Maatschappelijke investeringsanalyse bij woningcorporaties

Maatschappelijke investeringsanalyse bij woningcorporaties Het dichten van de kloof tussen maatschappelijk en bedrijfseconomisch denken

Amsterdam School of Real Estate Masterscriptie MRE 2009 – 2011, 15 oktober 2012.

Auteur:

M. (Mano) Otten, [email protected]

Eerste beoordelaar:

prof. dr. J.B.S. Conijn

Tweede beoordelaar:

drs. W. van der Post

Begeleider de Alliantie:

A. van den Bosch MRE

Voorwoord De wereld van de woningcorporatie is aan het veranderen. Het slechte economische tijdsbestek, de vastlopende woningmarkt en het verdampen van de onuitputtelijk geachte schatkist van de corporaties zijn aanleidingen voor deze verandering. Corporaties gaan steeds vaker en meer sturen op de vastgoedportefeuille zoals een vastgoedbelegger dat doet. Hoe kan een corporatie in dat licht worden getypeerd? Als een vastgoedbelegger met een maatschappelijk doelstelling of een maatschappelijke organisatie met een gewenst rendementsniveau? De hoofdtaak van een corporatie kan worden gevonden in de maatschappelijke doelstelling die zij nastreeft. Het rendement dat wordt behaald vloeit altijd weer terug naar de maatschappelijke opgave. Dat kan bijvoorbeeld door middel van investeringen in nieuwbouw of het op kwaliteit houden van het bestaande bezit of in investeringen in leefbaarheid. De sector investeert ca 10,7 miljard per jaar1 in het vastgoed (Aedes, 2012), zowel in nieuwbouwprojecten als in renovatie van bestaand bezit. Bij deze investeringen worden afwegingen gemaakt ten aanzien van de maatschappelijke doelstellingen, soort en kwaliteit van het vastgoed en het rendement. Veelal vinden deze beoordelingen plaats door de verschillende bloedgroepen binnen de corporatie. Strategen, ontwikkelaars en controllers die binnen de corporatie werken behartigen voornamelijk de belangen die zij van enige importantie vinden. Hierdoor kan een suboptimalisatie in de besluitvorming ontstaan doordat deze verkokerd is en uitgaat van de eigen belangen. De uitdaging die er ligt is om na te gaan hoe de doelstellingen, vanuit een maatschappelijk en financieel kader, kunt verenigen in een afwegingsmodel bij deze investeringen. Op welke manier kun je als decisionmaker een goede afweging maken tussen het maatschappelijke rendement, kwaliteit van het vastgoed en financiële randvoorwaarden, zonder afbreuk te doen aan de gestelde maatschappelijke doelstellingen? Uit de gevoerde gesprekken met Raad van Commissarissen, Bestuurder en Directie van de Alliantie is mij bijgebleven dat het sturen op de maatschappelijke kaders, naast het sturen op de financiële kaders, als een waardevolle toevoeging wordt gezien op het instrumentarium dat wordt gebruikt. De sector wil beter presteren met het vastgoed en uiteraard wil de sector op een goede en verantwoorde wijze de maatschappelijke doelstellingen blijven realiseren.

1

Gemiddelde investering over de periode 2007 - 2010.

I

Het vinden van een goede en verantwoorde balans tussen beide is van belang. Met het afwegingsmodel dat in deze masterscriptie wordt beschreven wordt een poging ondernomen om bedrijfseconomische efficiëntie en het verwezenlijken van volkshuisvestelijke taken gezamenlijk een plek te geven in investeringsafwegingen, teneinde het in gebruik zijnde instrumentarium te verrijken.

II

Inhoudsopgave Samenvatting ....................................................................................................................... IV 1.

Inleiding ......................................................................................................................... 1

2.

Onderzoeksopzet .......................................................................................................... 3 2.1. Aanleiding .............................................................................................................. 3 2.2. Probleemstelling .................................................................................................... 4 2.3. Onderzoeksvraag................................................................................................... 4 2.4. Onderzoeksmethode.............................................................................................. 5

3.

Modellen en prestatie-indicatoren .................................................................................. 8 3.1. Het businessmodel van de corporatie .................................................................... 8 3.2. Maatschappelijk rendement ..................................................................................10 3.3. Van strategisch naar tactisch ................................................................................13 3.4. Financiële randvoorwaarden .................................................................................17

4.

Multi criteria analyse .....................................................................................................22 4.1. Inleiding ................................................................................................................22 4.2. Analytic Hierarchy Process ...................................................................................23 4.3. Toepassingsgebied Analytic Hierarchy Process....................................................32 4.4. Voor- en nadelen van het Analytic Hierarchy Process...........................................34

5.

de Maatschappelijke Investeringsscore ........................................................................37 5.1. Inleiding ................................................................................................................37 5.2. de Alliantiecasus ...................................................................................................38 5.3. Maatschappelijk effect...........................................................................................38 5.4. Kwaliteit van het vastgoed ....................................................................................43 5.5. Rendement en risico .............................................................................................45 5.6. Weging en prioritering ...........................................................................................48 5.7. Het afwegingsmodel - de Maatschappelijke Investeringsscore..............................50

6.

de Maatschappelijke Investeringsscore in de praktijk....................................................54 6.1. Inleiding ................................................................................................................54 6.2. Opzet exploratief onderzoek .................................................................................54 6.3. Resultaten exploratief onderzoek ..........................................................................55 6.4. Analyseren werking model ....................................................................................57

7.

Conclusies ....................................................................................................................65

8.

Reflectie .......................................................................................................................68

Literatuurlijst.........................................................................................................................70 Overige bronnen...................................................................................................................73 Bijlagen ................................................................................................................................74

III

Samenvatting Huidige praktijk Het beoordelen van investeringen bij een woningcorporatie kent ten opzichte van de reguliere belegger een extra dimensie, namelijk de maatschappelijke opgave die de corporatie vanuit zijn taakvelden mee heeft gekregen. Juist deze dimensie is niet eenvoudig te vangen. Het begrip maatschappelijk rendement blijkt lastig te kwantificeren waardoor het binnen de investeringsafwegingen op de achtergrond dreigt te raken. De maatschappelijke investeringsscore Door vanuit het beleid van een corporatie op zoek te gaan naar de prestatie-indicatoren die weergeven of en wanneer aan beleidsvoorwaarden wordt voldaan, ontstaat een beeld van de criteria die in een afwegingsmodel ten behoeve van investeringen moeten worden opgenomen. Hiermee is de verbinding gemaakt van het strategische naar het tactische niveau. De criteria worden uitgedrukt in woningeenheden, klassen en percentages. Soms is sprake van intuïtie of is sprake van intersubjectiviteit. Het vergelijken van dergelijke, ogenschijnlijk onvergelijkbare, grootheden wordt mogelijk gemaakt door het Analytic Hierarchy Process (AHP). Door dit proces wordt de monetarisering en kwantificering van het maatschappelijk rendement ondervangen. Er wordt gesproken over maatschappelijk effect. Normaal gesproken wordt het AHP toegepast wanneer een keuze moet worden gemaakt uit meerdere scenario’s of mogelijkheden. In het opgestelde afwegingsmodel, de Maatschappelijke Investeringsscore, wordt vanaf het moment dat het om besluitvorming gaat het AHP losgelaten. Een vooraf vastgesteld kader geeft aan in welke mate een voorgenomen investering voldoet aan de door de organisatie ingestelde randvoorwaarden. Door deze uitkomst te combineren met de Maatschappelijke Investeringsmatrix wordt zichtbaar hoe het voorgenomen project is gepositioneerd. De Maatschappelijke Investeringsmatrix maakt zichtbaar of het een project is met een overwegend maatschappelijk karakter, een overwegende financiële bijdrage, beide elementen in een goede balans of draagt het voorgenomen project aan geen van beide doelstellingen bij? Resultaat De Maatschappelijke Investeringsscore en de Maatschappelijke Investeringsmatrix laten zien wat de prestaties van een voorgenomen project zijn op de door de organisatie belangrijk geachte prestatie-indicatoren.

IV

Daarnaast wordt zichtbaar of het tekort aan financieel rendement wordt goedgemaakt of gerechtvaardigd door een extra prestatie op het maatschappelijke effect. De kloof is misschien niet gedicht, maar een in de praktijk toepasbare verbinding tussen maatschappelijk en bedrijfseconomisch denken is in ieder geval tot stand gekomen.

V

1. Inleiding De corporatiesector is een belangrijke speler op de Nederlandse woningmarkt. Van de circa 3 miljoen huurwoningen (Vastgoedmonitor, 2012) die Nederland kent worden er 2,4 miljoen beheerd door 401 corporaties (Aedes, 2012). De sector staat continu in de belangstelling van stakeholders, centrale overheid en marktpartijen, doordat zij een belangrijke plaats inneemt in de woningmarkt samen met de Nederlandse overheid. De overheid is permanent actief op de woningmarkt en neemt op deze wijze de verantwoordelijkheid op zich voor de volkshuisvesting in het land. In dit institutionele systeem wordt door de overheid invulling gegeven aan sociale huisvesting zoals dat op een vrije markt niet plaats zou vinden. Dit in tegenstelling tot het embryonisch systeem of het residuele systeem waarbij de overheid niet of slechts beperkt ingrijpt in de volkshuisvesting en de marktwerking zijn gang laat gaan (Donnison, 1967). Het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH) en de Woningwet vormen het wettelijk kader waarbinnen de corporaties dienen te opereren. De invoering van de Woningwet in 1901 wordt aangemerkt als het begin van de overheidsbemoeienissen op de woningmarkt. Met deze wet werd een aanvang gemaakt met het verbeteren van het woningbezit door onder andere regels over de kwaliteit en het mogelijk maken van geldelijke steun door rijksoverheid en gemeenten. In het BBSH zijn regels, taken en verantwoordelijkheden opgenomen die het functioneren van corporaties reguleren. Daarnaast is een zestal prestatievelden opgenomen om de werkzaamheden van de corporatie richting te geven, te weten: -

Het passend huisvesten van de doelgroep.

-

Het kwalitatief in stand houden van het woningbezit.

-

Het betrekken van bewoners bij beleid en beheer.

-

Het waarborgen van de financiële continuïteit.

-

Het bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten.

-

Het leveren van een bijdrage aan wonen en zorg.

Hieruit blijkt dat de sector een taakstelling heeft die enigszins contrair van karakter is. Enerzijds zijn de maatschappelijke taken van belang, en anderzijds dient voldoende vermogen aanwezig te zijn om de continuïteit te waarborgen. Hierin ligt de veronderstelling opgesloten dat de maatschappelijke taken van de corporatie niet eindig zijn, immers met een eindige maatschappelijke taak is continuïteit geen noodzakelijkheid.

1

Deze taakstellingen worden uitgevoerd met als hoofdingrediënt de vastgoedportefeuille. De omvang, samenstelling en kwaliteit van de portefeuille is daarom van groot belang. Hierin ligt de reden omsloten waarom veel corporaties zich aan het omvormen zijn naar professionele vastgoedorganisaties. Begrippen als sturen op kasstromen, vastgoedsturing en vastgoedmanagement zijn aan de orde van de dag. Een belangrijk onderdeel van de professionalisering kan worden gevonden in het beoordelen van investeringen die in de vastgoedportefeuille worden gedaan. Dat kan gaan om investeringen in nieuwbouw, maar ook om investeringen in bestaand bezit. Voor een corporatie kan het niet zo zijn dat alleen wordt gestuurd op het financiële aspect van deze investeringen. Schuyt stelt dit in zijn weblog van 9 juli 2012 aan de orde door het volgende te stellen: “…Waar het om draait is dat bij investeringsbeslissingen de financiën, het sturen op vastgoed en onze maatschappelijke doelen in evenwicht met elkaar zijn. Er mag geen pikorde ontstaan. De laatste tijd lijkt het erop dat financiën en control(e) aan een opmars bezig zijn. Deze trend moet worden gestopt. Financiën, vastgoed en maatschappelijke doelen mogen niet van elkaar worden ‘losgezongen’…”. De maatschappelijke component dient volgens Schuyt een gelijkwaardige plaats te krijgen in de investeringsafweging, echter alleen of teveel sturen op de maatschappelijke component kan leiden tot financiële discontinuïteit, waardoor maatschappelijke discontinuïteit ontstaat (Pel, 2006). Het onderbrengen van deze twee componenten in een afwegingsmodel zou de corporatie een middel in handen geven om vastgoedinvesteringen integraal te beoordelen. Daarmee kan de balans worden gezocht tussen financiële randvoorwaarden en maatschappelijke opgaven waarmee de kloof tussen maatschappelijk en bedrijfseconomisch denken wordt gedicht.

2

2. Onderzoeksopzet

2.1. Aanleiding Corporaties richten zich nadrukkelijker op het leveren van maatschappelijke prestaties (Van Os, 2008). De maatschappelijke prestaties worden gerealiseerd door het in stand houden van een vastgoedportefeuille die voornamelijk bestemd is voor de volkshuisvesting. Daarnaast verschaft dezelfde portefeuille het vermogen om die prestaties te realiseren. Het investeren in vastgoed is daarom een belangrijk element in de vastgoedcyclus bij een woningcorporatie. Investeringen zorgen ervoor dat de portefeuille gezond blijft, gericht op de kwaliteit, kwantiteit en verdienpotentieel van het vastgoed. Niet bij elke investering zal sprake zijn van het vervullen van maatschappelijke prestaties en is sprake van een marktconform financieel rendement. Dit wordt voornamelijk ingegeven doordat het leveren van een maatschappelijke prestatie (maatschappelijk rendement) vaak gepaard gaat met een verlies aan financieel rendement, een economisch offer. Wel zou het zo moeten zijn dat een investering in voldoende mate aan vooraf vastgestelde kaders voldoet. Wordt de juiste investering gedaan? Is er sprake van het vervullen van een maatschappelijke doelstelling? Wordt voldoende financieel rendement behaald? Corporaties gaan zich meer gedragen als vastgoedbelegger. Dat houdt in dat een strakkere sturing op financiële rendementen wordt opgenomen in investeringsbeleid en vastgoedbeleid. Het realiseren van financieel rendement staat daarbij soms zelfs op een hogere prioriteit dan het realiseren van een maatschappelijk effect. De toenemende maatschappelijke druk geeft aan dat corporaties moeten laten zien wat er wordt gepresteerd. Het zichtbaar maken van het maatschappelijke rendement is niet eenvoudig omdat dit gepaard gaat met vele externe factoren die een rol van belang spelen. Veel modellen die in ontwikkeling zijn komen niet tot een geïdentificeerde kwantificering van het maatschappelijke rendement van een ingreep. Hoogstens wordt op organisatieniveau iets gezegd ten aanzien van vermogensallocatie of wordt het economisch offer verward met maatschappelijk rendement.

3

2.2. Probleemstelling In een traditionele vastgoedorganisatie, de belegger, is het de intentie om de investeringen altijd bij te laten dragen aan het rendement. De belegger streeft naar maximalisatie van het rendement. De bestaande portefeuille, de acquisitie en de dispositie staan in het teken van deze rendementsmaximalisatie, of het creëren van aandeelhouderswaarde. Bij corporaties wordt een complexer vraagstuk aangetroffen. De maatschappelijke opgave wordt als dimensie toegevoegd aan het speelveld. Hierdoor ontstaat een andere drijfveer bij investeringen en hoeft niet elke investering te leiden tot een aandeelhouderswaarde, maar moet de investering bijdragen aan de stakeholderswaarde2. Huidige beoordelingssystematieken ten behoeve van maatschappelijk rendement worden vooral achteraf gehanteerd. Na afloop van een beschouwingperiode wordt bezien in hoeverre een interventie heeft geleid tot maatschappelijk rendement. Het probleem daarbij is dat deze investeringen vaak kapitaalintensief zijn. Indien uit de beoordeling achteraf blijkt dat het niet tot de gewenste effecten heeft geleid kan niet meer worden ingegrepen om onjuiste vermogensallocatie af te wenden. Beide dimensies, aandeelhouderswaarde en stakeholderswaarde, gecombineerd met het moment van beoordelen, verdienen daarom een plek in de investeringsafweging.

2.3. Onderzoeksvraag Corporaties moeten bij het afwegen van investeringen duidelijk kunnen maken wat het doel van een investering is. Wanneer een investering vrije sector huurwoningen betreft is rendementsmaximalisatie meer van toepassing dan bij een generiek sociaal product. Wanneer bij een verondersteld sociaal product wel een rendementsoffer wordt gedaan, maar geen maatschappelijke doelstelling wordt bereikt kan worden geconcludeerd dat het investeringsproduct een te geringe bijdrage heeft aan de doelstellingen van de organisatie.

2

Stakeholderswaarde is een bredere benadering van de vastgoedwaarde. Deze waarde is niet éénduidig maar afhankelijk van de subjectieve waardering van verschillende stakeholders (van der Zwart en van der Voort, 2012).

4

De onderzoeksvraag die hieruit kan worden gedestilleerd luidt als volgt.

Op welke wijze kunnen maatschappelijke prestaties en financiële randvoorwaarden in samenhang worden beoordeeld in een ex ante afwegingsmodel ten behoeve van investeringen op het gebied van nieuwbouw?

2.4. Onderzoeksmethode De onderzoeksmethode is gebaseerd op de beschrijving van de constructie van een onderzoeksmodel conform Verschuren en Doorewaard (2007). Zij onderscheiden bij het tot stand komen van een onderzoeksmodel de volgende stappen: -

Het van achteren naar voren werken.

-

Het vaststellen van het onderzoeksobject.

-

Het uitvoeren van een confrontatie.

-

Het vaststellen van een onderzoeksoptiek.

-

Het uitwerken en verwoorden van het onderzoeksschema.

Een vertaling van deze stappen naar het onderzoek wordt hierna beschreven:

-

Het van achteren naar voren werken. De onderzoeksvraag impliceert dat in het onderzoek wordt toegewerkt naar een ex ante afwegingsmodel. Met dit afwegingsmodel als eindpunt is een onderzoeksroute uitgezet die uiteindelijk leidt tot de onderbouwing van het afwegingsmodel en de beantwoording van de centrale vraag.

-

Het vaststellen van het onderzoeksobject. Het onderzoeksobject is een ex ante afwegingsmodel bij investeringen aan de hand waarvan interventies in de vastgoedportefeuille worden beoordeeld op zowel financiële randvoorwaarden als maatschappelijke prestaties.

5

-

Het uitvoeren van een confrontatie. Binnen het onderzoek zullen een aantal confrontaties worden gedaan, waaruit vervolgens conclusies worden getrokken. Bij de invulling van het op te zetten model wordt een confrontatie ingericht met de verschillende vormen van beleid binnen een corporatie. Deze confrontatie leidt tot een concrete invulling van toetsingsindicatoren die onderdeel gaan uitmaken van het afwegingsmodel. Daarnaast zal in een exploratief onderzoek een confrontatie plaatsvinden met reële investeringsprojecten, waardoor een beeld en waardeoordeel ontstaat ten aanzien van de werking van het model.

-

Het vaststellen van een onderzoeksoptiek. Deze masterscriptie is een ontwerpgericht onderzoek waarbij het model deels wordt opgesteld uit literatuur en deels wordt opgesteld uit het toepassen van corporatiebeleid. Op empirische wijze komt het model tot stand waarbij de door de onderzoeker opgedane praktijkervaring met afwegingsmodellen eveneens wordt toegepast.

-

Het uitwerken en verwoorden van het onderzoeksschema. Het conceptuele onderzoeksmodel dat bij deze methodiek hoort kan als volgt worden weergegeven:

Figuur 2.4.1: Onderzoeksschema masterscriptie Maatschappelijke investeringsanalyse bij woningcorporaties

6

Bovenstaande model wordt concreet vertaald naar de onderstaande hoofdstukken.

2.4.1. Theorie - Hoofdstuk 3 en 4 In hoofdstuk 3 en 4 wordt de theorie behandeld. De theoretische modellen die een onderbouwing vormen voor het afwegingsmodel en de overige randvoorwaarden worden hier middels literatuuronderzoek bestudeerd. Feitelijk wordt een definitiekader opgesteld waarlangs het afwegingsmodel wordt vormgegeven.

2.4.2. Praktijk - Hoofdstuk 5 Het in hoofdstuk 3 en 4 opgestelde definitiekader wordt in hoofdstuk 5 geconfronteerd met het corporatiebeleid. Uit deze confrontatie moet de concrete invulling van het model worden gedestilleerd. Hierbij wordt gebruik gemaakt van de strategische visie en het vastgoedbeleid. Daarnaast wordt middels paarsgewijze vergelijking vastgesteld wat de prioritering van deze concrete invulling moet zijn. Gedurende het onderzoek worden tussentijdse resultaten gecommuniceerd met de corporatie betrokken in het onderzoek ten einde vroegtijdig te kunnen signaleren in welke mate het voorgestelde model voldoet aan de verwachtingen.

2.4.3. Analyse - Hoofdstuk 6 In hoofdstuk 6 wordt het opgestelde model, middels exploratief onderzoek, getoetst door 14 investeringsprojecten nieuwbouw uit de periode 2009 - 2012 in het opgestelde conceptmodel te verwerken. Uit de daarbij verkregen data kan een beeld worden gevormd over de werking van het model en de wijze van toepassen van het model.

2.4.4. Conclusies en aanbevelingen - Hoofdstuk 7 In hoofdstuk 7 volgen de conclusies en aanbevelingen waarbij de centrale vraag wordt beantwoord en naar aanleiding van de casestudy aanbevelingen volgen ter verbetering van het model of ter verduidelijking van de werking van het model.

7

3. Modellen en prestatie-indicatoren De prestatie-indicatoren die binnen (vastgoed)ondernemingen worden gebruikt zijn sterk afhankelijk van de bedrijfsdoelstellingen en het businessmodel dat de onderneming hanteert. Een businessmodel geeft aan op welke manier de onderneming functioneert om haar doelen te bereiken. Osterwalder (2009) hanteert de volgende definitie: “Een businessmodel beschrijft de grondgedachte van hoe een organisatie waarde creëert, levert en behoudt.” Aan de hand van een businessmodel kan worden herleid welke waarden een onderneming biedt aan stakeholders en wat de onderneming nodig heeft om dit te kunnen doen om zodoende te komen tot winstgevende en duurzame opbrengstenstromen. Gericht op vastgoedondernemingen, beleggers en corporaties, geven de businessmodellen onder andere richting aan de indicatoren die opgenomen moeten worden in een investeringsafweging.

3.1. Het businessmodel van de corporatie Om het businessmodel van een corporatie te kunnen lezen is het van belang om een definitie in handen te hebben van een woningcorporatie. De Commissie de Boer heeft in de door hen opgestelde rapportage, Lokaal wat kan, centraal wat moet, een woningcorporatie als een maatschappelijke onderneming bestempeld. Een maatschappelijke onderneming is in dat rapport vervolgens als volgt gedefinieerd: ‘Een maatschappelijke onderneming is een private organisatie met een doelstelling die deels samenvalt met een publiek doel, om ondernemersbeslissingen die - binnen de maatschappelijke missie van de organisatie - naast maatschappelijke afwegingen ook een gezonde bedrijfseconomische argumentatie hebben. Een belangrijk element is dat winst niet wordt uitgekeerd aan aandeelhouders, maar wordt teruggeploegd ten behoeve van hun maatschappelijke doelstelling.’ (Boer e.a., 2005). De maatschappelijke doelstelling is het startpunt van het businessmodel. Daarvoor is de organisatie opgericht, en daarvoor zet de organisatie de tot haar beschikking staande middelen in. In het geval van een corporatie worden de middelen aangewend om een vastgoedportefeuille te exploiteren.

8

Figuur 3.1.1: Definitie maatschappelijke onderneming in beeld, het businessmodel3.

Met het beheren van de vastgoedportefeuille wordt maatschappelijk rendement behaald, bijvoorbeeld het voorzien in betaalbare huisvesting. Het financiële rendement dat wordt gerealiseerd dient twee doelen, het verschaft enerzijds maatschappelijke continuïteit en anderzijds maatschappelijk dividend. De maatschappelijke continuïteit is van belang omdat de organisatie moet blijven voortbestaan om de doelen die zij heeft te kunnen verwezenlijken. Tevens is dit één van de taakgebieden die vanuit het BBSH is benoemd. Gericht op de vastgoedexploitatie betekent dit dat de kosten die de organisatie maakt moeten worden goedgemaakt door de opbrengsten van het vastgoed. Het streven naar een minimaal direct rendement vindt zijn oorsprong in deze redenering. Wanneer het directe rendement hoger is dan minimaal noodzakelijk creëert de corporatie extra ruimte om te kunnen investeren in de doelstellingen die zij nastreeft. Dit kan worden aangeduid als maatschappelijk dividend. De gerealiseerde winst wordt weer ingezet ten behoeve van het maatschappelijke nut. Dit vindt eveneens plaats wanneer de corporatie vastgoed afstoot. Dispositie van vastgoed is aan de orde wanneer het vastgoed niet meer voorziet in de maatschappelijke doelstelling, de opgave van de corporatie in een wijk of buurt is klaar, maar ook ter bevordering van het vervullen van een maatschappelijke opgave, zoals het stimuleren van het eigen woningbezit.

3

In het model wordt maatschappelijk effect benoemd als resultaat dat met de vastgoedportefeuille wordt behaald. Normaliter wordt dit aangeduid als maatschappelijk rendement. In paragraaf 3.2 wordt beschreven waarom de term effect wordt gebruikt in plaats van rendement.

9

Het laten terugvloeien van de gerealiseerde winst in uiteindelijk de vastgoedportefeuille wordt het revolving fund principe4 genoemd. Sinds 1995 wordt het revolving fund principe als het verdienmodel voor corporaties gezien (Priemus, 2012). Priemus stelt echter dat dit verdienmodel ‘volkomen bezopen’ is en als krimpmodel gezien moet worden. De winsten die corporaties maken met het verkopen van vastgoed worden teveel ingezet voor investeringen met grote onrendabele toppen. Daardoor ontstaat een disbalans doordat het rendement van het verkochte groter is dan het rendement van de investeringen. Financiering van investeringen met verkoop gaat goed zolang de waardestijging door de investering gelijk is aan de marktwaarde van het verkochte bezit (Pel, 2006). In hoeverre het krimpmodel past bij een krimpscenario voor de sector als geheel is de vraag. Voor nu wordt ervan uitgegaan dat wanneer de toevoegingen in de portefeuille voldoen aan gestelde kaders vanuit (vastgoed)beleid het businessmodel kan blijven functioneren. Het businessmodel wijst twee van belang zijnde vormen van rendement aan die in een afwegingsmodel ten behoeve van investeringen vertegenwoordigd moeten zijn. Namelijk maatschappelijk rendement als directe verwezenlijking van de organisatiedoelstellingen en financieel rendement als bron voor maatschappelijke continuïteit en maatschappelijk dividend. Beide vormen van rendement vinden hun oorsprong grotendeels in de vastgoedportefeuille, die van voldoende kwalitatief niveau moet zijn. In het afwegingsmodel mogen de kwalitatieve criteria, die verbonden zijn aan het vastgoed, dan ook niet ontbreken. Het afwegingsmodel kent derhalve drie pijlers: -

Maatschappelijk rendement

-

Financieel rendement

-

Kwaliteit van de vastgoedportefeuille

3.2. Maatschappelijk rendement Maatschappelijk rendement is in de afgelopen periode een dankbaar onderwerp geweest voor onderzoekers. Een eensluidende definitie is echter nog niet voorhanden. Op elke definitie in het kader van maatschappelijk rendement is wat af te dingen.

4

Revolving fund: waarbij opbrengsten terugvloeien in een fonds en weer aangewend worden voor nieuwe investeringen en dus nooit bij de originele verstrekkers terugkomen (Encyclo, 2012a)

10

Van Os (2007) stelt dat maatschappelijk rendement de bijdrage van een activiteit aan de realisatie van een meetbare doelstelling is. Daarbij wordt het meten van de doelstelling gekoppeld aan een beschouwingsperiode. Deze definitie stuurt aan op het begrip outcome en op het meten achteraf. Nadeel daarbij is dat outcome niet eenduidig gedefinieerd is en het meten achteraf ten aanzien van een investeringsafweging van weinig toegevoegde waarde is. Het bestaansrecht van corporaties kan worden gevonden in het maatschappelijk rendement, mede doordat dit rendement ontstaat door het niet marktconform ingrijpen in de woningmarkt (Gruis, 2004; Gruis, 2004a). Daarmee wordt impliciet verondersteld dat alleen maatschappelijk rendement behaald kan worden wanneer de corporatie een financieel offer pleegt. Daarin schuilt het gevaar dat faalkosten en inefficiëntie worden aangemerkt als maatschappelijk rendement. Maatschappelijk rendement en economisch offer zijn niet hetzelfde (Gruis, 2003). Een investering in sociale woningbouw kan worden gedaan waarbij geen sprake is van een onrendabele investering. Bovenstaande redenering zou leiden tot een maatschappelijk rendement van nihil, terwijl wel een maatschappelijk doel wordt ingevuld. Een andere manier van benaderen van maatschappelijk rendement kan door de marktwaarde van het bezit te vergelijken met de beleidswaarde5. Het verschil wat daaruit volgt geeft een inzicht in wat de corporatie opoffert om te kunnen voldoen aan de maatschappelijke opgave. Echter zegt het niets over de effectiviteit van het beleid, beleidsinefficiëntie wordt hiermee verdisconteerd in het maatschappelijk rendement. Maatschappelijk rendement heeft te maken met het bereikte maatschappelijke effect en de daarop gerichte investering (Deuten, de Kam, 2007). Aan de hand van het zogenaamde logische model (Nazar, 2006) leggen zij daarmee een verband tussen de investering en het effect dat ermee wordt bereikt.

5

De beleidswaarde is gelijk aan de netto contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen, uitgaande van het door de corporatie vastgestelde beleid. Deze beleidswaarde is dus niet per definitie gelijk aan de bedrijfswaarde (Gebiedseconomie, 2012).

11

Figuur 3.2.1: Relatie input, output en outcome (Deuten, de Kam, 2007).

Daarbij wordt gesteld dat de input, zijnde de investering, wordt begrensd door twee randvoorwaardelijke doelen, namelijk financiële- en vastgoeddoelen. De doelen die met de outcome worden bereikt moeten worden gemaximaliseerd. Dit zijn klantdoelen en maatschappelijke doelen. Het sturen op de input (de investering) en output (aantallen woningen) geeft onvoldoende zicht op de maatschappelijke effecten. Het realiseren van 10 woningen met een investeringsvolume van € 1,9 miljoen geeft geen informatie over de wijze waarop dit heeft bijgedragen aan de maatschappelijke doelen van een corporatie. Het zichtbaar maken van deze bijdrage binnen de gestelde randvoorwaardelijke kaders geeft een kwalitatief oordeel over de outcome, maar kwantificeert deze niet in de vorm van een rendement. Het kwantificeren van het maatschappelijk rendement lukt met de bestaande modellen en onderzoeken in te geringe mate6. Externe factoren die buiten de beïnvloedingssfeer van de investering vallen en de eerder genoemde interne factoren die de kwantificering verstoren zijn hier de oorzaak van. De conclusie kan dan worden getrokken dat de term maatschappelijk rendement niet bruikbaar is. Immers rendement wordt gedefinieerd als opbrengst van een investering uitgedrukt in een percentage van het daarmee samenhangende geïnvesteerde bedrag (Encyclo, 2012b), en de opbrengst kan niet zuiver worden vastgesteld. In meerdere gevallen kan er van worden uitgegaan dat de degene die investeert niet dezelfde is als degene die incasseert. Het is daarom beter om de eerder genoemde term maatschappelijk effect aan te houden. De kwantificering kan dan achterwege worden gelaten.

6

Enkele van deze instrumenten worden in bijlage I kort toegelicht.

12

In het praktijkboek Zicht op maatschappelijk rendement van het SEV7 (2010) wordt dit onderschreven. “Misschien is het helemaal niet zo gek om een pas op de plaats te doen bij de pogingen om maatschappelijk rendement vast te willen leggen.”, aldus George de Kam in het praktijkboek. De implicatie hiervan is dat het criterium effect wordt toegevoegd aan het afwegingsmodel. Het vergelijken van een dergelijke outcome met criteria die hard kunnen worden gekwantificeerd leidt op het eerste gezicht tot een schijnbaar onoplosbare vergelijking. Aan de hand van multi criteria analyse wordt in hoofdstuk 4 aangetoond op welke wijze deze vergelijking wel kan worden gemaakt.

3.3. Van strategisch naar tactisch

3.3.1. Vastgoedmanagement Binnen het vastgoedmanagement worden drie managementlagen onderscheiden. Het strategisch, tactisch en operationele niveau.

Figuur 3.3.1.1: Vastgoedmanagementpiramide (Vermeulen, Wieman, 2009)

Het portfoliomanagement formuleert een portefeuilleplan voor de vastgoedportefeuille als geheel, het strategisch niveau. Aan de hand van dit portefeuilleplan kan worden vastgesteld welke wijzigingen de portefeuille dient te ondergaan. Wat moet worden toegevoegd aan de portefeuille, acquisitie, en wat kan worden afgestoten, dispositie. 7

SEV staat voor Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting. De SEV is nu opgegaan in de nieuwe organisatie Platform31.

13

De basis voor dit portefeuilleplan wordt gevonden in de ondernemingsdoelstellingen en kan worden omschreven als de generieke opdrachtformulering voor het vastgoedmanagement. Deze generieke opdrachtformulering wordt door het assetmanagement vertaald naar concreet objectbeleid. Het objectbeleid leidt tot een acquisitieplan, een beheerplan en een dispositieplan. Aan de hand van het objectbeleid wordt het propertymanagement aangestuurd. Het propertymanagement zorgt er vervolgens voor dat het objectbeleid wordt geoperationaliseerd. Vastgoed wordt aangekocht, verhuurd en verkocht.

3.3.2. Een afwegingsmodel op tactisch niveau Een afwegingsmodel ten aanzien van investeringen in nieuwbouw is gepositioneerd op het tactische niveau. Het assetmanagement van de corporatie beoordeelt hiermee de acquisities die de portefeuille moeten versterken of een bijdrage leveren aan het vervullen van de ondernemingsdoelstellingen. De criteria of randvoorwaarden waarlangs de investeringen worden getoetst zijn afgeleiden van ondernemingsdoelstellingen en vastgesteld (vastgoed) beleid.

Doelstellingen

Beleid

Investeringscriteria

Continuïteit

Positieve operationele kasstroom

Rendementskader

Toegankelijke woningmarkt

Investeren in nieuwbouw

Toevoegingen aan de woningmarkt

Figuur 3.3.2.1: Van doelstellingen naar randvoorwaarden.

Wanneer een acquisitie voldoet aan de vooraf vastgestelde randvoorwaarden volgt een positief advies van het assetmanagement aan het portfoliomanagement en/of directie. Deze besluiten vervolgens over de voorgenomen investering.

14

3.3.3. De plaats van acquisitie in het beleggingsproces De investeringsafweging is van belang omdat met het acquireren van vastgoed het beleggingsproces begint. Met deze eerste stap wordt voor een groot deel het rendement bepaald dat met het vastgoed in potentie behaald kan worden. “De verwervingsprijs bepaald het aanvangsrendement en dat rendement is weer van invloed op het looptijdrendement gedurende de gehele exploitatie.” (Van Gool e.a., 2007a). Van belang is om te onderkennen dat de eerder geschetste relatie van de investering met het rendement ook geldt waar het gaat om herontwikkeling, renovatie of dispositie. Bij herontwikkeling en renovatie wordt immers geïnvesteerd in het vastgoed om het nog duurzaam aan te houden. Wanneer deze interventies niet het gewenste resultaat (maatschappelijke effect en financieel rendement) opleveren heeft dat een directe invloed op het looptijdrendement. Bij dispositie wordt de waardetoename die gedurende de looptijd van het vastgoed is gerealiseerd verzilverd. In de desinvesteringsafweging wordt de balans opgemaakt of het vastgoed nog in voldoende mate bijdraagt aan de doelstellingen van de onderneming en of bij dispositie voldoende rendement wordt gegenereerd (maatschappelijk dividend, zie figuur 3.1.1). Het model ten aanzien van de investeringsafweging nieuwbouw kan ook worden ingezet voor de afweging bij herontwikkeling, renovatie en de desinvesteringsafweging. In dat geval dient wel een ander afwegingskader te worden gehanteerd, vanwege de verschillende karakteristieken van de fasen in het hierboven geschetste beleggingsproces.

3.3.4. Het afwegingskader Het afwegingskader is te typeren als het geheel van overwegingen dat relevant is bij het maken van keuzes, gezien vanuit de corporatiedoelen (Deuten, de Kam, 2007). Het afwegingskader dat wordt gehanteerd bij investeringsbeslissingen heeft een aantal functies, te weten:

-

Het benoemen en waarderen van relevante criteria. Criteria die een rol moeten spelen in de afweging worden benoemd en gewaardeerd, gebaseerd op de doelstellingen van de corporatie.

15

-

Het prioriteren van de investeringen. Op basis van het afwegingskader kunnen de investeringen worden vergeleken en in rangorde worden gezet.

-

Het verzorgen van consistentie in de besluitvorming. Door het vaste stramien vindt besluitvorming telkens op dezelfde wijze plaats. Vergelijkbaarheid en consistentie in de besluitvorming kan hierdoor ontstaan.

-

Het verantwoorden van keuzes. Door de vaste structuur kunnen de gemaakte keuzes worden verklaard en onderbouwd.

In paragraaf 3.1 is vastgesteld dat het maatschappelijk effect, het financiële rendement en de kwaliteit van de vastgoedportefeuille de drie pijlers zijn waarmee het afwegingskader kan worden ingericht. De vastgestelde beleidskaders van de corporatie ten aanzien van deze onderwerpen vormen de grondslag die de basis biedt voor een concrete invulling van het afwegingsmodel. Ondernemingsdoelstellingen die zijn vastgelegd in visie, missie of andersoortige strategische documenten kunnen een concretisering geven aan de wijze waarop het maatschappelijk effect wordt getoetst. Toetsingscriteria voor wat betreft de kwaliteit van het vastgoed wordt vaak terug gevonden in vastgoedbeleid of vastgoedstrategie, en het financiële rendement is veelal terug te vinden in het investeringskader of geformuleerde rendementseisen. Aan de hand van de karakteristieken in deze beleidsdocumenten kunnen prestatieindicatoren worden opgesteld. Met deze prestatie-indicatoren en daarbij te formuleren grenswaarden wordt het afwegingskader ten behoeve van investeringen gevuld.

Figuur 3.3.4.1: Opstellen van prestatie-indicatoren.

16

Een prestatie-indicator is een meetbare grootheid die informatie geeft over het functioneren van een bepaald proces en de mate waarin gestelde doelen worden bereikt (Dorr, 2000). Het opstellen van prestatie-indicatoren kunnen we synchroon aan de vastgoedpiramide laten lopen. Ook hiervoor geldt dat de strategische doelstellingen die de corporatie heeft geformuleerd leidend zijn. Vanuit de doelstellingen kunnen we vervolgens verder analyseren welke prestatie-indicatoren nodig zijn om de realisatie van de doelstellingen te kunnen toetsen. Deze doelstellingen kunnen op portefeuilleniveau gelden, positieve exploitatiekasstroom, maar ook op projectniveau, bijvoorbeeld een norm bruto aanvangsrendement voor een nieuwbouwproject.

3.4. Financiële randvoorwaarden

3.4.1. Sturen op kasstromen Eén van de taakvelden die in het BBSH is vastgelegd is de financiële continuïteit. Wanneer een organisatie zijn huishoudboekje op orde heeft is continuïteit gewaarborgd en kan zij de bedrijfsvoering voortzetten. Voor de corporatie resulteert dit in maatschappelijke continuïteit. Het vervullen van de maatschappelijke taken kan doorgang vinden. Het sturen op kasstromen is één van de manieren om de financiële continuïteit te bewaken. Drie soorten kasstromen worden onderscheiden: operationele kasstroom, investeringskasstroom en financieringskasstroom. In de jaarrekening wordt veelal een weergave gegeven van de kasstromen in een zogenaamd kasstroomoverzicht. Het saldo van de kasstromen moet bij voorkeur positief zijn. Een negatieve kasstroom impliceert dat de balans tussen investeren en financieren niet op orde is, en/of dat de kasstroom uit operationele activiteiten van onvoldoende niveau is. In bijlage II is een voorbeeld van een kasstroomoverzicht opgenomen. Het WSW8 heeft in haar beleidsuitgangspunten staan dat de deelnemer een positieve kasstroomprognose moet hebben om in aanmerking te komen voor borging van de leningen door het WSW. Daarbij houdt het WSW rekening met een aflossingsfictie van twee procent van de leningenportefeuille.

8

Het WSW (Waarborgfonds Sociale Woningbouw) is het onafhankelijke instituut dat optimale financiering van vastgoed in de publieke sector mogelijk maakt voor aangesloten instellingen en daarmee wil bijdragen aan de kwaliteit van de samenleving (WSW, 2012).

17

Bij de voorwaarden voor borgstelling gaat het naast de positieve kasstroomprognose om de kredietwaardigheid, eigendom, de waarde van het onderpand, het toegekende faciliteringsvolume, de gemeentelijke achtervang en het rentemaximum. De kwaliteit van de kasstromen komt onder andere tot stand door het rendement dat met het vastgoed wordt behaald. Wanneer de rendementen op het vastgoed te laag zijn kunnen de kosten uit hoofde van de exploitatie van het vastgoed niet worden gedragen en ontstaat een negatieve kasstroom. Rendementen zijn daarom een goede graadmeter van de kwaliteit van de kasstromen.

3.4.2. Rendementen Er zijn verschillende kengetallen ontwikkeld waarmee de prestaties van een vastgoedportefeuille kunnen worden gemeten. Bijna elke fase in het beleggingsproces en elk sturingsniveau in de managementpiramide kent zijn eigen kengetallen. Deze kengetallen worden enerzijds ingezet om top down te sturen. In de beleidsplannen en objectplannen worden deze kengetallen ingezet als kader(stellend). Anderzijds worden de kengetallen ingezet om bottom up te rapporteren. In onderstaande figuur is dat weergegeven.

Figuur 3.4.2.1: Het vastgoedbeleidsproces (Vermeulen en Wieman, 2009)

Het sturen en verantwoorden is een continu proces waarbij de kengetallen worden gehanteerd. Hier is dan ook het principe van de Demming Cirkel zichtbaar. Plan, Do, Check en Act zijn in de figuur waar te nemen. De nummers 1, 2, 4 en 6 corresponderen met Plan. Ondernemingsdoelstellingen worden geformuleerd op strategisch niveau en langs de lijn van 2 en 4 vertaald naar objectplannen (6). Do vindt plaats op operationeel niveau (7). Check is terug te vinden in de analyses en rapportages (5 en 3), waarna kan worden bijgestuurd op het strategische niveau (Act - 1).

18

Gerelateerd aan de niveaus van sturen en de fase in het beleggingsproces kunnen de volgende kengetallen worden onderkend (opsomming is niet limitatief).

Figuur 3.4.2.2: Kengetallen naar verschillende sturingsniveaus. Eigen compositie gebaseerd op (Vlak e.a., 2008; Van Driel, 2010; Van Gool e.a., 2007)

Het voert te ver om alle genoemde kengetallen van een uitleg te voorzien. In het kader van het afwegingsmodel wordt toegespitst op de kengetallen die zijn genoemd op het tactische niveau bij acquisitie. Het instrument bruto aanvangsrendement (BAR) wordt in Nederland veel gebruikt zowel door institutionele beleggers als particulieren. De BAR wordt gedefinieerd als de bruto aanvangsjaarhuur uitgedrukt in procenten van de investering en geeft een eerste idee over het rendement van de acquisitie. Het netto aanvangsrendement (NAR) geeft eveneens een beeld over het rendement en wordt gedefinieerd als de netto aanvangsjaarhuur uitgedrukt in procenten van de investering.

19

Deze kengetallen hebben een aantal voorwaarden voor goed gebruik. Ten eerste moeten de gebruikers bij het hanteren van deze kengetallen goed definiëren wat de componenten van de BAR en NAR zijn. De investering kan bijvoorbeeld inclusief of exclusief kosten koper worden betrokken in de berekening. Deze definities en uitgangspunten moeten bij het opstellen van het kader worden vastgesteld om misinterpretatie te voorkomen. Ten tweede geven deze kengetallen een indicatief beeld van het rendement omdat alleen het eerste jaar van de exploitatie wordt betrokken in de berekening. Ten derde moet worden opgemerkt dat het schatten van de exploitatiekosten bij het berekenen van de NAR een lastige opgave is. Ook daar speelt een definitiekwestie: Op welke wijze wordt bijvoorbeeld het normatieve groot onderhoud meegenomen bij de vaststelling van de exploitatiekosten? De IRR is de rentevoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen inclusief de restwaarde bij verkoop, gelijk is aan de oorspronkelijke investering (Van Driel, 2010a). De BAR, NAR en Internal Rate of Return (IRR) kennen een logisch verband. Door dit logische verband geven de BAR en de NAR een goede indicatie van het looptijdrendement. Zoals hiervoor is gebleken kan het verschil tussen de BAR en de NAR worden verklaard door de exploitatiekosten in het eerste jaar, de stap van buto- naar netto huurinkomsten. Om vanuit de NAR een schatting te geven van de IRR kan volstaan worden met het toevoegen van de groeivoet van de huur en waarde van het betreffende vastgoed, concreet de procentuele huurstijging en waardestijging. Dit is een schatting omdat effecten vanuit financiering, incentives en huurderving gedurende de looptijd niet worden meegenomen in deze wijze van benaderen (Van Gool e.a., 2007).

BAR

-/exploitatiekosten

NAR

+/+ groeivoet huur en waarde

IRR

Figuur 3.4.2.3: Logisch verband BAR/NAR/IRR.

Bij een juiste interpretatie van de BAR en NAR kunnen deze goed worden toegepast binnen een afwegingsmodel voor investeringen. Dit verdient de voorkeur boven de IRR vanwege de eenvoudige toepasbaarheid en omdat met deze kengetallen wordt voorkomen dat een te optimistisch beeld wordt geschetst, zoals met de IRR eerder mogelijk is.

20

De waarde- en huurgroeivoet is een belangrijk element binnen de IRR berekening, en juist dit element is een inschatting. Wanneer de rendementseis ten aanzien van de IRR niet wordt gehaald is dit één van de mogelijkheden om het beeld positiever te maken en toch te voldoen aan de rendementseis.

21

4. Multi criteria analyse 4.1. Inleiding Het integraal beoordelen van maatschappelijke prestaties, het maatschappelijke effect, en financiële randvoorwaarden in een investeringsmodel is als het vergelijken van appels met peren. De vormen van maatschappelijke outcome zijn onvergelijkbaar met financiële rendementen, maar ook onderling nagenoeg onvergelijkbaar. Hoe worden toevoegingen in betaalbare huisvesting afgezet tegen leefbaarheidinvesteringen of het rendement op de investeringen die daarvoor zijn gedaan? Redenen hiervoor kunnen worden gevonden in het gegeven dat de meeteenheden waarin de verschillende criteria worden weergegeven onvergelijkbaar zijn. Leefbaarheid wordt veelal weergegeven in een leefbaarheidscore aan de hand van Lemon9, toevoegingen in betaalbare huisvesting in verhuureenheden en rendement in een percentage van de gedane investering. Daarnaast kan worden gesteld dat bij investeringsafwegingen de financiële criteria vaak een dominante rol spelen omdat deze relatief eenvoudig vast te stellen en goed te objectiveren zijn. Voor een woningcorporatie is het van belang dat de financiële randvoorwaarden een belangrijk element in de investeringsafweging zijn. Immers, dit is een voorwaarde om uiteindelijk aan de taakstelling financiële continuïteit van het BBSH te voldoen. Binnen corporatieland wordt deze beweging de laatste jaren gemaakt, waarbij harde grenzen worden gesteld aan de investeringen door onder andere het toetsen aan rendementen. Juist deze beweging geeft onvoldoende uiting aan de primaire taak van een corporatie, het voorzien in betaalbare huisvesting. Soms is het noodzakelijk dat een (financieel) offer wordt gebracht om aan deze doelstelling te voldoen. Door de verschillende criteria die betrokken zijn bij de investeringsafweging met elkaar te vergelijken en te wegen kan een integrale afweging worden gemaakt. Multi-criteria descision analysis (MCDA) biedt een oplossing hiervoor.

9

Lemon staat voor leefbaarheidsmonitor. Het is een instrument dat de mogelijkheid biedt om uitkomsten van enquêtes grafisch weer te geven op buurt-, wijk- of gemeenteniveau (Lemon, 2012).

22

4.2. Analytic Hierarchy Process Bij de toepassing van MCDA wordt er deels vanuit gegaan dat niet alle elementen in het besluitvormingsproces objectief vast te stellen of te kwantificeren zijn. Naast harde meetbare waardes zoals prijs en gewicht kunnen ook subjectieve elementen als voorkeur en voldoening dienen als input (Zahedi, 1986). Daarnaast geeft MCDA ook ruimte om de besluitvormer zijn eigen voorkeuren door te laten voeren in het model (Saaty, 2005). De elementen die onderdeel worden gemaakt van de besluitvorming zijn immers beïnvloedbaar. De uitkomst is daarom afhankelijk van degene(n) die het besluitvormingsproces voorbereid(en), waarbij de elementen die tot het besluit leiden vooraf vastgesteld moeten worden. Eén van de methodes die onder MCDA valt betreft het Analytic Hierarchy Process (AHP) van Saaty (1980). Door de gestructureerde aanpak in dit proces wordt het mogelijk om complexe en onvergelijkbare grootheden te kwantificeren en tegen elkaar af te wegen. Het proces kenmerkt zich door een gelaagdheid in de besluitvorming en een studie naar de opzet van de te maken afweging voorafgaand aan de afweging. Het hoofddoel, de vraag waar een antwoord op gevonden moet worden, wordt ontleed naar criteria waaraan het hoofddoel moet voldoen. Daarbij kan eventueel gebruik worden gemaakt van subcriteria. De procedure die bij AHP wordt gevolgd valt uiteen in 6 onderdelen, te weten: -

Definieer het doel.

-

Het modelleren van het probleem zodat alternatieven kunnen worden vergeleken.

-

Vaststellen van de prioriteiten van de elementen binnen de besluitvorming aan de hand van paarsgewijze vergelijking.

-

Vaststellen van de randvoorwaarden waaraan de geselecteerde elementen moeten voldoen.

-

Vaststellen van de consistentie van de prioriteiten.

-

Besluiten aan de hand van het doorlopen van het afwegingsproces.

23

4.2.1. Het definiëren van het doel Deze masterscriptie heeft als thema de afweging bij nieuwbouwinvesteringen die corporaties moeten maken. Het doel kan daarom worden omschreven als het beoordelen van een investeringsvoorstel wat moet leiden tot - of ondersteunen in een go of no go beslissing ten aanzien van - de voorgenomen investering, ofwel het prioriteren van meerdere investeringen.

4.2.2. Het modelleren van het probleem Bij het modelleren van het probleem wordt top down vastgesteld welke aspecten moeten worden gewogen bij de oplossing van het probleem. Ten aanzien van de investeringsafweging betekent dit het vaststellen van de prestatie-indicatoren die een rol spelen in deze afweging, toegespitst op de corporatie. Een corporatie zal in de investeringsafweging, gegeven het businessmodel, in ieder geval het maatschappelijke aspect en het financiële aspect een plaats willen geven. Vervolgens moet de corporatie een onderverdeling maken van de zaken die van belang zijn binnen dat maatschappelijke- en financiële aspect. Aldus ontstaan in ieder geval twee lagen in het besluitvormingsproces. De dan ontstane hiërarchie kan als volgt worden weergegeven:

Figuur 4.2.2.1: Top down modellering van een probleem, vraag of doel.

24

4.2.3. Vaststellen van prioriteiten door paarsgewijze vergelijking Het vaststellen van de prioriteiten van de verschillende elementen vindt plaats aan de hand van paarsgewijze vergelijking. Door de criteria in paren van twee aan elkaar te toetsen wordt een prioriteit toegekend aan de criteria. Daarbij wordt de mate van belangrijkheid van de criteria onderling bepaald aan de hand van een score. In paragraaf 3.1 is beschreven dat het businessmodel van een corporatie kan worden gekoppeld aan het maatschappelijke effect, het financieel rendement dat met het vastgoed wordt bereikt en de kwaliteit van de vastgoedportefeuille. Wanneer voor deze elementen een prioritering wordt vastgesteld aan de hand van paarsgewijze vergelijking wordt bijvoorbeeld voor maatschappelijk effect en financieel rendement aangegeven welke van de twee criteria belangrijker is door één van de volgende mogelijkheden te kiezen. Mate van belangrijkheid: -

Veel belangrijker

-

Belangrijker

-

Even belangrijk

-

Minder belangrijk

-

Veel minder belangrijk

Door deze mate van belangrijkheid voor alle combinaties van vastgestelde criteria te bepalen kan de prioritering worden vastgesteld. In onderstaand voorbeeld is het maatschappelijk effect, het financiële rendement en de kwaliteit van de portefeuille vertaalt naar Mensen, Stenen en Geld (van Os, 2007). Mensen vertegenwoordigt hierbij de maatschappelijke opgaven die corporaties invullen. Stenen hebben betrekking op de vastgoedkwaliteit die wordt nagestreefd en Geld kan worden omschreven als de rendementen die de corporatie wenst te behalen met het vastgoed. De paarsgewijze vergelijking van de 3 criteria Mensen, Stenen en Geld kan worden opgezet met een drietal vragen.

25

√

Ik vind het onderdeel mensen Ik vind het onderdeel mensen Ik vind het onderdeel stenen

√ √

veel minder belangrijk

minder belangrijk

even belangrijk

belangrijker

veel belangrijker 1 2 3

dan het onderdeel stenen dan het onderdeel geld dan het onderdeel geld

Tabel 4.2.3.1: Vragen behorende bij de paarsgewijze vergelijking van Mensen, Stenen en Geld.

Wanneer deze tabel wordt vertaald naar een matrix kan aan de verschillende vragen een score worden toegekend die de verhouding tussen de elementen weergeeft. De mate van belangrijkheid wordt als volgt vertaald naar een score. Mate van belangrijkheid: 1. Veel belangrijker

score 5

2. Belangrijker

score 3

3. Even belangrijk

score 1

4. Minder belangrijk

score 1/3

5. Veel minder belangrijk

score 1/5

In bovenstaande voorbeeldmatrix is Mensen als veel belangrijker aangegeven dan Stenen. In de gekozen systematiek levert dat een score van 5 op. Stenen wordt minder belangrijk geacht dan Geld. Dat levert een score op van 0,33. De betekenis van de mate van belangrijkheid, gekoppeld aan scores, kan als volgt tot uitdrukking worden gebracht. Mate van belangrijkheid

Score

Toelichting Het ene criterium draagt substantieel meer bij aan het doel

Veel belangrijker

5

dan het andere. Het ene criterium draagt meer bij aan het doel dan het

Belangrijker

3

andere. De twee vergeleken criteria dragen beide evenveel bij aan

Even belangrijk

1

het doel. Het ene criterium draagt minder bij aan het doel dan het

Minder belangrijk

1/3

andere. Het ene criterium draagt substantieel minder bij aan het doel

Veel minder belangrijk

1/5

dan het andere.

Tabel 4.2.3.2: Vertaling mate van belangrijkheid aan scores (Goepel, 2012).

26

De uitkomsten van de paarsgewijze vergelijking worden vertaald naar een reciproce matrix door de scores die horen bij de mate van belangrijkheid in te vullen in de matrix.

Tabel 4.2.3.3: Reciproce matrix uit paarsgewijze vergelijking Mensen, Stenen en Geld.

In de matrix wordt zichtbaar dat de beantwoording van de vraag in hoeverre Mensen belangrijker is dan Geld, ook de vraag heeft beantwoord in hoeverre Geld belangrijker is dan Mensen. De reciprociteit is zichtbaar. Door uit deze uitkomsten de normalized principal eigen vector te bepalen kan de prioritering worden vastgesteld. De normalized principal eigen vector of priority vector geeft de relatieve gewichten weer van de criteria die zijn opgenomen in de paarsgewijze vergelijking (Teknomo, 2006)10. Om deze te kunnen bepalen wordt als eerste stap de som bepaald van de afzonderlijke kolommen.

Tabel 4.2.3.4: Bepalen van de som van de afzonderlijke kolommen.

Vervolgens wordt het genormaliseerde relatieve gewicht bepaald van alle elementen in de matrix door elk element van de matrix te delen door de som van de kolom waar het element zich in bevindt.

10

Bovenstaande wijze van berekenen is een benadering van de Eigen Value en de Eigen Vector. Via Matlab kan een exacte berekening worden gemaakt.

27

Tabel 4.2.3.5: Genormaliseerde relatieve gewichten.

De 0,65 voor het eerste element in de matrix wordt bepaald door de score uit de matrix van tabel 4.2.3.3 te delen door de som uit de kolom Mensen van tabel 4.2.3.4 (1 / 1,53 = 0,65). Doordat sprake is van relatieve gewichten van de elementen in de matrix dient de optelling van elke kolom op 1 uit te komen. Om de uiteindelijke prioritering, de priority vector, vast te stellen moet vervolgens het gemiddelde worden berekend van de afzonderlijke rijen. Voor de rij Mensen wordt berekend dat: (0,65 + 0,55 + 0,69) / 3 = 0,63.

Tabel 4.2.3.6: Bepalen van de priority vector.

In het bovenstaande voorbeeld wordt Mensen het meest belangrijk geacht, gevolgd door Geld en vervolgens Stenen. Niet alleen de prioriteit, maar ook de onderlinge relatie tussen de elementen is duidelijk geworden. Zo kan exact worden vastgesteld dat Mensen 5,7 keer zo belangrijk is als Stenen (0,63 / 0,11 = 5,7), en Mensen 2,4 keer zo belangrijk is als Geld (0,63 / 0,26 = 2,4). De prioritering wordt weergegeven door middel van een score tussen de 0 en 1 waarbij de voorwaarde geldt dat de som van de criteria en de som van de daarbij behorende set subcriteria op 1 uitkomt. Het model dat dan ontstaat, kan als volgt worden weergegeven.

28

Doel

Criterium

Prioritering

Subcriterium

Prioritering

Gewogen prioritering

ALTERNATIEVEN

Mensen

Stenen

Geld

Totaal

0,63

0,11

0,26

1,00

A

0,5

0,315

B

0,5

0,315

C

0,5

0,055

D

0,5

0,055

E

0,5

0,13

F

0,5

0,13

Totaal

1,00

Tabel 4.2.3.7: Prioritering in vereenvoudigd AHP model, (Zahedi, 1986).

4.2.4. Vaststellen van randvoorwaarden, subcriteria In de volgende stap moet een invulling worden gegeven aan de randvoorwaarden waaraan de criteria moeten voldoen. Voor een corporatie is het van belang om de voorwaarden te koppelen aan strategische doelen en daarbij geformuleerde randvoorwaarden, van strategisch naar tactisch (paragraaf 3.3). Daarmee wordt gewaarborgd dat in het geval van een investeringsbeslissing een bijdrage wordt geleverd aan de door de corporatie gestelde strategische doelstellingen, rekening houdende met de daarbij geformuleerde randvoorwaarden. Zo zal in het geval van Mensen zal moeten worden bepaald wanneer een investering een bijdrage levert aan de maatschappelijke doelstellingen van de corporatie en in het geval van Geld moet een minimale grenswaarde, bijvoorbeeld een rendementseis, worden vastgesteld.

4.2.5. Consistentie van prioriteiten Omdat de prioriteiten met behulp van paarsgewijze vergelijking worden vastgesteld bestaat de kans op inconsistentie in de prioritering. Wanneer de criteria in aantal toenemen wordt de kans op inconsistentie groter door het toenemende aantal paren waarover een oordeel moet worden gegeven. In onderstaande tabel wordt aangegeven hoeveel paarsgewijze vergelijkingen moeten worden gemaakt, afhankelijk van het aantal elementen dat in de beoordeling is opgenomen.

29

Aantal elementen

1

2

3

4

5

6

7

Aantal vergelijkingen

0

1

3

6

10

15

21

N n(n-1) 2

Tabel 4.2.5.1: Aantal paarsgewijze vergelijkingen.

Volgens Saaty (1980) geldt dat voor een volledig consistente reciproce matrix de Principal Eigen Value (λmax) gelijk is aan het aantal elementen in de matrix. In het gebruikte voorbeeld zou dat λmax = 3 zijn. Aan de hand van het eerder gebruikte getallenvoorbeeld wordt de λmax berekend door de priority vector uit tabel 4.2.3.6 te vermenigvuldigen met de som van de kolommen uit de reciproce matrix (tabel 4.2.3.4) en de uitkomsten te sommeren. De λmax bedraagt dan: (0,63 * 1,53)+(0,11 * 9,03)+(0,26 * 4,33) = 3,06. De matrix die hier is gebruikt is daarom niet consistent. Saaty (1980, 1994) heeft bewezen dat een reciproce matrix voldoende consistent mag worden genoemd wanneer de Consistency Ratio (CR): -

Kleiner of gelijk is aan 10%, bij een matrix met n > 4.

-

Kleiner of gelijk is aan 8%, bij een matrix met n = 4.

-

Kleiner of gelijk is aan 5%, bij een matrix met n = 3.

Wanneer de CR deze grenswaarden overstijgt moet de reciproce matrix worden beoordeeld en eventuele inconsistenties ongedaan worden gemaakt of worden ondervangen. Saaty (2008) beschrijft dat hierbij de volgende stappen moeten worden doorlopen: 1. Bepaal welk oordeel in de matrix het meest inconsistent is. 2. Bepaal naar welke waarde dit oordeel kan worden aangepast om consistentie te bewerkstelligen. 3. Leg deze uitkomst voor aan degene die de waarde heeft toegekend in de paarsgewijze vergelijking en vraag deze beoordelaar of het mogelijk is deze waarde te heroverwegen. CR word bepaald door de Consistency Index (CI) te delen door de Random Consistency Index (RI).

30

De CI wordt bepaald door de volgende formule:

De RI wordt ontleend aan een door Saaty vastgestelde matrix, waarbij 500 reciproce matrixen zijn doorgerekend op consistentie middels de CI. De uitkomsten daarvan hebben geleid tot de volgende tabel. Aantal elementen

1

2

3

4

5

6

7

8

9

10

RI

0

0

0,52

0,89

1,11

1,25

1,35

1,40

1,45

1,49

Tabel 4.2.5.2: Random Consistency Index (Saaty, 1994).

Het hanteren van de bovenstaande formules in het getallenvoorbeeld levert de volgende waardes op.

Doordat de CR 5% is wordt de reciproce matrix als voldoende consistent aangemerkt en kan de berekende prioritering, zoals weergegeven in tabel 4.2.3.6 worden toegepast in de besluitvorming.

4.2.6. Besluitvorming Besluitvorming vindt plaats doordat voor elk bestaand alternatief wordt vastgesteld of, en in welke mate, het aan de criteria voldoet. Het alternatief met de hoogste score voldoet aan de meeste criteria en voldoet daarmee het meeste aan de randvoorwaarden die voorafgaand aan het besluitvormingsproces zijn gesteld.

31

Toegepast op tabel 4.2.3.7 kan voor de fictieve alternatieven I en II het volgende gelden: Criteria

Sub

Prioritering

Voldoet aan randvoorwaarde

Score

Alternatief I

Alternatief I

criteria

Mensen

Stenen

Geld

Alternatief II

Alternatief II

A

0,315

Ja

Nee

0,315

0

B

0,315

Ja

Ja

0,315

0,315

C

0,055

Nee

Ja

0

0,055

D

0,055

Ja

Nee

0,055

0

E

0,13

Ja

Ja

0,055

0,13

F

0,13

Nee

Nee

0

0

0,74

0,5

Totaal

1,00

Tabel 4.2.6.1: Toetsen van alternatieven aan gestelde randvoorwaarden.

Voor alternatief I geldt dat aan 74% van de gestelde randvoorwaarden wordt voldaan en voor alternatief II geldt dat aan 50% van de randvoorwaarden wordt voldaan. Alternatief I verkrijgt in dit voorbeeld de voorkeur boven alternatief II.

4.3. Toepassingsgebied Analytic Hierarchy Process Om de werking van AHP te doorgronden is het goed om met eenvoudige voorbeelden de krachtige werking ervan te ervaren (Gray, 1984). Besluitvormingsmomenten waarbij AHP kan worden toegepast zijn (Forman, 2001): -

Keuze:

Het selecteren van een alternatief uit een set van alternatieven.

-

Rangschikken:

Het op volgorde zetten van een set alternatieven van meest tot minst gewenst.

-

Prioriteren:

Het vaststellen van de relatieve bijdrage van onderdelen van een set alternatieven, in tegenstelling tot het kiezen of rangschikken ervan.

-

Allocatie van middelen: Het toewijzen en verdelen van middelen aan verschillende alternatieven.

-

Benchmarken:

Het vergelijken van processen of resultaten met andere

32

organisaties.

-

Kwaliteitsmanagement: Omgaan met de multi dimensionale aspecten van kwaliteit en verbetering van kwaliteit.

-

Conflictoplossing:

Het oplossen van conflicten tussen partijen met ogenschijnlijk onverenigbare doelen of posities.

Volgens Zahedi (1986) is de toepassing van AHP voornamelijk gericht op het toetsen van alternatieven en het rangschikken ervan om het besluitvormingsproces vorm te geven. AHP wordt op veel gebieden toegepast omdat het de mogelijkheid biedt om kwalitatieve aspecten mee te nemen in de beoordeling. De investeringsafweging bij corporaties draagt aspecten in zich die gestructureerd kunnen worden in AHP. Immers, het maatschappelijke deel is kwalitatief van aard maar kan door de manier van beoordelen in het model op een goede wijze worden samengebracht met de kwantitatieve aspecten die een rol spelen in de afweging. AHP heeft als kern dat het meerdere alternatieven aan een beoordeling onderwerpt. Ook bij een corporatie kan dit het geval zijn. Daarbij kan worden gedacht aan het beoordelen van meerdere alternatieven van een investering, maar ook wanneer de corporatie een keuze moet maken tussen verschillende investeringen. Hier is het gebruik van AHP direct toepasbaar, onder de voorwaarde dat het besluitvormingsmodel op een correcte wijze wordt vormgegeven. Bij corporaties bestaat de vraag naar een toepassing die één project op zijn merites kan beoordelen. Het sturen op rendement en kasstromen is daarbij eenvoudig. Maar juist wanneer het gaat om de maatschappelijke doelstelling, het maatschappelijke effect, is geen adequate toepassing voorhanden. Het integraal beoordelen van maatschappelijke prestaties en financiële randvoorwaarden is mogelijk via AHP. Is het ook mogelijk om een enkelvoudige investering te ‘scoren’ met dit model, in plaats van een set alternatieven te beoordelen? In het eerder gebruikte getallenvoorbeeld zou alternatief I de voorkeur moeten krijgen boven alternatief II. Wanneer alleen alternatief II zou worden beoordeeld, welke informatie geeft de score van 0,5 dan? In ieder geval wordt daarmee aangetoond dat aan 50% van de gestelde randvoorwaarden wordt voldaan. De besluitvormer zal moeten vaststellen of de investering daarmee in voldoende mate aan de gestelde randvoorwaarden voldoet. Omdat deze manier van beoordelen van de investering behoort tot het afwegingsmodel zoals benoemd in de centrale vraag van deze masterscriptie, komt de beantwoording van deze vraag aan de orde in hoofdstuk 6.

33

4.4. Voor- en nadelen van het Analytic Hierarchy Process De methode van Saaty is in de loop van de tijd door vele auteurs bekritiseerd (Pérez, 1995). Om de methode te kunnen incorporeren in het afwegingsmodel bij investeringen moet op adequate wijze rekening worden gehouden met deze kritieken. In paragraaf 5.7.4 wordt aan de hand van de onderstaande opsomming aangegeven op welke wijze in het afwegingsmodel rekening is gehouden met de genoemde aandachtspunten. Bij het opstellen van de besluitvormingsstructuur kan vooraf al rekening worden gehouden met de gewenste uitkomst. Het vaststellen van criteria en de daarbij behorende randvoorwaarde vormt de basis voor het besluitvormingsproces. Het weglaten of toevoegen van bepaalde criteria heeft een effect op het uiteindelijke besluit. Met behulp van een sensitiviteitsanalyse, the backward process (Alexander en Saaty 1977, Saaty 1980, Saaty 1981), wordt een dergelijke beïnvloeding inzichtelijk gemaakt. Wanneer gedurende het proces alternatieven of beoordelingscriteria worden toegevoegd aan het besluitvormingsproces kan rank reversal optreden. Rank reversal treed op wanneer de criteria in prioritering wijzigen doordat er bijvoorbeeld een criterium wordt toegevoegd die gelijkenis vertoont met de al bestaande criteria (Kramer e.a., 2006). Door voorafgaand aan het proces criteria en alternatieven goed in beeld te hebben en de alternatieven afzonderlijk te beoordelen, rating one at a time approach, wordt rank reversal voorkomen. De gelaagdheid in de besluitvormingsstructuur vraagt om een goede koppeling tussen de criteria uit niveau 1 en niveau 2. Wanneer uit het voorbeeld een financieel rendement als criterium bij het onderdeel Mensen (synoniem voor de maatschappelijke opgave) wordt opgenomen is sprake van een incomplete hiërarchie. De hierbij verkregen weging en prioritering wordt contra-intuïtief genoemd, niet passend binnen de paarsgewijze vergelijkingen (Zahedi, 1986), waardoor het besluitvormingsmodel niet functioneert. De paarsgewijze vergelijking en methode van valideren ervan geeft enige ruimte tot inconsistentie. Wanneer er meerdere lagen in een structuur bestaan ontstaat een aggregatie van inconsistentie die een invloed heeft op de besluitvorming. Deze inconsistentie gaat ten koste van het originele doel van AHP om prioriteiten vast te stellen die met de realiteit overeenkomen (Saaty, 2008).

34

Het aggregatievraagstuk wordt eveneens door Jensen (1983) beschreven. Hij stelt daarbij voor om de gelaagdheid uit de besluitvormingsstructuur te halen en alle criteria tegelijk in de paarsgewijze vergelijking op te nemen. Gezien de gelaagdheid van structuren waarbij meer dan 3 lagen kunnen bestaan met meerdere subcriteria wordt de paarsgewijze vergelijking nagenoeg onuitvoerbaar, waardoor de kans op inconsistentie groter wordt. Bij het opstellen van de paarsgewijze vergelijking wordt uitgegaan van een numerieke schaal. Bodin en Gass (2003) refereren aan de onderzoeken die Saaty heeft gedaan bij het ontwikkelen van AHP. Daarbij zijn 27 verschillende soorten schalen onderzocht, waarbij de schaal 1 - 9 uitstekend werkt om zowel kwantitatieve als kwalitatieve vraagstukken te beantwoorden in het kader van de paarsgewijze vergelijkingen (Saaty, 1980). De schaal van 1 - 9 wordt ook wel de fundamental scale genoemd. Hoewel Saaty (2008) in zijn onderzoeken de fundamental scale justificeert wordt eveneens aangegeven dat andere schalen mogelijk zijn. Bender et al (1999) concludeert uit zijn onderzoek naar locationele voorkeuren voor commercieel vastgoed in Zwitserland dat het hanteren van een dergelijke schaal tot de mogelijkheden behoort, maar er geen voorkeur zou moeten zijn. Het hanteren van elke schaal in dat kader is enigszins arbitrair, stelt Bender in zijn onderzoek. De nadelen of kritieken op AHP spitsen zich toe op de structuur van het besluitvormingsproces en de wijze van vertalen van meningen naar mathematisch gecalculeerde waarden. De werkwijze die in AHP wordt gehanteerd is tevens de kracht van het model. Bodin en Gass (2003) omschrijven het als een krachtig model dat een consistente, eenvoudig te begrijpen, analytisch bewezen en goed getest raamwerk biedt, aan de hand waarvan multi criteria vraagstukken kunnen worden opgelost. Volgens Saaty (1994) is het analytisch benaderen van besluitvormingsprocessen van enorme waarde, maar moet het eenvoudig toepasbaar zijn en toegankelijk voor de gebruiker. In het gebruik van AHP kunnen de volgende voordelen worden gevonden: -

Binnen het proces wordt gebruik gemaakt van een vooraf vastgestelde structuur die een goede grond biedt voor discussie ten aanzien van de beslissing die moet worden genomen.

-

Door dit proces wordt duidelijk gemaakt waar keuzes worden gemaakt ten aanzien van de verschillende criteria die leiden tot de uiteindelijke beslissing. Naast de verbale uitleg wordt dit zichtbaar gemaakt in de prioritering van de afzonderlijke criteria.

35

-

Het wordt besluitvormers mogelijk gemaakt om meningen te formuleren gebaseerd op intuïtie, emotie en logica, waarbij deze een gelijke plaats krijgen in het besluitvormingsproces.

-

Wanneer meerdere besluitvormers betrokken zijn in het proces biedt het een mogelijkheid om de individuele conclusies te combineren op basis van dezelfde grondslagen.

36

5. de Maatschappelijke Investeringsscore

5.1. Inleiding Bij een bepaalde visie voor een organisatie hebben de elementen van een organisatie bepaalde eigenschappen die met elkaar in balans dienen te zijn (Kuij, 2010). Dit uitgangspunt kan één op één worden vertaald naar de investeringsafweging: Bij een bepaalde visie voor investeringen in nieuwbouw hebben de elementen van een investering in nieuwbouw bepaalde eigenschappen die met elkaar in balans dienen te zijn. De visie ten aanzien van de investeringen is opgenomen in de ondernemingsdoelstellingen, vastgoedbeleid of vastgoedstrategie. De elementen worden naar het model vertaald als de criteria die de meetlat van het model vormgeven. De eigenschappen zijn de grenswaarden waaraan de criteria moeten voldoen. De balans is het belangrijkste onderdeel. Daarmee wordt de weging en prioritering aangeduid die het model completeert. Deze balans heeft tot de naam Maatschappelijke Investeringsscore (MIs) geleid. In investeringsafwegingen is het financieel toetsen gemeengoed. Dit leidt meestal tot een gekwantificeerde score (rendement). Maatschappelijk staat voorop omdat dat de hoofddoelstelling vertegenwoordigd van een corporatie. Het gezamenlijk toetsen van deze elementen, samen met de kwaliteit van het vastgoed, geeft een integraal beeld van de voorgenomen investering. De MIs wordt opgebouwd met de volgende elementen: -

Maatschappelijk effect.

-

Kwaliteit van het vastgoed.

-

Rendement en risico.

Hiermee kan feitelijk een onderscheid worden gemaakt tussen de volkshuisvestelijke kant van de organisatie en de vastgoedbelegger. Bij maatschappelijk effect wordt uiting gegeven aan het volkshuisvestelijke, waar bij kwaliteit van het vastgoed en rendement en risico het beleggersperspectief naar voren komt.

37

5.2. de Alliantiecasus In hoofdstuk 6 wordt het model dat in dit hoofdstuk wordt opgesteld onderzocht middels een exploratief onderzoek. Het opstellen (hoofdstuk 5) en onderzoeken (hoofdstuk 6) van het model vindt plaats aan de hand van gegevens die beschikbaar zijn gesteld door de Alliantie11. Door de specifieke beleidsinformatie te gebruiken kunnen de indicatoren die van belang zijn voor het model worden gedestilleerd uit dit beleid en kan worden aangetoond hoe tot de indicatoren wordt gekomen. Het toetsen met daadwerkelijke investeringsprojecten van de Alliantie geeft aan of, en in welke mate, het model effectief is in zijn toepassing. Slechts één corporatie heeft als model gestaan omdat specifieke beleidsinformatie vaak strategische informatie bevat en niet altijd beschikbaar kan worden gesteld. Het toetsen van een voldoende hoeveelheid reële projecten vraagt eveneens om het beschikbaar stellen van veel interne sturingsinformatie. Omdat corporaties dergelijke interne sturingsinformatie op eigen wijze ingericht hebben kan het destilleren van de noodzakelijke informatie uit deze sturingsinformatie een moeilijke opgave zijn. De Alliantie is als casuïstiek gekozen omdat de strategie en het beleid volledig toegankelijk zijn voor de onderzoeker. Ook kan vanuit de dagelijkse werkzaamheden van de onderzoeker een waardevolle aanvulling worden gegeven op de projecten die in Hoofdstuk 6 aan de orde komen in het exploratief onderzoek. Daarnaast bestaat binnen de Alliantie veel draagvlak voor dit onderzoek. Wanneer het model en de onderliggende methode succesvol worden uitgewerkt zal het een toepassing krijgen in de dagelijkse praktijk.

5.3. Maatschappelijk effect

5.3.1. Inleiding Corporaties willen vooral een maatschappelijke meerwaarde creëren. Dit is een opgave die in de taakvelden die in het BBSH wordt beschreven. Naast het verhuren van goede en betaalbare woningen kan dit betekenen dat de corporatie actief is op andere fronten. Maatschappelijk vastgoed in de vorm van brede scholen, buurtcentra of zorgcentra is waar te nemen in de programmering die corporaties realiseren. 11

Voor een kenschets van de Alliantie wordt verwezen naar bijlage III.

38

Om het maatschappelijk effect op te kunnen nemen in het afwegingsmodel moet de corporatie keuzes maken. Keuzes waar het zijn pijlen op richt in de uitvoering van het beleid en in welke mate. de Alliantie heeft zijn doelstellingen vertaald naar 10 strategische koerspunten. In de strategische beleidsvisie ‘Koers op 10’ wordt omschreven wat deze doelstellingen zijn en wordt concreet aangegeven wanneer de organisatie het goed doet, wanneer de doelstellingen zijn gerealiseerd. Binnen de koerspunten is een volgordelijkheid opgenomen, de kerntaken als eerste, de klant die centraal staat en vervolgens de randvoorwaardelijke zaken. Om het maatschappelijke effect te meten wordt voor het afwegingsmodel de focus gelegd op de kerntaken die zijn gedefinieerd. Dat zijn achtereenvolgens: -

Een toegankelijke woningmarkt voor de lagere- en middeninkomens

-

Vitale wijken

-

Maatschappelijke huisvesting

-

Verbetering van de energetische kwaliteit

5.3.2. Een toegankelijke woningmarkt voor de lagere- en middeninkomens “…Zowel voor de laagste als de middeninkomensgroepen wil de Alliantie een bijdrage leveren aan het beter toegankelijk maken van de woningmarkt. Daarbij gaat het ons in essentie om het vergroten van de mogelijkheden voor mensen om stapjes te zetten in hun wooncarrière. Op diverse fronten zijn we hiermee bezig. Allereerst spannen we ons in om jaarlijks een fors aantal nieuwbouwwoningen op de markt te brengen, zowel in de huur- als de koopsector. Nieuwbouw is namelijk dé motor van dynamiek op de woningmarkt. Zonder voldoende nieuwbouw lopen wooncarrières onherroepelijk vast en verstopt de woningmarkt. Daarnaast streven we in ons huurbeleid steeds meer naar reële prijs-kwaliteitsverhoudingen, zonder daarbij de betaalbaarheid van het wonen voor de lagere en middeninkomensgroepen uit het oog te verliezen. …” (Alliantie, 2009). De koers van de Alliantie is om, door volume op de woningmarkt te brengen, te voldoen aan de vraag waarmee tevens de doorstroming op de woningmarkt positief wordt beïnvloed.

39

Daarbij is tot doel gesteld om 1.500 woningen (nieuwbouw huur en nieuwbouw koop) te realiseren. Daarnaast wil de Alliantie ca 2% van het bestaande bezit verkopen, regulier of via Koopgarant12. Met het afwegingsmodel worden de investeringen getoetst die een onderdeel uitmaken van een programmering die is opgesteld met de hierboven geformuleerde doelen. In welke mate draagt een project dan bij aan deze doelstelling? Dat is geheel afhankelijk van de omstandigheden van een project. De vraag die hieromtrent is geformuleerd is als volgt:

Houdt het project een toevoeging in voor de inkomensgroep tot € 43.000? Dit kan worden vertaald naar een huurwoning met een maandelijks huurbedrag tot € 850 of naar een koopwoning tot € 185.000.

Hoewel de beantwoording van deze vraag eenvoudig lijkt is dat niet altijd zo. Niet alle nieuwbouwprojecten zijn toevoegingen. Wanneer sprake is van een sloop- nieuwbouwproject worden ook verhuureenheden uit de markt genomen. Als het terug te bouwen volume lager is dan het gesloopte gaat de verhuurcapaciteit uitgedrukt in verhuureenheden achteruit. Is het dan nog een toevoeging? Indien de te slopen woningen op instorten staan is het antwoord in ieder geval ja. De grens ten aanzien van het huurniveau kent ook een nuance. Als een project alleen vrije sector huur13 kent, draagt het in mindere mate bij aan de toegankelijke woningmarkt. Huur- en koopniveaus boven de gestelde grenzen dragen in verhouding nog minder bij aan de toegankelijke woningmarkt. De toetsingsvraag is niet te beantwoorden met een eenvoudige ja of nee. Door het debat aan te gaan met elkaar wordt een antwoord gevonden. Met deze intersubjectiviteit wordt voorkomen dat met een eenzijdige blik een antwoord wordt verkregen op de gestelde vraag, en wordt tevens doelredenering voorkomen.

12

Bij Koopgarant krijgt de koper een korting op de marktwaarde van de woning, maar wordt wel volledig eigenaar van de woning, met de bijbehorende bevoegdheden en verantwoordelijkheden. Wanneer de eigenaar de woning wil verkopen, dan koopt de corporatie of ontwikkelaar de woning gegarandeerd weer terug, waarbij de waardeontwikkeling volgens een bepaalde formule wordt gedeeld. 13 Woningen die een huurniveau kennen boven de € 664,66.

40

5.3.3. Vitale wijken “…Hoewel we in alle gebieden waar we actief zijn investeren in een goede woningkwaliteit en leefbaarheid, vragen enkele wijken in ons werkgebied de komende jaren bijzondere aandacht. …Hier kunnen we vanwege onze positie “het verschil” maken. Hier “nemen we de wijk”, zo noemen wij dat. Dat betekent, dat wij daar in de breedte investeren in het verbeteren van de “wijkkwaliteit”. De aard en omvang van de problematiek, maar ook de kansen die er liggen, vergen van de Alliantie de komende jaren veel extra inzet in deze wijken. …” (Alliantie, 2009). Door actief in het vastgoed te investeren in wijken en buurten maakt de Alliantie het verschil en realiseert de Alliantie een maatschappelijk effect. Wanneer een vastgoedinvestering wordt gedaan in een benoemde prioriteitswijk draagt het bij aan de geformuleerde doelstelling. De toetsingsvraag is dan:

Vindt de investering in het nieuwbouwproject plaats in een door de Alliantie benoemde prioriteitswijk?

De mate waarin de investering bijdraagt aan de wijkontwikkeling is afhankelijk van het verwachte effect op bijvoorbeeld Sinfore14 en de zelf ontwikkelde wijkmonitor. In de wijkmonitor wordt de ontwikkeling van wijken gemeten op basis van een aantal indicatoren zoals WOZ-waarde ontwikkeling en het voorzieningenniveau. Verwacht, want in het afwegingsmodel wordt vooraf getoetst en bij de genoemde instrumenten wordt achteraf gemeten. Ook hier speelt intersubjectiviteit een rol. In het te voeren debat wordt het verwachte effect beredeneerd en weergegeven.

5.3.4. Maatschappelijke huisvesting “…Een beschaving wordt herkend aan de wijze waarop met de zwaksten in de samenleving wordt omgegaan. Aan die beschaving wil de Alliantie bijdragen waar zij maar kan: de zwaksten laten we niet in de kou staan.

14

Sinfore is een systeem waarmee een wijkscan kan worden verricht.

41

Wij werken daarbij niet “aanbodgericht” (voorzieningen bouwen en vervolgens zien wie daar belangstelling voor heeft), maar “vraaggericht”: we leggen lokaal en regionaal contact met organisaties en instellingen om de vraag helder te krijgen en in samenwerking met hen het benodigde aanbod te realiseren. ...” (Alliantie, 2009). Doordat investeringen in maatschappelijke huisvesting vanuit de vraagkant worden gerealiseerd is er geen noodzaak om een kwalitatief kader te verbinden aan dit criterium. Immers de vraagkant wordt betrokken in de realisatie van het vastgoed. Kan dan worden gesteld dat bij het realiseren van 1 verhuureenheid maatschappelijke huisvesting dan al wordt voldaan aan deze doelstelling? Ervaring leert dat wanneer maatschappelijke huisvesting een rol van betekenis speelt binnen een project er sprake is van meer dan 10% qua eenheden of investeringsvolume. De vraag die in het afwegingsmodel kan worden opgenomen luidt dan:

Bevat het investeringsproject meer dan 10% eenheden of meer dan 10% in investeringsvolume ten behoeve van bijzondere doelgroepen?

In tegenstelling tot het debat dat wordt gevoerd ten aanzien van de toegankelijke woningmarkt of de vitale wijken wordt dit element hard getoetst. Wordt de 10% - eis gehaald, dan levert het maatschappelijk effect op. Bij minder dan 10% levert het wel een maatschappelijk effect op, maar is dat effect te beperkt om een rol te laten spelen in de investeringsafweging.

5.3.5. Verbetering van de energetische kwaliteit “… Ook vanuit woonlasten gezien is er alle aanleiding voor meer aandacht hiervoor, want door de stijgende energieprijzen maken de kosten van energie een steeds groter deel uit van de totale woonlasten van onze klanten. …” (Alliantie, 2009).

Regelgeving en beleid zijn vaak de aanknopingspunten die worden gehanteerd bij het ontwikkelen van vastgoed.

42

Omdat de energetische kwaliteit van het vastgoed zowel een effect heeft op de waarde(ontwikkeling) van het vastgoed en de woonlasten van de gebruiker, heeft de Alliantie de keuze gemaakt om dit element bij maatschappelijk effect en kwaliteit van het vastgoed mee te laten wegen. Wanneer het investeringsproject bovenop beleid en regelgeving iets extra’s op het gebied van energie en duurzaamheid in zich heeft, wordt een aanvullend maatschappelijk effect gerealiseerd. De vraag die ten behoeve van het afwegingskader kan worden gesteld luidt dan:

Wordt er op het gebied van energie en duurzaamheid iets extra’s gedaan dat een maatschappelijk effect teweeg brengt?

De termen iets extra’s en het teweeg brengen van maatschappelijk effect geven al aan dat het vaststellen hiervan een intersubjectieve toetsing met zich meebrengt.

5.4. Kwaliteit van het vastgoed

Met als vertrekpunt het businessmodel dat beschreven is in paragraaf 3.1, figuur 3.1.1, kan worden beargumenteerd waarom de kwaliteit van het vastgoed een belangrijke plaats inneemt in het afwegingsmodel. De vastgoedportefeuille geeft een invulling aan de maatschappelijke taak, de portefeuille levert rendement dat ervoor zorgt dat de operationele kosten kunnen worden voldaan. De portefeuille levert maatschappelijk dividend wanneer sprake is van een surplus op de rendementseis. Indien de portefeuille van onvoldoende kwaliteit is zal een dergelijk surplus niet worden gerealiseerd en zal de maatschappelijke taak in mindere mate kunnen worden vervuld. Middels wet- en regelgeving wordt al een groot deel van de kwaliteit gewaarborgd. Het bouwbesluit stelt bijvoorbeeld specifieke voorwaarden aan vastgoed waaraan moet worden voldaan. Aanvullende voorwaarden worden door de organisatie zelf gesteld, afhankelijk van de specifieke situatie waarin de vastgoedportefeuille verkeert of ondernemingsdoelstellingen die zijn geformuleerd.

43

Op basis daarvan heeft de Alliantie vanuit onder andere de vastgoedstrategie de volgende prestatie-indicatoren vastgesteld: -

Energetische kwaliteit.

-

Oppervlakte van verhuureenheden.

-

Locatie.

5.4.1. Energetische kwaliteit “…Als grote woningeigenaar hebben wij een bijzondere verantwoordelijkheid als het gaat om het duurzamer maken van onze woningen en woonwijken. Het terugdringen van het energieverbruik in de woningen en daarmee het verkleinen van de CO2-uitstoot levert daaraan een belangrijke bijdrage. ... Er liggen hier prachtige kansen voor “win-win”-situaties. De Alliantie investeert in energetische maatregelen en maakt de woning daarmee “waardevoller” en beter op de toekomst voorbereid. …” (Alliantie, 2009). Bij het ontwikkelen van een nieuwbouwproject zal het weinig voorkomen dat een project wordt gerealiseerd met een slecht label. In de toetsing wordt aangegeven of een project een A, een B of een C-label heeft. Dit label kan worden bepaald aan de hand van verschillende softwaretoepassingen. Voor het afwegingskader geldt dan de vraag:

Welk label heeft het te realiseren vastgoed naar verwachting?

5.4.2. Oppervlakte van verhuureenheden De woningportefeuille van een corporatie moet toekomstbestendig zijn. Bezit wordt vaak langjarig geëxploiteerd en bij dispositie moet het nog een waarde vertegenwoordigen. De vraag naar grotere woningen in combinatie met de karakteristiek van de Alliantieportefeuille (58% van de portefeuille heeft een oppervlakte van minder dan 80m2 GBO) geeft aan dat oppervlakte een relevant criterium is dat moet worden opgenomen in het investeringskader. Het vaststellen van een harde grens is daarbij niet van toepassing. In grote delen van Amsterdam zal het bijvoorbeeld nagenoeg niet mogelijk zijn om appartementen van groter dan 80m2 GBO te realiseren tegen een sociale huurprijs en een voldoende rendement.

44

Het credo gemiddeld groter dan gemiddeld geeft aan dat bij nieuwbouw ontwikkelingen moet worden beschouwd wat in een betreffende wijk of buurt, gegeven het te realiseren product, een gemiddelde oppervlakte is. Het te ontwikkelen vastgoed moet dat gemiddelde verslaan om te voldoen aan de marktvraag. Andersom geredeneerd: als het gemiddelde op dit moment 55m2 is, is de stap naar 65m2 al een kwalitatief goede stap. In het afwegingsmodel wordt het volgende criterium opgenomen:

Voldoet het te realiseren vastgoed aan het criterium gemiddeld groter dan gemiddeld?

5.4.3. Locatie “Locatie, locatie, locatie” is veelal het antwoord wanneer in vastgoedland wordt gevraagd wat één van de belangrijkste factoren is voor succesvol vastgoed. “De locatiekenmerken zijn allesbepalend voor succes. Locatie is de factor voor realiseerbare huren in de toekomst.” (Van Gool e.a., 2007). Het criterium locatie mag daarom niet ontbreken in het afwegingsmodel. Het werkgebied van de Alliantie beslaat de Noordvleugel van de Randstad. Per definitie is dit benoemd als een sterk marktgebied. Echter binnen dit marktgebied is wel differentiatie aan te brengen. Op lagere gebiedsniveaus kan aan de hand van kenmerken zoals waardeontwikkeling, demografische ontwikkeling en toekomstverwachtingen worden aangegeven welke gebieden meer potentie bieden dan andere. Om het element locatie toe te kunnen passen wordt een verdeling aangehouden waarbij de benoemde potentie leidend is. Hoog, gemiddeld en laag zijn termen die daarbij worden gehanteerd. Daaruit wordt voor het afwegingsmodel de volgende vraag geformuleerd:

Op welk niveau wordt de potentie van de locatie ingeschat?

5.5. Rendement en risico Eerder is het belang van het bepalen van rendement bij de acquisitie van vastgoed beschreven. In paragraaf 3.4.2. wordt aangegeven dat de BAR en NAR goede indicatoren zijn van het looptijdrendement ofwel IRR.

45

Wanneer in een afwegingsmodel alleen uit wordt gegaan van een aanvangsrendement wordt in onvoldoende mate rekenschap gegeven aan het aspect van waardeontwikkeling van het vastgoed. Waardeontwikkeling wordt daarom meegenomen in de criteria voor het afwegingsmodel. Een derde element kan worden gevonden in het risicoprofiel van de investering. De beleggingswereld mag het rendement en risico niet los van elkaar beoordelen (Vermeulen en Wieman, 2009). Aan de hand van deze uitgangspunten, gecombineerd met de vastgoedstrategie en de ontwikkelpraktijk van de Alliantie komen de volgende criteria terug in het afwegingsmodel: -

Rendementstoets

-

Marktwaardetoets

-

Risicotoets

5.5.1. Rendementstoets De strategische doelstellingen van de Alliantie op het gebied van direct rendement kunnen worden vertaald naar een positieve operationele kasstroom. Dat houdt in dat alle kosten die verband houden met de exploitatie van het vastgoed terug moeten worden verdiend met dezelfde exploitatie. Met andere woorden moet er sprake zijn van een rendabele exploitatie. Gegeven de maatschappelijke opgave die corporaties hebben is dit niet altijd mogelijk. De rendementseisen die moeten worden gesteld aan investeringen kunnen worden opgesteld door te kijken naar de rendementen van de bestaande portefeuille of door te kijken naar het te behalen risicovrije rendement, verhoogd met eventuele risico-opslagen (van Gool e.a., 2007). Bij het vaststellen van de rendementseisen heeft de Alliantie gekeken naar de aanvangsrendementen die op de markt gebruikelijk zijn. De aanvangsrendementen zijn vervolgens gedifferentieerd naar de verschillende marktgebieden die in de portefeuille te onderkennen zijn. Deze vaststelling is in samenwerking met een externe taxateur vorm gegeven. Om vervolgens uiting te geven aan het maatschappelijke karakter is vervolgens een splitsing gemaakt in de aanvangsrendementen voor wat betreft de sociale en marktproducten. Concreet is voor elk marktgebied een afslag toegepast op het vastgestelde marktrendement om te komen tot het aanvangsrendement voor het sociale product.

46

Als absolute ondergrens in het afwegingsmodel wordt gekeken naar de financieringslasten voor investeringen nieuwbouw. De gemiddeld gewogen vermogenskostenvoet is daarvoor het vertrekpunt, waarop een opslag voor risico is opgenomen en rekening is gehouden met het financieringsniveau. In het afwegingsmodel wordt de toets op rendement gevat in de volgende bandbreedte:

Minimum aanvangsrendement




investeringskader aanvangsrendement

5.5.2. Marktwaardetoets De waardeontwikkeling, het indirecte rendement, is van belang omdat dit een substantieel deel kan zijn van het looptijdrendement. Omdat het indirecte rendement grotendeels afhankelijk is van de ontwikkelingen op de markt is het slechts voor een deel beïnvloedbaar, en nagenoeg niet voorspelbaar. In plaats van een inschatting te maken van de waardeontwikkeling, wordt gebruik gemaakt van een marktwaardetoets. Op het afwegingsmoment wordt vastgesteld in welke mate de stichtingskosten van het ontwikkelde vastgoed overeenkomen met een door de markt toegekende waarde. Als toetsingscriteria daarbij wordt de leegwaarde en de marktwaarde in verhuurde staat toegepast. Aldus ontstaat ten behoeve van de investeringsbeslissing de volgende bandbreedte: Marktwaarde15




Stichtingskosten




Leegwaarde

5.5.3. Risicotoets Om rendement en risico met elkaar in verband te brengen moet een uitspraak worden gedaan over het risicoprofiel van de voorgenomen investering, de risicotoets. De omvang van de investeringsprojecten van corporaties is groot, zowel in eenheden als in euro’s. Wanneer een project wordt gerealiseerd met een hoog risicoprofiel is de kans op schade hoger en is de schade dan meteen materieel. Risicomanagement is daarom van belang. Risicomanagement is het identificeren en kwantificeren van risico’s en het vaststellen van beheersingsmaatregelen (Vermeulen en Wieman, 2010). 15

Bij marktwaarde wordt marktwaarde in verhuurde staat verondersteld.

47

Bij de ontwikkeling van projecten wordt bij de Alliantie gebruik gemaakt van Reasult, een ontwikkel- en calculatieprogramma. Aanvullend daarop is Rearisk in gebruik genomen. Met deze module worden de algemene en specifieke risico’s in beeld gebracht die bij het betreffende project kunnen spelen. Te beoordelen risico’s zijn: Grond en grondexploitatierisico, politiek risico, draagvlakrisico, verkooprisico, planning en renterisico en begrotingsrisico. Deze beoordeling leidt tot een risicoprofiel wat herleid kan worden tot de kwalificatie hoog, midden en laag. In het ontwikkeltraject zal monitoring van het profiel en de beheersing van het risico verder worden ingevuld. Bij de afweging kan worden volstaan met deze kwalificatie.

Is sprake van een hoog, midden of laag risicoprofiel?

5.6. Weging en prioritering In paragraaf 4.2.2 is beschreven dat het modelleren van het probleem, het opzetten van de hierarchie, één van de onderdelen is in het proces van wegen en prioriteren. Naar aanleiding hiervan en de uiteenzetting in de voorgaande paragrafen kan de hiërarchie worden vastgesteld. Het probleem van de investeringsanalyse is gemodelleerd tot twee lagen.

Niveau 1

Maatschappelijk effect

Kwaliteit van het vastgoed

Rendement en risico

Niveau 2

Toegankelijke woningmarkt Vitale wijken Maatschappelijke huisvesting Energie & Duurzaamheid

Energetische kwaliteit Oppervlakte verhuureenheden Locatie

Rendementstoets Marktwaardetoets Risicotoets

Figuur 5.6.1.: Modellering investeringsafweging.

Deze hiërarchie is de basis voor de paarsgewijze vergelijking die resulteert in een prioritering van de criteria. Aan de hand van een enquête16 onder de Raad van Commissarissen (RvC) en de Directieraad17 (DR) van de Alliantie heeft paarsgewijze vergelijking plaatsgevonden. Van de 14 verzonden enquêteformulieren zijn 12 formulieren retour ontvangen.

16

Zie bijlage IV. De directieraad bestaat uit de bestuursvoorzitter, 4 regiodirecteuren, de directeur Vastgoed en Advies, de Financieel directeur en de directeur Ontwikkeling. 17

48

5.6.1. Uitkomsten paarsgewijze vergelijking Voor iedere ontvangen enquête is, zoals omschreven in paragraaf 4.2.3, een prioritering bepaald op basis van paarsgewijze vergelijking. Vervolgens is een gemiddelde score bepaald voor de RvC en de DR afzonderlijk, waarna deze ook zijn gemiddeld. Elke enquête weegt daardoor even zwaar mee in de berekende prioritering. Weging niveau 1 RvC DR Gem

Weging niveau 2 RvC DR Gem

Prioritering RvC

DR

Gem

Maatschappelijk effect

59%

47%

53% Toegankelijke woningmarkt Vitale wijken Maatschappelijke huisvesting Energie & Duurzaamheid

30% 23% 20% 28%

38% 25% 20% 18%

34% 24% 20% 23%

18% 13% 12% 17%

18% 12% 9% 8%

18% 13% 10% 12%

Kwaliteit van het vastgoed

18%

20%

19% Energetische kwaliteit Oppervlakte verhuureenheden Locatie

56% 18% 26%

30% 25% 45%

43% 22% 35%

10% 3% 5%

6% 5% 9%

8% 4% 7%

Rendement en risico

23%

33%

28% Rendementstoets Marktwaardetoets Risicotoets

31% 30% 40%

48% 26% 26%

39% 28% 33%

7% 7% 9%

16% 9% 9%

11% 8% 9%

Figuur 5.6.1.1: Uitkomsten paarsgewijze vergelijking.

In bijlage V zijn de afzonderlijke resultaten van de enquête geanonimiseerd weergegeven, voor zowel het totaal, de RvC en de DR. Daarbij vallen, in de vergelijking RvC versus de DR, de volgende zaken op: -

Op het eerste niveau van weging is zichtbaar dat de RvC meer de nadruk legt op het maatschappelijke effect, ten nadele van rendement en risico. De RvC geeft daarmee aan meer gericht te zijn op de primaire opgave van de corporatie. Kanttekening kan gemaakt worden bij het absolute gewicht van het maatschappelijke effect. Een weging van 59% voor het maatschappelijk effect kan een disbalans veroorzaken in de investeringsafweging, waardoor onvoldoende rekenschap wordt gegeven aan de financiële randvoorwaarden.

-

Op het tweede niveau van weging valt op dat de energie en duurzaamheid hoger scoort dan toegankelijke woningmarkt. Reden zou kunnen zijn dat de RvC hier uiting geeft aan het maatschappelijke beeld dat duurzaamheid van belang is ten opzichte van de opgave die de DR heeft om te voldoen aan de vraag naar betaalbare woningen.

-

Op het tweede niveau van weging is waar te nemen dat de RvC de risicotoets in het onderdeel rendement en risico het meest van belang vindt. Hier is het profiel van de RvC duidelijk zichtbaar, risicobeheersing. Met een balans tussen marktwaarde en risicoprofiel, en een nadruk op het directe rendement laat de DR zien belang te hechten aan het directe rendement in het kader van de operationele kasstroom.

49

Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat er geen eenduidige lijn ten behoeve van de besluitvorming kan worden vastgesteld. Ook kan worden geconcludeerd dat de verschillende voorkeuren die binnen de RvC en DR worden getoond gemiddeld uitmonden in een prioritering waarbij de verschillende uitgangspunten van het betreffende gremium of de geënquêteerde vertegenwoordigd zijn. In het afwegingsmodel wordt de gemiddelde score van de DR aangehouden als weging. De DR is een vertegenwoordiging van het strategische niveau en draagt de verantwoordelijkheid waar het gaat om besluitvorming op tactisch niveau. De investeringsafwegingen zijn immers dergelijke afwegingen. De RvC monitort het beleid op macro niveau en niet op het micro niveau waar deze afwegingen zich afspelen.

5.6.2. Consistentie van prioriteiten Voor iedere ontvangen paarsgewijze vergelijking is vastgesteld of de beantwoording van de vragen consistent plaats heeft gevonden. In een aantal gevallen is inconsistentie gebleken. Door middel van analyse is nagegaan hoe deze inconsistentie kon worden opgeheven. Hierbij is de handelswijze zoals beschreven in paragraaf 4.2.5 gehanteerd. De hiermee verkregen uitkomsten zijn vervolgens nogmaals geverifieerd met de geënquêteerde. Alle in de prioritering opgenomen paarsgewijze vergelijkingen zijn daarmee in voldoende mate consistent.

5.7. Het afwegingsmodel - de Maatschappelijke Investeringsscore Nu de criteria, de randvoorwaarden en de weging is bepaald moet nog worden aangegeven op welke wijze de toetsing van de criteria vorm wordt gegeven. In het afwegingsmodel komen drie soorten van toetsing voor, te weten: -

Criterium past binnen een bandbreedte.

-

Criterium wordt geclassificeerd.

-

Criterium voldoet wel, voldoet niet.

50

5.7.1. Criterium past binnen een bandbreedte In het geval van een bandbreedte wordt aangegeven wat een minimum en een maximumwaarde is. Indien de waarde van het criterium minder dan het minimum bedraagt wordt niet aan de randvoorwaarde voldaan. Wanneer de waarde boven het maximum uitkomt, geldt een maximumbijdrage in de score. Dit maximum is begrensd door de weging die is bepaald. Valt het criterium binnen de bandbreedte dan wordt op lineaire wijze een score toegekend. Deze methode wordt toegepast bij de rendementstoets en de marktwaardetoets.

5.7.2. Criterium wordt geclassificeerd Bij een aantal criteria is sprake van een verdeling in klassen. Voor de energetische kwaliteit worden de Labels aangehouden, wat resulteert in de klassen A, B, C. Voor de risicotoets en de toets op het criterium locatie worden de klassen hoog, midden en laag aangehouden. De beste klasse resulteert in een 100% score, de daarop volgende klasse 50% en de daarop volgende klassen 0%. Hier is een lineaire verdeling toegepast.

5.7.3. Criterium voldoet wel, voldoet niet Bij deze wijze van toetsen ontstaat een tweedeling. Voor maatschappelijke huisvesting en het criterium gemiddeld groter dan gemiddeld wordt de toetsing volbracht door het beantwoorden van een ja/nee vraag. Het criterium levert geen score op wanneer niet aan de randvoorwaarde wordt voldaan. Voor de criteria toegankelijke woningmarkt, vitale wijken en energie en duurzaamheid (behorende bij maatschappelijk effect) wordt naast het beantwoorden van de ja/nee vraag ook uiting gegeven aan de mate waarin aan het criterium wordt voldaan. Dit wordt vooral gedaan om de benoemde intersubjectiviteit op goede wijze te verwerken in de afweging. De mate waarin aan het criterium wordt voldaan wordt weergegeven door een waardering van deze criteria op een bandbreedte van 0 tot en met 10 te bepalen. Aan de hand van deze waardering wordt op lineaire wijze een score toegekend.

51

Het afwegingsmodel dat aan de hand van dit hoofdstuk kan worden opgesteld ziet er als volgt uit: Criterium Maatschappelijk effect Toegankelijke woningmarkt Vitale wijken Maatschappelijke huisvesting Energie & Duurzaamheid Kwaliteit van het vastgoed Energetische kwaliteit Oppervlakte verhuureenheden Locatie Rendement en risico Rendementstoets Marktwaardetoets Risicotoets

Weging 47% 18% 12% 9% 8% 20% 6% 5% 9% 33% 16% 9% 9%

Wijze van toetsen

Randvoorwaarde

schaal 0 tot 10 schaal 0 tot 10 j/n schaal 0 tot 10

Toevoeging TW Bijdrage aan VW Meer dan 10% MH Iets extra's

a/b/c j/n h/m/l

Welk label GGDG Hoe is de locatie benoemd

schaal - lineair schaal - lineair h/m/l

min = WACC, max = kader MW <> STIKO <> LW Hoe is profiel benoemd

Figuur 5.7.3.1: Afwegingsmodel Maatschappelijke Investeringsscore (MIs).

5.7.4. Nadelen van het AHP In paragraaf 4.4 is een aantal nadelen benoemd van het AHP. Hierna wordt aangegeven op welke wijze rekening is gehouden met de benoemde problemen. Wanneer dit resulteert in een beperking van het model is aangegeven welk effect dit met zich meebrengt. Beïnvloeden van de uitkomsten door het uitsluiten van criteria en rank reversal is voorkomen door nauwe aansluiting te zoeken bij de strategische doelstellingen van de organisatie. Deze doelstellingen geven aan op welke elementen zou moeten worden getoetst. Bij operationalisatie moet wel zorg worden gedragen dat een vaststelling van de criteria door een daartoe bevoegd orgaan binnen de organisatie plaats heeft gevonden. Rank reversal kan dan niet optreden. Wanneer criteria worden toegevoegd moet vaststelling opnieuw plaatsvinden en wordt de nieuwe structuur toegepast op de dan van toepassing zijnde investeringsbeslissingen. De aansluiting bij de strategie zorgt er eveneens voor dat wordt voorkomen dat een incomplete hiërarchie ontstaat, tenzij uit deze strategie geen concrete doelstellingen zijn geformuleerd die kunnen worden vertaald naar criteria voor het afwegingsmodel. In het opgestelde model is bij het bepalen van de weging door middel van paarsgewijze vergelijking geen gebruik gemaakt van de perfect scale. In plaats daarvan is een minder brede schaal gebruikt, 5 in plaats van 9 keuzemogelijkheden. Bij de vraagstellingen zou een bredere schaal tot meer verwarring hebben geleid omdat de nuances, vooral in het onderdeel maatschappelijk effect, moeilijk te maken zijn.

52

Met andere woorden; Hoe kan een geënquêteerde het verschil bepalen voor zichzelf tussen iets belangrijker, belangrijker en iets meer belangrijker, wanneer het gaat om de keuze tussen toegankelijke woningmarkt en vitale wijken? Door het controleren op consistentie en het afstemmen van de resultaten met de geënquêteerden is vastgesteld dat de uitkomsten corresponderen met de intenties van de geënquêteerden.

53

6. de Maatschappelijke Investeringsscore in de praktijk

6.1. Inleiding Door het samengestelde afwegingsmodel in de praktijk te toetsen ontstaat een beeld van de wijze waarop het model werkt en geeft het een antwoord op de vraag of dit de elementen maatschappelijk effect, kwaliteit van het vastgoed en rendement en risico samenbrengt in een integrale investeringsafweging. Hierbij moet worden aangetekend dat het AHP in beginsel atypisch wordt toegepast. Immers, doordat het model in een ex post situatie wordt toegepast kan geen sprake zijn van prioritering en zijn geen alternatieven meer aanwezig. Dit methodische probleem heeft echter geen invloed op de uitkomsten omdat moet worden vastgesteld of met dit model één investeringsproject kan worden beoordeeld, kan worden voorzien van een rapportcijfer. Aan de hand van dit rapportcijfer heeft de besluitvormer een extra indicator die hij mee kan nemen in zijn afweging om een investering wel of geen doorgang te laten vinden.

6.2. Opzet exploratief onderzoek De vastgoedportefeuille (woningbezit) van de Alliantie vertegenwoordigt een marktwaarde in verhuurde staat van € 6.551 mln., verdeeld over 4 regiobedrijven. Om het opgestelde afwegingsmodel te testen worden 14 projecten met het model geanalyseerd. De projecten zijn op aselecte wijze uit de beschikbare investeringsprojecten geselecteerd. De 14 geselecteerde projecten kennen een gezamenlijk investeringsvolume van € 150 mln, en betreffen de realisatie van 607 woningen en 3700 m2 aan bedrijfsruimten18. Voor zover het huurwoningen en bedrijfsruimten voor de verhuur betreft wordt een jaarhuur verwacht van ca € 5,4 mln. De begrote jaarproductie huurwoningen van de Alliantie bedraagt € 105 mln en vertegenwoordigd ca 600 woningen. De aselecte steekproef vertegenwoordigt daarmee een jaarproductie en kan als representatief worden aangemerkt.

18

In bijlage VI is een geanonimiseerd overzicht opgenomen van de onderzochte projecten.

54

Bij het verwerken in het model is de volgende interne informatie gehanteerd: -

Faseverslagen In de faseverslagen worden de investeringsvoorstellen toegelicht. Per fase in het ontwikkelproces wordt een besluit genomen op basis waarvan de ontwikkelaar de ontwikkeling verder dient te brengen. In het ontwikkelproces worden 6 fasen onderkend; verwervingsfase, programma van eisen, voorlopig ontwerp, definitief ontwerp, bestekfase en nazorgfase.

-

Bedrijfseigen rapportage De bedrijfseigen rapportage is een standaard rapportage, afgeleid van het ontwikkelprogramma Reasult. Hierin is alle projectinformatie opgenomen die door de organisatie als relevant wordt beschouwd in het kader van de besluitvorming.

-

Taxatie management systeem Uit dit systeem blijken onder andere de leegwaardes en marktwaardes in de wijken en buurten waar de voorgenomen investeringen worden gedaan. Op deze manier biedt het een breed referentiekader waarop de investeringen worden getoetst.

6.3. Resultaten exploratief onderzoek

6.3.1. Gemiddelde score en relatieve bijdrage De 14 onderzochte projecten kennen een gemiddelde score van 60%. Met andere woorden, aan 60% van de gestelde randvoorwaarden is voldaan. De relatieve bijdrage19 van de afzonderlijke onderdelen is in de onderstaande tabel weergegeven. Aan de hand van de tabel volgt een uiteenzetting ten aanzien van de scores op Kwaliteit, Maatschappelijk effect en Rendement en risico waarbij een aantal bijzonderheden worden toegelicht.

19

De relatieve bijdrage is berekend door de gemiddelde score te delen door de vastgestelde weging.

55

Criterium Maatschappelijk effect Toegankelijke woningmarkt Vitale wijken Maatschappelijke huisvesting Energie & Duurzaamheid Kwaliteit Label B Groter Locatie Rendement en risico Direct rendement Waardeontwikkeling Risicoprofiel Totaal MIs - NB

Weging 47% 18% 12% 9% 8% 20% 6% 5% 9% 33% 16% 9% 9%

gem 22% 13% 6% 3% 0% 16% 6% 5% 6% 21% 11% 4% 5%

Relatieve aandeel 48% 73% 55% 29% 5% 84% 100% 93% 68% 63% 71% 50% 61%

100%

60%

60%

Figuur 6.3.1.1: Gemiddelde score en relatieve bijdrage van de score.

Opvallend is dat het aspect Kwaliteit de hoogste gemiddelde relatieve bijdrage heeft, Label B zelfs een score van 100%. Het toetsen op dit aspect brengt, behoudens het criterium locatie, niet veel differentiatie in de projecten aan. Nagenoeg alles voldoet in ruime mate aan de gestelde randvoorwaarden. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt doordat wet- en regelgeving en interne kwaliteitsrichtlijnen, zoals een standaard programma van eisen, een hoge score waarborgen. Aan de hand van deze uitkomsten kan dit aspect als een zwakte in het model worden benoemd. Het belang van dit element kan in een breder perspectief worden gevonden. Wanneer namelijk in investeringsafwegingen keuzes moeten worden gemaakt tussen projecten nieuwbouw en projecten bestaand bezit zal een ander beeld ontstaan doordat verschillen in kwaliteitskenmerken dan wel op kunnen treden20. De lage gemiddelde relatieve bijdrage van het Maatschappelijk effect heeft twee oorzaken. Ten eerste moet worden geconcludeerd dat de criteria maatschappelijke huisvesting en energie en duurzaamheid niet veel tot een score hebben geleid. De weging, die aan de hand van de paarsgewijze vergelijking tot stand is gekomen, legt op het eerste gezicht teveel nadruk op deze aspecten. Dit zou een argumentatie kunnen zijn om de weging aan te passen en af te wijken van het uit de enquête verkregen resultaat. Echter, wanneer dit onderdeel van de strategische visie dermate van belang wordt gevonden, en hier binnen de projecten te weinig uiting aan wordt gegeven, kan dit een aanleiding zijn voor de organisatie om de programmering bij te stellen of nadrukkelijker op de realisatie van deze doelstellingen te sturen.

20

De toepassing van het afwegingsmodel op investeringen bestaand bezit maakt geen onderdeel uit van dit onderzoek.

56

Ten tweede kan worden vastgesteld dat, waar gesproken wordt over intersubjectiviteit, dit in het onderzoek niet is toegepast. Slechts de onderzoeker heeft de scores toegekend, waardoor de scores op maatschappelijk effect wellicht lager uit zijn gevallen. De gemiddelde relatieve bijdrage van Rendement en risico ligt op het gemiddelde van de totaalscore. Hieruit valt af te leiden dat de organisatie stuurt op de criteria die hierin zijn opgenomen. Het hanteren van een risicomodel en investeringskaders voor nieuwbouw zijn daar voorbeelden van.

6.3.2. Afzonderlijke resultaten van de projecten Gerelateerd aan de gemiddelde score van 60% is gebleken dat 6 projecten onder de 60% scoren en 8 projecten meer dan- of gelijk aan 60% scoren. De laagste score bedraagt 15% en de hoogste score bedraagt 83%. In bijlage VII is een totaaloverzicht opgenomen. Het toetsen aan het gemiddelde onderzoeksresultaat geeft nog geen indicatie of een project wel of niet in voldoende mate aan de gestelde randvoorwaarden voldoet. Aan de hand van een analyse van het model wordt inzichtelijk gemaakt op welke wijze dit oordeel wel kan worden gegeven. Omdat het doel van het onderzoek is om te komen tot een model waarin projecten kunnen worden beoordeeld zal niet verder inhoudelijk worden ingegaan op de scores van de projecten zelf.

6.4. Analyseren werking model

6.4.1. De Maatschappelijke Investeringsmatrix De eindscore van een project geeft informatie over de mate waarin aan de vooraf gestelde randvoorwaarden wordt voldaan. Een score van 60% geeft aan dat 40% van de randvoorwaarden niet zijn behaald, maar niet aan welke niet is voldaan. Wanneer het resultaat van de toetsing in een grafische weergave wordt gevangen, naar het stramien van een BCG matrix21, kan duidelijk worden gemaakt hoe het project gepositioneerd is. Deze positioneringsmatrix heet de Maatschappelijke Investeringsmatrix. 21

Zie bijlage VIII voor een korte toelichting op de BCG matrix.

57

Op de horizontale as wordt de score in percentages weergegeven van Rendement en risico, op de verticale as de score in percentages van het Maatschappelijk effect. De omvang van de bollen geeft de score weer ten aanzien van het aspect Kwaliteit. In dit voorbeeld snijden de assen elkaar op 50% van de door de weging bepaalde schaal. Deze grens is willekeurig gekozen.

de Maatschappelijke Investeringsmatrix (MIm) 50 %

40%

Maatschappelijk effect

1 30%

In balans Maatschappelijk rendement

0%

5%

10 %

15%

3

20%

2

2 5%

30%

20%

Geen nut Maatschappelijk dividend

10 %

0%

Rendement en risico

Figuur 6.4.1.1: de Maatschappelijke Investeringsmatrix.

De Star 22 projecten kennen een hoog rendement en een hoog maatschappelijk effect. Optimalisatie van deze projecten is wellicht nog mogelijk, afhankelijk van de ontwikkelfase waarin zij verkeren. De Cash Cows zijn de commerciële projecten waar rendement wordt gerealiseerd, dat weer wordt ingezet om de maatschappelijke doelstellingen mee te funden, het maatschappelijke dividend. Het optimaliseren zou kunnen worden gezocht door nadrukkelijker de maatschappelijke opgave naar voren te laten komen, meer maatschappelijk effect te genereren (2) 23. Zonder cash cows kunnen Questions Marks niet bestaan. Immers de question marks kennen een laag rendement, de corporatie maakt daar een maatschappelijk offer. Optimalisatie kan worden gevonden door de verhouding tussen stichtingskosten en opbrengsten te verbeteren (1). Dogs zijn projecten die geen of niet in voldoende mate maatschappelijk effect genereren en geen voldoende rendement opleveren. In beginsel komen dergelijke projecten niet ten uitvoering, tenzij kan worden geoptimaliseerd en het project in de matrix richting de Star beweegt (3).

22

De benaming van de 4 kwadranten in figuur 6.4.1.1 is ontleend aan de BCG-matrix, zie bijlage VIII. De getallen tussen haakjes corresponderen met de getallen in de pijlen weergegeven in de Maatschappelijke Investeringsmatrix, om de beweging in de mogelijke optimalisatie weer te geven. 23

58

De termen cash cow, dog en question mark passen niet bij datgene waar corporaties voor staan. In corporatietermen, gekoppeld aan het businessmodel in figuur 3.1.1, wordt de question mark omgedoopt tot “Maatschappelijk rendement”, hier voert het maatschappelijk effect de boventoon. De cash cows worden benoemd als “Maatschappelijk dividend”, hier voert het financiële rendement de boventoon. “In balans” is een goede term voor de stars, een goede balans tussen maatschappelijk effect en financieel rendement is gevonden. De dogs moet de corporatie zich niet aan wagen. Het project voorziet niet in maatschappelijk effect en niet in financieel rendement; het dient geen enkel nut. “Geen nut” is dan de juiste benaming. Samengevat geeft dit het volgende beeld:

Figuur 6.4.1.2: de Maatschappelijke Investeringsmatrix met generieke positionering voor projecten.

59

6.4.2. Projectscores in de Maatschappelijke Investeringsmatrix De projectscores kunnen worden geplot in de Maatschappelijke Investeringsmatrix (MIm). Daarmee wordt zichtbaar gemaakt in welk kwadrant de gescoorde projecten zich bevinden. Onderstaand is dit gedaan voor de projecten die in het exploratief onderzoek zijn betrokken.

de Maatschappelijke Investeringsmatrix (MIm) 50 %

Ideaal 1 2

40%

3 Maatschappelijk effect

4 5 30%

6 0%

5%

10 %

15%

20%

2 5%

30%

3 5%

7 8 20%

9 10 11

10 %

12 13 14

0%

Rendement en risico

Figuur 6.4.2.1: Projectscores in Maatschappelijke Investeringsmatrix24.

Van de 6 projecten waarvan in paragraaf 6.3.2 is aangegeven dat zij onder de 60% scoren, zijn twee projecten volledig in het kwadrant Geen nut geplot. Drie projecten liggen op de grens van dit kwadrant en één project is in het kwadrant Maatschappelijk dividend geplot25. Ondanks dat dit project in het kwadrant Maatschappelijk dividend is gepositioneerd is sprake van een lage score. Dit geeft aan dat alleen het beoordelen aan de hand van de kwadranten niet voldoende is. Het gebruik van de matrix moet daarom altijd in samenhang met de score worden gebruikt om een goed beeld van een project te krijgen. In dit specifieke geval is de kwaliteit laag doordat de score op oppervlakte niet wordt gehaald en de locatie als minder wordt beoordeeld.

24

De assen van de figuur zijn afgestemd op de vastgestelde weging van de elementen waarop wordt getoetst. De assen snijden elkaar op 60% van deze weging. In de verdere beschouwing wordt de 60% aangehouden als een minimum score. Het snijpunt van de assen geeft weer in welke mate aan de gestelde randvoorwaarden moet worden voldaan. Dit minimum moet door de organisatie zelf worden vastgesteld. 25 In bijlage IX zijn de projecten die minder dan 60% hebben gescoord afzonderlijk zichtbaar gemaakt, met daarbij de opbouw van de scores van de betreffende projecten en de bijbehorende projectinformatie.

60

De 8 projecten die meer dan- of gelijk aan 60% scoren zijn verdeeld over de drie overige kwadranten, waarbij één project in het kwadrant In balans is gepositioneerd. De MIm ziet er voor deze projecten als volgt uit:

de Maatschappelijke Investeringsmatrix (MIm) 50%

Ideaal 1

40%

Maatschappelijk effect

2 3 4

30% 0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

5 6

20%

7 8

10%

0%

Rendement en risico

Figuur 6.4.2.2: Projectscores hoger dan 60% in Maatschappelijke Investeringsmatrix26

Drie projecten hebben een hoog maatschappelijk effect en vier projecten hebben een hoog financieel rendement. Bij deze projecten is de pay-off tussen maatschappelijk effect en rendement zichtbaar. Op het ene vlak wordt een concessie gedaan ten gunste van het andere vlak. Wanneer naar de karakteristieken van de beoordeelde projecten wordt gekeken valt voornamelijk op dat er geen algemene lijn waar te nemen valt in de projecten van een bepaald kwadrant. Qua volume, regio en differentiatie in de projecten is een gelijke spreiding waar te nemen over de kwadranten. De overzichten met de projectkenmerken in bijlage IX en X geven dit geanonimiseerd weer. Bij het beoordelen van investeringsprojecten gaat het in veel gevallen om de beoordeling van één project. In het geval dat bij de beoordeling van bijvoorbeeld 10 afzonderlijke projecten is gebleken dat deze allemaal meer dan 60% hebben gescoord, maar allemaal in het kwadrant Maatschappelijk dividend zijn gepositioneerd, ontstaat een probleem.

26

De opbouw van de projectscores is opgenomen in bijlage X.

61

De corporatie realiseert projecten die voldoende aan de randvoorwaarden voldoen waarbij geen of onvoldoende maatschappelijk effect wordt gerealiseerd. Naast een beoordeling op individueel niveau (tactisch niveau) zal op een hoger niveau (strategisch niveau) moeten worden beoordeeld in hoeverre een balans bestaat tussen het realiseren van de maatschappelijke doelstellingen (maatschappelijk effect) en het voldoen aan financiële randvoorwaarden (rendement en risico). Wanneer figuur 6.4.2.2 het beeld van een ontwikkelportefeuille weergeeft zou kunnen worden gesteld dat er meer aandacht uit zou moeten gaan naar het realiseren van maatschappelijk effect. Slechts 4 projecten scoren meer dan 60% op deze doelstellingen, maar dat wel enigszins evenwicht bestaat tussen de kwadranten Maatschappelijk rendement en Maatschappelijk dividend.

6.4.3. Go of No Go Het model geeft inzicht in de prestatie van een project ten opzichte van de vooraf vastgestelde randvoorwaarden. Het beantwoordt echter nog niet de vraag of dit ook in voldoende mate gebeurt. In bovenstaande beschouwing is uitgegaan van 60%, gerelateerd aan de gemiddelde score van de 14 projecten. Het beeld dat daaruit ontstaat is helder, doordat de assen van de matrix worden afgestemd op deze 60%. Om te komen tot de Go of No Go beslissing, moet binnen de organisatie worden vastgesteld in welke mate aan de randvoorwaarden moet worden voldaan. Dat kan door een generiek percentage vast te stellen, of door op criterianiveau een minimum eindscore vast te stellen, en de assen in de MIm daarop af te stemmen. Het afwegingsmodel maakt voor de besluitvormers inzichtelijk op welke wijze men kan komen tot een minimum score. Per organisatie kan sprake zijn van een afwijkend minimum gegeven het beleid dat men voorstaat. Wanneer de organisatie, als voorbeeld, besluit dat voor minimaal 65% aan de randvoorwaarden moet worden voldaan, schuiven de assen naar links (rendement) en naar boven (maatschappelijk effect) en komen meer projecten terecht in het kwadrant geen nut.

62

de Maatschappelijke Investeringsmatrix (MIm)

Ideaal

50 %

1 2 40%

3

Maatschappelijk effect

4 5 0%

5%

10 %

15%

30% 20%

2 5%

30%

3 5%

6 7 8

20%

9 10 10 %

11 12 13

0%

14

Rendement en risico

Figuur 6.4.3.1: Maatschappelijke Investeringsmatrix, randvoorwaarden minimaal 65%.

Kanttekening daarbij is dat het gebruik van een dergelijke tool een onderdeel is van een besluitvormingsproces en het niet kan vervangen. Een digitale score is in dit proces slechts een hulpmiddel omdat nooit alle van belang zijnde factoren kunnen worden meegewogen. Bijvoorbeeld strategische overwegingen kunnen in een dergelijke digitale weergave niet worden meegenomen, maar kunnen een grote rol spelen bij investeringsbeslissingen.

6.4.4. Optimalisatie van projecten Aan de hand van de score en de matrix kan een project in de tijd worden gevolgd. Door in elk van de onderkende fasen27 van een ontwikkelproject de score op te stellen en in de MIm te plotten ontstaat een beeld van de ontwikkelingen van het project. De realisatie van de mogelijke optimalisatie, zoals in paragraaf 6.4.1 besproken, wordt weergegeven.

27

De Alliantie hanteert de fasen 0 tot en met 5.

63

Onderstaande figuur is daar een voorbeeld van.

de Maatschappelijke Investeringsmatrix (MIm) 50 %

Ideaal

Maatschappelijk effect

40%

Fase 4 Ideaal Fase 0

30% 0%

5%

10 %

15%

20%

2 5%

30%

3 5%

Fase 1 Fase 2 Fase 3

20%

Fase 2

Fase 4

Fase 3

Fase 5 10 %

0%

Rendement en risico Figuur 6.4.4.1: de Maatschappelijke Investeringsmatrix, de optimalisatie van een project gedurende de ontwikkelfase.

In dit voorbeeldproject is door een optimalisatie in financieel rendement en maatschappelijk effect toegewerkt naar een project dat in voldoende mate aan de randvoorwaarden voldoet. Door de strategische doelen van de organisatie te vertalen naar concrete doelen op tactisch niveau en deze op een eenduidige wijze vergelijkbaar te maken ontstaat de mogelijkheid om een investering in samenhang te toetsen op de aspecten maatschappelijk effect, kwaliteit en rendement en risico. Het instellen van een minimum waarde geeft weer of een project wel of niet in voldoende mate voldoet aan de randvoorwaarden die de organisatie stelt. Daarnaast kan een beeld worden geschetst waar een project wel en niet aan voldoet, waarbij richting kan worden gegeven aan de verdere optimalisatie gedurende het ontwikkeltraject.

64

7. Conclusies Pijlers bij investeringsafwegingen Het businessmodel van een corporatie maakt duidelijk dat maatschappelijk rendement, kwaliteit van de vastgoedportefeuille en financiële randvoorwaarden belangrijke criteria vertegenwoordigen die in een afwegingsmodel voor investeringen in nieuwbouw moeten worden meegenomen. De kwaliteit van de vastgoedportefeuille en de financiële randvoorwaarden zijn daarbij vaak bekende parameters en in ieder geval in grote mate eenduidig te kwantificeren. Bij maatschappelijk rendement ligt dat anders. De wijze waarop dat wordt berekend, beredeneerd of weergegeven maakt dat het niet past binnen een ex ante model of dat het niet vergelijkbare waarden oplevert in de vergelijking met de financiële randvoorwaarden. Door in plaats van maatschappelijk rendement, op intersubjectieve wijze, op zoek te gaan naar het maatschappelijk effect van een investering, ontstaat de mogelijkheid om dit effect te integreren in het ex ante afwegingsmodel. Maatschappelijke Investeringsscore Door de toepassing van het Analytic Hierarchy Process (AHP) hebben de niet te kwantificeren of te monetariseren toetsingscriteria, vooral binnen het maatschappelijk effect, een plaats gekregen in het ex ante afwegingsmodel bij nieuwbouwinvesteringen, genaamd de Maatschappelijke Investeringsscore. Door de werkwijze van het AHP aan te houden worden de in eerste instantie onvergelijkbaar geachte grootheden van maatschappelijk effect en bijvoorbeeld financieel rendement vergelijkbaar gemaakt en voorzien van een weging ten behoeve van de investeringsafweging. Door binnen de organisatie vervolgens duidelijk aan te geven wanneer een project aan minimale voorwaarden voldoet ontstaat een model waarbij projecten alleenstaand kunnen worden beoordeeld in het licht van een investeringsbeslissing. Naast de wijze waarop het AHP normaal gesproken wordt gebruikt, ten behoeve van het prioriteren van verschillende mogelijkheden of scenario’s, wordt hiermee een toepassing van het AHP gecreëerd waarmee één scenario of mogelijkheid (concreet: het project) wordt getoetst.

65

Maatschappelijke Investeringsmatrix De Maatschappelijke Investeringsmatrix wordt in de praktijktoepassing van het model ingezet om de positionering van het project weer te geven gedurende de ontwikkelfase. Is een investeringsproject In Balans, draagt het overwegend bij aan het Maatschappelijke rendement, aan het Maatschappelijke dividend of heeft het Geen nut? De pay-off tussen maatschappelijk effect en financiële randvoorwaarden wordt daarbij inzichtelijk gemaakt. Overige toepassingen Wanneer meerdere projecten in de Maatschappelijke Investeringsmatrix worden opgenomen ontstaat een beeld van de ontwikkelportefeuille als geheel. Een juiste balans tussen de projecten in de kwadranten Maatschappelijk rendement en Maatschappelijk dividend is noodzakelijk ten einde eenzijdig renderende portefeuilles te voorkomen. Een corporatie heeft immers als taak om maatschappelijke doelen te verwezenlijken en zorg te dragen voor continuïteit. Integrale afweging Het model geeft besluitvormers een middel in handen om de integrale afweging op een gestructureerde en consistente manier vorm te geven. Wanneer het model in samenhang met de Maatschappelijke Investeringsmatrix, op project- en portefeuilleniveau, wordt ingezet ontstaat een compleet beeld. De kennis, kunde en verantwoordelijkheid van de besluitvormer bepaalt of een project wel of niet in voldoende mate aan de gestelde randvoorwaarden voldoet, eventueel in samenhang met andere van belang zijnde factoren die niet in het model zijn opgenomen. Daarbij kan gedacht worden aan strategische overwegingen die de context van het investeringsproject te boven gaan. Centrale vraag De opgave om een ex ante model te maken waarbij verschillende soorten van rendement en kwaliteit van vastgoed in samenhang worden beoordeeld heeft geleid tot de in deze masterscriptie beschreven instrumenten. Ondanks de totstandkoming van deze instrumenten kan worden geconstateerd dat het verschil tussen bedrijfseconomisch denken en maatschappelijk denken bij investeringsafwegingen blijft bestaan. De kloof is misschien niet gedicht, maar een in de praktijk toepasbare verbinding tussen maatschappelijk en bedrijfseconomisch denken is in ieder geval tot stand gekomen.

66

Tot slot een weergave van de sterktes en zwaktes van het model. Sterktes van het model -

Het is een ex ante beoordeling, waardoor (bij)sturing mogelijk is.

-

Financiële en niet financiële randvoorwaarden zijn onder 1 noemer gebracht.

-

De noodzaak tot het monetariseren van maatschappelijk rendement is komen te vervallen.

-

Objectivering van maatschappelijke effecten wordt bereikt door het toepassen van intersubjectiviteit

-

Het model is in te zetten binnen bestaand beleid en bestaande kaders.

-

De toepassing van het model is eenvoudig, er is geen externe kennis nodig.

-

Wanneer de juiste projectinformatie voorhanden is, is de voorbereiding van de besluitvorming geen tijdrovende activiteit.

-

Door het incorporeren van het analytic hierarchy process is het een geschikt middel om het vergelijken van projecten mogelijk te maken, ook binnen de verschillende investeringscategorieën die een corporatie kent.

Zwaktes van het model -

Bestaand beleid en kaders moeten voldoende concreet zijn om toe te kunnen passen.

-

Door de uitkomsten van het model in percentages weer te geven lijkt het een exacte wetenschap. Bij de interpretatie van de uitkomsten moet hier rekening mee worden gehouden.

-

Het aantal toetsingscriteria is gelimiteerd doordat het model een vast stramien kent. Eenmaal gekozen voor de criteria resulteert dit in een vast model. Wijzigingen daarin vragen om een gehele herziening van het model. Denk daarbij aan het opnieuw vaststellen van het wegen en prioriteren van de criteria waarlangs wordt getoetst.

67

8. Reflectie Door een reflectie te schrijven op het onderzoek ontstaat voor de onderzoeker de mogelijkheid om achteraf een kritische blik te werpen op het uitgevoerde onderzoek. Enerzijds komt daarbij de onderzoeksmethodologie naar voren en anderzijds is het van belang om een aantal resultaten aan de hand daarvan in het juiste perspectief te plaatsen. Analytic Hierarchy Process (AHP) Het AHP is als de methode gebruikt om het afwegingsmodel vorm te geven. AHP is één van de methoden die onder de paraplu van Multi Criteria Decision Analysis vallen. Het is echter niet de enige methode. Andere voorbeelden zijn28: Analytic Network Process, Decision Expert of Goal Programming. In het onderzoek is niet beoordeeld of andere methoden beter aansluiten bij de beantwoording van de onderzoeksvraag. Gezien de uitkomsten van het onderzoek is naar de mening van de onderzoeker aanvullend onderzoek op dit thema niet noodzakelijk. Onderzoeksmethodologie - paarsgewijze vergelijking Als onderdeel van het Analytic Hierachy Process is een enquête uitgevoerd onder de Raad van Commissarissen en de Directieraad van de Alliantie. Met deze enquête is door middel van paarsgewijze vergelijking een weging tot stand gekomen die één van de basis bestanddelen vormt voor het afwegingsmodel. De vraagstellingen in deze enquête zijn van belang omdat deze de uitkomsten van de paarsgewijze vergelijking kunnen beïnvloeden. Bij de terugkoppeling van de resultaten is gebleken dat, ondanks de mondelinge en schriftelijke toelichting, de geënquêteerden niet altijd even bewust zijn geweest van de implicaties van de door hen gegeven beantwoording. Door de geënquêteerden is aangegeven dat de vraagstelling en de daarin gebruikte termen daar één van de oorzaken van is. Het opgestelde model zal naar alle waarschijnlijkheid zijn weg vinden in het besluitvormingstraject van de Alliantie waarbij de weging van de criteria die in het model zijn opgenomen nog kritisch zal worden besproken en beoordeeld. Dit kan resulteren in aanvullend onderzoek ten aanzien van de paarsgewijze vergelijking.

28

Niet limitatief.

68

Onderzoeksmethodologie - exploratief onderzoek In het onderzoek is gekozen voor een exploratief onderzoek waarbij investeringsprojecten zijn getoetst met behulp van het opgestelde afwegingsmodel. Deze toets is alleen uitgevoerd door de onderzoeker zelf, zonder daarbij de resultaten van de toets terug te leggen in de organisatie. Vooral ten aanzien van het onderdeel Maatschappelijk effect kan dit gevolgen hebben voor de uitkomsten van de toets op het investeringsproject vanwege het intersubjectieve karakter van de toets op dit onderdeel. Belangrijk hierbij is om vast te stellen dat hoewel de uitkomsten van de beoordeling van het investeringsproject anders zou kunnen zijn, dit geen effect heeft op de conclusies die in het onderzoek zijn getrokken ten aanzien van de ontworpen instrumenten. Onderzoeksmethode - één casus De elementen die in het model zijn opgenomen zijn afgeleiden van de strategische doelstellingen van de Alliantie. Vervolgens zijn deze elementen aan de hand van investeringsprojecten van de Alliantie getoetst. De vraag rijst dan of het opgestelde model generiek kan worden toegepast bij andere woningcorporaties. Wanneer sprake is van een één op één toepassing is dat geen mogelijkheid, immers de strategische doelstellingen of daaraan gekoppelde resultaatgebieden van een andere corporatie zullen afwijken van hetgeen in het beschreven model is opgenomen. De rode draad in deze masterscriptie biedt desondanks wel een handvat om een dergelijk model op te stellen en in te richten bij andere corporaties. Resultaat Het onderzoek heeft geresulteerd in een model, de Maatschappelijke Investeringsscore, en een positioneringsmatrix, de Maatschappelijke Investeringsmatrix, die in de dagelijkse praktijk van de Alliantie zal worden toegepast. Daarnaast is onder andere door collegacorporaties belangstelling getoond voor de uitkomsten van dit onderzoek.

69

Literatuurlijst Alexander, J.M., Saaty, T.L., 1977. The forward and backward process of conflict analysis. Behavioral Science, Vol. 22, No. 1, maart, pp 87 - 89. Bender, A., Din, A., Hoesli, M., en Laakso, J, 1999. Enviromental quality perceptions of urban commercial real estate. Journal of Property Investment & Finance. No 17(3), pp 280 296. Bodin, L., Gass, S.I., 2003. On teaching the analytic hierarchy process. Computers & Operations Research 30 (2003), pp 1487 - 1497. Boer, H de, e.a. 2005. Lokaal wat kan, centaal wat moet. Nieuw bestel voor woningcorporaties, p. 9. Deuten, J. en Doevendans, P., 2010. Zicht op maatschappelijk rendement, Praktijkboek II. Rotterdam, SEV. Deuten, J. en G. de Kam, 2007. Werken aan de goede keuze; Hoe de corporatie als eigentijds maatschappelijk ondernemer keuzes maakt. Hilversum, Aedes. Donnison, D., 1967. The Government of Housing. Harmonsworth, Penquin Books. Dorr, D.C., 2000. Presteren met processen, procesmanagement voor diensverlenende organisaties, Deventer, Kluwer. Driel, van, A, 2010. Strategische inzet van vastgoed. Amsterdam, WEKA Uitgeverij BV. Driel, van, A, 2010a. Strategische inzet van vastgoed. Amsterdam, WEKA Uitgeverij BV, p. 110. Forman, E en Gass, I, 2001. The Analytical Hierarchy Process - An Exposition, Operations Research 49, pp 469 - 487. Gool, van, P., Brounen, D., Jager, P., Weisz, R., 2007a. Onroerend goed als belegging. Groningen/Houten, Noordhoff Uitgevers bv, p. 119. Gool, van, P., Brounen, D., Jager, P., Weisz, R., 2007b. Onroerend goed als belegging. Groningen/Houten, Noordhoff Uitgevers bv, p. 116. Gray, P, 1984. Book review: The Analytic Hierarchy Process, and Decision Making for Leaders, Interfaces 14: 3 May - June, pp 97 - 99. Gruis, V.H., 2000. Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties; het bepalen van de bedrijfswaarde, risico’s en het voorraadbeleid. Delft, DUP, pp 14 -16. Gruis, V.H., 2003. Maatschappelijk rendement en economisch offer zijn niet hetzelfde, B&G, Maart 2003, pp 12 - 14. Gruis, V.H., 2004. Financieel en maatschappelijk rendement in het voorraadbeleid. Een verkennende studie naar het gebruik van prestatie-indicatoren onder woningcorporaties. TU Delft, Onderzoeksbureau OTB.

70

Gruis, V.H., 2004a. Financieel en maatschappelijk rendement: een paar apart, PropertyNLresearchquarterly, december 2004, pp 22 - 28. Jensen, R.E., 1983. Aggregation (composition) schema for eigenvector scaling of priorities in hierachical structures. Multivariate Behavioral Research. Vol. 18, No. 1, pp 63 - 84. Kramer, B., Kronbichler, D., van Welie, T., Putman, J., 2006. Comparing (social) objectives for decision making in housing corporations. Kuij, R. van der, 2010. Vastgoedontwikkeling vanuit visie, Venlo, VanGrinsven drukkers bv. Nazar, B, 2006. The logic model: past, present and future, september 2006. NWR, 1996. Prestaties centraal; Beleidsvorming en verantwoording door woningcorporaties. Almere, NWR. p 32 en p 111. Os, P. van, 2008. Het vastgoedbeleid van wooncorporaties doorgelicht, Tijdschrift voor de volkshuisvesting, februari 2008, nummer 1, pp 27 - 32 Os, P. van, 2007. Mensen, Stenen, Geld; Het beleidsproces bij woningcorporaties. Amsterdam, Rigo Research en Advies BV. Osterwalder, A. en Y. Pigneur, 2009. Business Model Generatie; Een handboek voor Visionairs, Game Changers en Uitdagers. Deventer, Kluwer. p 14. Pel, M., 2006. Marktwaarde als financiële grondslag heeft de toekomst. Real Estate 2006/46, pp 20 - 23 Pérez, J, 1995. Some comments on Saaty’s AHP. Management Science. Vol. 41. No 6, June 1995, pp 1091 - 1095. Priemus, H, 2012. Partners wonen 4.0 trekken rubicon over. Real Estate Magazine 2012/82, pp 8 - 12. Saaty, T.L., 1980. The analytic hierarchy process. McGraw Hill. Reprinted by RWS Publications, Pittsburgh, 1996. Saaty, T.L., 1981. Priorities in systems with feedbacks. International Journal of Systems, Measurements an Descisions, Vol. 1, No. 1, pp 24 - 38. Saaty, T.L., 1994. How to make a deciscion: The Analytic Hierarchie Process, Interfaces 24: 6 November - December 1994, pp 19 - 43. Saaty, T.L., 2005. Theorie and applications of the Analytic Network Process. Pittsburgh, Pennsylvania, RWS publications. Saaty, T.L., 2008. Relative Measurement and its Generalization in Decision Making, Why Pairwise Comparison are Central in Mathematics for the Measurement of Intangible Factors, The Analytic Hierarchy/Network Process, RACSAM Vol 102 (2). Pp 251 - 318. SEV, 2010. Zicht op maatschappelijk rendement. Praktijkboek II. Rotterdam, SEV. Vermeulen, M en Wieman, M, 2009. Handboek Vastgoedmanagement. Groningen/Houten, Noordhoff Uitgevers, eerste druk, pp 18 - 21.

71

Verschuren, P. en Doorewaard, H., 2007. Het ontwerpen van een onderzoek. Den Haag, Uitgeverij LEMMA, vierde druk, pp 67 - 94. Zahedi, F, 1986. The Analytic Hierarchy Process – A Survey of the Method and its Applications, Interfaces 16: 4 July – August 1986, pp 96 – 108. Zon, F. van der, 1995. Kengetallen en succescriteria voor woningcorporaties. Delft DUP, p 10. Zwart, J. van der en Voordt, T. van der, 2012. Sturen op toegevoegde waarde van ziekenhuisvastgoed. Real Estate Magazine 2012/80, pp 36 - 40.

72

Overige bronnen Aedes, 2012. Feiten en cijfers woningcorporaties. http://www.aedes.nl/content/elementen/feiten-en-cijfers.xml, 24 augustus 2012. Alliantie, 2009. Koers op 10. De strategie van de Alliantie in 10 punten, 16 januari 2009. Alliantie, 2012. Visie van de Alliantie. http://www.de-alliantie.nl/?id=3901, 15 juli 2012. CFV, 2012. Factsheet sectorbeeld voornemens woningcorporaties. http://www.cfv.nl/media_dirs/8446/media_files_data/factsheet_sectorbeeld_voornemens_wo ningcorporaties_2012.pdf, 20 juli 2012. Encyclo 2012a. Definitie revolving fund. http://www.encyclo.nl/begrip/revolving%20fund, 24 augustus 2012. Encyclo, 2012b. Definitie rendement. http://www.encyclo.nl/zoek.php?woord=rendement, 19 juli 2012. Gebiedseconomie, 2012. Definitie beleidswaarde. http://www.gebiedseconomie.nl/definitiestermen/financieel-vastgoed/beleidswaarde/, 3 september 2012. Goepel, K., 2012. Multi criteria decision making method. http://bpmsg.com/analytichierarchy-process-new-podcast-episode/, 10 februari 2012. Henderson, B, 2012. The product portfolio. http://www.bcgperspectives.com/content/Classics/strategy_the_product_portfolio, 26 juli 2012. Lemon, 2012. Verklaring Lemon. http://www.lemoninternet.nl/lemoninternet/default.aspx, 31 augustus 2012. QuickMBa.com. http://www.quickmba.com/strategy/matrix/bcg/&docid=6r29lYrE6Hw0kM&imgurl, 28 juli 2012. Schuyt, J., 2012. Herzieningswet: we’ve got him. http://www.jimschuyt.nl/herzieningswetweve-got-him/#more-1177, 15 juli 2012. Teknomo, K., 2006. Analytic Hierarchy Process (AHP) Tutorial. http://people.revoledu.com/kardi/tutorial/AHP, 18 mei 2012. Vastgoedmonitor, 2012, http://www.vastgoedmonitor.nl, 15 juli 2012. WSW, 2012a. Uitleg WSW. http://www.wsw.nl/, 25 augustus 2012. WSW, 2012b. Voorwaarden borgstelling. http://www.wsw.nl/wetenendoen/beleid/48, 25 augustus 2012.

73

Bijlagen

74

Bijlage I: Instrumenten maatschappelijk rendement In het Praktijkboek Zicht op maatschappelijk rendement (SEV, 2010) wordt een uitleg gegeven over de totstandkoming van een aantal instrumenten die de SEV samen met corporaties heeft ontwikkeld. Hoewel deze instrumenten allen weergeven wat er met een interventie kan worden bereikt, wordt de kwantificering ervan altijd omschreven als ‘lastig’. In het praktijkboek wordt een voorzichtige conclusie getrokken dat dit waarschijnlijk ook helemaal niet kan. Het moet vooral gaan om in beeld brengen van de effecten en dat met elkaar bespreken in het kader van de interventie die wordt beoordeeld. De volgende instrumenten komen aan de orde: •

De maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA)

•

Social Return on Investment (SROI)

•

Effectencalculator

De maatschappelijke kosten-batenanalyse De MKBA geeft inzicht in de kosten en baten die gepaard gaan met een interventie. De kostenkant is daarbij helder. Investeringen kunnen goed worden gemonetariseerd. Voor de baten, de maatschappelijke effecten geldt dat het vaak niet helder (te maken) is wat deze exact zijn. De slotuitkomst is daarom sterk afhankelijk van de kennis en kunde van de gebruiker van het instrument. In de toepassing van het instrument is een afhankelijkheid aanwezig van externe kennis wat de toepasbaarheid niet ten goede komt. Het inzicht dat met het instrument wordt verkregen komt mede tot stand door een samenwerking met de stakeholders die bij de interventie zijn betrokken. Daarmee krijgt het instrument waarde. Groot nadeel is dat het instrument achteraf wordt ingezet. Een nadelige uitkomst van het instrument laat daardoor geen ruimte over om interventieprocessen bij te sturen. Social Return on Investment De SROI is in een aantal opzichten gelijk aan de MKBA. Er wordt gezocht naar de kosten en opbrengsten van een interventie, waarna een beoordeling plaats vind op rendement. De return on investment. Bij de SROI worden de effecten die gekoppeld kunnen worden in beeld gebracht, gemonetariseerd en geanalyseerd. De moeilijkheid zit vooral in het toerekenen van effecten aan een investering. Welk effect is nu onlosmakelijk verbonden aan een investering zodat je deze kunt meenemen in de afweging? Dit staat nog los van de vraag op welke wijze je het zou kunnen monetariseren.

75

Effectencalculator Met de effectencalculator wordt beoordeeld of de businesscase van een interventie, in de brede zin van het woord, haalbaar is. Vertrekpunt daarbij zijn de opbrengstenstromen die kunnen worden gegenereerd door het toepassen van de interventie. In samenwerking met betrokkenen wordt dit in beeld gebracht en geconfronteerd met de mogelijkheid die de betrokkenen hebben om te investeren. De effectencalculator is nog in ontwikkeling. Vooral de hardheid van de te genereren opbrengstenstromen, die op basis van de inschatting van professionals wordt gemaakt, wordt als aandachtspunt meegegeven. De besproken instrumenten hebben een aantal gemeenschappelijke kenmerken. Het monetariseren van de maatschappelijke prestaties, de brede toepasbaarheid en complexiteit. In de door het SEV gedane evaluatie van deze instrumenten wordt een opsomming gegeven van de sterke punten van de instrumenten en de aandachtspunten. Uit het feit dat de geconstateerde aandachtspunten bij de genoemde instrumenten groter in aantal zijn dan de sterke punten kan worden geconcludeerd dat het ei van columbus nog niet is gevonden.

76

Bijlage II: Voorbeeld kasstroomoverzicht Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2011 2011 (x € 1.000) Huren Rente ontvangsten Overige ontvangsten

276.915 13 .208 26.550

lnkomende operationele kasstromen Personeelsuitgaven (inclusief overige personeelsuitgaven) Uitgaven onderhoud Rente uitgaven Vennootschapsbelasting Overige bedrijfsuitgaven (inclusief leefbaarheid)

-51.906 -46.417 -7 1.167

0 -78.04 2

0 -89.022

Aankopen Kwaliteitsverbeteringen en renov.aties Overig

Mutatie financiGie vaste activa (verstrekt)

62.170 54.925 18.013 0 72.938 -38.224 -119.417 0 -38.881 -2.674

-219.458

-199.196

-130.778

-126.258

34.531 175.000

lnkomende fiinancieringskasstromen

Aflossing financiering

59.727

-23.848 -109.767 -17 .933 -66.231 -1.679

Kasstroom uit investeringen en desinvesteringen Mutatie financiGie vaste activa (ontvangsten)

-258.51 1

88.680

Uitgaande in vesteringskasstromen

Aangetrokken financiering

-256.945

52.690 35.990 0

lnkomende clesinvesteringskasstrornen Verkoop nieuwbouw (uitgaven) Nieuwbouw huurwoningen (inclusief sloopkosten)

320.681

-52.095 -50.305 -76.503

Kasstroom uit operationele act iviteiten

Overig

272.222 12.369 36.090 316.672

Uitgaande operat ionele kasstromen

Verkoop bestaand bezit (inclusief kosten) Verkoop nieuwbouw (ontvangsten)

2010 (x € 1.000)

1.153 225.000 209.531

-30.073 -163.272

226.153 -1.208 -108.517

-193.345

-109.725

16.185

116.428

Mutatie liquide m iddelen

-54.863

52.340

Het verloop van de geldm iddelen is als volgt weer te geven: Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

186.012 13 1.149

133.672 186.012

Mutatie liquide m iddelen

-54.863

52.340

Uitgaande f inancieringskasstromen Kasstroom uit financieringsact iviteiten

Bron: Jaarrekening Portaal 2011.

77

Bijlage III: Kenschets Alliantie Op de website van de Alliantie (2012) staat het volgende vermeld29. De Alliantie is een woningcorporatie met woningen in het noorden van de Randstad. Met bijna 60.000 woningen, en een marktwaarde van ca 7 miljard euro, is de Alliantie een van de grootste woningcorporaties in Nederland. Vier regiobedrijven zorgen voor betaalbare en goede woonruimte in vitale wijken. De Alliantie is lokaal verankerd, dat wil zeggen dat het regiobedrijf het aanspreekpunt is voor alle plaatselijke partijen. De zeggenschap ligt laag in de organisatie. Daardoor is de Alliantie, ondanks haar omvang, flexibel en slagvaardig. Het werkgebied van de Alliantie – de Noordvleugel van de Randstad – is een sterk woningmarktgebied. Naast het goed onderhouden en beheren van de woningen liggen er de komende decennia veel volkshuisvestelijke opgaven in de vorm van nieuwbouw en investeringen in de stedelijke vernieuwing. Juist in een sterke woningmarkt zal er altijd behoefte zijn aan huisvesting voor huishoudens die zich om diverse redenen niet goed zelf kunnen redden op de woningmarkt. De kerntaak van de Alliantie is in die volkshuisvestelijke opgaven gelegen. Deze opgaven moeten telkens opnieuw gedefinieerd worden en de beschikbare middelen moeten daarvoor worden ingezet. Om dat op langere termijn te kunnen blijven doen, moeten er wel voldoende ‘verdienmogelijkheden’ in het werkgebied worden aangeboord. Daarom is verkoop van woningen onlosmakelijk verbonden aan de ambitie om blijvend te investeren in de maatschappelijke opgaven. De Alliantie is een revolving fund: elke geïnvesteerde euro moet vroeger of later worden terugverdiend. De Alliantie heeft hart voor wonen. Om de klanten van nu en in de toekomst prettig en betaalbaar te laten wonen, is de Alliantie agendastellend, ondernemend en solidair. Agendastellend Als een van de grootste corporaties neemt de Alliantie het voortouw, en maakt zich hard voor de vitale wijk en initiëren samenwerking. Als bestaande regels belemmeringen opleveren om het werk goed te doen, worden ze ter discussie gesteld. Het liefst mét medestanders. Maar desnoods wordt tegen de stroom in geroeid.

29

De tekst is op enkele punten aangepast om het passend te maken voor deze masterscriptie.

78

Ondernemend De Alliantie neemt verantwoorde risico's. Niet te grote risico's, want de uitvoering van de maatschappelijke taak mag niet in gevaar komen. Maar ook niet te kleine. Want voor het vitaliseren van wijken en de grote vraag naar meer en betere woningen is veel geld nodig. Solidair De Alliantie is betrokken bij kwetsbare groepen. Mensen die om sociale, psychische of fysieke redenen niet zelfstandig kunnen wonen, maar daar tijdelijk of permanent hulp bij krijgen vanuit een instelling. Voor hen spant de Alliantie zich extra in, samen met zorgaanbieders en andere organisaties. Ook wil de Alliantie klanten met een smalle beurs graag goed en betaalbaar laten wonen.

79

Bijlage IV: Enquête ten behoeve van paarsgewijze vergelijking

Memo Aan

:

Raad van Commissarissen, Directieraad

Van

:

Mano Otten

Datum

:

5 juli 2012

Onderwerp :

Maatschappelijk rendement light

C.c.

de Adviesgroep - Markt & Strategie (Adriaan Hoogvliet)

:

De Alliantie is sinds enige tijd bezig om een model te ontwikkelen waarmee maatschappelijk rendement in beeld kan worden gebracht. Het doel is daarbij niet om te kwantificeren hoeveel het maatschappelijke rendement van een vastgoedinvestering bedraagt, maar om te laten zien of - wanneer het financiële rendement van die investering niet optimaal is - er sprake is van een maatschappelijke prestatie en of deze twee in verhouding zijn tot elkaar. In de afgelopen jaren zijn er veel onderzoeken geweest waarin is geprobeerd om de maatschappelijke prestatie te kwantificeren naar euro’s (rendement). Daarbij is gebleken dat het niet eenvoudig is om alle voorkomende rendementen toe te rekenen aan het vastgoed of zijn omgeving. Wanneer bijvoorbeeld sprake is van een bovengemiddelde waardestijging in een buurt, kan die dan worden toegedicht aan de investering die door de corporatie is gedaan? Bijkomend nadeel is dat deze beschouwingen veelal achteraf zijn en geen invloed meer kunnen hebben op de investeringsbeslissing die destijds is genomen. Het model dat door de Alliantie wordt ontwikkeld zorgt ervoor dat enerzijds de maatschappelijke prestaties kunnen worden vergeleken met de financiële prestaties zonder een vertaling te maken naar euro’s of rendementen. Anderzijds zorgt het model ervoor dat een beoordeling vooraf mogelijk wordt gemaakt waardoor een meer integrale investeringsafweging kan worden gemaakt in het inmiddels bij de Alliantie operationele investeringsoverleg. Door de verschillende criteria die betrokken zijn bij de investeringsafweging met elkaar te vergelijken en te wegen, kan deze integrale afweging worden gefaciliteerd. Multi-criteria decision analysis (MCDA) biedt een oplossing hiervoor. Bij de toepassing van MCDA wordt er deels vanuit gegaan dat niet alle elementen in het besluitvormingsproces objectief vast te stellen of te kwantificeren zijn. Daarnaast geeft MCDA ook ruimte om de besluitvormer zijn eigen voorkeuren door te laten voeren in het model (Saaty, 2005). Eén van de methodes die onder MCDA valt betreft het Analytic Hierarchy Process (AHP) van Saaty (1980). Door de gestructureerde aanpak in dit proces wordt het mogelijk om complexe en onvergelijkbare grootheden te kwantificeren en tegen elkaar af te wegen. Het proces kenmerkt zich door een gelaagdheid in de besluitvorming en een studie naar de opzet van de te maken afweging voorafgaand aan de daadwerkelijke afweging. Het hoofddoel, de vraag

80

waar een antwoord op gevonden moet worden, wordt ontleed naar criteria waaraan het hoofddoel moet voldoen. Daarbij kan eventueel gebruik worden gemaakt van subcriteria. Het Alliantie-model wordt onderverdeeld naar twee niveaus. Op beide niveaus zal moeten worden vastgesteld in welke mate een prestatie-indicator meeweegt in de beslissing. Een voorbeeld afwegingsmodel is opgenomen als bijlage A. In het hierboven geschetste voorbeeld hebben alle criteria dezelfde weging. In werkelijkheid zullen voorkeuren bestaan tussen de gestelde criteria. Het vaststellen van de prioriteiten van de verschillende elementen vindt plaats aan de hand van paarsgewijze vergelijking. Door de criteria in telkens wisselende paren aan elkaar te toetsen, wordt een prioriteit toegekend aan de elementen. Daarbij wordt de mate van belangrijkheid van de elementen onderling bepaald aan de hand van een score. Wanneer bijvoorbeeld de elementen toegankelijkheid en leefbaarheid aan elkaar getoetst worden, geeft men aan welke van de twee criteria men belangrijker vindt. Men doet dat door één van de volgende mogelijkheden te kiezen. Mate van belangrijkheid: 1. 2. 3. 4. 5.

Veel belangrijker. Belangrijker. Even belangrijk. Minder belangrijk. Veel minder belangrijk.

In het bijgevoegde enquete-formulier (bijlage C) treft u voor het beoogde Alliantie-model aan welke paarsgewijze vergelijkingen tot de weging van de gestelde criteria moeten gaan leiden. De opbouw van het afwegingsmodel is weergegeven in bijlage B. Aan u het verzoek om de vergelijkingen van toetsingselementen in te vullen. Bijlage A: Voorbeeld afwegingsmodel

Doel Criterium Prioritering Subcriterium Prioritering Level 1

ALTERNATIEVEN

1

2

3

Totaal

Level 2

0,33

0,33

0,33

1,00

Gewogen Prioritering

A

0,5

0,165

B

0,5

0,165

C

0,5

0,165

D

0,5

0,165

E

0,5

0,165

F

0,5

0,165

Totaal

1,00

81

Bijlage B: Afwegingsmodel de Alliantie

Doel

Criterium

Prioritering

Subcriterium

Level 1

Mensen

Prioritering

Level 2

?

Toegankelijke

Gewogen prioritering

?

?

?

?

Label B

?

?

Oppervlakte

?

?

Direct rendement

?

?

Indirect rendement

?

?

Woningmarkt Vitale Wijken Maatschappelijke Huisvesting

ALTERNATIEVEN

Energie en Duurzaamheid

Stenen

?

Locatie

Geld

?

Risicoprofiel

Totaal

1,00

Totaal

1,00

82

Bijlage C: Enquêteformulier bepaling weging van de prestatie-indicatoren Level 1 1.1: Mensen: Het onderdeel mensen vertegenwoordigt het maatschappelijke onderdeel van de investeringsafweging. Daar waar als Alliantie wordt geïnvesteerd in vastgoed moet het of een maatschappelijk doel dienen, of het moet een commercieel, rendementsgedreven product zijn waardoor inkomsten worden gerealiseerd die kunnen worden ingezet voor het maatschappelijke doel. Er wordt dat gesproken over maatschappelijk dividend. 1.2: Stenen: Met stenen wordt aangegeven in welke mate het vastgoed waarin wordt geïnvesteerd voldoet aan de vastgoedspecifieke eisen die worden gesteld binnen de Alliantie. Het gaat daarbij om vastgoedkenmerken als oppervlakte, meergezins- of eengezinswoningen en locatie. 1.3: Geld: Geld staat voor rendement. Direct rendement in de vorm van bruto aanvangsrendementen en indirect rendement in de vorm van een toets op het moment van realiseren van de investering. Wanneer op dat moment de stichtingskosten lager zijn dan de marktwaarde kan het vastgoed alleen maar gunstig bewegen ten opzichte van de markt. De uiteindelijke marktbeweging is niet of nauwelijks te beïnvloeden.

1 2 3

Ik vind het onderdeel mensen Ik vind het onderdeel mensen Ik vind het onderdeel stenen

veel minder belangrijk

minder belangrijk

even belangrijk

belangrijker

veel belangrijker

Vragen:

dan het onderdeel stenen dan het onderdeel geld dan het onderdeel geld

83

Level 2.1 – Mensen Het onderdeel mensen wordt gespiegeld aan de doelstellingen die de Alliantie heeft gesteld door middel van Koers op 10. Het betreft dan de Koerspunten: Toegankelijke Woningmarkt, Vitale Wijken, Maatschappelijke Huisvesting, Energie en Duurzaamheid.

1 2 3 4 5 6

Ik vind het onderdeel toegankelijke woningmarkt Ik vind het onderdeel toegankelijke woningmarkt Ik vind het onderdeel toegankelijke woningmarkt In vind het onderdeel vitale wijken In vind het onderdeel vitale wijken In vind het onderdeel maatschappelijke huisvesting

veel minder belangrijk

minder belangrijk

even belangrijk

belangrijker

veel belangrijker

Vragen:

dan het onderdeel vitale wijken dan het onderdeel maatschappelijke huisvesting dan het onderdeel energie en duurzaamheid dan het onderdeel maatschappelijke huisvesting dan het onderdeel energie en duurzaamheid dan het onderdeel energie en duurzaamheid

84

Level 2.2 – Stenen

1 2 3

Ik vind het onderdeel Label B Ik vind het onderdeel Label B Ik vind het onderdeel Oppervlakte

veel minder belangrijk

minder belangrijk

even belangrijk

belangrijker

veel belangrijker

De kwaliteit van het vastgoed (de stenen) wordt getoetst aan de kwalitatieve kenmerken die aan het vastgoed kunnen worden toegekend die worden afgeleid van de vastgestelde Vastgoedstrategie. Deze kenmerken betreffen: Label B-doelstelling en oppervlakte van het bezit. Daarnaast wordt getoetst aan locatie. De Alliantieportefeuille is opgedeeld in wijken en buurten. Wanneer prioritering plaats moet vinden in investeringsprojecten is locatie vanwege meerdere aspecten van belang. Niet alleen de ontwikkeling van vastgoedwaarde, maar ook de ontwikkeling van de wijk of buurt als geheel heeft hiermee te maken.

dan het onderdeel Oppervlakte dan het onderdeel Locatie dan het onderdeel Locatie

85

Level 2.3 Geld De financiële prestaties van het vastgoed wordt gemeten in het onderdeel geld. In de vastgoedstrategie zijn kaders voor het directe en indirecte rendement weergegeven. Daarnaast moet uiting worden gegeven aan het risicoprofiel die de beoogde investeringen met zich meedragen. Immers rendement en risico kennen een bijna onlosmakelijk verband.

1 2 3

Ik vind het onderdeel direct rendement Ik vind het onderdeel direct rendement Ik vind het onderdeel indirect rendement

veel minder belangrijk

minder belangrijk

even belangrijk

belangrijker

veel belangrijker

Vragen:

dan het onderdeel indirect rendement dan het onderdeel risicoprofiel dan het onderdeel risicoprofiel

86

Bijlage V: Resultaten enquête inzake paarsgewijze vergelijking. Recapitulatie resultaten enquete- Totaal Niveau 1 Mensen, Stenen, Geld

59,09% 18,31% 22,60%

47,18% 19,54% 33,28%

53,13% 18,93% 27,94%

100,00%

100,00%

100,00%

29,69% 22,61% 19,57% 28,13 %

37,53% 24,86% 19,89% 17,72%

33,61% 23,74% 19,73% 22,92%

100,00%

100,00%

100,00%

56,13 % 18,29% 25,58%

30,18% 25,12% 44,70%

43,16% 21 ,71% 35,14%

100,00%

100,00%

100,00%

30,55% 29,56% 39,89%

47,99% 25,74% 26,27%

39,27% 27,65% 33,08%

100,00%

100,00%

100,00%

Niveau 2 Mensen

Niveau 2 Stenen

Niveau 2 Geld

87

Mensen, Stenen, Geld 70%~------------------------------------------------------------, 60% +-~~~------------------------------------------------------1

50% 40% 30%

O Mensen • stenen O Geld

20 %

10% 0% +-....L..RvC

DR

Gemiddeld

Mensen 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

o Toegankelijke woningmarkt • Vitale wijken 0 Maatschappelijke huisvesting o Energie & Duurzaamheid

RvC

Gemiddeld

DR

Stenen 60% 50% 40%

O Label B • Groter O Locatie

30% 20% 10% 0% RvC

Gemiddeld

DR

Geld 60% 50% 40%

o Direct rendement • w aardeontwikkeling o Risicoprofiel

30% 20% 10% 0% RvC

DR

Gemiddeld

88

Recapitulatie resultaten enquete - Raad van Commissarissen Niveau 1 Mensen, Stenen, Geld

60,00% 20,00% 20,00%

60,00% 20,00% 20,00%

71 ,43% 14,29% 14,29%

44,92% 18,96% 36,12%

59,09% 18,31% 22,60%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

9,88% 17,15% 36,49% 36,49%

36,48% 36,48% 9,88% 17,16%

41,85% 21 ,73% 8,12% 28,31%

30,55% 15,10% 23,79% 30,56%

29,69% 22,61% 19,57% 28,13%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

63,33% 26,05% 10,62%

42,85% 14,28% 42,87%

59,17% 16,43% 24,41%

59,17% 16,43% 24,41 %

56,13% 18,29% 25,58%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

26,04% 10,61% 63,35%

33,33% 33,33% 33,33%

19,99% 60,01% 20,00%

42,85% 14,28% 42,87%

30,55% 29,56% 39,89%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

Niveau 2 Mensen

Niveau 2 Stenen

Niveau 2 Geld

89

Mensen, Stenen, Geld BOo/o~--------------------------------------------------------------------, 70o/o +-------------------------r-r-----------------------------------------~

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

+--.-....----------.--...,-----------1

C Mensen • stenen C Geld

4

2

Gemiddeld

5

Mensen 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0%

-

-

I

-

-

r--

I--

f--=

I--

r-

II-

I-I--

I--

I--

2

Gemiddeld

5

4

[] Toegankelijke woningmarkt • Vitale wijken [] Maatschappelijke huisvesting c Energie & Duurzaamheid

-

Stenen 70o/o~--------------------------------------------------------------------~

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

[] Label 8 • Groter C Locatie

4

.2

Gemiddeld

5

Geld 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

[] Direct rendement • Waardeontwikkeling [] Risicopro fiel

2

4

5

Gemiddeld

90

Recapilulalie resu11a1en enque1e- Dlrectleraad Niveau 1 Mensen, Stenen, Geld

71,43% 14,29% 14,29%

14,27% 42,86% 42,86%

60,00% 20,00% 20,00%

60,00% 20,00% 20,00%

60,00% 20,00% 20,00%

42,85% 14,28% 42,87%

42,85% 14,28% 42,87%

26,04% 10,61% 63,35%

47,18% 19,54% 33,28%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

12,91% 38,75% 30,42% 17,92%

38,44% 29,06% 22,81% 9,69%

50,00% 16,67% 16,67% 16,67%

37,50% 12,50% 12,50% 37,51%

36,45% 17,12% 36,55% 9,89%

36,48% 36,48% 17,16% 9,89%

41,12% 36,12% 10,72% 12,04%

47,37% 12,22% 12,26% 28,16%

37,53% 24,86% 19,89% 17,72%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

18,17% 7,26% 74,58%

10,61% 26,05% 63,34%

42,86% 42,86% 14,29%

59,12% 16,33% 24,56%

25,94% 10,6 1% 63,45%

14,16% 51,81% 34,03%

10,61o/o

26,05% 63,34%

60,00% 20,00% 20,00%

30,18% 25,12% 44,70%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

59,09% 16,28% 24,63%

59,12% 16,33% 24,56%

18,90% 50,07% 31,02%

41,11 % 26,11 % 32,78%

60,00% 20,00% 20,00%

42,85% 14,28% 42,87%

60,00% 20,00% 20,00%

42,86% 42,86% 14,29%

47,99% 25,74% 26,27%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

100,00%

Niveau 2 Mensen

Niveau 2 Stenen

Niveau 2 Geld

91

Mensen, Stenen, Geld

OO%T-----------------------------------------------------------------------~ 70% ~-r------------------------------------------------------------------------~ 60% 50% 40% 30% 20%

10% 0%

5

Gamiddeld

Men sen 60%T-----------------------------------------------------------------------------~ 5ar. t--------------,,---------------------------------~~----------------~

40% +--..----.=o-----1

o Toagankelijke woningmarkt • Vitale wijken o Maa1schappelijke huisvesting o Energie & Duurzaamheid

30% +---11--r----l 20% 10%

. .-L~rL~~-L~----~-r~~~~~.a-L~~~~-L,_------~~~~y

0% ~----~-r~~~~~

g

3

Gemidde1d

Stenen

8~kr-------------------------------------------------------------------------------~ 70% +----rl---------------------------------------------------------------------~

60% 40% S~k 3~k

20%

10% ~k

+-<-------'-,.-1---' 5

Gemiddeld

8

Geld 70%r---------------------------------------------------------------------~ 6~k +.~-----.~---------------------.-.-------------.-.--------------------------~

SO%

0 Direct rendement • Waardoootwikkeling o Risicoprofiel

4~k

30% 2~k 1 ~k

~~.

5

8

Gomiddeld

92

Bijlage VI: Overzicht projecten ten behoeve van exploratief onderzoek.

Samenvatting projecten tbv Exploratief onderzoek

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14

Project nummer 109004 071006 051001 021501 102002 092002 082001 082004 113001 103002 103003 093002 084002 074006 Totaal

Projectnaam Blok 66 Willy Sluiter Borneohof Blok 61c Naardersraatweg Havenmeester de betuining huizermaatweg hogekwartier eemplein randenbroek zuid wilhelminalaan meerland tom poes

Aantal BOG vhe m2 16 74 37 2682 18 4 30 88 92 41 1025 62 49 5 60 31 607

3707

Investering 3.290.752 15.382.313 21.797.054 6.139.388 1.914.700 5.804.270 15.303.478 18.547.712 18.099.993 12.748.973 7.932.220 817.345 15.756.480 6.937.913

Jaarhuur 112.320 616.644 848.796 180.432

Marge/ BAR 3,41% 4,01% 3,89% 2,94%

208.632

3,59%

755.088 651.000 661.320 457.260 51.000 576.000 256.476

150.472.591

5.374.968

4,07% 3,60% 5,19% 5,76% 6,24% 3,66% 3,70%

LW/ vhe 5.675.968 17.346.999 22.042.845 8.706.960 1.680.332 7.124.718 16.422.148 20.640.000 12.537.027 10.507.179 10.601.844 1.402.245 14.651.040 6.536.011

MW/ vhe 3.378.752 12.039.981 22.017.860 7.983.208 1.680.332 6.730.260 16.422.148 17.544.000 12.810.250 10.990.686 10.408.758 1.245.197 12.560.280 5.555.609

3,57%

155.875.316

141.367.321

93

Bijlage VII: Afzonderlijke scores projecten Criterium Maatschappelijk effect Toegankelijke woningmarkt Vitale wijken Maatschappelijke huisvesting Energie & Duurzaamheid Kwaliteit Label B Groter Locatie Rendement en risico Direct rendement Waardeontwikkeling Risicoprofiel Totaal MIs - NB

Weging 47% 18% 12% 9% 8% 20% 6% 5% 9% 33% 16% 9% 9%

1 109004 23,6% 17,7% 5,9% 0,0% 0,0% 19,5% 5,9% 4,9% 8,7% 31,5% 14,2% 8,6% 8,7%

2 071006 21% 18% 4% 0% 0% 10% 6% 0% 4% 23% 15% 3% 4%

3 051001 29% 11% 9% 9% 0% 20% 6% 5% 9% 16% 3% 9% 4%

4 021501 33% 18% 6% 9% 0% 20% 6% 5% 9% 17% 0% 9% 9%

5 102002 0% 0% 0% 0% 0% 15% 6% 5% 4% 0% 0% 0% 0%

6 092002 32% 18% 5% 9% 0% 20% 6% 5% 9% 31% 14% 9% 9%

7 082001 19% 14% 5% 0% 0% 20% 6% 5% 9% 20% 16% 0% 4%

8 082004 24% 18% 5% 0% 2% 11% 6% 5% 0% 31% 16% 6% 9%

9 113001 32% 11% 12% 9% 0% 15% 6% 5% 4% 13% 13% 0% 0%

10 103002 20% 11% 9% 0% 0% 20% 6% 5% 9% 20% 16% 0% 4%

11 103003 22% 11% 12% 0% 0% 15% 6% 5% 4% 33% 16% 9% 9%

12 093002 16% 9% 7% 0% 0% 20% 6% 5% 9% 33% 16% 9% 9%

13 084002 15% 9% 6% 0% 0% 15% 6% 5% 4% 7% 7% 0% 0%

14 074006 28% 18% 6% 0% 4% 11% 6% 5% 0% 18% 14% 0% 4%

gem 22% 13% 6% 3% 0% 16% 6% 5% 6% 21% 11% 4% 5%

Relatieve aandeel 48% 73% 55% 29% 5% 84% 100% 93% 68% 63% 71% 50% 61%

100%

75%

54%

65%

70%

15%

83%

59%

65%

60%

60%

71%

69%

37%

57%

60%

60%

94

Bijlage VIII: In het kort: De BCG matrix In een BCG matrix worden normaal gesproken de producten van een onderneming geanalyseerd. Het marktaandeel en de groeipotentie van producten worden weergegeven in de matrix. In de matrix worden vier kwadranten onderscheiden (Henderson, 2012).

1. Producten met een hoog marktaandeel en een hoge groei, de Stars. Deze productenborgen de toekomst van een onderneming. De strategie zal zijn om deze aan te houden (hold strategy). 2. Producten met een hoog marktaandeel en een lage groei, de Cash Cows. Deze producten genereren het geld voor toekomstige groei. Hier zal de strategie zijn om te oogsten en het genereren van cash te optimaliseren (harvest strategy).

3. Producten met een laag marktaandeel en een hoge groei, de Question Marks. Deze producten moeten worden geconverteerd naar Stars door investeringen. Er wordt in dat geval gesproken van een build strategy.

4. Producten met een laag marktaandeel en een lage groei, de Dogs. Deze producten horen niet thuis in een productenportefeuille. Er wordt niet bereikt wat de verwachting was. Er zal afscheid moeten worden genomen van deze producten om verdere verliezen te voorkomen, de divest strategy.

95

Bijlage IX: Projecten met een score lager dan 60%

de Maatschappelijke Investeringsmatrix (MIm) 50 %

40%

Maatschappelijk effect

Ideaal 1 30%

0%

5%

10 %

15%

2

20%

2 5%

30%

3 5%

3 4 5

20%

6

10 %

0%

Rendement en risico

Criterium Maatschappelijk effect Toegankelijke woningmarkt Vitale wijken Maatschappelijke huisvesting Energie & Duurzaamheid Kwaliteit Label B Groter Locatie Rendement en risico Direct rendement Waardeontwikkeling Risicoprofiel

Weging 47,2% 17,7% 11,7% 9,4% 8,4% 19,5% 5,9% 4,9% 8,7% 33,3% 16,0% 8,6% 8,7%

1 071006 21,2% 17,7% 3,5% 0,0% 0,0% 10,3% 5,9% 0,0% 4,4% 22,9% 15,3% 3,2% 4,4%

2 102002 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 15,2% 5,9% 4,9% 4,4% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

3 082001 18,9% 14,2% 4,7% 0,0% 0,0% 19,5% 5,9% 4,9% 8,7% 20,3% 16,0% 0,0% 4,4%

4 103002 20,0% 10,6% 9,4% 0,0% 0,0% 19,5% 5,9% 4,9% 8,7% 20,3% 16,0% 0,0% 4,4%

5 084002 14,7% 8,9% 5,9% 0,0% 0,0% 15,2% 5,9% 4,9% 4,4% 6,7% 6,7% 0,0% 0,0%

6 074006 27,8% 17,7% 5,9% 0,0% 4,2% 10,8% 5,9% 4,9% 0,0% 18,2% 13,8% 0,0% 4,4%

gem 17,1% 11,5% 4,9% 0,0% 0,7% 15,1% 5,9% 4,1% 5,1% 14,7% 11,3% 0,5% 2,9%

gem 36,2% 65,0% 41,7% 0,0% 8,3% 77,2% 100,0% 83,3% 58,3% 44,3% 70,7% 6,2% 33,3%

Totaal MIs - NB

100,0%

54,4%

15,2%

58,7%

59,9%

36,6%

56,7%

46,9%

46,9%

Samenvatting projecten tbv Exploratief onderzoek

1 2 3 4 5 6

Project nummer 071006 102002 082001 103002 084002 074006 Totaal

Projectnaam Willy Sluiter Naardersraatweg de betuining eemplein meerland tom poes

Aantal BOG vhe m2 74 4 88 62 60 31 319

Investering 15.382.313 1.914.700 15.303.478 12.748.973 15.756.480 6.937.913

Jaarhuur 616.644

Marge/ BAR 4,01%

661.320 576.000 256.476

68.043.857

2.110.440

5,19% 3,66% 3,70%

LW/ vhe 17.346.999 1.680.332 16.422.148 10.507.179 14.651.040 6.536.011

MW/ vhe 12.039.981 1.680.332 16.422.148 10.990.686 12.560.280 5.555.609

3,10%

67.143.709

59.249.036

96

Bijlage X: Projecten met een score hoger dan 60%

de Maatschappelijke Investeringsmatrix (MIm) 50 %

Ideaal 1

Maatschappelijk effect

40%

2 3 4

30% 0%

5%

10 %

15%

20%

2 5%

30%

3 5%

5 6 7 8

20%

10 %

0%

Rendement en risico

Criterium Maatschappelijk effect Toegankelijke woningmarkt Vitale wijken Maatschappelijke huisvesting Energie & Duurzaamheid Kwaliteit Label B Groter Locatie Rendement en risico Direct rendement Waardeontwikkeling Risicoprofiel

Weging 47,2% 17,7% 11,7% 9,4% 8,4% 19,5% 5,9% 4,9% 8,7% 33,3% 16,0% 8,6% 8,7%

1 109004 23,6% 17,7% 5,9% 0,0% 0,0% 19,5% 5,9% 4,9% 8,7% 31,5% 14,2% 8,6% 8,7%

2 051001 29,4% 10,6% 9,4% 9,4% 0,0% 19,5% 5,9% 4,9% 8,7% 15,7% 2,7% 8,6% 4,4%

3 021501 33,0% 17,7% 5,9% 9,4% 0,0% 19,5% 5,9% 4,9% 8,7% 17,3% 0,0% 8,6% 8,7%

4 092002 31,8% 17,7% 4,7% 9,4% 0,0% 19,5% 5,9% 4,9% 8,7% 31,3% 14,0% 8,6% 8,7%

5 082004 24,1% 17,7% 4,7% 0,0% 1,7% 10,8% 5,9% 4,9% 0,0% 30,5% 16,0% 5,8% 8,7%

6 113001 31,7% 10,6% 11,7% 9,4% 0,0% 15,2% 5,9% 4,9% 4,4% 13,2% 13,2% 0,0% 0,0%

7 103003 22,4% 10,6% 11,7% 0,0% 0,0% 15,2% 5,9% 4,9% 4,4% 33,3% 16,0% 8,6% 8,7%

8 093002 15,9% 8,9% 7,0% 0,0% 0,0% 19,5% 5,9% 4,9% 8,7% 33,3% 16,0% 8,6% 8,7%

gem 26,5% 13,9% 7,6% 4,7% 0,2% 17,4% 5,9% 4,9% 6,6% 25,8% 11,5% 7,1% 7,1%

relatieve aandeel 56,1% 78,8% 65,0% 50,0% 2,5% 88,8% 100,0% 100,0% 75,0% 77,4% 72,0% 83,4% 81,3%

Totaal MIs - NB

100,0%

74,6%

64,6%

69,8%

82,6%

65,4%

60,1%

70,8%

68,7%

69,6%

69,6%

Samenvatting projecten tbv Exploratief onderzoek

1 2 3 4 5 6 7 8

Project nummer 109004 051001 021501 092002 082004 113001 103003 093002 Totaal

Projectnaam Blok 66 Borneohof Blok 61c Havenmeester huizermaatweg hogekwartier randenbroek zuid wilhelminalaan

Aantal BOG vhe m2 16 37 2682 18 30 92 41 1025 49 5 288

3707

Investering 3.290.752 21.797.054 6.139.388 5.804.270 18.547.712 18.099.993 7.932.220 817.345

Jaarhuur 112.320 848.796 180.432 208.632 755.088 651.000 457.260 51.000

Marge/ BAR 3,41% 3,89% 2,94% 3,59% 4,07% 3,60% 5,76% 6,24%

LW/ vhe 5.675.968 22.042.845 8.706.960 7.124.718 20.640.000 12.537.027 10.601.844 1.402.245

MW/ vhe 3.378.752 22.017.860 7.983.208 6.730.260 17.544.000 12.810.250 10.408.758 1.245.197

82.428.734

3.264.528

3,96%

88.731.607

82.118.285

97