Mendelova univerzita v Brně Institut celoživotního vzdělávání

Mendelova univerzita v Brně Institut celoživotního vzdělávání Oddělení expertního inženýrství

Technicko-ekonomické vyhodnocení rekonstrukce stavebního objektu Diplomová práce

Vedoucí diplomové práce:

Vypracoval:

Ing. Bc. Petr Junga, Ph.D.

Bc. Ladislav Smutný

Brno 2014

ZADÁNÍ DIPLOMOVÉ PRÁCE Autor práce: Studijní program: Obor: Název tématu:

Bc. Ladislav Smutný Technické znalectví a expertní inženýrství Technické znalectví a expertní inženýrství

Technicko-ekonomické vyhodnocení rekonstrukce stavebního objektu

Rozsah práce:

70 - 80 stran + přílohy

Zásady pro vypracování: 1. Vypracujte literární přehled k řešené problematice s využitím příslušné odborné literatury a dalších relevantních informačních zdrojů. 2. Stanovte cíle práce a metodiku řešení a proveďte výběr konkrétního stavebního objektu, který budete hodnotit. 3. Shromážděte potřebnou technickou dokumentaci Vámi vybraného stavebního objektu a další nezbytné podklady pro vypracování vlastní práce. Proveďte specifikaci původního stavu objektu a prací provedených v rámci rekonstrukce. 4. Zhodnoťte vliv provedené rekonstrukce na technické a užitné vlastnosti objektu, proveďte ekonomické posouzení rekonstrukce. Posuďte výhody a nevýhody realizované rekonstrukce, vytipujte příležitosti k dalšímu zlepšení stavu. 5. Proveďte diskusi zjištěných skutečností a zformulujte závěry. Seznam odborné literatury:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8.

BRADÁČ, A. a kol. Soudní inženýrství. 1. vyd. Brno: CERM, 1999. 725 s. ISBN 807204-133-9. MOUDRÝ, I. Pozemní stavitelství I. Brno: VUT Fakulta stavební, 1998. 104 s. ISBN 80-214-0984-3. MATOUŠKOVÁ, D. -- SOLAŘ, J. Pozemní stavitelství I. 1. vyd. Ostrava: VŠB Technická univerzita, 2005. 160 s. ISBN 80-248-0830-7. VAVERKA, J. a kol. Stavební tepelná technika a energetika budov. 1. vyd. Brno: VUTIUM, 2006. 648 s. ISBN 80-214-2910-0. DANIELS, K. Technika budov. Bratislava: Jaga group, v.o.s., 2000. 519 s. ISBN 8088905-63-X. NESTLE, H. a kol. Moderní stavitelství pro školu i praxi. 1. vyd. Praha: EuropaSobotáles, 2005. 607 s. ISBN 80-86706-11-7. VLČEK, M. -- BENEŠ, P. Poruchy a rekonstrukce staveb : II. Brno: ERA Group, 2005. 129 s. Technická knihovna. ISBN 80-7366-013-X. ŠÁLA, J. -- MACHATKA, M. Zateplování v praxi : Provádění vnějších kontaktních zateplovacích systémů. 1. vyd. Praha: Grada Publishing, 2002. 105 s. ISBN 80-2470224-X.

Poděkování Děkuji vedoucímu práce panu Ing. Bc. Petru Jungovi, Ph.D. za odborné vedení, konzultace a cenné rady při zpracování této diplomové práce. Ladislav Smutný

Čestné prohlášení

Prohlašuji, že jsem práci: Technicko-ekonomické vyhodnocení rekonstrukce stavebního objektu vypracoval samostatně a veškeré použité prameny a informace uvádím v seznamu použité literatury. Souhlasím, aby moje práce byla zveřejněna v souladu s § 47b zákona č. 111/1998 Sb., o vysokých školách ve znění pozdějších předpisů a v souladu s platnou Směrnicí o zveřejňování vysokoškolských závěrečných prací. Jsem si vědom, že se na moji práci vztahuje zákon č. 121/2000 Sb., autorský zákon, a že Mendelova univerzita v Brně má právo na uzavření licenční smlouvy a užití této práce jako školního díla podle § 60 odst. 1 autorského zákona. Dále se zavazuji, že před sepsáním licenční smlouvy o využití díla jinou osobou (subjektem) si vyžádám písemné stanovisko univerzity, že předmětná licenční smlouva není v rozporu s oprávněnými zájmy univerzity, a zavazuji se uhradit případný příspěvek na úhradu nákladů spojených se vznikem díla, a to až do jejich skutečné výše.

V Brně dne 4. května 2014

…………………………………………………….. podpis

Název práce: Technicko-ekonomické vyhodnocení rekonstrukce stavebního objektu Autor: Bc. Ladislav Smutný Vedoucí diplomové práce: Ing. Bc. Petr Junga, Ph.D. Abstrakt: Diplomová práce byla zaměřena na popis stavebního záměru rekonstrukce a provozování administrativní budovy v Brně, tř. Kpt. Jaroše 28. Posuzovala úspěšnost provedení a funkčnost navržených projekčních záměrů, užití technologií a materiálů po sedmiletém provozu budovy. Věnovala se také nákladům rekonstrukce, návratnosti investice, možnosti projektového financování bankovními zdroji a energetickým nákladům na provoz objektu. Práce obsahuje návrh další možné inovace směřující k finančním úsporám při provozu budovy včetně optimalizace řízení provozních procesů. Klíčová slova: provozní náklady, optimalizace řízení, stavební náklady, ekonomika provozu, rekonstrukce budovy

Title: Technical-economic evaluation of building renovation Author: Bc. Ladislav Smutný Supervisor: Ing. Bc. Petr Junga, Ph.D. Abstract: My Thesis was focused on describing of the project of reconstruction and operation of an office building in Brno, located on "třída Kapitána Jaroše 28". It assessed the efficiency and functionality of the proposed design plans and used technology and materials, of regular usage of the building during the past seven years. It analyzed reconstruction costs, return on investment, the possibility of project financing from banking institutions and energy costs to operate the building. The Thesis contains an opinion about the innovation and change potential towards financial savings, including the optimization of the Operational Management processes. Keywords: Reconstruction of buildings, Construction costs, Operating costs, Management optimization, Economy of operation

Obsah 1.

Cíl práce .......................................................................................................... 8

2.

Úvod ................................................................................................................. 9

3.

Popis posuzovaného objektu ....................................................................... 10 3.1 Výběr konkrétního posuzovaného objektu a představení současného vlastníka ........................................................................................................ 10 3.2

4.

5.

Historie objektu .................................................................................. 14

3.2.1

Předchozí majitelé objektu ......................................................... 14

3.2.2

Rozsáhlá rekonstrukce objektu v režii Union banky .................. 17

Vlastnictví...................................................................................................... 19 4.1

Význam pojmu vlastnictví a jeho obsah ............................................ 19

4.2

Zákonné možnosti omezení vlastnických práv .................................. 19

4.3

Předmět vlastnictví............................................................................. 20

4.4

Vlastnictví dle Katastru nemovitostí .................................................. 21

4.5

Evidence vlastnictví ........................................................................... 21

4.6

Ochrana vlastníků nemovitostí .......................................................... 22

Podnikatelský záměr, výběr architekta ...................................................... 25 5.1

Výběr architekta ................................................................................. 26

5.2

Územní plán, územní rozhodnutí ....................................................... 27

5.3

Památková péče ................................................................................. 29

5.4 Projektová studie, projekt pro vyřízení stavebního povolení a prováděcí dokumentace stavby .................................................................. 30 5.5 6.

7.

Stavební povolení............................................................................... 31

Výběr dodavatele, určení stavebního dozoru a související náklady ........ 33 6.1

Aukce ................................................................................................. 34

6.2

Ceníky, honorářový řád ..................................................................... 36

6.3

Stavební dozor, stavbyvedoucí .......................................................... 37

Průběh rekonstrukce objektu...................................................................... 39 7.1

Bourací práce ..................................................................................... 41

7.2

Stavební práce .................................................................................... 44

7.2.1

Suterén ........................................................................................ 44

7.2.2

Stavební práce v 1. nadzemním podlaží ..................................... 45

7.2.3

Stavební práce ve 2. nadzemním podlaží ................................... 46

7.2.4

Stavební práce ve 3. nadzemním podlaží ................................... 47 6

7.2.5

Stavební práce ve 4. nadzemním podlaží ................................... 47

7.2.6

Krov a střecha ............................................................................. 48

7.2.7

Průjezd a schodiště ..................................................................... 48

8.

Náklady na pořízení objektu a jeho následnou rekonstrukci................... 50

9.

Financování bankou ..................................................................................... 52 9.1

Úvěry.................................................................................................. 52

9.2

Úroková sazba .................................................................................... 53

9.3

Výše úvěru IBC majetkové a předpoklad možnosti splácení ............ 53

10. Činnosti IBC majetkové související s posuzovaným objektem ................ 56 10.1

Pronájem kancelářských prostor a zasedacích místností ................... 57

10.2

Poskytování sídla ............................................................................... 59

11. Plánované snížování nákladů prostřednictvím outsourcingu služeb....... 60 12. Závady stavby ............................................................................................... 62 13. Diskuse........................................................................................................... 65 14. Závěr .............................................................................................................. 68 15. Použitá literatura .......................................................................................... 69 15.1

Tištěná literatura ................................................................................ 69

15.2

Internetové zdroje .............................................................................. 69

15.3

Zákony, vyhlášky a nařízení vlády .................................................... 72

16. Seznam tabulek a obrázků v textu .............................................................. 74 17. Přílohy ........................................................................................................... 76

7

1.

CÍL PRÁCE Jak je uvedeno již v samotném názvu, bude má diplomová práce pojed-

návat o technicko-ekonomickém vyhodnocení rekonstrukce stavebního objektu. Budu se zabývat původním využitím hodnocené stavby, investičním záměrem pořízení a následnou rekonstrukcí. Dále se budu zabývat specifikací původního stavu objektu a prací provedených v rámci hodnocené rekonstrukce, zhodnotím vliv provedené rekonstrukce nejen na technické, nýbrž i na užitné vlastnosti objektu a zaměřím se i na ekonomické posouzení rekonstrukce a její obecné výhody a případné nevýhody. Na závěr se pokusím vytipovat možné příležitosti k dalšímu zlepšení stavu.

8

2.

ÚVOD

Tato diplomová práce pojednává o rekonstrukci stavebního objektu a zaměřuje se na její technicko-ekonomické zhodnocení. Protože rekontrukce na rozdíl od opravy znamená vždy změnu existujícího stavu, je potřeba ji odpovědně zvažovat. Jedná se o princip legitimní, nikoliv samozřejmý nebo dokonce automatický. Smyslem památkové péče není automaticky vracet památkám starší podobu. Návrat ke staršímu stavu by měl být podmíněn tím, že nebude vyžadovat odstranění sice mladších, ale již hotových vrstev. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Rekonstrukce_(stavebnictv%C3%AD)) Výhody rekonstrukcí, ale i obyčejných oprav jsou značné. Jako příklad můžeme jmenovat třeba redukci spotřeby tepla vhodným zateplením fasád, zlepšení kvality vzduchu uvnitř stavby, lepší ochranu před vznikem požáru následkem výměny elektroinstalace, lepší osvětlení, redukce zatékání a plísní, ale i vylepšení vzhledu stavby a mnohé další. První kapitola mé diplomové práce je věnována podrobné specifikaci stavebního objektu, jehož rekonstrukci ve své práci hodnotím. Zabývám se původním využitím stavby, stručně představuji současného vlastníka budovy a popisuji záměr jejího pořízení, jakož i záměr následné rekonstrukce. Dále se práce zabývá specifikací původního stavu objektu a prací provedených v rámci hodnocené rekonstrukce. V této fázi je rozebrána také potřebná technická dokumentace a další podklady, které jsou nezbytné k získání informací souvisejících s předmětem mé diplomové práce. Následuje zhodnocení vlivu provedené rekonstrukce nejen na technické, nýbrž i na užitné vlastnosti objektu. Poté se věnuji ekonomickému posouzení rekonstrukce a hodnotím její obecné výhody a případné nevýhody. V závěru práce se snažím vytipovat možné příležitosti k dalšímu zlepšení stavu. V průběhu celé práce současně usiluji o objasnění základních pojmů, o nichž je v práci pojednáváno, aby měl čtenář veškeré potřebné informace pro pochopení popisovaných stavů a událostí.

9

3.

POPIS POSUZOVANÉHO OBJEKTU

3.1 Výběr konkrétního posuzovaného objektu a představení současného vlastníka Pro svou práci jsem si zvolil stavbu, jež je v majetku společnosti IBC majetková, s. r. o. Společnost IBC majetková byla založena dne 27. března 2007 původně jako akciová společnost, od 1. ledna 2014 je společností s ručením omezeným. Svou velikostí se řadí mezi tzv. mikropodniky. Mikropodniky jsou podniky zaměstnávající méně než deset zaměstnanců, a jejichž roční obrat nebo bilanční suma roční rozvahy nepřesahuje dva miliony eur. Dodržování počtu zaměstnanců je povinné, podnik si ale může vybrat limit obratu nebo bilanční sumy. Nemusí plnit oba limity a může jeden z nich překročit, aniž by ztratil statut mikropodniku. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Mal%C3%A9_a_st%C5%99edn%C3%AD_podniky)

IBC majetková byla založena za účelem nákupu, rekonstrukce a provozování administrativní budovy v Brně, která se nachází na křižovatce ulic třídy Kapitána Jaroše a Jeřábkové na pozemku p. č. 3729 ležícím v katastrálním území Černá Pole, obec Brno, okres Brno-město. Přesná poštovní adresa je třída Kapitána Jaroše 1844/28, Brno-Černá Pole. Zde se také nachází hlavní vstup do budovy. Budova má jedno podzemní a tři nadzemní podlaží a podkroví, které je v současné době již také stavebně upraveno tak, aby jej bylo možné využívat jako kancelářské prostory. IBC majetková tuto budovu odkoupila dne 20. června 2007 a právě ji budu ve své práci dále hodnotit. Na obrázku č. 1 vidíte hlavní vchod zmiňované budovy před zahájením rekonstrukce, na obrázku č. 2 je naopak vyfocen hlavní vchod po dokončení rekonstrukce.

10

Obrázek č. 1: Hlavní vchod hodnocené stavby před zahájením rekonstrukce

Obrázek č. 2: Hlavní vchod hodnocené stavby po rekonstrukci

Záměr společnosti IBC majetková byl získat buďto objekt jako jediný vlastník, anebo se domluvit se spoluvlastníkem objektu, realizovat prohlášení 11

vlastníka a rozdělit si vytvořené jednotky v objektu. Proto byla zahájena jednání s podílovým spoluvlastníkem, společností Geospol, s. r. o., o možnostech řešení vlastnictví. Vzhledem ke skutečnosti, že společnost Geospol disponovala současně i jiným objektem vhodným pro její činnost a doposud jej využívala jen částečně, možnost odprodeje svých 34 % spoluvlastnického podílu uvítala. Výsledkem těchto jednání tedy byla dohoda a realizace koupě tohoto podílu společností IBC majetková. Po této obchodní dohodě již bylo možné zahájit přípravné práce na formulování záměru a výběru architektonické kanceláře, která by realizovala projekt celkové rekonstrukce budovy. Stavba je vybudována na pozemku přibližně čtvercového tvaru, je nárožní ve tvaru písmene „L“ a za ní se nachází malý dvůr. Ten je s hlavní ulicí spojen průjezdem. Budova se nachází v oblasti, která se vyznačuje částečnou památkovou ochranou. Samotná budova jako celek není chráněnou památkou, avšak uliční fasáda objektu ano. Obdobně je tomu i u dalších budov v této lokalitě, neboť všechny budovy zde mají velice zajímavou původní členitou fasádu. Tato skutečnost však značně omezuje možnosti dodatečného zateplení fasád a především výrazně navyšuje náklady na jejich případné opravy či rekonstrukce. Na obrázku č. 3 můžeme vidět nároží budovy před zahájením rekonstrukce a na obrázku č. 4 opět totéž po rekonstrukci. Na obou fotografiích je znatelné ono zmiňované výrazné členění fasády.

12

Obrázek č. 3: Nároží budovy před zahájením rekonstrukce

Obrázek č. 4: Nároží budovy po dokončení rekonstrukce

13

3.2 Historie objektu Při hledání informací o posuzovaném objektu jsem měl možnost nahlédnout do propagačních materiálů této, dnes již administrativní budovy. V jednom z těchto materiálů Ing. arch. Jan Makovský uvádí, že se jedná o objekt postavený mezi roky 1884 až 1889 stavitelem Dvořákem. Dům se nachází v téměř intaktně dochovaném uličním prostoru se střední alejí. Jedná se o třípodlažní, původně neorenesanční dům symetrické kompozice, nacházející se v bloku mezi příčnými ulicemi a náměstím 28. října. Symetrická kompozice je zvýrazněna umístěním balkonů v ose fasády, s výrazným štítovým rizalitem. V době výstavby se ulice jmenovala Schmerlingova (Schmerlingstrasse). Průčelí stavby je od 3. května 1958 památkově chráněné. (MAKOVSKÝ, 2013) Dle dochovaných informací byl tento objekt původně postaven jako bytový dům s šesti luxusními byty. Byty měly stropy vysoké přibližně 3,8 m a ve 2.NP a 3.NP se dodnes zachovalo jejich původní členění.

3.2.1 Předchozí majitelé objektu Kolem roku 1968 odkoupil tento objekt státní podnik GEOtest, a. s. (dříve GEOtest Brno, n. p.), který vznikl rozpadem národního podniku zvaného Inženýrskogeologický a hydrogeologický průzkum Žilina, a bytový dům přestavěl na administrativní budovu. GEOtest Brno se zabýval prováděním hydrogeologických, inženýrskogeologických a geotechnických průzkumů, a to zejména na území Moravy. Na počátku 70. let, nejdříve jako součást hydrogeologie, později už jako samostatný obor, se začala profilovat ochrana podzemních vod, která postupně s poklesem objemu investic do všech druhů výstavby (s dopadem na inženýrskou geologii a geotechniku) a do regionální inventarizace zásob podzemních vod a zajišťování jejich zdrojů (náplň hydrogeologie) nabývala na objemu a významu, takže tento obor je dodnes jednou z nosných činností GEOtestu. (http://www.geotest.cz/o-spolecnosti/historie-spolecnosti/)

14

Po roce 1989 došlo v tehdejším Československu k tzv. malé privatizaci, která byla počátkem následného rozsáhlého procesu privatizací zahájeného na základě zákona č. 427/1990 Sb., o převodech vlastnictví státu k některým věcem na jiné, právnické nebo fyzické osoby. Také tehdejší GEOtest byl privatizován a nástupnickou společností se stala společnost Geospol, s. r. o. Ta v rámci privatizace získala 34 % podílového spoluvlastnictví na objektu. Zbylých 66 % získala Union banka, a. s. Rozdělení objektu pro užívání sice neodpovídalo poměru spoluvlastnických podílů, avšak bylo nastaveno již historicky a žádná ze spoluvlastnických stran jej nikdy nerozporovala. Union banka svou činnost provozovala ve třech podlažích objektu. Jako zázemí pro skladování a archivaci dokumentů využívala první podzemní podlaží. Současně zde měli zaměstnanci určité sociální zázemí, jež zahrnovalo šatny, toalety a sprchy. V prvním nadzemním podlaží, resp. ve zvýšeném přízemí, provozovala banka svoji brněnskou pobočku. Zde tedy probíhal reálný styk s klienty, včetně veškerých hotovostních operací. Ve druhém nadzemním podlaží pak měla sídlo dceřiná společnost Union banky, kterou byla Union pojišťovna. Ta se, jak i z jejího názvu vyplývá, zabývala pojišťovnickou činností. Společnost Geospol, s. r. o. (dříve GEOtest) pak sídlila ve třetím a čtvrtém nadzemním podlaží, kde měla své kanceláře. Union banka vznikla roku 1991. Původně měla pobočky jen na ostravsku, později však i v dalších velkých městech, jako třeba v Praze, Olomouci nebo Brně. V roce 1996 se na základě dlouhodobě dobře hodnocené finanční stability Česká národní banka dohodla s Union bankou na vzájemné spolupráci při řešení nepříznivé ekonomické situace několika dalších finančních institucí, za což jí Union banka kompenzovala negativní dopady na hospodaření. Převzetím Foresbank, a. s. získala Union banka dva v té době největší penzijní fondy v České republice – Podnikatelský penzijní fond a Vojenský otevřený penzijní fond. V té době poskytla Union banka úvěry společnostem, které byly akcionáři skupiny nebo byly s nimi majetkově či personálně propojeny. V roce 1999 úvěry spřízněným osobám dosáhly 5,4 mld. Kč. Auditor finančních výsledků

15

upozornil na vysokou rizikovost úvěrů a neschopnost banky pokračovat ve své činnosti, pokud nedojde ke vstupu strategického investora. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Union_banka) K tomu však nedošlo a banka se díky ztrátě důvěryhodnosti a odlivu vkladů dostala do platební neschopnosti. To znamená, že již nadále nebyla schopna dostát svým závazkům. V roce 2003 vyhlásila Česká národní banka správní řízení o odnětí bankovní licence a byl prohlášen konkurz. Jednalo se však ve své podstatě o podvodný konkurz, neboť ten byl vyhlášen na společnost Česká revitalizační. Poté, co představenstvo Union banky zpochybnilo oprávněnost konkurzu, hájil se soudce Jiří Berka, působící u Krajského soudu v Ústí nad Labem, který tenkrát konkurz vyhlásil, tím, že jednal na základě zfalšovaných podkladů, podle nichž měla být Česká revitalizační nástupnickou společností Union banky, a konkurz zrušil. V květnu roku 2003 prohlásil Krajský soud v Ostravě konkurz na Union banku. Správkyní konkurzní podstaty se stala Michaela Huserová. Okolnosti následného prodeje majetku byly předmětem veřejné kritiky. Média upozornila na nevýhodný odprodej majetku a na spojení mezi členy konkurzního týmu a společnostmi, které tento majetek získaly. O tomto problému však má diplomová práce již nepojednává. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Union_banka) Podstatnou skutečností ale je, že námi hodnocená stavba byla konkurzní správkyní připravena k prodeji. IBC majetková se zúčastnila nabídkového řízení a se svou nabídkou odkupu 66% podílu na nemovitosti uspěla. Součástí prodeje byl i soubor movitého majetku. Konkrétně se jednalo o vybavení budovy především kancelářským nábytkem a trezorovým zázemím. Nábytek byl sice značně opotřebovaný a z převážné části tedy určený k likvidaci, avšak trezory se naopak staly nejcennější částí souboru odkoupeného movitého majetku a představovaly budoucí zázemí pro bezpečnou archivaci důležitých dokumentů.

16

3.2.2 Rozsáhlá rekonstrukce objektu v režii Union banky Union banka po zakoupení svého podílu na budově zrealizovala rekonstrukci vstupu do objektu a průjezdu do dvora, který v té době sloužil současně jako komunikační prostor pro klienty Union pojišťovny sídlící ve druhém nadzemním podlaží, kam je možný přístup pouze po centrálním schodišti, neboť výtahem tento objekt nedisponuje. Centrální schodiště se nachází na konci průjezdu vpravo. V rámci rekonstrukce se však přebudoval především prostor zvýšeného přízemí. Jednalo se z větší části převážně o jeden otevřený prostor, který sloužil pro jednání s klienty, ale také pro veškeré hotovostní operace (viz obrázek č. 5). Zajímavé zde bylo především to, že tato pobočka disponovala pouze jednou bezpečnostní pokladnou s neprůstřelným sklem. Další dvě pracovní místa, přestože se jednalo o pokladny a také se zde vyřizovaly hotovostní operace, byly tvořeny jen pracovními stoly, bez jakéhokoli zabezpečení. Možná i to bylo důvodem ozbrojeného přepadení, ke kterému došlo krátce před krachem banky a při němž došlo i ke střelbě ze zbraně, která zanechala stopy na stěnách v okolí bezpečnostní pokladny, což se stalo jistou zajímavostí při následné rekonstrukci, která již probíhala v režii společnosti IBC majetková.

Obrázek č. 5: Původní stav bankovní haly

17

Rekonstrukce dle zadání banky přinesla jednu základní technickou změnu. Původně dřevěný strop mezi prvním podzemním podlažím a prvním nadzemním podlažím byl změněn na železobetonový a zajistil tak dostatečnou dimenzi právě například pro osazení trezorů. Aby bylo možné vytvořit otevřený prostor haly pro jednání s klienty, byly nosné stěny nahrazeny třemi masivními železobetonovými sloupy. Ostatní stropy v objektu zůstaly původní, dřevěné. Dále se během tehdejší rekonstrukce realizovala nová kotelna a místnost vzduchotechniky. Centrální kotelna měla zajistit vytápění obou kancelářských podlaží banky, včetně podzemního podlaží se sociálním zázemím pro zaměstnance. Oproti tomu místnost vzduchotechniky měla zajistit výměnu vzduchu pouze v prvním nadzemním podlaží. Důvodem byl zákaz otevírání oken jak v obchodní části haly banky, tak i v kancelářských prostorách pracovníků banky. Tento zákaz byl nařízen interním předpisem z důvodů bezpečnosti. Stavební dokumentace od této rekonstrukce provedené bankou se bohužel nedochovala, proto bylo nutné reálný stav, resp. reálné řešení některých konstrukcí řešit lokálními sondami. Jistou tzv. „technickou záhadou“ je také samotná instalace dvou trezorů do objektu, neboť každý z trezorů váží více než jednu tunu a jeho zabudování přes otvor ve fasádě pomocí jeřábu nebylo možné, neboť samotná trezorová místnost nesousedí bezprostředně s obvodovou stěnou a předmístnost trezorovny má velmi malý okenní prostor. Také varianta, že by se otvor ve fasádě zvětšil pouze kvůli instalaci trezorů, se jeví jako nepravděpodobná. Objekt má totiž, jak již bylo uvedeno výše, směrem do Jarošovy třídy a do ulice Jeřábkovy památkově chráněnou fasádu. Ta je plasticky velmi členěná a takovýto zásah by vyžadoval předchozí schválení odborem památkové péče Magistrátu města Brna, následně komplikovanou realizaci a nakonec uvedení do původního stavu. A to by bylo jednak značně odborně náročné, ale především velice finančně nákladné.

18

4.

VLASTNICTVÍ

4.1 Význam pojmu vlastnictví a jeho obsah Vlastnictví či vlastnické právo je přímé a výlučné právní panství určité individuálně určené osoby (vlastníka) nad konkrétní věcí. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Vlastnictv%C3%AD) Vlastnické právo je absolutní a působí erga omnes. Z toho vyplývá, že jeho výkon nesmí být, vyjma případů stanovených zákonem, nikým omezován. Obsahem vlastnického práva je právo věc držet, nakládat s ní a užívat a používat její plody a užitky. Jak jsem uvedl výše, je obecně známo, že vlastnictví nejen opravňuje, nýbrž i zavazuje. To znamená, že na sebe váže určité povinnosti a omezení. Při výkonu vlastnického práva předně nesmí být narušeny nebo ohroženy oprávněné zájmy jiných osob, jakož i veřejného zájmu.

4.2 Zákonné možnosti omezení vlastnických práv Jak bylo uvedeno výše, zákon stanoví několik příkladů, kdy mohou, někdy i musí, být vlastnická práva určitým způsobem omezována. Typickým příkladem je spoluvlastnictví. V případě spoluvlastnictví náleží práva nad jednou věcí více osobám, přičemž jejich práva jsou stejná a omezena jsou pouze obdobnými právy ostatních spoluvlastníků. Za jistou formu spoluvlastnictví můžeme považovat také společné jmění manželů. Dalším případem jsou tzv. sousedská práva, resp. imise vlastníka jednoho pozemku, které ruší či jinak obtěžují vlastníka druhého pozemku. Občanský zákoník rozlišuje imise přímé a nepřímé. Přímé imise jsou zakázány vždy, zatímco nepřímé imise jsou zakázány pouze tehdy, přesahují-li míru přiměřenou místním poměrům a omezují-li podstatně obvyklé užívání pozemku. Nepřímou imisí je jakákoliv činnost, ale i nečinnost způsobující např. vnikání kouře, prachu či hluku na cizí pozemek, která však nebyla původcem přímo zamýšlena, ale je jen vedlejším účinkem jeho jednání (může se jednat i o vnikání zvířat na cizí pozemek).

19

(http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/podrobnejsiuprava-drzby-a-sousedskych-prav/) Nesmíme zapomínat na fakt, že z vlastnictví vyplývají nejen práva, ale také povinnosti, a to mnohdy i vůči cizímu majetku. Zde si jako příklad můžeme uvést třeba povinnost zajistit schůdnost chodníku přilehlého k vlastněné nemovitosti.

4.3 Předmět vlastnictví Předmět vlastnického práva obecně označujeme jako majetek či jmění a může jím být jakákoli věc v právním smyslu. Základní dělení věcí dle občanského zákoníku je dělení na věci: -

hmotné a nehmotné

-

ovladatelné přírodní síly

-

movité a nemovité

-

zastupitelné a nezastupitelné

-

zuživatelné a nezuživatelné

-

hromadné

Občanský zákoník mezi věci dále řadí také: -

obchodní závod = je organizovaný soubor jmění, který podnikatel vytvořil a který z jeho vůle slouží k provozování jeho činnosti. Má se za to, že závod tvoří vše, co zpravidla slouží k jeho provozu.

-

pobočku = je taková část závodu, která vykazuje hospodářskou a funkční samostatnost a o které podnikatel rozhodl, že bude pobočkou

-

obchodní tajemství = tvoří konkurenčně významné, určitelné, ocenitelné a v příslušných obchodních kruzích běžně nedostupné skutečnosti, které souvisejí se závodem a jejichž vlastník zajišťuje ve svém zájmu odpovídajícím způsobem jejich utajení

(Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník)

20

4.4 Vlastnictví dle Katastru nemovitostí Vlastnictvím podle katastru nemovitostí rozumíme práva k nemovitostem evidovaných v katastru. § 3 odst. 1) stanoví, že v katastru nemovitostí se evidují: -

pozemky v podobě parcel,

-

budovy, kterým se přiděluje číslo popisné nebo evidenční, pokud nejsou součástí pozemku nebo práva stavby,

-

budovy, kterým se číslo popisné ani evidenční nepřiděluje, pokud nejsou součástí pozemku ani práva stavby, jsou hlavní stavbou na pozemku a nejde o drobné stavby,

-

jednotky vymezené podle občanského zákoníku,

-

jednotky vymezené podle zákona č. 72/1994 Sb., kterým se upravují některé spoluvlastnické vztahy k budovám a některé vlastnické vztahy k bytům a nebytovým prostorům a doplňují některé zákony (zákon o vlastnictví bytů), ve znění pozdějších předpisů,

-

právo stavby,

-

nemovitosti, o nichž to stanoví jiný právní předpis.

(Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí)

4.5 Evidence vlastnictví Pro zpracování této diplomové práce je rozhodující vlastnictví věcných práv, konkrétně pak vlastnická práva k nemovitostem. Ta se evidují v Katastru nemovitostí České republiky (dále jen katastr), spolu s údaji o daných nemovitostech. Dle ustanovení § 1 katastrálního zákona je katastr soubor údajů o nemovitostech v České republice, zahrnující jejich soupis a popis a jejich geometrické a polohové určení, a je také zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského půdního fondu, pozemků určených k plnění funkcí lesa, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informač-

21

ních systémů sloužících k účelům výše uvedeným. Katastr je veden jako informační systém o území České republiky převážně počítačovými prostředky. (Zákon č. 344/1992 Sb., České národní rady o katastru nemovitostí České republiky) Kromě evidenční funkce plní katastr také funkci informační, ochrannou a intabulační. Informační funkce katastru spočívá v tom, že se jedná o veřejný informační systém. Úplné a spolehlivé údaje katastru pak slouží jako záruka ochrany práv k nemovitostem a současně i nemovitostí samotných. No a konečně intabulační funkce znamená, že právo k nemovitostem zakládá až zápis do katastru. Zápisem do katastru se však nerozumí pouze vklad vlastnického práva do katastru, nýbrž i záznam, poznámka či výmaz. Před samotným vkladem musí být nejprve podán návrh na vklad. Právní účinky vkladu vznikají na základě pravomocného rozhodnutí o jeho povolení ke dni, kdy byl návrh na vklad doručen katastrálnímu úřadu. (Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem) Formou záznamu se do katastru zapisují práva, která vznikají, mění se či zanikají na základě zákona nebo rozhodnutím státního orgánu, jakož i přírůstkem, zpracováním, vydržením, anebo příklepem licitátora ve veřejné dražbě. Poznámka je formou zápisu, s nímž není spojen vznik, změna nebo zánik práva zapisovaného do katastru. (DROBNÍK, 2010) Má za úkol upozornit všechny, jež by mohli mít vztah k dotčené nemovitosti, na nějaké konkrétní skutečnosti, které by mohly mít vliv na jejich práva k této nemovitosti. Co se týče výmazu, jedná se ve své podstatě o opak tří výše vyjmenovaných skutečností.

4.6 Ochrana vlastníků nemovitostí § 37 odstavec 1) písm. d) katastrálního zákona ukládá vlastníkům povinnost ohlásit katastrálnímu úřadu změny údajů katastru týkající se jejich nemovitostí, a to do 30 dnů ode dne jejich vzniku, a předložit listinu, která změnu dokládá; 22

tuto povinnost vlastníci a jiní oprávnění nemají u změn katastru vyplývajících z listin, které jsou příslušné orgány veřejné moci povinny zasílat katastrálnímu úřadu přímo k zápisu do katastru. (Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí) Rok 2014 však spolu s novelou občanského zákoníku přinesl také několik velice podstatných změn. Byla obnovena zásada superficies solo cedit, podle které všechny stavby, které se nacházejí na pozemku a jsou pevně spojené se zemí, patří neoddělitelně k tomuto pozemku a vlastník pozemku je vždy vlastníkem všech staveb na pozemku. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Superficies_solo_cedit) Také bylo zavedeno několik nových pojmů, jako například právo stavby či pacht, které se budou zapisovat do katastru nemovitostí. Následkem těchto a dalších změn, které přinesl nový občanský zákoník, se začalo uvažovat, jak zabránit tomu, aby byl proveden vklad, záznam, poznámka či výmaz z katastru, aniž by se dotčený subjekt o jeho provedení vůbec dozvěděl. Od 1. ledna 2015 bude každý moci spoléhat na informace zapsané v katastru nemovitostí, a pokud z nich bude v dobré víře (a za úplatu) vycházet, bude chráněn. Tato ochrana poskytovaná nabyvateli práva v dobré víře však není (a ani nesmí být) na újmu osoby, v jejíž prospěch bylo předmětné právo (tj. včetně práva vlastnického) zapsáno, je-li bdělá svých práv. Té nový občanský zákoník poskytuje ochranu, která přichází ke slovu po provedení případně neoprávněného zápisu, tj. ochranu následnou. (http://www.epravo.cz/top/clanky/ochrana-vlastniku-nemovitosti-dle-novehokatastralniho-zakona-po-rekodifikaci-92393.html) Původní myšlenka byla, že účastníci řízení vedených katastrem budou o takovýchto skutečnostech informováni zasláním tzv. změnového výpisu. Vzhledem k náročné administraci se začalo uvažovat, že bude zasílána zpráva o vyznačení tzv. plomby pouze prostřednictvím datové schránky. Protože se jednalo o do určité míry nerovný přístup k jednotlivým subjektům vkladových řízení, doplnili do návrhu jeho autoři též ustanovení o tzv. hlídacím psu (služba sledování změn v katastru). Dle tohoto návrhu měly mít všechny osoby, kterým svědčí v prováděcím právním předpisu vymezené věcné právo zapsané v ka23

tastru nemovitostí, možnost poskytnout katastrálnímu úřadu své kontaktní údaje jako je emailová adresa či číslo mobilního telefonu s tím, že v případě zahájení řízení týkajícího se takového práva budou touto formou automaticky informovány. Dotčené osobě tak měla být dána možnost se včas dozvědět o zahájení i takového vkladového řízení, které neiniciovala, a zasáhnout do něj před provedením vkladu řízení. (http://www.epravo.cz/top/clanky/ochrana-vlastniku-nemovitosti-dle-novehokatastralniho-zakona-po-rekodifikaci-92393.html) Bohužel však připravovaná právní úprava skrývá mnoho otázek a skrytých problémů. Následkem všech připravovaných (ale i již realizovaných) změn je problém nejen v tom, koho má katastr informovat a koho ne, nýbrž i jakým způsobem má tyto osoby kontaktovat. Jednotlivé způsoby se totiž v některých případech vzájemně překrývají, někdy se naopak vzájemně vylučují. Dalším problémem je to, že vkladová řízení nikdy nebudou moci skončit dříve, než 20 dní po podání příslušného návrhu na vklad. Katastrální úřady tak budou nejen vykazovat větší administrativu, ale také zbytečně zatíží účastníky (a nejen účastníky) a prodlouží jednotlivá vkladová řízení.

24

5.

PODNIKATELSKÝ ZÁMĚR, VÝBĚR ARCHITEKTA

Každý projekt výstavby má ve své podstatě tři části: -

fáze předinvestiční – zahrnuje období počátečních příprav a rozhodování, až do konečného rozhodnutí, že projekt bude skutečně realizován

-

fáze investiční – během této fáze dochází k investování finančních prostředků pro podporu projektu, především pak investování do realizace samotné stavby či rekonstrukce

-

fáze provozní – jedná se o období, které začíná okamžikem, kdy je možné začít stavbu užívat, a končí okamžikem, kdy je dosažen stanovený cíl projektu

Před zahájením rekonstrukce bylo nutné nejprve si ujasnit několik věcí, předně pak záměr celé rekonstrukce a budoucí využití objektu. Poté bylo potřeba vybrat vhodného architekta, který by zpracoval celý projekt po technické stránce. Teprve na základě vyhotoveného projektu je možné zažádat si o stavební povolení, avšak to souvisí s příslušným územním plánem. Co se týče podnikatelského záměru, ten byl již popsán v podkapitole 3.1. V duchu tohoto záměru byla společnost IBC majetková také založena. Prakticky celou svou existenci založila na pronájmu kancelářských prostor. Objekt, ve kterém chtěla společnost vybudovat kanceláře a také své vlastní zázemí, byl vybrán především kvůli lokalitě, v níž se nachází. Budova je poblíž centra a je snadno dostupná hromadnou městskou dopravou. Záměrně byl vybrán právě tento objekt, neboť IBC majetková chtěla vybudovat moderní administrativní budovu uvnitř památkově chráněného „obalu“, tedy objektu s památkově chráněnými fasádami. Náklady na rekonstrukci byly samozřejmě jednou z významných veličin výběru, avšak jejich předpokládaná výše se odvíjela od skutečnosti, že bylo úmyslem použít kvalitní, nadčasové materiály, které ani po několika letech nezaznamenají jak mechanické opotřebení, tak ani morální zastarání.

25

5.1 Výběr architekta Projektování se dá vykládat také jako navrhování staveb. Není to ale jen „obrázek stavby“. Projekt se zabývá všemi souvisejícími aspekty – stavebně konstrukčním a architektonickým řešením, ale i řešením technologickým nebo ekonomickým. To vše je nakonec převedeno do grafické podoby a tvoří ucelenou projektovou dokumentaci. Pro přesnější zpracování projektu bývají často využívány CAD systémy. Při výběru architekta je obecně možné volit mezi dvěma způsoby. Prvním z nich je možnost vyhlášení veřejného výběrového řízení, druhou pak přímé oslovení konkrétní osoby či společnosti. V některých případech, především u státních zakázek, může být veřejné výběrové řízení zákonem nařízeno, což ale nebyl případ IBC majetkové. Ta se nakonec rozhodla pro druhou zmiňovanou variantu a zaměřila se na oslovení architektonických kanceláří, se kterými spolupracovaly další společnosti v rámci finanční skupiny. Po zvážení různých variant oslovila ateliér PEND, a. s., se kterým v dané době intenzivně spolupracovala developerská společnost Net Development, s. r. o. Jako zástupce ateliéru PEND byl pro další jednání určen architekt Petr Blažek. Investoři, kteří byli současně budoucí uživatelé a provozovatelé objektu, se s ním setkali, aby společně probrali své plánované záměry, vize a očekávání. Ten jim následně předložil návrh své vlastní vize možného budoucího řešení provozu objektu a jeho vizuální podoby. Z těchto předložených návrhů vyplynulo, že došlo ke vzájemnému pochopení a ztotožnění se se záměry, a proto nebylo nutné hledat další varianty architektonických ateliérů. Následně tedy byly zahájeny jednání o ceně projekčních prací. IBC majetková poptala u ateliéru PEND zajištění všech tří fází projektu, což je projektová studie, projekt pro vyřízení stavebního povolení a konečně i prováděcí dokumentace stavby včetně samotného vyřízení stavebního povolení. Projekční práce se většinou oceňují dle honorářového řádu, avšak IBC majetková se chtěla vyhnout účtování položek v hodinových sazbách a trvala na stanovení celkové ceny díla. Vzhledem k tomu, že ateliér PEND na tento požadavek přistoupil a předložil akceptovatelnou cenovou nabídku, přikročilo se k podpisu smlouvy o dílo. 26

Většina projekčních ateliérů je ochotna zavázat se ve smlouvě o dílo k termínům dodání jednotlivých fází projektové dokumentace, avšak odmítají stanovit pevný termín vydání stavebního povolení a přijmout tak odpovědnost za průběh a délku trvání řízení na stavebním úřadu. Hlavním důvodem je skutečnost, že vzhledem ke stále složitější legislativě spojené s povolováním staveb se objevují různá občanská sdružení, která často až šikanózními připomínkami a podáními ke stavebnímu úřadu, a případně až k soudu, zdržují proces povolení stavby. Za jistou výhodu můžeme považovat skutečnost, že v našem případě se jednalo o rekonstrukci, která neměnila objem stavby, proto nebylo nutné podávat na stavební úřad žádost o územní řízení, nýbrž pouze žádost o stavební povolení. K ní je potřeba vypracovat předepsanou dokumentaci pro stavební povolení, na kterou pak navazuje prováděcí dokumentace stavby. Na základě prováděcí dokumentace stavby lze následně vyhotovit přesný výkaz výměr prováděných prací a s tím související rozpočet stavby. Tomuto tématu se však budeme věnovat až v dalších kapitolách.

5.2 Územní plán, územní rozhodnutí Územní plán je určitou územně plánovací dokumentací a jeho cílem je zmapovat určité území. Konkrétně § 18 odst. 1) zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu konkrétně říká, že cílem územního plánování je vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojuje potřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích.

(Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu) Každý územní plán se rovněž vyhotovuje v souladu s tímto zákonem. Při samotném územním plánování se pak provádí zejména tyto činnosti: -

zjišťuje se stav a hodnota daného území

-

stanoví se koncepce následného rozvoje 27

-

posuzuje se potřeba změn, které by v souladu s novou koncepcí bylo nutné uskutečnit, včetně jejich dopadu – pozitivního i negativního – do všech oblastí (infrastruktura, životní prostředí aj.)

-

stanoví se požadavky kladené na dané území, jejich plánované změny a podmínky pro jejich provedení, jakož i pořadí jejich provedení

-

vytváří se podmínky pro snižování možných rizik a odstraňování možných důsledků vzniklých během následných hospodářských změn

-

zvažuje se hospodárnost s nakládáním prostředků veřejného rozpočtu při provádění změn

Pořízení územního plánu je v pravomoci zastupitelstva obce a pořizuje se: -

na základě vlastního podnětu

-

na návrh orgánu veřejné správy

-

na návrh občana obce

-

na návrh fyzické nebo právnické osoby, která má vlastnická nebo podobná práva k pozemku nebo stavbě na území obce

-

na návrh investora

(http://cs.wikipedia.org/wiki/%C3%9Azemn%C3%AD_pl%C3%A1n#Z.C3.A 1kon_.C4.8D._183.2F2006) Jakmile pořizovatel předloží zastupitelstvu příslušné obce návrh na vydání územního plánu, včetně uvedení důvodu podání tohoto návrhu, zastupitelstvo obce prověří, zda není v rozporu s politikou územního rozvoje nebo jinými skutečnostmi, a poté územní plán vydá. Územní rozhodnutí je rozhodnutím o umístění stavby a na základě předložené projektové dokumentace stanovuje podmínky pro realizaci stavby či projektu. Tyto podmínky se odvíjejí od územního plánu a dalších závazných předpisů.

28

5.3 Památková péče S odborem územního plánování úzce souvisí i odbor památkové péče, náležící pod Ministerstvo kultury. Spolu s ním pak památkovou péči zajišťuje také jím zřízený Národní památkový ústav a další nezávislé spolky a sdružení. V roce 1850 byla ve Vídni založena Centrální komise pro ochranu památek a k témuž roku se datuje i počátek památkové péče na našem území. Památková péče nebo také ochrana památek je cílená snaha společnosti o zachování vybraných částí movitého a nemovitého kulturního dědictví, především staveb. V širším významu se pak jedná o snahu zachování veškerého světového dědictví, tj. kulturních i přírodních památek. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Pam%C3%A1tkov%C3%A1_p%C3%A9%C4%8 De#Fas.C3.A1dismus) Tato snaha spočívá nejen v ochraně, ale především evidenci těchto památek a jejich případné rekonstrukce či restaurace, která má pomoci zachránit je. V tabulce 4. 1 jsou uvedené počty jednotlivých památek evidovaných Národním památkovým ústavem.

Tabulka č. 1: Počty památek evidovaných Národním památkovým ústavem ke dni 21. května 2014

Počty památek evidovaných Národním památkovým ústavem ke dni 21. května 2014 Světové kulturní dědictví

12

Národní kulturní památky

272

Archeologické památkové rezervace

8

Ostatní památkové rezervace

2

Městské památkové rezervace

40

Vesnické památkové rezervace

61

Krajinné památkové rezervace

23

Městské památkové zóny

255

Vesnické památkové zóny

211

Celkem (http://monumnet.npu.cz/chruzemi/hledani.php) 29

884

V některých případech se využívá také tzv. konzervace památek, a to především u muzejních exponátů. Smyslem památkové péče je zachování památek a – je-li to možné – jejich zpřístupnění veřejnosti, neboť jsou nedílnou součástí historie lidstva. Ústřední seznam kulturních památek vede Národní památkový ústav. Při zařazení určitého objektu mezi památky je důležité si prvně určit, v čem přesně spočívá hodnota, která má být zachována. Tím je současně limitován rozsah možných změn, úprav či oprav. Mezi parametry určování památkové hodnoty patří především umělecká kvalita a absolutní stáří, ale i celková hodnota prostředí, kterou daný objekt dotváří (typickým příkladem jsou památkové rezervace a zóny). Vzhled památek by neměl být úpravami nijak dotčen a věrohodnost památky musí být také zachována. A mluvíme-li o autenticitě památek, máme na mysli nejen vzhled a architektonické ztvárnění, nýbrž i použitý materiál. Pro naši studii je důležité znát i pojem „fasádismus“. Jedná se o způsob rekonstrukce, kdy je z historické budovy zachována pouze fasáda. Zbytek budovy se zbourá a postaví se místo něj stavba nová. Fasádismus je ve své podstatě kompromis mezi požadavky památkového ústavu a investorů, kdy památkový ústav chce zachovat původní vzhled dané ulice či čtvrti a investor podmiňuje koupi nemovitosti možností rekonstrukce dle vlastních představ o výsledku rekonstrukce budovy a jejího dalšího využití. Někteří odborníci tento způsob značně odsuzují, avšak mnoho obcí a měst tuto variantu vítá, neboť bez potřebných finančních prostředků od investorů by z finančního hlediska mnoho památek nebylo možné dále udržovat.

5.4 Projektová studie, projekt pro vyřízení stavebního povolení a prováděcí dokumentace stavby Projektová studie se skládá ze dvou částí – textové a výkresové. Textová část zahrnuje popis urbanistického, architektonického a stavebně technického řešení zadaného objektu. Výkresová část graficky popisuje řešení a jejím obsahem jsou situace stavby, výkresy dispozic a pohledů. (http://www.vstecb.cz/Projektova-studie-865.htm) 30

Pro její zpracování je nutné znát investiční záměr, především účel stavby a provozní údaje, dále územní plán a veškeré regulační a územně technické podmínky, stávající infrastrukturu pro možné budoucí napojení na kanalizaci, vodu a energie, a katastrální mapu či výškopisné a polohopisné zaměření staveniště. Jedná-li se o rekonstrukci stávající budovy, je nutnou součástí studie také dokumentace stávajícího stavu. Kompletní projektová studie slouží jako podklad pro další fáze projektové dokumentace a kromě výše uvedeného může obsahovat také tzv. 3D vizualizaci, kdy se do fotografie dané lokality umístí obrázek budoucí stavby, případně i animaci, jejímž prostřednictvím je možné prohlédnout si interiér budoucí stavby. Projekt pro vyřízení stavebního povolení musí být vypracován v souladu s vyhláškou č. 499/2006 a vypracovat jej může pouze oprávněná osoba, kterou je projektant. Ten však může zpracovávat i všechny ostatní fáze projektové dokumentace. Projektant je vždy fyzická osoba, která provádí projekční činnost za účelem vzniku projektu. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Projektant) Prováděcí dokumentace stavby neboli dokumentace pro provedení stavby je hlavním podkladem pro samotnou stavbu. Oproti výše uvedenému obsahuje přesný popis použitých materiálů, výpis použitých prvků a technologických postupů, do nejmenších podrobností popisuje detaily stavby atd. Z toho vyplývá, že na vytváření prováděcí dokumentace musí spolupracovat různí odborníci, neboť není-li prováděcí dokumentace vyhotovena velice pečlivě, může to vést později k dalším nákladům za vícepráce.

5.5 Stavební povolení Ve stavebním povolení stavební úřad stanoví podmínky pro provedení stavby, a pokud je to třeba, i pro její užívání. Tyto podmínky jsou vždy v souladu s podmínkami územního rozhodnutí, s právními předpisy a požadavky dotčených orgánů státní správy, ale i s předpisy upravujícími technické požadavky na stavbu. Ve stavebním povolení může stavební úřad rovněž stanovit podmín-

31

ku, že příslušná stavba lze obývat pouze na základě udělení kolaudačního souhlasu. Obsahují-li stavby nějaké složitější technologické zařízení, které například vyžaduje ověření způsobilosti k bezpečnému užívání, může stavební úřad ve stavebním povolení přikázat i zkušební provoz, jehož délku předem projedná se stavebníkem. (Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu) Stavební povolení má platnost dva roky a nebude-li stavba po tuto dobu zahájena, pozbývá platnosti. Platnost stavebního povolení lze na základě odůvodněné žádosti prodloužit, avšak musí být podána ještě před jejím uplynutím. Žádost o vydání stavebního povolení se musí podávat na předepsaném formuláři a vyžaduje několik příloh. Mezi ty hlavní patří doklady potvrzující vlastnictví dané nemovitosti, projektovou dokumentaci zpracovanou projektantem, plán kontrolních prohlídek stavby a vyjádření vlastníků veřejné dopravní a technické infrastruktury k možnosti a způsobu napojení. Je-li možné, aby stavební úřad věc rozhodl na základě předložené žádosti a doložených příloh, učiní tak bez zbytečného odkladu, nejpozději pak do 60 dnů. Jedná-li se o složitější případ, je lhůta pro rozhodnutí 90 dnů. V případě rekonstrukce památkově chráněných objektů je pro stavební povolení nutné vyjádření, nebo spíše souhlas odboru památkové péče příslušného městského úřadu. Ten si však před vydáním vyjádření vyžádá stanovisko Národního památkového úřadu, které ve svém vyjádření prakticky jen tlumočí.

32

6.

VÝBĚR DODAVATELE, URČENÍ STAVEBNÍHO DOZORU A SOUVISEJÍCÍ NÁKLADY

Zatímco při výběru projekčního ateliéru bylo využito služeb dodavatele osvědčeného již z projektů realizovaných v minulosti, při výběru stavebního dodavatele se IBC majetková inspirovala zkušenostmi zahraničních společností a rozhodla se realizovat výběrové řízení prostřednictvím elektronické aukce. Na základě vlastních dobrých zkušeností z dříve realizovaných staveb, ale i na základě dobrých referencí vybrala a poptala IBC majetková tři společnosti. Veškeré potřebné podklady, kterými jsou zejména prováděcí dokumentace stavby, výkazy výměr, ale i vyjádření všech dotčených orgánů státní správy a stavební povolení byly předány všem poptávaným společnostem současně. Ty pak měly tři týdny na důkladné prostudování předložených podkladů. Během této lhůty mohly prostřednictvím IBC majetkové komunikovat i s projektantem, přičemž veškeré dodatečné informace a upřesnění detailů předala IBC majetková vždy všem účastníkům řízení, neboť snahou bylo zajistit všem účastníkům rovné podmínky. Toto jednání se ukázalo jako správné i v okamžiku, kdy jeden z potenciálních dodavatelů objevil v projektu jistou nesrovnalost. Následnou kontrolou bylo zjištěno, že projektant udělal chybu. Obratem byly veškeré zjištěné informace opět předány všem účastníkům, aby žádný z nich nebyl zvýhodněn, či naopak znevýhodněn. Snahou investora bylo zajistit, aby celková cena obsahovala veškeré položky a správné údaje, neboť opět bylo podmínkou uzavření smlouvy o dílo uvedení pevné ceny. Jakékoli další vícepráce by logicky cenu navyšovaly a to nebylo žádoucí. Jak již bylo uvedeno výše, mělo výběrové řízení proběhnout formou elektronické aukce, a to konkrétně regresivní aukce neboli aukce se snižující se nabídkovou cenou. Bylo tedy potřeba vše zajistit i po technické stránce. Bohužel však v té době nebyl na českém trhu k dostání žádný finančně dostupný program, jehož prostřednictvím by se mohla aukce zrealizovat. Jeden ze zaměstnanců IBC majetkové, který se dříve profesně zabýval obchodováním na americké burze, znal poměrně jednoduché a cenově dostupné systémy od dodavatelů ze Spojených států amerických. Po přibližně jednodenním hledání se mu podařilo jeden takový program nalézt a po krátké emailové komu-

33

nikaci jej IBC majetková zakoupila za 800 USD, tedy v přepočtu přibližně 15.000,- Kč. Vzhledem k tomu, že se jednalo o zahraniční program, bylo nutné jej upravit pro použití v našich podmínkách a dle individuálních potřeb investora, připravit popisy v českém jazyce a současně systém vyzkoušet v testovacím prostředí. Tyto úpravy byly svěřeny společnosti Czechin, s. r. o., která zaměstnává tým zkušených programátorů, se kterými již dříve IBC majetková také spolupracovala. Úpravy zabraly několik dní, ale výsledkem byl systém splňující veškeré požadavky investora. Celkové náklady na pořízení a úpravu programu činily přibližně 30.000,- Kč, nicméně se očekávalo, že jeho využití přinese úsporu nákladů ve výši stovek tisíc až milionu korun. Ve srovnání s očekávanou úsporou byla tedy cena programu minimální. Jakmile byl systém upraven a vyzkoušen, zbývalo už jen vysvětlit všem účastníkům, jak se systémem pracovat. Účastníci byli pro účely aukce označeni jako „uchazeč 1“, „uchazeč 2“ a „uchazeč 3“. Poté byl stanoven patnácti minutový interval, kdy mohli uchazeči učinit nabídku. Po celou tuto dobu viděli všichni účastníci aktuální konkurenční protinabídku. Vyvolávací cenou byla cena stanovená ve zpracovaném rozpočtu. V prvních minutách aukce učinili všichni účastníci nabídku, načež se několik minut cena neměnila. Teprve v posledních dvou minutách došlo k velkému zvratu ve vývoji nabídky, kdy se cena snížila o téměř 1.500.000,- Kč. Jednalo se tedy o pokles o 8 % oproti vyvolávací ceně. Vítězem aukce a tedy i vítězem výběrového řízení a následně realizátorem díla se stala společnost NEJEZ stavitel s. r. o. z Tišnova.

6.1 Aukce Dražba čili aukce (dříve též licitace) je forma obchodování zboží nebo služeb, při němž cena není předem stanovena, ale určí se během dražby v soutěži několik nakupujících či prodávajících. Zájemci v průběhu aukce prodávají své cenové nabídky a nakonec je zboží či služba licitátorem (tj. předsedajícím dražbě) přiklepnuta tomu, kdo nabídl nejlepší cenu, a tento účastník (zvaný vydra-

34

žitel) tak získá právo a povinnost za tuto cenu uzavřít na předmět dražby kupní smlouvu. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Aukce) Aukce může probíhat mnoha způsoby a v mnoha podobách. Může se jednat o aukci, kdy jsou účastníci osobně přítomni v místě, kde aukce probíhá, nebo se jí účastní vzdáleně, typicky prostřednictvím telefonu. Stejně tak může aukce probíhat i prostřednictvím internetu či jiných médií. Typy aukcí pak dělíme na primární a sekundární. Mezi primární řadíme např. „anglickou“ či „holandskou“ aukci, ale též třeba tzv. obálkovou metodu. Anglická aukce je nejčastější formou, kdy se ve své podstatě jedná o otevřenou aukci se zvyšující se cenou. Oproti tomu holandská aukce je otevřená aukce s klesající cenou. Obálková metoda pak spočívá v tom, že všichni účastníci učiní svou nabídku prostřednictvím zapečetěné obálky. Ty se po vypršení předem stanovené lhůty pro učinění nabídky otevřou a vítězem aukce se stane ten účastník, který nabídl nejvýhodnější cenu. Tento typ aukce se nejčastěji využívá v případě veřejných soutěží. Ze sekundárních typů aukcí můžeme jmenovat třeba tyto: -

All pay auction – všichni dražitelé jsou povinni zaplatit částku ve výši své nabídky a to i v případě, že aukci nevyhrají

-

výkupní aukce – je stanovena tzv. výkupní cena, dražitelé podávají své nabídky, přičemž může každý z nich kdykoliv akceptovat výkupní cenu, čímž je aukce automaticky zrušena a výhercem je účastník, který akceptoval výkupní cenu. V některých případech je však výkupní cena dočasná a prvním příhozem se ruší. Poté již nelze ukončit aukci akceptací výkupní ceny.

-

obrácená aukce – zde jsou obrácené role kupujícího a prodávajícího, je velice podobná výběrové soutěži. Prodejci nabízejí stále nižší ceny, dokud je někdo další ochotný dát nižší nabídku.

-

aukce s daným časem vypršením – toto je nejčastější typ internetové aukce. Je zde stanovená určitá lhůta, po kterou mohou dražitelé přihazovat, přičemž po uplynutí času je předmět aukce prodán tomu dražiteli, který učinil poslední platný příhoz. Pokud by nastala situace, že žád-

35

né příhozy po stanovený čas nejsou, aukce je ukončena, aniž by byl předmět dražby prodán. Typů aukcí je bezpočet, avšak nám pro tento okamžik stačí tento demonstrativní výčet. Jak z výše uvedeného vyplynulo, v námi hodnoceném případě se jednalo o obrácenou holandskou aukci realizovanou prostřednictvím internetu, s daným časovým vypršením.

6.2 Ceníky, honorářový řád Při sestavování rozpočtu stavby jsou samozřejmě důležitým podkladem ceníky. Ceníky mohou být buď tržní, nebo směrné. Tržní ceníky jsou prakticky skutečné ceníky prací a materiálu, které jsou aktuálně na trhu dostupné. Jejich velkou nevýhodou je však složité porovnání jednotlivých nabídek po položkách. Směrné ceníky zase vychází z předpokladu, že lze stanovit obvyklou cenu stavebních prací a materiálů. V roce 2012 vznikl první ucelený internetový zdroj – databáze SCI-data, kde lze získat kromě směrných cen stavebnin i tržní ceny stavebnin od různých prodejců a vzájemně je porovnávat. Zároveň lze porovnávat ceny různých výrobků stejného druhu napříč jednotlivými výrobci. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Rozpo%C4%8Det_stavby#Sm.C4.9Brn.C3.A9_c en.C3.ADky) Databáze SCI-data je příkladem směrného ceníku. Je aktualizována na denní bázi a slouží především k získávání informací o cenách výrobků a jejich technických vlastnostech. Dalšími velice známými ceníky na českém trhu jsou RTS a ÚRS. ÚRS je cenovou soustavou, která obsahuje mnoho informací a návodů, jak správně určit cenu stavby, všeobecné podmínky použití cen, ale třeba i sborník pořizovacích cen materiálů, klasifikace stavebních objektů, rozpočtové ukazatele a mnoho dalšího. Je to užitečný zdroj informací ve všech fázích stavby a to pro všechny zúčastněné – investory, projektanty, ale i všichni dodavatelé. Také zmíněný program RTS je vhodným pomocníkem nejen pro sestavování rozpočtu stavby. S jeho pomocí lze například také vytvořit harmonogram prací 36

na základě rozpočtu. Obsahuje i sborníky cen stavebních prací, současně umožňuje výběr položek z rozpočtu do soupisu provedených prací, na jehož základě je možné přímo vystavit fakturu. Honorářový řád schválený Českou komorou architektů a Českou komorou autorizovaných inženýrů a techniků je poměrně složitou metodikou pro výpočet cen projektových prací. V programu pro výpočet honoráře architekta je stavba dle své složitosti a náročnosti začleněna do kategorie architektonických prací a projektů, část požadované dokumentace do příslušné kategorie výkonové fáze, a cena stanovena procentuelně dle honorářových zón a započitatlných nákladů stavby. I bez složitého výpočtu však můžeme odhadnout, že cena projektu se většinou pohybuje okolo 7 % z celkových investičních nákladů stavby. (http://askdesign.webnode.cz/honorarovy-rad/)

6.3 Stavební dozor, stavbyvedoucí Podle stavebního zákona se v případě stavebního dozoru jedná o kontrolu provádění stavebních prací a je potřeba jej zajistit v případech, kdy je stavba prováděna svépomocí. Stavby, které je možné provádět svépomocí, vyjmenovává zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. Smyslem stavebního dozoru je zajistit, aby stavba byla zhotovena v souladu s projektovou dokumentací, se všemi potřebnými předpisy a normami či jinými technickými předpisy. Zároveň odpovídá za dodržování rozhodnutí a všech dalších opatření vydaných v souvislosti s realizovanou stavbou. Také kontroluje způsob provádění stavby, bezpečnost instalací, provoz technických zařízení, vedení stavebního deníku a další. Všechny nesrovnalosti pak neprodleně oznámí stavebnímu úřadu. V ostatních případech, například i v tom našem, kdy se jedná o změnu stavby, která je kulturní památkou, je zhotovitel stavby povinen zajistit odborné vedení stavby. Toto odborné vedení zajišťuje stavbyvedoucí. Stavbyvedoucí je povinen řídit provádění stavby v souladu s rozhodnutím nebo jiným opatřením stavebního úřadu a s ověřenou projektovou dokumentací, zajistit dodržo-

37

vání povinností k ochraně života, zdraví, životního prostředí a bezpečnosti práce vyplývajících ze zvláštních právních předpisů, zajistit řádné uspořádání staveniště a provoz na něm a dodržení obecných požadavků na výstavbu, popřípadě jiných technických předpisů a technických norem. V případě existence staveb technické infrastruktury v místě stavby je povinen zajistit vytýčení tras technické infrastruktury v místě jejich střetu se stavbou. (Zákon č. 182/2006, o úpadku a způsobech jeho řešení)

38

7.

PRŮBĚH REKONSTRUKCE OBJEKTU

Během realizace projektu je vždy nezbytná součinnost osob s různým odborným zaměřením. Tímto tématem se zabývá tzv. projektový management. Pro něj je základním parametrem kýžený cíl a k jeho dosažení využívá různé speciální metody a techniky. Stejně tak se zabývá otázkou minimalizace nákladů, času a rizik projektu a naopak zvyšování celkové kvality. Projekt má vždy na starost projektový manažer se svým projektovým týmem. Projektové řízení používá jako rozhodovací kriteria údaje o kvalitě, času, nákladech a disponibilních zdrojích a snaží se minimalizovat rizika. Již v předinvestiční fázi se analyzují a vyhodnocují nejen celkové náklady na pořízení stavby, ale také náklady na její provoz, údržbu, plánovanou obnovu a případně na její demolici. (Moderní stavitelství pro školu i praxi. Hans Nestle, 2005) Rekontrukce objektu na třídě Kpt. Jaroše byla zahájena v únoru 2007 a předpokládalo se, že ukončena bude do šesti měsíců, tj. do konce července 2007. Detailní harmonogram prací je patrný z obrázku č. 6. Ve skutečnosti se však některé stavební práce zkomplikovaly, čímž se termín dokončení prodloužil. Po obnažení konstrukcí vyšlo najevo, že bude nutné realizovat několik dalších stavebních prací, se kterými se původně nepočítalo. Současně někteří subdodavatelé generálního dodavatele neodevzdali své dodávky včas, což samozřejmě mělo na termín dokončení rekonstrukce také značný vliv. Stavební práce byly ukončeny v srpnu 2007 a od září byla zahájena montáž interiérových stolařských prací. Před započetím rekonstrukce bylo nutné nejprve nadefinovat jednotlivé práce, které se budou v průběhu rekonstrukce realizovat. Hlavní, na první pohled znatelnou vadou byla nadměrná vlhkost v suterénu, tudíž bylo nutné provést sanaci zdiva. Sanace vlhkého zdiva zahrnuje systém hydroizolačních, vysušovacích a stavebních opatření. Tento systém se aplikuje na podzemním a nadzemním zdivu staveb, které bylo dlouhodobě namáháno zemní vlhkostí, srážkvou vodou prosakující do zeminy kolem objektů, vodou stékající po terénu a odstřikující od jeho povrchu i vodou kondenzující z vlhkého vzduchu a které má 39

v důsledku toho zvýšenou nebo vysokou vlhkost, popř. je poškozeno korozí. Na povrchu i ve struktuře jsou zpravidla deponovány hygroskopické soli a na povrchu dochází k tvorbě plísní, řas a mechů. Sanace vlhkého zdiva se realizují na objektech, na kterých ochrana konstrukcí proti vodě již neplní svoji funkci nebo na nichž nebyla v minulosti provedena vůbec, popř. na objektech zasažených povodněmi.

Obrázek č. 6: Harmonogram prací na třídě Kpt. Jaroše 28

V suterénu tedy došlo k podřezání vnitřních zdí, které spočívá v tom, že se postupně prořezává cihelné zdivo ve spáře, potom se vloží hydroizolační fólie, která má tloušťku 2 mm. Následně byla využita injektáž obvodových zdí, což je vstřikování zpevňovací směsi pod tlakem do zdiva. Obrázek č. 7 zachycuje práce na odstranění vlhkosti na stěnách v 1. PP. Injektážními a infuzními prostředky jsou roztoky a disperze silikátové a silikonové vodní a rozpouštědlové báze s utěsňovacími a vodoodpudivými (hydrofobizačními) vlastnostmi a 40

často i s fungicidními účinky, disperze, emulze a roztoky některých druhů polymerních substancí, emulze asfaltové a tavanina parafínu. (Poruchy a rekonstrukce staveb II. Milan Vlček, Petr Beneš, 2005)

Obrázek č. 7: Práce na odstranění vlhkosti na stěnách v 1. PP

7.1 Bourací práce Následovaly bourací práce dle projektu. V suterénu bylo nutné vybourat podlahy (viz obrázek 8) a podkladní vodorovné betony, příčky staré kotelny a rozvody topení pro 1. NP a suterén. V 1. NP se rovněž vybouraly příčky, dále obklady a dlažby, původní okna, zařizovací předměty, ale také rozvody vody a kanalizace. V dalších podlažích to bylo podobné. Ve 2. NP se vybouraly příčky, ocelové nosníky a sloupy, obklady a dlažby, i původní okna.

41

Obrázek č. 8: Práce na snížení podlahy v suterénu

Ve 3.NP byla situace podstatně komplikovanější, než se původně předpokládalo. Vzhledem k tomu, že podlaha zde byla stále původní, dřevěná, bylo nutné nechat udělat mykologický průzkum. Při ověření stavu dřevěných konstrukcí vyšlo najevo, že podlaha ve 3. NP je ve velmi špatném stavu, a to nejen podlaha, nýbrž i samotné podlahové trámy. Bylo nutné obměnit cca 250 m2 podlah, resp. stropů, bereme-li to z pohledu 2. NP. Také ve 3. NP bylo dále nutné vybourat příčky a puvodní okna. Ve 4. NP se kromě obkladů, příček a podlah musely vybourat akulitové podhledy, bednění trámů krovu v podhledu a střešní okna. Ve 2. NP, 3. NP i 4. NP byly vybourány zařizovací předměty a rozvody vody a kanalizace. Ze střechy byla odstraněna krytina, laťování a napadené části krovu. Napadené části krovu jsou zachyceny na obrázku č. 9. Krov je nosná konstrukce střechy. Účelem je přenášení zatížení od vlastní tíhy, skladby střešního pláště (záklop, laťování, izolační vrstvy, střešní krytina), sněhu, větru a případných dalších užitných zatížení, do svislých nosných konstrukcí stavby. Základními prvky, z nichž se skládá krov, jsou: -

vazba = příčný profil krovu

42

-

vaznice = vodorovný trám, probíhající krovem podélně a podpírající krokve

-

krokev = šikmý prvek krovu, nesoucí střešní latě, na nichž je upevněna střešní krytina

-

vazný trám = hlavní nosník krovu

-

hambalek = vodorovný trám spojující dvě protilehlé krokve v hambalkové soustavě krovu

-

kleštiny = párové vodorovné prvky ztužující pár krokví ve výšce hambalku

-

sloupek = svislý trám podpírající hambalek

-

věšák = svislý prvek pomáhající odlehčit vazný trám

-

zavětrování = zpevňuje krov zejména v podélném směru

(http://cs.wikipedia.org/wiki/Krov)

Obrázek č. 9: Části dřevěné nosné konstrukce krovu určené k výměně

Dále byla pod rovinu krytiny vybourána nevyužitelná komínová tělesa. Bourací práce se nevyhnuly ani průjezdu a schodišti. Zde se vybourala dlažba v průjezdu, též nik pro požární vodovod a odstranilo se původní zábradlí na schodišti. 43

7.2 Stavební práce V celé budově byly provedeny rozvody nové elektroinstalace a slaboproudých systémů. Dále ve všech patrech, vyjma suterénu, byly původní kastlové dveře repasovány a do otvorů ve fasádě byla vsazena atypická eurookna, kopírující původní řešení.

7.2.1 Suterén Jak již bylo uvedeno výše, prvotním problémem, který bylo nutné vyřešit, byla nadměrná vlhkost v suterénu. Přistoupilo se tedy k podřezání vnitřních nosných stěn a následné injektáži obvodových stěn a vnitřních stěn se zásypem v konstrukci. Zároveň byla doplněna dodatečná venkovní hydroizolace. Byly vyhotoveny nové vodorovné rozvody kanalizace dešťové i splaškové, položila se podkladní betonová vrstva podlahy. Poté byla provedena vodorovná hydroizolace, která byla napojena na fólie z podřezání. Záměrem bylo zřídit v suterénu prostory vhodné pro kavárnu či restauraci. Byl tedy vyhotoven kanál pro nový rozvod vzduchotechniky (viz obrázek č. 10) a topení pro provoz kavárny, rozvody topení včetně radiátorů a rozvody vzduchotechniky. Dále bylo zřízeno nové kompletní sociální zařízení pro provoz kavárny, čímž myslíme příčky, obklady a dlažbu, rozvody vody, kanalizace a topení, ale i zařizovací předměty. Provedly se repase pohledových zděných povrchů stěn, nové omítky a malby, nová podlaha v kavárně. Zajistily se nové výplně otvorů ve fasádě, kdy z venkovní strany se jednalo o ocelovou mříž, z vnitřní strany, jak již bylo zmíněno, byla vsazena eurookna. Také byly přídány nové zárubně a dveře ve vstupu do kavárny. Proběhla rekonstrukce technologie vzduchotechniky, včetně ovládání a regulace, a zřídila se nová technologie pro bar a kuchyň kavárny.

44

Obrázek č. 10: Kopání kanálu pro umístění vzduchotechniky pod podlahou v 1. PP

7.2.2 Stavební práce v 1. nadzemním podlaží V 1. nadzemním podlaží se postavily nové příčky a podhledy v recepci a zasedacích místnostech a byly vsazeny nové výplně otvorů ve fasádě i příčkách. Do otvorů ve fasádě byla vsazena atypická eurookna kopírující původní řešení a nové zárubně s dveřmi. Povrch stěn v recepci byl pokryt sádrovou omítkou a na podlahu byla položená kvalitní, vysoce odolná dlažba. Na obrázku č. 11 je vidět přízemí, dříve bankovní hala, po dokončení rekonstrukce. Pomocí příček byly vymezeny dva prostory pro vybudování sociálního zařízení pro provoz kanceláří. Zde opět byla položena dlažba a obklady na stěnách, zřízeny rozvody vody, kanalizace a topení a byly doplněny zařizovací předměty. Byly zřízeny a kompletně zařízeny dvě kuchyňky, včetně rozvodů vody a kanalizace a nábytku. V podhledech byly provedeny nové rozvody elektroinstalací a vzduchotechniky.

45

Obrázek č. 11: Dřívější bankovní hala po dokončení rekonstrukce, nyní recepce

7.2.3 Stavební práce ve 2. nadzemním podlaží Vzhledem k nutné výměně stropů byla rekonstrukce tohoto patra patrně nejnáročnější. Musely zde být instalovány nové stropní dřevěné lepené trámy hned ve dvou místnostech, včetně podlahových konstrukcí a podhledu v prostorách bývalého sociálního zařízení. Byly vystavěny dvě naprosto nové sociální zařízení pro provoz kanceláří, opět pomocí příček, dlažby a obkladů, rozvodů vody, kanalizace a topení a zařizovacích předmětů. Byly vystavěny dvě kuchyňky, včetně rozvodů vody a kanalizace a včetně nábytku. Zřízeny byly také nové rozvody fan-coilů a to nejen v prvním nadzemním podlaží, nýbrž také ve druhém a ve třetím nazdemním podlaží. Fancoil je zařízení na bázi konvektoru, určené k zajištění tepelné pohody daného prostoru. Je jím možné chladit nebo vytápět místnost, ve které je instalován. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Fan-coil)

46

7.2.4 Stavební práce ve 3. nadzemním podlaží Obdobně jako ve druhém patře, i zde byly vybudovány dvě kuchyňky s kompletním vybavením, včetně rozvodů vody a kanalizace, a také dvě nová sociální zařízení, opět s kompletním příslušenstvím. V tomto podlaží byl připojen nový zdroj vytápění a byl napojen na stávající rozvody ústředního topení. Jedná se o kondenzační kotel, v němž při spalování plynu vzniká chemickou reakcí určité množství vody v podobě vodní páry. Ta spolu s oxidem uhličitým a dalšími produkty hoření tvoří spaliny a je odváděna z kotle komínem do ovzduší. Kondenzační kotle dokáží využít i kondenzační teplo této páry. Je to umožněno jejich pracovní teplotou, která je nižší, než teplota varu vody za běžného tlaku. Pokud se kapaliny ochladí pod teplotu jejich rosného bodu, dojde ke změně skupenství a kondenzaci obsažené vodní páry spojené s uvolněním skupenského tepla. Energie, kterou lze takto získat, odpovídá rozdílu mezi spalným teplem a výhřevností daného paliva. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Topn%C3%BD_kotel#Kondenza.C4.8Dn.C3.AD _kotle)

7.2.5 Stavební práce ve 4. nadzemním podlaží V tomto podlaží byly vybudovány nové konstrukce sádrokartonů, dělící příčky, zateplené přístěnky obvodového pláště, podhledy i šikmé plochy ve střešní rovině a kompletní nová podlahová konstrukce. Na obrázku č. 12 můžeme vidět průběh realizace sádrokartonových příček. V podkroví byly dále vybudovány dvě kuchyňky, dvě sociální zařízení, rozvody chlazení včetně fan-coilů, zabudován byl i nový kondenzační kotel.

47

Obrázek č. 12: Realizace sádrokartonových příček v podkroví objektu

7.2.6 Krov a střecha Již dříve jsem zmínil, že bylo nutné vyměnit poškozené části krovu a dát na něj nové laťování. Dále bylo nutné přidat také pojistnou hydroizolaci a takšovou střešní krytinu. Současně byla do střechy zasazena nová střešní okna. Po celé ploše podkroví byla položena tepelná izolace. Také byla zabudována nová ocelová konstrukce pro osazení chladícího stroje, napojení na přívod a odvod vzduchu, přívod silového kabelu nízkého napětí a rozvod chladícího média do jednotlivých podlaží. Pro přístup k vykýřům a chladícímu stroji byla instalována nová lávka.

7.2.7 Průjezd a schodiště Obdobně jako v suterénu byla i v průjezdu provedena injektáž obvodové stěny. V průjezdu i na schodišti byla položena nová dlažba a byly vybudovány nové požární hydranty s napojením na stupačky. Původní zábradlí na schodišti mělo zdobené litinové sloupky (viz obrázek č. 13).

48

Obrázek č. 13: Původní schodiště

49

8.

NÁKLADY NA POŘÍZENÍ OBJEKTU A JEHO NÁSLEDNOU REKONSTRUKCI

Jak již bylo uvedeno, financování projektu je součástí druhé fáze výstavbových projektů. Toto období bývá mnohdy velice dlouhé a možná i proto se dělí na dvě další fáze – fáze zadávání stavby a fáze realizace stavby. Ve fázi realizace se prolíná období přípravy stavby a jejího zhotovování. (Moderní stavitelství pro školu i praxi. Hans Nestle, 2005) Hlavním podkladem pro plánování investic je pro investora rozpočet stavby, i když při předložení nabídky stavebním dodavatelem může ještě docházet k upřesnění ceny díla. Před realizací projektu si IBC majetková sestavila předběžnou ekonomickou kalkulaci celého projektu. V tabulce č. 2 je zkrácený přehled celkových nákladů a v tabulce č. 3 jsou naopak předpokládané roční výnosy.

Tabulka č. 2: Celkové náklady v Kč

Struktura inženýrských nákladů bez rezerv Stavební náklady bez rezerv Rezervy celkem Finanční náklady bance Celkové náklady

13.960.000,174.180.000,6.627.000,6.142.000,200.909.000,-

Tabulka č. 3: Celkové předpokládané roční výnosy z nájmů v Kč

Položka Kancelářské plochy 2. NP Kancelářské plochy 2. NP Kancelářské plochy 3. NP Kancelářské plochy podkroví

163

za jednotku/rok bez DPH (v Kč) 2 161

442

1 937

856

420

2 000

840

408

1 951

796

260

1 154

300

plocha v m2

Kavárna Yacht café Celkem výnosy

celkem (v tis. Kč) 353

3 145

50

Poměr mezi rozpočtovou cenou a nabídkovou cenou výrazně ovlivňuje aktuální situace na stavebním trhu. Rekonstrukce námi hodnoceného objektu se realizovala v roce 2007. V té době byl v České republice tzv. stavební boom a ve většině případů se rozpočtová cena rovnala ceně realizační. Díky tomu bylo značně obtížné zajistit si kvalitního a spolehlivého dodavatele, který by rekonstrukci realizoval za přijatelnou cenu. Nebylo to způsobeno tím, že by snad byl nedostatek kvalitních dodavatelů, avšak ti nejlepší neměli dostatek kapacit ve srovnání s objemem poptávek, a tudíž trvalo dva měsíce, někdy i déle, než se mu kapacity trochu uvolnily a bylo tak možné s ním zakázku realizovat. V letech 2009 a 2010 došlo ke značnému převratu a ve stavebnictví zavládla krize. Také realizace státních zakázek se výrazně omezila. V důsledku této krize bylo – a mnohdy stále ještě je – možné sjednat si slevu ve výši až 30 % oproti oficiálním ceníkům. V našem případě však byla nutná složitá a zdlouhavá jednání nejen s projektantem, ale i se stavebním dodavatelem. Tato jednání byla věnována především výši ceny a termínu realizace díla. Jak jsem však uvedl již výše, veškeré podmínky se podařilo dohodnout jak s ateliérem PEND, a.s., tak i s developerskou společností NEJEZ stavitel s. r. o. V níže uvedené tabulce č. 4 je uveden přehled nákladů na pořízení objektu i na jeho následnou rekonstrukci.

Tabulka č. 4: Přehled nákladů na pořízení a rekonstrukci objektu

Částka v Kč

Položka Cena podílu na objektu Union banky, a. s. Cena podílu na objektu Geospol, s. r. o. Rekonstrukce 1. PP (nyní prostor kavárny Yacht café)

8.373.000,3.400.000,1.700.000,-

Rekonstrukce objektu vyjma 1. PP

22.067.000,-

Celkové náklady

35.540.000,-

51

9.

FINANCOVÁNÍ BANKOU

Nákup objektu, stejně jako jeho rekonstrukce a finální interiérové vybavení bylo financováno z vlatních, případně z partnerských zdrojů. V dnešní době je však situace na úvěrovém trhu podstatně odlišná oproti roku 2007. Vzhledem k výhodnosti úvěrů, které jsou v současné době na trhu nabízeny, začali investoři zvažovat možnost využití bankovního úvěru na přefinancování části zdrojů a to ve výši cca 20 až 25 mil. Kč. IBC majetková provedla průzkum trhu a po prověření jednotlivých nabídek jako nejzajímavější a nejvhodnější vybrala nabídku Oberbank AG, ČSOB, a. s. a ČS, a. s. Všechny nabídky mají mnoho parametrů, přičemž v některých parametrech se výrazně liší. Nejdůležitějšími parametry jsou úroková sazba, maximální možná délka splácení úvěru a požadované záruky.

9.1 Úvěry Úvěry obecně jsou nejčastější cizí kapitálové zdroje podniku poskytované bankou. Úvěry můžeme dělit podle mnoha kritérií. Podle poskytovatele dělíme úvěry na obchodní a bankovní, přičemž příkladem obchodního úvěru je typicky prodej na fakturu, zatímco bankovní úvěr je poskytován výhradně bankami. Podle toho, komu je úvěr poskytován, se může jednat o úvěr podnikatelům, občanům, státu a obcím nebo o úvěr mezibankovní. Podle doby splatnosti rozlišujeme úvěry dlouhodobé, střednědobé a krátkodobé. Dlouhodobý úvěr se poskytuje na dobu delší než čtyři roky, střednědobé jsou na období od jednoho do čtyř let a krátkodobé jsou takové, které mají splatnost kratší než jeden rok. Ne vždy mají úvěry nějaký účel, někdy se může jednat i o úvěr neúčelový. Účelový úvěr je například úvěr na bydlení nebo úvěr na vybavení aj. Mezi neúčelové úvěry pak řadíme kontokorent, kreditní karty, osobní půjčky nebo i tzv. americkou hypotéku. Kontokorent bývá poskytován k běžnému účtu, a pokud na účet přichází jakékoliv peněžní prostředky, bývá tím rovnou kontokorent splácen. Jeho nevýhodou je však vyšší úroková sazba. Ještě vyšší úroková sazba však bývá u kreditních karet, kde bývá stanovena v řádech 5 až 52

10 % z celkového zadlužení a současně je stanovena i minimální výše splátky. Kreditní karty se poskytují k úvěrovému účtu, který nijak nesouvisí s účtem běžným. Osobní půjčky nemohou využívat podnikatelé, nevyžaduje se ručitel ani jiné zajištění a vždy mají pevně stanovené měsíční splátky. V případě americké hypotéky bývá úvěr zajištěn nemovitostí a jeho výše může činit až 70% odhadní ceny. Doba, na jakou jsou americké hypotéky poskytovány, a tedy i doba splatnosti, se pohybuje v rozmezí tří až dvaceti let. Posledním možným dělením je dělení podle měny, ve které je poskytován. Z tohoto hlediska můžeme dělit úvěry na korunové a devizové. Devizový úvěr je úvěr poskytovaný v cizí měně. Často se můžeme setkat i s úvěry na spotřební zboží. Ty jsou zpravidla zprostředkovávány samotným prodejcem a to do maximální výše 5.000 Kč. Administrativa spojená s poskytnutím spotřebních úvěrů je poměrně snadná a časově nenáročná a pro jeho poskytnutí ve většině případů stačí občanský či řidičský průkaz.

9.2 Úroková sazba Procentní vyjádření úrokové sazby vyčísluje, jakou částku finanční instituci, která úvěr poskytla, zaplatí dlužník navíc. Ve většině případů se jedná o procento fixní, ale může být někdy i úroková sazba proměnlivá, tzn. že poskytující finanční instituce může toto procento v průběhu úvěru měnit, snižovat či zvyšovat. Tento údaj je udáván ke konci určeného období, převážně ke konci kalendářního roku, avšak pouze po dobu splácení úvěru.

9.3 Výše úvěru IBC majetkové a předpoklad možnosti splácení Před vyřizováním žádosti o úvěr si IBC majetková nechala vyhotovit znalecký posudek na stanovení tržní ceny hodnoceného objektu, aby byla jasně stanovená hodnota zajištění pro případný úvěr. Znalecký posudek určil cenu objektu ve výši 46.700.000,- Kč. V dalším kroku je nutné nalézt maximální možnou výši úvěru, na kterou má daný objekt výnosový potenciál. Na obrázku č. 14 je znázorněna orientační ekonomická rozvaha, která nám poskytuje potenciální 53

ekonomické parametry úvěru. Z této tabulky rovněž vyplývá, že úvěrování objektu by mělo být reálné. V příloze č. 1 je dále uvedena tabulka celkových výnosů, i výnosů za jednotlivé činnosti za období let 2007 až 2013 a na obrázku č. 15 je grafické znázornění výnosů.

Obrázek č. 14: Orientační ekonomická rozvaha k úvěru

54

Výnosy z nájmu nebytových prostor 4 500 000,00 4 000 000,00 3 500 000,00 3 000 000,00

Vánosy z nájmu

výnos

2 500 000,00

Výnosy vč. zas.míst.

2 000 000,00 1 500 000,00 1 000 000,00 500 000,00 0,00

2007 2008 2009 rok2010 2011 2012 2013 Obrázek č. 15: Grafické znázornění výnosů z nájmu nebytových prostor za roky 2007 až 2013

55

10. ČINNOSTI IBC MAJETKOVÉ SOUVISEJÍCÍ S POSUZOVANÝM OBJEKTEM Reálný provoz objektu byl zahájen v polovině měsíce září 2007. Období od zahájení provozu až do konce roku 2008 považovali investoři ve své podstatě za zkušební. Dle očekávání docházelo k zautomatizování provozu a současně k postupnému nárůstu pronajímaných ploch. Přestože se ekonomika na českém trhu začala v roce 2009 zhoršovat, nájemní vztahy to ještě nijak neovlivnilo a pronajímaná plocha se stále rozrůstá. Hned v následujícím roce se však tato situace negativně odrazila i na hospodaření společností sídlících v hodnoceném objektu. Někteří nájemníci rušili své společnosti a tudíž i podávali výpovědi z nájmu, jiní začali aktivně hledat levnější prostory na periferii města a téměř všichni měli snahu jednat s pronajímatelem o změně podmínek nájemních vztahů, především pak o snížení cen nájmů. Aby IBC majetková nepřišla o všechny nájemníky, byla nucena jim alespoň částečně vyhovět. Došlo tedy ke snižování nájemného, což se negativně odrazilo i na celkovém ročním obratu společnosti. Bylo tedy nutné začít se zabývat možnostmi optimalizace procesů v rámci společnosti IBC majetková a možnostech dalších úspor. Prvním krokem bylo zkrácení provozní doby recepce tak, aby celou tuto dobu bylo možné pokrýt pouze jedním úvazkem. Zároveň se začalo realizovat maximum možných služeb prostřednictvím outsourcingu (tj. od externích dodavatelů) a v souvislosti s tím byla zrušena pozice údržbáře, který do té doby byl u IBC majetkové v zaměstnaneckém poměru. Pravděpodobně i v důsledku těchto opatření došlo v letech 2011 až 2013 k mírnému, avšak stálému zvyšování výnosů. Bohužel však snížení jednotkových cen v roce 2010 mělo za následek značný výpadek ve výnosech oproti původnímu plánu, který se dosud nepodařilo dorovnat. I z tohoto důvodu je nutné se dále zamýšlet nad dalšími možnostmi příjmů, zvažuje se realizace dalších činností a rozšíření již stávajících služeb.

56

10.1 Pronájem kancelářských prostor a zasedacích místností Jak již bylo uvedeno výše, hlavní činností IBC majetkové je pronájem kancelářských prostor. V hodnoceném objektu je celková plocha určená k pronájmu o rozloze cca 1 900 m2. Výměra jednotlivých podlaží se pohybuje v rozmezí od 322 m2 do 462 m2, jejich půdorysy jsou uvedeny v přílohách č. 2 až 5 této práce. V dalších odstavcích je uvedena náplň jednotlivých podlaží: • 1.PP: celková výměra činí 322 m2; původně technické podlaží s větším množstvím menších místností bylo přebudováno na kavárnu/restauraci, která má výměru přibližně 250 m2 a zbylá část je tvořena technickým zázemím budovy – kotelna, jež sloužící k vytápění tří podlaží (1. PP, 1.NP, 2.NP), a místnost vzduchotechniky • 1.NP : celková výměra 412 m2; původně bankovní hala a trezorové zázemí banky bylo přebudováno na recepci objektu se soustavou jednacích místností a souborem několika kanceláří. Recepce a jednací místnosti zabírají plochu o přibližné výměře 200 m2, zbytek podlaží pak kanceláře převážně menších půdorysných rozměrů. • 2.NP : celková výměra 462 m2; původní kancelářské prostory byly půdorysně z velké části zachovány, celková plocha podlaží je rozdělena na dva velké kancelářské celky s výměrou 273 m2 a 169 m2, každou část využívá jeden nájemce • 3.NP : celková výměra 441 m2; původně kancelářské prostory byly půdorysně z velké části zachovány a celkově propojeny. Kanceláře mají dva vchody z centrálního schodiště. Celkovou plochu využívá jeden nájemce. Toto podlaží má vlastní vytápění pomocí závěsného plynového kotle. •

4.NP (tj. podkroví): celková výměra 428 m2; původně kancelářské prostory nízké kvality se špatným odvětráním a špatným osvětlením byly přebudovány na dvě samostatná „křídla“, kdy menší část je určena k využití jedním nájemcem a druhá je uzpůsobena k využití více nájemci, jež požadují menší kanceláře, které jsou dostupné společnou chodbou. I toto podlaží je vytápěno samostatným závěsným plynovým kotlem. 57

(IBC majetková, a. s. Ladislav Smutný, 2013) Výměra jednotlivých podlaží je detailně rozepsaná v tabulce č. 5.

Tabulka č. 5: Výměry jednotlivých podlaží v m2

Technické zázemí

Zasedací místnosti, recepce

Kancelářské plochy

Kavárna (restaurace)

Schodiště

Celková výměra podlaží

1.PP

66

x

x

246

10

322

1.NP

x

201

142

x

69

412

2.NP

x

x

442

x

20

462

3.NP 4.NP (podkroví)

x

x

420

x

21

441

x

x

408

x

20

428

Celkem

66

201

1.412

246

140

2.065

S pronájmem kancelářských prostor zajišťuje IBC majetková pro své nájemníky také služby recepce, ale i služby související s pronájmem zasedacích místností. Recepce je v provozu každý pracovní den v čase od 8 hod do 17 hod. Po domluvě je možné pronajmout si zasedací místnost i po tomto čase, avšak již není zajištěno občerstvení pro návštěvy a každý nájemce využívající zasedací místnost po 17 hod si musí zajistit občerstvení sám. Kromě služeb recepce zajišťuje IBC majetková také každodenní úklid kanceláří i společných prostor budovy a současně drobné opravy na majetku a na budově. V rámci rozšíření služeb se začaly pronajímat zasedací místnosti nacházejících se v přízemí budovy v prostorách recepce také externě, tedy zájemcům, kteří nejsou v nájmu. Tuto možnost využívají převážně drobní podnikatelé, kteří ve většině případů bydlí poblíž tohoto objektu a běžně pracují z domu, avšak pro jednání se svými klienty potřebují reprezentativní prostory.

58

10.2 Poskytování sídla Vedle uvedení adresy ve veřejném rejstříku je opět velkou výhodou možnost využívat zasedací místnosti, aniž by daná společnost fyzicky sídlila v objektu. Další související službou je tzv. virtuální kancelář. IBC majetková jako vlastník budovy na adrese třída Kpt. Jaroše 1844/28 v Brně – Černých Polích nabízí za poplatek také možnost umístění sídla společnosti na téže adrese. Hlavní podstatou služby je poskytnutí souhlasu s umístěním sídla (pro právnické osoby) nebo souhlasu s místem podnikání (u podnikajících fyzických osob), bez něhož soud sídlo/místo podnikání do rejstříku nezapíše, a následné přeposílání korespondence, která klientovi na adresu dorazí. Možnost umístění sídla využívají nejčastěji podnikatelé, kteří nechtějí své bydliště spojovat s adresou podnikání. Jedná se o základní službu, k níž si lze přiobjednat další navazující služby dle aktuálního ceníku. (http://cs.wikipedia.org/wiki/Virtu%C3%A1ln%C3%AD_s%C3%ADdlo) Virtuální kancelář v současné době zahrnuje přebírání pošty pro danou společnost, případně je také možné zřízení volné telefonní linky, která je zavedena do systému telefonní ústředny recepce, tudíž při příchozích hovorech může recepční identifikovat konkrétní společnost, na kterou je hovor směrován. Má pak tedy možnost při přijetí hovoru představit se přímo názvem dané společnosti a přebírat vzkazy, nebo třeba i objednávky. Do budoucna se zvažuje další rozšíření služeb poskytovaných v rámci virtuální kanceláře. Konkurenční společnosti v současnosti již nabízejí služby jako například účetní poradenství, podání daňových přiznání, zajištění služeb právníka, na základě plné moci vyřízení různých úředních záležitostí, překladatelské služby či poradenství pro začínající podnikatele. Přesná koncepce dalšího rozšíření služeb zatím není hotová, nicméně již v současné době se jí vedení společnosti IBC majetková začíná intenzivně věnovat.

59

11. PLÁNOVANÉ SNÍŽOVÁNÍ NÁKLADŮ PROSTŘEDNICTVÍM OUTSOURCINGU SLUŽEB Současná situace na realitním trhu přináší velmi vysoký tlak na cenu pronájmu kancelářských prostor. Vzhledem k tomu, že pronájem kancelářských prostor je hlavní činností společnosti IBC majetková, bylo nutné zamyslet se nad možnostmi různých úsporných opatření, aby bylo možné zajistit tak i větší konkurenceschopnost společnosti. Dlouhou dobu měla IBC majetková poměrně rozsáhlou organizační strukturu několika samostatných oddělní s vlastními pracovníky. A především právě kvůli tlaku na snižování nákladů začalo představenstvo společnosti uvažovat o možnosti outsourcingu maximálního množství služeb a činností. Dlouhodobým cílem v tomto směru je mít pouze dva kmenové zaměstnance. Jednalo by se o recepční a provozní asistentku správy. Pozice recepční by byla podřízená provozní asistentce správy a je nutná z toho důvodu, že IBC majetková poskytuje svým nájemníkům celodenní provoz recepce a zasedacích místností. Provozní asistentka správy pak zajišťuje veškerou administrativu společnosti, především pak administrativu související s nájemními smlouvami. Podřízena by byla přímo představenstvu společnosti. Současně je nutné mít zajištěnou údržbu budovy, ať už se jedná o běžný úklid či nějaké drobné opravy. Vzhledem k tomu, že budova teprve před pěti lety prošla kompletní nadstandardní rekonstrukcí, je potřeba oprav minimální a proto lze na tuto práci, stejně jako na již zmiňované úklidové služby, najmout externího pracovníka. Ten kromě nahodilých oprav provádí například pravidelnou kontrolu kotelny či zajišťuje údržbu přilehlého okolí. Ani tyto činnosti však není nutné provádět na denní bázi. Obdobně řešeny jsou i další činnosti, neboť z ekonomického hlediska je využití outsourcingu pro společnost nejvýhodnější. Značnou výhodu shledávám ve skutečnosti, že většina dodavatelů IBC majetkové má sídlo právě v prostorách jejího objektu. Jedná se například o společnost Czechin, s. r. o., která zajišťuje IBC majetkové služby z oblasti informačních technologii, nebo společnost Pareja, s. r. o., která jí zpracovává účetnictví. Do budoucna plánuje IBC majetková zajišťovat prostřednictvím outsourcingu také právní marketingové služby či služby právního oddělení. 60

Na obrázku č. 16 je vyobrazena předpokládaná organizační struktura při využití maximálně možných outousrcingobých služeb. Výše měsíční úspory nákladů se za takových podmínek předpokládá až ve výši 50.000,- Kč. Realizace kompletní restrukturalizace je předpokládaná do konce roku 2014.

Obrázek č. 16: Plánovaná organizační struktura společnosti IBC majetková, a. s.

61

12. ZÁVADY STAVBY Každá prováděná stavební práce má svoji lhůtu výstavby, ale také lhůtu neboli délku záruční doby. Standardní podmínkou IBC majetkové na stavbách je, aby délka záruční doby činila 60 měsíců, tj. 5 let. Po dobu záruky je zhotoviteli zadržen určitý finanční obnos, který se může nahradit tzv. bankovní zárukou, kterou vydá za zhotovitele díla jeho financující banka. Tato bankovní záruka je garancí toho, že pokud by zhotovitel díla na základě výzvy neodstranil vady díla, může si objednatel sjednat na tyto práce jiného specializovaného dodavatele a tyto práce budou hrazeny právě z bankovní záruky. Společnost NEJEZ stavitel, s. r. o. byla poměrně spolehlivým dodavatelem, ale některým závadám se stejně nevyvarovala. Nicméně všechny reklamace uznala a opravila je ve stanoveném termínu. První z několika závad (viz obrázek č. 17) byly trhliny, které se projevily na římse v ulici Jeřábkova a postupně se stále zvětšovaly. Bylo nutné zjistit průzkumem jejich příčinu, aby mohla být následně odstraněna. Vzhledem k tomu, že trhlinami se do fasády dostávala voda, což způsobovalo praskání omítky a mohlo dojít k jejímu následnému opadávání, bylo nutné řešit tuto záležitost obratem, aby nedošlo k ublížení na zdraví náhodných kolemjdoucích.

Obrázek č. 17: Trhliny na římse v ulici Jeřábkova

62

Nad místem, kde byla porušená římsa, byl utržen spoj klempířské konstrukce, konkrétně nadokapní žlab (viz obrázek č. 18). Při dešti pak tekla voda přímo na chodník a vytvářela velkou louži. V zimním období by tato závada způsobovala na chodníku námrazu, což by opět ohrožovalo na zdraví kolemjdoucí chodce.

Obrázek č. 18: Utržený nadokapní žlab

Další závadou bylo špatné napojení ležatého rozvodu kanalizace na stávající šachtu, kdy koleno bylo otočeno směrem vzhůru a zapříčinilo tak usazování kalů v potrubí a následné ucpání potrubí v suterénu (viz obrázek č. 19).

63

Obrázek č. 19: Špatné napojení ležatého rozvodu kanalizace

64

13. DISKUSE Rekonstrukce objektu proběhla téměř před sedmi lety. Za tuto dobu stavba prošla zátěžemi všeho druhu. Z pohledu vnějšímu zatížení došlo především k zatížení střešního pláště a fasád vlivem klimatických podmínek (mrazů, sněhu, deště a extrémních teplot). Vše se však obešlo bez větších obtíží. Jak jsem uvedl v kapitole „závady“, fasáda z ulic Jeřábkova a Jarošova po tuto dobu vykázaly spíše drobné závady. Snad jedinou závažnější opravu bylo nutné řešit v případě několika trhlin na římse objektu. Tato závada skýtala nebezpečí pro chodce, kráčející po chodníku vedoucího kolem objektu, neboť následkem zatékání pod římsu docházelo k praskání omítky a jejímu následnému opadávání. Naštěstí byla závada včas odhalena a dodavatel ji v rámci záruční doby odstranil. Vnitřní zatížení objektu bylo největší ve společných prostorách, jako jsou průjezd, chodby, schodiště, nebo recepce. Docházelo zde k extrémní zátěži především povrchových úprav podlah, mechanických částí dveří a elektrických zařízení zajišťujících osvětlení těchto prostor. Při rekonstrukci těchto prostor bylo záměrně využito kvalitních materiálů, které měly zajistit jejich dlouhodobou trvanlivost a užitnost. Toto rozhodnutí se i po letech jeví jako správné. Na podlahách všech exponovaných míst byly použity vysoce slinuté keramické obklady od italské keramičky MIRAGE, které ani po sedmi letech provozu nevykazují téměř žádné opotřebení. Další výhodou investice do kvalitních materiálů je i nadčasovost jejich designu. I po sedmi letech stále působí moderně, nebo při nejmenším alespoň neutrálně a tudíž nijak nepodněcují úvahy o možné modernizaci. S vyjímkou dvou ploch v podkroví, kde je tvar střešní konstrukce značně omezující, se jeví jako vhodné také dispoziční uspořádání jednotlivých kanceláří a zasedacích místností. Jako velice vhodné se projevilo také využití maximálního počtu podružných měřičů energií v jednotlivých částech objektu. Právě toto řešení umožňuje předávat nájemcům maximálně přesné vyúčtování energií a služeb. Při pohledu na tabulky s jednotlivými odběry energií je zřejmé, že nejvyšší nákladovou položkou na provozu objektu je spotřeba elektřiny, vody 65

a plynu. Nájemníci sice platí pouze náklady dle skutečné spotřeby, nicméně tyto položky jim značně navyšují provozní náklady. Pokud by se jim podařilo snížit tyto náklady, byl by pro ně pronájem v tomto objektu podstatně výhodnější a pro vlastníka objektu by to znamenalo vyšší konkurenceschopnost na realitním trhu. V souvislosti se zateplením objektu se již nedá počítat s žádnými výraznějšími možnostmi úspor. Dvorní fasády objektu a střešní konstrukce jsou zatepleny, avšak uliční fasády není kvůli památkové ochraně možné z vnější části zateplit. Postupem času však vyvstala myšlenka, zda by bylo možné realizovat ve dvorní části objektu tepelné čerpadlo. Objekt je umístěn jen několik desítek metrů od zatrubněného koryta potoku Ponávka, díky kterému je v okolí velmi vysoko podzemní voda. Zvažuje se tak využití vody pro tepelné čerpadlo, neboť u vody je energetický efekt nejvýhodnější. Pozemek ve dvorní části objektu je však velice malý, což je pro využití tepelného čerpadla značně omezující. IBC majektová však v důsledku stálého zvyšování cen energií připravuje v tomto ohledu oslovení specializovaných společností, které by dokázali reálnost tohoto řešení správně vyhodnotit. Pokud by se tento záměr povedlo uskutečnit, znamenalo by to pro IBC majetkovou značnou konkurenční výhodu na trhu pronájmu kancelářských prostor. Jako nevhodné se postupem času projevilo řešení schodišťového osvětlení. Původně navržené řešení využívalo rozsvícení osvětlení tlačítkem umístěným v každém patře a předpokládalo se opětovné zhasnutí po průchodu komunikačním prostorem. Tento návrh však nepočítal s tím, že „anonymní“ provoz v budově, kde se pohybují stovky návštěvníků denně, bude mít za příčinu, že uživatelé nebudou po průchodu prostorem světla zhasínat. Často se stávalo, že osvětlení bylo v provozu zbytečně, mnohdy i celou noc. Proto bylo nutné přistoupit ke změně způsobu vypínání osvětlení. V současné době je osvětlení vypínáno časovačem, který zajistí vždy po určitém intervalu, kdy nedocházelo k použití chodby, vypnutí všech světel. Za další nevýhodu můžeme označit umístění objektu v centru města. To, co se původně jevilo jako výhoda, se postupem času projevilo částečně spíše jako nevýhoda. Třída kpt. Jaroše je jako sídlo vhodná především pro firmy, jejichž klienti se pohybují v centru města a k přepravě využívají především 66

městskou hromadnou dopravu. Výhodou objektu je docházková dostupnost do centra nebo k různým důležitým institucím, jako je například Magistrát města Brna, Katastr nemovitostí, Úřad pro ochranu hospodářské soutěže, či Nejvyšší správní soud a další. Sousedící park Lužánky umožňuje zaměstnancům společností zde sídlících možnost aktivního trávení kupříkladu polední přestávky. Co je však onou zmiňovanou nevýhodou, to je minimální možnost parkování v blízkosti objektu. Před osmou hodinou ranní a po čtvrté odpolední je parkování téměř bezproblémové. Avšak během dne je zde parkování téměř nemožné. Několik společností zde sídlících přistoupilo k zajištění parkovacího stání na komunikaci před budovou. Roční poplatek městské části Brna střed však činí 36.000,- Kč, což pro většinu nájemníků není reálné. Situace je každým rokem horší, avšak nejvýznamnější zhoršení nastalo pře několika lety po stanovení a vyznační vyhrazený tzv. modrých zón v rámci vnitřního centra města. Následkem toho byla vytěsněna veškerá vozidla, vyjma rezidentů. Parkování v centru města vykazuje jednoznačně obrovský deficit parkovacích míst. Magistrát města Brna si proto nechal zpracovat analýzu deficitu parkovacích míst, která ukázala, že pouze samotná městská část Brno střed eviduje přibližně 23.000 chybějících parkovacích míst. (http://zpravy.rozhlas.cz/zpravy/regiony/_zprava/v-brne-chybi-tisiceparkovacich-mist-mesto-stavi-parkovaci-domy--1206858)

67

14.

ZÁVĚR

V průběhu své práce jsem se zabýval rekonstrukcí stavebního objektu a jeho technicko-ekonomickým zhodnocením. Nejprve jsem představil hodnocený objekt, jeho historii a jeho současného vlastníka. Popsal jsem investiční záměr pořízení tohoto objektu i následné kroky jeho realizace. Práce popisuje, jak bylo pořízení i rekonstrukce objektu financováno, kdo nakreslil projekt rekonstrukce, kdo ji realizoval a jaká kritéria při jejich výběru investor volil a proč. Následně byla popsána technická stránka rekonstrukce, vady vzniklé v záruční době stavby a jejich řešení a užitné vlstnosti objektu. Byla zhodnocena také rentabilita tohoto projektu a uvedeno několik možností dalšího rozvoje, ale i dalších možností snižování nákladů.

68

15.

POUŽITÁ LITERATURA

15.1 Tištěná literatura BENEŠ, P., VLČEK, M. Poruchy a rekonstrukce staveb II. Brno: ERA group spol. s r. o., 2005, 129 s. ISBN 80-7366-013-X

DROBNÍK, J. Základy pozemkového práva. 3., aktualiz. a dopl. vyd. Beroun: Eva Roztoková, 2010, 199 s. ISBN 978-80-904209-8-4.

MATOUŠKOVÁ, D. Pozemní stavitelství I. 1. vydání. Ostrava: VŠB – Technická univerzita Ostrava, 1997, 182 s., ISBN 80-7078-503-9

MOUDRÝ, I. NOVOTNÝ, M. SPÁČIL, M. ŠRAMLÍK, J. Pozemní stavitelství I. Brno: Akademické nakladatelství CERM, s. r. o., 1998, 104 s., ISBN 80-2140984-3

NESTLE, H. a kol. Moderní stavitelství pro školi i praxi. 1. vydání. Praha: Europa-Sobotáles cz. s. r. o., 2005, 608 s., ISBN 80-86706-11-7

SMUTNÝ, L. Řízení vedená katastrem nemovitostí. Brno, 2013. 61 s. Bakalářská práce. Vysoká škola realitní – Institut Franka Dysona s. r. o. Vedoucí práce Doc. Ing. František Doušek, CSc.

VAVERKA, J. a kol. Stavební tepelná technika a energetika budov. 1. vydání. Brno: VUTIUM, 2006, 648 s., ISBN 80-214-2910-0

15.2 Internetové zdroje Ceny za architektonické a projekční práce. In: Archito.cz [online]. 2014 [cit. 2014-05-16]. Dostupné z: http://www.archito.cz/cz/honorar.html

69

Dražba. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-05-16]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Aukce

Fan-coil. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-05-27]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Fan-coil

Historie společnosti GEOtest. In: Geotest.cz [online]. 2014 [cit. 2014-05-04]. Dostupné z: http://www.geotest.cz/o-spolecnosti/historie-spolecnosti/

Krov. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-05-27]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Krov

Malé a střední podniky. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-05-04]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Mal%C3%A9_a_st%C5%99edn%C3%AD_podni ky

Národní památkový ústav. In: Npu.cz [online]. 2014 [cit. 2014-05-12]. Dostupné z: http://www.npu.cz/pro-vlastniky/obecne-informace/

Ochrana vlastníků nemovitostí dle nového katastrálního zákona po rekodifikaci. In: Epravo.cz [online]. 2014 [cit. 2014-05-07]. Dostupné z: http://www.epravo.cz/top/clanky/ochrana-vlastniku-nemovitosti-dle-novehokatastralniho-zakona-po-rekodifikaci-92393.html

Podrobnější úprava držby a sousedských práv. In: Obcanskyzakonik.justice.cz [online]. 2014 [cit. 2014-05-04]. Dostupné z: http://obcanskyzakonik.justice.cz/vecna-prava/konkretni-zmeny/podrobnejsiuprava-drzby-a-sousedskych-prav/

Projektant. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-0521]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Projektant

70

Rekonstrukce. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 201405-23]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Rekonstrukce_(stavebnictv%C3%AD)

Rozpočet stavby. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-05-15]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Rozpo%C4%8Det_stavby#Sm.C4.9Brn.C3.A9_ce n.C3.ADky

RTS Stavitel + 2014. In: Rts.cz [online]. 2014 [cit. 2014-05-16]. Dostupné z: http://www.rts.cz/stavitel.html

Studie – projektová dokumentace. In: Chciprojektdomu.cz [online]. 2014 [cit. 2014-05-20]. Dostupné z: http://www.chciprojektdomu.cz/projektovadokumentace/item/17-studie-projektova-dokumentace

Superficies solo cedit. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-05-04]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Superficies_solo_cedit

Světové dědictví, NKP, chráněnná území. In: Npu.cz[online]. 2014 [cit. 201405-18]. Dostupné z: http://monumnet.npu.cz/chruzemi/hledani.php

Topný kotel. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-0528]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Topn%C3%BD_kotel#Kondenza.C4.8Dn.C3.AD_ kotle

Union banka. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-0505]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Union_banka

Úvěrový trh. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-0509]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/%C3%9Av%C4%9Brov%C3%BD_trh 71

Územní plán. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-0514]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/%C3%9Azemn%C3%AD_pl%C3%A1n#Z.C3.A1 kon_.C4.8D._183.2F2006

V Brně chybí tisíce parkovacích míst, město staví parkovací domy. In: Zpravy.rozhlas.cz [online]. 2014 [cit. 2014-05-27]. Dostupné z: http://zpravy.rozhlas.cz/zpravy/regiony/_zprava/v-brne-chybi-tisiceparkovacich-mist-mesto-stavi-parkovaci-domy--1206858

Virtuální sídlo. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 201405-09]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Virtu%C3%A1ln%C3%AD_s%C3%ADdlo

Vlastnictví. In: Wikipedia: the free encyclopedia [online]. 2014 [cit. 2014-0504]. Dostupné z: http://cs.wikipedia.org/wiki/Vlastnictv%C3%AD

Vyhláška o honorářích za služby architektů a techniků. In: Ckait.cz [online]. 2014 [cit. 2014-05-16]. Dostupné z: http://www.ckait.cz/sites/default/files/HOAI_cesky_09_2009.pdf

15.3 Zákony, vyhlášky a nařízení vlády Česká republika. Zákon č. 20/1987 Sb., o státní památkové péči, v platném znění. In: portal.gov.cz. 2012. Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakon.jsp?page=0&fulltext=&nr=&part=&nam e=20~2F1987&rpp=15#seznam

Česká republika. Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník. In: portal.gov.cz. 2012. Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakon.jsp?page=0&fulltext=&nr=&part=&nam e=89~2F2012&rpp=15#seznam

72

Česká republika. Zákon č. 182/2006 Sb., o úpadku a způsobech jeho řešení. In: portal.gov.cz. 2006. Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakon.jsp?page=0&fulltext=&nr=&part=&nam e=182~2F2006&rpp=15#seznam

Česká republika. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu. In: portal.gov.cz. 2006. Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakon.jsp?page=0&fulltext=&nr=&part=&nam e=183~2F2006&rpp=15#seznam

Česká republika. Zákon č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí. In: portal.gov.cz. 2013. Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakon.jsp?page=0&fulltext=&nr=&part=&nam e=256~2F2013&rpp=15#seznam

Česká republika. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. In: portal.gov.cz. 1992. Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakon.jsp?page=0&fulltext=&nr=&part=&nam e=265~2F1992&rpp=15#seznam

Česká republika. Zákon č. 344/1992 Sb., České národní rady o katastru nemovitostí České republiky. In: portal.gov.cz. 1992. Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakon.jsp?page=0&fulltext=&nr=&part=&nam e=344~2F1992&rpp=15#seznam

Česká republika. Zákon č. 350/2012 Sb., kterým se mění zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů, a některé související zákony. In: portal.gov.cz. 2012. Dostupné z: http://portal.gov.cz/app/zakony/zakon.jsp?page=0&fulltext=&nr=&part=&nam e=350~2F2012&rpp=15#seznam

73

16.

SEZNAM TABULEK A OBRÁZKŮ V TEXTU

Tabulka č. 1: Počty památek evidovaných Národním památkovým ústavem ke dni 21. května 2014 Tabulka č. 2: Celkové náklady v Kč Tabulka č. 3: Celkové předpokládané roční výnosy z nájmů v Kč Tabulka č. 4: Přehled nákladů na pořízení a rekonstrukci objektu Tabulka č. 5: Výměry jednotlivých podlaží v m2

Obrázek č. 1: Hlavní vchod hodnocené stavby před zahájením rekonstrukce Obrázek č. 2: Hlavní vchod hodnocené stavby po rekonstrukci Obrázek č. 3: Nároží budovy před zahájením rekonstrukce Obrázek č. 4: Nároží budovy po dokončení rekonstrukce Obrázek č. 5: Původní stav bankovní haly Obrázek č. 6: Harmonogram prací na třídě Kpt. Jaroše 28 Obrázek č. 7: Práce na odstranění vlhkosti na stěnách v 1. PP Obrázek č. 8: Práce na snížení podlahy v suterénu Obrázek č. 9: Části dřevěné nosné konstrukce krovu určené k výměně Obrázek č. 10: Kopání kanálu pro umístění vzduchotechniky pod podlahou v 1. PP Obrázek č. 11: Dřívější bankovní hala po dokončení rekonstrukce, nyní recepce Obrázek č. 12: Realizace sádrokartonových příček v podkroví objektu Obrázek č. 13: Původní schodiště Obrázek č. 14: Orientační ekonomická rozvaha k úvěru Obrázek č. 15: Grafické znázornění výnosů z nájmu nebytových prostor za roky 2007 až 2013

74

Obrázek č. 16: Plánovaná organizační struktura společnosti IBC majetková, a. s. Obrázek č. 17: Trhliny na římse v ulici Jeřábkova Obrázek č. 18: Utržený nadokapní žlab Obrázek č. 19: Špatné napojení ležatého rozvodu kanalizace

75

17.

PŘÍLOHY

76