IPO Update
Metropolitan Land Jadwal Penawaran Umum: (tentative)
21 April 2011
Book Building : 19‐27 April 2011 Pernyataan efektif : 5 Mei 2011 Penawaran : 9 ‐ 10 Mei 2011 Penjatahan : 11 Mei 2011 Distribusi Saham secara elektronik : 12 Mei 2011 Pengembalian uang pemesanan : 12 Mei 2011 Pencatatan saham : 13 Mei 2011
Ratna Lim
[email protected]
Penawaran Umum • Perseroan menawarkan sebanyak‐banyaknya 2.273.799.000 saham biasa atas nama dengan nilai nominal IDR 100 per saham atau sebesar 30% dari modal ditempatkan dan disetor penuh dalam perseroan setelah penawaran umum yang terdiri dari sebanyak‐banyaknya 1.894.833.000 saham baru dan sebanyak‐ banyaknya 378.966.000 saham biasa dari Netstar Holding Limited British Virgin Island dengan nilai nominal IDR 100 per saham. Harga penawaran masing‐masing saham pada IPO ini berkisar pada IDR 240 ‐ IDR 300 per saham. • Perseroan mengadakan program ESA dan MSOP dimana untuk program ESA diberikan penjatahan pasti dengan jumlah sebanyak‐ banyaknya 2% dari jumlah saham baru yang ditawarkan kepada masyarakat atau sebanyak‐banyaknya 37.896.000 saham. Untuk program MSOP menawarkan opsi kepada peserta program MSOP untuk membeli saham baru yang akan diterbitkan perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% dari modal ditempatkan dan disetor perseroan setelah penawaran umum.
Sector : Property Kisaran harga : IDR 240‐300/saham Kisaran PER : 26.6X ‐ 33.2X Underwriter : Danareksa Sekuritas DBS Vickers Sec.
Sekilas Emiten •
Perseroan merupakan perusahaan pengembang real estat di luar kota Jakarta dengan memfokuskan pada penjualan rumah bagi masyarakat berpenghasilan menengah. Per 31 Desember 2010, portofolio real estat perseroan terdiri dari enam lokasi proyek dengan total luas lahan 669 hektar. Portofolio properti niaga perseroan yaitu Mal Metropolitan dan Plaza Metropolitan, dengan kombinasi luas lahan bersih yang disewakan sebesar 51.175 meter persegi. Perseroan juga memiliki satu hotel, yaitu Hotel Horison Bekasi, dengan 166 kamar beserta fasilitas ruang rapat dan ruang konferensi.
•
•
Struktur Kepemilikan Saham Keterangan A. Modal Dasar B. Modal Ditempatkan Dan Disetor Penuh 1. Reco Newton Pte Ltd., Singapura 2. PT Metropolitan Persada Internasional 3. Netstar Holdings Limited 4. Masyarakat 5. ESA 6. MSOP Jumlah C. Saham Dalam Portepel
Sebelum IPO Saham 20,000,000,000
%
2,842,250,000 1,719,260,000 1,122,990,000 5,684,500,000 14,315,500,000
50.00% 30.24% 19.76%
100%
Setelah IPO Sebelum ESA dan MSOP Saham % 20,000,000,000 2,842,250,000 1,719,260,000 744,024,000 2,273,799,000 7,579,333,000 12,420,667,000
37.50% 22.68% 9.82% 30.00%
100%
Setelah IPO, ESA dan MSOP Saham 20,000,000,000
%
2,842,250,000 1,719,260,000 744,024,000 2,235,903,000 37,896,000 75,793,000 7,655,126,000 12,344,874,000
37.13% 22.46% 9.72% 29.21% 0.50% 0.99% 100%
Source: company
1 Your Trusted Professional
IPO Update 21 April 2011
Program ESA dan MSOP •
•
•
•
•
Tujuan program ini adalah untuk memberi kesempatan kepada karyawan untuk memiliki saham perseroan. Peserta program ESA adalah karyawan perseroan dan anak perusa‐ haan yang ditetapkan dan tercatat dalam administrasi sistem SDM per 31 Desember 2010. Karyawan dapat membeli saham perseroan dengan diskon 20% dari harga penawaran dengan penjatahan pasti. Saham yang dibeli dengan cara ini tidak boleh dijual selama 3 bulan dari tanggal pencatatan. Program MSOP memberikan opsi kepada peserta MSOP untuk membeli saham baru yang akan diterbitkan perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% dari modal ditempat‐ kan dan disetor perseroan setelah IPO. Peserta MSOP dapat menukar opsi menjadi sa‐ ham perseroan dalam periode penawaran tertentu yaitu 2 kali dalam setahun. Penerbitan dan pengeluaran hak opsi kepada peserta MSOP akan dilaksanakan dalam dua tahap, yaitu : • Tahap 1: perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham perseroan sebesar 50% dari jumlah saham MSOP, dimana hak opsi itu akan diterbitkan dana dikeluarkan kepada peserta MSOP pada bulan Februari 2012. • Tahap 2: perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham perseroan sebesar 50% dari jumlah saham MSOP, dimana hak opsi tersebut akan diterbitkan dan dikeluarkan kepada peserta MSOP di bulan Februari 2013. Masa tunggu pelaksanaan hak opsi ini selama 2 tahun sejak diterbitkan. Masa pelak‐ sanaan opsi akan dibuka sebanyak‐banyaknya 2 kali dalam setahun dengan jangka waktu masing‐masing 30 hari bursa. Harga pelaksanaan opsi sekurang‐kurangnya 90% dari rata‐ rata harga penutupan saham perseroan selama kurun waktu 25 hari bursa berturut‐ turut.
Rencana Penggunaan Dana •
•
• •
2 Your Trusted Professional
Sekitar 48,5% digunakan untuk pembangunan Metropolitan Grand Mall yang terletak di Kl. KH Noer Ali yang berjarak 300 meter dari Mal Metropolitan. Lahan berupa tanah kos‐ ong telah dikuasai oleh perseroan. Sekitar 5,25% digunakan untuk pembangunan M‐Gold Residence (strata title apartment) yang terletak di Jl, KH Noer Ali dekat lokasi Metropolitan Grand Mall. Lahan berupa tanah kosong telah dikuasai oleh perseroan. Sekitar 13% digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Bekasi Ekstension yang diban‐ gun di atas gedung Mal Metropolitan. Sekitar 10% digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di PT Sumbersentosa Guna Lestari, dimana hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Jakarta yang berlokasi di Jl. MT Haryono Kav.26.
IPO Update 21 April 2011
Dewan Komisaris dan Direksi •
•
Dewan Komisaris: Komisaris Utama Komisaris Komisaris Independen Komisaris Independen Dewan Direksi: Direktur Utama Direktur Direktur Direktur
: Ir. Ciputra : Aldo P. Brasali : Kamardy Arief : Leland Gerrits Rompas
: Nanda Widya : Freddy Soetanto : Thomas Johannes Angfendy : Pandu Gunandito
Kegiatan Usaha •
•
Kegiatan usaha perseroan meliputi tahapan kegiatan membebaskan lahan, membangun dan mengembangkan lahan, mengelola dan/atau menjual bangunan‐bangunan pe‐ rumahan, kantor, ruko, apartemen, pusat perbelanjaan atau bangunan lainnya. Perse‐ roan adalah perusahaan pengembang real estate di wilayah Jabodetabek yang berfokus terutama pada pangsa penghasilan menengah. Hingga saat ini perseroan telah mengembangkan 6 proyek perumahan serta sebuah proyek komersial mal dan hotel, yaitu: • Pengembangan proyek perumahan, yaitu Metland Menteng, Metland Puri, Met‐ land Transyogi, Metland Tambun, Metland Cileungsi dan Metland Cibitung. • Pengembangan proyek komersial, yaitu Hotel Horison Bekasi dan Mal Metropoli‐ tan, Plaza Metropolitan • Rencana pengembangan proyek baru perseroan adalah mal perbelanjaan di Bekasi (Metropolitan Grand Mall), gedung apartemen di Bekasi (G‐Gold Resi‐ dence), perluasan Hotel Horison Bekasi (Hotel Horison Bekasi Extension), hotel bintang empat baru di Jakarta (Horison Hotel Jakarta), hotel bintang tiga di Bekasi (@HOM Hotel Tambun) dan hotel bintang empat di Seminyak, Bali (Hotel Horison Seminyak Bali)
Keunggulan Kompetitif • • • • •
3 Your Trusted Professional
Lokasi strategis di pasar sasaran Arus pendapatan yang kuat dari proyek‐proyek pengembangan properti perumahan yang beragam Properti komersial dengan potensi pertumbuhan tinggi dan pendapatan berulang Rekam jejak keuangan yang kuat dan manajemen keuangan dengan prinsip kehati‐hatian Tim manajemen yang berpengalaman.
IPO Update 21 April 2011
Strategi Usaha •
Mempertahankan portofolio yang seimbang dengan pendapatan yang stabil untuk men‐ dukung pengembangan properti dengan pertumbuhan tinggi dalam jangka panjang. Terus mengembangkan kepemilikan tanah perseroan dan mengidentifikasi lokasi‐lokasi baru di daerah‐daerah dengan pertumbuhan yang tinggi. Mengusulkan properti‐properti komersial baru. Target pasar penghasilan menengah. Mengoptimumkan sumber daya keuangan untuk pengembangan bisnis. Meningkatkan kontrol manajemen internal yang efektif.
• • • • •
Resiko Usaha •
Resiko tidak likuidnya investasi dalam properti hunian dan resiko pengelolaan dalam properti komersial. Dapat terkena imbas dari dampak fluktuasi industri properti di Indonesia. Keterbatasan dalam meningkatkan modal atau mendapatkan pinjaman. Sebagian atau seluruh rencana proyek perseroan tidak selesai pada waktunya. Bergantung pada kontraktor dalam menyediakan berbagai macam jasa. Sengketa tanah akan menjadi hambatan proses pembelian properti.
• • • • •
Gambaran Properti Milik Perseroan Per 31 Desember 2010
Properti
Tahun Mulai
Total luas proyek
(ha) Properti Perumahan Metland Menteng Metland Puri Metland Tambun Metland Transyogi Metland Cileungsi Metland Cibitung Total Properti Niaga Mal Metropolitan Plaza Metropolitan Hotel Horison Bekasi Tanah di Jl. KH Noer Ali Tanah di Jl. MT Haryono Total
Total Area Total Area Total area Tersisa Tersisa yang bersih dapat Kotor dapat dijual disewakan (ha)
1995 1995 1997 1997 2004 2011
132 123 37 133 130 114 669
1994 1997 1995
3.26 0.45 3.26 3.43 0.3 7.44
(ha) 84 105 27 120 104 114 554
(ha) 59 55 13 70 54 65 316
Nilai pasar yang ditafsir (Rp miliar) 1,352 1,329 171 685 282 257 4,076
48,335 m2 2,840 m2 166 kamar
51,175 m2
716 21 181 93 41 1,052 Source: company
4 Your Trusted Professional
IPO Update 21 April 2011
Tinjauan Industri
Balance Sheet
•
1,200 1,000 ID R B illio n s
800 600 400 200
•
2006
2007
2008 Assets
Liabilities
2009
2010
Equity
•
Sales Breakdown 350 300
43.412
38.225
37.753
104.202
111.278
116.847
162.759
164.584
167.222
ID R M ilia r
250 31.836
200 26.669
150
94.101
76.44
100 50
99.141
71.344
Kinerja Keuangan dan Valuasi •
0 2006
2007
2008
2009
2010
Hotel
•
Income Statement 350.00
ID R B illio n s
300.00 250.00 200.00
•
150.00 100.00 50.00 2006
2007 Sales
2008
Gross Profit
2009
Operating Profit
2010
•
Net Income
Profitability
•
60% 54%
50%
50% 45%
40%
46%
41%
30% 20.85%
20%
16.71%
10% 0%
9.28% 4.12% 1.60% 0.84%
2006
Rata‐rata tingkat penjualan perumahan di perbatasan kota Jakarta tetap kuat sebesar 84% pada tahun 2010. dibanding‐ kan dengan 83% pada tahun 2009. Lahan yang terbatas dan harga yang mahal di Jakarta membuat pengembangan pe‐ rumahan dengan harga terjangkau di daerah perbatasan Ja‐ karta mengalami pertumbuhan yang pesat. Hotel bintang 3‐5 di perbatasan Jakarta memiliki tingkat hunian yang stabil dengan rata‐rata 70%. Daerah Bekasi memiliki tingkat hunian dan tarif kamar yang tinggi selama 3 tahun terakhir. Rasio persentase (lahan ritel dalam m2 per populasi) di Ja‐ karta dan sekitarnya diperkirakan sebesar 21%, dibanding‐ kan dengan 46% di Jakarta saja dan 68% di Pasifik. Sebagian besar penduduk yang tinggal di perbatasan Jakarta ber‐ penghasilan menengah dan menengah atas yang menjadi target utama pusat perbelanjaan.
3.50% 2.33%
2007 NPM
11.74%
2008 ROE
5 Your Trusted Professional
ROA
10.92% 7.28%
7.69% 5.24%
5.68% 3.77%
2009 GPM
2010 NPM
Pertumbuhan CAGR pendapatan perseroan selama lima ta‐ hun terakhir sebesar 17%, sedangkan pertumbuhan CAGR laba bersih sebesar 76%. Kontribusi pendapatan terbesar disumbangkan oleh divisi real estate sebesar 51% pada ta‐ hun 2010, kemudian disusul oleh mal 36% dan hotel 16%. Pendapatan bersih perseroan pada tahun 2010 tumbuh 4.35% YoY mencapai IDR 331.38 miliar dan laba bersih sebe‐ sar IDR 69.1 miliar atau tumbuh 30.22% YoY. Total aset perseroan hingga akhir tahun 2010 mencapai IDR 1.14 tril‐ iun, tumbuh 12.6% YoY. GPM perseroan selama lima tahun terakhir berada pada kis‐ aran 41.45%‐53.83% dengan kecenderungan meningkat. Se‐ dangkan OPM dan NPM masing‐masing pada kisaran 17.21% ‐31.4% dan 4.12%‐20.85%. ROE dan ROA perseroan selama lima tahun terakhir juga cenderung meningkat, masing‐masing pada kisaran 1.33%‐ 9.1% dan 0.84%‐6.06%. Sedangkan DER relatif rendah pada kisaran 0.45‐0.57x. Dengan berdasarkan laporan keuangan FY 2010, pada kis‐ aran harga IDR 240‐300 per saham, maka PER perseroan berkisar pada 26.6x‐ 33.2x dan PBV pada kisaran 2.4x ‐ 3.0x. Jika dibandingkan dengan PER rata‐rata industri properti yang sebesar 18.66x dan PBV 1.55x, maka kisaran harga yang ditawarkan masih relatif mahal dibandingkan indus‐ trinya.
IPO Update 21 April 2011
Financial Highlights 31 Desember miliar IDR Penjualan Bersih
2006
2007
175.65
2008
2009
2010
226.70
308.18
317.58
29.06%
35.94%
3.05%
4.35%
102.845
124.252
167.37
159.11
152.99
Laba Kotor
72.81
102.45
140.81
158.47
178.39
Beban Usaha
42.58
55.93
66.91
65.77
74.34
Laba Usaha
30.23
46.52
73.91
92.70
104.05
-18.571
-20.529
(16.83)
(20.78)
(14.53)
11.66
25.99
57.07
71.92
89.52
-122.95%
-119.60%
26.01%
24.48%
(4.42)
(4.13)
-20.90
(18.86)
(20.45)
7.24
21.04
36.19
53.06
69.10
-190.70%
-71.95%
46.64%
30.22%
Growth (yoy) Jumlah beban
Beban lain-lain Laba sebelum pajak Growth (yoy) Beban Pajak Penghasilan Laba bersih Growth (yoy)
331.38
Total Aktiva
866.04
901.39
959.28
1,012.32
1,139.46
Jumlah kewajiban
308.21
287.00
308.72
308.70
362.51
Jumlah ekuitas
544.20
600.79
636.98
690.04
759.11
0.95
2.75
4.73
6.93
9.03
BV (Rp)
71.09
78.48
83.21
90.14
99.16
PER Harga IDR 240/saham
253.79
87.30
50.77
34.62
26.59
PER Harga IDR 300/saham
317.24
109.13
63.46
43.28
33.24
PBV Harga IDR 240/saham
3.38
3.06
2.88
2.66
2.42
PBV Harga IDR 300/saham
4.22
3.82
3.61
3.33
3.03
GPM
41.45%
45.19%
45.69%
49.90%
53.83%
OPM
17.21%
20.52%
23.98%
29.19%
31.40%
NPM
4.12%
9.28%
11.74%
16.71%
20.85%
DER
0.57
0.48
0.48
0.45
0.48
DAR
0.36
0.32
0.32
0.30
0.32
ROE (%)
1.33%
3.50%
5.68%
7.69%
9.10%
ROA (%)
0.84%
2.33%
3.77%
5.24%
6.06%
EPS (IDR)
Source: company
Rencana Proyek Pengembangan Properti Metropolitan Grand Mall M Gold Residence Metland Cibitung Horison Bekasi-Ext Horison Jakarta @HOM Hotel Horison Bali
Jenis
Mal Apartemen, strate title Real estat Hotel Hotel Hotel Hotel
Konstruksi
Mulai 2011 Mulai 2011 Mulai 2011 Mulai 2011 Mulai 2011 Mulai 2011 Mulai 2011
Perkiraan Selesai
Perkiraan Biaya Proyek (Rp Miliar)
Awal 2013 Akhir 2013
340 81
Medio 2013 Awal 2013 Awal 2012 Medio 2012
74 104 21 88 Source: company
DISCLAIMER This Document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Mega Capital Indonesia.
6 Your Trusted Professional
IPO Update 21 April 2011
Danny Eugene
[email protected]
Head of Research Mining, Infrastructure
Ratna Lim
[email protected]
Research Analyst Economics, Telecommunication, Consumer
Mino
[email protected]
Research Analyst Heavy Equipment, Cement
Fadlillah Qudsi
[email protected]
Technical Analyst
Equity Sales & Trading Tel. (6221) 7917 5571-76, 79175580 Fax.(6221) 7917 5032
Fixed Income Sales & Trading Tel. (6221) 79175559-62 Fax. (6221) 7919 3900
Fund Management Tel. (6221) 7917 5578-58 Fax.(6221) 7917 5031
Investment Banking Tel. (6221) 7917 5599 Fax. (6221) 7919 3900
Research Department Tel. (6221) 7917 5599 Fax.(6221) 7917 5032
Marketing Department Tel. 021-70607949, 70607939, 70611589-91 Fax. (6221) 7917 5037
7 Your Trusted Professional
MCI Research also available on Bloomberg, Factset & Securities.com
