Mgr. Daniella Sarah Chocholová Právní vztahy k nemovitostem
[email protected]
Literatura Povinná literatura: • Fiala J., Korecká V., Kurka V.: Vlastnictví a nájem bytů, Linde, 2005 • Kliková A., Průcha P., Havlan P.: Stavební právo, Linde, 2005 Doporučená literatura: • Doležal J., Mareček J., Vobořil O.: Staveb. zákon v teorii a v praxi, Linde, 2005 • Olivová K., Kuba B., Vávrová M.:Byty a katastr nemovitostí, Linde, 2005
Věcná práva – „iura in rem“ Zajišťují: • moc osoby nad věcí, • která působí vůči všem ostatním subjektům tak, že • jim přikazuje nerušit vlastníka. • Věcnému právu působí „erga omnes“, odpovídá povinnosti všech subjektů • Závazkové vztahy působí „inter patres“, odpovídá povinnost určitého subjektu Charakteristické znaky: • přímé či bezprostřední právní panství člověka nad věcí POZOR! Není však neomezené (je omezeno přinejmenším právy ostatních vlastníků) • absolutní právo, univerzální charakter • taxativní výčet věcných práv – nelze je smluvně rozšířit • věcné právo k nemovitostem – intabulační princip (=knihované právo, např. vlastnictví, zástavní právo atd. vzniká současně s jeho zápisem do veřejné knihy)
Druhy věcných práv • vlastnické právo – spoluvlastnické právo – podílové spoluvlastnictví – SJM – držba
• • • •
věcná práva k věci cizí (= iura in re aliena) zástavní právo podzástavní právo zadržovací právo – retenční (ne fce uhrazovací pouze zajišťovací) • právo odpovídající věcnému břemeni – právo předkupní – zčásti právo nájemní
Obsah vlastnického práva podle § 123 ObčZ •
oprávnění věc držet (ius possidendi) – ochrana držby : a) svépomoc, žádat o předběžnou ochranu u obecního úřadu b) soudní: žaloba na vydání (vyklizení), zápůrčí (negatorní) žaloba
• • •
oprávnění věc užívat (ius utendi) – v obecné rovině to tedy znamená jak věc užívat, tak i neužívat, příp. nechat ji zaniknout (zkazit), neupotřebenou oprávnění věc požívat (ius fruendi), tj. brát z ní plody a jiné užitky, tedy přírůstky (výnosy z pole, plody stromů, mláďata zvířat, úroky z vkladu oprávnění s věcí nakládat (ius disponendi), tj. rozhodnout o jejím osudu, smluvně ji přenechat do nájmu, půjčit ji, odkázat závětí, zcizit prodejem, darováním nebo výměnou
Charakteristika vlastnického práva • Trvalost – vlastnictví se nepromlčuje • Elasticita vlastnického práva – pomine-li právní důvod omezení, obnoví se vlastníkovo omezení v původním rozsahu. • Vlastnictví zavazuje: vlastník sám má z důvodu svého vlastnictví určité povinnosti vznikající mu přímo ze zákona
Omezení vlastnického práva ze zákona • povinnost nerušit – §§ 126, 415 OZ • zákaz poškozování lidského zdraví, přírody a ŽP • zákaz imisí – imise: výkon vlastnictví, kterým se neoprávněně zasahuje do cizího vlastnického práva, a to „nad míru přiměřenou daným poměrům“ – v souvislosti se sousedskými právy – vlastník při výkonu svého vlastnického práva nesmí např. ohrozit sousedovu stavbu či pozemek různými úpravami, obtěžovat sousedy hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, vnikáním chovaných zvířat na pozemek souseda, nešetrně odstraňovat stromy…) vždy to nesmí být „nad míru přiměřenou poměrům…“
• tzv. zákonná věcná břemena – upravena v § 127 odst. 3 ObčZ (př. přes cizí pozemek chodím na svůj, protože nemám jinou možnost) • !!! možnost použít věc bez souhlasu vlastníka - ve stavu nouze nebo naléhavém veřejném zájmu, a to: – – – –
nelze-li účelu dosáhnout jinak, po dobu, než dojde k dosažení účelu nezbytnou, v míře k dosažení účelu nezbytné, za náhradu
Omezení úředním výrokem • týká se především institutu vyvlastnění – tzv. nucený přechod vlastnického práva k pozemku či stavbě na základě správního aktu • vyvlastnit může KDOKOLIV KOHOKOLIV • musí být splněný určité podmínky, jinak nelze vyvlastnění realizovat: – ve veřejném zájmu (nestačí prokázat jen na existenci některého zvl. zákony stanoveného účelu, př. asanace území v souladu s územně plánovací dokumentací, ale i převahu zájmu na dosažení tohoto účelu nad zájmy zachování práv vyvlastněného – nelze-li jinak, – na základě zákona, – vždy za náhradu – zásadně v penězích, způsobuje zánik vlastnického práva s účinky ex nunc (dochází k zániku všech práv vztahujících se k nemovitosti mimo práva nájmu k bytu) - úprava vyvlastnění: čl. 11 odst. 4 LZPS, stavební zákon § 170 – upravuje pouze přípustnost vyvlastnění, zákon o vyvlastění
• zřízení věcného břemene příslušným orgánem • propadnutí majetku či věci
Omezení vlastnického práva právním úkonem vlastníka
– zřízení zástavního práva, – věcného břemene…
Pojem pozemkového vlastnictví = vlastnické právo k půdě • půda není výrobou opotřebována či dokonce spotřebována a přetvořena v jiné věci (výrobky) • i když se výroby zúčastňuje, zůstává při ní jako plocha zachována • potřebu půdy samé nelze uspokojovat výrobou, ale změnou způsobu jejího využití nebo přerozdělení určitého území mezi stávajícími a novými vlastníky a uživateli • pozemkové vlastnictví rozdělujeme: a) objektivním smyslu b) subjektivním smyslu
Ad a) v objektivním smyslu • soubor právní norem, upravujících oprávnění pozemkového vlastníka • pozemkové vlastnictví není půda jako zemský povrch, ale vždy jako konkrétní individualizovaná část = pozemek • v podmínkách ČR jde o pozemek v podobě parcely (geometricky a polohově určen parcelním číslem v rámci určitého katastrálního území a zobrazen v katastrální mapě) • půda jako zemský povrch je snadno vertikálně dělitelná významnou roli zde hraje: územní plánování, pozemkové úpravy, ochrana přírody a jednotlivých složek ŽP • objevují se i úvahy o její horizontální dělitelnosti – její jednotlivé vrstvy (povrch pozemku a ložisko vyhrazených nerostů) mohou mít rozdílné vlastníky • objektem jsou i součásti pozemku – porosty a plody na něm vzešlé, dokud nedojde k jejich oddělení x stavby však součástí pozemku podle § 120 ObčZ nejsou
Ad b) v subjektivním smyslu • oprávnění vlastníka • subjektem pozemkového vlastnictví může být každá FO, PO i STÁT • x některé osoby jsou omezeny v nabývání vlastnického práva k pozemkům (to vyplývá z devizového zákona č. 95/1999 Sb.) • čl. 11 odst. 2 LZPS – zvl. zákon by mohl stanovit, že určité pozemky, které mají sloužit k zabezpečení potřeb ve veřejném zájmu mohou být pouze ve vlastnictví státu, obce nebo určitých PO
Pozemkové vlastnictví • může být a) ve výlučném vlastnictví jedné osoby b) ve spoluvlastnictví více osob (podílové spoluvlastnictví, bezpodílové spoluvlastnictví) • rozsah pozemkového vlastnictví jednoho subjektu, který může vlastnit, není omezen
Nemovitosti podle § 119 odst. 2 ObčZ • pozemky a stavby spojené se zemí pevnými základy • pozemky jsou nemovitostí bez dalšího • stavby – pouze pokud jsou spojeny se zemí pevnými základy pokud tuto podmínku nesplňují, pak jde o movitosti • pojem „nemovitá stavba“ podle ObčZ ne příliš vyhovuje katastrální zákon zařazuje do evidence pouze tzv. hlavní stavby s přiděleným popisným a evidenčním číslem x jiné stavby na té samé parcele (př. garáže, stodoly, chlévy…) tvoří příslušenství hlavních staveb a nejsou v KN evidovány, byť jsou spojeny se zemí pevným základem • pojem nemovitost podle ObčZ nevyhovuje ani zákonu o dani z nemovitosti ten pro své účely pojem nemovité stavby rozšiřuje
Pojem „půda“ • označení pro zemský povrch i hmotný substrát • většinou se však půdou rozumí zemský povrch, s nímž prvé spojuje i hmotný substrát Země • plocha, území, teritorium • mluví se též o „půdním fondu“ zemědělský půdní fond: používá se pro souhrnné označení pozemků určitého účelu k zajištění jejich ochrany
Pojem „pozemek“ • individualizovaná část zemského povrchu vždy jen určitá plocha zemského povrchu • jsou s ní zpravidla spojena určitá oprávnění a povinnosti • k pozemku se váží práva a povinnosti vlastníků, uživatelů + kompetence příslušných úřadů při výkonu pozemkové správy • definice pozemku dle zákona č. 344/1992 Sb., o KN § 27 písm. a) „jde o část zemského povrchu oddělenou od sousedních částí hranicí územně správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemku, popř. rozhraním způsobu využití pozemků.“ jsou to však travnaté hřiště na louce
Součást pozemku • jsou jimi porosty dočasné, relativně trvalé (stromy, keře), neoddělené plochy • součástí však nejsou stavby – považujeme je za samostatné věci bez rozdílu zda jde o stavby movité nebo nemovité či stavby umístěné na pozemku dočasně či trvale • od 1.1. 1951 jsou v ČR stavby samostatnými věcmi a vlastníkem stavby může být i jiná osoba než vlastník pozemku
Pojem „parcela“ • parcelami se konkretizují části zemského povrchu pro rozlišení účelového určení (druhu) pozemků a osoby vlastníka • je jím pozemek, který je dle § 27 písm. b) KZ geometricky a polohově určen, označen parcelním číslem a zobrazen v katastrální mapě • parcelaci v ČR podléhá plocha celého území státu souhrn výměry všech parcel, které se společně evidují v rámci katastrálních území, by tak měl odpovídat rozloze ČR • pozemek lze změnit jen za předpokladů stanovených zákonem (zejména Katastrální zákon a Stavební zákon) • nejpřesněji a nejspolehlivěji vymezený pozemek hranice jsou určeny geometrickým zaměřením a údaje o ní (parcelní číslo, druh pozemku, vlastnické a jiné věcné právo) jsou zachyceny v operátu KN • v KN – se evidují pozemky jen ve formě parcel a vlastnické právo se váže pouze k pozemkům, které jsou parcelami • to však neznamená, že věcí jsou pouze parcely a žádné jiné pozemky i část parcely je pozemkem (př. je-li pronajata vlastníkem jiné osobě)
Spoluvlastnictví Podílové • u podílového spoluvlastnictví uplatňuje každý ze spoluvlastníků své oprávnění k celému pozemku a ne jen k jeho části • práva a povinnosti k určité věci jsou v rozsahu dle velikostí podílu • o hospodaření s celou společnou věcí rozhodují většinou (počítanou podle velikosti jejich podílů - § 139 odst. 1 ObčZ) • možné se dohodnout na rozsahu užívání, a pak by společný pozemek užívali pouze někteří, příp. jeden z nich • oprávnění zcizit je omezeno předkupním právem ostatních spoluvlastníků (§ 140 OZ) SJM • každý z manželů je vlastníkem určité věci, tedy i pozemku, se všemi právy a povinnostmi v celém rozsahu
Vznik a zánik vlastnického práva k pozemkům 1) Originární 2) Derivativní Nelze výrobou ani okupací (volného území bez vlastníka) – to pak automaticky vylučuje originární způsob nabytí vlastnického práva !!! Pozemek, jehož vlastník není znám – nemůže z povahy půdy samé být věcí ztracenou nebo skrytou, ale mohl by být považován za věc opuštěnou a jako takový by mohl připadat státu (§ 135 ObčZ) tento způsob nelze obecně uplatnit u nemovitostí (pouze u zemědělské půdy) – POSTUP NELZE OBECNĚ UPLATNIT (
Způsoby nabytí vlastnického práva 1) 2) 3) 4) 5)
na základě smlouvy děděním vydržením rozhodnutím státního orgánu ze zákona
Ad 1) na základě smlouvy • jde o výraz oprávnění vlastníka pozemek zcizit do vlastnictví jiné osoby • př. kupní, darovací, směnná smlouva, o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, smlouva o vydání pozemku dle restitučních zákonů • forma písemná, jinak neplatnost + projev vůle účastníků + podpisy na téže listině • 2 fáze nabývání: – smlouva (sama o sobě není důvodem vzniku vlastnického práva) – zápis formou vkladu do Katastru Bez zápisu do KN je uzavřená smlouva neúčinná a nedochází k převodu vlastnického práva
Ad 2) děděním • FO, PO i stát, vlastnické právo které bylo dosud ve vlastnictví FO • okamžik nabytí ke dni smrti zůstavitele x vznik musí potvrdit soud • na základě potvrzení ze strany soudu lze prokázat vlastnictví a provést i zápis o vzniku vlastnického práva formou záznamu do KN • je-li jich více a dohodnou se musí schválit soud x nedohodnou soud potvrdí nabytí vlastnictví dle dědických podílů
Ad 3) Vydržením • nepřetržitá • dlouhodobá • oprávněná osoba (může se změnit v průběhu vydržecí doby, př. právní předchůdce) • 10 let, 3 roky • § 130 odst. 1 ObčZ oprávněný držitel musí (objektivně, nikoli pouze subjektivně) být v dobré víře, že ji držená věc patří • vlastnictví vzniká automaticky po uplynutí 10 let (není třeba žádného úkonu) • ! Problém v prokázání: a) prohlášení držitele v podobě notářského zápisu, jinak b) určovací žaloba (soud rozhoduje o existenci, nikoli o vzniku)
Ad 4) rozhodnutí státního orgánu A) rozhodnutím soudu - zrušení a rozdělení spoluvlastnictví, příklep při výkonu rozhodnutí prodejem nemovitostí B) rozhodnutím správního úřadu - rozhodnutí vyvlastňovacího úřadu - rozhodnutí pozemkového úřadu o vydání nemovitosti oprávněné osobě (dle zákona o půdě) - rozhodnutí pozemkového úřadu o výměně nebo přechodu vlastnických práv k pozemkům • okamžik nabytí vlastnického práva – ke dni uvedeném v rozhodnutí, příp. dnem PM rozhodnutí
Ad 5) ze zákona • v ČR ojediněle • po roce 1989 u pozemků ve vlastnictví státu, které byly předmětem práva osobního užívání • ke dni 1. 1. 1992 vzniklo ze zákona vlastnické právo osobám, které k těmto pozemkům měly do té doby právo osobního užívání (§ 872 ObčZ) • stejně tak ze zákona vzniklo vlastnického právo ke dni 24. 5. 1991 Sb., obcím • vznik ke dni účinnosti zákona
Nabývání vlastnického práva na základě smlouvy k pozemkům ve vlastnictví státu •
Převod za účelem poskytnutí restituční náhrady (zákon o půdě) – převod pozemků Zemědělským půdním fondem, a to jiných, nelze původní vydat v restituci • Převody pozemků (z.č. 95/1999 Sb., o podmínkách převodu zemědělských a lesních pozemků z vlastnictví státu na jiné) stanovil zvláštní režim pro převody pozemků spravovaných Pozemkovým fondem dle § 17 zákon o půdě, pozemky může získat: a) FO, která je občanem ČR či členského státu EU (!povolení k trvalému pobytu, zapsání v evidenci zemědělských podnikatelů u obecního úřadu) b) obec c) PO, která je vlastníkem nemovitých staveb na pozemcích určených k převodu d) oprávněná osoba s nárokem na náhradu v jiném pozemku (dle zákona o půdě) e) veřejná vysoká škola zajišťující vzdělání v zemědělských nebo lesnických oborech Lesní pozemky jen obec nebo veřejná VŠ zemědělské pozemky jsou určeny k převodu všechny x omezení u lesních pozemků (místa vklíněná mezi lesní pozemky jiných vlastníků než státu, menší výměry) • Převod ostatních pozemků z vlastnictví státu na jiné osoby – podle z. č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích pozemek je pro stát věcí trvale nepotřebnou
Zánik vlastnického práva k půdě • jde o zánik subjektivního vlastnického práva určité osoby, který je vždy spojen se vznikem vlastnického práva osoby jiné
Sousedské vztahy • potřeba uspořádat vztahy mezi sousedy vede často k omezení vlastnického práva k pozemkům • dle § 127 tzv. generální klauzule + demonstrativní výčet hlavních omezení vlastníka • generální klauzule: přikazuje vlastníkovi věci „zdržet se všeho, čím by nad míru přiměřenou poměrům obtěžoval jiného nebo čím by vážně ohrožoval výkon jeho práv“
Demonstrativní výčet omezení vlastníka v sousedských vztazích se týče: • ohrožení pozemku nebo stavby – zákaz úpravy pozemku nebo stavby, která by mohla ohrozit sousedovu stavbu • imisí – zakázáno obtěžovat sousedy nad míru přiměřenou poměrům hlukem, prachem, popílkem, kouřem, plyny, parami, pachy, pevnými a tekutými odpady, světlem, stíněním a vibracemi (+ předpisy na ochranu ŽP, ochrana veř. zdraví) • pohybu chovných zvířat – nechat je vnikat na pozemek souseda • odstraňování převisů a porostů – zákaz nešetrně nebo v nevhodné roční době odstraňovat ze své půdy kořeny stromu nebo větve stromu přesahující ze sousedova pozemku • oplocování pozemku – může nařídit i soud, je-li to potřebné a nebrání to účelům využívání pozemku (předtím nutné stanovisko stavebního úřadu) – stavební úřad příp. může sám nařídit • vstupu na pozemky a stavby – musíme umožnit vstup sousedovi na svůj pozemek pokud to vyžaduje nezbytně údržba a obhospodařování pozemku
Užívací práva k půdě • jde o právní prostředek, na jejichž základě jiná osoba než vlastník užívá a drží (= má v detenci) pozemek jako věc 1) Nájem (smluvní, ze zákona) 2) Výpůjčka pozemku
Ad a) Smluvní nájem pozemku • užívací právo odvozené z vlastnického práva • nájemce nemůže mít více práv, než má vlastník • na nájemce se přenáší nejen právo, ale též povinnost vlastníka spojené s užíváním pozemků (př. strpět průchod přes pozemek) • pojmové znaky: a) Pozemek (věc individuálně určená) b) Dočasnost (stanovena sjednanou délkou užívání) c) Přenechání pozemku do užívání d) Úplata (za užívání ve formě nájemného)
Smluvní nájem pozemku • není nijak omezen výjimka: zákaz nájmu a podnájmu státního lesa za účelem hospodaření v lese • způsob užívání se stanoví ve smlouvě • pokud by smlouva neměla ujednání o výši nájmu platí se nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy s ohledem na hodnotu pronajaté věci a způsobu jejího užívání • platba nájemného – není-li stanovení, pak: a) zemědělské pozemky: každého půl roku zpětně k 1. 4. a k 1. 10. b) u ostatních zpětně pozemků - za každý měsíc zpětně
Vznik smluvního nájmu pozemku • mezi FO, PO, státem, a to ve všech vzájemných relacích • forma smlouvy není dána x oproti kupní smlouvě není ani nutná písemná forma (může být i ústní) vznikne-li spor, zda-li ústní smlouva vznikla, pak je třeba ji prokázat jiným způsobem, př. shodné tvrzení účastníků, faktické užívání a placení nájemného ze strany uživatele…
Práva a povinnosti pronajímatele a nájemce • Pronajímatel: - odstoupit od smlouvy: př. nájemce ač opomenut, nezaplatil splatné nájemné ani do splatnosti dalšího nájemného § 679 ObčZ - požadovat řádné úžívání - požadovat přístup k pozemku za účelem kontroly řádného výkonu nájmu - požadovat přístup k pozemku za účelem kontroly řádného výkonu nájmu - požadovat řádné vrácení pozemku po skončení nájmu - udělovat souhlas ke změnám na pozemku - požadovat řádně a včas nájemné • Nájemce: - požadovat řádné předání pozemku pronajimatelem - užívat pozemek a brát z něho užitky - přenechat pozemek do podnájmu, pokud to smlouva nevylučuje - požadovat protihodnotu toho, oč se zvýšila hodnota pozemku provedenou změnou, k níž dal pronajimatel souhlas – př. výsadba ovocných stromů - žádat přiměřenou slevu nájemného nebo i neplatit nájemné za podmínek dle § 673 - vypovědět nájem dojde-li ke změně vlastníka
Skončení smluvního nájmu • doba určitá x doba neurčitá • nezávisle na tom, zda byl sjednán na dobu určitou či neurčitou,a to: 1) uplynutím sjednané doby – pokud je pozemek užíván i po skončení nájmu a pronajimatel proti tomu nepodá návrh na vyklizení nemovitosti do 30 dnů u soudu, pak se obnovuje nájemní smlouva za stejných podmínek doba určitá 2) dohodou – podmínka určitosti PÚ (kdy skončí) platí pro dobu určitou i neurčitou 3) výpovědí nájem na dobu neurčitou 4) odstoupením od smlouvy – pouze z důvodu uvedených v zákoně 5) ze zákona – rozhodnutím pozemkového úřadu o pozemkových úpravách
Ad b) Nájem pozemků ze zákona • pozemky, které byly užívány na základě užívacích práv zrušených zákonem o půdě + pozemky, které byly oprávněné osobě vydány do vlastnictví, POKUD SE VLASTNÍK s DOSAVADNÍM UŽIVATELEM NEDOHODLI • nájem ze zákona může zaniknout: dohodou mezi vlastníkem a nájemce (i dohodou, kterou se mezi těmito subjekty uzavírá nájemní smlouva podle ObčZ) • smluvní nájem má přednost pře zákonným • roční nájemné k pozemkům, které náleží do ZPF a činí 1% z ceny pozemku x u ostatních pozemků: dohoda, tzv. obvyklé nájemné
Ad 2) Výpůjčka • • • • •
jde o užívání bezúplatné (x nájem) § 659 až § 661 ObčZ půjčitel (vlastník) x vypůjčitel (uživatel) půjčitel – předat pozemek ve stavu způsobilém k řádnému užívání vypůjčitel – oprávněn a povinen užívat jej v souladu s jeho účelovým určením a v dohodnutých mezích a chránit jej pře poškozením • X vypůjčitel nesmí přenechat pozemek do užívání jiné osobě, pokud se na tom s vlastníkem nedohodli (x nájem – opačná situace) • doba stanovena dohodou • pokud by pozemek nebyl užíván s jeho účelovým určením, lze žádat o jeho vrácení i dříve
Hospodaření s pozemky ve vlastnictví státu • zákon č. 219/2000 Sb., o majetku ČR + režim hospodaření zákon č. 77/1997 Sb., o státním podniku • § 14 „osoby, které mají právo hospodaření s majetkem státu jsou povinni jej využívat účelně a hospodárně a jsou povinni počínat si tak, aby svým jednáním tento majetek nepoškozovaly, neodůvodněně nesnižovaly jeho rozsah a hodnotu anebo výnos z tohoto majetku“ • protože předmětem hospodaření je veškerý majetek ve vlastnictví států, pak jsou jím i pozemky
Účelová kategorizace půdy • třídění pozemků podle způsobu jejich hospodářského a jiného společenského využití, tzv. druhy • účelová kategorizace půdy je (na rozdíl od třídění podle osob, složení zeminy…) právně relevantní • nutnost účelového určení půdy vyplývá: a) z polyfunkčnosti půdy, z možnosti použití téhož pozemku pro různé účely b) z požadavku na zajištění harmonického uspořádání území, aby byly zajištěny potřeby půdy pro rozvoj průmyslu, dopravy, osídlení… c) zajištění ochrany půdy
Účelová kategorizace půdy II. • pozemky nemají jediný možný způsob využití jednoho a téhož pozemku je více variant jeho využívání • účelová kategorizace půdy třídí pozemky do určitých druhů a napomáhá řešit otázku – kdo a za jakých podmínek může z těchto možností využití pozemků zvolit jejich konkrétní účelové určení (= jejich druh) • ve výkonu vlastnického práva je vlastník vázán účelovým určením pozemku ve všech případech, kdy zákon k jeho změně vyžaduje souhlas státního orgánu • slouží k usměrnění výkonu vlastnického práva (ve shodě s čl. 11 odst. 3 LZPS)
• př. má-li vlastník oprávnění zřizovat na svém pozemku stavby, nemůže z titulu vlastnického práva svévolně změnit př. zahradu na zastavěný pozemek zásadně bez územního rozhodnutí a stavebního povolení vydaných podle stavebního zákona a se souhlasem k odnětí půdy ze ZPF
Systém účelové kategorizace půdy • § 2 zákona č. 344/1992 Sb., o KN systém tvoří tyto druhy pozemku: zemědělské pozemky: a) orná půda b) chmelnice c) vinice d) zahrady e) ovocné sady f) trvalé travní porosty (dříve louky a pastviny) nezemědělské pozemky: a) lesní pozemky b) vodní pozemky c) zastavěné plochy a nádvoří d) ostatní plochy • jednotlivé druhy pozemků jsou pro účely KN charakterizovány v příloze vyhlášky č. 26/2007 Sb. • Soustava nezachycuje všechny kategorie pozemků, které jsou známé z jiných právních předpisů – př. § 2 stavebního zákona: zastavěné a nezastavěné stavební pozemky
Systém účelové kategorizace půdy II. • zařazení pozemků do těchto kategorií je proto zásadně závazné • k jeho změně se vyžaduje povolení (souhlas) příslušného státního orgánu
Územní plánování ve vztahu k účelové kategorizaci půdy
• úprava: stavební zákon, prováděcí vyhlášky o územně plánovacích dokumentech • Územní plánování vytváří předpoklady pro změnu účelového určení půdy má úlohu koncepčního nástroje pro účelovou kategorizaci půdy • „územní plánování nejen soustavně a komplexně řeší funkční využití a prostorové uspořádání území, ale vytváří též předpoklady k zabezpečení trvalého souladu všech přírodních, civilizačních a kulturních hodnot v území, a to zejména s ohledem na ŽP a ochranu jeho hlavních složek“ • dochází k uspořádání určitého území na základě koordinace různých veřejných a soukromých zájmů, které jsou v procesu územního plánování uplatňovány • dokumenty územního plánování nemají trvalou platnost aktuálnost je průběžně prověřena a vyhodnocována z hlediska vlivu na udržitelný rozvoj, posuzování vlivu na ŽP
Nástroje územního plánování 1) koncepční: – územně plánovací – politika územního rozvoje – územně plánovací dokumentace
2) realizační: – regulační plány – územní rozhodnutí (popř. územní souhlas) – územní opatření
Územně plánovací podklady a) Územně analytické podklady – obsahují zjištění a vyhodnocení stavu území a jeho vývoje a hodnot, jakož i omezení změn v území z důvodu ochrany veřejných zájmů b) Územní studie – řeší územně technické, urbanistické a architektonické podmínky využití území • oba typy slouží jako podkladový materiál pro pořízení nebo změnu politiky územního rozvoje, územně plánovací dokumentace a pro rozhodování o území • jsou odborným a technickým podkladem pro vlastní územně plánovací činnost a pro rozhodování o území
Politika územního rozvoje • dokument, jímž se pro celé území ČR určují požadavky na konkretizaci úkolů územního plánování • jehož prostřednictvím se koordinuje tvorba a aktualizace zásad územního rozvoje krajů a jiných koncepcí (př. koncepce rozvoje dopravy, státní energetická koncepce) • návrh politiky územního rozvoje připravuje Ministerstvo pro místní rozvoj a schvaluje vláda (sdělení o schválení se sděluje ve Sbírce zákonů) • politika územního rozvoje je právně závazná pro tvorbu územně plánovací dokumentace + rozhodování v území
Územně plánovací dokumentace a) Zásady územního rozvoje – pro území kraje základní požadavky na určení a hospodárné využití jeho území: návrh pořizuje krajský úřad, schvaluje krajské zastupitelstvo a vydávají se formou opatření obecné povahy (§ 171 SŘ) b) Územní plán – pro celé území obce konkretizace cílů a úkolů územního plánování v souladu se zásadami územního rozvoje kraje a s politikou územního rozvoje (př. urbanistické koncepce obec, veřejná doprava…) – o územním plánů rozhoduje z vlastního podmětu či na žádost obec, pro jejíž území se plán vyhotovuje c) Regulační plán – zpracovává se pro vymezenou plochu území kraje, území obce nebo vojenského újezdu schvaluje ho a o jeho pořízení rozhoduje zastupitelstvo kraje, obce + Ministerstvo obrany - regulační plán je koncepčním nástrojem územního plánování, ale v zastavěném území a ve schváleném rozsahu nahrazuje územní rozhodnutí pak již plní funkci realizační
Řízení ve věci územně plánovací dokumentace • na procesu přípravy, vypracování, projednávání návrhu a vydávání dokumentace je důležité, že je vytvořen prostor pro účast dotčených osob a pro vyřizování stanovisek nebo námitek, a to: a) dotčených orgánů státní správy, které odpovídají za ochranu veřejných zájmů podle zvláštních právních předpisů b) vlastníkům pozemků a staveb,jejichž práva mohou být návrhem dotčena c) veřejnosti, popř. zástupce veřejnosti
Územní rozhodnutí • jsou realizačními nástroji nikoli koncepčními, jak tomu bylo v předchozích případech • mimo případů, kdy jejich funkci plní regulační plán nelze bez nich realizovat územně plánovací dokumentaci • právně závazným způsobem řeší – umisťování staveb, změny ve využití území a ochranu některých důležitých zájmů v území • tyto aktivity lze uskutečňovat jen na základě některého v něm vyjmenovaných rozhodnutí či souhlasu • stejnou funkci plní tzv. územní patření o stavební uzávěrce, o asanaci území…
Územní opatření • zvláštní realizační nástroj územního plánování a) stavební uzávěra – omezuje nebo zakazuje stavební činnost ve vymezeném území, pokud by mohla ztížit nebo znemožnit budoucí využití území podle připravované územně plánovací dokumentace b) asanace území – vydává se na území postiženém živelní pohromou nebo závažnou havárií pro odstranění jejich dopadů nebo k odstranění závadných staveb (př. důvody hygienické, bezpečnostní, z důvodu ochrany ŽP) • nejde o prostředky, na jejichž základě by se měnilo účelové určení půdy • mají formu opatření obecné povahy dle SŘ
Děkuji za pozornost !!!
