Opening en welkom
Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren
Aantal woningen in Nederland Huur • • •
Woningcorporaties Grote beleggers Particuliere verhuurders
2,4 mln 0,2 mln 0,6 mln 3,2 mln
Koop • •
Appartementen Woningen
0,5 mln 3,6 mln 4,1 mln
Totaal 7,3 mln
Den Haag
20.488
Amsterdam
14.827
Rotterdam
10.383
Utrecht
4.907
Groningen
4.698
Haarlem
3.490
Arnhem
2.332
Nijmegen
1.646
Schiedam
1.543
Voorburg
1.391
Delft
1.351
Leiden
1.207
Rijswijk
1.192
Vlaardingen
1.057
Den Bosch
1.045
TOTAAL
71.557 (67%)
Nederland Circa 115.000 VvE’en gemeenten met meer dan 1.000 VvE’en
Aantal woonapp
Aantal VvE'en
1
15.885
2
32.398
Kleine VvE’en
3
18.667
t/m 10 appartementen
4
7.369
5
2.672
6
5.199
7
1.268
8
2.324
9
1.098
10
1.073
TOTAAL
87.953 (85,3%)
Programma voor de pauze Actuele juridische onderwerpen in samenhang met verplichte reservefonds en energiebesparende maatregelen • Workshop 1: Juridisch Basisregels appartementsrecht en rechten en plichten van het wonen in een appartement
Programma na de pauze
Erven en schenken: bronnen van vreugde en ellende prof. mr. Martin Jan van Mourik
• Workshop 2: Energiebesparen Energiebesparing binnen de VvE: zó pakt u dat aan!
Programma na de pauze • Workshop 3: Onderhoud/energiebesparen Liftrenovatie, energiebesparing en het capaciteitstarief • Workshop 4: Onderhoud/energiebesparen Het belang van planmatig onderhoud, het vaststellen van het verplichte reservefonds en het (groene) meerjarenonderhoudsplan
Actuele juridische onderwerpen F.G.M. Schuurs mw. mr. N.J. Smeenk
Aandachtspunten •
Juridisch kader
•
Onderhoud
•
Besluitvorming
•
Energiebesparing
Inzoomen op juridisch kader
Regelgeving nodig •
Om te vergaderen
•
Om gebouw in goede staat te houden
•
Om kosten te verdelen
•
Om te bepalen wat wel of niet mag:
Basis VvE • • • • •
Wet (artt. 5:106 t/m 5:147 BW) Splitsingsakte en -tekening Splitsingsreglement Huishoudelijk reglement Besluiten Vergadering van Eigenaars
rechten en plichten
Wet
Wetswijziging mei 2005
(artt. 5:106 t/m 5:147 BW) •
Appartementenwet 1951
•
wijzigingen in: –
1972
–
1992
–
2005
–
2011
•
Reservefonds verplicht
•
Wijziging akte bij meerderheid (80%)
•
Splitsing van (onbebouwde) grond ook mogelijk (parkeerplaatsen, ligplaatsen)
•
Grondslag breukdelen in akte
•
Opgave notaris: – –
Wetswijziging juli 2011 (1) Doel: achterstallig onderhoud bij (inactieve) VvE’en voorkomen •
Na machtiging kantonrechter: Gemeente mag vergadering uitschrijven, voorzitten en daarin voorstellen doen (geen stemrecht)
•
Verzoek tot vervangende machtiging en/of wijziging akte indienen
•
Verplichten tot onderhoudsplan (MJOP)
hoogte reservefonds achterstallige bijdragen
Wetswijziging juli 2011 (2) •
Competentiegrens kantonrechter verhoogd van € 5.000,- naar € 25.000,-: geen advocaat meer nodig voor innen periodieke bijdragen tot € 25.000,-
Splitsingsakte
Splitsingsreglement
art. 5:111 BW
art. 5:112 lid 1 BW
•
Ligging gebouw en kadastrale aanduiding
•
Splitsingstekening (plan van bouwlagen)
•
Opsomming appartementsrechten
•
Ongelijke aandelen in de gemeenschap
•
Splitsingsreglement
• Gezamenlijke schulden en kosten • Exploitatierekening, begroting en periodieke bijdragen • Gebruik, beheer en onderhoud gemeenschappelijke gedeelten • Verzekeringen
• Meerjarenonderhoudsplan verplicht (modelregl. 2006)
Statuten art. 5:112 lid 2 BW •
Naam VvE, gemeente, ligging gebouw
•
Doel van de VvE
•
Regeling periodieke bijdragen
•
Bijeenroepen vergadering van eigenaars
•
Totaal aantal stemmen en de stemverdeling
Onderhoud is (waarde)behoud Inzoomen op onderhoud
•
alle bezit vraagt onderhoud
• •
niet op z'n beloop laten voorkom gevolgschade
Maar: •
planmatig werken
• •
MeerJarenOnderhoudsPlan (MJOP) reservefonds
Reservefonds
MeerJarenOnderhoudsPlan
art. 5:126 lid 1 BW:
•
'De vereniging houdt een reservefonds in stand ter bestrijding van andere dan de gewone jaarlijkse kosten'
•
Ieder gebouw is uniek en ieder gebouw verkeert in een andere bouwkundige staat Inspectie van elk onderdeel van het gebouw op staat van onderhoud en de gebreken in kaart brengen over een periode van bijvoorbeeld 25 jaar
•
MeerJarenOnderhoudsPlan Voor VvE’en met modelreglement 2006 verplicht! Een goed inzicht in de noodzakelijke kosten voor toekomstig (groot) onderhoud als basis voor het vormen van een reservefonds Reservefonds –
Sparen voor onderhoud i.p.v. een groot bedrag ineens op tafel te moeten leggen
–
Voorkomen van onaangename financiële verrassingen
–
Evenredige verdeling in de tijd over de eigenaren
Meerjarenplanning voorkomt achterstand!
MeerJarenOnderhoudsPlan 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 100 100 50 50 50 50 50 1000
50 Totalen/jaar 1100 % Indexering %
0
50 %
0
150 %
0
50 %
0
50 %
+
Conditiescore
Activiteit 1 Activiteit 2 Activiteit 3 Enz.
Bijvoorbeeld
planning schilderwerk
Kwaliteit 1 2
€
Schilderbeurt
€
€
3 De kwaliteitseis bepaalt de cyclus
4 5 Cyclus 5 á 6 jaar
6
Tijd
Periodieke bijdrage • Onderhoud / storting reservefonds (MJOP) • Energiebesparende maatregelen (groene MJOP) • Verzekeringspremie: – brand-/opstal – algemene aansprakelijkheid • Elektriciteit (bv portiekverlichting) • Klein dagelijks onderhoud • Beheerkosten • etc.
Besluitvorming (1) •
Quorum -
Inzoomen op besluitvorming •
Besluit genomen, uitgebrachte stemmen: -
Tweede vergadering •
Twee weken na de eerste vergadering
•
Binnen zes weken na de eerste vergadering
•
•
In uitnodiging –
tweede vergadering
–
agenda moet hetzelfde zijn
Rechtsgeldig besluit ongeacht het aantal aanwezige stemmen
Gewone (volstrekte, absolute) meerderheid: 1/2 van het totaal aantal stemmen aanwezig Gekwalificeerde (versterkte) meerderheid: in splitsingsakte aangegeven, bijv.: 2/3 of 3/4 aanwezig
Gewoon: meer dan de helft Gekwalificeerd: in splitsingsakte aangegeven
Besluitvorming (2) • Wijziging splitsingsakte 4/5 of grotere meerderheid in akte bepaald + medewerking bestuur + toestemming beperkt gerechtigden
• Unanimiteit: - Verandering in eigendomsverhoudingen - Schriftelijk stemmen buiten vergadering
Model 2006: geen quorum meer voor besluiten met gewone meerderheid
Onderhoud Bestuur beslist: •
kleine uitgaven tot bedrag in akte bepaald
•
calamiteiten, toestemming voorzitter vergadering vereist boven bedrag in akte bepaald
Inzoomen op energiebesparing
Vergadering beslist, met gewone meerderheid: •
uitgaven boven bedrag in akte bepaald
Doelstelling kabinet 2,4 mln woningen en gebouwen voor 2020 gemiddeld 30 % energiezuiniger maken
Waarom energiebesparende maatregelen? •
Besparing energiekosten
•
Verhoging wooncomfort
• •
Bijdrage aan beter milieu Waardevermeerdering van de woning
PROBLEEM!
Welke maatregelen? • •
Isolatie (dak, gevel, vloer en glas)
•
Efficiëntere installaties (HR-ketel)
•
Beter afstellen van bestaande installaties
• •
Zelf aan te brengen isolatie (tochtstrips) Bewonersgedrag
• •
U mag niet zomaar op eigen houtje aan de slag met isoleren; Het dak, de gevel e.d. zijn van alle eigenaren gezamenlijk; Daar is een vergaderbesluit van de VvE voor nodig (gekwalificeerde meerderheid)
Dat maakt het minder gemakkelijk dan het isoleren van een eengezinswoning
Woningverbetering
Vindplaatsen
(energiebesparing)
MR’73
Vergadering beslist: Gewone meerderheid
•
–
– –
MR’06
onderhoud
37 lid 2 38 lid 2 38 lid 2 52 lid 2
woningverbetering
37 lid 5 38 lid 5 38 lid 5 52 lid 5
calamiteiten
40 lid 5 41 lid 5 41 lid 5 53 lid 6
uitgaven boven bedrag in akte bepaald verbouwing of aanbrengen/wegbreken installaties
Let op: regelingen verschillen per modelreglement!
Ketelvervanging Collectief: • •
MR’92
kleine uitgaven tot bedrag in akte bepaald
Gekwalificeerde meerderheid:
•
MR’83
vergadering beslist over vervanging ketel vergadering beslist over aanpassing leidingen/afvoerkanalen als VRHR
Geen subsidies meer •
Subsidie maatwerkadvies
•
Subsidie isolatieglas
•
Rijksregeling meer-met-minder
•
verlaagd BTW-tarief op onderhoud
Individueel: •
eigenaar beslist over vervanging ketel
•
vergadering beslist over aanpassing leidingen/afvoerkanalen als VR HR
Subsidies… …er is nog meer:
Verlaagd btw-tarief van 6%
Allemaal afgeschaft!
Subsidies… …er is nog meer:
Verlaagd btw-tarief van 6% Vanaf 15 september 2009:
Vanaf 01 juli 2009: • isolatie dak, gevel en vloer • zowel op arbeid als op materiaal, maar arbeidskosten wel minimaal 50% van de totale kosten
• Op arbeidskosten voor schilderwerk voor woningen ouder dan 2 jaar
Vanaf 01 januari 2010: • Schoonmaakwerkzaamheden binnen
Het nationale energiebesparingsprogramma voor de bestaande bouw www.meermetminder.nl
Alles over energie en milieu in het dagelijks leven
www.milieucentraal.nl
Energieambassadeurs
Energiebesparing: eigen verantwoordelijkheid!
XS VvE Beheer Speciaal voor kleine Verenigingen van Eigenaren
Bouwkundig VvE Advies Speciaal voor het maken van een meerjarenonderhoudsplan
€ € 30,30,€ ,20,€ 20
€ € 27, 27,--
ABC van de VvE
Handboek voor de VvE
De VvE en de Rechter
€ € 13,50 13,50
€ ,25,€ 25
€ € 18 18,,-
VvE en het schilder- en onderhoudswerk
Appartement kopen Activeren van een (slapende) VvE
Sluit u aan bij VvE Belang!
N NIE IE€ U UW W!! 19 5 € 19,8 ,85
• • • • • • • • • •
Belangenbehartiging Gespecialiseerde juridische dienstverlening Gespecialiseerde bouwkundige dienstverlening Gratis VvE Magazine (4x per jaar) Gratis telefonische helpdesk Half uur gratis juridisch advies per jaar (VvE’en) Lage premie VvE-verzekeringen Korting op VvE-opleidingen Digitale nieuwsbrieven 25% korting op boeken
VvE Belang is meer dan een tijdschrift!
Jaarlijkse bijdrage
Informatie en advies
Voor Verenigingen van Eigenaars: • • • • •
€ € € € €
45,60,84,107,135,-
voor VvE t/m 6 appartementen voor VvE 7 t/m 15 appartementen voor VvE 16 t/m 50 appartementen voor VvE 51 t/m 100 appartementen voor VvE met meer dan 100 appartementen
Voor individuele appartementseigenaars: € 27,50 Kantoren: € 135,-
Belangenorganisatie voor Appartementseigenaren Postbus 210, 4900 AE Oosterhout E-mail:
[email protected] Tel: 0900 20 20 510 www.vvebelang.nl
