Kruyderlaan te Nieuwegein

Ruimtelijke Onderbouwing tbv projectomgevingsvergunning

woningbouwplan ter plaatse van

Kruyderlaan 25 - 29 te Nieuwegein

Kruyder Plaza

Projectcode Opgesteld door Adres Tel e-mail Datum

P351 Bouwadviesbureau de Groene Werf Toscalaan 17 3438 CW NIEUWEGEIN 030-6019779 [email protected] 3-04-2014 v 6

Inhoudsopgave 1.

2.

Inleiding ........................................................................................................................................... 3 1.1 Aanleiding ................................................................................................................................ 3 1.2

Ligging en begrenzing plangebied ........................................................................................... 3

1.3

Vigerend bestemmingsplan..................................................................................................... 4

1.4

Leeswijzer ................................................................................................................................ 4

Huidige en nieuwe situatie ............................................................................................................. 5 2.1 Huidige situatie........................................................................................................................ 5 2.2

3.

Nieuwe situatie........................................................................................................................ 5

Relevant beleid ................................................................................................................................ 7 3.1 Rijks-, provinciaal en regionaal beleid ..................................................................................... 7 3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte ................................................................................. 7 3.1.2 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) ......................................................................... 7 3.2

Gemeentelijk beleid ................................................................................................................ 7

3.2.1 Structuurvisie Nieuwegein 2030 ............................................................................................. 7 3.2.2 Collegeprogramma 2010-2014 ................................................................................................ 8 3.2.3 Notitie Kruyderlaan-Herenstraat............................................................................................. 8 4.

Planologische- en milieuaspecten ................................................................................................. 10 4.1 Inleiding ................................................................................................................................. 10 4.3

Bodem ................................................................................................................................... 10

4.3

Geluid .................................................................................................................................... 11

4.4

Bedrijven en milieuzonering.................................................................................................. 12

4.5

MER (Milieu Effect Rapportage) ............................................................................................ 12

4.6

Luchtkwaliteit ........................................................................................................................ 13

4.7

Externe veiligheid-Verantwoording groepsrisico ................................................................. 13

4.8

Flora en fauna ........................................................................................................................ 15

4.9

KLIC-melding .......................................................................................................................... 16

4.10

Water ..................................................................................................................................... 16

4.11

Archeologie en cultuurhistorie .............................................................................................. 17

4.12

Verkeer en parkeren.............................................................................................................. 17

4.13

Duurzaamheid ....................................................................................................................... 18

4.14

Afval ....................................................................................................................................... 19

4.15 Economische Zaken ................................................................................................................. 19 5.

6.

Economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid ...................................................................... 20 5.1 Inleiding ................................................................................................................................. 20 5.2

Ruimtelijke plannen en het exploitatieplan .......................................................................... 20

5.3

Communicatie omwonenden ................................................................................................ 20

5.4

Vooroverleg artikel 3.1.1. Wro .............................................................................................. 21

5.5

Conclusie ............................................................................................................................... 21

Conclusie ....................................................................................................................................... 22 2

Ruimtelijke onderbouwing Woningbouw Kruyderlaan 25 – 29 3-04-2014

1.

Inleiding

1.1

Aanleiding

Bij de gemeente Nieuwegein is een principe aanvraag ingediend voor de herontwikkeling van het terrein Kruyderlaan 25 – 29, de voormalige Honda-garage de Bois. De bedoeling is om de showroom en bedrijfshallen op het terrein te slopen en het gebied te herinrichten met 37 appartementen, verdeeld over een drietal bouwblokken van 3 bouwlagen, die met elkaar verbonden zijn. Bij schrijven van 11 september 2013 heeft het college van B en W ingestemd met dit principebesluit. In een eerder stadium zijn er al, vooruitlopend op dit plan, voor de twee te handhaven kantoorgebouwen/wasstraat ( nrs 27 en 29a) plannen ingediend voor het ombouwen tot appartementen in de huursector. Voor beide plannen zijn de omgevingsvergunningen verstrekt en is de uitvoering gestart. De doelstelling is dat de omgevingskwaliteit van het perceel verbeterd en het plan niet nadelig is voor omliggende bedrijven. Het perceel met opstallen heeft de bestemming “bedrijfsdoeleinden”. Door middel van een planologische procedure via een projectomgevingsvergunning is het wenselijk deze bestemming te veranderen naar woonfunctie. Dit onderliggend document, de Ruimtelijke Onderbouwing, is hiervoor opgesteld. 1.2

Ligging en begrenzing plangebied

Het perceel is gelegen aan de Kruyderlaan 25 - 29 te Nieuwegein en bevindt zich aan de oorspronkelijke rand van het dorp Jutphaas. Tussen de Kruyderlaan en de Herenstraat, welke ten oosten en aan het Merwedekanaal is gelegen, is in de jaren ’50 en ’60 kleinschalige bedrijvigheid en industrie ontwikkeld. Sinds het ontstaan van de gemeente Nieuwegein in 1971 hebben zich in dit gebied geleidelijk meer dienstverlenende bedrijven en detailhandel gevestigd. In deze periode is ook het perceel aan de Kruyderlaan 25 - 29 gevestigd met de bestemming ‘bedrijfsdoeleinden’.

Fig.1 Luchtfoto plangebied (bron: google maps)

Aan de noord- en zuidzijde van het pand is een mix aan bebouwing gelegen. Aan de westzijde, de even zijde van de Kruyderlaan, zijn eengezinswoningen gelegen. 3


Het perceel is onderdeel van de locatie de Bois e.o., waarvoor herstructurering aan de orde is. Voor ombouwpand no. 27 is na planvorming sinds januari 2012 in augustus 2013 een omgevingsvergunning voor ombouw tot 8 appartementen verstrekt. Voor ombouwpand 29a is in

augustus 2013 een aanvraag tot ombouw ingediend tot 5 appartementen, welke eind 2013 is toegekend. 1.3

Vigerend bestemmingsplan

Het plangebied valt onder het bestemmingsplan “Jutphaas Wijkersloot 2006” dat is vastgesteld door de Raad bij besluit op 28 september 2006 en door Gedeputeerde Staten is goedgekeurd op 8 mei 2007. Volgens dit bestemmingsplan valt het perceel onder de bestemming “bedrijfsdoeleinden”. De gronden zijn bestemd voor een bedrijf. Het realiseren van appartementen met een woonfunctie is in strijd met het vigerende bestemmingsplan. Daarom wordt de ontwikkeling door middel van een projectomgevingsvergunning mogelijk gemaakt. Bestemming Bedrijfsdoeleinden Maximum goothoogte 7m Maximum bebouwingspercentage van het terrein 80% Detailhandel Uitgesloten

Fig. 3 Bestemmingsplan (Bron: Gemeente Nieuwegein)

1.4

Leeswijzer

Deze ruimtelijke onderbouwing is opgesteld in 6 hoofdstukken. Hoofdstuk 2 geeft een korte beschrijving van de huidige en nieuwe situatie. In hoofdstuk 3 wordt ingegaan op het vigerende beleid. In hoofdstuk 4 wordt stilgestaan bij de verschillende milieu- en planologische aspecten, zoals bodem- en luchtkwaliteit en archeologische waarde. Hoofdstuk 5 betreft de juridische haalbaarheid en in hoofdstuk 6 wordt ingegaan op de economische en maatschappelijke uitvoerbaarheid.

4


2.

Huidige en nieuwe situatie

2.1

Huidige situatie

Nieuwegein Het perceel is gelegen in Nieuwegein. De gemeente Nieuwegein ligt in de provincie Utrecht ten zuiden van de stad Utrecht. Vanuit de oorspronkelijke oude nederzetting, het gebied tussen Jutphaas en Vreeswijk is in 1971 de gemeente Nieuwegein ontstaan. Anno 2013 wonen er circa 61.000 mensen op een oppervlakte van 25km2. De stad is goed bereikbaar en heeft prima voorzieningen. Nieuwegein beschikt over ruim 40.000 arbeidsplaatsen en 26.000 woningen. Projectlocatie Het herontwikkelingsproject is gelegen aan de Kruyderlaan 25-29 in Nieuwegein en bevindt zicht aan de oorspronkelijke rand van het dorp Jutphaas. Ten oosten van de Kruyderlaan is in de jaren ’50 en ’60 kleinschalige bedrijvigheid en industrie ontwikkeld. Dit industriegebied loopt tot de Herenstraat c.q. het Merwedekanaal. Aan de zuidzijde wordt het gebied begrensd door de Noordstedeweg en aan de noordzijde loopt het gebied tot aan de Hildo Kropstraat. De oneven zijde van de Kruyderlaan is gelegen binnen het industriegebied waarbij de nadruk ligt op wonen, eventueel gecombineerd met werken. Aan de even zijde van de Kruyderlaan is een woongebied gelegen met grondgebonden eengezinswoningen. 2.2

Nieuwe situatie

Algemeen Het project betreft het slopen van de bestaande showroom en bedrijfshallen. Op de vrijkomende grond en het omliggend onbebouwde terrein wordt er nieuwbouw gerealiseerd, bestaande uit 37 woonappartementen. Deze appartementen zijn gesitueerd in een drietal aaneengeschakelde wooncomplexen, op de begane grond, de 1e verdieping en (gedeeltelijk) 2e verdieping. Voor de nieuwe plattegronden zie figuur 8 en 9. Ter illustratie is een vogelvlucht van deze stedenbouwkundige invulling op blz. 8 weergegeven. De directe woonomgeving wordt autoluw ingericht, met veel groen, en aansprekende architectuur van de gebouwen en terreininrichting. Op deze wijze vindt er een goede aansluiting plaats met de twee aangrenzende ombouwpanden en de rest/overzijde van de Kruyderlaan. Er zijn drie woningtypen te onderscheiden. Voor de plattegronden wordt verwezen naar de separaat in te dienen aanvraag omgevingsvergunning. De oppervlaktes van de drie types zijn resp. 48m2, 60m2 en 72 m2 BVO. Het plan is een mix van huurwoningen en eigen woningen. Voor het beheer en onderhoud van de gebouwen wordt er een Vereniging van Eigenaars opgericht. In de bijgevoegde schematische vogelvlucht is de situering grofweg van de nieuwbouw in relatie tot de 2 ombouwprojecten weergegeven.

5


Fig. 7. Vogelvlucht totale locatie

6


3.

Relevant beleid

3.1

Rijks-, provinciaal en regionaal beleid

3.1.1 Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte De kaders van het nieuwe rijksbeleid zijn opgenomen in de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) die op 13 maart 2012 door de Minister van I&M is vastgesteld. De structuurvisie vervangt onder andere de Nota Ruimte en heeft als credo "Nederland concurrerend, bereikbaar, leefbaar en veilig". In de SVIR zijn 13 nationale belangen gedefinieerd, waaronder het versterken van de mainportfuncties en het verbeteren van de rijksinfrastructuur, het behoud van erfgoederen van uitzonderlijke universele waarde en ruimte voor een nationaal netwerk van natuur voor het overleven en ontwikkelen van flora en fauna. Bij dit bouwplan zijn geen rijksbelangen betrokken. 3.1.2 Provinciale Ruimtelijke Structuurvisie (2013) De provincie beschrijft in zijn Provinciale Ruimtelijke structuurvisie (PRS) het ruimtelijk beleid tot 2028. In de PRS zijn de doelstellingen beschreven, het bijbehorende beleid en de uitvoering van het beleid. Uitvoering van het beleid wordt deels via de Provinciale Ruimtelijke Verordening geregeld. De provincie wil aantrekkelijk zijn om te wonen, werken en recreëren. Hierop wordt ingezet op drie belangrijke pijlers: een duurzame leefomgeving, vitale dorpen en steden en een landelijk gebied met kwaliteit. Deze pijlers leiden tot de volgende twee beleidsuitgangspunten: - Accent op de binnenstedelijke opgave De provincie wil ten minste 2/3 van de woningbouwopgave binnenstedelijk realiseren. Dit sluit aan bij de vraag, vergroot het draagvlak voor voorzieningen en het openbaar vervoer en vermindert de druk op het landelijk gebied. Ook het verminderen van kantoren en het herstructureren van bedrijventerreinen vallen binnen deze binnenstedelijke opgave. - Behoud en versterking kwaliteit landelijk gebied De cultuurhistorische waarden in de provincie dragen bij aan een aantrekkelijk landelijk gebied, daarnaast is de landbouw een belangrijke drager van het agrarisch cultuurlandschap. Dit vraagt om mogelijkheden van rood-voor-groenconstructies en ruimte voor economisch duurzame landbouw. Conclusie Onderhavig project voorziet in een woonvoorziening in de bestaande bebouwing. De ontwikkeling kan gezien worden als een positieve herontwikkeling in het bestaande stedelijk gebied. Deze ontwikkeling voldoet volledig aan de beleidsuitgangspunten van de PRS.

3.2

Gemeentelijk beleid

3.2.1 Structuurvisie Nieuwegein 2030 In het structuurplan wordt het gebied benoemd in de ontwikkelzone Wateras. Als zijnde ontwikkelings/onderzoeksgebied wonen. In januari 2010 heeft de gemeenteraad van Nieuwegein een Structuurvisie vastgesteld voor Nieuwegein. Uitgangspunt van deze visie is dat de groei voor Nieuwegein grotendeels achter de rug is. Voor de gemeente is het beheer van de stad de grootste opgave. Het gaat in de nabije toekomst niet meer om, de voor de stad zo kenmerkende, kwantitatieve groei. Wel gaat het om een 7


kwaliteitsslag voor het gehele stedelijk gebied. Nieuwegein heeft als stad een extra sterke vergrijzing en ontgroening omdat de “nieuwkomers” van weleer ,uit de in de periode van sterke groei, nu met de stad ouder worden. Aandachtspunt is om ook voor jonge gezinnen en jongeren aantrekkelijk te blijven. Daarnaast dient de stad ook voor de oudere generatie over de juiste woonmilieus en voorzieningen te beschikken. Het beleid tot 2030 is uitgewerkt aan de hand van vier stads brede thema’s: - Nieuwegein leeft: inzetten op kwalitatief hoogwaardige woon- en werkvoorzieningen voor jong en oud; - Mooi Nieuwegein: revitaliseren en beleefbaar maken van cultuurhistorische plaatsen en het toevoegen van nieuwe architectuur op cruciale plekken. - Nieuwegein verbindt: investeren in verbindingen met omliggende plekken en in de openbare ruimte; - Duurzaam Nieuwegein: milieuknelpunten voorkomen en verminderen. Daarnaast wordt er gewerkt aan vijf ontwikkelingsassen: - Wateras: revitaliseren van de kanalen in Nieuwegein tot een mooi gebied; - Stadsas: aantrekkelijke stadsontwikkeling met mix van wonen en voorzieningen; - Werkas: het verbinden van bedrijven met de hoofdinfrastructuur; - Lek en uiterwaarden: meer belevingswaarde en gebruikswaarde van de Lek met een gezicht van de stad naar de Lek toe; - A12-zone: ontwikkelzone aan de rand van de A12. Het projectgebied maakt deel uit van/c.q. grenst aan de zone Vaartse Rijn/Merwedekanaal/Doorslag. De zone is de centrale as van Nieuwegein waar alles samenkomt. In de structuurvisie is het gebied aangewezen als een gebied dat zich uitstekend leent voor een mix aan functies. Wonen, werklocaties en horeca. Daarnaast vormt het water de verbinding tussen Vreeswijk en de binnenstad van Utrecht. Het projectgebied is gelegen binnen de Wateras in een gebied met de aanduiding ontwikklings/onderzoeksgebied gemengd. Conclusie Het projectgebied voegt een woonbestemming toe een aan een gebied met diverse functies waar de functiemenging ook één van de ontwikkelingsdoelen is. Het plan draagt bij aan de binnenstedelijke woningopgave. De ontwikkeling past daarmee in het gebied en binnen het structuurvisiebeleid van de gemeente Nieuwegein. 3.2.2 Collegeprogramma 2010-2014 In de paragraaf wonen van het collegeprogramma, wordt aangegeven dat herstructurering van bedrijventerreinen en de aanpak van leegstand van kantoren, kansen bieden voor woningbouw. Beide thema’s spelen bij het project Kruyderlaan. Conclusie De transformatie van het plangebied draagt positief bij aan de doelstelling van het collegeprogramma. Aan de extra woningbehoefte wordt tegemoet gekomen. 3.2.3 Notitie Kruyderlaan-Herenstraat Deze notitie uit 2007 geeft uitgangspunten voor nieuwe particuliere ontwikkelingen in het gebied waarin het pand Kruyderlaan 27 ligt. In 2007 was de aanwezigheid van Ecolab nog een beperkende factor voor de ontwikkeling van onder meer woningbouw. De notitie uit 2007 ondersteunt initiatieven om het wonen in het gebied te bevorderen, zoals het herbestemmen van kantoorpanden 8


en bedrijfsdoeleinden. Dit sluit ook aan op de woonvisie “Kijk hier wil ik wonen” van de gemeente. Deze notitie wordt op dit moment herijkt. Uitgangspunt van de gemeente bij herontwikkeling van dit gebied is kwaliteitsverbetering. Hierbij wordt mede ingespeeld op positieve initiatieven van de aanwezige marktpartijen/ grondeigenaars als een vorm van organische projectontwikkeling. Conclusie Het complex ligt in de zogenaamde zone Kruyderlaan: hier ligt de (toekomstige) nadruk op wonen, eventueel gecombineerd met werken. Het initiatief van de aanvrager ligt in het verlengde van de in de notitie weergegeven uitgangspunten. 3.2.4 Gemeentelijk Mobiliteitsplan+ In december 2013 is het gemeentelijk mobiliteitsplan+ vastgesteld. De daarin weergegeven beleidsuitgangspunten en beleidsregels komen goed overeen met de uitgangspunten van de herontwikkeling van de locatie tot woningbouw met de bijbehorende aspecten van parkeren, openbaar vervoer en verkeer. 3.2.5 Actuele politieke achtergrond In de structuurvisie Nieuwegein Verbindt uit 2010 is het gebied Herenstraat/Kruyderlaan dus aangemerkt als gebied waar transformatie naar een gebied met overwegend wonen gewenst is. Tot nu toe blijkt het lastig om ontwikkelingen te doen realiseren. Vanuit de gemeenteraad is in 2012 de wens uitgesproken het gebied toch tot herontwikkeling te laten komen. Het college heeft in april 2013 de raad voorgelegd hierin mee te gaan, als het hele zuidelijke gebied tot herontwikkeling kan komen. Dit plan biedt daarvoor mogelijkheden omdat het aansluitmogelijkheden biedt voor toekomstige initiatieven in het zuidelijke deelgebied. En er een wervende uitdaging vormt voor vervolg initiatieven van de “buren”. Diverse belovende acties hieromtrent zijn al gaande.

9


4.

Planologische- en milieuaspecten

4.1

Inleiding

In dit hoofdstuk worden de planologische uitvoerbaarheid besproken van onderhavig project. De volgende aspecten komen hierbij aan de orde: - Stedenbouw; - Bodem; - Geluid; - Bedrijven en milieuzonering; - Luchtkwaliteit; - Externe veiligheid; - Flora en fauna; - KLIC-melding; - Water; - Archeologie en cultuurhistorie; - Verkeer en parkeren; - Duurzaamheid; - Afval 4.2. Stedenbouw en wonen Het plan voorziet in het realiseren van een woonhof met 37 appartementen, rondom de ombouwprojecten 27 en 29a. De appartementen zijn verdeeld over 3 woonlagen. De verdiepingen zijn bereikbaar door middel van een lift en galerijen aan de achterzijde van de gebouwen. Op de begane grond zijn kleine tuintjes gesitueerd. In het gebied wordt gestreefd naar een zo’n groen mogelijke aankleding, waarbinnen de vereiste parkeerplaatsen worden aangelegd. Het groen bestaat uit hagen en bomen. De appartementen variëren qua grootte van 48 m2 tot 72 m2. Gezien de ligging nabij City Plaza met haar centrumvoorzieningen, openbaar vervoer, ed zullen deze appartementen zowel voor starters als ouderen in een behoefte voorzien. De nieuwbouwappartementen in het bouwblok aan de zuidzijde wordt in de huursector gerealiseerd, de overige woningen grotendeels in de koopsector. Het plan voorziet in een later mogelijke doorsteek naar de kavels aan de Herenstraat. Het straatmeubilair en de soort beplanting is van een hoog niveau. Hierover moet nog overleg plaats vinden voor wat betreft de latere beheers- en onderhoudsaspecten. 4.3 Bodem In het kader van de onderzoek plicht dient onder andere de bodemgesteldheid in het projectgebied in kaart gebracht te worden. Onderzocht is hoe de reeds eerder bekende ( en gemonitorde) spotverontreiniging op een deel van het terrein gesaneerd kan worden. Dit onderzoek is inmiddels afgerond: een benodigde sanering is zeer goed mogelijk en nu opgenomen in het planproces. Het betreffende bodemsaneringsplan is als bijlage bijgevoegd. Verder bevindt zich nog grondwaterverontreiniging ter plaatse van de Herenstraat 103/104 welke niet volledig afgeperkt is. Naar verwachting betreft dit een verontreiniging van geringe omvang. Verder bevinden zich enkele grondwaterverontreinigingen (minerale olie, metalen) op het terrein 10


van Ecolab B.V. aan de andere zijde van het kanaal. Gezien de aard van de verontreinigingen en de afstand tot de onderzoekslocatie worden deze verontreinigingen niet gezien als belemmerend voor de beoogde functiewijziging ter plaatse van Kruyderlaan 25-29. Conclusie De sanering van de aanwezige bodemverontreiniging (spot) wordt meegenomen in het planproces en vormt daardoor geen beletsel meer voor de woonfunctie. De daarvoor benodigde vergunning is inmiddels medio februari 2014 bij de Provincie Utrecht aangevraagd. 4.3 Geluid De Wet Geluidhinder regelt de mate waarin het geluid veroorzaakt door industrie, spoor- en wegverkeer het woonmilieu mag belasten. Hierbij wordt onderscheid gemaakt tussen “geluidgevoelige objecten” en “niet geluidgevoelige objecten”. Indien geluidgevoelige functies worden toegestaan, stelt de Wet geluidhinder (Wgh) de verplichting een akoestisch onderzoek te verrichten. Bij deze situatie is gekeken in hoeverre de geluidhinder afkomstig van wegen en van de omliggende bedrijven acceptabel is bij de nieuw te ontwikkelen woningen. Wegverkeerslawaai De Kruyderlaan is uitgevoerd als een 30km/u zone. Daarom heeft deze weg geen zone (aandachtsgebied) volgens de Wet Geluidhinder en hoeft ook geen akoestisch onderzoek voor deze weg te worden uitgevoerd. Ten tijde van het opnemen van deze bepaling in de Wet geluidhinder was de gedachte dat de geluidsbelasting vanwege een dergelijke weg zelden of nooit hoger zou zijn dan de voorkeursgrenswaarde. In de praktijk blijkt dit niet altijd het geval. LBP|Sight heeft voor de betreffende locatie al eerder ( bij de RO’s voor de ombouwpanden) het bestaande driedimensionaal akoestisch rekenmodel1 uitgebreid en geactualiseerd en de geluidbelastingen op de gevels van de nieuw te ontwikkelen woningen berekend. Geluidsbelasting gezoneerde wegen De berekeningen geven aan dat vanwege het wegverkeer op de Noordstedeweg en de Sluyterslaan de voorkeursgrenswaarden niet wordt overschreden. De geluidsbelasting op de gevels bedraagt ten hoogste respectievelijk 37 en 34 dB inclusief aftrek ex art. 110g Wet geluidhinder. Geluidsbelasting 30 km/u weg De geluidsbelasting afkomstig van de Kruyderlaan bedraagt ten hoogte 48 dB (incl. aftrek ex art. 110g Wet geluidhinder). Op basis van dit resultaat kan worden geconcludeerd dat ook vanwege de Kruyderlaan er geen bezwaren zijn tegen de herontwikkeling van de woningen. Conclusie Wegverkeerslawaai Geconcludeerd kan worden dat vanwege zowel de gezoneerde wegen als de 30km/u weg geen bezwaren zijn tegen de herontwikkeling van het bestaande gebouw tot woningbouw. Er wordt voldaan aan de Wet geluidhinder, waarbij het gemeentelijke geluidsbeleid niet in werking treedt en buiten de toetsing kan blijven Industrielawaai De geluidruimte van de bedrijven in de omgeving wordt via de geluidvoorschriften van het Activiteitenbesluit al beperkt door de aanwezige bestaande woningen. Voor de overige bedrijven aan de Kruyderlaan 23,25, 31a en aan de Herenstraat 108 is nader onderzoek verricht voor LBP|Sight2.

1 2

Notitie LBP|SIGHT Wegverkeerslawaai, 24 oktober 2012 Notitie LBP|SIGHT Beoordeling bedrijfslawaai, 31 januari 2014 11


Het verslag van deze beoordeling van bedrijfslawaai is hierbij gevoegd. In dit verband is de volgende conclusie te melden: Conclusie Uit de beoordeling blijkt dat woningbouw aan in het plangebied mogelijk is bij de volgende voorwaarden: De activiteiten bij het bedrijfsverzamelgebouw aan de Kruyderlaan 23 en 25 dienen niet tussen 19.00 en 07.00 uur plaats te vinden. Dit is nu al het geval en zal zo blijven. Daarnaast wordt uitgegaan van herbestemming van Herenstraat 108 tot wonen. Het pand staat leeg en plannen voor woonbestemming zijn in studiefase. Het oorspronkelijke gebruik is, gezien de huidige staat van de panden, niet meer mogelijk. De Combi sportschool op 31a zal verplaatst worden binnen afzienbare termijn : bij de start van de ontwikkeling van het plangebied, verdwijnen tevens de voor de sportschool noodzakelijke parkeerplaatsen. Plannen tot hergebruik van 31a tot wonen zijn momenteel in een prille studiefase. Concluderend kan gesteld worden dat er vanuit industriebeleid geen bezwaren zijn tegen het plan. 4.4 Bedrijven en milieuzonering Het projectgebied wordt ontwikkeld voor een milieugevoelige functie (wonen). Er moet worden gekeken naar de eventuele hinder die de gevoelige functie ondervindt van de verschillende belemmeringen in de nabijheid van het projectgebied. Elk bedrijf kent een bepaalde milieuzonering voor de aspecten geur, stof, geluid en gevaar. Aan de hand van deze zoneringen kan de grootste afstand van het bedrijf worden bepaald, en op die manier de hindercirkel worden bepaald. Binnen deze cirkel is het niet wenselijk om gevoelige functies te plaatsen. Conclusie Uit toetsing van de diverse cirkels voor mogelijke belemmeringen ed. (zie paragraaf 4.3, 4.5 en 4.6) kan geconcludeerd worden dat de herontwikkeling mogelijk is. Voor de geurproblematiek zijn apart door LBP Sight aparte berekeningen uitgevoerd, in overleg met de gemeente en weergegeven in een notitie dd. 17 oktober 2012. Dit in verband met de nabijheid van het Ecolab. Hierbij wordt geconcludeerd dat er op basis van de worst case situatie er voor de toekomstige woningen op het perceel Kruyderlaan 25 - 29 geen knelpunten ten aanzien van geurhinder zijn te verwachten.

4.5 MER (Milieu Effect Rapportage) De activiteit van deze ruimtelijke ontwikkeling valt onder “D11.2 De aanleg, wijziging of uitbreiding van een stedelijk ontwikkelingsproject met inbegrip van de bouw van winkelcentra of parkeerterreinen” uit kolom 1 D-lijst uit Besluit MER uit bijlage D van het Besluit MER. De activiteit valt onder een van de genoemde gevallen in kolom 2 “Gevallen”. De grootte van de activiteit valt ver onder de indicatieve drempelwaarde van kolom 2 “Gevallen” van bijlage D zijnde 2.000 woningen. De activiteit (realisatie van een appartementengebouw voor 37 appartementen) is zodanig gering, (slechts 1,85% van de grenswaarde van 2.000 woningen waarvoor beoordeeld moet worden of er belangrijke milieueffecten optreden), dat de conclusie is, dat gezien kenmerken en de plaats van de activiteit, en kenmerken van mogelijke potentiële effecten er( gezien aard, omvang en ligging van de activiteit) er geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu zullen optreden (besluit MER artikel 2 lid 5b). 12


Conclusie De conclusie is dat gezien kenmerken en de plaats van de activiteit, het geringe aantal woningen in een stedelijke omgeving , en kenmerken van mogelijke potentiële effecten er gezien aard, omvang en ligging van de activiteit, geen belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. (besluit MER artikel 2 lid 5b). Op basis van bovenstaande is er voor de activiteit dan ook geen MER-plicht. 4.6 Luchtkwaliteit Het project betreft de nieuwbouw van 37 woningen. De ministeriële regeling NIBM kwantificeert de (N)IBM-grens voor wooneenheden. Een bouwplan van deze omvang draagt niet in betekenende mate bij aan de luchtverontreiniging. Er hoeft geen aanvullend onderzoek naar de blootstelling aan luchtverontreiniging plaats te vinden. De saneringstool van het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL) maakt duidelijk dat de concentraties luchtvervuilende stoffen in het plangebied tussen 2008 en 2020 onder de grenswaarden liggen. Het project kan daarmee op deze locatie worden gerealiseerd. Conclusie Vanuit luchtkwaliteit zijn er geen belemmeringen tegen het project. 4.7 Externe veiligheid-Verantwoording groepsrisico Bij Externe Veiligheid (EV) gaat het om de gevaren die de directe omgeving loopt in het geval er iets mis mocht gaan tijdens de productie, het behandelen of het vervoer van gevaarlijke stoffen. De daaraan verbonden risico’s dienen binnen aanvaardbare grenzen te blijven. De regels zijn vastgelegd in het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi), het Besluit externe veiligheid buisleidingen (Bevb), en de Circulaire Risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen (CRnvgs). Deze circulaire wordt naar verwachting ingetrokken als de regelgeving voor het Basisnet vervoer gevaarlijke stoffen in werking treedt (naar verwachting 1 juli 2014). In de directe omgeving van de planlocatie bevindt zich het bedrijf Ecolab Production Netherlands (Ecolab) waarop het Bevi van toepassing is. In het Bevi is bepaald dat bij de verantwoording van het groepsrisico minimaal is aangegeven de omvang van het invloed gebied, de personendichtheid in het invloed gebied, maatregelen ter beperking van het groepsrisico, mogelijkheden voorbereiding rampenbestrijding en de zelfredzaamheid van personen. Risicoberekening en hoogte (toekomstig) groepsrisico Voor Ecolab is door DHV een QRA opgesteld met behulp van het voorgeschreven rekenprogramma Safeti.nl (mei 2011). De QRA laat zien dat het groepsrisico maximaal 0,11 x de oriëntatiewaarde bedraagt bij 80 slachtoffers. Uit de aanvullende berekening door LBP Sight (kenmerk V.074131aa.00003.djs, d.d. 17 oktober 2012) blijkt dat het groepsrisico niet waarneembaar toeneemt. Deze berekening is dd 14 februari geactualiseerd, waarbij naast de nieuwbouwplannen ook de ombouw van Kruyderlaan 29A ( de voormalige wasstraat) is meegenomen. (zie bijlage). Invloeds gebied Het invloedsgebied voor het groepsrisico strekt zich uit tot iets meer dan 300 m gerekend vanaf de opslagloods met gevaarlijke stoffen (gebouw 5) en valt in het westen over de wijk Jutphaas-Wijkersloot tot juist voorbij de Kruyderlaan. Zie voor de precieze contouren en het aantal aanwezige personen in het invloed gebied de QRA.

13


Maatgevend scenario Het maatgevend scenario is een brand in gebouw 5. De opgeslagen gevaarlijke stoffen van Ecolab hebben geen specifieke brand bevorderende, giftige of explosieve eigenschappen. Dit betekent dat in geval van een calamiteit er sprake is van een standaard brandverloop. Rampenbestrijding Voor de gemeente als geheel is op 21 juni 2005 het crisisbeheersingsplan gemeente Nieuwegein vastgesteld. Voor het plangebied of voor Ecolab is geen apart rampenbestrijdingsplan opgesteld. Wel beschikt Ecolab over een calamiteitenplan en bedrijfshulpverleners, en de brandweer over een bereikbaarheidskaart. In de loods met gevaarlijke stoffen is een brandmeldinstallatie die direct geschakeld is met de plaatselijke brandweer. Hierdoor is in geval van een calamiteit de brandweer binnen maximaal 8 minuten aanwezig is, waarna opgebouwd moet worden alvorens gestart kan worden met de bluswerkzaamheden. Op het terrein van Ecolab zijn voldoende brandkranen (met voldoende capaciteit) en opstelplaatsen voor de blusauto´s. Ook het nabijgelegen kanaal zorgt voor voldoende bluswater. Vijftien minuten nadat de brandweer een aanvang met blussen heeft gemaakt zal de beslissing genomen worden of de omgeving geëvacueerd moet worden. De procedure en organisatie hiervoor is in het crisisbeheersingsplan opgenomen. De aanwezigheid van de bedrijfshulpverleners zorgt tevens voor deskundige personen die eventuele vragen van de brandweer kunnen beantwoorden. De rookluiken in de CPR-ruimte voorkomen hitteopbouw en zorgen voor drukontlasting waardoor de brand vertraagd wordt. De brandwerendheid van de opslagruimte met gevaarlijke stoffen voorkomt dat een brand overslaat naar andere gebouwen voordat deze onder controle is gebracht. De verwachting is dat bij het brandscenario van de QRA in de praktijk de brand zich zodanig zal ontwikkelen dat de pluimstijging voorkomt dat de toxische verbrandingsproducten op leefniveau terecht komen. Er zijn echter weertypen mogelijk waarbij een pluimstijging negatief wordt beïnvloed. Zelfredzaamheid Onder zelfredzaamheid wordt de mogelijkheid verstaan om zichzelf in geval van een incident tijdig in veiligheid te kunnen brengen. Dat wil zeggen dat omwonenden en ook medewerkers zonder hulp van hulpdiensten op een plaats weten te komen waar zij de schadelijke effecten niet ondervinden. De zelfredzaamheid wordt door de nieuwbouwwoningen niet nadelig beïnvloed. De ruimtelijke ontwikkeling betreft geen verblijfsgebouw voor mensen met verminderde zelfredzaamheid. Aard en aantal van de ontsluitingswegen van de planlocatie is voldoende te noemen. Ook is de afstand om tot buiten het invloed gebied te vluchten relatief kort, circa 50 m over de weg. Vanwege het maatgevende scenario echter, een standaard brandverloop, is schuilen (binnen blijven met ramen en deuren dicht) evenzo een goede mogelijkheid. Mogelijke maatregelen Gezien de hoogte van het groepsrisico en het maatgevend scenario is het nemen van maatregelen niet aan de orde. Overige risicobronnen Verder zijn er geen risicobedrijven, rijkswegen, een gemeentelijke route gevaarlijke stoffen of buisleidingen in de directe nabijheid aanwezig waarop de regelgeving externe veiligheid van toepassing is.

14


Conclusie Uit voorgaande wordt verwacht dat de hoogte van het groepsrisico als gevolg van de transformatie van het voormalige garagebedrijfterrein naar woningbouw geen aandachtspunt is, noch dat de mogelijkheden tot zelfredzaamheid of rampenbestrijding nadelig beïnvloed worden. Opmerking: De uitsnede van de risicokaart, fig 8, is inmiddels niet meer recent. De risicokaart is geupdated.

Fig. 8 Uitsnede risicokaart Nieuwegein (bron: LBP|Sight)

Fig. 9 PR contouren uit QRA Ecolab (paars 10-5, rood 10-6, geel 10-7, groen 10-8 , bruin invloed gebied)

4.8 Flora en fauna Bij elke ruimtelijk plan dient, met het oog op de natuurbescherming, rekening te worden gehouden met de Natuurbeschermingswet en de Flora- en faunawet. Hierbij wordt onderscheid gemaakt in gebiedsbescherming en soortenbescherming. Gebiedsbescherming Ten aanzien van gebiedsbescherming zijn in het kader van de Europese richtlijnen in Nederland speciale beschermingszones aangewezen die een hoge wettelijke bescherming kennen. De beoogde ontwikkeling dient getoetst te worden aan de Natuurbeschermingswet (NB-wet) en de Ecologische hoofdstructuur (EHS). In de nabijheid van het projectgebied zijn er geen natuurgebieden aangewezen waarop het projectgebied een negatieve invloed uitoefent. Soortenbescherming De werkingssfeer van de Flora- en fauna wet is niet beperkt of gerelateerd aan speciaal aangewezen gebieden, maar geeft soorten overal in Nederland bescherming. Op grond van de Flora- en fauna wet gelden algemene verboden op het verwijderen van groeiplaatsen van beschermde plantensoorten en het beschadigen of verstoren van voortplantings- of vaste rust- of verblijfsplaatsen van beschermde diersoorten. In onderhavig geval is sprake van een nieuwbouwlocatie op een totaal bebouwd c.q. afgesloten grondgebied (door beton c.q. bestrating) en zijn er geen begroeiingen, bomen aanwezig. Ook de te slopen bebouwing heeft gezien de aard van bouwwijze geen mogelijkheden van nesten ed. Gezien de aard en de omvang van het project is het uitvoeren van een flora- en fauna onderzoek niet noodzakelijk gebleken. Naar redelijkheid kan verwacht worden dat de uitvoering van het plan geen significante negatieve invloed heeft op soorten in de omgeving van het plangebied. Integendeel : door de herinrichting met groen, bomen, heggen, tuintjes, plantsoentjes, en wijze van bebouwing is het zeker dat de kwaliteit van flora en fauna aanmerkelijk zal toenemen! 15


Conclusie De aspecten voor flora-fauna of groen spelen nu geen rol. Zowel de bestaande gebouwen als het terrein maakt geen onderdeel uit van de ecologische verbindingszone (EVZ). De nieuwbouw en inrichting van de woonomgeving zijn een aanmerkelijke verbetering van de flora en fauna in het gebied. Bij de sloop van de bestaande opstallen zal er vooraf een check uitgevoerd worden op de mogelijke aanwezigheid van vleermuizen en de daarbij eventueel benodigde passende maatregelen genomen worden. 4.9 KLIC-melding Om schade aan kabels en leiding te voorkomen is er in oktober 2012 een KLIC-melding gedaan bij het Kadaster. Hieruit blijkt dat er in het plangebied buiten de bebouwingscontour diverse kabels en leidingen aanwezig zijn. Gezien de grote hoeveelheid kabels en leiding ter plaatsen van het aangrenzende fietspad is besloten om daar geen graafwerkzaamheden te verrichten. De aanwezigheid van kabels en leiding ten zuiden van het fietspad betreft: - eneco laagspanning (bruin) - Stedin gas lagedruk (geel) - Ziggo data verkeer (groen) - KPN datatransport (groen)

Fig. 10 Kabels en leidingen in het plangebied

Conclusie De aanwezigheid van kabels en leidingen levert geen knelpunten op voor de bouwwe rkzaamheden. Ten aanzien van de te plaatsen ondergrondse container ( nu gesitueerd buiten het plangebied, in de openbare ruimte/stoep aan de Kruyderlaan) dient dit aspect, bij de beoordeling en uitwerking van het plan voor de inrichting van terrein e.o. aan de orde te komen. Dit concept inrichtingsplan wordt seperaat aan de gemeente een dezer dagen voorgelegd. 4.10 Water De Watertoets is het resultaat van één van de acties uit de Startovereenkomst ‘Waterbeleid 21e eeuw’, die op 14 februari 2001 is ondertekend door het Rijk, het Interprovinciaal Overlegorgaan, de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en de Unie van Waterschappen. In de Startovereenkomst is vastgelegd dat de Watertoets vanaf het moment van ondertekening zal worden toegepast. Uit de watertoets blijkt dat er bij dit plan geen toename van het verhard oppervlak plaatsvindt. Conclusie In onderhavig project treedt geen wijziging op van de bestaande watersituatie. 16


4.11 Archeologie en cultuurhistorie Als gevolg van het Verdrag van Valletta, dat in 1998 door het Nederlandse parlement is goedgekeurd en in 2006 zijn beslag heeft gekregen in de Wet op de Archeologische Monumentenzorg, is de Monumentenwet 1988 gewijzigd. Rijk en provincie stellen zich op het standpunt dat in het ruimtelijk beleid zorgvuldig met het archeologische erfgoed moet worden omgegaan. Voor gebieden waar archeologische waarden voorkomen of waar reële verwachtingen bestaan dat ter plaatse archeologische waarden aanwezig zijn, dient conform het gemeentelijk beleid voorafgaand aan bodemingrepen archeologisch onderzoek overwogen te worden en soms uitgevoerd. De uitkomsten hiervan dienen vervolgens volwaardig in de belangenafweging te worden betrokken. In Nieuwegein is op 20 november 2012 het gemeentelijk archeologiebeleid vastgesteld. Daarbij is de verordening de Erfgoedverordening Nieuwegein 2010 op onderdelen gewijzigd. Dit betekent , conform deze verordening) dat op de van toepassing zijnde gemeentelijke archeologische beleidskaart is gekeken wat de eisen zijn met betrekking van de locatie. Ter plaatse van het plangebied is er een ’lage trefkans’ op archeologische vondsten. Een verkennend veldonderzoek ( volgens artikel 16, lid 2a punt 7), is dan ook alleen vereist bij bodemingrepen dieper dan 150 cm beneden maaiveld en een plangebied groter dan 10.000 m2. Dit is hier niet aan de orde: In het kader van de bodemsanering wordt er alleen een kleinschalige hotspot ( van ca 6 m2) tot een diepte van maximaal 2,5 m afgegraven. Van onderkeldering is geen sprake. In het plangebied zijn geen (rijks) monumenten c.q. cultuurhistorische waarden aanwezig. Conclusie Ter plaatse van het plangebied is geen verkennend veldonderzoek nodig. Archeologie en cultuurhistorie vormen geen belemmering voor de ontwikkeling in de onderhavige projectomgevingsvergunning. 4.12 Verkeer en parkeren Relevant voor verkeer is het Gemeentelijk Mobiliteitsplan Plus en de Nota Parkeernormen 2011 – 2015. Verkeersproductie Op de projectlocatie worden 37 appartementen gerealiseerd. De verkeersproductie die hieruit voortkomt is 37 keer 3,9 à 4,7 motorvoertuigbewegingen per etmaal per woning (bron: Kencijfers parkeren en verkeersgeneratie, CROW publicatie 317). In zijn totaliteit dus 144 tot 174 motorvoertuigbewegingen per etmaal. De verkeersproductie van een garagebedrijf is 4,7 per 100m2. De oppervlakte van het garagebedrijf was 2.000m2. De totale verkeersproductie hiervan is dus 94 motorvoertuigen per etmaal. Deze komt in de nieuwe situatie te vervallen. Per saldo ligt de toename van de verkeersproductie tussen de 50 en 80 motorvoertuigen per etmaal. Het wegennet kan dit aan. Parkeerbehoefte huidige situatie In de huidige situatie gaat het om een garagebedrijf met een oppervlakte van ongeveer 2.000m2 BVO. Hierbij gold een parkeerbehoefte van 16 parkeerplaatsen op basis van de toen geldende parkeernorm van 1 parkeerplaats per 125 m2 BVO. De functie van garagebedrijf ging uit van parkeren op eigen terrein. In de praktijk was er veel parkeeroverlast doordat veel voertuigen in de openbare ruimte werden geparkeerd.

17


Parkeerbehoefte toekomstige situatie Relevant is de Nota Parkeernormen 2011-2015. Alle parkeerplaatsen worden in het direct omliggende openbaar terrein gerealiseerd. Hiertoe is er separaat een ontwerp voor de inrichting van de woonomgeving ingediend. In dit plan zijn 63 parkeerplaatsen (afgekort pp) opgenomen. Deze zijn niet alleen bedoeld voor het onderhavige nieuwbouwplan voor 37 appartementen, maar eveneens voor de ombouwprojecten Kruyderlaan 27 en 29a; voor deze ombouwprojecten zijn al eerder vergunningen aangevraagd en afgegeven. De behoefte aan parkeerplaatsen voor het nieuwbouwplan is als volgt, conform de tabel op blz. 8 van de genoemde Nota Parkeernormen, te berekenen: Voor de 27 appartementen met 53 m2 BVO is de norm 1,2 pp per appartement. Dit betekent een aantal van : 32,4 pp. Voor de 2 appartementen met 45 m2 BVO is de norm 1,2 pp per appartement. Dit betekent een aantal van : 2,4 pp. Voor de 6 appartementen met 62 BVO is de norm 1, 25 pp per appartement. Dit betekent een aantal van : 7,5 pp. Voor de 2 appartementen met 74 m2 BVO is de norm 1,25 pp per appartement. Dit betekent een aantal van : 2,5 pp. De totale parkeerbehoefte voor het nieuwbouwplan bedraagt opgeteld 44,8 parkeerplaatsen op openbaar terrein. Daarnaast wordt in het openbaar terrein voorzien in pp voor de ombouwprojecten Kruyderlaan 27 en 29a, te weten resp. 9,8 en 6,1 pp. Het inrichtingsplan voor de woonomgeving omvat 63 nieuwe parkeerplaatsen en voorziet in de realisatie van het totaal benodigde berekende, zijnde 60,7 pp. Conclusie Verkeer en parkeren vormen geen belemmering voor de ontwikkeling in onderhavig projectgebied. 4.13 Duurzaamheid Het plan streeft naar een duurzame kwaliteit. Onderdelen daarvan zijn onder meer:  Een goede isolatie van de gebouwenschil, conform de vereiste EPC van 0,6.  Gebouwstructuur demontabel en prefab. Geen giet betonbouw, maar kalkzandsteen, met systeemvloeren (ribcassette beg gr en kanaalplaatvloer verdiepingen).  Geveldelen/vlakken prefab gemaakt met duurzame, onderhoudsvrije materialen; streven naar dubo-keur.  Aanbieden van PV-zonne-energie als optie naar eigenaren/huurders.  Toepassen glas: dubbel glas HR++ in kunststofkozijnen (met recyclegarantie en geïsoleerde profielen)  Het niet toepassen van uitlogende bouwmetalen  Toepassing van uitsluitend duurzaam geproduceerd hout (FSC-certificaat o.g.)  Nader onderzoek van toepassing laagtemperatuur verwarmingssysteem.  Een GPR berekening wordt, na/voor toetsing plan door gemeente, gemaakt en geleverd.  Het opstellen van een handleiding voor bewoners voor energiegebruik. Wanneer de plattegronden en het uitrustingsniveau definitief bekend zijn, zullen de EPA labels worden berekend. Bij de aanvraag omgevingsvergunning wordt een GPR Bouwbesluit en GPR Gebouw 4.2 bijgevoegd. Dit om te voldoen aan de sinds dit jaar vereiste te leveren milieuprestatieberekening. De gemeente vereist aanvullend een GPR van 6,9. 18


4.14 Afval In het inrichtingsplan voor de woonomgeving is er een ondergrond afvalcontainer opgenomen ter plaatse van de Kruyderlaan/stoep, in de openbare ruimte. Zoals eerder reeds aangegeven wordt dit inrichtingsplan separaat voor beoordeling ingediend. Conclusie Vanuit afvalinzameling zijn er geen belemmeringen tegen het project. 4.15 Economische Zaken Het plan past in het streven naar gemengd woon-werkgebied (structuurvisie). Bestaande omliggende bedrijven, voor zover nog in werking, worden niet beperkt in hun functioneren door het plan.

19


5.

Economische en maatschappelijk uitvoerbaarheid

5.1 Inleiding De ontwikkeling van de 37 huur/koopappartementen betreft een particulier initiatief. De kosten die met de planrealisatie zijn gemoeid, komen voor rekening van de initiatief nemende partij. Omdat het plan 37 woningen betreft is er een verplicht kostenverhaal richting gemeente conform het Bro. De gemeentelijke kosten voor begeleiding van planontwikkeling zijn voor rekening van de ontwikkelaar en bedragen maximaal € 20.000. Daarnaast zal via leges voor de omgevingsvergunning een aparte bijdrage door de initiatiefnemer aan de gemeente worden verstrekt. De financiële uitvoerbaarheid wordt voldoende gewaarborgd geacht. 5.2 Ruimtelijke plannen en het exploitatieplan Het bouwplan van de Kruyderlaan 25 - 29 is in strijd met het vigerend bestemmingsplan. Dit betekent dat er een procedure wenselijk is om via een projectomgevingsvergunning het bestemmingsplan te wijzigen. De onderliggende Ruimtelijke Onderbouwing maakt hier onderdeel van uit. Globaal wordt de volgende planning aangehouden: 1) Indienen formele aanvraag voor omgevingsvergunning 2) Opstart besluit college 3) Communicatie omwonenden 4) Ter inzage legging en behandeling zienswijzen 5) Vergunningverlening 6) Beroepstermijn 7) Start uitvoering De initiatiefnemer heeft een kostendekkende exploitatie opgesteld voor verwerving, sloop, nieuwbouw en inrichtingsplan. Hierbij is uitgegaan voor het realiseren van 37 koop- c.q. huurwoningen. Het uitvoeren van het plan heeft geen financiële gevolgen voor de gemeente Nieuwegein. Derhalve is opstellen van een exploitatieplan niet aan de orde. 5.3 Communicatie omwonenden Initiatiefnemer heeft haar initiatief tot herinrichting van het totale gebied al voorgelegd aan de buren in het gebied, zowel de eigenaren/bewoners van de aanwezige woningen, als de bedrijven. O.m. door nieuwsbrieven in november 2012, september 2013 en december 2013. Daar is door enkele betrokkenen mondeling / telefonisch erg positief op het voorgenomen plan gereageerd. Ook is het totale plan in hoofdlijnen toegelicht op een bijeenkomst van het wijknetwerk in oktober 2013 van Jutphaas/Wijkersloot. Ook daar waren de commentaren over het algemeen zeer positief te noemen. Vanaf begin 2013 vindt geregeld apart persoonlijk overleg plaats met geïnteresseerde buren c.q. bewoners, welke als sleutelfiguren zijn te beschouwen. Ook hier is zeer positief op de plannen gereageerd, zowel op de ombouw van 27 en 29a, maar ook op de plannen voor herstructurering van het hele terrein, 25 – 29 , gereageerd. De bedoeling is om de omwonenden / buren van de voortgang van het project door middel van nieuwsbrieven, op de hoogte te houden. Informatiebijeenkomst Het plan voor 25-29 is tijdens een speciale inloopavond aan de buurt en overige belangstellenden toegelicht op 29 januari 2014. De opkomst was bijzonder hoog: ruim 50 bezoekers zijn genoteerd. Daarbij zijn vrijwel alle direct omwonenden geweest, alsmede geïnteresseerden voor huren of kopen van de woningen. Allen hebben zeer positief op de plannen gereageerd. Men is blij dat er door de plannen een eind van een ongewenste situatie van leegstaande panden komt. De woonfunctie en de woonomgeving worden zowel qua uitstraling als kleurgebruik, hoogte enz. als zeer positief ervaren. 20


5.4 Vooroverleg artikel 3.1.1. Wro Aangezien het plan voldoet aan de beleidsuitgangspunten van de Provincie en het verhard oppervlak niet toeneemt (want herstructurering en dus vermindering van verhard oppervlak), waardoor er geen belang speelt voor het Hoogheemraadschap, is het niet noodzakelijk beide instanties actief te benaderen. 5.5 Conclusie Het onderhavig project is haalbaar, zowel op economisch als maatschappelijk vlak zijn er geen belemmeringen.

21


6.

Conclusie

Het onderhavige plan is in overeenstemming met de uitgangspunten van het gemeentelijk beleid.

22


Kruyderlaan te Nieuwegein

Recommend Documents