Mendelova univerzita v Brně Institut celoživotního vzdělávání. Specifika oceňování zemědělských pozemků Bakalářská práce

Mendelova univerzita v Brně Institut celoživotního vzdělávání

Specifika oceňování zemědělských pozemků Bakalářská práce

Vedoucí bakalářské práce: Ing. Bc. Petr Junga, Ph.D.

Vypracovala: Veronika Žáková

Brno 2011

2

Prohlášení Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma Specifika oceňování zemědělských pozemků vypracovala samostatně a použila jen pramenů, které cituji a uvádím v přiloženém seznamu literatury. Bakalářská práce je školním dílem a může být použita ke komerčním účelům jen se souhlasem vedoucího bakalářské práce a ředitelky vysokoškolského ústavu ICV Mendelovy univerzity v Brně.

Brno, dne 31. 5. 2012 Podpis

3

Poděkování Tímto bych chtěla poděkovat všem, kteří mi pomohli při zpracování bakalářské práce, především vedoucímu bakalářské práce panu Ing. Bc. Petru Jungovi, Ph.D., a to za trpělivost, podporu, připomínky, cenné rady a v neposlední řadě i čas věnovaný konzultacím.

ABSTRAKT Tato závěrečná práce se zabývá specifiky v oceňování zemědělských pozemků. Je rozdělena na dvě části, a to na teoretickou a praktickou část. První část je rešeršní studie k řešené problematice. V druhé části byly aplikovány teoretické poznatky k ocenění konkrétního pozemku. Zjištěná fakta byla podrobena diskuzi.

KLÍČOVÁ SLOVA Nemovitost, metody oceňování, zemědělský pozemek

ABSTRACT This final work deals with specifics in the valuation of agricultural land. It is divided into two parts – theoretical and practical. The first part is research study of issues under consideration. In the second part are theoretical findings applied to the valuation of a particular parcel. These facts were subject to discussion.

KEY WORDS Real estate, valuation methods, agricultural land

OBSAH 1

Úvod .......................................................................................................................... 7

2

Literární přehled ........................................................................................................ 8 2.1

Současný stav řešené problematiky ................................................................... 8

2.1.1

3

Nejdůležitější související legislativa ........................................................... 8

2.2

Vybrané související pojmy................................................................................. 9

2.3

Metody oceňování nemovitostí ........................................................................ 19

2.3.1

Nákladová metoda .................................................................................... 20

2.3.2

Výnosová metoda ..................................................................................... 20

2.3.3

Porovnávací metoda .................................................................................. 20

Vlastní práce ............................................................................................................ 21 3.1

Cíl práce ........................................................................................................... 21

3.2

Podklady pro oceňování nemovitostí ............................................................... 21

3.3

Ocenění nemovitosti......................................................................................... 21

3.3.1

Charakteristika pozemku .......................................................................... 21

3.3.2

Výpočet ceny pozemku na základě cenové mapy .................................... 24

3.3.3

Výpočet administrativní ceny pozemku na základě §29 .......................... 25

3.3.4

Výpočet tržní ceny pozemku porovnávací metodou................................. 29

4

Diskuze .................................................................................................................... 30

5

Závěr ........................................................................................................................ 31

6

Použité informační zdroje........................................................................................ 32

Seznam příloh ................................................................................................................. 34

1

ÚVOD Nejsvrchnější vrstvou zemské kůry je půda, která vzniká v procesu pedogeneze pod

vlivem vnějších faktorů a času, a je produktem přeměn minerálních a organických látek. Půda je součástí geografického prostředí a poskytuje životní prostředí rostlinám, živočichům i člověku. Vzhledem k tomu, že půdu, na rozdíl od ostatních nemovitostí, nemůžeme vyrobit, patří k důležitým přírodním zdrojům a potřebuje zvláštní ochranu a péči (www. 1). Půda je také nezbytným předpokladem pro výstavbu všech ostatních nemovitostí. Na základě hospodářského a společenského vývoje však výstavba objektů, sloužících k osobní i výrobní spotřebě, vede k neustálému zmenšování půdního fondu. Je proto nutné, aby bylo s touto přírodní daností nakládáno efektivně, což umožňuje existence různých druhů půd. Jinými slovy je třeba, aby způsob půdního využití odpovídal jeho půdní kvalitě (Žítek. 2004). Celková výměra půdního fondu v ČR dle aktuálního stavu k 31. 12. 2011 tvoří 7 886 538 ha, z toho tvoří zemědělskou půdu 4 233 501 ha a nezemědělskou půdu 3 653 037 ha (www. 2). Téma bakalářské práce jsem si vybrala z důvodu studia oboru Technické znalectví a pojišťovnictví a také proto, abych se lépe zorientovala v problematice oceňování nemovitostí, neboť mě toto odvětví znalectví velmi zajímá a chtěla bych se mu v budoucnu věnovat.

7

2

LITERÁRNÍ PŘEHLED

2.1 Současný stav řešené problematiky 2.1.1 Nejdůležitější související legislativa 2.1.1.1 Zákony Zákon č. 139/2002 Sb., o pozemkových úpravách a pozemkových úřadech a o změně zákona č. 229/1991 Sb., o úpravě vlastnických vztahů k půdě a jinému zemědělskému majetku. Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), jak vyplývá ze změn provedených zákony č. 121/200 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 265/1992 Sb., o zápisech vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem, ve znění zákona č. 210/1993 Sb., zákona č. 90/1996 Sb., zákona č. 27/2000 Sb., zákona č. 30/2000 Sb., zákona č. 120/2001 Sb., zákona č. 59/2005 Sb. a zákona č. 186/2006 Sb. Zákon č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon), jak vyplývá ze změn provedených zákonem č. 89/1996 Sb., zákonem č. 103/2000 Sb. a zákonem č. 120/2000 Sb. ve znění pozdějších změn provedených zákonem č. 220/2000 Sb., zákonem č. 53/2004 Sb., zákonem č. 342/2006 Sb., zákonem č. 186/2006 Sb., zákonem č. 269/2007 Sb., zákonem č. 8/2009 Sb. a zákonem č. 227/2009 Sb. Zákon č. 359/1992 Sb. o zeměměřických a katastrálních orgánech, ve znění zákona č. 107/1994 Sb., zákona č. 200/1994 Sb., zákona č. 62/1997 Sb., zákona č. 132/2000 Sb., zákona č. 186/2001 Sb., zákona č. 175/2003 Sb. a zákona č. 499/2004 Sb. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění zákona č. 135/1994 Sb. Občanský zákoník, zákon č. 40/1964 Sb ve znění pozdějších předpisů. 8

2.1.1.2 Vyhlášky Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, jak vyplývá ze změn provedených vyhláškami č. 456/2008 b., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. Vyhláška č. 611/1992 Sb., kterou se mění a doplňuje vyhláška ministerstva financí České republiky č. 393/1991 Sb., o cenách staveb, pozemků, trvalých porostů, úhradách za zřízení práva osobního užívání pozemků a náhradách za dočasné užívání pozemků, ve znění vyhlášky č. 110/1992 Sb. Vyhláška č. 546/2002 Sb, kterou se mění vyhláška č. 327/1998 Sb., kterou se stanoví charakteristika bonitovaných půdně ekologických jednotek a postup pro jejich vedení a aktualizaci. Obecně závazná vyhláška č. 22/2011, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků statutárního města Brna č. 9. Obecně závazná vyhláška statutárního města Brna č. 2/2004 o závazných částech Územního plánu města Brna, ve znění obecně závazných vyhlášek statutárního města Brna č. 1/2005, č. 5/2005, č. 10/2005, č. 12/2005, č. 35/2005, č. 7/2006, č. 9/2006, č. 12/2006, č. 22/2006, č. 26/2006 a opatření obecné povahy č. 1/2007, č. 1/2008, č. 1/2009, č. 3/2009, č. 4/2009, č. 5/2010, č. 6/2010, č. 7/2010 a č. 1/2011.

2.2 Vybrané související pojmy • Bonitovaná půdně ekologická jednotka (BPEJ) Bonitovaná půdně ekologická jednotka je základní mapovací a oceňovací jednotkou bonitační soustavy (ŽÍTEK, 2004). Při vyčleňování BPEJ platí zásada, že všechny složky prostředí jsou rovnocenné (ŽÍTEK, 2004). BPEJ je definována na základě agronomicky zvláště významných charakteristik klimatu, půdy a konfigurace terénu (BRADÁČ A KOL., 1999). Konkrétní vlastnosti BPEJ (BRADÁČ A KOL., 1999) v bonitačních mapách a v databázi jsou vyjádřeny pětimístním kódem, v němž jednotlivé číslice značí: První číslice – příslušnost ke klimatickému regionu. 9

Druhá a třetí číslice – příslušnost k určité hlavní půdní jednotce. Čtvrtá číslice – kombinace svažitosti a expozice ke světovým stranám. Pátá číslice – kombinace hloubky a skeletovitosti půdního profilu. Soustava BPEJ pak zobrazuje všechny charakteristické kombinace základních a v krátkodobém až střednědobém časovém horizontu málo proměnlivých vlastností určitých lokalit zemědělského území, které jsou vzájemně odlišné a poskytují i rozdílné produkční a ekonomické efekty (ŽÍTEK, 2004). • Cena Cena je všeobecně uvažována jako konkrétní vyjádření určité pevné částky, tedy jako přesné číslo (ZAZVONIL, 1996). Dle zákona č. 526/1990 Sb., se cenou rozumí peněžní částka sjednaná při nákupu a prodeji zboží, nebo vytvořená částka pro oceňování zboží, dalšího majetku a majetkových práv k jiným účelům dle zákona č. 151/1997 Sb. Cena nemovitosti je dána výsledkem interakce poptávky a nabídky (ŽÍTEK, 2004). Pojem cena je zpravidla používán pro požadovanou, nabízenou nebo zejména skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu, může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, kterou věci přisuzují jiné osoby (BRADÁČ A KOL., 1999). V souvislosti s pojmem cena jsou používána adjektiva tržní a administrativní. Tato slovní spojení vytváří nové pojmy, které jsou pro řešenou problematiku velmi významné, a proto je třeba je uvést. • Cena administrativní Při tvorbě administrativní ceny jde především o správný výklad platné právní normy. Konstrukce ceny by v ní měla být přesně dána, neměl by zde být prostor k dvojakému výkladu a platný předpis pak musí být při aplikaci v každém případě respektován (ZAZVONIL, 1996). Výsledná administrativní cena má být, při předpokládaném

dodržení

metodiky,

jednoznačná

a

jediná.

Pojmem

cena

administrativní (též zjištěná, úřední) se označuje cena, zjištěná podle cenového předpisu (BRADÁČ A KOL., 1999). V současné době je tímto předpisem zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, be znění pozdějších předpisů

10

(BRADÁČ A KOL., 1999). Prováděcím předpisem k tomuto zákonu je vyhláška č. 3/2008 Sb. • Cena tržní Na rozdíl od administrativní ceny tržní cena nemovitostí reaguje mimo jiné i na kvalitu a formu k ní náležejících vlastnických práv (ZAZVONIL, 1996). Tvorba tržní ceny spočívá v hledání cenotvorných argumentů, v analýze těchto argumentů a porovnání všech vlivů působících na hodnotu nemovitosti v konkrétních podmínkách určitého tržního prostředí, v němž se s nemovitostí obchoduje. Tržní cenu na rozdíl od administrativní ceny nelze stanovit či zjistit, ale pouze odhadnout (ZAZVONIL, 1996). Cena tržní je cena, za kterou je možno stejnou nebo porovnatelnou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit (BRADÁČ A KOL., 1999). Dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů se tato cena označuje jako cena obvyklá. Cenou obvyklou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu. Touto cenou se majetek či služba oceňují v případě, že zákon č.151/ 1997 Sb. nestanoví jiný způsob oceňování. • Cenová mapa Cenová mapa je metodická pomůcka pro určování cen nemovitostí prostřednictvím grafického znázornění plošného, geografického rozložení cen nemovitostí jakéhokoliv druhu, včetně nájemného z nemovitostí v určitém územním celku (ŽÍTEK, 2004) a je tedy nástrojem pro prostorové rozlišení cen nemovitostí. Před ostatními metodami zjištění ceny má zpravidla přednost, pokud je pro dané území vyhotovena (BRADÁČ A KOL., 1999). Cenová mapa obsahuje textovou a grafickou část. 11

Textová část cenové mapy obsahuje věcnou analýzu základny místního trhu s nemovitostmi a vyjádření k možnostem jeho dalšího rozvoje zejména ve vztahu k velikosti a charakteru obce, vnitřním a vnějším faktorům a místním zvláštnostem, které ovlivňují jeho kvalitu, popis předlohy použitého mapového podkladu a jeho kvality z hlediska souladu stavu evidovaného v katastru nemovitostí se skutečným stavem v terénu, komentář ke zdrojům cen použitým k vypracování grafické části a výsledky jejich rozboru, popis postupu zpracování a předpoklad další doby účinnosti (ŽÍTEK, 2004). Grafická část složená do formátu A4 obsahuje mapu se zobrazením stavebních pozemků na území obce v měřítku rovném nebo větším 1:5000, identifikační a informační údaje (názvy obcí, názvy katastrálních území, místních částí obce, náměstí a ulic, popř. parcelní čísla pozemků), ceny jednotlivých stavebních pozemků, popř. ceny vymezených skupin parcel se shodným účelem užití a stejnou stavební vybaveností (ŽÍTEK, 2004). Cenové mapy jsou vypracovávány v různém stupni podrobnosti. Obvyklým způsobem vytvoření cenové mapy je získání souhrnu údajů o realizovaných převodech vlastnictví pozemků v určité oblasti, jejich zpracování a vynesení do mapy. V cenové mapě je obvykle obec rozdělena podle převažujícího charakteru zástavby (obytná, komerční, občanská vybavenost, parky, železnice, rekreace apod.). Pro tento charakter jsou pak v mapě vyneseny v každém území základní ceny za 1 m2 stavebního pozemku. Bývají zde i území bez uvedení ceny; v takovém případě se pro ocenění vyhláškové použije jednotková základní cena pozemku z vyhlášky, pro ostatní případy ocenění se použije náhradní metodika (BRADÁČ A KOL., 1999). Případný nesoulad v členění oceňovaného pozemku podle cenové mapy stavebních pozemků obce s jeho skutečným stavem se kromě věcného zdůvodnění prokazuje aktuálním výpisem z katastru nemovitostí, snímkem z katastrální mapy (případně geometrickým plánem, došlo-li u oceňovaného pozemku ke změně hranice nebo její části),

vyjádřením

místně

příslušného

stavebního

úřadu,

potvrzujícího,

že

k oceňovanému pozemku nebylo vydáno územní rozhodnutí nebo stavební povolení, ani nebylo zahájeno řízení o odstranění stavby, a potvrzením útvaru obce, který cenovou mapu stavebních pozemků obce zpřístupňuje veřejnosti (ŽÍTEK, 2004).

12

Oficiální cenové mapy jsou k dispozici na obecním úřadě (městském úřadě, magistrátě) (BRADÁČ A KOL., 1999). • Expozice Expozice vyjadřuje polohu BPEJ vůči světovým stranám (ŽÍTEK, 2004). • Hlavní půdní jednotka (HPJ) Hlavní půdní jednotkou rozumíme účelové seskupení půdních forem, příbuzných ekologickými vlastnostmi (BRADÁČ A KOL., 1999). Ekologické vlastnosti jsou charakterizovány morfologickým půdním typem, subtypem, půdotvorným substrátem, zrnitostí, u některých půdnách forem výraznou svažitostí, hloubkou půdního profilu, skeletovitostí a stupněm hydromorfismu (BRADÁČ A KOL., 1999). Klasifikační soustava bonitace představuje 78 HPJ, které z geneticko-agronomického hlediska tvoří 13 základních skupin (ŽÍTEK, 2004). • Hloubka půdy (H) Hloubka půdy charakterizuje mocnost půdního profilu, kterou omezuje v určité hloubce buď pevná skála, či její rozpad nebo silná skeletovitost (Žítek, 2004). • Hodnota Hodnota v subjektivním smyslu spočívá ve významu, kterým posuzovaná věc podmiňuje užitek subjektu, lze tedy subjektivní hodnotu ztotožnit s užitnou hodnotou, kterou má věc pro svého vlastníka či potenciálního poptávajícího (ZAZVONIL, 1996). Hodnota v objektivním smyslu oproti tomu spočívá ve schopnosti věci opatřit formou směny věc jinou, resp. její ekvivalent vyjádřený v penězích. V tomto směru lze hovořit o směnné hodnotě, která je výslednicí subjektivního hodnocení, resp. posouzení mnoha jedinců, objektivizované stavem na trhu a jeho ochotou toto hodnocení akceptovat (ZAZVONIL, 1996). Hodnota není skutečně zaplacenou, požadovanou nebo nabízenou cenou, je to kategorie, vyjadřující peněžní vztah mezi zbožím a službami, které lze koupit, na straně jedné a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná o odhad. Podle ekonomické koncepce hodnota vyjadřuje užitek, prospěch vlastníka nebo 13

služby k datu, k němuž se odhad hodnoty provádí. Existuje řada hodnot, podle toho, jak jsou definovány (např. věcná hodnota, výnosová hodnota, střední hodnota, tržní hodnota apod.), přitom každá z nich může být vyjádřena zcela jiným číslem (BRADÁČ A KOL., 1999). • Katastr nemovitostí Katastr - slovo převzaté z latiny, které znamenalo původně zobrazení a soupis pozemkového majetku určený pro vyměření pozemkové daně (ŽÍTEK, 2004). Byl zřízen zákonem č. 344/1992 Sb. a jsou zde evidovány nemovitosti a právní vztahy k nim. Jde o soubor informací, zahrnující soupis a popis nemovitostí jednak co do jejich geometrického a polohového určení, jednak i co do evidence vlastnických, jiných věcných práv a jiných právních vztahů (ZAZVONIL, 1996). Dle zákona č. 344/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů, §1, odstavec 3 je katastr nemovitostí zdrojem informací, které slouží k ochraně práv k nemovitostem, pro daňové a poplatkové účely, k ochraně životního prostředí, zemědělského a lesního půdního fondu, nerostného bohatství, kulturních památek, pro rozvoj území, k oceňování nemovitostí, pro účely vědecké, hospodářské a statistické a pro tvorbu dalších informačních systémů. • Katastrální mapa Dle zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) ve znění pozdějších předpisů se katastrální mapou rozumí mapa velkého měřítka s popisem, která zobrazuje všechny nemovitosti a katastrální území, které jsou předmětem katastru. Pozemky se v katastrální mapě zobrazují průmětem svých hranic do zobrazovací roviny, označují se parcelními čísly a značkami druhů pozemků. • Katastrální úřad Ústředním orgánem státní správy katastrální služby je Český zeměměřičský a katastrální úřad, který je správcem katastru nemovitostí České republiky. Úřad je právním nástupcem dosavadního Českého úřadu geodetického a kartografického a tvoří a vydává státní mapová díla, koordinuje výzkum v zeměměřičství a katastru, zajišťuje a koordinuje mezinírodní spolupráci v této oblasti, řídí a zřizuje inspektoráty a katastrální úřady, uděluje souhlas k provádění zeměměřičských činností (ŽÍTEK, 2004).

14

• Katastrální území Dle zákona č. 344/1992 Sb. o katastru nemovitostí České republiky (katastrální zákon) ve znění pozdějších předpisů se katastrálním územím rozumí technická jednotka, kterou tvoří místopisně uzavřený a v katastru společně evidovaný soubor nemovitostí. • Klimatický region Klimatickým regionem se rozumí území s přibližně shodnými klimatickými podmínkami pro růst a vývoj zemědělských plodin (BRADÁČ A KOL., 1999). Stanovuje se na základě sumy průměrných denních teplot nad 10°C, průměrných ročních teplot vzduchu, průměrného ročního úhrnu srážek, pravděpodobnosti výskytu suchých vegetačních období a vláhové jistoty (BRADÁČ A KOL., 1999). Doplňujícími indikátory pak bylo hodnocení nadmořských výšek, fénové jevy, expoziční ráz krajiny, místní údaje literárních pramenů, vztahy k dlouhodobým výnosovým řadám (ŽÍTEK, 2004). Klimatické regiony byly vyčleněny výhradně pro účely bonitace zemědělského půdního fondu, i když v mapových podkladech zahrnují veškerou plochu ČR (ŽÍTEK, 2004). V návaznosti na určený počet míst kódu BPEJ bylo v závěru hodnocení vyčleněno pouze 10 klimatických regionů označených číslem 0 - 9. • Nemovitost Za nemovitosti v nejobecnější rovině považujeme především pozemky jako součást zemského povrchu, budovy, objekty a inženýrské stavby všeho druhu: obecně věci, které nelze bez porušení jejich podstaty přemisťovat z místa na místo (ŽÍTEK, 2004). Nemovitostmi jsou i porosty jakožto součást pozemků a dále vodní plochy, které pozemky překrývají (ZAZVONIL, 1996). Dle občanského zákoníku, zákon č. 40/1964 Sb. ve znění pozdějších předpisů, jsou nemovitosmi pozemky a stavby spojené se zemí pevným základem. • Parcela Parcela je pozemek, který je geometricky a polohově určen, zobrazen v katastrální mapě a označen parcelním číslem (ŽÍTEK, 2004). Výměrou parcely je vyjádření plošného obsahu průmětu pozemku do zobrazovací roviny v plošných metrických jednotkách, zaokrouhlená na celé čtvereční metry (BRADÁČ A KOL., 1999). 15

• Plocha stavební V příloze č. 1 obecně závazné vyhlášky statutárního města Brna č. 2/2004, ve znění pozdějších předpisů, se pro účely využívání Územního plánu města Brna stavební plochou rozumí část území převážně zastavěná nebo určená k zastavění objekty, pro kterou je míra využití území a přípustnost umístění objektů určitého druhu vyjádřena v regulačních podmínkách pro plochy stavební • Pozemek Pozemkem se rozumí část přirozeného zemského povrchu oddělená od sousedních částí hranicí správní jednotky nebo hranicí katastrálního území, hranicí vlastnickou, hranicí držby, hranicí druhů pozemků, popř. rozhraním způsobu užití pozemků (ŽÍTEK, 2004). Celistvý pozemek se může skládat i z několika parcel; výjiměčně může nastat i situace obrácená, např. u zemědělské půdy (BRADÁČ A KOL., 1999). Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, člení pozemky na stavební pozemky, zemědělské pozemky evidované v katastru nemovitostí jako orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad, louka a pastvina, dále lesní pozemky, které jsou evidované v katastru nemovitostí a zalesněné nelesní pozemky, také pozemky evidované v katastru nemovitostí jako vodní nádrže a vodní toky, a v neposlední řadě též jiné pozemky, kterými jsou např. hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je roklina, mez s kamením, ochranná hráz, močál, bažina. Stavebními pozemky jsou nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí v jednotlivých druzích pozemků, které byly vydaným územním rozhodnutím určeny k zastavění, přičemž je-li zvláštním předpisem stanovena nejvyšší přípustná zastavěnost pozemku, je stavebním pozemkem pouze část, odpovídající přípustnému limitu, a pozemky evidované v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěné plochy a nádvoří, v druhu ostatní plochy – staveniště nebo ostatní plochy, které jsou již zastavěny, a v druhu pozemku zahrady a ostatní plochy, které tvoří jednotný funkční celek se stavbou a pozemkem evidovaným v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří za účelem jejich společného využití a jsou ve vlastnictví

16

stejného subjektu, dále plochy pozemků skutečně zastavěné stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí. Pro účely oceňování se pozemek posuzuje podle stavu uvedeného v katastru nemovitostí. Při nesouladu mezi stavem uvedeným v katastru nemovitostí a skutečným stavem se pro ocenění podle cenového předpisu vychází ze skutečného stavu (BRADÁČ A KOL., 1999). • Půdně ekologická jednotka (PEJ) Půdně ekologická jednotka je nejnižší rozlišovací jednotkou ve smyslu ekotopu, která není na mapách BPEJ zobrazována, ekonomicky sledována a popsána, respektuje klimatické a reliéfové odlišnosti v rámci daných kritérií (ŽÍTEK, 2004). • Skeletovitost (K) Skeletovitost vyjadřuje komplexní hodnocení štěrkovitosti a kamenitosti podle jejich obsahu v ornici a podorničí. Obsah skeletu se uvádí v procentech objemových v půdní hmotě formou zlomku, kde skeletovitost v ornici se značí v čitateli a v podorničí ve jmenovateli. Stupeň skeletovitosti hodnotíme v otevřené sondě, nebo polosondě, v ornici pak ze vzorku odebraného rýčem (ŽÍTEK, 2004). • Sklonitost (SL) Sklonitost se označuje ve stupních kvadrantu. Pokud se některými přístroji udává sklonitost v procentech, je 100 % sklonu rovno úhlu 45°, tj. poměr vzdálenosti k převýšení (1:1). Sklonitost se v terénu stanoví sklonoměrem. Pomocným podkladem pro určení sklonitosti mohou být mapy s přesným výškopisem tak, že stanovíme převýšení terénu na určitou vzdálenost a vypočteme tangentu úhlu (ŽÍTEK, 2004). • Územní plán Územní plán hledá optimální využití naturálně věčné struktury daného území ve vazbě na ostatní okolí a ve vazbě na všeobecné a výrobní podmínky lidí (ŽÍTEK, 2004). Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů, v §43. odst. 1 uvádí, že územní plán stanoví základní koncepci rozvoje území obce, ochrany jeho hodnot, jeho plošného a prostorového uspořádání, uspořádání 17

krajiny a koncepci veřejné infrastruktury, vymezí zastavěné území, plochy a koridory, zejména zastavitelné plochy a plochy vymezené ke změně stávající zástavby, k obnově nebo opětovnému využití znehodnoceného území pro veřejně prospěšné stavby, pro veřejně prospěšná opatření a pro územní rezervy a stanoví podmínky pro využití těchto ploch a koridorů. V §43, odst. 3 je uvedeno, že územní plán v souvislostech a podrobnostech území obce zpřesňuje a rozvíjí cíle a úkoly územního plánování v souladu se zásadami územního rozvoje kraje a s politikou územního rozvoje. Územní plán se dle §43, odst. 4 vydává pro celé území obce (viz příloha č. 4 - Územní plán města Brna), a to formou opatření obecné povahy dle správního řádu. • Územní plánování Územní plánování stanoví limity využití území, reguluje funkční a prostorové uspořádání území, určuje nutné asanační, rekonstrukční nebo rekultivační zásahy do území a stanoví způsob jeho dalšího využití, vymezuje chráněná území, chráněné objekty, oblasti klidu a ochranná pásma (např. pěší zónu), určuje zásady a podmínky pro věcnou a časovou koordinaci místně soustředěné výstavby jednoho nebo více stavebníků, posuzuje a hodnotí územně technické důsledky staveb a jiných opatření v území (prodej nemovitosti k jiným než původním účelům), řeší umístění staveb, stanoví územně technické, urbanistické a architektonické zásady pro jejich projektové řešení a realizaci, navrhuje pořadí výstavby a využití území, navrhuje územně technická a organizační opatření nezbytná k dosažení optimálního uspořádání a využití území (ŽÍTEK, 2004). Dle zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů, v §18, odst. 1, je cílem územního plánování vytvářet předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území, spočívající ve vyváženém vztahu podmínek pro příznivé životní prostředí, pro hospodářský rozvoj a pro soudržnost společenství obyvatel území a který uspokojujepotřeby současné generace, aniž by ohrožoval podmínky života generací budoucích. • Územní rezerva Zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu ve znění pozdějších předpisů definuje územní rezervu jako plochy a koridory, vymezené zásadami

18

územního rozvoje s cílem prověřit jejich možnosti budoucího využití, přičemž jejich dosavadní využití nesmí být měněno způsobem, který by znemožnil nebo podstatně ztížil prověřované budoucí využití. • Zemědělský půdní fond Dle zákona č. 334/1992 Sb., o ochraně zemědělského půdního fondu, ve znění pozdějších předpisů, §1, odst. 1, je zemědělský půdní fond základním přírodním bohatstvím

naší

země,

nenahraditelným

výrobním

prostředkem

umožňujícím

zemědělskou výrobu a je jednou z hlavních složek životního prostředí. Ochrana zemědělského půdního fondu, jeho zvelebování a racionální využívání jsou činnosti, kterými je také zajišťována ochrana a zlepšování životního prostředí. Tvoří jej pozemky zemědělsky obhospodařované a půda, která byla a má být nadále zemědělsky obhospodařována, ale dočasně obdělávána není (odst. 2, § 1), dále pak rybníky s chovem ryb nebo vodní drůbeže a nezemědělská půda potřebná k zajišťování zemědělské výroby, jako polní cesty, pozemky se zařízením důležitým pro polní závlahy, závlahové vodní nádrže, odvodňovací příkopy, hráze sloužící k ochraně před zamokřením nebo zátopou, ochranné terasy proti erozi apod. (odst. 3, § 1) • Zrnitost půdy Zrnitost půdy se posuzuje na základě obsahu částic menších než 0,01 mm (tzv. hrubá jílovina) v rámci sedmičlenné klasifikační stupnice podle prof. V. Nováka, která byla použita při Komplexním průzkumu půd v ČR (ŽÍTEK, 2004).

2.3 Metody oceňování nemovitostí Specifikem nemovitostí oproti jiným věcem je skutečnost, že jsou vázány na určité místo. Tím je také dána komplikovanost jejich oceňování, zejména pokud se týká obecné (obvyklé, tržní) ceny. Není problémem vypočíst náklady na pořízení stavby (její reprodukční resp. pořizovací cenu). Problémem je však stanovení obvyklé ceny pozemku, obzvláště když se v daném místě prodeje prodeje podobných pozemků nerealizovaly, takže není s čím srovnávat (BRADÁČ A KOL., 1999).

19

2.3.1 Nákladová metoda Nákladový způsob určení ceny nemovitosti vychází z aktuálních nákladů na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění (ŽÍTEK, 2004). 2.3.2 Výnosová metoda Výnosový způsob určení ceny nemovitosti vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění získat, a kapitalizace tohoto výnosu (ŽÍTEK, 2004). Pozemky by bylo možno oceňovat metodou výnosovou, s tím, jako by byly pronajaty (vlastníkovi stavby na nich postavené u pozemků stavebních, zemědělci na nich hospodařícímu u pozemků zemědělských). K aplikaci výnosové metody však v řadě případů chybí podklady. Navíc bude například výnos ze stavebního pozemku kromě jeho polohy a velikosti zásadně odvislý od toho, jaká stavba je na něm postavena, u nezastavěného stavebního pozemku pak na tom, jaká v daných podmínkách nejvýnosnější stavba na něm bude povolena a zda se najde vhodný investor. Existuje také řada pozemků, u nichž výnos prakticky počítat nelze – okrasné sady, zahrady, resp. parky (zde by byla výnosová hodnota zřejmě záporná), pozemky pod veřejnými budovami, kostely, silnicemi apod. Cena pozemku se také mění v závislosti na tom, jaké je jeho předpokládané využití. Lze dovodit, že cena zemědělského pozemku určeného pro výstavbu (ve státě s neregulovanými cenami pozemků) stoupat postupně s tím, jak se bude přibližovat skutečná realizace stavby (ZAZVONIL, 1996). 2.3.3 Porovnávací metoda Porovnávací způsob určení ceny nemovitosti vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou při jeho prodeji. Je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci (ŽÍTEK, 2004). Zemědělský pozemek se dle zákona č. 151/1997 Sb., ve znění pozdějších předpisů oceňuje cenou stanovenou výnosovým způsobem podle bonitovaných půdně ekologických jednotek.

20

3

VLASTNÍ PRÁCE

3.1 Cíl práce Cílem mé bakalářské práce je vypracování studie předmětné problematiky a praktická aplikace metod oceňování s následným vyvozením zobecnitelných závěrů, týkajících se oceňování zemědělských pozemků. Práce se člení na teoretickou a praktickou část. V teoretické části je cílem vypracovat literární přehled k řešené problematice s využitím příslušné odborné literatury. Praktická část je zaměřena na aplikaci metod oceňování pozemků, tedy ocenění vybraného zemědělského pozemku se stanovením jeho administrativní a tržní ceny a následné porovnání.

3.2 Podklady pro oceňování nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí Nájemní smlouva č. 08 - 122/10/BO ze dne 29. 9. 2010 Územní plán města Brna (Aktuální stav k 5. 12. 2011) Cenová mapa stavebních pozemků města Brna (Platná od 1. 1. 2012) Technická zpráva k zahrádkářské chatě Technický výkres č. 1, č. 2, č. 3 k zahrádkářské chatě

3.3 Ocenění nemovitosti 3.3.1 Charakteristika pozemku Pro účely mé bakalářské práce jsem si k ocenění vybrala zemědělský pozemek v Jihomoravském kraji, který se nachází v zahrádkářské oblasti katastrálního území Brno – Bohunice, a to na adrese Kejbaly 15, 625 00 Brno – Bohunice, o rozloze 815 m2 a parcelním číslem 1473 (viz příloha č. 3 – Kopie katastrální mapy). Vlastníkem tohoto pozemku je Statutární město Brno, konkrétně městská část BrnoBohunice, adresou Dlouhá 3, 625 00 Brno a sídlem na Dominikánském náměstí 1, 601 67 jednající panem Ing. Robertem Kotzianem, Ph.D., starostou MČ Brno-Bohunice, a dále jej pronajímá (viz příloha č. 2 – Nájemní smlouva č. 08 - 122/10/BO ze dne 29. 9. 2010). Nejsou evidována žádná omezení vlastnického práva. 21

Ve výpisu katastru nemovitostí (viz příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí) jsou k předmětnému pozemku evidovány dvě bonitované půdně ekologické jednotky, a to BPEJ 20810 v celkové výměře 804 m2 a BPEJ 23756 v celkové výměře 11 m2. Pozemek je veden jako zahrada, tudíž způsob ochrany nemovitosti spadá pod zemědělský půdní fond. Na základě vyhlášky č. 546/2002 Sb., kterou se mění vyhláška č. 327/1998 Sb., kterou se stanoví charakteristika bonitovaných půdně ekologických jednotek a postup pro jejich vedení a aktualizaci je charakteristika bonitované půdně ekologické jednotky č. 20810 následující: 2 - Region teplý, mírně suchý, suma teplot nad 10° je 2600 - 2800, průměrná roční teplota 8 - 9°C, průměrný roční úhrn srážek 500 - 600 mm, pravděpodobnost suchých vegetačních období 20 - 30, vláhová jistota 2 - 4. 08 - Charakteristika hlavní půdní jednotky: černozemě modální a černozemě pelické, hnědozemě, luvizemě, popřípadě i kambizemě luvické, smyté, kde dochází ke kultivaci přechodného horizontu nebo substrátu na ploše větší než 50 %, na spraších, sprašových a svahových hlínách, středně těžké i těžší, převážně bez skeletu a ve vyšší sklonitosti. 1 - Kategorie sklonitosti 2 – mírný sklon (3 - 7°), expozice 0 – se všesměrnou expozicí. 0 - Charakteristika hloubky a půdy: půda hluboká (více než 60 cm), bezskeletovitá, s příměsí, s celkovým obsahem skeletu do 10 %. Na základě vyhlášky č. 546/2002 Sb., kterou se mění vyhláška č. 327/1998 Sb., kterou se stanoví charakteristika bonitovaných půdně ekologických jednotek a postup pro jejich vedení a aktualizaci je charakteristika bonitované půdně ekologické jednotky č. 23756 následující: 2 - Region teplý, mírně suchý, suma teplot nad 10° je 2600 - 2800, průměrná roční teplota 8 - 9°C, průměrný roční úhrn srážek 500 - 600 mm, pravděpodobnost suchých vegetačních období 20 - 30, vláhová jistota 2 - 4.

22

37 - Charakteristika hlavní půdní jednotky: kambizemě litické, kambizemě modální, kambizemě rankerové a rankery modální na pevných substrátech bez rozlišení, v podorničí od 30 cm silně skeletovité nebo s pevnou horninou, slabě až středně skeletovité, v ornici středně těžké lehčí až lehké, převážně výsušné, závislé na srážkách. 5 - Kategorie sklonitosti 3 – střední sklon (7 - 12°), expozice 3 – sever (SZ až SV). 6 - Charakteristika hloubky a půdy: půda mělká (méně než 30 cm), středně skeletovitá, s celkovým obsahem skeletu od 25 % do 50 %. Vyhláška č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů v § 29, odst. 1 uvádí, že základní cena pozemku evidovaného v katastru nemovitostí v druhu pozemku orná půda, chmelnice, vinice, zahrada, ovocný sad a trvalý travní porost, neníli územním plánem nebo regulačním plánem předpokládáno jeho nezemědělské využití ani není předmětem územního nebo stavebního řízení dle stavebního zákona, se zjistí podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 22 vyhlášky č. 3/2008 Sb. V této příloze je uveden soupis všech BPEJ na území ČR a ke každému je přiřazena základní cena na m2. Při nahlédnutí do územního plánu města Brna (www. 3, příloha č. 4 – Územní plán města Brna) jsem zjistila, že předmětný pozemek s parcelním číslem 1473 je navrhnut jako plocha stavební s funkčním typem čistého bydlení (funkční typ kód BC, viz příloha č. 5 – Legenda územního plánu města Brna). Plochy čistého bydlení jsou v příloze č. 1 obecně závazné vyhlášky statutárního města Brna č. 2/2004, ve znění pozdějších předpisů, definovány jako plochy sloužící k bydlení, přičemž podíl hrubé podlažní plochy bydlení musí být větší než 80 %. Pokud by objekty v této ploše tvořily blokovou strukturu, je požadováno využití vnitrobloku pouze pro každodenní rekreaci zde bydlících obyvatel (tj. především pro zeleň a hřiště). Tímto požadavkem se ovšem nevylučuje možnost umístění podzemních garáží pod terénem vnitrobloku za podmínky, že příjezd do těchto garáží nezhorší pohodu bydlení a nadzemní část vnitrobloku bude využívána, viz výše. Na základě této definice jsou přípustné stavby pro bydlení (včetně domů s pečovatelskou službou) a jako jejich součást (pokud 80 % hrubé podlažní plochy 23

objektu bude sloužit bydlení) také obchody a nerušící provozovny služeb sloužící denním potřebám obyvatel předmětného území, jednotlivá zařízení administrativy. Vzhledem k tomu, že se jedná pouze o návrh v územním plánu města Brna a nedošlo ke vkladu do katastru nemovitostí, uvádím v početní části tržní ocenění dle cenové mapy města Brna pouze orientačně, protože v současném stavu (kdy je předmětný pozemek veden jako zahrada) tato cena není z hlediska stanovení administrativní ceny relevantní, a proto dále pokračuji v ocenění dle platné oceňovací vyhlášky jako u zemědělských pozemků. Z přílohy č. 22 vyhlášky č. 3/2008 Sb. jsem odečetla základní ceny pro BPEJ na oceňovaném pozemku. Pro BPEJ 20810 byla základní cena stanovena na 10,27 Kč/m2 a pro BPEJ 23756 na 1,30 Kč/m2. Odstavec 2, §29, vyhlášky č. 3/2008 Sb., pojednává o úpravě základní ceny pozemku stanovené na základě BPEJ, a to s odůvodněním na případné přirážky či srážky dle přílohy č. 23 a následným vynásobením koeficientem Kp z přílohy č. 39. Procentuální přirážky z přílohy č. 23 se pro úpravu základní ceny pozemku použijí v případě, jde-li o pozemky na území obce nebo obcí sousedních nebo v jejich okolí ve všech katastrálních územích, jejichž kterákoli část se nachází do přílohou určené vzdálenosti od nejblíže položeného bodu na hranici území obce, přičemž tyto přirážky se pohybují od 20 % do 560 %. Oceňovaná zahrada se nachází v Brně, tedy v obci s počtem nad 250 tis. obyvatel, a přímo v území obce, proto jsem z tabulky přílohy odečetla procentuální přirážku k jednotlivým základním cenám 320 %. Vzhledem k tomu, že se jedná o pozemek, jehož vzdálenost od nejbližších míst souvisle zastavěné části obce je menší než 2 kilometry a jehož zemědělské využití není prokazatelně sníženo (např. zvýšenou balvanitostí nebo jinými pevnými překážkami, potřebou odvodnění, vlivem imisního zatížení apod.), připisuji nulovou procentuální srážku. 3.3.2 Výpočet ceny pozemku na základě cenové mapy Dle obecně závazné vyhlášky č. 22/2009, kterou se vydává Cenová mapa stavebních pozemků města Brna č. 9, je cena pozemku s parcelním číslem 1473 o celkové výměře 815 m2 stanovena na 1100 Kč/m2. Celková cena pozemku se následně vypočítá vynásobením celkové výměry a stanovené ceny, jak je uvedeno v tabulce č. 1 – Cena pozemku na základě cenové mapy 24

Tabulka č. 1 – Cena pozemku na základě cenové mapy Název

Parc. č.

Výměra m2

Jedn. cena

Cena

Kč/m2 Pozemek

1473

815

1100

Pozemek - tržní cena na základě cenové mapy:

896.500 Kč

896.500 Kč

3.3.3 Výpočet administrativní ceny pozemku na základě §29 Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku a změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů. Podklady pro stanovení koeficientu Kp: Kraj: Jihomoravský Obec: Brno §29 – Zemědělské pozemky Určení koeficientu pro úpravu základní ceny za m2 pozemku: Úprava dle přílohy č. 23 k vyhlášce č. 3/2008 Sb.: Obce s počtem nad 250 tis. obyvatel – území obce +320 % Vzdálenost od souvisle zastavěné části obce

0%

Snížení zemědělského využití

0%

Úprava celkem:

+320 %

·

4,2

Koeficient prodejnosti Kp:

·

1,0

Koeficient pro úpravu ceny pozemku celkem:

·

4,2

Základní ceny pozemku dle BPEJ: 25

BPEJ 20810 – 10,27 Kč BPEJ 23756 – 5,46 Kč Základní cenu jednotlivých BPEJ je nutno upravit, tedy vynásobit celkovým koefientem pro úpravu ceny, v tomto případě 4,2. Výsledná administrativní cena celého pozemku je součtem cen jednotlivých částí pozemku s různými BPEJ, přičemž tyto ceny vypočítáme vynásobením celkové výměry jednotlivé části a upravené jednotkové ceny pozemku, viz tabulka č. 2 – Administrativní ceny jednotlivých částí pozemku dle BPEJ. Tabulka č. 2 – Administrativní ceny jednotlivých částí pozemku dle BPEJ Jedn. cena Kč/m2 Název

Parc. č.

Výměra

Základní

Upravená

BPEJ

Cena

m2 Pozemek

1473

804

10,27

43,134

20810

34679,74Kč

1473

11

1,30

5,46

23756

60,06Kč

část 1 Pozemek část 2

Pozemky - zjištěná administrativní cena:

34.740 Kč

Cena po zaokrouhlení dle §49:

34.800 Kč

K vypočítané ceně je nutno přičíst i zjištěnou cenu zahrádkářské chaty, která se na pozemku nachází. Dle §4 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění pozdějších předpisů se stavba, nestanoví - li tento zákon, jinak oceňuje nákladovým, výnosovým nebo porovnávacím způsobem, nebo jejich kombinací. Pro účely této chaty jsem si vybrala nákladový způsob dle §6 vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů. Zatřídění pro potřeby ocenění: 26

Zahrádkářská chata:

typ C – svislé nosné konstrukce dřevěné, srubové s krovem umožňujícím zřízení podkroví

Svislá nosná konstrukce:

dřevěná srubová

Podsklepení:

nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1. nadzemního podlaží

Podkroví:

nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží

Střecha:

se šikmou nebo strmou střechou

Počet nadzemních podlaží:

1NP

Základní cena (ZC)

1.360 Kč/m3 (příloha č. 7, vyhlášky č. 3/2008 Sb.)

Základní cenu je nutno vynásobit koeficientem vyjadřujícím náklady na účelové využití podkroví, v případě podkroví nad 1/3 do 2/3 zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží je tento koefecient roven 1,09. Základní cena = 1.482,40 Kč/ m3 Koeficient K4 se stanoví dle vzorce

,

kde

n

je

součet

objemových podílů konstrukcí a vybavení, uvedených v příloze č. 15 v tabulce č. 4 k vyhlášče č. 3/2008 Sb., s nadstandartním vybavením, snížený o součet podílů konstrukcí a vybavení s podstandartním vybavením. Dle technické zprávy (příloha č.9) jsou všechny konstrukce a vybavení standartní, s výjimkou kanalizace a záchodu, bude výpočet následující:

Koeficient K5 je polohový koeficient a stanoví se dle přílohy č. 14 k vyhlášče č. 3/2008 Sb., pro Brno je jeho hodnota 1,23.

27

Ki je koeficient změny ceny staveb dle přílohy č. 39 k vyhlášče č. 3/2008 Sb., vztažený k cenové úrovni roku 1994, jeho hodnota pro budovy pro rodinnou rekreaci činí 2,169. Kp je koeficient prodejnosti uvedený v příloze č. 39 k vyhlášče č. 3/2008 Sb., pro stavbu oceněnou dle §6 v městské části Brno 5 činí 0,804. Obestavěný prostor 1.NP se vypočítá vynásobením zastavěné plochy 1.NP (viz technická zpráva – příloha č. 9) a výšky, tedy: 29,64 m2 ·2,3 m = 68,172 m3. Obestavěný prostor podkroví se vypočítá stejným způsobem, tedy 9,6 m2 · 0,91 m + 9,6 m2 · (1,29/2) = 8,736 + 6,192 = 14,928 m3. Základní cena (ZC) zahrádkářské chaty se zjistí vynásobením počtu m3 obestavěného prostoru a základní cenou: 14,928 · 1.482,40 = 22.129,27 Kč Základní cena upravená (ZCU) se vypočte dle vzorce: ZCU = 22129,27 · 0,99784 · 1,23 · 2,169 · 0,804 ZCU = 47.364 Kč Je však nutné započítat opotřebení stavby. Vzhledem k tomu, že zahradní chata je v mimořádně špatném technickém stavu, je třeba použít analytickou metodu výpočtu opotřebení pomocí objemových podílů konstrukcí a vybavení v ceně stavby. Výpočet opotřebení analytickou metodou vychází ze stanovení objemových podílů konstrukcí a vybavení uvedených v tabulkách 1 až 6 přílohy č. 15 vyhlášky č. 3/2008 Sb. Předpokládaná životnost těchto konstrukcí a vybavení je uvedena v tabulce č. 7 stejné přílohy. Opotřebení stavby v procentech se vypočte dle vzorce:

,

kde n je počet položek konstrukcí a vybavení ve stavbě se vyskytujících, Ai jsou objemové podíly jednotlivých konstrukcí a vybavení uvedené ve zmíněných tabulkách upravené dle skutečně zjištěného stavu, Bi skutečné stáří jednotlivých konstrukcí a vybavení, Ci v tomto případě životnost stanovená s ohledem na skutečně stavebně technický stav konstrukce. V případě ukončení technické životnosti některé konstrukce a vybavení se předpokládá životnost rovná jejímu celkovému stáří, tudíž: 28

Z čehož vyplývá, že opotřebení zahradní chaty je 99,78 %, tedy maximální, proto výsledná zjištěná cena bude činit 104 Kč. Celková administrativní cena pozemku i se zahrádkářskou chatou bude činit 35.000 Kč. 3.3.4 Výpočet tržní ceny pozemku porovnávací metodou Pro výpočet tržní ceny zmiňovaného pozemku jsem použila porovnávací metodu ocenění nemovistosti. Nejprve jsem tedy musela provést průzkum na www stránkách realitních společností. Cílem mého hledání byly zahrady v Brně v blízké či podobné lokalitě, o přibližně stejné výměře, určené k prodeji viz tabulka č. 3 – Porovnávané zahrady. Z cen nabídek, které splňovaly tyto požadavky, jsem aritmetickým průměrem odhadla cenu mnou oceňovaného pozemku. V tomto případě ocenění je třeba zmínit, že porovnávané ceny jsou cenami, které požaduje prodávající, a reagují na aktuální stav nabídky a poptávky obdobných realit na trhu. Ve většině případů také nejsou konečné, neboť dochází k vzájemné domluvě mezi prodávajícím a kupujícím. Tabulka č. 3 – Porovnávané zahrady

Typ pozemku

Zahrada (www. 4) Zahrada (www. 5) Zahrada (www. 6) Zahrada (www. 7)

Změna Lokalita

Výměra

územního

Chata

Cena

plánu

Černovice

900 m2

Ano

Ano, 70 m2

900.000 Kč

Černovice

750 m2

Ne

Ne

240.000 Kč

Pisárky

601 m2

Ano

Ano, 20 m2

1.090.000 Kč

Přízřenice

768 m2

Ano

Ne

2.000.000 Kč

29

Minimální cena – 240.000 Kč Maximální cena – 2.000.000 Kč Průměrná odhadovaná tržní cena pozemku = 1.050.000 Kč Rozdíl mezi minimální a maximální cenou porovnávaných nemovitostí je značný, ačkoli obě nemovitosti mají téměř stejnou celkovou výměru. Příčinou tohoto rozdílu je, že u zahrady v Černovicích není a nepředpokládá se změna územního plánu, zůstává tedy dále zahradou a tím i zemědělským pozemkem. Oproti tomu u zahrady v Přízřenicích již tato změna územního plánu navrhnuta byla, a vzhledem k tomu, že se náchází v blízkosti souvisle zastavěné části obce, je velmi pravděpodobné, že se tento zemědělský pozemek v blízké době stane pozemkem stavebním, což se odrazilo na jeho tržní ceně. Průměrnou tržní odhadovanou cenu mnou oceňovaného pozemku jsem tedy stanovila na 1.050.000 Kč, což je aritmetický průměr těchto čtyř porovnávaných pozemků.

4

DISKUZE Při porovnání administrativní a tržní ceny předmětného pozemku je zřejmý rozdíl

cen v řádech statisíců. Zatímco administrativní cenu zemědělského pozemku ovlivňuje jeho poloha, kvalita půdy a celková výměra – tedy fyzická specifika, která jsou prakticky neměnitelná a v případě změny se administrativní cena může pouze snížit, např. rozdělení pozemku, tudíž zmenšení výměry, či znehodnocení půdy, respektive její kvality, na tržní cenu pozemku působí kromě fyzických specifik i speficika sociální, vedoucí jak zvýšení i k snížení ceny. K sociálním specifikům řadím omezenou možnost výběru ze strany poptávajícího, vzhledem k tomu, že v určité době je současně na trhu k prodeji pouze velmi málo zahrad. Také i fakt, že prodeje pozemků se většinou realizují

za

účasti

zprostředkovatele,

cenu

zvyšuje

minimálně

o

provizi

zprostředkovateli, nehledě na to, že žádný zprostředkovatel nemá k dispozici komplexní přehled o trhu s pozemky na větším území, pouze pokrývá určitou část trhu. Dle mého názoru je však tento cenový rozdíl způsoben především s možnou změnou v územním plánu. I když je tato změna pouze předpokládaná, majitelé již vnímají svoje zahrady jako možné dlouhodobé investice.

30

5

ZÁVĚR V této bakalářské práci jsem se zaměřila na problematiku oceňování nemovitostí,

konkrétně na specifika ocenění zemědělských pozemků. V teoretické části jsem uvedla nejdůležitější související legislativu (zákony, vyhlášky) a vybrané pojmy, které taktéž souvisí s řešenou problematikou. V praktické části jsem aplikovala teoretické poznatky na konkrétní pozemek, a došla k následujícím zjištěním. Cena pozemku stanovená na základě cenové mapy města Brna činí 896.500 Kč. Administrativní cena předmětné nemovitosti stanovená na základě §29 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., oceňování majetku a změně některých zákonů ve znění pozdějších předpisů je 35.000 Kč. Tržní cenu zahrady jsem odhadla porovnávacím způsobem na 1.050.000Kč. Zjištěné rozdíly cen jsem následně podrobila diskuzi, ve které jsem se zamýšlela nad možnou příčinou těchto rozdílů a vztahy mezi jednotlivými cenami.

31

6

POUŽITÉ INFORMAČNÍ ZDROJE

Literatura BRADÁČ, A. a kol. Soudní inženýrství. 1. vyd. Brno: CERM, 1999. 725 s. ISBN 807204-133-9. ŽÍTEK, V. Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. 1. vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2004. 91 s. ISBN 80-210-3348-7. ŽÍTEK V., ROKOSOVÁ L. Cvičebnice k oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. 2. Vyd. Brno: Masarykova univerzita, 2007. 98 s. ISBN 978-80-210-4280-3. ZAZVONIL, Z. Oceňování nemovitostí na tržních principech. 1. vyd. Praha: CEDUK, 1996. 173 s. ISBN 80-902109-0-2. KOLEKTIV, S. Oceňování - zákon o oceňování majetku, vyhláška o oceňování majetku a další předpisy podle stavu k 11. 1. 2010. Ostrava: Sagit, a.s., 2010. 240 s. Zákon č. 526/1990 Sb., o cenách. Zákon č. 344/1992 Sb., o katastru nemovitostí České republiky. Zákon č. 40/1964 Sb., občanský zákoník ve znění pozdějších předpisů. Internetové odkazy www. 1

http://cs.wikipedia.org/wiki/P%C5%AFda_(pedologie)

www. 2

http://www.cuzk.cz/Dokument.aspx?AKCE=DOC:10-ROCENKA

www. 3

http://gis.brno.cz/tms/uzemni_plan_a/index.php#c=-599957%252C1160087&z=0&l=tiled_uzemni_plan_a,parcely_vnk,mc_tiles&p=&

www. 4

http://www.domybytypozemky.cz/detail/6257000-nabidka-prodejrekreace-zahrada-brno/

www. 5

http://www.netrealit.cz/pozemek-prodej//311-300656

www. 6

http://jiho.moravskereality.cz/pozemky/zahrady/?id=YIU136206527

32

www. 7

http://www.bezrealitky.cz/nemovitosti-byty-domy/105547-nabidkaprodej-pozemku-prizrenice-brno

33

SEZNAM PŘÍLOH Příloha č. 1 – Výpis z katastru nemovitostí Příloha č. 2 – Nájemní smlouva č. 08 - 122/10/BO ze dne 29. 9. 2010 Příloha č. 3 – Kopie katastrální mapy Příloha č. 4 – Územní plán města Brna (Aktuální stav k 5. 12. 2011) Příloha č. 5 – Legenda územního plánu města Brna Příloha č. 6 – Cenová mapa stavebních pozemků města Brna Příloha č. 7 – Výkres č. 1 – Půdorys zahradního domku Příloha č. 8 – Výkres č. 2 – Řez A – A zahradního domku Příloha č. 9 – Výkres č. 3 – Základy zahradního domku, řez A – A´ Příloha č. 10 – Technická zpráva k zahradnímu domku

34