Vastgoedrendement bij woningcorporaties - optimalisatie mogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen -

Vastgoedrendement bij woningcorporaties - optimalisatie mogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen -

ir. Gijs Dolmans februari 2007

Master Thesis Amsterdam School of Real Estate Opleiding Master of Science in Real Estate Profiel Urban Management ir. G. Dolmans Begeleider extern: prof. dr. J.B.S Conijn Begeleider intern: drs. A.G.M Streppel

_____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

1

Voorwoord Corporaties zijn alweer meer dan 10 jaar zelfstandig. Ze zijn financieel nagenoeg onafhankelijk van de overheid en hebben te maken met hoge maatschappelijke verwachtingen op het gebied van wonen. Zo bezien ligt het voor de hand dat zowel sturen op financieel als op maatschappelijk rendement steeds meer in de belangstelling staat. Deze toenemende belangstelling is mijns inziens nauw verweven aan het bestaansrecht van corporaties. Vanuit die optiek was de keuze voor dit afstudeeronderwerp voor mij welhaast vanzelfsprekend. Bij het schrijven ervan heb ik niet de pretentie gehad om alle facetten van (de samenhang tussen) vastgoed- en maatschappelijk rendement te ontrafelen. Ik hoop wel dat deze scriptie bijdraagt aan het besef dat er aan maatschappelijke investeringen in buurten terugverdieneffecten zitten. Die ontstaan door zowel lagere exploitatielasten van het vastgoed als door een toegenomen marktwaarde. De maatschappelijke belangstelling die corporaties genieten in combinatie met het vermeende gebrek aan transparantie en geleverde prestaties, heeft de afgelopen jaren mede geleid tot een groot aantal publicaties over het functioneren van de sector. Ook dichter bij huis waren er volop gegevens beschikbaar. Mijn werkgever, WonenBreburg, heeft een aantal jaren geleden de keuze gemaakt om het vastgoedrendement te monitoren door middel van deelname aan de Aedex en beschikt daardoor over een grote hoeveelheid aan vastgoedgegevens. Die informatiebronnen waren onmisbaar bij het schrijven van dit rapport. Dat geldt ook voor de personen die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze scriptie. In de eerste plaats zijn dat Johan Conijn en Ton Streppel. Zij hebben mij in verschillende fasen van het schrijfproces opbouwende feedback gegeven. Ook wil ik Pim van den Broek bedanken voor het mij wegwijs maken in de wereld van de Aedex. Tenslotte gaat mijn dank uit naar Alex Jansen. Hij heeft deze studie in financiële zin mogelijk gemaakt. Gijs Dolmans Breda, februari 2007


2

INHOUDSOPGAVE Samenvatting ......................................................................................................................................... 4 Hoofdstuk 1 Inleiding ............................................................................................................................ 9 1.1 Probleemstelling ....................................................................................................................... 10 1.2 Doelstellingen............................................................................................................................ 10 1.3 Definities .................................................................................................................................... 10 1.4 Het conceptueel model............................................................................................................. 12 1.5 Typering van de corporatiesector ........................................................................................... 13 Hoofdstuk 2 Vastgoedrendement bij woningcorporaties ............................................................... 16 2.1 Rendementskengetallen en het nut van het meten van vastgoedrendement .................... 16 2.2 Doelen Aedex en meetwijze vastgoedrendement.................................................................. 17 2.3 Toegevoegde waarde en beperkingen van de Aedex ........................................................... 20 2.4 Factoren die van invloed zijn op (de ontwikkeling van) het directe vastgoedrendement. 21 2.5 Factoren die van invloed zijn op het indirecte vastgoedrendement.................................... 25 2.6 Samenvatting en conclusies.................................................................................................... 28 Hoofdstuk 3 Maatschappelijk rendement bij woningcorporaties................................................... 31 3.1 Nut van het meten van maatschappelijk rendement ............................................................. 31 3.2 Opbouw van en verschillende meetwijzen van maatschappelijk rendement ..................... 32 3.3 Factoren die van invloed zijn op (de ontwikkeling van) het maatschappelijk rendement 34 3.4 Maatschappelijke taakgebieden van corporaties .................................................................. 36 3.5 Samenwerking met maatschappelijke partners..................................................................... 38 3.6 Samenvatting en conclusies.................................................................................................... 39 Hoofdstuk 4 De invloed van maatschappelijke investeringen op het vastgoedrendement ........ 40 4.1 Beleidskeuzen, maatschappelijk- en vastgoedrendement ................................................... 40 4.2 Problemen bij meten samenhang tussen vastgoedrendement en maatmaatschappelijke investeringen ................................................................................................................................... 42 4.3 De samenhang tussen vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen............. 43 4.4 Direct vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen.......................................... 46 4.5 Indirect vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen ....................................... 49 4.6 Samenvatting en conclusies.................................................................................................... 54 Definitielijst .......................................................................................................................................... 57 Bijlagen................................................................................................................................................. 58 Literatuurlijst........................................................................................................................................ 78


3

Samenvatting Corporaties zijn maatschappelijke ondernemingen: enerzijds verrichten ze taken in het publieke belang, anderzijds zijn ze financieel gezien onafhankelijk van de overheid. Omwille van de organisatiecontinuïteit is het sturen op financiële prestaties van belang. De financiële middelen dienen aangewend te worden voor maatschappelijke prestaties. Beide vormen van prestaties staan bij corporaties dan ook in toenemende belangstelling. De efficiency waarmee ze worden geleverd wordt aangeduid als het vastgoedrendement en het maatschappelijke rendement. Het behaalde vastgoedrendement wordt gevormd door: • Het directe rendement bestaande uit de huuropbrengsten uit exploitatie minus exploitatielasten in een jaar. • Het indirecte rendement bestaande uit de waardeverandering van het vastgoed in datzelfde jaar. Het directe en het indirecte rendement wordt bij elkaar opgeteld en afgezet tegen de marktwaarde in verhuurde staat van het vastgoed. Sinds 2001 kunnen corporaties deelnemen aan de Aedex. Dat is een onafhankelijke aan de ROZ/IPD gelieerde organisatie die het behaalde vastgoedrendement op ondermeer marktsegment en portefeuille niveau afzet tegen het gemiddelde in de corporatiesector. Het maatschappelijke rendement is in dit onderzoek gedefinieerd als het gevolg van de prestatie (de outcome) gedeeld door de benodigde maatschappelijke investering (de input). Een maatschappelijke investering is per definitie financieel onrendabel: de baten hiervan komen aan de maatschappij ten goede. Doordat maatschappelijke prestaties vaak niet of nauwelijks in een (financieel) kengetal kunnen worden uitgedrukt en mede afhankelijk zijn van de kwaliteit van andere betrokken instanties, is het maatschappelijke rendement lastig te meten. Daarom staat in deze Master Thesis de maatschappelijke investering centraal in plaats van het maatschappelijke rendement. Deze Master Thesis gaat over de vraag hoe corporaties op het vastgoedrendement kunnen sturen door ondermeer te investeren in leefbaarheid. Daarbij komen zowel externe ontwikkelingen die de hoogte van dat rendement bepaalt aan bod alsmede interne beïnvloedingsmogelijkheden. Vastgoedrendement Ongeveer een tiende van de corporaties neemt thans deel aan de Aedex. Gelet op de daarmee gepaarde gaande financiële en tijdsinspanning betreft het vooral grotere corporaties. Deelname aan de Aedex versterkt het kostenbewustzijn en leidt tot een professionelere en efficiëntere organisatie mits de desbetreffende corporatie bereid is om een uitgebreide analyse van de behaalde resultaten te maken en beleid en procedures zodanig in te richten dat er op het rendement gestuurd kan worden. Aangezien het vastgoedrendement een jaarrendement is, is het van belang dat korte termijn doelstellingen (hoog rendement) niet de overhand krijgt op lange termijn doelstellingen (zoals leefbare buurten of goed onderhouden bezit). De aanwezigheid van een strategisch meerjaren beleidsplan helpt om dat te voorkomen. Onderstaande tabel laat de belangrijkste externe ontwikkelingen zien die de hoogte van het vastgoedrendement bepalen en de sturingsmogelijkheden van corporaties hierop.


4

element huurinkomsten

exploitatielasten (I): personeellasten

externe ontwikkeling(en)

interne sturingsmogelijkheid

Eind 2006 zijn de plannen om vanaf 1 januari 2007 de huren deels te koppelen aan de WOZ waarde door de Eerste Kamer voorlopig afgeblazen. Daarmee worden de mogelijkheden om meer huur te vragen vooralsnog niet verruimd. Huurinkomsten kunnen thans alleen toenemen door de gemiddelde huurprijs (als % van de wettelijk maximaal toegestane huur) te verhogen. Gelet op het huidige huurniveau kunnen corporaties in theorie de maandhuur met gemiddeld 40% verhogen. Nemen vooralsnog toe als gevolg van de professionalisering binnen corporaties en de druk om meer maatschappelijke prestaties te leveren.

In theorie groot. Wettelijk gezien is er ruimte om de gemiddelde huur fors te verhogen. De invloed van huurinkomsten op het vastgoedrendement is groot. In de praktijk zijn de mogelijkheden om de huren te verhogen minder groot. Daarbij speelt ondermeer die eigen visie op het aantal betaalbare huurwoningen, de gemeentelijke visie, de koopkracht van de klanten alsmede de druk op de woningmarkt een rol. In theorie tamelijk groot. In de praktijk bepalen de ambities van de organisatie (nieuwbouw en maatschappelijke investeringen) in hoge mate de personeelslasten. Hogere prestaties betekenen doorgaans hogere personeelslasten. Fusie leidt tot schaalvoordelen en daarmee –na een aanvankelijke stijging de eerste vijf jaar- tot afnemende lasten op termijn. Beperkt. Onderhouds en verbeterlasten zijn met name afhankelijk van de bestaande kwaliteit in relatie tot de wensen van de doelgroepen en de restant exploitatietermijn. Onderhoudskosten kunnen gereduceerd worden door het behalen van schaalvoordelen: verkoop van geïsoleerd liggend bezit en een fusie met een andere corporatie in dezelfde stad. Nauwelijks. De waardeontwikkeling is grotendeels afhankelijk van de prijsontwikkeling op de woningmarkt. Door leefbaarheidinvesteringen kunnen corporaties beperkt sturen op waardeontwikkeling. Reguliere investeringen in woningverbetering dienen afgezet te worden tegen de waardeontwikkeling als gevolg van die investering.

exploitatielasten (II): onderhoud en verbetering

Onderhouds en verbeteringrepen worden steeds meer afgestemd op de wensen van de doelgroepen. Een aanhoudende welvaartsontwikkeling betekent meer vraag naar voorzieningen en dus hogere investeringen in (doorgaans onrendabele) voorzieningen.

Waardeontwikkeling vastgoed

Koopprijzen vertonen al veel jaren een opwaartse lijn. Een ogenschijnlijke bedreiging vormt (een gedeeltelijke) beperking van de aftrek van de hypotheekrente. Aangezien corporaties met name woningen in het lagere prijssegment bezitten is de verwachting dat -doordat (middel)hoge inkomens in dat geval uitwijken naar het lagere prijssegment en lagere inkomens geen uitwijkmogelijkheden hebbende druk op het lagere prijssegment toeneemt. Negatieve prijseffecten doen zich naar verwachting niet of nauwelijks voor.

exploitatielasten (III): belastingen

De OZB belasting neemt –in het geval van een aanhoudende stijging van woningprijzen- toe als gevolg van de herziening van de wet WOZ in 2007. Deze herziening houdt in dat de WOZ waarde jaarlijks bepaald gaat worden en de belastingheffing gebaseerd wordt op de waarde van het voorafgaande jaar.

Geen.

conclusie

Personeelslasten zullen voor de sector als geheel de komende jaren toenemen als gevolg van de recente en aankomende fusies, een toenemende focus op nieuwbouw en maatschappelijke prestaties. Een klantgerichter voorraadbeleid betekent hogere onderhoud& verbeterlasten en de OZB belasting neemt toe. Indien corporaties de streefhuur niet verhogen zal voor de sector als geheel het directe rendement de komende jaren in het gunstigste geval gelijk blijven, doch ligt een daling meer voor de hand.

De mogelijkheden om invloed op de hoogte van met name het directe vastgoedrendement uit te oefenen zijn in theorie vrij groot. In de praktijk worden de mogelijkheden veelal beperkt door de beleidsmatige visie van de corporatie met betrekking tot de gewenste hoogte van de huren, de kwaliteit van de woningen en de ambities op het gebied van beleidsontwikkeling en nieuwbouw. De ontwikkeling van het directe vastgoedrendement is de resultante van de keuzen die de corporatie op dat gebied maakt.


5

De ontwikkeling van het indirecte rendement is grotendeels afhankelijk van marktomstandigheden en daardoor zowel lastig in te schatten als te beïnvloeden. Vooralsnog is de rente laag en zijn de economische vooruitzichten gunstig. Ook een mogelijke (beperkte) afschaffing van de hypotheekrente vormt geen (grote) bedreiging voor de ontwikkeling van het indirecte rendement.

Een fusie leidt op termijn –als beide organisaties in elkaar geschoven zijn- tot schaalvoordelen en tot lagere personeelslasten dan met vergelijkbare prestaties zonder fusie het geval zou zijn geweest. Een binnenstedelijke fusie leidt daarnaast ook tot extra schaalvoordelen op het gebied van woningonderhoud en leefbaarheid. Het directe rendement wordt hiermee verhoogd.

Maatschappelijk rendement Maatschappelijke taakvelden van corporaties zijn het bieden van betaalbare huisvesting aan zij die op grond van hun inkomen of een fysieke danwel geestelijke beperking niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien en het verbeteren van de leefbaarheid in woongebieden. De efficiency waarmee deze prestaties worden geleverd, oftewel het maatschappelijke rendement, is een legitimatie van het bestaansrecht van corporaties. Het draagt bij aan intern creëren van een afwegingskader aan welke maatschappelijke opgaven aandacht wordt geschonken en aan het extern afleggen van verantwoordelijkheid over de geleverde prestaties. Idealiter wordt bij maatschappelijk rendement het bereikte effect oftewel de outcome gedeeld door de daarvoor benodigde input. Voorbeelden van outcome zijn een toegenomen veiligheidsgevoel, meer woongenot en een toegenomen leefbaarheid. De meetbaarheid daarvan is lastig alsmede de vraag in hoeverre deze zaken het gevolg zijn van het gevoerde corporatiebeleid danwel door andere (maatschappelijke) partijen zijn veroorzaakt. Daarentegen zijn de maatschappelijke prestaties (output) wel te meten. Voorbeelden van output zijn het aantal betaalbare huurwoningen, het aantal schoonmaakacties in buurten en het aantal commissies van huurders. De eerste stap in het meten van de output is door (op basis van interne interviews of gesprekken met stakeholders) aan de verschillende maatschappelijke doelstellingen een gewicht toe te kennen. De huidige score op de doelstelling dient in een rapportcijfer uitgedrukt te worden alsmede het nieuwe rapportcijfer dat als gevolg van de maatschappelijke investering wordt behaald. Door de toename van het rapportcijfer te vermenigvuldigen met het relatieve gewicht ontstaat een ranking van de maatschappelijke opgaven. Door de benodigde input te relateren aan de opgave ontstaat inzage in het maatschappelijk rendement. Doordat de maatschappelijke opgave per corporatie verschilt kan het maatschappelijk rendement, in tegenstelling tot het vastgoedrendement, tussen corporaties niet worden vergeleken. De verwachting is dat in de komende jaren steeds meer corporaties zullen overgaan op het monitoren van hun maatschappelijke efficiency en de output danwel outcome. Het is aannemelijk dat de maatschappelijk prestaties van corporaties hierdoor zal toenemen en tegelijkertijd de kosten die ermee gemoeid zijn dalen. Door samen te werken met de beste maatschappelijke partners (scholen en zorginstellingen) vergroten corporaties zowel het maatschappelijk rendement alsmede het indirecte vastgoedrendement. Dat laatste komt doordat buurten met goede maatschappelijke voorzieningen aan populariteit winnen als gevolg van een betere inzage in de prestaties van maatschappelijke ondernemingen. Samenhang tussen vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen De samenhang is het meest zichtbaar bij investeringen in buurten. Er is een raming gemaakt van de besparing op exploitatielasten (direct rendement) en de waardestijging (indirect rendement) van vastgoed als gevolg van maatschappelijk investeren (herontwikkeling) in een buurt. Daartoe zijn binnen de stad Breda een drietal referentiebuurten benoemd, waarvan één de minimaal te bereiken eindkwaliteit van een herontwikkelingbuurt weerspiegelt en twee referentiebuurten model staan voor de maximaal te bereiken woonomgevingkwaliteit. Daardoor wordt de bandbreedte zichtbaar met _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

6

betrekking tot kostenbesparingen en waardeontwikkeling. De verhoging van het directe rendement is zichtbaar gemaakt aan de hand van ondermeer de mutatiegraad. Het indirecte rendement is becijferd door het vergelijken van woningprijzen per vierkante meter in de verschillende buurten. Maatschappelijke investeringen en direct vastgoedrendement • Maatschappelijke investeringen in buurten vergroten de aantrekkelijkheid van de woonomgeving, waardoor de mutatiegraad met tenminste 18% afneemt. Dat heeft dalende mutatiekosten, minder frictieleegstand en een besparing op personeelslasten tot gevolg. • De geraamde kostenbesparing als gevolg van een dalende mutatiegraad na herontwikkeling, bedraagt -afhankelijk van de sociale omgevingskwaliteit die na herontwikkeling bereikt wordttussen €77 en €180 per woning op jaarbasis. Deze jaarlijkse besparing geldt voor alle corporatiewoningen die in de voormalige herontwikkelingsbuurt gelegen zijn. Hierbij moet opgemerkt worden dat naarmate een woning minder vaak muteert het denkbaar is dat er als gevolg van de langere woonduur meer onderhoudswerkzaamheden verricht moeten worden, waardoor de mutatiekosten per woning iets toenemen. In de praktijk is het mogelijk dat de daadwerkelijke besparing daardoor (iets) lager uitvalt. • Uitgedrukt in het percentage van de totale lasten bedraagt de kostenbesparing tussen de 2 en 6 procent van de totale exploitatielasten voor deze woningen. • De grootste besparing ontstaat door dalende mutatiekosten als gevolg van minder mutaties gerekend over alle woningen. • Kostenbesparingen als gevolg van een daling van de frictieleegstand en een lagere personeelsbehoefte zijn niet noemenswaardig. • Hoe groter het aandeel huurwoningen (relatieve bezit) van de corporatie die in de desbetreffende buurt investeert des te groter het terugverdieneffect is. • Bij de herontwikkeling van een buurt die op de 56-wijken lijst van VROM staat naar een (nagenoeg) gemiddelde woonbuurt is een investering van vele miljoenen euro’s gemoeid. Zelfs indien een corporatie een hoog aandeel woningen in die buurt heeft, zal de investering niet worden terugverdiend door een gestegen direct vastgoedrendement. Het financiële tekort dat als resultante daarvan resteert is een maatschappelijke investering die aan de hele maatschappij als zodanig ten goede komt. Maatschappelijke investeringen en indirect vastgoedrendement • De waardestijging als gevolg van herontwikkeling van een buurt is lastig te becijferen. Buurten verschillen onderling in de uitgangssituatie vóór herontwikkeling en de te bereiken eindkwaliteit. Onderzocht is of door middel van verschillende referentiebuurten een raming kan worden gemaakt van de te verwachten bandbreedte in waardestijging per vierkante meter vloeroppervlakte als gevolg van herontwikkeling. De referentiebuurten zijn bepaald door middel van buurtkwaliteit indicatoren van Sinfore. Die methodiek brengt de huidige kwaliteit van de woningvoorraad en bewoners in beeld alsmede ontwikkelingen daarin. Daarbij gaat het om ondermeer het percentage allochtonen, het huishoudinkomen, het opleidingsniveau, de bouwperiode, het percentage meergezins- en huurwoningen en de WOZ waarde. • De conclusie is dat het werken met referentiebuurten onvoldoende aanknopingspunten biedt om een uitspraak te kunnen doen over een waardestijging. De woningprijs wordt in de praktijk door veel niet meetbare (kwantificeerbare) factoren beïnvloed. Voorbeelden daarvan zijn het verkavelingspatroon, de architectonische kwaliteit en de relatieve ligging ten opzichte van bijvoorbeeld het stadscentrum of autosnelwegen. Daardoor is het vinden van een geschikte referentiebuurt praktisch onmogelijk. Tevens is onduidelijk in welke mate een waardestijging van het vastgoed voorafgaand aan herontwikkeling danwel gedurende het proces gerealiseerd wordt. De relatieve woningprijsontwikkeling als gevolg van herontwikkeling kan alleen achteraf gemeten worden. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

7

•

De mutatiegraad neemt bij herontwikkeling af als gevolg van een toenemende populariteit. Aangezien het Aedex vastgoedrendement gebaseerd is op de marktwaarde in verhuurde staat bij uitponden neemt de uitpondsnelheid daardoor af. Dat betekent uitgestelde verkoopopbrengsten en daarmee een dalende marktwaarde in verhuurde staat. Tegelijkertijd neemt de leegwaarde toe als gevolg van herontwikkeling. Berekend is dat als de mutatiegraad 4x sneller toeneemt dan de leegwaarde, de marktwaarde in verhuurde staat –en daarmee het vastgoedrendement- gelijk blijft. Bij herontwikkeling wordt een minimale afname van de mutatiegraad van 18% verwacht. Dat betekent dat als de leegwaarde met minder dan circa 5% toeneemt, het vastgoedrendement als gevolg van herontwikkeling zal dalen. Aangezien een toegenomen leefbaarheid leidt tot een daling van het vastgoedrendement is rendementsoptimalisatie tegenstrijdig met één van de belangrijkste kerntaken van corporaties.


8

Hoofdstuk 1 Inleiding Maatschappelijke ondernemingen staan volop in de belangstelling. Het zijn privaatrechtelijke organisaties die taken in het publieke domein verrichten. Hun taken dienen het algemeen belang. Het financiële overschot van maatschappelijke ondernemingen wordt niet uitgekeerd aan aandeelhouders en is bestemd voor het realiseren van het maatschappelijke doel dat de onderneming nastreeft (Conijn, 2005). Maatschappelijke ondernemingen zijn actief in het onderwijs, de zorg en volkshuisvesting. Doordat veel van dergelijke ondernemingen in de laatste jaren geprivatiseerd zijn heeft de overheid, in haar rol als hoeder van het algemene belang, nauwelijks handvaten om de prestaties te beïnvloeden. Desalniettemin beschouwt de overheid het als haar taak om de belangen ten aanzien van kwaliteit en toegankelijkheid te waarborgen door doelstellingen en randvoorwaarden helder te formuleren en door het toezicht goed te bewaken (Sociaal-economische Raad, 2005). Vooral het doen en laten van corporaties staat volop in de belangstelling. Het is velen een doorn in het oog dat het corporaties vrij staat hoe zij hun financiële en maatschappelijke doelstellingen realiseren en dat de overheid nauwelijks sturingsmiddelen heeft om het vermogen van corporaties richting sociale woningbouw en stadsvernieuwing te laten stromen (Wetenschappelijk Raad voor het Regeringsbeleid, 2004). Het volgende citaat uit de Volkskrant van 15 april 2005 (Volkskrant, 2005) maakt duidelijk waar het in het publieke debat om draait: ‘’De Tweede Kamer begon gisteren haar eigen onderzoek naar het functioneren van de woningcorporaties. Want dat het niet goed gaat, is duidelijk. Corporaties bouwen te weinig, slopen te veel, potten hun vermogen op en leggen gebrekkig verantwoording af. Bovendien werken ze inefficiënt en geven ze onverklaarbaar hoge bedragen uit aan huisvesting en andere bedrijfskosten.’’ De omvangrijke vermogenspositie en lange wachtlijsten voor woningzoekenden zijn belangrijke oorzaken van de belangstelling die corporaties genieten. Vaak wordt geopperd dat de omvangrijke vermogenspositie leidt tot het ontbreken van prikkels om efficiënt te opereren (Raad van Economisch Adviseurs, 2006). Doordat corporaties hun behaalde winsten niet uitkeren aan kapitaalverschaffers, bestaat er geen toets op het efficiënt aanwenden van dat vermogen. Dat corporaties, als (semi) publieke instellingen, verplicht moeten worden om een deel van hun vermogen aan de schatkist af te dragen is een veelgehoorde opvatting die wordt gedeeld door zowel de PvdA als de VVD (Aedes, 2006a). Deze kritiek op het functioneren van corporaties maakt de noodzaak om verantwoording af te leggen aan de maatschappij over de geleverde prestaties groot. Corporaties worden geacht op zeer diverse terreinen te presteren. Teruggebracht tot de kern gaat het om twee prestaties: • Maatschappelijke prestaties gerelateerd aan huisvesting • Financiële prestaties ten behoeve van de organisatiecontinuïteit Idealiter zouden beide gemeten moeten worden aan de hand van het behaalde rendement. Het rendement geeft uitdrukking aan de efficiency waarmee de prestatie tot stand is gekomen in vergelijking tot andere corporaties. Het maatschappelijk rendement van vastgoedinvesteringen en aanverwante producten en diensten is lastig te meten. Dat komt doordat maatschappelijk rendement vaak niet of nauwelijks in een (financieel) kengetal kan worden uitgedrukt en mede afhankelijk is van de kwaliteit van andere betrokken instanties. De financiële prestatie hangt af van de mate waarin de corporatie erin slaagt om het vastgoed te laten renderen. De maatstaf daarvoor is het behaalde vastgoedrendement. Dat is beter inzichtelijk dan het _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

9

maatschappelijk rendement. Dat komt omdat corporaties sinds 2001 kunnen deelnemen aan de Aedex. Deze benchmark brengt het vastgoedrendement gebaseerd op diverse niveaus (zoals op marktsegment en op objectniveau) in beeld en zet dit af tegen het gemiddelde in de sector. Corporaties hebben in de praktijk nauwelijks inzage in de ontwikkelingen die de hoogte van zowel het vastgoed- als het maatschappelijk rendement beïnvloeden en de wijze waarop een maatschappelijke investering -die per definitie onrendabel is- bijdraagt aan het vastgoedrendement. Zowel vanuit financieel als vanuit maatschappelijk oogpunt is het van belang om hier meer vat op te krijgen. Bij de ontwikkeling van beide rendementen gaat het om: • Ontwikkelingen die invloed hebben op de hoogte van zowel het behaalde vastgoed- als het maatschappelijk rendement. • De wijze waarop corporaties beleidsmatig kunnen sturen op de ontwikkeling van beide rendementen. Bij de invloed van maatschappelijk rendement op vastgoedrendement gaat het om de vraag welke maatschappelijke investeringen leiden tot een stijging van zowel het directe als het indirecte vastgoedrendement. De focus op maatschappelijke investeringen in plaats van op maatschappelijk rendement is een bewuste keuze aangezien dat laatste in de praktijk niet of nauwelijks meetbaar is, zie ook hoofdstuk 3. . Deze Master Thesis poogt op basis van een literatuuronderzoek een verkennend theoretisch kader aan te reiken voor de beantwoording van deze vragen, zodat corporaties over een helderder afwegingskader beschikken op het moment dat zij willen investeren in (maatschappelijk) onroerend goed en aanverwante producten en diensten. Daarbij wordt op enkele plaatsen gebruik gemaakt van gegevens van WonenBreburg, een grote Brabantse woningcorporatie (29.000 verhuureenheden) die onroerend goed in Breda en Tilburg bezit. 1.1 Probleemstelling Welke mogelijkheden hebben corporaties om op het vastgoedrendement te sturen, rekening houdend met maatschappelijke investeringen? 1.2 Doelstellingen 1. In kaart brengen van interne en externe ontwikkelingen die het vastgoedrendement beïnvloeden 2. In kaart brengen van de meetwijze van het maatschappelijk rendement 3. In kaart brengen van maatschappelijke investeringen die positief bijdragen aan het vastgoedrendement. 1.3 Definities In dit rapport staat het vastgoed- en het maatschappelijk rendement centraal. Daarom wordt in deze paragraaf een definitie van beide gegeven. Vastgoedrendement Het behaalde vastgoedrendement bestaat uit (Salemi, 2006): • Het directe rendement bestaande uit de huuropbrengsten uit exploitatie minus exploitatielasten in een bepaalde periode. • Het indirecte rendement bestaande uit de waardeverandering van het vastgoed in diezelfde periode. Het directe en het indirecte rendement wordt bij elkaar opgeteld en afgezet tegen de waarde van het vastgoed. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

10

Er zijn meerdere formules die de hoogte van het behaalde vastgoedrendement weerspiegelen. Als vastgoedwaarde kan bijvoorbeeld de beginwaarde van de meetperiode worden genomen, de gemiddelde waarde in gemeten tijdsspanne of de eindwaarde. Dit rapport hanteert dezelfde definitie van het vastgoedrendement als de Aedex doet, zie bijlage 1. De reden daarvan is dat de Aedex de enige objectieve benchmark is voor corporaties die hun rendement willen spiegelen aan het gemiddelde van de branche. Het CFV berekent ook het vastgoedrendement van corporaties. Doordat deze organisatie gebruik maakt van de bedrijfswaarde is benchmarking niet mogelijk: de gehanteerde parameters zijn immers afhankelijk van het voorgenomen beleid en kennen daardoor een subjectief element. Daarentegen is het vastgoedrendement zoals het CFV dat meet uitgebreider in die zin dat ook de financieringswijze van het vastgoed -en de bijdrage hiervan aan het rendement van het eigen vermogen- wordt meegenomen, De vastgoedwaarde is in de Aedex gedefinieerd als de marktwaarde in verhuurde staat bij zelf uitponden in plaats bijvoorbeeld de leegwaarde of de bedrijfswaarde. Een overzicht van de verschillende waardebegrippen staat in bijlage 3. Alleen door de marktwaarde als uitgangspunt te nemen kan er een relatie worden gelegd tussen maatschappelijke prestaties (die per definitie een extern karakter hebben) en het vastgoedrendement, zie ook bijlage 2. Maatschappelijk rendement Door corporaties en branche gerelateerde organisaties wordt de definitie van De Kam en Deuten (2005) het meest gehanteerd als het om maatschappelijk rendement gaat. Hierbij wordt het gevolg van de prestatie (de outcome) gedeeld door de benodigde investering (de input). Het gaat daarbij om prestaties die niet of niet uitsluitend geleverd worden met het oog op de bedrijfseconomische of continuïteitsdoelstelling van de organisatie (Kam en Deuten, 2005). Het gevolg van de prestatie is het effect dat ermee wordt bereikt. Voorbeelden hiervan zijn een toegenomen veiligheidsgevoel of het langer zelfstandig kunnen wonen van ouderen als gevolg van de door de corporatie geleverde prestatie. Maatschappelijke investering Voor het leveren van een maatschappelijke prestatie is een maatschappelijke investering nodig. Een maatschappelijke investering is een investering die niet bedrijfsmatig (of commercieel) van karakter is. Dat betekent dat een maatschappelijke investering voor de investeerder per definitie onrendabel is: baten komen ten goede aan de maatschappij. Ze worden gedaan om een maatschappelijke prestatie te kunnen leveren. Corporaties beogen met een maatschappelijke investering de leefbaarheid te vergroten danwel vastgoed aan te bieden voor klanten die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien. Zoals gezegd is een maatschappelijke investering per definitie onrendabel: het geïnvesteerde bedrag wordt niet terugverdiend. Bij vastgoed is dat het verschil tussen de stichtingskosten en de bedrijfswaarde (ook wel de onrendabele top genoemd). Bij niet-fysieke investeringen (zoals bijvoorbeeld het opzetten van een dekkend netwerk van huismeesters) is de maatschappelijke investering dat deel van de loonkosten van de huismeesters dat niet door middel van een hogere huur terugverdiend kan worden. Bij maatschappelijke investeringen blijven eventuele indirecte opbrengsten, zoals een gestegen marktwaarde van vastgoed als gevolg van de inzet van huismeesters, buiten beschouwing (van Os, 2005). Maatschappelijke taakvelden van corporaties zijn het bieden van betaalbare huisvesting aan zij die op grond van hun inkomen of een fysieke danwel geestelijke beperking niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien en het verbeteren van de leefbaarheid in woongebieden. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

11

Maatschappelijke prestaties van corporaties zijn zeer breed, ongelijksoortig en hebben betrekking op verschillende maatschappelijke velden die als gemeenschappelijk kenmerk hebben dat er een positief effect op de samenleving ontstaat. Een geleverde maatschappelijke prestatie kan weliswaar hoog zijn maar dit gegeven zegt nog weinig om waar het werkelijk om draait, namelijk het bereikte effect van de maatschappelijke prestatie. De geleverde prestatie wordt de output genoemd en het effect wordt aangeduid als de outcome. In hoofdstuk 3 worden deze begrippen verder uitgediept.

direct vastgoed rendement

indirect vastgoed rendement

huurinkomsten exploitatielasten beginwaarde vastgoed

eindwaarde – beginwaarde vastgoed beginwaarde vastgoed

resterende financiële middelen

financiële middelen tbv organisatiecontinuiteit

1.4 Het conceptueel model Het conceptueel model ziet er als volgt uit:

maatschappelijk rendement

maatschappelijke investering outcome

leefbaarheid gebied

betaalbare huisvesting

Omdat corporaties sinds de brutering van 1995 volledig zelfstandige ondernemingen zijn, dienen zij hun continuïteit te waarborgen. Eerst moet er geld verdiend worden alvorens maatschappelijke investeringen mogelijk zijn. De maatschappelijke investering is de input voor het maatschappelijk rendement. Financieel rendement vormt geen doel op zich, maar een middel om maatschappelijke prestaties te leveren. Bijlage 3 gaat verder in op het vermogen dat corporaties hebben om maatschappelijk te kunnen investeren. De exploitatie en waardeontwikkeling van vastgoed genereert financiële middelen en bepaalt de hoogte van het totale vastgoedrendement. De factoren die de hoogte van het vastgoedrendement bepalen zijn deels van elkaar afhankelijk: hogere huurinkomsten en lagere exploitatielasten hebben bijvoorbeeld een positieve invloed op de (eind)waarde van het onroerend goed. Omgekeerd kan voor een pand met een hogere waarde vaak meer huur worden gevraagd. Een deel van het geld dat het vastgoed genereert is nodig ten behoeve van de organisatiecontinuïteit. Het resterende deel kan worden aangewend voor maatschappelijke doelen. Het deel van het vermogen dat maatschappelijk wordt aangewend vormt de input voor het maatschappelijk rendement.


12

De investering leidt tot positieve maatschappelijke effecten (de outcome, zie ook hoofdstuk 3.1). Corporaties zijn verantwoordelijk voor enerzijds betaalbare huisvesting voor klanten die niet zelfstandig in hun woonbehoefte kunnen voorzien en anderzijds voor de leefbaarheid in buurten. Veel betaalbare huisvesting (sociale huurwoningen in een buurt) drukt doorgaans een negatieve stempel op de woonomgeving en leidt tot een waardedaling van het vastgoed. Dit onderzoekt focust zich echter op de positieve relatie tussen maatschappelijk- en vastgoedrendement Deze toename van de leefbaarheid betekent dat het gebied aantrekkelijker wordt om in te wonen. De marktwaarde die een huurder of koper bereid is om te betalen is één van de criteria die uitdrukking geeft aan verschillende zaken die te maken hebben met het consumentenoordeel inzake de leefbaarheid van het woongebied. Een hogere leefbaarheid betekent dat de waarde van het vastgoed een positieve impuls krijgt. Daarmee is de cirkel rond. 1.5 Typering van de corporatiesector Woningcorporaties nemen al meer dan 100 jaar een belangrijke positie in op de Nederlandse woningmarkt. In tegenstelling tot wat vaak gedacht wordt zijn woningcorporaties uit particulier initiatief ontstaan en niet door de overheid opgericht. Doel was het verbeteren van de slechte woonomstandigheden van de arbeidersgezinnen die dicht opeengepakt in kleine ruimten leefden. De gegoede burgerij richtte in een aantal steden verenigingen op die zich bezig gingen houden met het bouwen en verhuren van woningen. In 1901 heeft de Overheid de woningwet opgesteld, die in 1902 van kracht werd. Vanaf dat moment kregen particuliere organisaties overheidsgeld om te bouwen voor het algemene belang. Dat betekende dat de corporaties de bouw van woningen niet meer zelf hoefden te financieren. Om voor de overheidssteun in aanmerking te komen, moesten de corporaties aan bepaalde voorwaarden voldoen zoals uitsluitend werkzaam zijn op het gebied van (het verbeteren van) de volkshuisvesting. Sommige corporaties voorzagen vooral in de huisvesting van een bepaalde vakgroep (zoals ambtenaren of onderwijzers). Anderen hadden een bepaalde religieuze of politieke (meestal socialistische) achtergrond. Het aantal woningcorporaties groeide gestaag. In 1914 was er 300 en in 1922 waren er 1.341 woningcorporaties (Haagwonen, 2006). Toen in de tweede wereldoorlog veel woningen werden verwoest was het terugdringen van de woningnood de eerste prioriteit. De overheid stelde een programma op voor de wederopbouw van het land. Hierin hebben de corporaties een belangrijke taak gehad en zij ontvingen in die periode forse overheidssubsidies voor de bouw van goedkope huurwoningen. In 1995 is de brutering doorgevoerd, waardoor corporaties financieel gezien op eigen benen kwamen te staan. Corporaties kunnen geen leningen meer bij de overheid aanvragen en ontvangen geen subsidies meer voor de bouw van woningen. Desondanks kunnen corporaties nog steeds gebruik maken van enkele fiscale faciliteiten. Een belangrijke hierin is de vrijstelling van vennootschapsbelasting (VPB) bij de inkomsten uit exploitatie van sociale huurwoningen. Daarnaast staat het waarborgfonds sociale woningbouw (WSW, zie definitielijst) garant voor verstrekte leningen aan corporaties. Deze borgstelling biedt voor kapitaalverstrekkers een grote mate van zekerheid aangezien de overheid garant staat voor leningen die via het WSW zijn verstrekt. Daardoor kunnen corporaties waarvan de bouwprojecten voldoen aan de eisen van het WSW geld lenen tegen een rentevoet die enige basispunten boven die van staatsleningen ligt (CFV, 2004). Tegenover deze rechten staan ook een aantal plichten. `Die staan omschreven in de Woningwet, waarvan het BBSH (Besluit Beheer Sociale huursector) een uitwerking is. Dit besluit uit 1993 vormt de juridische basis voor het functioneren van woningcorporaties. Het beschrijft de terreinen waarop de corporaties actief mogen zijn en de toelatingseisen om een woningcorporatie te kunnen worden. Verder regelt het besluit zaken als het toezicht door de minister _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

13

en de verplichting tot het opstellen van een jaarverslag, het volkshuisvestingsverslag en de vormvereisten van de jaarrekening, (Kei-centrum, 2006a). Het BBSH noemt zes prestatievelden waarop de corporaties verantwoordelijkheid dragen: • passend huisvesten van de doelgroep; • kwalitatief in stand houden van het woningbezit; • betrekken van bewoners bij beleid en beheer; • waarborgen van de financiële continuïteit; • bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; • bijdragen aan de combinatie wonen en zorg (per november 2001). Sinds die tijd ontwikkelen de corporaties zich naar vastgoedbedrijven met een maatschappelijke taakstelling. Naast het bouwen en verhuren van woningen ontwikkelen corporaties ook producten en diensten voor hun klanten. Zo bieden steeds meer corporaties hun klanten de mogelijkheid om het dagelijkse onderhoud af te kopen tegen een bepaald maandbedrag of worden woningen tegen bepaalde kortingspercentages aan klanten te koop aangeboden. Corporaties zijn actief op het brede gebied van leefbaarheid in buurten en wijken. Dat pakken zij op door woongebieden te herstructureren (sloop en nieuwbouw van woningen), de locale buurteconomie te bevorderen door bijvoorbeeld het aanbieden van bedrijfsruimten aan locale ondernemers en leefbaarheidsprojecten (zoals schoonmaakacties en buurtfeesten) te organiseren. Woningcorporaties kunnen getypeerd worden als ondernemers die hun ondernemerschap in dienst stellen van hun maatschappelijke functie. Wettelijk is bepaald dat eventuele winst niet wordt uitgekeerd maar ingezet moet worden ten behoeve van de volkshuisvesting. Dat vormt de bedrijfseconomische basis voor het kunnen accepteren van een verminderd rendement op het eigen vermogen met het oog op maatschappelijke doelen. De bekostiging van maatschappelijke doelen gaat immers ten koste van het rendement op het eigen vermogen (Vlak, 2005). Het toezicht op corporaties is intern geregeld door een verantwoordingsplicht aan de Raad van Commissarissen. Bij dit toezicht speelt ook de rol van de accountant een rol. Het externe toezicht kan onderverdeeld worden in volkshuisvestelijk en financieel toezicht. Het volkshuisvestelijke toezicht gebeurt door het ministerie van VROM. Jaarlijks beoordeelt de minister de geleverde prestaties aan de hand van ondermeer het BBSH. Corporaties ontvangen elk jaar het zogenoemde individuele prestatieoordeel. Het financiële toezicht vindt plaats door het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV), een onafhankelijk zelfstandig bestuursorgaan dat door VROM is benoemd. Het CFV heeft zowel een toezicht- als een saneringstaak. Deze bestaat uit (CFV, 2007): • Het uitoefenen van het financiële toezicht uit op de kwaliteit van het door woningcorporaties gevoerde beheer van het maatschappelijk vermogen. • Het toekennen van subsidies ter bevordering van de financiële continuïteit van individuele corporaties dan wel ter bevordering van politiek-maatschappelijk gewenste investeringen. • Toezicht houden op het functioneren van woningcorporaties en de woningmarkten waarop zij actief zijn, binnen het door de Minister uit te oefenen toezicht. • Het aanleveren van kennis vanuit een positie als kenniscentrum op het terrein van de financiële, markt- en juridische positie van corporaties. In vergelijking met het buitenland is de Nederlandse corporatiesector erg omvangrijk. Ongeveer 35% van de Nederlandse woningvoorraad (zo’n 2,4 miljoen woningen) wordt door corporaties beheerd. Er is geen enkel Europees land waar de corporatiesector een dergelijke omvang heeft. Groot-Brittannië, Denemarken, Zweden, Frankrijk en Finland volgen Nederland met percentages sociale huur variërend


14

tussen de 17 en 21 procent. Landen als Oostenrijk, Griekenland, Spanje en Luxemburg kennen niet of nauwelijks sociale huur (Conijn, 2005). In tegenstelling tot het buitenland is de huursector in Nederland geen vorm van armenzorg. De huurders van corporaties vormen een doorsnee van de bevolking en wonen in gemêleerde wijken (Aedes, 2006b). De kwaliteit en de betaalbaarheid van de Nederlandse sociale huurwoningen zijn volgens het KEI naar internationale maatstaven bovengemiddeld. In Nederland staan bijna 7 miljoen woningen. Daarvan is iets meer dan de helft (55%) een koopwoning. De rest (ruim 3 miljoen) betreft huurwoningen. Daarvan wordt bijna 80% door corporaties verhuurd. Andere verhuurders zijn institutionele beleggers zoals Vesteda en Amvest en particuliere verhuurders. Thans zijn er in Nederland ongeveer 500 woningcorporaties. Door fusies is dit aantal in de afgelopen jaren flink gedaald: in 2005 waren er 508 corporaties en in 1985 nog 1.152 sociale woningverhuurders. Onderstaande tabel geeft een beeld van de afname van het aantal corporaties als gevolg van fusies Aedes (2001,2002,2003,2004 en 2005):

het aantal corporaties in Nederland (bron: Aedes) 1400

1200

1000

800

600

400

200

0 1985

1998

2001

2002

2003

2004

2005

Uit de tabel blijkt dat het aantal corporaties als gevolg van fusies de afgelopen jaren fors is afgenomen. In 1985 waren er nog 1.152 corporaties, in 2005 was dat aantal afgenomen tot 508. Het lijkt erop dat de fusiegolf over zijn hoogtepunt heen is: tussen 1998 en 2001 hebben er gemiddeld 57 fusies per jaar plaatsgevonden. In 2002 zijn er 40 corporaties gefuseerd en dat aantal is in de jaren daarna geleidelijk afgenomen tot 19 fusies in 2005. De omvang van corporaties verschilt sterk. De grootste corporatie (Vestia groep) beheert 75.000 verhuureenheden terwijl er ook corporaties zijn met minder dan 1.000 woningen.


15

Hoofdstuk 2 Vastgoedrendement bij woningcorporaties Het behaalde rendement op het vastgoed is een maatstaf voor de financiële prestaties van het onroerend goed. Dit hoofdstuk gaat daar verder op in. Onderwerpen die daarbij aan de orde komen zijn ondermeer het nut van het meten van vastgoedrendement, de meetwijze vanuit de Aedex en de beperkingen in algemene zin van het vastgoedrendement en specifiek die van de Aedex. Voor een vastgoedbelegger is naast deze kennis ook kennis van externe ontwikkelingen die de hoogte van het rendement bepalen alsmede mogelijkheden om intern te sturen op de hoogte van het rendement van belang. Beide passeren aan het eind van dit hoofdstuk de revue. 2.1 Rendementskengetallen en het nut van het meten van vastgoedrendement Het rendementsdenken is nog tamelijk nieuw in de vastgoedsector. Volgens van Driel (2001) is medio jaren ’90 in de commerciële vastgoedsector de omslag gemaakt van kostengericht naar rendementsgericht denken (Driel van, 2001). In de corporatiesector heeft deze wijze van denken pas in de 21e eeuw zijn intrede gemaakt. Voor die tijd was het in de vastgoedsector gebruikelijk om te denken in termen van bruto en netto aanvangsrendementen (BAR en NAR). Deze kengetallen focussen zich op de kostprijs van onroerend goed en niet zozeer op financiële prestaties. Het totaal rendement over de gehele exploitatieperiode beschouwt daarentegen de opbrengsten van het vastgoed en de kosten die met het in stand houden ervan gemoeid zijn. De ROZ/ IPD index voor het commercieel onroerend goed en de Aedex voor corporatiebezit hebben deze trend gestimuleerd. De beide aan elkaar gerelateerde indexen geven het jaarlijks behaalde rendement weer, ook wel de Total Rate of Return (TRR) genoemd. Een ander rendementskengetal is de Internal Rate of Return (IRR). Deze geeft het te behalen rendement over een langere periode, meestal de exploitatietermijn van het onroerend goed, weer. De IRR is de rentevoet waarbij de contante waarde van de toekomstige kasstromen, inclusief restwaarde bij verkoop, gelijk is aan de oorspronkelijke investering. De hoogte van de minimaal gewenste IRR wordt daarbij bepaald door de basisrente te verhogen met specifieke risico toeslagen zoals de huurderving, de restwaarde en specifieke risico’s per land, regio en vastgoedsegment. Gelet op het meerjarige karakter is de IRR uiteraard stabieler van aard dan de TRR. Dat is dan ook de reden dat er meerdere jaren duurt voordat er op basis van de Aedex betrouwbare uitspraken gedaan kunnen worden over gemiddelde jaarrendementen bij woningcorporaties. Essentieel verschil tussen commerciële beleggers in onroerend goed en corporaties is dat bij de eerste partij het alles in het teken staat van optimalisatie van het gerealiseerde rendement terwijl rendementsoptimalisatie voor corporaties ‘’slechts’’ het middel is om maximaal te kunnen investeren in de maatschappelijke taakstellingen op het brede gebied van bouwen en wonen. Voor een corporatie is het beleggen in onroerend goed, ongeacht het rendement dat het oplevert, een vanzelfsprekendheid gelet op de primaire doelstelling om mensen die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien te huisvesten. Een commerciële belegger zal pas in onroerend goed investeren op het moment deze belegging interessanter is dan beleggen in andere assets. Kernwoorden voor een commerciële belegger zijn daarbij termen als rendement, liquiditeit, spreiding, risicoreductie, soliditeit en horizon (van Driel, 2001). Voor beide partijen geldt echter dat door het vastgoedrendement te monitoren en hierop actief te sturen, vastgoedbeslissingen kunnen worden genomen die het beste aansluiten op de vraag vanuit de markt en daarmee de hoogste opbrengstpotentie hebben. Doordat de relatie tussen investeringen, opbrengsten en de exploitatielasten duidelijk wordt helpt kennis over het vastgoedrendement om de exploitatielasten te verminderen en tegelijkertijd de opbrengst te verhogen, waardoor de efficiency van de organisatie toeneemt. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

16

2.2 Doelen Aedex en meetwijze vastgoedrendement Deze paragraaf gaat dieper in op hetgeen de Aedex voor corporaties kan betekenen en de wijze waarop het vastgoedrendement wordt gemeten. Doelen Aedex De Sichting Corporatie Vastgoed Index oftewel de Aedex biedt corporaties een benchmark die antwoord geeft op de vraag of de gedane investeringen in relatie tot die van andere vergelijkende partijen op de markt beter danwel slechter renderen en wat de oorzaken van het verschil zijn (Aedex 2006). De Aedex wil tegemoet komen aan de behoefte bij woningcorporaties over financiële sturingsinformatie. De Aedex heeft drie doelstellingen: 1. De interne sturing: het bijdragen aan de verbetering van de interne bedrijfsprocessen rondom het ontwikkelen, beheren en investeren in woningen. 2. Het toezicht: het bieden van inzicht over de relatieve prestaties en dan met name over de economische efficiency. 3. De transparantie van de vastgoedmarkt vergroten door bij te dragen aan het inzicht in de (on)vergelijkbaarheid van de prestaties van woningcorporaties met andere vastgoedpartijen. De benchmark biedt inzage in de vraag wat de ‘’beste van de klas’’ anders doet en hoe bepaalde onderdelen (segmenten) van de eigen vastgoedportefeuille ten opzichte van elkaar presteren en welke bijdrage ieder segment heeft geleverd aan de totale prestatie van de deelnemer. Daarbij krijgen deelnemers volgens de Aedex na verloop van jaren steeds beter inzicht in de financieel economische effectiviteit van het gevoerde investeringsbeleid. Deelnemers aan de vastgoedbenchmark ontvangen een jaarlijks rapport dat inzage biedt in de positionering van de eigen vastgoed portefeuille uitgesplitst naar complexen, marktsegmenten en woningtypen. Daarbij wordt de eigen prestatie afgezet tegen het gemiddelde van alle deelnemende corporaties. Deelnemers aan de Aedex hebben elk jaar de mogelijkheid om maximaal vijf rapporten van andere deelnemers op te vragen mits de betreffende deelnemers daar geen bezwaar tegen hebben. Op dit moment (2006) neemt ongeveer 10% van de corporaties deel aan de Aedex. Deze corporaties bezitten circa eenderde van de Nederlandse corporatiewoningen. Dat vooral de grotere corporaties deelnemen komt mede doordat het in beeld brengen van het behaalde rendement vrij tijds- en kapitaalintensief is. Meetwijze vastgoedrendement Alle verzamelde informatie wordt niet door de Aedex zelf verwerkt. Dat gebeurt door de in Londen gevestigde Investment Property Databank (IPD). De commerciële ROZ/IPD index en de corporatie index (de Aedex) zijn daardoor in kwalitatief opzicht identiek. De IPD is beheerder en operator van de databank. De Aedex behartigt de belangen van de deelnemers inzake de index en treedt namens alle deelnemers op als opdrachtgever naar de IPD. Daartoe heeft Aedex een samenwerkingsovereenkomst gesloten met de Londense Databank. Ten behoeve van de datauitwisseling hebben de deelnemende corporaties rechtstreeks contact met de IPD. Jaarlijks moeten deelnemers veel gegevens verzamelen zoals de oppervlakte, de markthuur, het bouwjaar en eventueel jaar van aankoop. Deelnemers moeten alle inkomsten en uitgaven in een bepaalde format aanleveren, waarmee wordt voorkomen dat bepaalde posten al dan niet worden meegenomen en er op die manier verschillen tussen deelnemers ontstaan.


17

De IPD verwerkt de aangeleverde data tot rendementscijfers op ondermeer complexniveau en per marktsegment (type woning en bouwjaarcategorie). Daardoor wordt duidelijk welke complexen en type woningen een hoge danwel een lage bijdrage leveren aan het totaal behaalde rendement. Het totale rendement wordt afgezet het gemiddelde in de branche. Tevens maakt de IPD een korte analyse met betrekking tot de opbouw van het rendement, zie de volgende paragraaf. Het totale rendement wordt gevormd door de som van : • het directe rendement oftwel de netto kasstoom uit de exploitatie • het indirecte rendement oftwel de kapitaalsontwikkeling De formule waarmee Aedex het rendement berekent staat in de bijlage 1. De rendementen van de deelnemende corporaties hebben zich vanaf de oprichting van de Aedex in 2001 tot en heden als volgt ontwikkeld: Tabel 1 Behaalde Aedex vastgoedrendementen (2001 – 2005) (bron: Aedex)

Het gemiddelde rendement van alle deelnemende corporaties bedroeg over de laatste 5 jaar 6,8%. Dat rendement kwam voor het grootste deel door de waardegroei van het bezit (gemiddeld 3,9% per jaar). Het directe rendement bedroeg de afgelopen 5 jaar jaarlijks gemiddeld 2,8%. Het directe rendement laat over de jaren een vrij stabiel beeld zien. De waardeontwikkeling vertoont daarentegen jaarlijks vrij forse schommelingen. Bij bovenstaande tabel kan het volgende opgemerkt worden: • Het betreft rendementen die voor de zogeheten ‘’Standing Investments’’ zijn gerealiseerd. Standing investments zijn objecten die het gehele jaar in exploitatie zijn geweest. Het rendement van vastgoed dat gedurende de meetperiode is verkocht, aangekocht, gesloopt of is opgeleverd is niet in deze tabel weergegeven. Het rendement van deze objecten wordt separaat aan de afzonderlijke deelnemers gerapporteerd. • Bovenstaande rendementen zijn bruto rendementen hetgeen betekent dat alle niet object gebonden uitgaven die corporaties maken niet als exploitatielasten in het rendement worden meegenomen. Voorbeelden van dergelijke lasten zijn treasury, management, controling, communicatie & public relations, productontwikkeling, directie & bestuur. De Aedex is zich _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

18

•

•

ervan bewust dat een benchmark op basis van het netto rendement zuiverder is dan het bruto rendement. Op dit moment is de stichting aan het bekijken op welke wijze deze uitgaven aan het directe rendement kunnen worden toegerekend. De kosten en opbrengsten van niet complexgebonden activiteiten worden niet meegenomen. Deze activiteiten zoals haalbaarheidsstudies, projectontwikkeling van koopwoningen en bijvoorbeeld marktonderzoek en extern accountantsonderzoek zijn niet noodzakelijk voor het beheer van het vastgoed, zie ook bijlage 1. De wijze waarop vastgoed gefinancierd wordt blijft in de Aedex buiten beschouwing. De consequentie daarvan is de Aedex zich beperkt tot de output zijde van het vastgoed en dat de input zijde (wijze van financiering) buiten beschouwing blijft. De financieringswijze is van grote invloed op de vermogensontwikkeling van corporaties aangezien hierdoor hefboomeffecten ontstaan waarvan de grootte enerzijds afhankelijk is van het percentage eigen danwel vreemd vermogen en anderzijds de leningsrente versus de rentabiliteit van het totale vermogen. Aedex stelt dat het meenemen van dergelijke financieringseffecten betekent dat rendementskengetallen tussen corporaties niet meer vergelijkbaar zijn en er dus niet gebenchmarkt zou kunnen worden. Daarmee gaat de Stichting voorbij aan de grote invloed van de financieringswijze van vastgoed op de vermogensvorming.

Corporaties dienen hun portefeuille te segmenteren in een primair maatschappelijk en een niet primair maatschappelijk deel. Voor beide berekent de Aedex een markt vergelijkbaar rendement. De gedachte hierachter is dat corporaties met name voor de primaire portefeuille bewust afzien van het vragen van de markthuur en extra kosten maken in het kader van de leefbaarheid. Het markt vergelijkbaar rendement is het rendement dat behaald zou zijn indien de corporatie voor de sociale woningvoorraad markthuren in rekening had gebracht en afgezien had van leefbaarheidsuitgaven. Het verschil tussen het markt vergelijkbaar rendement en het behaalde bruto rendement wordt het beleidseffect, ook wel het maatschappelijk dividend, genoemd. Corporatie rendement versus commercieel rendement Onderstaande tabel laat ondermeer de behaalde rendementen zien die commerciële woningverhuurders zoals Vesteda en Amvest hebben behaald op hun huurwoningen.


19

Tabel 2 Behaalde ROZ/IPD vastgoedrendementen (2001 – 2005) (bron:ROZ/ IPD)

Hieruit blijkt dat er een verschil zit tussen het behaalde vastgoedrendement van woningcorporaties en commerciële beleggers in woningen: Tabel 3 Gerealiseerde vastgoedrendementen in woningen in de periode 2001-2005 corporaties commerciële beleggers Verschil Direct rendement 2,8% 4,3% 1,5% Indirect rendement 3,9% 4,6% 0,7% Totaal rendement 6,8% 9,0% 2,2% In de afgelopen vijf jaar hebben commerciële beleggers zowel een hoger direct als indirect rendement op woningen behaald dan corporaties. Het verschil in indirect rendement is met 0,7% vrij klein. Duurdere woningen of woningen in betere buurten zijn de afgelopen periode blijkbaar iets meer in waarde gestegen dan goedkopere woningen of woningen in minder goede buurten. Het grootste verschil doet zich voor bij het directe rendement. De woningen van commerciële beleggers hebben een gemiddeld hogere huurprijs dan corporatiewoningen. Aangezien de commerciële sector zich niet of in mindere mate bezig houdt met maatschappelijke activiteiten, pakken exploitatielasten ook lager uit. 2.3 Toegevoegde waarde en beperkingen van de Aedex Naast de genoemde voordelen van het gebruik van de Aedex valt er ook kritiek op te beluisteren. Meten van het beleidseffect Volgens Gruis is het vergelijken van het behaalde rendement met dat van een belegger niet relevant voor de sociale huurvoorraad die corporaties exploiteren aangezien het hierbij meer gaat om het effectief en efficiënt leveren van een maatschappelijke prestatie. Alleen voor de vrije sector woningen _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

20

zouden corporaties moeten streven naar een marktconforme exploitatie en is een vergelijking met het rendement dat beleggers behalen zinvol (Gruis, 2003). Het gebruik van de markthuur Naast de twijfels die sommige partijen hebben op het rekenen met de marktwaarde (zie ook bijlage 2), noemt Gruis ook andere tekortkomingen van de Aedex: • het bepalen van de markthuur brengt naast taxatiekosten ook taxatieproblemen met zich mee vanwege vaak substantiële verschillen in kwaliteit en locatie tussen sociale huurwoningen en beleggerswoningen. • de markthuur staat nog verder af van de praktijk dan de marktwaarde in verhuurde staat omdat de markthuur zolang de zittende huurder in de woning blijft wonen niet kan worden geïncasseerd. • het financiële verschil tussen verkoop en doorgaande exploitatie is groter dan het lijkt omdat op het moment dat een woning verkocht wordt ook de beheer en onderhoudsuitgaven wegvallen. Het gebruik van het bruto rendement De Aedex maakt onderscheid tussen het bruto en het netto rendement. In de praktijk betekent dat dat corporaties zelf mogen aangeven welke personeelslasten zij rekenen tot niet object gebonden uitgaven. Zo heeft elke corporatie de vrijheid om aan te geven in hoeverre zij personeelslasten van bijvoorbeeld beleidsmedewerkers of het bestuur toerekenen aan de complexen. Deze vrijheid maakt het mogelijk om daarmee te sturen op de hoogte van het directe rendement: immers hoe minder personeelslasten worden toegerekend aan de complexen des te lager de exploitatie-uitgaven uitvallen. In de praktijk heeft dat twee nadelen: • corporaties hebben daardoor geen inzage in de efficiency en kunnen hierop minder goed sturen • benchmarkcijfers tussen verschillende corporaties zijn als gevolg van de vrijheid die ze hebben minder goed vergelijkbaar Deze tekortkoming kan het beste opgelost worden door: • vanuit de Aedex te verplichten alle personeelslasten aan de complexen toe te rekenen. • of het verplicht invoeren van tijdschrijven. Via deze manier kan het percentage van de tijd dat medewerkers aan complexgerelateerde activiteiten verrichten achterhaald worden. In de praktijk gaan corporaties hier in toenemende mate op over. 2.4 Factoren die van invloed zijn op (de ontwikkeling van) het directe vastgoedrendement De hoogte van de huurinkomsten, exploitatielasten en toekomstige ontwikkelingen hierin zijn van grote invloed op de ontwikkeling van het vastgoedrendement. Het huurbeleid De hoogte van de huuropbrengsten beïnvloeden het directe vastgoedrendement. Thans is de hoogte van de huren van 95% van de huurwoningen in Nederland, en daarmee de huurinkomsten, gereguleerd. Dat wil zeggen dat de huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging aan een wettelijk maximum is gebonden. Voor slechts een kleine minderheid (5%) van de huurwoningen geldt geen maximale huurprijs en jaarlijkse huurverhoging. Deze geliberaliseerde huurwoningen komen op grond van met name de oppervlakte en het uitrustingsniveau uit boven een bepaald aantal woningwaarderingspunten (WWS punten, zie definitielijst) uit het puntenstelsel van VROM. Ook is de jaarlijkse huurverhoging aan strikte regels gebonden. Woningverhuurders hebben eenmaal per jaar (op 1 juli) de mogelijkheid om de huren te verhogen. De maximale huurverhoging per woning ligt wettelijk vast en is gebaseerd op de inflatie van het jaar ervoor vermeerderd met een bepaald _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

21

toeslagpercentage. Alleen bij geliberaliseerde huurovereenkomsten is de verhuurder vrij om de huurstijging te bepalen. Veel beleggers nemen overigens in de huurovereenkomst op dat zij de huren jaarlijks met de inflatie verhogen. Binnen de grenzen van het huurbeleid hebben corporaties de vrijheid om de hoogte van de huren te bepalen: de gemiddelde huur die corporaties vragen bedroeg in 2005 71% van de maximaal toegestane huurprijs op basis van het WWS stelsel (Aedes, 2006c). Dat betekent dat de gemiddelde huur in theorie met ruim 40% verhoogd kan worden ten opzichte van het huidige niveau. De gemiddelde kale maandhuur per corporatiewoning bedroeg volgens Aedes in 2005 €364. Uitgaande van het WWS stelstel zou het gemiddelde huurniveau opgetrokken kunnen worden tot €513 per woning. Uiteraard zijn er in de praktijk veel redenen om dat niet te doen. Een van de belangrijkste maatschappelijke prestaties die corporaties dienen te leveren is immers het bieden van betaalbare huisvesting aan zij die niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien. Ondanks de ruimte die corporaties thans reeds hebben om het huurniveau naar boven bij te stellen, zou het huurbeleid vanaf januari 2007 verder versoepeld worden. In december 2006 heeft de Eerste Kamer deze plannen voorlopig afgeblazen. In het kort kwam het erop neer dat de huren deels (voor circa 20%) gekoppeld zouden worden aan de WOZ waarde. Het was de bedoeling om na 2010 de huurprijs van maximaal eenvijfde van de thans gereguleerde huurwoningen vrij te geven voor nieuwe huurders. Voor meer informatie over dat huurbeleid zie bijlage 4. Exploitatielasten De hoogte van de exploitatielasten heeft een invloed op het vastgoedrendement. Exploitatielasten kunnen worden onderverdeeld in: 1. Kosten voor onderhoud en woningverbetering Onderhoud is gericht op het opheffen en voorkomen van bouwtechnische gebreken aan de woning terwijl verbetering gericht is op het veranderen van de woontechnische kwaliteit. De scheidslijn tussen beide is in de praktijk niet altijd even helder. Doordat de stand van de techniek voordurend verandert, betekent het vervangen van een bouwdeel vaak automatisch een betere woontechnische kwaliteit. Onderhoudsuitgaven worden volledig betaald uit de huurinkomsten, er staat geen huurverhoging tegenover. Verbeteringen kunnen daarentegen een huurverhoging veroorzaken. De hoogte van de onderhouds- en verbeterkosten kan sterk variëren. Volgens Gruis (2000) zijn er drie factoren de hoogte van de deze kosten in hoge mate bepalen: • De bestaande kwaliteit • De gewenste kwaliteit • De restant exploitatietermijn Het spreekt voor zich dat woningen die op korte termijn worden gesloopt minimaal onderhoud krijgen. Hoofddoel hierbij is het wind- en waterdicht houden van de woning. Bij woningen die op de nominatie staan om te worden verkocht zijn corporaties terughoudender met het uitvoeren van onderhoud. Voor de rest van het bezit hangt de onderhoudskosten af van de huidige woningkwaliteit in relatie tot de gewenste kwaliteit. Bij veel corporaties staat het Strategisch Voorraad Beleid (SVB) aan de basis van het onderhoudsbeleid. Daarbij is het gebruikelijk dat de woonwensen van de verschillende doelgroepen de basis vormt voor het minimale kwaliteitsniveau van de woningen en daarmee de kosten voor onderhoud en woningverbetering. Bijlage 6 gaat in de wijze waarop het SVB bij woningcorporatie WonenBreburg is vormgegeven. Andere exploitatie-uitgaven betreffen:


22

2. administratie en beheer Bepaling hiervoor zijn factoren zoals de omvang van het werkapparaat in relatie tot het aantal woningen, de omvang en spreiding van de woningvoorraad en de populariteit van het bezit. Dat laatste uit zich in factoren zoals het aantal mutaties en de acceptatiegraad. 3. belastingen Woningcorporaties betalen onroerende zaakbelasting (OZB) over het bezit aan de gemeente. De hoogte daarvan is afhankelijk van de WOZ waarde van de woning en de gemeentelijke tarieven. De WOZ waarde is gebaseerd op de verkoopwaarde vrij van verhuur en gebruik. 4. verzekeringen De hoogte van de verzekeringspremie is vastgelegd in de overeenkomst met de verzekeringsmaatschappij. De hoogte wordt mede gebaseerd op de verzekerde waarde zijnde de herbouwwaarde. 5. erfpachtcanon Dit is alleen van toepassing voor woningen die op erfpachtgrond zijn gebouwd. De hoogte van de canon wordt periodiek opnieuw vastgesteld. De basis hiervoor is de dan geldende grondwaarde. Indien de woningprijzen gedurende de looptijd van de canon harder zijn gestegen dan de stichtingskosten leidt dit bij een residuele grondwaardebenadering tot een toegenomen grondprijs en daarmee tot een hogere erfpacht. Ontwikkeling van de exploitatielasten Om een uitspraak te kunnen doen over de ontwikkeling van de hoogte van het vastgoedrendement is het van belang om te weten hoe de exploitatielasten zich in de toekomst zullen gaan ontwikkelen. Daarom is in deze paragraaf aandacht voor ontwikkelingen op het gebied van: 1. Kosten voor onderhoud en woningverbetering 2. administratie en beheer 3. erfpachtcanon 4. verzekeringen 5. belastingen 1. Kosten voor onderhoud en woningverbetering • Bij onderhouden verbetering kijken corporaties steeds meer naar de woonwensen van hun doelgroepen. Waar vroeger de stenen centraal stonden staat tegenwoordig de marktvraag centraal bij het formuleren van het voorraadbeleid. • De andere exploitatie-uitgaven kunnen in mindere mate door woningverhuurders beïnvloed worden met uitzondering van de post administratie en beheer. Een relatief groot werkapparaat heeft een nadelige invloed op het netto directe vastgoedrendement, aantrekkelijk bezit dat geografisch geclusterd is leidt daarentegen tot lagere beheer- en administratiekosten. • Consumentenvoorkeuren hangen voor een groot deel samen met de koopkracht. Algemene conjuncturele ontwikkelingen hebben een invloed op vraag naar luxe voorzieningen in woningen zoals zonneboilers, extra isolerend glas of een serre. • Tussen de koop- en de huurmarkt is sprake van een substitutievraag: hoe hoger de koopkracht hoe meer vraag naar koopwoningen en hoe lager de koopkracht hoe meer vraag naar huurwoningen. 2. Administratie en beheer Het CFV heeft onderzocht hoe exploitatielasten van corporaties zich de laatste jaren hebben ontwikkeld. Daarbij gaat het om de volgende lasten: _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

23

• Personeelskosten • Zakelijke lasten • Overige kosten van de organisatie • Onderhoudskosten Rentelasten en leningen maken daar geen deel van uit. Aangezien de onderhoudskosten afhankelijk zijn van huidige kwaliteit van het bezit in relatie tot de gewenste kwaliteit, concentreert het onderzoek zich vooral op de eerste drie aspecten (personeelskosten, zakelijke lasten en overige kosten). Deze duidt het CFV aan als de netto bedrijfslasten. Deze zijn in de periode 2000 tot 2004 per woongelegenheid toegenomen van €757 tot €1.097: een gemiddelde stijging van 45%. Ter vergelijk: In diezelfde periode is het consumptieprijsindexcijfer met 11% toegenomen (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2006a). Deze groei is voor een belangrijk deel toe te schrijven aan de groei van de personele lasten die deels het gevolg zijn van CAO verhogingen en deels het gevolg van een groei van de personeelsformatie. In diezelfde periode zijn de overige netto bedrijfslasten met 30% toegenomen. Een belangrijk deel van die stijgingen is veroorzaakt door de toename van de overheidsheffingen. Het gaat dan om de OZB heffing, het rioolrecht en de waterschapslasten. Op deze overheidsheffingen hebben corporaties geen invloed terwijl deze wel het directe vastgoedrendement bepalen. Het CFV concludeert dat de hoogte van de bedrijfslasten samenhangt met een aantal organisatiekenmerken: • Hoe hoger het ambitieniveau van de corporatie hoe hoger de netto bedrijfslasten. Het ambitie niveau wordt bepaald door factoren als de mate van projectontwikkeling, de ontwikkeling van woonarrangementen op maat en dienstverlening als een klussen- en verhuisdienst. • Aansluitend op het ambitieniveau blijkt dat hoe hoger de productie van corporaties (nieuwbouw, sloop en verkoop) des te hoger de bedrijfslasten zijn. • Grote corporaties hebben in het algemeen hogere bedrijfslasten dan kleinere corporaties. Daarnaast is een positieve samenhang tussen de mate van stedelijkheid van het werkgebied en de bedrijfslasten. • De netto bedrijfslasten van corporaties die onlangs gefuseerd zijn, liggen hoger dan bij de niet gefuseerde corporaties. Het CFV geeft aan de verschillen in bedrijfslasten tussen corporaties nauwelijks te kunnen verklaren en concludeert dat het de corporatiesector aan voldoende prikkels ontbreekt om de efficiency te bevorderen. Recentelijk is een onderzoek verschenen van Cebeon in opdracht van VROM (Cebeon, 2006). Dat onderzoek gaat dieper in op de kosten van het werkapparaat als gevolg van fusies. Net zoals het CFV concludeert Cebeon dat de beheerslasten bij gefuseerde corporaties in het algemeen toenemen. Dit gegeven zegt echter nog niks over een toename danwel een afname van de efficiency. De efficiency wordt immers bepaald door de verhouding tussen kosten en opbrengsten in termen van outcome. Die outcome neemt, evenals de beheerslasten, in het algemeen ook toe als gevolg van fusies. De toegenomen outcome uit zich in het uitvoeren van ondermeer meer taken en meer projecten. In paragraaf 3.3 wordt hier dieper op ingegaan. Kortom, de toegenomen beheerlasten gaan gepaard met meer activiteiten. Toegenomen beheerlasten komen doordat: • er meer projecten in uitvoering zijn • meer taken in eigen beheer worden gedaan in plaats van uitbesteed. Voorbeelden zijn woningonderhoud en automatisering. • personele kosten toenemen in het kader van de professionaliseringsslag die corporaties ondergaan. Voorbeelden van relatief nieuwe functiegroepen zijn projectontwikkeling, beleidsontwikkeling, productontwikkeling, control en treasury. • de noodzaak tot maatschappelijke verantwoording en het leveren van hogere maatschappelijke prestaties leidt tot hogere kosten. Voorbeelden zijn het in leven roepen van _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

24

klantenpanels en benchmarking en het in algemene zin oppakken van meer maatschappelijke taken zoals de samenwerking met andere maatschappelijke instellingen. Cebeon concludeert dat een aantal van deze ontwikkelingen zich ook voordoen bij niet gefuseerde corporaties. Fusies hebben daarbij wel een stimulerende werking gehad. Uit het onderzoek blijkt dat de beheerlasten van gefuseerde corporaties in de eerste vijf jaar na de fusie toenemen als gevolg van extra kosten die gepaard gaan met het in elkaar schuiven van twee organisaties. Daarentegen leidt een binnenstedelijke fusie op termijn tot lagere kosten voor technisch en sociaal beheer als gevolg van schaalvoordelen. Belastingen In 1995 is de wet WOZ ingevoerd. Deze waardegegevens (WOZ-waarde) worden gebruikt door verschillende overheden bij de heffing van belastingen, namelijk: • door de gemeente voor de onroerende-zaakbelastingen (OZB); • door de Belastingdienst voor de inkomstenbelasting; • door de waterschappen bij de 'waterschapsomslag gebouwd'. De getaxeerde vrije verkoopwaarde waarde op peildatum 1 januari 2005 werd 4 jaar lang gebruikt: van 1997 tot en met 2000. Het tweede tijdvak liep van 2001 tot en met 2005. In 2005 is het eerste tweejaarlijkse tijdsvak geïntroduceerd. Als basis hiervoor gold het waardeniveau van 1 januari 2003. In 2007 wordt nogmaals een waarde vastgesteld. Het waardeniveau is dan 1 januari 2005. Vanaf 1 januari 2007 gaan gemeenten de WOZ-waarde van onroerende zaken jaarlijks vaststellen. Dit betekent dat op 1 januari 2008 uitgegaan wordt van de waarde van het onroerend goed op 1 januari 2007 (waarderingskamer, 2006). Het gevolg daarvan is dat de belastingheffing beter dan voorheen aansluit bij de daadwerkelijke WOZ waarde van dat moment. Voor de belastingbetaler betekent een jaarlijkse taxatie dat de hoogte van de WOZ waarde (daarmee de daarop gebaseerde belastingaanslagen), minder schommelingen vertonen. Een andere reden om over te gaan tot een jaarlijkse waardering is dat de WOZ waarde het afgelopen decennium flink is gestegen. Doordat de WOZ waarde op het moment van belastingheffing vrijwel altijd (beduidend) lager was dan de daadwerkelijke WOZ waarde op dat moment, hebben de overheden financieel nadeel gehad van de beperkte taxatiefrequentie en dat van een WOZ waarde werd uitgegaan die 2 jaar voor aanvang van het desbetreffende tijdsvak lag. 2.5 Factoren die van invloed zijn op het indirecte vastgoedrendement Het indirecte vastgoedrendement gaat over de waarde(ontwikkeling) van de woning. Hoe hoger de jaarlijkse waardestijging des te meer het vastgoedrendement toeneemt. De hoogte van de woningprijzen In deze paragraaf staan we stil bij de factoren die de hoogte van de woningprijzen bepalen en vervolgens bekijken we van welke factoren de waardeontwikkeling afhankelijk is. Het is niet de bedoeling hier een uitputtende lijst op object niveau van waardebeïnvloedende factoren te geven (zoals aantal stopcontacten in de woning). Het gaat om de grote lijnen en dan vooral om waardeaspecten waarop corporaties door middel van hun beleid invloed op kunnen uitoefenen. In 2006 is een onderzoek van het Ruimtelijk Planbureau verschenen naar de belangrijkste factoren die van invloed zijn op de prijs van een woning (Ruimtelijk Planbureau, 2006). Hierbij is gebruik gemaakt van een NVM bestand waarin alle transacties uit de periode 1998 tot en met 2003 beschouwd zijn. De waarde van een woning wordt bepaald door een groot aantal factoren die de kwaliteit van de woning, de locatie en de woonomgeving weerspiegelen. Het rapport onderscheidt vier prijsbepalende dimensies: _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

25

1. fysieke woningkenmerken. Belangrijk hierin zijn vooral het woningtype, de oppervlakte, de inhoud, het aantal kamers, grootte van de tuin en eventuele garage en de onderhoudstoestand. 2. fysieke omgevingskwaliteit. Dit wordt bepaald door ondermeer de bebouwingsdichtheid en de aanwezigheid van groen en water, de (architectonische) kwaliteit van de gebouwen en van het openbare gebied. 3. sociale omgevingskwaliteit. Hierbij gaat het om de status van de buurt die wordt gevormd door vooral de bevolkingssamenstelling, het werkloosheidscijfer, het percentage huur- en koopwoningen en het gemiddelde inkomen in de buurt. 4. functionele omgevingskwaliteit. Voorbeelden zijn de bereikbaarheid van werkgelegenheid, voorzieningen en de nabijheid van snelwegen. Uit het onderzoek komt naar voren dat vooral in de stad, maar ook op het platteland, de woonomgeving voor meer dan de helft de prijs per vierkante meter bepaalt. • Vooral in steden zijn de sociale kenmerken van de woonomgeving van grote invloed op de woningprijs. Op het platteland speelt dat aspect een minder grote rol. Een mogelijke verklaring hiervoor is dat de leefbaarheid in dorpen in het algemeen minder heterogeen is dan in een stad. • Ook is de functionele omgevingskwaliteit van grote invloed op de woningprijs. Daarbij gaat het vooral om de nabijheid van werkgelegenheid (enkele reistijd < 45 minuten) en de nabijheid van een autosnelweg. • De fysieke omgevingskwaliteit speelt verhoudingsgewijs een kleinere rol. Sommige fysieke kenmerken zijn desalniettemin van belang. Zo heeft de nabijheid van recreatief groen in de directe nabijheid van de woning een positieve invloed op de waarde en is een bedrijventerrein van negatieve invloed op de woningprijs. Op het moment dat als gevolg van plantekorten de woningdichtheid te ver wordt opgevoerd en op groen wordt beknibbeld ontstaat een plan dat zijn aantrekkelijkheid verliest, wat een negatieve invloed heeft op de consumentenwaardering en daarmee ook de prijs. Prijsontwikkelingen op de woningmarkt In de vorige paragraaf zijn de factoren die de prijs van de woning bepalen kort genoemd. Als we het hebben over het vastgoedrendement gaat het niet zozeer om de waarde maar over de waardeontwikkeling van het vastgoed. Op het moment dat vastgoed eenmaal is verworven, kan de waardeontwikkeling deels door de eigenaar beïnvloed worden, bijvoorbeeld door het uitvoeren van groot onderhouds- of verbouwingswerkzaamheden. Een groot deel van de prijsontwikkeling kan echter niet door een individuele woningeigenaar worden beïnvloed. Daarbij gaat het om: • Algemene ontwikkelingen op de landelijke woningmarkt. Deze worden bepaald door een groot aantal macro economische factoren zoals de hoogte van de rentestand, de koopkrachtontwikkeling en de hoogte van de hypotheekrenteaftrek en wijzigende consumentenvoorkeuren op bijvoorbeeld architectonisch vlak. Vooral de hypotheekrenteaftrek is op dit moment onderwerp van discussie. Vrijwel alle gezaghebbende instanties bepleiten een beperking van de hypotheekrenteaftrek, hetgeen naar verwachting tot een daling van de huizenprijzen zal leiden. De achtergronden bij deze discussie staan in bijlage 7. De volgende paragraaf gaat verder in op de effecten van een beperking van de hypotheekrenteaftrek op de ontwikkeling van het indirecte vastgoedrendement. • Ontwikkelingen op de regionale woningmarkt. Elke regio kent andere economische en demografische ontwikkelingen. Dat betekent dat daarmee de vraag aanbod- verhouding (vraagdruk) per marktsegment (zoals starters of seniorenwoningen) in elke regio anders kan liggen en daarmee ook de hoogte van de woningprijzen. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

26

•

Lokale ontwikkelingen in de eigen buurt. De fysieke, functionele en sociale kwaliteit van een buurt kan in de loop der tijd wijzigen als gevolg van bijvoorbeeld nieuwbouwprojecten, de aanleg van nieuwe infrastructuur en het vestigen of verdwijnen van buurtvoorzieningen.

Hypotheekrenteaftrek De hypotheekrenteaftrek heeft invloed op de woningprijzen. Deze overheidssubsidie staat de afgelopen jaren ter discussie. Dat komt doordat: • Het beoogde effect van lastenverlaging door de prijsopdrijvende werking niet wordt bereikt; • De hypotheekrenteaftrek duur is. Het CPB raamt de totale belastingsubsidie op de eigen woning in 2006 op circa 14,25 miljard Euro (CPB, 2006). Een toekomstige beperking van de aftrek ligt voor de hand. Iedereen is het erover eens dat huizenprijzen hierdoor zullen dalen: geen of minder hypotheekrenteaftrek betekent dat de maandelijkse netto hypotheeklasten zullen toenemen, waardoor mensen een minder hoog bedrag kunnen lenen voor hun koopwoning. Over het bedrag waarmee huizenprijzen zullen dalen verschillen de onderzoeken. Dat komt doordat -naast verschillende berekeningswijzen- niet bekend is op welke wijze de hypotheekrente aftrek beperkt wordt en hoe consumenten hierop zullen reageren, zie ook bijlage 7. Ecorys verwacht uitgaande van een volledige afschaf van de hypotheekrenteaftrek zonder compenserende maatregelen een prijsdaling van gemiddeld 18% in het eerste jaar na beperking van de afrek tot maximaal 30% (vanwege allerlei naijleffecten) na ongeveer 5 jaar (Ecorys, 2005). Bij andere minder extreme varianten bedraagt de geschatte waardedaling van woningen minder dan de helft daarvan. Het CPB verwacht -uitgaande van een afschaffing van de hypotheekrente, het eigen woningforfait, de vrijstelling van de kapitaalverzekering eigen woning en de overdrachtsbelasting- een gemiddelde prijsdaling tussen 4 en 14% (CPB, 2006). In dat scenario blijft het opgebouwde eigen vermogen uit de koopwoning, net zoals dat thans het geval is, gevrijwaard van een vermogensrendementsheffing in Box 3 (met een belastingtarief van 1,2%). Daardoor wordt de netto subsidie op de eigen woning verminderd van ca €14,25 miljard naar €7 miljard. De voorzichtige conclusie uit beide onderzoeken is dat een niet volledige vorm van beperking van de hypotheekrenteaftrek leidt tot een prijsdaling van gemiddeld circa 9%. Benadrukt moet worden dat de effecten met veel onzekerheden omgeven zijn, waardoor dit een zeer globale veronderstelling is. De marktwaarde in onverhuurde staat van corporatiewoningen concentreert zich in de lagere prijsklassen. Om het effect van een beperking van de hypotheekrenteaftrek op de waarde van corporatiewoningen (en daarmee het vastgoedrendement) te bepalen is het nodig om te weten in hoeverre een beperking van de hypotheekrenteaftrek gevolgen heeft voor de marktwaarde van woningen uit het lagere prijssegment. Zoals al aangeven zijn ramingen over de daling van de huizenprijzen voor de totale woningmarkt indicatief. Nauwkeurige uitspraken over de effecten hiervan op een bepaald prijssegment zijn niet mogelijk. Beide rapporten noemen dan ook geen procentuele dalingen per prijssegment. Ecorys merkt hierover desalniettemin op dat het voor de hand ligt dat de effecten van een beperking van de hypotheekrenteaftrek het sterkst merkbaar zullen zijn in het hogere prijssegment. Dat komt doordat de hogere inkomensgroepen vanwege het marginale belastingtarief van 52% het gevoeligst zijn voor fiscale veranderingen. Aangezien zij doorgaans de duurderde koopwoningen bezitten, zullen de prijzen van het hogere marktsegment het meest onder druk komen te staan. Iemand die een dure woning niet meer kan betalen zal uitwijken naar een goedkopere _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

27

woning. Aan de onderkant van de koopmarkt ontbreekt deze uitwijkmogelijkheid, waardoor prijzen juist zullen toenemen aldus Ecorys. Tevens verwacht het onderzoeksbureau dat een beperking van de hypotheekrenteaftrek ertoe leidt dat de druk op het duurdere huursegment zal toenemen. Doordat kopen relatief duurder wordt ten opzichte van huren zullen hogere inkomensgroepen, naast de aanschaf van een minder grote koopwoning, ook de overstap naar het duurdere huursegment maken. Herstructureringsprojecten worden doorgaans voor een deel gefinancierd uit de verkoop van (middel)dure koopwoningen. Een prijsdaling op de woningmarkt leidt ertoe dat de ontwikkeling van dergelijke woningen minder rendabel of zelfs verliesgevend wordt. De consequentie hiervan is dat vernieuwing in bestaand stedelijk gebied ernstig kan worden vertraagd. 2.6 Samenvatting en conclusies Ten aanzien van sturen op vastgoedrendement: • Sturen op het vastgoedrendement en benchmarking van de resultaten versterkt het kostenbewustzijn en leidt daarmee tot een efficiëntere en professionelere organisatie. • Corporaties dienen zelf een uitgebreide analyse van het behaalde resultaat te maken. Vastgoedrendement krijgt pas echte toegevoegde waarde indien de deelnemende corporatie bereid is om hier energie in te steken en -indien nodig- beleid en werkwijzen aan te passen naar aanleiding van de uitkomsten van de analyse. Sturen op het vastgoedrendement heeft ook beperkingen: • De focus op het jaarrendement kan leiden tot besparingen waarmee het lange termijn perspectief niet gediend is zoals een bezuiniging op onderhoudslasten. Vastgoedbeleggers die sturen op het vastgoedrendement dienen tegelijkertijd over een doortimmerd meerjarenbeleidplan te beschikken waarin alle organisatiedoelstellingen voor de komende jaren verwoord zijn. • De kosten van niet complexgebonden activiteiten blijft buiten beschouwing. Daardoor ontbreekt zicht op de efficiency hiervan. Het verdient aanbeveling dat corporaties een aparte systematiek opzetten om dit te monitoren, zoals bijvoorbeeld door middel van kwartaalrapportages. • De wijze waarop het vastgoed gefinancierd wordt blijft buiten beschouwing. In de praktijk is de financieringswijze -door het ontstaan van het zogeheten hefboomeffect- van grote invloed op de ontwikkeling van de omvang van het eigen vermogen. Ten aanzien van de Aedex: • Aedex is er veel aan gelegen de benchmark zo zuiver mogelijk te houden. Kosten en opbrengsten die mogen worden meegenomen zijn nauwkeurig omschreven, evenals de taxatiemethodiek. • Uitgaan van het netto rendement versterkt de objectiviteit verder en leidt tot een zuiverdere benchmarking. • De gehanteerde werkwijze maakt participatie aan de Aedex vrij tijds- en kapitaalintensief. Met name kleinere corporaties zullen dit als een obstakel ervaren. Ten aanzien van het directe rendement: • Eind 2006 zijn de plannen om vanaf 1 januari 2007 de huren deels te koppelen aan de WOZ waarde door de Eerste Kamer voorlopig afgeblazen. Daarmee worden de mogelijkheden om meer huur te vragen vooralsnog niet verruimd. Huurinkomsten kunnen thans alleen toenemen door de gemiddelde huurprijs (als % van de wettelijk maximaal toegestane huur) te verhogen. Gelet op het huidige huurniveau kunnen corporaties in theorie de maandhuur met gemiddeld 40% verhogen. De mate waarin corporaties hiervan gebruik maken hangt af van ondermeer _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

28

•

•

•

•

•

die eigen visie op het aantal betaalbare huurwoningen, de gemeentelijke visie, de koopkracht van de klanten en de druk op de woningmarkt. Voor de kosten voor onderhoud en woningverbetering geldt dat hoe hoger de welvaartsgroei is hoe meer voorzieningen er in de woning gevraagd worden en des te aantrekkelijker huurwoningen moeten zijn om de concurrentie met de koopmarkt aan te kunnen. De onderhouds- en verbeterlasten van corporaties nemen toe in het geval van een aanhoudende welvaartsgroei. Aangezien de extra uitgaven niet volledig door huurstijgingen gecompenseerd kunnen worden leidt dat tot een afname van het vastgoedrendement. Bij een lagere of geen welvaartsgroei geldt het omgekeerde. De uitgangspositie (kwaliteit bezit, omvang en geografische spreiding) zijn waarschijnlijk van grotere invloed op de kosten voor onderhoud en woningverbetering dan de welvaartsgroei. Corporaties kunnen sturen op de omvang van het bezit en de geografische spreiding door te kiezen voor een locale fusiepartner. Een binnenstedelijke fusie leidt op termijn tot lagere kosten voor technisch en sociaal beheer als gevolg van schaalvoordelen. De blijvende aandacht voor nieuwbouw en leefbaarheidsinvesteringen van corporaties leidt tot toenemende beheerslasten. In het algemeen geldt dat hogere maatschappelijke prestaties, als gevolg van toegenomen personeelslasten, leiden tot een lager direct vastgoedrendement. Belastingen: ervan uitgaande dat de prijsontwikkeling van koopwoningen (en daarmee de WOZ waarde) een opwaartse lijn blijft vertonen, zal de nieuwe WOZ richtlijn (jaarlijkse waardebepaling en aanslag voor het daarop volgende kalenderjaar) betekenen dat de daarop gebaseerde OZB belasting toeneemt. Dat heeft een, weliswaar beperkt, negatief effect op de hoogte van het directe vastgoedrendement. Resumerend geldt dat indien corporaties geen gebruik maken van de mogelijkheid om de huren verder te verhogen zullen de exploitatielasten als gevolg van hogere personeelslasten, onderhoud& verbeterlasten en stijgende OZB belasting waarschijnlijk toenemen. Bij de meeste corporaties zal het directe vastgoedrendement de komende jaren in het gunstige geval gelijk blijven, doch ligt een verdere daling meer voor de hand.

Ten aanzien van het indirecte rendement: • Een groot deel van de waardestijging van het onroerend goed is lastig te beïnvloeden, desondanks hebben corporaties wel degelijk mogelijkheden om hier invloed op uit te oefenen. • De waardeontwikkeling en daarmee het indirect vastgoedrendement wordt positief beïnvloed door onderhoud en verbetering. Daarmee neemt het directe vastgoedrendement af. Vanuit het oogpunt van rendementsoptimalisatie verdient het voorkeur alleen die verbeteringen uit te voeren waarbij de toename van het indirect rendement tenminste even groot is als de afname van het directe rendement. • De sociale omgevingskwaliteit heeft de grootste invloed op de woningprijs. Corporaties zijn bij uitstek de partij die door middel van maatschappelijke investeringen de sociale omgevingskwaliteit kan verbeteren door ondermeer herstructurering, leefbaarheidacties en de verkoop van huurwoningen. Op dit vlak wordt de samenhang tussen maatschappelijk en vastgoedrendement het meest zichtbaar. • Bouwen voor de markt gebaseerd op marktonderzoek draagt positief bij aan het indirecte vastgoedrendement. Indien vastgoed wordt gerealiseerd in een segment met een grote vraagdruk is de te verwachten waardestijging immers het grootst. • Een mogelijk toekomstige beperking danwel afschaffing van de hypotheekrente aftrek biedt kansen voor corporaties om het directe vastgoedrendement te verhogen. Aangezien zij woningen in het lagere prijssegment bezitten is de verwachting dat een daling van de marktwaarde van het corporatiebezit –en daarmee het indirecte vastgoedrendement- niet of nauwelijks zal optreden. Aangezien in een dergelijke situatie de vraag naar geliberaliseerde


29

•

huurwoningen zal toenemen, biedt het inspelen op deze marktvraag voor corporaties de mogelijkheid om woningen aan te bieden met een relatief hoog direct vastgoedrendement. Beperking danwel afschaffing van de hypotheekrente aftrek leidt mogelijk -vanwege stagnatie in de stedelijke vernieuwingsopgave- tot een lager maatschappelijk rendement.


30

Hoofdstuk 3 Maatschappelijk rendement bij woningcorporaties Dit hoofdstuk gaat verder in op die maatschappelijke investeringen en de mogelijke output die het vastgoedrendement genereert. De verhouding tussen beide vormt het maatschappelijk rendement en vormt de kern van het bestaansrecht van maatschappelijke ondernemingen. In dit hoofdstuk zal blijken dat methoden om het bereikte maatschappelijke rendement te meten volop in ontwikkeling zijn. 3.1 Nut van het meten van maatschappelijk rendement Corporaties komen regelmatig in het nieuws. Soms is dat positief, vaak ook negatief. Kritiek richt zich er met name op dat corporaties te rijk zijn en te weinig investeren in leefbaarheid of woningen voor de primaire doelgroep. In feite gaat dit soort kritiek over de vraag of corporaties efficiënt en effectief maatschappelijk bezig zijn. Het in beeld brengen van het maatschappelijke rendement heeft volgens de Kam en Deuten (2005) drie functies: 1. Het intern creëren van een helder afwegingskader aan welke maatschappelijke opgaven aandacht wordt geschonken. 2. Het extern afleggen van verantwoordelijkheid over de geleverde maatschappelijke prestaties, bijvoorbeeld richting huurders of de gemeente. Daarbij kan de geleverde maatschappelijke prestatie ter informatie worden aangeboden aan de buitenwacht danwel kan er bewust om een reactie worden gevraagd om te toetsen of het eigen beeld van de geleverde prestatie overeenkomt met de perceptie van stakeholders. 3. De derde functie is eigenlijk een verdere uitwerking van het vorige aspect, namelijk de zogenoemde ‘’governance’’. Dat betekent dat op basis van inzicht in het maatschappelijk rendement de maatschappij de taken van de corporatie mag bepalen. In dat geval worden de stakeholders betrokken bij vragen als het soort rendement dat de komende jaren zal worden behaald welke projecten dat daarvoor worden opgezet en de partners waarmee zal worden samengewerkt. Inzicht in het maatschappelijk rendement helpt om tegemoet te komen aan de maatschappelijke druk en het verbeteren van de interne bedrijfsvoering. Daarmee is het zichtbaar maken van het maatschappelijke rendement een legitimatie van het bestaansrecht van corporaties. Voor het succesvol inzichtelijk maken van het maatschappelijke rendement is het nodig dat gegevens die inzage geven in de outcome van de geleverde inspanning systematisch verzameld en geanalyseerd worden. Daarbij moet de organisatie de wil en ambitie hebben om het rendement inzichtelijk en bespreekbaar te maken en de bestaande procedures hierop aan te passen. Corporaties investeren in vastgoed en aanverwante diensten om maatschappelijke prestaties te kunnen leveren rondom wonen. Dergelijke prestaties zijn economisch onrendabel: de baten komen aan de maatschappij ten goede. Voorbeelden daarvan zijn het langer zelfstandig kunnen wonen van ouderen of de waardestijging van het vastgoed van particuliere woningbezitters als gevolg van herstructurering. Het is voor corporaties van belang om het maatschappelijk rendement in beeld te brengen: • Kennis over maatschappelijk rendement is nodig om de juiste investeringskeuzen te maken en om de vastgoedportefeuille te managen op meer dan alleen financiële gronden. • Het goed kunnen uitleggen waarom onrendabele investeringen worden gedaan en wat de opbrengsten van de onrendabele investeringen zijn. • Het kunnen betrekken van derden op basis van outcome over de gewenste maatschappelijke gevolgen van het handelen. Het maatschappelijke rendement is echter weinig tastbaar, hetgeen de communicatie hierover en het sturen ervan bemoeilijkt. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

31

3.2 Opbouw van en verschillende meetwijzen van maatschappelijk rendement Ondanks hetgeen in de vorige paragraaf werd geconcludeerd zijn er wel degelijk voldoende voorbeelden van middelen die voor maatschappelijk rendement kunnen worden ingezet en wat de resultaten alsmede de gevolgen van deze inspanningen zijn, zie onderstaande tabel. Tabel 1 De opbouw van het maatschappelijk rendement (bron: De Kam en Deuten) intern extern input/ bronnen

output/ prestaties

activiteiten ‘’de gedane inspanning’’ Voorbeelden: - financiën - arbeid - netwerk - goodwill

doorwerking ‘’directe materiele resultaat’’ kenmerk: - De tastbare opbrengst

resultaten: - schoonmaakacties - bouw brede school - ter beschikking stellen buurthuis - aanbrengen alarmopvolging

resultaten: - minder zwerfvuil - meer voorzieningen - hoger uitrustingsniveau woningen

outcome/ effecten

‘’maatschappelijk gevolg’’ Kenmerken: - mede afhankelijk van externe factoren - verandert in de tijd - kan ook negatief zijn resultaten: - toegenomen veiligheidsgevoel - meer woongenot - toegenomen leefbaarheid - ouderen kunnen langer zelfstandig wonen

Het meten van outcome Bij maatschappelijke investeringen draait het om de outcome. De outcome oftewel het gevolg van de maatschappelijke investering ligt daarbij buiten de directe invloedsfeer van de corporatie omdat daarvoor ook vaak de bijdrage van andere maatschappelijke partners nodig is. In de praktijk is de outcome en daarmee het maatschappelijk rendement dan ook lastig te meten. Bestaande methoden zijn volgens De Kam en Deuten: 1) De Aedex. Deze benchmark maakt de extra kosten van activiteiten in sociaal beheer zichtbaar en het effect van het om sociale redenen matigen van de huur op het totale rendement. Dat betekent dat de Aedex zowel de maatschappelijke uitgaven die direct aan de woning en de woonomgeving te relateren zijn zichtbaar maakt alsmede de gederfde inkomsten van de sociale huurvoorraad. Daarmee concentreert de Aedex zich vooral op de inputkant van maatschappelijk rendement. Een tekortkoming van de Aedex dat deze geen duidelijkheid verschaft over wat er is bereikt (de outcome) van de maatschappelijke investering. 2) De visitatie door Raeflex. Centraal staat het beleidsproces en de communicatie met stakeholders. De Reaflex biedt te weinig aanknopingspunten voor het daadwerkelijk bepalen van het maatschappelijk rendement. 3) De transparantiemethodiek die door het Rigo is ontwikkeld. Deze methode berekent de investeringsruimte van corporaties en daarmee de ruimte die er is om maatschappelijk te investeren. Het daadwerkelijke maatschappelijk rendement wordt er niet zichtbaar door.


32

Om een uitspraak te kunnen doen over de hoogte van het maatschappelijke rendement in termen van laag, gemiddeld of hoog is het nodig dat de investering alsmede het effect van de geleverde prestatie inzichtelijk wordt. Daarnaast is het nodig om over een referentienorm te beschikken waartegen het geleverde rendement kan worden afgezet. Tevens is het behaalde maatschappelijke rendement tijdsafhankelijk: de maatschappelijke behoefte verandert constant waardoor ook de geleverde prestaties moeten veranderen om ze te laten blijven aansluiten op de maatschappelijke behoefte. De conclusie is dat bestaande methoden nog sterk in ontwikkeling zijn en dat er op dit moment nog geen methode is om het maatschappelijk rendement te bepalen door te kijken naar de outcome. Er zijn op dit moment geen methoden waarmee een corporatie het maatschappelijk rendement van een project kan beoordelen. Maatschappelijke prestatie wordt momenteel bepaald door te kijken naar de output of naar financiële gegevens. Het meten van output Op het niveau van outputmeting is een methodiek ontwikkeld om het geleverde maatschappelijke rendement in kaart te brengen. Daarbij worden de geleverde (maatschappelijke) prestaties en de daarvoor benodigde input aan elkaar gerelateerd (Ortec, 2006). Een corporatie die deze systematiek gebruikt is Portaal (Portaal, 2005). • De gewenste output (prestaties) kan worden bepaald door van de verschillende maatschappelijke investeringen het relatieve belang dat daaraan wordt gehecht vast te stellen. Deze meetwijze betekent dat maatschappelijk rendement, in tegenstelling tot vastgoedrendement, niet tussen corporaties onderling kan worden vergeleken. Voorbeelden van dergelijke prestaties zijn het bevorderen van bewonersparticipatie en het organiseren van schoonmaakacties in buurten. Uiteraard is dat relatieve belang in sterke mate afhankelijk van de visie van de corporatie die mogelijk samen met stakeholders wordt opgesteld. Van elke doelstelling dient een minimaal gewenste normscore, een maximaal te bereiken normscore en de huidige score op deze doelstelling te worden bepaald. De huidige score op de maatschappelijke doelstelling kan vervolgens in een rapportcijfer worden uitgedrukt. Tevens dient een rapportcijfer te worden bepaald dat na het uitvoeren van de ingreep wordt bereikt. De te bereiken output kan worden berekend door het verschil tussen het rapportcijfer voor en na de ingreep te vermenigvuldigen met het relatieve belang dat aan de ingreep wordt gehecht. Op die maner ontstaat een ranking van belangrijkste maatschappelijke opgaven. • De input is gelijk aan de hoogte van de maatschappelijke investering oftewel dat deel van de investering dat de corporatie niet via directe opbrengsten kan terugverdienen. Bij vastgoed is dat het verschil tussen de stichtingskosten en bedrijfswaarde, bij niet-fysieke investeringen (die dus sociaal/economisch van aard zijn) die maatregelen waar geen extra huurinkomsten tegenover staan. Daarbij is het voor corporaties van belang om intern een eenduidige definitie en meetwijze van maatschappelijke investeringen te hanteren. Voor de hoogte van het uiteindelijke maatschappelijke rendement is het immers van groot belang of alleen onrendabele investeringen danwel de totale investering wordt meegenomen. Indien deze definitie voor verschillende activiteiten anders is, leidt dat tot onvergelijkbare grootheden en mogelijke foutieve interne afwegingen bij maatschappelijke projecten. Het bedrag dat corporaties ter beschikking staat voor het doen van maatschappelijke investeringen kan worden bepaald door door de vrij besteedbare middelen van de corporatie vóór en na het uitvoeren van de maatschappelijke opgave in kaart te brengen. Dat gebeurt door het berekenen van de huidige (Aedex) marktwaarde, de beleidswaarde en de omvang van de leningenportefeuille en het


33

ramen van deze waarden na uitvoering van de ingreep. De wijze waarop de input kan worden bepaald is in bijlage 3 omschreven. Een corporatie volgt een optimale strategie door het uitvoeren van die opgaven met een zo goed mogelijke verhouding tussen bereikte resultaten (output) en ingezette middelen (input). 3.3 Factoren die van invloed zijn op (de ontwikkeling van) het maatschappelijk rendement De hoogte van het maatschappelijk rendement is zoals eerder geconstateerd lastig te meten. Vooral het meten van het effect van de prestatie (outcome) is beperkt inzichtelijk. De mate waarin maatschappelijke prestaties worden geleverd hangt af van de organisatie. Dat roept de vraag op welke corporaties betere maatschappelijke prestaties leveren dan andere. Het beschikbaar vermogen, het kennisniveau alsmede de organisatiestructuur- en cultuur spelen daarbij een doorslaggevende rol. Op dit gebied zijn nog betrekkelijk weinig gegevens bekend. Toch valt er wel degelijk iets over te zeggen. Het effect van een fusie op de maatschappelijke prestatie In 2006 is in opdracht van het ministerie van VROM een onderzoek verschenen van Cebeon waarin met name de effecten van fusies op de geleverde maatschappelijke prestaties centraal staan. De aanleiding daarvoor is het grote aantal fusies in de corporatiesector, zie ook paragraaf 1.7. Het onderzoeksbureau heeft een kwantitatief beeld geschetst op basis van een onderzoek bij 200 corporaties. Daarbij zijn de volgende zeven aspecten belicht: prestatieafspraken, regionale en locale binding, effecten voor huurders, leefbaarheid, productdifferentiatie, investeringskracht, beheerslasten en efficiency. Daarin wordt geconcludeerd dat gefuseerde corporaties een toegenomen professionaliteit en slagkracht kennen. Vooral kleinere corporaties hebben dankzij de fusie een professionaliseringsslag gemaakt die zonder de fusie niet mogelijk was geweest. Dat geldt vooral op de gebieden beleidsontwikkeling- en uitvoering. Doordat gefuseerde corporaties groter, professioneler en draagkrachtiger zijn, nemen de mogelijkheden om adequaat de volkshuisvestelijke opgaven te realiseren toe. Dat uit zich in het volgende: • na de fusie zijn met meer gemeenten prestatieafspraken gemaakt dan voor de fusie het geval was. De prestatieafspraken hebben betrekking op meer onderwerpen en zijn tevens gedetailleerder van aard. • de regionale en locale binding neemt toe doordat de betrokkenheid van gefuseerde corporaties bij de formulering en uitvoering van gemeentelijk beleid vergroot is en de gefuseerde corporaties beter in staat zijn om het gemeentelijk beleid en eventuele prestatieafspraken uit te voeren. Gemeenten bevestigen dat. • een fusie heeft positieve effecten voor huurders. Gefuseerde corporaties zijn actiever op het gebied van herstructurering, groot onderhoud en nieuwbouw met als gevolg een toegenomen aantal actieve bewonerscommissies. Tevens profiteren huurders na de fusie van een uitgebreider pakket aan aangeboden diensten. Na een fusie wordt productontwikkeling een meer expliciete activiteit dan voorheen, het innoverend vermogen neemt toe en de fusiepartners nemen elkaars producten en ideeën over. Nadeel voor huurders in kleinere kernen is overigens dat de fysieke bereikbaarheid van hun corporatie soms afneemt doordat locale loketten soms sluiten. • gefuseerde corporaties zijn actiever betrokken bij buurtbeheer en investeren meer in leefbaarheid. • Het aanbod aan producten en diensten neemt toe na de fusie. Daarbij gaat het ondermeer om nieuwe eigendomsvormen zoals kopen onder voorwaarden, zorgarrangementen en keuzemogelijkheden op het gebied van woningonderhoud. Ambitieniveaus worden verhoogd,


34

•

•

de professionalisering neemt toe en er ontstaan schaalvoordelen met betrekking tot productontwikkeling. na de fusie is de investeringskracht van de corporaties toegenomen. Dat geldt zowel voor een fusie tussen een arme en een rijke partner als tussen twee financieel gelijkwaardige partners. Projecten die voor de fusie te omvangrijk waren vanuit het oogpunt van organisatie, investeringsvolume of risico kunnen na de fusie met voorrang worden aangepakt. Zoals ook het CFV concludeerde (zie ook paragraaf 2.4) zijn de beheerslasten van de meeste corporaties na de fusie per verhuureenheid toegenomen. Dat komt door de uitbreiding van het aantal taken, toename van het aantal projecten in voorbereiding en uitvoering en vergroting van het producten- en dienstenaanbod. Deze toename van het aantal activiteiten is mogelijk geworden door de fusie en vormt de voornaamste oorzaak van de hogere beheerlasten. Vooral op de gebieden projectontwikkeling, beleidsontwikkeling, productontwikkeling&innovatie, P&O, control en treasury is na de fusie extra personeel aangetrokken.

De corporaties uit het onderzoek geven aan dat het ongeveer vijf jaar duurt voordat de organisatie geen extra kosten meer maakt in verband met de overgang van de oude naar de nieuwe situatie. Cebeon concludeert dat de beheerskosten en daarmee de efficiency van de corporaties afhankelijk zijn van het soort organisatiemodel en de fysieke afstand tussen de fusiepartners. Bij vooral bovenregionale fusiepartners die na de fusie een centraal organisatiemodel kiezen vertraagt de besluitvorming (over locale aangelegenheden) en de aanspreekbaarheid voor gemeenten en andere stakeholders neemt af. Tevens betekent een fusie tussen corporaties uit een andere stad dat daarmee de locale woningdichtheid niet toeneemt en daarmee schaalvoordelen in het vastgoedbeheer en leefbaarheid, in tegenstelling tot bij een locale fusie, niet bereikt worden. Bij lokale fusies neemt de efficiency daardoor toe voor zowel de fusiepartners als de gemeente, die daardoor met minder partners hoeft samen te werken. Bij niet lokale fusies is dat niet automatisch het geval. Toegenomen aandacht voor maatschappelijk rendement Op dit moment staat het meten van en het sturen op maatschappelijk rendement binnen de corporatiebranche volop in de belangstelling. Dat komt voor een belangrijk deel voort uit de golf van kritiek die er de afgelopen jaren in de media te horen is geweest op het functioneren van corporaties. Dat maakt de noodzaak om verantwoording af te leggen over de geleverde prestaties en het maatschappelijke rendement groot. De branche is daarom naarstig op zoek naar legitimatie. Voorbeelden hiervan zijn: • Wetenschappelijke inspanningen zoals het recent gestarte onderzoeksprogramma van de TU Delft met de titel ‘’maatschappelijk ondernemerschap en voorraadbeleid woningcorporaties’’ waarin onderzocht wordt op welke wijze corporaties het maatschappelijk ondernemerschap kunnen verbeteren. • Inspanningen gericht op de praktijk zoals het initiatief ‘’maatschappelijk harder’’. Dit initiatief uit 2006 is afkomstig van de SEV (voorheen de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting, zie defintielijst). De SEV omschrijft het doel daarvan als volgt: ‘’Het maatschappelijke de plek in beleids- en bedrijfsvoering van woningcorporaties te geven die het verdient’’. Concreet betekent dat het maatschappelijke moet worden gedefinieerd, gemeten en verankerd in de beleids- en bedrijfsvoering. Om te voorkomen dat corporaties door de bomen het bos niet meer zien en er een versnippering van methoden ontstaat wil het SEV een gemeenschappelijke taal en begrippenkader ontwikkelen die de status van een standaard krijgt. Daartoe is het nodig dat nieuwe initiatieven op dit gebied verkend en gebundeld worden. Een ander doel is onderzoeken die helpen om het maatschappelijke harder te maken _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

35

ondersteunen. Het initiatief is pas recentelijk van start gegaan en concrete resultaten zijn er tot dusverre nauwelijks. 3.4 Maatschappelijke taakgebieden van corporaties De prestatievelden van het BBSH geven weer op welke gebieden corporaties geacht worden om maatschappelijke prestaties te leveren, zie ook paragraaf 1.7. Leefbaarheids gerelateerde BBSH velden zijn: • passend huisvesten van de doelgroep; • bevorderen van de leefbaarheid in wijken en buurten; • bijdragen aan de combinatie wonen en zorg. In essentie gaat het dus om de bouw van voldoende sociale huurwoningen, zowel voor ‘’reguliere’’ klanten als voor mensen met een of andere vorm van beperking. Minder validen, zoals sommige ouderen, behoren daartoe maar ook bijvoorbeeld mensen met een handicap of zij die anderszins beperkt zijn in hun functioneren. Daarnaast wordt van corporaties geacht dat zij actief zijn op het brede gebied van (het bevorderen van) leefbaarheid. Van leefbaarheid zijn verschillende definities in omloop. Volgens Heessels (2006) is de meest gangbare leefbaarheidsdefinitie die aansluit op het werkdomein van corporaties ‘’de mate waarin het wonen in een bepaalde buurt door bewoners als bevorderend voor hun welzijn wordt ervaren”. Leefbaarheid is in die definitie zowel van toepassing op woningniveau als op buurtniveau en heeft te maken met de domeinen van het fysieke woonklimaat, het sociale woonklimaat en het voorzieningenniveau. In de praktijk kunnen corporaties het verbeteren van de leefbaarheid op vele verschillende manieren vormgeven. In het algemeen hanteren de woningverhuurders een aanpak die zowel gericht is op de individuele bewoners als op een hele woonomgeving. • Beleid gericht op individuele bewoners behelst het opstellen van leefregels en het toezien op de naleving daarvan. Concrete voorbeelden zijn het verbieden van schotelantennes en eisen stellen aan het onderhoud van de tuinen. Andere voorbeelden: het opstellen van een beleid gericht het voorkomen van hennepteelt of geluidsoverlast en het uitvoeren van passende sancties bij overtreding van de regels. De uitvoering en naleving van dergelijk beleid is in de praktijk veelal de taak van woonconsulenten en huismeesters. Zij kunnen bijvoorbeeld spreekuren houden in de buurt waar bewoners met een vraag of klacht terecht kunnen zoals burenoverlast of criminaliteit. In dergelijke gevallen kunnen de corporatiemedewerkers zelf het probleem aanpakken of andere maatschappelijke instanties inschakelen zoals politie, jeugdzorg of bijvoorbeeld een schuldsaneringinstelling. • Beleid gericht op een hele buurt heeft doorgaans tot doel de aantrekkelijkheid van de groot gebied op peil te houden of te verbeteren. Corporaties kunnen zich op veel manieren hiervoor inzetten. Te denken valt aan het organiseren van schoonmaakacties, het sponsoren van een buurtfeest, het gericht toewijzen van woningen aan bepaalde doelgroepen, de bouw van een school, sporthal of woon-zorg centrum. In sommige gevallen is de leefbaarheid van een buurt dermate slecht dat een grootschalige integrale aanpak vereist is. Dat wordt meestal aangeduid als herstructurering. Herstructurering betekent dat er samenhangende maatregelen nodig zijn op het gebied van de: 1. fysieke structuur: ingrepen in de woningvoorraad zoals sloop en nieuwbouw 2. sociale structuur: gericht op het versterken van de sociale structuur in de buurt 3. economische structuur: gericht op het verbeteren van de economische positie van buurtbewoners. Concrete maatregelen zoals werkgelegenheidsprojecten, bevatten zowel fysieke als sociale elementen waardoor deze derde pijler van herstructurering in feite een verdere uitwerking van de eerste twee is. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

36

Herstructureringsprojecten kenmerken zich door de grote investeringen die ermee gemoeid zijn, grote financiële risico’s, lange doorlooptijden en veel betrokken partijen. Recent is een onderzoek verschenen van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid. Daarin staan activiteiten centraal die bijdragen aan de aanpak van alledaagse leefbaarheidvraagstukken die mensen in een buurt ondervinden. Ook voor corporaties is dit onderzoek van belang, omdat zij hiermee over een helderder afwegingskader beschikken met betrekking tot de inzet van maatregelen gerelateerd aan huisvesting die een grote bijdrage leveren aan de leefbaarheid en daarmee de maatschappelijke prestatie (Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid, 2005). Met betrekking tot de fysieke structuur concludeert het rapport dat deze bijdraagt aan: • een gevoel van veiligheid. Belangrijke elementen hierin zijn een goed beheer van het openbare gebied (primaire verantwoordelijkheid gemeente) en het ervoor zorgen dat er ook buiten kantooruren activiteiten zijn. Dat laatste kan bijvoorbeeld door de aanleg van uitgaansgelegenheden • een eigen identiteit. In dat kader is het van belang dat een buurt voorzieningen heeft die zorgen voor een gevoel van eigenheid en eigenaarschap. Voorbeelden zijn: - Voorzieningen gericht op kinderen en jongeren zoals (basis)scholen, een speeltuin, consultatiebureau of jongerencentrum. Deze voorzieningen bevorderen het contact tussen bewoners met kinderen en zorgen voor een levendiger straatbeeld. - een sporthal. Deze voorziening bevordert de integratie onder alle bevolkingsgroepen op een natuurlijke wijze. - Voorzieningen gericht op ouderen zoals een buurtcentrum, contactpunt of woonzorgcomplex. - Kunst en cultuur zorgt bij uitstek voor een eigen identiteit van een buurt. De vestiging van de ‘’creatieve klasse’’ in een buurt zorgt er vaak op termijn voor dat het imago verbetert en dat er meer mensen uit hogere sociaal economische klassen zich in de buurt gaan vestigen. Hoe beter de buurt des te groter de betrokkenheid van bewoners bij deze voorzieningen in het algemeen is. Daardoor krijg verval weinig kans. Het rapport van de WRR is vooral erg positief over de aanwezigheid van basisscholen omdat dit enerzijds bijdraagt aan het kennisniveau, normen en waarden van buurtbewoners en anderzijds een belangrijk sociaal bindingsmiddel vormt tussen buurtbewoners. Dat geldt vooral bij zogeheten ‘’brede’’ scholen. Dat zijn scholen die geïntegreerd zijn met andere maatschappelijke functies zoals een dagverblijf voor ouderen, kinderopvang of sportfaciliteiten. Aan aanbieden van onderdak aan dergelijke voorzieningen behoort tot de maatschappelijke taak van corporaties. Aangezien deze een positieve invloed hebben op de sociale omgevingskwaliteit, leidt de bouw hiervan tot een waardestijging van het onroerend goed in die buurt, zie verder paragraaf 4.5. De sociale pijler is meer gericht op de wijze waarop mensen samenleven binnen de buurt. Belangrijke elementen hierin zijn: • Het tegengaan van het isolement van groepen of individuen. Gemengde woonbuurten dragen daaraan bij. In gemengde buurten is de verhouding tussen jongeren en ouderen, sterken en kwetsbaren beter in evenwicht. Dit vormt bij uitstek het werkterrein van corporaties: zij kunnen door de bouw en verkoop van specifieke complexen eventueel in combinatie met een gericht toewijzingsbeleid ervoor zorgen dat buurten wat betreft sociale structuur in evenwicht zijn. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

37

-

•

Door verkoop van een deel van het sociale woningbezit worden draagkrachtigere inkomens aangetrokken. Tevens is het in corporatieland een veelgehoorde veronderstelling dat mensen die hun woning hebben gekocht een grotere betrokkenheid vertonen bij hun woonomgeving dan huurders. - Door de bouw van nieuwe koopwoningen in wijken met een hoog aandeel sociale huurwoningen verbetert het imago van de buurt. Het tegengaan van vervuiling, overlast en criminaliteit. Het is vooral het beleid gericht op individuele bewoners dat daaraan bijdraagt. Zoals eerder genoemd is hierbij een belangrijke taak weggelegd voor huismeesters en woonconsulenten van corporaties.

Het effect van fysieke investeringen in buurten wordt verstrekt door de investering in sociale netwerken in de woonomgeving. Persoonlijk contact tussen corporatiemedewerkers en bewoners draagt daar in grote mate aan bij. Daar waar investeringen in de fysieke peiler een duidelijk start- en eindmoment hebben is het investeren in de sociale peiler een doorlopende activiteit die niet ophoudt na afronding van het herontwikkelingsproject. 3.5 Samenwerking met maatschappelijke partners De verwachting is dat zowel het maatschappelijk rendement als het indirect vastgoedrendement (de waarde) van het nabij gelegen onroerend goed afhankelijk is van de geleverde prestaties van maatschappelijke afnemers van de desbetreffende buurtvoorziening. Die maatschappelijke afnemer in een woonbuurt kan een schoolbestuur of een zorginstelling zijn. Ook deze maatschappelijke ondernemers staan volop in de publieke belangstelling. Net zoals bij corporaties het geval is, zijn de geleverde maatschappelijke prestaties onderwerp van debat. Basisscholen De prestaties van basisscholen zijn sinds enkele jaren openbaar. De kwaliteit van het geleverde onderwijs van alle basisscholen in Nederland wordt periodiek door onafhankelijke inspecteurs beoordeeld (inspectie van het onderwijs, 2002). De resultaten van deze onderzoeken worden op de website www.onderwijsinspectie.nl gepresenteerd. Naast ouders en leerlingen kunnen corporaties hiervan gebruik om zaken te doen met instellingen die het predikaat ‘’best in class’’ waarmaken. Zorginstellingen Marktwerking in de zorg is op dit moment een hot item. Sinds de zogenoemde ‘’ontschotting’’ in 2003 mag een zorginstelling alle soorten zorg aanbieden en kunnen instellingen concurreren op prijs en kwaliteit. Het gevolg daarvan is dat corporaties de vrijheid hebben om te kiezen met welke zorgaanbieder ze in zee willen gaan. Dat biedt de mogelijkheid om: • vastgoed te bouwen/ verhuren voor zorginstellingen die de zorg leveren waaraan bewoners van de buurt waar de corporatie veel bezit heeft, behoefte aan hebben • in zee te gaan met de zorgaanbieder die de beste prestaties levert. Dat laatste kan doordat de prestaties van zorginstellingen, net zoals van scholen, steeds inzichtelijker wordt. Op de website www.kiesbeter.nl worden per instelling 12 kwaliteitsaspecten weergegeven waaronder de behandeling, de sfeer, de maaltijdverzorging, inspraak, privacy en informatievoorziening gelanceerd (Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu, 2006). Het gevolg van deze toegenomen transparantie is dat het samenwerken met de beste aanbieders van maatschappelijke diensten leidt tot zowel een hoger vastgoedrendement (waarde bezit) als een hoger maatschappelijk rendement (meer outcome) zonder dat daar extra investeringen tegenover staan.


38

3.6 Samenvatting en conclusies • De laatste jaren heeft er in de corporatiesector een fusiegolf plaatsgevonden. Er zijn 111 corporaties gefuseerd in de periode 2001 tot en met 2005. Het aantal fusies is weliswaar over het hoogtepunt heen maar de branche is desondanks voorlopig nog niet uitgefuseerd. Deze professionaliseringsslag leidt in eerste instantie tot hogere maatschappelijke uitgaven en tot structureel hogere maatschappelijke prestaties binnen de gehele sector. • Het lijkt aannemelijk dat daarmee het maatschappelijke rendement toeneemt. Zeker is dat echter niet, want om een hoger maatschappelijk rendement te bereiken is het nodig dat de outcome (het gevolg van de geleverde prestaties) verhoudingsgewijs harder toeneemt dan de gepleegde maatschappelijke investering. • Een voortschrijdend aantal fusies zal de komende jaren nog leiden tot een toename van de exploitatiekosten van de branche als geheel. Het directe vastgoedrendement komt daarmee onder druk te staan. Aan de andere kant leiden fusies tussen corporaties binnen een stad tot schaalvoordelen in het vastgoedbeheer en de leefbaarheid. De personeelslasten toename doet zich daarbij vooral voor bij de medewerkers van de BackOffice (beleidsafdelingen, projectontwikkeling). Aangezien de Aedex de personeelslasten van deze afdelingen niet volledig meeneemt in het directe vastgoedrendement (de Aedex berekent immers een bruto in plaats van een netto rendement) komen de toenemende exploitatielasten niet in de index tot uiting. Daardoor wordt het beeld van het directe vastgoedrendement vertekend. • De professionaliteit binnen de corporatiesector neemt toe evenals de maatschappelijke investeringen. Tegelijkertijd worden initiatieven opgezet om de outcome en de efficiency van het maatschappelijk rendement in kaart te brengen. • De verwachting is dat in de komende jaren corporaties steeds meer tools aangereikt krijgen om hun maatschappelijke prestaties in beeld te brengen. Corporaties zullen in toenemende mate overgaan tot het monitoren van hun maatschappelijke efficiency en de outcome. Het is aannemelijk dat de maatschappelijke prestaties van corporaties hierdoor zal toenemen en tegelijkertijd de kosten die ermee gemoeid zijn zullen dalen. • Naast het passend huisvesten van mensen met een beperking of zij die anderszins niet zelfstandig in woonruimte kunnen voorzien, is het bevorderen van de leefbaarheid het belangrijkste domein waarop een corporatie maatschappelijke prestaties kan leveren. • Het bevorderen van de leefbaarheid dient te gebeuren door zowel investeringen in de fysieke als de sociale infrastructuur. Het aantal investeringsmogelijkheden is in beginsel zeer divers. Corporaties moeten een keuze maken waar ze hun energie op willen richten. De te maken keuzen zijn in grote mate afhankelijk van de plaatselijke situatie. Gelet op de maatschappelijke discussie omtrent de rol van corporaties en vanuit het oogpunt van het bereiken van een maximaal maatschappelijk rendement verdient het aanbeveling om die keuzen in samenspraak met stakeholders te maken. • Het uiteindelijke maatschappelijke rendement van de gedane investering is mede afhankelijk van de bewoners en de maatschappelijke afnemers van het onroerend goed dat door corporaties gebouwd danwel beheerd wordt. Door samen te werken met de beste maatschappelijke partners (scholen en zorginstellingen) vergroten corporaties zowel het maatschappelijk rendement als het indirecte vastgoedrendement. Dat laatste komt doordat buurten met goede maatschappelijke voorzieningen aan populariteit winnen als gevolg van een betere inzage in de prestaties van maatschappelijke ondernemingen.


39

Hoofdstuk 4 De invloed van maatschappelijke investeringen op het vastgoedrendement In de vorige twee hoofdstukken zijn het vastgoedrendement en het maatschappelijk rendement besproken. In deze Master Thesis staan beide niet zozeer afzonderlijk centraal maar gaat het om de positieve invloed die maatschappelijke investeringen (het input deel van maatschappelijk rendement) op vastgoedrendement heeft. Eerst komen de overeenkomsten en verschillen tussen beide rendementen aan de orde. Dat het individuele corporatiebeleid voor een belangrijk deel de hoogte van het vastgoedrendement alsmede de maatschappelijke investeringen –en daarmee het maatschappelijk rendement- bepaalt is duidelijk. Het zichtbaar maken van de invloed van maatschappelijke investeringen op het vastgoedrendement stuit op een aantal problemen. Deze worden besproken en tegelijkertijd wordt aan de hand van een aantal praktijkvoorbeelden duidelijk gemaakt dat die invloed desondanks meetbaar is. 4.1 Beleidskeuzen, maatschappelijk- en vastgoedrendement Vrijwel alle maatschappelijke beleidskeuzen die woningcorporaties maken zijn van invloed op het vastgoed- en maatschappelijk rendement. Tevens is de ontwikkeling van beide rendementen deels van elkaar afhankelijk. In de vorige hoofdstukken zijn beide besproken. Hier staan hun overeenkomsten, verschillen alsmede hun samenhang centraal. 4.1.1 Overeenkomsten en verschillen tussen vastgoed en maatschappelijk rendement Van de drie soorten rendement in deze Master Thesis is het directe rendement zowel het meest tastbaar en het meest eenvoudig door corporaties te verzilveren. Het indirecte rendement kan alleen op basis van een taxatiemethodiek bepaald worden en is daarmee, in tegenstelling tot het directe rendement, een gestandaardiseerde schatting. Een waardestijging van onroerend goed in een bepaalde buurt als gevolg van een veranderde woonomgeving komt niet alleen ten goede aan de corporaties die in de buurt geïnvesteerd heeft maar ook aan andere bezitters van onroerend goed in de buurt zoals collega corporaties, particuliere verhuurders en eigenaar-bewoners. In feite is het deel van het indirecte rendement dat aan andere partijen ten goede komt maatschappelijk rendement. Het indirecte rendement kan alleen verzilverd worden door woningen te verkopen of, op basis van de ontstane overwaarde (dat deel van de bedrijfswaarde dat niet nodig is voor de organisatiecontinuïteit), extra financiering aan te trekken. Deze overwaarde wordt ook wel aangeduid als de vermogensovermaat, zie bijlage 3. Het gerealiseerde maatschappelijke rendement is het minst tastbaar omdat het niet of lastig in geld kan worden uitgedrukt en aan de gehele maatschappij ten goede komt en niet zozeer ten gunste van de investeerder. Tabel 1 De kenmerken van direct, indirect en maatschappelijk rendement (bron: de Kam e.a., 2006) direct rendement indirect rendement maatschappelijk rendement uit te drukken in geld uit te drukken in geld lastig uit te drukken in geld, meestal wel in indicatoren nauwkeurig te berekenen gestandaardiseerde schatting globale schatting voor corporatie zelf ook ten gunste van andere in de eerste plaats ten gunste partijen van andere partijen


40

4.1.2 De invloed van maatschappelijke keuzen op zowel het vastgoed en maatschappelijk rendement Onderstaand schema geeft op hoofdlijnen de invloed van beleidskeuzen op de drie soorten rendement weer. Tabel 2 De invloed van maatschappelijke keuzen op zowel het vastgoed en maatschappelijk rendement (bron: de Kam e.a., 2006) type maateffect op effect op maatschappelijk rendement vastgoed schappelijke direct indirect output (= outcome (= het effect) beleidskeuze rendement rendement prestaties) goedkope huur woning

overige woningen huur en koop woningen met zorg

maatschappelijk vastgoed

vraaghuur laag

(-)

0 / (-) 0 / (+) (+)

woningen met een gematigde huur minder overlast speelplaatsen

nieuwe woning voor lage inkomens beschikbaar woongenot zittende huurders op peil woongenot zittende huurders op peil

extra sociaal beheer leefbaarheids investeringen leveren welzijns diensten investeren

(-) / (0) (-) / (0) (-)

0 / (+)

uren jongerenwerk

woongenot zittende huurders op peil

(+/-)

(+)

woningen in diverse marktsegmenten

aanbod, keuzevrijheid en doorstroming op woningmarkt

bemiddeling zorgdiensten investeren zorginfrastructuur investeren met gematigde vaaghuur welzijns diensten leveren

(-)

0 / (+)

zorg arrangementen

langer zelfstandig wonen ouderen

(-)

(+)

m² verhuurbaar

langer zelfstandig wonen ouderen

(-)

0 / (+)

woongenot zittende huurders

(-)

0 / (+)

m² verhuurbaar met gematigde huurprijs uren buurtwerk

woongenot zittende huurders

Maatschappelijke beleidskeuzen die corporaties maken, en daarmee het bijbehorend investeringsniveau, hebben vrijwel zonder uitzondering een negatief effect op het directe rendement. Dat betekent dat de benodigde investering groter is dan de directe opbrengsten die daaruit voortvloeien. Indien geen rekening gehouden wordt met een eventuele waardestijging van het vastgoed, zijn volgens de Kam en Deuten dergelijke investeringen financieel gezien onrendabel vanuit het oogpunt van de corporatie. De enige mogelijke uitzondering daarop is het investeren in dure huur en in koopwoningen. Ogenschijnlijk lijkt dit geen maatschappelijke beleidskeuze, echter vanuit de wens om het aanbod, de keuzevrijheid en de doorstroming op de woningmarkt te bevorderen kunnen maatschappelijke overwegingen hier in sommige gevallen wel ten grondslag aan liggen. Het indirecte rendement, oftewel de waarde van het omliggende vastgoed, neemt als gevolg van maatschappelijke investeringen doorgaans toe. Dat geldt vooral voor zaken die te maken hebben met leefbaarheid, zorg en maatschappelijk vastgoed. Alleen de maatschappelijke keuze om de vraaghuur van sociale huurwoningen extra laag te houden leidt, zonder aanvullende maatregelen, niet tot een hoger indirect rendement. 4.1.3 De samenhang tussen vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen Interessant is de vraag of maatschappelijke investeringen (deels) kunnen worden terugverdiend door een toegenomen vastgoedrendement, direct danwel indirect. Hierover zegt de Kam en Deuten dat de meeste investeringen met een hoog maatschappelijk rendement in het algemeen een negatief danwel een neutraal effect hebben op het directe vastgoedrendement (en dus een verliesgevende of kostendekkende exploitatie hebben). Het indirecte rendement van het vastgoed (de waarde) kan daarentegen wel toenemen als gevolg van maatschappelijke investeringen zoals extra sociaal beheer, participeren in een zorginfrastructuur of bouwen van een brede school. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

41

Goed functionerende wijken die gewild en gezond zijn genereren waarde voor alle partijen. Deze waarde creatie ontstaat zowel aan de opbrengsten- als aan de kostenkant. Hogere opbrengsten kunnen ontstaan doordat mensen bereid zijn om een hogere koop- of huurprijs te betalen voor een woning in een gewilde buurt (Futura en provincie Noord Brabant, 2006). Lagere kosten ontstaan in de sfeer van beheer, toezicht en zorgverlening. Voorbeelden daarvan zijn de besparing op de inzet van politie en kosten van schadeherstel. Dat betekent dat zowel bewoners, de gemeente, corporaties en (maatschappelijke) dienstverleners profiteren van een gewilde buurt. Zoals reeds eerder geconcludeerd is een belangrijk deel van de maatschappelijke prestaties van corporaties erop gericht om de populariteit van buurten op peil te houden en daar waar mogelijk te verbeteren. Voor corporaties is het daarbij van belang om erop te letten dat: • de maatschappelijke investeringen zo hoog mogelijk rendement opleveren. Dat kan zowel door met minimale investeringen een aantrekkelijke output te bewerkstelligen als door met een hoge(re) investering een maximale output te bereiken. • een maatschappelijke investering het vastgoedrendement kan verhogen. Kennis hierover kan ertoe leiden dat een corporatie andere prioriteiten stelt bij de afweging in welke maatschappelijke doelen te investeren. 4.2 Problemen bij meten samenhang tussen vastgoedrendement en maatmaatschappelijke investeringen In de vorige paragraaf is de samenhang tussen beide aangegeven. Duidelijk werd dat maatschappelijke investeringen op tal van fronten leiden tot een hoger vastgoedrendement. Desondanks is het lastig om aan te geven hoeveel de waarde van vastgoed toeneemt of met welk percentage exploitatielasten afnemen als gevolg van maatschappelijke investeringen door corporaties. Bij het meten van de bijdrage van maatschappelijke investeringen aan het indirecte vastgoedrendement (waarde ontwikkeling) doen zich de volgende problemen voor: • De periode vaststellen waarover de samenhang wordt bepaald. Een voorbeeld: nadat de functionele en sociale woonkwaliteit van een buurt verbeterd is (dus maatschappelijk rendement gecreëerd), duurt het doorgaans nog een paar jaar alvorens het imago ook daadwerkelijk stijgt. Het gevolg daarvan is dat de waardestijging van vastgoed (ontstaan vastgoedrendement) niet volledig direct na herontwikkeling ontstaat. Dat betekent dat het meetmoment van de waardeontwikkeling een rol speelt. Naarmate er meer tijd zit tussen de herontwikkeling van een buurt en het moment van waardebepaling, is de verwachting dat er een aanhoudend boven trendmatige waardeontwikkeling plaatsvindt ten opzichte van referentiebuurten waar een dergelijke herontwikkeling niet heeft plaatsgevonden. • De (verbetering van) kwaliteit van de woonomgeving (gestegen leefbaarheid) is lastig te meten. Dat komt doordat de kwaliteit van de woonomgeving bepaald wordt door een mix van fysieke en sociale kwaliteiten gecombineerd met het voorzieningen niveau. Daarnaast kan de objectieve omgevingskwaliteit verschillen van de subjectieve beleving van bewoners (Heessels, 2006). Als het gaat om de waardeontwikkeling van vastgoed, is de subjectieve leefbaarheid waarschijnlijk belangrijker dan de objectieve. Elke buurt kent op de genoemde factoren een verschillende uitgangssituatie en steeds zijn er andere oplossingen nodig met een ander investeringsniveau. Dat bemoeilijkt het doen van harde uitspraken over de verwachte verhouding tussen de gepleegde investering, een toename van de leefbaarheid en de waardestijging van het vastgoed. In de volgende paragrafen zal onderzocht worden of op basis van referentiebuurten (die de te bereiken eindkwaliteit weerspiegelen) hierover uitspraken gedaan kunnen worden.


42

•

•

Het gebied waarbinnen maatschappelijke investeringen plaatsvindt kan afwijken van het gebied waar de waardeontwikkeling zich voordoet. Dat komt doordat buurten op elkaar aansluiten. Dat maakt het lastig om het gebied af te bakenen waarbinnen de investeringen alsmede de opbrengst plaatsvindt. Tenslotte kan het beeld vertroebeld worden door externe waarde beïnvloedende factoren (zowel in positieve als in negatieve zin) waarop de corporatie geen invloed heeft. Voorbeelden op het gebied van een veranderde locale structuur zijn de aanleg van een nabijgelegen bedrijventerrein, villabuurt of snelweg. Ook speelt de nationale conjunctuur een rol. Dat betekent dat de waardeontwikkeling moet worden gecorrigeerd voor dergelijke invloeden.

Dat er ondanks deze geconstateerde problemen wel degelijk iets gezegd kan worden over de samenhang tussen beide rendementen blijkt in de volgende paragraaf. 4.3 De samenhang tussen vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen De relatie tussen beide wordt in deze paragraaf zo concreet mogelijk becijferd. Duidelijk is dat maatschappelijke investeringen van corporaties die de leefbaarheid verhogen, het meest zichtbaar zijn in herontwikkelingsbuurten. Daarom worden kencijfers van een herontwikkelingsbuurt vergeleken met die van referentiebuurten om zodoende een zo goed mogelijk beeld te krijgen wat de gevolgen van maatschappelijk investeren in buurten zijn voor zowel het indirecte als het directe vastgoedrendement. Paragraaf 4.4 gaat in op de samenhang tussen het indirecte vastgoedrendement en het maatschappelijke investeringen en in paragraaf 4.5 staat het verband met het directe rendement centraal. Referentiebuurten De herontwikkelingsbuurt en de drie gekozen referentiebuurten liggen alle binnen Breda. Hiervoor is bewust gekozen omdat: 1. De gemeente Breda een ‘’gemiddelde’’ gemeente is (RIGO, 2005). De huishoudens die in een zelfstandige woning wonen komen qua leeftijd en huishoudsamenstelling sterk overeen met het landelijke gemiddelde. Het percentage koop (57%) en sociale huur (32%) komt ook nagenoeg overeen met het landelijke gemiddelde. Uitspraken over de situatie in Breda zijn daardoor van toepassing op Nederland als geheel. 2. Binnen een stad worden verschillen in woningmarktprijzen per vierkante meter louter bepaald door verschillen in omgevingskwaliteit en spelen regionale verschillen (zoals economische en de demografische ontwikkelingen) geen rol in de prijsvorming. Het werken met referentiebuurten binnen één stad maakt een zuivere analyse van de invloed van de omgevingskwaliteit op de prijs mogelijk. Voorafgaand aan een herontwikkelingstraject is de te bereiken eindkwaliteit en het bijbehorende imago op de woningmarkt lastig in te schatten. Onduidelijk is in hoeverre oude negatieve imago na herontwikkeling een stempel op de buurt blijft drukken. Daarom wordt met drie referentiebuurten gewerkt: 1. een buurt (Brabantpark) geeft de minimaal te bereiken eindkwaliteit en bijbehorende imago na herontwikkeling weer. 2. twee buurten (Princenhage en Boeimeer) staan wat betreft sociale omgevingskwaliteit model voor de maximaal te bereiken eindkwaliteit na herontwikkeling. Hierdoor wordt de bandbreedte zichtbaar in de waardeontwikkeling als gevolg van herontwikkeling.


43

De buurtkwaliteit kan zichtbaar worden gemaakt aan de hand van het woningmarktgegevens die het onderzoeksbureau Sinfore heeft verzameld (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2006b) en fysieke en sociale kenmerken van de omgevingskwaliteit van Bredata (gemeente Breda, 2006). Het Sinfore bestand is als volgt opgebouwd: • wijkstructuur: bevat demografische gegevens (ondermeer: aandeel jongeren, allochtonen en lager opgeleiden), sociaal economische kengetallen (inkomensgegevens) en gegevens over de woningmarkt (ondermeer: bouwperiode, aandeel koopwoningen en eengezinswoningen). • wijkdynamiek: bevat ook demografische, sociaal-economische en woningmarktkengetallen. Daarbij gaat het om ondermeer ontgroening, gezinsverdunning en toename van allochtonen (demografische gegevens), inkomensontwikkeling (sociaal-economische) en prijsontwikkelingen in combinatie met verhuisgeneigdheid (woningmarkt) • woonkwaliteit: ook hierin zijn gegevens over het prijspeil, de bouwvorm, bouwperiode en eigendomsvorm verwerkt. Bijlage 8 gaat in op de exacte componenten waaruit de leefbaarheidsindicator van Sinfore is opgebouwd en de onderlinge weging ervan. Bij de drie kenmerken van de buurtkwaliteit zijn de volgende grenswaarden gehanteerd: Tabel 3 Gehanteerde grenswaarde bij de buurtkwaliteit (Bron: CFV/ Sinfore) kenmerk lage waarden gemiddelde waarden hoge waarden wijkstructuur < 5 (herstructureringswijk) > 5 en < 7 >7 wijkdynamiek < 6 (negatieve dynamiek) > 6 (positieve dynamiek) woonkwaliteit < 5,5 > 5,5 en < 7 >7 Onderstaande tabel laat zien hoe de buurten in Breda scoren op deze karakteristieken. De herontwikkelingsbuurt Heuvel scoort laag op deze kenmerken met uitzondering van dynamiek: de buurt bevindt zich reeds in een (licht) positieve spiraal. De herontwikkelingsbuurten in Breda Noord (Doornbos-Linie, Geeren-Noord en de Wisselaar) scoren ook slecht. De referentiebuurt Brabantpark is samengenomen met het naastgelegen Heusdenhout, een buurt met een ongeveer vergelijkbare woningkwaliteit als in Brabantpark. De buurtdynamiek bevindt zich op een gemiddeld niveau terwijl de structuur en woonkwaliteit iets beneden gemiddeld scoren, doch aanmerkelijk beter dan Heuvel zijn. De referentiebuurten Princenhage en Boeimeer kennen op drie onderscheiden aspecten een nagenoeg gemiddelde kwaliteit en verschillen wat betreft leefbaarheid onderling weinig van elkaar. De wijkstructuur en woonkwaliteit zijn beter dan in Brabantpark/ Heusdenhout.


44

Tabel 4 Buurtkwaliteit indicatoren van Bredase buurten (Bron: CFV/ Sinfore)

Bovenstaande buurtkarakteristieken zijn tamelijk abstract doordat ze zijn samengesteld uit meerdere variabelen. Daarom zijn de belangrijkste karakteristieken die inzage geven in de kwaliteit van de woonomgeving apart weergeven in onderstaande tabel. Hieruit blijkt dat er grote verschillen tussen de buurten zijn. Tabel 5 Enkele belangrijke kenmerken van de sociale en fysieke buurtkwaliteit van herontwikkelingsbuurten, een referentiebuurt en een gewilde buurt in Breda (Bron: gemeente Breda, Bredata)

% autochtoon huishoud inkomen % bouwjaar '46- '60 % meergezinswoningen % huurwoningen

herontwik buurt referentiebuurt Heuvel Brabantpark 71% 73% € 19.334 € 23.702 81% 63% 51% 47% 76% 53%

referentiebuurt Princenhage 83% € 26.152 11% 23% 56%

referentiebuurt Boeimeer 88% € 27.462 55% 41% 24%

gem Breda 79% € 25.124 33% 34% 43%

De herontwikkelingsbuurt kenmerkt zich door een relatief hoog percentage allochtonen, een laag inkomen en veel huurwoningen. Relatief veel woningen zijn in de periode na de tweede wereldoorlog gebouwd en zijn van het type meergezins. De herontwikkeling van Heuvel bevindt zich thans in de fase waarin de eerste ingrepen plaatsvinden. De bedoeling is dat de buurt in de komende 10 jaar ingrijpend geherstructureerd wordt. De Bredase corporaties, de gemeente en de Rijksoverheid hebben hierin hun bijdrage. Ingrepen vinden plaats in samenwerking met ondermeer maatschappelijke instanties en bewoners en behelzen zowel de fysieke, de sociale als de economische pijler. Belangrijke doelstellingen zijn het versterken van de buurt door het aanbieden van woningen in het middeldure segment, het toevoegen van koopwoningen, het levensloop bestendig maken van de buurten en het versterken van de locale buurteconomie door het creëren van werkgelegenheid en het faciliteren van buurtvoorzieningen. Woningen worden gerenoveerd, bestaand bezit deels verkocht en een deel van de voorraad wordt door middel van sloop vervangen door overwegend koopwoningen. Nadat de herontwikkeling voltooid is zal Heuvel op sociaal en fysiek vlak kenmerken vertonen die lijken op de referentiebuurt Brabantpark. Onderzocht zal worden of de toegenomen leefbaarheid erin


45

resulteert dat populariteitskenmerken als de woningprijs per vierkante meter en de mutatiegraad van tenminste dezelfde orde grootte zal zijn als in deze referentiebuurt. Tabellen 6 Kenmerken Heuvel voor en na herontwikkeling in relatie tot referentiebuurt Brabantpark (Bronnen: Bredata en WonenBreburg) HUIDIGE WONINGVOORRAAD HEUVEL % bouwjaar '46-'60 81% koop 769 24% eengezins 1.562 49% huur 2.398 76% meergezins 1.605 51% totaal 3.167 100% totaal 3.167 100% NIEUWBOUW HEUVEL eengezinswoning appartement totaal

286 832 1118

SLOOP HEUVEL 26% eengezinswoning 74% appartement 100% totaal

NIEUWBOUW sociale huur middeldure huur koop totaal

166 111 867 1144

15% 10% 76% 100%

SLOOP sociale huur middeldure huur koop totaal

114 434 548

21% 79% 100%

548 0 0 548

100% 0% 0% 100%

WONINGVOORRAAD HEUVEL NA HERONTWIKKELING % bouwjaar '46-'60 64% koop 1.636 43% eengezins huur 2.127 57% meergezins totaal 3.763 100% totaal

1.734 2.003 3.737

46% 54% 100%

HUIDIGE WONINGVOORRAAD BRABANTPARK % bouwjaar '46-'60 63% koop 1.991 47% huur 2.207 53% totaal 4.198 100%

2.210 1.988 4.198

53% 47% 100%

eengezins meergezins totaal

Uit bovenstaande tabellen blijkt dat op het moment dat de herontwikkeling voltooid is, omstreeks 2015, de meetbare buurtkarakteristieken van Heuvel nagenoeg overeenkomen met de karakteristieken van het huidige Brabantpark. Bij de doorrekening van alle bouwplannen is zowel rekening gehouden met de plannen van de woningcorporaties als de betrokken commerciële ontwikkelaars. Eind 2006 hebben de betrokken partijen de samenwerkingsovereenkomst Heuvel ondertekend waardoor de plannen ‘’hard’’ zijn. De herontwikkeling leidt ertoe dat het aandeel koopwoningen toeneemt van 24% tot 43% van de totale voorraad. De verhouding tussen eengezinswoningen en meergezinswoningen blijft nagenoeg gelijk. Door de sloop van een groot aantal vroeg naoorlogse woningen neemt dat aantal af van 81% tot 63% van de totale voorraad. De woningvoorraad in Heuvel neemt met ongeveer 600 woningen toe. Deze toename komt voor de helft door de ontwikkeling van een thans braak liggende locatie: de woningdichtheid in Heuvel is na herontwikkeling iets hoger dan de huidige situatie. 4.4 Direct vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen Er bestaat een verband tussen geleverde maatschappelijke prestaties die tot doel hebben om de sociale en functionele kwaliteit van de woonomgeving te verbeteren en de hoogte van het directe vastgoedrendement. Naarmate de leefbaarheid in een buurt, mede als gevolg van de door de corporatie geleverde prestaties, toeneemt zullen exploitatielasten van het vastgoed in die buurt afnemen (Futura, 2006). Kostenbesparingen ontstaan door een lagere mutatiegraad (minder verhuizingen): _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

46

•

Hoe gewilder de woonomgeving des te lager de mutatiegraad. Daardoor neemt de frictieleegstand af. Deze ontstaat als gevolg van leegstandsderving in de periode tussen de afloop van het huurcontract van de oude huurder en de huuringangsdatum van de nieuwe huurder. • Een structureel lagere mutatiegraad betekent dat er minder personeel nodig is om de woningen aan potentiële huurders aan te bieden en voor de administratieve afwikkeling van huurcontracten. • Mutaties leiden tot onderhoudswerkzaamheden in de woning om deze weer voor de nieuwe huurder geschikt te maken. Een dalende mutatiegraad heeft lagere mutatiekosten tot gevolg. Daartegenover staat dat een hogere mutatiegraad betekent dat de verhuurder meer mogelijkheden heeft om de huur op het gewenste niveau te brengen (zie ook paragraaf 2.4 over het huurbeleid) en doordat de maximale huurprijs in het nieuwe huurbeleid deels gekoppeld wordt aan de WOZ waarde. Interessant is de vraag in hoeverre de mutatiegraad afneemt indien de leefbaarheid toeneemt en in hoeverre het directe vastgoedrendement kan toenemen als gevolg van een succesvolle herontwikkeling. De harde bijdrage die maatschappelijke investeringen leveren aan het directe rendement is lastig exact te kwantificeren maar desalniettemin kan een inschatting worden gemaakt. Onderstaande tabel geeft een indruk van de relatie tussen de kwaliteit van de woonomgeving en de mutatiegraad in Breda (gemeente Breda, 2006): Tabel 7 De mutatiegraad in de periode 1997-2004 in Breda (Bron: gemeente Breda, Bredata)

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 gemiddeld

herontwik buurt referentiebuurt Heuvel Brabantpark 16,6% 14,1% 17,5% 14,4% 16,8% 15,1% 19,0% 14,3% 16,4% 13,4% 19,3% 12,8% 15,2% 14,6% 15,6% 13,2% 17,1% 14,0%

referentiebuurt Princenhage 12,1% 12,3% 15,5% 13,1% 11,9% 12,0% 12,6% 10,9% 12,6%

referentiebuurt Boeimeer 11,1% 9,8% 11,4% 10,3% 10,0% 9,7% 9,6% 10,7% 10,3%

gem Breda 13,9% 13,1% 13,3% 12,8% 12,4% 12,3% 12,0% 11,7% 12,7%

De relatief hoge mutatiegraad in de herontwikkelingsbuurt wordt bevestigd in het Woononderzoek Breda (Butter e.a., 2005). In dat onderzoek dat door het Rigo onder ruim 2.100 respondenten is uitgevoerd, is de kwaliteit van de woonomgeving de op een na (na de huidige woning) meest genoemde verhuisreden. Wanneer de woonomgeving als belangrijkste verhuisreden wordt genoemd dan heeft dat met name te maken met de sfeer in de buurt. Deze huishoudens geven aan dat het gevoel van onveiligheid en de veranderde buurtsamenstelling en bewoners reden zijn om ergens anders te willen wonen. Voor 20% van de verhuisgeneigde inwoners van Heuvel is de woonomgeving de belangrijkste verhuisredenen terwijl dat percentage voor alle inwoners van Breda 14 procent bedraagt. De mutatiegraad in een herontwikkelingsbuurt waar de functionele en sociale woonomgeving te wensen overlaat, is beduidend hoger dan in buurten met een gemiddelde leefbaarheid. Brabantpark heeft een mutatiegraad die iets boven het Bredase gemiddelde ligt. Ervan uitgaande dat er na herontwikkeling van Heuvel een gemiddelde omgevingskwaliteit wordt bereikt, is de veronderstelling dat de mutatiegraad in die buurt op termijn tussen de 14 en 10 procent zal uitkomen. Deze daling van het aantal mutaties heeft een verlaging van de exploitatielasten tot gevolg en leidt daarmee tot een hoger direct vastgoedrendement.


47

Op basis van beschikbare kostenkengetallen over de Nederlandse corporatiesector (Aedes, 2003) is een inschatting gemaakt van de mate waarin exploitatielasten afnemen als gevolg van een dalende mutatiegraad. Daarbij is een raming gemaakt van de gevolgen voor: • de mutatiekosten • de frictieleegstand • personeelslasten verhuurmedewerkers De gemiddelde langjarige mutatiegraad in Heuvel bedraagt 17% op jaarbasis. Uitgaande van de (minimum) referentiebuurt Brabantpark, die in dezelfde periode een mutatiegraad had van 14%, bedraagt de verwachte afname van het aantal mutaties na herontwikkeling 18 procent. Uitgaande van de (maximum) referentiebuurt Boeimeer zal de mutatiegraad met ruim 40% afnemen. Tabel 8 De verwachte afname van de mutatiegraad na voltooiing van de herontwikkeling van een 56- buurten wijk tot een gemiddelde woonbuurt mutatiegraad voor herontw 17%

max mutatiegraad na herontw 14% min mutatiegraad na herontw 10%

daling mutatiegraad 18% daling mutatiegraad 41%

In onderstaande tabel is een raming gemaakt van de besparing op exploitatielasten ten gevolge daarvan. Daarbij is gerekend met gemiddelde mutatiekosten per woning, hetgeen betekent dat de totale mutatiekosten van de gemuteerde woningen zijn verdeeld over alle aanwezige woningen, inclusief de niet gemuteerde woningen. Tabel 9 De verwachte jaarlijkse besparing op exploitatielasten per woning als gevolg van een dalende mutatiegraad. Cijfers per woning voor woningen in een voormalige herontwikkelingsbuurt (Bron: kengetallen Aedes) totale huurinkomsten per woning p/j (in €'s) totale personeelslasten per woning p/j (in €'s)

€ 4.100 € 561 minimum daling (agv max mutatiegraad (=Brabantpark)

mutatiekosten per woning € 383 frictieleegstand per frictieleegstand per woning (% bezit) woning (in €'s) 0,46% € 18,86 formatie verhuur- en lasten afdeling verhuur bewonerszaken tov totale per woning (in €'s) formatie 6,30% € 35,34

maximum daling (agv min mutatiegraad (=Boeimeer)

daling mutatiekosten per daling mutatiekosten per woning (in €'s) woning (in €'s) € 68 € 158 daling frictieleegstand daling frictieleegstand per woning (in €'s) per woning (in €'s) € 3,33 € 7,77 daling verhuurlasten per daling verhuurlasten per woning (in €'s) woning (in €'s) € 6,24

€ 14,55

totale lastenbesparing p/won (in herontw buurt)

€ 77,15

€ 180,02

totale exploitaitielasten per woning % besparing op expl lasten p/won (in herontw

€ 3.193 2%

€ 3.193 6%


48

4.5 Indirect vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen Daarbij draait het vooral om het verband tussen maatschappelijke investeringen en waardecreatie van vastgoed. Zoals al in paragraaf 2.6 is geconcludeerd ontstaat waardecreatie vooral door het verbeteren van de sociale omgevingskwaliteit oftewel de leefbaarheid. De veronderstelling daarbij is dat zowel de sociale omgevingskwaliteit als ook de fysieke omgevingskwaliteit van grote invloed zijn op de waardeontwikkeling van het nabijgelegen vastgoed. Waardeontwikkeling Voor zowel Heuvel als de (minimale) referentiebuurt Brabantpark en de (maximale) referentiebuurten Princenhage en Boeimeer is de vrije verkoopwaarde (dus vrij van huur en gebruik) per vierkante meter woonoppervlakte onderzocht. Aangezien de sociale woonomgevingkwaliteit in de referentiebuurten thans hoger is dan in de herontwikkelingsbuurt, zal onderzocht worden of: 1. De marktwaarde vrij van huur en gebruik (de leegwaarde) van woningen per m² in Brabantpark hoger ligt dan in Heuvel. 2. Het verschil in prijzen tussen enerzijds Heuvel en anderzijds de referentiebuurten een indicator vormt voor de te verwachte bandbreedte in waardestijging van het onroerend goed in Heuvel in pakweg de komende 10 jaar. Bij de analyse is zowel gebruik gemaakt van de vrije verkoopwaarde van woningen van WonenBreburg in de buurten alsmede gegevens van woningen die op de website Funda (www.funda.nl) te koop staan. WonenBreburg taxeert al het bezit in het kader van de deelname aan de Aedex. De Aedex gebruikt de marktwaarde in verhuurde staat bij zelf uitponden als input. Om deze te kunnen bepalen is echter ook de leegwaarde (dus vrij van huur en gebruik) nodig, zie ook bijlage 1. Deze laatste waarde is gebruikt in het kader van deze analyse. Het gebruikte databestand van WonenBreburg bevat in totaal 1.803 woningen. De prijzen van alle woningen zijn eind 2006 door een onafhankelijke taxateur bepaald door middel van geveltaxaties. Complexen die in de komende 10 jaar worden gesloopt zijn niet in de analyse betrokken omdat de kwaliteit –en daarmee de prijs- niet representatief is. Omdat WonenBreburg in Boeimeer en in Princenhage slechts enkele complexen bezit, die bovendien matig van bouwkwaliteit zijn en ingrijpend gerenoveerd worden, zijn de vierkante meter prijzen voor deze buurten niet betrouwbaar. Daarom is besloten om deze resultaten hier niet weer te geven. De database die vanuit Funda is gegenereerd bevat in totaal 91 te koop staande woningen. Gelet op de beperkte aantallen is deze bron indicatief. Het gebruik van beide databestanden bij de analyse heeft desalniettemin als voordeel dat zowel de huurwoningenmarkt als de koopmarkt in de analyse betrokken wordt en de Funda database gebruikt kan worden als extra controle middel van de gegevens van WonenBreburg. Onderstaande tabel geeft de omvang van beide databestanden weer: Tabel 10 Omvang gebruikte databestanden Buurt WonenBreburg Funda Heuvel 982 23 Brabantpark 821 27 totaal 1.803 50 De betrouwbaarheid van de databases wordt bepaald door zowel de juistheid van de marktwaarde als de gebruikte oppervlakte. De wijze waarop de betrouwbaarheid van beiden bepaald is staat in bijlage 9.


49

Tabel 11 Woningmarktprijzen (leegwaarden) per 31/12/2006 in Brabantpark en Heuvel per m² GBO (bron: WonenBreburg) Buurt appartementen rijwoningen totaal Heuvel € 1.870 € 1.781 € 1.811 Brabantpark € 1.884 € 1.619 € 1.777 totaal € 1.879 € 1.726 € 1.796 N= 1.803 Uit de analyse van de woningmarktprijzen van de Aedex database (cijfers eind 2006) is gebleken dat de woningmarktprijzen in Heuvel en Brabantpark nagenoeg gelijk zijn aan elkaar. Woningen in Heuvel zijn per vierkante meter woonoppervlakte twee procent duurder dan in Brabantpark. Appartementen zijn in beide buurten praktisch even duur. Het prijsverschil wordt veroorzaakt door de grondgebonden woningen: deze zijn in Heuvel 10% duurder dan in Brabantpark. De reden van dit prijsverschil is waarschijnlijk dat grondgebonden woningen in Brabantpark groter zijn dan in Heuvel, zie ook onderstaande tabel. Tabel 12 De gemiddelde oppervlakte van de woningen van WonenBreburg in Heuvel en Brabantpark (m² GBO) Buurt appartementen rijwoningen totaal Heuvel 67 m² 77 m² 74 m² Brabantpark 69 m² 103 m² 83 m² 68 m² 86 m² 78 m² Totaal Hoe kleiner de woonoppervlakte is des te hoger de vierkante meter prijzen doorgaans zijn. De appartementen die WonenBreburg in beide buurten bezit zijn nagenoeg even groot en hebben ook een bijna identieke vierkante meter prijs. Het is aannemelijk dat het prijsverschil in grondgebonden woningen in beide buurten door het verschil in oppervlakte verklaard wordt. Tabel 13 Woningmarktprijzen (leegwaarden) in 2006 in Brabantpark en Heuvel per m² GBO (bron: Funda 2006) Buurt appartement Helft van hoekwoning rijwoningen totaal dubbel Heuvel € 2.012 € 2.288 € 1.919 € 1.947 € 1.993 Brabantpark € 2.040 € 2.108 € 1.793 € 1.741 € 1.888 totaal € 2.027 € 2.191 € 1.851 € 1.836 € 1.936 N= 50 Uit het databestand van Funda blijkt dat de vierkante meter prijzen in Heuvel 6% hoger zijn dan in Brabantpark. De oppervlakte van de koopwoningen in beide buurten van het Funda bestand zijn vrijwel gelijk: 108 m² in Brabantpark en 109 m² in Heuvel. Hoewel deze cijfers gelet op de beperkte aantallen dus indicatief zijn, is de conclusie die uit beide databronnen kan worden getrokken dezelfde: de woningprijzen in Heuvel liggen iets boven die van Brabantpark. Daarbij moet opgemerkt worden dat het prijsverschil in woningen tussen beide buurten in het databestand van WonenBreburg waarschijnlijk verklaard wordt door het verschil in grootte van rijwoningen. Resumerend is de conclusie dat de woningprijzen in Heuvel, als uitgegaan wordt van identieke type woningen met dezelfde woonoppervlakte, tenminste gelijk aan en mogelijk iets hoger is dan in Brabantpark. Die conclusie lijkt tegengesteld aan het gegeven dat de woningprijs voor een groot deel door de leefbaarheid wordt bepaald. Dat de woningprijzen in Heuvel tenminste even hoog zijn als in _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

50

Brabantpark betekent echter niet dat herontwikkeling niet tot een waardestijging van het vastgoed leidt. Waarschijnlijk zijn de buurten Brabantpark en Heuvel minder vergelijkbaar dan op grond van de samenstelling van de woningvoorraad en bewoners mag worden verwacht. Waardeontwikkeling en referentiebuurten Met betrekking tot het werken met referentiebuurten en prijsontwikkeling bij herontwikkeling kan het volgende worden geconcludeerd: • Het werken referentiebuurten biedt onvoldoende aanknopingspunten om de waardeontwikkeling van een herontwikkelingsbuurt te kunnen voorspellen, zelfs als de samenstelling van de woningvoorraad en bewoners van de buurten na herontwikkeling nagenoeg identiek is. • De woningprijs wordt door zo veel factoren beïnvloedt, dat buurten wat betreft prijsontwikkeling onderling niet goed vergeleken kunnen worden. De reden dat de woningprijs in de herontwikkelingsbuurt Heuvel tenminste even hoog is als in de referentiebuurt Brabantpark is niet met zekerheid vast te stellen. Om een goede vergelijking te kunnen maken dienen woningen van hetzelfde type, identieke bouwperiode en oppervlakte te zijn. Tevens spelen bij de waarde niet direct meetbare kwalitatieve aspecten een rol. Voorbeelden hiervan zijn de architectuur van de bekende stedenbouwkundigen Molière en Peutz in Heuvel en een betere ligging van Heuvel ten opzichte van Rotterdam (met veel werkgelegenheid). • Een andere mogelijke verklaring is dat de prijzen in Heuvel -als gevolg van de positieve publiciteit over de toekomstige plannen en de reeds bezig zijnde bouwactiviteiten- reeds meer zijn gestegen dan gemiddeld in Breda. Dat vermoeden wordt versterkt door deeltaxaties die WonenBreburg in 2004 en in 2005 in Heuvel en Brabantpark heeft laten uitvoeren. Daarbij is de leegwaarde van de niet getaxeerde woningen in 2005 bepaald door de prijzen van 2004 met een prijsindexcijfer te verhogen. Hoewel deze leegwaarden en de destijds gebruikte woonoppervlakten minder betrouwbaar zijn, bleek hieruit dat woningen in Brabantpark in 2005 per vierkante meter GBO circa 5% duurder waren dan in Heuvel. • Voorafgaand aan herontwikkeling is het door de genoemde oorzaken niet goed mogelijk om de verwachte waardestijging te bepalen. De bereikte waardestijging als gevolg van herontwikkeling kan alleen achteraf bepaald worden door de prijsontwikkeling van de herontwikkelingsbuurt af te zetten tegen die van andere buurten in dezelfde stad. Waardeontwikkeling en vastgoedrendement Bij bovenstaande analyse is de leegwaarde, dus de marktwaarde vrij van verhuur en gebruik onderzocht. De Aedex hanteert bij de berekening van het vastgoedrendement echter een ander waardebegrip, namelijk de marktwaarde in verhuurde staat bij zelf uitponden. De reden daarvan is dat een woningverhuurder gelet op de lopende huurovereenkomsten de leegwaarde bij verkoop niet kan incasseren. De marktwaarde in verhuurde staat is doorgaans lager dan de leegwaarde aangezien de eigenaar van de complexen het pand pas bij mutatie kan verkopen. Doordat de opbrengstwaarde verder in de toekomst ligt –met alle onzekerheden van dien- is een verhuurd object minder aantrekkelijk dan een object vrij van huur en gebruik. De belangrijkste parameters waarmee de Aedex de marktwaarde in verhuurde staat berekent zijn: de discontovoet, de gemiddelde mutatiegraad, de leegwaarde van de woningen, een aanname over de huurgroei, de exit yield en de markthuur in jaar 15, zie ook bijlage 1. In feite is de marktwaarde in verhuurde staat een netto contante waardeberekening met een uitpondscenario gebaseerd op de mutatiegraad. Hoe hoger de mutatiegraad, des te sneller de eigenaar kan overgaan tot uitponden en des te aantrekkelijker het object is. Zoals uit de vorige paragraaf is gebleken, ligt de mutatiegraad in een aantrekkelijke woonomgeving aanzienlijk lager dan in een herontwikkelingsbuurt. De consequentie daarvan is dat als gevolg van herontwikkeling de kwaliteit van de woonomgeving toeneemt en daarmee de leegwaarde. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

51

Daarentegen zal de marktwaarde in verhuurde staat zich minder positief ontwikkelen als gevolg van de dalende mutatiegraad. Met andere woorden: in een woonomgeving die zich wat betreft leefbaarheid in een opwaartse danwel neerwaartse spiraal bevindt, zal de ontwikkeling van de leegwaarde en de marktwaarde in verhuurde staat van elkaar afwijken. In het geval een buurt herontwikkeld wordt zal de ontwikkeling van het vastgoedrendement daardoor achterblijven op de ontwikkeling van de vrije verkoopwaarde. Het succes van de gedane inspanningen in de buurt wordt daardoor niet of slechts beperkt zichtbaar in het vastgoedrendement. Het meten van het vastgoedrendement is daardoor geen geschikte indicator voor de ontwikkeling van de leefbaarheid. Onderzocht is welke toename van de leegwaarde nodig is om, uitgaande van een afname van de mutatiegraad met 18% (zie paragraaf 4.4), de marktwaarde in verhuurde staat constant te houden. Daarbij is het volgende aangenomen: • De leegwaardestijging als gevolg van herontwikkeling wordt binnen een periode van 10 jaar bereikt: 2007 tot en met 2016. De daadwerkelijke herontwikkeling van deze woonwijk neemt ongeveer even lang in beslag. • De mutatiegraad neemt jaarlijks meer af ten opzichte van het jaar ervoor. Dat als gevolg van het feit dat het imago van de buurt en de leefbaarheid steeds meer toeneemt. Halverwege het herontwikkelingsproces, in 2011, wordt de grootste daling bereikt, namelijk 3,8% ten opzichte van het jaar ervoor. Naarmate het einde van de herontwikkeling steeds meer in zicht komt, wordt de daling van de mutatiegraad jaarlijks minder groot totdat in 2016 de minimaal te bereiken mutatiegraad wordt gerealiseerd. • Er is een lineair verband tussen de afname van de mutatiegraad en de ontwikkeling van de leegwaarde verondersteld: in jaren waarin de mutatiegraad het meest afneemt, stijgt de leegwaarde het meeste en vice versa. In het programma Ortec, waarmee de Aedex leegwaarde wordt berekend, is vervolgens voor een fictief complex bestaande uit 1 woning berekend hoe de marktwaarde in verhuurde staat zich ontwikkelt als gevolg van deze toenemende leegwaarde en afnemende mutatiegraad. Daarbij zijn alle overige parameters zoals de discontovoet, de markthuur, de huurderving en de exit yield (BAR) constant gehouden. Die overige parameters zijn gebaseerd op daadwerkelijke waarden zoals WonenBreburg die in 2005 heeft toegepast. Op basis van deze parameters is 11 keer een netto contante waardeberekening gemaakt. De conclusie is dat de toegenomen leegwaarde en de afnemende mutatiegraad elkaar opheffen indien de afname van de mutatiegraad ongeveer 4x zo groot is als de toename van de leegwaarde. Op het moment dat de mutatiegraad meer dan 4x sneller toeneemt dan de leegwaarde, zal de ontwikkeling van de marktwaarde een neerwaartse lijn beginnen te vertonen. Indien de mutatiegraad afname minder dan het viervoudige van de leegwaarde toename bedraagt zal ook de marktwaarde in verhuurde staat zich positief ontwikkelen.


52

Tabel 14 De benodigde ontwikkeling van de leegwaarde om de marktwaarde in verhuurde staat per m² GBO gelijk te houden bij leefbaarheidsinvesteringen uitgaande van een daling van de mutatiegraad met 18% jaar mutatiegraad daling ontwikkeling mutatiegraad leegwaarde 2006 17,1% 2007 16,9% 0,94% 0,25% 2008 16,7% 1,13% 0,30% 2009 16,5% 1,70% 0,45% 2010 16,0% 3,01% 0,80% 2011 15,4% 3,77% 1,00% 2012 14,9% 3,01% 0,80% 2013 14,6% 1,70% 0,45% 2014 14,5% 1,13% 0,30% 2015 14,3% 0,94% 0,25% 2016 14,2% 0,75% 0,20% totaal 18,1% 4,8%

De correlatie tussen de leegwaarde en de marktwaarde in verhuurde staat (=Aedex waarde) per m2 GBO indien de mutatiegraad afname jaarlijks 3,8x de leegwaarde toename bedraagt

€ 1.900

€ 1.800

€ 1.700

€ 1.600

€ 1.500

€ 1.400 2006

2007

2008

2009

2010

2011

leegwaarde

2012

2013

2014

2015

2016

Aedex waarde

Het verbeteren van de leefbaarheid is één van de belangrijkste taakgebieden van corporaties. Doordat de Aedex uitgaat van de marktwaarde in verhuurde staat, is het optimaliseren van het vastgoedrendement tegenstrijdig hiermee en worden corporaties beloond voor het laten afglijden van buurten. Dat roept de vraag op of de keuze van de Aedex om uit te gaan van de marktwaarde in verhuurde staat een gelukkige is. Het baseren van het vastgoedrendement op de leegwaarde biedt dan ook een aantal voordelen: • Corporaties worden geprikkeld om datgene te doen waar ze voor in het leven zijn geroepen, namelijk het verbeteren van de leefbaarheid in buurten. Aangezien steeds meer corporaties overgaan op het monitoren van en sturen op hun vastgoedrendement is het denkbaar dat een vastgoedrendement op basis van marktwaarde in verhuurde staat leidt tot een lagere urgentie om de leefbaarheid te verbeteren of –in het geval een corporatie veel aan leefbaarheid doet- tot een mindere belangstelling voor de Aedex. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

53

•

•

Corporaties zijn op zoek naar manieren om gedane leefbaarheidinspanningen zichtbaar te maken voor stakeholders. Op het moment dat vastgoedrendement de gedane leefbaarheidinspanningen zichtbaar maakt, beschikken corporaties over een extra middel waarmee zij hun succes kunnen uitdragen. Thans is dat niet zo. De leegwaarde is tevens gemakkelijker beschikbaar. Een geveltaxatie volstaat hiervoor terwijl voor het berekenen van de marktwaarde in verhuurde staat een dure, tijdrovende en ingewikkelde rekensystematiek nodig is. Het gebruik van de leegwaarde maakt deelname aan de Aedex zowel goedkoper alsmede beter te doorgronden.

Naast deze voordelen zijn er ook nadelen aan het werken met de leegwaarde als basis voor het vastgoedrendement: • Aangezien corporaties in de praktijk te maken hebben met verhuurd bezit, sluit een vastgoedrendement op basis van de leegwaarde niet aan op de werkelijkheid. • Een van de doelstellingen van de Aedex is het vergelijkbaar maken van het rendement tussen corporaties en commerciële vastgoedbeleggers. Indien de wijze waarop de vastgoedwaarde wordt berekend afwijkt tussen beide soorten beleggers kan een dergelijke vergelijking uiteraard niet meer plaatsvinden. • De tot op heden opgebouwde gegevens over behaalde vastgoedrendementen kunnen niet meer vergeleken worden met toekomstige rendementen als gevolg van de veranderde meetwijze. De vraag of een vastgoedrendement op basis van leegwaarde beter is dan een rendement op basis van de waarde in verhuurde staat valt niet zondermeer te beantwoorden. Dat hangt af van het doel van de rendementsmeting. Indien het zoveel mogelijk aansluiten op de werkelijke situatie van corporaties en het kunnen vergelijken van de behaalde rendementen tussen corporaties en commerciële beleggers een van de hoofdmotieven vormt, is een rendement op basis van marktwaarde in verhuurde staat het meest voor de hand liggend. Als daarentegen een zo laagdrempelige mogelijke Aedex het uitgangspunt is, waarbij corporaties worden geprikkeld om hun leefbaarheidinvesteringen te vergroten en tegelijkertijd beter hierover kunnen communiceren, ligt een overstap op het gebruik van de leegwaarde voor de hand. Hoe dan ook is het zinvol dat deelnemers met de Aedex de discussie aangaan over welke uitgangspunten -en de daarbij horende meetsystematiek- het meest wenselijk is. Maatschappelijke investeringen en waardeontwikkeling Er zijn thans geen onderzoeken beschikbaar die meer inzage geven in de relatie tussen specifieke maatschappelijke investeringen en het gevolg hiervan voor de waardeontwikkeling van vastgoed. Een betere inzage daarin is nodig om het terugverdieneffect van maatschappelijke investeringen te kunnen bepalen en de waardeontwikkeling van vastgoed beter te voorspellen. Op dit moment is ABF Research bezig met een onderzoek hieromtrent (ABF, 2005). Een aantal corporaties neemt daaraan deel. Zij stellen gegevens ter beschikking over de aard van de investering in buurten en de daarmee gepaard gaande bedragen. Door de waardeontwikkeling te monitoren en deze te corrigeren voor prijsontwikkelingen op nationaal niveau ontstaat een beter inzicht in de relatie tussen maatschappelijke investeringen en waardeontwikkeling. 4.6 Samenvatting en conclusies Dit hoofdstuk gaat over de samenhang tussen vastgoedrendement en maatschappelijke investeringen. Die samenhang is het meest zichtbaar bij investeringen in buurten. Er is een raming gemaakt van de besparing op exploitatielasten (direct rendement) en de waardestijging (indirect rendement) van vastgoed als gevolg van maatschappelijk investeren (herontwikkeling) in een buurt. _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

54

Daartoe zijn binnen de stad Breda een drietal referentiebuurten benoemd, waarvan één de minimaal te bereiken eindkwaliteit van een herontwikkelingbuurt weerspiegelt en twee referentiebuurten model staan voor de maximaal te bereiken woonomgevingkwaliteit. Daardoor wordt de bandbreedte zichtbaar met betrekking tot kostenbesparingen en waardeontwikkeling. De verhoging van het directe rendement is zichtbaar gemaakt aan de hand van ondermeer de mutatiegraad. Het indirecte rendement is becijferd door het vergelijken van woningprijzen per m² in de verschillende buurten. Maatschappelijke investeringen en direct vastgoedrendement • Maatschappelijke investeringen in buurten vergroten de aantrekkelijkheid van de woonomgeving, waardoor de mutatiegraad met tenminste 18% afneemt. Dat heeft dalende mutatiekosten, minder frictieleegstand en een besparing op personeelslasten tot gevolg. • De geraamde kostenbesparing als gevolg van een dalende mutatiegraad na herontwikkeling, bedraagt -afhankelijk van de sociale omgevingskwaliteit die na herontwikkeling bereikt wordttussen €77 en €180 per woning op jaarbasis. Deze jaarlijkse besparing geldt voor alle corporatiewoningen die in de voormalige herontwikkelingsbuurt gelegen zijn. Hierbij moet opgemerkt worden dat naarmate een woning minder vaak muteert het denkbaar is dat er als gevolg van de langere woonduur meer onderhoudswerkzaamheden verricht moeten worden, waardoor de mutatiekosten per woning iets toenemen. In de praktijk is het mogelijk dat de daadwerkelijke besparing daardoor (iets) lager uitvalt. • Uitgedrukt in het percentage van de totale lasten bedraagt de kostenbesparing tussen de 2 en 6 procent van de totale exploitatielasten voor deze woningen. • De grootste besparing ontstaat door dalende mutatiekosten als gevolg van minder mutaties gerekend over alle woningen. • Kostenbesparingen als gevolg van een daling van de frictieleegstand en een lagere personeelsbehoefte zijn niet noemenswaardig. • Hoe groter het aandeel huurwoningen (relatieve bezit) van de corporatie die in de desbetreffende buurt investeert des te groter het terugverdieneffect is. • Bij de herontwikkeling van een buurt die op de 56-wijken lijst van VROM staat naar een (nagenoeg) gemiddelde woonbuurt is een investering van vele miljoenen euro’s gemoeid. Zelfs indien een corporatie een hoog aandeel woningen in die buurt heeft, zal de investering niet worden terugverdiend door een gestegen direct vastgoedrendement. Het financiële tekort dat als resultante daarvan resteert is een maatschappelijke investering die aan de hele maatschappij als zodanig ten goede komt. Maatschappelijke investeringen en indirect vastgoedrendement • De waardestijging als gevolg van herontwikkeling van een buurt is lastig te becijferen. Buurten verschillen onderling in de uitgangssituatie vóór herontwikkeling en de te bereiken eindkwaliteit. Onderzocht is of door middel van verschillende referentiebuurten een raming kan worden gemaakt van de te verwachten bandbreedte in waardestijging per vierkante meter vloeroppervlakte als gevolg van herontwikkeling. De referentiebuurten zijn bepaald door middel van buurtkwaliteit indicatoren van Sinfore. Die methodiek brengt de huidige kwaliteit van de woningvoorraad en bewoners in beeld alsmede ontwikkelingen daarin. Daarbij gaat het om ondermeer het percentage allochtonen, het huishoudinkomen, het opleidingsniveau, de bouwperiode, het percentage meergezins- en huurwoningen en de WOZ waarde. • De conclusie is dat het werken met referentiebuurten onvoldoende aanknopingspunten biedt om een uitspraak te kunnen doen over een waardestijging. De woningprijs wordt in de praktijk door veel niet meetbare (kwantificeerbare) factoren beïnvloed. Voorbeelden daarvan zijn het verkavelingspatroon, de architectonische kwaliteit en de relatieve ligging ten opzichte van bijvoorbeeld het stadscentrum of autosnelwegen. Daardoor is het vinden van een geschikte referentiebuurt praktisch onmogelijk. Tevens is onduidelijk in welke mate een waardestijging _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

55

•

van het vastgoed voorafgaand aan herontwikkeling danwel gedurende het proces gerealiseerd wordt. De relatieve woningprijsontwikkeling als gevolg van herontwikkeling kan alleen achteraf gemeten worden. De mutatiegraad neemt bij herontwikkeling af als gevolg van een toenemende populariteit. Aangezien het Aedex vastgoedrendement gebaseerd is op de marktwaarde in verhuurde staat bij uitponden neemt de uitpondsnelheid daardoor af. Dat betekent uitgestelde verkoopopbrengsten en daarmee een dalende marktwaarde in verhuurde staat. Tegelijkertijd neemt de leegwaarde toe als gevolg van herontwikkeling. Berekend is dat als de mutatiegraad 4x sneller toeneemt dan de leegwaarde, de marktwaarde in verhuurde staat –en daarmee het vastgoedrendement- gelijk blijft. Bij herontwikkeling wordt een minimale afname van de mutatiegraad van 18% verwacht. Dat betekent dat als de leegwaarde met minder dan circa 5% toeneemt, het vastgoedrendement als gevolg van herontwikkeling zal dalen. Aangezien een toegenomen leefbaarheid leidt tot een daling van het vastgoedrendement is rendementsoptimalisatie tegenstrijdig met één van de belangrijkste kerntaken van corporaties.


56

Definitielijst Aedex/IPD De Aedex/IPD is een meetinstrument waarmee deelnemende corporaties beoordeeld worden op zowel financieel-economisch als maatschappelijke performance. Periodiek meet de Aedex de groep deelnemende corporaties door en plaatst hen in een rangorde: de Aedex/IPD Corporatie Vastgoedindex. CFV Het Centraal Fonds Volkshuisvesting is een Zelfstandig Bestuursorgaan dat is ingesteld door het Ministerie van VROM. Dit betekent dat het Fonds een publiekrechtelijke rechtspersoon is, die als organisatie zijn taken zelfstandig uitvoert. Het Fonds heeft 2 taken: • toezicht houden: jaarlijks beoordeelt het Fonds de financiële positie van individuele corporaties en wordt gerapporteerd over de sector als geheel. • steun verlenen. Als woningcorporaties niet beschikken over de noodzakelijke financiële middelen kunnen zij een beroep doen op de saneringsteun van het Fonds. WSW Het waarborgfonds sociale woningbouw verleent borgstelling aan corporaties die geld op de kapitaalmarkt willen aantrekken. WSW heeft vanaf 1997 een AAA-rating van twee internationaal toonaangevende ratingbureaus. Dat is het teken dat financierders corporaties die een borgstelling krijgen van WSW beschouwen als ondernemingen met de hoogst mogelijke kredietwaardigheid. Daardoor kunnen corporaties tegen lage rentes geld lenen voor de financiering van onroerend goed. WWS Woning Waarderingsstelsel. Het woningwaarderingsstelsel is door de Rijksoverheid opgesteld en drukt de kwaliteit van een huurwoning in punten uit. Zowel woninggerelateerde aspecten als voorzieningen in de nabijheid van woningen leveren punten op. Hoe meer punten, des te hoger de maximaal toegestane huurprijs bedraagt. Zo mag voor zelfstandige woningen (woningen met een eigen toegangsdeur) voor elke m² vloeroppervlakte van verblijfsruimten 1 punt worden gerekend en kunnen punten voor het uitrustingsniveau worden verdiend. Voorbeelden hiervan zijn de aanwezigheid van een cv, de lengte van het aanrechtblad en de uitrusting van het sanitair. Ook zijn aftrekpunten mogelijk. Een voorbeeld daarvan is geluidsoverlast (VROM, 2006c). Boven een bepaald aantal punten geldt geen maximale huurprijs en jaarlijkse huurverhoging meer. Het betreft zogeheten geliberaliseerde huurwoningen. Slechts 5% van de huurwoningen is geliberaliseerd, de overige 95% is op grond van oppervlakte, uitrusting en omgevingskwaliteit gebonden aan een maximale huurprijs. De liberalisatiegrens bedraagt per 1 juli 2006 615,01 Euro.


57

Bijlagen Bijlage I Berekening vastgoedrendement en kostencomponenten Aedex Vastgoedrendement is de som van het directe en het indirecte rendement. De basis formule ziet dit er als volgt uit: Figuur 1 Basisformule vastgoedrendement It – Ut + Kt – K t-1 Rt = K t-1

It Ut Kt K t-1

= inkomsten in jaar t = Uitgaven = waarde kapitaal eind jaar t = waarde begin jaar t (eind jaar t-1)

kasstroom = direct rendement kapitaalsontwikkeling = indirect rendement

De Aedex hanteert in principe dezelfde formule. De werkelijkheid is echter iets gecompliceerder dan in bovenstaande formule tot uitdrukking komt aangezien de vastgoedportefeuille dynamisch is: in de loop van de meetperiode wordt onroerend uit exploitatie genomen (verkoop danwel sloop) of in exploitatie genomen. Dat laatste kan zowel doordat bestaand vastgoed wordt verworven danwel zelf gebouwd. De portefeuille is dus bij de meeste corporaties aan het begin van het jaar niet gelijk aan het einde. Figuur 2 De wijze waarop de Aedex het vastgoedrendement berekent


58

Opmerkingen met betrekking tot inkomsten en uitgaven: Alleen de inkomsten en uitgaven die opeisbaar zijn worden meegenomen. De Aedex onderscheidt in dat kader het volgende: 1. Complexgebonden exploitatiekosten. Onder te verdelen in: • algemene objectbeheerkosten. Alle interne uitgaven die in direct verband staan met de exploitatie van de objecten. Daarbij gaat het in ieder geval om de personeelslasten van medewerkers die zich bezig houden met de exploitatie van de objecten, de facilitaire diensten voor deze medewerkers en hun huisvesting. • het specifieke onderhoud. Alle maatregelen die tot doel hebben het object in stand te houden. Onderscheiden wordt planmatig onderhoud, dagelijks (klachten) onderhoud en onderhoud bij mutaties. • leefbaarheidsuitgaven. Hiermee worden alle uitgaven bedoeld die direct aan de complexen zijn toe te rekenen maar niet als onderhouds- of verbeteruitgaven aan het object in enge zin kunnen worden aangemerkt. Leefbaarheidsuitgaven worden alleen ten behoeve van de primair maatschappelijke portefeuille onderscheiden. Vergelijkbare uitgaven binnen de niet primair maatschappelijk gelabelde portefeuille worden tot de reguliere objectexploitatie gerekend. Leefbaarheiduitgaven zijn per definitie niet afdwingbaar en er worden geen individuele contracten voor afgesloten. Een belangrijk onderdeel van de objectbeheerkosten wordt door personeelskosten gevormd. De deelnemende corporatie moet hiervoor een verdeelsleutel bepalen aan de hand waarvan: a) bepaald word welke functies in hoeverre complexgebonden activiteiten verrichten. Vooral bij functies als communicatie, personeelszaken, receptie, secretariaat, management en ICT is het vaak lastig om een goede verdeelsleutel vast te stellen. b) de kosten aan de verschillende objecten worden toegerekend. Dat kan op basis van een inschatting maar het verdient volgens de Aedex de voorkeur om dat aan de hand van tijdschrijven te doen. 2. (des)investeringen. Daarbij gaat het om cashflows die voortvloeien uit de (her)ontwikkeling van woningen voor de eigen portefeuille. Het betreft dus kosten die gemoeid zijn met de bouw en verbetering van huurwoningen. Verbetering heeft tot doel om de gebruiksfunctionaliteit (ook wel huurgenot) te vergroten. 3. Overige niet complexgebonden activiteiten. Het betreft verschillende soorten activiteiten die slechts één ding met elkaar gemeen hebben en dat is dat ze niet aan de exploitatie en het beheer van de vastgoedportefeuille als zodanig zijn toe te rekenen. In de praktijk betekent dat dat ze niet noodzakelijk zijn voor het beheer van het vastgoed. Het betreft ondermeer: • Initiële ontwikkelingsactiviteiten zoals het uitvoeren van haalbaarheidsstudies • projectontwikkeling van koopwoningen • VvE beheer indien een meergezinscomplex van de corporatie geheel danwel gedeeltelijk wordt verkocht aan eigenaar/ bewoners. • Onderhoud dat voor derden, zoals een VvE wordt uitgevoerd. • Zuivere overheadkosten. Voorbeelden hiervan zijn personeelsbeleid, treasury, marktonderzoek, strategisch voorraadbeleid, extern accountantsonderzoek.


59

Van de bovenstaande drie kostenposten worden de complexgebonden exploitatiekosten en de (des)investeringen meegenomen in de berekening van het vastgoedrendement en de niet complexgebonden activiteiten blijven buiten beschouwing. Opmerkingen met betrekking tot de te hanteren parameters: De Aedex werkt met de marktwaarde in verhuurde staat bij zelf uitponden. Deze marktwaarde wordt vastgesteld op basis van een DCF methode uitgaande van een restant exploitatietermijn van 15 jaar een aanname over de restwaarde over en het basisrisico voor de te hanteren discontovoet. Doordat er gerekend wordt met marktparameters in plaats van interne (beleidsmatige) parameters, kan er met de netto contante waarde methode een marktwaarde bepaald worden. • De belangrijkste parameters voor de waardebepaling zijn de discontovoet, de gemiddelde mutatiegraad, de leegwaarde van de woningen, een aanname over de huurgroei, de exit yield en de markthuur in jaar 15. Deelnemers aan de Aedex hebben dus zowel inzage in de marktwaarde in verhuurde staat bij zelf uitponden alsmede de leegwaarde per woning. De eerstgenoemde wordt gebruikt bij het bepalen van het behaalde vastgoedrendement. • De corporatie moet daarbij een inschatting maken van zowel de marktwaarde van het bezit alsmede de markthuur. De markthuur is gedefinieerd als de prijs in de vrije markt voor woningen met een huurprijs boven de IHS grens en voor woningen met een lagere huurprijs geldt dat het laagste van de prijs in de vrije markt of de maximale wettelijke huurprijs volgens het WWS stelsel genomen moet worden. • De parameters voor de DCF berekening moeten worden ingevoerd in een softwarepakket; het Ortec rekenmodel voor de waardering van woningcomplexen. • Daarbij bepaalt de Aedex de grootte van een aantal variabelen van de DCF berekening. Het betreft de stijgingsfactoren voor lonen, bouwkosten en prijzen alsmede de maximale stijging van de huren en de IHS grenzen per woning en het basisrisico van de discontovoet. • Een onafhankelijke gekwalificeerde taxateur is eindverantwoordelijk voor de aangeleverde marktwaarden. De Aedex schrijft voor dat jaarlijks eenderde van het bezit extern getaxeerd moet worden en dat de taxateur alle 21 parameters die van belang zijn voor de marktwaarde berekening moet beoordelen.


60

Bijlage 2 Waarderingsmethoden, voor- en nadelen Marktwaarde op basis van verkoopwaarde of bedrijfswaarde Het vastgoedrendement wordt bepaald door het jaarlijkse exploitatieresultaat te relateren aan de waarde van het vastgoed. Hoewel de Aedex ervoor kiest om de marktwaarde in verhuurde staat te nemen zijn er ook partijen die van mening zijn dat het rendement gerelateerd moet worden aan de bedrijfswaarde van het vastgoed, omdat dit beter aansluit op de dagelijkse praktijk van de corporatiesector. Een belangrijke voorstander van het gebruik van de bedrijfswaarde is het Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting, het CFV. Onderstaande tabel geeft de belangrijkste voor- en nadelen weer een waardebepaling op basis van de marktwaarde in verhuurde staat en de bedrijfswaarde. Tabel 1 Voor- en nadelen van het gebruik van de bedrijfswaarde en de marktwaarde bij de waardebepaling van corporatiebezit Rendementsbepaling op rendementsbepaling op basis van basis van marktwaarde bedrijfswaarde voordelen • goede aansluiting op corporatiepraktijk • vergelijkbaarheid rendementen met waar obv bedrijfswaarde gerekend ROZ/IPD wordt en daarmee inzage in de • goede aansluiting op de werkelijkheid, financiële kracht of zwakte van de het contact behouden met de markt corporatie (Centraal Fonds • geeft inzage in het deel van de Volkshuisvesting,2004) waardestijging dat door het corporatiebeleid is veroorzaakt en het deel dat door marktontwikkelingen wordt veroorzaakt en geeft dus inzage in de geleverde prestatie van de corporatie nadelen

• meeste corporatiebezit wordt niet verkocht, waardoor marktwaarde een fictieve opbrengstwaarde is

• de bedrijfswaarde verandert elk jaar agv ondermeer wisselende exploitatielasten waardoor het rendement jaarlijks wijzigt • iedereen gebruikt eigen parameters waardoor er niet gebenchmarkt kan worden • geen aansluiting met de externe werkelijkheid waardoor marktgevoel verloren gaat • door het veranderen van toekomstige aannames kan op het gewenste rendement gestuurd worden

Uit bovenstaande tabel blijkt dat een vastgoedrendements berekening op basis van de daadwerkelijke opbrengstwaarde weliswaar niet aansluit op de bedrijfsvoering bij corporaties maar wel het meest objectief is. Door deze aansluiting op de markt, is benchmarking met andere partijen mogelijk. De bepaling van de marktwaarde van onroerend goed door middel van taxaties hoeft in de praktijk niet altijd zuiver te zijn. Van Gool (2006) noemt ondermeer de volgende oorzaken van mogelijke waarderingsproblemen: • gebrek aan voldoende marktevidence oftewel referentieobjecten _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

61

•

smoothing oftewel een oude taxatie als basis voor de waarde nemen en deze actualiseren aan de hand van indexcijfers • de disconteringsvoet en de eindwaarde zijn aannamen die kunnen wisselen • fouten in de dataset zoals het rekenen met een onjuiste oppervlakte • Een verkeerde taxatieprocedure door ondermeer het chanteren van de taxateur Dit soort taxatiefouten worden in de Aedex zoveel mogelijk uitgesloten door ondermeer het gebruik van een onafhankelijke externe taxateur de onderbouwing van de gebruikte discontovoet en eindwaarde.


62

Bijlage 3 Beschikbaar vermogen ten behoeve van maatschappelijke investeringen Zoals al uit het conceptueel model bleek, zijn de mogelijkheden om maatschappelijke prestaties te leveren deels afhankelijk van de financiële positie. Het vastgoedrendement leidt tot een cashflow die de basis vormt voor de vermogenspositie van corporaties. Veelal wordt het beeld in de media opgeroepen dat corporaties beschikken over een grote overmaat aan financiële middelen en dat deze onvoldoende worden ingezet om hun kerntaken naar behoren uit te voeren (Wetenschappelijke Raad van het regeringsbeleid, 2004). Daarom staat deze bijlage stil bij de hoogte van het vermogen dat corporaties hebben en de wijze waarop dit wordt aangewend. Waarderingsmethoden Het eigen vermogen van corporaties wordt in hoge mate bepaald door de waarderingsgrondslag van het vastgoed (Conijn, 2005). Er zijn op hoofdlijnen drie verschillende waarderingsmethoden: • Op basis van historische kostprijs. Op de verwervingskosten mag jaarlijks vanuit fiscale optiek 2% lineair worden afgeschreven. Voordeel hiervan is de eenvoud en eenduidigheid. Nadeel is dat dit bedrag, ook wel de boekwaarde genoemd, gebaseerd is op oude gegevens en dus niet aansluit op de daadwerkelijke waarde. Steeds meer corporaties stappen van deze waarderingssystematiek af. • Op basis van bedrijfswaarde. Deze benadering is toekomstgericht doordat alle verwachte toekomstige kasstromen netto contant worden gemaakt en teruggerekend worden naar prijspeil heden. Nadeel is de onzekerheid met betrekking tot de aannames die moeten worden gemaakt zoals verwachte omvang en stijging van de huren en onderhoudslasten. Deze benadering heeft volgens Conijn de laatste jaren aan populariteit gewonnen. Het CFV en WSW zijn voorstander van deze methodiek. Een afgeleide hiervan is de beleidswaarde. Het verschil in beiden zit in de gehanteerde parameters: de bedrijfswaarde berekening is gebaseerd op de conservatieve parameters die het WSW (waarborgfonds sociale woningbouw) en het CFV voorschrijven. De beleidswaarde is gebaseerd op het daadwerkelijke beleid dat de corporatie wil uitvoeren en sluit daarmee beter aan op de praktijk. • Op basis van marktwaarde. In dat geval wordt de woningvoorraad gewaardeerd tegen de verkoopwaarde op de markt, zoals bij de Aedex het geval is. Nadeel is dat dit een fictieve waarde is aangezien corporaties het merendeel van hun bezit niet verkopen maar doorexploiteren. Toch is de verwachting dat de marktwaarde de komende jaren aan populariteit zal winnen vanwege de objectiviteit ervan. Een objectieve maatstaf is nodig bij het meten van het vastgoedrendement en de benchmarking van geleverde prestaties. Tevens is van het van belang om inzicht te verschaffen in de marktwaarde van woningen op het moment dat de bouw van geliberaliseerde huurwoningen op de kapitaalmarkt moet worden gefinancierd (Pel, 2006). Er zijn twee methodieken op basis waarvan het vermogen kan worden bepaald dat corporaties maatschappelijk kunnen inzetten. Het betreft de vermogensovermaat bepaling van het CFV en het vermogens allocatiemodel van Ortec. Vermogensovermaat bepaling (CFV) Vanuit oogpunt van daadwerkelijk besteedbare middelen is het vermogen op basis van bedrijfswaarde de meest geschikte methodiek om hier uitspraken over te doen. Het CFV berekent jaarlijks het eigen vermogen van woningcorporaties als percentage van het totale vermogen en maakt een inschatting voor de ontwikkeling van dat vermogen in de komende vijf jaren. Daarbij brengt het CFV bij elke


63

corporatie een bedrag in mindering op de bedrijfswaarde vanwege de onzekerheid die verbonden is aan het realiseren van toekomstige kasstromen. Het gemiddelde eigen vermogen als percentage van het totale vermogen, oftewel de solvabiliteit, bedraagt in de corporatiesector de komende jaren ongeveer 27%. Uiteraard kan dat percentage flink verschillen tussen corporaties: er zijn enkele corporaties met een eigen vermogen van ongeveer 0 of zelfs een negatief vermogen (dus waarbij de exploitatie van het vastgoed meer kost dan het oplevert). Dit roept de vraag op in hoeverre een eigen vermogen van 27% de corporaties rijk maakt. Zoals in paragraaf 1.7 beschreven werd, is immers het waarborgen van de financiële continuïteit de belangrijkste randvoorwaarde en kunnen alleen overtollige financiële middelen worden aangewend voor onrendabele (maatschappelijke) investeringen. Daartoe stelt het CFV een basisrisico vast (5%) en bekijkt vervolgens per corporatie welke risicotoeslagen hierbij worden opgeteld. Vooral deelname aan herstructureringsactiviteiten leidt tot een relatief forse risico toeslag van enkele procenten (Rötscheid, 2006). Het op deze wijze bepaalde minimale weerstandsvermogen voor alle corporaties bedroeg 14,1% in 2005. Tabel 1 Het eigen vermogen, het benodigde weerstandsvermogen en de overmaat van corporaties obv bedrijfswaarde. Cijfers in procenten van het balanstotaal (bron: CFV, 2005) jaar Eigen vermogen** weerstandsvermogen overmaat 2001 25,5% 14,1% 11,4% 2002 26,5% 14,4% 12,1% 2003 30,4% 14,2% 16,2% 2004 30,3% 14,1% 16,2% 2005 28,7% 14,1% 14,6% 2006 27,7% 14,1% 13,6% 2007 27,1% 14,1% 13,0% 2008 27,4% 14,1% 13,3% * cijfers zijn inclusief afslag voor onzekerheid * 2006 t/m 2009 betreft een raming Door het minimaal benodigde weerstandsvermogen in mindering te brengen op het eigen vermogen resteert de zogenoemde vermogensovermaat. Dat is het meerdere aan aanwezig vermogen boven hetgeen minimaal noodzakelijk is voor de financiële continuïteit. Dat bedrag kan door een corporatie worden aangewend voor het doen van volkshuisvestelijke investeringen. Omdat de vermogensovermaat gebaseerd is op de bedrijfswaarde, is de omvang ervan zeer gevoelig voor wijzigingen in het vastgoedprogramma of de vastgoedstrategie. Dat betekent dat wijzigingen in het huurbeleid, het nieuwbouw, sloop of verkoopprogramma van grote invloed zijn op de vermogensovermaat. Indien de huurverhoging 8 jaar lang beneden de huidige (inflatievolgende) raming ligt dan betekent dat dat de gemiddelde overmaat van alle corporaties in Nederland met 6% afneemt (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2003). De gemiddelde vermogensovermaat voor de komende jaren bedraagt ruim 13% van het totale vermogen. Dat is meer dan €14 miljard voor alle corporaties in Nederland samen (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2005a). Dat is een hoog bedrag dat pas in het juiste perspectief kan worden geplaatst door het af te zetten tegen de 2,4 miljoen corporatiewoningen in Nederland. De vermogensovermaat per gemiddelde Nederlandse corporatiewoning bedraagt aldus bijna €6.000. Uit bovenstaande tabel blijkt dat op basis van de inschattingen over het sloop, verkoop en nieuwbouwprogramma gecombineerd met de verwachte huurstijging het Centraal Fonds


64

Volkshuisvesting verwacht dat de vermogensovermaat jaarlijks toeneemt tot 22% in 2011 (Centraal Fonds Volkshuisvesting, 2003). Het gaat in het kader van deze Master Thesis te ver om te onderzoeken wat corporaties daadwerkelijk met een dergelijke vermogensovermaat kunnen. Dit maakt wel duidelijk dat het geen vanzelfsprekendheid is dat elke corporatie over voldoende financiële middelen beschikt om grootschalige onrendabele maatschappelijke investeringen te kunnen plegen. Deze bevinding sluit aan op de conclusie van bijlage 5 dat er na afrek van alle lasten er gemiddeld per corporatiewoning slechts een paar honderd euro resteert van de huurinkomsten. Vermogens allocatiemodel (Ortec) Ortec heeft een model ontwikkeld waarmee corporaties het vrij beschikbare vermogen kunnen bepalen dat resteert om maatschappelijk te kunnen investeren (Ortec, 2006). De totale marktwaarde van het bezit van de corporatie kan worden gemeten door de Aedex. Een deel van die marktwaarde, de leningenportefeuille, is extern gefinancierd. Dat gedeelte kan niet aangewend worden voor maatschappelijke investeringen. Het eigen vermogen dat de corporatie ter beschikking staat is het verschil tussen de marktwaarde en die leningenportefeuille. Van het eigen vermogen is een gedeelte niet beschikbaar omdat: 1. dat gereserveerd moet worden als risicobuffer voor het geval dat geraamde opbrengsten lager uitvallen dan verwacht en toekomstige kosten hoger uitvallen. 2. corporaties het bezit niet verkopen maar doorexploiteren. In de praktijk heeft de corporatie de beschikking over de beleidswaarde (de netto contante waarde van de verwachte toekomstige kasstromen uitgaande van het vastgestelde beleid). Het verschil tussen de marktwaarde en de beleidswaarde (het benoemde vermogen) dient in mindering te worden gebracht op het eigen vermogen. Het bedrag van het eigen vermogen dat resteert is het ‘’vrij eigen vermogen’’ dat aangewend kan worden voor maatschappelijke investeringen. Onderstaande figuur geeft dat schematisch weer: Figuur 1 Het vermogens allocatiemodel van Ortec


65

Bijlage 4 Achtergronden voorstel nieuw huurbeleid en inkomensafhankelijke huren Voorstel nieuw huurbeleid Totdat de Eerste Kamer de plannen voor het nieuwe huurbeleid minder dan een maand voor de ingangsdatum afblies, zag het er naar uit dat Nederland per 1 januari 2007 een vernieuwd huurbeleid zou krijgen. Dat beleid zag er als volgt uit: Nederland wordt ingedeeld in 4 vier gebieden met een andere WOZ waarde. Als de huurwoning beneden de maximale WOZ waarde blijft die geldt voor de regio waarin de woning ligt, dan blijft zowel de maximale huurprijs als de jaarlijkse huurverhoging aan een maximum gebonden dat door VROM wordt vastgesteld. De maximale WOZ waarden zijn zo gekozen dat driekwart van alle huurwoningen (ca 2,3 miljoen woningen) gereguleerd blijft. Dat is thans in 2006 nog 95% van alle huurwoningen oftewel bijna 3 miljoen woningen. Als de WOZ waarde van de huidige gereguleerde woning boven de maximum WOZ waarde uitkomt dan komt deze woning in het zogeheten ‘’overgangsgebied’’ terecht. Twintig procent van de huurders krijgt hiermee te maken (616.000 woningen). Hiervoor geldt een maximale huurprijsgrens en huurverhoging zolang als de afgesproken woningaantallen die de minister met de regio’s in 2010 heeft afgesproken niet gerealiseerd zijn. Na 2010 wordt de huurprijs en de jaarlijkse huurverhoging van een deel van de 20% van de huurwoningen uit het overgangsgebied –afhankelijk van de opgeleverde nieuwbouw- vrijgegeven voor nieuwe huurders. Zittende huurders blijven ook na die tijd volledig beschermd door middel van een maximum jaarlijks huurverhogingpercentage. Argumenten vanuit het ministerie om het nieuwe huurbeleid in te voeren zijn (Kei-centrum, 2006b): • Marktconforme huurprijzen genereren meer inkomsten die woningverhuurders kunnen inzetten voor nieuwbouw en herstructurering • Een deel van de extra huurinkomsten kan via een verplichte afdracht door verhuurders worden ingezet voor de bekostiging van de huurtoeslag, waardoor VROM op kosten bespaart • De verwachting van het ministerie is dat de doorstroming stagneert als gevolg van het te grote verschil tussen huur- en koopprijzen. VROM verwacht dat het nieuwe huurbeleid bijdraagt aan de doorstroming. Aan dit voorgestelde huurbeleid zijn veel politieke en maatschappelijke discussies voorafgegaan. Het valt buiten het kader van deze Master Thesis om hier uitgebreid op in te gaan. Hier wordt volstaan met het kort noemen van de belangrijkste kanttekeningen die bij het nieuwe huurbeleid worden gesteld Kei-centrum (2006a): • Onduidelijk is hoeveel huurders die straks met hogere huren worden geconfronteerd daadwerkelijk de overstap kunnen en willen maken van een huur- naar een koopwoning • Aangezien de huren van zittende huurders beschermd blijven lijkt het voor de hand liggend dat zij straks niet zullen verhuizen naar een nieuwe huurwoning uit angst voor hogere huren, waardoor de kans reëel is dat de doorstroming juist stagneert in plaats van toeneemt. • Veel gehoorde kritiek is dat nieuwbouw niet zozeer stagneert door een gebrek aan financiële middelen bij verhuurders maar eerder door een tekort aan woningbouwlocaties en stroperige regelgeving. • De vrees bestaat dat het nieuwe huurbeleid in buurten met hoge WOZ waarden (en dus doorgaans aantrekkelijke woonlocaties) leidt tot een afname aan sociale huurwoningen, hetgeen sociale segregatie in de hand werkt. Inkomensafhankelijke huren Een andere belangrijke discussie in het verlengde van het herziene huurbeleid die met enige regelmaat opduikt – en die ook van invloed is op de hoogte van het directe vastgoedrendement- gaat over inkomensafhankelijke huren.


66

Een klacht vanuit enkele corporaties en een aantal politieke partijen is dat er veel mensen in een sociale huurwoning wonen met een inkomen – dat na verloop van jaren uitkomt- boven de huurtoeslag grens. Deze huurders krijgen een stukje subsidie in de vorm van een huurprijs die aanzienlijk beneden de markthuur ligt. Het CPB heeft in 2001 becijferd dat indien de huurprijzen van de geliberaliseerde huurwoningen in Nederland vrij zouden worden gegeven (dus opgetrokken naar de markthuur) woningverhuurders jaarlijks € 6 miljard meer aan huurinkomsten zouden binnenkrijgen . Een deel van die inkomsten (ongeveer €3,5 miljard) moet aangewend worden om huishoudens die de markthuur niet kunnen betalen financieel te compenseren, waardoor deze ingreep een netto besparing van €2,5 miljard op jaarbasis oplevert. De corporatiesector kan met de extra huurinkomsten de onrendabele toppen van nieuwe huurwoningen verlagen en houdt meer geld over voor de stedelijke herontwikkeling. De politiek is van mening dat te lage huren leiden tot een gebrek aan doorstroming op de woningmarkt. De te lage huren verleiden huurders niet om de stap naar een koopwoning te maken waardoor wachtlijsten langer zijn dan nodig. In februari 2006 heeft ex minister Dekker van VROM nog laten weten huurders vanaf 2008 te willen laten onderwerpen aan een periodieke inkomenstoets met als doel de huren te verhogen op het moment dat het inkomen toeneemt en het woningtekort zich op een acceptabel niveau bevindt. Inkomensafhankelijk huren leveren voor corporaties meer huurinkomsten op. Een groot aantal huurders kan op grond van het huishoudinkomen een hogere huurprijs dan de kunstmatig laag gehouden sociale huurprijs betalen. Er is ook kritiek op het doorvoeren van inkomensafhankelijke huren: • Beter verdienende huurders worden verleid om naar duurdere buurten te verhuizen, waardoor de sociale segregatie toeneemt en de bestedingen van de huishoudens met hogere inkomens wegvloeien, waardoor de locale buurteconomie onder druk komt te staan • Ook huurders met een hoger inkomen moeten de mogelijkheid hebben om te kiezen voor een huurwoning tegen een bescheiden huurprijs en met een bijbehorende (bescheiden) kwaliteit. • Er wordt te gemakkelijk gesproken van goedkope scheefwoners (mensen die met een te hoog inkomen die in een sociale huurwoning wonen). De definitie van de doelgroep scheefwoners is volgens velen te rigide. In werkelijk kunnen mensen met een inkomen boven de huurtoeslaggrens of voormalige ziekenfondsgrens in de praktijk vaak geen dure huurwoning of een koopwoning betalen. • Hogere huren zijn voor de politieke partijen niet gemakkelijk aan de kiezers te verkopen. Het optrekken van de huur naar de markthuur voor zij die het kunnen betalen, betekent dat naar schatting 3 tot 4 miljoen Nederlanders geconfronteerd worden met hogere huren (Hilverink, 2004). • Deze grote groep Nederlanders wordt in dat geval geconfronteerd met een armoedeval. Het is niet doelmatig om dat probleem per ministerie apart te regelen. De totale effecten van de verschillende overheidssubsidies moeten integraal beoordeeld worden, hetgeen geen gemakkelijke opgave is.


67

Bijlage 5 Opbouw bedrijfsresultaat corporaties en verschil met vastgoedrendement Er zit een verschil zit tussen de kosten die aan het vastgoedrendement worden toegerekend en de kosten die in het kader van de bedrijfsvoering gemaakt worden. Daarom gaat deze bijlage dieper in op de samenstelling van het bedrijfsresultaat. Het aandeel van bijvoorbeeld huurinkomsten en onderhoudslasten in relatie tot het totale bedrijfsresultaat komt aan bod alsmede de ontwikkeling van deze factoren als gevolg van in- en externe ontwikkelingen. Hieruit worden vervolgens conclusies getrokken over de impact die deze ontwikkelingen hebben op het toekomstige bedrijfsresultaat en het vastgoedrendement. Het Centraal Fonds verricht jaarlijks onderzoek naar de samenstelling van de baten en lasten van corporaties en het jaarresultaat dat volgt uit de bedrijfsvoering (CFV, 2005). Bijna driekwart van de baten betreft huurinkomsten. Ruim een tiende van de totale inkomsten in 2004 werd verkregen uit verkoop. Dat vormen de twee belangrijkste inkomstenposten voor corporaties. Beide baten komen ook tot uitdrukking in het vastgoedrendement. Andere baten betreffen ondermeer vergoedingen (zoals VVE beheer en servicekosten) en mutatie actuele waarde. Dat laatste is het gevolg van het feit dat corporaties door de wijziging van de verslaggevingrichtlijn voor woningcorporaties in toenemende mate overgaan tot waardering van het bezit tegen de bedrijfswaarde in plaats van de boekwaarde. Deze batenpost vorm dus geen feitelijke inkomstenbron maar betreft een boekhoudkundige wijziging. Van alle lasten zijn de rente- en onderhoudslasten het grootst: 30% respectievelijk 23% in 2004. Iets meer dan een vijfde van alle lasten bestaat uit overige bedrijfslasten (zoals OZB belasting, rioolrecht, waterschapslasten, leefbaarheidinvesteringen en dergelijke) en 12% van de totale lasten bestaat uit personeel. Figuur 1 Procentuele verdeling baten en lasten woningcorporaties in 2004 (Bron: CFV)

De omvang van de lasten is bij corporaties nagenoeg even groot als de som van de baten. Met andere woorden: corporaties hebben slechts een klein positief jaarresultaat van een paar procent van de totale huurinkomsten, zie onderstaande tabel:


68

Tabel 1 De ontwikkeling van de netto exploitatiekasstroom per woongelegenheid in € ’s (bron: CFV)

Als gevolg van de doorvertaling van de lage rentelasten in het exploitatieresultaat is deze in de periode 1999-2004 jaarlijks toegenomen van €45 naar €579 per woning in 2005. Daarmee zit er een verschil tussen de exploitatielasten die aan het vastgoedrendement worden toegerekend en de daadwerkelijke exploitatielasten uit de bedrijfsvoering. De volgende exploitatielasten komen niet in het vastgoedrendement tot uitdrukking zoals dat door de Aedex gemeten wordt: • rentelasten over het aangetrokken vreemd vermogen ten behoeve van vastgoedfinanciering. • personeelslasten indirect personeel De rente en personeelslasten nemen beide echter een flink aandeel in de totale bedrijfslasten in, hetgeen betekent dat het vastgoedrendement niet alle lasten weerspiegelt die in het kader van de dagelijkse bedrijfsvoering gemaakt worden.


69

Bijlage 6 Strategisch Voorraad Beleid en onderhoudskosten bij WonenBreburg WonenBreburg heeft de gewenste onderhoudsingrepen bepaald aan de hand van het strategisch voorraad beleid (SVB). Op basis van een methodiek van SenterNovem (Senter Novem, 2005) is per complex bekeken voor welke doelgroep oftewel marktsegment deze het meest geschikt is. Daarbij is er op hoofdlijnen rekening mee gehouden dat er niet teveel of te weinig complexen voor een bepaald marktsegment bestemd worden in relatie tot de doelgroepen die op de Bredase woningmarkt actief zijn en die de corporatie wil bedienen. Voorbeelden van doelgroepen zijn ouderen, gezinnen en kleine huishoudens die betaalbaar willen wonen of wonen met extra luxe voor ouderen. Van elk marktsegment heeft SenterNovem inzichtelijk gemaakt aan welke technische eisen de woning moet voldoen. Zo hechten ouderen meer belang aan de toegankelijkheid van de woning en de directe omgeving van het gebouw en is de woonuitrusting en afwerking van de woning in het hogere kwaliteitssegment belangrijker dan voor zij die een betaalbare woning wensen. Elk van deze tamelijk abstracte woonwensen zijn vertaald in concrete technische ingrepen. Een voorbeeld van een ingreep die hoort bij de woonwens ‘’inbraakveiligheid’’ is ‘’HF buitenverlichting met HF lampen en daglichtsensoren in buitengebied aanbrengen’’. Van deze ingrepen zijn de kosten die met het aanbrengen ervan gemoeid bepaald. Door de huidige voorzieningen in het complex te vergelijken met de gewenste voorzieningen is per complex een lijst samengesteld van maatregelen die uitgevoerd moeten worden en zijn de bijbehorende investeringen doorgerekend. Die investeringen zijn in de meeste gevallen onrendabel: ze leveren vrijwel altijd te weinig extra WWS punten op om de investering mee te kunnen terugverdienen. Zolang de huur beneden de maximaal redelijke huur ligt die bij de desbetreffende woningkwaliteit hoort kan deze weliswaar (bij mutatie) worden opgetrokken. Een andere mogelijkheid is het direct optrekken van de huur (voor de zittende huurder) door middel van een aanvullende huurovereenkomst (AHOK). In de praktijk komt echter al snel de individuele huurtoeslaggrens (de IHS grens) in zicht. Dat is de maximale huurprijs tot waar klanten met een inkomen beneden een bepaald niveau recht hebben op huurtoeslag. Bij veel van de woningen van WonenBreburg (ongeveer 85%) is het de bedoeling dat deze bereikbaar blijven voor mensen met huurtoeslag (voorheen: huursubsidie). Om voor huurtoeslag in aanmerking te komen gelden afhankelijk van de leeftijd en de huishoudsamenstelling regels ten aanzien van het inkomen, vermogen en de huurprijs. De maximale subsidiabele huurprijs (rekenhuur) voor 1- en 2 persoonshuishoudens ouder dan 23 jaar bedraagt per 1 juli 2006 € 485,33 en het maximale bruto jaarinkomen voor een 1 persoonshuishouden is €20.000 (VROM, 2006d).


70

Bijlage 7 Achtergronden discussie hypotheekrenteaftrek De hypotheekrenteaftrek staat de afgelopen jaren ter discussie. Alle experts lijken het erover eens te zijn: de hypotheekrenteaftrek kost de belastingbetaler handen vol geld terwijl de beoogde voordelen zoals het bevorderen van het eigen woningbezit er niet of nauwelijks door worden gerealiseerd. Sommige politieke partijen willen weliswaar de aftrekmogelijkheden ter discussie stellen, maar vooralsnog bestaat er geen brede consensus in de politiek over de wijze waarop de aftrekmogelijkheden beperkt moeten worden en op welke termijn eventuele maatregelen in moeten gaan. Recentelijk zijn een aantal onderzoeken verschenen naar de mogelijke effecten van de beperking van de hypotheekrenteaftrek op de ontwikkeling van huizenprijzen. Deze bijlage gaat daar dieper op in. In de prakrijk hebben huizenkopers geen voordeel van de hypotheekrenteaftrek. Doordat het bezitten van een woning tot de primaire levensbehoeften behoort en een huurwoning voor veel mensen, vanwege lange wachtlijsten, niet bereikbaar is komt een koopwoning toch weer in beeld. Het bedrag dat mensen bereid zijn om te betalen voor een koopwoning wordt bepaald door het totale maandelijkse netto huishoudinkomen en de kosten van andere bestedingsdoeleinden. Het verschil tussen beiden is het bedrag dat huizenkopers bereid zijn om als maandelijkse hypotheeklasten te accepteren. Daarmee verdwijnt het effect van de hypotheekrente aftrek vrijwel volledig, want de koopprijs van de woning is daar evenredig mee verhoogd. Vooral starters op de koopmarkt ondervinden daar hinder van: zij hebben immers nog geen vermogen opgebouwd in de vorm van overwaarde op hun bezit waarmee zij de nieuwe woning deels kunnen financieren. Daarmee is de Nederlandse koopwoningenmarkt vooral een paradijs voor insiders en staan outsiders aan de kant (Raad van Economisch Adviseurs, 2006), zie ook onderstaande figuur. Voor de gemiddelde Nederlander bedraagt de woonlast van een koopwoning ongeveer 20 procent van het netto huishoudinkomen. Starters besteden echter gemiddeld meer dan 40% van hun inkomen aan woonlasten terwijl dat voor 60+ ers ongeveer 10% van het inkomen bedraagt. Dat verschil komt doordat ouderen hun hypotheek grotendeels hebben afgelost en gemiddeld een hoger inkomen genieten dan starters op de koopwoningen markt. Figuur 1. De netto woonlastenquote voor starters en 60 plussers op de markt voor koopwoningen in de periode 1985 -2005. Bron: REA


71

De hypotheekrenteaftrek mist niet alleen het beoogde effect van lastenverlaging door de prijsopdrijvende werking maar kost de overheid –en daarmee dus uiteindelijk de belastingbetaler- vele miljarden per jaar. Het CPB raamt de totale belastingsubsidie op de eigen woning in 2006 op circa 14,25 miljard Euro (CPB, 2006). Figuur 2. Subsidie op eigen woning. Bron: CPB

De totale kosten die gemoeid zijn met de hypotheekrenteaftrek worden gevormd door de hoogte van de uitstaande leningen en de hoogte van de rente. Het netto bedrag (na aftrek van inkomsten uit het waardeforfait en OZB) dat gemoeid is met de totale hypotheekrenteaftrek is in de periode 1990 tot 2004 verdubbeld (Raad van Economisch Adviseurs, 2005). Waarschijnlijk nemen de kosten van de hypotheekrenteaftrek alleen nog maar verder toe: • Het aantal mensen dat een koopwoning bezit (en dus de uitstaande leningen) blijft stijgen. Ongeveer driekwart van de nieuwbouwproductie vindt de komende jaren in de koopsector plaats terwijl ongeveer 55% van het totale woningaanbod bestaat uit koopwoningen (TNO, 2005). • De huizenprijzen (en dus de uitstaande leningen) blijven toenemen. Vooralsnog zijn er geen tekenen die op een kentering wijzen. • Na jaren van dalingen is de hypotheekrente in 2006 aan een gestage opmars begonnen. Gelet op de gunstige economische vooruitzichten ligt een daling op korte termijn niet voor de hand. Gelet op de zeer hoge kosten die ermee gemoeid zijn en de beperkte positieve effecten, is een toekomstige beperking van de aftrek een realistisch scenario. Iedereen is het erover eens dat huizenprijzen hierdoor zullen dalen: geen of minder hypotheekrenteaftrek betekent dat de maandelijkse netto hypotheeklasten zullen toenemen, waardoor mensen een minder hoog bedrag kunnen lenen voor hun koopwoning. Over het bedrag waarmee huizenprijzen zullen dalen verschillen de onderzoeken. Dat komt -naast verschillende berekeningswijzen- doordat niet bekend is op welke wijze de hypotheekrente aftrek beperkt wordt en hoe consumenten hierop zullen reageren. Er zijn talloze varianten voor een andere fiscale behandeling van het eigen woningbezit. Op hoofdlijnen zijn de mogelijkheden als volgt: • afschaf hypotheekrenteaftrek zonder compenserende maatregelen • het introduceren van een maximum hypotheekrente aftrekbedrag of maximum belastingtarief Daarnaast hangt het effect ook af van de mate waarin compenserende maatregelen genomen worden zoals het afschaffen danwel beperken van de OZB of overdrachtsbelasting, de timing (geleidelijke beperking danwel ineens doorvoeren van alle maatregelen) en de vraag in hoeverre er onderscheid _____________________________________________________________________________________________ Vastgoedrendement bij woningcorporaties: optimalisatiemogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen

72

wordt gemaakt tussen huidige woningbezitters, toetreders tot de koopmarkt en huidige woningbezitters die gaan verhuizen. Ecorys verwacht uitgaande van een volledige afschaf van de hypotheekrenteaftrek zonder compenserende maatregelen een prijsdaling van gemiddeld 18% in het eerste jaar na beperking van de afrek tot maximaal 30% (vanwege allerlei naijleffecten) na ongeveer 5 jaar (Ecorys, 2005). Bij andere minder extreme varianten bedraagt de geschatte waardedaling van woningen minder dan de helft daarvan, zie ook onderstaande figuur: Figuur 3 De verwachte prijsdaling en transactievolumedalingen in verschillende situaties. Bron: Ecorys

Uitgaande van een afschaffing van de hypotheekrente, het eigen woningforfait, de vrijstelling van de kapitaalverzekering eigen woning en de overdrachtsbelasting, verwacht het CPB een gemiddelde prijsdaling tussen 4 en 14% (CPB, 2006). In dat scenario blijft het opgebouwde eigen vermogen uit de koopwoning, net zoals dat thans het geval is, gevrijwaard van een vermogensrendementsheffing in Box 3 (met een belastingtarief van 1,2%). Daardoor wordt de netto subsidie op de eigen woning verminderd van ca €14,25 miljard naar €7 miljard, zie ook figuur 2. De voorzichtige conclusie uit beide onderzoeken is dat een niet volledige vorm van beperking van de hypotheekrenteaftrek leidt tot een prijsdaling van gemiddeld circa 9%. Benadrukt moet worden dat de effecten met veel onzekerheden omgeven zijn, waardoor dit een zeer globale veronderstelling is.


73

Bijlage 8 De opbouw van de buurtkwaliteit indicator van Sinfore De leefbaarheidindicator geeft drie componenten weer die alle zijn opgebouwd uit meerdere indicatoren. De drie hoofdcomponenten zijn: wijkstructuur, wijkdynamiek en woonkwaliteit. Deze bijlage gaat in op de indicatoren die hierbij gebruikt worden en het gewicht ervan. •

wijkstructuur


74

•

wijkdynamiek

•

woonkwaliteit


75

Bijlage 9 Koopprijzen in Bredase buurten Brabantpark en Heuvel Bij het bepalen van de koopprijzen met vierkante meter in de verschillende buurten is gebruik gemaakt van: • Taxatierapporten die de vrije verkoopwaarde (=leegwaarde) van alle woningen die WonenBreburg in de buurten Brabantpark en Heuvel bezit weergeven. Die rapporten worden jaarlijks opgesteld door onafhankelijke taxateurs in het kader van de deelname aan de Aedex. De gebruikte geveltaxaties hebben de peildatum 31-12-2006 en zijn uitgevoerd voor het volledige bezit van WonenBreburg • Verkoopprijzen en overige woninggegevens van koopwoningen die op de website www.funda.nl worden aangeboden Betrouwbaarheid databestand Wonenbreburg Complexen van WonenBreburg die in de komende 10 jaar worden gesloopt zijn niet in de analyse betrokken omdat de kwaliteit –en daarmee de prijs- niet representatief is. Mede daardoor is de omvang van het databestand in Boeimeer en Princenhage vrij klein (168 respectievelijk 66 woningen).Omdat in de analyse slechts een paar complexen zijn betrokken, kunnen geen harde uitspraken worden gedaan over de m² prijs in die twee buurten. Op de database van WonenBreburg is een extra controle uitgevoerd door: • De marktprijs per m² per object te delen door de oppervlakte. Vierkante meter prijzen per woning die onwaarschijnlijk hoog of laag waren zijn op die manier getraceerd. Woningen met een mogelijk foutieve oppervlakte zijn op die manier getraceerd en in de analyse buiten beschouwing gelaten. • Per object is het verschil tussen de WOZ waarde en de getaxeerde vrije verkoopwaarde bekeken. Betrouwbaarheid databestand Funda Van de website van Funda is aangenomen dat de daarop gepresenteerde verkoopprijzen de werkelijke verkoopwaarde vrij van gebruik weerspiegelen. Om de vergelijking zuiver te houden is op de vraagprijs van woningen met garage €15.000 in mindering gebracht. Denkbaar is dat de oppervlakten uit deze databron niet helemaal juist zijn. Dat valt niet te controleren. Zolang de afwijking tussen de daadwerkelijke woonoppervlakte en de gepresenteerde oppervlakte in de buurten Heuvel en Brabantpark een even grote afwijking vertonen, hebben afwijkingen geen invloed op de betrouwbaarheid van de analyse. Opbouw databronnen De gehanteerde databronnen bevatten ondermeer de volgende gegevens: Tabel 2 De opbouw van het databestand van WonenBreburg/ Aedex buurt

complex nw

Heuvel Heuvel Heuvel Heuvel Heuvel Heuvel Heuvel

055 055 108 108 108 108 108

Adres Heuvelbrink 81 Heuvelbrink 89 Heuvelbrink 55 Heuvelbrink 47 Heuvelbrink 51 Heuvelbrink 35 Heuvelbrink 19

Vrije hoogb =1 verkoopwaa type laagb = 2 rde nu 5 5 5 5 5 5 5

laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw laagbouw

€ 173.250 € 173.250 € 194.250 € 194.250 € 194.250 € 194.250 € 194.250

WOZwaarde

opp GBO m2

€ 173.500 € 173.000 € 171.500 € 166.000 € 166.000 € 163.500 € 162.500

142,40 142,40 133,80 133,80 133,80 133,80 133,80

m2-prijs: € 1.450 € 1.450 € 1.500 € 1.500 € 1.500 € 1.500 € 1.500

Leegwaarde verschil woz per ult 31-12en 2006 leegwaarde € 206.480 € 206.480 € 200.700 € 200.700 € 200.700 € 200.700 € 200.700


€ 32.980 € 33.480 € 29.200 € 34.700 € 34.700 € 37.200 € 38.200

76

Tabel 3 De opbouw van het databestand van Funda plaats buurt straat nummer type woning bj -cat GBO (m2) Breda Heuvel Columbusstraat 8 appartement 50-70 85 Breda Heuvel Columbusstraat 4 appartement 50-70 75 Breda Heuvel Don Boscoplein 8 helft van dubbel 90 - heden 125 Breda Heuvel Dr. Struckenstraat 80 appartement 50-70 95 Breda Heuvel Haagweg 268 appartement 70 -90 70 Breda Heuvel Heuvelstraat 163 tussenwoning 50-70 110 Breda Heuvel Houtmanstraat 34* tussenwoning 50-70 105 Breda Heuvel Laan v Mertersem 90 hoekwoning 50-70 110 Breda Heuvel Mastbosstraat 147 hoekwoning 90 - heden 110 Breda Heuvel Mastbosstraat 31 tussenwoning 90 - heden 115 Breda Heuvel Mastbosstraat 71* tussenwoning < 50 75 Breda Heuvel Melkfabriekstraat 1 hoekwoning 90 - heden 110 Breda Heuvel Mgr Zwijsenstraat 3a appartement 50-70 85 Breda Heuvel Oranjeboomstraat 330a appartement 70 -90 120 Breda Heuvel Oranjeboomstraat 24 tussenwoning < 50 95 Breda Heuvel Planciusplein 10 appartement 50-70 70 Breda Heuvel Planciusplein 10b appartement 50-70 85 Breda Heuvel Rubenstraat 22 tussenwoning < 50 120 Breda Heuvel Talmastraat 117 helft van dubbel 90 - heden 250 Breda Heuvel Tasmanstraat 39 hoekwoning 50-70 140 Breda Heuvel Tasmanstraat 5 tussenwoning 50-70 115 Breda Heuvel Verlaatstraat 6 hoekwoning < 50 130 Breda Heuvel William Boothstraat nb tussenwoning 90 - heden 110 n=23 * op de vraagprijs is €15.000 in mindering gebracht vanwege aanwezigheid garage plaats buurt straat nummer type woning bj cat GBO (m2) Breda Brabantpark Agaatstraat 5 hoekwoning 50-70 110 Breda Brabantpark Antiloopstraat 8 tussenwoning 50-70 100 Breda Brabantpark Beverweg 64 tussenwoning 50-70 120 Breda Brabantpark Bijvang 30 tussenwoning 50-70 120 Breda Brabantpark Brabantplein 38 appartement 50-70 70 Breda Brabantpark Hermelijnstraat 14 tussenwoning 50-70 100 appartement 90 - heden 110 Breda Brabantpark Heusdenhoutsestr 18 Breda Brabantpark Hoogeind 11 tussenwoning 50-75 130 Breda Brabantpark Kangeroestraat 111 appartement 90 - heden 95 Breda Brabantpark Kangeroestraat 103 appartement 90 - heden 90 Breda Brabantpark Kangeroestraat 89 appartement 90 - heden 95 Breda Brabantpark Kangeroestraat 19 hoekwoning 90 - heden 100 Breda Brabantpark Karbouwstraat 30 tussenwoning 50-70 110 Breda Brabantpark Koraalstraat 25 hoekwoning 50-70 90 Breda Brabantpark Lage Kant 42 hoekwoning 50-70 120 Breda Brabantpark Lage Kant 44 hoekwoning 50-70 130 Breda Brabantpark Lage Kant 17 tussenwoning 50-70 120 90 - heden 125 Breda Brabantpark M Cherubinastraat 46* appartement Breda Brabantpark Nieuwe Inslag 18 hoekwoning 50-70 125 Breda Brabantpark Rietsemalaan 24* helft van dubbel 90 - heden 130 Breda Brabantpark St. Ignatiusstraat 28a appartement 50-70 100 Breda Brabantpark St. Ignatiusstraat 34 appartement 50-70 100 Breda Brabantpark St. Ignatiusstraat 125b appartement 50-70 100 Breda Brabantpark St. Ignatiusstraat 79c appartement 50-70 100 Breda Brabantpark St. Ignatiusstraat 39a appartement 50-70 115 Breda Brabantpark Topaasstraat 10 tussenwoning 50-70 90 Breda Brabantpark Wolvenring 48 tussenwoning 50-70 120 n=27 * op de vraagprijs is €15.000 in mindering gebracht vanwege aanwezigheid garage

inhoud (m3) 250 200 375 285 185 300 327 335 350 360 255 360 250 300 260 190 230 375 750 375 335 425 390

prijs k.k € 172.500 € 155.000 € 287.500 € 169.500 € 159.000 € 249.500 € 169.000 € 197.500 € 229.000 € 214.500 € 164.000 € 285.000 € 157.500 € 219.000 € 164.000 € 167.500 € 159.000 € 262.500 € 569.000 € 169.000 € 179.000 € 249.500 € 239.000

€/m2 € 2.029 € 2.067 € 2.300 € 1.784 € 2.271 € 2.268 € 1.610 € 1.795 € 2.082 € 1.865 € 2.187 € 2.591 € 1.853 € 1.825 € 1.726 € 2.393 € 1.871 € 2.188 € 2.276 € 1.207 € 1.557 € 1.919 € 2.173

gemiddeld

€ 1.993

perceel inhoud (m3) 152 280 151 310 150 350 154 340 70 190 125 350 110 310 153 355 95 275 90 290 105 265 120 325 142 310 178 275 139 320 141 350 167 325 125 300 214 325 197 400 100 240 100 250 100 285 100 270 115 345 164 260 156 310

prijs k.k € 199.500 € 215.000 € 212.000 € 179.000 € 143.000 € 194.500 € 199.000 € 214.000 € 215.000 € 215.000 € 217.500 € 219.000 € 175.000 € 184.000 € 179.000 € 197.500 € 177.500 € 309.000 € 212.500 € 274.000 € 169.000 € 169.500 € 186.000 € 179.500 € 245.000 € 189.000 € 179.500

€/m2 € 1.814 € 2.150 € 1.767 € 1.492 € 2.043 € 1.945 € 1.809 € 1.646 € 2.263 € 2.389 € 2.289 € 2.190 € 1.591 € 2.044 € 1.492 € 1.519 € 1.479 € 2.472 € 1.700 € 2.108 € 1.690 € 1.695 € 1.860 € 1.795 € 2.130 € 2.100 € 1.496

gemiddeld

€ 1.888


77

Literatuurlijst ABF (2005). Waardevolle interventies in wijken; voorstel SEV tender het maatschappelijk harder. Delft: ABF research. Aedes (2001,2002,2003,2004 en 2005). Branche in beeld. Hilversum. Aedes (2003). Bedrijfstakinformatie 2002; kengetallen van de Nederlandse corporatiesector. Aedes vereniging van woningcorporaties. Hilversum. Aedes (2006a). Homepage (www.aedes.nl) dossier Tweede Kamerverkiezingen 2006, 6 december 2006. Aedes (2006b). Homepage (www.aedes.nl) artikel wat zijn woningcorporaties van 3 december 2002, 30 september. Aedes (2006c). Homepage (www.aedes.nl) Branche in beeld 2005, 6 december 2006. Aedex (2006). Opzet en achtergronden Stichting corporatie vastgoedindex informatiejaar 2005. Hilversum. Butter e. a. (2005). Woononderzoek Breda 2005. RIGO Research en advies BV, Amsterdam. Cebeon (2006). Effecten fusies corporaties op maatschappelijke prestaties. Amsterdam. Centraal Fonds Volkshuisvesting (2003). Investeren uit steen; vermogensovermaat woningcorporaties. Naarden. Centraal Fonds Volkshuisvesting (2004). Sturen op rendement. Naarden. Centraal Fonds Volkshuisvesting (2005a). Verslag financieel toezicht woningcorporaties 2005. Naarden. Centraal Fonds Volkshuisvesting (2006a). Vervolgonderzoek bedrijfslasten woningcorporaties. Naarden. Centraal Fonds Volkshuisvesting (2006b). Corporatie in perspectief; stichting WonenBreburg. Naarden. Centraal Planbureau (2001). Housing subsidiation in the Netherlands, Den Haag. Centraal Planbureau (2006). Woningmarkteffecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning. Den Haag. Conijn, J (2005). Woningcorporaties: naar een duidelijke taakafbakening en een heldere sturing. Amsterdam: Rigo Research en Advies BV. Driel van, A (2001). Rendementsoptimalisatie door dynamisch vastgoedmanagement. Nieuwegein: Arko uitgeverij.


78

Ecorys (2005). Effecten beperking fiscale aftrek hypotheekrente. Rotterdam. EK Bouwadvies (2006). (http://www.ekbouwadvies.nl/bouwbesluit/gebruiksoppervlakte/ gebruiksoppervlakte.asp), 19 november. Futura en provincie Noord Brabant (2006). Wijken van waarde; zoektocht naar een duurzame gebiedsexploitatie. Stichting Futura. Gemeente Breda (2006). Mobiliteit gemeente Breda, Breda. Gool van, P (2006). Uitwerking probleemset 1 cash flows en vastgoed; opleiding investeringsanalyse 2006. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Gruis, V (2000). Financieel-economische grondslagen voor woningcorporaties; het bepalen van de bedrijfswaarde, risico’s en het voorraadbeleid. Proefschrift, Technische Universiteit Delft. Gruis, V (2003). Maatschappelijk rendement en economisch offer niet hetzelfde. B&G, maart 2003, 1214. Haagwonen (2006). Homepage (www.haagwonen.nl), 24 september. Heesels, M (2006). Leefbaarheid in aandachtsbuurten; een onderzoek naar de leefbaarheid in aandachtsbuurten in Breda. Afstudeerscriptie Sociale Geografie, opleiding stadsgeografie, Universiteit van Utrecht. Hilverink, H (2004). De vastgoedlezing 2004; de inefficiency van de woningmarkt. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Inspectie van het Onderwijs (2002). Veranderend toezicht; de inspectie van het onderwijs en de wet op het Onderwijstoezicht. Utrecht. Kam de, G en J. Deuten (2005). Weten van Renderen; nieuwe wegen om het maatschappelijk rendement van woningcorporaties zichtbaar te maken. Rotterdam: SEV. Kam de, G en J. Deuten (2006). Maatschappelijk rendement van vastgoed. Real Estate,(46), 15-19. Kei-centrum (2006a). Homepage (www.kei-centrum.nl.), 24 september. Kei-centrum (2006b). Homepage (www.kei-centrum.nl), 1 oktober. Kiesbeter (2006). (http://www.kiesbeter.nl/VVT/Page/Kwaliteit.aspx), 22 november 2006. Ortec (2006). Homepage (www.ortec.com) artikel naar een optimale voorraadstrategie; allocatie van vermogen aan doelstellingen, 6 december. Os van, P (2005). De transparantiemethodiek; advies voor inrichting en gebruik. RIGO Research en advies BV, Amsterdam. Pel, M (2006). Marktwaarde als financiële grondslag heeft de toekomst. Real Estate, (46), 20-23.


79

Portaal (2005). Presentatie Financieel beleid = sturing op waarde. Raad van Economische Adviseurs (2005). Nota over de toestand van ’s Rijks Financiën; de noodzaak tot van grondslagverbetering in het Nederlandse belastingstelsel. Den Haag. Raad van Economische Adviseurs (2006). De woningmarkt uit het slot; over goede intenties en de harde wetten van de woningmarkt. Den Haag. Rijksinstituut voor Volksgezondheid en Milieu (2006). (http://www.rivm.nl/persberichten/2006/vergelijkenziekenhuiswachttijden.jsp), 22 november 2006. Rötscheid, R (2006). Financiering van een corporatie; opleiding investeringsanalyse 2006. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Ruimtelijk Planbureau (2006). De prijs van de plek; woonomgeving en woningprijs. Den Haag: NAi uitgevers. SenterNovem (2005). Strategisch Voorraad Beleid; kwaliteitsvraag en kwaliteitsaspecten op elkaar afstemmen met extra aandacht voor energiebesparende maatregelen. Utrecht: Senter Novem. SGBO (2004). Thuis-basis voor kwetsbare burgers: de gemeente; een handreiking voor de ontwikkeling van integraal beleid voor wonen, welzijn en zorg. Den haag. Sociaal-economische Raad (2005). Ondernemerschap voor de publieke zaak. Den Haag. Wetenschappelijk Raad voor het Regeringsbeleid (2004). Bewijzen van goede dienstverlening. Amsterdam University Press, Amsterdam. TNO (2005). Bouwprognoses 2005-2010. Rapport I&R 2005-23. Delft Vlak, A (2005). Bij corporaties telt niet het vermogen maar het rendement. Cobouw, 26 mei 2005. Volkskrant (2005). Ouderwets zwartepieten met corporaties. de Volkskrant, 5 april, p. 2. VROM (2006a). (http://www.vrom.nl/pagina.html?id=23128), 24 september. VROM (2006b). (http://www.vrom.nl/pagina.html?id=18805), 24 september. VROM (2006c). Woningwaarderings-/Puntenstelsel voor zelfstandige woningen 1 juli 2006 - 1 januari 2007. (http://www.vrom.nl/pagina.html?id=2706&sp=2&dn=6190), 24 september. VROM (2006d). Toeslagen (http://www.toeslagen.nl/particulier/huurtoeslag), 2 oktober. Raad van Economisch Adviseurs (2006). De woningmarkt uit het slot; advies van de raad van economisch adviseurs (REA) over goede intenties en harde wetten op de woningmarkt. Den Haag. Waarderingskamer (2006). Waarderingsinstructie jaarlijkse waardebepaling; richtlijnen voor de uitvoering van de wet WOZ. Den Haag: waarderingskamer. Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid (2005). Vertrouwen in de buurt. Amsterdam University Press, Amsterdam.


80

Vastgoedrendement bij woningcorporaties - optimalisatie mogelijkheden in samenhang met maatschappelijke investeringen -

Recommend Documents