorderen BWS-subsidies

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 5.6.5.

Overige financiële vaste activa

Binnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (kostprijs-hedge accounting). 5.7.

Voorraden

5.7.1.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

De voorraden vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop (onverkochte woningen in ontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.8.


Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 5.9.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. De vorderingen hebben een looptijd van maximaal een jaar, tenzij anders vermeld. 5.9.1.

Huurdebiteuren

85

Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.10.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 5.11.

Voorzieningen

5.11.1. Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. De voorzieningen hebben een overwegend langlopend karakter, tenzij anders is vermeld. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Stichting Mitros participeert voor 33 1/3 % in Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 5.11.2. Voorziening deelnemingen De voorziening deelnemingen is gevormd voor de verwachte uitstroom van middelen doordat de waarde van dochtervennootschappen volgens de vermogensmutatiemethode nihil of negatief is geworden en de stichting instaat voor de schulden van deze vennootschap respectievelijk de feitelijke verplichting heeft deze vennootschap tot betaling van haar schulden in staat te stellen. 5.11.3. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden op het moment van besluitvorming als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. 5.11.4. Voorziening reorganisatiekosten Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten van reorganisatie waarvoor reeds in het verslagjaar planvorming en interne communicatie met betrokkenen heeft plaatsgevonden. 5.11.5. Overige voorzieningen Dit betreft een voorziening voor te verwachten kosten in verband met de asbestcalamiteit in Kanaleneiland in 2012. Stichting Mitros probeert in 2013 (een deel van) de kosten van de asbestcalamiteit ad € 8,9 miljoen te verhalen. Dit is opgenomen onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.

86

5.12.


5.12.1. Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 5.12.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.13.

Overige activa en passiva

Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. De kortlopende schulden hebben een looptijd korter dan eeen jaar, tenzij anders vermeld. 5.14.

Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

87

6.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1.

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde : - Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie - Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 6.1.1.

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.1.2.

Projectopbrengsten en projectkosten

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoC-methode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meeren minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

88

6.2.

Bedrijfsopbrengsten

6.2.1.

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2012 bedroeg dit maximumpercentage 2,3 % (2011: 1,3%). Voor Mitros bedroeg de gemiddelde huurverhoging 2,11% (2011: 1,21%). 6.2.2.

Opbrensten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3.

Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. 6.2.4.


De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 6.2.5.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten. 6.3.

Bedrijfslasten

6.3.1.

Afschrijvingen materiële vaste activa

De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgings- of vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale weten regelgeving. 6.3.2.

Bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa

De bijzondere waardeveranderingen van materiële vaste activa betreffen bijzondere waardeveranderingen naar lagere opbrengstwaarde.

89

6.3.3.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille. 6.3.4.

Erfpacht

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. 6.3.5.

Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.6.

Pensioenen

De stichting heeft voor haar werknemers een pensioenregeling getroffen waarbij de pensioenuitkeringen gebaseerd zijn op het middelloon. Deze pensioenregeling is ondergebracht bij het bedrijfstakpensioenfonds. De over het boekjaar verschuldigde premies worden als kosten verantwoord. Voor per balansdatum nog niet betaalde premies wordt een schuld opgenomen. Aangezien deze verplichtingen een kortlopend karakter hebben, worden deze gewaardeerd tegen de nominale waarde. De risico’s van loonontwikkeling, prijsindexatie, beleggingsrendement op het fondsvermogen zullen mogelijk leiden tot toekomstige aanpassingen in de jaarlijkse bijdragen aan het pensioenfonds. Deze risico’s komen niet tot uitdrukking in een in de balans opgenomen voorziening. In geval van een tekort bij het bedrijfstak pensioenfonds heeft de stichting geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. 6.3.7.

Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen. Dit is een wijziging ten opzichte van de waarderingsgrondslag tot en met boekjaar 2011. Deze is in paragraaf 5.1 nader toegelicht. Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.8.

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. 6.3.9.


De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben.

90

6.3.10. Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille De waardeverandering van de vastgoedportefeuille wordt verwerkt in de winst-en-verliesrekening. 6.3.11. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde bestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 6.3.12. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 6.3.13. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 6.3.14. Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (kostprijs-hedge accounting). Valutarisico: Mitros loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Ook met betrekking tot financiele instrumenten loopt Mitros geen valutarisico’s. Renterisico: Mitros loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Mitros risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Mitros risico’s over de marktwaarde.

91

Kredietrisico: Mitros heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Mitros maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden andere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. Liquiditeitsrisico: Mitros maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen actuele waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Mitros past kostprijs-hedge accounting toe op afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in actuele waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende:  Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.  Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedge-instrument niet geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post financiële baten en lasten Mitros past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. In het huidige boekjaar heeft dit niet tot een resultaat geleid. 6.3.15. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode zijn alle ontvangsten en uitgaven direct gekoppeld aan de activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen zonder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten).

92

Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht.

93

7.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 7.1.1.

Materiële vaste activa, marktwaarde in verhuurde staat

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring mbt tot de marktconformiteit afgegeven. 7.1.2.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 7.2.

Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Mitros een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2012 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Dientengevolge kan de fiscale positie over 2012 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

94

7.3.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Mitros zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De marktwaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

95

8.

Toelichting op de geconsolideerde balans

8.1.

Materiële vaste activa

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2012

2011

€

€

1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen Boekw aarden

24.777

22.283

-16.020

-14.072

8.757

8.211

Mutaties Investeringen

2.354

2.494

Afschrijvingen

-2.343

-1.948

Bijzondere w aardeverandering

-378

0

Totaal mutaties

-367

546

31 decem ber Verkrijgingsprijzen Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen Boekw aarden

27.131

24.777

-18.740

-16.020

8.390

8.757

De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 5 jaar voor kantoorinventaris en hardware, 10 jaar voor verbouwingskosten en 30 jaar voor kantoorpanden. In het jaar 2012 is besloten om 2 kantoorpanden te verkopen. In verband hiermee is een bijzondere waardevermindering verwerkt van € 378.000.

96

8.2.

Vastgoedbeleggingen

8.2.1.

Vastgoed in exploitatie

Het vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 1 januari Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde Mutaties Investeringen Desinvesteringen Mutatie actuele w aarde Overboekingen Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties 31 decem ber Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde

2012 €

2011 €

110.719 2.576.670 2.687.389

163.769 2.492.055 2.655.824

31.810 -25.811 -38.315 65.035 443 35.783 68.945

46.024 -21.728 -35.679 44.847 -1.899 31.565

138.630 2.617.704 2.756.334

110.719 2.576.670 2.687.389

Het vastgoed in exploitatie bevat 30.451 eenheden (inclusief monumenten, overgedragen aan Stadsherstel Midden-Nederland) waarvan 28.802 woningen. De WOZ-waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie bedraagt € 285 miljoen, de WOZ-waarde van het sociaal vastgoed bedraagt € 4.847 miljoen. De bedrijfswaarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie conform de parameters van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (dVI) bedraagt € 1.348 miljoen (2011: € 1.175 miljoen), berekend exclusief de verhuurdersheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging. Inclusief de verhuurdersheffing en de inkomensafhankelijke huurverhoging bedraagt de bedrijfswaarde € 1.109 miljoen . In de waardering van de portefeuille is meegenomen of de woning uitgepond wordt of niet. In 2013 verwacht Mitros 278 woningen te verkopen, tegen een bruto opbrengstwaarde van circa € 40,0 miljoen. Gemiddeld bedraagt de opbrengstwaarde € 144.000 per woning. De gemiddelde boekwaarde bedraagt circa € 81.000 per woning, hetgeen een verwachte totale boekwinst van circa € 17 miljoen inhoudt. De overige gehanteerde parameters zijn:

Prijsinflatie

2012

2011

20-jaars gemiddelde CBS

2,13%

2,18%

20-jaars gemiddelde BDB-bouw kostenstijging

3,00%

3,11%

20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS

2,13%

2,26%

24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS

2,51%

3,06%

7 jaars gemiddelde

7,70%

8,10%

Disconteringsvoet

7,60%

7,60%

Exit yield bij desinvestering

6,63%

6,38%

Onderhoudsnorm / vhe (EGW)

€ 837

€ 819

Onderhoudsnorm / vhe (MGW)

€ 545

€ 533

Beheersnorm / vhe

€ 432

€ 423

Bouw kostenstijging Looninflatie IRS (basis disconteringsvoet) Mutatiegraad

97

Voor 2012 bedraagt de basis IRS 2,51% (2011: 3,06%) en de risico-opslag 5,09% (2011: 4,54%) hetgeen resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 7,60% (2011: 7,60%). De door Mitros gehanteerde exit yields liggen tussen de 4,75% en 8,75%. De individuele huurverhoging en de mogelijke verhuurdersheffing zijn verwerkt in de waardering door opname in de risico-opslag van de disconteringsvoet. Mitros waardeert haar vastgoed op basis van marktwaarde in verhuurde staat. De marktwaarde van het vastgoed wordt enerzijds beïnvloed door de ontwikkelingen in de beleggersmarkt en anderzijds doordat Mitros een actief investerings- en desinvesteringsprogramma heeft. De waarde van de gehele vastgoedportefeuille eind 2012 is hoger dan de waarde van de portefeuille in 2011. Dit komt door de oplevering van nieuwbouw-huurwoningen. De waarde van de afzonderlijke vastgoedcomplexen is gedaald. 2012 was voor de vastgoedmarkt een moeizaam jaar. Beleggers zijn voorzichtig als het gaat om het aankopen van vastgoed en hebben een sterke voorkeur voor nieuw vastgoed op goede locaties. Verder zijn beleggers vastgoedbeleggingen als meer risicovol gaan zien waardoor aanvangsrendementen zijn gestegen. Deze ontwikkelingen leiden tot dalende vastgoedwaarden. Ook Mitros ontkomt niet aan deze ontwikkeling. Hoewel het vastgoed van Mitros zich in Utrecht bevindt, een zeer goede locatie, is de waarde van het vastgoed gedaald. Deze daling wordt voor Mitros echter wel gedempt doordat de vraag naar huurwoningen toeneemt en daardoor woningen goed verhuurbaar zijn. Ook zijn de contracthuren gestegen en heeft Mitros veel heeft geïnvesteerd in haar vastgoedportefeuille. De waarde van het commercieel vastgoed in exploitatie is aanzienlijk gestegen door het in exploitatie nemen van onverkochte woningen van de projecten Geuzenveste en Slot Terwijde. In totaal zijn er ultimo 2012 177 meer commerciele huurwoningen in exploitatie. De volgende marktontwikkelingen hebben de meeste invloed op de waardeontwikkeling van de woningportefeuille van Mitros: 





 





De contracten markthuren zijn gestegen. Een contracthuurstijging van 2,05 procent heeft geleid tot een waardestijging van € 53 miljoen c.q. 2,0 procent. Een markthuurstijging van 2,3 procent heeft geleid tot een waardestijging van € 26 miljoen c.q. 0,94 procent. Geconcludeerd kan worden dat met name het verhogen van de contracthuren leidt tot waardestijging. De overdrachtsbelasting is definitief verlaagd van 6 naar 2 procent. Dit leidt tot een waardestijging van € 43 miljoen c.q. 1,63 procent. De waardestijging komt voort uit de stijging van de restwaarde en wordt gecorrigeerd door het verhogen van de exit yield. De vrije verkoopwaarde van de woningen in de portefeuille is in 2012 fors gedaald. Gemiddeld bedroeg de daling over de portefeuille 5,2 procent t.o.v. 2011. De leegwaardedaling leidt tot een daling van de waarde van € 43 miljoen. De verwachte verkoopwaardestijging is door de slechte marktomstandigheden naar beneden bijgesteld. Dit veroorzaakt een daling van de waarde van € 13 miljoen. De mutatiegraden zijn gedaald. De woningmarkt kenmerkt zich momenteel door een sterke huurmarkt en een slechte verkoopmarkt. Huurders blijven langer in de woning en stappen niet over naar een koopwoning of een andere huurwoning. Dit leidt tot een waardedaling van € 14 miljoen c.q. 0,3 procent. Het geëiste rendement door beleggers is gestegen. Beleggers verwachten momenteel een hoger aanvangsrendement op vastgoedbeleggingen. De waardedaling door de stijging van deze zogenaamde exit yields is € 67 miljoen. De disconteringsvoet is gelijk gebleven, echter: de basisrente is 55 basispunten gedaald t.o.v. van 2011. Dit betekent dat de risico-opslag in de disconteringsvoet met 55 basispunten is gestegen. Het risicoprofiel voor vastgoed in de markt is dus toegenomen. Dit komt met name door de onzekerheid omtrent nieuwe overheidsmaatregelen m.b.t. de woningmarkt. Te denken valt hierbij aan de aanpassingen van de hypotheekrente-afrek, het nieuwe huurbeleid en de verhuurdersheffing.

98

Naast bovengenoemde marktontwikkelingen heeft het investerings- en desinvesteringsprogramma van Mitros invloed op de waardeontwikkeling van het bezit. De vastgoedwaarde is in 2012 gestegen met € 54 miljoen (marktwaarde) door de oplevering van nieuwbouwwoningen. Daar staat tegenover dat er voor € 26 miljoen aan bestaande woningen is verkocht. Tenslotte heeft Mitros nog voor € 61 miljoen in haar bezit geïnvesteerd in de vorm van renovaties, splitsingsmaatregelen en duurzaamheidsingrepen. Als deze investeringen uit de totale waardeverandering worden geëlimineerd, dan blijft er per saldo een negatieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) over van € 38 miljoen. 8.2.2.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Het vastgoed verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 1 januari Actuele w aarde Boekw aarde Mutaties Investeringen Mutatie actuele w aarde Desinvestering (marktw aarde) Totaal mutaties 31 decem ber Actuele w aarde Boekw aarde

2012 €

2011 €

16.631 16.631

18.251 18.251

1.347 -984 363

587 -1.401 -806 -1.620

16.994 16.994

16.631 16.631

Gedurende 2012 zijn zes woningen die verantwoord stond als verkocht onder voorwaarden teruggekocht. Er zijn geen woningen verkocht onder voorwaarden. In totaal zijn er 112 woningen verkocht onder voorwaarden. Van deze woningen heeft Stichting Mitros niet de juridische eigendom.

99

8.2.3.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het vastgoed in ontwikkeling is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2012 €

2011 €

31 decem ber voorgaand jaar Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

107.426 -77.510 29.916

102.542 -101.965 577

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

84.256 -54.340 29.916

79.156 -78.579 577

150.851 -129.246 -2.101 5.004 24.508

90.176 -92.880 7.588 24.455 29.339

31 decem ber Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

126.930 -72.506 54.424

107.426 -77.510 29.916

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

86.364 -31.940 54.424

84.256 -54.340 29.916

Mutaties Investeringen Overboekingen Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 4,2 miljoen aan bouwrente geactiveerd (2011: € 4,7 miljoen). Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,1% (2011: 3,1%). In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 3,1 miljoen aan eigen uren geactiveerd (2011: € 6,3 miljoen). De activa zijn verzekerd tegen de herbouwwaarde. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Het vastgoed is in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De grond in Utrecht is grotendeels uitgegeven in erfpacht en alle gevallen afgekocht, terwijl de grond in Nieuwegein in eigendom is. Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor € 14 miljoen (2011: € 14 miljoen) aan grondposities opgenomen.

100

8.3.


8.3.1.

Algemeen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:


Stand 1 januari m utaties toevoegingen verminderingen resultaat deelnemingen reclassificatie naar voorzieningen totaal mutaties

Stand 31 decem ber

8.3.2.

Overige financiële vaste activa €

Deelnemingen €

Latente belastingvordering €

Te vorderen Leningen u/g BWS subsidie € €

606

72

1.537

1.318

11.623

15.156

-222 69 -153

0

301 -152 149

-570 -570

2.467 -4.710 -2.243

2.768 -5.432 -222 69 -2.817

453

72

1.686

748

9.380

12.339

Totaal €

Deelnemingen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Utrechtse mij tot Wijkontw ikstadsher- kelingsmij Woningnet stel Lombok BV NV Belang in deelneming (per 31 december)

CV Witte Vrouw e

BV Woonw a- KanaleneiGEM gen land Kanaleneiexploitatie Beheer BV land CV

0,01%

0,97%

6,06%

7,14%

49,00%

25,00%

24,75%


€

€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen

1

21

426

148

-591

10

-646

Gepresenteerd onder voorzieningen

Totaal

€ -631 1.237

STAND 1 JANUARI

606

MUTATIES: Aankoop belang

0

0

0

0

0

0

0

0

Kapitaalstorting

0

0

0

0

0

0

0

0

Verkoop belang

0

0

0

0

0

0

0

0

Herrubricering

0

0

0

0

0

0

0

0

Liquidatieuitkering

0

0

0

0

0

0

0

0

Dividenduitkering

0

0

0

0

0

0

0

0

Resultaat boekjaar

0

1

-156

2

-69

0

0

-222

SALDO

0

1

-156

2

-69

0

0

-222

Eindstand deelnemingen

1

22

270

150

-660

10

-646

Gepresenteerd onder voorzieningen

-853 1.306

STAND 31 DECEMBER

453

101

8.3.3.

Latente belastingvordering

De latente belastingvordering betreft dat deel van het in 2012 bestaande compensabele verlies dat nog verrekend kan worden met toekomstige fiscale winsten. Aangezien op basis van de meerjaren tax planning geen positieve fiscaal resultaten worden behaald, zal het compensabele verlies t/m 2012 naar verwachting niet via carry forward worden verrekend. De in 2012 bestaande verliezen zullen naar verwachting namelijk in 2021 verdampen. Het totale compensabele verlies tot en met 2012 bedraagt € 125 miljoen. De aangiftes tot en met 2010 zijn ingediend. De latente belastingvordering is derhalve gewaardeerd op (nagenoeg) nihil. De latente belastingvordering ad € 72.000 betreft een vordering binnen de deelneming Stadsherstel Midden Nederland NV. Indien de totale latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 244 miljoen (2011: circa € 255 miljoen), dit betreft met name de waardering van het vastgoed. Naar verwachting zal deze latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. 8.3.4.

Overige financiële vaste activa

Onder de overige financiële vaste activa zijn afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen. Dit betreffen caps en renteswaps die ultimo 2012 een negatieve marktwaarde hebben van ongeveer € 24,1 miljoen. De derivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende en nog af te sluiten leningen. De onderliggende waarde van de caps bedraagt totaal € 216 miljoen. Hiervan is € 30 miljoen met een startdatum in 2013 nog niet gekoppeld aan een lening. De onderliggende waarde van de renteswaps bedraagt totaal € 158 miljoen. Hiervan is € 40 miljoen met een startdatum na balansdatum nog niet gekoppeld aan een lening. De looptijden van de derivaten variëren van 2010 tot 2028. Een gedetailleerd overzicht van de financiële instrumenten is opgenomen onder paragraaf 8.14.

102

8.4.

Voorraden

De voorraden zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontw ikkeling Voorraad MGE w oningen Voorraad garages

31-12-2012

31-12-2011

€

€

20.585

20.930

907

140

256

387

21.747

21.457

De bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Talmalaan fase 1

301

100

Talmalaan fase 2

8.012

7.332

Geuzenw ijk deel 1

-

2.009

677

1.984

Abrikoosstraat

2.037

2.589

Sterrenberg II

4.557

4.557

Maria van Hong.

2.761

737

Overige projecten

2.240

Talmalaan 26 VS

Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontw ikkeling

1.622 20.585

20.930

Onder de bestede kosten voor projecten (voor verkoop) in ontwikkeling zijn 50 reeds opgeleverde onverkochte woningen begrepen. In het boekjaar hebben geen afwaarderingen op de voorraad plaatsgevonden.

103

8.5.


De onderhanden projecten zijn als volgt te specificeren:


Onderhanden w erk uren projectontw ikkeling Gerealiseerde projectopbrengsten Af: Gefactureerde termijnen Reclassificatie naar kortlopende schulden

31-12-2012

31-12-2011

€

€

773

584

35.200

29.020

-37.819

-30.999

-2.619

-1.979 773

584

De opbrengst van de onderhanden projecten is verwerkt in de winst- en verliesrekening en wordt nader toegelicht in paragraaf 9.3. 8.6.

Vorderingen

8.6.1.

Huurdebiteuren

De huurdebiteuren zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Huurdebiteuren Af: voorziening w egens oninbaarheid Totaal

31-12-2012

31-12-2011

€

€

3.957

3.383

-1.938

-1.983

2.018

1.400

Op de huurdebiteuren is een voorziening voor oninbaarheid getroffen van € 1,9 miljoen (2011: € 2,0 miljoen). Hierbij geldt dat vorderingen op huurdebiteuren welke onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) vallen, voor 100% zijn voorzien. 8.6.2.

Overige vorderingen

De overige vorderingen zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Vogelaarbijdrage

1.406

2.940

Overige debiteuren

2.262

2.601

-450

-297

Nog te ontvangen rente leningen u/g

212

212

Nog te ontvangen depot Notarissen

203

0

58

497

Voorziening overige debiteuren

Nog te ontvangen schade uitkeringen Kortlopend deel te vorderen BWS-subsidies

568

589

Overige vorderingen

1.453

1.938

Totaal

5.712

8.480

De “Vogelaarbijdrage” betreft de bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting.

104

8.6.3.

Overlopende activa

De overlopende activa zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2012

31-12-2011

€

€

1.592

1.017

494

507

2.085

1.524

Vooruitbetaalde kosten Disagio op leningen O/G Totaal

De disagio op leningen o/g heeft een looptijd van meer dan een jaar. 8.7.

Liquide middelen

De liquide middelen staan tot een bedrag van € 5,5 miljoen niet ter vrije beschikking. Dit is opgenomen onder de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen.

8.8.

Groepsvermogen

De mutatie in het groepsvermogen is als volgt: Bedragen x € 1.000

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Stand 1 januari

1.996.079

1.995.899

Stelselw ijziging

-

20.553

-20.985

-20.373

1.975.094

1.996.079

Resultaat boekjaar Stand 31 decem ber

Het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen bedraagt circa € 1.720 miljoen (2011: 1.721 miljoen). De ongerealiseerde waardestijging betreft het verschil tussen de marktwaarde van het vastgoed in exploitatie zoals opgenomen in de balans en de boekwaarde van het vastgoed gebaseeerd op historische kostprijs. Er is geen rekening gehouden met winstbelastingen, aangezien naar verwachting de komende jaren geen sprake is van fiscale winst. 8.9.

Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties Toevoegingen Onttrekkingen Mutaties Stand 31 decem ber

Onrendabele investering €

deelnemingen €

reorganisatie €

overig €

54.340

1.237

0

0

55.577

8.725 -31.125 -22.400

69 0 69

3.232 0 3.232

1.500 0 1.500

13.526 -31.125 -17.599

31.940

1.306

3.232

1.500

37.978

Totaal €

Voor een nadere toelichting op de voorzieningen wordt verwezen naar paragraaf 5.11.

105

8.10.


8.10.1. Leningen Gemeenten en Kredietinstellingen De mutaties in de leningen Gemeenten en Kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven: Leningen Kredietinstellingen

Leningen Gemeenten Bedragen x € 1.000

Totaal

€

€

€

5.272

742.906

748.178

Nieuw e leningen

-

140.000

140.000

Klimleningen

-

-

0

Stand 1 januari Mutaties

Aflossingen

877-

-49.083

-49.960

Saldo

-877

90.917

90.040

4.395

833.823

838.218

5613.834

8.994824.829

-9.555 828.663

presentatie onder kortlopende schulden Stand 31 decem ber

De per 31 december 2012 door het WSW verstrekte borgstellingen bedragen in totaal € 878 miljoen (2011: € 787 miljoen), hiervan is eind 2012 € 821 miljoen (2011: € 730 miljoen) gebruikt. € 17,4 mln is rechtstreeks door de gemeenten Utrecht en Nieuwegein geborgd. De gemiddelde financieringsrente over 2012 bedraagt 3,45% (2011: 4,0%). De duration van de leningen is 6,7 jaar. Het renteprijsrisico is in de navolgende tabel weergegeven.

Bedragen x € 1.000 0-2%

< 1 jaar

2e t/m

6e t/m

5e jaar

10e jaar

11e t/m 15e jaar

na 15 jaar

Totaal

€

€

€

€

€

€

-

-

115.196

132.500

10.430

258.126

2-4%

-

-

130.399

16

40.049

170.464

4-5%

2.757

62.842

17.058

46.912

268.894

398.463

5-6%

-

8.236

-

2.512

-

10.748

6-7%

-

374

-

-

-

374

7-8% Totaal

43 2.800

71.452

262.653

181.940

319.373

43 838.218

106

8.10.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting betreft 99 MGE woningen en 13 Koopgarant woningen. Bedragen x € 1.000

31-12-2012

31-12-2011

€

€

1 januari

16.194

17.364

Mutaties uit hoofde van aankoop/verkoop

-1.026

-130

Mutatie uit hoofde van w aardedaling / -stijging

1.056

-1.040

16.224

16.194

31-12-2012

31-12-2011

€

€

Omzetbelasting

370

1.045

Loonbelasting

892

888

1.262

1.933

31-12-2012

31-12-2011

€

€

31 december

8.11.

Kortlopende schulden

8.11.1. Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Totaal

8.11.2. Overige schulden en overlopende passiva De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Vooruitontvangen huur

3.158

2.949

Af te rekenen stookkosten

472

819

Reservering vakantiedagen

525

580

Nog af te rekenen Vogelaarbijdrage

189

1.068

Overige

5.445

4.816

Totaal

9.789

10.232

107

8.12.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

 Huurverplichtingen Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal voor 2012 € 498.000 De huurverplichtingen lopen tot 2015.  Obligo WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen. Voor Mitros geldt een obligo verplichting van 3,85% over EUR 878,1 mln, dit is EUR 33,8 mln.  DIGH-lening In samenwerking met de andere Utrechtse woningcorporaties (STUW) heeft heeft Mitros in 2009 besloten zich garant te stellen voor een DIGH-lening aan de stad LEON in Nicaragua. Op 18 februari 2009 heeft de RvC zich hiermee akkoord verklaard. Aansluitend is een akte van borgtocht ondertekend voor een lening met een totaalbedrag van EUR 350.173,-- en een looptijd van 15 jaar. De voorwaardelijke verplichting ultimo 2012 op deze borgstelling is gelijk aan het totaalbedrag van het aantal nog niet vervallen annuïteiten, zijnde 12 maal EUR 36.000 is EUR 432.000. Deze garantstelling is uitsluitend toegestaan wanneer een corporatie bij het CFV de A-status heeft. Dat is voor Stichting Mitros het geval. Deze garantstelling valt op dit moment echter nog boven de norm van 0,3 promille van het balanstotaal (op basis van bedrijfswaarde). De verwachting is dat deze in 2013 binnen de norm valt.  Erfpachtverplichtingen Er zijn geen erfpachtverplichtingen, omdat alle erfpachtverplichtingen eeuwigdurend zijn afgekocht.  Leaseverplichting Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal € 2,0 miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk augustus 2018.  Investeringsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 122,6 miljoen.  Onderhoudsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 8,3 miljoen.  Grond In het kader van grondaankopen is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen. Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden.  Garantiestelling Per 31 december 2012 heeft de Stichting Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van € 5,5 miljoen.  Ontvangen bankgaranties Per 31 december 2012 is er ten behoeve van Stichting Mitros € 25,5 miljoen aan bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen.

108

 Leningen o/g Per 31 december 2012 zijn er flex-leningen afgesloten waarvan de opnameruimte nog € 89,8 miljoen bedraagt.  Belastingschulden Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid.  Verzekeringsclaim Stichting Mitros probeert in 2013 (een deel van) de kosten van de asbestcalamiteit ad € 8,9 miljoen te verhalen.  Kredietfaciliteit Stichting Mitros beschikt over een faciliteit in rekening-courant bij haar bankier tot een bedrag van € 50.000.000. Voor deze faciliteiten, alsmede de middellange bankkredieten, zijn geen zekerheden gesteld.

8.13.

Verbonden partijen

Met de meeste van haar deelnemingen heeft Mitros naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. 8.14.

Financiële instrumenten

Het treasurybeleid van Mitros is vastgelegd in het treasurystatuut. In 2012 is het treasurystatuut geactualiseerd en aangepast aan de nieuwe weten regelgeving. Volgens het treasurystatuut mag Mitros derivaten toepassen maar uitsluitend in het kader van het afdekken van renterisico’s. De jaarlijkse treasuryactiviteiten worden beschreven in het treasuryjaarplan. Periodiek beoordelen de directie en de financiële auditcommissie van de RvC de risico’s ten aanzien van het financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige geldmiddelen. Daarnaast heeft Mitros een treasurycommissie die elk kwartaal overlegt, waaraan ook een externe deskundige deelneemt. Deze commissie adviseert de directie van Mitros over financiering en het afdekken van financiële risico’s. Mitros heeft een daartoe gekwalificeerde treasurer in loondienst. Transacties worden gedaan na goedkeuring door de financieel directeur. Per kwartaal wordt een treasuryrapportage opgesteld met daarin onder andere informatie over de omvang van de derivatenportefeuille, de marktwaarde van de derivaten, de liquiditeitspositie van mitros en het eventuele liquiditeitsrisico. De derivaten zijn afgesloten bij de ABN AMRO Bank NV, Deutsche Bank AG en de Coöperatieve Rabobank Utrecht en omstreken UA. De toegepaste grondslagen voor het verwerken van derivaten komen volledig overeen met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder staat nadere informatie over de derivaten die Mitros toepast voor het beheersen van renterisico’s, alsook over de omvang en de risico’s van de gebruikte instrumenten. Het renterisicobeleid van Mitros is gericht op jaarlijks niet meer dan 10% herfinanciering en maximaal 10% van de leningenportefeuille met een variabele rente aan te houden. Mitros realiseert dit door het afsluiten van: - leningen met een eindaflossing (‘fixe’ leningen) - en het toepassen van de volgende derivaten: o de renteswap o de cap

109

Eind 2012 vertegenwoordigde de marktwaarde van de lopende derivaten een ongerealiseerd verlies van € 33,5 miljoen (2011: € 17,6 miljoen verlies). Dit is een gevolg van de gedaalde kapitaalmarktrentes. De marktwaarde van de afgesloten derivaten per balansdatum is € 24,1 miljoen negatief (2011: € 6,0 miljoen negatief). Aangezien Stichting Mitros geen contracten heeft afgesloten waarbij in deze situatie onderpand gegeven moet worden, heeft de gedaalde marktwaarde van de derivaten geen directe gevolgen voor de liquiditeitspositie van Mitros, met uitzondering van eventuele termination events. (Termination events zijn bepalingen die de banken in uitzonderlijke situaties het recht kunnen geven de overeenkomsten alsnog te beëindigen, zoals een faillissement, fraude of als Mitros onder bewind wordt gesteld door het ministerie.) Er wordt derhalve ook geen separate liquiditeitsbuffer aangehouden voor dit doel. Mitros heeft een inventarisatie laten maken door De Brauw Blackstone Westbroek van mogelijk toezichtbelemmerende clausules. Deze zijn alle gemeld bij het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV). Indien het CFV deze clausules als toezichtbelemmend aanwijst zal in 2013 een plan van aanpak worden opgesteld om de derivatenportefeuille voor wat betreft deze financiële derivaten met voornoemde clausules binnen een redelijkerwijs haalbaar te achten termijn af te bouwen. De totale derivatenportefeuille omvat derivaten met een onderliggende waarde van € 374 miljoen. De totale leningportefeuille bedraagt € 838 miljoen. De boekwaarde van de caps betreft de geamortiseerde kostprijs. In het boekjaar zijn caps aangekocht voor een totale premie van € 2,5 miljoen. De onderliggende waarde van deze caps bedraagt € 30,0 miljoen. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de boekwaarde van de gebruikte instrumenten per 31 december 2012, inclusief de belangrijkste kenmerken:

110

Bedragen x € 1.000 31-12-2012 actuele boekw aarde w aarde € € cap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap cap

57 100 240 62 105 -4.047 -1.781 196 375 -1.661 -893 -947 284 230 386 394 -4.284 -1.719 -2.742 -5.431 -1.312 -1.035 -1.019 -1.012 446 468 451 -24.089

329 352 655 295 333 1.546 2.109 284 230 386 394 797 820 850 9.380

31-12-2011 actuele boekw aarde w aarde € €

*

** ** ** ** * *

*

270 307 609 250 300 -1.924 -797 880 1.263 -1.009 -568 -583 724 585 881 831 -2.542 -926 -1.476 -2.689 -399 -6.013

384 368 726 333 367 1.836 2.433 1.280 1.019 1.520 1.357 11.623

nominaal startdatum einddatum

15.000 10.500 15.500 11.800 9.200 25.000 10.000 30.000 30.000 8.000 4.000 4.000 16.000 16.000 16.000 16.000 20.000 8.000 12.000 27.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000 374.000

30-12-2010 2-5-2011 12-5-2011 6-9-2010 31-12-2010 31-8-2011 14-3-2011 16-5-2011 18-7-2011 3-10-2011 1-12-2011 1-12-2011 3-10-2011 3-10-2011 1-12-2011 1-12-2011 15-12-2011 1-2-2012 1-5-2012 11-6-2012 2-4-2013 31-5-2013 30-8-2013 29-11-2013 31-5-2013 30-8-2013 29-11-2013

30-12-2019 2-5-2022 13-5-2024 6-9-2020 31-12-2022 31-8-2022 12-3-2026 16-5-2018 18-7-2019 4-10-2021 1-12-2022 1-12-2023 4-10-2021 4-10-2021 1-12-2022 1-12-2023 15-12-2023 1-2-2024 1-5-2025 11-6-2025 2-4-2028 31-5-2024 30-8-2024 29-11-2024 31-5-2024 30-8-2024 29-11-2024

rente

rente fix

rente var

3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 6-mnds 6-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 6-mnds 6-mnds 3-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds 6-mnds

5,0000% 5,0000% 5,0000% 5,0000% 5,0000% 3,1730% 3,2650% 2,5000% 2,5000% 3,6050% 3,7300% 3,7850% 3,5000% 4,0000% 3,5000% 4,0000% 3,5500% 3,6275% 3,7350% 3,3500% 3,0160% 2,7700% 2,8175% 2,8750% 3,0000% 3,0000% 3,0000%

0,1850% 0,1970% 0,1940% 0,1910% 0,1850% 0,5490% 0,5090% 0,1910% 0,2080% 0,2230% 0,1900% 0,1900% 0,2230% 0,2230% 0,1900% 0,1900% 0,1830% 0,6800% 0,3910% 0,1870%

De renteswaps geven de te betalen jaarlijkse rente weer. Op beide soorten derivaten ontvangt Mitros een korte termijn rente (Euribor). De renteswaps gemarkeerd door * zijn afgesloten met de Deutsche Bank en bevatten een wederzijdse break clausule, waardoor vóór het einde van het contract de overeenkomst opgezegd kan worden. In dat geval wordt de marktwaarde op dat moment (zowel negatief als positief) afgerekend. Deze break clausules liggen in 2016 en 2017. De caps gemarkeerd door ** zijn afgewaardeerd naar lagere marktwaarde omdat deze gekoppeld zijn aan variabele hoofdsomleningen welke niet volledig opgenomen zijn en naar verwachting ook niet voortdurend opgenomen zullen worden. Deze caps waren ultimo 2011 nog niet afgewaardeerd, omdat destijd de verwachting was dat deze grotendeels effectief zouden zijn. De overige caps zijn gekoppeld waardoor sprake is van een effectieve hedge. Om het maximale risico te berekenen is een simulatie gemaakt waarbij gesteld wordt dat de marktrente op het moment dat deze break clausule geëffectueerd zou kunnen worden 0% bedraagt. Voor de vier renteswaps gezamenlijk betekent dit een last van € 15 miljoen. Het nominale bedrag van de vier leningen waar de renteswaps aan gekoppeld zijn bedraagt € 63 miljoen. Indien op balansdatum de rente op 0% zou wordt gesteld dan bedraagt de marktwaarde van alle derivaten € 60 miljoen negatief. De derivaten welke per balansdatum nog niet gestart zijn (nominaal € 70 miljoen) zullen worden gekoppeld aan nog af te sluiten leningen ten behoeve van investeringen volgens de investeringsbegroting, dan wel aan leningen welke afgesloten worden in het kader van herfinanciering. Deze leningen worden afgesloten met dezelfde modaliteiten als de derivaten. De begrote financieringsbehoefte in 2013 bedraagt € 120 miljoen. Uitgangspunt hierbij is dat het WSW borgingsruimte verstrekt van tenminste de financieringsbehoefte.

111

9.

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

9.1.

Huuropbrengsten

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Netto huren

2012

2011

€

€

160.495

154.093

-3.374

-4.233

Af: Huurderving w egens leegstand Huurderving w egens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten

9.2.

-431

-308

156.691

149.552

Opbrengsten servicecontracten

De vergoedingen betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten, verminderd met een derving wegens oninbaarheid van € 0 (2011: € 0).

9.3.



2012

2011

€

€

Opbrengsten verkopen bestaand bezit

38.841

35.901

Af: boekw aarde verkopen bestaand bezit

25.811

21.728

Af: Direct toerekenbare kosten

3.179

3.183

Netto verkoopresultaat bestaand bezit

9.851

10.990

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

11.393

22.345

Kosten onderhanden projecten

11.156

16.620

237

5.725

10.088

16.715

verkoopresultaat onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

112

De specificatie van het verkoopresultaat onderhanden projecten is als volgt: Bedragen x € 1.000

2012

2011

€

€

Talmalaan fase 1

0

3.185

Talmalaan fase 2

1.164

3.805

Talmalan 26 VS w oningen

1.538

3.748

Kanaleneiland

5.509

0

-517

1.880

Laan van Chartroise Abrikoosstraat

1.956

2.761

Sterrenberg

0

1.848

Geuzenw ijk

1.743

4.872

Overige projecten

0

Totaal opbrengst onderhanden projecten

246 11.393

22.345

Talmalaan fase 1

0

797

Talmalaan fase 2

955

2.166

Talmalaan 26 VS w oningen

1.568

3.748

Kanaleneiland

5.514

-

0

1.152

Laan van Chartroise Abrikoosstraat

1.732

2.216

Sterrenberg

0

1.470

Geuzenw ijk

1.387

4.875

Overige projecten Totaal kosten onderhanden projecten

0

196 11.156

16.620

237

5.725

2012

2011

€

€

Geactiveerde kosten w erkapparaat

3.092

6.262

Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf

3.092

6.262

Resultaat uit onderhanden projecten

9.4.

Geactiveerde productie eigen bedrijf


9.5.

Overige bedrijfsopbrengsten

Onder de overige bedrijfsopbrengsten is in het boekjaar 2012 voor € 1,1 miljoen bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (“Vogelaarbijdrage”) verwerkt (2011: € 3,0 miljoen).

113

9.6.

Overige waardeverandering vastgoedportefeuille


onrendabel deel nieuw bouw met besluitvorming in boekjaar

2012

2011

€

€

8.725

4.186

0

10.589

mutatie onrendabel deel nieuw bouw voorgaande jaren

-1.004

1.278

mutatie onrendabel deel renovaties voorgaande jaren

-7.509

58

212

16.111

onrendabel deel renovatie met besluitvorming in boekjaar

9.7.

Personeelskosten


Lonen en salarissen

2012

2011

€

€

19.400

19.213

Sociale lasten

2.939

2.725

Pensioenlasten

3.582

3.622

Overige personeelskosten

1.323

2.237

Reorganisatiekosten Subtotaal Ingeleend personeel Totaal

9.8.

3.485 30.728

27.797

3.227

3.386

33.956

31.183

2012

2011

€

€

Huisvestingskosten


Vaste huisvestingskosten Variabele huisvestingskosten Energiekosten Totaal

788

734

1.281

1.156

165

169

2.235

2.059

114

9.9.

Algemene kosten


2012

2011

€

€

Kantoorkosten

1.198

1.356

Automatiseringskosten

1.563

1.775

Kosten auto's

1.233

1.280

Kosten public relations Advieskosten Contributies en bijdragen Ontw ikkelings- en R&D-kosten Overige kosten Pro rata BTW Kosten P&O Organisatieprojecten Totaal

367

492

1.771

1.836

953

2.035

1.413

1.255

658

546

0

0

152

119

3.379

2.061

12.689

12.755

Het honorarium van de accountant over 2012 bedraagt € 156.000 (2011: € 161.000). Daarnaast is € 174.000 (2011: € 297.000) gefactureerd aan werkzaamheden voor onder meer meerwerk controle 2011, het onderzoek naar het onderhoudsproces, diverse specifieke verklaringen, en de post-implementation review op het nieuwe basisregistratiesysteem Empire. Vanaf boekjaar 2012 is BDO de controlerend accountant. Voorheen was dat PwC. Onder de organisatieprojecten zijn kosten van ingeleend personeel ten behoeve van deze projecten ter grootte van € 1,4 miljoen (2011: € 1,0 miljoen) verwerkt. De overige kosten betreffen advieskosten. 9.10.

Onderhoudslasten


Toegerekende personeelskosten

2012

2011

€

€

4.446

5.623

Directe en indirecte kosten

45.217

49.227

Subtotaal

49.664

54.850

Intern uitgevoerd

-4.446

-5.623

Totaal

45.217

49.227

2012

2011

€

€

Service- en mutatieonderhoud

21.857

20.802

Planmatig onderhoud

27.806

34.048

Totaal

49.664

54.850


Indien geen stelselwijziging pas toegepast dan zouden de onderhoudslasten € 4,4 miljoen hoger zijn geweest.

115

116

9.11.

Leefbaarheid


Leefbaarheidsprojecten Intern uitgevoerd leefbaarheid Totaal leefbaarheid

9.12.

2012

2011

€

€

3.397

4.783

-892

-853

2.504

3.930

2012

2011

€

€

9.939

9.379

Lasten servicecontracten


Servicekosten Intern uitgevoerd servicekosten Totaal lasten servicecontracten

9.13.

-281

-284

9.657

9.095

2012

2011

€

€

11.164

11.180



Belastingen Verzekeringen

634

648

Beheerkosten

3.609

3.102

Asbestcalamiteit Kanaleneiland beveiligingskosten

2.605

0

Asbestcalamiteit Kanaleneiland overige kosten

6.341

0

24.353

14.930

2012

2011

€

€

-36.968

-37.080

-1.056

1.040

Totaal overige bedrijfslasten

9.14.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille


Mutatie actuele w aarde Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorw aarden Overige mutaties

61

-665

-37.963

-36.705

117

9.15.

Financiële baten en lasten


Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

2012

2011

€

€

325

590

4.202

4.732

Opbrengsten deposito’s

83

78

Rente leningen u/g

20

64

4.632

5.464

Geactiveerde rente materiële vaste activa

Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen van financiële vaste activa en effecten

-4.710

-735

Rentelasten langlopende schulden

-30.383

-29.209

Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten

-35.093

-29.944

Totaal financiële baten en lasten

-30.461

-24.480

2012

2011

€

€

Mutatie latente belastingvordering

0

-2.032

Correctie (latente) belastingvordering voorgaand boekjaar

0

0

Vrijval / Vorming latente belastingverplichting verkoopvijver

0

0

Acute belasting

0

127

Diversen

0

0

0

-1.905

9.16.

Belastingen


Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% op basis van het commerciële resultaat. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door de waardering van de latente belastingen en de fiscaal niet aftrekbare kosten.

118

10.

Overige informatie

10.1.

Werknemers

Gedurende het jaar 2012 had Mitros gemiddeld 372 werknemers in dienst (2011: 374). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

10.2.

Directie en commissarissen

De beloning van de directie is in onderstaande tabel weergegeven H.P. Kip

R. Rötscheid

L. Marchesini-Franso

2012

2012

2012

€

€

€

M.G.W. Hoezen 2012 €

Salaris, vakantiegeld en sociale lasten

54.148

-

36.071

33.889

Pensioenen

12.212

-

7.990

5.099

4.724

-

3.520

4.452

-

Vervoermiddel uitkeringen in verband met beëindiging van het dienstverband

-

-

-

inleenvergoeding

-

217.851

-

-

71.084

217.851

47.581

43.440

Totaal

De bezoldiging van de directie omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. De voorzitter, de heer H.P. Kip, is per 1 september 2013 in dienst gekomen. De leden zijn per 1 oktober in dienst gekomen. Mevrouw M.G.W. Hoezen was eerst als manager in dienst bij Stichting Mitros. De beloning over die periode is hier niet meegeteld. De voorzitter a.i., de heer R. Rötscheid, is ingehuurd vanaf januari 2012 tot en met oktober 2012. Het getoonde bedrag is inclusief b.t.w. De bezoldiging van de commissarissen en voormalige commissarissen over 2012 bedraagt € 96.386 (2011: € 96.420).

119

120

11.

Enkelvoudige balans per 31 december 2012 (na resultaatbestemming)


REF. €

31-12-2012 €

€

31-12-2011 €

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

8.390

8.757 8.390

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

131.912 2.597.484 16.994 81.242

8.757

105.955 2.553.475 16.631 79.301 2.827.632

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvordering Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

2.755.362

13.2. 31.768 443 0 37.433 748 9.380

33.515 596 0 37.284 1.318 11.623 79.771

84.336

2.894

3.304

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Vennootschapsbelasting Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide m iddelen

Totaal

2.014 21.246 0 4.822 2.084

1.401 20.161 0 7.788 1.520 30.165

30.870

8.270

25.064

2.957.121

2.907.693

121


REF. €

Eigen verm ogen

13.3.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen Voorziening reorganisatiekosten Overige voorzieningen

31-12-2012 €

€

1.975.094

31.940 2.794 3.232 1.500

1.996.079

54.340 591 0 0 39.465

Langlopende schulden Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

54.931

13.4. 4.395 824.223

5.272 693.706

16.224 105

16.194 55 844.947

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel langlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Schulden terzake van pensioenen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal

31-12-2011 €

715.227

13.5. 8.000 9.600 21.903 0 1.058 173 10.351 1.346 45.186

3.225 49.200 27.813 0 1.635 152 10.904 1.855 46.672 97.616

141.456

2.957.121

2.907.693

122

12.

Enkelvoudige winst- en verliesrekening over 2012


REF. €

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

154.174 9.868 10.357 1.136 1.480

Som der bedrijfsopbrengsten

Bedrijfsresultaat Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

13.2.

177.708

1.948 0 16.111 4 27.544 1.909 11.943 47.977 3.930 9.049 14.685 128.397

135.100

48.618

42.608

-36.495

-35.753

6.619 -35.008

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen

Resultaat na belastingen

147.231 9.334 14.103 3.328 3.712

2.343 378 212 2 30.638 2.113 12.196 44.342 2.504 9.587 24.081

Som der bedrijfslasten

2011 €

€

177.016

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Bijzondere w aardeveranderingen van materiële vaste activa Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Personeelskosten 13.6. Huisvestingskosten Algemene kosten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Overige bedrijfslasten

Belastingen resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

2012 €

7.328 -29.945 -28.389

-22.617

-16.266

-15.762

-617 -4.103

-1.926 -2.685

-20.985

-20.373

123

13.

Toelichting op de (enkelvoudige) balans en de winst- en verliesrekening

13.1.

Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat

De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 4.4. in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 en 6. 13.2.


13.2.1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2012) Bedragen x € 1.000 Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI MUTATIES: Kapitaalstorting Verkoop belang Herrubricering Liquidatieuitkering Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

Ontw ikkelMitros combinatie Stadsherstel Holding WOM Noord Kanaleneiland Midden BV West VOF Nederland NV 100% 50% 33,3% 50%

Totaal

€

€

€

€

€

122

2.384

1.847

29.162

33.515 33.515

0 0 0 0 0 -2.256 -2.256

0 0 0 0 0 -177 -177

0 0 0 0 0 -3 -3

0 0 0 0 0 -1.445 -1.445

0 0 0 0 0 -3.881 -3.881

-2.134

2.207

1.844

27.717

29.634 2.134 31.768

De deelneming WOM Noord West betreft de entiteiten WOM Noord West Beheer BV en WOM Noord West CV.

124

13.2.2. Andere deelnemingen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2012)

Utrechtse mij Wijkontw ikke tot lingsmij stadsherstel Lombok BV 0,01% 0,97%

Woningnet NV 6,06%

CV Witte Vrouw e 7,14%

BV Woonw agen exploitatie 49,00%

Totaal


€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI

1

21

426

148

-591

5 591 596

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 1 1

0 0 0 0 0 0 -156 -156

0 0 0 0 0 0 2 2

0 0 0 0 0 0 -69 -69

0 0 0 0 0 0 -222 -222

1

22

270

150

-660

-217 660 443

MUTATIES: Aankoop belang Kapitaalstorting Verkoop belang Herrubricering Liquidatieuitkering Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

13.2.3. Leningen u/g De mutaties zijn als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

31-12-2012 €

31-12-2011 €

Stand 1 januari

36.877

36.951

Verstrekte leningen Aflossingen Afboekingen Stand 31 decem ber Vordering Starters Rente Regeling Voorziening vordering Starters Rente Regeling Totaal stand 31 decem ber

2.432 -2.584 0 36.725 717 -10 37.433

0 -74 0 36.877 413 -6 37.284

De leningen u/g bestaan voor € 35,7 miljoen (2011: € 35,5 miljoen) uit leningen aan verbonden partijen.

125

13.3.

Eigen vermogen

De mutatie in het eigen vermogen is als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Stelselw ijziging Resultaat boekjaar Stand 31 decem ber

13.4.

31-12-2012 €

31-12-2011 €

1.996.079 -20.985 1.975.094

1.995.899 20.553 -20.373 1.996.079


Voor een toelichting op de leningen wordt verwezen naar paragraaf 8.10. 13.5.

Kortlopende schulden

Onder de overige schulden en overlopende passiva zijn ongerealiseerde boekwinsten ad € 37,9 miljoen (2011: € 37,9 miljoen) opgenomen betreffende vastgoedtransacties met dochterondernemingen. 13.6.

Personeelskosten

De specificatie van de personeelskosten is als volgt: Bedragen x € 1.000

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelskosten Reorganisatiekosten Subtotaal Ingeleend personeel Totaal personeelskosten

2012 €

2011 €

16.881 2.650 3.179 1.233 3.485 27.427 3.210 30.638

16.675 2.475 3.217 2.064 24.431 3.113 27.544

Gedurende het jaar 2012 had Stichting Mitros gemiddeld 338 werknemers in dienst (2011: 340). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. 13.7.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Voor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 8.12.

Utrecht, 24 april 2013 Stichting Mitros

Directie

H.P Kip

M.G.W. Hoezen

L. Marchesini-Franso

126

14.

Overige gegevens

14.1.

Voorstel resultaatbestemming

Het resultaat ad € 20.985.000 negatief is ten laste van het eigen vermogen gebracht. 14.2.

Gebeurtenissen na balansdatum

Het (voorgenomen) kabinetsbeleid met betrekking tot de verhuurdersheffing is ingerekend in de marktwaarde van de vastgoedportefeuille zoals toegelicht in paragraaf 8.2.1. De definitieve omvang van de heffing is nog onzeker. De saneringssteun is niet verwerkt in de jaarrekening. Deze zal worden verwerkt in het jaar waarin deze wordt opgelegd. Buiten bovengenoemde punten zijn er geen gebeurtenissen na balansdatum welke een materiële invloed hebben op de jaarrekening. 14.3.

Controleverklaring onafhankelijk accountant

De controleverklaring is afzonderlijk weergegeven op de volgende pagina.

127

Accountantsverklaring (aparte bijlage).

128

Afkortingen ACA-dreven

Apollo-, Centaurus- en Atlasdreef

BBSH

Besluit Beheer Sociale Huisvesting

BOG

bedrijfsonroerend goed

BRU

Bestuur Regio Utrecht

bvo

bruto vloeroppervlak

CFV

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

DMO

Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling

DOMO

dagelijks- en mutatieonderhoud

DUO

De Utrechtse Opgave

ERM

Enterprise Risk Management

GHC

gezondheidscentrum

HNR

hoogniveaurenovatie

ISH

instandhoudingsbeurt

JOS

Jongeren Op Straat

JWZ

Jutphaas Wijkersloot Zuilenstein

LNR

laagniveaurenovatie

MFA

multifunctionele accommodatie

MNR

middenniveaurenovatie

ORT

onrendabele top

P&C

planning & control

PEN-dreven

Peeters-, Elbe- en Neckardreef

PGI

prestatiegericht interieur

PO

planmatig onderhoud

ROZ

Raad voor Onroerende Zaken

SDE

Stimulering Duurzame Energieproductie

SEV

Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting

SSH

Stichting Studenten Huisvesting

STUW

Stichting Utrechtse Woningcorporaties

THEMA-dreven

Tigris-, Haifa-, St. Eustatius-, St. Maarten- en Ankaradreef

VBN

Vereniging Bewonerscommissies Nieuwegein

VH!

Voorkom Huisuitzetting!

vhe

verhuureenheden

VRT

volledig rolstoeltoegankelijk

WACC

Weighted Average Cost of Capital

WOP

wijkontwikkelingsplan

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WWS

woningwaarderingssysteem

129

Adres Mitros Koningin Wilhelminalaan 9 3527 LA Utrecht Postbus 8217 3503 RE Utrecht Algemeen (030) 880 39 00 Klantenservice (030) 880 33 00

130

24 april Jaarverslag Mitros 2012

Recommend Documents