Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Studijní obor: Finance
KOMPARACE EFEKTIVNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ ÚVĚREM ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTEČNÍM ÚVĚREM Comparison of the efficiency of housing financing by the credit of building savings and the mortgage credit
BAKALÁŘSKÁ PRÁCE
AUTOR:
Iveta BORKOVÁ
VEDOUCÍ PRÁCE:
Ing. Veronika Bučková, Ph.D. Brno, 2012
12
Masarykova univerzita Ekonomicko-správní fakulta Katedra financí Akademický rok 2010/2011
ZADÁNÍ BAKALÁŘSKÉ PRÁCE Pro:
BORKOVÁ Iveta
Obor:
Finance
Název tématu:
KOMPARACE EFEKTIVNOSTI FINANCOVÁNÍ BYDLENÍ ÚVĚREM ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ A HYPOTEČNÍM ÚVĚREM Comparison of the efficiency of housing financing by the credit of building savings and the mortgage credit
Zásady pro vypracování Cíl práce: Porovnat efektivnost financování bydlení úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem. Postup práce a použité metody: 1. uvést charakteristiku úvěru ze stavebního spoření a hypotečního úvěru, 2. zjistit odlišné parametry ve financování těmito úvěrovými produkty, 3. na základě zvolených kritérií porovnat jejich efektivnost, 4. závěr. Pouţité metody: deskripce, analýza, komparace.
Rozsah grafických prací:
dle pokynů vedoucího práce
Rozsah práce bez příloh:
35 – 45 stran
Seznam odborné literatury: POLOUČEK, STANISLAV. Bankovnictví. Vyd. 1. Praha: C.H. Beck, 2006. xvii, 716 s. ISBN 80-7179-462-7. DVOŘÁK, PETR. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde, 2005. 681 s. ISBN 80-7201-515-X. SŮVOVÁ, HELENA. Specializované bankovnictví. 1. vyd. Praha: Bankovní institut, 1997. 398 s. +. ISBN 80-902243-2-6.
Vedoucí bakalářské práce:
Ing. Veronika Bučková
Datum zadání bakalářské práce:
22. 11. 2010
Termín odevzdání bakalářské práce a vložení do IS je uveden v platném harmonogramu akademického roku.
………………………………… vedoucí katedry
V Brně dne 22. 11. 2010
……………………………… děkan
J mé no a p ř í j mení aut or a :
Iveta Borková
Ná z e v di pl omové pr áce:
Komparace efektivnosti financování bydlení úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem
Ná z e v pr áce v angličt i ně:
Comparison of the efficiency of housing financing by the credit of building savings and the mortgage credit
Ka t e dr a:
financí
Ve doucí di pl omové pr áce:
Ing. Veronika Bučková, Ph.D
Rok obhaj oby:
2012
Anotace Předmětem bakalářské práce „Komparace efektivnosti financování bydlení úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem“ je analýza efektivnosti produktů na současném českém trhu a porovnání pro účely financování vlastního bydlení. První část je zaměřena na charakteristiku obou typů financování a jejich zákonný rámec. V druhé části se zabývám výhodami a nevýhodami hypotéky a úvěru ze stavebního spoření, dále porovnávám produkty na současném českém trhu podle různých kritérií. Modelovým situacím je pak věnována samostatná kapitola.
Annotation The subject of the Bachelor thesis “Comparison of the efficiency of housing financing by the credit of building savings and the mortgage credit” is analysis of the most effective products on the current market in Czech Republic and comparison for the purpose of financing housing. The first part focuses on the characteristics of both types of funding and their legal framework. The second part deals with advantage and disadvantage of mortgage credit and credit of building savings, next I compare products at the current Czech market. The simulators are then presented in a separate chapter.
Klíčová slova Hypoteční úvěr, stavební spoření, úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr
Keywords Mortgage credit, building savings, credit of building savings, bridge loan
Prohlášení Prohlašuji, ţe jsem bakalářskou práci Komparace efektivnosti financování bydlení úvěrem ze stavebního spoření a hypotečním úvěrem vypracovala samostatně, pod vedením Ing. Veroniky Bučkové, Ph.D., a uvedla v ní všechny pouţité literární a jiné odborné zdroje v souladu s právními předpisy, vnitřními předpisy Masarykovy univerzity a vnitřními akty řízení Masarykovy univerzity a Ekonomicko-správní fakulty MU.
V Brně dne 4. května 2012
vlastnoruční podpis autora
Poděkování Na tomto místě bych ráda poděkovala Ing. Veronice Bučkové za cenné připomínky a odborné rady, kterými přispěla k vypracování této bakalářské práce. Dále děkuji bankovním poradcům a poradkyni Modré pyramidy Stavební spořitelny za uţitečné informace a sestavení modelových situací podle mého přání, a v neposlední řadě mé rodině a kamarádům za podporu při celém studiu.
OBSAH ÚVOD .............................................................................................................................................. 12 1
CHARAKTERISTIKY ÚVĚROVÝCH PRODUKTŮ ...................................................... 13 1.1 HYPOTEČNÍ ÚVĚR ........................................................................................................... 13 1.1.1 Výše hypotečního úvěru .............................................................................................. 13 1.1.2 Druhy hypotečních úvěrů ........................................................................................... 14 1.1.3 Splácení ...................................................................................................................... 14 1.1.4 Podmínky poskytnutí a potřebné dokumenty k získání hypotečního úvěru ................. 16 1.1.5 Průběh schvalovacího procesu ................................................................................... 16 1.1.6 Poplatky bance spojené s hypotečním úvěrem ........................................................... 17 1.1.7 Statistické údaje o hypotečních úvěrech ..................................................................... 18 1.2 ÚVĚR ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ...................................................................................... 19 1.2.1 Stavební spoření ......................................................................................................... 19 1.2.2 Státní podpora ............................................................................................................ 20 1.2.3 Spoření vs. čerpání úvěru, bytové potřeby ................................................................. 22 1.2.4 Cílová částka .............................................................................................................. 24 1.2.5 Řádný úvěr ze stavebního spoření .............................................................................. 24 1.2.6 Překlenovací úvěr ....................................................................................................... 26 1.2.7 Poplatky stavební spořitelně ...................................................................................... 27
2
VÝHODY A NEVÝHODY ÚVĚROVÝCH PRODUKTŮ ................................................ 28 2.1 2.2
3
VÝHODY HYPOTÉKY OPROTI ÚVĚRU ZE SS .................................................................... 28 VÝHODY ÚVĚRU ZE SS OPROTI HYPOTÉCE ..................................................................... 28
DOSTUPNÉ PRODUKTY NA SOUČASNÉM TRHU ČR A JEJICH KOMPARACE 30 3.1 HYPOTEČNÍ BANKY A JEJICH ÚVĚRY NA BYDLENÍ .......................................................... 30 3.1.1 Hypoteční banka ......................................................................................................... 30 3.1.2 Komerční banka ......................................................................................................... 30 3.1.3 Česká spořitelna ......................................................................................................... 31 3.1.4 Československá obchodní banka ................................................................................ 31 3.1.5 Další banky poskytující hypotéky ............................................................................... 31 3.2 SROVNÁNÍ ÚROKOVÝCH SAZEB HÚ A DALŠÍCH UKAZATELŮ ......................................... 32 3.3 STAVEBNÍ SPOŘITELNY A JEJICH ÚVĚRY ......................................................................... 35 3.3.1 Českomoravská stavební spořitelna – spoření s liškou .............................................. 35 3.3.2 Modrá pyramida Komerční banky ............................................................................. 35 3.3.3 Stavební spořitelna České spořitelny - Buřinka ......................................................... 35 3.3.4 Wüstenrot stavební spořitelna .................................................................................... 35 3.3.5 Raiffeisen stavební spořitelna .................................................................................... 35 3.4 SROVNÁNÍ PARAMETRŮ ÚVĚRŮ ZE STAVEBNÍHO SPOŘENÍ ............................................. 36
4
MODELOVÁ SITUACE ...................................................................................................... 37 4.1
POROVNÁNÍ FINANCOVÁNÍ PROSTŘEDNICTVÍM HYPOTÉKY A ÚVĚRU ZE SS .................. 38
ZÁVĚR............................................................................................................................................ 41
ZDROJE ............................................................................................................................. 44 Seznam zkratek ........................................................................................................................ 46 Seznam grafů ........................................................................................................................... 46 Seznam obrázků ....................................................................................................................... 46 Seznam tabulek ........................................................................................................................ 47 Seznam příloh .......................................................................................................................... 47
ÚVOD Způsob financování vlastního bydlení je důleţitým rozhodnutím většiny lidí. Obecně lze říci, ţe největší skupinou potenciálních ţadatelů o finanční prostředky k zajištění bydlení jsou v České republice mladé páry a rodiny. Druhá skupina ţadatelů podstatně niţších finančních částek sestává z rodin, které po letech chtějí své vlastní bydlení rekonstruovat či modernizovat. Ceny nemovitostí kolísají, podle HB Indexu1 od třetího kvartálu roku 2011 rostou ceny pozemků a rodinných domů, naopak ceny bytů od konce roku 2010 klesají. V České republice sice průměrný plat roste, ale podle mého názoru tento růst ovlivňuje spíše vysoko-příjmová část obyvatelstva. Proto je podpora financování bydlení choulostivým tématem i ve vládě. Ta se jej snaţí podporovat různými způsoby – ať uţ daňovými úlevami na dani z příjmů ve výši zaplacených úroků z hypotéky či úvěru ze stavebního spoření, státní podporou ke stavebnímu spoření nebo výhodnými půjčkami pro mladé, prostřednictvím Státního fondu rozvoje bydlení. Tento program však v roce 2012 není aktivní. Téma porovnání efektivnosti způsobů financování bydlení jsem si vybrala proto, ţe mě nyní výsledek srovnání zajímá i v osobním ţivotě. Na současném finančním trhu je podle mého názoru poněkud nepřehledno, a všichni poskytovatelé úvěrových produktů mediálně propagují ten svůj jako nejlepší. Myslím si, ţe ne všichni ţadatelé o financování bydlení propočítávají do detailů moţné nabídky, a moţná se rozhodují podle toho, který produkt jim padne zrovna do oka, nebo podle toho, kde uţ mají vedený běţný účet nebo zaloţené stavební spoření. Já ráda zkoumám a propočítávám všechny moţnosti, tak abych našla tu nejlepší. Proto jsem se zaměřila nejdříve na charakteristiky úvěru ze stavebního spoření a hypotéky, coţ tvoří teoretickou část. Informace jsem hledala především v zákonech, v literatuře a nakonec i na internetových stránkách bank, Asociace českých stavebních spořitelen a v online magazínech. V další části představuji současné produkty na českém trhu s aktuálními sazbami a podmínkami. Na příkladu chci potom podle určitých kritérií ukázat výpočty celkových nákladů produktů z obou kategorií. Součástí práce jsou i grafická znázornění poskytnutých úvěrů a v příloze modelové situace, které jsem získala v navštívených bankách a stavební spořitelně. Na závěr zhodnotím financování bydlení hypotečním úvěrem i úvěrem ze stavebního spoření z různých hledisek. 1
Grafické znázornění v příloze 12
1 CHARAKTERISTIKY ÚVĚROVÝCH PRODUKTŮ V současné době máme na trhu tyto úvěrové produkty: účelová a neúčelová bankovní půjčka, nebankovní půjčka, hypoteční úvěr, předhypoteční úvěr, úvěr ze stavebního spoření, překlenovací úvěr ze stavebního spoření. Pro potřeby této práce se neúčelovým bankovním a nebankovním půjčkám nebudu věnovat.
1.1 Hypoteční úvěr Dle zákona č. 190/2004 Sb. dluhopisech je hypotečním úvěrem úvěr, jehoţ splacení včetně příslušenství je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, i rozestavěné, kdyţ pohledávka z úvěru nepřevyšuje dvojnásobek zástavní hodnoty zastavené nemovitosti. Úvěr se povaţuje za hypoteční úvěr dnem vzniku právních účinků zástavního práva. Hypotéční úvěry, tak jak je nyní známe, vznikly právě díky zákonu o dluhopisech, poprvé vydanému v roce 1995. První licenci na poskytování tohoto produktu dostala Českomoravská hypoteční banka a o něco později potom i další bankovní ústavy. Tak vzniklo zdravé trţní prostředí, prospívající zejména ţadatelům o úvěr.2 1.1.1
Výše hypotečního úvěru
Hypoteční úvěr mohou specializované bankovní ústavy, které mají k tomuto obchodu licenci od České národní banky, poskytovat maximálně ve výši hodnoty hypotečních zástavních listů. Hypoteční zástavní list je cenný papír – dluhopis, jehoţ jmenovitá hodnota a poměrný výnos je kryt pohledávkami z hypotečních úvěrů nebo částí těchto pohledávek. Podle §30 zákona o dluhopisech můţe být hypoteční úvěr, zastaven nemovitostí či souborem nemovitostí, poskytnut pouze do výše 70% hodnoty ceny zastavené nemovitosti. Na zastavené nemovitosti nesmí váznout zástavní právo třetí osoby, které by bylo ve stejném nebo v přednostním pořadí před zástavním právem zajišťujícím pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část, zahrnutou do krytí závazků z hypotečních zástavních listů v oběhu, s výjimkou zástavního práva, kterým je zajištěn úvěr poskytnutý stavební spořitelnou podle zvláštního právního předpisu, za předpokladu, ţe stavební spořitelna s přednostním pořadím 2
VENCOVSKÝ, F., A KOL. Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1. vydání. Praha: Bankovní institut, a. s., 1999. ISBN 80-7265-030-0 13
svého zástavního práva dala emitentovi hypotečních zástavních listů ke zřízení zástavního práva v dalším pořadí předchozí písemný souhlas. Jestliţe na některé ze zastavených nemovitostí vázne zástavní právo, kterým je zajištěn úvěr ze stavebního spoření, lze pro účely krytí závazků ze všech emisí hypotečních zástavních listů v oběhu zahrnout pohledávku z hypotečního úvěru nebo její část maximálně ve výši rozdílu mezi 70 % zástavní hodnoty zastavené nemovitosti a pohledávkou z úvěru poskytnutého stavební spořitelnou.3 1.1.2
Druhy hypotečních úvěrů
Můţeme je dělit podle různých kritérií4 – podle účelu, podle poskytnuté výše úvěru, podle druhu splácení (anuitní, progresivní, degresivní), hypotéky kdy musíme doloţit příjem či bez dokladování příjmů atp. Podle účelu:
Hypotéka určená ke koupi bytu v osobním vlastnictví, domu, druţstevního bytu, stavebního pozemku, rekreačního objektu, nemovitosti určené k pronájmu
Hypotéka určená k výstavbě / rekonstrukci / modernizaci nemovitosti
Hypotéka určená k vypořádání společného jmění manţelů (při rozvodu) či dědictví
Hypotéka s cílem refinancování úvěru / půjčky
Hypotéka spojená s neúčelovou částí (kombinace hypotéky určené ke koupi nemovitosti či pozemku s neúčelovou hypotékou)
Neúčelová hypotéka – „americká hypotéka“
Hypotéka určená k zpětnému proplacení vlastních zdrojů investovaných do nemovitosti
Předhypoteční úvěr (čerpáno dočasně bez zástavního práva)
Podle výše poskytnutého úvěru: Tato kategorie se týká produktů určených k financování nemovitosti. Klient má moţnost se rozhodnout, zda poskytnutý úvěr pokryje celou hodnotu nemovitosti, nebo jen určitou část.
Hypotéka do 70 % hodnoty nemovitosti (cena stanovená bankou)
Hypotéka do 85 % hodnoty nemovitosti
Hypotéka do 100 % hodnoty nemovitosti
1.1.3
Splácení
Banky vymezují dobu splatnosti hypotečního úvěru nad 5 let, tj. řadí se mezi dlouhodobé úvěry.
3 4
odstavec 2 §30 zákona č. 190/2004 Sb. http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/serial-o-hypotekach/druhy-hypotek/ 14
Samotné splátky se obvykle realizují měsíčně, přičemţ sestávají z úmoru (tzn. ze splátky jistiny) a úroku, tj. ceny za půjčené peníze. Poměr těchto dvou sloţek se mění v závislosti na uplynulé době splácení, na začátku tvoří mnohonásobně větší část úrok, ke konci pak jistina. Tomuto způsobu se říká anuitní umořování dluhu. Výše splátky je po celou dobu úvěru však stejná, pokud se klient s bankovním ústavem nedomluví, např. po uplynutí fixace, jinak. Dalšími způsoby jsou progresivní splátky – splátka je ve stejné výši po celý 1 rok, ale v následujícím období se zvýší o určitý koeficient růstu – a degresivní splátky, při kterých systém funguje naopak, tedy splátky se kaţdým rokem sníţí o určitý koeficient poklesu. Speciálním druhem jsou mimořádné splátky, bankovní ústavy si ovšem sami obchodními podmínkami upraví, zda je tato moţnost zdarma, či sankciována. Obrázek č. 1: Vzorec pro výpočet polhůtních anuitních splátek,
Zdroj: Finanční matematika. DSO. Petr Červinek, František Čámský. 2009
a = výše měsíční splátky úvěru (anuity); D = výše poskytnutého úvěru; r = měsíční úroková sazba v relativním vyjádření; v = diskontní faktor = 1/(1+r); n = celkový počet měsíců splácení hypotečního úvěru.
Pokud by byla uvaţována i existence fixačního období úrokové sazby úvěru (dejme tomu 3 roky), vypočtená splátka by platila pro toto fixační období, to znamená pro prvních 36 splátek tohoto úvěru. Výše měsíční splátky pro další fixační období s novou úrokovou sazbou by byla opět vypočtena dle výše uvedeného vztahu, ovšem proměnná D by se rovnala nesplacené části úvěru po úhradě všech předchozích splátek a proměnná n by se rovnala zůstatku počtu úrokovacích období splácení úvěru (zůstatku počtu splátek). Jakmile víme měsíční výši splátek, můţeme sestavit umořovací plán, ke kterému potřebujeme znát vzorec pro výpočet úroku a úmoru. Vypočtený plán nám ukáţe, ţe na začátku splácení tvoří většinu splátky úrok, a ke konci teprve splácíme jistinu.
15
1.1.4
Podmínky poskytnutí a potřebné dokumenty k získání hypotečního úvěru
Všeobecné podmínky jsou tyto5: ţadatel musí být plnoletý; občanem České republiky, cizincem s trvalým pobytem na území ČR nebo občanem EU, který má povolení k pobytu; dále musí mít bankou uznatelné příjmy – příjmy ze zaměstnání či podnikání a zastavená nemovitost je pojištěna. Ţadatelé jedné hypotéky mohou být aţ 4 osoby (jak rodinní příslušníci, tak bez příbuzenského vztahu), max. však 2 domácnosti. Pokud je ţadatel ve svazku manţelském, vţdy vystupují manţelé spolu jako spoluţadatelé, pokud ovšem nemají tzv. zúţené jmění manţelů. Pokud zastavená nemovitost (rozdílná od objektu úvěru) není ve vlastnictví ţadatele, je potřeba souhlas vlastníka o zástavním právu. Dokumenty potřebné k získání úvěru6:
Průkaz totoţnosti
Podklady o bonitě klienta
Podklady k zastavované nemovitosti – list vlastnictví nebo souhlas vlastníka o zástavě, výpis z katastru nemovitostí, potvrzení o pojištění nemovitosti, odhad nemovitosi
Podklady k účelu úvěru – kupní smlouva nebo smlouva o budoucí kupní smlouvě v případě koupě nemovitosti, stavební povolení, rozpočet případně smlouva o dílo s dodavatelem prací v případě výstavby a rekonstrukce, při financování koupě druţstevního podílu potom smlouva či dohoda o převodu vlastnických práv a doklad o členství v bytovém druţstvu, při majetkovém vypořádání doklady o vypořádání společného jmění manţelů nebo usnesení o dědickém řízení
Formulář Ţádost o poskytnutí hypotečního úvěru
Pokud ţadatel nemá dosud zřízen běţný účet v bance, u které ţádá úvěr, potom si jej musí většinou také zařídit
1.1.5
Průběh schvalovacího procesu
Jakmile si klient vybere bankovní ústav, u kterého chce čerpat úvěr, dohodne si schůzku s bankéřem a ten mu nabídne různé moţnosti financování a podle bonity klienta mu sdělí maximální výši poskytnutého úvěru. Informuje ho o všech dokladech nutných doloţit a jakmile klient tyto písemnosti doručí, sepíše se ţádost o poskytnutí úvěru. Banka ve schvalovacím řízení prověří pravost a správnost doloţených dokladů a během pár dnů (v KB do 4 dnů) schválí poskytnutí úvěru. Následně se podepíše zástavní smlouva a kupující se tak stává majitelem nemovitosti zatíţené zástavním právem. Poté smluvní strany podepíší návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí, přičemţ k návrhu je třeba přiloţit příslušný počet zástavních smluv (ten odpovídá počtu účastníků plus dvěma vyhotovením navíc). 5
Informace získané na internetových stránkách všech bank http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/hypotecni-uver.shtml; http://www.kb.cz/file/cs/lide/obcane/bydleni/kbseznam-dokladu-predkladanych-klientem-koupe.pdf?7389fe066d34753fe1612743a5a0807e 6
16
Návrh na vklad zástavní smlouvy musí být ovšem na katastr doručen vţdy před návrhem na vklad kupní smlouvy7.
Bonita klienta Pojem bonita vysvětluje slovník pojmů takto: „schopnost klienta splatit poţadovaný úvěr, respektive jeho schopnost splácet řádně a včas své závazky“8 Bonita klienta se posuzuje výší jeho příjmů a výdajů, u spoluţadatelů se posuzují tyto údaje u obou. V Komerční bance jsou vyţadovány tyto doklady: potvrzení od zaměstnavatele o výši čistých příjmů za poslední 3 měsíce; pokud ţadatel podniká, potom daňové přiznání za uplynulé 1 aţ 2 roky a potvrzení o bezdluţnosti, výpis ze ţivnostenského či obchodního rejstříku. Pokud je dalším příjmem výnos z nájemného, musí se doloţit nájemní smlouva. Dále jsou potřeba doklady vztahující se k výdajům a závazkům klienta – jiné smlouvy o půjčkách, leasingu, pojistné smlouvy, smlouvy o spoření, a soudní příkaz na výţivné. Po zjištění čistého příjmu ţadatele (spoluţadatelů) banka odečte průměrné náklady na domácnost a ţivotní minimum9 – oboje podle počtu členů domácnosti a jejich věkové kategorii. Z tohoto výpočtu určí, kolik můţe ţadateli o úvěr půjčit a na jakou dobu. Klient můţe výrazně ovlivnit výši, jakou mu banka můţe půjčit tím, ţe poţádá o delší dobu splatnosti, nebo jinou dobu fixace. Podle informací z Hypoteční banky je nejniţší úrok (a tím nejvyšší moţnost získat vyšší úvěr) poskytován pro pětiletou dobu fixace. Ukázkový výpočet bonity klienta je dostupný na internetových stránkách Hypotéka na webu10, zřízených Hypoteční bankou. 1.1.6
Poplatky bance spojené s hypotečním úvěrem11
Poplatek za ocenění zajišťované nemovitosti, za zpracování hypotečního úvěru, za 4. další čerpání úvěru, za mimořádné splátky a předčasné splacení, změnu smluvních podmínek klientem, za znovuposouzení bonity klienta při jeho ţádosti o změnu podmínek, vedení a správa úvěrového účtu, bankovní poplatky související se změnou trvalého příkazu a vydáváním různých potvrzení. 7
Tento postup jsem konzultovala s bankovní poradkyní v Komerční bance http://www.financnivzdelavani.cz/webmagazine/page.asp?idk=223 9 Ţivotní minimum je stanoveno zákonem č. 110/2006 Sb., o ţivotním a existenčním minimu. Částka ţivotního minima pro jednotlivce v roce 2012 = 3410 Kč, pro první dospělou osobu v domácnosti = 3140 Kč, pro druhou (nebo kaţdou další dospělou osobu) v domácnosti = 2830 Kč měsíčně. 10 https://www.hypotekapowebu.cz/kalkulacky/maximalni-vyse-uveru-dle-mesicnich-prijmu/#result 11 Zjištěno z aktuálního sazebníku Hypoteční banky pro rok 2012 8
17
1.1.7
Statistické údaje o hypotečních úvěrech
Graf č. 1 Počet poskytnutých úvěrů v letech 2002 – 2011 (v kusech) 85 757 72 721
69 670
69 189 52 388
45 229
41 815
52 048
32 165 21 545
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
Zdroj: data ze zpracovaného přehledu MMR12 (viz příloha), graficky zpracováno autorkou
Graf č. 2 Objem poskytnutých úvěru v letech 2000 – 2010 (v mld. Kč)
Zdroj: Fincentrum Hypoindex13, upraveno autorkou
Z obou znázornění lze rozpoznat jasný trend – do roku 2007 rostly jak počty poskytnutých úvěrů, tak samozřejmě jejich objem, dá se říct pouhým pohledem oka, ţe celkem úměrně. V letech 2006 – 2008 však přesto došlo větší změně, objem hypoték stoupl více neţ jejich počet, coţ mohlo být způsobeno větší neopatrností bank a zároveň snahou klientů dostat velký úvěr na bydlení (moţná v tomto roce viděli „poslední“ šanci) ještě před očekávanými restrikcemi v bankovnictví kvůli nadcházející finanční krizi ve světě. Tak se i stalo, a v roce 2008 a 2009 tedy můţeme z grafu vidět značný úbytek poskytnutých úvěrů a jejich objemu. Nicméně krize a nedůvěra byla překonána, asi jak ze strany bank, tak ze strany klientů obávajících se o své příjmy a vidíme tedy opět rostoucí trend.
12 13
http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=601ddf18-9fc8-4f17-8ce8-aa80c94955d9 http://www.hypoindex.cz/hypoindex-prosinec-2010-banky-poskytly-hypoteky-za-vice-nez-10-miliard/ 18
1.2 Úvěr ze stavebního spoření Nejdříve objasním co je to vlastně stavební spoření, pro koho je určeno, jaké má podmínky a fáze. Potom se budu zabývat přímo sledovaným produktem - úvěr ze stavebního spoření. 1.2.1
Stavební spoření
Stavební spoření je upraveno zákonem č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření a o doplnění zákona České národní rady č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění zákona České národní rady č. 35/1993 Sb., ve znění zákona č. 83/1995 Sb. Jak jiţ datum napovídá, toto spoření se v České republice začalo rozvíjet teprve před 19 lety. Zajímavé je srovnání s hypotečními úvěry – ty vznikly ještě o 2 roky později. „Toto spoření vzniklo za účelem umoţnit širokému spektru obyvatel aktivně řešit své bytové potřeby formou výhodných podmínek spoření a úvěrů. Je to produkt vhodný pro kaţdého, kdo má zájem progresivně zhodnotit své finanční prostředky a kdo se rozhodl aktivně řešit bytovou otázku svou nebo svých blízkých“.14 Podle zákona č. 96/1993 Sb. je to účelové spoření spočívající v přijímání vkladů od účastníků stavebního spoření, v poskytování úvěrů a v poskytování příspěvku fyzickým osobám, tj. státní podpory. Tímto účastníkem se můţe stát fyzická i právnická osoba, občan ČR nebo občan s trvalým pobytem v ČR. Smlouva o stavebním spoření můţe být uzavřena i s nezletilou osobou, avšak jedná za něj samozřejmě zákonný zástupce. Jak uvádí Asociace českých stavebních spořitelen15 jedním z nejvýznamnějších atributů stavebního spoření je jeho bezpečnost. Mohou jej provozovat jen specializované banky na základě zvláštního oprávnění. V současné době vlastní licenci pět stavebních spořitelen, které jsou všechny členy asociace. Jejich podnikání je od samého počátku působení na trhu regulováno striktními pravidly, které omezují veškeré rizikové obchodní aktivity. Jejich dobré fungování potvrzuje i skutečnost, ţe za dobu existence stavebního spoření v České republice se ţádná ze stavebních spořitelen nedostala do sebemenších potíţí. Dále prozrazuje, ţe podle průzkumu i účastníci, kteří nevyuţili výhodného úvěru ze stavebního spoření, pouţili své zúročené úspory na bytové potřeby.
14 15
http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/pro-koho-je-vhodne/ http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/stavebni-sporeni-v-cr/ 19
1.2.2
Státní podpora
„Hlavním úkolem státní podpory systému stavebního spoření je posílení motivace spořit. Pro spořícího klienta je odměnou za to, ţe své úspory poskytuje prostřednictvím systému stavebního spoření formou úvěrů klientům, kteří je potřebují“.16 Podporu vyplácí ministerstvo financí stavebním spořitelnám formou ročních záloh při splnění těchto podmínek – účastníkem spoření je fyzická osoba, která ve smlouvě poţádala o přiznání státních podpor a klient s uloţenými vklady nijak nenakládal (vyjma ţádosti o úvěr, viz dále). Stavební spořitelna nám následně při ročním vyúčtování připíše státní podporu na účet, ale pouze evidenčně, a vyplatí nám ji fyzicky aţ při skončení tzv. vázací doby (tj. 6 let spoření). Po této době můţeme naspořenou částku společně se státní podporou a úroky vybrat a pouţít ji na jakékoliv účely, tím naše smlouva skončí, nebo peníze nechat dále u spořitelny úročit a přidávat další úloţky, nebo poţádat o řádný úvěr ze stavebního spoření. Pokud ovšem nebyla splněna podmínka spoření 6 let, nebo klient v průběhu této doby část vkladů vybral, zaniká mu tímto nárok na státní podporu v celé výši. Spořitelna ji tedy evidenčně odepíše z našeho účtu a má povinnost ji vrátit zpět ministerstvu financí. Státní podpora je ale určena jen pro spořící fázi, takţe pokud chceme řádný úvěr ze stavebního spoření, který můţeme získat nejdříve za 2 roky od podpisu smlouvy a splnění většinou 40% naspořených prostředků z cílové částky, podpora nám bude přiznána jen za dobu před úvěrem. Také není moţné čerpat státní podporu déle neţ 6 zmíněných let. V roce 2012 činí státní podpora celkově 10% p.a. z uspořené částky klienta v příslušném roce, maximálně však 2000 Kč. Dá se tedy říct, ţe vklad 20 tisíc za rok je nejefektivnější z pohledu získání maximální státní podpory. Samozřejmě, ţe čím více chceme mít svépomocí našetřeno, tím vyšší částku musíme uloţit. Naše vklady i s podporou jsou navíc ještě úročeny sazbou kolem 1 – 2%, dle rozhodnutí kaţdé spořitelny. Historicky se výše státní podpory mění, bohuţel pro občany směrem dolů. U smluv uzavřených do roku 2004 činila státní podpora 20% z vkladů, max. však 4500 Kč, pro nové smlouvy od tohoto roku pak 15%, max. však 3000. S novelou zákona o stavebním spoření ze dne 12. listopadu 2010 však parlament ČR výrazně omezil výhodnost produktu k 1. 1. 2011 takto: státní podpora za rok 2010 byla jednorázově zdaněna 50 procenty u všech smluv, zavedla se 15% sráţková daň z úroků z vkladů, které byly do té doby osvobozeny od daně
16
http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/jak-funguje/ 20
z příjmů a od roku 2011 se sníţila max. výše státní podpory na 2000 Kč, tj. nejvýše 10% z ročního úhrnu vkladů.17 Podle mého názoru, i přes všechny tyto opatření, je pro občana v tzv. střední třídě stavební spoření stále nejvýhodnějším druhem spoření u nás, protoţe můţe dosáhnout aţ 11% ročního zhodnocení při nejefektivnějším vkladu 20 tisíc ročně, kdeţto spořící účty či termínované vklady jsou u komerčních bank a spořitelen úročeny v současné době max. okolo 2,5% p.a. Na druhou stranu, pokud chce někdo spořit výrazně více, vypočtené roční zhodnocení se sniţuje, protoţe max. výše státní podpory je 2000 Kč – tedy při ročním vkladu např. 60 tisíc by bylo zhodnocení pouze 3,33% plus úrok od stavební spořitelny.
Graf č. 3 Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření v letech 1997 - 2011
Zdroj: Ministerstvo pro místní rozvoj ČR18
V roce 2003 jak je vidět z grafu spousta lidí vyuţila poslední moţnosti jak si zaloţit stavební spoření s vyšší státní podporou – v té době byla 4500 Kč, od dalšího roku potom klesla na 3000 Kč a klienti výrazně sníţili svůj zájem o tento produkt. V roce 2008, v roce kdy se ve světě začalo naplno mluvit o finanční krizi, se počet nově uzavřených smluv navýšil o cca 200 tisíc. Asi to bylo dáno tím, ţe stavební spoření i s podporou 3000 Kč ročně dokáţe vlastní prostředky příjemně zhodnotit, ale hlavně je to bezpečný produkt na rozdíl od investování do akcií.
17
http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/stavebni_sporeni_59026.html http://www.mmr.cz/Bytova-politika/Statistiky-Analyzy/Statistiky-z-oblasti-bytove-politiky-(1)/Stavebnisporeni 18
21
1.2.3
Spoření vs. čerpání úvěru, bytové potřeby
Produkt stavební spoření se dá vyuţít dvěma způsoby: a) buď jen jako výhodné spoření, které je při splnění délky spoření 6 let a nevybíráním vkladů podpořeno státní podporou ve výši aţ 10% z našeho vkladu ročně (omezeno max. výší 2000 Kč) a navíc úroky ze součtu vkladu a státní podpory, b) nebo můţeme získat úvěr ze stavebního spoření. Ten však můţe být pouţit pouze na bytové potřeby. §6 Zákona o stavebním spoření vymezuje tento pojem takto: Bytové potřeby
výstavba bytového domu, rodinného domu, nebo bytu ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu,
změna stavby na bytový dům, rodinný dům nebo byt,
koupě bytového domu, rodinného domu nebo bytu včetně rozestavěné stavby těchto domů nebo bytu,
koupě pozemku v souvislosti s výstavbou nebo koupí bytového domu, rodinného domu nebo bytu, včetně rozestavěného bytového domu, rodinného domu nebo bytu, nebo s řešením jiných bytových potřeb,
splacení členského vkladu nebo podílu v právnické osobě, jejímţ je účastník členem nebo společníkem, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo uţívání k bytu, v bytovém nebo rodinném domě ve vlastnictví této právnické osoby,
změna stavby, údrţba stavby, nebo udrţovací práce na bytovém domě nebo rodinném domě, pokud jsou tyto ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví účastníka, bytu ve vlastnictví nebo spoluvlastnictví podle zvláštního právního předpisu, včetně úhrady podílu na změně, údrţbě nebo udrţovacích pracích týkajících se společných částí domu; bytu v bytovém domě nebo rodinném domě, je-li účastník jeho nájemcem, nebo uţívá-li byt z jiného právního důvodu, a stavební práce jsou prováděny se souhlasem vlastníka bytového domu nebo rodinného domu, je-li takového souhlasu třeba podle zvláštního právního předpisu,
vypořádání společného jmění manţelů nebo vypořádání spoluvlastníků, popřípadě dědiců v případě, ţe předmětem vypořádání je úhrada spoluvlastnického podílu na účely uvedené výše
úhrada za převod členských práv a povinností v druţstvu, nebo za převod podílu v právnické osobě, stane-li se účastník nájemcem bytu, popřípadě bude-li mít jiné právo uţívání bytu v bytovém domě nebo rodinném domě ve vlastnictví právnické osoby, které se převod členských práv a povinností nebo převod podílu týká,
připojení bytového domu nebo rodinného domu, nebo domu s byty ve vlastnictví podle zvláštního právního předpisu k veřejným sítím technického vybavení, je-li účastník vlastníkem nebo spoluvlastníkem připojované stavby,
splacení úvěru, nebo půjčky pouţitých na financování bytových potřeb s výjimkou pokut nebo jiných sankcí.
22
Oproti hypotečnímu úvěru, kdy tzv. Americká hypotéka můţe být pouţita na cokoliv, tento úvěr nemůţe. Na druhou stranu však můţeme financovat i bydlení, které nebude hned v našem vlastnictví – druţstevní byt – to u běţné hypotéky není moţné. Graf č. 4 Počet smluv ve fázi spoření v letech 2006 – 2011
Graf č. 5 Počet aktivních úvěrů v letech 2006 – 2011
Zdroj: oba grafy Asociace českých stavebních spořitelen, upraveno autorkou
Z těchto grafů lze vyčíst, ţe počet smluv ve fázi spoření má v současné době klesající tendenci, a to z jedné strany kvůli překlápění spoření v úvěry, jejichţ počet podle druhého grafu od roku 2006 do 2010 evidentně narostl, a z druhé strany podle mého názoru ovlivnila spoření lidí také předešlá finanční krize. 23
1.2.4
Cílová částka
Při uzavírání smlouvy o stavebním spoření hraje významnou roli to, jakou si klient určí tzv. cílovou částku. Tento pojem je v zákoně o stavebním spoření definován jako součet vkladů, státní podpory, úvěru ze stavebního spoření a úroků z vkladů a státní podpory, po odečtení daně z příjmů z těchto úroků. Asociace českých stavebních spořitelen informuje na svých webových stránkách o těchto faktorech ovlivňujících cílové částky: výše částky potřebné na realizaci bytového záměru, výše částky, kterou chce resp. můţe účastník měsíčně spořit, zájem o poskytnutí úvěru nebo pouze zájem spořit. Z toho vyplívá, ţe pokud chce klient pouze 6 let výhodně spořit a poté částku vybrat, zvolí si nízkou cílovou částku, protoţe čím vyšší, tím vyšší poplatek při zaloţení smlouvy o stavebním spoření19. Cílová částka by v podstatě měla odpovídat 6-násobku zamýšlené roční úloţky plus předpokládané výši obdrţené státní podpory. Minimální CČ není zákonem upravena, ale například Modrá pyramida a Raiffeisen stavební spořitelna nabízí minimální cílovou částku 50 tisíc korun, Českomoravská stavební spořitelna a Buřinka České spořitelny umoţňuje 40 tisíc a Wüstenrot stavební spořitelna dokonce 20 tisíc korun. Pokud ovšem chce čerpat úvěr ze stavebního spoření, musí si zvolit takovou cílovou částku, jak velký chce potom objem prostředků. Úvěr bude rozdíl mezi cílovou částkou a vlastními naspořenými prostředky na stavebním spoření. Zvýšení cílové částky Je také moţné, ţe účastník stavebního spoření zatím neví, co bude v budoucnu potřebovat a zda si bude chtít zajistit bytovou potřebu úvěrem ze stavebního spoření. Pokud si tedy na začátku zvolí niţší cílovou částku a v průběhu spoření se rozhodne, ţe chce čerpat úvěr, můţe si cílovou částku kdykoliv zvýšit.20 1.2.5
Řádný úvěr ze stavebního spoření
Je klientovi poskytnut při splnění těchto tří podmínek21:
doba mezi zaloţením smlouvy a ţádostí o řádný úvěr je alespoň 2 roky
naspoření 30-50% z CČ, obvykle 40% (liší se u různých SS)
dosáhnutí tzv. hodnotícího čísla, neboli parametru ohodnocení
19
Spořitelny obvykle poţadují poplatek ve výši 0,5 – 1% z CČ, maximální výše poplatku však bývá omezena na 7500 – 10000 Kč (informace z ceníku Buřinky a Modré pyramidy) 20 Konzultováno s poradcem Modré pyramidy 21 http://stavebko.info/ 24
Samozřejmě musí ale také splnit schopnost splácet úvěr, tedy tzv. bonitu a dostatečné zajištění (dle výše a typu úvěru někdy bez zajištění, zpravidla však ručiteli nebo se stavební spořitelně dává do zástavy nemovitost). Řádný úvěr má po celou dobu trvání stejnou úrokovou sazbu, která je stanovena jiţ při podpisu smlouvy o stavebním spoření. Nespornou výhodou je stabilita a jistota – u hypotéky po skončení doby fixace není jistota, jak se bude dále vyvíjet úroková míra. Délka spoření závisí na výši měsíčních splátek, ty se skládají klasicky ze splátky jistiny a úroku22. Hodnotící číslo „Pomocí tohoto matematického ukazatele stavební spořitelny stanovují pořadí klientů ve frontě na získání nároku na řádný úvěr ze stavebního spoření. Čím vyšší je hodnotící číslo vašeho spoření, tím blíţe jste proti jiným klientům k úvěru ze stavebního spoření. A vaše hodnotící číslo je tím vyšší, čím déle a čím více spoříte. Kaţdá spořitelna nejenţe má pro tento ukazatel poněkud odlišný název, ale i konkrétní výpočet se v jednotlivých spořitelnách liší, ačkoliv v principu se hodně podobají. Hodnotící číslo je vyjadřováno zlomkem, kde čitatel odráţí mnoţství úspor a spořící variantu a jmenovatel zase vyjadřuje cílovou částku spoření. Obecný vzorec výpočtu: HČ = (zůstatek na účtu x koeficient tarifní varianty)/cílová částka. Konkrétní způsob výpočtu u spořitelen jsou k nalezení v jejich všeobecných obchodních podmínkách. Ze způsobu výpočtu hodnotícího čísla jasně dovodíme jednoduchá pravidla pro ovlivnění rychlosti přidělení úvěru. Úvěr získáme tím rychleji: čím více budeme spořit (kdyţ na účet vloţíte na začátku spoření vysokou částku, úvěr získáte rychleji, neţ kdyţ budete vkládat menší vklady postupně; kdyţ budete spořit měsíčně, získáte úvěr rychleji, neţ kdybyste vţdy na konci roku vloţili jednorázový vklad rovnající se součtu všech měsíčních částek atd.) čím rychlejší variantu spoření zvolíme; souvisí s předchozím odstavcem – rychlejší spořící varianta vyţaduje rychlejší spoření, tedy vyšší částky v kratším časovém intervalu čím niţší bude zvolená cílová částka; cílovou částku je moţné v průběhu spoření i sníţit, kdyţ je příliš vysoká a stačil by menší úvěr – díky tomu se zvýší hodnotící číslo a tím pádem i šance na úvěr a navíc se snáze splní podmínka minimální naspořené částky 22
Informace zjištěné na pobočce Modré pyramidy 25
Spořitelny nepočítají hodnotící čísla všech klientů kaţdý den, ale vţdy je přepočítávají v pravidelných, pevně daných termínech (některé v měsíčních, jiné ve čtvrtletních intervalech). Samozřejmě, čím častěji daná spořitelna hodnotící čísla přepočítává, tím lépe, protoţe tím urychluje zvyšování hodnotícího čísla a získání úvěru – kdyţ se hodnotící číslo přepočte uţ na konci dubna, místo aby se počítalo aţ na konci června, získáte nárok na úvěr o dva měsíce dříve, coţ v některých případech (třeba při koupi bytu) můţe sehrát svou roli. Konkrétní velikost hodnotícího čísla na vaší smlouvě (tj. kolik vám zbývá naspořit) zjistíte na výpise z účtu vašeho spoření nebo vám ho sdělí přímo ve spořitelně“.23
Graf č. 6: Počet poskytnutých úvěrů ze stavebního spoření v jednotlivých letech
Zdroj: Asociace českých stavebních spořitelen, upraveno autorkou
Tento graf má zajímavou vypovídací hodnotu – niţší počet poskytnutých úvěrů můţe znamenat, ţe lidé přestávají potřebovat úvěry na bydlení, také se zde určitě promítla bonita klientů a strach z následků finanční krize a v neposlední řadě sníţení úrokových sazeb hypotečních úvěrů bankovních institucí. 1.2.6
Překlenovací úvěr
Pokud účastník stavebního spoření ještě nesplnil podmínky pro poskytnutí řádného úvěru, můţe vyuţít tzv. překlenovací úvěr.
23
http://www.mesec.cz/clanky/jak-ziskat-rychleji-uver-ze-stavebniho-sporeni/ 26
Úroková sazba tohoto druhu úvěru je vyšší, neţ u klasického úvěru ze stavebního spoření, klient splácí úroky z výše meziúvěru (ale nesplácí jistinu) a dále také dospořuje, aby splnil podmínku naspoření procenta vlastních prostředků z cílové částky a byl mu přidělen řádný úvěr. Produkt bývá nastaven tak, aby se celkové finanční zatíţení klienta před přidělením CČ a po něm příliš nelišilo.24 1.2.7
Poplatky stavební spořitelně
Úhrada za zřízení smlouvy o stavebním spoření, poplatek za zvýšení cílové částky, za vedení účtu stavebního spoření, poplatek za změnu tarifu, úhrada za zpracování smlouvy o úvěru, poplatky za výpisy a potvrzení, za změny ve smlouvě nebo klientské změny podmínek, poplatek za vyhodnocení rizik spojených se zástavou nemovitosti.
24
tamtéţ 27
2 VÝHODY A NEVÝHODY ÚVĚROVÝCH PRODUKTŮ Oba porovnávané prostředky k financování bydlení mají své pro a proti. Klienti mají různé poţadavky a to jak na finanční náklady produktu, tak na výši měsíční splátky nebo dobu splácení. Proto nyní shrnu všechny tyto hlediska. Z informací zjištěných ze zákonů a konzultacemi s bankovními poradci a poradci ve stavebních spořitelnách, jsem vyhodnotila výhody a nevýhody obou produktů takto:
2.1 Výhody hypotéky oproti úvěru ze SS
Hypotéku můţeme pouţít i na jiné neţ bytové účely – tzv. Americká hypotéka je neúčelový úvěr na cokoliv, zajištěn zástavním právem k nemovitosti
Pro někoho můţe být výhodou variabilita úrokových sazeb – kdyţ skončí fixace, klient můţe mít štěstí a trţní úroková sazba můţe být niţší neţ původní zafixovaná
Hypotéku můţeme splácet déle, aţ 40 let
Obecně mají banky větší moţnost poskytnout i vysoký hypoteční úvěr (v závislosti na bonitě klienta a hodnotě zástavního práva)
2.2 Výhody úvěru ze SS oproti hypotéce
25
Úvěr ze stavebního spoření nabízí po celou dobu trvání řádného úvěru stejnou úrokovou sazbu
Úroková sazba budoucího potenciálního úvěru je nám známa jiţ při podpisu „spořící“ smlouvy a můţeme si vybrat z více variant – pokud chceme vyuţít stavební spoření jen na spoření, spořitelny nabízejí vyšší spořící úrok, pokud víme, ţe si chceme vzít jednou úvěr, můţeme vzít niţší úrokovou sazbu pro úvěr, ale také niţší spořící úrok
Úvěr ze SS můţeme kdykoliv předčasně a bez sankcí splatit
V rámci spořící fáze, předcházející řádné úrokové fázi, stát podporuje úloţky roční státní podporou, takţe můţeme získat úvěr „levněji“
Úvěry na bydlení do cca 300 – 500 tisíc nemusejí být zastaveny nemovitostí, spořitelnám obvykle stačí ručitel, přičemţ úrok je levnější, neţ u spotřebitelského úvěru bank (alternativa, úvěr nezastavený nemovitostí)
Poplatky za vedení a ostatní poplatky jsou u stavebních spořitelen obecně niţší, neţ u bank25
Prozkoumáno ze sazebníků vícero bank a vícero stavebních spořitelen 28
Obrázek č. 2: Výsledky ankety – Jak se nejčastěji stáváme vlastníkem bytu / domu?
Zdroj: Internetový projekt Sousedé.cz, dostupné na http://bydletvpanelu.cz/reality/pruzkum-jak-prichazime-kesvemu-bydleni.html
Této ankety se zúčastnilo 520 respondentů v polovině minulého roku, byli to uţivatelé internetu, kteří navštěvují stránky Sousede.cz. Z obrázku lze vypozorovat, ţe nadpoloviční třetina dotazovaných vlastníků bytu (36%) si jej koupila po svatbě a dvě menší třetiny ho buď mají v nájmu, nebo si ho koupí ještě za svobodna. U rodinných domů je vývoj jiný – zde nadpoloviční třetina vlastníků domu (38%) si ho pronajímá, menší třetina si jej koupila po svatbě a pouze 14% odpovídajících si rodinný dům koupila za svobodna. Pouze malé procento odpovídajících své bydlení dostalo darem nebo zdědilo. Takovéto rozdělení jsem u bytů předpokládala, ovšem výsledky o vlastnictví domu mě překvapilo. Nečekala jsem, ţe skoro aţ 38% z 520 dotazovaných si dům pronajímá. Obrázek č. 3: Výsledky ankety – Jak financujete vy nebo Vaše rodina své bydlení?
Zdroj: AČSS, archiv anket, datum nezjištěn 29
3 DOSTUPNÉ PRODUKTY NA SOUČASNÉM TRHU ČR A JEJICH KOMPARACE 3.1 Hypoteční banky a jejich úvěry na bydlení 3.1.1
Hypoteční banka
Hypoteční banka má velmi přehledné webové stránky, spoustu konkrétních informací a hlavně jednu z nejlepších kalkulaček hypotečních úvěrů na internetu. Jako jediná banka umoţňuje potenciálním klientům pohodlně zjistit jejich bonitu – pomocí jednoduché aplikace lze po zadaní příjmů a výdajů zjistit, jak vysokou hypotéku by mohla banka zájemci poskytnout při zvolené době splácení, výši poţadovaného úvěru a ceně zastavené nemovitosti. Také na svých stránkách v sekci Úrokové sazby velmi otevřeně a přehledně vystavují garantované sazby pro různé doby fixace v závislosti na typu hypotéky. Tuto banku jsem poté navštívila osobně a vstřícnost bankovní poradkyně a profesionalita se kterou odpovídala na mé dotazy mě přesvědčili o tom, ţe hypoteční banka nabízí opravdu kvalitní sluţby. Speciality:
Sleva na úroku pro klienty, kteří posílají alespoň 1,3-násobek výše splátky na běţný účet u ČSOB nebo Poštovní spořitelny, další sleva na úrokové sazbě pro ty, kteří si u ČSOB sjednají pojištění nemovitosti a rizikové pojištění
Banka umoţňuje při nastalé těţké finanční situaci odklad splátky aţ o 6 měsíců nebo prodlouţení doby splatnosti nebo kombinaci obou řešení
Banka poskytuje tzv. předhypoteční úvěr na druţstevní byt, který můţe být zastaven právě tímto bytem, pokud z kupní smlouvy vyplívá, ţe bude byt do jednoho roku převeden do OV.
Úvěr čerpaný na výstavbu či rekonstrukci, který je zajištěn dostatečnou (budoucí) hodnotou nemovitosti není podmíněn dokladováním faktur
3.1.2
Komerční banka
Komerční banka má také uţivatelsky přívětivé webové stránky a poskytuje spoustu variant půjček na bydlení. Bohuţel ale v Oznámení o úrokových sazbách neuvádí sazby hypotečních úvěrů. Vydala jsem se tedy osobně i do této banky. Varianty hypoték: Hypoteční úvěr, Flexibilní hypotéka (v průběhu splácení moţnost sníţit splátky aţ o 50%, moţnost odloţení splácení aţ o 12 měsíců, moţnost přerušení splácení aţ o 3 měsíce), Hypotéka Dopředu Dozadu (umoţňuje čerpat úvěr ještě před nalezením vhodného objektu s šestiměsíční garancí úrokové sazby nebo refundaci peněz investovaných 30
do objektu aţ před 12 měsíci), Hypotéka 2 v 1 (nabízí aţ 20%, ale max. 400 tisíc, z celkové výše úvěru čerpat neúčelově – na vybavení, nebo na cokoliv spojeného s úvěrovanou nemovitostí), Překlenovací hypoteční úvěr (zajištění splátek jistiny stavebním spořením u MP nebo kapitálovým ţivotním pojištěním KB – po dobu překlenovacího úvěru se splácí pouze úroky, jistina se splatí z účtu SS nebo KŢP), Předhypoteční úvěr (dočasné financování nemovitosti, ke které nemá klient zatím vlastnické právo) Speciality:
Zvláštní hypotéky (2 v 1 nebo Dopředu Dozadu) lze čerpat ve dvou reţimech – jako klasický hypoteční úvěr s anuitními splátkami nebo flexibilně – přebírá výhody Flexibilní hypotéky.
Komerční banka poskytuje slevu na úrokové sazbě při zřízení rizikového pojištění u Komerční pojišťovny
Banka má dceřinou společnost Stavební spořitelnu Modrá pyramida, takţe lze úspěšně kombinovat bankovní hypotéku a úvěr ze stavebního spoření a zastavit oba stejnou stavbou (maximálně však do výše hodnoty nemovitosti)
3.1.3
Česká spořitelna
Česká spořitelna poskytuje podle svých webových stránek pouze jeden produkt k financování bydlení, avšak s velkou variabilitou podmínek. V Oznámení o úrokových sazbách informuje banka přehledně o výši sazeb v závislosti na délce fixace. Speciality:
V průběhu splácení si klient můţe hypotéku přizpůsobit – změnit výši splátek, zařídit odklad splátek, skládat mimořádné splátky k poslednímu dni v měsíci i mimo konec fixační doby a to bez poplatku
Sníţení úrokové sazby pokud klient splácí z aktivního účtu u ČS, sleva za pojištění nemovitosti a schopnosti splácet u České pojišťovny
3.1.4
Československá obchodní banka
ČSOB má na svých internetových stránkách přehlednou kalkulačku a také jednoduchý výpočet maximální moţné výše úvěru, který banka můţe klientovi na základě uvedených příjmů a výdajů půjčit. Také uvádí své garantované sazby pro různé doby fixace. Speciality:
Moţnost zvolit si stejnou výši splátky po celou dobu splácení
Při výstavbě nebo rekonstrukci se nemusejí dokládat faktury
3.1.5
Další banky poskytující hypotéky
GE Money Bank, Raiffeisen Bank, Unicredit Bank, Wüstenrot, mBank, Fio Banka, Equa bank, Volksbank, LBBW Bank, Oberbank, 31
3.2 Srovnání úrokových sazeb HÚ a dalších ukazatelů
Název banky
Název úvěru Max. výše úvěru
Hypoteční
Hypoteční
banka
banka
Hypoteční
Hypoteční
banka
banka
Hypotéka bez
Hypoteční
doložení
úvěr s IŽP do
příjmu
70 % 70%
Hypoteční
Hypoteční
úvěr 85
úvěr 100
85%
100%
50%
Wüstenrot
Česká spořitelna
Hypotéka Pro
Ideální
vlastní bydlení
hypotéka
85%
100%
Max. doba splácení
30
30
30
30
30
30
Fixace 1 rok (% p.a.)
4,39
5,49
-
4,19
3,79
4,09
Fixace 3 roky
3,79
4,89
5,59
3,59
3,59
3,39
Fixace 5 let
3,69
4,79
5,49
3,49
3,69
3,19
Fixace 10 let
4,49
5,59
6,29
4,29
5,85
4,29
Fixace 20 let
4,79
5,89
6,59
4,59
-
-
-
-
-
-
-
-
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
cca 3 až 5 dnů
cca 3 až 5 dnů
cca 3 až 5 dnů
cca 3 až 5 dnů
3 až 5 dnů
3 pracovní dny
Komerční
Komerční
banka
banka
ČSOB
ČSOB
ČSOB
Klasik
Plus
Hypotéka na
Hypotéka na
Hypotéka bez
Hypotéka do
100 %
85 %
dokl. příjmů
80 %
85%
100%
100%
85%
50%
80%
Max. doba splácení
30
30
40
40
40
40
Fixace 1 rok (% p.a.)
4,09
5,09
5,49
4,39
-
3,89
Fixace 3 roky
3,49
4,49
4,89
3,79
5,59
3,59
Fixace 5 let
3,49
4,49
4,79
3,69
5,49
3,79
Fixace 10 let
4,39
5,39
5,59
4,49
6,29
5,39
Fixace 20 let
-
-
5,89
4,79
6,59
-
2900 Kč
2900 Kč
-
-
-
2900
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
Cca 14 dní
Cca 14 dní
cca 5 dní
cca 5 dní
cca 5 dní
do tří týdnů
Poplatek za schválení a poskytnutí úvěru Poplatek za vedení úvěru (měsíčně) Doba vyřízení úvěru
Název banky
Název úvěru
Max. výše úvěru
Poplatek za schválení a poskytnutí úvěru Poplatek za vedení úvěru (měsíčně) Doba vyřízení úvěru
32
GE Money Bank
Název banky
Název banky Název úvěru Max. výše úvěru
Volksbank
Volksbank
LBBW Bank
LBBW Bank
CZ
CZ
Oberbank
Equa bank
UniCredit
UniCredit
UniCredit
Raiffeisen-
Raiffeisen-
Raiffeisen-
Bank
Bank
Bank
bank
bank
bank
HÚ účelový
HÚ účelový
Převratná
nerezidenční
rezidenční
hypotéka
Klasik
Profit
85%
90%
70%
30 mil. Kč
80%
100% (Praha a Brno); 90%
Hypotéka bez dokl. příjmu
Max. doba splácení
30
40
40
30
20
30
Fixace 1 rok (% p.a.)
2,99
2,99
-
4,59
6,29
7,24
Fixace 3 roky
3,39
3,39
-
3,49
5,19
7,21
Fixace 5 let
3,39
3,39
-
3,69
5,19
7,51
Fixace 10 let
4,39
4,39
-
5,39
7,09
8,20
Fixace 20 let
-
-
-
-
-
-
-
2500
0,8 %
-
-
-
200 Kč
200 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
Cca 5 dnů
Cca 5 dnů
Cca 5 dnů
mBank
mBank
Fio banka
Poplatek za schválení a poskytnutí úvěru Poplatek za vedení úvěru (měsíčně) Doba vyřízení úvěru
Poštovní
Poštovní
Poštovní
spořitelna
spořitelna
spořitelna
Hypotéka do
Hypotéka do
Hypotéka do
mHypotéka s
100 %
85 %
70 %
fixní sazbou
100%
85%
70%
-
-
10 mil.
Max. doba splácení
30
30
40
45
45
30
Fixace 1 rok (% p.a.)
5,49
4,39
4,19
4,06
3,33
3,89
Fixace 3 roky
4,89
3,79
3,59
4,36
3,44
3,63
Fixace 5 let
4,79
3,69
3,49
4,65
3,59
3,51
Fixace 10 let
5,59
4,49
4,29
-
-
-
Fixace 20 let
5,89
4,79
4,59
-
-
-
-
-
-
-
-
-
150 Kč
150 Kč
150 Kč
0 Kč
0 Kč
0 Kč
n/a
n/a
n/a
do 14 dnů
do 14 dnů
n/a
Název banky
Název úvěru Max. výše úvěru
Poplatek za schválení a poskytnutí úvěru Poplatek za vedení úvěru (měsíčně) Doba vyřízení úvěru
33
mHypotéka Light s fixní
Fio hypotéka
sazbou
Standardní
Hypotéka bez
hyp. úvěr
dolož. příjmů
IQ plovoucí
Oberbank
Hypotéka na
hypotéka
StandardHypotéka
bydlení
85%
60%
90%
90%
80%
10 mil.
Max. doba splácení
30
Fixace 1 rok (% p.a.)
4,89
30
30
30
25
30
-
3,89
-
2,99
4,79
Fixace 3 roky Fixace 5 let
3,79
6,99
3,14
-
3,50
3,49
3,79
7,09
3,04
-
3,60
3,79
Fixace 10 let
-
-
3,99
-
-
-
Fixace 20 let
-
-
4,59
-
-
-
-
-
-
-
-
-
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
150 Kč
5 prac. dnů
5 prac. dnů
do 7 dnů
n/a
10 dní
n/a
Název úvěru
Zdroj: Finance.cz26 , data k dubnu 2012. Pro potřeby této práce upraveno autorkou
Max. výše úvěru
Poplatek za schválení
Z
tohoto
přehledu je zřejmé,
a poskytnutí úvěru Poplatek za vedení úvěru (měsíčně) Doba vyřízení úvěru
IQ Hypotéka
ţe jsou různé banky různě výhodné. Kaţdý ovšem posuzuje výhodnost podle jiného kritéria – pro někoho je výhodné mít moţnost splácet co nejdéle (zde vyhrává mBank s max. délkou splatnosti úvěru 45 let a za ní ČSOB, GE Money Bank a Poštovní spořitelna s délkou splatnosti max. 40 let), pro někoho zase výhodnější splácet větší částky kratší dobu. Některé hypoteční banky poskytují výši úvěru aţ 100% z hodnoty zastavené nemovitosti, coţ umoţní ţadateli bez naspořených finančních prostředků financovat jeho bydlení v plné výši – tuto moţnost nabízí Hypoteční banka, Česká spořitelna, Komerční banka, ČSOB a Poštovní spořitelna. Ostatní mají v nabídce pouze hypotéky s max. výší úvěru od 50 do 90 procent z hodnoty zástavy. S tím ale souvisí také úroková sazba – tyto úvěry jsou pro banky méně rizikové, míň neţ stoprocentní, a proto banky vyhlašují niţší úrokové sazby na hypotéky, které nejsou stejně vysoké jak hodnota zástavené nemovitosti, zvýhodňují tím tedy klienty s naspořenými vlastními prostředky. Nyní27 má nejniţší úrokovou sazbu s 5letou fixací a 100% výší úvěru Česká spořitelna (3,19%), Komerční banka (4,49%) a dále Hypoteční banka, ČSOB a Poštovní spořitelna (4,79%). Tyto nejniţší sazby poskytují za určitých podmínek, většinou vyţadují vedení účtu u jejich (či jiné určené) banky a sjednání pojištění.
26 27
http://www.finance.cz/bydleni/hypoteky/srovnani-klasickych-hypotek/ Duben 2012 34
3.3 Stavební spořitelny a jejich úvěry 3.3.1
Českomoravská stavební spořitelna – spoření s liškou
ČMSS nabízí 4 varianty stavebního spoření ve dvou reţimech – rychlém a standardním, přičemţ rychlý tarif znamená28, ţe klient musí více spořit a tím dříve má tedy nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, potom také splácí více neţ klient, který zvolil standardní variantu. Pokud klient nemá dostatek naspořených finančních prostředků (38-50% z CČ), můţe vyuţít překlenovacího úvěru. Jako výhodu spoření s Liškou vidím to, ţe nyní poskytuje akci na vyřízení překlenovacího úvěru zdarma. 3.3.2
Modrá pyramida Komerční banky
Modrá pyramida je dceřiná společnost Komerční banky a.s. Při financování bydlení lze tedy úspěšně kombinovat hypotéku od KB společně s úvěrem ze SS. Modrou pyramidu jsem navštívila osobně a získala jsem zde spoustu informací. Jedna z těch nejzásadnějších je taková, ţe je moţné zastavit oba výše zmíněné produkty jednou (pořizovanou) nemovitostí. Dohromady musí být však oba úvěry max. do výše hodnoty této zástavy. Jako drobný nedostatek této spořitelny shledávám její webové stránky, na kterých je málo konkrétních informací, s tímto problémem jsem se setkala i osobně – poradkyně na pobočce mi informace sice sdělila, ale jen velmi nerada mi simulovala modelovou situaci. 3.3.3
Stavební spořitelna České spořitelny - Buřinka
Buřinka má podle mého názoru na první pohled přátelské webové stránky a na nich na rozdíl od Modré pyramidy konkrétní a relevantní informace. Nabízí úvěr aţ 800 tisíc bez zástavy nemovitostí a klienti České spořitelny, kterým chodí na účet výplata ze zaměstnání, nemusejí dokládat potvrzení o výši příjmů (pokud tyto neplynou ještě z jiného titulu). Tato úleva se mi zdá výhodná – odpadá jedno vyřizování. 3.3.4
Wüstenrot stavební spořitelna
Tato spořitelna nabízí speciální spoření pro mladé mezi 18 aţ 30 lety – tzv. Vychytané spoření se zvýhodněnou nabídkou překlenovacího úvěru. Nabízí slevu 50% z úhrady za překlenovací úvěr a pevnou úrokovou sazbu z úspor 2,2% p.a. 3.3.5
Raiffeisen stavební spořitelna
„Raiffeisenka“ umoţňuje pro úvěr ze stavebního spoření neobvyklou věc – určit si výši splátek a tím ovlivnit dobu splácení. 28
Terminologie tarifů tzv. rychlá, standardní a pomalá (či obměny) jsou vykládány ve všech spořitelnách stejně 35
3.4 Srovnání parametrů úvěrů ze stavebního spoření ČMSS - Liška Název Úrok. sazba v % p.a.
Řádný úvěr
Překlenovací úvěr
Úvěr z tarifu
Úvěr z tarifu
Úvěr z tarifu
PÚ Kredit
Atraktiv
Invest
Perspektiv
Standart
3,70%
4,80%
4,80%
4,4 - 4,8 % 0,5 % PÚ
Popl. za zpracování a
zdarma
poskytnutí úvěru Popl. za vedení úvěru Min. naspoření z CČ Modrá pyramida Název Úrok. sazba v % p.a.
38%
40%
Plus
6,1 - 6,9 %
3,9 - 4,5 %
4,6 - 5,2 %
4,1 - 5,1 %
1 % PÚ
0,5 % PÚ
0,5 % PÚ
0,5 % PÚ
PŮ Tophypo
Překlenovací úvěr
Kredit
Úvěr z tarifu
Kredit
pomalá
Kredit rychlá
standardní
3-5%
5%
4 / 5%
Hypoúvěr 4,19 - 4,6 %
Hypoúvěr
Hypoúvěr
Hypoúvěr
Překlenovací
100
Garant
Garant 100
úvěr
5,19 / 5,30%
od 4,49 %
5,19%
5,2 - 5,99 %
1 % z výše úvěru, max. 10.000 Kč, navíc poplatek za vyhotovení
zdarma
záručních listin 0,5% z CČ, max. 2500 Kč
Popl. za vedení úvěru
300 Kč
Min. naspoření z CČ
40% Řádný úvěr
Překlenovací úvěr
Úvěr z Úvěrového tarifu
Úrok. sazba v % p.a.
Topkredit
35%
Řádný úvěr
poskytnutí úvěru
Název
PÚTopkredit
310 Kč
Popl. za zpracování a
Raiffeisen SS
PŮ
PŮ Kredit 90
3,50%
Popl. za zpracování a
4,90%
Spektrum 6,4 - 6,2 %
Nízká hyposplátka 4,7 - 5,1 %
Dobrý
Horizont 4,4 - 4,8 %
známý 5,4 - 5,8 %
Helios
Úvěr Bez
5,1/4,9 %
zdarma
1 % z výše poskytovaného úvěru, (min. 1.000 Kč, max. 10.000 Kč)
Popl. za vedení úvěru
316 Kč
360 Kč
Min. naspoření z CČ
40%
poskytnutí úvěru
Wüstenrot SS Název
Řádný úvěr
Překlenovací úvěr
Optimální
Optimální
Optimální
Optimální
finanční
kreditní
normální
speciální
Úrok. sazba v % p.a.
3,7 nebo 5,2 %
Popl. za zpracování a
SSČS - Buřinka
40% Řádný úvěr
ze SS
Úrok. sazba v % p.a. Popl. za zpracování a poskytnutí úvěru
4,75% zdarma
Popl. za vedení úvěru Min. naspoření z CČ
2,5 - 5,9 %
300 Kč
Řádný úvěr
Název
6,2/6,8 %
15000 Kč)
Popl. za vedení úvěru Min. naspoření z CČ
Superúvěr
1% z CČ (min. 900 Kč, max.
zdarma
poskytnutí úvěru
Partner
30%
50%
50%
Překlenovací úvěr Trend
Hypo Trend
5,40%
4, 20 %
Hypo Trend
Trend s pevn.
s p. úrokem
úrokem
4,70%
5,90%
1 % ze sjednané výše úvěru (min. 1 500,-; max. 7 500,-) 310 Kč
40%
Zdroj: Finance.cz, data z února 2012. Pro potřeby této práce upraveno autorkou
36
čekání 4,40%
Na první pohled si můţeme u stavebních spořitelen všimnout, ţe řádné úvěry ze SS jsou úrokově výhodnější, neţ překlenovací. Pokud klient nesplnil podmínky spořitelny pro poskytnutí řádného úvěru, vezme si nejdříve překlenovací úvěr, při kterém dospořuje do své cílové částky a zároveň platí úroky z poskytnutého úvěru. Jistina se splácí aţ při řádném. Myslím si, ţe výhodné je i uzavření smlouvy o úvěru a jeho poskytnutí a čerpání zcela zdarma v případné řádné varianty, u překlenovacích úvěrů se poplatek pohybuje od půl do jednoho procenta z celkové cílové částky, kromě ČMSS, která poplatek vyčísluje půl procentem jen z výše překlenovacího úvěru. Ostatní spořitelny poplatek omezují jeho maximální výší, kdy u KB a Raiffeisen SS zaplatíte max. 10 tisíc, u Wüstenrot max. 15 tisíc a u Buřinky pouhých 7,5 tisíce korun. Roční poplatky za vedení účtu mají spořitelny sjednocené mezi 300 – 360 Kč. Co se týče úrokových sazeb, ze zjištěných informací nelze přesně říci, která spořitelna nabízí nejniţší úrok, protoţe se jejich sazby pohybují od do, v závislosti na výši řádného či překlenovacího úvěru, ale obecně se nyní sazby pohybují mezi 3 aţ 5% za řádný a 4 aţ 6,9% za překlenovací úvěr. Výhodou u stavebních spořitelen je, ţe délku splácení a tím i finanční nákladovost můţe klient ovlivnit tím, kolik měsíčně dospořuje, a ţe úrokové sazby jsou zafixované na celou dobu splácení. Toto lze i u některých hypoték, ale za podstatně vyšší úrok.
37
4 MODELOVÁ SITUACE Mladí novomanţelé si pořizují vlastní bydlení a chtějí si vypůjčit 1,5 mil. Kč max. na 20 let, přičemţ mají na účtu stavebního spoření 66991 Kč. Jde jim o minimální náklady a max. dobu splácení 20 let.
4.1 Porovnání financování prostřednictvím hypotéky a úvěru ze SS Tabulka č. 3: Porovnání financování prostřednictvím hypotéky a úvěru ze SS komerční banka investiční záměr - koupě bytu cena investice vlastní prostředky výše úvěru úroková sazba (fixace 5 let) doba splatnosti v letech měsíční splátka zaokrouhleno na Kč nahou
1 500 000 66 991 1 433 009 4,74% 19,5 9 395,33 9 396
počáteční náklady měsíční náklady za celou dobu pojištění nemovitosti u ČP za 19,5 roku úhrn splátek z toho jistina z toho úroky náklady celkem
6 400 35 100 38 142 2 198 664 1 433 009 765 655 845 297
hypoteční banka investiční záměr - koupě bytu cena investice vlastní prostředky výše úvěru úroková sazba (fixace 5 let) doba splatnosti v letech měsíční splátka zaokrouhleno na Kč nahoru
1 500 000 66 991 1 433 009 4,89% 19,5 9 512,43 9 513
počáteční náklady měsíční náklady za celou dobu pojištění nemovitosti u ČP za 19,5 roku úhrn splátek z toho jistina z toho úroky náklady celkem
7 900 35 100 38 142 2 226 042 1 433 009 793 033 874 175
38
3500 ocenění nemovitosti, 2900 žádost o úvěr 150 Kč měsíčně 163 Kč měsíčně
1900 ocenění, 6000 (0,4% z HÚ) zprac. úvěru 150 Kč měsíčně 163 Kč měsíčně
modrá pyramida investiční záměr - koupě bytu cena investice akontace výše řádného úvěru úroková sazba překlenovacího úvěru délka splatnosti PÚ v letech měsíční výše úroků při překl.úvěru měsíční splátka (v tom 3000 dospoř.) úroková sazba řádného úvěru délka splatnosti řádného úvěru v letech měsíční splátka 0,75% z CČ poplatek za vedení účtu za 19,5 roku
1 500 000 66 991 875 719 3,84% 11,5 4800 7 800 5% 8 11 225 5 850
počáteční náklady pojištění nemovitosti u ČP za 19,5 roku celkem zaplaceno vlastní vklady+SP+úroky na konci PÚ z toho splátka jistiny z toho úroky
22 500 38 142 2 287 483 624 281 875 719 720 991
25 Kč měsíčně 10000 založení účtu SS, 10000 uzavření smlouvy o PÚ, zpracování záručních listin 2500 (0,5% z CČ, max.2,5tis.) 163 Kč měsíčně
Stavební spořitelna České spořitelny - Buřinka investiční záměr - koupě bytu cena investice 1 500 000 akontace 66 991 výše řádného úvěru 898 474 úroková sazba překlenovacího úvěru 6,35% délka splatnosti PÚ v letech 8,5 měsíční výše úroků při překl.úvěru 8090 měsíční splátka (v tom 4810 dospoř.) 12 900 úroková sazba řádného úvěru 4,75% délka splatnosti řádného úvěru v letech 7 měsíční splátka 0,86% z CČ 12 900 poplatek za vedení účtu za celou dobu 4 340 počáteční náklady pojištění nemovitosti u ČP za 15,5 roku celkem zaplaceno vlastní vklady+SP+úroky na konci PÚ z toho splátka jistiny z toho úroky
19 000 30 318 2 514 006 603 526 898 474 980 376
7500 založení účtu SS, 7500 uzavření smlouvy o PÚ, ocenění nemovitosti n/a (zvoleno 4000) 163 Kč měsíčně
Zdroj: vlastní práce na základě nabídek úvěrů z konkrétních bank a spořitelen
39
Graf č. 7: Grafické srovnání financování bydlení různými produkty při úvěru 1,5 mil.
2 400 000 2 100 000 1 800 000 1 500 000 1 200 000 900 000 600 000 300 000 0 Poskytovatelé úvěru
KB
HB
MP
Buřinka
2 198 664
2 226 042
2 287 483
2 514 006
Z toho úroky
765 655
793 033
720 991
980 376
Celkové náklady
845 297
874 175
787 483
1 012 006
Celkem zaplaceno
Celkem zaplaceno
Z toho úroky
Celkové náklady
Zdroj: vlastní práce
Tabulka č. 4: Porovnání měsíčních nákladů KB
HB
MP
Buřinka
Počet let splácení
19,5
19,5
19,5
15,5
Prům. měsíční náklady
9396 Kč
9513 Kč
9775,50 Kč
13516,20 Kč
Komentář Co se týče efektivnosti těchto produktů z hlediska úspory finančních prostředků, při investičním záměru 1,5 milionu, nejlevněji zde vychází úvěr od Komerční banky. Hypoteční banka nabízí v současné době jak vyšší úrok, tak si účtuje vyšší poplatek za schválení úvěru oproti KB. Rozdíly mezi porovnávanými stavebními spořitelnami tkví v tom, ţe Buřinka vyţaduje vyšší splátky za kratší dobu, a má vyšší úrokové sazby neţ Modrá pyramida. 40
ZÁVĚR Téma pro svou bakalářskou práci jsem měla vybrané uţ před samotným zveřejněním aktuálně vypisovaných témat, protoţe mě otázka financování vlastního bydlení nyní velmi zajímá. Mám uzavřené stavební spoření, které tento rok splní 6-letou „ochrannou“ lhůtu a mohu uvaţovat o úvěru ze stavebního spoření. Průzkumem současného trhu zveřejněným v této práci jsem ale zjistila, ţe nebude tak jednoduché se rozhodnout, který produkt zvolit. Také si nejsem tak jistá, ţe stavební spořitelna, u které mám zaloţen účet je pro úvěr ta nejlepší z moţných pěti.
Abych mohla naplnit cíl své práce, kterým bylo porovnat financování bydlení hypotečním úvěrem a úvěrem ze stavebního spoření, musela jsem nejprve dobře porozumět oběma pojmům a vlastnostem těchto produktů. Základním kamenem hypotečních úvěrů je Zákon o dluhopisech a teprve potom obchodní podmínky jednotlivých bank. Úvěry ze stavebního spoření legislativně upravuje zejména Zákon o stavebním spoření. Jakmile jsem se seznámila se základními charakteristikami, spatřila jsem viditelné výhody a nevýhody zmíněných produktů – například, ţe abychom vůbec měli nárok na řádný úvěr ze stavebního spoření, musíme nejprve splnit 3 podmínky spořitelny. Těmi jsou: spořit minimálně 2 roky, mít naspořeno většinou okolo 40% naší cílové částky a tou nejnevyzpytatelnější podmínkou je dosáhnout správného „hodnotícího čísla“ – coţ je číslo získané velmi sloţitým interním výpočtem spořitelen. Zjednodušeně – aby měl klient minimální ohodnocovaní parametr (jak se mu také říká) musí spořit zásadně pravidelně a hodně. Hodně v tomto případě znamená nejlépe minimálně půl procenta z jeho nastavené cílové částky. Jedině tak také dosáhne brzy druhé podmínky mít naspořeno 40% z ČČ. Neţ jsem zjistila od poradkyně v Modré pyramidě tajemství výpočtu hodnotícího čísla, myslela jsem si, ţe je dobrý nápad financovat investiční záměr takovouto kombinací: vzít si hypoteční úvěr a jeho část pouţít na mimořádnou splátku na účet stavebního spoření tak, abych v tu chvíli splnila podmínku čtyřiceti procent. Pak bych měla nárok na výhodný úvěr ze stavebního spoření. Poradkyně mě ale brzy vyvedla z omylu. Při jednorázovém vkladu 500 tisíc k naspořenému sto tisíci a cílové částce 1,5 milionu korun bych díky hodnotícímu číslu, který Modrá pyramida přepočítává jen 4x ročně (jiné spořitelny přepočítávají lépe 12x), měla nárok na řádný úvěr aţ za dalšího dva a půl roku. Tento fakt je podle mého názoru docela zásadní a pro klienty moţná také zprvu neznámý. 41
Tímto bych tedy řekla, ţe řádný úvěr ze stavebního spoření, který umoţňuje kdykoliv vkládat mimořádné splátky bez poplatků a zaručuje stejný, relativně nízký úrok po celou dobu trvání, je výhodný, výhodnější neţ hypotéka, ale za předpokladu, ţe klient řádně a dostatečně spořil ve své spořící fázi, třeba i 10 let, a nebo je natolik bonitní, ţe mu díky vysokým úloţkám vznikne nárok na úvěr uţ za ty podmíněné 2 roky trvání spoření. V opačném případě, kdy klient nemá dostatečně naspořeno, ať uţ z důvodu, ţe na budoucnost svého bydlení nemyslel dříve a nezaloţil si tedy stavební spoření nejméně 2 roky dopředu, nebo z důvodu malé bonity (můţe spořit pouze malou částku ze svého pravidelného příjmu), nebo z důvodu okamţitého řešení vlastního bydlení bez počátečních vlastních prostředků, má ţadatel o úvěr tyto moţnosti: vyuţít ve stavební spořitelně překlenovacího úvěru nebo si vzít bankovní hypotéku. Banky poskytují hypotéky obvykle do výše 70 – 85% z hodnoty zastavěné nemovitosti, coţ opět vyţaduje naši finanční spoluúčast, ale jsou na trhu i banky, které nám uvolní celých 100% na náš investiční záměr. V tomto případě vidím tedy výhodu hypotéky v moţnosti zajistit úplné finanční prostředky ve velmi krátké době (většinou okolo 14 dnů) bez nutnosti mít vlastní peníze. Nevýhodou hypotéky s pěkným prvotním úrokem je jeho nejistá budoucnost, kdyţ po skončení doby fixace přechází tento na aktuální sazbu na trhu. Samozřejmě existují hypotéky s fixací na celou dobu splácení, ta je ale vykoupena vyšším úrokem hned od začátku, tudíţ není jiţ tak výhodná z pohledu nákladovosti úvěru. Dalším kritériem, které mnozí ţadatelé sledují a podle kterého také mohou vybírat, je výše měsíčních splátek. Nelze jednoznačně říci, ţe nízká měsíční splátka je výhodná – pro někoho je, pro někoho není. Pro bonitní klienty je určitě malá splátka, dlouhá doba splatnosti (a tím více zaplaceno „navíc“ na úrocích) neefektivní. Pro tzv. střední třídu můţe ale být naopak velmi efektivní. Pro ně můţe být prioritní mít vlastní bydlení a vzhledem k jejich příjmům platit měsíčně nízkou splátku rozloţenou aţ na 40 let, i za cenu mnohem větších celkových nákladů.
Na závěr musím říci, ţe určit na trhu finančních úvěrových produktů ten nejlepší, neefektivnější, není moţné. Existuje více kritérií, podle kterých lze tohle posuzovat, a hlavně, kaţdý ţadatel o úvěr splňuje podmínky jinak, kaţdý má jiné cítění pro výhody a nevýhody a tedy kaţdý případ je nutno posoudit jednotlivě. Ze zkušeností a informací, které jsem získala návštěvou poboček, hledáním na internetu a pročítáním sazebníků a podmínek jednotlivých institucí bych doporučila všem ţadatelům o úvěr, kteří hledají pro sebe ten nejefektivnější, aby se vyzbrojili trpělivostí a snaţili se získat 42
při osobním schůzce v bance či spořitelně všechny relevantní informace, anebo vyuţili sluţeb dobrého nezávislého finančního poradce. Ten by měl mít všechny informace o podmínkách, výhodách a aktuálních sazbách všech finančních institucí nabízejících úvěr na bydlení. Pomůţe najít variantu podle zadaných preferencí a moţností a ušetří čas, který by ţadatel jinak strávil vyhledáváním a propočítáváním všech dostupných produktů.
43
ZDROJE LITERATURA, JUDIKATURA [1] [2] [3] [4] [5]
ČERVINEK Petr, ČÁMSKÝ František. Finanční matematika. DSO. Brno, 2009. DVOŘÁK, Petr. Bankovnictví pro bankéře a klienty. 3. přeprac. a rozš. vyd. Praha: Linde, 2005. 681 s. ISBN 80-7201-515-X. VENCOVSKÝ, F., A KOL. Dějiny bankovnictví v českých zemích. 1. vydání. Praha: Bankovní institut, a. s., 1999. ISBN 80-7265-030-0 Zákon č. 96/1993 Sb., o stavebním spoření a státní podpoře stavebního spoření Zákon č. 190/2004 Sb., o dluhopisech
INTERNETOVÉ STRÁNKY BANK A SPOŘITELEN [6] [7] [8] [9] [10] [11] [12] [13] [14] [15] [16] [17] [18] [19] [20]
ASOCIACE ČESKÝCH STAVEBNÍCH SPOŘITELEN. [online]. Dostupné z: www.acss.cz ČESKÁ SPOŘITELNA. [online]. Dostupné z: www.csas.cz ČESKOMORAVSKÁ STAVEBNÍ SPOŘITELNA. [online]. Dostupné z: www.cmss.cz ČESKOSLOVENSKÁ OBCHODNÍ BANKA. [online]. Dostupné z: www.csob.cz GE MONEY BANK. [online]. Dostupné z: www.gemoney.cz HYPOTEČNÍ BANKA. [online]. Dostupné z: www.hypotecnibanka.cz KOMERČNÍ BANKA. [online]. Dostupné z: www.kb.cz mBANK. [online]. Dostupné z: www.mbank.cz LBBW Bank. [online]. Dostupné z: www.lbbw.cz RAIFFEISEN BANKA. [online]. Dostupné z: www.rb.cz STAVEBNÍ SPOŘITELNA ČESKÉ SPOŘITELNY. [online]. Dostupné z: www.burinka.cz STAVEBNÍ SPOŘITELNA MODRÉ PYRAMIDY. [online]. Dostupné z: www.modrapyramida.cz UNICREDIT BANK. [online]. Dostupné z: www.unicreditbank.cz VOLKSBANK. [online]. Dostupné z: www.volksbank.cz WÜSTENROT. [online]. Dostupné z: www.wuestenrot.cz
INTERNETOVÉ ČLÁNKY [21] Druhy hypoték. Hypoteční banka [online]. [cit. 2012-04-24]. Dostupné z: http://www.hypotecnibanka.cz/vse-o-hypotekach/serial-o-hypotekach/druhy-hypotek [22] Hypoteční úvěr. Komerční banka [online]. [cit. 2012-04-24]. Dostupné z: http://www.kb.cz/cs/lide/obcane/pujcky/hypotecni-uver.shtml [23] Informace MF k novým podmínkám stavebního spoření – rok 2011. Ministerstvo financí České republiky [online]. [cit. 2012-04-28]. Dostupné z: http://www.mfcr.cz/cps/rde/xchg/mfcr/xsl/stavebni_sporeni_59026.html [24] KOMERČNÍ BANKA. Seznam dokladů. Dostupné z: http://www.kb.cz/file/cs/lide/obcane/bydleni/kb-seznam-dokladu-predkladanychklientem-koupe.pdf?7389fe066d34753fe1612743a5a0807e [25] Maximální výše úvěru dle měsíčních příjmů. Hypotekapowebu.cz [online]. [cit. 2012-04-8]. Dostupné z: https://www.hypotekapowebu.cz/kalkulacky/maximalnivyse-uveru-dle-mesicnich-prijmu/#result
44
[26] MINISTERSTVO PRO MÍSTNÍ ROZVOJ. Hypoteční úvěry za rok 2002 - 2011. 2012. Dostupné z: http://www.mmr.cz/CMSPages/GetFile.aspx?guid=601ddf18-9fc8-4f178ce8-aa80c94955d9 [27] SIMKANIČ, Ján. Jak získat rychleji úvěr ze stavebního spoření. In: Měšec.cz [online]. 5.8.2003. [cit. 2012-04-30]. Dostupné z: http://www.mesec.cz/clanky/jak-ziskat-rychlejiuver-ze-stavebniho-sporeni/Internetový projekt Sousedé.cz, dostupné na http://bydletvpanelu.cz/reality/pruzkum-jak-prichazime-ke-svemu-bydleni.html [28] SVAČINA, Luboš. Hypoindex prosinec 2010: Banky poskytly hypotéky za více neţ 10 miliard!. Hypoindex.cz [online]. 19.1.2011 [cit. 2012-04-27]. Dostupné z: http://www.hypoindex.cz/hypoindex-prosinec-2010-banky-poskytly-hypoteky-za-vicenez-10-miliard/ [29] Slovníček: Bankovnictví. FinančníVzdělávání.cz: Společný vzdělávací projekt finančních asociací a MFČR [online]. 2007. vyd. [cit. 2012-05-11]. Dostupné z: http://www.financnivzdelavani.cz/webmagazine/page.asp?idk=223 [30] Stavební spoření: Pro koho je vhodné. AČSS | Asociace českých stavebních spořitelen [online]. [cit. 2012-04-28]. Dostupné z: http://www.acss.cz/cz/stavebni-sporeni/prokoho-je-vhodne/ [31] Základní informace. Stavební spoření: Ideální způsob spoření a financování bydlení [online]. [cit. 2012-04-29]. Dostupné z: http://stavebko.info/
45
Seznam zkratek AČSS
Asociace českých stavebních spořitelen
CČ
cílová částka
ČMSS
Českomoravská stavební spořitelna
ČS
Česká spořitelna
ČSOB
Československá obchodní banka
HČ
hodnotící číslo
HÚ
hypoteční úvěr
KB
Komerční banka
KŢP
kapitálové ţivotní pojištění
MP
Modrá pyramida
n/a
údaj není k dispozici
OV
osobní vlastnictví
PÚ
překlenovací úvěr
SS
stavební spořitelna
Seznam grafů Graf č. 1: Počet poskytnutých úvěrů v letech 2002 – 2011 (v kusech) Graf č. 2: Objem poskytnutých hypoték v letech 2000 – 2010 (v mld. Kč) Graf č. 3: Počet nově uzavřených smluv o stavebním spoření v letech 1997 – 2011 Graf č. 4: Počet smluv ve fázi spoření v letech 2006 – 2011 Graf č. 5: Počet aktivních úvěrů ze SS v letech 2006 – 2011 Graf č. 6: Počet poskytnutých úvěru ze SS v jednotlivých letech Graf č. 7: Grafické srovnání financování bydlení různými produkty
Seznam obrázků Obrázek č. 1: Vzorec pro výpočet polhůtních anuitních splátek Obrázek č. 2: Výsledky ankety – Jak se nejčastěji stáváme vlastníkem bytu / domu? Obrázek č. 3: Výsledky ankety – Jak financujete vy nebo vaše rodina své bydlení?
46
Seznam tabulek Tabulka č. 1: Srovnání aktuálních úrokových sazeb hypotečních úvěrů Tabulka č. 2: Srovnání aktuálních úrokových sazeb stavebních spořitelen Tabulka č. 3: Porovnání měsíčních nákladů
Seznam příloh Příloha č. 1: Vývoj cen bytů, domů a pozemků Příloha č. 2: Vývoj stavebního spoření v letech 1997 – 2011 Příloha č. 3: Hypoteční úvěry za roky 2002 – 2011 Příloha č. 4: Modelový návrh úvěru Hypoteční banka Příloha č. 5: Modelový návrh úvěru Komerční banka Příloha č. 6: Modelový návrh úvěru Modrá pyramida Příloha č. 7: Modelový návrh úvěru Buřinka Příloha č. 8: Seznam příloh k uzavření smlouvy o úvěru – Hypoteční banka Příloha č. 9: Seznam dokladů – Komerční banka Příloha č. 10: Potvrzení o výši příjmů – Komerční banka
47
Příloha č. 1: Vývoj cen bytů, domů a pozemků
Příloha č. 2 Vývoj stavebního spoření v letech 1997 - 2011
Příloha č. 3: Hypoteční úvěry za roky 2002 aţ 2011
Příloha č. 4: Modelový návrh úvěru Hypoteční banka
Příloha č. 5: Modelový návrh úvěru Komerční banka
Příloha č. 6: Modelový návrh úvěru Modrá pyramida
Příloha č. 7: Modelový návrh úvěru – Buřinka České spořitelny
Příloha č. 8: Seznam příloh k návrhu smlouvy o úvěru – Hypoteční banka
Příloha č. 9: Seznam dokladů – Komerční banka
Příloha č. 10: Potvrzení o výši pracovního příjmů – Komerční banka
