PRÁVNICKÁ FAKULTA MASARYKOVY UNIVERZITY PRÁVO A PRÁVNÍ VĚDA
KATEDRA OBČANSKÉHO PRÁVA
DIPLOMOVÁ PRÁCE
ZÁSTAVNÍ PRÁVO K NEMOVITOSTEM
Bc. Pavel Vážan
2014/2015
Čestné prohlášení Prohlašuji, že jsem diplomovou práci na téma Zástavní právo k nemovitostem zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury. V Branišovicích dne .................. 2015
..................................................................... Bc. Pavel Vážan
2
Na tomto místě bych rád poděkoval především svému vedoucímu diplomové práce panu prof. JUDr. Josefu Fialovi, CSc. za odborné vedení při jejím psaní, cenné rady, čas, který mi věnoval při konzultacích a jeho otevřený přístup. Dále bych rád poděkoval paní doc. JUDr. Ivaně Průchové, CSc. za odborné rady a laskavý přístup při konzultacích, paní Ing. Naděždě Vitulové a panu Mgr. Jiřímu Fojtáškovi za konzultace a jejich praktické rady k mé diplomové práci. Poděkování patří také mé rodině, přítelkyni a přátelům za podporu po celou dobu studia.
3
Abstrakt Diplomová práce je zaměřena na komplexní posouzení zajišťovacího institutu zástavního práva k nemovitostem. Výchozí právní úpravou je zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. V jednotlivostech
se
práce
zaměřuje
na
obecnou
charakteristiku
zástavního
práva
k nemovitostem, vymezení předmětu zástavy, jeho vznik, zápis do katastru nemovitostí a rejstříku zástav, obsah, výkon a zánik. Diplomová práce obsahuje i vzor smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitostem, která reflektuje současnou právní úpravu z praktického pohledu. Klíčová slova Zástavní právo k nemovitostem, zajišťovací institut, zástava, nemovitá věc, katastr nemovitostí, rejstřík zástav, zástavní smlouva.
Abstract The thesis is focused on a comprehensive assessment of securing institute of real estate lien. The basic legal regulation is the Law No. 89/2012 Coll., The Civil Code. In detail, the thesis focuses on the general characteristics of real estate lien, definition of the pledge, its creation, land registration and register pledges, content, performance and termination. The thesis contains a model of agreement on the establishment of lien on real estate, which reflects the current legislation from a practical point of view. Key words Real estate lien, securing institute, pledge, real estate, land registration, register pledges, pledge agreement.
4
Seznam použitých zkratek o. z.
občanský zákoník (89/2012 Sb.)
obč. zák.
občanský zákoník (40/1960 Sb.)
KatZ
katastrální zákon
KV
katastrální vyhláška
DŘ
daňový řád
OSŘ
občanský soudní řád
ZŘS
zákon o zvláštních řízeních soudních
EŘ
exekuční řád
ZVB
zákon o vlastnictví bytů
NotŘ
notářský řád
ZVD
zákon o veřejných dražbách
InsZ
insolvenční zákon
SZ
stavební zákon
ZEK
zákon o elektrických komunikacích
5
Obsah Seznam použitých zkratek ................................................................................................... 5 Úvod ..................................................................................................................................... 9 1. Zástavní právo k nemovitostem a jeho obecné vymezení ............................................... 12 1.1. Pojem zástavního práva k nemovitostem ................................................................................... 12 1.1.1. Zástavní právo k nemovitostem jako právo absolutní a věcné ........................................ 12 1.1.2. Princip publicity....................................................................................................................... 16 1.1.3. Princip legality ......................................................................................................................... 16 1.1.4. Princip subsidiarity .................................................................................................................. 16 1.1.5. Akcesorická povaha ................................................................................................................ 17 1.1.6. Zajišťovací povaha ................................................................................................................. 18 1.1.7. Právo k cizí věci ....................................................................................................................... 18 1.2. Právní úprava .................................................................................................................................. 19 1.2.1. Obecná právní úprava zástavního práva k nemovitostem ................................................ 19 1.2.2. Právní úprava obsažená ve zvláštních právních předpisech ............................................. 20 1.3. Subjekty zástavního práva k nemovitostem ............................................................................... 21 1.4. Funkce zástavního práva k nemovitostem ................................................................................. 23 1.5. Budoucí zástavní právo k nemovitostem .................................................................................... 24 2. Zástava ............................................................................................................................ 25 2.1. Obecně k zákonnému vymezení zástavy .................................................................................... 25 2.2. Zástava – nemovitá věc ................................................................................................................. 26 2.2.1. Pozemky ................................................................................................................................... 27 2.2.2. Podzemní stavby se samostatným účelovým určením ....................................................... 28 2.2.3. Věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se ........................................................ 29 samostatným účelovým určením ..................................................................................................... 29 2.2.4. Práva prohlášená za nemovité věci zákonem ...................................................................... 30 2.2.5. Věc, která není součástí pozemku na základě jiného právního předpisu, nelze-li ji přenést bez porušení její podstaty z místa na místo ..................................................................... 30
6
2.2.6. Jednotky a stavby, které se nestaly součástí pozemku ....................................................... 30 2.2.7. Inženýrské sítě ......................................................................................................................... 32 2.3. Nemovité věci evidované a neevidované v katastru nemovitostí............................................ 32 2.4. Rozsah zástavního práva k nemovitostem ................................................................................. 33 3. Vznik zástavního práva k nemovitostem........................................................................ 34 3.1. Zástavní právo vzniklé na základě právního jednání ................................................................ 34 3.1.1. Zástavní právo vzniklé na základě zástavní smlouvy ......................................................... 34 3.1.2. Zástavní právo vzniklé na základě dohody o rozdělení pozůstalosti .............................. 36 3.2. Zástavní právo vzniklé na základě zákona .................................................................................. 36 3.3. Zástavní právo vzniklé na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci ..................................... 37 3.3.1. Soudcovské zástavní právo k nemovitostem ...................................................................... 38 3.3.2. Exekutorské zástavní právo k nemovitostem ..................................................................... 40 3.3.3. Zástavní právo k nemovitostem na základě rozhodnutí správce daně ........................... 41 3.4. Vznik zástavního práva k cizí věci ............................................................................................... 41 4. Katastr nemovitostí a rejstřík zástav ............................................................................... 43 4.1. Katastr nemovitostí ........................................................................................................................ 43 4.1.1. Proces zápisu zástavního práva ............................................................................................. 44 4.1.2. Údaje evidované o zástavním právu v katastru nemovitostí ............................................ 45 4.1.3. Zápis zástavního práva a list vlastnictví ............................................................................... 46 4.2. Rejstřík zástav ................................................................................................................................. 46 4.2.1. Údaje o zástavním právu evidované v rejstříku zástav ...................................................... 47 5. Práva a povinnosti vyplývající ze zástavního práva k nemovitostem ..................................... 49 5.1. Povinnost zdržet se zhoršení zástavy na úkor zástavního věřitele .......................................... 49 5.2. Povinnost přiměřeného doplnění zástavy ................................................................................... 50 5.3. Právo zástavního věřitele na pojistné plnění .............................................................................. 51 5.4. Užívání zástavy třetí osobou ......................................................................................................... 52 5.5. Povinnost požádat o provedení změny zápisu........................................................................... 53 6. Výkon zástavního práva k nemovitostem ....................................................................... 54 7
6.1. Dohoda o způsobu uspokojení .................................................................................................... 55 6.2. Veřejná dražba ................................................................................................................................ 56 6.3. Soudní prodej zástavy .................................................................................................................... 57 6.4. Výkon zástavního práva podle dosavadních právních předpisů ............................................. 58 6.5. Výkon při pluralitě zástavních práv ............................................................................................. 59 7. Zánik zástavního práva k nemovitostem........................................................................ 60 7.1. Zánik zástavního práva v důsledku zániku zajištěné pohledávky............................................ 61 7.2. Zánik zástavního práva za trvání zajištění pohledávky ............................................................. 62 7.3. Zánik zástavního práva dle zvláštních právních předpisů ........................................................ 63 7.4. Výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí a rejstříku zástav ......................................... 63 7.4.1. Výmaz zaniklého zástavního práva z katastru nemovitostí .............................................. 64 7.4.2. Výmaz zaniklého zástavního práva z rejstříku zástav ........................................................ 64 7.5. Záměna zástavního práva .............................................................................................................. 64 8. Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem .................................................... 66 Závěr ................................................................................................................................... 73 Seznam použitých zdrojů a literatury ................................................................................. 75
8
Úvod Zástavní právo obecně jako zajišťovací právní institut představuje nástroj ochrany a posílení postavení pro zástavního věřitele, jelikož zajišťuje jeho pohledávku. Zástavní právo k nemovitostem znal již obecný občanský zákoník a bylo možné jej zřídit i za účinnosti tzv. středního občanského zákoníku. Jistou výjimkou bylo období za účinnosti občanského zákoníku z roku 1964, kdy nová zástavní práva k nemovitostem vznikat nemohla. Právní úprava zástavního práva k nemovitostem se do občanského zákoníku vrátila až v rámci jeho novely od 1. 1. 1992.1 Přijetím zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále v textu jen „o. z.“) došlo k zásadní rekodifikaci soukromého práva. V souvislosti s touto rekodifikací dostál jistých změn i institut zástavního práva. Diplomová práce je zaměřena pouze na zástavní právo k nemovitostem. Aktuálnost a potřebnost zpracování daného tématu diplomové práce spatřuji především v tom, že o. z. zásadně mění dosavadní pojetí nemovitých věcí. Vymezení nemovitých věcí je významné z hlediska užšího pojetí problematiky zástavního práva, zaměřené na případy zástavního práva k nemovitostem. V rámci obecně pojatého institutu zástavního práva se zástavní právo k nemovitostem vymezuje specifickým předmětem zástavy. Cílem diplomové práce je tedy podat komplexní posouzení zástavního práva k nemovitostem jako zajišťovacího právního instrumentu sloužícího k posílení postavení zástavního věřitele ve světle současné právní úpravy obsažené v o. z. a souvisejících právních předpisech. Především se v diplomové práci pokouším vymezit pojem, resp. množinu nemovitých věcí, dále se zaměřuji na jednotlivé aspekty zástavněprávního vztahu včetně jeho projevů v evidenčních nástrojích – katastru nemovitostí a rejstříku zástav. Zpracování diplomové práce sleduje zhodnocení stavu de lege lata s přihlédnutím k přechodným ustanovením o. z., která řeší vztah dosavadní a současné právní úpravy ve vztahu k zástavnímu právu. Celý výklad případně doplňuji o relevantní judikaturu (především Nejvyššího soudu) a formulaci de lege ferenda závěrů. Praktický dopad současné právní úpravy zástavního práva k nemovitostem reflektuje vzor smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitostem. Diplomová práce sleduje i jednotlivé dílčí cíle. Cílem kapitoly druhé, která následuje hned po tomto úvodu, je vymezit pojem zástavního práva k nemovitostem za pomocí jeho povahy a charakteristických principů, popsat právní úpravu, určit jeho subjekty a funkce. Cílem kapitoly třetí je definovat množinu nemovitých věcí, které jsou způsobilé stát se předmětem zástavy. Kapitola čtvrtá podrobně rozebírá jednotlivé způsoby vzniku zástavního práva k nemovitostem. BAUDYŠ, Petr. Zástavní právo k nemovitosti a nejisté postavení zástavního věřitele. Bulletin advokacie, roč. 2003, č. 3. s. 15. ISSN 1210-6348. 1
9
Následně kapitola pátá popisuje projev zástavního práva k nemovitostem v jednotlivých evidenčních nástrojích. Cílem šesté a sedmé kapitoly je zejména vymezit nejdůležitější práva a povinnosti vyplývající ze zástavněprávního vztahu s tím, že v kapitole šesté jde o práva a povinnosti typická pro fázi zajišťovací a v kapitole sedmé o práva a povinnosti projevující se ve fázi realizace výkonu zástavního práva. V kapitole osmé je pozornost věnována jednotlivým způsobům zániku zástavního práva k nemovitostem včetně projevu zániku v katastru nemovitostí a rejstříku zástav. I přesto, že tato diplomová práce je s ohledem na zvolené téma především teoretická, je v deváté kapitole sestaven praktický vzor smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitostem. Struktura diplomové práce a jejích jednotlivých kapitol je zvolena tak, aby ve svém celku ověřila takto nastavené hypotézy: 1. Zástavní
právo
k nemovitostem
představuje
účinný
nástroj
zajištění
pohledávky věřitele. Tomu odpovídá i současná právní úprava. 2. Nová právní úprava v o. z. nemá negativní důsledky pro zástavní práva k nemovitostem, která vznikla před nabytím účinnosti o. z. a o. z. tak řeší svůj vztah k dosavadní právní úpravě. 3. Právní úpravě zástavního práva k nemovitostem v o. z. byly v rámci rekodifikace přizpůsobeny i související právní předpisy. 4. Současná právní úprava zástavního práva k nemovitostem v o. z. chrání nejen práva věřitele a stanovuje povinnosti dlužníka (obligačního a zástavního), ale zároveň chrání i oprávněné zájmy dlužníka a stanovuje povinnosti věřitele. V diplomové práci bude využita především metoda analýzy za účelem zhodnocení a posouzení právní úpravy o. z., souvisejících právních předpisů, relevantní judikatury a dostupné literatury. Dále bude pracováno s metodou deskripce, pomocí které bude popsán zejména stav právní úpravy institutu zástavního práva k nemovitostem de lege lata. Využity budou také metody indukce a dedukce. Jako autor diplomové práce jsem si vědom skutečnosti, že některé otázky a oblasti právní úpravy zástavního práva k nemovitostem by zasluhovaly větší pozornost a podrobnější zpracování. Vzhledem k omezenému rozsahu diplomové práce to však není dost dobře možné a bylo nutné uchýlit se místy pouze k rámcovému zpracování. Z důvodu předejití případným výkladovým nesrovnalostem či možnému neporozumění podotýkám, že pro účely této diplomové práce nebude rozlišováno mezi pojmy „nemovitá věc“ a
10
„nemovitost“.2 V konkrétních případech bude vždy uvedeno, zda se jedná o nemovitost podléhající evidenci v katastru nemovitostí, či nikoli.
Jako autor práce uvádím, že uvědomuji změnu právní terminologie o. z., který nepoužívá pojem „nemovitost“, ale „nemovitá věc“. Naopak katastrální zákon nadále operuje s pojmem „nemovitost“, kterou se myslí pouze nemovitá věc evidovaná v katastru nemovitostí a je nutné ji odlišit od ostatních, které předmětem evidence v katastru nemovitostí nejsou. 2
11
1. Zástavní právo k nemovitostem a jeho obecné vymezení Institutu zástavního práva k nemovitostem je potřeba vymezit zejména s ohledem na skutečnost, že představuje specifickou část či výseč zástavního práva jako obecného institutu upraveného v o. z. Je nezbytné toto právo specifikovat a charakterizovat jako právo absolutní a věcné.3 Vzhledem k tomu, že se zástavní právo k nemovitostem (v zákonem předpokládaných případech) zapisuje do veřejného seznamu - katastru nemovitostí4, je důležité zabývat se i principem publicity a legality5. Ke správnému pochopení pojmu zástavního práva k nemovitostem je dále nutné vysvětlit pro něj příznačný princip subsidiarity, jeho akcesorickou povahu a povahu zástavního práva k nemovitostem jako zajišťovacího právního institutu a práva k cizí věci6. V této kapitole bude pojednáno o právní úpravě zástavního práva k nemovitostem, kterou můžeme rozdělit na obecnou a zvláštní. Pozornost bude věnována také subjektům zástavněprávního vztahu, funkcím zástavního práva a pouze rámcově bude rozebrána právní úprava budoucího zástavního práva k nemovitostem.7
1.1. Pojem zástavního práva k nemovitostem Pojem zástavního práva k nemovitostem lze nejlépe vystihnout následujícími znaky a principy: a) právo absolutní a věcné; b) princip publicity; c) princip legality; d) princip subsidiarity; e) akcesorická povaha; f) zajišťovací povaha; g) právo k cizí věci. 1.1.1. Zástavní právo k nemovitostem jako právo absolutní a věcné Ze samotné systematiky o. z., jeho části III., hlavy II., § 976 a násl., můžeme
ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 884. ISBN 978-80-7478-546-7. 4 §1 a §11 zákona č. 256/2013 Sb., zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 6. 11. 2014]. 5 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 22-27. ISBN 978-80-7201-950-2. 6 Tamtéž. 7 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 889. ISBN 978-80-7478-546-7. 3
12
vyvodit závěr, že zástavní právo k nemovitostem spadá do kategorie absolutních majetkových práv a je právem věcným. Charakter zástavního práva jako práva absolutního znamená, že nepůsobí inter partes (pouze mezi určitými subjekty daného právního vztahu), ale působí erga omnes (vůči všem). V odborné literatuře se můžeme setkat i s názorem, že takové právo působí univerzálně.8 Právu konkrétního subjektu tedy odpovídá povinnost všech ostatních (absolutně všech) takové právo nerušit, příp. do něj nijak nezasahovat způsobem, který bychom mohli označit za rušení tohoto práva.9 Výchozím pravidlem je ustanovení § 976 o. z., kde je řečeno, že: „Absolutní majetková práva působí vůči každému, nestanoví-li něco jiného zákon.“ Jestliže § 976 o. z. umožňuje, aby zákon stanovil, že absolutní majetková práva vůči každému nepůsobí, vyvstává otázka, zda je zákonná výjimka relevantní i pro zástavní právo k nemovitostem. Konkrétně zda zákon takovou výjimku upravuje a umožňuje existenci zástavního práva k nemovitostem, které by charakter absolutního majetkového nemělo. V o. z. takové ustanovení nenajdeme. Určitou výjimku z absolutní povahy institutu zástavního práva představuje § 1343 odst. 2 o. z., v případě nemovitostí však není relevantní, jelikož se zde hovoří o zástavě jako o věci movité.10 Podle mého názoru je v praxi běžná situace, kdy se vlastník nemovitosti zaváže vůči jiné osobě, že zatíží tuto nemovitost zástavním právem, aniž by bez dalšího realizoval kroky předpokládané zákonem vedoucí k jeho vzniku, příp. v souladu s ustanovením § 1341 o. z. ke vzniku budoucího zástavního práva. V ustanovení § 1312 o. z. je zakotveno pravidlo, podle kterého ke zřízení zástavního práva k nemovitosti dojde na základě zástavní smlouvy. Je třeba si ale uvědomit, že zákon zde hovoří o zřízení, nikoli o vzniku zástavního práva, a v takovém případě se bude jednat pouze o závazkový vztah, který bude mít typicky účinky inter partes, ne však o zatížení nemovitosti zástavním právem jako právem, které má povahu absolutního majetkového práva s účinky erga omnes.11 V této souvislosti je vhodné poukázat i na odlišné názory, které považují věcná práva k věci cizí (tedy i zástavní právo k nemovitostem) za vztahy relativní.12 Z povahy věci je zřejmé, že pokud by zákon umožňoval zatížit nemovitost zástavním právem jako právem, které by nemělo charakter absolutní, působící ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 2-3. ISBN 978-80-7478-546-7. 9 Tamtéž. 10 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 3. ISBN 978-80-7478-546-7. 11 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. 1. vydání. Ostrava: Sagit. 2012. s. 555. ISBN 978-80-7208-922-2. 12 Například prof. František Weyr nebo prof. Viktor Knapp, kdy zmínku o jejich odlišném názoru najdeme např. v publikaci ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník I. § 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 677. ISBN 978-80-7400-108-6, nebo v publikaci SPÁČIL, Jiří a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2013. s. 1276. s. 2. ISBN 978-80-7400-499-5. 8
13
erga omnes, byla by zcela potlačena zajišťovací povaha tohoto institutu. Pokud by totiž došlo např. ke změně vlastníka nemovitosti, předmětu zástavy, nebyl tento nový vlastník zástavním právem k nemovitosti vázán.13 Postavení věřitele by bylo oslabeno a institut zástavního práva k nemovitostem by v praxi podle mého názoru ztrácel na významu. Ustanovení § 976 in fine umožňuje zasáhnout do zástavního práva váznoucího na nemovitosti jako práva absolutního tehdy, jestliže k tomu bude mít někdo právní důvod. V takovém případě půjde o určité omezení absolutní povahy zástavního práva k nemovitosti, avšak pouze z hlediska jeho ochrany.14 Důležitým je i ustanovení § 977 o. z., jelikož zařazení zástavního práva k nemovitostem jako práva věcného do kategorie absolutních majetkových práv je dáno zákonem a pouze ten stanoví, že takové právo má povahu absolutní. Zástavní právo k nemovitostem tak patří na základě § 977 o. z. do taxativního výčtu absolutních majetkových práv.15 Praktickým výrazem toho je skutečnost, že pokud by zákon nepovažoval zástavní právo k nemovitostem za právo absolutní, nebylo by možné, s ohledem na § 977 a § 978 o. z., ujednat si tak v zástavní smlouvě. S absolutní povahou zástavního práva k nemovitostem souvisí i kogentní povaha právních norem jej upravujících, obsažených v části třetí o. z., což vyplývá z ustanovení § 978 o. z., který stanoví že: „Od ustanovení této části se lze odchýlit ujednáním s účinky vůči třetím osobám, jen připouští-li to zákon.“ Jestliže hovoříme o institutu soukromého práva s účinky erga omnes, je nutné zaručit určitý „minimální standard“ jeho fungování, a to nejen z důvodu právní jistoty, ale i s ohledem na ochranu práv třetích osob. Kogentní povaha jednotlivých ustanovení obsažených v části třetí o. z. nevyplývá z § 978 o. z. bez dalšího. Tato ustanovení jsou kogentní pouze ve vztahu k odchylné úpravě práv a povinností s účinky vůči třetím osobám a odchýlení se od těchto ustanovení je možné pouze, pokud to připustí zákon. A contrario je možné se s přihlédnutím k § 1 odst. 2 o. z. od jeho části třetí odchýlit bez ohledu na § 978 o. z., pokud půjde o úpravu práv a povinností s účinky inter partes.16 Jak již bylo zmíněno výše, zástavní právo k nemovitostem má také charakter práva věcného. Proto je zařazeno do části třetí, hlavy II., kde jsou upravena absolutní majetková práva – práva věcná. Ustanovení § 979 o. z. stanoví: „Ustanovení této hlavy se použijí na věci hmotné i nehmotné, na práva však jen potud, připouští-li to jejich povaha a neplyne-li ze zákona něco jiného.“ Z dikce ustanovení § 979 o. z. tak vyplývá, že zástavní právo k nemovitostem je právem, které se vztahuje VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 22-27. ISBN 978-80-7201-950-2. 14 SPÁČIL, Jiří a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2013. s. 2. ISBN 978-80-7400-499-5. 15 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 4. ISBN 978-80-7478-546-7. 16 Tamtéž, s. 5. 13
14
k věci ve smyslu právním a v souladu s ustanovením § 496 o. z. k věci hmotné i nehmotné (např. právo stavby).17 Označení zástavního práva k nemovitostem za právo věcné úzce souvisí s předmětem zástavního práva – zástavou, která bude specifikována dále.18 S povahou zástavního práva k nemovitostem jako práva věcného souvisí i určení, kdo je vlastníkem zástavy, kdo k ní má dispoziční oprávnění, případně kdo ji ovládá.19 Věcněprávní povaha tedy znamená, že zástavní právo váznoucí na nemovitosti sleduje její osud a je s nemovitostí jako zástavou spjato.20 Otázkou je, zda v případě zástavního práva k nemovitostem nemohou vzniknout pochybnosti o jeho povaze jako práva věcného, případně zda může být věcná povaha určitým způsobem zrelativizována tím, že dojde k jejímu prolomení. Zřejmě nebude pochyb o tom, že předmětem zástavního práva k nemovitostem, jak již bylo řečeno výše, je věc v právním slova smyslu a to věc nemovitá. Pokud tedy v tomto případě dojde ke vzniku zástavního práva k nemovitosti, způsobem předvídaným zákonem bez dalšího, bude se jednat o právo s věcněprávními účinky. Ustanovení § 1377 odst. 1 o. z. vymezuje situace, kdy dochází k zániku zástavního práva váznoucího na nemovitosti, ale pohledávka, která je zástavním právem zajištěna, existuje dále. V návaznosti na § 1377 odst. 3 o. z., by přicházela v úvahu výjimka z věcněprávního charakteru zástavního práva k nemovitostem a jeho prolomení v případě, že se bude jednat o nemovitost, která není evidována ve veřejném seznamu - katastru nemovitostí.21 Podmínkou je, že nepůjde o nemovitost evidovanou katastru nemovitostí, dojde k převodu nemovitosti (zástavy) a zástavní smlouva umožnuje převést nemovitost, či její část, bez toho aniž by přešlo i zástavní právo na ni váznoucí.22 V této situaci by došlo k prolomení věcněprávní povahy, jelikož by zástavní právo váznoucí na nemovitosti, jako právo věcné, nesledovalo osud zástavy. V souladu s ustanovením § 1107 o. z. by zástavní právo představovalo závadu váznoucí na nemovitosti.23 Zákon totiž v uvedeném ustanovení hovoří pouze o tom, že se nesmí jednat o nemovitost evidovanou ve veřejném seznamu – katastru nemovitostí. Považuji však za velmi důležitý i názor,
ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 8. ISBN 978-80-7478-546-7. 18 Zástava, jako předmět zástavního práva k nemovitostem nejen jako věc hmotná a nehmotná, ale i věc nemovitá. 19 HURDÍK, Jan a kolektiv. Občanské právo hmotné. Zvláštní část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013. s. 199. ISBN 978-80-7380-377-3. 20 Vlastnictví a další věcná práva. Novinky v zástavním a zadržovacím právu. Nový občanský zákoník [online], © 20132014 [cit. 19. 11. 2014]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/novinky-vzastavnim-a-zadrzovacim-pravu/ 21 SPÁČIL, Jiří a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2013. s. 1276. s. 1132. ISBN 978-80-7400-499-5. 22 § 1377 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 17. 11. 2014]. 23 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 1043. ISBN 978-80-7478-546-7. 17
15
že se jedná o pochybení zákonodárce, který v ustanovení § 1377 odst. 3 o. z. výslovně neuvedl i nemovitosti ostatní.24 1.1.2. Princip publicity V předchozím byla charakterizována povaha zástavního práva k nemovitostem jako práva absolutního, působícího erga omnes, a věcného, váznoucího na věci, tedy nemovitosti jako zástavě. S touto povahou úzce souvisí i princip publicity. Aby zástavní právo k nemovitostem mělo absolutní účinky a působilo tak erga omnes, je nezbytné, aby ostatním osobám byla existence tohoto práva známa, resp. se s ní mohli seznámit.25 Toho je docíleno zejména tím, že zástavní právo k nemovitostem, se zapisuje do katastru nemovitostí v souladu s ustanovením § 1316 o. z., příp. v souladu s ustanovením § 1319 o. z. do rejstříku zástav. 1.1.3. Princip legality Princip legality vyjadřuje, že s ohledem na zápis zástavního práva k nemovitosti do veřejného seznamu, resp. rejstříku zástav, je třeba, aby byly ex offo příslušným orgánem zkoumány zákonné podmínky pro jeho vznik, jelikož jde o zásah do ústavně chráněného vlastnického práva.26 1.1.4. Princip subsidiarity Zástavní právo k nemovitostem je ovládáno zásadou subsidiarity, která vyjadřuje povahu tohoto práva jako podpůrného prostředku sloužícího k uspokojení pohledávky věřitele, jestliže dlužník svou povinnost – dluh nesplní, případně jeho povinnost nezanikne jiným způsobem.27 Subsidiární povaha vyplývá z ustanovení § 1309 odst. 1 o. z.: „Při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění, nesplní-li dlužník dluh řádně a včas, uspokojit se z výtěžku zpeněžení zástavy do ujednané výše, a není-li tato ujednána, do výše pohledávky s příslušenstvím ke dni zpeněžení zástavy.“ Z dikce uvedeného ustanovení lze dovodit, že uspokojení věřitelovy pohledávky v rámci výkonu zástavního práva je možné až poté, co dlužník nesplní svou povinnost řádně a včas.28 A contrario
Tamtéž. ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník I. § 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 1077. ISBN 978-80-7400-108-6. 26 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 25. ISBN 978-80-7201-950-2. 27 Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. února 2006, sp. zn. 21 Cdo 1198/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 27. 1. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/A84772A0DF1437A2C1257A4E0066B6D7?open Document&Highlight=0 28 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 886. ISBN 978-80-7478-546-7. 24 25
16
pokud dlužník svůj dluh, který má vůči věřiteli, řádně a včas splní, k realizaci zástavního práva v souladu s předchozím nedojde, coby výraz subsidiární povahy. Princip subsidiarity vyjadřuje možnost alternativního postupu věřitele. Věřitel může buď dále vymáhat svou pohledávku vůči dlužníkovi všemi zákonnými prostředky, nebo může zvolit postup spočívající v uspokojení se z výtěžku zpeněžení zástavy – nemovité věci. V úvahu však přichází i taková možnost, že věřitelova zajištěná pohledávka (opět za předpokladu, že dlužník svůj dluh nesplní řádně a včas) bude z části uspokojena v rámci procesu jejího vymáhání, kdy se danou část zajištěné pohledávky podaří vymoci, a u zbývající části své zajištěné pohledávky přistoupí věřitel k procesu výkonu zástavního práva.29 1.1.5. Akcesorická povaha Akcesorická povaha zástavního práva k nemovitostem specifikuje postavení tohoto zajišťovacího institutu ve vztahu k zajištěné pohledávce, vzniklé na základě závazkového právního vztahu mezi věřitelem a dlužníkem.30 Jde o nesamostatné právo a jeho existenci lze považovat za podmíněnou. Zástavní právo je zásadně vázáno na pohledávku, kterou zajištuje.31 Z uvedené zásady – akcesorické povahy zástavního práva k nemovitostem lze v o. z. nalézt výjimky. Ustanovení § 1380 o. z. upravuje situaci, kdy: „Uvolní-li se zástava zánikem zástavního práva a není-li ve veřejném seznamu zápis o zástavním právu ještě vymazán, považuje se zástavní právo za uvolněné a vlastník věci může spojit uvolněné zástavní právo s jiným dluhem, který nepřevyšuje původní dluh.“ Zakotvení institutu uvolněného zástavního práva umožňuje pro případ, kdy dojde k zániku zástavního práva váznoucího na nemovitosti (např. způsobem uvedeným v ustanovení § 1376 o. z.), aby uvolněné zástavní právo bylo využito k zajištění nového dluhu, aniž by došlo k jeho předchozímu výmazu.32 Využití toho institutu může být praktické z toho důvodu, že věřitel, jehož pohledávka byla zajištěna pomocí uvolněného zástavního práva, má stejné pořadí jako věřitel původní.33 Podle ustanovení § 2005 odst. 2 o. z. věty druhé platí: „Byl-li dluh zajištěn, nedotýká se odstoupení od smlouvy ani zajištění.“ V této souvislosti by bylo možné uvažovat situaci, kdy bude uzavřena smlouva o úvěru mezi úvěrujícím a úvěrovaným na základě § 2395 a násl. o. z., úvěrující VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 27. ISBN 978-80-7201-950-2. 30 FIALA, Josef; HRUŠÁKOVÁ, Milana; STAVINOHOVÁ, Jaruška; et al. Občanské právo. Meritum. 2 aktualizované a doplněné vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR. 2012. s. 136. ISBN 978-80-7357-948-7. 31 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 22-27. ISBN 978-80-7201-950-2. 32 Tamtéž. 33 Vlastnictví a další věcná práva. Novinky v zástavním a zadržovacím právu. Nový občanský zákoník [online], © 20132015 [cit. 28. 1. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/novinky-vzastavnim-a-zadrzovacim-pravu/ 29
17
poskytne úvěrovanému v jeho prospěch finanční prostředky a následně dojde k odstoupení od smlouvy o úvěru. V souladu s ustanovením § 2005 odst. 2 větou druhou ve spojení s ustanovením § 1380 o. z. by vzniklo uvolněné zástavní právo a tento případ představoval další výjimku z akcesorické povahy zástavního práva. Je však nutné upozornit, že tato situace nastat nemůže, jelikož zástavním právem k nemovitosti jsou v takovém případě podle judikatury Nejvyššího soudu zajištěny i nároky zástavního věřitele vyplývající z odstoupení od smlouvy.34 1.1.6. Zajišťovací povaha Zástavní právo k nemovitostem představuje typický zajišťovací právní institut, což můžeme dovodit zejména z § 1309 odst. 1 o. z., obecné úpravy institutu zástavního práva, kde je uvedeno: „Při zajištění dluhu zástavním právem vznikne věřiteli oprávnění,…“, tedy výslovně zde zákon operuje s pojmem „zajištění“. Zajišťovací povaha zástavního práva k nemovitostem vyplývá i z části čtvrté o. z., upravující relativní majetková práva, hlavy I. dílu 8., týkající se zajištění a utvrzení dluhů, a to konkrétně z § 2010 odst. 1, kdy: „Dluh lze zajistit,…, anebo dá-li někdo věřiteli nebo ve prospěch věřitele majetkovou jistotu, že dlužník svůj dluh splní.“ Následně z § 2012 o. z. vyplývá, že povinnost dát jistotu je splněna zřízením zástavního práva, tedy v našem případě zřízením zástavního práva k nemovitostem, čímž dojde k zajištění dluhu. V této souvislosti je vhodné upozornit na terminologickou nepřesnost o. z., jelikož z povahy věci slouží zástavní právo k zajištění pohledávky věřitele (posiluje postavení věřitele) a ne k zajištění povinnosti dlužníka splnit dluh. 1.1.7. Právo k cizí věci Povaha zástavního práva k nemovitosti jako práva k věci cizí je výrazem skutečnosti, že je zřizováno, resp. vzniká k nemovité věci, která nenáleží zástavnímu věřiteli, ale osobě od něj odlišné. Jde o vyjádření samotné podstaty zástavního práva jako zajišťovacího institutu. Typicky půjde o nemovitou věc ve vlastnictví zástavního dlužníka (může jít o osobu totožnou s obligačním dlužníkem).35 Logickým důsledkem zřízení zástavního práva k nemovité věci ve vlastnictví zástavního dlužníka je omezení jeho vlastnického práva ve prospěch zástavního věřitele.36 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. října 2005, sp. zn. 21 Cdo 2952/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 29. 1. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/DD4BB4BA653C7885C1257A4E00669E7E?open Document&Highlight=0 35 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 886. ISBN 978-80-7478-546-7. 36 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 25. ISBN 978-80-7201-950-2. 34
18
1.2. Právní úprava Jak již bylo uvedeno výše, zástavní právo k nemovitostem představuje specifickou část či výseč zástavního práva, jehož právní úpravu můžeme rozdělit na obecnou a zvláštní, obsaženou ve zvláštních právních předpisech. 1.2.1. Obecná právní úprava zástavního práva k nemovitostem Obecná právní úprava zástavního práva k nemovitostem je obsažena v o. z. Ten upravuje obecně institut zástavního práva v devíti systematicky uspořádaných pododdílech, které doplňuje pododdíl desátý, upravující specifický institut podzástavního práva.37 Konkrétně právní úprava spadá pod ustanovení § 1309 - § 1394 o. z. Pododdíl první (§ 1309 - § 1311) věnuje pozornost obecným ustanovením, pododdíl druhý (§ 1312 – 1345) upravuje problematiku zastavení (v našem případě nemovité věci), pododdíl třetí (§ 1346 - § 1352) rozsah zástavního práva, pododdíl čtvrtý (§ 1353 - § 1358) stanovuje práva a povinnosti vyplývající ze zástavního práva k nemovitostem, pododdíl pátý (§ 1359 - § 1370) upravuje výkon zástavního práva, pododdíl šestý (§ 1370 - § 1375) výkon zástavního práva při více věřitelích, pododdíl sedmý (§ 1376 - § 1379) zánik zástavního práva, pododdíl osmý (§ 1380 - § 1384) práva vlastníka při uvolnění zástavy, pododdíl devátý (§ 1385 - § 1389) záměnu zástavního práva. Poslední oddíl desátý (§ 1390 - § 1394) zakotvuje právní rámec institutu podzástavního práva. Systematickou právní úpravu obsaženou v oddílu třetím však dotvářejí i další ustanovení o. z. V souvislosti se zástavním právem k nemovitostem přichází v úvahu zejména tato: -
rozdělení věcí – ustanovení § 498 o. z.;
-
promlčení zástavního práva k nemovitostem - ustanovení § 615 o. z.;
-
působnost erga omnes – ustanovení § 976 o. z.;
-
vymezení absolutních majetkových práv – ustanovení § 977 o. z.;
-
možnost odchýlení se od části třetí o. z. – ustanovení § 978 o. z.;
-
pořadí věcných práv - ustanovení § 982 o. z.;
-
rozhodování o zatížení/zrušení zatížení nemovité věci v případě, že je ve spoluvlastnictví - ustanovení § 1132 o. z.;
Pododdíl desátý považuji za vhodné vnímat do určité míry odděleně od předchozích devíti s ohledem na skutečnost, že upravuje institut podzástavního práva a jeho specifika. S ohledem na rozsah se diplomová práce tímto institutem ve vztahu k nemovitostem blíže nezabývá. 37
19
-
rozhodování o zřízení zástavního práva k zajištění peněžité pohledávky, která vznikla v souvislosti se zlepšením nebo obnově společné věci (nemovitosti) - ustanovení § 1133 o. z.;
-
zástavní právo k nemovitosti v přídatném spoluvlastnictví – ustanovení § 1124 odst. 2 o. z.;
-
souhlas zástavního věřitele ke zřízení práva stavby na pozemku zatíženém zástavním právem – ustanovení § 1241 o. z.;
-
zatížení práva stavby zástavním právem – ustanovení § 1252 o. z.;
-
zastavení odkázané věci (nemovitosti) jako závada odkazu – ustanovení § 1611 o. z.;
-
postoupení pohledávky a nabytí jejího zajištění zástavním právem k nemovitosti – ustanovení § 1880 odst. 1 o. z.;
-
účinky postoupení pohledávky vůči osobě, která pohledávku zajistila zástavním právem k nemovitosti – ustanovení § 1883 o. z.;
-
zákonná intercese privativní – ustanovení § 1888 odst. 2 o. z.;
-
splnění povinnosti dát jistotu zřízením zástavního práva – ustanovení § 2012 odst. 1 o. z.;
-
pořadí uspokojení věřitelů – ustanovení § 2016 o. z.;
-
zákonné zástavní právo pachtýře – ustanovení § 2344 o. z.38
Právní úpravu zástavního práva k nemovitostem dotváří soubor přechodných ustanovení vymezující poměr nové a dosavadní právní úpravy: -
výchozí postavení mezi přechodnými ustanoveními zaujímá § 3028 o. z.;
-
nutné je uvažovat i ustanovení § 3058 o. z. upravující spojení stavby a pozemku;
-
na spojení stavby s pozemkem v případě, že je stavba či pozemek zajištěn zástavním právem reaguje ustanovení § 3060 o. z.;
-
u zástavního práva zapsaného v katastru nemovitostí je důležité vzít v potaz ustanovení § 3064 o. z.;
-
ve vztahu k uvolněnému zástavnímu právu dále ustanovení § 3068 o. z.;
-
neméně důležité je i přechodné ustanovení § 3073 o. z. týkající se závazků.
1.2.2. Právní úprava obsažená ve zvláštních právních předpisech Právní úpravu zástavního práva k nemovitostem však najdeme i v jiných právních předpisech a vůči úpravě obsažené v o. z. představuje úpravu speciální. Obecná právní úprava je do určité míry zvláštní právní úpravou modifikována.39 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 888. ISBN 978-80-7478-546-7. 38
20
Ustanovení § 9 odst. 2 o. z. stanoví, že: „Soukromá práva a povinnosti osobní a majetkové povahy se řídí občanským zákoníkem v tom rozsahu, v jakém je neupravují jiné právní předpisy. K zvyklostem lze hledět tehdy, dovolává-li se jich zákon.“ Z dikce uvedeného ustanovení pak vyplývá subsidiární použití právní úpravy obsažené v o. z. za předpokladu, že zvláštní právní neobsahuje vlastní právní úpravu (resp. v rozsahu jakém ji neobsahuje).40 Příkladem takové právní úpravy může být zejména: -
ustanovení § 170 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen „DŘ“);
-
ustanovení § 338b a násl. zákona č. 99/1963. občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen „OSŘ“);
-
ustanovení § 69a zákona č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen „EŘ“);
-
a další.
1.3. Subjekty zástavního práva k nemovitostem V souvislosti s vymezením subjektů zástavního práva k nemovitostem je nezbytné odlišit od sebe závazkový právní vztah mezi věřitelem a dlužníkem, na jehož základě vznikla pohledávka zajištěná zástavním právem a právní vztah mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem. V úvahu pak přicházejí subjekty těchto právních vztahů označované jako obligační dlužník, zástavní dlužník a zástavní (obligační) věřitel.41 Obligační věřitel je osobou oprávněnou ze závazkového právního vztahu s dlužníkem. Obligační věřitel se shoduje se zástavním věřitelem. Jde o výraz akcesorické povahy zástavního práva k nemovitostem. V souladu s ustanovením § 1880 odst. 1 o. z. bude zajištění vždy sledovat osud pohledávky, která je zástavním právem zajištěna. V případě cese pohledávky se tak nový obligační věřitel stává zároveň i věřitelem zástavním.42 Zástavní dlužník je osobou, jejíž nemovitost se stává předmětem zástavy. Tedy osoba, která k tíži své nemovité věci zřídila zástavní právo zajišťující pohledávku zástavního (obligačního) věřitele. Výrazem této skutečnosti je povaha zástavního práva k nemovitosti jako práva k věci cizí. Zástavní dlužník může být osobou shodnou s obligačním dlužníkem a to za Tamtéž, s. 890. ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek I. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 44. ISBN 978-80-7478-370-8. 41 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 888. ISBN 978-80-7478-546-7. 42 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 25. ISBN 978-80-7201-950-2. 39 40
21
předpokladu, že obligační dlužník zatíží zástavním právem nemovitost, která je v jeho vlastnictví. Shoda zástavního dlužníka s dlužníkem obligačním může být dána od samotného počátku existence zástavního práva k nemovitosti nebo kdykoli v budoucnu za jeho trvání. Naopak platí, že zpočátku se zástavní a obligační dlužník mohou shodovat v jedné osobě, ale následně v důsledku změny vlastnického práva k nemovitosti, která je zástavou, dojde k jejich odlišení (půjde o dvě odlišné osoby).43 Obligační dlužník je dlužníkem osobním a povinným subjektem ze závazkového právního vztahu s věřitelem. Jeho povinnost vůči věřiteli (dluh) představuje věřitelovu pohledávku zajištěnou zástavním právem k nemovitosti. Jak již bylo uvedeno, může se jednat o osobu shodnou se zástavním dlužníkem. Ve svých ustanoveních o. z. hovoří o osobě zástavce. Zástavcem se rozumí osoba, která při vzniku zástavního práva k nemovitosti, tuto nemovitost zastavila. Za předpokladu, že v průběhu trvání zástavního práva nedojde ke změně vlastnického práva k zástavě (převodem či přechodem) bude zástavce shodný se zástavním věřitelem.44 V návaznosti na odlišování obligačního a zástavního dlužníka je nutné vyřešit otázku následného regresu. Za předkladu, kdy nedojde ke splnění dluhu obligačním dlužníkem, může dojít v souladu s ustanovením § 1309 o. z. k uspokojení věřitelovy pohledávky z výtěžku zpeněžení zástavy zástavního dlužníka. Řešení této situace nabízí ustanovení § 1368 odst. 2 o. z., kdy: „Úhradou pohledávky ze zpeněžené zástavy vznikají zástavnímu dlužníku stejná práva, jako by dluh splnil sám.“ Dikce tohoto ustanovení o. z. tak obsahuje výslovné zakotvení regresního nároku zástavního dlužníka vůči obligačnímu. Jde o určitý vývoj oproti předchozí právní úpravě obsažené v zákoně č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen „obč. zák.“), ve kterém výslovná úprava postavení zástavního dlužníka vůči obligačnímu chyběla. Na tuto skutečnost reagovala judikatura, zejm. pak rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. března 2009, sp. zn. 29 Odo 1343/2006 a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. dubna 2013, sp. zn. 28 Cdo 1415/2012. Z obou rozsudků Nejvyššího soudu vyplývá právo zástavního dlužníka na regres vůči dlužníku obligačnímu. Uvedená judikatura je dle mého názoru ve spojení s ustanovením § 1368 o. z. i nadále použitelná. Regresní nárok je ovšem z povahy věci možný pouze v případě, že obligační a zástavní dlužník jsou osoby odlišné. V opačném případě se pravidlo zakotvené v ustanovení § 13068 odst. 2 o. z. neuplatní.
FIALA, Josef; HRUŠÁKOVÁ, Milana; STAVINOHOVÁ, Jaruška; et al. Občanské právo. Meritum. 2. aktualizované a doplněné vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR. 2012. s. 137. ISBN 978-80-7357-948-7. 44 Tamtéž. 43
22
1.4. Funkce zástavního práva k nemovitostem Nejvýznamnější funkcí zástavního práva k nemovitosti je funkce zajišťovací a funkce uhrazovací.45 O zajišťovací povaze zástavního práva již bylo pojednáno výše. V této souvislosti je vhodné navíc upozornit na skutečnost, že zajišťovací funkce působí od samotného vzniku zástavního práva k nemovitosti a lze ji rozdělit na složku subjektivní a objektivní. O objektivní složce budeme hovořit ve vztahu k zástavě (nemovité věci), kdy tato slouží k zabezpečení pohledávky věřitele a posiluje tak jeho postavení. Údaj o takovém zajištění se zapisuje do katastru nemovitostí, příp. rejstříku zástav, čímž je zajištěna publicita vůči třetím osobám a v neposlední řadě jde o omezení vlastnického práva k zástavě (zejm. omezení v jednání, které by bylo na újmu věřitele). Subjektivní stránka zajišťovací funkce zástavního práva spočívá v motivaci dlužníka (zejm. obligačního), aby splnil svůj dluh dobrovolně, jinak dojde k uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy. Subjektivní stránka se projevuje i v případě odlišnosti v osobě obligačního a zástavního dlužníka. Zástavní dlužník k povinnosti splnit dluh nemůže být věřitelem nucen (např. nátlakem pod hrozbou výkonu zástavního práva), fakticky však zajištění nemovitosti (ve vlastnictví zástavního dlužníka) zástavním právem působí na zástavního dlužníka motivačně. Ten má totiž zájem, aby jeho vlastnické právo k nemovitosti zástavním právem omezeno nebylo. V souladu s ustanovením § 1936 o. z. může zástavní dlužník splnit dluh za dlužníka obligačního.46 Aby nedocházelo k oslabení postavení zástavního dlužníka, který bude plnit povinnost za dlužníka obligačního, zakotvuje o. z. v ustanovení § 1368, jak již bylo zmíněno, regresní nárok. Uhrazovací funkce zástavního práva k nemovitosti nastupuje v okamžiku, kdy nedojde k dobrovolnému splnění dluhu ze strany dlužníka (ať už obligačního nebo zástavního). Uhrazovací funkce vyplývá z ustanovení § 1309 o. z., který počítá s případným uspokojením pohledávky věřitele z výtěžku zpeněžení zástavy.47 Uplatnění uhrazovací funkce je možné v případě, kdy dlužník nesplní svou povinnost řádně a včas. Z dikce ustanovení § 1309 o. z. můžeme vysledovat, že zajišťovací funkce zde není na rozdíl od funkce uhrazovací explicitně vyjádřena a zůstává poněkud skryta. V předchozí právní úpravě obsažené v ustanovení § 152 obč. zák., byla obsažena definice zástavního práva, ze které byla zajišťovací i uhrazovací funkce zřejmá.48
KNAPP, Viktor; KNAPPOVÁ, Marta; ŠVETSKA, Jiří; et al. Občanské právo hmotné. Svazek I. 3. aktualizované a doplněné vydání. ASPI Publishing, s.r.o. 2002. s. 387. ISBN 80-86395-28-6. 46 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 41. ISBN 978-80-7201-950-2. 47 Tamtéž. 48 Srov. ustanovení § 152 obč. zák.: „Zástavní právo slouží k zajištění pohledávky pro případ, že dluh, který jí odpovídá, nebude včas splněn s tím, že v tomto případě lze dosáhnout uspokojení z výtěžku zpeněžení zástavy.“ 45
23
1.5. Budoucí zástavní právo k nemovitostem Právní úprava budoucího zástavního práva je obsažena především v § 1310 odst. 2, § 1341 a § 1371 odst. 2 o. z. Na rozdíl od dosavadní právní úpravy je na základě § 1310 odst. 2 o. z. možné, aby zástavou byla nemovitá věc, ke které zástavnímu dlužníku vznikne vlastnické právo teprve v budoucnu, tedy nemovitá věc doposud neexistující;49 navíc podle odst. 2 věty druhé platí, že: „Je-li taková věc zapsána ve veřejném seznamu nebo v rejstříku zástav, zapíše se k ní zástavní právo, pokud s tím vlastník věci souhlasí.“ V souladu s ustanovením § 1341 o. z. může být zástavou i nemovitá věc, ke které má zástavnímu dlužníkovi vzniknout zástavní právo teprve v budoucnu; pokud bylo budoucí zástavní právo zapsáno do katastru nemovitostí nebo rejstříku zástav vznikne zástavní právo v souladu s odst. 2 nabytím vlastnického práva k nemovité věci zástavním dlužníkem.50 Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) – v textu dále jen jako „KV“, následně ve svém § 69 odst. 3 stanoví, že změnu budoucího zástavního práva na zástavní právo zapíše katastrální úřad k návrhu zástavního dlužníka (resp. jeho právního nástupce) spolu se zápisem jeho vlastnického práva nebo později na základě prohlášení zástavního věřitele s náležitostmi obdobnými prohlášení o vzniku práva. Pro pořadí budoucího zástavního práva je na základě § 1371 odst. 1 o. z. rozhodující okamžik vzniku zástavního práva (v případě zástavních práv evidovaných v rejstříku zástav), u nemovitostí evidovaných v katastru nemovitostí okamžik podání návrhu na jeho zápis do katastru nemovitostí.
VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 66. ISBN 978-80-7201-950-2. 50 Srov. ustanovení § 1316, § 1319 odst. 2 a § 1341 odst. 2 o. z. 49
24
2. Zástava Vzhledem k zaměření diplomové práce pouze na zástavní právo k nemovitostem, bude pro tuto kapitolu stěžejním specifikace zástavy - nemovité věci jako předmětu zastavení.
2.1. Obecně k zákonnému vymezení zástavy Výchozím ustanovením pro určení předmětu zástavy je § 1310 odst. 1 o. z.: „Zástavou může být každá věc, s níž lze obchodovat.“ Právní úprava o. z. vymezuje předmět zástavy široce a umožňuje tak reagovat na nejrůznější možné věci (i s ohledem na budoucí společenský vývoj a technický pokrok) způsobilé být předmětem zástavy, aniž by bylo potřeba přizpůsobovat tomu vždy právní úpravu o. z. Nejde totiž o taxativní výčet, ale o obecně formulované pravidlo, podle kterého musí být splněny dvě podmínky – zástavou může být pouze věc a tato musí být obchodovatelná. Široké vymezení věci v o. z. je také výrazem právní úpravy zvláštních právních předpisů a jejich pojetí věci jako předmětu vlastnického práva.51 První z podmínek je, že předmětem zástavy může být pouze věc. V souladu s ustanovením § 489 o. z., obsahujícím legální definici pojmu věc, musí jít o věc v právním smyslu. Takovou věcí je pak vše co slouží potřebám lidí a je rozdílné od osoby.52 Z důvodové zprávy k ustanovení § 489 - § 493 o. z. pak navíc vyplývá skutečnost, že věcí v právním smyslu je taková věc, ke které se vztahují absolutní majetková práva (zejm. pak právo vlastnické).53 Z povahy zástavního práva jako práva k věci cizí, lze vyvodit závěr, že taková věc musí někomu patřit. A contrario nemůže jít o věc, která není způsobilým předmětem vlastnictví. Druhou podmínkou stanovenou v uvedeném ustanovení § 1310 o. z. je, že se musí jít o věc, která je obchodovatelná. Základem obchodovatelnosti je převoditelnost vlastnického práva k věci. Převoditelnost vlastnického práva, jako vlastnost předmětu zástavy, je významná z hlediska samotné podstaty zástavního práva, jelikož i zákonné ustanovení § 1309 o. z. předpokládá možnost převodu vlastnického práva k zástavě v případě jejího zpeněžení.54 A contrario je nutné opět vyloučit res extra commercium.
LAVICKÝ, Petr; POLIŠENSKÁ, Petra. Judikatura k rekodifikaci. Věci v právním smyslu. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2013. s. 10. ISBN 978-80-7478-040-0. 52 Srov. ustanovení § 489 o. z.: „Věc v právním smyslu (dále jen „věc“) je vše, co je rozdílné od osoby a slouží potřebě lidí.“ 53 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. 1. vydání. Ostrava: Sagit. 2012. s. 223-228. ISBN 978-80-7208-922-2. 54 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 64. ISBN 978-80-7201-950-2. 51
25
2.2. Zástava – nemovitá věc Pro účely této práce je nezbytné vymezit předmět zástavy poněkud úžeji. Je nesporné, že v souladu s výše uvedeným půjde o věc v právním smyslu, která bude splňovat podmínku obchodovatelnosti. Avšak s pouhým vymezením předmětu zástavy jako věci v právním smyslu se spokojit nelze a je nutné vyjít i z dalších ustanovení o. z. a souvisejících právních předpisů. Vzhledem
ke
specifickému
předmětu
zástavy,
v případě
zástavního
práva
k nemovitostem, je podstatným ustanovení § 498 odst. 1 o. z.: „Nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li jiný právní předpis, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.“ Zákonné ustanovení § 498 odst. 1 o. z. tak podává legální definici nemovitých věcí, pomocí které můžeme vymezit předmět zástavy pro účely této práce a odlišit nemovitou věc od věci extenzivně pojaté v § 489 o. z.55 Nemovitou věcí tak na základě § 498 odst. 1 o. z. jsou: a) pozemky; b) podzemní stavby se samostatným účelovým určením; c) věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením; d) práva, prohlášená za nemovité věci zákonem; e) věc, která není součástí pozemku na základě jiného právního předpisu, nelze-li ji přenést bez porušení její podstaty z místa na místo; O. z. poskytuje taxativní výčet nemovitých věcí, nicméně výčet uvedený v ustanovení § 498 o. z. za taxativní považovat nelze.56 Vymezení nemovitých věcí v o. z. je ovlivněno zásadou superficies solo cedit (povrch ustupuje půdě).57 V případě zastavení pozemku jako nemovité věci je důsledkem této zásady skutečnost, že zástavní právo bude zatěžovat nejen samotný pozemek, ale i stavbu (za předpokladu, že nebude samostatnou nemovitou věcí),58 která na daném pozemku stojí. Pro úplné vymezení nemovitých věcí dle o. z. je nutné vzít v úvahu i jeho další ustanovení, především § 1159 in fine, dle kterého je nemovitou věcí jednotka a ustanovení § 3054 a § 3055 o. z., které považuje za nemovitou věc považována i stavbu spojenou se zemí pevným základem, která se nestala součástí pozemku nabytím účinnosti o. z. S ohledem na možný Vzhledem k široce koncipovanému pojetí věci v právním smyslu na základě ustanovení § 489 a souvisejících ustanovení § 496 a § 498 o. z., mohou být předmětem zástavního práva též věci movité, apod. 56 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník I. § 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 1763. ISBN 978-80-7400-108-6. 57 NOVOTNÝ, Petr; KEDROŇOVÁ, Kristina; ŠTROSOVÁ, Ilona; et al. Nový občanský zákoník. Vlastnictví a věcná práva. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2014. s. 14. ISBN 978-80-247-5166-5. 58 V případě, že danou stavbu nebude možné podřadit pod taxativní výčet uvedený v ustanovení § 498 odst. 1 obč. zák., případně se nebude jednat o stavbu, která se v souladu s ustanoveními § 3054 a násl. obč. zák. nestala součástí pozemku. 55
26
výklad ustanovení § 498 odst. 1 o. z. ve spojení s ustanovením § 509 o. z. mohou zvláštní okruh nemovitých věcí tvořit i inženýrské sítě. Předmětem zástavy může být i ideální spoluvlastnický podíl na nemovité věci, kdy v případě přídatného spoluvlastnictví je potřeba respektovat ustanovení § 1227 odst. 2 o. z.59 Nemovitou věcí tak podle o. z. bude věc, kterou lze podřadit pod uvedený rozsah ustanovení § 498 odst. 1 a další ustanovení o. z. 2.2.1. Pozemky Jako typickou nemovitou věc (tedy věc non movere) označuje o. z. pozemky, a to bez dalšího.60 Pojem pozemek v o. z. definován není. Určitou definici však podává katastrální zákon ve svém ustanovení § 2 písm. a), kdy se rozumí: „pozemkem část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí stanovenou regulačním plánem, územním rozhodnutím nebo územním souhlasem, hranicí jiného práva podle § 19, hranicí rozsahu zástavního práva, hranicí rozsahu práva stavby, hranicí druhů pozemků, popřípadě rozhraním způsobu využití pozemků“. V souvislosti s vymezením pozemku jako nemovité věci způsobilé být předmětem zástavního práva, je nutné vzít v potaz dále ustanovení § 2 písm. b) a § 3 odst. 1 písm. a) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon) – dále v textu jen „KatZ“, a odlišit od sebe pojem pozemek a parcela. Parcelou se dle ustanovení § 2 písm. b) KatZ rozumí takový pozemek, který je určen polohově a geometricky, je zobrazen v katastrální mapě a označen číslem parcelním. Ne všechny pozemky tedy budou zároveň i parcelou. Pojem „pozemek“ je širším, než je pojem „parcela“. Judikatura též zastává názor, že pozemek nemusí být vždy shodný s parcelou, může tvořit více parcel, může být částí parcely nebo být tvořen částmi více parcel.61 Pokud vyjdeme z ustanovení § 498 odst. 1 o. z. a výše uvedeného, můžeme dovodit, že zástavou může být pouze pozemek, nikoli parcela.62 Nemovitou věcí jsou obecně pozemky, bez jejich další specifikace, případně dalšího omezení. Věcí (v právním smyslu) způsobilou být předmětem zástavy, je tedy i pozemek, který není parcelou dle stavebního zákona.63 Ustanovení § 2 písm. a) KatZ považuje za pozemek i část zemského povrchu, která je od sousedních částí oddělená hranicí zástavního práva. Právní úprava tedy připouští, aby vznikl ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 896. ISBN 978-80-7478-546-7. 60 ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník I. § 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009. s. 1763. ISBN 978-80-7400-108-6. 61 Srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2001, sp. zn.: 20 Cdo 20/99. 62 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 81. ISBN 978-80-7201-950-2. 63 Pozemek, který není parcelou dle ustanovení § 2 písm. b) KatZ však může s odkazem na ustanovení § 51 KatZ činit problémy při nakládání s takovým pozemkem, zejm. v případě s jeho vymezení v zástavní smlouvě, apod. 59
27
pozemek jako samostatná věc v právním smyslu a to tak, že dojde k jeho oddělení od sousedních částí původního pozemku pomocí hranice rozsahu zástavního práva. Pokud tedy zřídíme zástavní právo pouze k části pozemku, vznikne nový pozemek (nikoli parcela), oddělený od stávajícího pozemku hranicí rozsahu zástavního práva. Nově je tak bude možné považovat za dva pozemky.64 Z praktického hlediska představuje dané výhodu pro zástavního dlužníka v případě, kdy bude pohledávka věřitele menší hodnoty, než je hodnota pozemku, který se má stát předmětem zástavy. Zástavní právo může být zřízeno pouze k části tohoto pozemku, jež svou hodnotou odpovídá hodnotě zajišťované pohledávky věřitele. Další výhodou může být možnost věřitele zajistit jím poskytnutý úvěr na zaplacení kupní ceny za převod vlastnického práva k části pozemku zástavním právem (zřízeným k této části) a to před samotným převodem vlastnického práva. Zástavní právo totiž bude zatěžovat jen část pozemku, jež je předmětem převodu, aniž by přitom došlo k zatížení pozemku celého.65 2.2.2. Podzemní stavby se samostatným účelovým určením Ze staveb považuje o. z. za nemovitou věc podzemní stavby se samostatným účelovým určením. Takovou stavbou bude zejména podzemní metro, vinný sklep nebo kolektory, pokud nebudou součástí inženýrské sítě.66 Opět jde o projev zásady superficies solo cedit, kdy se za součást pozemku v souladu s § 506 odst. 1 a odst. 2 o. z. považuje: a) prostor nad i pod povrchem pozemku; b) stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, s vyloučením staveb dočasných; c) vše co je zapuštěno v pozemku nebo ve zdech; d) podzemní stavby, i když zasahují pod jiný pozemek, pokud nejsou nemovitou věcí dle ustanovení § 498 odst. 1 o. z.67 Obecnou definici stavby v o. z. nenajdeme. Ustanovení § 506 odst. 1 o. z. obsahuje legislativní zkratku „stavba“, pod kterou se rozumí stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení, nicméně tuto nelze považovat za definici samotného pojmu. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále v textu případně jen „SZ“), obsahuje ve svém ustanovení § 2 odst. 3 určité vodítko (nikoli definici) pro vymezení stavby, kdy: „Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, použité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel využití a VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 82. ISBN 978-80-7201-950-2. 65 Tamtéž. 66 ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. 1. vydání. Ostrava: Sagit. 2012. s. 223-228. ISBN 978-80-7208-922-2. 67 LAVICKÝ, Petr; POLIŠENSKÁ, Petra. Judikatura k rekodifikaci. Věci v právním smyslu. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2013. s. 22-23. ISBN 978-80-7478-040-0. 64
28
dobu trvání. Dočasná stavba je stavba, u které stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání. Za stavbu se považuje také výrobek plnící funkci stavby. Stavba, která slouží reklamním účelům, je stavba pro reklamu.“ Předchozí právní úprava považovala stavbu za samostatnou nemovitost,68 kdy bylo možné zatížit pozemek zástavním právem, aniž by současně zatěžovalo i stavbu. Pokud však bude po nabytí účinnosti o. z. postavena stavba, která nebude mít charakter samostatné nemovité věci v souladu s výše uvedeným (nepůjde o podzemní stavbu se samostatným účelovým určením), bude součástí pozemku a zástavní právo zřízené k pozemku bude automaticky zatěžovat i stavbu na něm stojící. Stejné bude platit i pro stavbu, která se dnem nabytí účinnosti o. z. na základě ustanovení § 3054 a násl. o. z. součástí pozemku stala ze zákona. Podzemní stavbu se samostatným účelovým určením je nutné považovat za samostatnou nemovitou věc vždy, a to bez ohledu na to, zda se nachází na jednom či více pozemcích. Ustanovení § 498 odst. 1 o. z. je ustanovením speciálním ve vztahu k ustanovení § 3054 a § 3055 o. z. I v případě, že vlastník pozemku bude shodný s vlastníkem podzemní stavby se samostatným účelovým určením, nestane se stavba s ohledem na ustanovení § 498 odst. 1 o. z. nikdy jeho součástí. Jestliže by podzemní stavba neměla autonomní hospodářský účel, stane se součástí pozemku na základě výše uvedených pravidel; v souladu s ustanovením § 506 odst. 2 o. z. se stane součástí pozemku i tehdy, pokud bude podzemní stavba zasahovat pod jiný pozemek.69 V této souvislosti je potřebné vzít v úvahu i ustanovení § 509 o. z. upravující problematiku inženýrských sítí. Jestliže stavba bude s inženýrskými sítěmi provozně souviset, stane se součástí inženýrské sítě. Z praktického pohledu nebude možné takovou stavbu považovat za součást pozemku. 2.2.3. Věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením O. z. označuje za nemovité věci i věcná práva k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením.70 Na rozdíl od pozemků a podzemních staveb se samostatným účelovým určením (nemovitých věcí přirozených), jsou věcná práva k nim považována za nemovité věci umělé.71 Příkladem lze mezi tato práva v souladu s částí třetí, Srov. ustanovení § 119 odst. 2 obč. zák. MIROSLAV, Pavlík. Konstruktivní kritika k § 498 NOZ. OBCZAN – komunitní portál o rekodifikaci [online]. Publikováno 16. 8. 2013 [cit. 22. 2. 2015]. Dostupné z: https://www.obczan.cz/clanky/konstruktivni-kritika-ss-498noz 70 § 498 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 23. 2. 2015]. 71 LAVICKÝ, Petr a kolektiv. Občanský zákoník I. Obecná část (§ 1 - 654). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2014. s. 1765. ISBN 978-80-7400-529-9. 68 69
29
hlavou II. o. z. zařadit právo vlastnické, držbu, služebnosti, apod. A contrario z ustanovení § 498 odst. 1 o. z. můžeme dovodit, že věcná práva k jiným věcem, než k pozemkům a podzemním stavbám se samostatným účelovým určením, není možné považovat za věci nemovité. 2.2.4. Práva prohlášená za nemovité věci zákonem O. z. považuje za věcné právo i právo stavby, podle § 1240 odst. 1 o. z. platí, že: „Pozemek může být zatížen věcným právem jiné osoby (stavebníka) mít na povrchu nebo pod povrchem pozemku stavbu. Nezáleží na tom, zda se jedná o stavbu již zřízenou či dosud nezřízenou.“ V souladu s § 1242 o. z. je právo stavby považováno za nemovitou věc. Vzhledem k § 498 odst. 1, § 1252 odst. 1 a § 1310 o. z. představuje právo stavby nemovitou věc, která je způsobilá stát se zástavou.
2.2.5. Věc, která není součástí pozemku na základě jiného právního předpisu, nelze-li ji přenést bez porušení její podstaty z místa na místo Zákonné ustanovení § 498 odst. 1 o. z. zakotvuje pravidlo, podle kterého může jiný právní předpis stanovit, že určitá věc není součástí pozemku. Pokud takovou věc nebude možné přenést bez porušení její podstaty z místa na místo, bude podle o. z. považována za věc nemovitou.72 Příkladem lze uvést na základě § 104 zákona č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích), ve znění pozdějších předpisů (dále v textu případně jen jako „ZEK“), síť elektronických komunikací. 2.2.6. Jednotky a stavby, které se nestaly součástí pozemku Jak již bylo zmíněno v úvodu této kapitoly, o. z. označuje za nemovitou věc na základě ustanovení § 1159 in fine o. z. jednotku. Jednotka je tvořena bytem (dle § 1158 odst. 2 o. z. i nebytovým prostorem, souborem bytů nebo nebytových prostorů), tedy prostorově oddělenou částí domu, spolu s podílem na společných částech nemovité věci (dle § 1160 odst. 2 o. z. budově a pozemku), které tvoří společně jednotný celek.73 Zástavní právo lze zřídit pouze k jednotce (za předpokladu jejího vymezení podle o. z.), jelikož ta je podle o. z. považována za nemovitou věc (věc v právním smyslu), nikoli však samostatně k bytu nebo podílu na společných
§ 498 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 23. 2. 2015]. 73 § 1159 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 23. 2. 2015]. 72
30
částech nemovité věci.74 V této souvislosti je vhodné upozornit, že družstevní byty nejsou způsobilé stát se zástavou.75 Od 1. 1. 2014 musíme navíc rozlišovat jednotky vymezené podle o. z., a jednotky vymezené podle zákona č. 74/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen „ZVB“).76 I jednotka vymezená podle zákona o vlastnictví bytů bude nadále způsobilá stát se předmětem zástavy.77 Rozlišování obou typů jednotek je pro zástavní právo zásadní. U jednotky vymezené podle o. z. se zástavní právo bude v souladu s § 1159 o. z. vztahovat na byt (nebytový prostor, soubor bytů nebo nebytových prostorů) a podíl na společných částech nemovité věci. Jiná situace bude u jednotky vymezené podle § 2 písm. h) ZVB, kdy se jednotkou rozumí byt a nebytový prostor nebo rozestavěný byt a rozestavěný nebytový prostor jako vymezená část domu. Na rozdíl od jednotky vymezené dle o. z. není součástí jednotky vymezené podle ZVB spoluvlastnický podíl na budově a spoluvlastnický podíl na pozemku.78 Zástavní právo se v případě jednotky vymezené podle ZVB bude v souladu s § 30 odst. 2 ZVB automaticky vztahovat pouze na spoluvlastnický podíl k budově (domu), nikoli na spoluvlastnický podíl k pozemku. Vzhledem k ustanovení § 3054 a 3055 o. z. je nezbytné i po nabytí účinnosti o. z. počítat se stavbami spojenými se zemí pevným základem, které se nestaly součástí pozemku a jsou nadále považovány za samostatné nemovité věci. Typickým příkladem „nespojení“ stavby s pozemkem je odlišnost vlastníků pozemku a stavby, dále postavení stavby na pozemku na základě věcného práva vzniklého přede dnem nabytí účinnosti o. z., v případě spoluvlastnictví stavby, kdy ne všichni ze spoluvlastníků stavby jsou zároveň i spoluvlastníky pozemku, na kterém stavba stojí, apod.79 Zachování odděleného režimu stavby a pozemku, lze podpořit i judikaturou Nejvyššího soudu. Ten konstantně zastává názor, že situace, kdy právu k pozemku konkuruje vlastnické právo ke stavbě (na pozemku stojící) náležející jiné osobě, není nijak neobvyklá.80 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 84. ISBN 978-80-7201-950-2. 75 Předmětem zástavy může být v souladu s ustanovením § 32 odst. 3 zákona č. 90/2012 Sb., o obchodních korporacích, podíl v bytovém družstvu. 76 Výrazem této duality je přechodné ustanovení § 3063 o. z., jehož účelem je zamezit situaci, kdy v domě budou 2 různé typy jednotek. 77 Srov. ustanovení § 3 odst. 1 písm. f) katastrálního zákona. 78 NOVÁK, Jaroslav; MALÝ, Lukáš. Složky bytové jednotky, zástavní právo na jedné z nich a jeho realizace. epravo.cz [online]. Publikováno 16. 10. 2014 [cit. 23. 2. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/slozky-bytovejednotky-zastavni-pravo-na-jedne-z-nich-a-jeho-realizace-95718.html 79 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek VI. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 1394. ISBN 978-80-7478-630-3. 80 Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. srpna 2012, sp. zn. 28 Cdo 1056/2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 24. 2. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/7D16147DF399A70EC1257A68004DAA78?open Document&Highlight=0 74
31
Stavba spojená se zemí pevným základem, která se nestane součástí pozemku, bude moci být samostatným předmětem zástavy, aniž by došlo k současnému zatížení pozemku, a opačně. 2.2.7. Inženýrské sítě Inženýrské sítě představují v návaznosti na rekodifikaci soukromého práva specifickou problematiku a je nad rámec této práce zabývat se jimi podrobněji. Z hlediska vnímání inženýrských sítí jako možného předmětu zástavy v případě zástavního práva k nemovitostem, je nejdříve nutné určit, zda je možné vůbec považovat inženýrskou síť za nemovitou věc ve smyslu ustanovení § 498 odst. 1 o. z. Dle ustanovení § 509 o. z., nejsou inženýrské sítě součástí pozemku. Domnívám se, že pro možné označení inženýrské sítě za nemovitou věc, bude rozhodující výklad ustanovení § 498 odst. 1, a to zejména slovního obratu „jiný právní předpis“. Pokud přistoupíme k výkladu, že pod slovní obrat „jiný právní předpis“ lze subsumovat i o. z., lze inženýrskou síť považovat za nemovitou věc. Současně musí být splněna podmínka, že inženýrskou síť nebude možné bez porušení její podstaty přemístit z místa na místo v souladu s ustanovením § 498 odst. 1 o. z. V praxi tedy bude zapotřebí postupovat případ od případu a vždy v konkrétním případě rozhodnout, zda je nebo není inženýrská síť nemovitou věcí. De lege ferenda považuji za vhodné přijmout uvedený výklad a přizpůsobit mu právní úpravu o. z.
2.3. Nemovité věci evidované a neevidované v katastru nemovitostí Z hlediska vymezení nemovitých věcí jako předmětu zástavy je důležité rozlišit nemovité věci, které podléhají ze zákona evidenci v katastru nemovitostí a nemovité věci, které v katastru nemovitostí evidovány nejsou. V návaznosti na rekodifikaci soukromého práva a vymezení nemovitých věcí v § 498 odst. 1 a souvisejících ustanovení o. z., bylo potřeba reagovat na novou právní úpravu, zejm. zásadu superficies solo cedit, a přizpůsobit jí související právní předpisy. Výchozí postavení pro rozlišení těchto dvou kategorií nemovitých věcí zaujímá právní úprava obsažená v KatZ; ustanovení § 3 odst. 1 KatZ upravuje předmět evidence, dle kterého se v katastru evidují: a) pozemky v podobě parcel; b) budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby; c) budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby; d) jednotky vymezené podle občanského zákoníku; e) jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů;
32
f) právo stavby; g) nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis. Katastrální zákon se tak přizpůsobil o. z. a jeho vymezení nemovitých věcí. Zejména pak stavby spojené se zemí pevným základem, které se nestaly součástí pozemku, bytové jednotky (vymezené dle o. z. nebo dle zákona o vlastnictví bytů), právo stavby a nemovité věci o kterých to stanoví jiný právní předpis, budou samostatným předmětem evidence v katastru nemovitostí, což se projeví i souvislosti se zástavním právem k nim zřízeným. A contrario lze z ustanovení § 3 odst. 1 KatZ dovodit, že nemovité věci, které nespadají pod uvedený výčet, nebudou předmětem evidence v katastru nemovitostí. Jejich úplný výčet bychom v právním řádu hledali marně. Příkladem lze uvést zejména: a) inženýrské sítě (s ohledem na výše uvedený výklad); b) podzemí stavby se samostatným účelovým určením; c) stavby neevidované v katastru nemovitostí, které se nestaly součástí pozemku a jsou věcí nemovitou; d) apod.
2.4. Rozsah zástavního práva k nemovitostem V kontextu vymezení předmětu zástavy je nezbytné vymezit také rozsah, v jakém se zástavní právo na nemovitou věc jako zástavu vztahuje. Základní právní rámec úpravy rozsahu zástavního práva obsahuje ustanovení § 1346 a násl. o. z., podle kterého se ze zákona zástavní právo vztahuje na zástavu, její přírůstek a příslušenství, včetně neoddělených plodů a užitků. Zákonný rámec rozsahu zástavního práva však mohou smluvní strany v zástavní smlouvě modifikovat. Přírůstek nemovité věci je vymezen v § 1066 a násl. o. z., podle kterého jde buď o tzv. přirozený přírůstek (např. strom, naplaveniny, atd.), o přírůstek umělý (např. stavba), nebo smíšený (např. osetí pozemku cizími rostlinami). Příslušenství věci upravuje ustanovení § 510 a násl. o. z., podle § 510 odst. 1 je příslušenstvím vedlejší věc vlastníka věci hlavní, za předpokladu, že účelem vedlejší věci je trvalé užívání s věcí hlavní v rámci jejich hospodářského určení. Definici plodu a užitků upravuje § 491 odst. 1 a 2 o. z.
33
3. Vznik zástavního práva k nemovitostem Podle právních důvodů vzniku, můžeme zástavní právo k nemovitostem rozdělit do následujících skupin: - zástavní právo vzniklé na základě právního jednání; - zástavní právo vzniklé na základě zákona; - zástavní právo vzniklé na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci;81 Dále jej můžeme v souladu s právní úpravou rozdělit na dobrovolné, kam bude spadat zejména zástavní právo vzniklé na základě zástavní smlouvy (v souladu s § 1696 o. z. též dohody o rozdělení pozůstalosti), a nucené, kam můžeme zařadit zástavní právo vzniklé na základě zákona a rozhodnutí orgánu veřejné moci.82 V případě tohoto dělení je tedy zřejmé, že u zástavní smlouvy, příp. dohody o rozdělení pozůstalosti, půjde o typický projev vůle subjektů zástavněprávního vztahu. V případě zástavního práva vzniklého na základě zákona, příp. rozhodnutí orgánu veřejné moci však tato vůle rozhodující nebude a k jeho vzniku dojde autoritativně. V souvislosti se vznikem zástavního práva k nemovitosti je také nutné rozlišit, zda zástavní právo vzniká k nemovité věci ve vlastnictví zástavce nebo ve vlastnictví osoby jiné; pokud zástavní právo vzniká k nemovité věci cizí (ve vlastnictví osoby odlišné od zástavce) zda zástavce od vlastníka nemovité věci má souhlas k zastavení nebo souhlas k zastavení nemá. O vzniku zástavního práva k nemovitostem bude pojednáno i v kapitolách věnujících se katastru nemovitostí a rejstříku zástav. Výklad uvedený v této kapitole a kapitole věnující se katastru nemovitostí a rejstříku zástav je potřeba vnímat ve vzájemných souvislostech s přihlédnutím ke specifikům předmětu zástavy.
3.1. Zástavní právo vzniklé na základě právního jednání Typicky do této kategorie můžeme zařadit zástavní právo vzniklé na základě zástavní smlouvy a dohody o rozdělení pozůstalosti. 3.1.1. Zástavní právo vzniklé na základě zástavní smlouvy O. z. v ustanovení § 1312 odst. 1 stanovuje, že zástavní právo lze zřídit zástavní smlouvou. Jde o dobrovolný vznik zástavního práva. Jak již bylo naznačeno v kapitole 1.1.1., VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 81. ISBN 978-80-7201-950-2. 82 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 904. ISBN 978-80-7478-546-7. 81
34
v souvislosti s absolutní povahou zástavního práva k nemovitostem, je nutné si uvědomit, že zástavní smlouva zakládá obligačněprávní vztah s účinky inter partes. Nelze tak hovořit o vzniku zástavního práva, ke kterému se vyžadují další zákonné předpoklady. Právní teorie v případě zástavního práva vzniklého na základě zástavní smlouvy hovoří o doktríně titulu (neboli důvodu) a modu (neboli způsobu). Zástavní smlouva představuje pouhý titul, na jehož základě vzniká právní vztah mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem (příp. též zástavcem). Modem je pak zákonem předpokládaný způsob, jakým dojde ke vzniku zástavního práva. Konkrétně v případě nemovitostí zástavní právo v souladu s ustanoveními § 1316 a § 1319 odst. 2 o. z. vzniká jeho zápisem do veřejného seznamu – katastru nemovitostí, resp. rejstříku zástav. Tento způsob vzniku zástavního práva představuje dvoufázový proces. Nejdříve logicky dojde k uzavření zástavní smlouvy a poté následuje přistoupení k předpokladům stanoveným zákonem.83 Uvedený názor potvrzuje i judikatura Nejvyššího soudu, dle které může zástavní právo na základě zástavní smlouvy vzniknout pouze tehdy, pokud zástavní smlouva byla uzavřena dříve, než zástavní právo dle této smlouvy bylo vloženo do katastru nemovitostí.84 Vznik zástavního práva k nemovitostem pouze na základě zástavní smlouvy bez dalšího postupu předpokládaného právními předpisy možný není.85 Výše uvedený způsob vzniku zástavního práva je dle mého názoru důležité vnímat především z praktického pohledu. Předpokládejme situaci, kdy dojde k uzavření smlouvy o úvěru v souladu s ustanovením § 2395 o. z., mezi věřitelem na straně jedné a dlužníkem na straně druhé, na jejímž základě budou dlužníkovi poskytnuty peněžní prostředky. V případě, kdy věřitel poskytne dlužníkovi peněžní prostředky na jeho požádání v okamžiku pouhého zřízení zástavního práva k nemovitosti dle zástavní smlouvy, je nutné mít na paměti, že pohledávka věřitele není do okamžiku vzniku zástavního práva zajištěna. Věřiteli svědčí pouze nároky ze zástavní smlouvy, nikoli zástavního práva jako takového. Dále může nastat situace, že z určitého důvodu (např. z důvodu neplatné zástavní smlouvy, apod.) nedojde k dovršení druhé fáze vzniku zástavního práva - naplnění modu, zejm. při vzniku zástavního práva vkladem do katastru nemovitostí v souladu s ustanovením § 1316 o. z. a § 11 odst. 1 písm. d) KatZ. Pokud budou peněžní prostředky poskytnuty před vznikem zástavního práva, může být postavení věřitele oslabeno, jelikož dlužník nemusí mít zájem s věřitelem spolupracovat - například uzavřít PELECH, Josef. Zástavní právo. Plzeň: Aleš Čeněk, s.r.o., 2013. s. 68. ISBN 978-80-7380-466-4. Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. ledna 2013, sp. zn. 29 Cdo 1830/2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 24. 2. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/CF62B971BB76BA90C1257B2F002FDE70?open Document&Highlight=0 85 Srov. se vznikem zástavního práva k pohledávce na základě ustanovení § 1335 odst. 2 o. z., kdy v případě, že si strany neujednají zápis zástavního práva do rejstříku zástav, vzniká zástavní právo k pohledávce účinností zástavní smlouvy. 83 84
35
s věřitelem novou zástavní smlouvu. Bez ohledu na to, že věřiteli svědčí práva ze zástavní smlouvy, jeho pohledávka bude nezajištěna (alespoň do doby, než ke vzniku zástavního práva dojde). Z těchto uvedených důvodů je nezbytné samotný proces a okamžik vzniku zástavního práva na základě zástavní smlouvy respektovat. Domnívám se, že zajištění věřitelovy pohledávky bude často předcházet samotnému poskytnutí plnění ze smlouvy. Ze své dosavadní právní praxe mohu potvrdit, že zejména banky, které poskytují svým klientům hypotéky, váží poskytnutí peněžních prostředků alespoň na podmínku podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí; mnohem častěji však na podmínku jeho zápisu do katastru nemovitostí. O náležitostech zástavní smlouvy včetně její formy bude pojednáno dále. 3.1.2. Zástavní právo vzniklé na základě dohody o rozdělení pozůstalosti O. z. v ustanovení § 1696 odst. 2 větě druhé stanovuje, že: „Dohodou lze zřídit i věcné břemeno nebo zástavní či jiné věcné právo, i když o něm zůstavitel nepořídil.“ Stejně jako u zástavní smlouvy jde o dobrovolný způsob vzniku zástavního práva. Z uvedeného ustanovení vyplývá, že dohodou o rozdělení pozůstalosti dochází pouze ke zřízení zástavního práva, stejně jako u zástavní smlouvy. Na rozdíl od zástavní smlouvy vzniká zástavní právo nikoli zápisem do veřejného seznamu, příp. rejstříku zástav, ale v souladu s ustanovením § 1342 a 1696 o. z. vykonatelností rozhodnutí soudu o schválení dohody o rozdělení pozůstalosti. Předpokladem vzniku je tedy jednak společná vůle dědiců uzavřít dohodu, a jednak její následné potvrzení (schválení) ze strany soudu. V této souvislosti je navíc potřeba vnímat především ustanovení § 1694 a násl. o. z. Subjekty tohoto zástavního práva mohou být pouze dědicové a zástavou věc, která náleží do pozůstalosti.86
3.2. Zástavní právo vzniklé na základě zákona V tomto případě hovoříme o zákonném zástavním právu. Vzniká přímo ex lege a jde o zástavní právo, které se řadí do kategorie nuceného zástavního práva. Z tohoto důvodu je vznik takového práva možný jen v taxativně vymezených případech a jakoukoli analogii je nezbytné
VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 130. ISBN 978-80-7201-950-2. 86
36
vyloučit.87 Vzniká automaticky, bez ohledu na vůli jakéhokoli subjektu, splněním zákonem předpokládaných podmínek.88 O. z. obsahuje řadu ustanovení, na základě kterých dochází ke vzniku zástavního práva ze zákona.89 Nicméně v případě omezení zástavy pouze na nemovité věci žádné relevantní ustanovení související se vznikem zástavního práva ex lege v o. z. nenajdeme. Z právní úpravy dle zvláštních právních předpisů přichází v úvahu: a) ustanovení § 15 odst. 1 zákona č. 503/2012 Sb., o Státním pozemkovém úřadu a o změně některých souvisejících zákonů, ve znění pozdějších předpisů, na základě kterého vzniká zástavní právo státu k převáděnému zemědělskému pozemku k okamžiku jeho převodu a to k zajištění dosud nesplacené kupní ceny; b) ustanovení § 4 zákona č. 162/1992 Sb., o působnosti orgánů České republiky při provádění zákona č. 403/1990 Sb., o zmírnění následků některých majetkových křivd, ve znění zákonů č. 458/1990 Sb., č. 528/1990 Sb. a č. 137/1991 Sb., upravující vznik zástavního práva k věci zajišťujícího uhrazení peněžní částky dle ustanovení § 10 odst. 3 zákona č. 458/1990 Sb., č. 528/1990 Sb. a č. 137/1991 Sb.
3.3. Zástavní právo vzniklé na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci Obecnou právní úpravu tohoto typu vzniku zástavního práva obsahuje ustanovení § 1342 o. z., podle kterého: „Zřizuje-li se zástavní právo rozhodnutím orgánu veřejné moci, vzniká zástavní právo vykonatelností rozhodnutí, ledaže je v něm stanovena doba pozdější. Je-li jinak ke vzniku zástavního práva potřebný zápis do rejstříku zástav nebo do zvláštního veřejného seznamu, zástavní právo se tam zapíše.“ I v případě zástavního práva na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci je nutné rozlišovat jeho zřízení a vznik, což plyny ze samotné dikce uvedeného ustanovení. Ke zřízení dojde vydáním rozhodnutí orgánem veřejné moci. Ke vzniku zástavního práva dochází až okamžikem, kdy se rozhodnutí stane vykonatelným; o. z. připouští i stanovení doby pozdější. Zákonná formulace ustanovení § 1342 o. z. je poněkud odlišná od předchozí právní úpravy. V § 156 odst. 1 obč. zák. větě druhé bylo stanoveno, že: „Za podmínek stanovených zákonem může zástavní právo vzniknout na základě rozhodnutí soudu nebo správního úřadu.“ Hovořilo se pouze o vzniku zástavního práva, nikoli o jeho zřízení.
PELECH, Josef. Zástavní právo. Plzeň: Aleš Čeněk, s.r.o., 2013. s. 72. ISBN 978-80-7380-466-4. BERAN, Michal. Vznik zástavního práva ze zákona ve vztahu k insolvenčnímu řízení. epravo.cz [online]. Publikováno 29. 4. 2010 [cit. 2. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/vznik-zastavniho-prava-zezakona-ve-vztahu-k-insolvencnimu-rizeni-61251.html 89 Příkladem může být ustanovení § 2344 o. z. (zajištění pohledávky pachtýře vůči propachtovateli), dále ustanovení § 2571 o. z. (zajištění pohledávky dopravce), apod. 87 88
37
O. z. používá na rozdíl od předchozí právní úpravy pojem „orgán veřejné moci“. Domnívám se, že zákonodárce tak učinil pouze s tím, že pojem „orgán veřejné moci“ je flexibilnějším a lépe tak dokáže reflektovat možný právní vývoj. Z ustanovení § 1342 o. z. jednoznačně vyplývá, že v případě nemovitostí se zástavní právo vzniklé na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci zapíše buď do rejstříku zástav, nebo veřejného seznamu - katastru nemovitostí. Nevzniká však až jeho zápisem, ale již okamžikem, kdy se rozhodnutí stane vykonatelným, příp. okamžikem pozdějším (v rozhodnutí určeným).90 Zápis zástavního práva do rejstříku zástav a katastru nemovitostí tak sleduje pouze naplnění principu publicity a s tím související působnosti erga omnes. Okamžik vzniku zástavního práva na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci určený v § 1342 o. z. se neuplatní vždy. Zvláštní právní úpravou je okamžik vzniku stanoven od úpravy obsažené o. z. odlišně. Typickým příkladem je právní úprava ustanovení § 170 odst. 4 DŘ, a další. Přestože zástavní právo vzniká okamžikem vykonatelnosti rozhodnutí, příp. později, bude pro určení jeho pořadí jako věcného práva v souladu s § 982 odst. 1 a § 1371 odst. 1 věta druhá o. z. rozhodující okamžik podání návrhu zápis do katastru nemovitostí. Mezi zástavní práva k nemovitostem, která vznikají na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci, lze zařadit zejména: a) soudcovské zástavní právo k nemovitostem; b) exekutorské zástavní právo k nemovitostem; c) zástavní právo k nemovitostem na základě rozhodnutí správce daně. 3.3.1. Soudcovské zástavní právo k nemovitostem Výchozí právní úprava soudcovského zástavního práva je zakotvena v ustanoveních § 1342 o. z. a § 338b - § 338e zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen „OSŘ“). Právní úprava OSŘ vystupuje vůči o. z. jako úprava speciální. Podstata soudcovského zástavního práva spočívá v zajištění pohledávky oprávněného, která již byla přiznána vykonatelným rozhodnutím soudu a opírá se tak o exekuční titul.91 Nemá uhrazovací, ale zajišťovací funkci.92 Posiluje postavení oprávněného, kterému byla přiznána pohledávka na základě vykonatelného rozhodnutí, v případě, kdy oprávněný z určitého důvodu
ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 980. ISBN 978-80-7478-546-7. 91 EPPINGER, Aleš. Soudcovské zástavní právo v exekučním řízení. Konkurs a vyrovnání – odborný ekonomický měsíčník [online]. Vydání 1/2004 [cit. 2. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.konkurs-vyrovnani.cz/index.php?idb=1&idac=30 92 JIRSA, Jaromír; BERAN, Vladimír; KORBEL, František; et al. Občanské soudní řízení - soudcovský komentář podle stavu k 1. 4. 2014. Kniha V. § 251 – 376 občanského soudního řádu. 1. vyd. Praha: Havlíček Brain Team, 2014. s. 441. ISBN 978-80-87109-50-2. 90
38
k realizaci výkonu rozhodnutí nepřistoupí a má pouze zájem na zajištění svého nároku.93 Z praktického pohledu může takových pohledávek existovat více a zakládat pluralitu oprávněných subjektů. Nutné je si uvědomit, že hodnota všech pohledávek, resp. oprávněných nároků věřitelů, může být vyšší, než je hodnota nemovitostí povinného subjektu. Mohlo by se stát, že nárok oprávněného by nemusel být fakticky vůbec, zcela či zčásti, uspokojen, jelikož výtěžek zpeněžení majetkové podstaty by nedostačoval na úhradu všech oprávněných nároků. Zatížením nemovitosti soudcovským zástavním právem si oprávněný zajistí určité výhodnější postavení vůči jiným věřitelům, kteří by případně přistoupili (za splnění zákonných požadavků a předpokladů) ke zpeněžení majetkové podstaty a měli postavení (pořadí) horší. Oprávněný tak může mít jistotu, že je jeho nárok zajištěn soudcovským zástavním právem a pokud dojde ke zpeněžení majetkové podstaty povinného, bude uspokojen z jejího výtěžku (samozřejmě s ohledem na jeho pořadí a hodnotu majetkové podstaty). Předpokladem vzniku soudcovského zástavního práva je v souladu s § 338b OSŘ existence vykonatelného rozhodnutí - exekučního titulu, kterým byla přiznána pohledávka a podání návrhu na výkon rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva k nemovitosti. Jako právo na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci vzniká podle pravidel obsažených v § 1342 o. z. a § 254 odst. 2 OSŘ vykonatelností usnesení, kterým se nařizuje výkon rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva. Ustanovení § 338d odst. 1 OSŘ upravuje pořadí soudcovských zástavních práv, podle kterého je pro určení pořadí rozhodující den, kdy soudu došel návrh na jeho zřízení; v případě, že ve stejný den dojde více návrhů, mají stejné pořadí. Pokud se jedná o zajištění nemovitosti soudcovským zástavním právem v trestním řízení, je rozhodující den právní moci rozhodnutí o zajištění nemovité věci podle trestního řádu. OSŘ modifikuje pořadí soudcovského práva navíc ještě tím způsobem, že pokud bylo k zajištění pohledávky dříve zřízeno i zákonné nebo smluvní zástavní právo, řídí se soudcovské zástavní právo pořadím takového práva.94 Domnívám se, že je v praxi nezbytné rozlišovat pořadí jednotlivých soudcovských zástavních práv, jak bylo nastíněno výše na základě právní úpravy obsažené v § 338d odst. 1 OSŘ, a pořadí soudcovského zástavního práva jako práva věcného (vůči ostatním věcným právům k nemovitosti).95
VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo (§ 152 – 172 občanského zákoníku) - podrobný komentář k jednotlivým ustanovením včetně vybrané judikatury. 1. vyd. Praha: Linde Praha, akciová společnost, 2012. s. 86. ISBN 978-80-7201-894-9. 94 § 338d odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 3. 2015]. 95 Na základě § 982 odst. 1 a § 1371 odst. 1 věta druhá o. z. bude pro pořadí rozhodující okamžik podání návrhu na provedení zápisu do katastru nemovitostí. 93
39
Podle ustanovení § 338b odst. 1 OSŘ může být soudcovské zástavní právo zřízeno k nemovitostem ve vlastnictví povinného. Zejména v souvislosti s prokázáním vlastnického práva povinného k nemovité věci, je vhodné poukázat na judikaturu Nejvyššího soudu, a to konkrétně usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2000, sp. zn. 21 Cdo 182/2000, kdy: „Předpoklad pro nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitostech spočívající v tom, aby bylo prokázáno, že nemovitost je ve vlastnictví povinného (§ 338b odst. 1 o. s. ř.), soud posuzuje podle stavu, jaký tu byl v den zahájení řízení, tj. v den podání návrhu na nařízení tohoto výkonu rozhodnutí u soudu. Změny ve vlastnictví nemovitosti, které nastanou po zahájení řízení, nejsou pro rozhodnutí o návrhu na nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitostech významné. Převede-li povinný nemovitost smluvně na jiného a vzniknou-li na základě pravomocného rozhodnutí o povolení vkladu jeho právní účinky v době před podáním návrhu na nařízení tohoto výkonu rozhodnutí, je předpoklad pro nařízení výkonu rozhodnutí zřízením soudcovského zástavního práva na nemovitostech spočívající v tom, aby bylo prokázáno, že nemovitost je ve vlastnictví povinného (§ 338b odst. 1 o. s. ř.), splněn tehdy, dojde-li k zápisu vkladu vlastnického práva pro nabyvatele do katastru nemovitostí až po zahájení řízení o výkon rozhodnutí.“96 a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2004, sp. zn. 20 Cdo 1293/2003, kdy: „Smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti, uzavřená po zahájení řízení o zřízení soudcovského zástavního práva k této nemovitosti, nezakládá důvod k vyloučení této nemovitosti z výkonu rozhodnutí ve smyslu ustanovení § 267 odst. 1 o. s. ř.“97 3.3.2. Exekutorské zástavní právo k nemovitostem Stejně jako u soudcovského zástavního práva je výchozí právní úprava exekutorského zástavního práva obsažená v § 1342 odst. 1 o. z. doplněna zvláštní právní úpravou (vůči o. z. speciální) zakotvenou v ustanovení § 69a EŘ. Exekutor tak má možnost zřídit zástavní právo k nemovitostem povinného k zajištění pohledávky oprávněného a pohledávky na nákladech exekuce, za předpokladu, že takový postup bude účelný.98 Podle § 69a odst. 2 EŘ se bude exekutor při zřizování exekutorského zástavního práva přiměřeně řídit ustanoveními § 338b - § 338e OSŘ, tedy právní úpravou zástavního práva soudcovského. U vzniku exekutorského zástavního práva, je nutné opět rozlišit, zda se bude jednat o nemovitosti evidované nebo neevidované v katastru nemovitostí. Dle § 69a odst. 3 EŘ u Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2000, sp. zn. 21 Cdo 182/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 3. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/BB63861479B23FD7C1257A4E0064B47E?openD ocument&Highlight=0 97 Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2004, sp. zn. 20 Cdo 1293/2003. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 3. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/02E6A7B9F882CEDDC1257A4E0064C3E7?open Document&Highlight=0 98 KASÍKOVÁ, Martina a kol. Exekuční řád. Komentář. 3. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013. s. 445. ISBN 978-80-7400476-6. 96
40
nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí vznikne exekutorské zástavní právo k nim doručením exekučního příkazu o zřízení exekutorského zástavního práva příslušnému katastrálnímu úřadu; u nemovitých věcí neevidovaných v katastru nemovitostí vznikne právní mocí exekučního příkazu. Ohledně pořadí exekutorského zástavního práva k nemovitostem lze na základě ustanovení § 69a odst. 4 EŘ odkázat na výklad soudcovského zástavního práva k nemovitostem uvedený výše. 3.3.3. Zástavní právo k nemovitostem na základě rozhodnutí správce daně Správce daně jako správní orgán, resp. orgán veřejné moci, může zřídit zástavní právo k nemovitostem ve vlastnictví daňového subjektu za účelem zajištění jím neuhrazené daně.99 Právní úprava tohoto typu zástavního práva je obsažena v § 170 a § 170a DŘ. Vznik tohoto zástavního práva se opět liší od obecně koncipované úpravy vzniku v o. z. Podle ustanovení § 170 odst. 4 DŘ vzniká zástavní právo na základě rozhodnutí správce daně doručením rozhodnutí o zřízení zástavního práva daňovému subjektu nebo vlastníku nemovité věci. U nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí, příp. jiném veřejném registru, vzniká doručením rozhodnutí o zřízení zástavního práva příslušnému katastrálnímu úřadu, resp. tomu, kdo veřejný registr vede.100
3.4. Vznik zástavního práva k cizí věci Jak již bylo naznačeno výše, je nezbytné vždy rozlišit, zda zástavní právo vzniká k věci ve vlastnictví zástavce nebo k věci cizí. Pokud vzniká k věci cizí, zda má zástavce k jejímu zastavení od vlastníka věci souhlas nebo tak činí bez jeho souhlasu. Vzhledem k tomu, že v případě nemovité věci ve vlastnictví zástavce je situace dle mého názoru v celku jasná, bude pozornost věnována především situaci, kdy zástavní právo vzniká k nemovité věci ve vlastnictví osoby, která je od osoby zástavce odlišná. Nejprve je nutné najít odpověď na otázku, zda je vůbec možné, aby vzniklo zástavní právo k nemovité věci cizí. Obecně přísluší možnost zatížit nemovitou věc zástavním právem zásadně jejímu vlastníkovi.101 Právní úprava obsažená v o. z. však zastavení cizí věci připouští v
§ 170 odst. 1 zákona č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 3. 2015]. 100 Tamtéž. 101 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 985. ISBN 978-80-7478-546-7. 99
41
ustanovení § 1343; zástavou může být cizí věc, jestliže s tím její vlastník souhlasí.102 O. z. nepožaduje pro souhlas písemnou formu, z praktických důvodů, zejm. budoucího prokázání existence souhlasu v případě možného sporu, se domnívám, že písemná forma je vhodnější. Z praktického pohledu je potřebné si dále uvědomit, že stranami zástavní smlouvy bude zástavce (osoba odlišná od vlastníka nemovitosti) na straně jedné a zástavní věřitel na straně druhé. Vlastník věci bude zaujímat postavení zástavního dlužníka se všemi právy a povinnostmi, které mu z tohoto postavení vyplývají.103 Příkladem můžeme uvést situaci, kdy společenství vlastníků bude chtít získat úvěr, v souvislosti s jeho zajištěním bude v zástavní smlouvě zaujímat postavení zástavce a zástavou bude jednotka ve vlastnictví určité osoby. Společenství vlastníků si bude muset na základě § 1343 o. z. vyžádat od vlastníka jednotky souhlas s jejím zastavením. Souhlas bude zástavce podle § 1343 odst. 3 o. z. potřebovat i od osoby, která má k nemovité věci věcné právo neslučitelné s právem zástavním. Typickým příkladem může být případ, kdy určité osobě svědčí věcné břemeno k nemovité věci, která se má stát zástavou. S odkazem na § 1343 odst. 2 nelze zřídit zástavní právo k nemovité věci bez souhlasu jejího vlastníka.
§ 1343 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 3. 3. 2015]. 103 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 189. ISBN 978-80-7201-950-2. 102
42
4. Katastr nemovitostí a rejstřík zástav Ve spojení se způsobem vzniku zástavního práva k nemovitostem je důležité věnovat pozornost i problematice katastru nemovitostí a rejstříku zástav. Hlavním účelem těchto dvou evidenčních nástrojů je zejména naplnění zásady publicity a s tím související jeho absolutní povahy. Zástavní právo k nemovitostem se tradičně v právní teorii označuje za hypotekární zástavní právo,104 kdy zástavou je typicky nemovitá věc, která se neodevzdává zástavnímu věřiteli, ale zástavní právo k takové věci se zapisuje do veřejného seznamu - katastru nemovitostí, příp. rejstříku zástav.105 Ucelený pohled na zástavní právo k nemovitostem vyžaduje pochopení fungování a účelu obou těchto evidenčních nástrojů, včetně otázek souvisejících se vznikem zástavního práva a jeho zápisy.
4.1. Katastr nemovitostí Jak vyplývá z § 1 KatZ, je katastr nemovitostí veřejným seznamem obsahujícím informace o jím vymezených nemovitých věcech a právech k nim. Účelem informací obsažených v katastru nemovitostí je zejména zajistit publicitu a určitou předvídatelnost právních vztahů ve vztahu k nemovitým věcem. Pojem „veřejný seznam“ znamená, že jeho obsah je přístupný široké veřejnosti a každý se tak s ním může seznámit.106 Toto oprávnění vyplývá i z ustanovení § 52 KatZ, podle kterého má každý právo do katastru nemovitostí nahlížet, pořizovat si z něj opisy, atd. Souhrn nemovitých věcí evidovaných v katastru nemovitostí vymezuje, jak již bylo uvedeno výše, ustanovení § 3 odst. 1 KatZ, podle kterého předmětem evidence jsou: a) pozemky, které jsou evidovány v podobě parcel; b) budovy s č. p./č. e., které nejsou součástí pozemku ani práva stavby; c) budovy bez č. p./č. e., které jsou stavbou hlavní, nejsou stavbou drobnou a nejsou součástí pozemku ani práva stavby; d) jednotky vymezené podle o. z.; e) jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů; f) právo stavby; Právní teorie tradičně rozlišuje mezi hypotekárním a ručním zástavním právem. Ručním zástavním právem se označuje zástavní právo k movitým věcem a je pro něj typické odevzdání zástavy zástavnímu věřiteli. Srov. též VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 151. ISBN 978-80-7201-950-2. 105 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 151. ISBN 978-80-7201-950-2. 106 JANKŮ, Petra; ŠUSTROVÁ, Daniela; VRCHA, Pavel. Nový katastrální zákon – poznámkové znění s vybranou judikaturou. Praha: Linde Praha, akciová společnost, 2014. s. 15. ISBN 978-80-7201-93-2. 104
43
g) nemovitosti, které se v katastru nemovitostí evidují na základě jiného právního předpisu. K takto vymezeným nemovitým věcem se na základě ustanovení § 3 odst. 3 KatZ zapisují práva, o kterých to stanoví právní předpis. Předmětem zápisu je i zástavní právo k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí.107 KatZ rozlišuje na základě § 6 tři druhy zápisu - vklad, poznámku a záznam. V souladu s § 11 odst. 1 písm. d) KatZ se zástavní právo k nemovitým věcem evidovaným v katastru nemovitostí zapisuje vkladem, a to vždy. Vkladem se bude zapisovat vznik, změna, zánik, promlčení a uznání existence zástavního práva. Právní účinky zápisu práva vkladem lze rozdělit na konstitutivní a deklaratorní. V případě zápisu zástavního práva na základě zástavní smlouvy bude mít vklad účinky konstitutivní, což odpovídá i konstrukci § 1316 o. z., kdy zástavní právo vznikne až jeho zápisem.108 Jde o výraz intabulačního principu.109 Zápis zástavního práva na základě orgánu veřejné moci má účinky pouze deklaratorní, jelikož dle obecné konstrukce § 1342 o. z. zástavní právo vzniká vykonatelností rozhodnutí.110 Taktéž zápis zástavního práva vzniklého na základě zákona má účinky deklaratorní. Princip intabulace je v těchto posledně dvou zmíněných případech oslaben.111 V souladu s ustanovením § 10 KatZ nastávají právní účinky zápisu k okamžiku dojití návrhu na zápis zástavního práva příslušnému katastrálnímu úřadu. 4.1.1. Proces zápisu zástavního práva Proces zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí upravuje § 6 a násl. KatZ. Je nad rámec práce zabývat se podrobněji samotným procesem zápisu zástavního práva, nicméně vzhledem k praxi je nezbytné vnímat zejména tyto skutečnosti: a) § 7 KatZ - zápis zástavního práva k nemovitostem se provádí na základě písemností v listinné nebo elektronické podobě;
§ 11 odst. 1 písm. d) zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 5. 3. 2015]. 108 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 921. ISBN 978-80-7478-546-7. 109 Blíže k intabulačnímu principu viz publikace JANKŮ, Petra; ŠUSTROVÁ, Daniela; VRCHA, Pavel. Nový katastrální zákon – poznámkové znění s vybranou judikaturou. Praha: Linde Praha, akciová společnost, 2014. s. 100. ISBN 978-80-7201-93-2. 110 Případně vzniká později. Je nutné také respektovat právní úpravu obsaženou ve zvláštních právních předpisech (např. § 69a EŘ a § 170 DŘ), které upravují okamžik vzniku zástavního práva k nemovitostem odlišně od úpravy obsažené v § 1342 o. z. 111 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 133. ISBN 978-80-7201-950-2. 107
44
b) § 8 KatZ - povinné údaje o nemovitostech, které musí v listinách pro záspi práv do katastru být obsaženy; c) § 9 KatZ - vyznačení plomby katastrálním úřadem; d) § 10 KatZ - právní účinky zápisu; e) § 12 KatZ - provedení vkladu na základě pravomocného rozhodnutí katastrálního úřadu; f) § 13 KatZ - účastenství v rámci vkladového řízení; g) § 14 KatZ - návrh na zahájení vkladového řízení se podává na stanoveném formuláři; h) § 15 KatZ – povinné přílohy formuláře na zahájení vkladového řízení; i) § 17 KatZ - přezkumné řízení; j) § 18 KatZ - rozhodnutí o povolení vkladu, příp. jeho zamítnutí.112 Ve vztahu k soudnímu a exekutorskému zástavnímu, které se zapisuje do katastru nemovitostí, je vhodné upozornit na skutečnost, že na základě § 14 odst. 2 KatZ se vkladové řízení zahajuje i tehdy, pokud příslušnému katastrálnímu úřadu došlo od soudu nebo soudního exekutora jeho rozhodnutí nebo potvrzení o právu, které se do katastru zapisuje vkladem. Pro soud, resp. soudního exekutora dané pravidlo představuje výhodu především v tom, že nemusí hradit správní poplatek spojený s klasickým podáním návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí. 4.1.2. Údaje evidované o zástavním právu v katastru nemovitostí Mezi údaje, které se o zástavním právu evidují v katastru nemovitostí, dle § 17 odst. 1 KV náleží: a) údaje o zatížené nemovitosti; b) výše zajištěného dluhu (příp. podíl věřitele na pohledávce); c) údaje o věřiteli; d) v případě, že je zatížen spoluvlastnický podíl, údaje o jeho vlastníkovi; e) pokud bylo zástavní právo sjednáno na dobu určitou, údaje s posledním dnu této doby. Dále § 17 KV určuje, které údaje se evidují u budoucího zástavního práva, uvolněného zástavního práva a podzástavního práva. V případě, že jde o nepeněžitou pohledávku, se i tato skutečnost v katastru nemovitostí eviduje. Evidenci podléhá také údaj o podmínce výmazu starého zástavního práva v případě, že nové má být zapsáno na jeho pořadí, včetně data.
§ 6 - § 18 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 5. 3. 2015]. 112
45
4.1.3. Zápis zástavního práva a list vlastnictví Zápis zástavního práva k nemovitostem se projeví i na listu vlastnictví, který se člení na části A, B, B1, C, D, E a F.113 Podle ustanovení § 23 odst. 2 písm. d) KV se na listu vlastnictví evidují: „v části C věcná práva k věci cizí, která se zapisují do katastru, včetně věcných práv zřízených podle dřívějších právních předpisů, a která zatěžují nemovitosti uvedené v části B, včetně poznámek, které se k těmto právům bezprostředně vážou, označení protokolu a pořadové číslo, pod kterým byl zápis v dané věci proveden, a údaje o listinách, které byly podkladem pro zápis“. V souladu s tímto ustanovením tedy bude zástavní právo k nemovitostem uvedeným na daném listu vlastnictví, resp. jen k těm, ke kterým vzniklo, zapsáno v jeho části C, označené jako „Omezení vlastnického práva“.
4.2. Rejstřík zástav U nemovitých věcí, které nejsou předmětem evidence v katastru nemovitostí, vzniká zástavní právo v souladu s § 1319 odst. 2 o. z. zápisem do rejstříku zástav. Tímto způsobem bude zástavní právo vznikat k nemovitým věcem, které nelze zařadit pod výčet uvedený v § 3 odst. 1 KatZ. Právní úpravu rejstříku zástav obsahuje § 35f - § 35i zákona České národní rady č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád), ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen „NotŘ“). Na základě § 37 odst. 3 písm. t) NotŘ byl přijat předpis Notářské komory č. NK01/2013, o Rejstříku zástav (dále v textu jen „PNKoRZ“), upravující jeho vedení, provoz a správu, což náleží Notářské komoře České republiky. Rejstřík zástav je na základě PNKoRZ veden v elektronické podobě. Vzhledem k zásadě publicity je otázkou, nakolik rejstřík zástav splňuje účelně požadavek veřejnosti a to vzhledem k formulaci ustanovení § 35i odst. 1 NŘ, kdy: „Kterýkoliv notář vydá každému na jeho žádost opis nebo výpis z Rejstříku zástav nebo potvrzení o tom, že v něm určitá věc není evidována jako zástava nebo o tom, že není evidován zákaz zřízení zástavního práva k věci, neevidované v Rejstříku zástav jako zástava.“ Zákon tedy umožňuje každému požadovat informace o zástavním právu evidovaném v rejstříku zástav, nicméně nejde o stejný princip jako v případě katastru nemovitostí a nahlížení do něj.114 V souladu s § 1319 odst. 3 o. z. musí být zástavní smlouva sepsána notářem a ve spojení s § 1314 odst. 2 písm. b) o. z. je pro ni vyžadována forma veřejné listiny. Zástavní právo na základě zástavní smlouvy do rejstříku zástav v souladu s § 35g odst. 1 NŘ zapíše notář. Dle § 1319 odst. 3 § 23 odst. 2 vyhlášky č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 5. 3. 2015]. 114 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 178. ISBN 978-80-7201-950-2. 113
46
o. z. tak učiní bez zbytečného odkladu po uzavření smlouvy, nicméně s ohledem na § 35g odst. 3 NŘ pouze za předpokladu, že taková smlouva bude účinná; jinak zástavní právo do rejstříku zástav zapíše bez zbytečného odkladu až po nabytí účinnosti zástavní smlouvy. Za okamžik zápisu zástavního práva na základě zástavní smlouvy do rejstříku zástav a tedy jeho vzniku se dle § 35f odst. 2 NŘ považuje okamžik, kdy jsou do něj zapsány všechny údaje uvedené v § 35f odst. 1 NŘ; k tomuto okamžiku se váží účinky zápisu. Pokud by tedy notář všechny tyto údaje do rejstříku nezapsal, zástavní právo by nemohlo vzniknout. Zástavní právo k nemovitostem neevidovaným v katastru nemovitostí vzniklé na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci zapisuje dle § 35h NŘ do rejstříku zástav Notářská komora České republiky. Orgány veřejné moci mají povinnost zaslat žádost o zápis vzniku, příp. změny zástavního práva do rejstříku zástav spolu s vykonatelným rozhodnutím Notářské komoře České republiky do 30 dnů ode dne jeho vzniku, resp. změny.115 PNKoRZ upravuje i procesní stránku zápisu. Je však nad rámec této diplomové práce se procesem zápisu zabývat i vzhledem k tomu, že se jedná především o úkony notářů, příp. Notářské komory České republiky. Navíc se však hodí uvést, že jak notář, tak Notářská komora České republiky vydává o zápisu zástavního práva k nemovitostem do rejstříku zástav potvrzení.116 4.2.1. Údaje o zástavním právu evidované v rejstříku zástav Stejně jako KatZ i NŘ upravuje, které údaje se o zástavním právu do rejstříku zástav zapisují. Na základě § 35f odst. 1 NŘ to jsou: a) označení zástavy; b) označení zajišťovaného dluhu; c) údaje o zástavci, zástavním dlužníkovi a zástavním věřiteli; d) právní důvod vzniku zástavního práva; e) zákaz zřízení zástavního práva; f) údaj, že se jedná budoucí zástavní právo, kdy po vzniku zástavního práva se zapíše údaj o jeho vzniku; g) údaj o datu a čase zápisu zástavního práva; h) případně další údaje stanovené PNKoRZ.117 § 35h zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád) ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 6. 3. 2015]. 116 § 20 a § 23 předpisu Notářské komory č. NK01/2013, o Rejstříku zástav. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 6. 3. 2015]. 117 § 35f odst. 1 zákona č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád) ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 6. 3. 2015]. 115
47
Podle § 5 PNKoRZ se o nemovité věci jako zástavě zapisují tyto údaje: a) jako označení nemovitosti se zapisuje její obvyklé pojmenování; b) pozemek, na kterém nebo pod kterým se nemovitost nachází, označený parcelním číslem a katastrálním územím; c) další údaje o nemovitosti uvedené v zástavní smlouvě nebo vykonatelném rozhodnutí orgánu veřejné moci.118 PNKoRZ pak v následujících ustanoveních zakotvuje, jaké další údaje se zapisují v reakci na ustanovení § 35f odst. 1 NŘ.
§ 5 předpisu Notářské komory č. NK01/2013, o Rejstříku zástav. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 6. 3. 2015]. 118
48
5. Práva a povinnosti vyplývající ze zástavního práva k nemovitostem Obsahem zástavněprávního vztahu jsou především vzájemná práva a povinnosti jeho stran. Právní úprava spadá pod ustanovení § 1353 - § 1358 o. z., nejde však o vyčerpávající výčet všech práv a povinností jednotlivých dotčených subjektů a je zapotřebí vnímat i související úpravu obsaženou v o. z.119 Tato práva a povinnosti jsou typická pro fázi, ve které dochází k plnění zajišťovací funkce zástavního práva, tedy pro časový úsek mezi jeho vznikem a případným výkonem.120 Opět je nezbytné provést jejich selekci ve vztahu k nemovitým věcem, což bude reflektovat níže uvedený výklad. Specifickou skupinu tvoří práva a povinnosti ve fázi realizaci výkonu zástavního práva; o těch bude pojednáno v následující kapitole této diplomové práce.
5.1. Povinnost zdržet se zhoršení zástavy na úkor zástavního věřitele Ustanovení § 1353 stanovuje povinnost zástavního dlužníka zdržet se všeho, co by vedlo ke zhoršení zástavy, přičemž zhoršení by navíc bylo na úkor zástavního věřitele. Zakotvení této povinnosti reaguje zejména na skutečnost, že zástavní právo k nemovitostem je právem hypotekárním a nemovitá věc, která je předmětem zástavy, se neodevzdává zástavnímu věřiteli, ale je stále v detenci zástavního dlužníka, který s ní může nadále disponovat. Povinnou osobou je v tomto případě zástavní dlužník.121 Ke zhoršení zástavy ze strany zástavního dlužníka může dojít dvojím způsobem, a to jednáním faktickým nebo jednáním právním. Mezi faktická jednání lze zařadit například poškození zástavy, její zničení, příp. jednání, na základě kterého se zástava stane neupotřebitelnou. Podle judikatury Nejvyššího soudu nebrání zástavní právo zástavnímu dlužníkovi (vlastníku zástavy), aby mohl se zástavou – nemovitou věcí nakládat. Právním jednáním zástavního dlužníka, které se bude zástavy týkat, bude například její zcizení, zřízení věcného břemene k ní, její nájem, propachtování, apod.122 V souvislosti s ustanovením § 580 odst. 1 o. z. by takové právní jednání mohlo být považováno za neplatné, jelikož by bylo v rozporu se
Zejména pak ustanovení týkající se výkonu zástavního práva v § 1359 a násl. o. z., práva a povinnosti zakotvená v §1309 a násl. o. z., příp. jiná související ustanovení o. z. 120 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 1001. ISBN 978-80-7478-546-7. 121 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 207. ISBN 978-80-7201-950-2. 122 Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 296/2003, ze dne 16. 7. 2003. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 3. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/9925D7292A318DC1C1257A4E00655483?openD ocument&Highlight=0 119
49
zákonnou povinností stanovenou v § 1353 o. z.123 Je však nutné vnímat i dosavadní judikaturu. Nejvyšší soud zastává názor, že jednání zástavního dlužníka, kterým dochází ke zhoršení zástavy a ve svých důsledcích ke snížení jeho majetku, nelze automaticky považovat za rozporné se zákonem, zákon obcházející, příp. příčící se dobrým mravům.124 Takové právní jednání Nejvyšší soud za neplatné nepovažuje, resp. jeho důsledky nemohou způsobit neplatnost tohoto jednání. Je otázkou, jak daný názor ustojí ve světle nové právní úpravy o. z. Osobně se domnívám, že právě s ohledem na ustanovení § 580 odst. 1 mohou nastat případy, kdy takové právní jednání bude nezbytné prohlásit za neplatné (zejm. když jednání bude v rozporu se samotnou podstatou zástavního práva).125 V souvislosti s problematikou zhoršení zástavy na úkor zástavního věřitele je vhodné zmínit názor Nejvyššího soudu, podle kterého v případě, že je nemovitost jako zástava pronajata, nedochází tímto ke zhoršení zástavy na úkor zástavního věřitele.126 Uvedené platí v zásadě a jsou připuštěny výjimky. Vzhledem k možnosti dispozice zástavního dlužníka se zástavou, je v právní praxi běžné, že v zástavní smlouvě dochází k zakotvení ujednání, kterými se oprávnění dlužníka disponovat se zástavou do určité míry omezuje, případně podmiňuje. Při takovém postupu je ovšem zapotřebí respektovat především ustanovení § 1315 o. z. regulujícího zakázaná ujednání, dále pak ustanovení § 1761 ve spojení s § 1309 odst. 2 o. z. s ohledem na účinky inter partes a erga omnes takových ujednání.
5.2. Povinnost přiměřeného doplnění zástavy O. z. reaguje i na situace, kdy se zástava v důsledku určitého činu zástavního dlužníka stane nedostatečnou. Tato povinnost uložená zástavnímu dlužníkovi ustanovením § 1353 o. z. zároveň zakládá právo zástavního věřitele domáhat se přiměřeného doplnění zajištění.127 Vzhledem k tomu, že povinnost doplnit zástavu je vázána na jednání zástavního dlužníka, jde o subjektivní pojetí jeho povinnosti. Pojem „přiměřené doplnění“ je potřeba chápat jako doplnění Srov. též VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 208. 124 Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 296/2003, ze dne 16. 7. 2003. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 3. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/9925D7292A318DC1C1257A4E00655483?openD ocument&Highlight=0 125 Srov. též VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 208. ISBN 978-80-7201-950-2. 126 Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3009/2011 ze dne 13. 6. 2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 3. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/599DAF469507BE0AC1257A4E00696698?openD ocument&Highlight=0 127 § 1353 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 8. 3. 2015]. 123
50
do původní hodnoty zajištění. Pokud tedy byla hodnota zástavy při zřízení zástavního práva menší než hodnota pohledávky, ale zástavní věřitel ji považoval za dostatečnou, bude nutné tuto skutečnost respektovat i při doplnění zajištění.128 Úpravu doplnění zajištění najdeme i v ustanovení § 2017 o. z. Jde o obecnou právní úpravu, která se uplatní nejen v případě institutu zástavního práva k nemovitostem. Z § 2017 o. z. vyplývá především sankce pro případ nesplnění povinnosti uložené zástavnému dlužníkovi ustanovením § 1353 o. z., kterou je splatnost nezajištěné části pohledávky zástavního věřitele. V souvislosti s přechodným ustanovením § 3073 o. z. je nezbytné brát v potaz i úpravu doplnění zajištění obsaženou v § 163 odst. 2 obč. zák., a to v případě zástavního práva k nemovitosti, které vzniklo před nabytím účinnosti o. z., tedy před 1. 1. 2014.
5.3. Právo zástavního věřitele na pojistné plnění Určité novum představuje úprava obsažená v § 1354 o. z. zakotvující právo zástavního věřitele, v případě pojištění zástavy a následné pojistné události, na pojistné plnění od pojišťovny.129 Podmínkou je včasné oznámení pojišťovně (zejm. ze strany zástavního věřitele, příp. však i zástavce či zástavního dlužníka), že na nemovitosti, které se pojistná událost týká, vázne zástavní právo v jeho prospěch.130 Zástavnímu věřiteli vzniká oprávnění mít pojistné plnění na základě § 1354 odst. 2 o. z. ve své držbě. Pojistné plnění nepředstavuje plnění dluhu obligačního dlužníka.131 Z mého pohledu je pojistné plnění alternativní formou jistoty v držení zástavního věřitele a kompenzuje mu původní předmět zástavy, resp. jeho hodnotu znehodnocenou v důsledku pojistné události a vyjádřenou výší pojistného plnění. Zástavní věřitel totiž nemusí uplatnit postup podle § 2017 o. z. a žádat po dlužníkovi doplnění jistoty. Podle mého názoru možnost zástavního věřitele požadovat pojistné plnění následně usnadňuje jeho postup v realizační fázi zástavněprávního vztahu, jelikož se uspokojí přímo z pojistného plnění, které je v jeho detenci. Tento postup považuji za výhodnější pouze za předpokladu, kdy pojistné plnění bude vyšší nebo stejné jako je hodnota zajištěné pohledávky věřitele. Jestliže by v důsledku pojistné události došlo ke znehodnocení zástavy o určitém VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 221. ISBN 978-80-7201-950-2. 129 Vlastnictví a další věcná práva. Novinky v zástavním a zadržovacím právu. Nový občanský zákoník [online], © 20132014 [cit. 9. 3. 2015]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/novinky-vzastavnim-a-zadrzovacim-pravu/ 130 § 1354 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 8. 3. 2015]. 131 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 1004. ISBN 978-80-7478-546-7. 128
51
rozsahu, na základě čehož by bylo vyplaceno zástavnímu věřiteli pojistné plnění nižší, než je hodnota jeho zajištěné pohledávky, domnívám se, že by taková situace byla pro zástavního věřitele spíše nevýhodnou. Pokud totiž zástavní věřitel bude požadovat po pojišťovně pojistné plnění, není důvod, aby požadoval i přiměřené doplnění znehodnocené zástavy po zástavním dlužníkovi. Zda znehodnocenou zástavu zástavní dlužník opraví nebo ne, bude záležet čistě na jeho vůli. V případě realizace zástavního práva zpeněžením zástavy znehodnocené pojistnou událostí, která nebyla zástavním dlužníkem oprava, nemusí být o nemovitost ze strany koupěchtivých takový zájem a tím může být postavení věřitele oslabeno. Z tohoto důvodu bude nutné v každém konkrétním případě zvážit, který postup je pro zástavního věřitele výhodnější. Otázkou však zůstává, jak bude řešena situace, kdy dojde k takové pojistné události, v jejímž důsledku přestane předmět zástavy úplně existovat (např. v důsledku požáru, apod.), zejména v souvislosti s následným existenčním a sociálním postavením dlužníka. Je nutné si uvědomit, že především v praxi při poskytování úvěrů jsou předmětem zástavy rodinné domy, ve kterých zástavní dlužník bydlí. Pokud v důsledku určité události přestane rodinný dům jako zástava úplně existovat a pojišťovna vyplatí pojistné plnění zástavnímu věřiteli, jehož zajištěná pohledávka zcela nebo z převážné části odpovídá hodnotě pojistného plnění, může být taková situace pro dlužníka velmi nepříznivá.132 Sociální a existenční poměry dlužníka budou závislé pouze na případné solidaritě zástavního věřitele, zda pojistné plnění bude nebo nebude po pojišťovně požadovat. Naopak o. z. výslovně upravuje situaci, kdy pojistné plnění bude vyšší, než je hodnota pohledávky věřitele. Jestliže tedy dojde k uspokojení pohledávky věřitele z pojistného plnění, musí být na základě § 1354 odst. 2 věty druhé o. z. částka převyšující tuto pohledávku (včetně příslušenství, nákladů) vydána zpět zástavnímu dlužníkovi.
5.4. Užívání zástavy třetí osobou Přenechání užívání zástavy třetí osobě s účinky vůči zástavnímu věřiteli je podle § 1355 o. z. možné pouze s jeho souhlasem. Výslovně je však zakotvena možnost ujednat si v zástavní smlouvě, že souhlasu třeba není. Pokud tedy bude zástava přenechána k užívání třetí osobě bez souhlasu zástavního věřitele a souhlas nebude vyloučen v zástavní smlouvě, bude důsledkem takového jednání jeho relativní neúčinnost.133
Zástavní dlužník v takové situaci nebude mít ani rodinný dům, ani pojistné plnění, ze kterého by případně uhradil výstavbu či pořízení domu nového. Jeho situace bude ztížena především tím, že si bude muset vyřídit úvěr nový, což může být zejména časově náročné, příp. k poskytnutí dalšího úvěru nemusí vůbec dojít. 133 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 1007. ISBN 978-80-7478-546-7. 132
52
5.5. Povinnost požádat o provedení změny zápisu Zápisy věcných práv do veřejných seznamů jsou ovládány východisky zakotvenými v ustanoveních § 980 - § 986 o. z. Především podle § 980 odst. 1 o. z. nikoho neomlouvá neznalost údajů zapsaných ve veřejných seznamech. Na druhou stranu pak § 980 odst. 2 o. z. stanovuje vyvratitelnou právní domněnku, kdy se předpokládá soulad zapsaného a skutečného právního stavu.134 Uvedená východiska odráží ustanovení § 1358 o. z., podle kterého jestliže dojde k podstatné změně skutečnosti o zástavním právu, je osoba, které se změna týká, povinna požádat o provedení změny zápisu. Dotyčný má tuto povinnost, pouze pokud není jiným právním předpisem uložena někomu jinému. Jde o subsidiární právní úpravu. V případě, že povinnou osobu nebude možné určit, postihuje povinnost požádat o provedení změny zápisu zástavního věřitele. Z hlediska časového tak musí být učiněno bez zbytečného odkladu.135 Ohledně údajů o zástavním právu lze odkázat na § 17 KV.
TÉGL, Petr. Některé aspekty úpravy veřejných seznamů. Právní prostor [online]. Publikováno 26. 8. 2014 [cit. 9. 3. 2015]. ISSN 2336-4114. Dostupné z: http://www.pravniprostor.cz/clanky/rekodifikace/nektere-aspekty-upravyverejnych-seznamu 135 Blíže k pojmu „bez zbytečného odkladu“ např. judikatura Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 2484/2012, ze dne 10. 12. 2013. 134
53
6. Výkon zástavního práva k nemovitostem Problematika výkonu zástavního práva k nemovitostem je charakterizována specifickou skupinou práv a povinností jednotlivých dotčených subjektů. Jde o druhou fázi zástavněprávního vztahu. Projevuje se zde uhrazovací funkce zástavního práva a pro zástavního věřitele představuje alternativní postup, jak uspokojit svou zajištěnou pohledávku. Pod pojmem výkon zástavního práva lze rozumět určitý proces, který vede k uspokojení zajištěné pohledávky věřitele v důsledku jejího nesplnění v souladu s § 1309 odst. 1 o. z. a současně k zániku zástavního práva zatěžujícího nemovitost. Charakteristickým znakem tohoto procesu je dosažení výsledku i bez součinnosti dlužníka. Typicky se v této fázi projevuje princip subsidiarity.136 Právní úprava výkonu zástavního práva spadá pod ustanovení § 1359 – 1375 o. z. a byla podrobena nejrozsáhlejším změnám institutu zástavního práva v rámci rekodifikace.137 Základním východiskem je ustanovení § 1359 odst. 1 věta první, podle které: „Jakmile je zajištěný dluh splatný, může se zástavní věřitel uspokojit způsobem, o němž se dohodl se zástavcem, popřípadě zástavním dlužníkem, v písemné formě, jinak z výtěžku zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě nebo z prodeje zástavy podle jiného zákona.“ Oproti předchozí právní úpravě obsahuje o. z. flexibilnější a efektivnější právní úpravu výkonu zástavního práva, a to vzhledem k tomu, že navíc umožňuje, aby byla pohledávka zástavního věřitele uspokojena způsobem dohodnutým se zástavcem, příp. zástavním dlužníkem.138 O. z. tak kromě těchto poměrně formalizovaných způsobů – uspokojení pohledávky věřitele z výtěžku zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě nebo prodejem podle jiného zákona, nabízí i možnost uzavřít dohodu o způsobu uspokojení. Výhodu této možnosti lze spatřovat především v rychlosti a hospodárnosti výkonu zástavního práva, čímž dojde i ke zvýšení efektivity zástavního práva jako zajišťovacího prostředku posilujícího postavení věřitele.139 V souvislosti s výkonem zástavního práva, které vzniklo před 1. 1. 2014, je nezbytné vzít v potaz i právní úpravu přechodných ustanovení § 3028 odst. 2 a § 3073 o. z.140
VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 239. ISBN 978-80-7201-950-2 137 SPÁČIL, Jiří a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2013. s. 1114. ISBN 978-80-7400-499-5. 138 Srov. ustanovení § 165a odst. 1 obč. zák., kdy se zástavní věřitel mohl uspokojit pouze zpeněžením zástavy ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy podle občanského soudního řádu. 139 Zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem může být časově zdlouhavé. Jelikož je zprostředkováno třetí stranou (např. dražebníkem) vyžaduje vynaložení nákladů, které je potřeba třetí straně (zprostředkovateli) uhradit. 140 ŠUBERTOVÁ, Karolina. Výkon stávajících zástavních práv podle nového občanského zákoníku. epravo.cz [online]. Publikováno 22. 1. 2014. [cit. 10. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/vykonstavajicich-zastavnich-prav-podle-noveho-obcanskeho-zakoniku-93327.html 136
54
6.1. Dohoda o způsobu uspokojení O. z. na základě ustanovení § 1359 odst. 1 dává ve fázi výkonu zástavního práva přednost dohodě o způsobu uspokojení před zpeněžením zástavy ve veřejné dražbě nebo prodejem podle jiného zákona. Dohoda vyžaduje písemnou formu. Nedodržení písemné formy by mělo za důsledek uplatnění pravidla v § 582 odst. 1 o. z. a taková dohoda by byla neplatná; s ohledem na ustanovení § 586 a 588 o. z. se domnívám, že půjde o neplatnost relativní. Stranou dohody bude typicky zástavní věřitel a zástavní dlužník (zástavce v případě prvního zástavního dlužníka) jako majitel zástavy.141 Na obsah dohody bude mít zásadní vliv ustanovení § 1315 o. z. upravující zakázaná ujednání. Mezi dohodnuté způsoby uspokojení ze zástavy lze zařadit zejména prodej zástavy z volné ruky na základě § 1360 o. z.142 Výhodou tohoto způsobu uspokojení je především jeho rychlost, jelikož se celý proces obejde bez různých formalit a případné angažovanosti třetí strany (zprostředkovatele), nízké náklady, reflexe trhu, resp. poptávky na trhu, apod. Prodej z přímé ruky však s sebou nese i určitá negativa v případě takového jednání, kdy zástavní věřitel nebude mít zájem dosáhnout co nejvyššího výtěžku, ale pouze takového, které bude dostačující k uspokojení jeho zajištěné pohledávky. Nejde ovšem o jediný možný způsob uspokojení ze zástavy, který lze dohodnout. Při volbě daného způsobu uspokojení ze zástavy bude vždy nezbytné respektovat ustanovení § 1315 a 1359 odst. 1 o. z.
143
V úvahu přichází i dohoda, na
základě které zástavní věřitel v okamžiku, kdy se dluh stane dospělým, požádá zástavního dlužníka o převod vlastnického práva k zástavě na svou osobu. Tento postup je dle mého názoru s ustanovením § 1315 o. z. v souladu.144 Otázkou je, zda je možné, aby bylo dohodnuto uspokojení formou dobrovolné dražby. Dle mého názoru by taková dohoda možná byla s ohledem na ustanovení § 1315 o. z., se kterým by nebyla v rozporu, a § 1360 o. z. umožňujícím ujednat v dohodě o způsobu uspokojení privátní prodej zástavy, spolu s výkladem § 1360 o. z. argumentum a fortiori, resp. a minori ad maius. Pokud totiž zákonodárce ponechává stranám určitou volnost a umožňuje, aby zvolený postup uspokojení byl upraven pouze rámcem dohody mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem (zástavcem), pak lze mít důvodně za to, že přípustný bude i způsob, jehož rámec je upraven zákonem. Jak uvádí T. Richter (In: SPÁČIL, Jiří a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2013. s. 1115), naráží tento postup na právní ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 1013. ISBN 978-80-7478-546-7. 142 Tamtéž, s. 1018. 143 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 279. ISBN 978-80-7201-950-2 144 Srov. též VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 335. 141
55
úpravu § 17 zákona č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů (dále v textu jen „ZVD“), podle kterého je dobrovolná dražba možná na návrh vlastníka. Především odst. 4 zmíněného ustanovení stanovuje, že za vlastníka lze považovat i toho, kdo je oprávněn s předmětem dražby (v našem případě zástavou – nemovitou věcí) hospodařit. V případě nemovitostí však zůstává předmět zástavy v držení zástavního dlužníka a ten je oprávněn s ní nakládat, resp. hospodařit.145 Z hlediska právní jistoty tak je vhodné s využitím této možnosti počkat až na případnou judikaturu, resp. změnu zákona.146 V případě postupu podle § 1359 odst. 1 o. z. a uzavření dohody o způsobu uspokojení zástavního věřitele ze zástavy je zástavní věřitel na základě § 1365 o. z. povinen postupovat s odbornou péčí.147
6.2. Veřejná dražba Veřejná dražba představuje subsidiární způsob uspokojení zástavního věřitele při realizaci výkonu zástavního práva na základě § 1359 odst. 1 o. z. Primárně totiž o. z. počítá s dohodou o způsobu uspokojení. Teprve v případě, že takové dohody není, uplatní se buď způsob zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě, nebo prodej podle jiného zákona.148 Základní právní rámec zakotvující oprávnění zástavního věřitele postupovat tímto způsobem, je zakotven v o. z. (např. § 1359 odst. 1, § 1362, § 1366, a další), nicméně s touto právní úpravou si nelze vystačit a je zapotřebí vyjít i z právní úpravy obsažené v ZVD. Definici dražby najdeme v § 2 písm. a) ZVD. Zjednodušeně řečeno se dražbou rozumí veřejné jednání, jehož účelem je přechod vlastnického nebo jiného práva k předmětu dražby, při kterém přejde na osobu, která učiní nejvyšší nabídku, vlastnické nebo jiné právo k předmětu dražby, a to příklepem licitátora.149 Zpeněžení zástavy ve veřejné dražbě probíhá i bez součinnosti zástavního dlužníka, autoritativně a v podstatě nezávisle na jeho vůli. Z tohoto důvodu budou v případě výkonu zástavního
práva
k nemovitostem
relevantní
ustanovení
ZVD
upravující
dražbu
nedobrovolnou.150 Její právní úprava je obsažena v § 36 - § 61 ZVD. Podle § 36 odst. 1 ZVD je
Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3458/2006 ze dne 25. 10. 2007. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 10. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/93194FF42DAAEA2DC1257A4E0064CA43?open Document&Highlight=0 146 SPÁČIL, Jiří a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2013. s. 1115. ISBN 978-80-7400-499-5. 147 Blíže k odborné péči v ustanovení § 5 o. z. 148 § 1359 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 10. 3. 2015]. 149 Pro přesnou definici dražby odkazuji na ustanovení § 2 písm. a) ZVD. 150 PELECH, Josef. Zástavní právo. Plzeň: Aleš Čeněk, s.r.o., 2013. s. 150. ISBN 978-80-7380-466-4. 145
56
předpokladem provedení nedobrovolné dražby návrh dražebního věřitele, jemuž svědčí pohledávka a dražební titul. K provedení dražby je dále nezbytné na základě § 39 ZVD uzavření písemné smlouvy mezi zástavním věřitelem a dražebníkem; uvedené ustanovení upravuje i její náležitosti a přílohy. V souladu s § 40 ZVD dražebník zašle zástavnímu dlužníkovi, zástavci, dlužníkovi a dražebním věřitelům oznámení o dražbě. Následně na základě § 43 ZVD dražebník vyhlásí konání dražby dražební vyhláškou. Samotná dražba proběhne v mezích stanovených § 47 a násl. ZVD. V případě zástavního práva k nemovitostem je podstatným ustanovení § 54 odst. 3 ZVD, podle kterého je dražebník povinen zaslat katastrálnímu úřadu potvrzení o nabytí vlastnictví spolu s údaji o tom, která věcná práva k předmětu dražby (zástavě) zanikla. Ochranu proti nepřípustnému prodeji zástavy ve veřejné nedobrovolné dražbě upravuje § 46b (ochrana předběžná) a § 48 ZVD. Z dosavadní judikatury relevantní pro veřejnou dražbu je vhodné zmínit především rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. července 2008, sp. zn. 21 Cdo 2062/2007, kdy: „Příklep udělený licitátorem ve veřejné dražbě, provedené podle zákona č. 26/2000 Sb. ve znění pozdějších předpisů, soud nemůže zrušit, a to ani při analogickém použití Občanského soudního řádu.“ Vzhledem k rozsáhlosti problematiky veřejné dražby a celkovému obsahovému zaměření této práce odkazuji v podrobnostech na jednotlivá ustanovení ZVD.
6.3. Soudní prodej zástavy V souvislosti s rekodifikací soukromého práva, dostála právní úprava soudního prodeje zástavy určitých specifik. Možnost zástavního věřitele postupovat při výkonu zástavního práva cestou soudního prodeje zástavy, je zakotvena v § 1359 odst. 1 o. z. Namísto slovního spojení „soudní prodej zástavy“ jako tomu bylo v případě právní úpravy předchozí, zvolil o. z. širší pojem „prodej zástavy podle jiného zákona“, pod který soudní prodej zástavy spadá.151 Stejně jako v případě prodeje zástavy ve veřejné dražbě jde o subsidiární způsob upokojení pohledávky věřitele, pokud se na způsobu uspokojení zástavní věřitel se zástavním dlužníkem (resp. zástavcem) nedohodne.152 Řízení o soudním prodeji zástavy a následné rozhodnutí o něm neupravuje od 1. 1. 2014 OSŘ, ale právní úprava je obsažena v ustanovení § 354 a násl. zákona č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních (dále v textu jen „ZŘS“).
Srov. formulace v ustanovení § 165a odst. 1 obč. zák. § 1359 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 11. 3. 2015]. 151 152
57
Naopak právní úprava výkonu rozhodnutí prodejem nemovitých věcí zůstala v ustanoveních § 335 a násl. OSŘ. Podle § 335 odst. 1 OSŘ je předpokladem tohoto postupu exekuční titul, návrh na nařízení výkonu podaný věřitelem, jemuž svědčí pohledávka, označení nemovitosti – zástavy, které se výkon soudním prodejem bude týkat a musí být doloženo vlastnické právo dlužníka jako povinného k zástavě. Podle § 336b OSŘ se výkon rozhodnutí soudním prodejem zástavy provádí dražbou. Soudní prodej zástavy probíhá ve dvou fázích. Nejprve dojde k o řízení o soudním prodeji zástavy zahájeném podáním žaloby ze strany zástavního věřitele, který se domáhá nařízení soudního prodeje zástavy. Řízení končí usnesením soudu, kterým se rozhodne o žalobě. Pokud soud usnesením nařídí prodej zástavy, nastupuje druhá fáze, jestliže zástavní věřitel podá návrh na nařízení výkonu rozhodnutí prodejem zástavy.153 V návaznosti na novou právní úpravu se tedy první fáze bude řídit ustanoveními ZŘS, ve druhé fázi se bude postupovat podle ustanovení OSŘ. Z relevantní judikatury k danému tématu lze uvést rozsudek Nejvyššího soudu dne 15. února 2013, sp. zn. 21 Cdo 2843/2011, podle kterého: „Skutečnost, že nemovitost je zatížena soudcovským zástavním právem, sama o sobě nebrání tomu, aby se zástavní věřitel domáhal - i když může vést ve prospěch zajištěné pohledávky výkon rozhodnutí (exekuci) prodejem zastavené nemovitosti přímo (jen) na základě rozhodnutí soudu o zřízení soudcovského zástavního práva - zpeněžení zástavy soudním prodejem zástavy.“154
6.4. Výkon zástavního práva podle dosavadních právních předpisů S ohledem na ustanovení § 3073 o. z. musíme brát v potaz i právní úpravu předchozí. V případě zástavního práva k nemovitostem, které vzniklo před 1. 1. 2014, bude jeho výkon podléhat právní úpravě dosavadních předpisů. Podle § 165a odst. 1 obč. zák. může zástavní věřitel svou zajištěnou pohledávku při výkonu zástavního práva uspokojit zpeněžením ve veřejné dražbě nebo soudním prodejem zástavy.155 Podle ustanovení § 3073 odst. 2 o. z. je ovšem možné podřít práva a povinnosti vyplývající z daného zástavněprávního vztahu nové právní úpravě.
Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. února 2013, sp. zn. 21 Cdo 2843/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010 [cit. 14. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/4C743DDD689A0F68C1257B1F00505E16?open Document&Highlight=0 154 Judikatura Nejvyššího soudu k danému tématu je velmi bohatá. Je nad rámec této diplomové práce zabývat se jí podrobněji, případně uvést její vyčerpávající výčet. Přehledný výčet je obsažen v publikaci ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 1015-1018. ISBN 978-80-7478-546-7. 155 § 165a odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 15. 3. 2015]. 153
58
6.5. Výkon při pluralitě zástavních práv Speciální pozornost věnuje o. z. případům, kdy na nemovitosti vázne více zástavních práv ve prospěch více zástavních věřitelů. Ustanovení § 1371 o. z. upravuje pořadí takových zástavních práv, které se řídí okamžikem vzniku. Jestliže jde o nemovité věci, které jsou evidovány ve veřejném seznamu, je pro pořadí rozhodující okamžik podání návrhu na zápis. Výkon zástavního práva je tak ovládán zásadou priority a přednostně se uspokojuje pohledávka zajištěná „nejstarším“ zástavním právem.156 V případě zástavního práva, jehož zápis do veřejného seznamu má účinky konstitutivní, nevyvolává zákonná dikce § 1371 odst. 1 o. z. žádných pochyb. Domnívám se, že vzhledem k zásadě publicity a § 982 odst. 1 o. z. bude i pro zástavní právo vzniklé na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci rozhodující okamžik podání návrhu na zápis, bez ohledu na deklaratorní účinky tohoto zápisu.157 Ustanovení § 1372 o. z. umožňuje zástavním věřitelům dohodnout si pořadí svých zástavních práv odlišně od pořadí určeného podle pravidel § 1371 o. z. Jde o výraz autonomie vůle stran.158 Pro dohodu je vyžadována písemná forma. Pokud půjde o zástavní práva zapsaná ve veřejném seznamu, resp. rejstříku zástav, je ujednání vůči třetím osobám účinné od zápisu změny pořadí do těchto evidenčních nástrojů; do katastru nemovitostí se údaj o pořadí zapíše nikoli vkladem, ale na základě § 23 odst. 2 písm. b) KatZ formou poznámky. Zápis musí navrhnout společně všichni zástavní věřitelé. Jestliže by dohodou mělo dojít ke zkrácení práv zástavního věřitele, není takové ujednání na základě § 1372 odst. 2 o. z. vůči zástavnímu věřiteli, který na ujednání nepřistoupil, účinné. Jeho pořadí zůstane zachováno. Následující ustanovení § 1373 - § 1375 o. z. obsahují úpravu souvisejících právních vztahů, především povinnost zástavního věřitele oznámit započetí s výkonem (§ 1373 odst. 1), přechod nezatížené zástavy na nabyvatele při výkonu zástavního práva prvního v pořadí rozhodném pro uspokojení (§ 1374 odst. 1), zajištění zápisu změny v osobě zástavního dlužníka ve veřejném seznamu, resp. rejstříku zástav (§ 1374 odst. 2), apod.
VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 308. ISBN 978-80-7201-950-2. 157 Srov. případného výkladu § 1371 odst. 1 a slovního obratu „má-li být vznik zástavního práva zapsán“. Dané ustanovení je možné vykládat také tím způsobem, že se týká pouze zástavních práv, jejichž zápis do veřejného seznamu má konstitutivní účinky - viz VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 309. ISBN 978-80-7201-950-2. 158 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 1033. ISBN 978-80-7478-546-7. 156
59
7. Zánik zástavního práva k nemovitostem Právní úprava zániku zástavního práva je v o. z. podrobnější a propracovanější, než jak tomu bylo v dosavadní právní úpravě a spadá pod ustanovení § 1376 a násl. o. z. Způsoby zániku lze rozčlenit na 2 skupiny, a to: a) zánik zástavního práva spolu se zajištěnou pohledávkou, resp. jako důsledek zániku pohledávky;159 b) zánik zástavního práva v případech, kdy zajištěná pohledávka trvá.160 Od přechozí právní úpravy se uvedené dva způsoby v zásadě neliší. Jednotlivé právní skutečnosti vedoucí k zániku zástavního práva jsou uvedeny zejména v § 1376, § 1377 o. z. Nicméně v úvahu přichází i skutečnosti jiné (§ 1890 odst. 2 o. z.), příp. způsoby zániku stanovené zvláštními právními předpisy (např. na základě § 170 odst. 5 DŘ, resp. § 329 odst. 7 OSŘ).161 Způsob zániku dle zvláštních právních předpisů ovšem nemění nic na tom, že vždy půjde o zánik, který bude spadat pod jednu ze dvou výše uvedených skupin. Pokud zástavní právo k nemovitosti vzniklo před 1. 1. 2014, uplatní se na základě přechodného ustanovení § 3073 o. z. pro jeho zánik způsoby upravené dosavadními právními předpisy. Od zániku zástavního práva je nutné odlišovat situace, kdy dochází k jeho promlčení. Zástavní právo v důsledku promlčení nezaniká, věřitelův nárok uspokojit se z výtěžku zpeněžené zástavy je však oslaben. Pro promlčení zástavního práva se uplatní obecná právní úprava obsažená v § 609 a násl. o. z. Stěžejním je § 615 odst. 1 o. z., podle kterého se zástavní právo nepromlčí dříve než pohledávka, kterou zajišťuje. Podle přechodného ustanovení § 3063 o. z. se pro posouzení promlčení zástavního práva uplatní dosavadní právní předpisy (obč. zák.), jestliže promlčecí lhůta započala běžet před nabytím účinnosti o. z. Stejně tak v případě posouzení promlčení práv a povinností ze zástavněprávního vztahu, se na základě § 3073 o. z. bude jejich promlčení řídit dosavadními právními předpisy i tehdy, pokud lhůta začala běžet po 1. 1. 2014. (za předpokladu, že nebyla uzavřena dohoda, kterou by došlo k jejich podřízení režimu o. z.).162 S ohledem na specifika problematiky promlčení zástavního práva a bohatou judikaturu Nejvyššího soudu, je nad rámec práce zabývat se tímto tématem podrobněji.
§ 1376 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 15. 3. 2015]. 160 § 1377 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 15. 3. 2015]. 161 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 347. ISBN 978-80-7201-950-2. 162 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 1045. ISBN 978-80-7478-546-7. 159
60
7.1. Zánik zástavního práva v důsledku zániku zajištěné pohledávky V souladu s ustanovením § 1376 o. z. zanikne zástavní právo, jestliže zanikl jím zajištěný dluh. Jde o výraz akcesorické povahy zástavního práva, resp. jeho nesamostatnosti, s přípustnými výjimkami (uvolněné zástavní právo upravené v § 1380 a násl. o. z.). Tento způsob zániku zástavního práva je logickým důsledkem zániku pohledávky, jelikož není-li pohledávky, není potřeba jejího zajištění. Co se týká jednotlivých způsobů zániků pohledávky lze odkázat na ustanovení § 1908 a násl. o. z. Konkrétně závazek zaniká jeho splněním (§ 1908 a násl.), na základě dohody o zániku (§ 1982), započtením (§ 1982 a násl.), prominutím dluhu (§ 1995 a násl.), apod. Výjimku ze zániku zástavního práva souvisejícím se zánikem zajištěné pohledávky představuje dále ustanovení § 2005 odst. 2 o. z., podle kterého odstoupení od smlouvy nemá vliv na zajištění. Jde zřejmě o reakci na skutečnost, že odstoupení od smlouvy se nijak nedotýká nároku na smluvní pokutu.163 Tento názor vyplývá i z rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 25. června 2003, sp. zn. 33 Odo 131/2003, podle kterého: „ Nárok na smluvní pokutu však v důsledku odstoupení od smlouvy nezaniká, vznikl-li ještě před odstoupením od smlouvy z důvodu jejího dřívějšího porušení. Nárok na smluvní pokutu i právo na zrušení smlouvy odstoupením jsou v posuzované věci důsledkem porušení smlouvy. Odstoupením od smlouvy realizuje smluvní strana svou vůli nebýt nadále účastníkem právního vztahu, v němž druhá smluvní strana nedodržuje stanovené závazky a uplatněním práva na smluvní pokutu takové jednání druhé smluvní strany sankcionuje a hradí svou případnou majetkovou újmu. Z toho logicky vyplývá, že odstoupení od smlouvy se již existujícího nároku na zaplacení smluvní pokuty nedotýká. Odstoupením od smlouvy dochází k zániku povinnosti plnit původní závazek zajištěný smluvní pokutou nikoli však vždy i k zániku povinnosti plnit smluvní pokutu, jako důsledku neplnění původního závazku. Porušením smlouvy vznikl mezi smluvními stranami nový – dosud neexistující a původní smlouvou bez dalšího nezaložený – právní vztah, který již nemá ve vztahu k původnímu zajištěnému závazku akcesorickou povahu a na jehož existenci nemá zánik zajištěného smluvního závazku vliv.“ Odstoupení nemá vliv ani na zaplacení úroku z prodlení, na náhradu škody, resp. ujednání zavazující strany i po odstoupení od smlouvy. Je tedy zřejmé, že původní povinnost dlužníka splnit dluh zanikne, nicméně věřiteli určité nároky zůstávají zachovány. Zástavní právo k nemovitosti, které v souladu s § 2005 odst. 2 o. z. odstoupením od smlouvy nezanikne, nebude nadále zajišťovat původní pohledávku věřitele (jelikož ta zanikla), ale bude sloužit k zajištění zachovaných věřitelových nároků.164 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 526. ISBN 978-80-7478-638-9. 164 Srov. též VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 348. Podle něj se zástavní právo zajišťující zaniklý dluh transformuje v zajištění souvisejícího dluhu. Odstoupením od smlouvy dojde k formálnímu zániku zajištěného dluhu, který se materiálně přemění v dluh nový a na něj se pak ex lege vztahuje zajištění daným zástavním právem. Nicméně je potřeba poukázat na terminologickou 163
61
Zvláštní pozornost je nezbytné věnovat problematice novace privativní (§ 1902 o. z.) a narovnání (§ 1903 a násl. o. z.). V obou případech jde o změnu v obsahu závazků. Podle § 1907 o. z. platí, že zajištění práv, kterých se novace nebo narovnání týká, se vztahuje i na práva z nich vzniklá. Změna v obsahu závazků však nemůže být k tíži třetích osob, jestliže s tím nesouhlasily.165 Pokud tedy poskytla zajištění třetí osoba, která nepřistoupila k novaci nebo narovnání, je zavázána nejvýše v rozsahu původního závazku a její původní námitky proti pohledávce jí zůstávají zachovány.166 K zániku zástavního práva v důsledku zániku jím zajištěné pohledávky dojde i tehdy, jestliže zástavní dlužník splní dluh namísto obligačního dlužníka (§ 1936 a § 1937 o. z.).167
7.2. Zánik zástavního práva za trvání zajištění pohledávky V souladu s ustanovení § 1377 odst. 1 o. z. bude zajištěná pohledávka nadále trvat, ale zástavní právo k nemovitostem zanikne v případech: a) zániku zástavy; b) vzdání se zástavního práva ze strany zástavního věřitele; c) kdy zástavce (zástavní dlužník) složí zástavnímu věřiteli cenu zastavěné věci; d) kdy uplyne doba, na niž bylo zástavní právo zřízeno. V případě nemovitostí nelze uplatnit pravidlo ustanovení § 1377 odst. 2 o. z. věty první, a to s ohledem na větu druhou daného ustanovení. Zástavní právo k nemovitostem je vždy předmětem zápisu do katastru nemovitostí nebo rejstříku zástav, a proto nemůže být splněna podmínka dobré víry. Naopak v případě nemovitých věcí neevidovaných v katastru nemovitostí je možné použít pravidlo zakotvené v ustanovení § 1377 odst. 3 o. z. Pokud zástavní právo k těmto nemovitým věcem bude zapsáno v rejstříku zástav, zanikne: a) převodem vlastnického práva k zástavě, pokud zástavní smlouva předpokládá zánik zástavního práva jako důsledek převodu; b) převodem zástavy v rámci běžného obchodního styku při podnikání zcizitele.168 V úvahu přichází i zánik zástavního práva na základě dohody uzavřené mezi zástavním věřitelem a zástavním dlužníkem v souladu § 1981 o. z.169 Nicméně se domnívám, že taková nepřesnost jeho výkladu, kdy hovoří o zajištěném dluhu. Podstata zástavního práva však spočívá v posílení postavení zástavního věřitele a zástavní právo pak neslouží k zajištění povinnosti dlužníka (dluhu), ale pohledávky věřitele. 165 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 368. ISBN 978-80-7478-638-9. 166 § 1907 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 16. 3. 2015]. 167 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014. s. 354. ISBN 978-80-7201-950-2. 168 § 1377 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR [cit. 16. 3. 2015]. 62
dohoda nebude v praxi příliš častá. Předpokládám, že zástavní věřitel uzavře dohodu o zániku zástavního práva pouze v případě, že bude mít jistotu řádného a včasného splnění dlužníkovy povinnosti; příp. by jej k uzavření dohody tomu musely vést důvody jiné. O. z. upravuje zánik zástavního práva i v souvislosti se změnou v osobě dlužníka. Převzetím dluhu (§ 1880 a násl. o. z.) dojde podle § 1890 odst. 2 o. z. k zániku zástavního práva, pokud zástavní dlužník nesouhlasí se změnou v osobě obligačního dlužníka.170
7.3. Zánik zástavního práva dle zvláštních právních předpisů K zániku zástavního práva může dojít i na základě ustanovení zvláštních právních předpisů. Příkladem lze uvést ustanovení § 58 odst. 1 ZVD; § 337h odst. 1 a § 338e odst. 2 OSŘ; § 283 odst. 5 a 285 odst. 1 zákona č. 182/2003 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů (dále v textu případně jen jako „InsZ“); § 170 odst. 5 DŘ; apod.
7.4. Výmaz zástavního práva z katastru nemovitostí a rejstříku zástav S ohledem na zápis zástavního práva k nemovitostem do katastru nemovitostí, resp. rejstříku zástav, je v případě jeho zániku nutný výmaz z těchto dvou evidenčních nástrojů. Výmaz zástavního práva však není podmínkou jeho zániku, jelikož zástavní právo zaniká na základě skutečností předvídaných zákonem, a to v souladu s výše uvedeným. Nezbytnost výmazu zaniklého zástavního práva z katastru nemovitostí a rejstříku zástav vyplývá z ustanovení § 1379 odst. 1 o. z., podle kterého požádá zástavní věřitel bez zbytečného odkladu o výmaz zaniklého zástavního práva z rejstříku zástav; stejně tak v případě veřejného seznamu – katastru nemovitostí, pokud nebylo ujednáno, že o výmaz zástavní věřitel nepožádá nebo vlastník (tedy zástavní dlužník) nepožádal o zápis uvolněného zástavního práva. Zápis o zástavním právu, které zaniklo, je potřebné z veřejného seznamu vymazat i z důvodu ustanovení § 980 odst. 2 o. z., který zakládá právní domněnku souladu zapsaného se skutečným právním stavem.171 Pokud zaniklé zástavní právo bude nadále zapsáno v rejstříku zástav, příp. katastru nemovitostí, jde v souladu s ustanovením § 1378 o. z. o závadu váznoucí na zástavě. Tuto dikci Pohledávka věřitele však bude nadále existovat. V této souvislosti je nezbytné upozornit na ustanovení § 1888 odst. 2 o. z., které zakládá domněnku přechodu dluhu při převodu vlastnického práva k věci evidované ve veřejném seznamu, přechází-li spolu s převodem vlastnického práva i zástavní právo na věci váznoucí. Jde o tzv. zákonnou intercesi privativní. Zejména ve spojení s nemovitostmi má toto pravidlo zásadní právní důsledky v praxi. Pokud nedojde k vyloučení použití uvedeného ustanovení smluvními stranami, stane se nový majitel nemovitosti jako zástavní dlužník ze zákona zároveň i dlužníkem obligačním. 171 Ustanovení § 980 odst. 2 věta druhá o. z. navíc uvádí, že: „Bylo-li právo k věci z veřejného seznamu vymazáno, má se za to, že neexistuje.“ 169 170
63
zákona však považuji za terminologicky nepřesnou, jelikož v případě, kdy dojde k zániku zástavního práva, nelze již hovořit o zástavě, ale o obecně věci (pro účely práce o věci nemovité). Za vhodnější tedy považuji formulaci „závada váznoucí na věci“. Právo požádat o výmaz zaniklého zástavního práva má v souladu s ustanovením § 1379 odst. 2 o. z. i zástavní dlužník za podmínek tam uvedených. Domnívám se, že toto oprávnění zástavního dlužníka reaguje na jeho vlastnické právo k nemovité věci a zájem nemít na své nemovité věci závadu v podobě nevymazaného zápisu zástavního práva. 7.4.1. Výmaz zaniklého zástavního práva z katastru nemovitostí Zajistit výmaz zaniklého zástavního práva z katastru nemovitostí je podle § 1379 odst. 1 o. z. povinností zástavního věřitele, který tak musí učinit bezodkladně. Ustanovení § 1379 odst. 1 o. z. však umožňuje zástavnímu dlužníkovi požádat o zápis uvolněného zástavního práva; strany zástavněprávního vztahu si navíc mohou ujednat, že zástavní věřitel o výmaz nepožádá. V souladu s ustanovením § 11 odst. 1 písm. d) KatZ se výmaz zástavního práva k nemovitosti evidované v katastru nemovitostí provádí vždy vkladem. Jde o tzv. „vklad výmazu“ zástavního práva. Ohledně procesu vkladového řízení při výmazu zástavního práva lze rámcově odkázat na výklad uvedený v kapitole 4.1.1. této diplomové práce. U soudního a exekutorského zástavního práva k nemovitostem se pro zahájení vkladového řízení uplatní pravidlo ustanovení § 14 odst. 2 KatZ. 7.4.2. Výmaz zaniklého zástavního práva z rejstříku zástav Stejně jako v případě zástavního práva k nemovitostem evidovaného v katastru nemovitostí, je podle § 1379 odst. 1 o. z. povinností zástavního věřitele požádat bezodkladně o výmaz zápisu zástavního práva, které zaniklo, z rejstříku zástav. Podle ustanovení § 35f odst. 2 NŘ je zástavní právo evidované v rejstříku zástav vymazáno okamžikem, kdy dojde k výmazu údajů o něm evidovaných.
7.5. Záměna zástavního práva V souvislosti se zánikem zástavního práva k nemovitostem je nutné odlišit situaci, kdy dochází k jeho záměně. Na základě ustanovení § 1385 odst. 1 o. z. jde o situaci, kdy vlastník věci může žádat, aby v pořadí zástavního práva (1) k zajištění pohledávky (2), která nepřevyšuje výši pohledávky původní (1), bylo zapsáno nové zástavní právo (2).172 Podmínkou záměny je, že staré Srov. ustanovení § 1385 odst. 1 o. z., kdy: „Bylo-li zástavní právo zapsáno do veřejného seznamu, může vlastník věci žádat, aby v pořadí zástavního práva váznoucího na věci a k zajištění dluhu, který nepřevyšuje původní dluh, bylo zapsáno zástavní právo pod 172
64
zástavní právo bude do roka po zápisu nového zástavního práva vymazáno.173 Zápis je tedy podmíněný. Na rozdíl od institutu uvolněného zástavního práva, kdy zástavní právo zaniklo a pouze není vymazáno, se v případě záměny předpokládá koexistence obou zástavních práv po určitou dobu s tím, že starší zástavní právo zanikne a bude vymazáno později (do jednoho roku po zápisu zástavního práva nového). Praktický význam tohoto institutu spatřuji stejně jako v případě uvolněného zástavního práva především v zachování lepšího pořadí pro nového zástavního věřitele.
podmínkou, že do roka po zápisu nového zástavního práva bude staré zástavní právo vymazáno.“ Uvedené číslování v závorkách slouží k lepšímu pochopení vzájemných vztahů mezi zajištěnou pohledávkou a zástavním právem danou pohledávku zajišťující. 173 VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, 387a.s., 2014. s. 354. ISBN 978-80-7201-950-2.
65
8. Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitostem Jak již bylo uvedeno výše, zástavní právo k nemovitostem se v souladu s ustanovením § 1312 odst. 1 o. z. zřizuje zástavní smlouvou. V případě nemovitostí je pro zástavní smlouvu vyžadována podle § 1314 odst. 1 o. z. písemná forma. V případě zástavního práva zapisovaného do rejstříku zástav je pro zástavní smlouvu dle § 1314 odst. 2 písm. b) o. z. navíc vyžadována forma veřejné listiny. Pro uzavírání zástavní smlouvy se kromě pravidel obsažených v § 1309 a násl. o. z., použijí obecná pravidla pro uzavírání smlouvy obsažená v ustanoveních § 1724 a násl. o. z.174 V této kapitole tedy bude sestaven vzor smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti, který bude případně doplněn o komentář k jednotlivým ustanovením.
Smlouva o zřízení zástavního práva k nemovitosti uzavřená v souladu s ustanovením § 1309 a násl. ve spojení s ustanovením § 1724 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále v textu jen „o. z.“), mezi níže uvedenými smluvními stranami (dále jen v textu „Smlouva“): 1. XY (jméno a příjmení), narozen: ….., r. č.:….., trvale bytem ....., PSČ: ….., na straně jedné jako zástavce (dále v textu jen „Zástavce“), a 2. YX (název, resp. obchodní firma), IČ: ….., se sídlem ….., PSČ: ….., zapsána v obchodním rejstříku vedeném Krajským soudem ....., oddíl ….., vložka ….., zastoupená jednatelem společnosti ….., na straně druhé jako zástavní věřitel (dále v textu jen „Zástavní věřitel“), Zástavce a Zástavní věřitel mohou být společně dále označováni jako smluvní strany, příp. kterýkoli jako smluvní strana (dále v textu jen „Smluvní strany“ nebo „Smluvní strana“), v následujícím znění: Komentář: Označení smluvních stran je odvislé od toho, zda se bude jednat o fyzickou nebo právnickou osobu. Pro názornost uvedený vzor smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti vymezuje na straně jedné jako zástavce osobu fyzickou a na straně druhé jako zástavního věřitele osobu právnickou. Ustanovení § 4 odst. 2 a odst. 1 ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014. s. 904. ISBN 978-80-7478-546-7. 174
66
katastrálního zákona vymezuje údaje, které se evidují v katastru nemovitostí o fyzických a právnických osobách. U právnické osoby se dále ve smlouvě uvádí v rejstříku jakého soudu je právnická osoba zapsána spolu s označením oddílu, vložky a označením osoby, která právnickou osobu zastupuje. Při sepisování údajů o smluvních stranách je vhodné vycházet z dálkového přístupu do obchodního rejstříku dostupného na internetových stránkách www.justice.cz a pro ověření správnosti adres z veřejného dálkového přístupu k datům registru uzemní identifikace, adres a nemovitostí (tzv. RÚIAN) dostupný na www.cuzk.cz. I. Úvodní prohlášení a vymezení zástavy 1. Zástavce prohlašuje, že je v souladu s nabývacím titulem: ……175, a v souladu se zápisem v katastru nemovitostí výlučným vlastníkem takto specifikované nemovité věci: - pozemek par. č. ….., …..176, se součástí budovou č. p. ….. (část obce …..), …..177, zapsáno na listu vlastnictví č. ….. pro katastrální území ….., obec ….., u Katastrálního úřadu ....., Katastrálního pracoviště ….. (dále v textu jen „Zástava“). 2. Zástavce současně prohlašuje, že ke dni podpisu Smlouvy nepozbyl k Zástavě vlastnické právo tím, že by jej převedl na jinou právnickou či fyzickou osobu, ani nepozbyl vlastnictví v důsledku jiných skutečností předvídaných zákonem. 3. Nadto zástavce prohlašuje, že k Zástavě nemá nikdo právo, které by bylo se zástavním právem neslučitelné; že nemá věřitele, který by zřízením zástavního práva mohl být zkrácen v možnosti uspokojit své pohledávky. Komentář: K odst. 1: Vymezení nemovitostí v zástavní smlouvě musí respektovat ustanovení § 8 KatZ, kdy tyto musí být v listinách označeny údaji katastru. Vymezení údajů o budově, která je součástí daného pozemku, považuji za vhodné z důvodu právní jistoty a „férového“ přístupu. K odst. 2: Uvedené prohlášení zástavce odráží skutečnost, že zástavní právo je právem k věci cizí. Zástavní věřitel si může jednoduše ověřit, zda zástavce je skutečně vlastníkem dané nemovitosti a to dálkovým nahlížením do katastru nemovitostí, příp. výpisem z katastru nemovitostí. Nicméně z důvodu právní jistoty je vhodné, pokud zástavce výslovně prohlásí, že ke dni podpisu zástavní smlouvy tu není žádná skutečnost, na základě které by zápis v katastru nemovitostí neměl odpovídat stavu skutečnému. Nabývací titul je vhodné vymezit v souladu s listem vlastnictví jeho označením (např. kupní smlouva ze dne 1. 1. 2015) spolu s právními účinky vkladu (např. právní účinky vkladu ke dni 2. 1. 2015) a spisovou značkou, pod kterou byl zápis proveden. 176 Podle listu vlastnictví doplnit druh pozemku (např. zastavěná plocha a nádvoří). 177 Podle listu vlastnictví doplnit způsob využití budovy (např. rodinný dům). 175
67
K odst. 3: Prohlášení zástavce reaguje na ustanovení § 1343 odst. 3, § 1372 odst. 2 o. z. II. Vymezení právního vztahu, ze kterého vyplývá zajišťovaná pohledávka 1. Zástavní věřitel jako zapůjčitel na straně jedné uzavřel dne ….. se Zástavcem, jako vydlužitelem na straně druhé smlouvu o zápůjčce (dále v textu jen „Smlouva o zápůjčce“), na jejímž základě Zástavní věřitel poskytnul Zástavci peněžní prostředky ve výši …..,- Kč (slovy: ….. korun českých) – dále v textu jen „Zápůjčka“. 2. Zástavce se zavázal vrátit Zápůjčku Zástavnímu věřiteli nejpozději do ….. a to za podmínek sjednaných ve Smlouvě o zápůjčce, konkrétně v jejím čl. ….. 3. Zástavce se ve Smlouvě o zápůjčce zavázal hradit Zástavnímu věřiteli smluvní úrok ve výši 5% ročně z jistiny Zápůjčky, počínaje dnem ….. do dne vrácení celé Zápůjčky. 4. Zástavce se dále ve Smlouvě o zápůjčce zavázal uhradit Zástavnímu věřiteli smluvní pokutu pro případ, že Zápůjčku nevrátí včas, a to ve výši 1% z jistiny Zápůjčky za podmínek stanovených v čl. ….. Smlouvy o zápůjčce. Komentář: Pro názornost byla zvolena smlouva zápůjčce, nicméně v praxi je častá i smlouva o úvěru, apod. Z uvedeného navíc vyplývá, že pohledávku věřitele nemusí představovat pouze jistina, ale i případný úrok či smluvní pokuta. III. Předmět Smlouvy 1. Zástavce zřizuje zástavní právo k Zástavě ve prospěch Zástavního věřitele k zajištění těchto pohledávek: a) veškerých pohledávek Zástavního věřitele za Zástavcem na splacení jistiny Zápůjčky a příslušenství na základě Smlouvy o zápůjčce, b) veškerých budoucích pohledávek Zástavního věřitele za Zástavcem do celkové výše ..... Kč, které vzniknou Zástavnímu věřiteli v období od uzavření Smlouvy do …… z porušení Smlouvy o zápůjčce, včetně jeho pohledávky vyplývající z odstoupení od Smlouvy o zápůjčce nebo jejího zániku, dále v případě, že by Smlouva o zápůjčce byla shledána neplatnou, pohledávky z bezdůvodného obohacení a pohledávky Zástavního věřitele vyplývající ze Smlouvy, a Zástavní věřitel takto vymezené zástavní právo ve shora uvedeném rozsahu přijímá.
68
Komentář: Vymezení zajišťovaných pohledávek reaguje na ustanovení § 1312 odst. 1 o. z. IV. Další prohlášení a ujednání smluvních stran 1. Zástavce prohlašuje, že na Zástavě ke dni podpisu Smlouvy neváznou žádné dluhy, věcná břemena, zástavní práva, či jiná práva třetích osob. 2. Zástavce prohlašuje, že mu nejsou známy žádné skutečnosti, na základě kterých by na něj byl podán návrh na zahájení insolvenčního řízení a ani nebyl prohlášen konkurz na jeho majetek. Zástavce dále prohlašuje, že žádným soudem nebo rozhodcem není vedeno řízení, jehož předmětem by byla Zástava, resp. mu nejsou známy důvody, pro které by takové řízení mohlo být zahájeno. 3. Smluvní strany si sjednávají ve prospěch Zástavního věřitele jako právo věcné zákaz zřízení dalšího zástavního práva ve prospěch třetí osoby. Smluvní strany berou na vědomí, že uvedený zákaz bude zapsán do katastru nemovitostí. 4. Zástavce se zavazuje, že: a) bude užívat Zástavu řádným způsobem, udržovat ji a opravovat včetně jejího příslušenství a součástí; c) práva a povinnosti vlastníka Zástavy bude vykonávat takovým způsobem, aby nedošlo ke zhoršení postavení Zástavního věřitele, zejména případného zhoršení možnosti zpeněžení nemovitosti; d) bude postupovat tak, aby nevznikaly nedoplatky na daních a jiných obdobných platbách dle příslušných právních předpisů. 5. Zástavce bere na vědomí, že ztratí-li Zástava na ceně, v důsledku čehož se zajištění pohledávek Zástavního věřitele dle Smlouvy stane nedostatečným a Zástavce zajištění přiměřeně a bez zbytečného odkladu nedoplní, stává se část pohledávky, která není zajištěná hodnotou Zástavy, splatnou. 6. Zástavce prohlašuje, že Zástavu pojistil proti obvyklým nebezpečím. Zástavce se dále zavazuje, že v případě zániku pojištění za trvání zástavního práva, uzavře bez zbytečného odkladu pojištění nové. 7. Smluvní strany se dohodly, že Zástavce po dobu trvání zástavního práva bez předchozího písemného souhlasu Zástavního věřitele Zástavu nebo její část nepronajme, příp. nepropachtuje, nezřídí k ní právo stavby, nezatíží věcným břemenem ani k Zástavě či její části nezřídí předkupní právo nebo užívací právo ve prospěch třetích osob. Zástavce odpovídá za škodu v případě, že by
69
o tomto ujednání neuvědomil třetí osobu a i přes sjednaný zákaz by došlo ke vzniku jakéhokoli práva. 8. Zástavce se zavazuje, že po dobu účinnosti Smlouvy bez předchozího písemného souhlasu Zástavního věřitele nepostoupí práva ani povinnosti vyplývající ze Smlouvy. 9. Smluvní strany se dohodly, že v případě porušení některého ze závazků (resp. v případě, kdy některé z uvedených prohlášení Zástavce bude nepravdivým) dle Smlouvy a za předpokladu, že na základě písemné výzvy Zástavního věřitele vůči Zástavci nebude zjednána náprava ve lhůtě 30 dnů, je oprávněn Zástavní věřitel od Smlouvy o zápůjčce odstoupit. Zástavce je povinen uhradit smluvní pokutu ve výši .....,- Kč za každé jednotlivé porušení ve prospěch Zástavního věřitele. S tímto ujednáním Zástavce výslovně souhlasí. 10. Smluvní strany se dohodly, že v případě řádné a včasné úhrady Zápůjčky včetně jejího příslušenství Zástavní věřitel k písemné výzvě Zástavce písemně potvrdí zánik zástavního práva k Zástavě a požádá o jeho výmaz příslušný katastrální úřad. Komentář: K odst. 1: Zástavce tímto prohlášením výslovně dává najevo, že stav zapsaný v katastru nemovitostí je v souladu se stavem skutečným a k zástavě nemá žádná třetí osoba příp. jiné právo, o kterém by zástavní věřitel nevěděl a které by mohlo konkurovat či ztěžovat výkon zástavního práva. K odst. 3: Pro názornost byl ujednán zákaz zřízení dalšího zástavního práva ve prospěch třetí osoby jako právo věcné v souladu s ustanovením § 1309 odst. 2 o. z. Tento zákaz bude na základě ustanovení § 11 odst. 1 písm. n) KatZ zapsán vkladem do katastru nemovitostí. V úvahu by dále přicházela i možnost smluvních stran ujednat si zákaz zcizení zástavy a zápis tohoto práva jako práva věcného do katastru nemovitostí. K odst. 4: Ustanovení je výrazem pravidel zakotvených v § 1353 ve spojení s § 2017 odst. 1 o. z. K odst. 5: Prohlášení zástavce reaguje na práva a povinnosti zástavního věřitele v případě pojištěné zástavy (§ 1354 o. z.). K odst. 8: Ujednání možnosti odstoupení od smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti pro případ, že by zástavce porušil některý ze závazků smlouvy o zřízení zástavního práva k nemovitosti, příp. se některé jeho prohlášení ukázalo jako nepravdivé, a zástavce by ve sjednané době neučinil nápravu, je „pojistkou“ pro zástavního věřitele, který může jednostranně právní vztah založený smlouvou ukončit i bez případné součinnosti zástavce. Smluvní pokuta slouží motivačně pro zástavce a jako určitá kompenzace pro zástavního věřitele. K odst. 10: Uvedené ujednání je výrazem ustanovení § 1379 o. z.
70
V. Rozvazovací podmínka 1. Smluvní strany si sjednaly rozvazovací podmínku v souladu s ustanovením § 548 o. z., která má za následek zánik právního vztahu založeného Smlouvou, pro případ: a) že nebude podán návrh na vklad zástavního práva dle Smlouvy nejpozději do 10 dnů ode dne podpisu Smlouvy; b) zamítavého rozhodnutí Katastrálního úřadu ....., Katastrálního pracoviště ....., o vkladu zástavního práva do katastru nemovitostí na základě Smlouvy. VI. Vklad zástavního práva do katastru nemovitostí 1. Zástavní právo podle Smlouvy vznikne vkladem zástavního práva k Zástavě do katastru nemovitostí vedeného příslušným katastrálním úřadem ve prospěch Zástavního věřitele; s právními účinky zápisu zástavního práva do katastru nemovitostí ke dni podání návrhu na jeho vklad. 2. Smluvní strany se dohodly, že náklady spojené se zápisem zástavního práva dle Smlouvy do katastru nemovitostí nese Zástavce. VII. Závěrečná ustanovení 1. Smluvní strany si Smlouvu před jejím podpisem přečetly, s jejím obsahem souhlasí, neshledávají jej rozporným, což stvrzují svými níže uvedenými vlastnoručními podpisy. Dále smluvní strany prohlašují, že jsou k právním jednáním plně svéprávné. Smlouvou se nahrazují veškerá předchozí ujednání Smluvních stran. 2. Smluvní strany prohlašují, že Smlouva byla uzavřena podle jejich pravé a svobodné vůle, nebyla ujednání v tísni a je jim ve všech ustanoveních jasné a srozumitelná. 3. Smluvní strany v souladu s ustanovením § 1765 o. z. na sebe převzaly nebezpečí změny okolností. 4. Právní vztahy neupravené Smlouvou se řídí ustanoveními o. z. a dalšími právními předpisy právního řádu České republiky. 5. Smluvní strany se dohodly, že korespondence vyplývající ze Smlouvy bude v písemné formě a bude druhé Smluvní straně předána osobně nebo zaslána poštou doporučeně s dodejkou na adresu uvedenou u Smluvních stran v záhlaví Smlouvy. Při marném pokusu o doručení poštou
71
se považuje korespondence za doručenou třetím dnem, kdy byla uložena na poště, a to i tehdy, když se Smluvní strana o jejím uložení nedozvěděla. 6. Smlouva byla sepsána v ..... vyhotoveních. Po jednom vyhotovení obdrží každá ze Smluvních stran a jedno vyhotovení je určeno jako příloha návrhu na vklad zástavního práva dle Smlouvy do katastru nemovitostí. Komentář: K odst. 1 a 2: Jedná se o výraz ustanovení § 4 o. z. K odst. 3: Vyloučení uplatnění postupu dle ustanovení § 1765 odst. 1 o. z. V ..... dne .....
V ..... dne .....
Zástavce:
Zástavní věřitel: YX
.................................. XY
.................................. (osoba zastupující právnickou osobu)
72
Závěr V diplomové práci byl podán víceméně podrobný rozbor současné právní úpravy zástavního práva v případech, kdy předmětem zástavy je nemovitá věc. Hlavním cílem diplomové práce bylo komplexní posouzení zajišťovacího institutu sloužícího k posílení postavení zástavního věřitele – zástavního práva k nemovitostem, a to ve světle současné právní úpravy. Spolu s hlavním cílem, ke kterému diplomová práce ve svém celku směřovala, byly v jejím úvodu vytyčeny k ověření čtyři hypotézy a vzhledem k rozsahu práce stanoveny i dílčí cíle jednotlivých kapitol. První hypotézu ověřující účinnost zástavního práva k nemovitostem jako nástroje zajišťujícího pohledávku věřitele považuji za potvrzenou. Z výše uvedeného výkladu jednoznačně vyplývá, že věřitelovo postavení je posíleno jak ve fázi zajišťovací, tak ve fázi realizace výkonu zástavního práva. Věřitel má navíc možnost ujednat si se zástavním dlužníkem různá omezení v dispozici se zástavou a zejména ujednat si způsob realizace výkonu zástavního práva. Výrazné posílení jeho pozice spatřuji i v zakotvení oprávnění zástavního věřitele požadovat, aby případné pojistné plnění bylo pojišťovnou plněno v jeho prospěch. Druhou hypotézu považuji taktéž za ověřenou. Vztah dosavadní a současné právní úpravy s ohledem na zástavní práva vzniklá před 1. 1. 2014, řeší přechodná ustanovení o. z. U těchto zástavních práv je zachován režim dosavadní právní úpravy s možností jejich podřízení právní úpravě nové. Hypotéza třetí si kladla za cíl ověřit, zda došlo k přizpůsobení souvisejících právních předpisů právní úpravě zástavního práva k nemovitostem v o. z. Tuto hypotézu mám taktéž za splněnou, jelikož jak právní předpisy související se vznikem, výkonem a zánikem zástavního práva k nemovitostem, tak zvláštní právní předpisy upravující jeho jednotlivé druhy, byly o. z. z převážné části přizpůsobeny. Nakonec i hypotéza čtvrtá byla touto prací potvrzena. O. z. svou právní úpravou posiluje postavení zástavního věřitele, nicméně ukládá mu i určité povinnosti. Naopak dlužníkovi (zástavnímu i obligačnímu) přiznává určitá práva a chrání ho tak před případným zneužitím ze strany zástavního věřitele, resp. chrání vlastnické právo zástavního dlužníka k zástavě. Tuto skutečnost můžeme spatřovat zejména ve výčtu zakázaných ujednání, úpravě výkonu zástavního práva, apod. Dílčích cílů jednotlivých kapitol bylo jejich zpracováním dosaženo, s ohledem na omezený rozsah diplomové práce však ne vždy do takové hloubky a propracovanosti, jak by si daná problematika zástavního práva k nemovitostem zasluhovala.
73
Na základě uvedených závěrů a potvrzených hypotéz lze říci, že zástavní právo k nemovitostem je účinným a v dnešní moderní „úvěrové“ společnosti nepostradatelným nástrojem ochrany pohledávek věřitelů a s tím související jejich případné dobytnosti alternativním způsobem – výkonem zástavního práva. Tomu odpovídá i současná právní úprava, která se z mého pohledu výrazně posunula kupředu především z hlediska systematiky právní úpravy zástavního práva v o. z., a bohatá judikatura.
74
Seznam použitých zdrojů a literatury Monografie a publikace 1) ELIÁŠ, Karel a kolektiv. Nový občanský zákoník s aktualizovanou důvodovou zprávou a rejstříkem. 1. vydání. Ostrava: Sagit. 2012, 1119 s. ISBN 978-80-7208-922-2. 2) FIALA, Josef; HRUŠÁKOVÁ, Milana; STAVINOHOVÁ, Jaruška; et al. Občanské právo. Meritum. 2 aktualizované a doplněné vydání. Praha: Wolters Kluwer ČR. 2012, 965 s. ISBN 978-80-7357-948-7. 3) HURDÍK, Jan a kolektiv. Občanské právo hmotné. Zvláštní část. Absolutní majetková práva. Plzeň: Aleš Čeněk, 2013, 312 s. ISBN 978-80-7380-377-3. 4) JANKŮ, Petra; ŠUSTROVÁ, Daniela; VRCHA, Pavel. Nový katastrální zákon – poznámkové znění s vybranou judikaturou. Praha: Linde Praha, akciová společnost, 2014, 336 s. ISBN 97880-7201-93-2. 5) JIRSA, Jaromír; BERAN, Vladimír; KORBEL, František; et al. Občanské soudní řízení soudcovský komentář podle stavu k 1. 4. 2014. Kniha V. § 251 – 376 občanského soudního řádu. 1. vyd. Praha: Havlíček Brain Team, 2014, 627 s. ISBN 978-80-87109-50-2. 6) KASÍKOVÁ, Martina a kol. Exekuční řád. Komentář. 3. vyd. Praha: C. H. Beck, 2013, 939 s. ISBN 978-80-7400-476-6. 7) KNAPP, Viktor; KNAPPOVÁ, Marta; ŠVETSKA, Jiří; et al. Občanské právo hmotné. Svazek I. 3. aktualizované a doplněné vydání. ASPI Publishing, s.r.o. 2002, 471 s. ISBN 80-86395-286. 8) LAVICKÝ, Petr; POLIŠENSKÁ, Petra. Judikatura k rekodifikaci. Věci v právním smyslu. Praha: Wolters Kluwer ČR, a.s., 2013, 412 s. ISBN 978-80-7478-040-0. 9) NOVOTNÝ, Petr; KEDROŇOVÁ, Kristina; ŠTROSOVÁ, Ilona; et al. Nový občanský zákoník. Vlastnictví a věcná práva. Praha: GRADA Publishing, a.s., 2014, 168 s. ISBN 978-80247-5166-5. 10) PELECH, Josef. Zástavní právo. Plzeň: Aleš Čeněk, s.r.o., 2013, 194 s. ISBN 978-80-7380466-4. 11) SPÁČIL, Jiří a kolektiv. Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976 – 1474). Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck. 2013, 1280 s. ISBN 978-80-7400-499-5. 12) ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek I. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014, 1736 s. ISBN 978-80-7478-370-8. 13) ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek III. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014, 1328 s. ISBN 978-80-7478-546-7.
75
14) ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek V. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014, 1700 s. ISBN 978-80-7478-638-9. 15) ŠVESTKA, Jiří; DVOŘÁK, Jan; FIALA, Josef a kol. Občanský zákoník. Komentář. Svazek VI. Praha: Wolters Kluwer, a.s., 2014, 1516 s. ISBN 978-80-7478-630-3. 16) ŠVESTKA, Jiří; SPÁČIL, Jiří; ŠKÁROVÁ, Marta; HULMÁK, Milan a kolektiv. Občanský zákoník I. § 1 až 459. Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2009, 1394 s. ISBN 978-807400-108-6 17) VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo (§ 152 – 172 občanského zákoníku) - podrobný komentář k jednotlivým ustanovením včetně vybrané judikatury. 1. vyd. Praha: Linde Praha, akciová společnost, 2012, 272 s. ISBN 978-80-7201-894-9. 18) VYMAZAL, Lukáš. Zástavní právo v novém občanském zákoníku (zákon č. 89/2012 Sb.). Praha: Linde Praha, a.s., 2014, 496 s. ISBN 978-80-7201-950-2.
Časopisy a odborné články 1) BAUDYŠ, Petr. Zástavní právo k nemovitosti a nejisté postavení zástavního věřitele. Bulletin advokacie, roč. 2003, č. 3. s. 15. ISSN 1210-6348.
Právní předpisy 1) Předpis Notářské komory č. NK01/2013, o Rejstříku zástav. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 2) Vyhláška č. 357/2013 Sb., o katastru nemovitostí (katastrální vyhláška) ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 3) Zákon č. 256/2013 Sb., zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon). In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 4) Zákon č. 280/2009 Sb., daňový řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 5) Zákon č. 358/1992 Sb., o notářích a jejich činnosti (notářský řád) ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 6) Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 7) Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR.
76
8) Zákon č. 120/2001 Sb., o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o změně dalších zákonů, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 9) Zákon č. 74/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 10) Zákon č. 26/2000 Sb., o veřejných dražbách, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 11) Zákon č. 292/2013 Sb., o zvláštních řízeních soudních. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 12) Zákon č. 182/2003 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení (insolvenční zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 13) Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 14) Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR. 15) Zákon č. 127/2005 Sb., o elektronických komunikacích a o změně některých souvisejících zákonů (zákon o elektronických komunikacích), ve znění pozdějších předpisů. In: ASPI [právní informační systém]. Wolters Kluwer ČR.
Judikatura 1) Rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 9. února 2006, sp. zn. 21 Cdo 1198/2005. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/A84772A0DF1437A2C125 7A4E0066B6D7?openDocument&Highlight=0 2) Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 296/2003, ze dne 16. 7. 2003. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/9925D7292A318DC1C125 7A4E00655483?openDocument&Highlight=0, 3) Rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3009/2011 ze dne 13. 6. 2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/599DAF469507BE0AC12 57A4E00696698?openDocument&Highlight=0,
77
4) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2004, sp. zn. 20 Cdo 1293/2003. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/02E6A7B9F882CEDDC1 257A4E0064C3E7?openDocument&Highlight=0, 5) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. ledna 2013, sp. zn. 29 Cdo 1830/2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/CF62B971BB76BA90C12 57B2F002FDE70?openDocument&Highlight=0 6) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. března 2009, sp. zn. 29 Odo 1343/2006. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/2334D625C764BBF2C125 7A4E0065BA87?openDocument&Highlight=0 7) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. dubna 2013, sp. zn. 28 Cdo 1415/2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/3846E46E7E50767BC125 7B6A004F2FBF?openDocument&Highlight=0 8) Rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. ledna 2001, sp. zn. 20 Cdo 20/99. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/95484B7AE4DCFDE4C1 257A4E006AA041?openDocument&Highlight=0 9) Usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 3458/2006 ze dne 25. 10. 2007. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/93194FF42DAAEA2DC1 257A4E0064CA43?openDocument&Highlight=0 10) Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. srpna 2012, sp. zn. 28 Cdo 1056/2012. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/7D16147DF399A70EC12 57A68004DAA78?openDocument&Highlight=0 11) Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 15. února 2013, sp. zn. 21 Cdo 2843/2011. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/4C743DDD689A0F68C12 57B1F00505E16?openDocument&Highlight=0, 12) Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. října 2005, sp. zn. 21 Cdo 2952/2004. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z:
78
http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/DD4BB4BA653C7885C12 57A4E00669E7E?openDocument&Highlight=0 13) Usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 11. 2000, sp. zn. 21 Cdo 182/2000. Nejvyšší soud [online]. Nejvyšší soud, © 2010. Dostupné z: http://www.nsoud.cz/Judikatura/judikatura_ns.nsf/WebSearch/BB63861479B23FD7C125 7A4E0064B47E?openDocument&Highlight=0,
Elektronické prameny 1) BERAN, Michal. Vznik zástavního práva ze zákona ve vztahu k insolvenčnímu řízení. epravo.cz [online]. Publikováno 29. 4. 2010 [cit. 2. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/vznik-zastavniho-prava-ze-zakona-ve-vztahu-kinsolvencnimu-rizeni-61251.html 2) EPPINGER, Aleš. Soudcovské zástavní právo v exekučním řízení. Konkurs a vyrovnání – odborný ekonomický měsíčník [online]. Vydání 1/2004 [cit. 2. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.konkurs-vyrovnani.cz/index.php?idb=1&idac=30 3) MIROSLAV, Pavlík. Konstruktivní kritika k § 498 NOZ. OBCZAN – komunitní portál o rekodifikaci [online]. Publikováno 16. 8. 2013 [cit. 22. 2. 2015]. Dostupné z: https://www.obczan.cz/clanky/konstruktivni-kritika-ss-498-noz 4) NOVÁK, Jaroslav; MALÝ, Lukáš. Složky bytové jednotky, zástavní právo na jedné z nich a jeho realizace. epravo.cz [online]. Publikováno 16. 10. 2014 [cit. 23. 2. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/slozky-bytove-jednotky-zastavni-pravo-na-jedne-z-nicha-jeho-realizace-95718.html 5) ŠUBERTOVÁ, Karolina. Výkon stávajících zástavních práv podle nového občanského zákoníku. epravo.cz [online]. Publikováno 22. 1. 2014. [cit. 10. 3. 2015]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/vykon-stavajicich-zastavnich-prav-podle-novehoobcanskeho-zakoniku-93327.html 6) TÉGL, Petr. Některé aspekty úpravy veřejných seznamů. Právní prostor [online]. Publikováno 26.
8.
2014,
[cit.
9.
3.
2015].
ISSN
2336-4114.
Dostupné
z:
http://www.pravniprostor.cz/clanky/rekodifikace/nektere-aspekty-upravy-verejnychseznamu 7) Vlastnictví a další věcná práva. Novinky v zástavním a zadržovacím právu. Nový občanský zákoník
[online],
©
2013-2014
[cit.
19.
11.
2014].
Dostupné
z:
http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/novinky-v-zastavnim-azadrzovacim-pravu/
79
