Právní vztahy k nemovitostem
Kupní smlouva o převodu vlastnictví k nemovitosti Mgr. Jakub Kříž
Teorie – shrnutí
Kupní smlouva (stejně jako jiná kterákoliv jiná smlouva) zakládá převod vlastnického práva – derivativní (odvozené) nabytí vlastnického práva Převod vlastnického práva je dvoufázový:
titulus – právní důvod (kupní smlouva) modus – právní způsob
Nemovité věci evidované v KN: modus = vklad vlastnického práva do KN (intabulační princip)
Kupní smlouva - obecně
Kupní smlouvou se zakládá mezi smluvním stranami závazkový právní vztah, jehož účelem je převod vlastnictví z prodávajícího na kupujícího Podstatné náležitosti:
Vedlejší ujednání
předmět koupě (věc, spoluvlastnický podíl k věci, soubor věcí, práva a jiné majetkové hodnoty, pokud to jejich povaha připouští) cena např. splatnost kupní ceny, prohlášení smluvních stran, předání věci atd.
Forma
písemná: je-li předmětem koupě nemovitost ústní: v ostatních případech
Kupní smlouva v praxi
Strany smlouvy Určení předmětu koupě Ujednání o kupní ceně Ostatní ujednání smluvních stran Datum uzavření smlouvy, podpisy smluvních stran
Strany smlouvy
Strany smlouvy: prodávající a kupující Subjekty práva – fyzické a právnické osoby Strany smlouvy je třeba jednoznačně určit
Strany jednají osobně x možnost zastoupení
fyzické osoby: jméno, adresa bydliště, rodné číslo (datum narození) právnické osoby: název, sídlo, IČO smluvní zastoupení (plná moc) zastoupení zákonné (např. mezi rodičem a dítětem)
Právnické osoby jednají prostřednictvím statutárního orgánu
např. jednatel (s.r.o.), společník (v.o.s.), správní rada (a.s.)
Strany smlouvy - příklad
Určení předmětu smlouvu
Předmět smlouvy musí být určen jednoznačně – stejně jako na listu vlastnictví (LV) Pozemek – příklad určení
Budova – příklad určení
parcela č. parc. 431/24, orná půda o výměře 730 m2 , kat. území Tehov u Říčan, zapsaná v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ na LV č. 497 pro obec Tehov, kat. ú. Tehov u Říčan rekreační chata čp. 83 v kat. území Kdyně postavená na parcele č. parc. 802, zapsaná v katastru nemovitostí u Katastrálního úřadu pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště v Domažlicích na LV č. 982 pro katastrální území Kdyně
Prodává-li se spoluvlastnický podíl, je třeba ho určit Prodej věci „jak stojí a leží“ – prodávající neodpovídá za její vady
Ujednání o kupní ceně
Cena je předmětem dohody
Úhrada kupní ceny
ale: cenu je třeba sjednat v souladu s obecně závaznými právními předpisy, jinak je smlouva neplatná úhrada v hotovosti (max. 15 000 eur) bezhotovostní úhrada převzetí hypotéky
Okamžik úhrady kupní ceny
před uzavřením kupní smlouvy (např. v souvislosti s uzavřením smlouvy o budoucí kupní smlouvě) ke dni uzavření kupní smlouvy přede dnem provedení vkladu (např. do 15 dní po podpisu smlouvy) po dni provedení vkladu
Zajištění nároku na úhradu kupní ceny a na převod vlastnického práva
Zástavní právo
Odkládací podmínka
společně s kupní smlouvou se uzavře zástavní smlouva, kde kupující poskytuje kupovanou nemovitost jako zástavu za uhrazení kupní ceny účinnost smlouvy uhrazením kupní ceny
Notářská úschova
Ostatní ujednání – příklady
Prohlášení prodávajícího o tom, že je vlastník věci + uvedení nabývacího titulu Prohlášení prodávajícího, že na nemovitosti neváznou dluhy, věcná břemena, zástavní práva nebo jiné právní povinnosti Prohlášení kupujícího, že si nemovitost prohlédl a byl seznámen s jejím stavem Prohlášení prodávajícího ohledně vlastností nemovitosti
např.: pozemek je na základě rozhodnutí stavebního úřadu určen k výstavbě rodinného domu
Závazek stran poskytnout součinnost v řízení o povolení vkladu vlastnického práva do KN + řešení eventuality zamítnutí návrhu na vklad či zastavení řízení Prohlášení o tom, že smlouva nebyla uzavřena v tísni za nápadně nevýhodných podmínek
Datum, podpisy
Smlouva musí být datována Podpisy smluvních stran musí být umístěny na jedné listině Podpisy musí být úředně ověřeny (v tomto případě může ověřit i advokát) Není nutné, aby obě strany byly podpisu smlouvy přítomny současně
