Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed

Meerjarenperspectief Utrechts Vastgoed

2013

7 mei 2013

1

Bijlagen 1.

2

Overzicht accommodaties (geheim)

Inhoudsopgave Inhoudsopgave

Samenvatting

5

1

Inleiding

7

2

Utrechtse VastgoedOrganisatie

8

2.1

Één vastgoedorganisatie

8

2.2

Visie en doelstellingen

8

2.3

Organisatie en werkwijze

8

3

Vastgoedportefeuille

10

3.1

Samenstelling vastgoedportefeuille

10

3.2

Ontwikkeling portefeuille

13

3.2.1 Taakstellingen

13

4

Makelpunt

16

5

Deelportefeuilles

17

5.1

Sport

17

5.1.1 Inleiding sportportefeuille

17

5.1.2 Omvang en bezetting sportaccommodaties

17

5.1.3 Resultaat en toelichting over 2012

18

5.1.4 Meerjarenexploitatie onderhoud

19

5.2

Onderwijs

20

5.2.1 Inleiding onderwijsportefeuille Inleiding onderwijsportefeuille

20

5.2.2 Omvang en bezetting scholen

20

5.2.3 Resultaat en toelichting over 2012

21

5.2.4 Meerjarenexploitatie onderhoud

21

5.3

22

Welzijn

5.3.1 Inleiding welzijnsportefeuille

22

5.3.2 Omvang en bezetting welzijnsaccommodaties

22

5.3.3 Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie

23

5.3.4 Vernieuwend Welzijn

23

5.4

23

Multifunctionele Accommodaties (MFA)

5.4.1 Inleiding MFA's

23

5.4.2 Omvang en bezetting MFA's

24

5.4.3 Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie

25

6

Programma Vastgoed

26

6.1

Inleiding programma Vastgoed

26

6.2

Omvang en bezetting

26

6.3

Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie

27

6.4

Financiële Toelichting

28

6.4.1 Verkoop vastgoed

28

6.4.2 Eenmalig gefinancierd vastgoed

29

6.4.3 Het weerstandsvermogen benodigd voor vastgoed

30

6.4.4 Afdracht aan concern

33 3

6.4.5 Meerjaren eigenaar exploitatie

34

7

Onderhoud

35

7.1

Conditiebepaling van het vastgoed

35

7.2

Onderzoek effecten verlagen conditieniveau

36

7.3

Kwaliteitsaspecten en onderhoudsniveaus

36

7.4

Energie en Duurzaamheid

37

7.5

Status Verduurzaming gemeentepanden

38

4

SAMENVATTING In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) legt het College verantwoording af over het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar en geeft het college een inzicht in de ontwikkeling van de portefeuille in de komende jaren. De totale vastgoedportefeuille van de gemeente Utrecht omvat in 2012 1396 objecten (834 panden en 562 gronden). 51 % van het vastgoed wordt voor een maatschappelijk beleidsdoel ingezet, 35 % wordt ingezet ten behoeve van ruimtelijke ordening en 14 % van het vastgoed is niet aan een beleidsdoelstelling gekoppeld. Er is in 2012 770.036 m2 bruto vloeroppervlak (BVO) vastgoed in eigendom van de gemeente Utrecht dat beleidsmatig wordt ingezet. Er is in 2012 348 hectare grond in bezit voor beleidmatig gebruik. De totale WOZ-waarde in 2012 is 860 miljoen euro. De komende jaren zijn er een aantal belangrijke ontwikkelingen die van invloed zullen zijn op de vastgoed portefeuille. Een aantal van deze ontwikkelingen is dit jaar ingezet en zal leiden tot aanpassing van de portefeuille en de sturing op de portefeuille. Het betreft dan onder andere: vernieuwend welzijn; de taakstellingen in het kader van de bezuinigingen; huisvestingsplannen voor alle portefeuilles; bezuinigingen bij beleidsvelden, die huurachterstanden en leegstand kunnen veroorzaken; verduurzaming van het gemeentelijk bezit. Om al deze ontwikkelingen goed te monitoren, analyseren en oplossingen te genereren zal een portefeuille management systeem nodig zijn. Het programma Vastgoed laat een aantal afwijkingen zien ten opzichte van de begroting. Er zijn lagere lasten: −

door herberekening van kapitaallasten van gebouwgebonden installaties van 10 naar 40 jaar. Er zijn hogere kapitaalslasten dan begroot door het realiseren en opleveren van investeringen. Per saldo zijn er 1,6 miljoen euro lagere kapitaalslasten.

−

De overige exploitatielasten zijn lager. Dat heeft vooral te maken met het beter boeken van de kosten op de juiste plek.

Er hogere lasten voor: −

onderhoud en service. Deze laatste vallen weg tegen de hogere vergoeding die betaald wordt voor de service.

−

OZB en verzekering in verband met aanslagen van nieuwe panden

−

beheer door de nieuwe panden die in beheer zijn genomen en doordat kosten die in het verleden op overige kosten waren geboekt nu goed op beheer zijn geboekt.

De baten zijn iets hoger door de nieuwe panden die in exploitatie zijn gekomen. Daarnaast zijn er hogere inkomsten uit servicecontracten maar die vallen weg tegen de hogere lasten. Per saldo is het een gunstiger resultaat dan begroot. Het voordeel is niet zo groot als verwacht bij het besluit om de afschrijvingsystematiek te wijzigen. Ondertussen zijn echter alle lasten goed in beeld gebracht en vooral door de kapitaalslasten die niet altijd goed op de panden waren geboekt is er nog een verschil ontstaan. In 2012 is besloten tot een dotatie van 6 miljoen in de reserve vastgoed. Hierdoor is de reserve vastgoed op een voldoende peil gebracht. De taakstelling voor 2012 was om een netto opbrengst te realiseren van 4 miljoen euro door verkoop van vastgoed daarnaast is er besloten de taakstelling op de WOM Lombok van 2,3 miljoen te betrekken bij de taakstelling verkoop vastgoed. In 2012 heeft het projectteam "20 miljoen" een uitstekend resultaat gehaald en is er een netto opbrengst gerealiseerd van 7,5 miljoen euro.

5

Op de problematiek die ontstaat omdat sommige vastgoedontwikkelingen zijn gefinancierd met eenmalige middelen zijn we in het MPUV ingegaan. Er is inzicht in de omvang van de vaste activa reserve en er is een schatting gemaakt van de benodigde kapitaalslasten in de toekomst ter vervanging of voor een levensduurverlengende investering. Deze kapitaalslast is verwerkt in de cijfers van dit MPUV. De afgelopen jaren is het weerstandsvermogen benodigd voor de vastgoedportefeuille in relatie tot de hoogte van de vastgoedreserve onderwerp van discussie geweest. Wij stellen daarom een beperkte beleidswijziging voor. We hanteren de 1 procent van de WOZ waarde niet meer als absolute waarde maar als indicatie voor de stand van de vastgoedreserve. Jaarlijks bekijken we bij iedere actualisatie van het MPUV of de stand van de vastgoedreserve voldoende is of dat er aanvulling of bijsturing nodig is. Daarbij vindt een weging plaats op basis van onder andere de marktsituatie, ontwikkeling bezetting (of leegstand), debiteuren, ontwikkeling wet- en regelgeving. In het meerjarenperspectief zijn alle ramingen geactualiseerd. Het saldo van de vastgoedreserve laat zien dat in de komende jaren in de vastgoedreserve voldoende middelen zijn om de kosten van nieuwe projecten te kunnen dragen. De reserve zal in de komende jaren benut worden, maar blijft een positief saldo houden. Het positieve saldo is de buffer voor calamiteiten en risico's die zich voordoen. Binnen de verschillende portefeuilles worden de panden en terreinen in veel verschillende rollen beheerd en onderhouden. Van specialistisch beheer op MFA's en zwembaden tot onderhoud aan tijdelijke locaties. Bij de keuzes en afspraken op het gebied van zowel eigenaars als gebruikersonderhoud is er veel behoefte aan een meetbaar afsprakenkader. Hiervoor is er een aantal jaar geleden gestart met het ontwikkelen van een normeringmethode van onderhoud, dit heeft geresulteerd in de NEN 2767. Het beleid op onderhoud wordt nader uitgewerkt in de Utrechtse Onderhoud Methode (UOM) waarin de verdere koppeling van onderhoudscategorieën en conditie niveaus voor de pandstatus en toekomstverwachting van het pand wordt uitgewerkt. In een groot deel van het huidige onderhoud worden keuzes ten aanzien van de energie en duurzaamheid van eigen panden standaard meegenomen. Bij het vervangen van bijvoorbeeld verlichtingsarmaturen wordt er al jaren gekozen voor energiezuinige exemplaren volgens de laatste ontwikkelingen. Bij het vervangen van dakbedekking wordt het aanbrengen of verbeteren van de isolatie opgepakt. Andersom stellen we momenteel dat er voor de realisatie van de Utrechtse Energie doelstelling voor de eigen gebouwen de beste rendabele toepassingen mogelijk zijn op de natuurlijke vervangingsmomenten. Kosten en kapitaalvernietiging wordt hiermee tot een minimum beperkt.

6

1

INLEIDING

In het Meerjaren Perspectief Utrechts Vastgoed (MPUV) legt het College verantwoording af over het gevoerde vastgoedbeleid in het afgelopen boekjaar. Het MPUV kijkt ook vooruit naar de financiële positie van de vastgoedportefeuille voor de middellange en lange termijn. Het MPUV brengt transparant en systematisch de vastgoedportefeuille in beeld. Het MPUV wordt gemaakt in de planning- en controlcyclus van de gemeente Utrecht. Naast het jaarlijkse MPUV wordt één keer per vier jaar een Nota Kapitaalgoederen opgesteld. De Nota Kapitaalgoederen maakt onderdeel uit van het wettelijke kader Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten. Hierin wordt verantwoording afgelegd over de investeringen in het Vastgoed van de afgelopen periode en wordt een begroting gepresenteerd voor de investeringen voor de komende vier jaar. Het verschil met het MPUV is dat het MPUV vooral gaat over het exploitatieresultaat van het vastgoed (baten en lasten met betrekking tot onderhoud, beheer, verhuur etc.) en de Nota Kapitaalgoederen over investeringen (vervanging en uitbreiding van het vastgoed). Bij de voorjaarsnota van 2011 is de Nota Kapitaalgoederen 20112011-2014 gepresenteerd. Het streven is om het MPUV de komende jaren zodanig uit te breiden dat het de Nota Kapitaalgoederen voor de onderdelen Sociale Infrastructuur en Gemeentelijke Gebouwen kan gaan vervangen. Het MPUV zal dan 1x per vier jaar in een uitgebreide vorm worden uitgewerkt en jaarlijks in een verantwoordingsvorm. Het MPUV houdt in de doorkijk van de meerjaren exploitatie rekening met de ontwikkeling van nieuw vastgoed. De financiële consequenties van die projecten worden verwerkt vanaf het jaar dat ze naar verwachting worden opgeleverd en deel gaan uitmaken van de portefeuille. De Kadernota Vastgoed is het beleidskader met de spelregels voor het gemeentelijk vastgoed. De vigerende nota is in november 2012 vastgesteld. Hierin zijn de kaders voor het gehele vastgoedbezit van de gemeente Utrecht vastgelegd.

7

2

UTRECHTSE VASTGOEDORGANISATIE VASTGOEDORGANISATIE

2.1 Één vastgoedorganisatie vastgoedorganisatie Op 23 april 2012 is al het vastgoed in eigendom van de gemeente onder één dak gebracht in de Utrechtse Vastgoedorganisatie, afgekort UVO. Voorheen was de vastgoedportefeuille van de gemeente Utrecht verspreid over verschillende diensten. Het grootste deel van het vastgoed was ondergebracht bij Stadsontwikkeling (SO) en de Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling (DMO). Daarnaast beheerden we vastgoed bij Stadswerken (SW) en Dienst Ondersteuning (DO). Bundeling van al het gemeentelijk vastgoed in één organisatie betekent dat alle informatie op één plek is, waardoor er inzicht ontstaat in de totale vastgoedportefeuille. Door de bundeling kunnen we de activiteiten efficiënter organiseren en verder professionaliseren. We kunnen een koppeling maken tussen de kosten en de kwalitatieve prestaties van het vastgoed, waardoor we doelmatiger kunnen werken en beter kunnen verantwoorden. Bovendien wordt alle vastgoedkennis geconcentreerd. Voor de gebruikers van het vastgoed, maar ook voor de politiek en de beleidsafdelingen, is het helder dat er één organisatie aanspreekbaar en verantwoordelijk is. In 2012 is een begin gemaakt met het samenvoegen van de organisatie. De financiële administratie is in 2012 nog in de oude structuur gebleven. In 2013 wordt alles in een gezamenlijke administratie gebracht. Dat gebeurt eerst voor oud SO vastgoed en oud DMO vastgoed. Daarna zullen het vastgoed van oud SO parkeren en Stadswerken worden toegevoegd. Met betrekking tot Stadswerken loopt er de discussie welke panden nu worden overgeheveld naar UVO in relatie tot de discussie over de toekomst van Stadswerken. Er worden geen panden administratief overgeheveld die mogelijk een rol spelen bij de plannen voor de toekomst van Stadswerken. Dit is vastgelegd bij de besluitvorming interne verzelfstandiging SW (geen overdracht passiva en activa). In dit MPUV is al het vastgoed meegenomen in hoofdstuk 3 voor zover de gegevens daarvan over 2012 beschikbaar zijn.

2.2 Visie en doelstellingen De Utrechtse Vastgoed Organisatie is er om activiteiten te accommoderen die een bijdrage leveren aan de Utrechtse gemeentelijke doelstellingen van de verschillende beleidssectoren. Dit doet de UVO in die situaties waarin andere vastgoedeigenaren op de markt of andere beheerders deze taak niet, onvoldoende of tegen te hoge kosten oppakken.

2.3 Organisatie en werkwijze Uitgangspunten voor het organisatiemodel van de UVO zijn klantgericht werken, scheiding van strategie en uitvoering, flexibele organisatie, slagvaardig en eenduidig werken. De UVO kent een viertal teams: het strategische team Portefeuillemanagement, en de teams Realisatie, Exploitatie en Beheer. Daarnaast is er een bedrijfsbureau waarin de staffuncties (vooral de financiële ondersteuning) en het Vastgoedloket zijn ondergebracht. Portefeuillemanagement heeft het totaaloverzicht over al het vastgoed in gemeentelijk bezit en kan op basis daarvan de strategie en programmering van de vastgoedportefeuille organiseren. Portefeuillemanagement onderzoekt wat de huisvestingsbehoefte is nu en in de toekomst.

8

Portefeuillemanagement doet dit op basis van de behoefte aan vastgoed van de betreffende beleidsafdeling, de beschikbaarheid van locaties uit de portefeuille en toekomstige ontwikkelingen. Vastgoedrealisatie zorgt voor nieuwbouw en grootschalige renovaties. Vastgoed Beheer onderhoudt en adviseert op een klantgerichte en economische wijze over het vastgoed dat in eigendom en/of in gebruik is bij de gemeente Utrecht. Het onderhoud wordt uitgevoerd op basis van regulier technisch beheer en jaarplannen die uit de meerjaren onderhoudsplannen worden bepaald. Vastgoed exploitatie zorgt ervoor dat de accommodaties kunnen worden gebruikt voor de daarvoor bestemde activiteiten en dat vraag en aanbod van de verschillende gebruikers worden afgestemd. Het bedrijfsbureau ondersteunt de UVO op het terrein van financiën, informatie en procesmanagement. Een onderdeel is het vastgoedloket dat een belangrijke rol vervult voor de invulling van het vastgoed en het verhogen van de bezetting. Daarnaast is het Vastgoedloket een belangrijke bron voor inzicht in vraag en aanbod van de verschillende maatschappelijke gebruikers.

9

3

VASTGOEDPORTEFEUILLE

3.1 Samenstelling vastgoedportefeuille De totale vastgoedportefeuille van de gemeente Utrecht omvat in 2012 1396 objecten. Dit lijkt een enorme toename ten opzichte van 2012. Dit wordt veroorzaakt doordat in deze aantallen de panden van StadsWerken (kantoren, forten en NMC) en Parkeren zijn toegevoegd aan het overzicht. Tevens zijn de gehuurde panden van het Facilitair Bedrijf toegevoegd. Naast de grond van de speeltuinen en sportcomplexen zijn ook de gebouwen op de terreinen toegevoegd waar dat nog niet was gedaan. De gebouwen en gronden in Leidsche Rijn zijn nu uitgesplitst naar objecten. De vastgoedportefeuille is globaal in drie categorieën te onderscheiden:

verdeling aantal objecten naar categorie

14%

Beleidsmatig vastgoed 51%

Vastgoed tbv RO beleid Overig/geen beleid

35%

1. vastgoed om een gemeentelijk beleidsdoel te accommoderen zoals scholen, sportaccommodaties, buurthuizen en speeltuinen, forten en landgoederen, bibliotheken en theaters maar ook de Dom en de eigen gemeentelijke huisvesting. Dit is iets meer dan de helft van de totale portefeuille. 2. vastgoed ten behoeve van het beleid strategische ruimtelijke ontwikkeling, dit is vastgoed dat we in bezit hebben tot bijvoorbeeld een gebiedsontwikkeling start en waar vaak tijdelijke functies in ondergebracht kunnen worden zoals atelierruimtes en tijdelijk wonen. Dit is 35 % van het totaal. 3. vastgoed zonder beleidsdoelstelling is vastgoed dat vanuit de historie in bezit van de gemeente is gekomen (winkels, woonhuizen, tuinen, terreinen en gronden), wat in het verleden een beleidsdoel diende wat niet langer een beleidsdoel is (bijvoorbeeld kinderopvang), of dat niet langer gebruikt wordt voor het betreffende beleidsdoel (oude scholen, buurthuizen). In 2012 valt nog 14 % van het gemeentelijke vastgoed in deze categorie.

10

In onderstaande diagrammen wordt de verdeling van de vastgoedportefeuille over de diverse beleidsmatige gebruikers op een aantal manieren weergegeven: naar het aantal objecten, naar m2 BVO en naar m2 terreinen. Hierin is vastgoed in de categorie ruimtelijke ontwikkeling en vastgoed zonder beleid niet meegenomen.

Aantal objecten naar gebruik

Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele Accomodaties Onderw ijs (inclusief Bibliotheek en UCK) Sport / recreatie Welzijn / zorg Bereikbaarheid

Onderwijs is de grootste gebruiker van gemeentelijk vastgoed.

verdeling m2 BV O naar gebruik

Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele Accomodaties Onderw ijs (inclusief Bibliotheek en UCK) Sport / recreatie Welzijn / Zorg Bereikbaarheid

Er is in 2012 770.036 m2 bruto vloeroppervlak (BVO) vastgoed in eigendom van de gemeente Utrecht dat beleidsmatig wordt ingezet. Onderwijs is daarbij verreweg de grootste m2 gebruiker.

11

verdeling m2 terrein naar gebruik

Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele Accomodaties Onderw ijs (inclusief Bibliotheek en UCK) Sport / recreatie Welzijn / Zorg Bereikbaarheid

Er is in 2012 348 hectare grond in bezit voor beleidmatig gebruik. Hier heeft sport/recreatie het grootste oppervlak met de sportparken en volkstuinen, gevolgd door erfgoed met de landgoederen en forten. De totale WOZ-waarde van alle panden in 2012 is 860 miljoen euro. Beleidsveld

aantal objecten eigendom

aantal beheereenheden

extern gehuurd

totaal

eigendom

extern gehuurd

totaal

Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele accommodaties Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK) Overig / gemengd Sport / Recreatie Welzijn / Zorg Bereikbaarheid

99 39 29 21 191 191 119 74 102

0 34 2 0 0 2 6 3 0

99 73 31 21 191 193 125 77 102

173 41 42 70 211 715 138 89 105

0 51 3 0 0 2 6 4 0

173 92 45 70 211 717 144 93 105

totaal Ruimtelijke Ontwikkeling

865 483

47 1

912 484

1584 628

66 1

1650 629

1348

48

1396

2212

67

2279

totaal

Een vastgoedobject kan meerdere beheereenheden omvatten. Dat zijn de eenheden die verhuurd worden of in gebruik worden gegeven. In de 1.396 objecten (834 panden en 562 gronden) zijn 2.279 verschillende beheereenheden te onderscheiden zijn. De kolom extern gehuurd geeft aan hoeveel objecten door de gemeente Utrecht aangehuurd worden.

12

Beleidsveld

Aantal m2 BVO

Aantal m2 terrein

Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele accommodaties Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK) Overig / gemengd Sport / Recreatie Welzijn / Zorg Bereikbaarheid

622.203 43.721 40.953 101.997 1.562.396 109.008 64.249 58.276

1.332.927 250 432 5.240 12.566 363.982 2.075.862 52.848 249

totaal Ruimtelijke Ontwikkeling

2.602.803 234.505

3.844.356 5.370.120

totaal

2.837.308

9.214.476

Nog niet alle objecten zijn compleet met alle gegevens bekend bij de UVO. Het grootste deel van de portefeuille is in SAP Real Estate gezet. In de loop van 2013 zal de rest van de portefeuille daar aan worden toegevoegd en zullen de data worden gecompleteerd.

3.2 Ontwikkeling portefeuille 3.2.1

Taakstellingen Taakstellingen

De UVO kent, naast de gemeentebrede taakstellingen, een aantal taakstellingen die direct betrekking hebben op de vastgoedportefeuille. Deze zijn op basis van de doorlichting Vastgoed (uitgevoerd door de Brink Groep) verwerkt in de begroting. Hieronder zullen deze taakstellingen kort worden beschreven. Doelmatigheid Op doelmatigheid door gebruik van vastgoed heeft de UVO een taakstelling van €200.000 in 2012 en 2013, € 450.00 in 2014 en vanaf 2015 € 700.000. De taakstelling is verwerkt in het programma Vastgoed. In hoofdstuk 6 wordt een financiële toelichting gegeven. Efficiënter gebruik van vastgoed Deze taakstelling bedraagt voor de UVO € 100.000 in 2013, € 300.000 in 2014 en € 600.000 vanaf 2015. Daarnaast wordt door vernieuwend welzijn het vastgoed efficiënter gebruikt en daarmee dragen zij bij aan het efficiënter gebruiken van vastgoed zoals in de doorlichting is aangegeven. In het programma Welzijn is een bezuiniging oplopend tot € 900.000 in 2015 ingeboekt. Uitgeven Vastgoed De UVO heeft als taakstelling om vastgoed uit te geven en zo inkomsten voor de gemeente te genereren. Vanaf 2011 t/m 2015 wordt ieder jaar 4 miljoen euro ingeboekt. De taakstelling is daarmee in totaal 20 miljoen euro. Daarnaast is er besloten de taakstelling op de WOM Lombok van 2,3 miljoen in 2012 te betrekken bij de taakstelling verkoop vastgoed. De basis voor de uitgifte is een uitgiftelijst. Om deze samen te stellen is er samen met de Brink Groep gekeken naar het huidige bezit. Daarbij is er een eerste selectie gemaakt in 2011 op basis van de mate waarin het vastgoed voorziet in een gemeentelijk beleidsdoel. Dat doel kan betrekking hebben op het pand, de locatie of het gebruik van het pand. Op basis van objectieve criteria is de potentiële uitgiftelijst gemaakt. Vervolgens is de lijst doorgenomen met de verschillende beleidsafdelingen. Op die manier is de portefeuille verdeeld in een gouden, 13

zilveren en bronzen portefeuille. Hierbij is de gouden portefeuille de portefeuille die de gemeente altijd in bezit zal hebben en optimaal wordt ingezet. De zilveren portefeuille is voor verbetering vatbaar en de bronzen portefeuille moet ofwel sterk worden verbeterd ofwel worden afgestoten. Investering planning vastgoed vastgoed en terreinen Bij de Voorjaarsnota 2011 zijn alle investeringen gemeentebreed doorgelicht en is in totaal een besparing van 5,5 miljoen euro gerealiseerd. Aan deze besparing heeft UVO voor een bedrag van 2,8 miljoen euro bijgedragen. We realiseren deze besparing op het kapitaallastenbudget door (vervanging)investeringen een jaar uit te stellen. Het gaat dan om investeringen in Onderwijs (1,45 miljoen), Sport (0,95 miljoen), Cultuur (0,155 miljoen) en Welzijn (0,304 miljoen) in de jaren 2012 t/m 2014. Deze besparing is in de begroting 2012 gerealiseerd. Eind 2013 begin 2014 werken we aan het actualiseren van de nota kapitaalgoederen 2015 2018. Hierin wordt er voor alle programma's de benodigde investeringen voor het vastgoed, dat bij de UVO in beheer is, in beeld gebracht. Onderhoudslasten Bij het actualiseren van de nota kapitaalgoederen 2015-2018 zullen voor al het vastgoed en terreinen, dat bij de UVO in beheer is, op basis van Meer Jaren Onderhoud Prognoses de onderhoudslasten in beeld worden gebracht. Ontwikkelingen Ontwikkelingen De komende jaren zijn er een aantal belangrijke ontwikkelingen die van invloed zullen zijn op de vastgoed portefeuille. Een aantal van deze ontwikkelingen is dit jaar ingezet en zal leiden tot aanpassing van de portefeuille en de sturing op de portefeuille. Het betreft dan onder andere: −

Vernieuwend welzijn. In het kader van Vernieuwend Welzijn is het besluit genomen om de taken m.b.t. het technisch beheer en de exploitatie van de accommodaties van de huidige wijkwelzijnsorganisaties per 1 augustus 2013 over te hevelen naar de UVO. De aanbieders van welzijn activiteiten zullen zich in de toekomst puur richten op het organiseren van activiteiten. De filosofie achter Vernieuwend Welzijn is dat het scheiden van sociaal beheer en technisch beheer nieuwe en gelijke kansen creëert voor alle welzijnsaanbieders. Hierdoor is het in de toekomst voor kleinere en nieuwe partijen mogelijk om toe te treden, waardoor een beter aanbod ontstaat. De schaalvergroting en professionalisering bieden mogelijkheden voor efficiënter en effectiever beheer van de accommodaties met als doel dat de bezettingsgraad wordt verhoogd. Door de uitvoering van exploitatie en technisch beheer bij UVO te beleggen ontstaat een transparant portefeuillebeheer en heeft de gemeente meer en betere informatie over de inzet van de verschillende accommodaties. Hierdoor is de gemeente beter in staat te sturen op de bezetting en het goed inzetten van accommodaties voor verschillende activiteiten. Het zorgt voor een eenduidig accommodatiebeleid in de stad, waardoor voor alle gebruikers van de panden dezelfde spelregels gelden en er geen verschillen tussen wijken ontstaan.

−

De taakstellingen op inkoop, overhead en aanvullende taakstellingen die een gevolg zijn van de besluitvorming in de voorjaarsnota. Deze taakstellingen landen deels in het programma Vastgoed. Het effect is dat de afdracht aan de algemene middelen groter wordt. Deze taakstellingen raken zeker ook de huisvestingsprogramma's van Sport, Onderwijs en Welzijn waar UVO voor verantwoordelijk is.

−

Er zijn een aantal vormen van huisvestingsplannen gerealiseerd. Het masterplan (portefeuille onderwijs) en het plan vernieuwend welzijn zijn voorbeelden hiervan. Voor ieder van de tien portefeuilles zal een huisvestingsplan moeten worden gemaakt en jaarlijks bijgesteld. Dit zal

14

in nauw overleg met de diverse beleidssectoren van de ontwikkelorganisatie moeten gebeuren. −

Vertaling van nieuw beleid naar vastgoed zoals vernieuwend welzijn, wijzigingen in de eigen huisvesting door de bouw van het stadkantoor en bezuinigingen in de culturele sector. Deze ontwikkelingen leggen druk op de bestaande portefeuille en zullen tot mutaties van de portefeuille leiden. Tegelijkertijd zullen de toekomstige ontwikkelingen goed in beeld gebracht moeten worden. Bij de beslissingen die moeten worden genomen dient niet alleen de korte termijn maar ook de lange termijn ontwikkeling te worden meegewogen.

−

Verduurzaming gemeentelijk vastgoed. In het programma Utrechtse Energie zijn afspraken gemaakt over de verduurzaming van het gemeentelijke vastgoed. Om het resultaat te bereiken zullen er energie prestatie adviezen (EPA-U's) van alle panden moeten worden gemaakt en zullen de voorgestelde maatregelen moeten worden besproken met de huurder / gebruiker, gefinancierd en uitgevoerd worden. Dit zal de komende jaren een fors beslag leggen op middelen en capaciteit van de UVO.

Om al deze ontwikkelingen goed te monitoren, analyseren en oplossingen te genereren zal een portefeuille management systeem nodig zijn. De basis informatie van het vastgoed wordt vastgelegd in SAP Real Estate. Daaromheen zal een schil nodig zijn die op een gebruikersvriendelijke manier de data ontsluit. In 2013 zal een definitief besluit worden genomen over een dergelijk systeem.

15

4

MAKELPUNT

Het Makelpunt is in 2009 opgericht om de vraag en het aanbod naar maatschappelijk vastgoed in beeld te brengen en om aanbieders en zoekers met elkaar te "matchen". Sinds januari 2010 vormen het Makelpunt en het Verhuurloket van de afdeling Maatschappelijk Vastgoed samen één loket. Op 1 april 2012 bij de vorming van de Utrechtse Vastgoed Organisatie is het Makelpunt onderdeel geworden van het Vastgoedloket. Daarmee is het Makelpunt in Utrecht de centrale plek in de stad voor mensen en organisaties die op zoek zijn naar accommodaties voor de (maatschappelijke) activiteiten. De doelstellingen van het Makelpunt zijn het: -

accommoderen van (maatschappelijke) activiteiten;

-

afstemmen van vraag en aanbod van accommodaties;

-

optimaliseren van de bezettingsgraad van eigen accommodaties en die van onze partners;

-

op aanvraag adviseren op nieuwe ontwikkelingen met betrekking tot vraag/aanbod.

-

op termijn: centraal loket voor alle vraag en aanbod gemeentebreed.

Het Makelpunt is de centrale plek in de stad waar vraag en aanbod van ruimte bij elkaar komt, het verhoogt niet alleen de bezettingsgraad van de gemeentelijke accommodaties maar ook die van haar partners. Dit is ook in 2012 weer gelukt met 316 geregistreerde matches. Dit lijkt aan te geven dat het Makelpunt voorziet in een behoefte van vele partijen die op zoek zijn naar een geschikte locatie en/of samenwerking. Ook landelijk is het concept van "Makelpunt Utrecht" in 2012 verder opgepakt. Concreet zijn er nu 8 gemeenten bezig met de opzet van ook een eigen Makelpunt. Naast het behalen van succesvolle matches voor de in- en externe samenwerkingspartners werd er ook beoogd om met het Makelpunt een beter zicht te krijgen op de behoefte in de stad. In 2012 blijkt wederom de grootste doelgroep waarvoor het Makelpunt bemiddeld op het terrein te liggen van Welzijn, Cultuur en Economische zaken (o.a. ZZP'ers). Aan ook het digitale loket van het Makelpunt is hard gewerkt en is er bovendien een koppeling gemaakt met het gemeente brede Klant Contact Systeem (KCS), zodat klantvragen nog beter gevolgd kunnen worden. De applicatie is in januari officieel "geopend", waarmee de medewerkers van het Makelpunt zich kunnen blijven richten op de speciale huisvestingsvraagstukken en "massavragen" automatisch worden afgehandeld. Dit maakt het mogelijk dat het aantal succesvolle matches in de toekomst verder kan blijven groeien met een gelijkblijvende personele bezetting. Het Verhuurloket is onderdeel van het Makelpunt Utrecht en verzorgt de verhuur van de nu 100 gemeentelijke (vooral sport-)voorzieningen. In nauw overleg met de vele sportverenigingen hebben de ruimte verdeelprotocollen weer gezorgd voor een goede verdeling van beschikbare ruimten. De totale omzet is nagenoeg gelijk gebleven t.o.v. 2011. Het aantal incidentele verhuringen van binnenaccommodaties is licht gestegen van 1000 naar 1200. De "crisis" lijkt in 2012 op dit onderdeel dus niet van invloed te zijn geweest. Gevolgen van beleidswijzigingen in 2012 voor het jaar 2013 zijn nog niet te geven. Tot slot kan worden opgemerkt dat verenigingen hun trainingstijden in de avonden eigenlijk zouden willen vervroegen maar door de hoge bezettingsgraden is dit voor de "populaire" sporthallen niet haalbaar gebleken in 2012.

16

5

DEELPORTEFEUILLES

In dit hoofdstuk wordt over de verschillende beleidsvelden gerapporteerd. Niet bij alle deelportefeuilles wordt stil gestaan. Het MPUV is in die zin nog in ontwikkeling en afhankelijk van het beschikbaar krijgen van data per deelportefeuille. In dit MPUV zal nader worden ingegaan op dezelfde portefeuilles als in 2012. Met de aanwezigheid van het eerder genoemde portefeuillemanagement systeem zal het vergemakkelijkt worden om ook over andere portefeuilles te rapporteren. Verder zal 2013 gebruikt worden om de basisinformatie verder op orde te brengen en alle panden van de gemeente Utrecht daadwerkelijk in de administratie van de UVO op te nemen.

5.1 Sport 5.1.1

Inleiding sportportefeuille

De gemeente Utrecht heeft een groot aantal sportaccommodaties in eigen bezit. Deze accommodaties worden in gebruik gegeven aan sportverenigingen, scholen en particulieren. Het onderhoud, beheer en de exploitatie wordt door de gemeente gedaan. Gebruikers kunnen via het makelpunt/verhuurloket vastleggen op welke tijden zij gebruik willen maken van de accommodatie. Voor de buitensportverenigingen is er een koppeling tussen huur van de velden en het 'recht' om een sportkantine op een sportpark te mogen vestigen. Deze kantines zijn in veel gevallen door middel van een recht van opstal in eigendom van de betreffende vereniging. In een aantal gevallen is de kantine van de gemeente en wordt die gehuurd door de vereniging. De verdeling van de uren in de sporthallen loopt niet via het verhuurloket maar wordt door de sportverenigingen, via de zaalverdelingscommissie van de VSU, de koepelorganisatie van sportverenigingen in Utrecht geregeld. In dit hoofdstuk wordt verantwoord over het budget dat er vanuit het programma Sport uit de gemeente begroting aan vastgoed wordt besteed. Naast het grootste deel van de sportaccommodaties zijn dit de volkstuinen en een deel van de beheerde speeltuinen. Een aantal sportaccommodaties worden intern gehuurd (vooral in de MultiFunctionele Accommodaties, de MFA's). Hiervan is alleen het gebruikersonderhoud meegenomen in dit hoofdstuk.

5.1.2

beleidsveld

Omvang Omvang en bezetting sportaccommodaties

Aantal objecten extern gehuurd

eigendom sport recreatie

Aantal beheereenheden

106 13

totaal 6

extern gehuurd

eigendom 112

125

13

13

totaal 6

131 13

De aantallen zijn toegenomen doordat van de sportcomplexen naast het terrein ook de gebouwen op de terreinen zijn toegevoegd waar dat nog niet was gedaan. In 2012 is ten opzichte van 2011 is het aantal sportcomplexen niet gewijzigd. Wel waren er wijzigingen.

17

Nieuwe accommodaties zijn sportzaal De Speler en sportpark Rijnvliet. Sportpark Terweide is opgeheven en sportpark Aziëlaan is tijdelijk gesloten. Bezettingcijfers 2012: Accommodatie

aantallen

Gemiddelde bezetting in 2012

Gymzalen

40

64%

Sportzalen

8

48%

Sporthallen

9

62%

Sportparken

24

77%

Tennispark

1

100%

Atletiekbanen

3

59%

Zwembaden

4

738.000 bezoekers

(In dit overzicht zijn ook de sportaccommodaties in MFA's meegenomen), de aantallen zijn daardoor niet vergelijkbaar met de vorige tabel)

De gemiddeld gewogen bezetting van alle sportaccommodaties in 2012 is 66%. In 2011 was zwembad De Kwakel niet volledig open vanwege problemen met de waterkwaliteit en bedroeg het bezoekersaantal 629.000. Met het bezoekersaantal van 738.000 in 2012 is de doelstelling gerealiseerd om in dat jaar het vertrouwen van de Utrechtse zwembadbezoeker terug te winnen en het bezoekersaantal van de Utrechtse zwembaden op het gebruikelijke niveau te houden. De Krommerijn is in 2012 net als in 2011gesloten vanwege grootschalige renovatie. 5.1.3

Resultaat en toelichting over 2012 2012

Bedragen x € 1.000,Werkelijk 2010

Werkelijk 2011

Betaalde huren

1.708

1.639

1.817

Belastingen en heffingen

1.065

982

1.187

371

394

406

Onderhoud

3.044

3.259

2.989

Kapitaallasten

4.829

5.916

6.423 7.869

Verzekeringen

Beheer Overige exploitatielasten Totaal lasten

Werkelijk 2012

6.878

7.410

10.572

10.779

7.571

28.469

30.380

28.262

Huren

7.702

8.477

9.128

Totaal baten

7.702

8.477

9.128

-20.766

-21.902

-19.134

Resultaat sport

Bovenstaande cijfers sluiten niet direct aan op het programma Sport 2012, omdat de producten Sportstimulering, Topsport en overige sportaccommodaties geen onderdeel zijn van de Utrechtse Vastgoed Organisatie. Het resultaat heeft betrekking op de exploitatie van het maatschappelijk vastgoed met hierin kosten vanuit de 'eigenaarsrol' en de gebruikersexploitatie. De lasten zijn over 2012 afgenomen met 2,1 miljoen euro. In 2012 dalen de overige exploitatielasten met 3,2 miljoen euro als gevolg van het niet meer doorbelasten van de kosten van de dienst ondersteuning. Hier staat tegenover dat de overige gebudgetteerde uitgaven stijgen met 1,1 miljoen euro door uitbreiding van capaciteit van de sporthallen en sportparken. Tegenover de hogere kosten staan ook hogere inkomsten (€ 0,7 miljoen). De stijging van de gerealiseerde kapitaallasten is gelijk aan de uitbreiding hiervan. Het betreft hier de kapitaallasten nieuwe voorzieningen die in 2011 en 2012 zijn gerealiseerd en een meerwaarde

18

voor de stad bieden. Zo realiseerden wij in 2012 het sportpark Rijnvliet, de sporthal Zuilen met sportieve openbare ruimte, de sportzaal De Twaalfruiter, de sporttechnische inrichting van gymzaal De Speler, uitbreiding capaciteit bij tennisvereniging Iduna, infrastructuur en tennisvelden op sportpark Nieuw Welgelegen en 3 hockeyvelden op sportpark Maarschalkerweerd. De stijging van de overige kosten, zoals onderhoud en beheer zijn dan ook inherent aan de groei van de capaciteit van de sportaccommodaties. De stijging bij de belastingen en heffingen wordt veroorzaakt door toepassing van de nationale waarderingsgrondslag over de sportterreinen en de groei van de accommodaties.

5.1.4

Meerjarenexploitatie onderhoud

Het onderhoud van de sportaccommodaties en sportterreinen wordt berekend in de Meerjaren Onderhoud Prognose (MJOP). Voor het onderhoud worden daarmee gemiddelde jaarbedragen begroot. In de werkelijkheid fluctueren de uitgaven voor onderhoud zich binnen de portefeuille rond dat bedrag. Daarom is er een egalisatiereserve getroffen waarmee in de administratie wordt afgerekend en het mogelijk is een stabiele begroting over de jaren te maken. Onderstaande tabel geeft het begrootte onderhoudsbudget weer, de daadwerkelijk onderhoudskosten volgens het MJOP en de ontwikkeling van de egalisatiereserve. Bij het onderhoud van sportaccommodaties wordt vervolgens onderscheid gemaakt tussen gebouwonderhoud en cultuurtechnisch onderhoud (buitensportaccommodaties. Bedragen x € 1.000,Realisatie 2011

Realisatie 2012

Begroot 2013

Begroot 2014

Begroot 2015

Begroot 2016

Onderhoudsbudget gebouwen

2.849

2.802

2.802

2.802

2.802

Totaal gepland onderhoud

2.802

2.567

2.374

2.919

2.758

2.763

4.004

Verschil tov budget

282

428

-117

44

39

-1.092

Egalisatiereserve Gebouwonderhoud

282

710

593

637

676

-416

In 2012 hebben we in zwembad Den Hommel en De Kwakel de plafondconstructies vervangen en is in zwembad Fletiomare een deel van het tegelwerk en de meet- en regelinstalllatie voor de waterbehandeling vervangen. Van sporthal Lunetten en de gymzaal Schoolstraat en Amsterdamsestraatweg zijn de daken gerenoveerd. In sporthal Lunetten is tevens het sanitair vervangen. De kleedkamers op sportpark Voordorp zijn gerenoveerd en het binnen- en buitenwerk van sporthal Hoograven is geschilderd. De onderhoudspiek in 2016 wordt veroorzaakt door groot renovatieonderhoud aan drie gymzalen en er is groot onderhoud aan sportcentrum Galgenwaard geprognosticeerd. Bedragen x € 1.000,-

Onderhoudsbudget cultuurtechniek

Realisatie 2011

Realisatie 2012

Begroot 2013

Begroot 2014

Begroot 2015

Begroot 2016

782

782

782

782

782

782

Totaal gepland onderhoud

653

563

775

810

760

790

Verschil tov budget

129

219

7

-28

22

-8

Egalisatiereserve Cultuurtechnisch onderhoud

129

348

355

327

349

341

19

Het onderhoudsbudget in 2012 is uitgegeven aan de renovatie van 2 natuurgrasvelden, aanleg van een mini honkbalveld, specialistisch onderhoud aan de kunstgrasvelden, onderhoud van de volkstuinen en speeltuinen en inkoop van grondstoffen ten behoeve van het onderhoud.

5.2 Onderwijs 5.2.1

Inleiding onderwijsportefeuille Inleiding onderwijsportefeuille

Binnen het vastgoed van de gemeente Utrecht heeft de onderwijsportefeuille een bijzondere positie. Het is één van de weinige beleidsvelden waarbij de gemeente de wettelijke taak heeft om voor huisvesting te zorgen: de zorgplicht. Voor de uitwerking van de diverse wetten heeft de gemeente een verordening: De Verordening Voorzieningen Huisvesting Onderwijs Gemeente Utrecht. Het MBO, HBO en de Universiteit vallen hier niet onder. Een andere afwijking ten opzichte van het overige vastgoed is dat de gemeente de onderwijshuisvesting (nieuwbouw, uitbreiding, renovatie) wel financiert, maar de uitvoering gebeurt veelal door de schoolbesturen. Het onderhoud van de schoolgebouwen voor het primair onderwijs wordt ook door de gemeente gefinancierd. Het voortgezet onderwijs krijgt de financiering voor het onderhoud van hun panden rechtstreeks van de rijksoverheid. Ook het eigendom van de onderwijspanden is anders dan bij de overige gemeentelijke accommodaties. De schoolbesturen zijn juridisch eigenaar van de onderwijspanden, en het economisch claimrecht (economisch eigendom) ligt bij de gemeente. Alleen in gevallen dat de school bijvoorbeeld onderdeel uitmaakt van een Multifunctionele Accommodatie draagt het schoolbestuur het eigendom van de school over aan de gemeente en krijgt het schoolbestuur het gebouw in gebruik. In onderstaande tabellen rapporteren we over alle onderwijspanden die wij in juridisch en/of in economisch eigendom hebben. 5.2.2

Omvang en bezetting scholen

Beleidsveld

aantal objecten eigendom

Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK)

191

aantal beheereenheden

extern gehuurd 0

totaal 191

eigendom

extern gehuurd

211

0

totaal 211

In 2012 zijn er 191 objecten in gebruik voor onderwijs voor zowel het Primair Onderwijs (V)SO en voortgezet onderwijs. In 2012 zijn ook de panden van de bibliotheek en UCK ondergebracht in deze portefeuille. De bibliotheek wordt na verzelfstandiging beleidsmatig aangestuurd vanuit de portefeuille onderwijs. Binnen deze objecten zijn 211 beheerseenheden te onderscheiden (1 object kan meerdere scholen bevatten). Leegstand, die in schoolgebouwen aanwezig is, kan vanwege de zorgplicht en de eigendomsverhoudingen niet zomaar door de UVO worden ingezet en verhuurd. Zowel in de wet op het primair onderwijs als in de verordening staat aangegeven wanneer en onder welke voorwaarden de leegstand kan worden opgevuld. Zo kan bijvoorbeeld leegstand wel verhuurd worden aan een BSO organisatie, maar niet aan een makelaar. De nieuw ontwikkelde scholen in Leidsche Rijn zijn op de groei gebouwd en kennen een aantal jaren een overmaat totdat de school is gegroeid met de komst van de bewoners van de nieuwbouw.

20

5.2.3

Resultaat en toelichting over 2012 2012

Bedragen x € 1.000,Werkelijk 2011

Werkelijk 2012

Betaalde huren

8.425

8.752

Belastingen en heffingen

1.300

1.435

Verzekeringen

1.160

1.152

Onderhoud

2.557

2.823

10.421

10.363

Kapitaallasten Beheer Overige exploitatielasten Totaal lasten

2.389

2.920

26.253

27.444

Huren

580

1.327

Totaal baten

580

1.327

-25.673

-26.117

Resultaat onderwijs

In bovenstaande cijfers van het programma Onderwijs zijn van het product Versterken educatieve infrastructuur alleen de kosten en baten opgenomen die gerelateerd zijn aan de huisvesting van Onderwijs. Hierdoor sluiten de kosten en baten niet direct aan op de programmaverantwoording van Onderwijs 2012. De kosten en baten ten behoeve van de inrichting van de schoolgebouwen, het leerlingenvervoer in het speciaal onderwijs en de exploitatiekosten van tijdelijke panden zijn bijvoorbeeld niet opgenomen in de bovenstaande cijfers, maar maken wel deel uit van het programma Onderwijs onder het product Versterken educatieve infrastructuur. De lasten en baten laten in 2012 ten opzichte van 2011 een stijging zien. De overige exploitatielasten stijgen vanwege asbestverwijdering aan diverse panden. Hoewel de kapitaallasten licht afnemen is in het kader van de masterplannen Onderwijshuisvesting veel gebeurd. Veel van deze investeringen worden gedekt uit de reserve vaste activa van deze voorzieningen waardoor de kapitaallast in dit overzicht neutraal blijft bij activering. De huurinkomsten stijgen doordat BSO / kinderdagverblijf inkomsten dit jaar zijn meegenomen (en tevens toenemen in omvang).

5.2.4

Meerjarenexploitatie onderhoud

Het verwacht onderhoud schommelt op basis van de aanvragen die door schoolbesturen worden ingediend. Vaststelling hiervan vindt plaats in het Huisvestingsprogramma. Bedragen x € 1.000,-

Onderhoud

Werkelijk 2011

Werkelijk 2012

Begroot 2013

Begroot 2014

Begroot 2015

Begroot 2016

2.557

2.823

1.757

1.757

1.757

1.757

Voor een toelichting op het soort onderhoud dat uitgevoerd wordt verwijzen wij naar de Huisvestingsprogramma's 2012 en 2013. De raming voor 2013 e.v. gaat uit van een gemiddeld onderhoudsniveau, uitgangspunt is gelijkblijvend prijsniveau. De werkelijke kosten in 2012 zijn hoger dan begroot doordat er ook veel onderhoud is uitgevoerd dat in eerdere jaren gepland stond, waarvan het budget was gereserveerd.

21

5.3 Welzijn 5.3.1

Inleiding welzijnsportefeuille

Van de welzijnsaccommodaties is een deel in het bezit van de gemeente Utrecht, een deel wordt extern gehuurd door de wijkwelzijnsorganisaties. Ook maken welzijnsaccommodaties in een aantal gevallen deel uit van een MFA. Deze komen terug in het paragraaf 5.4. Deze accommodaties worden nu nog verhuurd aan de organisaties die het welzijnswerk uitvoeren. In de subsidies die deze organisaties van de gemeente ontvangen zit een vergoeding opgenomen voor de huur van de panden, gas, water, elektra, beheerders, schoonmaak en dergelijke. In het kader van vernieuwend welzijn gaan de huisvestingssubsidies vanaf 1 augustus 2013 over naar de UVO. De UVO zorgt vanaf dat moment voor het ter beschikking stellen van de accommodaties. In dit MPUV wordt nog niet gerapporteerd over de panden die door welzijnsorganisaties worden gehuurd bij derden. Deze huurcontracten worden in de loop van 2013 overgenomen door de UVO in het kader van vernieuwend welzijn. Daarmee worden ze volgend jaar toegevoegd aan de rapportage. De meeste welzijnsaccommodaties zijn openbaar toegankelijk en bieden ruimte voor activiteiten voor buurtbewoners. Bewoners kunnen via de beheerders van de panden ruimten reserveren, het makelpunt fungeert als extra informatievoorziening over de beschikbaarheid van accommodaties naar de bewoners toe. Vanaf 1 augustus 2013 zullen de bewoners niet meer via de beheerders maar via het makelpunt ruimtes gaan reserveren aangezien de UVO deze taak krijgt in het kader van vernieuwend welzijn. 5.3.2

Omvang en bezetting welzijnsaccommodaties

De bezetting van de buurthuizen, jongerenaccommodaties, speeltuinen, dienstencentra en peuterspeelzalen is vastgesteld op basis van de bijgehouden bezetting van het eerste kwartaal van 2011. Voor het jaar 2012 zijn geen nieuwe cijfers verzameld vanwege alle besluitvorming en werkzaamheden rondom vernieuwend welzijn. Soort accommodatie

Buurthuizen

Aantal panden gemeentelijk eigendom 2011

Bezetting in gemiddeld aantal uren per week van deze panden 2010*

Bezetting in gemiddeld aantal uren per week van deze panden 2011

17

20

Buurthuizen in MFA

7

18

22

Jongerenaccommodaties

4

29

26

21

34

39

3

18

20

21

29**

33***

Speeltuinen Peuterspeelzalen (exclusief peuterspeelzalen die in buurthuizen zitten) Overig (scouting, dienstencentra, kantoor, maatschappelijke opvang, etc.)

* Cijfers gecorrigeerd voor 2010 ** Maatschappelijke opvang is niet in dit cijfer opgenomen *** Maatschappelijke opvang, scouting en kantoor zijn niet in dit cijfer opgenomen

22

23

Het beeld van de bezetting van de accommodaties is een van een sterk wisselende bezetting per accommodatie. Met een laagste bezetting van gemiddeld 5 uur per week tot de hoogste van 77 uur per week. De gemiddelde bezetting van welzijnspanden in gemeentelijk eigendom was 31 uur per week. Met behulp van vernieuwend welzijn en de daarbij behorende sturing in deze portefeuille zal de UVO in de toekomst moeten zorgen voor betere bezettingscijfers.

5.3.3

Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie

Het eigenaaronderhoud van de welzijnsaccommodaties maakt onderdeel uit van de portefeuille panden in het programma Vastgoed. Hierover wordt gerapporteerd in hoofdstuk 6.

5.3.4

Vernieuwend Welzijn

In 2013 zal het Vernieuwend Welzijn worden ingevoerd. Tot nu toe zorgden de Welzijnsorganisaties zelf voor de huisvesting waar ze hun activiteiten uitvoerden. Deze accommodaties huren ze nu nog deels van de gemeente, deels huren ze hun accommodaties in de markt en in een enkel geval hebben ze deze zelf in eigendom. Bij vernieuwend welzijn zijn de welzijnsactiviteiten aanbesteed en wordt in de welzijnsaccommodaties voorzien door de gemeente. Voor de UVO houdt de invoering van het vernieuwend welzijn in dat de huurcontracten die welzijnsorganisaties bij andere vastgoedaanbieders dan de gemeente hebben, worden overgenomen. De accommodaties worden daarna in gebruik gegeven aan de verschillende uitvoerders van het welzijnswerk. De invulling van de taakstelling van € 900.000 op de kosten voor welzijnsaccommodaties zal verschuivingen in de portefeuille geven. Een aantal accommodaties wordt gesloten of verkleind. Dit zal een positief effect hebben op de bezetting van de accommodaties die overblijven. Er is hiervoor een accommodatieplan uitgewerkt.

5.4 Multifunctionele Accommodaties (MFA (MFA) 5.4.1

Inleiding MFA's

Als in een gebouw of cluster van gebouwen meer dan één maatschappelijke functie is gehuisvest spreken we van een multifunctionele accommodatie (MFA). Kenmerkend in deze situatie is dat meer partijen – ook niet gemeentelijke - met verschillende financiële stromen, ruimten of terreinen gebruiken en eventueel delen. Een cluster van hoofdzakelijk scholen en onderwijsgerelateerde functies wordt ook wel Brede School, Forumschool of Kindercluster genoemd. Bij de begroting 2012 is de roadmap MFA's gepresenteerd. Met de roadmap MFA's kunnen er meer bewuste keuzes worden gemaakt hoe in de toekomst het vastgoed –voor verschillende partijen- te realiseren? Keuzes waarvan de consequenties in beeld zijn en dan aangegaan kunnen worden door de verschillende partijen. Welke functies een goede rol hebben/ kunnen hebben in een MFA is onderzocht.

23

Wat is nu een MFA en wat betekent het om een MFA te zijn. Er is al veel landelijk, en binnen Utrecht, geëxperimenteerd met verschillende vormen van MFA's in bouwconstructie, in eigenaars constructies en met heel diverse gebruikers. Wat een goede formule is, die vaker ingezet kan worden, is beschreven in de roadmap. De gemeente is initiator voor het realiseren van MFA's omdat het de politieke wens is om gebouwen in te zetten voor multifunctioneel gebruik en daarmee een gebouw voor de buurt te creëren waarin verschillende voorzieningen te vinden zijn. De gemeente is veelal ook opdrachtgever/bouwheer (in de rol van realisatie van onderwijsvastgoed) en verzorgt het bouwmanagement. Soms is dit belegd bij een externe partij, als een schoolbestuur, corporatie/ontwikkelaar. Uit de roadmap MFA's is het gebruik van een routekaart ontstaan om te bepalen welke MFA ingezet zou moeten worden. De gemeente Utrecht hanteert een indeling in drie typen MFA naast het stand alone gebouw: −

‘Stand alone’; partijen kiezen er voor hun eigen accommodatie te ontwikkelen zonder fysieke relatie met anderen.

−

‘MFA lite’; partners delen een locatie maar niet de ruimtes; de MFA als bedrijfsverzamelgebouw.

−

‘MFA medium’; partners delen een locatie zodat zij ruimten en andere faciliteiten gezamenlijk kunnen benutten; de MFA als facilitair centrum.

−

‘MFA XL’; partners delen een locatie om gemeenschappelijke diensten te kunnen leveren; de MFA als onderneming.

Partners zijn in deze omschrijving burgers, instellingen of bedrijven die in het maatschappelijke domein een vorm van samenwerking beogen. Bovenstaande vormen van MFA’s moeten naast de doelen en ambities van de partners worden gelegd om zodoende tot een goede keuze te kunnen komen van het soort MFA. Ook kan dit ertoe leiden dat partijen ervoor kiezen om geen MFA te gaan bouwen. Deze bewuste keuze moet er voor zorgen dat de vorm van de MFA en de vorm van de samenwerking bij elkaar passen.

5.4.2

Omvang en bezetting MFA's

In Utrecht zijn in 2012 13 MFA accommodaties: MFA

functies

Cultuurcampus

Onderwijs, sport, kunst/cultuur, zorg, welzijn en huisvesting tbv gemeente

Hart van Noord

Onderwijs, sport, welzijn

De Musketon

Welzijn, overig

Kindercluster t Zand

Onderwijs, sport, welzijn

Kindercluster Voorn

Onderwijs, sport, welzijn, overig

De Weide Wereld

Onderwijs, sport, welzijn, zorg, overig

Spoor 2

Onderwijs, sport, zorg

Sportcampus

Onderwijs, sport, kunst/cultuur,

Vorstelijk Complex

Kunst/cultuur, welzijn, overig

Waterwin

Onderwijs, sport, welzijn, overig, huisvesting tbv gemeente

Nieuw Welgelegen

Onderwijs, sport, overig

De Dreef

Onderwijs, sport, overig

Laan van puntenburg

Onderwijs, overig

De verdeling van het totaal oppervlak van de MFA's in Utrecht geeft het volgende beeld: Onderwijs is de grootste partij, gevolgd door sport. Welzijn is wel in een groot deel van de

24

accommodaties aanwezig, maar bezet een geringer oppervlak. De categorie overig omvat o.a. kinderopvang.

verdeling m2 bvo mfa's naar gebruik

sport/recreatie onderwijs kunst/cultuur welzijn/zorg overig

5.4.3

Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie

De MFA's maken in de verantwoording onderdeel uit van het programma Vastgoed. Hierover wordt gerapporteerd in hoofdstuk 6. In de komende jaren is gepland nog een aantal MFA's te realiseren, Cereol en de kinderclusters Overvecht.

25

6

PROGRAMMA VASTGOED

6.1 Inleiding programma Vastgoed In dit deel wordt het vastgoed verantwoord dat onderdeel uitmaakt van het programma Vastgoed. Een deel van de hiervoor gerapporteerde portefeuilles (welzijn en MFA's) maken hier onderdeel van uit en daar is dan ook een dubbeling in de rapportage. Voor de beleidsvelden onderwijs en sport / recreatie geldt dat die deels overlappen. Overige beleidsvelden die in deze verzameling zijn ondergebracht zijn erfgoed, gemeentelijke huisvesting, kunst en cultuur, overig / gemengd, bereikbaarheid en ruimtelijke ontwikkeling en de restpost 'overig beleid'. Ook is er nog een categorie 'geen beleid'. Dit zijn panden die niet (meer) functioneren ten behoeve van een beleidsveld. Onder andere deze panden/gronden worden onderzocht op de mogelijkheid om te worden uitgegeven of te worden ingezet voor een beleidsdoel.

6.2 Omvang en bezetting Beleidsveld

aantal objecten eigendom

aantal beheereenheden

extern gehuurd

totaal

eigendom

extern gehuurd

totaal

Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele accommodaties Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK) Overig / gemengd Sport / Recreatie Welzijn / Zorg Bereikbaarheid

96 15 29 12 18 187 0 44 1

0 0 0 0 0 1 0 2 0

96 15 29 12 18 188 0 46 1

99 19 29 17 18 654 0 44 1

0 0 0 0 0 1 0 2 0

99 19 29 17 18 655 0 46 1

totaal Ruimtelijke Ontwikkeling

402 483

3 1

405 484

881 628

3 1

884 629

totaal

885

4

889

1509

4

1513

Bovenstaande tabel toont in welk beleidsveld het vastgoed wordt ingezet. De eerste kolom toont het aantal objecten (panden en gronden) in eigendom bij de gemeente Utrecht. De tweede kolom toont het vastgoed dat voor het betreffende beleidsveld wordt gehuurd van een andere eigenaar. Het aantal objecten betreft het aantal panden of gronden vastgoed en de beheereenheden toont het aantal onderdelen van het object dat apart in gebruik wordt gegeven. Zo is binnen de categorie 'overig / gemengd' één object met de noemer tuinen, hieronder hangen alle strookjes groen die als tuin verhuurd worden bij de naastgelegen woning. Beleidsveld Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele accommodaties Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK) Overig / gemengd Sport / Recreatie Welzijn / Zorg Bereikbaarheid

Aantal m2 terrein

Aantal m2 BVO 27.506 41.459 40.953 101.997 30.702 55.682 0 44.176 0

1.332.927 250 432 5.240 568 181.482 0 46.448 249

totaal Ruimtelijke Ontwikkeling

342.475 234.505

5.370.120

totaal

576.980

9.214.476

26

In bovenstaande tabel worden de m2 getoond van de objecten voor de verschillende beleidsvelden. Dit betreft het bruto vloer oppervlak (BVO) van de objecten. Beleidsveld

Aantal m2 BVO

Aantal m2 terrein

Erfgoed Gemeentelijke huisvesting Kunst en Cultuur Multifunctionele accommodaties Onderwijs (inclusief bibliotheek en UCK) Overig / gemengd Sport / Recreatie Welzijn / Zorg Bereikbaarheid

622.203 43.721 40.953 101.997 1.562.396 109.008 64.249 58.276

1.066.342 220 432 5.240 12.566 363.982 2.075.862 52.848 249

totaal Ruimtelijke Ontwikkeling

2.602.803 234.505

1.301.011 5.370.120

totaal

2.837.308

6.671.131

Naast panden is de Gemeente Utrecht ook in het bezit van gronden en terreinen. Deze terreinen worden gebruikt voor verschillende beleidsdoelen zoals de landgoederen en forten. Daarnaast zijn er gronden in het bezit ten behoeve van het ruimtelijk ontwikkeling. Deze laatste categorie betreft gronden die op termijn worden uitgegeven in verband met gebiedsontwikkeling.

6.3 Resultaat en Meerjaren eigenaar exploitatie Bedragen € *1.000 Belastingen en heffingen

werkelijk

werkelijk

werkelijk

werkelijk

begroot

Werkelijk

2008

2009

2010

2011

2012

2012 1.356

1.144

1.019

1.196

1.382

1.189

verzekering

778

651

852

887

918

945

service

406

350

624

958

977

1.249

onderhoud kapitaallasten beheer overige exploitatielasten totaal lasten huren

5.100

5.799

5.973

7.080

6.484

6.783

15.883

20.041

21.235

22.214

20.774

19.152

972

882

896

1.227

924

1.219

742

2.216

2.461

1.354

1.138

758

25.025

30.957

33.237

35.102

32.405

31.462 33.616

28.755

32.354

31.958

31.413

33.041

overige opbrengsten

125

371

1.063

4.989

323

93

service

644

601

635

958

977

1.249

29.524

33.326

33.656

37.360

34.341

34.959

totaal baten resultaat vastgoedbeheer

4.499

2.368

419

2.259

1.936

3.496

afdracht aan concern

-2.604

-3.334

-3.401

-3.230

3.057

3.290

resultaat

1.893

-967

-2.983

-972

-1.121

206

0

4.600

-96

-1.345

0

6.000

mutatie in reserves Resultaat lopende projecten vastgoedreserve

-201 3.101

6.735

3.658

1.342

21

7.548

Bovenstaande tabel laat een aantal grote afwijkingen zien ten opzichte van de begroting. Er zijn lagere lasten dan begroot door de herberekening van kapitaallasten van gebouwgebonden installaties van 10 naar 40 jaar. Er zijn hogere kapitaalslasten dan begroot door het realiseren en opleveren van nieuw vastgoed (bijvoorbeeld Het Utrechts Archief en de brandweerkazerne). Per saldo zijn er 1,6 miljoen euro lagere kapitaalslasten.

27

De overige exploitatielasten zijn lager. Dat heeft vooral te maken met het beter boeken van de kosten op de juiste plek. In 2012 zijn er hogere lasten voor: −

onderhoud en service. De laatste vallen weg tegen de hogere vergoeding die betaald wordt voor de service.

−

OZB en verzekering in verband met aanslagen van nieuwe panden

−

beheer door de nieuwe panden die in beheer zijn genomen en doordat kosten die in het verleden op overige kosten waren geboekt nu goed op beheer zijn geboekt.

De baten zijn iets hoger door de nieuwe panden die in exploitatie zijn gekomen. Daarnaast zijn er hogere inkomsten uit servicecontracten maar die vallen weg tegen de hogere lasten. Per saldo is het een gunstiger resultaat dan begroot. Het voordeel is niet zo groot als verwacht bij het besluit om de afschrijvingsystematiek te wijzigen. Ondertussen zijn echter alle lasten goed in beeld gebracht en vooral door de kapitaalslasten die niet altijd goed op de panden waren geboekt is er nog een verschil ontstaan. Bij dezelfde besluitvorming is besloten tot een dotatie van 6 miljoen in de reserve vastgoed. Hierdoor is de reserve vastgoed op een voldoende peil gebracht.

6.4 Financiële Toelichting

De financiering van het vastgoed binnen de gemeente Utrecht vindt op dit moment nog niet eenduidig plaats. Dit is een gevolg van een verschil in financiering tussen de accommodaties die voorheen door DMO beheerd werden en die van Stadsontwikkeling. Bij de accommodaties voorheen in beheer bij Stadsontwikkeling geldt het principe dat de huuropbrengsten dekkend moeten zijn voor de ontwikkeling en in stand houding van het vastgoed. De huurders van de accommodaties krijgen vervolgens, indien het een beleidsveld van de gemeente betreft, subsidie om de huisvesting te financieren. Dit is o.a. het geval bij cultuur, welzijn en zorg. Bij de accommodaties van voorheen DMO – scholen en sportaccommodaties- is dit niet het geval. De huren zijn niet kostendekkend en er wordt direct vanuit de programmabegroting van de beide onderdelen bijgedragen aan de ontwikkeling en in stand houding van deze accommodaties. Vastgoed is in 2012 binnen de gemeentelijke programmabegroting verdeeld over verschillende programma's: Sport, Onderwijs en Vastgoed. De volgende paragrafen gaan over de financiële situatie voor de accommodaties die onderdeel uitmaken van het programma vastgoed.

6.4.1

Verkoop vastgoed

De taakstelling voor 2012 was om een netto opbrengst te realiseren van 4 miljoen euro door verkoop van vastgoed. Daarnaast is er besloten de taakstelling op de WOM Lombok van 2,3 miljoen te betrekken bij de taakstelling verkoop vastgoed.

28

In 2012 heeft het projectteam "20 miljoen" een uitstekend resultaat gehaald. Ondanks de lastige markt en de economische crisis is er een netto opbrengst gerealiseerd van 7,5 miljoen euro. Het is met name ontstaan door de verkoop van 8 kinderdagverblijven als een totale portefeuille. Het aanbieden van deze panden als totaal was een succes en daardoor zijn niet alleen de voor de markt interessante panden verkocht. Daarnaast zijn nog 3 panden verkocht en is er een positief resultaat door de verkoop van grond aan Prorail in verband met de spoorverbreding. De totale opbrengst is voldoende om zowel de taakstelling van verkoop vastgoed als de taakstelling WOM Lombok in te vullen. Het voorstel wordt gedaan om beide te dekken uit de opbrengsten en de resterende 1,2 miljoen in te zetten voor de gemeentebrede problematiek VJN 2013.

6.4.2

Eenmalig gefinancierd vastgoed

Toegezegd is om in het MPUV 2013 een eerste aanzet te doen in relatie tot de problematiek die ontstaat omdat sommige vastgoedontwikkelingen zijn gefinancierd met eenmalige middelen. In deze paragraaf wordt hier op ingegaan. In de begroting zijn budgetten opgenomen om onder andere de kapitaallasten af te dekken. Deze kunnen bestaan uit inkomsten van derden (huren) of een bijdrage uit een gemeentelijk programma. Deze budgetten dienen ter dekking van de kapitaallasten van investeringen bijvoorbeeld een gezondheidscentrum of een MFA. Als het budget structureel is (bijvoorbeeld door middel van een vaste bijdrage vanuit de Algemene Dienst of een huur die wordt gegarandeerd vanuit een langdurige subsidierelatie) en een object is afgeschreven, kunnen deze budgetten weer opnieuw ingezet worden voor vervangingen of voor levensduurverlengende investeringen. Niet alle investeringen zijn gedekt met een structureel budget, deze zijn (deels) met incidentele middelen gefinancierd. Dit zijn rijksgelden, externe subsidies of incidentele gemeentelijke middelen (bijvoorbeeld een eenmalige bijdrage vanuit een grondexploitatie). Rijksmiddelen en externe subsidies zijn eenmalige bijdragen en niet beschikbaar na 40 jaar afschrijving. Gemeentelijke middelen moeten in de vaste activa reserve gestort worden ter dekking van de kapitaallasten als de investering gereed is. Als de investering boekhoudkundig afgeschreven is, valt de dekking van de kapitaallasten weg omdat er met incidentele middelen gefinancierd is. Het probleem bij de incidentele middelen is, is dat dan de vervangingsinvestering op langere termijn niet gedekt is. We hebben voor Onderwijs, Sport en Vastgoed in beeld gebracht welke incidentele middelen ingezet zijn voor investeringen in deze programma's. Onderstaande tabel geeft de bedragen voor 2012. Programma

Aanschafwaarde gebouwen en installaties

Vaste activa reserve

Onderwijs

296,1 miljoen

46,8 miljoen

Sport

149,5 miljoen

31,2 miljoen

Vastgoed

28,4 miljoen

Investeringen in het programma Vastgoed worden uit de kostprijsdekkende huur gedekt. Als er een onrendabele top is, is deze met een vaste activa reserve afgedekt. De totale vaste activa reserve voor UVO bedraagt 106,4 miljoen euro. Om een compleet beeld te krijgen moet een inventarisatie worden gedaan van de toekomstige kapitaallasten en de vrijval

29

van kapitaallasten per object. Vrijval ontstaat doordat een actief volledig afgeschreven is en waarvoor wij de kapitaallasten niet meer hoeven te dekken. Deze vrijval is nodig om de kapitaallasten van vervangingsinvesteringen in de toekomst te kunnen dekken. Wat de effecten zijn van de vrijval van kapitaallasten in relatie tot de totale omvang van incidentele middelen die ingezet zijn voor de financiering van vastgoed moet nog gedetailleerder worden uitgezocht, inclusief wanneer deze effecten optreden (in welke jaren die zich voor doen) en hoe die eventueel op te lossen zijn. Wij verwachten deze inventarisatie in detail en voor al het gemeentelijk vastgoed afgerond te hebben begin 2014 en daarover in het MPUV 2014 te rapporteren. Bij Sport is deze inventarisatie al afgerond voor het onderdeel vervangingsinvesteringen velden. De vrijval en de beschikbare budgetten voor de komende 10 jaar zijn geïnventariseerd. In de inventarisatie bij de voorjaarsnota 2013 is het knelpunt vervanging kunstgrasvelden benoemd. Tevens is er een oplossing aangegeven die (na goedkeuring door de raad) er voor zorgt dat we met goed inplannen nagenoeg alle velden, die hiervoor in aanmerking komen, kunnen vervangen. In het programma Vastgoed is ook een quick scan gemaakt van objecten met een boekwaarde nul. Deze panden zijn toe aan vervanging of een levensduurverlengende investering. Deze gegevens hebben we cijfermatig verwerkt in de cijfers van dit meerjarenperspectief. In de cijfers in paragraaf 6.4.3 en 6.4.5 is een schatting gemaakt van de benodigde kapitaalslasten in de toekomst. Deze schatting is in alle berekeningen meegenomen als extra kapitaalslast. 6.4.3

Het weerstandsvermogen benodigd voor vastgoed

Het weerstandsvermogen is in het Besluit Begroting en Verantwoording Provincies en Gemeenten (BBV) artikel 11 gedefinieerd als 'de mate waarin de gemeente in staat is de gevolgen voor van risico's op te vangen zonder dat het beleid of de uitvoering ervan in gevaar komt'. Het weerstandsvermogen is afhankelijk van de benodigde weerstandscapaciteit (hoeveel middelen zijn nodig om eventuele tegenvallers op te kunnen vangen) en de beschikbare weerstandscapaciteit: hoeveel middelen zijn beschikbaar om eventuele tegenvallers op te vangen. In deze paragraaf wordt beschreven wat het weerstandsvermogen voor de vastgoedportefeuille zou moeten zijn om aan de BBV te voldoen. Specifiek voor het onderdeel vastgoed kunnen als risico's worden gezien: huur inning, leegstand, rente, inflatie, wet- en regelgeving, marktontwikkeling, onderhoud, calamiteiten en ontwikkeling van nieuwe vastgoedprojecten. In de kadernota zijn die uitgebreid beschreven. Wij nemen maatregelen om de risico's te beperken. Zo werken we zoveel mogelijk met langdurige huurcontracten, die het risico op leegstand beperken. In het bepalen van de kostendekkende huur houden wij rekening met de eerder genoemde risico's (conform kadernota Vastgoed). Om fluctuaties en onverwachte risico's te kunnen ondervangen dient de vastgoedreserve als buffer. Bij de Voorjaarsnota 2012 is besloten nieuwe spelregels op te stellen voor het weerstandsvermogen benodigd voor de vastgoedportefeuille die meer aansluiten bij het gemeentebrede weerstandsvermogen. UVO wil gaan aansluiten bij het gemeentebrede risicomodel. In dit risicomodel komen de twee soorten risico's terug: normale risico's van het beheer van de vastgoedportefeuille en risico's door de ontwikkeling en realisatie van nieuw vastgoed. Het risico van het beheer van de vastgoedportefeuille is in de kostprijsdekkende vergoeding inbegrepen. Voor panden in portefeuille rekenen we met een opslag van 1% voor de berekening

30

van de kostprijsdekkende huur. Met deze opslag dekken we de eerder beschreven risico's zoals wanbetaling, marktontwikkelingen en calamiteiten. Daarnaast rekenen we met een opslagpercentage voor leegstand. Het opslagpercentage is afhankelijk van de looptijd van het huurcontract. Voor een huurcontract van 10 jaar rekenen we met een opslag van 5%, voor een huurcontract van 40 jaar met een opslag van 0%. Als risico's zich niet voordoen, blijft er jaarlijks een deel van deze kostprijsdekkende vergoeding over, namelijk het deel van de risico opslag. Dit deel storten we dan in de vastgoedreserve. Deze vastgoedreserve dient om te kunnen worden ingezet als risico's zich in enig jaar wel voor doen. Als deze risico's (stormschade, faillissement aannemer, faillissement huurder, ondeugdelijk aangelegde installaties) zich voordoen, leidt dit tot extra onvoorziene kosten. Het is niet doenlijk het risico per pand te bepalen omdat de hoeveelheid en diversiteit aan panden te groot is. Als de risico opslag van een vastgoedobject in een jaar niet voldoende is om een calamiteit te dragen, wordt de vastgoedreserve aangesproken. De vastgoedreserve dient dan als buffer voor deze lasten. De hoogte van deze reserve zal fluctueren over de jaren. Tot nu toe hanteren we een harde norm voor de omvang van de vastgoedreserve: maximum omvang 1% van de WOZwaarde. Onderstaande grafiek laat de ontwikkeling van de reserve zien in combinatie met de maximale omvang van 1 % van de WOZ waarde. Hier wordt de WOZ waarde gebruikt van de panden die in het programma Vastgoed zitten (= exclusief programma Sport en programma Onderwijs).

16.000.000 14.000.000 12.000.000 10.000.000 8.000.000 6.000.000 4.000.000 2.000.000 0

Vastgoedreserve

Benodigd weerstandsvermogen voor de vastgoed portefeuille

20 13 20 15 20 17 20 19 20 21 20 23 20 25 20 27 20 29 20 31

Euro's

Vastgoed reserve

Jaren

In de eerste jaren is de reserve minder dan 1% van de WOZ waarde maar in latere jaren komt die boven deze waarde. Deze buffer is echter in een latere periode weer nodig. Op het moment dat er een aantal grote panden toe zijn aan grootschalig onderhoud wordt er een forse aanslag op de reserve gedaan, zie verloop grafiek na 2029. De buffer in de komende jaren kan bovendien nodig zijn voor noodzakelijk onderhoud of renovatie van vastgoed dat met eenmalige middelen is gefinancierd. De afgelopen jaren is het weerstandsvermogen benodigd voor de vastgoedportefeuille in relatie tot de hoogte van de vastgoedreserve onderwerp van discussie geweest. De vastgoedreserve moet niet te veel zijn maar ook niet te weinig. Een ander punt van discussie was waarom vastgoed een eigen weerstandsvermogen heeft, terwijl er ook gemeentebreed berekend wordt

31

wat het benodigde weerstandsvermogen zou moeten zijn. Wij stellen daarom een beperkte beleidswijziging voor. We hanteren de 1 procent van de WOZ waarde niet meer als absolute waarde maar als indicatie voor de stand van de vastgoedreserve. Jaarlijks bekijken we bij iedere actualisatie van het MPUV of de stand van de vastgoedreserve voldoende is of dat er aanvulling of bijsturing nodig is. Daarbij vindt een weging plaats op basis van onder andere de marktsituatie, ontwikkeling bezetting (of leegstand), debiteuren, ontwikkeling wet- en regelgeving. Dit is een eerste stap op weg naar de aansluiting met het gemeentebrede risicomodel. In overlegt met financiën zullen vervolgstappen worden uitgewerkt om tot een volledige aansluiting te komen. In het meerjarenperspectief zijn nu alle ramingen geactualiseerd. De onderhoudsprogramma's van nieuwe projecten zijn geactualiseerd, de kapitaallasten zijn opnieuw geraamd. Hierin is ook een raming opgenomen voor vervanging of levensduurverlengende investeringen van panden die nu een boekwaarde van nul euro hebben. Al deze bijgestelde ramingen leiden tot een volgend verwacht verloop van de exploitatie en een verwachte stand van de vastgoedreserve. Bedragen x €1000,2012

2013

2014

2015

2016

2017

Verwacht exploitatieresultaat

206

-210

-1.411

-408

14

228

Totaal Vastgoedreserve

7.549

7.340

5.930

5.525

5.542

5.772

In de cijfers van de verwachte exploitatieresultaten zijn alle nieuwe projecten, die in voorbereiding of uitvoering zijn, opgenomen. Grote projecten zoals Stadskantoor, Muziekpaleis en Castellum Hoge Woerd (hierover zijn raadsbesluiten genomen) hebben we hierin verwerkt. Daarnaast hebben wij projecten zoals Cultuurforum (vanaf 2017) en de Bibliotheek ++ (vanaf 2018) opgenomen om een verwacht financieel beeld aan te kunnen geven. De voorstellen in de voorjaarsnota zijn tevens verwerkt in de ontwikkeling van de vastgoedreserve. Een voorbeeld hiervan is de inzet van de verwachte extra huuropbrengsten uit het stadskantoor. Conclusie is dat het saldo van de vastgoedreserve laat zien dat in de komende jaren in de vastgoedreserve voldoende middelen zijn om de kosten van de nu geplande nieuwe projecten te kunnen dragen. De reserve zal in de komende jaren benut worden, maar blijft een positief saldo houden. Het positief saldo is dan buffer voor calamiteiten en risico's die zich voordoen. Belangrijk is te vermelden dat het surplus van de reserve (het bedrag hoger van de indicatie) nodig is om in latere jaren vervangingsinvesteringen te kunnen doen. Ook dit zullen we jaarlijks op basis van de Meerjaren Onderhoudsplanningen in beeld brengen en bijstellen waar nodig.

Vastgoed reserve 12.000.000

Euro's

10.000.000 Vastgoedreserve

8.000.000 6.000.000

Benodigd weerstandsvermogen voor de vastgoed portefeuille

4.000.000 2.000.000 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 Jaren

32

Ten slotte: als het gaat om risico's in de exploitatie door ontwikkeling en realisatie van nieuw vastgoed, gaan we in de toekomst het risico per vastgoedobject vóór realisatie berekenen en afwegen. Het gaat dan vooral om vastgoed met substantiële investeringen. Indien bijvoorbeeld blijkt dat er een hoog risico is op aanvangsverliezen kan worden afgewogen of de stand van de vastgoedreserve voldoende is om dit op te vangen. Mocht dat wel zo zijn, dan worden deze opgevangen in de reserve vastgoed zonder aanvullende maatregelen, mocht dat niet zo zijn dan zullen er reeds bij de kredietaanvraag voorstellen gedaan kunnen worden om deze aanvangsverliezen opgelost te krijgen. 6.4.4

Afdracht aan concern

Jaarlijkse afdracht uit exploitatieresultaat Jaarlijks wordt er een bijdrage aan de gemeentelijke algemene middelen gedaan uit het resultaat van de vastgoedportefeuille van voorheen Stadsontwikkeling. Deze bijdrage is gebaseerd op een historisch resultaat op het vastgoed en wordt bijvoorbeeld gerealiseerd door toepassing van markconforme huur bij commerciële partijen. In 2012 is deze afdracht 3,3 miljoen euro. De komende jaren muteert de afdracht door de besluiten die genomen zijn bij de voorjaarsnota en de verschillende bezuinigingen die worden gerealiseerd. De afdracht is verlaagd vanwege de afdekking van het onrendabele deel van het Castellum Hoge Woerd en de renovatie van de stadsschouwburg (renovatie Blauwe Zaal). De afdracht wordt in verband met de wijziging van de afschrijftermijn verhoogd met 2 miljoen euro per jaar voor de periode 2013 t/m 2017 en met 1 miljoen euro vanaf 2018. Door de verlaging van het rentepercentage van 5 naar 4 procent (wat leidt tot lagere kapitaallasten) neemt de afdracht met ruim 2 miljoen toe, gemeentebreed is dit kostenneutraal verwerkt. Als dan de verschillende taakstellingen zijn verwerkt wordt het verloop van de afdracht in onderstaande grafiek getoond.

w

er ke lij

k 20 14 20 16 20 18 20 20 20 22 20 24 20 26 20 28 20 30 20 32

9.000.000 8.000.000 7.000.000 6.000.000 5.000.000 4.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 0

20 12

Euro's

Afdracht aan het concern

Jaren

33

6.4.5

Meerjaren eigenaar exploitatie

De Meerjaren eigenaar exploitatie is de verzamelstaat voor de begroting waarin alle onderdelen bij elkaar komen. Hierin staan alle lasten en baten die een vastgoedeigenaar heeft nu en in de toekomst. De doorrekening naar latere jaren komt tot stand door een indexcijfer op de werkelijke cijfers van dit verantwoordingsjaar toe te passen. Deze indexen zijn vastgesteld bij de kadernota Vastgoed. De uitzondering hierop zijn de kapitaalslasten. Deze zijn bekend voor de huidige portefeuille en het nieuw te ontwikkelen vastgoed. Deze kapitaalslasten staan vast gedurende de periode waarin het vastgoed wordt afgeschreven (40 jaar). De werkelijke lasten zijn dan ook opgenomen in deze meerjaren eigenaar exploitatie. Alle nu bekende projecten (o.a. Bibliotheek ++, Castellum, Cultuurforum) zijn meegenomen in de berekeningen. De onderstaande tabel geeft het overzicht weer van de ontwikkeling van de vastgoedportefeuille in de komende jaren. De forse toename in 2014 wordt veroorzaakt doordat het stadskantoor en het muziekpaleis in de portefeuille komen. In 2017 wordt het cultuurforum daar nog eens aan toegevoegd. Bedragen € *1.000 Belastingen en heffingen verzekering

werkelijk

begroot

begroot

begroot

begroot

begroot

2012

2013

2014

2015

2016

2017

1.356

1.402

2.341

2.130

2.175

2.509

945

724

1.006

1.079

1.117

1.347

service

1.249

1.293

1.338

1.385

1.434

1.484

onderhoud

6.783

6.934

7.964

8.260

8.580

9.410

19.152

17.698

30.854

31.967

32.711

39.975

1.219

941

1.167

1.190

1.218

1.358

758

1.564

1.501

1.517

820

836

31.463

30.556

46.172

47.529

48.055

56.919

33.617

34.439

48.696

51.401

52.410

61.551

93

718

296

374

378

382

kapitaallasten beheer overige exploitatielasten totaal lasten huren overige opbrengsten service

1.249

1.293

1.338

1.385

1.434

1.484

34.959

36.450

50.331

53.160

54.222

63.416

resultaat vastgoedbeheer

3.496

5.893

4.158

5.631

6.167

6.497

afdracht aan concern

3.290

6.105

5.569

6.038

6.153

6.269

206

-210

-1.411

-408

14

228

7.340

5.930

5.525

5.542

5.772

totaal baten

resultaat mutatie in reserves

6.000

vastgoedreserve

7.549

34

7

ONDERHOUD

Binnen de verschillende portefeuilles worden de panden en terreinen in veel verschillende rollen beheerd en onderhouden. Van specialistisch beheer op MFA's en zwembaden tot onderhoud aan tijdelijke locaties. Bij de keuzes en afspraken op het gebied van zowel eigenaars als gebruikersonderhoud is er veel behoefte aan een meetbaar afsprakenkader. Hiervoor is er een aantal jaar geleden gestart met het ontwikkelen van een normeringmethode van onderhoud, dit heeft geresulteerd in de NEN 2767. Vanuit voorheen SO vastgoed is op basis hiervan een leertraject gestart en dit wordt momenteel binnen UVO uitgewerkt in een Utrechtse Onderhoud Methode. Hieronder gaan we in op de relaties en keuzes die hierbinnen gemaakt kunnen worden.

7.1 Conditiebepaling van het vastgoed Om inzicht te verkrijgen en sturing te geven aan het onderhoud is een structurele bepaling van de conditie van objecten noodzakelijk. De conditiebepaling van het vastgoed bepalen we op basis van de conditiemeting conform de NEN 2767. Deze manier van conditiebepaling zorgt ervoor dat er op een vergelijkbare manier naar al het vastgoed wordt gekeken en dat er helderheid ontstaat in elementen en kwaliteitsnormen. Voor de indelingen van de condities hanteren we uit de NEN 2767 onderstaande definities van de conditieniveaus:

1. zeer goed

=

nieuwbouwstaat, zonder gebreken;

Het in nieuwbouwstaat, niveau 1, houden van gebouwen is dusdanig kostbaar en onrendabel dat dit normaal gesproken niet aan de orde is. 2. goed

=

vergelijkbaar met nieuwbouw, wel veroudering, geen onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte;

De financiële consequenties voor het op niveau 2 brengen van het vastgoed zijn relatief hoog. Het moet een bewuste keuze zijn om hierop te investeren. Wensen voor deze conditie kunnen bijvoorbeeld een plek krijgen binnen de onderhoudscategorie ‘bijzonder vastgoed’. 3. redelijk

=

geen nieuwbouw, beperkte onderhoudsschade of onderhoudsbehoefte;

Conditie 3 is het uitgangspunt voor effectief onderhoud en dat is waarin we het vastgoed in de categorie “basis” minimaal op onderhouden. 4. matig

=

duidelijke onderhoudsschade en onderhoudsbehoefte;

Conditie 4 heeft nadelige effecten op het gebied van storingen, incidenteel gevaar, onbruikbaarheid en esthetische waarde. Ook kan er sprake zijn van gevolgschade waarbij relatief dure herstelkosten nodig kunnen zijn buiten het reguliere onderhoudsproces.

35

5. slecht

=

grote onderhoudsschade en grote onderhoudsbehoefte;

6. zeer slecht

=

grote onderhoudsschade echter door zeer slechte staat kan geen onderhoud meer gepleegd worden: vervangen is noodzakelijk.

Conditie 5 en 6 brengen onder andere de veiligheid in gevaar en hierop dient direct ingegrepen te worden. Bewust sturen op een dergelijk onderhoudsniveau is niet wenselijk.

7.2 Onderzoek effecten verlagen conditieniveau In 2012 is onderzocht wat de financiële effecten zijn van een verlaging van het conditieniveau van niveau 3 naar niveau 4. Daarnaast is er ook gekeken naar de financiële effecten van het verhogen van het conditieniveau. De uitkomsten hiervan waren dat het verlagen van het conditieniveau naar niveau 4 een besparing in het onderhoudsbudget oplevert van ca. 6%, terwijl de risico's op nadelige effecten op het gebied van extra storingen, uitstraling en gevolgschade toenemen. We concluderen dat de nadelige gevolgen zwaarder wegen dan de berekende financiële besparing en hebben aangegeven niet voor de totale vastgoedportefeuille op conditieniveau 4 terecht te willen komen. Dit niveau kan wel een bewuste keuze zijn als deze kwaliteitsafname beleidsmatig wordt ondersteund door verwachtte potentiële afstoot of sloop van het vastgoed. De esthetische uitstraling zal zichtbaar afnemen. De uitkomst van de verhoging van het conditieniveau naar niveau 2 geeft een verhoging te zien van ca. 28% in het onderhoudsbudget, waarbij de storingsgevoeligheid afneemt en de uitstraling verbeterd. Dit zou concreet betekenen dat het onderhoudsbudget moet stijgen van 6,9 miljoen naar 8,8 miljoen in 2013. Hieruit is geconcludeerd dat, bij een wens voor een hoger conditieniveau, financieel relatief hoge investeringen nodig zijn en hier bewuste beleidsmatige keuzes gemaakt moeten worden voordat dit conditieniveau kan worden doorgevoerd. Er is nu niet gekozen om een voorstel te doen over te stappen naar dit hogere niveau van onderhoud. Er is in 2012 geen structurele verlaging van het conditieniveau doorgevoerd. Besparingen in de onderhoudsgelden zijn in 2012 gezocht in het nadrukkelijk opzoeken van de marge binnen conditieniveau 3. Dit betekent dat er een aantal onderhoudswerkzaamheden doorgeschoven zijn, maar deze op korte termijn alsnog in de jaarplannen terugkomen.

7.3 Kwaliteitsaspecten en onderhoudsniveaus Om het vastgoed effectief te kunnen beheren en onderhouden, vinden we het wenselijk om een gelaagdheid aan te brengen in mogelijke onderhoudsniveaus. Hiermee kunnen Ontwikkeling en UVO Portefeuillemanagement duidelijke keuzes maken. Dit betekent dat er, hoewel we voor het berekenen van een conditieniveau dit op basis van de NEN 2767 doen, daarnaast mogelijkheden zijn om bepaalde kwaliteit- en gebouwaspecten minder (of niet) uit te voeren. De kwaliteitsaspecten die we hiervoor gaan gebruiken zijn bepaald aan de hand van de technische bouwvoorschriften uit het bouwbesluit, aangevuld met een maatschappelijk belang

36

vanwege bijzondere wensen of een bijzondere status die wij als gemeente aan ons vastgoed willen koppelen. De kwaliteitsaspecten die we hanteren zijn: • Veiligheid • Gezondheid • Bruikbaarheid • Energie en milieu • Maatschappelijk De onderhoudscategorie die we definiëren zijn de volgende: • Minimaal • Basis • Compleet • Overstijgend Kwaliteitsmatrix Kwaliteitsmatrix De inhoud van de verschillende conditieniveaus kan worden samengesteld door de eerder genoemde kwaliteitsaspecten in een matrix te koppelen. Belangrijk gegeven hierbij is dat vanwege wettelijke verplichtingen op het gebied van veiligheid en gezondheid we hier altijd aan moeten voldoen (technisch basis beheer). In de onderstaande kwaliteitsmatrix zijn de onderhoudsniveaus nader uitgewerkt: KWALITEITSMATRIX onderhoudscategorie Minimaal

conditieniveau

Kwaliteitsaspecten (afkortingen)

3/4

V

G

Basis

3

V

G

B

Compleet

3

V

G

B

E

(M)

Overstijgend

2

V

G

B

E

(M)

Door de conditieniveaus en de kwaliteitsaspecten in de kwaliteitsmatrix te koppelen aan de mogelijke onderhoudscategorie ontstaat er inzicht in de keuzes die de portefeuillehouder in overleg met Ontwikkeling kan maken en daarmee duidelijkheid krijgt over de financiële raming van het onderhoud. Deze keuzes maken meer maatwerk mogelijk voor de onderhoudswensen op portefeuille-, en objectniveau. Naast dat dit meer duidelijk geeft over de verwachtingen op pandniveau, is het niet noodzakelijk om de conditieniveaus over de gehele breedte van het vastgoed te verlagen. Het beleid op onderhoud wordt nader uitgewerkt in de Utrechtse Onderhoud Methode (UOM) waarin de verdere koppeling van onderhoudscategorieën en conditie niveaus voor de pandstatus en toekomstverwachting wordt uitgewerkt, maar bijvoorbeeld ook wordt ingegaan op het onderhoudsproces en eventuele samenhang met nieuwe wet- en regelgeving en de ontwikkeling op de vastgoedmarkt.

7.4 Energie Energie en Duurzaamheid In een groot deel van het huidige onderhoud worden keuzes ten aanzien van de energie en duurzaamheid van eigen panden standaard meegenomen. Bij het vervangen van bijvoorbeeld 37

verlichtingsarmaturen wordt er al jaren gekozen voor energiezuinige exemplaren volgens de laatste ontwikkelingen. Bij het vervangen van dakbedekking wordt het aanbrengen of verbeteren van de isolatie opgepakt. Andersom stellen we momenteel dat er voor de realisatie van de Utrechtse energie doelstelling voor de eigen gebouwen de beste rendabele toepassingen mogelijk zijn op de natuurlijke vervangingsmomenten (op basis van MJOP, bestemmingswijzigingen, grootschalige renovaties). Kosten en kapitaalvernietiging wordt hiermee tot een minimum beperkt. Om goede keuzes te kunnen maken in de breedte van het vastgoed, is aanvullend inzicht nodig over de onderhoudsstaat en de toekomstvisie. Op pandniveau zal bepaald worden of ingrijpende veelal kostbare energiebesparende maatregelen gezien de levenscyclus van het pand nog verantwoord zijn of dat aan het einde van de afschrijvingsperiode tot vervanging zal worden overgegaan. Of dat het juist eerder uitvoeren van een maatregel het juist nog wel verantwoord maakt om hierin te investeren.

7.5

Status Verduurzaming Verduurzaming gemeentepanden

Er zijn veel voorbeelden te noemen als het gaat om de verduurzaming van het vastgoed. Bijvoorbeeld het Utrechts Archief dit pand heeft sinds 2012 energielabel A. Het was een G-label, de aller laagste klasse. Het gebouw is grondig gerenoveerd: de gevel en het dak zijn geïsoleerd, het gebouw heeft energiezuinige verlichting en HR++-glas. Hierdoor is het warmteverbruik van het gebouw gehalveerd. Scholen treffen energiebesparende maatregelen, plaatsen zonnepanelen en werken aan een goed binnenklimaat. Momenteel loopt er een onderzoek naar PV cellen op sporthallen en gymzalen. Bij vervanging van verlichtingsarmaturen is het door de doorontwikkeling van Power LED mogelijk om zwembaden en gymzalen ook van energiezuinige LED verlichting te voorzien zodat de speltechnische kwaliteit en normen gewaarborgd worden. We hebben daar al meerdere projecten mee gerealiseerd en zien een daling in het elektra verbruik. Energie prestatie adviezen zijn voor onze grote gebouwen verplicht, we werken aan een aanvullende energiescan om ook de kleinere panden en het verhuurde vastgoed in beeld te krijgen. Soms lastig omdat we niet over de energiegegevens van de huurders beschikken maar het komt ook voor de een huurder zelf om medewerking van ons vraagt om de energierekening te verlagen en daarmee de CO2 uitstoot te beperken. In aanvulling op de grote Utrechtse accommodaties zijn de gemeentelijk sportparken in 2012 ook uitgevoerd met slimme meters waardoor we de gebouwprestaties op energiegebied beter in beeld krijgen. Verbetering door nieuwbouw. De Masterplannen voor onderwijs hebben voor veel vervangende nieuwbouw of grote renovaties van de oude schoolgebouwen gezorgd. Duurzame nieuwbouw, van de door UVO geëxploiteerde accommodaties hebben we de afgelopen 10 jaren erg veel technisch verouderde panden vervangen door energietechnisch veel betere presterende nieuwbouw. Veel Maatschappelijk Vastgoed aan de westkant van de stad is herbouwd in de nieuwe wijken van Leidsche Rijn, maar ook aan de Oostkant is er rond Maarschalkerweerd zeer veel oud vastgoed door nieuwbouw vervangen.

38

De vier Utrechtse zwembaden zijn relatief jong. Bij de herbouw van zwembad de Krommerijn presteren we beter dan de wettelijke energie prestatienorm.

Het is een bijzonder object: in de winter heeft het bassin een luchtkussendak, uitgevoerd met dubbel isolatiemateriaal. 's Zomers kan dit dak eraf en gaan de schuifpuien open. Het functioneert dan als een openluchtbad, prima dubbelgebruik. Zwembad de Krommerijn is energiezuinig verlicht en draait met de nieuwste waterzuiveringsinstallaties om water en energieverbruik te minimaliseren.

Veel nieuwe sportaccommodaties zijn eveneens duurzaam herbouwd. Sporthal Zuilen en Nieuw Welgelegen hebben een WKO (warmte-koude opslag) installatie. Bij Sporthal Zuilen zijn daarnaast veel duurzame materialen gebruikt en ook hier een nieuwe toepassing met LED verlichting op het parkeerterreinen. Bovenvermelde vernieuwingsslag heeft de gemiddelde leeftijd van de Utrechtse sportaccommodaties spectaculair naar beneden gebracht.

39