Toolbox Financieringsconstructies. duurzame investeringen woningcorporaties

Toolbox Financieringsconstructies – duurzame investeringen woningcorporaties –

Mei 2012

Inhoudsopgave Inleiding Toolbox................................................................................................... 3 Conclusies en aanbevelingen .................................................................................. 6 Toolbox ................................................................................................................ 7 1.

Financiering................................................................................................. 8

Geborgde financiering.......................................................................................................... 9 Commerciële (ongeborgde) financiering ............................................................................... 11 Groenfinanciering .............................................................................................................. 13 Lease constructies............................................................................................................. 15 Revolverend fonds ............................................................................................................ 17

2.

Uitbesteding .............................................................................................. 20

DBFMO ............................................................................................................................ 21 ESCo ............................................................................................................................... 24

3.

Subsidies .................................................................................................. 27

Groene subsidieregelingen ................................................................................................. 28 Europese regelingen - EFRO ............................................................................................... 30 SDE+ 2012 ...................................................................................................................... 32

4.

Garanties .................................................................................................. 34

Regionale garanties ........................................................................................................... 35

5.

Fiscaliteiten ............................................................................................... 38

Energie Investeringsaftrek - EIA ......................................................................................... 39 Energie BV ....................................................................................................................... 41

6.

Overige overwegingen ................................................................................ 43

Collectieve inkoop ............................................................................................................. Tender - Aanbesteding....................................................................................................... Woonlastenwaarborg ......................................................................................................... Levensduurverlenging en onderhoudsverlaging .....................................................................

44 46 48 50

Bijlage: voorbeelden ............................................................................................ 52 Groenfinanciering – WKO voor nieuwbouw Woningstichting Rhiant ...................................... (Milieu) Lease – Sale en lease back WKO door Oost Flevoland Woondiensten (OFW) ............. PPS en Revolverend fonds - DEVO Veenendaal – Patrimonium Veenendaal .......................... DBFMO – WKO De Dillenburgh door Vidomes ................................................................... ESCo (Energy Service Company) – Rotterdamse Groene Gebouwen .................................... Subsidies – Passiefhuisconcept door Wooncorporatie AlleeWonen ....................................... (Lokale) Garantiefondsen – WKO installatie Vallei Wonen met Garantiefonds Energie ............ Energie Investeringsaftrek – Anoniem ............................................................................. Energie B.V. – Energiek B.V. van Staedion ....................................................................... Woonlastenwaarborg – Woningcorporatie Thuisvester .......................................................

53 55 57 59 61 63 65 67 68 70

2

Inleiding Toolbox Verduurzaming van de woningportefeuille staat bij veel woningcorporaties hoog op de agenda. De voornemens zijn mede vastgelegd in het Convenant Energiebesparing corporatiesector tussen de Rijksoverheid (het voormalig ministerie van VROM/WWI), Aedes en de Woonbond. In dit convenant is bepaald dat uiterlijk 2018 alle woningen in bezit van een woningcorporatie minimaal een B-label moeten hebben, er sprake dient te zijn van een energiebesparing op het gasverbruik in de bestaande woningvoorraad van minimaal 20% over de periode 2008-2018, en het gestandaardiseerde energieverbruik in de nieuwbouwproductie per 2015 met 50% gereduceerd dient te worden. Om te voldoen aan de afspraken in het convenant zullen woningcorporaties veelal aanzienlijke investeringen in duurzaamheid, zowel voor de bestaande portefeuille als voor nieuw te bouwen woningen, moeten plegen. In de keuze hoe deze noodzakelijke investeringen in duurzaamheid vorm te geven spelen verschillende juridische en financiële zaken een rol. Een belangrijke vraag hierbij is hoe de investering gefinancierd kan worden. Tot op heden worden duurzame investeringen door woningcorporaties veelal geborgd, middels een garantie van het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (hierna “WSW”), gefinancierd. Diverse ontwikkelingen in zowel de sector als de kapitaalmarkt zorgen er echter voor dat de financiering van duurzame investeringen voor woningcorporaties op termijn mogelijk lastiger zal worden. Er is sprake van een nieuwe realiteit die vraagt dat corporaties op zoek gaan naar creatieve nieuwe financieringsvormen, werkwijzen en eventuele samenwerkingsverbanden voor dit type investeringen. Agentschap NL heeft de afgelopen jaren middels meerdere programma‟s en subsidies in de corporatiesector innovatieve energieprojecten ondersteund. Ook naar de toekomst zal Agentschap NL duurzame energieprojecten blijven ondersteunen. Met deze toolbox, waarin mogelijke alternatieve financieringsconstructies voor duurzame investeringen zijn geïdentificeerd, wil Agentschap NL tevens een bijdrage leveren aan kennisoverdracht binnen de sector op het gebied van mogelijke financieringsconstructies. Bij de samenstelling van deze toolbox in Agentschap NL ondersteund door Deloitte Real Estate Advisory. Ontwikkelingen woningcorporaties De omgeving en wereld van woningcorporaties staan niet stil, het speelveld waarin de woningcorporaties actief zijn is volop in beweging. Dit heeft gevolgen voor de financiering van corporaties. Een aantal ontwikkelingen speelt hierbij een rol: 





1

de kasstromen van woningcorporaties staan door de economische crisis onder druk. De invoering van de bijdrage van de corporatiesector aan de huurtoeslag met ingang van 2014 zorgt voor een extra afname van de beschikbare operationele kasstroom voor financiering (rente en aflossing); de markt voor koopwoningen staat sinds het begin van de crisis onder druk. Woningen staan langer te koop en er is sprake van daling van de verkoopprijzen. Dit raakt nieuwbouwprojecten en de verkoop van huurwoningen door corporaties. Verkoopopbrengsten zijn in het verleden door corporaties regelmatig ingezet voor invulling van de financieringsbehoefte of dekking van maatschappelijke projecten. Deze bron van financiering is nu deels weggevallen; de maatregelen vanuit het „Europa-dossier‟ zorgen er voor dat de financiering van woningen boven de huurtoeslaggrens (niet-DAEB1) bemoeilijkt wordt. Hiervoor moet duurdere marktfinanciering worden aangetrokken zonder borging van het WSW. De onzekerheid rondom de nieuwe wetgeving (minister Spies heeft op 12 maart 2012 een

DAEB staat voor Diensten van Algemeen Economisch Belang

3

nota uitgebracht, maar dit is nog geen wetgeving) zorgt er voor dat banken meer afwachtend zijn bij het verstrekken van commerciële financiering. Genoemde ontwikkelingen hebben in toenemende mate een negatief effect op de financieringsmogelijkheden van een corporatie, waarbij de mogelijkheden voor geborgde financiering afnemen en het belang van alternatieve financieringsvormen toeneemt. Geborgde financiering In januari 2011 is de „tijdelijke ministeriële regeling DAEB‟ in werking getreden. Het doel van deze regeling is de staatssteun voor woningcorporaties in overeenstemming te brengen met de Europese regelgeving. De regeling beperkt de mogelijkheden om financiering met borging van het WSW of een gemeente aan te trekken. Kernpunt van de regeling op het gebied van financiering is dat borging beperkt is tot DAEBactiviteiten; dit betreft woongelegenheden met een huurprijs tot de huur liberalisatiegrens (per 1 januari 2012 € 664,66) en een gelimiteerde lijst van maatschappelijk vastgoed. Overige (nietDAEB) activiteiten dienen zonder borging gefinancierd te worden. Dit betekent dat duurzame investeringen in de bestaande woningvoorraad, voor zover de huurprijs na renovatie de liberalisatiegrens niet overschrijdt, geborgd gefinancierd kunnen worden. Duurzame investeringen in nieuwbouw woningen vallen veelal in de categorie „onroerende en infrastructurele aanhorigheden‟, en kunnen als onderdeel van de totale investering geborgd gefinancierd worden zolang aan de voorwaarden voor borging wordt voldaan. Voor dit type investeringen kunnen additionele voorwaarden van toepassing zijn. Voor bijvoorbeeld het investeren in een WKO installatie geldt dat het volledig eigendom bij de woningcorporatie dient te liggen en de WKO installatie een ondeelbaar onderdeel dient te vormen van het vastgoed dat borgbaar is (Bron Waarborgfonds Sociale Woningbouw, WSW). Veel corporaties kiezen er echter voor hun WKO installaties onder te brengen in een separate energie BV. Reden hiervoor kan bijvoorbeeld zijn dat een corporatie een hoge onrendabele top heeft. Doordat de warmtelevering wordt ondergebracht in een aparte BV is de installatie geen onderdeel van de investeringen en betekent dit een lagere onrendabele top. In dit geval is een WKO installatie niet meer borgbaar. Investeringen die niet voldoen aan de voorwaarden voor borging (niet-DAEB activiteiten) zullen op een alternatieve wijze, ongeborgd, gefinancierd moeten worden. Het is daarbij nog onduidelijk in welke mate en onder welke voorwaarden corporaties eigen middelen, afkomstig van DAEBactiviteiten, mogen inzetten voor niet-DAEB activiteiten en niet-geborgde financiering. Het WSW zal hier nog nadere regels voor opstellen. Ontwikkelingen kapitaalmarkt Een krapte aan liquide middelen is op dit moment vrijwel overal aan de orde binnen de Nederlandse vastgoedwereld en in het bijzonder bij projectontwikkeling van vastgoed, zowel in de private als (semi) publieke sector. Deze liquiditeit krapte is een nieuw fenomeen, waar ook de woningcorporatiesector mee geconfronteerd wordt. Het aantal banken actief in de woningcorporatiesector is momenteel beperkt; een groot deel van de huidige (geborgde) financieringen (> 90%) wordt verstrekt door de Nederlandse sectorbanken Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en Nederlandse Waterschapsbank (NWB). Daarnaast hebben nieuwe Basel III regels voor het aanhouden van kapitaal door banken (o.a. leverage ratio) een negatief effect op de beschikbaarheid van financiering en wordt financiering over het algemeen ook duurder. De mogelijkheden voor ongeborgde financiering zijn nog beperkter. Niet-DAEB bezit zal op projectniveau, op basis van kasstromen, gefinancierd moeten worden. Banken zullen hierbij woningcorporaties beschouwen als „gewone‟ commerciële vastgoedondernemingen. Naar verwachting zal sprake zijn van een lagere bevoorschotting, hogere financieringslasten en uitgebreidere voorwaarden en eisen dan gebruikelijk is voor geborgde leningen.

4

Doel Toolbox Doel van deze toolbox is het in beeld brengen van bestaande en mogelijk opkomende financierings- en garantieconstructies voor duurzame investeringen voor woningcorporaties. In de toolbox worden zowel feitelijke financieringsconstructies beschreven als maatregelen/constructies die het ophalen van deze financiering of het doen van de investeringen kunnen vergemakkelijken (bijv. garanties, woonlastenwaarborg etc.). Hierbij zijn zowel de constructies die momenteel door woningcorporaties worden toegepast meegenomen als de constructies die in andere sectoren worden toegepast en in de toekomst mogelijk geschikt worden voor corporaties. De focus van deze toolbox ligt op generieke constructies, waarvan bijvoorbeeld verschillende regionale vormen bestaan. Een aantal voorbeelden van deze constructies opgezet door regionale/lokale instanties of bedrijven is opgenomen bij de generieke functies. De volgende indeling in type constructies is gehanteerd:      

Financieringsconstructies; Samenwerkingsvormen/uitbesteding; Subsidies; Garantieregelingen; Fiscaliteiten, van toepassing zijnde regelingen waarmee fiscaal voordeel behaald kan worden; Overige overwegingen, overige maatregelen die een corporatie kan nemen om een duurzame investering mogelijk te maken.

De keuze voor een bepaalde financieringsstructuur is mede afhankelijk van het soort duurzaamheidsinvestering en wordt door de woningcorporatie gemaakt op basis van verscheidene financiële aspecten die gepaard gaan met de financieringsstructuren. In de toolbox wordt per financieringsvorm ingegaan op deze financiële aspecten en het type investeringen waarvoor een financieringsvorm van toepassing kan zijn. Waar mogelijk zijn tevens voorbeelden van corporaties die de betreffende financieringsvorm hebben toegepast opgenomen. De volgende type duurzame investeringen zijn beschouwd: Duurzame Energie: Zonnecollectoren, aardwarmte, waterkracht; Energiebesparing: Warmtepompen en WKO, Nuttige toepassing restwarmte, Isolatie en ventilatie; Duurzaam bouwen: Duurzame nieuwbouwwoningen, duurzame renovatie woningen. De selectie van opgenomen financierings-, garantie- en overige constructies is tot stand gekomen op basis van literatuuronderzoek. Daarnaast is een aantal interviews gehouden met verschillende partijen actief in de sector op dit gebied. Ondermeer is gesproken met:  

BNG, ABN Amro, ING, ASN Bank, Triodos Bank WSW, Aedes, Woonbond, SEV (Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting)



SvN (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten), Essent

Tevens heeft een groot aantal woningcorporaties meegewerkt aan de totstandkoming van de voorbeelden. Deze voorbeelden zijn in de bijlage bij de toolbox terug te vinden. Voor de voorbeelden is onder meer gesproken met de volgende woningcorporaties: Staedion, Patriumonium Woonstichting, Woonstichting Rhiant, Oost Flevoland Woondiensten, Aramis AlleeWonen, Thuisvester, Vidomes, Vallei Wonen.

5

Conclusies en aanbevelingen Huidige manier van financieren van duurzame investeringen Het overgrote deel van duurzame investeringen wordt geborgd gefinancierd. Vaak zijn de duurzame investeringen onderdeel van een grotere investering, zoals een volledige renovatie of nieuwbouwproject. Daarnaast worden duurzame investeringen gefinancierd met eigen vermogen van de corporatie bijvoorbeeld middels de opbrengsten uit verkopen. Dit betekent dat slechts een beperkt deel van alle duurzame investeringen volledig extern gefinancierd dient te worden. Ontwikkelingen in financieringsmogelijkheden Doordat de komende jaren een grote herfinancieringsgolf in het vastgoed wordt verwacht en tegelijk de verscherpte Basel III regelgeving met betrekking tot minimaal aan te houden kapitaal (ten opzichte van uitstaande leningen) wordt ingevoerd kan de beschikbaarheid van financiering ook voor corporaties in het gedrang komen. Daarnaast dalen mede als gevolg van de economische crisis de huizenprijzen, hetgeen tot gevolg heeft dat meer onderpand ingezet dient te worden bij een gelijke financiering. Daarbij zorgt de nieuwe weten regelgeving omtrent staatssteun voor beperkingen met betrekking tot het geborgd kunnen financieren van investeringen. Woningcorporaties zullen daarom op andere manieren (commerciële) financiering moeten gaan aantrekken. Inzet Toolbox De toolbox toont verschillende constructies die reeds door woningcorporaties ingezet worden, waarbij de geborgde financiering en financiering uit eigen middelen (als onderdeel van een grotere investering) bij duurzame investeringen het meest voorkomend zijn. De Toolbox geeft naast een overzicht van de financieringsmogelijkheden voor duurzame investeringen ook verschillende regelingen en constructies die het doen van duurzame investeringen aantrekkelijker (voordeliger) of eenvoudiger maken. Het speelveld waarin corporaties zich bevinden is volop in beweging en dit is niet anders voor de financieringsconstructies die men kan gebruiken. Het is van belang om de Toolbox actueel te houden zodat deze relevante oplossingen blijft bieden voor woningcorporaties die duurzame investeringen willen uitvoeren. Met name de subsidieregelingen zijn aan wijziging onderhevig. De toolbox toont ook enkele constructies die vooralsnog niet of nauwelijks in de sector gehanteerd zijn maar wellicht wel bruikbaar zijn. Daarnaast worden verschillende initiatieven opgestart die duurzame investeringen haalbaar kunnen maken. Zo heeft Adviesbureau Atrivé een samenwerking tussen 22 woningcorporaties, Aedes en Agentschap NL geïnitieerd om samen de mogelijkheden voor grootschalig gebruik van zonnepanelen op huurwoningen te onderzoeken. Mogelijke voordelen hierbij zijn lagere prijzen door volume-inkoop, en het aantrekken van financiering kan eenvoudiger worden doordat een groter volume interessanter wordt voor potentiële financiers. Bovengenoemde voorbeelden van uitbesteding en collectieve financiering kunnen richting de toekomst uitkomst bieden voor het doen van duurzame investeringen in een steeds lastiger financieringsmarkt.

6

Toolbox

7

1.

Financiering

Het deel Financiering omvat constructies waarmee duurzame investeringen door woningcorporaties daadwerkelijk gefinancierd kunnen worden.

Geborgde financiering Commerciële (ongeborgde) financiering Groenfinanciering Lease constructie Revolverend fonds

8

Geborgde financiering Doelgroep

Woningcorporaties

Toepassingsgebied (en)

Duurzame investeringen gekoppeld aan DAEB woningen

Toepassingsniveau

Rijk/Provinciaal/Regionaal/Gemeentelijk/Lokaal/Object-/Projectniveau gebonden

Essentie constructie

Woningcorporaties financieren het overgrote deel van hun activiteiten geborgd. De duurzame investeringen worden vaak meegenomen in de stichtingskosten van woningen en op deze manier meegefinancierd in de geborgde financiering. Geborgde financiering kan alleen verkregen worden voor activiteiten gebonden aan DAEB bezit: Diensten van Algemeen Economisch Belang. Deze DAEB activiteiten betreffen activiteiten die door de overheid aan de corporaties zijn opgedragen. De diensten van algemeen economisch belang onderscheiden zich van „gewone diensten‟ door de aanwezigheid van een publiek belang. Wanneer het gaat om energiebesparende maatregelen heeft het WSW spelregels opgesteld die aangeven wanneer deze maatregelen geborgd mogen worden gefinancierd. Bij bijvoorbeeld het investeren in een WKO installatie geldt dat het volledig eigendom bij de woningcorporatie dient te liggen en de WKO installatie een ondeelbaar onderdeel vormt van het vastgoed dat borgbaar is (Bron Waarborgfonds Sociale Woningbouw).

Doelstelling

Het financieren van energiebesparende maatregelen.

Werking constructie

Een deelnemer die in aanmerking wil komen voor een borgstelling, stuurt een concept leningsovereenkomst naar het WSW. Het WSW toetst of de lening een standaard leningsovereenkomst is en of de leningsmodaliteiten passen binnen het beleid van het WSW. Als ook de gemeente een achtervangovereenkomst heeft ondertekend, dan kan het WSW de borgstelling afgeven. De borgingsaanvraag dient aan bepaalde voorwaarden te voldoen. Deze voorwaarden hebben betrekking op de kredietwaardigheid, het eigendom, de waarde van het onderpand, het toegekende faciliteringsvolume, de gemeentelijke achtervang en het rentemaximum.

Resultaat

Financiering met borging van het WSW leidt tot lagere rentelasten en draagt daarmee positief bij aan de financiële haalbaarheid van een duurzame investering.

Projectfase

Ontwerp/Planfase/Uitvoeringsfase/Exploitatie

SWOT

Sterk: Wanneer geborgde financiering mogelijk is scheelt dit fors in de financieringslasten. De rentelasten op een geborgde lening liggen ongeveer 50-150 basispunten lager dan de rentelasten op een ongeborgde lening. Zwak: Duurzame investeringen hebben soms betrekking op zowel DAEB als nietDAEB bezit, waardoor geen (of slechts deels) geborgde financiering verkregen kan worden. Mogelijkheden: Het WSW geeft aan dat de opname van bijvoorbeeld WKO installaties en wellicht ook andere duurzame / energiebesparende installaties op de lijst van investeringen die borgbaar zijn, ongeacht of zij verband houden met DAEBof niet-DAEB bezit, een goede stimulans zou vormen voor het doen van duurzame

9

investeringen. Bedreigingen: Het aantal banken dat actief is in de woningcorporatiesector is momenteel beperkt; een groot deel van de huidige (geborgde) financieringen (> 90%) wordt verstrekt door de Nederlandse sectorbanken Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en Nederlandse Waterschapsbank (NWB). Eisen met betrekking tot het minimaal aan te houden vermogen ten opzichte van uitstaande leningen (Basel III) kunnen er toe leiden dat BNG en WNB in de toekomst minder leningen kunnen verstrekken. Voorbeeldproject en Contactpersonen

Woningcorporaties financieren het overgrote deel van hun activiteiten geborgd. De duurzame investeringen worden vaak meegenomen in de stichtingskosten van woningen en op deze manier meegefinancierd in de geborgde financiering.

Links/meer informatie

WSW - Voorwaarden borgstelling

10

Commerciële (ongeborgde) financiering Doelgroep

Woningcorporaties


Duurzame investeringen gekoppeld aan niet-DAEB bezit of buiten de toegelaten instelling (bijvoorbeeld in een energie BV).

Toepassingsniveau

Object-/Projectniveau gebonden


Ter financiering van duurzame investeringen in niet-DAEB bezit kan commerciële (ongeborgde) financiering worden aangetrokken. Banken verstrekken deze financiering op objectniveau, op basis van de kasstromen van het betreffende object. Daarnaast dient de corporatie zekerheden te verstrekken.

Doelstelling

Het financieren van energiebesparende maatregelen die als niet-DAEB worden gekwalificeerd.

Werking constructie

De eerste vraag die een corporatie dient te beantwoorden wanneer zij een duurzame investering doet, is of deze investering geborgd gefinancierd kan worden. Indien dit niet mogelijk is kan voor ongeborgde financiering gekozen worden. Ongeborgde financiering voor niet-DAEB activiteiten wordt door banken op objectniveau, op basis van de kasstromen van het betreffende object, verstrekt. Bovendien dient de corporatie zekerheden te verstrekken ten aanzien van het te financieren object, veelal in de vorm van een hypothecaire zekerheid en/of verpanding van huurinkomsten. Zowel bestaande (niet-DAEB) woningen, nieuwbouwwoningen als specifieke installaties (zoals een WKO installatie) kunnen als onderpand voor de financiering worden ingezet. ASN biedt bijvoorbeeld de mogelijkheid om een WKO installatie als onderpand in te zetten. Daarnaast dient de corporatie te voldoen aan financiële convenanten. Meestal is sprake van een minimale Interest Coverage Ratio (ICR) en een maximale Loan to Value (LtV) op basis van de kasstromen en de waarde van het te financieren object.

Resultaat

De niet-DAEB financiering maakt de energiebesparende maatregelen mogelijk.

Projectfase

Ontwerp/Planfase/Uitvoeringsfase/Exploitatie

SWOT

Sterk: Niet-DAEB financiering is een aparte financieringsbron die geen beslag legt op de faciliteringsruimte van de corporatie. Zwak: Banken beoordelen ongeborgde financiering op een andere manier dan geborgde financiering. Het aantrekken van ongeborgde financiering is een complexer, intensiever en veelal langduriger proces dat mogelijk een beslag legt op de interne organisatie. Daarbij is ongeborgde financiering duurder dan geborgde financiering en zijn uitgebreidere voorwaarden en eisen van toepassing dan gebruikelijk is voor geborgde leningen. Om niet-DAEB financiering aan te trekken (bijvoorbeeld in een aparte energie BV) dient een corporatie een businessplan op te stellen waaruit blijkt dat het te financieren object voldoende kasstromen genereert om de rente- en aflossingsbetalingen te kunnen voldoen. Niet iedere investering in energiebesparende

11

maatregelen is (vanaf het begin) rendabel, en zal derhalve niet of slechts gedeeltelijk ongeborgd gefinancierd kunnen worden omdat deze investering dan niet aan de vereiste convenanten kan voldoen. Mogelijkheden: Wanneer sprake is van een positieve business case kan ongeborgde financiering overwogen worden. Een voorwaarde is dat de financiering voldoende omvang dient te hebben om interessant te zijn voor financiers. Wanneer sprake is van ongeborgde financiering kan verder gekeken worden naar mogelijkheden omtrent bijvoorbeeld groenfinanciering. Bedreigingen: Het aantrekken van commerciële financiering is een intensief en langdurig proces. Corporaties dienen hier in de planning van duurzame investeringen rekening mee te houden. De informatie vereisten vanuit de banken zijn zwaarder en daarnaast is bijvoorbeeld vrijgave van onderpand door het WSW mogelijk noodzakelijk. Voorbeeldproject en Contactpersonen

ASN gaat investeren in (financiering bieden voor) duurzame woningen (zowel nieuwbouw als renovatie). Zij gaat zich hierbij vooral richten op huurwoningen van woningcorporaties voor middeninkomens (33.00043.000 euro). De huur van deze woningen ligt boven de sociale huurgrens. Deze woningen betreffen daarmee niet-DAEB bezit, waarvoor geen financiering met borging van het WSW verkregen kan worden. Voorwaarde voor financiering gesteld door ASN Bank is dat de woningen energielabel A hebben. Het eerste project dat door ASN Bank is gefinancierd betreft vijftig duurzame woningen in Purmerend van woningcorporatie Wooncompagnie. ASN Bank financiert de in 2011 opgeleverde huurwoningen met energielabel A voor € 7 mln. Woningcorporatie Staedion heeft >€ 100 mln. niet-DAEB financiering opgehaald ter financiering van haar niet-DAEB bezit (geen directe koppeling met duurzame investeringen).


1) Niet-DAEB financiering 2) ASN Bank financiert duurzame woningen in Purmerend

12

Groenfinanciering Doelgroep

Corporaties, particulieren, ondernemers en overheden


Duurzame projecten met een groenverklaring

Toepassingsniveau



Indien een investering in energiebesparende maatregelen voldoet aan de gestelde voorwaarden voor het verkrijgen van een Groenverklaring, dan komt het project in aanmerking voor „groene‟ financiering, waarbij de rente lager ligt dan de gewone marktrente.

Doelstelling

De Regeling groenprojecten is in het leven geroepen om projecten te stimuleren die een positief effect op het milieu hebben. De overheid stimuleert deze projecten onder meer door de financiering van 'groenprojecten' aantrekkelijk te maken middels een fiscale constructie, waarmee de overheid een belastingvoordeel geeft aan spaarders en beleggers die investeren in „groene‟ beleggingen. Banken bieden dergelijke groenfondsen aan, waarbij als gevolg van de fiscale constructie, de bank een lening voor een groenproject met een lager rentetarief kan verstrekken.

Werking constructie

Onder meer ING, ABN AMRO, Rabobank, Triodos en ASN hebben groenfondsen. Spaarders/beleggers kunnen deelnemen in dit fonds, waarbij zij een belastingvoordeel ontvangen. Door dit belastingvoordeel nemen zij genoegen met een lager rendement. Banken verstrekken leningen voor duurzame projecten vanuit het fonds, waarbij zij een gunstig tarief kunnen bieden gegeven het lagere vereiste rendement van de spaarders/beleggers in het fonds. De fiscus controleert of minstens 70 procent van het ingelegde spaargeld in het fonds ook daadwerkelijk naar groene, goedgekeurde projecten gaat. Groene financiering kan verkregen worden voor projecten met een zogenaamde Groenverklaring. Het ministerie van I&M verklaart daarmee dat het project voldoet aan de voorwaarden voor groene financiering. Stappenplan groenverklaring  De initiatiefnemer of projectbeheerder die een groene financiering wil aanvragen, dient bij een bank met een groenfonds een projectplan met een investeringsplan in.  Het groenfonds van de bank vraagt voor de projectbeheerder de groenverklaring aan bij het ministerie van I&M.  Het ministerie van I&M beoordeelt het project. Dit duurt gemiddeld vijf weken.  De beoordelende instantie geeft de groenverklaring af aan de bank met een afschrift aan de projectbeheerder.

Resultaat

De regeling is de afgelopen jaren sterk versoberd. Het fiscale voordeel voor „groene‟ beleggingen, toe te delen aan groenspaarders, investeerders en de bank is verlaagd van 2,5% naar 1,2%. Daardoor is de regeling minder aantrekkelijk geworden voor spaarders en beleggers en is de rentekorting die banken aan investeerders kunnen geven ook afgenomen. Hiermee is het tarief van een groenfinanciering niet langer concurrerend met een geborgde financiering. Er is nog wel een voordeel

13

te behalen ten opzichte van ongeborgde financiering. Projectfase

Ontwerp/Planfase Het moet gaan om een nog te realiseren project in Nederland. Een aanvraag kan ingediend worden tot 6 maanden na de start van de werkzaamheden.

SWOT

Sterk: De regeling levert een rechtstreekse korting op voor de corporatie die investeert in energiebesparende maatregelen. Zwak: Dit betreft een korting die veelal in combinatie met ongeborgde financiering wordt aangeboden. De BNG en de Waterschapsbank (grootste aanbieders van geborgde financiering) kennen geen groenfinanciering. Deze constructie komt nog relatief weinig voor bij woningcorporaties omdat een niet-DAEB financiering met groenverklaring als gevolg van versobering van de regeling vaak duurder uitvalt dan een geborgde financiering. Mogelijkheden: De regeling is zowel van toepassing op investeringen in bestaande woningen als nieuwbouwwoningen. Bedreigingen: De overheid heeft de regeling onlangs beperkt waardoor deze minder voordeel biedt.

Voorbeeldproject en Contactpersonen

Het ASN Groenprojectenfonds verstrekte in 2010 aan Stichting Wooninvest een financiering voor de duurzame renovatie van 81 galerijwoningen in Leidschendam-Voorburg. Dit project viel onder de „oude‟ groenregeling. Woningstichting Rhiant heeft voor een nieuwbouwproject een groenverklaring aangevraagd en ontvangen. Momenteel is Rhiant in gesprek met ING om de financiering te regelen.


Achtergronddocumenten: 1) Hoe werkt Groen Beleggen en Groene Financiering? 2) Groen beleggen en financieren 3) Veel gestelde vragen Voorbeeldproject: Groenfinanciering – WKO voor nieuwbouw Woningstichting Rhiant

14

Lease constructies Doelgroep

Gemeentes, provincies, ziekenhuizen, woningcorporaties (alle publieke instellingen)


Energie en Klimaat/Gebouwde omgeving

Toepassingsniveau



Lease is een financieringsconstructie waarmee duurzame investeringen buiten de schil van de woning tot 100% gefinancierd kunnen worden.

Van toepassing op investeringen die zich buiten de schil van de woning bevinden, zoals WKK- en WKO installaties en zonnepanelen.

Bij een Lease financiering is er een „lessor‟, veelal een bank, die het object financiert en hiervoor het juridische en/of economische eigendom van het te financieren object verkrijgt. De woningcorporatie, welke in de leaseconstructie optreedt als „lessee‟, verkrijgt gedurende een bepaalde periode het recht om het object te gebruiken en betaalt hiervoor een vaste vergoeding aan de lessor. Een lease financiering kan als alternatief voor een bancaire financiering worden beschouwd. Doelstelling

Met een lease financiering kan tot 100% van de noodzakelijke investering worden gefinancierd. Hiermee maakt een leaseconstructie een grote duurzame investering mogelijk zonder een directe cash out voor de corporatie. De corporatie betaalt hiervoor een vast maandelijks bedrag voor rente en aflossing. Afhankelijk van het type lease, operational lease of financial lease, ligt het economische risico van waardevermindering van het object bij de lessee of de lessor.

Werking constructie

Investeringen die in aanmerking komen voor een leaseconstructie zijn duurzame investeringen buiten de schil van de woning of specifieke installaties. Hierbij kan bijvoorbeeld gedacht worden aan een WKO- of WKK-installatie, zonnepanelen of een zonneboiler en TLverlichtingsbakken. De installatie kan een collectieve of een individuele voorziening zijn. Er zijn twee type lease te onderscheiden; een financial lease en een operational lease. Bij een financial lease blijft het economische risico bij de woningcorporatie die het object aan het einde van de looptijd van de lease terugkoopt. Het te leasen object dient derhalve te worden opgenomen op de balans. In het geval van een operational lease ligt het economische risico van het object bij de lessor en de investering verschijnt niet op de balans van de corporatie. In beide gevallen betaalt een corporatie een vast bedrag per maand voor rente en aflossing, gebaseerd op een annuïteit. De hoogte van deze annuïteit is afhankelijk van de looptijd en de restwaarde aan het einde van de looptijd. De maximale looptijd voor een lease financiering

15

is circa 10 jaar. Het minimale bedrag is circa 250.000 euro. Verder kan zowel bij een operational lease als een financial lease gebruik gemaakt worden van de fiscale aftrekbaarheid van afschrijvingen en fiscale regelingen zoals de EIA. Partijen die leaseconstructies aanbieden zijn onder meer ABN AMRO Lease en ING Lease. Resultaat

    

Behoud van liquiditeit door 100% financiering Benutting van fiscaal voordeel (aftrekbaarheid afschrijvingen, fiscale regelingen zoals EIA Vaste periodieke kosten Operational lease: financiële ratio‟s kunnen worden verbeterd Mogelijkheid te combineren met groene financiering

Projectfase

Planfase/Uitvoeringsfase

SWOT

Sterk: Het gebruik van een leaseconstructie brengt geen kapitaalbeslag met zich mee. Een investering is mogelijk zonder directe cash out bij de start van de ontwikkeling. Daarnaast geeft ING Lease aan dat leasen ook mogelijk is voor relatief kleine investeringen, terwijl voor het verkrijgen van financiering vaak een minimum investering geldt. Zwak: De totale kosten van leasen kunnen hoger liggen dan wanneer een corporatie zelf investeert, aangezien de lessor een bepaald rendement wil halen. De voordelen van leasen moeten opwegen tegen deze extra kosten. Mogelijkheden: Aanvullende mogelijkheid van een leaseconstructie is dat een corporatie indirect gebruik kan maken van fiscale regelingen zoals EIA. Bedreigingen: Lease is vooral geschikt als alternatief voor ongeborgde investeringen. Het eventuele financiële nadeel van de leaseconstructie blijft dan beperkt.


Oost Flevoland Woondiensten (OFW): OFW heeft het WKO systeem voor de seniorencomplexen De WoonArk in Dronten en De Tas in Biddinghuizen door middel van sale en lease back overgedragen aan ABN AMRO Lease. De investering staat daardoor niet meer op de balans van OFW, maar OFW mag de afschrijvingen wel blijven aftrekken van de belasting en komt via de lease ook in aanmerking voor de EIA.


Achtergronddocumenten: 1) Duurzaam wonen in Oost-Flevoland Voorbeeldproject: (Milieu) Lease – Sale en lease back WKO door Oost Flevoland Woondiensten (OFW)

16

Revolverend fonds Doelgroep

Particulieren, ondernemers en corporaties, afhankelijk van de doelstelling van het fonds


Energie en Klimaat

Toepassingsniveau

Provinciaal/Regionaal


Een revolverend fonds is een fonds dat zichzelf „in stand houdt‟ en de realisatie van investeringen via bijvoorbeeld laagrentende leningen beoogt. Het fonds dient een startkapitaal te hebben, waarmee het leningen voor duurzame investeringen kan verstrekken. De rente en aflossingen van deze leningen vloeien terug in het fonds en zijn beschikbaar voor nieuwe investeringen. De leninggever kan hetzelfde geld telkens opnieuw inzetten en daardoor zijn doelstellingen realiseren. Ook kan een revolverend fonds een garantiefonds zijn, waarbij garanties van een bepaalde totale omvang worden gegeven.

Doelstelling

Het (bijvoorbeeld) met leningen stimuleren van (maatschappelijk gewenste) duurzaamheidsprojecten die anders moeizaam van de grond komen als gevolg van hoge financieringslasten gekoppeld aan risico‟s.

Werking constructie

Een revolverend fonds is een manier van duurzaam financieren toegepast door provincies en gemeenten. Het fonds verstrekt lenigen voor duurzame investeringen met een lage rente. Om het fonds succesvol te laten zijn dienen projecten gefinancierd te worden met voldoende kasstromen om aan de rente en aflossingsverplichting te kunnen voldoen. Diverse gemeenten hebben een revolverend fonds voor duurzame investeringen. Een voorbeeld is de gemeente Amsterdam die eind vorig jaar het fonds „Klimaat, duurzaamheid en luchtkwaliteit‟ heeft ingesteld ter grootte van minimaal € 60 mln. Het fonds maakt deel uit van het Amsterdams Investeringsfonds, wat gevuld is na de verkoop van de aandelen van de NUON. Met het fonds wil Amsterdam projecten van burgers, bedrijven en maatschappelijke partijen op weg helpen die ten goede komen aan de energietransitie in Amsterdam en de verlaging van de CO2-uitstoot. Vanuit Europa wordt het programma JESSICA uitgevoerd: Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas. Dit programma heeft onder meer als doel het stimuleren van duurzaam investeren. Het is een initiatief van de Europese Commissie in samenwerking met de Europese Investeringsbank (EIB) en de Ontwikkelingsbank van de Raad van Europa (CEB). Via JESSICA kunnen steden ontwikkelingsfondsen opzetten. De fondsen vormen geen subsidie, maar een lening. Daardoor kunnen de fondsen blijven circuleren en is sprake van een revolverend fonds. De leningen kunnen worden gebruikt voor stedelijke ontwikkeling, inclusief sociale woningbouw. Gebruikers van het fonds kunnen gebruik maken van de expertise van de EIB, de CEB en andere financiële instellingen. Daarnaast zijn er momenteel diverse provincies die overwegen de verkoopopbrengsten uit verkoop van hun aandelen in energiebedrijven

17

in te zetten om een revolverend fonds op te zetten of dit reeds hebben gedaan. Zo heeft de provincie Zeeland in samenwerking met SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten) een revolverend fonds opgezet ter bevordering van duurzame particuliere woningverbetering. Iedere Zeeuwse gemeente heeft via een verdeelsleutel budget toegewezen gekregen om leningen vanuit dit fonds te verstrekken. De provincie Gelderland heeft ingestemd met de oprichting van het „Innovatie- en Investeringsfonds Gelderland (IIG)‟. Ook duurzame energie-infrastructuurprojecten zijn geschikt voor fondsen. Veel van de bovengenoemde fondsen zijn momenteel primair gericht op particulier woningbezit. Corporaties komen in de toekomst mogelijk in aanmerking voor financiering vanuit sommige van deze fondsen. Daarnaast kan een corporatie overwegen zelf een revolverend fonds op te zetten. Een dergelijk fonds zou bijvoorbeeld kunnen worden toegepast voor te verkopen woningen uit het bestaande bezit waarbij een lening voor renovatie aan de nieuwe eigenaar wordt verstrekt. Een dergelijke constructie is opgenomen in het nieuwe voorstel van het kabinet waarbij woningcorporaties mogelijk worden verplicht om 75 procent van hun woningen te koop aan te bieden aan de huidige huurders. Een dergelijk fonds kan gecombineerd worden met andere verkoopconstructies. Resultaat

Meerdere partijen kunnen profiteren van de beschikbare middelen en anders dan bij bijvoorbeeld subsidies komen de middelen uiteindelijk terug bij de partij die de middelen beschikbaar heeft gesteld.

Projectfase

Ontwerp/Planfase

SWOT

Sterk: Het fonds verdient zichzelf terug en blijft hierdoor bestaan. De gevraagde rente is veelal lager dan bancaire financiering doordat de fondsen vaak vanuit de overheid worden opgezet en deze geen winstoogmerk hebben. Zwak: Momenteel is er nog geen concreet voorbeeld van een revolverend leningfonds toegankelijk voor corporaties. Dit geldt wel voor het revolverend garantiefonds; deze komt terug bij de Regionale Garanties. Mogelijkheden: Gemeenten en provincies kunnen de fondsen opzetten waarna corporaties hier gebruik van kunnen maken. Een corporatie zou ook zelf een revolverend fonds voor de verkoop van gelabelde woningen kunnen opzetten. Bedreigingen: Vanwege het verbod op ongeoorloofde staatssteun gelden beperkingen voor de vormgeving van een revolverend fonds.


Het SVn beheert diverse revolverende fondsen voor gemeenten. Deze zijn vooralsnog alleen gericht op particuliere investeerders / woningeigenaren. Het SVn heeft wel aangegeven mee te willen denken over mogelijkheden voor de corporatiesector.

Links/meer

Achtergronddocumenten:

18

informatie

1) 2) 3) 4)

Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Amsterdam – fonds „klimaat, duurzaamheid en luchtkwaliteit‟ JESSICA Zeeland – Stimuleringsfonds Duurzame Particuliere Woningverbetering 5) Gelderland - Innovatie- en Investeringsfonds Gelderland Voorbeeldproject: PPS en Revolverend fonds - DEVO Veenendaal – Patrimonium Veenendaal

19

2.

Uitbesteding

Een woningcorporatie kan het traject rondom een duurzame investering gedeeltelijk of geheel uitbesteden. Hiermee kunnen risico‟s die gepaard gaan met een dergelijke investering verlegd worden naar partijen die deze risico‟s beter kunnen beheersen. Daarnaast kan uitbesteding ervoor zorgen dat de beste kwaliteit-prijsverhouding gekozen wordt, wanneer meerdere marktpartijen de gewenste producten en diensten kunnen bieden.

DBFMO ESCo

20

DBFMO Doelgroep

Provincies, gemeenten, woningcorporaties, ontwikkelaars


Gebouwde Omgeving

Toepassingsniveau



DBFMO (Design-Build-Finance-Maintain-Operate) is een aanbestedingsvorm waarbij alle fasen van de bouw/installatie en de financiering volledig worden uitbesteed aan een private partij voor een langere periode (vaak 20-30 jaar). Deze contractvorm wordt toegepast bij infrastructuur‐ en diverse soorten accommodatieprojecten. Dit gebeurt veelal in het kader van Europese aanbestedingen voor de grotere projecten, met name voor de landelijke overheid als opdrachtgever. Er is inmiddels echter ook een standaard ontwikkeld voor DBFM‐lightcontracten die geschikt is voor kleinere projecten, bijvoorbeeld op gemeentelijk en provinciaal niveau.

Doelstelling

Het mogelijk maken van investeren in duurzame maatregelen - zonder hiervoor zelf de kennis in huis te moeten hebben; - zonder grote cash out aan de start van het project; - met mogelijk gegarandeerde energiebesparingen

Werking constructie

Afhankelijk van de grootte van het project kan een (Europese) aanbesteding gedaan worden om zo de partij(en) te vinden die met de beste kwaliteit-prijsverhouding het project kan (kunnen) uitvoeren. Deze partij of dit consortium neemt de verantwoordelijkheid voor alle fasen van de bouw/installatie en de financiering. De betaling aan het consortium gebeurt periodiek en op basis van vooraf vastgelegde prestatieafspraken.

Resultaat

Door uitbesteding middels een DBFM(O) contract kan een duurzame investering uitgevoerd worden, waarbij de energiebesparingen gegarandeerd worden door het consortium. Het consortium draagt het risico van het behalen van de besparingen aangezien zij de financiering regelt en de betalingen prestatie afhankelijk zijn.

Projectfase

Ontwerpfase/Planfase/Uitvoeringsfase

Kosten–baten afweging

Het aanbesteden van een duurzaam project of het zelf vinden van een geschikte partij voor het uitvoeren van de duurzame investering dient ook meegenomen te worden in de kosten van het project. Indien de baten echter groot genoeg zijn om ook deze kosten te dekken dienen deze kosten vergeleken te worden met het investeren in kennis die nodig is voor het zelfstandig uitvoeren van de duurzame investering; kennis die de externe partij al in huis heeft.

SWOT

Sterk: - Het consortium ontzorgt de opdrachtgever; - Het consortium heeft veel kennis van de installaties, waardoor deze kennis niet in huis hoeft te zijn; - Aangezien het consortium ook de financiering regelt hoeven er geen investeringskosten gemaakt te worden;

21

- Afspraken over energiebesparing kunnen vooraf worden vastgelegd in een energieprestatiecontract; indien het consortium deze afspraken niet nakomt kan de betaling gekort worden; - Het consortium heeft extra belang bij het nakomen van haar afspraken, aangezien het ook zorgt voor de financiering. Zwak: Indien een duurzaam project volledig wordt uitbesteed aan een consortium bestaat het risico van beperkte interne betrokkenheid. Vanuit de corporatie dienen vaste projectleiders bij elke stap van het project betrokken te blijven zodat de corporatie als opdrachtgever het overzicht kan houden. Daarnaast zijn de te maken afspraken over wat er gebeurt bij einde looptijd van het contact van groot belang. Mogelijkheden: Het is mogelijk met het consortium een contract voor een langere periode van bijvoorbeeld 20 of 30 jaar af te sluiten. Prestaties zijn dan gegarandeerd voor een zeer lange periode. Bedreigingen: Een DBFMO contract wordt voor een langere periode afgesloten. Het is belangrijk als opdrachtgever goed „in control‟ te zijn in deze periode en je rechten te kennen indien de opdrachtnemer niet aan de prestatie afspraken kan voldoen. Duurzaamheid is slechts een onderdeel van de totale prestatieafspraken (relatief ondergeschikt), bij een ESCo zijn energieprestatieafspraken leidend. Voorbeeldproject en Contactpersonen

Onder de naam Eco Energy levert Eneco duurzame collectieve energiesystemen aan woningcorporaties en zorginstellingen. De Eco Energy-installaties zorgen voor warm tapwater en ruimteverwarming met de zon als belangrijkste energiebron. Eneco biedt een exploitatieconstructie waarmee zij het investeringsrisico op zich neemt. Eneco neemt alle stappen in het proces van WKO voor haar rekening, waaronder ook de financiering, de bouw en het beheer van de installatie en de facturatie naar eindgebruikers. Eneco adviseert tevens over en assisteert bij de aanvraag van subsidies waarvoor projecten in aanmerking kunnen komen. Voorbeeldprojecten: Vidomes: WKO voor het gecombineerde nieuwbouw- en renovatieproject De Dillenburgh (Leidschendam). Eneco heeft 140 huurappartementen en vijf commerciële ruimtes aangesloten op een systeem van warmte/koudeopslag (WKO), waardoor de woningen circa 27 procent minder CO2-uitstoot veroorzaken ten opzichte van conventionele woningen. Het 2 Megawattproject in Europawijk (Haarlem) is een groot duurzaam energieproject in bestaande bouw. Ongeveer vierhonderd woningen worden in de winter verwarmd met zonnewarmte opgevangen in de zomer. Met zonnecollectoren, een WKO opslag in de bodem en warmtepompen wordt duurzaam opgewekte warmte en warm water geleverd. Met als resultaat 70% lager energieverbruik: 40% door isolatie (HR++ dubbelglas en isolatie van gevels en dak) en 30% middels duurzame energie. De betrokken woningcorporaties zijn Elan Wonen, Pré Wonen en Ymere. Poort van Noord en Charivarius: In Delftwijk (Haarlem) vond enkele jaren terug met ongeveer 1.500 woningen een grootscheepse herstructurering plaats. Twee nieuwbouwcomplexen van Pré Wonen

22

„Poort van Noord‟ en „Charivarius‟ zijn voorzien van een centrale warmtepomp en zonnecollectoren die in de behoefte van centrale verwarming en warm water voorzien. Eneco beheert en onderhoudt de installaties. Links/meer informatie

Achtergronddocumenten: 1) Eneco: Duurzame verwarming en koeling 2) Haarlem klimaat neutraal Voorbeeldproject: DBFMO – WKO De Dillenburgh door Vidomes

23

ESCo Doelgroep

Gemeenten/Corporaties/Ontwikkelaar (partijen in het bezit van gebouwen met grote installaties)


Energie en Klimaat

Toepassingsniveau

Regionaal/Gemeentelijk/Lokaal/Object-/Projectniveau gebonden


Energy Service Companies (ESCo's) zijn bedrijven die de aanleg, het onderhoud en het beheer van duurzame installaties in/bij gebouwen overnemen (bijvoorbeeld in ziekenhuizen, zwembaden, zorginstellingen, scholen en sporthallen). Deze bedrijven bieden een gegarandeerde energiebesparing, welke wordt vastgelegd middels energieprestatie afspraken. Daarnaast kan de ESCo de financiering van de installatie verzorgen, waardoor geen investeringskosten gemaakt hoeven te worden.

Doelstelling

Het mogelijk maken van investeren in duurzame maatregelen - met gegarandeerde energiebesparingen; - zonder hiervoor zelf de kennis in huis te moeten hebben; - (mogelijk) zonder investering door corporatie bij de start van het project.

Werking constructie

Afhankelijk van de grootte van het project kan een (Europese) aanbesteding gedaan worden om zo de partij te vinden die met de beste kwaliteit-prijsverhouding het project kan uitvoeren. Deze partij – de ESCo – kan het project uitvoeren, onderhouden en beheren voor een nader te bepalen periode en, indien beide partijen dat overeenkomen, de investering financieren. De ESCo garandeert daarbij een energiebesparing, welke wordt vastgelegd in een Energie Prestatie Contract. De opdrachtgever (corporatie) betaalt jaarlijks een vergoeding afhankelijk van de gerealiseerde energiebesparing. Deze vergoeding is prestatieafhankelijk. Uit deze jaarlijkse betalingen kan de ESCo de rente en aflossing op de financiering bekostigen. De ESCo draagt op deze manier het prestatierisico. WAIFER WAIFER is een voorbeeld van een ESCo. WAIFER voert de renovatie uit van een woning naar een energielabel van tenminste B, neemt de energielevering over en neemt gedurende 15 jaar de onderhoudskosten voor haar rekening. WAIFER verdient de investering op eigen risico terug via de besparing op de energierekening. Deze constructie is te gebruiken door woningcorporaties voor het behalen van labelverbetering van het bestaande bezit. Deze constructie is tevens geschikt voor gemengd bezit (VVE, MVE). Greenfox Greenfox is een bedrijf dat zich richt op verbetering van de lichthuishouding en bouwt bestaande TL armaturen om naar energiezuinige armaturen. De armaturen worden omgebouwd door medewerkers van een sociale werkplaats in de regio. Dit zorgt voor lage kosten en het verhoogt de betrokkenheid van mensen die wat verder

24

van de arbeidsmarkt staan. Het ombouwen van de armaturen zorgt voor een besparing op energiekosten. Indien de investeringskosten te hoog zijn kan de financiering geboden worden door een externe bank. Momenteel verzorgt ABN AMRO de financiering van de investering. Een deel van de gegarandeerde energiebesparing wordt gereserveerd voor terugbetaling van de financiering. Resultaat

De ESCo draagt het risico voor de te behalen energiebesparing en de ESCo ontzorgt de opdrachtgever (corporatie).

Projectfase

Ontwerpfase/Planfase/Uitvoeringsfase

Kosten–baten afweging

Het aanbesteden van een duurzaam project of het vinden van een geschikte partij voor het uitvoeren van de duurzame investering dient ook meegenomen te worden in de kostenafweging van een project. Daarnaast dienen ook vermeden kosten door de opdrachtgever in haar kosten-baten afweging meegenomen te worden. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om kennis die nodig is voor het zelfstandig uitvoeren van de duurzame investering; kennis die de externe partij al in huis heeft.

SWOT

Sterk: - De ESCo heeft veel kennis van de installaties, waardoor deze kennis niet in huis hoeft te zijn; - Indien de ESCo ook de financiering regelt hoeven geen investeringskosten gemaakt te worden; - Afspraken over energiebesparing worden vooraf vastgelegd in een energieprestatiecontract; - Een ESCo kan in aanmerking komen voor subsidies en fiscale regelingen. Zwak: Indien een duurzaam project volledig wordt uitbesteed aan een ESCo bestaat het risico dat de interne betrokkenheid bij een project te beperkt is. Dit risico dient door de opdrachtgever onderkend te worden. Mogelijkheden: De ESCo kan een totaalpakket aanbieden, zodat alle stappen van installatie tot beheer kunnen worden uitbesteed en zorgt voor een gegarandeerde energiebesparing. Bedreigingen: Een (prestatie)contract wordt vaak voor een lange periode afgesloten. Het is zeer belangrijk goed te weten waar je als opdrachtgever aan toe bent in die periode en waar je recht op hebt indien de opdrachtnemer niet aan de prestatie afspraken kan voldoen.


Retrofit In het kader van het verminderen van de CO2-uitstoot door Rotterdam heeft de gemeente een Europese aanbesteding gevoerd voor het verduurzamen en onderhouden van negen gemeentelijke zwembaden gedurende 2011 tot 2021. Na deze aanbesteding is Strukton, samen met Hellebrekers Technieken, gekozen om de opdracht uit te voeren. De afspraken m.b.t. de energieprestaties en het onderhoud zijn vastgelegd in een Onderhouds- en Energie Prestatie Contract. Strukton financiert het gehele project en geeft een garantie af voor energiebesparing. Gemeente Rotterdam betaalt Strukton op basis van de daadwerkelijk gerealiseerde energiebesparing, prestaties op het gebied van kwaliteit, onderhoud en beheer en van het comfort in de zwembaden.

25


Achtergronddocumenten: 1) Building & Portfolio Retrofit 2) Energy Service Companies 3) Waifer: energiezuiniger 4) Green Fox: Energie besparen doe je zo! 5) Rotterdamse groene gebouwen Voorbeeldproject: ESCo (Energy Service Company) – Rotterdamse Groene Gebouwen

26

3.

Subsidies

Investeringen benodigd voor het nemen van duurzame maatregelen zijn vaak relatief hoog in verhouding tot de kosten voor conventionele oplossingen. De hogere investering vormt daardoor vaak een drempel voor woningcorporaties om dergelijke maatregelen te nemen. Subsidies kunnen een deel van de investering in duurzame maatregelen dekken, waardoor de drempel voor woningcorporaties om te investeren (deels) wordt weggenomen.

Groene subsidieregelingen EFRO (ERDF): Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling SDE+ 2012

27

Groene subsidieregelingen

Toepassingsgebied

De doelgroep van subsidieregelingen verschilt per regeling. De subsidies zijn veelal gericht op eigenaren van woningen en ontwikkelaars van woningen. Energie en Klimaat

Toepassingsniveau

Regionaal/Gemeentelijk/Lokaal/Object gebonden


Een subsidie betreft een veelal éénmalige vergoeding die gebruikt wordt om projecten te stimuleren waarbij een maatschappelijk belang speelt. Er bestaat een grote diversiteit aan subsidieregelingen. Er zijn Europese, rijks-, provinciale- en gemeentelijke subsidies waarbij het doel per regeling verschilt. Belangrijk bij subsidies is dat deze vergankelijk zijn; de subsidies worden vaak opgezet met een specifiek doel en een eindig budget. Het stimuleren van verbeteringen in de duurzaamheid van woningen door de toepassing van dubomaatregelen (duurzaam bouwen) te stimuleren bij de bouw van nieuwe woningen, alsmede bij het verbouwen en renoveren van bestaande woningen.

Doelgroep

Doelstelling

Werking constructie

Resultaat

Vanuit het rijk, de provincie, gemeente of vanuit Europa (eventueel in samenwerking met andere partijen) wordt een fonds opgezet waaruit subsidies worden verstrekt om investeringen in dubomaatregelen geheel of gedeeltelijk te financieren (Europese subsidies worden apart in deze toolbox behandeld). De diversiteit aan subsidies is omvangrijk, zodoende wordt hier een algemeen beeld van groene subsidies geschetst. De eigenaar van het subsidiefonds zal voorwaarden scheppen waaraan een subsidieaanvraag dient te voldoen en tevens voorwaarden aan het fonds verbinden, zoals duur van de subsidieregeling, maximale omvang van het subsidiebedrag, specifiek doel van de subsidie. De voorwaarden waaronder een subsidie wordt verstrekt worden veelal vastgelegd in een Algemene subsidieverordening. Verdere specificatie kan worden vastgelegd in bijzondere verordeningen waarbij de subsidie op één specifieke doelgroep van toepassing is. Naast subsidies in de vorm van fondsen geven overheden tevens subsidie in de vorm van diensten. Hierbij valt te denken aan een adviesbureau dat wordt ingeschakeld om voorlichting te geven. Woningeigenaren worden gestimuleerd om (onrendabele) duurzaamheidsverbeteringen door te voeren en projecten die zonder de subsidie mogelijk niet gestart zouden zijn vinden doorgang.

Projectfase

Ontwerp/Planfase/Uitvoeringsfase

SWOT

Sterk: Subsidies zijn rechtstreekse vergoedingen die de totale investering verlagen, geven een impuls en dienen een maatschappelijk belang. Zwak: Subsidies zijn veelal tijdelijk van aard, duur en beschikbaarheid kan onzeker zijn. Mogelijkheden: Subsidies kunnen in combinatie gebruikt worden met andere stimuleringsmaatregelen waardoor onrendabele investeringen toch tot stand kunnen komen. Via de subsidiewijzer van het Agentschap

28

NL kunnen de thans lopende regelingen bekeken worden. Bedreigingen: Subsidies zijn sterk afhankelijk van het bestedingspatroon van de overheid. In tijden van bezuinigingen worden subsidies afgeschaft of worden geen nieuwe regelingen gestart. Voorbeeldproject en Contactpersonen


In de wijk de Kroeven in Roosendaal heeft wooncorporatie AlleeWonen 246 woningen gerenoveerd volgens de passiefhuis-methode. AlleeWonen heeft bij dit project gebruik gemaakt van diverse subsidies. 1) Energiesubsidiewijzer Voorbeeldproject: Subsidies – Passiefhuisconcept door Wooncorporatie AlleeWonen

29

Europese regelingen - EFRO Doelgroep

De doelgroep van Europese subsidierelingen is niet eenduidig. De subsidies zijn gericht op een brede doelgroep, eigenaren van woningen en ontwikkelaars van woningen kunnen van deze subsidies gebruik maken.


Energie en Klimaat

Toepassingsniveau

Regionaal in ontwikkelingsregio‟s


Deze beschrijving richt zich specifiek op het Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO). Het fonds financiert programma‟s voor achtergebleven regio‟s. Nederland als totaal is reeds ontwikkeld, maar het fonds richt zich binnen Nederland op het versterken van regionale concurrentiekracht en werkgelegenheid. Het fonds biedt de mogelijkheid het budget aan te wenden voor “verbetering van de energie efficiency en toepassing van duurzame energie bij bestaande gebouwen, zowel woningen als utiliteitsbouw”. Nederland heeft de mogelijkheid om in de periode 2007-2013 ruim € 830 mln. van de EU te gebruiken voor EFRO-activiteiten, waarbij voorwaarde voor gebruik is dat de subsidie door de Nederlandse overheid of bedrijven dient te worden verdubbeld. De Nederlandse overheid heeft bij aanvang van het programma € 255 mln. beschikbaar gesteld, waarbij dit bedrag wordt aangevuld door de decentrale overheden, zoals provincies en gemeenten. Van het totale budget mag 4% aangewend worden voor duurzame investeringen, hetgeen neerkomt op € 33 mln.

Doelstelling

Het EFRO is een van de Europese structuurfondsen en bedoeld om onevenwichtigheden tussen Europese regio‟s terug te dringen.

Werking constructie

EFRO wordt grotendeels ingezet als subsidie. Partijen doen een aanvraag om subsidie bij de betreffende management autoriteiten (MA) van de vier regio‟s (Noord-, Oost-, Zuid- en West Nederland). Deze beoordeelt of het betreffende project in aanmerking komt voor subsidie en besluit over de toekenning. Voor corporaties geeft het fonds de mogelijkheid om voor projecten die de leefbaarheid en duurzaamheid bevorderen financiering te krijgen. Hierbij gaat het om „softe‟ maatregelen zoals studies op het vlak van energie en geïntegreerde stedelijke ontwikkelingsplannen. Naar aanleiding van een lobby van onder meer Aedes en CECODHAS, worden regionale autoriteiten vanaf 2014 mogelijk verplicht om minimaal 20 procent van het EFRO te besteden aan het verduurzamen van energie in woningen en overheidsgebouwen. Vanaf 2014 kunnen corporaties dan bij de regionale fondsbeheerders om financiële steun vragen voor projecten die leiden tot vermindering van energieverbruik en CO2-uitstoot.

Resultaat

EFRO wordt grotendeels ingezet als subsidie. Partijen doen een aanvraag om subsidie bij de betreffende MA. Deze beoordeelt of het betreffende project in aanmerking komt voor subsidie en besluit over de toekenning.

30

Projectfase

Initiatiefase

SWOT

Sterk: Als gevolg van de co-financiering door decentrale overheden is er een breder draagvlak om de regionale projecten financieel te ondersteunen. Zwak: De mogelijkheden voor corporaties om een beroep op het fonds te doen zijn relatief beperkt. Mogelijkheden: Vanaf 2014 worden de mogelijkheden voor woningcorporaties om een beroep te doen op het fonds mogelijk uitgebreid. Bedreigingen: De Nederlandse overheid of bedrijven dienen de gelden uit de EFRO te verdubbellen.



Kassenwarmte Hoogeland en De Naaldhorst: Vestia heeft samen met telersvereniging Prominent een project opgezet om woningen te verwarmen middels kaswarmte. Deel van de benodigde investering wordt middels een EFRO subsidie gedekt.

1) 2) 3) 4)

Europees Fonds voor Regionale Ontwikkeling (EFRO) Europa om de hoek: samen sterk! Structuurfondsen en cohesiefonds Kassenwarmte Hoogland en De Naaldhorst

31

SDE+ 2012 Doelgroep

Bedrijven en (non-profit) instellingen



Toepassingsniveau

Lokaal/Object-/Projectniveau gebonden


De Stimulering Duurzame Energieproductie (“SDE”) stimuleert de productie van duurzame energie en richt zich op bedrijven en (nonprofit) instellingen. Doel van de regeling is om het opwekken van duurzame energie te stimuleren door de goedkoopste vormen te subsidiëren. De Rijksoverheid draagt op deze manier bij aan de Europese doelstelling van 14% duurzame energie in 2020. Op dit moment is alternatieve energie duurder dan energie uit fossiele brandstoffen. Om het gebruik van alternatieve energie te stimuleren heeft de overheid budget beschikbaar gesteld om duurzame energie te subsidiëren. De SDE+ 2012 opent 13 maart 2012. Voor de SDE+ 2012 is een budget van 1,7 miljard euro beschikbaar om projecten te ondersteunen. Er kan subsidie aangevraagd worden voor de productie van duurzame elektriciteit, duurzame warmte of gecombineerde opwek van duurzame warmte en elektriciteit of groen gas. Het gaat hier om duurzame energie geproduceerd uit biomassa, wind, zon, waterkracht, geothermie en osmose.  Er wordt EUR 1,7 mld beschikbaar gesteld in 5 fases:

Doelstelling

Werking constructie





Resultaat

Producenten die genoegen nemen met een basisbedrag van maximaal 7 €ct/kWh voor elektriciteit, 48,3 €ct/Nm3 voor groen gas en 19,4 €/GJ voor warmte krijgen voorrang in 2012. Zolang er budget beschikbaar is, komen in volgende fases duurdere projecten aan bod. In 2012 komen voor het eerst ook warmteprojecten in aanmerking voor de SDE+. Warmte heeft veel potentieel om goedkoop duurzame energie op te wekken, net als elektriciteit die wordt geproduceerd en gebruikt in het eigen bedrijf. Daarnaast kunnen ook warmtekrachtkoppeling op basis van geothermie en vergassing voor het eerst meedingen. Dit zijn innovatieve technologieën die nog niet eerder in Nederland zijn gerealiseerd.

Het Planbureau voor de Leefomgeving voorziet dat met de nieuwe SDE+ het aandeel hernieuwbare energie kan toenemen van 4 procent in 2009 tot 12 procent in 2020. Volgens het Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN) levert de nieuwe vormgeving van de regeling, waarbij verschillende technieken voor productie van duurzame energie met elkaar concurreren, 2 procentpunt meer duurzame energie op dan onder de oude SDE, waarbij er separate subsidiebudgetten waren voor bepaalde energietechnieken. De SDE+ systematiek heeft prikkels voor ondernemers in zich, waarbij toewijzing onder de oude SDE-systematiek middels loting gebeurde,

32

wordt dit nu op basis van een financiële afweging gedaan. Woningcorporaties die energie leveren aan hun huurders kunnen de regeling gebruiken om de energieprijs voor de bewoners naar beneden te brengen en de energievoorziening rendabeler maken. Projectfase

Planfase/Uitvoeringsfase

SWOT

Sterk: De goedkoopste vormen van duurzame energie opwekking worden gesubsidieerd, wat aanspoort tot innovatieve manieren van energieopwekking. Zwak: Grotere bedrijven of instellingen zullen meer kans maken gebruik te maken van deze regeling, aangezien zij meer schaalvoordelen kunnen behalen. Mogelijkheden: Door innovatie op het gebied van energieopwekking kunnen nieuwe vormen van energieopwekking ontdekt worden, waarbij ook van dit soort regelingen gebruik gemaakt kan worden. Bedreigingen: Doordat alleen de goedkoopste vormen van duurzame energie opwekking gesubsidieerd worden zijn duurdere, maar voor de toekomst wellicht belangrijke, vormen niet/minder rendabel.


Woongoed Flakkee (Middelharnis) ontving SDE-subsidie van de Rijksoverheid om 61 woningen van zonnepanelen te voorzien (2009).


Achtergronddocumenten: 1) Kamerbrief „Openstelling SDE+ 2012‟ 2) Stimulering Duurzame Energieproductie (SDE) 3) Dakrenovatie stad aan „t Haringvliet 4) Stimuleringsregeling duurzame energie wordt efficiënter

33

4.

Garanties

Onder garanties vallen die regelingen waarbij de woningcorporaties zelf de financiering voor de duurzame (energiebesparende) investering verzorgen, maar waar garanties worden geboden door bijvoorbeeld het rijk, de provincie of een andere ((semi-)overheids)instelling. Met deze garantie is het eenvoudiger en goedkoper financiering bij banken op te halen.

Regionale garanties

34

Regionale garanties Doelgroep

Provincies/Gemeenten/Corporaties/Ontwikkelaar



Toepassingsniveau

Regionaal/Gemeentelijk/Lokaal/Object-/Projectniveau gebonden


Middels een garantie van een (lokale) overheid kan het risico voor een kredietverstrekker om een lening te verstrekken aan een ontwikkelende partij verlaagd worden. Hierdoor kan een ontwikkeling (sneller) realiseerbaar worden. De provincie/regio kan zich garant stellen bij de bank zodat financiering van een duurzaam bouwproject eenvoudiger wordt. Voorbeeld is het Garantiefonds Energie (provincie Utrecht). Dit fonds staat garant voor investeringen in duurzame energie maatregelen zoals zonnepanelen of WKO. De regeling is toegankelijk voor organisaties zonder winstoogmerk in de provincie Utrecht.

Doelstelling

Duurzame maatregelen realiseren in bouwprojecten. Dit zorgt voor CO2-reductie, bijdrage aan de werkgelegenheid en economische groei en sluit aan bij de vraag naar duurzaamheid van de huurder.

Werking constructie

Wanneer het voor corporaties of andere organisaties moeilijk is een investering gefinancierd te krijgen, kunnen overheden zich garant stellen en zo financiering van duurzame investeringen mogelijk maken. Daarnaast is het ook een stimulerend middel dat proactief door overheden kan worden ingezet. Woningcorporaties worden in staat gesteld een duurzaam/energiezuinig project uit te voeren doordat financiering eenvoudiger wordt en kunnen op deze manier bijdragen aan verduurzaming. Hiermee wordt eveneens meer aangesloten bij de vraag naar duurzaamheid van huurders.

Resultaat

Projectfase

Beleid/Regelgevingsfase/Planfase

SWOT

Sterk: Financiers zijn bereidwilliger om te financieren omdat het financieringsrisico afneemt. Zwak: De fondsen garanderen vaak maar een deel van de financiering waardoor het lastig kan blijven de financiering rond te krijgen. Mogelijkheden: Verschillende provinciale overheden overwegen een fonds op te zetten en ook gemeenten onderzoeken de mogelijkheden. Bedreigingen: Het brengt een kapitaalbeslag met zich mee voor de lokale overheden. Wanneer de financiële druk op deze overheden toeneemt worden minder snel nieuwe fondsen opgezet.


Garantiefonds provincie Overijssel De provincie Overijssel heeft een duurzaam energiefonds van € 250 mln. beschikbaar gesteld. Dit om grotere projecten voor het opwekken van duurzame energie gefinancierd te krijgen. Mede met behulp van dit fonds wil Overijssel haar ambitie van 30% CO2-reductie in 2017 realiseren.

35

Mogelijk kunnen projecten 15 tot 20 procent van de investering uit het fonds gefinancierd krijgen middels leningen, deelnemingen en garanties. De overige financiering dient bij overige instellingen te worden opgehaald. Aangegeven wordt dat de grootste vraag te verwachten valt van woningcorporaties, omdat deze de komende jaren een forse investeringsopgave hebben voor het verhogen van energielabels van bestaande woningen. Beoogde partijen Energiefonds Overijssel:



Bedrijven met projecten op het gebied van nieuwe energie met een investeringsbehoefte van minimaal € 3 mln.;



Projecten gebaseerd op innovatieve technieken die een kleinere investering vergen komen ook in aanmerking;



Bedrijven met innovatieve projecten op het gebied van nieuwe energie die geen financiering kunnen ophalen bij reguliere kredietverstrekkers;



Maatschappelijke initiatieven van groepen betrokken burgers die bijdragen aan de doelstelling van meer nieuwe energie of energie besparing;



Woningcorporaties die investeren in isolatie en energiebesparing in grote clusters woningen.

Garantiefonds Energie provincie Utrecht De provincie heeft als doelstelling bij te dragen aan de vermindering van de uitstoot van CO². De provincie wil daarom energiebesparing en opwekking en toepassing van duurzame energie stimuleren en ondersteunen. Het garantiefonds bestaat uit twee instrumenten: garantie en subsidie onder de opschortende voorwaarde dat de extra investeringen niet worden terugverdiend. Het Garantiefonds Energie staat open voor MKB‟ers (Midden- en Kleinbedrijf), non-profit instellingen als VvE‟s (Vereniging van Eigenaren), scholen en verenigingen in de provincie Utrecht die willen investeren in grote duurzame energieprojecten. Een voorbeeld is het woonzorgcomplex De Tuinen van woningcorporatie De Vallei in Woudenberg waar een WKO systeem is aangelegd. De Woningcorporatie dient eerst een gesprek te hebben met provincie Utrecht, waarbij een projectplan en exploitatieoverzicht wordt aangeleverd. De Provincie stelt vast of de corporatie problemen heeft met het verkrijgen van (reguliere) financiering en of de duurzame investering op de lijst van de Energie-investeringsaftrek (zie www.agentschapnl.nl/EIA) staat. Vervolgens dient de woningcorporatie een aanvraag in bij de provincie Utrecht. Dit moet gebeuren vóór de start van het project. Als de aanvraag past binnen de randvoorwaarden (technisch-financiële toetsing door Agentschap NL) wordt een garantievoucher verstrekt. Vervolgens dient met een bank een kredietovereenkomst gesloten te worden (binnen 6 maanden na het verlenen van de garantie). De doorlooptijd van de aanvraag is minimaal twee maanden. Het fonds staat garant voor maximaal 100 procent van de meer-investering (extra investering ten opzichte van een conventionele oplossing) met als limiet 80 procent van het totale krediet met een maximum van 20 mln. euro.

36


De garantie wordt afgegeven voor een periode van maximaal 12 jaar en de terugverdientijd van de investering ligt tussen de 5 en 15 jaar. Daarnaast vraagt het fonds om een berekening van de reductie in CO² emissie en de terugverdientijd. Er kunnen voorlopig geen aanvragen meer worden ingediend voor het Garantiefonds Energie van de provincie Utrecht. Gedeputeerde Staten hebben besloten het subsidieplafond tijdelijk op nul te zetten.

Voorbeeldproject: (Lokale) Garantiefondsen – WKO installatie Vallei Wonen met Garantiefonds Energie

37

5.

Fiscaliteiten

Verschillende fiscale regelingen die investeringen in duurzame maatregelen kunnen stimuleren worden beschreven, hiermee kunnen fiscale voordelen geboden worden.

Energie Investeringsaftrek – EIA Energie BV

38

Energie Investeringsaftrek - EIA Doelgroep

Bedrijven die in Nederland belastingplichtig zijn voor inkomsten- of vennootschapsbelasting en voor eigen rekening ondernemen. Non-profit organisaties kunnen indirect ook in aanmerking komen.


Gebouwde omgeving

Toepassingsniveau


Essentie faciliteit

Met de Energie Investeringsaftrek (EIA) kan 41,5% (2012) van de kwalificerende investeringskosten in duurzame maatregelen – opgenomen op de Energielijst –afgetrokken worden van de fiscale winst. Mocht sprake zijn van een (fiscale) verliessituatie, dan kan de EIA pas worden geëffectueerd (middels verliesverrekening) in een jaar met fiscale winst. De termijn voor verliesverrekening bedraagt op dit moment negen jaar. De aanvrager van de EIA dient derhalve binnen een termijn van negen jaar fiscale winst te maken om de EIA daadwerkelijk te kunnen effectueren. Het te behalen financiële voordeel is afhankelijk van het belastingpercentage, waarbij het voordeel circa 10% (25% van 41,5%) van de goedgekeurde investeringskosten bedraagt.

Doelstelling

De EIA maakt investeren in duurzame en energiebesparende maatregelen aantrekkelijk door het te behalen fiscale voordeel.

Werking faciliteit

Indien een investering voorkomt op de Energielijst kan EIA aangevraagd worden. Echter niet vennootschapsbelastingplichtige entiteiten en particulieren kunnen zelf geen EIA aanvragen. In sommige gevallen kunnen ze wel indirect gebruikmaken van de EIA door de investering door een externe partij (vennootschapsbelastingplichtige entiteit dan wel IB-ondernemer) te laten overnemen waarna de externe partij de EIA aanvraagt. Vervolgens kan de entiteit de installatie bijvoorbeeld “terug huren” via een sale & lease back constructie. Na de “technische toets” van het Agentschap NL voert de Belastingdienst vervolgens een separate toets uit (uiterlijk bij het indienen van de aangifte vennootschapsbelasting) of de EIA vanuit fiscaal oogpunt geclaimd kan worden. Indien de betreffende investering als “investering in een woonhuis” wordt aangemerkt, komt (een deel van) de investering fiscaal niet in aanmerking voor EIA. Externe belastingadviseurs (bijvoorbeeld Deloitte) ondersteunen corporaties bij het uitvoeren van de toets van de Belastingdienst en begeleiden hen bij eventuele afstemmingstrajecten.

Resultaat

Indien de EIA kan worden geeffectueerd, levert dit een financieel voordeel op van circa 10% van de goedgekeurde investeringskosten.

Projectfase

Planfase/Uitvoeringsfase (binnen drie maanden na het verstrekken van de opdracht).

SWOT

Sterk: De EIA kan investeringskosten.

een

fiscaal

voordeel

opleveren

op

de

Zwak: Niet vennootschapsbelastingplichtige entiteiten en particulieren kunnen zelf geen EIA aanvragen. Belangrijk is om ten aanzien van

39

kwalificerende investeringen te toetsen of sprake is van een “investering in een woonhuis”. In de praktijk is het aan te raden hierover in overleg te treden met de Belastingdienst. Mogelijkheden: Niet vennootschapsbelastingplichtige entiteiten en particulieren kunnen zelf geen EIA aanvragen, maar in sommige gevallen wel indirect gebruik maken van de regeling middels een investering door een externe partij. Bedreigingen: De EIA kent een strikte deadline voor aanvragen. Indien een aanvraag later dan drie maanden na opdrachtverstrekking binnen komt wordt deze niet meer gehonoreerd. Voorbeeldproject en Contactpersonen

Aramis AlleeWonen heeft in 2010 een renovatie uitgevoerd in de wijk Kroeven in Roosendaal. Zij waren de eerste woningcorporatie die het „passiefhuisconcept‟ op grote schaal hebben toegepast in de sociale woningbouw. Een passiefhuis is zo ontworpen dat warmte nauwelijks weg kan, door bijv. goede schilisolatie en effectieve kierdichting, zodat weinig energie nodig is om de woning op temperatuur te houden. Ofwel: een hoogwaardig binnenklimaat en laag energieverbruik. In dit kader zijn ook zonneboilers voor warm tapwater geplaatst. Hiervoor is EIA aangevraagd, wat een netto voordeel op de renovatiekosten heeft opgeleverd. (Aramis heeft naast de EIA nog van verschillende andere regelingen gebruik gemaakt die de investeringskosten aanzienlijk verlaagd hebben.) Oost Flevoland Woondiensten (OFW) heeft een WKO systeem voor de seniorencomplexen De WoonArk in Dronten en De Tas in Biddinghuizen door middel van sale en lease back overgedragen aan ABN AMRO Lease. De investering staat daardoor niet meer op de balans van OFW, en komt via de lease ook in aanmerking voor de EIA.


Achtergronddocumenten: 1) Passiefhuisconcept in sociale woningbouw 2) Energie Investeringsaftrek (EIA) 3) Duurzaam wonen in Oost-Flevoland Voorbeeldproject: Energie Investeringsaftrek –

40

Energie BV Doelgroep

Corporaties/Ontwikkelaar/Belegger



Toepassingsniveau

Lokaal/Object-/Projectniveau gebonden

Essentie structuur

Duurzame energieprojecten worden ondergebracht in een aparte entiteit – de Energie BV.

Doelstelling

Door het oprichten van een Energie BV voor duurzame energieprojecten kan de administratie en presentatie van energie-activiteiten transparant plaatsvinden, de woningcorporatie houdt enige vrijheid om de energieprijzen voor bewoners vast te stellen (een corporatie heeft een andere rendementseis dan bijvoorbeeld een energieleverancier), en de corporatie kan meer grip op de prijzen houden dan wanneer bijvoorbeeld de energielevering aan een energiebedrijf wordt uitbesteed. De transparantie zorgt voor een heldere scheiding tussen activiteiten die met en zonder staatssteun worden verricht.

Werking structuur

Door duurzame energieprojecten onder te brengen in een Energie BV worden de energie-activiteiten duidelijk gescheiden van de overige activiteiten. De Energie BV draagt de verantwoordelijkheid voor de energielevering, en bewoners gaan een overeenkomst aan met de Energie BV met de daarbij behorende aansluiten leveringsvoorwaarden. Zo wordt de levering van warmte aan bewoners gegarandeerd. In de praktijk is het vanuit een btw-oogpunt meestal beter om de levering van energie/warmte en koude plaats te laten vinden vanuit een Energie B.V. Hierbij dient te worden voorkomen dat de energie B.V. een fiscale eenheid voor de btw vormt met de energie B.V. Het risico bestaat dan namelijk dat de huurovereenkomst en de levering van warmte en koude weer worden aangemerkt als een van btw vrijgestelde prestatie. Gezien het feit dat de btw-ontwikkelingen zich snel voordoen en er nog geen landelijk beleid is op dit gebied, is het verstandig de btw-gevolgen met de Belastingdienst af te stemmen.

Resultaat

Een Energie BV zorgt voor een transparante administratie en presentatie van energie-activiteiten en controle over tariefstelling.

Projectfase

Beleid/Regelgevingsfase/(voor)Ontwerp

SWOT

Sterk: - Duidelijke scheiding tussen vastgoedbeheer/ontwikkelingsactiviteiten en de energie-activiteiten - Separate entiteit beschikt over mogelijkheden om (indien gewenst) in de toekomst kapitaal van derden aan te trekken - De administratie en presentatie (compliance) van de energieactiviteiten vindt duidelijk en transparant plaats met een eigen financiële administratie, dit kan wenselijk zijn voor in- en externe toezichthouders - Grotere flexibiliteit ten aanzien van eventuele aanpassingen in de structuur (mogelijke toekomstige fusies/samenwerkingsverbanden) - Exploitatiesaldi van en de zeggenschap over de energie-activiteiten

41

blijven eigendom van de woningcorporatie - Een Energie BV biedt een separaat commercieel verkoopkanaal - Specifiek voor investeringen op het gebied van warmte/koude levering: Levering van warmte/koude is meestal belast met BTW, waardoor de btw op de investeringen aftrekbaar is. Zwak: - Relatief moeilijk stand-alone extern financierbaar, er kan geen geborgde financiering worden aangetrokken (geen onderdeel Toegelaten Instelling) - Het is noodzakelijk de benodigde kennis binnen de Energie BV te bezitten of eventueel in te huren - De risico‟s omtrent de energie exploitatie worden gedragen door de Energie BV Mogelijkheden: Mogelijk kan gebruik worden gemaakt van de energieinvesteringsaftrek (EIA) afhankelijk van de installatie Bedreigingen: Discussie over de energierekening hebben indirect impact op de corporatie. Voorbeeldproject en Contactpersonen

Staedion – Energiek BV Energiek is een dochteronderneming van Staedion. Middels deze Energie BV wordt via innovatieve technieken warmte geleverd aan woningen in Den Haag en Delft. De warmte wordt gehaald uit de bodem en middels zonne-energie. Woningcorporatie De Wieren (Sneek) heeft een Energie BV – De Wieren Energie BV – opgericht voor de energievoorziening van 252 nieuwbouwwoningen in de wijk Noorderhoek in Sneek. Deze energievoorziening bestaat uit twee verschillende systemen: een collectieve warmte- en koudeopslag (WKO) in combinatie met een warmtepomp en een klein, lokaal systeem voor decentrale afvalwaterzuivering in combinatie met een vergistingsinstallatie (looptijd 1 maart 2009 – 1 maart 2012). Patrimonium Woonstichting (Veenendaal) heeft voor haar duurzame energieprojecten Patrimonium Energie BV opgericht. Deze woonstichting heeft bijvoorbeeld het beheer en exploitatie van een houtpellet-verbrandingsketel ondergebracht in deze Energie BV. Patrimonium Energie BV draagt de verantwoordelijkheid voor de inkoop en levering van de pellets en het onderhoud en de energieprestatie van de ketel. Het is daarom noodzakelijk dat de energie BV zorgvuldig afspraken met derden maakt over deze zaken.


Achtergronddocumenten: 1) Energiek BV: Duurzame energie 2) Een gesloten energiekringloop in Sneek 3) Patrimonium Woonstichting 4) Corporaties aan de slag met duurzaamheid Voorbeeldproject: Energie B.V. – Energiek B.V.

van Staedion

42

6.

Overige overwegingen

Naast de reeds genoemde constructies zijn er nog overige overwegingen die in acht genomen kunnen worden door woningcorporaties wanneer een duurzame investering overwogen wordt. Deze overwegingen zijn niet rechtstreeks gekoppeld aan de investering, maar kunnen tijdens het proces risico-verlagend werken en/of ondersteuning bieden in de argumentatie voor het al dan niet uitvoeren van de duurzame maatregel(en).

Collectieve inkoop Tender Woonlastenwaarborg Levensduurverlenging en onderhoudsverlaging

43

Collectieve inkoop Doelgroep

Corporaties



Toepassingsniveau



Door collectieve inkoop van energiebesparende maatregelen door corporaties kunnen de inkoopkosten verlaagd worden en door het grotere volume kan het aantrekken van financiering vereenvoudigd worden.

Doelstelling

Het doel van deze samenwerking is grootschalige toepassing van bijvoorbeeld zonne-energie te realiseren.

Werking constructie

Zonnig huren - Collectieve inkoop van zonne-energie De kosten van zonnepanelen zijn aanzienlijk gedaald in de laatste jaren (gehalveerd in de afgelopen 10 jaar) terwijl de elektriciteitslasten zijn toegenomen (verdubbeld in de afgelopen 10 jaar). De terugverdientijd van zonnecollectoren is hierdoor afgenomen en vormt daarom een interessante manier om de elektriciteitslasten voor huurders te verduurzamen en mogelijk te beperken. Adviesbureau Atrivé heeft een samenwerking tussen 22 woningcorporaties, Aedes en Agentschap NL geïnitieerd om samen de mogelijkheden voor grootschalig gebruik van zonnepanelen op huurwoningen te onderzoeken. Van de ervaringen uit het traject kunnen andere corporaties vervolgens gebruik maken. De 22 woningcorporaties denken na over een collectief traject gericht op:  lagere prijzen door volume-inkoop  het mogelijk maken van individuele aanbiedingen aan bewoners (niet complex-gebonden); door collectieve inkoop kan nog steeds een grote order gedaan worden en het behalen van instemming van 70% van de bewoners is niet nodig  het eventueel uitbesteden van de exploitatie aan een geschikte partij  het wegnemen van juridische belemmeringen door een collectieve deal met de overheid In samenwerking met marktpartijen en de overheid wordt een business case opgesteld.

Resultaat

De resultaten van het onderzoek zullen naar verwachting in juli 2012 gepresenteerd worden. Het is mogelijk dat de planning iets doorschuift.

Projectfase

Planfase

SWOT

Sterk: ASN Bank, Triodos Bank, ING en ABN AMRO geven aan dat voor het verstrekken van financiering een minimum volume van belang is. Door collectieve financiering wordt een groter volume bereikt waardoor het aantrekken van financiering gemakkelijker wordt. Zwak: Het principe van collectieve financiering is nog geen beproefde

44

voor duurzaamheidsinvesteringen bij corporaties. Mogelijkheden: Samenwerking biedt naast financiële voordelen ook mogelijkheden met betrekking tot kennisbundeling en kennisontwikkeling. De kennis van verschillende partijen kan gezamenlijk leiden tot een goed verloop van het investeringsproces of tot innovatieve investeringen. Daarnaast kunnen partijen kennis met elkaar delen. Bedreigingen: Samenwerking kan het investeringsproces ook vertragen. Overeenstemming tussen de partijen over zaken zoals de beoogde kwaliteit en energiebesparing is noodzakelijk. Voorbeeldproject en Contactpersonen


Zonnig huren Deelnemende woningcorporaties: Talis Nijmegen, DeltaWonen, Woningbelang, Woonbedrijf Ieder1, Vidomes, De Goede Woning Apeldoorn, Woonborg, Eigen Haard, Brabant Wonen, De Woonmensen, Wold & waard, Pré wonen, Wetland Wonen, De Alliantie, Acantus, Sité Woondiensten, De Woonplaats, WoonFriesland en Futura Wonen (samenwerkingsverband AlleeWonen, Casade, Wonen Breburg en Zayaz). Adviesbureau Atrivé tel: 030 693 60 00 [email protected] www.atrive.nl Achtergronddocumenten: 1) www.zonnighuren.nl 2) Aedes - Woningcorporaties onderzoeken mogelijkheden zonnepanelen

45

Tender - Aanbesteding Doelgroep

Provincies/Gemeenten/Corporaties/Ontwikkelaar/Belegger



Toepassingsniveau



Een tender is een vorm van aanbesteden waarbij de initiatiefnemer van een investering een programma van eisen PvE) opstelt waarin wordt gewerkt met prestatieomschrijvingen. De beschrijving van het beoogde project wordt in de markt gezet en partijen worden uitgenodigd om met een plan te komen voor de realisatie van het project inclusief een overzicht van de kosten en financiering.

Doelstelling

Deze methode biedt de kans om enerzijds goede ideeën uit de markt te halen en bovendien de juiste partijen te vinden die een project kunnen realiseren tegen een concurrerende prijs.

Werking constructie

Tenderen is een aanbestedingsvorm waarbij de initiatiefnemer een programma van eisen opstelt waarin zoveel mogelijk wordt gewerkt met prestatieomschrijvingen (bijvoorbeeld een minimale EPC of een BREEAM Excellent, een duurzaamheidscertificaat) en met beperkte middelvoorschriften. Op specifieke onderdelen kunnen meer gedetailleerde eisen worden opgenomen. Voorbeeld daarvan is een zichtbare duurzame energietechniek. Mogelijk komen ook vanuit de locatie „harde‟ eisen aan een project, gekoppeld aan bijvoorbeeld de ligging. De beschrijving van het beoogde bouwen inrichtingsproject wordt in de markt gezet en partijen worden uitgenodigd om met een plan te komen inclusief zowel een kostenraming als een financieringsvoorstel.

Resultaat

Een tender zorgt voor optimalisatie van de prijs-kwaliteitverhouding. Middels de tender kunnen projectkosten en de aansluiting bij het PvE uitstekend op elkaar worden afgestemd.

Projectfase

Regelgevingsfase/(voor)Ontwerp

SWOT

Sterk: De beste prijs-kwaliteit verhouding kan verkregen worden. Zwak: Het opstellen van een volledig en helder programma van eisen betekent een investering in geld en tijd van de vragende partij. De te behalen baten moeten hier wel tegenop wegen. Daarbij vraagt het tevens een investering van de partijen die in willen schrijven voor de tender. De omvang van de investering moet zodoende ook vanuit de kant van de uitvoerende partij interessant zijn. Mogelijkheden: Via een tender kunnen goede ideeën uit de markt gehaald worden waaraan eerder niet gedacht was. Bedreigingen: Een transparant proces waarbij partijen gelijke kansen hebben is van belang om voldoende partijen geïnteresseerd te krijgen.


Aanbesteding 61 energieneutrale woningen Bomenbuurt Ulft Verwarmen, koelen en warm water voor 1241 woningen in Veenendaal:

46

Europese aanbesteding voor geïntegreerde contracten, Design, Construct & Maintain. Duurzame woningen aan de Waal bij Nijmegen: EMVI (economisch meest voordelige inschrijving), op uitnodiging, UAV Geïntegreerd contract, Design & Construct, Woningcorporatie Talis. Het Mooie Plan: duurzame herstructurering in Rotterdam Lombardije: Bouwteam (op basis van de principes van ketenintegratie), Ketenintegratie-bevorderende aannemingsovereenkomst, Com.wonen. Links/meer informatie

Achtergronddocumenten: 1. Duurzaam aanbieden en inkopen in de bouw 2. Projectinformatie UKR NEW 3. Subsidie „UKR naar energieneutraal wonen‟ 4. BREEAM nieuwbouw procedure 5. Selectieprocedure duurzaamheid tender

.

47

Woonlastenwaarborg Doelgroep

Corporaties


Gebouwde omgeving

Toepassingsniveau



Aedes, de vereniging van woningcorporaties, en de Nederlandse Woonbond hebben als uitwerking van het Convenant Energiebesparing Corporatiesector samen een woonlastenwaarborg ontwikkeld. Aan de hand hiervan kunnen verhuurders en huurders met elkaar afspraken maken over de doorberekening van energiebesparende maatregelen in de huur. Uitgangspunt van de woonlastenwaarborg is dat het treffen van energiebesparende maatregelen in woningen mag leiden tot een redelijke huurverhoging, maar dat deze huurverhoging lager is dan de gemiddelde daling op de energierekening in het gehele wooncomplex. De daadwerkelijke besparing in het complex wordt na een jaar gemeten. Als de woonlasten gemiddeld op complexniveau niet gedaald zijn, vindt een eenmalige compensatie en herberekening van de huurverhoging plaats. Deze waarborg geeft de huurders van een wooncomplex de zekerheid dat de woonlasten gemiddeld over het complex zullen dalen.

Doelstelling

Werking constructie

Om de woonlastenwaarborg toe te passen dient een aantal stappen doorlopen te worden. Onderstaand het stappenplan van de Woonbond en Aedes om de woonlastenwaarborg toe te passen.    



 



Stel vast welke maatregelen genomen worden. Bereken de huurverhoging op basis van de investeringskosten (formule Huurcommissie). Bepaal de besparing op energiekosten op complexniveau gemiddeld per woning. Verlaag indien nodig de eerder berekende huurverhoging (b) op basis van de berekende besparing op energiekosten (c), zodat de huurverhoging lager is dan de gemiddelde besparing op de energierekening. In overleg met huurders en de energieleverancier kan worden gekozen om de voorschotnota‟s te verlagen, tegelijk met de doorvoering van de huurverhoging. Spreek af hoe achteraf wordt gemeten of er daadwerkelijk zoveel energiekosten als bij (c) bepaald, zijn bespaard. Spreek af wat er gedaan wordt als de besparing tegenvalt: compensatie van teveel betaalde huur en herberekening van de huurprijs op basis van de daadwerkelijke besparing. Leg de afspraken vast in de woonlastenwaarborg en spreek af over welke periode en voor wie de afspraken gelden.

Resultaat

De waarborg geeft de huurders van een wooncomplex de zekerheid dat de woonlasten gemiddeld over het complex zullen dalen.

Projectfase

(voor)Ontwerp/Planfase

SWOT

Sterk: De woonlastenwaarborg biedt een onderbouwing voor een door te voeren huurverhoging waarmee een investering (deels)

48

terugverdiend kan worden. Zwak: De daling van de woonlasten worden gemiddeld (op complexniveau) berekend. Voor een individuele bewoner kan het voorkomen dat de totale woonlasten wel toenemen. Mogelijkheden: Voor het uitvoeren van energiebesparende maatregelen binnen de woning geldt dat 70% van de bewoners in een complex toestemming dient te verlenen. De Woonlastenwaarborg kan helpen bij het overtuigen van bewoners van de toegevoegde waarde van de investeringen. Bedreigingen: Als de woonlasten gemiddeld op complexniveau niet gedaald zijn, vindt een eenmalige compensatie en herberekening van de huurverhoging plaats. Er kan dan een kleiner deel van de investering terugverdiend worden. Voorbeeldproject en Contactpersonen

Woningcorporatie Thuisvester past de woonlastenwaarborg toe wanneer de huurder in een woning woont waar maatregelen gericht op energiebesparing worden uitgevoerd met huurverhoging als gevolg.


Achtergronddocumenten: 1) Woonlastenwaarborg bij energiebesparing 2) Woonlastenwaarborg Thuisvester Voorbeeldproject: Woonlastenwaarborg – Woningcorporatie Thuisvester

49

Levensduurverlenging en onderhoudsverlaging Doelgroep

Corporaties


Gebouwde omgeving

Toepassingsniveau

Object-/projectniveau gebonden


Levensduurverlenging en onderhoudsverlaging komen tot stand door een hoogwaardiger en duurzamer gebouw te realiseren waarbij ruime aandacht wordt besteed aan het toekomstige onderhoud en de totale levensduur van het gebouw. Beide aspecten kunnen op verschillende manieren worden beïnvloed. Hierbij kan gedacht worden aan onder andere de keuze van materialen, constructie, toekomstige schoonmaak en indeling van het gebouw.

Doelstelling

Verlenging van de levensduur van het gebouw en onderhoudsverlaging heeft een positief effect op de toekomstige kosten en zorgt voor reductie van het gebruik van materialen en grondstoffen. Daarbij heeft duurzame bouw een positief effect op de bedrijfswaarde van een gebouw.

Werking constructie

In de initiatiefase zullen ten eerste de doelen en ambities geformuleerd moeten worden. Tijdens de ontwerpfase zal in het ontwerp rekening moeten worden gehouden met onderhoudsverlaging en levensduurverlenging door extra rekening te houden met zaken als flexibele indeling, het gebruik van duurzame materialen, installaties en een onderhoudsvriendelijke indeling. Voor het gebruik van het gebouw zal bovenstaande voor de eigenaar/beheerder zorgen voor lagere operationele kosten door verlaging van de onderhoudskosten. Indien het gebouw verkocht wordt, zal het een hogere restwaarde hebben door de langere levensduur. Daarnaast wordt verondersteld dat de eindwaarde hoger zal zijn omdat de vraag naar duurzamere en energiezuinigere gebouwen toeneemt ten opzichte van niet-duurzame gebouwen. Het is aannemelijk dat de initiële kosten van een gebouw met langere levensduur en lagere onderhoudskosten hoger zijn. Deze extra investering kan op drie fronten worden terugverdiend. 1. Lagere operationele kosten; 2. Hogere eindwaarde; 3. Reductie van gebruik materialen, productie en grondstoffen gedurende de levensduur van het gebouw.

Resultaat

Lagere onderhoudskosten, een hogere eindwaarde en reductie van het materiaal en energiegebruik.

Projectfase

Beleid, (voor)Ontwerp, Planfase, Uitvoeringsfase en Exploitatie.

SWOT

Sterk: Reductie expoitatie- en onderhoudskosten, hogere eindwaarde en minder materiaalgebruik.

50

Zwak: Hogere bouwkosten Mogelijkheden: Additionele kosten terug te verdienen in hogere huur (woonlastenwaarborg, ook bij renovaties). Bedreigingen: Veronderstelde hogere eindwaarde is lastig vast te stellen. Links/meer informatie

1) Verdienen met duurzaam onderhoud 2) Slim Onderhoud (DMOP)

51

Bijlage: voorbeelden 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10.

Groenfinanciering – WKO voor nieuwbouw Woningstichting Rhiant (Milieu) Lease – Sale en lease back WKO door Oost Flevoland Woondiensten (OFW) PPS en Revolverend fonds - DEVO Veenendaal – Patrimonium Veenendaal DBFMO – WKO De Dillenburgh door Vidomes ESCo (Energy Service Company) – Rotterdamse Groene Gebouwen Subsidies – Passiefhuisconcept door Wooncorporatie AlleeWonen (Lokale) Garantiefondsen – WKO installatie Vallei Wonen met Garantiefonds Energie Energie Investeringsaftrek – Anoniem Energie B.V. – Energiek BV van Staedion Woonlastenwaarborg – Woningcorporatie Thuisvester

52

Groenfinanciering – WKO voor nieuwbouw Woningstichting Rhiant Vergunning van Provincie verkregen. Een Groenverklaring is Status aangevraagd en verkregen. Voorbehoud was dat aan de eisen van de groenverklaring voldaan kon worden; de energieprestaties blijken zelfs beter. In gesprek met bank om (groen)financiering te regelen; financieringstraject is nog niet afgerond. Korte omschrijving

Woningstichting Rhiant heeft bij ING – één van de banken met een groenfonds – een projectplan met een investeringsplan ingediend. Het groenfonds van de bank heeft vervolgens voor Rhiant de groenverklaring aangevraagd bij het ministerie van I&M. Na beoordeling van het project heeft I&M de groenverklaring afgegeven aan ING, met een afschrift aan de projectbeheerder. Deze aanvraag is reeds in 2010 gedaan en een voorwaarde voor inzetten van de groenverklaring (wat nu op een later moment gebeurd) was dat aan de eisen van de groenverklaring voldaan kon worden. Na verdere uitwerking van het project zullen de energieprestaties naar verwachting zelfs boven de eisen van de groenverklaring liggen. Rhiant is momenteel in gesprek met ING om de financiering te regelen. Het project van Rhiant betreft een WKO-installatie met open bronnen en een collectieve warmtepompinstallatie, welke tevens gekoppeld is aan de water-water-warmtepompboiler in de appartementen. Het elektradeel van deze water-water warmtepompboiler is aangesloten op de meter van het appartement. Één van de belangrijkste vragen die Rhiant zich stelde was de overweging om de installatie te verkopen aan een exploitant of in eigendom te houden en het beheer volledig uit te besteden. Het uitbesteden van het beheer houdt in dat een ter zake kundige partij Rhiant zodanig ontzorgt dat Rhiant op basis van periodieke managementinformatie kan volgen hoe de installatie presteert. Hierbij is de beherende partij verantwoordelijk voor het monitoren van het systeem, het aansturen van het onderhoud, het in het kader van het Warmtebesluit (Warmtewet) zorgdragen voor het voldoen aan alle wettelijke verplichtingen, het voldoen aan de gestelde eisen van de provincie (in het kader van de afgegeven vergunning), het incasseren van de voorschotten voor de levering van warmte en koude en het verzorgen van de eindafrekening. Gezien de status van de water-water-warmtepompboiler, welke nog redelijk experimenteel is, zijn partijen terughoudend om als beheerder op te treden van een dergelijke installatie en hun naam eraan te verbinden. Onder de voorwaarde dat de genoemde ontzorging volledig haalbaar is, heeft Rhiant besloten om zelf eigenaar van de installaties te blijven en het beheer volledig uit te besteden. Rhiant stelde zichzelf daarbij wel de vraag of zij risico‟s op zich ging nemen waar zij niet bekend mee is. Rhiant heeft geconcludeerd dat zij deze risico‟s kan dragen. Hierbij heeft ook meegewogen dat ten aanzien van alle eenheden in het gebouw sprake is van een huursituatie. Zowel de commerciële ruimten als de woningen (sociaal en vrije sector) worden verhuurd. Rhiant zoekt momenteel naar een partij die het beheer op zich kan nemen, waarbij zij inziet dat het beheer mogelijk niet aan één partij uitbesteed kan worden. Daarbij dient zij rekening te houden met het

53

feit dat de beheerder geen eigenaar is en er een toereikende vergoeding zal moeten staan tegenover de kennisuitwisseling die de beherende partij ook ter beschikking zal moeten stellen. Welke actoren spelen welke rol in het traject

Kostenbatenafweging

 De initiatiefnemer of projectbeheerder die een groene financiering wil aanvragen, dient bij een bank met een groenfonds een projectplan met een investeringsplan in.  Het groenfonds van de bank vraagt voor de projectbeheerder de groenverklaring aan bij het ministerie van I&M.  Het ministerie van I&M beoordeelt het project. Dit duurt gemiddeld vijf weken.  De beoordelende instantie geeft de groenverklaring af aan de bank met een afschrift aan de projectbeheerder. De regeling groenfinanciering is de afgelopen jaren sterk versoberd. Het fiscale voordeel voor „groene‟ beleggingen, toe te delen aan groenspaarders, investeerders en de bank is verlaagd van 2,5% naar 1,2%. Daardoor is de regeling minder aantrekkelijk geworden voor spaarders en beleggers en is de rente korting die banken aan investeerders kunnen geven daarmee ook afgenomen. Hiermee is het tarief van een groenfinanciering niet langer concurrerend met een geborgde financiering. Er is nog wel steeds een voordeel te behalen ten opzichten van ongeborgde financiering. Er dient daarom bezien te worden of de kosten van aanvragen van een groenfinanciering opwegen tegen de baten van de te behalen lagere rente. Indien een geborgde lening verkregen kan worden is het onwaarschijnlijk dat groenfinanciering hier tegenop weegt.

Evaluatie

Rhiant is op dit moment (april 2012) nog in gesprek met de bank om de (groen)financiering te regelen; het financieringstraject is nog niet afgerond.

Verdere info

Dhr. C.A. (Kees) Herweijer Projectmanager Rhiant Hendrik-Ido-Ambacht 078-6812152

www.rhiant.nl

54

(Milieu) Lease – Sale en lease back WKO door Oost Flevoland Woondiensten (OFW) De wooncomplexen De Woonark in Dronten en De Tas in Status Biddinghuizen zijn voorzien van een WKO installatie, in samenwerking met ABN AMRO Lease. Korte omschrijving

Project Oost Flevoland Woondiensten heeft in de seniorencomplexen De WoonArk in Dronten en De Tas in Biddinghuizen een warmtekoudeopslag (WKO) in gebruik genomen. Hierbij is de WKO installatie door middel van sale en lease back constructie overgedragen aan ABN AMRO Lease, waarbij ABN AMRO Lease economisch eigenaar van de installatie is. Aparte BV De installatie is ondergebracht in een aparte BV, OFW Vastgoed Beheer BV. Vanuit deze BV vindt de energie-exploitatie plaats. Voordelen Een voordeel van deze constructie is dat de investering nu niet op de balans van de woningcorporatie staat. Dit voordeel heeft een fiscale achtergrond: indien de installatie op de balans van de woningcorporatie zou staan is er sprake van een afschrijvingsbeperking (afhankelijk van de feiten en omstandigheden) en zou nauwelijks afgeschreven kunnen worden. Echter door middel van de sale en lease back constructie zit in de leasetermijn een afschrijvingscomponent verdisconteerd. Dit is zichtbaar doordat OFW na afloop van de leasetermijn de installatie tegen een aanzienlijk lagere waarde over kan nemen. Daarnaast komt de investering in aanmerking voor de Energie Investeringsaftrek (EIA) en groenfinanciering, welke beiden door ABN AMRO Lease zijn aangevraagd bij Agentschap NL. De EIA kan pas toegepast worden indien er sprake is van fiscale winst. OFW maakte nog geen winst, maar zou dat op termijn naar verwachting wel gaan doen. ABN AMRO Lease daarentegen maakte al winst en kon daarom direct profiteren van de EIA. Het voordeel van zowel de EIA als de groenfinanciering is door ABN AMRO Lease verwerkt in de leasebetalingen die OFW voldoet aan ABN AMRO Lease.

Welke actoren spelen welke rol in het traject

Evaluatie

 Oost Flevoland Woondiensten heeft WKO installaties in gebruik genomen welke door middel van sale en lease back overgedragen zijn aan ABN AMRO Lease.  ABN AMRO Lease is economisch eigenaar van de installaties en heeft een aanvraag voor zowel de EIA als de groenfinanciering ingediend bij Agentschap NL.  Door het Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) zijn de voorwaarden voor het aangaan van de sale en lease back constructie bepaald. Kracht van deze oplossing: “Dat de Energie Investeringsaftrek op de WKO’s, naast het belastingvoordeel op de eigen afschrijvingen, ten goede blijft komen aan de woningcorporatie.” (Mevrouw Sweringa, directeur-bestuurder OFW) Met het WSW is de toepassing van de sale en lease back constructie bij de WKO afgestemd. Een vraagstuk dat speelde was of het opstalrecht ten gunste van ABN AMRO een belasting van het eigendom

55

vormde. WSW heeft – bij wijze van uitzondering – de constructie toegestaan voor de twee complexen. Vraag is of deze constructie een tweede keer toegestaan zou worden door WSW. Verdere info

Dhr. Alex (A.I.) van Doorn Manager bedrijfsvoering Oost Flevoland Woondiensten E-mail: [email protected] Telefoonnr: (0321) - 38 55 00 Woningcorporatie Oost Flevoland Woondiensten – WKO installatie in samenwerking met ABN Amro Lease

56

PPS en Revolverend fonds - DEVO Veenendaal – Patrimonium Veenendaal In Veenendaal-oost wordt een nieuwe wijk van 3.200 woningen en alle Status bijbehorende maatschappelijke en commerciële voorzieningen ontwikkeld. In de eerste fase van de ontwikkeling van deze wijk, deelplan Buurtstede (circa 1.240 woningen), is een duurzaam collectief energiesysteem gerealiseerd op basis van warmte/koudeopslag en warmtekrachtkoppeling waarbij 80-85% duurzame energie wordt gebruikt. De CO2-uitstoot wordt met dit duurzame energiesysteem met 60% verminderd. Korte omschrijving

Duurzame energie Veenendaal Oost “DEVO” Het duurzame energiebedrijf DEVO in Veenendaal is een bijzondere onderneming. Het is een Publiek-Private Samenwerking (PPS) waarin de gemeente Veenendaal (50%) en Quattro Energie B.V. (50%) participeren. Quattro Energie B.V. Quattro Energie B.V. is een initiatief van De Smalle Akker B.V. (projectontwikkelaar), LATEI projectontwikkeling en Patrimonium woonstichting. Woonstichting Patrimonium is voor 40% eigenaar van Quattro Energie B.V. en zal 240 DAEB woningen afnemen (20% van de totale 1.200 woningen in de eerste fase). De structuur is zo opgezet dat alle partijen delen in de winst/het verlies van de grondexploitatie van het project. Financiering project Bij het opstarten van Quattro Energie B.V. heeft Patrimonium circa één ton aan eigen vermogen geïnvesteerd. De overige financiering van het project heeft plaatsgevonden middels aansluitbijdragen van toekomstige gebruikers van het duurzaam collectief energiesysteem en middels een externe financiering door de Triodos bank. Hierbij is sprake van een evenredige garantstelling door de verschillende partijen, Patrimonium stelt zich zodoende voor circa 20% garant. Voordelen van het project Naast meer wooncomfort en de bijdrage aan een beter milieu, betekent het duurzame energiesysteem ook winst voor de portemonnee van de bewoners. Bewoners betalen ten minste 15% minder aan maandelijkse energielasten voor verwarming en warm tapwater t.o.v. vergelijkbare gasgestookte woningen. Dit is essentieel voor het slagen van het project. Aangegeven wordt dat burgers de zorg voor het milieu delen, maar tevens aan hun portemonnee denken. Daarnaast kunnen bewoners hun kosten mogelijk verder verlagen door gebruik te maken van groene financieringsvormen voor de hypotheek (niet van toepassing voor de bewoners van de DAEB woningen, die eigendom zijn van de corporatie). Winst project naar revolverend fonds DEVO heeft Buurtwijde voorzien van duurzame energie. Het rendement dat DEVO op termijn verwacht te maken wordt in een revolverend fonds gestopt waarmee andere energieprojecten kunnen worden gestart. De eventuele winst is afhankelijk van de prijzen van olie en gas.

welke actoren spelen welke rol in het

 Actoren in dit traject zijn de gemeente, een corporatie en ontwikkelaars.

57

traject.

Kostenbatenafweging

 Het duurzame energiebedrijf DEVO in Veenendaal is een PubliekPrivate Samenwerking (PPS) waarin de gemeente Veenendaal (50%) en Quattro Energie B.V. (50%) participeren.  Quattro Energie B.V. is een initiatief van De Smalle Akker B.V. (projectontwikkelaar), LATEI projectontwikkeling en Patrimonium woonstichting.  Met Heijmans is een Construct, Design en Maintain overeenkomst gesloten. Hierdoor zijn de exploitatiekosten in dit proces duidelijk. In dit voorbeeld is sprake van een PPS-constructie. Het project creëert zowel voordelen voor de bewoners als voordelen voor het milieu. Dit is de belangrijkste reden dat de Gemeente Veenendaal samen met Quattro Energie B.V. (een combinatie van drie marktpartijen) een energieonderneming heeft opgericht: DEVO B.V. Deze publiek-private samenwerking maakt het mogelijk het financiële voordeel bij de bewoners terecht te laten komen. Daarnaast maakt de pps-vorm het mogelijk realisatie, exploitatie en beheer in eigen hand te houden.

Evaluatie

Het project wordt als een succes gezien, het heeft de P-Nuts prijs gewonnen in 2011, en het project is een voorbeeld voor andere gemeenten en corporaties (bijv. Nieuwkoop). Belangrijke succesfactor is de ondersteuning vanuit de politiek. In Veenendaal heeft de politiek toegestemd vanwege de verbetering van kwaliteit/duurzaamheid waarbij kans op rendement aanwezig was. De lokale politiek in Veenendaal is achteraf zeer positief over het project.

Verdere info

Piet de Vrije, directeur Patrimonium Woonstichting Veenendaal 0318 - 55 79 11 [email protected] 1) 2)

www.devo-veenendaal.nl 12e inzending P-NUTS Awards 2011: “DEVO Veenendaal”

58

DBFMO – WKO De Dillenburgh door Vidomes Vidomes heeft door Eneco 140 huurappartementen en vijf Status commerciële ruimtes, behorend tot locatie De Dillenburgh, aan laten sluiten op een systeem van warmte/koudeopslag (WKO), waardoor de woningen circa 27 procent minder CO2-uitstoot veroorzaken ten opzichte van conventionele woningen. Korte omschrijving

Keuze duurzame systeem en externe partij Vidomes heeft zich bij laten staan door een externe adviseur in de keuze van een energiebesparend systeem. Op basis van het advies van haar externe adviseur heeft Vidomes besloten locatie De Dillenburgh aan te sluiten op een WKO installatie met als doel de woningen te voorzien van koeling en energie te besparen. Op het moment (2007) dat Vidomes haar locatie De Dillenburgh energiezuiniger wilde maken door aansluiting op een WKO systeem bestond de mogelijkheid niet om de meerinvestering die hiermee gepaard gaat terug te verdienen via de huur: destijds werden geen huurpunten toegekend aan de energiezuinigheid van een woning. Een WKO systeem is duur in aanschaf vergeleken met conventionele systemen, maar levert een grote energiebesparing op ten opzichte van de conventionele systemen. Deze besparing komt echter bij de bewoners terecht, terwijl de investering door Vidomes gedragen wordt. Vidomes heeft daarom een partij gezocht die de (meer)investering kon dragen om het WKO systeem toch te kunnen installeren zonder zelf de volledige investering te hoeven dragen. Vidomes heeft een (niet openbare) aanbesteding gedaan om de beste partij te kunnen selecteren. Uiteindelijk is Eneco de partner van Vidomes geworden. Eco Energy - Eneco Onder de naam Eco Energy levert Eneco duurzame collectieve energiesystemen aan woningcorporaties en zorginstellingen. De Eco Energy-installaties zorgen voor warm tapwater en ruimteverwarming met zon als belangrijkste energiebron. Eneco biedt een exploitatieconstructie waarmee zij het investeringsrisico op zich neemt. Eneco neemt alle stappen in het proces van het installeren en exploiteren van de WKO voor haar rekening, waaronder de financiering, de bouw, het beheer van de installatie en de facturatie richting eindgebruikers. Financiering Vidomes heeft een aansluitbijdrage aan Eneco betaald, welke ongeveer gelijk is aan de kosten van een conventioneel systeem. Eneco heeft dus de meerinvestering van het systeem op zich genomen en verdient deze terug via besparing op de energiekosten. Eneco draagt hiermee het prestatierisico.


Een externe adviseur heeft Vidomes ondersteund bij de keuze voor een duurzaam systeem en bij de aanbesteding. Vidomes heeft met Eneco het contract gesloten voor het bouwen van de duurzame energie-installatie voor het gecombineerde nieuwbouw-

59

en renovatieproject De Dillenburgh. Eneco treedt op als investeerder, eigenaar en exploitant van de WKO installatie. Evaluatie

Zoals aangegeven kon Vidomes op het moment dat zij besloten de woningen aan te sluiten op een WKO systeem de meerinvestering die gepaard gaat met dit systeem niet terugverdienen via de huur. Tegenwoordig worden ook huurpunten toegekend aan de energiezuinigheid van een woning en zou de meerinvestering mogelijk terugverdiend kunnen worden via de huur. Een voordeel van volledige uitbesteding is dat de investering hierdoor mogelijk is gemaakt. Een tweede voordeel is dat de WKO een specialistisch systeem is waar specifieke kennis voor nodig is en het kan prettig zijn daar als woningcorporatie niet verantwoordelijk voor te zijn. Een aandachtspunt is echter dat volledige uitbesteding niet gelijk staat aan volledige ontzorging. De corporatie dient een contract met Eneco op te stellen evenals nieuwe contracten met de huurders. Met name het opstellen van het contract met Eneco was vrij ingewikkeld en het contract heeft een loopduur (20 jaar) die korter is dan de levensduur van het gebouw. Na de looptijd van het contract dient een nieuw contract opgesteld te worden.

Verdere info

Dhr. S. Witte - Vidomes 015-2702900 (Algemeen nummer) De Dillenburgh: 140 gerenoveerde en nieuwbouwflats aangesloten op duurzame-energie-installatie

60

ESCo (Energy Service Company) – Rotterdamse Groene Gebouwen Woningcorporaties passen het gebruik van ESCo‟s slechts beperkt toe. Status Zodoende is gekozen voor een aansprekend voorbeeld waarbij gebruik is gemaakt van een Energy Service Company: De Rotterdamse Groene Gebouwen. De gemeente Rotterdam heeft door middel van een onderhouds- en energieprestatiecontract met een Energy Service Company (ESCo), die daarbij een energiebesparingsgarantie afgeeft, een energiekostenbesparing van 34% en onderhoudskostenreductie van 15% behaald. Korte omschrijving


In het kader van het verminderen van de CO2-uitstoot door Rotterdam heeft de gemeente een Europese aanbesteding gevoerd voor het verduurzamen en onderhouden van negen gemeentelijke zwembaden gedurende 2011 tot 2021. Na deze aanbesteding is Strukton, samen met Hellebrekers Technieken, gekozen om deze opdracht uit te voeren. De afspraken m.b.t. de energieprestaties en het onderhoud zijn vastgelegd in een Onderhouds- en Energie Prestatie Contract. Strukton financiert het gehele project en geeft een garantie af voor energiebesparing. Gemeente Rotterdam betaalt Strukton op basis van de daadwerkelijk gerealiseerde energiebesparing en prestaties op het gebied van kwaliteit, onderhoud en beheer en van het comfort in de zwembaden. Gedurende het gehele traject is de gemeente Rotterdam begeleid door Deloitte via het programma Building & Portfolio Retrofit.  De gemeente Rotterdam heeft een aanbesteding uitgeschreven voor het verduurzamen van negen zwembaden in de gemeente.  Het consortium bestaande uit Strukton en Hellebrekers Technieken heeft de opdracht uitgevoerd, gefinancierd en staat garant voor een vastgelegde energiebesparing.  Gemeente Rotterdam betaalt het consortium op basis van gerealiseerde prestaties.  Deloitte heeft de gemeente Rotterdam begeleid vanaf de aanbesteding tot aan het sluiten van het Onderhouds- en Energie Prestatie Contract.

Kostenbatenafweging

Evaluatie

“De succesfactor van deze pilot is de geïntegreerde aanpak met professionele markpartijen die gespecialiseerd zijn in zwembadtechnieken en geïntegreerd gebouwonderhoud. De marktpartijen hebben optimaal ingespeeld op de specifiek uitvraag van de gemeente. Zij zijn met innovatieve oplossingen gekomen die een gemeente op zich zelf niet kan voorschrijven, daarvoor is een gespecialiseerd bedrijf nodig die dagelijks met deze materie bezig is. Naast verstand van zwembadinstallatietechniek moesten de marktpartijen ook sterk integraal nadenken om tot de beste oplossing te komen. Er is een sterke interactie tussen investeren in installaties

61

en het gebouwbeheer en onderhoud. De energiebesparingdoelstellingen hebben als vliegwiel gewerkt voor de verbetering van de gebouwen, lagere kosten voor onderhoud en verdere ontzorging van de vastgoedbeheerder Rotterdam. Bovendien resulteert het in een verhoging van de gebruikskwaliteit van de baden.” (Bron: vragen en antwoorden rotterdamse groene gebouwen) “De gemeente Rotterdam heeft ca. € 1 mln. geïnvesteerd in de proceskosten van dit pilot project. Een investering die zich zeker terugverdient gezien de gegarandeerde resultaten. Het pilot project heeft een standaard opgeleverd voor de organisatie voor het vervolg van de vastgoedclusters. Het OEP Contract is opgesteld, de leidraden zijn beschikbaar, de procedure is nu bekend en er is veel ervaring opgedaan met de aanbestedingsprocedure en de organisatorische kant van het project. Deze zaken kunnen direct worden benut voor de vervolgclusters waardoor de kosten per project aanzienlijk lager zullen zijn en bij herhaling steeds lager kunnen zijn doordat er veel minder externe inhuur nodig is.” (Bron: vragen en antwoorden rotterdamse groene gebouwen) Verdere info

Janko Lindenbergh Director Deloitte 088-288 3786 [email protected] 1) Deloitte Building & Portfolio Retrofit – Verbeter de energieprestatie van uw vastgoed met behulp van een ESCo 2) Rotterdamse Groene Gebouwen 3) Factsheet Rotterdamse Groene Gebouwen – cluster zwembaden

62

Subsidies – Passiefhuisconcept door Wooncorporatie AlleeWonen In de wijk de Kroeven in Roosendaal heeft wooncorporatie AlleeWonen Status 246 woningen gerenoveerd volgens de passiefhuis-methode. Daarnaast zijn 61 nieuwbouwwoningen gerealiseerd, waarbij gebruik is gemaakt van de ervaringen die zijn opgedaan tijdens het renovatietraject. AlleeWonen heeft voor zowel de renovatie als de nieuwbouw gebruik gemaakt van diverse subsidies. Korte omschrijving

Een passiefhuis is een woning waarbij warmteverlies wordt geminimaliseerd en warmtewinst wordt gemaximaliseerd. Dit wordt bereikt door optimale isolatie, goede luchtdichtheid, de juiste beglazing en ventilatie met warmteterugwinning. Daarnaast heeft AlleeWonen zonnepanelen geplaatst die weer zorgen voor opwarming van een boiler. AlleeWonen heeft voor dit project gebruik gemaakt van verschillende subsidies, verkregen via Agentschap NL, SenterNovem en Provincie Noord-Brabant. Daarnaast is gebruik gemaakt van Europese subsidies waarvoor de aanvraag was gedaan door een externe organisatie (E2Rebuild). Voor de Europese subsidies geldt dat de aanvraag gedaan kan worden door een organisatie of een overheid. Onderstaande lijst geeft de ontvangen subsidies weer (excl. de Europese subsidies): - Energie Onderzoek Subsidie (NL Energie en Klimaat – Agentschap NL) - Subsidie voor in totaal 246 zonneboilers (SenterNovem) - Subsidieregeling Duurzaam bouwen van Provincie Noord-Brabant - Unieke kansen regeling (SenterNovem) - Stimuleringsregeling 2009 Nieuwbouw (Provincie Noord-Brabant en Gemeente Roosendaal) - Energieinvesteringsaftrek EIA (Agentschap NL) Voor AlleeWonen was het mogelijk om regelingen te stapelen, waarschijnlijk is dit met de huidige regelgeving niet meer mogelijk. AlleeWonen heeft bij verschillende instanties subsidie-aanvragen ingediend. Voor de aanvraag hebben zij gebruik gemaakt van een tussenpersoon gespecialiseerd in het aanvragen van subsidies: Subvention. Dit heeft AlleeWonen als positief ervaren doordat de adviseur exact kon aangeven welke informatie nodig was. Vervolgens nam de externe partij de verwerking conform de voorschriften die gepaard gaan met de subsidieaanvragen voor haar rekening.


Kostenbatenafweging

Evaluatie

 AlleeWonen heeft informatie aangeleverd ten behoeve van de aanvraag van verschillende subsidies  Een tussenpersoon gespecialiseerd in de aanvraag van subsidies heeft de aanvragen opgesteld en ingediend voor AlleeWonen  De aanvragen zijn bij verschillende subsidieverstrekkers ingediend, te weten Agentschap NL, SenterNovem, Provincie Noord-Brabant en Gemeente Roosendaal en de Europese Unie. Het aanvragen van de subsidies vraagt om een investering in tijd, maar de opbrengsten vanuit de subsidies wegen hier ruimschoots tegenop. Het kost tijd om de subsidies aan te vragen. AlleeWonen geeft aan dat het van groot belang is vooraf zicht te hebben op benodigde gegevens.

63

Hierdoor kan de aanvraag van een subsidie soepeler en sneller verlopen. Desalniettemin wegen de baten van de subsidies ruim op tegen de kosten van het aanvragen van de subsidies. Verdere info

Robert van Rede Technisch Projectleider Aramis AlleeWonen Telefoon 0165-558888

1) Allee Wonen – Passiefhuisrenovatie De Kroeven 2) Energiesprong – Roosendaal: Duurzame renovatie in De Kroeven

64

(Lokale) Garantiefondsen – WKO installatie Vallei Wonen met Garantiefonds Energie Vallei Wonen heeft een warmte/koudeopslagsysteem geïnstalleerd in Status woonzorgcomplex De Tuinen. Dit hebben zij gedaan met een provinciale garantstelling (Garantiefonds Energie Utrecht) voor de meerkosten van de duurzame investering en financiering van Rabobank Woudenberg-Lunteren. Het project Korte omschrijving Woningcorporatie Vallei Wonen (Woudenberg) heeft een WKO-systeem geïnstalleerd in woonzorgcomplex De Tuinen. Vallei Wonen heeft een Energie BV (“Vallei Wonen Energie BV”) opgericht om het WKOsysteem te installeren en exploiteren. De financiering is met de plaatselijke Rabobank Woudenberg-Lunteren geregeld, met een garantstelling van Provincie Utrecht middels het Garantiefonds Energie voor de meerkosten van de investering. Financiering Het WKO-systeem betekende een flinke meerinvestering. De Rabobank kon op basis van de geldende financieringsregels de financiering niet verstrekken; de Energie BV kon niet voldoende zekerheden bieden. Garantiefonds Energie Vallei Wonen kwam vervolgens in contact met het Garantiefonds Energie van de Provincie Utrecht. Het Garantiefonds Energie staat open voor MKB‟ers, non-profit instellingen als VVE‟s, scholen en verenigingen in de provincie Utrecht die willen investeren in grote duurzame energieprojecten. De Provincie bepaalt of de corporatie problemen heeft met het verkrijgen van (reguliere) financiering en of de duurzame investering op de lijst van de Energie-investeringsaftrek (zie agentschapnl/EIA) staat. Vervolgens dient de woningcorporatie een aanvraag in bij de provincie Utrecht. Dit moet gebeuren vóór de start van het project. Als de aanvraag past binnen de randvoorwaarden (technisch-financiële toetsing door Agentschap NL) wordt een garantievoucher verstrekt. Vervolgens dient met een bank een kredietovereenkomst gesloten te worden (binnen 6 maanden na het verlenen van de garantie). Het fonds staat garant voor maximaal 100 procent van de meerinvestering (extra investering ten opzichte van een conventionele oplossing) met als limiet 80 procent van het totale krediet met een maximum van €20 mln. N.B. Bovengenoemde werking van het garantiefonds en de criteria zijn aan verandering onderhevig. Provincie Utrecht kan aangeven welke criteria op een bepaald moment gelden. Risico’s Provincie Veel levensvatbare projecten worden door banken als te risicovol gezien. Garantstelling zorgt ervoor dat deze projecten toch doorgang kunnen vinden. De garantstelling kost de Provincie niet direct geld: projecten betalen hun krediet aan de bank terug, waarmee tegelijkertijd de uitstaande garantie afneemt. Wanneer een project het krediet niet terug kan betalen dan betaalt de provincie de nog openstaande lening voor de meerinvestering terug aan de bank. Energie BV Een voordeel dat de Energie BV biedt is dat Vallei Wonen de klanten een kortingspercentage op de verbruikskosten kan geven.

65


Evaluatie

Verdere info

Energiebedrijven waren bereid de bouw van de WKO-installatie en – exploitatie op zich te nemen, maar dan volgens het Niet-Meer-DanAnders-principe. Vallei Wonen werkt ook volgens het Minder-DanAnders-principe en biedt haar klanten een kortingspercentage op de verbruikskosten.  Vallei Wonen is in contact getreden met een energiebedrijf voor de installatie en exploitatie van een WKO-systeem.  Voor de financiering is Vallei Wonen naar een lokale Rabobank (Rabobank Woudenberg-Lunteren) gegaan.  De Energie BV, opgericht voor de WKO-installatie, kon niet genoeg zekerheden bieden waardoor financiering alleen mogelijk was met een hoge risico-opslag.  Vallei Wonen heeft daarop een aanvraag ingediend bij het Garantiefonds Energie van de Provincie Utrecht.  Op deze aanvraag is een technisch-financiële toetsing uitgevoerd door Agentschap NL en vervolgens is een garantievoucher verstrekt aan Vallei Wonen.  Met dit garantievoucher kon de financiering bij de Rabobank geregeld worden. Met behulp van een provinciale garantstelling voor de meerkosten van het WKO-systeem is de duurzame investering mogelijk gemaakt. Het voordeel, lagere energiekosten, worden gedeeld met de klant. Vallei Wonen Schans 30 3931 KJ Woudenberg Telefoon (033) 286 17 40 [email protected]

1) Energiegids – Garantiefonds Utrecht maakt duurzame installatie Vallei Wonen mogelijk 2) Provincie Utrecht - Garantiefonds Energie 3) Energiebesparende WKO-installatie voor De Tuinen dankzij garantstelling provincie Utrecht

66

Energie Investeringsaftrek – Anoniem De Energie Investeringsaftrek (EIA) is door woningcorporatie X Status aangevraagd en deze aanvraag is goedgekeurd. Korte omschrijving

Wanneer een investering voorkomt op de Energielijst van Agentschap NL (technische toets) kan de investering in aanmerking komen voor de EIA (fiscale toets). Een voorwaarde om de EIA te kunnen effectueren is dat binnen een termijn van 9 jaar fiscale winst wordt gerealiseerd.. Woningcorporatie X heeft de investering – een warmte-koude opslag systeem (WKO) – gedaan en hiervoor EIA aangevraagd. De aanvraag van deze beschikking is relatief eenvoudig waarbij goedkeuring van het Agentschap NL benodigd is. Omdat fiscaal aanvullende voorwaarden gelden voor het effectueren van de EIA heeft corporatie X besloten om een en ander vooraf met de Belastingdienst af te stemmen. Vragen die hierbij aan de orde zijn gekomen, zijn of sprake is van een “investering in een woonhuis” en de vraag hoe de fiscale afschrijving op de WKO in de praktijk uitwerkt. Corporatie X heeft zich in dit proces laten ondersteunen door een extern adviseur (Deloitte Belastingadviseurs), omdat de kennis voor dit traject niet aanwezig was bij corporatie X.


 De woningcorporatie bekijkt, al dan niet samen met een externe adviseur de mogelijkheden die bestaan om gebruik te kunnen maken van de EIA.  Vervolgens wordt een aanvraag samengesteld voor het AgentschapNL.  Agentschap NL voert een technische toetsing van de aanvraag uit en bekijkt of de investering op de Energielijst voorkomt.  Afhankelijk van de specifieke situatie en de vraag of de betreffende corporatie zekerheid wil over de fiscale vraagstukken die samenhangen met de EIA, vindt vooroverleg met de Belstingdienst plaats over de toepassing van de EIA en de wijze van fiscale afschrijving. Om gebruik te kunnen maken van de EIA voor een investering die op de Energielijst voorkomt moet aan verschillende voorwaarden voldaan worden. Corporatie X gaf aan dat zij de ondersteuning van de extern adviseur als zeer positief heeft ervaren.

Evaluatie

Verdere info

Deloitte Belastingadviseurs Martijn Weijers, [email protected], TEL +3188 2880774 Robbert van den Hurk, [email protected], TEL: +3188 2884124

67

Energie B.V. – Energiek B.V. van Staedion Staedion heeft een eigen Energie BV opgericht, genaamd Energiek BV. Status Via deze Energie BV wordt de warmtelevering aan woningen verzorgd. Korte omschrijving

De Energie BV Energiek BV is een dochteronderneming van Staedion. Middels deze Energie BV wordt middels innovatieve technieken warmte geleverd aan woningen in Den Haag en Delft. De warmte wordt zowel uit de bodem als uit zonne-energie gewonnen. Energiek BV is opgezet naar aanleiding van de wens van Staedion om meer duurzame maatregelen door te voeren in hun woningbezit. De BV wordt daarnaast gebruikt als vehikel voor het project Aardwarmte, een samenwerking tussen Staedion, Vestia en Haagwonen met als partners de Gemeente Den Haag, E.ON en Eneco (iedere partij bezit 1/6e deel van het eigendomsrecht). Dit project betreft een systeem waarbij twee kilometer diep geboord wordt naar warm water, wat gebruikt wordt, met behulp van een aardwarmtecentrale, om 4000 woningen in Den Haag Zuidwest van warmte te voorzien. In de praktijk echter wordt de Energie BV met name gebruikt voor de inzet van Warmte-Koude Opslag (de installaties zijn ondergebracht in de BV) en liggen er plannen voor het gebruik van de Energie BV bij het plaatsen van zonnepanelen. Oprichting De procedures bij het oprichten van een Energie BV zijn gelijk aan het oprichten van een standaard BV. Het is van belang dat de doelstellingen helder geformuleerd worden; de omschrijving van de doelen is bepalend voor de activiteiten in de Energie BV. Daarnaast dient binnen de Energie BV vastgelegd te zijn welke verantwoordelijkheden bij de BV liggen (bijvoorbeeld afgesproken energieprestaties) en welke de gevolgen het beheren van een bron voor de Energie BV kunnen hebben. Daarnaast dienen vanuit de Energie BV zaken contractueel vastgelegd te worden, bijvoorbeeld dat het afnemen van warmte van de Energie BV door de bewoners overdraagbaar is aan nieuwe bewoners (en nieuwe bewoners automatisch energie van de Energie BV af dienen te nemen). Voordelen  Door duurzame energieprojecten onder te brengen in een Energie BV worden de energie-activiteiten duidelijk gescheiden van de overige activiteiten. De administratie en presentatie van de energieactiviteiten kan transparant plaatsvinden. De Energie BV draagt de verantwoordelijkheid voor de energielevering, en bewoners gaan een overeenkomst aan met de Energie BV met de daarbij behorende aansluiten leveringsvoorwaarden.  De Energie BV zorgt voor fiscale transparantie doordat de kosten en opbrengsten naar één partij gaan waarbij over beiden btw verrekend wordt. Door de BV kan de afgedragen btw teruggevraagd worden.  Vanuit de Energie BV kunnen zowel huurders als kopers bediend worden (op het gebied van energielevering), terwijl vanuit de woningcorporatie alleen de huurders bediend mogen worden.  Met een aparte BV is het makkelijker om samenwerkingen aan te gaan met andere partijen. Hierbij valt te denken aan een samenwerking tussen partijen die restwarmte leveren, maar geen

68

kennis in huis hebben, en partijen die kennis hebben op het gebied van duurzame investeringsmogelijkheden. Samenwerkingen tussen deze partijen kunnen zeer waardevol zijn en is gemakkelijker aan te gaan via een aparte BV.  Via de Energie BV kan mogelijk gebruik worden gemaakt van de Energie Investeringsaftrek (EIA) waardoor een investering beperkt kan worden. Voorwaarde hierbij is wel dat de BV een positief resultaat heeft waarbij de korting met de vpb (vennootschapsbelasting) wordt verrekend.


Evaluatie

Verdere info

Nadelen  In de Warmtewet is een passage opgenomen die aangeeft dat er een vergunning nodig is voor het exploiteren van een installatie, indien deze is opgenomen in een Energie BV. Dit is niet nodig wanneer de installatie binnen de corporatie wordt geëxploiteerd. Dit is een mogelijk nadeel, afhankelijk van hoe de Warmtewet zich ontwikkelt.  Gedane investeringen zijn deels uit eigen middelen van de corporatie betaald, soms met subsidies. Het deel van de investering dat aan DAEB woningen toe te wijzen is kan door Staedion gefinancierd worden. Daarnaast is echter (commerciële) financiering nodig voor de niet-DAEB woningen en het is lastig deze te verkrijgen. Banken staan nog afwachtend tegenover het stand alone commercieel financieren van duurzame investeringen zoals WKOinstallaties. Knelpunt kan zijn dat banken wel financiering willen verstrekken, maar met een beperkte looptijd waarbinnen afgelost dient te worden (10-15 jaar). De duurzame projecten kunnen deze aflossing vaak niet dragen doordat deze pas op langere termijn rendabel worden volgens de onderliggende business cases.  Energiek BV is opgezet naar aanleiding van de wens van Staedion om meer duurzame maatregelen door te voeren in hun woningbezit.  Staedion maakt gebruik van deskundigheid van derden op momenten dat dat nodig is; gezien het relatief geringe aantal projecten dat uitgevoerd wordt is het zelf ontwikkelen (of in huis halen) van de benodigde kennis (nog) niet rendabel.  De medewerkers van het project Aardwarmte zijn van buiten Staedion gekomen; de medewerkers van Energiek BV komen vanuit Staedion.  Het contractbeheer ligt bij Aardwarmte en Energiek BV.  De administratie wordt vanuit Staedion geregeld.  Het technisch beheer (onderhoud) voor Aardwarmte wordt uitgevoerd door Eneco; voor Energiek BV wordt gebruik gemaakt van installateurs van Staedion. Een Energie BV biedt veel voordelen, maar het verkrijgen van financiering blijft echter lastig. Corporaties mogen zelf geen volledige garantie afgeven en garantiefondsen zijn schaars. Daarnaast zijn banken terughoudend met een verstrekken van financiering voor bepaalde duurzame investeringen. Erik Muller – Staedion Den Haag Telefoon: 0900 - 1424 Staedion – Energiek BV

69

Woonlastenwaarborg – Woningcorporatie Thuisvester Woningcorporatie Thuisvester heeft een aantal oudere huurwoningen Status in haar portefeuille. In deze woningen is veel energiewinst te behalen. Thuisvester heeft daarom een project opgestart om in 1000 woningen energiebesparende maatregelen uit te voeren. De huurwoningen, die nu over het algemeen energielabel E of F hebben, zullen na de maatregelen uitkomen op label C of D. Het project wordt in fasen uitgevoerd en is voor een deel van de huurwoningen reeds uitgevoerd. Korte omschrijving

Project Thuisvester voert in 1000 verouderde huurwoningen energiebesparende maatregelen uit, om deze woningen een energiesprong te laten maken van label E/F naar C/D. Alle nieuwbouwwoningen worden standaard gebouwd met energielabel A. Financiering Thuisvester financiert deze energiebesparende maatregelen in 1000 woningen zelf. De investering wordt (voor de helft) terugverdiend middels een huurverhoging. Tegenover deze huurverhoging staan lagere energielasten voor de bewoners. Thuisvester geeft aan dat slechts de helft van de gerealiseerde besparing wordt teruggevraagd via een verhoging van de huur, waardoor bewoners gegarandeerd lagere lasten hebben en Thuisvester een deel van de investering terugverdient. Woonlastenwaarborg Voor bepaling van de huurverhoging maakt Thuisvester gebruik van de Woonlastenwaarborg, opgesteld door de Woonbond en Aedes. Uitgangspunt van de woonlastenwaarborg is dat het treffen van energiebesparende maatregelen in woningen mag leiden tot een redelijke huurverhoging, maar dat deze huurverhoging lager is dan de gemiddelde daling op de energierekening in het gehele wooncomplex. De woonlastenwaarborg garandeert dus een daling van de gemiddelde woonlasten voor de bewoners. Thuisvester verrekent na één stookseizoen het verschil tussen de verwachte en de werkelijke energiebesparing in de vorm van een voorschot. Indien de daadwerkelijke energiebesparing, na twee stookseizoenen na oplevering, lager is dan de berekende energiekostenbesparing, dan ontvangen de bewoners van Thuisvester een compensatie voor de te veel betaalde huur en wordt een nieuwe huurprijs berekend op basis van de werkelijke energiebesparing.


Kosten-

 Een extern bureau is door Thuisvester ingeschakeld om de bestaande woningvoorraad te beoordelen volgens de maatstaven van de Energie Prestatie Adviezen (EPA).  Thuisvester heeft vervolgens 1000 woningen aangewezen waar energiebesparende maatregelen doorgevoerd gaan worden.  De bewoners wordt verzocht medewerking te verlenen bij bepaling van het energielabel en daarna bij uitvoering van de renovatiewerkzaamheden. Hen wordt een woonlastendaling gegarandeerd middels de woonlastenwaarborg. De energiebesparende maatregelen brengen een flinke investering met

70

batenafweging

zich mee. Deze investering kan echter (deels) terugverdiend worden door het doorvoeren van een huurverhoging. Tegenover deze huurverhoging staan lagere energielasten. Door gebruik te maken van de woonlastenwaarborg zijn bewoners ervan verzekerd dat de woonlasten gemiddeld zullen dalen. Dit vereenvoudigt tevens het verkrijgen van toestemming van de bewoners voor het uitvoeren van de voorgenomen maatregelen.

Evaluatie

Projectleider Mevrouw Reek: “Het kost erg veel geld om alle aanpassingen in duizend woningen door te voeren. Een deel van deze kosten moet worden terugverdiend in de vorm van een huurverhoging. Maar omdat Thuisvester slechts de helft van de gerealiseerde besparing terugvraagt, vallen de totale woonlasten altijd lager uit. Zo hebben de bewoners minder woonlasten en verdienen wij een gedeelte van onze investering terug.”

Verdere info

Woningcorporatie Thuisvester Hoofdkantoor en woonwinkel Oosterhout Telefoon: 0162 49 11 00 1) 2)

Informatie Woonlastenwaarborg Thuisvester Thuisvester Magazine – november 2010

71

Ondanks de aan de samenstelling van de tekst bestede zorg kan de samensteller geen aansprakelijkheid aanvaarden voor eventuele schade, die zou kunnen voortvloeien uit enige fout of onzorgvuldigheid, die in deze handreiking zou kunnen voorkomen.

72

Toolbox Financieringsconstructies. duurzame investeringen woningcorporaties

Recommend Documents