Mendelova univerzita v Brně Institut celoživotního vzdělávání
Ocenění nemovitosti různými metodami
Bakalářská práce
Vedoucí bakalářské práce: Ing. Bc. Petr Junga, Ph.D.
Vypracovala: Lucie Raichlová Brno 2012
PROHLÁŠENÍ
Prohlašuji, že jsem bakalářskou práci na téma „Ocenění nemovitosti různými metodami“ vypracovala samostatně a použila jen pramenů, které cituji a uvádím v přiloženém seznamu literatury. Bakalářská práce je školním dílem a může být použita ke komerčním účelům jen se souhlasem vedoucího bakalářské práce a ředitelkou ICV Mendelovy Univerzity v Brně.
dne……………………………………….
podpis studenta………………………….
Poděkování: Děkuji vedoucímu bakalářské práce Ing. Bc. Petru Jungovi za cenné rady, připomínky a metodické vedení bakalářské práce.
Abstrakt Bakalářská práce má dvě části. První část obsahuje základní pojmy související s nemovitostmi a s jejich oceňováním. V části druhé uvádím zjišťování ceny mnou zvolené nemovitosti porovnávací metodou. Administrativní cenu nemovitosti jsem stanovila podle Vyhlášky č. 3/2008 Sb.,ve znění aktuálních předpisů. Následně jsem ji porovnala s cenou tržní, kterou jsem zjistila porovnáním obdobných nemovitostí v identickém místě a čase stanovenou aritmetickým průměrem cen.
Klíčová slova Rodinný dům, stavební pozemek, zemědělský pozemek, oceňování, cena
Abstract This work has two parts. The first part contains the basic terms related to the real estates and their appraisal. I present my survey of the selected real estate prices using comparison method in the second part. Administrative price of the real estate I have defined according to the Regulation No. 3/2008 Coll., as actualized. Then I have compared it with the market price, which I have calculated as the arithmetic average of similar real estate prices in the comparable place and time.
Keywords House, building land, agricultural land, valuation, price
Obsah 1 Úvod............................................................................................................................... 7 2 Cíl práce......................................................................................................................... 7 3 Teoretické aspekty ......................................................................................................... 8 3.1 Základní pojmy ....................................................................................................... 8 3.2 Teorie oceňování................................................................................................... 13 3.3 Pojmy spojené se stavbou ..................................................................................... 20 4 Vlastní práce ................................................................................................................ 22 4.1 Popis a poloha nemovitosti ................................................................................... 22 4.2 Porovnávací způsob – administrativní cena.......................................................... 24 4.3 Porovnávací metoda tržního ocenění .................................................................... 29 5 Diskuse a závěr ............................................................................................................ 33 6 Seznam použité literatury ............................................................................................ 34 7 Přílohy.......................................................................................................................... 35
1 Úvod V dosavadním průběhu studia mě nejvíce zaujaly vyučovací předměty „Stavby“ a „Technické znalectví“, které mě významně ovlivnily při výběru tématu bakalářské práce. Rovněž mne i motivovaly ve výběru budoucího povolání. V budoucnu bych se ráda věnovala nemovitostem. Profese odhadce cen nemovitostí, nebo práce v pojišťovací společnosti zabývající se nemovitostmi je pro mě velmi lákavá. V současnosti je velmi důležité z pohledu vlastníka znát cenu nemovitosti. Ať je to z důvodů zmiňované pojišťovny, kdy je potřeba znát cenu pro pojištění nemovitosti, nebo z důvodů financování hypoték, kdy při neschopnosti splácet musí banka znát reálnou cenu nemovitosti. Taktéž pro případ dědické i darovací daně, nebo daně z převodu nemovitostí je nutné tuto cenu vědět. Právě tak je cena nezbytná i při prodeji a koupi nemovitosti. Prodávající má zájem prodat za co nejvyšší cenu, nemůže si ji však vymyslet. Na druhé straně kupující, který má zcela opačný zájem. Pokud chtějí uspět oba, musí najít kompromis mezi cenami. To, za kolik prodávající prodá a kupující koupí, ovlivňuje také situace na dílčím trhu s nemovitostmi.
2 Cíl práce Cílem mé bakalářské práce je vypracovat literární přehled v problematice týkající se oceňování nemovitosti. V úvodní části se zabývám výkladem obecných pojmů týkajících se nemovitostí, staveb a pozemků. Teoretická část upozorňuje na druhy cen, se kterými se můžeme setkat u nemovitostí a na druhy metod, kterými se nemovitosti oceňují. V praktické části realizuji ocenění mnou zvolené stavby a pozemků dvěma různými metodami. Jako první jsem zvolila porovnávací metodu zjištění administrativní ceny, kde se cena stanoví pomocí indexů. Druhá je porovnávací metoda tržního ocenění, kde cenu zjišťuji porovnáním s již uskutečněnými prodeji podobných nemovitostí v daném místě a čase. V závěru obě metody zhodnocuji a porovnávám. Objasním důvody a možné příčiny rozdílné ceny.
7
3 Teoretické aspekty 3.1 Základní pojmy V první části mé bakalářské práce uvádím a specifikuji základní pojmy, úzce související s tématem, které jsem si pro vypracování bakalářské práce zvolila. Za základní považuji tyto pojmy:
Nemovitost Nemovitost neboli věc nemovitou definuje zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů následovně: - pozemky, které jsou části zemského povrchu, tedy něco, co je dáno a nelze vyrobit ani spotřebovat. Pozemky jsou evidovány v podobě parcel v katastrální mapě, jsou geometricky a polohově určeny a označeny parcelním číslem. - stavby jsou rozestavěné nebo dokončené objekty pevně spojené se zemí (spojené se zemí pevným základem). (Dušek 2004)
Podle Duška se v praxi se můžeme setkat s rozdělením na dva základní typy: •
bytové jednotky
•
nebytové jednotky
(Dušek 2004)
Nemovitosti se zpravidla člení na věci movité a nemovité. Za nemovitosti považujeme pozemky, budovy, objekty a inženýrské stavby. Obecně lze říci, že nemovitosti jsou věci, které nelze samovolně přesunovat z místa na místo. Do pojmu nemovitost zahrnujeme především veškerou zemědělskou půdu, sady, lesy, také veškeré vodní plochy, rybníky atd. (Žítek 2004) Žítek specifikoval základní rozdíl mezi věcí nemovitou a movitou. Základní vlastnosti jsou: a) nemovitosti jsou nepřemístitelné b) nemovitosti jsou individuálním, neopakovatelným výrobkem c) nemovitosti jsou věci s dlouhodobou životností
8
Územní plánovaní Je výchozím podkladem stavební činnosti na území. Podmínky stanovené v územním plánovaní podmiňují realizaci jednotlivých záměrů v území. Cílem územního plánování je vytvářet kvalitní předpoklady pro výstavbu a pro udržitelný rozvoj území podle jeho funkčních dispozic. Územní plánování je ve veřejném zájmu, chrání a rozvíjí kulturní, přírodní a civilizační hodnoty. Zastavitelné plochy se vymezují na základě rozvoje území a míry jejího využití. (Junga 2011)
Pozemek Pozemek je část zemského povrchu (včetně toho pokrytého např. vodou), a je to něco co je dáno a nelze vyrobit ani spotřebovat. Množství pozemků je omezené, pozemek má takřka nekonečnou životnost. To ovšem neplatí pro všechny typy pozemku. Pozemky jako jsou lomy, pískovny apod. svoji životnost v případě těžby v čase ztrácejí. Vzhledem k tomu, že se zaměříme na tzv. stavební pozemky, můžeme říci, že nekonečná životnost je obecná vlastnost pozemků. Hodnota pozemků spočívá ve schopnosti přinášet užitek, ten může plynout z jeho využití. Důležitým užitkem, který pozemky přinášejí, je možnost výstavby na nich. Z hlediska potřeb mé práce se proto omezíme na oceňování stavebních pozemků. (Dušek 2004)
Další definici pozemku najdeme v prvním odstavci zákon č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu (stavební zákon), ve znění pozdějších předpisů -
stavebním pozemkem je pozemek, jehož část nebo soubor pozemků je vymezený a
určený k umístění stavby územním rozhodnutím nebo regulačním plánem -
zastavěným stavebním pozemkem
je pozemek, který je evidovaný v katastru
nemovitostí jako stavební parcela a další pozemkové parcely, které tvoří souvislý celek s hospodářskými a obytnými budovami
Těžiskovým právním předpisem pro mou bakalářskou práci je zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, kde je pojem pozemek rozčleněn a definován v prvním odstavci jako : a) stavební pozemky - nezastavěné pozemky evidované v katastru nemovitostí, které byly územním rozhodnutím určeny k zastavění, pozemky evidované v druhu pozemku
9
zastavěné plochy a nádvoří, staveniště a plochy pozemků zastavěné stavbami bez ohledu na stav v katastru nemovitostí b) zemědělské pozemky, které eviduje katastr nemovitostí jako ornou půdu, zahradu, vinici, chmelnici, ovocný sad, louku a pastvinu c) lesní pozemky, které jsou evidované v katastru nemovitostí jako lesní pozemky a zalesněné nelesní pozemky d) pozemky evidované jako vodní toky a vodní nádrže e) jiné pozemky, např.: hospodářsky nevyužitelné pozemky a neplodná půda, jako je močál, bažina V druhém odstavci uvedeného zákon je pozemkem i pozemek, který je zastavěný jen podzemním nebo nadzemním vedením, podzemními stavbami, které nejsou v úrovni terénu, podzemními částmi a příslušenstvím staveb pro dopravu a vodní hospodářství netvořícími součást pozemních staveb není pro účely oceňování stavebním pozemkem. Pro účely oceňování není stavebním pozemkem taktéž pozemek zastavěný stavbami, které nemají základ, jako jsou studny, ploty, opěrné zdi apod. Při oceňování se posuzuje pozemek podle stavu, který je uvedený v katastru nemovitostí. Při neshodě mezi stavem uvedeným v katastru a stavem skutečným, vycházíme pro potřeby oceňování ze stavu skutečného. Jako část povrchu oddělená od sousedního pozemku hranicí územní správní jednotky nebo hranicí katastrálního úřadu, popřípadě hranicí vlastnickou je pozemek definován zákonem č. 344/1992 Sb. ve znění pozdějších předpisů (katastrální zákon).
Stavba Stavba je objekt rozestavěný nebo dokončený spojený s pozemkem pevným základem. Stavbou je věc, která vznikne na základě lidské činnosti. K tomu, aby mohla vzniknout je potřeba pozemek, se kterým je spojena pevným základem. Stavbu nelze libovolně přemísťovat, je věcí nemovitou. Přemísťováním by tato věc zanikla. Stavba má omezenou životnost. Tato životnost je dána jejími technickými vlastnostmi a její ekonomickou využitelností. Zkrátit životnost nemovitosti mohou rovněž právní podmínky, a to v případě tzv. staveb dočasných. (Dušek 2004)
10
Stavby dělíme na pozemní a inženýrské. Pozemní stavby vytváří umělé prostředí uvnitř stavebního projektu – zahrnují se sem stavby občanské a obytné. Inženýrské stavby slouží k určitému účelu, např.: vodohospodářské stavby, dopravní stavby. (Junga 2011)
Podle odstavce 3. a 4. zákona č. 183/2006 Sb. ve znění pozdějších předpisů, jsou za stavbu považována: -
veškerá stavební díla, vznikající stavební nebo montážní technologií, bez ohledu na
jejich stavebně technické provedení, použité stavební materiály a konstrukce, na účel využití a dobu trvání. Dočasnou stavbou je stavba, u které stavební úřad předem určí dobu jejího trvání. Stavba pro reklamu je stavba, která sloužím reklamním účelům. -
pokud se v zákoně používá pojem stavba, myslí se tím i její část nebo změna
dokončené stavby.
Stavbou se rozumí veškerá stavební díla, která vznikají stavební nebo montážní technologií, bez ohledu na jejich stavebně technické provedení. (Junga 2011)
Pro účely oceňování se ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů, rozdělují stavby na a) stavby pozemní, do kterých patří budovy a venkovní úpravy. Budovou je myšlena stavba prostorově soustředěná a z venku skoro uzavřená obvodovými stěnami a střešní konstrukcí b) stavby inženýrské a speciální pozemní, do kterých řadíme stavby dopravní, vodní, stavby pro rozvod energií a vody, kanalizace a další c) vodní nádrže a rybníky d) a jiné Členění staveb na jednotlivé druhy stanovuje vyhláška. Při oceňování se stavba posuzuje dle účelu užití. Pokud nesouhlasí účel užití stavby, který je uveden v kolaudačním rozhodnutí se skutečným účelem užití stavby, ze kterého se vychází při oceňování, posuzuje se stavba podle účelu užití. (Junga 2012)
11
Vlastnické právo Z právního hlediska je užitek vyplývající z nemovitosti bezprostředně spojen s vlastnickým právem. K tomu (Bradáč, Fiala 1999) uvádí, že vlastnické právo je jedním z nejdůležitějších druhů majetkových práv. Pokud je vlastnické právo omezeno, nejčastěji např. věcným břemenem, po zaniknutí omezení se vrací do původního rozsahu. Vlastnické právo všech vlastníků má stejný zákonný obsah a ochranu. Základní úpravu vlastnictví upravuje občanský zákoník. Obsah subjektivního vlastnického práva je vytvořen souhrnem konkrétních oprávnění: a) právo věc užívat a požívat její plody a užitky b) právo s věcí disponovat c) právo věc držet (Dušek 2004)
Katastr nemovitostí Katastr je slovo původem z latiny, které v dnešním převzetí znamená soubor údajů vytvářející komplexní soubor informací, který je průběžně aktualizován. V katastru jsou zaneseny nejen informace o nemovitostech a vlastnících, ale i o právních náležitostech spojených se stavbou. (Žítek 2004)
Dušek konstatuje, že katastr nemovitostí je veřejný soubor údajů o nemovitostech. Je to jejich soupis, popis, geometrické a polohové určení, evidence vlastnických a jiných věcných práv k nemovitostem. Jsou zde evidovány tyto typy nemovitostí: •
pozemky v podobě parcel
•
budovy spojené se zemí pevným základem
•
byty a nebytové prostory vymezené jako jednotky
•
rozestavěné budovy nebo byty a nebytové prostory
•
stavby, o nichž to stanoví zvláštní zákon
(Dušek 2004)
Do katastru nemovitostí se zápis provádí vkladem, záznamem nebo poznámkou. Vklad je právní úkon, pomocí kterého se do katastru zapisují převody vlastnického práva, zástavní právo, věcná břemena, předkupní právo atd. Zápis formou záznamu
12
používají státní orgány. Nejmenší význam důležitosti má poznámka, kterou do katastru zapisuje soud např. správce daně, nebo se pomocí ní zapisuje nájemce na bytě. (Dušek 2004)
Katastrální mapa Katastrální mapa je dle Jungy soubor geodetických informací, vytvořených podrobnou polohopisnou mapou zobrazující nemovitost, které jsou neustále aktualizovány a slaďovány ze skutečností. (Junga 2012)
Parcela Parcela je pozemek, zapsaný v katastru nemovitostí. Na katastrálních mapách je označován parcelním číslem. Každé číslo je jedinečné a specifické pro dané katastrální území. (Junga 2012)
Bonitovaná půdně ekologická jednotka – BPEJ Pětimístný číselný kód, sloužící ke klasifikaci úrodnosti půdy. (Junga 2012)
3.2 Teorie oceňování V uvedené podkapitole se věnuji teoretickým východiskům v oblasti oceňování.
Trh s nemovitostmi Je součástí všeobecného tržního systému, který podléhá obecným zákonitostem. Trh nemovitostí ovlivňuje všechny ostatní trhy, tržní soustavu a jednotlivé prvky. Vlastnictví nemovitostí je věc veřejná. Katastr nemovitostí a pozemková kniha, do kterých se zapisují vlastnická práva k nemovitostem, jsou veřejné listiny, do kterých může kdokoli a kdykoli nahlížet a dělat z nich kopie. Trh nemovitostí je vždy místním trhem především z důvodu, že hlavní naturálně věcnou vlastností nemovitosti je, že je nepřemístitelná. Cenu nemovitosti určuje tzv. diferenciální polohová renta. Je dána výhodností polohy nemovitosti, kterou tvoří faktory označující její okolí. Výhodnost polohy je mimořádným ziskem na ceně nemovitosti. (Žítek 2004) Nabídka a poptávka na trhu nemovitostí je dána počtem a typem nemovitostí možných k prodeji za různé ceny v daném trhu a v daném čase. Poptávku určuje počet a typ nemovitostí, k nimž se najde ochota a schopnost koupit je v daném čase a na daném
13
trhu. Ceny se řídí přirozeným zákonem nabídky a poptávky. Vycházejí z konkurenčního prostředí. Jestliže je nabídka určitých nemovitostí malá – nemovitostí je nedostatek, konkurenční prostředí reaguje zvýšením cen. Ovšem pokud je nabídka velká, ceny klesají. (Zazvonil 1996)
Analýza trhu s nemovitostmi Trh s nemovitostmi má mnoho společného s marketingem. Zkoumá se trh, na kterém by se s oceňovanými nemovitostmi mohlo obchodovat. To spočívá ve zjištění, o jaký segment trhu jde, jaké jsou jeho vlastnosti a znaky a v jaké situaci se tento trh nachází. Na základě toho se odhaduje šance, jak si oceňované nemovitosti na trhu povedou. Existují dva způsoby jak k analýze přistoupit. První analýza identifikuje celkové prostředí pomocí vlastností, které můžou na nemovitost působit. Druhá označuje vlastnosti nemovitostí a jejich vztah k celkové situaci. Zbyněk Zazvonil stručně charakterizoval postup analýzy ve vazbě na bodech: -
analýza celkové ekonomické situace v oblasti či lokalitě, v níž se nachází nemovitost
-
analýza komerčních charakteristik nemovitosti včetně vymezení segmentu trhu
-
analýza poptávky po nemovitostech v daném segmentu
-
analýza nabídky a konkurenceschopnosti nemovitosti
-
analýza celkového stavu trhu a postavení nemovitosti na něm
(Zazvonil 1996)
Celkový stav trhu Ze stavu nabídky a poptávky lze posoudit celkový stav trhu. Jeho stav by měl sdělit informace o tom, zda oceňovaná nemovitost je další všední na trhu nabídky, nebo jde o ojedinělou nemovitost, která osloví zájemce, přičemž svou atraktivitou a ojedinělostí bude možno o její ceně smlouvat. (Zazvonil 1996)
Oceňování je činnost, kdy se určitému předmětu, nebo souboru předmětů přiřazuje peněžní ekvivalent. (Bradáč 1999) Pojem cena je používán pro požadovanou, nabízenou nebo skutečně zaplacenou částku za zboží nebo službu. Může nebo nemusí mít vztah k hodnotě, zůstává však historickým faktem. V současné době se v České republice cena stanoví dohodou, někdy oceněním podle zvláštního předpisu. Oproti tomu pojem hodnota není skutečně 14
zaplacenou, požadovanou, nebo nabízenou cenou. Pojem hodnota vyjadřuje vztah mezi zbožím a službami na straně jedné, a kupujícími a prodávajícími na straně druhé. Při stanovení hodnoty se jedná pouze o odhad. (Bradáč 2004)
Cena Nejvýstižněji a nejjednodušeji je pojem cena stanoven v zákoně č. 526/1990 Sb. o cenách, ve znění pozdějších předpisů, že cena je peněžní částka: a) sjednaná při nákupu a prodeji zboží podle § 2 až 13 nebo b) zjištěná podle zvláštního předpisu k jiným účelům, než k prodeji
Cena obvyklá Cena obvyklá je nazývána také tržní hodnota nebo tržní cena. Podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování, ve znění pozdějších předpisů, se používá termín cena obvyklá - majetek a služby se oceňují obvyklou cenou. Obvyklou cenou je cena, za kterou by byl prodán stejný, nebo podobný majetku, nebo která by byla dosažena poskytováním stejné nebo podobné služby v obchodním styku ke dni ocenění. Zvažují se okolnosti, které mají vliv na cenu. Do výše ceny se nepromítají mimořádné okolnostmi trhu, kterými se rozumí např.: stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných katastrof. Do výše se též nepromítají osobní poměry tj. vztahy rodinné, majetkové nebo jiné osobní vztahy mezi kupujícím a prodávajícím.
Bradáč upozorňuje, že cena obecná se zjišťuje porovnáním s již uskutečněnými prodeji a koupěmi podobných věcí v daném místě a čase, pokud nám to dostupné informace dovolí. (Bradáč 1999)
Cena pořizovací - historická Cena, za kterou bylo možné věc pořídit v době jejího pořízení. U staveb cena v době postavení stavby, bez odpočtu opotřebení. Vyskytuje se nejčastěji v účetní evidenci. (Junga 2012)
Cena administrativní Cena zjištěná podle cenového předpisu, v současnosti ve smyslu zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění pozdějších předpisů a prováděcí
15
vyhlášky č. 3/2008 Sb. Má několik způsobů uplatnění. Nejčastěji se používá při určování výše daňové povinnosti při převodu vlastnického práva k nemovitostem. (Junga 2012)
Cena tržní Cena, za kterou by bylo možné danou věc prodat nebo koupit ke dni ocenění. Většinou se cena obvyklá zjišťuje porovnáním s již realizovanými prodeji a koupí obdobných věcí v daném místě a čase. (Junga 2012)
Cena reprodukční Cena (věcná hodnota), za kterou by bylo možno stejnou, nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době jejího ocenění, bez odpočtu opotřebení. (Junga 2012)
Jednotková cena, základní cena je cena za jednotku m², m³, m, ha … (Junga 2012)
Koeficient prodejnosti Vyjadřuje poměr mezi zprůměrňovanými skutečně dosaženými prodejními cenami a časovými cenami nemovitostí v rozhodné době a rozhodném místě. Označuje se zkratkou KP. (Junga 2012)
Etalon časové ceny Podle Bradáče jde o věc daného druhu a stáří ve stavu, na které byla řádně prováděná údržba. Má průměrné opotřebení, ale je bez závad, které by znemožňovaly její používání. Zkráceně se používá jen pojmu „etalon“. (Bradáč 1999)
Údržba je činnost, která zajišťuje technickou způsobilost a pohotovost provozu věci. (Bradáč 1999)
Amortizace, opotřebení - v závislosti na stáří a technickém stavu se sníží hodnota (cena). (Bradáč 1999)
Za rozhodný den se bere den, ke kterému je prováděno ocenění nemovitosti. (Bradáč 1999)
16
Stáří je doba používání věci od začátku používání do rozhodného dne. U nemovitostí se za rozhodující považuje datum nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. (Bradáč 1999)
Životnost je schopnost objektu plnit požadované funkce do dosažení mezního stavu při předpokládaných údržbách a opravách. (Bradáč 1999)
Základní metody oceňování: •
Metoda porovnávací
- tato metoda vychází z porovnání cen prodeje jiné, nebo obdobné nemovitosti na stejném nebo blízkém místě ve stejný čas •
Metoda zjištění obvyklé (obecné) ceny pomocí koeficientu prodejnosti
- z uskutečněných prodejů podobných nemovitostí se zjistí poměr mezi cenou prodejní a časovou a zprůměrňuje se - u oceňované nemovitosti se koeficient násobí se zjištěnou časovou cenou •
Metoda zjištění věcné hodnoty (časové ceny nákladovým způsobem)
- výchozí jsou náklady na pořízení stejné nebo obdobné nemovitosti v daný okamžik, které se snižují o opotřebení •
Metoda výnosové hodnoty
- základem této metody jsou zisky, které můžou být v budoucnu vlastníkovi nemovitosti přínosem, při pronajímání nemovitosti •
Metoda retního ocenění
- zohledňuje různé podmínky např. zemědělská půda, ložiska surovin – kamenolom, pískovna •
Metoda zjištění obvyklé (obecné) ceny prostým, respektive váženým průměrem
- průměr se vypočítá zpravidla z věcné a výnosové hodnoty •
Indexové metody
- pomocí různě odvozených indexů se provádí přepočet ceny •
Oceňování podle účetní hodnoty
- cena se stanovuje dle metodiky stanovené v účetnictví v legislativě
17
•
Metoda zbytku
- používá se především v případech, kdy je nemovitost v nepoužitelném stavu - používá se u rozestavěných nemovitostí, zanedbaných a u zjištění cen pozemku (Junga 2012)
Žítek uvádí tyto podklady potřebné k ocenění: -
výpis z katastru nemovitostí, neměl by být starší než 3 měsíce
-
kopie příslušné části katastrální mapy
-
výpis z pozemkové knihy zejména u starších staveb
-
cenová mapa pozemků
-
výkresová dokumentace
-
stavebně právní dokumentace
-
nájemné smlouvy
-
pasparty nemovitostí
-
přiznání k dani z nemovitostí
-
pojistné smlouvy
-
smlouvy o správě nemovitostí
-
smlouvy o službách
-
výsledky místního šetření
-
příslušné předpisy
-
v některých případech, zejména v soudních sporech i další obsah spisu
-
databáze informací
Cenu a hodnotu nemovitosti ovlivňuje výsledek poptávky vůči nabídce. Poloha domu ovlivňuje cenu pozemku a nemovitosti. Dále Žítek uvádí, že poloha ovlivňuje cenu pozemku (nemovitosti) na 3. úrovních -
úroveň makropolohy (regionální) – poloha vůči hlavnímu centru regionu, sociální a ekonomický profil regionu a města, jeho dostupnost
-
úroveň mezopolohy (sídelní) – dostupnost centra a dalších důležitých míst, funkční využití pozemku
-
úroveň mikropolohy – dostupnost dopravy, vybavení – škola, obchod, pošta
(Žítek 2004)
18
Faktory ovlivňující cenu a prodej nemovitosti a pozemku Za základní ovlivňující faktory Dušek považuje: - Poloha – obecně brána za nejdůležitější faktor - Celková výměra – ovlivní cenu v Kč/m² - Způsob využití – způsob, kterým je možno pozemek využít ovlivňuje jeho užitek, výnos - Stupeň územního plánování – pokud je zaručeno právo výstavba na pozemku odráží se to pozitivně na hodnotě pozemku - Míra využití - Tvar pozemku – nesouměrný tvar negativně ovlivní cenu - Inženýrské sítě – pokud jsou sítě na pozemku vybudované, nebo jsou v jeho bezprostřední blízkosti ovlivní to pozitivně cenu pozemku - Ekologická zátěž z minulosti – kontaminace pozemku sníží jeho hodnotu (Dušek 2004)
Znalecká činnost Pro výkon činnosti spojené s oceněním nemovitosti je důležité znát rozdíl mezi profesí znalce a odhadce. Přesný a jasný popis znalecké činnosti uvedl v publikaci „Úvod do soudního znalectví“ Albert Bradáč. Specifikoval, že znaleckou činností ve smyslu zákona se rozumí znalecká činnost před státními orgány a orgány, na které přešly úkoly státních orgánů, jakož i znalecká činnost prováděná v souvislosti s právními úkony občanů nebo organizací. Při znaleckém posuzování v řízení před státními orgány tedy znalec nemusí zkoumat, zda se jedná o právní úkon; jednoznačně se o znaleckou činnost jedná. Naproti tomu bude-li požádán o vypracování znaleckého posudku organizací nebo občanem, musí se jednat o posuzování v souvislosti s právním úkonem. Do okruhu znalecké činnosti bude podle zákona náležet např. posouzení vad automobilu, který občan koupil, hodlá-li uplatnit své nároky proti obchodní organizaci, nebo odhad ceny rodinného domku, který je předmětem jednání o koupi apod. (Bradáč 2004)
Odhadce majetku Provádí činnost spojenou s oceňováním věcí movitých a nemovitých, nehmotného a finančního majetku podniku. Ocenění odhadce provádí nejčastěji tržní cenou. Odhadce 19
působí v oborech, pro které splňuje kvalifikační požadavky, např. úvěrová řízení pro bankovní úvěry, realitní činnost nebo pojišťovnictví. Odhadce nesmí provádět znalecké posudky pro účely řízení před státními orgány. (Junga 2012)
3.3 Pojmy spojené se stavbou V následující části bakalářské práce objasňuji pojmy, které se týkají samotné nemovitosti a jsou důležité pro výpočet praktického ocenění.
Rodinný dům a rodinný domek nejsou dva stejné pojmy, i když stejně vypadají. Rodinný dům je stavba určená pro bydlení, která odpovídá požadavkům na rodinné bydlení a kde je více než polovina podlahové plochy určena k bydlení. Má maximálně tři samostatné bytové jednotky, a ne více jak dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví. (Žítek 2004)
Rodinný dům, je dům, ve kterém více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena. Má nejvýše tři samostatné byty, nejvýše dvě nadzemní, jedno podzemní podlaží a podkroví. (Junga 2012)
Rodinný domek je obytný dům, kde alespoň dvě třetiny podlahové plochy jsou byty. Rodinný domek může mít maximálně pět obytných místností a kuchyň. (Žítek 2004)
Podlaží je část budovy, které určuje horní povrch stropní konstrukce. Podlažím je i podkroví nebo podzemí, kterým se rozumí přístupný prostor o světlé výšce alespoň 1,70 m v jednom místě, stavebně upravený k účelům využití. Podlaží se dělí po výšce, na podlažní podzemní a nadzemní. Podlaží podzemní je každé, které má úroveň horní líce podlahy více než 0,80 m pod úrovní nejvyššího bodu okolního povrchu. Nadzemní podlaží (NP) se čísluje směrem nahoru, tj. 1.NP, 2.NP. Podzemní podlaží se čísluje směrem dolů. Při popisu budovy se uvádí počet nadzemních i podzemních podlaží. (Junga 2012)
20
Podlahová plocha Je vnitřní plocha místnosti měřená u podlahy, měřená od stěny ke stěně. Měření se provádí v centimetrech. Výsledek se zaznamenává v metrech čtverečních na dvě desetinná místa. (Junga 2012)
Zastavěná plocha Plocha půdorysného řezu vymezená vnějším obvodem svislých konstrukcí uvažovaného celku (budovy, podlaží nebo jejich částí), v 1. podlaží se měří nad podnoží nebo podezdívkou, přičemž se izolační přizdívky nezapočítávají. (Bradáč 1999)
Příloha č. 1, vyhlášky č. 3/2008 Sb. o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, v aktuálním znění (oceňovací vyhláška), stanovuje, že zastavěnou plochou je: - plocha půdorysného řezu v úrovni horního líce podlahy tohoto podlaží, vymezená vnějším lícem obvodových konstrukcí tohoto podlaží včetně omítky. Plochy lodžií a arkýřů se započítávají. U zastřešených staveb bez obvodových svislých konstrukcí je zastavěná plocha podlaží vymezena ortogonálním průmětem střešní konstrukce do vodorovné roviny - do zastavěné plochy podlaží se započte i plocha, v niž není strop nižšího podlaží, např. schodiště, haly a dvorany probíhající přes více podlaží - průměrná zastavěná plocha podlaží se zjistí jako součet zastavěných ploch všech podlaží dělený počtem podlaží
Obestavěný prostor stavby Celkový obestavěný prostor dostaneme sečtením obestavěného prostoru spodní stavby, vrchní stavby a zastřešení. U základů obestavěný prostor neuvažujeme. Neodečítají se otvory a výklenky v obvodových zdích, lodžie, světlíky do 6 m² půdorysné plochy. Neuvažují se balkony a přístřešky vyčnívající do 0,5 m přes líc zdi, římsy, vikýře. (Žítek 2004)
Norma ČSN 73 4055 definuje zásady, které se používají pro výpočet obestavěného prostoru pozemních stavebních objektům, jejichž rozsah (objem) lze vyjádřit měrnou jednotkou v metrech krychlových (m³) obestavěného prostoru. (Junga 2012)
21
Norma ČSN 73 4055 definuje pojem obestavěný prostor následovně: - obestavěný prostor je prostorové vymezení stavebního objektu ohraničeného vnějšími vymezujícími plochami - základní obestavěný prostor je prostorové vymezení hlavní části stavebního objektu, zahrnující objem základů, spodní a vrchní části objektu zastřešení (Junga 2012)
4 Vlastní práce 4.1Popis a poloha nemovitosti Poloha nemovitosti, kterou jsem si vybrala pro ocenění Rodinný dům, který je předmětem oceňování leží na okraji městyse Drásov, okres Brno-venkov. K domu vede místní asfaltová komunikace. Městys Drásov má rozlohu 1080 ha. Počet jeho obyvatel je 1408. Celkový počet obyvatel se zvyšuje z důvodu rozsáhlé výstavby ve všech částech Drásova. V Drásově se nachází základní a mateřská škola, dvě sportovní haly a hřiště, ordinace praktických i speciálních lékařů, soukromá rehabilitace a lékárna. Potravinářské i smíšené obchody, prodejna obuvi, květinářství a zahradnictví. V Drásově je přímo možnost získat práci ve výrobním závodě Siemens, rovněž v nedalekém Tišnově a Kuřimi jsou firmy, zabývající se různorodou činností. V okrese Brno-venkov je v současnosti nejnižší míra nezaměstnaností v Jihomoravském kraji. Oceňovaný dům leží cca 10 minut od náměstí, kde se nachází zastávka IDS, obchody a občerstvení. Cca 700 metrů za domem je velký prostorný park se studánkou a menším dětským hřištěm. Drásov leží 20 km severozápadně od Brna. Dopravní spojení do Brna je rychlé a jednoduché. Pokud se za dopravní prostředek zvolí osobní automobil, cesta vede po silnici II. třídy č. 379 směr město Kuřim a do České, kde se napojí na rychlostní silnici R43, po které se dojede až do centra Brna. Takto zvolená cesta trvá přibližně 25 minut, přičemž délka trasy je 22 km. V případě, že si cestující zvolí cestování IDS, autobus jede každou hodinu, v dopravní špičce i několikrát za hodinu. V Drásově cestující nastoupí na autobus, který je doveze do Kuřimi, zde se přestupuje na vlak, kterým potom cesta pokračuje do Brna. Tento způsob cestování je časově náročnější. Cesta z Drásova s přestupem až na hl. nádraží Brno trvá asi 50 minut.
22
Dispoziční řešení Rodinný dům je samostatně stojící dvoupodlažní, celý podsklepený s obytným podkrovím. Vstup do domu je řešen závětřím, aby prostor před dveřmi byl chráněn před přímými vlivy počasí. Za vstupem následuje předsíň, odkud se vchází do chodby. Z prostoru chodby je vstup na WC a do koupelny. Z chodby je vstup schodištěm do podkroví a do podzemního podlaží. Z chodby je přístupná kuchyň, a obývací pokoj. Ložnice je přístupná přes kuchyň. Součástí kuchyně je spíž na potraviny. Ze schodiště se dostaneme do chodby v podkroví, ze které jsou přístupné tři ložnice, koupelna a WC. Přístup do podzemního podlaží je řešen schodištěm, které je situováno pod schody vedoucími do podkroví. V suterénu jsou prostory pro uložení potravin, domácích a zahradních potřeb, úschovna kol, technická místnost, prádelna spojená s koupelnou a garáž. Na rodinný dům bylo vystaveno Stavební povolení dne 27. 11. 1991 pod číslem 1736 – 513/91 - Š a dne 28. 5. 2001 byl rodinný dům pod číslem 178/24/2001- KU kolaudován. Stavební a kolaudační rozhodnutí přikládám jako přílohu č. 2 a 3.
Konstrukční a materiálové řešení Základy tvoří prostý beton, zdivo je z cihelných bloků o šířce 45cm, stropy mezi podzemním podlažím a prvním nadzemním jsou ze železobetonových panelů, stropy mezi prvním a druhým nadzemním podlažím jsou z keramických desek hurdis, krytina skládaná, z pálené tašky, klempířské konstrukce úplné z pozinkovaného plechu, okna plastová
s parapety.
Vnitřní
omítky
vápenné
štukové,
venkovní
omítky
vápenocementové hladké. Betonové podlahy jsou v jednotlivých pokojích pokryty plovoucí podlahou, koberci, korkem, v koupelnách a na WC keramickou sanitární dlažbou. Dům je vytápěn kotlem na plyn, rozvody elektřiny 220/380V (světelné a zásuvkové okruhy). Rozvod teplé a studené vody, kde zdroj teplé vody je z 200 l elektrického zásobníkového ohřívače, kanalizace z koupelen, WC, kuchyně. V kuchyni se nachází plynový sporák a elektrická trouba. Vybavení domu se považuje za standardní. Rozměry objektu obdélníkového půdorysu jsou 9,95 m x 10,2 m. Velikost okolního pozemku je 2568 m².
23
4.2 Porovnávací způsob – administrativní cena Toto ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, a vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.
Obestavěný prostor: 1.PP = 9,95 • 10,2 • 2,22 = 225,31 m³ 1.NP = 9,95 • 10,2 • 2,65 = 268,95 m³ 2.NP + půda = (9,95 • 10,2 • 4,84) / 2 = 245,61 m³ půda = (4,744 • 10,2 • 2,33) / 2 = 56, 37 m³ 2.NP = 245,61 – 56,37 = 189,24 m³ Celkem = 739, 87 m³
Tabulka č. 1 situace na trhu Znak Číslo 1
Kvalitativní pásma Název znaku Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi
Číslo V.
Popis pásma
Hodnota T
Poptávka je výrazně vyšší než nabídka
0,10
2
Vlastnictví nemovitostí
II.
Stavba na vlastním pozemku
0,00
3
Vliv právních vztahů na prodejnost
II.
Negativní
- 0,02
Index trhu: 3
I T = 1 + ∑ Ti i =1
Provedla jsem analýzu trhu s realitami a na základě telefonátu s realitními kancelářemi Reality Tišnovska s.r.o., M+M Reality Tišnov a Gaute s.r.o. kde mi realitní makléřky ochotně odpověděly na dotaz, který se týkal bodu č. 1 - situace na trhu s nemovitostmi. Dle zjištění můžu konstatovat, že aktuální situace poptávky je výrazně vyšší než nabídka, hlavně co se týče rodinných domů a zahrad. Stavba leží na pozemku, který je ve vlastnictví vlastníka nemovitosti. Parcela č. 106/1, výměra 2568 m² orné půdy. Z náhledu do výpisu z katastru nemovitostí jsem zjistila, že vzhledem k omezení dispozičních práv z důvodu nevratné stavební půjčky ve výši 60 000 Kč je právní vliv negativní, ale s ohledem na výši omezení jsem zvolila koeficient -0,02 24
Tabulka č. 2 poloha stavby Kvalitativní pásma Číslo
Název znaku
Číslo
Popis pásma
Hodnota P
I.
Bez většího významu
0
II.
Okrajová území obce
0
II.
Objekty pro bydlení
0
Význam obce z hlediska 1
zeměpisného,
kulturního
nebo hospodářského 2
Poloha nemovitosti v obci Okolní zástavba a životní
3
prostředí
v okolí
nemovitosti 4
Obchod, služby, kultura v obci
III.
Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení Základní škola a sportovní zařízení
0,03 0,03
5
Školství a sport v obci
III.
6
Zdravotní zařízení v obci
III.
7
Veřejná doprava
III.
8
Obyvatelstvo
II.
Bezproblémové okolí
0
III.
Nižší než je průměr v kraji
0,06
III.
Bez vlivu
0
II.
Bez dalších vlivů
0
9
10 11
Nezaměstnanost v obci a okolí Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Vlivy neuvedené
Ordinace
praktického
a
odborného
lékaře a další zařízení Dobré dopravní spojení (v dosahu příměstských linek velkých měst)
0,03
0,04
Index polohy pro stavby k trvalému bydlení: 11
I p = 1 + ∑ Pi i =1
V městysi Drásov, kde leží zvolená stavba se nachází více obchodů i služeb, restaurace i kulturní zařízení. Městys má základní školu a sportovní hřiště a halu, jsou v něm praktičtí i odborní lékaři. Spojení s okolními městy je dobré. Míra nezaměstnanosti je podle statistik nižší, než je průměr v Jihomoravském kraji. Na základě těchto informací jsem zvolila navýšení indexů.
25
Tabulka č. 3 konstrukce a vybavení rodinného domu Znak
Kvalitativní pásma
Číslo
Název znaku
Číslo
Popis pásma
Hodnota
1
2
3
4
5
0
Typ stavby
III.
1
Druh stavby
III.
Samostatný rodinný dům
0
III.
Cihlové nebo tvárnicové zdivo
0
II.
45cm
0
I.
Hodnota větší než 2
0
Provedení
2
obvodových
stěn Tloušťka
3
obvodových
stěn
4
Podlažnost Napojení
5
na
sítě
(přípojky)
6
Základní příslušenství v RD
IV.
III.
IV.
9
Venkovní úpravy
IV.
stavby
tvořící
příslušenství k RD Pozemky
ve
funkčním
celku se stavbou Kritérium
12
jinde
neuvedené
13
kanalizaci
nebo
domovní
0,04
Ústřední, etážové, dálkové
0
přísl.
standard.
proved.,
popřípadě
0,05
prádelna I.
11
veřejnou
Úplné nadstandardní nebo více zákl.
Ostatní vybavení v RD
Vedlejší
D
Přípojka elektro, voda, napojojení na
8
10
střechou
čístirna
Způsob vytápění stavby
7
Podsklepený – se šikrou nebo strmou
Stavebně – technický stav
II.
Bez dalšího vybavení Většího
rozsahu
0
nebo
nadstandard.
vedlejších staveb
nebo jejich
provedení Bez
celkové zastavěné ploše nad 25 m²
0,04
0
III.
Nad 800 m² celkem
0,01
III.
Bez vlivu na cenu
0
II.
Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou
1,05
Index konstrukce a vybavení: 12 I V = 1 + ∑ Vi × V13 i =1
Oceňovaná stavba je napojena na všechny přípojky, má více základních příslušenství, i prádelnu v 1. PP. Okolní pozemek domu je o velikosti 2568 m², stavba je pravidelně udržována. Z těchto důvodů jsem u výpočtu konstrukce a vybavení navýšila indexy.
26
Podlažnost jsem zjistila tak, že celkový součet zastavěné plochy jsem vydělila zastavěnou plochou 1.NP podlažnost =
333,98 = 2,54 131
Ocenění nemovitosti Výpočet ceny stavby
Cena upravená se zjistí podle vzorce CU = IPC ⋅ I
kde: CU… cena upravená za m³ obestavěného prostoru IPC… indexovaná průměrná cena I… index cenového porovnání vypočtený podle vzorce I = I T ⋅ I P ⋅ IV
Indexovanou průměrnou cenu m³ obestavěného prostoru pro rodinného domu podle přílohy č. 20a tabulky č. 1, ta je pro mnou zvolenou stavbu 3247 Kč/m³. Index cenového porovnání podle tabulek číslo jedna až tři činí : I = I T ⋅ I P ⋅ I V = 1,08 ⋅ 1,19 ⋅ 1,197 = 1,538
Cena upravená po dosazení indexů CU = IPC ⋅ I = 3247 ⋅ 1,53 = 4993,886 Kč m 3 Nyní CU vynásobím s celkovým obestavěným prostorem v m³ a zjistím administrativní cenu. 4993,886 Kč m 3 ⋅ 739,87 m 3 = 3697826,44 Kč
Cena nemovitosti se rovná po zaokrouhlení na celé koruny 3 694 827 Kč
27
Ocenění stavebního a zemědělského pozemku Výpočet ceny stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě stavebních pozemků ZC = C p ⋅ 1,00 C p = 35 + (a − 1000 ) ⋅ 0,007414 C p = 35 + (1408 − 1000 ) ⋅ 0,007414 = 38,02 Kč a…počet obyvatel městyse Cenu za m² upravím o srážky a přirážky podle tabulky č. 2 přílohy č. 21: -
srážka -5% za přístup po nezpevněné komunikaci - stav ke dni ocenění z důvodu prací na kanalizaci
-
přirážku volím ve výši 10% z důvodu možnosti pozemku na napojení se na rozvod plynu
C p = 38,02 ⋅ 1,05 = 39,921 Kč m 2
Cenu upravenou o přirážky a srážky ještě upravím o koeficient změny ceny stavby a o koeficient prodejnosti. ZCU
K i ...
= C
p
⋅Ki ⋅K
p
koeficient změn ceny stavby
K p ... koeficient prodejnosti ZCU = 39,921 ⋅ 2,155 ⋅ 1,849 = 159,07 Kč m 2 131m 2 ⋅ 159,07 Kč m 2 = 20838,17 Kč Pro konečné stanovení ceny stavebního pozemku musím zastavěnou plochu pozemku vynásobit ZCU a dostanu cenu stavebního pozemku po zaokrouhlení na celé koruny 20 839 Kč
28
Ocenění zemědělského pozemku
Ocenění podle bonitovaných půdně ekologických jednotek, které jsou uvedeny v příloze č. 22 Základní cenu jsem zjistila podle BPEJ městyse Drásov 35600, což je 13,75Kč/m². Základní cenu jsem upravila o přirážky a srážky podle přílohy č.22 a vynásobila koeficientem prodejnosti z přílohy č.39. ZCU = (13,75 ⋅ 40% ) ⋅ 1,849 = 19,25 ⋅ 1,849 = 35,59 Kč m 2
Základní cenu zemědělského pozemku za m² vynásobím velikostí pozemku, tj. 2568 m² a dostanu cenu po zaokrouhlení na celé koruny 91 404 Kč.
Součet administrativních cen za nemovitost a pozemky
Tabulka č. 4 součet administrativních cen Cena za nemovitost
3 694 827 Kč
Cena za stavební pozemek
20 839 Kč
Cena za zemědělský pozemek
91 404 Kč
Cena celková
3 807 070 Kč
4.3 Porovnávací metoda tržního ocenění Při výběru nemovitostí k porovnání jsem vybírala nemovitosti s obdobnou zastavěnou plochou a co největším okolním pozemkem, dbala jsem na to, aby nemovitost měla stejný počet podlaží a podobný počet místností. Taktéž, aby odpovídalo i napojení na veřejné sítě. Vzdálenost vybíraných nemovitostí je do 20km od mnou oceňované nemovitosti. Za zdroj pro výběr nemovitostí jsem zvolila internetové stránky www.sreality.cz
29
Nemovitosti k porovnání
Tabulka č. 5 nemovitosti k porovnání, zdroj www.sreality.cz Obec Doubravník
Cihlový samostatně stojící RD, se 3 podlažími o velikosti 5+1 se zastavěnou plochou 135 m2 a plochou pozemku 900 m2. IS: elektro 230/380 V, septik, plyn, vodovod, veřejná kanalizace.
Cena : Obec Štěpánovice
3 250 000 Kč
Cihlový samostatně stojící RD se 3 podlažími o velikosti 5+1. Zastavěná plocha 130 m2 a plocha pozemku 500 m2. Topení lokální tuhá paliva, ústřední plynové, veřejná kanalizace, elektřina 230V, 400V. Cena :
Obec Štěpánovice
3 490 000 Kč
Patrový cihlový rodinný dům stojící v klidné
části obce o velikosti 4+1. Zastavěná plocha 98 m2, plocha pozemku 690 m2. Lokální plynové topení, veřejná kanalizace, elektřina 230 V. Cena : Obec Lipůvka
3 050 000 Kč
Cihlový samostatně stojí RD, v klidné části obce. Velikost 5+2, zastavěná plocha 115 m2, plocha pozemku 846 m2. Ústřední plynové topení, veřejná kanalizace, elektřina 230 V.
Cena : Obec Tišnov
3 490 000 Kč
Samostatně stojící dům v centru Tišnova o velikosti 5+1, plocha pozemku 768 m², napojen na všechny IS.
Cena :
30
3 800 000 Kč
Město Kuřim
Rohový cihlový RD o velikosti 3+1 s možností půdní vestavby. Zastavěná plocha 130 m2 a plocha pozemku 470 m2. Topení plynové přímotopy, plynový kotel na ohřev vody, el. 220 - 380 V, obecní vodovod, kanalizace, kabelová TV.
Cena : Obec Čebín
3 000 000 Kč
RD 4+1 se zastavěnou plochou 125 m2 a plochou pozemku 1734 m2. Vybavenost: el. 230/400 V, plyn, topení - ústřední plynové, obecní vodovod, jímka, kanalizace - před domem.
Cena : Obec Unín
3 490 000 Kč
Samostatně stojící RD 4+1, zastavěná plocha 130m2 a plochou pozemku 1337 m2. Vytápění el. přímotopy, plyn. přípojka na hranici pozemku, dům napojen na vodovod, navíc na pozemku vlastní studna s užitkovou vodou. Cena :
2 999 000 Kč
Mnou oceňovaný rodinný dům se nachází na okraji zastavěného území obce. Provedla jsem tedy průzkum realitního trhu, k datu ocenění se zaměřením na prodej rodinných domů pro trvalé rodinné bydlení v k.ú. Drásov. K datu ocenění se v této lokalitě prodávají rodinné domy v menší míře, proto jsem rozšířila okruh průzkumu na rodinné domy v sousedních katastrálních územích, které se svým charakterem přibližují oceňovanému rodinnému domu. Vybrané srovnávací rodinné domy se nabízejí za ceny od 2 999 000 do 3 800 000 Kč. Vzhledem ke skutečnosti, že k oceňovanému rodinnému domu náleží rozlehlý zemědělský pozemek, stanovila jsem celkovou cenu rodinných domů s příslušenstvím na základě aritmetického průměru.
31
Při metodě porovnávací jsem ze zjištěných cen podobných nemovitostí ve stejném místě a čase zjistila aritmetický průměr. 26569000 = 3321125 Kč 8
Zjištěná cena minimální činí 2 999 000 Kč. Cena bude nižší z důvodu nenapojení rodinného domu na plynovou přípojku a z důvodu lokality - obec Unín je výrazně vzdálená od Brna, má hodně špatné autobusové spojení do Brna. Zjištěná cena maximální činí 3 800 000 Kč. Navýšení ceny je z důvodu lokality rodinného domu - stavba leží téměř v centru města Tišnov.
Průměrná cena nemovitostí, které se podobají mnou zvolené nemovitosti se rovná 3 321 125 Kč.
32
5 Diskuse a závěr Cílem bakalářské práce bylo provést formou případové studie ocenění vybrané nemovitosti dvěma určitými metodami a následně objasnit příčiny odlišnosti výsledných cen. Zvolené nemovitosti, které jsou zapsané v katastrálním území Drásov, městys Drásov, okres Brno-venkov byly v prvním případě oceněny na základě zjištěných skutečností porovnávacím způsobem dle § 26a Vyhlášky č. 3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění platném k datu ocenění. Cena zjištěná, nazývaná též cena administrativní k datu ocenění činila zaokrouhleně 3 807 070 Kč. Ve druhém případě bylo potřebné stanovit obvyklou cenu, nazývanou též obecnou, nebo tržní cenou nemovitostí. Pro ocenění daných nemovitostí jsem v tomto případě použila metodu přímého porovnání. Uvedená metoda vychází ze srovnání s jinými, podobnými nemovitostmi a jejich inzerovanými cenami, při zohlednění všech souvislostí a zásad. Cena tržní, která byla stanovená porovnáním nemovitostí jako celku, činila zaokrouhleně 3 321 125 Kč. Pro účely bakalářské práce jsem zvolila pro stanovení obvyklé ceny zjednodušenou metodu porovnání, a využila jsem aritmetický průměr. Z uvedených výsledků vyplývá, že ceny zjištěné dvěma různými metodami se liší. Rozdíl ve výsledcích ovlivňují různé faktory. Místo, kde se oceňované nemovitosti s pozemky nachází, velmi dobře znám. Můžu konstatovat, že z hlediska trvalého rodinného bydlení jde o lokalitu velmi oblíbenou, s nově vznikajícími rodinnými i vilkovými domy. I když je potřeba brát v potaz skutečnost, že ceny nemovitostí vykazují v posledních rocích pokles, způsobený celosvětovou hospodářskou krizí, zvyšováním DPH a snižováním koupěschopnosti obyvatelstva. Administrativní cena zjištěná pomocí oceňovací vyhlášky je mírně vyšší, než tržní cena zjištěná pomocí porovnávací metody. Tuto hypotézu dokazují i mnou vypočítané ceny nemovitostí. Cena administrativní momentálně neodpovídá na chování realitního trhu, protože hodnoty uvedené ve vyhlášce jsou stanovovány minimálně na jeden rok dopředu. Zavedení podrobnějšího porovnávacího způsobu mezi metody využívané pro administrativní cenu má za následek její sbližování s cenou obvyklou.
33
6 Seznam použité literatury Odborná literatura: BRADÁČ A., 1999: Soudní inženýrství. Cerm, Brno, 720 s. ISBN 80-7204-133-9 BRADÁČ A., 2004: Úvod do soudního znalectví. Cerm, Brno, 222 s. ISBN 80-7204365-X DUŠEK D., 2004: Základy oceňování nemovitostí. Oeconomica, Praha, 143 s. ISBN 80245-0728-5 ZAZVONIL Z., 1996: Oceňování nemovitostí na tržních principech. Ceduk, Praha, 173 s. ISBN 80-902109-0-2 ŽÍTEK V., 2004: Oceňování nemovitostí a přírodních zdrojů. Masarykova univerzita, Brno, 91 s. ISBN 80-210-3348-7
Zákony a vyhlášky: Zákon č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Česká republika, 1997 Zákon o cenách č. 526/1990 Sb. Česká republika, 1990 Vyhláška č. 3/2008 Sb. Česká republika, 2008 Katastrální zákon č. 344/1992 Sb. Česká republika, 1992 Stavební zákona č. 183/2006 Sb. Česká republika, 2006
Ostatní zdroje: JUNGA P., 2012: Technické znalectví 3 – přenášky. ICV, Mendelu v Brně JUNGA P., 2011: Stavby – přenášky. ICV, Mendlu v Brně
Internetové zdroje: www.sreality.cz
34
7 Přílohy
35
Seznam příloh: Příloha č. 1 výpis z katastru nemovitostí strana 1 Příloha č. 1 výpis z katastru nemovitostí strana 2 Příloha č. 1 výpis z katastru nemovitostí strana 3 Příloha č. 2 katastrální mapa Příloha č. 3 titulní list stavebního povolení č.j. 1736-513/91-Š Příloha č. 4 titulní list kolaudačního rozhodnutí č.j. 178/24/2001-KU Příloha č. 5 fotografie - čelní pohled Příloha č. 6 fotografie - boční pohled 1 Příloha č. 7 fotografie - boční pohled 2 Příloha č. 8 fotografie - zadní pohled Příloha č. 9 fotografie - obývací pokoj Příloha č. 10 fotografie - kuchyně Příloha č. 11 fotografie - WC Příloha č. 12 fotografie - koupelna Příloha č. 13 původní dokumentace - výkres Pohled čelní Příloha č. 14 původní dokumentace - výkres Pohled boční 1 Příloha č. 15 původní dokumentace - výkres Pohled boční 2 Příloha č. 16 původní dokumentace - výkres Pohled zadní Příloha č. 17 původní dokumentace - výkres Půdorys 1.PP Příloha č. 18 původní dokumentace - výkres Půdorys 1.NP Příloha č. 19 původní dokumentace - výkres Půdorys podkroví Příloha č. 20 původní dokumentace - výkres Řez A-A´
Příloha č. 1 výpis z katastru nemovitostí strana 1
Příloha č. 1 výpis z katastru nemovitostí strana 2
Příloha č. 1 výpis z katastru nemovitostí strana 3
Příloha č. 2 katastrální mapy
Příloha č. 3 titulní list stavebního povolení č.j. 1736-513/91-Š
Příloha č. 4 titulní list kolaudačního rozhodnutí č.j. 178/24/2001-KU
Příloha č. 5 fotografie - čelní pohled
Příloha č. 6 fotografie - boční pohled
Příloha č. 7 fotografie - boční pohled 2
Příloha č. 8 fotografie - zadní pohled
Příloha č. 9 fotografie - obývací pokoj
Příloha č. 10 fotografie - kuchyně
Příloha č. 11 fotografie - WC
Příloha č. 12 fotografie – koupelna
Příloha č. 13 původní dokumentace - výkres Pohled čelní
Příloha č. 14 původní dokumentace – výkres Pohled boční 1
Příloha č. 15 původní dokumentace - výkres Pohled boční 2
Příloha č. 16 původní dokumentace - výkres Pohled zadní
Příloha č. 17 původní dokumentace - výkres Půdorys 1.PP
Příloha č. 18 původní dokumentace - výkres Půdorys 1.NP
Příloha č. 19 původní dokumentace - výkres Půdorys podkroví
Příloha č. 20 původní dokumentace - výkres Řez A-A´
