Právnická fakulta Masarykovy univerzity
Katedra práva životního prostředí a pozemkového práva
Bakalářská práce oboru Právní vztahy k nemovitostem Vklad vlastnického práva k nemovitostem Ing. Skalická Jana 2005/2006
„Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma: Vklad vlastnického práva k nemovitostem zpracovala sama a uvedla jsem všechny použité prameny.“
1. OBSAH
str. Obsah………………………….…………………………………………..2 Úvod……………………………………………………………………….3 Stručná historie katastru nemovitostí…………….…………………….4 Vklad do katastru nemovitostí – prameny právní úpravy…………..10 Návrh na vklad a náležitosti návrhu…………..………………………12
1. 2. 3. 4. 5. 6. Správní poplatek…………………………………..……………………18 7. Lhůty pro rozhodnutí……………………………………………………19 8. Věcná práva……………………………………………………………..20 8.1 vlastnické…………………………………………………………...21 8.2 zástavní ……………..……………………………………………..26 8.3 odpovídající věcnému břemeni…………………………………..27 8.4 předkupní…………………………………………………………...28 9. Řízení o povolení vkladu práv do katastru nemovitostí…………….29 9.1 Podání návrhu a plomba………………………………………….29 9.2 Přezkoumání náležitostí listin…………………………………….31 9.2.1 Předmět evidence KN……………………………………….31 9.2.2 Náležitosti smlouvy………………………………………….32 9.2.3 Podmínky ve smlouvách……………………………………33 9.2.4 Přezkumná činnost dle § 5 zákona o zápisech…………..34 9.2.4.a) navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů v katastru……………………………………35 9.2.4.b) navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených listin………………………………….35 9.2.4.c) právní úkon, týkající se převodu práva (vzniku, změny nebo zániku) je určitý a srozumitelný…….35 9.2.4.d) právní úkon je učiněn v předepsané formě……...37 9.2.4.e) účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem právního úkonu……………………..37 9.2.4.f) účastník řízení není omezen právními předpisy, rozhodnutím soudu nebo jiného st. orgánu ve smluvní volnosti………………………………….37 9.2.4.g) k právnímu úkonu účastníka byl udělen souhlas podle zvláštního předpisu………………………….38 9.3 Přerušení řízení……………………………………………………38 9.4 Zastavení řízení……………………………………………………39 9.5 Zamítnutí řízení………………………………………………….…39 9.6 Povolení vkladu…………………………………………………….40 9.6.1 Opravné prostředky proti povolenému vkladu…………...42 10. Závěr……………………………………………………………………43 11. Použité prameny………………………………………………………45 12. Cizojazyčné resumé…………………………………………………..46 13. Zadání bakalářské práce……………………………………………..47
2
2. ÚVOD Tématem mé bakalářské práce je vklad vlastnického práva do
katastru nemovitostí. V práci bych ráda nejprve v krátkosti popsala
historii katastru nemovitostí. Následně popíšu základní pojmy, které s touto tématikou úzce souvisí a prameny právní úpravy, které upravují
samotný režim vkladu práv do katastru nemovitostí. Dále se zaměřím na věcná práva, která se v katastru zapisují. Stěžejním právem pak
bude právo vlastnické, které rozvedu ve větší míře. V práci se také budu zabývat samotným řízením o povolení vkladu vlastnického práva do katastru. Půjde o celý průběh řízení o povolení vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí (správní řízení) – od podání návrhu na
vklad, náležitosti návrhu, přes rozhodování správního úřadu ve věci, kritéria, která katastrální úřad při rozhodování v předložených listinách zkoumá,
až
k samotnému
zakončení
řízení
pravomocným
rozhodnutím. V závěru pak shrnu obsah celé práce a v krátkosti také zkušenosti z praxe.
3
3. STRUČNÁ HISTORIE KATASTRU NEMOVITOSTÍ Obecně býval slovem katastr označován přehledný soustavný
popis zvláštních vlastností, osob, věcí nebo práv, zejména pak soupis pozemků nebo i výtěžků z obchodů a živností pořizovaný k účelům
daňovým. Snaha o jednotnou daňovou politiku na území České republiky je patrná již počátkem 11. století. Základy
dnešního
novodobého
katastru
nemovitostí
položeny nejvyšším patentem rakouského císaře Františka I.
byly
roku
1817 o dani pozemkové a vyměření půdy. Jejím základem byl přesný
soupis a geodetické vyměření veškeré půdy, tzv. stabilní katastr. Všechny zaměřené pozemky byly zobrazeny a očíslovány jako
parcely. Neboť nebylo zajištěno jeho systematické udržování, bylo nařízeno jeho jednorázové doplnění, tzv. reambulace stabilního
katastru. Práce byly prováděny ve velkém spěchu v letech 1869-1881 a kvalita původního díla značně utrpěla.
V roce 1871 byl přijat obecný knihovní zákon a v roce 1874
zákon o založení nových pozemkových knih. Bylo stanoveno, že v
nových pozemkových knihách mají být zaneseny veškeré nemovitosti i práva a povinnosti s nimi spojené. Zákon stanovil, že pozemkové knihy jsou veřejné. Práva zapisovaná do pozemkových knih se
nabývala vkladem - intabulací. Stanovením intabulačního principu (tj. ztotožněním okamžiku nabytí práva s okamžikem jeho veřejné publicity v pozemkové knize) a přísných a přesných formálních
pravidel pro zápis byl zajišťován vysoký soulad mezi skutečností a evidovaným stavem.
Zákon z roku 1883, o evidenci katastru daně pozemkové proto
nařídil, že se katastr daně pozemkové musí udržovat v souladu se skutečným a právním stavem.
V roce 1927 byl přijat zákon o pozemkovém katastru a jeho
vedení (Katastrální zákon). Katastr začal podstatně měnit svůj původní 4
účel. Stal se nepostradatelnou součástí všech právních jednání o nemovitostech a jeho původní daňové poslání se začalo přetvářet na
účel právní a všeobecně hospodářský. Pro každou parcelu byl v pozemkovém katastru uveden držitel, výměra, vzdělávání (kultura), jakostní třída (ve škále 9 stupňů) a katastrální výtěžek. Podstatnými
částmi pozemkového katastru byly: operát měřický (tj. mapy), operát
písemný (tj. písemné sestavení výsledků šetření), sbírka listin (podle kterých se provádějí zápisy v pozemkovém katastru) a úhrnné výkazy (obsahují celkové údaje pozemkového katastru pro katastrální území
anebo širší finanční obvody). Pozemkový katastr byl zákonem
stanoven jako veřejný. Pozemkový katastr byl udržován v souladu se skutečným stavem a zákon stanovil pravidla součinnosti mezi katastrálními měřickými úřady a knihovními soudy (jejich vzájemnou ohlašovací
povinnost).
Všeobecná
ohlašovací
povinnost
byla
stanovena všem držitelům pozemků. Pozemkový katastr byl velmi přesný a spolehlivý především do r.1938. Později již nebyla jeho údržba dostatečná a zejména po r.1945 (poválečné konfiskace a přídělové řízení) se začal hrubě rozcházet se skutečností a po roce
1956 se přestal udržovat vůbec. Katastrální zákon č. 177/1927 Sb. byl
zcela zrušen až v roce 1971 zákonem č. 46/1971 Sb., o geodézii a kartografii.
Po skončení 2. světové války přinesly poválečné konfiskace,
navazující přídělové řízení, revize tzv. první pozemkové reformy a
vyhlášení tzv. druhé pozemkové reformy zásadní změny vlastnických práv k nemovitostem. Byl prolomen intabulační princip, na kterém byla
založena funkce a spolehlivost pozemkových knih a vlastnické právo přecházelo na přídělce dnem převzetí držby. Vznikal zcela nový právní
stav, který byl v hrubém nesouladu se stavem katastru a pozemkových knih.
Dne 8.5.1947 byl přijat zákon č. 90/1947 Sb., o provedení
knihovního pořádku stran konfiskovaného nepřátelského majetku a o 5
úpravě některých právních poměrů vztahujících se na přidělený
majetek, který velice zjednodušil zápisy do pozemkových knih a zásadně změnil principy desítky let platného knihovního práva.
Dne 1.1.1951 nabyl účinnosti zákon č. 141/1950 Sb., občanský
zákoník. Tzv. střední občanský zákoník z r.1951 zavrhl po staletí osvědčenou zásadu římského práva superficies solo cedit a výslovně stanovil, že stavba není součástí pozemku. Došlo i k definitivnímu opuštění intabulačního principu zápisů do pozemkových knih a
vlastnictví se nadále nabývalo samotnou smlouvou nebo přecházelo ze zákona, výrokem soudu, úřadu nebo orgánu veřejné správy.
Střední občanský zákoník završil postupný úpadek významu a spolehlivosti zápisů v pozemkových knihách i v pozemkovém katastru.
V dalších letech zcela upadl zájem na evidování soukromých
práv k nemovitostem. Pro stát bylo z hlediska hospodářství důležité především znát, kdo půdu obhospodařuje, a nikoliv, kdo ji vlastní. Na tomto požadavku byla v roce 1956 založena Jednotná evidence půdy
(JEP). Pozemkový katastr byl opuštěn (aniž by bylo dosaženo jeho souladu se skutečností) a přestal být nadále udržován. JEP neměla základ v obecně závazném právním předpisu a byla zakládána jen na
základě usnesení vlády č. 192 z 25.1.1956. Podstatou JEP bylo evidování užívání půdy bez ohledu na vlastnické vztahy. Soukromá práva k nemovitostem nepodléhala v letech 1951-1964 žádné úplné a systematické evidenci.
Dne 1.4.1964 nabyly účinnosti nový občanský zákoník (zákon č.
40/1964 .Sb.), zákon o evidenci nemovitostí (zákon č. 22/1964 Sb.) a notářský řád (zákon č. 95/1963 Sb.). Ani nová právní úprava
nesměřovala k obnovení intabulačního principu a úplné evidenci soukromých práv k nemovitostem (zákonem o evidenci nemovitostí byl definitivně zrušen obecný knihovní zákon z r.1871). K účinnosti smluv
o převodu vlastnictví k nemovitostem bylo třeba od 1.4.1964 jejich registrace státním notářstvím (nešlo-li o převod do socialistického 6
vlastnictví). Prováděcí vyhláška č. 23/1964 Sb. vymezila i nemovitosti, které se podle parcelních čísel neevidovaly a do map nezakreslovaly (zemědělské a lesní pozemky ve vlastnictví občanů, pokud byly užívány socialistickou organizací nebo v náhradním užívání). Soulad
evidence nemovitostí se skutečným stavem měla zajišťovat ohlašovací povinnost všech uživatelů nemovitostí vůči příslušnému národnímu výboru (do 15 dnů od vzniku změny) a následná oznamovací povinnost národního výboru vůči orgánům geodézie (do 15 dnů od
ohlášení uživatelem). Listiny o nemovitostech měly být předkládány orgánům geodézie do 60 dnů od nabytí právní moci (u rozhodnutí)
nebo ode dne jejich vzniku. Údaje evidence nemovitostí byly závazné
jen pro plánování a řízení zemědělské výroby, pro výkaznictví a statistiku o zemědělském půdním fondu a pro přehledy nemovitostí
vedené socialistickými organizacemi. Součástí evidence nemovitostí mělo být i evidování právních vztahů k nemovitostem, a protože se od r. 1951 žádná taková úplná a systematická evidence právních vztahů
nevedla, bylo nutné její nové založení. Komplexní zakládání evidence nemovitostí (KZEN), při kterém se zjišťovaly a zapisovaly aktuální právní vztahy k nemovitostem trvalo skoro čtvrt století (1964-1988).
Evidence nemovitostí (dále jen EN) obsahovala operát měřický (mapu pozemkovou, pracovní a evidenční), operát písemný (výkaz změn,
soupis parcel, evidenční listy, listy vlastnictví, seznam a rejstřík uživatelů a vlastníků a seznam domů), sbírku listin a sumarizační výkazy. Postup zakládání právních vztahů k nemovitostem proběhl ve
dvou etapách. První etapa zakládání právních vztahů k nemovitostem probíhala od 1.4.1964, kdy začal platit zákon č. 22/1964 Sb., až do roku 1966. V období této etapy se prováděly zápisy právních vztahů
jen podle došlých listin. V EN se zapisovaly na listy vlastnictví (LV) a v existujících
písemných
operátech
EN
všechny
změny
ve
vlastnických vztazích, nově vzniklá vlastnická práva a jejich omezení. Ve druhé etapě, tj. od 1.1.1967 se zápisy právních vztahů v EN 7
prováděly na základě místního šetření. Skutečné právní vztahy
k nemovitostem v jednotlivých obcí zajišťovaly orgány geodézie za součinnosti státních notářství, národních výborů, orgánů a organizací,
občanů a na podkladě dosavadních zápisů ve veřejných knihách, pozemkovém katastru a EN1.
Po r. 1989, kdy došlo v České republice k významným politickým
změnám, nebylo již nadále únosné vycházet z neúplného obsahu
evidence nemovitostí, ani pokračovat v nedokonalých principech, na
kterých byla založena a vedena. Od 1.1.1993 nabyla účinnosti zcela nová právní úprava (zákon č. 264/1992 Sb., kterým se mění občanský zákoník a některé další zákony, zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech
vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) a zákon č. 359/1992 Sb., o zeměměřických a katastrálních orgánech).
Katastr nemovitostí České republiky, zřízený novou právní úpravou,
integruje do jediného instrumentu funkci bývalé pozemkové knihy i bývalého pozemkového katastru. Státní správu katastru nemovitostí vykonávají zákonem zřízené katastrální úřady. Částečně byl obnoven
intabulační princip, a to pro smluvní nabývání věcných práv k nemovitostem, kdy k jejich nabytí dochází vkladem do katastru
nemovitostí, prováděné katastrálním úřadem ve správním řízení. Věcná práva, jejichž nabytí není podmíněno vkladem, se do katastru
nemovitostí zapisují záznamem. Katastrální operát tvoří soubor geodetických informací2 (zahrnující katastrální mapu a ve stanovených
katastrálních územích i její číselné vyjádření), soubor popisných informací3 (zahrnující údaje o katastrálním území, o parcelách, o
stavbách, o vlastnících a jiných oprávněných a o právních vztazích),
souhrnné přehledy o půdním fondu, dokumentace výsledků šetření a
měření a sbírka listin. Podrobnější právní úprava byla provedena Michal, J., Podhorský, I., Vrběcký, Z., Evidence nemovitostí. Vydání první. ČVUT, 1977, Praha. § 13 vyhl. 190/1996 Sb., prováděcí vyhláška ke katastrálnímu zákonu a zákonu o zápisech (dále jen vyhl. 190/1996 Sb.) 3 § 14 vyhl. 190/1996 Sb.
1
2
8
nejprve vyhláškou č. 126/1993 Sb., (účinnou od 28.4.1993) a později vyhláškou
č.
190/1996
Sb.
(účinnou
od
10.7.1996).
Katastr
nemovitostí při svém začátku zcela převzal operát předchozí evidence
nemovitostí. Její zásadní obsahovou neúplnost (o soukromé pozemky dříve užívané socialistickými organizacemi) bylo třeba překlenout
založením zjednodušené evidence pozemků. V letech 1997-1998 byl katastr
nemovitostí
jednorázově
doplněn
o
údaje
o
bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám.4
vztahu
Kliment, V., Věcná práva a katastr nemovitostí, ve znění změn a doplňků právních předpisů r. 2000. Zdiby: VÚGTK, 2001
4
9
4. VKLAD PRÁV DO KATASTRU NEMOVITOSTÍ – PRAMENY PRÁVNÍ ÚPRAVY
Vklad práv do katastru nemovitostí je úkon katastrálního úřadu,
který má za následek vznik, změnu nebo zánik práv k nemovitostem a
k bytům a nebytovým prostorům, které jsou předmětem evidence v katastru nemovitostí. Katastrální úřad v řízení o povolení vkladu
nebo výmazu vkladu postupuje, pokud zákon o zápisech5 nestanoví jinak, podle správního řádu6.
Řízení o povolení vkladu práv do katastru je správním řízením a
vycházíme tedy nejprve ze správního řádu. Dalším pramenem právní
úpravy v rámci řízení o povolení vkladu, změny či zániku práv je zákon
č. 265/1992 Sb., zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o
zápisech) a zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen katastrální zákon).
Zákon o zápisech stanoví, k jakým nemovitostem se která práva
zapisují, mění se či provádí jejich výmaz. Je zde taxativně stanoveno, kdo je účastníkem řízení, náležitosti návrhu na vklad a je zde uvedeno, co katastrální úřad v řízení o povolení vkladu před svým rozhodnutím zkoumá, a jak má postupovat.
Katastrální zákon je jedním ze stěžejních právních předpisů,
který je základem pro evidování nemovitostí a činnosti spojené se zápisem práv do katastru nemovitostí. Z hlediska řízení o povolení
vkladu je důležité zmínit například § 2 katastrálního zákona, kde je uvedeno, co se v katastru eviduje. Důležitá jsou také ustanovení např. § 5 katastrálního zákona, ve kterém je uvedeno, jak mají být pozemky,
budovy, bytové jednotky a další nemovitosti označeny v listinách, které jsou podkladem pro zápis do katastru.
zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon o zápisech) 6 zákon č. 500/2004 Sb., správní řád (dále jen správní řád)
5
10
Se zákonem o zápisech a katastrálním zákonem souvisí i
prováděcí vyhláška č. 190/1996 Sb., ve znění pozdějších předpisů (dále jen prováděcí vyhláška). V řízení o povolení vkladu postupuje katastrální úřad podle zákona o zápisech a dle § 33 až 35 prováděcí
vyhlášky, kde jsou uvedeny listiny, dle kterých jsou práva do katastru zapisována a další informace týkající se vkladu práv do katastru.
Podrobnější postup při vkladovém řízení pak upravuje Jednací
řád katastrálního úřadu a Návody pro správu a vedení katastru
nemovitostí. Jsou to vnitřní předpisy, které vydal Českým úřad
zeměměřický a katastrální, a které řeší vnitrorezortní postupy při běžné praxi na katastrálních úřadech.
11
5. NÁVRH NA VKLAD A NÁLEŽITOSTI NÁVRHU Řízení o vkladu zahájí katastrální úřad pouze na písemný návrh
účastníků řízení, popřípadě na písemný návrh některého z nich. Řízení
je
zahájeno
dnem
doručení
návrhu
poštou,
faxem,
elektronickou poštou nebo dnem osobního podání návrhu podatelně příslušného katastrálního úřadu. Návrh na vklad musí mít obecné
náležitosti pro podání7 a pro žádost8 a dále zvláštní náležitosti
stanovené zákonem o zápisech9.
1. Náležitosti podání dle § 37 odst. 2 zákona č. 500/2004 Sb., správního řádu (dále jen správní řád):
Z podání musí být patrno, kdo jej činí, které věci se týká a co se
navrhuje. Fyzická osoba uvede v podání jméno, příjmení, datum narození a místo trvalého pobytu, popřípadě jinou adresu pro
doručování. Právnická osoba uvede v podání svůj název nebo obchodní firmu, identifikační číslo nebo obdobný údaj a adresu sídla, popřípadě jinou adresu pro doručování. Podání musí obsahovat
označení správního orgánu, jemuž je určeno, další náležitosti, které stanoví zákon a podpisy osob, které jej činí.
2. Náležitosti žádosti dle § 45 odst. 1 správního řádu:
Žádost musí mít náležitosti uvedené v § 37 odst. 2 správního řádu.
Musí z ní být patrné, co žadatel žádá nebo čeho se domáhá. Žadatel je dále povinen označit další jemu známé účastníky.
3. Náležitosti návrhu na zahájení řízení dle § 4 odst. 3 zákona o zápisech:
Návrh na zahájení řízení musí obsahovat označení katastrálního
úřadu, kterému je návrh určen (např. Katastrální úřad pro Liberecký
kraj, Katastrální pracoviště Frýdlant); dále jméno, příjmení, trvalý pobyt § 37 odst. 2 správní řád § 45 odst. 1 správní řád 9 § 4 odst. 3 zákon o zápisech 7 8
12
a rodné číslo fyzických osob nebo název, sídlo a identifikační číslo právnických osob, které jsou účastníky řízení; označení práv, která mají být zapsána do katastru (např. vlastnické právo, zástavní právo, předkupní právo, právo odpovídající věcnému břemeni)
Přílohou návrhu musí dle § 4 odst. 4 zákona o zápisech, být:
• listina, na základě které má být zapsáno právo do katastru,
nebo její úředně ověřený opis (kopie) v počtu o dva větším, než je počet účastníků řízení; jedná-li se o směnu nemovitostí evidovaných v obvodu více katastrálních úřadů, v počtu ještě o dva větším pro každý další katastrální úřad,
Listinou se rozumí smlouva (dohoda) sepsaná mezi účastníky
řízení, např. kupní smlouva, darovací smlouva, směnná smlouva, smlouva o zřízení zástavního práva, smlouva o zřízení věcného břemene, dohoda o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví,
dohoda o změně stanoveného rozsahu společného jmění manželů, dohoda o vypořádání zaniklého společného jmění manželů, prohlášení vlastníka budovy o vymezení jednotek10 apod.
Účastníkem řízení se rozumí účastník toho právního úkonu, na
jehož podkladě má být právo zapsáno do katastru. Např. u kupní
smlouvy jsou účastníky řízení všichni prodávající a všichni kupující. Manželé jsou vždy dva účastníci.
Neoddělitelnou součástí listiny bude geometrický plán v případě,
že předmět zápisu má být zobrazen v katastrální mapě, tj. např. při převodu nově oddělovaného pozemku apod. 11
Neoddělitelnou součástí listiny12 bude hmotněprávní plná moc
(nebo její ověřená kopie), jedná-li se o plnou moc k uzavření právního
§ 33 vyhl. 190/1996 Sb. § 19 zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky, ve znění pozdějších předpisů (dále jen katastrální zákon) 12 § 46 odst. 2 zákon č. 40/1964 Sb., ve znění pozdějších předpisů, občanský zákoník (dále jen občanský zákoník) 10 11
13
úkonu týkajícího se převodu nemovitostí. Podpis zmocnitele musí být na plné moci úředně ověřen.
Neoddělitelnou součástí listiny bude pravomocné rozhodnutí
soudu (nebo jeho ověřená kopie) o schválení právního úkonu zmocněnce, jedná-li zmocněnec za osobu nezpůsobilou k právnímu úkonu (nezletilá osoba, osoba zbavená způsobilosti apod.) Neoddělitelnou součástí listiny
bude osvědčující doložka o
splnění zákonných podmínek při právním úkonu obce13.
Pokud má být určitá listina neoddělitelnou součástí smlouvy,
znamená to, že je se smlouvou neoddělitelně spojena. Geometrický plán, rozhodnutí nebo plná moc, které mají být neoddělitelnou součástí
smlouvy, jsou tedy součástí smlouvy a nikoliv přílohou návrhu.
Neoddělitelné součásti smlouvy musí být předloženy ke každému
vyhotovení smlouvy, se kterým jsou neoddělitelně spojeny, a to již k okamžiku podání návrhu.
• plná moc, je-li účastník řízení zastoupen zmocněncem
Jedná-li za zmocnitele zmocněnec pouze při řízení o povolení
vkladu (tzv. plná moc procesní), přikládá se jako příloha návrhu tato
plná moc pouze v jednom vyhotovení. (Např. účastníci zmocní advokáta, aby je zastupoval v řízení před katastrálním úřadem.)
Je-li ze smlouvy patrné, že ji za účastníka uzavřel jeho
zmocněnec, stačí aby tato hmotněprávní plná moc byla přiložena pouze v jednom vyhotovení jako příloha návrhu na vklad (nelze u
převodu nemovitostí14). Podpis zmocnitele na ní musí být úředně ověřen.
• výpis z obchodního nebo jiného zákonem určeného rejstříku,
pokud je účastníkem řízení právnická osoba, jejíž vznik je podmíněn
zápisem do takového rejstříku, nebo úředně ověřený opis (kopie) takového výpisu. 13 14
§ 41 zákona č. 128/2000 Sb., ve zn. pozd. předpisů, zákon o obcích § 46 odst. 2 občanský zákoník
14
Výpis z obchodního rejstříku (originál nebo úředně ověřená
kopie) je zákonem stanovenou přílohou návrhu. Je proto nutné ho
s návrhem předkládat. Nelze se odvolávat na veřejně přístupné informace z obchodního rejstříku na internetu. Podmínku předložení
výpisu z obchodního rejstříku lze považovat za splněnou pouze
v případě, jestliže má katastrální úřad tento výpis uložen ve své dokumentaci, přičemž navrhovatel se v předloženém návrhu odkáže
na uložený výpis (např. odkazem na číslo řízení, ve kterém byl výpis předložen) a prohlásí, že údaje v něm uvedené se dosud nezměnily15.
Pokud toto v návrhu uvedeno nebude, nebo pokud se budou lišit údaje v uloženém výpise od aktuálních údajů (dle internetové aplikace), není
splněna zákonem stanovená podmínka a katastrální úřad musí vyzvat účastníky k doplnění návrhu.
• listina prokazující oprávnění vlastníka nebo jiné osoby
oprávněné z právního vztahu nakládat s předmětem právního úkonu,
jehož právní účinky nastaly před 1. lednem 1993, nebo úředně ověřený opis (kopie) takové listiny
Jedná se o tzv. nabývací listiny, kterými vlastník prokazuje, jak
nabyl vlastnické právo k nemovitostem, které jsou předmětem
právního úkonu. Nebo se jedná o nabývací listiny, kterými jiný oprávněný (např. oprávněný z věcného břemene) prokazuje, jak nabyl toto právo k nemovitostem, které jsou předmětem právního úkonu.
Pokud o to navrhovatel v návrhu požádá, je katastrální úřad
povinen kopii listiny opatřit z jím vedené sbírky listin, je-li v této sbírce listina založena16. Náklady spojené s pořízením kopie těchto listin hradí žadatel17. Ve věci nákladů řízení vydá katastrální úřad rozhodnutí. Po dobu nezbytně nutnou k opatření těchto listin neběží
lhůta pro povolení vkladu stanovená správním řádem18. čl. 15 odst. 9 Jednací řád katastrálního úřadu § 6 odst. 2 správní řád 17 § 79 odst. 7 správní řád 18 § 71 odst. 4 správní řád 15 16
15
Po skončení řízení vrátí katastrální úřad tyto listiny navrhovateli.
Je-li navrhovatelů více, je nutné v návrhu uvést, kterému z nich mají být listiny vráceny.
• úředně ověřený překlad listiny, na základě které má být
zapsáno právo do katastru, pokud tato listina není sepsána v českém jazyce
• další přílohy návrhu
Přílohou návrhu mohou být i další listiny, které slouží k prokázání
dalších skutečností, které katastrální úřad zkoumá v řízení o povolení vkladu, nebo listiny, o kterých to stanoví příslušný zákon.
Dále uvedený výčet listin nemusí být úplný. Vždy záleží na
konkrétním případu, na prokázání konkrétních skutečností, které s právním úkonem souvisejí, na dalších právních předpisech, které upravují určitou oblast práva apod.
Dalšími přílohami návrhu mohou například být:
- kopie nabídky převodu vlastnictví bytu podané nájemci bytu vlastníkem bytu, příp. vlastníkem budovy - předkládá se vždy v případě prvního převodu jednotky jiné osobě než nájemci19,
- písemný souhlas příslušných orgánů - u smluv o převodu bytů zvláštního určení a smluv o převodu bytů k účelům civilní obrany (viz zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů),
- potvrzení družstva o tom, že nabyvatel uhradil částku odpovídající nesplaceným úvěrům s příslušenstvím poskytnutým družstvu – částka musí být uhrazena před podáním návrhu na vklad vlastnického práva k jednotce (viz zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů),
- rozhodnutí příslušného stavebního úřadu vydané v řízení o využití území nebo jiné opatření stavebního úřadu, které obsahuje souhlas
s požadovaným dělením pozemků – je nutné předkládat vždy, dochází-li k dělení či scelování pozemků dle geometrického plánu20,21, zák. č. 72/1994 Sb., v platném znění, zákon o vlastnictví bytů (dále jen zákon o vlastnictví bytů) § 32 odst. 2 zákona č. 50/1976 Sb., v platném znění, stavební zákon 21 § 8 vyhl. 132/1998 Sb., v platném znění, prováděcí vyhláška ke stavebnímu zákonu 19
20
16
- souhlas orgánu státní správy lesů k dělení lesních pozemků – dochází-li
k reálnému
oddělení
části
lesního
pozemku
dle
geometrického plánu, pokud výměra oddělované části klesne pod 1 ha22,
- souhlas podle zvláštních předpisů – např. schválení výjimky při převodu majetku státu23),
- předmanželská smlouva nebo smlouva o změně rozsahu společného jmění manželů – pokud jsou v těchto smlouvách upravovány budoucí
majetkové vztahy,
- pravomocný rozsudek o rozvodu – pro ověření skutečnosti, zda a kdy došlo k zániku manželství a tím k zániku společného jmění manželů.
22 23
zák. č. 289/1995 Sb., o lesích, v platném znění zák.č. 219/2000 Sb., o majetku ČR, v platném znění
17
6. SPRÁVNÍ POPLATEK Výše správního poplatku je stanovena zákonem č. 634/2004 Sb.,
o správních poplatcích, v sazebníku správních poplatků, který je přílohou uvedeného zákona, v položce č. 120.
Zde jsou rovněž uvedeny případy osvobození od správních
poplatků24. Pokud je některý úkon osvobozen od správního poplatku,
nebo některý z účastníků je osvobozen od správního poplatku, je nutné tuto skutečnost uvést v návrhu na zahájení řízení, s odkazem na příslušné ustanovení právního předpisu, ze kterého osvobození od správního poplatku vyplývá.
Správní poplatek se hradí při podání návrhu na zahájení řízení.
Není-li správní poplatek uhrazen při podání návrhu, katastrální úřad
odešle navrhovateli výzvu k zaplacení poplatku. Do doby předložení dokladu o zaplacení poplatku se v řízení nepokračuje25.
24 25
§ 8 zákon č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích § 64 odst. 1 písm. b) správní řád
18
7. LHŮTY PRO ROZHODNUTÍ Lhůty pro vydání rozhodnutí správního orgánu jsou stanoveny v
§ 71 správního řádu.
Správní orgán je povinen vydat rozhodnutí bez zbytečného
odkladu. Pokud nelze rozhodnutí vydat bezodkladně, je správní orgán povinen vydat rozhodnutí nejpozději do 30 dnů od zahájení řízení, k nimž se připočítává doba:
- až 30 dnů, jestliže je zapotřebí nařídit ústní jednání nebo místní
šetření, je-li třeba někoho předvolat, někoho nechat předvést nebo
doručovat veřejnou vyhláškou osobám, jimž se prokazatelně nedaří doručovat, nebo jde-li o zvlášť složitý případ,
- nutná k provedení dožádání, ke zpracování znaleckého posudku nebo doručení písemnosti do ciziny.
Za bezodkladné vydání rozhodnutí lze považovat jeho vydání
v nejbližším možném termínu, kdy je dokazování úplné, stav věci náležitě
dodrženy.
objasněn
a
formální
požadavky
stanovené
zákonem
Cestou opatření proti nečinnosti se nemůže nedodržení lhůt
dovolávat ten účastník, který je způsobil např. svým obstrukčním chováním (neposkytuje povinnou součinnost apod.)
Pořadí zápisů v katastru se řídí dobou, ve které návrh na zápis
do katastru byl doručen katastrálnímu úřadu26.
26
§ 12 odst. 2 zákon o zápisech
19
8. VĚCNÁ PRÁVA K věcným právům je zařazováno právo vlastnické (ius proprietás,
dominium), držba (possessio) a věcná práva k cizí věci (iura in re
aliena). Specifickými, vzhledem ke způsobu jejich vzniku, změny nebo
zániku, jsou věcná práva k nemovitostem. Mezi věcnými právy má významné postavení právo vlastnické a svým významem zde
dominuje vlastnické právo k nemovitostem. Obecně lze stanovit, že vlastnické právo k nemovitostem lze nabýt smlouvou, děděním, rozhodnutím státního orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem (například originární nabytí, vydržení atd.).
Podle způsobu nabytí vlastnického práva lze hovořit o přechodu
nebo převodu práva, přičemž smluvní převody vlastnických práv
výrazně převládají. Převod vlastnických práv (eventuálně jiných věcných práv) smlouvou byl upraven podrobně již v právu římském,
když k převodu vlastnického práva nedostačovala pouhá existence převodní smlouvy (titulus), ale právo na nabyvatele přešlo až odevzdáním věci (modus). Z hlediska právních jistot ve vlastnických
vztazích je nezbytné, aby o existenci právních vztahů k nemovitosti byla vedena náležitá evidence požívající výsadu materiální publicity.
Podle ust. § 1 zákona o se k nemovitostem evidovaným v
katastru zapisuj tato práva:
a) vlastnické právo27 b) zástavní právo28
c) práva odpovídající věcnému břemenu29
d) předkupní právo s účinky věcného práva30. § 133 odst. 2 občanský zákoník – „Převádí-li se nemovitá věc na základě smlouvy, nabývá se vlastnictví vkladem do katastru nemovitostí podle zvláštních předpisů, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak.“ 28 § 157 odst. 1 občanský zákoník – „Zástavní právo k nemovitým věcem a k bytům nebo nebytovým prostorům ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu vzniká vkladem do katastru nemovitostí, nestanoví-li zákon jinak.“ 29 § 151o odst. 1 občanský zákoník – „Věcná břemena vznikají písemnou smlouvou,…. K nabytí práva odpovídajícího věcným břemenům je nutný vklad do katastru nemovitostí 27
20
Jelikož právní předpis uvádí druhy zápisů výčtem, lze odvodit, že
je tak taxativně vymezen okruh práv, která lze s věcně právními účinky zapisovat, a že tento okruh nelze dále smluvně rozšiřovat31.
Nelze tedy požadovat, aby do katastru byla zapisována jiná než
vyjmenovaná práva, i když tato práva s věcí zapsanou jinak souvisí. Tak například nelze zapisovat práva nájemní a jiná práva obligační povahy.
8.1 Vlastnické právo
Právo vlastnictví nelze zaměňovat za pojem "vlastnictví", jelikož
se tyto pojmy liší z hlediska ekonomického i právního. Toto právo lze definovat jako právem zakotvenou možnost vlastníka věc držet a užívat, jakož se domáhat, aby jeho práva nebyla porušována.
Jakými způsoby lze nabývat vlastnická práva, stanoví § 132
občanského zákoníku (smlouvou, děděním, rozhodnutím st. orgánu nebo na základě jiných skutečností stanovených zákonem).
Podle způsobu nabytí vlastnického práva hovoříme o přechodu a
převodu práv, přičemž smluvní převody vlastnických práv výrazně převládají. Převod vlastnických práv (eventuálně jiných věcných práv)
smlouvou byl upraven podrobně již v právu římském, když k převodu
vlastnického práva nedostačovala pouhá existence převodní smlouvy (titulus), ale právo na nabyvatele přešlo až odevzdáním věci (modus).
Z hlediska právních jistot ve vlastnických vztazích je nezbytné, aby o
existenci právních vztahů k nemovitosti byla vedena náležitá evidence požívající výsadu materiální publicity.
K převodu práv dochází na podkladě převodních smluv a je-li
předmětem převodu nemovitost evidovaná v katastru nemovitostí, právo přechází (vzniká, je konstituováno) vkladem do katastru
nemovitostí. Počet případů, kdy vlastnická práva vznikají převodem na § 603 odst. 2 občanský zákoník – „Předkupní právo lze dohodnout i jako věcné právo, které působí vůči nástupcům kupujícího. smlouva se musí uzavřít písemně a pžedkupní právo se nabývá vkladem do katastru nemovitostí.“ 31 § 2 odst. 4 katastrální zákon 30
21
podkladě smluv, nad ostatními výrazně převažuje. Jelikož vlastnická práva založená smluvním převodem vznikají až vkladem do katastru, tj. jsou orgány katastru konstituována, věnuje právní úprava tomuto
druhu vzniku práv značnou pozornost. Ostatními způsoby jsou
nabývána vlastnická práva bez toho, že by orgány katastru měly na
jejich vznik nějaký vliv a úkolem orgánů katastru je takováto práva zapsat, pokud jsou k zápisu způsobilá.
Nemovitost může být ve vlastnictví jednoho nebo i více subjektů.
Pokud má více vlastníků, může jít o podílové nebo bezpodílové
(společné jmění manželů) spoluvlastnictví.
Podstatou podílového spoluvlastnictví je vlastnictví k části věci
celé, přičemž spoluvlastnický podíl je vyjádřen procentem nebo zlomkem,
nikoli
konkretizací
části
věci.
Práva
spoluvlastníků
disponovat volně v rámci svého podílu jsou závislá na tom, zda
takovouto dispozicí není dotčena podstata věci jakožto celku. Tak např. spoluvlastník může bez souhlasu ostatních spoluvlastníků k podílu zřídit zástavní právo. Zřízením zástavního práva k podílu na
nemovitosti se totiž podstata nemovitosti, jakožto věci, nemění
(nesnižuje se nebo nezvyšuje se její užitná hodnota, eventuálně její právní povaha), když případnou realizací zástavy dojde jen k výměně vlastníka podílu na věci.
Oproti tomu spoluvlastník nemůže k věci (nebo její části) zřídit
právo odpovídající věcnému břemenu a to ani v případě, že by s tím
ostatní spoluvlastníci souhlasili. Zřízením takového práva se zvyšuje (snižuje) užitná hodnota nemovitosti jako celku a proto účastníky smlouvy o zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu, musí být všichni spoluvlastníci věci, ke které se právo (povinnost) vztahuje.
Podle ust. § 136 odst. 2 obč. zák. (před novelou) mohlo
bezpodílové spoluvlastnictví vzniknout jen mezi manžely a jeho
podstatou bylo to, že každý z manželů byl vlastníkem věci celé a jeho
22
právo bylo omezeno právem toho druhého rozhodovat o podstatných dispozicích týkajících se této věci po dohodě.
Účinností zák. č. 91/1989 Sb., kterým se mění a doplňuje zákon
o rodině, došlo i ke změnám v ustanoveních § 136 a násl. obč. zák.,
když institut bezpodílového spoluvlastnictví manželů byl nahrazen institutem společného jmění manželů.
Z hlediska možných majetkových dispozic se společným jměním
manželů stanoví právní předpis32 neplatnost právního úkonu pro
případ, že některý z manželů provedl bez souhlasu druhého zásadní
majetkovou dispozici (např. prodal nemovitost). Tato neplatnost má však jen povahu relativní, jelikož nastává pouze za předpokladu, že se jí ten z manželů, který nedal k majetkové dispozici souhlas, dovolá33.
Z tohoto důvodu také nepřísluší orgánům katastru předem
zkoumat, zda dispozice, kterou provedl jeden z manželů se společným jměním manželů, byla druhým z manželů odsouhlasena. Stejně tak
není oprávněn zkoumat, zda při majetkových převodech není
nabývaná nemovitost součástí společného jmění manželů, jelikož společné jmění manželů vzniká již ze zákona a nikoli zápisem do katastru.
Společné jmění manželů zaniká zánikem manželství. Pokud
společné jmění manželů zanikne, provede se vypořádání písemnou dohodou, pokud je předmětem vypořádání nemovitost, je dohoda
účinná vkladem do katastru34. Dohoda o vypořádání mezi manželi
musí být realizována do 3 let od zániku společného jmění manželů (tj. včetně podání návrhu na vklad do katastru), jinak ve vztahu k nemovitostem platí, že společné jmění manželů se mění na podílové
spoluvlastnictví a každý se stává vlastníkem poloviny z celku, který tvořil společné jmění manželů35. Právní praxe se v tomto sjednotila. V
opačném případě nastupuje právní vztah, podle kterého jsou bývalí § 145 občanský zákoník § 40a občanský zákoník 34 § 149, 149a , § 150 občanský zákoník 35 § 150 odst. 4 občanský zákoník 32 33
23
manželé považováni za podílové spoluvlastníky nemovitostí tvořících jejich společné jmění před rozvodem manželství a katastrální úřad takovouto skutečnost zapíše do katastru nemovitostí záznamem (podkladem je listina – souhlasné prohlášení36), jako práva vzniklá ze
zákona, na návrh některého z bývalých manželů37.
Nabývání vlastnických práv k nemovitostem cizími státními
příslušníky upravuje zákon č. 219/1995 Sb., ve znění pozdějších předpisů, devizový zákon.
Kdy je dále nutný vklad vlastnického práva do katastru
nemovitostí: -
-
u smluv o změně stanoveného rozsahu společného jmění
manželů38
při vymezení jednotek v domě podle prohlášení vlastníka budovy39
při zrušení vymezených jednotek v domě40,41 smlouvy
o
převodu
bytu
a
nebytového
prostoru
(včetně
rozestavěného) podle zák. č. 72/1994 Sb. - zák. o vlastnictví bytů v
platném znění -
dohody o vydání věci uzavřené podle zvláštního předpisu (např.
rest. zák. č. 403/1990 Sb., 87/1991 Sb., 229/1991 Sb. atd.)
§ 36 odst. 5 písm. a) a § 6 vyhl. 190/1996 Sb. Rc 44/2000, Stanovisko Cpjn 38/98 Nejvyššího soudu ČR, vydané dne 28.6.2000: „Jestliže návrh na vklad byl podán po uplynutí tří let od zániku společného jmění, byl podán již v době, kdy nastala ohledně nemovitostí nevyvratitelná domněnka podílového spoluvlastnictví bývalých manželů k těmto věcem, tedy právní vztah pojmově vylučující, aby jeho účastníci (podíloví spoluvlastníci) uzavřeli dohodu o vypořádání (v této době již neexistujícího) společného jmění.“ 38 § 143a občanský zákoník: „Manželé mohou smlouvou uzavřenou formou notářského zápisu rozšířit nebo zúžit stanovený rozsah společného jmění manželů. … Je-li předmětem smlouvy nemovitost, která již náleží do společného jmění manželů nebo do výlučného majetku jednoho z nich, nabývá smlouva účinnosti vkladem do katastru nemovitostí.“ 39 § 5 odst. 1 zákon o vlastnictví bytů: „Vlastnictví jednotky podle tohoto zákona spojené se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu vzniká vkladem prohlášení vlastníka budovy nebo výstavbou jednotky provedenou na základě smlouvy o výstavbě podle tohoto zákona.“ 40 § 5 odst. 6 zákon o vlastnictví bytů: „Vlastníci všech jednotek v domě mohou uzavřít dohodu o tom, že vlastnictví jednotek změní na podílové spoluvlastnictví budovy. Dohoda musí mít formu notářského zápisu. Vkladem spoluvlastnického práva do katastru nemovitostí podle této dohody zaniká vlastnictví jednotek a vzniká podílové spoluvlastnictví budovy.“ 41 § 5, odst. 7 zákon o vlastnictví bytů: „Je-li vlastníkem všech jednotek v domě jedna osoba, může formou notářského zápisu prohlásit, že ruší vymezení jednotek v domě a mění vlastnictví jednotek na vlastnictví budovy. Vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí podle tohoto prohlášení zaniká vlastnictví jednotek a vzniká vlastnictví budovy.“ 36 37
24
-
prohlášení vkladatele s úředně ověřeným podpisem o vložení
nemovitosti do základního jmění obchodní společnosti nebo do jiného obdobného jmění právnické osoby
-
-
dohody o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k
nemovitostem
smlouvy o výstavbě, jejíž součástí je převod spoluvlastnických
podílů pozemků (§ 21 odst. 3 zák. č. 72/1994 Sb. v platném znění).
Převážnou část převodních smluv občanský zákoník typově
upravuje a určuje jejich pojmové znaky, bez nichž by takové smlouvy nemohly být určitými.
Vedle smluv upravených se vyskytují i smlouvy typově
neupravené, ačkoli jejich cílem je taktéž převod věcných práv. Takovéto
smlouvy
označuje
právní
předpis,
jako
smlouvy
nepojmenované42 a určitost jejich obsahu je nutno posuzovat podle
kritérií daných pro takovou smlouvu pojmenovanou, která je takovéto smlouvě svým účelem nejbližší43.
Podkladem pro zápis práva vkladem nemůže být smlouva o smlouvě
budoucí44, byť by se jednalo o budoucí závazek týkající se převodu vlastnického práva k nemovitosti.
Obecně lze stanovit, že převodní smlouvy nabývají účinnosti již
okamžikem, kdy se jejich
účastníci dohodnou
na
základních
podmínkách (tak např. u kupní smlouvy je základní podmínkou dohoda o předmětu koupě a kupní ceně). Výjimku tvoří případy, kdy právní
předpis sám stanoví, kdy konkrétní smlouva nabývá účinnosti (např.
podle ustanovení § 150 obč. zák. nabývá dohoda o vypořádání společného jmění manželů účinnosti vkladem do katastru).
§ 51 občanský zákoník § 588 občanský zákoník 44 § 50a občanský zákoník 42 43
25
8.2 Zástavní právo
Zástavní právo je věcně-právním prostředkem zabezpečení
pohledávek a jejich příslušenství. Jeho věcně-právní povaha spočívá v tom, že zatěžuje každého vlastníka předmětu zástavy, bez ohledu na
případné majetkové změny. Předmětem zástavního práva mohou být
jak věci (movité či nemovité), tak i pohledávky zástavce za jiným dlužníkem. Zástavním právem lze zajistit i pohledávku, která by vznikla v budoucnosti.
Z hlediska způsobů vzniku rozlišujeme zástavní právo smluvní,
zástavní právo zákonné a zástavní právo soudcovské.
Zástavní právo smluvní45 je nejběžnější formou zástavního
práva. Vzniká na podkladě smlouvy uzavřené mezi zástavním
věřitelem a vlastníkem předmětu zástavy. Obligatorní náležitostí smlouvy
je
identifikace
předmětu
zástavy46
a
výše
zajištěné
pohledávky. Zástavní právo k nemovitostem evidovaným v katastru vzniká vkladem práva. U nemovitostí, které nejsou předmětem evidence katastru vzniká zástavní právo již samotnou smlouvou47.
Zástavní právo působí vůči každému pozdějšímu vlastníku
předmětu zástavy. Pozdější vlastník zástavy má postavení zástavního dlužníka48.
Podzástavní právo vznikne zastavením pohledávky zajištěné
zástavním právem49. K zřízení tohoto práva není nutný souhlas vlastníka předmětu zástavy, ale toto právo je proti němu účinné, pokud
mu byl vznik podzástavního práva písemně oznámen. Podzástavní
právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. V ostatním se přiměřeně použijí ustanovení o právu zástavním.
§ 152 – 174 občanský zákoník § 5 odst. 1 katastrální zákon 47 § 157 občanský zákoník 48 § 164 občanský zákoník 49 § 173 občanský zákoník 45 46
26
8.3 Práva odpovídající věcnému břemenu
Termín „věcné břemeno“ se používá v několika významech.
Jednak je tak pojmenován právní institut, jednak je jím vyjádřena povinnost určitého subjektu a navíc se tohoto termínu používá pro
označení právního vztahu. Prostřednictvím věcných břemen lze realizovat užitnou hodnotu konkrétní věci pro potřebu někoho, kdo není jejím vlastníkem. Věcná břemena tedy právně omezují vlastníka
věci ve prospěch jiné osoby tak, že je povinen něco konat, něco trpět nebo něčeho se zdržet. Existují rozdíly mezi věcnými břemeny, která
jsou na straně oprávnění spojena s realizací užitné hodnoty věci a věcnými břemeny svědčícími určitému subjektu. Podle tohoto dělíme věcná břemena na:
- věcná břemena k věci (in rem), která působí tak, že každý vlastník
nemovitosti zatížené věcným břemenem je povinen trpět výkon práva každého
vlastníka
nemovitosti,
která
je
z
věcného
břemene
oprávněnou. Pokud toto právo trvá, nemá změna v osobách vlastníků
na výkon práva odpovídajícího věcnému břemenu k věci, žádný význam,
- věcná břemena k osobám (in personam), která působí tak, že každý
vlastník nemovitosti zatížené věcným břemenem je povinen trpět výkon práva konkrétní osoby. Oprávnění v daném případě se váže jen
ke konkrétní osobě a zanikne vždy smrtí fyzické nebo zánikem právnické osoby, pokud jsou z věcného břemene oprávněnými.
Způsob zápisu práv odpovídající věcnému břemenu do katastru
nemovitostí je odvislý od právního důvodu jejich vzniku. Je-li právním důvodem vzniku práva odpovídajícímu věcnému břemenu smlouva, vzniká právo vkladem do katastru nemovitostí50.
Ze shora uvedeného vyplývá, že věcnými břemeny nelze
upravovat výkon užívacích práv mezi spoluvlastníky nemovitostí. Věcným břemenem nemůže být ošetřen ani závazek vlastníka 50
§ 151o občanská zákoník
27
nemovitosti, že tuto dále neprodá, nezastaví nebo nezřídí další věcné břemeno atd.
Z pohledu katastrálního zákona musí být věcné břemeno,
spočívající v povinnosti trpět výkon práva v části pozemku, věcně vymezeno geometrickým plánem a ten musí být nedílnou součástí
listiny, na jejíž podkladě je právo do katastru nemovitostí zapisováno.
Věcná břemena a jím odpovídající práva se v katastru nemovitostí vyznačují v souboru popisných informací, jak na listu vlastnictví povinného, tak i oprávněného.
8.4 Právo předkupní věcné
Předkupní právo je upraveno v ustanovení § 602 a násl.
občanského zákoníku. Předkupní právo lze dohodnout i jako právo věcné51, které působí i vůči nástupcům kupujícího. Podkladem pro jeho zřízení je písemná smlouva a právo vzniká vkladem do katastru nemovitostí. Právní názory na to, zda porušení předkupního práva má
či nemá posuzovat katastrální úřad, jako omezení smluvní volnosti52
se různí. V praxi katastrálních úřadů je vžito, že tyto k existenci předkupních práv nepřihlížejí s tím, že takováto přezkumná pravomoc
jim nepřísluší, když se oprávněný z předkupního práva může nebo nemusí domáhat svého práva u soudu.
Právní předpis neupravuje způsoby zániku předkupního práva
jako práva věcného. Z povahy věci lze připustit, že k zániku tohoto
práva může dojít i smlouvou, přičemž takováto smlouva je podkladem pro výmaz vkladu v katastru.
51 52
§ 603 odst. 2 občanský zákoník § 5 odst. 1 písm. f) zákon o zápisech
28
9.
ŘÍZENÍ
O
NEMOVITOSTÍ
POVOLENÍ
VKLADU
PRÁV
DO
KATASTRU
9.1 Podání návrhu a plomba
Na řízení o povolení vkladu práva se vztahuje správní řád, pokud
zákon o zápisech nestanoví jinak.
Řízení o povolení vkladu práva je zahájeno okamžikem doručení
písemného návrhu katastrálnímu úřadu. Doručený návrh na vklad katastrální úřad zaznamená v protokolu o vkladech (protokol V), označí jej číslem, vyznačí v něm den, měsíc, hodinu a minutu doručení
dle podacího razítka. Založí se spis, ve kterém se zaznamenává celý průběh řízení o vkladu.
Údaj o dni, hodině a minutě podání vkladu má specifický
význam, jelikož jakýkoli další návrh na vklad, třeba i jiného práva, pokud se týká stejné nemovitosti může být projednáván až poté, kdy
bylo o předcházejícím návrhu pravomocně rozhodnuto (zásada priority). K tomu, aby zásada priority nemohla být porušena slouží tzv.
„plomba“, což znamená, že práva k předmětným nemovitostem jsou dotčena změnou právních vztahů. (resp. návrhem na provedení
změny) a další dispozice jsou možné až poté, kdy je tzv. plomba odstraněna. Vyznačení plomby však nebrání tomu, aby o obsahu listu vlastnictví mohly být podávány informace. Plomba je vyznačena i na výpisu z katastru nemovitostí písmenem „P“ u dotčených nemovitostí (parcely, budovy, byt. jednotky apod.).
Katastrální úřad zahajuje řízení o vkladu práva výlučně jen na
návrh účastníků smlouvy nebo některého z nich. Podá-li návrh jen jeden z účastníků, vyrozumí katastrální úřad o zahájení řízení zbývající účastníky53. Podpisy na návrhu není nutné ověřovat.
Moment podání vkladového návrhu má však význam i z hlediska
skutkového a právního stavu věci, o které má být rozhodováno, jelikož 53
§ 44 odst. 2 správní řád
29
tento stav je k danému okamžiku rozhodujícím a k jakýmkoli skutkovým a právním změnám, ke kterým došlo až po podání návrhu na vklad, nelze přihlížet. Tak např. nelze přihlížet k omezení práva
vlastníka věcí disponovat, pokud by zákaz dispozice měl být zapsán až poté, kdy byl podán návrh na vklad, naopak v řízení již zahájeném
lze pokračovat i v případě, že některý z jeho účastníků zemřel po podání návrhu atd. Je to dáno tím, že práva sice vznikají (mění se,
zanikají) dnem vkladu do katastru, ale s právními účinky ke dni, kdy byl doručen vkladový návrh.
Účastníky řízení o povolení vkladu jsou účastníci toho právního
úkonu, na jehož podkladě má být zapsáno právo do katastru54.
Podání návrhu na vklad práva do katastru nemovitostí je na vůli
účastníků, nelze ho podat z moci úřední (ex offo). Katastrální úřad je
podaným návrhem vázán a nemůže povolit více práv, než je účastníky požadováno nebo něco jiného, než se v návrhu uvádí, a to ani tehdy, kdyby to obsah smlouvy, o který se návrh opírá, umožňoval.
Vkladový návrh může obsahovat požadavek na vklad různých
práv k různým nemovitostem. Katastrální úřad pak rozhoduje o vkladu jednotlivých práv a může se stát, že vklad některého z požadovaných práv lze povolit, zatím co vklad jiného práva povolit nelze. Pokud jsou
jednotlivá práva od sebe oddělitelná, lze rozhodnout tak, že vklad práva k jedné věci se povoluje, zatím k druhé věci se zamítá (částečný vklad). Takový postup lze použít tam, kde jeden návrh obsahuje
například požadavek na převod vlastnického práva k domu A a zároveň i k domu B, přičemž lze vklad práva povolit jen k jednomu z nich.
Jiné návrhy však obsahují požadavky na převod práv, která lze
od sebe jen těžko oddělit. Tak například lze obtížně oddělit vklad vlastnického práva na podkladě darovací smlouvy od smlouvy týkající
se zřízení práva odpovídajícího věcnému břemenu pro dárce, nelze-li 54
§ 4 odst. 1 zákon o zápisech
30
právo odpovídající věcnému břemenu vložit. V takovém případě je nutno o návrhu rozhodnout jako o celku a jako takový návrh zamítnout
celý, ledaže by účastníci vkladového řízení shodně prohlásili, že na
požadovaný vklad práv lze pohlížet tak, jako by tato práva byla oddělitelná.
9.2 Přezkoumání náležitostí listin
Katastrální úřad zkoumá v řízení o povolení vkladu listinu, na
základě které má být vklad povolen. Především zkoumá, zda předložené listiny splňují všechny zákonem stanovené náležitosti. 9.2.1 Předmět evidence KN
Nikoli každá věc vykazující znaky věci nemovité musí být
zároveň předmětem evidence katastru nemovitostí. Přesto je důležité
správně stanovit, zda ta či ona nemovitost je předmětem evidence
katastru, jelikož na tom závisí způsob, jakým jsou k takové věci nabývána (pozbývána, měněna) vlastnická a jiná věcná práva.
Problém se týká zejména staveb, které pokud jsou se zemí spojeny pevným základem, jsou nemovitostmi55.
Nemovitosti, které jsou předmětem evidence katastru taxativně
stanoví právní předpis56. Jde zejména o pozemky v podobě parcel,
budovy, byty a nebytové prostory, rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory. V katastru se neevidují tzv. drobné stavby57, byť se
zemí spojené pevnými základy a splňující definici "budovy" podle katastrálního zákona58. Drobnou stavbou však nejsou např. garáže59.
Práva lze v katastru nemovitostí vkládat, měnit a rušit pouze u
nemovitostí v katastru evidovaných60.
§ 119 odst. 2 občanský zákoník § 2 katastrální zákon 57 § 139b odst. 7 zákona č. 50/1976 Sb., v platném znění, stavební zákon 58 § 27 písm. k) katastrálního zákona 59 § 139b odst. 9 zákona č. 50/1976 Sb., v platném znění, stavební zákon 60 § 1 odst. 1 zákon o zápisech 55 56
31
9.2.2 Náležitosti smlouvy
Smlouvy týkající se věcných práv k nemovitostem musejí mít
písemnou formu a projevy účastníků musí být na téže listině v případě převodu nemovitostí61.
Pokud se práva týkají reálně oddělovaných částí nemovitostí, tj.
k části pozemku, musí být součástí smlouvy62 i geometrický plán 63.
Dělit nebo scelovat pozemky lze jen na základě územního rozhodnutí,
pokud podmínky pro ně nejsou stanoveny jiným rozhodnutím nebo opatřením64. Společně s geometrickým plánem, který se týká změn ve
využití území či dělení a scelování parcel, je tedy nutné doložit i souhlas orgánu územního plánu.
Účastníci smlouvy musí být označeni identifikačními znaky.
Identifikačním znakem fyzické osoby je jméno, rodné číslo nebo datum
narození a místo trvalého pobytu (fyzickou osobou je i podnikatel zapsaný v obchodním rejstříku). Identifikačním znakem právnické osoby je její název, adresa sídla a identifikační číslo.
Pokud je účastník právního vztahu týkajícího se nemovitostí
zastoupen na podkladě plné moci, může mít takové zastoupení dvojí
povahu. Jednak může obsahovat zmocnění k hmotně-právním
úkonům (např. k podpisu smlouvy) a v takovémto případě musí být
plná moc nedílnou součástí každého vyhotovení smlouvy nebo jen k úkonům procesní povahy (např. k převzetí listin, podání návrhu atd.), kdy dostačuje uložení takovéto plné moci ve spise.
Smlouva musí obsahovat skutečné projevy vůle účastníků, což
tito osvědčí např. úředně ověřenými podpisy podle zvláštního předpisu, pokud smlouva není sepsána notářským zápisem nebo
§ 46 občanský zákoník Rozhodnutí Krajského soudu v Hradci Králové ze dne 25.7.2000, SJS 689/2000 30 Ca 162/99: „Stanoví-li ovšem zákon, že je geometrický plán neoddělitelnou součástí smlouvy, musí se touto součástí stát před jejím přijetím, tedy před podpisem, nejpozději pak při podpisu smlouvy a musí být s listinou o právním úkonu pevně a nezaměnitelným způsobem spojen.“ 63 § 19 katastrální zákon 64 § 32 stavební zákon 61 62
32
advokátem65. U právnických osob je možno osvědčit projev vůle účastníků (osob jednajících jménem obchodní společnosti) také např.
ověřenými podpisy ve smlouvy nebo předložením podpisových vzorů a předložením výpisu z obchodního či jiného obdobného rejstříku. Předmět
převodu
musí
být
ve
smlouvě
označen
způsobem, který stanoví § 5 odst. 1 katastrálního zákona. Pokud
tomu tak není, není smlouva způsobilá, aby na jejím podkladě mohl být proveden vklad požadovaného práva, jelikož je listinou, co do obsahu neurčitou.
Tak např., je-li předmětem převodu budova, musí být určena
označením pozemku, na kterém stojí, a číslem popisným nebo evidenčním, případně, pokud se číslo popisné ani evidenční budově
nepřiděluje, způsobem jejího využití a v případě budov s číslem popisným či evidenčním též příslušností budovy k části obce, pokud je
název části obce odlišný od názvu katastrálního území, v němž se nachází pozemek, na kterém je budova postavena. Smlouva
nesmí
vykazovat
zjevné
vady
(např.
škrtání,
přepisování, vymazávání části textů nebo jejich doplňování atd.).
Pro obsah smlouvy je rozhodný skutkový a právní stav, který
existoval v okamžiku, kdy byl podán na jejím podkladě návrh na vklad práva. Proto také po podání návrhu nemůže být ve smlouvě nic měněno nebo doplňováno cestou dodatků. Pokud by taková
potřeba nastala, mohou účastníci smlouvy vzít návrh na vklad zpět a po doplnění smlouvy (třeba i dodatkem) podat nový návrh na vklad dle smlouvy, která již bude prosta chyb.
9.2.3 Podmínky ve smlouvách
Převodní smlouva může obsahovat i podmínky, na které lze
vázat vznik nebo zánik právních vztahů, které smlouva upravuje.
65
§ 34 vyhl. 190/1996 Sb.
33
Podmínka je odkládací, jestliže na jejím splnění závisí, zda
právní následky úkonu nastanou66. V převodních smlouvách typu
smluv kupních se často vyskytují odkládací podmínky formulované takto: "Tato smlouva nabude účinnosti poté, kdy kupující doplatí kupní
cenu . . . . . ". To v praxi znamená, že účastníci smlouvy se na obsahu
smlouvy sice dohodli, ale účinky této smlouvy odložili k okamžiku
splnění dohodnuté podmínky, tj. zaplacení kupní ceny. Takováto smlouva, pokud není odkládací podmínka splněna, nemůže být
podkladem pro vklad práva vlastnického a pokud se tak přesto stane (tj. je podán vkladový návrh opřený o takovouto smlouvu), návrh na vklad práva je zamítnut.
Podmínka je rozvazovací, jestliže na jejím splnění závisí, zda
pominou právní následky, které již nastaly67. Taková podmínka může
znít takto: "Pokud kupující nezaplatí do . . . . doplatek kupní ceny,
může prodávající od smlouvy odstoupit." Rozvazovací podmínka ve
smlouvě není na překážku, aby takováto smlouva sloužila jako podklad k převodu práva vkladem do katastru a katastrální úřad k
rozvazovací podmínce nepřihlíží. Splnění rozvazovací podmínky
opravňuje účastníka od smlouvy odstoupit. Odstoupením se smlouva od počátku ruší, pokud účastník, který hodlá odstoupit, prokáže, že podmínky k odstoupení nastaly68.
9.2.4 Přezkumná činnost dle § 5 zákona o zápisech
V řízení o vkladu práva do katastru nemovitostí není zkoumána
platnost či neplatnost předložených listin, ale výhradně jen jejich
způsobilost k tomu, aby na jejich podkladě byla požadovaná práva zapsána. Ani rozsah přezkumu není dán na vůli katastrálnímu úřadu, ale je taxativně vymezen právním předpisem69. Katastrální úřad zkoumá, zda:
§ 36 odst. 2 občanský zákoník § 36 odst. 2 občanský zákoník 68 § 48 občanský zákoník 69 § 5 odst. 1 zákon o zápisech 66 67
34
9.2.4.a) navrhovanému vkladu není na překážku stav zápisů
v katastru70.
V daném případě jde o přezkum, zda v katastru nemovitostí není jako
vlastník zapsán někdo jiný, než kdo v převodní smlouvě vystupuje jako vlastník předmětu převodu. Nebo, zda je předmět vkladu práv v katastru evidován.
9.2.4.b) navrhovaný vklad je odůvodněn obsahem předložených
listin71.
Listina, na jejímž podkladě má dojít ke vkladu práva, musí obsahovat
veškeré obsahové náležitosti nezbytné k posouzení její způsobilosti být takovou listinou. Není přípustné, aby takováto listina odkazovala na listinu, na základě které se vklad neprovádí. Např. nelze identifikovat předmět převodu odkazem na obsah listu vlastnictví nebo
označení ve znaleckém posudku, kde by byla nemovitost určena podle údajů katastru.
9.2.4.c) právní úkon, týkající se převodu práva (vzniku, změny
nebo zániku) je určitý a srozumitelný72.
Občanský zákoník stanoví základní náležitosti právních úkonů73, kde je uvedeno, že právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě
a srozumitelně, jinak je neplatný. Zda je právní úkon učiněn svobodně
a vážně katastrální úřad nezkoumá. Katastrální úřad zkoumá
srozumitelnost a určitost, tzn., že účastníci se musí vyjádřit tak, aby jejich vůle byla jasně patrná z jejich právního úkonu. Např. v kupní
smlouvě kupující vyjádří svou vůli koupit nemovitost tím, že „kupuje a přejímá do svého vlastnictví“ a prodávající uvedení, že „prodává“.
Za neurčitost je považován i stav, kdy nemovitosti nejsou ve
smlouvě určeny podle údajů katastru74. Tak např. pokud je předmětem
převodu dům, musí být určen číslem popisným nebo evidenčním, § 5 odst. 1 písem. a) zákon o zápisech § 5 odst. 1 písem. b) zákon o zápisech 72 § 5 odst. 1 písem. c) zákon o zápisech 73 § 37 občanský zákoník 74 § 5 odst. 1 katastrální zákon 70 71
35
eventuálně způsobem užívání (pokud nemá číslo popisné nebo
evidenční), dále číslem stavební parcely, na které stojí, obcí a katastrálním územím. Při převodu oddělené části pozemku nebo zřizování práva odpovídajícího věcnému břemenu k pozemku
je podmínkou určitosti vyhotovení geometrického plánu, který musí být nedílnou součástí smlouvy. Jde-li
o
neurčitost
označení
pozemků,
jsou-li
v daném
katastrálním území parcely očíslovány ve více číselných řadách, z
mnoha rozsudků soudů vyplývá, že dané soudy považovaly označení parcel, které přesně neodpovídalo požadavku § 5 odst. 1 katastrálního zákona, za neurčité. Tj., když v listině nebyla řádně rozlišena např.
řada parcelních čísel katastru nemovitostí a řada parcelních čísel dřívější pozemkové evidence (jedná se zejména o parcely vedené ve zjednodušené evidenci). Ústavní soud však vyslovil již v nálezu sp. zn. IV. ÚS 298/98, že při zkoumání určitosti a srozumitelnosti právního úkonu v řízení o povolení vkladu práva do katastru nelze automaticky aplikovat výlučně § 5 odst. 1 katastrálního zákona a při nenaplnění některé
z náležitostí
v něm
uvedených
automaticky
dovozovat
nedostatek splnění podmínek podle § 5 odst. 1 písm. c) zákona o
zápisech. Je-li předmětem právního úkonu pozemek evidovaný
v katastru nemovitostí zjednodušeným způsobem, je jeho označení
parcelním číslem podle dřívější pozemkové evidence a uvedením
názvu katastrálního území, ve kterém leží, bez uvedení, zda jde o parcelní číslo podle pozemkového katastru, přídělového operátu nebo
scelovacího operátu, z hlediska ustanovení § 5 odst. 1 písm. c) zákona o zápisech určité v případě, že se v témže katastrálním území
nenachází pozemková parcela shodného parcelního čísla, vedená v jiném druhu evidence.75
75
Sbírka soudních rozhodnutí a stanovisek, č. 7/2000, Rc 44/20
36
9.2.4.d) právní úkon je učiněn v předepsané formě76.
Smlouvy o převodu nemovitostí musí mít písemnou formu a projevy
účastníků smlouvy musí být na téže listině77. Podpisy na listinách hrají
při přezkoumávání listiny významnou roli. Katastrální úřad v řízení o
povolení vkladu zjistí, zda v prvopisu smlouvy jde skutečně o písemné
projevy vůle osob v ní uvedených a považuje projev vůle osob za
zjištěný, jestliže jejich vlastnoruční podpisy na prvopisu smlouvy byly úředně ověřeny, nebo smlouva byla sepsána notářským zápisem,
nebo smlouva byla sepsána advokátem, který na ní výslovně potvrdil, že smluvní strany, jejichž totožnost zjistil, před ním tuto smlouvu
sepsaly, nebo právnická osoba předložila podpisový vzor shodný s podpisem na smlouvě a u obch. společností i výpis z obch. rejstříku,
nebo účastník smlouvy uzná pravost svého podpisu před katastrálním úřadem78.
9.2.4.e) účastníci řízení jsou oprávněni nakládat s předmětem
právního úkonu79.
Způsobilost nakládat s předmětem právního úkonu není posuzována
jen z pohledu toho, kdo právo pozbývá, ale i z pohledu, zda ten kdo právo nabývá, takové právo nabýt může. Tak např. podle devizového zákona může nabýt vlastnická práva k nemovitostem cizinec, který není občanem ČR, jen v zákoně vyjmenovaných případech. 9.2.4.f)
účastník
řízení
není
omezen
právními
předpisy,
rozhodnutím soudu nebo jiného st. orgánu ve smluvní volnosti80.
Katastrální úřad nepřihlíží k omezení smluvní volnosti založenému
existencí závazkových vztahů, byť je takovéto omezení součástí listiny vkladové (např. závazek nemovitost dále nezastavovat, nezřizovat k ní předkupní právo nebo právo odpovídající věcnému břemenu). Musí
však přihlédnout k omezení smluvní volnosti vyplývajícímu z předpisů § 5 odst. 1 písem. d) zákon o zápisech § 46 občanský zákoník 78 § 34 odst. 7 vyhl. 190/1996 Sb. 79 § 5 odst. 1 písem. e) zákon o zápisech 80 § 5 odst. 1 písem. f) zákon o zápisech 76 77
37
veřejného práva (např. podmínek stavebního zákona pro dělení nebo zcelování pozemků, lesního zákona pro dělení lesních pozemků atd.).
Musí přihlédnout k rozhodnutí orgánů soudu, na jejichž podkladě je omezeno dispoziční právo vlastníků zapsaných v katastru nemovitostí.
9.2.4.g) k právnímu úkonu účastníka byl udělen souhlas podle
zvláštního předpisu81.
Tak např. zákonní zástupci, pokud spravují majetek těch, které zastupují, potřebují k majetkovým dispozicím s věcnými právy
zastoupených, schválení soudu. Takovéto schválení musí soud vydat ještě před tím, než je s těmito právy disponováno cestou návrhu na
vklad práv do katastru nemovitostí. Shora uvedené skutečnosti zkoumá katastrální úřad ke dni podání návrhu na vklad. Ke změnám, ke kterým by došlo po podání návrhu, nelze již přihlížet. 9.3 Přerušení řízení
Pro přerušení řízení platí ustanovení § 64 správního řádu. Řízení
lze přerušit pro případ, že návrh na vklad práv do katastru nemovitostí vykazuje nedostatky, které lze odstranit. Katastrální úřad společně
s výzvou (musí to být 2 listiny – výzva a usnesení o přerušení) k odstranění
nedostatků
nebo
s výzvou
k zaplacení
správního
poplatku usnesením řízení přeruší. Řízení lze dále přerušit v případě, že bylo zahájeno řízení o předběžné otázce82. V praxi to znamená
zahájení řízení před soudem na podkladě žalob na určení právního vztahu k nemovitostem, které jsou zároveň předmětem řízení o vkladu práva. Řízení lze dále přerušit, navrhnou-li to shodně účastníci řízení.
Řízení lze přerušit na dobu nezbytně nutnou. V případě
přerušení řízení přestává běžet lhůta k vydání rozhodnutí – lhůta přestává běžet dnem, kdy nastane některý ze zákonem stanovených
81 82
§ 5 odst. 1 písem. g) zákon o zápisech § 57 správní řád
38
důvodů pro přerušení a neskončí dříve než 15 dnů ode dne, kdy přerušení řízení skončilo83.
Správní orgán pokračuje v řízení, jakmile odpadne překážka, pro
niž bylo řízení přerušeno nebo uplyne stanovená lhůta. 9.4 Zastavení řízení
Řízení lze zastavit dle podmínek stanovených v ustanovení § 66
správního řádu. Nejčastěji je v praxi katastrálních úřadů řízení o podaném návrhu na vklad zastaveno, vzal-li účastník(ci) návrh na
vklad zpět a souhlasí-li s tím všichni účastníci řízení84 anebo pokud
navrhovatel neodstranil ve stanovené lhůtě nedostatky návrhu85. O
zastavení řízení vydává katastrální úřad rozhodnutí formou usnesení,
proti kterému se lze podat odvolání k příslušnému zeměměřickému a
katastrálnímu inspektorátu. Po uplynutí odvolací lhůty vyznačí katastrální úřad nabytí právní moci tohoto rozhodnutí o zastavení. Toto
vyznačí na písemném rozhodnutí, které je založeno ve spise a také programovými
prostředky
ISKN
(Informační
systém
katastru
nemovitostí) vyplněním právní moci v ISKN v příslušném protokole V. Tím se odstraní plomba u dotčených nemovitostí. Následně dle jednacího řádu vrátí účastníkům listiny. Návrh na vklad a jedno vyhotovení smlouvy zůstane založeno ve spise katastrálního úřadu. 9.5 Zamítnutí
Pokud návrh na vklad nesplňuje zákonem stanovené podmínky a
nedostatek v tomto návrhu nelze odstranit, katastrální úřad vklad zamítne. Jedná se o nedostatky stanovené v § 5 odst. 1 zákona o zápisech.
Rozhodnutí
účastníkům řízení.
o
zamítnutí
§ 65 odst. 1 správní řád § 66 odst. 1 písm. a) správní řád 85 § 5 odst. 5 zákon o zápisech 83 84
39
vkladu
se
doručuje
všem
Poučení o opravném prostředku na rozhodnutí o zamítnutí
vkladu zní: „Proti tomuto rozhodnutí není odvolání přípustné. Lze proti němu podat žalobu podle páté části občanského soudního řádu
ke Krajskému soudu v ………. ve lhůtě 2 měsíců ode dne jeho doručení.“
Z uvedeného
poučení
vyplývá,
že
pokud
účastníci
s rozhodnutím katastrálního úřadu o zamítnutí vkladu nesouhlasí,
mohou podat k příslušnému krajskému (městskému) soudu žalobu podle části páté OSŘ, aby soud rozhodl o povolení vkladu práva do katastru nemovitostí. Katastrální úřad se po uplynutí dvouměsíční lhůty
od
převzetí
rozhodnutí
o
zamítnutí
účastníky
dotazuje
příslušného soudu, zda byl příslušný opravný prostředek podán. Až na základě sdělení soudu, že nebyl podán opravný prostředek, vyznačí
katastrální úřad nabytí právní moci rozhodnutí o zamítnutí. Právní moc
vyznačí stejným způsobem jako u zastavení řízení. Následně také katastrální úřad vrátí listiny účastníkům řízení dle jednacího řádu.
Pokud oprávněná osoba86 podá žalobu k příslušnému soudu,
bude řízení o povolení vkladu završeno až rozhodnutím soudu. Soud
žalobu zamítne87, odmítne88 nebo rozhodne ve věci samé a toto rozhodnutí nahradí rozhodnutí katastrálního úřadu v rozsahu, v jakém
bude rozsudkem dotčeno. Katastrální úřad provede vklad do 30 dnů
ode dne doručení pravomocného rozhodnutí, kterým soud rozhodne
ve věci samé a odstraní plombu a vymaže poznámku o tom, že byla podána žaloba podle části páté OSŘ. 9.6 Povolení vkladu
Katastrální úřad vklad práva povolí, pokud zjistí, že jsou splněny
podmínky pro vklad práva89.
Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv však
specificky upravuje postup, kdy katastrální úřad rozhoduje tak, že § 246 zákon č. 99/1963 Sb., v platném znění, občanský soudní řád (dále jen OSŘ) § 250i OSŘ 88 § 250h OSŘ 89 § 5 odst. 2 zákon o zápisech 86
87
40
vklad práva povoluje. Rozhodnutí, kterým se vklad povoluje, lze provést zápisem ve spisu90. V takovém případě není vydáváno žádné rozhodnutí ve smyslu ust. § 67 správního řádu.
Změny vyplývající z povolení vkladu se provedou programovými
prostředky ISKN. Po kontrole a zplatnění těchto změn v ISKN katastrální úřad na prvopisech smlouvy vyznačí tuto doložku: Katastrální úřad v . . . . . . . . . . . . . . Vklad práva povolen rozhodnutím čj. . . . . . . . . . . . . . Vklad práva zapsán v katastru nemovitostí dne . . . . . . . . . . Právní účinky vkladu vznikly dnem . . . . . . . . . . . . . . . .
Pokud je v listině sjednáváno více práv než je uvedeno na návrhu, doplní katastrální úřad pod doložku výčet práv, která do katastru
nemovitostí vložil podle návrhu na vklad. V případě, že katastrální úřad
vydal písemné rozhodnutí o povolení vkladu, uvede pod doložkou odkaz, že „O povolení vkladu bylo vydáno písemné rozhodnutí, které
nabylo právní moci dnem….“. Přitom katastrální úřad toto rozhodnutí připojí k listině tak, aby se stalo její neoddělitelnou součástí.
K těmto případům dochází při částečném povolení vkladu, kdy
jsou například navrhována dvě práva uvedená i v listině, ale povoluje se pouze jedno z nich.
K doložce připojí katastrální úřad otisk kulatého razítka se
státním znakem, datum a podpis odpovědného zaměstnance.
Zplatněním změn v ISKN se současně odstraní plomba u
předmětných nemovitostí.
Následně katastrální úřad doručí všem účastníkům řízení
smlouvu opatřenou shora uvedenou doložkou.
Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného
rozhodnutí katastrálního úřadu o povolení vkladu, a to ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu.
90
§ 5 odst. 3 zákon o zápisech
41
9.6.1 Opravné prostředky proti povolenému vkladu
Proti rozhodnutí, kterým se vklad práva povoluje, není přípustný
žádný opravný prostředek ani žaloba ve správním soudnictví91.
Je tomu tak proto, že oprávnění podat návrh na vklad práva mají
výhradně jen účastníci právního vztahu, na jehož podkladě toto právo vzniká (nebo alespoň jeden z nich) a katastrální úřad nemůže obsah
návrhu ovlivnit. Pokud je jejich návrhu vyhověno, nemají důvod tuto skutečnost napadat opravným prostředkem.
Ze stejného důvodu právní předpis nepřipouští, aby rozhodnutí
katastrálního úřadu, kterým se vklad práva povoluje, bylo napadeno žalobou ve správním soudnictví.
91
§ 5 odst. 3 zákon o zápisech
42
10. ZÁVĚR Tématem mé bakalářské práce byl „Vklad vlastnického práva
k nemovitostem“. V úvodu práce jsem popsala stručný historický exkurs dané problematiky, jak se vyvíjel katastr nemovitostí v českých zemích, až do současnosti. Dle stávající právní úpravy se návrhem na zahájení řízení o povolení vkladu do katastru nemovitostí rozumí návrh
podle zákona o zápisech. Řízení o návrhu na vklad je správním řízením, proto nelze opomenout správní řád a další zákony s danou
problematikou související, tj. např. katastrální zákon, občanský
zákoník apod. Zabývala jsem se celkovým řízením, v práci je popsáno, jak postupovat při podání návrhu na vklad, jaké jsou náležitosti podání
návrhu, jaký je správní poplatek, lhůty pro rozhodnutí. V další části jsou popsána věcná práva, která se vkladem do katastru zapisují. Je zde uvedena stručná charakteristika práva zástavního, odpovídajícího věcnému břemeni, práva předkupního a mnohem šířeji je popsáno právo vlastnické, které je hlavním tématem mé práce.
Vlastnické právo a jeho způsob evidování a zápisu změn
vlastnického práva prošlo v průběhu historie naší země mnohými změnami. V současné době se na převody vlastnických práv
k nemovitostem, resp. na věcněprávní nakládání s nemovitostmi zapsanými v katastru nemovitostí, pohlíží jako na dvoufázový proces. První jeho fází je uzavření věcné (kupní, darovací apod.) smlouvy,
která představuje právní důvod (titul) převodu. druhou fázi naplňuje
právní způsob nabytí vlastnického práva, jímž je vklad věcného práva
do katastru nemovitostí. Teprve dovršením vkladu věcného práva (tj.
zápisu do katastrálních operátů) do katastru nemovitostí, se kupující
nebo obdarovaný stává vlastníkem dotčené nemovitosti. Vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí vstupuje nový vlastník do
práv a povinností původního vlastníka, avšak ke dni jeho podání, neboť podle § 2 odst. 3 zákona o zápisech právní účinky vkladu 43
vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.
Vkladem věcného práva (vlastnického) do katastru nemovitostí také končí možnost smluvních stran měnit takovou věcnou (kupní,
darovací) smlouvu. Rozhodnutí o povolení vkladu práva, které je předpokladem pro provedení vkladu práva (zápis do příslušných
katastrálních operátů), představuje vrchnostenský akt orgánu státní
správy, který má konstitutivní účinky, jímž se vznik vlastnického práva dovršuje, a kdy teprve vkladem vlastnické právo vzniká.
V běžné praxi na katastrálních úřadech je největší a dle mého
názoru i nejtěžší částí při vkladovém řízení zkoumání náležitostí
podaného návrhu a listin, na jejichž podkladě má být změna
vlastnického práva do katastru zapsána. Zákon o zápisech stanoví náležitosti a přílohy podaného návrhu na vklad a dále stanoví, co katastrální úřad v řízení o povolení vkladu před svým rozhodnutím
zkoumá. Ze současné praxe je bohužel tendence taková, že kvalita listin podávaných k zápisu do katastru se spíše zhoršuje, než zlepšuje.
Pro účastníky je zřejmě z ekonomického či jiného hlediska náročné
věcnou smlouvu nechat sepsat odborníkovi (notář, advokát, realitní
kancelář) a velmi často se setkáváme s tím, že lidé si smlouvy sepisují sami. Důsledkem toho pak bývá zamítavé rozhodnutí katastrálního řadu z důvodu neodstranitelných nedostatků ve smlouvě.
Rozhodování v rámci vkladového řízení a posuzování náležitostí
listin, které jsou podkladem pro zápis do katastru nemovitostí není
jednoduchou činností, která by se dala shrnout do několika vět. Ve své bakalářské práci jsem se proto snažila alespoň v náhledu nastínit problematiku vkladového řízení, vypsat stěžejní body. K podanému
návrhu na vklad je pak většinou nutné přistupovat individuelně a co nejlépe rozhodnout v souladu s platnou právní úpravou.
44
11. POUŽITÉ PRAMENY
• Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění pozdějších předpisů
• Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění pozdějších předpisů
• Vyhláška č. 190/1996 Sb., kterou se provádí zákon č. 265/1992
Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb. a zákona č. 90/1996 Sb., a zákon
České národní rady č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), ve znění zákona č. 89/1996 Sb.
• Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů
• Zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů
• Zákon č. 500/2004 Sb., správní řád
• Zákon č. 50/1976 Sb., stavební zákon, ve znění pozdějších předpisů
• Jednací řád katastrálního úřadu, ČÚZK, 2005
• Návod pro správu a vedení katastru nemovitostí, ČÚZK, 2001
• Barešová, E., Baudyš, P. Zákon o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Komentář. 3. vydání. Praha: C. H. Beck, 2002
• Kliment, V., Věcná práva a katastr nemovitostí, ve znění změn a doplňků právních předpisů r. 2000. Zdiby: VÚGTK, 2001
• Vrcha, P., Katastrální (a související) judikatura. 2. vydání. Praha: Linde Praha, a.s., 2006
• Michal, J., Podhorský, I., Vrběcký, Z., Evidence nemovitostí. Vydání první. ČVUT, 1977, Praha
• http://www.cuzk.cz
45
12. CIZOJAZYČNÉ RESUMÉ
Bakklaureus Arbeit des Bereiches Rechtsbeziehungen zur Realitäten Einlage des Eigentumsrechts zur Realitäten
Themen meiner Bakkalaureus Arbeit ist Einlage des Eigentumsrechts in Liegenschaftenevidenz. In der Einleitung der Arbeit ist zuerst kurz
beschriebt Geschichte der Liegenschaftenevidenz. Weiter widme ich mich dem Thema Einschusses der Rechte in Kataster, was bedeutet
Einlage, welche Sache geltet, wer kann sie machen. Ich beschreibe Vorschlag an Einlage (Antrag), seine gesetzliche Formalitäten, welche Angabe mussen im Vorschlag sein. Gesetz weiter festlegt Taxe fur Unterbreitung des Vorschlages und Termine, in denen muß
in
Verwaltungsverfahren entscheiden sein. Folgt Beschreibung einzelner
sachlicher Rechten, die sich im Kataster registrieren, und zu denen
lassen Rechtswissenschaft einlegen, ändern ihn oder stornieren. Es
handelt sich um Besitzrecht, Pfand-, entsprechend reell Lastenbestand
und Vorkaufsrecht. Im nachsten Teil meiner bakkalaureus Arbeit beschäftige ich mich Verwaltungsverfahren. Verwaltungsverfahren richtet sich nach Gesetz Nr. 500/2004, administrativ Ordnung und weiter Gesetz Nr. 265/1992, in der geltenden
Texte, Gesetz uber
Einschreibungen Eigentums und anderer sachlichen Rechten zur Realitäten. Verfahren einleitet sich mit der Unterbreitung des Vorschlages an kompetent Katastralamt, des entscheidet in den
feststehenden Sachen in dengesetzlichen Fristen. Verlauf des gesamten Verwaltungsverfahren ist festgelegt Rechtsvorschriften Tschechischen Republik. Einlagsverfahren kann unterbrechen sein, anhalten, abschlagen oder kann Einlage nach Liegenschaftenevidenz erlauben. Einzelne Operationen sind in der Arbeit beschrieben. Im
Schluss sind kurz stellen Erkenntnisse zusammen, zu denen ich bei der Bearbeitung der Arbeit gekommen habe.
46
