Jaarverslag Mitros 2011

Jaarverslag Mitros 2011

Inhoudsopgave

Voorwoord ...................................................................................................................................... 5 Deel I Waardevol Wonen in 2011................................................................................................. 6 1. Resultaten 2011 ...................................................................................................................... 7 1.1 Koers en resultaten.......................................................................................................... 7 1.2 Mens ................................................................................................................................ 7 1.3 Wijk .................................................................................................................................. 8 1.4 Stenen ............................................................................................................................. 8 1.5 Maatschappij .................................................................................................................... 9 1.6 Bedrijf ............................................................................................................................. 10 Deel II Mens ................................................................................................................................. 12 2. Dienstverlening .................................................................................................................... 13 2.1 Klantbenadering en dienstverlening .............................................................................. 13 2.2 Klachtenafhandeling en Klachtencommissie ................................................................. 13 3. Prijsbeleid ............................................................................................................................. 14 3.1 Huurbeleid ..................................................................................................................... 14 3.2 Huurbetaling .................................................................................................................. 14 4 Woonruimteverdeling .......................................................................................................... 17 4.1 Toewijzing ...................................................................................................................... 17 4.2 Leegstand en mutatiegraad ........................................................................................... 20 4.3 Verhuur vrije sector........................................................................................................ 20 Deel III Wijk .................................................................................................................................. 21 5. Leefbaarheid ......................................................................................................................... 22 5.1 Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpak ................................................................ 22 5.2 Niet wijkgebonden leefbaarheidsmaatregelen .............................................................. 23 6. Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed ......................................................... 26 6.1 Wonen, welzijn & zorg ................................................................................................... 26 6.2 Maatschappelijk vastgoed ............................................................................................. 27 Deel IV Stenen ............................................................................................................................. 29 7. Vastgoedportefeuille ............................................................................................................ 30 7.1 Samenstelling portefeuille ............................................................................................. 30 8. Afspraken .............................................................................................................................. 32 8.1 Prestatieafspraken ......................................................................................................... 32 9. Onderhoud ............................................................................................................................ 34 9.1 Onderhoudskosten ........................................................................................................ 34 9.2 Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO) ...................................................................... 35 9.3 Planmatig onderhoud (PO) ............................................................................................ 36 10. Investeringen ................................................................................................................... 37 10.1 Projecten 2011 ............................................................................................................... 37 10.2 Duurzaam Mitros ........................................................................................................... 38 Deel V Maatschappij ................................................................................................................... 39 11 In gesprek ......................................................................................................................... 40 11.1 Stakeholderspalet .......................................................................................................... 40 11.2 Huurdersorganisaties en bewonerscommissies ............................................................ 41 11.3 Huurderspanels ............................................................................................................. 42 11.4 Debatteren met stakeholders ........................................................................................ 43 12. Ondernemingsbestuur .................................................................................................... 44 12.1 Good governance .......................................................................................................... 44 12.2 Integriteitsbeleid ............................................................................................................. 45 12.3 Risicomanagement ........................................................................................................ 46

12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing ......................................................... 49 13 Intern toezicht .................................................................................................................. 51 13.1 Algemeen ....................................................................................................................... 51 13.2 Taken en werkwijze ....................................................................................................... 51 13.3 Toezicht ......................................................................................................................... 54 13.4 Samenstelling ................................................................................................................ 56 Deel VI Het Bedrijf ...................................................................................................................... 62 14 Organisatie ....................................................................................................................... 63 14.1 Organogram ................................................................................................................... 63 14.2 De organisatie ................................................................................................................ 63 14.3 Beleid ............................................................................................................................. 64 14.4 Personele bezetting ....................................................................................................... 64 14.5 Ziekteverzuim en arbozaken ......................................................................................... 65 14.6 Ondernemingsraad ........................................................................................................ 65 15 Jaarrekening .................................................................................................................... 67 15.1 Jaarresultaat 2011 ......................................................................................................... 67 15.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief ............................................................ 68 Deel VII Bijlagen .......................................................................................................................... 70 Jaarrekening ................................................................................................................................ 71 Accountantsverklaring .............................................................................................................. 125 Afkortingen................................................................................................................................. 127 Adres ........................................................................................................................................... 128

Voorwoord Het werkveld van corporaties is regelmatig in discussie. Soms is het debat gestimuleerd door de wens de verstopte woningmarkt weer in beweging te krijgen en de corporatiesector op de juiste wijze in het domein tussen publiek en privaat te positioneren. Soms komt het debat op gang door heftige reacties op bepaalde ontwikkelingen of incidenten. Mitros heeft in 2011 scherp naar haar ambities gekeken volgens het principe van focussen en vasthouden. Dat wat goed is proberen vol te houden en voort te zetten, daar waar de focus scherper kan, die aanbrengen. Zo hebben we veel initiatieven genomen om de dienstverlening aan klanten te verbeteren en zijn we gestart met een respectabel aantal nieuwe projecten: 686 nieuwbouwwoningen en 1.204 renovaties. Ook hebben we onze aanpak in de aandachtswijken van meer focus voorzien in omvang en gerichtheid. In 2011 zijn mijn collegabestuurders Marien de Langen en Theo Woertman bij Mitros weggegaan. In diezelfde tijd is het bedrijf in beweging gekomen om een nieuwe topstructuur en een aangepaste organisatievorm in te richten. Die krijgt zijn beslag in 2012, zodat Mitros blijvend optimaal kan presteren op de gebieden ‘Mens’, ‘Wijk’ en ‘Stenen’. Rob Rötscheid, bestuursvoorzitter

5

Deel I Waardevol Wonen in 2011

6

1.

Resultaten 2011

1.1

Koers en resultaten

In haar strategisch ondernemingsplan Waardevol Wonen heeft Mitros als visie geformuleerd dat zij waardevol wonen wil realiseren door zich hard te maken voor de kansen van mensen in buurten en wijken in de stedelijke regio Utrecht en deze kansen samen met andere partijen te realiseren. Mitros richt zich daarbij op huurders, woningzoekenden, kopers en andere woonconsumenten (‘Mens’) die leven in buurten wijken, met name in het stedelijk gebied van Utrecht en Nieuwegein (‘Wijk’), waarbij investeringen in vastgoed de belangrijkste interventie vormen die Mitros kan doen (‘Stenen’). Mitros formuleert en levert haar prestaties in een context van maatschappelijk ondernemen (‘Maatschappij’) en een bedrijfsmatige aanpak (‘Bedrijf’). Rond deze vijf thema’s is ook dit jaarverslag opgebouwd. Eerder, in 2010, heeft Mitros focus aangebracht in haar ambities, mede in het licht van de veranderende omstandigheden op de woningmarkt en de financiële crisis, maar ook vanwege de wensen van de stakeholders. De focus ligt nu veel meer op een verbetering van de dienstverlening aan de klant (en daarmee de verhoging van diens tevredenheid), het beter op orde krijgen van met name de bestaande woningvoorraad, een beheerste voortzetting van de wijkaanpak en het bouwen van een effectieve en efficiënte organisatie met een goede governance.

1.2

Mens

De focus op de ‘mens’ is gebaseerd op drie pijlers:  een goede dienstverlening aan de klant, die door die klant ook als zodanig wordt gewaardeerd;  het bieden van (goede en betaalbare) huisvesting aan lagere en middeninkomens en mensen met een zorgvraag of in de maatschappelijke opvang;  sociaal beheer in buurten en wijken (zie paragraaf 1.3). Dienstverlening Mitros heeft een aantal op de klant gerichte werkprocessen in 2011 geoptimaliseerd. Dat geldt ook voor het afhandelen van vragen van klanten via telefonie en sociale media door de inzet van trainingen, het fenomeen van webcare en de inzet van een lokaal telefoonnummer. De klachtafhandeling – ook in 2011 ontving Mitros bijna 500 klachten – is onder andere door persoonlijk contact geprofessionaliseerd. Betaalbaar wonen Mitros heeft een portefeuille van 30.323 eenheden, waarvan 28.650 woningen. Daarvan is 89% goedkoper dan € 554 per VHE per maand (kernvoorraad), 8% tussen de € 555 en € 653 (huursubsidiegrens) en valt 3% in de vrije sector. Daarmee voldoet Mitros ruimschoots aan de prestatieafspraken in Utrecht en Nieuwegein. De huren zijn in 2011 met 1,3% verhoogd. Bij mutatie wil Mitros zoveel mogelijk de huren optrekken tot 100% van maximaal redelijk om een betere prijskwaliteitsverhouding te krijgen. Gemiddeld zit Mitros nu op 72%. Het actieve beleid dat Mitros voert op huurachterstanden, werpt zijn vruchten af. Het aantal huurachterstanden daalde ten opzichte van 2010 met tien procent en de hoogte van het bedrag met twintig procent. Ondanks een inspanning om het te voorkomen moest Mitros 51 keer overgaan tot ontruiming vanwege incassoproblemen.

7

Toewijzing Het aantal vrijgekomen woning (mutatiegraad) blijft laag (4,6%); de doorstroming op de woningmarkt is dus laag. Het Rijksbeleid is om woningen met een huur tot € 652,52 voor 90% toe te wijzen aan mensen met een inkomen tot € 33.614. Mitros wil woningen vanaf € 450 ook toewijzen aan mensen tot € 45.000. Hierdoor is Mitros uitgekomen op een percentage van 89% toewijzing aan lage inkomens. Van de woningen is 41% toegewezen aan stadsvernieuwingsurgenten in Utrecht. Aan de Vrouwenopvang zijn 16 woningen toegewezen, aan statushouders en mensen die vallen onder het Generaal Pardon 148, aan mensen met een lichamelijke functiebeperking 50 en aan mensen met een zorgbegeleidingsvraag 132 woningen. De druk op vrijkomende woningen is dus heel groot.

1.3

Wijk

Mitros maakt zich sterk voor verbetering van wijken, zowel op fysiek als sociaal vlak. Voorzieningen helpen daar ook nadrukkelijk bij. Het beleid voor de wijkaanpak heeft Mitros geactualiseerd; zij wil de goede zaken behouden, maar wel focussen. Dat is geconcretiseerd in Wijkaanpak 2.0. Leefbaarheid Mitros heeft een groot aantal activiteiten gerealiseerd, vaak ook samen met partners, op het gebied van leefbaarheid, zoals de aanpak van portieken, opleveringsbijeenkomsten, schoonmaakacties, activiteiten in het kader van ontmoeting, inzet van buurtbeheerders, enzovoorts. Overlast bedreigt het woongenot van mensen. In 2011 waren er circa 600 overlastzaken bij Mitros in behandeling. Bij eenvoudige, beginnende overlast werkt Buurtbemiddeling (in Nieuwegein 11 gevallen doorverwezen). Vaak worden ook de overlastnetwerken ingezet: in Utrecht werden 143 zaken aangemeld en in Nieuwegein 5. Mitros kan overlastgevers ook aanmelden voor het Laatstekansbeleid, waarbij stringente afspraken worden gemaakt. Verder doet Mitros in het kader van de leefbaarheid intensief onderzoek naar onrechtmatige bewoning (246 dossiers) en naar illegale wietteelt (32 meldingen). Ook verhuurt Mitros steeds vaker woningen tijdelijk, in afwachting van bijvoorbeeld sloop of renovatie (497 stuks). Mitros probeert actief huisuitzettingen te voorkomen. In 2011 lukte dat via officiële projecten 71 keer. Toch moest Mitros ook 16 keer tot ontruiming overgaan vanwege overlast in de meest brede zin. Voorzieningen Mitros is actief op het gebied van wonen en zorg. Mitros heeft zeer verschillende woonvoorzieningen voor mensen met uiteenlopende (woon)zorgvragen en ‘plust’ ze daartoe ook ‘op’. Daarnaast creëert Mitros voorzieningengebouwen, zoals Multi Functionele Accommodaties en gezondheidscentra, of activiteitenruimten in gebouwen. De portefeuille aan maatschappelijk 2 vastgoed is 88.000 m groot en bevat ook (voormalige) onderwijspanden en bedrijfsverzamelgebouwen. Slechts zes procent is niet verhuurd.

1.4

Stenen

Mitros investeert in woningen en gebouwen door renovatie, onderhoud, sloop en nieuwbouw. De transformatie van de vastgoedportefeuille is uitgewerkt in het Portefeuilleplan, dat een jaarlijkse update kent. In 2011 zijn zowel in Utrecht als Nieuwegein nieuwe prestatieafspraken overeengekomen met daarin uitgangspunten over de omvang van de betaalbare woningvoorraad, duurzaamheid en doorstroming.

8

Verkoop van bestaande woningen is van groot belang voor Mitros voor het kunnen betalen van de investeringen. In 2011 verkocht Mitros 191 woningen en realiseerde daarmee een bruto-omzet van bijna € 36 miljoen. Om de kwaliteit van de bestaande woningvoorraad te verbeteren voert Mitros al jaren een fors onderhoudsbeleid. In 2011 werd € 49 miljoen aan onderhoud gespendeerd, gemiddeld ruim € 1.600 per eenheid. Mitros gaat het onderhoudsproces intern optimaliseren om de effectiviteit en efficiëntie te verhogen. Ook is Mitros daar waar geen andere ingrepen gepland zijn, begonnen met duurzaamheidsmaatregelen in combinatie met planmatig onderhoud. Qua duurzaamheid 2 heeft Mitros in 2011 ruim 2.700 energiestappen gezet en is zij 9.800 m aan daken met zonnecellen aan het aanleggen. Ondanks de forse crisis op de woningmarkt had Mitros 1.737 woningen in renovatie (533 zijn er in 2011 opgeleverd en 1.204 gestart). De nieuwbouw van 686 woningen en zorgunits is gestart en er zijn er 429 opgeleverd. 2

Bouwprogramma woningen (incl. zorgunits) en maatschappelijk vastgoed (m ) 2011 Opgeleverd Renovatie Utrecht Renovatie Nieuwegein Nieuwbouw stad Utrecht

In uitvoering genomen

497

844

36

360

301

671

12.780 m Nieuwbouw Leidsche Rijn Nieuwbouw Nieuwegein/regio Sloop Utrecht Sloop Nieuwegein

1.5

2

3.098 m

2

106

15

22

0

414

304

24

24

Maatschappij

Mitros hanteert als maatschappelijke onderneming een zorgvuldige bedrijfsvoering en ‘good governance’. Kernwoorden zijn goed ondernemingsbestuur en risicomanagement, adequaat intern toezicht en dialoog met de samenleving (c.q. de stakeholders). Governance Mitros volgt bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording de regels van good governance en onderschrijft daarmee de Governancecode Woningcorporaties. Het bestuur is verantwoordelijk voor de realisatie van doelstellingen, strategie, financiering, beleid, resultaten en continuïteit van het bedrijf en voor de beheersing van risico’s en naleving van weten regelgeving. Het bestuur werkt integer en transparant en volgt het bepaalde in de sectorcode voor wat betreft zijn bezoldiging. Het bestuur heeft, in samenspraak met de organisatie, een nieuwe integriteitscode laten ontwikkelen, waarin eigen verantwoordelijkheid maar ook transparantie een grote rol spelen. Daarnaast zijn er integriteitsprotocollen opgesteld en vindt jaarlijks een integriteitsscan plaats. In 2011 waren geen integriteitsschendingen. Mitros heeft zowel een goed werkend risicobeheersingssysteem ten aanzien van projecten, de vastgoedportefeuille, verbindingen (nieuw verbindingsstatuut in 2011) en treasury (belegging en financiering), alsmede een eveneens adequaat systeem van interne kwaliteits- en managementcontrol.

9

Toezicht De Raad van Commissarissen houdt toezicht op het bestuur en de algemene gang van zaken binnen Mitros en legt ook verantwoording af over het gehouden toezicht, beide conform de Governancecode. De Raad kwam in 2011 zesmaal bijeen; daarnaast vergaderden de Auditcommissies Financiën de Volkshuisvesting en de Renumeratiecommissie. De Raad heeft regelmatig contact met de huurdersorganisaties, maar ook met relevante stakeholders in het gebied, en bezoekt regelmatig bijeenkomsten en brengt zelf werkbezoeken. De Raad boog zich, naast het nemen van een aantal (formele) besluiten, onder andere over de voortgang van de transformatie van de vastgoedportefeuille, over acquisities, over het nieuwe integriteitsbeleid, het terugtrekken van Mitros uit het samenwerkingsverband Jebber en over de invulling van de topstructuur (zie 1.6). In 2011 werd mevrouw Dijkstra herbenoemd als commissaris. Mevrouw Vogelaar volgde, op voordracht van de OR van Mitros, de heer De Jong als commissaris op. Mevrouw Vogelaar zal 1 juli 2012 als nieuwe voorzitter van de Raad aantreden. Dialoog Mitros is constant in dialoog met de samenleving. Op het niveau van wijken en buurten, op het niveau van de stad en op corporate niveau. Conform een samenwerkingsovereenkomst praat Mitros over een breed scala van onderwerpen met de huurdersorganisaties Mitropool en VBN, waarbij samen gezocht wordt naar moderne participatievormen zoals het online Mitros Panel in Utrecht, en met bewonerscommissies. Mitros-breed zijn er bijeenkomsten zoals de halfjaarlijkse Mitros Podiums, die in 2011 respectievelijk de Wijkaanpak 2.0 en Het Nieuwe Ontwikkelen tot onderwerp hadden.

1.6

Bedrijf

Om op een bedrijfsmatige wijze de ambitieuze maatschappelijke doelstellingen te kunnen realiseren is een optimale inzet en werkwijze van organisatie nodig en een scherp financieel beleid. Organisatie In 2011 vonden geen reorganisaties plaats. Ook waren er geen grote fluctuaties in de personele bezetting (375 fte plus 31 inleners voor vervanging en een aantal omvangrijke trajecten). Wel werd een onderzoek naar de ‘topstructuur’ geïnitieerd door Raad van Bestuur en Raad van Commissarissen. Mede naar aanleiding van het vertrek van bestuursvoorzitter De Langen ontstond er een geëigend moment om nog eens goed te kijken naar de besturingsfilosofie van Mitros en de inrichting van bestuur en directie. De richting die gekozen werd, bestaat uit vier speerpunten: een betere aansluiting van het bestuur op de operatie door samenvoeging van de bestuurs- en directielaag, lokale verankering door het werken in gebiedsteams, een heldere rolverdeling tussen woonbedrijven, onderhoudsbedrijf en ontwikkelbedrijf, het streven naar ‘operational excellence’ in de organisatie. De nadere uitwerking van dit model zal in 2012 plaatsvinden. Eind 2011 heeft bestuurder Woertman ook afscheid genomen van Mitros. Mitros voerde een nieuwe bezwaarprocedure in, een nieuwe werktijdenregeling en een nieuw protocol omgangsvormen, dat gekoppeld werd aan een onderzoek naar de cultuur van omgangsvormen. Het ziekteverzuimpercentage, veroorzaakt door met name langdurig verzuim, was in 2011 5,8%. Jaarresultaat en financiële positie Het jaarresultaat was € 14,6 miljoen negatief tegenover een verlies van € 76,7 miljoen in 2010. De bedrijfsopbrengsten stegen licht naar € 168,9 miljoen en waren conform begroting. De bedrijfslasten daalden van € 112 miljoen negatief naar € 119,4 miljoen negatief. Dat werd vooral

10

veroorzaakt door het geringe aantal ‘onrendabele toppen’. Mitros beslist bij het fase-3-besluit in een investeringsproject over go / no-go. In 2011 zijn er minder investeringsbesluiten genomen, mede doordat zij eind 2010 enkele heel grote beslissingen over renovaties nam. De personeels-, huisvestings- en algemene kosten vielen hoger uit dan in 2010 (€ 46 miljoen). Aan netto onderhoudslasten werd € 43,4 miljoen uitgegeven (2010 € 45 miljoen), terwijl de bruto verkoopopbrengsten bestaande en nieuwgebouwde woningen stegen naar € 58,2 miljoen, wat netto minder was dan in 2010 (€ 16,7 miljoen). De rentelasten bleven vrijwel gelijk op € 24,5 miljoen. Het balanstotaal bleef vrijwel stabiel op € 2,9 miljard en het eigen vermogen een kleine € 2 miljard. Deze veel hogere bedragen dan voorheen komen voort uit de manier waarop Mitros sinds 2010 de waarde van het vastgoed vaststelt, als één van de eerste corporaties van Nederland.

11

Deel II Mens

12

2.

Dienstverlening

In haar in 2010 ontwikkelde huurdersvisie beschrijft Mitros hoe ze huurders wil bedienen. Het doel is om de klanttevredenheid te verhogen. Dat kan alleen als de verwachtingen tussen huurders en Mitros over en weer duidelijk zijn. Heldere communicatie, het nemen van eigen verantwoordelijkheid en het nakomen van afspraken zijn hiervoor onontbeerlijk, naast respect, inlevingsvermogen en integriteit. Mitros wil in haar dienstverlening steeds proberen de balans te vinden tussen datgene wat de huurder wenst en wat Mitros kan bieden.

2.1

Klantbenadering en dienstverlening

De klant centraal Om de klant beter te kunnen bedienen en de klanttevredenheid te verhogen heeft Mitros in 2011 de volgende acties ondernomen:  een aantal werkprocessen is beter ingericht, met een focus op de wens van de huurder B afhandeling overlastzaken; B afhandeling van klachten; B opdrachtverstrekking bij onderhoud; B individuele woningverbetering; B zelf aangebrachte voorzieningen.  medewerkers hebben trainingen gehad om de huurder daadwerkelijk centraal te stellen;  het 0900-nummer van de Klantenservice is omgezet naar een lokaal telefoonnummer na klachten van huurders over extreem hoge tarieven die providers van mobiele telefonie berekenden voor het bellen naar 0900-nummers;  het opzetten van een professioneel webcareteam om snel en adequaat te kunnen reageren op vragen, klachten en opmerkingen van huurders via de sociale media.

2.2

Klachtenafhandeling en Klachtencommissie

Klachtenmanagement In 2011 ontving Mitros 495 schriftelijke klachten: 444 in Utrecht en 51 in Nieuwegein. Dit wijkt niet af van het jaar ervoor. Door het eigenaarschap van een klacht bij één persoon te leggen is het tijdig afhandelen van klachten verbeterd, maar het kan nog beter. De meeste klachten gingen over onderhoud, schadeclaims, burenoverlast en slechte communicatie. Mitros is vorig jaar doorgegaan met het bellen van huurders die een klacht hebben ingediend. Door deze persoonlijke aandacht weet de huurder dat Mitros de klacht serieus neemt. Samen met de huurder gaat Mitros tijdens zo’n gesprek op zoek naar een passende oplossing. Deze werkwijze, die in 2010 als pilot startte, is in 2011 in de procedures opgenomen. Klachtencommissie Mitros heeft, zoals voorgeschreven door het BBSH, een onafhankelijke klachtencommissie. De Klachtencommissie voor Mitros heeft een eigen reglement, dat is vastgesteld door de huurdersorganisaties Mitropool en VBN en door het bestuur van Mitros. Via de Mitros-website, een aparte brochure en de huurdersorganisaties VBN en Mitropool worden huurders op de hoogte gebracht van het bestaan van de Klachtencommissie. De commissie legt jaarlijks in een uitgebreid eigen jaarverslag verantwoording af over haar werkzaamheden. Dit verslag is te downloaden op www.mitros.nl.

13

3.

Prijsbeleid

De huur is de belangrijkste inkomstenbron voor Mitros. Niet alleen bij de jaarlijkse huurverhoging per 1 juli, maar ook bij mutatie past Mitros de huren aan. Dat laatste is nodig om meer te kunnen investeren in de kwaliteit van de woningen. De meeste huurders betalen hun huur netjes op tijd, enkelen dienen een bezwaarschrift in tegen de huur(verhoging), maar helaas blijft voor een kleine groep de huurbetaling een probleem met betalingsachterstanden of, bij hoge uitzondering, een ontruiming tot gevolg.

3.1

Huurbeleid

Huuraanpassingen Mitros heeft de huren in 2011 met 1,3% verhoogd. Hierop waren slechts enkele uitzonderingen. In onderstaande tabel is voor de afgelopen vijf jaar de uitkomst weergegeven van de onderhandelingen met de huurdersorganisaties over de huurverhoging. Gemiddelde huuraanpassingen per juli (in percentages) 2011

2010

2009

2008

Utrecht

1,3

1,08

2,30

1,45

Nieuwegein

1,3

1,17

2,45

1,59

Maatschappelijk Vastgoed

1,3

0,43

2,50

Heel Mitros

1,3

1,07

2,34

1,48

De gemiddelde huurprijs van de woningen van Mitros zit op 72 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Mitros verhoogt de huurprijs bij mutatie in principe naar 100 procent van de maximaal redelijke huurprijs. Dit is nodig om meer te kunnen investeren in de kwaliteit van de woningen. Dat het gemiddelde niet op 100 procent zit, komt doordat Mitros – vanwege volkshuisvestelijke overwegingen en in verband met betaalbaarheid – in sommige gevallen afwijkt van deze huurverhoging bij mutatie. Prijsbeleid bedrijfsonroerend goed (BOG) Veel bedrijfspanden van Mitros zijn verhuurd aan huurders die al vele jaren in een pand gevestigd zijn. Soms is het al lang geleden sinds de laatste structurele huurverhoging. Mitros is bezig met een inhaalslag om deze huurprijzen meer te laten aansluiten op de markt. Nieuw te verhuren panden verhuurt Mitros marktconform. In bijzondere gevallen kan hiervan worden afgeweken. De gemiddelde huurprijs per vierkante meter bedraagt € 98,- per jaar.

3.2

Huurbetaling

Verzoek- en bezwaarschriften Huurcommissie Huurders kunnen bij de Huurcommissie een verzoekschrift indienen tot huurverlaging op grond van gebreken aan de woning of op grond van de puntentelling. Ook kunnen zij een bezwaar indienen tegen de stook- en servicekosten en tegen huurverhoging na woningverbetering.

14

In 2011 zijn 27 bezwaarschriften ingediend, waarvan er 23 door de Huurcommissie zijn afgehandeld en vier door Mitros zelf. In drie van de Huurcommissiezaken heeft de huurder gelijk gekregen. In negen gevallen oordeelde de Huurcommissie in het voordeel van Mitros. Bij de overige zaken had de Huurcommissie begin 2012 nog geen uitspraak gedaan.

Aantal ingediende bezwaarschriften

2011

2010

2009

2008

27

60

60

37

Betalingsachterstanden Mitros voert een actief en succesvol beleid om huurachterstanden te voorkomen. Het aantal huurachterstanden is in 2011 met tien procent gedaald ten opzichte van eind 2010. De hoogte van het bedrag dat Mitros niet meer terugbetaald kreeg, en dat dus als oninbaar is afgeboekt, is met twintig procent gedaald. Voorheen telde Mitros de achterstanden per adres. Sinds 2011 gebeurt dit – door de overstap naar een nieuw automatiseringssysteem – per huurder. Een huurachterstand van iemand die zowel een huis als een garage huurt, telt nu dus als één huurachterstand en niet als twee. Ook maakt Mitros geen onderscheid meer tussen huidige en vertrokken huurders. De cijfers van 2011 zijn hierdoor niet te vergelijken met die van voorgaande jaren. Betalingsachterstanden 2011 Utrecht

Nieuwegein

Maatschappelijk Mitros Vastgoed totaal

Aantal huishoudens met betalingsachterstand

2.347

606

39

2.992

Gemiddeld bedrag achterstand in euro

1.107

1.209

1.256

1.133

Ontruimingen naar aanleiding van incassoproblemen Mitros streeft ernaar zoveel mogelijk incassoproblemen te voorkomen of te verhelpen, zodat ontruimingen vermeden kunnen worden. Hiervoor zijn alle incassomedewerkers getraind tot budgetcoach. Ondanks hun inspanningen is het aantal huisuitzettingen in 2011 hoger dan in 2010. Als huurders de afgesproken betalingsregeling niet naleven, zoekt Mitros opnieuw contact met hen. Als zij daarna nog steeds niet betalen, draagt Mitros het dossier over aan een incassobureau (zie paragraaf 3.2). Ontruimingen incasso Aantal ontruimingen incasso

2011

2010

2009

2008

51

36

51

73

15

Bij 19 (17 in Utrecht, 2 in Nieuwegein) van de 51 ontruimingen was er, behalve een huurachterstand, ook sprake van overlast of onrechtmatige bewoning. Vaak gaan ontruimingen op het allerlaatst niet door, of omdat de huurder de totale schuld alsnog volledig betaalt, of omdat Mitros met de huurder toch nog een betalingsregeling afspreekt.

16

4

Woonruimteverdeling

Een huurwoning vinden in Utrecht is niet eenvoudig vanwege de gespannen woningmarkt, de Europarichtlijn, de vele eenpersoonshuishoudens en het grote aantal woningen dat wordt toegewezen aan woningzoekenden met een urgentieverklaring. Desondanks zijn er in 2011 meer woningen verhuurd dan in 2010. En verhuurt Mitros tweederde van haar woningen aan mensen met een laag inkomen. Behalve aan de reguliere woningzoekende verhuurt Mitros ook aan specifieke doelgroepen, zoals statushouders, zorgbehoevenden en vrouwenopvang.

4.1

Toewijzing

Europarichtlijn Vanwege de Europarichtlijn is de huur/inkomenstabel uit de huisvestingsverordening per 1 januari 2011 aangepast. Hiermee is het mogelijk om woningen met een huurprijs tot aan de liberalisatiegrens (vanaf 1 januari 2011 bedraagt deze € 652,52 per maand) te verhuren aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. De huisvestingsverordening houdt echter de mogelijkheid open om ook huishoudens met een inkomen tot € 45.000 een woning te mogen toewijzen met een huurprijs tussen de € 450 en € 652,52 per maand. Daarbij kunnen woningcorporaties tien procent toewijzen aan deze huishoudens. Mitros is een groot pleitbezorger van deze mogelijkheid. Zonder deze extra mogelijkheid zouden de middeninkomens in de krappe Utrechtse woningmarkt nauwelijks meer woonruimte kunnen vinden. In 2011 heeft Mitros haar huurwoningen met een huurprijs vanaf € 450 dan ook grotendeels opengesteld voor huishoudens met een inkomen tot € 45.000. Als gevolg hiervan is niet de door Europa opgelegde 90%, maar 88,5% van de Mitros-woningen met een huurprijs tot € 652,52 toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614. Aantal vrijgekomen woningen In voorgaande jaren daalde het aantal woningen dat vrijkwam, steeds verder. Vorig jaar zette die daling zich niet verder voort. Aantal vrijgekomen woningen

Percentage van totale woningbezit

2011

1.396

4,6

2010

1.257

4,5

2009

1.791

6,3

2008

1.918

6,8

In de tabel ‘Aantal toewijzingen in 2011’ is te lezen welke huishoudens (naar grootte, leeftijd en inkomen) in de vrijgekomen woningen terecht zijn gekomen. Het gaat hier alleen om woningen die via WoningNet zijn verhuurd.

17

Aantal toewijzingen in 2011 1-persoons huishouden < 65

≥ 65 jaar

Jaarinkomen

< 65

≥ 65 jaar

< 65

Huur > € 517,64

Totaal

162

182

116

460

≥ € 21.625

7

107

122

236

< € 20.325

3

17

22

42

≥ € 20.325

0

3

15

18

172

309

275

756

Jaarinkomen

Huur ≤ € 361,66

Huur € 361,67 t/m € 517,64

Huur > € 517,64

Totaal

< € 29.350

27

85

80

192

≥ € 29.350

3

27

69

99

< € 27.750

2

10

13

25

≥ € 27.750

0

5

7

12

32

127

169

328

Subtotaal ≥ 3 persoons huishouden

Huur € 361,67 t/m € 517,64

< € 21.625

Subtotaal 2-persoons huishouden

Huur ≤ € 361,66

Jaarinkomen

Huur ≤ € 361,66

Huur € 361,67 t/m € 517,64

Huur > € 517,64

Totaal

< € 29.350

6

103

76

185

≥ € 29.350

2

46

58

106

< € 27.750

1

8

8

17

≥ € 27.750

1

1

2

4

10

158

144

312

Totaal 2011

214

594

588

1.396

Totaal 2010

374

666

217

1.257

≥ 65 jaar

Subtotaal

Van het totaal aantal door Mitros verhuurde woningen:  is tweederde toegewezen aan woningzoekenden met een laag inkomen (vergelijkbaar met voorgaande jaren). Hierbij gaat het om lage inkomens volgens het BBSH en dus niet om de inkomensgrens van € 33.614 die geldt bij de 90%-regeling volgens de Europarichtlijn;  heeft bijna zestig procent een huurprijs tot aan de aftoppingsgrenzen van de huurtoeslag.  is het aantal verhuringen in de duurdere huurcategorie toegenomen;  is het aantal verhuringen in de laagste huurcategorie juist afgenomen (door met name sloop/nieuwbouw, maar ook door het prijsbeleid);  is ruim de helft toegewezen aan een eenpersoonshuishouden;  is ruim twintig procent toegewezen aan een drie- of meer persoonshuishouden (vergelijkbaar met 2010);

18

 is tien procent toegewezen aan ouderen (iets meer dan in 2010). Verhuurbaarheid Het gemiddeld aantal keren dat een woning van Mitros moet worden aangeboden voordat deze verhuurd is, was in 2011 hetzelfde als in 2010. Aanbiedingsresultaat Utrecht

Nieuwegein

2011

4,6

3,0

2010

4,6

3,0

2009

3,6

2,2

2008

4,3

2,8

Gemiddeld aantal reacties per woning Utrecht

Nieuwegein

2011

145

90

2010

180

120

De daling van het aantal reacties per woning heeft vooral plaatsgevonden in de lagere huurklasse (huurprijs minder dan € 555). In de hogere huurklasse (boven € 555) is het gemiddeld aantal reacties toegenomen. Specifieke toewijzingen Buiten het reguliere toewijzingssysteem om heeft Mitros ook te maken met specifieke toewijzingen, bijvoorbeeld:  op basis van leefstijlen/woonbeleving (om te bevorderen dat bewoners in betere harmonie met elkaar kunnen samenleven);  Wonen met Zorg, gehandicapten, ouderen (zie paragraaf 6.1);  Vrouwenopvang (zestien keer in 2011);  Statushouders (vluchtelingen die een verblijfsvergunning hebben gekregen en dus recht hebben op huisvesting): Mitros heeft in 2011 in Utrecht 120 statushouders gehuisvest (taakstelling was 113) en vier mensen met een Generaal Pardon. In Nieuwegein hebben 24 statushouders een Mitroswoning toegewezen gekregen; Het wordt steeds moeilijker om aan de taakstelling te kunnen voldoen door het grote aantal stadsvernieuwingsurgenties en door het teruglopend aantal huuropzeggingen. Urgenties Net als in 2010 is ongeveer veertig procent van de woningen van Mitros toegewezen aan urgenten. Dit hoge percentage heeft te maken met het grote aantal mensen met een stadsvernieuwingsurgentie in de stad Utrecht.

19

Stadsvernieuwing Utrecht

Overige urgentie

Totaal urgentie

Totaal nieturgent

268

230

498

43%

647

Nieuwegein

5

74

79

33%

160

Zeist

0

0

0

0%

12

Mitros totaal 2011

273

304

577

41%

819

Mitros totaal 2010

175

358

533

42%

724

4.2

Leegstand en mutatiegraad

Leegstand Het beleid van Mitros is erop gericht om het leegstaan van woningen zoveel mogelijk te beperken. Voor heel Mitros is de frictieleegstand (het aantal dagen dat een woning leeg staat na vertrek van de vorige huurder) stabiel en komt uit op gemiddeld 25,5 dagen.

4.3

Verhuur vrije sector

In het verleden had Mitros in verhouding weinig vrijesectorwoningen. Dit is geleidelijk aan aan het veranderen. Verhuren van vrijesectorwoningen is op een aantal vlakken anders dan het verhuren van socialehuurwoningen. Zo vraagt het om andere contracten, worden er andere eisen gesteld aan kandidaten en vragen deze klanten meer tijd van medewerkers. Vanwege de hoge huur verwachten deze huurders bovendien meer van hun woning. Mitros heeft in 2011 de eerste stappen gezet om bij het verhuren van deze woningen beter aan te sluiten bij het product en de klant. Zo zijn de contracten aangepast en de eisen vastgelegd die aan kandidaten worden gesteld. Hierbij zijn de nieuwe inkomenseisen de grootste verandering. Ook is het aanbiedingsproces commerciëler ingestoken. Omdat het verhuren van vrijesectorwoningen andere vaardigheden van de medewerkers vereist, is hiervoor een leerproces in gang gezet.

20

Deel III Wijk

21

5.

Leefbaarheid

Mitros maakt zich al jaren sterk voor verbetering van de wijken, zowel op fysiek als op sociaal vlak. Ook met voorzieningen in de wijk wil Mitros een bijdrage leveren aan het woonklimaat. Ondanks de verslechterde economische situatie in het land, blijft Mitros hierin investeren. Wel heeft zij in 2011 besloten hierin meer focus aan te brengen. Mitros doet dit niet alleen, maar in nauwe samenwerking met haar partners in de wijken.

5.1

Gebiedsverantwoordelijkheid en wijkaanpak

Wijkaanpak 2.0 In 2011 heeft Mitros haar beleid voor de wijkaanpak geactualiseerd en vastgesteld in de vorm van Wijkaanpak 2.0. Onder de noemer ‘Focussen en vasthouden’ is de sociale inzet in de wijken aangescherpt. De prioriteiten liggen op het gebied van:  schoon, heel en veilig;  sociaal beheer en contact met bewoners en ondernemers;  ontwikkeling en ontmoeting van mensen ondersteunen (door middel van vastgoed);  lokale verankering ofwel samenwerken in de wijk. Hierbij staan sociaal en fysiek niet los van elkaar maar gaan hand in hand. Mitros zet middelen gedifferentieerd in, daarbij onderscheid makend tussen aandachtswijken, overgangswijken en prachtwijken. Leefbaarheidsprojecten in wijken en complexen Mitros heeft ook in 2011 in voornamelijk de aandachtswijken weer geïnvesteerd in heel veel leefbaarheidsprojecten. Zo heeft zij:  portieken opgeknapt en hierover per portiek met bewoners afspraken gemaakt die zij zelf belangrijk vinden. Hierna controleert de buurtbeheerder/huismeester of bewoners de afspraken nakomen. Hierbij hanteert Mitros een streng lik-op-stuk-beleid. Het resultaat na vier jaar is groot. Portieken zien er veel beter uit en bewoners stellen het op prijs dat de buurtbeheerder en de huismeesters vaker rondlopen in de portieken.  tuinen op dezelfde wijze aangepakt als de portieken (opknappen, afspraken, handhaven via lik-op-stuk-beleid);  samen met bewoners schoonmaakacties georganiseerd (portieken, tuinen, bergingen, enz.) en bewoners gestimuleerd hierin zelf activiteiten te ontplooien;  kinderen in portieken opgeleid tot mini-buurtbeheerder, zodat zij zelf verantwoordelijkheid nemen voor het schoon en leefbaar houden van hun portiek. In 2011 hebben bijna twintig ‘portiekkids’ hun diploma hiervoor gehaald;  met partners in de wijk opleveringsfeestjes georganiseerd om bewoners met elkaar en met de instanties in de wijk te laten kennismaken;  andere acties ondernomen om bewoners met elkaar in contact te brengen (nieuwe bewoners samen met hun buren vlaaien laten eten, kinderen samen hutten laten bouwen, glühwein of warme chocolademelk drinken bij vuurkorven in de straat, enz.);  op plekken waar bovengemiddeld wordt ingebroken en waar andere kwesties op het gebied van veiligheid spelen, samen met bewoners, gemeente en politie maatregelen getroffen (zoals achterpadverlichting, terugsnoeien van groen, cameratoezicht);  continu aandacht besteed aan het schoonhouden van gemeenschappelijke ruimtes door schoonmaakbedrijven. Hierbij baseert zij zich op signalen van bewoners en huismeesters/buurtbeheerders en periodieke controle door een externe deskundige;  huismeesters en buurtbeheerders laten opleiden tot bedrijfshulpverleners;  woningen beschikbaar gesteld aan bewoners voor verschillende activiteiten onder begeleiding van opbouwwerkers. Dit heeft geresulteerd in programma’s voor vrouwen en kinderen, vooral

22

gericht op opvoedingsondersteuning en ontmoeting, zowel binnen de eigen cultuur als in een mix van culturen waar vrouwen van elkaar leren.  aantallen en soorten klantcontacten van buurtbeheerders geregistreerd;  meegedaan aan de landelijke ontwerpwedstrijd ‘Nieuw elan voor buurten uit de jaren ’70 en ’80’. Daarbij eindigden maar liefst twee van de drie ontwerpen voor de buurt De Driften in Nieuwegein in de top 5. Met de wedstrijd wilden de initiatiefnemers de opgave in complexen en buurten uit deze periode onder de aandacht brengen van de vakwereld en jonge ontwerpers ervaring op laten doen. Financiële leefbaarheidsbijdragen Om de leefbaarheid in wijken te bevorderen, draagt Mitros ook in financiële zin bij aan diverse activiteiten en organisaties. In 2011 ging het om: Organisatie

Activiteit

Bedrag in €

JINC

Helpt schooluitval jongeren te voorkomen door hen kennis te laten maken met het bedrijfsleven

Stichting De nieuwe Jutter

Buurthuis

6.600

STIC sponsoring festival Leidsche Rijn

Festival

2.500

IMC Weekendschool

School voor aanvullend onderwijs jongeren van 10 tot 14 jaar uit sociaal-economische achterstandswijken.

5.000

Studentenroeivereniging ORCA

Lidmaatschap Businessclub ORCA, een netwerk ter ondersteuning van topsport

2.380

Stichting Gein Express

Activiteiten en boodschappenplusbus voor senioren

14.488

10.000

Dak- en thuislozen Tivoli Totaal

5.2

500 41.468

Niet wijkgebonden leefbaarheidsmaatregelen

Om de leefbaarheid te bevorderen neemt Mitros ook niet aan een wijk of complex gebonden maatregelen. Overlast In totaal waren bij Mitros een kleine zeshonderd overlastzaken in behandeling, waarvan meer dan vijfhonderd in Utrecht. Bij eenvoudige, beginnende overlast verwijst Mitros huurders naar Buurtbemiddeling. In Nieuwegein, waar Buurtbemiddeling al enkele jaren bestaat, heeft Mitros vorig jaar elf huishoudens daar naartoe doorverwezen. Ongeveer tweederde hiervan is positief afgerond. Bij de overige gevallen bleven conflicten bestaan moest Mitros ingrijpen. In de loop van 2011 is ook in Utrecht Buurtbemiddeling gestart. Voor ernstige overlastzaken bestaan in Utrecht het project Woonoverlast en in Nieuwegein – sinds 2011 – het casusoverleg Woonoverlast. Dit zijn samenwerkingsverbanden tussen hulpverlenende instanties, corporaties en politie. Hierbij heeft Mitros in 2011 in Utrecht 143 en in Nieuwegein 5 zaken aangemeld.

23

Laatstekansbeleid Mitros kan huurders die aanhoudend overlast veroorzaken, aanmelden bij Het Vierde Huis voor het Laatstekansbeleid. Hierbij maken huurder, verhuurder en hulpverleners afspraken voor de duur van twee jaar. Deze liggen vast in contracten. Het Vierde Huis controleert als onafhankelijke partij of de afspraken worden nageleefd. Houdt de huurder zich hier niet aan, dan raakt hij zijn huis kwijt. In 2011 volgen elf huurders in Utrecht een Laatstekanstraject, in Nieuwegein vijf. Onderzoek onrechtmatige bewoning In 2011 hebben enkele medewerkers van Mitros een training gehad op het gebied van onrechtmatige bewoning. Zij hebben daarna veel woningen onderzocht op onrechtmatige bewoning. In totaal zijn 246 dossiers afgehandeld, wat 41 huuropzeggingen opleverde. Vier woningen zijn ontruimd. Ter vergelijking: in 2010 zijn evenveel dossiers afgehandeld, is één complex (175 woningen) onderzocht op onrechtmatige bewoning en zijn er geen huuropzeggingen binnengekomen. Tijdelijke verhuur In afwachting van sloop, renovatie of kadastrale splitsing worden woningen tijdelijk in bewaking of gebruik gegeven. Dit voorkomt dat de woningen worden gekraakt of dat de woonomgeving onleefbaar wordt. In 2011 is er duidelijke stijging van tijdelijke verhuur zichtbaar. Dit heeft te maken met het toegenomen aantal sloop- en renovatiewoningen. Organisatie

2011

2010

SSH

224

138

The Wolf*

89

57

Anti Kraak

154

82

*Eiland8 (leegstaande sloopflats in Kanaleneiland, die tot de sloop worden verhuurd aan startende, creatieve bedrijfjes of studenten)

In Nieuwegein heeft Mitros zelf in 2011 in het complex A Cappella 23 woningen tijdelijk verhuurd op basis van de Leegstandswet. Leegstaande kantoorpanden krijgen tijdelijke functie met een maatschappelijke doelstelling, bijvoorbeeld door tijdelijke verhuur aan kleine, startende (creatieve) bedrijfjes. Illegale hennepteelt Mitros constateert ieder jaar veel illegale hennepteelt in haar woningen. Door intensieve samenwerking tussen Mitros, energiebedrijven en politie komen deze zaken aan het licht. De afspraak is dat Mitros de huur beëindigt bij constatering van illegale teelt. In 2011 zijn 32 meldingen van illegale hennepteelt binnengekomen. Daarvan zijn negentien dossiers afgesloten. Van deze negentien dossiers is in tien gevallen de huur door de huurder opgezegd en zijn vijf woningen ontruimd. In Nieuwegein is dit in drie gevallen gebeurd. Voorkomen huisuitzetting Mitros neemt in Utrecht deel aan het project Voorkom Huisuitzetting. Huurders met huurschuld, waarbij Mitros al een vonnis tot ontruiming heeft, kunnen onder bepaalde voorwaarden deelnemen. Doel is dat huurder in de woning kan blijven wonen; schulden worden gesaneerd en de huurders ontvangen begeleiding door maatschappelijk werk. Mitros heeft in 2011 59 huurders in dit project geaccepteerd. Dit volume komt overeen met de gemaakte afspraken tussen partijen. Bij vijf huishoudens heeft het project niet gewerkt. In Nieuwegein heeft Mitros in 2011 samen met de gemeente uitwerking gegeven aan het Convenant Schuldhulpverlening. Doel van het convenant is bewoners te ondersteunen bij

24

financiële problemen en zo betalingsachterstanden en huisuitzettingen te voorkomen. Mede hierdoor zijn in 2011 zeventien ontruimingen voorkomen. Mitros werkt als enige corporatie mee aan een experiment, waarbij zelfstandige ondernemers zonder personeel (ZZP-ers), met een huurschuld én met een levensvatbaar bedrijf (taxichauffeur of glazenwasser), geaccepteerd worden in het project VH. Het ontruimingsvonnis van de ZZP-er wordt bevroren. Bij een aannamegesprek wordt beoordeeld of de huurder sociaal kwetsbaar is en de huurder moet de levensvatbaarheid van het bedrijf laten toetsen bij Bureau Zelfstandigen. Als deze toets positief uitvalt, krijgt de ondernemer ondersteuning. Zes dossiers zijn geaccepteerd bij het project. In 2012 evalueert Mitros dit experiment. Ontruimingen In Utrecht zijn in 2011 zestien ontruimingen uitgevoerd op grond van overlast, illegale hennepteelt (vijf) en/of onrechtmatige bewoning. Een combinatie van de oorzaken komt vaak voor. In 2010 ontruimde Mitros acht woningen vanwege diverse oorzaken. De stijging heeft te maken met het uitgebreide onderzoek naar onrechtmatige bewoning en een toegenomen inzicht in de illegale hennepteelt. In Nieuwegein zijn geen woningen ontruimd alleen op basis van overlast, hennepteelt of onrechtmatige bewoning. Ontruimingen (zonder huurschuld) Totaal

2011

2010

2009

2008

16

12*

10

7

* uitzondering: bij enkele hiervan was ook sprake van huurschuld

Daarnaast zijn in Utrecht en Nieuwegein samen 51 ontruimingen op basis van huurschuld uitgevoerd (zie paragraaf 3.2). Bij 19 hiervan was er sprake van een combinatie van huurschuld en/of overlast of onrechtmatige bewoning.

25

6.

Wonen, welzijn, zorg en maatschappelijk vastgoed

Ontwikkelingen in de samenleving, veranderingen in de weten regelgeving van wonen en zorg en vooral wensen van klanten zorgen voor een behoefte aan kleinschalige woonvormen in de wijk. In de zorg is de trend al enige tijd dat mensen zo lang mogelijk thuis in hun eigen wijk en eigen woning willen blijven wonen.

6.1

Wonen, welzijn & zorg

Mitros is actief in stedelijke en provinciale netwerken op het terrein van wonen, welzijn en zorg en maakt afspraken met de gemeente en (O)GGZ-instellingen, verenigd in de stichting Beter Wonen, om jaarlijks woningen toe te wijzen aan speciale doelgroepen. Zo biedt Mitros via maatwerk huisvesting aan  huishoudens die een aangepaste woning, een aangepaste woonvorm of woonbegeleiding nodig hebben;  mensen die uitstromen uit diverse instellingen voor maatschappelijke opvang, zoals mensen met een verstandelijke handicap, (voormalig) daken thuislozen, mensen uit een psychiatrische instelling of mensen die onder de reclassering vallen. Deze mensen krijgen via de vereniging Beter Wonen een woning aangeboden en een contract voor woonbegeleiding;  mensen die niet zelfstandig kunnen wonen. Hier biedt Mitros huisvesting door verhuur aan instellingen die begeleiding kunnen bieden. Het gaat om huisvesting van onder andere dementerenden, mensen met een verstandelijke of lichamelijke beperking, mensen met een psychiatrische stoornis en voormalig daklozen;  aan Vrouwenopvang. In de nieuwe samenwerkingsafspraken, die eind 2011 zijn getekend, is het aandeel woningen dat voor dergelijke groepen beschikbaar wordt gesteld, gelimiteerd vanwege de teruglopende mutatiegraad. Doordat er minder mensen verhuizen en rekening houdend met de soms kwetsbare leefbaarheid in complexen en buurten heeft Mitros in 2011 minder mensen uit deze bijzondere doelgroep kunnen huisvesten dan eerdere jaren. Behalve afspraken over het aantal woningen per jaar, besteden partijen aandacht aan het uitwisselen van kennis en het gezamenlijk werken aan de leefbaarheid rondom complexen. In deze samenwerkingsafspraken zijn de ontwikkelingen rond het scheiden van wonen en zorg meegenomen. Bijzondere doelgroepen (uitgezonderd reguliere seniorenwoningen)

Aantallen woningen door Mitros beschikbaar gesteld in 2011 Utrecht

Nieuwegein

Lichamelijke functiebeperking (volledig rolstoeltoegankelijke woningen)

17

33

Wonen met zorg/begeleiding)

56

76

Vrouwenopvang

16

0

26

Voorbeelden Op het gebied van wonen, welzijn en zorg heeft Mitros onder andere:  complexen met zowel huurappartementen, zorgwoningen en zorgappartementen in een groepswoning, waarbij bewoners binnen hun complex kunnen verhuizen als de behoefte aan zorg toeneemt;  woonzorgvoorzieningen voor dementerenden, soms met bijbehorende zelfstandige woningen voor mantelzorgers;  Multi Functionele Accommodaties (MFA) – gebouwen met diverse voorzieningen – waarin bijvoorbeeld een Centrum voor Jeugd en Gezin, Portes (jongerenwerk), brede scholen, kinderdagopvang;  opplusprojecten in Nieuwegein, waarbij bestaande woningen voor senioren toegankelijk worden gemaakt, zodat zij langer zelfstandig kunnen wonen. Dit maakt onderdeel uit van de uitvoering van de beleidsvisie Wonen, Welzijn en Zorg (2010). Aanleiding hiervoor is de voorspelde dubbele vergrijzing in Nieuwegein, waarbij het aantal 75-jarigen in het jaar 2025 zal zijn verdubbeld;  activiteitenruimte voor senioren, verhuurd aan de Stichting Welzijn Nieuwegein (SWN);  diverse gezondheidscentra.

6.2

Maatschappelijk vastgoed

Begin 2011 had Mitros 85.000 vierkante meter bvo aan maatschappelijk vastgoedvoorzieningen in bezit. Dit is tot eind 2011 licht gegroeid naar 88.000 vierkante meter bvo. Mitros heeft afgelopen jaar veel projecten in ontwikkeling genomen die de komende jaren voor uitbreiding van de voorzieningenportefeuille zorgen. Met het maatschappelijk vastgoed richt Mitros zich op de ketens wonen-welzijn-zorg en wonenleren-werken. De grootste aandacht gaat uit naar die eerste keten, waaraan veel behoefte is in de wijken.  Wonen-welzijn-zorg Vanwege de komende vergrijzing is er behoefte aan bijzondere woonvormen met bijbehorende zorgen welzijnsvoorzieningen. Zo kunnen bewoners zo lang mogelijk in de wijk blijven wonen.  Wonen-leren-werken In een aantal wijken, zoals Overvecht en Utrecht Zuid, zijn onderwijspanden verouderd. Hier ligt een grote opgave tot herontwikkeling. Vaak worden nieuwe scholen ontwikkeld tot brede scholen, met veel voor- en naschoolse activiteiten. Daarnaast geeft Mitros aan leegstaande gebouwen een nieuwe (soms tijdelijke) functie om de leefbaarheid in de wijk te vergroten. Een voorbeeld hiervan is De Pionier in Transwijk. Dit is een vernieuwend werkconcept: voor een periode van tien jaar (totdat het gesloopt wordt en plaatsmaakt voor woningbouw) heeft dit voormalige schoolgebouw een tijdelijke invulling gekregen als bedrijfsverzamelgebouw voor kleinschalige, commerciële (creatieve) en maatschappelijke bedrijvigheid voor (startende) ondernemers. Mitros heeft het gebouw verbouwd en begin 2011 zijn de eerste ondernemers in De Pionier getrokken. Inmiddels is het pand voor een groot deel verhuurd. Een dergelijk concept draagt bij aan het verlevendigen van een wijk en waardeontwikkeling van omliggend vastgoed door leegstand en verloedering te voorkomen; Voor elk vrijkomend pand bepaalt Mitros opnieuw wat voor soort nieuwe huurder (bedrijf of organisatie) het beste past binnen de gewenste ontwikkeling van het gebied. Daarbij let Mitros op:  Aansluiting bij het woonprogramma voor de buurt: bedrijven moeten ondersteunend zijn aan het woonklimaat, een toegevoegde waarde hebben voor de buurten en/of de wijk. Ook moeten zij bijdragen aan de waardeontwikkeling van de woningen van Mitros in de buurt.

27



De gewenste branche en functiegroep: Mitros bekijkt aan welke functies behoefte is binnen het gebied en op de betreffende locatie en kijkt dus naar de positieve invloed die een bepaalde branche op de leefbaarheid in de buurt kan hebben.

Eind 2011 is de leegstand ondanks de huidige economische situatie relatief laag. Van de 88.000 vierkante meter is op 31 december slechts 5.500 vierkante meter (nog) niet verhuurd.

28

Deel IV Stenen

29

7.

Vastgoedportefeuille

Mitros doet investeringen in woningen door te renoveren, te onderhouden en nieuw te bouwen en door te werken aan de leefbaarheid in de wijken en buurten. Ook heeft zij maatschappelijk vastgoed in haar portefeuille, waarmee zij een bijdrage wil leveren aan onderwijs, wonen-welzijnzorg en de buurteconomie.

7.1

Samenstelling portefeuille

De transformatie van de woningvoorraad is uitgewerkt in het Portefeuilleplan. Jaarlijks vindt er een update plaats van het portefeuilleplan. In 2011 heeft Mitros een aantal fysieke projecten gewijzigd en financiële parameters geactualiseerd. Ook heeft zij verschillende scenario’s ontwikkeld die inzicht bieden in de investeringsruimte. Hierbij houdt Mitros rekening met de situatie op de woningmarkt en de te realiseren huur- en verkoopopbrengsten. Verkoop woningbezit Een deel van het bezit van Mitros is verkoopgelabeld. Dit betekent dat, zodra de huur wordt opgezegd door een huurder, de woning beschikbaar komt voor verkoop. Criteria die bepalend zijn voor de verkoop van het woningbezit, zijn:  volkshuisvestelijke strategie van Mitros;  financiële afwegingen;  afspraken met de gemeente;  de omvang van de voorraad socialehuurwoningen;  de verkoopverwachting. Verkoop woningen Soort woning

Appartementen

Aantal

Gemiddelde verkoopprijs in € 50

155.000

Eengezinswoningen

141

190.000

Totaal

191

In het kader van de wet Bevordering Eigen Woningbezit biedt Mitros in complexen die zij voor verkoop heeft gelabeld, alle huurders de Startersrenteregeling (SRR) aan om het voor hen haalbaarder te maken hun woning te kopen. Mitros verkocht in 2011 23 woningen aan zittende huurders. Acht hiervan maakten gebruik van de SRR. Om het eigen woningbezit te stimuleren heeft Mitros ook vier woningen verkocht die vielen onder de regeling maatschappelijk gebonden eigendom (MGE). Als meer woningen samen deel uitmaken van één bouwkundig object, bijvoorbeeld een flatgebouw, kan Mitros deze woningen verkopen onder appartementsrecht en wordt er een Vereniging van Eigenaren (VvE) opgericht. De VvE zorgt voor het behartigen van de gemeenschappelijke belangen van de eigenaren. Afgelopen jaar is een groot aantal VvE’s opgericht en in beheer gegeven bij een externe partij. Monumenten Mitros heeft het beheer van ongeveer de helft van haar 600 monumenten uitbesteed aan Stadsherstel Midden-Nederland. Deze organisatie, in 2009 opgericht door Mitros en collega-

30

corporatie de Alliantie, is gespecialiseerd in het beheren en onderhouden van monumentaal vastgoed. Als één van de grootste monumentenbezitters van Nederland, is Mitros hoofdsponsor van de Utrechtse Open Monumentendag. In 2011 deed zij dit voor een bedrag van € 12.000. Maatschappelijk vastgoed Het aantal vierkante meters aan maatschappelijk vastgoed is in 2011 gegroeid van 85.000 tot 88.000 vierkante meter bvo. Mitros richt zich hierbij op de ketens wonen-welzijn-zorg en wonenleren-werken (zie paragraaf 6.2). Huidige samenstelling portefeuille* Prijsgrenzen per 31-12-2011 Onzelfstandig

Kernvoorraad

Duur

Vrije sector

≤ € 554

€ 555 - € 652

> € 652

773

Overig

Totaal

3

776

Eengezins

7.890

1.462

476

9.828

Meergezins zonder lift

9.504

409

154

10.067

Meergezins met lift

7.262

512

205

7.979

Bedrijfsruimten

326

326

Garages

969

969

Overig ( inclusief bergingen)

378

378

1.673

30.323

Totaal

25.429

2.383

838

* exclusief de monumenten die zijn overgedragen aan Stadsherstel Midden-Nederland

31

8.

Afspraken

Zowel in Utrecht als in Nieuwegein heeft Mitros, net als andere corporaties, prestatieafspraken gemaakt met de gemeente over ondermeer de omvang van de sociale voorraad en de kernvoorraad, duurzaamheid, doorstroming, fysieke en sociale investeringen. In beide gemeenten is de kernvoorraad met een gering aantal afgenomen, maar Mitros voldoet nog steeds aan de afspraken.

8.1

Prestatieafspraken

In de tabel zijn alleen de zelfstandige woningen meegenomen. De onzelfstandige eenheden zijn niet meegeteld. Prestatieafspraken Socialehuurwoningen Mitros versus prestatieafspraken Utrecht 2011 – 2015

Totale voorraad socialehuurwoningen

2011

2010

< € 652

< € 548*

Omvang per 31/12

21.147

20.767

Gewenst volgens prestatieafspraken

20.000

19.575

Kernvoorraad Mitros versus prestatieafspraken Nieuwegein 2011 – 2014

Totale kernvoorraad

2011

2010

< € 554

< € 548*

Omvang per 31/12

4.481

4.692

Gewenst volgens prestatieafspraken**

4.000

4.000

* Er is uitgegaan van de nettohuur en niet van de subsidiabele huur. ** In Nieuwegein is er geen afspraak gemaakt op individueel corporatieniveau. De aangegeven 4.000 woningen zijn een doelstelling uit Waardevol Wonen.

Prestatieafspraken Utrecht Eind 2011 zijn de nieuwe prestatieafspraken voor de periode 2011-2015, getiteld Bouwen aan de Stad, ondertekend door de gemeente Utrecht, Mitros en de andere corporaties binnen de Stichting Woningcorporaties Utrecht (STUW). Corporaties en gemeente maken hiermee duidelijk hoe zij fors willen blijven investeren in de stad ondanks de economische tegenwind. Bouwen aan de Stad bevat beleidsmatige afspraken op het gebied van bijvoorbeeld duurzaamheid en doorstroming en daaraan gekoppeld zowel fysieke als sociale investeringen door woningcorporaties. Het programma Krachtwijken wordt in de jaren 2012-2013 voortgezet. De corporaties garanderen tot en met 2015 een minimaal bezit van 44.000 sociale huurwoningen (woningen met een huur tot maximaal € 652), waarvan 20.000 van Mitros. Partijen blijven de ontwikkeling van de kernvoorraad (woningen met een huur t/m € 554) volgen. Als het nodig is, maken zij hierover alsnog aanvullende afspraken. Er is een fors productieprogramma opgesteld met daarin de voorgenomen projecten op het gebied van nieuwbouw, renovatie, sloop en verkoop. Dit is aangevuld met financiële afspraken tussen gemeente en corporaties die erop gericht zijn om de gewenste productie te stimuleren.

32

Prestatieafspraken Nieuwegein Ook in Nieuwegein is eind 2011 door de gemeente en de drie Nieuwegeinse corporaties een nieuwe prestatieovereenkomst ondertekend. Deze geldt voor de periode 2011-2014. De afspraken hebben betrekking op drie thema’s: het verbeteren van het functioneren van de Nieuwegeinse woningmarkt, het vergroten van de aantrekkelijkheid van Nieuwegein als woonstad en het bevorderen van ongestoord woongenot.

33

9.

Onderhoud

In de praktijk onderscheidt Mitros vijf soorten onderhoud, te weten dagelijks onderhoud, mutatieonderhoud, planmatig onderhoud, preventief onderhoud en schadeonderhoud/ installatiestoringen. Mitros streeft ernaar door deze soorten onderhoud het woningbezit op peil te brengen en te houden.

9.1

Onderhoudskosten

Onderhoud gerealiseerd in 2011

Woonbedrijf Woonbedrijf Maatschappelijk Utrecht Nieuwegein Vastgoed

Totaal

Bedragen x € 1.000 Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud en advieskosten

21.952

6.185

571

28.708

Dagelijks onderhoud

8.857

1.024

544

10.425

Mutatieonderhoud

7.773

783

71

8.627

Preventief onderhoud

299

615

0

915

Schadeonderhoud en installatiestoringen

311

95

19

425

39.193

8.702

1.205

49.100

Totale uitgaven onderhoud

Onderhoud gerealiseerd in 2011 (per VHE) Aantal VHE’s

Woonbedrijf Woonbedrijf Maatschappelijk Utrecht Nieuwegein Vastgoed 24.287

5.667

369

Totaal 30.323

Bedragen per VHE in € Planmatig onderhoud inclusief contractonderhoud en advieskosten

904

1.091

1.548

947

Dagelijks onderhoud

365

181

1.475

344

Mutatieonderhoud

320

138

193

285

Preventief onderhoud

12

109

0

30

Schadeonderhoud en installatiestoringen

13

17

50

14

1.614

1.535

3.266

1.619

Totale uitgaven onderhoud

34

Dagelijks onderhoud

Begroot x € 1.000

Gerealiseerd x € 1.000

Aantal VHE met onderhoud

Gemiddelde kosten per VHE met onderhoud

Woonbedrijf Utrecht

8.185

8.857

14.176

625

Woonbedrijf Nieuwegein

1.661

1.024

4.055

252

470

544

152

3.581


9.2

Dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO)

Voor dagelijks en mutatieonderhoud (DOMO) heeft Mitros, met uitzondering van het maatschappelijk vastgoed, per verhuureenheid een onderhoudsbudget gerealiseerd van € 1.561 (de begroting ging uit van € 1.580). Dagelijks onderhoud richt zich op verzoeken van huurders om onderhoud aan hun woning te plegen. Mutatieonderhoud is onderhoud in een woning waarvan de huur is opgezegd. Dit onderhoud is bedoeld om de onderhoudsstaat van de woning opnieuw op niveau brengen voordat de nieuwe huurder erin trekt. Aanpassing onderhoudsproces Het onderhoudsproces is vorig jaar in zijn geheel tegen het licht gehouden vanwege:  hoog aantal onderhoudsklachten met erg hoge kosten;  ontevredenheid bij medewerkers over werkwijze;  de inrichting van processen sloot niet aan bij het streven van Mitros om te voldoen aan de wens en verwachting van de huurder;  geen sturing mogelijk op kosten en kwaliteit. Mitros gaat het onderhoudsproces daarom opnieuw inrichten en hoopt hiermee de tevredenheid van de huurder te verhogen. Lagere gemiddelde kosten De gemiddelde kosten per mutatiewoning en per dagelijksonderhoudsverzoek zijn zowel in Utrecht als in Nieuwegein afgenomen. De planmatige interieurprojecten van de afgelopen jaren hebben er in Nieuwegein onder andere toe geleid dat Mitros bij mutatie minder hoeft te investeren in de kwaliteit van keuken, badkamer en toilet. Mogelijk zijn ook de eerste effecten van het Preventief Onderhoud Interieur (zie paragraaf 9.3) te zien. Het aantal verzoeken om dagelijks onderhoud is wel toegenomen. Mitros heeft nog niet kunnen analyseren waaraan dit ligt. Mutatieonderhoud

Woonbedrijf Utrecht

Begroot x € 1.000

Gerealiseerd x € 1.000

Aantal VHE met onderhoud

Gemiddelde kosten per VHE met onderhoud

7.455

7.773

2.011

3.865

Woonbedrijf Nieuwegein

971

783

332

2.358


200

71

12

5.935

35

9.3

Planmatig onderhoud (PO)

Alle planmatigonderhoudsprojecten die gepland stonden voor 2011, zijn uitgevoerd. Dit onderhoud is uitgevoerd conform het PO-proces. Hierdoor was de besluitvorming voor bijna alle projecten rond het tweede of derde kwartaal van 2011 afgerond. Zowel in 2010 als in 2011 is het proces geëvalueerd. De leerpunten die hieruit naar voren kwamen, heeft Mitros verwerkt in het PO voor 2012 en 2013. Preventief Planmatig Onderhoud Interieur (POI) Sinds 2008 bezoekt Mitros haar woningen in Nieuwegein iedere drie jaar voor Preventief Onderhoud Interieur (POI) en een APK-veiligheidskeuring. Hierbij keurt Mitros niet alleen de gas-, water- en elektrainstallaties, maar voert zij ook meteen kleine onderhoudsklussen uit. Dit moet leiden tot een hogere klanttevredenheid, lagere en beter beheersbare onderhoudskosten, een hogere, meer constante kwaliteit van de woningvoorraad. Bijkomend voordeel is dat de medewerker van Mitros bij de bewoner thuis eventuele stille problematiek en zorgvragen kan signaleren. In 2011 heeft Mitros de laatste woningen van de eerste cyclus in Nieuwegein bezocht. Uit de aftersales enquête is gebleken dat huurders heel tevreden zijn met deze bezoeken. Sinds 2010 voert Mitros ook in Utrecht POI uit. Pilot duurzaamheidsmaatregelen bij PO In 2011 is voor het eerst een investeringsbudget aangevraagd om duurzaamheidmaatregelen bij het PO te kunnen uitvoeren. Bij woningen die nog niet minstens een energielabel C hebben, maar waar volgens de PO-lijst de komende zes jaar geen PO gepland stond, bekijkt Mitros de mogelijkheid om toch een duurzaamheidsmaatregel uit te voeren. Vorig jaar was hiervoor een pilotjaar. Bij PO zou Mitros voor iedere (energie)labelsprong € 6 huurverhoging vragen en bekijken of daarmee duurzaamheidsmaatregelen uitgevoerd zouden kunnen worden. Deze pilot is ook meteen vorig jaar geëvalueerd. Het blijkt moeilijk te zijn om draagvlak voor deze maatregelen te krijgen bij bewoners. Wel is het totale investeringsbudget dat hiervoor was aangevraagd, ook daadwerkelijk aan duurzaamheidmaatregelen bij PO besteed. Inbraakbeveiliging Mitros is betrokken bij het gemeentelijk programma ‘Utrecht Veilig’. Hiermee beoogt de gemeente Utrecht onder meer het hoge aantal woninginbraken in de stad terug te dringen. Onderdeel van de aanpak is dat Mitros bij PO en renovatie specifieke aandacht besteed aan inbraakbeveiliging. De gemeente verstrekt Mitros wekelijks gegevens over waar in het woningbezit is ingebroken. Mitros benadert slachtoffers persoonlijk treft waar noodzakelijk maatregelen. Wettelijke maatregelen Naast het budget voor planmatig onderhoud was er in 2011 ook een budget voor wettelijke maatregelen. Dit is besteed aan asbestsanering (waar nodig in verband met de planmatigonderhoudswerkzaamheden), legionellapreventie, brandpreventie en de aanpak en vervanging van ijzeren gasleidingen.

36

10. Investeringen Mitros heeft haar investeringsprogramma vastgesteld voor de periode van 2011 tot 2030. De basis hiervoor vormt het Portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030. Het gaat om een forse aanpak van de bestaande woningportefeuille door renovatie, onderhoud en duurzaamheidsmaatregelen, maar ook door sloop en vervangende nieuwbouw. Het doel is meervoudig: kwalitatief betere woningen, een betere afstemming van de woningportefeuille op de vraag, maar hierdoor ook tevredener klanten en een positieve impuls voor de leefbaarheid. Ondanks het slechte economische tij had Mitros 1.737 woningen in renovatie (533 zijn er in 2011 opgeleverd en 1.204 gestart), startte zij met de nieuwbouw van 686 woningen en zorgunits en heeft zij er 429 opgeleverd.

10.1 Projecten 2011 Opgeleverde projecten In 2011 heeft Mitros de volgende projecten opgeleverd (aantallen vhe’s):

Sloop Nieuwe Chartreuse Binnenhof fase 1 Binnenhof vrije sector huur Sterrenberg Geuzenveste As Kanaleneiland Groen Zuilen Koopman Thorbeckepark Laan van Chartroise Park Grauwaart Marnixlaan Henri Dunantlaan Abrikoosstraat Grebbeberglaan Prins Bernhardlaan 3,5 hoog Overvecht (ISH) Cremerplein (LNR) UBS 2 (LNR) Jaffastraat eo (MNR) J. van Galenstraat (MNR) Wierselaan (LNR) Schimmelstraat (MNR) Bataviastraat (LNR) 3,5 hoog Overvecht (HNR) Richterslaan Maria van Hongarije sloop

Renovatie

Nieuwbouw huur

Nieuwbouw koop

Bedrijfsruimte 2 (m )

Zorgunits

19

19 39

17

17

39

12 18 56 12 45

110

10 28

1.545

18 106 2 2 19

Totaal

4.605 129

10

16

6.500 1

22 156 56 12 45 18 106 2 12 19 17

230

230

46 63 42

46 63 42

40

40

36 24 22

36 24 22

30

30

24

24

304

304

37

Sloop Totaal

438

Renovatie 533

Nieuwbouw huur 311

Nieuwbouw koop


Zorgunits

74

44

12.779

Totaal 1.401

Projecten in uitvoering Naast de oplevering van de hiervoor vermelde projecten zijn de volgende projecten in uitvoering genomen in 2011 (aantallen vhe’s): Sloop

Nijpelplantsoen (ISH) Boerhaavelaan (HNR) Tussen de Parken Richterslaan sloop Maria van Hongarije Jan vd Doemstraat (MNR) Irenestraat (ISH) Kasai-/Klipspringer MNR) StanleyMarcoPololaan Warande Laan van Chartroise deelgebied 3 Hart van Hoograven Zuid Totaal

Renovatie

Nieuwbouw huur

Nieuwbouw koop

Zorgunits


360 349

360 349 15 24 596

15 24 304

240

52

36

36

45

45

174

174

240

240 79

41

572

49

1.204

593

120 49

210 328

Totaal

52

41

2.526

210

3.098

2.218

10.2 Duurzaam Mitros In 2018 wil Mitros haar woningvoorraad op energetisch vlak met dertig procent hebben verbeterd ten opzichte van 2008. Het gaat hierbij om verbetering van de gemiddelde energie-index per woning. Dit is meer dan de twintig procent die de Woonbond en Aedes landelijk zijn overeengekomen. Een woning met een beter energielabel levert de huurders een verlaging van de energielasten op. Mitros heeft in haar woningvoorraad in het verslagjaar 2.700 energielabelstappen gezet door renovaties, onderhoud en nieuwbouw. Grofweg betekent dit een besparing van 1,4%. Verder deed Mitros ervaring op met de toepassing van zonne-energie. Zo stelde Mitros in de 2 Utrechtse Rivierenwijk een dak beschikbaar aan Greenchoice (1.500m zonnepanelen) en is zij 2 in Overvecht begonnen met het aanbrengen van 8.300 m dakbedekking waarin zonnecellen zijn verwerkt.

38

Deel V Maatschappij

39

11

In gesprek

Over heel veel onderwerpen is Mitros regelmatig in gesprek met haar klanten en (maatschappelijke) partners. Het gaat bij dit soort contacten – zowel formeel als informeel – om meer dan het maken van afspraken of het uitwisselen van informatie. Wat verwachten klanten en partners van Mitros en hoe doet Mitros het in hun ogen? Deze interactie is bepalend voor het beleid en de prestaties van Mitros.

11.1 Stakeholderspalet In onderstaande matrix is het stakeholderspalet van Mitros weergegeven. Daarnaast maakt Mitros onderdeel uit van een aantal formele overlegorganen, zoals de STUW in Utrecht, het RWU in de regio Utrecht en de landelijke brancheorganisatie Aedes. Mitros maakt daarnaast deel uit van het Dagelijks Bestuur en Bestuurdersplatform van De Vernieuwde Stad, het platform van grote en grootstedelijke corporaties, dat overigens een eigen jaarverslag uitbrengt (zie www.devernieuwdestad.nl). Stakeholderspalet Mitros Niveau

Groep

Vorm/inhoud

Klant

Individuele klanten

Rechten vanuit huurcontract

Klant

Klantgroepen

Klantpanels over aspecten dienstverlening

Klant

Alle klanten

Klanttevredenheidsonderzoeken

Complex

Bewonerscommissie

Overleg over beheer en vernieuwing

Buurt of Wijk

Bewonersorganisatie

Advies over aanpak buurt of wijk

Wijk

Samenwerkings- en maatschappelijke partners

Afstemmingsoverleg en coalities Wijkstakeholdersconferenties

Stad

Maatschappelijke partners

Afstemmingsoverleg

Stad

Huurdersorganisaties

Advisering beleid en dienstverlening

Mitros

Huurdersorganisaties

Bestuurlijk overleg

Mitros

Maatschappelijke partners

Stakeholdersconferentie, Stakeholderstevredenheidsonderzoek, Mitros Podium

Mitros

Overige en landelijke partners

Overleg, informeren en formeel toezicht

(bij stedelijke vernieuwing)

Enkele stakeholders ontvangen van Mitros één keer per jaar een financiële bijdrage ter ondersteuning van hun werkzaamheden. In 2011 ontving de stichting Atelier Pieter d’Hondt (monument Manenburg) € 1.270,-, de stichting Beter Boek € 269,- en het Nederlands Volksbuurtmuseum € 859,-.

40

11.2 Huurdersorganisaties en bewonerscommissies De huurders van Mitros hebben zich op twee niveaus georganiseerd: bewonerscommissies en huurdersorganisaties. De bewonerscommissies zijn vooral op complexniveau en soms op buurtniveau actief. De huurdersorganisaties behartigen op stedelijk niveau de belangen van de huurders van Mitros. Huurdersorganisaties Met beide huurdersorganisaties, Mitropool in Utrecht en VBN in Nieuwegein, heeft Mitros een samenwerkingsovereenkomst gesloten. De huurdersorganisaties voeren gesprekken met Mitros over beleid en beheer. Mitros waardeert de inzet en betrokkenheid van de huurdersorganisaties zeer. Ongeveer twee keer per jaar voeren de huurdersorganisaties gezamenlijk overleg met het bestuur van Mitros, waarvan één maal in aanwezigheid van een afvaardiging van de Raad van Commissarissen. Eén maal per jaar overlegt de hele Raad van Commissarissen, in aanwezigheid van het bestuur en de directie van de woonbedrijven, met de huurdersorganisaties. Tijdens deze gezamenlijke overleggen waren de belangrijkste onderwerpen:  de begroting;  het jaarverslag;  de resultaten van de visitatie;  het huurprijsbeleid. Mitropool De belangrijkste onderwerpen waarover Mitropool met Mitros heeft overlegd in 2011 waren:  ontwikkelingen in en de tussenevaluatie van het MitrosPanel;  overzicht klachtafhandeling;  voorstellen van Mitropool over bewonerscommissies;  de prestatieafspraken tussen de Utrechtse woningcorporaties en de gemeente Utrecht;  de vernieuwde wijkaanpak;  vve-beheer;  het huurprijsbeleid (hierover heeft Mitropool schriftelijk advies uitgebracht). VBN Al enige tijd was duidelijk dat de oude participatiestructuur, met een VBN-bestuur dat over heel veel onderwerpen in gesprek is met Mitros, aan vernieuwing toe was. Hoewel de inzet zeer gewaardeerd wordt, blijkt in de praktijk dat het besturen op deze manier een (te) zware opgave is. Naast de reguliere overleggen zijn de VBN en Mitros dan ook samen op zoek gegaan naar nieuwe vormen van participeren. Dit heeft ondermeer geleid tot een actieplan voor 2012: Anders Participeren, met daarin onder andere de volgende afspraken:  intensievere samenwerking tussen de VBN en Mitropool bij Mitrosbrede zaken;  geen deelname meer van de VBN aan het overleg tussen Mitros en bewonerscommissies;  ontwikkeling van vernieuwende vormen van participatie met (groepen) huurders in Nieuwegein. Dit laatste punt is in 2011 al opgepakt bijvoorbeeld door een brede themabijeenkomst over duurzaamheid te organiseren. Ook heeft een aantal actieve bewoners in een Werkgroep Onderhoud samengewerkt om Mitros adviezen te geven om het onderhoudsproces te verbeteren. Met de resultaten is Mitros in 2012 verder aan de slag gegaan.

41

Bewonerscommissies Bewonerscommissies behartigen de belangen van de huurders in hun gebied en overleggen daarvoor regelmatig met medewerkers van Mitros over thema’s als leefbaarheid/veiligheid, klachtenafhandeling, planmatig onderhoud en servicekosten. In Utrecht zijn ongeveer 35 bewonerscommissies actief, in Nieuwegein veertien. Mitros heeft in ieder geval twee keer per jaar overleg met hen. Uit een evaluatie en uit enquêtes is gebleken dat de samenwerking tussen de commissies en Mitros is verbeterd. Gemiddeld waardeerden bewonerscommissies het overleg met Mitros met een 7,4 (vorig jaar 6,9). Financiële bijdrage Mitros biedt zowel de huurdersorganisaties als de bewonerscommissies financiële ondersteuning. De reguliere jaarlijkse bijdrage voor bewonerscommissies bedroeg in 2011 maximaal € 560,-. Bewonerscommissies in herstructureringsgebieden ontvangen een extra bijdrage in het kader van de Regeling Ondersteuningsgelden. Financiële bijdrage Mitropool (voorschot)

€ 50.000

Mitropool (advisering door Stade)

€ 60.063

VBN

€ 44.525

Bewonerscommissies Regionaal HuurdersBeraad (huurdersorganisatie op regionaal niveau)

€ 250.929 € 9.972

11.3 Huurderspanels Mitros Panel Het Mitros Panel is een huurderspanel opgezet door Mitros en Mitropool, een experiment voor de duur van twee jaar. Doel van het panel is om zowel Mitropool als Mitros inzicht te geven in de meningen van een min of meer representatieve groep huurders. Het MitrosPanel bestaat uit ongeveer 500 Utrechtse huurders en wordt regelmatig uitgenodigd zijn mening te geven via internetvragen en/of in een groepsgesprek. In 2011 zijn aan het Mitros Panel de volgende onderwerpen voorgelegd:  Mitroskrant en online filmpjes (2010/2011): dit heeft er mede toe geleid dat de huurderskrant is gehandhaafd.  Onderhoud/duurzaamheid: onderzocht is wat huurders op dit gebied belangrijk vinden. De uitkomsten worden meegenomen bij het toekomstig onderhoud.  Evaluatie Mitros Panel: hoe ervaren de leden het Mitros Panel? Hieruit zijn onder andere suggesties voortgekomen voor toekomstige panelonderwerpen.  Zelf aangebrachte voorzieningen: hoe staat men tegenover het beleid en hoe bekend is dit? Hieruit bleek dat Mitros de communicatie hierover moet verbeteren en dat Mitros nog meer zou moeten meedenken met de huurder.

42

Na een jaar experimenteren hebben Mitros en Mitropool in het voorjaar van 2011 het project tussentijds geëvalueerd. Beide partijen ervaren het panel positief. Er ontstaat een beter inzicht in de mening van de huurders. Ook leidt het samen werken aan het MitrosPanel tot een goede onderlinge verstandhouding. Besloten is het panel niet alleen in te zetten voor adviesaanvragen, maar ook voor beleidsvorming. Klantenpanels Nieuwegein In Nieuwegein heeft Mitros in 2011 twee klantenpanels georganiseerd. Een daarvan was gericht op het in kaart brengen van woonwensen van senioren. In Nieuwegein bestaat een duidelijk probleem met de doorstroming van senioren van eengezinswoningen naar seniorenwoningen. Mitros neemt de resultaten van het panel mee in haar verdere beleidsontwikkeling. Ook participatie is een belangrijk thema waarvoor Mitros een panel organiseerde. Hier is de vraag gesteld hoe de huurders in Nieuwegein willen participeren en in welke onderwerpen. De uitkomsten gebruiken Mitros en de VBN in het traject “anders participeren”.

11.4 Debatteren met stakeholders Mitros Podium Op verschillende momenten in het jaar gaat Mitros op organisatieniveau in gesprek met haar stakeholders, haar maatschappelijke partners. Dit jaar gebeurde dat met name tijdens de twee Mitros Podiums. Met het Mitros Podium organiseert Mitros al sinds 2001 twee keer per jaar informele discussiebijeenkomsten over het brede gebied van wonen. Hiervoor nodigt Mitros de belangrijke stakeholders uit het werkgebied uit. Tijdens de debatten bespreekt Mitros met haar stakeholders de beleidsvorming rond een bepaald onderwerp en staat zij open voor gedachtewisseling daarover. Over het onderwerp brengt Mitros altijd een handzame brochure uit, het Mitros Cahier. In juni ging het debat over de Wijkaanpak 2.0. Nadat er sinds 2007 volop inzet is gepleegd in de aanpak van de (kwetsbare) stadwijken om de veelzijdige problematiek daar te lijf te gaan, was het vier jaar later tijd voor het aanbrengen van focus. Met de Wijkaanpak 2.0 maakt Mitros duidelijk door te gaan met de wijken, maar beter afgestemd met andere partijen en meer toekomstbestendig. In november debatteerden Mitros en haar stakeholders over de wenselijkheid van Het Nieuwe Ontwikkelen. Iedereen was het erover eens dat kopers en huurders eerder in het ontwikkelproces betrokken moeten worden, zodat er een product ontstaat dat meer aansluit bij hun wensen. Maar hoever moeten partijen daar in gaan? En wat vraagt dit van gemeenten, corporaties, ontwikkelaars en consumenten? Alle partijen concludeerden dat het het zeker waard is de kant van het nieuwe ontwikkelen op te gaan.

43

12. Ondernemingsbestuur 12.1 Good governance Definitie Eén van de kerndoelstellingen van Mitros als organisatie is ‘maatschappelijk en open ondernemen’. Dat houdt op de eerste plaats in dat er een constante dialoog met de buitenwereld is en in het bijzonder met de stakeholders (hoofdstuk 11). Immers, bij een maatschappelijke onderneming is de status van stakeholders ten aanzien van het goed presteren van de onderneming anders dan die bij een (structuur)vennootschap, terwijl het belang bij beide erg groot is. Verder impliceert maatschappelijk en open ondernemen dat het ondernemingsbestuur integer en transparant handelt (hoofdstuk 12) en dat er goed intern toezicht is op dat handelen en het afleggen van verantwoording daarover (hoofdstuk 13). Good governance is bij Mitros een sleutelbegrip. Mitros volgt bij de beleidsvoorbereiding, beleidsvorming, beleidsuitvoering en beleidsverantwoording de regels van good governance. Daarom onderschrijft zij ook de Governancecode Woningcorporaties. Mitros onderschrijft en volgt deze code volgens het principe ‘pas toe of leg uit’. Dat betekent dat Mitros de code volgt en waar zij dat niet doet, zij dat uitlegt. Werkwijze en verantwoordelijkheid Het bestuur, gevormd door de statutaire directie, is verantwoordelijk voor de realisatie van de doelstellingen, de strategie, de financiering, het beleid, de resultaten en de continuïteit van Mitros. De strategie en doelstellingen zijn vastgelegd in het ondernemingsplan Waardevol Wonen. Het bestuur is verantwoordelijk voor de beheersing van de risico’s en voor de naleving van weten regelgeving. Het richt zich bij de vervulling van zijn taak naar het belang van de corporatie. Dat gebeurt vanuit de volkshuisvestelijke en maatschappelijke doelstelling van de onderneming, waarbij rekening wordt gehouden met de belangen van bij de corporatie betrokkenen. In de statuten en het door de Raad van Commissarissen vastgestelde bestuursstatuut is vastgelegd welke besluiten het bestuur mag nemen met/zonder voorafgaande goedkeuring door de Raad van Commissarissen. Het bestuur legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Daartoe verschaft het de Raad de benodigde informatie en bespreekt het onder andere de manier waarop de interne controle en beheersing is ingericht. Tegenstrijdige belangen In de statuten van de corporatie is vastgelegd welke functies strijdig zijn met die van bestuurslid. In 2011 bekleedde het bestuur geen nevenfuncties die strijdig zijn met de statuten. Om ieder risico op belangenverstrengeling te voorkomen is expliciet afgesproken dat het bestuur zijn besluitvorming over eventuele nevenfuncties ter goedkeuring voorlegt aan de RvC, als er een vermoeden van belangenverstrengeling is. Ook heeft het bestuur in 2011 geen transacties uitgevoerd waarbij sprake zou kunnen zijn van belangenverstrengeling. Beloning van het bestuur De Raad van Commissarissen stelt de beloning van de bestuursleden vast. Daarbij volgt de Raad het advies van de Commissie Westerlaken (de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties). Bij de bepaling van het salaris van de bestuursleden wordt alleen een vast inkomen verschaft en niet een variabel deel op basis van prestaties. Beloning vindt plaats conform ‘Westerlaken schaal G’. Het bezoldigingsbeleid van het bestuur van Mitros staat op de website.

44

De beloning ziet er als volgt uit: Beloning Raad van bestuur Mitros Voorzitter Kosten

2011

Salaris, vakantiegeld, sociale lasten

Lid 1 2010

2011

Lid 2 2010

2011

2010

133.179

169.291

105.023

109.041

176.251

103.277

Pensioenen

30.268

39.698

22.723

23.946

39.415

19.909

Vervoermiddel

21.905

25.076

6.562

19.985

20.940

12.564

152.972

236.606

135.750

Uitkering in verband met beëindiging dienstverband Totaal

247.912 185.352

234.065

382.220

12.2 Integriteitsbeleid Nieuw beleid Om het risico te beheersen dat medewerkers het persoonlijke belang laten prevaleren boven het organisatiebelang of voor eigen (financieel) gewin activiteiten ontplooien, kent Mitros een integriteitcode. Hierin zijn de uitgangspunten voor het zakendoen en de gedragsregels voor het bestuur en de medewerkers van Mitros vastgesteld. Het integriteitsbeleid van Mitros stamde uit 2005. In 2011 heeft Mitros haar integriteitsbeleid tegen het licht gehouden. In alle werkoverleggen, op management- en directieniveau is over de uitgangspunten gediscussieerd. Dit leverde uiteindelijk eind 2011 een nieuw integriteitsbeleid op, bestaande uit twee basisprincipes en negen gouden regels. De basisprincipes gaan uit van eigen verantwoordelijkheid en openheid en overleg. De gouden regels passen bij negen thema’s die voor Mitros belangrijk zijn, waaronder omgang met klanten en collega’s, leveranciersselecties, inkoopvoordelen en belangenverstrengeling. Een campagne om het nieuwe integriteitsbeleid bekend te maken in de organisatie, maar ook bij relaties, vindt plaats in het eerste kwartaal van 2012. Protocollen De nieuwe integriteitscode is niet bedoeld als dichtgetimmerd en uitputtend reglement en laat veel ruimte voor eigen verantwoordelijkheid. Sommige onderwerpen zijn echter wel verder uitgewerkt tot protocollen of reglementen. Zo heeft Mitros een protocol voor de selectie van leveranciers en voor ongewenste omgangsvormen. En een privacyreglement met bijbehorende protocollen voor het vastleggen van gegevens van medewerkers, zoals bij mobiele telefonie, internet- en e-mailgebruik, het gebruik van de bedrijfswagens en het opnemen van gesprekken bij de Klantenservice. Het sluitstuk van de integriteitscode is de klokkenluidersregeling, Hierin is geregeld hoe mensen binnen de Mitros-organisatie om moeten gaan met het vermoeden een misstand, zoals overtreding van weten regelgeving, schending van het integriteitsbeleid of verspilling van maatschappelijk geld. De klokkenluidersregeling is onderdeel van een bredere klachten beroepsregeling voor medewerkers. Deze regeling voorziet ook in een protocol ongewenste omgangsvormen en het instellen van twee vertrouwenspersonen. De vertrouwenspersonen brengen een eigen jaarverslag uit. Integriteitsscan Bij het nieuwe integriteitsbeleid hoort ook een jaarlijks uit te voeren integriteitsscan. Zo beoordeelt Mitros waar de risico’s liggen en neemt zo nodig maatregelen.

45

Bij schending van het integriteitsbeleid kunnen (arbeidsrechtelijke) maatregelen worden genomen. Integriteitsincidenten In 2011 is er één melding geweest van het vermoeden van een overtreding van de integriteitscode. Deze melding heeft geleid tot een gerechtelijke ontslagprocedure, waarna de arbeidsovereenkomst is ontbonden. Ook is in het verslagjaar één melding ontvangen in het kader van ongewenste omgangsvormen. Na onderzoek zijn ook hier passende arbeidsrechtelijke maatregelen genomen.

12.3 Risicomanagement Risicobeheersing & managementcontrolsysteem Voor de realisatie van de maatschappelijke opgave zijn een goede financiële gezondheid en de beschikbaarheid van financiële middelen voor zowel de korte als de lange termijn essentieel. Daarom stelt Mitros eisen aan haar vermogenspositie, die is gebaseerd op de risico’s die zij loopt. Naast financiële risico’s loopt Mitros ook niet-financiële risico’s die het realiseren van de bedrijfsdoelstellingen in de weg kunnen staan. Mitros streeft ernaar een geïntegreerde benadering van financiële en niet financiële risico’s toe te passen. Deze vorm van Enterprise Risk Management (ERM) wordt gezien als een ondernemingsbreed proces om potentiële gebeurtenissen te signaleren die invloed kunnen hebben op het behalen van de ondernemingsdoelstellingen. Kortom, een referentieraamwerk voor het inrichten en beoordelen van een omvattend en samenhangend risicomanagement- en een intern beheerssysteem. Risico’s op het gebied van bijvoorbeeld projectontwikkeling, treasury, ICT en HRM worden hierbij afhankelijk van elkaar beoordeeld en beheerst. De gekozen systematiek moet ertoe bijdragen dat de:  bedrijfsactiviteiten zo doelmatig en efficiënt mogelijk worden uitgevoerd;  financiële en operationele informatie volledig en betrouwbaar is;  handelingen en beslissingen in overeenstemming zijn met de voor de organisatie geldende weten regelgeving;  goede informatie beschikbaar is, waarna;  de juiste activiteiten worden uitgevoerd. De beheersingsmethodiek Om het behalen van de bedrijfsdoelstellingen te borgen heeft Mitros een systeem ontwikkeld. Dit model bestaat uit vier onderdelen:  risicomanagement gebaseerd op COSO II;  kwaliteitsmanagement gebaseerd op het INK model;  prestatiemanagement: via begroting & rapportages conform de P&C cyclus. Daarnaast is het toetsingskader voor de Raad van Commissarissen herijkt;  beoordelingsyclus medewerkers. Mitros vertaalt haar ondernemingsdoelstellingen per jaar in een jaarsnede (beleidsbrief) om de doelstellingen voor het desbetreffende jaar inzichtelijk te krijgen. Aan deze doelstellingen worden activiteiten gekoppeld die nodig zijn om deze doelstellingen te behalen. Om deze set te completeren voert Mitros vervolgens op organisatieniveau een risicoanalyse uit om de risico’s in beeld te krijgen die een bedreiging vormen voor de realisatie van het ondernemingsplan en voert Mitros een scenarioanalyse uit, waarin de impact van diverse economische scenario’s op de financiële positie van Mitros wordt gemeten. Op basis van de onderkende risico’s treft Mitros beheersmaatregelen om de deze risico’s af te zwakken. Ten slotte wordt het jaarplan van de hele organisatie volgens dezelfde systematiek over de bedrijfsonderdelen uitgerold, waardoor iedere afdeling een jaarplan met bijbehorende activiteiten heeft dat aansluit bij de doelstellingen van het

46

betreffende jaar en ook bij het ondernemingsplan van Mitros. Elk kwartaal meet Mitros, als onderdeel van de P&C-cyclus, door middel van interne controles de voortgang van de activiteiten en de werking van de beheersmaatregelen. Ze legt deze vervolgens vast in de ERM-applicatie Bwise. Uit de scenarioanalyse blijkt bijvoorbeeld dat Mitros gevoelig is voor fluctuaties in de bouwindex, lange rente en verkoopopbrengst. Deze fluctuaties worden continu gemonitord en indien noodzakelijk stuurt Mitros actief bij. Onderstaande paragraaf beschrijft de specifieke risico’s op het niveau van de woningportefeuille en de projecten, van financiering en belegging, en van de organisatie. Portefeuillerisico’s Mitros werkt ook de komende decennia aan de vorming van een sterke en toekomstbestendige vastgoedportefeuille. Op welke wijze Mitros hier vorm aan geeft, is te lezen in het portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030. Hierin is de gewenste samenstelling van de portefeuille, zowel woningen als maatschappelijk vastgoed, van Mitros in 2030 beschreven. Mitros streeft ernaar in 2030 over een portefeuille te beschikken van voldoende kwaliteit en omvang, toegesneden op de vraag van de klant, en die gegarandeerd betaalbaar is voor de groepen die het nodig hebben (huishoudens met een inkomen tot € 45.000). Goede maatschappelijke voorzieningen in de wijken waar Mitros bezit heeft, horen daarbij. De omvang van de herstructureringsopgave om de gewenste portefeuille te bereiken is fors en maakt projectontwikkeling tot een belangrijke en tevens risicovolle activiteit van Mitros. Jaarlijks beoordeelt Mitros of het geheel van plannen op het gebied van nieuwbouw en renovatie nog financieel haalbaar is en leidt tot de gewenste volkshuisvestelijke transformatie. Projectrisico’s Om de risico’s van investeringsprojecten te kunnen beheersen, splitst Mitros ieder project op in een vast aantal fasen. Iedere fase sluit ze af met een fasedocument waarin zij de voortgang beschrijft met betrekking tot planning, kwaliteit en geld. Ook worden risico’s per fase inzichtelijk gemaakt en waar mogelijk gekwantificeerd. Per fase toetst een intern multidisciplinair team of het project nog binnen de (financiële) randvoorwaarden van Mitros past. Om de financiële haalbaarheid van investeringsprojecten te waarborgen, stelt Mitros rendementseisen. Bij het bepalen van de minimale rendementseis maakt Mitros gebruik van de WACC formule (Weighted Average Cost of Capital). Die geeft uitdrukking aan de totale kosten die samenhangen met de financiering van het totale vermogen van Mitros. De WACC wordt berekend door de kosten van het eigen en vreemd vermogen te wegen naar het aandeel dat elk vermogenstype heeft in de bedrijfsfinanciering. Mitros herziet de rendementseisen en de onderliggende aannames jaarlijks gelijktijdig met de begroting en legt deze ter goedkeuring voor aan de RvC. Verbindingen Mitros maakt voor de realisatie van haar activiteiten deels gebruik van verbindingen. Een verbinding is een rechtspersoon, vennootschap of een joint venture. Aan de activiteiten in de verbindingen ligt een samenwerkingovereenkomst met een woningcorporatie, gemeente en/of een ontwikkelaar ten grondslag. Mitros hanteert zeer strikte regels voor verbindingen. Zij gaat uitsluitend in uiterste gevallen een verbinding aan. Mede daarom is het aantal verbindingen bij Mitros beperkt. Desondanks vindt Mitros het belangrijk om met elkaar de kaders te scheppen omtrent de activiteiten in haar verbindingen. Daarom heeft Mitros in 2011 hard gewerkt aan een verbindingenstatuut. Dit statuut beschrijft de uitgangspunten bij het oprichten en/of beëindigen van verbindingen, maar vooral ook de manier waarop Mitros toezicht houdt op de activiteiten in de verbindingen. Treasury Om de beschikbaarheid van financiële middelen te garanderen is toegang tot de vermogensmarkt essentieel. Mitros vindt risicomanagement op dit vlak heel belangrijk, niet alleen vanuit haar

47

verantwoordelijkheden, maar ook in het kader van transparantie in haar treasuryactiviteiten, zowel ex- als intern. Hiertoe tracht Mitros haar treasurywerkzaamheden zo in te richten dat zij altijd verantwoording kan afleggen op een voor iedereen toegankelijke wijze. Daarnaast heeft Mitros een treasurycommissie, waaraan ook een extern deskundige deelneemt. Treasurystatuut en treasuryjaarplan Het treasurybeleid van Mitros is vastgelegd in het treasurystatuut. Jaarlijks concretiseert Mitros de treasuryactiviteiten in het treasuryjaarplan dat het treasurystatuut aanvult. Hierin spreekt Mitros met de Raad van Commissarissen een kader af op basis van de huidige vermogensstructuur, de te verwachten vraag naar vreemd vermogen voor de komende (vijf) jaren, de laatste rentevisie en de huidige kijk op de wereldwijde economische omgeving. Periodiek beoordelen het bestuur en de financiële auditcommissie van de RvC de risico’s ten aanzien van het financieren van het woningbezit en het eventueel beleggen van (tijdelijk) overtollige geldmiddelen. Renterisicobeleid Mitros hanteert een risico-averse houding voor zowel het beleggings- als het financieringsbeleid. Belangrijke risico’s in dit verband zijn het beschikbaarheids-, het tegenpartij- en het renterisico. Voor het beheersen van het renterisico is het belangrijk dat Mitros periodiek de omvang van het renterisico bepaalt. Dit vormt de basis voor het voeren van het renterisicobeleid. Mitros optimaliseert hiertoe het vervalschema van de leningenportefeuille en richt zich ook op het verkrijgen van vreemd vermogen tegen de economisch meest voordelige condities. Dit betekent dus zowel het minimaliseren van de rentelasten als het spreiden van het tegenpartijrisico Mitros hanteert voor haar renterisico zowel de norm van het WSW (15%) als een eigen norm (10%). Deze norm betreft het (variabele) renterisico afgezet tegen de leningenportefeuille aan het eind van een kalenderjaar (het WSW) of een bepaalde periode. In 2011 is het renterisico zowel binnen de externe als de interne maatstaf gebleven. Rentederivaten Mitros onderkent de mogelijkheden van het toepassen van rentederivaten en vult het rentemanagement op een actieve wijze in. Zo volgt Stichting Mitros dagelijks de renteontwikkelingen op de voet en kijkt zij minimaal twaalf maanden vooruit om haar toekomstige financieringsbehoefte en bijbehorend renterisico in te schatten. Dit proces kent een wekelijkse cyclus. Hiernaast heeft Mitros een treasurycommissie die elk kwartaal overlegt over de toekomstige financieringsbehoefte en het bijbehorend renterisico. Hierdoor kan Mitros tijdig actie ondernemen om de toekomstige financieringsbehoefte in te vullen en het bijbehorend renterisico af te dekken. Om haar investeringen tegen een houdbaar renteniveau te kunnen financieren, maakt Mitros gebruik van derivaten. Met behulp van deze instrumenten beoogt zij het renteniveau van aan te trekken leningen zo laag mogelijk houden. Mitros heeft voor het kunnen afsluiten van derivaten standaardcontracten afgesloten met een aantal banken. In deze contracten zijn de inherente risico’s zoveel mogelijk beperkt gehouden. Zo heeft Mitros geen CSA’s (Credit Support Annex) afgesloten en hoeft zij dus niet bij te storten op een derivaat. Er is met één bank een ‘break clause’ afgesproken, met een frequentie van vijf jaar. Dit houdt in dat zowel de bank als Mitros de mogelijkheid hebben het derivaat op dat moment te beëindigen. Mitros sluit vooraf een derivaat af voor het indekken van toekomstig renterisico, maar uiteindelijk wordt elke derivaat gekoppeld aan een lening. Hierdoor zijn er geen open posities aanwezig. Verder hanteert Mitros de nodige voorzichtigheid ten aanzien van haar investeringsplannen, zodat er geen situatie kan ontstaan van ‘overhedge’. De kaders omtrent het gebruik van derivaten zijn vastgelegd in het Treasury Statuut. Hierin is aangegeven welke derivaten toegestaan zijn met de bijbehorende uitgangspunten. Zo is het aantrekken van een derivaat zonder de intentie een bijbehorende lening aan te trekken niet toegestaan en wil Mitros absoluut niet moeten bij te storten (het geven van een onderpand aan een bank). Hierbij past Mitros alleen een derivaat toe voor het afdekken van een toekomstig

48

zekere renterisico. Het speculatief handelen in rentederivaten, bijvoorbeeld door het innemen van ‘open posities’ zonder een onderliggende (nog af te sluiten) lening, is niet toegestaan. In de voorstellen voor het afsluiten van rentederivaten moet Mitros de toegevoegde waarde in vergelijking met traditionele financiële instrumenten, zoals een uitgestelde storting, wel aantonen. Voor het afsluiten van derivaten heeft Mitros een ISDA-overeenkomst (International Swaps and Derivatives Association) afgesloten met een aantal banken. Deze ISDA overeenkomsten zijn vooraf beoordeeld door een gespecialiseerde jurist. Organisatie- & integriteitrisico’s Mitros heeft een procuratie- & mandateringsregeling. Hierin is de interne tekeningsbevoegdheid per activiteit en functie vastgelegd. In het handelsregister is formeel vastgelegd welke functionarissen voor welke bedragen en onderwerpen tekeningbevoegd zijn. Mitros beschikt over een stelsel van administratieve organisatie en interne controle, waardoor de noodzakelijke functiescheiding binnen de organisatie gewaarborgd is. Om het risico dat medewerkers het persoonlijke belang laten prevaleren boven het organisatiebelang of voor eigen (financieel) gewin activiteiten ontplooien te beheersen kent Mitros een integriteitcode. Zoals beschreven in paragraaf 12.2 is de integriteitscode in 2011 geactualiseerd.

12.4 Beoordeling van het stelsel van risicobeheersing Mitros heeft een besturingsfilosofie die uitgaat van bestuur en staven op centraal niveau, lokaal verankerde kernbedrijven en dienstverlenende bedrijven ter ondersteuning van de hele organisatie. Het bestuur zet de lijnen uit, toetst de resultaten van de uitvoering van het beleid en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Voor het interne toezicht adviseert en ondersteunt de afdeling Financiën & Control het bestuur. In verband met de integriteit van de controlfunctie bestaat er ook een directe relatie tussen de concerncontroller en de Raad van Commissarissen. Internal auditfunctie Sinds 2010 is het interne toezicht binnen Mitros versterkt doordat de controlfunctie is uitgebreid met een separate internal auditfunctie. De controlfunctie heeft binnen Mitros de gedelegeerde verantwoordelijkheid voor de ontwikkeling van de centrale beheersingskaders. De controlfunctie is hiermee een inrichtende schakel in de managementcyclus. De internal auditfunctie is primair ingericht op het toetsen van de beheersbaarheid van de organisatie om zo tot beter inzicht in en een effectievere werking van de beheersingskaders en -maatregelen te komen. Het heeft tot doel het management een objectieve spiegel voor te houden over de kwaliteit van de beheersing van de organisatie. Aan de hand van het jaarlijkse auditplan richt de internal auditor zich op het periodiek doorlichten van alle relevante processen, aspecten, entiteiten en thema’s binnen de organisatie en bevordert daarmee een effectievere en efficiëntere beheersing. Beheersmaatregelen Het interne beheersingssysteem is sterk afhankelijk van de risicobereidheid van een organisatie. Hiermee geeft het bestuur aan welke mate van risico hij acceptabel of zelfs wenselijk acht voor het behalen van zijn doelen. Individuele beheersmaatregelen zijn dus in zekere mate afhankelijk van het vigerende ondernemingsbeleid. Toch zijn er onafhankelijk van het beleid beheersmaatregelen nodig in een organisatie die hiervan losstaan. Als kader gelden in ieder geval de huidige weten regelgeving en de Governancecode van de Vereniging van Toezichthouders. Toetsing hierop gebeurt vooral door middel van de zogenaamde ‘hard controls’. Geen absolute zekerheid Al deze systemen kunnen echter nooit de absolute zekerheid bieden dat Mitros haar doelstellingen realiseert, of dat de materiële verliezen, fraude en overtreding van de geldende weten regelgeving niet zullen optreden. Verder benadrukt het bestuur dat de activiteiten van

49

Mitros risico’s met zich meebrengen die buiten de invloedsfeer van het bestuur liggen. Denk aan veranderingen in de politieke context of in weten regelgeving. Maar ook (ingrijpende) conjuncturele ontwikkelingen, zoals zich die de laatste tijd voor hebben gedaan, liggen buiten de genoemde invloedssfeer. Hoewel Mitros de bovengenoemde risico’s niet kan beïnvloeden, volgt zij de ontwikkelingen nauwgezet en anticipeert zij hier zoveel mogelijk op. Accountantscontrole Jaarlijks beoordeelt de externe accountant in het kader van de controle van de jaarrekening het geheel aan beheersingsmaatregelen. De bevindingen staan in de Management Letter en het accountantsverslag die met het bestuur, de financiële auditcommissie en de RvC besproken worden. Bestuursverklaring Net als in voorgaande jaren heeft het bestuur in 2011 uit hoofde van zijn verantwoordelijkheid voortdurend de prestaties, de beheersomgeving en de risico’s van Mitros geanalyseerd en beoordeeld. Het bestuur houdt rekening met de eerder genoemde beperkingen die inherent zijn aan het systeem van interne beheersing van Mitros en dat op onderdelen nog verbeterd kan worden. Zo is in 2011 het nieuwe primaire automatiseringssysteem in gebruik genomen, zijn de beheersingskaders rondom de verbindingen verbeterd en is het onderhoudsproces grondig geëvalueerd en zijn verbeteracties benoemd. In 2012 implementeert Mitros deze verbeteracties en evalueert zij de invoering van het automatiseringssysteem. Toch is het bestuur van oordeel dat de geïmplementeerde interne risicobeheersings- en controlemaatregelen een adequate basis vormen om met redelijke mate van zekerheid te kunnen verklaren dat:  het bestuur voldoende inzicht heeft in de mate waarin de operationele, volkshuisvestelijke en financiële doelstellingen van Mitros worden gerealiseerd;  Mitros zich houdt aan de geldende weten regelgeving;  de rapportages van Mitros betrouwbaar zijn;  er geen risico’s zijn gelopen die in tegenspraak waren met het vooraf gedefinieerde en goedgekeurde beleid. Het bestuur van de Stichting Mitros in Utrecht verklaart verder dat:  de Stichting haar middelen uitsluitend voor werkzaamheden op het gebied van de volkshuisvesting bestemt;  het integer heeft gehandeld en zich heeft gehouden aan de Integriteitscode van Mitros;  de Raad van Commissarissen op 25 april 2012 de jaarstukken, inclusief het volkshuisvestingsverslag, heeft goedgekeurd;  de accountant met betrekking tot de jaarrekening een goedkeurende verklaring heeft afgegeven. Namens het bestuur van de Stichting Mitros te Utrecht, Rob Rötscheid, voorzitter Raad van Bestuur

50

13

Intern toezicht

De Raad van Commissarissen van Mitros heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken bij de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen. Ook staat hij het bestuur met raad ter zijde.

13.1 Algemeen De Raad van Commissarissen (hierna: de raad) houdt onder andere toezicht op:  realisatie van de doelstellingen van de corporatie;  realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven;  strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie;  opzet en werking van de interne risicobeheersong- en controlesystemen;  kwaliteitsbeleid;  kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording;  financieel verslagleggingsproces;  naleving van toepasselijke weten regelgeving;  risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen en bevat onder andere het toezicht op het risicomanagement en de interne beheersing van verbindingen. De RvC van Mitros vervult zijn taken op de wijze zoals deze in de Governancecode Woningcorporaties (juli 2011) beschreven staat. Verder zijn de taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de raad in artikel 11 van de statuten van de Stichting Mitros omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het RvC-reglement van 20 april 2011, dat op de website van Mitros staat. In dit jaarverslag legt de raad, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop hij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van zijn taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van zijn taken hanteert de raad:  het Burgerlijk Wetboek (of BBSH);  de Governancecode Woningcorporaties, juli 2011;  het strategisch ondernemingsplan Waardevol Wonen;  de prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties in Utrecht en Nieuwegein;  de Beleidsbrief 2011;  de Begroting 2011;  het Toetsingskader. Dit toezichtkader is door de raad in 2011 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.

13.2 Taken en werkwijze Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de raad zich regelmatig mondeling en/of schriftelijk door het bestuur laten informeren over de maatschappelijke prestaties en de financiële resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De raad is in het verslagjaar vijfmaal regulier bijeen geweest in aanwezigheid van het bestuur. In november was er een extra RvC-bijeenkomst met het bestuur, geheel gewijd aan de uitkomsten

51

van het rapport over de topstructuur van Mitros en de gevolgen daarvan (zie paragraaf Onderzoek topstructuur). De voorzitter heeft periodiek overleg met de bestuursvoorzitter en contact op momenten dat daar behoefte aan is. De leden van de raad zijn op een enkele uitzondering na altijd aanwezig geweest bij de vergaderingen. Diverse leden van de raad hebben door middel van fietstochten door de wijken relevante informatie opgehaald. In het gezelschap van wijkmanagers en buurtbeheerders van Mitros hebben zij gefietst door de wijken Overvecht, Hoograven en Pijlsweerd, en de ‘bloemkoolwijken’ (woonerven) in Nieuwegein. Verder informeert Mitros de raad door een (interne) nieuwsbrief die met enige regelmaat verschijnt. Leden van de RvC halen tot slot, naast bij de genoemde bijeenkomsten en contacten, ook zelf informatie op onder andere bij de VTW en bij Aedes. In het verslagjaar is er een aantal RvC-vergaderingen geweest zonder bestuur. In deze bijeenkomsten is mede naar aanleiding van publicaties bij andere woningcorporaties gesproken over de kwaliteit van vastgoedtransacties uit het verleden en de verdere verbetering van de beheersing van investeringen en acquisities. Daarnaast zijn diverse remuneratieaangelegenheden aan de orde gekomen. Contacten met derden Medio 2011 is de raad aanwezig geweest bij het jaarlijkse overleg tussen het bestuur van Mitros en de besturen van de huurdersorganisaties. De raad heeft daar een toelichting gegeven op diverse onderwerpen die bij de raad aan de orde zijn geweest. De huurdersorganisaties hebben een toelichting op hunwerkzaamheden gegeven. De raad sprak zijn waardering uit voor het geleverde werk. Tevens woonde een delegatie van de raad tweemaal een overleg tussen het bestuur en de Ondernemingsraad bij. Begin 2011 heeft de raad uitgebreid kennis gemaakt met een afvaardiging van het College van B&W van Utrecht. De accountant is aanwezig geweest bij de behandeling van de jaarrekening. Daarnaast was de accountant tweemaal aanwezig bij de auditcommissie Financiën. De manager Financiën & Control woonde twee vergaderingen bij voor onder andere de bespreking van het Jaarverslag en de Jaarrekening 2010 en de Begroting 2012 (inclusief het Treasuryjaarplan 2012 en de Beleidsbrief 2012) en de Meerjarenbegroting. Tot slot participeerde de RvC in de bijeenkomsten die op de stakeholders zijn georiënteerd, zoals het halfjaarlijkse Mitros Podium en de nieuwjaarsreceptie. Ook waren commissarissen aanwezig bij evenementen als start-bouw-momenten en opleveringen en bij een enkele wijkstakeholdersconferentie. Onderzoek topstructuur De werkzaamheden van de raad zijn in het jaar 2011 voor een deel bepaald door interne ontwikkelingen. Mede naar aanleiding van de gewijzigde koers van Mitros en het vertrek van twee bestuurders (de heren Woertman en De Langen) heeft de RvC een extern onderzoek laten uitvoeren naar de geëigende topstructuur voor Mitros. Dit onderzoek is uitgevoerd in september 2011 en is in overleg met het bestuur geïnitieerd. De wijziging in beleid is gericht op focus op de huurder (klanttevredenheid verbeteren), de woningen (kwaliteit verbeteren), de vitale wijken en de interne organisatie (effectiever en efficiënter maken). Op basis van de uitkomsten van het onderzoek heeft de raad in november 2011 een besluit genomen over de inrichting van de topstructuur en het beoogde besturingsmodel (zie ook paragraaf 13.3). Vanuit de verantwoordelijkheid van de RvC om dit besluit binnen de organisatie

52

goed toe te lichten, is er meer contact dan gebruikelijk geweest met onder andere de Ondernemingsraad en de Directieraad. De leden van de Remuneratiecommissie hebben de adviesaanvraag over het RvC-besluit met betrekking tot de samenstelling van de topstructuur, in zowel een informele als een formele bijeenkomst aan de OR toegelicht (conform WOR, artikel 25). De leden van de Remuneratiecommissie hebben de ontwikkelingen rondom het onderzoek naar de topstructuur in een informele bijeenkomst aan de leden van de Directieraad toegelicht. Ook hebben zij het voorgenomen RvC-besluit over de samenstelling van de topstructuur aan ditzelfde gremium toegelicht. Functioneren RvC De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor de kwaliteit van zijn eigen functioneren en evalueert dit daarom jaarlijks. In 2011 is dat gebeurd zonder externe begeleiding. Ter voorbereiding van de zelfevaluatie hebben de voorzitter en de vicevoorzitter van de raad individuele gesprekken gevoerd met de leden. Ook is vooraf de visie van het bestuur op het functioneren van de RvC gevraagd. Daarnaast betrekt de raad de beoordeling door het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting van de kwaliteit van het interne toezicht in de bespreking. In een besloten vergadering buiten de aanwezigheid van het bestuur heeft de raad zowel zijn eigen inrichting en functioneren als collectief als de bijdrage van de afzonderlijke leden beoordeeld. Naar aanleiding hiervan zijn afspraken gemaakt over hoe het besluitvormingstraject verscherpt kan worden. Verder is er een nadere taakverdeling gemaakt onder de verschillende commissies binnen de raad. Deze taakverdeling is gemaakt aan de hand van de targets uit de Beleidsbrief 2011. Functioneren bestuur De raad besluit over benoemingen, beoordelingen en beloningen, schorsing en ontslag van de bestuurders. De raad heeft daardoor tot taak periodiek het functioneren van het bestuur te beoordelen. Halverwege het verslagjaar heeft de raad beoordelingsgesprekken gevoerd met de drie bestuurders. Als voorbereiding hierop zijn gesprekken gevoerd met enkele eindverantwoordelijke managers. Verder heeft de raad onderling – ter voorbereiding van deze gesprekken – het functioneren van het bestuur als collectief en dat van de individuele leden besproken. Als leidraad voor de beoordelingsgesprekken dienden de persoonlijke doelen van de bestuursleden en de Beleidsbrief. De Beleidsbrief is de jaarsnede uit het Meerjarenondernemingsplan in de vorm van concreet geformuleerde speerpunten. Bij de beoordeling zijn ook de rapportages over de voortgang van die speerpunten, de ontwikkeling van de organisatie en de signalen uit de buitenwereld betrokken. Met name de klanttevredenheidsonderzoeken waren onderwerp van gesprek. De heer De Langen verruilde in het najaar van dit verslagjaar Mitros voor collega-corporatie Stadgenoot in Amsterdam. In juni 2011 is de heer Woertman teruggetreden als bestuurder van Mitros. Hij was vanwege zijn ziekte al geruime tijd als parttime bestuurder werkzaam. Gezien de ontwikkelfase waarin Mitros zich bevindt en de in de toekomst te stellen eisen aan het bestuur, is bij de aankondiging van het onderzoek naar de topstructuur met de heer Woertman afgesproken dat hij zijn bestuursfunctie zou opgeven. De raad is de heren De Langen en Woertman erkentelijk voor hun bijdrage aan de ontwikkeling van Mitros in de afgelopen jaren. Na het vertrek van de heren Woertman en De Langen besloot de raad de heer Rötscheid tijdelijk te benoemen als voorzitter van het bestuur. De raad heeft rondom deze benoeming in een meer informele setting met de heer Rotscheid gesprekken gevoerd over zijn functioneren, de organisatieontwikkeling en de nadere uitwerking van zijn benoeming als tijdelijke bestuurvoorzitter.

53

De beloning van de bestuursleden wordt één keer per jaar getoetst. Daarvoor hanteert de raad zijn bezoldigingsbeleid, dat ook op de website staat. Voor de salarissystematiek is de Commissie Westerlaken (de Sectorbrede Beloningscode Bestuurders Woningcorporaties) gevolgd. Bij de bepaling van het salaris van de bestuursleden wordt alleen een vast inkomen verschaft en niet een variabel deel op basis van prestaties. De beloning van het bestuur is verantwoord in hoofdstuk 12.

13.3 Toezicht De raad houdt toezicht op het functioneren van Mitros. Daarbij let de raad erop of Mitros haar maatschappelijke opgave adequaat realiseert. De raad volgt daarbij in hoeverre Mitros erin slaagt de doelstellingen uit haar strategische ondernemingsbeleid te realiseren. Daarbij is benadrukt dat Mitros focus moet aanbrengen. Een belangrijke uitwerking van het ondernemingsbeleid is de portefeuillestrategie, de wijze waarop de vastgoedportefeuille zich meerjarig moet ontwikkelen. In diverse RvC-besprekingen is de voortgang van de realisatie van het Portefeuilleplan Bouwstenen voor 2030 aan de orde geweest. Met het bestuur is afgesproken dat ieder jaar een ‘update’ van het Portefeuilleplan in de raad besproken wordt en dat de wijkplanning hierin een prominentere rol moet spelen. De raad is van mening dat zij met deze afspraak op een toegankelijke wijze kan bewaken hoe het bestuur op de voortgang van het portefeuilleplan stuurt. In de kwartaalrapportages staan de relevante gegevens over de bedrijfsvoering, de projectontwikkeling en belangrijke externe ontwikkelingen. Daarbij wordt ook een overzicht gegeven van de lopende projecten. De raad bespreekt dit projectenoverzicht gespiegeld aan de Begroting en de Meerjarenprognose. De rapportages zijn uitgebreid aan de orde geweest tijdens drie vergaderingen. Op basis van de gegeven informatie constateerde de raad dat Mitros veel projecten niet realiseert binnen de afgesproken termijn. De conclusie van de raad is dat er binnen Mitros sprake is van planningsoptimisme. De raad heeft daarover zijn zorgen meerdere malen uitgesproken. Dit aspect is meegewogen bij de herijking van het besturingsmodel van Mitros. Voorts is het reviewtraject naar het proces van de acquisities van onroerend goed, inclusief de onderliggende projecten afgerond in eerste helft van het verslagjaar. Op grond van dit onderzoek zijn de procedures rond de vastgoedtransacties aangescherpt en de rapportages omtrent de interne beheersing versterkt. Ook is besloten met bepaalde partijen geen zaken te doen. Het integriteitsbeleid was een belangrijk onderwerp van gesprek tijdens twee vergaderingen. In deze vergaderingen heeft de raad uitgesproken een verdieping te willen hebben van de inbedding van integriteit in de organisatie en werkwijzen. De raad is van mening dat het beleid voldoende waarborgen moet bieden voor het voorkomen van niet-integer gedrag. Ook de volgende onderwerpen zijn gedurende het verslagjaar besproken: het Europadossier, de nieuwe regelgeving inzake de (her)benoemingen van bestuurders en commissarissen, de herzieningswet Woningwet, het continuïteitsoordeel / solvabiliteitsoordeel CFV, diverse organisatievraagstukken en het verslag van de bespreking van het jaarverslag van de Klachtencommissie. Besluiten In de vergadering van april zijn het jaarverslag en de jaarrekening ter bespreking aan de orde geweest, in aanwezigheid van de accountants. De Jaarrekening 2010 is opgesteld op basis van nieuwe richtlijnen. Het bestuur heeft in deze bijeenkomst uitgelegd wat de reden is om in deze fase de nieuwe waarderingsmethodiek te gebruiken. Het gebruik van deze richtlijnen geeft meer mogelijkheden om goed te sturen op de waarde van het vastgoed en het wordt makkelijker financiering aan te trekken voor het niet-staatssteundeel op basis van de werkelijke waarde. Zowel de leden van de AC Financiën als de accountants hebben een positief advies gegeven op het gebruik van de nieuwe waarderingsgrondslagen. In de junivergadering verleende de raad het

54

bestuur formeel decharge voor het gevoerde beheer. Ook keurde de raad de Jaarrekening 2010 goed, evenals het Jaarverslag 2010 en het Volkshuisvestingsverslag 2010. Naast de goedkeuring van de jaarrapportages nam de raad in 2011 nog een aantal belangrijke beslissingen. Zo stelde de raad het nieuwe RvC-reglement en het toetsingskader vast, en nam hij een besluit over de beloning van de RvC. Verder gaf de raad zijn akkoord op het bestuursbesluit om de samenwerking met de SSH inzake Jebber CV te beëindigen. Om diverse redenen heeft het bestuur de samenwerking inzake Jebber heroverwogen en in goede harmonie met de SSH besloten dat Mitros zich terugtrekt uit Jebber. In december 2011 heeft de raad ingestemd met de Begroting 2012. Van de begroting maken ook de Beleidsbrief 2012, in concept al in september 2011 vastgesteld, het Treasuryjaarplan 2012 en de Meerjarenbegroting 2012 deel uit. In de Beleidsbrief wordt beschreven in hoeverre de ambities uit Waardevol Wonen zijn gerealiseerd en – met name – waar Mitros het volgende jaar focus moet aanbrengen. De RvC benadrukte de noodzaak om de komende jaren scherp te focussen op het vergroten van de klanttevredenheid en het realiseren van de geplande renovatieopgave. Zoals genoemd in paragraaf ‘Onderzoek topstructuur’ heeft de raad in het najaar in het licht van de veranderde bestuurssituatie een tweetal belangrijke besluiten genomen. In de zomer heeft de RvC een extern bureau geselecteerd om het onderzoek naar de topstructuur van Mitros uit te voeren. Dit heeft geresulteerd in het advies ‘Nieuwe topstructuur equipeert Mitros voor de toekomst’. Globaal houdt dit advies het volgende in: a. een betere aansluiting van het bestuur op de operatie door het samenvoegen van de bestuurs- en directielagen, zodat operational excellence beter bereikt kan worden; b. lokale verankering door het werken met gebiedsteams; c. een heldere verdeling van taken en verantwoordelijkheden tussen de woonbedrijven, het onderhoudsbedrijf (MOG) en het ontwikkelbedrijf (MPO); d. de organisatie proberen zo lean and mean mogelijk te maken. In september is de raad in hoofdlijnen akkoord gegaan met dit advies. De RvC constateerde echter op basis van dit onderzoek dat er een belangrijk vraagstuk ligt rond de ‘span of control’ van het bestuur, mede in relatie tot de gewenste cultuurverandering en het terugbrengen van het aantal managementlagen, waardoor de directie dichter op de operatie komt te zitten. Om die reden heeft de RvC het externe bureau verzocht om een aantal bestuursmodellen nader uit te werken. Op basis van dit vervolgonderzoek heeft de raad in november een voorgenomen besluit genomen over de inrichting van de topstructuur (zie ook paragraaf 13.2). Belangrijke elementen daarvan zijn een collegiaal bestuur en binnen het bestuur drie functies. Oordeel Het oordeel over de prestaties en het functioneren van Mitros in 2011 kent vele gezichten. Waardering heeft de Raad van Commissarissen voor het feit dat de klanttevredenheid in 2011 is gestegen en dat een aanzienlijk aantal nieuwbouw- en renovatieprojecten is gestart, onderhanden is en is opgeleverd in 2011. Elders in dit jaarverslag leest u daar meer over. Het positieve effect van door Mitros ontwikkeld maatschappelijk vastgoed wordt steeds meer zichtbaar en tastbaar. De leefbaarheid in diverse wijken ontwikkelt zich positief. Op het gebied van duurzaamheid zijn ook in 2011 weer substantiële stappen gezet, waaronder uitbreiding van het areaal daken met zonnecellen. Het onverhuurde deel van de portefeuille maatschappelijk vastgoed bleef relatief beperkt. Ook werd in moeilijke marktomstandigheden een aanzienlijk aantal woningen verkocht, waarmee investeringsmiddelen werden vrijgespeeld. Van andere orde, maar niet minder belangrijk: de financieel-economische besturing en beheersing en het bijpassende risicomanagement werden, mede naar aanleiding van de calamiteiten in de corporatiesector, aanzienlijk aangescherpt. Helaas moest de Raad van Commissarissen samen met het bestuur ook vaststellen dat na jaren van extra onderhoud en renoveren een te groot deel van het bezit van Mitros nog niet op orde is. Bij nadere analyse bleek een aantal basisprocessen niet ‘in control’. Ook stelde de Raad van

55

Commissarissen vast dat de organisatie nog steeds leidt aan ‘planningsoptimisme’: de realisatie van diverse projecten en activiteiten blijft nog te vaak achter bij de voornemens uit het portefeuilleplan. In de tweede helft van 2011 is Mitros een fase van heroriëntatie gestart om de gesignaleerde uitdagingen aan te pakken. Het geeft de Raad van Commissarissen veel vertrouwen dat bestuur en medewerkers met groot elan aan die veranderopgave invulling geven. De Raad van Commissarissen prees zich ook in 2011 gelukkig met betrokken en kritische huurders belangenorganisaties en andere stakeholders. Met hun meedenken en kritiek droegen zij bij aan een beter bestuur en toezicht. Utrecht, april 2012 Raad van Commissarissen Stichting Mitros

13.4 Samenstelling Onafhankelijkheid Conform de in de Goverancecode Woningcorporaties aangeduide criteria (bepalingen III 2.2) waakt de raad ervoor dat de meerderheid van zijn leden onafhankelijk is. De raad is zodanig samengesteld dat de leden ten opzichte van elkaar, het bestuur en welk deelbelang dan ook onafhankelijk en kritisch kunnen functioneren en hun taak naar behoren kunnen vervullen. In de praktijk hebben de leden van de raad geen nevenfuncties die tegenstrijdig zijn aan het belang van Mitros. Met andere woorden, er is een waarborg dat de leden van de raad op onafhankelijke wijze tot hun oordeel kunnen komen. Commissarissen melden nieuwe (neven)functies en bespreken die in de raad. De RvC concludeert dat alle leden in het verslagjaar aan deze criteria hebben voldaan en onafhankelijk hun taak hebben uitgeoefend. De RvC heeft de integriteitscode die Mitros hanteert, indertijd goedgekeurd en ook voor de raad van toepassing verklaard. Alle relevante stukken over de RvC staan op de website van Mitros vermeld en worden steeds geactualiseerd. Profielen De werkwijze en de gewenste samenstelling heeft de raad geregeld in een reglement. Het RvCreglement is april 2011 vastgesteld. In het reglement staan voor alle commissarissen profielen. Deze worden regelmatig geactualiseerd. Het algemeen profiel van de commissarissen bestaat uit:  een groepsprofiel: in zijn totaliteit beschikt de raad op bestuurlijk niveau over diverse vakinhoudelijke deskundigheden, op academisch niveau en op specifieke gebieden het bestuur één stap vooruit;  een algemeen achtergrondprofiel: breed netwerk en een brede maatschappelijke belangstelling, naast niveau, kennis en ervaring passend bij het (scherp) kunnen toezicht houden in de corporatiesector en een onberispelijke staat van dienst alsmede geen problemen rond belangenverstrengeling;  een competentieprofiel: zeven competenties rondom onder andere analytisch vermogen, adviesvaardigheid, helikopterview, oordeelsvermogen, omgevingsbewustzijn, doelgerichte samenwerking en communicatieve vaardigheden. Benoemingen Bij elke (her)benoeming volgt de raad de profieleisen (inclusief de procedure) strikt, houdt de profielen kritisch tegen het licht en actualiseert deze zo nodig. Bovendien stelt hij vast op welk deskundigheidsgebied een (nieuwe) commissaris nodig is. De werving van nieuwe commissarissen gebeurt openbaar.

56

Commissarissen worden doorgaans per 1 juli van een jaar (her)benoemd of treden dan af. De benoeming is in principe voor één periode van vier jaar; er vindt maximaal één herbenoeming plaats. Drie commissarissen worden op voordracht benoemd; twee op voordracht van de gezamenlijke huurdersorganisaties en één op voordracht van de Ondernemingsraad. Deze commissarissen hebben gedurende het jaar regelmatig contact met de partij die hen heeft voorgedragen. Per 1 juli 2011 werd mevrouw Dijkstra herbenoemd als lid van de RvC op gezamenlijke voordracht van de huurdersorganisaties VBN en Mitropool. De procedure van de herbenoeming is gedaan conform de in 2010 vastgestelde ‘Procedure voordracht lid Raad van Commissarissen door huurdersorganisaties’. Haar deskundigheidsgebied is volkshuisvesting en vastgoedontwikkeling. Tevens werd per 1 juli 2011 mevrouw Vogelaar benoemd tot lid van de RvC, op voordracht van de Ondernemingsraad, en wel op basis van de deskundigheidsgebieden volkshuisvesting, organisatieontwikkeling / HRM en governance. De werving is verlopen op basis van de vastgestelde ‘Overeenkomst OR/RvC inzake benoeming lid RvC’ van 25 oktober 2010. Mevrouw Vogelaar maakt deel uit van de auditcomissie Wonen. De heer De Jong trad af als commissaris per 8 juni 2011, omdat zijn zittingstermijn was verlopen. Hij was lid van de raad sinds 2002 en was benoemd op voordracht van de OR. De heer De Jong werd als vicevoorzitter opgevolgd door de heer Dijkshoorn en als voorzitter van de Remuneratiecommissie door mevrouw Kieft. Vooruitlopend op het reglementair aftreden van de huidige voorzitter van de RvC per 1 juli 2012 heeft de raad in de decembervergadering mevrouw Vogelaar benoemd tot voorzitter van de RvC per 1 juli 2012 of zoveel eerder als een nieuwe directievoorzitter in dienst treedt. Overzicht leden Raad van Commissarissen Naam Mr. G.J.A.M. van der Vossen RC (voorzitter)

Drs. M.W. Dijkshoorn (vicevoorzit ter)

Voordracht -

-

(Neven)functies

Deskundigheid

Vennoot Holland Consulting Group  Lid RvC Stichting Waterweg Wonen  Lid RvT Stichting DOEN, Voorzitter RvT Stichting Triodos-Doen  Lid Commissie Musea Raad voor Cultuur  Lid bestuur Stichting Kunst in het Stationsgebied (Utrecht)

 

  

 

        

Directeur Bente Vooruit BV Directeur MartAnSa BV Lid van de Commissie Intern Toezicht van het PF PKN Lid RvC PGGM Voorzitter RvC Goudse Verzekeringen Lid RvC MediRisk Lid Bestuur PF Stork Lid RvC Monuta Voorzitter RvA Pensioen Bestuur & Management Lid Bestuur Pharm Access Voorzitter jury Johan de Witt prijs van het Actuarieel Genootschap Voorzitter RvA AEMAS UvA

  

    

Corporate Governance Strategieontwikkeling en -implementatie Integrale & Financieeleconomische besturing Financiering & Risicomanagement Complexe organisatievraagstukken en transacties Corporate Governance Strategie- en organisatieontwikkeling Financiering en Riskmanagement Financieel-economische zaken Personeelsbeleid en medezeggenschap Management Development Publiek Private Sector

Benoemd Aftredend 2004 2012

2010

57

2013*

Naam J. Th. Blok

Voordracht -

(Neven)functies        

Mw. M. F. Dijkstra

HO**

  

Deskundigheid

Directeur Blok&Ko (Toezicht, advies, coaching) Lid Bestuur Stichting Pierre Bayle Monument Rotterdam Lid Bestuur Arie Kreuk Stichting Lid Bestuur Stichting Museumwerf Vreeswijk Nieuwegein Lid RvC Stichting Nijestee Groningen Lid RvC Moes Holding BV Zwolle Lid RvC Groothandelsgebouwen NV Rotterdam Lid Algemeen Bestuur Stichting Forum voor Stedelijke Vernieuwing

     

Bouw- en vastgoedmarkt Project-/gebiedsontwikkeling Stedelijke Vernieuwing Strategie en Marketing Coaching Talentontwikkeling

Lid RvC woningcorporatie Elkien Lid Bestuur Stichting De Engelbewaarder Voorzitter Stichting Begeleiding Werk- en Woonorganisaties

    

Volkshuisvesting/RO Vastgoedontwikkeling Architectuur Organisatieontwikkeling Coaching

2008

2015

Volkshuisvesting / RO Organisatieontwikkeling Veranderprocessen Strategieontwikkeling Communicatie Financieel-economische zaken Accountancy Interne organisatie en organisatieontwikkeling Vastgoed en grondexploitatie Informatisering

2009

2012*

2006

2014

Mw. M. H. Kieft

HO**

 

Martje Kieft Interimmanagement Lid voordrachtscommissie bestuur VTW

   

J. Kiers

-



Directeur Westmaden Holding BV en haar dochters: Cerise Financieel Management BV en Cerise Investments BV Lid directie Alfa Film Services BV (via Cerise) Lid Raad van Advies vastgoedmaatschappij Mill Lofts CV Lid van het Bestuur van Stichting Princehof Vastgoedfondsen Lid RvC woningcorporatie Domesta



   

Benoemd Aftredend 2009 2013*

   

58

Naam Mw. Drs. C.P. Vogelaar

Voordracht OR**

(Neven)functies           

Deskundigheid

Zelfstandig Adviseur/Interimmanager Voorzitter bestuur LVG (Landelijke Vereniging Georganiseerde eerste lijn) Voorzitter RvC Cition BV (parkeerbeheer Amsterdam) Lid RvC Mn Services (pensioenuitvoerder) Voorzitter bestuur Nisa for Nisa (vrouwencentrum AmsterdamSlotervaart) Lid RvT Stichting Resto VanHarte Lid RvA Fourstar Groep (Europees opererend re-integratiebedrijf) Lid Klachtencommissie Governance en beloning MBO Lid Adviesraad RAI vereniging Lid Adviesraad kappersbrancheorganisatie ANKO Lid Visitatie Commissie voormalig rijksmusea

     

Volkshuisvesting Wijkontwikkeling Organisatieontwikkeling / HRM Corporate Governance Strategieontwikkeling Publiek-private samenwerking

Benoemd Aftredend 2011 2015*

* = herbenoembaar (commissarissen treden af per 1 juli van een kalenderjaar) **: OR = Ondernemingsraad; HO = Huurdersorganisaties

De Remuneratiecommissie bestaat uit mevrouw Kieft (sinds 8 juni 2011 voorzitter) en de heer Van der Vossen. De auditcommissie Wonen bestaat uit mevrouw Dijkstra (voorzitter), mevrouw Kieft en de heer Blok. Per 8 juni 2011 verlaat mevrouw Kieft de auditcommissie Wonen en wordt zij agendalid. Mevrouw Vogelaar is per 1 juli 2011 lid van de AC Wonen. De auditcommissie Financiën bestaat uit de heer Kiers (voorzitter) en de heer Dijkshoorn. Beloning De raad stelt de bezoldiging van de leden van de RvC vast. Deze is niet afhankelijk van de resultaten van de corporatie. De beloning van de commissarissen past binnen de honoreringscode van de VTW. Daarbij heeft de raad besloten dat elke commissaris in 2011 bruto € 10.710 ontvangt, de vicevoorzitter een toeslag van 20% daarop en de voorzitter een toeslag van 40%. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd. De leden krijgen geen vaste onkostenvergoeding. Wel kunnen zij kosten in redelijkheid gemaakt in verband met hun functioneren, evenals reis- en verblijfskosten, declareren. Uitgaven t.b.v. Raad van Commissarissen

Vergoedingen en onkosten (incl. BTW)

2011

2010

€ 97.209

€ 88.594

Het verschil in uitgaven ten opzichte van 2010 is te verklaren uit het feit dat er meer reiskosten en onkosten gemaakt zijn in 2011.

59

Auditcommissies De RvC kan uit zijn midden auditcommissies vaststellen die de besluitvorming van de RvC voorbereiden en elk een eigen reglement hebben. De RvC van Mitros kent drie auditcommissies: Financiën, Wonen en Remuneratie. De commissies bespreken onder andere de rapportages, de begroting, het jaarverslag, het toetsingskader, de oordelen van de externe toezichthouders en een veelheid aan onderwerpen. Naast de besluitvoorbereiding richten de commissies, elk vanuit hun eigen deskundigheid, zich ook op het adviseren van bestuur en management. De Commissie Wonen kwam vier maal bij elkaar in het verslagjaar. Ze sprak onder andere over het huurprijsbeleid, de wijkaanpak (inclusief diverse fietsexcursies in de wijken) en de woonruimteverdeling. Ook kwam het VvE-beheer aan de orde. Er werd aandacht besteed aan de bespreking van de kwartaalrapportages. Het Jaarverslag en de Jaarrekening 2010 zijn besproken in het apriloverleg. De Commissie Financiën kwam vijf maal bij elkaar, waarvan tweemaal in een extra bijeenkomst voor de bespreking van de nieuw gehanteerde methodiek in de jaarrekening. In de reguliere bijeenkomsten stonden onder andere de volgende onderwerpen op de agenda: Jaarverslag en Jaarrekening 2010, het Verbindingsstatuut, de Treasuryrapportage, het Toetsingskader en het continuïteitsoordeel en solvabiliteitsoordeel CFV en de kwartaalrapportages. Ook zijn het Tax Control Frame Work en het Investeringsstatuut besproken. De controleopdracht en de evaluatie van het proces jaarrekening zijn in het bijzijn van de externe accountants besproken. In een gecombineerde bijeenkomst van de auditcommissie Wonen en de auditcommissie Financiën zijn de aanwezige leden ingelicht over het traject om renovaties versneld aan te besteden en over de stand van zaken van de kantoorhuisvesting van Mitros. De leden hebben hun zorgen geuit over de haalbaarheid van het genoemde versnellingstraject. In de najaarsbijeenkomsten van zowel de auditcommissie Wonen als de auditcommissie Financiën is het onderzoek door externe adviseurs over het onderhoudsproces besproken. De Remuneratiecommissie neemt de werkgeversrol richting het bestuur voor zijn rekening en hield zich bezig met het herzien van het eigen reglement en de wervingsprofielen van de nieuw aan te trekken statutaire directie en leden van de RvC. De commissies maken verslagen van hun overleggen. De voltallige raad ontvangt deze verslagen ter informatie of ter voorbereiding bij de RvC-vergaderstukken. Verklaring Aan de stakeholders van de Stichting Mitros, De Raad van Commissarissen heeft kennisgenomen van het verslag van het bestuur over het boekjaar 2011 en heeft de jaarrekening over 2011 goedgekeurd. De door het bestuur opgemaakte jaarrekening over 2011 omvat de balans, de resultatenrekening en de daarbij behorende toelichting. De jaarrekening is door PricewaterhouseCoopers Accountants N.V. gecontroleerd en van een goedkeurende accountantsverklaring voorzien. De Raad van Commissarissen kan zich met deze stukken verenigen en heeft de jaarrekening 2011 overeenkomstig vastgesteld, welke vaststelling overeenkomstig de statuten de voorzitter van het bestuur en de Raad van Commissarissen voor het gehouden toezicht tot volledige decharge zal strekken.

60

Met de goedkeuring van de jaarrekening van de stichting Mitros en de in de jaarrekening voorgestelde resultaatbestemming bedraagt het jaarresultaat over het verslagjaar 2011 € 14,6 miljoen negatief. Utrecht, 25 april 2012 De Raad van Commissarissen van Mitros,

Mr. G.J.A.M. van der Vossen RC, voorzitter

Drs. M.W. Dijkshoorn, vicevoorzitter

J.Th. Blok, lid

M.F. Dijkstra, lid

M.H. Kieft, lid

J. Kiers, lid

Drs. C.P. Vogelaar, lid

61

Deel VI Het Bedrijf

62

14

Organisatie

14.1 Organogram De Stichting Mitros kende in 2011 de volgende organisatiestructuur:

14.2 De organisatie Strategische ontwikkeling In juni kondigde de Raad van Bestuur grote veranderingen aan binnen het bestuur van Mitros. Voorzitter, de heer De Langen, verruilde per 1 oktober Mitros voor collega-corporatie Stadgenoot. Op 24 november nam Mitros afscheid van de heer Woertman. Hij is 17,5 jaar bestuurder geweest bij Mitros en haar rechtsvoorgangers. De Raad van Commissarissen (RvC) van Mitros heeft voor een nieuwe toekomstige topstructuur gekozen (zie paragraaf 13.3). De heer Rötscheid geeft als tijdelijke bestuursvoorzitter leiding aan de overgang van het huidige bestuur naar de nieuw te vormen directie in 2012. Management Development In april 2011 heeft de tweede groep operationeel leidinggevenden en medewerkers die vanuit de Strategische Personeelsplanning (SPP) aangemerkt zijn als potentieel management, de Management Leergang van Mitros afgerond. Hiermee zijn alle operationeel managers opgeleid. Voor het middenkader is gekozen voor de vorm van een ontwikkelprogramma. Samen met hen en de directie zijn ontwikkelthema’s geïnventariseerd. In oktober 2011 is het middenkaderprogramma met zestien deelnemers van start gegaan. Onderzoek omgangsvormen Bestuur en directie van Mitros streven ernaar dat Mitros een organisatie is met een prettige sfeer en omgangsvormen waarbij medewerkers zich veilig voelen. Om te peilen hoe het hiermee stond, heeft Mitros in het najaar van 2011 een onderzoek laten uitvoeren naar de omgangsvormen onderling, de omgang met de klant en de omgang met intregriteitsvraagstukken. Het onderzoek werd uitgevoerd door Bezemer & Kuiper. De resultaten zijn begin 2012 bekend.

63

14.3 Beleid Bezwaar en beroep Medewerkers van Mitros kunnen bezwaar maken tegen een door of namens het bestuur genomen besluit in het kader van functiewaardering en prestatiemanagement. In 2011 is het reglement vernieuwd. Daarmee kent Mitros nu een eenduidige en heldere bezwaarprocedure voor Mitrosmedewerkers. Ongewenste omgangsvormen Omdat de gevolgen van ongewenste omgangsvormen groot kunnen zijn, is zorgvuldigheid een eerste vereiste. Die zorgvuldigheid denkt Mitros te waarborgen met een in 2011 vernieuwd protocol Ongewenste omgangsvormen. Met dit protocol en de daarbij behorende klachtenprocedure wil Mitros volstrekte duidelijkheid bevorderen over haar beleid en de gevolgen van ongewenste omgangsvormen. Daarbij heeft het slachtoffer recht op bescherming door Mitros en de beschuldigde recht op een zuivere procedure met hoor en wederhoor. Daarnaast is gekozen om over te stappen van interne vertrouwenspersonen naar een externe vertrouwenspersoon. Deze heeft een specifieke taak en deskundigheid op het gebied van ongewenste omgangsvormen. Werktijdenregeling In 2011 is een nieuwe werktijdenregeling voor Mitros vastgesteld. Door goed gebruik te maken van de mogelijkheden in de CAO is het nu mogelijk te komen tot vrijere arbeidspatronen. Hierdoor krijgt Mitros de kans de dienstverlening aan de klant te verbeteren en tegelijkertijd meer tegemoet te komen aan wensen van medewerkers om arbeidspatronen beter aan te kunnen passen aan hun persoonlijke situatie. Daarmee wordt Mitros een interessantere speler op de arbeidsmarkt.

14.4 Personele bezetting Het totaal aantal medewerkers in loondienst is in vergelijking met het voorgaande jaar vrijwel gelijk gebleven. Dit komt voornamelijk door het vaststellen van de formatie in maart 2011. Hierdoor zijn de bezetting en de formatiebegroting gelijk gebleven. De groei in aantal inleenkrachten valt grotendeels te wijten aan het vervangen van medewerkers bij langdurige verzuim (ziekte en zwangerschapsverlof) en het inhuren van projectmedewerkers voor de projecten VIA (verbetering ICT-applicaties) en De Versnelling. Samenstelling bezetting per 31 december

2011

2010

Aantal Vast contract Tijdelijk contract Totaal in loondienst Uitzend-/inleenkrachten Totaal

fte

2009

Aantal

fte

Aantal

fte

348

322,6

340

314,2

326

292,8

56

52,2

63

58,8

48

52,5

404

374,8

403

373,0

374

345,3

31

23

35

435

426

409

64

14.5 Ziekteverzuim en arbozaken Ziekteverzuim De ziekmeldingsfrequentie (het aantal keer dat een medewerker zich over een periode van twaalf maanden ziek meldt) is iets gedaald. Dat het ziekteverzuimpercentage toch is gestegen, ligt dus aan het aantal gevallen langdurig verzuim. Door de P&O-adviseur aan te wijzen als caseregisseur, probeert Mitros de periode van langdurig verzuim te verkorten. Daar waar mogelijk zet Mitros medewerkers na een langdurige ziekteperiode in op passende, andere werkzaamheden. Verzuimpercentage* en meldingsfrequentie

* exclusief zwangerschapsverlof

Als iemand zich vaak ziek meldt (drie keer per jaar, of twee keer per half jaar), voert de leidinggevende een verzuimgesprek met de medewerker om boven water te krijgen wat hiervan de reden is. Het doel is voornamelijk het doorbreken van het verzuimpatroon, maar ook het gesprek over de toekomst van de medewerker bij Mitros staat hierin centraal. Vitaal doorwerken tot 65, 66 of 67 jaar is een gezamenlijke verantwoordelijkheid. RI&E In 2011 heeft Mitros op twee van haar vijf locaties een Risico Inventarisatie & Evaluatie (RI&E) laten uitvoeren. De resultaten daarvan zijn verwerkt in het arbo-jaarplan 2012 dat door het arboteam wordt bewaakt.

14.6 Ondernemingsraad De ondernemingsraad en het bestuur streven er beide naar dat er open en goed overleg plaatsvindt. De ondernemingsraad wil op een constructieve manier invulling geven aan zijn taken en legt het accent op taken die deel uitmaken van het organisatie- en personeelsbeleid. Om het overleg met het bestuur meer inhoud te geven heeft de OR dit jaar daarom een aantal voor de OR belangrijke thema’s benoemd. Deze thema’s zijn goed bediscussieerd in de overlegvergaderingen en hebben aan de kant van bestuur en OR meer inzicht opgeleverd in de problemen die er spelen en de mogelijke oplossingen hiervoor. De ondernemingsraad en het bestuur hebben daarnaast het afgelopen jaar een aantal instemmingsverzoeken behandeld. Zo zijn ondermeer verzoeken tot invoeren van een nieuwe regeling bezwaar- en beroep en een nieuwe werktijden- en verlof- en overurenregeling aan de orde gekomen.

65

In juni 2011 is het door de OR voorgedragen lid van de Raad van Commissarissen gestopt. De OR heeft in goed overleg met de RvC een nieuw lid geworven, mevrouw C.P. Vogelaar, die in juni is gestart. Het vertrek van twee bestuurders is aanleiding geweest om de topstructuur van Mitros eerder dan verwacht onder de loep te nemen. De OR heeft een eigen mening gevormd over de huidige topstructuur en de kansen tot verbetering van Mitros. De mening van de OR heeft meegewogen bij de beslissing om te komen tot de eerder genoemde nieuwe bestuursstructuur. De OR neemt deel in de adviescommissie bij de selectieprocedure van de nieuwe bestuurders. De verandering van de topstructuur heeft tevens een organisatiewijziging tot gevolg. De ondernemingsraad is hier nauw bij betrokken en volgt ontwikkelingen op de voet. Hiertoe voert de OR tweewekelijks overleg met het transitieteam dat de organisatiewijziging trekt. De verdere uitwerking van deze organisatiewijziging staat in 2012 bovenaan de agenda van de OR.

66

15

Jaarrekening

15.1 Jaarresultaat 2011 Jaarrekening 2011

Begroting 2011

Jaarrekening 2010*

Bedragen x € 1.000 Bedrijfsopbrengsten

168.864

168.600

167.446

-119.381

-117.000

-112.032

49.483

51.600

53.166

Resultaat onroerendgoedportefeuille

-36.102

-92.800

-111.143

Financieringsresultaat

-24.480

-28.600

-24.591

Resultaat deelneming

-1.619

0

-25

Belastingen

-1.905

0

3.655

-14.623

-69.800

-76.691

Bedrijfslasten

Exploitatieresultaat

Jaarresultaat

*vanwege een andere manier van presenteren van de jaarcijfers vanaf 2011 wijken de cijfers in deze kolom af van de cijfers uit het jaarverslag 2010.

Exploitatieresultaat Bovenstaande tabel laat zien dat Mitros over 2011 een positief exploitatieresultaat van € 49 miljoen heeft. Het exploitatieresultaat heeft betrekking op alle baten en lasten die samenhangen met de reguliere exploitatie van de woningportefeuille van Mitros, inclusief de bijbehorende rentelasten. Ten opzichte van 2010 is het exploitatieresultaat in 2011 licht verslechterd . Dit komt voornamelijk doordat Mitros bezig is met een aantal omvangrijke organisatieprojecten, zoals het verbeteren van de ICT systemen en het labelen van alle woningen met een EPA label. Jaarrekening 2011

Begroting 2011

Jaarrekening 2010*

Bedragen x € 1.000 Verkoopopbrengst bestaande bouw

10.990

11.146

12.465

5.725

3.100

7.863

Afwaardering onrendabele investeringen

-16.111

-136.500

-138.211

Mutatie actuele waarde

-36.705

29.454

6.739

Resultaat onroerendgoedportefeuille

-36.102

-92.800

-111.143

Verkoopresultaat koopwoningen

*vanwege een andere manier van presenteren van de jaarcijfers vanaf 2011 wijken de cijfers in deze kolom af van de cijfers uit het jaarverslag 2010.

67

Resultaat vastgoedportefeuille De waarde van de vastgoedportefeuille eind 2011 is nagenoeg gelijk aan de waarde van de vastgoedportefeuille eind 2010. Toch vertoont de ontwikkeling van de vastgoedwaarde in 2011 een hoge dynamiek, met elkaar deels compenserende effecten. Zo is de maximaal redelijke huur door het toevoegen van de schaarstepunten en punten vanwege energielabels hoger dan vorig jaar. Ook zijn de kosten koper door de verlaging van de overdrachtsbelasting afgenomen van 7% naar 3%. Daar staat tegenover dat het risicoprofiel in de markt, mede gezien de slechte marktomstandigheden en het uitblijven van het gewenste effect rondom de overdrachtsbelasting, aanzienlijk is toegenomen. Dit uit zich in een stijging van de disconteringsvoet met 50 basispunten. Ook is de mutatiegraad voor het derde jaar op rij afgenomen. Beide ontwikkelingen hebben een negatief effect op de vastgoedwaarde. De slechts geringe stijging in de vastgoedwaardering maakt dat Mitros haar investeringen in de vorm van renovaties en de oplevering van nieuwbouwwoningen niet terug ziet in de waarde. Bij het buiten beschouwing laten van deze investeringen bij de totale waardeverandering, blijft er per saldo een negatieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) over van € 36 miljoen.

15.2 Financiële continuïteit en meerjarenperspectief Voor de financiële continuïteit is het van belang dat Mitros altijd aan haar financiële verplichtingen kan voldoen. Daarnaast is het belangrijk dat Mitros financiering kan aantrekken om haar omvangrijke nieuwbouw- en renovatieprogramma te realiseren. Om de financiële gezondheid te beoordelen wordt, zowel door Mitros intern als door het WSW, naar twee belangrijke graadmeters gekeken : de ‘interest coverage ratio’ (ICR) en de (normatieve) operationele kasstroom. De ‘interest coverage ratio’ (ICR) De ICR drukt de verhouding uit van de operationele kasstroom (voor de fictieve 2% normaflossing) en de rentelasten. Ofwel kan Mitros de rentelasten betalen uit het saldo van de 'gewone' inkomsten en de 'gewone' uitgaven. Een ICR van 1,0 geeft aan dat dit saldo gelijk is aan de (netto) rentelasten. Intern houdt Mitros een minimumeis van 1,4 aan. Hiermee bouwt zij een marge in, zodat ze bij een neerwaartse tendens nog kan bijsturen. Het WSW hanteert, door rekening te houden met twee procent aflossingsfictie, ook een ICR van ongeveer 1,4. Door het grote investeringsprogramma in nieuwbouw en renovatie stijgen de rentelasten de komende jaren, waardoor de ICR daalt. Echter de ICR-grafiek geeft aan dat Mitros de komende jaren aan de interne eis en de eis van het WSW zal voldoen. 2 1,5 1 0,5 0 2011

2012

2013

2014

Rentedekkingsgraad (ICR) *

2015

2016

ICR eis

(Normatieve) operationele kasstroom Het kasstroomverloop geeft een meer direct inzicht in de financiële slagkracht. Een belangrijke graadmeter is de operationele kasstroom na normatieve aflossing. Met andere woorden, in welke mate is de kasstroom uit bedrijfsoperaties toereikend om de rente en aflossing van afgesloten

68

leningen te kunnen betalen? Voor de aflossing is hierbij, conform de richtlijnen van het WSW, normatief twee procent van de uitstaande (langlopende) schuldrestant gehanteerd. 30.000

25.000 20.000 15.000 10.000 5.000 2011

2012

2013

Operationele kasstroom - 2% aflossingsfictie *

2014

2015

2016

Operationele kasstroom *

Bovenstaande grafiek laat zien dat de genormaliseerde kasstroom de komende jaren afneemt. Dit is het gevolg van het omvangrijke investeringsvolume, waardoor zowel de rentelasten als de normatieve aflossing toenemen. Voor de komende jaren verwacht Mitros een positieve genormaliseerde kasstroom, waarmee Mitros voldoet aan de eisen van het WSW. Financiële continuïteit conform Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) Op grond van het BBSH beoordeelt het CFV jaarlijks de financiële positie van Mitros. Het continuïteitsoordeel doet een uitspraak in hoeverre de investeringsambitie passend is bij de vermogenspositie. Het financiële beleid van Mitros stelt dat Mitros een A-corporatie wil blijven. Over 2011 heeft Mitros van het CFV een A2 oordeel gekregen. Dit betekent dat de voorgenomen activiteiten van de laatste twee jaar van de vijfjarige prognoseperiode de financiële positie van de corporatie in gevaar kunnen brengen. De begroting 2012 is zodanig opgesteld dat Mitros weer een A1 oordeel verwacht. Dit is echter wel onder voorbehoud van de invoering van de huurtoeslagheffing. Als deze heffing wordt ingevoerd, moet Mitros haar investeringsprogramma opnieuw beoordelen.

69

Deel VII Bijlagen

70

Jaarrekening

INHOUDSOPGAVE

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14.

Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming) Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011 Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011 Algemene toelichting Grondslagen voor waardering van activa en passiva Grondslagen voor bepaling van het resultaat Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling Toelichting op de geconsolideerde balans Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening Overige informatie Balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming) Winst- en verliesrekening over 2011 Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening Overige gegevens

72 74 75 76 81 89 95 97 110 116 118 120 121 124

71

1.

Geconsolideerde balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming)

Bedragen x € 1.000

REF.

31-12-2011 €

€

31-12-2010 €

€

Vaste activa Materiële vaste activa

8.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

8.757

8.211 8.757

Vastgoedbeleggingen

8.211

8.2.

Commercieel vastgoed in exploitatie

110.719

163.769

2.576.670

2.492.055

Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden

16.631

18.251

Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

84.256

79.156

Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging

2.788.276 Financiële vaste activa

2.753.231

8.3.

Deelnemingen

606

1.579

72

2.104

Leningen u/g

1.537

1.435

Te vorderen BWS-subsidies

1.318

1.907

11.623

6.989

Latente belastingvordering

Overige financiële vaste activa

15.156

14.014

Vlottende activa Voorraden

8.4.

21.457

25.347

Onderhanden projecten

8.5.

584

753

Vorderingen

8.6.

Huurdebiteuren

1.400

1.475

Overige vorderingen

8.480

7.958

Overlopende activa

1.524

1.915

Liquide m iddelen

Totaal

8.7.

11.404

11.348

27.231

18.975

2.872.865

2.831.879

72


REF.

31-12-2011 €

€

31-12-2010 €

€

Groepsverm ogen Eigen verm ogen

8.8.

Voorzieningen

8.9.

Voorziening onrendabele investering Voorziening deelnemingen

1.981.276

1.995.899

54.340

78.579

1.237

591 55.577

Langlopende schulden

79.170

8.10.

Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen

5.272

14.255

693.706

625.899

16.194

17.364

55

12

Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

715.227 Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

657.530

8.11. 3.225

0

Kortlopend deel langlopende schulden

49.200

38.000

Schulden aan leveranciers

28.245

12.961

Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal

2.118

469

10.983

10.874

1.979

396

25.035

36.580 120.785

99.280

2.872.865

2.831.879

73

2.

Geconsolideerde winst- en verliesrekening over 2011


REF.

2011 €

€

2010 €

€

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten

9.1.

149.552

147.179

Opbrengsten servicecontracten

9.2.

9.393

9.748

Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

9.3.

16.715

20.329

Geactiveerde productie eigen bedrijf

9.4.

6.262

6.845

Overige bedrijfsopbrengsten

9.5.

3.656

3.673

Som der bedrijfsopbrengsten

185.578

187.774

Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa

8.1.

1.948

1.103

Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

9.6.

16.111

138.211

4

382

Erfpacht Personeelskosten

9.7.

31.183

28.843

Huisvestingskosten

9.8.

2.059

1.639

Algemene kosten

9.9.

12.755

7.616

Onderhoudslasten

9.10.

43.477

45.070

Bijzondere w aardeveranderingen van vlottende activa

9.11.

0

62

Leefbaarheid

9.12.

3.930

4.600

Lasten servicecontracten

9.13.

9.095

9.177

Overige bedrijfslasten

9.14.

14.930

13.540

Som der bedrijfslasten Bedrijfsresultaat

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille

Financiële baten en lasten

9.15.

135.492

250.243

50.086

-62.469

-36.705

6.739

9.16.

Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen

5.464

5.110

-29.944

-29.701 -24.480

-24.591

-11.099

-80.321

Belastingen

9.17.

-1.905

3.655

Resultaat deelnemingen

8.3.

-1.619

-25

-14.623

-76.691

Resultaat na belastingen

74

3.

Geconsolideerd kasstroomoverzicht 2011


2011

2010

€

€

Kasstroom uit operationele activiteiten Bedrijfsresultaat

50.086

-62.469

Aanpassingen voor: Afschrijvingen Vrijval/dotatie voorzieningen Verkoopresultaat Koopgarant Waardemutaties vastgoedportefeuille

1.948

1.103

0

-7.202

219

967

16.111

137.138

Veranderingen in w erkkapitaal: Voorraden Vorderingen Kortlopende schulden (excl. Bankkrediet)

68.364

69.537

3.890

-19.873

-56

15.871

7.079

6.339

Kasstroom uit bedrijfsoperaties Ontvangen/betaalde intrest

10.913

2.337

79.277

71.874

-24.480

-24.591

Ontvangen dividend

0

0

Ontvangen/betaalde belasting naar de w inst

0

3.655

54.797

50.938

Kasstroom uit operationele activiteten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in materiele vaste activa Desinvesteringen in materiele vastie activa

-2.494

-3.906

0

0

-133.751

-116.587

Desinvesteringen in vastgoedbeleggingen

21.728

18.682

Investeringen in financiële vaste activa

-5.610

-6.941

1.463

6.953

Investeringen in vastgoedbeleggingen

Desinvesteringen in financiële vaste activa Kasstroom uit investeringsactiviteiten

-118.664

-101.799

Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ontvangsten uit langlopende leningen (nieuw e leningen)

122.000

121.000

Aflossing langlopende schulden

-51.976

-49.959

Schulden aan kredietinstellingen

3.225

-9.816

-1.126

-1.939

Aflossing overige langlopende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Mutatie geldmiddelen

72.123

59.286

8.256

8.425

18.975

10.550

Mutatie geldm iddelen Saldo liquide middelen 1 januari Netto kasstroom Saldo liquide middelen 31 december

8.256

8.425

27.231

18.975

75

4.

Algemene toelichting

4.1.

Algemeen

Woningcorporatie Mitros is een stichting met de status van “toegelaten instelling volkshuisvesting”. Zij heeft specifieke toelating in alle gemeenten in de provincie Utrecht, (te weten Abcoude, Amersfoort, Baarn, De Bilt, Breukelen, Bunnik, Bunschoten-Spakenburg, Eemnes, Houten, IJsselstein, Leusden, Loenen, Lopik, Maarssen, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Renswoude, Rhenen, De Ronde Venen, Soest, Woudenberg, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Veenendaal, Vianen, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist) in Gelderland (in de gemeenten Nijkerk, Barneveld, Ede, Wageningen en Scherpenzeel) en in Noord-Holland (in de gemeenten Blaricum, Bussum, Hilversum, Huizen, Laren, Muiden, Naarden, Weesp en Wijdemeren) en is werkzaam binnen de juridische wetgeving van uit de Woningwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. Stichting Mitros is gevestigd op de Einsteindreef 133 te Utrecht. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie en ontwikkeling van woningen. 4.2.

Fiscale eenheid

Mitros vormt per 1 januari 2008 met haar 100% dochtermaatschappijen een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. Tevens vormt Mitros met haar 100% dochtermaatschappijen, uitgezonderd ASKA Beheer BV, een fiscale eenheid voor de omzetbelasting. Hiervan is Stichting Mitros het groepshoofd. 4.3.

Grondslagen voor consolidatie

In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van Mitros en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Integraal in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen waarin beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. In het algemeen betreft het deelnemingen waarin het belang meer dan 50% bedraagt. Het aandeel van derden in het groepsvermogen en in het groepsresultaat wordt afzonderlijk vermeld. Proportioneel in de consolidatie worden opgenomen deelnemingen in entiteiten voor zover eenzelfde invloed op het beleid kan worden uitgeoefend als door elk der overige participanten. Looptijd en rechtsvorm zijn hierbij niet van belang. Waarderingsgrondslagen van groepsmaatschappijen zijn waar nodig gewijzigd om aansluiting te krijgen bij de geldende waarderingsgrondslagen voor Mitros. Daar waar van de gegevens in totaliteit geen belangrijke invloed uitgaat op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening is van correctie van de grondslagen afgezien. De in de consolidatie begrepen rechtspersonen en vennootschappen zijn: Volledig geconsolideerd 1. Mitros Holding BV te Utrecht (100%); Proportioneel geconsolideerd 2. WOM Noordwest Beheer BV te Utrecht (50%); 3. WOM Noordwest CV te Utrecht (50%); 4. Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%) 5. Stadsherstel Midden Nederland NV (50%) 6. Jebber Beheer BV te Utrecht (50%) (verkocht per 27 december 2011) 7. Jebber CV te Utrecht (50%) (geliquideerd per 27 december 2011)

76

Ad 1: Mitros Holding BV (100%) De vennootschap heeft formeel ten doel het verrichten van werkzaamheden op het gebied van volkshuisvesting, welzijn, zorg en dienstverlening, alsmede het deelnemen in, het op andere wijze een belang nemen in, het voeren van beheer over, het samenwerken met, het verlenen van diensten aan en het financieren van andere ondernemingen, van welke aard ook, het voor eigen rekening of voor rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, exploiteren, huren, verhuren, ontwikkelen en te gelde maken van onroerende zaken en andere registergoederen en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. Op dit moment vinden er binnen Mitros Holding BV geen andere activiteiten plaats dan het deelnemen in en het financieren van onderstaande 100% deelnemingen. Mitros Holding BV heeft de volgende 100% deelnemingen:  Mitros Projectontwikkeling BV te Utrecht;  Mitros Ontwikkeling BV te Utrecht;  BV Stichts Vervoercentrum te Utrecht;  Mitros ASKA BV te Utrecht;  Mitros ASKA Beheer BV te Utrecht. De activiteiten van deze 100% deelnemingen worden hieronder nader toegelicht:  In Mitros Projectontwikkeling BV zijn de ontwikkelactiviteiten van Stichting Mitros ondergebracht.  Binnen Mitros Ontwikkeling BV vinden geen activiteiten meer plaats. Deze BV zal in 2012 worden geliquideerd.  BV Stichts Vervoercentrum is economisch eigenaar van 40 Bedrijfs Onroerend Goed panden welke juridisch in eigendom zijn bij Stichting Mitros. Stichting Mitros beheert de panden.  Mitros ASKA BV is eigenaar van 240 woningen in Kanaleneiland. Deze woningen worden cq zijn deels gesloopt. Mitros ASKA BV neemt deel in de Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV.  Mitros ASKA Beheer BV neemt deel in Kanaleneiland Beheer BV. Kanaleneiland Beheer BV is beherend vennoot van Grondexploitatiemaatschappij Kanaleneiland CV. Ad 2: WOM Noordwest Beheer BV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap: WOM Noordwest CV; het voor eigen rekening of rekening van derden verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en het financieren van anderen en het stellen van zekerheid of het zich verbinden voor schulden van anderen, alsmede al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. WOM Noordwest Beheer BV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij beheert de panden van de WOM Noordwest CV. Ad 3: WOM Noordwest CV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het bevorderen van de stedelijke herstructurering in de wijk Noordwest in de gemeente Utrecht met het oog op verbetering van de leefbaarheid en de sociaaleconomische ontwikkeling in die wijk, alsmede het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, beheren, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende zaken en rechten waaraan deze zijn onderworpen, en al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De WOM Noordwest CV is een samenwerking van Stichting Mitros en de gemeente Utrecht. Zij is eigenaar en exploitant van 30 bedrijfspanden / woningen op de Amsterdamsestraatweg te Utrecht.

77

Ad 4: Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF (33 1/3%) De vennootschap heeft formeel ten doel het voor gezamenlijke rekening exploiteren van een ontwikkelingsbedrijf en al hetgeen daartoe behoort en daarmee in verband staat of daaraan bevorderlijk kan zijn en meer in het bijzonder de gezamenlijke ontwikkeling van het Plangebied en het (doen) realiseren en (doen) verkopen van de projectonderdelen I, III, IV en V bestaande uit woningbouw/appartementen, bedrijfs- en/of maatschappelijke ruimten. De vennootschap is een samenwerking tussen Proper-Stok Groep BV, Portaal Participaties BV en Stichting Mitros. In deze vennootschap is de gezamenlijke ontwikkeling van een aantal complexen op de As van Kanaleneiland ondergebracht. Ad 5: Stadsherstel Midden Nederland NV (50%) De vennootschap heeft formeel ten doel het beheren van vermogen en het beleggen van gelden in onroerende zaken, aandelen en obligaties, het kopen en verkopen van onroerende zaken, effecten en andere goederen en het ontwikkelen van projecten verband houdende met het vorenstaande; het (doen) financieren, ook door middel van het stellen van zekerheden, van andere ondernemingen, met name van die waarmee de vennootschap in een groep is verbonden; het deelnemen in-, zich financieel interesseren bij- of de directie voeren over andere vennootschappen of ondernemingen; al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De vennootschap is onder meer 100% aandeelhouder van Mitros Monumenten I BV en Mitros Monumenten II BV, waarin respectievelijk 77 gemeentelijke en 162 rijksmonumenten van Stichting Mitros zijn ondergebracht. Beide Monumenten BV’s beheren en exploiteren deze monumenten. De andere aandeelhouder van Stadsherstel Midden Nederland NV is stichting De Alliantie welke ook (een deel van) haar monumenten heeft ondergebracht in BV’s welke ook toebehoren aan deze NV. Ad 6: Jebber Beheer BV (50%) De vennootschap had ten doel het optreden als beherend vennoot van de commanditaire vennootschap: Jebber CV; het als beherend vennoot van Jebber CV verwerven, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, verbeteren, exploiteren en verhuren van onroerende goederen en rechten waaraan deze zijn onderworpen; het als beherend vennoot van Jebber CV verkrijgen van financieringen en (doen) financieren, ook door middel van stellen van zekerheden, van derden; en al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn. De aandelen in Jebber Beheer BV zijn per 27 december 2011 overgedragen aan S.S.H. BV, de andere aandeelhouder. Ad 7: Jebber CV (50%) De vennootschap had ten doel het verkrijgen, vervreemden, bezwaren, ontwikkelen, exploiteren en verhuren van onroerende goederen in het exploitatiegebied met de doorstroming op de woningmarkt als kerndoelen al hetgeen met het vorenstaande in de ruimste zin verband houdt of daartoe bevorderlijk is. Vanwege de overdracht van de aandelen van Jebber Beheer BV aan S.S.H. BV is Jebber CV geliquideerd per 27 december 2011. Voorts heeft Mitros een belang in de volgende verbindingen (tussen haakjes het belang ultimo 2011):  Utrechtse Maatschappij tot Stadsherstel NV (0,01%). De vennootschap is een participatie in monumentale panden in Utrecht.  WijkOntwikkelingsMaatschappij Lombok BV (0,97%). Het doel van de vennootschap is het ondersteunen van de sociaal-economische ontwikkeling in de gemeente Utrecht, met name met het oog op de ontwikkeling van het bedrijfsleven in achterstandswijken en het optimaal gebruik en beheer van vastgoed aldaar.

78

 Woningnet NV (6,06%). De vennootschap heeft ten doel het deelnemen in, het financieren van, het voeren van de directie of de administratie van andere ondernemingen, met name ondernemingen die zich bezighouden met de ondersteuning van verhuur - en verkoopactiviteiten van toegelaten instellingen.  CV De Witte Vrouwe (7,14%). De activiteiten van de vennootschap bestaan uit het ontwikkelen, financieren en (doen) uitvoeren van woningbouwprojecten.  BV Woonwagenexploitatie (49%). De vennootschap heeft ten doel de ondersteuning van toegelaten instellingen, zoals bedoeld in artikel 70, lid 1 van de Woningwet, bij de uitvoering van hun volkshuisvestelijke taken in het bijzonder op het gebied van de verhuur van woonwagens en woonwagenstandplaatsen.  Kanaleneiland Beheer BV (25%). Deze vennootschap is de beherend vennoot van de Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV.  Grondexploitatie Maatschappij Kanaleneiland CV (24,75%). Mitros heeft een CV/BV constructie opgezet voor de herontwikkeling van het centrumgebied Kanaleneiland. Een samenwerking tussen Stichting Mitros, gemeente Utrecht, Proper-Stok Groep BV en Stichting Portaal. Deze verbindingen komen niet in aanmerking voor consolidatie daar er geen sprake is van een economische eenheid, doch slechts sprake is van een duurzame financiële band door middel van een kapitaalstorting of een verstrekte lening. Intercompany-transacties, intercompany-winsten en onderlinge vorderingen en schulden tussen groepsmaatschappijen worden geëlimineerd voor zover de resultaten niet door transacties met derden buiten de groep zijn gerealiseerd. Ongerealiseerde verliezen op intercompany-transacties worden ook geëlimineerd tenzij er sprake is van een bijzondere waardevermindering. Resultaten op intercompany-transacties tussen in de consolidatie opgenomen groepsmaatschappijen worden volledig uit zowel de balanswaardering als het groepsresultaat geëlimineerd voor zover deze resultaten nog niet door een overdracht van het verkregen actief of passief aan derden buiten Mitros zijn gerealiseerd. 4.4.

Acquisities en desinvesteringen van groepsmaatschappijen

Vanaf de oprichtings-/overnamedatum worden de resultaten en de identificeerbare activa en passiva van nieuwe groepsmaatschappijen opgenomen in de geconsolideerde jaarrekening. De oprichtings-/overnamedatum is het moment dat overheersende zeggenschap kan worden uitgeoefend in de betreffende maatschappij. De verkrijgingsprijs bestaat uit het geldbedrag of equivalent dat is overeengekomen voor de verkrijging van de overgenomen entiteit vermeerderd met eventuele direct toerekenbare kosten. Indien de verkrijgingsprijs hoger is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva wordt het meerdere als goodwill geactiveerd onder de immateriële vaste activa. Indien de verkrijgingsprijs lager is dan het nettobedrag van de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva, dan wordt het verschil (negatieve goodwill) als overlopende passiefpost opgenomen. Groepsmaatschappijen blijven in de consolidatie opgenomen tot het moment dat zij worden verkocht; deconsolidatie vindt plaats op het moment dat de beslissende zeggenschap wordt overgedragen. 4.5.

Schattingen

Bij toepassing van de grondslagen en regels voor het opstellen van de jaarrekening vormt de directie van Mitros zich verschillende oordelen en maakt schattingen die essentieel kunnen zijn voor de in de jaarrekening opgenomen bedragen. De marktwaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd.

79

Indien het voor het geven van het in artikel 2:362 lid 1 BW vereiste inzicht noodzakelijk is, is de aard van deze oordelen en schattingen inclusief de bijbehorende veronderstellingen opgenomen bij de toelichting op de betreffende jaarrekeningposten.

80

5.

Grondslagen voor waardering van activa en passiva

5.1.

Vergelijking met voorgaand jaar

De gehanteerde grondslagen van waardering en resultaatbepaling zijn ongewijzigd gebleven ten opzichte van het voorgaande jaar. De uitgangspunten en parameters voor de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed in exploitatie zijn wel gewijzigd. 5.2.

Regelgeving

De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit Beheer Sociale Huursector. In dit besluit wordt Titel 9 Boek 2 BW voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2012 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de herziene Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. Mitros past deze herziene Richtlijn reeds vanaf verslagjaar 2010 toe. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgingsof vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans, de winst-en-verliesrekening en het kasstroomoverzicht zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans, winst-en-verliesrekening en kasstroomoverzicht worden in de jaarrekening genummerd. 5.3.

Verwerking verplichtingen

In de jaarrekening worden naast de juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitef ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 5.4.

Materiële vaste activa

5.4.1.

Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

De onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd op basis van verkrijgingsof vervaardigingsprijs inclusief direct toerekenbare kosten, onder aftrek van lineaire afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Jaarlijks wordt beoordeelt of er sprake is van een bijzondere waardevermindering.

81

Niet aan de bedrijfsuitoefening dienstbare activa worden gewaardeerd tegen verwachte directe opbrengstwaarde. 5.5.

Vastgoedbeleggingen

Vastgoedbeleggingen zijn onroerende zaken die worden aangehouden om huuropbrengsten, waardestijgingen of beide te realiseren. Vastgoedbeleggingen worden geclassificeerd als vastgoedbeleggingen in exploitatie indien ze beschikbaar zijn voor verhuur. 5.5.1.

Commercieel vastgoed in exploitatie

Het commercieel vastgoed in exploitatie omvat woningen in exploitatie met een huurprijs boven de huurtoeslaggrens, het bedrijfsmatig vastgoed (niet zijnde maatschappelijk vastgoed) en het overige commerciële vastgoed. Commercieel vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen de actuele waarde. De invulling van deze actuele waarde, zijnde de marktwaarde in verhuurde staat , wordt onder meer gebaseerd op beschikbare marktgegevens en samengesteld door externe taxateurs. Jaarlijks laat Mitros 33 1/3% van haar bezit taxeren door een externe taxateur hetgeen betekent dat elk bezit minimaal eens per drie jaren getaxeerd wordt. 5.5.2.

Sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd als vastgoedbelegging

Sociaal vastgoed omvat woningen in exploitatie met een huurprijs onder de huurtoeslaggrens, het maatschappelijk vastgoed en het overige sociale vastgoed. De huurtoeslaggrens is een algemeen huurprijsniveau dat jaarlijks per 1 juli door de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties wordt vastgesteld. Maatschappelijk vastgoed is bedrijfsonroerend goed dat is verhuurd aan maatschappelijke organisaties, waaronder zorg-, welzijn-, onderwijs- en culturele instellingen en dienstverleners en tevens is vermeld op de bijlage zoals deze is opgenomen in de Beschikking van de Europese Commissie d.d. 15 december 2009 aangaande de staatssteun voor toegelaten instellingen. Het beleid van Mitros is er op gericht de sociale vastgoedportefeuille continu te verversen. Voor het merendeel van het sociale vastgoed vindt optimalisatie van het financiële rendement plaats. Een deel van de portefeuille is gealloceerd voor verkoop, een deel voor het maximaliseren van de vraaghuur en een deel voor renovatie en herstructurering gericht op waarde ontwikkeling. Daarmee kwalificeert Mitros zich als vastgoed belegger en is de marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH de basis voor de waardering. Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en

82

plichten. Om de uiteindelijke marktwaarde in verhuurde staat te bepalen worden de kopers kosten (genormeerd op 3% overdrachtskosten) in mindering gebracht. Voor het bepalen van de marktwaarde maakt het IPD rekenmodel gebruik van een Netto Contante Waardeberekening (NCW), ook wel Discounted Cash Flow (DCF) genoemd. Dit betekent dat voor een periode van 15 jaar zo goed mogelijk de inkomsten en uitgaven worden geschat en dat deze aan de hand van een disconteringsvoet “contant” worden gemaakt naar het heden. Daarnaast wordt een eindwaarde bepaald na afloop van de DCF-periode van 15 jaar. Het inschatten van kosten en opbrengsten wordt gedaan aan de hand van twee scenario’s; doorexploiteren en uitponden. Bij doorexploiteren is de veronderstelling dat het volledige complex in bezit blijft gedurende de volledige DCF-periode. Bij uitponden is de veronderstelling dat zo snel mogelijk tot verkoop van individuele woningen wordt overgegaan. Bij beide scenario’s wordt ervan uitgegaan dat het object/complex eerst in zijn geheel aan een derde wordt verkocht en dat deze derde de afweging maakt tussen beide scenario’s. Het inschatten van de kosten en opbrengsten wordt op basis van een marktconform uitgangspunt gedaan. De eigen in het verleden gerealiseerde kosten worden dus niet naar de toekomst geprojecteerd en er wordt binnen de DCF berekening gestreefd naar opbrengstenmaximalisatie. Eigen voorgenomen huurbeleid wordt dus ook niet ingerekend naar de toekomst. Per complex wordt uiteindelijk het scenario met de hoogste uitkomst gelijk gesteld aan het begrip “marktwaarde”. De gehanteerde disconteringsvoet is opgebouwd uit een vast basisdeel dat bestaat uit een 24 maands gemiddelde van de 10 jaars EURO IRS (Interest Rate Swap). Op deze basis komt een opslag waarin risico’s tot uiting komen die onder andere betrekking hebben op de algemene risico’s voor het investeren in onroerend goed, locatiespecifieke risico’s en segmentspecifieke risico’s. Voor 2011 bedraagt de basis IRS 3,06% en de risico-opslag 4,44% hetgeen resulteert in een gewogen gemiddelde disconteringsvoet van 7,6%. De eindwaarde geeft aan in welke mate het vastgoed onderhevig is aan veroudering en welke potentie het bezit heeft aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Veroudering is grofweg in drie typen te onderscheiden: (1) locatieveroudering; (2)· economische / markttechnische veroudering en (3)· technische veroudering. Veroudering komt tot uiting in de rendementseis (exit yield) die een belegger heeft als hij het bezit aan het einde van de 15-jaars periode wil (ver)kopen. Er wordt dus meer rendement gevraagd dan in jaar 1 van de exploitatieperiode. Uitgangspunt is dan ook dat het Bruto Aanvangs Rendement lager ligt dan de exit yield. Het tweede uitgangspunt is gerelateerd aan de potentie van een object aan het einde van de 15-jarige exploitatieperiode. Hierbij zijn de mate waarin uitponding in het object heeft plaats gevonden, de bouwperiode en de locatie van invloed. De door Mitros gehanteerde exit yields liggen tussen de 4,4% en 9,4%. De eindwaarde wordt berekend door de jaarlijkse huuropbrengst te delen door de exit yield. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring met betrekking tot de marktconformiteit afgegeven.

83

De overige gehanteerde parameters zijn: 2011 Prijsinflatie Bouwkostenstijging Looninflatie IRS (basis disconteringsvoet) Mutatiegraad

2010

20-jaars gemiddelde CBS

20-jaars gemiddelde CBS

20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging

20-jaars gemiddelde BDB-bouwkostenstijging

20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS

20-jaars gemiddelde regelingslonen CBS

24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS

24-maandsgemiddelde 10 jaars EURO IRS

7 jaars gemiddelde

7 jaars gemiddelde

Onderhoudsnorm (EGW)/vhe

€ 819

€ 799

Onderhoudsnorm (MGW)/vhe

€ 533

€ 520

Beheersnorm/vhe

€ 423

€ 413

Een bijzonder waardeverminderingsverlies is het bedrag waarmee de stichtingskosten de realiseerbare waarde duurzaam overschrijdt. Op vastgoedbeleggingen wordt niet afgeschreven. De waardering van het vastgoed in portefeuille bij Stadherstel Midden Nederland hebben betrekking op het eigen ingebrachte deel van Mitros. Voor de WOM Noordwest is de volledige portefeuille gewaardeerd, en komt 50 % van dit totaal op de balans van Mitros. 5.5.3.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop Onder Voorwaarden (VOV) zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van VOV. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. In het kader van de verkoop van woningen onder voorwaarden heeft de corporatie een terugkoopverplichting en/of recht die/dat mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting / recht wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Indien de regeling voorziet in een terugkooprecht tegen een significant lagere terugkoopprijs dan de realiseerbare waarde op het terugkoopmoment dan is de verwerking overeenkomstig de terugkoopplicht. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord.

84

5.5.4.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Dit betreffen complexen in aanbouw die worden gewaardeerd tegen uitgaafprijzen en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Ook wordt de rente tijdens de bouw toegerekend. De te activeren rente is berekend tegen een percentage van 3,1% (2010: 5%). Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, dan wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen. Ingenomen grondposities worden verwerkt tegen aanschafprijs en bijkomende kosten of tegen lagere marktwaarde. Met betrekking tot gecombineerde projecten wordt het aandeel van de koopwoningen verantwoord onder de post voorraad onderhanden werk, het aandeel huurwoningen wordt verantwoord onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie. 5.6.

Financiële vaste activa

5.6.1.

Deelnemingen

Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de vermogensmutatiemethode op basis van de nettovermogenswaarde. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover Mitros in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij de eerste waardering. Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. 5.6.2.

Latente belastingvorderingen

Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en –verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut.

85

Latente belastingen worden verantwoord voor tijdelijke verschillen inzake groepsmaatschappijen, deelnemingen en joint ventures, tenzij Mitros in staat is het tijdstip van afloop van het tijdelijk verschil te bepalen en het niet waarschijnlijk is dat het tijdelijke verschil in de voorzienbare toekomst zal aflopen. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Belastinglatenties worden gewaardeerd op basis van contante waarde. De gehanteerde disconteringsvoet is 5,25%. 5.6.3.

Leningen u/g

Leningen u/g worden opgenomen tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid. Hieronder vallen ook leningen in het kader van de Starters Renteregeling. 5.6.4.

Te vorderen BWS-subsidies

De vordering uit hoofde van binnen het Besluit Woninggebonden Subsidies toegezegde bedragen (contante waarde van de uitbetalingen) wordt jaarlijks verminderd met de door de budgethouders beschikbaar gestelde bedragen. De uitbetalingstermijn is afhankelijk gesteld van de disconteringsvoet en beloopt vanaf de vaststelling van de subsidie maximaal 30 jaar. Het kortlopende deel van deze post is opgenomen onder de vlottende activa. 5.6.5.


Binnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (hedge accounting). 5.7.

Vlottende activa

5.7.1.

Vastgoed bestemd voor de verkoop

De voorraden halffabricaten en gereed product worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek. 5.7.2.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor de verkoop

De voorraden onderhanden werk (onverkochte woningen in ontwikkeling) worden gewaardeerd op vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraden op hun huidige plaats en in hun

86

huidige staat te brengen. In de kosten van vervaardiging zijn begrepen directe loonkosten en toeslagen voor aan de productie gerelateerde indirecte vaste en variabele kosten, waaronder de kosten van het bedrijfsbureau, onderhoudsafdeling en interne logistiek alsmede toegerekende rente. De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden. 5.8.


Onderhanden projecten in opdracht van derden worden gewaardeerd tegen de gerealiseerde projectopbrengsten (bestaande uit de gerealiseerde projectkosten en toegerekende winst. Zie hiervoor de grondslag in paragraaf 6.1.1). Indien van toepassing, worden de voorziene verliezen en reeds gedeclareerde termijnen in mindering gebracht. Onderhanden projecten waarvan de gefactureerde termijnen hoger zijn dan de gerealiseerde projectopbrengsten worden gepresenteerd onder de kortlopende schulden. Uitgaven voor projectkosten voor nog niet verrichte prestaties worden opgenomen onder de voorraden. 5.9.

Vorderingen

Vorderingen worden bij eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde van de tegenprestatie. 5.9.1.

Huurdebiteuren

Een voorziening voor oninbaarheid wordt in mindering gebracht op de boekwaarde van de vordering. 5.10.

Liquide middelen

Liquide middelen bestaan uit kas, banktegoeden en deposito’s met een looptijd korter dan twaalf maanden. Rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder schulden aan kredietinstellingen onder kortlopende schulden. Liquide middelen worden gewaardeerd tegen de nominale waarde. 5.11.

Voorzieningen

5.11.1. Algemeen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Met verplichtingen van samenwerkingscombinaties in de vorm van een vennootschap onder firma wordt als gevolg van de hoofdelijke aansprakelijkheid slechts rekening gehouden indien en voor zover de financiële positie van één of meerdere partners daartoe aanleiding geeft. Stichting Mitros participeert voor 33 1/3 % in Ontwikkelingscombinatie Kanaleneiland VOF. Wanneer de verwachting is dat een derde de verplichtingen vergoedt, en wanneer het waarschijnlijk is dat deze vergoeding zal worden ontvangen bij de afwikkeling van de verplichting, dan wordt deze vergoeding als een actief in de balans opgenomen. 5.11.2. Voorziening onrendabele investeringen Verwachte verliezen als gevolg van onrendabele investeringen worden op het moment van besluitvorming als bijzondere waardeverandering in mindering gebracht op de boekwaarde van het complex waartoe de

87

investeringen gaan behoren. Indien en voor zover de verwachte verliezen de boekwaarde van het complex overtreffen wordt voor dit meerdere een voorziening gevormd. Onder verwachte verliezen wordt in dit verband verstaan de netto contante waarde van alle investeringsuitgaven minus aan deze investering toe te rekenen ontvangsten. 5.12.


5.12.1. Leningen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen kostprijs. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt samen met de verschuldigde rentevergoeding zodanig bepaald dat de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst- en verliesrekening wordt verwerkt. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de kortlopende schulden. 5.12.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden In het kader van de verkoop van woningen volgens de MGE regeling en de Koopgarantregeling heeft Mitros een terugkoopverplichting die mede afhankelijk is van de ontwikkeling van de waarde van de woningen in het economisch verkeer. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. 5.13.

Overige activa en passiva

Voor zover in het bovenstaande niet anders is aangegeven worden activa en passiva gewaardeerd op nominale waarde. Hierbij wordt op vorderingen, indien dit noodzakelijk is, een voorziening wegens mogelijke oninbaarheid in mindering gebracht. 5.14.

Operationele leasing

Leasecontracten waarbij een groot deel van de voor- en nadelen verbonden aan de eigendom niet bij Mitros ligt, worden verantwoord als operationele leasing. Verplichtingen uit hoofde van operationele leasing worden, rekening houdend met ontvangen vergoedingen van de lessor, op lineaire basis verwerkt in de winst- en verliesrekening over de looptijd van het contract.

88

6.

Grondslagen voor bepaling van het resultaat

6.1.

Algemeen

Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. De resultaten op transacties worden verantwoord in het jaar waarin zij zijn gerealiseerd; verliezen reeds zodra zij voorzienbaar zijn. Het resultaat wordt tevens bepaald met inachtneming van de verwerking van ongerealiseerde waardeveranderingen van op actuele waarde gewaardeerde : - Vastgoedbeleggingen zijnde commercieel vastgoed in exploitatie - Vastgoedbeleggingen zijnde sociaal vastgoed in exploitatie gekwalificeerd - Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden - Afgeleide financiële instrumenten die niet zijn aangemerkt als afdekkingsinstrument. 6.1.1.

Opbrengstverantwoording

Opbrengsten uit de levering van goederen worden verwerkt zodra alle belangrijke rechten en risico’s met betrekking tot de eigendom van de goederen zijn overgedragen aan de koper. Opbrengsten uit de levering van diensten geschieden naar rato van de geleverde prestaties, gebaseerd op de verrichte diensten tot aan de balansdatum in verhouding tot de in totaal te verrichten diensten. 6.1.2.

Projectopbrengsten en projectkosten

Voor onderhanden projecten, waarvan het resultaat op betrouwbare wijze kan worden bepaald, worden de projectopbrengsten en de projectkosten verwerkt als netto-omzet en kosten in de winst- en verliesrekening naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum (de ‘Percentage of Completion’-methode, ofwel de PoCmethode). De voortgang van de verrichte prestaties wordt bepaald op basis van de tot de balansdatum gemaakte projectkosten in verhouding tot de geschatte totale projectkosten. Als het resultaat (nog) niet op betrouwbare wijze kan worden ingeschat, dan worden de opbrengsten als netto-omzet verwerkt in de winst- en verliesrekening tot het bedrag van de gemaakte projectkosten, dat waarschijnlijk kan worden verhaald; de projectkosten worden dan verwerkt in de winst- en verliesrekening in de periode waarin ze zijn gemaakt. Zodra het resultaat wel op betrouwbare wijze kan worden bepaald, vindt opbrengstverantwoording plaats volgens de PoC-methode naar rato van de verrichte prestaties per balansdatum. Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de projectopbrengsten en projectkosten. Projectopbrengsten zijn de contractueel overeengekomen opbrengsten en opbrengsten uit hoofde van meer- en minderwerk, claims en vergoedingen indien en voor zover het waarschijnlijk is dat deze worden gerealiseerd en ze betrouwbaar kunnen worden bepaald. Projectkosten zijn de direct op het project betrekking hebbende kosten, die kosten die in het algemeen aan projectactiviteiten worden toegerekend en toegewezen kunnen worden aan het project en andere kosten die contractueel aan de opdrachtgever kunnen worden toegerekend. Indien het waarschijnlijk is dat de totale projectkosten de totale projectopbrengsten overschrijden, dan worden de verwachte verliezen onmiddellijk in de winst- en verliesrekening verwerkt. Dit verlies wordt verwerkt in de kostprijs van de omzet. De voorziening voor het verlies maakt onderdeel uit van de post onderhanden projecten.

89

6.2.

Bedrijfsopbrengsten

6.2.1.

Huuropbrengsten

De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3 % (2010: 1,2%). Voor Mitros bedroeg de gemiddelde huurverhoging 1,21% (2010: 1,07%). 6.2.2.

Opbrensten servicecontracten

Dit betreffen ontvangen bedragen van huurders en bewoners ter dekking van te maken en gemaakte servicekosten. Jaarlijks vindt verrekening plaats op basis van de daadwerkelijke bestedingen. De kosten worden verantwoord onder de lasten servicecontracten. 6.2.3.

Overheidsbijdragen

Onder deze post zijn de overige overheidsbijdragen opgenomen. Voor zover de overige overheidsbijdragen nog niet zijn ontvangen is de bijdrage berekend op grond van de regelingen, waarbij rekening is gehouden met voorcalculatorische huurverhogingen en lastenstijgingen. 6.2.4.


De post verkopen onroerende zaken betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn. De opbrengst uit woningen verkocht onder voorwaarden worden niet verantwoord als verkoopopbrengst daar de belangrijkste economische rechten niet zijn overgedragen aan de koper. De gegarandeerde terugkoopverplichting wordt opgenomen onder de post Langlopende schulden, terugkoopverplichting woningen verkocht onder voorwaarden en wordt jaarlijks met inachtname van de contractvoorwaarden gewaardeerd. 6.2.5.

Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf

De toe te rekenen interne directe kosten ten behoeve van onroerende zaken in ontwikkeling worden hieronder verantwoord. De rente in het kader van voorfinanciering wordt verantwoord onder de rentebaten. 6.3.

Bedrijfslasten

6.3.1.

Afschrijvingen materiële vaste activa

De afschrijvingen op materiële vaste activa ten dienste van de exploitatie worden gebaseerd op basis van de verkrijgingsof vervaardigingsprijs. Afschrijvingen vinden plaats volgens de lineaire methode op basis van de geschatte economische levensduur. Met restwaarde wordt aangesloten bij de fiscale weten regelgeving. 6.3.2.

Overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De overige waardeveranderingen hebben o.a. betrekking op het onrendabele deel van investeringen bij nieuwbouw en renovatie. Daarnaast hebben de overige waardeveranderingen vastgoedportefeuille betrekking op duurzame waardeveranderingen in de overige vastgoedportefeuille.

90

6.3.3.

Erfpacht

Jaarlijks wordt door de gemeente voor het gebruik van de grond onder de verhuureenheden erfpacht in rekening gebracht op basis van canons. De eenmalig afgekochte meerjarige erfpachtscontracten maken onderdeel uit van de vervaardigingsprijs en zijn daarmee onderdeel van de materiële vaste activa in exploitatie en/of de vastgoed beleggingen. 6.3.4.

Lonen en salarissen en sociale lasten

Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. 6.3.5.

Pensioenen

Voor de pensioenregelingen betaalt Mitros op verplichte, contractuele of vrijwillige basis premies aan pensioenfondsen. Behalve de betaling van premies heeft Mitros geen verdere verplichtingen uit hoofde van deze pensioenregelingen. Mitros heeft in geval van een tekort bij het fonds geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. De premies worden verantwoord als personeelskosten als deze verschuldigd zijn. Vooruitbetaalde premies worden opgenomen als overlopende activa indien deze tot een terugstorting leiden of tot een vermindering van toekomstige betalingen. 6.3.6.

Lasten onderhoud

Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de verplichting is aangegaan en de werkzaamheden daadwerkelijk in het betreffende jaar zijn gestart. Het service- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. De lasten van onderhoud onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. 6.3.7.

Leefbaarheid

De hieronder verantwoorde kosten betreffen kosten van fysieke ingrepen niet zijnde investeringen die de leefbaarheid in buurten en wijken ten goede moeten komen. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van personeel die zich specifiek met leefbaarheid bezig houden opgenomen bij de salarissen en sociale lasten. 6.3.8.


De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. 6.3.9.

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille

De waardeverandering van de vastgoedportefeuille wordt verwerkt in de winst-en-verliesrekening. 6.3.10. Belastingen Vanaf 1 januari 2008 is Mitros integraal belastingplichtig geworden voor de vennootschapsbelasting. Corporaties zijn sindsdien verplicht over hun integrale activiteiten vennootschapsbelasting te betalen. Een en ander is

91

vastgelegd in een Vaststellingsovereenkomst (VSO). In deze VSO zijn specifieke bepalingen opgenomen met betrekking tot de waardering van posten op de fiscale openingsbalans en de wijze van resultaatneming. De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winst-enverliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in de latente belastingvorderingen) en vrijgestelde bestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Deze last is in de geconsolideerde resultatenrekening opgenomen. 6.3.11. Rentebaten en rentelasten Rentebaten en rentelasten worden tijdsevenredig verwerkt, rekening houdend met de effectieve rentevoet van de betreffende activa en passiva. Bij de verwerking van de rentelasten wordt rekening gehouden met de verantwoorde transactiekosten op de ontvangen leningen. 6.3.12. Activeren van rentelasten Rentelasten worden geactiveerd voor kwalificerende activa gedurende de periode van vervaardiging van een actief, indien het een aanmerkelijke hoeveelheid tijd vergt om het actief gebruiksklaar of verkoopklaar te maken. De te activeren rente wordt berekend op basis van de verschuldigde rente over specifiek voor de vervaardiging opgenomen leningen en van de gewogen rentevoet van leningen die niet specifiek aan de vervaardiging van het actief zijn toe te rekenen, in verhouding tot de uitgaven en periode van vervaardiging. 6.3.13. Financiële instrumenten en risicobeheersing Binnen het treasurybeleid van Mitros dient het gebruik van financiële instrumenten ter beperking van inherente (rente-, looptijden- en markt-) risico’s. Op grond van het vigerende treasurystatuut is het gebruik van financiële instrumenten slechts toegestaan voor zover er een materieel verband met het belegde/gefinancierde vermogen kan worden gelegd en de toepassing ervan tot een positie van de totale leningen-/beleggingenportefeuille leidt welke vergelijkbaar is met een positie zonder gebruik te maken van deze instrumenten. Financiële instrumenten die zijn aangegaan ter dekking van activa en passiva worden gewaardeerd en gepresenteerd in samenhang met de desbetreffende activa en passiva (hedge accounting). Valutarisico: Mitros loopt geen valuta risico, alle inkomende en uitgaande kasstromen zijn in euro’s. Ook met betrekking tot financiele instrumenten loopt Mitros geen valutarisico’s. Renterisico: Mitros loopt renterisico over de rentedragende langlopende en kortlopende schulden. Voor schulden met variabele renteafspraken loopt Mitros risico ten aanzien van toekomstige kasstromen, met betrekking tot vastrentende schulden loopt Mitros risico’s over de marktwaarde. Kredietrisico: Mitros heeft geen significante concentraties van kredietrisico. Mitros maakt gebruik van meerdere banken teneinde over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk worden andere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten.

92

Liquiditeitsrisico: Mitros maakt gebruik van meerdere banken om over meerdere kredietfaciliteiten te kunnen beschikken. Voor zover noodzakelijk, worden nadere zekerheden verstrekt aan de bank voor beschikbare kredietfaciliteiten. De waardering van afgeleide financiële instrumenten (‘derivaten’) is afhankelijk van het feit of het onderliggende van het derivaat beursgenoteerd is of niet. Indien het onderliggende beursgenoteerd is, dan wordt het derivaat tegen actuele waarde opgenomen. Indien het onderliggende niet-beursgenoteerd is, wordt het derivaat tegen geamortiseerde kostprijs opgenomen. De wijze van verwerking van waardeveranderingen van het afgeleide financieel instrument is afhankelijk van of er met het afgeleide financiële instrument hedge accounting wordt toegepast of niet. Mitros past hedge accounting toe op afgeleide financiële instrumenten. Op het moment van aangaan van een hedge relatie, wordt dit door Mitros gedocumenteerd. De stichting stelt door middel van een test periodiek de effectiviteit van de hedge relatie vast. Dit kan gebeuren door het vergelijken van de kritische kenmerken van het hedge instrument met die van de afgedekte positie, of door het vergelijken van de verandering in actuele waarde van het hedge-instrument en de afgedekte positie. Bij het toepassen van kostprijshedge-accounting is de eerste waardering en de grondslag van verwerking in de balans en de resultaatbepaling van het hedge-instrument afhankelijk van de afgedekte post. Dit betekent het volgende:  Indien de afgedekte post tegen kostprijs in de balans wordt verwerkt, wordt ook het derivaat tegen kostprijs gewaardeerd.  Zolang de afgedekte post in de kostprijshedge nog niet in de balans verwerkt wordt, wordt het hedgeinstrument niet geherwaardeerd. Het ineffectieve deel van de hedgerelatie wordt direct in de winst- en verliesrekening verwerkt onder de post financiële baten en lasten Mitros past kostprijshedge-accounting toe voor de renteswaps die ervoor zorgen dat bepaalde vastrentende schulden worden omgezet in variabel rentende leningen. Het ineffectieve deel van de waardeverandering van de renteswaps worden verantwoord in de winst- en verliesrekening onder de post financiële baten en lasten. In het huidige boekjaar heeft dit niet tot een resultaat geleid. 6.3.14. Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. Bij deze methode wordt het nettoresultaat aangepast voor posten van de winst- en verliesrekening die geen invloed hebben op ontvangsten en uitgaven in het verslagjaar, mutaties in de balansposten en posten van de winst- en verliesrekening waarvan de ontvangsten en uitgaven niet worden beschouwd als behorende tot de operationele activiteiten. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele

93

activiteiten).De investeringen in materiële vaste activa worden opgenomen onder aftrek van de onder overige schulden voorkomende verplichtingen. Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest, ontvangen dividenden en winstbelastingen zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Betaalde dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financieringsactiviteiten. De verkrijgingsprijs van de verworven groepsmaatschappij is opgenomen onder de kasstroom uit investeringsactiviteiten, voor zover betaling in geld heeft plaatsgevonden. De geldmiddelen die in de verworven groepsmaatschappij aanwezig zijn, zijn op de aankoopprijs in mindering gebracht.

94

7.

Belangrijke inschattingen ten aanzien van waardering en resultaatbepaling

De jaarrekening wordt overeenkomstig Titel 9 boek 2 BW opgesteld. Het management dient daartoe bepaalde veronderstellingen en schattingen te maken die van invloed zijn op de waardering van activa en verplichtingen, op de resultaatbepaling en de rapportage van voorwaardelijke activa en verplichtingen. 7.1.1.

Materiële vaste activa, marktwaarde in verhuurde staat

Het sociaal vastgoed in exploitatie wordt gewaardeerd tegen marktwaarde in verhuurde staat met inachtneming van de relevante feiten en omstandigheden van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn en de bepalingen zoals opgenomen in het BBSH. De aannames aangaande de geprognosticeerde kasstromen zijn gebaseerd op de contractuele verplichtingen van de toegelaten instelling die rusten op het vastgoed. De overige (na de contractperiode in acht te nemen) aannames en uitgangspunten zijn gebaseerd op gegevens van de markt waarop de toegelaten instellingen actief zijn. De actuele waarde is gebaseerd op de IPD systematiek. De marktwaardewaarderingen zijn tot stand gekomen met inachtneming van het waarderingsprotocol, de procesrichtlijnen en uitvoeringsrichtlijnen zoals door IPD gedefinieerd. IPD hanteert het waardebegrip van de marktwaarde in verhuurde staat: Het bedrag dat het complex bij complexgewijze verkoop naar schatting zal opbrengen nadat de verkoper het complex na de beste voorbereiding op de gebruikelijke wijze in de markt heeft aangeboden en waarbij de koper de onroerende zaak aanvaardt onder gestanddoening van de lopende huurovereenkomsten met alle daaraan verbonden rechten en plichten. In de waardering zijn een groot aantal schattingselementen opgenomen. Voor alle gehanteerde aannames en uitgangspunten (incl. de disconteringsvoet) is door een externe taxateur een aannemelijksheidsverklaring mbt tot de marktconformiteit afgegeven. 7.1.2.

Timing en verwerking van onrendabele investeringen nieuwbouw en herstructurering

In de jaarrekening worden naast juridisch afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als “intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd”. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. De aannames gedaan bij de financiële impact van bovengenoemde feitelijke verplichtingen kunnen afwijken bij daadwerkelijke realisatie van de projecten. Planvorming kan ondermeer wijzigingen in de tijd ondergaan door bewegingen in het prijsniveau van leveranciers, wettelijke procedures en aanpassingen in de voorgenomen bouwproductie. 7.2.

Verwerking fiscaliteit

Ten aanzien van de acute belastinglast en belastinglatenties in de jaarrekening heeft Stichting Mitros een aantal standpunten ingenomen die eerst bij afwerking van de aangifte over de verslagjaren 2009 tot en met 2011 door de fiscus zullen worden getoetst. De belangrijkste standpunten betreffen: Het onderscheid tussen onderhoudskosten en investeringen; De verwerking van projectontwikkelingsresultaten; Het treffen van een onderhoudsvoorziening; Het vormen van een herbestedingsreserve.

95

Dientengevolge kan de fiscale last over 2011 en voorgaande jaren nog wijzigingen ondergaan en belastinglatenties een andere waarde kennen.

96

8.

Toelichting op de geconsolideerde balans

8.1.

Materiële vaste activa

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: 2011

2010

€

€

22.283

18.376

-14.072

-12.969

8.211

5.407

Investeringen

2.494

3.907

Afschrijvingen

-1.948

-1.103

Totaal mutaties

546

2.804


1 januari Verkrijgingsprijzen Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen Boekw aarden

Mutaties

31 decem ber Verkrijgingsprijzen Cumulatieve w aardeveranderingen en afschrijvingen Boekw aarden

24.777

22.283

-16.020

-14.072

8.757

8.211

De afschrijvingstermijnen voor de onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie zijn 5 jaar voor kantoorinventaris en hardware, 10 jaar voor verbouwingskosten en 30 jaar voor kantoorpanden.

97

8.2.

Vastgoedbeleggingen

8.2.1.

Vastgoed in exploitatie

Het vastgoed in exploitatie is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000 31 decem ber voorgaand jaar Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde Stelselw ijziging 1 januari Boekw aarde Mutaties Investeringen Desinvesteringen Mutatie actuele w aarde Overboekingen Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties 31 decem ber Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie Boekw aarde

2011 €

2010 €

163.769 2.492.055 2.655.824

108.644 822.712 931.356

-

1.781.114

2.655.824

2.712.470

46.024 -21.728 -35.679 44.847 -1.899 31.565

39.499 -18.682 6.287 13.455 -8.750 -88.455 -56.646

110.719 2.576.670 2.687.389

163.769 2.492.055 2.655.824

De waarde van de vastgoedportefeuille in exploitatie conform dVI (de Verantwoordings Informatie van het Centraal Fonds) bedraagt € 1.175 miljoen (2010: € 1.233 miljoen). In de waardering van de portefeuille is meegenomen of de woning uitgepond wordt of niet. In 2012 verwacht Mitros 201 woningen te verkopen, tegen een opbrengstwaarde van circa € 35,0 miljoen. Gemiddeld bedraagt de opbrengstwaarde € 174.000 per woning. De gemiddelde boekwaarde bedraagt circa € 87.000 per woning, hetgeen een verwachte totale boekwinst van circa € 17 miljoen inhoudt. De waarde van de vastgoedportefeuille eind 2011 is nagenoeg gelijk aan de waarde van de vastgoedportefeuille eind 2010. Toch vertoont de ontwikkeling van de vastgoedwaarde in 2011 een hoge dynamiek. Dit betreft echter de aanpassing van parameters en uitgangspunten die elkaar deels compenseren. Onderstaande worden de parameters die de meeste invloed hebben op de waardeontwikkeling van de vastgoed portefeuille kort toegelicht:  Ontwikkeling (markt)huurprijzen: de maximaal redelijke huur volgens de WW puntensystematiek is door het toevoegen van de schaarstepunten en de punten vanwege energielabels hoger dan vorig jaar. Als gevolg hiervan stijgt de gemiddelde potentiële markthuur per maand per vhe van € 573 naar € 625 euro. De stijging van de maximaal redelijke huur en de markthuren hebben een positief effect op de vastgoedwaarde van circa € 120 miljoen.  Door de (tijdelijke) verlaging van de overdrachtsbelasting zijn de kosten koper gedaald van 7% naar 3%. Dit heeft een positief effect op de vastgoedwaardering van circa € 115 miljoen.  Daar staat tegenover dat het risicoprofiel in de markt, gezien de slechte marktomstandigheden en het uitblijven van het gewenste effect rondom de verlaagde overdrachtbelasting, aanzienlijk is toegenomen. Dit

98

uit zich in een stijging van de disconteringsvoet met (gewogen) gemiddeld 50 basispunten. De verhoging van de disconteringsvoet leidt tot een negatief effect op de vastgoedwaarde van circa € 120 miljoen.  De mutatiegraad is voor het derde jaar op rij afgenomen. Dit leidt tot een waardedaling van ongeveer 1%, circa € 30 miljoen. Verder is door de slechte marktomstandigheden de verwachte verkoopwaardestijging fors naar beneden bijgesteld. Deze parameter daalt van gemiddeld 2% naar 1,28%. Het negatieve waarde effect bedraagt circa € 45 miljoen. Naast bovengenoemde parameters heeft het investerings- en desinvesteringsprogramma van Mitros invloed op de waardeontwikkeling van het bezit. De vastgoedwaarde is in 2011 gestegen met € 45 miljoen door de oplevering van nieuwbouwwoningen. Daar staat tegenover dat er voor € 22 miljoen aan bestaande woningen is verkocht. Tenslotte heeft Mitros nog voor € 46 miljoen in haar bezit geïnvesteerd in de vorm van renovaties, afkoop van erfpacht, splitsingsmaatregelen en duurzaamheidsingrepen. Als deze investeringen uit de totale waardeverandering worden geëlimineerd, dan blijft er per saldo een negatieve autonome waardeontwikkeling (mutatie actuele waarde) over van € 36 miljoen. 8.2.2.

Onroerende zaken verkocht onder voorwaarden

Het vastgoed verkocht onder voorwaarden is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2011 €

2010 €

1 januari Actuele w aarde Boekw aarde

18.251 18.251

19.463 19.463

Mutaties Investeringen Mutatie actuele w aarde Desinvestering (marktw aarde) Totaal mutaties

587 -1.401 -806 -1.620

141 -1.199 -154 -1.212

31 decem ber Actuele w aarde Boekw aarde

16.631 16.631

18.251 18.251

Gedurende 2011 zijn vijf woningen die verantwoord stond als verkocht onder voorwaarden teruggekocht en vier woningen zijn verkocht onder voorwaarden.

99

8.2.3.

Vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie

Het vastgoed in ontwikkeling is als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

2011 €

2010 €

102.542 -101.965 577

79.879 -194.204 -114.325

79.156 -78.579 577

58.391 -172.716 -114.325

Stelselw ijziging

-

99.016

1 januari Balansw aarde

577

-15.309

Mutaties Investeringen Overboekingen Overige mutaties Mutatie voorziening Totaal mutaties

90.176 -92.880 7.588 24.455 29.339

116.543 -57.508 -36.371 -6.778 15.886

31 decem ber Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde

107.426 -77.510 29.916

102.542 -101.965 577

Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

84.256 -54.340 29.916

79.156 -78.579 577

31 decem ber voorgaand jaar Cumulatieve verkrijgingsprijs Cumulatieve w aardeveranderingen Balansw aarde Materiele vaste activa in ontw ikkeling Voorziening onrendabele investering Balansw aarde

In het boekjaar werd terzake van vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie een bedrag ad € 4,7 miljoen aan bouwrente geactiveerd. Bij niet-specifiek gefinancierde nieuwbouwprojecten werd een gemiddelde rentevoet gehanteerd van 3,1% (2010: 5%). De activa zijn verzekerd tegen de herbouwwaarde waarbij onderverzekering is uitgesloten. Jaarlijks wordt de waarde aangepast aan het indexcijfer voor nieuwbouwwoningen zoals dit door het CBS wordt berekend. Het vastgoed is in zijn geheel gefinancierd met kapitaalmarktleningen onder WSW garantie. Er zijn geen hypothecaire zekerheden afgegeven. De grond in Utrecht is grotendeels uitgegeven in erfpacht en alle gevallen afgekocht, terwijl de grond in Nieuwegein in eigendom is. Onder vastgoed in ontwikkeling bestemd voor eigen exploitatie is voor € 14 miljoen aan grondposities opgenomen.

100

8.3.


8.3.1.

Algemeen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren:


Stand 1 januari m utaties toevoegingen verminderingen resultaat deelnemingen reclassificatie naar voorzieningen totaal mutaties

Stand 31 decem ber

8.3.2.

Te vorderen Leningen u/g BWS subsidie € €

Overige financiële vaste activa €

Deelnemingen €

Latente belastingvordering €

1.579

2.104

1.435

1.907

6.989

14.014

0 0 -1.619 646 -973

-2.032 0 0 0 -2.032

356 -254 0 0 102

0 -589 0 0 -589

5.254 -620 0 0 4.634

3.578 -1.463 -1.619 646 1.142

606

72

1.537

1.318

11.623

15.156

Totaal €

Deelnemingen

Het mutatieoverzicht is als volgt te specificeren: Utrechtse mij BV tot Wijkontw ikkelings Woningnet CV Witte Woonw agen Kanaleneiland stadsherstel mij Lombok BV NV Vrouw e exploitatie Beheer BV Belang in deelneming (per 31 december)

GEM Kanaleneiland CV

Totaal

0,01%

0,97%

6,06%

7,14%

49,00%

25,00%

24,75%


€

€

€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen

1

21

411

146

-591

10

990

988

Gepresenteerd onder voorzieningen

591

STAND 1 JANUARI

1.579

MUTATIES: Aankoop belang

0

0

0

0

0

0

0

0

Kapitaalstorting

0

0

0

0

0

0

0

0

Verkoop belang

0

0

0

0

0

0

0

0

Herrubricering

0

0

0

0

0

0

0

0

Liquidatieuitkering

0

0

0

0

0

0

0

0

Dividenduitkering

0

0

0

0

0

0

0

0

Resultaat boekjaar

0

0

15

2

0

0

-1.636

-1.619

SALDO

0

0

15

2

0

0

-1.636

-1.619

Eindstand deelnemingen

1

21

426

148

-591

10

-646

Gepresenteerd onder voorzieningen

-631 1.237

STAND 31 DECEMBER

606

101

8.3.3.

Latente belastingvordering

De latente belastingvordering betreft dat deel van het in 2011 bestaande compensabele verlies dat nog verrekend kan worden met toekomstige fiscale winsten. Aangezien op basis van de meerjaren tax planning pas in 2020 een positief fiscaal resultaat wordt behaald, zal het compensabele verlies t/m 2011 naar verwachting niet via carry forward worden verrekend. De in 2011 bestaande verliezen zullen naar verwachting namelijk in 2019 verdampen. De latente belastingvordering is derhalve gewaardeerd op (nagenoeg) nihil. Indien de totale latentie zou worden gewaardeerd tegen nominale waarde dan bedraagt deze circa € 255 miljoen (2010: circa € 275 miljoen), dit betreft met name de waardering van het vastgoed. Naar verwachting zal deze latentie over het vastgoed niet tot afwikkeling komen binnen een afzienbare termijn. 8.3.4.


Onder de overige financiële vaste activa zijn afgeleide financiële instrumenten (derivaten) opgenomen. Dit betreffen caps en renteswaps die ultimo 2011 een negatieve marktwaarde hebben van ongeveer € 6 miljoen. De derivaten dienen voor het afdekken van het renterisico van op balansdatum lopende en nog af te sluiten leningen. De onderliggende waarde van de caps bedraagt totaal € 186 miljoen. Hiervan is € 30 miljoen nog niet gekoppeld aan een lening. De onderliggende waarde van de renteswaps bedraagt totaal € 128 miljoen. Hiervan is € 20 miljoen per balansdatum reeds gestart maar nog niet gekoppeld aan een lening. Verder is € 57 miljoen met een startdatum na balansdatum nog niet gekoppeld aan een lening. De looptijden van de derivaten variëren van 2010 tot 2028. Een gedetailleerd overzicht van de financiële instrumenten is opgenomen onder paragraaf 8.14. 8.4.

Voorraden

De voorraden zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontw ikkeling Voorraad MGE w oningen Voorraad garages

31-12-2011

31-12-2010

€

€

20.930

24.937

140

154

387

256

21.457

25.347

102

De bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2011

31-12-2010

€

€

Talmalaan fase 1

100

1.519

Talmalaan fase 2

7.332

6.228

Geuzenw ijk deel 1

2.009

4.352

Talmalaan 26 VS

1.984

Laan van Chartroise

-

-

1.181

2.589

1.674

Sterrenberg I

-

1.895

Sterrenberg II

4.557

4.407

Overige projecten

2.359

Abrikoosstraat

Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontw ikkeling

8.5.

3.681 20.930

24.937

31-12-2011

31-12-2010

€

€


De onderhanden projecten zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Onderhanden w erk uren projectontw ikkeling Gerealiseerde projectopbrengsten Af: Gefactureerde termijnen Reclassificatie naar kortlopende schulden

584

753

29.020

5.322

-30.999

-5.718

-1.979

-396 584

8.6.

Vorderingen

8.6.1.

Huurdebiteuren

753

Op de huurdebiteuren is een voorziening voor oninbaarheid getroffen van € 2,0 miljoen (2010: € 2,2 miljoen). Hierbij geldt dat vorderingen op huurdebiteuren welke onder de Wet Schuldsanering Natuurlijke Personen (WSNP) vallen, voor 100% zijn voorzien.

103

8.6.2.

Overige vorderingen

De overige vorderingen zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

31-12-2011

31-12-2010

€

€

Vogelaarbijdrage

2.940

4.031

Overige debiteuren

2.601

1.629

-297

-188

Nog te ontvangen rente leningen u/g

212

124

Nog te ontvangen schade uitkeringen

497

990

Kortlopend deel te vorderen BWS-subsidies

589

660

Voorziening overige debiteuren

Overige vorderingen

1.938

712

Totaal

8.480

7.958

De “Vogelaarbijdrage” betreft de bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting. 8.6.3.

Overlopende activa

De overlopende activa zijn als volgt te specificeren: Bedragen x € 1.000

Vooruitbetaalde kosten Disagio op leningen O/G

31-12-2011

31-12-2010

€

€

1.017

1.395

507

520

1.524

1.915

31-12-2011

31-12-2010

€

€

Stand 1 januari

1.995.899

192.189

Stelselw ijziging

-

1.880.401

-14.623

-76.691

1.981.276

1.995.899

Totaal

8.7.

Liquide middelen

De liquide middelen zijn grotendeels direct opeisbaar. 8.8.

Eigen vermogen

De mutatie in het groepsvermogen is als volgt: Bedragen x € 1.000

Resultaat boekjaar Stand 31 decem ber

Het cumulatieve bedrag aan ongerealiseerde waardestijging in het eigen vermogen bedraagt circa € 1.721 miljoen (2010: 1.765 miljoen).

104

8.9.

Voorzieningen

De mutaties in de voorzieningen zijn in het navolgende schema samengevat:

Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari Mutaties Toevoegingen Onttrekkingen Mutaties Stand 31 decem ber

8.10.

Onrendabele investering deelnemingen € €

Totaal €

78.579

591

79.170

4.186 -28.425 -24.239

646 0 646

4.832 -28.425 -23.593

54.340

1.237

55.577


8.10.1. Leningen Gemeenten en Kredietinstellingen De mutaties in de leningen Gemeenten en Kredietinstellingen zijn als volgt weer te geven: Leningen Kredietinstellingen

Leningen Gemeenten Bedragen x € 1.000 Stand 1 januari

Totaal

€

€

€

14.255

663.899

678.154

0

122.000

122.000

Mutaties Nieuw e leningen Klimleningen

0

0

0

Aflossingen

-8.983

-42.993

-51.976

Saldo

-8.983

79.007

70.024

5.272

742.906

748.178

0 5.272

-49.200 693.706

-49.200 698.978

presentatie onder kortlopende schulden Stand 31 decem ber

De per 31 december 2011 door het WSW verstrekte borgstellingen bedragen in totaal € 787 miljoen (2010: € 710 miljoen), hiervan is eind 2011 € 730 miljoen (2010: € 678 miljoen) gebruikt. € 18,5 mln is rechtstreeks door de gemeenten Utrecht en Nieuwegein geborgd. De gemiddelde financieringsrente over 2011 bedraagt 4,0% (2010: 4,5%). Het kortlopende deel van de leningen bedraagt € 49,2 miljoen (2010: 38,0 miljoen). De duration van de leningen is 7,7 jaar.

105

Het renteprijsrisico is in de navolgende tabel weergegeven.


< 1 jaar

0-2%

2e t/m

6e t/m

11e t/m

5e jaar

10e jaar

15e jaar

na 15 jaar

Totaal

€

€

€

€

€

€

12.070

0

0

68.200

10.444

90.714

2-4%

0

0

148.611

36.800

12.602

198.013

4-5%

18.129

66.068

9.816

66.626

269.497

430.136

5-6%

12.238

8.337

0

4.639

2.959

28.173

6-7%

0

1.058

0

0

0

1.058

7-8% Totaal

0 42.437

84 75.547

0 158.427

0 176.265

0 295.502

84 748.178

8.10.2. Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorwaarden De terugkoopverplichting betreft 104 MGE woningen en 15 Koopgarant woningen. Bedragen x € 1.000

1 januari Mutaties uit hoofde van aankoop/verkoop

31-12-2011

31-12-2010

€

€

17.364

19.298

-130

-13

Mutatie uit hoofde van w aardedaling / -stijging

-1.040

-1.921

31 december

16.194

17.364

31-12-2011

31-12-2010

€

€

8.11.

Kortlopende schulden

8.11.1. Belastingen en premies sociale verzekeringen De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Omzetbelasting

1.045

-548

Loonbelasting

1.073

1.017

Totaal

2.118

469

106

8.11.2. Overige schulden en overlopende passiva De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Vooruitontvangen huur Nog te betalen planmatig onderhoud Reservering vakantiedagen

31-12-2011

31-12-2010

€

€

2.949

2.365

14.803

20.553

580

517

1.068

1.053

Overige

5.635

12.092

Totaal

25.035

36.580

Nog af te rekenen Vogelaarbijdrage

8.12.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

 Huurverplichtingen Het jaarlijkse bedrag van met derden aangegane huurverplichtingen van onroerend goed bedraagt in totaal voor 2011 € 1.276.000. De huurverplichtingen lopen tot 2015.  Obligo WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSWdeelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85%. De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend is het schuldrestant van de geborgde leningen. Voor Mitros geldt een obligo verplichting van 3,85% over EUR 787,0 mln, dit is EUR 30,3 mln.  DIGH-lening Stichting Mitros staat garant voor een DIGH-lening aan de stad Leon in Nicaragua. De voorwaardelijke verplichting op deze borgstelling bedraagt € 468.000.  Erfpachtverplichtingen Ten aanzien van onroerende zaken zijn er geen erfpachtverplichtingen meer, omdat in het boekjaar alle erfpachtverplichtingen eeuwigdurend zijn afgekocht.  Leaseverplichting Het bedrag van met derden aangegane leasecontracten van roerende zaken bedraagt in totaal € 2,6 miljoen. De leasecontracten hebben een resterende looptijd tot uiterlijk november 2016.  Investeringsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor nieuwbouw en aankoop van woningen tot een bedrag van € 166,7 miljoen.  Onderhoudsverplichting Er zijn niet in de balans opgenomen verplichtingen voor onderhoud van woningen tot een bedrag van € 1,2 miljoen.

107

 Grond In het kader van grondaankopen is sprake van voorwaardelijke verplichtingen bij bestemmingswijzigingen. Deze verplichtingen zijn verwerkt in de taxatie van de gronden.  Garantiestelling Per 31 december 2011 heeft de Stichting Mitros bankgaranties afgegeven tot een totaalbedrag van € 4,9 miljoen.  Ontvangen bankgaranties Per 31 december 2011 is er ten behoeve van Stichting Mitros € 20,0 miljoen aan bankgaranties verstrekt in het kader van huurbetalingen en het nakomen van bouwverplichtingen.  Leningen o/g Per 31 december 2011 zijn er flex-leningen afgesloten waarvan de opnameruimte nog € 89,8 miljoen bedraagt.  Belastingschulden Uit hoofde van de fiscale eenheid voor de omzetbelasting en vennootschapsbelasting is Mitros hoofdelijk aansprakelijk voor belastingschulden van de fiscale eenheid. 8.13.

Verbonden partijen

Met de meeste van haar deelnemingen heeft Mitros naast haar aandelenbelang ook een zakelijke relatie, waarbij producten (veelal onroerende zaken bestemd voor de verhuur) en/of diensten van de betreffende deelnemingen worden afgenomen. Deze transacties zijn steeds gebaseerd op gebruikelijke contractuele afspraken waarbij marktconforme condities zijn overeengekomen. 8.14.

Financiële instrumenten

Volgens het treasurystatuut mag Mitros derivaten toepassen maar uitsluitend in het kader van het afdekken van renterisico’s. In dit verband komt een treasury commissie jaarlijks enkele keren bij elkaar en neemt hierover vervolgens een besluit. De toegepaste grondslagen voor het verwerken van derivaten komen volledig overeen met hetgeen algemeen aanvaard is. Hieronder staat nadere informatie over de derivaten die Mitros toepast voor het beheersen van renterisico’s, alsook over de omvang en de risico’s van de gebruikte instrumenten. Het renterisicobeleid van Mitros is gericht op jaarlijks niet meer dan 10% herfinanciering en maximaal 10% van de leningenportefeuille met een variabele rente aan te houden. Mitros realiseert dit door het afsluiten van: -

leningen met een eindaflossing (‘fixe’ leningen) en het toepassen van derivaten zoals: o de renteswap o de cap

Eind 2011 vertegenwoordigde de marktwaarde van de lopende derivaten een ongerealiseerd verlies van € 17,6 miljoen (2010: € 2,0 miljoen winst). Dit is een gevolg van de gedaalde kapitaalmarktrentes. De marktwaarde van de afgesloten derivaten per balansdatum is € 6 miljoen negatief. Aangezien Stichting Mitros geen contracten heeft afgesloten waarbij in deze situatie onderpand gegeven moet worden, heeft de gedaalde marktwaarde van de derivaten geen directe gevolgen voor de liquiditeitspositie van Mitros, met uitzondering van eventuele termination events.

108

De boekwaarde van de caps betreft de geamortiseerde kostprijs. In het boekjaar zijn caps aangekocht voor een totale premie van € 5,3 miljoen. De onderliggende waarde van deze caps bedraagt € 64,0 miljoen. De onderstaande tabel geeft een overzicht van de marktwaarde en de boekwaarde van de gebruikte instrumenten per 31 december 2011, inclusief de belangrijkste kenmerken:

31-12-2011 Bedragen x € 1.000 actuele w aarde € cap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap cap cap cap cap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap rentesw ap

270 307 609 250 300 -1.924 -797 880 1.263 -1.009 -568 -583 724 585 881 831 -2.542 -926 -1.476 -2.689 -399 -6.013

31-12-2010

boekw aarde €

actuele w aarde €

boekw aarde €

nominaal startdatum einddatum

rente

rente fix

rente var

368 726 384 333 367 1.836 2.433 1.280 1.019 1.519 1.356 11.621

538 1.014 525 468 515 493 944 1.956 2.532 8.985

415 751 423 372 400 2.029 2.595 6.985

15.000 30-12-2010 30-12-2019 10.500 2-5-2011 2-5-2022 15.500 12-5-2011 13-5-2024 11.800 6-9-2010 6-9-2020 9.200 31-12-2010 31-12-2022 25.000 31-8-2011 31-8-2022 10.000 14-3-2011 12-3-2026 30.000 16-5-2011 16-5-2018 30.000 18-7-2011 18-7-2019 8.000 3-10-2011 4-10-2021 4.000 1-12-2011 1-12-2022 4.000 1-12-2011 1-12-2023 16.000 3-10-2011 4-10-2021 16.000 3-10-2011 4-10-2021 16.000 1-12-2011 1-12-2022 16.000 1-12-2011 1-12-2023 20.000 15-12-2011 15-12-2023 8.000 1-2-2012 1-2-2024 12.000 1-5-2012 1-5-2025 27.000 11-6-2012 11-6-2025 10.000 2-4-2013 2-4-2028 314.000

3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 6-mnds 6-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 3-mnds 6-mnds 6-mnds 3-mnds 6-mnds

5,0000% 5,0000% 5,0000% 5,0000% 5,0000% 3,1730% 3,2650% 2,5000% 2,5000% 3,6050% 3,7300% 3,7850% 3,5000% 4,0000% 3,5000% 4,0000% 3,5500% 3,6275% 3,7350% 3,3500% 3,0160%

1,3870% 1,5910% 1,4640% 1,4690% 1,3870% 1,7450% 1,7320% 1,4590% 1,5740% 1,5500% 1,4770% 1,4770% 1,5500% 1,5500% 1,4770% 1,4770% 1,4260% -

De renteswaps geven de te betalen jaarlijkse rente weer. Op beide soorten derivaten ontvangt Mitros een korte termijn rente (Euribor).

109

9.

Toelichting op de geconsolideerde winst- en verliesrekening

9.1.

Huuropbrengsten

De specificatie is als volgt: Bedragen x € 1.000

Netto huren

2011

2010

€

€

154.093

149.981

-4.233

-2.469

Af: Huurderving w egens leegstand Huurderving w egens oninbaarheid Totaal huuropbrengsten

9.2.

-308

-333

149.552

147.179

Opbrengsten servicecontracten

De vergoedingen betreffen de aan huurders in rekening gebrachte servicekosten, verminderd met een derving wegens oninbaarheid van € 0 (2010: € 134.000). 9.3.



2011

2010

€

€

Opbrengsten verkopen bestaand bezit

35.901

32.961

Af: boekw aarde verkopen bestaand bezit

21.728

18.682

Af: Direct toerekenbare kosten

3.183

1.814

Netto verkoopresultaat bestaand bezit

10.990

12.465

Gerealiseerde opbrengst onderhanden projecten

22.345

23.622

Kosten onderhanden projecten

16.620

15.758

5.725

7.864

16.715

20.329

verkoopresultaat onderhanden projecten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille

110

De specificatie van het verkoopresultaat onderhanden projecten is als volgt: Bedragen x € 1.000

Talmalaan fase 1

3.185

Talmalaan fase 2

3.805

2011

2010

€

€ 6.497 -

Kanaleneiland

-

7.648

Verkoopopbrengst Grond Talmalaan

-

2.155

Verkoopopbrengst Grond Groen Zuilen

-

4.444

Laan van Chartroise

1.880

1.046

Abrikoosstraat

2.761

Sterrenberg

1.848

-

Geuzenw ijk

4.872

835

VTO KW Terw ijde Veste Talmalan 26 VS w oningen Bunnik

-

49

-

3.748

-

197

Slot van Terw ijde

-

Kleine w ijk

-

Totaal opbrengst onderhanden projecten

88 909 22.345

23.622

Talmalaan fase 1

797

6.075

Talmalaan fase 2

2.166

-

Talmalaan 26 VS w oningen

3.748

-

Abrikoosstraat

2.216

-

Sterrenberg

1.470

-

-

7.661

Geuzenw ijk

4.875

710

Laan van Chartroise

1.152

995

196

-

Kanaleneiland

Bunnik Kleine w ijk Totaal kosten onderhanden projecten

-

317 16.620

15.758

5.725

7.864

2011

2010

€

€

Geactiveerde kosten w erkapparaat

6.262

6.845

Totaal geactiveerde productie eigen bedrijf

6.262

6.845

Resultaat uit onderhanden projecten

9.4.

Geactiveerde productie eigen bedrijf


9.5.

Overige bedrijfsopbrengsten

Onder de overige bedrijfsopbrengsten is in het boekjaar 2011 voor € 3,0 miljoen bijzondere projectsteun van het Centraal Fonds Volkshuisvesting (“Vogelaarbijdrage”) verwerkt (2010: € 4,0 miljoen). In het in 2010 verantwoorde bedrag is tevens het aan de andere corporaties in Utrecht verschuldigde deel van de

111

Vogelaarbijdrage 2008 en 2009 ad € 1,0 miljoen verwerkt. 9.6.

Overige waardeverandering vastgoedportefeuille

In het boekjaar 2011 is de vastgoedportefeuille afgeboekt met een bedrag van in totaal € 32,4 miljoen. Dit betreft het onrendabele deel op nieuwbouw en renovatieprojecten waarover in 2011 besluitvorming heeft plaatsgevonden. Daarnaast zijn correcties verwerkt op afboekingen in het verleden van € 16,3 miljoen (bate). Per saldo een last van € 16,1 miljoen. 9.7.

Personeelskosten


2011

2010

€

€

19.213

17.912

Pensioenlasten

3.622

3.468

Sociale lasten

2.725

2.333

Overige personeelskosten

2.237

2.025

27.797

25.738

3.386

3.105

31.183

28.843

2011

2010

€

€

734

729

1.156

773

Lonen en salarissen

Subtotaal Ingeleend personeel Totaal

9.8.

Huisvestingskosten


Vaste huisvestingskosten Variabele huisvestingskosten Energiekosten Totaal

169

137

2.059

1.639

112

9.9.

Algemene kosten


2011

2010

€

€

Kantoorkosten

1.356

1.311

Automatiseringskosten

1.775

1.691

Kosten auto's

1.280

1.182

Kosten public relations

492

499

Advieskosten

1.836

1.687

Contributies en bijdragen

2.035

1.351

Ontw ikkelings- en R&D-kosten

1.255

332

Overige kosten Pro rata btw Kosten P&O Organisatieprojecten Totaal

546

542

0

-2.104

119

282

2.061

843

12.755

7.616

Het honorarium van de accountant over 2011 bedraagt € 161.000 (2010: € 108.000). Dit is inclusief niet voorziene extra werkzaamheden over 2010. Daarnaast is € 297.000 (2010: € 16.500) gefactureerd aan werkzaamheden voor onder meer het onderzoek naar het onderhoudsproces en het onderzoek naar de nieuwe topstructuur. Onder de organisatieprojecten zijn kosten van ingeleend personeel ten behoeve van deze projecten ter grootte van € 1,0 miljoen verwerkt. De overige kosten betreffen advieskosten. 9.10.

Onderhoudslasten


Toegerekende personeelskosten

2011

2010

€

€

5.623

4.910

Directe en indirecte kosten

43.477

45.070

Subtotaal

49.100

49.980

Intern uitgevoerd

-5.623

-4.910

Totaal

43.477

45.070

2011

2010

€

€

Service- en mutatieonderhoud

20.802

22.903

Planmatig onderhoud

28.298

27.077

Totaal

49.100

49.980


113

9.11.

Bijzondere waardeveranderingen van vlottende activa

In het boekjaar 2011 hebben zich geen bijzondere waardeverminderingen van vlottende activa voorgedaan. 9.12.

Leefbaarheid


Leefbaarheidsprojecten Intern uitgevoerd leefbaarheid Totaal leefbaarheid

9.13.

2011

2010

€

€

4.783

5.544

-853

-944

3.930

4.600

2011

2010

€

€

9.379

9.748

Lasten servicecontracten


Servicekosten Intern uitgevoerd servicekosten Totaal lasten servicecontracten

9.14.

-284

-571

9.095

9.177

2011

2010

€

€

11.180

11.022

648

647



Belastingen Verzekeringen Beheerkosten Totaal overige bedrijfslasten

9.15.

3.102

1.871

14.930

13.540

2011

2010

€

€

-37.745

5.033

1.040

1.921

Niet-gerealiseerde waardeveranderingen vastgoedportefeuille


Mutatie actuele w aarde Mutatie terugkoopverplichting verkocht onder voorw aarden Overige mutaties

0

-215

-36.705

6.739

114

9.16.

Financiële baten en lasten


Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Geactiveerde rente materiële vaste activa

2011

2010

€

€

590

903

4.732

3.679

Opbrengsten deposito’s

78

88

Rente leningen u/g

64

440

5.464

5.110

Rentelasten langlopende schulden

-29.944

-29.701

Totaal Rentelasten en soortgelijke kosten

-29.944

-29.701

Totaal financiële baten en lasten

-24.480

-24.591

2011

2010

€

€

Totaal Rentebaten en soortgelijke opbrengsten

9.17.

Belastingen


Mutatie latente belastingvordering Correctie (latente) belastingvordering voorgaand boekjaar Vrijval / Vorming latente belastingverplichting verkoopvijver Acute belasting Diversen

-2.032

0

0

-3.658

0

7.228

127

0

0

85

-1.905

3.655

Het gemiddelde wettelijke belastingtarief bedraagt 25,0% op basis van het commerciële resultaat. De lagere effectieve belastingdruk wordt veroorzaakt door de waardering van de latente belastingen en de fiscaal niet aftrekbare kosten.

115

10.

Overige informatie

10.1.

Werknemers

Gedurende het jaar 2011 had Mitros gemiddeld 374 werknemers in dienst (2010: 359). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten.

10.2.

Bestuurders en commissarissen

De beloning van de bestuurders is in onderstaande tabel weergegeven. Voorzitter 2011 € Bestuurskosten Salaris, vakantiegeld en sociale lasten Pensioenen Vervoermiddel uitkeringen in verband met beëindiging van het dienstverband Totaal

133.179 30.268 21.905 185.352

Lid 1

2010 € 169.291 39.698 25.076 234.065

2011 € 105.023 22.723 6.562 247.912 382.220

Lid 2 2010 €

109.041 23.946 19.985 152.972

2011 € 176.251 39.415 20.940 236.606

2010 € 103.277 19.909 12.564 135.750

De bezoldiging van bestuurders omvat periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden), beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen) uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en winstdelingen en bonusbetalingen. In juni 2011 is lid 1 teruggetreden als bestuurder van Mitros en vervolgens ultimo 2011 uit dienst gegaan. De voorzitter is ultimo september 2011 uit dienst gegaan. Lid 2 heeft de voorzittersrol vervolgens ad interim op zich genomen. De bezoldiging van de commissarissen en voormalige commissarissen over 2011 bedraagt € 96.420 (2010: € 88.594). Volgens de Wet Openbaarmaking uit Publieke middelen gefinancierde Topinkomens (WOPT) moeten inkomens die boven het gemiddelde ministersalaris uitkomen vermeld worden. De beloning volgens de definities van de WOPT is in onderstaande tabel weergegeven:

116

Voorzitter

Lid 1

Lid 2

2011 €

2010 €

2011 €

2010 €

2011 €

2010 €

Belastbaar loon Voorzieningen ten behoeve van beloningen betaalbaar op termijn uitkeringen in verband met beëindiging van het dienstverband

128.756

163.576

100.826

124.724

173.003

102.712

42.728

54.771

32.914

34.125

55.650

32.102

-

-

-

-

-

Totaal

171.484

218.347

247.912 381.652

158.849

228.653

134.814

117

11.

Balans per 31 december 2011 (na resultaatbestemming)


REF. €

31-12-2011 €

€

31-12-2010 €

Vaste activa Materiële vaste activa Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie

8.757

8.211 8.757

Vastgoedbeleggingen Commercieel vastgoed in exploitatie Sociaal vastgoed in exploitatie gekw alificeerd als vastgoedbelegging Onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Vastgoed in ontw ikkeling bestemd voor eigen exploitatie

105.955 2.553.475 16.631 79.301

8.211

155.914 2.471.123 18.251 74.201 2.755.362

Financiële vaste activa Deelnemingen in groepsmaatschappijen Andere deelnemingen Latente belastingvordering Leningen u/g Te vorderen BWS-subsidies Overige financiële vaste activa

2.719.489

13.2. 33.515 596 0 37.284 1.318 11.623

36.177 579 2.104 37.001 1.907 6.990 84.336

84.758

3.304

10.910

Vlottende activa Voorraden Vastgoed bestemd voor de verkoop

Vorderingen Huurdebiteuren Vorderingen op groepsmaatschappijen Vennootschapsbelasting Overige vorderingen Overlopende activa

Liquide m iddelen

Totaal

1.401 20.161 0 7.788 1.520

1.473 17.954 0 7.205 1.893 30.870

28.525

25.064

12.336

2.907.693

2.864.229

118


REF. €

Verm ogen Eigen vermogen

13.3.

Voorzieningen Voorziening onrendabele investeringen Voorziening deelnemingen

31-12-2011 €

€

1.981.276

54.340 591

1.995.899

78.579 591 54.931

Langlopende schulden Leningen gemeenten Leningen kredietinstellingen Verplichtingen uit hoofde van onroerende zaken verkocht onder voorw aarden Overige schulden

79.170

13.4. 5.272 693.706

14.255 625.899

16.194 55

17.364 11 715.227

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Kortlopend deel langlopende schulden Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overlopende rente geldleningen Onderhanden projecten Overige schulden en overlopende passiva

Totaal

31-12-2010 €

657.529

13.5. 3.225 49.200 27.813 0 1.787 10.904 1.855 61.475

0 38.000 12.574 0 223 10.874 396 69.564 156.259

131.631

2.907.693

2.864.229

119

12.

Winst- en verliesrekening over 2011


REF. €

Bedrijfsopbrengsten Huuropbrengsten Opbrengsten servicecontracten Netto verkoopresultaat vastgoedportefeuille Geactiveerde productie eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten

147.231 9.334 14.103 3.328 3.712

Som der bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen materiële vaste activa Overige w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Erfpacht Personeelskosten Huisvestingskosten Algemene kosten Onderhoudslasten Leefbaarheid Lasten servicecontracten Bijzondere w aardeveranderingen van vlottende activa Overige bedrijfslasten

13.6.

Niet-gerealiseerde w aardeveranderingen vastgoedportefeuille Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Rentelasten en soortgelijke kosten

13.2.

181.772

1.088 137.768 382 25.468 1.796 7.032 44.228 4.599 9.111 62 13.462 129.350

244.996

48.358

-63.224

-35.753

5.996

7.328 -29.945

Resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening vóór belastingen

2010 €

145.078 9.682 19.407 3.879 3.726

1.948 16.111 4 27.544 1.909 11.943 42.227 3.930 9.049 0 14.685

Bedrijfsresultaat

Resultaat na belastingen

€

177.708

Som der bedrijfslasten

Belastingen resultaat uit gew one bedrijfsuitoefening Resultaat deelnemingen

2011 €

6.653 -29.251 -22.617

-22.598

-10.012

-79.826

-1.926 -2.685

3.586 -451

-14.623

-76.691

120

13.

Toelichting op de balans en de winst- en verliesrekening

13.1. Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat De grondslagen van waardering en van resultaatbepaling voor de enkelvoudige jaarrekening en de geconsolideerde jaarrekening zijn gelijk. Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden gewaardeerd op de nettovermogenswaarde in overeenstemming met paragraaf 4.4. in de geconsolideerde jaarrekening. Voor de grondslagen van de waardering van activa en passiva en voor de bepaling van het resultaat wordt verwezen naar de hoofdstukken 5 en 6. 13.2.


13.2.1. Deelnemingen in groepsmaatschappijen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2011) Bedragen x € 1.000 Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI MUTATIES: Kapitaalstorting Verkoop belang Herrubricering Liquidatieuitkering Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

Mitros Holding WOM Noord BV West 100% 50%

Ontw ikkelcombinatie Stadsherstel Kanaleneiland Midden Jebber VOF Nederland NV 50% 33,3% 50%

Totaal

€

€

€

€

€

€

1.477

2.408

232

1.847

30.213

36.177 36.177

0 0 0 0 0 -1.355 -1.355

0 0 0 0 0 -24 -24

70 -30 0 0 0 -272 -232

0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 -1.051 -1.051

70 -30 0 0 0 -2.702 -2.662

122

2.384

0

1.847

29.162

33.515 33.515

De deelneming WOM Noord West betreft de entiteiten WOM Noord West Beheer BV en WOM Noord West CV. De deelneming Jebber betreft de entiteiten Jebber Beheer BV en Jebber CV.

121

13.2.2. Andere deelnemingen De mutaties zijn als volgt te specificeren:

Belang in deelneming (per 31 december 2011)

Utrechtse mij Wijkontw ikke tot lingsmij stadsherstel Lombok BV 0,01% 0,97%

Woningnet NV 6,06%

CV Witte Vrouw e 7,14%

BV Woonw agen exploitatie 49,00%

Totaal


€

€

€

€

€

€

Beginstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 1 JANUARI

1

21

411

146

-591

-12 591 579

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 15 15

0 0 0 0 0 0 2 2

0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 17 17

1

21

426

148

-591

5 591 596

MUTATIES 2010: Aankoop belang Kapitaalstorting Verkoop belang Herrubricering Liquidatieuitkering Dividenduitkering Resultaat boekjaar SALDO Eindstand deelnemingen Gepresenteerd onder voorzieningen STAND 31 DECEMBER

13.2.3. Leningen u/g De mutaties zijn als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

31-12-2011 €

31-12-2010 €

Stand 1 januari

36.951

56.325

Verstrekte leningen Aflossingen Afboekingen Stand 31 decem ber Vordering Starters Rente Regeling Voorziening vordering Starters Rente Regeling Totaal stand 31 decem ber

0 -74 0 36.877 413 -6 37.284

2.432 -21.806 0 36.951 51 -1 37.001

De leningen u/g bestaan voor € 35,5 miljoen (2010: € 35,5 miljoen) uit leningen aan verbonden partijen.

122

13.3.

Eigen vermogen

De mutatie in het eigen vermogen is als volgt weer te geven: Bedragen x € 1.000

Stand 1 januari Stelselw ijziging Resultaat boekjaar Stand 31 decem ber

13.4.

31-12-2011 €

31-12-2010 €

1.995.899 -14.623 1.981.276

192.189 1.880.401 -76.691 1.995.899


Voor een toelichting op de leningen wordt verwezen naar paragraaf 8.10. 13.5.

Kortlopende schulden

Onder de overige schulden en overlopende passiva zijn ongerealiseerde boekwinsten ad € 37,9 miljoen (2010: € 37,9 miljoen) opgenomen betreffende vastgoedtransacties met dochterondernemingen. 13.6.

Personeelskosten

De specificatie van de personeelskosten is als volgt: Bedragen x € 1.000

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Overige personeelskosten Subtotaal Ingeleend personeel Totaal personeelskosten

2011 €

2010 €

16.675 2.475 3.217 2.064 24.431 3.113 27.544

15.695 2.113 3.074 1.911 22.793 2.675 25.468

Gedurende het jaar 2011 had Stichting Mitros gemiddeld 340 werknemers in dienst (2010: 325). Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. 13.7.

Niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen

Voor de niet uit de balans blijkende rechten en verplichtingen wordt verwezen naar paragraaf 8.12. Utrecht, 25 april 2012 Stichting Mitros

Raad van Bestuur R. Rötscheid

123

14.

Overige gegevens

14.1.

Voorstel resultaatbestemming

Het resultaat ad € 14.623.000 negatief is ten laste van het eigen vermogen gebracht. 14.2.

Gebeurtenissen na balansdatum

Er zijn geen gebeurtenissen na balansdatum welke een materiële invloed hebben op de jaarrekening. 14.3.

Controleverklaring onafhankelijk accountant

De controleverklaring is afzonderlijk weergegeven op de volgende pagina.

124

Accountantsverklaring

125

126

Afkortingen ACA-dreven

Apollo-, Centaurus- en Atlasdreef

BBSH

Besluit Beheer Sociale Huisvesting

BOG

bedrijfsonroerend goed

BRU

Bestuur Regio Utrecht

bvo

bruto vloeroppervlak

CFV

Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting

DMO

Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling

DOMO

dagelijks- en mutatieonderhoud

DUO

De Utrechtse Opgave

ERM

Enterprise Risk Management

GHC

gezondheidscentrum

HNR

hoogniveaurenovatie

ISH

instandhoudingsbeurt

JOS

Jongeren Op Straat

JWZ

Jutphaas Wijkersloot Zuilenstein

LNR

laagniveaurenovatie

MFA

multifunctionele accommodatie

MNR

middenniveaurenovatie

ORT

onrendabele top

P&C

planning & control

PEN-dreven

Peeters-, Elbe- en Neckardreef

PGI

prestatiegericht interieur

PO

planmatig onderhoud

ROZ

Raad voor Onroerende Zaken

SDE

Stimulering Duurzame Energieproductie

SEV

Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting

SSH

Stichting Studenten Huisvesting

STUW

Stichting Utrechtse Woningcorporaties

THEMA-dreven

Tigris-, Haifa-, St. Eustatius-, St. Maarten- en Ankaradreef

VBN

Vereniging Bewonerscommissies Nieuwegein

VH!

Voorkom Huisuitzetting!

vhe

verhuureenheden

VRT

volledig rolstoeltoegankelijk

WACC

Weighted Average Cost of Capital

WOP

wijkontwikkelingsplan

WSW

Waarborgfonds Sociale Woningbouw

WWS

woningwaarderingssysteem

127

Adres Mitros Einsteindreef 133 3562 GB Utrecht Postbus 8217 3503 RE Utrecht Algemeen (030) 880 39 00 Klantenservice (030) 880 33 00

128

Jaarverslag Mitros 2011

Recommend Documents