Meerjaren Onderhoudsbegroting

Meerjaren Onderhoudsbegroting VvE’s & Woningcorporaties

Naam Ll-nummer Klas Inleverdatum

Danny de Ruiter 3506712 ZB 4 vrijdag 14 maart 2008

Stagesector Stagelocatie Stagebegeleiders

Beheer Icp+ Consult Martijn Vermeulen & Sander van den Hoogen

Danny de Ruiter – Icp+ Consult - 3-4-2008 14:19:02

MJOB – Meerjaren Onderhoudsbegroting VvE’s & Woningcorporaties Danny de Ruiter vrijdag 14 maart 2007

Meerjaren Onderhoudsbegroting VvE’s & Woning Corporaties – vrijdag 14 maart 2008

1


Voorwoord Als onderdeel van een stageperiode ligt vast dat er een aantal verslagen moeten worden overlegd. Dit betreft de eerste van een tweetal verslagen in deze periode (maandag 4 februari – vrijdag 18 april). Deze verslagen zullen binnen de beheersector vallen, waarin ik deze periode actief ben. Het is voor mij in deze tijd de bedoeling vakinhoudelijk diepgang op te doen. Deze wil ik aanvangen door mij te verdiepen in Meerjaren Onderhoudsbegrotingen. Ik doe dit met betrekking op VvE’s en woningcorporaties, omdat het stagebedrijf waar ik nu zit zich daarin heeft toegespitst. Door mijzelf vragen te stellen als ‘hoe ontstaat het en waarom?’ en ‘waarin resulteert dat?’, hoop ik het gewenste resultaat te bereiken. Enkele deelonderwerpen in dit verslag zijn een onderwerp op zichzelf. Om die reden zal ik deze niet uitgebreid, maar op een dusdanig manier beschrijven dat er duidelijk wordt welk belang ze hebben en wat zij inhouden voor dit verslag. Verder ga ik met een programma werken waarmee dergelijke begrotingen worden gemaakt, met daarop als aanvulling een korte cursus. Tevens zal ik zelf een conditiemeting gaan uitvoeren. Om met behulp van die gegevens zelf een MJOB te maken. Mocht uiteindelijk blijken dat de door mij opgestelde MJOB niet geheel juist is, verwacht ik toch dat de uitvoering van de conditiemeting en de verwerking van de gegevens mij een helder beeld en een duidelijk gevoel geven van de betekenis van deze data en een MJOB.


2


Inhoudsopgave Voorwoord ........................................................................................................ 2 Inhoudsopgave ................................................................................................... 3 Inleiding ........................................................................................................... 4 1 Waarvoor en voor wie? ....................................................................................... 5 1.1 Woningcorporaties ......................................................................................... 5 1.1.1 Exploitatiejaar ........................................................................................ 5 1.1.2 Strategisch Vastgoedbeheer ........................................................................ 6 1.2 VvE’s ......................................................................................................... 7 2 MJOB – Meerjaren Onderhoudsbegroting.................................................................. 8 2.1 Inventarisatie ............................................................................................... 8 2.2 Levensduur en degradatie ................................................................................ 8 2.3 Etikettering ................................................................................................. 8 2.4 Conditiemeting ............................................................................................. 8 2.5 Scenario’s ................................................................................................... 9 2.6 Rapportage ................................................................................................ 10 3 Ontwikkelingen ................................................................................................ 12 3.1 Digitaal Conditiemeten ................................................................................... 12 Samenvatting ..................................................................................................... 13 Nawoord ........................................................................................................... 14 Evaluatie ........................................................................................................... 15 Gegevens .......................................................................................................... 15 Brongegevens ..................................................................................................... 16 Internet ......................................................................................................... 16 Boeken .......................................................................................................... 16 Brochures & folders ........................................................................................... 16 Overig ........................................................................................................... 16 Akkoord en waardering ......................................................................................... 17 Opmerkingen ..................................................................................................... 17 Bijlagen ............................................................................................................ 18


3


Inleiding Een Meerjaren Onderhoudsbegroting is een product dat bestaat uit meerdere onderdelen. Pas wanneer al deze onderdelen verwerkt zijn ontstaat de volwaardige en complete begroting. Om een duidelijk beeld te krijgen zal ik deze in dit verslag uitwerken. Het gaat daarbij om: − − − − − −

Inventariseren & Hoeveelheden Etikettering Conditiemeting Scenario’s Jaarplannen Rapportage

Tevens zullen de termen “VvE” en “Woningcorporaties” worden verduidelijkt. Dit vooral om hun belangen bij het maken van een MJOB toe te lichten. Tot slot zullen nieuwe ontwikkelingen op het gebied van conditiemeten en MJOB’s worden besproken. De inspiratie tot het schrijven van dit verslag komt vanuit mijn stagebedrijf; Icp+ Consult is een bouwtechnisch adviesbureau voor beheer van vastgoed. Haar werkveld betreft voornamelijk woningcorporaties, gemeenten, scholen en VvE’s. Ze adviseert in onderhoud van gebouwen en beidt ondersteuning bij het opstellen van een MJOB, aan de hand van StraVIS en een conditiemeting. StraVIS is een door Icp+ ontwikkeld programma voor het opstellen van Meerjaren Onderhoudsbegrotingen. Verder biedt ze ook ondersteuning bij strategisch voorraad beheer/beleid. Hierdoor biedt Icp+ een goede informatie bron voor het opstellen van dit verslag.


4


1 Waarvoor en voor wie? Elk gebouw of woning staat bloot aan elementen als regen, zon, sneeuw, en wind. Dit houdt in dat vrijwel alle bouwkundige elementen gedurende hun levensduur aan slijtage of verval onderhevig zijn. Dit geldt natuurlijk ook voor alle conserveermiddelen die men toepast om de levenstuur van die elementen te vergroten. Een voorbeeld daarvan is het verfwerk op kozijnen. Om een juiste levensduur te bewerkstelligen is onderhoud noodzakelijk. Onderhoud is een ruim begrip en kan variëren van schoonmaakwerkzaamheden, zoals het verwijderen van mosaangroei, tot het vervangen van versleten voegwerk. Het is periodiek terugkerend werk en wordt planmatig onderhoud genoemd. Om inzicht te krijgen in welke budgetten voor onderhoud nodig zijn, is het verstandig om een MJOB, ofwel een Meerjaren Onderhoudsbegroting op te stellen. Hierin wordt dit planmatig onderhoud verwerkt. Met behulp van deze methode kan een overzicht worden gecreëerd om deze bedragen overzichtelijk per jaar zichtbaar te maken. Dat kan men doen door verschillende scenario’s en etiketten te gebruiken, dat komt later nog aan bod. Vaak wordt gedacht dat een MJOB een onderhoudsplanning is. Dit is echter niet juist, want de MJOB maakt gebruik van eerdere en bekende vastgestelde cycli, zoals schilderwerk dat bijvoorbeeld elke zes jaar gedaan moet worden gedaan, en is dus puur een indicatie. Een corporatie of een VvE kan besluiten om bepaald onderhoud een jaar op te schuiven als de staat van het bouwelement op het moment van meten nog voldoende is. Het is dan ook in zijn puurste vorm een manier om budgetten op het juiste moment beschikbaar te hebben. Men is dus niet verplicht zich aan dit overzicht te houden, maar het dient als leidraad. Een MJOB is gebaseerd op planmatig onderhoud. Wanneer er niet planmatig onderhoud wordt uitgevoerd kan het zijn dat het budget dat is opgenomen in de MJOB niet voldoende is. Verstandig is het om extra budget te reserveren voor niet-planmatig onderhoud. Een andere mogelijkheid is het gebruik maken van stelposten in een MJOB. Er zijn verschillende (vastgoed)bedrijven die een programma hebben ontwikkeld voor het maken van een MJOB, allemaal met hun eigen methodiek. Toch komen zij tot ongeveer het zelfde resultaat. Meerjaren Onderhoudsbegrotingen kunnen voor iedere vastgoedeigenaar worden gebruikt. In dit verslag wordt een uitwerking gemaakt van deze methodiek voor VvE’s en woningcorporaties. 1.1 Woningcorporaties Sociale huurwoningen worden vaak gebouwd in opdracht van woningbouwcorporaties. Dit soort woningen zijn gebouwd als arbeiderswoningen, zodat arbeiders ondanks hun geringe inkomen in goede huizen konden wonen. Vandaag de dag geldt dit eigenlijk nog altijd. Een woningcorporatie heeft geen winstoogmerk. De eerste woningstichtingen en woningcorporaties waren zelfstandigen. Het waren voor hen beleggingen. Later, tot de jaren tachtig, konden de stichtingen met behulp van staatsfinanciering zulke woningen bouwen. Nu putten zij hun financiën uit de kapitaalmarkt. Feitelijk zijn ze in dat opzicht wél een onderneming met een winstoogmerk. Met dit geld ontwikkelt zij plannen voor het onderhoud en voor nieuwe woningen. Woningcorporaties kunnen op basis van een MJOB, door gebruik te maken van verschillende etiketten en scenario’s, bepalen of zij een complex uit hun bezit willen verkopen of dat zij willen doorexploiteren. Zo kunnen zij schade aan hun vermogen beperken. Dat heeft gevolgen voor het strategisch vastgoedbeheer, dat wordt later nog uitgewerkt. 1.1.1 Exploitatiejaar Woningbouwcorporaties die een complex neerzetten gaan meestal uit van een exploitatieduur van vijftig jaar. Later kan besloten worden die periode te verlengen of in te korten. Dit kunnen ze doen op basis van een MJOB, maar ook uit ervaring. Zo kan het zijn dat ze in een complex uit haar bezit een groeiende leegstand ziet ontstaan, omdat het gebouw door ouderdom niet meer aantrekkelijk is. Het kan ook zijn dat het type woning niet voldoet aan de huidige behoeften, dan heeft het niet zozeer met ouderdom te maken, maar met het beeld/wens dat mensen bij een woning hebben. Een woning die in uitstekende conditie is kan op die manier toch leegstaan omdat bijvoorbeeld de minimale lichtinval is aangehouden. Hierdoor ontstaat een erg donkere woning. Deze exploitaties hangen nauw samen met rendement. Er is namelijk te berekenen vanaf welk moment een complex niet meer rendabel is. Feitelijk het moment dat men het gaat slopen of verkopen. Meerjaren Onderhoudsbegroting VvE’s & Woning Corporaties – vrijdag 14 maart 2008

5

Danny de Ruiter – Icp+ Consult - 3-4-2008 14:19:02 1.1.2 Strategisch Vastgoedbeheer Strategisch vastgoedbeheer bij woningstichtingen is het zoeken naar de juiste balans tussen de beschikbare middelen en mensen van de organisatie en haar woonproducten. Bovendien probeert ze daarbij te voldoen aan de wensen en behoeften van klanten in een veranderende omgeving. Woningcorporaties moeten niet alleen in het heden, maar ook in de toekomst bekijken of en hoe de vereniging aan die behoeften kan voldoen. Het gaat bij woonproducten tegenwoordig niet alleen meer om woningen, maar ook om randproducten, zoals winkels, scholen, sportaccommodaties maar ook zorg en welzijn. Dit kan door derden worden geleverd maar vanuit de corporatie worden aangedragen. Bij woningen voor ouderen is dat prima in te denken. Organisaties passen deze strategie toe op alle marktsegmenten waarin zij actief zijn. Het gaat hierbij om een groot aantal segmenten; − Betaalbare woningen voor: - ouderen - gezinnen - één,- en tweepersoonshuishoudens − Verzorgd wonen voor ouderen (met extra dienstverlening) − Wonen in een intensief beheerde woonomgeving (voor alle doelgroepen) − Ruime woningen (voor alle doelgroepen) − Wonen met extra luxe en comfort voor: - ouderen - gezinnen - één,- en tweepersoonshuishoudens − Wonen met extra luxe en comfort met toekomstwaarde (voor alle doelgroepen) − Levensloop bestendige woningen Een corporatie kan zich met het strategische beheer teveel op één segment storten. Het gevaar is dat ze hierdoor een minder waarde vaste voorraad hebben. Wanneer zij bijvoorbeeld in het bezit is van een aantal studenten flats, maar het aantal studenten op de omliggende universiteiten terugloopt, dan kan het zijn dat door de groeiende leegstand het bezit minder rendabel wordt. Als men op dat moment ook bezit heeft in andere segmenten, heeft de stichting in elk geval ander rendabel bezit. Men kan beslissen om (een deel van) de studentenflats van de hand te doen, om te bouwen of om deze te slopen en er nieuwbouw voor terug te zetten. Deze nieuwbouw kan op basis van de behoeften in de totale woningmarkt in een ander marksegment vallen. Door hun strategisch beleid aan te passen aan de behoeften die er zijn, ontstaat voor de corporatie een solide voorraad. Een beeld van de behoeften wordt pas scherp doormiddel van marktonderzoeken, bijvoorbeeld door C.B.S. (Centraal Bureau Statistieken). Het beleid is lange termijn en kan pas na enige jaren ervaring worden gewijzigd. De corporatie vereniging kan zich vrijwel volledig storten op een bepaald segment. Bijvoorbeeld op voor de zwakkere in de samenleving. Om te kijken of zij daarbij in staat is voldoende geld te generen en ook de capaciteit heeft om het te beheren, zal men gaan toetsen wat de uitwerkingen zijn deze beleidsvoering. Vervolgens is het van belang hoe zij Fig. 1 Achtbaanmodel dat tactisch wil gaan invullen. Wellicht is het nodig ook een aantal woningen in het duurdere huursegment in haar beleid mee te nemen, zodat er voldoende geld wordt gegenereerd om ook de woningen uit de sociale sector goed te kunnen onderhouden. Strategisch vastgoedbeheer is feitelijk een oneindige cyclus, die in de vorm van een achtbaan model, zoals hiernaast is afgebeeld, in werking treedt. Na het opstellen van beleid is uiteraard het plannen daarvan de volgende stap, om vervolgens tot de uitvoering te komen. Het volgende onderdeel is het meten van de uitvoering. Deze meting moet worden gewaardeerd. Zodat uiteindelijk het beleid moet worden aangepast of gelijk kan blijven. Mede door een conditiemeting uit te voeren op het bezit en deze uit te werken in een MJOB wordt hierin inzicht verschaft. Het is mogelijk dieper in te gaan op strategisch vastgoedbeheer, maar op dit moment is duidelijk genoeg welke rol dit speelt binnen een woningcorporatie en indirect met een MJOB.


6

Danny de Ruiter – Icp+ Consult - 3-4-2008 14:19:02 1.2 VvE’s Een VvE is een Vereniging van Eigenaren. Zodra een woongebouw verdeelt is over meerdere eigenaren is er een VvE. Dat is al vanaf twee of meerdere eigenaren. Zij zorgt voor de gemeenschappelijke belangen en houdt zich bezig met het onderhoud aan het gebouw, dus ook de algemene ruimten. Zij is opgezet als elke andere vereniging, en werkt volgens bestuur, grondregels die notarieel vastgelegd zijn en ledenvergaderingen. Vaak wordt ook een huishoudelijk reglement opgesteld voor het gebruik van bepaalde ruimten, zoals een portiek, galerij, etc. Wanneer men de woning verkoopt is men automatisch geen lid meer van de vereniging. Bij een VvE gaat het dus altijd om koopwoningen. Een uitzondering zijn complexen waarin zowel huur,- als koopwoning zitten. Een corporatie is in zo’n geval eigenaar van een aantal appartementen, hoewel er huurders in de woningen zitten, en neemt dan deel in een VvE. Daarin participeren dan de eigenaren van de koopwoningen ook. Ook voor VvE’s is een meerjaren onderhoudsbegroting een handige methode. Vooral omdat deze verenigingen vanuit de overheid vanaf 1 mei 2008 verplicht zijn om een onderhoudsfonds te hebben. Fig. 2 Achterstallig onderhoud Nieuwe VvE’s kunnen met behulp van deze methode een VvE-bijdrage bepalen, zodat zij op de juiste momenten genoeg budget beschikbaar hebben voor het uitvoeren van planmatig onderhoud. Voor een bestaande VvE is het een manier om inzicht te krijgen in de kosten voor achterstallig onderhoud, zoals zichtbaar in figuur 2, en het planmatige onderhoud voor de toekomst. Verder kunnen zij op basis van die gegevens een aanpassing doen van de VvE-bijdrage. Zo voorkomt zij dat in te toekomst een kastekort ontstaat. “Als een woongebouw door middel van een splitsingsakte wordt gesplitst in appartementen die los verkocht kunnen worden, wordt er automatisch een vereniging van eigenaren opgericht. De eigenaren van de appartementen zijn automatisch (‘van rechtswege’) lid van die vereniging.” (Bron: Wikipedia.nl)


7


2 MJOB – Meerjaren Onderhoudsbegroting 2.1 Inventarisatie Voorafgaand aan een MJOB gaat men het gebouw inspecteren en voert men een conditiemeting uit. Men kijkt naar het gebouw in z’n geheel, maar uiteindelijk gaat men zich focussen op de inventarisering van de onderdelen. Alle onderdelen die planmatig onderhoud behoeven worden hierin opgenomen. Denk daarbij aan kozijnen en lekdorpels. Elk vergen hun eigen onderhoud. Vrij nauwkeurige hoeveelheden zijn daarbij van belang. Wanneer er bijvoorbeeld een te grote hoeveelheid wordt ingeschat, ontstaat er bij het element een ander onderhoudsbedrag dan juist is. Op die manier kunnen begrotingen veel hoger uitvallen dan men gepland had. Verkeerde strategische beslissingen kunnen het gevolg zijn. 2.2 Levensduur en degradatie Ieder element is onderhevig aan veroudering in de tijd, waardoor gewenste technische, functionele en esthetische toestand op een gegeven moment niet meer aan de minimale kwaliteitseisen voldoet. Door middel van onderhouds- of verbetermaatregelen zal de kwaliteit dan op het gewenste niveau gebracht moeten worden. Elk product heeft een bepaalde levensduur en degradatiecurve. Om te bepalen in hoeverre het degradatieproces heeft aangevangen, voert men een conditiemeting uit. Zo is tevens te bepalen of het aan vooraf vastgestelde prestatie-eisen voldoet. 2.3 Etikettering Vóór het opstellen van een MJOB wordt er in samenwerking met de opdrachtgever een etiket (=prestatie-eis) vast gesteld dat men aan een bepaald complex of een deel van het complex kan hangen. Dit is een verzameling van kwaliteitseisen. Hierdoor creëert men per element een prestatie-eis waaraan het moet voldoen. Het heeft dus een grote samenhang met de strategisch vastgoedbeheer. In basis zijn er vier etiketten: 1. Top conditie: Beleving (mooi, schoon) en techniek (heel, veilig) 2. Basis: Vrijwel alleen technisch aspect (heel, veilig) 3. Minimum: Alleen veiligheid 4. Minimaal: Alleen veiligheid ten aanzien van zware gebreken. Het eerste etiket is het zwaarste etiket en neemt, als enige, ook beleving mee. Mosaangroei is bijvoorbeeld niet gewenst en kan leiden tot een onderhoudsmaatregel. Het vierde etiket wordt bij sloopcomplexen gebruikt, alleen voor het in stand houden en voorkomen van (levens)gevaarlijke situaties, zoals een doorgeroest balkonhek. De opdrachtgever moet, met het verschil in kosten in haar achterhoofd, een etiket kiezen waaraan zij onderdelen of complexen wil laten voldoen. Alleen zo kan een passende MJOB worden gemaakt. Wanneer na het opstellen van de MJOB blijkt dat een etiket teveel kosten met zich meebrengt kan men er voor kiezen alsnog een ander etiket toe te passen. Zo ontstaat een ander kostenplaatje. De prestatie-eis is de minimale conditiescore waaraan een element moet voldoen. 2.4 Conditiemeting Als een MJOB opgesteld wordt voor een bestaand pand, is het verstandig om een conditiemeting uit te voeren. Doormiddel van een conditiemeting wordt een overzichtelijk beeld gemaakt van de staat van een gebouw. Deze gegevens worden gebruikt in de MJOB om (achterstallig) onderhoud, inclusief kosten, in beeld te brengen. In een MJOB worden deze als eerste ingepland, waarna weer een reguliere onderhoudscycli voor dat onderdeel ontstaat. Een voorbeeld hiervan is de conditiemeting volgens de Icp+ Consult Conditiemeting: Score 1 Uitstekende Conditie 2 Goede Conditie 3 Redelijke Conditie 4 Matige Conditie 5 Slechte Conditie 6 Zeer Slechte conditie Standaard conditie: Ondergrond = 2,5

Schilderwerk = 3,0


8

Danny de Ruiter – Icp+ Consult - 3-4-2008 14:19:02 De standaard conditie kan door een etiket worden aangepast. Wanneer men bijvoorbeeld kiest om de kwaliteit van de woning te vergroten, kan het op basis van een etiket zo zijn dat de ondergrond minimaal een 2 moet scoren. Doormiddel van deze scores wordt bepaald of er onderhoud nodig is. Deze score wordt door het programma (StraVIS) zelf gegenereerd. Dit gebeurt op basis van een ingegeven gebrek, intensiteit en de omvang van het gebrek. Die worden ingevoerd door een specifieke gebrekencode, zoals hiernaast Fig. 3 Invoeren gebrek in Stravis is afgebeeld in figuur 3. Waarbij wordt aangegeven of het de ondergrond (ogr.) of het schilderwerk (sch.) betreft. De code is opgebouwd uit drie of vier cijfers, waarbij de eerste één of twee staan voor de hoofdgroep en de laatste twee voor een gebrek in die hoofdgroep. De twee opvolgende cijfers geven automatisch al een zwaarte aan; gebreken met volgnummers van 10 t/m 39 vallen onder de categorie zwaar, van 40 t/m 69 vallen onder de categorie matig, en van 70 t/m 99 vallen onder de categorie licht. In het geval van figuur 2 gaat het om de hoofdgroep “binnenkozijnen/puien deuren.” “52” staat in deze hoofdgroep voor “aanlopende klemmende deuren”.

Fig. 4 Invoeren score en overzicht gebrek

Fig. 5 Invoeren score en overzicht gebrek

Door vervolgens een letter, A-K (uitgezonderd i, i.v.m. verwarring met j), in te voeren berekent het programma de intensiteit, en het percentage waar het betrekking op heeft. Met behulp daarvan berekent het programma de score (1 t/m 6). Vervolgens komt deze ook met de bijpassende werkzaamheden die voor een dergelijke combinatie is vastgelegd. Op deze wijze wordt de conditiemeting vastgelegd. Het programma kan vervolgens op basis van de gegevens gaan rekenen.

Onderhoud

1 2

Conditiescore

3 4

Onderhoud

2.5 Scenario’s Bij een scenario gaat het altijd om de “stel dat” factor. Stel dat er een explosie is in het industriegebied van Pernis, wat gebeurd er dan? Stel dat er brand is in dit zelfde gebied wat dan? Bij scenario’s omtrent MJOB’s geldt dat eigenlijk ook. Om tot de juiste opstelling te komen, kan men verschillende scenario’s maken. Door een scenario aan te maken met een basis etiket worden maatregelen ingepland in een bepaalde volgorde met bepaalde kosten. Door vervolgens een

Prestatie-eis

Cyclus(5jr) Cyclus(5jr)

5 6

Achterstallig onderhoud

- Scenario 1 - Scenario 2

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

Jaren

Fig. 5 Cycli en scenario’s


9

Danny de Ruiter – Icp+ Consult - 3-4-2008 14:19:02 scenario te maken met het zwaarste etiket zullen de kosten hoger zijn. Tevens zullen deze op een andere wijze worden verdeeld. Om tot een ideale begroting te komen worden deze verschillende scenario’s met elkaar vergeleken. Overigens hoeven zij niet perse te maken hebben met de etikettering. Zij kunnen ook worden bepaald door het verschuiven van een maatregel. Het uiteindelijke scenario resulteert in de rapportage. In figuur 5 is duidelijk te zien wat een cyclus is. Tevens is goed te zien wat de verschillende scenario’s tot gevolgen hebben voor de onderhoudswerkzaamheden. Daarmee wordt bovendien duidelijk wat het resultaat kan zijn van het uitstellen van een onderhoud. Vaak is het van belang zoveel mogelijk onderhoudswerkzaamheden te clusteren. Zo hebben bewoners slecht eenmaal per cyclus, overlast van de werkzaamheden. Maar ook scheelt het in kosten, zoals die voorkomen bij steigerhuur. Wanneer men dit niet zou doen, kan het voorkomen dat de bewoners elk jaar ergens overlast van hebben. Het is bij dit clusteren verassend om te zien dat bepaalde cycli vervallen of op schuiven, daardoor verandert ook het bedrag per wooneenheid, veelal naar beneden. Het clusteren is een lastig werk, omdat materialen verschillende onderhoudscycli hebben. Ook deze wordt in samenwerking met de opdrachtgever vast gesteld. Wanneer men een MJOB maakt wordt het nog lastiger als er achterstallig onderhoud is. Die achterstand zou men het liefst zo snel mogelijk wegwerken. De periode daarna heeft dan een regelmaat. Doordat achterstand vaak veel kosten met zich meebrengt is het lastig om die snel weg te werken wanneer er onvoldoende reserve is. Uitspreiding is dan nodig. Het enigszins verschuiven van die zaken wordt vaak nog door het adviesbureau gedaan, maar grote verschuivingen daarin worden alleen op aanvraag gedaan. Als bijvoorbeeld VvE hierom vraagt. Normaliter wordt de MJOB bij de klant als advies neergelegd en is zijzelf verantwoordelijk voor het laten uitvoeren of vooruitschuiven van werkzaamheden. Beheerskantoren kunnen deze werkzaamheden ook voor een VvE beheren. 2.6 Rapportage Op basis van de zwaarte en de intensiteit wordt in de begroting een overzicht gemaakt van prioriteiten. Grote ingrepen, die van belang zijn, zullen als eerste worden ingepland. Daarna volgen de werkzaamheden die van minder groot belang zijn. Vervolgens worden periodieke zaken ingepland. Een voorbeeld is het schilderwerk, dat bijvoorbeeld elke zes jaar opnieuw moet worden uitgevoerd. Bovendien zal een gebrek op basis van beleving een minder hoge prioriteit krijgen dan een gebrek op basis van techniek. Een gebrek dat met veiligheid te maken heeft zal de hoogste prioriteit krijgen en zal om die reden als eerste worden ingepland. Bij beleving gaat het om het beeld dat bewoners of voorbijgangers bij een gebrek hebben. Wanneer het over technische beleving gaat, dan kan het zijn dat het gebrek op korte termijn kan resulteren in bijvoorbeeld lekkage. Heel dicht daar tegenaan zit de veiligheidsbeleving. Denk daarbij bijvoorbeeld aan een doorgeroest balkonhek, welke naar beneden zou kunnen vallen.

Fig. 6 Gedeelte MJOB Stravis


10

Danny de Ruiter – Icp+ Consult - 3-4-2008 14:19:02 In de rapportage wordt de maatregel, bijvoorbeeld herstellen, vermeld, maar ook het uitvoeringspercentage per onderdeel wordt zichtbaar gemaakt. Per onderdeel wordt zo zichtbaar wat de kosten zijn. Verder ontstaat een overzicht van de totale kosten per jaar, maar ook de totale kosten over de gehele beraamde periode. In figuur 6 word duidelijk wat dit inhoud. De bedragen worden bepaald door een eenheidsprijs die zorgvuldig is samengesteld. Deze bevat manuren, alsmede materiaalkosten. Het zijn landelijke gemiddelden. Deze eenheidsprijzen kunnen procentueel worden aangepast. Zo kunnen zij worden gecorrigeerd voor een MJOB in een bepaalde provincie of een lastig (bereikbaar) gebouw. Bijvoorbeeld als een (deel van) de gevel in het water ligt. Verder wordt inzicht gegeven in de kosten per jaar per woning. Dit is voor zowel een VvE als een woningcorporatie handig. Onder andere op basis daarvan kunnen zij de huurprijzen of de maandelijkse VvE-bijdrage vaststellen. Voor corporaties is het een methode om in te zien wat de kosten per verhuureenheid zijn. Daaraan is te zien of het complex rendabel is.


11


3 Ontwikkelingen In de loop der jaren verandert het idee dat mensen hebben of het idee wordt aangepast. Dat is in de maatschappij duidelijk zichtbaar. Ook bij een MJOB, of onderdelen ervan, is dat het geval. Het heeft niet alleen betrekking op nieuwe manieren van denken maar ook op nieuwe technieken die men gebruikt. Een MJOB programma maakt tegenwoordig gebruik van gestandaardiseerde codes, zoals die van onderdelen. Ook worden prijzen van materiaal uit een tabel met jaarlijks vastgestelde prijzen door dergelijke programma’s gebruikt. 3.1 Digitaal Conditiemeten Een ontwikkeling op het gebied van conditiemeten is het gebruik van pda’s, umpc’s en tablet pc’s. (Personal Digital Assistant, Ultra Mobile Personal Computer en Tablet Personal Computer). Doordat men niet meer de handgeschreven lijsten in de computer hoeft in te voeren wordt veel tijd gespaard. De tijdswinst ontstaat doordat men ter plekke onverwachte elementen en conditiescores kan toevoegen. Doordat pda’s niet de programma’s kunnen draaien zoals deze op een normale desktop pc kunnen worden gedraaid en doordat er een synchronisatieprobleem is tussen de pda-versie en de desktop-versie van de MJOB-programma’s, zijn de pda’s inmiddels al een stilgezette ontwikkeling. Op umpc’s en tablet pc’s kunnen volwaardige Windows versies (XP of Vista) draaien. Hierdoor is het mogelijk dezelfde programmatuur te draaien als op een desktop. Bovendien vervalt op deze wijze het synchronisatieprobleem. Het invoeren is net zo eenvoudig, door het touchscreen wellicht zelfs eenvoudiger, als op een normale pc. Punten van aandacht zijn wellicht de gebruiksduur van de accu’s en de gevoeligheid voor weersomstandigheden. Een nadeel is dat de apparatuur niet geschikt is voor gebruik in felle zon, maar ook regen vormt een probleem. De ouderwetse methode (potlood en papier) is hieraan niet onderhevig.

Fig. 7 PDA

Fig. 8 UMPC

Een non-argument om geen gebruik te maken van dergelijke technieken zijn de investeringen. De umpc’s variëren tussen de €300,- en €1000,en de Tablet Pc’s tussen de €600,- en €3000,-. Dit lijkt veel geld, maar de aanschaf van een dergelijk apparaat bespaart veel tijd en daardoor geld, ten opzichte van het invoeren van de met de hand genoteerde gegevens op de computer. Dat de techniek op den duur gebruikt gaat worden voor het maken van conditiemetingen staat vast. Hoelang het duurt voordat het bekende papier en de pen verdwijnt voor dit gebruik is nog de vraag.

Fig. 9 Tablet PC


12


Samenvatting Een gebouw bestaat uit een aantal elementen. Een groot deel van die elementen heeft planmatig onderhoud nodig. Door deze in een lijst de zetten, met daar bovenop ook de hoeveelheden waarin ze voorkomen, kan met behulp van een conditiemeting worden bepaald hoe intensief en hoe duur de vastgestelde onderhoudswerkzaamheden zijn. Dat wordt bepaald door een eenheidsprijs die zorgvuldig is samengesteld. Deze bevat manuren, alsmede materiaalkosten. Zij kunnen procentueel worden aangepast op bijvoorbeeld inflatie. Het is een ideale tool voor VvE’s en woningcorporaties. Zij kunnen er hiermee voor zorgen dat ze weten op welke momenten ze bepaalde budgetten moeten reserveren. Door, met de opdrachtgever, vastgestelde onderhoudscycli, bouwjaren en exploitatieduur kan op deze wijze nauwkeurig een rapport worden opgesteld. Aan de hand daarvan kunnen verschillende scenario’s worden gemaakt. Op deze wijze kan men een overzicht creëren waarop de kosten per jaar zichtbaar zijn, eventueel per scenario. Dit wordt voorafgegaan door het kiezen van een bepaald etiket. Door gebruik te maken van verschillende etiketten en het verschuiven van onderhoudswerkzaamheden ontstaan diverse scenario’s. Bij corporaties is een MJOB een verzameling scenario’s. Deze overzichten worden niet aangehouden als werklijst, maar zijn bedoeld om duidelijkheid te verschaffen op welk moment er een bepaald budget aanwezig moet zijn om de benodigde werkzaamheden te kunnen uitvoeren. De werkzaamheden kunnen ook eerder worden uitgevoerd wanneer een budget bijvoorbeeld eerder beschikbaar is of later als de staat nog voldoende is. Nieuwe ontwikkelingen, zoals bijvoorbeeld het gebruik van elektronica bij het maken van een conditiemeting maken het eenvoudiger om een begroting op te stellen. Op deze wijze ontstaat een overzicht voor de kosten per jaar, evenals de totale kosten. Dit is in wezen het plan achter een MJOB; Meerjaren Onderhoudsbegroting.


13


Nawoord Door het uitdiepen van dit onderwerp is het mij een stuk duidelijk geworden hoe bepaalde beslissingen worden genomen en waarom. Belangrijk bleek bijvoorbeeld de etikettering bij het maken van een MJOB. Een onderdeel dat mij aanvankelijk niets zei en mij ook van weinig belang leek. Verder bleek conditiemeten uiterst belangrijk voor een correct inzicht in het achterstallig onderhouden de staat van het gebouw. Dat technologische ontwikkelingen daarbij een prima ondersteuning zijn mag duidelijk zijn. Verder hebben het bijwonen van diverse presentaties en bezoeken er aan meegeholpen dat de sector Beheer in het algemeen mij veel duidelijker is geworden. Zo is onder andere strategisch vastgoedbeheer een hot item. Uiteindelijk bleek dat meerjaren onderhoudsbegrotingen een veel dieper en complexer onderwerp was dan ik aanvankelijk had ingeschat.


14


Evaluatie Ik heb dit onderwerp aanvankelijk onderschat . Het blijkt een diep onderwerp te zijn, waar ook in de breedte nog veel over te vertellen is. Wellicht is mijn manier van aanpak niet geheel de juiste geweest en ben ik te snel begonnen zonder de diepte in te gaan. Een aantal onderdelen heb ik daardoor bij elkaar gevoegd. Hierdoor kan de duidelijkheid van een minder niveau zijn dan de bedoeling is. Dit zijn voor mij echter punten om in mijn volgende verslagen mee te nemen. De opmaak is in sommige gevallen niet helemaal naar mijn zin. Door automatische functies in Word (2003) is het niet mogelijk tot een beter resultaat te komen. Goede punten: − Voldoende diepte − Alles omvattend Slechte punten: − Weinig breedte

Gegevens Normaal (Normaal) Lettertype: Trebuchet MS (zwart)

Bijschriften (Bijschriften) Lettertype: Trebuchet MS (zwart)

Grootte: 10

Grootte: 8

Hoofdstukken (Hoofdstukken) Lettertype: Trebuchet MS (vet)(zwart)

Voet & Kop (Voet & Kop) Lettertype: Trebuchet MS (grijs)(ged. cursief)

Grootte: 12

Grootte: 10

Tussenkoppen (Tussenkoppen) Lettertype: Trebuchet MS (vet)(zwart) Grootte: 10


15


Brongegevens Internet Wikipedia

informatie

− − − −

afbeelding

− http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/c/c0/Toshiba_P ortege_3500_Tablet_PC.JPG − http://upload.wikimedia.org/wikipedia/commons/f/ff/Palmone_p das.jpg

Google

afbeelding

− http://www.oudzuid.amsterdam.nl/contents/pages/00008712/ach terstalligonderhoud.jpg − http://www.telecomwereld.nl/pic/news/1807/umpc.jpg

Plandatis

informatie

− http://www.planmatigonderhoud.nl/onderhoudsscenario.htm

Windows

Informatie

− http://www.microsoft.com/windows/products/windowsvista/feat ures/details/tabletpc.mspx

TU-Delft

Informatie

− http://www.tudelft.nl/live/pagina.jsp?id=606a5483-3bac-410f9c2b-91ab33063212&lang=nl

SenterNovum

informatie

− http://www.senternovem.nl/kompas/Woningbouw/Strategisch_Vo orraadbeleid/Index.asp − http://www.senternovem.nl/kompas/publicaties/werkboek_strate gisch_voorraadbeleid.asp − http://www.senternovem.nl/mmfiles/Strategisch_Voorraadbeleid_ werkboek_tcm24-190547.pdf − http://www.senternovem.nl/kompas/Woningbouw/Strategisch_Vo orraadbeleid/Marktsegmenten.asp

informatie

− Rendement & Exploitaties

Boeken Bouwkunde Bedrijfskunde isbn 90-01-13817-9

Brochures & folders Icp+ Consult informatie

Overig Icp+ Consult

http://nl.wikipedia.org/wiki/Vereniging_van_Eigenaren http://nl.wikipedia.org/wiki/Woningcorporatie http://nl.wikipedia.org/wiki/Kapitaalmarkt http://huis-en-tuin.infonu.nl/wonen/9351meerjarenonderhoudsplanning.html − http://nl.wikipedia.org/wiki/UMPC − http://nl.wikipedia.org/wiki/Personal_Digital_Assistant

− Stappenplan voor Strategisch Voorraad Beleid

afbeelding

− Achtbaanmodel Icp+ Consult

informatie

− − − −

afbeelding

− Screenshots Stravis (MJOB-programmatuur)

Stravis (MJOB-programmatuur) Conditiemeten Etikettering (Zie bijlage Etikettering) Scenario’s (Zie bijlage Scenario’s)


16


Akkoord en waardering Akkoord door: Martijn Vermeulen (Tech. Coördinator)

Lex Mokvel

Namens: Icp+ Consult

Names: ROC Zadkine

Datum:

Datum:

Handtekening:

Handtekening:

Waardering:

Waardering:

(1.0 t/m 10.0)

(1.0 t/m 10.0)

Opmerkingen ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________ ______________________________________________________________________________________


17


Bijlagen -

Stappenplan Strategisch Voorraad Beleid Presentatie Etikettering Presentatie Scenario’s


18



19

Meerjaren Onderhoudsbegroting

Recommend Documents