Inventarisatie financieringsconstructies

Inventarisatie financieringsconstructies anders denken en doen Opdrachtgever: Agentschap NL Rotterdam, december 2010

Inventarisatie financieringsconstructies anders denken en doen

Opdrachtgever: Agentschap NL

Janbart van Ginkel

Rotterdam, december 2010

Over Ecorys

Met ons werk willen we een zinvolle bijdrage leveren aan maatschappelijke thema’s. Wij bieden wereldwijd onderzoek, advies en projectmanagement en zijn gespecialiseerd in economische, maatschappelijke en ruimtelijke ontwikkeling. We richten ons met name op complexe markt-, beleids- en managementvraagstukken en bieden opdrachtgevers in de publieke, private en not-forprofit sectoren een uniek perspectief en hoogwaardige oplossingen. We zijn trots op onze 80-jarige bedrijfsgeschiedenis. Onze belangrijkste werkgebieden zijn: economie en concurrentiekracht; regio’s, steden en vastgoed; energie en water; transport en mobiliteit; sociaal beleid, bestuur, onderwijs, en gezondheidszorg. Wij hechten grote waarde aan onze onafhankelijkheid, integriteit en samenwerkingspartners. Ecorys-medewerkers zijn betrokken experts met ruime ervaring in de academische wereld en adviespraktijk, die hun kennis en best practices binnen het bedrijf en met internationale samenwerkingspartners delen. Ecorys Nederland hecht aan een duurzame bedrijfsvoering. Daarom printen wij standaard op FSCgecertificeerd papier.

ECORYS Nederland BV Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E [email protected] K.v.K. nr. 24316726 W www.ecorys.nl

Ecorys Vastgoed T 010 453 8 F 010 453 85 88

2

Inventarisatie financieringsconstructies

Inhoudsopgave

1

Inleiding

7

1.1 Aanleiding

7

1.2 Doel

8

1.3 Vraagstelling

8

1.4 Aanpak

2

8

1.5 Leeswijzer

10

Consument

13

2.1 Algemeen

13

2.2 Prijsverlagende constructies

13

2.2.1

Starterslening

13

2.2.2

Koopsubsidie

14

2.2.3

Maatschappelijk gebonden eigendom

15

2.2.4

Koopgarant

17

2.2.5

Koopprijs korting

17

2.2.6

Kluswoningen

18

2.2.7

Erfpacht

19

2.3 Risicoreducerende constructies

3

4

20

2.3.1

Verkoopgarantie

20

2.3.2

Overbruggingsgarantie

21

2.3.3

Verkoopversneller bestaande woning

22

2.3.4

Collectief Particulier Opdrachtgeverschap

22

Publiek – publiek

25

3.1 Algemeen

25

3.2 JESSICA

25

3.3 SVN Plusfonds

26

3.4 Garantstellingen

27

3.5 Regionale ontwikkelingsbedrijven

28

3.6 Risicodragend participeren

29

3.7 Subsidieregelingen

30

3.8 Ondersteuning in kennis, kunde en proces

31

Publiek – privaat

33

4.1 Revolverende fondsen 4.1.1

33

Obligaties

33

4.1.2

PPS op basis van gelijkwaardigheid

34

4.1.3

Voorverkooppercentage

34

4.1.4

Portfolio-vorming van stedelijke herstructureringsprojecten

35

4.1.5

Igloo Regeneration Fund

36

4.1.6

Wijkontwikkelingsmaatschappijen

36

Gemeente Rotterdam

37

4.2 Anders omgaan met grond

38

4.2.1

Betalingsmoment van grond verschuiven

38

4.2.2

Value capturing

38


3

5

Privaat – privaat

40

5.1 Garantstellingen

40

5.1.1

Afnamegaranties & zekerheidsstellingen

5.2 Eigen vermogen liquide maken 5.2.1

6

4

Woning Liquiditeiten Fonds

40 41 41

5.2.2

Wooninvesteringsfonds (WIF)

41

5.2.3

Stedenfonds

42

Resumé


45


5

1

Inleiding

1.1

Aanleiding

De gevolgen van de recente economische crisis zijn en worden sterker voelbaar. Nakende bezuinigingen en dalende vastgoedprijzen trekken een zware wissel op de beschikbare middelen en daarmee op de mogelijkheden om in stedelijke ontwikkeling te investeren. Er is een aantal dingen tegelijkertijd gaande. Op het gebied van de overheid Financiële bijdragen van overheden tbv stedelijke (her)ontwikkelingen nemen af. De consequentie hiervan is dat er minder financiële middelen zullen zijn om de stedelijke ontwikkeling aan de gang te houden, terwijl de noodzaak om stedelijke gebieden aan te pakken onverminderd hoog zal blijven. Op het gebied van de geldverstrekkers Daarnaast is het financieren van gebiedsontwikkelingen een groot probleem geworden. Naast een tekort aan liquide middelen (in vergelijking met een aantal jaar geleden wordt een aanzienlijk kleiner aantal woningen verkocht / afgezet), wordt het in toenemende mate lastiger om aan leningen of vreemd vermogen te komen. Financiële instellingen zijn in de afgelopen jaren terughoudend geworden in het aangaan van grote en langdurige verplichtingen, waardoor de stedelijke ontwikkeling nog moeizamer gaat. Hoge rentepercentages en lage risicoprofielen maken de financiering van (vooral binnenstedelijke) projecten tot een ware uitdaging. Het hebben van een eigen vermogen is een noodzakelijke voorwaarde om nog in aanmerking te komen voor het aantrekken van vreemd vermogen. Op het gebied van de projectontwikkelaars Projectontwikkelaars bevinden zich in een nijpende situatie. Zij ondervinden direct de lasten van de stagnatie van de verkoop / afzet. Hun consumenten zijn wantrouwend geworden en kiezen veelal voor een veilig alternatief (verbouw, zeker met een verlaagd btw tarief) of de uitdrukkelijke keuze om eerst de woning te verkopen voordat gezocht gaat worden naar een nieuwe woning. Bij de huidige huiseigenaar is sprake van angst dat de huidige woning niet verkocht zal worden. Op het vlak van de consument Daarnaast moet de projectontwikkelaar steeds meer concurreren met de bestaande woningmarkt. Waar voorheen een nieuwbouwwoning nog een beleggingsobject leek (min of meer zekere stijging van de waarde van die woning binnen afzienbare tijd) is dat in de huidige situatie nauwelijks meer aan de orde. Daarbovenop komt dan nog dat de consument wil kiezen voor een woning die hij/zij kan zien, in veel gevallen dus een bestaande woning, in een markt die momenteel zeer gunstig is voor de koper. De consument bepaalt. En op het gebied van de woningcorporaties Woningcorporaties ondervinden de gevolgen van de economische crisis. Financiering is duur en moeilijk, woningverkopen vallen tegen en de financieel beschikbare middelen drogen op vanwege onder andere de fiscalisering van corporaties. Corporaties hebben in toenemende mate te maken met Europese regelgeving, niet in de laatste plaats op het gebied van staatssteun. De Europese Commissie (EC) was/is met name beducht voor oneerlijke concurrentie als gevolg van de


7

zogenoemde ‘kruissubsidiëring’: overheidsgeld dat door of door middel van een corporatie wordt aangewend ten behoeve van commerciële activiteiten. De economische correctie op de vastgoedmarkt lijkt geen conjuncturele, maar een structurele te zijn. Dat de woningen kantorenmarkt weer eenzelfde dynamiek gaan vertonen als de laatste decennia, lijkt onwaarschijnlijk. Het is duidelijk dat de komende jaren niet alles uitgevoerd kan worden wat we tot voor kort ambieerden, maar stedelijke (her)ontwikkeling moet doorgaan. De toekomst van bouwontwikkelingen zal er anders uit zien. Marktomstandigheden zijn, als gevolg van de economische en financiële crisis totaal veranderd, projecten zijn stilgevallen, de vraag om duurzaamheid en kwaliteit beïnvloedt de opgave en het spel verandert door heroverwegingen ten aanzien van ons volkshuisvestelijk stelsel en enorme bezuinigingen. Er is sprake van een nieuwe realiteit die vraagt om andere en creatieve businessmodellen, werkwijzen en samenwerkingsvormen. In dit licht zijn diverse partijen reeds begonnen met het zoeken naar alternatieve, creatieve financieringsconstructies.

1.2

Doel

Het in beeld brengen van bestaande en opkomende financierings- en garantieconstructies en deze kort te analyseren. De verschillende constructies kunnen namelijk van belang zijn voor alle actoren die te maken hebben met stedelijke ontwikkeling. Doel van deze inventarisatie is zeker ook een zo groot mogelijke verspreiding richting partijen en projectleiders van (onder meer) de vastgelopen projecten.

1.3

Vraagstelling

U vraagt ons per constructie in beeld te brengen: 1.

Hoe werkt de constructie, voor wie is die bedoeld en onder welke voorwaarden kan het instrument worden gebruikt?

2.

Is het instrument/model/de constructie effectief, wordt het doel gehaald en zijn er praktijkvoorbeelden. Indien mogelijk zou een kwantificeerbaar antwoord gewenst zijn, zodat duidelijk al aangegeven kan worden wat de meerwaarde is van een dergelijke constructie.

3.

Is er een contactpersoon, voor mogelijk geïnteresseerde derden, die bereid is mee te werken in breder op te zetten vervolgonderzoeken?

1.4

Aanpak

Er is een aantal financierings- en garantieconstructies al in ontwikkeling of in de praktijk toegepast. Via literatuuronderzoek is de lijst met mogelijke creatieve financieringsmodellen verfijnd. Daarnaast is een aantal interviews gehouden met verschillende stakeholders op dit gebied. Er is gesproken met: Actor

Contactpersoon

Functie

1

ABN AMRO

Dhr. Steinmaier

Head of Research

2

Aedes

Dhr. Van Dellen

Senior beleidsadviseur

3

Alkmaar

Mevr. Van Bruggen

Senior beleidsadviseur

4

BNG

Mevr. Bieringa

Directeur Public Finance

5

DLH

Dhr. Stel

Eindhoven

Dhr. Beernink

Heerhugowaard

Dhr. Kruithof

Projectontwikkelaar Programmamanager Integrale wijkvernieuwing & krachtwijken Projectleider sector Stadsontwikkeling

6

7

8


8

Herstructureringsmaatschappij Overijssel

Dhr. Wiendels

Directeur

9

NEPROM

Dhr. Fokkema

NEPROM

Mevr. Schepman

OBR

Dhr. Freie

Directeur Beleidsmedewerker commercieel vastgoed Bouwcoördinator

OBR

Dhr. Van Veen

11

Provincie Noord-Brabant

Dhr. De Looff

12

Provincie Noord-Holland

Dhr. Wiersum

13

Provincie. Utrecht

Dhr. Veugelers

Provincie. Utrecht

Dhr. Sanjee

14

Stedenfonds

Dhr. Severens

15

Tilburg

Dhr. Van den Heuvel

16

Woonstad

Dhr. Klos

Woonstad

Dhr. De Gier

Zaanstad

Dhr. Van Hees

Zaanstad

Dhr. Post

10

17

Beleidscoördinator Manager Woningbouwstimulering Aanjager Woningbouw Beleidsmedewerker Wonen en stedelijke vernieuwing Beleidsmedewerker Aanjaagteam Woningbouw Directeur Vastgoedstrateeg Bestuurder Ontwikkeling & Techniek Bestuurder Waarde, Finance & Facilities Senior beleidsadviseur wonen Senior beleidsadviseur grondzaken

Het belang wordt onderschreven.

Dit onderzoek bestond onder meer uit het interviewen van verschillende constructiegebruikers, maar er is tevens gesproken met andere stakeholders die betrokken zijn bij stedelijke ontwikkeling in Nederland. Omdat zij geen concrete kennis hebben van een gebruikte financieringsconstructie volstaan wij hier met enkele korte omschrijvingen van de gevoerde gesprekken, alsmede hun (veranderende) rol in stedelijke ontwikkelingen. Het geeft goed aan dat het belang van anders financieren ook door hen wordt onderschreven.

BNG De Bank Nederlandse Gemeenten is actief betrokken bij meerdere grote gebiedsontwikkelingen en treedt geregeld op als adviseur als het gaat om het financieren van ontwikkelingen. De Bank Nederlandse Gemeenten is vooral geïnteresseerd in de grotere (revolverende) fondsconstructies, waarbij zij naast technische assistentie ook betrokken kunnen worden bij het beheren van de middelen. Zo is de BNG momenteel ook betrokken bij het opzetten van een revolverend fonds in het kader van het implementeren van JESSICA in Nederland.

NEPROM Zij staat positief ten opzichte van elke vorm van financiering en/of garantieconstructies als het gaat om stedelijke ontwikkeling. Het is in haar belang (en dus dat van haar leden) dat stedelijke ontwikkeling voort gaat. Met name de constructies die de projectontwikkelaars helpen bij het bouwen en afzetten van woningen vallen bij de NEPROM in goede aarde. Te denken valt daarbij aan eerder beschreven constructies die te maken hebben met afnamegaranties, afzetgaranties (zekere koop door corporaties en/of ontwikkelaars als voorverkooppercentage niet wordt gehaald) en andere vormen (terugkoopgaranties) waarbij de projectontwikkelaars sneller kunnen overgaan tot bouw. De NEPROM stimuleert haar leden verder om ook ‘out of the box’ te denken als het gaat om financiering van gebiedsontwikkelingen.

IVBN De vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland (IVBN) behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en (al dan niet beursgenoteerde) vastgoedfondsen. De 31 leden (eind 2008) hebben voor circa 60 miljard euro aan Nederlands onroerend goed in bezit en nog eens voor zo'n 150 miljard aan vastgoed in het buitenland. De bij de IVBN aangesloten vastgoedorganisaties beleggen in woningen, kantoren, winkels, bedrijfsruimten en garages. In het beleidplan van IVBN wordt eveneens geconstateerd dat vastgoedfinanciering door de kredietcrisis moeizamer


9

verloopt. De IVBN zal zich in 2010 focussen op het vergroten van de kennis binnen haar ledenkring met betrekking tot vastgoedfinanciering en –mogelijkheden. Zij constateert een vastzittende woningmarkt die weer in beweging moet komen. Om dit te bespoedigen zal de IVBN meer gaan samenwerken met woningcorporaties.

Aedes Aedes heeft een eigen financieringsconstructie (het Wooninvesteringsfonds (WIF)), maar is tegelijkertijd als belangenvereniging zeer geïnteresseerd in allerlei financieringsconstructies die als doel hebben het bespoedigen van de beweging op de woningmarkt. Op hun website geven zij een aantal opties weer die naar hun mening een goede invulling geven aan bovenstaande doelstelling.

De verschillende koop-/keuzevarianten maken een koopwoning voor starters en een grote groep mensen uit de lage en middeninkomensgroepen bereikbaar. Deze varianten overbruggen de kloof tussen huur en koop en schieten de laatste jaren als paddenstoelen uit de grond.

Koop/ keuzevarianten: Koopgarant: Kopers krijgen een korting op de marktwaarde van de woning en worden volledig eigenaar. De corporatie verplicht zich de woning terug te kopen bij verkoop, waarbij de waardeontwikkeling van de woning volgens een van tevoren afgesproken formule wordt gedeeld. Slimmer Kopen: de koper krijgt korting en deelt de koper ook in de winst bij latere verkoop. Groot verschil met Koopgarant is de grond in erfpacht wordt gegeven, terwijl bij Slimmer Kopen iemand ook eigenaar wordt van de grond. DWV Dongen met Trudo en Woonpartners Helmond een nieuwe koopvariant: een hypotheekproduct voor starters ondersteund door woningcorporaties. Koop Goedkoop: mensen kopen de opstal en huren ze de grond. Het eerste jaar hoeft de koper nog geen huur te betalen, maar de tien jaar daarop elk jaar 10 procent meer van het uiteindelijke huurbedrag. De volgende koper krijgt opnieuw deze korting. www.socialekoop.nl: de kopers betalen minimaal een derde deel van de marktwaarde en het restant hoeven ze pas over te maken als ze de woning ooit doorverkopen. De winst is voor de bewoner. Te woon: klant kiest eerst een woning en bepaalt daarna zelf in alle vrijheid de koop- of huurvorm. De corporatie biedt kernvoorraad bezitsneutraal aan. Starters Renteregeling: de corporatie betaalt 20 procent van de hypotheekrente van de koper. Na tien jaar wordt diens inkomenssituatie getoetst. Verdient hij dan genoeg, dan gaat hij zelf de volledige rente betalen. Corporatie Starterslening: het verschil tussen de totale verwervingskosten van de woning en het maximale bedrag dat een starter kan lenen wordt door een lening bij de corporatie overbrugd. Corporaties die de Corporatie Starterslening verstrekken stellen zelf de voorwaarden van de lening vast.

1.5

Leeswijzer

Wij hebben er voor gekozen om de hoofdstukken in te delen op basis van de soort constructie. Het onderzoek leverde namelijk al snel een opdeling van de soorten constructies op, die wij dan ook als richtlijn hebben aangehouden in dit rapport. Hoofdstukken 2, 3, 4 en 5 gaan in op de verschillende financieringsconstructies. Onderscheid wordt gemaakt in constructies voor consument en tussen publiek en private stakeholders. In hoofdstuk 6 volgt nog kort een resumé van de belangrijkste uitkomsten van deze inventarisatie. In de bijlage van dit rapport is een totaaloverzicht opgenomen van de soorten constructies die wij bij de diverse stakeholders zijn tegengekomen. De tabel geeft een overzicht van contactpersonen per stakeholder / constructie en verwijst, indien van toepassing, naar websites voor meer informatie.

10



11

2

Consument

2.1

Algemeen

De onderstaande constructies zijn in principe direct bedoeld voor de consument. Zij kunnen onderverdeeld worden in 2 categorieën. Enerzijds zijn er maatregelen die een prijsverlagend effect hebben (gericht op toekomstige woning), anderzijds zijn er constructies die zich richten op de huidige woning die niet (of moeilijk) verkocht wordt. Dit zijn constructies die het risico op dubbele woonlasten geheel of gedeeltelijk wegnemen. Beide categorieën trachten de afzet van woningen te stimuleren en zijn met name bedoeld om effecten van de economische crisis tegen te gaan. In de beschrijving van de financieringsconstructies zijn ook constructies opgenomen die niet langer mogelijk zijn, bijvoorbeeld als de middelen daarvoor volledig zijn gebruikt. Omdat wij menen dat het hier eerder gaat om de soort constructie en de (mogelijke toekomstige) werking daarvan voor de praktijk zijn alle vormen beschreven. Het is immers niet met zekerheid te zeggen dat bepaalde goedlopende constructies op een later moment niet weer in leven worden geroepen.

2.2

Prijsverlagende constructies

1

2.2.1 Starterslening Kader

De stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen in volkshuisvesting. SVn beheert revolverende fondsen voor haar partners met als oogmerk het leveren van een waardevolle, gewaarborgde bijdrage aan de betaalbaarheid van de stedelijke vernieuwing. Samenwerking met gemeenten - op projectniveau en structureel - vormt de leidraad voor de activiteiten van SVn. SVn staat naast deelname van gemeenten ook open voor samenwerking met andere overheden en marktpartijen. Resultaten van samenwerking zijn: •

Experiment met ‘verdubbellingsfonds’ van VROM voor de financierbaarheid van

•

Instelling door VROM van een Nationaal Fonds Startersleningen.

•

Instelling provinciaal Limburgs Fonds Startersleningen.

•

Enkele leningproducten van SVn, zoals de Starterslening, geborgd door Nationale Hypotheek

gebouwonderhoud door Verenigingen van Eigenaren.

Garantie. De gemiddelde Starterslening ligt nu op € 35.000,- en bedraagt maximaal 20% van de verwervingskosten. De eerste drie jaar betaalt een starter hierover geen rente. Werking Starterslening en voorwaardelijkheden De Starterslening overbrugt het verschil tussen de totale koopsom van uw woning en het maximale bedrag dat u – op basis van uw inkomen – bij de bank kunt lenen volgens de normen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).

1

http://www.svn.nl/site/nl-nl/Consument+Zakelijk/Starterslening/Starterslening+overzicht.htm


13

Starters kunnen afhankelijk van het inkomen en de kosten van de woning, gebruik maken van de Starterslening. De Starterslening is niet te combineren met koopsubsidie. Het budget voor beide regelingen is beperkt. Als de grens bereikt is, kan geen subsidie meer aangevraagd worden. De Starterslening kent een rentevaste periode van 15 jaar. De eerste 3 jaar daarvan wordt geen rente betaald en ook niet afgelost. Pas na 3 jaar wordt rente en aflossing betaald, mits het inkomen voldoende gestegen is. Wanneer dit niet het geval is kan een hertoetsing aangevraagd worden en wordt een maandlast betaald die bij het inkomen past. De Starterslening wordt verstrekt door de gemeente. De gemeente heeft het beste zicht op de lokale woningmarkt en beslist zelf of ze meedoet aan de Startersregeling. Zij kan in de op te stellen regeling aanvullende eisen stellen. De Starterslening wordt aangevraagd door de gemeente. De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) houdt op haar website een lijst bij van deelnemende gemeenten. Om een fonds door SVn te laten beheren wordt de gemeente/provincie/Rijk deelnemer van SVn. Praktijkvoorbeeld •

2

Starterslening Alkmaar

Met de Starterslening van de gemeente wordt een tweede hypotheek afgesloten, naast de hypotheek die mogelijk is op grond van het inkomen. Het bedrag van de tweede hypotheek is het bedrag dat benodigd is om de financiering rond te krijgen, met een maximum van 35.000 euro. Voor de tweede hypotheek wordt de eerste drie jaar geen rente en aflossing betaald. Daarna worden wel rente en aflossing voor de tweede hypotheek in rekening gebracht. De gemeente gaat er vanuit dat mensen in drie jaar tijd een hoger inkomen krijgen en die extra lasten kunnen opbrengen. •

3

Starterslening Zwolle In de gemeente Zwolle is de grens voor een Starterslening verhoogd van 209.000 naar 265.000 k.k. Er is namelijk veel aanbod in de prijsklasse net boven 2 ton. De huidige landelijke regeling sluit daar niet op aan. In het geval van Zwolle gaat het om een lening waarbij na 3 jaar het inkomen van de geldnemer getoetst wordt. Woningprijzen en markten verschillen sterk per regio. Of de landelijke Starterslening afdoende is om de sprong van sociale huur naar de vrije markt te kunnen maken verschilt dan ook sterk. Het voorbeeld van de gemeente Zwolle toont aan dat de voorwaarden van de huidige landelijke regeling wellicht niet overal het optimale effect hebben.

Gebruik door geïnterviewde partijen 4

5

Overige gemeenten uit de interviews die een Startersregeling hebben, zijn: Eindhoven , Rotterdam 6

en Tilburg . Startersleningen vergroten de betaalbaarheid van woningen en stimuleren daarmee beweging in de woningmarkt. De lening is bedoeld voor consumenten die veelal starten op de koopwoningmarkt en moeilijk of niet zelfstandig een koopwoning kunnen financieren. Startersleningen kunnen in heel Nederland aangevraagd en verstrekt worden. Meer informatie: www.svn.nl 7

2.2.2 Koopsubsidie

14

2

http://www.alkmaar.nl/eCache/23942/wonen-Starterslening

3 4 5 6

http://www.startersleningzwolle.nl/ http://www.startersleningeindhoven.nl/ http://www.startersleningrotterdam.nl/ http://startersleningtilburg.nl/


Kader Koopsubsidie is een maandelijkse belastingvrije bijdrage in de hypotheeklasten, die het aanschaffen van een eigen woning extra aantrekkelijk kan maken. Koopsubsidie is een landelijke regeling. De huidige regeling voor koopsubsidie is beëindigd. Op 29 maart 2010 is het totale budget voor de eigenwoningbijdrage uitgeput, waardoor nieuwe aanvragen niet meer in behandeling worden genomen. Het is aan het kabinet om te beslissen of er meer geld beschikbaar komt voor koopsubsidie. Werking koopsubsidie en voorwaardelijkheden De subsidie is onder andere afhankelijk van het bruto inkomen, koopsom van de woning, hypotheekbedrag en leeftijd. Het toetsinkomen wordt bepaald aan de hand van het bruto jaarinkomen. De maximale hypotheek waarop de koopsubsidie wordt gegeven is 180.684 euro. De koopsubsidie helpt mensen een hogere lening te krijgen dan op basis van het inkomen alleen mogelijk zou zijn. Wie het huis zelf kan financieren, heeft geen recht op koopsubsidie. Of de koper een koopsubsidie krijgt hangt ook af van het inkomen. Met een vermogen van meer dan €21.000 per aanvrager komt de koper ook niet voor de koopsubsidie in aanmerking. De betreffende hypotheek is gegarandeerd door de Nationale Hypotheek Garantie. Tot slot wordt de aanvraag voor de koopsubsidie ingediend door de betreffende bank of hypotheekbemiddelaar. Elke 5 jaar wordt het inkomen opnieuw getoetst. Praktijkvoorbeeld Zoals aangegeven is koopsubsidie een landelijke regeling die door de Rijksoverheid wordt toegepast. Agentschap NL is verantwoordelijk voor de uitvoering. Rekenvoorbeeld: Stel dat Jan Modaal uit Amersfoort 36.000 euro bruto verdient per jaar. Banken zijn veelal bereid tot ongeveer 4,5 keer het bruto jaarinkomen te financieren als hypotheek. Dat wil zeggen dat een gemiddeld gezin een huis kan kopen van maximaal 36.000 * 4,5 = 162.000. De gemiddelde prijs van een woning in Amersfoort ligt hoger dan 162.000 euro, waardoor Jan Modaal dus geen koopwoning zou kunnen aanschaffen. Gebruik door geïnterviewde partijen Koopsubsidie is niet toe te schrijven aan een specifieke gemeente. Veel gemeenten hebben de mogelijkheid van koopsubsidie onder de aandacht gebracht van hun inwoners. Koopsubsidie maakte het mogelijk om toch een woning te kunnen kopen als het inkomen niet toerijkend is. De lening was bedoeld voor consumenten die veelal starten op de koopwoningmarkt en moeilijk of niet zelfstandig een koopwoning kunnen financieren. De constructie kan als succesvol worden beschouwd, gezien het feit dat de subsidiepot aan het begin van 2010 opgebruikt was. Meer informatie: www.koopsubsidie.nl

8

2.2.3 Maatschappelijk gebonden eigendom Kader

7 8

http://www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/koopwoning/koopsubsidie http://maatschappelijkgebondeneigendom.uwhuisenhypotheek.nl/


15

Maatschappelijk Gebonden Eigendom (MGE) is een vorm van eigenwoningbezit in de sociale sector. Hierbij is de bewoner eigenaar van de woning, maar is de woningcorporatie verantwoordelijk voor het (groot) onderhoud. De bewoner koopt (in plaats van huurt) de sociale woning. Het verschil met sociale huur op het vlak van financieringsconstructies is dat de opbrengsten voor de woningen eerder geboekt kunnen worden: de consument koopt in plaats van huurt. Daarnaast verschilt de waarde van de MGE woning (weliswaar afhankelijk van de markt) van een sociale huurwoning. Werking Maatschappelijk gebonden eigendom en voorwaardelijkheden Het woord ‘Gebonden’ verwijst naar het feit dat de eigenaar het huis niet op de vrije markt mag doorverkopen. De eigenaar is verplicht het huis bij verkoop aan te bieden aan de woningcorporatie. De woningcorporatie is er zo zeker van dat zij de woning weer in handen krijgt. De corporatie kan de woning vervolgens wél op de vrije markt verkopen. Bij verkoop van de woning aan de corporatie, wordt de winst of het verlies verdeeld tussen de voormalige eigenaar en de corporatie. Dit kan gunstig zijn voor de eigenaar: bij een eventuele daling van de woningwaarde deelt de woningcorporatie mee in het verlies. Een nadeel is wel dat de eigenaar minder profiteert van een waardestijging. Ook hiervan moet hij een deel aan de woningcorporatie afstaan. 9

Praktijkvoorbeeld

Woonstad Rotterdam heeft drie vormen van maatschappelijk gebonden eigendom: •

MVE-C MVE staat voor Maatschappelijk Verantwoord Eigendom. Woonstad Rotterdam zorgt ervoor dat de woning planmatig wordt onderhouden voor een vast bedrag per maand. Daarnaast wordt korting verkregen op de opstalverzekering. Bij verhuizing koopt Woonstad Rotterdam de woning gegarandeerd binnen 3 maanden terug. De eerste 5 jaar wordt de waardeverandering gedeeld, dus oorspronkelijke aankoopprijs plus of min een percentage van de gestegen of gedaalde initiële taxatiewaarde.

•

MGE Woonstad Rotterdam koopt de woning gegarandeerd binnen 3 maanden terug. Bij de verkoop van de woning wordt de waardeverandering gedeeld.

•

Fair Value Een Fair Value-woning bestaande bouw is 15 tot 20% goedkoper en nieuwbouw 5 tot 15% goedkoper dan de taxatiewaarde. Het planmatig onderhoud wordt gewaarborgd door Woonstad Rotterdam. De koopvorm is hierdoor extra aantrekkelijk voor starters. Woonstad Rotterdam koopt bij verhuizing de woning gegarandeerd binnen 3 maanden terug. Bij de verkoop van de woning wordt de waardeverandering gedeeld.

Gebruik door geïnterviewde partijen Woonstad Rotterdam MGE biedt een mogelijkheid voor consumenten om hun sociale huurwoning te kopen. Doorstroming naar de koopsector wordt zo toegankelijker. MGE wordt in heel Nederland verstrekt en is van toepassing op corporatiebezit. Meer informatie: http://www.woonstadrotterdam.nl/Pub/Woonstad-Rotterdam/Woonstad-RotterdamHome/Ik-ben-bewoner/Ik-heb-een-koopwoning/Ik-heb-een-koopwoning-Koopvormen.html

9

16

http://www.woonstadrotterdam.nl/Pub/Woonstad-Rotterdam/Woonstad-Rotterdam-Home/Ik-zoek-een-woning/verkoop/Ikzoek-een-woning-verkoop-Koopvormen.html


10

2.2.4 Koopgarant Kader

Door korting op de marktwaarde wordt de Koopgarantwoning bereikbaar voor de lage- en middeninkomensgroepen. Een groep mensen wordt in staat gesteld om een woning te kopen terwijl dit in de vrije markt niet zou kunnen. Er wordt een brug geslagen tussen sociale huur en de vrije markt. De doorstroming op de woningmarkt wordt hierdoor bevorderd en komt daarmee stedelijke vernieuwing ten goede. Het voordeel is dat het een revolverend fonds betreft; de lening voor de koop wordt met rente terugbetaald. Door korting op de marktwaarde (oplopend tot wel 30 %) wordt de Koopgarantwoning bereikbaar voor de lage- en middeninkomensgroepen. Door de terugkoopregeling komt de woning altijd bij de corporatie terug. Vervolgens kan de corporatie via Koopgarant de woning ook voor de volgende koper betaalbaar houden. Werking koopgarant en voorwaardelijkheden Kopers krijgen een korting op de marktwaarde van de woning en worden volledig eigenaar. De waardeontwikkeling van de woning wordt bij verkoop op de vrije markt volgens een van tevoren afgesproken formule gedeeld met de betreffende corporatie.. 11

Praktijkvoorbeeld

Door de hoge prijzen op de woningmarkt is de stap van huur naar koop voor veel mensen onoverbrugbaar. Met Koopgarant brengt de corporatie de Alliantie betaalbare koopwoningen op de markt, die ook op de langere termijn betaalbaar blijven. Door de terugkoopregeling komen de woningen altijd terug bij de Alliantie en blijven zo beschikbaar voor deze regeling. Zo krijgt de consument ook échte keuzemogelijkheden. Bij een deel van de woningen die de Alliantie verkoopt, wordt het verkoopmodel Koopgarant toegepast. Hierbij krijgt de koper een korting op de marktwaarde, die kan oplopen tot enkele tientallen procenten. Bij verhuizing koopt de Alliantie in alle gevallen de woning weer terug. Wanneer de Alliantie de woning terugkoopt, wordt de waardeverandering gedeeld. De woning blijft daarmee corporatiebezit. Gebruik door geïnterviewde partijen

Koopgarant is in 2004 in Nederland door vier woningcorporaties ontwikkeld uit het Maatschappelijk Gebonden Eigendom, zoals dat destijds gebruikt werd in verschillende steden in Nederland. Koopgarant kan daarmee beschouwd worden als een doorontwikkelde versie van de oorspronkelijke MGE-modellen. Inmiddels zijn enkele honderden corporaties en ontwikkelaars/beleggers licentiehouder. Koopgarant biedt een mogelijkheid voor consumenten met een sociale huurwoning de woning te kopen. Net als bij MGE moet de woning door de corporatie weer aangekocht worden. De lening is bedoeld voor consumenten die veelal starten op de koopwoningmarkt en moeilijk of niet zelfstandig een koopwoning kunnen financieren. Meer informatie: www.opmaat.nl

12

2.2.5 Koopprijs korting 10 11 12

http://www.koopgarantwonen.nl/index2b.php?gclid=CJyUr-eOxqUCFcWGDgodeXK1Xg http://www.de-alliantie.nl/smartsite.shtml?id=3815 http://www.nieuwbouw.com/projecten/nederland/Gelderland/Silvolde/project_16035/velzengaarde-type-b.asp?Nav=02


17

Kader Dit is een maatregel om de verkoop van woningen te stimuleren. Door de gestimuleerde verkoop worden voorverkooppercentages eerder gehaald en opbrengsten kunnen eerder geboekt worden. Een variant hierop is het bieden van extra kwaliteit bij nieuwbouwwoningen, terwijl geen hogere VON-prijs gerekend wordt. Werking Koopprijs korting en voorwaardelijkheden De consument krijgt een korting op de koopprijs van de woning. Praktijkvoorbeeld Een voorbeeldproject waarbij korting op de VON-prijs wordt gegeven is het project Velzengaarde te Silvolde, (gemeente Oude IJsselstreek). Hier wordt tot € 25.000 korting per woning gegeven. Dit is een verkoopstimuleringskorting. Bij doorverkoop is over deze korting een percentage verschuldigd aan de ontwikkelaar. Naast deze verkoopstimuleringskorting wordt een onvoorwaardelijke korting van € 10.000 per woning gegeven. De regeling wordt aangeboden door de projectontwikkelaar, MVO projecten. De koopprijskorting is een constructie om de verkoop van nieuwbouwwoningen te stimuleren. De constructie is bedoeld voor consumenten die op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning. De koopprijskorting wordt door verschillende ontwikkelende partijen op projectbasis toegepast. Meer informatie bijvoorbeeld: http://www.parkbrederode.nl/nieuws/nieuws__tijdelijk_25__korting_op_koopprijs_villa_s_duinzicht_

13

2.2.6 Kluswoningen Kader

Een Klushuis is een woning die voor een relatief goedkope prijs wordt aangeboden. De koper van dit pand gaat een verplichting aan om deze binnen een bepaalde tijd op te knappen. De koper moet er minimaal twee jaar blijven wonen nadat de woning is opgeknapt. Verhuren of doorverkopen is niet mogelijk. De woning bevinden zich vaak in achterstandswijken en de verkoop van deze woningen wordt door de gemeente en/of woningbouwvereniging geregeld. Het idee achter klushuizen is dat de koper investeert in zijn/haar huis en zo ook investeert in de buurt. De meeste klushuizen maken deel uit van bouwblokken die met hulp van de gemeente als geheel worden opgeknapt. Zo probeert de gemeente de wijk een nieuwe impuls te geven. Tevens tracht de gemeente de leefbaarheid in een wijk te vergroten omdat klushuizen voornamelijk mensen aantrekken uit een ander sociaal milieu. Werking Kluswoningen en voorwaardelijkheden •

De gemeente stelt een programma van eisen vast waaraan de woning minimaal moet voldoen

•

De gemeente heeft een architect aangewezen waarmee de koper verplicht is te werken

•

De woning moet binnen een jaar gereed zijn

•

Omdat de woning onder de marktwaarde wordt verstrekt kan geen gebruik worden gemaakt van andere subsidies van de gemeente. 14

Praktijkvoorbeeld

13 14

18

http://www.opkatendrecht.nl/paginas/klushuizen http://www.rotterdam.nl/bestaandevoorraadklushuizen


In Rotterdam heeft Woonstad een aantal klushuizen ter beschikking gesteld in Katendrecht. Ook de gemeente Rotterdam zelf biedt kluswoningen aan. De meeste klushuizen zijn gebouwd in de jaren twintig en dertig van de vorige eeuw. Het zijn karakteristieke panden met bijzondere details. De huizen maken deel uit van bouwblokken die, met hulp van de gemeente, als geheel worden opgeknapt. De gemeente biedt een team van coaches om het traject te begeleiden. Gebruik door geïnterviewde partijen Van de geïnterviewden bieden Woonstad Rotterdam en de gemeente Rotterdam kluswoningen of begeleiding hieromtrent aan. Kluswoningen zijn geschikt om buurten op te knappen. De constructie is bedoeld voor consumenten die op zoek zijn naar een karakteristieke woning in de stad waar nog veel eigen inbreng mogelijk is. Kluswoningen worden door verschillende corporaties al dan niet in combinatie met gemeenten aangeboden, maar de doelgroep is beperkt. Meer informatie bijvoorbeeld: http://www.rotterdam.nl/rotterdamseklushuizen 1516

2.2.7 Erfpacht Kader

Door de verminderde verkoop van woningen vormt ook de financiering van projecten door projectontwikkelaars een probleem. Regelingen met erfpacht kunnen daarbij soms uitkomst bieden. Doordat de consument bijvoorbeeld de grond niet hoeft te kopen– deze blijft vaak in eigendom van de gemeente – wordt verkoop van woningen gestimuleerd, immers de aankoopprijs van een woning (in veel gevallen de VON-prijs) zal aanzienlijk lager zijn. Werking erfpacht en voorwaardelijkheden De waarde van een woning wordt gesplitst in de waarde van de grond en de waarde van de opstallen. Met deze constructie kan de consument de grond verkopen aan een institutionele belegger die de consument dan vervolgens het eeuwigdurend recht van erfpacht teruglevert (met terugkooprecht). In ruil hiervoor betaalt de consument een, fiscaal aftrekbare, canon. De voordelen van erfpacht: •

Extra koopkracht doordat de grond niet gefinancierd hoeft te worden.

•

Lagere aanvangslasten; uitermate geschikt voor starters op de woningmarkt.

•

Erfpacht en opstalrecht kan met Nationale Hypotheek Garantie gefinancierd worden. Gecombineerd met de relatief lage canon leidt dit tot aanzienlijk lagere aanvangslasten.

Woningbezitters met eigen grond kunnen middels deze erfpachtconstructie liquiditeit vrijmaken voor het aflossen van consumptieve leningen, het verbouwen van de woning, als aanvulling op het pensioen of voor consumptieve doeleinden. Een erfpachtconstructie kan echter ook nadelen hebben: •

Een woning met erfpacht is in de regel minder waard dan woningen zonder erfpachtconstructie

•

Over de grond in erfpacht moet overdrachtsbelasting betaald worden wanneer de grond nog niet in eigendom is.

Praktijkvoorbeeld

15 16

http://www.rotterdam.nl/rotterdam_maakt_200_miljoen_euro_vrij_voor_grondaankopen__ http://startersleningtabel.nl/nieuws.php?nid=282&nname=bericht&nslug=gemeente-amsterdam-stimuleert-woningbouwen-steunt-startende-huizenkopers


19

Bodegraven zoekt naar mogelijkheden om de verkoop van woningen in de geplande nieuwbouwwijk Weideveld te stimuleren. De grond onder de woningen in erfpacht uit te geven in plaats van te verkopen, kan een stimulans betekenen. Naast een lagere koopprijs, betalen kopers een nader te bepalen erfpachtvergoeding. Een dergelijke constructie geldt niet eeuwigdurend. Op het moment dat de economie weer aantrekt en de financiële mogelijkheden van de kopers verruimen, moeten kopers de kans krijgen de grond alsnog in eigendom te verkrijgen. Het erfpachtbeleid van de gemeente Amsterdam biedt de mogelijkheid om erfpacht te betalen in jaarlijkse bedragen in plaats van een eenmalige afkoop. Hierdoor hoeft de consument in eerste instantie een minder groot bedrag gereed te hebben voor de aanschaf, waardoor die eerder tot aankoop kan overgaan (de initiële aanschafwaarde ligt lager) Omdat hierdoor de afzet gestimuleerd kan worden, wordt vanzelf ook het risico van de ontwikkelaar kleiner. Gebruik door geïnterviewde partijen Gemeente Alkmaar, Gemeente Zaanstad Erfpacht is een constructie om het risico van de ontwikkelaar te verkleinen en de koopprijs van woningen te drukken. De constructie is bedoeld voor consumenten die op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning. Erfpacht wordt door verschillende gemeenten toegepast en wint door de economische crisis aan populariteit. Meer informatie bijvoorbeeld: www.erfpacht.nl

2.3

Risicoreducerende constructies 17

2.3.1 Verkoopgarantie Kader

Met verkoopgarantie krijgt de koper van een nieuwbouwwoning de garantie dat zijn huidige woning wordt verkocht tegen een vooraf vastgestelde waarde. Als het lukt om de huidige woning binnen twee jaar te verkopen, dan kan de verkoopgarantie worden doorgeven aan de koper van de oude woning. Werking verkoopgarantie en voorwaardelijkheden Een bepaald percentage van de onafhankelijk vastgestelde taxatiewaarde wordt gegarandeerd. Wanneer de consument er niet in slaagt de woning binnen twee jaar te verkopen, dan kan hij/zij terugvallen op de verkoopgarantie. Indien de oude woning wordt verkocht, wordt de verkoopgarantie doorgegeven aan de volgende eigenaar. Deze kan de verkoopgarantie op zijn beurt gebruiken voor zijn oude woning. Ook de koper daarvan kan de verkoopgarantie vervolgens weer gebruiken voor de woning die hij verlaat. Dit proces loopt door totdat er geen woning meer wordt achtergelaten. Praktijkvoorbeeld • Verkoopgarantie Noord-Brabant

17

20

http://www.brabant.nl/subsites/stimulering-woningbouw/consumenten/brabantse-verkoopgarantie_waardegarantie.aspx


Een veel gehoord dilemma in deze tijd: een woning willen kopen maar daarmee wachten totdat de huidige woning is verkocht. De Brabantse Verkoopgarantie van de Provincie Brabant garandeert dat de verkoper een bepaald percentage van de vastgestelde taxatiewaarde krijgt wanneer de woning niet verkocht wordt. Deze wordt dan aan de provincie verkocht. • Inruilgarantie AM

18

Projectontwikkelaar AM biedt de mogelijkheid de huidige woning in te ruilen als deze niet op tijd wordt verkocht. AM stelt in samenwerking met een NVM makelaar de waarde van de huidige woning vooraf vast. Enkele voorwaarden zijn: •

De inruilgarantie is uitsluitend van toepassing op bepaalde aangewezen projecten

•

Inruilgarantie wordt alleen toegepast bij verkoop van een AM-nieuwbouwwoning met een waarde boven de NHG-grens. Per regio (van het werkgebied van AM) kunnen de voorwaarden verschillen.

•

Maximale Inruilgarantie tot 80% van de VON-prijs van de AM-nieuwbouwwoning, exclusief bouwrente en saldo meer- en/of minderwerken.

•

Van de in te ruilen woning (de 'inruilwoning') zal de waarde vastgesteld worden door een NVM-taxatie in opdracht van de verkrijger (= eigenaar inruilwoning).

•

AM doet een inruilvoorstel van maximaal 90% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde van de inruilwoning.

Gebruik door geïnterviewde partijen Naast de Provincie Brabant bieden van de geïnterviewde partijen ook de gemeente Alkmaar en DLH een verkoopgarantie aan. Het gaat dan om die gevallen waarbij de garantie direct aan de consument wordt afgegeven. Een Verkoopgarantie neemt het risico weg dat de oude woning niet verkocht wordt. De garantie is bedoeld om consumenten te bewegen een nieuwe woning te kopen, ondanks de zorg dat ze hun oude woning mogelijk niet verkocht krijgen. Meer informatie bijvoorbeeld: http://www.verkoopgarantie.com en www.inruilgarantie.nl 19

2.3.2 Overbruggingsgarantie Kader

Het risico op het ontstaan van dubbele maandlasten is voor veel potentiële kopers een schrikbeeld. Deze dubbele lasten ontstaan wanneer de bestaande woning van kopers van een nieuwbouwwoning nog niet is verkocht op het moment dat de nieuwe woning opgeleverd wordt. De overbruggingsgarantie is ontstaan uit een initiatief vanuit de makelaardij. Het is een product (van de stichting CBOV) waarmee de dubbele woonlasten van kopers van een nieuwbouwwoning, voor een periode van 1 of 2 jaar worden afgedekt. Effect van de maatregel is dat de druk om de eigen woning binnen een korte periode verkocht te moeten hebben voor een groot deel bij de koper weggenomen wordt. Het risico om met een woning en de bijbehorende kosten te blijven zitten daalt, wat zorgt voor een eerdere aankoop van een andere woning. Werking overbruggingsgarantie en voorwaardelijkheden Een bedrag van 2,5% van de koopprijs van de woning wordt door de ontwikkelaar apart gezet. Er kan door de koper van de nieuwbouwwoning aanspraak worden gemaakt op dit garantiebudget vanaf het moment dat de nieuwbouwwoning opgeleverd wordt.

18

19

http://www.inruilgarantie.nl/ http://www.cbov.nl/content.aspx?tab=3&cat=1&sub=1


21

20

Praktijkvoorbeeld

In de gemeente Eindhoven wordt in stadsdeel Tongelre het project Berckelbosch deelplan 3 gerealiseerd. Deelplan 3 omvat 18 twee-onder-één-kapwoningen en 25 vrijstaande woningen. Daarnaast worden 7 vrije kavels uitgegeven. De woningen worden ontwikkeld door Ballast Nedam. De makelaars zijn Hypodomus en VB&T. Bij de woningen is het mogelijk een overbruggingsgarantie af te sluiten. De overbruggingsgarantie voorkomt dubbele woonlasten en neemt daarmee risico voor de koper weg. De garantie is bedoeld voor consumenten die de oude woning niet verkocht krijgen. De overbruggingsgarantie wordt in heel Nederland verstrekt. Informatie: www.overbruggingsgarantie.nl

21

2.3.3 Verkoopversneller bestaande woning Kader

De verkoopversneller is een maatregel die de maandlasten van de koper van de oude woning drukt doordat de grondcomponent van de oude woning een lagere rente geniet. Werking verkoopversneller bestaande woning en voorwaardelijkheden Wanneer een koper de oude woning niet verkocht krijgt kan deze gebruik maken van de verkoopversneller. Een koper van de oude woning kan de grondcomponent goedkoop financieren, waardoor de maandlasten gedrukt worden. Het doel van de regeling is de verkoopbaarheid van de oude regeling te vergroten. Hiermee wordt het risico van de koper van de nieuwe woning gereduceerd. Praktijkvoorbeeld De gemeente Hoorn heeft een verkoopversneller welke is bedoeld voor kopers van woningen die hun huidige woning nog moeten verkopen. Kopers van deze bestaande woning mogen de grondcomponent van de koopsom (20%) financieren met een lagere rente. De constructie is bedoeld voor de bewoners van Bangerd en Oostpolder. De extra lage rente van gemiddeld 3% geldt voor een periode van 10 jaar. Het eerste jaar wordt e

minimaal 1% in rekening gebracht, het 2 jaar 2% totdat de marktconforme rente wordt bereikt. De verkoopversneller vergroot de verkoopbaarheid van de oude woning en reduceert daarmee risico van de koper. De constructie is bedoeld voor consumenten die de oude woning niet verkocht krijgen. De verkoopversneller is in theorie breed toepasbaar, maar er zal verdere studie gedaan moeten worden naar o.m. fiscale gevolgen en of de NHG hiermee in kan stemmen. Meer informatie: http://www.hoorn.nl/Smartsite.shtml?id=72678

22

2.3.4 Collectief Particulier Opdrachtgeverschap Kader

20 21 22

22

http://cbov.nikizoeker.nl/xml/action/search?next=true&parse_server_side=false http://www.hoorn.nl/smartsite.shtml?id=73459 http://www.provincie-utrecht.nl/onderwerpen/wonen/samen-bouwen/doet-provincie/


Toekomstige bewoners zijn georganiseerd in een stichting die woningen realiseert. Hierdoor zijn de toekomstige bewoners vanaf het begin betrokken bij de ontwikkeling en kunnen zo invloed uitoefenen op hetgeen wat gebouwd gaat worden. Overheden kunnen hierbij ondersteuning verlenen en/of subsidie verschaffen. Werking CPO en voorwaardelijkheden Particulieren die verenigd zijn in een stichting of vereniging en die zonder winstoogmerk gezamenlijk koopwoningen door nieuwbouw of herstructurering willen realiseren, komen in aanmerking voor subsidie. Ook gemeenten kunnen subsidie aanvragen voor het opstellen van een visie op collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO) of het uitvoeren van een haalbaarheidsonderzoek naar CPO. Het concept is nog relatief onbekend en moet onder de aandacht gebracht worden van partijen. Daarvoor is subsidie geschikt. Veel projecten bevinden zich in de initiatieffase. Het resultaat is daarom moeilijk meetbaar. Gemeenten die particuliere woningbouw willen stimuleren, kunnen de hulp inroepen van het Expertteam Eigenbouw (via AgentschapNL) . De vragen uit het veld worden beantwoord met behulp van verschillende expertises op verschillende themagebieden: Het Expertteam beschikt over een pool van gemeente ambtenaren en experts uit de marktsector die op basis van hun specifieke ervaring kunnen worden ingezet.

Praktijkvoorbeeld De Provincie Utrecht biedt gemeenten ondersteuning door middel van expertise. Initiatiefgroepen kunnen hier ook gebruik van maken alsmede subsidie ontvangen. De Kersentuin is een voorbeeld van CPO. De Kersentuin is een buurt in Utrecht (Leidsche Rijn). Het is ontstaan vanuit een visie op hoe mensen met elkaar kunnen samenwonen en samenleven; met extra aandacht voor elkaar én voor de natuur. De Kersentuin toont aan dat bij de bouw en inrichting van (nieuwe) buurten veel aan het initiatief van de (toekomstige) bewoners overgelaten kan worden. Het laat zien dat dat kan resulteren in een zeer leefbare buurt. De Kersentuin spoort mensen aan het heft in handen te nemen: er is meer mogelijk dan menigeen denkt; de eigen buurt blijkt veel maakbaarder dan gedacht. Enkele belangrijke elementen van dit project: •

de Kersentuin is een buurt die ontstaan is uit particulier ondernemerschap: de Kersentuin is 100% bewonersinitiatief

•

integrale benadering van sociale en technische duurzaamheid;

•

eigen ontwerp én eigen beheer openbaar en semi-openbaar gebied;

•

rijk sociaal leven, sterke sociale cohesie;

•

democratisch proces: gezamenlijk wordt verder gewerkt aan de buurt; grote mate van

•

veel bijzondere elementen: autodeelsysteem, internetforum, amfitheater, projecthuis,

zelfwerkzaamheid (bewoners bedenken, bewoners realiseren); parkeergarage, wasmachineruimte, glasvezelinitiatief, etc... Gebruik door geïnterviewde partijen


23

Naast de Provincie Utrecht bieden ook de Provincies Noord-Holland en Noord-Brabant, de gemeenten Eindhoven en Tilburg een vorm van CPO. Voor meer voorbeelden wordt verwezen naar de website van het Informatiecentrum Eigen Bouw (ICEB).

CPO is een constructie om toekomstige bewoners meer invloed op de eigen woning te laten hebben, waarmee de afzet feitelijk gegarandeerd wordt. Doorstroming en stedelijke vernieuwing kan hierdoor bevorderd worden. De constructie is bedoeld voor consumenten die op zoek zijn naar een nieuwbouwwoning. CPO wordt door verschillende gemeenten / provincies gestimuleerd maar is nog redelijk onbekend bij de consument. Meer informatie: www.iceb.nl.

24


3

Publiek – publiek

3.1

Algemeen

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op financieringsconstructies tussen overheden. Het gaat dan om constructies waarbij de geldstromen in eerste instantie tussen overheden plaatsvindt. Dit kan bijvoorbeeld gaan om Europese regelingen, regelingen van het Rijk of Provincies. Onderscheid kan gemaakt worden tussen garantstellingen en revolving funds, subsidies, maar ook ondersteuning door middel van proces, kennis en kunde. Per categorie zullen enkele voorbeelden worden gegeven. De kanttekening moet geplaatst worden dat het in dit hoofdstuk gaat om publiek –publieke constructies, waarbij de ene overheid de andere ondersteunt met een financieringsconstructie. De toegevoegde waarde en het risico per constructie kan dan ook per overheid verschillen (vanuit de optiek van facilitator ten opzichte van de gebruiker van de constructie). Onderstaande is echter vanuit het totale overheidsperspectief geschreven.

3.2

JESSICA 23

Kader JESSICA

JESSICA staat voor Joint European Support for Sustainable Investment in City Areas (gezamenlijke Europese steun voor duurzame investeringen in stadsgebieden). Het is een initiatief dat is opgezet door de Europese Commissie en de Europese Investeringsbank (EIB), in samenwerking met de Ontwikkelingsbank van de Raad van Europa (CEB). Er zijn nieuwe procedures opgezet op grond waarvan lidstaten de optie krijgen om een deel van hun EUsubsidies, hun zogeheten Structuurfondsen, te gebruiken voor terugvorderbare en daarna herbruikbare (revolverende) investeringssteun aan projecten die onderdeel uitmaken van een geïntegreerd plan voor duurzame stadsontwikkeling. Deze investeringen, die de vorm kunnen aannemen van kapitaal, kredieten en/of garanties, worden aan projecten toegewezen via stadsontwikkelingsfondsen (urban development funds) en, zo nodig, houdsterfondsen (holding funds). JESSICA is dus geen nieuwe pot met geld, maar een andere handelswijze van diezelfde middelen. Echter deze nieuwe tijd vraagt juist om aanpassing van ons handelen. JESSICA kan het gat in de markt tussen vraag en aanbod van middelen (deels) dichten, zodat gezonde stedelijke herontwikkelingen kunnen doorgaan. De belangrijkste conclusie uit het onderzoek (JESSICA Evaluation study; feasibility of sustainable financing of urban development, Ecorys december 2010) is dat JESSICA van toegevoegde waarde kan zijn voor stedelijke ontwikkelingen in Nederland en dat het meerwaarde biedt ten opzichte van bestaande financieringsvormen, voor zowel de overheid als private partijen. •

Voor de overheid zorgt JESSICA met name voor langdurig vermogen om te kunnen blijven investeren, door het revolverende karakter van het fonds. Per saldo betekent dit –samen met de hefboomwerking die uitgaat naar het meer kunnen aantrekken van private middelen- voor een meer efficiënt gebruik van beschikbare middelen. Ook zal de publieke rol beter geborgd kunnen worden.

23

http://ec.europa.eu/regional_policy/funds/2007/jjj/jessica_en.htm


25

•

Voor de private sector zorgt JESSICA er onder meer voor dat projectinvesteringen eerder van de grond kunnen komen en dat risico’s kunnen worden gereduceerd. Maar het betekent ook dat er op termijn terugkerende middelen voor de steden beschikbaar zijn, waardoor per saldo een hoger volume aan ontwikkelingen mogelijk wordt. Voor alle partijen geldt dat er een onafhankelijke partner met expertise bij kan komen.

Werking JESSICA en voorwaardelijkheden De Europese Commissie verstrekt aan de lidstaten een keer in de zes jaar een bedrag ten behoeve van maatschappelijke projecten in de lidstaat (via de structuurfondsgelden). Dit geld wordt beheerd door een aangewezen autoriteit en met dat geld kunnen stadsontwikkelingsfondsen worden opgericht. Deze fondsen worden verder gevuld met publiek en privaat kapitaal en gebruiken hun vermogen voor het doen van investeringen (wederom in de vorm van leningen, garanties en/of participaties) in projecten. De revenuen uit projecten vloeien terug naar het stadontwikkelingsfonds (revolverend karakter) zodat het fonds in theorie eindeloos kan investeren in stedelijke ontwikkelingen. Gebruik door geïnterviewde partijen Er zijn in Nederland nog geen praktijkvoorbeelden van JESSICA, echter er worden op korte termijn wel een tweetal pilots gedaan in twee grote steden in de Randstad. De JESSICA –systematiek wordt al wel met succes in andere delen van Europa gehanteerd. JESSICA is een alternatieve constructie om projecten te financieren. De constructie is bedoeld voor projecten die in de vrije markt niet gefinancierd kunnen worden. JESSICA wordt in andere EU landen reeds gebruikt. In Nederland zijn er nog geen praktijkvoorbeelden. Meer informatie: http://www.eib.org/products/technical_assistance/jessica/background/index.htm

SVN Plusfonds24

3.3 Kader

De stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn) is een financiële partner van gemeenten, andere overheden en marktpartijen in volkshuisvesting. SVn beheert revolverende fondsen voor haar partners met als oogmerk het leveren van een waardevolle, gewaarborgde bijdrage aan de betaalbaarheid van de stedelijke vernieuwing. SVn wil een waardevolle bijdrage leveren aan een goed woon- en leefklimaat in steden en plattelandgemeenten. Daarom stelt SVn een deel van haar eigen vermogen beschikbaar in een revolverend fonds, het SVn Plusfonds. Het SVn bestuur stelt uit dit fonds jaarlijks laagrentende leningen beschikbaar voor deelnemende gemeenten van SVn. Dit zijn zogenaamde SVn Plusleningen. Deze zijn bedoeld voor moeilijk financierbare voorzieningen in de sfeer van leefkwaliteit in stadswijken en dorpskernen. Sinds de start van het SVn Plusfonds in 2004 hebben 24 Plusleningen hun weg gevonden naar projecten op het gebied van leefbaarheid in stadswijken en dorpskernen. Goed voor een stimuleringsinvestering van in totaal € 18 miljoen. Werking SVn Plusfonds en voorwaardelijkheden Voorwaarde voor toekenning is dat het project een bijdrage dient te leveren aan de verbetering van de leefbaarheid en leefkwaliteit van wijken en dorpskernen, met betrekking tot het nemen van fysieke maatregelen (investeringen in "rood"). Hierbij valt te denken aan:

24

26

http://www.svn.nl/site/nl-nl/Over+SVn/SVn+Plusfonds/Introductie+SVn+Plusfonds.htm


•

Multifunctionele centra

•

Woon- en winkelvoorzieningen

•

Zorgvoorzieningen

•

Bijzondere woonvormen

•

Buurt- en wijkcentra.

Een aanvragende deelnemer moet tenminste 2 jaren een deel van haar fondsvermogen bij SVn ingezet hebben. Daarnaast komt een deelnemer 1 keer in de 3 jaren in aanmerking voor toekenning van een SVn Pluslening. 25

Praktijkvoorbeeld

Het project 'Wonen boven Winkels' in Amersfoort realiseert voor bepaalde doelgroepen vooral studenten en startende werkende jongeren woonruimte in de binnenstad. Hiermee wordt verpaupering van gedeeltelijk leegstaande panden tegengegaan, groeit de sociale controle en wordt eveneens de leefbaarheid vergroot. De SVn Pluslening wordt aangevraagd voor een plan in de winkelstraat waar, boven een drietal winkels, appartementen worden gerealiseerd. Met de realisatie van dit specifieke project wordt op een markant punt in het kernwinkelgebied een belangrijke bijdrage geleverd aan de leefbaarheid van dit gebied. SVN Plusfonds is een constructie om projecten voordelig te financieren. De constructie is bedoeld voor projecten die een bijdrage leveren aan de leefbaarheid van wijken en dorpskernen. In 24 projecten is gebruik gemaakt van het fonds. Het is landelijk inzetbaar. Meer informatie: www.svn.nl

Garantstellingen2627

3.4 Kader

Bij woningbouwprojecten wordt vaak 70% voorverkoop geëist door kredietverstrekkers. Wanneer dit percentage niet gehaald dreigt te worden kunnen overheden hiervoor garant staan. Hierdoor wordt het risico voor de geldverstrekker gereduceerd tot een acceptabel niveau. Werking garantstellingen en voorwaardelijkheden Door garantstellingen worden risico’s gereduceerd. Hierdoor is eerder financiering van projecten mogelijk. Hetzelfde geld voor achtergestelde leningen. Door het karakter van de lening zijn banken eerder bereid het overige te financieren bedrag te faciliteren. Door leningen met een lagere rente te verstrekken wordt de haalbaarheid van projecten vergroot. Het voordeel van garantstellingen voor de overheid is dat wanneer de projecten goed verlopen, deze de overheid geen geld kosten. De overheid staat immers enkel garant, en verstrekt geen geld. Pas wanneer een project met problemen te kampen krijgt, kost het de overheid geld. Door dit principe kan bij relatief veel projecten het risico gereduceerd worden. Eventueel kan een geringe vergoeding gevraagd worden voor de garantstelling, waardoor de garantstelling een ‘revolving fund’ wordt. In het geval van leningen gaat het om een ‘revolving fund’: het geïnvesteerde bedrag wordt op termijn terugbetaald, al dan niet met rente. Dit zorgt dat hetzelfde bedrag meerdere keren gebruikt kan worden om projecten te stimuleren.

25 26 27

http://www.svn.nl/site/nl-nl/Over+SVn/SVn+Plusfonds/Toegekende+projecten+2009/Gemeente+Amersfoort.htm http://www.grebbeliniedag.nl/prvutr/internet/Ezine.nsf/all/nb_aanjagen_februari_2010_knelpuntenpot?opendocument Interview Provincie Utrecht


27

Mogelijke risico’s Bij garantstellingen gaat het geregeld om het reduceren van risico, bijvoorbeeld het risico dat een voorverkooppercentage niet gehaald wordt. De overheid kan garant staan voor het verschil in verkooppercentage tot het niveau dat een bank bereid is te investeren. Het kan voorkomen dat de overheid met onverkochte woningen blijft zitten. Deze kunnen of in een separate entiteit worden ondergebracht of deze komen op de balans van de overheid. Het risico is dat de overheid de woningen met verlies moet verkopen. Het is een voorbeeld dat aangeeft dat een garantstelling ook een financieel risico met zich meebrengt.. Bij een achtergestelde lening is de overheid is het geval van een faillissement de laatste in volgorde bij de schuldeisers. Dit zorgt er enerzijds voor dat banken eerder willen investeren, maar dit vormt eveneens een financieel risico. Een geldverstrekker loopt daarmee een hoog risico en zal voor de lening een hogere rente vragen. Banken vragen voor een dergelijke lening zo'n drie keer het normale tarief. Gedurende de looptijd van de lening wordt er niet afgelost op de hoofdsom, er wordt wel (hoge) rente betaald. De lening ligt tussen het bankkrediet (veilig) en het eigen risicodragend vermogen in. Praktijkvoorbeelden De provincie Utrecht stelt door middel van de Knelpuntenpot 20 miljoen euro beschikbaar voor garantstellingen om woningbouwprojecten vlot te trekken. Bij woningbouwprojecten wordt vaak 70% voorverkoop geëist door vermogensverstrekkers. Wanneer bij een project meer dan 50% is verkocht staat de Provincie voor de overige 20% garant. Dit wil niet zeggen dat deze opgekocht worden door de Provincie. Er wordt wel onderpand van minimaal dezelfde waarde gevraagd als de woningen waarvoor de provincie garant staat. Gemeenten, corporaties en (woon)zorginstellingen komen in aanmerking voor deze garantstelling. Voor de garantstelling wordt thans geen vergoeding gevraagd, maar er zou eventueel een kleine vergoeding gevraagd kunnen worden. Gebruik door geïnterviewde partijen Garantstellingen worden op grote schaal en in verschillende vormen ingezet. Ze maken vaak onderdeel uit van andere constructies (zoals leningen). Zo zie je vormen van garantstellingen terugkomen bij de provincies Noord-Holland en Utrecht en bij gemeentes als Tilburg en Alkmaar. Garantstellingen zijn constructies om risico te reduceren. Het is bedoeld voor projecten die wel verkocht (zullen) worden, maar het initiële voorverkooppercentage niet halen. De garantstelling wordt in de provincie Utrecht ingezet, maar ook verschillende andere overheden hebben garantstellingen.

Regionale ontwikkelingsbedrijven28

3.5 Kader

Door middel van regionale ontwikkelbedrijven kunnen meerdere gemeenten en andere overheden participeren in ontwikkelingen. Negatieve resultaten van ontwikkelingen kunnen zo verevend worden met positieve. Werking regionale ontwikkelingsbedrijven en voorwaardelijkheden

28

28

http://drechtsteden.waxtrapp.com/romd


Ontwikkelmaatschappijen houden zich bezig met de uitgifte van kavels, ontwikkeling van bedrijventerreinen en revitalisering van bedrijventerreinen. Vanuit een separate entiteit kunnen meerdere partijen participeren en zo ontwikkelingen gezamenlijk oppakken. Praktijkvoorbeeld De Regionale Ontwikkelings Maatschappij Drechtsteden is de grondontwikkelingsmaatschappij van de regio Drechtsteden. Belangrijkste opgave is de versterking van de regionale economie in de regio Drechtsteden met als belangrijkste activiteiten onder meer de uitgifte van kavels, ontwikkeling nieuwe bedrijfsterreinen en de revitalisering bestaande bedrijfsterreinen. De Drechtsteden formuleren het beleid van de ROM-D en zijn opdrachtgever van de ontwikkelingsmaatschappij. Voor de komende jaren zijn 14 projecten aangewezen die door de ROM-D worden uitgevoerd. Gemeenten voeren de regie op het beheer van de terreinen. De Drechtraad (Regionale Raad Drechtsteden) bepaalt wanneer een bedrijventerrein aan de ROM-D voor uitvoering wordt overgedragen. Na uitvoering is de taak van de ROM-D ten einde en wordt het beheer overgedragen aan de gemeente(n). •

ROM-D Holding: de gemeenten van de Drechtsteden bundelen hun aandelenbelang in ROM-D Beheer en ROM-D Capital. Vanuit de Holding wordt de regionale promotie en acquisitie aangestuurd.

•

ROM-D Beheer: naast de gemeenten nemen in de ROM-D Beheer ook private partijen als BNG Gebiedsontwikkelling en het Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam deel.

•

ROM-D Capital: Publiek kapitaal is ondergebracht in ROM-D Capital. Het kapitaal wordt gebruikt om de projecten die vanuit de ROM-D worden ontwikkeld van eigen vermogen te voorzien. Naast de gemeenten van de Drechtsteden neemt ook de Provincie Zuid-Holland deel aan ROM-D Capital. Overige publieke organen kunnen eveneens risicodragend kapitaal onderbrengen. Dankzij deze constructie kunnen winsten uit deelnemingen in winstgevende ontwikkelingen worden gebruikt om verliezen uit deelnemingen in herontwikkelingsprojecten te verevenen.

Regionale ontwikkelingsbedrijven zijn geschikt om bovenlokale opgaven te realiseren en af te stemmen en zo overaanbod te voorkomen. Eveneens kunnen moeilijk haalbare projecten vanwege samenwerking haalbaar worden gemaakt. Meer informatie bijvoorbeeld: http://drechtsteden.waxtrapp.com/romd

Risicodragend participeren29

3.6 Kader

Deze constructie betreft in dit geval publiek- publieke participaties, waarbij verschillende overheidspartijen een (risicodragende) samenwerking aangaan om een ontwikkeling mogelijk te maken. Werking risicodragend participeren en voorwaardelijkheden Partijen realiseren ruimtelijke plannen in hechte samenwerking met elkaar. De volgende uitgangspunten bepalen hierbij onze strategie: •

risicodragend participeren in de grondexploitatie van ruimtelijke planontwikkeling;

29

http://www.bnggo.nl/


29

•

actieve inbreng van expertise over procesinrichting en procesbegeleiding mede ter beheersing van risico's. 30

Praktijkvoorbeeld

Het project Waterryck Suijssenwaerde deelplan Handelskade omvat de ontwikkeling, de bouw en de verkoop van 87 appartementen en 12 units commerciële ruimten op het voormalige Handelsterrein in Oude-Tonge. WSG Projectontwikkeling uit Geertruidenberg en BNG Gebiedsontwikkeling werken samen aan dit project. Op 3 oktober 2007 hebben WSG Projectontwikkeling en BNG Gebiedsontwikkeling daartoe een samenwerkingsovereenkomst (SOK) getekend en is de Vastgoedontwikkeling Handelskade OudeTonge (VHOT) VOF opgericht. Tevens is op 3 oktober 2007 een projectsamenwerkingsovereenkomst getekend tussen Ontwikkelingmaatschappij Suysserwaerde (OMS) en VHOT. Risicodragende participaties maken, door het gezamenlijk dragen, de omvang van risico’s acceptabel voor participanten. Meer informatie bijvoorbeeld: www.suijssenwaerde.nl/sources/bestanden/suijssenwaerde.pdf

3.7

Subsidieregelingen

Kader Er zijn verschillende soorten subsidieregelingen van toepassing. Er wordt niet ingegaan op de rijkssubsidieregelingen, zoals de Tijdelijke stimuleringsregeling woningbouwprojecten, ISV en BLS. Deze worden bekend geacht. Er resten nog enkele anderen: 31

Subsidie Stedelijk bouwen en wonen

Provincies geven subsidies ten behoeve van projecten om te voorkomen dat deze geen doorgang zouden vinden. Werking subsidieregelingen Subsidies zijn een effectief middel om projecten doorgang te laten vinden. Het tekort op een project wordt (mede) gedicht door de overheid. Door marktpartijen wordt subsidie gezien als het meest effectieve middel ter stimulering van stedelijke vernieuwing. Er wordt wel aangegeven dat vanwege de krimpende overheidsuitgaven dit wellicht in de toekomst minder geschikte constructies zijn. Risico’s Het geld dat aan een project wordt toegekend kan slechts 1 keer worden ingezet. Bezien in het licht van de ISV gelden die wellicht in 2013 aflopen, en overheidsuitgaven die teruggebracht worden, zal er minder geld beschikbaar komen om te besteden aan subsidies. Daarnaast kan het op projectbasis voorkomen dat de ter beschikking gestelde subsidie niet afdoende blijkt om een project door te laten gaan. Praktijkvoorbeeld

30

31

30

http://www.bnggo.nl/eCache/SUB/68/893.html http://utrecht.regelingenbank.eu/regeling/?id=491


Een voorbeeld is de Utrechtse provinciale subsidie van 1.000.000 waarmee het bouwproject op het voormalige Cereol terrein door kan gaan. Voor acht andere bouwprojecten in Utrecht is eveneens subsidie toegekend. De subsidie wordt toegekend in het kader van de Provinciale subsidieverordening Stedelijk Bouwen en Wonen van de Provincie Utrecht. Het doel wordt als volgt omschreven: “Het is wenselijk het binnenstedelijk gebied zo efficiënt mogelijk te benutten om daarmee de druk op het buitengebied te doen afnemen en tegelijkertijd een kwaliteitsimpuls aan het stedelijk gebied te geven. Dit mede om binnenstedelijk een aantrekkelijk woon- en leefmilieu te kunnen bieden aan de verschillende doelgroepen en daarin een evenwichtige samenstelling te behouden of te herstellen”. Subsidie kan worden verstrekt wanneer het binnenstedelijke projecten betreft met een netto toevoeging aan de woningvoorraad. Gebruik door geïnterviewde partijen De overheden maken gebruik van subsidies, evenals corporaties en andere marktpartijen. Dit kan als verstrekkende of ontvangende partij. Subsidies zijn effectief om projecten door te laten gaan. Het bestemde bedrag kan echter maar 1 keer ingezet worden. Het is bedoeld voor projecten die in de vrije markt niet gerealiseerd zullen worden.

3.8

Ondersteuning in kennis, kunde en proces

Kader Uit de inventarisatie blijkt ook dat overheidpartijen zich richten op het ondersteunen van anderen door middel van het leveren van kennis en tijd, tot zelfs het financieren van onderzoek. Daarnaast wordt ook het bij elkaar brengen van partijen als effectief ervaren. Hierdoor kan prioritering en afstemming van projecten plaatsvinden zodat er geen overaanbod (teveel van hetzelfde) ontstaat en stedelijke vernieuwing bevorderd wordt. Werking ondersteuning in kennis, kunde en proces Kennis en kunde wordt ter beschikking gesteld en optimalisatie van projecten. Dit wordt in de praktijk door diverse partijen gebruikt en genoemd als een middel dat kan bijdragen aan de haalbaarheid van stedelijke vernieuwing, hoewel het formeel geen financieringsconstructie betreft. Praktijkvoorbeelden 32

Innovatiebudget Provincie Utrecht

Door kennisontwikkeling en kennisdeling kan de haalbaarheid van projecten vergroot worden. Door in aanraking te komen met innovatieve concepten die elders zijn toegepast, of nieuwe concepten toe te passen kunnen tekorten van lastig haalbare stedelijke vernieuwingsopgaven verkleind worden. Een aanvullend onderdeel hiervan is ook te kijken naar planoptimalisaties en een second opinion op de financiële haalbaarheid te laten doen. Een voorbeeld waar met een innovatiebudget is gewerkt is Veenendaal Oost. 33

Procesrol Provincie Utrecht

32 33

http://www.grebbeliniedag.nl/prvutr/internet/Ezine.nsf/all/nb_aanjagen_februari_2010_knelpuntenpot?opendocument http://www.grebbeliniedag.nl/prvutr/internet/Ezine.nsf/all/nb_aanjagen_februari_2010_knelpuntenpot?opendocument


31

Veel kleine gemeenten hebben te maken met complexe projecten. De provincie biedt procesmatige ondersteuning en biedt tevens kennis en kunde aan. Gebruik maken van de Provincie is voor gemeenten “vertrouwder” dan het inhuren van een marktpartij. 34

Adviesafdeling BNG

Door de crisis is het geld beperkt. Toch kan door inzet van kennis een project haalbaar worden gemaakt. BNG Advies richt zich ons op het adviseren en trainen van decentrale overheden en andere instellingen met een maatschappelijk belang. BNG Advies richt zich op de volgende werkvelden: Treasury advies Risicoanalyse en risicomanagement Businesscases en Haalbaarheidsonderzoeken Stimuleringsmaatregelen Projectfinanciering Publiek-Private Samenwerking Ruimtelijke ontwikkeling en Gebiedsontwikkeling Innovatie en Duurzaamheid Evaluaties en Second opinions Maatwerktrainingen Financiering onderzoek gemeente Alkmaar De gemeente Alkmaar financiert onderzoek naar de mogelijkheden van wonen boven winkels. De corporatie die er bezit heeft kampt met versnipperd bezit. Daarnaast wordt de bereikbaarheid van de woningen verkeerstechnisch moeilijk. Door haalbaarheidsonderzoek te subsidiëren beoogd de gemeente het wonen boven winkels te bevorderen. Gebruik door geïnterviewde partijen Stakeholders die zich bezig houden met stedelijke ontwikkeling trekken naar elkaar toe. Zij zien alleen in samenwerking mogelijkheden voor de toekomst. Goede voorbeelden zijn te vinden in Utrecht, Alkmaar en Heerhugowaard, waar gezamenlijk de strategie voor woningbouw wordt besproken met alle stakeholders. Inzet van kennis, kunde of procesbegeleiding kan helpen een project haalbaar te maken. Het is echter geen financieringsconstructie. Er kan wel subsidie beschikbaar worden gesteld om dit te stimuleren. Het is bedoeld voor gemeenten en instellingen met een maatschappelijk belang. De inzet van kennis, kunde en capaciteit van mensen kan optimalisatie bevorderen. Dit betekent echter niet dat dit voldoende is om plannen haalbaar te maken. Meer informatie bijvoorbeeld: http://www.alkmaar.nl/eCache/37307/Succesvol_Alkmaar_luistert_nu_wel_naar_de_woningmarkt

34

32

http://www.bngadvies.nl/


4

Publiek – privaat

Financieringsconstructies met een publiek- privaat karakter kunnen globaal ingedeeld worden in twee categorieën: revolving funds enerzijds, en subsidies anderzijds. Bij de revolving funds kan gedacht worden aan (al dan niet achtergestelde) leningen, pps constructies en borging. In de categorie “subsidies” zijn talloze voorbeelden te noemen. Hierbij verlopen de geldstromen echter tussen overheden alvorens private partijen mogelijk (mede) de vruchten hiervan plukken. In dit hoofdstuk is gekeken naar innovatieve maatregelen waarbij de overheid rechtstreeks met private partijen van doen heeft, bijvoorbeeld inzake het betalingsmoment van grond.

4.1

Revolverende fondsen 35

4.1.1 Obligaties Kader

Het financieren van projecten wordt mogelijk gemaakt door het uitgeven van obligaties aan particulieren. Werking obligaties en voorwaardelijkheden Een obligatie is een lening die wordt uitgegeven wanneer bedrijven / overheden behoefte hebben aan kapitaal. Particuliere beleggers kunnen intekenen op deze obligatie. Eigenlijk lenen beleggers geld door een obligatie te kopen. In ruil hiervoor ontvangt men gedurende een bepaalde tijd (de looptijd van een obligatie) een vooraf bepaalde jaarlijkse rente. Wanneer de looptijd van de obligatie erop zit, wordt het oorspronkelijke bedrag aan de belegger terugbetaald. Praktijkvoorbeeld In Utrecht wordt ervaring opgedaan (met deze obligatievorm) bij het nieuw te ontwikkelen Muziekpaleis. De financiering van het Utrechtse Muziekpaleis zal plaatsvinden door uitgifte van cultuurobligaties. Door uitgifte van cultuurobligaties trekt de Rabobank via de door haar opgerichte Rabo Cultuur Bank geld aan van particulieren en verstrekt cultuurfinancieringen aan Nederlandse culturele projecten. Het Utrechtse Muziekpaleis, dat in 2013 klaar moet zijn, is het eerste project dat door de Cultuurbank wordt gefinancierd. Voor beleggers hebben cultuurobligaties een relatief aantrekkelijk rendement. De inleg en rente zijn volledig gegarandeerd. Voor overheden, stichtingen en instellingen is de cultuurfinanciering een interessante mogelijkheid om culturele projecten te financieren. De financiering binnen deze regeling levert namelijk een aantrekkelijke rentekorting op. Het gaat daarbij om projecten die vallen onder de Regeling Cultuurprojecten 2004. Dat zijn projecten die in het belang zijn van de Nederlandse podiumkunsten of de Nederlandse musea. Het uitgeven van obligaties (direct aan particulieren of via tussenpersonen) zorgt voor middelen om projecten mee te kunnen financieren. De constructie is in principe gericht op iedereen die, in dit geval cultuur, een warm hart toedraagt. De achterliggende gedachte (fondsconstrcutie) wordt breder toegepast en zal vermoedelijk meer en meer voor gaan komen. Meer informatie bijvoorbeeld: http://www.rabobank.nl/particulieren/beleggen/beleggingsproducten/rabobankproducten/rabo_cultu ur_obligaties/

35

http://www.raboblog.nl/blog/berichten/cultuurfinanciering_voor_utrechtse_muziekpaleis/


33

363738

4.1.2 PPS op basis van gelijkwaardigheid Kader

Als uitgangspunt geldt dat de gemeente altijd op basis van gelijkwaardigheid in een gezamenlijke onderneming (pps) stapt. Dat betekent dus voor alle partijen dezelfde lasten (risico’s ) en lusten (baten). Alle partijen nemen gezamenlijk in de grond- en opstalexploitatie deel. Het doelbewust aanvaarden van risico wordt gezien als voorwaarde voor het creëren van meerwaarde in gebiedsontwikkeling. Werking PPS op basis van gelijkwaardigheid Private partijen en de overheid participeren gezamenlijk in een onderneming. Door middel van deze constructie kan de overheid een actief beleid voeren. Daarnaast is het mogelijk gebruik te maken van de voordelen die ieder van de partijen tot zijn beschikking heeft. Zo kan de overheid projecten relatief voordelig financieren en zijn er bepaalde belastingvoordelen mogelijk. De overheid maakt tegelijkertijd gebruik van de kennis en kunde van de ontwikkelende partij. Praktijkvoorbeeld Het Paleiskwartier is een voorbeeld van De “Bossche methode”: Het Paleiskwartier is in 1995 als een van de eerste grote projecten in Nederland aanbesteed in de vorm van een publiek-private samenwerking. De gemeente en de bouwen investeringsmaatschappijen Kondor Wessels, NIB Capital en Stork Pensioenfonds hebben zich georganiseerd in de Ontwikkelingsmaatschappij Paleiskwartier BV. Deze voert de regie over het gebied en is verantwoordelijk voor de planvisie en de exploitatie, dat wil zeggen aankoop, sloop, bouw en verkoop van panden. Vanuit de opbrengsten wordt er bijgedragen aan het stedelijk fonds infrastructuur, waaruit onder meer de verbindingswegen naar Paleiskwartier worden gefinancierd. De regie is inclusief de zorg voor de kwaliteit van de openbare ruimte en de verkeersinfrastructuur. In de PPS-constructie gaat het niet alleen om de gebiedsontwikkeling, maar ook om de vastgoedexploitatie. Deze combinatie zorgt voor daadkracht en flexibiliteit. Voorts zorgen de diverse werkgroepen (waaronder verkeer) voor korte lijnen tussen de vakdisciplines. De doelen zijn met elkaar geformuleerd, waardoor stedenbouwkundig ontwerp en marktbehoefte optimaal in evenwicht zijn gebracht. Een actieve opstelling van de gemeente is belangrijk. In ’s-Hertogenbosch heeft de gemeente een groot deel van het plangebied kunnen verwerven, wat de snelheid in het planproces ten goede is gekomen. Bovendien heeft de gemeente in de planperiode geen kantorenlocatie aan de snelweg ontwikkeld, wat zorgde voor schaarste, waarvan Paleiskwartier heeft geprofiteerd. Een PPS op basis van gelijkwaardigheid betekent het door alle partijen bewust aanvaarden van risico. Een actieve opstelling van alle partijen is nodig. De constructie is gericht op overheden (met name gemeentes) en private partijen. PPS is een vaak toegepaste constructie. Meer informatie bijvoorbeeld: http://www.canonro.nl/de_Canonro_nl/Alle_iconen/Paleiskwartier_Den_Bosch.aspx?rId=23

4.1.3 Voorverkooppercentage

36 37 38

34

www.s-hertogenbosch.nl http://www.stipo.nl/Inspiratie_Stationsomgeving__s_Hertogenbosch http://www.ruimte-mobiliteit.nl/Website/_t0_p0_m7_i4397.htm


Kader Enkele jaren geleden is een voorverkooppercentage ten behoeve van nieuwbouwprojecten in het leven geroepen om bij banken en andere geldverstrekkers risico’s te kunnen afdekken. Immers het gevaar bestond altijd dat gedane investeringen niet werden terugverdiend omdat de afzet van de woningen niet goed verliep. Een voorverkooppercentage zorgde ervoor dat ontwikkelaars pas startte met de bouw als bijvoorbeeld 70 % was verkocht. Dat destijds afgesproken percentage zorgt er echter nu voor dat in de huidige markt projecten moeilijker van de grond komen omdat consumenten (en ook de ontwikkelaars) terughoudender zijn. Werking Voorverkooppercentage en voorwaardelijkheden Om projecten toch te kunnen laten starten is het nodig dat het verschil tussen de gevraagde voorverkoop van 70% en de werkelijke voorverkoop wordt overbrugd. De marktpartij (ontwikkelaar) krijgt daarbij de garantie dat de gemeente of de corporatie zijn onverkochte woningen bij oplevering zal afnemen tegen bijvoorbeeld 90 % van de taxatiewaarde. De ontwikkelaar is er dus wel iets aan gelegen om de woningen zelf (voorafgaand en tijdens de bouw en daarna) te verkopen, maar kan, in geval van nood, terugvallen op de gemeente of corporatie. Generieke risico’s Ten aanzien van dit soort maatregelen moet vermeld worden dat er wel enige risico’s zijn. Het kan voorkomen dat de overheid met onverkochte woningen blijft zitten. Deze kunnen of in een separate entiteit worden ondergebracht of deze komen op de balans te staan. Het mogelijke risico is dat de woningen met verlies verkocht (moeten) worden. De vraag is daarnaast of het opkopen van woningen gezien kan worden als een overheidstaak. Praktijkvoorbeeld In Tilburg worden deelprojecten binnen het stadsontwikkelingsproject Piushaven op deze wijze ontwikkeld. Met de ontwikkelaar is afgesproken dat hij start met de bouw van de geplande woningen bij een voorverkoop van 40 %. Indien blijkt dat de ontwikkelaar na 2 jaar niet zijn woningen verkocht krijgt dan neemt de gemeente (met als achtervang enkele corporaties) de aankoop van de betreffende woningen op zich. Hiervoor is een financieel model opgesteld dat er voor zorgt dat de ontwikkelaar wel alle baat heeft om zelf zijn woningen te verkopen, maar tegelijkertijd wel kan terugvallen op de gemeente Tilburg. Gemeente, ontwikkelaar en corporatie hebben hiervoor een eigen fonds (WBB) opgezet. Gebruik door geïnterviewde partijen Gemeente Tilburg Het garantstellen van het voorverkooppercentage is effectief om projecten te laten starten. Het is bedoeld voor projecten die wel verkocht worden, maar geen 70% voorverkoop halen. Meer informatie: www.tilburg.nl 4.1.4 Portfolio-vorming van stedelijke herstructureringsprojecten Kader Er wordt in toenemende mate gesproken over portfoliovorming van stedelijke herstructurering. In een eerder stadium is wel eens geprobeerd om tussen meerdere marktpartijen te komen tot een fonds waarin een serie stedelijke herstructureringsprojecten ondergebracht worden, om zowel de kapitaalsbehoefte als de opbrengsten wat meer te stroomlijnen waarmee gaten bij de een via de fondsconstructie door inkomsten bij de ander konden worden ondervangen. Een probleem waar deze verkenning tegenaan liep was het feit dat individuele partijen projecten die verwacht werden


35

goed te renderen hier niet onder in wilden brengen maar alleen projecten die een negatieve verwachting hadden, waardoor het fonds per saldo weinig verdiencapaciteit zou kennen. Werking portfoliovorming en voorwaardelijkheden Portfoliovorming is een fonds waarin een serie stedelijke herstructureringsprojecten ondergebracht wordt, om zowel de kapitaalsbehoefte als de opbrengsten meer te stroomlijnen, zodat gaten bij de een via de fondsconstructie door inkomsten bij de ander kunnen worden ondervangen. Een dergelijk fonds probeert op die manier de risico’s te spreiden zodat tegenvallers opgevangen 39

kunnen worden. Ter inspiratie kan naar het Britse Igloo Regeneration Fund worden gekeken .

Portfoliovorming is een fonds waarin een serie stedelijke herstructureringsprojecten ondergebracht wordt, om zowel de kapitaalsbehoefte als de opbrengsten meer te stroomlijnen, zodat gaten bij de een via de fondsconstructie door inkomsten bij de ander kunnen worden ondervangen. Een dergelijk fonds probeert op die manier de risico’s te spreiden zodat tegenvallers opgevangen kunnen worden. Een dergelijk fonds kent al voorbeelden in het buitenland (JESSICA, Igloo Regeneration Fund) en in Nederland krijgen dergelijke fondsen nu ook meer aandacht (JESSICA pilots in twee steden in de Randstad). Meer informatie: zie JESSICA en volgende 4.1.5 Igloo Regeneration Fund Kader Het fonds is een samenwerking tussen pensioen,- levens,- en liefdadigheidsfondsen en (lokale) overheden. Werking Igloo Regeneration Fund en voorwaardelijkheden Igloo investeert in duurzame herstructurering van stedelijke gebieden in het Verenigd Koninkrijk. Het gaat daarbij met name om de top-20 van grote steden. Het fonds behelst een combinatie van investering, ontwikkeling, en assetmanagement. Igloo Regeneration Fund richt zich op het Verenigd Koninkrijk. Andere fondsconstructies zijn vergelijkbaar met het Igloo Regeneration Fund (zoals Urban Development Fund, Town Center Regeneration Fund (Schotland) en bijvoorbeeld East Midlands UDF (een uitgewerkte en lopend JESSICA fonds). Fondsen zijn opgezet met als doel het doen van investeringen in afgebakende gebieden. Het zijn revolverende fondsen. Meer informatie: http://www.igloo.uk.net/ Resumerend In het geval van leningen & PPS gaat het om terugkerend vermogen: het geïnvesteerde bedrag wordt op termijn terugbetaald of verdiend, al dan niet met rente. Dit zorgt dat hetzelfde bedrag eventueel weer gebruikt kan worden om projecten te stimuleren. Bij een achtergestelde lening is de overheid is het geval van een faillissement de laatste in volgorde bij de schuldeisers. Dit zorgt er enerzijds voor dat banken eerder willen investeren, maar dit vormt eveneens een financieel risico. Ook bij een gewone lening kan het zijn dat om uiteenlopende redenen de lening (niet volledig) terugbetaald kan worden. 4.1.6 Wijkontwikkelingsmaatschappijen 39

36

http://www.igloo.uk.net/


Kader Een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) is een van de rechtsvormen waarin publiek-private samenwerking gestalte kan krijgen. Belangrijkste partijen zijn gemeente, corporaties en marktpartijen. Werking WOM en voorwaardelijkheden Partijen brengen grond en/of vastgoed onder in een WOM, die vervolgens als zelfstandige onderneming kan fungeren. Voordelen van een WOM zijn kennisoptimalisatie (het gebruik maken van de know-how van diverse partijen) en het delen van risico's. De WOM neemt bijvoorbeeld de regie van de projectontwikkeling en de uitvoering en het beheer van de woningen in een wijk onder zich. Soms is de complexiteit van een bepaald probleemgebied dermate groot dat een enkele partij (als een woningcorporatie) deze niet alleen op kan lossen, het met partners oprichten van een WOM kan dan uitkomst bieden. 40

Praktijkvoorbeeld

Voor de Tarwewijk in Rotterdam hebben betrokken partijen een Wijkontwikkelings Maatschappij opgericht (WOM). Deze neemt de grondexploitatie voor haar rekening en voert de verbetering dan wel sloop / vervangende nieuwbouw van de woningvoorraad uit. Betrokken partijen zijn: AM (Amstelland MDC), de Nieuwe Unie en Ontwikkelings Bedrijf Rotterdam (OBR). Voor de projectontwikkeling richten AM en de Nieuwe Unie samen een ontwikkelingscombinatie op. De WOM Tarwewijk richt zich in eerste instantie op de aanpak van circa 550 woningen, waarvan de helft nieuwbouwwoningen. Op basis van gedegen marktonderzoek wil de WOM Tarwewijk per locatie het woningaanbod afstemmen op de wensen van de toekomstige bewoners. Met nieuwbouwwoningen, maar ook door samenvoeging van bestaande woningen, komen ruimere eengezinswoningen en appartementen beschikbaar. Het plan van aanpak tot 2011 betreft circa 1.200 woningen op acht verschillende locaties in de wijk. In 2003 is al gestart met de aanpak van de Dordtselaan. In totaal wordt circa € 80 miljoen geïnvesteerd in de verbetering van de woningvoorraad in de Tarwewijk. De Rotterdamse gemeenteraad verstrekt een subsidie van € 10 miljoen, waarmee zij de WOM Tarwewijk direct ondersteunt. Daarnaast heeft de gemeente een bedrag van € 8,4 miljoen beschikbaar gesteld voor particuliere woningverbetering. Het ministerie van VROM doet mee met € 4,6 miljoen, in het kader van het Innovatieprogramma Stedelijke Vernieuwing (IPSV). De rijksoverheid waardeert het innovatieve en grensverleggende karakter van de samenwerking tussen de gemeente, AM en de Nieuwe Unie. Gebruik door geïnterviewde partijen Gemeente Rotterdam Wijkontwikkelingsmaatschappijen zijn nauw verwant met PPS constructies. Door samenwerking van partijen in een entiteit kan wijkverbetering plaatsvinden. De constructie is geschikt voor onder andere prachtwijken en is landelijk bruikbaar. Voorbeelden zijn te vinden in Rotterdam, Vlaardingen en Emmen. Ook voor Belvedère Maastricht is een WOM opgericht. Meer informatie: http://www.wom-nederland.nl/

40

http://www.kei-centrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=174


37

4.2

Anders omgaan met grond 4.2.1 Betalingsmoment van grond verschuiven

Kader Het verschuiven van het betalingsmoment van grond is een middel om in de cashflow van projecten te sturen. Normaliter wordt de grond betaald bij overdracht van de gemeente aan de ontwikkelaar. Bij deze regeling wordt de grond pas betaald bij de oplevering van de woning. Werking verschuiven betalingsmoment grond Naast dat de grondkosten later betaald worden, en dit in de kasstroom van de projectrealisatie voordelig is, levert dit bij de ontwikkeling een rentevoordeel op. De grond hoeft namelijk niet met vreemd vermogen gefinancierd te worden. De overheid betaald in dit geval de kosten die het verschuiven van het betalingsmoment met zich meebrengt. Dit soort financieringsconstructies is in andere landen veel gebruikelijker. In Tsjechië is het gebruikelijk om de grond te betalen bij oplevering van datgene wat er op is gebouwd (in fasen). Praktijkvoorbeelden •

Provincie Utrecht Een voorbeeld van een overheid die een dergelijke regeling toepast is de Provincie 41

Utrecht . De Provincie Utrecht heeft een subsidieregeling waarbij de rentekosten kunnen worden gesubsidieerd. Hiermee wordt de financiering van projecten goedkoper, en wordt stedelijke vernieuwing eerder haalbaar. Hiervan kunnen zowel corporaties als ontwikkelaars gebruik van maken. •

Gemeente Rotterdam 42

De regeling van het OBR

werkt volgens hetzelfde principe als het verschuiven van het

betalingsmoment van de grond. Verschillend is de uitgangssituatie, waarbij de private partij de grond reeds heeft afgenomen. De gemeente koopt de grond vervolgens terug, waarbij de ontwikkelende partij de grond bij oplevering weer van de gemeente afneemt. Er is veel belangstelling getoond voor de regeling van het OBR. Echter weinig geïnteresseerden zijn concreet geworden. De genoemde oorzaak door het OBR is dat veel projecten binnenstedelijk zijn, en daardoor te duur om te realiseren, ook bij inzet van de regeling. Gebruik door geïnterviewde partijen Provincie Utrecht en Gemeente Rotterdam Het verschuiven van het betalingsmoment van grond is een middel om in de cashflow van projecten te sturen. Grond hoeft nu veelal niet via vreemd vermogen gefinancierd te worden en dat levert voordelen op in de exploitatie en de financiering van projecten. Constructie is vooral gericht op de ontwikkelaars en indirect natuurlijk op de consument. Iedereen is uiteindelijk belanghebbende bij een snellere afzet van woningen. Meer informatie: http://www.watertorenberaad.nl/index.cfm?PAGE=Andereinvesteringsvormen2 4.2.2 Value capturing Kader

41 42

38

http://utrecht.regelingenbank.eu/regeling/toelichting/?id=683 Bron: interview OBR & Woonstad


De binnenstedelijke herstructureringsprojecten die zich in de komende 10-15 jaar aan zullen dienen, lenen zich om value capturing te gebruiken. Value capturing impliceert dat de toekomstige baten van een project ‘gevangen’ worden om de huidige tekorten te kunnen dekken. Lange termijn betrokkenheid van diverse partijen en een verdeling van kosten en baten zijn kenmerkend voor binnenstedelijke herstructureringsprojecten. Deze karakteristieken sluiten goed aan bij het systeem van value capturing. Op dit moment heeft het instrument nog een hype-status. Door het slim hanteren van heffingsgrondslagen en aanvullende combinaties van methoden en maatregelen kan value capturing deze hype-status ontgroeien Werking Value Capturing en voorwaardelijkheden Value capturing is een set van methoden en maatregelen, dat volledig gericht is op waardecreatie voor diverse actoren. Er dient daarbij een onderscheid gemaakt te worden tussen opgelegde heffingen en ’vrijwillige’ winstverdeling. Het toepassen van best practices in de samenwerking tussen publiek en privaat zijn hét middel om te voorkomen dat effecten van ingrepen beoordeeld worden vanuit een roze bril. Door slim gebruik te maken van value capturing kan meer vaart worden gemaakt met stedelijke herstructurering en ruimte ontstaan voor nieuwe initiatieven. Value capturing is een middel om in de cashflow van projecten te sturen. Door toekomstige opbrengsten in de cashflow te betrekken kunnen huidige tekorten gedekt worden. De constructie is breed inzetbaar. Value Capturing is met succes toegepast bij de aanleg en ontwikkeling van een nieuwe metrolijn in Kopenhagen. Meer informatie bijvoorbeeld: http://ecorys.nl/ecru/ecru_5/artikel2.html


39

5

Privaat – privaat

Financieringsconstructies met een privaat karakter kunnen globaal ingedeeld worden in twee categorieën: garantstellingen enerzijds, en constructies om eigen vermogen liquide te maken anderzijds.

5.1

Garantstellingen 5.1.1 Afnamegaranties & zekerheidsstellingen

Kader In de huidige markt zijn er voor lokale en provinciale overheden beperkte mogelijkheden om de woningproductie daadwerkelijk te stimuleren. Beperking van het aanbod is zinvol, maar niet voldoende. Omzetting van koop naar (sociale) huur en verlaging van grondprijzen is kostbaar en schiet daarmee zijn doel voorbij. Het is echter mogelijk om, voor een beperkt aandeel van de totale bouwproductie en alleen wanneer is voldaan aan een aantal specifieke voorwaarden, door middel van een interventiefonds de bouwproductie te garanderen. Hiermee beperken de projectontwikkelaar en de corporatie zich tot hun natuurlijke rol, en zorgt de overheid dat voldoende garanties worden gegeven om de productie en tijdelijke exploitatie mogelijk te maken. De beschikbare middelen worden daarbij efficiënt ingezet. Werking afnamegaranties en voorwaardelijkheden Wanneer de ontwikkelaar een afnamegarantie heeft, is het afzetrisico nihil en zal het mogelijk zijn de projectfinanciering te regelen. De gedachte is dat de ontwikkelaar niet gaat wachten op voorverkoop, maar tegelijkertijd start met de bouw en de verkoop. Voor elke woning die gedurende de bouw aan particulieren verkocht wordt, kan de ontwikkelaar bouwrente berekenen en aan de slag gaan met opties en meerwerk. Dit stimuleert de ontwikkelaar om zo goed mogelijk zijn best te doen om gedurende de bouwtijd zoveel mogelijk woningen in de markt te verkopen. Voor de woningen die bij oplevering nog niet gekocht zijn, moet een oplossing worden gevonden. Die moeten bij de ontwikkelaar van de balans af, dus er moet een investeerder worden gevonden. De woningen moeten tijdelijk worden verhuurd, en daarvoor is een exploitant nodig. Bij uitponding kan winst worden genomen. Of sprake is van een sluitende of winstgevende rekensom, hangt vooral af van drie parameters – de hoogte van de financieringskosten, de haalbare huur en de verkoopopbrengst op termijn. Praktijkvoorbeeld Voor een afnamegarantie wordt vaak gekeken naar de woningcorporaties, die de rol van financier en exploitant kunnen combineren. De tussen de Minister van WWI en Aedes overeengekomen verruiming van de borgingsgrens (sinds 1 juli € 240.000 voor nieuwe huurwoningen, en tijdelijk tot eind 2010 zelf € 350.000) zou dat moeten vergemakkelijken. Voor een corporatie is de hogere borging een belangrijke, maar helaas niet afdoende maatregel. Waarderen van de woningen tegen de standaard WSW-normen leidt tot een grote onrendabele top, die moet worden afgeboekt van het vermogen. De corporatie gaat dan uit van verhuur gedurende lange tijd tegen een lage huur, wat feitelijk niet aan de orde is, want het doel is zo snel mogelijk te verkopen. Bovendien legt een niet volledig kostendekkende huurexploitatie in de eerste jaren beslag op de vrije kasstroom van de corporatie, en dat is in de nieuwe toetsingssystematiek van het WSW erg bezwaarlijk. De rol als garantiegever legt dus – ook wanneer een lening door het WSW geborgd zou worden - direct beslag op de investeringruimte van de corporatie.

40


Gebruik door geïnterviewde partijen Dit soort garantstelsels worden toegepast in Tilburg, Alkmaar, Provincie Noord-Brabant. Garantstellingen zijn een constructie om risico te reduceren en zo financiering rond te krijgen. De constructie is bedoeld voor projecten waarvan het onzeker is of deze voldoende afzet vinden in de markt. Garantstellingen worden door verschillende partijen gebruikt en is in principe landelijk inzetbaar. Zoek op Brabants Investeringsfonds Nieuwbouw woningen

5.2

Eigen vermogen liquide maken 5.2.1 Woning Liquiditeiten Fonds

Kader Het Woning Liquiditeiten Fonds is een initiatief van Fakton, Tuvantes en AKD. Het stelt corporaties in staat om woningen liquide te maken. Werking WLF en voorwaardelijkheden De corporatie verkoopt woningen aan het WLF, waarbij de corporatie wel het recht behoud om de woningen op elk moment weer terug te kopen op basis van de inbrengwaarde. Het fonds kan bestaan doordat voor het terugkooprecht een maandelijks premie wordt gevraagd en bij daadwerkelijke terugkoop wordt door de corporatie een eenmalige uitpondpremie betaald. Daarmee kan de verkoop aan dit fonds dus snel zorgen voor liquide middelen en in tijden van overvloed kunnen corporaties weer woningen terugkopen. Het beheer en management van de complexen (en of woningen) wordt gedaan door het WLF. Praktijkvoorbeeld Geen voorbeeld beschikbaar, vooralsnog bestaat alleen de theorie

Het WLF is effectief om middelen liquide te maken. Het is bedoeld voor corporaties die voldoende eigen vermogen hebben, maar in de vorm van woningen waardoor moeilijk geïnvesteerd kan worden. De constructie is in theorie landelijk bruikbaar. 43

5.2.2 Wooninvesteringsfonds (WIF) Kader

Meerdere corporaties ontbreekt het aan voldoende liquide middelen om de benodigde investeringen in de herstructurering en nieuwbouw van woningen te kunnen bewerkstelligen. Het Wooninvesteringsfonds biedt corporaties met een relatief beperkte liquiditeitspositie, de mogelijkheid woningcomplexen in verhuurde staat aan het Wooninvesteringsfonds te verkopen. Op deze manier verkrijgt de corporatie op een snelle manier liquide middelen, die ze voor volkshuisvestelijke doeleinden kan gebruiken. De verkochte woningen worden eigendom van het Wooninvesteringsfonds. Het beheer komt in handen van externe lokale beheerders. Vervolgens verkoopt het Wooninvesteringsfonds de woningen aan zittende huurders of andere particulieren. 43

http://www.wif.nl/


41

Werking WIF en voorwaardelijkheden Woningcorporaties kunnen zowel woningcomplexen verkopen aan het Wooninvesteringsfonds als beleggen in het Wooninvesteringsfonds. Door aankopen van woningcomplexen biedt het Wooninvesteringsfonds corporaties investeringsruimte en liquiditeit. En participatie via een obligatielening in het Wooninvesteringsfonds levert de corporatie een maatschappelijk rendement. Zodoende treedt het Wooninvesteringsfonds op als liquiditeitsverschaffer voor de sector en draagt bij aan het dynamiseren van de woningmarkt. De woningen worden gewaardeerd tegen een door het WIF bepaalde waarderingssystematiek. Een biedprocedure volgt. 44

Praktijkvoorbeeld

Het Wooninvesteringsfonds heeft twee complexen verworven van de woningcorporaties Vidomes en Jutphaas Wonen. De aankoop betreft 67 eengezinswoningen in Zoetermeer en 30 appartementen in Nieuwegein. Het WIF is effectief om middelen liquide te maken. Het is bedoeld voor corporaties die voldoende eigen vermogen hebben, maar in de vorm van woningen waardoor moeilijk geïnvesteerd kan worden. De constructie is landelijk bruikbaar. Meer informatie: http://www.wooninvesteringsfonds.nl/

5.2.3 Stedenfonds Kader Corporaties hebben samen met financiële instellingen een fonds opgericht voor de bouw van honderden huurwoningen in het middensegment (€ 600 - € 1.100 huur per maand) in Amsterdam. Met dit investeringsfonds willen zij het bouwtempo in de stad verhogen, herstructurering bevorderen en bewoners met een middeninkomen in Amsterdam houden. Het Stedenfonds gaat niet investeren in woningen op zich, maar in hele gebieden. Achterliggende gedachte is dat gebiedsbeheer leidt tot bovengemiddelde waardeontwikkeling, met een voorspelbaar rendement. De corporaties gaan de wijken bouwen en beheren, de beleggers van het fonds brengen financiële middelen in. Werking Stedenfonds en voorwaardelijkheden •

Samenwerking corporaties - beleggers Huurwoningen hebben een lange terugverdientijd. Corporaties hebben onvoldoende financieringscapaciteit om naast sociale huur ook de tweede huursoort in grote aantallen op de balans te zetten. De groeimogelijkheden van corporaties worden beperkt door de verdiencapaciteit. Corporaties hebben dus hulp nodig bij de financiering. Institutionele beleggers zijn investeerders met een lange horizon die geloven in duurzaam en sociaal verantwoord beleggen. Andersom is het Stedenfonds voor beleggers een ideale ingang tot de stedelijke woningmarkt. Het is voor beleggers moeilijk om grondposities in de bestaande stad (Amsterdam) te verwerven. Dankzij de relatie met de corporaties lukt dat nu wel.

•

Gebiedsontwikkeling De partners in het project maken afspraken over de functie van de gebieden die zij gaan

44

42

http://www.wif.nl/pages/posts/4-3-2009-het-wooninvesteringsfonds-koopt-97-woningen-van-vidomes-en-jutphaaswonen5.php?p=10


herontwikkelen. In zogenaamde gebiedsondernemingsplannen leggen zij duidelijk vast welke doelen er binnen welke termijn bereikt worden. De partijen gaan zich niet alleen op de ontwikkeling van woningen maar op de ontwikkeling én het beheer van gebieden richten. Daarbij horen bijvoorbeeld ook de aanstelling van huismeesters en het verwezenlijken van functiemenging door het toevoegen van winkels en bedrijfsruimtes. Voor beleggers is dit interessanter omdat het risico van een eventuele negatieve ontwikkeling van een gebied veel beter te beheersen is. Daarnaast ligt het verwachte rendement hoger: het beheer van de corporatie bevordert het wooncomfort, de duurzaamheid en de veiligheid in de betreffende gebieden. Het wonen in een dergelijk gebied wordt aantrekkelijker waardoor de woningen in waarde kunnen stijgen. •

Leerpunten / Resultaten De leden van de vereniging van institutionele beleggers IVBN hebben enthousiast gereageerd op het fonds. Beleggers tonen volgens Rabobank Vastgoed vooral interesse omdat de twee woningbouwcorporaties die meedoen ervoor zorgen dat ook de buurt onderhouden en beheerd wordt. Een belangrijk aspect van het plan is de uitstraling naar wijken als geheel. Steeds meer gaan woningcorporaties en projectontwikkelaars zich bezighouden met de manier waarop mensen in nieuw gebouwde woningen moeten gaan wonen en hoe zij zich tot elkaar zullen verhouden. Het beheer van de openbare ruimte en van de wijk als geheel blijkt een belangrijk aspect van het woongenot te zijn. Een volgende stap kan zijn om ook particulieren de gelegenheid te geven geld in te leggen. Dan wordt het mogelijk in de eigen wijk te beleggen.

Praktijkvoorbeeld Bovenstaande constructie is gericht op de stad Amsterdam. Corporaties De Key en Het Oosten hebben samen met Rabo Vastgoed het Stedenfonds opgericht. Het totale vermogen van het fonds bedraagt honderden miljoenen. Gebruik door geïnterviewde partijen Stedenfonds Amsterdam Het Stedenfonds is effectief om middelen liquide te maken. Het is bedoeld voor corporaties die voldoende eigen vermogen hebben, maar in de vorm van woningen waardoor moeilijk geïnvesteerd kan worden. Daarnaast bevorderd het wijkverbetering. De constructie is voornamelijk bruikbaar in Amsterdam, en wellicht Utrecht. Een voorwaarde is namelijk de aanwezigheid van een solide renderende vastgoedmarkt voor de vrije huursector. In Nederland zijn die plekken zeer beperkt. Meer informatie bijvoorbeeld: http://www.keicentrum.nl/view.cfm?page_id=1897&item_type=project&item_id=262


43

6

Resumé

Het onderzoek leert ons dat diverse stakeholders veel ervaring hebben opgedaan met financierings- en garantieconstructies. De partijen die door ons geïnterviewd zijn, gemeenten, provincies, corporaties en andere stakeholders, geven een doorsnede van de verschillende aanwezige financieringsconstructies in Nederland weer. De constructies zijn gericht op het verlagen van de prijzen van woningen of op het verlagen van risico’s binnen de woningmarkt. Daarnaast is er een opkomst van revolverende fondsen zichtbaar. Deze fondsconstructies bieden financieringsmogelijkheden voor projecten die in de huidige marktomstandigheden niet van de grond komen. Terugkijkend op het onderzoek vallen enkele zaken op: •

Veel verschillende financieringsconstructies zijn gefocused op de consument. Uiteindelijk zal de consument de motor van de stedelijke ontwikkeling in Nederland weer een versnelling hoger moeten laten draaien, dus dat de focus op deze groep ligt is zeer te begrijpen. Te meer omdat de resultaten van de constructies voor de consument directe gevolgen hebben (kan ik wel of niet een nieuwe woning kopen?) .

•

Diverse gemeenten en corporaties gaan actief om met het in gang brengen van stedelijke (her)ontwikkeling. Samen met diverse stakeholders zijn ze bezig (regulier) om binnen de moeilijke tijden van het moment zo goed mogelijk een invulling te geven aan de opgaven van de gemeenten, zonder daarbij ook de lange termijn te vergeten. Gemeenten gaan actief om met de problematiek van dit moment. Zij stellen zich (net als andere stakeholders) flexibel op en bepalen hun beleid op (lokaal) praktijkniveau, en dat werkt!

•

Het succes van enkele constructies is nog niet altijd zichtbaar. Immers de meeste constructies zijn recentelijk opgestart en de uitkomsten laten nog op zich wachten. Dat betekent tegelijkertijd dat ook de eventuele problemen zich nu nog niet hebben voorgedaan.

•

Ook is duidelijk dat niet alle constructies geschikt zijn voor elk gebied in Nederland. Zo zullen de grote financiële constructies, waarachter ook institutionele beleggers zitten, slechts geïnteresseerd zijn in een stad als Amsterdam en misschien Utrecht, maar daarbuiten houdt het snel op. Ook een vorm van herinbrengen van erfpachtconstructies zal mogelijk alleen worden geaccepteerd in die gemeentes, waar erfpacht een historie heeft.

•

Afzonderlijk maken gemeenten, provincies en corporaties gebruik van verschillende financieringsconstructies. Dat is goed te begrijpen, omdat elke partij te maken heeft met eigen strategieën en beleidskaders. Dat betekent tegelijkertijd dat elke partij feitelijk aan het pionieren is. Afstemming tussen provincie, corporatie en gemeenten vindt zeker plaats (en partijen hebben vaak een rol in de gehanteerde financieringsconstructies), maar afstemming tussen gemeenten onderling, of corporaties onderling hebben wij niet kunnen constateren.

Hierboven geven wij slechts enkele opvallende uitspraken weer. Hoofdzakelijk moeten we constateren dat alle betrokkenen de toegevoegde waarde van een platform in de nabije toekomst zien. Een dergelijk platform geeft hen de gelegenheid om hun constructies toe te lichten en te leren van anderen. Op die manier ontstaat wellicht een aantal breed inzetbare financieringsconstructies, dat voor heel Nederland kan bijdragen aan een snelle verbetering van de bouwsector.


45

Postbus 4175 3006 AD Rotterdam Nederland

Watermanweg 44 3067 GG Rotterdam Nederland

T 010 453 88 00 F 010 453 07 68 E [email protected]

W www.ecorys.nl

Sound analysis, inspiring ideas

BELGIË – BULGARIJE – HONGARIJE – NEDERLAND – POLEN – RUSSISCHE FEDERATIE – SPANJE – TURKIJE - VERENIGD KONINKRIJK - ZUID-AFRIKA

Inventarisatie financieringsconstructies

Recommend Documents