IPO Update
Greenwood Sejahtera Jadwal Penawaran Umum: (tentative)
17 November 2011
Book Building : 16 ‐ 25 November 2011 Pernyataan efektif : 5 Desember 2011 Penawaran : 7 ‐ 9 Desember 2011 Penjatahan : 13 Desember 2011 Distribusi Saham secara elektronik : 14 Desember 2011 Pengembalian uang pemesanan : 14 Desember 2011 Pencatatan saham : 15 Desember 2011
Aryacipta Subandrio
[email protected]
Penawaran Umum •
Perseroan menawarkan sebanyak‐banyaknya 3,338,500,000 saham biasa atas nama dengan nilai nominal IDR 100 per saham atau sebesar 35% dari modal ditempatkan dan disetor penuh dalam perseroan setelah penawaran umum yang ditawarkan dengan harga penawaran pada kisaran IDR 275 ‐ IDR 325 per saham.
•
•
•
Sekitar 50% akan digunakan akuisisi lahan sebagai bagian dari pengembangan The City Center‐Batavia fase 2 dan 3. Sekitar 20% akan digunakan untuk proyek properti baru. Sekitar 30% akan digunakan untuk modal kerja
•
Sekilas Emiten Perseroan didirikan pada tahun 1990 dengan nama PT Greenwood Sejahtera.
Rencana Penggunaan Dana •
Sector : Properti Kisaran harga : IDR 275‐IDR 325 Kisaran PER ’11 : 11.65x ‐ 13.77x Joint Lead Underwriter : • PT HD Capital Tbk • PT Danareksa Sekuritas • PT Mandiri Sekuritas
Kegiatan usaha perseroan adalah pembangunan dan pengembangan, investasi, perdagangan, dan jasa penyewaan properti.
Struktur Kepemilkan Saham Keterangan Modal dasar Modal ditempatkan dan disetor penuh 1. PT Prima Permata Sejahtera 2. PT Kencana Graha Nusamandiri 3. Masyarakat Total modal ditempatkan dan disetor penuh Saham dalam portepel 1 Your Trusted Professional
Sebelum Penawaran Umum Jumlah Nilai Nominal (Rp) 2,300,000,000,000
438,765,777,600 181,310,222,400 ‐
%
70.76 29.24
620,076,000,000 100.00 1,679,924,000,000
Setelah Penawaran Umum Jumlah Nilai Nominal (Rp) 2,300,000,000,000
438,765,777,600 181,310,222,400 333,850,000,000
%
45.99 19.01 35.00
953,926,000,000 100.00 1,346,074,000,000 Source: company
IPO Update 17 November 2011
Dewan Komisaris dan Direksi •
•
Dewan Komisaris: Komisaris Utama Komisaris Komisaris Independen Dewan Direksi: Direktur Utama Direktur Direktur Direktur Tidak Terafiliasi
: Sugeng Purwanto PhD, FRM : Eddy Hartono : Budi Herwana
: Harry Gunawan Ho : Bambang Dwi Yanto : Dedy Ismunandar Soetiarto : Anita
Kegiatan Usaha •
•
•
Perseroan bergerak pada suatu perusahaan properti yang terintegrasi, dimana perseroan se‐ cara keseluruhan memiliki ataupun menguasai proyek‐proyek seperti bangunan perkantoran, pusat perbelanjaan dan rekreasi, pertokoan, apartemen, dan hotel yang tergabung dalam suatu konsep superblock. Pada tahun 2008 perseroan memulai pembangunan proyek The City Center‐Batavia yang me‐ rupakan superblock perkantoran, pertokoan dan pusat perbelanjaan yang dibangun diatas la‐ han seluas 2.2ha. Hingga prospktus diterbitkan, segmen usaha perseroan dan anak perusahaan terdiri dari per‐ kantoran, apartemen, dan hotel, dimana pendapatan perseroan berasal dari penjualan dan penyewaan. Berikut adalah data pendapatan perseroan serta kontribusi pendapatan segmen‐ segmen usaha perseroan
31 Juli 2011 31 Des 2010 31 Des 2009 31 Des 2008 % % % % Rp juta Rp juta Rp juta Rp juta Penjualan Perkantoran 90536 78 16133 100 94356 100 ‐ 0 Apartemen 20741 18 ‐ 0 ‐ 0 ‐ 0 Pendapatan sewa Apartemen 4927 4 ‐ 0 ‐ 0 ‐ 0 Jumlah 116204 100 16133 100 94356 100 ‐ 0 Keterangan
Prospek Usaha 2 Your Trusted Professional
Dengan proyek‐proyek baik yang dimiliki perseroan secara langsung ataupun anak perusahaan dan perusahaan asoisasi, perseroan telah memiliki kombinasi usaha di berbagai sektor yaitu perkantoran, hunian apartemen, pertokoan, gedung serbaguna dan pusat rekreasi. Lebih lanjut, perseroan juga memiliki beberapa proyek superb lock yang terintegrasi baik yang sudah berjalan maupun yang masih dalam tahap pembangunan jangka panjang. Sehingga secara keseluruhan perseroan berkeyakinan dapat bersaing dan terus berkembang sebagai salah satu perusahaan properti yang terkemuka di Indonesia.
IPO Update 17 November 2011
Proyek yang dimiliki Perseroan, Anak Perusahaan, dan Perusahaan Asosiasi per 31 Juli 2011 No.
Nama
1 Perseroan
Saham
‐
Proyek
Tipe Proyek dan Lokasi
Superblock yang terdiri dari perkan‐ Menara perkantoran 1 The City toran, pusat perbelanjaan, aparte‐ akan diselesaikan pada Center‐ men, service apartemen, hotel, dan tahun 2012 Batavia ruang serba guna di Jakarta Pusat
2
SGK
70.75%
Hotel Em‐ porium
Hotel di Jakarta Utara
3
PNC
55%
The Peak Apartment
Apartemen di Jakarta Selatan
4
ASA
5
MGP
6
BSP
7
CGN
8
PP
3 Your Trusted Professional
Status Proyek
Tahap pembangunan. Akan mulai beroperasi pada 1Q13 Beroperasi sejak tahun 2007
Superblock yang terdiri dari perkan‐ Kuningan toran, apartemen, pusat perbelan‐ Akan mulai beroperasi 40% jaan, dan ballroom di Jakarta Sela‐ pada akhir tahun 2011 City tan Superblock yang terdiri dari pusat Senayan perbelanjaan, apartemen, menara Beroperasi sejak tahun 27.40% 2006 perkantoran dan ruang serba guna City di Jakarta Selatan Festival Pusat perbelanjaan, ballroom, dan 30% Beroperasi sejak 4Q10 CityLink hotel di Bandung Lindeteves Beroperasi sejak tahun 23% Trade Cen‐ Pusat perbelanjaan di jakarta pusat 2006 ter 47.17%
Emporium Pusat perbelanjaan dan ballroom di Beroperasi sejak tahun Pluit Mall Jakarta Pusat 2009
IPO Update 17 November 2011
Risiko Usaha •
•
•
Risiko terkait kegiatan usaha 1. Kredibilitas perseroan 2. Keterbatasan lahan 3. Peraturan Pemerintah, Legalitas, dan Perizinan 4. Tuntutan hokum pihak ketiga 5. Perubahan minat dan daya beli konsumen diluar prediksi manajemen 6. Kendala pendanaan dan keterlambatan penyelesaian proyek 7. Hilang atau berkurangnya kemampuan usaha proyek 8. Kepemilikan minoritas atas sejumlah proyek Risiko terkait kondisi Indonesia 1. Ketidakstablian politik, keamanan, dan social 2. Inflasi, suku bunga, dan nilai tukar 3. Perubahan peraturan yang berlaku Risiko terkait investasi saham perseroan 1. Kondisi dan peraturan pasar modal Indonesia 2. Fluktuasi harga penawaran saham perseroan 3. Likuiditas saham perseroan 4. Pembagian dividen 5. Hak pemegang saham dalam penerbitan saham baru perseroan
Strategi Usaha • • •
Optimalisasi proyek di lokasi strategis. Optimalisasi penggunaan dan fungus lahan serta bangunan. Perluasan usaha.
Keunggulan Kompetitif • • • • • •
Perseroan memiliki kombinasi usaha melalui sejumlah proyek yang dimiliki sendiri maupun melalui anak perusahaan dan perusahaan asosiasi. Perseroan merupakan pemilik dan pengembang proyek superblock yang terintegrasi. Tim manajemen yang handal. Perseroan merupakan pemilik proyek yang sebagian besar berlokasi di Jakarta. Perseroan memiliki sejumlah perusahaan asosiasi yang sahamnya juga dimiliki oleh PT Agung Podomoro Land Tbk. Perseroan memiliki dukungan kuat dari rekan usaha.
4 Your Trusted Professional
IPO Update 17 November 2011
Exhibit 1. Perkembangan Neraca PT Greenwood Sejahtera Tbk
1400.000 1200.000 1000.000 800.000
Total aset Total k ewajiban
600.000
Total ekuitas 400.000 200.000 0.000 31 Desember 31 Desember 31 Desember 2008 2009 2010
31 Juli 2011
Source: company
Exhibit 2. Perkembangan Rasio Imbal Hasil PT Greenwood Sejahtera Tbk 30.00% 20.00% 10.00% 0.00% ‐10.00%
31 Desember 2008
31 Desember 2009
31 Desember 2010
31 Juli 2011
‐20.00% ‐30.00% ‐40.00% ROE
ROA
Source: company
Exhibit 3. Perkembangan Rasio Profitabilitas dan Solvabilitas PT Greenwood Sejahtera Tbk
Profitabilitas
200.00%
Solvabilitas 35.000 30.000
150.00%
25.000
100.00%
20.000
50.00% 15.000
0.00% ‐50.00%
31 Desember 31 Desember 31 Desember 31 Juli 2010 31 Juli 2011 2008 2009 2010
‐100.00%
DER
10.000 5.000 0.000
Net profit margin
Opr. profit margin
Gross profit margin
31 Desember 2008
31 Desember 2009
31 Desember 2010
31 Juli 2011
Source: company
5 Your Trusted Professional
IPO Update 17 November 2011
Financial Highlights miliar Rp 31‐Dec‐08 31‐Dec‐09 31‐Dec‐10 31‐Jul‐10 31‐Jul‐11 Pendapatan 0.000 0.000 94.356 16.133 118.202 growth 0.00% 0.00% 632.67% Laba kotor 0.000 0.000 27.162 1.114 52.152 growth 0.00% 0.00% 4581.51% Laba usaha ‐1.081 ‐7.189 18.201 ‐3.707 85.105 growth 565.03% ‐353.18% ‐2395.79% Laba bersih ‐1.094 ‐7.197 13.481 ‐4.515 78.781 growth 557.86% ‐287.31% ‐1844.87% Total aset 163.321 182.114 298.416 ‐ 1265.103 Total kewajiban 158.467 155.958 229.278 ‐ 560.395 Total ekuitas 4.854 26.156 69.137 ‐ 704.707 EPS ‐12.16 ‐79.97 149.79 ‐ 28.81 ROA ‐0.67% ‐3.95% 4.52% ‐ 6.23% ROE ‐22.54% ‐27.52% 19.50% ‐ 11.18% DER 32.647 5.963 3.316 ‐ 0.795 Gross profit margin 0.00% 0.00% 28.79% 6.91% 44.12% Opr. profit margin 0.00% 0.00% 19.29% ‐22.98% 72.00% Net profit margin 0.00% 0.00% 14.29% ‐27.99% 66.65% Source: company
Kinerja Keuangan dan Valuasi •
Hingga akhir tahun 2011, perseroan memproyeksikan pendapatan dan laba bersih sebesar IDR 225 miliar dan IDR 152 miliar. Sementara untuk tahun 2012, perseroan menargetkan pendapatan dan laba bersih se‐ besar IDR 835 miliar dan IDR 433 miliar. Untuk tahun 2013 dan 2014 target pendapatan adalah sebesar IDR 871 miliar dan IDR 1.1 triliun. Megacu pada proyeksi laba bersih tersebut, maka estimasi EPS setelah IPO adalah sebesar IDR 23.59 untuk tahun 2011 dan IDR 46.44 untuk tahun 2012. Berdasarkan rentang harga penawaran sebesar IDR 275‐325 per saham, maka proyeksi PER 2011 perseroan berada pada kisaran 11.65x ‐ 13.77x, sedangkan PER 2012 berada pada kisaran 5.92x ‐ 6.99x . Sebagai per‐ bandingan, PER rata‐rata emiten pada industri CBD versi Reuters adalah sbesar 18.40x.
•
6 Your Trusted Professional
IPO Update 17 November 2011
Danny Eugene
[email protected] Ratna Lim
[email protected]
Head of Research Economic, Mining, Misc Industry Research Analyst Telecommunication, Consumer, Plantation, Retail
Mino
[email protected]
Research Analyst Heavy Equipment, Cement, Tire
Aryacipta Subandrio
[email protected]
Research Analyst Property, Construction
Arief Fahruri
[email protected]
Research Analyst Banking, Poultry
Fadlillah Qudsi
[email protected]
Technical Analyst
Equity Sales & Trading Tel. (6221) 7917 5571-76, 79175580 Fax.(6221) 7917 5032
Fixed Income Sales & Trading Tel. (6221) 79175559-62 Fax. (6221) 7919 3900
Fund Management Tel. (6221) 7917 5578-58 Fax.(6221) 7917 5031
Investment Banking Tel. (6221) 7917 5599 Fax. (6221) 7919 3900
Research Department Tel. (6221) 7917 5599 Fax.(6221) 7917 5032
Marketing Department Tel. 021-79175579 Fax. (6221) 7917 5037
Head Office
(021) 79175599
(021) 79193900
Menara Bank Mega Lt. 2 Jl. Kapten P. Tendean. Kav 12-14A. Jakarta 12790 Roxy Komp. Niaga Roxy Mas Blok D3/12, Jl. KH. Hasyim Ashari, Jakarta 10150 Kendal Jl Kendal No. 6 Jakarta Pusat Sudirman Sudirman Plaza Indofood Tower Mezzanine Floor, Jl. Jend Sudirman Kav 76-78 Jakarta Selatan12910 Pondok Indah Plaza 5 Pondok Indah Blok D No. 11 Jl. Margaguna Raya Pondok Indah Jakarta Selatan. Kelapa Gading
(021) 63852841
(021) 63852830
(021) 3918462
(021) 3918461
(021) 57936852
(021) 7257823
(061) 4534399
(0721) 258778
(0711) 354867
(061) 4559475
(0721) 266438
(0711) 354865
Bandung 2
(031) 5461607
(031) 5472492
(031) 5680774 (031) 5680747 (0341) 557222
(031) 5669574 (0341) 557234
(0341) 557123 (0274) 623407
(0274) 623579
(0271) 731685
Solo
(0271) 731681
Ruko Manahan Solo, Jl. Adi Sucipto, Solo - Jawa Tengah.
(0271) 731683
Pontianak Jl. Teuku Umar, Komp Pontianak Mall Blok B NO. 28 Pontianak Kalimantan Barat Samarinda
(0561) 7506660
Ruko Permata No. 8 Jl. Pahlawan, Samarinda Kalimantan Timur
(0541) 204424
Banjarmasin
( 0511 ) 3362337
Jl. Haryono MT No. 29B Rt 010 Rw.003 Kel. Kertak Baru Ulu, Kec.Banjarmasin Tengah - Kalimanatan Selatan (0778) 7493791
(0778) 7493792
(0761) 29558
(0761) 29591
Jl. Sudirman No. 255 A Pekanbaru - Riau 28111 Bandung Menara Bank Mega Lt. 3, Jl. Gatot Subroto No. 283, Bandung Jawa Barat
(024) 3566638
Jl. Raya Magelang Km. 5,6 No. 57 B Yogyakarta – Jawa Tengah
Komp Super Blok Nagoya Hill Blok B No. 3A , Nagoya - Batam Pekanbaru
Surabaya Wisma Dharmala 2nd Floor, Jl. Panglima Sudirman Kav.101-103 Surabaya 60271 Jawa Timur
Jl. Mayjend Sungkono No. 52 A Surabaya (021) 57936844 Malang Ruko Raya Dieng I, Jl. Raya Dieng I Kav. 5 Malang 65116, Jawa Timur (021) 7247640 Yogyakarta
Gedung Megalife 3rd Floor Jl. R Soekamto NO.28G Palembang Sumatra Selatan Batam
(024) 3562451
Surabaya Mayjend Sungkono
Jl. Boulevard Barat Blok LC 6 / No 27 Medan Uniplaza Building 3rd Floor East Plaza, Jl. Letjen MT. Haryono No. A – 1 Medan – Sumut Bandar Lampung Gedung Megalife 3rd floor Jl. Jendral Sudirman No. 3 C Enggal Bandar Lampung Palembang
Semarang Ruko Suari, Jl. Suari No. 7C Semarang 50137 Jawa Tengah
(022) 87340972
Palangkaraya Jl. Tjilik Riwut MM 2,5 No. 101 Palangkaraya - Kalimantan Tengah. Makassar Jl. Veteran Utara Ruko Metro Square Blok C No. 4 Makassar 90141 - Sulawesi Selatan
(022) 87340986
Ruko Grand Eastern 16M, Jl. Pasir Kaliki No. 16-18. Bandung
(022) 4266069
Cirebon Jl. Cirebon Grand Center Blok D No. 12A. Lantai 2. Cirebon
(0231) 235522 (0231) 235523
(022) 4219997
(0541) 733866
(0561) 747009
(0541) 733955
(0511) 3352413
(0511) 3362338 (0536) 3237401
(0536) 3237403
(0411) 319417
(0411) 319647
(0411) 319587 (0411) 319303
Manado, (022) 4266060
(0561) 746636
(0431) 879691
(0431) 879691
Kompleks Ruko Mega Mas Blok 1 C No. 48, Jl. Piere Tendean (Boulevard) Manado 95111
(0231) 235521
DISCLAIMER This Document is for information only and for the use of the recipient. It is not to be reproduced or copied or made available to others. Under no circumstances is it to be considered as an offer to sell or solicitation to buy any security. Any recommendation contained in this report may not be suitable for all investors. Moreover, although the information contained herein has been obtained from sources believed to be reliable, its accuracy, completeness and reliability cannot be guaranteed. All rights reserved by PT Mega Capital Indonesia.
7 Your Trusted Professional
MCI Research also available on Bloomberg, Factset & Securities.com
