PROSPEKTUS AWAL. PT Metropolitan Land Tbk

PROSPEKTUS AWAL

Masa Penawaran Awal Perkiraan Tanggal Efektif Perkiraan Masa Penawaran Perkiraan Tanggal Penjatahan Perkiraan Tanggal Distribusi Saham Secara Elektronik Perkiraan Tanggal Pengembalian Uang Pemesanan Perkiraan Tanggal Pencatatan Saham di Bursa Efek Indonesia

19 - 27 April 2011 5 Mei 2011 9 - 10 Mei 2011 11 Mei 2011 12 Mei 2011 12 Mei 2011 13 Mei 2011

INFORMASI DALAM DOKUMEN INI MASIH DAPAT DILENGKAPI DAN ATAU DIUBAH. PERNYATAAN PENDAFTARAN EFEK INI TELAH DISAMPAIKAN KEPADA BADAN PENGAWAS PASAR MODAL DAN LEMBAGA KEUANGAN (BAPEPAM DAN LK) NAMUN BELUM MEMPEROLEH PERNYATAAN EFEKTIF DARI BAPEPAM DAN LK. DOKUMEN INI HANYA DAPAT DIGUNAKAN DALAM RANGKA PENAWARAN AWAL TERHADAP EFEK INI. EFEK INI TIDAK DAPAT DIJUAL SEBELUM PERNYATAAN PENDAFTARAN YANG TELAH DISAMPAIKAN KEPADA BAPEPAM DAN LK MENJADI EFEKTIF. PEMESANAN PEMBELIAN EFEK INI HANYA DAPAT DILAKSANAKAN SETELAH CALON PEMBELI ATAU PEMESAN MENERIMA ATAU MEMPUNYAI KESEMPATAN UNTUK MEMBACA PROSPEKTUS BAPEPAM DAN LK TIDAK MEMBERIKAN PERNYATAAN MENYETUJUI ATAU TIDAK MENYETUJUI EFEK INI, TIDAK JUGA MENYATAKAN KEBENARAN ATAU KECUKUPAN ISI PROSPEKTUS INI. SETIAP PERNYATAAN YANG BERTENTANGAN DENGAN HAL-HAL TERSEBUT ADALAH PERBUATAN MELANGGAR HUKUM PT METROPOLITAN LAND TBK. (“PERSEROAN”) DAN PARA PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK BERTANGGUNG JAWAB SEPENUHNYA ATAS KEBENARAN SEMUA INFORMASI ATAU FAKTA MATERIAL SERTA KEJUJURAN PENDAPAT YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI

PT Metropolitan Land Tbk. Kegiatan Usaha: Bidang perumahan, mal/pusat perbelanjaan, perdagangan dan jasa akomodasi (hotel) Berkedudukan di Jakarta Selatan Kantor Pusat: Gedung Ariobimo Sentral Lt 10 Jl. H.R Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5, Jakarta 12940- Indonesia Tel: (62-21) 522 6188, Fax: (62-21) 522 6189 Email: [email protected], Website: www.metropolitanland.com PENAWARAN UMUM PERDANA SAHAM Sebanyak-banyaknya 2.273.799.000 (dua miliar dua ratus tujuh puluh tiga juta tujuh ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per saham atau 30% (tiga puluh persen) dari modal disetor setelah Penawaran Umum yang terdiri dari sebanyak-banyaknya 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham baru dan sebanyak-banyaknya 378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh enam ribu) saham biasa dari Netstar Holdings Limited, British Virgin Islands dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) setiap saham. Harga penawaran masing-masing saham diatas adalah sebesar Rp [•] ([•] Rupiah) yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham. Nilai Penawaran Umum adalah sebesar Rp [•] ([•] Rupiah). Perseroan mengadakan program ESA dan MSOP dimana untuk program ESA diberikan penjatahan pasti dengan jumlah sebanyak-banyaknya 2% (dua persen) dari jumlah saham baru yang ditawarkan kepada Masyarakat atau sebanyakbanyaknya 37.896.000 (tiga puluh tujuh juta delapan ratus sembilan puluh enam ribu) saham dan untuk program MSOP menawarkan opsi kepada Peserta Program MSOP untuk membeli Saham Baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% (satu persen) dari modal ditempatkan dan disetor Perseroan setelah Penawaran Umum. PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK

PT DANAREKSA SEKURITAS

PT DBS VICKERS SECURITIES INDONESIA

PENJAMIN EMISI EFEK (Akan Ditentukan Kemudian) Para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Para Penjamin Emisi Efek menjamin secara kesanggupan penuh (Full Commitment) Saham Yang Ditawarkan Ini Seluruhnya Akan Dicatatkan Pada PT Bursa Efek Indonesia MENGINGAT JUMLAH SAHAM YANG DITAWARKAN PADA PENAWARAN UMUM INI RELATIF TERBATAS, MAKA TERDAPAT KEMUNGKINAN PERDAGANGAN EFEK YANG DITAWARKAN MENJADI TERBATAS ATAU SAHAMSAHAM TERSEBUT MENJADI KURANG LIKUID PERSEROAN TIDAK MENERBITKAN SAHAM HASIL PENAWARAN UMUM INI DALAM BENTUK SURAT KOLEKTIF SAHAM, TETAPI SAHAM TERSEBUT AKAN DIDISTRIBUSIKAN DALAM BENTUK ELEKTRONIK YANG DIADMINISTRASIKAN DALAM PENITIPAN KOLEKTIF PT KUSTODIAN SENTRAL EFEK INDONESIA (KSEI) RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN DALAM KEGIATAN USAHA ADALAH RISIKO TIDAK LIKUIDNYA INVESTASI DALAM PROPERTI HUNIAN DAN RISIKO PENGELOLAAN DALAM PROPERTI KOMERSIAL RISIKO USAHA PERSEROAN SELENGKAPNYA DICANTUMKAN PADA BAB V DI DALAM PROSPEKTUS INI Prospektus Awal ini diterbitkan di Jakarta pada tanggal 19 April 2011

Perseroan telah menyampaikan Surat Pernyataan Pendaftaran Emisi Efek sehubungan dengan Penawaran Umum Saham ini kepada Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan (Bapepam dan LK) di Jakarta pada tanggal 17 Maret 2011 dengan Surat No. 03/ML-CP/BAPEPAM/III/11 tertanggal 16 Maret 2011 sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan dalam Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 8 Tahun 1995 tanggal 10 Nopember 1995 tentang Pasar Modal, Lembaran Negara Republik Indonesia No. 64 Tahun 1995, Tambahan Nomor 3608 serta peraturan pelaksanaannya (UUPM). Saham-saham yang ditawarkan ini direncanakan akan dicatatkan pada PT Bursa Efek Indonesia (BEI) sesuai dengan Perjanjian Pendahuluan Pencatatan Efek yang dibuat antara Perseroan dengan BEI pada tanggal 16 Maret 2011 dengan memperhatikan terpenuhinya persyaratan pencatatan yang ditetapkan oleh BEI. Apabila syarat-syarat pencatatan tersebut tidak terpenuhi, maka Penawaran Umum Saham dibatalkan dan uang pemesanan akan dikembalikan kepada para Pemesan sesuai dengan UUPM. Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dalam rangka Penawaran Umum Perdana ini bertanggung jawab sepenuhnya atas kebenaran semua informasi atau fakta material serta kejujuran pedapat yang disajikan dalam Prospektus ini, sesuai dengan bidang tugasnya masing-masing berdasarkan ketentuan yang berlaku dalam wilayah Republik Indonesia serta kode etik, norma dan standar profesinya masingmasing. Sehubungan dengan Penawaran Umum Saham ini, setiap pihak terafiliasi dilarang memberikan keterangan atau pernyataan mengenai data yang tidak diungkapkan dalam Prospektus tanpa persetujuan tertulis dari Perseroan, PT Danareksa Sekuritas dan PT DBS Vickers Securities Indonesia sebagai para Penjamin Pelaksana Emisi Efek. PT Danareksa Sekuritas dan PT DBS Vickers Securities Indonesia selaku para Penjamin Pelaksana Emisi Efek (selanjutnya dalam Prospektus ini disebut sebagai “para Penjamin Pelaksana Emisi Efek”), para Penjamin Emisi Efek lainnya serta Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dengan tegas menyatakan tidak terafiliasi dengan Perseroan, baik secara langsung maupun tidak langsung, sebagaimana didefinisikan dalam UUPM. PENAWARAN UMUM SAHAM INI TIDAK DIDAFTARKAN BERDASARKAN UNDANG-UNDANG ATAU PERATURAN LAIN SELAIN YANG BERLAKU DI INDONESIA. BARANG SIAPA DI LUAR WILAYAH INDONESIA MENERIMA PROSPEKTUS INI, MAKA DOKUMEN INI TIDAK DIMAKSUDKAN SEBAGAI PENAWARAN UNTUK MEMBELI SAHAM INI, KECUALI BILA PENAWARAN DAN PEMBELIAN SAHAM INI TIDAK BERTENTANGAN ATAU BUKAN MERUPAKAN PELANGGARAN TERHADAP PERATURAN PERUNDANG-UNDANGAN SERTA KETENTUAN-KETENTUAN BURSA EFEK YANG BERLAKU DI NEGARA ATAU YURISDIKSI DI LUAR INDONESIA TERSEBUT PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SEMUA INFORMASI YANG WAJIB DIKETAHUI OLEH PUBLIK DAN TIDAK ADA LAGI INFORMASI MATERIAL YANG BELUM DIUNGKAPKAN SEHINGGA DAPAT MENGAKIBATKAN INFORMASI YANG TERCANTUM DALAM PROSPEKTUS INI MENJADI TIDAK BENAR DAN ATAU MENYESATKAN PUBLIK

DAFTAR ISI DAFTAR ISI.............................................................................................................................................. i DEFINISI DAN SINGKATAN....................................................................................................................ii RINGKASAN...........................................................................................................................................ix I.

PENAWARAN UMUM................................................................................................................... 1

II.

RENCANA PENGGUNAAN DANA YANG DIPEROLEH DARI PENAWARAN UMUM................. 6

III.

PERNYATAAN HUTANG............................................................................................................... 9

IV.

ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN............................................................... 14

V.

FAKTOR RISIKO . ...................................................................................................................... 36

VI.

KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN.................. 49

VII.

KETERANGAN TENTANG PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN............. 50 1. RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN...................................................................................... 50 2. RIWAYAT PERMODALAN DAN KEPEMILIKAN SAHAM PERSEROAN............................. 53 3. KETERANGAN SINGKAT MENGENAI PEMEGANG SAHAM PERSEROAN

BERBENTUK BADAN HUKUM............................................................................................ 65

4. STRUKTUR ORGANISASI PERSEROAN........................................................................... 68 5. PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN......................................................... 68 6. SUMBER DAYA MANUSIA.................................................................................................. 74 7. HUBUNGAN KEPEMILIKAN, PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN

DAN ANAK PERUSAHAAN DENGAN PEMEGANG SAHAM PERSEROAN YANG

BERBENTUK BADAN HUKUM .......................................................................................... 76

8. KETERANGAN TENTANG ANAK-ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN.......................... 77 9. TRANSAKSI DENGAN PIHAK YANG MEMPUNYAI HUBUNGAN ISTIMEWA................... 92 10. PERJANJIAN PENTING DENGAN PIHAK KETIGA............................................................ 93 11. PERKARA YANG DIHADAPI PERSEROAN........................................................................ 99 12. KETERANGAN MENGENAI ASET TETAP DAN ASET REAL ESTAT . .............................. 99 13. TATA KELOLA PERUSAHAAN (GOOD CORPORATE GOVERNANCE).......................... 102 14. TANGGUNG JAWAB SOSIAL PERUSAHAAN (CORPORATE SOCIAL

RESPONSIBILITY)............................................................................................................ 102

VIII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN.................... 104 IX.

INDUSTRI PROPERTI.............................................................................................................. 127

X.

IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING.................................................................................. 152

XI.

EKUITAS................................................................................................................................... 154

XII. PERPAJAKAN........................................................................................................................... 156 XIII. KEBIJAKAN DIVIDEN............................................................................................................... 158

i

XIV. PENJAMINAN EMISI EFEK...................................................................................................... 159 XV. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL DALAM RANGKA

PENAWARAN UMUM............................................................................................................... 161

XVI. PENDAPAT DARI SEGI HUKUM.............................................................................................. 163 XVII. LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI

PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN....................................................... 197

XVIII. LAPORAN PENILAI.................................................................................................................. 255 XIX. ANGGARAN DASAR PERSEROAN......................................................................................... 281 XX. PERSYARATAN PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM............................................................. 309 XXI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR PEMESANAN

PEMBELIAN SAHAM................................................................................................................ 315

ii

DEFINISI DAN SINGKATAN Addendum Perjanjian Penjaminan Emisi Efek

berarti setiap perubahan-perubahan, penambahan-penambahan dan/atau pembaharuan-pembaharuan terhadap Perjanjian Penjaminan Emisi Efek (termasuk yang akan dibuat dikemudian hari).

Afiliasi

berarti pihak-pihak yang sebagaimana dimaksud dalam UUPM dan peraturan pelaksanaannya, yaitu: 1. hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara horizontal maupun vertikal; 2. hubungan antara satu pihak dengan pegawai, Direktur atau Komisaris dari pihak tersebut; 3. hubungan antara 2 (dua) perusahaan dimana terdapat 1 (satu) atau lebih anggota Direksi atau Dewan Komisaris yang sama; 4. hubungan antara perusahaan dengan suatu pihak, baik langsung maupun tidak langsung, mengendalikan atau dikendalikan oleh perusahaan tersebut; 5. hubungan antara 2 (dua) perusahaan yang dikendalikan baik langsung maupun tidak langsung, oleh pihak yang sama; atau 6. hubungan antara perusahaan dan pemegang saham utama.

Agen Penjualan

berarti pihak yang membantu menjual Saham Yang Ditawarkan dalam Penawaran Umum.

Akuisisi

berarti pengambilalihan saham yang dilakukan dengan cara pembelian langsung dari Pemegang Saham sesuai dengan ketentuan yang dimaksud di dalam UUPT.

ANP

berarti singkatan dari PT Agus Nusa Penida.

Anak Perusahaan

berarti perusahaan-perusahaan yang: 1. Saham-sahamnya dimiliki oleh Perseroan dalam jumlah 50% atau lebih dari seluruh saham yang disetor penuh dalam perusahaan yang bersangkutan; 2. Kebijaksanaannya dan pengelolaan perusahaan dikendalikan oleh Perseroan; 3. Laporan keuangannya dikonsolidasikan dengan laporan keuangan Perseroan sesuai dengan Prinsip Standar Akuntansi Keuangan yang berlaku di Indonesia.

ARR

berarti singkatan dari Average Room Rate.

BAE

berarti singkatan dari Biro Administrasi Efek yaitu pihak yang ditunjuk oleh Perseroan untuk melaksanakan Administrasi Saham dalam Penawaran Umum Perseroan yang dalam hal ini adalah PT Raya Saham Registra, berkedudukan di Jakarta Selatan.

BAPEPAM

berarti singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal sebagaimana dimaksud dalam Pasal 3 ayat 1 UUPM atau para pengganti dan penerima hak dan kewajiban.

iii

BAPEPAM dan LK

berarti singkatan dari Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau para pengganti dan penerima hak dan kewajibannya, sebagaimana dimaksud dalam Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 606/KMK.01/2005 tertanggal 30 Desember 2005 tentang Organisasi dan Tata Kerja Badan Pengawas Pasar Modal dan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 184/PMK.01/2010 tertanggal 11 Oktober 2010tentang Organisasi dan Tata Kerja Kementerian Keuangan.

BBM

berarti singkatan dari Bahan Bakar Minyak

BEI

berarti singkatan dari PT Bursa Efek Indonesia.

Bursa Efek

berarti bursa efek sebagaimana didefinisikan dalam pasal 1 angka 4 UUPM yang diselenggarakan oleh PT Bursa Efek Indonesia, suatu perseroan terbatas yang didirikan dan dijalankan berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia serta berkedudukan di Jakarta, dan merupakan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan akan dicatatkan.

BI

berarti singkatan dari Bank Indonesia.

CAGR

berarti singkatan dari Compounded Average Growth Rate.

Daftar Pemesanan Pembelian Saham

berarti daftar yang memuat nama-nama pemesanan Saham Yang Ditawarkan yang dipesan dan disusun berdasarkan Formulir Pemesanan Pembelian Saham yang dibuat oleh masing-masing Agen Penjualan dan/ atau Agen Penjualan Internasional (apabila ada) dan/atau para Penjamin Emisi Efek.

Efektif

berarti terpenuhinya seluruh persyaratan Pernyataan Pendaftaran sesuai dengan Peraturan No. IX.A.2 angka 4 Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-122/BL/2009 tertanggal 29 Mei 2009, yaitu: 1. Atas dasar lewatnya waktu yaitu 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal Pernyataan Pendaftaran diterima Bapepam dan LK secara lengkap, yaitu telah mencakup seluruh kriteria yang ditetapkan dalam peraturan yang terkait dengan Pernyataan Pendaftaran dalam rangka Penawaran Umum dan peraturan yang terkait dengan Penawaran Umum atau 45 (empat puluh lima) hari sejak tanggal perubahan terakhir atas Pernyataan Pendaftaran yang diajukan Perseroan atau yang diminta Bapepam dan LK dipenuhi; atau 2. Atas dasar pernyataan efektif dari Bapepam dan LK bahwa tidak ada lagi perubahan dan/atau tambahan informasi lebih lanjut yang diperlukan.

ESA

berarti singkatan dari Employee Stock Allocation.

Formulir Konfirmasi Penjatahan atau FKPS

berarti formulir yang dikeluarkan oleh Manajer Penjatahan yang merupakan konfirmasi atas hasil pejatahan atas nama pemesanan sebagai tanda bukti kepemilikan atas Saham Yang Ditawarkan yang dijual oleh Perseroan pada Pasar Perdana.

Formulir Pemesanan berarti asli formulir pemesanan pembelian Saham Yang Ditawarkan Pembelian Saham atau FPPS atau fotokopi FPPS yang harus dibuat dalam rangkap 5 (lima) yang masing-masing harus diisi secara lengkap, dibubuhi tandatangan asli pemesanan serta diajukan oleh pemesan kepada Penjamin Emisi Efek pada saat memesan Saham Yang Ditawarkan selama periode Masa Penawaran.

iv

FPD

berarti singkatan dari PT Fajarputera Dinasti, yaitu salah satu Anak Perusahaan Perseroan.

GIC

berarti singkatan dari The Government of Singapore Investment Corporation Pte. Ltd.

GIC RE

berarti singkatan dari GIC Real Estate Pte. Ltd.

Hari Bursa

berarti hari dimana Bursa Efek atau badan hukum yang menggantikannya menyelenggarakan kegiatan Bursa Efek menurut peraturan perundangundangan yang berlaku dan ketentuan-ketentuan Bursa Efek tersebut dan bank dapat melakukan kliring.

Hari Kalender

berarti setiap hari dalam 1 (satu) tahun sesuai dengan kalender gregorius tanpa kecuali termasuk hari Sabtu, hari Minggu, dan hari libur nsaional yang ditetapkan sewaktu-waktu oleh Pemerintah Republik Indonesia. berarti hari-hari kerja nasional kecuali Sabtu, hari Minggu, dan hari libur nasional di Republik Indonesia.

Hari Kerja HGB

berarti singkatan dari Hak Guna Bangunan.

KGC

berarti singkatan dari PT Kembang Griya Cahaya, yaitu salah satu Anak Perusahaan Perseroan.

KPR

berarti singkatan dari Kredit Pemilikan Rumah.

KSEI

berarti Perseroan Terbatas PT Kustodian Sentral Efek Indonesia, berkedudukan di Jakarta Selatan, yang merupakan Lembaga Penyelesaian dan Penyimpanan sesuai dengan Undang-Undang Pasar Modal.

Manajer Penjatahan

berarti PT Danareksa Sekuritas yang bertanggung jawab atas penjatahan saham sesuai dengan syarat-syarat yang ditetapkan dalam Peraturan No. IX.A.7 tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam Rangka Penawaran Umum, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam tertanggal 27 Oktober 2000 No. Kep-45/PM/2000.

Masa Penawaran Umum

berarti jangka waktu bagi Masyarakat untuk dapat melakukan pemesanan atas Saham Yang Ditawarkan dengan cara sebagaimana yang diatur dalam Prospektus dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham.

Masyarakat

berarti perorangan, baik warga negara Indonesia maupun warga negara asing, dan/atau badah hukum asing, yang bertempat tinggal atau berkedudukan hukum di Indonesia atau berkedudukan hukum diluar negeri dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia.

Menteri Hukum

berarti Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia (dahulu Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia).

MGM

berarti singkatan dari PT Metropolitan Global Management, yaitu salah satu Anak Perusahaan Perseroan.

MKD

berarti singkatan dari PT Metropolitan Karyadeka Development, yaitu anak perusahaan dari MPD.

v

MPD

berarti singkatan dari PT Metropolitan Permata Development, yaitu salah satu Anak Perusahaan Perseroan.

MPI

berarti singkatan dari PT Metropolitan Persada Internasional, yaitu salah satu pemegang saham Perseroan.

MSOP

berarti singkatan dari Management Stock Ownership Program.

Netstar

berarti Netstar Holdings Limited, yaitu suatu perusahaan yang didirikan di British Virgin Islands dan merupakan salah satu pemegang saham Perseroan.

Penawaran Awal

berarti ajakan baik secara langsung maupun tidak langsung dengan menggunakan Prospektus Awal segera setelah diumumkannya Prospektus Ringkas di surat kabar yang bertujuan untuk mengetahui minat calon pembeli atas Saham Yang Ditawarkan dan/atau perkiraan Harga Penawaran atas Saham Yang Ditawarkan sesuai dengan Peraturan No. IX.A.8 tentang Prospektus Awal dan Info Memo, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam tertanggal 27 Oktober 2000, No. Kep-41/PM/2000.

Penawaran Umum

berarti kegiatan penawaran Efek yang dilakukan oleh Perseroan untuk menjual Efek kepada Masyarakat berdasarkan tata cara yang diatur dalam UUPM dan peraturan pelaksanaannya.

Penjamin Emisi Efek

berarti PT Danareksa Sekuritas dan PT DBS Vickers Securities Indonesia bersama-sama dengan para penjamin Penjamin Emisi Efek lainnya yang berdasarkan syarat dan kondisi yang tercantum dalam Perjanjian Penjaminan Emisi Efek, akan menjamin penjualan Saham Yang Ditawarkan dan melakukan pembayaran hasil Penawaran Umum di Pasar Perdana kepada Perseroan melalui Para Penjamin pelaksana Emisi Efek sesuai dengan Bagian Penjaminan-nya masing-masing.

Penjamin Pelaksana Emisi Efek

berarti PT Danareksa Sekuritas dan PT DBS Vickers Securities Indonesia yang bertanggung jawab atas pengelolaan dan penyelenggaraan dan penjatahan Saham Yang Ditawarkan dalam Penawaran Umum.

Peraturan No. IX.D.4

berarti Peraturan Bapepam dan LK tentang Penambahan Modal Tanpa Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-429/BL/2009 tanggal 9 Desember 2009.

Peraturan No. IX.E.1

berarti Peraturan Bapepam No. IX.E.1 tentang Transaksi Afiliasi Benturan Kepentingan Transaksi Tertentu, Lampiran Surat Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-412/BL/2009 tanggal 25 November 2009.

Peraturan No. IX.E.2

berarti Peraturan Bapepam dan LK No. IX.E.2 tentang Transaksi Material dan Perubahan Kegiatan Usaha Utama, Lampiran Surat Keputusan Ketua Bapepam dan LK No. Kep-413/BL/2009 tanggal 25 November 2009.

Peraturan No. IX.I.7

berarti Peraturan Bapepam dan LK No. IX.I.7 tentang Pembentukan dan Pedoman Penyusunan Piagam Unit Audit Internal.

vi

Perjanjian Penjaminan Emisi Efek atau PPEE

berarti Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum PT Metropolitan Land Tbk. No. 119 tanggal 16 Maret 2011 dan Addendum I Perjanjian Penjaminan Emisi Efek No. 47 tanggal 7 April 2011, yang seluruhnya dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, berikut perubahan-perubahannya dan/atau penambahanpenambahannya dan/atau pembaharuan-pembaharuannya yang dibuat oleh pihak-pihak yang bersangkutan di kemudian hari.

Pernyataan Efektif

berarti pernyataan yang dikeluarkan oleh Bapepam dan LK yang menyatakan bahwa Pernyataan Pendaftaran menjadi efektif, sehingga Perseroan melalui para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dapat menawarkan dan menjual Saham Yang Ditawarkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Perseroan

berarti PT Metropolitan Land Tbk., suatu perseroan terbatas yang berkedudukan di Jakarta Selatan yang didirikan menurut dan berdasarkan hukum dan Undang-undang Negara Republik Indonesia.

Program MSOP

berarti program opsi kepemilikan saham Perseroan oleh manajemen Perseroan.

Peserta Program MSOP

berarti para manajemen Perseroan, selain Dewan Komisaris, yaitu para karyawan manajemen level yang dimulai senior manajer keatas sampai dengan Direksi.

Prospektus

berarti dokumen tertulis final yang memuat seluruh informasi maupun fakta-fakta penting dan relevan mengenai Perseroan serta Saham Yang Ditawarkan dalam rangka Penawaran Umum dalam bentuk dan isi sesuai dengan Peraturan No. IX.C.2 tentang Pedoman Mengenai Bentuk dan Isi Prospektus Dalam Rangka Penawaran Umum, Lampiran Keputusan Ketua Bapepam tertanggal 17 Januari 1996, No. Kep-51/PM/1996.

Reco Newtown

berarti Reco Newtown Pte. Ltd., yaitu perusahaan yang berkantor di negara Republik Singapura dan merupakan salah satu pemegang saham Perseroan.

Rukan

berarti singkatan dari Rumah Kantor.

Ruko

berarti singkatan dari Rumah Toko.

RUPS

berarti singkatan dari Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan yang diselenggarakan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan.

RUPSLB

berarti singkatan dari Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan yang diselenggarakan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan.

Saham

berarti seluruh saham-saham atas nama Perseroan baik yang telah dikeluarkan, dan akan dikeluarkan berdasarkan Perjanjian Penjaminan Emisi Efek dan diambil bagian dan disetor penuh oleh para pemegang saham.

Saham Baru

berarti saham biasa atas nama yang akan dikeluarkan dari simpanan (portepel) Perseroan dalam jumlah sebanyak-banyaknya 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham untuk ditawarkan dan dijual kepada Masyarakat dalam Penawaran Umum dan akan dicatatkan pada Bursa Efek.

vii

Saham Divestasi

berarti sebanyak-banyaknya 378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh enam ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) setiap saham yang merupakan saham Perseroan yang telah dikeluarkan dan diambil bagian serta dimiliki oleh Netstar.

Saham Yang Ditawarkan

berarti saham biasa atas nama, yang akan ditawarkan dan dijual kepada Masyarakat dalam Penawaran Umum, yang terdiri dari Saham Baru dan Saham Divestasi yang dilakukan menurut Perjanjian Penjamin Emisi Efek dan akan dicatatkan pada Bursa Efek.

Seletar

berarti Seletar Investments Pte., Ltd., yaitu suatu perusahaan yang berdiri di negara Republik Singapura.

SK

berarti singkatan dari Surat Keputusan.

SGL

berarti singkatan dari PT Sumbersentosa Guna Lestari, yaitu salah satu Anak Perusahaan Perseroan.

US Dollar atau US$

berarti Dolar Amerika Serikat yaitu mata uang resmi negara Amerika Serikat.

UUPM

berarti singkatan dari Undang-undang Pasar Modal, yaitu Undang-undang Republik Indonesia No. 8 Tahun 1995 tanggal 10 Nopember 1995 tentang Pasar Modal, Lembaran Negara Republik Indonesia No. 64 Tahun 1995, Tambahan No.3608, beserta peraturan pelaksanaannya.

UUPT

berarti singkatan dari Undang-undang Perseroan Terbatas, yaitu Undangundang Republik Indonesia No. 40 Tahun 2007 tanggal 16 Agustus 2007 tentang Perseroan Terbatas, Lembaran Negara Republik Indonesia tahun 2007 No. 106, Tambahan No. 4756.

viii

RINGKASAN Ringkasan di bawah ini merupakan bagian yang tidak terpisahkan dan harus dibaca dalam kaitannya dengan keterangan yang lebih rinci dan laporan keuangan serta catatan-catatan yang tercantum di dalam Prospektus ini. Ringkasan ini dibuat atas dasar fakta-fakta dan pertimbangan-pertimbangan yang paling penting bagi Perseroan. Semua informasi keuangan Perseroan disusun dalam mata uang Rupiah dan telah sesuai dengan Prinsip Akuntansi yang berlaku umum di Indonesia. UMUM Perseroan merupakan perusahaan Penanaman Modal Asing yang didirikan berdasarkan Akta No. 37 tanggal 16 Februari 1994 yang dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, SH., Notaris di Jakarta yang telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-7514.HT.01.01. Tahun 1994 tertanggal 11 Mei 1994, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 13 Juni 1994 di bawah No. 970/A/PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.76 tanggal 23 September 1994, Tambahan No.7169. Perseroan saat ini memiliki dan mengoperasikan real estat, mal dan hotel yaitu Perumahan Metland Menteng (Cakung), Perumahan Metland Transyogi II (Cileungsi), Hotel Horison Bekasi dan Mal Metropolitan (Bekasi), Waterland dan Sport Club Menteng. KETERANGAN MENGENAI ANAK PERUSAHAAN Tabel berikut adalah seluruh anak perusahaan Perseroan beserta proyek dan kegiatan usaha. AnakPerusahaan

Kepemilikan

Kegiatan Usaha

NamaProyek

PT Metropolitan Permata 99,99% Real estat Perumahan Metland Development (“MPD”) Puri I (Tangerang) Real estat Perumahan Metland Tambun (Tambun, Bekasi) Pusat perbelanjaan Plaza Metropolitan (Tambun, Bekasi) PT Metropolitan Karyadeka 50,01% Real estat Perumahan Metland Development (“MKD”) (kepemilikan tidak Puri II (Tangerang) langsung melalui MPD) PT Kembang Griya Cahaya (“KGC”) 99,99% Real estat Perumahan Metland Transyogi I (Cileungsi, Bogor) PT Metropolitan Global Management 99,90% Hotel operator - (“MGM”) PT Sumbersentosa Guna Lestari 99,99% Perkantoran Hotel Horison Jakarta (“SGL”) PT Fajarputera Dinasti (“FPD”) 99,90% Real estat Perumahan Metland Cibitung Beroperasi (*) Status operasional berdasarkan saat Prospektus diterbitkan.

ix

Status Operasional * Beroperasi Beroperasi Beroperasi Belum beroperasi

Beroperasi Belum beroperasi Belum beroperasi

STRUKTUR PERMODALAN Struktur permodalan dan susunan pemegang saham serta komposisi kepemilikan saham Perseroan pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 100 (seratus Rupiah) Setiap Saham Keterangan Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - Reco Newtown Pte.Ltd., Singapura - PT Metropolitan Persada Internasional - Netstar Holdings Limited, British Virgin Islands Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

Nilai Nominal Rp 100 per Saham Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) 20.000.000.000 2.000.000.000.000 2.842.250.000 1.719.260.000 1.122.990.000 5.684.500.000 14.315.500.000

284.225.000.000 171.926.000.000 112.299.000.000 568.450.000.000 1.431.550.000.000

(%) 100,00 50,00 30,24 19,76 100,00

PENAWARAN UMUM Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum sebanyak-banyaknya 2.273.799.000 (dua miliar dua ratus tujuh puluh tiga juta tujuh ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per saham yang mewakili sejumlah 30% (tiga puluh persen) dari modal yang telah ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan setelah Penawaran Umum, yang terdiri dari: • Sebanyak-banyaknya 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham baru; • Sebanyak-banyaknya 378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh enam ribu) saham biasa dari Netstar. Harga penawaran seluruh saham diatas adalah sebesar Rp [•] ([•] Rupiah) dan yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham. Apabila Penawaran Umum ini terlaksanakan, maka struktur permodalan dan susunan pemegang saham serta komposisi kepemilikan saham dalam Perseroan adalah sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 100 ( seratus Rupiah) Setiap Saham Sebelum Penawaran Umum Keterangan Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh - Reco Newtown Pte Ltd. - PT Metropolitan Persada Internasional - Netstar Holdings Limited - Masyarakat Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

Sesudah Penawaran Umum (%) Jumlah Saham

Jumlah Nilai Nominal (Rp)

(%)

20.000.000.000 2.000.000.000.000 100,00 20.000.000.000

2.000.000.000.000

100,00

2.842.250.000 1.719.260.000 744.024.000 2.273.799.000

284.225.000.000 171.926.000.000 74.402.400.000 227.379.900.000

37,50 22,68 9,82 30,00

7.579.333.000

757.933.300.000

100,00

2.842.250.000 1.719.260.000 1.122.990.000 -

284.225.000.000 171.926.000.000 112.299.000.000 -

50,00 30,24 19,76 -

5.684.500.000

568.450.000.000 100,00

14.315.500.000 1.431.550.000.000

12.420.667.000 1.242.066.700.000

PENGGUNAAN DANA Dana yang diperoleh oleh Perseroan dari hasil Penawaran Umum ini, setelah dikurangi biaya-biaya emisi, akan dipergunakan Perseroan dan atau Anak Perusahaan Perseroan untuk hal-hal berikut: 1. Sekitar 48,5% (empat puluh delapan koma lima persen) digunakan untuk pembangunan Metropolitan Grand Mall yang terletak di Jl. KH Noer Ali yang berjarak 300 meter dari Mal Metropolitan. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong yang telah dikuasai Perseroan;

x

2. Sekitar 5,25% (lima koma dua lima persen) digunakan untuk pembangunan M-Gold Residence (strata title apartemen) yang terletak di Jl KH Noer Ali di dekat lokasi Metropolitan Grand Mall. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong yang telah dikuasai Perseroan; 3. Sekitar 13% (tiga belas persen) digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Bekasi Ekstension yang dibangun di atas gedung Mal Metropolitan. Saat Prospektus ini diterbitkan, pondasi sudah siap untuk dibangun konstruksi pembangunan hotel; 4. Sekitar 10% (sepuluh persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di SGL (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh SGL untuk pembangunan Hotel Horison Jakarta yang berlokasi di Jl. MT Haryono Kav. 26. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong. Struktur permodalan SGL pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham

Nilai Nominal Rp 1000 per Saham

Modal Dasar

Jumlah

Nilai

15.000.000

15.000.000

%

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - Perseroan 9.990.000 9.990.000.000 - MPI 10.000 10.000.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

10.000.000

10.000.000.000

5.000.000

5.000.000.000

99,90 0,10 100,00

5. Sekitar 8,75% (delapan koma tujuh lima persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di FPD (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh FPD untuk proyek Metland Cibitung: a. pembangunan infrastruktur sekitar 3,50% (tiga koma lima nol persen); b. konstruksi perumahan sekitar 2,625% (dua koma enam dua lima persen); dan c. pembebasan lahan sekitar 2,625% (dua koma enam dua lima persen). Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan kosong tersebut sudah dibebaskan oleh FPD. Struktur permodalan FPD pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham


Modal Dasar

Jumlah

Nilai

200.000.000

200.000.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - Perseroan 74.999.750 74.999.750.000 - MPI 250 250.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

75.000.000

75.000.000.000

125.000.000

125.000.000.000

%

99,9997 0,0003 100,00

6. Sekitar 5% (lima persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di MPD (Anak Perusahaan), dan MPD akan menggunakan dana hasil pengeluaran saham baru di MPD tersebut untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di ANP, dan selanjutnya hasil pengeluaran saham baru di ANP tersebut akan digunakan oleh ANP untuk pembangunan Hotel Horison Seminyak di Bali. Saat Prospektus ini diterbitkan, ANP sedang membongkar bangunan lama yang telah berdiri diatas lahan yang akan dibangun bangunan baru.

xi

Struktur permodalan MPD pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham


Modal Dasar

Jumlah

Nilai

300.000.000

150.000.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - Perseroan 239.999.000 119.999.500.000 - MPI 1.000 500.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

240.000.000

120.000.000.000

60.000.000

30.000.000.000

%

99,99958 0,00042 100,00

Struktur permodalan ANP pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham

Nilai Nominal Rp 1.000.000 per Saham

Modal Dasar

Jumlah

Nilai

60.000

60.000.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - MPD 15.840 15.840.000.000 - PT Metropolitan Golden Management 160 160.000.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

16.000

16.000.000.000

Jumlah Saham Dalam Portepel

44.000

44.000.000.000

%

99,00 1,00 100,00

7. Sisa sekitar 9,5% (sembilan koma lima persen) digunakan untuk: a. pembangunan infrastruktur di Metland Menteng sebanyak 3,0% (tiga koma nol persen); b. konstruksi perumahan di Metland Menteng sebanyak 3,98% (tiga koma sembilan delapan persen); c. pembangunan infrastruktur di Metland Cileungsi sebanyak 1,75% (satu koma tujuh lima persen); dan d. konstruksi perumahan di Metland Cileungsi sebanyak 0,77% (nol koma tujuh tujuh persen). Adapun bentuk infrastuktur adalah jaringan listrik, pembangunan jalan, air, telepon, sarana dan prasarana untuk fasilitas perumahan. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan kosong Metland Menteng dan Metland Cileungsi sudah dibebaskan dan siap dibangun oleh Perseroan. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010. Angka-angka keuangan ini berasal dari dan dihitung berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited) untuk tahun-tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2007, 2008, 2009 dan 2010, dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Ramli Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited), kesemuanya menyatakan pendapat wajar tanpa pengecualian.

(dalam jutaan Rupiah)

KETERANGAN 31 Desember

2006

2007

2008

2009

Jumlah Aset

866.035

901.386

959.279

1.012.323

Jumlah Kewajiban Hak Minoritas Atas Aset Bersih Anak Perusahaan Jumlah Ekuitas Pendapatan Usaha Beban langsung dan beban pokok penjualan Laba kotor Beban usaha Laba usaha Beban lain-lain

308.208 13.625 544.202 175.654 102.845 72.809 42.581 30.228 (18.571)

287.002 13.591 600.793 226.696 124.252 102.444 55.927 46.517 (20.529)

308.719 13.582 636.978 308.182 167.371 140.811 66.905 73.906 (16.833)

308.700 13.581 690.042 317.578 159.110 158.468 65.767 92.701 (20.781)

xii

2010 1.139.459 362.509 17.843 759.107 331.381 152.992 178.389 74.335 104.054 (14.563)

(dalam jutaan Rupiah) KETERANGAN 31 Desember Laba sebelum pajak Beban pajak Laba sebelum hak minoritas atas rugi (laba) bersih anak perusahaan Hak minoritas atas rugi (laba) bersih anak perusahaan Laba bersih

2006

2007

2008

2009

2010

11.657 (4.420)

25.988 (4.126)

57.073 (20.897)

71.920 (18.858)

89.491 (20.445)

7.237 2 7.239

21.862 (819) 21.043

36.175 10 36.185

53.062 - 53.063

69.046 19 69.065

Fasilitas kredit mencakup kondisi dan persyaratan antara lain bahwa Perseroan harus menjaga likuiditas dan solvabilitas Perseroan dengan rasio keuangan lancar minimal 1,2 kali, rasio hutang pokok dan bunga (debt service coverage) minimal 1,5 kali, EBITDA terhadap bunga (EBITDA to interest) minimal 2,0 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to equity) maksimal 1,0 kali. Pada tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Perseroan telah memenuhi rasio-rasio keuangan tersebut masing-masing dengan rincian rasio keuangan lancar 5,0 kali, 4,6 kali, 3,6 kali, 3,8 kali dan 4,5 kali, rasio hutang pokok dan bunga (debt service coverage) 1,5 kali, 2,0 kali, 2,1 kali, 3,1 kali dan 3,1 kali, EBITDA terhadap bunga (EBITDA to interest) 2,2 kali, 2,8 kali, 5,1 kali, 4,5 kali dan 6,0 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to equity) 0,3 kali, 0,3 kali, 0,3 kali, 0,2 kali dan 0,3 kali. RASIO-RASIO PENTING Rasio-rasio penting dapat dilihat pada Bab X Prospektus ini. FAKTOR RISIKO A. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA 1. Perseroan menghadapi risiko tidak likuidnya investasi dalam properti hunian dan risiko pengelolaan dalam properti komersial. 2. Perseroan dapat terkena imbas dari dampak fluktuasi pada industri properti di Indonesia. 3. Sebagian atau seluruh rencana proyek Perseroan tidak dapat diselesaikan pada waktunya. 4. Keterbatasan Perseroan untuk meningkatkan modal atau mendapatkan pinjaman guna memenuhi kebutuhan modal yang besar dan dana tambahan untuk operasional Perseroan. 5. Meningkatnya kompetisi dalam industri properti di Indonesia dapat berpengaruh negatif terhadap profitabilitas Perseroan. 6. Perseroan menghadapi risiko tertentu karena tergantung pada kontribusi dari Anak Perusahaan. 7. Perseroan menghadapi risiko yang berkaitan dengan pra-penjualan properti, termasuk risiko seperti properti tidak dapat diserahterimakan sesuai jadwal. 8. Risiko konstruksi tertentu mungkin timbul selama pembangunan properti. 9. Perseroan bergantung pada kontraktor dalam menyediakan berbagai macam jasa. 10. Sengketa atau perselisihan atas tanah yang dimiliki dan/atau dikuasai Perseroan serta hambatan dalam proses pembelian properti. 11. Prospek pertumbuhan di masa mendatang dapat terpengaruh jika Perseroan tidak dapat mengidentifikasi dan mengakuisisi properti pada harga yang sesuai. 12. Kesulitan untuk memprediksi kinerja masa depan dan mengelola arus kas dikarenakan sebagian besar pendapatan Perseroan adalah yang bersifat tidak berulang (non recuring) dan dapat berfluktuasi secara signifikan dari periode ke periode dikarenakan sebagian kebijakan pendapatan dan faktorfaktor di luar kendali Perseroan. 13. Hilangnya anchor tenants dapat mempengaruhi arus kas Perseroan di masa depan. 14. Kemerosotan dalam industri ritel dapat berdampak langsung terhadap pendapatan dan arus kas Perseroan. 15. Penjualan ataupun pra-penjualan Perseroan akan terpengaruh jika suku bunga meningkat atau pembiayaan properti menjadi mahal atau kurang menarik. 16. Bisnis hotel yang dijalankan oleh Perseroan dapat terkena dampak dari risiko umum yang berlaku dalam industri perhotelan. 17. Sebagian besar properti Perseroan terletak di wilayah Jabodetabek, oleh karenanya Perseroan terkena pengaruh yang signifikan dari perkembangan real estat dan sektor properti di wilayah Jabodetabek pada khususnya dan di Indonesia pada umumnya.

xiii

18. Polis asuransi Perseroan dari waktu ke waktu mungkin tidak cukup untuk mencakup semua risiko properti. 19. Perseroan mungkin tidak dapat memanfaatkan pengalaman pengembangan di wilayah Jakarta ke daerah lain dengan pertumbuhan yang tinggi di Indonesia. 20. Adanya pembatasan-pembatasan dalam Peraturan perundang-undangan maupun perubahanperubahannya dikemudian hari yang dapat mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan. 21. Perseroan menjalin kerjasama dengan sejumlah bank dalam pembiayaan untuk pembelian properti residensial dan memberikan jaminan untuk mengamankan kewajiban pembayaran dari pembeli tersebut. 22. Perseroan mungkin mengalami masalah dengan perusahaan patungan (joint venture) yang memiliki kinerja tidak baik sehingga dapat mempengaruhi bisnis Perseroan. 23. Penilaian nilai properti tidak memenuhi prediksi dari nilai aktual yang diharapkan oleh Perseroan. 24. Perseroan dapat menghadapi tuntutan hukum dari pengembangan dan penjualan properti residensial. 25. Depresiasi nilai Rupiah terhadap US Dolar dapat berdampak negatif terhadap kondisi keuangan dan hasil usaha Perseroan. 26. Perseroan tergantung pada upaya berkelanjutan dari manajemen. 27. Perjanjian manajemen yang antara Perseroan dan PT Metropolitan Golden Management tidak memberi hasil negosiasi yang lebih menguntungkan bagi Perseroan di banding jika Perseroan melakukan negosiasi dengan pihak ketiga yang tidak terafiliasi. 28. Perseroan dapat dikenakan biaya dengan jumlah yang signifikan sehubungan dengan adanya masalah lingkungan. 29. Perseroan menghadapi potensi risiko yang terkait dengan kemungkinan konflik dan persaingan dalam bisnis pengembangan properti Indonesia dengan beberapa anggota Dewan Komisaris. B. 1. 2. 3.

RISIKO TERKAIT DENGAN INDONESIA Politik dan ketidakstabilan sosial di Indonesia dapat merugikan Perseroan. Perselisihan perburuhan dapat berdampak negatif terhadap kegiatan usaha Perseroan. Indonesia berada pada lokasi zona gempa bumi dan memiliki risiko geologi yang signifikan yang dapat menimbulkan dampak sosial dan kerugian ekonomi. 4. Penurunan peringkat hutang negara Republik Indonesia dan perusahaan-perusahaan di Indonesia dapat berdampak merugikan bagi bisnis Perseroan. C. RISIKO TERKAIT INVESTASI PADA SAHAM PERSEROAN 1. Peraturan yang berlaku di pasar modal Indonesia mungkin berbeda dengan yang berlaku di negara lain. 2. Harga penawaran saham Perseroan dapat mengalami fluktuasi. 3. Nilai buku bersih dari setiap saham yang ditawarkan dalam penawaran umum kemungkinan lebih rendah dibanding harga perdana sehingga pembeli saham Penawaran Umum dapat seketika mengalami dilusi yang substansial. 4. Perseroan mungkin tidak dapat membagikan dividen. KEBIJAKAN DIVIDEN Kebijakan Perseroan dalam pembayaran dividen, adalah sesuai dengan kinerja keuangan dan posisi keuangan, tidak lebih dari 20% dari laba bersih setiap tahun dalam bentuk dividen kas, dimulai pada tahun 2012 sehubungan dengan laba bersih pada tahun 2011. Perseroan didirikan secara sah sebagai Perusahaan Terbatas pada tanggal 11 Mei 1994 dan belum pernah melakukan pembagian dividen di masa lalu. Perseroan tidak memiliki kebijakan dividen sebelum kebijakan dividen Perseroan saat ini. Perseroan hanya akan membagikan dividen dalam kondisi Perseroan membukukan laba bersih. Mengacu pada UUPT dan anggaran dasar Perseroan, pembayaran dividen di setiap tahun harus disetujui oleh para pemegang saham pada RUPS tahunan atas rekomendasi dari Direksi, yang pada gilirannya akan di dasari oleh, pendapatan operasional dan hasil keuangan, kondisi likuiditas, prospek bisnis masa depan, sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku dan berbagai faktor lain yang dianggap relevan oleh Direksi. Perseroan tidak bisa meyakinkan calon investor bahwa penghasilan Perseroan, posisi keuangan, kinerja keuangan masa depan, penambahan modal dan rencana investasi lainnya akan mengizinkan Perseroan untuk membayar dividen pada suatu nilai nominal atau mungkin tidak membayarkan dividen sama sekali.

xiv

Mohon membaca Bab XIII mengenai Kebijakan Dividen. ESA DAN MSOP Program Alokasi Saham kepada Karyawan atau Employee Stock Allocation (ESA dan MSOP) Berdasarkan Keputusan Pemegang Saham tertanggal 11 Maret 2011 yang dinyatakan kembali dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011, pemegang saham menyetujui rencana program ESA bagi karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan. Program ESA merupakan program penjatahan pasti dengan jumlah sebanyak-banyaknya 2% (dua persen) dari jumlah saham yang ditawarkan kepada Masyarakat atau sebanyak-banyaknya 37.896.000 (tiga puluh tujuh juta delapan ratus sembilan puluh enam ribu) saham, sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7. Tujuan dari program ESA ini adalah untuk memberikan kesempatan kepada karyawan untuk memiliki saham Perseroan. Peserta Program ESA adalah karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan yang ditetapkan dan tercatat dalam administrasi Sistem Informasi Manajemen Sumber Daya Manusia Perseroan dan Anak Perusahaan posisi 31 Desember 2010. Dalam program ini, karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dengan alokasi saham disesuaikan dengan level jabatan dan status karyawan yang terdaftar per tanggal 31 Desember 2010 mempunyai hak untuk memperoleh Saham dengan opsi sebagai berikut: • Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dapat membeli Saham Perseroan dengan diskon sebesar 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan penjatahan pasti (jumlah alokasi saham sesuai dengan level jabatan). Biaya untuk diskon tersebut akan menjadi beban Perseroan. • Karyawan yang telah memenuhi kriteria Program ESA dan telah memilih opsi tersebut diatas wajib mengisi formulir yang telah disediakan oleh Perseroan dan BAE dan menyerahkan formulir yang telah diisi secara lengkap dan bukti pembayarannya ke divisi Sumber Daya Manusia Perseroan. Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan yang memilih opsi ini diharuskan untuk melakukan penyetoran sebesar Rp § (§ Rupiah) dari harga penawaran ke rekening Perseroan khusus untuk program ini paling lambat di hari pertama Masa Penawaran. Saham yang dibeli dengan cara ini tidak dapat dijual selama 3 (tiga) bulan dari Tanggal Pencatatan. Apabila permintaan dalam Program ESA melebihi atau kurang dari 2% (dua persen) dari jumlah Saham Yang Ditawarkan, maka kelebihan atau kekurangan permintaan tersebut akan diikutsertakan dalam mekanisme dan harga Penawaran Umum yang ditawarkan kepada Masyarakat. Aspek perpajakan program ESA Aspek perpajakan dalam program ESA adalah sebagai berikut: 1. Saham Perseroan ditawarkan dengan diskon 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan penjatahan pasti (jumlah alokasi saham dengan level jabatan). 2. Nilai diskon yang diterima oleh peserta ESA yang melakukan pembelian saham merupakan obyek penghasilan, dalam hal ini pajak penghasilan atas diskon tersebut juga akan menjadi beban Perseroan. Pemberian Opsi Pembelian Saham Manajemen (Management Stock Ownership Plan / “MSOP”) Berdasarkan Keputusan Pemegang Saham tertanggal 11 Maret 2011 yang dinyatakan kembali dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., M.Si., Notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011, pemegang Saham telah menyetujui untuk menetapkan program opsi kepemilikan saham Perseroan oleh manajemen Perseroan (“Program MSOP”) dimana para manajemen Perseroan, selain

xv

Dewan Komisaris, yaitu para karyawan manajemen level yang dimulai dari senior manajer keatas sampai dengan Direksi (“Peserta Program MSOP”) akan diberikan opsi untuk membeli Saham Baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan dalam kurun waktu tertentu di masa yang akan datang pada harga tertentu yang ditetapkan sesuai dengan peraturan Pasar Modal. Perseroan akan membentuk suatu tim khusus untuk mengawasi implementasi Program MSOP. Program MSOP memberikan opsi kepada Peserta Program MSOP untuk membeli Saham Baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% (satu persen) dari modal ditempatkan dan disetor Perseroan setelah Penawaran Umum. Peserta Program MSOP dapat menukar opsi menjadi saham Perseroan dalam periode penawaran tertentu yaitu 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun. Program MSOP ini mengacu kepada Peraturan Bapepam No. IX.D.4 yang memberikan batas maksimum 10% (sepuluh persen) saham baru yang dapat diterbitkan oleh perusahaan terbuka dalam periode 2 (dua) tahun sejak ditetapkan dalam RUPSLB Perseroan. RUPSLB Perseroan yang menyetujui rencana program MSOP telah dilaksanakan pada tanggal 11 Maret 2011. Penerbitan dan pengeluaran hak opsi kepada Peserta Program MSOP akan dilaksanakan dalam 2 (dua) tahap yaitu: 1. Tahap I Perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham Perseroan sebesar 50% (lima puluh persen) dari jumlah Saham Program MSOP, dimana hak opsi tersebut akan diterbitkan dan dikeluarkan kepada Peserta Program MSOP pada bulan Februari 2012. 2. Tahap II Perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham Perseroan sebesar 50% (lima puluh persen) dari jumlah Saham Program MSOP, dimana hak opsi tersebut akan diterbitkan dan dikeluarkan kepada Peserta Program MSOP pada bulan Februari 2013. Peserta dalam Program MSOP akan diumumkan oleh Direksi Perseroan paling lambat 14 Hari Kalender sebelum diterbitkannya hak opsi pada setiap tahap sebagaimana yang dijelaskan diatas. Setiap hak opsi akan berlaku untuk jangka waktu 2 (dua tahun) sejak tanggal diterbitkannya. MSOP 1% (satu persen) dari modal disetor setelah Penawaran Umum untuk program MSOP sebanyak 75.793.000 (tujuh puluh lima juta tujuh ratus sembilan puluh tiga ribu) saham. Program MSOP ini berlangsung untuk periode 3 tahun. Persyaratan penting lainnya berkaitan dengan Program MSOP adalah sebagai berikut: a. Masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period). Hak opsi diterbitkan oleh Perseroan dikenakan vesting period selama 2 (dua) tahun sejak diterbitkan, dimana Peserta Program MSOP belum dapat menggunakan hak opsinya untuk membeli saham baru Perseroan. b. Masa pelaksanaan hak opsi (exercise period). Direksi Perseroan akan menentukan periode-periode tertentu yang akan merupakan jangka waktu pelaksanaan hak opsi (window exercise). Window exercise akan dibuka sebanyak-banyaknya 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun dimana setiap window exercise memiliki jangka waktu 30 (tiga puluh) Hari Bursa. Harga pelaksanaan hak opsi (exercise price) akan ditentukan berdasarkan Peraturan Pencatatan No. 1-A, sebagaimana terlampir dalam Keputusan Direksi Bursa Efek Jakarta No. Kep-305/BEJ/07-2004 tanggal 19 Juli 2004 butir V.2.2. yang mensyaratkan harga pelaksanaan sekurang-kurangnya 90% (sembilan puluh persen) dari rata-rata harga penutupan saham Perusahaan Tercatat yang bersangkutan selama kurun waktu 25 (dua puluh lima) Hari Bursa berturut-turut di pasar reguler sebelum laporan ke Bursa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan V.2.1.

xvi

Aspek perpajakan program MSOP 1. Untuk program MSOP berlaku ketentuan PSAK No. 53 tentang Kompensasi Berbasis Saham, dimana Perseroan akan mencatat biaya sehubungan dengan pemberian Hak Opsi tersebut yang akan dihitung dengan menggunakan metode Black-scholes. Bilamana pemegang hak opsi melaksanakan haknya untuk membeli saham, maka biaya tersebut akan tereliminasi dan dicatat sebagai penyertaan saham dan agio saham bilamana harga pelaksanaan diatas harga nominal. 2. Penerapan PSAK No. 53 akan diimplementasikan dalam Laporan Keuangan Perseroan atas hak opsi yang telah didistribusikan. 3. Pajak atas transaksi program MSOP menjadi beban peserta. Mekanisme ESA dan MSOP Dalam pelaksanaan ESA dan MSOP, diberlakukan mekanisme sebagai berikut: 1. Pembukaan rekening efek. Pembukaan rekening efek ditujukan kepada level manajer keatas, sedangkan untuk dibawah level manajer pembukaan rekening efek dikoordinasi melalui departemen sumber daya manusia Perseroan. 2. Pembayaran Pembayaran untuk level dibawah manajer dilakukan melalui Koperasi Perseroan, dan untuk level manajer keatas diberikan opsi pembayaran melalui departemen sumber daya manusia Perseroan atau ke bank penerima pembayaran efek. Bila peserta ESA sudah memesan dari alokasi saham dan sudah melakukan pembayaran maka apabila peserta mengundurkan diri sebagai karyawan Perseroan, peserta tersebut tetap berhak atas pemesanan ESA yang telah dibayar. Selain kualifikasi jabatan bagi peserta MSOP juga ditetapkan berdasarkan prestasi kerja peserta. Peserta MSOP dapat gugur bila mengundurkan diri sebelum masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period) berakhir. Proforma Struktur Permodalan Setelah Pelaksanaan ESA dan MSOP * Nilai Nominal Rp 100 per saham Keterangan Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh - Reco Newtown Pte Ltd. - PT Metropolitan Persada Internasional - Netstar Holdings Limited - Masyarakat - ESA - MSOP Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel (*) Catatan: proforma ESA diasumsikan bila terserap seluruhnya.

xvii

(%)

20.000.000.000

2.000.000.000.000

100,00

2.842.250.000 1.719.260.000 744.024.000 2.235.903.000 37.896.000 75.793.000

284.225.000.000 171.926.000.000 74.402.400.000 223.590.300.000 3.789.600.000 7.579.300.000

37,13 22,46 9,72 29,21 0,50 0,99

7.655.126.000

765.512.600.000

100,00

12.344.874.000

1.234.487.400.000

Halaman ini sengaja dikosongkan

I. PENAWARAN UMUM Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum sebanyak-banyaknya 2.273.799.000 (dua miliar dua ratus tujuh puluh tiga juta tujuh ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per saham yang mewakili sejumlah 30% (tiga puluh persen) dari modal yang telah ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan setelah Penawaran Umum, yang terdiri dari: • Sebanyak-banyaknya 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham baru; • Sebanyak-banyaknya 378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh enam ribu) saham biasa dari Netstar. Harga penawaran masing-masing saham diatas adalah sebesar Rp • (• Rupiah) yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham dengan total emisi sebesar • (•).

PT Metropolitan Land Tbk. Kegiatan Usaha: Bidang perumahan, mall/pusat perbelanjaan, perdagangan dan jasa akomodasi (hotel) Berkedudukan di Jakarta Selatan Kantor Pusat: Gedung Ariobimo Sentral Lt 10 Jl. H.R Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5 Jakarta 12940 - Indonesia Telp.: (62-21) 522 6188 Fax.: (62-21) 522 6189 Email: [email protected] Website: www.metropolitanland.com MENGINGAT JUMLAH SAHAM YANG DITAWARKAN PADA PENAWARAN UMUM INI RELATIF TERBATAS, MAKA TERDAPAT KEMUNGKINAN PERDAGANGAN EFEK YANG DITAWARKAN MENJADI TERBATAS ATAU SAHAM-SAHAM TERSEBUT MENJADI KURANG LIKUID RISIKO UTAMA YANG DIHADAPI PERSEROAN DALAM KEGIATAN USAHA ADALAH RISIKO TIDAK LIKUIDNYA INVESTASI DALAM PROPERTI HUNIAN DAN RISIKO PENGELOLAAN DALAM PROPERTI KOMERSIAL RISIKO USAHA LAINNYA DAPAT DILIHAT DI DALAM PROSPEKTUS INI PADA BAB V

1

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham serta komposisi kepemilikan saham pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per Saham Keterangan

Jumlah Saham


(%)

Modal Dasar

20.000.000.000

2.000.000.000.000

100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - Reco Newtown Pte.Ltd., Singapura - PT Metropolitan Persada Internasional - Netstar Holdings Limited

2.842.250.000 1.719.260.000 1.122.990.000

284.225.000.000 171.926.000.000 112.299.000.000

50,00 30,24 19,76

5.684.500.000

568.450.000.000

100,00

14.315.500.000

1.431.550.000.000

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

Seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum Perdana ini memiliki hak-hak yang sama dengan saham yang telah diterbitkan dan disetor sebelumnya, antara lain: hak untuk menerima dividen dan hak untuk memesan efek terlebih dahulu sesuai dengan ketentuan dalam UUPT dan UUPM. Dengan terjualnya seluruh saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum Perdana ini kepada Masyarakat, maka struktur permodalan dan pemegang saham Perseroan sesudah Penawaran Umum Perdana ini, secara proforma menjadi sebagai berikut: Keterangan


Jumlah Saham


(%)

Modal Dasar

20.000.000.000

2.000.000.000.000

100,00

2.842.250.000 1.719.260.000 744.024.000 2.273.799.000

284.225.000.000 171.926.000.000 74.402.400.000 227.379.900.000

37,50 22,68 9,82 30,00

7.579.333.000

757.933.300.000

100,00

12.420.667.000

1.242.066.700.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh - Reco Newtown Pte Ltd. - PT Metropolitan Persada Internasional - Netstar Holdings Limited - Masyarakat Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

Saham Yang Ditawarkan kepada Masyarakat dalam Penawaran Umum ini merupakan Saham Baru dan Saham Divestasi yang memberikan kepada pemegangnya hak yang sama dan sederajat dalam segala hal dibandingkan saham lain dari Perseroan yang telah ditempatkan dan disetor penuh, termasuk hak atas pembagian dividen. Saham Yang Ditawarkan dimiliki secara sah dan dalam keadaan bebas, tidak sedang dalam sengketa dan atau dijaminkan kepada pihak manapun serta tidak sedang ditawarkan kepada pihak lain. Selain dari Program MSOP, Perseroan tidak merencanakan untuk mencatatkan saham baru dan/atau efek lainnya yang dapat dikonversikan menjadi saham dalam jangka waktu 12 bulan setelah tanggal Efektif. Perseroan setuju bahwa selama periode 12 bulan sejak Perseroan memperoleh pernyataan Efektif dari Bapepam dan LK, Perseroan tidak akan menawarkan secara langsung atau tidak langsung saham Perseroan, atau semua efek yang dapat dikonversi atau ditukarkan dengan saham Perseroan, atau melakukan suatu transaksi yang mengakibatkan hal yang sama, atau melakukan swap, hedge, atau pengaturan lain untuk pengalihan, baik untuk sebagian atau seluruhnya, atau mengumumkan ke publik mengenai maksud melakukan transaksi tersebut diatas yang mengakibatkan penawaran, penjualan atau disposisi, tanpa persetujuan tertulis terlebih dahulu dari para Penjamin Pelaksana Emisi Efek. Berdasarkan kesepakatan antara para Penjamin Pelaksana Emisi dengan para pemegang saham Perseroan yaitu Reco Newtown, MPI dan Netstar maka Reco Newtown, MPI dan Netstar setuju untuk tidak menjual saham Perseroan yang dimilikinya dalam jangka waktu sedikitnya 6 (enam) bulan sejak Perseroan memperoleh Pernyataan Efektif dari Bapepam danLK untuk Penawaran Umum ini, kecuali dalam rangka Penawaran Umum ini.

2

Program Alokasi Saham kepada Karyawan atau Employee Stock Allocation (ESA dan MSOP) Berdasarkan Keputusan Pemegang Saham tertanggal 11 Maret 2011 yang dinyatakan kembali dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011, pemegang saham menyetujui rencana program ESA bagi karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan. Program ESA merupakan program penjatahan pasti dengan jumlah sebanyak-banyaknya 2% (dua persen) dari jumlah saham yang ditawarkan kepada Masyarakat atau sebanyak-banyaknya 37.896.000 (tiga puluh tujuh juta delapan ratus sembilan puluh enam ribu) saham, sesuai dengan Peraturan No. IX.A.7. Tujuan dari program ESA ini adalah untuk memberikan kesempatan kepada karyawan untuk memiliki saham Perseroan. Peserta Program ESA adalah karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan yang ditetapkan dan tercatat dalam administrasi Sistem Informasi Manajemen Sumber Daya Manusia Perseroan dan Anak Perusahaan posisi 31 Desember 2010. Dalam program ini, karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dengan (alokasi saham disesuaikan dengan level jabatan dan status karyawan yang terdaftar per tanggal 31 Desember 2010) mempunyai hak untuk memperoleh Saham dengan opsi sebagai berikut: • Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan dapat membeli Saham Perseroan dengan diskon sebesar 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan penjatahan pasti (jumlah alokasi saham sesuai dengan level jabatan). Biaya untuk diskon tersebut akan menjadi beban Perseroan. • Karyawan yang telah memenuhi kriteria Program ESA dan telah memilih opsi tersebut diatas wajib mengisi formulir yang telah disediakan oleh Perseroan dan BAE dan menyerahkan formulir yang telah diisi secara lengkap dan bukti pembayarannya ke divisi Sumber Daya Manusia Perseroan. Karyawan Perseroan dan karyawan Anak Perusahaan yang memilih opsi ini diharuskan untuk melakukan penyetoran sebesar Rp § (§ Rupiah) dari harga penawaran ke rekening Perseroan khusus untuk program ini paling lambat di hari pertama Masa Penawaran. Saham yang dibeli dengan cara ini tidak dapat dijual selama 3 (tiga) bulan dari Tanggal Pencatatan. Apabila permintaan dalam Program ESA melebihi atau kurang dari 2% (dua persen) dari jumlah Saham Yang Ditawarkan, maka kelebihan atau kekurangan permintaan tersebut akan diikutsertakan dalam mekanisme dan harga Penawaran Umum yang ditawarkan kepada Masyarakat. Aspek perpajakan program ESA Aspek perpajakan dalam program ESA adalah sebagai berikut: 1. Saham Perseroan ditawarkan dengan diskon 20% (dua puluh persen) dari harga penawaran dengan penjatahan pasti (jumlah alokasi saham dengan level jabatan). 2. Nilai diskon yang diterima oleh peserta ESA yang melakukan pembelian saham merupakan obyek penghasilan, dalam hal ini pajak penghasilan atas diskon tersebut juga akan menjadi beban Perseroan. Pemberian Opsi Pembelian Saham Manajemen (Management Stock Ownership Plan / “MSOP”) Berdasarkan Keputusan Pemegang Saham tertanggal 11 Maret 2011 yang dinyatakan kembali dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., M.Si., Notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011, pemegang Saham telah menyetujui untuk menetapkan program opsi kepemilikan saham Perseroan oleh manajemen Perseroan (“Program MSOP”) dimana para manajemen Perseroan, selain Dewan Komisaris, yaitu para karyawan manajemen level yang dimulai dari senior manajer keatas sampai dengan Direksi (“Peserta Program MSOP”) akan diberikan opsi untuk membeli Saham Baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan dalam kurun waktu tertentu di masa yang akan datang pada harga tertentu yang ditetapkan sesuai dengan peraturan Pasar Modal. Perseroan akan membentuk suatu tim khusus untuk mengawasi implementasi Program MSOP. 3

Program MSOP memberikan opsi kepada Peserta Program MSOP untuk membeli Saham Baru yang akan diterbitkan oleh Perseroan dengan jumlah maksimum sebesar 1% (satu persen) dari modal ditempatkan dan disetor Perseroan setelah Penawaran Umum. Peserta Program MSOP dapat menukar opsi menjadi saham Perseroan dalam periode penawaran tertentu yaitu 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun. Program MSOP ini mengacu kepada Peraturan Bapepam No. IX.D.4 yang memberikan batas maksimum 10% (sepuluh persen) saham baru yang dapat diterbitkan oleh perusahaan terbuka dalam periode 2 (dua) tahun sejak ditetapkan dalam RUPSLB Perseroan. RUPSLB Perseroan yang menyetujui rencana program MSOP telah dilaksanakan pada tanggal 11 Maret 2011. Penerbitan dan pengeluaran hak opsi kepada Peserta Program MSOP akan dilaksanakan dalam 2 (dua) tahap yaitu: 1. Tahap I Perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham Perseroan sebesar 50% (lima puluh persen) dari jumlah Saham Program MSOP, dimana hak opsi tersebut akan diterbitkan dan dikeluarkan kepada Peserta Program MSOP pada bulan Februari 2012. 2. Tahap II Perseroan akan menerbitkan hak opsi yang dapat digunakan untuk membeli saham Perseroan sebesar 50% (lima puluh persen) dari jumlah Saham Program MSOP, dimana hak opsi tersebut akan diterbitkan dan dikeluarkan kepada Peserta Program MSOP pada bulan Februari 2013. Peserta dalam Program MSOP akan diumumkan oleh Direksi Perseroan paling lambat 14 Hari Kalender sebelum diterbitkannya hak opsi pada setiap tahap sebagaimana yang dijelaskan diatas. Setiap hak opsi akan berlaku untuk jangka waktu 2 (dua tahun) sejak tanggal diterbitkannya. MSOP 1% (satu persen) dari modal disetor setelah Penawaran Umum untuk program MSOP sebanyak 75.793.000 (tujuh puluh lima juta tujuh ratus sembilan puluh tiga ribu) saham. Program MSOP ini berlangsung untuk periode 3 tahun. Persyaratan penting lainnya berkaitan dengan Program MSOP adalah sebagai berikut: a. Masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period). Hak opsi diterbitkan oleh Perseroan dikenakan vesting period selama 2 (dua) tahun sejak diterbitkan, dimana Peserta Program MSOP belum dapat menggunakan hak opsinya untuk membeli saham baru Perseroan. b. Masa pelaksanaan hak opsi (exercise period). Direksi Perseroan akan menentukan periode-periode tertentu yang akan merupakan jangka waktu pelaksanaan hak opsi (window exercise). Window exercise akan dibuka sebanyak-banyaknya 2 (dua) kali dalam 1 (satu) tahun dimana setiap window exercise memiliki jangka waktu 30 (tiga puluh) Hari Bursa. Harga pelaksanaan hak opsi (exercise price) akan ditentukan berdasarkan Peraturan Pencatatan No. 1-A, sebagaimana terlampir dalam Keputusan Direksi Bursa Efek Jakarta No. Kep-305/BEJ/07-2004 tanggal 19 Juli 2004 butir V.2.2. yang mensyaratkan harga pelaksanaan sekurang-kurangnya 90% (sembilan puluh persen) dari rata-rata harga penutupan saham Perusahaan Tercatat yang bersangkutan selama kurun waktu 25 (dua puluh lima) Hari Bursa berturut-turut di pasar reguler sebelum laporan ke Bursa sebagaimana dimaksud dalam ketentuan V.2.1. Aspek perpajakan program MSOP 1. Untuk program MSOP berlaku ketentuan PSAK No. 53 tentang Kompensasi Berbasis Saham, dimana Perseroan akan mencatat biaya sehubungan dengan pemberian Hak Opsi tersebut yang akan dihitung dengan menggunakan metode Black-scholes. Bilamana pemegang hak opsi melaksanakan haknya untuk membeli saham, maka biaya tersebut akan tereliminasi dan dicatat sebagai penyertaan saham dan agio saham bilamana harga pelaksanaan diatas harga nominal. 2. Penerapan PSAK No. 53 akan diimplementasikan dalam Laporan Keuangan Perseroan atas hak opsi yang telah didistribusikan. 3. Pajak atas transaksi program MSOP menjadi beban peserta. 4

Mekanisme ESA dan MSOP Dalam pelaksanaan ESA dan MSOP, diberlakukan mekanisme sebagai berikut: 1. Pembukaan rekening efek. Pembukaan rekening efek ditujukan kepada level manajer keatas, sedangkan untuk dibawah level manajer pembukaan rekening efek dikoordinasi melalui departemen sumber daya manusia Perseroan. 2. Pembayaran Pembayaran untuk level dibawah manajer dilakukan melalui Koperasi Perseroan, dan untuk level manajer keatas diberikan opsi pembayaran melalui departemen sumber daya manusia Perseroan atau ke bank penerima pembayaran efek. Bila peserta ESA sudah memesan dari alokasi saham dan sudah melakukan pembayaran maka apabila peserta mengundurkan diri sebagai karyawan Perseroan, peserta tersebut tetap berhak atas pemesanan ESA yang telah dibayar. Selain kualifikasi jabatan bagi peserta MSOP juga ditetapkan berdasarkan prestasi kerja peserta. Peserta MSOP dapat gugur bila mengundurkan diri sebelum masa tunggu pelaksanaan hak opsi (vesting period) berakhir. Proforma Struktur Permodalan Setelah Pelaksanaan ESA dan MSOP * Keterangan


Jumlah Saham


(%)

Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh - Reco Newtown Pte Ltd. - PT Metropolitan Persada Internasional - Netstar Holdings Limited - Masyarakat - ESA - MSOP

20.000.000.000

2.000.000.000.000

100,00

2.842.250.000 1.719.260.000 744.024.000 2.235.903.000 37.896.000 75.793.000

284.225.000.000 171.926.000.000 74.402.400.000 223.590.300.000 3.789.600.000 7.579.300.000

37,13 22,46 9,72 29,21 0,50 0,99

7.655.126.000

765.512.600.000

100,00

12.344.874.000

1.234.487.400.000

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel (*) Catatan: proforma ESA diasumsikan bila terserap seluruhnya.

SELAIN DARIPADA PROGRAM MSOP, PERSEROAN TIDAK AKAN MENGELUARKAN ATAU MENCATATKAN SAHAM LAIN DAN ATAU EFEK LAIN YANG DAPAT DIKONVERSI MENJADI SAHAM DALAM JANGKA WAKTU 12 (DUA BELAS) BULAN SEJAK TANGGAL PERNYATAAN PENDAFTARAN INI MENJADI EFEKTIF

5

II. RENCANA PENGGUNAAN DANA YANG DIPEROLEH DARI PENAWARAN UMUM Dana yang diperoleh oleh Perseroan dari hasil Penawaran Umum ini, setelah dikurangi biaya-biaya emisi, akan dipergunakan Perseroan dan atau Anak Perusahaan Perseroan untuk hal-hal berikut: 1. Sekitar 48,5% (empat puluh delapan koma lima persen) digunakan untuk pembangunan Metropolitan Grand Mall yang terletak di Jl. KH Noer Ali yang berjarak 300 meter dari Mal Metropolitan. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong yang telah dikuasai Perseroan; 2. Sekitar 5,25% (lima koma dua lima persen) digunakan untuk pembangunan M-Gold Residence (strata title apartemen) yang terletak di Jl KH Noer Ali di dekat lokasi Metropolitan Grand Mall. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong yang telah dikuasai Perseroan; 3. Sekitar 13% (tiga belas persen) digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Bekasi Ekstension yang dibangun di atas gedung Mal Metropolitan. Saat Prospektus ini diterbitkan, pondasi sudah siap untuk dibangun konstruksi pembangunan hotel; 4. Sekitar 10% (sepuluh persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di SGL (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh SGL untuk pembangunan Hotel Horison Jakarta yang berlokasi di Jl. MT Haryono Kav. 26. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan berupa tanah kosong.

Struktur permodalan SGL pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham


Modal Dasar

Jumlah

Nilai

15.000.000

15.000.000

%

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - Perseroan 9.990.000 9.990.000.000 - MPI 10.000 10.000.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

10.000.000

10.000.000.000

5.000.000

5.000.000.000

99,90 0,10 100,00

5. Sekitar 8,75% (delapan koma tujuh lima persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di FPD (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh FPD untuk proyek Metland Cibitung: a. pembangunan infrastruktur sekitar 3,50% (tiga koma lima nol persen); b. konstruksi perumahan sekitar 2,625% (dua koma enam dua lima persen); dan c. pembebasan lahan sekitar 2,625% (dua koma enam dua lima persen). Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan kosong tersebut sudah dibebaskan oleh FPD. Struktur permodalan FPD pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham


Jumlah

Nilai

%

Modal Dasar 200.000.000 200.000.000.000 Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - Perseroan 74.999.750 74.999.750.000 - MPI 250 250.000

99,9997 0,0003


6

75.000.000

75.000.000.000

125.000.000

125.000.000.000

100,00

6. Sekitar 5% (lima persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di MPD (Anak Perusahaan), dan MPD akan menggunakan dana hasil pengeluaran saham baru di MPD tersebut untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di ANP, dan selanjutnya hasil pengeluaran saham baru di ANP tersebut akan digunakan oleh ANP untuk pembangunan Hotel Horison Seminyak di Bali. Saat Prospektus ini diterbitkan, ANP sedang membongkar bangunan lama yang telah berdiri diatas lahan yang akan dibangun bangunan baru. Struktur permodalan MPD pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham


Modal Dasar

Jumlah

Nilai

300.000.000

150.000.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - Perseroan 239.999.000 119.999.500.000 - MPI 1.000 500.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

240.000.000

120.000.000.000

60.000.000

30.000.000.000

%

99,99958 0,00042 100,00

Struktur permodalan ANP pada saat Prospektus ini diterbitkan adalah sebagai berikut:

Pemegang Saham

Nilai Nominal Rp 1.000.000 per Saham

Modal Dasar

Jumlah

Nilai

60.000

60.000.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - MPD 15.840 15.840.000.000 - PT Metropolitan Golden Management 160 160.000.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

16.000

16.000.000.000


44.000

44.000.000.000

%

99,00 1,00 100,00

7. Sisa sekitar 9,5% (sembilan koma lima persen) digunakan untuk: a. pembangunan infrastruktur di Metland Menteng sebanyak 3,0% (tiga koma nol persen); b. konstruksi perumahan di Metland Menteng sebanyak 3,98% (tiga koma sembilan delapan persen); c. pembangunan infrastruktur di Metland Cileungsi sebanyak 1,75% (satu koma tujuh lima persen); dan d. konstruksi perumahan di Metland Cileungsi sebanyak 0,77% (nol koma tujuh tujuh persen). Adapun bentuk infrastuktur adalah jaringan listrik, pembangunan jalan, air, telepon, sarana dan prasarana untuk fasilitas perumahan. Saat Prospektus ini diterbitkan, lahan kosong Metland Menteng dan Metland Cileungsi sudah dibebaskan dan siap dibangun oleh Perseroan. Perseroan akan mempertanggungjawabkan realisasi penggunaan dana hasil Penawaran Umum secara berkala kepada Pemegang Saham dalam RUPS dan melaporkannya kepada Bapepam dan LK sesuai dengan Peraturan No. X.K.4 Lampiran Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-27/PM/2003 tanggal 17 Juli 2003 tentang Laporan Realisasi Penggunaan Dana Hasil Penawaran Umum. Apabila Perseroan bermaksud mengubah penggunaan dana, maka rencana perubahan tersebut harus dilaporkan terlebih dahulu kepada Bapepam dan LK dengan mengemukakan alasan beserta pertimbangannya dan harus mendapat persetujuan tertulis terlebih dahulu dari para pemegang saham Perseroan dalam RUPS Perseroan. Dalam hal Perseroan akan melaksanakan transaksi dengan menggunakan dana hasil Penawaran Umum yang merupakan transaksi afiliasi dan transaksi yang mengandung benturan kepentingan dan/atau transaksi material, Perseroan akan memenuhi ketentuan sebagaimana diatur dalam Peraturan No. IX.E.1 dan Peraturan No. IX.E.2.

7

Pelaksanaan penggunaan dana hasil Penawaran Umum ini akan mengikuti ketentuan Pasar Modal yang berlaku di Indonesia. Sesuai dengan Surat Edaran yang diterbitkan oleh Bapepam No. SE-05/BL/2006 tertanggal 29 September 2006 tentang Keterbukaan Informasi Mengenai Biaya yang Dikeluarkan Dalam Rangka Penawaran Umum Perdana, total biaya yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah sekitar •% (• persen) dari nilai Penawaran Umum Perdana. Rincian biaya yang dikeluarkan dalam rangka pelaksanaan Penawaran Umum, antara lain meliputi: 1. Biaya jasa penjaminan (underwriting fee) sebesar •% 2. Biaya jasa penyelenggaraan (management fee) sebesar •% 3. Biaya jasa penjualan (selling fee) ) sebesar •% 4. Biaya jasa profesi penunjang pasar modal,masing-masing untuk: a. Biaya untuk Konsultan Hukum sebesar •% b. Biaya untuk Akuntan Publik sebesar •% c. Biaya untuk Notaris sebesar •%; dan d. Biaya untuk Penilai sebesar •% 5. Biaya untuk jasa lembaga penunjang pasar modal, masing-masing untuk: a. Biaya untuk BAE sebesar •% b. Biaya untuk Wali Amanat sebesar •% c. Biaya untuk Kustodian Efek sebesar •% d. Biaya untuk Konsultan Keuangan (financial advisory fee) sebesar •%; dan Seluruh biaya yang dikeluarkan dalam Penawaran Umum ini akan ditanggung secara proporsional oleh Perseroan dan Netstar selaku pemegang saham Perseroan yang melakukan divestasi dalam Penawaran Umum ini.

8

III. PERNYATAAN HUTANG Berdasarkan laporan keuangan konsolidasi untuk tanggal 31 Desember 2010 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited) dengan pendapat Wajar Tanpa Pengecualian, Perseroan dan Anak Perusahaan Perseroan mempunyai kewajiban pada 31 Desember 2010 yang seluruhnya berjumlah Rp 362.509 juta dengan perincian sebagai berikut:

Keterangan Kewajiban Hutang bank Hutang usaha Hutang lain-lain Hutang pajak Biaya yang masih harus dibayar Pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan Uang jaminan pelanggan Kewajiban imbalan pasca-kerja Jumlah

(dalam jutaan Rupiah) Jumlah 193.126 17.184 9.113 17.882 4.596 97.880 4.372 18.356 362.509

1. Hutang Bank Hutang bank Perseroan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 193.126 juta kepada PT Bank Mandiri (Persero) Tbk. (Bank Mandiri) yang terdiri dari masing-masing Pinjaman Kredit Modal Kerja Jangka Pendek dan Pinjaman Kredit Modal Kerja Jangka Panjang serta Pinjaman Transaksi Khusus. Pada tanggal 28 Desember 2009, Perseroan mengadakan beberapa perjanjian fasilitas pinjaman dengan Bank Mandiri, dimana Bank Mandiri memberikan fasilitas pinjaman kepada Perseroan sebagai berikut: •

Fasilitas Pinjaman Kredit Modal Kerja Jangka Pendek sebesar Rp 53.000 juta dengan tingkat bunga sesuai dengan yang berlaku pada Bank Mandiri yang akan ditinjau setiap bulannya dengan jangka waktu pinjaman 1 (satu) tahun. Fasilitas kredit ini digunakan untuk pengembangan Perseroan, MPD dan KGC dan melunasi pinjaman dari BNI. Jumlah pokok pinjaman pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 23.850 juta.

•

Fasilitas Pinjaman Kredit Modal Kerja Jangka Panjang sebesar Rp 107.000 juta dengan tingkat bunga sebesar 11% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan angsuran triwulanan sampai dengan Desember 2014. Fasilitas kredit ini digunakan untuk melunasi pinjaman dari BNI. Jumlah pokok pinjaman pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 87.000 juta.

•

Fasilitas Pinjaman Transaksi Khusus sebesar Rp 90.000 juta dengan tingkat bunga 11% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan angsuran triwulanan sampai dengan Desember 2014. Jumlah pokok pinjaman pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 82.276 juta.

Pada tanggal 27 Desember 2010, Bank Mandiri menyetujui perpanjangan waktu fasilitas kredit modal kerja jangka pendek dan memberikan tambahan limit fasilitas kredit sebesar Rp 52.000 juta sehingga jumlah keseluruhan fasilitas kredit modal kerja jangka pendek menjadi sebesar Rp 105.000 juta Fasilitas pinjaman ini dijamin dengan tanah Perseroan dengan HGB No. 5615, HGB No. 5616, HGB No 3412, dan HGB No. 4030, berikut dengan bangunannya dan segala sesuatu yang didirikannya diatasnya dengan hak tanggungan sebesar Rp 250.000 juta, jaminan perusahaan dari MPI, piutang Mal Metropolitan sebesar Rp 3.200 juta dan pendapatan Perseroan, Top Up Guarantee untuk cost overrun dan cash deficiency oleh MPI. 9

Fasilitas kredit diatas mencakup kondisi dan persyaratan, antara lain, bahwa Perseroan harus menjaga likuiditas dan solvabilitas Perseroan dengan rasio keuangan lancar (current ratio) minimal 1,2 kali, rasio debt service coverage minimal 1,5 kali, EBITDA to interest minimal 2,0 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to equity) maksimal 1,00 kali. Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan telah memenuhi rasio-rasio keuangan tersebut. Disamping itu, fasilitas kredit juga memuat pembatasan, antara lain, memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman dari bank lain atau lembaga keuangan lainnya, memindahtangankan barang jaminan atau agunan kepada pihak lain, mengikatkan diri sebagai penjamin, membagikan dividen, meningkatkan atau menurunkan modal dasar atau modal disetor dan merubah susunan Direksi atau Dewan Komisaris. Perseroan telah menerima surat persetujuan dari Bank Mandiri No. CBG.CB2/D4.228/2010 tanggal 28 Oktober 2010 untuk melakukan Penawaran Umum Saham (IPO), perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan, perubahan modal ditempatkan dan disetor, perubahan pemegang saham, serta perubahan susunan anggota direksi dan komisaris Perseroan. Perseroan harus melaporkan kepada Bank Mandiri rencana pembagian dividen, dengan syarat Perseroan harus menjaga financial covenant yang ditetapkan Bank Mandiri, pembagian dividen dilaporkan selambat-lambatnya satu bulan sejak pembagian dividen dan pembagian dividen tidak mengganggu pemenuhan kewajiban kepada Bank Mandiri. 2. Hutang Usaha Jumlah hutang usaha kepada pihak ketiga pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 17.184 juta dengan rincian per segmen usaha sebagai berikut : (dalam jutaan Rupiah) Hutang Usaha

Jumlah

Real Estat Hotel Pusat perbelanjaan

14.428 1.777 979

Jumlah

17.184

Seluruh hutang usaha merupakan hutang dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu kredit satu sampai dua bulan. Bunga tidak dibebankan atas hutang usaha yang jatuh tempo, karena pembayaran biasanya dilakukan dalam periode kredit normal. 3. Hutang Lain-lain Jumlah hutang lain-lain Perseroan dan Anak Perusahaan kepada PT Sumber Kencana Graha dan pihak ketiga lainnya pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 9.113 juta yang sebagian besar merupakan hutang pendanaan. Pada tanggal 18 Pebruari 2009, MKD, Anak Perusahaan, mengadakan perjanjian MoU (Memorandum of Understanding) dengan PT Sumber Kencana Graha untuk pendanaan dalam rangka pembangunan sarana jalan interchange STA II (Interchange). Pinjaman ini dikenakan bunga 6,5% per tahun dan pinjaman akan jatuh tempo pada akhir tahun 2011. Terkait dengan MOU ini, MKD memperoleh pinjaman dari PT Sumber Kencana Graha yang dikenakan bunga 6,5% per tahun dan pinjaman akan jatuh tempo pada akhir tahun 2011.

10

4. Hutang Pajak Hutang pajak Perseroan dan Anak Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 17.882 juta, dengan rincian sebagai berikut: (dalam jutaan Rupiah) Hutang Pajak

Jumlah

Pajak penghasilan final Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan penyewaan Jasa konstruksi Pajak penghasilan: Pasal 21 Pasal 23 dan 26 Pasal 29 Pajak pembangunan I Pajak pertambahan nilai Lainnya

10.856 865 405 900 264 440 4.141 11

Jumlah

17.882

5. Biaya yang Masih Harus Dibayar Jumlah biaya yang masih harus dibayar Perseroan dan Anak Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 4.596 juta yang sebagian besar merupakan biaya operasional Perseroan dan Anak Perusahaan seperti biaya listrik, air dan utilitas lainnya yang masih harus dibayar. 6. Pendapatan Diterima Dimuka dan Uang Muka Penjualan Jumlah Pendapatan Diterima Dimuka dan Uang Muka Penjualan Perseroan dan Anak Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 97.880 juta, dengan rincian sebagai berikut: (dalam jutaan Rupiah) Pendapatan Diterima Dimuka dan Uang Muka Penjualan

Jumlah

Uang muka penjualan Titipan pelanggan Pendapatan sewa diterima dimuka

42.659 11.138 44.083

Jumlah

97.880

Perincian uang muka penjualan berdasarkan persentase dari harga jual adalah sebagai berikut: (dalam jutaan Rupiah) Persentase dari harga jual

Jumlah

< 20% 20% - 49,99% 50% - 99,99% 100%

7.010 7.562 3.942 24.145

Jumlah

42.659

Seluruh pendapatan sewa diterima dimuka dan uang muka penjualan dalam mata uang Rupiah. Uang muka penjualan terutama merupakan uang muka penjualan rumah tinggal dan tanah pada perumahan di Metland Transyogi, Metland Cileungsi, Metland Tambun, Metland Puri dan Metland Menteng yang belum memenuhi persyaratan untuk diakui sebagai pendapatan. Titipan pelanggan merupakan penerimaan dari calon pembeli yang masih dapat dibatalkan sewaktuwaktu dan biaya yang harus ditanggung pembeli sehubungan dengan perolehan hak atas tanah dan bangunan, pengurusan sertifikat, perijinan dan lainnya. Pendapatan sewa diterima dimuka merupakan pendapatan diterima di muka atas sewa pusat perbelanjaan di Mal Metropolitan, Bekasi dan Plaza Metropolitan, Tambun.

11

7. Uang Jaminan Pelanggan Jumlah uang jaminan pelanggan Perseroan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 4.372 juta yang sebagian besar merupakan uang jaminan dari penyewa pusat perbelanjaan di mal dan plaza yang dioperasikan oleh Perseroan dan Anak Perusahaan. 8. Kewajiban Imbalan Pasca Kerja Perseroan dan Anak Perusahaan memberikan imbalan pasca-kerja imbalan pasti untuk karyawan yang berhak sesuai dengan kebijakan Perseroan dan Anak Perusahaan. Jumlah karyawan yang atas imbalan pasca kerja tersebut adalah 888 karyawan tahun 2010. Kewajiban imbalan pasca kerja Perseroan dan Anak Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 18.356 juta dengan rincian sebagai berikut: (dalam jutaan Rupiah) Kewajiban Imbalan Pasca Kerja

Jumlah

Saldo awal tahun Beban tahun berjalan Pembayaran manfaat

15.570 3.572 (786)

Jumlah

18.356

IKATAN DAN KONTINJENSI a. Perseroan, MPD dan/atau KGC melakukan perjanjian-perjanjian kerjasama atas fasilitas kredit pemilikan rumah untuk pelanggannya degan Bank Central Asia, Bank Mandiri, Bank CIMB Niaga, Bank Negara Indonesia, Bank OCBC NISP, Bank Danamon dan Bank Tabungan Negara.

Perjanjian-perjanjian kerjasama ini memuat ketentuan, antara lain adalah dalam hal pembeli menunggak angsurannya berturut-turut selama jangka waktu tertentu (tiga bulan atau enam bulan) dan sertifikat balik nama atau pecahan ke atas nama pembeli serta dokumen-dokumen lain yang terkait belum diserahkan kepada bank maka Perseroan atau MPD atau KGC mengikatkan diri sebagai penjamin atas pembayaran seluruh sisa hutang pokok, bunga, denda dan biaya lainnya yang berhubungan dengan fasilitas kredit.

Dana pencairan fasilitas kredit untuk konsumen di atas akan ditempatkan sebagai rekening giro (escrow account) dan/atau deposito berjangka atas nama Perseroan, MPD atau KGC dimana pencairan escrow account dan/atau deposito berjangka tersebut akan dilakukan secara bertahap sesuai dengan kemajuan penyelesaian pekerjaan dan dokumen-dokumen yang terkait sebagaimana dirinci dalam masing-masing perjanjian.

b. Pada tanggal 5 Januari 2004, Perseroan mengadakan perjanjian manajemen dengan PT Metropolitan Golden Management, Perseroan yang memiliki pemegang saham akhir yang sama dengan Perseroan, untuk menyediakan jasa manajemen hotel untuk Hotel Horison. Perjanjian ini berlaku sampai tanggal 5 Januari 2014 dan dapat diperpanjang dengan kesepakatan kedua belah pihak. Atas jasa tersebut, Perseroan diwajibkan membayar fee dasar pengelolaan (basic fee) sebesar 2% (dua persen) dari jumlah pendapatan kotor (gross revenue) hotel dan fee insentif pengelolaan (incentive fee) sebesar 2,5% (dua koma lima persen) dari laba kotor usaha (gross operating profit). c. Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan dan Anak perseroan mempunyai komitmen pengeluaran modal sebesar Rp 29.860.294.773. SELURUH KEWAJIBAN KONSOLIDASI PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PADA TANGGAL 31 DESEMBER 2010 TELAH DIUNGKAPKAN DALAM PROSPEKTUS INI. SAMPAI DENGAN TANGGAL DITERBITKANNYA PROSPEKTUS INI, PERSEROAN TELAH MELUNASI SELURUH KEWAJIBANNYA YANG TELAH JATUH TEMPO

12

SAMPAI DENGAN TANGGAL DITERBITKANNYA PROSPEKTUS INI, PERSEROAN TIDAK MEMILIKI KEWAJIBAN DAN PERIKATAN YANG TERJADI SETELAH TANGGAL 31 DESEMBER 2010 SAMPAI DENGAN TANGGAL LAPORAN KEUANGAN AUDITOR INDEPENDEN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN, DAN YANG TERJADI SEJAK TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN TERSEBUT DI ATAS SAMPAI DENGAN TANGGAL EFEKTIFNYA PERNYATAAN PENDAFTARAN, SELAIN YANG TELAH DIUNGKAPKAN DALAM PROSPEKTUS INI DAN LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASIAN TERSEBUT DIATAS, SERTA SELAIN KEWAJIBAN DAN PERIKATAN YANG TERJADI DARI KEGIATAN USAHA NORMAL DENGAN ADANYA PENGELOLAAN YANG SISTEMATIS ATAS ASET DAN KEWAJIBAN SERTA PENINGKATAN HASIL OPERASI DI MASA YANG AKAN DATANG, PERSEROAN MENYATAKAN KESANGGUPANNYA UNTUK DAPAT MENYELESAIKAN SELURUH KEWAJIBANNYA SESUAI DENGAN PERSYARATAN SEBAGAIMANA MESTINYA PERSEROAN TELAH MEMENUHI SEMUA RASIO KEUANGAN YANG DIPERSYARATKAN DALAM PERJANJIAN HUTANG PERSEROAN TIDAK TERDAPAT NEGATIVE COVENANTS YANG AKAN MERUGIKAN HAK-HAK PEMEGANG SAHAM PUBLIK

13

IV. ANALISIS DAN PEMBAHASAN OLEH MANAJEMEN Analisis dan pembahasan yang disajikan dalam bab ini harus dibaca bersama-sama dengan laporan keuangan konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan beserta catatan-catatan di dalamnya yang terdapat pada Bab XVI Prospektus ini. Informasi yang disajikan berikut bersumber dari laporan keuangan yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited) dengan pendapat wajar tanpa pengecualian untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010. Laporan keuangan disusun berdasarkan mata uang Rupiah dan disusun dengan menggunakan prinsip dan praktek pelaporan akuntansi yang berlaku umum di Indonesia. Dasar penyusunan laporan keuangan konsolidasi, kecuali untuk laporan arus kas konsolidasi, adalah dasar akrual. Laporan keuangan konsolidasi tersebut disusun berdasarkan nilai historis, kecuali beberapa akun tertentu disusun berdasarkan pengukuran lain sebagaimana diuraikan dalam kebijakan akuntansi masing-masing akun tersebut.

1. UMUM Perseroan merupakan sebuah perusahaan pengembang real estat yang terdepan di luar kota Jakarta dengan memfokuskan pada penjualan rumah yang diperuntukan bagi masyarakat yang berpenghasilan menengah. Strategi Perseroan adalah membangun perumahan dan investasi pada properti niaga yang terletak di lokasi yang memiliki tingkat pertumbuhan yang tinggi di Indonesia. Perseroan memiliki target untuk menyediakan perumahan yang terjangkau bagi masyarakat yang berpenghasilan menengah dan properti niaga di lokasi-lokasi yang tingkat pertumbuhan masyarakat berpenghasilan menengah tinggi di Indonesia. Seiring dengan perjalanan waktu, Perseroan mengharapkan untuk memiliki arus pendapatan yang seimbang antara real estat dan properti niaga. Sampai dengan tanggal 31 Desember 2010, portofolio real estat Perseroan terdiri dari enam lokasi proyek dengan total luas lahan seluas 669 hektar, dimana luas lahan kotor yang tersisa seluas 554 hektar, dan perkiraan luas lahan tersisa yang dapat dijual seluas 315 hektar, sedangkan portofolio properti niaga Perseroan terdiri dari satu pusat perbelanjaan besar, yaitu Mal Metropolitan, dan satu pusat perbelanjaan pendukung, yaitu Plaza Metropolitan, dengan kombinasi luas lahan bersih yang dapat disewakan sebesar 51.175 meter persegi, dan satu hotel, yaitu Hotel Horison Bekasi, yang memiliki 166 kamar beserta fasilitas ruang rapat dan ruang konferensi dengan layanan yang lengkap beserta banquet. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, Mal Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata sekitar 99,6%, Plaza Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata sekitar 95,3% dan Hotel Horison Bekasi memiliki tingkat hunian rata-rata sekitar 81,2%. Perseroan percaya bahwa kondisi pasar saat ini di Indonesia memiliki dan akan terus menciptakan banyak sekali peluang investasi yang menguntungkan bagi Perseroan. Perseroan mengharapkan untuk tetap mengembangkan perumahan dan berinvestasi pada properti niaga yang sesuai dengan strategi dan memperbaiki portofolio Perseroan secara keseluruhan. Sampai dengan 31 Desember 2010, nilai aset berupa tanah dan bangunan Perseroan yang dinilai oleh KJPP Willson & Rekan (asosiasi dari Knight Frank) adalah sebesar Rp 5.128 miliar, terdiri dari proyekproyek real estat ( Metland Menteng, Metland Puri, Metland Tambun, Metland Transyogi, Metland Cileungsi, dan Metland Cibitung ), proyek komersil ( Mal Metropolitan, Plaza Metropolitan, Hotel Horison dan sarana olahraga), serta tanah kosong di MT Haryono Kav.26 ( proyek baru Hotel Horison Jakarta ), tanah kosong di KH Noer Ali, Bekasi ( proyek baru terdiri dari Metropolitan Grand Mal dan M-Gold Residence) dan Tanah kosong di Seminyak, Bali ( proyek baru Hotel Horison Seminyak ). Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Perseroan membukukan pendapatan dari penjualan real estat masing-masing sebesar Rp 162.759 miliar, Rp 164.584 miliar dan Rp 167.222 miliar, pendapatan dari pusat perbelanjaan masing-masing sebesar Rp 104.202 miliar, Rp 111.278 miliar dan Rp 116.847 miliar, dan pendapatan dari hotel masing-masing sebesar Rp 38.225 miliar, Rp 37.753 miliar dan Rp 43.412 miliar. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki 14

pendapatan yang belum diakui sebesar Rp 214.891 juta dari pra-penjualan (pre-sale) unit-unit rumah tinggal. Dari tahun 2006 sampai dengan tahun 2010, Perseroan memiliki tingkat pertumbuhan rata-rata tertimbang (CAGR) untuk pendapatan sebesar 17%, untuk laba kotor sebesar 25%, untuk laba usaha dan laba bersih masing-masing sebesar 36% dan 76%.

2. FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEGIATAN USAHA DAN OPERASI PERSEROAN 2.1. Kondisi Perekonomian Indonesia Kinerja keuangan Perseroan dipengaruhi oleh kondisi pasar properti di Indonesia dan perekonomian Indonesia. Faktor-faktor ini mempengaruhi daya beli konsumen masyarakat Indonesia, tingkat permintaan dan harga jual dari perumahan, serta kemampuan belanja pada sektor ritel, yang pada akhirnya dapat mempengaruhi para penyewa dari toko-toko yang dimiliki oleh Perseroan. Target Perseroan adalah masyarakat Indonesia yang memiliki penghasilan menengah. Oleh karenanya, Perseroan berkeyakinan bahwa karakteristik dari sisi permintaan perumahan untuk konsumen pada segmen berpenghasilan menengah akan dipengaruhi oleh harga jual yang terjangkau, akses menuju sarana transportasi, serta tersedianya fasilitas umum dan fasilitas sosial, seperti tempat rekreasi, fasilitas kesehatan, dan tempat beribadah. Dalam mengoperasikan properti niaga, Perseroan berkeyakinan bahwa karakteristik dari para penyewanya adalah mencari lokasi yang berdekatan dengan lingkungan penduduk yang berpenghasilan menengah dan daerah bisnis, akses menuju sarana transportasi, serta manajemen yang berkualitas. Dalam pengoperasian hotel, Perseroan berkeyakinan bahwa para calon tamu mencari tarif yang terjangkau, kualitas, dan lokasi yang cukup dekat dengan kompleks industri serta sarana transportasi. 2.2. Penjualan Real Estat Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Perseroan membukukan pendapatan masing-masing sebesar 52,8%, 51,8% dan 50,5% dari penjualan real estat (perumahan). Perseroan biasanya menggunakan strategi pra-penjualan untuk proyek perumahan yang dimiliki. Harga ditentukan sesuai dengan standar harga pasar pada saat penjualan. Para pembeli biasanya memiliki pilihan pembayaran dengan cara membayar penuh pada saat pembelian atau membayar sedikitinya 10,0% dari harga pembelian, dengan sisa pembayaran yang dapat dicicil atau melalui kredit kepemilikan rumah yang disediakan oleh lembaga keuangan dalam waktu 36 bulan. Apabila seorang pembeli sudah memutuskan untuk melakukan pembayaran dengan cicilan, dan pembeli tersebut tidak memenuhi kewajibannya, maka Perseroan, biasanya berhak untuk membatalkan kontrak pembelian dan menjual kembali properti tersebut tanpa menjalani proses penyitaan. Perseroan biasanya juga berhak untuk menyimpan semua atau sebagian dari pembayaran apa pun yang dilakukan sebelum terjadinya gagal bayar. Periode cicilan biasanya adalah sampai dengan 36 bulan. Hal ini berarti bahwa pendapatan dari pra-penjualan dari perumahan biasanya diakui setelah jangka waktu tertentu sudah dilewati, hal ini sebagai akibat dari waktu yang cukup lama dalam pengerjaan proyek perumahan untuk diselesaikan dan unit perumahan tersebut diserahkan kepada pembeli. Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Perseroan memiliki pra-penjualan dari unit-unit properti masing-masing sebesar Rp 180.808 juta, Rp 162.355 juta, dan Rp 272.417 juta yang terdiri dari kontrak komersil antara Perseroan dan pembeli. Kontrak-kontrak ini biasanya menyajikan luas lahan kotor dari properti yang dijual, harga pembelian per meter, metode dan cara pembayaran dan tanggal dan cara penyerahan properti yang sudah selesai dibangun. Perseroan umumnya mengharuskan deposit dari setiap calon pembeli dalam jangka waktu enam bulan dari penandatangan kontrak pra-penjualan sebesar kurang lebih 10% dari harga pembelian, dan sisanya dilunasi dalam waktu 36 bulan. Perseroan mengakui harga pembelian dari penjualan properti tersebut sebagai pendapatan ketika properti tersebut diserahkan kepada pembeli setelah pembangunan selesai, dengan tidak mengindahkan jumlah uang yang sudah dibayarkan sebelumnya. Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Perseroan memiliki pra-penjualan dari unit-unit properti masing-masing sebesar Rp 180.808 juta, Rp 162.355 juta, dan Rp 272.417 juta. Pendapatan yang belum diakui Perseroan untuk kontrak pra-penjualan (juga termasuk pra-penjualan dari tahun sebelumnya) adalah masing-masing sebesar Rp 214.891 juta. Secara historis, Perseroan pada umumnya membukukan pendapatan pra-penjualan tersebut selama tiga tahun dari tanggal pra-

15

penjualan, dimana sebagian besar dari pendapatan pra-penjualan tersebut diakui dalam jangka waktu dua tahun setelah pra-penjualan. Perseroan melakukan kerjasama dengan bank-bank di Indonesia untuk menyediakan kredit kepemilikan properti yang dimiliki Perseroan. Sejalan dengan praktek di industri, Perseroan juga menandatangani perjanjian dengan perbankan di Indonesia dan lembaga keuangan untuk skema pinjaman rumah, mewakili pembeli properti Perseroan. Merujuk pada pengaturan pembiayaan pinjaman rumah, Perseroan menyediakan garansi perusahaan bagi pinjaman yang diberikan kepada pembeli sampai dengan 90% dari harga pembelian, dalam suatu jangka waktu, sampai dengan sertifikat kepemilikan telah dipecah dan diterbitkan kepada pembeli. Sejauh ini, Perseroan belum pernah memiliki pengalaman dimana pembeli mengalami gagal bayar dalam skema pinjaman pembelian real estat ini dan mengharuskan Perseroan untuk membayar garansi perusahaan yang disediakan. Jumlah properti yang mampu dijual oleh Perseroan dan waktu untuk menyerahkan properti kepada pembeli bergantung pada jadwal pembangunan dan respon pasar yang Perseroan peroleh ketika Perseroan meluncurkan proyek pengembangan properti yang baru. Faktor-faktor yang dapat mempengaruhi jumlah pendapatan Perseroan dari pengembangan-pengembangan properti perumahan termasuk harga penjualan, kesuksesan dari ajang-ajang promosi yang dilakukan dan pendekatan-pendekatan pemasaran, suku bunga pinjaman, mutu dan lokasi dari properti. 2.3. Penyewaan Properti Niaga Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Perseroan membukukan masing-masing sebesar 47,2%, 48,2% dan 49,5% atas penyewaan properti niaga dari jumlah pendapatan, yaitu Mal Metropolitan dan Plaza Metropolitan. Pendapatan-pendapatan ini terutama bergantung pada luas lahan ritel yang dapat Perseroan sewakan kepada para penyewa dan tarif sewa untuk properti yang dapat Perseroan kenakan. Perseroan biasanya menentukan tarif sewa berdasarkan pada tarif yang berlaku di pasar untuk tipe properti yang sejenis pada lokasi yang sebanding, tren masa lalu, ketersediaan lahan yang disewakan dan kondisi pasar. Faktor-faktor utama yang Perseroan gunakan dalam menentukan tarif sewa untuk para penyewa Perseroan termasuk profil penyewa (termasuk apakah penyewa tersebut merupakan penyewa utama (atau anchor tenants)) dan lokasi yang akan ditempati oleh penyewa tersebut. Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009 dan 2010, Mal Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata masing-masing sebesar 98,9%, 99,4% dan 99,6%, dan rata-rata tarif sewa kotor per meter per bulan masing-masing sebesar Rp 165.650 juta, Rp 176.387 juta and Rp 178.446 juta, sementara Plaza Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata masing-masing sebesar 98,0%, 94,5% dan 95,3%, dan memiliki rata-rata tarif sewa kotor per meter masing-masing sebesar Rp 84.594 juta, Rp 91.909 juta dan Rp 93.289 juta. Sebagian besar penyewaan properti ritel Perseroan di Mal Metropolitan memiliki kontrak lima tahun. Beberapa penyewaan yang dilakukan dengan penyewa utama di Mal Metropolitan memiliki jangka waktu sepuluh tahun. Sebagian besar dari penyewa retail di Plaza Metropolitan memiliki kontrak satu sampai dengan tiga tahun. Untuk sewa lima tahun biasaya Perseroan mewajibkan penyewanya untuk membayar penuh tarif sewa yang dikenakan dalam waktu empat tahun semenjak sewa dimulai beserta biaya jasa kelola (service charge) yang dapat disesuaikan. Biaya jasa kelola yang dapat disesuaikan tersebut dibayarkan kepada Perseroan termasuk pembayaran untuk air, gas, dan listrik dan juga biaya operasional seperti pemeliharaan, promosi, dan keamanan. Pada perjanjian sewa untuk pusat perbelanjaan, para penyewa bertanggung jawab untuk mematuhi segala hukum dan peraturan yang berhubungan dengan kegiatan ritel yang dilakukan oleh Perseroan. Sebagian besar properti yang disewakan, tarif sewa dan biaya jasa kelola yang dapat disesuaikan dikenakan dalam US Dollar. Sesuai dengan kebiasaan pasar di Indonesia, bagaimanapun juga, sebagian besar penyewa melakukan pembayaran kepada pihak yang menyewakan dalam Rupiah dengan kurs nilai tukar tengah yang diterbitkan oleh BI untuk US Dollar ke Rupiah dan kurs tukar yang dipatok oleh pihak yang menyewakan, yang sejak dulu lebih rendah secara signifikan daripada kurs tukar tengah BI. Kurs tukar yang dipatok Perseroan tidak disebutkan di dalam perjanjian-perjanjian sewa Perseroan dan Perseroan bisa menaikkan kurs tukar “patokan” atas kebijakan Perseroan dengan pemberitahuan kepada para penyewa.

16

Jumlah properti yang disewakan Perseroan bergantung pada jadwal pembangunan dan respon pasar yang Perseroan peroleh ketika Perseroan meluncurkan proyek pengembangan properti yang baru. Faktorfaktor yang dapat mempengaruhi jumlah pendapatan Perseroan dari pengembangan-pengembangan properti baru seperti masa sewa, kesuksesan dari ajang-ajang promosi yang dilakukan dan pendekatanpendekatan pemasaran, mutu dan lokasi properti. 2.4. Tingkat Hunian Hotel dan Tarif Kamar Perseroan membukukan sebagian dari pendapatan dari pengoperasian hotel yang dimiliki dan terutama bergantung pada tingkat hunian, tarif kamar, jumlah kamar yang tersedia, dan penjualan makanan dan minuman dari fasilitas ruang rapat, konferensi dan banquet. Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009, dan 2010, pendapatan dari hotel masing-masing sebesar 12,4%, 11,9% and 13,1% dari jumlah pendapatan. Pada tahun 2008, 2009 dan 2010, tingkat hunian rata-rata hotel Perseroan masing-masing adalah sekitar 77,3%, 77,1% dan 81,2%, sedangkan tarif kamar ratarata harian per malam adalah Rp 375.952 juta, Rp 373.321 juta dan Rp 411.166 juta. Faktor-faktor utama yang mempengaruhi tingkat hunian dan tarif kamar Perseroan yaitu pola perjalanan para tamu hotel Perseroan, persaingan dari hotel-hotel lain, lokasi dan mutu layanan dan fasilitas hotel Perseroan. Penjualan makanan dan minuman bergantung pada jumlah pernikahan, seminar, rapat, dan acara-acara lain yang diselenggarakan di hotel Perseroan. 2.5. Biaya Langsung dan Biaya Penjualan Hasil operasional Perseroan dipengaruhi oleh biaya langsung dan biaya penjualan yang biasanya bertambah atau berkurang secara proporsional mengikuti perubahan-perubahan pada pendapatan dan inflasi. Biaya langsung yang terkait dengan operasi pusat perbelanjaan terutama terdiri dari biaya-biaya peralatan, parkir, keamanan dan pemeliharaan, dan biaya tenaga kerja, sedangkan biaya-biaya yang terkait dengan operasional hotel terutama terdiri dari biaya manajemen, makanan dan minuman, dan gaji karyawan. Biaya langsung yang terkait dengan proyek-proyek pengembangan properti terutama terdiri dari biaya-biaya yang berhubungan dengan properti dan konstruksi, termasuk pembelian property, izin-izin dan lisensi, legal, kontraktor, konsultan desain, dan biaya-biaya yang terkait dengan pembaikan dan peremajaan properti-properti yang dimiliki saat ini. Biaya-biaya pembelian properti termasuk dalam biaya penjualan apabila aset-aset yang akan dikembangkan di lokasi properti tertentu akan dijual, misalnya dalam pengembangan-pengembangan kondominium. Apabila properti yang diperoleh untuk dikembangkan dan menjadi properti yang disewakan, biaya pembelian properti tersebut tidak dimasukkan ke dalam biaya penjualan karena tanah tersebut tidak mengalami depresiasi. Secara historis, sebagian besar biaya konstruksi Perseoan telah meningkat sejalan dengan inflasi. Akan tetapi, komponen-komponen utama untuk konstruksi tertentu, seperti biaya pembelian baja, kadang-kadang telah meningkat dengan tingkat yang lebih tinggi daripada inflasi. 2.6. Perbaikan dalam Prasarana dan Akses Keberhasilan proyek-proyek properti yang dikembangkan Perseroan bergantung, sebagian, pada kualitas infrastruktur yang mengelilingi properti Perseroan dan aksesnya. Pemerintah berencana untuk meningkatkan sarana transportasi di Jakarta dengan mengembangkan proyek kereta monorel yang pernah diusulkan dan sistem jalan raya yang lebih efisien yang mungkin dapat menambah tingkat hunian dan tarif sewa pada properti-properti Perseroan di Jakarta yang sudah ada dan di masa mendatang apabila telah setelah. Akan tetapi, rencana-rencana pembangunan pemerintah hingga saat ini telah mengalami banyak sekali penundaan dan tidak ada jaminan bahwa proyek-proyek sarana-sarana yang direncanakan akan diselesaikan secara tepat waktu, atau tidak sama sekali. 2.7. Fluktuasi Suku Bunga Kinerja Perseroan juga dipengaruhi oleh fluktuasi suku bunga. Sebagian besar pembeli properti dibiayai oleh perbankan. Meskipun BI tetap mempertahankan suku bunga acuan dengan rekor terendah pada 6,5% sepanjang tahun 2010, BI telah menaikkan suku bunga ke 6,8% pada bulan Februari 2011 guna meredam tekanan inflasi pada ekonomi Indonesia dan peningkatan suku bunga lebih tinggi masih menjadi kemungkinan. Ketika suku bunga mengalami kenaikan, pembiayaan perbankan untuk properti bisa

17

menjadi terlalu mahal untuk pasar yang ditargetkan oleh Perseroan. Sebagai tambahan, pembiayaan dari perbankan telah membiayai sebagian dari proyek pengembangan properti Perseroan. Setiap adanya peningkatan pada suku bunga akan mengakibatkan pada meningkatnya biaya pendanaan Perseroan. Sampai dengan tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki pinjaman modal kerja baik jangka pendek maupun jangka panjang dari PT Bank Mandiri secara aggregat sejumlah Rp 193.126 juta, dengan suku bunga saat ini sebesar 10,5% per tahun. Perseroan tidak memiliki lindung nilai atas suku bunga. 3. KEBIJAKAN - KEBIJAKAN AKUNTANSI YANG PENTING Dalam mempersiapkan laporan-laporan keuangan konsolidasi, Perseroan membuat perkiraan dan pertimbangan yang mempengaruhi jumlah asset, kewajiban, pendapatan dan biaya-biaya, dan pengungkapan yang terkait pada asset dan kewajiban kontinjensi yang dilaporkan. Perkiraan-perkiraan yang dibuat oleh Perseroan berdasarkan pengalaman yang lampau dan berbagai asumsi yang masuk akal apabila diterapkan pada berbagai keadaan, dimana hasilnya pada nantinya akan menjadi dasar bagi Perseroan untuk menilai asset dan kewajiban dimana nilai tersebut tidak dapat diperoleh dari sumbersumber lainnya. Hasil kegiatan operasional Perseroan dapat berbeda apabila dibuat berdasarkan asumsiasumsi atau kondisi-kondisi yang berbeda. Perseroan yakin bahwa kebijakan-kebijakan akunting penting berikut ini dapat secara signifikan mempengaruhi pertimbangan-pertimbangan dan perkiraan-perkiraan dalam pembuatan laporan keuangan konsolidasi. 3.1. Pengakuan Pendapatan dan Biaya a. Pendapatan dari Real Estat • Pendapatan dari penjualan tanah kavling tanpa bangunan diakui dengan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) pada saat pengikatan jual beli, apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi; • Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli; • Harga jual akan tertagih; • Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang; • Proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan tanah kavling yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan tanah kavling atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau yang menjadi kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundangundangan; dan • Hanya tanah kavling saja yang dijual, tanpa kewajiban keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan di atas tanah kavling tersebut. Pendapatan dari penjualan bangunan rumah, ruko dan bangunan sejenis lainnya beserta tanah kavlingnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi: • Proses penjualan telah selesai; • Harga jual akan tertagih, yaitu jumlah yang telah dibayar sekurang-kurangnya telah mencapai 20% dari harga jual; • Tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli; dan • Penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut. Apabila persyaratan tersebut di atas tidak dapat dipenuhi, maka seluruh uang yang diterima dari pembeli diperlakukan sebagai uang muka penjualan dan dicatat dengan deposit method sampai seluruh persyaratan tersebut dipenuhi.

18

b. Pendapatan Hotel Pendapatan sewa hotel dan pendapatan hotel lainnya diakui pada saat jasa diberikan atau pada saat barang-barang diberikan kepada para pelanggan. c. Pendapatan Sewa Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa sewa. Biaya langsung awal yang terjadi dalam proses negosiasi dan pengaturan sewa ditambahkan ke jumlah tercatat dari aset sewaan dan diakui dengan dasar garis lurus selama masa sewa. Uang muka sewa yang diterima dari penyewa dicatat ke dalam akun pendapatan diterima dimuka dan akan diakui sebagai pendapatan secara berkala sesuai dengan kontrak sewa yang berlaku. d. Pendapatan Bunga Pendapatan bunga dari aset keuangan diakui apabila kemungkinan besar manfaat ekonomi akan mengalir ke Perseroan dan Anak perseroan dan jumlah pendapatan dapat diukur dengan andal. Pendapatan bunga diakui atas dasar berlalunya waktu dengan mengacu pada pokok aset keuangan dan suku bunga yang berlaku. e. Beban Beban diakui pada periode terjadinya beban. Persediaan Real Estat Persediaan aset real estat terdiri dari bangunan yang siap dijual, tanah belum dikembangkan, tanah yang sedang dikembangkan dan bangunan dalam konstruksi, dinyatakan sebesar biaya perolehan atau nilai realisasi bersih, mana yang lebih rendah. Tanah belum dikembangkan merupakan tanah mentah yang belum dikembangkan dan dinyatakan sebesar biaya perolehan atau nilai realisasi bersih mana yang lebih rendah. Biaya perolehan tanah yang belum dikembangkan meliputi biaya pra-perolehan dan perolehan tanah. Biaya perolehan akan dipindahkan ke tanah yang sedang dikembangkan pada saat pengembangan tanah akan dimulai atau dipindahkan ke bangunan yang sedang dikonstruksi pada saat tanah tersebut siap dibangun. Biaya perolehan tanah yang sedang dikembangkan meliputi biaya perolehan tanah yang belum dikembangkan ditambah dengan biaya pengembangan langsung dan tidak langsung yang dapat diatribusikan pada aset pengembangan real estat serta biaya pinjaman. Tanah yang sedang dikembangkan akan dipindahkan ke bangunan yang sedang dikonstruksi pada saat tanah tersebut selesai dikembangkan. Biaya perolehan bangunan yang sedang dikonstruksi meliputi biaya perolehan tanah yang telah selesai dikembangkan ditambah dengan biaya konstruksi, biaya lainnya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat dan biaya pinjaman, serta dipindahkan ke bangunan yang siap dijual pada saat selesai dibangun dan siap dijual. Biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat adalah: • Biaya praperolehan tanah; • Biaya perolehan tanah; • Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek; • Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan • Biaya pinjaman. Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan kegiatan pengembangan dikapitalisasi ke proyek pengembangan. Kapitalisasi dihentikan pada saat proyek pengembangan tersebut ditangguhkan/ ditunda pelaksanaannya atau secara substansial siap untuk digunakan sesuai tujuannya.

19

Biaya yang dialokasikan sebagai beban proyek adalah: • Biaya praperolehan tanah atas tanah yang tidak berhasil diperoleh; dan • Kelebihan biaya dari hasil yang diperoleh atas pembangunan sarana umum yang dikomersialkan, yang dijual atau dialihkan, sehubungan dengan penjualan unit. Perseroan dan Anak Perusahaan tetap melakukan akumulasi biaya ke proyek pengembangan walaupun realisasi pendapatan pada masa depan lebih rendah dari nilai tercatat proyek, atas perbedaan yang terjadi Perseroan dan Anak Perusahaan melakukan penyisihan secara periodik. Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi berjalan. Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasikan ke setiap unit real estat dengan metode identifikasi khusus. Pengkajian atas estimasi dan alokasi biaya dilakukan pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substansial, jika terjadi perubahan mendasar Perseroan dan Anak Perusahaan akan melakukan revisi dan realokasi biaya. Beban yang diakui pada saat terjadinya adalah biaya yang tidak berhubungan dengan proyek real estat. Properti Investasi Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau keduaduanya) yang dikuasai untuk kepentingan disewakan untuk memperoleh pendapatan sewa jangka panjang dan/atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya. Properti investasi diukur sebesar biaya perolehan setelah dikurangi akumulasi penyusutan dan apabila terdapat, akumulasi kerugian penurunan nilai. Jumlah tercatat termasuk biaya untuk menambah, mengganti sebagian atau memperbaiki properti investasi yang telah ada pada saat beban terjadi, jika kriteria pengakuan terpenuhi. Beban pemeliharaan dan perbaikan dibebankan pada saat terjadinya. Tanah tidak disusutkan. Properti investasi lainnya, disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus berdasarkan taksiran masa manfaat properti investasi sebagai berikut: • Bangunan dan prasarana yaitu 20 tahun; dan • Mesin dan peralatan listrik yaitu 4-20 tahun. Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa datang yang dapat diharapkan pada saat pelepasannya. Keuntungan atau kerugian pelepasan properti investasi diakui dalam laporan laba rugi dalam tahun terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut. Transfer ke properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dimulainya sewa operasi ke pihak lain, atau berakhirnya konstruksi atau pengembangan. Transfer dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan dimulainya penggunaan oleh pemilik atau dimulainya pengembangan. Untuk transfer dari properti investasi dari ke properti yang digunakan sendiri, Perusahan dan anak perseroan menggunakan metode biaya pada tanggal perubahan penggunaan. Jika properti yang digunakan menjadi properti investasi, Perseroan dan anak perseroan mencatat properti tersebut sesuai dengan kebijakan aset tetap sampai dengan tanggal terakhir perubahan penggunaannya. Aset Tetap Aset tetap yang dikuasai untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, atau untuk tujuan administratif dinyatakan berdasarkan biaya perolehan setelah dikurangi akumulasi penyusutan dan apabila terdapat akumulasi kerugian penurunan nilai.

20

Tanah tidak disusutkan. Aset tetap lainnya disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus berdasarkan taksiran masa manfaat aset tetap sebagai berikut: • Bangunan dan prasarana yaitu 20 tahun; • Mesin dan peralatan listrik yaitu 4-20 tahun; • Perabot dan peralatan kantor yaitu 4-5 tahun; • Peralatan hotel yaitu 4-8 tahun; dan • Kendaraan yaitu 5-8 tahun. Taksiran masa manfaat, nilai residu dan metode penyusutan di review setiap akhir tahun buku, dan pengaruh dari setiap estimasi akuntansi ditetapkan secara prospektif. Beban pemeliharaan dan perbaikan dibebankan pada saat terjadinya. Biaya yang terjadi setelah pengakuan awal untuk menambah, mengganti sebagian atau memperbaiki aset tetap diakui aset jika dan hanya jika besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke Perseroan dan biaya perolehan aset dapat diukur secara andal. Aset tetap yang tidak digunakan atau dijual, nilai tercatatnya dikeluarkan dari kelompok aset tetap dan keuntungan atau kerugian dari pelepasan aset tetap tersebut diakui pada tahun yang bersangkutan. Aset Tetap dalam konstruksi untuk produksi, penyediaan atau tujuan administrasi dicatat sebesar biaya perolehan, dikurangi kerugian penurunan nilai yang diakui. Biaya termasuk biaya profesional dan biaya pinjaman yang dikapitalisasi untuk aset kualifikasian, apabila ada. Biaya perolehan aset diklasifikasi sesuai dengan kategori aset tetap pada saat selesai dan siap untuk digunakan. Penyusutan aset ini didasarkan pada dasar yang sama dengan aset tetap, yang dimulai pada saat aset siap untuk digunakan. Penurunan Nilai Aset Non-Keuangan Pada tanggal Neraca, Perseroan dan Anak Perusahaan menelaah nilai tercatat aset non-keuangan untuk menentukan apakah terdapat indikasi bahwa aset tersebut telah mengalami penurunan nilai. Jika terdapat indikasi tersebut, nilai yang dapat diperoleh kembali dari aset diestimasi untuk menentukan tingkat kerugian penurunan nilai (jika ada). Bila tidak memungkinkan untuk mengestimasi nilai yang dapat diperoleh kembali atas suatu aset individu, Perseroan dan Anak Perusahaan mengestimasi nilai yang dapat diperoleh kembali dari unit penghasil kas atas aset. Perkiraan jumlah yang dapat diperoleh kembali adalah nilai tertinggi antara harga jual neto atau nilai pakai. Jika jumlah yang dapat diperoleh kembali dari aset non-keuangan (unit penghasil kas) kurang dari nilai tercatatnya, nilai tercatat aset (unit penghasil kas) dikurangi menjadi sebesar nilai yang dapat diperoleh kembali dan rugi penurunan nilai langsung diakui ke laba rugi. Hasil Usaha dan Kondisi Keuangan Perseroan Tabel di bawah ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting Perseroan yang didasarkan pada laporan keuangan konsolidasi Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, 2009, dan 2008 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio dan Rekan (anggota dari Deloitte ToucheTohmatsu Limited), dimana semuanya dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.

21

Neraca Keterangan

31 Desember %

2010

%

AKTIVA Kas dan bank 11.376 1,19 13.974 1,38 Piutang usaha 42.530 0,44 48.613 4,80 Piutang lain-lain 1.638 0,17 1.594 0,16 Persediaan 849 0,10 613 0,10 Pajak dibayar dimuka 3.685 0,40 5.239 0,52 Uang muka dan biaya dibayar dimuka 9.293 0,97 5.671 0,56 Dana yang dibatasi penggunaannya 15.750 0,20 10.289 1,02 Persediaan aset real estat 556.784 58,04 621.006 61,34 Properti investasi 223.320 23,28 212.406 20,98 Aset pajak tangguhan 5.292 0,55 4.872 0,48 Aset tetap setelah dikurangi akumulasi penyusutan 88.285 9,20 87.588 8,65 Aset lain-lain 476 0,10 459 0,10

9.594 41.209 994 789 6.364 15.730 19.815 699.921 215.816 3.417 124.715 1.096

0,84 3,62 0,10 0,10 0,56 0,14 1,74 61,43 18,94 0,30 10,95 0,10

Jumlah

2008

959.279

%

1.139.459

100,00

KEWAJIBAN Hutang bank 164.399 17,14 156.501 15,46 193.126 Hutang usaha 16.121 1,68 11.150 0,11 17.184 Hutang lain-lain 5.969 0,62 5.899 0,58 9.113 Hutang pajak 6.544 0,68 17.480 0,17 17.882 Biaya yang masih harus dibayar 5.127 0,53 6.208 0,61 4.596 Pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan 93.222 9.72 90.920 0,90 97.880 Uang jaminan pelanggan 4.299 0,45 4.972 0,49 4.372 Kewajiban imbalan pasca kerja 13.038 1,36 15.570 0,15 18.356

16,95 1,51 0,80 1,57 0,40 0,86 0,38 1,61

Jumlah

31,81

308.719

100,00

2009

32,18

1.012.323

308.700

100,00

30,49

362.509

Jumlah aset Perseroan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 1.139.459 juta yang merupakan peningkatan sebesar Rp 127.136 juta atau 12,6% dibandingkan dengan tanggal 31 Desember 2009 sebesar Rp 1.012.323 juta diantaranya disebabkan: kenaikan dana yang dibatasi penggunaannya sebesar Rp 9.526 juta atau 92,6% sejalan dengan kenaikan penjualan perumahan Perseroan yang sebagian besar menggunakan fasilitas KPR dimana sebagian dana tersebut belum dapat dicairkan sesuai dengan kesepakatan antara Perseroan dengan pihak Bank penyedia KPR, kenaikan bersih aset real estat sebesar Rp 78.915 juta atau 12,7% sehubungan dengan pembangunan sarana dan prasarana perumahan dan rencana Perseroan untuk meningkatkan penjualan real estat dan penyelesaian pembangunan rumah pesanan pelanggan, kenaikan bersih properti investasi sebesar Rp 3.410 juta atau 1,6% terutama sehubungan dengan adanya renovasi gedung, pembangunan gedung parkir dan penggantian pendingin ruangan mal dan kenaikan bersih aset tetap Rp 37.127 juta atau 43,4% terutama sehubungan dengan adanya penggantian pendingin ruangan dan renovasi ruang pertemuan utama, penambahan ruang serba guna dan peralatan pada hotel dan pembelian tanah yang tujuan penggunaan masa depan dikembangkan untuk pembangunan mal. Jumlah aset Perseroan pada tanggal 31 Desember 2009 adalah sebesar Rp 1.012.323 juta yang merupakan peningkatan sebesar Rp 53.044 juta atau 5,5% dibandingkan dengan tanggal 31 Desember 2008 sebesar Rp 959.279 juta diantaranya disebabkan: penurunan dana yang dibatasi penggunaannya sebesar Rp 5.461 juta atau 34,7% dikarenakan percepatan pemenuhan persyaratan pencairan dana, kenaikan bersih aset real estat sebesar Rp 64.222 juta atau 11,5% sehubungan dengan pembangunan sarana dan prasarana perumahan dan rencana Perseroan untuk meningkatkan penjualan real estat dan penyelesaian pembangunan rumah pesanan pelanggan dan pembelian tanah seluas kurang lebih 114 ha di Metland Cibitung dan penambahan bangunan yang sedang dikonstruksi oleh Perseroan, penurunan bersih properti investasi sebesar Rp 10.914 juta atau 4,9% terutama sehubungan dengan penyusutan tahun berjalan dan penurunan bersih asset tetap Rp 697 juta atau 0,7% sehubungan penyusutan asset tetap tahun berjalan. Jumlah kewajiban Perseroan pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 362.511 juta yang merupakan peningkatan sebesar Rp 53.811 juta atau 17,4% dibandingkan dengan tanggal 31 Desember 2009 sebesar Rp 308.700 juta diantaranya disebabkan: adanya peningkatan bersih hutang bank sebesar Rp 36.625 juta atau 23,4% sejalan dengan peningkatan aktivitas investasi Perseroan selama periode

22

2010 seperti perolehan properti investasi, perolehan aset real estat dan perolehan aset tetap dan peningkatan bersih pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan sebesar Rp 6.960 juta atau 7,7% dikarenakan adanya uang muka penjualan terutama perumahan Metland Menteng Tahap II dan pembaharuan kontrak sewa Mal. Jumlah kewajiban Perseroan pada tanggal 31 Desember 2009 adalah sebesar Rp 308.700 juta yang merupakan penurunan sebesar Rp 19 juta dibandingkan dengan tanggal 31 Desember 2008 sebesar Rp 308.719 juta diantaranya disebabkan: penurunan hutang bank sebesar Rp 7.898 juta atau 4,8% disebabkan oleh pembayaran pokok hutang bank pada BNI dari pinjaman hutang Bank Mandiri dan penurunan bersih pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan sebesar Rp 2.302 juta atau 2,5% terutama disebabkan oleh realisasi pengakuan penjualan rumah pada tahun berjalan. 4. PENJELASAN PENTING PADA ITEM-ITEM LAPORAN PENDAPATAN 4.1. Pendapatan Usaha Perseroan memperoleh pendapatan terutama dari penjualan dari pengembangan properti, pendapatan sewa dari properti niaga dan pendapatan dari pengoperasian hotel dan pusat rekreasi. Tabel berikut memberikan informasi mengenai pendapatan usaha Perseroan untuk periode-periode berikut:


Keterangan

31 Desember 2008

Real Estat Pusat Perbelanjaan Hotel Pusat Rekreasi

162.759 104.202 38.226 2.995

52,8% 33,8% 12,4% 1,0%

Jumlah

308.182

100,0%

2009 164.584 111.278 37.754 3.962

51,8% 35,0% 11,9% 1,3%

317.578 100,0%

2010 167.222 116.847 43.412 3.900

50,5% 35,3% 13,1% 1,1%

331.381 100,0%

4.2. Beban Langsung dan Beban Pokok Penjualan Beban langsung Perseroan termasuk: • Beban langsung real estat; • Beban langsung pusat perbelanjaan terdiri dari biaya peralatan (seperti listrik, air dan gas), gaji dan kesejahteraan karyawan, perbaikan dan pemeliharaan, kebersihan dan parkir dan keamanan, biaya yang terkait dengan penyusutan dan beban-beban lainnya; • Beban langsung hotel, yang terdiri dari beban yang terkait dengan operasional hotel Perseroan, makanan dan minuman, gaji dan kesejahteraan karyawan, listrik, air dan gas, bahan baku dan perlengkapan, perbaikan dan pemeliharaan, musik dan hiburan, telekomunikasi, biaya yang terkait dengan penyusutan dan beban-beban lainnya; dan • Beban langsung pusat rekreasi terdiri dari listrik, air dan gas, perbaikan dan pemeliharaan, gaji dan kesejahteraan karyawan, biaya yang terkait dengan penyusutan dan beban-beban lainnya. Tabel berikut memberikan informasi mengenai rincian masing-masing dari beban langsung dan beban pokok penjualan berikut persentasenya dari jumlah beban langsung dan beban pokok penjualan untuk periode-periode berikut:


Keterangan Real Estat Pusat Perbelanjaan Hotel Pusat Rekreasi Jumlah

31 Desember 2008 95.462 47.542 22.707 1.660

57,0% 28,4% 13,6% 1,0%

167.371

100,0%

23

2009 87.651 48.852 20.485 2.122

55,1% 30,7% 12,9% 1,3%

159.110 100,0%

2010 79.898 49.879 20.857 2.358

52,2% 32,6% 13,6% 1,5%

152.992 100,0%

4.3. Beban Usaha Beban usaha Perseroan termasuk: • Beban penjualan, yang terutama terdiri dari iklan dan promosi, gaji dan tunjangan karyawan, komisi kartu kredit, jasa pemasaran, alat tulis dan cetakan dan beban-beban lainnya; dan • Beban umum dan administrasi, yang terutama terdiri dari gaji dan tunjangan karyawan, imbalan pasca kerja, alat tulis dan cetakan, jasa profesional, jasa manajemen, perjamuan, transportasi dan perjalanan, denda pajak dan pajak lainnya, beban penyusutan, beban piutang ragu-ragu, telekomunikasi, perbaikan dan pemeliharaan, asuransi, listrik, air dan gas, bahan bakar minyak, jasa keamanan dan beban-beban lainnya. Tabel berikut memberikan informasi mengenai rincian masing-masing dari beban usaha berikut persentasenya dari jumlah beban usaha untuk periode-periode berikut:


Keterangan

31 Desember

2008

Penjualan Umum dan Administrasi

10.445 56.461

15,6% 84,4%

Jumlah

66.905

100,0%

2009 11.444 54.323

2010

17,4% 82,6%

13.832 60.503

65.767 100,0%

18,6% 81,4%

74.335 100,0%

4.4. Hasil Operasi Tabel berikut menjelaskan informasi mengenai pendapatan usaha, beban usaha dan data laporan laba lainnya untuk periode-periode berikut.


Keterangan Pendapatan usaha Beban langsung dan Beban pokok penjualan Laba kotor Beban usaha Laba usaha Pendapatan (Beban) lain-lain Laba sebelum pajak Beban pajak bersih Laba sebelum hak minoritas atas rugi bersih anak perusahaan Hak minoritas atas rugi bersih anak perusahaan

31 Desember

2008

2009

2010

308.182 167.371 140.811 66.905 73.906 (16.833) 57.073 (20.897) 36.175 10

317.578 159.110 158.468 65.767 92.701 (20.781) 71.920 (18.858) 53.062 1

331.381 152.992 178.389 74.335 104.054 (14.563) 89.491 (20.445) 69.046 19

36.185

53.063

69.065

Laba bersih Pendapatan Konsolidasi Rpbn

335 330 325 320 315 310 305 300 290

R: 4% CAG 17%) : -2010 2008 10 CAGR -20 (2006 317.8

Laba Kotor Rpbn

3% GR: 1 %) 10 CA 5 08-20 CAGR: 2 0 2 180 -2010 (2006 158.5 160 140.8 140

331.4

200

308.2

2008

2009

100

2010

Pendapatan

110

100 90 80

19% AGR: 6%) 010 C :3 2008-2 10 CAGR -20 (2006 92.7

104.1

Rpbn

80 70 60 50 40 30 20 10

80% 60% 40%

73.9

20%

60 2008

Laba Usaha

2009

80% 40% 20%

2008

Laba Kotor

2009

2010

0%

Margin Laba Kotor

Laba Bersih

70 50

100% 60%

120

Laba Usaha Rpbn

178.4

2010

0%

36% AGR: 6%) 010 C :7 2008-2 10 CAGR 0 -2 (2006

53.1

24

60% 40%

36.2 20%

2008

Laba Bersih

Margin Laba Usaha

69.1

2009

2010

Margin Laba Bersih

0%

Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 dibandingkan dengan tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 Pendapatan usaha Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 13.803 juta, atau 4,4%, menjadi Rp 331.381 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 317.578 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Pendapatan real estat Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 2.638 juta, atau 1,6%, menjadi Rp 167.222 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 164.584 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan harga jual rumah dan ruko sebagai akibat dari meningkatnya harga jual tanah sekitar 30%. Dan bangunan sekitar 10%-30%, khususnya di Metland Tambun, Metland Transyogi, dan Metland Cileungsi. Strategi manajemen menaikkan harga jual dikarenakan menetapkan untuk memperoleh margin yang memadai dengan mengikuti perkembangan harga jual yang ditetapkan dari beberapa kompetitor. Contohnya Jakarta Garden City, dekat dengan Metland Menteng, Grand Wisata, yang dekat dengan Metland Tambun di Bekasi, dan Metland Cileungsi yang menjual di Tahap IV yang di kisaran harga diatas Rp 100 juta – Rp 200 juta (bukan rumah bersubsidi). Pendapatan pusat perbelanjaan Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 5.569 juta, atau 5,0%, menjadi Rp 116.847 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 111.278 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh meningkatnya tarif sewa menjadi sebesar Rp. 178.446 / m2 / bulan dan tingkat hunian dengan mencapai 99.6%, disertai meningkatnya luas area yang disewakan menjadi 48.335 m2 dibandingkan 47.937 m2 di tahun 2009. Pendapatan hotel Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 5.658 juta, atau 15,0%, menjadi Rp 43.412 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 37.754 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh meningkatnya tarif kamar menjadi sebesar Rp. 411.166,- dibandingkan tahun 2009 sebesar Rp. 373.321,- dan tingkat hunian mencapai 81.2% di tahun 2010 dibandingkan dengan tahun 2009 mencapai 77.1% serta pendapatan dari fasilitas ruang rapat, konferensi dan banquet di Hotel Horison Bekasi. Dimana strategi Perseroan menaikkan MICE (Meeting, Incentive, Conference and Exhibition) dengan menambah jumlah ruang rapat dengan target adalah corporate dan pemerintahan. Sehingga tingkat hunian bisa mencapai 100% pada hari Senin sampai dengan Jumat. Beban langsung Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami penurunan sebesar Rp 6.118 juta, atau 3,8%, menjadi Rp 152.992 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 159.110 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Beban langsung real estat Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami penurunan sebesar Rp 7.753 juta, atau 8,9%, menjadi sebesar Rp 79.898 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 87.651 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Penurunan ini terutama disebabkan oleh turunnya jumlah unit rumah yang dijual yang diakui sebagai pendapatan akibat dari dimulainya proyek pengembangan perumahan Metland Menteng tahap II dan keputusan Perseroan untuk menahan penjualan rumah di proyek Metland Puri sampai pembangunan jalan keluar dari jalan tol dan akses menuju jalan tersebut selesai. Beban langsung pusat perbelanjaan Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami peningkatan sebesar Rp 1.027 juta, atau 2,1%, menjadi Rp 49.879 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 dibandingkan dengan Rp 48.852 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh meningkatnya depresiasi, gaji karyawan serta listrik, air dan gas. Beban langsung hotel Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, meningkat sebesar Rp 372 juta, atau 1,8%, menjadi Rp 20.857 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 20.485 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh tingginya harga makanan dan minuman. Laba kotor Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 19.921 juta, atau 12,6%, menjadi Rp 178.389 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 158.468 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. yaitu memperoleh margin yang cukup besar dari proyek real estat dengan jumlah unit kavling yang lebih sedikit tapi memperoleh pendapatan yang lebih besar pada tahun 2010

25

Beban usaha Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 8.568 juta, atau 13,0%, menjadi Rp 74.335 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 65.767 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh meningkatnya beban penjualan, beban umum dan administrasi sebagai akibat dari meningkatnya gaji dan tunjangan karyawan serta pengeluaran-pengeluaran yang terkait dengan iklan, promosi dan pemasaran dari dimulainya tahan awal pada pengembangan proyek perumahan di Metland Menteng, Metland Tambun dan Metland Cileungsi. Laba usaha mengalami peningkatan sebesar Rp 11.353 juta, atau 12,2%, menjadi Rp 104.054 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 92.701 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. Beban lain-lain Perseroan mengalami penurunan sebesar Rp 6.218 juta, atau 29,9%, menjadi Rp 14.563 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 20.781 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Penurunan ini terutama disebabkan oleh turunnya beban bunga sebesar Rp 4.158 juta, atau 16,8%, menjadi Rp 20.662 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 24.820 juta pada tahun 2009 dan naiknya penghasilan lain-lain sebesar Rp 2.352 juta. yang berupa pendapatan bunga dari konsumen yang mencicil kepada Perseroan serta pendapatan bila terjadi pembatalan pembelian rumah. Laba sebelum pajak Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 17.571 juta, atau 24,4%, menjadi Rp 89.491 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 71.920 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. Laba sebelum pajak Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 17.571 juta, atau 24,4%, menjadi Rp 89.491 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 71.920 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. Beban pajak bersih Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 1.587 juta, atau 8,4%, menjadi Rp 20.445 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 dibandingkan dengan Rp 18.858 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Kenaikan ini terutama disebabkan oleh naiknya pendapatan dari Mal Metropolitan dan penjualan unit perumahan. Laba sebelum hak minoritas Perseroan atas rugi bersih Anak Perusahaan Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 15.984 juta, atau 30,1%, menjadi Rp 69.046 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 53.062 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. Hak minoritas atas rugi bersih Anak Perusahaan mengalami peningkatan sebesar Rp 18 juta menjadi Rp 19 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 1 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009. Laba bersih mengalami peningkatan sebesar Rp 16.002 juta, atau 30,2%, menjadi Rp 69.065 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 53.063 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. Tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 dibandingkan dengan tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008 Pendapatan usaha Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 9.396 juta, atau 3,0%, menjadi Rp 317.578 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 308.182 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Pendapatan real estat Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 1.825 juta, atau 1,1%, menjadi Rp 164.584 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 162.759 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan harga tanah dan bangunan. dan banyaknya jumlah unit ruko yang terjual dengan harga

26

jual tanah yang lebih tinggi dari harga jual tanah untuk perumahan. Unit-unit ruko yang dipasarkan terkait dengan banyaknya rumah-rumah yang terhuni sehingga sangat diperlukan area komersial untuk para penghuni perumahan. Pendapatan pusat perbelanjaan Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 7.076 juta, atau 6,8%, menjadi Rp 111.278 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 104.202 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan dalam tarif sewa sebesar Rp 176.387 dibandingkan dengan tarif sewa sebesar Rp 165.650 di tahun 2008 dan tingkat hunian mencapai 99.4% dibandingkan 98.9% di tahun 2008. Pendapatan hotel Perseroan mengalami penurunan sebesar Rp 472 juta, atau 1,2%, menjadi Rp 37.754 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 38.226 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Penurunan ini terutama disebabkan oleh turunnya jumlah kamar yang tersedia dari 182 kamar pada tahun 2008 menjadi 166 kamar pada tahun 2009. Hal ini merupakan kebijakan Perseroan guna memperluas fasilitas konferensi dan konvensi di hotel. Beban langsung Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami penurunan sebesar Rp 8.261 juta, atau 4.9%, menjadi Rp 159.110 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 167.371 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Beban langsung real estat Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami penurunan sebesar Rp 7.811 juta, atau 8,2%, menjadi Rp 87.651 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 95.462 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Penurunan ini terutama disebabkan oleh berkurangnya penjualan rumah yang diakui akibat dari lemahnya permintaan karena krisis keuangan global. Beban langsung pusat perbelanjaan Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami peningkatan sebesar Rp 1.311 juta, atau 2,8%, menjadi sebesar Rp 48.852 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 47.541 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan pada depresiasi, gaji karyawan serta biaya listrik, air dan gas. Beban langsung hotel Perseroan, termasuk beban pokok penjualan, mengalami penurunan sebesar Rp 2.222 juta, atau 9,8%, menjadi Rp 20.485 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 22.707 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Penurunan ini terutama disebabkan oleh turunnya depresiasi akibat dari pengurangan jumlah kamar di hotel. Pengurangan jumlah kamar juga berdampak pada turunnya biaya perbaikan dan pemeliharaan. Laba kotor mengalami peningkatan sebesar Rp 17.657 juta, atau 12,5%, menjadi Rp 158.468 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 140.811 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. Beban usaha mengalami penurunan sebesar Rp 1.138 juta, atau 1,7%, menjadi Rp 65.767 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 66.905 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Penurunan ini terutama disebabkan oleh turunnya beban umum dan administrasi sebagai akibat dari penerapan pajak yang baru yang mengurangi kewajiban pajak Perseroan yang terkait dengan gaji dan kesejahteraan karyawan. Penurunan ini sebagian dikurangi dengan kenaikan pada beban penjualan yang terkait dengan iklan, promosi dan pemasaran sehubungan dengan dimulainya tahap pengembangan dari proyek perumahan di Metland Menteng, Metland Tambun dan Metland Cileungsi. Laba usaha mengalami peningkatan sebesar Rp 18.795 juta, atau 25,4%, menjadi Rp 92.701 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 73.906 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. Beban lain-lain mengalami peningkatan sebesar Rp 3.948 juta, atau 23,5%, menjadi Rp 20.781 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 16.833 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan pada beban bunga sebesar Rp 6.405 juta, atau 34,8%, menjadi Rp 24.820 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 18.415 juta pada tahun 2008. Hal ini terkait dengan meningkatnya penggunaan pinjaman bank untuk membiayai operasional Perseroan selama periode ini.

27

Laba sebelum pajak mengalami peningkatan sebesar Rp 14.847 juta, atau 26,0%, menjadi Rp 71.920 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 57.073 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. Beban pajak bersih mengalami penurunan sebesar Rp 2.039 juta, atau 9,8%, menjadi Rp 18.858 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 20.897 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Penurunan ini terutama disebabkan oleh perubahan peraturan yang berdampak pada perlakukan pajak Perseroan dimana pada tahun 2008 pajak non-final perusahaan untuk penjulan perumahan adalah sebesar 30,0% sedangkan pada tahun 2009 pajak final perusahaan untuk penjualan perumahan adalah sebesar 5,0% dari pendapatan dan 1,0% dari pendapatan penjualan rumah yang disubsidi. Laba sebelum hak minoritas atas rugi bersih Anak Perusahaan mengalami peningkatan sebesar Rp 16.887 juta, atau 46,7%, menjadi Rp 53.062 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 36.175 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. Hak minoritas Perseroan atas rugi bersih Anak Perusahaan mengalami penurunan sebesar Rp 9 juta, atau 90,0%, menjadi Rp 1 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 10 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008. Penurunan ini terutama disebabkan oleh beban usaha yang terkait dengan MKD. Laba bersih mengalami peningkatan sebesar Rp 16.878 juta, atau 46,6%, menjadi Rp 53.063 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 36.185 juta untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008 karena alasan-alasan yang disebutkan di atas. 4.5. Likuiditas dan Sumber Modal 4.5.1. Arus Kas Arus kas dari aktivitas operasi dan hutang bank telah menjadi sumber utama likuiditas Perseroan selama tiga tahun terakhir. Dana-dana tersebut digunakan Perseroan untuk membiayai belanja modal, dan juga pembiayaan-pembiayaan yang terkait dengan pengembangan proyek real estat dan pembayaran hutang bank. Tabel berikut menggambarkan informasi tertentu terkait arus kas historikal Perseroan. (dalam jutaan Rupiah) Keterangan Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi Kas Bersih (Digunakan Untuk) Dari Aktivitas Pendanaan Kenaikan Bersih (Penguranan) pada Kas dan Bank Kas dan Bank Awal Tahun Pengaruh Perubahan Kurs Mata Uang Asing Pengurangan (penambahan) dana yang dibatasi penggunaannya Kas dan Bank Akhir Tahun

31 Desember

2008

2009

2010

59.569 (29.218) (12.473) 17.878 5.718 5 (12.225) 11.376

13.020 (8.376) (7.502) (2.858) 11.376 (6) 5.461 13.974

20.815 (56.687) 43.019 5.147 13.974 (1) 9.526 9.594

a. Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi Pada tahun 2008, kas bersih Perseroan yang berasal dari kegiatan-kegiatan operasi adalah sekitar Rp 59.569 juta, terdiri dari sekitar Rp 321.911 juta penerimaan kas dari pelanggan dan sekitar Rp 88.240 juta kas dihasilkan dari operasi, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 233.671 juta untuk pembayaran kas kepada pemasok dan beban operasional lainnya dan karyawan, sekitar Rp 23.249 juta untuk pembayaran beban bunga dan keuangan serta sekitar Rp 5.422 juta untuk pembayaran pajak penghasilan.

28

Pada tahun 2009, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas operasi adalah Rp 13.020 juta, terdiri dari sekitar Rp 312.108 juta penerimaan kas dari pelanggan dan sekitar Rp 50.950 juta kas dihasilkan dari operasi, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan Rp 261.157 juta untuk pembayaran kas kepada pemasok dan beban operasional lainnya dan karyawan, sekitar Rp 24.820 juta untuk pembayaran beban bunga dan keuangan serta sekitar Rp 13.110 juta untuk pembayaran pajak penghasilan. Pada tahun 2010, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas operasi adalah Rp 20.815 juta, terdiri dari sekitar Rp 350.747 juta penerimaan kas dari pelanggan dan sekitar Rp 58.270 juta kas dihasilkan dari operasi, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 292.476 juta untuk pembayaran kas kepada pemasok dan beban operasional lainnya dan karyawan, sekitar Rp 20.258 juta untuk pembayaran beban bunga dan keuangan dan sekitar Rp 17.197 juta untuk pembayaran pajak penghasilan. b. Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Investasi Pada tahun 2008, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas investasi adalah sekitar Rp 29.218 juta, terdiri dari sekitar Rp 5.103 juta sehubungan dengan perolehan properti investasi, sekitar Rp 24.529 juta sehubungan dengan perolehan properti dan peralatan, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 366 juta dari penerimaan bunga dan sekitar Rp 48 juta dari hasil penjualan properti dan perlengkapan. Pada tahun 2009, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas investasi adalah sekitar Rp 8.377 juta, terdiri dari sekitar Rp 1.575 juta sehubungan dengan perolehan properti investasi, sekitar Rp 7.310 juta sehubungan dengan perolehan properti dan peralatan, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 434 juta dari penerimaan bunga dan sekitar Rp 74 juta dari hasil penjualan properti dan perlengkapan. Pada tahun 2010, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas investasi adalah sekitar Rp 58.687 juta, terdiri dari sekitar Rp 14.296 juta sehubungan dengan perolehan properti investasi sekitar Rp 45.066 juta sehubungan dengan perolehan properti, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 444 juta dari penerimaan bunga dan sekitar Rp 230 juta dari hasil penjualan properti dan perlengkapan. c. Kas Bersih Dari Aktivitas Pendanaan Pada tahun 2008, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas pendanaan adalah sekitar Rp 12.473 juta, terdiri dari sekitar Rp 269.861 juta untuk pembayaran hutang bank dan penurunan sekitar Rp 535 juta dari hutang lain-lain, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 257.922 juta dari penambahan hutang bank. Pada tahun 2009, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas pendanaan adalah sekitar Rp 7.502 juta, terdiri dari sekitar Rp 299.050 juta untuk pembayaran hutang bank dan kenaikan sekitar Rp 396 juta dari hutang lain-lain, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 291.151 juta dari penambahan hutang bank. Pada tahun 2010, kas bersih Perseroan yang berasal dari aktivitas pendanaan adalah sekitar Rp 43.019 juta, terdiri dari sekitar Rp 309.725 juta untuk pembayaran hutang bank dan kenaikan sekitar Rp 6.394 juta pada hutang lain-lain, sebagian dari kas tersebut dikurangi dengan sekitar Rp 346.351 juta dari penambahan hutang bank.

29

4.5.2. Pinjaman Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki total pinjaman bank sebesar Rp 193.126 juta. Tabel berikut ini menunjukkan kisaran suku bunga dan jangka waktu untuk pinjaman-pinjaman bank Perseroan untuk periode-periode yang ditunjukkan. Keterangan Suku Bunga

31 Desember

2008

2009

2010

12,5%-13,5%

11,0%-12,5%

10,5%-11,0%

Keterangan Jangka Waktu


Dalam Satu Tahun

Satu sampai Tiga Tahun

Tiga sampai Lima Tahun

Total

53.851

90.000

49.275

193.126

a. Pinjaman Berjangka di PT Bank Mandiri (Persero) Tbk. (“PT Bank Mandiri”) Pada tanggal 28 Desember 2009, Perseroan mengadakan dua perjanjian pinjaman jangka panjang dengan PT Bank Mandiri dengan jumlah total Rp 197 miliar, yang terdiri dari (i) Rp 107 miliar untuk mengembalikan sebuah pinjaman yang Perseroan adakan sebelumnya di Bank Negara Indonesia (BNI) dan (ii) Rp 90 miliar agar Perseroan dapat membiayai biaya renovasi Mal Metropolitan dan Hotel Horison Bekasi dan pengembangan lima proyek perumahan Perseroan. Masing-masing pinjaman berjangka panjang memiliki tenor lima tahun dengan tanggal maturitas 28 Desember 2014. Pinjaman tersebut memiliki suku bunga 11,0% per tahun yang akan ditinjau oleh PT Bank Mandiri per bulan. Pada tanggal 31 Desember 2010, suku bunga untuk masing-masing pinjaman jangka panjang sebesar 10,5%. Masing-masing pinjaman jangka panjang dijamin dengan: (i) empat bidang tanah dengan hak tanggungan senilai total Rp 250 miliar; (ii) piutang dengan nilai total Rp 3,2 miliar; (iii) pendapatan grup Perseroan; (iv) jaminan perusahaan MPI; dan (v) jaminan top-up dari MPI. Akta Perjanjian Kredit Modal Kerja senilai Rp 107.000 juta No. KP-CRO/036/PK-KMK/2009 dengan No. 269 tanggal 28 Desember 2009 tersebut mengandung kesepakatan-kesepakatan negatif yang melarang Perseroan untuk tidak mengambil tindakan-tindakan berikut ini tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari PT Bank Mandiri: (i) menggunakan Fasilitas Kredit di luar tujuan penggunaan fasilitas kredit; (ii) memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman baru dalam bentuk apa pun juga dari pihak lain, baik untuk modal kerja maupun investasi, kecuali dalam rangka transaksi dagang yang lazim serta subordinated loan dari para pemegang saham; (iii) memberikan pinjaman baru kepada siapapun juga termasuk kepada para pemegang saham atau afiliasi Perseroan yang mana pun di luar kegiatan bisnis Perseroan yang biasa; (iv) mengadakan penyertaan baru dalam perusahaan-perusahaan lain dan/atau turut membiayai perusahaan-perusahaan lain; (v) menyerahkan sebagian atau seluruh hak dan/atau kewajiban Debitur berdasarkan Perjanjian kepada pihak lain; (vi) mengalihkan agunan kecuali kalau agunan tersebut boleh dialihkan sifatnya, dan dengan ketentuan bahwa Perseroan menggantikan agunan tersebut dengan agunan lain yang serupa dan/atau dengan nilai yang sama; (vii) menjual atau mengalihkan sebagian atau semua aset Perseroan; (vii) menjadi penjamin atau membebankan aset Perseroan; (ix) mengadakan rapat umum pemegang saham untuk mengubah Anggaran Dasar, menambah atau mengurangi modal dasar dan disetor, mengubah susunan Direksi dan Dewan Komisaris, mengubah kepemilikan saham Perseroan, membebankan aset Perseroan atau mengubah status Perseroan sebagai pengembang real estat; (x) melakukan peleburan, akuisisi, atau penggabungan dengan pihak-pihak lain; (xi) mengajukan permohonan kebankrutan atau menunda pembayaran pinjaman;

30

(xii) melakukan pembayaran bunga atas pinjaman dan/atau pelunasan pinjaman kepada pemegang saham dan/atau perusahaan afiliasi; dan (xiii) mengumumkan pembayaran dividen. Sebagai tambahan, pinjaman jangka panjang tersebut mewajibkan Perseroan untuk memelihara current ratio minimum sebesar 120%; minimum debt service coverage sebesar 150%; minimum EBITDA yang disesuaikan terhadap bunga sebesar 200%; dan maksimum rasio debt to equity sebesar 100%. Akta Perjanjian Transaksi Khusus senilai Rp 90.000 juta No. KP-CRO/035/PK-KMK/2009 dengan No. 268 tanggal 28 Desember 2009 tersebut mengandung kesepakatan-kesepakatan negatif yang melarang Perseroan untuk tidak mengambil tindakan-tindakan berikut ini tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari PT Bank Mandiri: (i) memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman dari bank lain atau lembaga keuangan lainnya; (ii) memindahtangankan barang jaminan atau agunan kepada pihak lain; (iii) mengikatkan diri sebagai penjamin hutang atau menjaminkan harta kekayaan perusahaan kepada pihak lain; (iv) membagikan dividen; (v) meningkatkan atau menurunkan modal dasar atau modal disetor; dan (vi) mengubah susunan Direksi dan/atau Dewan Komisaris. Sebagai tambahan, pinjaman atas transaksi khusus tersebut mewajibkan Perseroan untuk memelihara current ratio minimum sebesar 120%; minimum debt service coverage sebesar 150%; minimum EBITDA yang disesuaikan terhadap bunga sebesar 200% dan maksimum rasio debt to equity sebesar 100%. Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki Rp 169.275 juta berbentuk pinjaman jangka panjang dari PT Bank Mandiri. b. Pinjaman Kredit Modal Kerja Jangka Pendek dari Bank Mandiri Pada tanggal 28 Desember 2009, Perseroan mengadakan perjanjian kredit modal kerja jangka pendek dengan PT Bank Mandiri dengan jumlah total Rp 53 miliar. Pada tanggal 27 Desember 2010, perjanjian ini direvisi dengan tambahan sebesar Rp 52 milliar sehingga menjadi Rp 105 milliar keseluruhannya. Pinjaman jangka pendek ini, yang bisa diperpanjang (roll-over), digunakan untuk modal kerja dan jatuh tempo tanggal 28 Desember 2011 dan dapat diperpanjang. Pinjaman tersebut memiliki suku bunga 11,0% per tahun yang akan ditinjau oleh PT Bank Mandiri per bulan. Pada tanggal 31 Desember 2010, suku bunga untuk pinjaman jangka pendek ini sebesar 10,5%. Pinjaman jangka pendek ini dijamin dengan: (i) empat bidang tanah dengan hak tanggungan senilai total Rp 250 miliar; (ii) piutang dengan nilai total Rp 3,2 miliar; (iii) pendapatan grup Perseroan; (iv) jaminan perusahaan MPI; dan (v) jaminan top-up dari MPI. Berdasarkan akta perjanjian kredit modal kerjano, KP-CRO/037/PK-KMK/2009 tgl 28 Desember 2009 dengan No. 270 senilai Rp 53.000 juta mengandung kesepakatan-kesepakatan negatif yang melarang Perseroan untuk tidak mengambil tindakan-tindakan berikut ini tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari PT Bank Mandiri: (i) memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman baru dari bank lain atau lembaga keuangan lainnya; (ii) mengalihkan agunan untuk hutang jangka pendek ini kepada pihak lain; (iii) membebankan asset Perseroan; (iv) mengumumkan pembayaran dividen; (v) menambah atau mengurangi modal dasar dan disetor; (vi) mengubah susunan Direksi dan Dewan Komisaris; dan (vii) mengubah kepemilikan saham MPI setelah Penawaran Umum Perdana. Sebagai tambahan, pinjaman jangka pendek tersebut mewajibkan Perseroan untuk memelihara current ratio minimum sebesar 120%; minimum debt service coverage sebesar 150%; minimum EBITDA yang disesuaikan terhadap bunga sebesar 200%; dan maksimum rasio debt to equity sebesar 100%.

31

Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan telah mencairkan Rp 23.851 juta untuk pinjaman jangka pendek dari PT Bank Mandiri. Berdasarkan akta addendum I, perjanjian modal kredit modal kerja No. 226 tanggal 27 Desember 2010 senilai Rp 52.000 juta mengandung kesepakatan-kesepakatan negatif yang melarang Perseroan untuk tidak mengambil tindakan-tindakan berikut ini tanpa izin tertulis terlebih dahulu dari PT Bank Mandiri: (i) memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman baru dari bank lain atau lembaga keuangan lainnya; (ii) mengalihkan agunan untuk hutang jangka pendek ini kepada pihak lain; (iii) mengikat diri sebagai penjamin hutang atau menjaminkan harta kekayaan; (iv) menambah atau mengurangi modal dasar dan disetor; (v) mengubah susunan Direksi dan Dewan Komisaris; dan (vi) perubahan porsi saham MPI di perusahaan pasca IPO. c. Persetujuan dari PT Bank Mandiri Terlepas dari kesepakatan-kesepakatan negatif dalam pinjaman-pinjaman Perseroan, PT Bank Mandiri telah memberikan kepada Perseroan persetujuan tertulis No. CBG.CB2/04.228/2010 tanggal 28 Oktober 2010 untuk: (i) melakukan Penawaran Umum; (ii) mengubah Anggaran Dasar untuk mematuhi undang-undang pasar modal yang berlaku, dengan ketentuan bahwa pengubahan tersebut tidak mengubah bisnis inti Perseroan; (iii) mengubah struktur modal Perseroan dan susunan para pemegang saham Perseroan dengan penerbitan saham-saham baru kepada publik melalui Penawaran Umum Perdana; (iv) mengubah susunan Direksi dan Dewan Komisaris; dan (v) melakukan pembayaran dividen dengan ketentuan bahwa Perseroan memenuhi kesepakatankesepakatan keuangan (financial covenants) Perseroan, memberikan laporan bulanan kepada PT Bank Mandiri setelah pembayaran dividen tersebut dan memenuhi kewajiban-kewajiban Perseroan lainnya kepada PT Bank Mandiri seperti yang dinyatakan berdasarkan perjanjian pinjaman-pinjaman. 4.6. Belanja Modal Selama tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki total belanja modal sejumlah Rp 161.700 juta. Belanja modal utama Perseroan adalah mendanai proyek-proyek pengembangan properti Perseroan. Selama tiga tahun fiskal yang terakhir, sumber dana utama Perseroan adalah arus kas dari kegiatan usaha Perseroan dan pinjaman-pinjaman bank. Tabel berikut ini menunjukkan pengeluaran modal untuk periode-periode yang ditunjukkan.


Keterangan

31 Desember

2008

2009

2010

Akuisisi Tanah untuk Investasi Properti Akuisisi Tanah untuk Real Estat Sarana dan Infrastruktur untuk Proyek Real Estat Renovasi Bangunan Konstruksi Bangunan Baru Properti dan Alat – Alat

15.555 6.189 34.203 9.238 - 5.093

626 67.024 31.575 5.026 836 2.397

33.591 27.504 72.447 13.773 8.557 5.829

Total

70.278

107.484

161.700

Rencana belanja modal untuk tahun 2011, dengan mempertimbangkan hasil dana yang diperoleh dari Penawaran Umum, diperkirakan sebesar Rp 522,4 miliar sebagai antisipasi penggunaan dana untuk pengembangan proyek-proyek properti Perseroan. Perseroan mengantisipasi sebagian dari sumber dana belanja modal Perseroan diperoleh dari arus kas operasional Perseroan, fasilitas pinjaman yang ada dan fasilitas pinjaman tambahan serta perkiraan hasil dana yang diperoleh dari Penawaran Umum Perdana. Belanja modal Perseroan bisa jauh lebih besar maupun jauh lebih kecil dari yang direncanakan akibat dari berbagai macam faktor antara lain termasuk: perubahan kondisi ekonomi makro, realisasi pembiayaan yang lebih besar (cost overruns), kemampuan Perseroan untuk menghasilkan arus kas operasional yang cukup dan kemampuan Perseroan untuk memperoleh pendanaan yang cukup dari pihak ketiga. Sebagai tambahan, Perseroan tidak dapat menjamin seberapa besar biaya proyek-proyek Perseroan pada saat penyelesaian, dan tidak dapat menjamin kesuksesan proyek-proyek tersebut pada saat penyelesaian.

32

Pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan dan Anak Perusahaan mempunyai komitmen pengeluaran modal sebesar Rp 29.860.294.773. Perseroan memiliki pengikatan untuk pembelian barang modal namun hampir seluruhnya belum terealisasi terdiri dari proyek-proyek baru yang akan dikembangkan oleh Perseroan yang sumber dananya dalam penawaran umum saham. Transaksi tersebut adalah dalam bentuk mata uang Rupiah. Pengikatan tersebut harus dapat direalisasikan dalam rangka pengembangan usaha dalam rangka pencapaian pertumbuhan penjualan dan laba yang ditargetkan. Bila tidak terealisir pengikatan tersebut akan berdampak terhambatnya rencana Perseroan untuk melakukan lompatan besar dalam hal pertumbuhan. Bila hal tersebut tidak terealisir, maka Perseroan mencari alternatif pendanaan yang lain yaitu dari perbankan, yang kemungkinan ada beberapa proyek baru yang mesti ditunda pembangunannya. Perseroan tidak memiliki pengikatan untuk melakukan pembelian barang modal berupa akuisisi tanah, kecuali SPK (Surat Perintah Kerja) yang masih dalam tahap progress penyelesaian di tahun 2011 khususnya untuk di mal dan hotel yang dibiayai dari Mandiri. 5. Kewajiban Kontrak Tabel berikut ini menunjukkan informasi tentang jangka waktu pembayaran terkait dengan kewajiban kontrak yang material pada tanggal 31 Desember 2010. Keterangan

(dalam jutaan Rupiah) Dalam Satu Tahun

Satu sampai Tiga Tahun

Tiga sampai Lima Tahun

Lebih dari Lima Tahun

Total

Kredit Jangka Panjang dari PT Bank Mandiri Kredit Modal Kerja dari PT Bank Mandiri Perjanjian dengan Kontraktor Perjanjian dengan Pemasok Pinjaman ke MKD dari Sumber Kencana Graha Lain - Lain

30.000 23.851 14.428 2.756 5.893 3.220

90.000 - - - - -

49.275 - - - - -

- - - - - -

169.275 23.851 14.428 2.756 5.893 3.220

Total

80.629

90.000

49.275

-

219.904

6. Pengaturan yang Tidak Tercatat di Neraca Pada pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan tidak memiliki skema akun-akun yang tidak tercatat di neraca keuangan (Off Balance Sheet Arrangement). 7. Risiko Pasar Perseroan, dalam kegiatan usaha yang normal, menghadapi berbagai risiko pasar, termasuk risiko suku bunga dan risiko kredit. 7.1. Risiko Suku Bunga dan Fluktuasi Kurs Profitabilitas Perseroan dipengaruhi oleh perubahan-perubahan dalam suku bunga dan jumlah pinjaman bank Perseroan yang belum dibayar. Perseroan saat ini tidak memiliki pengaturan nilai lindung atau fasilitas penukaran suku bunga apa pun untuk menyesuaikan suku bunga Perseroan, dikarenakan pinjaman dalam bentuk rupiah serta penghasilan diperoleh dalam bentuk rupiah, Adapun pembelian dalam mata uang asing sangat jarang sekali, hanya pada saat pengggantian atas mesin-mesin seperti chiller yang diperuntukkan untuk mal dan hotel. Kebijakan lindung nilai tidak ada dikarenakan sepanjang transaksi penerimaan dan pembayaran dalam bentuk mata uang rupiah. namun tidak tertutup kemungkinan untuk melakukan transaksi lindung nilai, fasilitas penukaran suku bunga atau transaksi sejenisnya di masa mendatang.

33

7.2. Risiko Kredit Potensi risiko kredit Perseroan timbul dari kegagalan oleh para pembeli atau penyewa properti Perseroan untuk melakukan pembayaran tepat waktu, atau kegagalan pembayaran seluruhnya. Manajemen risiko kredit: 1. Perseroan dan Anak Perusahaan meminimalisasi risiko kredit atas piutang usaha yang timbul dari pembeli properti dengan mengenakan denda atas keterlambatan pembayaran, pembatalan jual beli dengan pengenaan denda pembatalan, penjualan kembali properti serta klaim pembeli atas kerugian yang timbul atas penjualan kembali. Untuk penyewa yang gagal membayar sewa dilakukan dengan cara meminta penyewa untuk memberikan deposit tunai untuk rental selama 3 bulan, serta membayar down payment minimal 10% di muka. 2. Untuk aset keuangan seperti kas dan bank dan dana yang dibatasi penggunaannya, Perseroan dan Anak Perusahaan meminimalkan risiko kredit dengan melakukan penempatan pada pihak-pihak bereputasi. 3. Kebijakan Perseroan dan Anak Perusahaan adalah melakukan pengelolaan dengan cara penyeimbangan arus kas dari aktivitas operasi dan pendanaan dalam mata uang yang sama. Terkait dengan itu transaksi penjualan atau pendapatan Perseroan dan Anak Perusahaan dilakukan dalam mata uang Rupiah, demikian juga dengan pembelian atau pengadaan terutama dilakukan dalam mata uang Rupiah. 4. Kebijakan manajemen risiko suku bunga Perseroan adalah meminimalkan beban bunga dan mengurangi dampak perubahannya. Perseroan memperoleh pinjaman bank dengan suku bunga mengambang (floating rate). Perseroan juga memonitor perubahan suku bunga pasar untuk memastikan risiko bunga sesuai dengan pasar. 5. Perseroan menggunakan prinsip dasar pengelolaan likuiditas yang timbul dari kewajiban keuangan dengan memelihara tingkat kecukupan kas dengan cara mepertahankan cadangan yang memadai, fasilitas perbankan dan terus memantau rencana dan realisasi arus kas serta penelaahan profil jatuh tempo aset keuangan dan kewajiban keuangan. 8. Risiko Operasional Dalam mengelola risiko-risiko yang Perseroan hadapi dalam mengoperasikan bisnis, Perseroan percaya bahwa Perseroan menerapkan kebijakan-kebijakan tata kelola perusahaan yang baik. Perseroan telah melaksanakan prosedur-prosedur audit internal dan menunjuk komisaris-komisaris independen dan direktur non-afiliasi. Untuk mengelola risiko-risiko berikut : 1. Kendala lahan. Perseroan bermaksud mendekati secara aktif para pemilik tanah dan investor guna memperoleh harga perolehan yang lebih rendah, untuk mendapatkan lokasi-lokasi pengembangan yang strategis dan untuk mengidentifikasikan mitra-mitra pengembangan yang potensial, sambil menghindari jasa percaloan dan mengurangi harga perolehan tanah yang tinggi; 2. Keterlambatan dalam penyelesaian proyek-proyek Perseroan. Perseroan bermaksud menyaring kontraktor-kontraktor dan mengelola dana yang cukup untuk mengembangkan proyek-proyek Perseroan, dan memastikan bahwa para kontraktor yang Perseroan gunakan memberikan jaminan untuk menyelesaikan pengembangan-pengembangan dan memberikan jaminan bahan-bahan yang digunakan; 3. Persaingan dan fluktuasi di pasar properti Indonesia. Perseroan bermaksud terus mengembangkan properti-properti yang bermutu, dan menerapkan konsep-konsep dan tema-tema inovatif dalam proyek-proyek pengembangan Perseroan untuk menarik para konsumen sasaran Perseroan; dan 4. Bencana alam dan kebakaran. Perseroan secara berkala meninjau polis-polis asuransi Perseroan dan bermaksud memperluas polis-polis asuransi Perseroan untuk memasukkan gangguan kegiatan usaha, persedian kas kecil, ketergantungan, sabotase, dan terorisme sepanjang dapat diterapkan.

34

9. Inflasi Menurut Biro Pusat Statistik, tingkat inflasi tahunan Indonesia secara keseluruhan yang diukur oleh indeks harga konsumen adalah sekitar 11,1%, 2,8% dan 7,0% dalam tahun 2008, 2009 dan 2010, berturut-turut. Perseroan tidak menganggap inflasi di Indonesia memiliki dampak yang besar terhadap hasil operasi Perseroan. 10. Perubahan Seasonality Selama tiga tahun fiskal Perseroan yang terakhir, perubahan musiman (seasonality) tidak menimbulkan efek material terhadap hasil operasi Perseroan. 11. Kecenderungan dan Prospek Perseroan berharap terus menumbuhkan kegiatan usaha Perseroan selama tahun 2011. Operasi Perseroan akan terus dipengaruhi oleh kondisi-kondisi di pasar di mana Perseroan beroperasi dan faktor-faktor lainnya. Kebijakan pemerintah dalam hal moneter, yaitu tingkat suku bunga SBI yang dalam kisaran 6% - 7% sangat mendukung penjualan properti dengan inflasi yang terkendali, sehingga suku bunga KPR dapat diterima oleh pasar. Kebijakan pemerintah dalam hal fiskal yaitu dari aspek perpajakan, khususnya untuk rumah bersubsidi dimana penyediaan dana KPR didukung dari Bank BTN dengan tingkat bunga yang dapat diterima oleh pasar dan dibebaskan pengenaan PPN 10% serta tarif pajak perusahaan yang ditanggung perusahaan adalah pajak final sebesar 1% sangat mendukung pertumbuhan penjulaan properti Kebijakan pemerintah yang menjaga pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi, sehingga pertumbuhan pendapatan masyarakat meningkat dengan tingkat inflasi yang terkendali akan memberikan dampak kepada Perseroan dalam hal kenaikan pendapatan dan keuangan Perseroan.

35

V. FAKTOR RISIKO Investasi dalam saham Perseroan mengandung sejumlah risiko. Sebelum membuat keputusan investasi, para calon investor harus berhati-hati dalam mempertimbangkan seluruh informasi yang terdapat dalam Prospektus ini. Selanjutnya bagian risiko usaha ini akan menjelaskan beberapa risiko yang dapat mempengaruhi Perseroan dan nilai Penawaran Umum Saham. Risiko-risiko di atas dapat mempengaruhi bisnis, reputasi, kondisi keuangan, hasil operasi dan prospek masa depan. Harga pasar dari Penawaran Umum Saham bisa menurun akibat satu atau lebih dari risiko tersebut dan calon investor mungkin dapat kehilangan semua atau sebagian dari investasi yang di miliki dalam Perseroan.

A. RISIKO TERKAIT DENGAN KEGIATAN USAHA 1. Perseroan menghadapi risiko tidak likuidnya investasi dalam properti hunian dan risiko pengelolaan dalam properti komersial. Investasi Properti pada umumnya tidak likuid, membatasi kemampuan pemilik atau pengembang untuk mengkonversi aset properti menjadi uang tunai dalam waktu singkat. Akibatnya, aset properti harus dijual dengan harga diskon untuk menjamin penjualan yang cepat. Kondisi tersebut di atas membatasi kemampuan Perseroan untuk mengelola portofolio dalam menghadapi perubahan kondisi ekonomi atau lainnya. Selain itu Perseroan juga menghadapi kendala untuk memastikan skema pembiayaan yang menguntungkan secara komersial pada waktu yang tepat terhadap properti yang akan di biayai secara kredit, baik karena masalah ilikuiditas ataupun pembatasan yang berlaku sehubungan dengan kewajiban Perseroan. Investasi dalam sektor properti memiliki risiko usaha terkait dengan pengembangan properti, kepemilikan dan pengelolaan pusat perbelanjaan, termasuk diantaranya, persaingan untuk memperoleh penyewa, perubahan harga pasar dari harga sewa, ketidakmampuan untuk memperbaharui kontrak sewa atau menyewakan kembali ruangan setelah masa sewa berakhir, ketidakmampuan untuk menagih atau memperoleh uang sewa akibat penyewa mengalami kebangkrutan atau penyewa mengalami kondisi gagal bayar, peningkatan biaya operasional, keperluan biaya renovasi dan perbaikan serta membayar biaya terkait lainnya yang timbul disebabkan oleh peperangan, gangguan keamanan, kerusuhan, demonstrasi, bencana alam dan peristiwa lainnya yang berada di luar kendali Perseroan. Seluruh risiko usaha tersebut dapat memberikan dampak material yang merugikan terhadap kegiatan usaha, kondisi keuangan, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan. Beberapa aspek yang penting dalam bidang properti juga dapat dipengaruhi oleh kebijakan-kebijakan tertentu dari Pemerintah, adanya perubahan terhadap peraturan perundangan-undangan yang berkaitan dengan standar bangunan atau perencanaan tata kota, atau berlakunya ketentuan dan peraturan perUndang-Undangan baru yang berkaitan dengan pengambilan aset oleh pemerintah, perpajakan, atau pembangunan kembali. Risiko tersebut dapat memiliki dampak secara material yang negatif terhadap industri, reputasi, kondisi keuangan dan hasil operasi Perseroan. 2. Perseroan dapat terkena imbas dari dampak fluktuasi pada industri properti di Indonesia. Pasar properti di Indonesia merupakan sebuah siklus dan secara signifikan dipengaruhi oleh perubahan kondisi ekonomi secara umum maupun lokal yang pada dasarnya tidak dapat diprediksi, termasuk tingkat pengangguran, ketersediaan pendanaan, tingkat suku bunga, tingkat kepercayaan konsumen dan permintaan untuk properti yang telah selesai dibangun, baik komersial atau perumahan. Saat suatu proyek dimulai, keuangan dan sumber daya lainnya sudah dikucurkan jauh sebelum proyek disampaikan kepada pasar, dimana komitmen ini dapat terjadi pada saat industri properti dalam kondisi yang menurun. Penurunan kondisi pasar pada industri properti di Indonesia dapat memberikan dampak material yang merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan, hasil usaha dan prospek Perseroan.

36

3. Sebagian atau seluruh rencana proyek Perseroan tidak dapat diselesaikan pada waktunya. Keberhasilan dan kinerja keuangan Perseroan bergantung pada kemampuan Perseroan dalam mengidentifikasi, mengembangkan, memasarkan, menjual dan menyewakan proyeknya secara tepat waktu serta dengan biaya yang efektif. Kegiatan pengembangan Perseroan tersebut dipengaruhi oleh risiko penundaan dalam mendapatkan perijinan pemerintah yang diperlukan, ketersediaan bahan bangunan, kenaikan biaya konstruksi, bencana alam dan ketergantungan pada kontraktor pihak ketiga, serta risiko menurunnya permintaan pasar selama pengembangan sebuah proyek tersebut. Akibatnya tidak ada jaminan bahwa proyek-proyek yang ada pada saat ini dan yang masih direncanakan dapat diselesaikan secara tepat waktu. Walaupun pada saat ini Perseroan menerapkan strategi pembangunan dan pemasaran yang sama seperti yang telah diterapkan pada masa lalu, terdapat kemungkinan proyekproyek baru dapat menghadapi tantangan dan tuntutan yang tidak terduga berupa perubahan kebutuhan sumber daya operasional dan keuangan Perseroan yang berubah signifikan. Kegagalan Perseroan dalam menyelesaikan proyek yang sedang berjalan atau akan berjalan secara tepat waktu memiliki dampak yang signifikan terhadap kegiatan usaha, reputasi, pendapatan, hasil usaha dan prospek Perseroan. 4. Keterbatasan Perseroan untuk meningkatkan modal atau mendapatkan pinjaman guna memenuhi kebutuhan modal yang besar dan dana tambahan untuk operasional Perseroan. Proyek-proyek pembangunan properti memerlukan modal yang besar dan biasanya porsi pinjaman lebih besar dari pada modal. Sumber pembiayaan yang tersedia untuk Perseroan menjalankan proyek-proyek ini mungkin tidak memadai diakibatkan dari keterbatasan dari sumber pembiayaan yang ada untuk memenuhi kebutuhan penyediaan dana bagi perusahaan-perusahaan property yang ada dan Perseroan mungkin menghadapi kekurangan biaya dalam pengembangan proyek-proyek yang sedang dan akan dijalankan. Jumlah aktual kebutuhan modal mendatang mungkin berbeda dari perkiraan Perseroan. Jika Perseroan memilih untuk memenuhi kekurangan dana tersebut melalui pembiayaan utang, maka kewajiban bunga Perseroan akan meningkat dan Perseroan dapat dikenakan pembatasan-pembatasan (covenant) sebagaimana yang lazim dalam sebuah perjanjian kredit dan tidak merugikan kepentingan pemegang saham publik. Jika Perseroan memilih untuk mengumpulkan dana tambahan melalui penerbitan saham atau instrumen ekuitas lainnya, maka akan terjadi dilusi kepemilikan saham pemegang saham Perseroan yang tidak melaksanakan haknya. Selain itu, kemampuan Perseroan untuk mengumpulkan dana, baik melalui ekuitas atau hutang, dibatasi oleh batasan-batasan berdasarkan hukum yang berlaku di Indonesia. Perseroan tidak bisa meyakinkan calon investor bahwa di masa depan, Perseroan akan mampu mendapatkan pembiayaan secara tepat waktu dan tanpa kesulitan yang berarti, terutama saat pasar mengalami penurunan. Jika Perseroan gagal untuk memperoleh pembiayaan yang memadai dapat menyebabkan Perseroan harus menunda atau meninggalkan pengembangan proyek saat ini dan di masa depan, dimana hal tersebut akan mempengaruhi bisnis Perseroan, prospek, kondisi keuangan dan hasil operasi. 5. Meningkatnya kompetisi dalam industri properti di Indonesia dapat berpengaruh negatif terhadap profitabilitas Perseroan. Perseroan menghadapi persaingan dari pemilik dan pengembang properti lainnya untuk akuisisi lahan baru dan penjualan properti residensial serta akuisisi dan penyewaan properti komersial. Perseroan percaya bahwa faktor-faktor kompetitif utama dalam menarik calon pembeli dan penyewa adalah lokasi, demografi, harga, kehadiran anchor tenant dan properti Perseroan dikenal oleh masyarakat sekitarnya. Tingginya tingkat persaingan yang ada antara pemilik dan para pengembang properti dapat mengakibatkan peningkatan biaya untuk akuisisi properti, kelebihan pasokan properti dan perlambatan dalam proses perijinan untuk pengembangan properti yang telah ada dan baru oleh instansi pemerintah terkait, hal ini tentunya memberikan pengaruh negatif terhadap kegiatan usaha Perseroan. Tidak ada jaminan bahwa Perseroan akan dapat bersaing dengan baik di masa mendatang dengan pesaing saat ini atau pesaing potensial lainnya pada masa mendatang. Tidak ada jaminan bahwa peningkatan persaingan tidak akan memberikan dampak material yang merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan usaha, hasil usaha, laba bersih dan prospek usaha Perseroan.

37

6. Perseroan menghadapi risiko tertentu karena tergantung pada kontribusi dari Anak Perusahaan. Perseroan memiliki ketergantungan terhadap kegiatan serta pendapatan usaha dari Anak Perusahaan. Dalam hal terjadi penurunan dalam kegiatan atau pendapatan dari Anak Perusahaan, maka akan memberikan dampak yang secara langsung merugikan pada pendapatan Perseroan. Meskipun Perseroan dapat mengantisipasi bahwa akan ada penurunan yang signifikan dalam kegiatan dan/atau pendapatan dari Anak Perusahaan dalam waktu dekat, Perseroan tidak dapat memastikan bahwa tidak akan terjadi penurunan atau Perseroan akan mampu mengurangi dampak dari penurunan kinerja dari Anak Perusahaan. 7. Perseroan menghadapi risiko yang berkaitan dengan pra-penjualan properti, termasuk risiko seperti properti tidak dapat diserahterimakan sesuai jadwal. Perseroan menghadapi risiko yang berkaitan dengan pra-penjualan properti Perseroan. Sebagai contoh, Perseroan mungkin gagal menyelesaikan properti yang telah terjual penuh kepada pembeli pra-penjualan. Dalam situasi ini Perseroan bertanggung jawab kepada pembeli pra-penjualan yang terjual atas kerugian mereka. Selain itu, jika sebuah properti pra-penjualan tidak selesai tepat waktu, pembeli unit terjual berhak atas kompensasi untuk keterlambatan pengiriman unit mereka. Jika penundaan melampaui jangka waktu kontrak yang ditentukan, pembeli bahkan berhak untuk menerima pembayaran dari Perseroan sampai dengan 5% dari harga beli yang disepakati. Perseroan tidak dapat memastikan calon investor bahwa di masa mendatang Perseroan tidak akan mengalami keterlambatan yang signifikan dalam penyelesaian, pengiriman atau bahwa Perseroan tidak akan tunduk pada kewajiban untuk setiap penundaan tersebut. Hasil dari penjualan melalui tahap pra-penjualan merupakan sumber penting pembiayaan untuk proyek pembangunan. Akibatnya, ada pembatasan pada kemampuan Perseroan untuk melakukan penjualan melalui proses pra-penjualan. Hal-hal tersebut di atas akan berdampak pada perpanjangan masa waktu yang dibutuhkan untuk pemulihan modal yang telah di keluarkan dan akan mengakibatkan perlunya Perseroan untuk mencari alternatif pendanaan untuk membiayai proyek pengembangan properti. Hal ini, jika terjadi, dapat memiliki efek buruk pada bisnis , kondisi keuangan dan hasil usaha Perseroan. 8. Risiko konstruksi tertentu mungkin timbul selama pembangunan properti. Proyek pembangunan properti memiliki risiko yang tinggi, termasuk kekurangan bahan baku atau tenaga kerja terampil, perubahan teknologi, masalah lingkungan dan geologi, penghentian pekerjaan, litigasi, gangguan cuaca, bencana alam dan kenaikan biaya tak terduga, dimana dapat menimbulkan keterlambatan atau pembengkakan biaya. Setiap peningkatan yang signifikan dalam harga bahan bangunan misalnya, akan meningkatkan biaya pembangunan. Kesulitan dalam memperoleh lisensi, alokasi, atau izin dari instansi pemerintah atau perubahan tak terduga dalam kebijakan pemerintah, juga dapat meningkatkan biaya atau kehilangan momentum untuk memperoleh pendapatan. 9. Perseroan bergantung pada kontraktor dalam menyediakan berbagai macam jasa. Dalam melakukan pembangunan sebuah properti, Perseroan menugaskan kontraktor pihak ketiga untuk menyediakan berbagai macam jasa, termasuk konstruksi, tiang pancang dan pondasi, pekerjaan fitting out bangunan dan properti, dekorasi interior, pemasangan pendingin ruangan, lift dan pekerjaan lansekap dan pertamanan. Perseroan dapat menghadapi risiko dimana kontraktor membutuhkan tambahan dana dari yang semula ditenderkan untuk penyelesaian sebuah proyek. Perseroan mungkin harus menanggung jumlah tambahan dana untuk menyelesaikan proyek. Lebih lanjut, Perseroan juga mungkin menghadapi risiko bahwa kontraktor mengalami kesulitan keuangan atau kesulitan lainnya yang dapat mempengaruhi kemampuan mereka untuk melaksanakan dan menyelesaikan pekerjaan konstruksi atau meningkatkan biaya yang akan ditanggung oleh Perseroan. Tidak ada jaminan bahwa jasa yang diberikan oleh kontraktor pihak ketiga akan memuaskan atau sesuai dengan tingkat kualitas yang ditargetkan oleh Perseroan. Seluruh faktor ini dapat memberikan dampak yang merugikan terhadap kegiatan usaha, reputasi, pendapatan usaha, laba bersih, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan.

38

10. Sengketa atau perselisihan atas tanah yang dimiliki dan/atau dikuasai Perseroan serta hambatan dalam proses pembelian properti. Perseroan berusaha untuk memperoleh sertipikat HGB bersamaan dengan izin pembangunan atas tanah yang diperoleh Perseroan untuk kegiatan pengembangan properti. Tidak tertutup kemungkinan atas kepemilikan tanah oleh Perseroan berdasarkan Sertifikat HGB dan/atau penguasaan tanah terdapat adanya perselisihan atau sengketa hukum. Hambatan dalam proses pembelian properti untuk melakukan pembangunan akan dapat menunda penyelesaian atau pemberhentian pembangunan maupun pengembangan dari proyek Perseroan, hal ini akan dapat memberikan dampak yang merugikan terhadap kegiatan usaha, pendapatan usaha, laba bersih, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan. 11. Prospek pertumbuhan di masa mendatang dapat terpengaruh jika Perseroan tidak dapat mengidentifikasi dan mengakuisisi properti pada harga yang sesuai. Perseroan percaya bahwa mengidentifikasi dan memperoleh tambahan properti yang cocok sangat penting untuk masa depan pembangunan dan untuk mempertahankan pertumbuhan Perseroan. Perseroan berencana untuk memperluas operasi dengan mengakuisisi tambahan aset pada daerah-daerah dengan pertumbuhan tinggi, namun resiko yang dihadapi adalah terbatasnya ketersediaan properti. Tidak ada jaminan bahwa Perseroan akan mampu memperoleh properti sebagaimana di maksud untuk saat ini atau yang sesuai untuk proyek pembangunan properti baru di masa depan dengan harga yang sesuai. Selain itu, seiring dengan berjalannya waktu sejak tahap identifikasi proyek, akusisi hingga proyek selesai dibangun dan akhirnya dijual, terdapat risiko bahwa nilai proyek menjadi kurang menguntungkan pada saat waktu penyelesaian. Ketidakmampuan Perseroan untuk mengidentifikasi dan mendapatkan properti baru yang menarik dapat mempengaruhi kemampuan Perseroan untuk bersaing dengan pengembang properti lain, yang pada gilirannya akan memberikan dampak yang material terhadap kemampuan Perseroan untuk menghasilkan pendapatan dan mempertahankan tingkat profitabilitas. Kemampuan Perseroan untuk mengakuisisi properti dan nilai perolehan sebuah properti sangat dipengaruhi oleh kebijakan pemerintah yang terkait dengan penyediaan properti, area peruntukan, status kepemilikan, dan biaya pembangunan. Jika Perseroan tidak dapat memperoleh properti dengan harga yang sesuai, memperoleh izin dan persetujuan pemerintah atas penguasaan lahan, akan mempengaruhi kondisi keuangan Perseroan yang berakibat merugikan pada kegiatan operasi dan prospek Perseroan. 12. Kesulitan untuk memprediksi kinerja masa depan dan mengelola arus kas dikarenakan sebagian besar pendapatan Perseroan adalah yang bersifat tidak berulang (non recurring) dan dapat berfluktuasi secara signifikan dari periode ke periode dikarenakan sebagian kebijakan pendapatan dan faktor-faktor di luar kendali Perseroan. Sebagian besar pendapatan Perseroan didapatkan dari penjualan properti perumahan yang dikembangkan dan bersifat tidak berulang (non recurring). Karena hal tersebut di atas, biaya penjualan, laba bersih, kondisi keuangan dan hasil operasi Perseroan dapat bervariasi atau dapat berfluktuasi secara signifikan dari periode ke periode bergantung pada jumlah properti yang dikembangkan, properti yang dimiliki untuk dijual dan jumlah aset proyek-proyek pembangunan yang tersedia untuk diluncurkan dan pra-penjualan. Sejumlah besar arus kas Perseroan dialokasikan untuk biaya pengembangan properti dan Perseroan memiliki kemampuan terbatas untuk mengontrol setelah pembangunan properti dimulai. Jika Perseroan mengalami penurunan pendapatan karena faktor-faktor seperti ekonomi dan kondisi pasar properti yang memburuk, Perseroan tidak dapat memenuhi kebutuhan dana untuk pembiayaan pengembangan properti. Oleh karena sebagian besar pendapatan Perseroan dari pengembangan properti adalah pendapatan tidak berulang (non recurring), maka laporan keuangan Perseroan tidak dapat dibandingkan dengan laporan keuangan Perseroan dari periode-periode sebelumnya. Di samping itu, hasil usaha dan arus kas Perseroan cenderung berfluktuasi secara signifikan dari satu periode ke periode lain.

39

13. Hilangnya anchor tenants dapat mempengaruhi arus kas Perseroan di masa depan. Anchor tenant sangat penting bagi keberhasilan pusat perbelanjaan yang dimiliki Perseroan. Selain pendapatan sewa yang diterima Perseroan dari anchor tenant, kemampuan daya beli yang dimiliki oleh para pelanggan dari anchor tenant tersebut dapat meningkatkan permintaan penyewaan terhadap unit ritel dan toko yang berada di sekitar anchor tenant. Kemampuan Perseroan untuk menyewakan unit ritel dan harga sewanya dapat terpengaruh oleh hilangnya anchor tenant, dikarenakan ruang yang telah ditinggalkan oleh anchor tenant dapat mengurangi permintaan dan nilai dari retail unit di sekitar anchor tenant. Setiap kehilangan anchor tenant bisa memberikan pengaruh material terhadap kondisi keuangan dan hasil usaha Perseroan. 14. Kemerosotan dalam industri ritel dapat berdampak langsung terhadap pendapatan dan arus kas Perseroan. Properti ritel Perseroan dikembangkan dengan sistem sewa dimana hak kepemilikan tetap dipegang oleh Perseroan namun ruang sewa digunakan oleh penyewanya. Dengan demikian, kinerja keuangan Perseroan akan terkait dengan kondisi ekonomi di pasar ritel Indonesia pada umumnya. Industri penyewaan ruang ritel di Indonesia secara historis dan mungkin di masa depan akan selalu dipengaruhi oleh beberapa faktor sebagai berikut: • Kenaikan tingkat suku bunga dan inflasi; • Pelemahan ekonomi Indonesia; • Melemahnya kondisi keuangan dari beberapa perusahaan ritel besar; • Konsolidasi dalam sektor ritel di Indonesia; • Kelebihan pasokan jumlah ruang ritel di sejumlah wilayah Indonesia; • Kenaikan pengeluaran konsumen untuk berbelanja melalui katalog atau internet dan penurunan permintaan penyewa untuk menempati ruang ritel Perseroan sebagai akibat dari meningkatnya popularitas internet dan e-commerce; • Perubahan peraturan perpajakan dan peraturan tata ruang; Apabila kondisi yang telah disebutkan di atas dialami oleh industri ritel sewa, maka hal ini akan berdampak pada pasar penyewaan ruangan, kegiatan usaha, pendapatan usaha, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan. 15. Penjualan ataupun pra-penjualan Perseroan akan terpengaruh jika suku bunga meningkat atau pembiayaan properti menjadi mahal atau kurang menarik. Mayoritas pembeli dari properti perumahan yang dikembangkan Perseroan mengandalkan kredit perumahan untuk membiayai pembelian properti mereka. Meskipun BI mempertahankan SBI sepanjang tahun 2010 pada level 6,5% dan kemudian meningkat menjadi 6,75% pada bulan Februari 2011, dalam rangka menjaga tingkat inflasi, serta mengurangi tekanan terhadap perekonomian Indonesia, namun tidak tertutup kemungkinan pemerintah meningkatkan kembali SBI di masa yang akan datang, dan hal tersebut dapat menyebabkan kenaikan secara signifikan pada kredit perumahan, mengurangi daya tarik kredit perumahan sebagai sumber utama pembiayaan untuk pembelian properti dan berdampak negatif pada keterjangkauan properti perumahan. Lebih lanjut, Pemerintah dan bank-bank komersial juga bisa meningkatkan jumlah uang muka pembelian properti dan mengubah peraturan yang akan membuat kredit perumahan menjadi tidak terjangkau atau tidak menarik untuk pembeli properti yang potensial. Jika ketersediaan dan daya tarik pembiayaan perumahan berkurang atau terbatas, banyak calon pelanggan potensial Perseroan mengalami kesulitan atau keterbatasan mendapatkan pembiayaan perumahan untuk membeli properti atau untuk memenuhi kewajiban mereka berdasarkan perjanjian pra-penjualan. Jika salah satu peristiwa ini terjadi, bisnis, kondisi keuangan, prospek, dan hasil usaha dapat secara material akan terpengaruh secara negatif.

40

16. Bisnis hotel yang dijalankan oleh Perseroan dapat terkena dampak dari risiko umum yang berlaku dalam industri perhotelan. Terdapat sejumlah faktor risiko, yang merupakan risiko umum dari industri perhotelan dan di luar kontrol Perseroan, dapat berdampak merugikan dan material terhadap bisnis perhotelan Perseroan, termasuk namun tidak terbatas pada faktor-faktor sebagai berikut: • • •

• •

• • • •

Meningkatnya persaingan akibat adanya hotel baru dan hotel-hotel lainnya yang berada dalam segmen pasar yang sama dengan Perseroan untuk tamu hotel, pertemuan dan acara khusus seperti pernikahan dan konferensi; Ketergantungan pada perjalanan bisnis dan komersial, pariwisata dan turis yang semuanya bersifat musiman dan dapat berfluktuasi; Meningkatnya biaya operasi dikarenakan inflasi, biaya tenaga kerja, kompensasi dan tunjangan kesehatan, biaya utilitas, asuransi dan biaya tidak terduga seperti biaya perbaikan pasca bencana alam serta faktor-faktor lainnya yang tidak sepenuhnya dapat ditutupi dengan peningkatan tarif sewa kamar; Meningkatnya kebutuhan pemeliharaan dan perbaikan; Meningkatnya gangguan keamanan, biaya pengadaan, tarif maskapai penerbangan dan biaya lainnya yang terkait perjalanan atau faktor lainnya yang dapat mempengaruhi pola perjalanan dan mengurangi jumlah wisatawan bisnis dan komersil serta turis, dan faktor lainnya yang tidak dapat dikompensasikandengan meningkatkan tarif sewa kamar; Efek samping dari kondisi pasar internasional yang dapat mengurangi keinginan untuk berlibur atau kebutuhan untuk perjalanan bisnis, bergantung pada kondisi ekonomi dan kondisi pasar nasional, regional dan lokal dimana hotel beroperasi dan dimana pelanggan tinggal; Perselisihan terhadap kontrak dengan operator hotel atau pihak-pihak penting lainnya; Adanya perubahan peraturan ataupun penerapan peraturan-peraturan di Indonesia yang berdampak terhadap izin usaha dari Pemerintah yang dibutuhkan untuk mengoperasikan hotel-hotel milik Perseroan; dan Siklus penurunan dalam industri perhotelan.

Seluruh faktor-faktor tersebut di atas dapat berdampak merugikan dan material terhadap kegiatan usaha, pendapatan usaha dan hasil usaha Perseroan. 17. Sebagian besar properti Perseroan terletak di wilayah Jabodetabek, oleh karenanya Perseroan terkena pengaruh yang signifikan dari perkembangan real estat dan sektor properti di wilayah Jabodetabek pada khususnya dan di Indonesia pada umumnya. Sebagian besar properti Perseroan terletak di wilayah Jabodetabek. Keberhasilan bisnis Perseroan bergantung pada pertumbuhan dan perkembangan pasar properti dan infrastruktur di Indonesia khususnya wilayah Jakarta dan sekitarnya. Kondisi keuangan, kinerja operasi, dan profitabilitas Perseroan sangat terpengaruh oleh laju pertumbuhan dalam penyediaan atau permintaan terhadap properti, harga properti, infrastruktur atau kebijakan pemerintah di Jakarta dan wilayah lain di Indonesia. Kebijakan yang diberlakukan dan yang akan diberlakukan oleh Pemerintah dapat menyebabkan perubahan dalam kondisi pasar, termasuk ketidakstabilan harga dan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan properti di Indonesia pada masa mendatang. Tidak ada jaminan bahwa di masa depan penurunan secara signifikan tidak akan terjadi di pasar properti Indonesia. Serta tidak ada jaminan bagi calon investor bahwa tidak akan ada kebijakan baru Pemerintah yang dapat membatasi pertumbuhan atau perkembangan pasar properti di Indonesia, atau bahwa tidak akan ada perubahan yang signifikan dalam perekonomian Indonesia dan pasar real estat, sebagai akibat dari kebijakan Pemerintah untuk mempertahankan tingkat inflasi dan pengaruh negatif lainnya. Perubahan tersebut di atas dapat memberikan dampak yang merugikan pada,kegiatan usaha, reputasi, kondisi keuangan, hasil dan prospek usaha dan Perseroan.

41

18. Polis asuransi Perseroan dari waktu ke waktu mungkin tidak cukup untuk mencakup semua risiko properti. Perseroan memiliki pertanggungan asuransi untuk mengganti kerugian yang dapat terjadi dalam bisnis properti. Namun, properti dapat mengalami kerusakan fisik yang disebabkan oleh kebakaran, bencana alam dan lainnya yang dapat mengakibatkan kerugian (termasuk kehilangan penghasilan masa depan) yang mungkin tidak dapat dikompensasi oleh klaim asuransi. Selain itu, ada beberapa jenis risiko (gangguan keamanan dan bencana alam tertentu termasuk tsunami dan gempa bumi) yang tidak dapat diasuransikan atau biaya untuk mengasuransikan hal-hal tersebut di atas terlalu tinggi dan menjadi penghalang untuk proyek pembangunan. Jika kerugian yang tidak diasuransikan melebihi batas yang diasuransikan terjadi, atau jika Perseroan tidak menerima klaim asuransi pada waktu yang ditentukan, Perseroan dapat diharuskan membayar ganti rugi dan kehilangan modal yang diinvestasikan juga keuntungan masa depan dari properti tersebut. Perseroan juga akan tetap bertanggung jawab atas hutang atau kewajiban keuangan lainnya yang terkait dengan properti tersebut. Tidak ada jaminan kepada calon investor bahwa kerugian material yang melebihi hasil asuransi tidak akan terjadi di masa depan. 19. Perseroan mungkin tidak dapat memanfaatkan pengalaman pengembangan di wilayah Jakarta ke daerah lain dengan pertumbuhan yang tinggi di Indonesia. Sebagian besar properti Perseroan terletak di wilayah Jabodetabek. Perseroan berencana untuk memperluas ke daerah lain yang juga memiliki pertumbuhan tinggi di Indonesia. Daerah dengan pertumbuhan tinggi lain sebagai target pengembangan properti kedepannya mungkin memiliki perbedaan dalam hal tingkat perkembangan ekonomi, topografi, budaya, peraturan, tingkat keakraban dengan kontraktor, praktek bisnis, adat istiadat, serta selera, perilaku dan preferensi pelanggan. Dengan demikian, pengalaman Perseroan di wilayah Jabodetabek mungkin tidak berlaku untuk daerah dengan pertumbuhan tinggi lain. Ketika Perseroan memasuki pasar dan wilayah geografis baru, mungkin Perseroan akan bersaing dengan pengembang lokal yang memiliki competitive advantage lokal yang disusun, lebih paham dengan peraturan lokal, praktek bisnis, kebiasaan dan memiliki hubungan kuat dengan kontraktor lokal, yang semuanya dapat memberi mereka keunggulan atas Perseroan. Kegagalan untuk memanfaatkan pengalaman Perseroan dan memahami pasar properti di daerah dengan pertumbuhan tinggi lain di Indonesia, mungkin memiliki efek yang merugikan pada usaha, kondisi keuangan, dan hasil operasi Perseroan. 20. Adanya pembatasan-pembatasan dalam peraturan perundang-undangan maupun perubahanperubahannya dikemudian hari yang dapat mempengaruhi kegiatan usaha Perseroan. Pasar properti di Indonesia tunduk pada berbagai ketentuan, peraturan dan kebijakan yang ditetapkan oleh pihak otoritas. Pemerintah dapat memberlakukan kebijakan baru, mengubah atau menghapuskan kebijakan yang berlaku. Perubahan ini mungkin memiliki dampak negatif terhadap, bisnis, kondisi keuangan dan hasil operasi Perseroan. Sebagai contoh, berbagai negara di Asia telah berusaha untuk mengendalikan aliran modal masuk dan “mendinginkan” pasar properti dengan melaksanakan langkahlangkah yang memiliki efek memperlambat pertumbuhan dan mengurangi meningkatnya permintaan pada sektor properti hunian. Jika tindakan pembatasan serupa juga dilaksanakan oleh otoritas di Indonesia, hal tersebut dapat memberikan dampak yang merugikan pada profitabilitas dan kinerja keuangan Perseroan. Sebagai contoh, pada tanggal 22 Januari 2010, Pemerintah mengeluarkan Peraturan Pemerintah No. 11 Tahun 2010 (“PP 11/2010”) tentang “Penertiban dan Pendayagunaan Tanah Terlantar”. Obyek penertiban tanah terlantar meliputi tanah yang sudah diberikan hak oleh negara berupa Hak Milik (HM), Hak Guna Usaha (HGU), Hak Guna Bangunan (HGB), Hak Pakai, dan Hak Pengelolaan, atau dasar penguasaan atas tanah yang tidak diusahakan, tidak digunakan, atau tidak dimanfaatkan sesuai dengan keadaannya atau sifat dan tujuan pemberian hak atau dasar penguasaannya. Namun demikian tanah Hak Milik atau HGB atas nama perseorangan yang secara tidak sengaja tidak dipergunakan sesuai dengan keadaan atau sifat dan tujuan pemberian haknya; dan tanah yang dikuasai pemerintah baik secara langsung maupun tidak langsung yang tidak sengaja tidak dipergunakan sesuai dengan keadaan atau sifat dan tujuan pemberian haknya maka dikecualikan dari cakupan PP 11/2010. 42

Pada tanggal 16 Juli 2010, Asosiasi Real Estate Indonesia mengajukan uji materil kepada Mahkamah Agung Republik Indonesia terkait dengan validitas dari PP 11/2010. Uji materil tersebut diajukan dengan pertimbangan, karakteristik industri properti Indonesia, tanah yang dibeli dan dimiliki oleh pengembang properti tidak dapat dimanfaatkan atau dikembangkan semua pada waktu yang bersamaan. Penggunaan dan pengembangan tanah tersebut tergantung pada sejumlah faktor, seperti permintaan pasar. Sesuai dengan ketentuan yang ada dalam PP 11/2010 maka hal ini dapat mempengaruhi tanah Perseroan yang belum dikembangkan atau tidak akan dikembangkan setelah waktu 3 (tiga) tahun sejak diterbitkannya sertipikat tanah tersebut. Apabila hal ini terjadi, maka Pemerintah dapat membatalkan sertipikat yang dikeluarkan untuk Perseroan dan mengambil kembali tanah yang tidak digunakan tersebut tanpa kompensasi dan akan memberikan dampak yang material terhadap kegiatan usaha, laba bersih, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan. Kegiatan Perseroan juga dapat dipengaruhi oleh perubahan dalam Undang-Undang dan peraturan pemerintah terkait untuk properti, termasuk yang mengatur penggunaan, zonasi, pajak dan biaya, standar bangunan atau undang-undang perencanaan kota atau berlakunya undang-undang baru yang berkaitan dengan pengalihan aset swasta atau pembangunan kembali. Untuk beberapa proyek perumahan yang dikembangkan, Perseroan memiliki ketergantungan pada program pemerintah dimana pemerintah mendukung program KPR bersubsidi yang disalurkan melalui BTN kepada penduduk berpenghasilan rendah. Perseroan tidak bisa menjamin bahwa program ini atau program lain serupa yang disponsori pemerintah, tidak akan diubah atau dihapuskan di masa mendatang atau bahwa program tersebut akan berpengaruh positif terhadap usaha, kondisi keuangan, dan hasil operasi Perseroan. 21. Perseroan menjalin kerjasama dengan sejumlah bank dalam pembiayaan untuk pembelian properti residensial dan memberikan jaminan untuk mengamankan kewajiban pembayaran dari pembeli tersebut. Sejalan dengan apa yang Perseroan yakini sebagai praktek industri, Perseroan menyediakan jaminan pembelian kembali sehubungan fasilitas perbankan melalui pinjaman pembelian properti Perseroan hingga 90% dari harga pembelian properti. Jaminan tersebut berakhir pada tanggal dimana sertipikat tanah dikeluarkan kepada Perseroan sehubungan dengan unit-unit properti yang dikembangkan. Hingga saat ini Perseroan belum pernah mengalami adanya pembatalan kontrak pembayaran atau default oleh pembeli dalam skema penjaminan pembiayaan oleh Perseroan. Sejalan dengan apa yang Perseroan percaya untuk menjadi praktek industri, Perseroan bergantung pada evaluasi kredit yang dilakukan oleh bank pemberi pinjaman. Perseroan tidak secara langsung melakukan pemeriksaan kredit kepada pembeli. Akibatnya, jika terjadi default atas kontrak pembayaran dalam jangka waktu dimana Perseroan menjadi penjaminnya, maka bank pemberi kredit akan menangih jumlah total pinjaman tersisa langsung kepada Perseroan. Jika beberapa pembeli mengalami gagal bayar (default) pada pembayaran kewajiban mereka secara bersamaan atau secara berturut-turut, Perseroan akan diminta untuk melakukan pembayaran dalam jumlah besar kepada bank atas kewajiban yang tidak terselesaikan oleh pembeli yang mengalami default, karena kejadian tersebut Perseroan mungkin tidak dapat memberikan jaminan bagi bank untuk mendukung program kredit pembelian properti perumahan di masa mendatang. Jika Perseroan tidak dapat menjual kembali properti yang tidak dapat dilunasi pembeli secara tepat waktu, atau dengan harga yang sama atau lebih tinggi untuk menutupi kerugian tanggungan pembelian default tersebut, maka Perseroan memiliki kemungkinan mengalami penurunan kas dan aset setara kas yang tersedia. Hingga saat ini beberapa perjanjian kerjasama dengan beberapa bank yang tidak mengatur secara tegas perpanjangan jangka waktu tetap dijalankan oleh para pihak dengan pemberian fasilitas pembiayaan kepada konsumen-konsumen Perseroan. Atas hal tersebut terdapat risiko bank-bank dimaksud tidak lagi bersedia untuk menerima permohonan pembiyaan atau KPR dari konsumen baru Perseroan sehingga terdapat resiko berkurangnya bank yang bersedia memberikan dukungan pembiayaan bagi konsumenkonsumen baru Perseroan.

43

22. Perseroan mungkin mengalami masalah dengan perusahaan patungan (joint venture) yang memiliki kinerja tidak baik sehingga dapat mempengaruhi bisnis Perseroan. Salah satu proyek pengembangan properti, PT Metropolitan Karyadeka Pembangunan (“MKD”), sedang dikembangkan sebagai bagian dari usaha patungan dengan PT Karyadeka Pancamurni. Di masa mendatang, Perseroan dapat mengembangkan proyek-proyek lain melalui usaha gabungan atau kemitraan strategis. Jika ada perselisihan antara Perseroan dan mitra usaha terkait dengan usaha atau operasi usaha patungan, tidak ada jaminan bagi calon investor bahwa Perseroan akan dapat mengatasinya dengan cara yang akan menguntungkan pihak Perseroan. Selain itu, mitra usaha Perseroan dapat (i) memiliki kepentingan ekonomi atau bisnis atau tujuan yang tidak sesuai dengan Perseroan, (ii) mengambil tindakan bertentangan dengan, permintaan, instruksi, kebijakan atau tujuan Perseroan, (iii) tidak mampu atau tidak mau memenuhi kewajibannya, (iv) mengalami kesulitan keuangan, atau (v) memiliki perselisihan dengan Perseroan dalam masalah tanggung jawab dan kewajiban mereka. Semua hal tersebut di atas dapat mempengaruhi kinerja usaha gabungan Perseroan, dan mungkin di masa mendatang dapat mempengaruhi bisnis, kondisi keuangan dan hasil operasi Perseroan. 23. Penilaian nilai properti tidak memenuhi prediksi dari nilai aktual yang diharapkan oleh Perseroan. Penilaian properti Perseroan per 31 Desember 2010 yang dimasukkan dalam laporan keuangan Perseroan didasarkan pada asumsi tertentu, yang menurut sifatnya adalah subjektif dan tidak pasti. Selain itu, penilaian tidak mencerminkan nilai dari properti pada saat pembangunan selesai. Penilaian juga tidak memberikan jaminan bahwa nilai dari properti tersebut akan direalisasikan secara tunai, atau tidak bernilai sama sekali. Untuk properti dalam pengembangan, penilaian didasarkan pada sejumlah asumsi, termasuk properti yang di maksud akan selesai seperti yang diharapkan dan sesuai dengan anggaran. Juga berasumsi bahwa regulasi atau perijinan pemerintah untuk pembangunan yang telah atau akan diperoleh dan Perseroan memiliki kekuatan hukum yang kuat dan berhak untuk dipindahtangankan tanpa biaya tambahan. Perseroan tidak bisa menjamin calon investor bahwa Perseroan akan dapat memperoleh jumlah yang ditetapkan dalam penilaian pada saat Perseroan mencoba untuk menjual properti tersebut. 24. Perseroan dapat menghadapi tuntutan hukum dari pengembangan dan penjualan properti residensial. Perseroan dapat menghadapi tuntutan dari pembeli dikarenakan kegagalan menyerahkan properti perumahan sesuai dengan spesifikasi dan jadwal yang telah di tetapkan dalam penjualan dan kontrak pra-penjualan. Perseroan juga dapat menghadapi klaim dari pihak ketiga seperti pemasok dan kontraktor. Hingga saat ini Perseroan belum pernah terlibat dengan hal tersebut di atas. Namun, tidak ada jaminan bagi calon investor bahwa tidak akan ada tuntutan yang mungkin akan diajukan terhadap Perseroan di masa mendatang dan akibat dari tuntutan tidak akan mempengaruhi bisnis, kondisi keuangan dan hasil operasi Perseroan. Perseroan diatur oleh otoritas pemerintahan di Indonesia. Jika salah satu dari badan pemerintahan Indonesia menilai Perseroan atau salah satu dari supplier atau kontraktor menjalankan operasi tidak sejalan dengan Undang-Undang atau peraturan yang berlaku, pemerintah dapat menghentikan atau menunda proyek-proyek pembangunan dan operasi penjualan, menolak untuk memberikan persetujuan atau perpanjangan ijin konstruksi atau lisensi, melarang pembangunan atau memberikan sanksi perdata dan/atau pidana terhadap pihak yang di anggap melanggar peraturan berlaku. Setiap tindakan yang di ambil oleh lembaga pemerintahan Indonesia akan memiliki dampak yang signifikan pada bisnis Perseroan. Jika Perseroan, kontraktor atau pemasok, gagal mematuhi hukum dan peraturan yang berlaku di indonesia dalam pembangunan, pengembangan, penjualan properti, akan menyebabkan kondisi keuangan dan hasil operasi Perseroan akan terpengaruh secara material.

44

25. Depresiasi nilai Rupiah terhadap US Dolar dapat berdampak negatif terhadap kondisi keuangan dan hasil usaha Perseroan. Walaupun mata uang yang digunakan Perseroan adalah Rupiah dan sebagian besar pendapatan Perseroan saat ini berdenominasi Rupiah, namun dalam kondisi tertentu beberapa biaya langsung Perseroan terkait dengan penggantian dan pemeliharaan peralatan dan fasilitas tertentu termasuk lift, eskalator, pendingin ruangan, generator listrik dan perlengkapan lainnya, menggunakan mata uang US Dolar. Depresiasi nilai tukar Rupiah terhadap US Dolar dapat berakibat pada peningkatan biayabiaya tersebut secara proporsional dan dapat berdampak merugikan terhadap kegiatan usaha, kondisi keuangan, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan. Lebih lanjut kesepakatan tarif sewa dengan beberapa penyewa Perseroan adalah dalam mata uang US Dolar tetapi para penyewa melakukan pembayaran kepada Perseroan dalam Rupiah. Pada umumnya pembayaran dengan skema tersebut diatas dilakukan dengan kurs yang telah disepakati (pegged rate) oleh kedua belah pihak. Perseroan pada umumnya meningkatkan patokan nilai tukar tersebut seiring dengan peningkatan nilai tukar di BI, namun tidak ada jaminan bahwa Perseroan dapat melakukan hal tersebut pada saat yang tepat di masa yang akan datang. Dalam hal ini, bila terjadi depresiasi yang signifikan maka Perseroan tidak dapat dengan serta merta menyesuaikan kurs (pegged rate) senilai kurs yang terdepresiasi. 26. Perseroan tergantung pada upaya berkelanjutan dari manajemen. Kesuksesan Perseroan bergantung pada keahlian dan pengalaman team Manajemen. Jika ada anggota team Manajemen tidak bersedia melanjutkan pekerjaan atau posisinya saat ini Perseroan maka akan sulit untuk mencari pengganti yang sepadan. Hilangnya setiap anggota manajemen, dan tidak adanya pengganti yang berimbang dapat memberikan dampak merugikan pada bisnis, reputasi, kondisi keuangan, hasil usaha dan prospek Perseroan. 27. Perjanjian manajemen yang antara Perseroan dan PT Metropolitan Golden Management tidak memberi hasil negosiasi yang lebih menguntungkan bagi Perseroan di banding jika Perseroan melakukan negosiasi dengan pihak ketiga yang tidak terafiliasi. Menurut ketentuan perjanjian manajemen antara Perseroan dan PT Metropolitan Golden Management. PT Metropolitan Golden Management berkewajiban menyediakan jasa manajemen hotel untuk Hotel Horison Bekasi dan untuk itu mendapatkan imbalan atas biaya pengelolaan sebesar 2,0% dari pendapatan kotor dan biaya insentif sebesar 2,5% dari laba usaha kotor (gross operating profit). Perjanjian ini berlaku hingga 5 Januari 2014 dan dapat diperpanjang dengan persetujuan oleh keduabelah pihak. Perjanjian manajemen ini dinegosiasikan oleh kedua belah pihak. Sebagai akibat dari hubungan afiliasi tersebut, tidak tertutup kemungkinan Perseroan menghadapi kendala untuk mendapatkan hak-hak sebagaimana telah diatur dalam perjanjian manajemen dengan pihak PT Metropolitan Golden Management. Persyaratan perjanjian manajemen, termasuk biaya yang dibayarkan Perseroan untuk PT Metropolitan Golden Management serta perubahannya dikemudian hari, menjadi kurang menguntungkan bagi Perseroan dibandingkan jika Perseroan melakukan negosiasi dengan pihak ketiga yang tidak terafiliasi. 28. Perseroan dapat dikenakan biaya dengan jumlah yang signifikan sehubungan dengan adanya masalah lingkungan. Perseroan menghadapi berbagai peraturan perundang-undangan di Indonesia terkait dengan perlindungan lingkungan hidup yang mewajibkan pemilik properti saat ini atau sebelumnya untuk memeriksa dan membersihkan bahan berbahaya yang terdapat di dalam properti. Dalam ketentuan hukum yang berlaku, pemilik dan operator dari properti dapat dikenakan kewajiban untuk membayar biaya pembersihan atau pemulihan bahan berbahaya yang terdapat dalam properti tersebut. Kelalaian untuk mematuhi ketentuan tersebut dapat mengakibatkan Perseroan terkena denda atau sangsi yang di berlakukan oleh pemerintah. Undang-Undang tersebut di atas mengikat tanpa memperhatikan apakah pemilik atau operator mengetahui, atau bertanggung jawab atas, adanya gangguan lingkungan atau limbah .

45

Biaya pengolahan, atau pembersihan limbah tersebut mungkin sangat besar. Terdapat juga risiko dimana kondisi lingkungan, kewajiban atau masalah kepatuhan Perseroan terhadap lingkungan akan muncul di masa depan atau setelah laporan pengkajian selesai, jika hal tersebut terjadi hukum yang berlaku saat ini maupun yang akan berlaku di masa depan dapat diberlakukan dimana mengakibatkan kewajiban lingkungan yang akan di tanggung secara material oleh Perseroan. Perseroan dapat dikenakan kewajiban atau denda yang berkaitan dengan masalah pengelolaan lingkungan hidup yang dapat mempengaruhi secara negatif kegiatan usaha, reputasi, laba bersih, hasil usaha dan prospek Perseroan. 29. Perseroan menghadapi potensi risiko yang terkait dengan kemungkinan konflik dan persaingan dalam bisnis pengembangan properti Indonesia dengan beberapa anggota Dewan Komisaris. Beberapa anggota Dewan Komisaris terlibat dalam sejumlah aspek industri properti Indonesia dan mengendalikan atau memiliki saham di perusahaan lain yang bergerak dalam pengembangan properti dan bisnis manajemen. Perseroan menghadapi potensi risiko yang terkait dengan fakta bahwa sifat dan ruang lingkup usaha Perseroan yang ada, serta strategi Perseroan untuk ekspansi masa depan dan pengembangan, dapat menyebabkan Perseroan bersaing dengan anggota Dewan Komisaris di masa depan. Perseroan tidak bisa menjamin bahwa Perseroan akan dapat bersaing secara efektif dengan mereka, karena mereka mungkin memiliki keunggulan kompetitif tertentu yang tidak Perseroan miliki, termasuk pengalaman substansial mereka di industri.

B. RISIKO TERKAIT DENGAN INDONESIA 1. Politik dan ketidakstabilan sosial di Indonesia dapat merugikan Perseroan. Perkembangan sosial dan politik Indonesia di masa lalu dapat berdampak pada rendahnya tingkat kepercayaan terhadap perekonomian Indonesia. Munculnya ketidakstabilan politik, hukum, dan kondisi sosial dimasa mendatang dapat berdampak negatif terhadap perekonomian Indonesia, yang dapat memberikan pengaruh negatif terhadap bisnis, kondisi keuangan dan hasil operasi Perseroan. 2. Perselisihan perburuhan dapat berdampak negatif terhadap kegiatan usaha Perseroan. Kondisi perekonomian yang lemah dapat memicu terjadinya demonstrasi dan perselisihan perburuhan di Indonesia. Perselisihan ketenagakerjaan di Indonesia dapat mengganggu kegiatan operasi Perseroan, para pemasok dan kontraktor yang bekerja sama dengan Perseroan. Perselisihan ketenagakerjaan secara umum juga dapat mempengaruhi kondisi keuangan perusahaan di Indonesia, sehingga dapat menekan harga efek yang diperdagangkan di BEI dan nilai tukar Rupiah.. 3. Indonesia berada pada lokasi zona gempa bumi dan memiliki risiko geologi yang signifikan yang dapat menimbulkan dampak sosial dan kerugian ekonomi. Banyak daerah di Indonesia yang rentan terhadap bencana alam seperti gempa bumi, tsunami, banjir, letusan gunung berapi, kekeringan, pemadaman listrik atau kejadian lainnya yang diluar kontrol Perseroan. Dalam beberapa tahun terakhir, beberapa bencana alam telah terjadi di banyak wilayah di Indonesia. Bencana terbaru yang melanda Indonesia terjadi pada tanggal 25 Oktober 2010, gempa berkekuatan 7,7 pada skala Richter melanda Kepulauan Mentawai, lepas pantai Sumatera Barat, yang kemudian memicu tsunami dan mengakibatkan lebih dari 450 orang tewas. Selain itu juga pada tanggal 26 Oktober 2010 terjadi serangkaian letusan Gunung Merapi, sebuah gunung berapi yang terletak di Jawa Tengah, yang mengakibatkan korban tewas lebih dari 200 orang. Bencana alam yang terjadi di sekitar lokasi properti Perseroan dapat memberikan dampak negatif dan material terhadap kegiatan usaha, kondisi keuangan, hasil usaha dan prospek usaha Perseroan.

46

4. Penurunan peringkat hutang negara Republik Indonesia dan perusahaan-perusahaan di Indonesia dapat berdampak merugikan bagi bisnis Perseroan. Pada akhir 1990-an, beberapa lembaga pemeringkat, termasuk Moody’s Investors Service, Inc (“Moody’s “) dan Standard & Poor’s Rating’s Group (“Standard & Poor’s “) menurunkan peringkat berbagai instrumen hutang Pemerintah Indonesia (sovereign rating) dan sejumlah besar bank-bank dan perusahaan di Indonesia (credit rating). Pada saat Prospektus ini diterbitkan, peringkat hutang valuta asing jangka panjang pemerintah Indonesia adalah “Ba1” oleh Moody’s (peningkatan dari “Ba2” pada tanggal 17 Januari 2011), “BB” oleh Standard & Poor’s (peningkatan dari “BB-” pada tanggal 12 Maret 2010) dan “BB +” oleh Fitch Ratings, serta hutang valuta asing jangka pendek mendapat peringkat “B” dari Standard & Poor’s dan Fitch Ratings. Pada saat ini peringkat surat hutang valuta asing Indonesia telah meningkat menjadi BB+ (S&P). Peringkat hutang ini merefleksikan penilaian atas kemampuan keuangan pemerintah Indonesia serta kesanggupan untuk membayar seluruh kewajibannya pada saat jatuh tempo. Perseroan tidak dapat memastikan bahwa baik Moody’s, Standard & Poor’s, Fitch dan lembaga pemeringkat lainnya tidak akan menurunkan peringkat hutang Indonesia atau perusahaan Indonesia, termasuk Perseroan. Apabila hal tersebut terjadi, akan memberikan dampak merugikan terhadap likuiditas pasar uang Indonesia, kemampuan Pemerintah dan perusahaan Indonesia termasuk Perseroan untuk mendapatkan pinjaman baru, tingkat suku bunga serta syarat dan ketentuan komersial lainnya.

C. RISIKO TERKAIT INVESTASI PADA SAHAM PERSEROAN 1. Peraturan yang berlaku di pasar modal Indonesia mungkin berbeda dengan yang berlaku di negara lain. Perseroan telah menandatangani kontrak pendahuluan permohonan pencatatan saham dengan BEI. Tidak ada jaminan bahwa saham Perseroan tersebut akan likuid diperdagangkan dikemudian hari. Pasar modal Indonesia memiliki karakteristik tingkat likuiditas yang lebih rendah dan lebih berfluktuasi serta memiliki standar pelaporan yang berbeda dari pasar modal di negara-negara maju. Oleh karena itu, Perseroan tidak dapat memperkirakan apakah pasar perdagangan untuk saham Perseroan akan terbentuk atau apakah pasar tersebut akan likuid atau tidak. Dalam kondisi seperti ini, Perseroan tidak dapat menjamin bahwa para pemegang saham Perseroan dapat melakukan penjualan saham Perseroan pada harga dan waktu tertentu seperti yang bisa didapatkan pemegang saham pada pasar yang lebih likuid. Apabila Perseroan telah memenuhi seluruh persyaratan dan ketentuan pencatatan saham di BEI, saham Perseroan harus dicatatkan di BEI selambat-lambatnya tiga hari setelah akhir periode penjatahan. Selama periode tersebut, pembeli saham Perseroan tidak dapat mengalihkan saham yang telah didistribusikan ke dalam rekening efeknya. Skala BEI relatif kecil dan kurang stabil di bandingkan bursa saham di Amerika Serikat dan beberapa negara lain. Pada tanggal 31 Maret 2011, 422 perusahaan tercatat di BEI dan kapitalisasi pasar keseluruhan efek ekuitas yang tercatat dari perusahaan tersebut adalah sekitar Rp 3.243,8 triliun. Hal ini dapat menyebabkan harga pasar Saham Penawaran Umum berfluktuasi lebih tinggi di bandingkan saham yang tercatat bursa yang lebih besar. Pasar modal di Indonesia kurang likuid dan relatif kurang stabil dibanding pasar modal di beberapa negara lain. Bursa efek di Indonesia telah mengalami beberapa permasalahan yang, jika berlanjut dan terjadi berulang-ulang, dapat mempengaruhi harga pasar dan likuiditas surat berharga dari Perusahaan Indonesia, termasuk saham dalam Penawaran Umum ini. Masalah-masalah tersebut di atas termasuk penutupan perdagangan, broker mengalami default, pemogokan, dan keterlambatan penyelesaian pembayaran. Selain itu, kemampuan untuk menjual dan menyelesaikan transaksi di bursa sering mengalami penundaan. Dengan demikian, pemegang Saham yang ditawarkan mungkin tidak dapat menjual saham Penawaran di harga dan kondisi pasar yang tepat. Sering juga terjadi kekurangan informasi publik tentang perusahaan Indonesia yang terdaftar pada bursa lain. Faktor-faktor tersebut di atas dapat mempengaruhi harga perdagangan Penawaran Umum.

47

2. Harga penawaran saham Perseroan dapat mengalami fluktuasi. Harga penawaran saham Perseroan setelah dilaksanakannya Penawaran Umum dapat mengalami fluktuasi dan dapat diperdagangkan pada harga yang jauh di bawah harga final. Hal ini bergantung pada beberapa faktor, termasuk: • • • • • • • •

Perbedaan antara hasil aktual keuangan dan operasional Perseroan dengan hasil yang diharapkan oleh investor dan analis; Pengumuman oleh Perseroan sehubungan dengan peresmian atau akuisisi pengembangan properti baru; Perubahan rekomendasi analis atau persepsi terhadap Perseroan atau Indonesia; Perubahan dalam perekonomian, sosial, politik maupun kondisi pasar di Indonesia; Keterlibatan Perseroan dalam kasus hukum; Perubahan harga properti; Perubahan harga atas saham Perseroan asing (terutama di Asia) di negara berkembang; dan Fluktuasi harga saham.

3. Nilai buku bersih dari setiap saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum kemungkinan lebih rendah dibanding harga perdana sehingga pembeli saham Penawaran Umum dapat seketika mengalami dilusi yang substansial. Harga saham penawaran perdana bisa lebih tinggi dibandingkan nilai buku bersih per saham yang ditawarkan. Kondisi ini dapat menyebabkan investor pembeli saham perdana secara seketika mengalami dilusi yang substansial. Sedangkan para pemegang saham lama mendapatkan kenaikan material dari saham yang dimiliki 4. Perseroan mungkin tidak dapat membagikan dividen. Jumlah pembayaran dividen Perseroan di masa depan, jika ada, akan bergantung pada pendapatan tetap di masa mendatang, kondisi keuangan, arus kas, kondisi ekonomi secara umum, kebutuhan modal kerja dan keberhasilan implementasi strategi pertumbuhan Perseroan. Perseroan bisa mengeluarkan biaya atau kewajiban yang akan mengurangi atau menghilangkan kas yang tersedia untuk distribusi dividen. Berdasarkan faktor-faktor di atas Perseroan tidak bisa menjamin investor bahwa Perseroan akan dapat membagikan dividen kepada calon investor. PERSEROAN TELAH MENGUNGKAPKAN SEMUA INFORMASI MENGENAI RISIKO YANG MATERIAL DALAM MENJALANKAN KEGIATAN USAHANYA SELURUH RISIKO YANG DIUNGKAPKAN TELAH DISUSUN SESUAI DENGAN BOBOT RISIKO YANG DIMULAI DARI RISIKO UTAMA PERSEROAN

48

VI. KEJADIAN PENTING SETELAH TANGGAL LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN Tidak ada kejadian penting yang material dan relevan dan perlu diungkapkan dalam Prospektus ini setelah Tanggal Laporan Auditor Independen. Seluruh kejadian penting yang material dan relevan yang terjadi setelah tanggal neraca sampai dengan tanggal laporan auditor independen dapat dilihat dalam “Catatan atas Laporan Keuangan Konsolidasi” yang terdapat dalam Laporan Auditor Independen dan Laporan Keuangan Konsolidasi Perseroan dan Anak Perusahaan Perseroan pada Bab XVI dalam Prospektus ini.

49

VII. KETERANGAN TENTANG PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN 1. RIWAYAT SINGKAT PERSEROAN PT Metropolitan Land Tbk. (“Perseroan”) didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land No. 37 tanggal 16 Februari 1994, dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, SH., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-7514.HT.01.01. Tahun 1994 tanggal 11 Mei 1994, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 13 Juni 1994 di bawah No. 970/A/PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 76 tanggal 23 September 1994, Tambahan No. 7169. Anggaran dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan sebagaimana tertuang dalam: a. Akta Berita Acara PT Metropolitan Land No.10 tertanggal 3 Agustus 1994, dibuat oleh Ny. Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh persetujuan Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.C2-15010.HT.01.04.TH.1994 tertanggal 5 Oktober 1994, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 26 Oktober 1994 di bawah No. 2232/A.Not/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 101 tanggal 20 Desember 1994, Tambahan No.10644, mengenai perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan. b. Akta Berita Acara Rapat Perubahan Anggaran Dasar PT Metropolitan Land No.32 tertanggal 30 Agustus 1995, dibuat oleh Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh persetujuan Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.C2-12.875.HT.01.04.TH.95 tertanggal 11 Oktober 1995, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 30 Oktober 1995 di bawah No.2201/A.Not/HKM/1995/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 102 tanggal 22 Desember 1995, Tambahan No. 10515, mengenai peningkatan modal dasar Perseroan dari sebesar Rp 90.000.000.000 (sembilan puluh miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 500.000.000.000 (lima ratus miliar Rupiah), perubahan nilai nominal tiap-tiap saham dari sebesar Rp 1.000 (seribu Rupiah) menjadi sebesar Rp 500 (lima ratus Rupiah), dan peningkatan jumlah modal disetor dan ditempatkan sebesar Rp 60.000.000.000 (enam puluh miliar Rupiah) sehingga menjadi Rp 150.000.000.000 (seratus lima puluh miliar Rupiah). c. Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Metropolitan Land No.178 tertanggal 16 Oktober 1996, dibuat oleh Bandoro Raden Ayu Mahyastoeti Notonagoro, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.C-1173 HT.01.04.TH.2000 tertanggal 2 Februari 2000, didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan pada tanggal 10 Desember 2001 di bawah No.134/RUB.09.03/XII/2001, mengenai perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan menjadi sesuai dengan Undang-undang No.1 Tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas. d. Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Land Tbk. No. 61 tertanggal 26 September 1996, dibuat di hadapan Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, mengenai pernyataan kembali keputusan RUPSLB Perseroan pada tanggal 13 September 1996 atas pengeluaran saham dari portepel sehingga modal ditempatkan dan disetor menjadi sebanyak 360.000.000 (tiga ratus enam puluh juta) saham atau sebesar Rp 180.000.000.000 (seratus delapan puluh miliar Rupiah). e. Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 54 tertanggal 12 Juli 2002, dibuat di hadapan P. Sutrisno A Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.C-15105 HT.01.04.TH.2002 tertanggal 13 Agustus 2002, dan didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan pada tanggal 18 Mei

50

2004 di bawah No. 411/RUB.09.03/V/2004, serta telah dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 72 tertanggal 5 September 2008, Tambahan Nomor 17055 sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 28 Agustus 2008, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, mengenai peningkatan modal dasar Perseroan dari sebelumnya sebesar Rp 500.000.000.000 (lima ratus miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 720.000.000.000 (tujuh ratus dua puluh miliar Rupiah). f.

Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.124 tertanggal 22 Oktober 2004, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.C-29275 HT.01.04.TH.2004 tertanggal 2 Desember 2004, didaftarkan pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan pada tanggal 20 Desember 2004 di bawah No.1219/XII/2004, serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 72 tanggal 5 September 2008, Tambahan No. 17094, mengenai perubahan status Perseroan menjadi perusahaan Penanaman Modal Asing sehubungan dengan pengeluaran saham Perseroan atas konversi hutang Perseroan kepada Reco Newtown Pte. Ltd., Netstar, dan Seletar Investments Pte. Ltd.

Perseroan telah memperoleh Surat Persetujuan Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal No. 123/V/PMA/2003 tanggal 12 Desember 2003 tentang Perubahan Status Perusahaan dari NonPenanaman Modal Dalam Negeri/Penanaman Modal Asing (Non PMDN/PMA) menjadi Penanaman Modal Asing (PMA). Sehingga Perseroan menjadi perusahaan Penanaman Modal Asing sesuai Undang-undang No 25 tahun 2007 tentang Penanaman Modal.

g. Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 157 tertanggal 25 April 2005, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah dilaporkan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana diterima dan dicatat pada tanggal 23 Mei 2005 dengan No.C-14015 HT.01.04.TH.2005, didaftarkan pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Timur pada tanggal 26 Maret 2008 di bawah No.420/RUB.09.04/III/08, serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 77 tanggal 23 September 2008, Tambahan No. 776, mengenai perubahan Pasal 4 ayat 2 dan 3, Pasal 9 ayat 4 dan 6, Pasal 10 ayat 2 dan 3, Pasal 11 ayat 3, Pasal 13 ayat 2 dan 3 dan Pasal 22 ayat 1 Anggaran Dasar Perseroan. h. Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham PT Metropolitan Land No.13 tertanggal 5 Mei 2006, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.C-16198 HT.01.04.TH.2006 tertanggal 2 Juni 2006, didaftarkan pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Timur pada tanggal 26 Maret 2008 di bawah No.420/RUB.09.04/III/08, serta telah dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 77 tertanggal 23 September 2008, Tambahan Nomor 18530, sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 11 September 2008, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, mengenai penurunan modal ditempatkan dan modal disetor Perseroan yang semula sebesar Rp 643.000.000.000 (enam ratus empat puluh tiga miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 510.450.000.000 (lima ratus sepuluh miliar empat ratus lima puluh juta Rupiah). i.

Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No. 220 tertanggal 28 Desember 2007, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi, Notaris di Jakarta, yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 28 Februari 2008 dengan No.AHU-AH.01.10-5087, dan didaftarkan pada Daftar Perseroan No. AHU-0015651.AH.01.09 Tahun 2008 tanggal 3 Maret 2008, serta akan dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara No. 30 tertanggal 15 April 2011, Tambahan Nomor 63/L/2011, sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 24 Maret 2011, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, mengenai konversi hutang Perseroan kepada PT Metropolitan Persada Internasional sebesar Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan juta) saham dalam Perseroan dan kepada Reco Newtown Pte Ltd sebesar Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan juta) saham dalam Perseroan.

51

j.

Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land No.66 tertanggal 8 September 2008, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi, Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-61315.AH.01.02.Tahun 2008 tanggal 11 September 2008, serta akan dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara No. 30 tertanggal 15 April 2011, Tambahan Nomor 10094/2011, sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 24 Maret 2011, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, mengenai perubahan status Perseroan dari Perseroan Tertutup menjadi Perseroan Terbuka sehubungan dengan rencana Penawaran Umum Saham pada tahun 2008 serta perubahan anggaran dasar Perseroan dalam rangka peningkatan modal dasar, Penawaran Umum saham kepada masyarakat melalui Pasar Modal, penyesuaian anggaran dasar Perseroan sesuai dengan Undang-undang nomor 40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan peraturan yang berlaku di Pasar Modal.

k. Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk No. 2 tertanggal 8 April 2009, dibuat di hadapan Fransiskus Yanto Widjaja, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.AHU-38830.AH.01.02.Tahun 2009 tertanggal 11 Agustus 2009 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0051485.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 11 Agustus 2009, serta akan dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 30 tertanggal 15 April 2011, Tambahan Nomor 10093/2011, sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 24 Maret 2011, mengenai perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan sehubungan dengan tidak dilakukannya Penawaran Umum Perdana Saham Perseroan dalam jangka waktu 6 (enam) bulan setelah tanggal persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia sebagaimana disebutkan pada huruf j di atas. l.

Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.09.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011, sehubungan dengan rencana Penawaran Umum Saham kepada Masyarakat Angaran Dasar Perseroan, sehubungan dengan rencana Penawaran Umum Saham kepada masyarakat pada tahun 2011.

Perseroan berdomisili di Jakarta Selatan dengan kantor pusat beralamat di Gedung Ariobimo Sentral Lt 10 Jl. H.R Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5, Jakarta Selatan. Sehubungan dengan status Perseroan sebagai PMA, salah satu pemegang saham Perseroan yaitu Reco Newtown Pte. Ltd., merupakan perusahaan yang dikelola oleh GIC RE, perusahaan investasi properti yang menjadi bagian dari perusahaan investasi milik negara Singapura. GIC RE adalah salah satu perusahaan investasi real estat dunia dari Singapura yang mengelola portofolio dari investasi properti langsung maupun tidak langsung di seluruh dunia dengan nilai investasi lebih dari US$100 miliar (sumber: www.gic.com.sg, Maret 2011). Investasinya meliputi hampir semua sektor properti, termasuk perkantoran, ritel, perumahan, industri dan hotel, termasuk sektor lainnya seperti perumahan kaum pensiunan dan pelajar, serta fasilitas kesehatan dan olahraga. Selain aset-aset yang dikelola secara langsung maupun bekerjasama dengan investor lain, GIC RE juga banyak berinvestasi pada instrumen investasi real estat tidak langsung seperti pasar modal, entitas perusahaan perseroan maupun publik, Real Estate Investment Trust (REIT’s) dan pinjaman real estat. GIC RE memiliki 7 kantor di Singapura, London, New York, San Fransisco, Seoul, Shanghai, dan Tokyo, dengan jumlah karyawan hampir 200 orang dari seluruh dunia.

52

2. RIWAYAT PERMODALAN DAN KEPEMILIKAN SAHAM PERSEROAN Tahun 1994 Berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land Tbk. No. 37 tanggal 16 Februari 1994, dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, SH., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-7514.HT.01.01.Tahun 1994 tanggal 11 Mei 1994, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 13 Juni 1994 di bawah No. 970/A/PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 76 tanggal 23 September 1994, Tambahan No. 7169, struktur permodalan Perseroan adalah sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 1.000 per Saham Keterangan

Nilai Nominal Rp 1.000 per Saham Jumlah Saham


(%)

10.000.000

10.000.000.000

100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Development - Ir. Nanda Widya

1.800.000 200.000

1.800.000.000 200.000.000

90,00 10,00

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh

2.000.000

2.000.000.000

100,00


8.000.000

8.000.000.000

Modal Dasar

(Penyetoran atas modal ditempatkan dan disetor telah dilakukan dengan uang tunai)

Berdasarkan Akta Berita Acara PT Metropolitan Land Tbk. No. 10 tanggal 3 Agustus 1994, dibuat oleh Ny. Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh persetujuan Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-15010.HT.01.04.TH.1994 tanggal 5 Oktober 1994, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 26 Oktober 1994 di bawah No. 2232/A.Not/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 101 tanggal 20 Desember 1994, Tambahan No. 10644, diterangkan mengenai persetujuan RUPSLB Perseroan atas hal-hal sebagai berikut: a. peningkatan modal dasar Perseroan menjadi Rp 90.000.000.000 (sembilan puluh miliar Rupiah) terbagi atas 90.000.000 (sembilan puluh juta) saham, dengan nilai nominal masing-masing saham adalah Rp 1.000 (seribu Rupiah); b. peningkatan modal ditempatkan dan disetor menjadi sebanyak 18.000.000 (delapan belas juta) saham atau seluruhnya sebesar Rp 18.000.000.000 (delapan belas miliar Rupiah). Struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan setelah peningkatan modal di atas adalah sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 1.000 per Saham Keterangan



(%)

Modal Dasar

90.000.000

90.000.000.000

100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Development - Ir. Nanda Widya

16.200.000 1.800.000

16.200.000.000 1. 800.000.000

90,00 10,00


18.000.000

18.000.000.000

100,00


72.000.000

72.000.000.000

(Penyetoran atas modal ditempatkan telah dilakukan dengan uang tunai)

53

Berdasarkan Akta Jual Beli Saham No. 25 tertanggal 7 Desember 1994, yang dibuat di hadapan Ny. Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, telah dilakukan jual beli 16.200.000 (enam belas juta dua ratus ribu) saham Perseroan milik PT Metropolitan Development kepada PT Metropolitan Property. Berdasarkan Akta Jual Beli Saham No. 26 tertanggal 7 Desember 1994, yang dibuat di hadapan Ny. Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, telah dilakukan jual beli 1.800.000 (satu juta delapan ratus ribu) saham Perseroan milik Ir. Nanda Widya kepada PT Metropolitan Property. Jual beli saham Perseroan tersebut di atas telah mendapat persetujuan dari RUPSLB Perseroan sebagaimana ternyata dalam Akta Berita Acara No.24 tertanggal 7 Desember 1994 yang dibuat oleh Ny. Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta. Setelah pengalihan saham-saham Perseroan tersebut di atas, maka susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 1.000 per Saham Keterangan



(%)

Modal Dasar

90.000.000

90.000.000.000

100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Property

18.000.000

18.000.000.000

100,00


18.000.000

18.000.000.000

100,00


72.000.000

72.000.000.000

Berdasarkan Akta Berita Acara No. 29 tertanggal 7 Desember 1994 yang dibuat oleh Ny. Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, diterangkan mengenai persetujuan RUPSLB Perseroan atas: -

peningkatan modal ditempatkan serta disetor Perseroan dari Rp 18.000.000.000 (delapan belas miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 90.000.000.000 (sembilan puluh miliar Rupiah)

Dengan adanya peningkatan modal ditempatkan serta disetor Perseroan tersebut, maka struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 1.000 per Saham Keterangan



(%)

Modal Dasar

90.000.000

90.000.000.000

100,00


90.000.000

90.000.000.000

100,00


90.000.000

90.000.000.000

100,00

-

-

Jumlah Saham Dalam Portepel (Penyetoran atas modal ditempatkan telah dilakukan dengan uang tunai)

Tahun 1995 Berdasarkan Akta Berita Acara PT Metropolitan Land Tbk. No. 32 tanggal 30 Agustus 1995, dibuat oleh Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2-12.875 HT.01.04.Th.95 tertanggal 11 Oktober 1995, dan didaftarkan dalam register di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah No.2201/A. Not/HKM/1995/PN.JAK.SEL tanggal 30 Oktober 1995, serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.102 tanggal 22 Desember 1995, diterangkan mengenai persetujuan RUPS Perseroan atas hal-hal sebagai berikut: a. peningkatan modal dasar Perseroan dari sebesar Rp 90.000.000.000 (sembilan puluh miliar Rupiah) menjadi Rp 500.000.000.000 (lima ratus miliar Rupiah);

54

b. perubahan nilai nominal tiap-tiap saham dari sebesar Rp 1.000 (seribu Rupiah) menjadi Rp 500 (lima ratus Rupiah); c. saham-saham Perseroan yang telah diambil bagian/ditempatkan sebanyak 300.000.000 (tiga ratus juta) saham atau seluruhnya sebesar Rp 150.000.000.000 (seratus lima puluh miliar Rupiah). Dengan adanya perubahan struktur permodalan tersebut di atas, maka struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham Keterangan


Modal Dasar

Jumlah Saham


(%)

1.000.000.000

500.000.000.000

100,00


300.000.000

150.000.000.000

100,00


300.000.000

150.000.000.000

100,00


700.000.000

350.000.000.000


Tahun 1996 Berdasarkan Akta Jual Beli Hak Atas Saham PT Metropolitan Land Tbk. No.12 tertanggal 6 September 1996, dibuat di hadapan Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, telah dilakukan jual beli sebanyak 20.000 (dua puluh ribu) saham Perseroan milik PT Metropolitan Property kepada H. Ismail Sofyan. Jual beli saham Perseroan tersebut di atas telah mendapat persetujuan dari RUPSLB Perseroan sebagaimana ternyata dalam Akta Berita Acara No.11 tertanggal 6 September 1996, dibuat oleh Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta. Setelah pengalihan saham-saham Perseroan tersebut di atas, maka susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham Keterangan

Nilai Nominal Rp 500 per Saham Jumlah Saham


(%)

1.000.000.000

500.000.000.000

100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Property - H. Ismail Sofyan

299.980.000 20.000

149.990.000.000 10.000.000

99,99 30,007


300.000.000

150.000.000.000

100,00


700.000.000

350.000.000.000

Modal Dasar

Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Land Tbk. No. 61 tertanggal 26 September 1996, dibuat di hadapan Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, diterangkan mengenai pernyataan kembali keputusan RUPSLB Perseroan pada tanggal 13 September 1996 sebagai berikut: - persetujuan pengeluaran saham dari portepel sehingga modal ditempatkan dan disetor menjadi sebanyak 360.000.000 (tiga ratus enam puluh juta) saham atau sebesar Rp 180.000.000.000 (seratus delapan puluh miliar Rupiah).

55

Dengan adanya pengeluaran saham dalam portepel tersebut, maka struktur permodalan Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham Keterangan



(%)

1.000.000.000

500.000.000.000

100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Property - H. Ismail Sofyan

359.974.800 25.200

179.987.400.000 12.600.000

99,99 30,007


360.000.000

180.000.000.000

100,00


640.000.000

320.000.000.000

Modal Dasar


Tahun 2001 Berdasarkan Surat Jual Beli Saham PT Metropolitan Land Tbk., dibuat di bawah tangan tertanggal 9 Agustus 2001, yang telah disimpan di notaris sebagaimana ternyata pada Akta Penyimpanan Surat PT Metropolitan Land Tbk. No. 21 tertanggal 13 Mei 2002, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, telah dilakukan jual beli 500 (lima ratus) saham Perseroan milik Ir. H. Ismail Sofyan kepada PT Metropolitan Industrindo. Berdasarkan Surat Jual Beli Saham PT Metropolitan Land Tbk., dibuat di bawah tangan tertanggal 9 Agustus 2001, yang telah disimpan di notaris sebagaimana ternyata pada Akta Penyimpanan Surat PT Metropolitan Land Tbk. No. 22 tertanggal 13 Mei 2002, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, telah dilakukan jual beli 24.700 (dua puluh empat ribu tujuh ratus) saham Perseroan milik Ir. H. Ismail Sofyan kepada MPI. Pengalihan saham-saham Perseroan tersebut di atas telah mendapat persetujuan dari RUPSLB Perseroan yang keputusannya sebagaimana termuat dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Land Tbk. No. 4 tertanggal 2 Januari 2002, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum melalui Surat Notaris No.005/Dep-Keh/Not/I/2002 tertanggal 16 Januari 2002 dan diterima pada tanggal 22 Januari 2002 serta telah daftarkan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan pada tanggal 18 Mei 2004, yang berisi pernyataan kembali keputusan RUPSLB Perseroan pada tanggal 8 Agustus 2001. Setelah dilakukan pengalihan saham-saham Perseroan tersebut di atas, maka susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham Modal Dasar

1.000.000.000

500.000.000.000

100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Persada Internasional - PT Metropolitan Industrindo

359.999.500 500

179.999.750.000 250.000

99,9999 0,0001


360.000.000

180.000.000.000

100,00


640.000.000

320.000.000.000

Catatan: Perubahan nama pemegang saham Perseroan yang tercantum dalam akta di atas yaitu dari PT Metropolitan Property menjadi PT Metropolitan Persada Internasional terjadi karena adanya perubahan nama pemegang saham.

56

Tahun 2002 Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Para Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No. 54 tertanggal 12 Juli 2002, dibuat di hadapan P. Sutrisno A Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. C-15105 HT.01.04.TH.2002 tertanggal 13 Agustus 2002, dan didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan dengan No. 411/RUB.09.03/V/2004 pada tanggal 18 Mei 2004, serta telah dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 72 tertanggal 5 September 2008, Tambahan Nomor 17055 sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 28 Agustus 2008, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, diterangkan mengenai pernyataan kembali keputusan RUPSLB Perseroan pada tanggal 10 Juli 2002 sebagai berikut: -

persetujuan peningkatan modal dasar Perseroan dari sebelumnya sebesar Rp 500.000.000.000 (lima ratus miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 720.000.000.000 (tujuh ratus dua puluh miliar Rupiah).

Dengan adanya peningkatan modal dasar tersebut di atas, maka struktur permodalan Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham Keterangan


Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Persada Internasional - PT Metropolitan Industrindo Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

Jumlah Saham


(%)

1.440.000.000

720.000.000.000

100,00

359.999.500 500

179.999.750.000 250.000

99,9999 0,0001

360.000.000

180.000.000.000

100,00

1.080.000.000

540.000.000.000

Tahun 2003 Berdasarkan Akta Jual Beli Saham No. 147 tertanggal 19 Nopember 2003, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, telah dilakukan jual beli sebanyak 500 (lima ratus) saham Perseroan dari PT Metropolitan Industrindo kepada PT Metropolitan Persada Internasional. Jual beli saham tersebut di atas telah mendapat persetujuan dari RUPSLB Perseroan sebagaimana ternyata dalam Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Metropolitan Land Tbk. No. 146 tertanggal 19 Nopember 2003, dibuat oleh Notaris Dr. Irawan Soerodjo, SH., M.Si., yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum sebagaimana diterima dan dicatat dalam Database Sisminbakum Direktorat Jenderal Administrasi Hukum Umum Departemen Kehakiman dan HAM Republik Indonesia pada tanggal 4 Desember 2003 dengan No.C-UM.02.01.17367, serta didaftarkan dalam Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan pada tanggal 18 Mei 2004. Dengan adanya pengalihan saham tersebut di atas, maka susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham Keterangan


Modal Dasar

Jumlah Saham


(%)

1.440.000.000

720.000.000.000

100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Persada Internasional

360.000.000

180.000.000.000

100,00


360.000.000

180.000.000.000

100,00

1.080.000.000

540.000.000.000


57

Tahun 2004 Perseroan telah memperoleh Surat Persetujuan Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal No. 123/V/ PMA/2003 tanggal 12 Desember 2003 tentang Perubahan Status Perusahaan dari Non-Penanaman Modal Dalam Negeri/Penanaman Modal Asing (Non PMDN/PMA) menjadi Penanaman Modal Asing (PMA). Sehingga Perseroan menjadi perusahaan Penanaman Modal Asing sesuai Undang-undang No 25 tahun 2007 tentang Penanaman Modal. Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Nomor: 124 tanggal 22 Oktober 2004, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. C-29275 HT.01.04.TH.2004 tanggal 2 Desember 2004, didaftarkan pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan di bawah No.1219/XII/2004 tanggal 20 Desember 2004, serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No.72 tanggal 5 September 2008, Tambahan No.17094, ditegaskan kembali keputusan dalam Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Metropolitan Land Tbk. yang dibuat di bawah tangan tertanggal 31 Mei 2004 sebagai berikut: a. persetujuan peningkatan modal disetor Perseroan dari sebelumnya sebesar Rp 180.000.000.000 (seratus delapan puluh miliar Rupiah) menjadi Rp 643.000.000.000 (enam ratus empat puluh tiga miliar Rupiah); b. penegasan persetujuan Pemegang Saham Perseroan untuk menetapkan dan mengeluarkan saham konversi sebagai saham yang telah disetor penuh kepada Netstar, Reco Newtown dan Seletar Investment Pte Ltd (“Seletar”) pada saat konversi atas obligasi SSA, obligasi CN-N, obligasi CN-R, obligasi CN-S, yang dimiliki oleh Netstar, Reco Newtown dan Seletar dilakukan sesuai dengan ketentuan-ketentuan dan syarat-syarat sebagaimana diatur dalam Global Agreement tertanggal 19 Mei 2004, dibuat oleh dan antara Perseroan, PT Metropolitan Development (“MD”), MPI, Reco Newton, Seletar, dan Netstar (“Global Agreement”), dan sepanjang diperbolehkan oleh undang-undang, tanpa memberikan penawaran pertama atas saham konversi untuk dimiliki oleh PT Metropolitan Persada Internasional, karyawan atau pihak lain, dengan komposisi sebagai berikut: 1. Reco Newtown, pemegang 146.000.000 (seratus empat puluh enam juta) obligasi SSA dengan total nilai Rp 113.150.000.000 (seratus tiga belas miliar seratus lima puluh juta Rupiah) akan mengkonversi obligasi SSA menjadi 226.300.000 (dua ratus dua puluh enam juta tiga ratus ribu) saham dalam Perseroan; 2. Seletar, pemegang 29.000.000 (dua puluh sembilan juta) obligasi SSA dengan total nilai Rp 22.475.000.000 (dua puluh dua miliar empat ratus tujuh puluh lima juta Rupiah) akan mengkonversi obligasi SSA menjadi 44.950.000 (empat puluh empat juta sembilan ratus lima puluh ribu) saham dalam Perseroan; 3. Reco Newtown, pemegang obligasi CN-R dengan total nilai Rp 155.072.857.000 (seratus lima puluh lima miliar tujuh puluh dua juta delapan ratus lima puluh tujuh ribu Rupiah) akan mengkonversi obligasi CN-R menjadi 310.145.714 (tiga ratus sepuluh juta seratus empat puluh lima ribu tujuh ratus empat belas) saham dalam Perseroan; 4. Seletar, pemegang saham obligasi CN-S dengan total nilai Rp 30.802.143.000 (tiga puluh miliar delapan ratus dua juta seratus empat puluh tiga ribu Rupiah) akan mengkonversi obligasi CN-S menjadi 61.604.286 (enam puluh satu juta enam ratus empat ribu dua ratus delapan puluh enam) saham Perseroan; 5. Netstar pemegang obligasi CN-N dengan total nilai Rp 141.500.000.000 (seratus empat puluh satu miliar lima ratus juta Rupiah) akan mengkonversi obligasi CN-N menjadi 283.000.000 (dua ratus delapan puluh tiga juta) saham dalam Perseroan.

58

Global Agreement tersebut di atas mengatur hal-hal sebagai berikut: 1.

Para Pihak: a. Perseroan b. MD c. MPI d. Reco Newton e. Seletar f. Netstar Reco dan Seletar disebut sebagai “Pemegang Obligasi SSA”.

2. Latar Belakang a. Berdasarkan Perjanjian Restrukturisasi Hutang tertanggal 28 Februari 2003 sebagaimana diubah dengan Addendum Atas Perjanjian Restrukturisasi Hutang tertanggal 1 Maret 2004, dibuat oleh dan antara Crown Cosmos Limited dengan Perseroan (“Perjanjian Restrukturisasi Utang CCL”), telah dilakukan restrukturisasi utang Perseroan kepada Crown Cosmos Limited, yang disertai dengan pembuatan dan penandatanganan Perjanjian Penerbitan Obligasi Konversi Mata Uang Rupiah tertanggal 28 Februari 2003 sebagaimana diubah dengan Addendum Atas Perjanjian Penerbitan Obligasi Konversi Mata Uang Rupiah tertanggal 1 Maret 2004, dibuat oleh dan antara Crown Cosmos Limited dengan Perseroan (“Perjanjian Obligasi CCL”), mengenai penerbitan obligasi dalam mata uang Rupiah oleh Perseroan yang diambil bagian oleh Crown Cosmos Limited dengan jumlah nominal seluruhnya Rp 327.375.000.000 (tiga ratus dua puluh tujuh miliar tiga ratus tujuh puluh lima juta Rupiah) (“Obligasi CCL”). Obligasi ini tidak dikenakan bunga. b. Obligasi CCL telah dialihkan kepada Netstar, Reco Newton, dan Seletar, sehingga: 1) Netstar menjadi pemegang obligasi dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp 141.500.000.000 (“Obligasi CN-N”); 2) Reco Newton menjadi pemegang obligasi dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp 155.072.857.000 (“Obligasi CN-R”); dan 3) Seletar menjadi pemegang obligasi dengan nilai nominal seluruhnya sebesar Rp 30.802.143.000 (“Obligasi CN-S”). c. Berdasarkan Subscription and Shareholders’ Agreement tertanggal 9 Oktober 1996, Perseroan telah menerbitkan obligasi konversi dengan nilai nominal masing-masing sebesar Rp 775 (tujuh ratus tujuh puluh lima Rupiah) (“Obligasi SSA”) dengan perincian sebagai berikut: Pemegang Obligasi

Jumlah Obligasi SSA

Reco Newtown Seletar

146.000.000 29.000.000

Total

175.000.000

d. Reco Newton setuju untuk mengkonversi Obligasi SSA dan Obligasi CN-R, Seletar setuju untuk mengkonversi Obligasi SSA dan Obligasi CN-S, dan Netstar setuju untuk mengkonversi Obligasi CN-N seluruhnya menjadi saham-saham Perseroan masing-masing dengan nilai nominal Rp 500 (lima ratus Rupiah). 3. Konversi Obligasi SSA a. Reco Newton setuju untuk mengkonversi 146.000.000 Obligasi SSA menjadi 226.300.000 saham Perseroan. b. Seletar setuju untuk mengkonversi 29.000.000 Obligasi SSA menjadi 44.950.000 saham Perseroan. 4. Konversi Obligasi CN a. Netstar setuju untuk mengkonversi seluruh Obligasi CN-N menjadi 283.000.000 saham Perseroan. b. Reco Newton setuju untuk mengkonversi seluruh Obligasi CN-R menjadi 310.145.714 saham Perseroan. c. Seletar setuju untuk mengkonversi seluruh Obligasi CN-S menjadi 61.604.286 saham Perseroan.

59

5. Hukum yang Berlaku dan Penyelesaian Perselisihan a. Perjanjian diatur berdasarkan hukum Negara Republik Singapura. b. Dalam hal terjadi perselisihan, para pihak sepakat untuk menyelesaikannya melalui Singapore International Arbitration Centre (SIAC). Perjanjian Restrukturisasi Utang CCL, Perjanjian Obligasi CCL, dan Subscription and Shareholders’ Agreement tertanggal 9 Oktober 1996 hingga tanggal Prospektus ini tidak dapat disampaikan oleh Perseroan, sedangkan dokumen yang dapat disampaikan oleh Perseroan hanya Global Agreement yang merupakan dasar perikatan antara Perseroan dengan MD, MPI, Reco, Netstar, dan Seletar sehingga dapat dipergunakan untuk menilai keabsahan konversi utang tersebut di atas. Undang-undang Perseroan Terbatas yang berlaku pada saat konversi atas Obligasi SSA dan CN adalah Undang-undang No.1 tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas (“UU No.1 tahun 1995”). Konversi atas Obligasi SSA dan CN tersebut di atas telah dilakukan sesuai dengan Pasal 28 UU No.1 tahun 1995 dan penjelasannya, yang menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan “tagihan tertentu” yang dapat dikompensasikan sebagai setoran saham antara lain “convertible bonds”. Berbeda dengan Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas pada Penjelasan Pasal 35 ayat 2, yang secara tegas mengatur bahwa bunga dan denda yang terutang sekalipun telah jatuh waktu dan harus dibayar karena secara nyata tidak diterima oleh Perseroan tidak dapat dikompensasikan sebagai setoran saham, UU No.1 tahun 1995 tidak mengatur adanya pembatasan tersebut. Dengan demikian walaupun Obligasi SSA dan CN berasal dari suatu restrukturisasi utang, namun mengingat ketentuan dalam UU No.1 tahun 1995, fakta mengenai apakah Obligasi SSA dan CN mencakup pokok dan bunga tidak mempengaruhi keabsahan konversi Obligasi SSA dan CN tersebut. Dengan adanya peningkatan modal disetor tersebut di atas, maka struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham Keterangan


Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Persada Internasional - Reco Newtown Pte. Ltd. - Netstar Holdings Limited - Seletar Investments Pte. Ltd. Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

Jumlah Saham


(%)

1.440.000.000

720.000.000.000

100,00

360.000.000 536.445.714 283.000.000 106.554.286

180.000.000.000 268.222.857.000 141.500.000.000 53.277.143.000

27,99 41,71 22,01 8,29

1.286.000.000

643.000.000.000

100,00

154.000.000

77.000.000.000

Dana yang diterima oleh Perseroan sehubungan dengan utang Perseroan berdasarkan Obligasi SSA, Obligasi CN-N, Obligasi CN-R, dan Obligasi CN-S dipergunakan untuk keperluan modal kerja Perseroan dengan total senilai Rp 463.000.000.000. Obligasi SSA, Obligasi CN-N, Obligasi CN-R, dan Obligasi CN-S diterbitkan tanpa dikenakan bunga dan jumlah pokok obligasi tersebut telah dikonversi menjadi saham Perseroan pada tahun 2004 sebagaimana diterangkan di atas. Tahun 2005 Berdasarkan Sale and Purchase Agreement tanggal 25 Februari 2005 yang dibuat di bawah tangan telah dilakukan pengalihan 106.554.286 (seratus enam juta lima ratus lima puluh empat ribu dua ratus delapan puluh enam) saham Perseroan milik Seletar Investments Pte. Ltd. (selaku penjual) kepada Reco Newtown Pte. Ltd. (selaku pembeli). Jual beli saham di atas telah mendapat persetujuan dari RUPSLB Perseroan sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No.102 tanggal 21 Maret 2005, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum

60

sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 25 April 2005 dengan No.C-UM.02.01.5522 dan didaftarkan dalam Daftar Perusahaan pada Kantor Pendaftaran Perusahaan Kota Jakarta Timur pada tanggal 26 Maret 2008. Dengan dilakukannya pengalihan saham di atas, maka susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham Keterangan Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Persada Internasional - Reco Newtown Pte. Ltd. - Netstar Holdings Limited Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

Nilai Nominal Rp 500 per Saham Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) 1.440.000.000 720.000.000.000 360.000.000 643.000.000 283.000.000 1.286.000.000 154.000.000

180.000.000.000 321.500.000.000 141.500.000.000 643.000.000.000 77.000.000.000

(%) 100,00 27,99 50,00 22,01 100,00

Tahun 2006 Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Sebagai Pengganti Rapat Umum Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No.13 tanggal 5 Mei 2006, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. C-16198 HT.01.04.TH.2006 tanggal 2 Juni 2006, didaftarkan pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Timur di bawah No. No.420/RUB.09.04/III/08 tanggal 26 Maret 2008, serta telah dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 77 tertanggal 23 September 2008, Tambahan Nomor 18530, sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 11 September 2008, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, ditegaskan kembali keputusan dalam Circular Resolution of the Shareholders of PT Metropolitan Land Tbk. tanggal 19 April 2006 sebagai berikut: -

Persetujuan untuk menurunkan modal ditempatkan dan modal disetor Perseroan yang semula sebesar Rp 643.000.000.000 (enam ratus empat puluh tiga miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 510.450.000.000 (lima ratus sepuluh miliar empat ratus lima puluh juta Rupiah).

-

Persetujuan dari Departemen Keuangan Republik Indonesia Direktorat Jenderal Pajak No. Kep-564/WPJ.04/2004 tentang Persetujuan Penilaian Kembali Aktiva Tetap Perusahaan Untuk Tujuan Perpajakan, sehubungan dengan kuasi reorganisasi yang dilakukan Perseroan dengan cara menurunkan modal yang ditempatkan dan disetor untuk mengeliminasi laba ditahan dengan saldo negatif.

Dengan adanya penurunan modal ditempatkan dan disetor tersebut di atas, maka struktur permodalan Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham Keterangan Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT Metropolitan Persada Internasional - Reco Newtown Pte. Ltd. - Netstar Holdings Limited Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

Nilai Nominal Rp 500 per Saham Jumlah Saham Jumlah Nilai Nominal (Rp) 1.440.000.000 720.000.000.000 285.852.000 510.450.000 224.598.000 1.020.900.000 419.100.000

142.926.000.000 255.225.000.000 112.299.000.000 510.450.000.000 209.550.000

(%) 100,00 28,00 50,00 22,00 100,00

Catatan: Penurunan modal di atas telah diumumkan dalam 2 (dua) surat kabar harian yaitu Terbit dan Pelita keduanya terbit pada tanggal 8 Mei 2006.

61

Tahun 2007 Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No.220 tanggal 28 Desember 2007, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 28 Februari 2008 dengan No. AHU-AH.01.10-5087 dan didaftarkan pada Daftar Perseroan AHU-0015651.AH.01.09 Tahun 2008 tanggal 3 Maret 2008, serta akan dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 30 tertanggal 15 April 2011, Tambahan Nomor 63/L/2011, sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 24 Maret 2011, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, ditegaskan kembali keputusan dalam Circular Resolution of the Shareholders of PT Metropolitan Land Tbk. tertanggal 27 Desember 2007 sebagai berikut: a. Persetujuan Para Pemegang Saham Perseroan atas konversi hutang Perseroan kepada MPI sebesar Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan juta) saham dalam Perseroan dan kepada Reco Newtown Pte Ltd sebesar Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan juta) saham dalam Perseroan; b. Persetujuan Para Pemegang Saham (selain MPI dan Reco Newtown Pte. Ltd.) dengan tidak dapat ditarik kembali mengesampingkan hak untuk mengambil bagian saham terlebih dahulu, pemberitahuan dan/atau ijin (apabila diperlukan) baik sesuai dengan anggaran dasar Perseroan atau hal lainnya sehubungan dengan konversi; Dengan adanya peningkatan modal di setor tersebut di atas, maka struktur permodalan Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 500 per Saham Keterangan


Modal Dasar Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - Reco Newtown Pte. Ltd. - PT Metropolitan Persada Internasional - Netstar Holdings Limited Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh Jumlah Saham Dalam Portepel

Jumlah Saham


(%)

1.440.000.000

720.000.000.000

100,00

568.450.000 343.852.000 224.598.000

284.225.000.000 171.926.000.000 112.299.000.000

50,00 30,24 19,76

1.136.900.000

568.450.000.000

100,00

303.100.000

151.550.000.000

Piutang yang dikonversi sejumlah Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) oleh PT Metropolitan Persada Internasional dan sejumlah Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) oleh Netstar Holdings Limited sesuai Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Perseroan No. 220 tanggal 28 Desember 2007 tersebut di atas adalah berdasarkan: 1. Pengakuan Utang tertanggal 1 Desember 2007, dibuat oleh dan antara Perseroan dengan PT Metropolitan Persada Internasional, yang menerangkan mengenai hal-hal sebagai berikut: a. Latar Belakang 1) Sehubungan dengan utang Perseroan kepada PT Bank Internasional Indonesia Tbk sebesar Rp 15.000.000.000 (lima belas miliar Rupiah) dan kepada PT Sinar Mas Multi Finance sebesar Rp 25.000.000.000 (dua puluh lima miliar Rupiah), PT Metropolitan Development telah melakukan penyelesaian kewajiban Perseroan tersebut pada tahun 1999 dan untuk penyelesaian kewajiban dimaksud tidak ada perjanjian tertulis antara Perseroan dengan PT Metropolitan Development sehingga karenanya timbul hutang hubungan istimewa antara Perseroan dengan PT Metropolitan Development. Catatan: a) Berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan per tanggal 31 Desember 1998 dan 31 Desember 1999 No. 35854S tanggal 14 Juli 2000 yang diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Presetio, Utomo & Co (“Laporan Keuangan”), Perseroan tercatat memiliki utang kepada:

62

1) PT Sinar Mas Multi Finance sebesar Rp 25.000.000.000 (dua puluh lima miliar Rupiah) per tanggal 31 Desember 1998; serta 2) Sindikasi bank yang terdiri dari PT Bank Internasional Indonesia Tbk (selaku arranger), PT Bank Pembangunan Indonesia (Persero) (yang kemudian bergabung ke dalam PT Bank Mandiri Tbk), PT Bank Universal Tbk dan PT Bank Arya Panduarta Tbk (BBKU) sebesar Rp 60.000.000.000 (enam puluh miliar Rupiah) per tanggal 31 Desember 1998 dan menjadi sebesar Rp 45.000.000.000 (empat puluh lima miliar Rupiah) per tanggal 31 Desember 1999 (sebesar Rp15.000.000.000 (lima belas miliar Rupiah) merupakan porsi pinjaman dari PT Bank Internasional Indonesia Tbk). Pinjaman tersebut digunakan untuk modal kerja Perseroan dengan tingkat bunga kurang lebih 19,5% dengan jangka waktu 1 (satu) tahun. Berdasarkan Laporan Keuangan, jumlah sebesar Rp 25.000.000.000 (dua puluh lima miliar Rupiah) dan Rp 15.000.000.000 (lima belas miliar Rupiah) tersebut di atas merupakan utang pokok dan tidak termasuk bunga. b) Berdasarkan Surat PT Sinar Mas Multi Finance tertanggal 24 Februari 2000, dibuat dan ditandatangani oleh Direktur PT Sinar Mas Multi Finance, disampaikan pemberitahuan bahwa: - Berdasarkan Perjanjian Anjak Piutang Factoring Agreement (Recourse) No.11 tanggal 6 Mei 1996, Perpanjangan Jangka Waktu Kredit No.17 tanggal 5 Mei 1997, dan Corporate Guarantee (Jaminan Perusahaan) PT Metropolitan Development No.12 tanggal 6 Mei 1996, seluruhnya dibuat di hadapan Notaris F.X. Budi Santoso Isbandi, S.H., pinjaman/hutang dinyatakan lunas per tanggal 24 Februari 2000, dengan demikian Perseroan selaku klien/debitur dan PT Metropolitan Development (yang memiliki saham di PT Metropolitan Persada Internasional (pemegang saham Perseroan) selaku penjamin telah dibebaskan dari segala kewajiban terhadap PT Sinar Mas Multi Finance. Berdasarkan Catatan huruf g pada halaman 28 Laporan Keuangan, tercatat bahwa pada Oktober 1999 utang Perseroan kepada PT Sinar Mas Multi Finance telah dilunasi oleh PT Metropolitan Development sebesar Rp 25.000.000.000 (dua puluh lima miliar Rupiah). c) Berdasarkan Catatan huruf j.2 pada halaman 30 Laporan Keuangan, diterangkan bahwa pada Oktober 1999, PT Metropolitan Development untuk kepentingan Perseroan telah menyelesaikan utang yang merupakan porsi PT Bank Internasional Indonesia Tbk sebesar Rp 15.000.000.000 (lima belas miliar Rupiah), sehingga Perseroan menjadi berutang kepada PT Metropolitan Development sejumlah Rp.15.000.000.000,- (lima belas miliar Rupiah) tersebut. d) Dengan dilakukannya pembayaran oleh PT Metropolitan Development, dalam kapasitasnya sebagai penanggung, kepada PT Sinar Mas Multi Finance dan PT Bank Internasional Indonesia untuk kepentingan Perseroan, maka timbul piutang atau hak tagih yang dimiliki oleh PT Metropolitan Development terhadap Perseroan, yang mana merupakan piutang atau hak tagih yang dapat dikonversi menjadi saham Perseroan sesuai dengan ketentuan Pasal 35 Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas yang mengatur bahwa: “(1) Pemegang saham dan kreditor lainnya yang mempunyai tagihan terhadap Perseroan tidak dapat menggunakan hak tagihnya sebagai kompensasi kewajiban penyetoran atas harga saham yang telah diambilnya, kecuali disetujui oleh RUPS. (2) Hak tagih terhadap Perseroan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) yang dapat dikompensasi dengan setoran saham adalah hak tagih atas tagihan terhadap Perseroan yang timbul karena: a. ....... b. Pembayaran pihak yang menjadi penanggung atau penjamin utang Perseroan telah membayar lunas utang Perseroan sebesar yang ditanggung atau dijamin; atau c. ..........”

63

b. c.

d. e.

2) PT Metropolitan Development mengalihkan hak tagih/piutang tersebut pada tanggal 15 Oktober 2004 kepada PT Metropolitan Persada Internasional dengan nilai Rp 35.547.550.000 (tiga puluh lima miliar lima ratus empat puluh tujuh juta lima ratus lima puluh ribu Rupiah). Penerimaan piutang tersebut menimbulkan utang Perseroan kepada PT Metropolitan Persada Internasional. Perseroan mengaku berutang kepada PT Metropolitan Persada Internasional sejumlah Rp 35.547.550.000 (tiga puluh lima miliar lima ratus empat puluh tujuh juta lima ratus lima puluh ribu Rupiah). Utang akan dibayar Perseroan dengan cara konversi utang menjadi saham Perseroan. Dalam hal utang tidak dikonversi menjadi saham Perseroan, pembayaran kembali utang tersebut oleh Perseroan kepada PT Metropolitan Persada Internasional wajib dilakukan selambat-lambatnya pada tanggal 1 Desember 2010. Pengakuan utang diatur berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia. Untuk pelaksanaan pengakuan utang dan segala akibatnya dan untuk keputusan segala perselisihan yang mungkin timbul sehubungan dengan pengakuan utang, Para Pihak memilih Kantor Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Timur sebagai domisilinya yang umum dan tetap.

Berdasarkan Notice of Assignment tertanggal 21 Desember 2007, yang disampaikan oleh PT Metropolitan Persada Internasional dan telah diterima dan ditandatangani oleh Perseroan, diterangkan mengenai pengalihan piutang yang dimiliki oleh PT Metropolitan Persada Internasional terhadap Perseroan sejumlah Rp 6.547.550.000 (enam miliar lima ratus empat puluh tujuh juta lima ratus lima puluh ribu Rupiah) kepada Reco Newton Pte Ltd. Dengan dilakukannya pengalihan tersebut, maka sisa piutang yang dimiliki oleh PT Metropolitan Persada Internasional terhadap Perseroan adalah sejumlah Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah) yang mana dikonversi menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan juta) saham Perseroan sebagaimana diterangkan di atas.. 2. Acknowledgement of Indebtedness tertanggal 1 Desember 2007, dibuat oleh dan antara Perseroan dengan Netstar Holdings Limited, yang menerangkan mengenai hal-hal sebagai berikut: a. Latar Belakang Sehubungan dengan pinjaman yang diterima oleh Perseroan dari Netstar Holdings Limited dari waktu ke waktu antara tahun 2005-2006, Netstar Holdings Limited memiliki piutang terhadap Perseroan. b. Perseroan mengaku berutang kepada Netstar Holdings Limited sejumlah Rp 22.452.450.000 (dua puluh dua miliar empat ratus lima puluh dua juta empat ratus lima puluh ribu Rupiah). c. Utang akan dibayar Perseroan dengan cara konversi utang menjadi saham Perseroan. Dalam hal utang tidak dikonversi menjadi saham Perseroan, pembayaran kembali utang tersebut oleh Perseroan kepada Netstar Holdings Limited wajib dilakukan selambat-lambatnya pada tanggal 1 Desember 2010. d. Pengakuan utang diatur berdasarkan hukum Negara Republik Indonesia. e. Untuk pelaksanaan pengakuan utang dan segala akibatnya dan untuk keputusan segala perselisihan yang mungkin timbul sehubungan dengan pengakuan utang, Para Pihak memilih Kantor Panitera Pengadilan Negeri Jakarta Timur sebagai domisilinya yang umum dan tetap. Pinjaman sebesar Rp 22.452.450.000 (dua puluh dua miliar empat ratus lima puluh dua juta empat ratus lima puluh ribu Rupiah) tersebut tidak dikenakan bunga dan ditentukan jangka waktunya serta dipergunakan untuk pembangunan Mal Metropolitan. Berdasarkan Notice of Assignment tertanggal 21 Desember 2007, yang disampaikan oleh Netstar Holdings Limited dan telah diterima dan ditandatangani oleh Perseroan, diterangkan mengenai pengalihan seluruh piutang yang dimiliki oleh Netstar Holdings Limited terhadap Perseroan sejumlah Rp 22.452.450.000 (dua puluh dua miliar empat ratus lima puluh dua juta empat ratus lima puluh ribu Rupiah) kepada Reco Newton Pte Ltd.

64

Dengan dilakukannya pengalihan tersebut, maka total piutang yang dimiliki oleh Reco Newton Pte Ltd terhadap Perseroan adalah sejumlah Rp 29.000.000.000 (dua puluh sembilan miliar Rupiah), yang mana dikonversi menjadi 58.000.000 (lima puluh delapan juta) saham Perseroan sebagaimana diterangkan di atas. Tahun 2008 Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No. 66 tanggal 8 September 2008, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-61315.AH.01.02. Tahun 2008 tanggal 11 September 2008, serta akan dilakukan proses pengumuman dalam Berita Negara Nomor 30 tertanggal 15 April 2011, Tambahan Nomor 10094/2011, sebagaimana ternyata pada Bukti Pembayaran Tambahan Berita Negara tertanggal 24 Maret 2011, dikeluarkan oleh Perum Percetakan Negara RI, diterangkan mengenai persetujuan RUPSLB Perseroan mengenai, peningkatan modal dasar Perseroan dari sebesar Rp 720.000.000.000 (tujuh ratus dua puluh miliar Rupiah) menjadi sebesar Rp 2.000.000.000.000 (dua triliun Rupiah) dan perubahan nilai nominal masing-masing saham yang semula sebesar Rp 500 (lima ratus Rupiah) menjadi sebesar Rp 100 (seratus Rupiah), sehingga struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan menjadi sebagai berikut: Modal Saham Terdiri Dari Saham Biasa Atas Nama Dengan Nilai Nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per Saham Keterangan



(%)

Modal Dasar

20.000.000.000

2.000.000.000.000

100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - Reco Newtown Pte.Ltd., Singapura - PT Metropolitan Persada Internasional - Netstar Holdings Limited

2.842.250.000 1.719.260.000 1.122.990.000

284.225.000.000 171.926.000.000 112.299.000.000

50,00 30,24 19,76

5.684.500.000

568.450.000.000

100,00

14.315.500.000

1.431.550.000.000


3. KETERANGAN SINGKAT MENGENAI PEMEGANG SAHAM PERSEROAN BERBENTUK BADAN HUKUM 3.1. Reco Newtown Pte. Ltd. (Reco Newtown) Riwayat Singkat Reco Newtown didirikan pada tanggal 12 Nopember 1994 sebagaimana terdaftar pada Certificate of Incorporation of Private Company tertanggal 12 Nopember 1994. Reco Newtown Pte Ltd berkantor di negara Republik Singapura. Kegiatan Usaha Kegiatan usaha yang dilakukan Reco Newtown adalah untuk menjalankan kegiatan usaha investasi dan untuk melakukan segala macam bisnis investasi, terutama investasi real estat. Kepemilikan Saham Modal ditempatkan dan disetor penuh Reco Newtown adalah 2 lembar saham biasa dengan nilai 2 Dolar Singapura. Susunan pemegang saham Reco Newtown adalah sebagai berikut: Nama Pemegang Saham Recosia Pte Ltd

Jumlah Saham (Lembar) 2

Sumber pendanaan untuk penyertaan di Perseroan sebagian besar berasal dari bentuk konversi hutang Perseroan kepada Reco Newtown menjadi saham.

65

Kepengurusan dan Pengawasan Direksi Direktur : Lee Kok Sun Direktur : Ho Nyuk Chong 3.2. Netstar Holdings Limited (Netstar) Riwayat Singkat Netstar didirikan pada tanggal 8 Desember 2003 sebagaimana ternyata pada pada Certificate of Incorporation tanggal 8 Desember 2003. Netstar dan berkantor di Offshore Incorporations Limited, P.O. Box 957, Offshore Incorporations Centre, Road Town, Tortola, British Virgin Islands. Kegiatan Usaha Kegiatan usaha yang dilakukan Netstar sesuai dengan anggaran dasar antara lain adalah sebagai berikut: 1. Membeli atau dengan cara lain memperoleh, mengambil alih seluruh atau sebagian dari usaha, goodwill, aset dan kewajiban dari setiap orang atau perusahaan, untuk mengambil alih suatu kepentingan dengan atau membentuk suatu persekutuan, joint venture, atau dengan cara pembagian keuntungan dengan seseorang, perusahaan atau menjadi sponsor, mendirikan, membentuk berpartisipasi, mengawasi setiap usaha, perusahaan, sindikasi atau suatu institusi; 2. Melakukan impor, ekspor, membeli, menjual (pedagang besar atau retail), menukar, barter, mendistribusikan dan atau dengan cara lain yang disepakati atas suatu barang, material atau komoditi; 3. Melakukan atau melaksanakan dan berpartisipasi dalam transaksi finansial suatu barang. Kepemilikan Saham Modal dasar Netstar sebesar US$50,000 yang terbagi atas 50.000 (lima puluh ribu) saham dengan nilai nominal US$ 1 setiap saham. Modal dasar yang ditempatkan dan disetor adalah US$ 1. Susunan pemegang saham Netstar adalah sebagai berikut: Nama Pemegang Saham Marston International Limited

Jumlah Saham (Lembar) 1

Sumber pendanaan untuk penyertaan di Perseroan berasal dari konversi hutang Perseroan kepada Netstar menjadi saham. Kepengurusan dan Pengawasan Direktur Netstar berdasarkan Register of Directors adalah Torcept Limited dan Sekretaris Perusahaan adalah Accel Secretaries Limited. 3.3. PT Metropolitan Persada Internasional (MPI) Riwayat Singkat MPI didirikan dengan nama PT Metropolitan Property berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan Property No. 9 tanggal 3 Agustus 1994 dan diperbaiki dengan Akta Pengubahan Naskah Pendirian No. 53 tertanggal 17 Oktober 1994, keduanya dibuat di hadapan Ny. Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.C2.16136.HT.01.01.TH.94 tertanggal 26 Oktober 1994, dan didaftarkan dalam buku register di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 29 Nopember 1994 dibawah No. 2054/A. PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL. dan No.2091/A.Not/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 17 tertanggal 28 Februari 1995, Tambahan No. 1966. Anggaran dasar MPI selanjutnya mengalami perubahan termasuk yang mengatur mengenai perubahan nama dari PT Metropolitan Property menjadi PT Metropolitan Persada Internasional berdasarkan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Metropolitan Persada sebagaimana termaktub dalam Akta Berita Acara Rapat PT Metropolitan Property No. 8 tertanggal 15 Januari 1997, dibuat oleh

66

Jhonni Marihotua Sianturi, SH., CN, pengganti dari Pahala Sutrisno Amijoyo Tampubolon, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. C2-1031 HT.01.04.TH.97 tertanggal 12 Februari 1997, didaftarkan pada Daftar Perusahaan di Kantor Pendaftaran Perusahaan Kodya Jakarta Selatan di bawah tanggal 28 Januari 2002. Kegiatan Usaha Kegiatan usaha yang dilakukan MPI adalah mendirikan dan menjalankan perusahaan dan usahausaha di bidang real estate dan hal-hal lain yang berhubungan dengannya; menyewakan, mengelola, mengusahakan tanah dengan hak apapun, satu dan lain sesuai dengan hukum dan peraturan yang berlaku; menjadi developer atas tanah-tanah yang didapat; menjalankan perusahaan pemborongan (kontraktor) di lapangan yang antara lain meliputi di bidang arsitektur, perencana, pengawasan dan pelaksanaan pembuatan berbagai bangunan. Kepemilikan Saham Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Persada Internasional No.54 tanggal 28 April 2009, dibuat di hadapan H.Haryanto, SH., MBA, Notaris di Jakarta, yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 26 Agustus 2009 dengan Surat Keputusan No. AHU-41687.AH.01.02.Tahun 2009, struktur permodalan dan susunan pemegang saham MPI adalah sebagai berikut: Susunan pemegang saham MPI dengan struktur permodalan di atas adalah sebagai berikut: Keterangan



(%)

1.000.000.000

500.000.000.000

100,00

Modal Ditempatkan dan Disetor Penuh: - PT. Metropolitan Development - Ir. Nanda Widya

510.000.000 480.000.000 30.000.000

255.000.000.000 240.000.000.000 15.000.000.000


510.000.000

255.000.000.000

Modal Dasar

94,10 5,90 100,00

Kepengurusan dan Pengawasan Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Persada Internasional No. 54 tanggal 28 April 2009, dibuat di hadapan H.Haryanto, SH., MBA, Notaris di Jakarta, yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 26 Agustus 2009 dengan Surat Keputusan No. AHU-41687.AH.01.02.Tahun 2009, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris MPI adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Komisaris Utama Komisaris Komisaris Komisaris Komisaris Komisaris Komisaris Komisaris

: : : : : : : :

Ir. Haji Ismail Sofyan Ir. Ciputra H. Subagdja Prawata Drs. H. Boediman Kusika Ir. Hiskak Secakusuma Ir. H. Soekrisman Mia Puspita Aldo Putra Brasali

Direksi Direktur Utama : Ir. Nanda Widya Direktur : Drs. Freddy Soetanto

67

4. STRUKTUR ORGANISASI PERSEROAN DEWAN KOMISARIS

KOMITE AUDIT

DIREKSI SEKRETARIS PERUSAHAAN

G.M. Pengembangan Komersil dan Bisnis

G.M. Keuangan

G.M. Menteng Metropolitan

G.M. Metland Puri

G.M. Akuntansi

G.M. Biro Umum dan Sumber Daya Manusia

G.M. Hotel Horison Bekasi

G.M. Permata Metropolitan

G.M. Legal dan Pertanahan

G.M. Corporate Communication

G.M. Metland Cileungsi

G.M. Metland Transyogi

G.M. Mal Metropolitan

G.M. Metland Cibitung

G.M. Corporate Planning

* G.M.: General Manager

5. PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN Para anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan diangkat untuk jangka waktu sampai dengan ditutupnya Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang ke-5 (lima) setelah pengangkatan dengan tidak mengurangi hak RUPS untuk memberhentikan sebelum masa jabatannya berakhir, dengan menyebutkan alasannya dan memberikan kesempatan kepada yang bersangkutan untuk membela diri apabila yang bersangkutan menghadiri RUPS tersebut. Ketentuan mengenai masa jabatan Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan dimuat dalam Pasal 11 ayat 4 dan Pasal 14 ayat 4 Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., M.Si., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-12700.AH.01.02. Tahun 2011 tanggal14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0020407.AH.01.09. Tahun2011 tanggal 14 Maret 2011. Susunan Direksi dan Dewan Komisaris berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta adalah sebagai berikut : Dewan Komisaris Presiden Komisaris Komisaris Komisaris Independen Komisaris Independen

: : : :

Ir. Ciputra Aldo P. Brasali Kamardy Arief Leland Gerrits Rompas

68

Direksi Presiden Direktur : Nanda Widya Direktur : Freddy Soetanto Direktur : Thomas Johannes Angfendy Direktur : Pandu Gunandito (merangkap Direktur Tidak Terafiliasi sesuai dengan Peraturan Bursa No. I-A butir III.1.6 tentang Pencatatan Saham dan Efek Bersifat Ekuitas Selain Saham yang Diterbitkan Oleh Perusahaan Tercatat ). Tugas dan kewenangan Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan diatur dalam Pasal 12 dan Pasal 15 dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta. Perseroan telah memenuhi ketentuan Peraturan Bapepam IX.I.6 yang merupakan Lampiran Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-45/PM/2004 tentang Direksi dan Dewan Komisaris Emiten dan Perusahaan Publik. Berikut adalah keterangan singkat dari masing-masing anggota Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan: Dewan Komisaris Ir. Ciputra Presiden Komisaris Warga negara Indonesia, berusia 79 tahun. Menjabat sebagai Presiden Komisaris sejak tahun 2004. Ciputra meraih gelar Sarjana di bidang arsitektur dari Institut Teknologi Bandung tahun 1960. Beliau adalah salah satu pendiri PT Pembangunan Jaya tahun 1961 dan PT Metropolitan Development dan Grup Ciputra tahun 1971. Riwayat pekerjaan 1983 – 2003 1988 – saat ini 1989 – saat ini 1991 – saat ini 1991 – saat ini 1991 – saat ini 1995 – saat ini 1996 – saat ini 2000 – saat ini 2003 – saat ini

: : : : : : : : : :

Komisaris Utama di PT Metrodata Electronics Tbk. Komisaris Utama di PT Metropolitan Development Menjabat sebagai Komisaris Utama di berbagai perusahaan dalam Ciputra Group Direktur Utama di PT Damai Indah Golf Komisaris Utama di PT Erakomindo Puranusa Wakil Komisaris di PT Metropolitan Kentjana Tbk. Komisaris Utama di PT Jaya Real Property Tbk. Komisaris di PT Pembangunan Jaya Komisaris di PT Tempo Inti Media Tbk. Chairman Emeritus di PT Metrodata Electronics Tbk.

Penghargaan yang diraih Ciputra antara lain Satya Lencana dari Presiden Republik Indonesia (1986), penghargaan dari FIABCI sebagai kontributor di sektor properti, Distinguished Leadership Award dari Illinois Institute of Technology, USA dan gelar Perekayasa Utama Kehormatan dari Badan Pengkajian dan Penerapan Teknologi (BPPT) tanggal 20 Agustus 2008. Beliau juga memperoleh gelar Doctor Honoris Causa dari Universitas Tarumanagara pada bulan Maret 2008 dan gelar kehormatan Perekayasa Utama dari BPPT (Badan Penelitian dan Pengkajian Teknologi) pada bulan Agustus 2008.

69

Aldo P. Brasali Komisaris Warga negara Indonesia, berusia 44 tahun. Menjabat sebagai Komisaris sejak tahun 2006. Aldo meraih gelar Bachelor di bidang arsitektur dari University of Southern California, USA tahun 1990. Riwayat pekerjaan 1993 – saat ini 1993 – saat ini 2004 – saat ini 2004 – saat ini 2006 – saat ini 2006 – saat ini 2006 – saat ini 2006 – saat ini

: : : : : : : :

Direktur Utama di PT Pesona Equator Direktur Utama di PT Brasali Realty Direktur Utama di PT Pede Realty Komisaris Utama di PT Caisson Dimensi Direktur di PT Metropolitan Development Komisaris di PT Cikarang Listrindo Komisaris di PT Metropolitan Land Tbk. Presiden Komisaris di PT Arbe Chemindo

Kamardy Arief Komisaris Independen Warga negara Indonesia, berusia 78 tahun. Menjabat sebagai Komisaris Independen sejak tahun 2008. Kamardy meraih gelar Sarjana di bidang ekonomi dari Universitas Gadjah Mada tahun 1960. Riwayat pekerjaan 1976 – 1983 : 1983 – 1992 : 1986 – 1992 : 1984 – 1992 : 1992 – 1994 : 1995 – 2001 : 1996 – 1999 : 1999 - 2003 : 1999 – 2004 : 2001 – 2003 : 2003 – saat ini : 2003 – saat ini : 2004 – saat ini : 2008 – saat ini : 2008 – saat ini :

Direktur di Bank Indonesia Direktur Utama di PT Bank Rakyat Indonesia (Persero) Ketua Dewan Komisaris di PT Inter Pacific Financial Corporation Tbk. Komisaris di Indover Bank Presiden Komisaris di PT Bank International Indonesia Direktur di PT BDNI Reksadana Direktur Utama di PT GTF Indonesia Asset Management Komisaris Utama di PT Askrindo Komisaris Utama di PT GTF Indonesia Asset Management Direktur Utama di PT Reksadana Perdana Komisaris Independen di PT Pabrik Kertas Tjiwi Kimia Tbk. Komisaris Independen di PT Indah Kiat Pulp & Paper Tbk. Komisaris di PT Equity Development Investment Tbk. Komite Audit di PT Pindo Deli Komite Audit di PT Lontar Papyrus

70

Leland Gerrits Rompas Komisaris Independen Warga negara Indonesia, berusia 66 tahun. Menjabat sebagai Komisaris Independen sejak tahun 2011. Leland meraih meraih pendidikan dari Universitas Indonesia dengan gelar Sarjana Muda di bidang FIPIA dari Universitas Indonesia tahun 1971 dan Sarjana di bidang ekonomi dari Universitas Indonesia tahun 1982. Riwayat pekerjaan 1990 – 1991 : 1992 – 1996 : 1993 – 1994 : 1994 – 1996 : 1996 – 2000 : 1998 – 2002 : 2000 – 2006 : 2002 – saat ini : 2006 – saat ini : 2008 – 2010 : 2010 – saat ini :

Direktur di PT Inter-Pacific Financial Corporation Direktur Utama di PT Inter-Pacific Securities Komisaris di PT Bursa Paralel Indonesia Komisaris di PT Bursa Efek Jakarta Direktur Utama PT Bank Prima Master Anggota Dewan Komisaris PT Mashill Jaya Securities Komisaris Utama PT Bank Prima Master Komisaris Independen dan Ketua Komite Audit PT Bank Swadesi Tbk. Komite Audit dan Komite Pemantau Risiko PT Bank Bumi Arta Tbk. Komisaris PT Applikanusa Lintasarta Komisaris Independen PT Metropolitan Land Tbk.

Direksi Nanda Widya Presiden Direktur Warga negara Indonesia, berusia 56 tahun. Menjabat sebagai Presiden Direktur sejak tahun 2004. Nanda meraih gelar Sarjana di bidang teknik sipil dari Universitas Indonesia tahun 1979. Riwayat pekerjaan 1988 – saat ini : 1991 – saat ini : 1993 – saat ini : 1994 – 2004 : 2003 – saat ini : 2004 – saat ini :

- Direktur di PT Metropolitan Development - Komisaris di PT Central Mitrausaha Cemerlang Direktur di PT Global Metropolitan Development - Komisaris di PT Caisson Dimensi - Komisaris di PT Metropolitan Bayutama - Anggota B.O.M. Global Toserco Ltd. di Vietnam Direktur di PT Metropolitan Land Tbk. Direktur di PT Metropolitan Golden Management - Presiden Direktur di PT Metropolitan Land Tbk. - Direktur Utama di PT Metropolitan Horison Development - Direktur Utama di PT Metropolitan Persada Internasional

71

Freddy Soetanto Direktur Keuangan Warga negara Indonesia, 57 tahun. Menjabat sebagai Direktur sejak tahun 2004. Freddy meraih pendidikan dari Universitas Katolik Parahyangan dengan gelar Sarjana Muda akuntansi tahun 1975 dan Sarjana di bidang Ekonomi (Manajemen Perusahaan) tahun 1977. Riwayat pekerjaan 1981 – 1982 1982 – 1988 1988 – 1999 1992 – 1998 1994 – 2004 1992 – saat ini 2004 – saat ini

: : : : : : :

Manajer Akuntansi di PT CBI Indonesia Manajer Akuntansi dan Keuangan di PT Sanbe Farma Wakil Direktur di PT Metropolitan Development Direktur di PT Metrodata Electronics Tbk. Wakil Direktur di PT Metropolitan Land Tbk. Direktur PT Patria Inti Sejahtera Direktur di PT Metropolitan Land Tbk.

Thomas Johannes Angfendy Direktur Operasional Warga negara Indonesia, berusia 51 tahun. Menjabat sebagai Direktur sejak tahun 2004. Thomas meraih gelar Sarjana dibidang akuntansi dari Universitas Klabat Adventist, Manado tahun 1984. Riwayat pekerjaan: 1987 – 1989 1989 – 1993 1994 – saat ini 1996 – 2005 2000 – 2002 2003 – 2005 2004 – saat ini

: : : : : : :

Asisten Manajer Akuntansi di PT Cold Rolling Mill Indonesia Utama Staf Direktur Eksekutif di Metropolitan Development Direktur di Global Toserco Ltd., Vietnam Sekretaris Perusahaan di PT Metropolitan Land Tbk. General Manager di PT Metropolitan Keramik Utama Direktur di PT M Class Industry Direktur di PT Metropolitan Land Tbk.

Pandu Gunandito Direktur Operasional (Tidak Terafiliasi) Warga negara Indonesia, berusia 57 tahun. Menjabat sebagai Direktur sejak tahun 2005. Pandu meraih gelar Sarjana di bidang arsitektur dari Universitas Trisakti tahun 1986. Riwayat pekerjaan: 1979 – 1980 : 1980 – 1981 : 1981 – 1985 : 1985 – 1987 : 1988 – 1991 : 1992 – 1994 : 1994 – 2004 : 2004 – 2005 : 2005 – saat ini :

Asisten Arsitek di Biro Arsitek di Meiril Isa & Associates Asisten Arsitek di PT Cipta Trikona Indah Arsitek di Z. Kartadiwiria, Deniarti & Associates Kontraktor Project Engineer di PT Grahamega Pratama (Grup Harapan) Project Manager di PT Jonas Ciputra (Grup Argo Manunggal) Project Manager di PT Metropolitan Land Tbk. General Manager di PT Metropolitan Land Tbk. Direktur Operasional di PT Metropolitan Land Tbk.

72

Gaji dan manfaat kompensasi lainnya yang dibayarkan kepada Dewan Komisaris dan Direksi Perseroan yang ditentukan berdasarkan RUPS Tahunan Perseroan adalah sebagai berikut: (dalam Rupiah) 2008

2009

2010

Dewan Komisaris Direksi

975.000.000 3.051.312.550

975.000.000 2.558.065.000

1.875.000.000 4.166.293.000

Jumlah

4.026.312.550

3.533.065.000

6.041.293.000

Sekretaris Perusahaan (Corporate Secretary) Perseroan telah memenuhi ketentuan mengenai Sekretaris Perusahaan sebagaimana dimaksud pada ketentuan Peraturan No.IX.I.4 yang merupakan Lampiran Keputusan Ketua Bapepam No.Kep-63/ PM/1996 tentang Pembentukan Sekretaris Perusahaan, berdasarkan Surat Keputusan Direksi Perseroan No. 015/ML-DIR/IX/08 tanggal 25 September 2008, Perseroan telah menunjuk Olivia Surodjo sebagai Sekretaris Perusahaan. Olivia Surodjo adalah warga negara Indonesia, berusia 34 tahun. Menjabat sebagai Sekretaris Perusahaan sejak tahun 2006. Olivia meraih gelar Bachelor di bidang Business Administration dari Simon Fraser University tahun 1999 dan Master di bidang Corporate Law dari Universitas Pelita Harapan tahun 2004. Adapun tugas utama Sekretaris Perusahaan adalah: 1. Mengikuti perkembangan pasar modal khususnya peraturan-peraturan yang berlaku dibidang pasar modal; 2. Memberikan pelayanan kepada masyarakat atas setiap informasi yang dibutuhkan pemodal yang berkaitan dengan kondisi Perseroan; 3. Memberikan masukan kepada Direksi Perseroan untuk mematuhi ketentuan Undang-undang No. 8 tahun 1995 tentang Pasar Modal dan peraturan pelaksanaannya. 4. Sebagai penghubung atau contact person antara Perseroan dengan Bapepam dan LK dan masyarakat; dan 5. Fungsi Sekretaris Perusahaan dapat dirangkap oleh Direksi Perseroan. Komite Audit dan Manajemen Risiko (Audit Committee and Risk Management) Guna memenuhi ketentuan Peraturan Bapepam No. IX.I.5 dan Lampiran Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-29/PM/2004 tertanggal 24 September 2004 tentang Pembentukan dan Pedoman Pelaksanaan Kerja Komite Audit, Perseroan akan membentuk/mengangkat komite audit paling lambat 6 bulan sejak tanggal pencatatan Saham Perseroan pada BEI atau RUPS berikutnya mana yang lebih cepat. Peraturan Perseroan yang mengatur tentang Komite Audit akan disesuaikan sejalan dengan pembentukan Komite Audit. Perseroan memiliki peraturan perusahaan dengan No. 378/PP/PBR.II/VII/SS2009 tanggal 22 Juli 2007. Internal Audit Mengacu pada peraturan Bapepam dan LK No. IX.I.7 tentang Pembentukan dan Pedoman Penyusunan Piagam Unit Audit Internal, Perseroan akan membentuk Unit Audit Internal selambat-lambatnya dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal efektifnya Pernyataan Pendaftaran yang diajukan kepada Bapepam dan LK dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham yang dilakukan oleh Perseroan.

73

6. SUMBER DAYA MANUSIA Per tanggal 31 Desember 2010, Perseroan dan Anak Perusahaan secara langsung memperkerjakan 870 karyawan. Komposisi karyawan menurut jenjang jabatan, jenjang pendidikan dan jenjang usia dalam kurun waktu 3 (tiga) tahun terakhir adalah sebagai berikut: Komposisi Karyawan Menurut Jenjang Jabatan No

Jabatan

31 Desember

2008

Perseroan 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Direktur General Manager Manajer Supervisor Staf Operator / Administrator

2009

Anak Total % Perseroan Perusahaan

4 12 42 71 158

0 0 5 12 65

4 12 47 83 223

0,44 1,32 5,18 9,14 24,56

4 13 51 80 165

418

121

705

203

539

59,36

908

100,00

2010

Anak Total % Perseroan Perusahaan 0 0 6 13 65

4 13 57 93 230

0,44 1,42 6,24 10,18 25,16

4 11 52 83 137

399

118

712

202

517

56,56

914

100,00

Anak Total Perusahaan

%

0 0 5 20 56

4 11 57 103 193

0,46 1,26 6,55 11,84 22,18

384

118

502

57,71

671

199

870 100,00

Komposisi Karyawan Menurut Jenjang Pendidikan No

Jabatan

31 Desember

2008

Perseroan 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Strata Dua (S2) Strata Satu (S1) Diploma SMA SMP SD

2009


2010



%

14 112 89 432 48 10

1 24 12 159 7 0

15 136 101 591 55 10

1,65 14,98 11,12 65,09 6,06 1,10

13 122 87 432 48 10

1 37 14 143 7 0

14 159 101 575 55 10

1,53 17,40 11,05 62,91 6,02 1,09

16 117 91 389 48 10

0 39 14 138 8 0

16 156 105 527 56 10

1,84 17,93 12,07 60,57 6,44 1,15

705

203

908

100,00

712

202

914

100,00

671

199

870 100,00

Komposisi Karyawan Menurut Jenjang Usia No

Jabatan

31 Desember

2008

Perseroan 1. 2. 3. 4. 5. 6.

Dibawah 21 tahun 21– 30 tahun 31– 40 tahun 41– 50 tahun 51– 55 tahun Diatas 55 tahun

2009


2010



%

0 89 366 224 17 9

0 39 115 47 2 0

0 128 481 271 19 9

0,00 14,10 52,97 29,85 2,09 0,99

1 92 383 212 17 7

0 43 110 47 2 0

1 135 493 259 19 7

0,11 14,77 53,94 28,34 2,07 0,77

7 38 290 274 57 5

0 44 104 48 3 0

7 82 394 322 60 5

0,80 9,43 45,29 37,01 6,90 0,57

705

203

908

100,00

712

202

914

100,00

671

199

870 100,00

Komposisi Karyawan Menurut Status No

Jabatan

31 Desember

2008

Perseroan 1. 2.

Karyawan Kontrak Karyawan Tetap

2009


2010



%

620 85

145 58

765 143

84,25 15,75

633 79

144 58

777 137

85,01 14,99

589 82

143 56

732 138

84,14 15,86

705

203

908

100,00

712

202

914

100,00

671

199

870 100,00

Hingga saat Prospektus ini diterbitkan Perseroan tidak mempekerjakan karyawan tenaga kerja asing. Program Pengembangan Karyawan Dalam meningkatkan kualitas dan kompetensi karyawan, beberapa metode yang dilakukan oleh Perseroan adalah sebagai berikut: 1. Rekruitmen • Menginformasikan lowongan pekerjaan dimedia cetak dan online terkemuka • Menginformasikan posisi yang dibutuhkan disertai keterangan tentang deskripsi pekerjaan, spesifikasi pekerjaan dan keterangan lainnya yang terkait dengan posisi yang dibutuhkan. • Menjelaskan program pengembangan karyawan, termasuk jenjang karir yang ada.

74

2. Seleksi • Menempatkan kandidat yang sesuai dengan kualifikasi setiap posisi, dapat diambil dari internal perusahaan maupun dari eksternal perusahaan, yang dilakukan melalui proses rekrutmen. 3. Penilaian Karyawan (assessment) • Proses kenaikan jabatan, perubahan status kepegawaian dilakukan setelah melalui proses assessment. Perseroan mempunyai program penerimaan karyawan melalui program Management Trainee (MT). Program MT ini lebih di fokuskan kepada Departemen Teknik, terkait penekanan dibidang peningkatan kualitas produk perumahan Perseroan. Adapun prosedur penerimaan karyawan melalui jalur MT adalah sebagai berikut : a. Pemasangan iklan lowongan posisi MT di media cetak dan online terkemuka, dan juga pemasangan di website serta mading Fakultas Teknik universitas terkemuka di Jakarta dan Bandung Jawa Barat,dengan persyaratan : • Fresh graduate S1 Teknik Sipil/Arsitektur ; • IPK minimal 3.00; dan • Mempunyai kemampuan komunikasi, leadership dan berjiwa entrepreneur. b. Departemen sumber daya manusia Perseroan melakukan kunjungan ke sejumlah Fakultas Teknik Universitas terkemuka di Jakarta dan Bandung Jawa Barat untuk mendapatkan kandidat-kandidat yang berpotensi sesuai dengan kualifikasi yang telah ditetapkan. c. Tabel pelaksanaan program MT: Periode

2 tahun (usia 25-27 tahun)





Level Program Pengembangan

Supervisor - Supervisory Development - Communication Skill

Junior Manajer - Leadership - Job Functional Skill

Madya Manajer - Finnon - Achievement Orientation

Senior Manajer - Strategic Thinking

General Manajer - Problem Solving & Decision Skill

4. Pelatihan dan Pengembangan • Program pelatihan bagi karyawan telah ditetapkan setiap tahunnya, yang meliputi: general training, functional training dan culture training. Program ini diikuti oleh seluruh karyawan dari seluruh departemen. • Program pengembangan juga dilaksanakan sesuai jadwal yang telah ditetapkan, yang meliputi: pertemuan rutin bulanan departemen Sales & Marketing, dimana untuk setiap 3 bulan dilaksanakan dengan mengundang pembicara eksternal. Selain itu juga terdapat beberapa program pengembangan lainnya yang dilakukan pada setiap departemen, yang bertujuan untuk meningkatkan kemampuan dan kinerja karyawan. Kesejahteraan Sosial Karyawan Mengingat pentingnya peran karyawan bagi keberhasilan dan kemajuan usaha Perseroan, maka Perseroan senantiasa berupaya untuk meningkatkan kualitas dan kompetensi karyawan serta memacu produktivitas dan motivasi tiap karyawan dengan mengikutsertakan karyawan dalam program asuransi kesehatan dan Jamsostek. Perseroan juga senantiasa melaksanakan peraturan ketenagakerjaan mengenai Upah Minimum Regional (UMR) yang diterima oleh seluruh karyawan Perseroan dan Anak Perusahaan sesuai dengan ketentuan UMR di masing-masing wilayah dimana Perseroan dan Anak Perusahaan melaksanakan kegiatannya. Serikat Pekerja Perseroan tidak memiliki Serikat Pekerja.

75

7. HUBUNGAN KEPEMILIKAN, PENGURUSAN DAN PENGAWASAN PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN DENGAN PEMEGANG SAHAM PERSEROAN YANG BERBENTUK BADAN HUKUM 1. Subagja Prawata 15% 2. Ismail Sofyan 15% 3. Ciputra 15% 4. Boediman Kusika 15% 5. Soekrisman 5% 6. Hiskak Secakusuma 5% 7. Boy B. Sadikin 3,775% 8. Irawan H. Sadikin 3,775% 9. Eddy T. Sadikin 3,775% 10. Benyakin Sadikin 3,675% 11. Iwan Putra Brasali 3,775% 12. Aldo Putra Brasali 3,775% 13. Marlene Dewi Brasali 3,775% 14. Grace Dewi Brasali 3,675%

GIC Realty Pte. Ltd.

100%

1. Brian W. Robinson 2. Lam Siu Yin

100%

Recosia Pte. Ltd.

100%

PT Metropolitan Development

100%

Marston International Limited

90,00%

Reco Newtown Pte. Ltd.

100%

PT Metropolitan Persada Internasional

50,00%

Netstar Holdings Ltd.

30,20%

19,80%

PT Metropolitan Land Tbk

99,90%

PT Kembang Griya Cahaya

PT Metropolitan Global Management

99,90% 99,90%

PT Metropolitan Permata Development

PT Sumbers Sentosa Guna Lestari

99,90%

50,01%

99,00%

PT Fajarputera Dinasti

PT Metropolitan Karyadeka Development

PT Agus Nusa Penida

99,90%

Tidak terdapat pihak yang menjadi pengendali dalam Perseroan. Tabel Pengurusan dan Pengawasan Nama Perseroan MPD KGC SGL MGM FPD MKD MPI ANP MD Recosia Ir. Ciputra Aldo P. Brasali Kamardy Arief Leland Gerrits Rompas Ir. Nanda Widya Ir. Pandu Gunandito Thomas Johannes Angfendy Freddy Soetanto

Reco Newtown

GIC Realty

KU K KI

- - -

- - -

- - -

- - -

- - -

- - -

K K -

- - -

KU D -

- - -

- - -

-

KI DU D

- DU -

- DU -

- DU -

- DU -

- DU -

- DU -

- DU -

- DU -

- D -

- - -

- - -

-

D D

D K

D K

D K

D K

D K

D K

- D

- KU

- -

- -

- -

-

Keterangan: KU: Komisaris Utama, K: Komisaris, KI: Komisaris Independen, DU: Direktur Utama dan D: Direktur.

Perseroan tidak masuk dalam grup atau kelompok usaha tertentu.

76

8. KETERANGAN TENTANG ANAK-ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN 8.1. Metropolitan Permata Development (MPD) Anggaran Dasar MPD MPD didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Sawang Agung Permata No. 52 tanggal 2 Desember 1983, dibuat di hadapan Winanto Wiryomartani, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2-1547.HT.01.01. TH.84. tanggal 8 Maret 1984, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat di bawah No. 827/1984 pada tanggal 23 Maret 1984, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 40 tanggal 18 Mei 1984, Tambahan No. 505. Anggaran Dasar MPD terakhir diubah dengan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Permata Development No.11 tanggal 28 September 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No. AHU-54031.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 9 Nopember 2009 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0073610.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 9 Nopember 2009, menerangkan mengenai persetujuan RUPSLB MPD pada tanggal 16 September 2009 atas penyesuaian anggaran dasar MPD dengan UUPT. Kegiatan Usaha Kegiatan usaha MPD adalah sebagai berikut: 1. Menjalankan usaha dalam bidang perdagangan alat-alat teknik, alat-alat berat, mesin-mesin, generator, diesel, barang-barang elektrik dan elektronik, termasuk pula menyediakan suku cadang (spare part) dari alat-alat dan barang-barang tersebut, bahan-bahan kimia, segala macam minuman dan makanan (catering) baik atas perhitungan sendiri maupun atas perhitungan dan tanggungan pihak lain secara komisioner, termasuk pula perdagangan umum, eksport, import, lokal dan interinsulier, menjadi agen (kecuali usaha dalam bidang agen perjalanan), grosir, distributor, leveransir serta supplier dari berbagai instansi pemerintah dan perusahaan, agen dan sebagai perwakilan dari badan-badan perusahaan, baik dari dalam maupun luar negeri; 2. Memborong, merencanakan dan melaksanakan usaha-usaha dalam bidang bangunan, perumahan, gedung-gedung, perkantoran, jalanan, jembatan-jembatan dan usaha teknik lainnya, termasuk pula pemasangan instalasi listrik, air, gas, telepon, galian kabel, pengerukan, pengurukan, landasan, irigasi, bendungan, dan dermaga, serta jenis usaha lainnya; 3. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang real estat dengan segala aktivitasnya dan kegiatan yang berkaitan dengan usaha ini, termasuk pula pembebasan tanah (land clearing), pengembang kawasan (developer), pemerataan, pemetaan, dan pengkavlingan, penjualan tanah baik tanah untuk perumahan maupun tanah untuk industri; 4. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang industri antara lain mendirikan pabrik tekstil, pabrik makanan dan minuman, dan pabrik kertas, kerajinan rakyat dan memperdagangkan hasil barang-barang produksi; 5. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang perbaikan dan pemeliharaan serta perawatan (maintenance/ cleaning service) dari bangunan-bangunan termasuk pula melaksanakan pengaturan (decoration) dan pembuatan pertamanan; 6. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang pengangkutan umum di darat, baik untuk penumpang dan/ atau barang (ekspedisi); 7. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang percetakan dan penerbitan, periklanan serta kartonage; 8. Menjalankan usaha dalam bidang pembuatan pakaian jadi (konfeksi atau garment) pada umumnya dan memperdagangkan hasil barang-barang produksinya; 9. Menjalankan usaha dalam bidang pertanian, perkebunan, dan kehutanan, peternakan, perikanan dan tambak; 10. Menjalankan usaha dalam bidang pertambangan yang diijinkan oleh Pemerintah antara lain pertambangan batu, pasir, dan tanah.

77

Kepemilikan Saham Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Permata Development No. 36 tanggal 25 April 2003, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, yang telah dilaporkan kepada Menteri Hukum sebagaimana telah diterima dan dicatat dengan No. C-01756HT.01.04.TH.2004 tanggal 23 Januari 2004, struktur permodalan dan susunan pemegang saham MPD adalah sebagai berikut: Nilai Nominal Rp 500 per Saham

Pemegang Saham

Jumlah

Nilai

Modal Dasar 300.000.000 150.000.000.000 Modal Ditempatkan dan Disetor Perseroan 239.999.000 119.999.500.000 99,99 PT Metropolitan Persada Internasional 1.000 500.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor

240.000.000

120.000.000.000

60.000.000

30.000.000.000

Modal dalam Portepel

%

0,01 100,00

Kepengurusan dan Pengawasan Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Permata Development No.11 tanggal 28 September 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris MPD adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Komisaris : Drs. Freddy Soetanto

Direksi Direktur Utama Direktur

: Ir. Nanda Widya : Drs. Thomas Johanes Angfendy

Ikhtisar Data Keuangan Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting yang telah diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited) untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009, dan 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.


Uraian

31 Desember

Total Aset 161.621 Total Kewajiban Hak Minoritas atas Aktiva Bersih Anak Perusahaan Total Ekuitas Penjualan 40.321 Beban Pokok Penjualan Laba Kotor 17.710 Beban Usaha Laba (Rugi) Usaha Laba (Rugi) sebelum pajak Laba (Rugi) Bersih

2008

2009

168.668 35.610 13.577 112.434 60.905 22.611 29.674 16.946 764 1.972 458

172.773 32.346 13.577 122.745 70.206 31.231 39.068 17.252 12.422 13.428 10.311

2010 25.024 17.839 129.910 31.138 19.810 19.258 20.722 17.165

Penjualan Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 20.584 juta atau 51% menjadi Rp 60.905 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 40.321 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan jumlah volume luas tanah yang dijual serta kenaikan harga jual tanah dan bangunan di tahun 2009. Laba kotor 2009 mengalami kenaikan sebesar 67,5% dibandingkan tahun 2008 dikarenakan alasanalasan yang disebutkan di atas. Laba kotor 2010 mengalami kenaikan sebesar 31,6% dibandingkan tahun 2009 dikarenakan kenaikan harga jual tanah dan bangunan yang cukup pesat di Metland Tambun. Laba bersih 2009 mengalami peningkatan sebesar Rp 9.853 juta atau 2.151,3% menjadi Rp 10.311 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 458 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2008. Peningkatan tersebut dikarenakan alasan-alasan yang disebutkan diatas. Demikian pula dengan laba bersih 2010 mengalami peningkatan Rp 6.854 juta atau 66,7% menjadi sebesar Rp 17.165 juta dibandingkan dengan laba bersih 2009.

78

Perjanjian Penting MPD A. Perjanjian Kerja Sama 1. Berdasarkan Akta perjanjian kerjasama No. 53 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane, SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, MPD mengadakan perjanjian kerjasama dengan Bank Negara Indonesia (BNI) dimana diatur bahwa BNI akan menyediakan fasilitas BNI Griya kepada masyarakat yang akan membeli rumah atau rumah toko atau kantor di lokasi perumahan yang dibangun dan dikelola MPD. Perjanjian ini berlaku sejak tanggal penandatanganan perjanjian sampai dengan diakhirinya oleh masing-masing pihak secara sendiri atau oleh para pihak secara bersamaan. Dalam perjanjian ini tidak ditentukan nilai perjanjiannya. Berdasarkan Akta Perjanjian Beli Kembali No. 54 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane, SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, MPD memberikan jaminannya kepada BNI untuk membeli kembali (Buy Back Guarantee) rumah yang dibeli dengan menggunakan fasilitas BNI Griya yang telah dicairkan dalam kondisi bila Perseroan belum menyelesaikan pembangunan rumah dan pihak BNI belum menerima dokumen asli atas sertifikat hak atas tanah yang terdaftar atas nama pembeli yang merupakan hasil pemecahan/balik nama dari sertifikat induk, IMB atas satuan rumah, akta jual beli, akta pemberian hak tanggungan dan sertifikat hak tanggungan. 2. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama dengan Developer No. 7 tanggal 3 Oktober 2007 dibuat dihadapan Alfi Sutan, SH, Notaris di Jakarta, MPD mengadakan perjanjian kerjasama dengan PT Bank Danamon Indonesia Tbk untuk pemberian fasilitas kredit kepemilikan rumah/ruko (KPR) kepada enduser, dilokasi MPD yang dikelola dengan perubahan Puri Metropolitan di Cipondoh dan Permata Metropolitan di Cibitung-Tambun melalui MPD kepada enduser. Jangka waktu perjanjian selama 1 (satu) tahun dan akan diperpanjang secara otomatis untuk jangka waktu yang sama. Dalam perjanjian ini tidak ditentukan nilai perjanjiannya. 3. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama No. 79 tanggal 17 Juli 2003 juncto Akta Perubahan Dan Pernyataan Kembali Atas Perjanjian Kerjasama No. 01 tanggal 6 Agustus 2009, keduanya dibuat dihadapan Ny. Sjarmeini Sofjan Chandra, SH, Notaris di Jakarta juncto Perjanjian Perubahan Kedua Perjanjian Kerjasama, tanggal 28 September 2010, dibuat di bawah tangan, MPD melakukan kerjasama dengan PT Bank Central Asia (BCA) dalam penyediaan pembiayaan berupa pemberian fasilitas KPR kepada pembeli tanah/bangunan pada: • Perumahan Metland Transyogi, terletak di Kabupaten Bogor; • Perumahan Metland Tambun, terletak di Kabupaten Bekasi; • Perumahan Metland Puri, terletak di Kota Tangerang; dan • Perumahan Metland Menteng, terletak di Kotamadya Jakarta Timur.

Perjanjian Kerjasama antara Perseroan, MPD dan KGC dengan BCA ini diberikan plafon sebesar Rp 110.000.000.000 (seratus sepuluh miliar Rupiah) dan bersifat dapat diperpanjang berulang (revolving).

4. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dan Atau Kredit Pemilikan Rumah Toko/Kantor (KP-RUKO/RUKAN) Dengan Jaminan Perusahaan Nomor: 014/PKS/KP-KPR/IX/2002 dan No. 015/PKS/KP-KPR/III/2003 sebagaimana diubah dengan Addendum I No.013/Addendum MOU/SLD-DP/ND/XII/09 tanggal 10 Desember 2009, ketiga dibuat di bawah tangan, MPD mengadakan kerjasama dengan PT Bank OCBC NISP Tbk. untuk program pembiayaan/penyelenggaraan fasilitas kredit pemilikan rumah dan atau kredit pemilikan rumah toko/ kantor bagi Pembeli/Debitor di Perumahan Puri Metropolitan dan Permata Metropolitan. Jangka waktu perjanjian terhitung sejak tanggal 21 Maret 2003 sampai dengan 21 Maret 2006 dan akan diperpanjang otomatis selama persyaratan dan kondisi serta objek yang diperjanjikan dalam perjanjian ini tidak berubah.

79

5. Berdasarkan Surat PT Bank Permata Tbk. kepada MPD No.011/LO-JKT/DR-SM/I/2010 tanggal 20 Januari 2010, MPD bekerjasama dengan PT Bank Permata Tbk., (Bank Permata) dimana Bank Permata bersedia memberikan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) bagi pembeli di Permata Metropolitan. Dalam kerjasama ini tidak ditentukan nilai dan jangka waktu. 6. Berdasarkan Akta Perjanjian Kerjasama Pembiayaan dan Pemberian Jaminan Nomor 27 tanggal 26 Maret 2010, dibuat di hadapan DES Rizhal Boestaman, SH., Notaris di Jakarta, MPD bekerja sama dengan PT Bank Mega Tbk., (Bank Mega) dimana Bank Mega. akan memberikan pinjaman kepada debitur sehubungan dengan pembelian rumah (atau ruko/rukan) dalam proyek yang dikelola oleh MPD. Perjanjian ini memiliki plafon sebanyak Rp 25.000.000.000 yang merupakan gabungan dari Perseroan, MPD dan KGC. Jangka waktu perjanjian dapat diakhiri oleh Bank Mega karena berdasarkan pertimbangan Bank Mega bahwa Perseroan telah melakukan kelalaian atau karen alasan lainnya dengan terlebih dahulu memberitahukan secara tertulis dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja bank sebelum diakhiri. Perjanjian dapat pula diakhiri oleh MPD, karena alasan tertentu, dengan terlebih dahulu memberitahukan hal tersebut secara tertulis kepada Bank Mega dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja bank sebelum perjanjian ini diakhiri. Pada perjanjian-perjanjian tersebut diatas, MPD berhak atas pembayaran KPR sehubungan dengan transaksi jual beli antara MPD dengan konsumen yang dibiayai oleh kreditur bank melalui KPR. MPD berkewajiban untuk memenuhi syarat-syarat yang diatur dalam perjanjian berupa penyerahan dokumen sertifikat rumah. Perjanjian kerjasama tersebut memberikan dampak yang menguntungkan bagi kedua belah pihak dengan hak MPD menerima uang pencairan, sedangkan kewajibannya adalah MPD harus melakukan pemecahan sertifikat paling lambat 12 (dua belas) bulan. B. Polis Asuransi Asuransi Bangunan a.

PT Asuransi Dayin Mitra Tbk., selaku Penanggung

010111004347 12-10-2010 s/d Perumahan Metland Puri Rp 1.715.000.000 12-10-2011 010111004349 18-10-2010 s.d Perumahan Metland Puri Rp 865.000.000 18-10-2011 b.

all risk insurance (termasuk antara lain gempa bumi, tsunami banjir dan kebakaran) Property all risk

PT Chartis Insurance Indonesia Tbk., selaku Penanggung

Nomor Polis Jangka Waktu Objek Pertanggungan 2212000328 31-8-2010 s/d Plaza Tambun 31-8-2011 Jalan Raya Imam Bonjol No.1A, Bekasi

Nilai Pertanggungan Rp 4.000.000.000 (property all risk) dan Rp 1.000.000.000 untuk yang lainnya

Jenis Pertanggungan all risk insurance (termasuk antara lain gempa bumi, tsunami banjir dan kebakaran)

Anak perusahaan MPD PT Metropolitan Karyadeka Development (MKD) Anggaran Dasar MKD MKD didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan Karyadeka Development No. 18 tanggal 15 Maret 1995, dibuat di hadapan Ny. Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2-14.830 HT.01.01.TH.95. tanggal 16 November 1995, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah No. 123/A.PT/HKM/1996/PN.JAK.SEL. pada tanggal 22 Januari 1996, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 16 tanggal 23 Februari 1996, Tambahan No. 2033.

80

Anggaran Dasar MKD terakhir diubah dengan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Karyadeka Development No. 3 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.AHU-03023.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0004477.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010. Kegiatan Usaha Kegiatan usaha yang dilakukan MKD adalah (i) Memborong, merencanakan dan melaksanakan usahausaha dalam bidang bangunan, perumahan, gedung-gedung, perkantoran, jalanan, jembatan-jembatan, pertamanan, pemasangan instalasi listrik, air, gas, telepon, galian kabel, pengerukan dan pengurugan, landasan, irigasi, bendungan, dan dermaga, serta usaha sejenis lainnya (ii) Menjalankan usaha-usaha dalam bidang real estate dengan segala aktivitasnya dan kegiatan yang berkaitan dengan usaha ini, termasuk pula pembebasan tanah (land clearing), pengembang kawasan (developer), pemerataan, pemetaan, dan pengkavlingan, penjualan tanah baik tanah untuk perumahan maupun tanah untuk industri. Kepemilikan Saham Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Karyadeka Development No. 3 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.AHU-03023.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0004477.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010, struktur permodalan dan susunan pemegang saham MKD adalah sebagai berikut:

Nilai Nominal Rp 1000 per Saham Pemegang Saham

Modal Dasar

Jumlah

Nilai

100.000.000

100.000.000.000

Modal Ditempatkan dan Disetor PT Metropolitan Permata Development 13.877.775 13.877.775.000 PT Karyadeka Pancamurni 13.872.225 13.872.225.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor

27.750.000

27.750.000.000


72.250.000

72.250.000.000

%

50,01 49,99 100,00

Kepengurusan dan Pengawasan Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Karyadeka Development No. 3 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris MKD adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Komisaris Utama : Ronald Korompis Komisaris : Daniel Wewengkang Korompis Komisaris : Freddy Soetanto

Direksi Direktur Utama Direktur Direktur Direktur

: : : :

Ir. Nanda Widya Solidi Silvester Korompis Didi Ferdinand Korompis Thomas Johannes Angfendy

Ikhtisar Data Keuangan Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting yang telah diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Jamaludin, Aria, Sukimto & Rekan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009, dan 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.

81


Keterangan

31 Desember

Total Aset Total Kewajiban Total Ekuitas Penjualan Laba kotor Beban Usaha Laba ( Rugi ) Usaha Pendapatan (Beban) Lain-lain Laba (Rugi) sebelum pajak Laba (Rugi) Bersih

2008

2009

2010

31.573 4.413 27.160 - - (18) (18) 0,9

33.681 6.521 27.160 - - (1) (1) 0,2

41.805 5.903 35.901 (40) (40) 2,1

(17) (17)

(1,2) (1,2)

(37,9) (37,9)

Kewajiban di tahun 2009 meningkat sebesar Rp 2.108 juta atau 47,8% menjadi Rp 6.521 juta dibandingkan Rp 4.413 juta untuk tahun yang berakhir Desember 2008. Hal ini dikarenakan adanya kenaikan hutang afiliasi sehubungan dengan pembebasan lahan di Puri II. Ekuitas di tahun 2010 meningkat sebesar Rp 8.741 juta atau 32,2% menjadi Rp 35.901 juta dibandingkan Rp 27.160 juta untuk tahun yang berakhir Desember 2009. Hal ini dikarenakan adanya konversi hutang afiliasi ke uang muka setoran modal sebanyak Rp 8.780 juta. Penurunan rugi bersih di tahun yang berakhir 31 Desember 2009 sebesar Rp 15,8 juta menjadi rugi sebesar Rp 1,2 juta dibandingkan dengan rugi bersih Rp 17 juta untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2008. Hal ini dikarenakan adanya penurunan beban jasa profesional. Peningkatan rugi bersih di tahun yang berakhir 31 Desember 2010 sebesar Rp 36,7 juta dibandingkan dengan rugi bersih Rp 1,2 juta di tahun 2009, dikarenakan adanya peningkatan beban usaha. Perjanjian Penting MKD Perjanjian Sarana Jalan Interchange MKD, mengadakan MoU (Memorandum of Understanding) tertanggal 18 Februari 2009 dan tertanggal 13 Januari 2010, dengan PT Sumber Kencana Graha, sehubungan dengan pembangunan dan pendanaan sarana jalan interchange STA 11 (Interchange). Perjanjian akan jatuh tempo pada akhir Desember tahun 2011. Atas pinjaman tersebut dikenakan bunga 6,5% per tahun sampai masa pembangunan selesai. Per 31 Desember 2010, saldo pinjaman ini adalah sebesar Rp 5.892.761.500 dan dicatat pada akun hutang lain-lain kepada pihak ketiga. Hak yang berlaku adalah memperoleh pinjaman sehubungan dengan pembangunan dan pendanaan sarana jalan interchange STA 11. Kewajiban dalam perjanjian ini adalah melunasi pinjaman tersebut paling lambat Desember tahun 2011 (hal ini berlaku sebagai pembatasan perjanjian) dengan tingkat bunga sebesar 6,5% per tahun. Perjanjian ini tidak memiliki hubungan afiliasi. PT Agus Nusa Penida (ANP) Anggaran Dasar ANP ANP didirikan berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT Agus Nusa Penida No. 15 tanggal 17 April 2009, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, SH., Notaris di Kabupaten Badung, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-26069.AH.01.01.Tahun 2009 tanggal 12 Juni 2009, dan telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU-0033728.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 12 Juni 2009. Anggaran Dasar ANP terakhir diubah dengan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas PT Agus Nusa Penida No. 23 tanggal 19 Nopember 2010, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, SH., Notaris di Kabupaten Badung, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-57524.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010 dan telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU-0089034.AH.01.09. Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010.

82

Kegiatan Usaha Kegiatan usaha yang dilakukan ANP adalah mengusahakan pengadaan dan/atau menyediakan saranasarana hotel, menyediakan sarana-sarana rekreasi dan hiburan-hiburan termasuk pula fasilitas-fasilitas, berupa penyediaan izin-izin dan/atau tempat-tempat yang diperlukan berikut segala macam barang dan/atau perlengkapan serta sarana-sarana pendukung/penunjang lainnya yang diperlukan untuk melaksanakan usaha tersebut di atas, memberikan jasa manajemen hotel, termasuk jasa konsultasi, jasa wara laba dan atau jasa pengelolaan usaha hotel baik untuk jaringan lokal maupun internasional. Kepemilikan Saham Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas PT Agus Nusa Penida No. 23 tanggal 19 Nopember 2010, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, SH., Notaris di Kabupaten Badung, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-57524.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010 dan telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU-0089034.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010 dan Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Agus Nusa Penida tertanggal 14 Maret 2011, struktur permodalan dan susunan pemegang saham ANP adalah sebagai berikut: Nilai Nominal Rp 1.000.000 Pemegang Saham Modal Dasar

Jumlah

Nilai

60.000

60.000.000.000

%

Modal Ditempatkan dan Disetor PT Metropolitan Golden Management 160 160.000.000 PT Metropolitan Permata Development 15.840 15.840.000.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor

16.000

16.000.000.000


44.000

44.000.000.000

1 99 100,00

Kepengurusan dan Pengawasan Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas PT Agus Nusa Penida No. 23 tanggal 19 Nopember 2010, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, SH., Notaris di Kabupaten Badung, yang telah diberitahukan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 16 Desember 2010 dengan Nomor AHU-AH.01.10-32127, dan telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU-0090742.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 16 Desember 2010, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris ANP adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Komisaris : Drs. Freddy Soetanto


: Ir. Nanda Widya : Drs. Mohamad Ridwan

Ikhtisar Data Keuangan Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting yang telah diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Wijanarko & Rekan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian. (dalam jutaan Rupiah) Keterangan

31 Desember

2010

Total Aset Total Kewajiban Total Ekuitas Penjualan Beban Pokok Penjualan Laba Kotor Beban Usaha Laba (Rugi) Usaha Pendapatan ( Beban ) lain-lain Laba (Rugi) sebelum pajak Laba (Rugi) Bersih

16.419 423 15.996 284 169 115 132 (17) 13 4 4

83

Perjanjian Penting ANP Akta Perjanjian Sewa Menyewa Nomor 3 tanggal 05 Agustus 2010, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, SH., Notaris di Kabupaten Badung, oleh dan antara I Nyoman Retha Aryana (Yang Menyewakan) dan ANP (Penyewa), yang menerangkan mengenai sewa menyewa 3 bidang tanah hak milik dengan No. 3068, No.1640, dan No. 2993 yang ketiganya berada di Propinsi Bali, Kabupaten Badung, Kecamatan Kuta, Kelurahan Kuta, ketiganya terdaftar atas nama I Nyoman Retha Aryana, berikut bersama bangunan diatasnya (“Tanah dan Bangunan”). Jangka waktu sewa adalah 36 tahun 2 bulan terhitung sejak akta perjanjian ditandatangani dan berakhir pada tanggal 22 Desember 2046 (hal ini berlaku sebagai pembatasan perjanjian). Harga sewa Tanah dan Bangunan adalah sebesar Rp 13.500.000.000. Kewajiban ANP adalah membayar sewa tanah yang mana sudah dilaksanakan pada tahun 2010, memelihara tanah dan bangunan dengan baik dan harus mengembalikan dalam keadaan terpelihara baik, memelihara segala sesuatu yang disewakan berdasarkan akta, wajib membayar biaya-biaya operasional. Adapun haknya adalah memanfaatkan tanah tersebut selama 36 tahun. Perjanjian dilakukan dengan pihak yang tidak memiliki hubungan afiliasi. 8.2. PT Kembang Griya Cahaya (KGC) Anggaran Dasar KGC KGC didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Kembang Griya Cahaya No. 4 tanggal 1 Oktober 1993, dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2-568.HT.01.01.TH.94. tanggal 17 Januari 1994, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No. 220/A. PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL pada tanggal 7 Pebruari 1994, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 32 tanggal 22 April 1994, Tambahan No. 2193. Anggaran dasar KGC terakhir diubah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kembang Griya Cahaya No. 4 tanggal 4 September 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.AHU-51756. AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 27 Oktober 2009 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0070303. AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 27 Oktober 2009. Kegiatan Usaha Kegiatan usaha KGC adalah: 1. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang pemborongan, dengan cara merencanakan dan melaksanakan usaha-usaha dalam bidang bangunan, gedung, perumahan, pertokoan, mal/ supermarket, perkantoran, jalanan, jembatan-jembatan, pertamanan, pemasangan instalasi listrik, air, gas, telepon, galian kabel, pengerukan dan pengurugan, landasan, irigasi, bendungan dan dermaga serta usaha sejenis lainnya; 2. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang real estate dengan segala aktivitasnya dan kegiatan yang berkaitan dengan usaha ini, termasuk pula pembebasan tanah (land clearing), pengembang kawasan (developer), pemerataan, pemetaan, dan pengkavlingan, penjualan tanah baik tanah untuk perumahan maupun tanah untuk industri, penjualan dan persewaan bangunan, gedung, bagian bangunan, bagian gedung, penjualan tanah dan atau bangunan, gedung, toko, kantor, rumah tinggal, rumah kantor; 3. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang perbaikan dan pemeliharaan serta perawatan dari bangunanbangunan termasuk pula melaksanakan pengaturan (decoration) dan pembuatan pertamanan. Kepemilikan Saham Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kembang Griya Cahaya No. 37 tanggal 25 April 2003, dibuat oleh Haryanto, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah dilaporkan kepada Menteri Hukum sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 23 Januari 2004 dengan No. C-01755 HT.01.04. TH.2004, struktur permodalan dan susunan pemegang saham KGC adalah sebagai berikut:

84


Pemegang Saham

Nilai

%

Modal Dasar 300.000.000 150.000.000.000 Modal Ditempatkan dan disetor: PT Metropolitan Land Tbk. 219.999.000 109.999.500.000 PT Metropolitan Persada Internasional 1.000 500.000

Jumlah

99,99 0,01

Jumlah modal ditempatkan dan disetor Modal Dalam Portepel

220.000.000

110.000.000.000

80.000.000

40.000.000.000

100,00

Kepengurusan dan Pengawasan Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kembang Griya Cahaya No. 4 tanggal 4 September 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris KGC adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Komisaris : Freddy Soetanto


: Ir. Nanda Widya : Thomas Johannes Angfendy

Ikhtisar Data Keuangan Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting yang telah diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited) untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009, dan 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.


Keterangan

31 Desember

Total Aset Total Kewajiban Total Ekuitas Penjualan Beban Pokok Penjualan Laba Kotor Beban Usaha Laba (Rugi) Usaha Laba (Rugi) sebelum pajak Laba (Rugi) Bersih

2008

2009

2010

115.428 22.868 92.560 27.539 15.801 11.738 6.944 4.794 4.704 3.299

115.541 13.255 102.285 36.484 18.111 18.373 7.750 10.622 11.531 9.725

124.188 19.661 104.527 19.148 8.573 10.576 9.085 1.491 3.184 2.242

Total kewajiban untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 mengalami penurunan sebesar Rp 9.613 juta atau 42% menjadi Rp 13.255 juta dibandingkan sebesar Rp 22.868 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2008. Hal ini disebabkan karena adanya penurunan uang muka diterima sebesar Rp 5.212 juta serta penurunan hutang afiliasi sebesar Rp 4.360 juta. Penjualan Perseroan mengalami peningkatan sebesar Rp 8.945 juta atau 32,5% menjadi Rp 36.484 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 apabila dibandingkan dengan Rp 27.539 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2008. Peningkatan ini terutama disebabkan oleh kenaikan harga jual tanah dan bangunan yang cukup pesat di tahun 2009. Laba bersih untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 mengalami kenaikan sebesar Rp 6.426 juta atau 194,8% menjadi sebesar Rp 9.725 juta dibandingkan untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2008 sebesar Rp 3.299 juta dikarenakan alasan-alasan yang disebutkan pada paragraf di atas. Pendapatan usaha Perseroan mengalami penurunan sebesar Rp 17.336 juta atau 47,5% menjadi Rp 19.148 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 apabila dibandingkan dengan Rp 36.484 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009. Penurunan ini terutama disebabkan oleh penurunan volume luas tanah yang diakui sebagai penjualan di tahun 2010. Hal ini dikarenakan Perseroan belum dapat membukukan penjualan atas sektor Ebony yang baru diluncurkan di tahun 2010. Dimana di tahun 2010, sektor tersebut dalam proses pematangan tanah dan baru dimulai pembangunan konstruksi rumah di akhir tahun 2010. 85

Laba bersih untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 mengalami penurunan sebesar Rp 7.483 juta atau 76,9% menjadi sebesar Rp 2.242 juta dibandingkan untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 sebesar Rp 9.725 juta dikarenakan alasan-alasan yang disebutkan pada paragraf di atas. Kewajiban untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 mengalami kenaikan sebesar Rp 6.406 juta atau 48,3% menjadi Rp 19.661 juta dibandingkan dengan Rp 13.255 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009. Hal ini dikarenakan adanya peningkatan uang muka konsumen. Perjanjian Penting KGC A. Perjanjian Kerja Sama 1. Berdasarkan Akta perjanjian kerjasama No. 51 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane, SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, KGC mengadakan perjanjian kerjasama dengan Bank Negara Indonesia (BNI) dimana diatur bahwa BNI akan menyediakan fasilitas BNI Griya kepada masyarakat yang akan membeli rumah atau rumah toko atau kantor di lokasi perumahan yang dibangun dan dikelola KGC.

Perjanjian ini berlaku sejak tanggal penandatanganan perjanjian sampai dengan diakhirinya oleh masing-masing pihak secara sendiri atau oleh para pihak secara bersamaan. Dalam perjanjian ini tidak ditentukan nilai perjanjiannya.

Berdasarkan Akta Perjanjian Beli Kembali No. 52 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane, SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, KGC memberikan jaminannya kepada BNI untuk membeli kembali (Buy Back Guarantee) rumah yang dibeli dengan menggunakan fasilitas BNI Griya yang telah dicairkan dalam kondisi bila Perseroan belum menyelesaikan pembangunan rumah dan pihak BNI belum menerima dokumen asli atas sertifikat hak atas tanah yang terdaftar atas nama pembeli yang merupakan hasil pemecahan/balik nama dari sertifikat induk, IMB atas satuan rumah, akta jual beli, akta pemberian hak tanggungan dan sertifikat hak tanggungan.

2. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama dengan Developer Nomor 6 tanggal 3 Oktober 2007, dibuat dihadapan Alfi Sutan, S.H., Notaris di Jakarta, KGC mengadakan kerja sama dengan PT Bank Danamon Indonesia Tbk sehubungan dengan pemberian fasilitas kredit kepemilikan rumah/ruko (KPR) kepada enduser, dilokasi Developer dikenal dengan Kota Taman Metropolitan di Cileungsi (Metland Transyogi), melalui developer kepada enduser. Jangka waktu perjanjian ini berlaku selama 1 (satu) tahun dan akan diperpanjang secara otomatis untuk jangka waktu yang sama. Dalam perjanjian ini tidak ditentukan nilai perjanjiannya. 3. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pembiayaan dan Pemberian Jaminan Nomor 27 tanggal 26 Maret 2010, dibuat dihadapan DES Rizhal Boestaman, S.H., Notaris di Jakarta, KGC mengadakan kerja sama dengan PT Bank Mega Tbk sehubungan dengan pemberian pinjaman kepada debitur untuk pembelian rumah (atau ruko/rukan) dalam proyek yang dikelola KGC. Perjanjian ini memiliki plafon sebanyak Rp 20.000.000.000 (dua puluh miliar Rupiah) yang merupakan gabungan dari Perseroan, MPD dan KGC. Jangka waktu perjanjian dapat diakhiri oleh Bank Mega karena berdasarkan pertimbangan Bank Mega bahwa Perseroan telah melakukan kelalaian atau karen alasan lainnya dengan terlebih dahulu memberitahukan secara tertulis dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja bank sebelum diakhiri. Perjanjian dapat pula diakhiri oleh MPD, karena alasan tertentu, dengan terlebih dahulu memberitahukan hal tersebut secara tertulis kepada Bank Mega dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kerja bank sebelum perjanjian ini diakhiri. Pada perjanjian-perjanjian tersebut diatas, KGC berhak atas pembayaran KPR sehubungan dengan transaksi jual beli antara KGC dengan konsumen yang dibiayai oleh kreditur bank melalui KPR. KGC berkewajiban untuk memenuhi syarat-syarat yang diatur dalam perjanjian berupa penyerahan dokumen sertifikat rumah. Perjanjian kerjasama tersebut memberikan dampak yang menguntungkan

86

bagi kedua belah pihak dengan hak KGC menerima uang pencairan, sedangkan kewajibannya adalah KGC harus melakukan pemecahan sertifikat paling lambat 12 (dua belas) bulan. B. Polis Asuransi Asuransi Bangunan PT Asuransi Dayin Mitra Tbk. Nomor Polis

Jangka Waktu

Objek Pertanggungan

Nilai Pertanggungan

Jenis Pertanggungan

010111004348

12-10-2010 s.d. 12-10-2011

Perumahan Metland TransyogI

Rp 1.500.000.000

Property all risk

8.3. PT Sumbersentosa Guna Lestari (SGL) Anggaran Dasar SGL didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Sumber Sentosa Guna Lestari No. 17 tanggal 5 Desember 1994, dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2-4.987.HT.01.01. TH.95. tanggal 26 April 1995, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah No. 818/A. PT/HKM/1995/PN.JAK.SEL pada tanggal 2 Juni 1995, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 53 tanggal 4 Juli 1995, Tambahan No. 5597. Anggaran dasar SGL diubah terakhir berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Sumbersentosa Guna Lestari No.2 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.AHU-13127. AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 12 Maret 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0019327. AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 12 Maret 2010, menerangkan mengenai persetujuan RUPSLB SGL pada tanggal 2 Nopember 2009 atas penyesuaian anggaran dasar SGL dengan Undang-undang Perseroan Terbatas No.40 tahun 2007. Kegiatan Usaha Kegiatan usaha SGL adalah : 1. Menjalankan usaha dalam bidang perdagangan alat-alat tehnik, alat-alat berat, mesin-mesin, generator, diesel, barang-barang elektrik dan elektronik, termasuk pula menyediakan suku cadang (spare part) dari alat-alat dan barang-barang tersebut, bahan-bahan kimia, segala macam minuman dan makanan (catering) baik atas perhitungan sendiri maupun atas perhitungan dan tanggungan pihak lain secara komisioner, termasuk pula perdagangan umum, eksport, import, local dan interinsulier, menjadi agen (kecuali usaha dalam bidang agen perjalanan), grosir, distributor, leveransir serta supplier dari berbagai instansi pemerintah dan perusahaan, agent dan sebagai perwakilan dari badan-badan perusahaan, baik dari dalam maupun luar negeri; 2. Memborong, merencanakan dan melaksanakan usaha-usaha dalam bidang bangunan, perumahan, gedung-gedung, perkantoran, jalanan, jembatan-jembatan dan usaha teknik lainnya, termasuk pula pemasangan instalasi listrik, air, gas, telepon, galian kabel, pengerukan, pengurukan, landasan, irigasi, bendungan, dan dermaga, serta jenis usaha lainnya; 3. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang real estate dengan segala aktivitasnya dan kegiatan yang berkaitan dengan usaha ini, termasuk pula pembebasan tanah (land clearing), pengembang kawasan (developer), pemerataan, pemetaan, dan pengkavlingan, penjualan tanah baik tanah untuk perumahan maupun tanah untuk industri; 4. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang industri antara lain mendirikan pabrik tekstil, pabrik makanan dan minuman, dan pabrik kertas, kerajinan rakyat; 5. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang perbaikan dan pemeliharaan serta perawatan (maintenance/ cleaning service) dari bangunan-bangunan termasuk pula melaksanakan pengaturan (decoration) dan pembuatan pertamanan; 6. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang pengangkutan umum di darat, baik untuk penumpang dan/ atau barang (ekspedisi); 7. Menjalankan usaha-usaha dalam bidang percetakan dan penerbitan, periklanan serta kartonage;

87

8. Menjalankan usaha dalam bidang pembuatan pakaian jadi (konfeksi atau garment); 9. Menjalankan usaha dalam bidang pertanian, perkebunan, dan kehutanan, peternakan, perikanan dan tambak; 10. Menjalankan usaha dalam bidang pertambangan yang diijinkan oleh Pemerintah antara lain pertambangan batu, pasir dan tanah; 11. Menjalankan usaha dalam bidang jasa akomodasi. Kepemilikan Saham Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Sumbersentosa Guna Lestari No. 35 tanggal 25 April 2003, dibuat oleh Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C-01790.HT.01.04.TH.2004 tanggal 23 Januari 2004, stuktur permodalan dan susunan pemegang saham SGL adalah sebagai berikut:


Pemegang Saham Modal Dasar

Jumlah

Nilai

15.000.000

15.000.000.000

Modal Ditempatkan dan disetor: PT Metropolitan Land Tbk. 9.990.000 9.990.000.000 PT Metropolitan Persada Internasional 10.000 10.000.000 Jumlah Modal Ditempatkan dan disetor Modal Dalam Portepel

10.000.000

10.000.000.000

5.000.000

5.000.000.000

%

99,90 0,10 100,00

Kepengurusan dan Pengawasan Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Sumbersentosa Guna Lestari No.2 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, SH., MH., Notaris di Jakarta, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris SGL adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Komisaris : Freddy Soetanto


: :

Ir. Nanda Widya Thomas Johannes Angfendy

Ikhtisar Data Keuangan Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting yang telah diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Jamaludin, Aria, Sukimto & Rekan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009, dan 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian. (dalam jutaan Rupiah)

Keterangan

31 Desember

2008

2009

2010

Total Aset Total Kewajiban Total Ekuitas Penjualan Beban Pokok Penjualan Laba Kotor Beban Usaha Laba (Rugi) Usaha Penghasilan (Beban) lain-lain Laba (Rugi) sebelum pajak Laba (Rugi) Bersih

8.778 5.462 3.316 - - - 193 (193) (750) (943) (943)

10.790 7.560 3.229 - - - 87 (87) 0,7 (87) (87)

10.943 1.411 10.941 143 (143) (143) (143)

Peningkatan total aset untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 sebesar Rp 2.012 juta atau sebesar 22,9% menjadi Rp 10.790 juta di tahun 2009 dibandingkan dengan Rp 8.778 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2008 dikarenakan adanya peningkatan aset dalam pengembangan. Total kewajiban di untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 mengalami kenaikan sebesar Rp 2.098 juta atau sebesar 38,4% menjadi Rp 7.560 juta dibandingkan dengan tahun berakhir tahun 2008 karena adanya kenaikan hutang afiliasi sebesar Rp 2.098 juta.

88

Penurunan kewajiban untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 sebesar Rp 6.149 juta atau sebesar 81,3% menjadi Rp 1.411 juta dibandingkan dengan Rp 7.560 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 dikarenakan adanya konversi ke dalam Ekuitas yaitu uang muka setoran modal. Peningkatan ekuitas untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 sebesar Rp 7.712 juta atau 238,8% menjadi sebesar Rp 10.941 juta dikarenakan adanya konversi hutang afiliasi ke uang muka setoran modal. Beban usaha untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 mengalami penurunan sebesar Rp 106 juta atau sebesar 54,9% menjadi Rp 87 juta dibandingkan Rp 193 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2008, hal ini dikarenakan mengalami penurunan beban jasa profesional, tidak adanya biaya pemeliharaan. Beban usaha untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 mengalami kenaikan sebesar Rp 56 juta atau sebesar 64,4% menjadi sebesar Rp 143 juta dibandingkan dengan tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 menjadi sebesar Rp 87 juta. Hal ini dikarenakan kenaikan beban jasa profesional. Laba rugi bersih untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 mengalami penurunan sebesar Rp 856 juta menjadi rugi bersih Rp 87 juta dikarenakan hal-hal tersebut diatas. Demikian pula dengan rugi bersih tahun yang berakhir pada 31 Desember 2010 sebesar Rp 143 juta. 8.4. PT Metropolitan Global Management (MGM) Anggaran Dasar MGM didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas No. 20 tanggal 5 Desember 1994 kemudian dilakukan perubahan dengan Akta Pengubahan Naskah Pendirian No. 14 tanggal 4 Mei 1995, keduanya dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2.3914.HT.01.01.th.96 tanggal 6 Maret 1996. Anggaran dasar MGM terakhir diubah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Global Management No. 16 tanggal 5 Februari 2010, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dengan Surat Keputusan No.AHU-46993. AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 5 Oktober 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0072123. AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 5 Oktober 2010, menerangkan mengenai persetujuan RUPSLB MGM atas penyesuaian anggaran dasar MGM dengan UUPT. Kegiatan Usaha Kegiatan usaha MGM adalah perhotelan beserta sarana penunjang lainnya. Kepemilikan Saham Berdasarkan Akta Perseroan Terbatas No. 20 tanggal 5 Desember 1994 kemudian dilakukan perubahan dengan Akta Pengubahan Naskah Pendirian No. 14 tanggal 4 Mei 1995, keduanya dibuat dihadapan Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakara, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2.3914.HT.01.01.Th.96 tanggal 6 Maret 1996 dan Akta Perjanjian Jual Beli Saham PT Metropolitan Global Management, jual beli saham mana telah mendapat persetujuan RUPS MGM sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Global Management No. 1 tanggal 2 Januari 2002, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, sebagaimana telah diberitahukan kepada Menteri Hukum dengan surat Notaris Haryanto, SH. No.002/ Dep-Keh/Not/I/2002, tanggal 16 Januari 2002 sebagaimana telah diterima tanggal 22 Januari 2002, struktur permodalan dan susunan pemegang saham MGM adalah sebagai berikut:

Nilai Nominal Rp 1.000 per Saham

Pemegang Saham

Nilai

%

Modal Dasar 1.000.000 1.000.000.000 Modal Ditempatkan dan Disetor PT Metropolitan Land Tbk. 249.750 249.750.000 PT Metropolitan Persada Internasional 250 250.000

Jumlah

99,90 0,10

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor

250.000

250.000.000


750.000

750.000.000

89

100,00

Kepengurusan dan Pengawasan Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Global Management No. 16 tanggal 5 Februari 2010, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, susunan anggota Direksi dan Dewan Komisaris MGM adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Direksi Komisaris : Freddy Soetanto Direktur Utama : Ir. Nanda Widya Direktur : Thomas Johannes Angfendy Ikhtisar Data Keuangan Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting yang telah diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Jamaludin, Aria, Sukimto & Rekan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2008, 2009, dan 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.


Keterangan Total Aset Total Kewajiban Total Ekuitas Penjualan Beban Pokok Penjualan Laba Kotor Beban Usaha Laba (Rugi) Usaha Laba (Rugi) sebelum pajak Laba (Rugi) Bersih

31 Desember

2008

2009

2010

189 31 158 - - - 23 (23) (23) (23)

189 31 158 - - - - - - -

125 11 113 44 (44) (45) (45)

Penurunan total aset untuk tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2010 sebesar Rp 64 juta atau sebesar 33,9% menjadi Rp 125 juta dibandingkan dengan Rp 189 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 dikarenakan adanya penambahan beban sebanyak Rp 44 juta. Penurunan kewajiban untuk tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2010 sebesar Rp 20 juta atau sebesar 64,5% menjadi Rp 11 juta dibandingkan dengan Rp 31 juta untuk tahun yang berakhir pada 31 Desember 2009 dikarenakan adanya penurunan hutang pajak. Beban usaha untuk tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2009 sebesar Rp 0 dikarenakan tidak adanya biaya pada tahun tersebut. Hal ini dikarenakan beban biaya dibebakan pada tahun 2010 sebanyak Rp 44 juta yang merupakan biaya audit. Laba (rugi) bersih untuk tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2009 sebesar Rp 0 dan rugi bersih sebesar Rp 45 juta dikarenakan didasarkan penjelasan tersebut. 8.5. PT Fajarputera Dinasti (FPD) Anggaran Dasar FPD didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Fajarputera Dinasti No. 18 tanggal 5 Desember 1994, dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, SH., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. C2-4958.HT.01.01.TH.95. tanggal 25 April 1995, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No. 817/A. PT/HKM/1995/PN.JAK.SEL pada tanggal 2 Juni 1995, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 53 tanggal 4 Juli 1995, Tambahan No. 5598. Anggaran dasar FPD terakhir diubah berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Terbatas PT. Fajarputera Dinasti No.204 tanggal 21 Desember 2009, dibuat oleh Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-63035.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 28 Desember 2009, dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No. AHU-0086441.AH.01.09.Tahun 2009 pada tanggal 28 Desember 2009.

90

Kegiatan Usaha Kegiatan usaha FPD adalah 1. menjalankan usaha-usaha dalam bidang perdagangan alat-alat teknik, alat-alat berat, mesinmesin, generator, diesel, barang-barang elektrik dan elektronik, termasuk pula menyediakan suku cadangnya (spare parts) dari alat-alat dan barang-barang tersebut, bahan-bahan kimia, segala macam minuman dan makanan (catering) baik atas perhitungan sendiri dan tanggungan pihak lain secara komisioner, termasuk pula perdagangan impor, ekspor, lokal dan interinsulair, menjadi agen (kecuali usaha dalam bidang agen perjalanan), grosir, distributor dan leveransir serta supplier dari berbagai instansi pemerintah dan perusahaan, baik dari dalam maupun luar negeri; 2. memborong, merencanakan dan melaksanakan usaha-usaha dalam bidang bangunan, perumahan, gedung-gedung, perkantoran, jalanan, jembatan-jembatan dan usaha teknik lainnya, termasuk pula pemasangan instalasi listrik, air, gas, telpon, galian kabel, pengerukan dan pengurugan, landasan, irigasi, bendungan dan dermaga serta usaha sejenis lainnya; 3. menjalankan usaha-usaha dalam bidang real estat dengan segala aktivitasnya dan kegiatan yang berkaitan dengan usaha ini, termasuk pula pembebasan tanah (land clearing), pengembang kawasan (developer), pemerataan, pemetaan dan pengkavlingan, penjualan tanah baik tanah untuk perumahan maupun tanah untuk industri; 4. menjalankan usaha-usaha dalam bidang industri antara lain mendirikan pabrik tekstil, pabrik makanan dan minuman, dan pabrik kertas, kerajinan rakyat; 5. menjalankan usaha-usaha dalam bidang perbaikan pemeliharaan serta perawatan (maintenance/ cleaning service) dari bangunan-bangunan termasuk pula melaksanakan pengaturan (decoration) dan pembuatan pertamanan; 6. menjalankan usaha-usaha dalam bidang pengangkutan umum di darat, baik untuk penumpang dan/ atau barang (ekspedisi); 7. menjalankan usaha-usaha dalam bidang percetakan dan penerbitan, periklanan serta kartonage; 8. menjalankan usaha dalam bidang pembuatan pakaian jadi (konfeksi/garment); 9. menjalankan usaha dalam bidang pertanian, perkebunan dan kehutanan, peternakan, perikanan dan tambak; 10. menjalankan usaha dalam bidang pertambangan yang diijinkan oleh pemerintah antara lain pertambangan batu, pasir dan tanah; 11. menjalankan usaha dalam bidang jasa penunjang akomodasi. Kepemilikan Saham Berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Terbatas PT Fajarputera Dinasti No.204 tanggal 21 Desember 2009, dibuat oleh Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum berdasarkan Surat Keputusan No.AHU-63035.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 28 Desember 2009, dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0086441.AH.01.09.Tahun 2009 pada tanggal 28 Desember 2009, struktur permodalan dan susunan pemegang saham FPD adalah:

Nilai Nominal Rp 1.000 per Saham

Pemegang Saham

Jumlah

Nilai

%

Modal Dasar 200.000.000 200.000.000.000 Modal Ditempatkan dan Disetor PT Metropolitan Land Tbk. 74.999.750 74.999.750.000 PT Metropolitan Persada Internasional 250 250.000

99,99 0,01

Jumlah Modal Ditempatkan dan Disetor

75.000.000


125.000.000

91

75.000.000.000 125.000.000.000

100,00

Kepengurusan dan Pengawasan Berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Terbatas PT. Fajarputera Dinasti No.204 tanggal 21 Desember 2009, dibuat oleh Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, susunan Direksi dan Dewan Komisaris FPD adalah sebagai berikut: Dewan Komisaris Direksi Komisaris : Freddy Soetanto Direktur Utama : Ir. Nanda Widya Direktur : Thomas Johannes Angfendy Ikhtisar Data Keuangan Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting yang telah diaudit oleh oleh Kantor Akuntan Publik Jamaludin, Aria, Sukimto & Rekan untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2009 dan 2010 dengan pendapat wajar tanpa pengecualian.


Keterangan Total Aset Total Kewajiban Total Ekuitas Penjualan Laba (Rugi) Usaha Pendapatan (beban) lain-lain Laba (Rugi) sebelum pajak Laba (Rugi) Bersih

31 Desember

2009

2010

75.000 - 74.995 - - (0,1) (0,1) (0,1)

81.578 55.884 81.522 (11) (1,2) (12,6) (12,6)

Peningkatan kewajiban sebesar Rp 56 juta di tahun 2010, dikarenakan adanya hutang pajak sebesar Rp 20 juta dan biaya-biaya lainnya. Rugi usaha meningkat sebesar Rp 11 juta di tahun 2010, dikarenakan sudah mulai beroperasi proyek Metland Cibitung di akhir tahun 2010.

9. TRANSAKSI DENGAN PIHAK YANG MEMPUNYAI HUBUNGAN ISTIMEWA Perseroan dan Anak Perusahaan memiliki transaksi dengan pihak-pihak yang memiliki hubungan istimewa, yaitu PT Metropolitan Golden Management dan MPI. Dalam kegiatan usahanya, Perseroan dan Anak Perusahaan melakukan transaksi tertentu dengan pihakpihak yang mempunyai hubungan istimewa, yang meliputi antara lain: a. Perseroan mengadakan perjanjian manajemen dengan P T Metropolitan Golden Management. Pada tanggal 5 Januari 2004, Perseroan mengadakan perjanjian manajemen dengan PT Metropolitan Golden Management, perusahaan yang memiliki pemegang saham akhir yang sama dengan Perseroan, untuk menyediakan jasa manajemen hotel untuk Hotel Horison. Perjanjian ini berlaku sampai tanggal 5 Januari 2014 dan dapat diperpanjang dengan kesepakatan kedua belah pihak. Atas jasa tersebut, Perseroan diwajibkan membayar fee Dasar Pengelolaan sebesar 2% dari jumlah pendapatan kotor Hotel dan fee Insentif Pengelolaan sebesar 2.5% dari laba kotor usaha. Berdasarkan surat dari PT Metropolitan Golden Management tanggal 21 Februari 2007 dan 17 Januari 2006, Hotel Horison dibebaskan dari Incentive Fee tahun 2006 dan 2005 karena hasil operasional selama tahun 2006 dan 2005 tidak mencapai target yang telah ditetapkan.

92

Saldo kewajiban dan beban yang timbul atas transaksi dengan pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa adalah sebagai berikut:


Keterangan

31 Desember

Biaya masih harus dibayar Persentase terhadap jumlah kewajiban Beban Jasa Manajemen Persentase terhadap jumlah beban usaha

2008

2009

2010

718 0,23% 1.123 1,68%

543 0,17% 1.147 1,74%

277 0,07% 1.282 1,73%

b. MPI memberikan jaminan perusahaan (company guarantee) atas hutang bank yang diterima Perseroan. Pada tanggal 28 Desember 2009, Perseroan mengadakan beberapa perjanjian fasilitas pinjaman dengan Bank Mandiri, dimana Bank Mandiri memberikan fasilitas pinjaman kepada Perseroan, sebagai berikut: • • •

Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka pendek sebesar Rp 53.000 juta dengan tingkat bunga sesuai dengan yang berlaku pada Bank Mandiri yang akan ditinjau setiap bulannya dengan jangka waktu pinjaman 1 (satu) tahun. Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka panjang sebesar Rp 107.000 juta dengan tingkat bunga sebesar 11% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan angsuran triwulanan sampai dengan Desember 2014. Fasilitas pinjaman transaksi khusus sebesar Rp 90.000 juta dengan tingat bunga 11% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan angsuran triwulanan sampai dengan Desember 2014.

Fasilitas pinjaman ini dijamin dengan tanah Perseroan dengan HGB No. 5615, HGB No. 5616, HGB No. 3412, dan HGB No. 4030, berikut dengan bangunannya dan segala sesuatu yang didirikan diatasnya dengan Hak Tanggungan sebesar Rp 250.000 juta, jaminan perusahaan dari MPI, jaminan menambahkan likuiditas (top up guarantee) untuk biaya-biaya tambahan operasional (cost overrun) dan penurunan kas (cash deficiency) oleh MPI.

10. PERJANJIAN PENTING DENGAN PIHAK KETIGA 10.1. Perjanjian Kerja Sama Perjanjian kerjasama dibawah ini memberikan dampak yang menguntungkan bagi keduabelah pihak dengan hak Perseroan menerima uang pencairan, sedangkan kewajibannya adalah Perseroan harus melakukan pemecahan sertifikat paling lambat 12 (dua belas) bulan. 1. Berdasarkan akta perjanjian kerjasama No. 55 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane, SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, Perseroan mengadakan perjanjian kerjasama dengan Bank Negara Indonesia (BNI) dimana diatur bahwa BNI akan menyediakan fasilitas BNI Griya kepada masyarakat yang akan membeli rumah atau rumah toko atau kantor di lokasi perumahan yang dibangun dan dikelola Perseroan. Perjanjian berlaku sejak tanggal penandatanganan sampai dengan diakhirinya oleh masing-masing pihak secara sendiri atau oleh Para Pihak secara bersamaan. BNI wajib melakukan analisa dan memberi keputusan atas permohonan fasilitas BNI Griya dan melaksanakan pencairan fasilitas BNI Griya, sedangkan Perseroan wajib membantu pemasaran fasilitas BNI Griya. Dalam perjanjian ini tidak ditentukan nilai perjanjiannya.

Berdasarkan akta perjanjian beli kembali No. 56 tanggal 16 November 2006 dari Imelda Nur Pane, SH., Notaris di Bintaro-Pondok Aren, Perseroan memberikan jaminannya kepada BNI untuk membeli kembali (Buy Back Guarantee) rumah yang dibeli dengan menggunakan fasilitas BNI Griya yang telah dicairkan dalam kondisi bila Perseroan belum menyelesaikan pembangunan rumah dan pihak BNI belum menerima dokumen asli atas sertifikat hak atas tanah yang terdaftar atas nama pembeli yang merupakan hasil pemecahan/balik nama dari sertifikat induk, IMB atas satuan rumah, akta

93

jual beli, akta pemberian hak tanggungan dan sertifikat hak tanggungan. Perjanjian berlaku sejak tanggal 16 November 2006 sampai dengan seluruh kewajiban penjaminan penjamin berdasarkan perjanjian ini berakhir 2. Berdasarkan Akta Perjanjian Kerjasama Antara PT Bank Niaga Tbk Dengan PT Metropolitan Land No.23 tertanggal 22 Mei 2005, dibuat di hadapan Haryanto, SH., Notaris di Jakarta, Perseroan mengadakan kerjasama dengan PT Bank Niaga Tbk., dimana PT Bank Niaga Tbk memberikan fasilitas kredit kepada enduser untuk pembelian rumah, tanah dan/atau ruko serta pembiayaan pembangunan rumah atau renovasi di lokasi “Perumahan Puri Metropolitan” dan “Perumahan Permata Metropolitan”. Total fasilitas kredit kepemilikan rumah yang akan diberikan oleh Bank Niaga kepada enduser melalui Perseroan sebesar Rp 10.000.000.000 (sepuluh miliar Rupiah). Perjanjian kerjasama berlaku untuk jangka waktu yang tidak ditentukan lamanya sampai rumah-rumah yang dibangun oleh Pihak Pertama selesai dan habis terjual. 3. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Pemberian Fasilitas Kredit Pemilikan Rumah (KPR) Dan Atau Kredit Pemilikan Rumah Toko/Kantor (KP-RUKO/RUKAN) Dengan Jaminan Perusahaan No. 015/ PKS/KP-KPR/III/2003 tanggal 21 Maret 2003 sebagaimana diubah dengan Addendum I No.014/ Addendum MOU/SLD-DP/ND/XII/09 tanggal 10 Desember 2009, Perseroan mengadakan kerjasama dengan PT Bank OCBC NISP Tbk dalam progam pembiayaan/menyelenggarakan fasilitas kredit pemilikan rumah dan atau kredit pemilikan rumah toko/kantor bagi Pembeli/Debitor di Kompleks Perumahan Menteng Metropolitan di Desa/Kelurahan Ujung Menteng, Kecamatan Cakung, Kotamadya Jakarta Timur. Perjanjian berlaku untuk jangka waktu selama 36 (tiga puluh enam) bulan terhitung sejak tanggal 21 Maret 2003 sampai dengan tanggal 21 Maret 2006 dan akan diperpanjang secara otomatis selama persyaratan-persyaratan dan kondisi-kondisi serta obyek yang diperjanjikan dalam perjanjian tidak berubah atau bertambah. 4. Berdasarkan Surat PT Bank NISP Tbk. No. 043/OL/ES/IX/2003 tanggal 2 September 2003, Perihal: Penawaran Kerjasama Kredit Pemilikan Rumah (KPR) dengan PT Metropolitan Land Secara Kolektif, Perseroan mengadakan kerjasama dengan PT Bank NISP Tbk sehubungan dengan pemberian fasilitas kredit pemilikan rumah (KPR) kepada para pembeli rumah di Perumahan Taman Cileungsi, dengan ketentuan plafon kredit minimum Rp 20.000.000 (dua puluh juta Rupiah) dan maksimum 80 % (delapan puluh persen) dari harga rumah setelah discount termasuk PPN dengan Plafon KPR Kumulatif minimum sebesar Rp 300.000.000 (tiga ratus juta Rupiah) minimum 1 (satu) tahun dan maksimum 15 (lima belas) tahun untuk KPR. 5. Berdasarkan Surat No.S.2009.1740/DIR3-REGJKT tanggal 3 Nopember 2009 juncto Surat No. S.2008.0374/DIR3-Home Loan tanggal 13 Maret 2008, Surat No. S.2008.0030/DIR3-Home Loan tanggal 22 Januari 2008 dan Surat PT Bank Internasional Indonesia Tbk. No. S.2002.047/ MMT-3/CLC tanggal 20 September 2010, Perihal: Surat Penawaran Kerjasama (Pembaharuan), Perseroan mengadakan kerja sama dengan PT Bank International Indonesia untuk pembiayaan pembelian perumahan Metland Menteng, Metland Cileungsi, Metland Tambun, Metland Puri, dan Metland Transyogi, dengan ketentuan unit-unit rumah yang dibiayai oleh BII didukung oleh buy back guarantee dari developer. Perjanjian akan terus berlangsung selama para pihak masih terikat oleh hak dan kewajiban yang timbul berdasarkan perjanjian kerja sama. 6. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah Bank Tabungan Negara (PKS KPR-BTN) No. 18/BGR.I/PKS-KPR/X/2004 tanggal 4 Oktober 2004, Perseroan mengadakan kerja sama Penyaluran Kredit Pemilikan Rumah BTN (PKS KPR-BTN) diperuntukkan bagi proyek perumahan Taman Cileungsi yang dibangun oleh Perseroan yang berlokasi di Desa Cipenjo, Kecamatan Cileungsi, Kabupaten Bogor, PKS KPR-BTN ditujukan untuk rumah-rumah yang masuk dalam kategori paket komersial. Masa berlaku Perjanjian ditetapkan selama 2 (dua) tahun sejak tanggal ditandatangani Perjanjian ini sampai dengan tanggal 4 Oktober 2006, namun demikian berdasarkan Surat Pernyataan Direksi Perseroan tertanggal 5 April 2011, dinyatakan bahwa transaksi sebagaimana dimaksud dalam perjanjian tersebut masih dilakukan serta mengikat Perseroan.

94

7. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama Penyediaan Fasilitas KGU “Rumah Indent” Bagi Pembeli Tanah dan Rumah No.736/2007 No.037/MM/V/2007 tanggal 4 Mei 2007, Perseroan mengadakan kerjasama dengan PT Bank Tabungan Negara (Persero) Cabang Harmoni dalam mengkoordinir permohonan fasilitas KGU Rumah indent. Perjanjian Kerjasama disepakati oleh kedua belah pihak dan berlaku untuk jangka waktu 3 (tiga) tahun sejak ditandatangani, namun demikian berdasarkan Surat Pernyataan Direksi Perseroan tertanggal 5 April 2011, dinyatakan bahwa transaksi sebagaimana dimaksud dalam perjanjian tersebut masih dilakukan serta mengikat Perseroan. 8. Berdasarkan Akta Perjanjian Kerjasama No. 78 tanggal 17 Juli 2003 juncto Akta Perubahan Dan Pernyataan Kembali Atas Perjanjian Kerjasama No. 01 tanggal 6 Agustus 2009 keduanya dibuat dihadapan Ny. Sjarmeini Sofjan Chandra, SH., Notaris di Jakarta juncto Perjanjian Perubahan Kedua Perjanjian Kerjasama, tanggal 29 September 2010, Perseroan mengadakan kerja sama dengan PT Bank Central Asia Tbk. dalam penyediaan pembiayaan berupa pemberian fasilitas KPR kepada pembeli tanah/bangunan pada : • Perumahan Metland Transyogi, terletak di Kabupaten Bogor; • Perumahan Metland Tambun, terletak di Kabupaten Bekasi; • Perumahan Metland Puri, terletak di Kota Tangerang; • Perumahan Metland Menteng, terletak di Kotamadya Jakarta Timur. Jumlah keseluruhan plafond fasilitas KPR yang akan diberikan oleh BCA kepada seluruh pembeli setinggi-tingginya adalah sebesar Rp 110.000.000.000 (seratus sepuluh miliar Rupiah) dan bersifat revolving. Perjanjian kerjasama dibuat untuk jangka waktu yang tidak ditentukan lamanya dengan ketentuan bahwa Perjanjian Kerjasama dapat diakhiri setiap saat jika dikehendaki oleh salah satu pihak dengan pemberitahuan kepada pihak lainnya sekurang-kurangnya 30 (tiga puluh) hari sebelum tanggal pengakhiran perjanjian kerjasama yang dikehendaki. 9. Berdasarkan Akta Perjanjian Kerjasama dengan Developer Nomor 5 tanggal 3 Oktober 2007, dibuat dihadapan Alfi Sutan, SH., Notaris di Jakarta, Perseroan mengadakan kerjasama dengan PT Bank Danamon Indonesia Tbk sehubungan dengan pemberian fasilitas kredit kepemilikan rumah/ruko (KPR) kepada enduser, dilokasi developer dikenal dengan perumahan Menteng Metropolitan di Ujung Menteng, Jakarta Timur, melalui developer kepada enduser. Kerjasama berlaku untuk jangka waktu 1 (satu) tahun dan akan diperpanjang secara otomatis untuk jangka waktu yang sama. 10. Berdasarkan Akta Perjanjian Kerjasama Pembiayaan dan Pemberian Jaminan No. 27 tertanggal 26 Maret 2010, dibuat di hadapan DES Rizhal Boestaman, SH., Notaris di Jakarta, Perseroan mengadakan kerja sama dengan PT Bank Mega Tbk sehubungan pembangunan pinjaman kepada debitur untuk pembelian rumah (atau ruko/rukan) dalam proyek yang dikelola Perseroan. Bank Mega bersedia untuk mengalokasikan dana: a. Tidak ditentukan jumlahnya (unlimited) untuk pinjaman bagi debitur karyawan para group. b. Sebesar Rp 20.000.000.000 (duapuluh milyar Rupiah) untuk pinjaman bagi debitur umum. Jangka waktu pinjaman adalah 1 tahun sampai 20 tahun. 11. Berdasarkan Perjanjian Kerjasama No.002/PKS-DEV/KP/VIII/2010 tanggal 27 Agustus 2010, dibuat oleh dan antara Perseroan dengan PT Bank BRI Syariah, Perseroan mengadakan kerjasama dengan PT Bank BRI Syariah menyediakan fasilitas pembiayaan dalam bentuk Line Facility (At Tashilat) yang dibutuhkan oleh nasabah yang memenuhi ketentan serta persyaratan yang ditetapkan oleh bank dari waktu ke waktu untuk pembelian tanah dan bangunan yang terdiri dari berbagai ukuran luas dan tipe dalam keadaan siap huni atau siap bangun lengkap dengan dokumen kepemilikan haknya, terletak di lokasi proyek Metland Cileungsi. Perjanjian ini mulai berlaku dan mengikat para pihak sejak tanggal ditandatangani dan berlaku hingga batas waktu yang tidak ditentukan, sampai dengan adanya pembatalan dan atau pengakhirang dari salah satu pihak atau dari para pihak

95

10.2. Perjanjian Pemanfaatan Lahan Perjanjian ini memberikan manfaat pada Perseroan atas penyediaan lahan parkir untuk kenyamanan pengunjung. 1. Surat Perjanjian Mengenai Pemanfaatan Lahan Nomor: 1/54/SPU/2009 tanggal 8 September 2009 yang diadakan oleh dan antara Perseroan dengan Perusahaan Umum (Perum) Jasa Tirta II penyediaan lahan untuk keperluan Perseroan seluas 10.031,20 m2 (sepuluh ribu tiga puluh satu koma dua puluh meter persegi) pada lokasi saluran Tarum Barat Sebelah Kiri, sekitar Btb 46a-Btb.46b yang terletak di Kelurahan Pekayon Jaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi, yang akan digunakan oleh Persreoan untuk: a. b. c. d. e.

Jembatan Jalan masuk Jalur Hijau Tempat Parkir Pengamanan

: : : : :

1.153,00 m2 4.685,10 m2 2.229,10 m2 1.140,00 m2 823,00 m2

Perjanjian ini berlaku untuk jangka waktu 2 (dua) tahun terhitung mulai tanggal 1 Oktober 2009 dan berakhir pada tanggal 30 September 2011. 2. Surat Perjanjian Nomor: 593.1/65-Batukeda/II/2002 tanggal 15 Februari 2002 tentang Perpanjangan Pemanfaatan Tanah Di Bawah Penguasaan Pemerintah Kota Bekasi Untuk PT Metropolitan Land. Perjanjian ini berlaku untuk jangka waktu 5 (lima) tahun, terhitung sejak ditandatanganinya Surat Perjanjian ini dan dapat diperpanjang untuk waktu 5 (lima) tahun kemudian. Berdasarkan Surat Pernyataan Direksi Perseroan tertanggal 5 April 2011, dinyatakan bahwa transaksi sebagaimana dimaksud dalam perjanjian tersebut masih dilakukan serta mengikat Perseroan. 10.3. Perjanjian Sewa Ruangan Kantor Dalam melakukan kegiatan usahanya untuk kantor Pusat, Perseroan menyewa ruangan kantor di Gedung Ariobimo berdasarkan Perjanjian Sewa Menyewa Gedung Ariobimo Sentral No.174/AIM-LA/V/08 tanggal 14 Mei 2008, dimana Perseroan selaku Penyewa dan PT Aston Inti Makmur selaku Pihak Yang Menyewakan. Sewa menyewa tersebut dilangsungkan untuk jangka waktu 2 (dua) tahun hingga tanggal 22 Juni 2012. 10.4. Asuransi Perjanjian ini memberikan manfaat pada Perseroan untuk mendukung kegiatan operasional Perseroan. 1. Asuransi Bangunan a. PT Asuransi Dayin Mitra Tbk., selaku Penanggung No Nomor Polis Jangka Waktu

Objek Pertanggungan

Harga Pertanggungan

Jenis Pertanggungan

Tertanggung

1. 010111000785 28-2-2011 s/d Perumahan Taman Metland Rp 425.000.000 28-2-2012 Cileungsi Jalan Raya Cileungsi Setu, Desa Cipenjo, Cileungsi, Bogor

Semua Resiko Property/ Property All Risk (antara lain gempa bumi, kebakaran dan ledakan yang mengikuti gempa bumi, gunung meletus dan Tsunami)

Perseroan

2. 010111005065 9-03-2010 s/d 30-10-2011

Property All Risk

Perseroan

Perumahan Menteng Metropolitan, Jl. Raya Bekasi No.1A

96

Rp 1.850.000.000

b. PT Asuransi AXA Indonesia, selaku Penanggung No Nomor Polis Jangka Waktu

Objek Pertanggungan

Harga Pertanggungan

Jenis Pertanggungan

Tertanggung

1. PAC 00110406 29-12-2009 s/d 29-12-2011

Metropolitan Mall Rp 360.000.000.000 Jalan Raya Kalimalang Ujung Bekasi

All Risk Commercial Commercial earthquake

Perseroan

2. PAC 00110453 29-12-2009 s/d 29-12-2011

Hotel Horison Bekasi Jalan Raya Kalimalang Ujung Bekasi

All Risk Commercial

Perseroan

Rp 140.000.000.000

2. Public Liability PT Asuransi AXA Indonesia, selaku Penanggung No Nomor Polis Jangka Waktu

Objek Pertanggungan

Risiko yang Ditanggung dan Batas Pertanggungan

1. JKT-00-G-0403- 27-2-2011 s/d Mal Metropolitan Bekasi 1000003226 27-2-2012

Risiko yang ditanggung: a. Kecelakaan terhadap orang b. Kecelakaan yang menyebabkan musnah atau rusaknya barang

Batas Pertanggungan: a. Setiap kejadian sebesar US$100,000 b. Makanan dan Minuman sebesar US$ 10,000 c. Parkir/Jasa Valet termasuk akibat pencurian sebesar US$25,000

2. JKT-00-G-0403- 27-2-2011 s/d Hotel Horison Bekasi 1000003253 27-2-2012

Risiko yang ditanggung: a. Kecelakaan terhadap orang b. Kecelakaan yang menyebabkan musnah atau rusaknya barang

Batas Pertanggungan: a. Setiap kejadian sebesar US$100,000 b. Makanan dan Minuman sebesar US$ 10,000 c. Parkir/Jasa Valet termasuk akibat pencurian sebesar US$25,000

Jenis Pertanggungan

Tertanggung

Public Liability Insurance

Perseroan

Public Liability Insurance

Perseroan

3. Money Insurance PT Asuransi AXA Indonesia, selaku Penanggung No Nomor Polis Jangka Waktu

Objek Pertanggungan

Batas Pertanggungan

1. JKT00-G-0405- 18-05-2010 s/d Seluruh kegiatan termasuk 0900008916 31-05-2011 hotel dan mal 2. JKT00-G-0405- 18-05-2010 s/d Seluruh kegiatan termasuk 1000008898 31-05-2011 hotel dan mal Lokasi: Mal Metropolitan dan Hotel Horison

97

Rp 75.000.000 (untuk setiap satu pengiriman) Rp 1.000.000.000 (untuk pengiriman dalam satu tahun) Rp 100.000.000,- dan Rp 5.000.000 dalam cash register dan/atau locked drawer

Jenis Pertanggungan

Tertanggung

Money in Transit

Perseroan

Money in Safe

Perseroan

4. Asuransi Kendaraan Bermotor a. Kendaraan Roda Empat (Mobil) PT Chartis Insurance Indonesia, selaku Penanggung No Nomor Polis Jangka Waktu

Objek Pertanggungan

Jenis dan Harga Pertanggungan

Tertanggung

1.

FLT-N-000400- 0000281878-000000

12-5-2010 s/d 12-5-2011

Daihatsu Luxio 1.5 MT/2010

Comprehensive TPL/PLL, Rp 142.500.000

Perseroan

2.

FLT-N-000400- 0000252273-000000

31-8-2010 s/d 31-8-2011

Toyota Avanza 1.3 G /2005

Comprehensive All Risk + SRCCTS + AOG, Rp 100.000.000

Perseroan

3.

FLT-N-000400- 0000241725-000000

13-5-2010 s/d 13-5-2011

KIA Pregio /2003


Perseroan

4.

FLT-N-000400- 0000282183-000000

27-7-2010 s/d 27-7-2011

- Toyota Kijang SSX/1997 B 1863 HE - Toyota Kijang SSX/1997 B 2923 V

TLO, Rp 126.000.000

Perseroan

5.

FLT-N-000400- 0000240755-000000

15-4-2010 s/d 30-4-2011

- Daihatsu Xenia /2005


Perseroan

6.

FLT-N-000400- 0000281588-000000

5-4-2011 s/d 5-4-2012

- Daihatsu Xenia 1.3 XI/2004


Perseroan

7.

FLT-N-000400- 0000225856-000000

31-7-2010 s/d 31-7-2011

- Toyota Kijang LGX/1997


Perseroan

8.

FLT-N-00400- 0000225140-000000*

9-7-2010 s/d 9-7-2011

- Toyota Kijang LGX/1997

Comprehensive TPL/PLL Rp 50.000.000

Perseroan

9.

FLT-N-00400- 0000252263-000000

31-8-2010 s/d 31-8-2011

- Toyota Kijang LSX-D LF82/2000


Perseroan

10. FLT-N-00400- 0000222833-000000

10-5-2010 s/d 10-5-2011

- Toyota Avanza 1.3 G/2005


Perseroan

11.

FLT-N-00400- 0000281671-000000

13-4-2010 s/d 13-4-2011 (dalam proses perpanjangan)

- Daihatsu Grand Max/2008 - Yamaha Jupiter Z/2006 (dalam proses perpanjangan)

Comprehensive TPL/PLL masing-masing: - Rp 62.000.000 - Rp 6.000.000

Perseroan

12.

FLT-N-00400- 0000254146-000000

31-1-2011 s/d 31-1-2012

- Toyota Kijang KF 83/2003 (B 1634 JI) - Toyota Kijang KF 83/2003 (B 1601 JI)

Comprehensive TPL/PLL masing-masing: - Rp 95.000.000 - Rp 95.000.000

Perseroan

13.

FLT-N-00400- 0000277417-000000

27-7-2010 s/d 28-7-2011

- Toyota Kijang Innova G/2007 - KIA Travelo/2006 - KIA Travelo/2005

Comprehensive TPL/PLL masing-masing: - Rp 155.000.000 - Rp 95.000.000 - Rp 108.000.000

Perseroan

14. FLT-N-00400- 0000182438-000000

12-5-2010 s/d 12-5-2011

Suzuki APV DLX


Perseroan

b. Kendaraan Roda Dua (Motor) PT Chartis Insurance Indonesia, selaku Penanggung No Nomor Polis Jangka Waktu 1. 2. 3. 4.

FLT-N-000400- 0000281674-000000 FLT-N-000400- 0000237412-000000 FLT-N-000400- 0000282464-000000 FLT-N-000400- 0000251024-000000

13-4-2011 s/d 13-4-2012 28-4-2011 s/d 28-4-2012 30-9-2010 s/d 30-9-2011 31-7-2010 s/d 31-7-2011

Objek Pertanggungan Honda NF/2010 B 6420 SVJ dan B 6173 SVP Honda Win/2004 B 6734 BAK - Honda Supra Fit B 6217 TPT - Honda Supra Fit B 6315 TPS - Honda Supra Fit B 6938 TOQ - Honda Supra Fit B 6241 TRD - Honda Supra Fit B 6932 TOQ - Honda Win B 6483 KCL - Yamaha Jupiter Z B 6786 KGN

Jenis dan Harga Pertanggungan Comprehensive TPL/PLL, Rp 20.000.000 Comprehensive TPL/PLL, Rp 4.500.000 Comprehensive, masing-masing Rp 6.000.000 Comprehensive TPL/PLL, Rp.11.100.000

Tertanggung Perseroan Perseroan Perseroan

Perseroan

Perusahaan asuransi tersebut tidak memiliki hubungan afiliasi dengan Perseroan. Perseroan berpendapat bahwa nilai pertanggungan tersebut telah memadai untuk menutupi kerugian yang terjadi atas aset tetap yang dipertanggungkan (asset recovery).

98

11. PERKARA YANG DIHADAPI Perseroan, Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan, Anak Perusahaan, serta Direksi dan Dewan Komisaris Anak Perusahaan tidak sedang terlibat dalam perkara Perdata, Pidana dan/atau perselisihan lain di lembaga peradilan dan/atau di lembaga arbitrase baik di Indonesia maupun di luar negeri atau perselisihan administratif dengan instansi Pemerintah yang berwenang termasuk perselisihan sehubungan dengan kewajiban perpajakan atau perselisihan yang berhubungan dengan masalah perburuhan atau kepailitan atau mengajukan permohonan kepailitan yang dapat mempengaruhi secara material kedudukan, peranan dan/atau kelangsungan usaha Perseroan.

12. KETERANGAN MENGENAI ASET TETAP DAN ASET REAL ESTAT Daftar aset tetap dan aset real estat dibawah ini berupa tanah untuk hotel dan mal serta beberapa tanah proyek perumahan Perseroan dengan luas tanah lebih dari 10.000 m2 yang dimiliki oleh Perseroan dan Anak Perusahaan berdasarkan sertifikat HGB. 12.1. PT Metropolitan Land Tbk. • No. 1. 2. 3. 4.

• No. 1. 2. 3.

•

Hotel Horison dan Mal Metropolitan Bekasi Jalan KH. Noer Ali, Kalimalang Bekasi, Jawa Barat Status: HGB No. HGB 4030 5615 5616 3412

Tanggal Dikeluarkan Sertifikat

Nomor dan Tanggal Gambar Situasi/ Surat Ukur

Luas (m2)

29 Februari 1992 4 Februari 1995 4 Februari 1995 13 Maret 1991

8542/199025 Februari 1992 984/199524 Januari 1995 24910/19945 Desember 1994 10.944/199025 Januari 1991

18.712 4.150 4.465 5.340

Tanggal Berakhirnya Hak

Status

29 Februari 2032 13 Maret 2031 13 Maret 2031 13 Maret 2031

Beroperasi Beroperasi Beroperasi Beroperasi

Perumahan Metland Menteng Jalan Hamengkubuwono IX Ujung Menteng, Cakung Jakarta Timur Status: HGB No. HGB


Nomor dan Tanggal Surat Ukur

1039 3911 3986

20-3-1997 13-04-2009 01-09-2010

717/199720-1-1997 00026/Ujung Menteng/ 200920-03-2009 00022/Ujung Menteng/ 201023-08-2010

Luas (m2)

Tanggal Berakhir Hak

Status

10.113

20-03-2017

Lahan kosong

11.043

12-04-2039

Lahan kosong

149.466

31-08-2040

Lahan kosong

Luas (m2)


Status

02-07-2033 07-01-2034 02-07-2033 27-05-2033 27-05-2033 27-05-2033 2035 2035 2035 07-01-2034 12-05-2039 12-05-2039

Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong

Perumahan Metland Cileungsi Jalan Raya Setu Serang KM 2, Cileungsi Bogor, Jawa Barat

No.

Status: HGB No. HGB


1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12.

127 335 126 115 121 123 1069 1067 1065 339 4357 4360

03-07-2003 08-01-2004 03-07-2003 28-05-2003 28-05-2003 28-05-2003 18-02-2005 18-02-2005 18-02-2005 08-01-2004 13-05-2009 13-05-2009

Nomor dan Tanggal Surat Ukur 14/200312-06-2003 103/200311-12-2003 13/200312-06-2003 2/200330-04-2003 8/200330-04-2003 10/200330-04-2003 5/200513-01-2005 3/200513-01-2005 1/200513-01-2005 107/200311-12-2003 95/Cipenjo/200823-04-2009 99/Cipenjo/200823-04-2009

99

31.888 41.940 22.901 15.379 31.291 16.363 17.545 42.669 15.560 12.989 22.945 44.446

No.

Status: HGB No. HGB


13. 14. 15. 16. 17. 18.

4358 4990 4986 4988 5010 5011

13-05-2009 19-11-2009 19-11-2009 19-11-2009 19-11-2009 19-11-2009

Nomor dan Tanggal Surat Ukur 97/Cipenjo/200823-04-2009 760/Cipenjo/200913-10-2009 757/Cipenjo/200913-10-2009 759/Cipenjo/200913-10-2009 713/Cipenjo/200913-10-2009 714/Cipenjo/200913-10-2009

Luas (m2) 35.822 33.424 10.209 12.242 26.468 71.896


Status

12-05-2039 18-11-2039 18-11-2039 18-11-2039 2039 2039

Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong


Status

12.2. PT Metropolitan Permata Development • Perumahan Metland Puri I Jalan KH Achmad Dahlan, Cipondoh Tangerang, Banten No.

Status: HGB No. HGB



Luas (m2)

1 2

29 (sisa) 30 (sisa)

06-12-1995 01-04-1996

Gambar Situasi No.8326 Tanggal 06-12-1995 Gambar Situasi No.1356 Tanggal 01-04-1996

289.224

5-12-2015

Lahan kosong

89.012

24-09-2025

Lahan kosong


Status

• Perumahan Metland Tambun Jalan Sultan Hasanudin, Tambun Selatan Bekasi, Jawa Barat No.

Status: HGB No. HGB



Luas (m2)

45/Cibuntu 46/Cibuntu 47/Cibuntu 85/Tambun 86/Tambun 87/Tambun

13-02-1996 13-02-1996 13-02-1996 13-02-1996 13-02-1996 13-02-1996

No. 1707/199607-02-1996 No. 1708/199607-02-1996 No.1709/199607-02-1996 No. 1704/199607-02-1996 No.1705/199607-02-1996 1706/199607-02-1996

17.032 37.830 83.877 72.767 25.947 19.902

24-09-2014 24-09-2014 24-09-2014 24-09-2014 24-09-2014 24-09-2014

Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong



Luas (m2)


Status

1. 1 22-03-1996 2. 2 22-03-1996 3. 6 22-3-1996 4. 485 22-3-1996 5. 2294 22-03-1996 6. 3702 16-08-2000 7. 2127 16-08-2000 8. 3697 16-08-2000

10092/199406-07-1994 Seb 10092/199406-07-1994 10092/1994 Seb06-07-1994 10087/1994 Seb06-07-1994 10091/1994 Seb06-07-1994 556/200031-07-2000 1691/200031-07-2000 551/CileungsiKidul/ 200031-07-2000

225.585 14.825 33.302 121.560 431.993 21.283 11.071 11.028

24-09-2024 24-09-2024 24-9-2024 24-09-2024 24-09-2024 15-08-2030 15-08-2030 15-08-2030

Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong

1 2 3 4 5 6

12.3. PT Kembang Griya Cahaya • No.

Perumahan Metland Transyogi Jalan Transyogi KM 1 Cibubur, Jawa Barat Status: HGB No. HGB

100

12.4. PT Metropolitan Karyadeka Development • Perumahan Metland Puri II Jalan KH Achmad Dahlan, Cipondoh Tangerang, Banten No. 1 2 3 4 5 6 7 8 9

Status: HGB No. HGB



Luas (m2)

1690 1691 1719 1710 1745 1749 1751 1754 1759

03-01-1998 03-01-1998 03-01-1998 03-01-1998 03-01-1998 03-01-1998 03-01-1998 03-01-1998 03-01-1998

00009/1998 / 03-01-1998 00010/1998 / 03-01-1998 00038/1998 / 03-01-1998 00029/1998 / 03-01-1998 00064/1998 / 03-01-1998 00068/1998 / 03-01-1998 00070/1998 / 03-01-1998 00073/1998 / 03-01-1998 00078/1998 / 03-01-1998

25.565 21.645 19.265 16.235 91.790 11.185 60.945 39.805 40.155


Status

02-01-2028 02-01-2028 02-01-2028 02-01-2028 02-01-2028 02-01-2028 02-01-2028 02-01-2028 02-01-2028

Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong

12.5. PT Fajarputera Dinasti •

Perumahan Metland Cibitung Jalan Raya Teuku Umar No. 14 Cibitung, Jawa Barat

No. Status: HGB No. HGB


1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23. 24. 25. 26. 27. 28. 29. 30. 31. 32. 33. 34.

03-12-2008 09-01-2009 20-04-1009 15-06-2009 15-06-2009 17-06-2009 09-07-2009 13-10-2009 13-10-2009 13-10-2009 03-11-2009 03-11-2009 23-12-2009 05-12-2008 09-01-2009 09-07-2009 24-07-2009 03-12-2008 09-01-2009 20-04-1009 15-06-2009 15-06-2009 17-06-2009 09-07-2009 13-10-2009 13-10-2009 13-10-2009 03-11-2009 03-11-2009 23-12-2009 05-12-2008 09-01-2009 09-07-2009 24-07-2009

7599 7622 7642 7714 7715 7716 7718 7720 7721 7722 7723 7724 7837 8435 8519 9156 9232 7599 7622 7642 7714 7715 7716 7718 7720 7721 7722 7723 7724 7837 8435 8519 9156 9232

Nomor

Surat Ukur

00528/Telaga Murni/2008 00537/Telaga Murni/2008 00004/Telaga Murni/2009 00018/Telaga Murni/2009 00019/Telaga Murni/2009 00011/Telaga Murni/2009 00092/Telaga Murni/2009 102/Telaga Murni/2009 104/Telaga Murni/2009 103/Telaga Murni/2009 221/Telaga Murni/2009 220/Telaga Murni/2009 224/Telaga Murni/2009 02738/Wanajaya/2008 02743/Wanajaya/2008 00758/Wanajaya/2009 01001/Wanajaya/2009 00528/Telaga Murni/2008 00537/Telaga Murni/2008 00004/Telaga Murni/2009 00018/Telaga Murni/2009 00019/Telaga Murni/2009 00011/Telaga Murni/2009 00092/Telaga Murni/2009 102/Telaga Murni/2009 104/Telaga Murni/2009 103/Telaga Murni/2009 221/Telaga Murni/2009 220/Telaga Murni/2009 224/Telaga Murni/2009 02738/Wanajaya/2008 02743/Wanajaya/2008 00758/Wanajaya/2009 01001/Wanajaya/2009

Luas(m2) Tanggal

23-10-2008 18-12-2008 23-01-2009 19-05-2009 19-05-2009 15-04-2009 29-06-2009 10-10-2009 08-10-2009 08-10-2009 30-10-2009 30-10-2009 16-12-2009 01-12-2008 18-12-2008 29-06-2009 21-07-2009 23-10-2008 18-12-2008 23-01-2009 19-05-2009 19-05-2009 15-04-2009 29-06-2009 10-10-2009 08-10-2009 08-10-2009 30-10-2009 30-10-2009 16-12-2009 01-12-2008 18-12-2008 29-06-2009 21-07-2009

79.763 96.784 72.482 47.682 17.751 95.342 56.054 48.571 74.401 25.782 31.919 52.273 44.278 75.939 44.177 92.125 88.429 79.763 96.784 72.482 47.682 17.751 95.342 56.054 48.571 74.401 25.782 31.919 52.273 44.278 75.939 44.177 92.125 88.429


Status

25-11-2038 07-01-2039 13-04-2039 10-06-2039 10-06-2039 10-06-2039 06-07-2039 12-10-2039 12-10-2039 12-10-2039 02-10-2039 02-10-2039 17-12-2039 04-12-2038 07-01-2039 06-07-2039 22-07-2039 25-11-2038 07-01-2039 13-04-2039 10-06-2039 10-06-2039 10-06-2039 06-07-2039 12-10-2039 12-10-2039 12-10-2039 02-10-2039 02-10-2039 17-12-2039 04-12-2038 07-01-2039 06-07-2039 22-07-2039

Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong Lahan kosong

Ada sebagian surat masih dalam bentuk SPH atas nama penjual sebelumnya dan HGB atas nama pihak lain dimana Perseroan sedang dalam pengurusan balik nama.

101

Seluruh kegiatan usaha Perseroan dan Anak Perusahaan adalah bergerak dibidang properti, sesuai dengan kegiatan usaha utama Perseroan. Oleh karena itu, Perseroan memiliki ketergantungan terhadap Anak Perusahaan berupa kontribusi penjualan dari Anak Perusahaan terhadap pendapatan Perseroan. Untuk beberapa proyek perumahan yang dikembangkan, Perseroan memiliki ketergantungan pada program pemerintah dimana pemerintah mendukung program KPR bersubsidi yang disalurkan melalui BTN. Risiko yang terkait dengan hal ini dapat dilihat pada bab V Faktor Risiko. Perseroan dan Anak Perusahaan telah memiliki izin-izin yang wajib dipenuhi yang terkait dengan kegiatan usahanya seperti SIUP, TDP, Izin Wajib Lapor Ketenagakerjaan, AMDAL, IMB dan izin terkait lainnya. Anak Perusahaan tidak dibebankan fee oleh Perseroan sehubungan dengan jasa manajemen dan konsultasi yang diberikan oleh Perseroan kepada Anak Perusahaan. Begitu pula Perseroan tidak dibebankan manajemen fee oleh pemegang saham Perseroan.

13. TATA KELOLA PERUSAHAAN (GOOD CORPORATE GOVERNANCE) Dalam rangka memelihara dan menjaga kelangsungan usahanya, Perseroan menerapkan standar Tata Kelola Perusahaan (Good Corporate Governance) yang baik secara ketat dan memelihara komitmen yang tinggi untuk membangun hubungan yang harmonis dengan masyarakat. Perseroan juga menjunjung tinggi kode etik dan prinsip Tata Kelola Perusahaan yang Baik dalam menjalankan aktivitasnya sehari-hari. Hal ini tercermin dalam salah satu strategi Perseroan untuk meningkatkan standar Tata Kelola Perusahaan. Perseroan juga telah menetapkan penerapan Tata Kelola Perusahaan yang baik sebagai salah satu indikator prestasi kerja, serta berupaya terus-menerus untuk menumbuhkan penerapan kode etik dan prinsip Tata Kelola Perusahaan yang Baik sebagai nilai dan budaya Perseroan yang melekat di kalangan karyawan Perseroan.

14. TANGGUNG JAWAB SOSIAL PERUSAHAAN (CORPORATE SOCIAL RESPONSIBILITY) Perseroan juga menaruh perhatian besar kepada komunitas sekitarnya sebagai wujud dari Tanggung Jawab Sosial Perusahaan (Corporate Social Responsibility) terhadap masyarakat dan lingkungan. Pada tanggal 7 Oktober 2000, Perseroan membentuk Yayasan Metropolitan Peduli (YMP) dilandasi keinginan tulus untuk menjadi bagian dari kegiatan kemanusiaan dengan visi dan misi: 1. Membangun semangat kebersamaan untuk peduli terhadap sesama. 2. Menghimpun dana dan sumbangan dari lingkungan Grup Metropolitan dan masyarakat umum. 3. Menyalurkan dana dan sumbangan kepada sesama yang kurang mampu dalam bidang pendidikan dan kesehatan. Perseroan menyelenggarakan dan/atau ikut serta secara aktif dalam berbagai kegiatan sosial untuk meringankan beban sesama manusia. Sumbangsih YMP di bidang pendidikan diwujudkan dalam pemberian bantuan perlengkapan sekolah dan beasiswa bagi anak berprestasi, membantu pengadaan dan perbaikan sarana gedung sekolah untuk mendukung kegiatan belajar mengajar yang layak bagi anak-anak. Sekolah yang sudah berhasil dibangun oleh YMP berada di berbagai daerah di Indonesia diantaranya di Bekasi, Sukabumi, Bantul, Klaten, Cibubur, dan Pengalengan. Sumbangsih YMP di bidang kesehatan diwujudkan dalam berbagai aktivitas dan kegiatan berupa aksi bakti sosial pengobatan massal, pengobatan gigi, dan donor darah di berbagai wilayah seperti Jakarta, Bekasi, Tangerang dan Bogor secara berkala seperti peresmian galeri PMI di Mal Metropolitan lantai 3 atrium 1 pada tanggal 7 Oktober 2010 sebagai sumbangsih Perseroan untuk memberikan fasilitas dan kemudahan bagi pengunjung Mal untuk donor darah, YMP juga membantu pemberian operasi gratis bagi anak penderita bibir sumbing dan operasi katarak bagi manula. Selain itu, Perseroan juga memberikan sumbangsih kepada Johannes Surya Foundation (Yayasan TOFI) untuk pembangunan gedung dan beasiswa bagi pembinaan siswa-siswa yang akan dibina untuk menjadi juara olimpiade fisika.

102

Perseroan berupaya untuk meningkatan kualitas lingkungan hidup, khususnya disekitar wilayah operasional Perseroan maupun di wilayah lainnya. Hal ini dilandasi pemikiran bahwa lingkungan yang tertata baik dalam jangka pendek dan panjang akan dapat memberikan dukungan kepada pengembangan usaha Perseroan. Oleh sebab itu, Perseroan telah menjadi anggota dari Green Building Council Indonesia (Konsil Bangunan Hijau Indonesia) sejak Juni 2010, yakni sebuah organisasi yang berdiri untuk mengembangkan konsep pembangunan green building. Kepedulian Perseroan terhadap lingkungan telah dilakukan Perseroan dengan mencanangkan penanaman 1000 pohon pada setiap proyek Perseroan.

103

VIII. KEGIATAN DAN PROSPEK USAHA PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN 1. UMUM 1.1. Sejarah Pada tahun 1970, tujuh pengusaha yang memiliki kesamaan visi sepakat mendirikan perusahaan yang berkonsentrasi pada pembangunan di kota Jakarta dengan nama PT Metropolitan Development yang mengembangkan sektor-sektor usaha dalam bidang real estat, hotel, pusat perbelanjaan, industri, pariwisata, perdagangan dan kesehatan. PT Metropolitan Development menjadi induk dari beberapa perusahaan dan proyek properti besar diantaranya Perumahan Pondok Indah, Mal Pondok Indah, Bukit Cinere Indah, Perumahan dan Mal Puri Indah, Apartemen Park Royal, Wisma Metropolitan, World Trade Center, Hotel Horison, RS Pondok Indah, dan Bumi Serpong Damai. Perseroan dibentuk pada tanggal 16 Februari 1994 dan mulai beroperasi pada tanggal 28 Oktober 1994 sebagai usaha untuk menggabungkan bisnis perumahan Grup Metropolitan Development dalam suatu perusahaan skala menengah dengan bisnis hotel dan mal di kawasan superblok Bekasi. Dalam perjalanan bisnisnya, untuk lebih memperluas dan memperkuat ekspansi bisnisnya, Perseroan mengajak dan mengundang investor asing untuk turut bergabung ke dalam Perseroan. Pada tahun 2004, Perseroan mendapat kepercayaan dari investor Singapura, Reco Newtown Pte. Ltd., yang bergabung ke dalam Perseroan dan memiliki porsi kepemilikan saham 50% melalui konversi hutang. Pada tahun yang sama, Perseroan kembali membuktikan profesionalismenya kepada masyarakat dengan memperoleh Sertifikat ISO 9001:2000, sebuah pengakuan resmi atas sistem manajemen mutu yang telah sesuai dengan standar internasional, sehingga Perseroan siap untuk terus berkembang di era pasar bebas. Perseroan berkantor pusat di Gedung Ariobimo Sentral Lt 10, Jl. H.R Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5, Jakarta 12940, dan saat Prospektus ini diterbitkan, Perseroan memiliki 9 buah lokasi properti yaitu: No Proyek

Alamat

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9.

Jalan KH. Noer Ali, Kalimalang, Bekasi, Jawa Barat Jalan KH. Noer Ali, Kalimalang, Bekasi, Jawa Barat Jalan Raya Imam Bonjol No. 1A, Tambun, Bekas, Jawa Barat Jalan Hamengkubuwono IX, Ujung Menteng, Cakung, Jakarta Timur Jalan Raya Setu Serang KM 2, Cileungsi, Bogor, Jawa Barat Jalan KH Achmad Dahlan, Cipondoh, Tangerang, Banten Jalan Sultan Hasanudin, Tambun Selatan, Bekasi, Jawa Barat Jalan Transyogi KM 1, Cibubur, Jawa Barat Jalan Raya Teuku Umar No. 14, Cibitung, Jawa Barat

Hotel Horison Mal Metropolitan Bekasi Plaza Metropolitan Perumahan Metland Menteng Perumahan Metland Cileungsi Perumahan Metland Puri Perumahan Metland Tambun Perumahan Metland Transyogi Perumahan Metland Cibitung

1.2. Operasional Kegiatan Perseroan dalam menjalankan usahanya meliputi tahapan kegiatan antara lain membebaskan lahan, membangun dan mengembangkan lahan, mengelola dan/atau menjual bangunan-bangunan perumahan, kantor, ruko, apartemen, pusat perbelanjaan, atau bangunan lainnya. Setelah mendapat ijin pembebasan lahan dari instansi-instansi yang terkait, selanjutnya Perseroan merencanakan jenis pengembangan yang sesuai dengan peraturan tata ruang yang berlaku. Perbandingan antara perumahan dan sarana umum adalah 60% dan 40%. Setelah membuat site plan dan land clearing, konstruksi proyek siap dibangun. Fasilitas berupa prasarana juga dibangun dan disesuaikan dengan kebutuhan dan aturan yang berlaku untuk setiap proyek seperti: saluran air bersih dan kotor, jalan, listrik, dan telepon serta saranasarana yang memberikan nilai tambah seperti: sarana olahraga, rumah ibadah, sekolah, area perkantoran, area komersial, gedung perkantoran, dan rumah sakit. Perseroan adalah sebuah perusahaan pengembangan real estat di wilayah Jabodetabek yang berfokus terutama pada pangsa penghasilan menengah dari penduduk Indonesia. Strategi Perseroan adalah membangun perumahan dan investasi pada properti niaga yang terletak di lokasi yang memiliki tingkat

104

pertumbuhan yang tinggi di Indonesia. Perseroan menargetkan properti perumahan yang menyediakan rumah tinggal yang terjangkau kepada penduduk Indonesia yang berpenghasilan menengah dan properti niaga yang terletak di lokasi-lokasi yang tingkat pertumbuhan masyarakat berpenghasilan menengah tinggi di Indonesia. Seiring dengan perjalanan waktu, Perseroan mengharapkan untuk memiliki arus pendapatan yang seimbang antara real estat dan properti niaga. Sampai dengan tanggal 31 Desember 2010, portofolio real estat Perseroan terdiri dari enam lokasi proyek dengan total lahan seluas 669 hektar, dimana luas lahan kotor yang tersisa seluas 554 hektar, dan perkiraan luas lahan tersisa yang dapat dijual tersisa seluas 315 hektar, sedangkan portofolio properti niaga Perseroan terdiri dari dua pusat perbelanjaan, Mal Metropolitan dan Plaza Metropolitan, dengan total luas lahan bersih yang dapat disewakan 51.175 meter persegi, dan satu hotel, Hotel Horison Bekasi, yang memiliki 166 kamar beserta fasilitas konferensi dan ruang rapat dengan layanan yang lengkap dan banquet. Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, Mal Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 99,6% dan Plaza Metropolitan memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 95,3% dan Hotel Horison Bekasi memiliki tingkat hunian rata-rata sebesar 81,2%. Perseroan berkeyakinan bahwa kondisi pasar saat ini di Indonesia memiliki dan akan terus menciptakan banyak sekali peluang investasi yang menguntungkan bagi Perseroan. Perseroan berharap mengembangkan properti-properti tempat tinggal dan berinvestasi dalam properti-properti niaga yang memenuhi strategi Perseroan dan meningkatkan portofolio Perseroan secara keseluruhan. Sampai pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki total nilai aset bersih Rp 5.128 miliar seperti yang dinilai oleh KJPP Willson & Rekan (asosiasi dari Knight Frank). Untuk tahun-tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Perseroan membukukan pendapatan sebagai berikut: (dalam jutaan Rupiah) No. Pendapatan 1. 2. 3.

Penjualan real estat Pusat perbelanjaan Hotel

2006 71.344 76.440 26.669

31 Desember

2007 99.141 94.101 31.836

2008 162.759 104.202 38.225

2009 164.584 juta 111.278 37.753

2010 167.222 116.847 43.412

Untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki pendapatan yang belum diakui sebesar Rp 214.891 juta dari pra-penjualan unit-unit rumah tinggal. Sejak tahun 2006 sampai tahun 2010, Perseroan memiliki 17% CAGR untuk pendapatan, 25% CAGR untuk laba kotor, 36% CAGR untuk laba operasi dan 76% CAGR untuk laba bersih. Tabel berikut ini menunjukkan gambaran tentang properti-properti Perseroan sampai pada tanggal 31 Desember 2010. Properti Tahun Dimulai Total Luas Total Area Total Area Total Area Proyek2 (ha) Tersisa Kotor3 Tersisa yang Bersih yang (ha) dapat Dijual4 Dapat (ha) Disewakan5 Properti Perumahan Metland Menteng 19951 132 84 59 Metland Puri 19951 123 105 557 Metland Tambun 19971 37 27 13 Metland Transyogi 19971 133 120 70 Metland Cileungsi 2004 130 104 54 Metland Cibitung 2011 114 114 65 Total – 669 554 315 Properti Niaga Mal Metropolitan 1994 3,26 8 – – Plaza Metropolitan 1997 0,45 – – Hotel Horison Bekasi 1995 3,26 8 – – Tanah di jalan KH. Noer Ali – 3,43 – – Tanah di jalan MT. Haryono Kav. 26 – 0,30 – – Total – 7,44 – –

105

Nilai Pasar yang Ditafsir6 (Rp. miliar)

– – – – – – –

1.352 1.329 171 685 282 257 4.076

48.335 m 2 2.840 m 2 166 kamar

716 21 181

–

93

– 51.175 m 2

41 1.052

3 4 5 6 7 8 1 2

Diluncurkan ulang pada tahun 2004. Total Luas Proyek merupakan luas tanah yang telah diakuisisi oleh Perseroan untuk proyek tersebut. Total Area Tersisa Kotor merupakan total luas proyek dikurangi luas properti yang telah dijual oleh Perseroan. Total Area Tersisa yang dapat dijual merupakan luas lahan bersih yang dapat dijual. Total Area Bersih yang dapat Disewakan merupakan luas bersih yang dapat disewakan. Penilaian aset dilakukan oleh KJPP Willson & Rekan (asosiasi dari Knight Frank). Termasuk perkiraan luas real estat yang belum diselesaikan terkait dengan pengembangan Metland Puri fase kedua. Termasuk Mal Metropolitan dan Hotel Horison Bekasi.

2. KEUNGGULAN KOMPETITIF Perseroan percaya bahwa keunggulan-keunggulan kompetitif berikut ini akan membantu Perseroan dalam menjalankan strategi Perseroan dan memberikan kepada Perseroan keuntungan daya saing atas banyak pesaing Perseroan. 2.1. Lokasi Strategis di Pasar Sasaran. Properti-properti Perseroan terletak di seluruh daerah metropolitan Jakarta dan sekitarnya. Perseroan percaya bahwa properti-properti Perseroan terletak secara strategis di daerah-daerah berpenghasilan menengah dengan pertumbuhan populasi yang tinggi di dekat pusat-pusat transportasi utama dan kawasan-kawasan industri. Sebagai contoh, Metland Cileungsi dan Metland Transyogi masing-masing terletak di dekat daerah Cibubur dengan pertumbuhan yang tinggi, Metland Tambun dan Metland Cibitung masing-masing terletak di dekat kawasan-kawasan industri, Metland Menteng dan Metland Puri masing-masing terletak di dekat jalan-jalan utama di Jakarta, Mal Metropolitan dan Hotel Horison Bekasi masing-masing terletak di dekat kawasan industri dengan akses langsung ke jalan tol utama di Jakarta timur dan Plaza Metropolitan terletak di daerah perumahan Metland Tambun yang dapat diakses dengan banyak layanan transportasi publik. 2.2. Arus Pendapatan yang Kuat dari Proyek-proyek Pengembangan Properti Perumahan yang Beragam. Perseroan memiliki beragam portofolio proyek properti perumahan dari segi lokasi dan pangsa pendapatan yang memberikan kepada Perseroan gabungan arus kombinasi pendapatan yang seimbang. Sebagai contoh, Metland Menteng dan Metland Puri menargetkan segmen berpenghasilan menengah-atas, Metland Tambun dan Metland Transyogi menargetkan segmen berpenghasilan menengah dan Metland Cileungsi dan Metland Cibitung yang juga menargetkan segmen berpenghasilan menengah-bawah. Perseroan percaya bahwa proyek-proyek ini biasanya memiliki siklus pengembangan yang lebih pendek dan pengeluaran modal yang lebih rendah daripada proyek-proyek pengembangan properti perumahan lainnya. Pada tahun 2010, 50,5% dari pendapatan Perseroan berasal dari pengembangan dan penjualan properti-properti perumahan Perseroan dan 49,5% dari pendapatan Perseroan dihasilkan dari propertiproperti komersial Perseroan. Penjualan properti perumahan telah meningkat untuk masing-masing proyek selama tiga tahun terakhir dengan kekecualian Metland Puri yang sekarang ini sedang ditunda sampai penyelesaian jalan tol yang ada di dekatnya. 2.3. Properti Komersial dengan Potensi Pertumbuhan Tinggi dan Pendapatan Berulang. Perseroan percaya bahwa Perseroan telah berinvestasi dalam properti-properti komersial yang memberikan Perseroan potensi pertumbuhan tinggi dan pendapatan terus menerus. Pada tahun 2010, 49,5% dari pendapatan Perseroan berasal dari pendapatan sewa komersial di pusat perbelanjaan Perseroan yang Perseroan percaya akan tetap sebagai sumber pendapatan yang terus menerus dan konsisten bagi Perseroan di masa mendatang. Perseroan percaya bahwa pendapatan yang terus menerus dan konsisten ini membantu mengurangi sebagian dampak sifat siklus pasar properti Indonesia. 2.4. Rekam Jejak Keuangan yang Kuat dan Manajemen Keuangan dengan Prinsip Kehati-hatian. Sejak tahun 2006 sampai tahun 2010, Perseroan memiliki 17% CAGR untuk pendapatan, 25% CAGR untuk laba kotor, 36% CAGR untuk laba operasi dan 76% CAGR untuk laba bersih. Kenaikan perlahan pendapatan penjualan properti Perseroan selama periode ini telah meningkatkan arus pendapatan

106

Perseroan dan memperkuat rekam jejak keuangan Perseroan. Selain itu, Perseroan percaya bahwa Perseroan memiliki kebijakan-kebijakan manajemen keuangan yang memiliki prinsip kehati-hatian di mana dengan kebijakan Perseroan pada saat ini pinjaman-pinjaman bank Perseroan digunakan terutama untuk pembiayaan modal kerja dan pengembangan properti sementara pembiayaan dengan menggunakan ekuitas digunakan terutama untuk memperoleh lahan dan pengembangan properti. Sampai tanggal 31 Desember 2010, Perseroan memiliki rasio utang-terhadap-ekuitas (debt-to-equity) sebesar 25,4%. 2.5. Tim Manajemen yang Berpengalaman. Manajemen Perseroan rata-rata memiliki lebih dari 25 tahun pengalaman dalam industri real estat Indonesia. Perseroan percaya bahwa gabungan pengalaman mereka sangat berperan dalam pengembangan bisnis Perseroan dan dalam perumusan strategi Perseroan. Manajemen Perseroan telah berhasil mengembangkan properti komersial dan perumahan berskala besar di berbagai daerah metropolitan Jakarta dan sekitarnya dan tempat lainnya di Indonesia, dan mengawasi semua tahap pengembangan dari perencanaan sampai konstruksi dan pengelolaan properti selanjutnya. Manajemen Perseroan telah menjalin hubungan baik dengan para peritel, kontraktor dan operator hotel lokal maupun internasional yang terkemuka serta lembaga-lembaga pemerintah, yang Perseroan percayai akan terus membantu Perseroan untuk mengembangkan bisnis Perseroan.

3. STRATEGI PERSEROAN 3.1. Mempertahankan Portofolio yang Seimbang dengan Pendapatan yang Stabil untuk Mendukung Pengembangan Properti dengan Pertumbuhan Tinggi dalam Jangka Panjang. Perseroan bermaksud mempertahankan gabungan portofolio yang seimbang antara properti komersial dan perumahan untuk memberikan arus kas yang kuat guna mendorong pertumbuhan Perseroan. Untuk tujuan ini, Perseroan bermaksud menggunakan pendapatan berulang yang berasal dari properti-properti ritel komersial Perseroan untuk mendukung bisnis pengembangan perumahan Perseroan yang difokuskan pada pasar penghasilan menengah di daerah metropolitan Jakarta dan sekitarnya dan pasar-pasar lain dengan pertumbuhan yang tinggi di Indonesia. 3.2. Terus Mengembangkan Kepemilikan Tanah Perseroan dan Mengidentifikasikan Lokasi-lokasi Baru di Daerah-daerah dengan Pertumbuhan yang Tinggi. Perseroan bermaksud mengembangkan properti-properti perumahan Perseroan yang ada saat ini dan terus memperoleh lahan baru untuk memaksimalkan total kepemilikan Perseroan. Perseroan secara aktif mencari lahan baru dengan pemerolehan langsung lahan tanah maupun properti bertanah di daerah metropolitan Jakarta dan sekitarnya dan daerah-daerah lain dengan pertumbuhan yang tinggi. Perseroan mungkin juga bekerja sama dengan pihak-pihak ketiga melalui usaha-usaha patungan atau aliansi-aliansi strategis guna memperoleh dan mengembangkan tanah yang sesuai. Dengan mengidentifikasikan dan mengevaluasi aset-aset untuk pemerolehan di masa mendatang secara terus-menerus, Perseroan percaya bahwa Perseroan akan bisa memperluas kepemilikan properti Perseroan di daerah-daerah dengan pertumbuhan yang tinggi. Selain itu, Perseroan bermaksud menjelajahi peluang bisnis di kotakota tertentu yang strategis di luar Jakarta di Indonesia untuk memanfaatkan pertumbuhan ekonomi di daerah-daerah ini dan untuk memperluas basis pendapatan Perseroan secara geografis. 3.3. Properti-properti Komersial Baru yang Diusulkan. Perseroan bermaksud mengembangkan dan berinvestasi dalam properti-properti komersial baru. Sebagai contoh, Perseroan berencana memperluas portofolio properti komersial Perseroan dengan mengembangkan Metropolitan Grand Mall yang Perseroan harapkan akan berlokasi secara strategis di dekat bangunan-bangunan perumahan. Perseroan juga bermaksud berinvestasi dalam hotel-hotel bintang tiga dan empat yang terletak di daerah metropolitan Jakarta dan sekitarnya dan daerah-daerah berlokasi strategis lainnya dengan pertumbuhan yang tinggi di Indonesia dan di tempat lain, seperti pulau Bali, untuk memperluas basis pendapatan Perseroan secara geografis.

107

3.4. Pasar Penghasilan Menengah Target. Properti-properti perumahan dan komersial Perseroan terletak secara strategis untuk menargetkan pasar penghasilan menengah dengan pertumbuhan yang tinggi di daerah metropolitan Jakarta dan sekitarnya. Perseroan percaya pasar ini terutama belum dilayani secara memadai oleh para peserta pasar properti ritel, hotel, dan perumahan Indonesia sekarang ini. 3.5. Mengoptimumkan Sumber Daya Keuangan untuk Pengembangan Bisnis. Perseroan bermaksud terus mendukung dan mengoptimumkan pengembangan bisnis Perseroan melalui kombinasi yang bijak antara arus kas dari operasi dan pinjaman bank, bila dan ketika diperlukan. Perseroan berharap terus memantau dengan cermat posisi arus kas Perseroan dan secara aktif mengelola penghasilan berulang dan penjualan Perseroan untuk membantu memastikan arus kas yang memadai untuk kebutuhan modal Perseroan yang terus-menerus. Lebih jauh, Perseroan bermaksud terus menjalankan disiplin keuangan dalam mengelola utang, likuiditas, dan arus kas Perseroan untuk membantu memastikan kestabilan keuangan Perseroan secara keseluruhan dan kecukupan sumber daya keuangan Perseroan untuk pertumbuhan masa depan Perseroan. 3.6. Meningkatkan Kontrol Manajemen Internal yang Efektif. Perseroan berharap terus meningkatkan standar tata kelola perusahaan dan control internal Perseroan, memanfaatkan keahlian dan pengalaman Manajemen untuk memperbaiki operasi Perseroan di masa mendatang, dengan menetapkan secara jelas tanggung jawab masing-masing unit operasi Perseroan guna meningkatkan efisiensi keseluruhan Perseroan dan kemampuan Perseroan untuk secara cepat merespon terhadap kondisi pasar yang berubah. Dengan mempertahankan fleksibilitas dan efisiensi pada tingkat proyek, Perseroan bertujuan meningkatkan seluruh kemampuan keuangan dan control biaya Perseroan secara keseluruhan. 4. PROYEK PERSEROAN Perseroan didirikan berdasarkan hukum Republik Indonesia sah sebagai suatu entitas Perseroan Terbatas pada tanggal 11 Mei 1994. Berikut adalah proyek-proyek yang dimiliki oleh Perseroan: PT Metropolitan Land Tbk

Metland Transyogi

Metland Puri I, Metland Tambun

PT Kembang Griya Cahaya

PT Metropolitan Permata Development

99,9% 99,9%

99,9% 99,9%

100%

Mal Metropolitan Hotel Horison Bekasi Metland Menteng Metland Cileungsi

PT Metropolitan Global Management

PT Sumber Sentosa Guna Lestari

Horison Jakarta

50,01% Metland Puri II

PT Metropolitan Karyadeka Development

PT Fajarputera Dinasti

Metland Cibitung

99,9%

5. KEGIATAN USAHA PERSEROAN Portofolio properti Perseroan terdiri dari gabungan pengembangan perumahan dan properti komersial. Perseroan memiliki enam pengembangan perumahan yang terdiri dari Metland Menteng, Metland Puri, Metland Tambun, Metland Transyogi, Metland Cileungsi dan Metland Cibitung. Selain itu, Perseroan memiliki properti komersial yang terdiri dari Mal Metropolitan, Plaza Metropolitan dan Hotel Horison Bekasi.

108

Peta berikut ini menunjukkan lokasi-lokasi geografis dari properti-properti yang ada dalam portofolio Perseroan, yang disorot dalam warna kuning, dan lokasi-lokasi geografis dari proyek-proyek pengembangan properti yang diharapkan, yang disorot dalam warna merah. Air

po

rt T oll

Laut jawa Ro

ad ku Ca

Bandara International Soekarno Hatta

ing 1

c Cilin ng

an

ll R To

menteng

Jl Thamrin

Jl S Parm

Puri

-Merak Jakarta

d oa

Metropolitan Grand Mall M- GoldResidence Metropolitan Mall Hotel Horison Bekasi Horison Bekasi Extension

an

irm

ud

Jl S

Jl G

ato t Subroto

Jl Kalimalang

Hotel Horison Jakarta

Jl Se

rpon

Metland

Monas

Metland

oll gT

Jakarta-Cikampek Toll Ro

Metland

ad

Gerbang Tol Bekasi Barat

tambun

Gerbang Tol Bekasi Timur Gerbang Tol Cibitung

d

Roa

Taman Mini i Toll Road Jagoraw

Kampung Rambutan

Cibubur

Metland

Metland Cibitung

@HOM Hotel

Metland cileungsi

transyogi

Ke Bogor Jonggol

Proyek-proyek Perseroan Hingga saat ini Perseroan telah mengembangan 6 proyek perumahan serta sebuah proyek komersial (mixed-used) mal dan hotel, yaitu: 5.1. Pengembangan Proyek Perumahan Perseroan memiliki enam properti perumahan yang terdiri dari Metland Menteng, Metland Puri, Metland Tambun, Metland Transyogi, Metland Cileungsi dan Metland Cibitung, dengan total luas proyek sekitar 669 hektar. Tabel berikut ini menjabarkan properti-properti perumahan Perseroan sampai tanggal 31 Desember 2010. Penghasilan Menengah Atas Penghasilan Menengah

Penghasilan Menengah Bawah

Keterangan

Metland Menteng

Metland Puri

Metland Tambun

Metland Transyogi

Metland Cileungsi

Metland Cibitung

Kisaran Harga Per Unit (Rp juta) 500 – 1,100 500 – 1,100 Luas Unit Bangunan (meter persegi) 90 – 180 90 – 180 Luas Unit Bangunan (meter persegi) 70 – 170 45 – 175 Lokasi East Jakarta Tangerang

200 – 700 84 – 160 30 – 130 Tambun, Bekasi

250 – 900 90 – 260 40 – 100 Cileungsi, Bogor

60 – 250 60 – 98 22 – 45 Cileungsi, Bogor

60 – 175 60 – 105 22 – 45 Cibitung, Bekasi

5.1.1. Metland Menteng Metland Menteng terletak di atas lahan seluas 132 hektar di Cakung, Jakarta Timur di dekat Jalan Raya Bekasi, yang merupakan jalan raya utama di bagian timur daerah Jakarta dan sekitarnya serta dekat dengan jalan-jalan di seputar Bentangan Jalan Cikunir-Cilincing JORR - Jakarta Outer Ring Road, yang merupakan jalan tol besar di bagian timur Jabodetabek. Lokasi ini juga bersebelahan dengan sebuah pengembangan properti yang lebih besar, Jakarta Garden City, yang dimiliki oleh Keppel Land. Metland Menteng memiliki akses ke Jakarta Garden City yang akan memberikan kemungkinan jalan pintas menuju Jakarta Outer Ring Road. Metland Menteng diarahkan untuk konsumen berpenghasilan menengah atas sampai menengah dan sedang dikembangkan dalam dua tahap. Sampai dengan tanggal 31 Desember 2010, 1.152 rumah dan 49 ruko (rumah toko) telah diselesaikan dan dijual. Setelah penyelesaian kedua tahap proyek ini, Perseroan berharap sekitar 3.200 rumah dan 370 ruko dapat diselesaikan. Metland

109

Menteng akan memiliki sarana umum tertentu seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolah-sekolah, klinik/rumah sakit, dan tempat-tempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupum pemerintah daerah. Perseroan memperkirakan proyek ini akan dapat diselesaikan secara substansial dalam kurun waktu 10 tahun. Harga jual untuk rumah-rumah Metland Menteng berkisar dari Rp 500 juta sampai Rp 1.1 miliar. Fasilitas-fasilitas di Metland Menteng termasuk sebuah taman rekreasi air yang luasnya sekitar 8.100 meter persegi. Tabel berikut menunjukkan harga jual rata-rata untuk pra-penjualan pada Metland Menteng pada tahuntahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010: (dalam jutaan Rupiah per meter persegi) Keterangan

31 Desember

2006

2007

2008

2009

2010

Harga Jual Rata-Rata Tanah Harga Jual Rata-Rata Bangunan

1,11 2,20

1,44 2,37

1,71 2,59

1,91 2,82

2,64 2,88

Tabel berikut menunjukkan penjualan pada Metland Menteng untuk tahun-tahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010:

31 Desember Tipe 2006 2007 2008 2009 Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Penjualan Penjualan Penjualan (juta Rp) (juta Rp) (juta Rp) T B T B T B T B Kavling 19 3.440 - 3.466 27 3.645 - 4.644 22 3.954 - 5.166 20 4.051 - Rumah 91 9.954 - 22.011 80 9.192 - 24.161 148 17.215 - 54.885 60 7.496 - Ruko - - - - - - - 4 300 - 1.181 - - - - Total 110 13.394 - 25.477 107 12.837 - 28.805 174 21.469 - 61.232 80 11.547 -

2010 Nilai Unit Luas (M2) Penjualan (juta Rp) T B 6.938 9 3.076 - 28.792 56 8.222 - - 12 1.225 - 35.730 77 12.523 -

Nilai Penjualan (juta Rp) 4.663 35.194 8.892 48.749

T: Tanah B: Bangunan

5.1.2.

Metland Puri

Metland Puri menempati lahan dengan luas 123 hektar di Cipondoh, Tangerang. Proyek ini berada di sepanjang jalan raya utama Jakarta-Merak bagian barat wilayah Jabodetabek. Perseroan sedang merancang sebuah proyek yang mempunyai akses langsung ke jalan raya Jakarta-Merak. Pihak Menteri Pekerjaan Umum telah memberikan persetujuannya untuk membangun akses langsung ini dan Perseroan telah membebaskan lahan yang diperlukan. Metland Puri berorientasi pada masyarakat kelas atas dan kelas menengah dan akan dibangun dalam dua tahap. Tahap pertama dimiliki sepenuhnya oleh Perseroan dan tahap kedua merupakan usaha patungan antara Perseroan dengan PT Karyadeka Pancamurni. Per 31 Desember 2010 ada 745 unit rumah dan 23 unit ruko yang sudah dibangun dan terjual. Setelah kedua proyek ini diselesaikan, Perseroan memperkirakan akan ada sekitar 1.700 unit rumah dan 60 unit bangunan komersial yang dibangun. Metland Puri akan memiliki sarana umum tertentu seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolah-sekolah, klinik/rumah sakit, dan tempat-tempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupun pemerintah daerah. Perseroan memperkirakan bahwa proyek ini akan diselesaikan secara substansial dalam kurun waktu 10 tahun. Harga jual rumah rata-rata dari Rp 500 juta sampai Rp 1,1 milyar. Tabel berikut menunjukkan harga jual rata-rata untuk pra-penjualan pada Metland Puri pada tahun-tahun 2006. 2007. 2008, 2009 dan 2010: (dalam jutaan Rupiah per meter persegi) Keterangan

31 Desember

2006

2007

2008

2009

2010


1,14 2,23

1,34 2,37

1,79 2,45

2,00 2,56

1,78 1 2,56

1

Harga penjualan termasuk penjualan yang berdiskon kepada karyawan tertentu Metland.

110

Tabel berikut menunjukkan penjualan pada Metland Puri untuk tahun-tahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010:

31 Desember Tipe 2006 2007 2008 2009 Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Penjualan Penjualan Penjualan (juta Rp) (juta Rp) (juta Rp) T B T B T B T B Kavling 10 2.075 - 2.314 8 1.798 - 2.216 10 1.530 - 2.938 4 535 - Rumah 48 5.473 - 12.660 50 6.261 - 14.791 35 4.366 - 11.416 70 9.029 - Ruko - - - - - - - - - - - - 2 150 - Total 58 7.548 - 14.974 58 8.059 - 17.007 45 5.896 - 14.354 76 9.714 - T: Tanah B: Bangunan

2010 Nilai Unit Luas (M2) Penjualan (juta Rp) T B 1.247 - - - 27.065 15 1.927 - 916 4 300 - 29.228 19 2.227 -

Nilai Penjualan (juta Rp) 6.402 2.351 8.753

Pada tahun 2010, Perseroan memutuskan untuk memberhentikan sementara penjualan pada Metland Puri secara sementara sampai pembangunan jalan akses ke jalan tol Jakarta-Merak dimulai. Perseroan percaya bahwa nilai Metland Puri akan meningkat seiring dengan selesainya jalan tersebut dan Perseroan berharap hal tersebut akan meningkatkan harga jual Metland Puri. Perseroan berharap untuk memulai penjualan Metland Puri pada saat konstruksi jalan akses tol tersebut telah mendekati penyelesaian yang Perseroan antisipasi pada akhir tahun 2011 atau awal tahun 2012. 5.1.3. Metland Transyogi Metland Transyogi menempati lahan dengan luas 132 hektar di Cileungsi, Bogor. Proyek ini terletak di bagian selatan wilayah Jabodetabek di dekat areal perumahan yang berkembang pesat di Cibubur dan dekat dengan jalan tol Jagorawi, yang merupakan jalan tol utama di bagian selatan wilayah Jabodetabek. Metland Transyogi terletak di areal perumahan bergengsi dan berorientasi kepada masyarakat kelas menengah. Per 31 Desember 2010 sudah ada 603 unit rumah dan 137 unit ruko yang selesai dibangun dan terjual. Setelah proyek ini diselesaikan, Perseroan memperkirakan akan ada 3.200 unit rumah dan 550 unit ruko yang dibangun. Metland Transyogi akan memiliki beberapa sarana umum tertentu seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolah-sekolah, klinik/ rumah sakit, dan tempat-tempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupum pemerintah daerah. Perseroan memperikirakan proyek ini akan selesai secara substansial dalam kurun waktu 10 tahun. Rencananya pada fasilitas di Metland Transyogi akan ditambahkan dengan taman rekreasi air yang akan dibangun tahun depan. Harga jual rumah rata-rata dari Rp 250 juta sampai Rp 900 juta. Rencananya Metland Transyogi akan terhubung dengan Metland Cileungsi pada akhir tahun 2011. Tabel berikut menunjukkan harga jual rata-rata untuk pra-penjualan pada Metland Transyogi pada tahuntahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010: (dalam jutaan Rupiah per meter persegi) Keterangan

31 Desember

2006

2007

2008

2009

2010


0,61 1,70

0,86 1,86

1,01 2,06

1,34 2,58

1,72 2,91

Tabel berikut menunjukkan penjualan pada Metland Transyogi untuk tahun-tahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010:

31 Desember Tipe 2006 2007 2008 2009 Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Penjualan Penjualan Penjualan (juta Rp) (juta Rp) (juta Rp) T B T B T B T B Kavling 3 2.113 - 1.113 8 1.472 - 974 4 776 - 459 9 2.036 - Rumah 21 2.490 - 2.733 66 6.344 - 8.743 90 10.173 - 16.144 84 10.157 - Ruko 18 1.108 - 2.614 8 677 - 1.456 21 8.392 - 10.560 44 3.174 - Total 42 5.711 - 6.460 82 8.493 - 11.173 115 19.341 - 27.163 137 15.367 - T: Tanah B: Bangunan

111

2010 Nilai Unit Luas (M2) Penjualan (juta Rp) T B 1.452 2 269 - 20.660 47 4.837 - 14.011 10 986 - 36.123 59 6.092 -

Nilai Penjualan (juta Rp) 352 13.380 5.107 18.839

5.1.4.

Metland Tambun

Metland Tambun menempati lahan yang luasnya 37 hektar di Bekasi Timur di dekat kawasan industri dan sebuah area bisnis komersial yang berorientasi kepada masyarakat kelas menengah di timur wilayah Jabodetabek dan memiliki akses langsung ke Jalan Raya Jakarta – Bekasi, yang merupakan jalan raya utama di bagian timur wilayah Jabodetabek. Per 31 Desember 2010 sudah ada 832 unit rumah dan 109 unit ruko yang selesai dibangun dan terjual. Setelah proyek ini selesai, Perseroan perkirakan akan ada sekitar 1.500 unit rumah dan 120 unit ruko yang dibangun. Metland Tambun akan memiliki beberapa sarana umum tertentu seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolah-sekolah, klinik/rumah sakit, dan tempat-tempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupum pemerintah daerah. Perseroan memperkirakan proyek ini akan selesai secara substansial dalam kurun waktu 4 tahun. Harga jual rumah rata-rata dari Rp 200 juta sampai Rp 700 juta. Tabel berikut menunjukkan harga jual rata-rata untuk pra-penjualan pada Metland Tambun pada tahuntahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010: (dalam jutaan Rupiah per meter persegi) Keterangan

2006


0,49 1,71

2007

31 Desember 2008

2009

2010

0,60 2,06

0,94 2,23

1,14 2,3

1,62 2,76

Tabel berikut menunjukkan penjualan pada Metland Tambun untuk tahun-tahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010:

31 Desember Tipe 2006 2007 2008 2009 Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Penjualan Penjualan Penjualan (juta Rp) (juta Rp) (juta Rp) T B T B T B T B Kavling 17 2.885 - 1.426 25 4.039 - 2.512 28 5.182 - 4.260 30 6.470 - Rumah 42 3.638 - 3.565 52 4.734 - 6.491 81 8.463 - 13.374 61 6.862 - Ruko - - - - 9 781 - 2.324 14 1.281 - 4.187 22 2.009 - Total 59 6.523 - 4.991 86 9.554 - 11.327 123 14.923 - 21.821 113 15.341 -

2010 Nilai Unit Luas (M2) Penjualan (juta Rp) T B 5.250 2 400 - 13.456 192 18.151 - 8.499 31 3.158 - 27.205 225 21.709 -

Nilai Penjualan (juta Rp) 584 39.918 13.433 53.935

T: Tanah B: Bangunan

5.1.5.

Metland Cileungsi

Metland Cileungsi menempati lahan dengan luas 130 hektar di Cileungsi, Bogor, di bagian selatan wilayah Jabodetabek di dekat areal perumahan yang berkembang pesat di Cibubur dan berjarak dekat dengan Metland Transyogi. Proyek pembangunan properti ini merupakan salah satu komitmen Perseroan dalam mendukung program pemerintah untuk membangun rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah di Cileungsi, Bogor. Metland Cileungsi berorientasi kepada masyarakat kelas menengah kebawah. Per 31 Desember 2010 sudah ada 3.404 unit rumah dan 42 unit bangunan komersial yang selesai dibangun dan terjual. Setelah proyek ini diselesaikan, Perseroan memperkirakan akan ada sekitar 9.000 unit rumah dan 140 unit ruko yang dibangun. Metland Cileungsi akan memiliki beberapa sarana umum tertentu seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolah-sekolah, klinik/rumah sakit, dan tempat-tempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupum pemerintah daerah. Perseroan memperkirakan proyek ini akan selesai secara substansial dalam kurun waktu 10 tahun. Harga jual rumah rata-rata dari Rp 60 juta sampai Rp 250 juta. Rencananya Metland Cileungsi akan terhubung dengan proyek Perseroan, Metland Transyogi, pada akhir tahun 2011. Pada masa mendatang, Metland Cileungsi dan Metland Transyogi akan dilalui oleh JORR 2. Tabel berikut menunjukkan harga jual rata-rata untuk pra-penjualan pada Metland Cileungsi pada tahuntahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010: (dalam jutaan Rupiah per meter persegi) Keterangan

2006


0,33 0,79

2007

31 Desember 2008

2009

2010

0,38 1,06

0,43 1,16

0,55 1,37

0,68 1,87

112

Tabel berikut menunjukkan penjualan pada Metland Cileungsi untuk tahun-tahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010:

31 Desember Tipe 2006 2007 2008 2009 Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Nilai Unit Luas (M2) Penjualan Penjualan Penjualan (juta Rp) (juta Rp) (juta Rp) T B T B T B T B Kavling - - - - 32 3.131 - 877 68 6.420 - 1.980 18 2.269 - Rumah 475 33.898 - 19.227 370 28.130 - 16.459 564 44.792 - 32.250 488 39.075 - Ruko 2 200 - 215 1 100 - 125 23 2.234 - 3.960 7 676 - Total 477 34.098 - 19.442 403 31.361 - 17.461 655 53.446 - 38.190 513 42.020 - T: Tanah

2010 Nilai Unit Luas (M2) Penjualan (juta Rp) T B 912 15 1.826 - 33.803 397 33.382 - 1.584 - - - 36.299 412 34.208 -

Nilai Penjualan (juta Rp) 815 33.324 34.139

B: Bangunan

5.1.6.

Metland Cibitung

Metland Cibitung menempati lahan dengan luas 114 hektar di Cibitung, Bekasi. Proyek ini berada di dekat kawasan industri di bagian timur wilayah Jabodetabek. Metland Cibitung merupakan proyek pengembangan properti terbaru Perseroan dan berorientasi kepada masyarakat kelas menengah kebawah. Perseroan telah membebaskan lahan seluas 114 hektar untuk proyek ini dan memperkirakan untuk membebaskan lagi 31 hektar. Per 31 Desember 2010, Perseroan tengah menyelesaikan pengurusan lisensi dan izin dari otoritas regulator Indonesia. Saat proyek ini selesai, Perseroan perkirakan ada sekitar 5.500 unit rumah dan 600 bangunan ritel dan pusat perbelanjaan dengan bangunan apartemen yang akan dibangun. Perseroan memperkirakan proyek ini akan selesai secara substansial dalam kurun waktu 10 tahun. Metland Cibitung akan memiliki beberapa sarana umum tertentu seperti taman dan area publik serta tanah yang dicadangkan untuk pengembangan sekolah-sekolah, klinik/rumah sakit, dan tempattempat ibadah oleh pihak ketiga swasta ataupum pemerintah daerah. Harga jual rumah berkisar dari Rp 60 juta sampai Rp 175 juta. 5.2. Pengembangan Proyek Komersial Properti komersial Perseroan terdiri dari Mal Metropolitan, Plaza Metropolitan dan Hotel Horison Bekasi. Ketiga properti ini berkonsentrasi pada masyarakat kelas menengah di Indonesia dan orang-orang yang melakukan perjalanan bisnis. Lokasinya yang dekat dengan komplek-komplek perumahan kelas menengah dan kelas atas serta kawasan industri membuat ketiga properti ini terbuka lebar bagi masyarakat dan orang-orang yang melakukan perjalanan bisnis. Jumlah pengunjung di Mal Metropolitan mencapai 18 hingga 20 juta pada tahun 2006, 18 hingga 20 juta pada tahun 2007, lebih dari 20 juta pada tahun 2008, lebih dari 20 juta pada tahun 2009 dan lebih dari 20 juta pada tahun 2010 dan tingkat hunian sekitar 98,2% pada tahun 2006, 98,7% pada tahun 2007, 98,9% pada tahun 2008, 99,4% pada tahun 2009 dan 99,6% pada tahun 2010. Tingkat hunian di Hotel Horison Bekasi mencapai sekitar 60,1% pada tahun 2006, 69,3% pada tahun 77,3% pada tahun 2008, 77,1% pada tahun 2009 dan 81,2% pada tahun 2010. 5.2.1. Hotel Horison Bekasi Hotel Horison Bekasi merupakan hotel bintang empat di daerah Bekasi yang termasuk wilayah Jabodetabek dan berdekatan dengan Mal Metropolitan sehingga menyediakan akses langsung bagi para tamunya untuk berkunjung ke mal dan fasilitas-fasilitasnya. Hotel Horison Bekasi memiliki akses langsung ke Jalan Tol Jakarta – Cikampek, yang merupakan jalam tol utama di bagian timur Jabodetabek. Hotel ini memiliki 166 kamar (termasuk 146 kamar deluxe, 10 executive suite, 5 business suite dan 5 horison suite) dan memiliki berbagai fasilitas hotel bisnis berstandar internasional, termasuk sentra bisnis dan fasilitas tamu eksekutif. Hotel ini juga mempunyai fasilitas lengkap untuk konferensi dan fasilitas jamuan yang dapat menyelenggarakan acara pertemuan dan seminar bisnis dan acara pernikahan dan perayaan lainnya.

113

Berikut adalah gambaran mengenai Hotel Horison Bekasi:

Hotel Horison Bekasi sudah dibuka sejak tahun 1994 dan Perseroan yakin hotel ini memiliki tingkat hunian tertinggi di antara hotel-hotel sekelasnya di Bekasi dan daerah sekitarnya. (Sumber: Riset Colliers International, Februari 2011). Untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, rata-rata tingkat hunian hotel ini masing-masing sekitar 60,1%, 69,3%, 77,3%, 77,1% dan 81,2%; rata-rata sewa kamar per malam setiap harinya masing-masing sekitar Rp 326.088, Rp 335.646, Rp 375.952, Rp 373.321 and Rp 411.166; pendapatan kamar hotel ini menempati angka masing-masing sekitar 48,4%, 48,0%, 48,3%,46,2% dan 46,6% dari total pendapatan hotel ini; dan hasil penjualan makanan dan minuman di hotel ini (termasuk dari fasilitas konferensi dan fasilitas banquet) menempati masing-masing sekitar 41,0%, 44,6%, 44,8%, 48,1% dan 48,2% dari total pendapatan hotel ini. Target utama pemasaran Hotel Horison Bekasi adalah masyarakat yang berpenghasilan menengah dan orang-orang yang melakukan perjalanan bisnis dan lokasi hotel ini sangat strategis berada di dekat empat arteri perjalanan utama dan dekat dengan fasilitas-fasilitas industri dan pabrik ringan. Perseroan juga aktif mengupayakan akomodasi bagi pekerja-pekerja asing yang bekerja berdasarkan kontrak jangka pendek pada tempat-tempat industri dan pabrik yang ada di sekitarnya. Pada tahun 2010, Hotel Horison Bekasi memperluas fasilitas rapat, konferensi dan fasilitas banquet dari 15 ruang rapat menjadi 27 ruang rapat dan Perseroan memperkirakan untuk menambah 3 ruang rapat tambahan selama tahun 2011. Setiap ruang rapat memiliki kapasitas duduk sebanyak 15-100 orang dan ballroom Perseroan dapat dibagi menjadi 6 ruang rapat terpisah dan memiliki kapasitas berdiri sebanyak 2.000 orang. Pada tahun 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010 pendapatan yang diperoleh dari hasil penjualan makanan dan minuman di hotel ini (termasuk konferensi dan fasilitas banquet) masingmasing mencapai Rp 10.930 juta, Rp 14.201 juta, Rp 17.107 juta, Rp 18.173 juta dan Rp 20.934 juta dan masing-masing menempati 41,0%, 44,6%, 44,8%, 48,1% dan 48,2% dari total pendapatan hotel. 5.2.2.

Mal Metropolitan

Mal Metropolitan merupakan bangunan empat lantai di mana di dalamnya terdiri dari pertokoan, tempat perbelanjaan dan hiburan dengan luas kotor 92.648 meter persegi dengan luas bersih area yang dapat disewa 48.335 meter persegi dan tempat parkir tambahan seluas 27.008 meter persegi. Mal ini sudah beroperasi sejak 1994. Mal Metropolitan terletak di daerah Bekasi dan memperoleh penghargaan sebagai Mal Terpopular di daerahnya oleh majalah Property Review (Oktober 2007). Mal Metropolitan mempunyai akses langsung ke Jalan Tol Jakarta–Cikampek, yang merupakan jalan tol utama di daerah timur Jabodetabek. Mal ini juga terhubung ke Hotel Horison Bekasi. Mal Metropolitan meraih penghargaan “Emas” untuk kategori leased mall dari Asosiasi Pengelola Pusat Belanja Indonesia tahun 2008 dan

114

penghargaan “Best Serviced Mall” untuk mal yang memberikan pelayanan terbaik tahun 2009 dari majalah Marketing Magazine. Mal Metropolitan menargetkan masyarakat kelas menengah di Indonesia dan orang-orang yang melakukan perjalanan bisnis dan menawarkan berbagai jenis ritel mode, gaya hidup dan hiburan. Untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2010, penyewa besar utama (anchor tenant) Mal Metropolitan adalah Matahari Department Store, Supermarket Lion Superindo, Toko Buku Gramedia, Ace Hardware, Index Furniture, Pojok Busana Department Store and bioskop XXI yang berdasarkan pendapatan menghasilkan 25,6% dari total pendapatannya. Penghasilan yang diperoleh Mal Metropolitan adalah sebesar Rp 73.123 juta tahun 2006, Rp 90.734 tahun 2007, Rp 100.382 juta tahun 2008, Rp 107.448 juta tahun 2009 dan Rp 112.895 juta tahun 2010. Berikut adalah gambaran mengenai Mal Metropolitan:

Untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009, dan 2010, Mal Metropolitan memiliki tingkat hunian masing-masing sekitar 98,2%, 98,7%, 98,9%, 99,4% dan 99,6%, dan rata-rata tingkat sewa kotor per meter persegi per bulan adalah masing-masing sebesar Rp 132.221, Rp 157.190, Rp 165.650, Rp 176.387 dan Rp 178.446. Per 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Mal Metropolitan memiliki total area bersih yang dapat disewa masing-masing sebesar 44.509 meter persegi, 45.580 meter persegi, 47.243 meter persegi, 47.937 meter persegi dan 48.335 meter persegi. Mengingat tingginya permintaan akan ruang ritel di mal ini, Perseroan bisa mengatur secara strategis komposisi penyewa toko (tenant mix) Perseroan untuk memastikan bahwa komposisi produk Perseroan akan menarik daya minat masyarakant kelas menegah yang merupakan konsumen Perseroan. Pada tabel berikut diuraikan komposisi produk ritel yang ditawarkan oleh para penyewa utama Perseroan di Mal Metropolitan per 31 Desember 2010. Jenis Produk yang Ditawar

Area yang Disewa

Area yang Disewa (Meter Persegi)

Penyewa

Toserba & Supermarket Restoran, Bakeri & Cafe Busana Toko Buku Sarana Hiburan & Kebugaran Pakaian & Mainan Anak Tas, Sepatu & Produk Kulit Salon & Kosmetik Bank, Tempat Penukaran Uang & ATM Hobi, Cinderamata & Aksesori Peralatan Rumah Tangga, Kebugaran & Olahraga Biro Perjalanan, Studio Foto & Kamera

21,0% 11,6% 8,9% 4,8% 18,6% 1,9% 2,5% 2,0% 0,8% 1,0% 14,2% 0,4%

10.128 5.605 4.264 2.295 8.933 912 1.213 942 401 505 6.845 182

2 43 37 2 5 10 16 15 14 17 7 6

115

Area yang Disewa

Area yang Disewa (Meter Persegi)

Penyewa

Jasa Layanan Kesehatan & Pendidikan Fasilitas Olahraga Elektronik & Musik Perhiasan & Arloji Optik Komputer, Internet & Gadget Penjahit & Tekstil Telekomunikasi

Jenis Produk yang Ditawar

1,7% 3,4% 1,8% 1,0% 0,9% 2,9% 0,2% 0,3%

795 1.652 869 490 413 1.418 118 165

5 46 4 15 6 46 2 2

Total

100%

48.145

300

Perseroan tidak memiliki ketergantungan terhadap satu atau sekelompok tenant tertentu. Dengan lokasi mal yang strategis dan merupakan pelopor dan terbesar di Bekasi (Property Review, Oktober 2007), Perseroan dapat dengan mudah memperoleh pengganti tenant yang mengakhiri masa sewanya. Dalam hal mempertahankan dan meningkatkan kualitas mal, Perseroan secara terus menerus melakukan perbaikan dan renovasi gedung dan fasilitas yang ada. Perseroan akhir-akhir ini menyesuaikan komposisi para penyewa Perseroan dengan menolak permohonan perpanjangan sewa bagi penyewa-penyewa yang menunggak uang sewa dan menargetkan penyewapenyewa yang menawarkan produk-produk ritel yang lebih sesuai bagi target pasar Perseroan. Perseroan juga sudah melakukan renovasi kecil pada Mal Metropolitan yaitu mengecat ulang dan mengganti ubin untuk menambah daya tarik mol ini baik bagi penyewa maupun pengunjung. Per 31 Desember 2010, sebanyak 99,6% dari ruang sewa Perseroan di Mal Metropolitan sudah tersewa. Sebagian besar dari masa sewa tempat Perseroan di Mal Metropolitan adalah sewa masa jangka panjang, dengan rata-rata masa sewa 5 tahun. Sebagian dari kontrak sewa dengan penyewa besar utama (anchor tenant) memiliki masa sewa selama 10 tahun. Kontrak sewa dengan jangka waktu selama 5 tahun pada umumnya harus dilunasi dalam kurun waktu 4 tahun sejak kontrak dimulai dengan pembayaran uang jasa kelola (service charge) bulanan kepada Perseroan yang dapat disesuaikan setiap bulannya. Harga sewa pada umumnya tetap sama selama masa sewa. Penyewa juga dikenakan uang jasa kelola (service charge) untuk mendanai biaya operasional mal seperti perawatan, promosi, keamanan dan biaya lain-lain, dan juga biaya-biaya umum untuk pemakaian air, gas dan listrik. Berdasarkan kontrak sewa Perseroan di Mal Metropolitan, penyewa bertanggung jawab untuk mematuhi segala peraturan perundang-undangan yang berlaku terkait dengan kegiatan penjualan yang dilakukannya. Tabel berikut ini menyajikan perbandingan berakhirnya masa sewa di Mal Metropolitan, per 31 Desember 2010. Berakhirnya Masa Sewa

Luas yang Disewa

Dalam 12 bulan 1 — 3 tahun 3 — 5 tahun

5.2.3.

37,8% 33,7% 28,5%

Plaza Metropolitan

Plaza Metropolitan adalah bangunan berlantai dua dengan penyewa toko sebanyak 51 penyewa dan beroperasi sejak 1996. Total ruang yang tersedia untuk disewakaan di Plaza ini saat ini adalah seluas 2.840 meter persegi. Untuk tahun yang berakhir 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Plaza Metropolitan memiliki rata-rata tingkat hunian masing-masing 87,0%, 97,5%, 98,0%, 94,5% dan 95,3%, dan rata-rata nilai sewa masing-masing sebesar Rp 90.143, Rp 74.951, Rp 84.594, Rp 91.909 dan Rp 93.289. Per 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Plaza Metropolitan memiliki total bersih area yang dapat disewa masing-masing sebesar 2.624 meter persegi, 2.624 meter persegi, 2.949,27 meter persegi, 2.840 meter persegi dan 2.840 meter persegi.

116

Plaza Metropolitan berada di komplek Metland Tambun yang terletak di Bekasi Timur dan dilalui oleh berbagai jenis angkutan umum. Plaza ini dikelilingi oleh komplek-komplek perumahan kelas menengah bawah, yang menjadi target pemasaran Perseroan. Penyewa-penyewa utama (anchor tenant) yang ada di Plaza Metropolitan adalah Supermarket Giant dan Pojok Busana Department Store. Plaza ini juga didukung oleh merek-merek terkenal, termasuk California Fried Chicken Restaurant dan Dunkin Donuts. Rata-rata masa sewa di Plaza Metropolitan untuk penyewa-penyewa utamanya adalah tiga tahun. Perseroan rutin menyelenggarakan acara dan pameran di Plaza Metropolitan untuk meningkatkan jumlah pengunjung Perseroan. Per 31 Desember 2010, sebanyak 95,3% dari ruang sewa Perseroan di Plaza Metropolitan sudah tersewa. Sebagian besar dari masa sewa tempat Perseroan di Plaza Metropolitan adalah sewa masa sepanjang 1-3 tahun; dengan hak dapat diperpanjang atau diakhiri lebih awal. Harga sewa pada umumnya tetap sama selama masa sewa. Penyewa juga dikenakan uang jasa kelola (service charge) bulanan yang dibayarkan kepada Perseroan yang dapat disesuaikan setiap bulannya untuk mendanai biaya operasional mal seperti perawatan, promosi, keamanan dan biaya lain-lain, dan juga biaya-biaya umum untuk pemakaian air, gas dan listrik. Berdasarkan kontrak sewa Perseroan di Plaza Metropolitan, penyewa bertanggung jawab untuk mematuhi segala peraturan perundang-undangan yang berlaku terkait dengan kegiatan penjualan yang dilakukannya. Tabel berikut ini menyajikan perbandingan berakhirnya masa sewa di Plaza Metropolitan, per 31 Desember 2010. Berakhirnya Masa Sewa Dalam 12 bulan 1 — 3 tahun 3 — 5 tahun

Luas yang Disewa 72,6% 23,5% 3,9%

5.3. Rencana pengembangan proyek baru Rencana proyek pengembangan properti oleh Perseroan di antaranya adalah Mal Perbelanjaan di Bekasi (Metropolitan Grand Mall), gedung apartemen di Bekasi (G-Gold Residence), perluasan Hotel Horison Bekasi (Hotel Horison Bekasi Extension), hotel bintang empat baru di pusat ibukota Jakarta (Horison Hotel Jakarta), hotel bintang tiga di Bekasi (@HOM Hotel Tambun) dan hotel bintang empat di Seminyak, Bali (Hotel Horison Seminyak Balik). Tabel berikut menyajikan ringkasan dari rencana proyek pengembangan properti per 31 Desember 2010.

Rencana Proyek Jenis Luas Tanah Status Tanah Pengembangan Properti

Metropolitan Grand Mall M Gold Residence Horison Bekasi - Extension Horison Jakarta @HOM Hotel - Tambun Horison - Bali

Mal Perumahan, Strata Title Hotel Hotel Hotel Perumahan, Strata Title

2,6 ha 3.300 m2/ha - 2.954 m2 1.129 m2/ha 2.250 m2

Lahan Telah Dibebaskan Lahan Telah Dibebaskan Lahan Telah Dibebaskan Lahan Telah Dibebaskan Lahan Telah Dibebaskan Lahan Telah Dibebaskan

Perkiraan Biaya Proyek (Rp. Miliar) 340 81 74 104 21 88

5.3.1. Pembangunan Metropolitan Grand Mall, Bekasi Perseroan berencana untuk membangun Metropolitan Grand Mall. Rencananya mal ini memiliki 4 lantai dan menempati lahan seluas 2,6 hektar dengan luas kotor area sekitar 73.300 meter persegi dan luas bersih area yang dapat disewa sekitar 36.650 meter persegi. Lokasinya diperkirakan 300 meter dari Mal Metropolitan, di dekat rencana pintu keluar tol Bekasi Barat. Mal ini juga akan memiliki akses langsung ke Jalan Tol Jakarta-Cikampek. Rencananya pembangunan akan dimulai pada pertengahan 2011 dan selesai pada awal tahun 2013. Perseroan akan memakai jasa perusahaan dari Amerika Serikat, yaitu Development Group, untuk desain proyek.

117

Berikut adalah ilustrasi seniman terhadap Metropolitan Grand Mall:

(ilustrasi bukan merupakan gambaran akhir dari pembangunan proyek yang sebenarnya)

5.3.2. M-Gold Residence, Bekasi Perseroan berencana membangun kompleks apartemen berbasis strata title di depan Metropolitan Grand Mall di atas lahan seluas sekitar 3.300 meter persegi. Perseroan berharap gedung apartemen tersebut mempunyai 21 lantai, yang terdiri dari enam lantai untuk tempat parkit dan 15 lantai untuk hunian dengan sejumlah 240 unit yang mencakup lahan seluas sekitar 11.000 meter persegi. Apartemen ini memiliki akses langsung ke Jalan Kalimalang. Perseroan berharap konstruksinya dapat dimulai pada tahun 2011 dan diselesaikan pada pertengahan tahun 2013. Yang berikut ini merupakan ilustrasi seniman tentang M-Gold Residence:


5.3.3. Hotel Horison Bekasi Ekstension Perseroan berencana membangun perluasan Horison Hotel Bekasi dengan cara menambahkan 10 lantai langsung di atas Metropolitan Mall. Perseroan berharap perluasan yang baru ini akan berarti penambahan sebanyak 161 kamar dan akan dihubungkan dengan Horison Hotel Bekasi dengan jembatan layang. Konstruksinya direncanakan dimuali pada paruh kedua tahun 2011 dan Perseroan perkirakan ini akan memerlukan waktu 18 sampai 24 bulan untuk penyelesaiannya.

118

Yang berikut ini merupakan ilustrasi seniman mengenai Perluasan Hotel Horison Bekasi:


5.3.4. Hotel Horison Jakarta Perseroan berencana membangun Horison Hotel Jakarta di atas lahan seluas 2.954 meter persegi. Hotel ini akan berlokasi di sepanjang Jalan Tol Dalam Kota di Jakarta yang merupakan jalan tol penting di pusat kota Jakarta. Perseroan perkirakan hotel ini mempunyai 16 lantai; dua lantai untuk unit kantor, satu lantai selingan (mezzanine floor), 9 lantai hotel, yang akan terdiri dari 148 kamar, dan tiga lantai untuk fasilitas acara (event). Sesuai dengan rencana pembangunan properti, Perseroan berharap hotel ini akan dilengkapi dengan fasilitas rapat, konvensi dan pameran dengan standar yang memenuhi persyaratan bisnis moderen dan fasilitas parkir. Perseroan perkirakan ini akan memerlukan waktu sekitar 18 bulan untuk menyelesaikan konstruksinya yang diharapkan akan dimulai pada bulan Juli 2011.


119

5.3.5. @HOM Hotel Tambun Perseroan berencana untuk membangun @HOM Hotel Tambun, sebuah hotel berbintang tiga dengan enam lantai dan 80 kamar yang menempati lahan sebesar 1.129 meter persegi. Hotel ini akan berlokasi dalam lingkungan Metland-Tambun, dekat kawasan industri di bagian timur daerah metropolitan Jakarta. Perseroan berharap bahwa hotel ini akan dapat memenuhi kebutuhan pekerja asing profesional berpenghasilan menengah yang bekerja di kawasan industri di Kabupaten Bekasi. Perseroan mengantisipasi bahwa hotel in juga akan digunakan untuk memenuhi kebutuhan konvensi di Tambun dan daerah sekitarnya. Perseroan berharap hotel ini dapat dioperasikan pada awal 2012. Yang berikut ini adalah ilustrasi seniman tentang @HOM Hotel Tambun:


5.3.6. Horison Seminyak Bali ANP, sebuah perusahaan yang dimiliki oleh perusahaan terafiliasi Perseroan, MPI dan PT Metropolitan Golden Management, berencana membangun hotel Horison Seminyak Bali berlantai empat dengan sekitar 150 kamar yang menempati lahan sebesar 2.250 meter persegi. Hotel Horison Seminyak Bali akan berlokasi di pulau Bali di kota Seminyak, yang merupakan salah satu tujuan penting bagi turis yang berkunjung ke Bali. Perseroan berharap bahwa pembangunan hotel ini akan menelan biaya |sekitar Rp 64 miliar yang akan didanai sebagian melalui penerbitan saham baru oleh ANP sebesar Rp 30 miliar. Perseroan melalui anak perusahaan yaitu MPD telah menandatangani perjanjian dengan ketiga pemegang saham ANP di mana para pemegang saham setuju untuk mengalihkan semua hak atas saham baru tersebut kepada MPD dengan harga nominal kepada Perseroan pada tanggal 14 Maret 2011. Sesudah penerbitan saham baru tersebut maka MPD akan memiliki sekitar 99,7% saham ANP. Perkiraan biaya untuk proyek pembangunan Hotel Horison Seminyak Bali adalah Rp 88 miliar. Konstruksi Hotel Horison Seminyak Bali diharapkan akan dimulai pada bulan April 2011 dan akan memerlukan waktu sekitar satu tahun. Perseroan berencana menjual 100,0% dari jumlah kamar dengan dasar pemilikan strata-title dan berharap akan menunjuk pihak PT Metropolitan Golden Management untuk memberikan jasa manajemen.

120

Yang berikut ini merupakan ilustrasi seniman tentang Hotel Horison Seminyak Bali:


6. PROSES PEMBANGUNAN PROYEK Dalam merencanakan dan merancang-bangun proyek pembangunan properti, Perseroan mencoba merancang-bangun rencana induk untuk setiap proyek dengan rincian yang ekstensif sehingga sebelum Perseroan membangun di atas lahan tersebut. Izin membangun juga disyaratkan sebelum memulai poses konstruksi. memastikan bahwa desain dan konsep Perseroan yang berbasis tema dimasukkan secara konsisten di seluruh proyek. Dalam menentukan desain arsitektural terhadap proyek pembangunan properti tersebut, Perseroan menjalin kerja sama erat dengan penasihat, termasuk arsitek, insinyur, pakar planologi, dan konsultan pasar, dan mempertimbangkan sejumlah factor seperti usulan tipe pembangunan dan desain atau konsep untuk dimasukkan sebagai bagian dari proyek, daerah properti, atribut, dan daerah sekitarnya. Perseroan diharuskan mendapatkan izin dan persetujuan tertentu selama berlangsungnya proyek pembangunan properti. Selama pembebasan lahan, Perseroan diharuskan untuk memohon hak guna bangunan untuk lahan yang dibebaskan tersebut, selain persetujuan zona untuk rencana pemakaian lahan tersebut. Perseroan juga diharuskan melakukan studi dan analisis dampak lingkungan berdasarkan peraturan yang berlaku mengenai lingkungan Perseroan diharuskan untuk mengajukan permohonan izin penghunian sehubungan dengan proyek bangunan tempat hunian sebelum mengalihkan unit properti yang sudah diselesaikan itu kepada pembeli. Hak Guna Bangunan juga harus dibagi lagi menurut rencana desain induk bangunan terkait sebelum balik nama. Perseroan cukup banyak melakukan outsourcing terhadap pekerjaan konstruksi kepada kontraktor bangunan. Kontrak bangunan pada umumnya menetapkan harga maksimum yang tetap atau dijamin yang harus dibayarkan oleh Perseroan dengan tunduk pada variasi dan besaran tambahan yang harus dibayarkan kepada kontraktor yang melebihi harga dimaksud dalam keadaan tertentu seperti perintah variasi yang dikeluarkan oleh Perseroan atau perubahan desain selama masa konstruksi. Para kontraktor pada umunya bertanggung-jawab untuk pengadaan sebagian dari bahan bangunan yang diperlukan, selain memberikan jasa engineering dan konstruksi atas nama Perseroan. Sebagian dari bahan bangunan disuplai sebagai akibat dari perjanjian Perseroan dengan pemasok tertentu untuk mempertahankan kualitas produk. Perseroan pada umumnya mempekerjakan lebih dari satu kontraktor dan sampai dengan 10 kontraktor untuk setiap proyek. Dalam memilih kontraktor, Perseroan mempertimbangkan beberapa factor seperti reputasi mereka dan harga yang ditawarkan. Perseroan pada umumnya memilih

121

kontraktor melalui proses tender yang kompetitif untuk setiap proyek pembangunan properti. Perseroan tidak memiliki ketergantungan terhadap satu atau sekelompok pemasok tertentu. Kontrak pembangunan Perseroan pada umumnya mencantumkan jaminan dari kontraktor sehubungan dengan kualitas dan penyelesaian yang tepat waktu untuk setiap tahap konstruksi. Jika terjadi keterlambatan atau kualitas kerja yang buruk, maka kontraktor tersebut diharuskan membayar gantirugi yang sudah disepakati berdasarkan kontrak konstruksi terkait. Perseroan mengharuskan kontraktor untuk mematuhi peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia mengenai kualitas proyek bangunan dan pedoman keselamatan dan kesehatan kerja, selain standard dan spesifikasi Perseroan sendiri. Kontraktor Perseroan juga tunduk pada prosedur kendali mutu, termasuk pemeriksaan bahan bangunan dan suplai, inspeksi di lapangan, dan penyusunan laporan pelaksanan pekerjaan. Perseroan mencurahkan cukup banyak waktu dan sumber daya terhadap pemantauan dan pengawasan pekerjaan konstruksi di proyek pembangunan properti Perseroan untuk mutu, penentuan waktu, dan alasan kendali biaya. Proses Pembangunan

Proses Desain & Perencanaan

PEMBANGUNAN QCC QCC

Konsumen Kon sumen

Cek C ek LList Pekerjaan ist P ekerjaan

Konsumen Kon sumen

Pengedalian Pengeda lian Properti Properti / Material Material

Pemasaran Pemasaran

Penanganan Ketidaksesuaian Ketidaksesuaian Produk Produk

Pemasaran Pemasaran

DESAIN & PERENCANAAN Konsep Konsep dan dan Prarencana Prarencana Spek) p k)) ((Harga Harggaa + Spe

Top T op Manajemen Manajemen

Rilis R ilis Produk Produk

Pemasaran Pe masaran

Kontraktor Kon traktor GHL GHL

PERENCANAAN

Serah Se rah Terima Terima

Pemasaran Pemasaran

Pelayanan Pe layanan Purna Purna Jual Jual

Konsumen Konsumen

Pengembangan Penge mbangan Desain Desain

Verifikasi Brosur Verifikasi B rosur Dengan Dengan Gambar Gambar Teknis Teknis

Analisis Ana lisis Teknis Teknis

Outsourcing Outsourc O utsourciing ng

Proyek Proyek

QCC QCC

Kalibrasi Ka librasi A Alat lat

SpesifikasiTeknis SpesifikasiTeknis

Lembaga Le mbaga Pemerintah Pemerintah

Penanganan Rumah Rumah Stok S tok dan Fasilitasi Fasilitasi Penanganan Keamanan Keamanan dan g n LLingkungan inggkunga

Estimasi E stimasi B Biaya iaya

Kontraktor Kon traktor Kebe Kebersihan rsihan

Suplier Sup lier / Kon Kontraktor traktor

Prakualifikasi Prakualifikasi

TENDER F/A F /A

Aanwijzing Aanwijzing

Pemilihan Pe milihan Sup Suplier lier Material M aterial MOU MOU / Kontraktor Kon traktor

Negosiasi Negosiasi

Top T op Manajemen Manajemen

Pembangunan Pembangunan

Terkait dengan pengendalian mutu, Perseroan memiliki divisi khusus yaitu QCC (Quality Cost Control) yang bertanggung jawab dalam menjaga mutu produk Perseroan dengan sertifikasi ISO 9001:2000 yang diperoleh pada tanggal 26 Juli 2004. Perpanjangan terakhir berupa sertifikasi ISO 9001:2008 diperoleh pada tanggal 1 Agustus 2010 yang berlaku hingga 31 Juli 2013 (Certificate No. 11733, Issue No. 4), dikeluarkan oleh URS-Ukas Quality Management. 7. LEASING Properti komersial yang berada di sekeliling properti Perseroan, semua ruang untuk ritel yang tersedia ditawarkan dengan cara disewakan atau strata-title kepada penyewa. Semua ruang untuk ritel dalam portofolio properti Perseroan sekarang ini tersedia untuk disewakan kepada penyewa. Sewa guna properti ritel Perseroan memungkinkan Perseroan untuk mengendalikan bauran penyewa dan untuk mempertahankan komposisi yang beragam dan berimbang antara pengusahan ritel (anchor retailer) dan toko produk khusus. Karena itu Perseroan dapat melakukan kontrol terhadap kualitas ritel dan parameter

122

operasi, termasuk jam buka untuk properti ritel. Membangun properti komersial dengan dasar sewa juga telah memungkinkan Perseroan untuk meningkatkan pendapatan yang berulang yaitu dengan sistem kontrak yang umumnya selama 5 tahun dan dapat diperpanjang dengan nilai kontrak yang baru. Perseroan pada umumnya menentukan tarif sewa dengan cara mengacu pada tarif properti serupa di lokasi tertentu, trend sejarah, ketersediaan daerah yang dapat disewakan dan kondisi pasar. Faktor utama dalam menentukan tarif sewa meliputi profil penyewa (termasuk apakah penyewa merupakan anchor tenant) dan lokasi yang akan ditempati. Mayoritas dari kontrak sewa untuk properti retail di Mal Metropolitan memiliki jangka waktu selama 5 tahun. Kontrak sewa tertentu yang dimiliki Perseroan dengan peyewa besar utama di Mal Metropolitan memiliki jangka waktu selama 10 tahun. Mayoritas dari kontrak sewa untuk properti ritel di Plaza Metropolitan memiliki jangka waktu selama 1-3 tahun. Kontrak sewa dengan jangka waktu selama 5 tahun pada umumnya harus dilunasi dalam kurun waktu 4 tahun sejak kontrak dimulai dengan pembayaran biaya jasa kelola (service charge) bulanan kepada Perseroan yang dapat disesuaikan setiap bulannya. Harga sewa pada umumnya tetap sama selama masa sewa. Penyewa juga dikenakan uang jasa kelola (service charge) untuk mendanai biaya operasional mal seperti perawatan, promosi, keamanan dan biaya lain-lain, dan juga biaya-biaya umum untuk pemakaian air, gas dan listrik. Berdasarkan kontrak sewa Perseroan di pusat perbelanjaan, penyewa bertanggung jawab untuk mematuhi segala peraturan perundang-undangan yang berlaku terkait dengan kegiatan penjualan yang dilakukannya. Dalam beberapa kontrak sewa Perseroan, tarif sewa dan biaya jasa kelola (service charge) yang dapat disesuaikan setiap bulannya berdenominasi dalam US Dollar. Menurut praktik umum di Indonesia, kebanyakan penyewa akan melakukan pembayaran kepada pemilik dalam denominasi Rupiah dengan nilai tukar antara nilai tukar tengah BI untuk US Dollar atau nilai tukar yang ditetapkan oleh pemilik yang secara historis jauh lebih rendah daripada nilai tukar tengah BI untuk US Dollar, yang manapun yang lebih rendah. Nilai tukar US Dollar yang telah ditetapkan Perseroan tidak tertera dalam kontrak sewa dan Perseroan dapat meningkatkan nilai tukar US Dollar tersebut dengan pemberitahuan kepada para penyewa properti Perseroan. 8. PENJUALAN PROPERTI PERUMAHAN Pra-penjualan unit properti perumahan pada umumnya didasarkan pada kontrak komersial yang diadakan antara pembeli dan Perseroan. Kontrak ini pada umumnya menetapkan luas lantai gross (kotor) properti yang terjual, harga pembelian per meter persegi, metode dan cara pembayaran dan tanggal dan cara penyerahan properti yang sudah dirampungkan. Biasanya Perseroan mensyaratkan uang jaminan dari setiap pembeli dalam kurun waktu 6 bulan dari waktu eksekusi kontrak pra-jual yang setara dengan sekitar sedikitnya 10,0% dari jumlah harga pembelian, dengan sisanya yang harus dibayarkan dengan cicilan bulanan dalam kurun waktu 36 bulan. Perseroan mencatatkan seluruh dari harga penjualan properti perumahan sebagai pendapatan pada saat properti tersebut telah diserahkan kepada pembeli setelah selesainya masa kontruksi, dengan tidak mengindahkan jumlah pelunasan lebih awal oleh pembeli. Perseroan mengadakan perjanjian dengan berbagai bank di Indonesia untuk memberikan pinjaman kredit kepemilikan rumah kepada pembeli properti perumahan. Sejalan dengan praktik industri, Perseroan juga mengadakan perjanjian dengan beberapa bank lembaga keuangn di Indonesia untuk penyediaan skema pendanaan kredit kepemilikan rumah untuk pembeli tertentu dari properti perumahan Perseroan. Menurut perjanjian pendanaan kredit kepemilikan rumah ini, Perseroan menyediakan jaminan perusahaan sehubungan dengan pinjaman yang didapatkan oleh pembeli properti hunian sebesar hingga 90% dari seluruh harga pembelian untuk properti yang berlaku selama masa sampai hak milik terhadap properti itu telah dibagi lagi dan dikeluarkan untuk Perseroan. Perseroan selama ini belum pernah mengalami cedera janji oleh pembeli berdasarkan perjanjian pendanaan kredit kepemilikan rumah ini yang mengharuskan Perseroan membayar berdasarkan jaminan perusahaan tadi. Jumlah properti yang Perseroan dapat jual dan tenggat waktu penyerahan properti kepada pembeli bergantung pada jadwal konstruksi dan respons dari pasar yang diterima oleh Perseroan pada saat peluncuran suatu proyek pengembangan properti baru. Faktor-faktor yang dapat mempengaruhi jumlah pendapatan yang Perseroan peroleh dari penjualan properti perumahan termasuk harga penjualan, kesuksesan dari acara-acara promosi penting dan pendekatan pemasaran, tingkat suku bunga kredit kepemilikan rumah dan kualitas dan lokasi dari properti. 123

Segera sesudah proyek pembangunan properti meluluskan inspeksi sebagaimana disyaratkan oleh peraturan dan izin hunian dikeluarkan, Perseroan akan melakukan serah terima pemilikan kepada pembeli dengan tunduk pada ketentuan bahwa Perseroan sudah menerima harga pembelian yang tersisa. Perjanjian beli tertentu Perseroan untuk properti hunian pra-jual memuat klausul denda yang menetapkan bahwa jika Perseroan lalai dalam menyerahkan properti yang berlaku pada tanggal yang ditetapkan, maka Perseroan terancam untuk membayar bunga atas besaran uang yang telah dibayarkan oleh pembeli kepada Perseroan dengan bunga 0,1% per hari yang dimulai sejak berakhirnya tenggang waktu, dengan tunduk pada angka maksimum 5,0% dari besaran agregat yang sudah dibayarkan kepada Perseroan oleh pembeli tersebut. Perseroan pada umumnya memberikan jasa manajemen properti pada properti hunian yang sudah selama masa awal hingga komite pemilik dari properti terkait ditetapkan dan memilih untuk mengangkat manajer properti yang baru sebagai pengganti Perseroan. 9. PEMASARAN DAN PENENTUAN HARGA Departemen penjualan dan pemasaran dan departemen pengembangan bisnis Perseroan bertanggungjawab dalam menentukan posisi proyek pembangunan properti berdasarkan riset pasar tentang daya beli dan preferensi pelanggan sasaran Perseroan. Departemen ini juga bertanggung-jawab untuk memasarkan proyek Perseroan dan untuk mengkoordinasikan upaya penjualan dan pemasaran dengan agen pihak ketiga, yang dibayar berdasarkan komisi yang dihitung menurut referensi pada prosentase yang disepakati sebelumnya untuk volume penjualan yang sukses. Perseroan pada umumnya mengiklankan properti hunian di koran dan majalah, selain memanfaatkan iklan luar ruang seperi baliho, dan ikut dalam pameran realestat dan pecan dagang. Perseroan juga pada umumnya membangun kantor pemasaran di lapangan selain ruang pamer di Metropolitan Mall untuk menampilkan informasi tentang properti terkait untuk calon pembeli yang datang. Cakupan wilayah pemasaran adalah masyarakat yang berada di area Jabotabek (Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi) dimana proyek-proyek perumahan Perseroan berada di sekitar Jabotabek dengan segmen pasar adalah masyarakat kelas menengah. Sistem penjualan yang ditawarkan dengan berbagai macam cara yaitu pembayaran kontan (hard cash), cicilan bertahap dan melalui KPR (Kredit Pemilikan Rumah) kerjasama perbankan. Hambatan utama untuk keberhasilan penjualan lebih disebabkan oleh faktor tingginya kenaikan suku bunga KPR. 10. PERSAINGAN Perseroan percaya bahwa persaingan untuk mengakuisisi, mengoperasi dan mengembangkan properti Indonesia sangat terbagi, dan terdapat banyak pesaing internasional maupun lokal. Perseroan menghadapi persaingan dari pengembang properti dan para pemilik tanah untuk mengakuisisi tanah dan penjualan properti perumahan dan mengakuisisi dan penyewaan properti niaga. Perseroan yakin bahwa faktor-faktor kunci daya saing untuk menarik para calon pembeli dan penyewa adalah lokasi, demografi, harga, keberadaan penyewa besar utama, tampak depan properti serta komunitas sekelilingnya. Dalam bisnis pembangunan properti perumahan Perseroan menghadapi persaingan dari kelompok pengembang perumahan lainnya seperti Damai Putra Group, Sinarmas Group, Dharmala Group, PT Mitra Bening Lestari, PT Delta Kirana Utama dan PT Adhi Karya dan Keppel Land, yang semuanya kini memiliki pengembangan properti di daerah sasaran Perseroan. Pesaing utama terhadap Mal Metropolitan dan Plaza Metropolitan adalah Group Cempaka, Group Sahid and Group Zuri. Para pesaing utama Hotel Horison Bekasi adalah Bidakara Hotel, Sahid Hotel and Grand Zuri. Perseroan percaya bahwa konsep pengembangan, reputasi, rekam jejak dan pengalaman Perseroan yang sudah terbukti memberi Perseroan keunggulan kompetitif yang cukup besar untuk mengakuisisi, mengoperasi dan mengembangkan properti di Indonesia.

124

11. PENGELOLAAN LINGKUNGAN DAN ANALISIS MENGENAI DAMPAK LINGKUNGAN (AMDAL) Kementerian Lingkungan Hidup mengawasi kepatuhan Perseroan pada peraturan perundang-undangan mengenai lingkungan hidup. Perseroan mencermati isu lingkungan di sekitar lokasi dan konstruksi setiap properti Perseroan dan harus mendapatkan izin AMDAL dan izin mendirikan bangunan (IMB) untuk setiap properti. Perseroan percaya bahwa Perseroan sudah mematuhi dalam segala hal peraturan perundangundangan mengenai lingkungan hidup yang berlaku di Indonesia. Sehubungan dengan kewajiban lingkungan hidup Perseroan dan Anak Perusahaannya yaitu MPD dan KGC telah memenuhi kewajiban sebagai berikut: A. Proyek Perseroan Hotel Horison dan Mal Metropolitan (Bekasi) Perseroan telah membuat Dokumen Evaluasi Lingkungan Hidup yang telah ditetapkan berdasarkan Keputusan Kepala Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Kota Bekasi Nomor 660.1/1324/BPLH.AMDAL/ XII/2010 tertanggal 17 Desember 2010 tentang Penetapan Hasil Kajian Dokumen Evaluasi Lingkungan Hidup Kegiatan Jasa dan Perdagangan (Pusat Perbelanjaan dan Hotel) oleh PT Metropolitan Land di Jl.KH. Noer Alie, Kel.Pekayon Jaya, Kec. Bekasi Selatan. Perumahan Metland Menteng Perseroan telah membuat Analisa Dampak Lingkungan, Rencana Pengelolaan Lingkungan (RKL), dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL) yang berdasarkan Surat Komisi Penilai Amdal Propinsi DKI Jakarta No.67/-1.774.151 tanggal 13 Desember 2005, dinyatakan cukup lengkap dan disetujui oleh Komisi Amdal Daerah Propinsi DKI Jakarta. Perumahan Metland Cileungsi Perseroan telah membuat dokumen kelayakan lingkungan yang telah disetujui dengan Surat Keputusan Bupati Bogor No.653/01/Kpts/DTRLH Tahun 2008 tanggal 7 April 2008 tentang Kelayakan Lingkungan Kegiatan Pembangunan Perumahan Taman Cileungsi di Desa Cipenjo Kecamatan Cileungsi Kabupaten Bogor a.n. PT Metropolitan Land. B. Proyek MPD Perumahan Metland Tambun MPD telah membuat dokumen UKL dan UPL yang berdasarkan Surat Kepala Dinas Pengendalian Dampak Lingkungan dan Pertambangan Kabupaten Bekasi tertanggal 10 April 2008, diterangkan bahwa dokumen UKL dan UPL MPD telah sesuai dengan tanggapan dari Dinas Pengendalian Dampak Lingkungan dan Pertambangan Kabupaten Bekasi. Perumahan Metland Puri MPD telah membuat dokumen Kelayakan Lingkungan Hidup yang telah disetujui dengan Surat Keputusan Walikota Tangerang No.660.1/Kep.67-DLH/2008 tanggal 11 April 2008, tentang Kelayakan Lingkungan Hidup Kegiatan Pembangunan Perumahan Puri Metropolitan di Kelurahan Petir Kecamatan Cipondoh, Kelurahan Pondok Bahar dan Kelurahan Parung Jaya Kecamatan Karang Tengah oleh PT Metropolitan Permata Development. C. Proyek KGC Perumahan Metland Transyogi KGC telah membuat dokumen kelayakan lingkungan yang telah disetujui dengan Surat Keputusan Bupati Bogor No.653/02/Kpts/DTRLH Tahun 2008 tertanggal 7 April 2008, tentang Kelayakan Lingkungan Kegiatan Pembangunan Perumahan Taman Metropolitan Di Desa Cipenjo, Cileungsi Kidul dan Limusnunggal Kecamatan Cileungsi Kabupaten Bogor a.n. PT Kembang Griya Cahaya.

125

D. Proyek SGL SGL memiliki lahan kosong di Jalan MT. Haryono Kav. 26, Jakarta, yang nantinya akan dibangun proyek baru yaitu Hotel Horison Jakarta, yang nantinya akan diurus Upaya Pengelolaan Lingkungan/Upaya Pengelolaan Lingkungan Hidup ( UPL/UKL). E. Proyek FPD Perumahan Metland Cibitung FPD saat ini sedang dalam proses pengurusan AMDAL dan status operasional masih dalam tahap proyek baru yang belum dikembangkan. Jenis-jenis Limbah Jenis-jenis limbah yang ditangani oleh Perseroan dan Anak Perusahaannya dibagi atas dua jenis, yaitu limba properti dan limbah mal dan hotel. Properti Jenis Limbah Penanganan

: Rumah tangga (organik dan non-organik) : Dengan membuat septic tank dan sumur resapan sesuai dengan persyaratan IMB.

Mal dan Hotel Jenis Limbah Penanganan

: Restauran (organik dan non-organik) : Dengan STP (Sewage Treatment Plant) sistem extended aerasi.

12. KEKAYAAN INTELEKTUAL Berdasarkan Perjanjian Manajemen yang dibuat dan ditandatangani oleh dan antara Perseroan dengan PT Metropolitan Golden Management tertanggal 5 Januari 2004 yang berlaku sampai dengan tanggal 5 Januari 2014 (sebagaimana diuraikan dalam 10.3 tersebut di atas), Perseroan diberikan hak noneksklusif untuk menggunakan logo dan nama “Horison” selama perjanjian manajemen tersebut masih berlaku. Berdasarkan Perjanjian Manajemen, diatur bahwa dalam hal terdapat pemutusan atau tidak diperpanjangnya perjanjian, maka logo dan nama Hotel Horison tetap melekat pada PT Metropolitan Golden Management dan Perseroan dilarang untuk menggunakan logo dan nama Hotel Horison. Perseroan pada saat ini sedang dalam proses untuk mendaftarkan merek dagang “Metland” untuk kelas 36 dan 37 pada Direktorat Jenderal Hak Kekayaan Intelektual Republik Indonesia. Sampai saat pencetakan Prospektus ini, Perseroan masih belum menerima sertifikat pendaftaran merek dagang. 13. LISENSI PENTING Pada saat Prospektus ini diterbitkan, Perseroan telah memiliki ijin-ijin penting yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan usaha antara lain Ijin Usaha Tetap, Ijin Lokasi/Surat Ijin Penunjukan Dan Penggunaan Tanah (SIPPT), Ijin Mendirikan Bangunan serta serta perijinan yang diperlukan sehubungan pengembangan proyek properti Perseroan. Perseroan telah pula memenuhi kewajiban sehubungan dengan ketentuan lingkungan hidup dan ijin terkait dari Badan Koordinasi Penanaman Modal (BKPM) No. 123/V/PMA/2003 tanggal 12 Desember 2003 tentang Perubahan Status Perusahaan dari Non-Penanaman Modal Dalam Negeri/Penanaman Modal Asing (Non PMDN/PMA) menjadi Penanaman Modal Asing (PMA).

126

IX. INDUSTRI PROPERTI Informasi yang terdapat dalam bab ini telah disusun oleh Procon Indah/Savills dan Colliers International Indonesia pada bulan Maret 2011 (selanjutnya keduanya disebut sebagai “Konsultan Industri”) untuk tujuan dimasukkan dalam keperluan penyusunan Prospektus. Seluruh informasi dan data yang disajikan dalam bagian ini telah disediakan oleh Konsultan Industri. Konsultan Industri menyatakan bahwa penyusunan industri ini disusun berdasarkan survey pasar yang diadakan dan informasi-informasi industri yang sesuai dan dapat dipercaya. Walaupun Konsultan Industri percaya bahwa informasi berikut telah disusun dengan benar, kompilasi informasi dibuat berdasarkan asumsi-asumsi dasar yang dapat berubah yang dipengaruhi oleh peraturan pemerintah, kebijakan Perseroan dan kondisi sosial, ekonomi dan politik. Oleh karenanya, perubahan-perubahan yang disebabkan oleh faktor-faktor tersebut dapat menyebabkan perubahan yang material atas hasil laporan yang dijadikan dasar dalam penyusunan Prospektus ini. Konsultan Industri telah menyatakan bahwa: (i) informasi tertentu yang dimiliki database Konsultan Industri berasal dari perkiraan atau penilaian profesional, (ii) informasi yang diperoleh dari database perusahaan lainnya mungkin berbeda dari informasi yang dimiliki Konsultan Industri; (iii) Konsultan Industri, agen, petugas dan karyawan tidak bertanggung jawab untuk setiap kerugian yang diderita sebagai akibat dari ketergantungan pada informasi atau dengan cara lain, dan (iv) penyediaan data, grafik dan tabel tidak meniadakan kebutuhan untuk melakukan penelitian lebih lanjut. Perseroan percaya bahwa informasi dan data yang terdapat dalam bagian ini dapat diandalkan, namun Perseroan tidak dapat menjamin keakuratan informasi atau data, dan Perseroan, Penjamin Pelaksana Emisi Efek, penasehat Perseroan maupun masing-masing afiliasinya juga tidak melakukan verifikasi secara independen atas informasi atau data yang ditampilkan. Calon investor tidak harus mengasumsikan bahwa informasi dan data yang terdapat dalam bagian ini adalah akurat pada tanggal Prospektus ini diterbitkan kecuali dinyatakan lain. Calon investor juga harus menyadari bahwa sejak tanggal diterbitkannya Prospektus ini mungkin terdapat perubahan dalam industri properti di Indonesia beserta dengan berbagai sektor terkait di dalamnya yang dapat mempengaruhi keakuratan atau kelengkapan informasi yang terdapat dalam Prospektus ini.

A. PEREKONOMIAN INDONESIA 1. Pertumbuhan PDB Indonesia Selama periode 2002 sampai dengan 2009, Indonesia memiliki tingkat pertumbuhan CAGR tertinggi untuk total Produk Dometik Bruto (“PDB”) maupun PDB per kapita diantara negara-negara Asia Tenggara. CAGR PDB periode 2002-2009 adalah sebesar 15,6% sementara CAGR PDB per kapita adalah sebesar 14,0%. Konsumsi domestik yang kuat dan kondisi politik yang stabil telah menjadi faktor utama pendukung pertumbuhan tinggi. Di masa yang akan datang, tingkat pertumbuhan tahunan PDB Indonesia diproyeksikan tetap tinggi, yaitu sekitar 6,4% terutama didorong oleh konsumsi swasta dan investasi. Negara

PDB 2002 (US$)

Total Indonesia Thailand Malaysia Singapura Philipina Vietnam Kamboja

195.593 126.877 100.845 90.640 76.814 35.097 4.283

PDB 2009 (US$)

CAGR PDB (2002-2009)

Per Kapita (dalam jutaan)

Total

Per Kapita (dalam jutaan)

Total

Per Kapita

928 1.999 4.112 22.028 958 440 327

539.377 263.979 192.955 182.231 161.196 93.164 10.871

2.329 3.941 6.950 36.379 1.748 1.068 768

15,6% 11,0% 9,7% 10,5% 11,2% 15,0% 14,2%

14,0% 10,2% 7,8% 7,4% 9,0% 13,5% 13,0%

Sumber: IMF, World Economic Outlook Database, Oktober 2010

Dibawah pemerintahan saat ini, Indonesia berhasil melalui krisis keuangan global dimana PDB terus tumbuh dan pengangguran tetap berkurang. Keadaan tersebut menggambarkan bahwa ekonomi Indonesia tidak tergantung sekali kepada perdagangan internasional. Selain itu, keputusan pemerintah untuk menurunkan harga BBM di akhir tahun 2008 dan awal 2009 telah memacu tingkat daya beli rumah tangga. Kemudian, reformasi kebijakan investasi yang lebih bersahabat yang diimplementasikan dibawah pemerintahan saat ini, telah menciptakan rasa optimis di antara investor domestik dan asing. 127

Pada tahun 2010, Indonesia mencatat pertumbuhan PDB sebesar 6,1% yang didukung oleh kuatnya konsumsi domestik. Sebagai tambahan, Indonesia merupakan salah satu dari sedikit negara yang masih mencatat pertumbuhan PDB positif selama krisis finansial global di tahun 2009. Lembaga-lembaga peringkat kredit internasional, seperti Fitch Ratings, Moody’s dan Standard & Poors, telah meningkatkan peringkat kredit Indonesia dalam dua tahun terakhir yang merupakan pertanda kuat akan kepercayaan investor. Pada tanggal 25 Januari 2010, Fitch Ratings meningkatkan peringkat kredit Indonesia dari BB menjadi BB+ dengan prospek yang stabil, dengan demikian menempatkan Indonesia hanya satu tingkat di bawah peringkat investasi. Peningkatan peringkat kredit oleh Moody’s dan Standard & Poors juga terjadi di bulan-bulan berikutnya. Pada bulan Januari 2011, Moody’s meningkatkan peringkat kredit Indonesia dari Ba2 menjadi Ba1. Kemudian pada 24 Februari 2011, Fitch Ratings kembali meningkatkan peringkat kredit Indonesia dari BB+ dengan prospek yang stabil menjadi prospek yang positif. Alasan penetapan keputusan tersebut disebabkan oleh ketahanan ekonomi Indonesia terhadap krisis global, meningkatnya kemampuan Pemerintah dalam mengendalikan tantangan politik untuk terciptanya agenda reformasi tanpa merusak efektivitas peraturan dan kebijakan terkait. Dengan perekonomian yang terus berada dalam fase pertumbuhan pesat di tahun 2010, pertumbuhan ekonomi diproyeksikan akan mencapai 6,4% di tahun 2011. Dari sisi permintaan, kinerja ekspor yang meningkat, peningkatan kegiatan investasi dan kinerja sektoral akan mendorong pertumbuhan ekonomi. Proyeksi ke depan mengindikasikan bahwa ekonomi cenderung akan mencapai pertumbuhan yang lebih tinggi. Faktor-faktor terpenting yang melandasi masa depan ekonomi Indonesia, terletak pada kestabilan politik, pendapatan yang meningkat, konsumsi domestik yang tinggi (dikarenakan jumlah penduduk yang tinggi), peningkatan akumulasi modal dan penyempurnaan dalam produktivitas dan efisiensi. Oleh karena itu, pertumbuhan ekonomi diproyeksikan dapat mengalami pertumbuhan yang lebih kuat yaitu hingga 7,0% secara Y-o-Y. PERTUMBUHAN PDB INDONESIA 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0%

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

Sumber: Biro Pusat Statistik, 2010

2. Tingkat Inflasi Pada tahun 2008, Indonesia mengalami tingkat inflasi yang relatif tinggi yakni sebesar 11,1%. Namun demikian, harga minyak global dan makanan yang lebih rendah, didukung oleh menurunnya pertumbuhan permintaan domestik mengakibatkan inflasi di Indonesia menurun hingga 2,8% pada tahun 2009. Selain itu, pulihnya Rupiah secara signifikan sejak penurunan yang tajam di tahun 2008 telah membantu menahan laju inflasi. Laju inflasi yang didahului oleh harga makanan yang bergejolak dan disertai adanya kenaikan tarif listrik beberapa waktu belakangan ini telah meningkatkan laju inflasi menjadi 7,0% di tahun 2010. Tingginya tekanan politik di Timur Tengah telah menyebabkan kenaikan harga minyak, yang notabene menjadi katalis kenaikan harga barang-barang lainnya. Pada 14 Januari 2011, harga minyak telah mencapai US$98.70 per barel dan terus mengalami kenaikan dari waktu ke waktu, dan mencapai US$116.65 per barel pada 2 Maret 2011, atau meningkat sebesar 18,2%. Mengingat performa makroekonomi Indonesia yang kuat, diperkirakan bahwa pada jangka menengah, tingkat inflasi akan stabil pada 5,0%-6,0% di tahun 2012. 128

Indikator Ekonomi

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011E

2012E

Pertumbuhan ekonomi (% YoY) Inflasi (%) Nilai Tukar (Rp/US$) Tingkat Bunga-BI Rate (%) Tingkat Pengangguran (%)

5,0 6,4 9.697 7,4 9,2

5,5 6,6 9.165 9,8 10,3

6,3 6,6 9.124 8,0 9,1

6,1 11,1 9.672 9,3 8,4

4,5 2,8 10.326 6,5 8,1

6,1 7,0 9.084 6,5 7,5

6,4 4,0 - 6,0 8.966 6,7 7,0

6,0 - 7,0 4,0 - 6,0 8.980 6,7 6,5

E: Estimasi Sumber: Statistik Indonesia, Departemen Keuangan, Bank Indonesia, BKPM, The Economist Intelligence Unit Limited 2010, Economy Watch

3. Kebijakan Moneter Sinergi antara kebijakan BI dan Pemerintah sangat penting untuk mempertahankan stabilitas makro ekonomi dan tingkat pertumbuhan ekonomi dalam negeri yang berkelanjutan. Tindakan-tindakan yang diambil BI dalam rangka kebijakan moneternya adalah integral terhadap keseluruhan kebijakan yang dimaksudkan menjaga stabilitas kondisi makro ekonomi. Setelah melakukan beberapa kali pemotongan tingkat suku bunga sebagai reaksi terhadap krisis keuangan global dan terhadap tren inflasi yang menurun, maka pada bulan Maret 2011 Bank Indonesia memutuskan untuk mempertahankan suku bunga BI pada tingkat 6,75% setelah dilakukannya sebuah evaluasi yang komprehensif atas perkembangan terakhir dan prospek yang lebih positif untuk perekonomian. BI akan menerapkan kebijakan moneter dan perbankan yang diperlukan dalam rangka memastikan agar kondisi makro-ekonomi tetap stabil sementara pada saat yang bersamaan mempertahankan pertumbuhan ekonomi domestik yang berkesinambungan. BI juga akan memantau dan mengambil tindakan guna memastikan bahwa inflasi di masa mendatang tetap sesuai dengan tingkat yang ditargetkan yang ditetapkan pada sekitar 5% hingga 6% di tahun 2011 dan 2012. 4. Nilai Tukar Rupiah NILAI TUKAR RUPIAH TERHADAP USD 13,000

12,000

11,000

10,000

9,000

8,000 2005

2006

2007

2008

2009

2010

Sumber: Bloomberg, 2011

Krisis keuangan global pada tahun 2008 telah berakibat pada depresiasi Rupiah selama kuartal terakhir tahun 2008, dengan titik terendah pada Rp12.400/US Dollar pada tanggal 24 November 2008. Namun demikian, keberhasilan pertemuan G-20 yang diikuti dengan pemilihan umum yang berlangsung lancar di Indonesia membantu memperkuat mata uang Rupiah di tahun 2009. Selama tahun 2010, Rupiah terus mengalami penguatan yang disebabkan oleh beberapa faktor seperti kinerja neraca pembayaran yang solid, tingkat imbal hasil investasi dalam Rupiah yang masih menarik bagi investor, cadangan devisa yang meningkat, risiko fluktuasi kurs valuta asing pada sistem perbankan yang terkendali, kebijakan fiskal yang ketat dan kelebihan likuiditas dari pasar global yang masuk ke Indonesia sehingga mendorong penguatan Rupiah lebih lanjut. Secara umum, Rupiah pada tahun 2011 diperkirakan akan tetap stabil. Apresiasi terhadap Rupiah akan diperkuat dengan fundamental ekonomi yang kokoh di tengah kondisi eksternal yang lebih kondusif. 129

Dalam periode dekat ini, kinerja ekspor juga akan membaik sejalan dengan pemulihan ekonomi secara global dan peningkatan persaingan produk domestik. Sesuai dengan hal tersebut, pertumbuhan ekspor Indonesia diproyeksikan berkisar antara 11,1% hingga 12,1% pada tahun 2012. Perbaikan dalam sektor eksternal merupakan salah satu faktor terpenting dalam mempertahankan stabilitas Rupiah, sehingga Rupiah dalam jangka waktu menengah diperkirakan akan tetap stabil. 5. Konsumsi Rumah Tangga Indonesia memiliki tingkat konsumsi rumah tangga tertinggi dibandingkan dengan negara-negara Asia Tenggara, sebagian didukung oleh basis populasi yang lebih besar. Indonesia menikmati tingkat pertumbuhan tertinggi dalam hal pertumbuhan rata-rata konsumsi rumah tangga untuk tahun 2000-2010. Sementara itu, Indonesia diperkirakan memiliki tingkat pertumbuhan rata-rata konsumsi rumah tangga sebesar 11,3% untuk periode 2010-2014 yang merupakan salah satu tingkat pertumbuhan yang tertinggi diantara negara-negara Asia Tenggara. PERBANDINGAN PERTUMBUHAN RATA-RATA KONSUMSI RUMAH TANGGA DI ASIA TENGGARA 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0%

Indonesia

Malaysia

Philippines

Singapore

Thailand

2000 to 2010

14.6%

10.3%

9.8%

7.9%

8.8%

2010 to 2014

11.3%

9.8%

12.2%

7.5%

6.9%

Sumber: Global Insight, 2010

Indonesia memiliki fundamental ekonomi yang kokoh, didukung oleh konsumsi dari pasar domestik. Kondisi ini disebabkan oleh tingginya tingkat konsumsi rumah tangga pada saat ini yang juga diproyeksikan tetap tinggi untuk beberapa periode ke depan. Daya beli yang kuat akan menjadi kekuatan pendorong utama dalam permintaan pasar properti.

B. TINJAUAN EKONOMI, DEMOGRAFI DAN PASAR PROPERTI DI JAKARTA DAN SEKITARNYA Jakarta adalah ibukota dan sekaligus kota terbesar di Indonesia. Jakarta merupakan kota terpadat keenam di dunia. Pada tahun 2010, populasi Jakarta diperkirakan sebesar 9,6 juta orang. Dengan luas Jakarta sekitar 662,33 km2, maka tingkat kepadatan rata-rata sekitar 14.476 orang per km2, yang menempatkan Jakarta sebagai salah satu kota terpadat di dunia. Di antara lima wilayah dan satu kabupaten, kota administrasi Jakarta Timur, Jakarta Barat, Jakarta Selatan adalah 3 kota administrasi dengan urutan teratas yang memiliki jumlah penduduk terbanyak yang masing-masing berjumlah 2,7 juta orang, 2,3 juta orang dan 2,1 juta orang. Populasi dan Tingkat Kepadatan Kota Jakarta, Tahun 2010 Kotamadya/ Kabupaten

Wilayah (km2)

Populasi

Tingkat Kepadatan (orang/km2)

Jakarta Timur Jakarta Barat Jakarta Selatan Jakarta Utara Jakarta Pusat Kepulauan Seribu

188,03 129,54 141,73 146,66 48,13 8,70

2.687.027 2.278.825 2.057.080 1.645.312 898.883 21.071

14.290 17.592 14.514 11.219 18.676 2.422

Total

662,33

9.588.198

14.476

Sumber: Hasil Sensus Penduduk 2010 Provinsi DKI Jakarta, BPS

130

Perkembangan yang pesat di Jakarta telah menciptakan kota-kota penopang yang berada di perbatasan Jakarta seperti Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi. Kota-kota tersebut bertumbuh dengan sangat cepat guna mengimbangi dinamika pertumbuhan Jakarta sebagai pusat bisnis dan pusat pemerintahan dimana Bekasi merupakan daerah terpadat dengan tingkat kepadatan sekitar 11.100 orang per km2 sementara Bogor merupakan daerah dengan tingkat kepadatan terendah yaitu sebesar 8.009 orang per km2. Populasi dan Tingkat Kepadatan Kota-Kota Sekitar Jakarta, Tahun 2010 Kotamadya/ Kabupaten

Wilayah (km2)

Populasi

Tingkat Kepadatan (orang/km2)

Jakarta Bekasi Tangerang Depok Bogor

662,33 210,49 164,55 200,29 118,50

9.588.198 2.336.489 1.797.715 1.736.565 949.066

14.476 11.100 10.925 8.670 8.009

Total

1.356,16

16.408.033

12.099

Sumber: Hasil Sensus Penduduk 2010, BPS

Jakarta memiliki tingkat pendapatan per kapita yang tinggi yang diperkirakan sebesar Rp 90,6 juta di tahun 2010, dimana jumlah ini setara dengan sekitar 3,3 kali pendapatan per kapita Indonesia. Sejak tahun 2005 hingga 2010, CAGR pendapatan per kapita Jakarta tumbuh sebesar 13,1%. Sebagai ibukota negara Indonesia, Jakarta berkembang sebagai kota berbasis jasa dengan industri di bidang jasa yang berperan penting dalam perekonomian sehingga menarik minat investor asing. Sejak tahun 2005, jumlah dan nilai investasi asing telah jauh lebih tinggi daripada jumlah dan nilai investasi domestik. Indikator Ekonomi

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Populasi (dalam juta) GDP per kapita (Rp juta) Pertumbuhan ekonomi (% YoY) Investasi baru (realisasi) Asing (US$ juta) Domestik (Rp miliar)

8,84 48,97 6,01 3.267 2.546

8,98 55,98 5,95 1.472 3.088

9,06 62,49 6,39 4.677 4.218

9,15 74,04 6,22 9.928 1.837

9,25 82,08 5,01 5.511 9.694

9,59 90,60 6,51 6.400 4.500

Sumber: Statistik Jakarta, PDRB Jakarta 2010, BKPM

Sektor keuangan, hotel, perdagangan dan restoran memberikan kontribusi sebesar 48% kepada PDB Jakarta yang menjadikan kota Jakarta sebagai kota pusat ibukota berbasis jasa. Kehadiran Jakarta sebagai kota berbasis jasa berhasil menciptakan kota-kota penopang seperti Bekasi dan Tangerang sebagai kota berbasis manufaktur dimana industri manufaktur memberikan kontribusi sebesar 45%-50% atas PDB kota tersebut. Sementara, Bogor merupakan kota berbasis pariwisata dimana 44% PDB kota tersebut berasal dari sektor perhotelan, perdagangan dan restoran. B.1. Tinjauan Pasar Perumahan di Jakarta dan Sekitarnya Tinjauan pasar perumahan mencakup wilayah Jakarta dan sekitarnya yaitu Jabotabek (Jakarta, Bogor, Tangerang, dan Bekasi), dimana wilayah cakupan terdiri dari Jakarta sebagai Ibukota Jakarta dan tiga kabupaten yang berbatasan dengan Jakarta. Ketiga kabupaten tersebut adalah Bogor di sisi selatan, Tangerang di sisi barat, dan Bekasi di sisi timur Jakarta. Secara historis, pasokan perumahan di Jakarta dan sekitarnya terdistribusi di dalam dan luar kompleks perumahan (real estate). Pertumbuhan penduduk dan aktifitas komersial di tengah kota, mengakibatkan tingginya harga tanah dengan ketersediaan lahan kosong yang semakin terbatas di tengah kota. Hal in menyebabakan tumbuhnya pengembangan real estate di pinggiran Jakarta. Oleh karena itu analisis berikut ini akan berdasarkan pada kinerja pasar dari unit-unit rumah yang ada di dalam real estate.

131

Ringkasan Pasar Perumahan Tahun 2010 Ringkasan 2010 Total area yang direncanakan (ha) Total area yang sudah dibangun (ha) Pasokan kumulatif Permintaan kumulatif Tingkat penjualan Rata-rata penyerapan per bulan

Rata-Rata Pertumbuhan Kumulatif (2006 – 2010)

Proyeksi Pertumbuhan (2011 – 2012)

1,2% 3,0% 3,3% 5,1% - 1.130

2% - 3% 4% - 5% 3% - 4% 4% - 5% 84,7% 1.000

42.700 16.400 357.400 300.100 84,0% 800

Sumber: Procon Indah/ Savills Riset dan Konsultasi, Desember 2010

Pasar perumahan tumbuh stabil dalam lima tahun terakhir 2006-2010 dengan rata-rata pertumbuhan pasokan kumulatif mencapai 3,3% per tahun. Tetapi pertumbuhan dalam lima tahun terakhir tersebut belum mencapai pertumbuhan yang signifikan seperti periode 2001-2004 dimana pertumbuhan pasokan kumulatif perumahan dapat mencapai sekitar 10% per tahun. PERTUMBUHAN PASOKAN PERUMAHAN

Pasokan Tahunan (unit)

Pasokan Kumulatif (unit)

2012P

2% 2011P

50,000 2010

4%

2009

5%

100,000

2008

150,000

2007

7%

2006

9%

200,000

2005

11%

250,000

2004

300,000

2003

12%

2002

14%

350,000

2001

dalam unit 400,000

0%

Pertumbuhan Pasokan (%)


Pasokan Dan Permintaan Total area yang direncanakan untuk perumahan di Jakarta dan sekitarnya pada akhir Desember 2010 mencapai 42.700 hektar dan sekitar 38% atau 16.400 hektar dari total area yang direncanakan sudah dibangun. Sekitar 42% dari total area yang direncanakan berada di Tangerang sebagai penyumbang terbesar. Wilayah Bekasi, Bogor, dan Jakarta memberikan kontribusi sekitar 31%, 20%, dan 7% dari total area yang direncanakan tersebut. TOTAL AREA YANG DIRENCANAKAN DAN YANG SUDAH DIBANGUN Hektar 70,000

42.0%

60,000

36.0%

50,000

30.0%

40,000

24.0%

30,000

18.0%

20,000

12.0%

10,000

6.0%

2001

2002

2003

2004

Area sudah Dibangun (ha)

2005

2006

2007

2008

Area yang Direncanakan (ha)

2009

2010

Rasio (%)

0.0%


132

Total pasokan perumahan di Jakarta dan sekitarnya mencapai sekitar 357.400 unit pada akhir 2010, terjadi kenaikan sebesar 2,5% dari tahun sebelumnya. Penambahan pasokan dalam dua tahun terakhir terutama berasal dari pembukaan cluster baru di proyek-proyek perumahan utama dan masuknya tiga proyek baru dalam periode 2008-2010. Total unit baru yang dipasarkan sepanjang tahun 2010 sekitar 8.800 unit, turun sekitar 18% dari tahun lalu. Tangerang memberikan kontribusi terbesar sekitar 44% dari total unit baru yang dipasarkan sejalan dengan Tangerang sebagai penyumbang utama untuk total area yang direncanakan. Sementara itu, Bekasi sebagai penyumbang kedua menawarkan sekitar 27% total unit baru sebagai dampak dari dibukanya beberapa proyek perumahan baru di Bekasi. Sekitar 55% dari pasokan baru yang ada di Bekasi berasal dari proyek baru ini. Dari sisi segmen pasar, 77% dari pasokan baru di tahun 2010 ditujukan untuk segmen menengah-bawah, menengah dan menengah-atas, sedangkan 23% berasal dari kelas atas. Sementara itu, selama tahun 2009, pasokan baru mencapai 10.700 unit yang didominasi oleh segmen menengah sebesar 41%, diikuti oleh segmen atas sebesar 19% dan segmen menengah-atas sebesar 18%. Sejalan dengan pertumbuhan ekonomi Indonesia yang positif setelah krisis ekonomi global 2008 dan optimisme dari pengembang, pasokan atau unit baru lebih didominasi oleh segmen menengah, menengah-atas dan atas. Dengan keyakinan pengembang, pasokan baru tersebut diharapkan dapat diserap pasar tidak saja sebagai tempat tinggal tetapi sebagai salah satu alat investasi dengan terjadinya perbaikan ekonomi. Pasokan Baru di Tahun 2009-2010 Berdasarkan Segmen Pasar Kategori Segmen Pasar

2009

Segmen Atas (> Rp 750 juta/ unit) Segmen Menengah-Atas (Rp 450 – Rp 750 juta/ unit) Segmen Menengah (Rp 250 – Rp 450 juta/ unit) Segmen Menengah-Bawah (Rp 100 – Rp 250 juta/ unit) Segmen Bawah (< Rp 100 juta/ unit) Total

2010

2.000 1.900 4.400 1.200 1.300

19% 18% 41% 11% 12%

2.000 3.500 2.100 1.200 -

23% 40% 24% 13% -

10.700

100%

8.800

100%


Sampai dengan Desember 2010, tingkat penjualan perumahan secara keseluruhan di Jakarta dan sekitarnya naik menjadi 84,0% dari 83,3% di akhir tahun 2009. Kenaikan penjualan terjadi di wilayah Tangerang, Bogor, dan Bekasi, sedangkan tingkat penjualan perumahan di wilayah Jakarta relatif stabil. Pasokan dan permintaan kumulatif dalam periode 2001-2012P ditunjukkan pada grafik berikut ini. PASOKANDAN DANPERMINTAAN PERMINTAAN KUMULATIF, PASOKAN KUMULATIF TINGKAT PENJUALAN PENJUALAN TINGKAT dalam unit 400,000

100%

350,000

88%

300,000

75%

250,000

63%

200,000

50%

150,000

38%

100,000

25%

50,000

13%


Permintaan Kumulatif (unit)

2012P

2011P

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0%

Tingkat Penjualan (unit)


133

Kenaikan tingkat penjualan juga diikuti oleh tingkat penyerapan unit rumah per bulan yang lebih tinggi dibandingkan tahun lalu. Tingkat penyerapan tahun 2010 mencapai sekitar 9.600 unit rumah, dibandingkan dengan tahun 2009 yang sekitar 8.100 unit. Oleh karena itu, rata-rata penyerapan per bulan sekitar 800 unit. Adanya produk baru yang dipasarkan umumnya diikuti oleh kenaikan penjualan seperti yang terjadi di wilayah Tangerang sebagai wilayah yang paling aktif memasarkan produk baru dibandingkan wilayah-wilayah lainnya. Sehingga Tangerang tercatat sebagai wilayah dengan penyerapan unit rumah yang tertinggi sekitar 41% atau 330 unit dari total penyerapan per bulan. Bekasi tercatat wilayah kedua tertinggi dengan penyerapan per bulan mencapai sekitar 25% atau 203 unit dari total penyerapan per bulan, diikuti oleh Bogor sekitar 156 unit (19%) dan Jakarta sekitar 113 unit (15%), seperti yang ditunjukkan di dalam tabel di bawah ini. Ringkasan Aktivitas Penjualan Lokasi Pasokan Baru Pasokan Kumulatif Tingkat Penjualan Penyerapan 2009 2010 2009 2010 2009 2010 2009 2010 Tangerang Jakarta Bogor Bekasi Jabotabek

3.600 1.200 2.800 3.100 10.700

3.700 146.300 150.000 1.400 58.400 59.900 1.500 49.300 50.800 2.300 94.500 96.700 8.800 348.600 357.400

74,9% 85,7% 94,9% 88,9% 83,3%

75,7% 85,9% 95,9% 89,4% 84,0%

2.600 1.000 2.500 2.000 8.100

4.000 1.400 1.900 2.400 9.600

Penyerapan/ bulan 2009 2010 200 100 200 200 700

300 100 200 200 800


PASOKANDAN DANPERMINTAAN PERMINTAAN KUMULATIF, PASOKAN KUMULATIF TINGKAT PENJUALAN PENJUALAN TINGKAT dalam unit 400,000

100%

350,000

88%

300,000

75%

250,000

63%

200,000

50%

150,000

38%

100,000

25%

50,000

13%


Permintaan Kumulatif (unit)

2012P

2011P

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

0%

Tingkat Penjualan (unit)


Penurunan dan kenaikan suku bunga memegang peranan penting di seluruh segmen pasar. Untuk segmen menengah dan bawah, rendahnya tingkat suku bunga akan meningkatkan kemampuan mereka untuk membeli unit rumah. Begitu juga dengan para investor di segmen menengah-atas dan atas yang terdorong untuk membeli unit rumah sebagai salah satu instrumen investasi karena suku bunga yang rendah.

134 122

KORELASI SUKU KORELASI SUKUBUNGA BUNGADAN DAN PASOKANBARU BARU YANG PASOKAN YANG DITAWARKAN DITAWARKAN

2.0%

Unit Baru (unit)

H2/10

2,000

H1/10

4.0%

H2/09

4,000

H1/09

6.0%

H2/08

6,000

H1/08

8.0%

H2/07

8,000

H1/07

10.0%

H2/06

10,000

H1/06

12.0%

H2/05

12,000

H1/05

14.0%

H2/04

14,000

0.0%

BI Rate (%)


Pada grafik di atas, tingkat suku bunga yang rendah di tahun 2004 diikuti oleh penawaran unit baru yang tinggi. Kondisi ini juga terjadi di tahun 2007 dimana unit baru yang dipasarkan meningkat sejalan dengan penurunan tingkat suku bunga setelah mengalami kenaikan di tahun 2005-2006 yang menyebabkan penurunan jumlah unit baru dipasarkan. Kenaikan suku bunga yang signifikan di tahun 2008 sebagai akibat dari krisis ekonomi global mengakibatkan menurunnya jumlah unit atau pasokan baru yang ditawarkan pada tahun tersebut. Pada saat itu, suku bunga perbankan untuk kredit kepemilikan rumah mencapai 15% sampai dengan 18,5% karena industri perbankan nasional memberlakukan kebijakan pengetatan pinjaman dalam mempertahankan likuiditasnya. Kondisi ini mengakibatkan pelemahan daya beli konsumen yang pada akhirnya berimplikasi pada penurunan pasokan baru yang disebabkan oleh rendahnya permintaan konsumen. Tetapi, sejalan dengan penurunan tingkat suku bunga di tahun 2009 dan 2010 menjadi sebesar 9%-10%, jumlah unit baru yang ditawarkan meningkat di pasar perumahan Jakarta dan sekitarnya. Hal ini mendorong para pengembang untuk meningkatkan pasokan baru ke pasar. Kredit Properti Berdasarkan data Bank Indonesia, realisasi penyaluran kredit properti pada tahun 2010 mencapai Rp249,7 triliun, meningkat sekitar 25,7% dari tahun 2009. Kredit properti meliputi kredit untuk konstruksi untuk perkantoran, perumahan, dan pertokoan serta fasilitas kredit KPR dan renovasi perumahan untuk individual. Pertumbuhan signifikan dalam penyaluran kredit properti didukung dengan meningkatnya 124 permintaan properti oleh calon pembeli. Selain itu, kredit properti selama tahun 2010 terbagi ke dalam kredit konstruksi sekitar 25,4%, kredit perumahan (real estate credit) sekitar 15,1% dan sekitar 59,4% untuk kredit pemilikan rumah (KPR) dan kredit pemilikan apartemen (KPA) termasuk kredit untuk renovasi rumah. Sekitar 90% dari kredit KPR ditargetkan kepada konsumen menengah, menengah-bawah dan bawah dimana mereka lebih membutuhkan pembiayaan dibandingkan dengan segmen lainnya. Pertumbuhan kredit properti diilustrasikan pada grafik dibawah ini.

135

KREDIT PROPERTI PROPERTI 2008-2011E KREDIT 2008-2011E 300,000

in Rp Billion

250,000 200,000 150,000 100,000 50,000

Construction Credit

2008

2009

2010

2011

36,219

48,073

63,430

75,000

Real Estate Credit

20,777

27,687

37,950

42,000

Mortgage Credit

94,253

122,798

148,320

170,000

Total Property Credit

151,249

198,558

249,700

287,000

Sumber: Bank Indonesia dan Kompilasi PSP, Feb 2011 Catatan: tahun 2011 merupakan estimasi (E)

Bank Indonesia telah berencana untuk menyalurkan kredit properti sebesar Rp287 triliun pada tahun 2011, meningkat sekitar 14,6% dari tahun 2010. Porsi terbesar sekitar 59,2% dialokasikan untuk kredit KPR, sementara kredit konstruksi sebesar 26,1% dan sisanya sebesar 14,6% disalurkan untuk kredit perumahan (real estate credit). Selama tiga tahun terakhir 2008-2011, kredit pembiayaan properti telah meningkat seiring dengan tingginya permintaan di sektor perumahan dan tingkat bunga pinjaman yang rendah yang dikendalikan oleh Bank Indonesia, meskipun sempat meningkat secara signifikan dari kuartal terakhir 2008 hingga pertengahan tahun 2009 akibat krisis ekonomi global. Prospek Pasar Ke Depan Secara umum, pasar perumahan diperkirakan akan tetap aktif di tahun 2011-2012, sejalan dengan pertumbuhan ekonomi Indonesia yang positif. Tingkat suku bunga yang rendah oleh Bank Indonesia akan meningkatkan penjualan yang berasal dari peningkatan daya beli dari pembeli yang potensial, terutama di segmen menengah dan bawah. Perbaikan ekonomi akan meningkatkan keyakinan pengembang yang semakin menguat yang pada akhirnya berpengaruh positif terhadap penambahan pasokan. Pasokan baru pada kuartal pertama 2011 diperkirakan akan mencapai sekitar 1.000 unit dan akan tetap didominasi oleh segmen menengah dan menengah-atas. Pasokan kumulatif diperkirakan akan mengalami pertumbuhan sekitar 4%-5% per tahun bersamaan dengan meningkatnya keyakinan para pengembang, terjangkaunya harga properti dan dukungan bank dengan menurunkan suku bunga KPR 125 dan memudahkan syarat dan kondisi perkreditan properti. Sementara dari sisi permintaan, permintaan diperkirakan akan bertumbuh sejalan dengan penguatan keyakinan pengembang, perbaikan daya beli pembeli, dan dukungan bank untuk menjaga suku pinjaman perumahan yang rendah dan pendanaan yang lebih fleksibel (mis. penurunan uang muka menjadi 20% dari 30% dari harga jual). Selain itu pihak pengembang juga menawarkan sistem pembayaran yang menarik seperti perpanjangan cicilan uang muka, cicilan bulanan, dan balloon payment. Dari sisi harga jual, beberapa pengembang diperkirakan akan meningkatkan harga jual unit properti mereka di tahun depan, khususnya untuk properti yang baru diluncurkan sepanjang kuartal kedua tahun 2010. Peningkatan ini bisa berkisar dari 10% sampai 15% per tahun.

136

B.2. Tinjauan Pasar Ritel di Jakarta dan Sekitarnya Ringkasan Informasi Pasar Ritel di Jakarta Penawaran Kumulatif (m2) Penawaran 2011-2012 (m2) Tingkat Okupansi – Disewakan (%) Sewa Bersih (Rp/ m2/ bulan) Biaya Jasa

3.924.250 290.707 83,53 349.507 68.526

Sumber: Colliers International Indonesia – Research and Advisory, Februari 2011

Ringkasan Informasi Pasar Ritel di Bodetabek (Bogor, Depok, Tangerang dan Bekasi) Penawaran Kumulatif (m2) Penawaran 2011-2012 (m2) Tingkat Okupansi – Disewakan (%) Sewa Bersih (Rp/ m2/ bulan) Biaya Jasa

1.777.015 283.450 83,02 240.860 55.331


Selama beberapa dekade ini, penjualan ritel di Indonesia sebagian besar didorong oleh kecenderungan pertumbuhan pendapatan yang dibelanjakan oleh populasi masyarakat kota yang terus meningkat. Masyarakat Indonesia juga termasuk konsumtif dan mudah beradaptasi dengan gaya hidup, seperti yang ditunjukkan oleh peningkatan jumlah pengguna telepon selular, gadget, dan penjualan otomotif. Oleh karena itu, Indonesia dipandang sebagai pasar yang besar bagi ritel asing. Pada umumnya, selama delapan tahun terakhir, pasokan ruang ritel bertumbuh cukup stabil. Sementara, pada periode 2002-2005, pasokan ini meningkat secara signifikan karena pengembangan pusat ritel yang besar dan dijual secara strata title. Tingginya persediaan ruang ritel dalam satu sisi, dan terbatasnya permintaan menyebabkan banyak pusat ritel yang memiliki tingkat kekosongan yang tinggi. Dibandingkan dengan rata-rata rasio ruang ritel di Asia Pasifik sebesar 68,5%, ruang ritel di Jabodetabek masih sangat terbatas. Rasio ruang ritel di Jakarta tercatat sebesar 46,2% dan di Jabodetabek sekitar sebesar 21,4%. PERBANDINGANANTARA ANTARA RUANG RUANG RITEL PERBANDINGAN RITEL DANPOPULASI POPULASI DI DI ASIA ASIA PASIFIK DAN PASIFIK 30,000,000

250%

25,000,000

200%

20,000,000

150%

15,000,000 100%

10,000,000

50%

5,000,000

Total Retail Space

Population

Singapore

Shanghai

Manila

Hongkong

Melbourne

Bangkok

Beijing

Jakarta

Jabodetabek

0%

Ratio

Sumber: Colliers International, Asia Pacific Research, Februari 2011

137

Sesuai dengan grafik di atas, rasio pasokan ruang ritel dan populasi di Jabodetabek masih lebih rendah dibandingkan dengan Bangkok dan Singapura. Rasio tertinggi tercatat di Hongkong dan Melbourne sebagai daerah tujuan wisata, terutama untuk tujuan belanja. Oleh karena itu, pusat ritel di kedua kota ini kerap dikunjungi baik oleh pengunjung dari pasar internasional maupun pengunjung dari pasar dalam negeri. Sampai saat ini, pusat ritel di Jabodetabek masih didominasi oleh pengunjung dari pasar dalam negeri sebagai pasar utama. Dengan pengecualian kota ini dapat memposisikan diri sebagai daerah tujuan wisata (dengan suasana yang lebih bersahabat terhadap orang asing dan dilengkapi dengan infrastruktur yang baik), pusat ritel di Jabodetabek hanya akan cukup baik melayani pasar dalam negeri. Namun demikian, rasio pusat ritel yang cukup rendah di Jabodetabek (hanya sebesar 21,4%) memberikan indikasi bahwa peluang masih terbuka lebar untuk mengembangkan pusat-pusat ritel di daerah ini, selama pusat ritel tersebut menempatkan posisinya di pasar yang tepat. Penawaran Ruang Ritel Selama periode 1990-an, pasokan ritel di Jakarta mencatat pertumbuhan sebesar 12% per tahun. Kemudian pasokan tersebut turun cukup tajam pada tahun 1997 akibat krisis keuangan Asia. Sejak tahun 2000, rata-rata pertumbuhan pasokan ruang ritel tercatat 13% per tahun. Pasokan ruang ritel tertinggi tercatat pada periode 2002-2006 dan 2008, dengan pasokan rata-rata sebesar 260.000 m2. Pada tahun 2009, empat pusat ritel memasuki pasar dengan tambahan pasokan ruang ritel sebesar 309.681 m2. Di tahun 2010, terdapat tambahan empat pusat ritel yang akan memulai operasi. Pada tahun 2012, Jakarta diperkirakan akan memiliki pasokan ruang ritel sebesar 4.229.155 m2. Pasokan ruang ritel di Debotabek (Depok, Bogor, Tangerang, dan Bekasi) di tahun 2010 tercatat sebesar 1.777.015 m2, yang sebagian besar berada di Bekasi dan Tangerang. Total pasokan ruang ritel di Jabodetabek tercatat sebesar 5,7 juta m2. DISTRIBUSIPASAR PASAR RITEL DISTRIBUSI RITELDIDIJABODETABEK JABODETABEK

Tangerang 10%

Bekasi 10%

CBD 12%

Central Jakarta 13%

Bogor 6% Depok 5% West Jakarta 10%

South Jakarta 13% North Jakarta 16%

East Jakarta 5%

Sumber: Colliers International – Research and Advisory, Februari 2011

138

PASOKANKUMULATIF KUMULATIFRUANG RUANG RITEL RITEL DI PASOKAN DIJABODETABEK JABODETABEK 7,000,000

PASOKAN KUMULATIF RUANG RITEL DI JABODETABEK

6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011F 2012F Supply


Pada tahun 2012, diperkirakan akan terdapat tambahan 574.157 m2 ruang ritel di Jabodetabek, sehingga akan mencapai total pasokan sebesar 6.275.422 m2. Selama periode 2000 dan 2010, pasokan ruang ritel bertumbuh sebesar 12,4% per tahun; sementara di tahun 2012 dan 2013, pasokan akan bertumbuh masing-masing 3,3% dan 5,6%. Ruang ritel akan terkonsentrasi di tiga daerah yaitu Jakarta Pusat, Selatan dan Utara. Pusat ritel di Jakarta Pusat sebagian besar berlokasi di daerah pusat perniagaan komersil; sementara pusat ritel di daerah Jakarta Selatan dan Utara dikembangkan untuk memenuhi pertumbuhan perumahan di kedua daerah tersebut. Di luar Jakarta, pusat ritel sebagian besar dikembangkan di Tangerang dan Bekasi, RUANG RITEL YANG TERS EDIA DI MASING G-MASING WILAYAH DI sebagai kota berbasis manufaktur. JABODETABEK RUANG RITELYANG YANGTERSEDIA TERS EDIA DI G-MASING WILAYAH DIDI RUANG RITEL DI MASING MASING-MASING WILAYAH JABODETABEK JABODETABEK 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000

North Jakarta

West Jakarta

East Jakarta

Central Jakarta

South Jakarta

Bekasi

Tangerang

Depok

Bogor

200,000


128

139 128

Kinerja Pusat Ritel Sebelum tahun 1997, pusat ritel bisa menikmati tingkat okupansi sebesar 86%-92%. Selama krisis keuangan pada tahun 1997, tingkat okupansi hanya tercatat sebesar 77%. Pada tahun 2000, tingkat okupansi tercatat sebesar 78%. Sejak tahun tersebut, tingkat okupansi bergerak di kisaran 82%-83%. Dengan pasokan besar yang diprediksi tersedia di pasar pada tahun 2012, tingkat okupansi diperkirakan akan turun ke 80%. Tingkat okupansi yang rendah terutama disebabkan oleh pasokan yang besar, terutama pasokan ruang ritel untuk penjualan strata title dan pertumbuhan pasokan yang lebih tinggi dari pada permintaan. PASOKAN DAN PERMINTAAN KUMULATIF SERTA TINGKAT OKUPANSI PUSAT PERBELANJAAN DI JABODETABEK 7,000,000

100% 90%

6,000,000

80% 70%

5,000,000

60% 4,000,000

50% 40%

3,000,000

30% 20%

2,000,000

10% 1,000,000

0% 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011F 2012F Supply

Occ Rate

Demand


Kecuali di Tangerang, pusat ritel di daerah lain dapat menikmati tingkat okupansi lebih dari 80%. Pusat ritel di pusat perniagaan (CBD), terdiri dari pusat ritel premium, dapat mencapai tingkat okupansi setinggi 92.5% oleh karena tingginya arus lalu lintas belanja. PASOKAN, PERMINTAAN DAN TINGKAT OKUPANSI PUSAT PERBELANJAAN DI JABODETABEK 1,000,000

95%

900,000 90%

800,000 700,000 600,000

85%

500,000 400,000

80%

300,000 200,000

75%

100,000 -

supply

demand

occupancy


140

Bekasi

Tangerang

Bogor

Depok

CBD

North Jakarta

East Jakarta

Central Jakarta

South Jakarta

West Jakarta

70%

Pusat ritel di luar Jakarta sebagian besar didominasi oleh pusat ritel kelas menengah ke bawah. Berdasarkan skema pemasaran, terdapat cukup besar pusat ritel strata title untuk dijual. Tarif Sewa dan Service Charge Tarif sewa di sebuah pusat ritel bervariasi berdasarkan lokasi pusat ritel dan lokasi yang ditempati oleh masing-masing penyewa. Pusat ritel yang terletak di daerah strategis akan dikenakan tarif sewa yang lebih tinggi. Secara umum, sejak tahun 1997, tarif sewa untuk pusat ritel di Jabodetabek bergerak naik ke atas dimana pusat ritel di daerah Jakarta Pusat dikenakan tarif tertinggi. TARIF SEWA PUSAT PERBELANJAAN DI BEBERAPA DAERAH DI JABODETABEK 500,000

South Jakarta

450,000

Central Jakarta

400,000

North Jakarta

350,000

West Jakarta

300,000

East Jakarta

250,000 200,000

Bogor

150,000

Depok

100,000

Tangerang Bekasi

50,000 2007

2008

2009

2010


Survey Belanja Rumah Tangga Pembagian kelas A, B, dan C1 di Jakarta cukup teratur, dengan kelas B tercatat lebih tinggi 31,45%. Total kelas A, B, dan C1 (yang memiliki pengeluaran bulanan lebih dari Rp 1,5 juta) di Jakarta mencapai 77,16% dari total populasi. Di luar Jakarta (Bodetabek), ketiga kelompok pendapatan ini memberikan kontribusi sekitar 57,08% dari total populasi, dengan hanya 7,95% dikategorikan ke dalam kelas A. STATUS SOSIAL EKONOMI DI JAKARTA DAN BODETABEK BERDASARKAN PENGELUARAN BELANJA RUMAH TANGGA

JAKARTA Populasi (dalam ribuan)

Total A (diatas 3 juta) B (2 juta – 3 juta) C1 (1,5 juta – 2 juta) C2 (1 juta – 1,5 juta) D (700 ribu – 1 juta) E (dibawah 700 ribu)

%

BODETABEK Populasi (dalam ribuan)

7.559

100

18.980

100

1.873 2.377 1.582 1.139 477 112

24,78 31,45 20,93 15,07 6,31 1,48

1.509 4.122 5.202 4.535 2.609 1.002

7,95 21,72 27,41 23,89 13,75 5,28

%

Sumber: AC Nielsen, 2010

B.3. Tinjauan Pasar Hotel di Jakarta dan Sekitarnya Pasokan Hotel Bintang Tiga Sampai Bintang Lima di Jakarta dan Sekitarnya Sejak tahun 2000, hotel bintang tiga sampai bintang lima telah tumbuh 3,73% per tahun dan mencapai jumlah 115 hotel per tahun 2010. Hotel bintang empat mencatat pertumbuhan tertinggi dengan 4,89% sedangkan pertumbuhan terendah dicatat oleh hotel bintang tiga dengan 2,83%. 141

Pada akhir 2014, hotel bintang tiga sampai lima diperkirakan mengalami pertumbuhan lebih menjanjikan dengan 18,76%, dimana pertumbuhan tertinggi dicatat oleh hotel bintang lima dengan 30,77%. JUMLAH HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA DI JABODETABEK 2000-2014 60

Total Hotels

50 40 30 20 10 2014P

2013P

2010

2009

2008

5-star

2012P

4-star

2011P

3-star

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0


Dalam sepuluh tahun terakhir, jumlah kamar hotel bintang tiga sampai lima telah tumbuh pesat sebesar 1,96% per tahun. Terdapat total 26.061 kamar tercatat di tahun 2010 dimana 38,35% diantaranya merupakan kamar di hotel berbintang empat. Selama periode tersebut, hotel bintang empat mencatat pertumbuhan tertinggi dengan 2,63% per tahun. Sementara pertumbuhan terendah dicatat oleh hotel bintang lima dengan 1,04%. Pasar diperkirakan tumbuh 20,81% pada tahun 2014 dibandingkan dengan tahun 2010, dengan total penambahan kamar hotel sejumlah 5.453 kamar. JUMLAH KAMAR HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA DI JABODETABEK 2000-2014 14,000

Total Rooms

12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 2014P

2013P

2010

2009

2008

2007

5-star

2012P

4-star

2011P

3-star

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

0


Pasar hotel di Jabodetabek didominasi oleh hotel bintang tiga (40%), diikuti hotel bintang empat (37,39%), dan hotel bintang lima (22,61%). Berdasarkan jumlah kamar, pasar hotel didominasi oleh kamar hotel bintang empat dengan 39,6%, diikuti oleh kamar hotel bintang lima (36,71%) dan hotel bintang tiga (23,69%).

142

PERINCIAN KAMAR HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA DI JABODETABEK Berdasarkan Jumlah Hotel 5-star 22.6%

Berdasarkan Jumlah Kamar Hotel 3-star 40.0%

3-star 23.7%

5-star 36.7%

4-star 37.4%

4-star 39.6%


Grafik di bawah ini menunjukkan 85,22% dari hotel bintang tiga sampai lima di Jabodetabek berlokasi di Jakarta. Selain Jakarta, Tangerang menyediakan hotel-hotel dari semua kelas. Bogor dan Bekasi hanya menyediakan hotel berbintang tiga sampai empat, sementara Depok hanya memiliki hotel bintang tiga. DISTRIBUSI HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA DI JABODETABEK 40

Total Hotels

35 30 25 20 15 10 5 0 Jakarta

Depok

Bogor 3-star

4-star

Tangerang

Bekasi

5-star


Tingkat Hunian Hotel di Jakarta dan Sekitarnya Grafik di bawah ini menunjukkan antara tahun 2007 dan 2010, hotel bintang tiga sampai lima memiliki tingkat hunian yang stabil antara 68% sampai dengan 70%. Dengan memperhatikan kecenderungan peningkatan dari kunjungan asing dan domestik untuk daerah Jabodetabek, maka diperkirakan tingkat hunian akan meningkat lebih lanjut mencapai 80% pada tahun 2014.

143

RATA-RATA TINGKAT OKUPANSI 85.00%

Occupancy Rates

80.00% 75.00% 70.00% 65.00% 60.00% 55.00% 50.00%

2007

2008 3-star

2009

2010

4-star

2011P

2012P 2013P

5-star

2014P

Average


Di antara hotel-hotel di Jabodetabek, hotel di Tangerang dan Bogor menikmati tingkat hunian tertinggi dengan tingkat okupansi mencapai 75% pada tahun 2010. Tingginya tingkat hunian di Tangerang dipengaruhi oleh dekatnya jarak ke Bandara Soekarno-Hatta dan kawasan industri. Sementara hotel di Bogor, dipengaruhi oleh karakteristik dan suasana resor, sehingga dapat menarik pengunjung untuk menginap baik untuk liburan ataupun untuk tujuan lainnya. Hingga tahun 2014, rata-rata tingkat hunian hotel diproyeksikan dapat mencapai 75% sampai 80%. Rata-Rata Tingkat Okupansi Berdasarkan Lokasi di Jabodetabek Area Jakarta Bogor Depok Tangerang Bekasi

Average Occupancy Rate (AOR) 2007

2008

2009

2010

2011P

2012P

2013P

2014P

66,38% 76,61% 62,84% 88,38% 64,33%

69,52% 75,33% 67,29% 77,02% 61,46%

70,19% 75,86% 61,47% 71,83% 73,46%

64,67% 74,94% 69,18% 75,11% 68,58%

65,49% 74,57% 68,50% 76,06% 73,15%

68,75% 74,37% 69,44% 79,85% 76,71%

70,39% 73,73% 72,96% 78,94% 76,56%

72,43% 73,44% 73,09% 79,93% 80,62%

P: Proyeksi Sumber: Colliers International Indonesia – Research and Advisory, Februari 2011

Harga Rata-Rata Sewa Kamar Grafik di bawah ini menunjukkan bahwa harga rata-rata sewa kamar di hotel bintang tiga sampai empat di Jakarta meningkat sejak tahun 2007. Selama empat tahun terakhir, pertumbuhan harga rata-rata sewa kamar tertinggi dicatat oleh hotel bintang lima dengan tingkat pertumbuhan sebesar 8,14% per tahun, diikuti oleh hotel bintang tiga dengan tingkat pertumbuhan sebesar 6,27%. Pertumbuhan harga rata-rata sewa kamar terendah dialami oleh hotel berbintang empat dengan tingkat pertumbuhan sebesar 2,46% per tahun. Pertumbuhan harga rata-rata sewa kamar sebagian besar dipengaruhi oleh laju inflasi biaya utilitas. Hingga tahun 2014, harga rata-rata sewa kamar diproyeksikan tumbuh sebesar 19,5%, dengan pertumbuhan tertinggi diperkirakan akan dicatat oleh hotel bintang lima yang dapat mencapai Rp 946.063, yang diikuti oleh hotel bintang empat yang dapat mencapai Rp 506.064 dan hotel bintang tiga yang dapat mencapai Rp 467.550.

144

HARGA RATA-RATA SEWA KAMAR Rp1,000,000.00 Rp900,000.00 Rp800,000.00 Rp700,000.00 Rp600,000.00 Rp500,000.00 Rp400,000.00 Rp300,000.00 Rp200,000.00 Rp100,000.00 Rp0.00 2007

2008

2009

3-star

2010

2011P 2012P 2013P 2014P

4-star

5-star

Average


Hotel di Jakarta pada umumnya menerapkan tarif yang tinggi karena Jakarta merupakan kawasan perniagaan komersil yang didukung oleh banyaknya hotel bintang lima. Tangerang, dengan pengoperasian hotel bintang 5 juga mencatat harga rata-rata sewa kamar yang tinggi, sementara Depok, yang hanya memiliki hotel bintang tiga, memiliki harga rata-rata sewa kamar terendah. Dalam empat tahun terakhir, Tangerang menunjukkan pertumbuhan harga rata-rata sewa kamar yang signifikan sebesar 7,60%. Diikuti oleh Bekasi, sebagai kota industri, dengan pertumbuhan 6,63% per tahun. Harga rata-rata sewa kamar di Jakarta dan Bogor juga mengalami pertumbuhan masing-masing kurang dari 3,24% dan 4,42% per tahun. Harga Rata-Rata Sewa Kamar Hotel Bintang Tiga Sampai Lima di Jabodetabek Area Jakarta Bogor Depok Tangerang Bekasi

2007

2008

2009

2010

2011P

2012P

2013P

2014P

476.129 412.724 273.114 426.151 342.093

504.100 448.646 286.633 494.345 367.805

544.713 462.481 295.025 483.711 395.494

521.843 469.297 320.587 527.023 414.619

556.135 494.176 331.543 524.660 441.319

565.006 504.501 348.520 539.862 464.726

570.717 520.348 366.778 541.730 487.638

592.299 537.950 380.745 571.278 512.692

P: Proyeksi Sumber: Colliers International Indonesia – Research and Advisory, Februari 2011

Hingga tahun 2014, dengan Depok sebagai pengecualian, hotel-hotel di Jakarta dan sekitarnya diperkirakan akan menerapkan rata-rata harga kamar berkisar antara Rp 500.000 hingga Rp 600.000. Karakteristik Pengunjung Yang Datang Ke Jakarta dan Sekitarnya Setelah mengalami krisis keuangan di tahun 1998-1999, kunjungan dari asing ke Jabodetabek, melalui Bandara Soekarno-Hatta, secara umum meningkat dari tahun 2000 seperti yang ditunjukkan pada grafik di bawah ini. Dalam periode 2000-2008, kunjungan asing tumbuh pesat dengan tingkat pertumbuhan sebesar 7,91% per tahun. Krisis keuangan global menyebabkan penurunan sebesar 5,38% di tahun 2009, sebelum meningkat cukup signifikan pada tahun 2010 sebesar 30,37% yang mencapai total 1.892.866 pengunjung. Kunjungan asing ke Jabodetabek didominasi oleh pengunjung dari Asia yang mencapai 52,18%, yang sebagian besar berasal dari Malaysia (27,97%), China (9,76%), Singapura (9,05%), Jepang (5,4%) dan Korea Selatan (3,6%). 145

2010

2009

2008

2007

2006

2005

2004

2003

2002

2001

2000

1999

1998

1997

1996

1995

2,000,000 1,800,000 1,600,000 1,400,000 1,200,000 1,000,000 800,000 600,000 400,000 200,000 0 1994

Total Visitors

TREN KUNJUNGAN ASING KE JABODETABEK


Kegiatan usaha di Jabodetabek berhasil menarik kunjungan dalam negeri (domestik) baik untuk keperluan bisnis, tujuan pertemuan maupun untuk liburan. Jumlah kunjungan domestik, pada tahun 2010, mencapai 9,25 kali jumlah kunjungan dari asing. Krisis keuangan global di tahun 2009 memberikan sedikit dampak penurunan sebesar hanya 4%, dimana pada tahun 2010, kunjungan domestik kembali meningkat dengan tingkat pertumbuhan sebesar 15,81%. TREN KUNJUNGAN DOMESTIK KE JABODETABEK

Total Visitors

20,000,000 18,000,000 16,000,000 14,000,000 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010


Grafik di bawah juga menunjukkan tamu asing menetap lebih lama dibandingkan tamu domestik di hotel bintang tiga sampai lima di Jabodetabek. Pengunjung asing tinggal dengan jangka waktu rata-rata 2,81 hari, sementara tamu dalam negeri tinggal dengan rata-rata jangka waktu lebih pendek yaitu 2,3 hari. RATA-RATA LAMANYA KUNJUNGAN OLEH PENGUNJUNG ASING DAN DOMESTIK DI HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA DI JABODETABEK 3.50 3.00 2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00 2004

2005

2008 2007 2006 Foreign Domestic

2009


146

2010

Dominasi pengunjung domestik ke wilayah Jabodetabek juga ditunjukkan dengan persentase yang tinggi dalam rasio perbandingan tamu hotel bintang tiga sampai lima di Jabodetabek dengan rincian sebagai berikut: 57,49% di tahun 2004, 54,28% di tahun 2005, 64,03% di tahun 2006, 59,00% di tahun 2007, 64,39% di tahun 2008, 68,58% di tahun 2009 dan 73,94% di tahun 2010. RASIO PERBANDINGAN TAMU HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA DI JABODETABEK 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 2004

2005

2006

2007

Domestic

2008

2009

2010

Foreign


Prospek Pasar Ke Depan Perbaikan ekonomi Indonesia mempercepat kegiatan usaha di Indonesia, yang secara tidak langsung meningkatkan permintaan untuk akomodai hotel. Kecenderungan peningkatan kunjungan oleh tamu asing maupun dalam negeri juga memicu permintaan yang lebih tinggi untuk hotel bintang tiga sampai lima di Jabodetabek. B.4. Tinjauan Pasar Hotel di Bali Pariwisata di Bali Insiden bom Bali di tahun 2005 telah mengakibatkan penurunan tingkat okupansi dan harga rata-rata sewa kamar di tahun 2006, yang dapat diperhatikan pula dari penurunan kunjungan turis asing ke Bali antara tahun 2005 dan 2006. Namun demikian, tren kenaikan tingkat okupansi dan harga rata-rata sewa kamar dari tahun 2006 juga dipengaruhi oleh pertumbuhan kunjungan asing yang terus meningkat dengan tingkat pertumbuhan sebesar 17.6% per tahun. Selama krisis keuangan global pada tahun 2008 Bali menerima kunjungan kurang lebih 2,1 juta turis yang menunjukkan pariwisata Bali tidak terpengaruh oleh krisis keuangan global. Tercatat total kunjungan turis asing ke Bali di tahun 2010 mencapai 2.546.023 orang. TREN PENINGKATAN KUNJUNGAN TURIS ASING KE BALI 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 0 Foreign

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

target 2011

1,415,

1,084,

1,501,

1,511,

1,427,

1,817,

2,094,

2,473,

2,546,

2,700,

Sumber: Pusat Pariwisata Bali, Februari 2011 Catatan: dalam ribuan turis asing

147

Dalam tiga tahun terakhir, kunjungan turis asing ke Bali didominasi oleh pengunjung dari 13 negara, terbagi atas 4 grup utama: Asia Pasifik tidak termasuk Asia Tenggara (Australia, Jepang, China), Asia Tenggara (Malaysia dan Singapura), Amerika Serikat, dan Eropa (Perancis, Inggris, Jerman, Belanda, dan Rusia). Grafik di bawah ini menunjukkan kunjungan turis asing didominasi oleh pengunjung dari Australia dan Jepang dimana selama 3 tahun terakhir turis dari Australia mengalami peningkatan sementara turis dari Jepang mengalami penurunan. KUNJUNGAN TURIS ASING KE BALI PERIODE 2008 - 2010 700,000 600,000 500,000 400,000 300,000 200,000 100,000 Australia

Japan

People Republic of China

Malaysia

South Korea

Taiwan

France

United Kingdom

Singapore

Germany

Netherland

USA

Russia

2008

308,698

354,817

129,121

129,669

132,559

129,176

76,062

82,440

51,696

81,790

65,203

68,887

58,233

2009

446,042

319,473

199,538

132,835

123,879

119,413

110,244

92,898

55,028

74,678

74,409

74,010

58,974

2010

647,872

246,465

196,863

155,239

124,964

122,682

106,113

104,375

94,791

84,207

75,312

72,145

65,117

Sumber: Pusat Pariwisata Bali, Februari 2011

Bali tidak hanya menjadi daya tarik bagi pengunjung asing, tercatat pula peningkatan yang stabil dari turis domestik sampai dengan tahun 2009, sebelum mencatat peningkatan yang signifikan pada tahun 2010. Berbeda dengan pengunjung asing yang kerap sensitif terhadap permasalahan sosial-politik, para turis domestik relatif lebih tidak terpengaruh oleh pemasalahan tersebut. TREN PENINGKATAN KUNJUNGAN TURIS DOMESTIK KE BALI 6,000,000 5,000,000 4,000,000 3,000,000 2,000,000 1,000,000 0

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010 target 2011

Domestic 926,50 1,099,

1,439,

1,651,

1,697,

1,942,

2,093,

2,300,

4,400,

2002

5,000,

Sumber: Pusat Pariwisata Bali, Februari 2011 Catatan: dalam ribuan turis domestik

Meskipun jumlah turis asing yang berkunjung ke Bali lebih sedikit dibandingkan dengan turis domestik, mereka rata-rata menetap lebih lama di Bali dibandingkan dengan turis domestik.

148

RATA-RATA LAMANYA KUNJUNGAN ANTARA TURIS DOMESTIK DAN TURIS ASING 4.50 4.00 3.50 3.00 days

2.50 2.00 1.50 1.00 0.50 0.00

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

Foreign

3.66

3.76

3.93

3.70

3.98

4.00

3.62

Domestic

3.13

3.12

3.16

3.45

3.44

3.62

3.32

Sumber: Biro Pusat Statistik, 2010

Pasokan Hotel di Bali Dalam sepuluh tahun terakhir, pertumbuhan jumlah kamar hotel bintang tiga sampai lima di Bali tidak terlalu signifikan, dengan pertumbuhan sebesar 0,88% per tahun. Terdapat total 21.666 kamar hotel tercatat di tahun 2010 dimana 45,81% diantaranya merupakan kamar di hotel berbintang lima. Selama periode tersebut, hotel bintang empat mencatat pertumbuhan tertinggi dengan pertumbuhan sebesar 1,39% per tahun. Sementara pertumbuhan terendah dicatat oleh hotel bintang tiga dengan tingkat pertumbuhan sebesar 0,58% per tahun. Pada tahun 2014, jumlah total kamar hotel bintang tiga sampai lima diperkirakan mencapai 25.537 kamar, meningkat 4,5% per tahun dari tahun 2010. Hotel bintang lima akan tetap mendominasi pasar dengan 45,68%. Berdasarkan jumlah hotel, sejak tahun 2000, hotel bintang tiga sampai lima telah tumbuh sebesar 1,08% per tahun, dimana pertumbuhan tertinggi dicatat oleh hotel bintang lima dengan pertumbuhan 1,31%, dan terendah oleh hotel bintang tiga dengan pertumbuhan sebesar 0,89%. JUMLAH KAMAR HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA DI BALI UNTUK PERIODE 2000-2014P 12,000 11,000 10,000 9,000 8,000 7,000 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010

2011 2012 2013 2014 P P P P

3 star 5,03 5,03 5,03 5,04 5,04 5,04 5,04 5,04 5,04 5,04 5,04 5,20 5,70 6,08 6,08 4 star 5,58 5,68 5,69 5,69 5,71 5,71 5,89 5,89 5,89 6,40 6,40 6,55 6,80 7,04 7,50 5 star 9,23 9,23 9,23 9,23 9,60 9,60 9,60 9,66 9,78 9,92 9,92 10,7 11,1 11,4 11,6

Sumber: Colliers International Indonesia – Research and Advisory, Februari 2011 P: Proyeksi Catatan: jumlah kamar hotel dalam ribuan

Berdasarkan jumlah hotel, pasar hotel di Bali didominasi oleh hotel bintang tiga (38%), diikuti oleh hotel bintang empat (33%). Namun demikian, berdasarkan jumlah kamar, pasar hotel didominasi oleh hotel bintang lima dengan porsi sebesar 46%, diikuti oleh hotel bintang empat dengan porsi sebesar 30%.

149

PERINCIAN KAMAR HOTEL BINTANG TIGA SAMPAI LIMA DI BALI, PER FEBRUARI 2011 Berdasarkan Jumlah Hotel 5 star 29%

Berdasarkan Jumlah Kamar Hotel 3 star 38%

5 star 46%

3 star 24%

4 star 30%

4 star 33%


Tingkat Hunian Selama periode 2003 sampai dengan 2010, pasar hotel di Bali menikmati tren tingkat okupansi yang meningkat antara 57,1% sampai dengan 76,8%. Pengaruh insiden bom Bali di tahun 2005, seperti ditunjukkan dengan grafik di bawah ini, mengakibatkan tingkat hunian menurun di tahun 2006. Dengan memperhatikan kecenderungan peningkatan dari kunjungan asing dan domestik ke Bali, maka diperkirakan tingkat okupansi akan meningkat lebih lanjut. RATA-RATA TINGKAT HUNIAN DI BALI UNTUK PERIODE 2003-2014P 100% 95% 90% 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50%

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

2013

2014

3-star 57.43% 62.28% 64.27% 62.06% 70.76% 78.22% 77.64% 77.81% 83.27% 86.44% 90.15% 93.85% 4-star 56.85% 61.03% 62.67% 61.60% 68.67% 76.65% 76.57% 77.64% 82.29% 85.71% 89.59% 93.37% 5-star 57.06% 62.59% 63.54% 59.82% 66.36% 73.85% 73.66% 74.97% 78.17% 80.65% 84.09% 87.64%

Sumber: Colliers International Indonesia – Research and Advisory, Februari 2011 Catatan: periode 2011-2014 merupakan proyeksi (P)

Permintaan dan Pasokan Kondotel di Bali Sebagian besar kondotel di Bali berlokasi di daerah Kuta-Legian, dengan 967 unit atau 40,4% dari total pasokan. Seminyak-Canggu, yang memiliki pasokan yang terbatas dengan 152 unit, dapat mencapai tingkat penyerapan tertinggi sebesar 99%. Namun demikian, secara umum, kondotel di Bali dapat menikmati tingkat penyerapan kondotel mencapai 99%.

150

1,200

100%

1,000

98%

800

96%

600

94%

400

92%

200

90%

-

Take Up Rate

Total Unit

PASOKAN, PERMINTAAN DAN TINGKAT PENYERAPAN KONDOTEL DI BERBAGAI LOKASI DI BALI

88% Nusa dua

Sanur Denpasar

Kuta, Legian

Jimbaran, Ungasan, Uluwatu

Seminyak, Canggu

Cumulative Supply

233

488

967

555

152

Cumulative Demand

227

450

903

529

151

Take Up

97%

92%

93%

95%

99%


Pada tahun 2013, Bali diperkirakan akan memiliki 842 kondotel baru atau mengalami pertumbuhan 10,6% per tahun terhitung dari tahun 2011. Kondotel-kondotel yang masih dalam tahap pembangunan ini sudah mencatat tingkat penyerapan mencapai 58,5%. Prospek Pasar Ke Depan Bali, sebagai daerah tujuan utama pariwisata di Indonesia, memiliki daya tarik tersendiri bagi pengunjung asing maupun domestik. Mayoritas kunjungan asing didominasi oleh pengunjung dari 5 negara, yaitu Australia, Jepang, China, Malaysia, dan Korea Selatan dengan tren meningkat dari tahun ke tahun dengan target kunjungan wisatawan asing mencapai 2,7 juta orang di tahun 2011. Selain itu, tercatat pula tren kunjungan domestik yang terus meningkat dimana pada tahun 2011 ditargetkan untuk menerima kunjungan wisatawan domestik sebesar 5 juta orang. Dengan peningkatan kunjungan ini, pariwisata Bali memiliki prospek yang cerah yang ditunjukkan dengan tingginya rata-rata tingkat hunian dan rata-rata harga sewa kamar yang sebagian besar didominasi oleh wisatawan asing. Hal ini berimbas kepada kinerja kondotel di Bali yang sampai saat ini masih memiliki pasokan yang terbatas sehingga dapat menikmati tingkat penyerapan mencapai 99% dari total pasokan baru.

151

X. IKHTISAR DATA KEUANGAN PENTING Tabel berikut ini menggambarkan ikhtisar data keuangan penting Perseroan untuk tahun-tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010. Angka-angka keuangan ini berasal dari dan dihitung berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited) untuk tahun-tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2007, 2008, 2009 dan 2010, dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Ramli Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited), kesemuanya menyatakan pendapat wajar tanpa pengecualian.

NERACA KONSOLIDASI


KETERANGAN

31 Desember 2008

2009

2010

AKTIVA Kas dan bank 6.578 5.718 11.376 Piutang usaha 16.840 28.009 42.530 Piutang lain-lain 2.146 2.829 1.638 Persediaan 812 897 849 Pajak dibayar dimuka 7.511 7.529 3.685 Uang muka dan biaya dibayar dimuka 7.593 5.590 9.293 Dana yang dibatasi penggunaannya 2.346 3.525 15.750 Persediaan aset real estat 453.090 470.753 556.784 Properti investasi 232.933 230.399 223.320 Investasi saham 66 - - Aset pajak tangguhan 10.828 16.080 5.292 Aset tetap setelah dikurangi akumulasi penyusutan 68.138 73.077 88.285 Tanah tidak digunakan dalam operasi 56.317 56.317 - Aset lain-lain 837 663 476

2006

2007

13.974 48.613 1.594 613 5.239 5.671 10.289 621.006 212.406 - 4.872 87.588 - 459

9.594 41.209 994 789 6.364 15.730 19.815 699.921 215.816 3.417 124.715 1.096

TOTAL ASET 866.035 901.386 959.279 1.012.323 KEWAJIBAN Hutang bank 173.621 176.337 164.399 156.501 Hutang usaha 7.841 9.398 16.121 11.150 Hutang lain-lain 50.422 9.398 5.969 5.899 Hutang pajak 4.098 5.044 6.544 17.480 Biaya yang masih harus dibayar 4.958 4.858 5.127 6.208 Pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan 57.984 68.207 93.222 90.920 Uang jaminan pelanggan 2.960 3.852 4.299 4.972 Kewajiban imbalan pasca kerja 6.324 9.908 13.038 15.570

1.139.459

TOTAL KEWAJIBAN 308.208 287.002 308.719 HAK MINORITAS ATAS ASET BERSIH ANAK PERUSAHAAN 13.625 13.591 13.582 EKUITAS Modal saham 510.450 568.450 568.450 Tambahan modal disetor 9 9 9 Uang muka modal disetor 22.452 - - Saldo laba yang belum ditentukan penggunaannya Defisit sebesar Rp 327.190.006.320 telah dieliminasi dalam rangka kuasi reorganisasi pada tanggal 31 Desember 2004 11.291 32.335 68.520 TOTAL EKUITAS 544.203 600.794 TOTAL KEWAJIBAN DAN EKUITAS 866.035 901.386

152

193.126 17.184 9.113 17.882 4.596 97.880 4.372 18.356

308.700

362.509

13.581

17.843

568.450 9 -

568.450 9 -

121.583

190.648

636.978

690.042

759.107

959.279

1.012.323

1.139.459

LAPORAN LABA RUGI KONSOLIDASI


KETERANGAN Pendapatan Beban langsung dan beban pokok penjualan Laba kotor Beban usaha Laba usaha Beban lain-lain Laba sebelum pajak Manfaat pajak – bersih Laba sebelum hak minoritas atas rugi bersih anak perusahaan Hak minoritas atas rugi bersih anak perusahaan Laba bersih

31 Desember 2006

2007

2008

2009

2010

175.654 102.845 72.809 42.581 30.229 (18.571) 11.657 (4.420)

226.697 124.252 102.444 55.927 46.518 (20.529) 25.988 (4.126)

308.182 167.371 140.811 66.905 73.906 (16.833) 57.073 (20.897)

317.578 159.110 158.468 65.767 92.701 (20.781) 71.920 (18.858)

331.381 152.992 178.389 74.335 104.054 (14.563) 89.491 (20.445)

7.237 2

21.862 (819)

36.175 10

53.062 1

69.046 19

7.239

21.043

36.185

53.063

69.065

2006

2007

2008

2009

2010

41,45% 17,21% 4,12% 13,38% 5,55% 1,33% 3,49% 0,84% 56,63% 35,59% 20,28%

45,19% 20,52% 9,28% 17,05% 7,74% 3,50% 5,16% 2,33% 47,77% 31,84% 25,15%

45,69% 23,98% 11,74% 22,11% 11,60% 5,68% 7,70% 3,77% 48,47% 32,18% 32,13%

49,90% 29,19% 16,71% 22,96% 13,43% 7,69% 9,16% 5,24% 44,74% 30,49% 31,37%

53,83% 31,40% 20,84% 23,50% 13,71% 9,10% 9,13% 6,06% 47,75% 31,81% 29,08%

RASIO-RASIO PENTING KETERANGAN Laba kotor / Pendapatan usaha Laba usaha / Pendapatan usaha Laba bersih / Pendapatan usaha Laba kotor / Ekuitas Laba usaha / Ekuitas Laba bersih / Ekuitas (ROE) Laba usaha / Aset Laba bersih / Aset (ROA) Jumlah kewajiban / Ekuitas Jumlah kewajiban / Jumlah asset Pendapatan usaha / Aset

31 Desember

Fasilitas kredit mencakup kondisi dan persyaratan antara lain bahwa Perseroan harus menjaga likuiditas dan solvabilitas Perseroan dengan rasio keuangan lancar minimal 1,2 kali, rasio hutang pokok dan bunga (debt service coverage) minimal 1,5 kali, EBITDA terhadap bunga (EBITDA to interest) minimal 2,0 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to equity) maksimal 1,0 kali. Pada tanggal 31 Desember 2006, 2007, 2008, 2009 dan 2010, Perseroan telah memenuhi rasio-rasio keuangan tersebut dengan rincian: KETERANGAN Keuangan Lancar Debt Service Coverage Ratio EBIDTA terhadap bunga Hutang Terhadap Modal

31 Desember 2006

2007

2008

2009

2010

5,0 1,5 2,2 0,3

4,6 2,0 2,8 0,3

3,6 2,1 5,1 0,3

3,8 3,1 4,5 0,2

4,5 3,1 6,0 0,3

2006

2007

2008

2009

2010

15,42% 17,93% 78,67% 3,54% 6,01% 1,35%

29,06% 31,32% 190,68% 4,08% (6,88%) 10,40%

35,94% 19,63% 71,95% 6,42% 7,57% 6,02%

3,05% (1,70%) 46,68% 5,53% (0,01%) 8,33%

4,35% 13,03% 30,16% 12,56% 17,43% 10,01%

RASIO PERTUMBUHAN KETERANGAN Pendapatan Usaha Beban Usaha Laba Bersih Jumlah Aset Jumlah Kewajiban Jumlah Ekuitas

31 Desember

153

XI. EKUITAS Tabel berikut ini menunjukkan perkembangan posisi ekuitas yang angka-angkanya berasal dari dan dihitung berdasarkan Laporan Keuangan Perseroan yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Bing Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited) untuk tahun-tahun yang berakhir tanggal 31 Desember 2007, 2008, 2009 dan 2010, dan untuk tahun yang berakhir pada tanggal 31 Desember 2006 yang telah diaudit oleh Kantor Akuntan Publik Osman Ramli Satrio & Rekan (anggota dari Deloitte Touche Tohmatsu Limited), kesemuanya menyatakan pendapat wajar tanpa pengecualian.


KETERANGAN

31 Desember 2006

2007

2008

2009

2010

Modal ditempatkan dan disetor Tambahan modal disetor Uang muka modal disetor Saldo laba yang belum ditentukan penggunannya: Defisit sebesar Rp 327.190.006.320 telah dieliminasi dalam rangka kuasireorganisasi pada tanggal 31 Desember 2004

510.450 9 22.452

568.450 9 -

568.450 9 -

568.450 9 -

568.450 9 -

11.291

32.335

68.520

121.283

190.648

Jumlah ekuitas

544.202

600.794

636.978

690.042

759.107

Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk. No.66 tanggal 8 September 2008, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., M.Si., Notaris di Jakarta, dan telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dalam Surat Keputusan No. AHU-61315.AH.01.02. Tahun 2008 tanggal 11 September 2008, pemegang saham menyetujui rencana perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan dalam rangka menjadi Perusahaan Terbuka, antara lain perubahan nama menjadi PT Metropolitan Land Tbk., perubahan nilai nominal saham (stock split) menjadi Rp 100 dan peningkatan modal dasar Perseroan. Selain yang telah disebutkan di atas, setelah tanggal laporan keuangan 31 Desember 2010 hingga Prospektus ini diterbitkan, tidak ada lagi perubahan struktur modal yang terjadi. Perseroan dengan ini melakukan Penawaran Umum sebanyak-banyaknya 2.273.799.000 (dua miliar dua ratus tujuh puluh tiga juta tujuh ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham biasa atas nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus Rupiah) per saham yang mewakili sebanyak-banyaknya 30% (tiga puluh persen) dari modal yang telah ditempatkan dan disetor penuh dalam Perseroan setelah Penawaran Umum, yang terdiri dari: •

1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham baru;

•

378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh enam ribu) saham biasa dari Netstar.

Harga penawaran seluruh saham diatas adalah sebesar Rp [•] ([•] Rupiah) per saham yang harus dibayar penuh pada saat mengajukan Formulir Pemesanan Pembelian Saham. Seandainya perubahan ekuitas Perseroan karena adanya Penawaran Umum saham kepada masyarakat sebanyak-banyaknya 2.273.799.000 (dua miliar dua ratus tujuh puluh tiga juta tujuh ratus sembilan puluh sembilan ribu) Saham Biasa Atas Nama dengan nilai nominal Rp 100 (seratus ratus Rupiah) setiap saham dengan harga penawaran sebesar Rp [•] ([•] ratus Rupiah) setiap saham terjadi pada tanggal 31 Desember 2010, maka Proforma Ekuitas Perseroan pada tanggal tersebut adalah sebagai berikut:

154

(dalam jutaan Rupiah kecuali nilai nominal per saham dan harga penawaran)

Modal Saham Agio Ditempatkan dan Disetor Penuh

Tambahan Modal Disetor

Saldo Laba

Ekuitas – Bersih

Posisi ekuitas menurut laporan keuangan konsolidasi pada tanggal 31 Desember 2010, dengan modal ditempatkan dan disetor sebanyak 5.684.500.000 saham dengan nilai nominal Rp 100 per saham

568.450

-

9

190.647

759.106

Perubahan ekuitas setelah tanggal 31 Desember 2010 jika diasumsikan terjadi pada tanggal tersebut : • Penawaran Umum sebanyak banyaknya 2.273.799.000 Saham Biasa Atas Nama dengan harga penawaran Rp[%] per saham* yang terdiri dari 1.894.833.000 saham baru dan 378.966.000 saham divestasi milik Netstar

189.483

•

-

-

189.483

Proforma ekuitas pada tanggal 31 Desember 2010 setelah Penawaran Umum Saham

757.933

•

9

190.647

948.589

(*) tidak termasuk biaya emisi

155

XII. PERPAJAKAN PERPAJAKAN UNTUK PEMEGANG SAHAM Pajak Penghasilan atas dividen saham akan dikenakan sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku. Berdasarkan Undang-Undang Republik Indonesia No. 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-Undang No. 36 Tahun 2008 (berlaku efektif 1 Januari 2009), selanjutnya disebut sebagai “UU PPh” pasal 4 ayat (1) menyebutkan bahwa yang menjadi Objek Pajak adalah penghasilan yaitu setiap tambahan kemampuan ekonomis yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak, baik yang berasal dari Indonesia maupun dari luar Indonesia, yang dapat dipakai untuk konsumsi atau untuk menambah kekayaan Wajib Pajak yang bersangkutan, dengan nama dan dalam bentuk apapun termasuk antara lain dividen. Selanjutnya, pasal 4 ayat (3) huruf f menyebutkan bahwa dividen atau bagian laba yang diterima atau diperoleh Perseroan Terbatas sebagai Wajib Pajak Dalam Negeri, koperasi, Badan Usaha Milik Negara atau Badan Usaha Milik Daerah, dari penyertaan modal pada badan usaha yang didirikan dan bertempat kedudukan di Indonesia tidak termasuk sebagai Objek Pajak Penghasilan sepanjang seluruh syaratsyarat di bawah ini terpenuhi: 1. Dividen berasal dari cadangan laba ditahan; dan 2. Bagi perseroan terbatas, Badan Usaha Milik Negara dan Badan Usaha Milik Daerah yang menerima dividen, kepemilikan saham pada badan yang memberikan dividen minimal 25% (dua puluh lima persen) dari jumlah modal yang disetor dan harus mempunyai usaha aktif di luar kepemilikan saham tersebut. Sedangkan berdasarkan Pasal 17 ayat 2c, tarif yang dikenakan atas penghasilan berupa dividen yang dibagikan kepada Wajib Pajak orang pribadi dalam negeri adalah paling tinggi sebesar 10% (sepuluh persen) dan bersifat final. Lebih lanjut dalam penjelasan pasal 4 ayat (3) huruf f di atas juga ditegaskan bahwa dalam hal penerima dividen atau bagian laba adalah Wajib Pajak selain badan-badan tersebut di atas, seperti orang pribadi baik dalam negeri maupun luar negeri, firma, perseroan komanditer, yayasan dan organisasi sejenis dan sebagainya, maka penghasilan berupa dividen atau bagian laba tersebut tetap merupakan objek pajak. Pasal 23 ayat (1) huruf a UU PPh menyebutkan bahwa atas dividen yang dibayarkan, disediakan untuk dibayarkan, atau telah jatuh tempo pembayarannya oleh badan pemerintah, Subjek Pajak badan dalam negeri, penyelenggara kegiatan, Bentuk Usaha Tetap, atau perwakilan Perseroan luar negeri lainnya kepada Wajib Pajak Dalam Negeri atau Bentuk Usaha Tetap, dipotong pajak sebesar 15% (lima belas persen) dari jumlah bruto oleh pihak yang wajib membayarkan. Dalam hal Wajib Pajak yang menerima atau memperoleh penghasilan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 23 ayat 1 tidak memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak, besarnya tarif pemotongan adalah lebih tinggi 100% (seratus persen) dari pada tarif pajak yang seharusnya dikenakan. Pemotongan pajak sebagaimana dimaksud oleh pasal 23 pada ayat (1), antara lain tidak dilakukan atas dividen yang diberikan kepada Wajib Pajak sebagaimana dimaksud dalam Pasal 4 ayat (3) huruf f dan dividen yang diterima oleh orang pribadi sebagaimana dimaksud dalam Pasal 17 ayat (2c). Sesuai dengan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia No. 651/KMK.04/1994 tanggal 29 Desember 1994 tentang Bidang-bidang Penanaman Modal Tertentu Yang Memberikan Penghasilan Kepada Dana Pensiun Yang Tidak Termasuk Sebagai Objek Pajak dari Penghasilan, maka penghasilan yang diterima atau diperoleh dari Dana Pensiun yang pendiriannya tela disahkan oleh Menteri Keuangan Republik Indonesia tidak termasuk sebagai Objek Pajak Penghasilan apabila penghasilan tersebut diterima atau diperoleh dari penanaman modal antara lain dividen dari saham pada Perseroan Terbatas

156

yang tercatat pada Bursa Efek di Indonesia. Dividen yang dibayar atau terhutang kepada Wajib Pajak Luar Negeri akan dikenakan tarif sebesar 20% (dua puluh persen) dari kas yang dibayarkan (dalam hal ini dividen tunai) atau 20% (dua puluh persen) dari nilai pari (dalam hal dividen saham). Kepada mereka yang merupakan penduduk dari suatu negara yang telah menandatangani suatu Perjanjian Penghindaran Pajak Berganda (P3B) dengan Indonesia, dengan memenuhi Surat Edaran Dirjen Pajak No. SE-03/PJ.101/1996 tanggal 29 Maret 199 tentang Penerapan Persetujuan Penghindaran Pajak Berganda (P3B), dapat memperoleh fasilitas tarif yang lebih rendah dengan ketentuan harus menyerahkan Sertifikat Domisili asli yang diterbitkan Kantor Pajak negara asal. Sertifikat ini berlaku untuk masa 1 (satu) tahun dan selanjutnya harus diperpanjang. Namun untuk bank, selama bank tersebut tidak mengubah alamat seperti yang tercantum pada sertifikat tersebut, sertifikat tersebut tetap berlaku. Sesuai dengan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 41 tahun 1997 tentang Perubahan Peraturan Pemerintah No. 41 tahun 1994 tentang Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Transaksi Penjualan Saham di Bursa Efek, ditetapkan sebagai berikut : 1. Atas penghasilan yang diterima atau diperoleh oleh Wajib Pajak Orang Pribadi dan Wajib Pajak Badan dari transaksi penjualan saham di Bursa Efek dikenakan Pajak Penghasilan sebesar 0,10% (nol koma satu nol persen) dari jumlah bruto nilai transaksi penjualan dan bersifat final. Penyetoran Pajak Penghasilan yang terhutang dilakukan dengan cara pemotongan oleh penyelenggara Bursa Efek melalui perantara pedagang efek pada saat pelunasan transaksi penjualan saham; 2. Pemilik saham pendiri dikenakan tambahan Pajak Penghasilan yang bersifat final sebesar 0,50% (nol koma lima nol persen) dari nilai seluruh saham pendiri yang dimilikinya pada saat Penawaran Umum; 3. Penyetoran tambahan Pajak Penghasilan yang terhutang dapat dilakukan oleh Perseroan atas nama masing-masing pemilik saham pendiri dalam jangka waktu selambat-lambatnya 1 (satu) bulan setelah saham tersebut diperdagangkan di Bursa Efek. Namun apabila pemilik saham pendiri tidak memilih metode pembayaran berdasarkan 0,50% (nol koma lima nol persen), Pajak Penghasilan yang bersifat final, maka penghitungan Pajak Penghasilannya dilakukan berdasarkan tarif Pajak Penghasilan yang berlaku umum sesuai pasal 17 Undang-undang No. 17 tahun 2000. Dividen yang diterima oleh pemegang Saham Penawaran non-Indonesia akan dikenakan pemotongan pajak sebesar 20% (kecuali untuk pemegang Saham Penawararan non-Indonesia yang negaranya mengadakan perjanjian pajak dengan Indonesia). Indonesia telah mengadakan perjanjian pajak berganda dengan sejumlah negara yaitu Australia, Belgia, Kanada, Perancis, Jerman, Jepang, Luxembourg, Belanda, Singapura, Swedia, Swiss, Inggris dan Amerika Serikat. CALON PEMBELI SAHAM DALAM PENAWARAN UMUM INI DIHARAPKAN UNTUK BERKONSULTASI DENGAN KONSULTAN PAJAK MASING-MASING MENGENAI AKIBAT PERPAJAKAN YANG MUNGKIN TIMBUL DARI PEMBELIAN, PEMILIKAN MAUPUN PENJUALAN SAHAM YANG DIBELI MELALUI PENAWARAN UMUM PERDANA INI

PEMENUHAN KEWAJIBAN PERPAJAKAN PERSEROAN Sebagai Wajib Pajak secara umum Perseroan memiliki kewajiban perpajakan untuk Pajak Penghasilan (PPh), Pajak Pertambahan Nilai (PPN), dan Pajak Bumi Bangunan (PBB). Perseroan telah memenuhi kewajiban perpajakannya sesuai dengan perundang-undangan dan peraturan perpajakan yang berlaku. Sampai dengan tanggal Prospektus ini diterbitkan, Perseroan tidak memiliki tunggakan pajak.

157

XIII. KEBIJAKAN DIVIDEN Kebijakan Perseroan dalam pembayaran dividen, adalah sesuai dengan kinerja keuangan dan posisi keuangan, tidak lebih dari 20% dari laba bersih setiap tahun dalam bentuk dividen kas, dimulai pada tahun 2012 sehubungan dengan laba bersih pada tahun 2011. Perseroan didirikan secara sah sebagai Perusahaan Terbatas pada tanggal 11 Mei 1994 dan belum pernah melakukan pembagian dividen di masa lalu. Perseroan tidak memiliki kebijakan dividen sebelum kebijakan dividen Perseroan saat ini. Perseroan hanya akan membagikan dividen dalam kondisi Perseroan membukukan laba bersih. Mengacu pada UUPT dan anggaran dasar Perseroan, pembayaran dividen di setiap tahun harus disetujui oleh para pemegang saham pada RUPS tahunan atas rekomendasi dari Direksi, yang pada gilirannya akan di dasari oleh, pendapatan operasional dan hasil keuangan, kondisi likuiditas, prospek bisnis masa depan, sesuai dengan peraturan perundangan yang berlaku dan berbagai faktor lain yang dianggap relevan oleh Direksi. Perseroan tidak bisa meyakinkan calon investor bahwa penghasilan Perseroan, posisi keuangan, kinerja keuangan masa depan, penambahan modal dan rencana investasi lainnya akan mengizinkan Perseroan untuk membayar dividen pada suatu nilai nominal atau mungkin tidak membayarkan dividen sama sekali. Sejauh keputusan yang dibuat Perseroan untuk pembayaran dividen, dividen akan diumumkan dan dibayarkan dalam mata uang Rupiah. Pemegang Saham Penawaran pada tanggal tercatat akan berhak menerima jumlah dividen secara penuh, dipotong pajak yang di kenakan oleh pemerintah Indonesia. Direksi dapat mengubah kebijakan dividen setiap saat, dengan persetujuan dari hasil rapat umum pemegang saham.

158

XIV. PENJAMINAN EMISI EFEK 1. KETERANGAN TENTANG PENJAMINAN EMISI EFEK Berdasarkan persyaratan serta ketentuan yang tecantum dalam Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek No. 119 tanggal 16 Maret 2011 dan Addendum I Perjanjian Penjaminan Emisi Efek No. 47 tanggal 7 April 2011 dibuat dihadapan Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi., Notaris di Jakarta, para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan para Penjamin Emisi Efek yang namanya tercantum dibawah ini menyatakan dengan kesanggupan (full commitment) untuk membeli sendiri sisa Saham Yang Ditawarkan yang tidak habis terjual sesuai dengan bagian penjaminan masing-masing, pada tanggal penutupan masa penawaran, selanjutnya pada tanggal pembayaran membayar hasil penjualan saham pada pasar perdana kepada Perseroan dan Pemegang Saham Penjual. Perjanjian Emisi Efek ini menghapus perikatan sejenis baik tertulis maupun tidak tertulis yang telah ada sebelumnya dan yang akan ada dikemudian hari antara Perseroan dengan para Penjamin Emisi Efek. Selanjutnya para Penjamin Emisi Efek yang ikut dalam Penjaminan Emisi Saham Yang Ditawarkan telah sepakat untuk melaksanakan tugasnya masing-masing sesuai denganKeputusan Badan Pengawas Pasar Modal No. KEP-45/PM/2000 tanggal 27 Oktober 2000, Peraturan No. IX.A.7 tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan dalam Rangka Pemesanan dan Penjatahan Efek dalam Penawaran Umum. Adapun susunan dan jumlah porsi penjaminan serta persentase dari angggota sindikasi penjaminan emisi dalam Penawaran Umum Perseroan adalah sebagai berikut: No Penjamin Emisi Efek A

Porsi Penjaminan Saham

Nilai (Rp)

Penjamin Pelaksana Emisi Efek 1 PT Danareksa Sekuritas • 2 PT DBS Vickers Securities Indonesia • •

Sub Total B Penjamin Emisi Efek (Akan ditentukan kemudian) • Sub Total

Total

•

Persentase (%) • •

•

100,00

Berdasarkan UUPM, yang dimaksudkan dengan pihak yang mempunyai hubungan afiliasi adalah sebagai berikut : a. Hubungan keluarga karena perkawinan dan keturunan sampai derajat kedua, baik secara horisontal maupun vertikal; b. Hubungan antara para pihak dengan pegawai, direktur atau komisaris dari pihak tersebut; c. Hubungan antara 2 (dua) Perusahaan dimana terdapat satu atau lebih anggota Direksi atau dewan komisaris yang sama; d. Hubungan antara Perusahaan dengan Pihak, baik langsung maupun tidak langsung, mengendalikan atau dikendalikan oleh Perusahaan tersebut; e. Hubungan antara 2 (dua) Perusahaan yang dikendalikan, baik langsung maupun tidak langsung, oleh Pihak yang sama; atau f. Hubungan antara Perusahaan dan pemegang saham utama. Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan para Penjamin Emisi Efek, serta Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal dengan tegas menyatakan tidak terafiliasi dengan Perseroan baik langsung maupun tidak langsung sebagaimana didefinisikan sebagai “Afiliasi” dalam UUPM.

159

2. PENENTUAN HARGA PENAWARAN PADA PASAR PERDANA Harga Penawaran untuk saham ini ditentukan berdasarkan hasil kesepakatan dan negosiasi pemegang saham, Perseroan dan Penjamin Pelaksana Emisi Efek dengan mempertimbangkan hasil penawaran awal (bookbuilding) yang dilakukan pada tanggal 19-27 April 2011. Berdasarkan hasil penawaran awal (bookbuilding) jumlah permintaan terbanyak yang diterima oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek, berada pada kisaran harga Rp • - Rp • . Dengan mempertimbangkan hasil penawaran awal tersebut diatas maka berdasarkan kesepakatan antara para Penjamin Pelaksana Emisi Efek dengan Perseroan ditetapkan harga penawaran sebesar Rp •. Penentuan harga ini juga telah mempertimbangkan faktor-faktor berikut: 1. Kondisi pasar pada saat penawaran awal (bookbuilding) dilakukan; 2. Kinerja keuangan Perseroan; 3. Data dan informasi megnenai Perseroan, kinerja Perseroan, sejarah singkat, prospek usa dan keterangan mengenai industri properti di Indonesia; 4. Penilaian terhadap manajemen Perseroan, operasi dan kinerja Perseroan, baik di masa lampau maupun pada saat ini, serta prospek pendapatan di masa mendatang; 5. Status dan perkembangan terakhir dari Perseroan; dan 6. Mempertimbangkan kinerja saham di pasar sekunder.

160

XV. LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL DALAM RANGKA PENAWARAN UMUM

Lembaga dan Profesi Penunjang Pasar Modal yang berperan dalam penawaran umum ini adalah sebagai berikut: SSU & Partners Gedung Sequis Center Lt. 1 Jl. Jend. Sudirman 71 Jakarta 12190 Indonesia Telp. : (62-21) 5290-3957 Fax. : (62-21) 5290-3958

KONSULTAN HUKUM

Tugas dan kewajiban pokok Konsultan Hukum selaku profesi penunjang dalam rangka Penawaran Umum Perdana ini adalah melakukan pemeriksaan dan penelitian atas fakta yang ada mengenai Perseroan dan keterangan lain yang berkaitan sebagaimana yang disampaikan oleh Perseroan ditinjau dari segi hukum. Hasil pemeriksaan dan penelitian hukum tersebut dimuat dalam Laporan Pemeriksaan Segi Hukum, yang menjadi dasar dari Pendapat Hukum yang diberikan secara obyektif dan mandiri, sesuai dengan kode etik, standar profesi dan peraturan pasar modal yang berlaku. Beberapa emiten yang proses penawaran umumnya melibatkan konsultan hukum SSU & Partners selama 3 tahun terakhir antara lain PT Summarecon Agung Tbk.; PT Okansa Persada Tbk.; PT Bank Bumi Arta Tbk.; PT Truba Alam Manunggal Engineering Tbk.; PT Jaka Inti Realtindo Tbk.; PT Dharma Samudera Fishing Industries Tbk.; PT Catur Sentosa Adiprana Tbk.; PT Bekasi Asri Pemula Tbk.; PT Gunawan Dianjaya Steel Tbk., PT Sinar Mitra Sepadan Finance Tbk.; PT Golden Retailindo Tbk.; PT Asiaplast Industries Tbk.; dan PT Bukit Uluwatu Villa Tbk. Surat Tanda Terdaftar No.: 383/PM/STTD-KH/2001 dan No.564/PM/STTD-KH/2005. Keanggotaan Asosiasi: Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal No. 200131 dan No. 200609. Surat Penunjukan No.: 002/ML-SSU/Dir-NW/X/2010 tanggal 4 Oktober 2010.

Osman Bing Satrio & Rekan (anggota Deloitte Touche Tohmatsu Limited) Wisma Antara, Lt. 12 Jl. Medan Merdeka Selatan No. 17 Jakarta 10110 Indonesia Telp. : (62-21) 231-2879 Fax. : (62-21) 381-0649

AKUNTAN PUBLIK

Tugas dan kewajiban pokok Akuntan Publik di dalam Penawaran Umum Perdana ini adalah untuk melaksanakan audit berdasarkan standar auditing yang ditetapkan dalam Institut Akuntan Publik Indonesia. Menurut standar tersebut, Akuntan Publik diharuskan untuk merencanakan dan melaksanakan audit agar diperoleh keyakinan yang memadai bahwa laporan keuangan bebas dari salah saji yang material. Dalam hal ini, Akuntan Publik bertanggung jawab penuh atas pendapat yang diberikan terhadap laporan keuangan yang diauditnya. Audit yang dilakukan oleh Akuntan Publik meliputi pemeriksaan atas dasar pengujian bukti-bukti yang mendukung jumlah-jumlah dan pengungkapan dalam laporan keuangan dan juga penilaian atas dasar prinsip akuntasi yang dipergunakan dan estimasi yang signifikan yang dibuat oleh manajemen tentang penilaian terhadap penyajian laporan keuangan secara keseluruhan.

Beberapa audit yang dikerjakan selama 3 tahun terakhir antara lain PT Berlian Laju Tanker Tbk.; PT Bank Pan Indonesia Tbk.; PT Media Nusantara Citra Tbk.; PT Gajah Tunggal Tbk.; PT Polychem Indonesia Tbk.; PT Mitra Adiperkasa Tbk.; PT Radiant Utama Interinsco Tbk.; PT Barito Pacific Tbk.; PT Metrodata Electronic Tbk.; dan PT Mulia Industrindo Tbk.

Surat Tanda Terdaftar No.: 305/PM/STTD-AP/2002. Keanggotaan Asosiasi: Institut Akuntan Publik Indonesia (IAPI) No.: 1020. Surat Penunjukan No.: 618/XII/10/GA/660 tanggal 23 Desember 2010.

NOTARIS

Dr. Irawan Soerodjo, SH., MSi. Jl. K. H. Zainul Arifin No. 2 Komp. Ketapang Indah Blok B-2 No.4-5 Jakarta 11140 Indonesia Telp.: (62-21) 630-1511 Fax.: (62-21) 633-7851

Ruang lingkup tugas Notaris selaku profesi penunjang dalam rangka Penawaran Umum Perdana ini antara lain menyiapkan dan membuat akta-akta dalam rangka Penawaran Umum Perdana, antara lain perubahan seluruh Anggaran Dasar Perseroan, Perjanjian Penjaminan Emisi Efek, dan Pernyataan Penerbitan Waran.

Surat Tanda Terdaftar No.: 31/STTD-N/PM/1996. Surat Penunjukan No.: 062/SI.Not/I/08 tanggal 24 Januari 2008. Keanggotaan Organisasi Profesi Jabatan Notaris: Ikatan Notaris Indonesia (INI), No. : 060.2.021.150152.

Beberapa emiten yang proses penawaran umumnya melibatkan Notaris selama 3 tahun terakhir antara lain: PT Enseval Putera Megatrading Tbk.; PT Golden Retailindo Tbk.; PT Batavia Prosperindo Finance Tbk.; PT Sarana Menara Nusantara Tbk.; PT Gunawan Dianjaya Steel Tbk.; dan PT Gozco Plantations Tbk.

161

KJPP Willson & Rekan in association with Knight Frank KJPP Willson & Rekan Wisma Nugra Santana #17-08 Jl. Jenderal Sudirman Kav. 7-8 Jakarta 10220 Indonesia Telp. : (62-21) 570 7170 Fax. : (62-21) 570 7177

Tugas utama dari Kantor Jasa Penilai Publik dalam rangka Penawaran Umum Perdana ini seusai dengan Standar Profesi dan Peraturan Pasar Modal yang berlaku, meliputi pemeriksaan secara langsung pada aktiva tetap Perseroan serta melakukan penilaian atas nilai pasar aktiva tetap milik dan atau dikuasai Perseroan pada tanggal 31 Desember 2010. Dalam melaksanakan tugas penilaian untuk sampai pada opini atas nilai, Kantor Jasa Penilai Publik senantiasa berpedoman pada norma-norma penilaian yang berlaku yaitu Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007 dan Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Beberapa emiten yang pernah ditangani selama 3 tahun terakhir antara lain: PT Bakrieland Development Tbk.; PT Ciputra Property Tbk.; PT Delta Dunia Makmur Tbk.; PT Lippo Karawaci Tbk.; dan PT Megapolitan Developments Tbk. STTD Bapepam dan LK No.: 03/PM/STTD-P/A/2006. Ijin Penilai Publik No.: P-1.08.00016. Anggota Masyarakat Profesi Penilai Indonesia (MAPPI) No.: 94-S-00387. Surat Penunjukan No.: 198R/W&R-Proposal/XII/2010 tanggal 6 Januari 2011. Keanggotaan Asosiasi: Anggota Forum Kantor Jasa Penilai Publik (FKJPP) Nomor 10060050.

PT Raya Saham Registra Gedung Plaza Sentral, Lt. 2 Jl. Jend. Sudirman Kav. 47-48 Jakarta 12930 Indonesia Telp. : (62-21) 252-5666 Fax. : (62-21) 252-5028

PERUSAHAAN PENILAI

BIRO ADMINISTRASI EFEK

Tugas dan tanggung jawab Biro Administrasi Efek (BAE) dalam Penawaran Umum Perdana ini, seusai dengan Standar Profesi dan Peraturan Pasar Modal yang berlaku, meliputi penerimaan dan pemesanan saham berupa Daftar Pemesanan Pembelian Saham (DPPS) dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham (FPPS) yang telah dilengkapi dengan dokumen sebagaimana diisyaratkan dalam pemesanan saham dan telah mendapat persetujuan dari Penjamin Emisi sebagaimana pemesanan yang diajukan untuk diberikan penjatahan saham. Melakukan administrasi pemesahan saham sesuai dengan aplikasi yang tersedia pada BAE. Bersama-sama dengan Penjamin Emisi, BAE mempunyai hak untuk menolak pemesanan saham yang tidak memenuhi persyaratan pemesanan dengan memperhatikan peraturan yang berlaku. Dalam hal terjadinya pemesanan yang melebihi jumlah saham yang ditawarkan, BAE melakukan proses penjatahan berdasarkan rumus penjatahan yang ditetapkan oleh Penjamin Emisi, mencetak konfirmasi penjatahan dan menyiapkan laporan penjatahan. BAE juga bertanggung jawab menerbitkan Formulir Konfirmasi Penjatahan (FKP) atas nama pemesan yang mendapatkan penjatahan dan menyusun laporan Penawaran Umum Perdana sesuai peraturan yang berlaku. Selai. itu, BAE juga bertindak sebagai Pengelola Administrasi Waran Seri I.

Beberapa proyek sebagai BAE yang dikerjakan selama 3 tahun terakhir antara lain PT Perdana Karya Perkasa Tbk.; PT Sat Nusapersada Tbk.; PT Alam Sutera Realty Tbk.; PT Bayan Resources Tbk.; PT Jasa Marga (Persero) Tbk.; PT Elang Mahkota Teknologi Tbk.; PT. Nippon Indosari Corpindo Tbk.; PT Indopoly Swakarsa Industry Tbk.; dan PT Indofood CBP Sukses makmur Tbk.

Surat Tanda Terdaftar No. : Kep-79/PM/1991 tertanggal 18 September 1991. Surat Penunjukan : No. 009/DIR-RSR/PWR/2008 tertanggal 27 Pebruari 2008. Keanggotaan Asosiasi: Anggota Asosiasi Biro Administasi Efek Indonesia No. ABI/ IV/2011-004.

PARA LEMBAGA DAN PROFESI PENUNJANG PASAR MODAL DALAM RANGKA PENAWARAN UMUM PERDANA INI MENYATAKAN DENGAN TEGAS TIDAK MEMPUNYAI HUBUNGAN AFILIASI BAIK SECARA LANGSUNG MAUPUN TIDAK LANGSUNG DENGAN PERSEROAN SEBAGAIMANA DIDEFINISIKAN DALAM UUPM

162

XVI.

PENDAPAT DARI SEGI HUKUM

163


S S U & Partners LAW FIRM

Sequis Center 1st Floor Jl. Jend. Sudirman 71, Jakarta 12190- Indonesia Phone: 62-21-52903957 (hunting) Fax.: 62-21-52903958 E-Mail: [email protected]

No.75ADD/PH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/IV/2011 Jakarta, 8 April 2011

Kepada Yang Terhormat PT METROPOLITAN LAND TBK Gedung Ariobimo Sentral Lantai 10 Jalan H.R. Rasuna Said Blok X-2 No.5 Jakarta Selatan PERIHAL:

Pendapat Hukum terhadap PT METROPOLITAN LAND TBK sehubungan dengan rencana Penawaran Umum Saham Tahun 2011

Sehubungan dengan rencana PT METROPOLITAN LAND TBK, suatu perseroan terbatas yang berkedudukan di Jakarta Selatan (selanjutnya disebut ”Perseroan”), untuk melakukan Penawaran Umum Perdana Saham dalam jumlah sebanyak-banyaknya 2.273.799.000 (dua miliar dua ratus tujuh puluh tiga juta tujuh ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham biasa atas nama yang terdiri dari 1.894.833.000 (satu miliar delapan ratus sembilan puluh empat juta delapan ratus tiga puluh tiga ribu) saham biasa atas nama yang merupakan saham baru Perseroan; dan 378.966.000 (tiga ratus tujuh puluh delapan juta sembilan ratus enam puluh enam ribu) saham biasa atas nama yang merupakan saham Perseroan yang telah dikeluarkan dan diambil bagian serta dimiliki oleh Netstar Holdings Limited, seluruhnya dengan nilai nominal Rp.100,- (seratus rupiah) setiap saham (“Penawaran Umum”); kami Konsultan Hukum SSU & Partners, selaku konsultan hukum independen dan anggota Himpunan Konsultan Hukum Pasar Modal (HKHPM) dengan No. Anggota 200131 dan No.Anggota 200609, telah ditunjuk oleh Perseroan berdasarkan Surat No.002/ML-SSU/DirNW/X/2010 tertanggal 4 Oktober 2010, untuk melakukan pemeriksaan atau uji tuntas dari segi hukum (“Pemeriksaan Hukum”) hingga tanggal laporan atas hasil Pemeriksaan Hukum ini (“Laporan Pemeriksaan Hukum”) dan memberikan pendapat dari segi hukum (“Pendapat Hukum”) mengenai aspek hukum dari Perseroan serta aspek hukum dari Penawaran Umum sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia dan peraturan-peraturan di bidang Pasar Modal yang dikeluarkan oleh badan atau lembaga yang berwenang di Indonesia Perseroan bermaksud untuk menggunakan dana yang diperoleh dari hasil Penawaran Umum, setelah dikurangi biaya emisi yang terkait dengan Penawaran Umum, untuk: 1. Sekitar 48,5% (empat puluh delapan koma lima persen) digunakan untuk pembangunan Metropolitan Grand Mall yang terletak di Jl. KH Noer Ali yang berjarak 300 meter dari Mal Metropolitan. 2. Sekitar 5,25% (lima koma dua puluh lima persen) digunakan untuk pembangunan M-Gold Residence (strata title apartemen) yang terletak di Jl KH Noer Ali di dekat lokasi Metropolitan Grand Mall. 3. Sekitar 13% (tiga belas persen) digunakan untuk pembangunan Hotel Horison Bekasi Ekstension yang dibangun di atas gedung Mal Metropolitan. 4. Sekitar 10% (sepuluh persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan

165


penyetoran modal atas saham baru di SGL (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh SGL untuk pembangunan Hotel Horison Jakarta yang berlokasi di Jl. MT Haryono Kav. 26. 5. Sekitar 8,75% (delapan koma tujuh lima persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di FPD (Anak Perusahaan), dimana hasil pengeluaran saham baru tersebut akan digunakan oleh FPD untuk proyek Metland Cibitung: a. pembangunan infrastruktur sekitar 3,50% (tiga koma lima nol persen); b. konstruksi perumahan sekitar 2,625% (dua koma enam dua lima persen); dan c. pembebasan lahan sekitar 2,625% (dua koma enam dua lima persen). 6. Sekitar 5% (lima persen) digunakan untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di MPD (Anak Perusahaan), dan MPD akan menggunakan dana hasil pengeluaran saham baru di MPD tersebut untuk mengambil bagian dan melakukan penyetoran modal atas saham baru di ANP, dan selanjutnya hasil pengeluaran saham baru di ANP tersebut akan digunakan oleh ANP untuk pembangunan Hotel Horison Seminyak di Bali. 7. Sisa sekitar 9,5% (sembilan koma lima persen) digunakan untuk: a. pembangunan infrastruktur di Metland Menteng sebanyak 3,0% (tiga koma nol persen); b. konstruksi perumahan di Metland Menteng sebanyak 3,98% (tiga koma sembilan delapan persen); c. pembangunan infrastruktur di Metland Cileungsi sebanyak 1,75% (satu koma tujuh lima persen); dan d. konstruksi perumahan di Metland Cileungsi sebanyak 0,77% (nol koma tujuh tujuh persen). Adapun bentuk infrastuktur adalah jaringan listrik, pembangunan jalan, air, telepon, sarana dan prasarana untuk fasilitas perumahan. Dalam memberikan Pendapat Hukum ini, kami mendasarkan pada hasil Laporan Pemeriksaan Hukum sebagaimana tertuang dalam Laporan Pemeriksaan Hukum No.74ADD/LPH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/IV/2011 tanggal 8 April 2011 (“Laporan Pemeriksaan Hukum”). I.

RUANG LINGKUP PEMERIKSAAN HUKUM A.

Dalam melakukan Pemeriksaan Hukum, kami telah melakukan pemeriksaan atas dokumen-dokumen dan keterangan-keterangan yang kami terima hingga tanggal 8 April 2011 berupa: 1.

Dokumen asli dan/atau salinan dan/atau fotokopi dari: a. b. c. d. e. f.

Akta Pendirian Perseroan; Akta-akta perubahan Anggaran Dasar Perseroan; surat-surat izin usaha yang wajib dimiliki sehubungan dengan kegiatan usaha Perseroan; bukti-bukti kepemilikan atas harta kekayaan Perseroan baik harta tetap maupun harta bergerak; perjanjian-perjanjian yang dibuat dan ditandatangani oleh Perseroan dengan pihak lain; dokumen-dokumen yang menerangkan mengenai gugatan dalam perkara perdata atau tuntutan dalam perkara pidana di pengadilan negeri di mana Perseroan berdomisili, permohonan kepailitan

166


g.

B.

II.

dan/atau penundaan kewajiban pembayaran utang di pengadilan niaga, sengketa yang terdaftar di Badan Arbitrase Nasional Indonesia serta Pengadilan Pajak, baik yang melibatkan atau diajukan oleh/terhadap Perseroan ataupun anggota Direksi dan Komisaris Perseroan dalam jabatannya selaku Direktur dan Komisaris Perseroan, dan perselisihan perburuhan di Pengadilan Hubungan Industrial yang menyangkut Perseroan; serta dokumen lain yang dianggap perlu dan berguna.

2.

Keterangan-keterangan dan pernyataan-pernyataan, baik yang diberikan secara tertulis maupun lisan, dari Direksi Perseroan atau pihak lain yang berwenang di Perseroan.

3.

Selain pemeriksaan atas hal-hal di atas, kami juga melakukan pemeriksaan fisik atas aset tertentu Perseroan yaitu khusus atas kantor Perseroan yang dipergunakan Perseroan menjalankan kegiatan usahanya.

Pemeriksaan Hukum dalam memberikan Pendapat Hukum ini tidak hanya kami lakukan dengan cara pemeriksaan dan penafsiran terhadap apa yang tertulis dalam dokumen-dokumen tersebut, tetapi juga terhadap substansi dari dokumendokumen tersebut. Apabila tidak terdapat dokumen yang mendukung suatu transaksi hukum yang melibatkan atau mengikat Perseroan dan atau harta kekayaannya yang kami anggap penting dan perlu, kami mendasarkan kepada fakta-fakta yang mendukung hubungan hukum yang nyata sesuai dengan konsep-konsep, praktek-praktek, dan kebiasaan-kebiasaan hukum yang berlaku di Republik Indonesia bagi transaksi atau hubungan hukum yang dimaksud.

ASUMSI-ASUMSI Dalam melakukan Pemeriksaan Hukum dan memberikan Pendapat Hukum ini, kami mendasarkan pada asumsi-asumsi bahwa: A.

Dokumen-dokumen yang diberikan atau diperlihatkan kepada kami adalah otentik, dan apabila dokumen-dokumen tersebut dalam bentuk fotokopi atau salinan lainnya, maka fotokopi atau salinan tersebut adalah benar dan akurat serta sesuai dengan aslinya;

B.

Tanda tangan yang terdapat dalam dokumen-dokumen yang diberikan atau diperlihatkan kepada kami, baik asli maupun fotokopi atau salinannya, adalah tanda tangan otentik dari pihak yang disebutkan dalam dokumen itu serta sesuai dengan keadaan yang sebenarnya, dan pihak-pihak tersebut mempunyai dan telah memperoleh kewenangan untuk menandatangani dokumen-dokumen tersebut;

C.

Dokumen-dokumen, fakta-fakta, keterangan-keterangan, dan pernyataanpernyataan, baik tertulis maupun lisan, yang diberikan atau diperlihatkan oleh pihak yang berwenang dari Perseroan kepada kami adalah benar, akurat, dan sesuai dengan yang sebenarnya, serta tidak mengalami perubahan material sampai dengan tanggal dikeluarkannya Pendapat Hukum ini;

D.

Pihak-pihak yang mengadakan perikatan dengan Perseroan atau para pejabat pemerintah yang mengeluarkan surat-surat keterangan atau perizinan kepada Perseroan, berwenang melakukan tindakan-tindakan tersebut.

167


III.

KUALIFIKASI Pendapat Hukum ini diberikan sesuai dengan hukum Negara Republik Indonesia dan tidak berkenaan atau ditafsirkan menurut hukum atau yurisdiksi negara lain.

IV.

PENDAPAT HUKUM Berdasarkan pemeriksaan terhadap dokumen-dokumen, fakta-fakta, keteranganketerangan, dan pernyataan-pernyataan yang terdapat dalam Laporan Pemeriksaan Hukum, ketentuan perundang-undangan serta asumsi-asumsi yang menjadi dasar dan bagian yang tidak terpisahkan dari Pendapat Hukum ini, kami sampaikan pendapat hukum kami sebagai perubahan dan menggantikan Pendapat Hukum No.75/PH-ML/MI-SS-MWS-YS-BS/III/2011 tanggal 16 Maret 2011, sebagai berikut: 1.

Perseroan adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia.

2.

Perseroan didirikan berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land No. 37 tanggal 16 Februari 1994, dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah memperoleh pengesahan Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.C2-7514.HT.01.01.Tahun 1994 tanggal 11 Mei 1994, didaftarkan dalam register pada Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan pada tanggal 13 Juni 1994 di bawah No.970/A/PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL., serta diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 76 tanggal 23 September 1994, Tambahan No. 7169. Anggaran Dasar Perseroan telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT Metropolitan Land Tbk No.75 tertanggal 11 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta, Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.AHU-12700.AH.01.02.Tahun 2011 tertanggal 14 Maret 2011 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0020407.AH.01.09.Tahun 2011 tanggal 14 Maret 2011 (“Akta No.75”). Anggaran dasar Perseroan sebagaimana termaktub dalam Akta No.75 telah sesuai dengan Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas serta peraturan Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan, khususnya Peraturan No.IX.J.1, Lampiran Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan Nomor KEP-179/BL/2008 tanggal 14 Mei 2008 tentang Pokok-pokok Anggaran Dasar Perseroan Yang Melakukan Penawaran Umum Efek Bersifat Ekuitas dan Perusahaan Publik. Pendirian Perseroan telah dilakukan secara sah. Perubahan anggaran dasar Perseroan yang diadakan setelah pendirian telah dilakukan sesuai dengan anggaran dasar Perseroan serta memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku.

3.

Maksud dan tujuan Perseroan berdasarkan Akta No.75 adalah berusaha dalam bidang Perumahan, Mall/Pusat Perbelanjaan, perdagangan, dan jasa akomodasi (hotel).

168


Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, Perseroan dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut : a. kegiatan usaha utama : 1) menjalankan usaha-usaha di bidang real estate, konstruksi, manajemen untuk perkantoran, perumahan dan pusat perbelanjaan serta aktivitas Perseroan/anak perusahaan lainnya yang berhubungan dalam arti yang seluas-luasnya; 2) menyewakan, mengatur, mengorganisir segala jenis tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku; 3) menjadi pengembang (developer) tanah; 4) menjalankan usaha perdagangan ekspor dan impor barang dagangan berupa peralatan telekomunikasi dan elektronik; 5) menjalankan usaha jasa akomodasi (hotel); b. kegiatan usaha penunjang : 1) bergerak di dalam usaha kontraktor atau arsitektur, perancang (designer), pengawas (supervisor) dan konstruksi bangunan termasuk untuk proyek jalan, jembatan, dermaga, irigasi dan proyek teknik sipil lainnya; 2) untuk memperoleh atau melakukan penyertaan saham, baik dengan membeli saham yang telah dikeluarkan atau mengambil bagian atas saham baru pada perusahaan lain yang memiliki dan/atau menguasai tanah dan/atau bangunan, memiliki hak sewa atas tanah dan/atau bangunan, atau memiliki hak untuk membangun dan mengoperasikan bangunan di atas suatu bidang tanah berdasarkan perjanjian dengan pemilik hak atas tanah. Kegiatan usaha yang dijalankan oleh Perseroan hingga tanggal Pendapat Hukum ini telah sesuai dengan maksud dan tujuan Perseroan sebagaimana dimaksud dalam anggaran dasar Perseroan. Sehubungan dengan kegiatan usaha Perseroan, tidak terdapat ketentuan peraturan perundang-undangan yang membatasi kepemilikan oleh badan hukum asing atau warga negara asing atas saham-saham yang dikeluarkan oleh Perseroan. 4.

Struktur permodalan Perseroan pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan berdasarkan Akta No.75 adalah sebagai berikut: Permodalan Modal Dasar Modal Ditempatkan Modal Disetor Portepel

Nilai Nominal Rp. 100,- per saham Saham Jumlah Nominal (Rupiah) 20.000.000.000 2.000.000.000.000 5.684.500.000 568.450.000.000 5.684.500.000 568.450.000.000 14.315.500.000 1.431.550.000.000

Susunan pemegang saham Perseroan berdasarkan struktur permodalan di atas adalah sebagai berikut:

169


Nilai Nominal Rp. 100,- per saham Pemegang Saham Saham PT Metropolitan Persada Internasional Reco Newtown Pte Ltd Netstar Holdings Limited Total

1.719.260.000 2.842.250.000 1.122.990.000 5.684.500.000

Jumlah Nominal (Rupiah) 171.926.000.000 284.225.000.000 112.299.000.000 568.450.000.000

% 30,2 50 19,8 100

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham Perseroan tersebut di atas, termasuk konversi utang berdasarkan keputusan pemegang saham Perseroan yang tertuang dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.124 tertanggal 22 Oktober 2004, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta dan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT. Metropolitan Land No.220 tertanggal 28 Desember 2007, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta adalah sah dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. Sehubungan dengan konversi utang berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.124 tertanggal 22 Oktober 2004, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta: a. 1) Perjanjian Perjanjian Restrukturisasi Hutang tertanggal 28 Februari 2003 sebagaimana diubah dengan Addendum Atas Perjanjian Restrukturisasi Hutang tertanggal 1 Maret 2004, dibuat oleh dan antara Crown Cosmos Limited dengan Perseroan; 2) Perjanjian Penerbitan Obligasi Konversi Mata Uang Rupiah tertanggal 28 Februari 2003 sebagaimana diubah dengan Addendum Atas Perjanjian Penerbitan Obligasi Konversi Mata Uang Rupiah tertanggal 1 Maret 2004, dibuat oleh dan antara Crown Cosmos Limited dengan Perseroan; dan 3) Subscription and Shareholders’ Agreement tertanggal 9 Oktober 1996 dibuat oleh Perseroan dengan PT Metropolitan Development (“MD”), PT Metropolitan Persada Internasional (“MPI”), Reco Newtown Pte. Ltd (“Reco”), dan Seletar Investments Pte Ltd (“Seletar”), hingga tanggal Pendapat Hukum ini tidak dapat disampaikan oleh Perseroan kepada kami, sedangkan dokumen yang dapat disampaikan kepada kami oleh Perseroan hanya Global Agreement tertanggal 19 Mei 2004, dibuat oleh dan antara Perseroan, MD, MPI, Reco, Seletar, dan Netstar Holdings Limited yang mana menurut pendapat kami merupakan dasar perikatan antara Perseroan dengan MD, MPI, Reco, Netstar, dan Seletar sehingga dapat dipergunakan untuk menilai keabsahan konversi utang berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat No.124 tertanggal 22 Oktober 2004, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta tersebut. b. Undang-undang Perseroan Terbatas yang berlaku pada saat konversi atas obligasi konversi berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT. Metropolitan Land No.220 tertanggal 28 Desember 2007, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta adalah Undang-undang No.1 tahun 1995 tentang Perseroan Terbatas (“UU No.1 tahun 1995”). Konversi tersebut telah dilakukan sesuai dengan Pasal 28 UU

170


No.1 tahun 1995 dan penjelasannya, yang menyebutkan bahwa yang dimaksud dengan "tagihan tertentu" yang dapat dikompensasikan sebagai setoran saham antara lain "convertible bonds". Berbeda dengan Undangundang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas pada Penjelasan Pasal 35 ayat 2, yang secara tegas mengatur bahwa bunga dan denda yang terutang sekalipun telah jatuh waktu dan harus dibayar karena secara nyata tidak diterima oleh Perseroan tidak dapat dikompensasikan sebagai setoran saham, UU No.1 tahun 1995 tidak mengatur adanya pembatasan tersebut. c. Dengan demikian walaupun obligasi konversi yang dikonversi berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham PT. Metropolitan Land No.220 tertanggal 28 Desember 2007, dibuat di hadapan Dr. Irawan Soerodjo, S.H., M.Si, Notaris di Jakarta berasal dari suatu restrukturisasi utang, namun mengingat ketentuan dalam UU No.1 tahun 1995, fakta mengenai apakah Obligasi SSA dan CN mencakup pokok dan bunga tidak mempengaruhi keabsahan konversi Obligasi SSA dan CN tersebut. Kesinambungan struktur permodalan Perseroan sejak pendirian hingga saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan telah didukung oleh dokumen-dokumen yang sah dan dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. 5.

PT Metropolitan Persada Internasional selaku pemegang saham Perseroan adalah perseroan terbatas yang didirikan secara sah berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. Reco Newtown Pte Ltd selaku pemegang saham Perseroan adalah suatu perusahaan yang didirikan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Singapura. Netstar Holdings Limited selaku pemegang saham Perseroan adalah suatu perusahaan yang didirikan berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara British Virgin Island.

6.

Susunan Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan berdasarkan Akta No.75 adalah sebagai berikut: Direksi Presiden Direktur Direktur Direktur Direktur (Tidak Terafiliasi)

: : : :

Nanda Widya Freddy Soetanto Thomas Johannes Angfendy Pandu Gunandito

Dewan Komisaris Presiden Komisaris Komisaris (Independen) Komisaris (Independen) Komisaris

: : : :

Ciputra Kamardy Arief Leland Gerrits Rompas Aldo Putra Brasali

Anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan tersebut telah diangkat sesuai dengan anggaran dasar Perseroan dan ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya peraturan di bidang pasar modal yang berlaku di Negara Republik Indonesia.

171


Masing-masing anggota Direksi dan Komisaris tersebut telah menyatakan dalam Surat Pernyataan masing-masing tertanggal 11 Maret 2011 (kecuali surat pernyataan atas nama Kamardy Arief yang tertanggal 15 Maret 2011 dan Leland Gerrits Rompas yang tertanggal 6 April 2011), bahwa masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris tersebut telah memenuhi persyaratan sebagaimana diatur dalam Peraturan No.IX.I.6 tentang Direksi dan Komisaris Emiten dan Perusahaan Publik, Lampiran Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal Nomor KEP- 45/PM/2004 tanggal 29 Nopember 2004. Penunjukan salah satu direktur Perseroan menjadi direktur tidak terafiliasi dilakukan guna memenuhi ketentuan Peraturan No.I-A, Lampiran Keputusan Direksi PT Bursa Efek Jakarta Nomor Kep-305/BEJ/07-2004 tentang Pencatatan Saham dan Efek Bersifat Ekuitas Selain Saham yang Diterbitkan oleh Perusahaan Tercatat. Sehubungan dengan kewajiban memiliki Komite Audit sesuai dengan Peraturan Nomor IX.I.5, Lampiran Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal No.KEP-629/PM/2004 tentang Pembentukan dan Pedoman Pelaksanaan Kerja Komite Audit dan Peraturan Bursa No.I-A tentang Pencatatan Saham dan Efek Bersifat Ekuitas Selain Saham yang Diterbitkan oleh Perusahaan Tercatat, berdasarkan Surat Pernyataan Kesediaan Membentuk Komite Audit PT Metropolitan Land Tbk tertanggal 11 Maret 2011, ditandatangani oleh Direksi Perseroan, dinyatakan kesediaan dan berjanji untuk membentuk Komite Audit sesuai dengan ketentuan yang berlaku selambat-lambatnya dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak tanggal dimulainya pencatatan dan perdagangan saham Perseroan di Bursa Efek Indonesia. Perseroan telah memiliki Sekretaris Perusahaan (Corporate Secretary) sesuai dengan Peraturan Nomor IX.I.4, Lampiran Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal No.KEP-63/PM/1996 tentang Pembentukan Sekretaris Perusahaan. Sehubungan dengan kewajiban memiliki Unit Audit Internal sesuai dengan Peraturan Bapepam dan LK No.IX.I.7 tentang Pembentukan dan Pedoman Penyusunan Piagam Unit Audit Internal, berdasarkan Surat Pernyataan Direksi Perseroan tertanggal 11 Maret 2011, dinyatakan bahwa Perseroan akan membentuk Unit Audit Internal selambat-lambatnya dalam jangka waktu 3 (tiga) bulan sejak tanggal efektifnya pernyataan pendaftaran yang diajukan kepada Bapepam dan LK dalam rangka Penawaran Umum. 7.

Berdasarkan pemeriksaan yang kami lakukan pada pengadilan negeri, pengadilan hubungan industrial, pengadilan niaga, pengadilan pajak, dan pengadilan tata usaha negara yang mempunyai wilayah hukum yang mencakup lokasi kantor pusat Perseroan di Jakarta Selatan dan seluruh lokasi usaha Perseroan di Jakarta Timur, Bekasi, dan Cileungsi maupun pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi Perseroan tertanggal 4 April 2011 dan surat pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris Perseroan seluruhnya tertanggal 4 April 2011; Perseroan beserta Direksi dan Komisaris Perseroan tidak terlibat perkara perdata maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badan-badan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada

172


Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan usaha Perseroan. 8.

Perseroan telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan usahanya dan izin-izin tersebut hingga Pendapat Hukum ini dikeluarkan masih berlaku, dan Perseroan tidak menyalahi persyaratan yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku.

9.

Sehubungan dengan pemenuhan ketentuan di bidang lingkungan hidup, Perseroan telah memenuhi seluruh kewajibannya di bidang lingkungan hidup yaitu: a. atas Hotel Horison dan Mal Metropolitan Bekasi, Perseroan telah membuat Dokumen Evaluasi Lingkungan Hidup yang telah ditetapkan berdasarkan Keputusan Kepala Badan Pengelolaan Lingkungan Hidup Kota Bekasi Nomor 660.1/1324/BPLH.AMDAL/XII/2010 tertanggal 17 Desember 2010 tentang Penetapan Hasil Kajian Dokumen Evaluasi Lingkungan Hidup Kegiatan Jasa dan Perdagangan (Pusat Perbelanjaan dan Hotel) oleh PT Metropolitan Land di Jl.KH. Noer Alie, Kel.Pekayon Jaya, Kec. Bekasi Selatan. b. atas proyek perumahan Metland Menteng, Perseroan telah membuat Analisa Dampak Lingkungan, Rencana Pengelolaan Lingkungan (RKL), dan Rencana Pemantauan Lingkungan (RPL) yang berdasarkan Surat Komisi Penilai Amdal Propinsi DKI Jakarta No.67/-1.774.151 tanggal 13 Desember 2005, dinyatakan cukup lengkap dan disetujui oleh Komisi Amdal Daerah Propinsi DKI Jakarta. c. atas proyek perumahan Metland Cileungsi, Perseroan telah membuat dokumen kelayakan lingkungan yang telah disetujui dengan Surat Keputusan Bupati Bogor No.653/01/Kpts/DTRLH Tahun 2008 tanggal 7 April 2008 tentang Kelayakan Lingkungan Kegiatan Pembangunan Perumahan Taman Cileungsi di Desa Cipenjo Kecamatan Cileungsi Kabupaten Bogor a.n. PT Metropolitan Land.

10.

Sehubungan dengan pemenuhan kewajiban di bidang ketenagakerjaan, Perseroan telah: a. melakukan pendaftaran ulang atas Wajib Lapor Ketenagakerjaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat 2 Undang-undang No. 7 Tahun 1981 tentang Wajib Lapor Ketenagakerjaan di Perusahaan; b. mengikutsertakan karyawan-karyawannya dalam program Jaminan Sosial Tenaga Kerja (Jamsostek); c. memenuhi ketentuan tentang Upah Minimum Propinsi sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Tenaga Kerja Republik Indonesia No. PER01/MEN/1999 tanggal 12 Januari 1999 tentang Upah Minimum juncto Keputusan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi Republik Indonesia No.KEP-226/MEN/2000 tanggal 5 Oktober 2000 serta:

173


1) Peraturan Gubernur Propinsi DKI Jakarta No.196 tahun 2010 tentang Upah Minimum Provinsi Tahun 2011 yang mengatur upah minimum untuk Propinsi DKI Jakarta tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.290.000,- (satu juta dua ratus sembilan puluh ribu Rupiah), dan 2) Surat Keputusan Gubernur Jawa Barat No.561/Kep.1564-Bangsos/2010 yang mengatur upah minimum untuk Kabupaten Bogor tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.172.060,- (satu juta seratus tujuh puluh dua ribu enam puluh Rupiah) dan untuk Kota Bekasi tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.275.000,- (satu juta dua ratus tujuh puluh lima ribu Rupiah); d. memiliki Peraturan Perusahaan yang dibuat dan diberlakukan di lingkungan Perseroan untuk mengatur hak dan kewajiban serta hubungan kerja antara Perusahaan (Perseroan) dan karyawannya. 11.

Kepemilikan atas hak guna bangunan, penguasaan tanah berdasarkan perjanjian dan surat pelepasan hak atas tanah, serta kepemilikan bangunan dan kendaraan bermotor yang digunakan Perseroan untuk menjalankan kegiatan usahanya adalah sah dengan didukung dan dilengkapi oleh dokumen-dokumen yang sah sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Aset Perseroan berupa Hak Guna Bangunan (HGB) No.5616/Pekayon Jaya, HGB No.4030/Pekayon Jaya, HGB No.5615/Pekayon Jaya, dan HGB No.3412/Pekayon Jaya serta bangunan yang berdiri di atasnya hingga Pendapat Hukum ini dikeluarkan sedang dibebankan jaminan berupa Hak Tanggungan kepada PT Bank Mandiri Tbk selaku kreditur Perseroan. Pembebanan hak tanggungan tersebut telah dilakukan sesuai dengan anggaran dasar Perseroan dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

12.

Pada saat Pendapat Hukum ini dibuat, bangunan dan kendaraan yang dimiliki oleh Perseroan telah diasuransikan dengan polis asuransi dalam jumlah pertanggungan dan jangka waktu yang memadai.

13.

Perseroan memiliki penyertaan pada perusahaan lain dengan kepemilikan di atas 50% (lima puluh persen) (“Anak Perusahaan”) yaitu: a. PT Metropolitan Permata Development (MPD), sebanyak 239.999.000 (dua ratus tiga puluh sembilan juta sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham atau sebesar Rp. 119.999.500.000,- (seratus sembilan belas miliar sembilan ratus sembilan puluh sembilan juta lima ratus ribu Rupiah) yang merupakan 99,9996 % (sembilan puluh sembilan koma sembilan ribu sembilan ratus sembilan puluh enam persen) dari modal ditempatkan/disetor MPD. b. PT Kembang Griya Cahaya (KGC), sebanyak 219.999.000 (dua ratus sembilan belas juta sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu) saham atau sebesar Rp 109.999.500.000,- (seratus sembilan miliar sembilan ratus sembilan puluh sembilan juta lima ratus ribu Rupiah) yang merupakan 99,9996 % (sembilan puluh sembilan koma sembilan ribu sembilan ratus sembilan puluh enam persen) dari modal ditempatkan/disetor KGC. c. PT Sumbersentosa Guna Lestari (SGL), sebanyak 9.990.000 (sembilan juta sembilan ratus sembilan puluh ribu) saham atau sebesar Rp 9.990.000.000,- (sembilan miliar sembilan ratus sembilan puluh juta rupiah)

174


yang merupakan 99,9 % (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal ditempatkan/disetor SGL. d. PT Fajarputera Dinasti (FPD), sebanyak 74.999.750 (tujuh puluh empat juta sembilan ratus sembilan puluh sembilan ribu tujuh ratus lima puluh) saham atau sebesar Rp.74.999.750.000,- (tujuh puluh empat miliar sembilan ratus sembilan puluh sembilan juta tujuh ratus lima puluh ribu Rupiah) yang merupakan 99,99% (sembilan puluh sembilan koma sembilan puluh sembilan persen) dari modal ditempatkan/disetor FPD. e. PT Metropolitan Global Management (MGM), sebanyak 249.750 (dua ratus empat puluh sembilan ribu tujuh ratus lima puluh) saham atau sebesar Rp 249.750.000,- (dua ratus empat puluh sembilan juta tujuh ratus lima puluh ribu Rupiah) yang merupakan 99,9 % (sembilan puluh sembilan koma sembilan persen) dari modal ditempatkan/disetor MGM. MPD memiliki penyertaan pada perusahaan lain dengan kepemilikan di atas 50% (lima puluh persen) (“Cucu Perusahaan”) yaitu: a. PT Metropolitan Karyadeka Development (MKD), sebanyak 13.877.775 (tiga belas juta delapan ratus tujuh puluh tujuh ribu tujuh ratus tujuh puluh lima) saham atau sebesar Rp 13.877.775.000,- (tiga belas miliar delapan ratus tujuh puluh tujuh juta tujuh ratus tujuh puluh lima ribu Rupiah) yang merupakan 50,01 % (lima puluh koma satu persen) dari modal ditempatkan/disetor MKD. b. PT Agus Nusa Penida (ANP), sebanyak 15.840 (lima belas ribu delapan ratus empat puluh) saham atau sebesar Rp. 15.840.000.000,- (lima belas miliar delapan ratus empat puluh juta Rupiah) yang merupakan 99% (sembilan puluh sembilan persen) dari modal ditempatkan/disetor ANP. Penyertaan Perseroan pada Anak Perusahaan dan Cucu Perusahaan di atas telah didukung oleh dokumen yang sah dan telah sah dilakukan sesuai dengan ketentuan anggaran dasar Perseroan serta ketentuan perundang-undangan yang berlaku di Republik Indonesia. 14.

Pendapat hukum atas Anak Perusahaan dan Cucu Perusahaan adalah sebagai berikut: a. MPD MPD adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Sawang Agung Permata No. 52 tanggal 2 Desember 1983, dibuat di hadapan Winanto Wiryomartani, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C21547.HT.01.01.TH.84. tanggal 8 Maret 1984, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Pusat di bawah No. 827/1984 pada tanggal 23 Maret 1984, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 40 tanggal 18 Mei 1984, Tambahan No. 505. Anggaran Dasar MPD telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan

175


Rapat PT Metropolitan Permata Development No.11 tanggal 28 September 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, S.H., M.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.AHU-54031.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 9 Nopember 2009 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0073610.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 9 Nopember 2009. Anggaran dasar MPD telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Struktur permodalan MPD pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Permata Development No. 36 tanggal 25 April 2003, dibuat di hadapan Haryanto, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah dilaporkan kepada Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana telah diterima dan dicatat dengan No. C-01756HT.01.04.TH.2004 tanggal 23 Januari 2004 yaitu: Permodalan Modal Dasar Modal Ditempatkan Modal Disetor Modal dalam Portepel

Nilai Nominal Rp. 500,- per saham Saham Jumlah Nominal (Rp) 300.000.000 150.000.000.000 240.000.000 120.000.000.000 240.000.000 120.000.000.000 60.000.000 30.000.000.000

Susunan pemegang saham MPD berdasarkan struktur permodalan di atas adalah sebagai berikut: Nilai Nominal Rp. 500,- per saham Pemegang saham Perseroan PT Metropolitan Persada Internasional Jumlah

Saham 239.999.000 1.000

Jumlah Nominal (Rp) 119.999.500.000 500.000

% 99,9996 0,0004

240.000.000

120.000.000.000

100

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham MPD tersebut diatas adalah sah dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. MPD telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan usahanya yang masih berlaku hingga tanggal Pendapat Hukum ini. Sehubungan dengan pemenuhan kewajiban di bidang ketenagakerjaan, MPD telah: 1) melakukan pendaftaran ulang atas Wajib Lapor Ketenagakerjaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat 2 Undang-undang No. 7 Tahun 1981 tentang Wajib Lapor Ketenagakerjaan di Perusahaan; 2) mengikutsertakan karyawan-karyawannya dalam program Jaminan Sosial Tenaga Kerja (Jamsostek);

176


3) memenuhi ketentuan tentang Upah Minimum Propinsi sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Tenaga Kerja Republik Indonesia No. PER-01/MEN/1999 tanggal 12 Januari 1999 tentang Upah Minimum juncto Keputusan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi Republik Indonesia No. KEP-226/MEN/2000 tanggal 5 Oktober 2000 serta: a) Peraturan Gubernur Propinsi DKI Jakarta No.196 tahun 2010 tentang Upah Minimum Provinsi Tahun 2011 yang mengatur upah minimum untuk Propinsi DKI Jakarta tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.290.000,(satu juta dua ratus sembilan puluh ribu Rupiah); b) Surat Keputusan Gubernur Jawa Barat No.561/Kep.1564Bangsos/2010 yang mengatur upah minimum untuk Kabupaten Bekasi tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.286.421,- (satu juta dua ratus delapan puluh enam ribu empat ratus dua puluh satu Rupiah); dan c) Surat Keputusan Gubernur Banten No.561/Kep.782-HUK/2010 yang mengatur upah minimum untuk Kabupaten Tangerang tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.285.000,- (satu juta dua ratus delapan puluh lima ribu Rupiah). 4) memiliki Peraturan Perusahaan yang dibuat dan diberlakukan di lingkungan MPD untuk mengatur hak dan kewajiban serta hubungan kerja antara Perusahaan (MPD) dan karyawannya. Sehubungan dengan pemenuhan ketentuan di bidang lingkungan hidup, MPD telah memenuhi seluruh kewajibannya di bidang lingkungan hidup yaitu: 1) Atas proyek perumahan Metland Tambun, MPD telah membuat dokumen UKL dan UPL yang berdasarkan Surat Kepala Dinas Pengendalian Dampak Lingkungan dan Pertambangan Kabupaten Bekasi tertanggal 10 April 2008, diterangkan bahwa dokumen UKL dan UPL MPD telah sesuai dengan tanggapan dari Dinas Pengendalian Dampak Lingkungan dan Pertambangan Kabupaten Bekasi. 2) Atas proyek perumahan Metland Puri, MPD telah membuat dokumen Kelayakan Lingkungan Hidup yang telah disetujui dengan Surat Keputusan Walikota Tangerang No.660.1/Kep.67-DLH/2008 tanggal 11 April 2008, tentang Kelayakan Lingkungan Hidup Kegiatan Pembangunan Perumahan Puri Metropolitan di Kelurahan Petir Kecamatan Cipondoh, Kelurahan Pondok Bahar dan Kelurahan Parung Jaya Kecamatan Karang Tengah oleh PT Metropolitan Permata Development. Susunan Direksi dan Dewan Komisaris MPD pada tanggal Pendapat Hukum adalah: Direksi Direktur Utama Direktur


Komisaris Komisaris

: Drs. Freddy Soetanto

177


Anggota Direksi dan Komisaris MPD tersebut telah diangkat sesuai dengan anggaran dasar MPD dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. Berdasarkan pemeriksaan yang kami lakukan pada pengadilan negeri, pengadilan hubungan industrial, pengadilan niaga, pengadilan pajak, dan pengadilan tata usaha negara yang mempunyai wilayah hukum yang mencakup lokasi kantor pusat MPD di Jakarta Selatan dan seluruh lokasi usaha MPD di Bekasi dan Tangerang maupun pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi MPD tertanggal 4 April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris MPD seluruhnya tertanggal 4 April 2011, MPD beserta anggota Direksi dan Dewan Komisaris MPD tidak terlibat perkara perdata maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badanbadan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan usaha MPD. Kepemilikan atas hak atas tanah dan kendaraan bermotor serta penguasaan atas bidang-bidang tanah oleh MPD telah didukung dan dilengkapi dengan dokumen-dokumen kepemilikan yang sah sesuai peraturan perundangundangan yang berlaku. Perjanjian yang dibuat oleh MPD dengan pihak lain guna menunjang kegiatan usahanya telah dibuat secara sah dan sesuai dengan anggaran dasar MPD serta mengikat MPD. b. KGC KGC adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Kembang Griya Cahaya No. 4 tanggal 1 Oktober 1993, dibuat di hadapan Endang Irawati Ekaputri, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan Persetujuan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2568.HT.01.01.TH.94. tanggal 17 Januari 1994, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No. 220/A. PT/HKM/1994/PN.JAK.SEL pada tanggal 7 Pebruari 1994, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 32 tanggal 22 April 1994, Tambahan No. 2193. Anggaran Dasar KGC telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kembang Griya Cahaya No. 4 tanggal 4 September 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, S.H., M.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik Indonesia

178


dengan Surat Keputusan No.AHU-51756.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 27 Oktober 2009 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0070303.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 27 Oktober 2009. Anggaran dasar KGC telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Struktur permodalan KGC pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Kembang Griya Cahaya No. 37 tanggal 25 April 2003, dibuat oleh Haryanto, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah dilaporkan kepada Menteri Kehakiman dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana telah diterima dan dicatat pada tanggal 23 Januari 2004 dengan No. C-01755 HT.01.04.TH.2004 yaitu: Nilai Nominal Rp. 1.000.000,- per saham Permodalan Saham Modal Dasar Modal Ditempatkan Modal Disetor Modal dalam Portepel

1.000 1.000 1.000 -

Jumlah Nominal (Rp) 1.000.000.000,1.000.000.000,1.000.000.000,-

Susunan pemegang saham KGC berdasarkan struktur permodalan di atas adalah sebagai berikut:

Pemegang saham PT. Metropolitan Persada Internasional Perseroan Jumlah

Nilai Nominal Rp. 500,- per saham Saham Jumlah Nominal (Rp) % 1.000 500.000,0,0004 219.999.000 220.000.000

109.999.500.000,110.000.000.000,-

99,9996 100

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham KGC tersebut diatas adalah sah dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. KGC telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan usahanya yang masih berlaku hingga tanggal Pendapat Hukum ini. Sehubungan dengan pemenuhan kewajiban di bidang ketenagakerjaan, KGC telah: 1) melakukan pendaftaran ulang atas Wajib Lapor Ketenagakerjaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat 2 Undang-undang No. 7 Tahun 1981 tentang Wajib Lapor Ketenagakerjaan di Perusahaan; 2) mengikutsertakan karyawan-karyawannya dalam program Jaminan Sosial Tenaga Kerja (Jamsostek); 3) memenuhi ketentuan tentang Upah Minimum Propinsi sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Tenaga Kerja Republik Indonesia No. PER-01/MEN/1999 tanggal 12 Januari 1999 tentang Upah Minimum

179


juncto Keputusan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi Republik Indonesia No. KEP-226/MEN/2000 tanggal 5 Oktober 2000 serta: a) Peraturan Gubernur Propinsi DKI Jakarta No.196 tahun 2010 tentang Upah Minimum Provinsi Tahun 2011 yang mengatur upah minimum untuk Propinsi DKI Jakarta tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.290.000,(satu juta dua ratus sembilan puluh ribu Rupiah), dan b) Surat Keputusan Gubernur Jawa Barat No.561/Kep.1564Bangsos/2010 yang mengatur upah minimum untuk Kabupaten Bogor tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.172.060 (satu juta seratus tujuh puluh dua ribu enam puluh Rupiah); 4) memiliki Peraturan Perusahaan yang dibuat dan diberlakukan di lingkungan KGC untuk mengatur hak dan kewajiban serta hubungan kerja antara Perusahaan (KGC) dan karyawannya. Sehubungan dengan pemenuhan ketentuan di bidang lingkungan hidup, KGC telah memenuhi seluruh kewajibannya di bidang lingkungan hidup yaitu atas proyek perumahan Metland Transyogi, KGC telah membuat dokumen kelayakan lingkungan yang telah disetujui dengan Surat Keputusan Bupati Bogor No.653/02/Kpts/DTRLH Tahun 2008 tertanggal 7 April 2008, tentang Kelayakan Lingkungan Kegiatan Pembangunan Perumahan Taman Metropolitan Di Desa Cipenjo, Cileungsi Kidul dan Limusnunggal Kecamatan Cileungsi Kabupaten Bogor a.n. PT Kembang Griya Cahaya; kecuali kewajiban untuk menyampaikan laporan hasil pelaksanaan kegiatan pengelolaan lingkungan hidup dan pemantauan lingkungan hidup kepada Kepala Dinas Tata Ruang dan Lingkungan Hidup Bogor setiap 6 (enam) bulan sekali yang masih dalam proses penyiapan bahan penyusunan laporan oleh KGC. Susunan Direksi dan Dewan Komisaris KGC pada tanggal Pendapat Hukum adalah: Direksi Direktur Utama Direktur


Komisaris Komisaris


Anggota Direksi dan Komisaris KGC tersebut telah diangkat sesuai dengan anggaran dasar KGC dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. Berdasarkan pemeriksaan yang kami lakukan pada pengadilan negeri, pengadilan hubungan industrial, pengadilan niaga, pengadilan pajak, dan pengadilan tata usaha negara yang mempunyai wilayah hukum yang mencakup lokasi kantor pusat KGC di Jakarta Selatan dan lokasi usaha KGC di Cileungsi, maupun pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi KGC tertanggal 4 April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris KGC seluruhnya tertanggal 4 April 2011, KGC beserta masing-masing

180


annggota Direksi dan Dewan Komisaris KGC tidak terlibat perkara perdata maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badanbadan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan usaha KGC. Kepemilikan atas hak atas tanah dan kendaraan bermotor serta penguasaan atas bidang-bidang tanah oleh KGC telah didukung dan dilengkapi dengan dokumen-dokumen kepemilikan yang sah sesuai peraturan perundangundangan yang berlaku. Perjanjian yang dibuat oleh KGC dengan pihak lain guna menunjang kegiatan usahanya telah dibuat secara sah dan sesuai dengan anggaran dasar KGC serta mengikat KGC. c. SGL SGL adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Sumbersentosa Guna Lestari No. 17 tanggal 5 Desember 1994, dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C24.987.HT.01.01.TH.95. tanggal 26 April 1995, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah No. 818/A. PT/HKM/1995/PN.JAK.SEL pada tanggal 2 Juni 1995, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 53 tanggal 4 Juli 1995, Tambahan No. 5597. Anggaran Dasar SGL telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Sumbersentosa Guna Lestari No.2 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, S.H., M.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.AHU-13127.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 12 Maret 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0019327.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 12 Maret 2010. Anggaran dasar SGL telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Struktur permodalan SGL pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT. Sumbersentosa Guna Lestari No. 35 tanggal 25 April 2003, dibuat oleh Haryanto, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Kehakiman dan

181


Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C01790.HT.01.04.TH.2004 tanggal 23 Januari 2004 yaitu: Nilai Nominal Rp. 1.000,- per saham Permodalan Saham Modal Dasar Modal Ditempatkan Modal Disetor Modal dalam Portepel

Jumlah Nominal (Rp)

15.000.000 10.000.000 10.000.000 5.000.000

15.000.000.000,10.000.000.000,10.000.000.000,5.000.000.000,-

Susunan pemegang saham SGL berdasarkan struktur permodalan di atas adalah sebagai berikut:

Pemegang saham Perseroan PT Metropolitan Persada Internasional Jumlah

Nilai Nominal Rp. 1.000,- per saham Saham Jumlah Nominal (Rp) % 9.990.000 9.990.000.000 99,9 10.000 10.000.000 0,1 10.000.000

10.000.000.000

100

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham SGL tersebut diatas adalah sah dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. SGL telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan usahanya yang masih berlaku hingga tanggal Pendapat Hukum ini. Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, SGL tidak memiliki karyawan dan oleh karenanya tidak melakukan pelaporan sehubungan dengan ketentuan Wajib Lapor Ketenagakerjaan, tidak memiliki peraturan perusahaan, serta tidak mengikutsertakan karyawan dalam program Jaminan Sosial Tenaga Kerja. Susunan Direksi dan Dewan Komisaris SGL pada tanggal Pendapat Hukum adalah: Direksi Direktur Utama Direktur


Komisaris Komisaris


Anggota Direksi dan Komisaris SGL tersebut telah diangkat sesuai dengan anggaran dasar SGL dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. Berdasarkan pemeriksaan yang kami lakukan pada pengadilan negeri, pengadilan hubungan industrial, pengadilan niaga, pengadilan pajak, dan pengadilan tata usaha negara yang mempunyai wilayah hukum yang mencakup lokasi kantor pusat SGL di Jakarta Selatan dan lokasi tanah yang dimiliki oleh SGL di Jakarta Timur, maupun pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi SGL tertanggal 4

182


April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris SGL seluruhnya tertanggal 4 April 2011, SGL beserta masingmasing anggota Direksi dan Dewan Komisaris SGL tidak terlibat perkara perdata maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badan-badan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan usaha SGL. Kepemilikan atas hak atas tanah oleh SGL telah didukung dan dilengkapi dengan dokumen-dokumen kepemilikan yang sah sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, SGL tidak memiliki benda bergerak berupa kendaraan bermotor. Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, SGL belum membuat perjanjian dengan pihak lain sehubungan dengan kegiatan usaha SGL. d. FPD FPD adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT. Fajarputera Dinasti No. 18 tanggal 5 Desember 1994, dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C24958.HT.01.01.TH.95. tanggal 25 April 1995, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan dibawah No. 817/A. PT/HKM/1995/PN.JAK.SEL pada tanggal 2 Juni 1995, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 53 tanggal 4 Juli 1995, Tambahan No. 5598. Anggaran Dasar FPD telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Terbatas PT. Fajarputera Dinasti No.204 tanggal 21 Desember 2009, dibuat oleh Irawan Soerodjo, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No.AHU-63035.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 28 Desember 2009, dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0086441.AH.01.09.Tahun 2009 pada tanggal 28 Desember 2009. Anggaran dasar FPD telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Struktur permodalan FPD pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah berdasarkan Akta Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa Perseroan Terbatas PT. Fajarputera Dinasti No.204 tanggal 21 Desember

183


2009, dibuat oleh Irawan Soerodjo, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No.AHU63035.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 28 Desember 2009, dan telah didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0086441.AH.01.09.Tahun 2009 pada tanggal 28 Desember 2009 yaitu: Nilai Nominal Rp. 1.000,- per saham Permodalan Saham Modal Dasar Modal Ditempatkan Modal Disetor Portepel

200.000.000 75.000.000 75.000.000 125.000.000

Jumlah Nominal (Rp) 200.000.000.000,75.000.000.000,75.000.000.000,125.000.000.000

Susunan pemegang saham FPD berdasarkan struktur permodalan di atas adalah sebagai berikut: Nilai Nominal Rp. 1000,- per saham Jumlah Nominal Saham % (Rp) 74.999.750 74.999.750.000 99,99 250 250.000 0,01


75.000.000

75.000.000.000

100

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham FPD tersebut diatas adalah sah dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. FPD telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan usahanya yang masih berlaku hingga tanggal Pendapat Hukum ini. Sehubungan dengan pemenuhan kewajiban di bidang ketenagakerjaan, FPD: 1) telah melakukan pendaftaran atas Wajib Lapor Ketenagakerjaan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6 ayat 2 Undang-undang No. 7 Tahun 1981 tentang Wajib Lapor Ketenagakerjaan di Perusahaan; 2) telah mengikutsertakan karyawan-karyawannya dalam program Jaminan Sosial Tenaga Kerja (Jamsostek); 3) telah memenuhi ketentuan tentang Upah Minimum Propinsi sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Tenaga Kerja Republik Indonesia No. PER-01/MEN/1999 tanggal 12 Januari 1999 tentang Upah Minimum juncto Keputusan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi Republik Indonesia No. KEP-226/MEN/2000 tanggal 5 Oktober 2000 serta: a) Peraturan Gubernur Propinsi DKI Jakarta No.196 tahun 2010 tentang Upah Minimum Provinsi Tahun 2011 yang mengatur upah minimum untuk Propinsi DKI Jakarta tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.290.000,(satu juta dua ratus sembilan puluh ribu Rupiah),

184


b) Surat Keputusan Gubernur Jawa Barat No.561/Kep.1564Bangsos/2010 yang mengatur upah minimum untuk Kabupaten Bekasi tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.286.421,- (satu juta dua ratus delapan puluh enam ribu empat ratus dua puluh satu Rupiah). 4) hingga tanggal Pendapat Hukum ini, Peraturan Perusahaan yang akan diberlakukan di lingkungan FPD untuk mengatur hak dan kewajiban serta hubungan kerja antara Perusahaan (FPD) dan karyawannya, masih dalam proses pengesahan di Suku Dinas Tenaga Kerja dan Transmigrasi Kota Administrasi Jakarta Selatan. Susunan Direksi dan Dewan Komisaris FPD pada tanggal Pendapat Hukum adalah: Direksi Direktur Utama Direktur


Komisaris Komisaris


Anggota Direksi dan Komisaris FPD tersebut telah diangkat sesuai dengan anggaran dasar FPD dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. Berdasarkan pemeriksaan yang kami lakukan pada pengadilan negeri, pengadilan hubungan industrial, pengadilan niaga, pengadilan pajak, dan pengadilan tata usaha negara yang mempunyai wilayah hukum yang mencakup lokasi kantor pusat FPD di Jakarta Selatan dan lokasi usaha FPD di Bekasi, maupun pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi FPD tertanggal 4 April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris FPD seluruhnya tertanggal 4 April 2011, FPD maupun masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisarisnya tidak terlibat perkara perdata maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badan-badan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan usaha FPD. Kepemilikan atas hak atas tanah dan penguasaan atas bidang-bidang tanah oleh FPD telah didukung dan dilengkapi dengan dokumen-dokumen kepemilikan yang sah sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, FPD tidak memiliki benda bergerak berupa kendaraan bermotor.

185


Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, FPD belum membuat perjanjian dengan pihak lain sehubungan dengan kegiatan usaha FPD. e. MGM MGM adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Perseroan Terbatas No. 20 tanggal 5 Desember 1994 kemudian dilakukan perubahan dengan Akta Pengubahan Naskah Pendirian No. 14 tanggal 4 Mei 1995, keduanya dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2.3914.HT.01.01.th.96 tanggal 6 Maret 1996. Anggaran Dasar MGM telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Global Management No. 16 tanggal 5 Februari 2010, dibuat di hadapan Haryanto, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.AHU-46993.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 5 Oktober 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0072123.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 5 Oktober 2010. Anggaran dasar MGM telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Struktur permodalan MGM pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah berdasarkan Akta Perseroan Terbatas No. 20 tanggal 5 Desember 1994 kemudian dilakukan perubahan dengan Akta Pengubahan Naskah Pendirian No. 14 tanggal 4 Mei 1995, keduanya dibuat di hadapan Rukmasanti Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2.3914.HT.01.01.th.96 tanggal 6 Maret 1996 yaitu: Nilai Nominal Rp. 1.000,- per saham

Permodalan

Saham 1.000.000 250.000 250.000 750.000

Modal Dasar Modal Ditempatkan Modal Disetor Portepel

Jumlah Nominal (Rp) 1.000.000.000 250.000.000 250.000.000 750.000.000

Susunan pemegang saham MGM dengan dilakukannya jual beli saham sebagaimana disetujui oleh RUPSLB MGM yang keputusannya sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Global Management No. 1 tanggal 2 Januari 2002, dibuat di hadapan Haryanto, S.H., Notaris di Jakarta, sebagaimana telah diberitahukan kepada Menteri Kehakiman dan HAM RI dengan surat Notaris Haryanto, S.H. No.002/DepKeh/Not/I/2002, tanggal 16 Januari 2002 sebagaimana telah diterima tanggal 22 Januari 2002 adalah sebagai berikut:

186


Nilai Nominal Rp. 1000,- per saham Jumlah Nominal Saham % (Rp) 249.750 249.750.000 99,9 250 250.000 0,1


250.000

250.000.000

100

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham MGM tersebut diatas adalah sah dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. MGM telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan usahanya yang masih berlaku hingga tanggal Pendapat Hukum ini, kecuali Tanda Daftar Perusahaan (TDP) yang hingga tanggal Pendapat Hukum ini masih dalam proses pengurusannya oleh Notaris yang ditunjuk oleh MGM. Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, MGM tidak memiliki karyawan dan oleh karenanya tidak melakukan pelaporan sehubungan dengan ketentuan Wajib Lapor Ketenagakerjaan, tidak memiliki peraturan perusahaan, serta tidak mengikutsertakan karyawan dalam program Jaminan Sosial Tenaga Kerja. Susunan Direksi dan Dewan Komisaris MGM pada tanggal Pendapat Hukum adalah: Direksi Direktur Utama Direktur


Komisaris Komisaris


Anggota Direksi dan Komisaris MGM tersebut telah diangkat sesuai dengan anggaran dasar MGM dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. Berdasarkan pemeriksaan yang kami lakukan pada pengadilan negeri, pengadilan hubungan industrial, pengadilan niaga, pengadilan pajak, dan pengadilan tata usaha negara yang mempunyai wilayah hukum yang mencakup lokasi kantor pusat MGM di Jakarta Selatan maupun pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi MGM tertanggal 4 April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris MGM seluruhnya tertanggal 4 April 2011, MGM beserta masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris MGM tidak terlibat perkara perdata maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badan-badan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan

187


arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan usaha MGM. Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, MGM tidak memiliki dan/atau menguasai harta kekayaan baik berupa hak atas tanah maupun benda-benda bergerak. Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, MGM belum membuat perjanjian dengan pihak lain sehubungan dengan kegiatan usaha MGM. f.

MKD MKD adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Perseroan Terbatas PT Metropolitan Karyadeka Development No. 18 tanggal 15 Maret 1995, dibuat di hadapan Ny.Rukmasanti Hardjasatya, S.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kehakiman Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. C2-14.830 HT.01.01.TH.95. tanggal 16 November 1995, dan telah didaftarkan di Kepaniteraan Pengadilan Negeri Jakarta Selatan di bawah No. 123/A.PT/HKM/1996/PN.JAK.SEL. pada tanggal 22 Januari 1996, dan diumumkan dalam Berita Negara No. 16 tanggal 23 Februari 1996, Tambahan No. 2033. Anggaran Dasar MKD telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Karyadeka Development No. 3 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, S.H., M.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.AHU-03023.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU0004477.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010. Anggaran dasar MKD telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Struktur permodalan MKD pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat PT Metropolitan Karyadeka Development No. 3 tanggal 12 Nopember 2009, dibuat di hadapan Jelly Eviana, S.H., M.H., Notaris di Jakarta, yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No.AHU-03023.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010 dan didaftarkan dalam Daftar Perseroan No.AHU-0004477.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 20 Januari 2010 yaitu:

188


Nilai Nominal Rp. 1.000,- per saham Permodalan

Saham 100.000.000 27.750.000 27.750.000 72.250.000

Modal Dasar Modal Ditempatkan Modal Disetor Modal dalam Portepel

Jumlah Nominal (Rp) 100.000.000.000 27.750.000.000 27.750.000.000 72.250.000.000

Susunan pemegang saham MKD berdasarkan struktur permodalan di atas adalah sebagai berikut:

Pemegang saham MPD PT Karyadeka Pancamurni Jumlah

Nilai Nominal Rp. 1.000,- per saham Saham Jumlah Nominal (Rp) % 13.877.775 13.877.775.000 50,01 13.872.225 13.872.225.000 49,99 27.750.000 27.750.000.000 100

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham MKD tersebut diatas adalah sah dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. MKD telah memperoleh izin-izin yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan usahanya yang masih berlaku hingga tanggal Pendapat Hukum ini. Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, MKD tidak memiliki karyawan dan oleh karenanya tidak melakukan pelaporan sehubungan dengan ketentuan Wajib Lapor Ketenagakerjaan, tidak memiliki peraturan perusahaan, serta tidak mengikutsertakan karyawan dalam program Jaminan Sosial Tenaga Kerja. Susunan Direksi dan Dewan Komisaris MKD pada tanggal Pendapat Hukum adalah: Direksi Direktur Utama Direktur Direktur Direktur

: : : :

Ir. Nanda Widya Solidi Silvester Korompis Didi Ferdinand Korompis Drs Thomas Johanes Angfendy

Komisaris Komisaris Utama : Komisaris : Komisaris :

Ronald Korompis Daniel Wewengkang Korompis Freddy Soetanto

Anggota Direksi dan Komisaris MKD tersebut telah diangkat sesuai dengan anggaran dasar MKD dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia.

Berdasarkan pemeriksaan yang kami lakukan pada pengadilan negeri, pengadilan hubungan industrial, pengadilan niaga, pengadilan pajak, dan pengadilan tata usaha negara yang mempunyai wilayah hukum yang

189


mencakup lokasi kantor pusat MKD di Jakarta Selatan dan lokasi tanah yang dikuasai oleh MKD di Tangerang maupun pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia, serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi MKD tertanggal 4 April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris MKD seluruhnya tertanggal 4 April 2011, MKD beserta masingmasng anggota Direksi dan Dewan Komisaris MKD tidak terlibat perkara perdata maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badan-badan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan usaha MKD. Penguasaan atas bidang-bidang tanah oleh MKD telah didukung dan dilengkapi dengan dokumen-dokumen kepemilikan yang sah sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, MKD tidak memiliki benda bergerak berupa kendaraan bermotor. Perjanjian yang dibuat oleh MKD dengan pihak lain guna menunjang kegiatan usahanya telah dibuat secara sah dan sesuai dengan anggaran dasar MKD serta mengikat MKD. g. ANP ANP adalah suatu badan hukum berbentuk perseroan terbatas yang didirikan secara sah dan dijalankan menurut ketentuan hukum dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia berdasarkan Akta Pendirian Perseroan Terbatas PT. Agus Nusa Penida No.15 tanggal 17 April 2009, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, S.H., Notaris di Kabupaten Badung, yang telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-26069.AH.01.01.Tahun 2009 tanggal 12 Juni 2009, dan telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU0033728.AH.01.09.Tahun 2009 tanggal 12 Juni 2009. Anggaran Dasar ANP telah mengalami beberapa kali perubahan, perubahan terakhir adalah sebagaimana termaktub dalam Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas PT. Agus Nusa Penida No.23 tanggal 19 Nopember 2010, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, S.H., Notaris di Kabupaten Badung, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU-57524.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010 dan telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU0089034.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010. Anggaran dasar ANP telah memenuhi ketentuan peraturan perundangundangan yang berlaku khususnya Undang-undang No.40 tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas.

190


Struktur permodalan ANP pada saat Pendapat Hukum ini dikeluarkan adalah berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Rapat Perseroan Terbatas PT. Agus Nusa Penida No.23 tanggal 19 Nopember 2010, dibuat di hadapan I Made Pria Dharsana, S.H., Notaris di Kabupaten Badung, yang telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia berdasarkan Surat Keputusan No. AHU57524.AH.01.02.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010 dan telah didaftarkan di Daftar Perseroan Nomor AHU-0089034.AH.01.09.Tahun 2010 tanggal 9 Desember 2010 yaitu: Nilai Nominal Rp. 1.000.000,- per saham Permodalan

Saham 60.000 16.000 16.000 44.000

Modal Dasar Modal Ditempatkan Modal Disetor Modal dalam Portepel

Jumlah Nominal (Rp) 60.000.000.000,16.000.000.000,16.000.000.000,44.000.000.000,-

Susunan pemegang saham ANP setelah dilakukannya jual beli saham sebagaimana disetujui oleh Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa ANP yang keputusannya sebagaimana termaktub dalam Berita Acara Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa PT Agus Nusa Penida tertanggal 14 Maret 2011 adalah sebagai berikut: Pemegang saham

PT Metropolitan Golden Management PT Metropolitan Permata Development Jumlah

Nilai Nominal Rp. 1.000.000,per saham Saham Jumlah Nominal % (Rp) 160 160.000.000,1 15.840 15.840.000.000,99 16.000 16.000.000.000,100

Struktur permodalan dan susunan pemegang saham ANP tersebut diatas adalah sah dan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. ANP telah memperoleh izin-izin dan dokumen-dokumen yang diperlukan untuk menjalankan kegiatan usahanya yang masih berlaku hingga tanggal Pendapat Hukum ini. Sehubungan dengan pemenuhan kewajiban di bidang ketenagakerjaan, ANP: 1) telah memenuhi ketentuan tentang Upah Minimum Propinsi sebagaimana diatur dalam Peraturan Menteri Tenaga Kerja Republik Indonesia No. PER-01/MEN/1999 tanggal 12 Januari 1999 tentang Upah Minimum juncto Keputusan Menteri Tenaga Kerja dan Transmigrasi Republik Indonesia No. KEP-226/MEN/2000 tanggal 5 Oktober 2000 serta Peraturan Gubernur Bali Nomor 44 tahun 2010 yang mengatur upah minimum untuk Kabupaten Badung untuk tahun 2011 adalah sebesar Rp.1.221.000,- (satu juta dua ratus dua puluh satu ribu Rupiah); 2) hingga tanggal Pendapat Hukum ini memiliki 4 (empat) orang karyawan sehingga berdasarkan Pasal 108 Undang-undang No.13 tahun 2003

191


tentang Ketenagakerjaan Perusahaan;

tidak

diwajibkan

memiliki

Peraturan

3) hingga tanggal Pendapat Hukum ini, ANP sedang dalam proses untuk mengikutsertakan karyawannya dalam program Jaminan Sosial Tenaga Kerja (Jamsostek); 4) hingga tanggal Pendapat Hukum ini, Wajib Lapor Ketenagakerjaan (WLK) atas nama ANP masih dalam proses pendaftaran di Dinas Sosial dan Tenaga Kerja Kabupaten Badung, Propinsi Bali.

Susunan Direksi dan Dewan Komisaris ANP pada tanggal Pendapat Hukum adalah: Direksi Direktur Utama : Ir. Nanda Widya Direktur : Drs Mohamad Ridwan Komisaris Komisaris


Anggota Direksi dan Komisaris ANP tersebut telah diangkat sesuai dengan anggaran dasar ANP dan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. Berdasarkan pemeriksaan yang kami lakukan pada pengadilan negeri, pengadilan hubungan industrial, pengadilan niaga, pengadilan pajak, dan pengadilan tata usaha negara yang mempunyai wilayah hukum yang mencakup lokasi kantor pusat ANP di Badung (Bali), maupun pada Badan Arbitrase Nasional Indonesia serta didukung oleh Surat Pernyataan Direksi ANP tertanggal 4 April 2011 dan Surat Pernyataan masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris ANP seluruhnya tertanggal 4 April 2011, ANP beserta masing-masing anggota Direksi dan Dewan Komisaris ANP tidak terlibat perkara perdata maupun pidana yang tercatat dalam register Pengadilan Negeri; sengketa yang tercatat di Badan Arbitrase Nasional Indonesia (BANI) atau badan-badan arbitrase lainnya; gugatan pailit, Penundaan Kewajiban Pembayaran Utang (PKPU) dan/atau sengketa Hak Kekayaan Intelektual yang terdaftar di Pengadilan Niaga; sengketa perpajakan di Pengadilan Pajak; perselisihan perburuhan yang tercatat pada Pengadilan Hubungan Industrial (PHI); perkara tata usaha negara yang terdaftar di Pengadilan Tata Usaha Negara (PTUN); serta sengketa atau perselisihan yang berpotensi diajukan ke pengadilan dan/atau badan arbitrase atau klaim yang mungkin timbul dan dapat berdampak material terhadap keadaan keuangan atau kelangsungan usaha ANP.

Kepemilikan oleh ANP atas harta kekayaan dalam bentuk 1 (satu) buah kendaraan bermotor adalah sah dengan didukung dan dilengkapi oleh dokumen-dokumen yang sah sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku.

192


Hingga tanggal Pendapat Hukum ini, ANP tidak memiliki dan/atau menguasai harta kekayaan berupa tanah dan/atau bangunan. Perjanjian yang dibuat oleh ANP dengan pihak lain guna menunjang kegiatan usahanya telah dibuat secara sah dan sesuai dengan anggaran dasar ANP serta mengikat ANP. 15.

Perjanjian-perjanjian yang dibuat oleh Perseroan dengan pihak ketiga sehubungan dengan kegiatan usaha Perseroan serta yang diperlukan untuk kelancaran usaha Perseroan telah dibuat secara sah, mengikat Perseroan dan sesuai dengan anggaran dasar Perseroan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Negara Republik Indonesia. Sehubungan dengan perjanjian-perjanjian kerjasama yang dibuat oleh Perseroan dengan PT Bank Tabungan Negara (Persero) dalam rangka pembiayaan pembelian unit perumahan yang secara tegas menyebutkan jangka waktu yang telah lewat tanpa disertai ketentuan mengenai perpanjangan secara otomatis, terdapat kemungkinan bank-bank yang melakukan kerja sama dengan Perseroan tersebut tidak lagi bersedia untuk menerima permohonan pembiayaan (Kredit Pemilikan Rumah/KPR) dari konsumen baru yang akan membeli unit rumah yang dijual oleh Perseroan dan dalam hal terdapat sengketa atas transaksi tersebut di antara para pihak, maka terdapat potensi di mana Perseroan tidak dapat mengacu pada ketentuan-ketentuan dalam dokumen perjanjian tersebut.

16.

Sehubungan dengan rencana Penawaran Umum dan adanya pembatasan (negative covenant) yang diatur dalam perjanjian kredit antara PT Bank Mandiri Tbk (“Bank Mandiri”) selaku kreditur dengan Perseroan selaku debitur, Bank Mandiri telah memberikan persetujuan tertulisnya kepada Perseroan atas rencana Penawaran Umum dan perubahan anggaran dasar Perseroan guna memenuhi ketentuan yang berlaku khususnya di bidang Pasar Modal, serta mengesampingkan ketentuan pembatasan yang dapat merugikan para pemegang saham masyarakat (publik) Perseroan, berdasarkan surat Bank Mandiri kepada Perseroan No.CBG.CB2/D4.228/2010 tertanggal 28 Oktober 2010 Perihal: Ijin Penawaran Umum Perdana Saham (IPO) dan Perubahan Syarat Kredit a/n PT Metropolitan Land, yang menerangkan bahwa PT Bank Mandiri Tbk dapat menyetujui permohonan Perseroan sebagai berikut: a. Melakukan penawaran umum perdana saham (IPO) kepada masyarakat, dengan tetap mematuhi peraturan bapepam yang berlaku. b. Melakukan perubahan anggaran dasar Perseroan guna menyesuaikan dengan ketentuan yang berlaku di pasar modal, sepanjang anggaran dasar tersebut tidak merubah core business Perseroan di bidang properti dan bisnis perhotelan, di mana Bank Mandiri turut serta dalam pembiayaan proyek dimaksud. c. Melakukan perubahan modal ditempatkan dan disetor serta perubahan pemegang saham Perseroan dengan masuknya pemegang saham masyarakat melalui IPO, dengan ketentuan perubahan porsi saham PT Metropolitan Persada International di Perseroan pasca IPO harus tetap mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Bank Mandiri.

193


d. Melakukan perubahan susunan anggota direksi dan dewan komisaris Perseroan yaitu dengan adanya pengangkatan direktur tidak terafiliasi dan komisaris independen Perseroan, sepanjang: 1) Calon pengurus baru tidak termasuk dalam daftar orang tercela yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia (untuk WNI) atau dari Kedutaan Besar negara yang bersangkutan (untuk WNA); 2) menyampaikan fotokopi identitas dan CV pengurus yang baru; 3) perubahan pengurus efektif setelah dilakukan perubahan susunan pengurus pada akta perusahaan dan dilakukan proses sesuai UU PT No.40 tahun 2007; 4) Pelaksanaan RUPS dalam rangka perubahan susunan pengurus mengikuti ketentuan yang telah diatur oleh Bapepam. e. Perseroan cukup melaporkan rencana pembagian deviden tanpa harus memperoleh ijin terlebih dahulu dari Bank Mandiri, dengan syarat: 1) Menjaga financial covenant yang ditetapkan oleh Bank Mandiri; 2) Melaporkan pembagian deviden, selambatnya 1 bulan sejak pembagian deviden, kepada Bank Mandiri; 3) Tidak mengganggu pemenuhan kewajiban kepada Bank Mandiri. Ketentuan sehubungan dengan pembagian deviden yang tercantum dalam surat Bank Mandiri tersebut tidak membatasi hak pemegang saham publik. 17.

Rencana Penawaran Umum tidak bertentangan dengan perjanjian-perjanjian yang dibuat oleh Perseroan dengan pihak lain, serta tidak terdapat pembatasan (negative covenants) dalam perjanjian-perjanjian yang dibuat oleh Perseroan dengan pihak lain yang membatasi atau menghalangi rencana Penawaran Umum dan/atau dapat merugikan hak-hak pemegang saham publik dalam Perseroan.

18.

Dalam rangka Penawaran Umum, telah dibuat dan ditandatangani: a. Akta Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land Tbk No.119 tanggal 16 Maret 2011 juncto Akta Pengubahan I Perjanjian Penjaminan Emisi Efek Penawaran Umum Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land Tbk No.47 tertanggal 7 April 2011, keduanya dibuat di hadapan Dr Irawan Soerodjo, S.H., Msi., Notaris di Jakarta, oleh dan antara Perseroan dengan PT Danareksa Sekuritas dan PT DBS Vickers Securities Indonesia; b. Akta Perjanjian Pengelolaan Administrasi Saham Penawaran Umum Perseroan Terbatas PT Metropolitan Land Tbk No.120 tanggal 16 Maret 2011, dibuat di hadapan Dr Irawan Soerodjo, S.H., Msi., Notaris di Jakarta, oleh dan antara Perseroan dengan PT. Raya Saham Registra; c. Perjanjian Pendaftaran Efek Bersifat Ekuitas di KSEI No.SP0005/PE/KSEI/0311 tanggal 16 Maret 2011, dibuat oleh dan antara PT Kustodian Sentral Efek Indonesia dengan Perseroan; dan

194

195


2

XVII. LAPORAN AUDITOR INDEPENDEN DAN LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI PERSEROAN DAN ANAK PERUSAHAAN PERSEROAN

197



PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN NERACA KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 Catatan

2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

ASET Kas dan bank Piutang usaha - setelah dikurangi penyisihan piutang ragu-ragu sebesar Rp 1.332.396.232 tahun 2010, Rp 1.204.023.993 tahun 2009 dan Rp 357.368.509 tahun 2008 Piutang lain-lain Persediaan Pajak dibayar dimuka Uang muka dan biaya dibayar dimuka Dana yang dibatasi penggunaannya Persediaan aset real estat Properti investasi - setelah dikurangi akumulasi penyusutan sebesar Rp 97.762.924.430 tahun 2010, Rp 85.185.526.701 tahun 2009 dan Rp 72.696.034.106 tahun 2008 Aset pajak tangguhan Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi penyusutan sebesar Rp 80.466.307.855 tahun 2010, Rp 73.125.040.358 tahun 2009 dan Rp 65.222.824.150 tahun 2008 Aset lain-lain

3e,3f,3h,5

9.593.797.022

13.973.527.448

11.376.485.540

3e,3f,6 3e,3f 3i 3s,7 3j,8 3e,3f,9 3k,10

41.208.916.096 994.132.974 789.295.842 6.363.784.279 15.730.074.246 19.814.848.236 699.920.649.689

48.612.757.647 1.594.148.185 613.173.077 5.238.762.094 5.670.897.968 10.288.800.864 621.006.341.798

42.529.661.604 1.637.650.113 848.565.685 3.684.665.574 9.292.869.698 15.750.281.348 556.784.432.318

3l,11 3s,26

215.815.900.325 3.416.512.633

212.406.083.739 4.872.214.888

223.320.374.871 5.292.412.715

3m,12 3e, 3f

124.715.499.332 1.095.778.421

87.587.553.372 458.636.109

88.285.350.176 476.435.048

1.139.459.189.095

1.012.322.897.189

959.279.184.690

JUMLAH ASET

Lihat catatan atas laporan keuangan konsolidasi yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari laporan keuangan konsolidasi.

203

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN NERACA KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 (Lanjutan) Catatan

2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

KEWAJIBAN DAN EKUITAS KEWAJIBAN Hutang bank Hutang usaha Hutang lain-lain Hutang pajak Biaya masih harus dibayar Pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan Uang jaminan pelanggan Kewajiban imbalan pasca-kerja

3e,3g,13 3e,3g,14 3e,3g,15,31c 3s,16 3d,3e,3g,29,31b

193.125.991.046 17.184.120.478 9.113.017.248 17.882.492.634 4.595.977.654

156.500.790.252 11.150.348.456 5.898.726.656 17.480.493.438 6.208.445.600

164.398.873.323 16.120.788.619 5.969.319.329 6.544.479.347 5.127.212.879

3r,17 3e,3g 3q,28

97.880.355.253 4.371.716.075 18.355.785.743

90.919.946.875 4.971.941.760 15.569.688.174

93.221.702.581 4.298.775.717 13.037.894.254

362.509.456.131

308.700.381.211

308.719.046.049

3b,18

17.843.175.706

13.580.998.479

13.581.674.190

19 20

568.450.000.000 8.593.590

568.450.000.000 8.593.590

568.450.000.000 8.593.590

190.647.963.668

121.582.923.909

68.519.870.861

759.106.557.258

690.041.517.499

636.978.464.451

1.139.459.189.095

1.012.322.897.189

959.279.184.690

Jumlah Kewajiban HAK MINORITAS ATAS ASET BERSIH ANAK PERUSAHAAN EKUITAS Modal saham - nilai nominal Rp 100 per saham Modal dasar - 20.000.000.000 saham Modal ditempatkan dan disetor 5.684.500.000 saham Tambahan modal disetor Saldo laba yang belum ditentukan penggunaannya - defisit sebesar Rp 327.190.006.320 telah dieliminasi dalam rangka kuasi-reorganisasi pada tanggal 31 Desember 2004 Jumlah Ekuitas JUMLAH KEWAJIBAN DAN EKUITAS


204

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN LAPORAN LABA RUGI KONSOLIDASI UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 Catatan

2010

2009

2008

Rp

Rp

Rp

PENDAPATAN USAHA

3r,22

331.381.191.378

317.577.799.056

308.181.896.878

BEBAN LANGSUNG DAN BEBAN POKOK PENJUALAN

3r,23

152.992.247.918

159.110.083.089

167.371.020.897

178.388.943.460

158.467.715.967

140.810.875.981

13.831.924.763 60.503.169.657

11.443.520.660 54.323.230.702

10.444.636.726 56.460.501.290

74.335.094.420

65.766.751.362

66.905.138.016

104.053.849.040

92.700.964.605

73.905.737.965

5.130.269.647 444.583.081 (20.661.984.029) 524.126.460

3.044.848.198 434.426.339 (24.820.368.502) 560.390.009

1.646.746.901 366.479.082 (18.414.894.725) (431.375.713)

(14.563.004.841)

(20.780.703.956)

(16.833.044.455)

89.490.844.199

71.920.260.649

57.072.693.510

(20.444.858.013)

(18.857.883.312)

(20.897.230.515)

69.045.986.186

53.062.377.337

36.175.462.995

19.053.573

675.711

9.545.053

69.065.039.759

53.063.053.048

36.185.008.048

12,15

9,33

6,37

LABA KOTOR BEBAN USAHA Penjualan Umum dan administrasi

3r,24

Jumlah Beban Usaha LABA USAHA PENGHASILAN (BEBAN) LAIN-LAIN Penghasilan administrasi Penghasilan bunga Beban bunga dan keuangan Lain-lain - bersih

3r

25

Beban lain-lain - bersih LABA SEBELUM PAJAK BEBAN PAJAK

3s,26

LABA SEBELUM HAK MINORITAS ATAS RUGI BERSIH ANAK PERUSAHAAN HAK MINORITAS ATAS RUGI BERSIH ANAK PERUSAHAAN

3b,18

LABA BERSIH LABA PER SAHAM DASAR

3t,27


205

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN LAPORAN PERUBAHAN EKUITAS KONSOLIDASI UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008

Tambahan modal disetor Rp

Modal disetor Rp Saldo per 1 Januari 2008 Laba bersih tahun berjalan Saldo per 31 Desember 2008 Laba bersih tahun berjalan Saldo per 31 Desember 2009 Laba bersih tahun berjalan Saldo per 31 Desember 2010

568.450.000.000

8.593.590

-

-

568.450.000.000

8.593.590

-

-

568.450.000.000

8.593.590

-

-

568.450.000.000

8.593.590


206

Saldo laba yang belum ditentukan penggunaannya Rp

Jumlah ekuitas Rp

32.334.862.813

600.793.456.403

36.185.008.048

36.185.008.048

68.519.870.861

636.978.464.451

53.063.053.048

53.063.053.048

121.582.923.909

690.041.517.499

69.065.039.759

69.065.039.759

190.647.963.668

759.106.557.258

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN LAPORAN ARUS KAS KONSOLIDASI UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI Penerimaan kas dari pelanggan Pembayaran kas kepada pemasok dan untuk beban operasional lainnya Pembayaran kas kepada karyawan

350.747.128.241

312.107.807.992

321.911.120.856

(239.529.413.425) (52.946.946.012)

(213.701.682.369) (47.455.379.394)

(185.322.681.519) (48.347.872.210)

Kas dihasilkan dari operasi Pembayaran beban bunga dan keuangan Pembayaran pajak penghasilan

58.270.768.804 (20.258.271.677) (17.197.244.676)

50.950.746.229 (24.820.368.502) (13.110.164.456)

88.240.567.127 (23.249.355.458) (5.421.787.874)

20.815.252.451

13.020.213.271

59.569.423.795

ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI Penerimaan bunga Hasil penjualan aset tetap dan properti investasi Perolehan aset tetap Perolehan properti investasi

444.583.081 230.000.000 (45.065.629.156) (14.296.098.287)

434.426.339 74.000.000 (7.309.869.404) (1.575.201.463)

366.479.082 48.000.000 (24.528.898.604) (5.103.268.263)

Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi

(58.687.144.362)

(8.376.644.528)

(29.217.687.785)

346.350.551.976 6.550.077.461 (156.387.493) (309.725.351.182)

291.151.445.449 395.739.452 (299.049.528.520)

257.922.325.565 (534.783.474) (269.860.818.000)

43.018.890.762

(7.502.343.619)

(12.473.275.909)

5.146.998.851

(2.858.774.876)

17.878.460.101

13.973.527.448 (681.905)

11.376.485.540 (5.663.700)

5.718.371.632 4.863.987

(9.526.047.372)

5.461.480.484

(12.225.210.180)

KAS DAN BANK AKHIR TAHUN

9.593.797.022

13.973.527.448

11.376.485.540

PENGUNGKAPAN TAMBAHAN Aktivitas investasi dan pendanaan yang tidak mempengaruhi kas: Peningkatan uang muka setoran modal pemegang saham lain anak perusahaan melalui reklasifikasi hutang lain-lain (Catatan 15 dan 18) Perolehan aset melalui hutang lain-lain atas: Aset tetap (Catatan 12 dan 15) Properti investasi (Catatan 11 dan 15) Penambahan aset tetap berasal dari persediaan aset real estat (Catatan 10 dan 12)

4.281.230.800

-

359.843.647 2.027.643.814

-

35.222.500 -

-

218.812.000

Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi

ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN Penambahan hutang bank Penerimaan hutang lain-lain Pembayaran hutang lain-lain Pembayaran hutang bank Kas Bersih Diperoleh Dari (Digunakan untuk) Aktivitas Pendanaan KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN BANK KAS DAN BANK AWAL TAHUN Pengaruh perubahan kurs mata uang asing Pengurangan (penambahan) dana yang dibatasi penggunaannya


207

-

-

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT 1.

UMUM a. Pendirian dan Informasi Umum PT. Metropolitan Land (Perusahaan) didirikan dalam rangka Undang-Undang Penanaman Modal Dalam Negeri No. 6 tahun 1968 jo. Undang-Undang No. 12 tahun 1970 berdasarkan Akta Notaris No. 37 tanggal 16 Pebruari 1994 dari Endang Irawati Ekaputri, S.H., notaris di Jakarta. Akta pendirian ini telah disetujui oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya No. C2-7514.HT.01.01.Th.94 tanggal 11 Mei 1994. Akta pendirian ini telah diubah dengan Akta Notaris No. 10 tanggal 3 Agustus 1994 dari Rukmasanti Hardjasatya, S.H., notaris di Jakarta dan disetujui oleh Menteri Kehakiman Republik Indonesia dengan Surat Keputusannya No. C2-15010-HT.01.04.TH.94 tanggal 5 Oktober 1994. Kedua akta tersebut telah diumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia No. 101, Tambahan No. 10644 tanggal 20 Desember 1994. Anggaran dasar Perusahaan telah mengalami beberapa kali perubahan dan terakhir dengan Akta Notaris No. 2 tanggal 8 Mei 2009 dari Fransiskus Yanto Widjaja S.H., notaris di Jakarta, antara lain pemegang saham menyetujui perubahan seluruh anggaran dasar Perseroan kembali seperti sebelum adanya Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Perusahaan No. 66 tanggal 8 September 2008, dengan tetap mengacu pada Undang-Undang No. 40 Tahun 2007 tentang Perseroan Terbatas. Perubahan ini telah disetujui oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan No. AHU-38830.AH.01.02.Tahun 2009 tanggal 11 Agustus 2009. Sehubungan dengan konversi Obligasi Konversi oleh Reco Newtown Pte., Ltd., Singapura dan Seletar Investments Pte., Ltd., Singapura, Perusahaan telah memperoleh Surat Persetujuan Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal No. 123/V/PMA/2003 tanggal 12 Desember 2003 tentang Perubahan Status Perusahaan menjadi Penanaman Modal Asing (PMA). Sesuai dengan pasal 3 anggaran dasar Perusahaan, ruang lingkup kegiatan Perusahaan terutama meliputi bidang pembangunan perumahan dan konstruksi bangunan serta menyediakan jasa yang berhubungan dengan hal tersebut. Pada saat ini kegiatan usaha yang dijalankan Perusahaan meliputi pembebasan tanah, pengembang real estat, persewaan, hotel dan penjualan tanah berikut bangunan rumah dan ruko serta melakukan investasi pada anak perusahaan. Perusahaan mulai beroperasi secara komersial pada Desember 1994. Perusahaan memiliki rata-rata 671 karyawan pada tahun 2010, 712 karyawan pada tahun 2009 dan 705 karyawan pada tahun 2008 (tidak diaudit). Perusahaan berdomisili di Jakarta dengan kantor pusat beralamat di Gedung Ariobimo Sentral Lt. 10, Jl. HR. Rasuna Said Blok X-2 Kav. 5, Jakarta. Proyek Perusahaan adalah sebagai berikut:

Proyek

Jenis usaha

Mal Metropolitan Bekasi Perumahan Metland Menteng

Pusat perbelanjaan Perumahan

Hotel Horison Bekasi Perumahan Metland Cileungsi

Hotel Perumahan

Waterland

Pusat rekreasi

Sport Club Menteng

Pusat olahraga

208

Lokasi Bekasi, Jawa Barat Ujung Menteng, Cakung, Jakarta Bekasi, Jawa Barat Cileungsi, Bogor, Jawa Barat Ujung Menteng, Cakung, Jakarta Ujung Menteng, Cakung, Jakarta

Tahun Operasi Komersial 1993 1994 1994 2003 2005 2007

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Susunan dewan komisaris dan direksi Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008 masing-masing sesuai dengan Akta Notaris No. 1 tanggal 1 Desember 2010, Akta Notaris No. 121 tanggal 25 Nopember 2009 dan Akta Notaris No. 66 tanggal 8 September 2008 semuanya dari Dr. Irawan Soerodjo, S.H., MSi., notaris di Jakarta, adalah sebagai berikut: 2010

2009

2008

Presiden Komisaris Komisaris

: Ciputra : Aldo Putra Brasali

Ciputra Aldo Putra Brasali Lim Swe Guan Lim Shueh Yung

Ciputra Aldo Putra Brasali Lim Swe Guan Chow Mun Leong

Presiden Direktur Direktur

: Nanda Widya : Freddy Soetanto Thomas Johannes Angfendy Pandu Gunandito



Gaji dan tunjangan dewan komisaris dan direksi Perusahaan adalah sebagai berikut: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Dewan komisaris Dewan direksi

1.875.000.000 4.166.293.000

975.000.000 2.558.065.000

975.000.000 3.051.312.550

Jumlah

6.041.293.000

3.533.065.000

4.026.312.550

Berdasarkan Surat Keputusan Direksi Perusahaan No. 015/ML-DIR/IX/08 tanggal 25 September 2008, Sekretaris Perusahaan adalah Olivia Surodjo. Perusahaan akan membentuk unit internal audit dalam jangka waktu 3 bulan sejak tanggal efektif dan akan membentuk komite audit Perusahaan paling lambat 6 bulan sejak tanggal pencatatan saham Perusahaan pada Bursa Efek Indonesia atau pada Rapat Umum Pemegang Saham berikutnya, mana yang lebih dahulu. b. Anak Perusahaan Dikonsolidasi Perusahaan memiliki, baik langsung maupun tidak langsung lebih dari 50% saham anak perusahaan berikut ini:

Anak Perusahaan

Domisili

Jenis usaha

PT Metropolitan Permata Development (MPD)

Jakarta

Real estat dan pusat perbelanjaan

Persentase pemilikan 99,9996%

Nama proyek - Perumahan Metland Puri I dan III (Tangerang)

Tahun operasi komersial

Jumlah aset sebelum eliminasi Rp

1995

172.773.131.638

2010 Jumlah Jumlah laba Pendapatan (rugi) bersih sebelum eliminasi sebelum eliminasi Rp Rp 70.205.929.335

17.165.263.514

- Perumahan Metland Tambun (Tambun, Bekasi) - Plaza Metropolitan (Tambun, Bekasi) PT Metropolitan Karyadeka Jakarta Development (MKD) pemilikan tidak langsung melalui MPD

Real estat

50,01%

Perumahan Metland Puri II (Tangerang)

Belum beroperasi

41.804.592.874

PT Kembang Griya Cahaya (KGC)

Jakarta

Real estat

99,9996%

Perumahan Metland Transyogi (Cileungsi, Bogor)

1996

124.188.097.135

PT Metropolitan Global Management (MGM)

Jakarta

Hotel operator

99,9%

-

1995

124.637.754

-

(44.744.520)

PT Sumbersentosa Guna Lestari (SSGL)

Jakarta

Perkantoran

99,9%

-

Belum beroperasi

10.942.517.704

-

(143.228.320)

PT Fajarputera Dinasti (FPD)

Jakarta

Real estat

99,9%

Perumahan Metland Cibitung (Cibitung, Bekasi)

Pra-operasi

81.577.702.501

-

(12.625.724)

209

-

19.148.074.040

(37.881.822)

2.241.642.790

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) 2.

PENERAPAN PERNYATAAN DAN INTERPRETASI STANDAR AKUNTANSI KEUANGAN BARU DAN REVISI (PSAK DAN ISAK) a.

Standar yang berlaku pada tahun berjalan Pada tahun berjalan, Perusahaan menerapkan PSAK revisi yang berlaku untuk laporan keuangan dimulai pada atau setelah 1 Januari 2010 sebagai berikut: PSAK 26 (revisi 2008), Biaya Pinjaman PSAK 26 revisi tidak berpengaruh terhadap kebijakan akuntansi Perusahaan tahun sebelumnya. Menurut standar ini, biaya pinjaman yang diatribusikan secara langsung dengan biaya perolehan, konstruksi atau pembuatan aset kualifikasian dikapitalisasi sebagai bagian biaya perolehan aset tersebut. Biaya pinjaman lainnya diakui sebagai beban. Penerapan standar ini tidak berpengaruh terhadap jumlah periode lalu dan sekarang, tetapi mempengaruhi jumlah biaya pinjaman masa mendatang. PSAK 50 (revisi 2006), Instrumen Keuangan: Penyajian dan Pengungkapan dan PSAK 55 (revisi 2006), Instrumen Keuangan: Pengakuan dan Pengukuran Pada penerapan awal PSAK 50 (revisi 2006), Perusahaan mengevaluasi kebijakan penyajian dan pengungkapan instrumen keuangan sebagai kewajiban atau ekuitas dan saling hapus aset keuangan dan kewajiban keuangan; klasifikasi instrumen keuangan dari perspektif penerbit ke aset keuangan, kewajiban keuangan, dan instrumen ekuitas; pengklasifikasian yang terkait dengan suku bunga, dividen, kerugian dan keuntungan. Perusahaan juga mengevaluasi penerapan PSAK 55 (revisi 2006) termasuk Buletin Teknis No. 4 mengenai Ketentuan Transisi Penerapan Awal PSAK 50 (revisi 2006) dan 55 (revisi 2006) mengenai penetapan prinsip-prinsip pengakuan dan pengukuran aset keuangan, kewajiban keuangan dan kontrak pembelian atau penjualan item non keuangan; penetapan pedoman penghentian pengakuan aset keuangan dan kewajiban keuangan; penentuan nilai wajar dan evaluasi penurunan nilai serta akuntansi lindung nilai. Penerapan standar ini tidak berdampak material terhadap jumlah-jumlah yang dilaporkan dalam laporan keuangan konsolidasi, tetapi berdampak pada pengungkapan seperti dijelaskan dalam Catatan 3e, 3f, 3g dan 4 atas laporan keuangan konsolidasi.

b.

Standar dan interpretasi ini telah diterbitkan tetapi belum diterapkan i)

Berlaku untuk laporan keuangan yang dimulai atau setelah 1 Januari 2011:                  

PSAK 1 (revisi 2009), Penyajian Laporan Keuangan PSAK 2 (revisi 2009), Laporan Arus Kas PSAK 3 (revisi 2010), Laporan Keuangan Interim PSAK 4 (revisi 2009), Laporan Keuangan Konsolidasian dan Laporan Keuangan Tersendiri PSAK 5 (revisi 2009), Segmen Operasi PSAK 7 (revisi 2009), Pengungkapan Pihak Berelasi PSAK 8 (revisi 2010), Peristiwa Setelah Periode Pelaporan PSAK 12 (revisi 2009), Bagian Partisipasi dalam Ventura Bersama PSAK 15 (revisi 2009), Investasi pada Entitas Asosiasi PSAK 19 (revisi 2010), Aset Tidak Berwujud PSAK 22 (revisi 2010), Kombinasi Bisnis PSAK 23 (revisi 2010), Pendapatan PSAK 25 (revisi 2009), Kebijakan Akuntansi, Perubahan Estimasi Akuntansi, dan Kesalahan PSAK 48 (revisi 2009), Penurunan Nilai Aset PSAK 57 (revisi 2009), Provisi, Liabilitas Kontinjensi, dan Aset Kontinjensi PSAK 58 (revisi 2009), Aset Tidak Lancar yang Dimiliki untuk Dijual dan Operasi yang Dihentikan ISAK 7 (revisi 2009), Konsolidasi: Entitas Bertujuan Khusus ISAK 9, Perubahan atas Liabilitas Purna Operasi, Liabilitas Restorasi, dan Liabilitas Serupa

210

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan)      ii)

ISAK 10, Program Loyalitas Pelanggan ISAK 11, Distribusi Aset Nonkas Kepada Pemilik ISAK 12, Pengendalian Bersama Entitas ISAK 14, Aset Tidak Berwujud - Biaya Situs Web ISAK 17, Laporan Keuangan Interim dan Penurunan Nilai

Berlaku untuk laporan keuangan yang dimulai atau setelah 1 Januari 2012:             

PSAK 10 (revisi 2010), Pengaruh Perubahan Nilai Tukar Valuta Asing PSAK 18 (revisi 2010), Akuntansi dan Pelaporan Program Manfaat Purnakarya PSAK 24 (revisi 2010), Imbalan Kerja PSAK 34 (revisi 2010), Kontrak Konstruksi PSAK 46 (revisi 2010), Pajak Penghasilan PSAK 50 (revisi 2010), Instrumen Keuangan: Penyajian PSAK 53 (revisi 2010), Pembayaran Berbasis Saham PSAK 60, Instrumen Keuangan: Pengungkapan PSAK 61, Akuntasi Hibah Pemerintah dan Pengungkapan Bantuan Pemerintah ISAK 13, Lindung Nilai Investasi Neto Kegiatan Usaha Luar Negeri ISAK 15, Batasan Aset Manfaat Pasti, Persyaratan Minimum dan Interaksinya ISAK 18, Bantuan Pemerintah - Tidak Ada Relasi Spesifik dengan Aktivitas Operasi. ISAK 20, Pajak Penghasilan - Perubahan Status Pajak Perusahaan atau Pemegang Saham Perusahaan.

Standar dan interpretasi baru atau revisi ini merupakan hasil konvergensi Standar Pelaporan Keuangan Internasional. Sampai dengan tanggal penerbitan laporan keuangan, manajemen sedang mengevaluasi dampak dari standar dan interpretasi terhadap laporan keuangan, dan dapat diketahui bahwa di antara PSAK-PSAK yang akan berlaku pada tahun 2011, PSAK 1, Penyajian Laporan Keuangan, akan memberikan beberapa perubahan signifikan dalam penyajian laporan keuangan. PSAK 1 mensyaratkan entitas, antara lain:

3.



Untuk menyajikan dalam laporan perubahan ekuitas, seluruh perubahan pemilik dalam ekuitas. Semua perubahan non-pemilik dalam ekuitas (contohnya pendapatan komprehensif) diminta untuk disajikan dalam satu laporan pendapatan komprehensif atau dalam dua laporan terpisah (laporan laba rugi dan laporan pendapatan komprehensif).



Untuk menyajikan laporan posisi keuangan pada permulaan dari periode komparatif terawal dalam suatu laporan keuangan lengkap apabila entitas menerapkan kebijakan akuntansi secara retrospektif atau membuat penyajian kembali retrospektif sesuai dengan PSAK 25.



Untuk menyajikan kepentingan non pengendali sebagai bagian dari ekuitas (sebelumnya disebut hak minoritas).

KEBIJAKAN AKUNTANSI PENTING a. Penyajian Laporan Keuangan Konsolidasi Laporan keuangan konsolidasi disusun dengan menggunakan prinsip dan praktek akuntansi yang berlaku umum di Indonesia, yaitu Standar Akuntansi Keuangan dan Peraturan No. VIII G.7 tentang Pedoman Penyajian Laporan Keuangan yang merupakan lampiran Keputusan Ketua Bapepam No. KEP-06/PM/2000 tanggal 13 Maret 2000 dan Surat Edaran Ketua Bapepam No. SE-02/PM/2002 tanggal 27 Desember 2002 tentang Pedoman Penyajian dan Pengungkapan Laporan Keuangan Emiten atau Perusahaan Publik Industri Real Estat.

211

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Dasar penyusunan laporan keuangan konsolidasi, kecuali untuk laporan arus kas konsolidasi, adalah dasar akrual. Mata uang pelaporan yang digunakan untuk penyusunan laporan keuangan konsolidasi adalah mata uang Rupiah (Rp). Laporan keuangan konsolidasi tersebut disusun berdasarkan nilai historis, kecuali beberapa akun tertentu disusun berdasarkan pengukuran lain sebagaimana diuraikan dalam kebijakan akuntansi masing-masing akun tersebut. Laporan arus kas konsolidasi disusun dengan menggunakan metode mengelompokkan arus kas dalam aktivitas operasi, investasi dan pendanaan.

langsung

dengan

b. Prinsip Konsolidasi Laporan keuangan konsolidasi mencakup laporan keuangan Perusahaan dan entitas yang dikendalikan oleh Perusahaan dan anak perusahaan (Catatan 1b). Pengendalian ada apabila Perusahaan mempunyai hak untuk mengatur dan menentukan kebijakan keuangan dan operasi dari investee untuk memperoleh manfaat dari aktivitas perusahaan tersebut. Pengendalian dianggap ada apabila induk perusahaan memiliki baik secara langsung atau tidak langsung melalui anak perusahaan lebih dari 50% hak suara. Hak pemegang saham minoritas dinyatakan sebesar bagian minoritas dari biaya perolehan historis aset bersih. Hak minoritas akan disesuaikan untuk bagian minoritas dari perubahan ekuitas. Kerugian yang menjadi bagian minoritas melebihi hak minoritas dibebankan pada pemegang saham mayoritas, kecuali terdapat kewajiban yang mengikat pemegang saham minoritas untuk menutup kerugian tersebut dan pemegang saham minoritas mampu memenuhi kewajibannya. Penyesuaian dapat dilakukan terhadap laporan keuangan anak perusahaan agar kebijakan akuntansi yang digunakan sesuai dengan kebijakan akuntansi yang digunakan oleh Perusahaan. Saldo dan transaksi termasuk keuntungan atau kerugian yang belum direalisasi antar perusahaan, saldo, penghasilan dan beban dieliminasi pada saat konsolidasi. c. Transaksi dan Saldo Dalam Mata Uang Asing Pembukuan Perusahaan dan anak perusahaan diselenggarakan dalam mata uang Rupiah. Transaksitransaksi selama tahun berjalan dalam mata uang asing dicatat dengan kurs yang berlaku pada saat terjadinya transaksi. Pada tanggal neraca, aset dan kewajiban moneter dalam mata uang asing disesuaikan untuk mencerminkan kurs yang berlaku pada tanggal tersebut. Keuntungan atau kerugian kurs yang timbul dikreditkan atau dibebankan dalam laporan laba rugi konsolidasi tahun yang bersangkutan. Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, Perusahaan menggunakan kurs konversi masingmasing sebesar Rp 8.991, Rp 9.400 dan Rp 10.950 per US$ 1. d. Transaksi Hubungan Istimewa Pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa adalah: 1) perusahaan yang melalui satu atau lebih perantara (intermediaries), mengendalikan, atau dikendalikan oleh, atau berada di bawah pengendalian bersama, dengan Perusahaan (termasuk holding companies, subsidiaries dan fellow subsidiaries); 2) perusahaan asosiasi; 3) perorangan yang memiliki, baik secara langsung maupun tidak langsung, suatu kepentingan hak suara di Perusahaan yang berpengaruh secara signifikan, dan anggota keluarga dekat dari perorangan tersebut (yang dimaksudkan dengan anggota keluarga dekat adalah mereka yang dapat diharapkan mempengaruhi atau dipengaruhi perorangan tersebut dalam transaksinya dengan Perusahaan);

212

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) 4) karyawan kunci, yaitu orang-orang yang mempunyai wewenang dan tanggung jawab untuk merencanakan, memimpin dan mengendalikan kegiatan Perusahaan, yang meliputi anggota dewan komisaris, direksi dan manajer dari Perusahaan serta anggota keluarga dekat orang-orang tersebut; dan 5) perusahaan di mana suatu kepentingan substansial dalam hak suara dimiliki baik secara langsung maupun tidak langsung oleh setiap orang yang diuraikan dalam butir (3) atau (4), atau setiap orang tersebut mempunyai pengaruh signifikan atas perusahaan tersebut. Ini mencakup perusahaanperusahaan yang dimiliki anggota dewan komisaris, direksi atau pemegang saham utama dari Perusahaan dan perusahaan-perusahaan yang mempunyai anggota manajemen kunci yang sama dengan Perusahaan. Semua transaksi dengan pihak-pihak yang mempunyai hubungan istimewa, baik yang dilakukan dengan atau tidak dengan tingkat bunga atau harga, persyaratan dan kondisi yang sama sebagaimana dilakukan dengan pihak ketiga, diungkapkan dalam laporan keuangan konsolidasi. e. Instrumen Keuangan Aset keuangan dan kewajiban keuangan diakui, jika dan hanya jika, entitas menjadi salah satu pihak dalam ketentuan pada kontrak instrumen. Aset keuangan dan kewajiban keuangan diukur pada nilai wajar pada saat pengakuan awal. Biaya transaksi yang dapat diatribusikan secara langsung dengan perolehan atau penerbitan aset keuangan dan kewajiban keuangan (selain aset keuangan dan kewajiban keuangan yang diukur pada nilai wajar melalui laporan laba rugi) ditambahkan atau dikurangkan dari nilai wajar aset keuangan atau kewajiban keuangan. Biaya transaksi yang dapat diatribusikan secara langsung dengan perolehan aset keuangan dan kewajiban keuangan yang diukur pada nilai wajar melalui laporan laba rugi langsung diakui pada laporan laba rugi konsolidasi. f.

Aset Keuangan Aset keuangan Perusahaan dan anak perusahaan diklasifikasi dalam kategori pinjaman yang diberikan dan piutang. Klasifikasi ini didasarkan pada sifat dan tujuan aset keuangan dan penetapan pada saat pengakuan awal. Pembelian atau penjualan aset keuangan yang lazim diakui dan dihentikan pengakuannya menggunakan akuntansi tanggal perdagangan. Pembelian atau penjualan aset keuangan yang lazim merupakan pembelian atau penjualan aset keuangan yang mensyaratkan penyerahan aset dalam kurun waktu yang ditetapkan oleh peraturan atau kebiasaan pasar yang berlaku. Metode suku bunga efektif Metode suku bunga efektif adalah metode yang digunakan untuk menghitung biaya perolehan diamortisasi dari instrumen keuangan dan metode untuk mengalokasikan pendapatan bunga selama periode yang relevan. Suku bunga efektif adalah suku bunga yang secara tepat mendiskontokan estimasi penerimaan kas di masa datang (mencakup seluruh komisi dan bentuk lain yang dibayarkan dan diterima oleh para pihak dalam kontrak yang merupakan bagian yang tak terpisahkan dari suku bunga efektif, biaya transaksi dan premium dan diskonto lainnya) selama perkiraan umur instrumen keuangan, atau, jika lebih tepat, digunakan periode yang lebih singkat untuk memperoleh nilai tercatat bersih dari aset keuangan pada saat pengakuan awal. Pinjaman yang diberikan dan piutang Pinjaman yang diberikan dan piutang merupakan aset keuangan non-derivatif dengan pembayaran tetap atau telah ditentukan dan tidak mempunyai kuotasi di pasar aktif. Pinjaman yang diberikan dan piutang diukur pada biaya perolehan diamortisasi dengan menggunakan metode suku bunga efektif dikurangi penurunan nilai.

213

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Bunga diakui dengan menggunakan metode suku bunga efektif, kecuali untuk piutang jangka pendek dimana pengakuan bunga tidak akan material. Pinjaman yang diberikan dan piutang Perusahaan dan anak perusahaan meliputi kas dan bank, piutang usaha, piutang lain-lain, dana yang dibatasi penggunaannya dan sebagian aset lain-lain. Penurunan nilai aset keuangan Aset keuangan Perusahaan dan anak perusahaan dievaluasi terhadap indikator penurunan nilai pada setiap tanggal neraca. Aset keuangan diturunkan nilainya bila terdapat bukti obyektif, sebagai akibat dari satu atau lebih peristiwa yang terjadi setelah pengakuan awal aset keuangan, dan peristiwa yang merugikan tersebut berdampak pada estimasi arus kas masa datang aset keuangan. Bukti obyektif penurunan nilai aset termasuk kesulitan keuangan signifikan yang dialami penerbit atau pihak peminjam; atau pelanggaran kontrak, seperti terjadinya wanprestasi atau tunggakan pembayaran pokok atau bunga; atau terdapat kemungkinan bahwa pihak peminjam akan dinyatakan pailit atau melakukan reorganisasi keuangan. Pinjaman yang diberikan dan piutang yang tidak dievaluasi penurunan nilainya secara individual, sebagai tambahan, dinyatakan berdasarkan kolektif. Bukti obyektif dari penurunan nilai portofolio piutang dapat termasuk pengalaman Perusahaan atas tertagihnya piutang di masa lalu, peningkatan keterlambatan penerimaan pembayaran piutang dari rata-rata periode kredit, dan juga pengamatan perubahan kondisi ekonomi nasional atau lokal yang berkorelasi dengan kegagalan atas piutang. Jumlah kerugian penurunan nilai aset keuangan yang diukur pada biaya perolehan diamortisasi ini merupakan selisih antara nilai tercatat aset keuangan dengan nilai kini dari estimasi arus kas masa datang yang didiskontokan menggunakan tingkat suku bunga efektif awal dari aset keuangan. Nilai tercatat aset keuangan tersebut dikurangi dengan kerugian penurunan nilai secara langsung atas aset keuangan, kecuali piutang yang nilai tercatatnya dikurangi melalui penggunaan akun penyisihan piutang. Jika piutang tidak tertagih, piutang tersebut dihapuskan melalui akun penyisihan piutang. Pemulihan kemudian dari jumlah yang sebelumnya telah dihapuskan dikreditkan terhadap akun penyisihan. Perubahan nilai tercatat akun penyisihan piutang diakui dalam laporan laba rugi. Penghentian pengakuan aset keuangan Perusahaan dan anak perusahaan menghentikan pengakuan aset keuangan jika dan hanya jika hak kontraktual atas arus kas yang berasal dari aset berakhir, atau Perusahaan dan anak perusahaan mentransfer aset keuangan dan secara substansial mentransfer seluruh risiko dan manfaat atas kepemilikan aset kepada entitas lain. Jika Perusahaan dan anak perusahaan tidak mentransfer serta tidak memiliki secara substansial atas seluruh risiko dan manfaat kepemilikan serta masih mengendalikan aset yang ditransfer, maka Perusahaan dan anak perusahaan mengakui keterlibatan berkelanjutan atas aset yang ditransfer dan kewajiban terkait sebesar jumlah yang mungkin harus dibayar. Jika Perusahaan dan anak perusahaan memiliki secara substansial seluruh risiko dan manfaat kepemilikan aset keuangan yang ditransfer, Perusahaan dan anak perusahaan masih mengakui aset keuangan dan juga mengakui pinjaman yang dijamin sebesar pinjaman yang diterima. g. Kewajiban Keuangan dan Instrumen Ekuitas Klasifikasi sebagai kewajiban atau ekuitas Kewajiban dan instrumen ekuitas yang diterbitkan oleh Perusahaan dan anak perusahaan diklasifikasikan sesuai dengan substansi perjanjian kontraktual dan definisi kewajiban keuangan dan instrumen ekuitas.

214

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Instrumen ekuitas Instrumen ekuitas adalah setiap kontrak yang memberikan hak residual atas aset Perusahaan dan anak perusahaan setelah dikurangi dengan seluruh kewajibannya. Instrumen ekuitas dicatat sebesar hasil penerimaan bersih setelah dikurangi biaya penerbitan langsung. Kewajiban keuangan Kewajiban keuangan Perusahaan dan anak perusahaan diklasifikasi sebagai kewajiban keuangan yang pada awalnya diukur pada nilai wajar, setelah dikurangi biaya transaksi, dan selanjutnya diukur dalam biaya perolehan diamortisasi dengan menggunakan suku bunga efektif, dengan beban bunga diakui berdasarkan metode suku bunga efektif. Metode suku bunga efektif adalah metode yang digunakan untuk menghitung biaya perolehan diamortisasi dari kewajiban keuangan dan metode untuk mengalokasikan beban bunga selama periode yang relevan. Suku bunga efektif adalah suku bunga yang secara tepat mendiskontokan estimasi pembayaran kas di masa datang selama perkiraan umur dari kewajiban keuangan, atau jika lebih tepat, digunakan periode yang lebih singkat. Untuk memperoleh nilai tercatat bersih dari kewajiban keuangan pada saat pengakuan awal. Kewajiban keuangan Perusahaan dan anak perusahaan meliputi hutang bank, hutang usaha, hutang lain-lain, biaya yang masih harus dibayar dan uang jaminan pelanggan. Selisih antara hasil emisi (setelah dikurangi biaya transaksi) dan penyelesaian atau pelunasan hutang bank diakui selama jangka waktu pinjaman. Penghentian pengakuan kewajiban keuangan Perusahaan dan anak perusahaan menghentikan pengakuan kewajiban keuangan, jika dan hanya jika, kewajiban Perusahaan dan anak perusahaan telah dilepaskan, dibatalkan atau kadaluarsa. h. Kas dan Bank Untuk tujuan penyajian arus kas, kas dan bank terdiri dari aset yang sangat likuid dan dapat segera dikonversikan ke sejumlah kas tertentu serta memiliki risiko perubahan nilai yang tidak signifikan. i.

Persediaan Persediaan yang terdiri dari makanan, minuman dan keperluan hotel lainnya dinyatakan sebesar biaya perolehan atau nilai realisasi bersih, mana yang lebih rendah. Biaya perolehan ditentukan dengan metode rata-rata tertimbang (weighted average method). Penyisihan persediaan usang ditentukan berdasarkan hasil penelaahan terhadap keadaan pada akhir periode.

j.

Biaya Dibayar Dimuka Biaya dibayar dimuka diamortisasi selama masa manfaat masing-masing biaya dengan menggunakan metode garis lurus.

k. Persediaan Aset Real Estat Persediaan aset real estat terdiri dari bangunan yang siap dijual, tanah belum dikembangkan, tanah yang sedang dikembangkan dan bangunan dalam konstruksi, dinyatakan sebesar biaya perolehan atau nilai realisasi bersih, mana yang lebih rendah.

215

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Tanah belum dikembangkan merupakan tanah mentah yang belum dikembangkan dan dinyatakan sebesar biaya perolehan atau nilai realisasi bersih mana yang lebih rendah. Biaya perolehan tanah yang belum dikembangkan meliputi biaya pra-perolehan dan perolehan tanah. Biaya perolehan akan dipindahkan ke tanah yang sedang dikembangkan pada saat pengembangan tanah akan dimulai atau dipindahkan ke bangunan yang sedang dikonstruksi pada saat tanah tersebut siap dibangun. Biaya perolehan tanah yang sedang dikembangkan meliputi biaya perolehan tanah yang belum dikembangkan ditambah dengan biaya pengembangan langsung dan tidak langsung yang dapat diatribusikan pada aset pengembangan real estat serta biaya pinjaman. Tanah yang sedang dikembangkan akan dipindahkan ke bangunan yang sedang dikonstruksi pada saat tanah tersebut selesai dikembangkan. Biaya perolehan bangunan yang sedang dikonstruksi meliputi biaya perolehan tanah yang telah selesai dikembangkan ditambah dengan biaya konstruksi, biaya lainnya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat dan biaya pinjaman, serta dipindahkan ke bangunan yang siap dijual pada saat selesai dibangun dan siap dijual. Biaya aktivitas pengembangan real estat yang dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat adalah:     

Biaya praperolehan tanah; Biaya perolehan tanah; Biaya yang secara langsung berhubungan dengan proyek; Biaya yang dapat diatribusikan pada aktivitas pengembangan real estat; dan Biaya pinjaman.

Biaya pinjaman yang secara langsung dapat diatribusikan dengan kegiatan pengembangan dikapitalisasi ke proyek pengembangan. Kapitalisasi dihentikan pada saat proyek pengembangan tersebut ditangguhkan/ditunda pelaksanaannya atau secara substansial siap untuk digunakan sesuai tujuannya. Biaya yang dialokasikan sebagai beban proyek adalah:  

Biaya praperolehan tanah atas tanah yang tidak berhasil diperoleh. Kelebihan biaya dari hasil yang diperoleh atas pembangunan sarana umum yang dikomersialkan, yang dijual atau dialihkan, sehubungan dengan penjualan unit.

Perusahaan dan anak perusahaan tetap melakukan akumulasi biaya ke proyek pengembangan walaupun realisasi pendapatan pada masa depan lebih rendah dari nilai tercatat proyek, atas perbedaan yang terjadi Perusahaan dan anak perusahaan melakukan penyisihan secara periodik. Jumlah penyisihan tersebut akan mengurangi nilai tercatat proyek dan dibebankan ke laba rugi berjalan. Biaya yang telah dikapitalisasi ke proyek pengembangan real estat dialokasikan ke setiap unit real estat dengan metode identifikasi khusus. Pengkajian atas estimasi dan alokasi biaya dilakukan pada setiap akhir periode pelaporan sampai proyek selesai secara substansial, jika terjadi perubahan mendasar Perusahaan dan anak perusahaan akan melakukan revisi dan realokasi biaya. Beban yang diakui pada saat terjadinya adalah biaya yang tidak berhubungan dengan proyek real estat. l.

Properti Investasi Properti investasi adalah properti (tanah atau bangunan atau bagian dari suatu bangunan atau keduaduanya) yang dikuasai untuk kepentingan disewakan untuk memperoleh pendapatan sewa jangka panjang dan/atau untuk kenaikan nilai atau kedua-duanya.

216

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Properti investasi diukur sebesar biaya perolehan (model biaya) setelah dikurangi akumulasi penyusutan dan apabila terdapat, akumulasi kerugian penurunan nilai. Jumlah tercatat termasuk biaya untuk menambah, mengganti sebagian atau memperbaiki properti investasi yang telah ada pada saat beban terjadi, jika kriteria pengakuan terpenuhi. Beban pemeliharaan dan perbaikan dibebankan pada saat terjadinya. Tanah tidak disusutkan. Properti investasi lainnya, disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus berdasarkan taksiran masa manfaat properti investasi sebagai berikut: Tahun Bangunan dan prasarana Mesin dan peralatan listrik

20 4 – 20

Properti investasi dihentikan pengakuannya pada saat pelepasan atau ketika properti investasi tersebut tidak digunakan lagi secara permanen dan tidak memiliki manfaat ekonomis di masa datang yang dapat diharapkan pada saat pelepasannya. Keuntungan atau kerugian pelepasan properti investasi diakui dalam laporan laba rugi dalam tahun terjadinya penghentian atau pelepasan tersebut. Transfer ke properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan yang ditunjukkan dengan berakhirnya pemakaian oleh pemilik, dimulainya sewa operasi ke pihak lain, atau berakhirnya konstruksi atau pengembangan. Transfer dari properti investasi dilakukan jika, dan hanya jika, terdapat perubahan penggunaan, yang ditunjukkan dengan dimulainya penggunaan oleh pemilik atau dimulainya pengembangan. Untuk transfer dari properti investasi dari ke properti yang digunakan sendiri, Perusahan dan anak perusahaan menggunakan model biaya pada tanggal perubahan penggunaan. Jika properti yang digunakan menjadi properti investasi, Perusahaan dan anak perusahaan mencatat properti tersebut sesuai dengan kebijakan aset tetap sampai dengan tanggal terakhir perubahan penggunaannya. m. Aset Tetap Aset tetap yang dikuasai untuk digunakan dalam produksi atau penyediaan barang atau jasa, atau untuk tujuan administratif dinyatakan berdasarkan biaya perolehan (model biaya) setelah dikurangi akumulasi penyusutan dan apabila terdapat akumulasi kerugian penurunan nilai. Tanah tidak disusutkan. Aset tetap lainnya disusutkan dengan menggunakan metode garis lurus berdasarkan taksiran masa manfaat aset tetap sebagai berikut: Tahun Bangunan dan prasarana Mesin dan peralatan listrik Perabot dan peralatan kantor Peralatan hotel Kendaraan

20 4 – 20 4–5 4–8 5–8

Taksiran masa manfaat, nilai residu dan metode penyusutan di review setiap akhir tahun buku, dan pengaruh dari setiap estimasi akuntansi ditetapkan secara prospektif. Beban pemeliharaan dan perbaikan dibebankan pada saat terjadinya. Biaya yang terjadi setelah pengakuan awal untuk menambah, mengganti sebagian atau memperbaiki aset tetap diakui aset jika dan hanya jika besar kemungkinan manfaat ekonomis di masa depan berkenaan dengan aset tersebut akan mengalir ke Perusahaan dan biaya perolehan aset dapat diukur secara andal. Aset tetap yang tidak digunakan atau dijual, nilai tercatatnya dikeluarkan dari kelompok aset tetap dan keuntungan atau kerugian dari pelepasan aset tetap tersebut diakui pada tahun yang bersangkutan.

217

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Aset tetap dalam konstruksi untuk produksi, penyediaan atau tujuan administrasi dicatat sebesar biaya perolehan, dikurangi kerugian penurunan nilai yang diakui. Biaya termasuk biaya profesional dan biaya pinjaman yang dikapitalisasi untuk aset kualifikasian, apabila ada. Biaya perolehan aset diklasifikasi sesuai dengan kategori aset tetap pada saat selesai dan siap untuk digunakan. Penyusutan aset ini didasarkan pada dasar yang sama dengan aset tetap, yang dimulai pada saat aset siap untuk digunakan. n. Biaya Pinjaman Biaya pinjaman yang dapat diatribusikan secara langsung dengan perolehan, konstruksi, atau pembuatan aset kualifikasian, yang asetnya membutuhkan waktu yang cukup lama agar siap untuk digunakan atau dijual sesuai dengan maksudnya, dikapitalisasi sebagai bagian biaya perolehan aset tersebut, sampai dengan saat selesainya aset secara substansial siap untuk digunakan atau dijual. Penghasilan investasi, jika ada, atas investasi sementara dari pinjaman yang secara spesifik belum digunakan untuk pengeluaran aset kualifikasian mengurangi biaya pinjaman. Semua biaya pinjaman lainnya diakui dalam laporan laba rugi pada saat terjadinya. o. Penurunan Nilai Aset Non-Keuangan Pada tanggal neraca, Perusahaan dan anak perusahaan menelaah nilai tercatat aset non-keuangan untuk menentukan apakah terdapat indikasi bahwa aset tersebut telah mengalami penurunan nilai. Jika terdapat indikasi tersebut, nilai yang dapat diperoleh kembali dari aset diestimasi untuk menentukan tingkat kerugian penurunan nilai (jika ada). Bila tidak memungkinkan untuk mengestimasi nilai yang dapat diperoleh kembali atas suatu aset individu, Perusahaan dan anak perusahaan mengestimasi nilai yang dapat diperoleh kembali dari unit penghasil kas atas aset. Perkiraan jumlah yang dapat diperoleh kembali adalah nilai tertinggi antara harga jual neto atau nilai pakai. Jika jumlah yang dapat diperoleh kembali dari aset non-keuangan (unit penghasil kas) kurang dari nilai tercatatnya, nilai tercatat aset (unit penghasil kas) dikurangi menjadi sebesar nilai yang dapat diperoleh kembali dan rugi penurunan nilai diakui langsung ke laba rugi. p. Kewajiban Diestimasi Kewajiban diestimasi diakui bila Perusahaan dan anak perusahaan memiliki kewajiban kini (baik bersifat hukum maupun konstruktif) sebagai akibat peristiwa masa lalu dan besar kemungkinan Perusahaan dan anak perusahaan diharuskan menyelesaikan kewajiban serta jumlah kewajiban tersebut dapat diestimasi secara andal. Jumlah diakui sebagai kewajiban diestimasi merupakan taksiran terbaik yang diharuskan menyelesaikan kewajiban pada tanggal neraca, dengan memperhatikan unsur risiko dan ketidakpastian yang melekat pada kewajiban. Kewajiban diestimasi diukur menggunakan estimasi arus kas untuk menyelesaikan kewajiban kini dengan jumlah tercatatnya sebesar nilai kini dari arus kas tersebut. Bila beberapa atau keseluruhan dari manfaat ekonomis mengharuskan penyelesaian kewajiban diestimasi diharapkan dapat dipulihkan dari pihak ketiga, piutang diakui sebagai aset apabila terdapat kepastian tagihan dapat diterima dan jumlah piutang dapat diukur secara andal. q. Imbalan Pasca-Kerja Perusahaan dan anak perusahaan memberikan imbalan pasca-kerja imbalan pasti untuk karyawan sesuai dengan kebijakan Perusahaan dan anak perusahaan. Tidak terdapat pendanaan yang disisihkan untuk imbalan pasca-kerja ini, sehingga kewajiban diakui dalam laporan keuangan konsolidasi. Perhitungan imbalan pasca kerja menggunakan metode Projected Unit Credit. Akumulasi keuntungan dan kerugian aktuarial bersih yang belum diakui yang melebihi 10% dari nilai kini kewajiban imbalan pasti diakui dengan metode garis lurus selama rata-rata sisa masa kerja yang diprakirakan dari para pekerja dalam program tersebut. Biaya jasa lalu dibebankan langsung apabila imbalan tersebut menjadi hak atau vested, dan sebaliknya akan diakui sebagai beban dengan metode garis lurus selama periode rata-rata sampai imbalan tersebut menjadi vested.

218

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Jumlah yang diakui sebagai kewajiban imbalan pasti di neraca konsolidasi merupakan nilai kini kewajiban imbalan pasti disesuaikan dengan keuntungan dan kerugian akturial yang belum diakui, dan biaya jasa lalu yang belum diakui. r.

Pengakuan Pendapatan dan Beban Penjualan Real Estat Pendapatan dari penjualan tanah kavling tanpa bangunan diakui dengan menggunakan metode akrual penuh (full accrual method) pada saat pengikatan jual beli, apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi:    



Jumlah pembayaran oleh pembeli telah mencapai 20% dari harga jual yang disepakati dan jumlah tersebut tidak dapat diminta kembali oleh pembeli; Harga jual akan tertagih; Tagihan penjual tidak subordinasi terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli di masa yang akan datang; Proses pengembangan tanah telah selesai sehingga penjual tidak berkewajiban lagi untuk menyelesaikan tanah kavling yang dijual, seperti kewajiban untuk mematangkan tanah kavling atau kewajiban untuk membangun fasilitas-fasilitas pokok yang dijanjikan oleh atau yang menjadi kewajiban penjual, sesuai dengan pengikatan jual beli atau ketentuan peraturan perundangundangan; dan, Hanya tanah kavling saja yang dijual, tanpa kewajiban keterlibatan penjual dalam pendirian bangunan di atas tanah kavling tersebut.

Pendapatan dari penjualan bangunan rumah, ruko dan bangunan sejenis lainnya beserta tanah kavlingnya diakui dengan metode akrual penuh (full accrual method) apabila seluruh kriteria berikut ini terpenuhi:    

proses penjualan telah selesai; harga jual akan tertagih, yaitu jumlah yang telah dibayar sekurang-kurangnya telah mencapai 20% dari harga jual; tagihan penjual tidak akan bersifat subordinasi di masa yang akan datang terhadap pinjaman lain yang akan diperoleh pembeli; dan penjual telah mengalihkan risiko dan manfaat kepemilikan unit bangunan kepada pembeli melalui suatu transaksi yang secara substansi adalah penjualan dan penjual tidak lagi berkewajiban atau terlibat secara signifikan dengan unit bangunan tersebut.

Apabila persyaratan tersebut di atas tidak dapat dipenuhi, maka seluruh uang yang diterima dari pembeli diperlakukan sebagai uang muka penjualan dan dicatat dengan deposit method sampai seluruh persyaratan tersebut dipenuhi. Pendapatan Hotel Pendapatan sewa hotel dan pendapatan hotel lainnya diakui pada saat jasa diberikan atau barang diberikan kepada pelanggan. Pendapatan Sewa Pendapatan sewa dari sewa operasi diakui sebagai pendapatan dengan dasar garis lurus selama masa sewa. Biaya langsung awal yang terjadi dalam proses negosiasi dan pengaturan sewa ditambahkan ke jumlah tercatat dari aset sewaan dan diakui dengan dasar garis lurus selama masa sewa. Uang muka sewa yang diterima dari penyewa dicatat ke dalam akun pendapatan diterima dimuka dan akan diakui sebagai pendapatan secara berkala sesuai dengan kontrak sewa yang berlaku.

219

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Pendapatan Bunga Pendapatan bunga dari aset keuangan diakui apabila kemungkinan besar manfaat ekonomi akan mengalir ke Perusahaan dan anak perusahaan dan jumlah pendapatan dapat diukur dengan andal. Pendapatan bunga diakui atas dasar berlalunya waktu dengan mengacu pada pokok aset keuangan dan suku bunga yang berlaku. Beban Beban diakui pada periode saat terjadinya beban. s. Pajak Penghasilan Pajak atas penghasilan yang telah dikenakan pajak final disajikan sebagai bagian dari beban pajak. Beban pajak atas penghasilan yang telah dikenakan pajak final, diakui proporsional dengan jumlah pendapatan menurut akuntansi pada periode berjalan. Selisih antara jumlah pajak penghasilan final yang terhutang dengan jumlah yang dibebankan sebagai beban pajak diakui sebagai pajak dibayar dimuka atau hutang pajak. Beban pajak kini ditentukan berdasarkan laba kena pajak dalam tahun yang bersangkutan yang dihitung berdasarkan tarif pajak yang berlaku. Aset dan kewajiban pajak tangguhan diakui atas konsekuensi pajak tahun mendatang yang timbul dari perbedaan jumlah tercatat aset dan kewajiban menurut laporan keuangan dengan dasar pengenaan pajak aset dan kewajiban. Kewajiban pajak tangguhan diakui untuk semua perbedaan temporer kena pajak dan aset pajak tangguhan diakui untuk perbedaan temporer yang boleh dikurangkan, sepanjang besar kemungkinan dapat dimanfaatkan untuk mengurangi laba kena pajak pada masa datang. Pajak tangguhan diukur dengan menggunakan tarif pajak yang berlaku atau secara substansial telah berlaku pada tanggal neraca. Pajak tangguhan dibebankan atau dikreditkan dalam laporan laba rugi konsolidasi, kecuali apabila pajak tersebut terkait dengan transaksi yang langsung dibebankan atau dikreditkan ke ekuitas maka pajak tangguhan langsung dibebankan atau dikreditkan ke ekuitas. Aset dan kewajiban pajak tangguhan disajikan bersih di neraca konsolidasi, kecuali aset dan kewajiban pajak tangguhan untuk entitas yang berbeda, atas dasar kompensasi sesuai dengan penyajian aset dan kewajiban pajak kini. t.

Laba per Saham Laba per saham dasar dihitung dengan membagi laba bersih residual dengan jumlah rata-rata tertimbang saham yang beredar pada tahun yang bersangkutan.

u. Informasi Segmen Informasi segmen disusun sesuai dengan kebijakan akuntansi yang dianut dalam penyusunan dan penyajian laporan keuangan konsolidasi. Bentuk primer pelaporan segmen adalah segmen usaha sedangkan segmen sekunder adalah segmen geografis. Segmen usaha adalah komponen perusahaan yang dapat dibedakan dalam menghasilkan produk atau jasa (baik produk atau jasa individual maupun kelompok produk atau jasa terkait) dan komponen itu memiliki risiko dan imbalan yang berbeda dengan risiko dan imbalan segmen lain. Segmen geografis adalah komponen perusahaan yang dapat dibedakan dalam menghasilkan produk atau jasa pada lingkungan (wilayah) ekonomi tertentu dan komponen itu memiliki risiko dan imbalan yang berbeda dengan risiko dan imbalan pada komponen yang beroperasi pada lingkungan (wilayah) ekonomi lain.

220

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Aset dan kewajiban yang digunakan bersama dalam satu segmen atau lebih dialokasikan kepada setiap segmen jika, dan hanya jika, pendapatan dan beban, yang terkait dengan aset tersebut juga dialokasikan kepada segmen-segmen tersebut. v. Penggunaan Estimasi Penyusunan laporan keuangan konsolidasi sesuai dengan prinsip akuntansi yang berlaku umum mengharuskan manajemen membuat estimasi dan asumsi yang mempengaruhi jumlah aset dan kewajiban yang dilaporkan dan pengungkapan aset dan kewajiban kontinjensi pada tanggal laporan keuangan serta jumlah pendapatan dan beban selama periode pelaporan. Realisasi dapat berbeda dengan jumlah yang diestimasi. 4.

TUJUAN DAN KEBIJAKAN MANAJEMEN RISIKO KEUANGAN DAN NILAI WAJAR INSTRUMEN KEUANGAN a. Tujuan dan Kebijakan Manajemen Risiko Keuangan Risiko-risiko utama yang timbul dari instrumen keuangan Perusahaan dan anak perusahaan adalah risiko kredit, risiko nilai tukar, risiko suku bunga dan risiko likuiditas. Manajemen menelaah dan mengeluarkan kebijakan untuk mengelola masing-masing risiko. Perusahaan menerapkan kebijakan manajemen risiko yang bertujuan untuk meminimalkan pengaruh ketidakpastian pasar terhadap kinerja keuangan Perusahaan dan anak perusahaan. Berikut ini ringkasan kebijakan dan pengelolaan manajemen risiko tersebut: Manajemen risiko kredit Risiko kredit timbul dari risiko kegagalan dari counterpart (penyewa properti investasi maupun pembeli properti) atas kewajiban kontraktual yang dapat mengakibatkan kerugian keuangan kepada Perusahaan dan anak perusahaan. Perusahaan dan anak perusahaan meminimalisasi risiko kredit atas piutang usaha yang timbul dari pembeli properti dengan mengenakan denda atas keterlambatan pembayaran, pembatalan jual beli dengan pengenaan denda pembatalan, penjualan kembali properti serta klaim kepada pembeli atas kerugian yang timbul atas penjualan kembali. Untuk risiko kredit yang timbul dari penyewa properti investasi yang gagal membayar sewa dilakukan dengan cara meminta penyewa untuk memberikan deposit tunai dan/atau garansi bank untuk rental selama 3 bulan, serta membayar Down Payment minimal 10% di muka sebelum tanggal awal masa sewa. Perusahaan dan anak perusahaan memiliki kebijakan untuk memastikan bahwa transaksi dilakukan dengan pelanggan yang mempunyai reputasi yang baik. Untuk aset keuangan seperti kas dan bank dan dana yang dibatasi penggunaannya, Perusahaan dan anak perusahaan meminimalkan risiko kredit dengan melakukan penempatan pada pihak-pihak bereputasi (Catatan 5, 9 dan 31). Perusahaan dan anak perusahaan bertujuan untuk memperoleh pertumbuhan pendapatan yang berkelanjutan dengan meminimalkan kerugian yang terjadi karena eksposur risiko kredit. Karena itu, Perusahaan dan anak perusahaan memiliki kebijakan untuk memastikan bertransaksi dengan pelanggan yang mempunyai sejarah atau reputasi kredit yang baik dan memonitor piutang usaha secara terus menerus untuk mengurangi eksposur risiko kredit. Piutang usaha Perusahaan dan anak perusahaan terdiri dari banyak pelanggan yang merupakan individu dan korporasi. Perusahaan dan anak perusahaan tidak memiliki eksposur risiko kredit yang signifikan kepada satu pihak atau group yang memiliki karakteristik yang sama. Konsentrasi atas risiko kredit terbatas, karena para pelanggan banyak dan tidak terkait. Pada tanggal pelaporan tidak terdapat konsentrasi yang signifikan atas risiko kredit untuk pinjaman yang diberikan dan piutang. Jumlah tercatat yang tercermin dalam laporan keuangan konsolidasi merupakan eksposur maksimum risiko kredit Perusahaan dan anak perusahaan untuk pinjaman yang diberikan dan piutang.

221

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Manajemen risiko nilai tukar mata uang asing Risiko nilai tukar mata uang asing timbul ketika transaksi dalam mata uang selain mata uang fungsional dari Perusahaan dan anak perusahaan yang terutama disebabkan karena volatilitas atau fluktuasi nilai tukar mata uang asing tersebut. Volatilitas ini dapat menghasilkan pendapatan dan menimbulkan beban yang mempengaruhi pendapatan dan beban Perusahaan dan anak perusahaan. Kebijakan Perusahaan dan anak perusahaan adalah melakukan pengelolaan dengan cara penyeimbangan arus kas dari aktivitas operasi dan pendanaan dalam mata uang yang sama. Terkait dengan itu transaksi penjualan atau pendapatan Perusahaan dan anak perusahaan dilakukan dalam mata uang Rupiah, demikian juga dengan pembelian atau pengadaan terutama dilakukan dalam mata uang Rupiah. Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, aset moneter Perusahaan dan anak perusahaan dalam bentuk kas dan bank dalam mata uang Dollar Amerika Serikat masing-masing sebesar US$ 30.996 atau ekuivalen dengan Rp 278.682.069, US$ 3.654 atau ekuivalen dengan Rp 34.345.894 dan US$ 3.177 atau ekuivalen dengan Rp 34.790.231. Manajemen risiko suku bunga Risiko suku bunga adalah risiko dimana arus kas atau nilai wajar di masa datang atas instrumen keuangan akan berfluktuasi akibat perubahan suku bunga pasar. Eksposur Perusahaan dan anak perusahaan pada fluktuasi suku bunga pasar terutama timbul dari kas dan bank, dana yang dibatasi penggunaannya dan hutang bank. Kebijakan manajemen risiko suku bunga Perusahaan dan anak perusahaan adalah meminimalkan beban bunga dan mengurangi dampak perubahannya. Perusahaan dan anak perusahaan memperoleh pinjaman bank dengan suku bunga mengambang (floating rate) dengan berbagai tenor yang disesuaikan dengan segmen dari proyek pembangunan. Perusahaan dan anak perusahaan juga memonitor perubahan suku bunga pasar untuk memastikan risiko suku bunga sesuai dengan pasar. Informasi mengenai suku bunga diungkapkan dalam catatan atas laporan keuangan konsolidasi. Manajemen risiko likuiditas Manajemen membentuk kerangka kerja manajemen risiko likuiditas untuk pengelolaan dana jangka pendek, menengah dan jangka panjang dan persyaratan manajemen likuiditas Perusahaan dan anak perusahaan. Risiko likuiditas merupakan risiko yang akan dihadapi Perusahaan dan anak perusahaan dalam memenuhi kewajiban keuangannya terkait dengan kekurangan dana. Eksposur Perusahaan dan anak perusahaan terhadap risiko likuiditas timbul terutama dari perbedaan-perbedaan jatuh tempo masing-masing aset keuangan dan kewajiban keuangan. Perusahaan dan anak perusahaan menggunakan prinsip dasar pengelolaan likuiditas yang timbul dari kewajiban keuangan dengan memelihara tingkat kecukupan kas dengan cara mempertahankan cadangan yang memadai, fasilitas perbankan dan terus memantau rencana dan realisasi arus kas serta melalui penelaahan profil jatuh tempo aset keuangan dan kewajiban keuangan. Pada tanggal 31 Desember 2010, Perusahaan mempunyai fasilitas kredit yang belum digunakan dari Bank Mandiri (Catatan 13) yang ditujukan untuk mengurangi risiko likuiditas Tabel berikut merupakan analisis kewajiban keuangan Perusahaan dan anak perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010 berdasarkan jatuh tempo dari tanggal neraca sampai dengan tanggal jatuh tempo. Jumlah yang diungkapkan dalam tabel adalah berdasarkan jatuh tempo kontraktual kewajiban keuangan yang tidak didiskontokan termasuk bunga yang akan diakru terhadap kewajiban, kecuali apabila Perusahaan berhak dan bermaksud membayar kewajiban sebelum jatuh tempo.

222

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan)

Tanpa dikenakan bunga Instrumen dengan tingkat bunga mengambang Instrumen dengan tingkat bunga tetap Jumlah

Suku bunga efektif rata-rata tertimbang %

Telah jatuh tempo atau kurang dari tiga bulan Rp

Tiga bulan sampai dengan satu tahun Rp

Satu sampai dengan lima tahun Rp

Lebih dari lima tahun Rp

Jumlah Rp

-

24.806.991.374

-

-

-

24.806.991.374

10,87%

7.706.250.000

50.639.923.552

185.236.438.091

-

243.582.611.643

8,08%

1.288.176.783 33.801.418.157

7.721.035.503 58.360.959.055

1.440.573.421 186.677.011.512

406.425.345 406.425.345

10.856.211.052 279.245.814.069

b. Nilai Wajar Instrumen Keuangan Kecuali disebutkan pada tabel berikut ini, manajemen berpendapat bahwa nilai tercatat aset dan kewajiban keuangan yang dicatat sebesar biaya perolehan diamortisasi dalam laporan keuangan mendekati nilai wajarnya karena jatuh tempo dalam jangka pendek atau menggunakan suku bunga pasar yang berlaku.

2010

Uang jaminan pelanggan

Nilai tercatat Rp

Nilai wajar Rp

4.371.716.075

4.346.698.449

Nilai wajar instrumen keuangan diatas, ditentukan melalui analisis arus diskonto yang setara dengan tingkat pengembalian yang berlaku bagi instrumen keuangan yang memiliki syarat dan periode jatuh tempo yang sama.

5.

KAS DAN BANK 2010 Rp Kas Bank (rekening giro) Bank Mandiri Rupiah Dollar Amerika Serikat Bank Tabungan Negara Bank Central Asia Bank Negara Indonesia Bank CIMB Niaga Lain-lain (masing-masing di bawah 5% dari jumlah) Jumlah Jumlah

223

2009 Rp

2008 Rp

510.355.609

617.443.248

313.922.483

4.849.332.949 278.682.069 1.322.506.065 300.108.261 441.172.662 944.527.112

5.639.789.995 34.345.894 3.037.901.056 1.163.140.640 2.034.716.303 714.663.381

3.075.558.459 34.790.231 1.197.875.954 978.753.524 4.094.395.618 -

947.112.295

731.526.931

1.681.189.271

9.083.441.413

13.356.084.200

11.062.563.057

9.593.797.022

13.973.527.448

11.376.485.540

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) 6.

PIUTANG USAHA a. Berdasarkan segmen usaha: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Penjualan tanah dan/atau bangunan Hotel Pusat perbelanjaan

36.767.262.635 2.939.564.754 2.834.484.939

43.630.283.679 4.078.954.249 2.107.543.712

36.938.874.251 3.308.796.262 2.639.359.600

Jumlah Penyisihan piutang ragu-ragu

42.541.312.328 (1.332.396.232)

49.816.781.640 (1.204.023.993)

42.887.030.113 (357.368.509)

Bersih

41.208.916.096

48.612.757.647

42.529.661.604

b. Berdasarkan umur: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Belum jatuh tempo Sudah jatuh tempo 1 - 30 hari 31 - 60 hari 61 - 90 hari 91 - 120 hari > 120 hari

33.428.117.168

36.967.378.118

29.215.025.853

1.137.110.292 1.209.593.956 860.390.348 366.488.990 5.539.611.574

2.381.017.587 1.621.931.374 1.063.970.228 645.256.574 7.137.227.759

2.452.234.208 1.379.940.184 2.100.949.125 1.090.081.162 6.648.799.581

Jumlah Penyisihan piutang ragu-ragu

42.541.312.328 (1.332.396.232)

49.816.781.640 (1.204.023.993)

42.887.030.113 (357.368.509)

Bersih

41.208.916.096

48.612.757.647

42.529.661.604

Seluruh piutang usaha didominasi dalam mata uang Rupiah dan tidak terdapat pelanggan yang memiliki saldo lebih dari 5% jumlah piutang usaha. Rata-rata periode kredit penjualan dan/atau penyerahan jasa adalah 30 hari. Bunga dikenakan sebesar 1‰ per hari keterlambatan atau 4% per bulan untuk keterlambatan lebih dari 30 hari atas piutang yang telah jatuh tempo. Perusahaan dan anak perusahaan tidak membentuk penyisihan piutang ragu-ragu terhadap seluruh piutang yang telah jatuh tempo lebih dari 120 hari pada tanggal pelaporan karena manajemen mempertimbangkan tidak terdapat perubahan signifikan atas kualitas kredit dan jumlah tersebut masih dapat dipulihkan. Perusahaan dan anak perusahaan memiliki jaminan atas saldo-saldo piutang usaha tersebut. Umur rata-rata piutang tersebut adalah 45 hari. Mutasi penyisihan piutang ragu-ragu adalah sebagai berikut: 2010 Rp Saldo awal tahun Penambahan Penghapusan

1.204.023.993 350.377.209 (222.004.970)

Saldo akhir tahun

1.332.396.232

2009 Rp 357.368.509 928.903.453 (82.247.969) 1.204.023.993

2008 Rp 306.839.126 415.590.720 (365.061.337) 357.368.509

Perusahaan dan anak perusahaan membentuk penyisihan piutang ragu-ragu berdasarkan estimasi nilai tidak terpulihkan secara individual dan kolektif berdasarkan pengalaman Perusahaan dan anak perusahaan atas tertagihnya piutang di masa lalu. Manajemen berpendapat bahwa penyisihan piutang ragu-ragu telah memadai untuk menutup kerugian yang mungkin timbul dari tidak tertagihnya piutang usaha.

224

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Pada tahun 2010 dan 2009, piutang usaha segmen pusat perbelanjaan senilai Rp 3.200.000.000 digunakan sebagai jaminan hutang Bank Mandiri (Catatan 13).

7.

PAJAK DIBAYAR DIMUKA Akun ini merupakan pajak penghasilan final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan penyewaan.

8.

UANG MUKA DAN BIAYA DIBAYAR DIMUKA Akun ini terutama merupakan uang muka pembelian aset tetap, properti investasi dan persediaan aset real estat, pengurusan perijinan dan biaya dibayar dimuka.

9.

DANA YANG DIBATASI PENGGUNAANNYA Merupakan rekening koran escrow dan/atau deposito berjangka yang dibatasi penggunaannya atas nama Perusahaan dan anak perusahaan dalam mata uang Rupiah sehubungan dengan pencairan fasilitas kredit pemilikan rumah yang diperoleh pelanggan Perusahaan dan anak perusahaan (Catatan 31a), dengan rincian sebagai berikut: 2010 Rp Bank Central Asia Bank Mandiri Bank CIMB Niaga Bank Negara Indonesia Bank OCBC NISP Bank Danamon Bank Tabungan Negara Lain-lain (masing-masing di bawah 5% dari jumlah) Jumlah Suku bunga per tahun

2009 Rp

2008 Rp

6.036.067.335 4.291.839.345 2.607.726.554 1.998.273.832 1.706.961.684 1.268.353.698 1.136.052.404 769.573.384

1.253.910.308 1.019.975.967 1.092.082.021 1.826.335.232 2.578.650.000 499.705.546 1.745.060.361 273.081.429

65.235.048 5.350.104.000 680.290.847 1.683.750.059 4.589.980.484 271.375.546 2.127.964.881 981.580.483

19.814.848.236

10.288.800.864

15.750.281.348

5,0% - 6,5%

5,0% - 6,5%

5,5% - 7,60%

2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

10. PERSEDIAAN ASET REAL ESTAT

Bangunan dalam konstruksi Perumahan Metland Menteng Perumahan Metland Cileungsi Perumahan Metland Tambun Perumahan Metland Puri Perumahan Metland Transyogi

10.125.671.275 13.319.546.454 7.152.570.996 6.871.182.051 6.031.825.210

9.333.547.317 11.827.694.506 9.369.186.555 7.901.948.451 2.823.531.677

7.509.916.901 11.704.312.894 11.663.199.535 11.899.445.076 2.919.155.833

Sub-jumlah Tanah yang sedang dikembangkan Tanah belum dikembangkan

43.500.795.986 475.537.532.697 180.882.321.006

41.255.908.506 418.490.128.638 161.260.304.654

45.696.030.239 401.233.511.701 109.854.890.378

Jumlah

699.920.649.689

621.006.341.798

556.784.432.318

225

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Mutasi bangunan dalam konstruksi adalah sebagai berikut: 2010 Rp Saldo awal tahun Pembangunan konstruksi Reklasifikasi dari tanah yang sedang dikembangkan Pembebanan ke beban pokok penjualan Saldo akhir tahun

2009 Rp

2008 Rp

41.255.908.506 58.861.347.590 20.764.169.753 (77.380.629.863)

45.696.030.239 53.273.818.399 23.722.329.056 (81.436.269.188)

24.554.999.789 79.885.186.250 30.339.093.612 (89.083.249.412)

43.500.795.986

41.255.908.506

45.696.030.239

Bangunan dalam konstruksi merupakan biaya perolehan bangunan rumah dan rumah toko yang masih dalam proses konstruksi setelah dikurangi dengan pengakuan beban pokok penjualan. Manajemen berpendapat tidak terdapat hambatan dalam penyelesaian proyek. Mutasi tanah yang sedang dikembangkan adalah sebagai berikut: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Saldo awal tahun Pengembangan tanah Kapitalisasi bunga pinjaman Pembelian tanah Pembebanan ke beban pokok penjualan Reklasifikasi ke bangunan dalam konstruksi

418.490.128.638 74.588.353.720 5.740.750.000 (2.517.529.908) (20.764.169.753)

401.233.511.701 42.354.662.084 4.838.924.404 (6.214.640.495) (23.722.329.056)

392.913.624.113 35.293.939.746 4.899.563.565 4.844.151.500 (6.378.673.611) (30.339.093.612)

Saldo akhir tahun

475.537.532.697

418.490.128.638

401.233.511.701

Tidak ada pembayaran kepada kontraktor yang nilainya melebihi 10% dari jumlah pembayaran konstruksi dan pengembangan lahan real estat. Biaya pinjaman yang dikapitalisasi ke akun tanah yang sedang dikembangkan adalah sebesar Rp 4.899.563.565 pada tahun 2008. Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, nilai akumulasi kapitalisasi biaya pinjaman (sesudah pembebanan ke beban pokok penjualan) yang termasuk dalam nilai tercatat persediaan aset real estat atas tanah yang sedang dikembangkan dan tanah yang belum dikembangkan masing-masing sebesar Rp 107.415.871.166, Rp 111.198.057.283 dan Rp 116.470.413.018. Tingkat kapitalisasi biaya pinjaman pada tanggal 31 Desember 2010 dan 2009 adalah nihil dan 31 Desember 2008 sebesar 22%. Tanah yang belum dikembangkan merupakan tanah yang dimiliki oleh MPD, KGC dan FPD, anak perusahaan, untuk dikembangkan pada masa datang yang berlokasi di Tangerang (Banten), Bekasi (Jawa Barat) dan Cileungsi (Jawa Barat). Pada saat dimulainya pengembangan dan pembangunan infrastruktur, nilai tanah tersebut akan dipindahkan ke tanah yang sedang dikembangkan atau ke akun aset tetap untuk bagian dimana akan dibangun pusat perbelanjaan dan fasilitas klub olah raga. Pada tanggal 31 Desember 2010, pengurusan penerbitan sertifikat hak atas tanah untuk tanah seluas sekitar 146,36 hektar (26,43% dari seluruh tanah yang sedang dikembangkan dan tanah yang belum dikembangkan seluas sekitar 553,71 hektar) masih dalam proses. Hak legal atas tanah aset real estat selain yang masih dalam proses berupa Hak Guna Bangunan atas nama Perusahaan dan anak perusahaan berjangka waktu 20 - 30 tahun yang akan jatuh tempo pada tahun 2014 - 2040. Manajemen berpendapat tidak terdapat masalah dalam perpanjangan dan proses sertifikasi hak atas tanah karena seluruh tanah diperoleh secara sah dan didukung dengan bukti pemilikan yang memadai.

226

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Bangunan yang sedang dikonstruksi telah diasuransikan kepada perusahaan asuransi pihak ketiga: PT Asuransi Dayin Mitra dengan nilai pertanggungan sebesar Rp 4.400.000.000 pada tanggal 31 Desember 2010, PT Asuransi Dayin Mitra dan PT China Insurance Indonesia dengan nilai pertanggungan masingmasing sebesar Rp 1.000.000.000 dan Rp 2.567.900.000 pada tanggal 31 Desember 2009 dan 2008 terhadap risiko kebakaran dan risiko lainnya. Manajemen berpendapat bahwa seluruh nilai tersebut cukup untuk menutup kemungkinan kerugian atas aset yang dipertanggungkan. Bangunan dalam konstruksi diperkirakan selesai dan siap dijual atau serah terima pada tahun 2011. Berdasarkan penelaahan terhadap persediaan aset real estat pada akhir tahun, manajemen berkeyakinan bahwa tidak perlu dilakukan penurunan nilai persediaan aset real estat.

11. PROPERTI INVESTASI 1 Januari 2010 Rp

Penambahan Rp

Pengurangan Rp

Reklasifikasi Rp

31 Desember 2010 Rp

8.565.156.086 (8.565.156.086)

45.694.463.382 232.119.247.525 29.349.340.313 6.415.773.535

Biaya perolehan: Tanah Bangunan dan prasarana Mesin dan peralatan listrik Aset dalam konstruksi

45.694.463.382 221.382.935.925 28.618.904.419 1.895.306.714

2.171.155.514 1.066.963.680 13.085.622.907

336.527.786 -

Jumlah

297.591.610.440

16.323.742.101

336.527.786

-

313.578.824.755

Akumulasi penyusutan: Bangunan dan prasarana Mesin dan peralatan listrik

66.513.431.240 18.672.095.461

10.240.032.537 2.577.866.753

240.501.561

-

76.753.463.777 21.009.460.653

Jumlah

85.185.526.701

12.817.899.290

240.501.561

-

97.762.924.430

Jumlah Tercatat

212.406.083.739 1 Januari 2009 Rp

215.815.900.325

Penambahan Rp

Pengurangan Rp

Reklasifikasi Rp

31 Desember 2009 Rp


45.694.463.382 220.968.777.263 28.228.384.047 1.124.784.285

349.158.662 390.520.372 835.522.429

-

Jumlah

296.016.408.977

1.575.201.463

-

-

297.591.610.440


56.556.406.841 16.139.627.265

9.957.024.399 2.532.468.196

-

-

66.513.431.240 18.672.095.461

Jumlah

72.696.034.106

12.489.492.595

-

-

85.185.526.701

Jumlah Tercatat

223.320.374.871

65.000.000 (65.000.000)

45.694.463.382 221.382.935.925 28.618.904.419 1.895.306.714

212.406.083.739

227

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) 1 Januari 2008 Rp

Penambahan Rp

Pengurangan Rp

Reklasifikasi Rp

31 Desember 2008 Rp

4.855.466.017 56.329.027 (4.911.795.044)

45.694.463.382 220.968.777.263 28.228.384.047 1.124.784.285


45.694.463.382 214.553.638.046 26.438.682.784 4.226.356.502

1.559.673.200 1.733.372.236 1.810.222.827

-

Jumlah

290.913.140.714

5.103.268.263

-

-

296.016.408.977


46.811.097.519 13.702.959.337

9.745.309.322 2.436.667.928

-

-

56.556.406.841 16.139.627.265

Jumlah

60.514.056.856

12.181.977.250

-

-

72.696.034.106

Jumlah Tercatat

230.399.083.858

223.320.374.871

Pelepasan properti investasi adalah sebagai berikut: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Harga perolehan Akumulasi penyusutan

336.527.786 240.501.561

-

-

Jumlah tercatat Hasil penjualan properti investasi

96.026.225 130.000.000

-

-

33.973.775

-

-

Keuntungan pelepasan properti investasi

Properti investasi terdiri dari Mal Metropolitan Bekasi dan Plaza Tambun. Nilai wajar properti investasi pada tanggal 31 Desember 2010 adalah sebesar Rp 737.127.000.000, penilaian dilakukan oleh KJPP Willson & Rekan dan penilaian pada 31 Desember 2009 dan 2008 dilakukan oleh PT Nilai Konsulesia, masing-masing penilai independen. Penilaian dilakukan berdasarkan metode biaya dan pendapatan. Nilai wajar properti investasi pada tahun 2009 dan 2008 sebesar Rp 528.235.014.500 yang dinilai oleh PT Nilai Konsulesia, Penilai Independen. Penilaian dilakukan berdasarkan metode biaya dan pendapatan di tahun 2008. Berdasarkan penilaian manajemen tidak terdapat perbedaan nilai wajar properti di tahun 2009. Penyusutan properti investasi sebesar Rp 12.817.899.290, Rp 12.489.492.595 dan Rp 12.181.977.250 masing-masing tahun 2010, 2009 dan 2008 dibebankan pada beban langsung dan beban pokok penjualan. Pendapatan sewa dari properti investasi adalah sebesar Rp 72.360.100.895, Rp 68.869.904.264 dan Rp 63.908.454.282 masing-masing untuk tahun 2010, 2009 dan 2008. Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, properti investasi telah diasuransikan secara bersamaan dengan aset tetap (Catatan 12). Aset dalam konstruksi tahun 2010 terutama merupakan biaya pekerjaan pemasangan dan pergantian Air Conditioning dan perbaikan akses masuk mal Metropolitan Bekasi yang diperkirakan selesai dan siap digunakan pada tahun 2011. Aset dalam konstruksi tahun 2009 dan 2008, terutama merupakan perbaikan dan perluasan gedung parkir di Mal Metropolitan. Pada tanggal 31 Desember 2010, nilai tercatat aset dalam konstruksi mewakili 94% dari nilai kontrak. Akun "Bangunan dan Prasarana" termasuk gedung parkir kendaraan yang dimanfaatkan oleh Hotel Horison Bekasi dan Mal Metropolitan Bekasi dengan jumlah tercatat sebesar Rp 3.567.775.750, Rp 3.825.687.250 dan Rp 4.083.598.750 masing-masing pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, yang didirikan diatas tanah yang diperuntukkan untuk kepentingan umum (fasos/fasum). Berdasarkan perjanjian antara Perusahaan, PT Metropolitan Development, pemegang saham akhir, dan Pemerintah Daerah (Pemda) Bekasi pada tanggal 6 Desember 1999, disetujui bahwa lahan pengganti tanah fasos/fasum tempat gedung

228

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) parkir kendaraan berdiri akan diserahterimakan kepada Pemda Bekasi pada tanggal 23 Oktober 2001. Perjanjian serah terima tersebut telah diperpanjang dengan Surat Perjanjian No. 593.1/65.Bahukeda/II/2002 tanggal 15 Pebruari 2002 untuk jangka waktu 5 (lima) tahun sampai dengan tanggal 15 Pebruari 2006. Sebagai kompensasinya, Perusahaan wajib membayar retribusi kepada Pemda Bekasi dan menyerahkan tanah berikut bangunan diatasnya pada akhir masa sewa. Namun demikian, manajemen Perusahaan sedang melakukan negosiasi dengan pihak Pemda Bekasi untuk memperbaharui perjanjian yang ada agar serah terima dapat efektif dilakukan pada akhir masa manfaat ekonomis gedung parkir kendaraan. Manajemen Perusahaan berkeyakinan bahwa Pemda Bekasi akan menyetujui hal tersebut. Dengan demikian, gedung parkir kendaraan tersebut disusutkan selama 20 tahun. Berdasarkan surat dari Pemda Bekasi No. 020/419-PKD/II/2008 tanggal 26 Pebruari 2008, sehubungan dengan penyerahan lahan yang telah dipergunakan oleh Perusahaan sebagai gedung parkir, pemda telah memberikan 2 (dua) opsi sebagai berikut: a. Perusahaan agar segera menyerahkan lahan parkir kepada Pemda Bekasi. 2

b. Perusahaan agar segera menyerahkan lahan pengganti lapangan tenis seluas 3.350 m . Berdasarkan surat Perusahaan kepada Pemda Bekasi No. 08/Dir-ML/IV/08 tanggal 7 April 2008, Perusahaan memilih opsi untuk menyediakan lahan pengganti lapangan tenis seluas 3.350 m 2. Perusahaan telah membeli tanah untuk lahan pengganti lapangan tenis. Sampai dengan tanggal laporan keuangan penyerahan lahan tersebut belum dilaksanakan. Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, properti investasi digunakan sebesar jaminan hutang bank bersamaan dengan aset tetap (Catatan 12).

12. ASET TETAP Reklasifikasi Rp

31 Desember 2010 Rp

5.000.000 744.454.958 -

-

69.916.402.143 67.187.461.504 15.333.050.519 25.633.577.493 11.419.398.919 4.768.077.628

383.742.591 5.855.626.282

206.804.388 -

-

1.583.802.505 9.340.036.476

160.712.593.730

45.425.472.803

956.259.346

-

205.181.807.187

Akumulasi penyusutan: Pemilikan langsung Bangunan dan prasarana Mesin dan peralatan listrik Perabot dan peralatan kantor Peralatan hotel Kendaraan

30.857.539.884 10.791.675.164 17.265.538.394 11.005.210.016 3.205.076.900

3.541.861.726 1.201.336.919 2.468.939.371 416.828.071 359.500.410

3.000.000 644.199.000 -

-

34.399.401.610 11.993.012.083 19.731.477.765 10.777.839.087 3.564.577.310

Jumlah

73.125.040.358

7.988.466.497

647.199.000

-

80.466.307.855

Jumlah Tercatat

87.587.553.372

Biaya perolehan: Pemilikan langsung Tanah Bangunan dan prasarana Mesin dan peralatan listrik Perabot dan peralatan kantor Peralatan hotel Kendaraan Perabot dan perlengkapan operasi hotel yang tidak disusutkan Aset dalam konstruksi Jumlah

1 Januari 2010 Rp

Penambahan Rp

36.325.637.928 65.970.343.425 14.832.027.937 22.636.219.385 11.916.917.931 4.140.172.628

33.590.764.215 1.217.118.079 501.022.582 3.002.358.108 246.935.946 627.905.000

1.406.864.302 3.484.410.194

Pengurangan Rp

124.715.499.332

229

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) 1 Januari 2009 Rp

Penambahan Rp

35.699.637.928 63.403.078.976 14.643.255.437 21.189.289.677 11.723.108.951 4.245.622.628

626.000.000 2.457.614.449 188.772.500 1.446.929.708 193.808.980 -

1.229.554.256 1.374.626.473

177.310.046 2.219.433.721

153.508.174.326

7.309.869.404

27.458.597.279 9.638.560.692

3.398.942.605 1.153.114.472

14.687.591.988 10.524.050.444 2.914.023.747

2.577.946.406 481.159.572 370.774.007

Jumlah

65.222.824.150

7.981.937.062

Jumlah Tercatat

88.285.350.176

Biaya perolehan: Pemilikan langsung Tanah Bangunan dan prasarana Mesin dan peralatan listrik Perabot dan peralatan kantor Peralatan hotel Kendaraan Perabot dan perlengkapan operasi hotel yang tidak disusutkan Aset dalam konstruksi Jumlah Akumulasi penyusutan: Pemilikan langsung Bangunan dan prasarana Mesin dan peralatan listrik Perabot dan peralatan kantor Peralatan hotel Kendaraan

Pengurangan Rp

105.450.000

-

Reklasifikasi Rp

31 Desember 2009 Rp

109.650.000 -

36.325.637.928 65.970.343.425 14.832.027.937 22.636.219.385 11.916.917.931 4.140.172.628

(109.650.000)

1.406.864.302 3.484.410.194

105.450.000

-

160.712.593.730

-

30.857.539.884 10.791.675.164

79.720.854

-

17.265.538.394 11.005.210.016 3.205.076.900

79.720.854

-

73.125.040.358

-

87.587.553.372

1 Januari 2008 Rp

Penambahan Rp

Pengurangan Rp

20.145.095.928 58.962.936.666 12.947.299.626 19.396.530.794 11.299.496.334 4.161.122.628

8.092.292.000 4.345.186.050 106.410.910 1.793.108.883 423.612.617 141.200.000

1.428.298.740 350.000 56.700.000

7.462.250.000 1.523.255.000 1.589.544.901 -

35.699.637.928 63.403.078.976 14.643.255.437 21.189.289.677 11.723.108.951 4.245.622.628

1.196.598.785 2.101.509.201

32.955.471 9.848.167.173

-

(10.575.049.901)

1.229.554.256 1.374.626.473

130.210.589.962

24.782.933.104

1.485.348.740

-

153.508.174.326

24.637.537.063 8.545.528.418

3.331.133.143 1.093.032.274

510.072.927 -

-

27.458.597.279 9.638.560.692

12.122.331.617 9.290.468.661 2.538.105.830

2.565.582.468 1.233.581.783 432.617.917

322.097 56.700.000

-

14.687.591.988 10.524.050.444 2.914.023.747

Jumlah

57.133.971.589

8.655.947.585

567.095.024

-

65.222.824.150

Jumlah Tercatat

73.076.618.373

Biaya perolehan: Pemilikan langsung Tanah Bangunan dan prasarana Mesin dan peralatan listrik Perabot dan peralatan kantor Peralatan hotel Kendaraan Perabot dan perlengkapan operasi hotel yang tidak disusutkan Aset dalam konstruksi Jumlah Akumulasi penyusutan: Pemilikan langsung Bangunan dan prasarana Mesin dan peralatan listrik Perabot dan peralatan kantor Peralatan hotel Kendaraan

Reklasifikasi Rp

31 Desember 2008 Rp

88.285.350.176

230

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Pelepasan aset tetap adalah sebagai berikut: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Harga perolehan Akumulasi penyusutan

956.259.346 647.199.000

105.450.000 79.720.854

1.485.348.740 567.095.024

Jumlah tercatat Hasil penjualan aset tetap

309.060.346 100.000.000

25.729.146 74.000.000

918.253.716 48.000.000

(209.060.346)

48.270.854

(870.253.716)

Keuntungan (kerugian) pelepasan aset tetap

Beban penyusutan dialokasikan sebagai berikut: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Beban langsung dan beban pokok penjualan Beban usaha

6.944.358.076 1.044.108.421

7.078.485.405 903.451.657

7.679.295.469 976.652.116

Jumlah

7.988.466.497

7.981.937.062

8.655.947.585

Pada tanggal 31 Desember 2010, 2009 dan 2008, properti investasi (Catatan 11) dan aset tetap Perusahaan berupa tanah dan bangunan Mal Metropolitan Bekasi dan Hotel Horison Bekasi seluas sekitar 3,3 hektar berlokasi di Bekasi (Jawa Barat) dengan jumlah tercatat keseluruhan masing-masing sebesar Rp 242.039.679.974, Rp 241.709.821.106 dan Rp 252.992.829.552 digunakan sebagai jaminan atas hutang bank yang diperoleh Perusahaan (Catatan 13). Hak legal atas tanah (properti investasi dan aset tetap - Catatan 11 dan 12) mencakup lahan tanah Mal Metropolitan Bekasi dan Hotel Horison Bekasi dengan sertifikat Hak Guna Bangunan (HGB) atas nama Perusahaan seluas sekitar 3,3 hektar berlokasi di Bekasi (Jawa Barat) yang akan jatuh tempo antara tahun 2011 sampai dengan 2012, dan tanah MPD seluas 0,2 hektar berlokasi di Bekasi (Jawa Barat) yang akan jatuh tempo antara tahun 2011 sampai dengan 2014 dan tanah girik milik SSGL seluas sekitar 0,3 hektar berlokasi di Cawang (Jakarta). Manajemen berpendapat tidak terdapat masalah dengan perpanjangan hak atas tanah dan proses sertifikasi hak atas tanah karena seluruh tanah diperoleh secara sah dan didukung dengan bukti pemilikan yang memadai. Aset tetap dan properti investasi (Catatan 11), kecuali tanah telah diasuransikan terhadap risiko kebakaran dan risiko lainnya kepada perusahaan asuransi yang merupakan pihak ketiga: PT Chartis Insurance Indonesia, PT AXA Insurance Indonesia, PT Asuransi Dayin Mitra, pada tanggal 31 Desember 2010 dengan jumlah pertanggungan sebesar Rp 508.261.900.000, PT AIG, PT Asuransi AIU Indonesia dan PT China Insurance Indonesia pada tanggal 31 Desember 2009 dengan jumlah pertanggungan sebesar Rp 437.096.000.000 dan PT China Insurance Indonesia, PT Asuransi AIU Indonesia dan PT AIG pada tanggal 31 Desember 2008 dengan jumlah pertanggungan sebesar Rp 193.539.850.000. Manajemen berpendapat bahwa jumlah pertanggungan tersebut cukup untuk menutupi kemungkinan kerugian atas aset yang dipertanggungkan. Aset dalam konstruksi tahun 2010 terutama merupakan biaya pekerjaan renovasi dan pergantian Air Conditioning Hotel Horison Bekasi diperkirakan selesai dan siap digunakan pada tahun 2011. Pada tanggal 31 Desember 2010, nilai tercatat aset dalam konstruksi mewakili 34% dari nilai kontrak. Manajemen berpendapat bahwa tidak terdapat kejadian atau perubahan keadaan yang mengindikasikan penurunan nilai aset tetap pada tanggal neraca.

231

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) 13. HUTANG BANK 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Bank Mandiri Bank Negara Indonesia Biaya transaksi

193.607.516.046 (481.525.000)

156.500.790.252 -

164.398.873.323 -

Jumlah

193.125.991.046

156.500.790.252

164.398.873.323

Suku bunga per tahun

9% - 12,5%

11,5%

12,5% - 13,5%

2009 Rp

2008 Rp

Saldo pinjaman berdasarkan fasilitas adalah sebagai berikut: 2010 Rp Pinjaman kredit modal kerja jangka pendek Pinjaman kredit modal kerja jangka panjang Pinjaman transaksi khusus Sub-jumlah Biaya transaksi

24.331.998.684 87.000.000.000 82.275.517.362 193.607.516.046 (481.525.000)

49.500.790.252 107.000.000.000 156.500.790.252 -

45.398.873.323 119.000.000.000 164.398.873.323 -

Jumlah

193.125.991.046

156.500.790.252

164.398.873.323

Rincian pinjaman berdasarkan jadual pembayaran adalah sebagai berikut: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Tidak lebih dari 1 tahun Lebih dari 1 tahun tetapi tidak lebih dari 5 tahun

53.850.473.684 139.275.517.362

69.500.790.252 87.000.000.000

90.398.873.323 74.000.000.000

Jumlah

193.125.991.046

156.500.790.252

164.398.873.323

Bank Mandiri Pada tanggal 28 Desember 2009, Perusahaan mengadakan beberapa perjanjian fasilitas pinjaman dengan Bank Mandiri, dimana Bank Mandiri memberikan fasilitas pinjaman kepada Perusahaan, sebagai berikut: 

Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka pendek sebesar Rp 53.000.000.000 dengan tingkat bunga sesuai dengan yang berlaku pada Bank Mandiri yang akan ditinjau setiap bulannya dengan jangka waktu pinjaman 1 (satu) tahun. Fasilitas kredit digunakan untuk pengembangan Perusahaan, MPD dan KGC dan melunasi pinjaman dari Bank Negara Indonesia (BNI).



Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka panjang sebesar Rp 107.000.000.000 dengan tingkat bunga sebesar 11% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan angsuran triwulanan sampai dengan Desember 2014. Fasilitas kredit ini digunakan untuk melunasi pinjaman dari BNI.



Fasilitas pinjaman transaksi khusus sebesar Rp 90.000.000.000 dengan tingkat bunga 11% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi selama 5 (lima) tahun dengan angsuran triwulanan sampai dengan Desember 2014.

232

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Pada tanggal 27 Desember 2010, Bank Mandiri menyetujui perpanjangan waktu fasilitas kredit modal kerja jangka pendek dan memberikan tambahan limit fasilitas kredit sebesar Rp 52.000.000.000, sehingga jumlah keseluruhan fasilitas kredit modal kerja jangka pendek menjadi sebesar Rp 105.000.000.000. Fasilitas pinjaman ini dijamin dengan tanah Perusahaan dengan HGB No. 5615, HGB No. 5616, HGB No. 3412 dan HGB No. 4030, berikut dengan bangunannya dan segala sesuatu yang didirikan diatasnya dengan hak tanggungan sebesar Rp 250.000.000.000, jaminan perusahaan dari PT Metropolitan Persada Internasional (Catatan 29), piutang Mall Metropolitan sebesar Rp 3.200.000.000 dan pendapatan grup Perusahaan, Top Up Guarantee untuk cost overrun dan cash deficiency oleh PT Metropolitan Persada International (Catatan 29). Fasilitas kredit diatas mencakup kondisi dan persyaratan, antara lain, bahwa Perusahaan harus menjaga likuiditas dan solvabilitas Perusahaan dengan rasio keuangan lancar (current ratio) minimal 1,2 kali, rasio debt service coverage minimal 1,5 kali, EBITDA to interest minimal 2,0 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to equity) maksimal 1,00 kali. Pada tanggal 31 Desember 2010, Perusahaan telah memenuhi rasiorasio keuangan tersebut. Disamping itu, fasilitas kredit juga memuat pembatasan antara lain, memperoleh fasilitas kredit atau pinjaman dari bank lain atau lembaga keuangan lainnya, memindahtangankan barang jaminan atau agunan kepada pihak lain, mengikatkan diri sebagai penjamin, membagikan dividen, meningkatkan atau menurunkan modal dasar atau modal disetor dan merubah susunan Direksi atau dewan Komisaris. Perusahaan telah menerima surat persetujuan dari Bank Mandiri No. CBG.CB2/D4.228/2010 tanggal 28 Oktober 2010 untuk melakukan Penawaran Umum Saham (IPO), perubahan seluruh anggaran dasar Perusahaan, perubahan modal ditempatkan dan disetor, perubahan pemegang saham, serta perubahan susunan anggota direksi dan komisaris Perusahaan. Perusahaan harus melaporkan kepada Bank Mandiri rencana pembagian dividen, dengan syarat Perusahaan harus menjaga financial covenant yang ditetapkan Bank Mandiri, pembagian dividen dilaporkan selambat-lambatnya satu bulan sejak pembagian dividen dan pembagian dividen tidak mengganggu pemenuhan kewajiban kepada Bank Mandiri. Pada tanggal 31 Desember 2010, fasilitas kredit yang belum digunakan Perusahaan adalah sebagai berikut:

Rp Fasilitas kredit modal kerja jangka pendek Fasilitas pinjaman transaksi khusus

80.668.001.316 7.724.482.639

Bank Negara Indonesia (BNI) Pada tanggal 4 Desember 2006, Perusahaan mengadakan beberapa perjanjian fasilitas pinjaman dengan Bank Negara Indonesia (BNI) dan telah diperbaharui pada tanggal 27 Pebruari 2009, dimana BNI memberikan fasilitas pinjaman kepada Perusahaan, sebagai berikut: 

Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka pendek sebesar Rp 50.000.000.000 dengan tingkat bunga sesuai dengan yang berlaku pada BNI dan akan ditinjau setiap bulannya dengan jangka waktu pinjaman 1 (satu) tahun.



Fasilitas pinjaman kredit modal kerja jangka panjang sebesar Rp 155.000.000.000 dengan tingkat bunga sebesar 15% dan akan ditinjau setiap bulannya dan dilunasi dalam jangka waktu 4 (empat) tahun.

Fasilitas pinjaman ini dijamin dengan tanah Perusahaan dengan HGB No. 5615, HGB No. 5616, HGB No. 3412 dan HGB No. 4030, berikut dengan bangunannya dan segala sesuatu yang didirikan diatasnya dan jaminan perusahaan dari PT Metropolitan Persada International (Catatan 29). Fasilitas kredit diatas memuat kondisi dan persyaratan, antara lain, bahwa Perusahaan harus menjaga likuiditas dan solvabilitas Perusahaan dengan rasio keuangan lancar (current ratio) minimal 1 kali dan rasio hutang terhadap modal (debt to equity ratio) maksimal 2,7 kali, pinjaman terhutang harus selalu tertutup dengan posisi persediaan dan piutang.

233

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Disamping itu, fasilitas kredit juga memuat pembatasan menyangkut, antara lain, merger, pemindah tanganan dan/atau menyewakan perusahaan kepada pihak lain, perolehan atau pinjaman dari pihak lain baik untuk membiayai kebutuhan modal kerja maupun untuk investasi, perubahan jenis usaha, pembayaran hutang Perusahaan kepada pemegang saham, memberikan pinjaman, melakukan investasi atau penyertaan yang pembiayaannya menggunakan sumber dana jangka pendek, membagikan dividen, mengambil lease dengan jumlah diatas Rp 5.000.000.000 dari perusahaan asing, membuka kantor cabang atau usaha baru, mengikat diri sebagai penjamin, membubarkan perusahaan atau meminta dinyatakan pailit, merubah susunan direksi dan komisaris, menerbitkan surat berharga, dan mengeluarkan saham baru atau menjual saham yang telah ada. Pada tanggal 30 Desember 2009, Perusahaan melunasi pinjaman ini dengan menggunakan dana pinjaman dari Bank Mandiri.

14. HUTANG USAHA Jumlah hutang usaha berdasarkan segmen usaha dan umur adalah sebagai berikut: a. Berdasarkan segmen usaha: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Real estat Hotel Pusat perbelanjaan

14.428.253.840 1.776.778.590 979.088.048

7.476.748.206 2.056.188.642 1.617.411.608

11.992.500.393 2.705.284.270 1.423.003.956

Jumlah

17.184.120.478

11.150.348.456

16.120.788.619

b. Berdasarkan umur: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Belum jatuh tempo Sudah jatuh tempo 1 - 30 hari 31 - 60 hari 61 - 90 hari 91 - 120 hari > 120 hari

15.273.684.827

8.525.745.464

12.151.068.459

976.719.505 464.669.030 216.048.479 13.394.750 239.603.887

1.365.814.117 606.761.446 289.797.720 115.461.505 246.768.204

675.419.469 862.759.901 664.416.776 208.935.800 1.558.188.214

Jumlah

17.184.120.478

11.150.348.456

16.120.788.619

Seluruh hutang usaha merupakan hutang dalam mata uang Rupiah dengan jangka waktu kredit satu sampai dua bulan. Bunga tidak dibebankan atas hutang usaha yang jatuh tempo, karena pembayaran biasanya dilakukan dalam periode kredit normal.

15. HUTANG LAIN-LAIN 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

PT Sumber Kencana Graha PT Karyadeka Pancamurni Lain-lain

5.892.761.500 3.220.255.748

3.623.914.834 2.274.811.822

3.053.940.800 2.915.378.529

Jumlah

9.113.017.248

5.898.726.656

5.969.319.329

234

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Pada tanggal 18 Pebruari 2009, MKD, anak perusahaan, mengadakan perjanjian MoU (Memorandum of Understanding) dengan PT Sumber Kencana Graha (SKG) untuk pendanaan dalam rangka pembangunan sarana jalan interchange STA II (“Interchange”) di Metland Puri. Terkait dengan MoU ini, MKD memperoleh pinjaman dari SKG yang dikenakan bunga 6,5% per tahun dan pinjaman akan jatuh tempo pada akhir tahun 2011. Hutang kepada PT Karyadeka Pancamurni, pemegang saham lain MKD, terutama merupakan pinjaman dana dalam rangka pembelian tanah dan modal kerja MKD.

16. HUTANG PAJAK 2010 Rp Pajak penghasilan final Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dan penyewaan (Catatan 26) Jasa konstruksi Pajak penghasilan Pasal 21 Pasal 23 dan 26 Pasal 29 Pajak pembangunan I Pajak pertambahan nilai Pajak Bumi dan Bangunan dan lainnya Jumlah

2009 Rp

2008 Rp

10.856.386.221 864.907.703

7.983.377.954 474.043.991

1.101.760.405 409.409.388

404.803.707 899.785.343 264.327.416 440.395.529 4.141.210.671 10.676.044

202.602.904 856.999.686 264.327.416 349.428.787 6.730.993.708 618.718.992

700.639.470 693.630.428 632.840.040 332.693.179 1.837.142.349 836.364.088

17.882.492.634

17.480.493.438

6.544.479.347

17. PENDAPATAN DITERIMA DIMUKA DAN UANG MUKA PENJUALAN 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Uang muka penjualan Titipan pelanggan Pendapatan sewa diterima dimuka

42.658.646.910 11.138.348.786 44.083.359.557

31.883.765.151 18.234.734.126 40.801.447.598

36.861.255.029 18.499.667.628 37.860.779.924

Jumlah

97.880.355.253

90.919.946.875

93.221.702.581

Rincian uang muka penjualan berdasarkan persentase dari harga jual adalah sebagai berikut: 2010 Rp

Persentase dari harga jual

2009 Rp

2008 Rp

< 20% 20% - 49,99% 50% - 99,99% 100%

7.009.657.841 7.561.968.911 3.942.153.631 24.144.866.527

5.409.233.599 4.473.492.695 10.346.495.723 11.654.543.134

5.659.968.783 6.878.880.457 8.621.780.543 15.700.625.246

Jumlah

42.658.646.910

31.883.765.151

36.861.255.029

Seluruh pendapatan sewa diterima dimuka dan uang muka penjualan dalam mata uang Rupiah. Uang muka penjualan merupakan uang muka penjualan rumah tinggal dan tanah pada perumahan di Metland Transyogi, Metland Cileungsi, Metland Tambun, Metland Puri dan Metland Menteng yang belum memenuhi persyaratan untuk diakui sebagai pendapatan.

235

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Titipan pelanggan merupakan penerimaan dari calon pembeli yang masih dapat dibatalkan sewaktu-waktu dan biaya yang harus ditanggung pembeli sehubungan dengan biaya perolehan hak atas tanah dan bangunan, pengurusan sertifikat, perijinan dan lainnya. Pendapatan sewa diterima dimuka merupakan pendapatan diterima dimuka atas sewa pusat perbelanjaan di Mal Metropolitan, Bekasi dan Plaza Metropolitan, Tambun.

18. HAK MINORITAS 2010 Rp a. Hak minoritas atas aset bersih anak perusahaan PT Metropolitan Permata Development dan anak perusahaan PT Sumbersentosa Guna Lestari PT Fajarputera Dinasti PT Metropolitan Global Management Jumlah b. Hak minoritas atas rugi bersih anak perusahaan PT Metropolitan Permata Development dan anak perusahaan PT Sumbersentosa Guna Lestari PT Metropolitan Global Management Jumlah

2009 Rp

2008 Rp

17.839.726.073 3.086.134 250.000 113.499

13.577.360.873 3.229.362 250.000 158.244

13.577.949.814 3.316.132 250.000 158.244

17.843.175.706

13.580.998.479

13.581.674.190

18.865.600 143.228 44.745

588.941 86.770

8.578.799 943.558 22.696

675.711

9.545.053

19.053.573

-

Penambahan hak minoritas atas aset bersih PT Metropolitan Permada Development (MPD) dan anak perusahaan sebesar Rp 4.281.230.800 pada tahun 2010 merupakan uang muka setoran modal pemegang saham lain pada MKD, anak perusahaan MPD.

19. MODAL SAHAM 31 Desember 2010, 2009 dan 2008 Persentase Jumlah Modal Jumlah Saham Pemilikan Disetor % Rp

Nama Pemegang Saham Reco Newtown Pte., Ltd., Singapura (Reco) PT Metropolitan Persada Internasional (MPI) Netstar Holdings Limited, British Virgin Islands

2.842.250.000 1.719.260.000 1.122.990.000

50,00 30,24 19,76

284.225.000.000 171.926.000.000 112.299.000.000

Jumlah

5.684.500.000

100,00

568.450.000.000

236

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Berdasarkan Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 220 tanggal 28 Desember 2007 dari Dr. Irawan Soerodjo S.H., Msi, notaris di Jakarta, yang telah diterima dan dicatat oleh Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat No. AHU-AH.01.10-5087 Tahun 2008 tanggal 3 Maret 2008, para pemegang saham Perusahaan menyetujui konversi atas hutang Perusahaan kepada MPI sebesar Rp 29.000.000.000 menjadi 58.000.000 saham dan uang muka modal disetor Reco sebesar Rp 29.000.000.000 menjadi 58.000.000 saham, sehingga modal ditempatkan dan disetor menjadi 1.136.900.000 saham atau sebesar Rp 568.450.000.000. Pada tanggal 17 Maret 2008, Kepala Badan Koordinasi Penanaman Modal juga telah menyetujui perubahan permodalan Perusahaan dengan Surat No. 440/III/PMA/2008. Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham Perusahaan No. 66 tanggal 8 September 2008, dari Dr. Irawan Soerodjo S.H., Msi, notaris di Jakarta yang telah mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dalam Surat Keputusannya No. AHU-61315.AH.01.02. Tahun 2008 tanggal 11 September 2008, pemegang saham menyetujui peningkatan modal dasar Perusahaan dari sebesar Rp 720.000.000.000 menjadi sebesar Rp 2.000.000.000.000 dan perubahan nilai nominal per saham dari sebesar Rp 500 menjadi Rp 100. 20. TAMBAHAN MODAL DISETOR Merupakan tambahan modal disetor yang berasal dari penurunan modal setelah digunakan untuk mengeliminasi saldo defisit dalam rangka kuasi reorganisasi pada tanggal 31 Desember 2004. 21. CADANGAN UMUM Berdasarkan Undang-Undang Perseroan Terbatas No. 40 Tahun 2007, Perusahaan wajib menyisihkan jumlah tertentu dari laba bersih setiap tahun buku untuk cadangan apabila saldo laba positif sampai cadangan tersebut mencapai paling sedikit 20% dari jumlah modal yang ditempatkan dan disetor. Manajemen bermaksud untuk mengajukan pembentukan cadangan sebesar Rp 1.000.000.000 dalam Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan untuk tahun buku 2010 dan tambahan pembentukan cadangan diajukan secara bertahap pada Rapat Umum Pemegang Saham tahun-tahun berikutnya. 22. PENDAPATAN USAHA

Real Estat Penjualan tanah dan/atau bangunan Penjualan ruko Penjualan kavling tanah Pusat perbelanjaan Sewa ruang Jasa layanan dan pemeliharaan Utilitas Hotel Kamar Makanan dan minuman Lain-lain Pusat rekreasi Penjualan tiket Lain-lain Lain-lain Jumlah

2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

126.399.994.141 31.601.250.525 9.221.221.500

122.959.968.584 25.826.045.323 15.798.121.789

129.652.365.917 18.305.399.042 14.801.923.534

72.360.010.894 25.668.410.009 18.818.729.377

68.869.904.264 24.716.306.342 17.691.904.384

63.908.454.282 23.664.000.861 16.629.574.846

20.230.624.486 20.933.856.923 2.247.443.723

17.449.954.619 18.172.534.943 2.130.913.108

18.449.857.431 17.106.860.209 2.668.671.856

1.698.358.000 212.003.500 1.989.288.300

1.770.348.000 262.909.100 1.928.888.600

1.519.429.000 66.315.900 1.409.044.000

331.381.191.378

317.577.799.056

308.181.896.878

Tidak terdapat pendapatan usaha dari pihak yang mempunyai hubungan istimewa.

237

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Tidak terdapat pendapatan usaha dari satu pelanggan yang melebihi 10% dari jumlah penjualan dan pendapatan.

23. BEBAN LANGSUNG DAN BEBAN POKOK PENJUALAN 2010 Rp Real Estat Tanah dan/atau bangunan Ruko Kavling tanah Pusat perbelanjaan Listrik, air dan gas Penyusutan (Catatan 11 dan 12) Gaji dan kesejahteraan karyawan Perbaikan dan pemeliharaan Kebersihan Parkir dan keamanan Lain-lain Hotel Makanan dan minuman Penyusutan (Catatan 12) Gaji dan kesejahteraan karyawan Listrik, air dan gas Bahan baku dan perlengkapan Perbaikan dan pemeliharaan Musik dan hiburan Telekomunikasi Lain-lain Pusat rekreasi Listrik, air dan gas Penyusutan (Catatan 12) Perbaikan dan pemeliharaan Gaji dan kesejahteraan karyawan Lain-lain Lain-lain Jumlah

2009 Rp

2008 Rp

65.334.634.225 12.045.995.638 2.517.529.908

69.705.779.803 11.730.489.385 6.214.640.495

78.428.471.925 10.654.777.487 6.378.673.611

25.194.629.533 14.499.566.967 5.629.066.233 2.248.219.862 993.853.908 792.790.415 520.607.990

24.225.329.278 14.381.067.701 5.603.913.613 2.439.212.937 1.009.209.525 742.587.282 450.996.532

23.204.865.949 14.010.195.926 5.121.060.589 2.911.450.807 968.497.471 857.673.228 467.876.016

5.113.876.681 4.504.455.576 4.039.606.306 3.564.560.484 2.125.363.332 665.487.668 296.324.419 68.335.316 479.048.675

4.838.902.705 4.450.284.629 4.192.917.667 3.509.356.719 1.910.937.720 601.643.107 294.710.400 42.829.659 643.004.297

4.678.582.167 5.342.854.198 4.553.067.800 3.553.182.234 2.182.048.844 801.050.516 393.177.805 69.110.281 1.134.384.656

347.707.307 302.915.971 300.364.788 101.710.794 28.274.800 1.277.321.122

343.070.364 292.389.092 198.530.000 95.329.200 40.000.000 1.152.950.979

286.104.640 230.169.804 184.540.350 101.959.650 69.980.000 787.264.943

152.992.247.918

159.110.083.089

167.371.020.897

Tidak terdapat pembelian dan beban kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa.

24. BEBAN USAHA Beban Penjualan 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Iklan dan promosi Gaji dan tunjangan karyawan Komisi kartu kredit Jasa pemasaran Alat tulis dan cetakan Lain-lain

10.963.182.316 1.530.032.050 480.834.536 298.652.918 198.438.275 360.784.668

8.381.465.657 1.599.923.233 597.135.848 263.849.510 187.873.641 413.272.771

7.429.735.903 1.696.447.067 388.638.931 289.299.767 213.485.867 427.029.191

Jumlah

13.831.924.763

11.443.520.660

10.444.636.726

238

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Beban Umum dan Administrasi 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Gaji dan tunjangan karyawan Imbalan pasca-kerja (Catatan 28) Jasa profesional Alat tulis kantor dan cetak Jasa manajemen hotel (Catatan 29 dan 31) Denda pajak dan pajak lainnya Penyusutan (Catatan 12) Transportasi dan perjalanan Telekomunikasi Asuransi Listrik, air dan gas Perjamuan dan representasi Perbaikan dan pemeliharaan Beban piutang ragu-ragu (Catatan 6) Bahan bakar minyak Jasa keamanan Lain-lain

41.646.530.629 3.572.437.238 1.717.282.945 1.375.163.666 1.281.675.105 1.241.410.340 1.044.108.421 913.373.021 789.751.832 768.176.409 645.140.508 600.916.283 470.512.366 350.377.209 357.284.995 232.991.606 3.496.037.084

35.963.295.681 3.007.380.342 1.196.185.200 1.259.722.399 1.146.747.149 991.882.098 903.451.657 1.008.594.419 730.550.431 714.848.537 660.597.049 1.095.841.938 730.536.706 928.903.453 427.765.963 151.635.813 3.405.291.867

36.875.337.104 3.690.767.503 1.714.184.539 1.408.854.183 1.122.706.621 900.207.906 976.652.116 1.276.398.447 852.503.908 561.924.253 719.821.641 1.318.864.334 689.178.832 415.590.720 980.793.342 244.241.212 2.712.474.629

Jumlah

60.503.169.657

54.323.230.702

56.460.501.290

25. BEBAN BUNGA DAN KEUANGAN 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Hutang bank Lainnya

20.609.167.256 52.816.773

21.283.511.421 3.536.857.081

17.616.076.389 798.818.336

Jumlah

20.661.984.029

24.820.368.502

18.414.894.725

26. PAJAK PENGHASILAN Beban pajak Perusahaan dan anak perusahaan terdiri dari: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Pajak penghasilan final Pajak kini - anak perusahaan Pajak tangguhan Pengaruh perubahan tarif pajak dan peraturan pajak

(18.989.155.758) (1.455.702.255) -

(18.437.685.485) (420.197.827) -

(9.110.078.286) (999.650.000) (8.379.815.742) (2.407.686.487)

Jumlah beban pajak

(20.444.858.013)

(18.857.883.312)

(20.897.230.515)

239

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Pajak Penghasilan Final Rincian beban pajak penghasilan final adalah sebagai berikut: 2010 Rp Pajak penghasilan final Perusahaan Penyewaan dan jasa pemeliharaan Pajak pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

2009 Rp

2008 Rp

10.726.469.323 3.745.318.958

10.395.853.434 3.117.952.518

8.816.677.806 -

14.471.788.281

13.513.805.952

8.816.677.806

Anak perusahaan Penyewaan dan jasa pemeliharaan Pajak pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

300.628.314 4.216.739.163

296.106.837 4.627.772.696

293.400.480 -

Jumlah

4.517.367.477

4.923.879.533

293.400.480

18.989.155.758

18.437.685.485

9.110.078.286

Jumlah

Jumlah pajak penghasilan final

Perincian hutang pajak penghasilan final adalah sebagai berikut: 2010 Rp Saldo awal tahun Pajak penghasilan final atas pendapatan usaha tahun berjalan Mutasi bersih pajak dibayar dimuka atas uang muka penjualan dan pendapatan diterima dimuka Pajak penghasilan final yang telah dipotong pihak ketiga atau disetor sendiri tahun berjalan Saldo akhir tahun

240

2009 Rp

2008 Rp

7.983.377.954

1.101.760.405

1.258.218.151

18.989.155.758

18.437.685.485

9.110.078.286

1.081.097.185

1.554.096.520

(3.844.748.158)

(17.197.244.676)

(13.110.164.456)

(5.421.787.874)

10.856.386.221

7.983.377.954

1.101.760.405

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Pajak Kini Rekonsiliasi antara laba sebelum pajak menurut laporan laba rugi konsolidasi dengan rugi fiskal adalah sebagai berikut: 2010 Rp Laba sebelum pajak menurut laporan laba rugi konsolidasi Laba anak perusahaan sebelum pajak penghasilan Laba sebelum pajak Perusahaan Laba sebelum pajak atas penghasilan yang pajaknya bersifat final Laba atas penghasilan yang pajaknya bersifat tidak final Perbedaan temporer: Imbalan pasca-kerja Penyisihan piutang ragu-ragu Jumlah Perbedaan yang tidak dapat diperhitungkan menurut fiskal: Perjamuan, sumbangan dan representasi Penghasilan bunga yang telah dikenakan pajak final Tunjangan karyawan Lain-lain Jumlah

2009 Rp

2008 Rp

89.490.844.199 23.704.738.094

71.920.260.649 24.872.783.507

57.072.693.510 5.709.911.026

65.786.106.105

47.047.477.142

51.362.782.484

(60.065.808.862)

(45.675.436.017)

(42.800.540.358)

5.720.297.243

1.372.041.125

8.562.242.126

282.707.065 116.844.647

584.874.869 363.162.941

2.153.488.079 288.237.452

399.551.712

948.037.810

2.441.725.531

125.677.035 (61.326.894) 424.500 37.737.138

78.771.926 (113.457.359) 5.036.500 26.065.275

102.511.779

(3.583.658)

493.901.192 (213.322.489) 232.513.664 95.111.511 608.203.878

Laba kena pajak Perusahaan Rugi fiskal tahun-tahun sebelumnya

6.222.360.734 (15.975.614.019)

2.316.495.277 (18.292.109.296)

11.612.171.535 (30.151.896.273)

Akumulasi Rugi Fiskal Perusahaan

(9.753.253.285)

(15.975.614.019)

(18.539.724.738)

Akumulasi rugi fiskal dan laba kena pajak Perusahaan untuk tahun 2009 dan 2008 sudah sesuai dengan Surat Pemberitahuan Pajak (SPT) pembetulan yang disampaikan ke Kantor Pelayanan Pajak (KPP). Akumulasi rugi fiskal Perusahaan untuk tahun 2009 dan 2008 berdasarkan SPT sebelum pembetulan masing-masing sebesar Rp 22.824.747.052 dan Rp 28.057.352.030. Perbedaan tersebut disebabkan SPT yang disampaikan berdasarkan laporan keuangan yang belum diaudit dan perubahan pengenaan pajak penghasilan final terhadap real estat sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan No. 243/PMK.03/2008. Perusahaan masih dalam proses penyusunan SPT untuk tahun 2010 yang akan disampaikan ke KPP.

241

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Pajak Tangguhan Pajak tangguhan dihitung berdasarkan pengaruh dari perbedaan temporer antara jumlah tercatat aset dan kewajiban menurut laporan keuangan dengan dasar pengenaan pajak aset dan kewajiban. Rincian manfaat (beban) pajak tangguhan Perusahaan dan anak perusahaan terdiri dari: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Perusahaan Rugi fiskal Imbalan pasca kerja Beban piutang ragu-ragu

(1.555.590.183) 70.676.766 29.211.162

(641.027.681) 140.468.969 80.360.885

(7.667.637.414) (1.449.587.327) (36.481.467)

Jumlah

(1.455.702.255)

(420.197.827)

(9.153.706.208)

Anak perusahaan Rugi fiskal Imbalan pasca kerja Beban piutang ragu-ragu

-

-

(1.320.103.007) (276.505.802) (37.187.212)

Jumlah

-

-

(1.633.796.021)

Beban pajak tangguhan

(1.455.702.255)

(420.197.827)

(10.787.502.229)

Rincian dari aset pajak tangguhan Perusahaan dan anak perusahaan sebagai berikut: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Perusahaan Rugi fiskal Imbalan pasca-kerja Piutang usaha Jumlah Anak perusahaan

2.438.313.322 858.197.414 120.001.897 3.416.512.633 -

3.993.903.505 787.520.648 90.790.735 4.872.214.888 -

4.634.931.186 647.051.679 10.429.850 5.292.412.715 -

Aset pajak tangguhan

3.416.512.633

4.872.214.888

5.292.412.715

Manajemen Perusahaan berpendapat bahwa rugi fiskal per 31 Desember 2010 dapat dimanfaatkan di masa mendatang. Berdasarkan Undang-Undang Pajak Penghasilan No. 36 tahun 2008 pengganti UU pajak No. 7/1983, tarif pajak badan adalah sebesar 28% yang berlaku efektif 1 Januari 2009 dan sebesar 25% yang berlaku efektif 1 Januari 2010. Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan No. 243/PMK.03/2008 tentang pelaksanaan pembayaran pajak penghasilan atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, seluruh penghasilan yang berasal dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dikenakan pajak penghasilan final. Peraturan ini berlaku efektif sejak tanggal 1 Januari 2009. Aset dan kewajiban pajak tangguhan disesuaikan dengan tarif pajak dan peraturan yang berlaku pada periode ketika aset direalisasikan dan kewajiban diselesaikan berdasarkan tarif pajak dan peraturan yang akan ditetapkan.

242

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Rekonsiliasi antara beban pajak dan hasil perkalian laba akuntansi sebelum pajak dengan tarif pajak yang berlaku adalah sebagai berikut: 2010 Rp Laba sebelum pajak menurut laporan laba rugi konsolidasi Laba anak perusahaan sebelum pajak penghasilan

2009 Rp

2008 Rp

89.490.844.199 23.704.738.094

71.920.260.649 24.872.783.507

57.072.693.510 5.709.911.026

Laba sebelum pajak Perusahaan Laba sebelum pajak atas penghasilan yang bersifat final

65.786.106.105 (60.065.808.862)

47.047.477.142 (45.675.436.017)

51.362.782.484 (42.800.540.358)

Laba atas penghasilan yang pajaknya bersifat tidak final

5.720.297.243

1.372.041.125

8.562.242.126

Pajak dengan tarif yang berlaku

(1.430.074.310)

(343.010.281)

(2.568.672.638)

(25.627.945) -

895.915 (16.179.600)

(182.461.163) (2.407.686.487) (737.886.202)

(61.903.861)

(3.256.999.718)

(1.455.702.255) -

(420.197.827) -

(9.153.706.208) (2.633.446.021)

Jumlah beban pajak tidak final Beban pajak penghasilan final

(1.455.702.255) (18.989.155.758)

(420.197.827) (18.437.685.485)

(11.787.152.229) (9.110.078.286)

Jumlah beban pajak

(20.444.858.013)

(18.857.883.312)

(20.897.230.515)

Pengaruh pajak atas: Penghasilan tidak kena pajak (beban yang tidak dapat diperhitungkan) Perubahan tarif pajak dan peraturan pajak Koreksi dasar pengenaan pajak Akumulasi rugi fiskal yang tidak dapat diakui sebagai aset pajak tangguhan

-

Jumlah beban pajak tidak final Perusahaan Beban pajak tidak final anak perusahaan

27. LABA PER SAHAM Berikut ini adalah data yang digunakan sebagai dasar untuk perhitungan laba per saham dasar: Laba bersih

Laba bersih untuk perhitungan laba per saham dasar Jumlah Saham Jumlah rata-rata tertimbang saham biasa untuk perhitungan laba bersih per saham dasar: Jumlah awal periode dengan nilai nominal Rp 100 per saham tahun 2010 dan 2009 dan Rp 500 per saham tahun 2008 Tambahan saham beredar berasal dari pemecahan menjadi Rp 100 per saham pada tanggal 11 September 2008 (Catatan 19)

2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

69.065.039.759

53.063.053.048

36.185.008.048

Lembar

Lembar

Lembar

5.684.500.000

-

Jumlah rata-rata tertimbang saham untuk tujuan perhitungan laba per saham dasar

5.684.500.000

243

5.684.500.000

5.684.500.000

1.136.900.000

4.547.600.000 5.684.500.000

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Jumlah rata-rata tertimbang saham yang digunakan untuk menghitung laba bersih per saham dasar telah disesuaikan untuk mencerminkan pengaruh dari pemecahan saham. Pada tanggal neraca, Perusahaan tidak memiliki efek berpotensi saham biasa yang dilutif.

28. KEWAJIBAN IMBALAN PASCA-KERJA Perusahaan dan anak perusahaan memberikan imbalan pasca-kerja imbalan pasti untuk karyawan yang berhak sesuai dengan kebijakan Perusahaan dan anak perusahaan. Jumlah karyawan yang berhak atas imbalan pasca-kerja tersebut adalah 888 karyawan tahun 2010, 912 karyawan tahun 2009 dan 908 karyawan tahun 2008. Perhitungan imbalan pasca-kerja dihitung oleh PT Padma Radya Aktuaria, aktuaris independen, dengan menggunakan asumsi sebagai berikut:

Tingkat diskonto per tahun Tingkat kenaikan gaji per tahun Umur pensiun normal Tingkat mortalitas

2010

2009

2008

8,0% 7% 55 - 60 CSO - 1980

10,5% 10% 55 - 60 CSO - 1980

12% 10% 55 - 60 CSO - 1980

Beban imbalan pasca-kerja Perusahaan dan anak perusahaan adalah sebagai berikut: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Biaya jasa kini Biaya bunga Kerugian (keuntungan) aktuarial Biaya jasa lalu Kerugian kurtailment dan penyelesaian

1.636.112.037 1.573.775.516 229.957.891 132.591.794 -

1.488.407.740 1.452.795.933 (66.415.126) 132.591.795 -

1.542.079.417 1.492.017.346 537.364.774 158.235.235 (38.929.269)

Jumlah

3.572.437.238

3.007.380.342

3.690.767.503

Kewajiban imbalan pasca-kerja Perusahaan dan anak perusahaan adalah sebagai berikut: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Nilai kini kewajiban Biaya jasa lalu belum diakui Kerugian aktuarial belum diakui

23.160.053.645 (1.950.187.152) (2.854.080.750)

21.723.690.901 (1.887.521.882) (4.266.480.845)

15.582.236.747 (2.086.324.664) (458.017.829)

Kewajiban imbalan kerja

18.355.785.743

15.569.688.174

13.037.894.254

244

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Mutasi kewajiban imbalan pasca-kerja adalah sebagai berikut: 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

Saldo awal tahun Beban tahun berjalan Pembayaran manfaat

15.569.688.174 3.572.437.238 (786.339.669)

13.037.894.254 3.007.380.342 (475.586.422)

Saldo akhir tahun

18.355.785.743

15.569.688.174

9.907.697.359 3.690.767.503 (560.570.608) 13.037.894.254

29. SIFAT DAN TRANSAKSI HUBUNGAN ISTIMEWA Sifat Hubungan Istimewa a. Perusahaan yang manajemennya sama dengan Perusahaan dan anak perusahaan yaitu: -

PT Metropolitan Development PT Metropolitan Golden Management

b. PT Metropolitan Persada Internasional merupakan pemegang saham Perusahaan. Transaksi Hubungan Istimewa Dalam kegiatan usahanya, Perusahaan dan anak perusahaan melakukan transaksi tertentu dengan pihakpihak yang mempunyai hubungan istimewa, yang meliputi antara lain: a. Perusahaan mengadakan perjanjian manajemen dengan PT Metropolitan Golden Management seperti dijelaskan pada Catatan 31b. Saldo kewajiban dan beban yang timbul atas transaksi tersebut diatas adalah sebagai berikut: 2010 Biaya masih harus dibayar

Rp

Persentase terhadap jumlah kewajiban Beban jasa manajemen

Rp

Persentase terhadap jumlah beban usaha

2009

277.128.343

543.492.857

0,07%

0,17%

1.281.675.105 1,73%

1.146.747.149 1,74%

2008 717.727.444 0,23% 1.122.706.621 1,68%

Manajemen berpendapat bahwa transaksi dengan pihak hubungan istimewa dilakukan dengan tingkat harga dan syarat-syarat normal sebagaimana halnya bila dilakukan dengan pihak ketiga. b. PT Metropolitan Persada Internasional memberikan jaminan perusahaan (Company Guarantee) atas hutang bank yang diterima Perusahaan (Catatan 13).

245

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) 30. INFORMASI SEGMEN Segmen Usaha Perusahaan dan anak perusahaan pada saat ini melakukan kegiatan usaha sebagai berikut: 1. 2. 3. 4.

Pusat perbelanjaan Hotel Real estat Lainnya

Manajemen menyajikan informasi segmen usaha dalam 4 (empat) kelompok segmen sesuai dengan kegiatan usahanya tersebut. Pusat perbelanjaan Rp

Hotel Rp

Real estat Rp

Pendapatan

116.847.150.280

43.411.925.132

167.222.466.166

Beban langsung dan beban pokok penjualan

(49.878.734.908)

(20.857.058.457)

66.968.415.372

22.554.866.675

(16.073.928.744) 50.894.486.628

Laba kotor Beban usaha Laba (rugi) usaha

31 Desember 2010 Lainnya Rp

Jumlah Rp

Eliminasi Rp

3.899.649.800

331.381.191.378

-

331.381.191.378

(79.898.159.771)

(2.358.294.782)

(152.992.247.918)

-

(152.992.247.918)

87.324.306.395

1.541.355.018

178.388.943.460

-

178.388.943.460

(7.664.685.512)

(48.932.158.345)

(1.664.321.819)

(74.335.094.420)

-

(74.335.094.420)

14.890.181.163

38.392.148.050

104.053.849.040

-

104.053.849.040

(122.966.801)

Penghasilan (beban) lain-lain yang tidak dapat dialokasikan Penghasilan administrasi Penghasilan bunga Beban bunga dan keuangan Lain-lain - bersih

Konsolidasi Rp

5.130.269.647 444.583.081 (20.661.984.029) 524.126.460

Laba sebelum pajak

89.490.844.199

Beban pajak

(20.444.858.013)

Laba sebelum hak minoritas atas rugi bersih anak perusahaan Hak minoritas atas rugi bersih anak perusahaan

69.045.986.186

Laba bersih

69.065.039.759

19.053.573

NERACA Aset segmen

263.493.917.775

85.249.139.016

1.096.682.498.829

15.032.348.446

1.460.457.904.066

(320.998.714.971)

1.139.459.189.095

Kewajiban segmen Kewajiban yang tidak dapat dialokasi

98.494.337.935

71.537.088.069

300.373.970.275

15.032.851.570

485.438.247.849

(316.054.782.764)

169.383.465.085

-

-

-

-

-

-

193.125.991.046

Jumlah kewajiban konsolidasi

98.494.337.935

71.537.088.069

300.373.970.275

15.032.851.570

485.438.247.849

(316.054.782.764)

362.509.456.131

Pengeluaran modal

51.625.957.873

5.863.570.390

3.314.839.395

944.847.246

61.749.214.904

-

61.749.214.904

Penyusutan

14.527.050.139

4.504.455.376

834.073.250

940.787.022

20.806.365.787

-

20.806.365.787

INFORMASI LAINNYA

246

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Pusat perbelanjaan Rp

Hotel Rp

Real estat Rp

Pendapatan

111.278.114.990

37.753.402.670

164.584.135.696


(48.852.316.868)

(20.484.586.903)

62.425.798.122

Laba kotor Beban usaha Laba usaha


Jumlah Rp

Eliminasi Rp

3.962.145.700

317.577.799.056

-

317.577.799.056

(87.650.909.683)

(2.122.269.635)

(159.110.083.089)

-

(159.110.083.089)

17.268.815.767

76.933.226.013

1.839.876.065

158.467.715.967

-

158.467.715.967

(14.510.557.208)

(8.026.068.755)

(41.768.744.814)

(1.461.380.585)

(65.766.751.362)

-

(65.766.751.362)

47.915.240.914

9.242.747.012

35.164.481.199

92.700.964.605

-

92.700.964.605

378.495.480


Konsolidasi Rp

3.044.848.198 434.426.339 (24.820.368.502) 560.390.009

Laba sebelum pajak

71.920.260.649

Beban pajak

(18.857.883.312)


53.062.377.337

Laba bersih

53.063.053.048

675.711

NERACA Aset segmen

226.497.469.639

86.566.701.590

1.267.725.788.492

16.011.325.149

1.596.801.284.870

(584.478.387.681)

1.012.322.897.189


101.633.148.065

84.190.820.546

534.964.735.086

15.889.274.943

736.677.978.640

(584.478.387.681)

152.199.590.959

-

-

-

-

-

-

156.500.790.252


101.633.148.065

84.190.820.546

534.964.735.086

15.889.274.943

736.677.978.640

(584.478.387.681)

308.700.381.211

2.823.900.452

1.058.421.616

4.460.588.099

542.160.700

8.885.070.867

-

8.885.070.867

14.450.833.931

4.449.574.653

763.593.188

807.427.885

20.471.429.657

-

20.471.429.657

INFORMASI LAINNYA Pengeluaran modal Penyusutan

247

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Pusat perbelanjaan Rp

Hotel Rp

Real estat Rp

Pendapatan

104.202.029.989

38.225.389.496

162.759.688.493


(47.541.619.986)

(22.707.458.501)

56.660.410.003

Laba kotor Beban usaha Laba usaha


Jumlah Rp

Eliminasi Rp

2.994.788.900

308.181.896.878

-

308.181.896.878

(95.461.923.023)

(1.660.019.387)

(167.371.020.897)

-

(167.371.020.897)

15.517.930.995

67.297.765.470

1.334.769.513

140.810.875.981

(14.426.987.865)

(8.662.192.722)

(42.607.845.297)

(1.208.112.132)

(66.905.138.016)

-

(66.905.138.016)

42.233.422.138

6.855.738.273

24.689.920.173

73.905.737.965

-

73.905.737.965

126.657.381

Konsolidasi Rp

140.810.875.981


1.646.746.901 366.479.082 (18.414.894.725) (431.375.713)

Laba sebelum pajak

57.072.693.510

Beban pajak

(20.897.230.515)


36.175.462.995

Laba bersih

36.185.008.048

9.545.053

NERACA Aset segmen

232.972.568.039

90.703.194.231

1.236.297.603.294

15.966.865.890

1.575.940.231.454

(616.661.046.764)

959.279.184.690


145.161.452.767

95.048.518.883

504.535.899.914

16.235.347.926

760.981.219.490

(616.661.046.764)

144.320.172.726

-

-

-

-

-

-

164.398.873.323


145.161.452.767

95.048.518.883

504.535.899.914

16.235.347.926

760.981.219.490

(616.661.046.764)

308.719.046.049

Pengeluaran modal

21.483.920.195

2.228.471.973

2.133.790.002

4.040.019.197

29.886.201.367

-

29.886.201.367

Penyusutan

14.087.103.136

5.343.564.202

826.651.454

580.606.043

20.837.924.835

-

20.837.924.835

INFORMASI LAINNYA

Segmen Geografis Pada tahun 2010, 2009 dan 2008, seluruh kegiatan usaha Perusahaan dan anak perusahaan berlokasi di wilayah Jakarta dan sekitarnya yang berada dalam satu lingkungan ekonomi yang sama. Dengan demikian, informasi segmen usaha berdasarkan lokasi geografis tidak disajikan.

31. IKATAN DAN KONTINJENSI a. Perusahaan, MPD dan/atau KGC melakukan perjanjian-perjanjian kerjasama atas fasilitas kredit pemilikan rumah untuk pelanggannya dengan Bank Central Asia, Bank Mandiri, Bank CIMB Niaga, Bank Negara Indonesia, Bank OCBC NISP, Bank Danamon dan Bank Tabungan Negara. Perjanjian-perjanjian kerjasama ini memuat ketentuan, antara lain adalah dalam hal pembeli menunggak angsurannya berturut-turut selama jangka waktu tertentu (tiga bulan atau enam bulan) dan sertifikat balik nama atau pecahan ke atas nama pembeli serta dokumen-dokumen lain yang terkait belum diserahkan kepada bank maka Perusahaan atau MPD atau KGC mengikatkan diri sebagai penjamin atas pembayaran seluruh sisa hutang pokok, bunga, denda dan biaya lainnya yang berhubungan dengan fasilitas kredit.

248

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) Dana pencairan fasilitas kredit untuk konsumen di atas akan ditempatkan sebagai rekening giro (escrow account) dan/atau deposito berjangka atas nama Perusahaan, MPD atau KGC di mana pencairan escrow account dan/atau deposito berjangka tersebut akan dilakukan secara bertahap sesuai dengan kemajuan penyelesaian pekerjaan dan dokumen-dokumen yang terkait sebagaimana dirinci dalam masing-masing perjanjian (Catatan 9). b. Pada tanggal 5 Januari 2004, Perusahaan mengadakan perjanjian manajemen dengan PT Metropolitan Golden Management, perusahaan yang memiliki pemegang saham akhir yang sama dengan Perusahaan, untuk menyediakan jasa manajemen hotel untuk Hotel Horison. Perjanjian ini berlaku sampai tanggal 5 Januari 2014 dan dapat diperpanjang dengan kesepakatan kedua belah pihak. Atas jasa tersebut, Perusahaan diwajibkan membayar "Fee" Dasar Pengelolaan (Basic Fee) sebesar 2% dari jumlah pendapatan kotor (Gross Revenue) Hotel dan "Fee" Insentif Pengelolaan (incentive Fee) sebesar 2,5% dari laba kotor usaha (Gross Operating Profit). c.

Pada tanggal 31 Desember 2010, Perusahaan dan anak perusahaan mempunyai komitmen pengeluaran modal sebesar Rp 29.860.294.773.

32. REKLASIFIKASI AKUN Untuk tujuan penyesuaian penyajian laporan keuangan tahun 2010, hutang kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa tahun 2009 dan 2008 masing-masing sebesar Rp 4.167.407.696 dan Rp 3.771.668.244 direklasifikasi menjadi hutang lain-lain masing-masing sebesar Rp 3.623.914.839 dan Rp 3.053.940.800 dan biaya masih harus dibayar masing-masing sebesar Rp 543.492.857 dan Rp 717.727.444.

33. PERISTIWA SETELAH TANGGAL NERACA a. Pada tanggal 21 Pebruari 2011, Perusahaan menyetujui akuisisi 15.840 saham atau 99% kepemilikan saham pada PT Agus Nusa Penida oleh PT Metropolitan Permata Development, anak perusahaan, dengan biaya perolehan sebesar Rp 15.840.000.000 dari PT Metropolitan Persada Internasional dan Netstar Holding Limited masing-masing sebanyak 7.200 saham serta PT Metropolitan Golden Management sebanyak 1.440 saham (semuanya merupakan pihak hubungan istimewa). Pada tanggal 14 Maret 2011, MPD telah menanda tangani perjanjian jual beli saham dengan ketiganya dan akuisisi saham ini telah efektif pada tanggal yang sama. b. Berdasarkan Akta Pernyataan Keputusan Pemegang Saham No. 75 tanggal 11 Maret 2011, dari Dr. Irawan Soerodjo, S.H., MSi., Notaris di Jakarta, para pemegang saham menyetujui dan memutuskan antara lain:       

Mengubah status Perusahaan yang semula Perusahaan Terbatas Tertutup menjadi Perusahaan Terbuka. Mengubah nama Perusahaan menjadi PT. Metropolitan Land Tbk. Mengeluarkan saham baru dan menawarkan saham baru tersebut kepada Masyarakat melalui Penawaran Umum dalam jumlah sebanyak banyaknya 1.894.833.000. Menyetujui untuk memberikan alokasi saham kepada karyawan dengan jumlah sebanyak banyaknya 2% dari saham baru atau equivalen 37.896.000 saham dengan diskon 20% dari harga Penawaran Umum namun tidak lebih rendah dari nilai nominal per saham. Menyetujui penawaran saham yang dimiliki Netstar Holdings Limited dalam Perusahaan kepada Masyarakat selama Penawaran Umum dengan jumlah sebesar maksimal 5% dari jumlah saham yang telah dikeluarkan oleh Perusahaan atau sebanyak banyaknya 378.966.000 saham. Menyetujui untuk mengeluarkan saham baru dengan jumlah sebanyak banyaknya sebesar 1% dari jumlah saham modal ditempatkan dan disetor setelah Penawaran Umum atau equivalen 75.793.000 saham untuk Program Pemberian Opsi Pembelian Saham kepada Manajemen. Mengubah seluruh anggaran dasar Perusahaan dalam rangka Penawaran Umum saham kepada Masyarakat melalui pasar modal sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan peraturah yang berlaku di pasar modal

249

PT. METROPOLITAN LAND DAN ANAK PERUSAHAAN CATATAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 SERTA UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR PADA TANGGAL TERSEBUT (Lanjutan) 

c.

Mengubah susunan dewan komisaris dan direksi Perusahaan menjadi sebagai berikut : Presiden Komisaris Komisaris Komisaris Independen Komisaris Independen

: : : :

Ir. Ciputra Aldo P. Brasali Kamardy Arief Leland Gerrits Rompas

Presiden Direktur Direktur Direktur Direktur (Tidak Terafiliasi)

: : : :


Berdasarkan Surat Perusahaan No. 03/ML-CP/BAPEPAM/III/11 tanggal 16 Maret 2011, Perusahaan mengajukan Pernyataan Pendaftaran kepada Ketua Badan Pengawas Pasar Modal (Bapepam) dan Lembaga Keuangan (LK) dalam rangka Penawaran Umum Perdana Saham PT. Metropolitan Land Tbk.

34. INFORMASI KEUANGAN TERSENDIRI INDUK PERUSAHAAN Informasi keuangan tersendiri induk Perusahaan menyajikan informasi neraca, laporan laba rugi, perubahan ekuitas dan arus kas, dimana penyertaan saham pada anak perusahaan dipertanggungjawabkan dengan metode ekuitas. Informasi keuangan tersendiri induk perusahaan disajikan pada halaman 51 sampai dengan 54.

35. PENERBITAN KEMBALI LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI Sehubungan dengan Penawaran Umum Perdana Saham, Perusahaan telah menerbitkan kembali laporan keuangan konsolidasi untuk tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2010, 2009 dan 2008 untuk disesuaikan dengan peraturan pasar modal yang berlaku. Perubahan tersebut meliputi : a. Perusahaan dan anak perusahaan melakukan reklasifikasi tanah yang telah ditentukan penggunaannya dengan rincian sebagai berikut: 2010

Properti investasi Aset tetap

2009

2008

Sebelum

Sesudah

Sebelum

Sesudah

Sebelum

Sesudah

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

Rp

265.587.206.540 74.944.193.117

215.815.900.325 124.715.499.332

228.586.625.739 71.407.011.372

212.406.083.739 87.587.553.372

238.874.916.871 72.730.808.176

223.320.374.871 88.285.350.176

b. Penambahan informasi pada neraca konsolidasi dan laporan arus kas konsolidasi serta Catatan 1a, 3a, 3h, 3i, 3l, 4b, 5, 6, 10, 11, 12, 13, 14, 16, 21, 24, 26, 29, 33 dan 34.

36. PERSETUJUAN ATAS LAPORAN KEUANGAN KONSOLIDASI Laporan keuangan konsolidasi dari halaman 3 sampai dengan 50 dan informasi tambahan dari halaman 51 sampai dengan 54 telah disetujui oleh Direksi Perusahaan untuk diterbitkan pada tanggal 5 April 2011. Sehubungan dengan Penawaran Umum Perdana Saham, Direksi Perusahaan telah menyetujui untuk menerbitkan kembali laporan keuangan konsolidasi Perusahaan dan anak perusahaan untuk tahun-tahun yang berakhir 31 Desember 2010, 2009 dan 2008 pada tanggal 5 April 2011. Tidak terdapat perbedaan material antara laporan keuangan konsolidasi terdahulu dengan laporan keuangan konsolidasi yang diterbitkan kembali, kecuali yang dijelaskan dalam Catatan 35 atas laporan keuangan konsolidasi.

*********

250

PT. METROPOLITAN LAND INDUK PERUSAHAAN SAJA DAFTAR I: INFORMASI NERACA TERSENDIRI INDUK PERUSAHAAN *) 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

ASET Kas dan bank Piutang usaha - setelah dikurangi penyisihan piutang ragu-ragu sebesar Rp 883.877.916 tahun 2010, Rp 961.105.619 tahun 2009 dan Rp 202.392.568 tahun 2008 Piutang lain-lain Persediaan Pajak dibayar dimuka Uang muka dan biaya dibayar dimuka Dana yang dibatasi penggunaannya Persediaan aset real estat Properti investasi - setelah dikurangi akumulasi penyusutan sebesar Rp 95.359.015.444 tahun 2010, Rp 82.976.421.510 tahun 2009 dan Rp 70.679.453.545 tahun 2008 Piutang kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa Investasi saham Aset pajak tangguhan Aset tetap - setelah dikurangi akumulasi penyusutan sebesar Rp 77.207.528.792 tahun 2010, Rp 70.680.190.119 tahun 2009 dan Rp 63.406.816.199 tahun 2008 Aset lain-lain

6.626.285.183

10.622.799.354

8.185.412.575

23.362.287.585 924.986.444 789.295.843 5.572.795.096 14.311.973.224 5.521.409.965 401.304.865.037

21.766.194.957 1.530.494.353 613.173.077 4.184.624.219 3.636.025.869 2.189.718.715 352.572.286.899

21.724.018.913 1.589.244.507 848.565.685 3.607.148.319 7.384.935.046 7.541.920.997 343.948.214.000

213.479.544.049 15.532.604.938 313.606.718.519 3.416.512.632

209.875.923.672 13.759.082.382 304.400.254.328 4.872.214.888

220.660.965.174 16.019.911.343 209.700.674.643 5.292.412.715

100.180.818.296 1.095.778.420

65.603.161.244 458.636.112

70.187.971.576 470.585.047

1.105.725.875.231

996.084.590.069

917.161.980.540

KEWAJIBAN Hutang bank Hutang usaha Hutang lain-lain Hutang pajak Biaya masih harus dibayar Pendapatan diterima dimuka dan uang muka penjualan Uang jaminan pelanggan Hutang kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa Kewajiban imbalan pasca-kerja

193.125.991.046 12.699.075.834 3.031.050.398 9.794.445.880 3.316.347.731 76.367.841.428 4.117.184.260 28.096.208.513 16.071.172.883

156.500.790.252 9.337.641.891 2.274.811.818 9.735.880.106 4.636.619.464 67.942.125.253 4.687.829.650 37.367.014.521 13.560.359.615

164.398.873.323 9.255.136.454 2.915.378.525 4.007.270.305 3.840.672.052 60.166.264.572 4.014.368.107 20.178.332.950 11.407.219.801

Jumlah Kewajiban

346.619.317.973

306.043.072.570

280.183.516.089

JUMLAH ASET KEWAJIBAN DAN EKUITAS

EKUITAS Modal saham - nilai nominal Rp 100 per saham Modal dasar - 20.000.000 saham Modal ditempatkan dan disetor - 5.684.500.000 saham Tambahan modal disetor Saldo laba yang belum ditentukan penggunaannya defisit sebesar Rp 327.190.006.320 telah dieliminasi dalam rangka kuasi-reorganisasi pada tanggal 31 Desember 2004

568.450.000.000 8.593.590

568.450.000.000 8.593.590

568.450.000.000 8.593.590

190.647.963.668

121.582.923.909

68.519.870.861

Jumlah Ekuitas

759.106.557.258

690.041.517.499

636.978.464.451

1.105.725.875.231

996.084.590.069

917.161.980.540

JUMLAH KEWAJIBAN DAN EKUITAS

*) DISAJIKAN DENGAN METODE EKUITAS

251

PT. METROPOLITAN LAND INDUK PERUSAHAAN SAJA DAFTAR II: INFORMASI LAPORAN LABA RUGI TERSENDIRI INDUK PERUSAHAAN *) UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 (Lanjutan) 2010

2009

2008

Rp

Rp

Rp

PENDAPATAN

242.027.188.062

220.189.322.240

240.321.703.040

BEBAN LANGSUNG DAN BEBAN POKOK PENJUALAN

113.281.835.151

109.768.119.035

128.958.668.414

LABA KOTOR

128.745.352.911

110.421.203.205

111.363.034.626

BEBAN USAHA Penjualan Umum dan administrasi

6.715.314.352 38.525.645.722

5.422.199.788 35.255.076.397

5.923.755.941 36.876.096.539

Jumlah Beban Usaha

45.240.960.074

40.677.276.185

42.799.852.480

LABA USAHA

83.504.392.837

69.743.927.020

68.563.182.146

PENGHASILAN (BEBAN) LAIN-LAIN Bagian laba bersih anak perusahaan Penghasilan administrasi Penghasilan bunga Beban bunga dan keuangan Lain-lain - bersih

19.206.424.191 2.904.193.773 142.076.695 (20.540.314.642) (224.242.558)

19.949.579.685 1.721.279.490 209.543.356 (24.779.697.222) 152.424.498

2.792.609.579 853.706.602 220.191.615 (18.378.764.820) 104.466.941

Penghasilan (beban) lain-lain - bersih

1.488.137.459

(2.746.870.193)

(14.407.790.083)

84.992.530.296

66.997.056.827

54.155.392.063

BEBAN PAJAK

(15.927.490.537)

(13.934.003.779)

(17.970.384.015)

LABA BERSIH

69.065.039.759

53.063.053.048

36.185.008.048

12,15

9,33

6,37

LABA SEBELUM PAJAK

LABA PER SAHAM DASAR


252

PT. METROPOLITAN LAND INDUK PERUSAHAAN SAJA DAFTAR III: INFORMASI LAPORAN PERUBAHAN EKUITAS TERSENDIRI INDUK PERUSAHAAN *) UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 (Lanjutan)

Modal disetor Rp Saldo per 1 Januari 2008 Laba bersih tahun berjalan Saldo per 31 Desember 2008 Laba bersih tahun berjalan Saldo per 31 Desember 2009 Laba bersih tahun berjalan Saldo per 31 Desember 2010

568.450.000.000 568.450.000.000 568.450.000.000 568.450.000.000


253

Tambahan modal disetor Rp 8.593.590 8.593.590 8.593.590 8.593.590

Saldo laba yang belum ditentukan penggunaannya Rp

Jumlah ekuitas Rp

32.334.862.813

600.793.456.403

36.185.008.048

36.185.008.048

68.519.870.861

636.978.464.451

53.063.053.048

53.063.053.048

121.582.923.909

690.041.517.499

69.065.039.759

69.065.039.759

190.647.963.668

759.106.557.258

PT METROPOLITAN LAND INDUK PERUSAHAAN SAJA DAFTAR IV: INFORMASI LAPORAN ARUS KAS TERSENDIRI INDUK PERUSAHAAN *) UNTUK TAHUN-TAHUN YANG BERAKHIR 31 DESEMBER 2010, 2009 DAN 2008 (Lanjutan) 2010 Rp

2009 Rp

2008 Rp

ARUS KAS DARI AKTIVITAS OPERASI Penerimaan kas dari pelanggan Pembayaran kas kepada pemasok Pembayaran kas kepada karyawan

251.873.096.105 (162.153.440.831) (35.612.741.543)

229.617.785.010 (96.871.124.784) (32.798.757.522)

238.254.316.047 (125.599.210.412) (33.544.911.262)

Kas dihasilkan dari operasi Pembayaran beban bunga dan keuangan Pembayaran pajak penghasilan

54.106.913.731 (20.136.602.291) (14.231.008.033)

99.947.902.704 (24.779.697.222) (10.856.388.049)

79.110.194.373 (23.222.248.141) (5.421.787.874)

19.739.303.407

64.311.817.433

50.466.158.358

230.000.000 142.076.695

74.000.000 209.543.356

48.000.000 220.191.615

Kas Bersih Diperoleh dari Aktivitas Operasi ARUS KAS DARI AKTIVITAS INVESTASI Hasil penjualan aset tetap dan properti investasi Penerimaan bunga Penambahan piutang kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa Perolehan aset tetap Perolehan properti investasi Penurunan piutang kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa Penempatan investasi pada anak perusahaan

(1.773.522.556) (8.470.490.856) (47.885.862.492)

(2.168.013.588) (2.137.926.465)

(6.435.211.135) (5.969.310.007) (19.605.589.951)

2.260.828.961 (74.750.000.000)

(249.750.000)

(57.757.799.209)

(76.511.567.736)

(31.991.669.478)

346.350.551.976 729.153.992 (309.725.351.182)

291.151.445.449 17.188.681.571 (299.049.528.520)

257.922.325.565 3.277.591.526 (269.860.818.000)

-

Kas Bersih Digunakan untuk Aktivitas Investasi ARUS KAS DARI AKTIVITAS PENDANAAN Penambahan hutang bank Penambahan hutang kepada pihak hubungan istimewa Pembayaran hutang bank Kas Bersih Diperoleh dari (Digunakan untuk) Aktivitas Pendanaan

37.354.354.786

KENAIKAN (PENURUNAN) BERSIH KAS DAN BANK KAS DAN BANK AWAL TAHUN Pengaruh perubahan kurs mata uang asing Pengurangan (penambahan) dana yang dibatasi penggunaannya KAS DAN BANK AKHIR TAHUN PENGUNGKAPAN TAMBAHAN Aktivitas investasi dan pendanaan yang tidak mempengaruhi kas: Off-setting piutang dividen dengan hutang kepada pihak yang mempunyai hubungan istimewa Perolehan aset tetap melalui hutang lain-lain


254

9.290.598.500

(8.660.900.909)

(664.141.016)

(2.909.151.803)

9.813.587.971

10.622.799.354 (681.905)

8.185.412.575 (5.663.700)

4.279.668.196 4.863.987

(3.331.691.250)

5.352.202.282

(5.912.707.579)

6.626.285.183

10.622.799.354

8.185.412.575

9.999.960.000

-

2.027.643.814

-

35.222.500

XVIII. LAPORAN PENILAI

255


Laporan No.015/W&R-Report/2011

Kepada Dewan Komisaris dan Direksi PT Metropolitan Land Gedung Ariobimo Sentral Lt.10 Jalan HR Rasuna Said X-2 Kav.5 Kuningan Jakarta 12940 PERIHAL: RINGKASAN HASIL PENILAIAN ATAS PROPERTI MILIK PT METROPOLITAN LAND BESERTA ANAK DAN CUCU PERUSAHAAN A. PT METROPOLITAN LAND 1. 2. 3. 4.

PERUMAHAN METLAND MENTENG, JAKARTA TIMUR PERUMAHAN METLAND CILEUNGSI, BOGOR MALL METROPOLITAN & HOTEL HORISON, BEKASI TANAH DI JALAN KH NOER ALI, BEKASI

B. ANAK PERUSAHAAN: PT KEMBANG GRIYA CAHAYA 1. PERUMAHAN METLAND TRANSYOGI, BOGOR C. ANAK PERUSAHAAN: PT SUMBER SENTOSA GUNA LESTARI 1. TANAH DI JALAN MT HARYONO, JAKARTA D. ANAK PERUSAHAAN: PT FAJAR PUTERA DINASTI 1. PERUMAHAN METLAND CIBITUNG, BEKASI E. ANAK PERUSAHAAN: PT METROPOLITAN PERMATA DEVELOPMENT 1. PERUMAHAN METLAND TAMBUN, BEKASI 2. PERUMAHAN METLAND PURI, CIPONDOH, TANGERANG CUCU PERUSAHAAN PT METROPOLITAN KARYADEKA DEVELOPMENT 3. CADANGAN TANAH TAHAP II DI PERUMAHAN METLAND PURI, CIPONDOH, TANGERANG Penugasan PT Metropolitan Land (“Perusahaan”/ “Klien”) menugaskan kepada KJPP Willson dan Rekan in association with Knight Frank (“Penilai”) untuk melakukan penilaian atas properti-properti milik Perusahaan beserta anak-anak dan cucu Perusahaan sebagaimana tertera di atas (“PropertiProperti” dan/atau “Properti”) berdasarkan Proposal Penilaian Nomor 198R/W&R-Proposal/XII/2010 tertanggal 6 Januari 2011. Bersama ini Penilai menyatakan telah melakukan pemeriksaan, menyelesaikan penilaian, dan telah mempersiapkan laporan penilaian lengkap untuk masing-masing Properti. Laporan ini merupakan rangkuman atas opini nilai dari Properti-Properti pada tanggal 31 Desember 2010 yang telah persiapkan untuk menjadi bagian dari pelaporan yang dimaksud. Penilai menyarankan pengguna surat ini untuk membaca laporan lengkap penilaian dari masing-masing Properti yang dimaksud untuk mendapatkan deskripsi yang lebih jelas atas kondisi Properti pada tanggal pemeriksaan maupun analisis dan asumsi penilaian yang digunakan.

Bersambung ke halaman 2.

257

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 2.

Tujuan Penilaian Penilaian ini dibuat sehubungan untuk tujuan Penawaran Umum Saham Perdana (IPO) dari Perusahaan yang akan dicatatkan pada Bursa Efek Indonesia. Ringkasan hasil penilaian ini akan disertakan dalam buku prospektus IPO tersebut.

Tanggal Penilaian Sesuai instruksi dari Perusahaan, tanggal penilaian adalah 31 Desember 2010. Penilai telah melakukan inspeksi ke properti-properti yang dinilai pada berbagai tanggal di bulan Januari 2011.

Kelompok Aset dan Kategori Properti Menurut informasi yang diberikan oleh Perusahaan, properti-properti yang dinilai merupakan aset-aset operasional. Properti-properti yang dinilai dikategorikan sebagai Properti Tidak Khusus.

Dasar Penilaian Penilaian ini telah dilakukan dengan berpedoman pada Standar Penilaian Indonesia (SPI) 2007 dan penilai yang melaksanakan penilaian ini tunduk kepada Kode Etik Penilai Indonesia (KEPI). Dasar penilaian ini adalah Nilai Pasar yang didefinisikan dalam Standar Penilaian Indonesia 2007, sebagai “estimasi sejumlah uang pada tanggal penilaian, yang dapat diperoleh dari transaksi jual beli atau hasil penukaran suatu properti, antara pembeli yang berminat membeli dengan penjual yang berminat menjual, dalam suatu transaksi bebas ikatan, yang pemasarannya dilakukan secara layak, di mana kedua pihak masing-masing bertindak atas dasar pemahaman yang dimilikinya, kehati-hatian dan tanpa paksaan.”

Pendekatan Penilaian Penilai telah menggunakan berbagai pendekatan penilaian yang sesuai untuk masing-masing Properti, antara lain Pendekatan Pendekatan Data Pasar, Pendekatan Biaya, dan Pendekatan Pendapatan dengan Metode Arus Kas Terdiskonto dan Metode Penyisaan. Dalam melakukan penilaian ini Penilai juga memperhatikan Kaidah Penggunaan Terbaik dan Tertinggi (Highest and Best Use) dari PropertiProperti.


258


Ketergantungan pada Laporan Ini Laporan ini tidak mencakup semua data dan informasi penunjang sebagaimana termuat dalam laporan penilaian lengkap yang telah dibuat Penilai. Hasil penilaian dan informasi pasar yang termuat dalam laporan penilaian lengkap harus dibaca dengan beberapa pertimbangan sebagai berikut: •

Setiap laporan terdiri dari beberapa halaman yang memuat opini Penilai atas nilai pasar Properti yang didasarkan pada informasi pasar, informasi dan fakta yang berkaitan dengan Properti sebagaimana telah diberikan oleh Perusahaan untuk tanggal 31 Desember 2010. Penilai telah berusaha semaksimal mungkin untuk memastikan keakuratan informasi tersebut dan berasumsi bahwa infomasi tersebut layak untuk menjadi substansi penilaian ini.

•

Penilai tidak bertanggung jawab atas perubahan-perubahan yang terjadi setelah tanggal tersebut yang dapat mempengaruhi hasil penilaian.

•

Penilai menyarankan pembaca laporan rangkuman ini untuk merujuk kepada laporan lengkapnya untuk memahami kompleksitas metodologi penilaian, asumsi-asumsi, komentar-komentar, syarat pembatas, dan berbagai variabel penilaian yang digunakan.

Kualifikasi Penilai Kantor Jasa Penilai Publik (KJPP) Willson dan Rekan memiliki Izin Usaha Nomor 2.09.0049 berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 610/KM.1/2009 tertanggal 19 Juni 2009, dan memiliki Surat Tanda Terdaftar Profesi Penunjang Pasar Modal Nomor 03/PM/STTDP/A/2006 yang diberikan oleh BAPEPAM-LK.

KJPP Willson dan Rekan berasosiasi dengan Knight Frank, sebuah konsultan properti internasional yang berpusat di Kota London – Inggris, dan memiliki jaringan 196 kantor operasional yang tersebar di 38 negara. Assosiasi kami telah mendapatkan persetujuan dari Menteri Keuangan Republik Indonesia berdasarkan Surat Persetujuan Pencantuman Nama Badan Usaha Jasa Penilai Asing (BUJPA) No. S413/MK.1/2009 tertanggal 21 Juli 2009.


259

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 4. Rangkuman Opini Nilai Setelah melakukan pemeriksaan langsung atas Properti-Properti yang dimaksud, mengumpulkan data internal dan eksternal yang terkait, menganalisis, membandingkan serta melakukan penyesuaian atas semua faktor yang relevan yang turut mempengaruhi nilai, dan dengan menggunakan metode penilaian yang disebutkan di atas dengan mengikuti prosedur penilaian yang lazim; dengan tidak terlepas dari asumsi syarat pembatas, pernyataan dan catatan yang dimuat dalam laporan penilaian lengkap dari masing-masing Properti, maka dengan ini Penilai menyatakan Nilai Pasar dari Properti-Properti Perusahaan pada tanggal 31 Desember 2010 sebagai berikut:

Nilai Pasar pada Tanggal 31 Desember 2010

A. Properti-Properti Milik Perusahaan PT Metropolitan Land

1. Perumahan Metland Menteng, Jakarta Timur

Rp. 1.351.757.000.000,-

Alamat

: Jalan HamengkubuwonoIX, Kelurahan Ujung Menteng, Kecamatan Cakung, Kota Jakarta Timur, Propinsi DKI Jakarta – Indonesia.

Klasifikasi Aset

: Stok real estate untuk dijual, persediaan tanah (land bank) untuk pengembangan di masa yang akan datang, dan fixed asset operasional berupa wahana rekreasi air Waterland dan bangunan clubhouse.

Tipe Properti

: Tahap I : Ready stock 6 ruko dengan total luas tanah 475 m2. Ready stok kavling: - Kavling ruko : o 35 stock kavling tanah untuk ruko dengan total luas tanah 2 bersih yang dapat dijual: 5.715 m . - Kavling perumahan: o 356 stok kavling tanah untuk perumahan dengan total luas 2 tanah bersih yang dapat dijual: 61.410 m . Fixed aset operasional berupa wahana rekreasi air Waterland dan 2 bangunan Clubhouse dengan luas tanah 10.077 m dan luas 2 bangunan 2.379 m Stok kavling dalam rencana pengembangan: - Kavling komersial dalam rencana pengembangan dengan total 2 luas tanah bersih yang dapat dijual: 13.965 m . - Kavling perumahan dalam rencana pengembangan dengan total 2 luas tanah bersih yang dapat dijual: 72.706 m .


260

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 5. Tahap II: 2 Ready stok 146 rumah dengan total luas tanah 15.461 m . Ready stok kavling: - Kavling perumahan: o 45 stok kavling tanah untuk perumahan dengan luas tanah bersih yang dapat dijual: 6.242 m2. Stock kavling dalam rencana pengembangan: - Kavling komersial dalam rencana pengembangan dengan luas 2 tanah bersih yang dapat dijual: 41.631 m . - Kavling perumahan dalam rencana pengembangan dengan luas 2 tanah bersih yang dapat dijual: 268.151 m . Tahap III: Persediaan tanah (land bank) yang dapat dikembangkan di masa 2 depan dengan total luas ± 90.403 m . Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Land. Dokumen Kepemilikan : Tanah milik PT Metropolitan Land, terdiri dari: □ 2 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Metropolitan 2 Land dengan luas total ±292.607 m . □ 17 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Metropolitan 2 Development dengan luas total ±68.938 m . □ 356 sertipikat Hak Guna Bangunan pecahan atas nama PT 2 Metropolitan Land dengan luas total ±61.410 m . Tanah dalam penguasaan PT Metropolitan Land, terdiri dari: □ 54 dokumen Surat Pelepasan Hak dengan luas total ± 322.627 2 m, □ 6 dokumen Akta Perjanjian Pelepasan Hak dengan luas total 2 ±90.403 m . Rencana Tata Kota

Ijin-ijin

: Peruntukkan Tanah : Perumahan Kepadatan Sedang. Koefisien Dasar Bangunan: 50% - 60%. Rencana Jalan Baru : Tidak ada. : Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah No. 1617/-1.711.5 tertanggal 4 Mei 1992 kepada PT Metropolitan Development dikeluarkan oleh Gubenur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Surat Ijin Penunjukan Penggunaan Tanah No. 486/1.711.534 tertanggal 27 Maret 2009 kepada PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Gubernur Propinsi Daerah Khusus Ibukota Jakarta. Ijin Mendirikan Bangunan No.11652/IMB/2009 tanggal 28 Oktober 2008 kepada PT Metropolitan Development dikeluarkan oleh Kepala Suku Dinas Penataan dan Pengawasan Bangunan Kota Administrasi Jakarta Timur.


261


Ijin Mendirikan Bangunan No. 2151/IMB/2010 tanggal 22 Pebruari 2010 kepada PT Metropolitan Development dikeluarkan oleh Kepala Dinas Pengawasan dan Penertiban Bangunan Propinsi DKI Jakarta, Kepala Dinas Perizinan Bangunan Kota Administrasi Jakarta Timur. Persetujuan Blok Plan No. 515/T/PRK/DTK/XI/1993, tanggal 22 Nopember 1993. Persetujuan Blok Plan No. 0449/GSB/JT/VII/2009, tanggal 27 Desember 2009. Kondisi Tanah

: -

Ready stock ruko dan rumah dalam kondisi siap jual.

-

Sebagian stok kavling tanah perumahan dan komersil dalam kondisi kosong dan siap bangun.

-

Persediaan tanah (land bank) yang berupa stok kavling dalam rencana pengembangan berupa tanah setengah matang dalam kondisi kosong dan siap bangun.

-

Persediaan tanah (land bank) berupa sawah, kebun dan tanah kosong.


262



A. Properti-Properti Milik Perusahaan PT Metropolitan Land

2. Perumahan Metland Cileungsi, Bogor

Rp. 282.080.000.000,-

Alamat

: Jalan Raya Setu, Desa Cipenjo, Kecamatan Cileungsi, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat, Indonesia.

Klasifikasi Aset

: Stok real estate untuk dijual dan persediaan tanah untuk pengembangan di masa depan.

Tipe Properti

: Ready stok 133 rumah dengan total luas tanah 12.391 m2. Ready stok kavling: - Kavling Perumahan: o 803 stock kavling tanah perumahan dengan total luas tanah 2 bersih yang dapat dijual: 74.367 m . Stock kavling dalam rencana pengembangan: - Kavling komersial dalam rencana pengembangan dengan luas tanah bersih yang dapat dijual: 45.712 m2. - Kavling perumahan dalam rencana pengembangan dengan luas tanah bersih yang dapat dijual: 411.404 m2.

Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Land. Dokumen Kepemilikan : Tanah milik PT Metropolitan Land, terdiri dari: □ 143 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Metropolitan 2 Land dengan luas total ±730.003 m . □ 652 sertipikat Hak Guna Bangunan pecahan atas nama PT 2 Metropolitan Land dengan luas total ±60.666 m . Tanah dalam penguasaan PT Metropolitan Land, terdiri dari: □ 316 Surat Pelepasan Hak dengan luas total ± 280.424 m , 2


263

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 8. Rencana Tata Kota

: Peruntukkan Tanah: Perumahan

Ijin-ijin

: Surat Perpanjangan masa berlakunya Keputusan Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor Nomor : 460.2/246/IL-R/KPN/94 tanggal 21 Oktober 1994 tentang Pemberian Izin Lokasi, No. 460.2/279/IL-R/KPN/95 tanggal 29 September 1995 kepada PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor. Izin Mendirikan Bangunan No. 648.11/003-1.I/00444/BPT/2009 tanggal 06 November 2009 kepada PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Kepala Badan Perizinan Terpadu a.n. Bupati Bogor. Izin Mendirikan Bangunan No. 648.11/003-1.I/00441/BPT/2009 tanggal 04 November 2009 kepada PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Kepala Badan Perizinan Terpadu a.n. Bupati Bogor. Keputusan Bupati Bogor No.591.3/145/Kpts/SP/Huk/2008 tanggal 14 Juli 2008 tentang Pengesahan Master Plan Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Keputusan Bupati Bogor No.591.3/158/Kpts/MP/Huk/2010 tanggal 31 Agustus 2010 tentang Pengesahan Revisi Master Plan Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Keputusan Bupati Bogor No.591.3/365/Kpts/ Huk/2003 tanggal 3 September 2003 tentang Pengesahan Site Plan Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Keputusan Bupati Bogor No.591.3/365/Kpts/ Huk/2003 tanggal 3 September 2003 tentang Pengesahan Site Plan Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Keputusan Bupati Bogor No.591.3/90/Kpts/ Huk/2004 tanggal 1 September 2004 tentang Pengesahan Site Plan Perumahan Taman Cileungsi Tahap II atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Keputusan Bupati Bogor No.591.3/125/Kpts/ Huk/2005 tanggal 9 September 2005 tentang Pengesahan Site Plan Perumahan Taman Cileungsi Tahap III atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Keputusan Bupati Bogor No.591.3/147/Kpts/ Huk/2008 tanggal 14 Juli 2008 tentang Pengesahan Site Plan Perumahan Taman Cileungsi Tahap IV atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Bupati Bogor.


264

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 9. Keputusan Bupati Bogor No.591.3/146/Kpts/ Huk/2008 tanggal 14 Juli 2008 tentang Pengesahan Site Plan Perumahan Taman Cileungsi Tahap V atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Keputusan Bupati Bogor No.591.3/157/Kpts/ Huk/2010 tanggal 31 Agustus 2010 tentang Pengesahan Site Plan Sektor VII Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Pengesahan ANDAL, RKL/RPL Kep.Bup.No.653/01/Kpts/DTRLH. Tahun:2008 tanggal 7 April 2008 Keputusan Bupati Bogor No.653/01/Kpts/DTRLH Tahun 2008 tanggal 7 April 2008 tentang Kelayakan Lingkungan kepada PT Metropolitan Land dikeluarkan Dinas Tata Ruang dan Lingkungan Hidup Kabupaten Bogor. Masukan Tertulis Dokumen ANDAL, RKL-RPL No.660/1145/BA tanggal 7 April 2008 kepada PT Metropolitan Land dikeluarkan Dinas Tata Ruang dan Lingkungan Hidup Kabupaten Bogor. Site Plan (Tahap II) Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land tanggal 01 September 2004 dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Site Plan (Tahap II) Perumahan Taman Cileungsi atas nama PT Metropolitan Land tanggal 09 Desember 2005 dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Kondisi Tanah

: -

Sebagian terbangun ready stock ruko dan rumah.

-

Sebagian stock kavling tanah perumahan dan komersil dalam kondisi kosong dan siap bangun.

-

Persediaan tanah (land bank) yang berupa stock kavling dalam rencana pengembangan merupakan tanah setengah matang dalam kondisi kosong dan siap bangun.

-

Persediaan tanah (land bank) yang di masa depan dapat dikembangkan berupa sawah, kebun dan tanah kosong.


265

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 10. A. Properti-Properti Milik Perusahaan PT Metropolitan land


3. MALL METROPOLITAN & HOTEL HORISON, BEKASI

Rp.897.407.000.000,-

Alamat

: Jalan KH. Noer Ali, Kelurahan Pekayonjaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, Indonesia.

Klasifikasi Aset

: Aset operasional / investasi berupa pusat perbelanjaan dan hotel.

Tipe Properti

: Pusat Perbelanjaan: - Luas bangunan kotor : 97.015 m2. 2 - Luas bangunan bersih : ±48.334 m . - Jumlah lantai bangunan : 7 lantai dan 1 lantai basemen - Tahun operasional awal: 1993 - Tingkat Hunian : 99,6% Hotel: - Kelas Hotel : bintang 4. - Jumlah Kamar : 166 kamar - Luas bangunan kotor : 20.069 m2. - Jumlah lantai bangunan : 8 lantai dan 1 lantai basemen - Tahun operasional awal: 1993 - Tingkat Hunian : 81,21%

Total Luas Tanah : 32.667 m2. Berdasarkan Sertipikat Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Land. Dokumen Kepemilikan : Tanah milik PT Metropolitan Land, terdiri dari: □ 4 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Metropolitan 2 Land dengan luas total ±32.667 m . Peruntukan tanah Ijin-ijin

: Komersil (KDB: 75%, KLB: 1,5 – 9,75). :

Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 361/503/I-B/DPUK, tanggal 20 Juni 1992 kepada PT Metropolitan Development oleh Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Tingkat II Bekasi.

Ijin Mendirikan Bangunan No. 2092/503/I-B/DPUK, tanggal 22 Pebruari 1994 kepada PT Metropolitan Development oleh Kepala Dinas Pekerjaan Umum Kabupaten Tingkat II Bekasi. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/0307/DTRP, tanggal 7 September 2005 kepada PT Metropolitan Land oleh Walikota Bekasi. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No.503/0029/IB/BPPT/IV/2009, tanggal 15 April 2009 kepada PT Metropolitan Land oleh Walikota Bekasi.


266

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 11. A. Properti-Properti Milik Perusahaan PT Metropolitan land


4. Tanah di Jalan KH. Noer Ali, Bekasi Alamat

Klasifikasi Aset Tipe Properti

Rp.92.809.000.000,-

: Jalan KH. Noer Ali, Kelurahan Pekayonjaya, Kecamatan Bekasi Selatan, Kota Bekasi, Propinsi Jawa Barat, Indonesia. : Persediaan tanah untukpengembangan di masa yang akan datang. : Tanah.

Total Luas Tanah Berdasarkan Dokumen 2 Kepemilikan : 34.302 m . Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Land. Dokumen Kepemilikan: Tanah milik PT Metropolitan Land, terdiri dari: □ 1 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Metropolitan 2 Land dengan luas total 15.710 m . □ 1 dokumen Akta Jual Beli dengan luas 1.015 m . 2

Tanah dalam penguasaan PT Metropolitan Land, terdiri dari: □ 6 dokumen Surat Pelepasan Hak (SPH) dengan total luas 2 16.941 m . □ 1 dokumen Perjanjian Pengikatan Akan Jual Beli dengan total 2 luas 636 m . Rencana Tata Kota

: Peruntukkan Tanah: Perumahan dengan kepadatan tinggi. Koefisien Dasar Bangunan: 70%. Koefisien Lantai Bangunan: 1,4-9,1.

Kondisi Tanah

Ijin-ijin

: Tanah dalam kondisi kosong yang akan di rencanakan oleh Perusahaan untuk menjadi lahan proyek pengembangan “Mall Metropolitan 2” dan Apartemen. : Pertimbangan Teknis Pertahanan (PTP) dalam rangka Izin Lokasi No. 2247.32.75/400/V/2010 tanggal 20 Mei 2010 kepada PT Metropolitan Land oleh Kepala Kantor Pertahanan Kota Bekasi.


267

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 12. B. Properti-Properti Milik Anak Perusahaan PT Kembang Griya Cahaya

1. Perumahan Transyogi, Bogor

Nilai Pasar pada Tanggal 31 Desember 2010 Rp. 684.600.000.000,-

Alamat

: Jalan Transyogi Km. 1, Desa Cipenjo, Desa Limusnunggal dan Desa Cileungsi Kidul, Kecamatan Cileungsi, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat – Indonesia.

Klasifikasi Aset

: Stok real estate untuk dijual dan persediaan tanah (land bank) untuk pengembangan di masa yang akan datang dan fixed asset operasional berupa lapangan futsal dan sport club.

Tipe Properti

: Ready stock 96 rumah dengan total luas tanah 10.465 m2. 2

Ready stock 13 ruko dengan total luas tanah 1.170 m . Ready stok kavling: - Kavling Ruko : o 32 stock kavling tanah ruko dengan luas tanah bersih yang 2 dapat dijual: 2.316 m . - Kavling Perumahan: o 324 stock kavling tanah perumahan dengan luas tanah bersih 2 yang dapat dijual: 52.902 m . Fixed aset operasional berupa lapangan futsal dan sport club 2 dengan luas tanah 4.503 m Stock kavling dalam rencana pengembangan: - Kavling ruko dalam rencana pengembangan dengan luas tanah 2 bersih yang dapat dijual: 46.730 m . - Kavling komersial dalam rencana pengembangan dengan luas 2 tanah bersih yang dapat dijual: 115.471 m . - Kavling perumahan dalam rencana pengembangan dengan luas 2 tanah bersih yang dapat dijual: 465.931 m .


268

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 13. Nama Pemegang Hak : PT Kembang Griya Cahaya. Dokumen Kepemilikan : Tanah milik PT Kembang Griya Cahaya, terdiri dari: □ 72 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Kembang Griya 2 Cahaya dengan luas total ±929.332 m . □ 396 sertipikat Hak Guna Bangunan pecahan atas nama PT 2 Kembang Griya Cahaya dengan luas total ±59.434 m . Tanah dalam penguasaan PT Kembang Griya Cahaya, terdiri dari: □ 197 dokumen Surat Pelepasan Hak dengan luas total ± 181.439 2 m. Rencana Tata Kota Ijin-ijin

: Peruntukkan Tanah : Perumahan. Koefisien Dasar Bangunan : 44,35%. : Surat Pemberian Ijin Lokasi No.460.2/66/IL-R/KPN/94 tanggal 24 Pebruari 1994 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor. Surat Pemberian Ijin Lokasi No.460.2/183/IL-R/KPN/1996 tanggal 17 Juli 1996 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten Bogor. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/003.1.I/00271/ BPT/2010 tanggal 13 April 2010 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Kepala Badan Perizinan Terpadu a.n. Bupati Bogor. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.643.4/003.1.I/00271/ BPT/2010 tanggal 13 April 2010 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Kepala Badan Perizinan Terpadu a.n. Bupati Bogor. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/1.295/XII/PPDCK/2008 tanggal 30 Desember 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Bogor. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/1.018/XI/PPDCK/2008 tanggal 03 November 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Bogor. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/529/VI/PP-DCK/2008 tanggal 19 Juni 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Bogor. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/261/III/PP-DCK/2008 tanggal 11 Maret 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Bogor.


269

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 14. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.648.11/27/I/PP-DCK/2008 tanggal 21 Januari 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Bogor. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP)-Besar No.01827/1.824.271 tanggal 4 Maret 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Dinas Perindustrian dan Perdagangan Kabupaten Bogor. Keputusan Bupati Bogor No.591.3/293/Kpts/SP/Huk/2010 tanggal 27 Desember 2010 tentang Pengesahan Revisi Keenam Site Plan Perumahan Taman Metropolitan atas nama PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Bupati Bogor. Keputusan Bupati Bogor No.591.2/002.P/0661/BPT/2010 tanggal 27 Agustus 2010 tentang Pemberian Izin Peruntukan Penggunaan Tanah kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan Bupati Bogor. Izin Mendirikan Bangunan (IMB) No.643.1/625/VI/PP-DCK/2008 tanggal 30 Juni 2008 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Kepala Dinas Cipta Karya Kabupaten Bogor. Surat Verifikasi Data Usaha No.556/117-ODTW tahun 2010 kepada PT Kembang Griya Cahaya dikeluarkan oleh Dinas Kebudayaan dan Pariwisata Kabupaten Bogor. Kondisi Tanah

: -


-


-


-

Persediaan tanah (land bank) yang di masa depan dapat dikembangkan berupa kebun dan tanah kosong.


270

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 15. C. Properti-Properti Milik Anak Perusahaan PT Sumber Sentosa Guna Lestari


1. Tanah di Jalan MT. Haryono, Jakarta Timur Alamat


Rp.41.437.000.000,-

: Jalan MT. Haryono Kav. 26, Kelurahan Cawang, Kecamatan Kramat Jati, Jakarta Timur, DKI Jakarta, Indonesia. : Persediaan tanah untukpengembangan di masa yang akan datang. : Tanah.

Total Luas Tanah Berdasarkan Dokumen 2 Kepemilikan : 2.954 m . Nama Pemegang Hak : PT Sumber Sentosa Guna Lestari. Dokumen Kepemilikan: Status Tanah Nomor Sertifikat Terdaftar Atas Nama Tanggal Pendaftaran Tanggal Dikeluarkan Tanggal Berakhir Luas Tanah Nomor Gambar Situasi Tanggal Gambar Situasi

: Hak Guna Bangunan. : 00470. : PT Sumbersentosa Guna Lestari. : 20 April 2009. : 20 April 2009. : 19 April 2039. 2 : 2.954 m . : 01014/1991. : 2 Maret 1991.

Rencana Tata Kota

: Peruntukkan Tanah : Perkantoran atau perdagangan. Koefisien Dasar Bangunan : 55%. Koefisien Lantai Bangunan : 3,0. Tinggi Maksimum Lantai : 8 Lantai.

Kondisi Tanah

: Tanah kosong dengan permukaan tanah lebih rendah daripada permukaan jalan disekitarnya, yang oleh Perusahaan direncanakan sebagai lahan untuk dibangun gedung perkantoran beserta fasilitasnya.

Ijin-ijin

: Surat Ijin penggunaan tanah No. 802/-1.711.5 tanggal 5 Mei 1998 Kepada PT Sumbersentosa Guna Lestari dikeluarkan oleh Gubernur Kepala Daerah Khusus Ibukota Jakarta.


271

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 16. D. Properti-Properti Milik Anak Perusahaan PT Fajar Putera Dinasti


1. Perumahan Metland Cibitung, Bekasi

Rp.257.371.000.000,-

Alamat


: Jalan Telaga Asih (Jalan Imam Bonjol 2), Desa Wanajaya, Kecamatan Cibitung dan Desa Telaga Murni, Kecamatan Cikarang Barat, Bekasi, Jawa Barat, Indonesia. : Persediaan tanah untukpengembangan di masa yang akan datang. : Tanah.

Nama Pemegang Hak : PT Fajar Putera Dinasti. Dokumen Kepemilikan: Tanah milik PT Fajar Putera Dinasti, terdiri dari: □ 21 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Fajar Putera 2 Dinasti dengan luas total 1.049.114 m . Tanah dalam penguasaan PT Fajar Putera Dinasti, terdiri dari: □ 9 Dokumen Surat Pelepasan Hak (SPH) dengan luas 89.140 2 m. Rencana Tata Kota

: Peruntukkan Tanah : Perumahan dan fasilitasnya. Koefisien Dasar Bangunan : 60%.

Kondisi Tanah

: Tanah mentah dalam kondisi kosong yang akan di rencanakan oleh Perusahaan untuk menjadi lahan proyek pengembangan Perumahan dan fasilitas penunjang perumahan.

Ijin-ijin

: Ijin Lokasi untuk keperluan pembangunan perumahan dan fasilitasnya No. 591/Kep.015-BPPT/2010, tanggal 13 Agustus 2010 oleh Bupati daerah tingkat II Bekasi.


272

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 17. E. Properti-Properti Milik Anak Perusahaan PT Metropolitan Permata Development


1. Perumahan Metland Tambun, Bekasi

Rp. 191.818.000.000,-

Alamat

Klasifikasi Aset

: Jalan Sultan Hasanudin, Desa Tambun, Kecamatan Tambun Selatan dan Desa Cibuntu, Kecamatan Cibitung, Kabupaten Bekasi, Jawa Barat, Indonesia. : Stok real estate untuk dijual dan persediaan tanah (land bank) untuk pengembangan di masa yang akan datang dan fixed asset operasional berupa Sports Club. Aset operasional / investasi berupa Pusat Perbelanjaan dan tanah rencana proyek pembangunan Hotel.

Tipe Properti

: Ready stock ruko, 12 unit ruko dengan total luas tanah: 1.439 m2. Ready stok 103 unit kavling rumah dengan total luas tanah 13.152 2 m. 2

Ready stok 25 unit rumah dengan total luas tanah: 3.113 m . Stock kavling dalam rencana pengembangan: - Kavling komersial dalam rencana pengembangan dengan luas 2 tanah bersih yang dapat dijual: 1.294 m . - Kavling perumahan dalam rencana pengembangan dengan luas 2 tanah bersih yang dapat dijual: 86.691 m . Persediaan tanah (land bank) yang dapat dikembangkan di masa 2 depan dengan total luas ± 11.360 m . Fixed aset operasional berupa sports club dengan luas tanah 2 2.295 m . Aset Investasi: - Pusat Perbelanjaan: 2 o Luas tanah : 4.515 m . 2 o Luas bangunan kotor : 4.431 m . 2 o Luas bangunan bersih : ± 2.846 m . o Jumlah lantai bangunan : 2 lantai. o Tahun Operasional awal : 1997. o Tingkat Hunian : 95.44%. - Tanah Rencana proyek pembangunan hotel dengan total luas tanah: 1.129 m2.


273


Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Permata Development. Dokumen Kepemilikan : Tanah milik PT Metropolitan Permata Development, terdiri dari: □ 13 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Metropolitan 2 Permata Development dengan luas total ± 265.116 m . □ 116 sertipikat Hak Guna Bangunan pecahan atas nama PT Metropolitan Permata Development dengan luas total ± 14.706 2 m. Tanah dalam penguasaan PT Metropolitan Permata Development, terdiri dari: □ 10 dokumen Surat Pelepasan Hak dengan luas total ± 11.360 2 m. Rencana Tata Kota Ijin-ijin

: Peruntukkan Tanah : Perumahan. Koefisien Dasar Bangunan : 60%. : Surat Ijin lokasi No. 460-361-05-1995 tanggal 7 Juni 1995 Kepada PT Metropolitan Permata Development dikeluarkan oleh Kantor Badan Pertahanan Kabupaten Bekasi. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/221/DTK.TB, tanggal 17 Oktober 1995 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala Dinas Tata Kota dan Tata Bangunan Kabupaten Tingkat II Bekasi. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/066/DTK.TB, tanggal 12 Juni 1997 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala Dinas Tata Kota dan Tata Bangunan Kabupaten Tingkat II Bekasi. Ijin Mendirikan Bangunan No. 503/3892/DB, tanggal 19 Maret 1999 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala Dinas Bangunan Kabupaten Tingkat II Bekasi. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/078/DTK.TB, tanggal 26 Juni 2003 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala Dinas Bangunan Kabupaten Tingkat II Bekasi. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/077/DTK.TB, tanggal 26 Juni 2003 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala Dinas Bangunan Kabupaten Tingkat II Bekasi. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/017/DTK.TB, tanggal 5 Januari 2006 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala Dinas Bangunan Kabupaten Tingkat II Bekasi.


274

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 19. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/401/B/DPPB, tanggal 12 Desember 2008 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala Dinas Penataan dan Pengawasan Bangunan Kabupaten Tingkat II Bekasi. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/323/B/DPPT, tanggal 9 Juni 2009 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Kabupaten Tingkat II Bekasi. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/020/B/DPPT, tanggal 20 Maret 2009 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Kabupaten Tingkat II Bekasi. Ijin Pelaksanaan Mendirikan Bangunan No. 503/159/B/DPPT, tanggal 27 Agustus 2009 Kepada PT Metropolitan Permata Development oleh Kepala Badan Pelayanan Perizinan Terpadu Kabupaten Tingkat II Bekasi. Kondisi Tanah

: -


-


-



275

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 20. E. Properti-Properti Milik Anak Perusahaan PT Metropolitan Permata Development

2.


Perumahan Metland Puri, Cipondoh, Tangerang

Rp. 610.639.000.000,-

Alamat

: Jalan K.H. Achmad Dahlan, Keluraha Petir, Kecamatan Cipondoh, Tangerang, Banten – Indonesia.

Klasifikasi Aset

: Stok real estate untuk dijual persediaan tanah (land bank) untuk pengembangan di masa yang akan datang dan fixed asset operasional berupa Wahana Waterland dan Clubhouse.

Tipe Properti

: Tahap I : Ready stock 1 unit ruko dengan total luas tanah 75 m2. Ready stok kavling: - Kavling Ruko : o 48 stock kavling tanah ruko dengan luas tanah bersih yang 2 dapat dijual: 3.314 m . - Kavling Perumahan: o 396 stock kavling tanah perumahan dengan luas tanah bersih 2 yang dapat dijual: 71.735 m . Ready stok rumah 11 unit rumah dengan total luas tanah: 1.581 2 m. Fixed Aset Operasional berupa Wahana Waterland dan Clubhouse 2 dengan luas tanah 7.537 m . Stock kavling dalam rencana pengembangan: - Kavling komersial dalam rencana pengembangan dengan luas 2 tanah bersih yang dapat dijual: 23.043 m . - Kavling perumahan dalam rencana pengembangan dengan luas 2 tanah bersih yang dapat dijual: 67.234 m . Tahap III: Persediaan tanah (land bank) yang dapat dikembangkan di masa 2 depan dengan total luas ± 20.184 m .

Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Permata Development. Dokumen Kepemilikan : Tanah milik PT Metropolitan Permata Development, terdiri dari: □ 10 sertipikat Hak Guna Bangunan atas nama PT Metropolitan 2 Permata Development dengan luas total ± 389.202 m . □ 453 sertipikat Hak Guna Bangunan pecahan atas nama PT Metropolitan Permata Development dengan luas total ± 76.249 2 m. Tanah dalam penguasaan PT Metropolitan Permata Development, terdiri dari: □ 4 dokumen Akta Perjanjian Pelepasan Hak dengan luas total ± 2 20.184 m .


276

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 21. Rencana Tata Kota

: Peruntukkan Tanah

: Perumahan Kepadatan Sedang.

Koefisien Dasar Bangunan : 50% - 60%. Rencana Jalan

Ijin-ijin

: Akan dibuka pintu Tol baru dari Jalan Tol Jakarta – Merak Km. 11, tepat di lahan Metland Puri tahap II, dan rencana jalan baru yang menghubungkan Arteri Ciledug – Bandara Internasional Soekarno – Hatta.

: Ijin Lokasi dan Pembebasan Tanah dari Gubernur Kepala Daerah Tingkat I Jawa Barat No. 593.82./sk.530.Pem.Um/90. Ijin Lokasi dan Pembebasan Tanah dari Kepala Kantor Pertanahan Kotamadya Tangerang No. 420.01-SK.130.P. Ijin Lokasi dan Pembebasan Lahan dari Kepala Kantor Pertanahan Kotamadya Tangerang No. 048/SK.IL.II/NF/1996. Advice Planning Perumahan dari BAPPEDA a.n. Walikotamadya Kepala Daerah Tingkat II Tangerang No. 653/34-Bapp/III/95. Ijin Mendirikan Bangunan No. 648.3/SK-2469/KPMP/IMB/2004 tanggal 27 Januari 2004 Kepada PT Metropolitan Permata Development dikeluarkan oleh Walikotamadya Tangerang. Ijin Mendirikan Bangunan No. 648.3/Kep-5025/KPMP/IMB/2006 tanggal 27 Maret 2006 kepada PT Metropolitan Permata Development dikeluarkan oleh Walikotamadya Tangerang. Ijin Mendirikan Bangunan No. 648.3/Kep-370/KPMP/IMB/2007 tanggal 19 April 2006 kepada PT Metropolitan Permata Development dikeluarkan oleh Walikotamadya Tangerang. Ijin Mendirikan Bangunan No. 648.3/Kep-455/KPMP/IMB/2008 tanggal 2 April 2008 kepada PT Metropolitan Permata Development dikeluarkan oleh Walikotamadya Tangerang. Ijin Mendirikan Bangunan No. 648.1/Kep-315/KPMP/IMB/2007 tanggal 27 Maret 2007 kepada PT Metropolitan Permata Development dikeluarkan oleh Walikotamadya Tangerang. Tentang Bangunan Club House.

Kondisi Tanah

: -


-


-


-

Persediaan tanah (land bank) yang di masa depan dapat dikembangkan berupa sawah, kebun dan tanah kosong.

bersambung ke halaman 22.

277

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 22. E. Properti-Properti Milik Cucu Perusahaan PT Metropolitan Karyadeka Development


3. Cadangan Tanah Tahap II di Perumahan Metland Puri, Cipondoh Tangerang Alamat


Rp.718.082.000.000,-

: Jalan K.H. Achmad Dahlan, Keluraha Petir, Kecamatan Cipondoh, Tangerang, Banten – Indonesia. : Persediaan tanah untukpengembangan di masa yang akan datang. : Tanah.

Total Luas Tanah : 612.669 m2. Berdasarkan Dokumen Kepemilikan Nama Pemegang Hak : PT Metropolitan Karyadeka Development. Dokumen Kepemilikan: Tanah milik PT Metropolitan Karyadeka Development, terdiri dari: □ 85 setipikat Hak Guna Bangunan dengan total luas 529.848 m . 2

Tanah dalam penguasaan PT Metropolitan Karyadeka Development, terdiri dari: □ 77 Dokumen Surat Pelepasan Hak (SPH) dengan luas 82.821 2 m. Rencana Tata Kota

: Peruntukkan Tanah

: Perumahan dan fasilitasnya.

Koefisien Dasar Bangunan : 50% - 60%. Rencana Jalan

Kondisi Tanah

: Akan dibuka pintu Tol baru dari Jalan Tol Jakarta – Merak Km. 11, tepat di lahan Metland Puri tahap II, dan rencana jalan baru yang menghubungkan Arteri Ciledug – Bandara Internasional Soekarno – Hatta.

: Tanah mentah dalam kondisi kosong yang akan di rencanakan oleh Perusahaan untuk menjadi lahan proyek pengembangan perumahan Metropolitan Puri Tahap II.


278

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 23. NILAI PASAR KESELURAHAN PADA TANGGAL 31 Desember 2010: Rp.5.128.000.000.000,(LIMA TRILYUN SERATUS DUA PULUH DELAPAN MILYAR RUPIAH SAJA)

Asumsi Penilaian dan Syarat Pembatas (i)

Penilaian ini sama sekali tidak memperhitungkan kepentingan parsial atas kepemilikan Perusahaan dan/atau pihak-pihak yang terkait dengan Perusahaan pada masing-masing Properti yang dinilai;

(ii)

Properti-Properti terbebas dari segala bentuk persengketaan, baik secara fisik maupun secara hukum;

(iii)

Properti berada dalam penguasaan Perusahaan melalui anak perusahaan dengan status kepemilikan yang sah, baik dan jelas sehingga dapat diperjualbelikan atau dapat dipindahkan haknya kepada pihak lain;

(iv)

semua informasi menyangkut Properti-Properti yang dimaksud sebagaimana diberikan oleh Perusahaan kepada Penilai adalah benar dan akurat adanya;

(v)

Penilai tidak memperhitungkan segala jenis tagihan atau jaminan atau pinjaman atas PropertiProperti ataupun segala jenis biaya atas perpajakan yang timbul dalam rangka memperoleh Properti-Properti atau pada saat Properti-Properti yang dimaksud dijual;

(vi)

Properti-Properti dapat dijual di pasar bebas tanpa adanya keuntungan dari perjanjian dengan termin pembayaran yang lebih panjang, perjanjian penyewaan kembali, perjanjian kerjasama, perjanjian manajemen atau hal-hal lain yang dapat mempengaruhi nilai Properti-Properti; dan

(vii)

Penilaian ini menyatakan opini nilai pasar pada tanggal penilaian sesuai dengan kondisi ekonomi yang berlaku;

(viii)

Penilai tidak bertanggung jawab atas perubahan nilai yang bisa terjadi karena hal dan kondisi tertentu setelah tanggal inspeksi dan/atau tanggal penilaian;

(ix)

Penilai tidak memperhitungkan perubahan drastis dari kondisi ekonomi yang mungkin terjadi di masa depan.

(x)

Asumsi dan syarat pembatas lainnya dapat dilihat dalam laporan lengkap penilaian.


279

Laporan No.015/W&R-Report/2011 Halaman 24. Penutup Penilai menyatakan tidak mempunyai kepentingan apapun baik sekarang maupun dikemudian hari atas Properti-Properti yang dimaksud ataupun nilai yang dilaporkan. Dalam batas kemampuan dan keyakinan kami sebagai penilai, kami menerangkan bahwa pernyataan dalam surat ini, yang menjadi dasar dari analisa, pendapat dan kesimpulan yang diuraikan di dalamnya adalah betul dan benar.

Jakarta, 1 Maret 2011 Hormat kami, KJPP Willson dan Rekan in association with Knight Frank

Willson Kalip B.Sc. (Est. Mgt.) (Hons), MAPPI (Cert.), MSISV

Pemimpin Rekan Izin Penilai Publik Nomor: P-1.08.00016 STTD Bapepam-LK No. 03/PM/STTD-P/A/2006 Anggota MAPPI Nomor: 94-S-00387

280

XIX. ANGGARAN DASAR PERSEROAN Ketentuan-ketentuan anggaran dasar Perseroan yang terakhir hingga tanggal Prospektus ini adalah sebagai berikut: NAMA DAN TEMPAT KEDUDUKAN Pasal 1 1. Perseroan Terbatas ini bernama “PT METROPOLITAN LAND Tbk,” (selanjutnya dalam Anggaran Dasar ini cukup disebut dengan “Perseroan”), berkedudukan dan berkantor pusat di Jakarta Selatan. 2. Perseroan dapat membuka kantor cabang atau perwakilan ditempat lain, baik di dalam maupun di luar wilayah Republik Indonesia sebagaimana ditetapkan oleh Direksi dengan persetujuan dari Dewan Komisaris. JANGKA WAKTU BERDIRINYA PERSEROAN Pasal 2 Perseroan ini didirikan untuk jangka waktu yang tidak terbatas. Dengan ketentuan jangka waktu Penanaman Modal Asing bagi Perseroan adalah sesuai dengan ijin Penanaman Modal Asing yang dikeluarkan oleh pihak yang berwenang. MAKSUD DAN TUJUAN SERTA KEGIATAN USAHA Pasal 3 1. Maksud dan tujuan Perseroan ialah: Berusaha dalam bidang Perumahan, Mall/Pusat Perbelanjaan, perdagangan, dan jasa akomodasi (hotel). 2. Untuk mencapai maksud dan tujuan tersebut di atas, Perseroan dapat melaksanakan kegiatan usaha sebagai berikut : i. kegiatan usaha utama: a. menjalankan usaha-usaha di bidang real estate, konstruksi, manajemen untuk perkantoran, perumahan dan pusat perbelanjaan serta aktivitas Perseroan/anak perusahaan lainnya yang berhubungan dalam arti yang seluas-luasnya; b. menyewakan, mengatur, mengorganisir segala jenis tanah sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku; c. menjadi pengembang (developer) tanah; d. menjalankan usaha perdagangan ekspor dan impor barang dagangan berupa peralatan telekomunikasi dan elektronik; e. menjalankan usaha jasa akomodasi (hotel); ii. kegiatan usaha penunjang : a. bergerak di dalam usaha kontraktor atau arsitektur, perancang (designer), pengawas (supervisor) dan konstruksi bangunantermasuk untuk proyek jalan, jembatan, dermaga, irigasi dan proyek teknik sipil lainnya; b. untuk memperoleh atau melakukan penyertaan saham, baik dengan membeli saham yang telah dikeluarkan atau mengambil bagian atas saham baru pada perusahaan lain yang memiliki dan/atau menguasai tanah dan/atau bangunan, memiliki hak sewa atas tanah dan/atau bangunan, atau memiliki hak untuk membangun dan mengoperasikan bangunan di atas suatu bidang tanah berdasarkan perjanjian dengan pemilik hak atas tanah. MODAL Pasal 4 1. Modal dasar Perseroan berjumlah Rp. 2.000.000.000.000,00 (dua trilyun Rupiah), terbagi atas 20.000.000.000 (dua puluh milyar) saham, masing-masing saham bernilai nominal Rp.100,00 (seratus Rupiah).

281

2. Dari modal dasar tersebut telah ditempatkan 28,42 % (dua puluh delapan koma empat puluh dua persen) atau sejumlah 5.684.500.000 (lima milyar enam ratus delapan puluh empat juta lima ratus ribu) saham dengan nilai nominal seluruhnya sebesarRp. 568.450.000.000,00 (lima ratus enam puluh delapan milyar empat ratus lima puluh juta Rupiah) yang telah diambil bagian dan disetor oleh para pemegang saham. 3. 100 % (seratus persen) dari nilai nominal setiap saham yang telah ditempatkan tersebut di atas, atau seluruhnya berjumlah Rp. 568.450.000.000,00 (lima ratus enam puluh delapan milyar empat ratus lima puluh juta Rupiah), telah disetor penuh kepada Perseroan oleh para pemegang saham. 4. Penyetoran modal dapat pula dilakukan dalam bentuk selain uang, baik berupa benda berwujud maupun tidak berwujud, wajib memenuhi ketentuan sebagai berikut: a. benda yang akan dijadikan setoran modal dimaksud wajib diumumkan kepada publik pada saat pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham mengenai penyetoran modal tersebut; b. benda yang dijadikan sebagai setoran modal wajib dinilai oleh penilai independen yang terdaftar di Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang terkait lainnya dan/atau penggantinya dan tidak dijaminkan dengan cara apapun juga; c. memperoleh persetujuan terlebih dahulu dari Rapat Umum Pemegang Saham, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal; d. dalam hal benda yang dijadikan sebagai setoran modal dilakukan dalam bentuk saham suatu perseroan yang tercatat di Bursa Efek, maka harganya harus ditetapkan berdasarkan nilai pasar wajar; e. dalam hal penyetoran modal tersebut berasal dari laba ditahan, agio saham, laba bersih Perseroan dan/atau unsur modal sendiri, maka laba ditahan, agio saham, laba bersih Perseroan dan/atau unsur modal sendiri lainnya tersebut, sudah dimuat dalam Laporan Keuangan Tahunan terakhir yang telah diperiksa oleh akuntan yang terdaftar di Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang terkait lainnya dan/atau penggantinya, dengan pendapat wajar tanpa pengecualian. Penyetoran atas saham dari kompensasi/konversi tagihan dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. 5. Saham-saham yang masih dalam simpanan akan dikeluarkan Perseroan dengan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham dengan syarat dan harga tertentu yang ditetapkan oleh Direksi dan dengan ketentuan, dimana saham tersebut dikeluarkan dengan nilai nominal, maka harga tersebut tidak di bawah nilai nominal, dengan mengindahkan ketentuan-ketentuan yang termuat dalam Anggaran Dasar, dan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal, serta peraturan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan. 6. a. Setiap penambahan modal melalui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas (Efek Bersifat Ekuitas adalah Saham atau Efek yang dapat ditukar dengan saham atau Efek yang mengandung hak untuk memperoleh Saham antara lain Obligasi Konversi atau Waran) yang dilakukan dengan pemesanan, maka hal tersebut wajib dilakukan dengan memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu kepada pemegang saham yang namanya tercatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan pada tanggal yang ditentukan Rapat Umum Pemegang Saham yang menyetujui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas dalam jumlah yang sebanding dengan jumlah Saham yang telah terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan b. Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu wajib dapat dialihkan dan diperdagangkan dalam jangka waktu sebagaimana ditetapkan dalam peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal; c. Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan oleh Perseroan tersebut di atas harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari Rapat Umum Pemegang Saham, dengan syarat-syarat dan untuk jangka waktu sebagaimana dinyatakan dalam ketentuan Anggaran Dasar, peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta peraturan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan; d. Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan oleh Perseroan dan tidak diambil oleh pemegang Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu harus dialokasikan kepada semua pemegang saham yang memesan tambahan Efek Bersifat Ekuitas, dengan ketentuan apabila jumlah Efek Bersifat Ekuitas yang dipesan melebihi jumlah Efek Bersifat Ekuitas yang akan dikeluarkan, Efek Bersifat Ekuitas yang tidak diambil tersebut wajib dialokasikan secara proporsional dengan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu dari masing-masing pemegang saham yang memesan tambahan Efek

282

Bersifat Ekuitas, satu dan lain dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal; e. Dalam hal masih terdapat sisa Efek Bersifat Ekuitas yang tidak diambil bagian oleh pemegang saham sebagaimana dimaksud huruf (d) di atas, maka dalam hal terdapat pembeli siaga, Efek Bersifat Ekuitas tersebut wajib dialokasikan kepada pihak tertentu yang bertindak sebagai pembeli siaga dengan harga dan syarat-syarat yang sama, kecuali ditentukan lain oleh peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal; f. Penambahan modal disetor menjadi efektif setelah terjadinya penyetoran, dan saham yang diterbitkan mempunyai hak-hak yang sama dengan saham yang mempunyai klasifikasi yang sama yang diterbitkan oleh Perseroan, dengan tidak mengurangi kewajiban Perseroan untuk mengurus pemberitahuan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia; g. Pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas tanpa memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu kepada pemegang saham dapat dilakukan dalam hal pengeluaran Efek: i. ditujukan kepada karyawan Perseroan; ii. ditujukan kepada pemegang obligasi atau Efek lain yang dapat dikonversi menjadi saham, yang telah dikeluarkan dengan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham; iii. dilakukan dalam rangka reorganisasi dan/atau restrukturisasi yang telah disetujui oleh Rapat Umum Pemegang Saham; dan/atau iv. dilakukan sesuai dengan sebagaimana diatur oleh peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal yang memperbolehkan penambahan modal tanpa memberikan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu; h. Setiap penambahan modal melalui pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas dapat menyimpang dari ketentuan seperti tersebut dalam Pasal 4 ayat 6 huruf (a) sampai dengan huruf (g) di atas apabila ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta peraturan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan mengijinkannya. 7. Pelaksanaan pengeluaran saham dalam simpanan untuk pemegang Efek yang dapat ditukar dengan saham atau Efek yang mengandung hak untuk memperoleh saham, dapat dilakukan oleh Direksi berdasarkan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan terdahulu yang telah menyetujui pengeluaran efek tersebut, dengan memperhatikan ketentuan-ketentuan yang termuat dalam Anggaran Dasar, peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta peraturan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan. 8. Penambahan modal dasar Perseroan hanya dapat dilakukan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham. Dalam hal modal dasar ditingkatkan, maka setiap penempatan saham-saham lebih lanjut harus disetujui oleh Rapat umum Pemegang Saham, dengan memperhatikan ketentuan dalam Anggaran Dasar, peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. 9. Penambahan modal dasar yang mengakibatkan modal ditempatkan dan disetor menjadi kurang dari 25 % (dua puluh lima persen) dari modal dasar, dapat dilakukan sepanjang : a. telah memperoleh persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham, yang menyetujui untuk menambah modal dasar; b. telah mendapat persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia; c. penambahan modal ditempatkan dan disetor, sehingga menjadi paling sedikit 25% (dua puluh lima persen) dari modal dasar, wajib dilakukan dalam jangka waktu paling lambat 6 (enam) bulan setelah persetujuan Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam ayat 9.b Pasal ini; d. dalam hal penambahan modal disetor sebagaimana dimaksud dalam ayat 9.c Pasal ini tidak terpenuhi sepenuhnya, maka Perseroan harus mengubah kembali anggaran dasarnya, sehingga modal ditempatkan dan disetor paling sedikit 25% (dua puluh lima persen) dari modal dasar dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, dalam jangka waktu 2 (dua) bulan setelah jangka waktu dalam ayat 9.c Pasal ini tidak terpenuhi; e. persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham sebagaimana dimaksud dalam ayat 9.a Pasal ini, termasuk juga persetujuan untuk mengubah anggaran dasar sebagaimana dimaksud dalam ayat 9.d Pasal ini.

283

10. Pengubahan anggaran dasar dalam rangka penambahan modal dasar menjadi efektif setelah terjadinya penyetoran modal yang mengakibatkan besarnya modal disetor menjadi paling kurang 25 % (dua puluh lima persen) dari modal dasar dan mempunyai hak-hak yang sama dengan saham lainnya yang diterbitkan oleh Perseroan, dengan tidak mengurangi kewajiban Perseroan untuk mengurus persetujuan pengubahan anggaran dasar dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia atas pelaksanaan penambahan modal disetor tersebut. 11. Perseroan dapat membeli kembali saham-saham yang telah dibayar penuh sampai dengan 10 % (sepuluh persen) dari jumlah saham yang telah ditempatkan atau dalam jumlah lain yang diperbolehkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. Pembelian kembali saham tersebut dilaksanakan sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. SAHAM Pasal 5 1. Semua saham yang dikeluarkan oleh Perseroan adalah saham atas nama. 2. Perseroan dapat mengeluarkan saham dengan nilai nominal atau tanpa nilai nominal. Pengeluaran saham dengan atau tanpa nilai nominal wajib dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal. 3. Perseroan hanya mengakui 1 (satu) pihak saja, baik perorangan maupun badan hukum sebagai pemilik dari 1 (satu) saham, yaitu orang atau badan hukum yang namanya tercatat sebagai pemilik saham yang bersangkutan dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan. 4. Apabila saham karena sebab apapun menjadi milik beberapa orang, maka mereka yang memiliki bersama-sama itu diwajibkan untuk menunjuk secara tertulis seorang diantara mereka atau seorang lain sebagai kuasa mereka bersama, dan hanya orang yang diberi kuasa atau yang ditunjuk itu saja yang berhak untuk dicatat dalam Daftar Pemegang Saham dan harus dianggap sebagai Pemegang Saham dari saham yang bersangkutan serta berhak mempergunakan semua hak yang diberikan oleh hukum yang timbul atas saham-saham tersebut. 5. Selama ketentuan dalam ayat 4 Pasal ini belum dilaksanakan, maka para pemegang saham tersebut tidak berhak mengeluarkan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham, sedangkan pembayaran dividen untuk saham itu ditangguhkan. 6. Dalam hal para pemilik bersama tersebut lalai untuk memberitahukan Perseroan secara tertulis mengenai penunjukan wakil bersama itu, Perseroan berhak memperlakukan pemegang saham yang namanya terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan sebagai satu-satunya pemegang saham yang sah atas saham-saham tersebut. 7. Setiap pemegang saham yang memiliki 1 (satu) saham atau lebih dengan sendirinya menurut hukum harus tunduk kepada Anggaran Dasar dan kepada semua keputusan yang diambil dengan sah dalam Rapat Umum Pemegang Saham serta peraturan perundang-undangan yang berlaku. 8. Seluruh saham yang dikeluarkan oleh Perseroan dapat dijaminkan dengan mengikuti ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai pemberian jaminan terhadap saham, peraturan perundang-undangan yang berlaku dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. 9. Saham Perseroan yang tercatat pada Bursa Efek di Indonesia tunduk pada peraturan perundangundangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia dan peraturan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan. 10. Jika terdapat pecahan nilai nominal saham, pemegang pecahan nilai nominal saham tidak diberikan hak suara, kecuali pemegang pecahan nilai nominal saham bersama-sama dengan pemegang pecahan nilai nominal saham lainnya memiliki nilai nominal yang sebanding dengan nilai nominal atas 1 (satu) saham dari dalam klasifikasi saham tersebut. Pemegang pecahan nilai nominal saham tersebut wajib menunjuk seorang diantara mereka atau seorang lain sebagai kuasa/wakil mereka bersama dan hanya yang ditunjuk atau diberi kuasa itu sajalah yang berhak mempergunakan hak yang diberikan oleh hukum atas saham tersebut.

284

SURAT SAHAM Pasal 6 1. Perseroan dapat mengeluarkan surat saham atas nama pemiliknya yang terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta ketentuan yang berlaku di Bursa Efek dimana sahamsaham Perseroan dicatatkan. 2. Apabila Perseroan mengeluarkan surat saham, maka untuk setiap saham diberi sehelai surat saham. 3. Surat kolektif saham dapat dikeluarkan sebagai bukti pemilikan 2 (dua) atau lebih saham-saham yang dimiliki oleh seorang pemegang saham. 4. Pada surat saham sekurangnya harus dicantumkan : a. Nama dan alamat pemegang saham; b. Nomor surat saham; c. Tanggal pengeluaran surat saham; d. Nilai Nominal saham; e. Tanda pengenal sebagaimana akan ditentukan oleh Direksi. 5. Pada setiap surat kolektif saham sekurangnya harus dicantumkan : a. Nama dan alamat pemegang saham; b. Nomor surat kolektif saham; c. Tanggal pengeluaran surat kolektif saham; d. Nilai nominal saham; e. Jumlah saham dan nomor urut saham ; f. Tanda pengenal sebagaimana akan ditentukan oleh Direksi. 6. Surat saham dan surat kolektif saham dan/atau Obligasi Konversi dan/atau Waran dan/atau Efek Bersifat Ekuitas lainnya yang dapat dikonversi menjadi saham dapat dicetak sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal, serta ditandatangani oleh seorang anggota Direksi dan seorang anggota Dewan Komisaris, atau tanda tangan tersebut dicetak langsung pada surat saham dan surat kolektif saham dan/atau Obligasi Konversi dan/atau Waran dan/atau Efek Bersifat Ekuitas lainnya yang bersangkutan, dengan mengindahkan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. 7. Jika saham tidak masuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, maka Perseroan wajib memberikan bukti kepemilikan saham dalam bentuk surat saham atau surat kolektif saham kepada pemegang saham. 8. Untuk saham yang masuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atau pada Bank Kustodian (khusus dalam rangka kontrak investasi kolektif), Perseroan wajib menerbitkan sertifikat atau konfirmasi tertulis kepada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atau pada Bank Kustodian yang bersangkutan, yang ditandatangani oleh seorang anggota Direksi dan seorang anggota Dewan Komisaris, atau tanda tangan tersebut dicetak langsung pada sertifikat atau konfirmasi tertulis tersebut. 9. Konfirmasi tertulis yang dikeluarkan oleh Direksi untuk saham yang masuk dalam Penitipan Kolektif, sekurang-kurangnya mencantumkan keterangan berikut: a. nama dan alamat Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian Kolektif atau Bank Kustodian yang bersangkutan; b. tanggal pengeluaran sertifikat atau konfirmasi tertulis; c. jumlah saham yang tercakup dalam sertifikat atau konfirmasi tertulis; d. jumlah nilai nominal saham yang tercakup dalam sertifikat atau konfirmasi tertulis; e. ketentuan bahwa setiap saham dalam Penitipan Kolektif dengan klasifikasi yang sama, adalah sepadan dan dapat dipertukarkan antara satu dengan yang lain; dan f. persyaratan yang ditetapkan oleh Direksi untuk pengubahan sertifikat atau konfirmasi tertulis.

285

PENGGANTI SURAT SAHAM Pasal 7 1. Dalam hal surat saham rusak, penggantian surat saham tersebut dapat dilakukan jika : a. pihak yang mengajukan permohonan penggantian saham adalah pemilik surat saham tersebut; dan b. Perseroan telah menerima surat saham yang rusak. 2. Perseroan wajib memusnahkan surat saham yang rusak setelah memberikan pengganti surat saham dan Direksi wajib membuat Berita Acara untuk disampaikan pada Rapat Umum Pemegang Saham berikutnya. 3. Dalam hal surat saham hilang, penggantian surat saham tersebut dapat dilakukan jika : a. pihak yang mengajukan permohonan penggantian saham adalah pemilik surat saham tersebut; b. Perseroan telah mendapatkan dokumen pelaporan dari Kepolisian RepubIik Indonesia atas hilangnya surat saham tersebut; c. Pihak yang mengajukan permohonan penggantian saham memberikan jaminan yang dipandang cukup oleh Direksi Perseroan; dan d. rencana pengeluaran pengganti surat saham yang hilang telah diumumkan di Bursa Efek dimana saham Perseroan dicatatkan dalam waktu paling kurang 14 (empat belas) hari sebelum pengeluaran pengganti surat saham. 4. Biaya untuk pengeluaran pengganti surat saham itu harus ditanggung oleh pemegang saham yang bersangkutan. 5. Pengeluaran pengganti surat saham, menurut Pasal ini, mengakibatkan surat aslinya menjadi batal dan tidak berlaku lagi. 6. Pengeluaran pengganti surat saham sehubungan dengan saham yang terdaftar pada Bursa Efek di Indonesia wajib dilakukan dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia. 7. Ketentuan dalam Pasal 7 ini, mutatis-mutandis juga berlaku bagi pengeluaran pengganti surat kolektif saham dan pengganti sertifikat atau konfirmasi tertulis. DAFTAR PEMEGANG SAHAM DAN DAFTAR KHUSUS Pasal 8 1. Perseroan berkewajiban untuk mengadakan Daftar Pemegang Saham dan Daftar Khusus di tempat kedudukan Perseroan. 2. Dalam Daftar Pemegang Saham dicatat : a. nama dan alamat para pemegang saham; b. jumlah saham, nomor seri dan tanggal perolehan saham yang dimiliki- para pemegang saham c. jumlah yang disetor atas setiap saham; d. nama dan alamat dari individu atau badan hukum yang menjadi penerima gadai atau penerima fidusia atas saham dan tanggal pembebanan saham tersebut; dan e. keterangan lainnya yang dianggap perlu oleh Direksi dan/atau diharuskan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku. 3. Dalam Daftar Khusus dicatat keterangan mengenai kepemilikan saham anggota Direksi dan Dewan Komisaris beserta keluarganya dalam Perseroan dan/atau pada perseroan lain serta tanggal saham itu diperoleh. 4. Setiap pengubahan alamat dari pemegang saham wajib diberitahukan secara tertulis kepada Direksi Perseroan atau kuasa Direksi yang sah (Biro Administrasi Efek yang ditunjuk oleh Direksi). Selama pemberitahuan demikian belum diterima, maka semua surat kepada pemegang saham atau pengumuman dan pemanggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham akan dikirim kepada alamat pemegang saham yang terakhir tercatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan. 5. Direksi berkewajiban untuk menyimpan dan memelihara Daftar Pemegang Saham dan Daftar Khusus sebaik-baiknya. 6. Setiap Pemegang Saham berhak melihat Daftar Pemegang Saham dan Daftar Khusus pada waktu jam kerja Kantor Perseroan.

286

7. Pencatatan dan/atau pengubahan pada Daftar Pemegang Saham Perseroan harus disetujui Direksi sebagaimana dibuktikan dengan penandatanganan pencatatan atas pengubahan tersebut oleh Presiden Direktur atau salah seorang anggota Direksi atau kuasa Direksi yang sah (Biro Administrasi Efek yang ditunjuk Direksi), sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia. 8. Setiap pendaftaran atau pencatatan dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan, termasuk pencatatan mengenai suatu penjualan, pemindahtanganan, pembebanan atas saham atau hak atau kepentingan atas saham harus dilakukan sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar, dan untuk saham yang terdaftar pada Bursa Efek di Indonesia, dilakukan sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan ketentuan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia. 9. Atas permintaan pemegang saham yang bersangkutan atau penerima gadai atau penerima fidusia, pembebanan atas saham harus dicatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan dengan cara yang akan ditentukan oleh Direksi berdasarkan bukti yang dapat diterima oleh Direksi mengenai gadai atau fidusia atas saham yang bersangkutan. PENITIPAN KOLEKTIF Pasal 9 1. Saham dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian harus dicatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan atas nama Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian untuk kepentingan pemegang rekening pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. 2. Saham dalam Penitipan Kolektif pada Bank Kustodian atau Perusahaan Efek yang dicatat dalam rekening Efek pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian dicatat atas nama Bank Kustodian atau Perusahaan Efek dimaksud untuk kepentingan pemegang rekening pada Bank Kustodian atau Perusahaan Efek tersebut. 3. Apabila saham dalam Penitipan Kolektif pada Bank Kustodian merupakan bagian dari portofolio efek Reksa Dana berbentuk kontrak investasi kolektif dan tidak termasuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, maka Perseroan akan mencatatkan saham tersebut dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan atas nama Bank Kustodian untuk kepentingan pemilik Unit Penyertaan dari Reksa Dana berbentuk kontrak investasi kolektif tersebut. 4. Perseroan wajib menerbitkan sertifikat saham atau konfirmasi tertulis kepada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian sebagaimana yang dimaksud dalam ayat 1 Pasal ini, atau Bank Kustodian sebagaimana yang dimaksud dalam ayat 3 Pasal ini, sebagai tanda bukti pencatatan dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan. 5. Perseroan wajib memutasikan saham dalam Penitipan Kolektif yang terdaftar atas nama Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atau Bank Kustodian untuk Reksa Dana berbentuk kontrak investasi kolektif dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan menjadi atas nama pihak yang ditunjuk oleh Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atau Bank Kustodian dimaksud. Permohonan mutasi wajib disampaikan oleh Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atau Bank Kustodian kepada Perseroan atau Biro Administrasi Efek yang ditunjuk Perseroan. 6. Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, Bank Kustodian atau Perusahaan Efek wajib menerbitkan konfirmasi tertulis kepada pemegang rekening sebagai tanda bukti pencatatan dalam rekening Efek. 7. Dalam Penitipan Kolektif setiap saham dari jenis dan klasifikasi yang sama, yang diterbitkan Perseroan adalah sepadan dan dapat dipertukarkan antara satu dengan yang lain. 8. Perseroan wajib menolak pencatatan mutasi saham ke dalam Penitipan Kolektif apabila surat saham tersebut hilang atau musnah, kecuali pemegang saham yang meminta mutasi dimaksud dapat memberikan bukti dan/atau jaminan yang cukup bahwa yang bersangkutan adalah benar-benar pemilik yang sah dari saham yang hilang atau musnah tersebut dan saham tersebut benar-benar hilang atau musnah. 9. Perseroan wajib menolak pencatatan mutasi saham ke dalam Penitipan Kolektif apabila saham tersebut dijaminkan, diletakkan dalam sita berdasarkan penetapan Pengadilan atau disita untuk pemeriksaan perkara pidana. 10. Pemegang rekening Efek yang Efeknya tercatat dalam Penitipan Kolektif berhak hadir dan/atau mengeluarkan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan, sesuai dengan jumlah saham yang dimilikinya pada rekening Efek tersebut.

287

11. Bank Kustodian dan Perusahaan Efek wajib menyampaikan daftar rekening Efek beserta jumlah saham Perseroan yang dimiliki oleh masing-masing pemegang rekening pada Bank Kustodian dan Perusahaan Efek tersebut kepada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, untuk selanjutnya diserahkan kepada Perseroan paling lambat 1 (satu) hari kerja sebelum tanggal pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham. 12. Manajer Investasi berhak hadir dan mengeluarkan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham atas saham yang termasuk dalam Penitipan Kolektif pada Bank Kustodian yang merupakan bagian dari portofolio Efek Reksa Dana berbentuk kontrak investasi kolektif dan tidak termasuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, dengan ketentuan bahwa Bank Kustodian tersebut wajib menyampaikan nama Manajer Investasi tersebut kepada Perseroan paling lambat 1 (satu) hari kerja sebelum tanggal pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham. 13. Perseroan wajib menyerahkan dividen, saham bonus atau hak-hak lain sehubungan dengan pemilikan saham kepada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian atas saham dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, dan seterusnya Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian tersebut menyerahkan dividen, saham bonus atau hak-hak lain kepada Bank Kustodian dan kepada Perusahaan Efek untuk kepentingan masing-masing pemegang rekening pada Bank Kustodian dan Perusahaan Efek tersebut. 14. Perseroan wajib menyerahkan dividen, saham bonus atau hak-hak lain sehubungan dengan pemilikan saham kepada Bank Kustodian atas saham dalam Penitipan Kolektif pada Bank Kustodian yang merupakan bagian dari portofolio Efek Reksa Dana yang berbentuk kontrak investasi kolektif dan tidak termasuk dalam Penitipan Kolektif pada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian. 15. Batas waktu penentuan pemegang rekening Efek yang berhak untuk memperoleh dividen, saham bonus atau hak-hak lainnya sehubungan dengan pemilikan saham dalam Penitipan Kolektif ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham, dengan ketentuan Bank Kustodian dan Perusahaan Efek wajib menyampaikan daftar pemegang rekening Efek beserta jumlah saham yang dimiliki oleh masing-masing pemegang rekening Efek tersebut kepada Lembaga Penyimpanan dan Penyelesaian, paling lambat pada tanggal yang menjadi dasar penentuan pemegang saham yang berhak untuk memperoleh dividen, saham bonus atau hak-hak lainnya, untuk selanjutnya diserahkan kepada Perseroan paling lambat 1 (satu) hari kerja setelah tanggal yang menjadi dasar penentuan pemegang saham yang berhak untuk memperoleh dividen, saham bonus atau hak-hak lainnya tersebut. 16. Ketentuan mengenai Penitipan Kolektif tunduk pada peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta ketentuan Bursa Efek di wilayah Republik Indonesia dimana saham-saham Perseroan dicatatkan. PEMINDAHAN HAK ATAS SAHAM Pasal 10 1. Pendaftaran pemindahan hak atas saham wajib dilakukan oleh Direksi dengan cara mencatatkan pemindahan hak itu dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan berdasarkan akta pemindahan hak yang ditandatangani oleh yang memindahkan dan yang menerima pemindahan atau wakil mereka yang sah atau berdasarkan surat-surat lain yang cukup membuktikan pemindahan hak itu menurut pendapat Direksi tanpa mengurangi ketentuan dalam Anggaran Dasar. 2. Akta pemindahan hak atau surat lain sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 harus berbentuk sebagaimana ditentukan dan/atau yang dapat diterima oleh Direksi dan salinannya disampaikan kepada Perseroan, dengan ketentuan bahwa dokumen pemindahan hak atas saham yang tercatat pada Bursa Efek di Indonesia harus memenuhi peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia. 3. Pemindahan hak atas saham yang tercatat dalam rekening pada Penitipan Kolektif dicatat sebagai mutasi antar rekening, ataupun sebagai mutasi dari suatu rekening dalam Penitipan Kolektif ke atas nama individu pemegang saham yang bukan pemegang rekening dalam Penitipan Kolektif, dengan melaksanakan pencatatan atas pemindahan hak oleh Direksi Perseroan sebagaimana yang dimaksud dalam Pasal 9 di atas. 4. Pemindahan hak atas saham hanya diperbolehkan apabila semua ketentuan dalam Anggaran Dasar telah dipenuhi. Segala tindakan yang bertentangan dengan ketentuan dalam Pasal ini, membawa akibat bahwa suara yang dikeluarkan dalam Rapat Umum Pemegang Saham menjadi tidak sah, sedang pembayaran dividen atas saham itu ditangguhkan.

288

5. Pemindahan hak atas saham harus dicatat dalam Daftar Pemegang Saham atau pada surat saham dan surat kolektif saham yang bersangkutan. Catatan itu harus diberi tanggal dan ditandatangani oleh Presiden Direktur dan Presiden Komisaris, atau kuasa mereka yang sah, atau oleh Biro Administrasi yang ditunjuk oleh Direksi. 6. Direksi atas kebijaksanaan mereka sendiri dan dengan memberikan alasan untuk itu, dapat menolak untuk mendaftarkan pemindahan hak atas saham(-saham) dalam Daftar Pemegang Saham apabila ketentuan dalam Anggaran Dasar tidak dipenuhi atau apabila salah satu dari persyaratan dalam pemindahan saham tidak terpenuhi. 7. Apabila Direksi menolak untuk mendaftarkan pemindahan hak atas saham, maka Direksi wajib mengirimkan pemberitahuan penolakan kepada pihak yang akan memindahkan haknya dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal permohonan untuk pendaftaran itu diterima oleh Direksi. 8. Mengenai saham Perseroan yang tercatat pada Bursa Efek, setiap penolakan untuk mencatat pemindahan hak atas saham yang dimaksud, dilakukan sesuai dengan peraturan perundangundangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia. 9. Daftar Pemegang Saham harus ditutup pada 1 (satu) hari kerja sebelum tanggal iklan pemanggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham, untuk menetapkan nama-nama pemegang saham yang berhak hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud. 10. Setiap orang yang memperoleh hak atas suatu saham karena kematian seorang pemegang saham atau karena sebab lain yang mengakibatkan pemilikan suatu saham beralih demi dan/atau berdasarkan hukum, dengan mengajukan bukti haknya sebagaimana sewaktu-waktu dipersyaratkan oleh Direksi dapat mengajukan permohonan secara tertulis untuk didaftarkan sebagai pemegang saham dari saham tersebut. 11. Pendaftaran hanya dapat dilakukan apabila Direksi dapat menerima baik bukti hak itu, dengan memperhatikan ketentuan dalam Anggaran Dasar, peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia. 12. Semua pembatasan, larangan dan ketentuan dalam Anggaran Dasar yang mengatur hak untuk memindahkan hak atas saham dan pendaftaran dari pemindahan hak atas saham wajib berlaku pula secara mutatis mutandis terhadap setiap peralihan hak menurut ayat 10 dari Pasal ini. 13. Dalam hal terjadi pengubahan pemilikan dari suatu saham, pemilik asalnya yang terdaftar dalam Daftar Pemegang Saham dianggap tetap sebagai pemilik dari saham tersebut hingga nama dari pemilik baru telah tercatat dalam Daftar Pemegang Saham Perseroan, hal tersebut dengan memperhatikan ketentuan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta ketentuan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan. 14. Pemindahan hak atas saham yang tercatat di Bursa Efek di Indonesia dan/atau saham yang diperdagangkan di Pasar Modal, dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia serta ketentuan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan. DIREKSI Pasal 11 1. Perseroan diurus dan dipimpin oleh Direksi yang terdiri dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang anggota Direksi, seorang diantaranya dapat diangkat sebagai Presiden Direktur, bilamana diperlukan dapat diangkat seorang atau lebih Wakil Presiden Direktur dan yang lainnya diangkat sebagai Direktur, dengan memperhatikan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. 2. Yang boleh diangkat sebagai anggota Direksi adalah orang perseorangan yang memenuhi persyaratan sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku, mampu melaksanakan perbuatan hukum dan tidak pernah dinyatakan pailit atau menjadi anggota Direksi atau Dewan Komisaris yang dinyatakan bersalah menyebabkan suatu perseroan dinyatakan pailit atau orang yang tidak pernah dihukum karena melakukan tindak pidana yang merugikan keuangan Negara dalam waktu 5 (lima) tahun sebelum pengangkatannya. 3. Selain memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 Pasal ini, pengangkatan anggota Direksi dilakukan dengan memperhatikan keahlian, pengalaman serta persyaratan lain berdasarkan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 4. Masa jabatan anggota Direksi adalah untuk jangka waktu sampai dengan ditutupnya Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang ke-5 (kelima) setelah pengangkatan anggota Direksi yang dimaksud, dengan tidak mengurangi hak Rapat Umum Pemegang Saham untuk memberhentikan

289

anggota Direksi tersebut sewaktu-waktu sebelum masa jabatannya berakhir, dengan menyebutkan alasannya, setelah anggota Direksi yang bersangkutan diberi kesempatan untuk hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham guna membela diri dalam Rapat Umum Pemegang Saham tersebut Pemberhentian demikian berlaku sejak penutupan Rapat Umum Pemegang Saham yang memutuskan pemberhentiannya kecuali berlaku pada tanggal lain yang ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham terkait. 5. Setelah masa jabatan berakhir, anggota Direksi dapat diangkat kembali oleh Rapat Umum Pemegang Saham. 6. Para anggota Direksi dapat diberi gaji tiap-tiap bulan dan tunjangan lainnya yang besarnya ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham dimana wewenang tersebut oleh Rapat Umum Pemegang Saham dapat dilimpahkan kepada Dewan Komisaris. 7. Apabila oleh suatu sebab jumlah minimum anggota Direksi sebagaimana diatur pada ayat 1 Pasal ini tidak terpenuhi, maka dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari sejak terjadi lowongan, harus diumumkan kepada para pemegang saham tentang akan diselenggarakannya Rapat Umum Pemegang Saham untuk mengisi lowongan itu. Masa jabatan seorang yang diangkat untuk mengisi lowongan tersebut adalah sisa masa jabatan dari anggota Direksi yang jabatannya telah menjadi lowong tersebut. 8. Apabila oleh suatu sebab apapun semua jabatan anggota Direksi Perseroan lowong, maka dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari sejak terjadinya lowongan tersebut harus diumumkan kepada para pemegang saham tentang akan diadakannya Rapat Umum Pemegang Saham untuk mengangkat Direksi baru, dan untuk sementara Perseroan diurus oleh Dewan Komisaris. 9. Seorang anggota Direksi berhak mengundurkan diri dari jabatannya dengan memberitahukan secara tertulis mengenai maksudnya tersebut kepada Perseroan paling lambat 30 (tiga puluh) hari sebelum tanggal pengunduran dirinya. 10. Perseroan wajib menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan permohonan pengunduran diri anggota Direksi dalam jangka waktu paling lambat 60 (enam puluh) hari sejak diterimanya surat pengunduran diri tersebut. Kepada anggota Direksi yang mengundurkan diri sebagaimana tersebut di atas tetap dapat dimintakan pertanggung-jawabannya sejak pengangkatan yang bersangkutan sampai dengan tanggal pengunduran dirinya, dalam Rapat Umum Pemegang Saham tersebut. 11. Dalam hal Perseroan tidak menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat 10 Pasal ini, maka dengan lampaunya kurun waktu tersebut, pengunduran diri anggota Direksi menjadi sah tanpa memerlukan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham. 12. Dalam hal anggota Direksi mengundurkan diri sehingga mengakibatkan jumlah anggota Direksi menjadi kurang dari yang diatur pada ayat 1 Pasal ini, maka pengunduran diri tersebut sah apabila telah ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham dan telah diangkat anggota Direksi yang baru sehingga memenuhi persyaratan jumlah minimal anggota Direksi. 13. Jabatan anggota Direksi berakhir apabila : a. meninggal dunia; b. masa jabatannya berakhir; c. diberhentikan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham; d. mengundurkan diri sesuai dengan ketentuan dalam Pasal ini; e. dinyatakan pailit atau ditaruh di bawah pengampuan berdasarkan suatu keputusan Pengadilan; atau f. tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai anggota Direksi berdasarkan ketentuan Anggaran Dasar dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. TUGAS DAN WEWENANG DIREKSI Pasal 12 1. Direksi bertanggung jawab penuh dalam melaksanakan tugasnya untuk kepentingan Perseroan dalam mencapai maksud dan tujuannya. 2. Setiap anggota Direksi wajib dengan itikad baik dan penuh tanggung jawab menjalankan tugasnya, dengan mengindahkan peraturan perundang-undangan yang berlaku dan Anggaran Dasar.

290

3. Tugas pokok Direksi adalah untuk: a. memimpin, mengurus dan mengendalikan Perseroan sesuai dengan tujuan Perseroan dan senantiasa berusaha meningkatkan efisiensi dan efektivitas Perseroan; b. menguasai, memelihara dan mengurus kekayaan Perseroan; c. menyusun rencana kerja tahunan yang memuat anggaran tahunan Perseroan dan wajib disampaikan kepada Dewan Komisaris untuk memperoleh persetujuan dari Dewan Komisaris, sebelum dimulainya tahun buku yang akan datang. d. mematuhi Anggaran Dasar dan peraturan perundang-undangan serta melaksanakan prinsipprinsip profesionalisme, efisiensi, transparansi, independensi, akuntabilitas, pertanggungjawaban, dan kewajaran. 4. Direksi berhak mewakili Perseroan di dalam dan di luar pengadilan tentang segala hal dan dalam segala kejadian dan untuk mengikat Perseroan dengan pihak lain dan pihak lain dengan Perseroan, serta menjalankan segala tindakan, baik yang mengenai kepengurusan maupun kepemilikan Perseroan, dengan pembatasan-pembatasan sebagaimana ditetapkan dalam ayat 5, ayat 6 dan ayat 7 Pasal ini, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia. 5. Dengan tidak mengurangi ketentuan yang bertentangan, dalam Pasal ini, sebelum bertindak, atau mengizinkan salah satu dari Group Company bertindak untuk hal-hal tersebut di bawah ini, Direksi harus memperoleh persetujuan terlebih dahulu dari Dewan Komisaris, dengan tetap memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku dibidang Pasar Modal: (a) pencatatan saham dari setiap Group Company pada suatu Bursa Efek; (b) setiap pengubahan atau modifikasi Anggaran Dasar dari setiap Group Company kecuali apabila memang dipersyaratkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia;(c) persetujuan atas anggaran tahunan dan anggaran tambahan atau rencana kerja dari Group Company, termasuk pelaksanaan belanja modal (capital expenditure) atau keputusan investasi yang melebihi jumlah yang telah ditentukan dalam anggaran untuk periode dimana transaksi tersebut dilaksanakan; (d) pinjaman (atau hutang yang bersifat meminjam, termasuk dengan cara meningkatkan fasilitas pinjaman yang telah ada) oleh setiap Group Company (tidak termasuk Perseroan) dalam suatu tahun buku dimana pinjaman tersebut akan melebihi anggaran tahunan dari tahun buku tersebut (sebagaimana diubah dengan suatu anggaran tambahan); (e) setiap pinjaman (atau hutang yang bersifat meminjam, termasuk dengan cara meningkatkan fasilitas pinjaman yang telah ada) oleh Perseroan; (f) pemberian suatu pembebanan atau penjaminan lainnya atas aset atau properti dari suatu Group Company atau pemberian suatu penanggungan, jaminan atau jaminan pelaksanaan (performance bond) oleh suatu Group Company kecuali dengan tujuan untuk memberikan jaminan atas pinjaman dari bank atau lembaga keuangan lainnya kepadanya atau kepada Group Company lainnya untuk kegiatan bisnis sehari-hari; (g) pemberian jaminan dalam bentuk apapun, menanggung atau jaminan pelaksanaan (performance bond) selain untuk kegiatan usaha sehari-hari Group Company dan untuk kepentingan Group Company; (h) penjualan atau pengalihan aset atau properti dari suatu Group Company yang melebihi jumlah total 7,5% (tujuh koma lima persen) dari total nilai penjualan tahun buku berjalan dalam nilai buku kecuali sesuai dengan anggaran tahunan (sebagaimana diubah dalam anggaran tambahan) dengan ketentuan ayat ini tidak berlaku untuk penjualan atau pengalihan oleh suatu Group Company dalam kegiatan bisnis sehari-hari; (i) pengeluaran (baik dengan cara pengeluaran modal dasar atau modal disetor), penjatahan atau penerbitan saham dan/atau suatu efek yang bersifat ekuitas dalam permodalan suatu Group Company atau efek lainnya atau pemberian suatu opsi atau suatu hak untuk mengambil bagian saham atau efek yang bersifat ekuitas tersebut atau mengkonversikan suatu instrumen menjadi saham dan/atau efek yang bersifat ekuitas, kecuali dalam hal penerbitan saham dan/atau efek yang bersifat ekuitas dari anak perusahaan Perseroan kepada Perseroan; (j) pengurangan modal, pengubahan hak-hak yang melekat pada suatu klasifikasi saham dalam permodalan Perseroan atau pembelian kembali, pembelian atau perolehan oleh Perseroan atas saham atau efek Perseroan lainnya;

291

(k) setiap belanja modal (capital expenditure) oleh suatu Group Company dengan biaya total pada Group Company (per transaksi) yang lebih dari 7,5% (tujuh koma lima persen) dari total nilai penjualan tahun buku berjalan kecuali apabila dilakukan sesuai dengan anggaran tahunan (sebagaimana diubah dalam anggaran tambahan); (l) penghentian kegiatan usaha oleh suatu Group Company atau pengubahan secara signifikan lainnya dalam kegiatan usaha suatu Group Company sebagaimana yang sedang dilaksanakan pada saat ini; (m) setiap rencana rekonstruksi, konsolidasi, amalgamasi atau penggabungan oleh suatu Group dengan perusahaan lainnya; (n) pengambilalihan oleh suatu Group Company atas saham atau pinjaman modal atau efek lain suatu pihak yang jumlah seluruhnya melebihi 7,5% (tujuh koma lima persen) dari : (i) nilai nominal dari modal disetor Perseroan; atau (ii) dana konsolidasi pemegang saham sebagaimana diperlihatkan dalam laporan keuangan konsolidasi terakhir Perseroan yang telah diaudit; mana yang lebih tinggi dengan ketentuan ayat ini tidak berlaku untuk investasi-investasi yang dilakukan dalam Group Companies dalam kegiatan bisnis sehari-harinya; (o) masuknya atau terlibatnya Group Company dalam suatu transaksi atau akitivitas yang bukan merupakan kegiatan bisnis sehari-hari dari Group Company tersebut; (p) penjualan atau dilusi saham Perseroan, baik secara langsung maupun tidak langsung, pada Anak Perusahaannya; (q) pemberian hutang atau pinjaman kepada suatu pihak (selain kepada Group Company lainnya) kecuali pinjaman kepada karyawan Group Company yang jumlah seluruhnya tidak melebihi Rp. 5.000.000.000,00 (lima milyar Rupiah); (r) pemberlakuan skema pemberian bonus atau skema bagi hasil atau opsi saham atau skema insentif saham atau employee share trust atau program pemilikan saham oleh karyawan; (s) likuidasi dari Group Company; (t) pemberlakuan laporan tahunan atau pengubahan kebijakan akuntansi yang sebelumnya telah diberlakukan oleh Perseroan kecuali apabila hal tersebut dipersyaratkan oleh peraturan perundang-undangan atau pedoman standar akuntasi keuangan Indonesia; (u) pengubahan auditor Perseroan; (v) penunjukan atau pengubahan penilai/juru taksir Perseroan; (w) rekomendasi yang diajukan pada Rapat Umum Pemegang Saham Perseroan sehubungan dengan setiap kebijakan deviden atau penggunaan keuntungan; pada saat menentukan apakah hal-hal tersebut di atas memerlukan persetujuan sebagaimana disebut diatas, maka suatu rangkaian transaksi yang apabila dijumlahkan jumlahnya melebihi nilai yang ditentukan dalam ayat tersebut akan dianggap sebagai suatu transaksi tunggal yang memerlukan persetujuan tersebut. Untuk tujuan ayat 5 ini : “Group Companies” atau “Group” atau “anggota Group” berarti Perseroan dan Anak PerusahaanAnak Perusahaannya dan masing-masing “Group Company” atau “anggota Group”; dan “Anak Perusahaan” berarti perusahaan lain yang lebih dari 50% (lima puluh persen) saham dengan hak suaranya dimiliki oleh Perseroan atau oleh satu atau lebih anak perusahaan-anak perusahaan Perseroan lainnya 6. Untuk menjalankan perbuatan hukum : a. mengalihkan, melepaskan hak yang jumlahnya lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah kekayaan bersih Perseroan atau merupakan seluruh harta kekayaan Perseroan, baik dalam 1 (satu) transaksi atau beberapa transaksi yang berdiri sendiri ataupun yang berkaitan satu sama lain dalam 1 (satu) tahun buku; atau b. menjadikan jaminan utang yang jumlahnya lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah kekayaan bersih Perseroan atau merupakan seluruh harta kekayaan Perseroan, baik dalam 1 (satu) transaksi atau beberapa transaksi yang berdiri sendiri ataupun yang berkaitan satu sama lain dalam 1 (satu) tahun buku; Direksi harus mendapat persetujuan dari Rapat Umum Pemegang Saham, yang dihadiri atau diwakili para pemegang saham yang memiliki paling sedikit 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan disetujui oleh lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh suara yang dikeluarkan secara sah dalam Rapat.

292

7.

8.

9.

10. 11.

12. 13.

14.

Apabila dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud tersebut di atas korum yang ditentukan tidak tercapai, maka paling cepat 10 (sepuluh) hari dan paling lambat 21 (dua puluh satu) hari setelah Rapat Umum Pemegang Saham pertama itu dapat diselenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham kedua dengan persyaratan dan acara yang sama seperti Rapat Umum Pemegang Saham pertama. Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua harus dilakukan paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal rapat, serta untuk pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut tidak perlu dilakukan pengumuman terlebih dahulu dan Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut harus dihadiri atau diwakili para pemegang saham yang memiliki paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan disetujui lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah suara yang dikeluarkan secara sah dalam Rapat. Dalam hal korum kehadiran dalam Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut juga tidak tercapai, maka atas permohonan Perseroan, korum kehadiran, jumlah suara untuk mengambil keputusan, pemanggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang dan/atau penggantinya. Direksi wajib mengumumkan perbuatan hukum untuk melepaskan hak atas atau mengagunkan harta kekayaan Perseroan, termasuk hak atas tanah atau perusahaan-perusahaan sebagaimana dimaksud dalam ayat 6, dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional, dengan memperhatikan ketentuan peraturan perudang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia. Untuk menjalankan perbuatan hukum berupa transaksi yang memuat benturan kepentingan antara kepentingan ekonomis pribadi anggota Direksi, anggota Dewan Komisaris atau pemegang saham, dengan kepentingan ekonomis Perseroan, Direksi memerlukan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham sebagaimana diatur dalam Pasal 23 ayat 8 Anggaran Dasar ini. Apabila terjadi sesuatu hal dimana kepentingan Perseroan bertentangan dengan kepentingan pribadi (benturan kepentingan) salah seorang anggota Direksi, Perseroan akan diwakili oleh anggota Direksi lainnya yang tidak mempunyai benturan kepentingan, dan dalam hal Perseroan mempunyai kepentingan yang bertentangan dengan kepentingan pribadi (benturan kepentingan) seluruh anggota Direksi, maka dalam hal ini Perseroan akan diwakili oleh Dewan Komisaris, dalam hal Perseroan mempunyai kepentingan yang bertentangan dengan kepentingan pribadi (benturan kepentingan) seluruh anggota Direksi dan seluruh anggota Dewan Komisaris maka dalam hal ini Perseroan diwakili oleh pihak lain yang tidak mempunyai benturan kepentingan yang ditunjuk oleh Rapat Umum Pemegang Saham, satu dan lain dengan tidak mengurangi ketentuan dalam ayat 8 Pasal ini. a. Presiden Direktur berhak dan berwenang bertindak untuk dan atas nama Direksi serta mewakili Perseroan; b. Dalam hal Presiden Direktur tidak hadir atau berhalangan karena sebab apapun juga, hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka dua anggota Direksi lainnya berhak dan berwenang bertindak untuk dan atas nama Direksi serta mewakili Perseroan. Tanpa mengurangi tanggung jawabnya, Direksi untuk perbuatan tertentu berhak pula mengangkat seorang atau lebih sebagai wakil atau kuasanya dengan memberikan kepadanya kekuasaan atas tindakan tertentu yang diatur dalam suatu surat kuasa, wewenang yang demikian harus dilaksanakan sesuai dengan Anggaran Dasar. Segala tindakan dari para anggota Direksi yang bertentangan dengan Anggaran Dasar adalah tidak sah dan tidak berlaku. Pembagian tugas dan wewenang setiap anggota Direksi ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham dan wewenang tersebut oleh Rapat Umum Pemegang Saham dapat dilimpahkan kepada Dewan Komisaris, dalam hal Rapat Umum Pemegang Saham tidak menetapkan pembagian tugas dan wewenang para anggota Direksi maka pembagian tugas dan wewenang tersebut akan ditetapkan berdasarkan keputusan Direksi. Direksi dalam mengurus dan/atau mengelola Perseroan wajib bertindak sesuai dengan keputusan yang ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham.

293

RAPAT DIREKSI Pasal 13 1. Rapat Direksi dapat diadakan setiap waktu bilamana dipandang perlu atas permintaan seorang atau lebih anggota Direksi atau atas permintaan tertulis Dewan Komisaris, atau atas permintaan tertulis dari 1 (satu) pemegang saham atau lebih yang bersama-sama mewakili paling sedikit 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan, dengan menyebutkan hal-hal yang akan dibicarakan. 2. Pemanggilan Rapat Direksi dilakukan oleh anggota Direksi yang berhak mewakili Direksi menurut ketentuan Pasal 12 Anggaran Dasar. 3. Pemanggilan Rapat Direksi harus disampaikan dengan surat tercatat, atau dengan surat yang disampaikan langsung kepada setiap anggota Direksi dengan mendapat tanda terima atau dengan telegram, telex, faksimili yang ditegaskan dengan surat tercatat sekurangnya 7 (tujuh) hari sebelum Rapat diadakan, dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal Rapat, sepanjang seluruh anggota Direksi (atau wakilnya, yang ditunjuk) dapat, dengan tertulis, mengabaikan persyaratan ini atau setuju dengan jangka waktu panggilan yang lebih pendek. 4. Pemanggilan Rapat Direksi harus mencantumkan antara lain tanggal, waktu, tempat dan agenda rapat disertai dengan dokumen-dokumen yang akan dibicarakan dalam rapat. 5. Rapat Direksi diadakan di tempat kedudukan Perseroan atau di tempat kegiatan usaha utama Perseroan di dalam wilayah Republik Indonesia. Apabila semua anggota Direksi hadir atau diwakili, pemanggilan terlebih dahulu tersebut tidak disyaratkan dan Rapat Direksi dapat diadakan dimanapun di dalam wilayah Republik Indonesia sebagaimana yang ditentukan oleh Direksi dan Rapat Direksi tersebut berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat. 6. Rapat Direksi dipimpin oleh Presiden Direktur, dalam hal Presiden Direktur berhalangan atau tidak hadir hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat Direksi akan dipimpin oleh salah seorang anggota Direksi yang dipilih oleh dan dari antara para anggota Direksi yang hadir dalam Rapat Direksi yang bersangkutan. 7. Seorang anggota Direksi hanya dapat diwakili oleh anggota Direksi lainnya berdasarkan surat kuasa yang diberikan khusus untuk keperluan tersebut. 8. Rapat Direksi adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat apabila lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah anggota Direksi hadir atau diwakili secara sah dalam Rapat. 9. Keputusan Rapat Direksi harus diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat; Dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, maka keputusan diambil dengan pemungutan suara berdasarkan suara setuju lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah suara yang dikeluarkan secara sah dalam rapat. 10. Apabila suara yang setuju dan yang tidak setuju berimbang, maka Ketua Rapat Direksi yang akan menentukan. 11. a. Setiap anggota Direksi yang hadir berhak mengeluarkan 1 (satu) suara dan tambahan 1 (satu) suara untuk setiap anggota Direksi yang secara sah diwakilinya. b. Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan surat suara tertutup tanpa tanda tangan, sedangkan pemungutan suara mengenai hal-hal lain dilakukan secara lisan kecuali Ketua Rapat menentukan lain tanpa ada keberatan dari mayoritas anggota Direksi yang hadir. c. Suara abstain (blanko) dianggap mengeluarkan suara yang sama dengan suara mayoritas yang mengeluarkan suara dalam Rapat. 12. Setiap hal yang dibicarakan dan diputuskan dalam Rapat Direksi harus dibuat dalam Risalah Rapat. Risalah Rapat Direksi dibuat oleh seorang notulis yang ditunjuk oleh Ketua Rapat dan setelah Risalah Rapat dibacakan dan dikonfirmasikan kepada para peserta Rapat, kemudian Risalah Rapat harus ditandatangani oleh Ketua Rapat dan salah seorang anggota Direksi yang ditunjuk oleh dan dari antara mereka yang hadir dalam rapat guna memastikan kelengkapan dan kebenaran rapat tersebut. Risalah ini merupakan bukti yang sah untuk para anggota Direksi dan untuk pihak ketiga mengenai keputusan yang diambil dalam Rapat yang bersangkutan. Apabila Risalah dibuat oleh Notaris penandatanganan demikian tidak disyaratkan.

294

13. Direksi dapat juga mengambil keputusan yang sah tanpa mengadakan Rapat Direksi, dengan ketentuan semua anggota Direksi telah diberitahu secara tertulis dan semua anggota Direksi memberikan persetujuan mengenai usul yang diajukan secara tertulis serta menandatangani persetujuan tersebut. Keputusan yang diambil dengan cara demikian mempunyai kekuatan yang sama dengan keputusan yang diambil dengan sah dalam Rapat Direksi. 14. Para anggota Direksi dapat berpartisipasi dalam Rapat dengan menggunakan media telekonferensi, video konferensi atau dengan sarana media elektronik lainnya dimana semua peserta dalam Rapat dapat saling mendengar satu sama lain, tanpa seorang atau lebih anggota Direksi hadir di hadapan anggota Direksi atau para anggota Direksi lainnya, dan partisipasi dalam rapat semacam ini dianggap sebagai kehadiran orang-orang tersebut dalam rapat. Rapat yang dilakukan dengan menggunakan media telekonferensi, video konferensi atau dengan sarana media elektronik lainnya dianggap diadakan pada tempat sebagaimana disetujui oleh para Direktur yang menghadiri rapat, sepanjang sedikitnya 1 (satu) Direktur yang hadir dalam rapat berada pada tempat tersebut selama rapat berlangsung. Setelah rapat yang diselenggarakan dengan cara demikian selesai, maka anggota Direksi yang ditunjuk dalam rapat tersebut wajib mengirimkan notulen rapat ke Perseroan. DEWAN KOMISARIS Pasal 14 1. Pengawasan Perseroan dilakukan oleh Dewan Komisaris. Dewan Komisaris terdiri dari sekurangkurangnya 2 (dua) orang anggota tetapi tidak lebih dari 6 (enam) orang anggota Dewan Komisaris, seorang diantaranya dapat diangkat sebagai Presiden Komisaris, bilamana diperlukan dapat diangkat seorang atau lebih Wakil Presiden Komisaris, dan yang lainnya diangkat sebagai Komisaris. Perseroan wajib memiliki Komisaris Independen sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia. 2. Yang boleh diangkat sebagai anggota Dewan Komisaris adalah orang perseorangan yang memenuhi persyaratan sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang mampu melaksanakan perbuatan hukum dan tidak pernah dinyatakan pailit atau menjadi anggota Direksi atau Dewan Komisaris yang dinyatakan bersalah menyebabkan suatu perseroan dinyatakan pailit, atau tidak pernah dihukum karena melakukan tindak pidana yang merugikan keuangan Negara dalam kurun waktu 5 (lima) tahun sebelum pengangkatannya. 3. Selain memenuhi persyaratan sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 Pasal ini, pengangkatan anggota Dewan Komisaris dilakukan dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 4. Masa jabatan anggota Dewan Komisaris adalah untuk jangka waktu sampai dengan ditutupnya Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang ke-5 (kelima) setelah pengangkatan anggota Dewan Komisaris yang dimaksud, dengan tidak mengurangi hak Rapat Umum Pemegang Saham untuk memberhentikan anggota Dewan Komisaris tersebut sewaktu-waktu sebelum masa jabatannya berakhir, dengan menyebutkan alasannya, setelah anggota Dewan Komisaris yang diberhentikan tersebut diberi kesempatan untuk membela diri dalam Rapat Umum Pemegang Saham tersebut. Pemberhentian demikian berlaku sejak penutupan Rapat Umum Pemegang Saham yang memutuskan pemberhentian tersebut kecuali berlaku pada tanggal lain yang ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham terkait. 5. Anggota Dewan Komisaris yang masa jabatannya telah berakhir dapat diangkat kembali. 6. Anggota Dewan Komisaris dapat diberi gaji atau honorarium dan tunjangan lainnya yang besarnya ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham. 7. Apabila oleh suatu sebab jabatan anggota Dewan Komisaris lowong, maka dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari sejak terjadinya lowongan tersebut, pemberitahuan harus diumumkan kepada para pemegang saham tentang akan diadakannya pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham yang akan diselenggarakan untuk mengisi lowongan itu. Masa jabatan seseorang yang diangkat untuk mengisi lowongan tersebut adalah sisa masa jabatan dari anggota Dewan Komisaris yang jabatannya telah menjadi lowong tersebut. 8. Seorang anggota Dewan Komisaris berhak mengundurkan diri dari jabatannya dengan memberitahukan secara tertulis mengenai maksud tersebut kepada Perseroan paling lambat 30 (tiga puluh) hari sebelum tanggal pengunduran dirinya.

295

9. Perseroan wajib menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan permohonan pengunduran diri anggota Dewan Komisaris dalam jangka waktu paling lambat 60 (enam puluh) hari setelah diterimanya surat pengunduran diri tersebut. Dalam Rapat Umum Pemegang Saham, anggota Dewan Komisaris yang mengundurkan diri sebagaimana tersebut di atas, tetap dapat dimintakan pertanggungjawaban sebagai anggota Dewan Komisaris sampai dengan saat pengunduran dirinya tersebut. 10. Dalam hal Perseroan tidak menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud dalam ayat 9 Pasal ini, maka dengan lampaunya kurun waktu tersebut, pengunduran diri anggota Dewan Komisaris tersebut menjadi sah tanpa memerlukan persetujuan Rapat Umum Pemegang Saham. 11. Dalam hal anggota Dewan Komisaris mengundurkan diri sehingga mengakibatkan jumlah anggota Dewan Komisaris menjadi kurang dari yang diatur dalam ayat 1 Pasal ini, pengunduran diri tersebut menjadi sah apabila telah ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham dan telah diangkat anggota Dewan Komisaris yang baru, sehingga memenuhi persyaratan minimal jumlah anggota Dewan Komisaris . 12. Jabatan anggota Dewan Komisaris berakhir apabila : a. meninggal dunia; b. masa jabatannya berakhir; c. diberhentikan berdasarkan Rapat Umum Pemegang Saham; d. mengundurkan diri sesuai dengan ketentuan Pasal ini; e. dinyatakan pailit atau ditaruh di bawah pengampuan berdasarkan suatu keputusan Pengadilan; atau f. tidak lagi memenuhi persyaratan sebagai anggota Dewan Komisaris berdasarkan Anggaran Dasar ini dan peraturan perundang-undangan yang berlaku. TUGAS DAN WEWENANG DEWAN KOMISARIS Pasal 15 1. Dewan Komisaris bertugas sebagai berikut : a. melakukan pengawasan atas kebijakan-kebijakan dan jalannya pengurusan Perseroan oleh Direksi dan memberikan persetujuan atas rencana kerja tahunan Perseroan, selambat-lambatnya sebelum dimulainya tahun buku yang akan datang; b. melakukan tugas yang secara khusus diberikan kepadanya berdasarkan Anggaran Dasar, peraturan perundang-undangan yang berlaku dan/atau berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham; c. melakukan tugas, wewenang dan tanggung jawab sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar Perseroan dan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham; d. meneliti dan menelaah laporan tahunan yang dipersiapkan oleh Direksi serta menandatangani laporan tahunan tersebut; dan e. mematuhi Anggaran Dasar dan peraturan perundang-undangan, serta melaksanakan prinsipprinsip profesionalisme, efisiensi, transparansi, kemandirian, akuntabilitas, pertanggungjawaban, serta kewajaran. 2. Sehubungan dengan tugas Dewan Komisaris sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 Pasal ini, Dewan Komisaris berkewajiban untuk : a. mengawasi pelaksanaan rencana kerja tahunan Perseroan; b. mengikuti perkembangan kegiatan Perseroan, dan dalam hal Perseroan menunjukkan gejala kemunduran yang menyolok, segera melaporkan kepada Rapat Umum Pemegang Saham dengan disertai saran mengenai langkah perbaikan yang harus ditempuh; c. memberikan pendapat dan saran kepada Rapat Umum Pemegang Saham mengenai setiap persoalan lainnya yang dianggap penting bagi pengelolaan Perseroan; d. melakukan tugas pengawasan lainnya yang ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham; dan e. memberikan tanggapan atas laporan berkala Direksi dan pada setiap waktu yang diperlukan mengenai perkembangan Perseroan. 3. Anggota Dewan Komisaris, baik bertindak sendiri-sendiri atau secara bersama-sama, setiap waktu dalam jam kerja kantor Perseroan berhak memasuki bangunan-bangunan, kantor-kantor atau tempattempat lain yang dipergunakan oleh Perseroan dan berhak memeriksa semua pembukuan, surat

296

4. 5. 6.

7. 8.

9.

dan alat bukti lainnya, memeriksa dan mencocokkan keadaan uang kas (untuk keperluan verifikasi) dan surat berharga lainnya serta berhak untuk mendapatkan segala informasi atas segala tindakan yang telah dijalankan oleh Direksi, dalam hal demikian Direksi dan setiap anggota Direksi wajib untuk memberikan penjelasan tentang segala hal yang ditanyakan oleh anggota Dewan Komisaris terkait atau Dewan Komisaris atau tenaga ahli yang membantunya. Setiap anggota Dewan Komisaris dapat meminta Direksi untuk memberikan segala pemberitahuan atau Berita Acara Rapat Direksi, dan segala keputusan yang diajukan untuk disetujui berdasarkan ayat 13 Pasal 13. Jika dianggap perlu, Dewan Komisaris berhak meminta bantuan tenaga ahli dan/atau membentuk Komite Audit dalam melaksanakan tugasnya untuk jangka waktu terbatas atas beban Perseroan. Pembagian kerja diantara para anggota Dewan Komisaris diatur oleh mereka, dan untuk kelancaran tugasnya Dewan Komisaris dapat dibantu oleh seorang sekretaris yang diangkat oleh Dewan Komisaris atas beban Perseroan. Rapat Dewan Komisaris setiap waktu berhak memberhentikan untuk sementara waktu seorang atau lebih anggota Direksi dari jabatannya, apabila anggota Direksi tersebut bertindak bertentangan dengan Anggaran Dasar dan peraturan perundang-undangan yang berlaku atau melalaikan kewajibannya atau terdapat alasan yang mendesak bagi Perseroan. Pemberhentian sementara itu harus diberitahukan kepada yang bersangkutan dengan disertai alasan dari tindakan tersebut. Dalam jangka waktu paling lambat 45 (empat puluh lima) hari sesudah pemberhentian sementara itu, Perseroan wajib untuk menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan apakah anggota Direksi yang bersangkutan akan diberhentikan seterusnya atau dikembalikan kepada kedudukannya semula, sedangkan kepada anggota Direksi yang diberhentikan sementara itu diberi kesempatan untuk hadir guna membela diri. Rapat Umum Pemegang Saham tersebut dipimpin oleh Presiden Komisaris dan dalam hal Presiden Komisaris tidak hadir atau berhalangan hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga maka Rapat akan dipimpin oleh salah seorang anggota Dewan Komisaris lainnya, dan dalam hal tidak ada seorangpun anggota Dewan Komisaris yang hadir atau berhalangan, hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak lain, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh seorang yang dipilih oleh dan dari antara pemegang saham dan/atau kuasa pemegang saham yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang bersangkutan. Apabila Rapat Umum Pemegang Saham sebagaimana dimaksud pada ayat 8 Pasal ini, tidak diadakan dalam waktu 45 (empat puluh lima) hari setelah pemberhentian sementara itu maka pemberhentian sementara tersebut menjadi batal demi hukum dan yang bersangkutan menduduki kembali jabatannya. Apabila seluruh anggota Direksi diberhentikan untuk sementara dan Perseroan tidak mempunyai seorang pun anggota Direksi, maka untuk sementara Dewan Komisaris diwajibkan untuk mengurus Perseroan, dalam hal demikian Dewan Komisaris berhak untuk memberikan kekuasaan sementara kepada seorang atau lebih diantara mereka atas tanggungan mereka bersama. Dalam hal hanya ada seorang Komisaris maka segala tugas dan wewenang yang diberikan kepada Presiden Komisaris atau kepada anggota Dewan Komisaris dalam Anggaran Dasar ini berlaku pula baginya. RAPAT DEWAN KOMISARIS Pasal 16

1. Rapat Dewan Komisaris dapat diadakan sekurangnya setiap bulan sekali atau setiap waktu bilamana dianggap perlu oleh Presiden Komisaris atau oleh 1/3 (satu per tiga) bagian dari jumlah anggota Dewan Komisaris atau atas permintaan tertulis dari Rapat Direksi atau atas permintaan tertulis dari 1 (satu) pemegang saham atau lebih yang memiliki sedikitnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari seluruh jumlah saham dengan hak suara yang sah dimana dalam Rapat Dewan Komisaris dapat mengundang Direksi. 2. Pemanggilan Rapat Dewan Komisaris dilakukan oleh Presiden Komisaris atau oleh anggota Dewan Komisaris yang meminta diadakannya Rapat Dewan Komisaris sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 diatas. 3. Pemanggilan Rapat Dewan Komisaris wajib disampaikan dengan surat tercatat atau disampaikan secara langsung kepada seluruh anggota Dewan Komisaris dengan mendapat tanda terima yang

297

4. 5.

6.

7. 8. 9.

10.

11.

12.

13.

14. 15.

layak, atau dengan telegram, telefax, faksimili yang segera ditegaskan dengan surat tercatat sekurangnya 14 (empat belas) hari sebelum Rapat diadakan dan dalam hal mendesak sekurangnya 5 (lima) hari sebelum Rapat diadakan. Pemanggilan Rapat Dewan Komisaris harus mencantumkan tanggal, waktu, dan tempat rapat serta acara rapat yang menjelaskan rincian mengenai permasalahan yang akan didiskusikan dan disertai dengan dokumen-dokumen bersangkutan yang akan didiskusikan dalam rapat. Rapat Dewan Komisaris diadakan di tempat kedudukan Perseroan atau tempat kegiatan usaha utama Perseroan. Apabila semua anggota Dewan Komisaris hadir atau diwakili, pemanggilan terlebih dahulu tersebut tidak disyaratkan dan Rapat Dewan Komisaris dapat diadakan dimanapun dalam wilayah Republik Indonesia sebagaimana yang ditentukan oleh Dewan Komisaris dan Rapat Dewan Komisaris tersebut berhak mengambil keputusan yang sah dan mengikat. Rapat Dewan Komisaris dipimpin oleh Presiden Komisaris, dalam hal Presiden Komisaris tidak dapat hadir atau berhalangan hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak lain, maka rapat akan dipimpin oleh salah seorang anggota Dewan Komisaris yang dipilih oleh dan dari anggota Dewan Komisaris yang hadir dan/atau diwakili dalam Rapat Dewan Komisaris yang bersangkutan. Seorang anggota Dewan Komisaris dapat diwakili dalam Rapat Dewan Komisaris hanya oleh anggota Dewan Komisaris lainnya berdasarkan surat kuasa yang diberikan khusus untuk keperluan itu. Rapat Dewan Komisaris adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang mengikat apabila lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari seluruh jumlah anggota Dewan Komisaris hadir atau diwakili dalam rapat tersebut. Keputusan Rapat Dewan Komisaris harus diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat. Dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai maka keputusan diambil berdasarkan suara setuju lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh anggota Dewan Komisaris. Setiap anggota Dewan Komisaris berhak untuk mengeluarkan 1 (satu) suara. Dalam hal Rapat Dewan Komisaris memenuhi korum kehadiran, tetapi jumlah anggota Dewan Komisaris yang menghadiri rapat kurang dari 100% (seratus persen) dari jumlah anggota Dewan Komisaris, maka untuk hal-hal yang secara khusus diatur dalam Pasal 12 ayat 5, diperlukan persetujuan 100% (seratus persen) dari jumlah seluruh anggota Dewan Komisaris yang menghadiri rapat. Dalam hal 100% (seratus persen) anggota Dewan Komisaris menghadiri rapat, maka untuk hal-hal yang secara khusus diatur dalam Pasal 12 ayat 5, diperlukan persetujuan setidaknya 75% (tujuh puluh lima persen) dari jumlah seluruh anggota Dewan Komisaris. Apabila suara yang setuju dan tidak setuju berimbang (kecuali sehubungan dengan hal-hal yang tercantum dalam pasal 16 ayat 10 dan hal lain yang diperlukan, dalam Anggaran Dasar ini, suara setuju atau persetujuan dari setidaknya 3/4 (tiga per empat) dari jumlah total Dewan Komisaris), maka Ketua Rapat Dewan Komisaris yang akan menentukan. a. Setiap anggota Dewan Komisaris yang hadir berhak mengeluarkan 1 (satu) suara dan tambahan 1 (satu) suara untuk setiap anggota Dewan Komisaris lainnya yang diwakilinya. b. Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan surat suara tertutup tanpa tanda tangan, sedangkan pemungutan suara mengenai hal-hal lain dilakukan dengan lisan kecuali Ketua Rapat menentukan lain tanpa ada keberatan dari mayoritas anggota Dewan Komisaris yang hadir. c. Suara abstain (blanko) dianggap mengeluarkan suara yang sama dengan suara mayoritas yang mengeluarkan suara dalam Rapat. Dari segala sesuatu yang dibicarakan dan diputuskan dalam Rapat Dewan Komisaris harus dibuat Risalah Rapat. Risalah Rapat dibuat oleh seorang notulis yang ditunjuk oleh Ketua Rapat dan sebagai pengesahannya harus ditandatangani oleh Ketua Rapat dan oleh salah seorang anggota Dewan Komisaris yang ditunjuk oleh dan dari antara mereka yang hadir. Apabila Risalah dibuat oleh Notaris, penandatanganan tersebut tidak disyaratkan. Risalah Rapat Dewan Komisaris yang dibuat dan ditandatangani menurut ketentuan dalam ayat 13 Pasal ini akan berlaku sebagai bukti yang sah, baik untuk para anggota Dewan Komisaris dan untuk pihak ketiga mengenai keputusan Dewan Komisaris yang diambil dalam Rapat yang bersangkutan. Dewan Komisaris dapat juga mengambil keputusan yang sah tanpa mengadakan Rapat Dewan Komisaris, dengan ketentuan semua anggota Dewan Komisaris telah diberitahu secara tertulis mengenai usul keputusan yang dimaksud dan semua anggota Dewan Komisaris memberikan persetujuan mengenai usul yang diajukan secara tertulis serta menandatangani keputusan tersebut. Keputusan yang diambil dengan cara demikian, mempunyai kekuatan yang sama dengan keputusan yang diambil dengan sah dalam Rapat Dewan Komisaris. 298

Setiap Keputusan yang diambil dengan cara ini dapat terdiri dari beberapa dokumen yang ditandatangani oleh 1 (satu) atau lebih anggota Dewan Komisaris. Keputusan tertulis tersebut (termasuk faksimili) berlaku efektif sejak tanggal keputusan atau apabila keputusan ditandatangani dalam 2 (dua) atau lebih salinan, pada tanggal yang paling akhir yang tertera pada salinan tersebut. 16. Para anggota Dewan Komisaris dapat berpartisipasi dalam rapat dengan menggunakan media telekonferensi, video konferensi atau dengan sarana media elektronik lainnya dimana semua peserta dalam Rapat dapat saling mendengar satu sama lain, tanpa seorang atau lebih anggota Dewan Komisaris tersebut hadir di hadapan anggota Dewan Komisaris lainnya dan partisipasi dalam rapat dengan cara demikian dianggap sebagai kehadiran orang-orang tersebut dalam rapat. Rapat yang dilakukan dengan menggunakan media telekonferensi, video konferensi atau dengan sarana media elektronik yang memiliki fungsi yang sama dapat dianggap telah diadakan di tempat yang telah disetujui oleh para Komisaris yang hadir dalam rapat, sepanjang sedikitnya 1 (satu) dari seluruh Komisaris yang hadir dalam rapat berada pada tempat tersebut selama rapat berjalan. Setelah rapat yang diselenggarakan dengan cara demikian selesai, maka Ketua Rapat wajib mengirimkan notulen rapat ke Perseroan. RENCANA KERJA, TAHUN BUKU DAN LAPORAN TAHUNAN Pasal 17 1. Tahun buku Perseroan berjalan dari tanggal 1 (satu) Januari dan berakhir pada tanggal 31 (tiga puluh satu) Desember tahun yang sama. Pada akhir bulan Desember tiap tahun, buku-buku Perseroan ditutup. 2. Direksi wajib menyusun dan melaksanakan rencana kerja tahunan. Direksi menyampaikan rencana kerja tahunan yang memuat juga anggaran tahunan Perseroan kepada Dewan Komisaris untuk mendapat persetujuan dari Dewan Komisaris, sebelum dimulainya tahun buku yang akan datang, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. 3. Direksi menyusun Laporan Tahunan yang diantaranya memuat laporan keuangan terdiri dari neraca dan perhitungan laba rugi tahun buku yang bersangkutan beserta laporan lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, yang telah diaudit oleh Akuntan Publik yang terdaftar di Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang dan/atau penggantinya, serta telah ditandatangani oleh semua anggota Direksi dan anggota Dewan Komisaris untuk diajukan kepada dan guna mendapatkan persetujuan dan pengesahan dalam Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan. Persetujuan atas Laporan Tahunan, termasuk pengesahan Laporan Keuangan Tahunan dan Laporan Kegiatan Pengawasan Dewan Komisaris dan penggunaan laba ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham. Laporan Tahunan tersebut sudah tersedia untuk para pemegang saham di kantor Perseroan sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan diselenggarakan, dengan jangka waktu sebagaimana ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. 4. Sebelum penandatanganan Laporan Tahunan sebagaimana yang diatur dalam ayat 3 Pasal ini, Dewan Komisaris wajib memeriksa dan menganalisa Laporan Tahunan dan untuk keperluan tersebut dapat diminta bantuan tenaga ahli atas biaya Perseroan. 5. Perseroan wajib mengumumkan Neraca dan Laporan Laba Rugi Perseroan dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional, dengan memperhatikan peraturan perundangundangan dan peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal. RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM Pasal 18 1. Rapat Umum Pemegang Saham dalam Perseroan adalah : a. Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan, sebagaimana dimaksud dalam pasal 19 Anggaran Dasar ini. b. Rapat Umum Pemegang Saham lainnya, yang selanjutnya dalam Anggaran Dasar disebut Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa yaitu Rapat Umum Pemegang Saham yang diadakan sewaktu-waktu berdasarkan kebutuhan, sebagaimana diatur dalam Pasal 20 Anggaran Dasar ini. 299

2. Yang dimaksud Rapat Umum Pemegang Saham dalam Anggaran Dasar ini berarti kedua-duanya yaitu Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan dan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa, kecuali dengan tegas dinyatakan lain. RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM TAHUNAN Pasal 19 1. Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan diselenggarakan tiap tahun, selambatnya 6 (enam) bulan setelah tahun buku Perseroan ditutup. 2. Dalam Rapat umum Pemegang Saham Tahunan : a. Direksi wajib mengajukan Laporan Keuangan yang terdiri dari neraca dan perhitungan laba rugi dari tahun buku yang bersangkutan serta penjelasan atas dokumen tersebut, yang telah diperiksa oleh Akuntan Publik yang harus diajukan untuk mendapat persetujuan dan pengesahan Rapat; b. Direksi wajib mengajukan Laporan Tahunan mengenai keadaan dan jalannya Perseroan, tata usaha keuangan dari tahun buku yang bersangkutan, hasil yang telah dicapai, perkiraan mengenai perkembangan Perseroan dimasa yang akan datang, kegiatan utama Perseroan dan pengubahannya selama tahun buku serta rincian masalah yang timbul selama tahun buku yang mempengaruhi kegiatan Perseroan yang telah diperiksa oleh Dewan Komisaris untuk mendapatkan persetujuan Rapat; c. Diputuskan penggunaan laba Perseroan; d. Dilakukan penunjukan akuntan publik yang terdaftar atau pemberian kuasa untuk melakukan penunjukan akuntan publik yang terdaftar; e. Jika perlu melakukan pengangkatan dan/atau pengubahan susunan anggota Direksi dan anggota Dewan Komisaris Perseroan; f. Dapat diputuskan hal-hal lain yang diajukan secara sebagaimana mestinya dalam Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan, sesuai dengan ketentuan Anggaran Dasar. 3. Pengesahaan dan/atau persetujuan Laporan Tahunan dan Laporan Keuangan oleh Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan, berarti memberikan pelunasan dan pembebasan tanggung jawab sepenuhnya (volledig acquit et decharge) kepada para anggota Direksi dan Dewan Komisaris atas pengurusan dan pengawasan yang telah dijalankan selama tahun buku yang lalu, sejauh tindakan tersebut tercermin dalam Laporan Tahunan. 4. Dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal, Direksi wajib memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan atas permintaan tertulis dari 1 (satu) pemegang saham atau lebih yang bersama-sama mewakili sedikitnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah. Dewan Komisaris wajib memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan yang dimintakan tersebut apabila Direksi tidak memanggil Rapat tersebut dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal permintaan tersebut diterima oleh Direksi atau Dewan Komisaris. Permintaan tertulis tersebut harus disampaikan melalui surat tercatat dengan menyebutkan hal-hal yang hendak dibicarakan disertai alasannya. 5. Apabila Direksi atau Dewan Komisaris lalai untuk menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan sebagaimana dimaksud dalam ayat 4 setelah lewatnya kurun waktu 60 (enam puluh) hari terhitung sejak surat permintaan itu diterima oleh Direksi atau Dewan Komisaris, maka pemegang saham yang bersangkutan berhak menyelenggarakan rapat sendiri atas biaya Perseroan setelah mendapat izin dari Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat kedudukan Perseroan. 6. Pelaksanaan Rapat sebagaimana dimaksud dalam ayat 5 harus memperhatikan penetapan Pengadilan Negeri yang memberi izin tersebut. RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM LUAR BIASA Pasal 20 1. Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa diadakan tiap-tiap kali, apabila dianggap perlu oleh Direksi dan/atau Dewan Komisaris dan/atau Pemegang Saham. 2. Dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal, Direksi wajib memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa atas permintaan tertulis dari Dewan Komisaris atau dari 1 (satu) pemegang saham atau

300

lebih yang bersama-sama mewakili sedikitnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dikeluarkan oleh Perseroan. Dewan Komisaris wajib memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa yang dimintakan tersebut apabila Direksi tidak memanggil Rapat tersebut dalam waktu 30 (tiga puluh) hari sejak tanggal permintaan tersebut diterima. Permintaan tertulis tersebut harus disampaikan melalui surat tercatat dengan menyebutkan hal-hal yang hendak dibicarakan disertai alasannya. 3. Apabila Direksi atau Dewan Komisaris lalai untuk memanggil dan menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham Luar Biasa sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 setelah lewatnya kurun waktu 60 (enam puluh) hari terhitung sejak surat permintaan itu diterima oleh Direksi dan Dewan Komisaris, maka pemegang saham yang bersangkutan berhak menyelenggarakan rapat sendiri atas biaya Perseroan setelah mendapat izin dari Ketua Pengadilan Negeri yang daerah hukumnya meliputi tempat kedudukan Perseroan. 4. Pelaksanaan Rapat sebagaimana dimaksud dalam ayat 3 Pasal ini harus memperhatikan penetapan Pengadilan Negeri yang memberi izin tersebut. TEMPAT DAN PEMANGGILAN RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM Pasal 21 1. Rapat Umum Pemegang Saham dapat diadakan di : a. tempat kedudukan Perseroan; b. tempat Perseroan menjalankan kegiatan usahanya; atau c. tempat kedudukan Bursa Efek dimana saham-saham Perseroan dicatatkan. Dengan ketentuan Rapat Umum Pemegang Saham tersebut wajib diselenggarakan dalam wilayah Negara Republik Indonesia. 2. Sekurang-kurangnya 14 (empat belas) hari sebelum tanggal pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham dengan tidak memperhitungkan tanggal pengumuman dan tanggal pemanggilan, pihak yang berhak untuk memberikan pemanggilan, mengumumkan kepada para pemegang saham bahwa Rapat Umum Pemegang Saham akan diselenggarakan dengan cara memasang iklan pengumuman Rapat Umum Pemegang Saham dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal. 3. Pemanggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham harus dilakukan sekurang-kurangnya 14 (empat belas) hari sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham, dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal Rapat Umum Pemegang Saham. Pemanggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham harus disampaikan kepada para pemegang saham dengan cara memasang iklan dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional atau diedarkandi tempat kedudukan Bursa Efek di Indonesia dimana saham Perseroan dicatatkan sesuai dengan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. 4. Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham harus mencantumkan tempat, hari, tanggal dan waktu maupun acara rapat, dan termasuk catatan bahwa salinan dari neraca dan perhitungan laba rugi tahun buku yang baru berlalu tersedia untuk para pemegang saham di kantor Perseroan sejak tanggal pemanggilan, kecuali diatur lain dalam peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal. Pemanggilan wajib memuat bahwa salinan-salinan neraca dan perhitungan laba rugi tahun buku yang baru berlalu dapat diperoleh dari Perseroan atas permintaan tertulis dari pemegang saham, permintaan mana harus diterima di kantor pusat Perseroan sekurang-kurangnya 7 (tujuh) hari sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan. 5. Apabila semua pemegang saham dengan hak suara yang sah hadir dan/atau diwakili dalam Rapat Umum Pemegang Saham, maka pengumuman dan pemanggilan terlebih dahulu sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 dan ayat 3 Pasal ini tidak menjadi syarat dan dalam Rapat Umum Pemegang Saham tersebut dapat diambil keputusan yang sah serta mengikat dan dapat diselenggarakan dimanapun juga dalam wilayah Republik Indonesia. 6. Usul Pemegang saham akan dimasukkan dalam acara Rapat Umum Pemegang Saham, jika : a. usul tersebut telah diajukan secara tertulis kepada Direksi oleh seorang atau lebih pemegang saham yang bersama-sama mewakili sekurang-kurangnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan; dan

301

b. usul tersebut telah diterima oleh Direksi sekurang-kurangnya 7 (tujuh) hari sebelum tanggal pemanggilan untuk Rapat Umum Pemegang Saham yang bersangkutan dikeluarkan; dan c. menurut pendapat Direksi usul itu dianggap berhubungan langsung dengan kepentingan Perseroan. 7. Selain menyelenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 Pasal ini, Rapat Umum Pemegang Saham dapat diselenggarakan melalui media telekonferensi, video konferensi atau dengan sarana media elektronik lainnya dimana semua peserta dalam Rapat Umum Pemegang Saham dapat saling mendengar satu sama lain, dan berpartisipasi secara langsung dalam Rapat Umum Pemegang Saham dengan tunduk pada peraturan perundang-undangan yang berlaku, khususnya peraturan dan perundang-undangan Pasar Modal. PIMPINAN DAN BERITA ACARA RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM Pasal 22 1. Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah seorang anggota Dewan Komisaris yang ditunjuk oleh Dewan Komisaris. Dalam hal semua anggota Dewan Komisaris tidak ada yang hadir atau semua berhalangan karena alasan apapun juga hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh Presiden Direktur, dan dalam hal Presiden Direktur tidak hadir atau berhalangan karena sebab apapun hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah seorang anggota Direksi. Dalam hal semua anggota Dewan Komisaris dan anggota Direksi tidak hadir atau berhalangan karena alasan apapun juga hal mana tidak perlu dibuktikan kepada pihak ketiga, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah seorang pemegang saham yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang ditunjuk dari dan oleh pemegang saham yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham. 2. Dalam hal anggota Dewan Komisaris yang ditunjuk oleh Dewan Komisaris mempunyai benturan kepentingan atas hal yang akan diputuskan dalam Rapat Umum Pemegang Saham, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh anggota Dewan Komisaris lainnya yang tidak mempunyai benturan kepentingan yang ditunjuk oleh Dewan Komisaris. Apabila semua anggota Dewan Komisaris mempunyai benturan kepentingan, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh Presiden Direktur. Dalam hal Presiden Direktur mempunyai benturan kepentingan atas hal yang akan diputuskan dalam Rapat Umum Pemegang Saham, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh anggota Direksi yang tidak mempunyai benturan kepentingan. Apabila semua anggota Dewan Komisaris dan anggota Direksi mempunyai benturan kepentingan, maka Rapat Umum Pemegang Saham dipimpin oleh salah seorang pemegang saham independen yang ditunjuk oleh pemegang saham lainnya yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham. 3. Mereka yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham harus membuktikan wewenangnya untuk hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham, sesuai dengan persyaratan yang ditentukan oleh Direksi atau Dewan Komisaris pada waktu pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham, yang demikian dengan ketentuan untuk saham yang tercatat di Bursa Efek, dengan mengindahkan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal di Indonesia. 4. Dari segala hal yang dibicarakan dan diputuskan dalam Rapat Umum Pemegang Saham dibuatlah risalah rapat oleh Notaris. Risalah Rapat tersebut menjadi bukti yang sah terhadap semua Pemegang Saham dan pihak ketiga tentang keputusan dan segala sesuatu yang terjadi dalam Rapat. KORUM, HAK SUARA DAN KEPUTUSAN RAPAT UMUM PEMEGANG SAHAM Pasal 23 1. a. Rapat Umum Pemegang Saham dapat dilangsungkan apabila dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan, kecuali Rapat Umum Pemegang Saham untuk pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas, penunjukan/pengangkatan atau pemberhentian anggota Direksi dan Dewan Komisaris dan penggunaan laba, dapat dilangsungkan apabila dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili lebih dari 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham

302

2.

3. 4. 5.

6. 7.

dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan, kecuali apabila dalam Anggaran Dasar ini ditentukan lain. b. Dalam hal korum sebagaimana dimaksud dalam ayat 1.a Pasal ini tidak tercapai, maka dapat diadakan pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua tanpa didahului dengan pengumuman tentang akan diadakannya pemanggilan rapat. c. Rapat Umum Pemegang Saham kedua diselenggarakan paling cepat 10 (sepuluh) hari dan paling lambat 21 (dua puluh satu) hari terhitung sejak Rapat Umum Pemegang Saham pertama dengan syarat dan acara yang sama seperti yang disyaratkan untuk Rapat Umum Pemegang Saham pertama kecuali mengenai persyaratan korum sebagaimana ditetapkan dalam butir d dan pemanggilan harus dilaksanakan paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut, dengan tidak memperhitungkan tanggal pemangilan dan tanggal rapat, dan disertai informasi bahwa Rapat Umum Pemegang Saham pertama telah diselenggarakan tetapi tidak mencapai korum. d. Rapat Umum Pemegang Saham kedua adalah sah dan berhak mengambil keputusan yang mengikat apabila dihadiri oleh pemegang saham atau kuasa yang sah dari pemegang saham yang mewakili paling sedikit 1/3 (satu per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah, kecuali Rapat Umum Pemegang Saham kedua untuk pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas, penunjukan/pengangkatan atau pemberhentian anggota Direksi dan Dewan Komisaris dan penggunaan laba, dapat diselenggarakan dengan sah dan berhak mengambil keputusan yang mengikat apabila dihadiri oleh pemegang saham atau kuasanya yang sah yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan. e. Dalam hal korum kehadiran Rapat Umum Pemegang Saham kedua tidak tercapai, maka atas permohonan Perseroan, korum kehadiran, jumlah suara untuk mengambil keputusan, pemanggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang lainnya dan/atau penggantinya. Pemegang saham dapat diwakili oleh pemegang saham lain atau orang lain dengan surat kuasa. Surat kuasa harus dibuat dan ditandatangani dalam bentuk sebagaimana ditentukan oleh Direksi Perseroan, dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku tentang bukti perdata serta diajukan kepada Direksi sekurangnya 3 (tiga) hari kerja sebelum tanggal Rapat Umum Pemegang Saham yang bersangkutan. Ketua Rapat berhak meminta agar surat kuasa untuk mewakili pemegang saham diperlihatkan pada waktu Rapat Umum Pemegang Saham diadakan. Dalam Rapat Umum Pemegang Saham, tiap saham memberikan hak kepada pemiliknya untuk mengeluarkan 1 (satu) suara. Anggota Direksi, anggota Dewan Komisaris dan karyawan Perseroan boleh bertindak selaku kuasa dalam Rapat Umum Pemegang Saham, dan suara yang mereka keluarkan selaku kuasa dalam Rapat Umum Pemegang Saham tidak dihitung dalam pemungutan suara. Pemungutan suara mengenai diri orang dilakukan dengan surat tertutup yang tidak ditandatangani dan mengenai hal lain secara lisan, kecuali apabila Ketua Rapat menentukan lain tanpa ada keberatan dari 1 (satu) atau lebih pemegang saham yang bersama-sama mewakili sedikitnya 1/10 (satu per sepuluh) bagian dari jumlah seluruh saham dengan suara yang sah. Pemegang saham dengan hak suara yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham namun tidak mengeluarkan suara (abstain/blanko) dianggap mengeluarkan suara yang sama dengan suara mayoritas pemegang saham yang mengeluarkan suara. Semua keputusan diambil berdasarkan musyawarah untuk mufakat. Dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, maka keputusan diambil dengan pemungutan suara berdasarkan suara setuju lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh suara yang dikeluarkan secara sah dalam Rapat Umum Pemegang Saham, kecuali bila dalam Anggaran Dasar ini ditentukan lain, dan kecuali untuk keputusan untuk pengeluaran Efek Bersifat Ekuitas, penunjukan/pengangkatan atau pemberhentian anggota Direksi dan Dewan Komisaris dan penggunaan laba, keputusan dapat diambil dengan pemungutan suara berdasarkan suara setuju dari pemegang saham atau kuasanya yang sah yang mewakili lebih dari 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan.

303

8.

9. 10. 11.

12.

Apabila jumlah suara yang setuju dan tidak setuju sama banyaknya, maka keputusan mengenai diri orang akan ditentukan melalui undian sedangkan mengenai hal-hal lain maka usul harus dianggap ditolak. Rapat Umum Pemegang Saham untuk memutuskan tentang transaksi yang mempunyai benturan kepentingan sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan di bidang Pasar Modal, dilakukan dengan ketentuan sebagai berikut : a. pemegang saham yang mempunyai benturan kepentingan dianggap telah memberikan keputusan yang sama dengan keputusan yang disetujui oleh pemegang saham independen yang tidak mempunyai benturan kepentingan; b. Rapat Umum Pemegang Saham harus dihadiri oleh pemegang saham independen yang mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki oleh pemegang saham independen dan keputusan adalah sah jika disetujui oleh pemegang saham independen yang mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki oleh pemegang saham independen. c. dalam hal korum sebagaimana dimaksud pada ayat 8b Pasal ini tidak tercapai, maka dalam Rapat Umum Pemegang Saham kedua, keputusan sah apabila dihadiri oleh pemegang saham independen yang mewakili lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang dimiliki oleh pemegang saham independen dan disetujui oleh lebih dari 1/2 (satu per dua) bagian dari jumlah seluruh saham yang dimiliki oleh pemegang saham independen yang hadir dalam Rapat Umum Pemegang Saham; dan d. dalam hal korum kehadiran sebagaimana dimaksud pada ayat 8.c Pasal ini tidak tercapai, maka korum kehadiran, jumlah suara untuk mengambil keputusan, pemanggilan, dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. Berkenaan dengan transaksi material sebagaimana ditetapkan oleh peraturan perundang-undangan yang berlaku di bidang Pasar Modal, yang akan dilakukan oleh Perseroan, wajib dilakukan dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. Pemegang saham dapat juga mengambil keputusan yang mengikat di luar Rapat Umum Pemegang Saham dengan syarat semua pemegang saham dengan hak suara menyetujui secara tertulis dengan menandatangani usul yang bersangkutan. Saham Perseroan tidak mempunyai hak suara, apabila : a. saham Perseroan dikuasai sendiri oleh Perseroan; b. saham induk Perseroan dikuasai oleh anak perusahaannya secara langsung atau tidak langsung, atau saham Perseroan dikuasai oleh perseroan lain yang sahamnya secara langsung atau tidak langsung dimiliki oleh Perseroan; c. hal-hal lain sebagaimana diatur oleh peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. Setiap usul yang diajukan oleh para pemegang saham selama pembicaraan atau pemungutan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham harus memenuhi syarat, sebagai berikut : a. menurut pendapat Ketua Rapat hal tersebut berhubungan langsung dengan salah satu acara Rapat yang bersangkutan; b. hal-hal tersebut diajukan oleh 1 (satu) atau lebih pemegang saham yang bersama-sama yang memiliki sedikitnya 10% (sepuluh persen) dari jumlah seluruh pemegang saham Perseroan dengan hak suara yang sah; dan c. menurut pendapat Direksi usul itu dianggap berhubungan langsung dengan usaha Perseroan. PENGGUNAAN LABA Pasal 24

1. Laba bersih Perseroan dalam suatu tahun buku seperti tercantum dalam Neraca dan Perhitungan Laba Rugi yang telah disahkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan dan merupakan saldo laba yang positif, dibagi menurut cara penggunaannya yang ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham. 2. Dividen hanya dapat dibayarkan sesuai dengan kemampuan keuangan Perseroan berdasarkan keputusan yang diambil dalam Rapat Umum Pemegang Saham, dalam keputusan mana juga harus ditentukan waktu pembayaran dan bentuk dividen. Dividen untuk 1 (satu) saham harus dibayarkan kepada orang atas nama siapa saham itu terdaftar

304

3.

4.

5.

6.

dalam Daftar Pemegang Saham pada hari kerja yang ditentukan oleh atau atas wewenang dari Rapat Umum Pemegang Saham dalam mana keputusan untuk pembagian dividen diambil. Hari pembayaran harus diumumkan oleh Direksi kepada semua pemegang saham. Ketentuan pengumuman dalam Pasal 21 ayat 2 Anggaran Dasar ini, berlaku secara mutatis mutandis bagi pengumuman tersebut. Dengan memperhatikan pendapatan Perseroan pada tahun buku yang bersangkutan dari laba bersih seperti tersebut dalam Neraca dan Perhitungan Laba Rugi yang telah disahkan Rapat Umum Pemegang Saham Tahunan dan setelah dipotong Pajak Penghasilan, dapat diberikan tantieme kepada anggota Direksi dan anggota Dewan Komisaris Perseroan, yang besarnya ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham, dengan memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di Pasar Modal. Apabila perhitungan laba rugi pada suatu tahun buku menunjukkan kerugian yang tidak dapat ditutup dengan dana cadangan, maka kerugian itu akan tetap dicatat dan dimasukkan dalam perhitungan laba rugi dan dalam tahun buku selanjutnya Perseroan dianggap tidak mendapat laba selama kerugian yang tercatat dan dimasukan dalam perhitungan laba rugi itu belum ditutup sepenuhnya, demikian dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di Pasar Modal. Direksi berdasarkan keputusan Rapat Direksi dengan persetujuan Dewan Komisaris dapat membagi dividen sementara (dividen interim) apabila keadaan keuangan Perseroan memungkinkan, dengan ketentuan bahwa dividen sementara (dividen interim) tersebut akan diperhitungkan berdasarkan keputusan Rapat Umum Permegang Saham Tahunan berikutnya yang diambil sesuai dengan ketentuan dalam Anggaran Dasar, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal serta ketentuan Bursa Efek di Indonesia dimana saham-saham Perseroan dicatatkan. Laba yang dibagikan sebagai dividen yang tidak diambil dalam waktu 5 (lima) tahun sejak tanggal yang ditetapkan untuk pembayaran dividen, dimasukkan ke dalam cadangan khusus. Dividen dalam cadangan khusus tersebut, dapat diambil oleh pemegang saham yang berhak dengan menyampaikan bukti haknya atas dividen tersebut yang dapat diterima oleh Direksi Perseroan. Dividen yang tidak diambil dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun sejak tanggal yang ditetapkan untuk pembayaran dividen menjadi milik Perseroan. PENGGUNAAN DANA CADANGAN Pasal 25

1. Penyisihan laba bersih untuk dana cadangan ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham setelah memperhatikan usul Direksi (bilamana ada), dengan mengindahkan peraturan perundangundangan yang berlaku. 2. Dana cadangan sampai dengan jumlah paling sedikit 20 % (dua puluh persen) dari jumlah modal yang ditempatkan dan disetor hanya digunakan untuk menutup kerugian yang diderita oleh Perseroan. 3. Apabila jumlah dana cadangan telah melebihi 20% (dua puluh persen) tersebut maka Rapat Umum Pemegang Saham dapat memutuskan agar jumlah dari dana cadangan yang telah melebihi jumlah sebagaimana ditentukan dalam ayat 2 digunakan bagi keperluan Perseroan. 4. Direksi harus mengelola dana cadangan agar dana cadangan tersebut memperoleh laba, dengan cara yang dianggap baik olehnya dengan persetujuan Dewan Komisaris, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan yang berlaku. 5. Setiap bunga dan keuntungan lainnya yang didapat dari dana cadangan harus dimasukkan dalam perhitungan laba rugi Perseroan. PENGUBAHAN ANGGARAN DASAR Pasal 26 1. Pengubahan Anggaran Dasar ditetapkan oleh Rapat Umum Pemegang Saham, yang dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham yang telah dikeluarkan yang mempunyai hak suara yang sah dan keputusan disetujui berdasarkan musyawarah untuk mufakat, dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak tercapai, maka keputusan diambil berdasarkan suara setuju dari pemegang saham yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan. 305

2.

3. 4.

5.

Pengubahan Anggaran Dasar tersebut harus dibuat dengan akta notaris dan dalam bahasa Indonesia. Pengubahan Anggaran Dasar yang menyangkut nama, tempat kedudukan, maksud dan tujuan, kegiatan usaha, besarnya modal dasar, pengurangan modal yang ditempatkan dan disetor, serta pengubahan status Perseroan dari perseroan tertutup menjadi perseroan terbuka atau sebaliknya, wajib mendapat persetujuan dari Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia atau instansi yang berwenang dan/atau penggantinya. Pengubahan Anggaran Dasar selain yang menyangkut hal-hal yang tersebut dalam ayat 2 Pasal ini cukup diberitahukan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia atau instansi yang berwenang dan/atau penggantinya. Apabila dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud dalam ayat 1 pasal ini korum kehadiran yang ditentukan tidak tercapai, maka paling cepat 10 (sepuluh) hari dan paling lambat 21 (dua puluh satu) hari sejak Rapat Umum Pemegang Saham pertama itu, dapat diselenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham kedua dengan syarat dan acara yang sama seperti yang diperlukan untuk Rapat Umum Pemegang Saham pertama, kecuali mengenai jangka waktu pemanggilan harus dilakukan paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal rapat, dan disertai informasi bahwa Rapat Umum Pemegang Saham pertama telah diselenggarakan tetapi tidak mencapai korum, serta untuk pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut tidak perlu dilakukan pengumuman terlebih dahulu dan Rapat Umum Pemegang Saham kedua harus dihadiri oleh pemegang saham yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan keputusan disetujui oleh pemegang saham yang mewakili paling sedikit 2/3 (dua per tiga) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan. Dalam hal korum kehadiran dalam Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut juga tidak tercapai, maka atas permohonan Perseroan, korum kehadiran, jumlah suara untuk mengambil keputusan, pemanggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang lainnya dan/ atau penggantinya. Keputusan mengenai pengurangan modal harus diberitahukan secara tertulis kepada semua kreditur Perseroan dan diumumkan oleh Direksi dalam Berita Negara Republik Indonesia dan sedikitnya dalam 1 (satu) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional, paling lambat 7 (tujuh) hari sejak tanggal keputusan tentang pengurangan modal tersebut, dengan memperhatikan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. PENGGABUNGAN, PELEBURAN, PENGAMBILALIHAN DAN PEMISAHAN Pasal 27

1. Dengan mengindahkan ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal, maka penggabungan, peleburan, pengambilalihan dan pemisahan hanya dapat dilakukan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham yang dihadiri oleh pemegang saham atau kuasa mereka yang sah yang bersama-sama mewakili paling sedikit 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan keputusan disetujui berdasarkan musyawarah untuk mufakat, dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak dapat dicapai, maka keputusan diambil berdasarkan suara setuju dari pemegang saham atau kuasa mereka yang sah yang bersama-sama mewakili lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan. 2. Apabila dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud tersebut di atas korum yang ditentukan tidak tercapai, maka paling cepat 10 (sepuluh) hari dan paling lambat 21 (dua puluh satu) hari setelah Rapat Umum Pemegang Saham pertama itu, dapat diselenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham kedua dengan acara yang sama seperti Rapat Umum Pemegang Saham pertama. Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua harus dilakukan paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal rapat, dan disertai informasi bahwa Rapat Umum Pemegang Saham pertama telah diselenggarakan tetapi tidak mencapai korum, serta untuk pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut tidak perlu dilakukan pengumuman terlebih dahulu dan Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut harus dihadiri atau diwakili para pemegang saham yang

306

memiliki paling sedikit 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan keputusan disetujui berdasarkan musyawarah untuk mufakat, dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak dapat dicapai, maka keputusan diambil berdasarkan suara setuju lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan. Dalam hal korum kehadiran dalam Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut juga tidak tercapai, maka atas permohonan Perseroan, korum kehadiran, jumlah suara untuk mengambil keputusan, pemanggilan, dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang lainnya dan/ atau penggantinya. 3. Direksi wajib mengumumkan dalam 2 (dua) surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional mengenai ringkasan rancangan penggabungan, peleburan, pengambilalihan dan pemisahan Perseroan sekurang-kurangnya 30 (tiga puluh) hari sebelum pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham, dengan memperhatikan ketentuan peraturan perundang-undangan dan ketentuan yang berlaku di bidang Pasar Modal. PEMBUBARAN DAN LIKUIDASI Pasal 28 1. Dengan mengindahkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku, maka pembubaran Perseroan dapat dilakukan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham yang dihadiri oleh pemegang saham atau kuasa mereka yang sah yang bersama-sama mewakili paling sedikit 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat, dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak dicapai, maka keputusan diambil berdasarkan suara setuju dari pemegang saham atau kuasa mereka yang sah yang bersama-sama mewakili lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan. Apabila dalam Rapat Umum Pemegang Saham yang dimaksud tersebut di atas korum yang ditentukan tidak tercapai, maka paling cepat 10 (sepuluh) hari dan paling lambat 21 (dua puluh satu) hari setelah Rapat Umum Pemegang Saham pertama itu, dapat diselenggarakan Rapat Umum Pemegang Saham kedua dengan acara yang sama seperti Rapat Umum Pemegang Saham pertama. Pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua harus dilakukan paling lambat 7 (tujuh) hari sebelum Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut dengan tidak memperhitungkan tanggal pemanggilan dan tanggal rapat, dan disertai informasi bahwa Rapat Umum Pemegang Saham pertama telah diselenggarakan tetapi tidak mencapai korum, serta untuk pemanggilan Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut tidak perlu dilakukan pengumuman terlebih dahulu dan Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut harus dihadiri atau diwakili para pemegang saham yang memiliki paling sedikit 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah dan keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat, dalam hal keputusan berdasarkan musyawarah untuk mufakat tidak dapat dicapai, maka keputusan diambil berdasarkan suara setuju lebih dari 3/4 (tiga per empat) bagian dari jumlah seluruh saham dengan hak suara yang sah yang telah dikeluarkan oleh Perseroan. Dalam hal korum kehadiran dalam Rapat Umum Pemegang Saham kedua tersebut juga tidak tercapai, maka atas permohonan Perseroan, korum kehadiran, jumlah suara untuk mengambil keputusan, pemanggilan dan waktu penyelenggaraan Rapat Umum Pemegang Saham ditetapkan oleh Ketua Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang lainnya dan/ atau penggantinya. 2. Apabila Perseroan dibubarkan, baik karena berakhirnya jangka waktu berdirinya atau dibubarkan berdasarkan keputusan Rapat Umum Pemegang Saham atau karena dinyatakan bubar berdasarkan penetapan Pengadilan, maka Perseroan harus dilikuidasi oleh likuidator. 3. Direksi bertindak sebagai likuidator, apabila dalam keputusan Rapat Umum Pemegang Saham atau penetapan sebagaimana dimaksud dalam ayat 2 Pasal ini tidak menunjuk likuidator. 4. Upah bagi para likuidator ditentukan oleh Rapat Umum Pemegang Saham atau berdasarkan penetapan Pengadilan. 5. Likuidator wajib memberitahukan kepada para kreditur dengan cara mengumumkan dalam Berita Negara Republik Indonesia dan dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional serta memberitahukan kepada Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia,

307

6.

7. 8.

9. 10.

Badan Pengawas Pasar Modal dan Lembaga Keuangan atau instansi yang berwenang dan/atau penggantinya, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. Anggaran Dasar seperti yang termaktub dalam akta ini beserta pengubahannya dikemudian hari tetap berlaku sampai dengan tanggal disahkannya perhitungan likuidasi oleh Rapat Umum Pemegang Saham berdasarkan persetujuan dari suara terbanyak yang dikeluarkan secara sah dan diberikannya pelunasan dan pembebasan sepenuhnya kepada seluruh likuidator. Sisa perhitungan likuidasi harus dibagikan kepada para pemegang saham, masing-masing akan menerima bagian menurut perbandingan jumlah nilai nominal yang telah dibayar penuh untuk saham yang mereka miliki masing-masing. Pihak yang melakukan likuidasi juga diwajibkan mengumumkan rencana pembagian sisa harta kekayaan setelah dilakukan likuidasi dalam surat kabar harian berbahasa Indonesia yang berperedaran nasional dan dalam Berita Negara Republik Indonesia, sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan dan peraturan yang berlaku di bidang Pasar Modal. Dalam hal Perseroan bubar, maka Perseroan tidak dapat melakukan perbuatan hukum kecuali diperlukan untuk membereskan harta kekayaannya dalam proses likuidasi. Tindakan pemberesan sebagaimana dimaksud dalam ayat 9 Pasal ini meliputi : a. pencatatan dan pengumpulan harta kekayaan Perseroan; b. penentuan tata cara pembagian harta kekayaan; c. pembayaran kepada para kreditor; d. pembayaran sisa harta kekayaan setelah likuidasi kepada Rapat Umum Pemegang Saham; dan e. tindakan-tindakan lain yang perlu dilakukan dalam pelaksanaan pemberesan harta kekayaan. PERATURAN PENUTUP Pasal 29

Dalam segala hal yang tidak atau tidak cukup diatur dalam Anggaran Dasar ini, maka Rapat Umum Pemegang Saham yang akan memutuskannya, sepanjang tidak bertentangan dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

308

XX. PERSYARATAN PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM 1. Pemesanan Pembelian Saham Pemesanan pembelian saham harus dilakukan sesuai dengan ketentuan-ketentuan dan persyaratan yang tercantum dalam Prospektus ini dan dalam Formulir Pemesanan Pembelian Saham (FPPS). Pemesanan pembelian saham dilakukan dengan menggunakan FPPS yang berlaku, baik asli maupun copy, yang dapat diperoleh dari Para Penjamin Emisi Efek atau Agen Penjualan yang namanya tercantum pada Bab XXI dalam Prospektus ini. FPPS dibuat dalam 5 (lima) rangkap. Pemesanan pembelian saham yang dilakukan menyimpang dari ketentuan-ketentuan tersebut diatas tidak akan dilayani. Setiap pemesan saham harus memiliki rekening Efek pada Perusahaan Efek/Bank Kustodian yang telah menjadi pemegang rekening di KSEI.

2. Pemesan yang Berhak Pemesan yang berhak melakukan pemesanan pembelian saham adalah Perorangan dan/atau Lembaga/Badan Usaha sebagaimana diatur dalam Undang-Undang No. 8 Tahun 1995, tertanggal 10 Nopember 1995 tentang Pasar Modal, Peraturan Nomor IX.A.7 Lampiran Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-48/PM/1996 tanggal 17 Januari 1996, sebagaimana diubah dengan Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-45/PM/2000 tanggal 27 Oktober 2000 tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan Dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum.

3. Jumlah Pemesanan Pemesanan pembelian saham harus diajukan dalam jumlah sekurang-kurangnya 1 (satu) satuan perdagangan yang berjumlah 500 (lima ratus) saham dan selanjutnya dalam jumlah kelipatan 500 (lima ratus) saham.

4. Pendaftaran Efek Ke Dalam Penitipan Kolektif Saham-saham yang ditawarkan ini telah didaftarkan pada KSEI berdasarkan Perjanjian Tentang Pendaftaran Efek Bersifat Ekuitas pada Penitipan Kolektif yang akan ditandatangani antara Perseroan dengan KSEI No. SP-0005/PE/KSEI/0311 tanggal 16 Maret 2011. a. Dengan didaftarkannya saham tersebut di KSEI maka atas saham-saham yang ditawarkan berlaku ketentuan sebagai berikut: i. Perseroan tidak menerbitkan saham hasil Penawaran Umum dalam bentuk Surat Kolektif Saham (SKS), tetapi saham tersebut akan didistribusikan dalam bentuk elektronik yang diadministrasikan dalam Penitipan Kolektif KSEI. Saham-saham hasil Penawaran Umum akan dikreditkan ke dalam rekening efek selambat-lambatnya pada tanggal 12 Mei 2011 setelah menerima konfirmasi registrasi saham tersebut atas nama KSEI dari Perseroan atau BAE. ii. Sebelum saham-saham yang ditawarkan dalam Penawaran Umum ini dicatatkan di Bursa Efek, pemesan akan memperoleh bukti kepemilikan saham dalam bentuk Formulir Konfirmasi Penjatahan dan setelah saham-saham tersebut dicatatkan di Bursa Efek maka sebagai tanda bukti kepemilikan saham adalah Konfirmasi Tertulis dari KSEI atau Perusahaan Efek/Bank Kustodian yang mengelola efek untuk kepentingan pemegang saham. iii. Pihak-pihak yang hendak melakukan pemesanan saham wajib menunjuk Perusahaan Efek atau Bank Kustodian yang telah menjadi Pemegang Rekening di KSEI untuk menerima dan menyimpan saham-saham yang didistribusikan oleh Perseroan. iv. Setelah Penawaran Umum dan setelah saham Perseroan dicatatkan, pemegang saham yang menghendaki sertifikat saham dapat melakukan penarikan saham keluar dari Penitipan Kolektif di KSEI setelah saham hasil Penawaran Umum didistribusikan ke dalam Rekening Perusahaan Efek/Bank Kustodian yang telah ditunjuk. 309

v.

Penarikan tersebut dilakukan oleh Perusahaan Efek/Bank Kustodian melalui C-BEST atas permintaan investor. vi. Saham-saham yang ditarik dari Penitipan Kolektif akan diterbitkan dalam bentuk Sertifikat Jumbo selambat-lambatnya 5 (lima) hari kerja setelah permohonan diterima oleh BAE dan diterbitkan atas nama pemegang saham yang sesuai dengan permintaan Perusahaan Efek dan/atau Bank Kustodian yang mengelola saham. vii. Pengalihan kepemilikan saham dilakukan dengan pemindahan bukuan saham antar Rekening Efek di KSEI. viii. Untuk saham-saham dalam Penitipan Kolektif, maka hak-hak yang melekat pada saham seperti dividen tunai, dividen saham, bonus, hak memesan efek terlebih dahulu dan sebagainya akan didistribusikan melalui KSEI untuk selanjutnya diteruskan kepada Pemegang Rekening di KSEI. Selanjutnya Pemegang Rekening akan mendistribusikan hak tersebut kepada Pemegang Saham yang menjadi nasabahnya. ix. Hak untuk hadir dan memberikan suara dalam Rapat Umum Pemegang Saham dilaksanakan sendiri oleh pemegang saham atau kuasanya. x. Selanjutnya saham-saham Perseroan yang dapat ditransaksikan di Bursa Efek adalah hanya saham-saham yang telah disimpan dalam Penitipan Kolektif dan tidak dalam keadaan gadai atau blokir. b. Saham-saham yang ditarik keluar dari Penitipan Kolektif KSEI dan diterbitkan Surat Kolektif Sahamnya tidak dapat dipergunakan untuk penyelesaian transaksi bursa. Informasi lebih lanjut mengenai prosedur penarikan saham dapat diperoleh pada Penjamin Emisi Efek atau Agen Penjualan ditempat dimana Formulir Pemesanan Pembelian Saham yang bersangkutan diajukan.

5. Pengajuan Pemesanan Pembelian Saham Selama masa penawaran Umum, para Pemesan yang berhak dapat melakukan pemesanan pembelian saham selama jam kerja umum yang ditentukan oleh para Penjamin Pelaksana Emisi Efek atau Agen Penjualan dimana FPPS diperoleh. Setiap pihak hanya berhak mengajukan 1 (satu) FPPS dan wajib diajukan oleh Pemesan yang bersangkutan (tidak dapat diwakilkan) dengan melampirkan jati diri asli (KTP/Paspor yang masih berlaku bagi perorangan, dan Anggaran Dasar terakhir serta Akta Pengangkatan Direksi yang terakhir bagi badan hukum) serta tanda bukti sebagai nasabah Perusahaan Efek dan melakukan pembayaran sesuai dengan jumlah pemesanan serta melampirkan bukti asli pembayarannya. Bagi Pemesan asing, disamping melampirkan fotokopi paspor yang masih berlaku, pada Formulir Pemesanan Pembelian Saham wajib mencantumkan nama dan alamat di luar negeri/domisili hukum yang sah dari Pemesan secara lengkap dan jelas, serta melakukan pembayaran sebesar jumlah pemesanan. Agen Penjualan, Penjamin Emisi Efek, Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Perseroan berhak untuk menolak pemesanan pembelian saham apabila formulir tidak diisi dengan lengkap atau bila persyaratan pemesanan pembelian saham tidak terpenuhi.

6. Masa Penawaran Masa penawaran akan dilaksanakan pada tanggal 9 Mei 2011 dan ditutup tanggal 10 Mei 2011, dan waktu penawaran akan dimulai pukul 10:00 WIB sampai dengan pukul 15:00 WIB. Namun demikian jika jumlah keseluruhan saham yang dipesan telah melebihi dari jumlah saham yang ditawarkan, maka Penjamin Pelaksana Emisi Efek dengan memberitahukan terlebih dahulu kepada Bapepam dan LK, dapat mempersingkat masa penawaran dengan ketentuan masa penawaran tersebut tidak kurang dari 1 (satu) hari kerja.

310

7. Tanggal Penjatahan Tanggal Penjatahan dimana Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Perseroan menetapkan penjatahan saham untuk setiap pemesanan dan dilakukan sesuai dengan ketentuan yang berlaku adalah tanggal 11 Mei 2011.

8. Pemesanan Pembelian Saham Secara Khusus Pemesanan pembelian saham secara khusus pada harga perdana oleh para karyawan dan manajemen Perseroan dapat diajukan langsung kepada Perseroan tanpa melalui Penjamin Pelaksana Emisi Efek atau Agen Penjualan selama masa penawaran dengan jumlah maksimal 37.896.000 (tiga puluh tujuh juta delapan ratus sembilan puluh enam ribu)saham atau 2% (duapersen) dari jumlah keseluruhan saham yang ditawarkan. Porsi ini akan diambil oleh karyawan dan manajemen Perseroan.

9. Persyaratan Pembayaran Pembayaran hanya dapat dilakukan dengan uang tunai, cek, pemindahbukuan atau wesel bank dalam mata uang Rupiah dan dibayarkan oleh Pemesan yang bersangkutan (tidak dapat diwakilkan) dengan membawa tanda jati diri asli dan FPPS yang sudah diisi lengkap dan benar pada Penjamin Pelaksana Emisi Efek atau Agen Penjualan pada waktu FPPS diajukan dan semua setoran harus dimasukkan ke dalam rekening Penjamin Pelaksana Emisi Efek pada: Bank : Alamat : Nomor Rekening : Atas Nama :

Bank Mandiri cabang Jakarta Kebon Sirih PT Bank Mandiri (Persero) Tbk. Cabang Jakarta Kebon Sirih Jalan Tanah Abang Timur No. 1-2 Jakarta Pusat 121-00-0559465-4 PT Danareksa Sekuritas

Apabila pembayaran menggunakan cek, maka cek tersebut harus merupakan cek atas nama/milik pihak yang mengajukan (menandatangani) Formulir Pemesanan (cek dari milik/atas nama pihak ketiga tidak dapat diterima sebagai pembayaran) dan sudah harus diterima pada tanggal 11 Mei 2011 pukul 16:00 WIB. Semua biaya bank dan biaya transfer sehubungan dengan pembayaran tersebut menjadi tanggung jawab Pemesan. Semua cek dan wesel bank akan segera dicairkan pada saat diterima. Bilamana pada saat pencairan cek atau wesel bank ditolak oleh pihak bank, maka pemesanan saham yang bersangkutan otomatis menjadi batal. Untuk pembayaran pemesanan pembelian secara khusus, pembayaran dilakukan langsung kepada Perseroan. Untuk pembayaran yang dilakukan melalui transfer rekening dari bank lain, pemesan harus melampirkan fotokopi Lalu Lintas Giro (LLG) dari bank yang bersangkutan dan menyebutkan nomor FPPS/DPPS-nya.

10. Bukti Tanda Terima Para Penjamin Emisi Efek dan Agen Penjualan yang menerima pengajuan FPPS akan menyerahkan kembali kepada pemesan, tembusan atau fotokopi lembar ke-5 (lima) dari FPPS atau 1 (satu) lembar fotokopi dari FPPS yang telah ditanda tangani (tandatangan asli), sebagai Bukti Tanda Terima Pemesanan Pembelian Saham. Bukti Tanda Terima Pemesanan Pembelian Saham ini bukan merupakan jaminan dipenuhinya pemesanan dan harus disimpan dengan baik agar dapat diserahkan kembali pada saat pengembalian sisa uang pemesanan dan/atau penerimaan Formulir Konfirmasi Penjatahan (FKP) atas pemesanan pembelian saham. Bagi pemesan saham secara khusus, Bukti Tanda Terima Pemesanan Pembelian Saham akan diberikan langsung oleh Perseroan.

311

11. Penjatahan Saham Pelaksanaan penjatahan akan dilakukan oleh Penjamin Pelaksana Emisi Efek selaku manajer Penjatahan sesuai dengan Peraturan Nomor IX.A.7 Lampiran Keputusan Ketua Badan Pengawas Pasar Modal No. Kep-48/PM/1996 tanggal 17 Januari 1996, sebagaimana diubah dengan Keputusan Ketua Bapepam No. Kep-45/PM/2000 tanggal 27 Oktober 2000 tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan dan Penjatahan Efek dalam Penawaran Umum. Manajer Penjatahan dapat menentukan besarnya persentase dan pihak-pihak yang akan mendapatkan penjatahan pasti dalam Penawaran Umum. Dalam penawaran umum ini, penjatahan pasti dibatasi sampai dengan jumlah maksimum 99% dari jumlah saham yang ditawarkan termasuk didalamnya penjatahan pasti untuk karyawan Perseroan dan Anak Perusahaan. Sisanya 3% akan dilakukan penjatahan terpusat (pooling). 1. Penjatahan Pasti (Fixed Allotment) Dalam hal penjatahan terhadap suatu Penawaran Umum dilaksanakan dengan menggunakan sistem penjatahan pasti, maka penjatahan tersebut hanya dapat dilaksanakan apabila memenuhi persyaratan-persyaratan sebagai berikut: a. Manajer Penjatahan dapat menentukan besarnya persentase dan pihak-pihak yang akan mendapatkan penjatahan pasti dalam Penawaran Umum. Pihak-pihak yang akan mendapatkan Penjatahan Pasti adalah para karyawan Perseroan serta sejumlah pihak yang menurut pertimbangan Manajer Penjatahan adalah merupakan investor dengan kredibilitas yang baik dan merupakan investor institusi seperti dana pensiun, reksadana, asuransi dan korporasi lainnya serta investor individu dengan pertimbangan investasi jangka panjang. b. Dalam hal terjadi kelebihan permintaan beli dalam Penawaran Umum, Penjamin Emisi Efek, Agen Penjualan atau pihak-pihak yang terafiliasi dengannya dilarang membeli atau memiliki saham untuk rekening mereka sendiri; dan c. Dalam hal terjadi kekurangan permintaan beli dalam Penawaran Umum, Penjamin Emisi Efek, Agen Penjualan atau pihak-pihak terafiliasi dengannya dilarang menjual efek yang telah dibeli atau akan dibeli atau akan dibelinya berdasarkan kontrak Penjaminan Emisi Efek, kecuali melalui Bursa Efek jika telah diungkapkan dalam Prospektus bahwa efek tersebut akan dicatatkan di Bursa Efek. 2. Penjatahan Terpusat (Pooling) Jika jumlah efek yang dipesan melebihi jumlah efek yang ditawarkan melalui suatu Penawaran Umum, maka Manajer Penjatahan yang bersangkutan harus melaksanakan prosedur penjatahan sisa efek sebagai berikut: a. Jika setelah pengecualian pemesan saham dari Pihak Terafiliasi (pemesan yang merupakan direktur, komisaris, karyawan atau pihak yang memiliki 20% (dua puluh persen) atau lebih saham dari suatu Perusahaan Efek yang bertindak sebagai Penjamin Emisi Efek atau Agen Penjualan atau pihak lain yang terafiliasi dengan semua pihak yang dimaksud sehubungan dengan Penawaran Umum ini), dan terdapat sisa efek yang jumlahnya sama atau lebih besar dari jumlah yang dipesan, maka pemesanan yang tidak dikecualikan itu akan menerima seluruh efek yang dipesan. b. Jika setelah mengecualikan pemesan saham dari Pihak Terafiliasi dan terdapat sisa saham yang jumlahnya lebih kecil dari jumlah yang dipesan, maka penjatahan bagi pemesan yang tidak dikecualikan itu akan dialokasikan dengan memenuhi persyaratan sebagai berikut: i. Prioritas dapat diberikan kepada para pemesan yang menjadi karyawan Perseroan, sampai dengan jumlah maksimum 10% (sepuluh persen) dari jumlah Penawaran Umum. ii. Para Pemesan yang tidak dikecualikan akan memperoleh satu satuan perdagangan di Bursa, jika terdapat cukup satuan perdagangan yang tersedia. Dalam hal jumlahnya tidak mencukupi, maka satuan perdagangan yang tersedia akan dibagikan dengan diundi. Jumlah efek yang termasuk dalam satuan perdagangan dimaksud adalah satuan perdagangan penuh terbesar yang ditetapkan oleh Bursa dimana efek tersebut akan dicatatkan; dan iii. Apabila masih terdapat efek yang tersisa, maka setelah satuan perdagangan dibagikan kepada Pemesan, pengalokasian dilakukan secara proporsional dalam satuan perdagangan menurut jumlah yang dipesan oleh para Pemesan. 3. Penjatahan Bagi Pihak Terafiliasi Jika para pemesan karyawan Perseroan dan pemesan yang tidak terafiliasi telah menerima penjatahan sepenuhnya dan masih terdapat sisa, maka sisa efek tersebut dibagikan secara proporsional kepada para pemesan terafiliasi. 312

Manajer Penjatahan akan menyampaikan Laporan Hasil Pemeriksaan Akuntan kepada Bapepam dan LK mengenai kewajaran dari pelaksanaan penjatahan dengan berpedoman pada peraturan No. VIII.G.12 Tentang Pedoman Pemeriksaan Oleh Akuntan Atas Pemesanan dan Penjatahan Efek Atau Pembagian Saham Bonus dan Peraturan Bapepam No. IX.A.7. Tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan Dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum paling lambat 30 hari sejak tanggal penjatahan.

12. Pembatalan dan Penundaan Penawaran Umum Pembatalan dan penundaan penawaran umum mengikuti ketentuan Peraturan Bapepam dan LK No. IX.A.2.

13. Pengembalian Uang Pemesanan Bagi pemesan yang pesanannya ditolak seluruhnya atau sebagian atau dalam hal terjadinya pembatalan Penawaran Umum ini, pengembalian uang dalam mata uang Rupiah akan dilakukan oleh para Penjamin Emisi Efek atau Agen Penjualan ditempat dimana FPPS yang bersangkutan diajukan. Pengembalian uang tersebut dilakukan selambat-lambatnya 2 (dua) hari kerja setelah tanggal akhir penjatahan atau tanggal diumumkannya pembatalan Penawaran Umum. Pengembalian uang yang melampaui 2 (dua) hari kerja setelah tanggal akhir penjatahan atau tanggal diumumkannya pembatalan Penawaran Umum, maka pengembalian uang pemesanan, yang dalam mata uang Rupiah, akan disertai bunga secara pro rata untuk setiap hari keterlambatan dengan tingkat suku bunga per tahun untuk deposito berjangka Rupiah yang berjangka waktu 3 (tiga) bulan yang berlaku di Bank Mandiri sebagai bank penerima, kecuali keterlambatan tersebut disebabkan oleh pemesan yang tidak mengambil uang pengembaliannya sampai dengan hari kerja ke-4 setelah tanggal penjatahan dimana tanggal penjatahan adalah 11 Mei 2011. Pengembalian uang pemesanan sehubungan dengan pengakhiran Perjanjian Penjamin Emisi Efek atau pembatalan Penawaran Umum berlaku ketentuan: a. Apabila pengakhiran terjadi sebelum tanggal pembayaran, maka pengembalian uang pemesanan menjadi tanggung jawab Penjamin Emisi Efek dan harus diselesaikan selambat-lambatnya dalam waktu 2 (dua) hari kerja. b. Apabila pengakhiran terjadi setelah tanggal pembayaran, maka pengembalian uang pemesanan yang telah diterima Perseroan dari Penjamin Pelaksana Emisi dilakukan dalam waktu 1 (satu) hari kerja setelah terjadi pengakhiran Perjanjian Penjamin Emisi Efek atau pembatalan Penawaran Umum. Uang yang dikembalikan hanya dapat diambil oleh pemesan yang bersangkutan secara langsung dengan menunjukkan tanda jati diri asli dan menyerahkan Bukti Tanda Terima Pemesanan Pembelian Saham pada Penjamin Emisi Efek dan Agen Penjualan dimana FPPS yang bersangkutan diajukan mulai tanggal pengembalian uang pemesanan. Pengembalian uang menggunakan cek atau bilyet giro akan diberikan sesuai dengan nama pihak yang mengajukan pemesanan. Untuk pemesanan pembelian saham secara khusus, pengembalian uang akan diatur dan dilakukan langsung oleh Perseroan.

14. Penyerahan Formulir Konfirmasi Penjatahan Atas Pemesanan Pembelian Saham Distribusi saham ke dalam Rekening Efek yang bersangkutan diajukan akan dilaksanakan selambatlambatnya dalam waktu 2 (dua) hari kerja setelah tanggal penjatahan. Formulir Konfirmasi Penjatahan (FKP) atas distribusi saham tersebut dapat diambil dengan menyerahkan Bukti Tanda Terima Pemesanan Saham.

15. Lain-lain Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Perseroan berhak untuk menerima atau menolak pemesanan pembelian saham secara keseluruhan atau sebagian. Pemesanan berganda yang diajukan lebih dari satu formulir akan dibatalkan sesuai dengan ketentuan Peraturan Bapepam dan LK No. IX.A.7. tentang Tanggung Jawab Manajer Penjatahan Dalam Rangka Pemesanan dan Penjatahan Efek Dalam Penawaran Umum. 313

Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Agen Penjualan dan pihak terafiliasi dilarang untuk membeli atau memiliki saham untuk rekening sendiri apabila terjadi kelebihan permintaan beli. Pihak-pihak terafiliasi hanya diperkenankan untuk membeli dan memiliki saham apabila terdapat sisa saham yang tidak dipesan oleh pihak yang tidak terafiliasi baik asing maupun nasional. Tata cara pengalokasian dilakukan secara proporsional. Semua pihak dilarang mengalihkan saham sebelum saham-saham dicatatkan di Bursa Efek. Dalam hal terjadi kekurangan permintaan beli dalam Penawaran Umum, Penjamin Pelaksana Emisi Efek, Agen Penjualan atau Pihak Terafiliasi dengannya dilarang menjual efek yang telah dibeli atau akan dibelinya berdasarkan Kontrak Penjamin Emisi Efek kecuali melalui Bursa Efek jika telah diungkapkan dalam Prospektus bahwa efek tersebut akan dicatatkan di Bursa Efek. Pemesan tidak bisa melakukan pembatalan atas pemesanan yang telah diajukan.

314

XXI. PENYEBARLUASAN PROSPEKTUS DAN FORMULIR PEMESANAN PEMBELIAN SAHAM Prospektus dan Formulir Pemesanan Pembelian Saham dapat diperoleh pada kantor Penjamin Pelaksana Emisi Efek dan Para Penjamin Emisi Efek yang ditunjuk, yaitu Perantara Pedagang Efek yang menjadi anggota Bursa Efek berikut ini: PENJAMIN PELAKSANA EMISI EFEK PT DANAREKSA SEKURITAS Gedung Danareksa Jalan Medan Merdeka Selatan No. 14 Jakarta 10110 Indonesia Indonesia Telp.: (62-21) 350-9777 ;350-9888 Fax.: (62-21) 350-1817 Email: [email protected] Website: www.danareksa.com

PT DBS Vickers Securities Indonesia Plaza Permata, Top Floor Jalan M.H. Thamrin Kav. 57 Jakarta 10350 Telp.: (62-21) 3983-2668 Fax.: (62-21) 392-2890

PENJAMIN EMISI EFEK

•

•

GERAI PENAWARAN UMUM •

315


PROSPEKTUS AWAL. PT Metropolitan Land Tbk

Recommend Documents