Právnická fakulta Masarykovy univerzity Obor Právní vztahy k nemovitostem Katedra práva ţivotního prostředí a pozemkového práva
Bakalářská práce
Právní vztahy k nemovitostem při realizaci rodinného domu Jaromír Sníţek 2012/2013
„Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Právní vztahy k nemovitostem při realizaci rodinného domu zpracoval sám. Veškeré prameny a zdroje informací, které jsem použil k sepsání této práce, byly citovány v poznámkách pod čarou a jsou uvedeny v seznamu použitých pramenů a literatury“.
……………………………………… Jaromír Sníţek
2
Poděkování: Tímto bych chtěl poděkovat vedoucí mé bakalářské práce JUDr. Janě Dudové, Ph.D. za cenné rady, vstřícný přístup a trpělivost při vedení bakalářské práce. Dále bych chtěl poděkovat za cenné rady tavebnímu podnikateli panu Štíkovi a panu Bednářovi. V neposlední řadě děkuji za rady staviteli panu Loučkovi.
3
Anotace Cílem předkládané práce je ucelený pohled na platnou právní úpravu a analýza právních vztahů vztahující se k realizaci rodinnému domu. Obecním východiskem je rozlišení základních pojmů při realizaci rodinného domu z pohledu občanského práva a stavebního práva. Následuje popis jednotlivých fází realizace rodinného domu. Nejprve se práce zabývá problematikou pořízení pozemku, snaţí se řešit otázky při koupi pozemku, moţnost na něm umístit stavbu, omezující faktory pozemku, územní řízení a jednání s katastrem nemovitostí. V další části se práce věnuje samotnému provedení stavby a stavebnímu řízení. V jednotlivých subkapitolách se věnuje přípravě stavby, samotné stavební činnosti a povinnostem, které při ní musejí být dodrţeny aţ po kolaudaci a přechod k uţívání stavby. Stěţejním právem práce je veřejné stavební právo při výkonu veřejné správy na úseku územního plánovaní a stavebního řízení.
Abstrakt The aim of this work is a comprehensive view of the current legislation relating to the implementation of the family house. The general point of the resolution of the basic concepts of the house from the perspective of civil law and construction law. Firstly, it deals with the acquisition of land , trying to solve issues when buying land, possibility for him to place the building, limiting factors of land, land management and dealing with the real estate. The next part deals with the very building construction and construction management. The subsections are devoted to the preparation of construction, construction activity itself and duties which, when it must be observed to acceptance and transition to the use of the building. The core of task is a public construction law in public administration in territorial planning and construction management.
Klíčová slova stavba rodinný dům stavební právo pozemek územní řízení stavební řízení building house construction management 4
Anotace
4
Abstract
4
Klicova slova
4
Obsah
5
Úvod
8
1 Prameny stavebního práva
10
1. 1Stavební zákon
11
1. 1. 1 Novelizace stavebního zákona 2007
11
1. 1. 2 Novelizace stavebního zákona 2013
12
1. 2 Prováděcí předpisy stavebního zákona
13
1. 3 Nový občanský zákoník ve vztahu k pojmu stavba
14
1. 4 Subsidiarita správního řádu ke stavebnímu zákonu
14
2 Definice klíčových pojmů
16
2. 1 Definice pojmu stavba podle stavebního zákona
16
2. 2 Definice pojmu stavba podle občanského zákoníku
17
2. 3 Definice pojmu rodinný dům podle vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území
18
2. 4 Definice základních pojmů ze stavebního zákona
18
2.4.1. Základní pojmy podle části první StavZ. § 2
18
2.4.2. Subjekty stavby
20
2. 5 Právo stavby
21
2. 5. 1 Právo stavebníka na náhradu za stavbu při zániku práva stavby 3 Pozemek pro realizaci rodinného domu
22 23
3. 1 Definice pozemku
23
3. 2 Výběr pozemku
23
3. 3 Výběr lokality pozemku
24
3. 4. Územní plán a regulativy
24
3. 5. Ochranná pásma a ochrana ţivotního prostředí
25
3. 5. 1 Ochranná pásma
25
3. 5. 2 Ochrana ţivotního prostředí
26
3. 5. 3 Ochrana přírody a krajiny
27
3. 5. 5 Ochrana lesa
27
5
3. 5. 6 Památková peče
28
3. 5. 4 Ochrana zemědělského půdního fondu
28
3.6 Omezení pozemku
29
3. 6. 1 Věcná břemena
29
3. 6. 2 Sluţebnosti
29
3. 6. 3 Reálná břemena
31
3.6.4 Věcná břemena s veřejnoprávním prvkem
31
3. 7 Získání a koupě pozemku
32
3. 7. 1 Pozemek ve vlastnictví Státu
33
3. 7. 2 Pozemek ve správě pozemkového úřadu
33
3. 7. 3 Pozemek ve vlastnictví obce
33
3. 7. 4 Pozemek ve vlastnictví právnické osoby
34
3. 7. 5 Pozemek ve vlastnictví právnické osoby
34
3. 8 Pozemek a katastr nemovitostí
35
4 Příprava pozemku a povolení pro realizaci rodinného domu 4. 1 Územní řízení a územní rozhodnutí
36 37
4. 1. 3 Územní rozhodnutí o umístění stavby
38
4. 1. 2 Rozhodnutí o změně vyuţití území
39
4. 2 Zjednodušené územní řízení
40
4. 3 Územní souhlas
40
4. 4 Veřejnoprávní smlouva
41
5 Stavba rodinného domu a stavební řízení
43
5. 1 Ohlášení stavebnímu úřadu
43
5. 2 Stavební povolení
45
5. 2. 1 Stavební řízeni
47
5. 2. 2 Certifikát autorizovaného inspektora
48
5. 2. 3 Veřejnoprávní smlouva
50
5. 3 Spojené povolovací procesy
50
5.3.1 Společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného záměru
51
5. 3. 2 Společné územní a stavební řízení
51
5. 3. 3 Veřejnoprávní smlouva nahrazující územní i stavební řízení
51
6
6 Stavba a její průběh
52
6. 1 Autorský dozor
53
6. 2 Stavební dozor
53
6. 3 Smlouva o výstavbě
53
6. 4 Průběh stavby
55
6. 5 Změna stavby před dokončením
56
7 Přechod k užívání rodinného domu
57
7.1 Kolaudace a kolaudační řízení
57
7. 2 Oznámení záměru o uţíváním dokončené stavby
58
7. 3 Předčasné uţívání stavby
59
7. 4 Katastr nemovitostí a zápis nové budovy
60
8 Průkazy energetické náročnosti budovy
61
Závěr
63
Resumé Právní předpisy
67
Sezam pouţité literatury
67
Seznam pouţitý internetový zdrojů
68
Seznam Judikatury
68
7
Úvod Pro napsání bakalářské práce jsem si zvolil téma nesoucí název Právní vztahy k nemovitostem při realizaci rodinného domu. Důvodem mé volby tohoto tématu byla jeho praktičnost a také to, ţe otázka vlastního bydlení je v kaţdé době aktuální. V ţivotě kaţdého člověka přichází otázka způsobu bydlení, zda si pořídit byt nebo postavit vlastní dům dle vlastních představ. Při realizaci rodinného domu jde o náročnou investici, která ale splňuje specifické poţadavky na bydlení a odpovídá ideálním kritériím svých majitelů. Sloţitost realizace rodinného domu vychází z mnoţství sloţitých procesů, jako jsou naplánovaní stavebního záměru, výběr a koupě vhodného pozemku, výběr projektanta a stavebníka a také samotné stavební práce. Přičemţ je realizace rodinného domu omezována urbanistickými a architektonickými podmínkami ve stávající oblasti, statickými a technickými moţnostmi projektu a také svým finančním kapitálem. Téma realizace rodinného domu je velice široké a podrobně ho rozebrat v této práci by nebylo moţné. Cílem mé práce je tedy poskytnout ucelený přehled a rozbor jednotlivých fází realizace rodinného domu se zaměřením na veřejné stavební právo, které je spjato s výkonem veřejné správy na úseku územního plánovaní a stavebního řádu. Práce je členěna do pěti kapitol. První kapitola se zabývají prameny stavebního práva a definicí základních pojmů. Stavební právo se rozděluje na veřejné stavební právo a na soukromé stavební právo. Veřejné stavební právo je představováno hlavně právní úpravou ve stavebním zákoně a týká ses výkonem veřejné správy na úseku územního plánování a stavebního řádu. Soukromé stavební právo se týká zejména s úpravy obsaţené v občanském a obchodním zákoníku a je spjato s vlastnickými a závazkovými vztahy. Předpisy pro úpravu dané problematiky jsou dále v z.č. 500/2004 Sb., správní řád, který je obecním procesním předpisem upravujícím postup orgánu veřejné správy a z.č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, přijatý s účinnosti k 1. 1. 2007. Pro jejich vzájemný vztah platí uplatnění pravidla subsidiárního pouţití správního řádu. Druhá kapitola se zabývá definováním významných pojmů s ohledem na téma práce. Ve třetí nejobsáhlejší kapitole se věnuji umístění stavby rodinného domu a následnému stavebnímu řízení. Ve fázi umístění stavby se zabývám procesními postupy, při umísťovaní 8
rodinného domu. Jde o postup pro získání územně plánovací informace, udělení územního souhlasu, územní řízení, zjednodušené územní řízení a Veřejnoprávní smlouvu. Ohlášením jednoduché stavby pro bydlení se zabývám v podkapitole nazvané realizace stavby. V podkapitole Stavba rodinného domu se věnuji stavbě ze zákona, ohlášení stavebnímu úřadu, stavebnímu řízení, certifikátu autorizovaného inspektora a veřejnoprávní smlouvě. Dále se v podkapitole spojené povolovací procesy zaměřuji na společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného záměru, společné územní a stavební řízení, veřejnoprávní smlouvu nahrazující územní i stavební řízení a na změnu stavby před jejím dokončením. Čtvrtá kapitola se zabývá dokončením stavby rodinného domu, přechodem k jeho uţívání a jejího zápisu do katastru nemovitostí. Při zpracování práce jsem se opíral především o zákony v platném znění a jejich komentovaných znění (pro srovnání i neplatné právní úpravy), odbornou literaturu, odborné články, internetové zdroje. Vyuţil jsem při tom deduktivní a především popisnou metodu.
9
1 Prameny stavebního práva -
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
-
Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník
-
Zákon Č. 500/2004 Sb., správní řád (vazba na ustanovení 192 stavebního zákona, subsidiární pouţití, je popsáno dále v textu práce)
-
Zákon Č. 186/2006 Sb., o změně některých zákonů souvisejících s přijetím stavebního zákona a zákona o vyvlastnění
-
Zákon Č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a O výkonu povolaní autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě ‚
Podzákonné právní normy: -
Vyhláška Č. 498/2006 Sb., o autorizovaných inspektorech
-
Vyhláška Č. 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb
-
Vyhláška Č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti
-
Vyhláška Č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území
-
vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření
-
Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby,
-
vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu
10
1. 1 Stavební zákon Stavební právo je moţné rozdělit na stavební právo soukromé a stavební právo veřejné. Stavební právo veřejné je speciální částí správního práva a je tedy spojeno s výkonem veřejné správy, z čehoţ plyne subsidiarita správního řádu, která je dále zmíněna v podkapitole 1. 3. Veřejným stavebním právem je upravena oblast územního plánování, ohlašování staveb a stavebního řádu. Oproti tomu soukromé stavební právo se zabývá např. stavbou jako věcí v právním smyslu, věcnými právy a smluvními vztahy v této oblasti, jeţ jsou předmětem zejména občanského a obchodního práva. Stavební zákon je systematicky rozdělen na 7 částí. Jsou jimi úvodní ustanovení, výkon veřejné správy, územní plánování, stavební řád, společná ustanovení, přechodná a závěrečná ustanovení a nakonec účinnost stavebního zákona, která je stanovena dle § 198 stavebního zákona na datum 1. 1. 2007 s výjimkou vyjmenovaných ustanovení, která nabývají účinnosti dříve, a ustanovení § 102 odst. 2, které nabývá účinnosti 1. 1. 2012. Problematika ohlašování stavby rodinného domu je upravena částí čtvrtou stavebního zákona, přičemţ jsou samozřejmě vyuţívány i instituty z dalších částí zákona, které s tématem souvisí.
1. 1. 1 Novelizace stavebního zákona 2007 Problematika ohlašování stavby rodinného domu je upravena ve stavebním zákoně, který v roce 2006 prodělal velkou změnu zákonné úpravy. Z důvodové zprávy ke stavebnímu zákonu vyplývá snaha zákonodárců o zrychlení a zjednodušení povolování staveb a odstranění nadbytečných administrativních úkonů. Srovnáním § 56 starého stavebního zákona a § 103 stavebního zákona zjišťujeme velké rozšíření okruhu staveb, nevyţadující ani ohlášení ani povolení. Dále nastal přesun některých staveb z reţimu povolování formou správních rozhodnutí do ohlašovacího procesu.1 Ve starém znění zákona bylo moţné ohlásit pouze tzv. drobné stavby, stavební úpravy a udrţovací práce. Za drobné stavby byly povaţovány například přízemní stavby, jejichţ zastavěná plocha přesáhovala 16m2 a výška 4,5m např. garáţe, kůlny, dílny atd. 1
Vláda ČR, Důvodová zpráva k zákonu č. 183/2006 Sb., stavební zákon. 2005, [cit. 2012-01-08]. s. 110. Dostupné z: http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=b1cb0f2f-ab7d-4f15-abac 6ca5186a321b
11
1. 1. 2 Novelizace stavebního zákona 2013 Dne 1.1.2013 nabyla účinnosti tzv. "velká novela" stavebního zákona. Zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb. o územním plánování a stavebním řádu, přinesl do praxe stavebních úřadů velké mnoţství změn. Novela obsahuje celkem 62 stránek textu na formátu A4, má celkem 243 novelizačních bodů a mění 13 navazujících zákonů.2 S novelou stavebního zákona byly současně novelizovány i některé související předpisy. např. zákon o správních poplatcích - nový sazebník zavádí správní poplatky i za některé dříve nezpoplatňované úkony. Byly schváleny i nové prováděcí vyhlášky ke stavebnímu zákonu.3 Stručným shrnutím faktů o novele stavebního zákona se ukazuje, ţe se významně zjednodušil a zkrátil postup pořizování územních plánů. Dále došlo k rozšíření okruhu staveb, které nevyţadují stavební povolení ani ohlášení stavebnímu úřadu. Byl upraven postup uzavírání veřejnoprávní smlouvy, kterou můţe být nahrazeno jak územní rozhodnutí, tak i stavební povolení, coţ dle mého názoru přispívá k většímu vyuţívání tohoto institutu. Novela zákona tak zásadně omezila pravomoci stavebních inspektorů. Problémy novely 350/2012 Sb., spatřuji v prodlouţení lhůty pro vyjádření úřadů, a to z původních 30 dní aţ na 90 dní, coţ znamená prodluţení lhůty vydání územního rozhodnutí a stavebního povolení. Jsem přesvědčen, ţe takto dochází ke zpomalení jiţ nyní zdlouhavého schvalovacího procesu. Úřady sice získávají na proces schvalování více času, který však dle mého názoru není zapotřebí. Pro většinu záměrů posuzovaných z hlediska vlivů na ţivotní prostředí byl sloučen postup EIA s územním řízením, tím se zkrátila příprava realizace staveb a vydání územního rozhodnutí včetně stanoviska EIA max. na 3 měsíce, oproti stávajícím případům, kdy vydání stanoviska EIA mohlo trvat roky4. Novela upravila i vydání certifikátu autorizovaného inspektora, kterým se můţe v konkrétních případech nahradit rozhodnutí nebo souhlas stavebního úřadu, způsobem omezujícím moţnosti zneuţití. Certifikát musí být zveřejněn na úřední desce úřadu po dobu 2
http://obcanskyzakonik.justice.cz/
3
Česká komora architektů, Prováděcí vyhlášky ke stavebnímu zákonu, Dostupné z: http://www.cka.cc/pravni_predpisy/vyhlasky/provadeci-vyhlasky-ke-stavebnimu-zakonu 4
http://www.eps.cz/poradna/kategorie/eia-a-ippc/rada/co-je-eia-a-sea
12
30 dnů tak, aby kdokoliv mohl zjistit, ţe se bude stavba na území obce realizovat. Nemělo by docházet k tomu, ţe autorizovaný inspektor opomene projednat záměr s některými účastníky řízení. Pokud s nimi neprojedná záměr, nebo konečné řešení záměru je v rozporu s tím, co s nimi bylo projednáno, mohou podat námitku proti vydanému certifikátu.5 Účast veřejnosti ve stavebním řízení byla konkretizována pouze na případy, ve kterých mohou být stavebním povolením dotčeny veřejné zájmy chráněné podle zvláštních předpisů, a nebylo o nich rozhodnuto v územním řízení. Novela stavebního zákona současně změnila tyto zákony: zákon o poţární ochraně, horní zákon, zákon o ochraně přírody a krajiny, zákon o dani z nemovitosti, zákon o výkonu povolání autorizovaných architektů, autorizovaných inţenýrů a techniků činných ve výstavbě, zákon o zeměměřičství, atomový zákon, zákon o oceňování majetku, zákon o hlavním městě Praze, energetický zákon, zákon o posuzování vlivů na ţivotní prostředí, vodní zákon a zákon o správních poplatcích.
1. 2 Prováděcí předpisy stavebního zákona Prováděcí předpisy jsou obecně závazné právní předpisy ministerstev a jiných správních úřadů vydané k upřesnění obsahu právní normy obsaţené v zákoně. Mají podzákonný charakter, coţ znamená, ţe musí být v souladu s Ústavou ČR, Listinou základních práv a svobod, ústavními zákony a s ostatními zákony a zákonnými opatřeními. Významné prováděcí předpisy stavebního práva jsou také vyhlášky Ministerstva pro místní rozvoj. Dle mého názoru jsou tyto vyhlášky stejně důleţité jako samotný zákon, protoţe blíţe vymezují určité pojmy stavebního zákona a stanovují podstatné náleţitosti různých podání (např. ţádosti o územně plánovací informaci nebo ohlášení stavby). Mezi základní prováděcí předpisy stavebního zákona patří: Vyhláška č. 500/2006 Sb., o územně analytických podkladech, územně plánovací dokumentaci a způsobu evidence územně plánovací činnosti, vyhláška č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření Vyhláška č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby, vyhláška č. 526/2006 Sb., kterou se provádí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu a vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území. 5
http://www.eps.cz/poradna/kategorie/uzemni-stavebni-rizeni/rada/certifikaty-autorizovanych-inspektoru
13
1. 3 Nový občanský zákoník ve vztahu k pojmu stavba Občanský zákoník Č. 89/2012 Sb., který platí od 1. 1. 2014 (dále jen „Nový občanský zákoník nebo NOZ―) mění řadu vţitých zásad a postupů v oblasti soukromého a veřejného práva. Svými principy i terminologií se vrací k tradiční české právní terminologii, od níţ se socialistické občanské zákoníky z let 1950 a 1964 odvrátily. Zavádí mnoho pojmů, které jsou pro střední i mladší generaci neznámé, případně jejich význam není zcela zřejmý. Právními vztahy, jeţ se týkají pozemků a staveb, se budu stručně zabývat v následujícím textu. NOZ široce vymezuje pojetí věci. Věc je vše, co není osobou a slouţí k potřebě lidí. Stavby a pozemky jsou tedy věcí. Nemovitou věcí jsou podle NOZ pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením. Stavba na pozemku není oproti předchozímu občanskému zákoníku samostatnou nemovitou věcí, nýbrţ součástí pozemku. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a co od ní nemůţe být odděleno, aniţ se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Součástí pozemku je i rostlinstvo na něm vzešlé. Inţenýrské sítě (vodovody, kanalizace, energetická vedení) však součástí pozemku nejsou. 6
1. 4 Subsidiarita správního řádu ke stavebnímu zákonu Vztah mezi správním řádem a stavebním zákonem, je vztahem subsidiárním, podpůrným. Pokud nastane situace, která není ve stavebním zákoně upravena, pouţije se předpisu obecného, kterým je správní řád.7 Tento postup je právní princip lex specialis derogat legi generalis, pocházející z římského práva, který znamená, ţe pokud existuje rozpor mezi ustanoveními dvou právních předpisů, má přednost konkrétnější právní předpis před všeobecnějším. Toto pravidlo se 6
Z Judikatury: Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 19. 12. 2011, sp. zn. 22 Cdo1000/2010 (www.nsoud.cz): Zasahovat částmi stavby (např. zateplením zdi, balkony apod.) do prostoru nad sousedním pozemkem bez právního důvodu je nepřípustné. 7
§ 192 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů.
14
uplatňuje, pokud jde právní předpisy stejné síly. Správním řádem jsou vymezeny zásady správního řízení, institut zastoupení v řízení, podmínky uplatnění moţnosti přezkumu správního rozhodnutí, procesní náleţitosti správního řízení a další.
15
2 Definice klíčových pojmů Přesnou definici stavby v českých právních předpisech dohledat nemůţeme, přestoţe se s tímto pojmem setkáváme v oblasti stavebního práva i v oblasti práva občanského. Pojem stavba se v obou právních odvětvích významově liší.
2. 1 Definice pojmu stavba podle stavebního zákona Pojem stavba je vymezen ve stavebním zákoně jako „[…] veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez zřetele na jejich stavebně technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel vyuţití a dobu trvání.― 8 Podle tohoto ustanovení tedy můţeme stavbu chápat jako stavební činnost nebo jako výsledek této činnosti. Toto stanovisko bylo potvrzeno i v rozhodovací praxi soudu: „pod pojmem stavba v obecném smyslu je třeba rozumět všechny práce, jichţ je ke zřízení stavby zapotřebí a které se fyzicky projeví změnou na staveništi samém.―9 Novela stavebního zákona, jejíţ účinnost nastala od 1.1.2013, ve smyslu stavby rozšířila definici o tzv. výrobek, plnící funkci stavby. Zde bych rád uvedl příklad tzv. mobilního domu, který si lidé často pletou s pojmem silničním nemotorovým vozidlem (obytný přívěs) Mobilní dům je výrobek plnící funkci stavby, který byl zhotoven mimo staveniště a poté převezen na pozemek. Takovýto výrobek vyţaduje umístění a ohlášení dle stavebního zákona. K ohlášení se připojí doklad prokazující shodu jeho vlastností s poţadavky na stavby podle § 156 stavebního zákona, popř. technická dokumentace výrobce nebo dovozce, eventuelně další doklad, z něhoţ je moţné ověřit dodrţení poţadavků na stavby. ―10 Pro vymezení pojmu stavba se setkáváme i s dalšími pojmy souvisejícími se změnou dokončené stavby, kterými jsou hlavně nástavba, přístavba, stavební úprava11 8 §2 odst. 3 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon. 9 viz rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16.5.2006, čj. 11 Ca 264/2005-57 10 web ministerstva pro místní rozvoj, dostupné z http://www.uur.cz/1000otazek/?action=heslo&id=253&IDtema=12 11 § 2 odst. 5 zákona č. 183/2006 Sb., stavební zákon.
16
Pokud dojde ke změně stavby ještě před jejím dokončením, jedná se o změnu v provádění stavby oproti jejímu povolení nebo dokumentaci stavby ověřené stavebním úřadem.12 Změně stavby ještě před jejím dokončením se blíţe věnuje podkapitola 3.6.
2. 2 Definice pojmu stavba podle občanského zákoníku NOZ široce vymezuje pojetí věci. Věc je vše, co není osobou a slouţí k potřebě lidí. Stavby a pozemky jsou tedy věcí. Nemovitou věcí jsou podle NOZ pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením. Stavba na pozemku není oproti předchozímu občanskému zákoníku samostatnou nemovitou věcí, nýbrţ součástí pozemku. Součástí věci je vše, co k ní podle její povahy náleţí a co od ní nemůţe být odděleno, aniţ se tím věc znehodnotí. Součástí pozemku je prostor nad povrchem i pod povrchem, stavby zřízené na pozemku a jiná zařízení s výjimkou staveb dočasných, včetně toho, co je zapuštěno v pozemku nebo upevněno ve zdech. Součástí pozemku je i rostlinstvo na něm vzešlé. Inţenýrské sítě (vodovody, kanalizace, energetická vedení) však součástí pozemku nejsou.13
12
Srov. KLIKOVÁ, A. a kol. Stavební právo. Praktická příručka. Praha: Linde, 2009, s. 46.
13
Z judikatury
Občanskoprávní smysl pojmu stavba Rozhodnutí NS ČR, NS 33 Cdo 111/98: „Stavbou v občanskoprávním smyslu se rozumí výsledek Činnosti, tak jak ji chápe stavební zákon a jeho prováděcí předpisy, pokud výsledkem této Činnosti je věc V právním smyslu, tedy způsobilý předmět občanskoprávních vztahů vč. práva vlastnického (nikoliv tedy součást jiné věci). Stavba
jako
věc
v právním
smyslu
je
přitom
věcí
nemovitou
nebo
věcí
movitou.―
Rozhodnutí NS ČR, NS 3 Cdon 1305/96: „V případě, ţe občanskoprávní předpisy pouţívají pojem „stavba―, nelze obsah tohoto pojmu vykládat jen podle stavebních předpisů. Stavební předpisy chápou pojem „stavba― dynamicky, tedy jako činnost, směřující k uskutečnění díla (někdy ovšem i jako toto dílo samotné). Pro účely občanského práva je pojem „stavba― nutno vykládat staticky, jako věc v právním smyslu. Stavba, která není věcí podle * 119 o. z., je součástí pozemku.― C 1008: „Pro posouzení okamţiku vzniku stavby jako Věci JC rozhodný okamţik, v němţ je stavba vybudována min. do takového stadia, od něhoţ počínaje všechny další stavební práce směřují jiţ k dokončení takto druhově j individuálně určené věci. K tornu u nadzemních staveb dochází vytvořením stavu, kdy je jiţ jednoznačně a nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaţí.―
17
2. 3 Definice pojmu rodinný dům podle vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných vyhláška o obecných poţadavcích na vyuţití území Pro všechny novostavby rodinných domů je nutné dodrţet příslušná ustanovení prováděcích předpisů stavebního zákona, především vyhlášky č. 268/2009 Sb., o obecných technických poţadavcích na výstavbu, a vyhlášky č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území. Definice rodinného domu je uvedena v § 2, odstavci 2 jako Základní pojmy jako rodinný dům, ve kterém více neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomuto účelu určena; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví14
2. 4 Definice základních pojmů ze stavebního zákona Pro úspěšné jednání na stavebním úřadě je důleţité, abychom s úředníky mluvili jazykem, kterému rozumějí. Z odlišného chápání pojmů můţe vzniknout mnoho prob1émů jeţ jsou způsobeny vzájemným nedorozuměním mezi námi a úředníky. Příkladem můţe být nutnost rozlišovat mezi slovy přestavba, stavební úpravy a rekonstrukce, která jsou běţně chápána jako synonyma. Ale protoţe stavební zákon slova „rekonstrukce― ani „přestavba― nezná, nezná je ani úředník na stavebním úřadě.15
2.4.1. Základní pojmy podle části první StavZ. § 2 Stavební dílo zákon nedefinuje. Neplatí zde však obecně rozšířený názor, ţe stavba je pouze to, co je pevně spojeno. Není rozhodující, zda je zařízení či stavba spojena se zemí pevným základem, či zda má kola. Není rovněţ rozhodující, je-li napojena na inţenýrské sítě (elektřina, voda, kanalizace). Rozhodující je, jakou funkci výrobek či zařízení plní. Můţe se jednat o přenosný prodejní stánek, telefonní budku, a dokonce i o stan - to všechno jsou 14
viz § 2 odst. 2 vyhlášky č. 501/2006 Sb o obecných požadavcích na využívaní území
15
Některé jiné zákony paradoxně pojem rekonstrukce používají — například zákon Č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči.
18
stavby. V pochybnostech platí stanovisko stavebního úřadu. Pod pojmem stavba se rozumí nejen samotný objekt, ale i proces jeho vzniku, tedy výstavba. Současný stavební zákon na rozdíl od zákona platného do roku 2006 úplně zrušit pojem drobné stavby a pouţívá pouze pojem jednoduché stav by. Jsou to všechny stavby, které je moţné stavět na ohlášení. Jejich výčet je uveden V §104 stavebního zákona. -
Stavbou (§2 odst. 3, písm. a) SZ) se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montáţní technologií, bez ohledu na jejich stavebně-technické provedení, pouţité stavební výrobky, materiály a konstrukce, na účel jejich vyuţití a dobu trvání. U dočasné stavby stavební úřad předem omezí dobu jejího trvání.
-
Změna v území (§2 odst. 1, písm. a) SZ) je změna jeho vyuţití nebo prostorového uspořádání, včetně umisťování staveb a jejich změn.
-
Stavební pozemek (§2 odst. 1, písm. b) SZ) je pozemek, jeho Část nebo soubor pozemků, vymezený a určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem.
-
Zastavěný stavební pozemek (§2 odst. 1, písm. c) SZ) je pozemek evidovaný v katastru nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely pod společným oplocením, tvořící souvislý celek s obytnými a hospodářskými budovami.
-
Zastavěným územím (§2 odst. 1, písm. d) SZ) je území vymezené územním plánem. Pokud obec nemá územní plán, pak je to část obce, která je v mapách evidence nemovitostí k 1. 9. 1966 vyznačena jako intravilán
-
Zastavitelná plocha (§2 odst. 1, písm. j) SZ) je plocha vymezená v územním plánu nebo v zásadách územního rozvoje k zastavění.
-
Nezastavitelný pozemek (§2 odst. 1, písm. e) SZ) pozemek, jenţ nelze zastavět na území obce, která nemá vydaný územní plán, a to: •
pozemek
veřejné
zeleně
a
parku
slouţící
obecnému
uţívání
• v intravilánu lesní pozemek nebo soubor sousedících lesních pozemků o výměře větší neţ 0,5 ha. -
Staveniště (§3 odst. 3 SZ) je místo, na kterém se provádí stavba nebo udrţovací práce; zahrnuje stavební pozemek popřípadě zastavěný pozemek či ‚jeho část nebo Část stavby.
-
Rodinný dům je stavba pro bydlení, v níţ vice neţ polovina podlahové plochy odpovídá poţadavkům na trvalé rodinné bydlení; rodinný dům můţe mít nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní a jedno podzemní podlaţí a podkroví. 19
2.4.2. Subjekty stavby -
Stavebník (§2 odst. 2, písm. c) SZ) je totoţný s investorem a objednatelem stavby - je to tedy osoba, která pro sebe ţádá stavební povolení či stavbu ohlašuje nebo ji provádí, pokud není stavebním podnikatelem; obvykle tedy ten, kdo si stavbu objednává (a většinou i platí).
-
Stavebním podnikatelem (§2 odst. 2, písm. b) SZ) je podle stavebního zákona osoba oprávněná k provádění stavebních či montáţních prací jako předmětu své podnikatelské činnosti, zjednodušeně stavební firma, dodavatel.
-
Stavební dozor (§2 odst. 2, písm. d) SZ) je odborný dozor nad prováděním stavby svépomocí, který vykonává osoba s vysokoškolským vzděláním stavebního Či architektonického směru nebo se středním vzděláním stavebního směru s maturitou a nejméně třemi rok) praxe při provádění staveb.
-
Stavbyvedoucí (§134 odst. 2 SZ) je osoba, která zabezpečuje odborné vedení provádění stavby a má pro tuto činnost oprávnění podle zvláštního právního předpisu (Z. č. 3 60/92 Sb.)
-
Projektant (§22 odst. 4 SZ) je fyzická osoba oprávněná podle zvláštního právního předpisu (Z. č. 360/92 Sb.) k projektové činnosti ve výstavbě
-
Hlavní projektant (§113 odst. 2 SZ) je projektant, kterého stavebník pověřil koordinací projektové dokumentace stavby zpracovávané více projektanty nebo koordinací autorského dozoru.
-
Zhotovitel ( 160 odst. I SZ) provádět stavbu můţe jako zhotovitel jen stavební podnikatel,
který
při
její
realizaci
zabezpečí
odborné
provádění
stavby
stavbyvedoucím, pokud v odstavcích 3 a 4 není stanoveno jinak. Dále je povinen zabezpečit, aby práce na stavbě, k jejichţ provádění je předepsáno zvláštní oprávnění, vykonávaly jen osoby, které jsou drţiteli takového oprávnění.
Další důleţité pojmy jsou definovány v prováděcích vyhláškách ke stavebnímu zákonu. Jedná se především o vyhlášku Č. 501/2006 Sb., o obecných poţadavcích na vyuţívání území, a o vyhlášku Č. 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby, jeţ platí na celém území 20
republiky s výjimkou Prahy. V Praze místo ní platí vyhláška hlavního města Prahy č. 26/1999,0 obecných technických poţadavcích na výstavbu v hlavním městě Praze, která má některá ustanovení odlišná, přičemţ se v současné době připravuje její novela.
2. 5 Právo stavby Jednou z největších novinek NOZ je znovuzavedení práva stavby do českého občanského práva a je upraveno v 1240— 1256 NOZ . Důvodem je právě pravidlo, ţe stavba je součástí pozemku, a nemůţe mít tudíţ rozdílného vlastníka. Pokud však vlastník po určitou dobu nemá v úmyslu na svém pozemku stavět, můţe pozemek dočasně přenechat jiné osobě, které tam stavět umoţní. Podstata práva stavby spočívá v tom, ţe jako věcné právo zatěţuje cizí pozemek a má samo o sobě povahu nemovité věci. Právo stavby tedy lze zatíţit, opatřit si na tomto základě hypoteční úvěr ke zřízení či modernizaci stavby (to není moţné u nájemního vztahu). Osoba, jíţ toto právo přísluší (stavebník), je oprávněna mít na takovém pozemku stavbu. Právo stavby zahrnuje jednak moţnost vybudovat stavbu novou, ale můţe spočívat i v oprávnění převzít jiţ existující stavbu, coţ je uţitečné zejména za účelem její opravy či modernizace. Právo stavby je moţné zřídit pouze jako právo dočasné, s maximální délkou trvání 99 let a doba, na kterou je právo zřízeno, se zapisuje do KN. Právo stavby představuje průlom do zásady, ţe součástí pozemku je vše, co je s ním pevně spojeno. Právo mít stavbu na cizím pozemku neznamená mít ji jen na povrchu lze zřídit i pod povrchem, např. podzemní garáţe. Dále lze právo stavby lze převádět, dědit. Právo stavby se zřizuje smlouvou a pouze k nemovitostem zapsaným v KN, přičemţ právo vzniká aţ vkladem do KN. Právo stavby se týká výhradně celé stavby, nelze jej zřídit k jejím jednotlivým částem. Právem stavby podle NOZ vzniká zákonné předkupní právo stavebníka k pozemku a naopak vlastníka pozemku ke stavbě. Právo stavby zaniká uplynutím doby, na niţ bylo zřízeno a se zánikem práva stavby zaniknou i všechna jeho zatíţení. Při zániku práva stavby vroste stavba zpět do pozemku a stane se jeho součástí a tím i vlastnictvím vlastníka pozemku. Právo stavby můţe slouţit jak ke zřízení klasických staveb k bydlení či k nebytovým účelům, tak i ke zřízení studny sklepního zařízení.
21
2. 5. 1 Právo stavebníka na náhradu za stavbu při zániku práva stavby Při zániku práva vroste stavba zpět do pozemku i stane se jeho součástí. Tím se tedy vlastník pozemku „obohatí― a je na něm aby se vypořádal se stavebníkem. Zákon nabízí různé varianty: -
přednost má ujednání o ceně ve smlouvě;
-
pokud to smlouva neřeší, náleţí stavebníkovi polovina obvyklé ceny stavby, která z jeho vlastnictví se zánikem práva stavby vyšla;
-
dohodou stran po skončení práva stavby stavebník stavbu odstraní a vlastníku předá pozemek bez stavby (vhodné u dočasných staveb technického charakteru).
22
3 Pozemek pro realizaci rodinného domu 3. 1 Definice pozemku Podle katastrálního zákona č. 344/1992 se pozemkem rozumí část zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí drţby, hranicí rozsahu zástavního práva hranicí druhů pozemků popřípadě rozhraním způsobu vyuţití pozemků. Pozemky se člení podle druhu na ornou půdu, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, travní porosty lesní pozemky vodní plochy zastavěné plochy a nádvoří a ostatní plochy. Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem. Stavební parcelou je pozemek evidovaný v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří. Parcela, která není stavební, se nazývá pozemkovou parcelou. Podle stavebního zákona č. 183/2006 Sb. se stavebním pozemkem rozumí pozemek jeho nebo soubor pozemků vymezený a určený k umístnění stavby územním rozhodnutím anebo regulačním plánem. Podle nového občanského zákoníku č89/2012 Sb., který platí od 1. 1. 2014. je pozemek nemovitou věcí a stavba na něm spojena pevným základem je jeho součástí. Z definicí lze tedy na termín pozemek pohlíţet spíše z hlediska praktického vyuţití a na termín parcela z hlediska administrativního.
3. 2 Výběr pozemku Neexistují samozřejmě parametry, které vymezují ideální pozemek. Jedná se spíše o určitá pravidla objektivně zohledňující komfort bydlení z hlediska umístění domu na pozemku. Při výběru pozemku je pak třeba zváţit osobní představy o velikosti domu, způsobu vyuţití pozemku a potřebě soukromí. Pozemek určený k zastavění musí svou polohou, tvarem, velikostí a základovými poměry, umoţňovat realizaci navrhované stavby a její bezpečné uţívání,
včetně
způsobu
připojení
na
pozemní
komunikace
a
technické
sítě.
Šířka pozemku pro rodinný dům by neměla, s výjimkou řadové zástavby, klesnout pod 15 m. Vyhláška 501/2006 Sb. totiţ stanoví minimální odstup mezi rodinnými domy na 7 m, přičemţ vzdálenost od společných hranic pozemků nesmí být menší neţ 2 m. 23
Tvar pozemku je závislý na typu stavby a ideální terén pro zástavbu představuje rovina. Příjezdová komunikace je nejvýhodnější ze severní nebo severovýchodní strany a musí mít parametry alespoň účelové komunikace. Při situování domu na svaţitý pozemek můţe dojít k problému s nedostatečným spádem gravitační kanalizační přípojky. Tento problém však lze dnes uţ poměrně jednoduše řešit pouţitím tlakové kanalizace.
3. 3 Výběr lokality pozemku Pro příklad výběru lokality pozemku jsem zvolil porovnání klad a zápory bydlení na vesnici a ve městě. Klady vesnice je, ţe má větší nabídku pozemků za přijatelné ceny, poskytuje větší komfort pro klidné bydlení, zdravější ţivotní prostředí. Záporem je omezená nabídka pracovních míst a s tím spojená nutnost dojíţdění. V mnoha obcích není obchod, škola, lékař nebo chybí inţenýrské sítě jako např. plynovod nebo kanalizace. Oproti vesnici bydlení ve městě poskytuje větší komfort z hlediska praktického bydlení, ale nabídka pozemků je silně omezená a jejich ceny jsou ve srovnání s venkovem několikanásobně vyšší.
3. 4. Územní plán a regulativy Na stavebním úřadě je nutné prostudovat především územně plánovací dokumentaci. Územní plán či regulační plán jsou pro výstavbu závazné dokumenty. Ty neurčují pouze regulativy zastavitelnosti, které jsou popsány níţe. Nejdůleţitější informace, jakou územně plánovací dokumentace poskytuje, říká, k jakému účelu jsou které pozemky určeny. To znamená, ţe z územního plánu lze zjistit nejen, zda je na vybraném pozemku moţné postavit dům, ale i to, co můţe být v budoucnu postaveno na pozemcích sousedních. Příslušný stavební úřad poskytuje důleţité informace i v případě, ţe územní plán pro dané území neexistuje. Zároveň je důleţité ověřit i moţnosti připojení na inţenýrské sítě (elektricky proud, plyn, voda, kanalizace atd.) a napojení na příjezdovou komunikaci. Tyto informace je nutné získat u příslušných správců sítí a komunikaci. Adresy těchto správců lze získat také na stavebním úřadě. Územní plán řeší především funkční vymezení ploch. Regulační plán stanoví vyuţití jednotlivých pozemků a určuje regulační prvky plošného a prostorového uspořádání. 24
Regulativy jsou závazná pravidla vyjádřená slovně, číselně nebo graficky, která v závislosti na podrobnosti územně plánovací dokumentace regulují vyuţití území pro určitou funkci a činnost (např. bydlení), intenzitu jeho vyuţití vyjádřenou koeficientem zastavěnosti, případně koeficientem podlaţní plochy, umístění staveb a ploch a jejich vzájemnou polohu (odstupy, stavební a uliční čáry, prostorovou návaznost) a také prostorové uspořádání v daném území (výšku zástavby, tvary a sklony střech apod.) Regulativy jsou vyhlašovány obecně závaznou vyhláškou jako opatření obecné povahy. V souvislosti s územním plánem je moţno narazit na výraz ÚSES. Jedná se o zkratku pro územní systémy ekologické stability, kterými jsou vymezeny plochy pro biocentra a biokoridory. V takto vymezených plochách je výstavba vyloučena. Na obecních úřadech, případně přímo u správců nebo vlastníků inţenýrských sítí je třeba zjistit jejich polohu a kapacitu s ohledem na moţnost připojení. Dále je potřeba zjistit zda pozemek nekřiţují vysokotlaké plynovody nebo dálkové telekomunikační kabely. Velkou Část pozemku mohou ukrajovat také ochranná pásma, o kterých pojednává jedna z následujících kapitol. V některých oblastech hrozí také nebezpečí záplav, proto je potřeba se na obecním úřadě nebo na povodí příslušných řek informovat na záplavová pásma. Velikost pozemku je třeba přizpůsobit předpokládanému vyuţití. Pokud váš pozemek nemá slouţit k pěstování zeleniny či chovu zvířat, stačí rozloha 400 - 800 m2. Pokud jste se pro konkrétní pozemek rozhodli, ověřte si ve výpisu z katastru nemovitostí všechny údaje o vlastníkovi, výměrách a případných věcných břemenech. Předchozí body dokazují nezbytnost kompromisů při výběru pozemků.
3. 5. Ochranná pásma a ochrana ţivotního prostředí 3. 5. 1 Ochranná pásma Jiţ při výběru pozemku pro stavbu je třeba se zajímat, zda daným místem neprochází nějaké ochranné pásmo. Jeho existence totiţ můţe záměr výrazně zkomplikovat, nebo dokonce překazit. Ochranné pásmo je určité ohraničené Území, v němţ je zakázána jiná činnost neţ ta, pro kterou bylo dané území vymezeno. Podmínky, za kterých je moţné v ochranných pásmech provádět stavební činnost, se řídí zákonem, resp. je stanovují orgány, jeţ ochranné 25
pásmo zřídily. Ochranných pásem existuje celá řada. Ve své práci uvedu jen ty nejdůleţitější a nejběţnější. - Ochranné pásmo drah ţelezničních, tramvajových, trolejbusových - Ochranná pásma u silnic, dálnic a místních komunikací třídy. - Ochranné pásmo venkovního vedení elektrické energie - Ochranné pásmo podzemích elektrických vedení - Ochranným pásmem u plynovodů a plynárenských zařízení - Ochranná pásma u teplovodů - Ochranná pásma pro vedení vodovodů a kanalizací Pro vedení inţenýrských sítí v zastavěných územích a pod komunikacemi platí hodnoty stanovené ČSN 73 6005 — Prostorové uspořádání sítí technického vybavení. Pro stavby leţící v ochranném pásmu dráhy představuje dotčený orgán udělující formou závazného stanoviska souhlas ke zřízení a provozu stavby, jeţ není stavbou dráhy. Ke stanovisku se vyjadřuje rovněţ Správa ţelezniční dopravní cesty jako vlastník dráhy. Dále jsou zřizována ochranná pásma ve vodním hospodářství (např. hygienická pásma ochrany vodních zdrojů), v ochraně přírody a krajiny (NP, CHKO, přírodní rezervace, přírodní památky atd.), v oblasti památkové péče (památkové rezervace, národní kulturní památky apod.) a v řadě dalších oblastí. O existenci ochranných pásem je moţné se informovat na příslušném stavebním úřadě.
3. 5. 2 Ochrana ţivotního prostředí Vlivy stavby na ţivotní prostředí se posuzují podle zákona Č. 100/200 1 Sb., o posuzování vlivů na ţivotní prostředí. Výčet staveb, které podléhají tomuto posuzování, je velmi rozsáhlý. Stavby rodinných domů do působnosti zákona nespadají, a proto se k nim z hlediska vlivů na ţivotní prostředí dotčené orgány ochrany ţivotního prostředí nevyjadřují. Z běţných drobných staveb však zákonu podléhají stavby studní, čistíren, větších hromadných garáţí atd. Zpravidla se jedná o tzv. podlimitní záměry, u kterých je nutné podat ohlášení záměru. Dotčeným orgánem jsou v těchto případech krajské úřady (v Praze magistrát), obvykle jejich odbory ţivotního prostředí. Nadřízeným orgánem je ministerstvo ţivotního prostředí.
26
3. 5. 3 Ochrana přírody a krajiny Z hlediska ochrany přírody je základním právním předpisem zákon Č. 114/1992 Sb., o ochraně přírody a krajiny. V České republice existuje několik druhů chráněných území. Jedná se o: - velkoplošná zvláště chráněná území (národní parky a chráněné krajinné oblasti) - maloplošná zvláště chráněná území (národní přírodní rezervace, národní přírodní památky přírodní rezervace a přírodní památky) - obecně chráněná území (významný krajinný prvek neregistrovaný - všechny lesy, rašeliniště vodní toky, rybníky, jezera a údolní nivy a významný krajinný prvek registrovaný - zapsané mokřady, meze, remízky, skály apod.) - přírodní parky - zřizované krajskými úřady vyhláškou - oblasti Natura 2000 (evropsky významné lokality a ptačí oblasti) Pokud pozemek či stavba leţí na území národního parku (NP), chráněné krajinné oblasti (CHKO), národní přírodní rezervace (NPR), národní přírodní památky (NPP) a v ochranných pásmech těchto zvláště chráněných území, je dotčeným orgánem vţdy správa CHKO nebo správa NP. Ke všem stavebním činnostem na těchto územích je nutné závazné stanovisko či souhlas. Povinnost vydání závazného stanoviska se netýká pouze staveb v zastavěných územích obcí v zastavěných územích měst, která se nacházejí na území CHKO. V ostatních případech mimo území CHKO, NP, NPR a NPP vydávají stanoviska krajské úřady (přírodní památky, přírodní rezervace, oblasti Natura 2000), obecní úřady s rozšířenou působností (z hlediska krajinného rázu a zásahů do významných krajinných prvků) a pověřené obecní úřady (v případech registrovaných krajinných prvků a památných stromů).16
3. 5. 4 Ochrana zemědělského půdního fondu Podle zákona Č. 334/1992 Sb. tvoří zemědělský půdní fond (ZPF) pozemky označované jako zemědělská půda, tj. orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky a pastviny.
16
http://www.czech.cz/cz/Objevte-CR/Fakta-o-CR/Obecna-fakta-o-CR/CHKO
27
Pokud se na takové půdě zřizuje stavba, je třeba ji se souhlasem úřadu ze ZPF vyjmout. Souhlas s vyjmutím půdy ze ZPF, stejně jako stanoviska k územním a regulačním plánům, vydávají orgány ochrany zemědělského půdního fondu, kterými jsou pověřené obecní úřady, krajské úřady, Magistrát hl. m. Prahy, ministerstvo ţivotního prostředí, správy NP (na území národních parků). Souhlas k vyjmutí půdy ze ZPF není nutný na pozemcích, které jsou: -
nezastavěnou plochou zastavěných stavebních pozemků;
-
v zahrádkových osadách zájmových organizací, popřípadě jiných právnických osob
-
v zastavěném území, ve vlastnictví fyzické osoby a jejich vyjmutí se má uskutečnit v zájmu této osoby pro výstavbu garáţe, chaty či drobné stavby
-
určeny pro stavby k bydlení v zastavěném území.
3. 5. 5 Ochrana lesa Základním předpisem v této oblasti je zákon, Č. 28911995 Sb., o lesích. Na lesních pozemcích (pozemcích určených k plnění funkcí lesa) je obecně zakázáno stavět vše, co s lesním hospodařením nesouvisí. Dotčeným orgánem je obecní úřad obce s rozšířenou působností, krajský úřad, vojenský lesní úřad a v národních parcích ministerstvo ţivotního prostředí. Závazné stanovisko je potřeba, pokud se pozemek nachází méně neţ 50 m od hranice lesa. V případě vyjmutí lesních pozemků o výměře do 1 ha vydává rozhodnutí obecni úřad obce s rozšířenou působnosti, u větších pozemků krajský úřad.
3. 5. 6 Památková peče Ochrana památek je řešena zejména zákonem Č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. Mezi zákony je tento předpis uţ veteránem, přičemţ se jiţ delší dobu připravuje jeho zcela nové znění. Kaţdý vlastník pozemku, který se nachází na území památkové rezervace, památkové zóny či v ochranném pásmu kulturní památky, v památkově chráněném území, který zamýšlí postavit novou stavbu, odstranit stávající stavbu nebo na pozemku upravovat dřeviny je povinen si předem vyţádat závazné stanovisko orgánu památkové péče.
28
Pokud zamýšlený záměr neprojednává stavební úřad, vede orgán památkové péče samostatné správní řízení a vydává ve věci povolení samostatné rozhodnutí.17
3.6 Omezení pozemku Pozemek pro realizaci rodinného domu můţe být zatíţen různými věcnými břemeny, sluţebnostmi a reálnými břemeny. Podle obsahu povinnosti rozlišuje NOZ věcná břemena na sluţebnosti a reálná břemena, coţ je oproti předchozímuOZ novinkou.
3. 6. 1 Věcná břemena slouţí k tomu, aby oprávněný mohl vyuţít určitou část uţitné hodnoty cizí věci, a pro vlastníka věci to znamená, ţe je naopak povinen něco dát, konat a strpět nebo se něčeho zdrţet.
3. 6. 2 Sluţebnosti Sluţebnost uţ svým názvem ukazuje, ţe věc slouţí i někomu jinému neţ vlastníku. Od reálného břemene se sluţebnost odlišuje pasivitou vlastníka věci, který je na základě sluţebnosti povinen: -
strpět nějaké jednání, např. chůze přes vlastní pozemek, čerpání vody
-
zdrţet se jednání — např. nestavět na vlastním pozemku nad určitou výšku.
Sluţebnost zatěţuje věci nemovité, nově i věci movité. Výčet v NOZ je demonstrativní. Úprava sluţebností v NOZ pouze doporučující, dispozitivní (§978), moţno si obsah sjednat odchylně, nutno dodrţet pasivitu (strpět, nekonat) vlastníka: -
vlastník můţe vzájemně zatíţit své různé pozemky (zajištění vedení médií)
-
sluţebnost podléhá ochraně jako vlastnické právo
-
pozemkové ani osobnostní sluţebnosti nelze převádět, jsou vázány na konkrétní pozemek a osobu
VARVAŘOVSKÝ, Pavel. Památková péče. Brno: Kancelář veřejného ochránce práv ve spolupráci se společností Wolters Kluwer ČR Praha, c2012, 152 s. ISBN 978-80-7357-940-1. 17
29
-
věc můţe být zatíţena i několika sluţebnostmi (není-li to v rozporu s jiţ existujícími sluţebnostmi)
-
změna vlastníka nemá vliv na vázanost sluţebností
NOZ na rozdíl od současné právní úpravy umoţňuje, aby vlastník, který má více pozemků, zatíţil jeden z nich ve prospěch toho druhého. Moţnost zřídit sluţebnost ke své nemovitosti se označuje jako tzv. vlastníkova sluţebnost. Protoţe škála moţných sluţebností je velmi široká, vymezuje NOZ18 pouze některé druhy sluţebností. Pokud tedy V praxi vznikne potřeba zřídit sluţebnost, na kterou zákon nepamatuje, stranám v tom nic nebrání. NOZ se věnuje těmto druhům sluţebností -
Pozemkové služebnosti
-
Služebnost inţenýrské sítě
-
Opora cizí stavby
-
Právo na svod dešťové vody
-
Sluţebnost stezky, průhonu a cesty
-
Osobní sluţebnosti
-
Sluţebnost bytu
Úprava se věnuje zvláštnostem kaţdé z nich, které povaţuje za uţitečné v zákoně vymezit pro ten případ, ţe se strany nerozhodnou pro odlišná (jim více vyhovující) pravidla. Oproti předválečné úpravě19 jsou opomenuty sluţebnosti, u kterých jejich praktický význam zanikl - právo vést kouř cizím komínem, právo zřídit okno v cizí zdi a další. Opomenuty jsou i sluţebnosti spočívající v právu honby a rybolovy, neboť tato oblast je upravena speciálními právními předpisy. Zákon nevylučuje tyto sluţebnosti zřídit, ovšem za podmínek stanovených ve zvláštních zákonech.
18 (§1267 a následné paragrafy) 19
SCHELLE, K. – TAUCHEN, J. Občanské zákoníky: kompletní sbírka občanských zákoníků, důvodových zpráv a dobových komentářů. Ostrava: Key Publishing, 2012, 1019 s., ISBN 9788074181467
30
3. 6. 3 Reálná břemena Předchozí občanský zákoník reálná břemena zvlášť neupravoval. Nově je tedy nalezneme v § * 1303 - 1308 NOZ. Stejně jako další evropské státy jde u reálných břemen NOZ cestou speciální úpravy s podpůrnou aplikací ustanovení o sluţebnostech20. Reálná břemena se vyznačují tím, ţe zavazují vlastníka sluţebné věci k tomu, aby ve prospěch jiné osoby něco aktivně konal, poskytoval jí nějaký uţitek (např. poskytovat část úrody, která se urodila na jeho pozemku, udrţování studny pro jiného vlastníka). Dočasný vlastník věci je jako dluţník zavázán vůči oprávněné osobě něco jí dát nebo něco konat. Tímto reálným břemenem lze zatíţit několik věcí. Reálným břemenem můţe být zatíţena pouze věc evidovaná ve veřejném seznamu. Typické je pro ně, ţe je lze zřídit bud‘ na určitý časový úsek, nebo s moţností vlastníka zatíţené věci se z břemene vykoupit.21 Nebude-li povinnost z reálného břemene splněna, má oprávněný namísto toho nárok na peněţitou náhradu, pro niţ můţe vést výkon rozhodnutí (resp. exekuci) na nemovitou věc, která je reálným břemenem zatíţena.
3.6.4 Věcná břemena s veřejnoprávním prvkem Realizaci staveb, jejich umísťování, stavebnětechnické určení mohou ovlivnit i věcná břemena s veřejnoprávním prvkem. Jde o případy, kdy se nemovitost vlastníka stýká se zařízením tvořícím součást sítě veřejné infrastruktury. Tato břemena relativně trvale ovlivňují práva a povinnosti jak vlastníka nemovitosti, tak provozovatele sítě veřejné infrastruktury. Od obecné úpravy věcných břemen se věcná břemena zřizovaná ve prospěch provozovatele sítě veřejné infrastruktury liší zejména v existenci veřejného zájmu, který přesahuje osobní zájmy oprávněného a povinného, případně také k tomu přistupuje zákonná povinnost provozovatele veřejné infrastruktury tato věcná břemena uzavírat.22 Věcná břemena zřizovaná ze zákona jsou svou povahou obdobná věcným břemenům podle občanského zákoníku (nově
20
Podle obsahu povinnosti rozlišuje NOZ služebnosti a reálná břemena, což je oproti současnému OZ novinkou.
21
(§ 1304).
22
31
označovaným jako sluţebnosti) a úprava v jiných právních předpisech (např. energetický zákon) j úpravou speciální. Sítí veřejné infrastruktury s různým právním reţimem existuje celá řada. Rozdíly v úpravě plynoucí z jednotlivých právních předpisů se při samotné aplikaci stírají. Protoţe všichni provozovatelé sítí veřejné infrastruktury jsou nuceni respektovat širší rámec souvisejících právních
předpisů,
zejména
právě
úpravu
provedenou
občanským
zákoníkem.
Návrh zákona, kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rekodifikace soukromého práva (změnový zákon), bliţší novelizaci právních předpisů týkající se veřejné infrastruktury (zákon o Vodovodech a kanalizacích, energetický zákon apod.) neobsahuje.
3. 7 Získání a koupě pozemku Kdo si chce postavit dům, si zpravidla za tím účelem pořídí i stavební pozemek. Koupě stavebního
pozemku
představuje
pro
stavebníka
mnohdy
nemalou
investici.
Základním předpokladem moţnosti nakládat nemovitostí je vlastnické právo. Forem nabývání vlastnictví je samozřejmě více, ale těmi nejčastějšími jsou nabývání smlouvou (kupní, darovací, směnnou), děděním a rozhodnutím státního orgánu. Přestoţe při darování i dědění nemovitostí je v podstatě kromě zaplacení daní riziko finančních ztrát minimá1ní, mohou nastat komplikace, které ztíţí moţnosti, jak nabývanou nemovitost uţívat. V případě dědění proto doporučuji před zápisem do KN uzavřít dohodu mezi případnými společnými dědici (především z řad příbuzných), aby po projednání dědictví notářem byla určena, tako budoucí vlastník jediná osoba. Pokud nelze celou záleţitost řešit finančním vypořádáním, doporučuje se především v případě pozemků jejich reálné rozdělení ve prospěch jednotlivých dědiců a dále k návrhu na zápis do KN přiloţit příslušný geometricky plán. 23 Zvýšené riziko při nabývání nemovitostí představuje koupě stavby. Především v případech, kdy se kupující dokonale neorientuje v problematice stavebnictví, je odborná konzultace nezbytná. Můţe se totiţ stát, ţe nabízená nemovitost je ve špatném technickém stavu nebo vykazuje vady. 23
Z Judikatury: Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 6. 12. 2010, sp. zn. 22 Cdo3929/2010 (www.nsoud.cz): Oddělení části stavby podílovém spoluvlastnictví. Část stavby se nemůže stát samostatnou věcí v právním smyslu a předmětem právních vztahů jen na základě dohody podílových spoluvlastníků o zrušení podílového spoluvlastnictví a vypracování oddělovacího geometrického plánu, nebyla-li budova současně stavebně vertikálně rozdělena. Spoluvlastnictví v takovém případě trvá až do reálného rozdělení budovy.
32
Ve výpisu o vlastnictví pozemku z KN můţe být kromě soukromých, fyzických a různých forem právnických osob uveden jako vlastník také stát (Česká republika), pozemkový úřad a obec.
3. 7. 1 Pozemek ve vlastnictví Státu Majetek ve vlastnictví Státu spravuje úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Jedná se o majetek, který Stát nabyl formou odúmrti, děděním
ze závěti,
rozhodnutím příslušného orgánu, na základě mezinárodní Smlouvy nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem, případně u kterého při jeho nabytí státem není patrné, které organizační sloţce státu přísluší hospodaření s tímto majetkem, nebo se zjistí, ţe s ním ţádná organizační sloţka Státu nehospodaří. Majetek, který stát nepotřebuje, převádí do vlastnictví právnických či fyzických osob v souladu se zákonem Č. 2 19/2000 Sb., nejčastěji formou veřejného výběrového řízení.
3. 7. 2 Pozemek ve správě pozemkového úřadu Státní pozemkový úřad je od 1. 1.2013 nástupcem Pozemkového fondu. Jedná se o správní úřad s celostátní působností, který v souladu se zákonem o půdě Č. 229/199 1 Sb. spravuje pozemky a stavby ve vlastnictví státu, jeţ slouţí k zemědělství, lesní výrobě a vodnímu hospodářství. Podmínky převodu nemovitostí ve správě pozemkového úřadu stanoví zákon Č. 503/2012 Sb. a aţ na konkrétní výjimky se nemovitosti prodávají formou veřejné nabídky a veřejné obchodní soutěţe. Pozemky prodávané pozemkovým úřadem jsou určeny především pro uspokojení restitučních nároků, samostatně hospodařící rolníky a právnické osoby provozující zemědělskou výrobu.
3. 7. 3 Pozemek ve vlastnictví obce Prodej nebo pronájem majetku ve vlastnictví obce se řídí zákonem Č. 128/2000 sb., o obcích. Záměr obce prodat, darovat, směnit či pronajmout nemovitý majetek musí být po dobu nejméně 15 dnů před rozhodnutím vyvěšen na úřední desce obecního úřadu, jinak je právní 33
úkon neplatný. Při úplatném převodu majetku se cena sjednává zpravidla ve výši, která je v daném
místě
a
čase
obvyklá,
nejde-li
o
cenu
regulovanou
státem.
3. 7. 4 Pozemek ve vlastnictví právnické osoby Koupě nemovitosti od právnické či fyzické osoby má dvě základní varianty, které se odvíjejí od předmětu podnikání. V případě ţe předmět podnikání nesouvisí s nemovitostmi, je postup téměř totoţný jako při koupi od fyzické osoby (občana). V případě, ţe předmětem podnikání právnické či fyzické osoby je činnost související s nemovitostmi (realitní kanceláře, stavební, developerské a inţenýrské společnosti), lze předpokládat, ţe tyto společnosti poskytují kompletní servis, jímţ se rozumí nabídka zasíťovaných nebo nezasíťovaných pozemků v různých lokalitách, o různých výměrách a cenách, nabídka zpracování projektu, dodávky stavby, inţenýrských prací, právní servis a samozřejmě nabídka širokého spektra moţností financování. Přes odpovídající profesionalitu poskytovaných sluţeb jsou však v popředí zájmu velké části těchto společností výnosy a nikoli kvalita bydleni. Dá se tedy říci, ze koupě přes realitní kancelář můţe uspořit váš čas a omezit případné starosti s podvodníky. Musíte ovšem počítat S tím, ţe si realitní kancelář za takovou sluţbu nechá samozřejmě slušně zaplatit. Ve většině případů to bývá‚ 5 % z kupní ceny pozemku, coţ se u pozemků zvláště ve velkých městech můţe vyšplhat na několik desítek ba i stovek tisíc.
3. 7. 5 Pozemek ve vlastnictví právnické osoby Koupi nemovitosti od fyzické osoby lze realizovat bud‘ přímo od vlastníka, nebo zprostředkovaně přes realitní kancelář. Obě varianty mají samozřejmě své klady a zápory, nicméně při koupi nemovitosti přes realitní kancelář zákazník můţe (a měl by) poţadovat v rámci provize také právní servis a poradenství (kupní smlouvu, návrh na vklad do KN, právní ošetřeni způsobu úhrady kupní ceny, např. za pouţití advokátní úschovy). Výhodou je také, s ohledem na zkušenosti zavedených realitních kanceláří, nízké riziko finančních ztrát. Při koupi nemovitosti přímo od vlastníka, doporučuji nechat sepsat kupní smlouvu, případně smlouvu o budoucí kupní smlouvě advokátem nebo notářem a peníze za nemovitost ponechat do provedení vkladu v advokátní či notářské úschově. Je to nejspolehlivější způsob, Jak 34
nepřijít o peníze, pokud ještě nedošlo k přechodu vlastnického práva na kupujícího.
3. 8 Pozemek a katastr nemovitostí V následujících kapitole bych chtěl objasnit některé pojmy spojené s koupí pozemku a jejichţ rámcová znalost ušetří čas, nervy a především peníze. Katastr nemovitosti (KN) má zásadní význam z hlediska vlastnického práva k nemovitostem. Prostřednictvím výpisu z KN dohledáte aktuálního vlastníka a moţná zatíţení ve formě věcných břemen. Vkladem do KN, doloţeným potřebnými listinami, zaevidujete při převodu či přechodu práv své vlastnictví. Nejdůleţitější je list vlastnictví, na kterém katastrální úřad eviduje nejen majitele vybraného pozemku, ale obsahuje i jiné velmi důleţité informace, které se na pozemek váţí: věcné břemeno - omezuje vlastníka nemovitosti ve prospěch někoho jiného (např. budete muset umoţnit sousedovi průchod přes váš pozemek apod.) nabývací titul - tj. listina, kterou osoba získala vlastnické právo k nemovitosti (uvádí např. i rozhodnuti soudu ve věci probíhajícího dědického řízení, které by mohlo řádnému prodeji bránit, atd.), předkupní právo - s tímto právem přednostní koupě se setkáte především u nemovitostí, která má více spolumajitelů, zástavní právo - informace o tom, zda nebyl pozemek dán do zástavy např. bance jako jistina úvěru, plomba - velmi důleţité upozornění v listu vlastnictví označené P - které říká, ţe „právní vztah k nemovitosti je dotčen návrhem na změnu― - jednoduše řečeno, ţe nemovitost brzy změní majitele. Měla by to být jakási pojistka, aby nebyl pozemek prodán více lidem najednou. Před koupí pozemku je potřeba ověřit všechny informace na katastrálním i stavebním úřadě a smlouvu o koupi vţdy nechat sepsat právníkem. Právník by měl také v budoucnu pomáhat i při sepisování všech dalších smluv s projektanty i zhotoviteli stavby.
35
4 Příprava pozemku a povolení pro realizaci rodinného domu Pokud má stavebník pro svůj navrţený rodinný dům vlastní pozemek nebo cizí se svolením výstavby, pak následuje řada úkolů, které se musí splnit. Nestačí totiţ mít jenom projekt k územnímu řízení a projekt ke stavebnímu povolení. Je nutné získat řadu stanovisek a vyjádření, jejichţ počet závisí na místě, kde se má stavět. Někdy můţe jejich počet dosáhnout aţ několika desítek (viz předchozí kapitola). V tomto případě je vhodné svěřit tuto práci odborníkovi na inţenýrskou činnost24. Ten je schopen se v podstatně kratší době s příslušnými úřady domluvit a projednat všechny poţadavky. Navíc dokáţe spolu s projektantem i některé záleţitosti týkající se obhájení stavebního záměru (výstavby rodinného domu) příslušným úředníkům vysvětlit a objasnit. Je pochopitelné, ţe za tuto inţenýrskou činnost budete muset zaplatit, ale ve sloţitějších územích s památkovou ochranou a ochranou přírody se to rozhodně vyplatí. V následujících kapitolách jsou uvedeny základní kroky postupu před začátkem výstavby, které musí stavebník rodinného domu učinit. Podle místa výstavby a stupně uzemní připravenosti pozemku budou postupovat příslušné stavební úřady vţdy trochu odlišně. Prvním krokem k povolení realizace rodinného domu je oblast územního plánování. Tento úsek lze chápat jako porovnávání shody stavebního záměru s právní regulací. Nový stavební zákon obsahuje způsoby pro umisťování staveb a zavádí dále nové postupy, kterými se mají některé případy tohoto procesu zjednodušit. Orgány územního plánování25 a stavební úřady se mají snaţit při umisťování staveb přednostně pouţívat zjednodušující postupy a při svém postupu co nejméně zatěţovat dotčené osoby. Pokud jsou splněny podmínky pro vydání jednoho rozhodnutí, hlavně u jednoduchých staveb, má stavební úřad upustit od dalšího povolování záměru. S výjimkou jednoduchých staveb a stavebních úprav stávajících objektů je pro stavební záměr nutné získat územní rozhodnutí, coţ je první nutný dokument předcházející vydání stavebního povolení. Pro tento účel je třeba zpracovat projektovou dokumentaci26 pro vydání územního 24
SMOLA, Josef. Stavba rodinného domu krok za krokem. 1. vyd. Praha: Grada, 2007, s. 105 ISBN 978-80-247-2148-4.
25
BLAŠKOVÁ, Miriam. Dotčené orgány státní správy v procesu územního plánování. Brno: Ústav územního rozvoje, 1999-. Vychází nepravidelně. s. 55 26
SMOLA, Josef. Stavba rodinného domu krok za krokem. 1. vyd. Praha: Grada, 2007, s. 110 ISBN 978-80-247-2148-4.
36
rozhodnutí. Tato dokumentace vychází ze zpracované architektonické a provozní studie a doplňuje ji o náleţitosti nezbytné k vydání územního rozhodnutí. Jedná se zejména o doplnění základních technických parametrů objektu, jako jsou širší vazby na okolí, výškové parametry staveb, základní stavebně-technické provedení stavby, řešeni poţární ochrany, celkové bilance příkonů elektrické energie, pitné vody, vytápění, likvidace odpadních vod apod. Zpracování této dokumentace není nutné u stavebních úprav a jednoduchých staveb, jako jsou běţné rodinné domky, u kterých se místo územního rozhodnutí vydává územní souhlas, a to zpravidla společně s povolením stavby ve spojeném řízení. Způsoby při umísťování staveb jsou tedy územní řízení, zjednodušené územní řízení, územní souhlas, veřejnoprávní smlouva. V případě zakoupení pozemku v obci nebo městě, které nemá schválený územní plán obce, je nutné začít proces projednávání uvaţované výstavby rodinného domu krokem, který je nazýván uzemní řízeni. K územnímu řízení je příslušný stavební úřad. Územní řízení se zahajuje na písemný návrh účastníka, kterým je v tomto případě stavebník rodinného domu.
4. 1 Územní řízení a územní rozhodnutí Jedním z nástrojů územního rozhodování je územní plánování, jehoţ součástí je územní rozhodnutí27 a územní řízení28. Stavební zákon uvádí pět druhů územního rozhodnutí. Těmi podle § 77 jsou v územním řízení o umístění stavby nebo zařízení, o změně ve vyuţití území, o změně vlivu uţívání stavby na území, o dělení nebo scelování pozemků a územní řízení o ochranném pásmu. Pokud je v daném území vydán regulační plán, územní rozhodnutí se nevydává a to v rozsahu, v jakém nahrazuje příslušná územní rozhodnutí. „Územní rozhodování je činnost stavebního úřadu, která je nezbytná pro moţnost následné realizace staveb, či záměrů v daném území. Jedná se o specifickou činnost stavebních úřadů, kterou vykonávají dle stavebního zákona.―29 Územní řízení je správním řízením a pouţije se na něj správní řád.
27
územní rozhodnutí je upraveno v § 76 až § 83 StavZ č. 183/2006 Sb.,
28
územní řízení je upraveno v § 84 až § 96 StavZ č. 183/2006 Sb.,
29
JURNÍKOVÁ, Jana; SKULOVÁ, Soňa; PRŮCHA, Petr et al. Správní právo: zvláštní část. 6. doplň. vyd. Brno : Nakladatelství MU Brno, 2009. s. 89. ISBN 978-80-210-4847-8.
37
Účastníky územního řízení vymezuje ustanovení § 85 StavZ. Podle odst. 1 § 85 účastníky územního řízení ţadatel o vydání územního rozhodnutí a obec, na jejímţ území má být stavba umístěna. Územní rozhodnutí se ţadateli i obci doručuje přímo. Účastníky územního řízení jsou dále podle § 85 odst. 2 stavebního zákona vlastník pozemku nebo stavby, na kterých má být poţadovaný záměr uskutečněn, není-li sám ţadatelem, nebo ten, kdo má jiné věcné právo k tomuto pozemku nebo stavbě. Věcnými právy zpravidla rozumíme práva dle občanského zákoníku, např. věcná břemena, která jsou zapsána v katastru nemovitostí. Osoby, jejichţ vlastnické nebo jiné věcné právo k sousedním pozemkům nebo stavbám na nich můţe být územním rozhodnutím přímo dotčeno a osoby, o kterých tak stanoví zvláštní právní předpis. Osobou, o které to stanoví zvláštní právní předpis můţe být například občanské sdruţení podle ustanovení § 70 odst. 3 zákona o ochraně přírody a krajiny a podle § 23 odst. 9 zákona o posuzování vlivu na ţivotní prostředí. Územní řízení o vydání územního rozhodnutí je správním řízením, je řízením veřejným a stavební úřad je tedy povinen nařídit veřejné ústní jednání. právo vznášet připomínky Kaţdý má, ale jen při ústním jednání, později vzneseným připomínkám jiţ stavební úřad nepřihlédne. K vzneseným připomínkám se stavební úřad musí vypořádat v odůvodnění rozhodnutí.
Výsledkem územního řízení je vydání územní rozhodnutí.
4. 1. 2 Rozhodnutí o změně vyuţití území Pokud chce stavebník realizovat stavbu na pozemku, který není určen k zastavění, je třeba rozhodnutí o změně vyuţití území. Toto rozhodnutí je upraveno ustanovením § 80 stavebního zákona a § 10 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření. Daným rozhodnutím se stanoví nové vyuţití pozemku nestavebního charakteru a podmínky pro jeho vyuţití. Jako příklad poslouţí, kdyţ chce stavebník pro realizaci stavby pouţít pozemek, který je součástí zemědělského půdního fondu (dále jen ZPF). Umístění stavby na zemědělském pozemku se řídí zákonem o ochraně zemědělského půdního fondu č. 334/1992 Sb. Jedná se o pozemky dle § 1 odst. 2 aţ 4 cit. Zákona ZPF30 Zemědělský půdní fond tvoří pozemky zemědělsky obhospodařované, to je orná půda, chmelnice, vinice, zahrady, ovocné sady, louky, pastviny a půda, která byla a má být nadále 30
38
Je nutné postupovat podle části páté zákona o ZPF o odnětí půdy ze ZPF § 9 § 10, získat souhlas od příslušného správního orgánu, tj. orgánu ochrany ZPF.
4. 1. 3 Územní rozhodnutí o umístění stavby Územní rozhodnutí o umístění stavby je upraveno 79 StavZ a další náleţitosti jsou uvedeny v § 9 vyhlášky č. 503/2006 Sb., o podrobnější úpravě územního řízení, veřejnoprávní smlouvy a územního opatření. Vyţadují jej novostavby, nástavby a přístavby staveb. Dle ustanovení § 79 odst. 1 StavZ se územním rozhodnutím určuje stavební pozemek, stanovují podmínky pro umístění stavby na něm, stanovuje její druh a účel a podmínky pro zpracování projektové dokumentace pro vydání stavebního povolení, pro ohlášení stavby a pro napojení na veřejnou dopravní a technickou infrastrukturu. Rozhodnutí o umístění stavby je potřeba pro prakticky všechny nové stavby s výjimkou v zákoně vyjmenovaných některých staveb uvedených v § 79. odst. 2 StavZ. Ţádost o územní rozhodnutí podává ţadatel osobně nebo se můţe nechat zastoupit zmocněncem na základě plné moci. Ţádost je upravena v § 86 SZ. Územním rozhodnutím stavební úřad schvaluje navrţený záměr a stanoví podmínky pro vyuţití a ochranu území, týkajících se ochrany životního prostředí, ochrany urbanistických a architektonických hodnot v území. Dále stanoví podmínky pro další přípravu a realizaci záměru,
zejména pro projektovou přípravu stavby. Vyţaduje-li to posouzení veřejných zájmů při provádění stavby, při kontrolních prohlídkách stavby nebo při vydávání kolaudačního souhlasu, můţe uloţit zpracování prováděcí dokumentace stavby. V rozhodnutí stavební úřad stanoví dobu platnosti rozhodnutí má-li být delší, neţ stanoví tento zákon a v odůvodnění vţdy vyhodnotí připomínky veřejnosti.
zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není, rybníky s chovem ryb nebo vodní drůbeţe a nezemědělská půda potřebná k zajišťování zemědělské výroby, jako polní cesty, pozemky se zařízením důleţitým pro polní závlahy, závlahové vodní nádrţe, odvodňovací příkopy, hráze slouţící k ochraně před zamokřením nebo zátopou, ochranné terasy proti erozi apod. 39
4. 2 Zjednodušené územní řízení Zjednodušeným stavebním řízením se zabývá § 95. StavZ. Dle § 95. odst. 1 StavZ Tento typ řízení můţe být pouţit pro vydání všech druhů územních rozhodnutí s výjimkou rozhodnutí o ochranném pásmu. Dále následuje výčet podmínek nutných pro vedení zjednodušeného řízení, jsou jimi: záměr je v zastaveném území nebo v zastavitelné ploše, záměr nevyţaduje posouzení vlivu na ţivotní prostředí, ţádost je doloţena závaznými stanovisky dotčených orgánu a ţádost je doloţena souhlasy účastníku řízení, kteří mají vlastnická nebo jiná věcná práva k pozemkům, jeţ jsou předmětem územního řízení nebo mají společnou hranici s těmito pozemky, a stavbám na nich, přičemţ souhlas s navrhovaným záměrem musí být vyznačen na situačním výkresu. Pokud ţádost splňuje podmínky pro zjednodušené územní řízení, zveřejní stavební úřad návrh výroku rozhodnutí na úřední desce i s informací o způsobu a lhůtách podávání námitek účastníků řízení a připomínek veřejnosti (doručení veřejnou vyhláškou). Stejný návrh výroku také doručí ţadateli a dotčeným orgánům jednotlivě31. Ţadatel má dále povinnost bezodkladně vyvěsit návrh výroku na vhodném veřejně přístupném místě u stavby nebo pozemku, na nichţ se má záměr uskutečnit. Do 15 dnů od doručení návrhu výroku mohou dotčené orgány uplatnit výhrady, nebo účastníci řízení námitky. Ve stejné lhůtě a za podmínek dle § 95, odst. 4 můţe podat připomínky také veřejnost. Pokud nejsou ve stanovené lhůtě podány výhrady, námitky a připomínky, stává se rozhodnutí pravomocným.
4. 3 Územní souhlas Pro určité druhy staveb vyjmenovaných v § 96 odstavec 2) stavebního zákona je územní rozhodnutí nahrazeno územním souhlasem. Vydává se na základě oznámení o záměru v území. Územní souhlas vydává místně příslušný stavební úřad na základě ţádosti. K oznámení se připojují v podstatě stejné náleţitosti jako k územnímu rozhodnutí. Pouze projektová dokumentace můţe být nahrazena jednoduchým technickým popisem32 záměru
31
§ 95 odst. 2 StavZ
32
§96 odstavec 3) písmeno e) stavebního zákona
40
s příslušnými výkresy. Navíc se připojují souhlasy vlastníků sousedních pozemků. Ţadatel bezodkladně po oznámení záměru zajistí, aby informace o záměru byla vyvěšena na veřejně přístupném místě u stavby nebo pozemku po dobu nejméně 15 dnů. Splňuje-li záměr všechny podmínky pro vydání souhlasu, vydá stavební úřad do 30 dní od oznámení územní souhlas se záměrem a opatří situační výkres ověřovací doloţkou. Výhodou územního souhlasu je, ţe jako projektová dokumentace postačí výše zmíněný jednoduchý technický popis záměru s příslušnými výkresy, ţadatel má moţnost si dokumentaci zpracovat sám bez ohledu na své odborné schopnosti. Další výhodou je absence projednávání záměru před vydáním územního souhlasu a tím pádem se nerozhoduje o námitkách k záměru. Dále je vyloučeno odvolání, protoţe souhlas nabývá účinnosti dnem doručení a územní souhlas lze přezkoumat jen v přezkumném řízení33
4. 4 Veřejnoprávní smlouva Institut veřejnoprávní smlouvy byl do stavebního zákona zaveden 1.1.2007, před tímto datem byla veřejnoprávní smlouva upravena pouze několika málo větami. V novelizovaném StavZ, platném od 1.1.2013 je celkově její úprava celkově přepracovaná v §78a StavZ., který nyní se uzavření veřejnoprávní smlouvy věnuje velice podrobně. Institut veřejnoprávní smlouvy je velmi podobná. Místo územního rozhodnutí můţe stavební úřad se souhlasem dotčených orgánů uzavřít se ţadatelem veřejnoprávní smlouvu o umístění stavby, vyuţití území a o změně vlivu na vyuţití území34, která územní rozhodnutí nahradí. Věcný záměr, o němţ lze smlouvu uzavřít je zde omezen a to stejným způsobem jako u zjednodušeného územního řízení. Také v tomto případě má ţadatel povinnost opatřit si souhlasná stanoviska účastníků. Návrh smlouvy se vyvěšuje taktéţ na úřední desce. Rozdílem mezi smlouvou a územním řízením je jak se ţádostmi stavební úřad zpracovává. Ve zjednodušeném územním řízení si nejprve ţadatel opatří souhlas dotčených osob, podá ţádost na stavební úřad, který ji posoudí a následně vydá návrh rozhodnutí, který se po uplynutí lhůty 15ti dnů od vyvěšení na úřední desce stává účinným. Na rozdíl od toho se veřejnoprávní smlouva předloţí stavebnímu úřadu, který informaci o podaném návrhu vyvěsí na úřední desce po dobu 8 dnů35 a zároveň návrh 33
§96 odstavec 4) stavebního zákona
34
§ 77 odst. 1 písm. a), b) a c) StavZ
35
§ 78a odst. 3 StavZ
41
posuzuje. Stavební úřad má na posouzení návrhu veřejnoprávní smlouvy 30 dnů. Pokud je návrh přijat, vstoupí smlouva v účinnost aţ poté, co je doplněna souhlasy účastníků.
42
5 Stavba rodinného domu a stavební řízení Obecně je k provedení staveb v zásadě nezbytné stavební povoleni. Některé druhy staveb lze provést pouze na základě ohlášení. Jsou dokonce i stavby, jeţ můţeme realizovat i bez ohlášení. Stavby, které nevyţadují stavební povolení ani ohlášení, jsou vyjmenovány v §103 stavebního zákona. Ještě před zahájením vlastních stavebních prací musí být u novostaveb stavba vytyčena. Toto vytyčení musí provést odpovědný geodet, který následně vystaví vytyčovací protokol, jenţ se dokládá při kolaudaci.
5. 1 Ohlášení stavebnímu úřadu Ohlášení jednoduché stavby, terénní úpravy zařízení a udrţovací práce se provádějí na základě ohlášení stavebnímu úřadu. Druhy těchto staveb vyjmenovává §104 stavebního zákona. Ohlášení se podává písemně příslušnému stavebnímu úřadu na předepsaném formuláři. K ohlášení se připojuje projektová dokumentace v rozsahu odpovídajícím charakteru záměru. Rozsah poţadované dokumentace je popsán ve stavebním zákoně zvlášť pro kaţdý druh stavby. Obvykle ji tvoří průvodní a technická zpráva poţadovanými údaji, situační výkres podle katastrální mapy, výkres situace stavby s vyznačením umístění stavby, jejích odstupů od hranic pozemku a stavební a montáţní výkresy. U ohlášení staveb nových budov se připojuje projektová dokumentace v obsahu, rozsahu a členění podle vyhlášky 499/2006 Sb., o dokumentaci staveb. Projektová dokumentace se přikládá ve dvojím vyhotovení případně ve trojím, pokud se stavba nachází na území obce bez stavebního úřadu. Pokud vlastník stavby není zároveň stavebníkem36, připojuje se ještě další vyhotovení. K ohlášení je nutné připojit souhlasná závazná stanoviska dotčených orgánů (např. památkářů, orgánů ţivotního prostředí, odborů dopravy, vodohospohodářů atd.), stanoviska vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k moţnosti napojení nebo k podmínkám dotčených ochranných a bezpečnostních pásem. Dále se připojují souhlasy vlastníků 36
Z Judikatury: Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 12. 9. 201, sp. zn. 31 Cdo1074/2012 (www.nsoud.cz): Pravomoc soudu ve spor stavebníka proti staviteli na vydání stavebního deníku; k členění právních norem na veřejnoprávní a soukromoprávní. K rozhodování o žalobě stavebníka proti staviteli (stavebnímu podnikateli) na vydání stavebního deníku po dokončení stavby je dána pravomoc soudu.
43
sousedních pozemků, které musí být vyznačeny na situačním výkrese. U vytápěných staveb se navíc přikládá průkaz energetické náročnosti budovy (PENB). Doklady, jimiţ se prokazují vlastnická práva k pozemkům nebo stavbám, se přikládají jenom tehdy, pokud si tyto skutečnosti
nemůţe
stavební
úřad
ověřit
v
katastru
nemovitostí.
Od doby, kdy je stavební úřad ohlášení převezme, začínají běţet lhůty pro vyřízení. Je-li ohlášení úplné a stavební záměr je v souladu s předepsanými poţadavky, vydá stavební úřad souhlas s provedením ohlášeného záměru do 30 dnů ode dne podání ohlášení. Společně se souhlasem doručí stavební úřad stavebníkovi úředně ověřený projekt a štítek o povolení provádění stavby. Projednání ohlášení není správním řízením. Souhlas nabývá právních účinků dnem doručení stavebníkovi a nelze se proti němu odvolat. Lze jej stejně jako územní souhlas pouze přezkoumat v přezkumném řízení, pro něţ platí stejné podmínky (tj. zahájení do jednoho roku, rozhodnutí do 15 měsíců). Souhlas platí dva roky a nelze jej prodlouţit, nepozbývá však platnosti, pokud byla stavba zahájena v době jeho platnosti. Pokud stavební úřad dojde k závěru, ţe ohlášení není úplné nebo záměr nesplňuje podmínky pro vydání souhlasu s jeho provedením (např. jeden ze sousedů nechce podepsat souhlas), rozhodne stavební úřad usnesením o provedení standardního stavebního řízení. V tom případě se podané ohlášení povaţuje za ţádost o stavební povolení a lhůta k vyřízení začíná běţet od právní moci usnesení Jednoduché stavby, terénní úpravy, zařízení a udrţovací práce se provádějí na základě ohlášení stavebnímu úřadu. Druhy staveb vymezuje § 104 SZ a pro účely realizace rodinného domu jsou relevantní pouze písmena: Princip ohlášení stavby spočívá ve zjednodušeném procesu realizace jednoduchých staveb. Novelou SZ od ledna 2013 byl vypuštěn předpis, který nahrazoval územní souhlas ohlašovaných staveb územně plánovací informací. Ohlášení stavby dále definují § 105 - 107§ SZ. Ohlášení se podává písemně příslušnému stavebnímu úřadu na předepsaném formuláři. K ohlášení se připojuje projektová dokumentace tvořící situační náčrt podle katastrální mapy s vyznačením umístění stavby, jejich odstupů od hranic pozemků a jednoduché stavební a montáţní výkresy. U ohlášení staveb nových budov se připojuje projektová dokumentace37 v obsahu, rozsahu a členění podle vyhlášky č.499/2006 Sb., o projektové dokumentaci staveb. 37
§ 105 odst. 2 SZ
44
Projektová dokumentace se přikládá ve dvojím vyhotovení, případně ve trojím vyhotovení pokud se stavba nachází na území obce bez stavebního úřadu. Pokud vlastník stavby není zároveň stavebníkem, připojuje se ještě jedno další vyhotovení. K ohlášení je nutné připojit závazná stanoviska dotčených orgánů38. Doklady, jimiţ se prokazují vlastnická práva, se přikládají jenom tehdy, pokud si je stavební úřad nemůţe ověřit v katastru nemovitostí.39 Od doby převzetí ohlášení stavebním úřadem začínají běţet lhůty pro jeho vyřízení. Do 15 dnů můţe stavební úřad ohlášení odloţit, pokud nemá předepsané náleţitosti anebo projekt nebyl zpracován oprávněnou osobou. Do 30ti dnů můţe stavební úřad provedení ohlášené stavby zakázat, pokud je navrţená stavba v rozporu s územně plánovací informací, územním rozhodnutím, regulačním plánem, územním souhlasem, je v rozporu s obecnými poţadavky na výstavbu nebo závazným stanoviskem dotčeného orgánu nebo je-li umisťována v nezastavěném území40. Pokud je v ohlášení vše v pořádku, tak do 40 dnů od podání ohlášení stavební úřad vystaví souhlas s provedením ohlášené stavby a pošle jej spolu s jedním ověřením vyhotovením projektu. Po novelizaci od roku 2013 ovšem vypadlo povolení ohlášení ze zákona na základě uplynutí 40-ti denní lhůty. Ve starém znění po uplynutí této lhůty a nečinnosti stavebního úřadu mohl stavebník začít stavět. Se stavbou je nutné začít do 1 roku ode dne doručení souhlasu stavebníkovi
5. 2 Stavební povolení Stavební úřad zahájí stavební řízení na základě předloţené ţádosti o stavební povolení. Ţádost se předkládá na předepsaném formuláři. Přílohu ţádosti tvoří tytéţ náleţitosti jako u ohlášení, pouze s několika rozdíly. Projektová dokumentace musí být vţdy zpracována autorizovaným projektantem v rozsahu a členění podle vyhlášky o dokumentaci staveb. Dále je třeba doloţit plán kontrolních prohlídek stavby, případně plán kontroly spolehlivosti konstrukcí. Doklady o vlastnických právech se předkládají pouze tehdy, kdyţ tyto skutečnosti nelze ověřit v katastru nemovitostí. Můţe to být například smlouva vlastníka se stavebníkem o právu provést stavbu. Jestliţe je stavebníkem společenství vlastníků, přikládá se smlouva o výstavbě. 38
Např. památkáři, životní prostředí, odbry dopravy, vodohospodáři, atd.
39
§ 105 odst. 1 písm. a) StavZ
40
§106 odst. 1 StavZ
45
Pokud někdo omylem poţádá o stavební povolení na stavbu, pro kterou je třeba ohlášení, stavební úřad tuto ţádost nezamítne, ale posuzuje ji jako ohlášení, coţ stavebníkovi sdělí. Pokud by někdo ţádal o stavební povolení na stavbu, na kterou není třeba ani ohlášení, stavební úřad ţádost odloţí a sdělí stavebníkovi, ţe můţe stavbu provést. Ve stavebním řízení stavební úřad přezkoumá zejména skutečnost, zda dokumentace splňuje podmínky územního rozhodnutí, poţadavky týkající se veřejných zájmů, především ochrany ţivotního prostředí. Ochrany zdraví a ţivota, a obecné technické poţadavky na výstavbu. Dále zjišťuje, zda je zajištěna komplexnost a plynulost výstavby n včasně vybudování technického, občanského nebo jiného vybavení potřebného k řádnému uţíváni. Pokud ţádost neobsahuje poţadované náleţitosti, stavební úřad řízení přeruší a vyzve stavebníka k doplnění podkladů. Pokud není projekt vypracován autorizovaným projektantem, stavební úřad řízení rovnou zastaví. Po zahájení stavebního řízeni stavební úřad obvykle nařídí ústní jednání spojené s návštěvou místa stavby. Termín ústního jednáni musí oznámit všem účastníkům a dotčeným orgánům minimálně 10 dní předem. Pokud od ústního jednání upustí, musí stanovit dobu nejméně 10 dnů, ve které mohou dotčené orgány uplatnit závazná stanoviska a účastníci své námitky. V jednoduchých případech, zejména lze-li rozhodnout na základě dokladů předloţených stavebníkem, vydá stavební úřad povolení bezodkladně nejdéle však do 60 dnů ode dne zahájení stavebního řízení. Ve zvlášť sloţitých případech stavební úřad rozhodne nejdéle do 90 dnů. Ve stavebním povolení stanoví stavební úřad veškeré podmínky pro provedení stavby, včetně podmínek pro realizaci i následného povolení jejího uţívání. Po nabytí právní moci stavebního povolení zašle úřad stavebníkovi jedno vyhotovení ověřené projektové dokumentace spolu s identifikačním štítkem ‚,Stavba povolena―. Stavební povolení platí dva roky od nabytí právní moci. Platnost povolení však trvá, pokud byla stavba v této lhůtě zahájena. Jinak je téţ moţné lhůtu na ţádost prodlouţit, ale je tak třeba učinit ještě v době platnosti povolení.
46
5. 2. 1 Stavební řízení Stavební řízení je úřední proces, jehoţ výsledkem je vydání stavebního povolení. Ţádost o stavební povolení se podává na příslušný stavební úřad. Ve stavebním povolení stanoví stavební úřad závazné podmínky pro provedení a uţívání a rozhodne o námitkách účastníků řízeni. Stavební řízeni je neveřejné. Týká se tedy pouze účastníků stavebního řízení, dotčených orgánů a stavebního úřadu. Účastníky stavebního řízení jsou pouze: - stavebník -
vlastník stavby, na níţ má být provedena změna, není-li stavebníkem
- vlastník pozemku, na kterém má být stavba prováděna, včetně nositelů věcných břemen - vlastnici sousedních pozemků, staveb na nich umístěných a nositelé věcných břemen, mohou-li být jejich práva navrhovanou stavbou dotčena - osoby, o kterých tak stanoví zvláštní předpis, pokud mohou být stavebním povolením dotčeny veřejné zájmy chráněné podle zvláštních právních předpisů a o těchto věcech nebylo rozhodnuto v územním řízení Účastníky stavebního řízení nejsou nájemci bytů, nebytových prostor nebo pozemků. Stavební úřad zahájí stavební řízení na základě předloţené ţádosti o stavební povolení. Ţádost se předkládá na předepsaném formuláři. Přílohu ţádosti tvoří tytéţ náleţitosti jako u ohlášení, avšak s několika rozdíly41. Projektová dokumentace musí být vţdy v rozsahu a členění dle vyhlášky o dokumentaci staveb. Závazná stanoviska dotčených orgánů se předkládají, pouze kdyţ byla obstarána předem. Dále je třeba přiloţit plán kontrolních prohlídek stavby. Ve stavebním řízení stavební úřad přezkoumá zejména, zda dokumentace splňuje podmínky územního rozhodnutí, poţadavky týkající se veřejných zájmů, především ochrany ţivotního prostředí, ochrany zdraví a ţivota a odpovídá obecným technickým poţadavkům na
41
§110 odst. 1 StavZ Obsah žádosti o stavební povolení
47
výstavbu. Dále zjišťuje, zda je zajištěna komplexnost a plynulost výstavby a včasné vybudování technického, občanského nebo jiného vybavení potřebného k řádnému uţívání.42 Po zahájení stavebního řízení obvykle nařídí stavební úřad ústní jednání spojené s návštěvou místa stavby. Termín ústního jednání musí oznámit všem účastníkům a dotčeným orgánům minimálně 10 dní předem. Pokud od ústního jednání upustí, musí stanovit dobu nejméně 10 dnů, ve které mohou dotčené orgány uplatnit závazná stanoviska a účastníci své námitky.43 Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví veškeré podmínky pro provedení stavby44, včetně podmínek pro realizaci i následné povolení jejího uţívání. Po nabytí právní moci stavebního povolení zašle úřad stavebníkovi jedno vyhotovení ověřené projektové dokumentace spolu s identifikačním Štítkem „Stavba povolena―. Stavební povolení platí 2 roky od nabytí právní moci. Platnost povolení však trvá, pokud byla stavba v této lhůtě zahájena. Jinak je moţno téţ lhůtu na ţádost prodlouţit.
5. 2. 2 Certifikát autorizovaného inspektora Stavební povolení je moţné nahradit smlouvou s autorizovaným inspektorem o kontrole projektové dokumentace stavby, pokud nejde o stavbu, která je pro posouzení autorizovaným inspektorem nezpůsobilá. Podmínkou pro zkrácené řízení je, ţe stavebník uzavře smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace s autorizovaným inspektorem. Autorizovaný inspektor je fyzická osoba - podnikatel, jmenovaná ministerstvem pro místní rozvoj, která v podstatě přebírá část práce stavebního úřadu. Svoji činnost ovšem vykonává za úplatu. Autorizovaný inspektor vystavením certifikátu osvědčuje, ţe posoudil projektovou dokumentaci, zajistí závazná stanoviska dotčených orgánů, souhlasy účastníků řízení a oznámení stavebnímu úřadu. Stavební úřad oznámení vyvěsí po dobu 30 dnů na úřední desce, aby bylo moţné uplatnit námitky. Jestliţe v této lhůtě nebudou ţádné námitky ani výhrady podány, můţe stavebník stavbu provést.
42
§111 Přezkum žádosti o stavební povolení
43
§112 odst. 1 StavZ Zahájení stavebního řízení
44
Z Judikatury: Státní sbírka NSS č. 11/2011, rozhodnutíč.2419: Stavební řízení: Regulativy určující náležitosti dokumentace stavby
48
Stavební povolení je moţno vydat i ve zkráceném stavebním řízení. Ustanovení o certifikátu autorizovaného inspektora jsou platná od novely stavebního zákona od 1.1. 2007. Podmínkou pro zkrácené řízení je, ţe stavebník uzavře smlouvu o provedení kontroly projektové dokumentace s autorizovaným inspektorem.45 Autorizovaný inspektor je fyzická osoba – podnikatel, která je jmenovaná ministerstvem pro místní rozvoj a v podstatě přebírá část práce stavebního úřadu. Svoji činnost ovšem vykonává za úplatu. Autorizovaný inspektor pro stavebníka ověří a certifikuje projektovou dokumentaci, zajistí závazná stanoviska dotčených orgánů a souhlasy účastníků řízení. Stavebník pak můţe stavbu pouze oznámit stavebnímu úřadu. Novelou StavZ 1. ledna 2013 byla zpřísněna úprava zkrácení stavebního řízení provedením stavby na základě certifikátu autorizovaného inspektora. Ve znění zákona před novelou 2013 autorizovaný inspektor nejprve posoudil projektovou dokumentaci a ohlásil stavbu na stavební úřad. K ohlášení stavebnímu úřadu inspektor připojil tuto projektovou dokumentaci a svůj certifikát aniţ by došlo k vypořádání případných námitek účastníků stavebního řízení a dotčených orgánů. Certifikát byl také vydáván bez pravomocného územního rozhodnutí. Dlouhou dobu také nebylo jasné, jakým opravným prostředkem by bylo moţné vydaný napadnout a jaký orgán veřejné správy by měl o opravném prostředku rozhodnout. Situaci vyřešilo aţ rozhodnutí Nejvyššího správního soudu46. Do tohoto rozhodnutí nebylo moţné certifikát přezkoumat ve správním soudnictví ani správním řádem. Rozsudkem Nejvyššího správního určil certifikát autorizovaného inspektora jako výsledek činnosti správního řízení a doplnil tak jeho přezkoumatelnost. Novelou StavZ byl zaveden nový postup po obdrţení certifikátu stavebním úřadem. Ustanovení § 117 StavZ ukládá stavebnímu úřadu, ţe je povinen ―bezodkladně vyvěsit oznámení o stavebním záměru po dobu nejméně 30 dnů a osobám, které by jinak byly účastníky stavebního řízení umoţnit nahlíţení do podkladů připojených k oznámení stavebního záměru včetně certifikátu. Ve lhůtě 30 dnů ode dne vyvěšení oznámení stavebního záměru mohou tyto osoby podat proti oznámenému stavebnímu záměru námitky pouze z důvodu, ţe neodpovídá podkladům, na základě kterých udělily svůj souhlas, nebo z důvodu,
45
§117 odst. 1 StavZ
46
Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 4.8.2010, č.j. 9 As 63/2010 - 111 [online] [cit. 25.3.2013] Dostupné z: http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2010/0063_9As__1000_86ef7fe7_99d6_4e19_ ad59_ec5bc4df5b1e_prevedeno.pdf
49
ţe jejich souhlas nebyl opatřen; k jiným námitkám se nepřihlíţí. Ve stejné lhůtě můţe proti oznámení stavebního záměru uplatnit své výhrady i stavební úřad nebo dotčený orgán. Stavebník má právo stavět tedy jen v případě, ţe nikdo nepodal proti jeho stavebnímu záměru námitky nebo pokud byli námitky zamítnuty. Z výše uvedeného je moţné dovodit, ţe důsledkem novelizace institutu certifikátu autorizovaného inspektora jako zkráceného stavebního řízení, zavedení lhůt pro oznámení záměru a pro přezkum námitek se zkrácené řízení prodluţuje na dobu srovnatelnou se standardním stavebním řízením. Pozitivem novelizace je větší právní jistota pro osoby a orgány dotčené postupem autorizovaného inspektora.
5. 2. 3 Veřejnoprávní smlouva47 Místo stavebního povolení můţe stavebník se stavebním úřadem uzavřít veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby, která stavební povolení nahradí. Spolu s návrhem musí stavebník předloţit souhlasy všech osob, které by jinak byly účastníky řízení. Pokud návrh smlouvy obsahuje předepsané náleţitosti, stavební úřad ji do 30 dnů ode dne předloţení buď přijme, nebo odmítne. Pokud ji stavební úřad přijme, vyznačí na ní její účinnost a jedno vyhotovení zašle společně s ověřenou projektovou dokumentací a štítkem „Stavba povolena stavebníkovi. Účinky veřejnoprávní smlouvy zanikají po uplynutí dvou let ode dne její účinnosti, pokud nebyla v této době stavba zahájena. Místo stavebního povolení můţe se souhlasem dotčených orgánů stavební úřad uzavřít se stavebníkem veřejnoprávní smlouvu o provedení stavby nebo terénních úprav, která nahradí stavební povolení. Jde o obdobný institut jako veřejnoprávní smlouva nahrazující územní řízení a také dobu zkracující stavební řízení.
5. 3 Spojené povolovací procesy Při realizaci kaţdé stavby musí dojít nejprve k územnímu řízení a povolení umístění stavby a poté ke stavebnímu řízení a povolení provedení stavby. Jednotlivé druhy těchto postupů jsou rozebrány výše. Nicméně stavební zákon umoţňuje oba postupy sloučit do jediného řízení. Toto společné řízení má také více moţností: - Společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného záměru 47
90 §116
stavebního zákona
50
- Společné územní a stavební řízení - Veřejnoprávní smlouva nahrazující územní i stavební řízení
5.3.1 Společný územní souhlas a souhlas s provedením ohlášeného záměru Je upraven v §96a stavebního zákona a je zaveden velkou novelou od 1.1.2013. Touto novinkou je spojen územní souhlas s ohlášením stavebního záměru. Výsledkem je, ţe pokud ţadatel podá obě ţádosti současně, musí stavební úřad společný souhlas. Oproti zákonu platného do konce roku 2012 se mnoho nezměnilo. Pro stavby podléhající ohlášení bylo moţné vydat územně plánovací informaci, jako předběţnou otázku o posouzení ohlášení.
5. 3. 2 Společné územní a stavební řízení Společné územní a stavební řízení je upraveno § 94a. Jde o nové ustanovení, které upřesňuje moţnost společného územního a stavebního řízení. Tato moţnost byla i před novelou StavZ, ale byla pro stavebníky zbytečnou administrativní zátěţí. Před novelou bylo nutné poţádat o územní rozhodnutí, současně podat ţádost o stavební povolení a podat samostatnou ţádost o spojení územního a stavebního řízení. Nová úprava také definuje rozsah předkládané dokumentace v případě společného územního a stavebního řízení. Tato moţnost územního rozhodnutí a stavebního povolení je pro většinu běţných staveb, zejména z časových důvodů výhodná.
5. 3. 3 Veřejnoprávní smlouva nahrazující územní i stavební řízení Je taktéţ nové ustanovení stavebního zákona platné od ledna 2013 u pravené v §78 odst. 5. Je moţné uzavřít jednu veřejnoprávní smlouvu nahrazující územní i stavební řízení. Územní i stavební řízení jsou si velmi podobné, a pokud je moţné obě rozhodnutí nahradit veřejnoprávní smlouvou, je jednoduché tyto procesy sloučit. Na rozdíl od předchozích dvou spojených řízení není toto společné řízení automaticky nárokovatelné. 51
6 Stavba a její průběh Po absolvování všech přípravných prací, projektování, vyřizování a jednáni na úřadech, výběru stavební firmy, nastává konečně dlouho očekávaná fáze výstavby - vlastní realizace. Jiţ v ţádosti o stavební povolení se musíme rozhodnout, jakým způsobem budeme stavbu realizovat. V zásadě lze stavbu provádět svépomocí, nebo dodavatelsky. Svépomocí lze podle stavebního zákona provádět pouze stavby na ohlášení a stavby nevyţadující ohlášení. Při všech stavbách prováděných svépomocí musí stavebník zajistit stavební dozor. Pokud se však jedná o stavbu pro bydlení (tzn. rodinný domek) nebo jde o změnu stavby, která je kulturní památkou, je nutné zajistit odborné vedení stavby stavbyvedoucím. Ostatní druhy staveb, tedy stavby vyţadující stavební povolení, lze provádět pouze dodavatelským způsobem - to znamená, ţe je můţe provádět jedině stavební podnikatel, tj. firma s ţivnostenským oprávněním na stavební práce. Prakticky to znamená, ţe musíme uzavřít smlouvu o dílo se stavební firmou nebo firmami. Povaţuji za nejvhodnější uzavřít smlouvu s jedním, tzv. generálním dodavatelem, který si pak sám zajistí a zkoordinuje veškeré potřebné práce a subdodávky a s nímţ pak řešíme veškeré případné reklamace. Stavbyvedoucí48 je osoba, která provádění stavby přímo řídí. Je drţitelem autorizace podle zákona Č. 360/1992 Sb., o výkonu povolání autorizovaných architektů a o výkonu autorizovaných inţenýrů a techniků Činných ve výstavbě. Jednoduše řečeno — má kulaté razítko se státním znakem od komory architektů nebo stavebních inţenýrů. Můţe jít o autorizovaného architekta, inţenýra nebo technika činného ve výstavbě. Stavbyvedoucí musí být jmenován i na kaţdé stavbě, kterou provádí stavební firma. Stavbyvedoucí koordinuje stavební práce, zajišťuje dodrţování bezpečnostních předpisů, řídí provoz na staveništi a dbá na to, aby byla stavba prováděna podle schváleného projektu, norem a technických předpisů. Je také povinen zajistit vytyčení inţenýrských sítí v blízkosti stavby. Stavbyvedoucí má mimo jiné i trestněprávní zodpovědnost. Aby výsledek dopadl k naší spokojenosti a abychom se nedočkali nepříjemných překvapení, je třeba průběh stavby kontrolovat. Rozeznáváme několik typů dozorů: stavební,
48
SMOLA, Josef. Stavba rodinného domu krok za krokem. 1. vyd. Praha: Grada, 2007, s. 86 ISBN 978-80-247-2148-4.
52
autorský, technický a státní. Ačkoliv se můţe zdát, ţe se jedná o stejné činnosti s různým pojmenováním, není to pravda.
6. 1 Autorský dozor S architektem nebo projektantem můţete sepsat smlouvu na provádění autorského dozoru, coţ vám pomůţe řešit nečekané problémy v průběhu stavby domu nebo na místě dořešit technické a architektonické detaily.
6. 2 Stavební dozor Často opomíjenou odborností na stavbě rodinných domů je stavební dozor49. Přitom vám můţe ušetřit nejen peníze, ale i starosti a problémy v budoucnu. Stavební dozor dohlíţí, zda jsou všechny práce prováděny podle uzavřené smlouvy s dodavatelem, podle projektu i podle technologických předpisů (fakticky zastupuje investora). U malých staveb, jako jsou rodinné domy, je někdy výhodnější autorský a stavební dozor sloučit. Kaţdý projektant, se kterým se má podepsat smlouva na projekt domu, musí mít oprávnění k projektové činnosti a bude muset výkresovou dokumentaci předkládanou stavebnímu úřadu „orazítkovat―.
6. 3 Smlouva o výstavbě Na realizací stavby se uzavírá smlouva o dílo. Návrhy smluv předloţené jednotlivými stavebními firmami je nutné si velmi podrobně projít. Kaţdá smlouva by měla obsahovat všechny podstatné náleţitosti. V záhlaví smlouvy je třeba přesně identifikovat smluvní strany - tedy objednatele a zhotovitele. Fyzická osoba se identifikuje jménem, příjmením, adresou trvalého pobytu a datem narození, případně rodným číslem. U fyzické osoby - podnikatele a právnické osoby se uvede přesný název (obchodní jméno, název společnosti jméno s dodatkem podle
49
SMOLA, Josef. Stavba rodinného domu krok za krokem. 1. vyd. Praha: Grada, 2007, s. 69 ISBN 978-80-247-2148-4.
53
ţivnostenského listu apod.), sídlo a identifikační číslo, daňové Číslo (ti plátce DPH), bankovní spojení a hlavně osoby oprávněné jednat za smluvní stranu. Všechny údaje raději ověříme podle aktuálních dokladů (výpisu z obchodního rejstříku, ţivnostenského listu a občanského průkazu. Velmi důleţité je přesné specifikování předmětu a rozsahu díla - přesnou identifikací místa, druhu a rozsahu stavby se předejde pozdějším nedorozuměním. Pro určení místa stavby se pouţijí údaje z výpisu z katastru nemovitostí. Rozsah stavby je specifikován v podrobném poloţkovém rozpočtu.50 Smlouva by měla obsahovat ustanovení, ţe stavba bude realizována podle projektové dokumentace k jejímu provedení. Důleţité je stanovit termíny předání a převzetí staveniště, termín dokončení a předání hotového díla. Nedílnou součástí smlouvy by měl být harmonogram postupu prací, aby bylo v průběhu provádění stavby moţné kontrolovat, zda se práce nezpoţďují. Rovněţ by měl být stanoven postup v případě nutnosti přerušení prací z důvodů nepříznivého počasí.51 Kaţdá
smlouva
o
dílo
musí
obsahovat
cenu
nebo alespoň definovat způsob, jakým bude cena určena. Stanovení ceny vychází z podrobného poloţkového rozpočtu. Pokud se smluvní strany dohodnou a výslovně to v textu uvedou, je sice moţné smlouvu uzavřít i bez dohody o ceně, ale v případě smluv o realizaci stavby se tento způsob nepouţívá. Smlouva by měla obsahovat rovněţ postup při řešení změn a víceprací. Je třeba dát pozor na daň z přidané hodnoty - u staveb pro bydlení se pouţívá sníţená sazba. Velmi podstatné je ve smlouvě o dílo dohodnout, jakým způsobem budou práce probíhat. Jde v podstatě o vymezení práv a povinností obou smluvních stran a stanovení odpovědností, záruk a vlastnictví. Z praktických záleţitostí bych rád upozornil zejména na způsob úhrad za energie (vodu, elektřinu atd.), odpovědnost za hlídání stavby a uskladněný materiál, úklid příjezdových komunikací, stanovení reţimu kontrolních dnů, práva a povinnosti osob vykonávajících autorský a technický dozor, povinnost vedení stavebního deníku, odpovědnost za případné škody a stanovení okamţiku přechodu vlastnictví.
50
http://www.ocenovanistaveb.com/rozpocty.html
51
KNECHT, Michal. Stavební právo v praxi: praktická příručka s vybranými vzory, literaturou a judikaturou včetně souvisejících předpisů. 2., aktualiz. a dopl. vyd. Vyškov: TSM, 2013, s. 86 ISBN 978-80-260-4599-1.
54
Záruka na stavební práce by měla být minimálně 36 měsíců, ale slušné stavební firmy dnes běţně poskytují záruku na pět let52. Skryté vady je moţné podle občanského zákoníku reklamovat pět let po převzetí stavby. Ve smlouvě je třeba sjednat také způsob jak postupovat, pokud spolupráce přestane fungovat. Nejčastěji se vyskytují případy, kdy zhotovitel nepředá dílo v termínu, dílo vykazuje vady a objednatel neplatí včas faktury. Kvůli těmto dosti častým nešvarům doporučuji do smlouvy zanést dohodu o zádrţném ve výši zhruba 10 % z celkové ceny díla do odstranění všech vad a nedodělků, určitou smluvní pokutu za nedodrţení termínu dokončení stavby a penále ve výši asi 0,5% za kaţdý den prodlení z včas nezaplacené částky. Ještě před podpisem necháme smlouvu pro jistotu zkontrolovat právníkem. Její kvalita se totiţ ukáţe právě v okamţiku, kdy se na ni jedna ze stran začne odkazovat.
6. 4 Průběh stavby Průběh stavebních prací lze rozdělit do několika postupných souvislých celků. Hrubá stavba jde celkem rychle. Základy, zdi a střecha vyrostou obvykle do dvou měsíců od zahájení stavby. Delší dobu trvá provedení instalací a zejména pak dokončovací práce. V závěru prací se na stavbě pohybuje velké mnoţství řemeslníků, kteří si při nedokonalé koordinaci vzájemně překáţejí. V této fázi je třeba společně s technickým dozorem dělníky důsledně kontrolovat, aby výsledek díla odpovídal projektu v poţadované kvalitě. Pokud je stavba prováděna na základě stavebního povolení, trvá více neţ třicet dní, přičemţ více neţ jeden den na ní bude zároveň pracovat více neţ dvacet pracovníků, nebo celkový plánovaný objem prací a činností během realizace díla přesáhne pět set pracovních dnů v přepočtu na jednu fyzickou osobu, je podle zákona Č. 309/2006 Sb. a vládního nařízení Č. 59l/200 Sb. nutné mít na stavbě koordinátora BOZP. Závěrem je třeba poukázat na to, ţe pro stavbu mohou být navrţeny a pouţity jen takové výrobky a konstrukce, jejichţ vlastnosti z hlediska způsobilosti stavby pro navrţený účel zaručují, ţe stavba při správném provedení a běţné údrţbě po dobu předpokládané existence splňuje poţadavky na mechanickou pevnost a stabilitu, poţární bezpečnost, hygienu, ochranu zdraví a ţivotního prostředí, bezpečnost při uţívání (včetně uţívání osobami
52
http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=OC_037.HTM
55
s omezenou schopností pohybu a orientace), ochranu proti hluku a úsporu energie a ochranu tepla. Konkrétně to řeší zákon Č. 22/1997 Sb., o technických poţadavcích na výrobky, a navazující nařízení vlády Č. 163/2002 Sb. kterým se stanoví technické poţadavky na vybrané stavební výrobky. Tyto předpisy určují, ţe na kaţdý takovýto výrobek je výrobce povinen vydat písemné prohlášení o shodě výrobku s technickými předpisy. Tyto dokumenty nám musí dodavatel po zabudování výrobků do stavby předat, neboť je budeme muset předloţit při kontrolních prohlídkách.
6. 5 Změna stavby před dokončením Stavbu je stavebník povinen provádět v souladu s vydaným povolením. Pokud ještě před zahájením stavby nebo v průběhu jejího provádění hodlá provést změny drobného charakteru, můţe poţádat o jejich schválení pracovníka stavebního úřadu při provádění kontrolní prohlídky, který tak učiní zápisem do stavebního deníku a následným zaznamenáním do spisu a případným vyznačením do ověřené projektové dokumentace. Pokud se jedná o změnu většího rozsahu, která se dotýká i práv dalších účastníků řízení, je nutné podat Ţádost o změnu stavby před dokončením. Tato ţádost se pak projednává v obdobném reţimu jako stavební povolení nebo ohlášení.
56
7 Přechod k uţívání rodinného domu Hotovou stavbu nebo její část schopnou samostatného uţívání je moţné začít uţívat na základě oznámení stavebnímu úřadu po udělení souhlasu s uţíváním stavby nebo kolaudačního souhlasu. To se týká všech staveb, které byly postaveny na základě stavebního povolení, a také některých ohlašovaných staveb (zjednodušeně všech novostaveb a změn v uţívání).
7.1 Kolaudace a kolaudační řízení Kolaudační souhlas je nutný v případě staveb, jejichţ vlastnosti budoucí uţivatelé nemohou ovlivnit. Kolaudační souhlas vydá stavební úřad na základě ţádosti, ve které stavebník uvede identifikační údaje stavby a předpokládaný termín jejího dokončení. Stavební úřad stanoví do 15 dnů od doručení ţádosti termín provedení závěrečné prohlídky stavby, který musí nastat ve lhůtě do 60 dnů ode dne podání ţádosti. Při této prohlídce stavebník předloţí potřebná závazná stanoviska dotčených organu k uţívaní stavby, poţadované protokoly o zkouškách, geometrický plán pro evidenci do katastru nemovitostí a další vyţádané doklady. Pokud je vše v pořádku, vydá stavební úřad do 15 dnů od provedení závěrečné prohlídky stavby kolaudační souhlas. Návrh na vydání kolaudačního rozhodnutí obsahuje: -
jméno a adresu navrhovatele (stavebníka rodinného domu)
-
označení a místo stavby
-
datum a číslo jednací stavebního povoleni, popřípadě povolení změny před jejím dokončením
-
předpokládaný termín dokončení stavby (v případě, ţe návrh podáváte ještě v průběhu dokončovacích prací na svém rodinném domě)
-
termín úplného vyklizeni staveniště a dokončení úprav okolí stavby (úpravy zahrady)
K návrhu na vydání kolaudačního rozhodnuti se podle potřeby doplní: -
popis a zdůvodnění provedených odchylek od územního rozhodnutí a stavebního povolení 57
-
geometrický plán zaměření stavby podle předpisů o katastru nemovitostí (zhotoví jej úředně oprávněný zeměměřičský inţenýr)53
U jednoduchých staveb (rodinný dům do 300 m2 zastavěné plochy) mohou být náleţitosti návrhu na kolaudační rozhodnuti včetně jeho příloh přiměřeně zjednodušeny (určí stavební úřad). Stavební úřad sepíše o ústním jednání protokol, ve kterém uvede vedle označení stavby i údaje, zda byly dodrţeny podmínky územního rozhodnutí, porovnáni skutečného provedení dokončené stavby s ověřenou projektovou dokumentaci, soupis zjištěných odchylek, nedostatků, nedodělků, apod. Dále zjištěné závady ohroţující veřejné zájmy nebo jinak bránící bezpečnému a řádnému uţívání rodinného domu, stanoviska dotčených orgánů státní správy a námitky účastníků řízení. V případě zjištěných závad bránících řádnému uţívání jsou v protokolu stanoveny termíny jejich odstranění. Pokud je vše v pořádku, nebo po odstranění závad, obdrţíte kolaudační rozhodnutí.
7. 2 Oznámení záměru o uţíváním dokončené stavby Dokončenou stavbu, která vyţadovala pouze ohlášení stavebnímu úřadu lze stavbu začít uţívat po oznámení o zahájení uţívání stavebnímu úřadu. Povinností stavebníka je nejméně 30 dnů předem oznámit záměr započetí s uţíváním stavby stavebnímu úřadu. Spolu s oznámení zašle stavebník v případě nové stavby geometrické zaměření a další vyţadované doklady. Náleţitosti oznámení stanovuje prováděcí předpis.54 Pokud stavební úřad v průběhu 30 dnů stavbu nezakáţe, vzniká stavebníkovi 31. dnem po podání oznámení právo začít stavbu uţívat. Novela z ledna 2013 doplňuje další moţnost v případě, ţe stavební úřad nařídí kontrolní prohlídku stavby. V tomto případě je moţno stavbu začít pouţívat následující den po úspěšné kontrole stavby. Sloţitější situace je u dokončení stavby podléhajícímu vydání stavebního povolení. Hotovou stavbu nebo její část schopnou samostatného uţívání je moţno začít uţívat pouze po udělení souhlasu s uţíváním stavby nebo kolaudačního souhlasu. To se týká všech staveb,
53
Zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví
54
Příloha č. 4 vyhlášky č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu.
58
které byly i postaveny na základě stavebního povole1ní, a také některých ohlašovaných staveb (zjednodušeně všech novostaveb a změn v uţívání). Kolaudační souhlas55 je nutný v případě staveb, jejichţ vlastnosti budoucí uţivatelé nemohou ovlivnit např. bytové domy, obchody, nemocnice, školy, továrny, kulturní, dopravní a sportovní stavby apod. Kolaudační souhlas vydá stavební úřad na základě ţádosti, ve které uvede identifikační údaje stavby a předpokládaný termín dokončení. Stavební úřad do 15 dnů od doručení ţádosti stanoví termín provalení závěrečné prohlídky stavby. Při této prohlídce stavebník předloţí56 potřebná závazná stanoviska dotčených orgánů k uţívání stavby, poţadované protokoly o zkouškách, geometrický plán pro evidenci do katastru nemovitostí a další vyžádané doklady. Pokud je vše v pořádku, tak do 15 dnů od provedení závěrečné prohlídky stavby vydá stavební úřad kolaudační souhlas. Oznámení o uţívání stavby je třeba podat stavebnímu úřadu nejméně 30 dnů předem. Úředníci mohou přijít na závěrečnou prohlídku stavby a při zjištění nějakých nedostatků uţívání zakázat. Pokud do 30 dnů od podání oznámení stavební úřad rozhodnutím uţívání stavby nezakáţe, lze ji začít uţívat. Novelou zákona k 1.1.2013 dochází ustanovením § 119 odst. 3 k upřesnění pouţití českých technických norem. „Dojde-li během provádění stavby ke změně českých technických norem nebo jiných technických předpisů, podle nichž byla zpracována dokumentace nebo projektová dokumentace, posuzuje se taková stavba podle technických norem nebo jiných technických předpisů, které platily v době, kdy byla dokumentace nebo projektová dokumentace zpracována.“
7. 3 Předčasné uţívaní stavby Předčasné uţívaní stavby je upraveno ustanovením §123. Říká, ţe při splnění určitých podmínek je moţné aby stavební úřad vydal na ţádost stavebníka dočasné povolení k předčasnému uţívání stavby, pokud toto pouţívání nemá vliv na uţivatelnost stavby , neohrozí bezpečnost a zdraví osob, zvířat nebo ţivotní prostředí. Při splnění podmínek v §
55
§122 StavZ
56
§ 121 StavZ Dokumentace skutečného provedení stavby
59
123 odst. 1 StavZ vydá stavební úřad povolení k předčasnému uţívaní stavby, v opačném případě ţádost zamítne.
7. 4 Katastr nemovitostí a zápis nové budovy Katastr nemovitostí má zásadní význam z hlediska vlastnického práva k nemovitostem. Katastr nemovitostí je soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis, popis a jejich geometrické a polohové určení. Katastr je veřejný a kaţdý má právo do něj za přítomnosti pracovníka katastrálního úřadu nahlíţet a pořizovat si z něho pro svou potřebu opisy, výpisy nebo náčrty. Nemovitosti se v katastru evidují podle katastrálních území. Státní správu KN vykonávají zákonem zřízené katastrální úřady. Předmětem evidence katastru nemovitostí jsou mimo jiné budovy spojené se zemí pevným základem; a to jak budovy, kterým se přiděluje popisné nebo evidenční číslo57 Nová budova se do katastru nemovitosti zapisuje na základě „ohlášení vlastníka.―58 Přílohou k ohlášení nové nemovitosti je: -
geometrický plán pro vyznačení budovy, pokud budova není vyznačena v katastrální mapě,
-
doklad o přidělení čísla popisného nebo čísla evidenčního,
-
dokladem o vymezeném způsobu vyuţití budovy, údaj dle oznámení záměru o uţívaní stavby,
-
v případě ţe je budova postavěna na zemědělském pozemku, územní rozhodnutí věcně příslušného stavebního úřadu o umístění stavby, jehoţ závaznou součástí je souhlas orgánu ochrany zemědělského půdního fondu.
Podle § 5 odst. 3 písm. b.) KatZ provede katastrální úřad záznam údajů o právních vztazích do katastru do 30 dnů po doručení rozhodnutí státního orgánu nebo jiné listiny potvrzující nebo osvědčující právní vztahy.
57
§ 2 odst. 1 písm. b
58
Ve smyslu § 5 odst. 6 z.č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů je vlastníkem nově evidované stavby „vlastník pozemku, na kterém je stavba postavena,
60
8 Průkazy energetické náročnosti budovy Práva vlastníků staveb výrazně ovlivňuje zákon Č. 406/2000Sb., o hospodaření energií, který podle poslední novely výrazným způsobem rozšiřuje povinnost zpracování průkazů energetické náročnosti budovy (PENB) a opatřování budov energetickými štítky. Tento zákon je dle mého názoru velmi rozporuplný a nutí vlastníky nemovitostí vynakládat značné finanční prostředky na zpracování zbytečných výpočtů, jejichţ výsledků lze dosáhnout i podstatně méně nákladným způsobem. Zákon tak ve svém důsledku pouze vytváří výnosný byznys firmám zabývajícím se energetickým auditem. Lze jen doufat, ţe tento zákon bude novelami upraven. Povinnost zpracovat PENB se týká všech nových staveb, které jsou vytápěny, uměle větrány, chlazeny, je v nich připravována teplá uţitková voda či mají umělé osvětlení, tedy prakticky všech staveb. Povinnost splnit poţadavky energetické náročnosti se týká také větších změn stávajících budov, i těch, při kterých se mění více neţ 25 % celkové plochy obálky budovy.59 Průkaz není nutný pouze u: -
budov s plochou do 50 m2
-
budov, které jsou kulturní památkou nebo se nacházejí v památkově chráněném území a splnění energetických poţadavků by výrazně změnilo jejich vzhled nebo charakter. Tato skutečnost musí být doloţena závazným stanoviskem orgánu památkové péče
-
budov pro náboţenské účely
-
staveb pro rodinnou rekreaci
-
průmyslových a výrobních provozů, dílenských provozoven a zemědělských budov se spotřebou energie do 700 GJ za rok
-
větších změn dokončené budovy v případě, ţe stavebník, vlastník budovy nebo společenství vlastníků jednotek prokáţe energetickým auditem, ţe to není technicky nebo ekonomický vhodné s ohledem na ţivotnost budovy a její provozní účely
59
http://www.tzb-info.cz/nejhledanejsi/penb
61
Energetické průkazy si budou muset zpracovat postupně i všichni vlastníci stávajících budov i bytů a předkládat je při jejich prodeji či pronájmu. Kromě rodinných domů a staveb pro rodinnou rekreaci musí vlastníci budov vybavit topení měřiči tepla a regulačními zařízeními.
62
Závěr Zhodnocení platné právní úpravy a změny v soukromém právu K 31. 12. 2013 pozbyl platnosti starý občanský zákoník (zákon č. 40/1994 Sb, ve znění pozdějších předpisů a byl nahrazen novým občanským zákoníkem (zákon č. 89/2012 Sb.) a účinností stanovenou od 1. 1. 2014. Důleţitou změnou především pro podnikatele ve stavebnictví bylo to, ţe nový občanský zákoník zrušil jak předchozí občanský zákoník, tak i obchodní zákoník (zákon č. 513/1991 Sb., ve znění pozdějších předpisů60 Kromě NOZ jsou páteří rektifikace soukromého práva zákon č. 90/2012 Sb. o obchodních korporacích a zákon č.91//2012 Sb. o mezinárodním právu soukromém. Nová právní úprava zrušila více neţ 238 právních předpisů. Mimo občanský zákoník a obchodní zákoník jsou NOZ zrušeny zákony, které ovlivňovaly nebo upravovaly právní vztahy k nemovitostem, jako zákon č72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, zákon č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, zákon č. 38/2004Sb., o pojistné smlouvě a další. Je zřejmé, ţe tyto zásadní změny v NOZ nemohou existovat bez provázanosti na předchozí právní předpisy soukromého i veřejného práva. Spousta právních předpisů totiţ navazuje na předchozí občanský nebo obchodní zákoník a počítá s věcnými řešeními, které přinášejí. Noz přinesl i celou řadu nových institutů, se kterými předchozí právní řád vůbec nepočítal. Promítnutí nové právní úpravy je tedy do té staré nutné. NOZ přinesl téţ na některých místech terminologické změny. Zákonodárce si byl vědom skutečnosti, ţe není schopen provést terminologické změny ve všech navazujících právních předpisech, a tudíţ zvolil metodu, kdy pomocí přechodného ustanovení §3029 odst. 1 NOZ zakotvil, ţe dovolávají-li se právní předpisy ustanovení, která se tímto zákonem zrušily, vstupují na jejich místo ustanovení tohoto zákona. Důleţitou roli hrají za současné situace i doprovodné právní předpisy. Jde o tyto zákony61: -
Zákon č. 303/2013 Sb., kterým se mění některé zákony v souvislosti s přijetím rektifikace soukromého práva (změnový zákon)
60
Úpravu obchodních společností, jejich podnikání, práv a povinností nově upravuje zákon č. 90/2012 Sb., o obchodních společnostech a družstvech (zákon o obchodník korporacích), který nabyl účinnosti rovněž 1. 1. 2014 61
čerpáno z www.Justice.cz
63
Doprovodný zákon vzhledem k novému občanskému zákoníku novelizuje 71 zákonů (např. notářský řád), které obsahují technické úpravy, vyplývající z rektifikace soukromého práva. -
Zákon č. 304/2013 Sb., o veřejných rejstřících právnický a fyzických osob
Rejstříkový zákon, upravující zápis do rejstříku právnických osob soukromého práva. Do rejstříku budou zapisovat krajské soudy, nově budou moci přímo zapisovat také notáři na základě notářského zápisu. To dle mého názoru nejen zrychlí zapisování do rejstříku pro veřejnost, ale také uleví agendě soudů. Podle této normy budou zapisovány např. společenství vlastníků jednotek. Pro stavebníky a realizátory jsou podstatné změny týkajícího se ţivnostenského zákona, zákona o státní památkové péči či zákona o zadávání veřejných zakázek. Nový občanský zákoník spolu s dalšími předpisy významně změnil dosavadní svět soukromého práva. Jde o celkovou změnu k postavení práva, resp. jeho odmítnutí, které se projeví i ve smluvní volnosti stran při konkrétní činnosti. Dalo by se říct, ţe přijde doba, kdy člověk neprohraje soudní spor jen z důvodů nedostatku formy, ale ţe soudce půjde k jádru věci ( úmyslu stran a jejich jednání) a v případě potřeby bude i tvůrcem práva a bude hledat spravedlivé řešení. Změny s dopadem na stavební činnost S ohledem na šíři nové právní úpravy, a to i co do obsáhlosti paragrafů (NOZ má §3081), jsou v NOZ i paragrafy dotýkající se podnikatelů ve stavebnictví a stavební činnosti. Jde např. o: -
Změny v oblasti závazkového práva
- změny v regulaci obchodních podmínek,
zavedení zákazu zneuţití silnějšího postavení vůči slabší straně v hospodářském styku, právo sjednat delší nebo kratší promlčecí lhůtu -
Změny u vybraných smluvních typů – zejména u smlouvy o dílo týkající se staveb (smlouva o zhotovení, opravě nebo úpravě stavby), změny u příkazní smlouvy
-
Nové pojmy a instituty – výprosa, zápůjčka, pacht, obchodní závod a další.
-
Zvýšené nároky na prováděná odborných profesí
Vzhledem k tomu, ţe nový občanský zákoník obsahuje celou řadu právních institutů odlišných od dřívějšího občanského zákoníku, je třeba najít způsob, jakým budou stávající právní vztahy upraveny poté, co jiţ nynější občanský zákoník nebude platit. To je úkolem tzv.
64
přechodných ustanovení, která se nacházejí na samém konci nového občanského zákoníku, a to V 3028 — 3079. Nový občanský zákoník se v zásadě aplikuje aţ na práva a povinnosti vzniklé po nabytí jeho účinnosti (* 3028 odst. I NOZ). To se vztahuje zejména na právo závazkové, neboť smlouvy uzavřené podle nynějšího občanského nebo obchodního zákoníku se budou těmito předpisy řídit po celou dobu svého trvání. Smluvní strany si však mohou dohodnout, ţe od nabytí účinnosti nového občanského zákoníku se i na smlouvy uzavřené podle stávajícího občanského zákoníku pouţije nový občanský zákoník. Dohody tohoto druhu lze očekávat například mezi věřiteli a dluţníky ve vztahu k realizaci zástavního práva, které je podle nového
občanského
zákoníku
pro
věřitele
podstatně
jednodušší.
U smlouvy nájemní se právní vztahy řídí jiţ ode dne jeho účinnosti NOZ bez ohledu na to, ţe nájemní
smlouva
byla
uzavřena
před
účinností
nového
občanského
zákoníku.
Na všechny právní vztahy, tedy i na právní vztahy řídící se v budoucnu stávajícím občanským či obchodním zákoníkem, se současně jiţ ode dne účinnosti nového občanského zákoníku pouţívají základní principy, zakotvené v části první hlavě I. nového občanského zákoníku. Vzhledem k tomu, ţe je právní úprava docela nová a neexistují tedy ţádné nebo velmi málo zkušeností z praxe. Dostupné informace jsou spíše obecné a často hodně teoretické. Rok 2014 je přechodem na nové podmínky. V mé bakalářské práci bylo čerpáno jak z nového občanského a stavebního zákoníku, tak kniţních publikací vydaných k novému občanskému zákoníku, z důvodové zprávy k novému občanskému zákoníku, internetových portálů (web ministerstva spravedlnosti, portály vybraných právnických kanceláří). Záměrem práce bylo po stručném úvodu vymezit prameny právní úpravy a definovat základní pojmy, které jsou důleţité pro rozbor postupů při realizaci rodinného domu. Největší část práce je věnován právnímu rozboru realizace rodinného domu. Snaţil jsem se přehledně popsat hlavní fáze realizace domu. Od pořízení pozemku a umístění stavby na něm, po samotnou stavbu a následný přechod k uţívání nově vybudované nemovitosti. Snaţil jsem se práci doplnit praktickými příklady a judikaturou z dané oblasti.
65
Resumé The subject of this baccalaureate work is „Real estate law in the implementation of house―. The aims are defined in the introduction of the work, which are about to be achieved. The first section defines the sources of the Building Act and its amendments and mention the relationship of the Building Act and the Administrative Procedure. In the second part defines basic concepts such as building a house under construction law, civil law and the decree on general land use requirements. In the third and main part deals with the actual implementation of the house. The criterion is again look under the Building and Civil Law. Furthermore, the chapter is divided into two main sections. The first location is the site of a house and other building and construction management. At the end of the third chapter deals with the new institutional construction law and related permitting processes The last chapter is the transition to the use of a house The main legislative regulations of this work were: - Act No. 183/2006 Coll., The Planning and Building Code (the Building Act) - Act No. 344/1992 Coll., The real estate Czech Republic (Cadastral Act) -Law No. 40/1964 Coll., The Civil Code - Act No. 150/2002 Coll., The Administrative Procedure - Decree No. 501/2006 Coll., On general technical requirements for land use - Decree 268/2009 Coll., On technical requirements for buildings
66
Seznam pouţité literatury Právní předpisy -
Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon)
-
Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon)
-
Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných práv k nemovitostem
-
Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník
-
Zákona č. 150/2002 Sb., soudní řád správní zákon Č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči. -- -
-
Zákon č. 200/1994 Sb., o zeměměřictví
-
Vyhláška č. 501/2006 Sb., o obecných technických poţadavcích na vyuţití území
-
Vyhláška 268/2009 Sb., o technických poţadavcích na stavby
-
Vyhláška č. 26/2007 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem.
-
Příloha č. 4 vyhlášky č. 526/2006 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení stavebního zákona ve věcech stavebního řádu.
Literatura -
MAREK, K.., PRŮCHA, P. Nové stavební právo. Brno: Masarykova univerzita, 2007. 4 s. ISBN 978-80-210-4419 7.
-
KLIKOVÁ, A. a kol. Stavební právo. Praktická příručka. Praha: Linde, 2009, s. 46.
-
JURNÍKOVÁ, Jana; SKULOVÁ, Soňa; PRŮCHA, Petr et al. Správní právo : zvláštní část. 6. doplň. vyd. Brno : Nakladatelství MU Brno, 2009. s. 300. ISBN 978-80-210-4847 8.
-
VARVAŘOVSKÝ, Pavel. Památková péče. Brno: Kancelář veřejného ochránce práv ve spolupráci se společností Wolters Kluwer ČR Praha, c2012, 152 s. ISBN 978-80-7357940-1.
-
SCHELLE, K. – TAUCHEN, J. Občanské zákoníky: kompletní sbírka občanských zákoníků, důvodových zpráv a dobových komentářů. Ostrava: Key Publishing, 2012, 1019 s., ISBN 9788074181467
-
SMOLA, Josef. Stavba rodinného domu krok za krokem. 1. vyd. Praha: Grada, 2007, s. 105 ISBN 978-80-247-2148-4. 67
-
BLAŠKOVÁ, Miriam. Dotčené orgány státní správy v procesu územního plánování. Brno: Ústav územního rozvoje, 1999-. Vychází nepravidelně. s. 55
Judikatura -
Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 4.8.2010, č.j. 9 As 63/2010 - 111 [online] [cit. 25.3.2013]
-
Státní sbírka NSS č. 11/2011, rozhodnutíč.2419
-
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 12. 9. 201, sp. zn. 31 Cdo1074/2012
-
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 6. 12. 2010, sp. zn. 22 Cdo3929/2010
-
Rozhodnutí NS ČR, NS 3 Cdon 1305/96:
-
Rozhodnutí NS ČR, NS 33 Cdo 111/98: „
-
Rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 19. 12. 2011, sp. zn. 22 Cdo1000/2010
-
rozsudek Městského soudu v Praze ze dne 16.5.2006, čj. 11 Ca 264/2005-57
-
Nález Ústavního soudu ze dne 3. 8. 1999, sp. zn. IV. ÚS 189/99.
-
Rozsudek Nejvyššího správního soudu ze dne 4.8.2010, č.j. 9 As 63/2010 - 111 [online] [cit. 25.3.2013] Dostupné z http://www.nssoud.cz/files/SOUDNI_VYKON/2010/0063_9As__1000_86ef7fe7_99d6_e 19_ad59_ec5bc4df5b1e_prevedeno.pdf
Internetové zdroje -
Vláda ČR, Důvodová zpráva k zákonu č. 183/2006 Sb., stavební zákon. 2005, [cit. 201201-08]. s. 110.Dostupné z: http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=b1cb0f2fab7d-4f15-abac 6ca5186a321b
-
Česká komora architektů, Prováděcí vyhlášky ke stavebnímu zákonu, Dostupné z: http://www.cka.cc/pravni_predpisy/vyhlasky/provadeci-vyhlasky-ke-stavebnimu-zakonu
-
web ministerstva pro místní rozvoj, dostupné z http://www.uur.cz/1000otazek/?action=heslo&id=253&IDtema=12
-
Vláda ČR, Důvodová zpráva k zákonu č. 183/2006 Sb., stavební zákon. 2005, [cit. 201201-08]. s. 110.
-
Dostupné z: http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=b1cb0f2f-ab7d-4f15-abac
-
6ca5186a321b 68
-
http://obcanskyzakonik.justice.cz/
-
Česká komora architektů, Prováděcí vyhlášky ke stavebnímu zákonu, Dostupné z: http://www.cka.cc/pravni_predpisy/vyhlasky/provadeci-vyhlasky-ke-stavebnimu-zakonu
-
http://www.eps.cz/poradna/kategorie/eia-a-ippc/rada/co-je-eia-a-sea
-
http://www.eps.cz/poradna/kategorie/uzemni-stavebni-rizeni/rada/certifikatyautorizovanych-inspektoru
-
web ministerstva pro místní rozvoj, dostupné z http://www.uur.cz/1000otazek/?action=heslo&id=253&IDtema=12
-
http://www.czech.cz/cz/Objevte-CR/Fakta-o-CR/Obecna-fakta-o-CR/CHKO
-
http://www.sagit.cz/pages/lexikonheslatxt.asp?cd=151&typ=r&levelid=OC_037.HTM
-
čerpáno z www.Justice.cz
69
